上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初9542号原告沈正楼，男，1983年10月11日生，汉族，住江苏省。委托代理人庞少磊，上海明伦律师事务所律师。被告朱福弟，男，1966年4月21日生，汉族，住上海市宝山区。第三人朱成，男，1994年1月8日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。第三人上海飞士房地产开发经营有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人江庆。原告沈正楼与被告朱福弟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月13日受理后，依法由审判员金敏浩独任审判，于同年5月19日通知上海飞士房地产开发经营有限公司(以下简称飞士公司)作为本案第三人，同年7月13日准许朱成作为第三人参加诉讼的申请，并于当日公开开庭进行了审理。原告沈正楼及其委托代理人庞少磊、被告朱福弟、第三人朱成及其委托代理人卞东风到庭参加诉讼。第三人飞士公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告沈正楼诉称，2016年1月15日与朱福弟签订《房屋出售转让协议》，约定，朱福弟将其拆迁安置的坐落于上海市宝山区潘沪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以人民币100万元的价格出售给沈正楼。沈正楼按约于2016年1月14日支付房款15万元，1月15日支付房款20万元，1月16日支付房款65万元，付清房款后，朱福弟将系争房屋交付给沈正楼使用，由于房屋内有承租人居住，沈正楼支付了3,500元解除租赁合同的违约金给承租人，占有了系争房屋。经查询，系争房屋至今尚未登记到朱福弟名下，登记权利人为飞士公司，朱福弟家属表示系争房屋的产证将登记为朱福弟之子。沈正楼认为朱福弟属无权处分，故起诉要求确认双方签订的《房屋出售转让协议》无效，朱福弟返还购房款100万元。后沈正楼变更诉请，要求确认双方《房屋出售转让协议》有效，并要求朱福弟继续履行合同，将系争房屋过户给沈正楼。庭审中，又变更诉请为要求解除双方《房屋出售转让协议》，朱福弟返还购房款100万元，并支付违约金30万元。被告朱福弟辩称，朱福弟向人借钱，他人介绍了沈正楼，朱福弟在沈正楼公司里签过一次名字，事后只拿到8,500元，没有见过其他钱。朱福弟没有答应卖房，也没有向沈正楼交过房，是沈正楼将房屋中的承租人赶走的，当时朱福弟也不知道。系争房屋是朱成的，现由朱成控制。要求驳回沈正楼的诉请。第三人朱成述称，系争房屋是朱成的，一直由朱成占有使用，不清楚沈正楼与朱福弟买卖系争房屋的情况。沈正楼将朱成的租客赶走，侵犯了朱成的合法权益，朱成保留追究沈正楼相应法律责任的权利。沈正楼、朱福弟未经朱成同意，对系争房屋进行交易，违反法律规定，侵害朱成合法权益，故应属无效合同。根据朱福弟的陈述，朱福弟仅收到8,500元，二者实际是民间借贷，沈正楼的诉由不符合客观事实。合同的内容、履行等存在诸多有违常理的情况，在此情况下沈正楼又借款给朱福弟20万元，更可印证双方实为借款关系。第三人飞士公司未作陈述。经审理查明，2016年1月15日，沈正楼(乙方)与朱福弟(甲方)签订《房屋出售转让协议》，约定，系争房屋系动迁安置房，需依照国家政策许可上市的情况下才可进行过户交易，甲乙双方对此情况充分了解并认可，并自愿承担违约后所有违约责任，且同意国家允许的时间内变更产权。甲方应确保该房屋在过户给乙方之前产权清晰、无债务纠纷。在乙方支付该房屋除去尾款之外全部房款当日起，该房屋事实产权归乙方所有；该房地产风险责任自甲乙双方房屋交接之日起自动转移乙方。该房屋建筑面积为122.93平方米(具体面积以产证为准)，约定转让价为100万元，双方保证在任何时候、任何情况下双方都不变房价。交房前物业管理费、清理费、保安费等一切费用均由甲方承担，甲方自身办理该房地产产权证的相关费用由甲方自行承担。甲乙双方产权过户时所有费用由乙方承担。付款方式为，乙方于2016年1月14日支付甲方15万元作为定金。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予退还。乙方应于2016年1月15日前支付甲方20万元，2016年1月16日前支付甲方65万元。如甲方在签订本合同之后违约，必须返还乙方本合同所签订的全部房价款并赔偿违约时该房产市场评估价的2倍违约金。待甲方收到乙方房款100万元的当天，甲方将该房屋交付乙方，双方对该房屋物业、水电、有线、钥匙等进行结清、交接。甲方承诺该房地产只办理朱福弟一个人的名字，甲方承诺经家庭所有成员包括共有人同住人继承人同意出售该房地产，若因甲方方面产生的违约，违约责任由甲方承担。合同第十一条约定，本协议自甲乙双方签字见证方签章之日起生效。合同第十二条约定，特别声明：此合同2016年二月十八日正式起效。审理中，沈正楼表示，已向朱福弟支付购房款100万元。朱福弟表示，只收到过8,500元，没有收到沈正楼其他钱款。