山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1241号 上诉人（原审原告）：杨x，女，1991年1月17日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市兴安区。 委托诉讼代理人：刘耀宝，山东银河星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李高峰，山东银河星律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：胶州市乐当家房产信息服务部北京路店，住所地胶州市。统一社会信用代码：92xx3E。 经营者：纪xx，男，1973年5月2日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：丁瑜，山东海康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冷延平，山东海康律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林xx，女，1969年4月8日出生，汉族，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。 委托诉讼代理人：衣起平，胶州恒德法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈勇君，胶州恒德法律服务所法律工作者。 上诉人杨x、上诉人胶州市乐当家房产信息服务部北京路店（以下简称乐当家房产服务部）因与被上诉人林xx房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初5809号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨x的委托诉讼代理人刘耀宝，上诉人乐当家房产服务部的委托诉讼代理人丁瑜，被上诉人林xx的委托诉讼代理人衣起平、陈勇君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨x上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持杨x的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由林xx、乐当家房产服务部负担。事实和理由：一、一审认定涉案房屋增值损失起止时间为2017年1月14日至2017年5月9日止错误，损失计算方式错误。2017年5月9日，林xx撕毁合约并将首付款10万元退回到乐当家房产服务部账户，此时乐当家房产服务部没有将定金及首付款退回杨x，而一直持有该资金。林xx、乐当家房产服务部的共同行为导致杨x至今无资金能力重新购买住房。杨x的损失应当是涉案房产买卖协议履行后的预期可得利益，即涉案房屋现值减去购房款33万元的差额，房子增值损失截止时间应该是房地产评估机构出具涉案房产目前价值评估报告之日。一审法院以杨x已经交付的定金和房款13万元占总房款的比例计算损失不当，严重损害了杨x的合法权益。二、在（2019）鲁0281民初8868号案件诉讼中，杨x主张能够继续履行合同的情况下，根据房产买卖协议第五条约定酌情主张延期交房违约金3万元。本案杨x主张解除合同、赔偿购房差价损失，与（2019）鲁0281民初8868号民事判决书中的3万元违约金无关，一审用该违约金补偿杨x购房差价损失，不当。三、涉案房屋增值损失应当依法评估。一审时杨x提交申请书，请求对涉案房屋现值评估，以便于准确计算杨x的购房损失，法庭以网上询价为由不予准许。一审法院网上询价不透明，不公正，询价结果未质证，其询价结果与事实差距甚大。目前，涉案房子的成交价大约60万元左右，涨幅81%左右。本案几次诉讼，杨x已经花掉了不少诉讼费用，根据《房产买卖协议》第六条约定：违约方需承担由于本次交易给守约方造成的所有经济损失。杨x的所有损失，都是因为林xx的不诚信导致。四、一审诉讼程序错误。杨x申请对涉案房产损失进行评估，法院应当支持。即便法院要网上询价，询价结果应当再次开庭质证，但是一审法院未进行质证，程序错误。综上，请求改判依法支持杨x的上诉请求。 林xx辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。1、杨x上诉主张其损失应当是房产买卖协议履行后的预期可得利益，即房子的现值减去购房款33万元的差额，房子的增值损失，截止时间应该是房地产评估机构出具涉案房产目前价值评估报告之日。其该上诉理由均不成立，没有根据。一审没有申请评估申请书，法院也没有委托评估。2017年5月9日，林xx将收到乐当家房产服务部的10万元解押款而非首付款予以退回，是行使解除权利。