辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽08民终298号上诉人（原审被告）：赵晓云，女，1968年12月31日出生，汉族，住营口市站**。委托诉讼代理人：洪林，男，1969年1月25日出生，汉族，住营口市站**，系上诉人赵晓云丈夫。被上诉人（原审原告）：营口恒源物业有限公司，住所地辽宁省营口市西市区华安西里**。法定代表人：田营刚。委托诉讼代理人：陈静，女，该公司员工。上诉人赵晓云因与被上诉人营口恒源物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院(2020)辽0802民初3376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵晓云上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审法院判决书。二、由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人提供的服务质量差，达不到合同约定标准。2010年6月，上诉人收房后，虽没有正式入住，但一直按时交纳物业费。2015年秋，上诉人开始装修房子时，发现物业公司服务质量非常差（当时名称为华安物业有限公司），原来约定的24小时供应热水根本没有，业主装修时免费提供沙子、水泥搬运上楼服务也不兑现，院内路边临时停车不允许并告知车位已出售或出租，要求物业公司公示共用部位每年车位出租、广告收入等费用及使用情况遭拒等等，上诉人交涉几次后，物业公司态度蛮横，拒不解决问题。2017年，红运人家小区物业公司更换名称，为营口恒源物业有限公司，但人员还是原班人马，上诉人也不知道被上诉人与社区签订的物业服务合同及具体内容。2019年11月份入住后，发现自己购买的楼内停车位经常被其他业主无故占用。2019年、2020年初，上诉人去物业公司处交纳当年物业费，但均被上诉人拒收，要求上诉人将2015年-2019年的物业费全部交纳，上诉人要求其解决以往问题再补交，被上诉人不予解决。因此上诉人并非无故拖欠物业费，而是被上诉人提供的服务质量未达到约定标准且不进行改善所致。二、被上诉人侵犯上诉人的合法权利，给上诉人造成经济损失且不予赔偿。2020年10月，上诉人想给自己购买的2号楼北侧西属6号仓房接电，同被上诉人协商接电事宜，并将仓房钥匙交给被上诉人的工作人员，之后，物业工作人员说打不开锁，上诉人找来开锁人员打开门后，发现自家仓房被占用，里面放有营口农商银行的文件、账本等东西。找来被上诉人工作人员询问原因，得到的答复说是被上诉人误将上诉人的仓房当成闲置仓房借给农商银行使用，农商银行自行换锁并使用。上诉人因仓房被擅自占用而产生的开锁费、更换门锁费及被占用的使用费，要求被上诉人承担责任给予赔偿，但被上诉人找种种借口，至今没有赔偿。综上，被上诉人对自己服务质量差及侵犯业主合法权利之事一概不提，只一味要求上诉人交纳物业费的行为实属无理，故上诉人提起上诉，请求二审法院查明事实，依法做出公正的判决。营口恒源物业有限公司物业辩称，请求法院驳回上诉，维持原判。理由如下，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，并驳回被告答辩人的上诉。答辩人在物业服务期间完全按合同履行约定履行物业服务义务，被答辩人所述的情况并不存在被答辩人有无相关证据证明，即使真的存在，答辩人违反物业合同义务，未认真履行物业服务，被答辩人也应在一审判决提出反驳并提供确实充分的证据予以证明，而被答辩人在一审时未提出反诉，同时也未提出提供确实充分的证据证明其主张，而且被答辩人在收到一审法院相关诉讼文书的情况下，并未出庭参与庭审并拒绝答辩。根据法律规定系事实为被答辩人对答辩人的诉讼主张无异议，因此一审判决被答辩人履行支付物业费义务正确，应予维持。综上，请求法院支持答辩人的答辩意见，驳回上诉，维持原判。营口恒源物业有限公司物业向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2015年5月1日至2021年4月30日物业费及利息（利息按中国人民银行贷款同期利息计算)。房屋面积：166.28平方米，每年按1.5元/平方米/月计算，共计1年零8个月的物业费17952元。自欠费日迄至2017年5月1日起以17952元为基数按日千分之三支付逾期违约金；2、案件诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告系红运人家小区34号楼1单元6号业主，其名下房产的建筑面积166.28平方米。2010年6月5日，被告赵晓云与辽宁华安物业管理有限公司签订了《入住合约》，约定被告将房屋委托辽宁华安物业管理有限公司进行物业管理。2016年12月30日，辽宁华安物业管理有限公司与营口市站前区建丰街道办事处新南湖社区居民委员会签订了《物业服务合同》，合同约定服务期限自2015年1月1日至2016年12月31日。