上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初1741号原告张甲，女，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人唐云，上海市中广律师事务所律师。委托代理人史忠伟，上海市中广律师事务所律师。被告张某乙，女，汉族，住上海市徐汇区。被告鲍某某，女，汉族，住上海市黄浦区。原告张甲诉被告张某乙、鲍某某确认合同无效纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐云、被告到庭参加诉讼。各方当事人同意继续适用简易程序，并由本院院长批准，本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告诉称，被告张某乙原系本市徐汇区乌鲁木齐中路XXX号二层东北间、二层西北间房屋(以下简称“系争房屋”)的承租人，原告系被告张某乙之女，其户籍在系争房屋内。两被告在没有告知原告的情况下，于2012年2月1日签订《上海市公有住房承租权转让合同》，让他人冒充原告签名，并于2012年4月24日将系争房屋的使用权转让给被告鲍某某。原告不知道系争房屋出售的事情，2015年11月张某乙才告诉原告此事。两被告在原告不知情的情况下擅自办理系争房屋使用权的转让，侵犯了原告的合法权益，原告作为同住成年人从未同意出售系争房屋，原告无权单独处分系争房屋。故原告诉至法院，要求判令：1.两被告于2012年2月1日签订的《上海市公有住房承租权转让合同》无效，将上海市徐汇区乌鲁木齐中路XXX号公房恢复至原有状态；2.本案受理费由两被告承担。被告张某乙辩称，同意原告诉请。当时出售系争房屋是为了帮朋友的朋友林某某借钱，林某某称需要系争房屋做抵押，同时称其在房地产交易中心有认识的人。所有的手续都是林某某、案外人王某(音，其也不清楚具体是什么字，只是听别人如此称呼)操作。当时林某某称只是让自己签订一个转让合同，两个月后系争房屋就还给自己，实际是假买卖。由于办理手续时原告不在国内，就找了个人冒充原告在合同上签名。被告鲍某某辩称，不同意原告诉请。对张某乙陈述的借款等情况均不知情。当时自己正准备购房，通过朋友介绍认识张某乙，听到张某乙要出售房屋，遂与张某乙谈好价格后签订了合同。合同签订后，自己通过银行转账的方式向张某乙支付了全部房款。签订合同当天，张某乙带来一个人并介绍说是其女儿，鲍某某看了来人的身份证，来人与身份证上的照片一致，合同“意见书”上的签字即是该来人所签。经审理查明，原告系被告张某乙之女。系争房屋原租赁户名张某乙。独用租赁部位为二层东北间(8.90平方米)、二层西北间(6.30平方米)，公用租赁部位为二层大卫生间、底层灶间。原告、被告张某乙户籍均于1989年12月8日迁入系争房屋至今。2012年2月1日，两被告签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定张某乙将系争房屋承租权转让给鲍某某，转让价格50万元，于合同签订当天支付25万元，张某乙户口迁出、双方过户后当天支付25万元；自公有住房租赁关系变更手续办妥后5日内，张某乙腾出房屋并交鲍某某验收交割；张某乙逾期进行验收交割的，应按张某乙已收款的5%向鲍某某支付逾期利息，逾期7天后，鲍某某有权书面通知终止合同，张某乙应返还鲍某某已支付的价款、逾期利息，还应按已支付价款的100%向鲍某某支付违约金；张某乙在该房屋内所有户口应在双方到交易中心办理承租权转让手续前全部迁出，否则张某乙应立即向鲍某某返还已收取房款、利息及合同价款20%的违约金；合同另就其他内容进行约定。合同所附《公有住房同住成年人意见书》中同住成年人签字(盖章)处显示为“张甲”的签名。同日，两被告签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定鲍某某将系争房屋出租给张某乙，鲍某某于2012年2月1日前向张某乙交付系争房屋，租赁日期自2012年2月1日起至2013年1月31日止；月租金为2千元，租金支付方式为季付。合同另就保证金、解除合同条件、违约责任等其他内容进行约定。(注：租赁合同约定的租金并未实际支付。鲍某某称其向张某乙收租金，张某乙就哭，因为同情张某乙，所以未再收取。)同年4月24日，两被告至上海市徐汇区房地产交易中心提交系争房屋的申请，登记种类为差价换房协议，提交材料包括房地产登记申请书、转让合同、差价换房征询表、租用公房凭证等。