辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终1190号上诉人（原审被告）：沈阳优联外国语培训学校，住所地沈阳市沈河区中山路**高登国际大厦**。法定代表人：朱凯，该学校校长。委托诉讼代理人：张爽，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王耀耀，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：沈阳市沈河区教育局房产基建管理所，住，住所地沈阳市沈河区南通天街36甲/div>法定代表人：白伟，该单位所长。委托诉讼代理人：李文红，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人沈阳优联外国语培训学校（以下简称“优联外国语学校”）因与被上诉人沈阳市沈河区教育局房产基建管理所（以下简称“沈河教育局房管所”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院(2019)辽0103民初7490号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。优联外国语学校上诉请求：一、请求法院撤销沈阳市沈河区人民法院做出的(2019)辽0103民初7490号民事判决书，驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。二、请求依法判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定基本事实错误，在上诉人提供充分证据的情况下，仅仅依据原告自称“具体日期记不清楚了”，诉状写2016年6月搬出，庭审又称租到10月，法院仅据此认定上诉人继续使用租赁物到2016年10月明显错误。事实上在第二阶段租赁期间，被上诉人不顾我方的大量投入及教育的连续性，提前终止合同，我方多次协商未果早在2013年5月已经搬走。证据如下：1.被上诉人法定代表人已经明确认可上诉人2014年已经撤场，上诉人提供的录音证据清晰证明。2.上诉人也提供撤场后2014年发给被上诉人的协商终止合同后补偿问题的商榷函、被上诉人法定代表人多次认可当年收到此函。3.上诉人提供另租场地的房屋租赁合同及相关费用的专用收款收据足以证明搬迁时间。4.上诉人提供学生家长证人证言，均证明上诉人退租时间2013年5月。众所周知，办学校不可能随意搬迁是大忌，被上诉人在合同未到期之前就单方通知上诉人要终止合同关系，上诉人无奈才另承租其他场所办学，亦被迫放弃续租意思表示，被上诉人录音中称2013年管租赁的同事去世没人交接，我方搬迁已告知，却主观臆断我方占用租赁物，随意确定撤场时间，不应得到法院支持。二、原审法院违反法定程序，举证责任分配错误。上诉人提供的商榷函清晰告知被上诉人我方已经于2013年5月20日搬离租赁物，交还房屋，被上诉人因内部人员变动推诿没有收房，不是上诉人责任。被上诉人法定代表人在录音中多次承认2014年收到上诉人商榷函，如果对我方提供商榷函内容有异议，被上诉人对其收到商榷函负有举证责任，其应把其多次承认收到商榷函提交法院，否则应承担举证不能的后果，被上诉人存档的函件上诉人无法调取。三、原审法院适用法律错误。双方合同到期后没有达成续租的合意，被上诉人主张我方实际占用房屋要求给付占用费，法院应按被上诉人主张适用侵权法律规定审理，原审法院自行按照租赁法律审理不当，况且我方没有在租赁期满继续使用租赁物，出租人合同期内都要求搬走，更没有续租，也不存在对继续使用租赁物没有异议的情形。四、被上诉人主张上诉人侵占房屋所造成的损失，应当由被上诉人对上诉人存在过错、侵权占用事实等进行举证证明。五、被上诉人主张案涉场地在2014年7月20日至2016年9月30日的租赁费的诉讼请求已经超过诉讼时效，依法应驳回。被上诉人诉请上诉人已经于2013年5月交还租赁物，即使按被上诉人诉状称2016年6月才搬离，依照民法通则的规定，延付或拒付的租金，诉讼时效期间为一年，则被上诉人主张租金费用的权利也应在其自知道或应当知道权利被侵害之日起1内年行使。被上诉人于2019年5月16日提起本案诉讼早已超过主张的租金债权全部超过诉讼时效。一审法院适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条却认定诉讼时效未经过明显错误。综上，恳请二审法院驳回其全部诉讼请求。被上诉人沈河教育局房管所辩称，上诉人向被上诉人交还房屋的时间为2016年10月，原审认定事实清楚。房管所在起诉状中提到的优联外国语学校搬出时间“2016年6月”系笔误，在一审庭审时已经及时纠正，更正为2016年10月。对于优联外国语学校自2014年7月20日租赁合同到期后一直占用案涉房屋直至2016年10月，房管所在一审时已经举证证明，案涉房屋2013年至2016年5月均有优联外国语学校缴纳水费的记录，且优联外国语的登记地址也一直是案涉房屋，直至2018年才变更。同时，辽宁天和资产评估有限公司出具的《关于情况说明》中载明，2016年10月接受沈阳优联外国语培训学校的委托……我们接受委托后对资产进行实地查看与核对”，也能说明2016年10月案涉房屋仍然受优联外国语控制，恰恰印证了我方主张的房屋交还时间为2016年10月。