吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）船民一初字第1699号 原告：吉林市蓝岛实业有限责任公司，住所地吉林市船营区解放大路195-12号。 法定代表人：赵利，经理。 委托代理人：王伟，吉林爱华律师事务所律师。 委托代理人：张威，吉林爱华律师事务所律师。 被告：吉林市普晟商贸有限公司，住所地吉林市船营区长吉公路168号。 法定代表人：崔贵顺，董事长。 委托代理人：冷书军，男，汉族，系吉林市普晟商贸有限公司经理，住吉林市船营区。 委托代理人：康泽，男，汉族，系吉林市普晟商贸有限公司法律顾问，住吉林市船营区。 原告吉林市蓝岛实业有限责任公司（以下简称蓝岛公司）与被告吉林市普晟商贸有限公司（以下简称普晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蓝岛公司委托代理人王伟、张威，被告普晟公司委托代理人冷书军、康泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蓝岛公司诉称：2005年6月20日原告与被告吉林市日顺境外服务有限公司（现更名为：吉林市普晟商贸有限公司）签订房屋买卖协议，协议约定：原告将坐落于吉林市船营区欢喜乡远大村一占地9900平方米的办公场所以226万元的价格卖给被告。付款方式为：合同签订之日给付100万元，余款分别于2005年12月31日前付76万元，2006年6月1日前付50万元。如不按期付款每超过一天按欠款金额20%支付违约金。合同签订后原告将房屋、土地及相关手续全部交付给被告，被告已实际占有使用至今。而被告仅于2005年7月、11月和2007年6月，先后三次付款118万元，尚欠108万元至今。基于上述情况，原告于2011年5月12日向吉林市船营区人民法院提起诉讼，要求解除合同，后经三级法院多次开庭审理，最终法院认定双方的协议合法有效且不具备法律规定的解除事由，判决驳回原告诉讼请求。由于合同的效力已为法院生效的裁判文书所确定，故被告应按合同约定履行付款义务，而时至今日被告已超过合同约定的付款期限近10年之久，故依法重新提起诉讼，请求判令被告：1、支付剩余房款108万元；2、按银行同期贷款利率年7%支付2006年6月至2015年10月的逾期付款利息705,600.00元；3、按合同总价款20%支付违约金452,000元，以上合计2,237，600.00元；4、被告承担诉讼费用。 被告普晟公司辩称：1、被告行使同时履行抗辩权，终止给付义务，要求原告提供完整房屋土地手续，被告给付剩余部分钱款。2、我公司购买该项房屋，因原告过错导致房屋没有相关土地手续，经审批花费大量的人力、物力及批件费用，应该由原告承担。3、原告告诉的逾期贷款利息于法无据，违约金条款因我公司没有违约，而是原告违约在先，故与告诉不符。综上，应驳回原告诉请。 为证实其主张，原告蓝岛公司向本院提供如下证据：（2014）船民再初字第12号民事判决书一份，证明1、双方的买卖合同有效，已经被生效的法律文书确认，双方应该履行法律义务。2、双方签订的买卖协议，总价款226万元，已付款118万元，余款未付。3、该判决告知原告逾期付款的行为可另行向法院起诉。 被告普晟公司对上述证据质证意见：对真实性无异议，对证明内容有异议。该判决只确认了买卖合同的效力，其它没有做任何法律确认。该判决确认了合同标的物未办理土地使用权证书，可以证明原告违约在先。 为证实其主张，被告普晟公司向本院提供如下证据： 1、房屋买卖协议书（复印件）一份，证明，协议约定甲方（即原告）提供该房屋手续，房屋过户费用由被告承担。所以我公司发现原告没有土地相关手续行使终止履行抗辩权，要求原告提供完整手续，协助我公司办理过户才能给付剩余款项。 2、吉林市船营区欢喜乡人民政府证明（复印件）一份，证明因原告违约，我公司自己办理相关土地手续。 3、收据一份，证明2007年1月4日收款人朱长友收房屋改造工程款5万元，虽然写的是工程款，但是实际给付的是购房款。 原告蓝岛公司对上述证据质证意见：证据1真实性无异议，我公司把相关手续已经提供给被告，被告已经认可。按照约定，被告应该履行付款义务；对证据2，证明不了原告违约；对证据3，真实性无异议，公司已经收到此款。但这笔钱是原告为被告房子进行施工改造的工程款，不是购房款。 针对双方当事人提供的证据，本院综合分析评判如下： 对蓝岛公司提供的证据因普晟公司对证据的真实性均没有异议，且证据来源合法，内容真实并具有关联性，故予以采信；对普晟公司提供的证据1、2，因蓝岛公司对证据的真实性没有异议，故对真实性予以确认。又因蓝岛公司对普晟公司所要证明的"原告违约"提出异议，故对普晟公司所要证明的问题，不予采信；对普晟公司提供的证据3，因蓝岛公司对证据与本案的关联性提出异议，且普晟公司未提供其它证据证明关联性存在，故不予采信。 通过原告蓝岛公司、被告普晟公司当庭陈述、举证及质证，本院对以下事实予以确认： 2005年6月20日，原告蓝岛公司（甲方）与被告普晟公司的前身吉林市日顺境外就业服务有限公司（乙方，2014年5月6日变更企业登记为普晟公司）签订了房屋买卖协议书一份，协议约定：甲方将坐落于吉林市船营区欢喜乡远大村一占地9900平方米（办公楼面积2000多平方米、房证号为：205-007号、205-008号，有围栏、铁艺栅栏、自动伸缩门和30千瓦的动力电）的办公场所以226万元的价格卖给乙方。价款给付方式为：合同签订之日给付100万元，余款分别于2005年12月31日前付76万元，2006年6月1日前付50万元。如不按期付款，每超一天支付欠款金额百分之二十的违约金。协议同时约定，甲方提供两栋房屋的手续，房屋过户所发生的费用由乙方自己承担。