当时买卖房屋限购政策导致林xx无法根据原合同约定，办理房产证后20日内配合杨x办理房屋过户手续。林xx也无法接受办理出房产证后满2年后方可交易，为杨x办理房屋过户手续，再由杨x支付剩余房款。因经合同双方协商无果，无法达到合同目的，故，林xx及时的将收到乐当家房产服务部转来的10万元购房款予以退还，以实际行动放弃了本次交易或者解除了双方的房屋买卖关系。该种履行不能的后果，属于不能归责一方责任的法定免责情形，除了财产的返还，双方均不应承担任何其他民事责任。因此，法院判决林xx支付杨x3万元违约金，杨x主张买卖房屋的增值损失，均系没有事实根据和法律依据的。一审法院根据杨x的诉讼请求，对于杨x提出的损失问题已做出综合性判断，属于行使法律赋予法官的自由裁量权。因限购政策的出台，双方的房屋买卖已无法履行。林xx不存在看到房价暴涨肆意违约问题。办理解押手续及过户，均系乐当家房产服务部的义务。杨x在限购政策实施后，双方又达不成继续进行房屋买卖合约的情况下，没有及时的取回购房款重新交易，杨x存在重大的过错，其损失应当由其自行承担。法院判决林xx支付杨x3万元违约金，没有事实根据和法律依据的。而杨x再次提起诉讼，要求赔偿其经济损失7万元的诉讼请求于法无据，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 乐当家房产服务部辩称，乐当家房产服务部不是房屋买卖合同的当事人，不应承担违约方因违约所产生的法律后果。乐当家房产服务部曾联系杨x取回购房款，因杨x想履行合同才未取回。杨x在2019年起诉时仍然要求继续履行合同，且经过一、二审，直到2020年5月二审法院作出4037号终审判决未支持其继续履行合同的请求，杨x才主张解除合同，返还购房款。基于杨x此前的主张及事实行为，因其不想解除合同才未取回房款。一审法院判决乐当家房产服务部支付之前占用13万的利息与事实不符，适用法律错误，乐当家房产服务部也据此提起上诉，请求改判依法支持乐当家房产服务部的上诉请求。 乐当家房产服务部上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由杨x、林xx负担。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律错误。一、一审判决乐当家房产服务部支付杨x自2017年5月10日起至款项实际退还之日止以13万元为基数按LPR计算的利息，其实质是一种违约损失。但是，根据合同相对性，杨x与林xx签订的房产买卖协议不能规制乐当家房产服务部。且青岛市中级人民法院作出的（2020）鲁02民终4037号生效判决认定林xx承担违约责任，因此该笔利息也应当由违约方林xx承担。二、乐当家房产服务部作为居间人，仅仅是为杨x、林xx提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，林xx的违约行为并不在乐当家房产服务部的可控范围内，乐当家房产服务部并不是房屋买卖合同的主体，不存在违约导致合同无法履行的情形，因此乐当家房产服务部无需支付杨x利息。三、杨x在林xx违约后一直希望履行协议，且在最初的诉讼中也是主张继续履行合同，但由于林xx不同意继续履行以及银行撤销抵押权规定的限制，导致涉案协议无法继续履行，杨x才主张解除合同。在此期间，杨x从未向乐当家房产服务部主张过返还该房款，反而是乐当家房产服务部曾电话告知杨x取回保管在乐当家房产服务部的款项，但杨x一直未取回。本案系由林xx违约导致，杨x从未向乐当家房产服务部主张返还购房款，现在因林xx违约而由乐当家房产服务部承担其违约后果，缺乏法律和事实依据。请求依法改判。 杨x辩称，乐当家房产服务部作为中介持有杨x的购房款，未主动要求退回给杨x，其与林xx共同作用导致了杨x至今不能购买新的房屋，对于给杨x造成的损失其应当和林xx承担共同赔偿责任。 林xx辩称，乐当家房产服务部上诉没有道理。一、乐当家房产服务部在收到林xx退回的购房款后，应及时将全部购房款项返还给杨x，其在合同无法履行的情况下长期占用杨x的购房资金，应当承担占用资金期间的利息。二、办理解押手续是乐当家房产服务部的义务，如果其在2017年3月31日限购政策之前办理了解押手续，为林xx办理出房产证，再由林xx为杨x办理过户手续，就不会产生本案纠纷。这都需要在2017年3月31日前完成。但是，三方均没有想到限购政策的实施。双方对于在2年后办理房产证或过户前付款，还是交接房屋即付房款，无法达成合意。据此，各方均不应承担合同不能履行的责任。三、乐当家房产服务部系合同相对方，如果其不负责解押手续，其又有何理由收取中介费。因此，乐当家房产服务部办理买卖房屋的解押手续属于惯例，系促成买卖房屋交易成功的辅助义务。综上，导致双方房屋买卖合同履行不能，系青岛市政府限购政策所致，是不可归责于当事人双方的，也属于不可抗力和情势变更的情形。