河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀1022民初1531号原告（反诉被告）：杨少荣。被告（反诉原告）：固安县天照万汇商贸有限公司，住所地固安县永定中路西侧新中街南侧。法定代表人：孙孝恺，该公司总经理。委托代理人：吴铁军，北京市盈科律师事务所律师。杨少荣与固安县天照万汇商贸有限公司（以下简称万汇公司）租赁合同纠纷一案，本院立案审理后，于2015年11月25日作出（2015）固民初字第2071号民事判决，万汇公司不服判决，于法定期限内提出上诉。二审法院河北省廊坊市中级人民法院（以下简称廊坊中院）审理作出（2016）冀10民终782号民事裁定，撤销了本院（2015）固民初字第2071号民事判决，并将案件发回重审。本院接到廊坊中院指令后，另行组成了合议庭，对案件进行了重新审理。在审理中，原告杨少荣、被告委托代理人吴铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年6月14日，原、被告签订了两份商铺租赁合同，约定原告将分别位于固安县万汇商城134号东面商铺（面积339.90平方米）和114号西面商铺（面积247平方米）出租给被告；租赁期限5年（自2014年6月14日至2019年6月14日）；年租金分别为136469.85元、99170元；合同签订后7日内交纳第一期租金，以后每期租金应提前7日一次性交纳；原告给予被告60天装修免租期，装修免租期不计算在合同租期内。被告违约须按日向原告赔偿年租金5‰违约金。合同签订当天，原告就将符合约定的商铺及钥匙交付被告，但被告未按合同约定给付租金。请求法院判决被告给付租金255277元，支付至2015年8月14日违约金492786元。现在，被告未按合同履行，造成的后果是由被告行为所致，并非原告过错，被告经营的整栋万汇商场都未办理房屋产权证，但照常营业，营业与否与办理房屋产权证无关。被告万汇公司辩称：原告未向被告交付商铺，不同意支付租金及违约金。即使原告诉讼请求成立，也已超过诉讼时效。如果法院支付原告诉讼请求，则原告主张的违约金过高。原告诉讼请求不能成立，应予驳回。被告反诉称：原、被告于2014年6月14日签订两份商铺租赁合同。按合同约定，原告应将租赁合同中合格商铺交付被告，但时至今日，原告也未能履行。按租赁合同第五条约定，如延期交付，每日按年租金5‰赔偿被告损失。另据了解，原告在租赁合同中约定的商铺至今未办理房屋产权证，而被告承租商铺目的是为了对外经营使用，是为了入驻的商户能够办理营业执照合法经营。但原告的商铺无法办理营业执照，达不到对外经营使用条件，使被告签订租赁合同的目的无法实现。现双方租赁合同约定的商铺大门紧锁，仍处于毛坯状态，被告自始从未实际使用，也无法对外经营使用。被告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，请求判决解除原、被告签订的两份产商铺租赁合同，判决原告赔偿被告逾期交付商铺损失566713.80元（自2014年6月14日至2015年10月8日）。经审理查明：2014年6月14日，原告杨少荣与被告万汇公司签订两份商铺租赁合同，约定：杨少荣为出租人（甲方），万汇公司为承租人（乙方）；甲方将分别位于固安县万汇商城东西两侧134号商铺（339.90平方米）和114号商铺（247平方米）出租给被告使用；租期均为5年（自2014年6月14日至2019年6月14日）；乙方分别给付甲方年租金136469.85元和99170元，合同签订后7日内给付第一租赁年度第一季度租金，以后每季度租金均应于每季度前7日内一次性付清；甲方一次性给予乙方60日装修期间，装修期间不计算租金，即甲方给予乙方60日免租金期间；甲方在租期开始前已经将符合约定的合格商铺交付给乙方使用，如延期交付按年租金日5‰赔偿乙方损失；乙方可将承租商铺转租、转借第三人，但一年之内的多次转租需与甲方协商；发生纠纷由商铺所在地法院管辖处理；租赁合同还约定了其他相关条款。前述两份租赁合同签订下午，原告即将所出租的两商铺钥匙交予被告时任经理孙斌。之后，被告未能将承租原告的两商铺转租。2015年7月，被告经理由孙斌换任为雷利志。在租赁期间，原告一直向被告催要所欠租金。因被告一直未付租金，2015年8月28日，原告诉至本院，请求判决被告给付租金255277元，支付至2015年8月14日违约金492786元。在诉讼中，被告提出反诉，请求判决解除原、被告签订的两份商铺租赁合同，判决原告赔偿被告逾期交付商铺损失566713.80元（自2014年6月14日计至2015年10月8日）。在审理中，原告同意解除双方间的两份商铺租赁合同。被告同意按银行同期贷款利率四倍向原告支付违约金。上述事实有原、被告签订的两份商铺租赁合同，原、被告提交的照片，原告与被告现任经理雷利志的录音，本院对被告经理雷利志的询问笔录，出庭证人尹炜朋的证言等证据证实。