云南省丽江市古城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）古民一初字第238号 原告丽江裕安房地产综合开发有限公司。 法定代表人：李黔，系公司董事长。 住所：丽江市古城区祥和丽城庆云东路**。 委托代理人（特别授权代理）：木坚，云南义和律师事务所律师。 被告丽江市古城区祥和顺天南片小区业主委员会。 法定代表人：习保祖，系该委员会主任。 住所：丽江市古城区庆云路**祥和顺天片区出口处。 委托代理人（特别授权代理）：常大伟，男，1982年9月11日生，汉族，住，住云南省丽江市古城区该委员会秘书长，系法定代表人委托代理人。 委托代理人（特别授权代理）：李志祥，男，1974年9月15日生，彝族，住，住云南省丽江市玉龙县该委员会副主任；和秋红，女，1971年2月14日生，纳西族，住，住云南省丽江市古城区祥和街道祥云村委会吉祥下村**该委员会副主任，以上二人系被告丽江市古城区祥和顺天南片小区业主委员会委托代理人。 原告丽江裕安房地产综合开发有限公司诉被告丽江市古城区祥和顺天南片小区业主委员会所有权确认纠纷一案，本院于2015年8月21日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月14日公开开庭进行了审理，原告丽江裕安房地产综合开发有限公司委托代理人、被告丽江市古城区祥和顺天南片小区业主委员会法定代表人习保祖及习保祖委托代理人常大伟、被告丽江市古城区祥和顺天南片小区业主委员会委托代理人李志祥、和秋红均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：2006年原告开发建设了位于丽江市古城区庆云路130号祥和顺天住宅小区（以下简称祥和顺天小区），按丽江地区建设规划及祥和顺天强制性详细规划，小区建设了地下停车场，共有416个规划设计车位，416个地下停车位的面积是12000平米，该416个车位位于中心花园底下，小区的规划车位共计12000个，有些是大树底下，有些是路侧车位，2007年该小区开盘销售，在所有的《商品房购销合同》中均明确约定地下停车场其所有权属于原告所有。所有权本应没有争议，但在原告收取停车费、办理停车费收费许可，销售地下停车规划车位及办理权属登记过程中，个别业主对原告停车位所有权提出质疑、争议，其行为严重损害了原告的合法权益，原告因此诉至法院，请求依法确认位于丽江市古城区庆云路130号祥和顺天住宅小区416个地下停车位属于原告所有，本案诉讼费请求由被告承担。 被告辩称：原告起诉的案由为所有权确认纠纷，但被告从未以自己的名义向原告主张所有权，也从未得到业主大会向原告主张权利的授权及指令，本届业主委员会职责及权限在业主大会和业主委员会指导规则及祥和顺天南片小区业主代表大会议事规则已有明确规定，解决共有权权属争议超出业主代表大会授权范围，更不属于本届业委会的权限。业委会是业主自愿组织并依据现行行政部门规章而设立的组织，其法律地位不同于依宪法规定设立的村委会，其只能严格在业主大会授权的权限范围内履行职责，而不能当然代表全体业主意志。本案诉争的车位权属系全体业主共同主张所有权，每一位业主享有对诉争实体权利的意思表示及处分意见，业委会不能代表，也不适用业委会议事规则，本案共有物权权属来源专属于每一位业主的专有物权，故此部分的权属争议只能由主张权属的业主参加，不能由业委会代表。我国大量的判例也表明业委会可以在业主大会明确的授权范围内代表业主参与诉讼，而这种行为的性质是授权委托行为，而非法定职责，故业委会作为本案被告的主体资格并不适格。本案的权属争议是依附于登记物权权利人即各位业主的专有物权而对于车位属于业主还是原告的共有权争议，如果离开业主专有物权，则不能谈本案涉及的共有物权主张的争议，业委会本身不具备享有共有物权的主体资格，另根据相关行政法规及规章规定业委会只能从事与物业管理有关的和业主大会赋予的职责，故业委会不是本案适格的被告。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。本案诉争的地下车库上面建的是水上花园、篮球场、小区公共绿化带及道路，按照相关法律规定水上花园属于全体业主所有，原告在水下花园建设车库没有经过全体业主的同意，现其称地下车库属于其所有，其行为是属于二次买卖。原告诉称祥和顺天有12000个规划车库是不符合事实的，现路面上的停车位业主根本停不下，所以才停在地下车库，原告需对地下车库属于其所有的主张进行举证，当时买房的时候这个土地是属于我们全部业主的。道路两侧的停车位当时原告表明是属于消防通道并设置护栏不属于停车位，后经全体业主抗议之后并经过相关部门提出异议才进行改造的。祥和顺天所有的道路和绿化属于全体业主，如果车库属于原告的，那原告要走谁的路，原告诉称的地下车库所有权和业主签订的合同上有，我们认为这个是霸王条款，如果当时不签这个补充协议，我们就拿不到新房的钥匙，原告在地下车位还没有办理相关证件后就进行了买卖，是违法的。 