江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5243号上诉人（原审原告）：徐州安达凯腾汽车销售服务有限公司，住所地江苏省徐州市三环东路杨山段。法定代表人：周永生，该公司董事长。委托诉讼代理人：张玉祥，江苏苏彭律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦瑞，江苏苏彭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：润东汽车集团有限公司，住所地徐州市城南国际会展中心。破产重组管理人:润东汽车集团有限公司管理人委托诉讼代理人:何流,管理人工作人员。上诉人徐州安达凯腾汽车销售服务有限公司（以下简称安达凯腾公司）因与被上诉人润东汽车集团有限公司（以下简称润东公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初2860号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人安达凯腾公司的法定代表人周永生及其委托诉讼代理人张玉祥、被上诉人润东公司的委托诉讼代理人余雅倩，润东公司在诉讼过程中进入破产重整程序，润东公司破产管理人的委托诉讼代理人何流到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。上诉人安达凯腾公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审，或改判支持上诉人的一审诉讼请求。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院审理程序违法。1.本案适用速裁程序错误。按照江苏省高级人民法院（以下简称省高院）《关于在基层法院开展民商事案件速裁工作的意见》的规定，适用速裁程序的案件只能是审理事实清楚、法律关系简单，诉讼标的不大的12类案件。本案涉及返还财产部分的标的237.5万元，合同履行的标的达到1500多万元，同时，被告在一审法院有诸多的案件纠纷，使本案案情相对比较复杂，不应适用速裁程序审理。2.一审法院未能依法进行调解。按照省高院《关于在基层法院开展民商事案件速裁工作的意见》第五条的规定：适用速裁程序的民商事案件，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条的规定先行开展调解工作，但当事人明确拒绝调解的除外。本案在审理过程中，主审法官从头至尾均未进行过调解工作，在庭审结束后，被上诉人主动提出要进行调解，但是主审法官却拒绝组织调解。2019年7月14日开庭，一审法院在2019年7月17日，就作出一审判决书，明显不符合相应的程序。3.一审庭审时，被上诉人代理人未能提供授权委托手续，而是让庭后提交，违背民事诉讼法规定。退一步讲，即使许可庭后提交代理手续，也要征求其他诉讼参与人的意见，同时，在收到补交的代理手续时让其他诉讼参与人进行确认。二、一审法院认定事实错误。第一，一审判决认定上诉人与被上诉人继续履行合同错误。1.被上诉人存在严重欺诈行为，涉案合同符合撤销的解除条件，上诉人以通知方式解除合同并无不妥。上诉人与被上诉人在2019年9月30日签订的涉案租赁合同第七条关于违约责任，第25条明确约定：“甲方若涉及经济纠纷问题被起诉、查封土地房产的，甲方应承担违约责任”。被上诉人出租的标的物在2019年7月即被查封，被上诉人在签订合同时隐瞒了该事实，现在该租赁物已经有多家法院查封。但是被上诉人没有告诉上诉人，仍然与上诉人签订租赁合同，并收取了上诉人的保证金、2020年度的租金，其欺诈的主观意识明确。不仅合同违约，同时违反了《合同法》第五十四条的规定，属于可撤销的合同。2.上诉人根据《合同法》解释(二)第二十四条的规定：“当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。上诉人在2020年3月12日向被上诉人邮寄了解除合同通知，被上诉人在3月15日收到了通知。上诉人在同年6月23日立案要求解除合同返还保证金、租金。表明了解除合同的愿望决心，一审法院判决合同的继续履行对上诉人造成了实际的不公平，被上诉人违反了诚实信用的原则，一审法院的判决合同履行是错误的。第二，被上诉人对于合同的撤销应当承担责任。1.被上诉人在交接钥匙后，就遭到了被上诉人工人的堵门，使上诉无法正常的使用租赁物，上诉人交的钥匙是偏门的，展厅的正门现在还有被上诉人贴的封条，上诉人一直不能完整占有租赁物，无法进行经营。一审法院认定的案涉遗留的物品在租赁合同中约定：租赁物范围内的设备等(详见附件)，而遗留的物品，是不在附件中的，说明被上诉人没有按照合同的约定完整的交付租赁物，经上诉人多次反映，被上诉人均无结果。2.