山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终433号上诉人（原审被告）：江英豪（曾用名：江永浩），男，1978年12月1日出生，烟台市壹贰叁房地产营销策划有限公司经理，汉族，住烟台市芝罘区。上诉人（原审被告）：王荣（曾用名：王蓉），女，1978年9月27日出生，汉族，烟台市烟台山医院护士，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：包云来，山东海平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王雅宁，女，1978年6月5日出生，汉族，无固定职业，住烟台市莱山区。被上诉人（原审原告）：邓介恩，男，1979年10月31日出生，汉族，烟台丰通经贸有限公司总经理，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：王雅宁（系邓介恩之妻），住烟台市莱山区。上诉人江英豪、王荣因与被上诉人王雅宁、邓介恩房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2020）鲁0613民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。江英豪、王荣上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回王雅宁、邓介恩的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由王雅宁、邓介恩承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。江英豪、王荣与王雅宁、邓介恩签订的700000元借条与购买房屋无关。1、江英豪与邓介恩系20多年同学，受邓介恩委托欺骗妻子王雅宁，故虚拟了700000元的借条。2、报警记录并不能证明房款与借条是同一法律关系。江英豪没有对警察就欠款金额产生质疑并无不妥，因为其清醒的知道警察是来维护治安并处理安全问题，并非请求解决债务纠纷的，视频中警察也表态他们不管是否欠钱。3、一审法院认定王荣与开发商签订的房屋买卖合同不具备参考价值是错误的。该房屋买卖合同系书面合同，可以作为认定房屋价款的证据。王雅宁、邓介恩与山东德信建设集团股份有限公司第七分公司（以下简称德信第七分公司)于2018年3月28日签订四方转让协议，该时间在出具借条之后，且远远超出房屋交易时间，此协议价格不应作为参考。4、江英豪、王荣提交的银行转账记录足以证明已经向王雅宁、邓介恩付清了购房款。二、一审法院对本案无管辖权。一审法院认定本案基础法律关系为房屋买卖合同关系，涉案房屋在芝罘区，一审法院对本案无管辖权。三、王雅宁、邓介恩诉讼主体资格不适合。所谓的涉案房屋是德信第七分公司欠丰通经贸有限公司（以下简称丰通经贸公司）货款，从而用货款顶替的房款，该房屋的所有人是丰通经贸公司。丰通经贸公司是独立的法人，具有独立的诉讼主体资格，王雅宁、邓介恩诉讼主体资格不适合，江英豪、王荣将购房款通过各种方式交付给丰通经贸公司的法定代理人邓介恩并无不妥。综上，一审法院认定事实错误，且对本案无管辖权，请求二审法院依法予以改判。王雅宁、邓介恩辩称，江英豪、王荣的上诉没有依据，请求驳回上诉，维持原判。王雅宁、邓介恩向一审法院起诉请求：1、判令江英豪、王荣偿还王雅宁、邓介恩借款本金700000元、利息84000元（自2017年10月5日至2018年2月5日），并支付以700000元为基数至实际偿还之日止、按照月利率3%计算的利息；2、诉讼费用由江英豪、王荣承担。一审法院认定事实：一、王雅宁、邓介恩系夫妻关系。江英豪、王荣亦系夫妻关系。案外人孙国寿系德信第七分公司的负责人，邓介恩系丰通经贸公司的法定代表人。德信第七分公司与丰通经贸公司存在货物买卖关系，因德信第七分公司欠丰通经贸公司货款，经协商，孙国寿自愿将其从烟台千乐置业有限公司购买的位于烟台市芝罘区的房屋（孙国寿已交纳了全部房款，未办理网签）转让给邓介恩、王雅宁，用于抵扣德信第七分公司欠丰通经贸公司的货款，邓介恩、王雅宁不再另行向孙国寿支付房款。2018年3月28日，德信第七分公司、孙国寿、丰通经贸公司、邓介恩、王雅宁签订《四方协议》，约定上述房屋的转让价格为850000元。二、2014年底，邓介恩又将上述房屋出售给江英豪、王荣，双方没有签订书面合同。邓介恩和江英豪、王荣在孙国寿的协助下，到烟台千乐置业有限公司将涉案房屋的买卖合同、购房发票等材料的买受人由孙国寿变更为王荣，合同价款等其他内容没有变更。2014年11月8日，王荣与烟台千乐置业有限公司签订的房屋买卖合同载明涉案房屋建筑面积98.67平方米、总价款为597940元，买方于2009年1月7日前付清。