出庭证人尹炜朋称：我与杨少荣住平房时在一个胡同。签合同当天，杨少荣给我打电话，让我跟他一起去万汇公司拿合同，然后把钥匙交给他们。我就拉着杨少荣去了万汇公司二楼，我看见杨少荣把两把钥匙交给万汇公司一个不高长得有点黑的说是经理的人，杨少荣和那个经理说了几句，因为时间太长了，说的什么我记不清了。雷利志在询问笔录中称：开始租赁时，是前任运营经理孙斌负责的，我是2015年7月接手，我接手后，公司给我打电话，说有一个叫张秀臣的想租涉案的其中一个商铺，我并不知道原告和万汇公司签协议的事儿，我就把杨少荣叫来了，杨少荣才跟我说了详细情况，说把商铺已经租给万汇公司了，不可能在对外出租了。后来，杨少荣一直给我打电话要租金，我说给他问问公司。要租涉案商铺的张秀臣已经将沙子和地面砖运进商铺，后因没有谈妥，又运出去了。具体公司谁给张秀臣的钥匙，我不清楚，现在两商铺都锁着呢。本院认为，原、被告签订的两份租赁商铺合同是双方真实意思表示，内容不违反法律，具有法律效力。合同双方在签订合同后，均应严格按照合同约定履行义务，不履行或不适当履行义务，应承担相应违约责任。原、被告提交证据已充分证明，在签订合同后，原告已将所出租的两商铺钥匙交予了被告，原告在该两份商铺租赁合同中的义务已全部履行完毕，故被告也应按合同约定按期向原告支付租金，被告未按约定支付租金，应承担相应违约责任。被告应参照同期同类人民银行公布贷款利率的四倍标准，向原告赔偿逾期支付租金的利息损失。由于原、被告双方在诉讼均同意解除租赁合同，故本院对被告要求判决解除双方所签商铺租赁合同的诉讼请求予以支持。被告主张原告未能交付两商铺的事实，与本院查明的事实不符，本院不予采信。故对被告要求判决原告赔偿逾期交付商铺损失的诉讼请求不予支持。由于租赁是一种持续发生的行为，故因租赁产生的请求给付租金的债权属于一种持续不间断的债权，应从租赁双方解除租赁合同开始才计算诉讼时效，至本案诉讼中，双方才同意解除商铺租赁合同，故原告请求给付租金的债权未超过法律规定诉讼时效期间；另外，在租赁期间，原告也多次向被告经理催要租金，向债务人主张权利也是法定中断诉讼时效的情形，故被告辩称超过诉讼时效期间的意见，本院不予采纳。出租房屋未办理房屋产权证，不会对出租房屋产生任何影响，也不会影响出租房屋的使用价值，故本院对被告反诉称因承租商铺未办理房屋产权证而影响租赁合同目的实现的意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：1、解除原告杨少荣与被告固安县天照万汇商贸有限公司于2014年6月14日签订的两份商铺租赁合同。2、被告固安县天照万汇商贸有限公司于本判决生效后五日内给付原告杨少荣2014年6月14日至2015年8月14日租金235639.85元。3、被告固安县天照万汇商贸有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告杨少荣2014年6月14日至2015年8月14日期间逾期支付租金利息损失30915.94元。4、驳回原告杨少荣其他诉讼请求。5、驳回被告固安县天照万汇商贸有限公司全部诉讼请求。本诉案件受理费11281元，原告杨少荣负担7220元，被告固安县天照万汇商贸有限公司负担4061元；反诉案件受理费5912元，由被告固安县天照万汇商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在判决书规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。审 判 长  胡庆忠代理审判员  顾 雪人民陪审员  王东玲二〇一六年七月六日书 记 员  邸熠琳杨少荣与固安县天照万汇商贸有限公司租赁合同纠纷一案利息损失计算方法每一租赁季度应付租金：（136469.85元＋99170元）÷4季度＝58909.96元第一租赁季度逾期支付租金利息损失：58909.96元×（年利率5.6%×4倍÷360天）×146天（2014年6月21日至2014年11月13日）＝5351.64元第二租赁季度逾期支付租金利息损失：（58909.96元×2）×（年利率5.6%×4倍÷360天）×85天（2014年11月21日至2015年2月13日）＝6231.36元第三租赁季度逾期支付租金利息损失：（58909.96元×3）×（年利率5.1%×4倍÷360天）×84天（2015年2月21日至2015年5月13日）＝8412.34元第三租赁季度逾期支付租金利息损失：235639.85元×（年利率4.85%×4倍÷360天）×86天（2015年5月21日至2015年8月14日）＝10920.60元一租赁年度逾期支付租金利息损失合计：30915.94元相关法律链接《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。