河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1745号上诉人（原审被告）：郑州恒泓置业有限公司，住所地郑州市中原区西流湖街道办事处**。法定代表人：刘锴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马雪菲，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：常卫锋，男，1982年8月30日出生，汉族，住河南省开封县。委托诉讼代理人：胡莉莉，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。上诉人郑州恒泓置业有限公司（以下简称恒泓公司）因与被上诉人常卫锋商品房预约合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初7078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人恒泓公司的委托诉讼代理人马雪菲，被上诉人常卫锋的委托诉讼代理人胡莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒泓公司上诉请求：1.请求依法撤销郑州市中原区人民法院作出的（2020）豫0102民初7078号民事判决书，改判上诉人退还被上诉人房款190123元；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。上诉人与被上诉人于2020年8月18日签订了《郑州恒大林溪苑商品房认购书》，在签订认购书时，上诉人已经明确告知涉案房屋不参加“无理由退房”，并且被上诉人在认购书第五条、第六条和第七条处亲自按手印，表示愿意按照认购书第五条、第六条和第七条的约定，按约定时间支付房款并与上诉人签订商品房买卖合同，否则无权要求返还定金。在认购书签订后，被上诉人并没有按照约定支付房款，上诉人于2020年10月1日向其发出《还款提示函》，催促被上诉人按认购书约定的期限支付房款，但被上诉人至今未还。在被上诉人存在逾期付款的违约情形下，其已经不享有合同解除权，并且上诉人已经明确表示“不能按期支付房款，定金不予退还”，故上诉人的定金应当在退的房款中扣除。二、上诉人所售楼盘所有对外的广告宣传中均未有任何“无理由退房”字样，甚至是上诉人售楼处，也没有“无理由退房”任何的广告或标识。在被上诉人购房时，上诉人已经明确告知其所受楼盘不参加无理由退房。市场交易的所有过程都不可能以文字、纸质或者其他资料形式完全固定下来，一审法院认定上诉人未尽到“明显提示义务”严重违背了合同法鼓励交易的原则。退一步讲，上诉人作为购房者在购买房屋这类大额资产时也应当尽到审慎注意的义务，其在上诉人售楼部或者宣传的广告中没有看到“无理由退房”的字样难道心中就没有疑惑吗？正是因为涉案楼盘不参与无理由退房，上诉人已经告知被上诉人，上诉人仍然表示愿意继续购买涉案房屋并签订认购书，这完全是符合交易逻辑的。现在被上诉人又以“无理由退房”起诉至法院要求退房款，明显违背了诚实信用原则。三、双方签订的认购书是预约合同，签订预约合同的目的是为了订立本约，预约合同中的定金属于立约定金，其作用是为本约订立提供担保，商品房买卖过程中的本约即《商品房买卖合同》。被上诉人在签订了《认购书》后没有法定或约定的事由，拒不签署本约构成缔约过失，所交立约定金理应不予退还。客户和开发商在签订《商品房买卖合同》后才为真正意义上的买房或者说买房的标志是买卖双方签订《商品房买卖合同》，而退房的前提条件是已经买了房，上诉人和被上诉人签订《商品房认购书》尚不能说明被上诉人已经购房，既然上诉人尚未购房，也就不存在退房一说。一审法院以上诉人广告中承诺“无理由退房”为由，按照无理由退房判决上诉人退还定金是不符合逻辑的。综上所述，一审判决客观上保护了存在缔约过失的被上诉人，侵害了作为守约方的上诉人的利益，不仅判决本身存在问题，而且社会效果极差，违背了社会主义法制理念，请求二审法院查明事实，维护上诉人的合法权益。恒泓公司补充上诉意见：一、“无理由退房政策”仅为要约邀请，并非要约，一审法院认定事实错误，适用法律错误。