2016年1月19日，因该房屋产权登记面积变为97.9平方米，王荣与烟台千乐置业有限公司又签订商品房预销售补充协议，商定涉案房屋的最终价款为593274元。2016年1月25日，涉案房屋登记在王荣名下。2018年2月2日，王荣与案外人贾森签订不动产转让合同，将涉案房屋转让给了案外人贾森，合同约定价款为800000元。江英豪、王荣称，王荣与案外人贾森签订的不动产转让合同约定的房屋价款不是实际成交的房屋价格，实际价格为110万余元。三、王雅宁、邓介恩和江英豪、王荣关于涉案房屋的价款及给付存有争议。王雅宁、邓介恩称，双方口头协商涉案房屋的转让价款为850000元，无书面合同，江英豪、王荣通过银行转账、现金的方式先后向王雅宁、邓介恩支付150000元后，剩余700000元一直未付，经王雅宁、邓介恩多次索要，江英豪、王荣迟迟不给，2017年10月5日，经王雅宁、邓介恩和江英豪、王荣协商，双方同意将江英豪、王荣拖欠的700000元房款转为借款，江英豪向王雅宁出具了借条及收条。王雅宁、邓介恩为证明其上述主张，提交了江英豪于2017年10月5日向王雅宁出具的金额为700000元的借条及收条各一张。借条载明：“借到王雅宁人民币柒拾万整（700000元）。借款人：江英豪2017年10月5日。”收条载明：“今收到王雅宁人民币柒拾万整（700000元）。收款人：江英豪2017年10月5日。”江英豪、王荣称，收条和借条是江英豪为帮助邓介恩出具，并未收到借款700000元，双方不存在借贷关系，并且涉案借条和收条载明的欠款数额明显高于涉案房屋价款，与房屋买卖无关。另外，江英豪、王荣主张，其从邓介恩处购买涉案房屋的价款就是孙国寿与开发商签订的房屋买卖合同约定的价款即597940元，并非王雅宁、邓介恩陈述的850000元，除了王雅宁、邓介恩认可的已付150000元外，剩余房款已通过现金、转账、江英豪在与邓介恩合伙中应分得的利润及江英豪代邓介恩偿还他人的借款等多种方式全部结清。2013年7月29日至2018年2月15日期间通过银行转账的方式向王雅宁、邓介恩（包含向案外人刘明权）转账共计905596元，向刘明权账户转账的款项系替王雅宁、邓介恩偿还的借款，这些转账中哪笔钱是支付的购房款，江英豪、王荣无法一笔一笔核实，其中有一部分系江英豪与邓介恩做生意的钱，因邓介恩不认可双方之间做生意的事实，江英豪、王荣也将上述款项作为江英豪、王荣告向王雅宁、邓介恩支付的房款。江英豪、王荣为此提交如下证据：1、王荣光大银行账户对账单六张。载明：2013年5月14日、2015年1月1日分别向邓介恩转账17000元、10000元，共计27000元。2、兴业银行明细一张。载明：2015年1月29日向邓介恩转账10000元。3、王荣中国工商银行明细清单一宗，载明：2013年7月29日向4367422191688198809账户汇款18000元，2014年12月8日、2014年12月20日、2014年12月26日、2015年1月3日、2015年1月8日向邓介恩转账共计50000元。江英豪、王荣主张，8809账户系邓介恩的银行账户。4、江英豪、王荣微信转账截图二张，载明：2018年2月2日、2月15日其工商银行账户分别向邓介恩微信转账10000元、2000元，共计12000元。5、平安银行流水一宗，载明：2015年5月14日至2017年3月20日期间，江英豪、王荣向邓介恩转账共计711557.56元，分别为：2015年5月14日4000元、2015年11月24日200000元、2015年12月22日25000元、2015年12月26日199000元、2016年1月11日1600元、2016年3月2日28000元、2016年3月18日12400元、2016年3月27日40000元、2016年3月28日30000元、2016年3月30日1000元、2016年4月1日14923元、2016年4月9日14310元、2016年4月16日4000元、2016年4月17日6000元、2016年4月29日12000元、2016年4月30日4000元、2016年5月2日1000元、2016年5月6日1300元、2016年5月10日1500元、2016年5月13日13451.75元、2016年5月20日9451.45元、2016年5月24日10944.1元、2016年5月27日15048.51元、2016年5月29日1100元、2016年6月1日1000元、2016年6月7日3800元、2016年6月8日12168.6元、2016年6月11日1000元、2016年6月12日2000元、2016年6月20日7500元、2016年6月25日11764.68元、2016年6月29日993.1元、2016年7月7日16118.62元、2016年7月16日3483.75元、2016年8月25日700元、2017年3月20日1000元。