上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终6337号上诉人（原审原告）杭州先知先觉实业有限公司。法定代表人林学波，总经理。委托代理人李志强，浙江东孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海金山新昊华资产管理有限公司。法定代表人奚启明，总经理。委托代理人马轶群，该公司职员。上诉人杭州先知先觉实业有限公司（以下简称先知先觉公司）因与被上诉人上海金山新昊华资产管理有限公司（以下简称新昊华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2015）金民三(民)初字第3798号判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审查明，2015年6月23日，先知先觉公司、新昊华公司签订《租赁合同》。合同约定：先知先觉公司承租位于上海市金山区XX路XX号XX、XX、XX、XX、XX、XX室（部位）计租面积1,070平方米房屋（下称案涉房屋）用于销售/经营服装/休闲餐饮；租赁期限（不包括装修免租期）为72个月，自案涉房屋交付日起90天为装修免租期；租金以总营业额按比例计提，在营业免租期内，先知先觉公司须交纳0.5元/平方米/天的保底租金；综合管理费以30元/平方米/月计算；先知先觉公司应在本合同签署后5个工作日内向新昊华公司交纳履约保证金198,012.50元；若先知先觉公司出现下列情形之一的，新昊华公司有权不经先知先觉公司同意立即解除本合同，先知先觉公司无权要求新昊华公司退还已付保证金或其他费用，且先知先觉公司还应向新昊华公司支付合同保证金作为违约金。若前述违约金不足以抵付新昊华公司损失的，先知先觉公司还应赔偿新昊华公司损失与违约金的差额部分……若先知先觉公司未能按期向新昊华公司交纳全额履约保证金或未能按新昊华公司指定期限前往交接租赁单元，且迟延7日的，新昊华公司有权解除本合同。新昊华公司解除合同的，先知先觉公司已交纳的履约保证金将作为违约金不予退回。若先知先觉公司的违约行为造成新昊华公司实际损失超过该保证金，其超过部分仍由先知先觉公司赔偿……等等。合同签订后，先知先觉公司未向新昊华公司交纳履约保证金。为此，新昊华公司于2015年7月16日向先知先觉公司发出通知，要求先知先觉公司在收到本通知后的7个工作日内交纳合同保证金，否则新昊华公司有权单方面解除合同，造成的一切后果由先知先觉公司承担。先知先觉公司于2015年7月24日收到上述通知。另查明，案涉房屋权利人系上海XX有限公司，其于2013年6月19日出具证明书，证明新昊华公司是其针对上海XX中心，独家委托的经营管理公司（包括之后运营、招商）。新昊华公司于2015年11月27日诉诸原审法院，请求判令：1、解除新昊华公司、先知先觉公司间的租赁合同关系；2、先知先觉公司赔付新昊华公司241,865元（2015年6月15日至2015年11月15日期间新昊华公司依合同应得租金、综合管理费）。原审审理中双方确认，案涉房屋未交付使用。审理中，新昊华公司另称，因新昊华公司损失已超出合同约定的违约金，故先前以实际损失予以主张；若新昊华公司损失少于合同约定的违约金，则主张合同约定的违约金，即合同保证金198,012.50元。先知先觉公司另称，双方是通过案外人即代理公司签订合同的；其只在7日工作日内构成违约，2015年7月7日就已经解除了本合同。原审认为，对案涉房屋具有出租权的新昊华公司与先知先觉公司所签合同系双方当事人的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，故应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。本案双方合同中所涉的“履约保证金”、“合同保证金”及“保证金”，虽名称用词存在差异，但法律性质相同，应属合同释意中的履约保证金。鉴于先知先觉公司在经新昊华公司催告后仍不交纳履约保证金的事实，新昊华公司具有合同约定解除权。尽管双方对于合同解除均无异议，但对于解除时间存有争议。法律规定了合同解除权应予正当行使。新昊华公司通知先知先觉公司要求其于限期内交纳履约保证金，否则行使合同解除权；在限期届满时先知先觉公司仍未履行，合同即行解除，故法院认定双方合同已于2015年8月1日解除。