内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）巴民二终字第63号上诉人（一审原告）苑宗海，男，汉族，1969年6月1日出生，巴彦淖尔日报记者，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。上诉人（一审被告）巴彦淖尔市兴旺房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。法定代表人张吉，经理。委托代理人乔瑞千，内蒙古金川律师事务所律师。被上诉人（一审原告）杜海峰，女，汉族，1972年3月14日出生，会计，现住址同苑宗海，系苑宗海之妻。上诉人苑宗海、巴彦淖尔市兴旺房地产开发有限责任公司（以下简称兴旺公司）因与被上诉人杜海峰商品房预约合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2014）临民初字第943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人苑宗海，上诉人兴旺公司的委托代理乔瑞千，被上诉人杜海峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，苑宗海、杜海峰系夫妻关系。2010年6月4日、6月13日，苑宗海、杜海峰作为买受人与作为出卖人的兴旺公司分别签订二份“商品房买卖合同”，约定苑宗海、杜海峰向兴旺公司购买位于巴彦淖尔市临河区XXXX住宅小区住房一套和车库一间，分别为XX号楼X单元XXX号住房（建筑面积137.57平方米，单价1850元，总价款254504.50元）和XX号楼XX号车库（建筑面积23.65平方米、单价1850元，总价款43752.50元）。住房和车库总价款为298257元。二份合同第八条约定：出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；……。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接的，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该案审理中，当事人双方认可苑宗海、杜海峰按约定已将购房款付清，双方于2012年3月8日办理房屋交接手续，兴旺公司将住房和车库交付苑宗海、杜海峰。又查明,2009年11月17日，经巴彦淖尔市规划局审批，XXXX住宅小区项目的修建性详细规划给定的条件及要求中，明确供暖方式采取分户计量或控制。2010年10月12日，兴旺公司与巴彦淖尔市腾洁燃气有限责任公司签订“天然气供气用气协议”，约定供气方负责用气方全套天然气管道引接系统的设计、安装，整套系统包括庭院管道、用户支管、计量表。XXXX住宅小区项目实际施工中，兴旺公司按天然气分户计量控制进行安装施工，并配套天然气管道等相关设施。2010年11月15日，XXXX住宅小区120余户购房户联名向巴彦淖尔市政府有关部门进行书面投诉，以天然气供暖技术没保障、成本高、设备使用年限短等为由，反对兴旺公司采取天然气供暖形式供暖，要求采用水暖集中供暖。后经政府有关部门多方协调，决定将天然气供暖设施更改为水暖集中供暖设施，因不能进行冬季施工，兴旺公司于2011年6月13日开始对XXXX住宅小区原配套设施进行二级管网施工，由天然气供暖设施改为水暖集中供暖设施，并在2011年8月23日与巴彦淖尔市XX能源集团有限公司签订“供用热力合同”，由巴彦淖尔市XX能源集团有限公司为XXXX住宅小区提供水暖集中供热，并进行一级管网施工，其中XX号楼、ＸＸＸ号楼于2011年10月底完工，于11月2日竣工验收，具备供热条件。兴旺公司于2011年10月29日以报纸公告的方式通知XXXX各买受人办理房屋交接手续，内容为：“XXXX布梯楼已通过有关部门竣工验收，望各位业主互相转告，并于近期内与兴旺房地产公司售房部预约办理交房手续，通告之日起30日内不办理交接房手续者视为交付，造成后果自负。通告时间2011年10月29日”。2014年2月28日苑宗海、杜海峰诉至法院，请求法院判令兴旺公司支付迟延交房违约金9728元。一审法院经审理认为，依法成立的合同，自成立之日起生效。当事人应当全面履行合同义务。该案中，苑宗海、杜海峰与兴旺公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，为有效合同。兴旺公司是否构成迟延交付商品房系本案争议焦点。因XXXX小区住户从2010年11月15日开始联名投诉，反对使用天然气分户计量供暖，经多方协调后，兴旺公司遂将2010年10月12日完工的天然气供暖设施更改为水暖集中供暖设施，此行为阻碍商品房竣工验收的进程，致涉诉楼房整体工程及供暖改装工程于2011年10月底完工，该变更情形属不可归责于兴旺公司，其不能进行冬季施工及供暖改装施工的合理期限，即2010年11月15日至2011年11月2日，合计352天不应计算迟延履行期间。