广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂11民终698号上诉人（一审原告）：占定国。委托代理人：吴昌奕，广东厚诚律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：广西贺州桂东水电成套设备有限公司，法定代表人：陆政威，该公司总经理委托代理人：陆雅玲，该公司员工。委托代理人：罗以焜，广西汇豪律师事务所律师。上诉人占定国因与被上诉人广西贺州桂东水电成套设备有限公司租赁合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第727号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月27日立案后，依法组成合议庭于2016年7月4日开庭审理了本案。上诉人占定国委托代理人吴昌奕、被上诉人广西贺州桂东水电成套设备有限公司委托代理人陆雅玲、罗以焜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，被告拥有位于贺州市建设中路219号土地使用权，在该土地建筑有房屋。2013年5月8日，原告与被告签订《门面租用合同》，约定原告租赁被告位于八步区建设中路219号临街二楼门面（即金诚建材城二楼），面积为1785平方米；租赁期限为2013年8月1日至2019年7月31日；每月租金为58905元,保证金为190000元,《门面租用合同》对保证金约定为“租赁期满，乙方（即原告）不再续租，而且无违约且各项费用结清的，由甲方（即被告）应一次性如数归还乙方”的内容。原告对该门面进行装修后开设网吧。原告依照约定交付了保证金190000元。2014年11月3日凌晨零点左右，被告的金诚建材城包括租赁给原告的门面被火烧毁，导致原告完全无法经营。八步区公安消防大队《火灾事故认定书》认定，系“贺州市八步区建设中路219号金诚建材城二楼宝恒家具乐美居家居展区东北部起火原因为电气线路故障引燃可燃物造成的火灾”，原告认为，出租门面（位于二楼）未向有关部门办理申报、审批手续，系违章建筑；没有房产证、消防验收合格等理由，请求确认上述租赁协议无效，请求退还保证金190000元、退还多付的2014年11月3日至11月30日的租金54978元及利息1500元。一审法院经审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，原告请求确认原、被告于2013年5月8日签订的《门面租用合同》无效，诉请理由是被告违反了行政部门的一般性管理规定，并不符合上述法律规定合同无效的情形，因此，原告请求确认上述合同无效的诉讼请求，该院不予支持。《门面租用合同》对保证金的约定是对合同履行的担保性质的约定，原告虽然缴纳了190000元保证金，原告没有提供证据证实退还保证金的条件已经成就，并不当然产生被告需要退还原告保证金的义务。原告请求退还保证金190000元、退还多付的2014年11月3日至11月30日的租金54978元及利息1500元，应该提供相关证据加以证实，原告以留存的租金和保证金收据已在火灾中灭失，该诉请理由不是原告为其请求无需提供证据的理由，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果?”之规定，应由原告承担举证不足的后果，对原告请求退还保证金190000元、退还多付的2014年11月3日至11月30日的租金54978元及利息1500元的诉讼请求，该院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、驳回原告占定国请求确认原告占定国与被告广西贺州桂东水电成套设备有限公司于2012年5月8日签订的《门面租用合同》无效的诉讼请求。二、驳回原告占定国要求被告广西贺州桂东水电成套设备有限公司退还保证金190000元、退还多付的2014年11月3日至11月30日的租金54978元及利息1500元的诉讼请求。案件受理费4997元，由原告占定国负担。上诉人占定国不服一审判决，上诉称，一审认定案涉的《门面租用合同》只违反一般性规定，不符合合同法认定的无效条件，存在法律适用错误。被上诉人出租给上诉人的房屋未向工商、规划、城建、国土、消防等部门申报，也没有任何审批手续，是非法加盖的违章建筑；被上诉人在没有房产证、也未经消防验收合格等情况下，违反了《消防法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《建筑法》等法律强制性规定，将案涉房屋出租给上诉人，该《门面租用合同》应当无效。