因此，合同双方互不承担履行不能的法律责任。一审判决乐当家房产服务部承担杨x房款的利息合情合理合法。造成买卖房屋不能办理解押的原因在于乐当家房产服务部。限购政策不是当事人三方所能预见到的，再根据人民法院的相关判例，本案不属于当事人三方的责任造成，因此依照法律规定均不应承担合同不能履行的责任。因此，法院判决林xx承担3万元违约金没有法律依据。 杨x向一审法院提出诉讼请求：1.解除杨x与林xx签订的《房产买卖协议》；2.判令林xx返还杨x购房款13万元及利息（其中3万元自2017年1月14日开始计算，另10万元自2017年3月6日始，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计息）；3.判令林xx赔偿杨x损失7万元（待评估后变更诉讼请求）；4.判令林xx承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年1月14日，案外人苏金荣代杨x、乐当家房产服务部员工刘梦珍代林xx签订了房屋买卖协议，约定将林xx名下位于胶州市xx路xx户房屋卖给杨x，总价为33万元。根据合同约定，杨x通过李春田将定金3万元转入乐当家房产服务部银行账户。2017年3月6日，杨x通过李春田将购房款10万元转入乐当家房产服务部银行账户，同日乐当家房产将购房款10万元转入到林xx银行账户，林xx于当日出具收到条一份。2017年5月9日，因合同无法履行，林xx将购房款10万元转回乐当家房产服务部银行账户。截止一审庭审之日，涉案10万元购房款及定金3万元仍在乐当家房产服务部。 林xx位于胶州市xx路xx户房屋于2010年4月28日抵押给中国工商银行股份有限公司胶州支行，抵押期限为2010年4月28日至2030年4月28日。 2017年6月2日，杨x以林xx为被告、乐当家房产服务部为第三人提起诉讼，要求林xx继续履行与杨x签订的《房屋买卖协议》。一审法院审理后于2018年5月24日作出（2017）鲁0281民初5458号民事判决，判决驳回杨x的诉讼请求。杨x不服该判决，提起上诉。青岛市中级人民法院于2019年6月25日作出（2018）鲁02民终8430号民事判决，将（2017）鲁0281民初5458号案件发回重审。一审法院重新审理后于2019年11月29日作出（2019）鲁0281民初8868号民事判决，判决林xx支付杨x违约金3万元并驳回杨x的其他诉讼请求。杨x不服（2019）鲁0281民初8868号民事判决，提起上诉。青岛市中级人民法院作出（2020）鲁02民终4037号民事判决，驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，因涉案房屋已抵押给中国工商银行股份有限公司胶州支行，导致合同不能履行，现杨x要求解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。因双方合同解除，杨x支付的购房款及定金13万元一直在乐当家房产服务部处，对该款乐当家房产服务部应返还杨x。对杨x要求林xx支付利息的主张，乐当家房产服务部作为中介机构在杨x与林xx合同履行过程中为了合同履行暂时持有双方资金，杨x无权要求乐当家房产服务部支付利息。2017年5月9日，林xx将乐当家房产服务部转交的购房款10万元退还乐当家房产服务部账户后，其通过行为明确表示不想继续履行涉案合同，故此时乐当家房产服务部应先将购房款及定金退还杨x，而乐当家房产服务部却一直持有该资金，故乐当家房产服务部应支付杨x自2017年5月10日起至实际退还杨x之日止，以13万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。对杨x要求林xx赔偿损失7万元的主张，杨x与林xx于2017年1月14日签订房屋买卖协议，签订协议当日，杨x支付定金3万元，后杨x于2017年3月6日通过乐当家房产服务部向林xx支付首付款10万元，约定杨x于7日内办理房屋过户手续。因林xx未及时偿还房屋贷款并撤销涉案房屋抵押，且原青岛市国土资源和房产管理局于2017年3月31日做出的《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》导致涉案房屋不能及时办理过户登记，林xx于2017年5月9日将乐当家房产服务部转交的首付款10万元退还杨x，以其自身行为表明其不想继续履行合同。故林xx应负担杨x自2017年1月14日至2017年5月9日期间的房屋增值损失。一审法院经查询多家房产网站公布的胶州市2017年房价信息，胶州市房价自2017年1月至5月的房屋涨幅约为10%，杨x交付的定金与购房款共计13万元，约占总房款的39%，故杨x2017年1月至5月的房屋增值损失约为12870元（33万元×10%×39%）。