江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2015）武民一初字第2126号原告陈敬江，男，1981年6月25日出生，汉族，江西省武宁县人，住武宁县。原告朱美红，女，1980年11月3日出生，汉族，江西省武宁县人，住武宁县。共同委托代理人焦凌峰，江西修江律师事务所律师。被告江西省鹤群房地产开发有限责任公司，住所地：江西省南昌市湾里区幸福路桃源商住楼售楼部。法定代表人胡学群，该公司董事长。委托代理人熊七根，江西赣兴律师事务所律师。委托代理人吴文辉，江西赣兴律师事务所律师。第三人中国银行股份有限公司武宁支行，住所地：江西省武宁县古艾路35号。负责人张炳林，该支行行长。委托代理人周丽旻，该行业务部主任。原告陈敬江、朱美红与被告江西省鹤群房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱美红及委托代理人焦凌峰、被告法定代表人胡学群及委托代理人熊七根、吴文辉、第三人委托代理人周丽旻均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1、要求确认原、被告于2013年6月13日签订的《武宁县商品房买卖合同》已依法解除；2、要求被告返还原告购房款135800元；3、要求被告赔偿原告利息损失34519.74元；4、要求被告支付原告违约金20790元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由是，原、被告于2013年6月13日签订了《武宁县商品房买卖合同》，合同约定原告以总价415800元购买被告开发的座落于武宁县××路东侧××·××小区××单元××室××商品房××套。付款方式为首付135800元，剩余房款280000元通过银行按揭贷款支付。合同还约定被告应当在2014年12月31日前向原告交付房屋，根据双方签订的补充协议约定，该房屋应当经过政府主管部门办理了验收备案且质量合格。合同签订后，原告按约向被告支付首付款135800元，并于2013年9月13日与第三人中国银行股份有限公司武宁支行签订《个人一手住房贷款合同》，之后，第三人直接向被告发放280000元贷款支付原告购房款。截止2015年9月10日，原告已向第三人偿还23期本息共61794.15元（其中本金26833.41元、利息34519.74元）。根据合同约定，被告应当在交付期限届满七日前书面通知原告办理房屋交接手续，但被告未按合同约定期限履行通知义务，且该商品房至今仍未办理验收备案，未达到交付条件，根本不可能按合同约定完成交付，故被告已违反合同约定的房屋交付义务。被告在补充协议第五条的对于合同解除的约定属免除其责任，加重对方责任，违反法律、行政法规的规定，属无效条款。现被告逾期交房超过30日，根据合同约定，原告有权退房，并要求被告退还全部购房款及承担违约责任，原告已2015年9月口头通知被告要求解除合同，现双方商品房买卖合同已依法解除。因原、被告多次协商未果，故原告诉诸法院。被告辩称，1、答辩人已于2015年1月1日前多次电话通知原告来办理交房手续，但原告有意关闭合同中约定的电话号码，故意不来接收房屋，之后被告又于2015年7月12日书面通知原告交房，且答辩人在2014年10月-11月间出售的其他房屋均办理了交房手续，由此证明答辩人已通知了原告，根据《商品房买卖合同补充协议》约定，合同约定交付日期届满，买受人不及时办理交接手续，房屋视为已交付；2、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”及《中华人民共和国建筑法》第61条“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”的规定，开发商在工程竣工后报质监站同意，组织了勘察、设计、施工、监理、建设五方共同参加竣工验收，并形成了竣工验收报告合格的确认文件，就达到了商品房交付使用的条件，可以交付。竣工验收备案表只是建设部门履行建设行政管理职能的表现，备案行为与竣工验收合格与否无直接关联，不能作为开发商是否履行法定义务的标准；3、且双方之后签订的《补充协议》第八条第一项约定，出卖人向买受人交付的物业应当经得政府主管部门验收备案且质量合格的，也就是说原告可以工程质量不合格要求解除合同，如不合格的，买受人才有权要求解除合同，但不能以未取得竣工备案表为由要求解除合同。另《补充协议》约定，该协议与《商品房买卖合同补充协议》条款冲突的，以本协议条款为准，现该商品房已竣工验收质量合格，且原告的合同目的亦非无法实现，被告也无逾期交房的违约行为，故应驳回原告的全部诉请；4、根据补充协议的约定，除不可抗力解除合同，原告退还房屋应承担税费及违约金。第三人述称，原、被告之间的合同纠纷与答辩人无关。为证明自己的主张，原告提供证据如下：一、1、《武宁县商品房买卖合同》复印件（与原件核对无异）1份，证明：原、被告签订了商品房买卖合同，被告按约应在2014年12月31日前向原告交付该商品房，合同亦约定了双方应承担的违约责任。二、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同复印件（与原件核对无异）1份及原告首付款收据复印件（与原件核对无异）1张，证明：原告向被告支付了首付款135800元，按揭款280000元由第三人直接支付给了被告及原告偿还银行本息的情况。