一审中被上诉人提供了无理由退房政策发布会并认定了无理由退房政策的内容，“无理由退房政策”是恒大地产集团的广告宣传，法律性质为要约邀请，因为该政策实施前提是要求购房者履行认购书及《商品房买卖合同》的合同义务，无违约行为，因此该政策仅是对购房者发出签署《商品房买卖合同》的要约邀请，在收到购房者签署《商品房买卖合同》的要约、开发商进行承诺，双方形成商品房买卖合同法律关系后，购房者可以在没有违约行为时，自签署正式的商品房买卖合同及无理由退房协议书之日至自办理入住手续前，均可无理由退房。同时，购房者买房并不是为了退房，如果说无理由退房对被上诉人购买房屋的造成重大影响，难道说被上诉人买房就是为了退房吗？这是严重违背交易习惯的事实认定与法律适用。二、即使从一般文义解释，退房的前提是双方已经完成了购房交易，即购房者在交纳完毕所有购房款、房屋已经备案后，购房者要求退还房屋，则开发商退还所有房款。本案中，案涉房屋由于被上诉人个人原因仍未完成交易，上诉人没有收到被上诉人所有购房款，房屋也并没有完成签署《商品房买卖合同》等相应的备案手续，上诉人从始至终要求与被上诉人继续购房交易，被上诉人在房款逾期交纳、未按时签署合同的等违约行为的前提下竟然仅凭一纸广告宣传使得法院可以忽略这些违约行为，判令上诉人全额退还房款，法院的这种判决与民法典合同编“尽可能鼓励交易、促成交易达成”的合同目的背道而驰。同时，目前受经济下行趋势的影响，在房价下降的楼盘中，特别是本案楼盘，难免受到经济形势的影响出现拒不缴纳房款、拒不签订商品房买卖合同的现象，本案是该项目的第一起以不存在的“无理由退房”起诉的案件，法院就基于对个体的同情和偏袒无视被上诉人的违约行为，曲解法律和事实，让违约者退房成功，那么，该判决的影响是不可估量的，在房价下行趋势的营销下，客户在违约的情况下都扛着无理由退房名义起诉要求退房，这是一种投机行为，违背市场调节规律，那在房价上涨时开发商是否也可以起诉至法院要求购房者退房再高价卖出？同时，这些投机行为将会引发大量案件涌入法院，经济下行时市场调节给合同双方带来的损失将在法院的主导下均由上诉人承担，退房者却可以全身而退。而退房者在房价降低时的损失看似由上诉人承担，但其实企业的背后是从投资到开发，建设到入住的各个环节中的无数个企业、无数个从业者，是千千万万个购房者，其实是变相的让全社会负担了部分人的违约责任，该份判决实在令人深思。三、上诉人在媒体、公众号等向不特定人发出的广告宣传，明确说明为要约邀请，对无理由退房的具体权利义务需要在后续的签订商品房买卖合同过程中加以明确约定，不构成合同内容。本案中，被上诉人只签订了认购书，未签订正式的商品房买卖合同、无理由退房承诺书、无理由退房协议书，连广告宣传中基本的文件都不具备，被上诉还存在严重的违约行为，一审法院仅看到表象而忽略本质，因此，在没有以上文件的前提下，无理由退房不是合同内容，对双方不具有拘束力，被上诉人违约时不能依据无理由退房解除认购书。四、无理由退房政策是开发商给予买房人合同解除权的扩大。这是一种额外的权利，是基于诚实信用原则，在购房者没有违约行为时上诉人对自己权利的处分，而不是在购房者肆意违约违背诚实信用原则时还能够无理由退房。不是对买房者的权利的限制，没有加重对方的义务。买房者仍然享有合同解除权，但不能依据无理由退房享有合同解除权，仍可依据认购书的约定解除合同。如果说没有无理由退房就是对买房者权利的侵害，那么其他所有的开发商均没有无理由退房政策，他们都侵害了买房者的权利了吗？全国所有的房地产开发公司中，没有第二个公司宣布这样的施惠政策。恒大基于对恒大品牌的自信，基于对工程品质、工期、服务保障的自信，对外宣传无理由退房的政策，是对社会的贡献，本意是施惠于买居住性用房的诚信购房者，不是让违约者肆意违约。人民法院不能因恒大有了无理由退房政策，就肆意地扩大该政策的外延，侵害恒大集团的合法权益。在民事法律关系中，是平等主体之间自愿作出民事法律行为，自愿对民事权利进行处分。上诉人作为案涉房屋已的出卖方，有权对自身的权利进行处分，有权决定何时处分权利，在什么条件下处分权利，本楼盘中因不实施无理由退房，即使法院认为没有无理由退房应当说明提示，那人民法院也不应成为违约行为的怂恿者，最起码应当在被上诉人没有违约行为时认定该不该无理由退房，应当维护经济活动最起码的诚实信用原则，应该维护契约精神，维护一个诚信企业的正当合法权益，而不应助长违约者的气焰，仅凭一纸宣传而忽略违约行为，转嫁违约责任，那上诉人涉案房屋长期得不到所有购房款的回款、房价下跌的损失由谁来承担？是否是会依据市场调节规律转嫁与产业链中的其他经济主体，答案是一目了然的。