江苏省南通市中级人民法院行 政 判 决 书（2016）苏06行终310号上诉人（原审原告）杨望松。委托代理人洪加健，北京大成(南通)律师事务所律师。委托代理人单杰，北京大成（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南通市住房保障和房产管理局，住所地南通市工农南路150号。法定代表人吴永宏，局长。委托代理人彭玉华，南通市住房和保障房产管理局工作人员。委托代理人冯谨，江苏健行律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）南通意邦投资有限公司，住所地南通市濠西路288号华都商业广场5幢701室。法定代表人赖家伟，董事长。委托代理人顾展新，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。上诉人杨望松因房屋行政登记一案，不服南通市港闸区人民法院（2015）港行初字第00409号行政判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月4日立案受理后依法组成合议庭，于2016年5月17日公开开庭审理了本案。杨望松的委托代理人洪加健，沈斌，南通市住房和保障房产管理局（以下简称南通房管局）负责人局长助理沈斌及委托代理人彭玉华、冯谨，南通意邦投资有限公司（以下简称意邦公司）的委托代理人顾展新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明,2013年6月23日，杨望松与意邦公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：××-××××），约定杨望松购买意邦公司开发建设的××湾××幢××-××××室，房屋用途为商业，建筑面积17.23㎡，价款152100元，交付期限为2014年12月31日。杨望松分别于2013年6月22日、8月10日给付房款合计152100元。2014年12月25日，包括案涉房屋在内的意邦南区商业及2号人防工程经相关部门审查符合竣工验收要求被准予备案。案涉房屋在《建设工程规划许可证》附图及竣工图上的位置及四址明确。《关于××湾××幢房屋建筑面积的测绘报告》的××湾××幢商铺销售合同编号与实测产权编号对照表中有“所在层次：4层”、“销售合同编号：××-××××”、“实测产权编号：×××××”的记载。《楼层平面图》上有案涉房屋的位置及四址并被标注为××-××××。2015年3月3日，意邦公司向南通房管局申请包括案涉房屋在内的房屋所有权初始登记，并提交了《南通市房屋所有权登记申请书》、《企业法人营业执照》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》及附图、《建设工程规划许可证》和附页、附图与竣工图、《建筑工程竣工验收备案证明书》、《关于××湾××幢房屋建筑面积的测绘报告》。南通房管局于同日受理，经初审、复审、终审程序的审核，于同年3月4日决定予以登记，并于4月8日向意邦公司颁发了包括案涉房屋在内的房屋产权初始登记证明单。杨望松认为，南通房管局明知《商品房买卖合同》对案涉房屋所处位置约定不明，且空间可以任意分割的情况下，违反法律规定，擅自采用意邦公司单方面提供的位置和编号，违法颁发产权初始登记证明单。请求撤销南通房管局颁发的××湾××幢××-××××室商品房的产权初始登记证明单。一审法院认为，首先，案涉房屋符合房屋基本单元的法定条件。根据《房屋登记办法》第十条规定，房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。上述规定中的非住房是指居住用房外，用于工厂仓库、商业营业、服务业、办公等用途的房屋。因每种非住房功能都比较单一，无需配备其他功能的空间就可以发挥其价值和使用价值，故非住房一般不成套，开发公司销售主要是以有固定界限（包括幢、层、套、间）的部分为基本单元，这就决定了非住房以房屋的幢、层、套、间等固定界限的部分为基本单元进行登记这一原则。《房屋登记办法》所规定的“固定界限”并不是当事人任意自己进行的分割或者维护，而应是经过管理部门审定或者确认的界限，如工程规划设计并施工建设的实体墙界限或者永久性结构界限；或者经过规划、消防、安监等相关部门审定批准的，以永久固定于地面的界标作为界址点所构成的界限可以视为“固定界限”。本案中，《商品房买卖合同》与《关于××湾××幢房屋建筑面积的测绘报告》、《楼层平面图》所记载案涉房屋的编号相一致，且该编号具有唯一性。