先知先觉公司未按约交纳履约保证金虽依自己的行为表明不再履行合同，但合同解除应以一定的意思表示为之，故法院对先知先觉公司无证据佐证合同解除时间的辩解不予采纳。无疑，致合同解除的责任归属于先知先觉公司，其应承担合同约定的违约责任。合同约定的违约责任为：先知先觉公司无权要求新昊华公司退还已付之履约保证金，且先知先觉公司还应向新昊华公司支付履约保证金作为违约金；若前述违约金不足以抵付新昊华公司损失的，先知先觉公司还应赔偿新昊华公司损失与违约金的差额部分。根据本院上述认定的合同解除时间，新昊华公司以案涉房屋至今空置主张实际损失显然不当。经法院释明后，新昊华公司表示应视其对原相关诉讼请求已作变更；同时法院也给予先知先觉公司充分的答辩时间。合同在约定的租期尚未开始之时即已解除，新昊华公司计算实际损失没有依据；先知先觉公司应当承担合同约定的违约金，即履约保证金。双方对于违约金的约定不外乎为了担保合同的履行，双方应当按照合同严格履行。退一步而言，违约金本以不调整为原则，调整是为例外，只有当事人在与实际损失比较后可以请求，法院才予以适当减少。结合本案，考虑到案涉房屋空置时间较长以及先知先觉公司本不交纳履约保证金事实的情况，应采合同之约定，故法院对先知先觉公司调整违约金的辩解不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于二〇一六年四月二十七日判决：一、确认上海金山新昊华资产管理有限公司与杭州先知先觉实业有限公司签订的《租赁合同》已于2015年8月1日解除；二、杭州先知先觉实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海金山新昊华资产管理有限公司违约金人民币198,012.50元；三、驳回上海金山新昊华资产管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取人民币2,463元，由上海金山新昊华资产管理有限公司负担人民币447元，杭州先知先觉实业有限公司负担人民币2,016元。判决后，先知先觉公司不服，上诉称，原判认定事实、适用法律错误：上诉人系经案外人介绍与被上诉人新昊华公司签订本案租约，后案外人告知上诉人当地优惠政策“无法享受”，同时其告知上诉人合同无法履行，“以不作为方式告知案外人即可”，故按合同约定7月7日双方解除之；另约定履约保证金应在上诉人缴纳情况下适用，本案上诉人未缴纳，不存在违约金，应按签约至解约日租金计算实际损失。另原审法院未给予上诉人变更诉讼请求后的答辩期，属程序违法，故上诉请求撤销原判第二项，并予改判。新昊华公司辩称，其接受一审判决，请求驳回上诉。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人先知先觉公司与被上诉人新昊华公司2015年6月23日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面履行。根据查明事实，本案租约履行初始，上诉人即未履行约定的交付履约保证金义务，显属违约，被上诉人按约通知上诉人解约，符合法律规定，原审据之确定解约符合合同明示约定的解约条件，该解约形成权依通知载明期日确定生效日期符合法律规定，本院应予维持。关于本案违约金的确定，查履约保证金上诉人未实际缴纳，但根据合同约定：解约状态下，履行保证金不予退回等，即应该认为此时约定的履行保证金属解约违约金性质，原审据之确定解约保证金金额符合法律规定，应予维持。应该指出，即使如上诉人主张之本案解约保证金未实际支付，考虑到合同上述明确约定，该等金额亦属为解约状态下实际损失范畴，被上诉人此之确定原审该部解约债权主张亦应属合理。另关于原审程序瑕疵主张，经查原审庭审期间，被上诉人经原审法院释明后变更部分诉讼请求，上诉人当庭进行了答辩，因本案原审适用民事诉讼简易程序，原审审理已合理保证了当事人诉讼权利及其行使，所谓程序瑕疵缺乏基本依据，本院不能采信。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人杭州先知先觉实业有限公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,926元，由上诉人杭州先知先觉实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一六年七月二十五日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……