上述买卖协议签订后，乙方于2005年7月3日给付100万元、11月11日给付10万元、2007年6月26日给付8万元，余款至今未付。甲、乙双方签订合同后，蓝岛公司已将涉案房屋交付被告，被告接收后投入资金，对房屋进行翻、扩建，并进行装修，成立培训中心并使用多年。蓝岛公司以被告违约为由，于2011年3月向本院起诉，要求解除原告与被告签订的上述房屋买卖合同，被告向原告返还所占有房屋，支付违约金。本院受理后于2011年5月12日作出（2011）船民一初字第287号民事判决，被告提出上诉，吉林市中级人民法院（2011）吉中民一终字第616号民事裁定书，撤销本院民事判决，将本案发回本院重审。本院作出（2012）船民一初第28号民事判决。被告不服提起上诉，吉林市中级人民法院作出（2013）吉民一终字第257号民事判决书，改判本院判决，驳回原告的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。吉林省人民检察院于2014年5月7日作出吉检民（行）监（2014）22000000019号抗诉书，向吉林省高级人民法院提起抗诉，吉林省高级人民法院于2014年7月15日以（2014）吉民抗字第57号提审该案，并于2014年11月13日作出（2014）吉民提字第92号民事裁定书，撤销吉林市中级人民法院（2013）吉中民一初字第257号民事判决及本院（2012）船民一终字第28号民事判决，将本案发回本院重审。本院2015年9月17日作出（2014）船民再初字第12号民事判决，判决:驳回原告蓝岛公司的诉讼请求。2015年10月蓝岛公司向本院提起诉讼，请求判令被告普晟公司：1、支付剩余房款108万元；2、按银行同期贷款利率年7%支付2006年6月至2015年10月的逾期付款利息705，600.00元；3、按合同总价款20%支付违约金452，000.00元；4、承担诉讼费。 审理中，蓝岛公司表示，放弃逾期付款利息的请求。判令被告承担逾期付款违约金的计算方式依据最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，参照中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率（基准利率基础上加付50%）的标准，上浮30%计算自2006年6月起至欠款给付之日。 另查明，吉房权船字第205-007号和第205-008号单位房屋所有权证，均于2001年11月办理，所有权单位登记均为蓝岛公司，房屋坐落位置为吉林市船营区欢喜乡远大村，前者用途为办公室，建筑面积为1560平方米，后者用途为加油站，建筑面积为280平方米。上述两座房屋均未办理土地使用权证。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定："买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。"、第一百零七条"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"本案，普晟公司与蓝岛公司在签订《房屋买卖协议》时，双方在知晓房屋、土地的实际状况的情况下，仍进行交易，故合同的签订系双方当事人的真实意思表示、且不违反法律法规，亦不损害国家和社会公共利益，合同合法有效。依据《房屋买卖协议》约定普晟公司已接收并使用合同标的物，蓝岛公司已按合同约定履行完毕标的物交付的义务。虽未能及时办理房屋更名过户手续及相关的土地手续，但办理相关的登记手续只是标的物所有权发生转移的程序要件，而不是房屋买卖合同的有效要件。普晟公司应如约履行给付合同价款的义务。普晟公司关于行使同时履行抗辩权，终止给付义务之主张，本院不予支持。普晟公司迟延支付剩余房款，构成违约。关于违约金及逾期付款利息的诉请，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第四款规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案，审理中原告选择放弃逾期付款利息的诉请及调整逾期付款违约金的计算标准，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定进行调整，均属当事人的意思自治，且不违反法律、法规的强制性规定，应予允许。普晟公司关于朱长友收房屋改造工程款5万元，实际是给付的购房款，应从欠款中扣除之抗辩，因蓝岛公司提出异议，普晟公司所举证据不足以支持其抗辩主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下： 一、被告吉林市普晟商贸有限公司欠原告吉林市蓝岛实业有限责任公司购房款人民币108万元，于本判决生效后七日内偿付； 二、被告吉林市普晟商贸有限公司向原告吉林市蓝岛实业有限责任公司偿付欠购房款本金人民币108万元的逾期付款违约金，自2006年6月1日起至付清欠款之日止，按中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率标准（基准利率上浮50%）上浮30%计算，与前款同时履行。 案件受理费24,700.00元，原告吉林市蓝岛实业有限责任公司负担620.00元，被告吉林市普晟商贸有限公司负担24,080.00元，于本判决生效后七日内向本院交纳。 如果被告吉林市普晟商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  经为民 人民陪审员  刘翠燕 人民陪审员  孙建华 二〇一六年七月二十日 代理书记员  于 淼