为此，沈正楼提供银行回单5份及中国农业银行银行卡交易明细清单1份，其中，回单中4份台头为转账交易成功，载明，付款方账号均为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX、户名均为沈正楼，收款方账号均为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX、户名均为朱福弟，交易时间为2016年1月14日的金额为15万元，交易时间为2016年1月15日的金额为20万元，交易时间为2016年1月16日的分别为20万元、15万元；回单中1份台头为已转人工处理，载明，付款方账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX、户名为沈正楼，收款方账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX、户名为朱福弟、开户行中国工商银行，交易时间为2016年1月16日，金额为30万元，以上合计100万元。银行卡交易明细清单载明，账号户名为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX沈正楼，显示2016年1月14日网银转账给XXXXXXXXXXXXXXXXXXX朱福弟15万元，2016年1月15日网银转账给XXXXXXXXXXXXXXXXXXX朱福弟20万元，2016年1月16日网银转账给XXXXXXXXXXXXXXXXXXX朱福弟20万元，2016年1月16日网银转账给XXXXXXXXXXXXXXXXXXX朱福弟15万元，2016年1月18日转支跨行实时转账给XXXXXXXXXXXXXXXXXXX朱福弟30万元，合计100万元。朱福弟表示，银行卡是朱福弟的，但都不在朱福弟手中，只拿到过8,500元，没有收到其他钱。另查明，2008年4月16日，朱福弟作为被拆迁人签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋)》，约定安置系争房屋等四套房屋。《配套商品房供应单》载明，系争房屋的购房人为朱成。2013年1月28日，朱成与飞士公司签订《上海市商品房预售合同》，购买系争房屋。2015年4月30日，飞士公司经核准登记为系争房屋等房屋的房地产权利人。2015年5月25日，朱成与飞士公司签订《房屋交接书》。以上事实，有原告沈正楼提供的《房屋出售转让协议》、银行回单、中国农业银行银行卡交易明细清单、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋)》、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、第三人朱成提供的《配套商品房供应单》、《上海市商品房预售合同》、《房屋交接书》，及各方当事人所作陈述等证据为证，可以认定。本院认为，沈正楼与朱福弟就系争房屋签订的《房屋出售转让协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有证据表明该协议违背了双方真实意思表示，故应认定为合法有效。朱成以朱福弟无权处分为由认为该协议无效的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。《配套商品房供应单》载明系争房屋的购房人为朱成，朱成也与飞士公司就系争房屋签订了《上海市商品房预售合同》、《房屋交接书》，朱福弟应已无法继续履行其与沈正签订的《房屋出售转让协议》，沈正楼因此要求解除《房屋出售转让协议》，符合法律规定，本院予以准许。《房屋出售转让协议》因朱福弟无法履行而解除，朱福弟应承担相应的违约责任。根据沈正楼提供的银行转账凭证和银行卡交易明细清单，可以认定沈正楼向朱福弟银行账户转账共计100万元购房款，除另有证据足以否定外，可认定朱福弟收到该100万元购房款，朱福弟应将该100万元房款返还给沈正楼。朱福弟关于其银行卡由他人控制、其只收到8,500元的陈述，没有相关证据证明，本院难以采信。即使存在银行卡由他人控制的情形，也是朱福弟与银行卡控制人之间的问题，应由朱福弟与银行卡控制人另行处理。根据协议约定，如朱福弟在签订本合同之后违约，必须返还沈正楼本合同所签订的全部房价款并赔偿违约时该房产市场评估价的2倍违约金，即违约金为房价款的2倍，这明显过高，显失公平。鉴于协议同时约定了定金15万元，且约定若朱福弟违约不出售该房地产，则应向沈正楼双倍返还定金。该约定符合法律规定，本案中沈正楼也未提供其损失的证据，故由朱福弟承担定金责任更适宜，即朱福弟应双倍返还定金30万元，其中15万元为本金，另15万元则相当于违约金。沈正楼现要求朱福弟支付违约金30万元，本院不能完全准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告沈正楼与被告朱福弟就上海市宝山区潘沪路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋出售转让协议》；二、被告朱福弟于本判决生效之日起十日内，返还原告沈正楼房款100万元；三、被告朱福弟于本判决生效之日起十日内，支付原告沈正楼违约金15万元；四、原告沈正楼的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8,250元，由原告沈正楼负担700元，被告朱福弟负担7,550元；诉讼保全费5,000元，由被告朱福弟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  金敏浩二〇一六年七月二十八日书记员  罗仁冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经许可中途退庭的，不影响案件审理。