向王雅宁账户转账共计49980元，分别为：2016年4月29日32580元、2016年5月27日14900元、2016年6月19日2500元。2016年6月30日向刘明权账户转账共计40500元。另外，2016年4月20日，邓介恩向江英豪、王荣转账5000元，江英豪、王荣又将该款项转回给邓介恩。经质证，王雅宁、邓介恩主张江英豪、王荣提交的上述证据与事实不符，邓介恩与江英豪不存在合伙做生意。其中，证据1中2013年5月14日转账与本案发生时间不符；证据3中2013年7月29日的转账与本案发生时间不符，证据4中向刘明权转账的款项与王雅宁、邓介恩无关，其中2015年11月24日、2015年12月26日向邓介恩转账的200000元、199000元，已于2016年2月6日以承兑汇票的方式还给江英豪、王荣，2016年3月18日12400元系邓介恩信用卡的钱，2016年3月27日40000元、2016年3月28日30000元、2016年4月1日14923元、2016年4月9日14310元、2016年4月16日4000元、2016年4月17日6000元、2016年4月29日12000元及32580元、2016年5月13日13451.75元、2016年5月20日9451.45元、2016年5月24日10944.1元、2016年5月27日14900元、2016年6月8日5968.6元、2016年6月25日6764.68元、2016年6月29日993.1元、2016年7月16日694.57元，上述款项系邓介恩借用江英豪POS机进行信用卡套现或帮忙偿还信用卡的钱，与本案无关。因时间太长，已经记不清江英豪微信转账两笔款项的用途。王雅宁、邓介恩为此提交承兑汇票照片二张、信用卡账单一宗。江英豪、王荣称其从未收到过承兑汇票，对王雅宁、邓介恩提交的承兑汇票不清楚，认可2016年3月18日的12400元是经邓介恩要求转账给邓介恩的。2016年3月27日至2016年7月16日期间的16笔款项既有打到借记卡里面的也有打到信用卡里面的，邓介恩没有继续在我的POS机上刷卡还款。四、庭审中，王雅宁、邓介恩称，其到江英豪、王荣家中索要上述欠款时，江英豪、王荣报警，处警民警拍摄的视频可以证明涉案700000元系江英豪、王荣欠付的房款，并向一审法院申请到烟台市公安局芝罘分局黄务派出所（以下简称“黄务派出所”）调取处警视频。一审法院为查清案件事实，到黄务派出所调取了上述视频。该视频系江英豪在王雅宁、邓介恩到其家中索要欠款时报警，处警民警到现场处理警情时拍摄，拍摄时间为2018年2月3日23时，视频显示的主要内容为：民警：怎么回事？王雅宁：过来要钱呀。江英豪：欠点钱吗。王雅宁：别欠点钱，你说欠了多少钱？江英豪：我给警察说，（指着王雅宁和邓介恩）他们刚才说你什么时候给钱，我说确实没有，（他们俩）来了很长时间了，拿着水果刀对着自己的胳膊说‘你要不给，我就……’，我也没有办法了，再出现别的情况，我就报警了。民警：谁？江英豪：王雅宁。民警：欠什么钱？江英豪：（指着所在的房子）我们当时因为买这个房子欠的钱，这个房子是邓介恩抵账抵的房子，后来卖给我了，欠点钱。邓介恩：这个房子是我抵账抵的房子，后来卖给他了，一直没有给我，三年了，房款一直没有给我，一直压着，现在他又将这个房子卖了。王雅宁：都是普通家庭，700000元呢！多少钱呢！已经卖了，还不给我。民警：卖给谁了？江英豪：中介介绍的一个客户……。民警：卖了，你怎么还住着。江英豪：我现在交易还没有完成。……王雅宁：三年了，700000元呢，一个普通家庭，我好话坏话说了一晚上了。民警：要钱该要的要，不能做出其他举动。王雅宁：知道，真的是没办法。民警（又问江英豪）：要钱是否允许他们在？江英豪：可以……。民警（对王雅宁说）：既然我来了，不准拿出别的东西，我现在录像录音了，如果造成所有伤害，你自己负责任，否则我要请你出去。王雅宁：他要痛痛快快答应……。民警：钱的事我们不管。他既然允许你们在这里，你们继续谈要钱的事，不允许做出其他举动，否则我就请你出去，其他后果自己负责……。江英豪：他们刚才说今天是他们俩，明天有可能是其他的人在这里，他们俩随便，其他的人我就不能……。民警：这是明天的事了，只要你允许他们在，他们就在，如果不允许，再说别的事，要钱的事你们好好谈，不要做出过激的行为……。一审法院认为，案外人孙国寿将位于烟台市芝罘区的房屋以抵账的方式转让给王雅宁、邓介恩后，王雅宁、邓介恩又将上述房屋转让给江英豪、王荣的事实清楚，可以认定。王雅宁、邓介恩虽以借据为依据向一审法院提起民间借贷诉讼，但是王雅宁、邓介恩提供的证据可以证明王雅宁、邓介恩和江英豪、王荣之间的债权纠纷非民间借贷行为引起，而系因房屋买卖行为引起，根据法律规定，应按照基础法律关系即房屋买卖关系处理。