上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第1485号原告上海高星置业有限公司，住所地上海市。法定代表人JAMESGILLESRAYNOR。委托代理人乐佳，上海合勤律师事务所律师。被告谢金梅，女，1981年2月26日出生，汉族，户籍地广东省。委托代理人胡伟雄，江苏誉腾律师事务所律师。被告陈丽芳，女，1976年10月24日出生，汉族，住上海市。被告肖盛源，男，2000年11月29日出生，汉族，住址同上。法定代理人陈丽芳。被告肖盛铭，男，2007年4月9日出生，汉族，住址同上。法定代理人陈丽芳。三被告共同委托代理人范如苗，上海双友律师事务所律师。被告翁洋，男，1986年8月21日出生，汉族，住上海市。原告上海高星置业有限公司与被告谢金梅、陈丽芳、肖盛源、肖盛铭、翁洋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海高星置业有限公司的委托代理人胡伟雄，被告陈丽芳、肖盛源、肖盛铭的委托代理人范如苗到庭参加了诉讼。被告翁洋经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海高星置业有限公司诉称，原告与肖江(2015年8月7日去世)曾签订坐落上海市大渡河路XXX弄XXX号XXX室(长风景畔广场)商铺的《上海市房屋租赁合同》，双方约定租期为2012年10月8日至2017年10月7日止。嗣后肖江注册成立宏禄(上海)餐饮管理有限公司，原告和肖江遂约定双方签订的《上海市房屋租赁合同》中属肖江的权利义务由宏禄(上海)餐饮管理有限公司承担，肖江对此承担连带责任。2015年起宏禄(上海)餐饮管理有限公司开始欠付原告的各项费用，并于2015年2月1日起停止了经营。为此原告数次致函肖江要求其支付欠款并恢复经营，反之原告将依法解除《上海市房屋租赁合同》，但未见回复。2015年3月27日，原告正式发送《合同终止函》给被告告知解约。由于系争商铺内存有肖江的物品，致使原告无法收回商铺。2015年6月4日，原告经查询得知宏禄(上海)餐饮管理有限公司的股权已转让被告谢金梅，并注销了宏禄(上海)餐饮管理有限公司的工商登记。现原告诉至法院要求：1、被告谢金梅即刻原状返还上海市大渡河路XXX弄XXX号XXX室。2、被告谢金梅向原告支付欠款计人民币428723.65元。3、被告谢金梅支付房屋占用使用费人民币192576元，陈丽芳、肖盛源、肖盛铭、翁洋(肖江的继承人)对此承担连带责任。4、被告谢金梅支付延期付款滞纳金人民币31445.74元，陈丽芳、肖盛源、肖盛铭、翁洋(肖江的继承人)对此承担连带责任。被告谢金梅辩称，同意返还系争商铺。目前系争商铺一直由原告控制，是原告的不配合才导致双方无法办理房屋交接手续。2014年的租金被告都支付完毕，欠租自2015年1月1日起至同年3月5日原告提出解除租赁合同之日止，原告收取过押金人民币265736元，若抵扣被告不用支付钱款给原告。双方签订《上海市房屋租赁合同》已于2015年3月5日解除，原告未采取措施造成经济损失扩大，责任在原告，因此被告无须支付房屋使用费。至于滞纳金，被告认为约定偏高，希望法院酌定。系争商铺的房屋租赁合同签约方是原告和宏禄(上海)餐饮管理有限公司，因此被告履行的义务应以其出资额为限。被告陈丽芳、肖盛源、肖盛铭辩称，不同意原告的诉讼请求。宏禄(上海)餐饮管理有限公司由肖江成立，因此肖江对此承担担保责任。但2014年该公司转给他人后，肖江无义务为他人公司做担保。被告翁洋未到庭辩称。经审理查明，2012年7月31日，原告和肖江(2015年8月7日去世)签订了坐落上海市大渡河路XXX弄XXX号“长风景畔广场”4层402C室房屋(租赁面积472平方米)的《上海市房屋(商品房租赁)租赁合同》及“上海长风景畔广场租赁合同补充条款”。补充条款附表一约定系争商铺的租赁期自交付日起第5年后之当日的前一天。装修期：为自交付期算105天。租金交付期为“装修期结束后的第一天或乙方开业日两者取优先者”。基本租金：2012年7月31日至2015年7月30日，人民币4元/平方米；2015年7月31日至2017年7月30日，人民币5元/平方米。附表二约定物业管理费的标准为每月人民币26432元。推广费每月人民币4720元。