同年5月11日，尾号0320账户向张某乙尾号1204账户转账50万元。(注：被告张某乙称，2012年5月10日，鲍某某向张某乙要了身份证。5月11日，张某乙到淮海中路工商银行时，鲍某某、林某某、林某某女儿、王某(音)已经把张某乙户名的新银行卡(尾号1204)办好。鲍某某拿了50万元现金存入上述银行卡中。大约5分钟后，鲍某某、林某某等人又将上述50万元现金取出。鲍某某将钱装进袋子里。然后林某某就让张某乙先回去了，张某乙并没有拿到钱款。此后钱款的事情张某乙并不清楚。被告鲍某某称，2012年5月10日，鲍某某从银行卡一次性转账购房款50万元给张某乙，是在东湖路淮海路口的工商银行办理。)同年5月12日，张某乙(甲方)与鲍某某(乙方)签订《抵押贷款协议书》，其中记载：因张某乙急需50万元资金，故向鲍某某处求得帮忙解决上述资金。经双方协商后，达成如下协议：一、鲍某某同意将上述资金借给张某乙。借期为三个月(以张某乙出具给鲍某某借条的日期为准)；二、张某乙为了不使鲍某某在借款后存在风险，故自愿将系争房屋使用权转让与鲍某某(实质为作暂时性借款抵押转让买卖)；三、张某乙在借款期限三个月内将伍拾万整归还鲍某某后，鲍某某则必须将系争房屋使用权转让回转张某乙。张某乙在三个月内无法将50万元归还鲍某某，双方的转让交易正式生效。鲍某某将完全作为系争房屋的使用人；四、该协议的约束力为三个月。张某乙在三个月还清借款则对鲍某某有约束力，反之无约束力。同日，两被告又签订《抵押贷款补充协议》一份，约定，张某乙在三个月贷款期满后，如能正常按月支付鲍某某利息的话，抵押贷款协议书的第三款条约可做暂时保留，如在三个月贷款期满后，每月的利息支付不正常的话，该协议随即无效。(注：张某乙称上述两份协议均是王某(音)打印，然后由两被告签名。因为其本意并不是卖房，只是帮林某某借钱，是王某(音)想出这些办法，手续也都是王某(音)办理。张某乙并没有收到鲍某某的钱款，故也不存在还50万元给鲍某某。鲍某某称，签名是其本人签署，但不知道为何会签上述材料，其本人没有文化，别人让她签她就签字了，而且当天张某乙等五、六个人围着她让她签字。抵押贷款的事情均不知情，她也不认识林某某等人。)鲍某某、张某乙确认上述抵押贷款协议签订后，鲍某某并未再给张某乙50万元，双方之间50万元的钱款往来仅有2012年5月10日、11日这一笔。同年6月1日，系争房屋租赁户名变更为鲍某某，租用居住公房凭证现在鲍某某处。至庭审时，系争房屋一直由张某乙居住。庭审中，原告申请林某某到庭作证。林某某称其原来并不认识张某乙、鲍某某，此后经不同的人介绍才认识，但不是很熟悉。林某某因在外欠款而需要钱，后林某某的律师王某出主意称将系争房屋假买卖给鲍某某，两个月之后即可拿回房屋，鲍某某先拿50万给林某某的律师，此后林某某有钱了再拿50万元给鲍某某把系争房屋赎回来。后来鲍某某扣除利息等只给了不足20万元。《公有住房同住成年人意见书》中“张甲”签名是案外人陈某某找了一个小姑娘代签，林某某也不认识这个小姑娘。当初张某乙不愿意签字，林某某的律师王某还给张某乙承诺说三个月就将房屋还给张某乙。林某某记不清与张某乙、鲍某某之间是否写过书面材料。关于购房过程。被告张某乙称，其在系争房屋出售前并不认识鲍丹凤。其从未说过要卖房，也从没有打算卖房。张某乙居住系争房屋，除系争房屋外，无他处可居住。鲍丹凤来看过房子，但是鲍丹凤只是说看到有房子抵押就放心了，并没有说要买房。当时还有林某某、王某(音)一起来看房。2012年时，系争房屋价值远高于合同价50万元，物业公司因此不同意办理变更手续，后来是王某(音)找了物业公司的人才办了手续。2012年5月11日，在银行转账50万元。转账之后去交易中心提交了申请材料。之后，鲍某某打过几次电话给张某乙，说系争房屋已经卖给她了。当时张某乙就告诉鲍某某自己不可能卖房子，也不可能50万元就卖房子，只是借钱，用房子抵押。后来张某乙也再次和王某(音)确认过，王某(音)说不是真实的房屋买卖，还表示他会和鲍某某说，此后鲍某某未再联系过张某乙。被告鲍丹凤称，在购房前并不认识张某乙，也不认识林某某等人。其很早即打算买房。2012年听一个邻居朋友说张某乙要卖房。鲍丹凤前去看房，当时张某乙一个人住在里面，张某乙也说她要卖房。房屋有两个房间，鲍丹凤觉得其与女儿一人一间很合适，遂打算购买。张某乙就叫鲍丹凤去中介公司办手续，有很多人陪同张某乙办理手续。