江英豪、王荣欠王雅宁、邓介恩房款未付，双方未约定履行地点，并且双方争议标的为给付货币，非交付不动产，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十八条第二款的规定，应以接收货币一方所在地为合同履行地，王雅宁、邓介恩均居住在莱山区，一审法院对该案有管辖权。江英豪、王荣主张王雅宁、邓介恩之间根本不存在民间借贷行为，一审法院无权审理房屋买卖纠纷，不符合法律规定，不予支持。王雅宁、邓介恩和江英豪、王荣买卖涉案房屋时，没有签订书面合同，双方就房屋价款及给付情况各执一词。江英豪、王荣虽主张其是以597940元的价格自王雅宁、邓介恩购买了房屋，仅提供了房屋买卖合同予以佐证。该合同是王荣与烟台千乐置业有限公司在2014年11月8日签订，合同中有关房屋价款、交付时间的约定仅是对孙国寿2009年与烟台千乐置业有限公司签订的房屋买卖合同内容的照搬，不能证明合同价款即为江英豪、王荣购买涉案房屋的价款，一审法院对该主张不予采信。王雅宁、邓介恩对其主张的欠款提交了江英豪于2017年10月5日出具的借条和收条。江英豪、王荣对上述两份证据的真实性没有异议，一审法院对此予以采信。江英豪、王荣对其出具借条和收条的理由不能提供证据予以证实，一审法院对江英豪、王荣的主张不予支持。结合一审法院自公安机关调取的2018年2月3日出警视频，可以看出王雅宁、邓介恩到江英豪、王荣家中索要房款700000元，江英豪认可房款未付清，并未就欠款数额与王雅宁、邓介恩发生争执，亦未向警察说明王雅宁、邓介恩索要的欠款不存在或者已还清，该视频与江英豪出具的借条和收条相互印证，可以认定截至2017年10月5日江英豪、王荣仍欠王雅宁、邓介恩房款700000元未支付。王雅宁、邓介恩要求江英豪、王荣给付欠款，于法有据，予以支持。关于江英豪、王荣在出具借条之前向王雅宁、邓介恩支付的款项，江英豪、王荣在庭审中自认其中包括支付的房款、与王雅宁、邓介恩做生意的钱、王雅宁、邓介恩信用卡的钱，且不能说明每项费用具体的数额，一审法院对江英豪、王荣关于上述款项全部是支付涉案房款的主张不予采信。但江英豪、王荣于2018年2月2日、2月15日通过微信向邓介恩支付的12000元应自欠款总额中扣除。王雅宁、邓介恩和江英豪、王荣对上述欠款未约定还款日期及利息，王雅宁、邓介恩要求江英豪、王荣自2017年10月5日起，按照月利率3%支付利息，无法律依据，不予支持。江英豪、王荣应自王雅宁、邓介恩起诉之日即2018年2月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率、自2019年8月20日起至款项实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向王雅宁、邓介恩支付资金占用期间的利息。综上所述，一审法院对王雅宁、邓介恩主张的合理部分予以支持，对其过高部分不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十八条第二款、第七十二条、第七十三条规定判决：一、江英豪、王荣于判决生效之日起十日内偿还王雅宁、邓介恩欠款688000元，并支付自2018年2月6日起至款项实际付清之日止的利息（利息以欠款本金688000元为基数，自2018年2月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回王雅宁、邓介恩的其他诉讼请求。如果江英豪、王荣未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11640元、财产保全费4440元，合计16080元由王雅宁、邓介恩负担1969元，江英豪、王荣负担14111元。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，江英豪、王荣向王雅宁、邓介恩购买烟台市芝罘区房屋的事实清楚，虽然该房屋转让时王雅宁、邓介恩并未取得权属证书，但并不影响双方之间买卖关系的成立，江英豪、王荣实际接收了房屋并已另行出售，其应当向王雅宁、邓介恩支付房款。江英豪、王荣虽主张其已向邓介恩支付了全部购房款，但其提交的证据不足以证明已完成了付款义务，应当承担举证不能的法律后果。一审法院根据查明的事实认定双方之间为房屋买卖法律关系并作出判决，于法有据，本院依法予以维持。综上所述，江英豪、王荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10680元，由江英豪、王荣负担。本判决为终审判决。审判长 李 安审判员 刘 腾审判员 陈 勇二〇二一年二月三日书记员 刘晓敏