五、在双方签订的认购书中明确约定，买受人必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大林溪郡销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，是购房者负有签订商品房买卖合同的义务，定房后不得随意退房。违约者是被上诉人，未能签订正式的商品房买卖合同的责任也在于被上诉人，被上诉人如要退房，应当根据司法解释的规定承担违约的代价，否则合同的稳定性、合同的效力将没有任何保证。综上所述，无理由退房政策是开发商给予买房人合同解除权的扩大，本意是施惠于买居住性用房的诚信购房者。而不是让违约者肆意违约，不是对买房者的权利的限制，没有加重对方的义务。无理由退房政策不应成为违约者的保护伞，成为其打着无理由退房的表象就可以得到法院支持的收回购房款的途径，而不为自己的违约行为负责。无理由退房只能是购买居住用房的诚信购房者按时履约的避风港。不适用无理由退房的购房者，仍可跟其买房者一样，仍然享有合同解除权，但不能依据无理由退房享有合同解除权，仍可依据认购书的约定解除合同，因此，请求综合本案事实，依法判决。常卫锋辩称：原审判决认定事实清楚，法律适用正确，应当予以维持。一、恒大地产集团有限公司在2015年4月15日召开新闻发布会，对社会宣传恒大全国所有的住宅楼盘实施无理由退房。恒大地产集团有限公司与恒泓公司虽然是独立的法人，但是根据恒大地产集团有限公司与恒泓公司的股权结构以及恒泓公司对外宣传销售时使用的恒大字样，可以认定被上诉人有理由相信恒大地产集团有限公司关于无理由退房承诺，对被告恒泓公司是有约束力的，所以说恒大集团的无理由退房政策应当认定为恒泓公司的要约，属于合同的组成部分，而且被上诉人基于对于无理由退房的信任，而缴纳了定金以及部分房款，而且同时恒泓公司也没有对被上诉人进行无理由退房的政策的提示、解释以及不适用的理由。所以根据恒泓公司无理由退房的政策，被上诉人享有无理由退房的权利，恒泓公司应当退还被上诉人2万元定金以及全部房款。第二，上诉人提到完成购房手续后才能适用无理由退房，不符合一般人的认知，对于无理由退房应当越早退越好，而不是说明明不想购房，还要把贷款办下来，然后把房款交清楚，然后再退房，这是有违背常理也违背常识的。这是对无理由退房的强行的解释。第三，关于无理由退房扩大解释的问题，事实上上诉人因为宣传无理由退房，得到很好的宣传效果。上诉人基于对于无理由退房的宣传，从宣传中受益，对于其享受的受益应当承担无理由退房的后果。对于无理由退房是其应当付出的代价，而不是一边享受着无理由退房的好处，另一边对于无理由退房又设置各种解释和障碍。第四，对于双方签订的商品房认购书关于定金不予退还的条款，被上诉人认为是格式条款，加重了被上诉人一方的责任，也是无效的条款，基于该理由也应当全部退还2万元定金。常卫锋向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告购房定金20000元；2.判令被告返还原告购房款190123元；3.案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：2020年8月18日，原、被告签订《郑州恒大·林溪苑商品房认购书》（编号0000134）一份，约定原告认购被告开发的郑州恒大·林溪苑5幢402号房屋，房屋建筑面积117.04平方米，单价每平方米14961元，总价款1751029元，原告同意在签订认购书时支付20000元作为定金，定金在签订《商品房买卖合同》时转为房款；原告须于2020年8月20日前支付首期房款190123元，并签署《商品房买卖合同》，余款122万元由银行提供按揭贷款，原告须在2020年11月18日前办理完毕银行按揭手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行终审为准，若银行批准金额低于原告申请金额，差额部分原告应在银行审批之日起10日内付清；原告须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大·林溪苑销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，如原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋；如原告履行完毕本认购书义务但被告未能为原告保留该房号的，被告应双倍返还定金，但不再承担其他责任；原告已阅读理解、同意被告在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同、不再变更、增加或减少任何条款。