支付50万元后，鲍某某拿着付款凭证去交易中心办理手续，张某乙当时并没有写收条。张某乙说三个月内迁出户口并搬离，但是张某乙一直没有搬也没有迁出户口。鲍某某一直向张某乙要房子，但是张某乙更换电话号码，鲍某某联系不到张某乙。鲍某某身体不好，不可能一直去吵闹，也没有钱进行诉讼。期间张某乙还通过他人联系鲍某某称要将系争房屋买回去，但是鲍某某自己也要居住，所以未同意张某乙的要求。张某乙、林某某等一群人之间很混乱，鲍某某并不清楚他们在做什么。上述事实，除当事人一致陈述外，另有户口簿、上海市公有住房承租权转让合同、上海市居住房屋租赁合同、抵押贷款协议书、抵押贷款补充协议、租用居住公房凭证、上海市徐汇区房地产登记收件收据等证据证明，本院予以确认。本院认为，被告张某乙否认其具有转让系争房屋承租权的意思，并称只是为了帮案外人林某某借款而进行抵押的“假买卖”。被告鲍丹凤对张某乙所称不予认可，并称其是真实购房、已经支付全部房款。那么结合合同签订情况、履行情况等因素进行分析：两被告均陈述在系争房屋交易之前并不认识对方。鲍某某称为居住而购买系争房屋。系争房屋承租权转让合同2012年2月1日签订，租赁户名于同年6月1日起变更为鲍某某。鲍某某既为居住而购买房屋，却又在签订承租权转让合同当天签署将系争房屋出租给张某乙一年的租赁合同，租期自2012年2月1日起算。此明显不利于达成鲍某某购房目的。且此时两被告仅签订了转让合同，承租人仍是张某乙尚未变更，鲍某某却作为系争房屋的出租人向张某乙出租房屋，此亦不合常理。租赁合同约定了每月租金2000元，但是鲍某某并未向张某乙收取，鲍某某的解释是“因为同情张某乙”，对于房屋交易前并不认识的两人，此解释亦不合常理。如按租赁合同的约定，租期至2013年1月31日届满，但直至2016年3月本案庭审时，系争房屋仍由张某乙居住使用。亦未有证据表明鲍某某曾向张某乙主张交付房屋。鲍某某所谓“身体不好，不可能一直去吵闹”的解释也不合常理。鲍某某上述行为明显与一般购房人不符，系争房屋承租权转让合同就张某乙逾期交房、逾期迁出户口等均约定了相应的违约责任，包括赔偿利息、违约金、返还房款等等。就目前情况来看，张某乙未按期交付房屋、迁出户口，且已逾期多年，而亦未见鲍某某就此维护自己的权利、主张赔偿等，此点存疑。鲍某某解释为“没有钱进行诉讼”。而鲍某某又称已支付50万元房款给张某乙，则多年来，其任由张某乙无偿使用系争房屋、占有50万元款项，却不积极主张自己的权利，此既不合常理，也与其自身陈述相矛盾。鲍某某称已于2012年5月转账支付张某乙50万元购房款。但是却未要求张某乙出具收条等材料。且此付款时间、金额，与系争房屋转让合同约定均不一致。若上述转账确系鲍某某支付系争房屋房款，那么2012年4月24日两被告前往房地产交易中心提交变更登记申请材料时，鲍某某尚未支付房款，而对于此前并不认识的两人，张某乙在未收到任何房款的情况下即办理系争房屋转让手续，此行为实难以理解。2012年4月24日两被告在房地产交易中心提交系争房屋承租权转让材料、办理手续，此后系争房屋承租权也确实进行了转让，在2012年6月1日租赁户名变更为鲍某某。但是同年5月12日，两被告又签署抵押贷款协议，确定了鲍某某借款50万元给张某乙，张某乙以将系争房屋承租权转让给鲍某某的形式进行抵押担保。此抵押贷款协议内容明显与系争房屋承租权转让协议相矛盾。抵押贷款协议形成在后，其中已经明确表明系争房屋承租权转让实际是为张某乙的借款作担保。而目前证据显示，鲍某某、张某乙之间仅有一笔50万元款项往来。综合分析上述情形可知，两被告之间并无真实的房屋承租权转让意思，实际是以系争房屋承租权转让形式为借款进行担保。故两被告之间有关系争房屋的承租权转让合同应属无效，合同无效后系争房屋应恢复至原始状态，原告诉请于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：确认被告张某乙与被告鲍某某就上海市乌鲁木齐中路XXX号房屋签订的《上海市公有住房承租权转让合同》无效，上述房屋恢复至《上海市公有住房承租权转让合同》签订之前的原有状态。案件受理费8800元，减半收取计4400元，由被告张某乙、鲍某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  李理二〇一六年七月十九日书 记 员  毛成附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。