云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2016）云3102民初253号原告李建英，女，汉族，1957年1月11日出生，身份证住址（现住）云南省德宏州瑞丽市新光路108号附20号附2号。委托代理人马丽，云南云誉律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告瑞丽市佳家豪投资发展有限公司统一社会信用代码53310200005999住所地云南省德宏州瑞丽市麓川路永福巷7号法定代表人汤卫国，系公司总经理。原告李建英与被告瑞丽市佳家豪投资发展有限公司（以下简称佳家豪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月15日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月3日公开开庭进行了审理。原告李建英及其委托代理人马丽到庭参加诉讼。被告佳家豪公司经合法传唤未出庭。本案现已审理终结。原告李建英诉称：被告佳家豪公司以出让方式取得位于瑞丽市西侧，弄莫湖北侧，编号533125001-0A-41-78号地块的土地使用权，土地规划途径为城镇单一住宅用地，土地使用权证号为瑞国用（2012）第2224号，被告经批准在上述地块上建设商品房，项目名称为瑞丽湖畔尚湾牡丹苑，建设工程规划许可证号为建字第533102201200061号。原告李建英于2014年12月交付被告定金20万元（原收据编号0002699），向被告预定商品房一套，房屋编号C3-1501。商品房预售许可证号为预许德字（0205）号。2015年1月14日，原告在被告的催促下签订《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买C3幢第15层1501号商品房，建筑面积164.25平方米，每平方米3800元，总价624125.00元，付款方式为一次性付款。于2015年1月12日前支付全部购房款。约定交房时间为2015年3月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给原告，并约定双方逾期付款及逾期交房违约责任。在合同签订当天，双方又签订了合同补充协议，补充协议第六条第4项约定：“合同因法律规定或合同约定解除的，双方应在解除商品房买卖合同后三个工作日内互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销、预告登记注销及按揭合同解除等手续……。”在合同签订当天，原告即向被告支付了全部购房款624150.00元，由被告开具编号NO.13948816的收据给原告。但被告收到购房款后并未将合同原件交付原告，告知原告该合同需交由承建部门办理备案登记手续，让原告二个月后再到被告公司领取合同原件。2015年3月31日，被告未通知原告交房，也未通知原告领取合同原件，且随着时间的推移，被告不再有动工迹象，引起大批业主的不安，业主自发组织成立湖畔尚湾微信业主群，原告得知被告因资金链断裂，无法继续建设该项目。2015年10月，经原告多次交涉被告工作人员，才得以将《商品房购销合同》原件拿到，并于2015年9月6日、2016年1月10日，按被告公司及业主群的要求，续交了车位费59000元及预收款15000元，共计74000元，以缓解被告资金压力，继续动工，不使一期工程成为烂尾楼，被告承诺一定会将该商品房钥匙交予原告，让原告入住。不久，原告却得知包括原告所购买的商品房在内的十七套商品房，被告并未到城建部门进行合同备案登记，而是于2015年3月27日抵押给了恒丰银行。得知真相后，原告欲哭无泪，原告所支付的购房款是全家节衣缩食省下来的血汗钱，被告背信弃义的做法，严重损害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告只有起诉至法院，请求：1、确认原、被告于2015年1月14日签订的《商品房购销合同》合法有效；2、被告佳家豪公司继续履行合同义务到城建部门办理原告所购买的商品房的备案登记手续，并尽快将该商品房交付原告，配合原告办理该商品房的产权登记手续；3、由被告承担本案案件受理费。被告佳家豪公司未向本院提交书面答辩。综合原告的诉讼主张，本案的调查重点为：1、原、被告双方签订的《商品房购销合同》是否合法有效，被告应否继续履行合同备案登记的义务；2、被告应否将房屋交付原告使用，并协助原告办理产权登记手续。原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下四组证据：一、被告工商登记信息复印件一份，欲证明被告的诉讼主体资格适格及被告具有商品房开发的资质。二、《商品房购销合同》原件一份，欲证明原、被告双方签订《商品房购销合同》及合同《补充协议》，合同约定了双方之间的权利义务，并约定由被告办理合同登记备案手续。三、农业银行付款凭证、2015年1月14日编号NO13948816收款收据、发票原件各一份，欲证明原告已按合同约定向被告支付了全部购房款。