上诉人优联外国语学校提交的证据其他场地的租赁合同，相较于案涉房屋，面积的大幅缩减不合常理；也不能排除优联外国语在2013年5月至2016年10月期间存在多处办学的可能；且上诉人没有提供租金的转账凭证，高达10万至30万的租金数额仅有收据，无法证明该租赁合同是否实际履行；学生家长与优联外国语学校存在利害关系，其证言不应予以采信；经核实，上诉人提交的电话录音中“白所长”、“张健”并非原告工作人员本人，录音不具有真实性。故优联外国语学校提交无法证明其在2013年5月已交还房屋的事实。《房屋租赁合同书》第九条第2、3款约定，“乙方应于房屋租赁期届满后，承租房屋及附属设施、设备交还甲方”，“乙方交还甲方的房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用”，2016年10月份双方对案涉房屋进行清点并交还给被上诉人。二、原审适用法律正确。（一）《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第90条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”一审被告优联外国语学校对自己提出的反驳原告诉讼请求的事实有举证的义务，故原审对举证责任的分配并无不当。在原、被告都举证的情况下，根据民事证据高度盖然性的证明标准，上诉人（被告）不能证明自己所主张的事实，应当承担举证不能的不利后果。（二）案涉房屋的租赁期限届满后，双方没有续签合同，故原告主张房屋占有使用费。本案的纠纷源自房屋租赁合同；根据《城镇房屋租赁合同司法解释》的规定，原审将本案定性为不定期租赁；且司法实践中将该类案件的案由定为房屋租赁合同纠纷。故本案为房屋租赁合同纠纷，按照租赁关系审理适用法律正确。（三）房管所主张的损失，优联外国语占用房屋而不支付占用费的损失，该损失实质为优联外国语学校占用资金对房管所造成的利息损失，一审按照同期同类贷款市场报价利率判定并无不当。三、关于诉讼时效，房管所主张的是截止到2016年9月30日的房屋占有使用费，根据2017年10月1日实施的《民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条的规定，参照原租赁合同对租金支付的约定，本案为同一债务分期履行的给付之诉，故本案房屋占有使用费的诉讼时效期间应当自最后一期履行期限届满之日起计算三年的诉讼时效，即应当自2016年9月30日开始起算三年。房管所于2019年5月16日起诉，未超过诉讼时效。综上，一审对案涉房屋交还时间的事实认定清楚，适用法律正确，恳请二审依法驳回上诉，维持原判。沈河区教育局房管所向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋及场地占有使用费2,774,333.33元；2.请求判令被告向原告支付逾期付款利息769,197.54元（截至2018年12月31日，自2019年1月1日至实际给付之日，以2,774,333.33元为基数按照同期人民银行贷款利率上浮50%计算）；3.请求判令诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告沈河教育局房管所为出租方（甲方）与被告优联外国语学校为承租方（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋位于沈阳市沈河区，建筑面积及布局以甲方提供的房（契）证土地证或其他证件为准，租赁期限为贰年，自2012年7月20日至2014年7月20日止；该房屋在乙方承租后，乙方承诺仅用于外语类教育教学工作，乙方对房屋进行的必要装修、装饰，应当符合公安、消防、卫生、防疫等部门关于乙方用于开办外语类教育教学工作的相关规定。在正式开学前，乙方应通过相关部门进行的公安、消防、安全等方面的检查，通过审批后方可营业。乙方应将消防批准合格等手续交甲方保留一份。如乙方因无法办理上述手续导致被勒令停止办学或不准授课的，损失由乙方自行承担，与甲方无关，同时也不得作为乙方解除本合同的理由。租赁期满，甲方收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同。如本合同在生效后能得以完全履行，并且租赁双方未违反本合同中任何条款，在甲方拥有意愿继续出租及国家政策允许的情况下，甲方应该给乙方优先续租权，具体续租事宜可参照原合同。租金标准为年租金人民币110万元，支付方式每半年为一次付款周期，付款额为年租金的50%。合同签订5日内付清第一次租金55万元人民币。如乙方不按上述时间支付租金，甲方有权立即将房屋收回，乙方的损失由其自行承担。乙方已经一次性付给甲方12万元人民币，作为乙方水、电、煤气等费用及乙方损坏甲方房屋的保证金，该保证金在双方解除租赁关系时返还给乙方。房屋交付及收回的验收：甲方将房屋交付给乙方时，如乙方对房屋有任何异议，应当场提出，乙方不当场提出的，视为对房屋无异议。同意接收房屋当场无法判断的，应在3日内提出。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。乙方交还甲方的房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。