2017年3月16日，原告恒源物业与营口市站前区建丰街道办事处新南湖社区居民委员会签订了《物业服务合同》，合同约定原告提供的物业服务项目包括制订物业服务工作计划并组织实施；物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务；协助维护秩序；协助做好安全防范工作等内容，服务期限自2017年1月1日至2019年12月31日，收费标准为1.5元/平方米/月（含电梯运行费及维护费），业主应按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年5月10日前，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。2020年原告恒源物业与营口市站前区建丰街道办事处新南湖社区居民委员会再次签订《物业服务合同》，合同约定服务期限自2020年5月1日至2025年4月30日，其余内容同上。被告入住后欠交2015年5月1日至2021年4月30日期间的物业服务费。一审法院认为，原告恒源物业与营口市站前区建丰街道办事处新南湖社区居民委员会签订的《物业服务合同》对业主具有约束力，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。原告作为物业服务企业应当按照合同的约定提供物业服务，被告赵晓云作为业主也应当按照合同的约定交纳物业服务费。现原告已经为小区业主提供了物业服务，被告赵晓云也应按约定的标准交纳物业服务费，因此原告诉请被告给付物业服务费于法有据，本院应予支持，但因原告系2017年3月16日与被告所在小区建立物业服务合同关系，自2017年1月1日开始为被告所在小区提供物业服务，因此原告仅有权对其服务期内被告所拖欠的物业服务费主张权利，即2017年1月1日至2021年4月30日期间物业服务费12969.84元，对于2017年1月1日之前被告拖欠的物业服务费，因该期间与被告所在小区建立物业服务合同关系的当事人为辽宁华安物业管理有限公司，而原告与辽宁华安物业管理有限公司系两个独立的企业法人，双方之间未签订关于物业转接或债权债务转让的相关协议，所以该期间被告拖欠的物业服务费应由辽宁华安物业管理有限公司收取，原告无权收取，故对于原告主张的该期间的物业服务费，本院不予支持。关于违约金，因约定的标准过高，且被告不是《物业服务合同》相对人，对合同中约定的违约金条款不知情，故本院依法调整为自起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告赵晓云于本判决生效后十日内给付原告营口恒源物业有限公司物业服务费12969.84元及违约金，违约金以12969.84元为基数，从2020年9月23日起至实际付清物业服务费之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费249元（原告已预交），减半收取124.5元，由原告承担62.2元，由被告承担62.3元。本院二审期间，上诉人提供微信转账记录和照片，证明更换锁芯花费520元以及营口农商行的票据存放情况。被上诉人质证认为，对真实性有异议，换锁是农商银行拿的钱。本院二审查明的事实与原审认定的事实相一致。另查，上诉人的仓房曾被某农商银行使用，存放银行相关票据，上诉人为更换仓房的锁芯花费520元。本院认为，被上诉人作为物业公司为上诉人所在小区提供了物业服务，上诉人应履行缴纳物业费的义务。关于上诉人提出的物业服务不符合标准的问题，经查，2017年以前的物业公司并非被上诉人，故上诉人针对之前的物业公司提出的问题并非本案审理内容。关于违约金问题，上诉人提出2019年和2020年曾向被上诉人提出缴纳物业费，但未举证证明，一审判决其从起诉之日承担违约金并无不当。关于上诉人提出的被上诉人侵犯其合法权利问题，经查，上诉人的仓房在其不知情的情况下被他人使用，本院酌情对本案物业费予以酌减，按照80%计算，开锁以及换锁费用应由被上诉人应承担，综上，上诉人赵晓云应向被上诉人给付物业费9855.87元。上诉人赵晓云的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：变更营口市站前区人民法院(2020)辽0802民初3376号为：赵晓云于本判决生效后十日内给付营口恒源物业有限公司物业服务费9855.87元及违约金，违约金以9855.87元为基数，从2020年9月23日起至实际付清物业服务费之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费124.5元，二审案件受理费249元，合计373.5元，由上诉人赵晓云负担186.75元，由被上诉人负担186.75元。本判决为终审判决。审判长  杨名环审判员  段建勇审判员  朱隆升二〇二一年二月十八日法官助理刘丛博书记员李玮健