四、2015年9月6日、2016年1月10日编号NO.13949111、0012002收据复印件两份，欲证明原告于2015年9月6日、2016年1月10日再次向被告支付了车位款59000元及预付款15000元，以保证被告继续施工，原告尽快取得该商品房。本院依职权向瑞丽市住房和城乡规划建设局调取了涉案商品房抵押的相关证据材料，2016年6月17日，瑞丽市住房和城乡规划建设局向本院复函如下：1、截止2016年6月18日，原、被告双方签订的编号YJG—2003佳家豪房售（湖畔尚湾.牡丹苑一期）《商品房购销合同》无备案登记号，无法核实；2、合同标的物，瑞丽湖畔尚湾牡丹苑第C3幢第15层1501号商品房于2015年3月27日由瑞丽市佳家豪投资发展有限公司在恒丰银行股份有限公司昆明分行办理了在建工程抵押登记，他项权证证书编号为：瑞房建瑞丽市字第××号；3、瑞丽湖畔尚湾牡丹苑第C3幢第15层1501号商品房属于在建工程抵押范围内，若买受人要求办理《商品房购销合同》备案登记，瑞丽市佳家豪投资发展有限公司须提交抵押权人的书面同意书，并注销在建工程抵押范围内的“第C3幢第15层1501号”。经质证，原告对该组证据无异议，认为，以上证据上可以证明涉案《商品房购销合同》未进行备案登记的事实，而是背着原告与恒丰银行办理了在建工程抵押，被告存在严重的诚信问题。被告佳家豪公司经合法传唤，未到庭对上述证据予以质证。本院认为，原告提交的以上证据及本院依职权调取的相关证据，能够形成证据链，证明原、被告之间的商品房预售合同关系成立，原告已按合同约定向被告支付了全部购房款及涉案商品房在建抵押的事实，本院对以上证据予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2015年1月14日，原、被告双方签订《商品房购销合同》及合同《补充协议》约定：原告向被告购买位于瑞丽市莫湖北侧，瑞丽湖畔尚湾牡丹苑第C3幢第15层1501号框剪结构商品房一套。建筑面积为164.25平方米，单价每平方米3800元，房屋总价款624150元。付款方式为一次性付款。合同第七条约定：被告应于2015年3月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告。合同第十三条第二项约定：被告保证该商品房在交接时没有产权纠纷及债权债务纠纷。如交接后发生该商品房交接前存在的产权纠纷或者债权债务纠纷，由被告承担责任。第六项约定：本合同自签订之日起30天内，由被告向房屋所在地的县或者市房地产管理机构登记备案。第七项约定：本合同连同附件共16页，一式肆份，其中登记机关一份；被告执一份，原告执一份，其余份数用于办理产权证明及银行贷款。均具有同等法律效力。合同签订后，原告即按合同约定向被告支付了全部购房款，被告却未按合同约定将《商品房购销合同》交由瑞丽市住房和城乡规划建设局登记备案，也未按合同约定向原告交付房屋。2015年3月27日，被告将讼争商品房抵押给恒丰银行股份有限公司，并办理了抵押登记手续。双方发生争议，原告于2016年4月15日起诉至本院，请求解决。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及合同《补充协议》系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。原告已按合同第六条约定向被告支付了全部购房款，被告应按合同约定，履行合同备案及如期交房的义务。根据《最高人民法院》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”可见，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋抵押给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。经释明，原告坚持其诉讼请求，但本案讼争商品房已实际被抵押给恒丰银行股份有限公司并办理了他项权登记手续，原告诉请被告佳家豪公司继续履行合同备案登记手续及配合原告办理该房产权证在抵押权未消灭前已事实上履行不能，对该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李建英与被告瑞丽市佳家豪投资发展有限公司于2015年1月14日签订的编号YJG—2003佳家豪房售（湖畔尚湾.牡丹苑一期）《商品房购销合同》合法有效。二、驳回原告李建英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10042元，由被告瑞丽市佳家豪投资发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省德宏州中级人民法院。并预交上诉费10042元；若有新证据，与上诉状一并提交。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  朱湘林审 判 员  寒 燕人民陪审员  高红旗二〇一六年七月四日书 记 员  线丽琴附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。