被上诉人自2019年以来涉及数十起经济纠纷(其中基本上案件判决已生效，多数已进入执行程序)，涉案标的将近2亿元，仅仅在云龙法院的就有将近20起。其中，云龙法院已经对被上诉人名下的雪佛兰4s店进行拍卖(附拍卖公告)。这一事实充分说明被上诉人已经没有履行能力，法院已经启动了对被上诉人资产处理，本案租赁物随时有被拍卖处置的风险，上诉人租赁该房屋是用于汽车销售经营的，除巨额房租外，仍需要投入几千万元的巨额资金来开展运营，这样上诉人的经营时刻处于不稳定、危险的状态，而被上诉人又无能力承担违约责任，给上诉人将造成巨大的损失，这均是由于被上诉人隐瞒租赁物被查封为引起的。3.上诉人与被上诉人签订的合同被撤销根据《合同法》第五十八条的规定，被上诉人收取的上诉人保证金47.5万元，2020年租金190万元应与返还，由于2020年年初出现的新冠疫情所有的经营行为停止，上诉人也未进入租赁物，没有使用租赁物，上诉人保留要求被上诉人造成损失的损害赔偿责任。综上所述，上诉人认为被上诉人恶意隐瞒涉案房屋被多家法院查封并随时有可能被强制拍卖的情况，与上诉人签订租赁合同将涉案房屋租赁给上诉人，致使上诉人准备投资几千万元并想长期使用该房屋进行经营，收益的真实租赁目的无法实现，一审法院没有结合双方签订合同的原因、目的，根据《合同法》及司法解释、最高院《九民纪要》的精神去解决该租赁合同纠纷。请二审法院依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人润东公司答辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，应该予以维持，请求驳回上诉人的全部诉请，维持原判。我公司没有欺诈，经了解上诉人是通过中间人介绍承租房屋的，中间人是知道我们公司的具体情况的。法院的查封要经过房产主管部门登记的，房产部门登记有公示效力，承租人在承租房屋的时候，有义务核实承租房屋的权属状况，如果因为承租人的疏忽而没有核实，是应当知道而不知道的一个情形，不具备善意第三人的条件，而且法院查封房产并没有限制出租人的出租行为，不属于欺诈行为。润东公司破产管理人答辩称：管理人刚刚接手润东汽车集团公司，我们的意见是在没有完全查清这个案子之前，申请对本案中止审理。对于之前庭审中润东公司发表的意见，我们需要核实。安达凯腾公司一审诉请：1.被告退还原告收取的保证金475000元、租金1900000元（即租金自2020年2月1日起至2021年1月31日）；2.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年9月30日，原告安达凯腾公司（乙方、承租方）、被告润东公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》一份，约定：“……一、关于出租物业。1.甲方拥有的房屋和土地位于徐州市云龙区，总土地面积约45亩。本合同出租标的物包括原润东一汽丰田店占用的土地及建筑物，其中土地面积约11.09亩，建筑面积3264.3平米(为不动产证证载面积)，以上不含超出不动产证权属范围外的实际占地及建筑物(此类土地和建筑物原则上仍按现状使用，涉及对外的租用关系等由甲方配合协调，乙方承担费用)。详见附件一：租赁范围图。2.甲方同意将包含上述房屋、土地，以及租赁范围内的构筑物、停车场、设施、设备等(详见附件)的租赁标的按现状出租给乙方使用。3.甲方承诺上述租赁物业不存在产权纠纷，有权租赁给乙方。乙方知悉并接受物业合规情况。4.乙方承诺承租上述租赁物业仅用于经营品牌汽车4S店的汽车销售、维修、二手车及相关衍生业务。二、关于租金和租赁期限。5.双方约定租赁物业租赁期限为7年，自2020年2月1日起，至2027年1月31日止，为租金计算期。6.双方约定，甲方于2019年10月31日前向乙方移交租赁标的，并同意给予乙方3个月免租期。如乙方提前解除或因违约被提前解除，乙方应按未履行租期所占全部租赁期限的比例，相应补足免租期租金。7.本合同签订后，乙方需先行向甲方缴纳保证金47.5万元。租赁期满后3日内，若乙方交还物业及设施设备无缺陷，在不存在欠缴水电等费用以及其他违反合同的情况下，甲方应立即无息全额退还乙方。如乙方存在未结费用或其他造成损失的情况，甲方可从保证金中予以扣除。保证金在租赁期间不抵用乙方任何费用及租金。8.双方约定，第一年的年租金为190万元(大写：壹佰玖拾万元整)。租金每3年递增一次，幅度为上一年度租金基础上递增10%。即第一-三年的租金为190万元/年，第四-六年的租金为209万元/年，第七年的租金为229.9万元/年，租金发票的开票税费由乙方另行承担支付。9.双方约定，租金按年支付，先付后用。保证金及第一年租金共计237.5万元，乙方应在本合同签署当天支付100万元，剩余137.5万元于本合同签署后10日内付清。从第二年起，每年租金应于上一租赁年度的最后一个月内一次性付清。