浙江省宁波市江北区人民法院 行 政 判 决 书 （2021）浙0205行初1号 原告方照炯，男，1960年2月21日出生，汉族，户籍所在地:宁波市江**，现住宁波市海曙区。 被告宁波市自然资源和规划局，住所地:宁波市和济街**。 法定代表人孙义为，局长。 出庭应诉负责人苏敏敏，海曙分局副局长。 委托代理人陈文茜，浙江和义观达律师事务所律师。 委托代理人谢巨，工作人员。 第三人汪玲，女，1967年9月9日出生，汉族，住宁波市海曙区。 第三人曹永海，男，汉族，1939年4月22日出生，住宁波市江**。 原告方照炯诉被告宁波市自然资源和规划局及第三人汪玲行政登记一案，于2020年12月7日向本院提起行政诉讼，本院于同日登记为诉前调解案件后，于2020年12月9日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书等应诉材料，并于2021年1月6日转为正式立案。本院依法组成合议庭，于2021年1月22日公开开庭审理了本案。原告方照炯，被告宁波市自然资源和规划局出庭应诉负责人苏敏敏、委托代理人陈文茜、谢巨，第三人汪玲均到庭参加诉讼。本院于2021年2月1日依职权追加曹永海为第三人，经询问，其放弃举证答辩期并不愿意参加庭审，故本院在该次追加后未再次开庭。本案现已审理终结。 被告宁波市自然资源和规划局于2016年5月30日依曹永海和汪玲申请作出了将登记于曹永海名下位于宁波市××路××弄××号××室房屋转移登记至汪玲名下的行政行为（不动产权编号为浙［2016］宁波市第0055528号）。 原告方照炯起诉称，1958年父亲方宗伟与母亲陈金莲经同村人王秀英介绍相识，不久后结婚，1960年因家庭变故，导致母亲陈金莲提出与父亲方宗伟离婚，当时原告已经出生。离婚后原告一直由祖父母抚养长大，但自从初中毕业后原告不定时去看望母亲，有时常常会碰到其他继承人，因此与其他继承人也会有一定的互动和交流。后1962年2月21日我母亲陈金莲与曹永海相识后登记结婚，婚后居住在宁波市海曙区××巷××号，后由于他项等原因改为××巷××号，至2003年1月13日原告母亲居住的老房子按政府房改房政策买入后转为私有房屋，至2004年2月19日狮子街地块拆迁后按私有住宅拆迁安置协议约定，搬入徐家清路211弄68号208室，因此，该房屋属于母亲陈金莲与曹永海夫妻共有财产。2016年4月2日我母亲因病亡故后，该房产一半属于母亲遗产，但之后曹永海却与汪玲合谋把该房屋占为已有，在2016年5月30日，曹永海与汪玲去宁波市房地产交易登记中心签订了一份编号为201605003122的房屋买卖合同，约定购房价为肆拾伍万元，事实上该约定价格只是虚拟的价格，实际并未支付对价。原告认为买受人汪玲明知婆婆过世后对坐落于××路××弄××号××室房屋己属遗产的事实置之不管，更为了隐匿属于母亲陈金莲的另一半遗产，以表面签订看似合法卖房合同的形式掩盖其非法隐匿侵占原告财产利益为目的的行为与买受人汪玲通过虚假意思表示的非法手段欺骗房屋登记机构工作人员办理房屋产权转移登记，各继承人在转移财产前亦未办理过权属登记证书，其转让行为不产生物权效力，《中华人民共和国继承法》第二十六条规定:夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。按上述继承法的规定，该遗产转让行为应当认定为因其意思表示不真实，依照法律权应当属于可撤销的行政行为。因此，买受人汪玲为了争抢继承人享有的对坐落于××路××弄××号××室的房屋继承所有权，以故意陈述虚假事实，对原告所享有的房屋虚假买卖，违反《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一-百三十二条第二款的规定和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项、第六项、第（七）项的规定，该行为违反法律强制性规定。同时房屋登记机关未依《物权法》第十二条的规定审查相关登记材料，亦违反了国务院令656号《不动产登记暂行条例》第十六条第（三）项、第（五）项、第六项的规定及《不动产登记暂行条例实施细则》（2015国土资源部第63号令）第十条第二款、第十四条、第十五条（第二）项的规定，同时也违反《城市房地产转让管理规定》（建设部令第96号）第六条第六项的规定。根据以上事实，原告认为，买受人故意侵占原告合法继承财产利益，以不实事实欺骗房屋登记机关办理房屋产权证转移的行为属于违法行为，应当予以撤销，且双方买卖合同涉母亲陈金莲遗产部分各继承人未经权属确认或财产转让公证合同，违反了当时《房屋登记办法》（建设部令［2008］第168号）第32条第二款、第81条的规定。