重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初7695号原告重庆国强物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区鹅岭正街166号2-1-2#，统一社会信用代码91500103771771276E。法定代表人彭广琦，重庆国强物业管理有限公司总经理。委托代理人肖雪，女，重庆国强物业管理有限公司员工，住重庆市江北区。委托代理人谭万凤，女，重庆国强物业管理有限公司员工，住重庆市梁平县。被告谢大强，男，1971年3月21日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。被告谢青青，女，1994年11月12日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告重庆国强物业管理有限公司与被告谢大强、谢青青物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法由代理审判员刘畅独任审判，适用小额诉讼程序于2016年6月17日公开开庭进行了审理。原告重庆国强物业管理有限公司的委托代理人谭万凤到庭参加了诉讼。被告谢大强、谢青青经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆国强物业管理有限公司诉称，原告与被告于2011年12月20日签订了《前期物业服务协议》，被告自2013年12月开始未缴纳物业服务费，至2016年5月，被告拖欠物业服务费1828.54元，违约金3143.52元，公摊水电费300元，二次供水加压电费236.80元。经原告多次催告，被告仍拒绝交纳。故诉至法院，要求被告立即支付原告2013年12月至2016年5月的物业服务费1828.54元，违约金3143.52元，公摊水电费300元，二次供水加压电费236.80元。被告谢大强、谢青青未到庭应诉亦未答辩。经审理查明，2011年8月15日，重庆西永微电子产业园区开发有限公司（甲方）与高大碧、董莉、被告谢大强、被告谢青青（乙方）签订《微电子产业园区拆迁还房安置协议书》，约定甲方安置给乙方的房屋坐落于重庆市沙坪坝区陈家桥街道国盛-龙腾丰文小区第X栋X层X号，建筑面积121.91平方米。协议还对房屋用途、房款金额等进行了约定。该房屋经重庆市国土资源和房屋管理局办理产权登记的坐落为重庆市沙坪坝区建博路8号龙腾丰文小区X单元X-X，建筑面积121.91平方米，权利人为被告谢大强、被告谢青青。2011年2月，重庆国盛物业（集团）公司与与重庆国强物业管理有限公司（本案原告）签订了《国盛·龙腾丰文前期物业服务合同》，合同约定的物业名称为国盛·龙腾丰文，坐落位置为重庆市沙坪坝区陈家桥街道丰文社区。合同约定前期物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、公共秩序的维护、安全防范、消防预防等事项的协助管理；6、车辆停放管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业服务收费采用包干制方式，按照超高层住宅服务费1.03元/月·平方米收取。合同还对物业的经营与管理、物业的使用与维修、专项维修资金等进行了约定。2013年11月25日，重庆市沙坪坝区房屋管理局对该物业服务合同进行了备案。2011年11月20日，原告与被告谢大强签订《前期物业服务协议》，合同约定的物业名称为国盛·龙腾丰文安置小区，坐落位置为重庆市沙坪坝区陈家桥街道丰文社区安置区；被告的房屋坐落位置为X栋X层X号，建筑面积121.91平方米。合同第四条约定住宅每户物管费按建筑面积每月每平方米0.50元收取，公共使用部分用水电按每户10元进行分摊。合同还约定了对被告所欠费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日按每天千分之三交纳违约金。另查明，原告系从事物业服务的企业，为二级资质，经营范围包括物业管理，家政服务等。原告与国网重庆市电力公司市区供电分公司签订有《电费结算协议》、《高压供用电合同》，约定供用电双方协商采用预存电费滚动结算方式。还查明，2013年12月31日，重庆市物价局发布《关于主城区居民住宅二次供水运营服务费同城同价有关问题的通知》，规定城市公共供水企业在按0.8元/立方米收取二次供水设施运营服务费。被告谢大强、被告谢青青为重庆市沙坪坝区建博路8号龙腾丰文小区X单元X-X业主。被告接房后，接受了原告提供的物业服务，但欠缴相应时间段的物业服务费。被告欠付物业服务费的事实发生后，原告以在被告房屋大门张贴催费通知、律师函的方式，向被告催缴了截止到2016年5月的物业服务费、违约金、公摊水电费，但被告未向原告履行缴费义务。现原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告要求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，该违约金以被告每月欠缴的物业服务费为本金，从次月开始计算。