案涉房屋虽然未进行物理上的隔断，但因案涉房屋为商业用途，非住房使用性质，根据《建设工程规划许可证》附图及竣工图、《楼层平面图》中案涉房屋位置及四址的标识，以及一审法院已发生法律效力的（2015）港唐民初字第00288号《民事判决书》认定的事实，认定案涉房屋已以红线标线的方式明确了固定界限，可以独立使用。因此，案涉房屋符合有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号的房屋基本单元的法定条件。住房和城乡建设部（97）建房产字第××号《对的补充说明》的通知中规定，只有没有具体的权属单元界限，不能确定权属范围，买房人的合法权益也无法给予保障的“一平方米”单位产权才不能颁发“房屋所有权证”，而对于已建成的商业、办公或其它楼宇分割出售的，如有明确的权属范围和具体的权属界限，不同于搞变相集资的“一平方米”产权出售，应视为正常的房产交易。案涉房屋并非“一平方米”单位产权，而是权属范围和界限明确，符合房屋基本单元法定条件的房屋，可以进行正常的房产交易，而且南通房管局对案涉房屋进行初始登记并未侵害杨望松的合法权益。据此，案涉房屋符合房屋基本单元的法定条件，可以进行初始登记。其次，南通房管局作出的被诉行政行为合法。理由是：第一，《房屋登记办法》第四条规定房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。因此，南通房管局具有辖区内行使房屋登记的法定职权。第二，《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。房屋所有权初始登记，是指申请人依法建设的房屋所有权的首次登记，对其之后物权变动具有原始根据效力。本案中，意邦公司向南通房管局申请包括案涉房屋在内的房屋所有权初始登记时提交的《南通市房屋所有权登记申请书》、《企业法人营业执照》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证及附图》、《建设工程规划许可证》和附页、附图及竣工图、《建筑工程竣工验收备案证明书》、《关于××湾××幢房屋建筑面积的测绘报告》完全符合《房屋登记办法》第三十条的法定要求。《房屋登记办法》第二十条规定，登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。意邦公司房屋初始登记申请符合上列条件，不存在不予登记的情形，南通房管局应当予以登记。第三，《房屋登记办法》第七条规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。第二十三条第（一）项规定，自受理登记申请之日起，对国有土地范围内房屋所有权登记的，房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定的时限为30个工作日。南通房管局依意邦公司的申请，在法定期限内履行了受理、审核、记载于登记簿、发证等法定程序，程序合法。对于杨望松以《商品房买卖合同》对案涉房屋具体位置约定不明为由主张南通房管局的被诉行政行为违法的问题。杨望松与意邦公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方的民事合同关系，该合同内容是否完备、合同主体之间有无按约履行等问题，因与房屋初始登记的行政行为不属于同一法律关系，故对该合同本身的效力问题，不予理涉。其次，即使《商品房买卖合同》对案涉房屋位置约定不明，但并不能以此否定案涉房屋已符合竣工验收要求而实际存在的客观事实，更不能以此否定案涉房屋有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号的房屋基本单元的属性。《房屋登记办法》规定的房屋所有权初始登记，是指申请人依法建设的房屋所有权的首次登记，对其之后物权变动具有原始根据效力。《房屋登记办法》第四条规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。因此，杨望松与意邦公司之间的买卖合同关系，并不影响意邦公司对符合初始登记条件的房屋行使申请登记的权利，更不能阻却南通房管局依职权实施房屋初始登记的行政行为。据此，杨望松的该项主张无事实和法律依据，依法不予支持。对于杨望松提出从事房地产登记审核性质工作的人员应当具有“登记官”资格的问题。