违约责任：租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则逾期一日，应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。甲方应按本合同规定的时间向乙方交付房屋，每逾期一日，由甲方须按日租金的2倍支付滞纳金。合同签订后，原告按照约定向被告交付了租赁房屋。2014年7月20日合同期限届满后，被告优联外国语学校使用房屋至2016年10月，原、被告未就续租达成协议，原告要求被告给付2014年7月21日至2016年9月30日的房屋租金及利息于2019年5月16日起诉来院。另查，2009年4月27日，原告沈河教育局房管所为出租方（甲方）与被告优联外国语学校为承租方（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋位于沈阳市沈河区，租赁房屋具体面积及布局以甲方提供的房（契）证土地证或其他证件为准，租赁期限为叁年，自2009年7月20日至2012年7月20日止；租金标准：第一年租金为人民币70万元/年，第二年租金为人民币110万元/年，第三年租金为人民币110万元/年。每半年为一次付款周期，付款额至少为年租金的50%。第一次租金的支付时间为2009年7月20日，后续租金承租方须在租金到期前5日之内付清下一期租金。如乙方不按上述时间支付租金，甲方有权立即将房屋收回，乙方的损失由其自行承担。乙方应在2009年5月20日甲方房屋交付时一次性付给甲方相当于2个月的租金，作为乙方水、电、煤气等费用及乙方损坏甲方房屋的保证金，该保证金双方解除租赁关系时返还给乙方。甲方房屋交付时起，乙方即开始履行本合同所规定的乙方所有承租责任。再查，坐落于沈阳市沈河区房屋所有权人登记为沈阳市沈河区教育委员会，建筑面积2900平方米。原告提供了《沈阳市沈河区教育局拟了解部分房产2013年至2018年各年年租金价值项目咨询报告》，用于证明沈阳市沈河区房屋自2013年至2018年间各年年租金价格。该咨询报告中载明，“……沈河区奉天街254号（优联外国语学校），整体出租额2014年为1247000元，2015年为1276000元，2016年为1305000元……”。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，依法成立，双方均应依照约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案房屋租赁合同约定到期日为2014年7月20日，合同期满后，未续签租赁合同，租赁期限应为不定期，被告继续使用租赁物至2016年10月，应给付原告该处房屋的租金，参照原、被告之间的房屋租赁合同约定的租金标准，原告主张被告使用租赁房屋的租金截止至2016年9月30日，符合法律规定，一审法院予以支持。关于原告主张的房屋租金的利息，一审法院确认利息自2019年5月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于诉讼时效问题。本案原告主张的房屋租金截至为2016年9月30日，合同约定被告应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还原告。被告交还甲方的房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。本案被告使用租赁物至2016年10月。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告主张根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，下列的诉讼时效期间为一年，……（三）延付或者拒付租金的。因原告提前解除房屋租赁合同被迫于2013年5月搬离租赁场地，诉讼时效已过，证据不足，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳优联外国语培训学校于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告沈阳市沈河区教育局房产基建管理所房屋租金2,410,456.62元；二、被告沈阳优联外国语培训学校于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告沈阳市沈河区教育局房产基建管理所房屋租金的利息2,410,456.62元为基数的利息自2019年5月16日起至实际给付之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；三、驳回原告沈阳市沈河区教育局房产基建管理所其他诉讼请求。本案受理费35,148元，由被告沈阳优联外国语培训学校负担。二审期间，上诉人提交沈阳高登大酒店出具的专用收款收据一张，证明上诉人与其他出租方的房屋租赁合同已经实际履行，上诉人已经租用其他办学地点，不存在侵占案涉房屋的事实情况，被上诉人的诉请无事实和法律依据，且已经过了诉讼时效。