乙方通过银行转账方式支付租金及保证金，甲方确认租金及保证金收款账户为(以后如有变化，另行书面通知)：账户：徐州悦美汽车营销管理有限公司开户行：中国银行徐州分行营业部账号：46×××47。……六、关于合同的提前解除。23.租赁期内，出现下列情形之一的，甲乙双方同意本合同自动终止，双方互不承担违约责任。（1）土地使用权依法提前被政府收储收回的；（2）该房屋、土地因社会公共利益被依法征用的；（3）该房屋、土地因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，并被政府决定实施拆迁的；（4）该房屋在租赁期内因不可抗力导致损毁、灭失的，且甲方无任何过错的；（5）甲、乙双方经友好协商达成解除本租赁协议的。……七、关于违约责任。……26.租赁期间，乙方无故提前解除本合同的，甲方没收保证金，已经支付未履行期间的租金不再退回。同时，乙方应当按当年租金的50%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方应负责赔偿。……。”当日，原告按照合同约定向被告指定的收款人通过银行转账的方式交纳了475000元保证金和525000元租金首付款，后于2019年10月14日亦通过银行转账的方式支付原告1375000元，至此第一年的租金1900000元交纳完毕（即自2020年2月1日起至2021年1月31日期间的租金，525000元租金首付款+1375000元=1900000元）。2019年11月28日，被告向原告出具《收条》一份，载明：“今收到润东一丰店钥匙：1楼：展厅侧门贰个，售后续保室叁个，客户关系管理部壹个，售后经理室叁个，销售部叁个，机房贰个。二楼：市场部壹个，人资行政部贰个，总经理办公室壹个，CRM办公室壹个，财务部贰个。车间外侧大门钥匙：车间南靠展厅壹个，钣金南门叁个，机电北门叁个。”2020年3月12日，原告向被告邮寄了一份《解除租赁合同通知书》；被告于2020年3月15日上午8:20:25签收。该《解除租赁合同通知书》载明：“……合同签订后，我公司按照合同约定向贵公司缴纳了47.5万元保证金和第一年的租金190万元，但是，贵公司却迟迟未能按照合同约定办理交接，至今仍未交接完毕，造成我公司无法实现租赁目的，特此，我公司按照《合同法》规定，解除《租赁合同》，现依法通知：一、自本通知函发之日起，我公司解除与贵公司之间的《租赁合同》。二、贵公司收到本通知之日起十日内退还所收我公司的保证金、租金共计237.5万元，如贵公司未能按期返还，我公司将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求贵公司承担相应的损失。……。”随后，原告工作人员与被告工作人员进行微信沟通。原告工作人员：“张总，您好！你是否收到我司周总寄给你的关于解除我司与贵司一汽丰田的房屋租赁合同通知书。”被告工作人员回复到：“收到了。你们是授权没有拿到？”庭审中，被告确认整体交接了案涉租赁物业，包括展示大厅、办公区域、食堂、试驾车、库存车、代步车停放区域，被告只是在车间和仓库遗留物品，留有的物品原告开4S店可继续使用，废品数量很少，且遗留的物品可打包存放于角落，不影响原告使用案涉租赁物。另查明，自2019年至2020年4月，被告涉及的诉讼案件较多。一审法院认为：2019年9月30日原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且主体适格，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当按照上述合同约定全面履行各自义务。上述合同签订后，原告按约支付了被告保证金和第一年租金共计2375000元；被告亦按约与原告进行了案涉租赁物的整体交接。被告虽在案涉租赁物的车间和仓库遗留有物品，但是被告表示留有的物品原告开4S店可继续使用，废品数量很少，且遗留的物品可打包存放于角落，不影响原告使用案涉租赁物。现原告主张被告退还其保证金475000元、租金1900000元（即租金自2020年2月1日起至2021年1月31日）的理由为被告未按约定办理案涉租赁物的交接和案涉租赁物被法院多次查封导致原告无法实现租赁目的。对此，一审法院认为，原、被告双方已就案涉租赁物进行了整体交接，原告所称的未办理交接仅指被告在案涉租赁物车间和仓库遗留的物品，且该遗留的物品能够打包存放于角落，并不影响原告使用案涉租赁物，被告亦表示该留有的物品原告开4S店可继续使用；另外，根据案涉《租赁合同》第一条第二款的约定“甲方同意将包含上述房屋、土地，以及租赁范围内的构筑物、停车场、设施、设备等(详见附件)的租赁标的按现状出租给乙方使用”，因此，原、被双方对案涉租赁物“现状”是确认的、明知的。据此，一审法院认定，原、被告双方已就案涉租赁物进行了整体交接，被告遗留的物品并不影响原告使用案涉租赁物。原告所称的案涉租赁物被法院多次查封导致原告无法实现租赁目的的理由，因案涉租赁物尚未被执行，不排除被告能够积极履行生效判决的义务，并不必然导致无法实现租赁目的。