同时其未按约定支付购房款，亦违反了《中华人民共和国物权法》第106条第二）项的规定。因此买受人汪玲买受母亲陈金莲遗产的行为不应属于善意取得人的范畴，宁波市不动产交易登记中心的工作人员没有严格履行法律、法规规定的职责，造成原告法定继承份额被非法转移，故房屋登记机关的登记行为违法，故宁波市自然资源和规划局应当对此承担行政责任。如果对原告造成财产损失，应当承担赔偿责任。宁波市自然资源和规划局所辖办证窗口未依法履行对申请人的申请材料作符合法定程序的审查，有行政失职行为，具体事实有以下几种情形。一、审查程序违法。在申请人不如实申请房屋转移登记时，或者提供的申请材料不齐全时，作为法定的房地产交易登记中心工作人员应当对照相关法律、法规规定严格审查，虽然原房产证的登记人是曹永海，但该房屋原来是拆迁安置房，在拆迁安置协议中母亲陈金莲是签上名字的，所以这是以家庭为单位的共同共有房屋，它不同于一般的商品房，是以个人为主体的买卖关系，它们的审查内容是不同的。因此它对原始核心要件不审查，说明登记机构违法事实不容置疑。二、行政行为违法。根据国务院《不动产登记暂行条例》第十六条的规定，申请人提供的申请材料应当真实。但在特殊情况下，申请人提供的材料不真实,这就需要登记机构工作人员履行法定职责予以审查。就本案房屋转让行为来说，房产证上的名字虽然记载着转让人曹永海的名字，但他的家庭成员妻子是谁，或者说转让人有没有结过婚，如果没有结过婚或中途离婚了，那也应当由相关规定予以证明，而且这种审查的依据是《不动产登记暂行条例》第十八条（二）项、第（三）项定。但是房屋登记机构即忽略了这种重要事项的审查，这是严重违反法律、法规的行政失职行为。原告认为对登记材料的核实，登记机构可以按照上述条例第二十五条的规定通过相关信息互通共享机制依法审查即可得知结论。综上请求：1.法院附带审查确认宁波市自然资源和规划局并宁波市房地产交易中心对坐落在××路××号××弄××室房屋属陈金莲一半遗产部分最初登记程序违法、无效（不动产权证编号：浙［2016］宁波市第0055528号）；2.请求法院撤销宁波市自然资源和规划局并海曙区公共资源交易中心颁发给汪玲的属于陈金莲遗产部分50%继承份额（不动产权证编号：浙［2019］宁波市（海曙）第0022887号）。审理中，经本院释明，原告变更第1项诉讼请求为确认宁波市自然资源和规划局于2016年5月30日依曹永海和汪玲申请作出了将登记于曹永海名下位于宁波市××路××弄××号××室房屋转移登记至汪玲名下的行政行为（不动产权编号为浙［2016］宁波市第0055528号）违法，同时撤回第2项诉讼请求。 原告为证明其主张向本院提交了以下证据：宁波市公有住房出售审批表、私有住宅拆迁直接安置协议屋、私有住宅拆迁直接安置差价结算单、甬房权证海曙字第2××6号（原房屋产权证）、浙［2016］宁波市（海曙）不动产权第0055528号、宁波市存量房买卖合同（编号201605003122号）、房屋权利证书［权证号浙（2019）宁波市（海曙）不动产权第0022887号］、户籍注销证明、（2020）浙0212民初2545号民事判决书、（2020）浙02民终3086号民事判决书各一份。 被告宁波市自然资源和规划局答辩称，一、本案的基本情况如下：陈金莲（已去世）与曹永海系夫妻关系，共生育三个子女，长子曹定龙（与本案第三人汪玲系夫妻关系）、曹秀玲及次女曹意红。陈金莲与曹永海结婚前，曾与方宗伟结婚，婚后生育一子为本案原告方照炯。2003年1月19日，陈金莲与曹永海作为购房者参加房改房，购买了位于××巷××号房屋。2003年2月19日，曹永海作为被拆迁人与拆迁人海曙房管处、受委托拆迁单位海曙拆迁办签署《私有住宅拆迁直接安置协议》，选择将上述房屋直接调产安置徐家漕约74.01平方米房屋,后明确安置房屋为××路××弄××号××室,面积为74.49平方米，也即案涉房屋。2004年9月，曹永海将案涉房屋登记在了其个人名下（房屋所有权证:甬房权证海曙字第2××6号，下称“2004年房屋所有权证”）。陈金莲去世后，曹永海及上述三个子女均同意案涉房屋归曹定龙夫妇所有，亦同意将房屋过户至第三人汪玲名下。2016年5月30日，曹永海与第三人签订《宁波市存量房买卖合同》，约定将案涉房屋转让给第三人。后双方向原宁波市国土资源局申请办理了案涉房屋的转移登记，2016年6月3日，第三人取得了案涉房屋及房屋所在土地的不动产权证（浙（2016）宁波市（海曙）不动产权第0055528号，下称“2016年不动产权证”）。