房屋登记领域关于“登记官”的概念仅在由中国房地产研究会房地产产籍和测量委员会组织编制的，又由住房与城乡建设部批准与发布的规范性文件《房地产登记技术规程》中有所体现，该文件中对“登记官”的规定只有“从事房地产登记审核性质工作的人员必须要通过全国房屋登记审核人员培训考核”的表述，但对“登记官”如何设立如何培训如何考核等实质性和程序性问题均未作出详细规定。我国目前法律法规并没有“登记官”的相关规定以及设立细则，也没有从事房地产登记审核性质工作的人员必须要通过全国房屋登记审核人员培训考核的强制性规定。因此，依据我国现行法律，南通房管局的工作人员具有从事房地产登记审核工作的资格和职权。据此，杨望松的该项主张无法律依据，亦不予支持。一审法院据此认为南通房管局颁发××湾××幢××-××××室商品房产权初始登记证明单的被诉行政行为符合法律规定，程序合法，并无不当。杨望松的诉讼请求不能成立，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条之规定，作出驳回杨望松要求南通房管局撤销颁发××湾××幢××-××××室商品房产权初始登记证明单的诉讼请求之判决。上诉人杨望松向本院提起上诉称,1、依照《房屋登记办法》规定，房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。办理房屋所有权初始登记，房屋登记机构应当实地查看。一审法院对登记人员的资质、是否现场查看等事实未能查清。2、案涉争议房屋初始登记不符合法定登记条件。建设工程规划设计图对××湾××幢××层的审批明确是有物理分隔的，但分隔的物理空间没有编号，工程竣工后，4层并没有物理分隔，不符合规划部门的审批。请求：1、撤销南通市港闸区人民法院（2015）港行初字第00409号行政判决。2、撤销××湾××幢××-××××室商品房产权初始登记证明单。被上诉人南通房管局答辩称,案涉房屋经规划部门审批有固定界限、可以独立使用、有明确唯一的编号，符合登记条件，初始登记行为合法，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判决。被上诉人意邦公司答辩称，1、一审法院审理中进行了现场查看，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。2、工程规划设计图、施工图不表明需对案涉房屋进行物理分割，杨望松认为依据规划设计图、施工图认定房屋应当进行物理分割的理由不能成立。杨望松在签订《商品房买卖合同》的同时，与南通四季青商业运营管理公司签订了商铺委托经营管理协议，根据该协议整个商场统一由南通四季青商业运营管理公司负责规划、运营和管理，杨望松购买房屋时已经确定房屋并不需要物理分割，现商场已经开业，故无须对房屋进行物理分割，未物理分割的房屋符合杨望松购买的意愿。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。根据一审判决以及当事人二审诉辩意见，本案争议焦点为：1、案涉房屋的初始登记人员是否具备与其岗位相适应的专业资质、登记机构有无实地察看？上述事实是否导致初始登记行为违法或撤销。2、案涉房产未进行物理隔断是否导致房屋不能特定化，而与初始登记的法定要件不符。本院认为，根据物权法规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力。物权系指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。作为物权重要客体之一的不动产应当特定，才能为权利人所实际支配、利用、收益和处分。为解决登记机关判断房屋是否符合特定化条件的问题，《房屋登记办法》第十条规定了“基本单元”的概念。所谓基本单元，是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。办法进一步规定国有土地范围内成套住房以套为基本单元进行登记，非成套住房，以房屋的间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。需要指出的是，有固定界限不等于房屋四周以墙体为物理隔断，随着建筑形态越来越多样化，登记实践中即使没有分割的墙体，只要登记的房屋与相邻房屋通过一定的方法相互区分，如通过地面埋设或利用房屋的构造，有固定的界址点或地理坐标，从而能够确定房屋的位置和面积，此种情形下，应当认定房屋符合有固定界限的基本单元登记条件。