原告为证明其主张，向法庭提交了如下证据：1、丽江祥和丽城安置住宅小区规划设计方案一本、丽江市规划管理委员会会议纪要一份、丽江市规划局关于《安置住宅小区规划设计方案》的审定通知单及专家组评审意见二份、投资项目备案证一份、建设用地规划许可证一份、建设工程规划许可证一份，拟证明本案所涉及的建筑面积为12000平方米的416个地下停车位属于小区规划车位；2、祥和顺天地下停车场财务账面成本明细一份，拟证明本案涉及的416个地下停车位由原告投资建设，其中监理费和设计费是根据整个小区的建筑面积分摊的；3、丽江市建设项目规划核实意见书一份，拟证明原告已按规划实施建设；4、商品房购销合同八份，拟证明原告与所有购房者均明确约定所涉地下车位所有权属投资者即原告所有；5、现场照片四张，拟证明祥和顺天小区南片区车位情况，第一张照片是地上车库；第二张照片是本案诉争的地下车库；第三张照片是树下车位；第四张照片是小区路侧的照片；6、古城区住房和城乡建设局关于对祥和顺天小区南片区业主委员会备案申请的批复一份、业主委员会备案登记一份、业主委员会印章刻制证明一份、关于成立祥和顺天小区业主大会和业主委员的申请书一份、关于办理祥和顺天南片区业主委员会印章备案和印模留存手续的申请书一份、通告一份，拟证明祥和顺天南片小区业主委员会依法设立及登记备案情况；7、辞职报告一份、关于祥和顺天南片小区业主委员会集体辞职的情况说明一份、祥和顺天南片小区业主代表大会和业主委员会选举办法一份，拟证明业主委员会委员提出辞职及主管部门因其不具备辞职条件不同意辞职的情况。 被告质证对原告提交的证据1的真实性无异议，但对拟证明内容有异议，被告并没有看到地下车库416个车位产权不明确，原告提出的12000个车位只是其书面表述，请原告具体画出来；对证据2、3无异议；对证据4真实性无异议，商品房购销合同是业主买房时候签订的，但在交房的时候原告就叫业主签了一份补充协议，这是霸王条款；对证据5真实性予以认可，小区除了地下车库和地上车库外，现有车位不能满足现有住户的需求，第三张照片只有十多个车位，第四张照片属于业主的消防通道，这里不应该包含在12000个车位内；对证据6、7均无异议。 被告为证明其主张，向法庭提交了如下证据：1、业主大会和业主委员会指导规则一份、祥和顺天南片小区业主代表大会议事规则一份，拟证明业主委员会的职责和权限；2、祥和顺天小区规划图四份、与小区车位有关照片及小区实际车位照片七份，拟证明小区规划与实际车位数严重不符。 原告质证对原告提交证据1、2的真实性、合法性及关联性均无异议，但对证明内容有异议，从规划图里面看不出来规划的车位与实际的车位是否一致。 经质证及审查本院对原、被告提交的真实性予以认可，作为认定案件事实的依据。 另为查明本案事实，本院依职权向丽江市规划局核实了丽江祥和丽城安置住宅小区南片区规划方案已通过该局审核批准，小区规划停车位为1100个，现住宅小区标准规划车位为每一百平方米设置0.6个车位。 原、被告对以上核实情况均无异议。 根据双方当事人陈述及经认证的证据，本院确认如下法律事实：2006年，原告丽江裕安房地产综合开发有限公司在经过相关部门审核批准后投资建设了丽江祥和丽城安置住宅小区南片区，在该小区通过审核的规划方案中明确小区规划建筑面积为200095.50平方米，住宅，住宅建筑面积为167395平方米，公共建筑面积为32700平方米，固定停车位为1200个。2007年起原告将该小区房屋对外出售，所有购买者均与原告签订了《商品房购销合同》及合同补充协议，在此期间原告在该小区篮球场、排球场、水上花园、会所、绿化面积带及公共道路下投资建设了车位总数为416个的地下停车场。2014年，该小区业主设立了业主大会，选举产生了业主委员会，并制定了业主代表大会议事规则，明确了业主委员会的职责及权限，后在相关部门办理了备案登记。现原告认为其与购买房屋的业主签订的购房合同已明确约定地下停车场416个车位的所有权人系原告，但原告在办理有关地下停车场车位权属登记及销售事宜时，个别业主对该停车场车位所有权提出质疑及争议，故请求确认416个地下停车场车位属原告所有，被告则认为其不是本案适格的被告。 本院认为：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和管理的权利，祥和顺天小区南片区业主在购买房屋时与原告签订的合同对诉争的地下停车场的车位所有权做了保留约定，现原告因个别业主对该停车场车位所有权提出质疑及争议而请求确认小区内地下停车场的车位系其所有，并因此起诉被告，被告系小区业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，现被告否认业主大会曾授权其处理此争议，原告对此也未能提交证据加以证明，故业主委员会不是本案适格被告，原告对被告提起的诉讼请求依法应予驳回。综上，本院依据《中华人民共和国物权法》第七十条、《物业管理条例》第十二条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告丽江裕安房地产综合开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费70040元，由原告丽江裕安房地产综合开发有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。 审判长 饶 江 审判员 杨艳柳 审判员 邱卫东 二〇一六年七月五日 书记员 周丽红