上述事实，有原告提供的《微电子产业园区拆迁还房安置协议书》，房屋的产权证照片，《国盛·龙腾丰文前期物业服务合同》，《前期物业服务协议》，物业服务企业资质证书，物业服务合同备案证明，物业管理费催费通知、律师函及欠费明细，各部门的值班记录，qq聊天记录截图，二次供水加压电费明细，抄表明细，电费结算协议、高压供用电合同，以及原告的当庭陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，被告谢大强、被告谢青青经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其自行放弃举证、质证、辩论的权利，本院依法缺席审判。原告与重庆国盛物业（集团）公司签订了《国盛·龙腾丰文前期物业服务合同》、原告与被告谢大强签订《前期物业服务协议》，被告谢大强系具备民事行为能力的自然人，原告系具备物业服务资质的公司，依据合同为国盛·龙腾丰文安置小区提供了物业管理和服务，且物业服务合同在相关部门进行了备案登记，故该合同应属合法有效，原告及小区业主均应受该合同的约束，并遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。原告提供了物业服务，被告应支付物业服务费。现被告无正当理由拒付物业服务费，应属不当，应承担相应的民事责任。原告要求被告支付从2013年12月至2016年5月期间的物业服务费及违约金、公摊水电费、二次供水加压电费的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。被告的房屋建筑面积为121.91平方米，每月应交纳的物业服务费标准为0.50元/月·平方米，故被告每月应支付的物业费为：121.91平方米×0.50元/月·平方米=60.96元，被告应支付原告2013年12月至2016年5月期间的物业服务费为：121.91平方米×0.50元/月·平方米×30个月=1828.65元，原告只主张1828.54元，系对己方权利的处分，本院予以支持。关于物业服务费的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。物业服务合同约定的物业费违约金按每日千分之三的标准计算过高，现原告自愿将该违约金调低为要求按照中国人民银行同期贷款利率、以被告每月欠缴的物业服务费为本金，从次月开始计算，系原告对己方权利的处分，本院予以支持。关于公摊水电费。即公共使用部分用水电费。该费用在物业服务合同中载明为每户每月10元，且物业小区的公共照明、设施设备运行等需要产生能耗，水电费由业主公摊，属于客观事实，故对于原告的本项诉讼请求，本院予以支持，被告应支付原告2013年12月至2016年5月期间的公共使用部分用水电费为：10元/户/月×30个月=300元。关于二次供水加压电费。即二次供水运营服务费。根据《重庆市物价局关于主城区居民住宅二次供水运营服务费同城同价有关问题的通知》第一条之规定，城市公共供水企业按0.8元/立方米收取二次供水设施运营服务费。原告提供了二次供水加压电费明细、抄表明细、qq截图、电费结算协议、高压供用电合同等证据，可以证明被告实际产生的二次供水运营服务费的金额、用电度数等，以及原告预存电费、垫付电费的事实。被告谢大强、被告谢青青无正当理由未到庭应诉，自行放弃了有关举证质证答辩的权利，故对原告的本项主张，本院予以采纳，并认定被告应支付原告垫付的二次供水运营服务费236.80元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《重庆市物价局关于主城区居民住宅二次供水运营服务费同城同价有关问题的通知》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告谢大强、被告谢青青于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆国强物业管理有限公司2013年12月至2016年5月期间的物业服务费1828.54元以及物业服务费的违约金，该违约金以被告谢大强、被告谢青青每月欠付的物业服务费60.96元为本金，从2014年1月1日起，计算至被告谢大强、被告谢青青付清欠付的物业服务费为止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。二、被告谢大强、被告谢青青于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆国强物业管理有限公司2013年12月至2016年5月期间的公共使用部分用水电费300元、二次供水运营服务费236.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告重庆国强物业管理有限公司已预交），由被告谢大强、被告谢青青负担。此款限被告谢大强、被告谢青青于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆国强物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 刘 畅二〇一六年七月四日书 记 员 谭诗芮