2019年，因案涉房屋所在土地性质由划拨转为出让，第三人在支付了土地出让金后遂又于2019年1月16日向原宁波市国土资源局申请办理案涉房屋及土地证书的变更登记，并于同日取得了不动产权证（浙（2019）宁波市（海曙）不动产权第0022887号，下称“2019年不动产权证”）。2020年4月7日，原告向宁波市鄞州区人民法院起诉确认曹永海与第三人在2016年签订的《宁波市存量房买卖合同》无效，后经宁波市鄞州区人民法院及宁波市中级人民法院审理,均认定上述合同合法有效，相关法律文书已经生效。二、本案应驳回原告的起诉。首先，原告的起诉已经超过了法定诉讼期限，应予以驳回。根据被告查询，原告在2019年12月12日已经就案涉不动产的登记情况进行了查询，也即原告至少在2019年12月12日已经知道了2019年不动产权的登记情况。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。原告于2019年12月12日已经知道了案涉不动产登记的情况，其最晚应于2020年6月12日之前就案涉行政行为提起行政诉论，显然其已经超过了法律规定的诉讼期限，应驳回原告的起诉。二、原宁波市国土资源局的不动产登记和发证行为认定事实清楚，适用依据正确，程序合法。1、程序合法。2016年5月30日，曹永海与第三人就案涉不动产申请转移登记。原宁波市国土资源局于当日出具了《不动产登记申请受理通知书》，并审查了曹永海和第三人的身份信息、原《房屋所有权证》（甬房权证海曙字第2××6号）、原《土地使用权证》（甬国用（2004）第0300342号）、《不动产登记申请书》《宁波市存量房买卖合同》《不动产登记询问表》《权籍调查配号凭证》《不动产转移物业服务费用结算清单》《契证存根》等材料，于2016年6月3日向第三人颁发了案涉房屋的《不动产权证书》。2、认定事实清楚。2016年不动产权证的登记是依据曹永海与第三人的房屋买卖行为作出的，并非根据对于陈金莲的财产继承分配进行登记，而宁波市鄞州区人民法院和宁波市中院的生效裁判文书已经明确，曹永海与第三人的房屋买卖合同合法有效，且同时认为该房屋归于第三人汪玲所有符合效益原则，原告的继承份额可以通过赔偿相应损失得以实现。即第三人与曹永海申请办理的涉案行政登记属于因买卖行为而发生的转移登记，而非基于继承关系所发生的转移登记，现申请人也依法提供了相应的基于买卖关系申请行政登记的合法的材料,故被告经审查后，依法核准了此项不动产登记。而且，人民法院的司法文书也已对案涉房产的买卖行为和房产归属作出了最终认定，证明基于买卖合同而进行的转移登记与事实相符，于法有据。况且，至今为止，并没有任何人对案涉房产提供任何合法的基于遗产继承基础上的转移登记。同时，行政登记属于依申请进行的行政行为，即使属于共有不动产也允许根据申请人的意思自治登记在一人或几个的名下，但这种登记本身并不改变房产本身是否存在共有的关系，2004年房屋所有权证上登记的产权登记申请人即为曹永海一人，原告认为在办理2016年不动产权证时应根据共有不动产性质进行登记，不符合行政登记行政行为的特征和原则，也于法无据。故原宁波市国土资源局做出的上述行政行为认定事实清楚，符合《不动产登记操作规范》第9.3.1条、第9.3.2条、第9.3.3条，《不动产登记暂行条例》第十四条第一款、第十七条第一款第一项、第二十条以及《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条、第三十八条的相关规定，相关行政行为认定事实清楚，程序合法。综上，请求依法驳回原告的起诉或诉讼请求。 被告向本院提交了《房屋所有权证》（甬房权证海曙字第2××6号）、《土地使用权证》（甬国用（2004）0300342号）、申请人身份证信息、《不动产登记申请书》、《宁波市存量房买卖合同》、《不动产登记询问表》、《权籍调查配号凭证》、《不动产转移物业服务费用结算清单》、《契证存根》、《不动产登记申请受理通知书》（编号:20160530-0082830）、《不动产登记审批表》，用以证明原市国土局作出2016年不动产权证登记行为认定事实清楚、法律依据充分、程序合法；提交宁波市不动产登记信息查询结果一份，用以证明原告的起诉已超过了法定的诉讼期限。 第三人汪玲答辩意见同被告。第三人曹永海答辩称案涉2016年转移登记行为合法。二人均未举证。 经庭审质证，各方对提交的证据真实性均无异议。本院对本案全部证据的真实性予以确认。 经审理查明，陈金莲与曹永海系夫妻关系，共生育三个子女，长子曹定龙（与本案第三人汪玲系夫妻关系）、曹秀玲及次女曹意红。陈金莲与曹永海结婚前，曾与方宗伟结婚，婚后生育一子为本案原告方照炯。