安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终302号上诉人（原审被告）：蚌埠市金安汽车技术服务有限公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳路**，统一社会信用代码91340300MA2N1R1580（1-1）。法定代表人：赵立山，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：林杨宏，男，1987年9月5日出生，汉族，户籍地福建省平和县,现住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：张卫星，安徽元方圆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑乃敏，女，1974年9月5日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。被上诉人（原审被告）：田义东，男，1985年7月31日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。上诉人蚌埠市金安汽车技术服务有限公司（以下简称金安公司）因与被上诉人林杨宏、郑乃敏、田义东房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304民初3540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。金安公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回林杨宏、郑乃敏对金安公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由林杨宏、郑乃敏、田义东负担。事实与理由：一审认定与林杨宏、郑乃敏成立房屋租赁合同关系的相对方系金安公司是错误的。金安公司认为案涉房屋租赁合同的相对方应为田义东。金安公司与田义东之间的关系是租赁关系，而不是原审法院认定的承包关系，田义东不是金安公司的实际负责人，不能代表金安公司，金安公司更不应当为田义东的不法行为承担责任。原审法院认定林杨宏、郑乃敏与金安公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，金安公司认为该认定错误。金安公司从未与林杨宏、郑乃敏签订过房屋租赁合同，该协议系林杨宏、郑乃敏与田义东个人签订，林杨宏、郑乃敏明知田义东无权代理金安公司，恶意串通签订租赁协议，意图侵害金安公司的合法权益。林杨宏、郑乃敏作为租赁他人房屋的理性承租人，应当对租赁物做到合理、谨慎的审查注意义务，其二人在合同的签订过程中没有了解房屋产权信息，明知出租方是金安公司，而未与法定代表人协商，未审查田义东是否有我公司授权，事后也未与金安公司确认或要求追认等显然违背一个理性承租人的注意义务，具有过失，亦不符合表见代理的要件。综上，金安公司与田义东之间仅为租赁关系，而非承包关系，田义东无权代理公司与他人签订租赁协议，田义东与林杨宏、郑乃敏的房屋租赁协议系个人行为，故应由其个人承担责任，而非由金安公司承担支付违约金的责任。林杨宏、郑乃敏辩称，金安公司提出的上诉理由无事实和法律依据。林杨宏、郑乃敏和田义东、金安公司之间于2019年7月20日签订的房屋租赁合同合法有效。从租赁合同的形式要件上看，合同双方均亲笔签字并且加盖了金安公司的“业务专用章”，合同条款完备，没有单方面涂改等，从合同的内容上看，完全符合法律规定，是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，不损害国家、集体和其他人的利益，该合同有效。从2019年7月20日，双方签订租赁合同以后，林杨宏、郑乃敏对租赁房屋进行了装修，租赁房屋门头上有“小林水果店”字号，并且至一审起诉时已经经营了一年，合同履行了一年，金安公司完全知道或者应当知道该房屋出租的事实，金安公司却从来没有向田义东和林杨宏提出过任何的异议，事实说明金安公司是知道并且愿意该房屋出租的。租赁合同中加盖的金安公司“业务专用章”就是对外代表金安公司办理一切业务使用的，它就是金安公司的意思表示，对外具有法律效力。金安公司将自己的“业务专用章”、房屋、设备等交给田义东经营管理，双方之间其性质就是承包关系，至于费用如何缴纳，如何经营，不影响根本。金安公司在租赁合同尚未到期的情况下，采取断电的方式，强行单方面终止租赁合同，给承租人造成了装修、物品损坏等经济损失，林杨宏、郑乃敏将另行主张。综上，请求驳回上诉，维持原判。田义东辩称，案涉房屋出租之前金安公司赵立山就和其说过房屋可以对外出租。其一年交给金安公司100000元就是承包费，不是金安公司所述的房屋租赁费。赵立山经常到店里去，他知道案涉房屋租给林杨宏了，当时并没有提出异议。请求维持原判。