2020年8月19日，原告向被告转账支付20000元，2020年8月18日、19日，原告向被告支付190123元，被告向原告出具收据一张，显示收到原告房款190123元。诉讼中，原告主张恒大地产集团有限公司曾于2015年4月15日召开新闻发布会，宣布恒大全国所有楼盘住宅自2015年4月16日起实施无理由退房，自决定执行之日起购买恒大所有楼盘住宅的客户，已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。恒大地产集团有限公司持有恒大地产集团郑州有限公司100％股份，恒大地产集团郑州有限公司持有被告恒泓公司100％股份。一审法院认为，恒大地产集团有限公司在2015年4月15日召开新闻发布会，对社会宣传恒大全国所有住宅楼盘实施无理由退房。恒大地产集团有限公司与被告恒泓公司虽系独立法人，但根据恒大地产集团有限公司与被告恒泓公司的股权结构，以及被告恒泓公司对外宣传、销售时使用“恒大”字样的事实，可以认定原告有理由相信恒大地产集团有限公司关于无理由退房的承诺对被告恒泓公司有约束力。能否适用无理由退房政策，对原告是否向被告恒泓公司交纳2万元定金有重大影响，故关于无理由退房的承诺应视为要约。被告恒泓公司称涉案项目不参与无理由退房活动，与恒大地产集团有限公司对外宣传存在不一致，故被告恒泓公司应当就其不参与无理由退房活动主动向原告尽到明显的提示义务。被告恒泓公司未提供证据证明在与原告签订《郑州恒大·林溪苑商品房认购书》前，已经对该项目是否参与无理由退房活动主动向原告作出明确说明，故该院认定被告恒泓公司未尽到提示义务，恒大地产集团有限公司关于无理由退房的承诺对被告恒泓公司有约束力。原告与被告恒泓公司签订的认购书为预约合同，合同中仅对房屋房号和价款作出约定，对交付日期、交付标准、逾期交房的违约责任、装饰设备标准的违约责任、公共配套设施的标准等合同条款均未约定。原告在与被告不能就《商品房买卖合同》具体条款达成一致的情况下，未与被告订立《商品房买卖合同》，不可归责于原告。在被告恒泓公司受无理由退房活动约束的情况下，原告主张解除双方签订的认购书，并主张被告恒泓公司返还其定金20000元和房款190123元，该院予以支持。被告恒泓公司还辩称无理由退房在退房程序和条件上应满足相应条件，其主张的条件是对退房的限制，与“无理由”在文意上存在矛盾，在被告恒泓公司未就上述条件明确告知原告的情况下，该院对其辩称不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条之规定，判决：被告郑州恒泓置业有限公司自本判决生效之日起十五日内返还原告常卫锋210123元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2226元（减半收取），由被告郑州恒泓置业有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。恒大地产集团有限公司在2015年4月15日召开新闻发布会，对社会宣传恒大全国所有住宅楼盘实施无理由退房。恒泓公司称案涉楼盘不适用无理由退房政策，与恒大地产集团有限公司对外宣传不一致，且恒泓公司未提交有效证据证明其向常卫锋尽到了案涉楼盘不适用无理由退房的提示义务，故一审法院认定无理由退房承诺对恒泓公司有约束力，并无不当。对于“无理由退房”，按照一般公众理解，应当是购房者可以单方解除合同而无需承担违约责任，但恒泓公司以认购定金形式和格式条款对“无理由退房”政策作出限制，违反了诚实信用原则；且恒泓公司未能提交有效证据证明双方未能签订正式的《商品房买卖合同》系因常卫锋的原因导致，故恒泓公司主张不应退还定金的上诉理由，依据不足，不予支持。综上所述，恒泓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由郑州恒泓置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二一年二月五日书记员 赵凌杰