具体到本案中，意邦公司申请登记的××湾××幢××-××××室商品房系非住房，与相邻的房屋之间虽然没有物理隔断的墙体，但案涉房屋在《建设工程规划许可证》附图及竣工图上的位置及四址明确，《关于××湾××幢房屋建筑面积的测绘报告》的××湾××幢商铺销售合同编号与实测产权编号对照表中有“所在层次：××层”、“销售合同编号：××-××××”、“实测产权编号：×××××”的记载。《楼层平面图》上注明了××-××××房屋的位置及四址。因此，案涉房屋有固定界限，符合物权客体特定化的要求。关于被诉登记行为即××湾××幢××-××××室商品房产权初始登记证明单的合法性问题。根据《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。本案中，意邦公司向南通房管局申请包括案涉房屋在内的房屋所有权初始登记时提交的《南通市房屋所有权登记申请书》、《企业法人营业执照》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证及附图》、《建设工程规划许可证》和附页、附图及竣工图、《建筑工程竣工验收备案证明书》、《关于××湾××幢房屋建筑面积的测绘报告》完全符合法定要求。此外，杨望松认为，商品房买卖合同有第1幢4层4-C232号的记载，但合同附件房屋平面图上并未标明房屋的具体位置，故登记行为不合法。对此，本院认为，房屋位置约定不明属于杨望松与意邦公司商品房买卖合同订立和履行的内容，《房屋登记办法》第三十条规定的房屋所有权初始登记是对不动产房屋享有物权的确认和公示，应由合法建造房屋的权利人申请初始登记，并不需要购房人与开发商共同申请，更不以商品房买卖合同为登记要件，无论商品房买卖合同对案涉房屋位置约定是否明确，与本案所审查的初始登记行为的合法性均无关联。杨望松还认为，南通房管局未能举证证明履行了实地查看的职责，因而被诉初始登记行为违法，应予撤销。南通房管局则认为案涉房屋经过南通市房产管理测绘队测绘，而测绘队隶属于南通房管局，测绘人员现场测量已经视同履行了实地查看的登记程序。本院认为，房屋所有权初始登记是因合法建造房屋而申请的登记，为确保登记所确认的权利与实际权利相一致，维护登记的权威性和公信力，《房屋登记办法》第十九条规定办理所有权初始登记，房屋登记机构应当实地查看。因此，实地查看系房屋所有权初始登记的必经程序。实地查看的范围包括：房屋座落、占地范围与土地使用权证明上所记载的房屋用地情况是否一致；房屋与申请人提交的建设工程符合规划的证明材料记载的房屋是否一致；房屋与已竣工的证明材料记载的情况是否一致。登记机构一般以现场测绘、拍照、摄像等方式记录实地查看的过程和内容。从房屋测绘的内容来看，测绘也涵盖了房屋座落、占地总面积、每套（间）等多项目，因此实地查看的内容和形式均可以通过测绘报告予以体现，且南通房管局对南通市房产管理测绘队出具的《关于××湾××幢房屋建筑面积的测绘报告》经审核后予以确认，故可认定南通房管局已履行实地查看的职责。关于案涉初始登记及审核人员是否需要一定的资质以及对初始登记行为的合法性有何影响的问题。《房屋登记办法》第六条规定，房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。该条对登记人员与登记审核人员的专业知识要求作出不同的规定，即登记人员须具备多方面的专业知识，而登记审核人员除此以外，还需取得建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书。本案中，南通房管局未能举证证明案涉房屋的登记审核人员具有建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，登记人员的主体资格存在瑕疵。综上，本院认为，案涉××湾××幢××-××××室房屋具有固定界限，符合非住房以基本单元为条件的登记要求，南通房管局履行了实地查看的职责，作出的初始登记行为证据充分，事实清楚，虽然登记人员的资质存在一定的瑕疵，但对杨望松就案涉房屋享有的不动产权益并无影响，故本院对杨望松要求撤销南通意邦公司颁发的××湾××幢××-××××室产权初始登记证明单的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费50元，由上诉人杨望松负担。本判决为终审判决。审 判 长  张志新代理审判员  鲍 蕊代理审判员  张祺炜二〇一六年七月六日书 记 员  王佳馨附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；