因此，对于原告的该项理由，不予采纳。综上，在原告向被告发出《解除租赁合同通知书》后，被告并未同意解除合同，并提出原告解除案涉合同的原因系其经营品牌汽车销售、维修、二手车及相关衍生业务的4S店的授权未取得，且原告提出解除案涉《租赁合同》的理由既不符合约定的解除条件，亦不符合法定的解除条件，因此案涉《租赁合同》并未解除，能够继续履行。故对原告提出的本案诉讼请求，不予支持。一审遂判决：驳回原告徐州安达凯腾汽车销售服务有限公司的诉讼请求。经双方当事人确认，二审期间的争议焦点为：1.被上诉人是否构成根本违约；如果构成根本违约，被上诉人该如何承担责任；2.一审审理程序是否违法。二审期间，上诉人提供证据如下：第一组证据，上诉人向本院院申请调查令调取的涉案标的物不动产信息，证明被上诉人在与上诉人签订合同前，已被法院查封，标的达2亿5000万，在开庭之日前该标的物被查封6亿5000万。被上诉人隐瞒了签订合同时该地块被查封的事实，造成上诉人在签订合同时意思表示不真实，被上诉人2017年2月28日将该地块在民生银行南京分公司做最高额1亿2396万的抵押。第二组证据，徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303执2748号执行裁定书，证明被上诉人另一处房产，已被拍卖并成交。被上诉人已经不具有偿付对外债务的能力。上诉人如果履行与被上诉人的合同，将造成对上诉人的不公，将会面临巨大的风险。第三组证据，照片一组，证明涉案标的物上诉人没有使用，现在的状况仍然是上诉人无法进入，由于被上诉人欠付保安公司的费用。第四组证据，被上诉人经理张亮和上诉人的经理李某,4微信聊天记录。证明上诉人最初要求被上诉人交付标的物，被上诉人不能交付的事实，上诉人发现被上诉人隐瞒事实后，上诉人要求将钥匙交付给被上诉人，被上诉人拒绝接收的事实。第五组证据，该标的物上诉人使用后，将投资的状况清单，证明上诉人如果使用该标的物将要对该租赁物进行几千万元的投资，上诉人如果继续使用该标的物，将时刻处于合同不稳定和不能履行的状态，对上诉人极为不公平，即使被上诉人以后承担相应的违约责任，上诉人权利也将无法得到保证。第六组证据，申请证人李某,4出庭，证明合同签订在履行过程中将要产生的风险和标的物无法进入和交接的事实。另外，该标的物的钥匙因无法向被上诉人进行交接，上诉人现在将钥匙带到法庭，请求钥匙交接。被上诉人润东公司质证认为：对证据一，真实性予以认可，但是只有第一页加盖了公章，后面几页没有加盖公章，所以无法确认，需要回去核实。对证据二，与本案无关。对证据三，没有关联性，无法确认这张照片是现场照片，即使是现场照片，也不能证明上诉人的观点。对证据四，我们不欠保安公司的钱，在2019年11月，我们把所有的事情处理完之后才交接的钥匙。对证据五，不是被上诉人的原因，是上诉人自己投资造成的，与被上诉人无关。一审查明事实二审予以确认。一、关于被上诉人是否构成根本违约问题。上诉人以被上诉人在签订合同时隐瞒涉案房屋存在查封的事实，主张涉案合同符合撤销情形；又因被上诉人在签订合同后未能完成交付义务，上诉人无法正常使用涉案房屋，被上诉人构成根本违约，故，上诉人请求退还其给付的押金及租金。对此，本院认为，第一，根据法律规定撤销权人行使撤销权应通过仲裁或诉讼方式提出。本案中，上诉人在一审期间的诉讼请求及理由并未涉及撤销权行使，故，该理由本院不予支持。第二，上诉人主张被上诉人未能完成涉案房屋的交付，构成根本违约缺乏事实依据。根据一审查明事实，双方合同约定按照租赁物现状出租，包含租赁范围内的构筑物、停车场、设施、设备等，上诉人对标的物现状是明知的，且双方签订合同后已经办理了整体交接手续。上诉人所主张的未能完成交接是指涉案租赁物车间和仓库内遗留有部分物品，但被上诉人表示涉案租赁物遗留物品是出租前用于经营汽车4S店的设备及物品，上诉人承租后可以继续在其拟经营汽车4S店中使用，即便上诉人不愿使用，将其遗漏物品打包存放在车间角落即可，不影响上诉人租赁合同目的的实现。综合上述因素上诉人主张被上诉人未能完成交接，存在根本违约，本院不予支持。二、关于上诉人主张一审程序违法问题。经查本案双方的权利义务关系明确，一审法院庭审中充分保障了双方当事人的诉讼权利，听取双方的诉辩意见，因此，上诉人以一审法院审理期限短为由，主张一审法院程序错误，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，法律适用正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25800元，由上诉人徐州安达凯腾汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  崔金城审 判 员  苏 团二〇二一年二月八日法官助理  曹 勇书 记 员  金宇婷