包头市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内02民终1097号上诉人（原审被告，反诉原告）恒大地产集团包头有限公司，住所地包头市九原区莎木佳路一号街坊恒大华府综合楼三楼，组织机构代码证67693434-8。法定代表人宋文江，总经理。委托代理人袁晓凯，法务员。委托代理人赵强，法务员。被上诉人（原审原告，反诉被告）温静，女，现住包头市。委托代理人张文学，内蒙古辰星律师事务所律师。委托代理人邓鹏飞，内蒙古辰星律师事务所律师。原审第三人中国银行股份有限公司包头市东河支行，住所地内蒙古包头市东河区巴彦塔拉大街木材公司西侧。负责人陈宝珍，行长。上诉人恒大地产集团包头有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2015）包九原民初字第1315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人恒大地产集团包头有限公司的委托代理人袁晓凯，被上诉人温静的委托代理人张文学、邓鹏飞，原审第三人中国银行股份有限公司包头市东河支行的委托代理人康丽梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明,2010年7月14日，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》（合同编号2009-0021474）。原告以按揭贷款的方式购买被告开发的位于包头市九原区恒大华府3-203号商品住宅一套，总价款为1888466元。原告依约于2010年7月14日向被告交付首付款568466元，此后，原告与第三人签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号2010年中东住借字0573号），合同约定，原告向第三人贷款1320000元支付购房款。2010年7月30日第三人将原告所贷的1320000元转入被告账户。原、被告在《包头市商品房买卖合同》中约定，被告应于2011年６月30日前将所购商品房交付原告，被告至今未向原告交付验收合格的房屋；该合同附件五第四条第2款约定，对于逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，……。原告支出公证费两笔，共计1385元。现原告诉至法院，提出以上诉讼请求。另查明，截止至2016年3月5日原告已还第三人贷款本息共计606618.05元。原审认为,原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合国家法律、法规的规定，合法有效。合同签订后原告依合同约定支付了购房款，原告已全面履行了合同义务。被告未能按合同约定交付经验收合格的房屋，其行为已构成违约。原告要求解除《包头市商品房买卖合同》、退还购房款及利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；由于被告违约导致房屋买卖合同解除，原告与第三人所签订的《个人一手住房贷款合同》是基于《包头市商品房买卖合同》而产生的，原、被告所签订的房屋买卖合同的解除，将导致原告与第三人所签订的《个人一手住房贷款合同》的目的无法实现，原告要求解除与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；原告依据《个人一手住房贷款合同》已向第三人支付的贷款本息应由被告向原告偿还；《个人一手住房贷款合同》解除后，该合同未还贷款本息由被告向第三人支付；对于原告要求被告支付违约金18884.66元的诉讼请求属于双方约定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持；关于原告要求被告支付贷款本金的利息的诉讼请求，无法律依据，不予支持；对于原告要求被告返还其缴纳的税费的请求，因原告未向本院提供相关的证据，其请求，本院不予支持；对于原告要求被告返还公证费的请求，因该费用不是被告所收取，其请求本院不予支持。被告反驳原告解除商品房买卖合同没有事实及法律依据的主张，理由不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决一、解除原告温静与被告恒大地产集团包头有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》（合同编号为2009-0021474）；二、解除原告温静与第三人中国银行股份有限公司包头市东河支行签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号2010年中东住借字0573号）；三、被告恒大地产集团包头有限公司返还原告温静购房首付款568466元及利息（自2010年7月14日起至还清日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被告恒大地产集团包头有限公司返还原告温静已偿还第三人中国银行股份有限公司包头市东河支行按揭贷款的本金及利息606618.05（截止至2016年3月5日，以后还款情况以原告向第三人实际还款单据为准）；五、被告恒大地产集团包头有限公司偿还第三人中国银行股份有限公司包头市东河支行《个人一手住房贷款合同》（合同编号2010年中东住借字0573号）中剩余贷款本息；七、被告恒大地产集团包头有限公司支付原告温静解除合同违约金18884.66元；八、驳回原告温静其他诉讼请求。以上执行款项，于本判决书生效后十五日内执行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10473.8元，减半收取5236.9元（原告已预交），由原告温静承担650元,由被告恒大地产集团包头有限公司承担4586.9元。宣判后，上诉人恒大地产集团包头有限公司不服，向本院提起上诉称:第一，一审法院认定事实不清。判决上诉人从合同签订之日承担合同违约责任错误，应当是在违约后起算。被上诉人与第三人之间签订的贷款合同，合同目的已经实现，一审认定贷款合同目的无法实现认定事实不清，且在第三人没有提出独立请求的情况下法院无权审理贷款合同。第二，一审法院适用法律错误。被上诉人未在法定期限内行使解除权，其解除权已经消灭。一审判决上诉人既承担违约金又支付利息属于双重处罚。一审认定双方违约金较低进行调整也违法了法律规定。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人温静答辩称，上诉人违反合同约定不能如期交付房屋，导致合同目的不能实现，应当按照合同约定支付违约金并赔偿被上诉人的利息损失，且被上诉人的解除权并未消灭。根据法律规定，在买卖合同被依法解除后，可以解除房屋贷款合同。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。经本院审理查明的事实与原审判决查明的事实一致，有双方当事人陈述及相关书证在案佐证，本院予以确认。本院认为,上诉人恒大地产集团包头有限公司与被上诉人温静签订的《包头市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。合同签订后被上诉人依合同约定支付了购房款，已全面履行了合同义务。上诉人未能按合同约定交付经验收合格的房屋，其行为已构成违约，且至今上诉人仍无法交付验收合格的房屋，致使被上诉人购买房屋的目的不能实现，故被上诉人要求解除《包头市商品房买卖合同》、退还购房款及利息的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，应予支持。关于被上诉人与原审第三人签订的《个人一手住房贷款合同》，根据法律规定，因商品房买卖合同被解除致使贷款合同目的无法实现的，当事人有权申请解除贷款合同，且出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人的买受人。故被上诉人有权请求解除贷款合同，并由上诉人承担返还义务。关于违约金，属于双方合同约定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应予支持。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10473.8元由上诉人恒大地产集团包头有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵文革审 判 员  李 梅代理审判员  王 婷二〇一六年七月十一日书 记 员  王晓菲附：本判决所引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。