（2019）鲁0281民初8868号民事判决书判决的林xx应支付杨x的3万元违约金已足以补偿杨x损失。杨x无权要求林xx再行赔偿其损失，故对杨x要求林xx支付其损失7万元的主张，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审判决：一、解除杨x与林xx于2017年1月14日签订的《房产买卖协议》；二、胶州市乐当家房产信息服务部北京路店于判决生效后十日内返还杨x购房款130000元；三、胶州市乐当家房产信息服务部北京路店于判决生效后十日内支付杨x自2017年5月10日起至款项实际退还杨x之日止以13万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；四、驳回杨x的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由杨x负担1400元，胶州市乐当家房产信息服务部北京路店负担2900元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经本院审理查明，二审期间，乐当家房产服务部已于2021年1月27日将其代收的涉案130000元购房款以转账方式返还给杨x。本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，业已生效的（2020）鲁02民终4037号民事判决、（2019）鲁0281民初8868号民事判决认定杨x与林xx于2017年1月签订的涉案房屋买卖协议合法有效，林xx收到杨x支付的房款后未积极解除涉案房屋抵押，为合同创造条件，存在重大过错及违约情形，其应承担相应的过错责任。该判决未认定杨x在涉案合同履行过程中存在过错。生效判决具有既判力，林xx违约拒绝继续合同义务是导致涉案合同无法继续履行而解除的主要原因，杨x在本案中不存在违约行为，林xx作为过错方应当赔偿因合同解除而给杨x造成的损失。综合考虑房价上涨、杨x的实际损失、当事人实际履行涉案合同的情况等因素，本院酌情判令林xx赔偿杨x涉案房屋总价款330000元的10%即33000元为宜。（2020）鲁02民终4037号案判决的30000元违约金，系林xx未能依约配合办理涉案房屋抵押涤除手续而应承担的继续履行合同的违约金，与本案杨x主张的解除合同造成的损失并非同一法律性质，一审以该违约金已足以补偿杨x损失为由不予支持杨x主张的损失，处理欠妥，本院依法予以纠正。 乐当家房产服务部在本案二审期间已返还杨x代收的130000元购房款，其之前无正当理由未及时返还杨x购房款，应支付杨x持有该房款期间产生的相应利息作为法定孳息。乐当家房产服务部主张曾电话告知杨x取回该款项，杨x不予认可，乐当家房产服务部对此未举证证明，其主张不应承担上述款项该期间产生的利息，依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人杨x的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；上诉人乐当家房产服务部关于其不应支付涉案款项利息的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决处理结果欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初5809号民事判决第一项； 二、撤销山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初5809号民事判决第二、四项； 三、变更山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初5809号民事判决第三项为：上诉人胶州市乐当家房产信息服务部北京路店于本判决生效之日起十日内支付上诉人杨x利息（自2017年5月10日起至2021年1月26日止，以130000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、被上诉人林xx于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人杨x损失33000元； 五、驳回上诉人杨x的其他诉讼请求； 六、驳回上诉人胶州市乐当家房产信息服务部北京路店的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费12900元，由上诉人杨x负担2600元，上诉人胶州市乐当家房产信息服务部北京路店负担2000元，被上诉人林xx负担8300元。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二一年二月十九日 法官助理 于遨洋 书记员贾 立 书记员 于国英