三、中国银行长城借记卡的对账簿复印件（与原件核对无异）1份，证明：截至2015年9月10日，原告共向银行偿还本金26833.41元、利息34519.74元。经质证，被告对第一组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，其认为被告在2014年12月31日之前已电话通知原告来收房，被告已尽到了合同义务，但原告一直没有来，被告无违约行为；对第二组证据的中国银行贷款合同真实性、合法性均无异议，但与本案无关联性，对收据无异议；对第三组证据，被告认为与本案无关，不予质证。第三人质证对原告提供的三组证据均无异议。经审查，对第一、二、三组证据，其来源形式合法，与本案具有关联性，本院均予以认定。对于是否违约，本院待后予以论述。为证明自己的主张，被告向本院提供证据如下：一、工程竣工图和竣工验收报告各1份，证明：鹤群·清华苑住宅小区建设工程已竣工且经勘查、设计、施工、监理等单位验收质量合格，竣工时间为2014年9月25日。二、1、《武宁县商品房买卖合同》复印件1份；2、《商品房买卖合同补充协议》复印件1份；3、快递单和通知复印件各1份；4、鹤群·清华苑住宅小区入伙钥匙领取表复印件1份；5、证人刘某、汪某出庭作证证言。证明：1、被告及时履行了交房义务，原告没有及时履行收房义务；2、根据补充协议第八条第二款第二项约定，原告所购房屋应视为已交付；3、根据补充协议第五条约定，除不可抗力原因导致合同解除外，原告要求解除合同并退还房屋的应承担相关税费及违约金41580元。经质证，原告对第一组证据真实性无异议，但认为该证据不能证明被告已竣工验收合格；对第二组证据，原告对合同及补充协议无异议，但认为快递单和通知所述内容不属实，被告之前并未书面通知原告前来收房，而通知时间是2015年7月20日，已经远远超过了合同约定的交付时间，且钥匙领取表证明被告未向原告交付钥匙，该组证据不能证明房屋已达到交付条件。第三人对被告提供的第一组证据无异议，但认为第二组证据与第三人无关，不予质证。经审查，对第一组证据，各方均无异议，本院予以采信。对第二组证据，对《武宁县商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，该两份合同来源形式合法，与本案具有关联性真实性，均予以认定；对快递单及通知，该通知内容为被告单方表述，未经原告确认，且无其他证据相佐证，故无法证据被告已按期交房，对其证明目的不予支持；对入住钥匙领取表，因原告所购房屋一栏并未有原告签字领取钥匙的记录，该小区其他住户领取钥匙并不代表被告已通知原告领取，对其证明目的亦不予支持；对证人出庭作证证言，两证人均为被告公司员工，其证言均表示已于交房期限届满前多次电话通知原告交房，但无法拨通原告预留的电话，因该证言为被告公司员工所作，且无其它证据相佐证，故无法证明其证明目的，对该证据亦不予采信。经审理查明，2013年6月13日，原告陈敬江、朱美红与被告江西鹤群房地产开发有限责任公司签订《武宁县商品房买卖合同》。合同约定，被告将座落于武宁县豫宁南路东侧的鹤群·清华苑小区2幢2单元502室，面积为99平方米的商品房出售给原告，商品房总金额为415800元，付款方式是贷款方式付款，原告首期支付原告购房总价款的30%，即135800元，其余向中国银行借款支付，按揭280000元。另外，合同还约定出卖人即被告应当于2014年12月31日前向买受人即原告交付商品房，该商品房交付时应当符合已取得房管局批准的《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》，逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。同时，合同还约定该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。合同还对双方其他权利义务进行了约定。2013年6月13日，原、被告又签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议约定，除不可抗力原因导致解除合同外之外，买受人要求解除合同退还房屋的，则买受人应当承担已经交纳和应当交纳的税费，并按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金。出卖人向买受人交付的物业应当是经过政府主管部门办理了验收备案且至质量合格的，如不合格的买受人有权要求解除合同，并要求出卖人退还购房款并按银行同期活期存款利率承担利息，自合同约定交付日期届满，买受人不及时来办理交接手续的，房屋视为已交付。协议另约定，自合同约定交付日期届满，买受人不及时来办理交接手续，房屋视为已交付。协议还约定本协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，如与《商品房买卖合同》条款冲突的以本协议为准。合同签订后，原告已于2013年6月13日向被告支付首付购房款135800元，并于2013年9月13日与中国银行股份有限公司签订个人一手住房贷款合同，通过银行按揭借款方式支付被告购房款280000元。