河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1624民初812号原告：沈丘富苑物业管理有限公司。住所地：沈丘县富都大道中段。统一社会信用代码91411624783414794M。法定代表人：毛新立，经理。委托诉讼代理人：曹东成，男，1959年6月20日出生，汉族，住沈丘县。公司副总经理，特别授权代理。被告：邵业伦，男，1964年3月8日出生，汉族，住安徽省肥东县，现住沈丘县。原告沈丘富苑物业管理有限公司与被告邵业伦物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈丘富苑物业管理有限公司的委托诉讼代理人曹东成，被告邵业伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈丘富苑物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拖欠物业费2872元及同期银行利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告邵业伦是世纪家园1号楼1单元602室业主，与原告签订了前期物业管理协议。原告按照合同约定，向被告提供了管理服务，被告前期也按合同约定向原告缴纳物业费及其相关费用。2017年6月24日，世纪家园小区业主委员会与原告根据现实情况及沈丘县物业服务行业协会制定的沈丘县物业服务收费价格指导意见和根据《河南省物业管理条例》等规定，在自愿、平等、协商一致的基础上签订了新的物业服务合同，新的合同规定每平方米0.76元收取服务费，逾期不交按月收取月息二分违约金。后原告为维护业主的切身利益，减轻业主的经济负担，又主动下调至0.6元每平方米，此调整受到广大业主的赞成，并积极缴纳物业服务及各项费用。但被告自2017年9月15日至2021年9月15日无因由拖欠物业费2872元，被告因拖欠物业费给原告经济上带来一定困难，致使原告在公共设施、公用设备的维修和保养等受到影响，也损害了广大业主的切身利益。原告数十次电话催收，并向业主发送物业费催缴通知单，被告仍拒付。原告根据《物业管理条例》第67条和《物业服务收费管理办法》第15条的规定，提起诉讼。邵业伦辩称：一、原告诉请的物业费无事实和法律依据。原告系经被告所在小区的开发商选聘进驻，原告进驻后，小区的业主委员会一直都是由原告自行指定，从未召开过业主大会。由于原告在履行物业服务期间工作严重失职，侵害了全体业主的合法权益，故被告及其他业主欲委托新的物业入驻，并要求原告退出，但原告拒不退出。若原告尽到服务义务，被告也愿意按此前约定的标准缴纳物业管理费，但原告始终未尽到服务义务，因此，原告无权要求被告支付物业费用。双方此前约定的物业服务费标准为每平方米0.4元，后原告既不与被告签订物业服务合同约定新的物业费收取价格，也不召开业主大会征询意见，私自上涨物业费，不仅违反法定程序，还严重侵犯了业主的合法利益。因此，原告无权要求被告按其指定的价格支付物业费用。二、原告没有履行物业服务的义务，无权要求被告支付物业费。根据合同相对性原则，原告只有履行了相应的物业服务，才有权有权被告支付费用，原告长期只知道收费，从未尽到其义务，还多次威胁、恐吓业主，侵犯了业主的合法利息，具体表现为：管理混乱，人员随意进出，车辆随意停放，垃圾清理不及时，卫生无人打扫，管道不及时疏通，小区雨天易大面积积水；占用小区维修基金，并在未经业主同意的情况下，私自动用；侵占本属于全体业主的费用，根据法律规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和管理的权利，小区公共区域的经营性收入，门口广告费用和小区的广告费，应归全体业主所有，但一直由原告霸占，且从不向业主公示收入流向；原告在与业主协商不成物业费收取标准的情况下，多次对小区业主随意停水、限电，明显属于违法行为；按照《物业收费管理服务办法》第十二条规定，原告应把收支对业主公布，但原告从未公布，业主无法监督其工作，物业费原告从未向业主开具正规发票，不排除原告有偷税漏税的行为；小区内业委会成员存在占用绿化用地的行为，业主多次反映，原告视而不见；小区规划图中没有9号楼，现在9号楼的位置原为小区的消防通道，不仅属于违法建筑，更阻挡了生命通道，业主多次反映，物业置之不理；业主要求更换物业、召开业主大会时，原告采取雇人辱骂、恐吓等方式，给业主造成巨大的威胁。三、被告主张先履行抗辩权，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒付物业管理费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年5月5日，原告沈丘富苑物业管理有限公司与被告邵业伦签订前期物业管理协议一份，协议约定由原告为邵业伦位于富都大道世纪家园1幢1单元602号面积为99.66平方米的房屋提供物业服务，乙方应在交房之日起每个季度向甲方支付一次物业费，普通住宅用房按建筑面积每平方0.4元/月收取管理费（最终以物价局实际核定价为准）；甲方未达到服务质量的约定目标，业主有权限期整改，逾期未改对业主造成损失的，物业公司应向业主给予赔偿；协议还约定了其他事项。2016年10月19日，沈丘县物业服务行业协会发布沈丘县物业服务收费价格指导意见（试行），三级多层住宅物业服务费合计为每月0.68元/平方米。2017年6月24日，沈丘县世纪家园业主委员会与原告签订物业服务合同一份，合同约定：原告为沈丘县世纪家园业主委员会全体业主和使用人提供物业服务，委托管理期限为五年，自2017年6月24日至2022年6月25日止，原告按业主房产建筑面积每月每平方米0.76元向业主或物业使用人收取，每年的物业费与当年元月31日前一次性预交清，逾期不交按月息二分收取违约金。后原告将物业费下调至0.6元/月/平方米，从2017年1月1日执行。被告邵业伦认可其物业费缴纳至2017年9月15日。原告沈丘富苑物业管理有限公司认为被告邵业伦拖欠世纪家园1号楼1单元602室2017年9月15日至2021年9月15日物业费2872元，原告诉至本院。上述事实，有原、被告的当庭陈述、前期物业管理协议、沈丘县物业服务收费价格指导意见（试行）、收据、物业费通知单、物业服务合同、照片等在卷佐证，可以认定。本院认为，被告邵业伦与原告沈丘富苑物业管理有限公司签订前期物业管理协议，被告邵业伦入住该房屋并接受物业服务，后经沈丘县世纪家园业主委员会与原告签订物业服务合同，将物业费调整至每月每平方米0.76元，原告又下调至每月每平方米0.6元，不损害业主的利益，故被告邵业伦应按照合同约定交纳物业服务费用。被告邵业伦拖欠602室自2017年9月15日至2021年9月15日的物业服务费共计2872元，故原告要求被告邵业伦支付602室拖欠的物业费2872元，本院予以支持。被告邵业伦在原告沈丘富苑物业管理有限公司提供物业服务后，应及时支付物业费，久拖不付，明显不当，被告应承担相应的民事责任。原告主张的违约金，因物业服务合同上明确约定违约金为月息二分，本院予以支持。因物业服务合同上约定于每年1月31日前交清，故本院认定违约金起算时间为每年2月1日。被告辩称原告提供的合同不符合协议约定，因双方约定为限期整改，逾期未整改造成损失的，原告应当赔偿，但被告未提交证据证明其损失，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第九百四十四条规定，判决如下：被告邵业伦于本判决生效之日起十日内支付原告沈丘富苑物业管理有限公司602室自2017年9月15日至2021年9月15日的物业服务费2872元及违约金（基数按718元、违约金按月息2分，分别自2018年2月1日、2019年2月1日、2020年2月1日、2021年2月1日计算至履行完毕之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告邵业伦负担。本判决为终审判决。审判员  代志军二〇二一年二月二十六日书记员  陈嘉启