林杨宏、郑乃敏向一审法院起诉请求：确认林杨宏、郑乃敏与金安公司、田义东之间签订的房屋租赁合同有效；判令金安公司、田义东继续履行房屋租赁合同；判令金安公司、田义东向林杨宏、郑乃敏支付三个月租金的违约金12000元；判令金安公司、田义东赔偿林杨宏、郑乃敏因故意断电造成的租赁费损失（从2020年7月11日故意断电开始，每天130元至恢复供电时止）；由金安公司、田义东承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：金安公司成立于2016年10月31日，企业类型为有限责任公司，法定代表人系赵立山，经营范围为汽车维修；汽车零配件、润滑油的批发、零售。2017年4月，金安公司从安徽五建建设工程集团有限公司处承租了位于本市朝阳路1251号办公用房中的一楼除北起第一间外的门面房、二楼南起第一间及主楼附属院子用于经营，租赁期限为2017年4月1日至2022年3月30日，并约定未经出租人同意，承租人不得转租、转让或转借所租赁的房屋。2019年6月，金安公司将公司交由田义东经营，田义东每年向金安公司支付100000元费用。田义东仍用金安公司名义对外经营。金安公司法定代表人赵立山交给田义东内容为“蚌埠金安汽车技术服务有限公司业务专用章”圆形印章一枚，在田义东对外经营时使用。2019年7月20日，林杨宏、郑乃敏与田义东签订了《房屋租赁合同》一份，协议约定：由林杨宏、郑乃敏承租本市朝阳路1251号金安公司经营房屋中的两间房屋，用于经营生鲜；年租金为46670元，租赁期限为协议签订当日至2022年3月30日；出租人违反本合同约定，提前收回房屋的按三个月的租金标准支付给承租人违约金，若支付的违约金不足以弥补承租人损失的，出租人还应该承担赔偿责任。合同还约定双方的其他权利义务。田义东在合同出租人处签名并加盖业务专用章。此后，林杨宏、郑乃敏在上述房屋中从事水果销售，林杨宏于2019年7月9日注册了蚌埠市禹会区宏林水果店，营业执照显示经营场所为蚌埠市禹会区朝阳路1251号南1、2间。2019年8月2日，林杨宏通过微信向田义东支付第一年度租金46670元。2019年9月，金安公司法定代表人赵立山到公司经营场所时知晓林杨宏、郑乃敏承租房屋事宜。2020年6月底，金安公司法定代表人赵立山通知林杨宏父亲林达青，要求林杨宏、郑乃敏搬离其承租房屋。2020年7月11日，因蚌埠市禹会区宏林水果店被断电，林达青拨打“110”报警电话，公安机关出警处理并在《接处警情况登记表》记载：“报警人林达青与房东赵立山、牛万霞因租房发生纠纷，告知双方协商解决或到法院起诉。2020年7月12日，林杨宏再次因断电问题拨打“110”报警电话，公安机关出警处理。因房屋被断电为，无法继续经营，林杨宏、郑乃敏于2020年7月15日将店中水果搬离承租房屋。因租房问题协商未果，林杨宏、郑乃敏遂诉至法院。诉讼中，金安公司向本院提交其与牛万侠于2020年6月30日签订的《房屋租赁合同》一份，合同主要约定为：金安公司将本市朝阳路1251号办公用房中的一楼除北起第一间外的门面房、二楼南起第一间及主楼附属院子出租给牛万侠，租赁期限为2020年7月1日至2022年3月31日。一审法院认为，本案应首先确定与林杨宏、郑乃敏成立房屋租赁合同关系的相对方是谁。2019年6月，金安公司法定代表人赵立山将金安公司交由田义东经营，田义东使用金安公司的设备、场地并仍然以金安公司名义对外开展经营，田义东自负盈亏并向金安公司法定代表人赵立山支付固定费用，应当认定系田义东承包经营金安公司，在田义东经营期间，田义东实际上系金安公司的实际负责人。在田义东实际经营金安公司期间，其就金安公司所有的财产及财产性权利对外开展的经营及盈利性活动，应当认定为系代表金安公司的行为，相关法律后果应当由金安公司承受。故田义东将金安公司使用的房屋对外出租及收取租赁费的行为，均应视为其代表金安公司从事的行为。况且，在与林杨宏、郑乃敏签订《房屋租赁合同》时，田义东还加盖了业务专用章，该业务专用章系金安公司法定代表人赵立山交给田义东对外使用的印章。故应当认定与林杨宏、郑乃敏成立房屋租赁合同关系的相对方系金安公司，由此产生的相关责任亦应当由金安公司承担，田义东不承担责任。金安公司与田义东之间的相关事宜可按承包经营的法律关系予以处理。对于合同效力问题，法院认为，林杨宏、郑乃敏与金安公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政规定的强制性规定，应为有效合同。金安公司辩称田义东与林杨宏、郑乃敏恶意串通损害其利益，因此合同无效，但未提交任何证据予以证明。况且，金安公司法定代表人赵立山在2019年9月份已知晓林杨宏、郑乃敏承租房屋事宜，但并未对此提出反对性意见，故法院对其该项辩称依法不予采信。《房屋租赁合同》第1页明确记载租赁期限为协议签订当日至2022年3月30日，该内容为打印文字，且该页有田义东签名并加盖金安公司业务专用章，法院对该事实依法予以确认。对于田义东辩称的租赁期限为一年的意见，法院依法不予采信。对于合同继续履行问题。根据金安公司向法院提交的签订于2020年6月20日的《房屋租赁合同》显示，林杨宏、郑乃敏原租赁房屋已出租给案外人牛万侠，《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）……”之规定，金安公司与林杨宏、郑乃敏之间的房屋租赁合同已在事实上不能继续履行。