兴旺公司应依照合同约定的书面通知方式通知苑宗海、杜海峰办理房屋交付手续，其抗辩以电话及报纸公告的方式通知苑宗海、杜海峰办理房屋交接手续，不符合合同约定的通知方式，对苑宗海、杜海峰不发生法律效力，故兴旺公司以交房日期应为2011年10月29日的抗辩理由不能成立，不予采纳。房屋和车库的交付日期应按实际交付日期2012年3月8日确定。合同约定兴旺公司于2010年12月31日前将住房交付苑宗海、杜海峰，但实际交付日期为2012年3月8日，期间为432天，核减供暖改装施工的合理期限352天，兴旺公司迟延交付80天，应向苑宗海、杜海峰支付迟延交房违约金2036元（254504.5元×80天×0.1‰）。合同约定兴旺公司于2010年12月31日前将车库交付苑宗海、杜海峰，但实际交付日期为2012年3月8日，期间为432天，核减供暖改装施工的合理期限352天，兴旺公司迟延交付80天，应向苑宗海、杜海峰支付迟延交房违约金350元（43752.5元×80天×0.1‰）。住房和车库逾期交付违约金合计为2386元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决：巴彦淖尔市兴旺房地产开发有限责任公司于判决生效后三日内向苑宗海、杜海峰支付迟延交房违约金2386元；案件受理费50元，苑宗海、杜海峰预交25元，由苑宗海、杜海峰负担15元，由巴彦淖尔市兴旺房地产开发有限责任公司负担10元，其余部分不再交纳。上诉人苑宗海不服一审民事判决，向本院提起上诉称，1、一审认定事实错误，依据双方合同，兴旺公司应在2010年12月31日前交房及车库，但实际交房日期为2012年3月8日，故应当承担迟延交房违约金。2、依据规划局的规划图，XXXX的供暖规划为大供热管网水暖供热，被上诉人擅自更改了供热方式违反约定。3、因兴旺公司擅自更改了规划因此变更供热方式的施工天数352天应由兴旺公司承担，综上，请求依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人兴旺公司答辩称，1、苑宗海、杜海峰是一审共同原告，二人以共同的事实理由及请求提出起诉，一审判决后杜海峰没有提出上诉，因此对同一标的物，同样的诉求，一人服判，另一人的上诉应当驳回。2、一审法院认定XXXX小区供暖改造施工352天不属于兴旺公司责任的认定正确。上诉人兴旺公司不服一审民事判决，向本院提起上诉称，上诉人已经履行了通知被上诉人领受商品房的义务，上诉人不承担逾期交付的违约责任。1、一审判决将兴旺公司通知交房与买受人领受房屋混为一谈没有任何依据。2、苑宗海在诉状中自认接到兴旺公司通知，苑宗海迟延领受房屋是其自己的原因，一审判决由兴旺公司承担违约责任没有事实及法律依据。3、电话通知领钥匙是双方当事人对商品房交付方式的约定。4、上诉人以报纸通知的方式通知买受人办理房屋交接手续符合合同约定。5、电话通知及报纸通知也符合交易习惯，且有利于合同目的的实现。综上，请求依法改判，驳回苑宗海、杜海峰的诉讼请求。被上诉人苑宗海，一审原告杜海峰答辩称，兴旺公司擅自更改了规划，造成了延期交工，应当按照合同支付违约金，违约天数为433天，违约金共计12912.06元，该违约责任应由兴旺公司承担。二审查明事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，苑宗海、杜海峰与兴旺公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同，受法律保护。苑宗海提出兴旺公司擅自更改规划因此变更供热方式的施工天数应由兴旺公司承担违约责任的上诉理由，因在双方合同中对于采取何种供暖方式并未明确约定，仅在合同附件中约定“供暖采用采暖形式，分户计量，装表费由买受人承担”，同时，因XXXX小区住户联名投诉，反对使用天然气分户计量供暖，经多方协调后，兴旺公司将天然气供暖设施更改为水暖集中供暖设施，一审将供暖改装施工的合理期限从逾期交房期限中予以核减并无不当。兴旺公司提出的已经履行了通知买受人领取商品房义务的上诉理由，因上诉人兴旺公司所采取的通知方式并不符合双方合同约定，故一审以实际交付之日核减供暖改装施工的合理期限确定兴旺公司应承担的违约金正确，兴旺公司的上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人苑宗海负担50元、巴彦淖尔市兴旺房地产开发有限责任公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 张 利 平审 判 员 邬 忠 良代理审判员 乌力吉仗嘎二〇一六年七月十一日书 记 员 汪 乾 总附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；