一审认为合同保证金是对合同履行担保的约定，上诉人未能提供证据证实退还保证金的条件已经成就，也是明显存在法律适用和事实认定错误。上诉人与被上诉人之间的《门面租用合同》无效，被上诉人应依法将因该合同取得的财产返还。案涉的租赁房屋已经在火灾中烧毁而无法使用，上述合同已经不可能再履行，还需要什么合同保证金？上诉人依据《门面租用合同》约定，按照先缴纳后使用原则，支付了2014年11月的租金，但因火灾而无法使用租赁房屋。被上诉人应当退还相应租金。上诉人的租金和保证金收据等全部网吧经营资料，均在火灾中被烧毁。一审认为上诉人应当提供证据证实已缴纳一审请求的租金和利息，明显适用法律错误。为此，请求撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉求，本案全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人广西贺州桂东水电成套设备有限公司辩称，上诉人主张其与被上诉人签订的《门面租用合同》无效的理由不成立。1、上诉人出租的门面不是新建房屋，只是在原来的基础上稍作整合，不需要取得建设工程规划许可证，也不需要重新经行政部门验收。2、根据双方租赁合同第五条第3项的约定，消防等事项的责任人是上诉人，而不是被上诉人。上诉人未履行该义务，应当自行承担该法律后果。因此，上诉人诉称被上诉人违反了法律的强制性规定适用法律错误，没有事实和法律依据，双方的《门面租用合同》合法有效。上诉人请求返还保证金、租金没有事实和法律依据。上诉人以火灾造成票据全部烧毁推卸举证责任，不仅违背事实，也不具有法律依据。上诉人在承租期间，拖欠了被上诉人租金833575元，水电费15718元，两者相抵，亦不存在被上诉人要返还租金的问题。综上所述，一审法判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。综合诉辩双方的意见，双方当事人对一审查明的事实均无异议，且均未提供有新的证据，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是:1、本案的合同是否有效；2、上诉人要求被上诉人退还租金和保证金应否得到支持。关于本案合同是否有效的问题。被上诉人与上诉人于2013年5月8日签订《门面租用合同》，约定由被上诉人将面积为1785平方米位于贺州市八步区建设中路219号临街二楼门面出租给上诉人。被上诉人至今并未提供证据证明涉案门面已取得建设工程规划许可证或者按建设工程规划许可证的规定建设。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案中上诉人与被上诉人签订的《门面租用合同》属于无效合同。一审认为该合同不符合法律规定合同无效的情形，属于适用法律不当，本院予以纠正。关于上诉人要求被上诉人退还租金和保证金的问题。上诉人称租金已交纳2014年11月份的租金，但其并未提供证据证明，且被上诉人不认可，一审据此驳回上诉人要求被上诉人退还租金和利息的诉讼请求，并无不当。由于本案门面租用合同为无效合同，上诉人已依约向被上诉人交纳保证金190000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，被上诉人应退还上诉人交纳的保证金190000元。一审以上诉人没有提供证据证实退还保证金的条件已经成就等理由驳回其该请求，适用法律不当，本院予以纠正。另，被上诉人认为上诉人拖欠其租金、水电，上诉人不予认可。被上诉人认为上诉人应支付其租金、水电费，可另行起诉。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第727号民事判决；二、被上诉人广西贺州桂东水电成套设备有限公司与上诉人占定国于2013年5月8日签订的《门面租用合同》无效；三、被上诉人广西贺州桂东水电成套设备有限公司退还上诉人占定国保证金190000元；四、驳回上诉人占定国的其他诉讼请求。一审案件受理费4997元（上诉人占定国已预交2498元），由上诉人占定国负担897元，被上诉人广西贺州桂东水电成套设备有限公司负担4100元；二审案件受理费4997元（上诉人占定国已预交），由上诉人占定国负担897元，被上诉人广西贺州桂东水电成套设备有限公司负担4100元。上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长  邓行奇代理审判员  张依传代理审判员  李经连二〇一六年七月二十七日书 记 员  邓国敏