况且，在金安公司于2020年6月底要求林杨宏、郑乃敏搬离承租房屋后，林杨宏、郑乃敏因断电无法使用承租房屋并搬离承租房屋后，双方的房屋租赁合同已实际解除。故对林杨宏、郑乃敏要求继续履行房屋租赁合同的诉请，于法无据，法院依法不予支持。对于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，金安公司作为出租人应当保证林杨宏、郑乃敏承租房屋具有正常经营需要的电力。在租赁合同期限内，金安公司与他人签订房屋租赁合同将林杨宏、郑乃敏承租房屋对外出租，并要求林杨宏、郑乃敏搬离承租房屋即要求解除合同。在案涉承租房屋多次被断电后未能保证林杨宏、郑乃敏正常用电，导致林杨宏搬离案涉承租房屋，应当认定金安公司提前收回承租房屋的行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，金安公司应向林杨宏、郑乃敏支付违约金。根据双方之间的租赁合同约定，金安公司提前收回房屋的按三个月的租金标准支付给林杨宏、郑乃敏违约金。根据公平原则和诚实信用原则，并综合考量本案租赁合同履行程度、双方过错及承租人寻找替代房屋等情况，法院对该违约金数额依法予以支持，经计算，金安公司应向林杨宏、郑乃敏支付违约金11667.5元（46670元/年÷12个月×3个月）。金安公司在质证时提出林杨宏、郑乃敏的提交的《房屋租赁合同》第2页无编码真实性无法确定的意见，法院分析认为，虽林杨宏、郑乃敏的提交《房屋租赁合同》中间两页无编码，但该页与前后页纸张、文字情况均相同，且金安公司与田义东均未提供与该《房屋租赁合同》内容不一致的合同文本，故法院对其该项意见依法不予采信。对于林杨宏、郑乃敏要求赔偿因故意断电而造成的租赁费损失的问题，因林杨宏、郑乃敏仅缴纳了第一年度租金，并未缴纳第二年度的租金，并不存在因其未使用承租房屋而产生的租赁费损失，故其该项诉请，无事实和法律依据，法院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认林杨宏、郑乃敏与蚌埠市金安汽车技术服务有限公司签订的房屋租赁合同有效；二、蚌埠市金安汽车技术服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付林杨宏、郑乃敏违约金11667.5元；三、驳回林杨宏、郑乃敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告金安公司负担。二审中，当事人均未提供新证据。金安公司对一审认定“2019年9月份，金安公司法定代表人赵立山到公司经营场所时知晓林杨宏、郑乃敏承租房屋事宜。”有异议，认为当时田义东只是说林杨宏是他朋友，在这里干水果店，并没有提及租赁的事情，对一审认定的其他事实没有异议。林杨宏、田义东对一审认定的事实均没有异议。对双方当事人均无异议的事实部分，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。金安公司上诉称与田义东之间并非承包关系，每年100000元仅为设备租赁费用，但其并未举证证明该主张，且该意见亦与其向田义东交付公司业务专用印章的行为不符，故对该上诉理由不予采信。金安公司上诉称，公司对于租赁房屋的事实不知情，应为田义东个人行为。经查，一审庭审中金安公司的法定代表人赵山立自认其于2019年9月份已知晓林杨宏、郑乃敏在案涉房屋经营水果店的事实，但在合理期限内并未对此提出明确的反对意见，故对其该项上诉理由亦不予采信。金安公司上诉又称，林杨宏、郑乃敏明知田义东无权代理金安公司、恶意串通签订租赁协议，不符合表见代理的要件，田义东签订合同的法律后果不应由金安公司承担。经查，田义东在金安公司的经营场所内，持有金安公司的业务专用章与林杨宏、郑乃敏签订房屋租赁合同，林杨宏、郑乃敏有理由相信田义东具有代理权，金安公司虽称林杨宏、田义东恶意串通但并未提交证据证实，故田义东签订合同的法律后果应由金安公司承担，对金安公司该项上诉理由亦不予采信。因此，本案中田义东向金安公司交纳承包费，金安公司将自己的设备、场地及一枚刻有“蚌埠金安汽车技术服务有限公司业务专用章”的印章交由田义东，同意其以金安公司名义对外经营，田义东对外以金安公司名义实施的民事法律行为的后果，应由金安公司承担。案涉房屋租赁合同的双方主体应为林杨宏、郑乃敏和金安公司，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务，现金安公司违反合同约定提前解除合同，理应按照合同的约定支付违约金。综上，金安公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由蚌埠市金安汽车技术服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  罗传继审判员  穆 莉审判员  胡玉巧二〇二一年二月二日法官助理田蕾书记员夏婧楠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。