安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终252号上诉人（原审被告）：曹旭勇，男，1974年4月15日出生，汉族，住安徽省五河县。委托诉讼代理人：仲从卫，安徽冠亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：五河传新商业运营管理有限公司，住所地五河县国防路金海商城凯国际号楼**楼S7-108、S-7109，统一社会信用代码91340322MA2NJGQ71D。法定代表人：谢群，该公司执行董事。委托诉讼代理人：凌志远，安徽凌志远律师事务律师。上诉人曹旭勇因与被上诉人五河传新商业运营管理有限公司（以下简称传新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省五河县人民法院（2020）皖0322民初4032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹旭勇上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判驳回传新公司的诉讼请求。事实和理由：1.传新公司不具有出租房屋的权利。首先，案涉房屋系五河县凯地投资开发有限公司开发，所有权属于五河县凯地投资开发有限公司，传新公司在一审庭审中并没有提供出五河县凯地投资开发有限公司授权给其出租的任何证据，系无权处分，不具有案涉房屋的租赁权。其次，案涉房屋已经于2020年4月28日交付给了五河县建筑公司，在一审审理过程中，案涉房屋房产证尚未办理，但自2020年4月28日，案涉房屋的所有权及使用权也不属于五河县凯地投资开发有限公司，传新公司无权收取房租。案涉房产于2020年11月26日已办理了不动产登记，登记于彭彪、杨小曼名下。房屋现所有权人已经与曹旭勇签订新的房屋租赁协议，房屋仍应由曹旭勇使用，一审法院判决将房屋交付给传新公司没有事实依据。由于房屋所有权人不是传新公司，其所签订的合同是无效合同，曹旭勇与传新公司签订合同时，对于传新公司不是房屋所有权人并不知情，不能因为曹旭勇已经交过一期房租就推定双方对租赁合同没有异议，正是由于曹旭勇现得知传新公司并不是房屋所有权人，并接到现房屋所有权人的通知，要求将房租交给现房屋所有权人，才不同意将房租交给传新公司。一审法院未审查出租人是否具有房屋的租赁权利，即认定双方签订的租赁合同有效，属于适用法律错误。传新公司辩称，对房产登记于彭彪、杨小曼名下无异议，租赁费应支付至产权办理之日。传新公司向一审法院起诉请求：1.依法解除传新公司与曹旭勇签订的商铺租赁合同；2.判令曹旭勇将所租赁的S2二层商铺返还给传新公司；3.判令曹旭勇支付租金108000元；4.曹旭勇承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：传新公司与曹旭勇签订《商铺租赁合同》，约定曹旭勇承租金海摩登广场第S2二层商铺，租赁期限为五年，合同期限自2020年2月1日至2025年1月31日止，合同第三条约定年租金为216000元，第一期租金在2020年6月1日前支付108000元，第二期租金在2020年8月1日前支付108000元，第三期租金2022年6月30日于前支付108000元……合同中另约定若承租方拖欠本合同第三条约定的保证金和租金等其他费用达30天的，甲方有权单独解除本合同。合同签订后，曹旭勇支付第一期租金后未按约支付第二笔租金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。传新公司与曹旭勇签订的《商品房租赁合同》系双方真实意思表示，对双方具有拘束力，传新公司已按约将房屋交给曹旭勇使用，但曹旭勇未按约支付房租已违约，且违约达30天以上，解除合同的条件已成就，故传新公司要求解除合同的诉讼请求一审法院予以支持。关于租赁费，因传新公司已支付半年租赁费108000元，合同解除后，拖欠租赁费应自2020年8月1日起，以每天216000元÷12月÷30日=600元的标准按实际使用天数计算为宜，超出部分一审法院不予支持。曹旭勇抗辩其与传新公司之间的合同为无效合同，但未提供证据予以证明，故对该抗辩理由一审法院不予采纳。关于传新公司是否享有出租权，传新公司系五河县凯地投资开发有限公司一人独资设立，经营范围包括但不限于商业运营管理、商业项目定位、市场经营管理、商业地产运营，公司章程中亦有五河县凯地投资开发有限公司盖章，且《商品房租赁合同》系曹旭勇与传新公司签订，曹旭勇也按约支付传新公司第一期房租，未对出租权提出异议，故认为传新公司享有该房屋的出租权。曹旭勇主张案涉房屋已于2020年4月28日转让交付给五河县建筑公司，不论是传新公司还是五河县凯地投资开发有限公司自2020年4月28日后均不享有对涉案房屋的使用、收益、处分等权益，但不动产所有权应以登记为准，曹旭勇现仅以工程款支付协议无法证明所有权已转移给五河县建筑公司，故对曹旭勇该抗辩理由一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、解除传新公司与曹旭勇签订的金海摩登广场第S2二层商铺的《商铺租赁合同》；二、曹旭勇应于判决生效之日起二十日内将房屋返还给传新公司；三、曹旭勇于判决书生效之日起二十日内支付租赁费（自2020年8月1日起，以每天600元的标准按实际使用天数计算至返还房屋之日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元，减半收取1230元，由曹旭勇负担。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。双方当事人对一审审理查明的案件事实均无异议，本院予以确认。另查明，五河县金海摩登广场第S2二层商铺产权人已变更为彭彪、杨小曼。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案曹旭勇与传新公司签订的《商铺租赁合同》是在双方平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅系双方当事人的真实意思表示，且不具有合同无效的法定情形，一审法院对该合同效力认定并无不当，本院予以支持。关于传新公司是否具有案涉商铺租赁权的问题，根据本案查明的事实，传新公司系五河县凯地投资开发有限公司独资设立的一人有限责任公司，商业地产运营为其公司经营范围之一，五河县凯地投资开发有限公司在传新公司章程中对上述内容均予以确认。传新公司作为案涉商铺出租人在与曹旭勇签订租赁合同后将商铺交由曹旭勇控制经营，在曹旭勇租赁期间五河县凯地投资开发有限公司未向其主张权利排除其占用使用，故应认定传新公司对案涉商铺具有租赁权，曹旭勇此节上诉理由本院不予支持。根据合同相对性原则，传新公司系与曹旭勇签订案涉租赁合同的相对方，传新公司在案涉租赁合同中的地位并不因其是否为案涉商铺的所有权人而改变，曹旭勇不得因商铺产权人变更而拒不履行其应向传新公司支付租金的义务。综上所述，曹旭勇上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2460元，由曹旭勇负担。本判决为终审判决。审判长  顾咏君审判员  胡玉巧审判员  石克链二〇二一年二月五日法官助理田蕾书记员李亦琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。