从第三人将原告商品房按揭贷款给付被告至2015年9月10日，原告已向中国银行股份有限公司武宁支行支付该商品房按揭贷款的23期利息34519.74元。之后，双方未在约定交付期限内办理交房手续。被告于2015年7月20日通过邮寄向原告送达了书面通知，称其已在交付期限内多次电话通知原告前去办理交房手续，但原告未前来办理，希望原告尽快前来办理，否则后果由其个人承担。现原告认为，被告逾期交房及未能提交房屋经验收合格的证明，故已符合双方约定的合同解除条件，因被告的违约行为已严重损害原告的合法权益，故原告诉诸法院。另查明，被告开发的武宁县豫宁南路东侧的鹤群·清华苑小区1幢、2幢楼房至今未在建设工程主管部门办理竣工验收备案，被告仅提交了有勘查、设计、施工、监理、建设单位盖章确认的工程竣工验收报告。本院认为，原告陈敬江、朱美红与被告江西省鹤群房地产开发有限责任公司在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同》，不违反相关法律规定，属有效合同，双方均应严格履行合同义务。合同签订后，原、被告又签订了《商品房买卖合同补充协议》，双方对于商品房交付条件进行了变更，由之前的“商品房交付时应当取得房管局批准的《武宁县房地产开发项目竣工使用备案书》”变更为“房屋应当是经过政府主管部门办理验收备案且质量合格的，如不合格的买受人有权要求解除合同”，该补充协议属双方真实意思表示，本院亦予以确认。在房屋交付条件变更后，双方约定房屋质量不合格，原告才有权解除合同，故原告要求解除合同的条件成就与否取决于房屋质量是否合格。被告抗辩认为开发商在工程竣工后报质监站同意，组织了勘察、设计、施工、监理、建设五方共同参加竣工验收，并形成了竣工验收报告合格的确认文件，就达到了商品房交付使用的条件，可以交付。对此，本院认为，房屋的质量是否合格必须以质检部门签署的验收合格文件为依据。本案中，被告并未提交质检站盖章认可该房屋经验收合格的相关文件，其提交的施工、监理等部门盖章的竣工验收报告仅能证明该工程已竣工，符合竣工验收的条件，但并不能反映该房屋的实际验收情况，以及房屋经验收后质量是否合格，故被告的抗辩主张并无证据相佐证，本院不予采纳。作为房地产开发商，被告有义务证明其出卖的房屋已达到双方约定的交房条件，现被告未能提交证据证明其向原告出卖的房屋质量合格，且依据本案其他证据亦无法查明，故本院依法认定被告未在合同约定的期限内向原告交付符合交房条件的商品房，且逾期超过30日，根据合同约定，原告有权解除合同。现原告未提交证据证明其已于起诉前向被告主张要求解除合同，故原告起诉至本院并向被告送达之日，双方合同才依法解除。对原告要求确认其与被告的商品房买卖合同解除的诉请，本院予以支持。合同既已解除，被告依法应退还原告全部购房款，故对原告要求被告返还购房款135800元的诉请，本院亦予以支持。对于违约金，现被告逾期交房超过30日，原告主张按合同约定以已付购房款5%要求被告支付违约金，该约定不违反法律规定，对原告要求被告支付违约金20490元（415800元×5%）的诉请，本院予以支持。因原告与银行的贷款合同是基于商品房买卖合同才签定，现被告过错导致其与原告的商品房买卖合同解除，故原告向银行借款的目的已无法实现，而其已向银行支付的贷款利息也应由被告承担，从贷款发放至2015年9月10日，原告已向银行支付利息34519.74元，对原告主张的该诉请，本院亦予以支持。在原告与银行的担保借款合同解除前，对于原告还应向银行支付的利息及可能产生的违约金损失等，因其尚未发生，无法确定具体数额，待原告与银行的担保借款合同解除后，其可另行主张。对于被告抗辩称根据补充协议的约定，除不可抗力解除合同，原告退还房屋应承担税费及违约金。本院认为，被告向原告交付的房屋至今未达到双方约定的交付条件，原告依约可解除合同，现违约方为被告，故不存在原告支付税费及违约金的情况，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。对于合同约定的交房期限届满前，交接房屋是原、被告何方义务的问题，因该房屋在合同约定的交房期限届满前，根本未达到合同约定的交付条件，故不存在向原告交付房屋的问题，原告未前去接收房屋也不存在违约。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条第二款、九十六条、九十七条之规定，判决如下：一、确认原告陈敬江、朱美红与被告江西省鹤群房地产开发有限责任公司就武宁县豫宁南路东侧的鹤群·清华苑小区2幢2单元502室的《武宁县商品房买卖合同》解除合法有效。二、被告江西省鹤群房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内返还原告陈敬江、朱美红购房款135800元及利息损失34519.74元。三、被告江西省鹤群房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告陈敬江、朱美红违约金20490元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4122元，由被告江西省鹤群房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  盛奎伟审 判 员  刘梦三代理审判员  明瑞香二０一六年七月二十六日书 记 员  胡月意