被上诉人质证意见，关于上诉人与案外人签订的租赁合同，上诉人提交的证据其他场地的租赁合同，相较于案涉房屋，面积由2900平方米缩减到400至600平方米，面积的大幅缩减不合常理；也不能排除优联外国语在2013年5月至2016年10月期间存在多处办学的可能；且上诉人没有提供租金的转账凭证，高达10万至30万的租金数额仅有收据，无法证明该租赁合同是否实际履行。本院对一审法院查明的除上诉人使用案涉房屋时间外的其他事实予以确认。本院还查明，上诉人方与被上诉人法定代表人白伟的通话录音中，多次提到曾于2014年7月向被上诉人送达商榷函，在商榷函中明确指出因被上诉人方要求上诉人搬离案涉房屋，上诉人于2013年5月就已经搬离案涉房屋，发函的目的是要求被上诉人对其装修损失予以赔偿。被上诉人对录音真实性不予认可，经本院释明后不申请对录音真实性进行真伪鉴定，故本院对该录音内容予以采信。同时经本院释明被上诉人让其提交录音中多次提到的其已经收到的商榷函，被上诉人亦未提供。故本院对上诉人提交的商榷函的真实性予以确认并采信，进而认定上诉人搬离案涉房屋时间为合同到期前的2013年5月。上诉人分别于2013年5月20日、2016年1月与第三人签订房屋租赁合同租赁房屋用于教学培训。本院认为,本案争议焦点为上诉人搬离案涉房屋的时间，即上诉人应当给付租金的截止时间；被上诉人主张的租金是否已经超过诉讼时效。关于案涉房屋租金应当给付的截止时间的确定问题。因本案双方均认可双方间对于房屋交接并无书面记录。再此情形下双方均对各自主张的腾房时间负有举证责任。上诉人为证明其于2013年5月就已经搬离房屋，提供了其与被上诉人法定代表人的通话录音，录音中多次提及2014年发给被上诉人主管单位的商榷函及已将房屋腾空归还的事实，被上诉人的工作人员亦予以认可；上诉人提供了其搬离案涉房屋后与他人另行租赁房屋的租赁合同；其于2014年7月向被上诉人发出的商榷函，函中明确载明已于2013年5月搬离案涉房屋，并就房屋装修损失要求被上诉人予以赔偿。对以上证据分析，上诉人提供的录音被上诉人既不认可真实性，经过本院释明后亦不申请对录音进行真伪鉴定。因该录音能够体现出上诉人向被上诉人发出过商榷函，也能体现出上诉人租赁合同到期前已经搬离案涉房屋。被上诉人对其真实性存疑并且不申请鉴定，应当承当举证不能的不利后果。本院依据录音内容可以确认在案涉的租赁合同到期日即2014年7月20日前，上诉人已经搬离案涉房屋。又因被上诉人拒不提供上诉人发给其的商榷函，故本院依据上诉人提供的商榷函确认本案事实，该商榷函已明确载明因被上诉人要求解除合同，并于2013年5月即已搬离案涉房屋。再结合上诉人在2013年、2016年另行租赁房屋用于教学的事实。本院认为上诉人提交的证据形成证据链条，相互认证其于合同到期前已经搬离案涉房屋并归还被上诉人的事实。被上诉人沈河教育局房管所主张优联外国语学校腾房时间为2016年9月底或10月初，为证明其主张提供了辽宁天和资产评估有限公司出具的情况说明及上诉人工商登记信息。但该说明并不能证明上诉人腾房时间，上诉人称委托鉴定是在被上诉人通知其将案涉房产另作他用将破坏原装修，为防止日后无法对装修损失确认的情况下要求上诉人委托对空置房屋鉴定确定损失，鉴定确定的时间节点并非搬离房屋时间。被上诉人提供的证据难以证明上诉人占有使用房屋至2016年9月30日。故一审法院认定事实错误，本院予以纠正。关于诉讼时效的问题。根据民法通则一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年；民法总则于2017年10月1日施行，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案租金时效的节点为2016年9月30日，只有上诉人持续租用房屋至该日，租金方可适用三年的诉讼时效期间，否则本案租金只能适用一年的诉讼时效期间。被上诉人主张上诉人9月30日搬走，沈河保健所10月搬入但不能提供其与后手租房合同或会议决议不符合常理。如上节所述，被上诉人不能证明上诉人占有房屋至2016年9月30日，故本案对租金应适用一年诉讼时效期间，即使本案认定的上诉人腾房时间与事实有出入，但本案被上诉人起诉时已经超过诉讼时效，也没有证据证明存在时效中止、中断的事由，故本按案涉租金亦已超过诉讼时效。综上所述，本案首先，上诉人提供的证据可以证明其已于案涉租赁合同到期前归还房屋，其不应当给付之后的租金。其次，即使本案有应付的租金亦已经超过诉讼时效不应支持。综上，上诉人优联外国语学校的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈河区人民法院(2019)辽0103民初7490号民事判决；二、驳回被上诉人沈阳市沈河区教育局房产基建管理所的诉讼请求。一审案件受理费35,148元、二审案件受理费35,148元，均由被上诉人沈阳市沈河区教育局房产基建管理所负担。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 赵 钺审判员 单 立二〇二一年二月四日书记员 蔡博伦本案判决所依据的相关法律《中华人名共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条：诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。《最高人民法院关于适用，诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；