2003年1月19日，陈金莲与曹永海作为购房者参加房改房，购买了位于××巷××号房屋。2003年2月19日，曹永海作为被拆迁人与拆迁人海曙房管处、受委托拆迁单位海曙拆迁办签署《私有住宅拆迁直接安置协议》，选择将上述房屋直接调产安置徐家漕约74.01平方米房屋,后明确安置房屋为××路××弄××号××室,面积为74.49平方米，也即案涉房屋。2004年9月，曹永海将案涉房屋申请登记在了其个人名下。2016年4月2日，陈金莲因病死亡。2016年5月30日，曹永海与第三人签订《宁波市存量房买卖合同》，约定将案涉房屋转让给第三人。后双方向原宁波市国土资源局申请办理了案涉房屋的转移登记，2016年6月3日，第三人取得了案涉房屋及房屋所在土地的不动产权证（2016年不动产权证）。2019年，因案涉房屋所在土地性质由划拨转为出让，第三人在支付了土地出让金后遂又于2019年1月16日向原宁波市国土资源局申请办理案涉房屋及土地证书的变更登记，并于同日取得了不动产权证（2019年不动产权证）。2020年4月7日，原告向宁波市鄞州区人民法院起诉确认曹永海与第三人在2016年签订的《宁波市存量房买卖合同》无效，后经宁波市鄞州区人民法院及宁波市中级人民法院审理,均认定上述合同合法有效，相关民事判决书已经生效。原告在2019年12月12日已经就案涉不动产的登记情况进行了查询，知道了2019年不动产权的登记情况。另查明，根据甬党发【2019】2号《宁波市机构改革方案》,原宁波市国土资源局不再保留,其职责由宁波市自然资源和规划局承担。 本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第六条、第七条的规定,被告宁波市自然资源和规划局具有履行不动产登记的法定职责。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定,行政机关被撤销或者职权变更的,继续行使其职权的行政机关是被告,原告起诉时,被告宁波市自然资源和规划局已具有履行不动产登记的法定职责,宁波市自然资源和规划局可作为本案被告。 申请人申请变更登记,应当对申请登记材料的真实性、合法性负责,而原宁波市国土资源局作为法定房地产权属登记机关,应按照法定的具体审核内容和要求,对当事人的登记申请进行审核。本案中,房屋登记机关在受理案涉房屋变更登记申请时,收到的申请材料中包含了原房屋所有权人持有的房屋所有权证、房屋买卖合同、买卖双方当事人的身份证明材料、不动产登记申请书等材料,上述申请材料齐全,符合国土资源部《不动产登记操作规范（试行）》第9.3条规定的申请转移登记需要提交的文件。而其中的房屋买卖合同已被生效法律文书认定为合法有效，本案登记行为是依申请基于买卖合同法律关系进行的登记行为，根据《不动产登记操作规范（试行）》9.3.4规定，该转移登记行为的审查要点为：1、国有建设用地使用权与房屋所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效；2、申请转移的国有建设用地使用权与房屋所有权与登记原因文件记载是否一致；3、国有建设用地使用权与房屋所有权被查封的，不予办理转移登记；4、涉及买卖房屋等不动产，已经办理预告登记的，受让人与预告登记权利人是否一致；5、设有抵押权的，是否已经办理抵押权注销登记；6、有异议登记的，受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；7、依法应当缴纳土地价款、纳税的，是否已提交土地价款和税费缴纳凭证；8、申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；9、本规范第4章要求的其他审查事项。不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿，并向权利人核发不动产权属证书。本案转移登记审查时，无上述审查要点中不予办理转移登记的情形，亦无其他权属争议的情况，原告提出登记未查明继承的相关情况，因本案转移登记行为的基础法律法律关系为买卖合同，故原告的该主张并无相关法律依据，被告于2016年进行的案涉转移登记行政行为，程序合法，认定结论并无不当，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告方照炯的诉讼请求。 本案受理费50元，由原告方照炯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  姚 薇 人民陪审员  黄云丽 人民陪审员  陈 捷 二〇二一年二月二日 代书 记员  陈 羚