保证金构成为租金保证金人民币172280元、物业管理费保证金人民币79296元、推广费保证金人民币14160元，计人民币265736元。附表五第二条约定：租赁商品房使用交接书签订之日即为房屋租赁的起始日，该房屋租赁期自2012年10月8日至2017年10月7日止。“上海长风景畔广场租赁合同补充条款”约定：12-6-3“如本合同由于乙方(肖江)的原因提起终止，则在不影响本合同项下甲方(原告)其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述装修期，乙方须立即向甲方补交该等期间的所有租金”。12-7-6“倘乙方向甲方支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、物业管理费、推广费、其他费用等各项费用超过7日，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权向乙方要求支付日息百分之零点一(日息按单利计)的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日期开始计算，直至乙方付清所有前述的费用本金、滞纳金和其他相关费用”。12-20开张营业及正常经营“……若乙方在开张日仍未能正式对外营业或在租赁期内(包括法定节假日)任何时间中断、停止其经营，则乙方除应按本合同的规定按时支付本合同项下的租金、物业管理费、推广费及其他费用外，还应自开张日后的第一日或中断、停止经营之日起算，每日向甲方缴纳金额为日基本租金，物业管理费及推广费3倍的违约金，直至乙方实际正式对外营业，甲方有权向乙方发出不少于30天的书面通知后终止本合同并收回该房屋，没收乙方已经缴交的保证金，并保留向乙方追讨一切损失之权利。若乙方在未能以书面形式通知甲方并经甲方事先书面同意之情况下中断、停止经营持续3日，则乙方被视为违约，甲方有权提前终止本合同并收回该房屋。上述合同及补充条款签订后，原告和肖江各自履行了义务，肖江并支付原告各项保证金计人民币265736元。租期自2012年10月8日起算。嗣后，肖江经工商登记注册成立了宏禄(上海)餐饮管理有限公司，为此原告、肖江及宏禄(上海)餐饮管理有限公司作为新承租方一同签订了《租赁合同转让协议》，转让协议第2条约定：原承租方拟将其在租赁合同项下的全部权利义务转让给新承租人方并为新承租方履行本转让协议及租赁合同进行担保，新承租方愿意承继原承租方在租赁合同项下的全部权利义务，且出租方亦同意该等权利义务转让。三方并确认租赁合同的转让期限为2013年4月5日，肖江缴纳的保证金人民币265736元“视为自始由新承租方向出租方就该房屋进行的缴纳”。2014年12月4日，原告发出催款函，要求承租方支付租金及各项费用计人民币106326.16元。2015年1月23日，宏禄(上海)餐饮管理有限公司致函原告休业，时间为“2月1日至3月5日”。2015年2月27日，原告再次发函催讨欠租人民币203162.31元，并表示“鉴于贵司违反双方租赁合同项下关于‘正常经营’条款的约定，根据合同贵司应自停止正常经营之日(2015年2月1日)起至贵司恢复正常经营之日(2015年3月1日)需每日向我司承担日基本租金(1880元)，日物业管理费(869元)及推广费(155.18元)的3倍的违约金。贵司停业共33天，合计人民币为288305.82元……”、“贵司应向我司支付根据上述条款1及2的所拖欠的费用及所产生的违约金，即491468.13元”。2015年3月27日，原告致函宏禄(上海)餐饮管理有限公司称：贵我双方签署的该合同于2015年3月5日终止。2015年4月27日，原告再次致函宏禄(上海)餐饮管理有限公司称：请贵司于2015年4月30日前将该房屋内的所有物品清空，逾期未清的，我司将入该商铺并自行处置该商铺内的一切物品并对该商铺进行装修复原，所产生的一切费用由贵司承担。2015年6月，原告经查询发现宏禄(上海)餐饮管理有限公司股权于2014年2月即转让给被告谢金梅。经被告谢金梅的申请，宏禄(上海)餐饮管理有限公司于2015年5月14日被注销。为此原告诉至法院要求法院判决支持如其诉请。另查，2015年1月15日，原告和被告谢金梅就上海市大渡河路XXX号“长风景畔广场”地下二层B2-15场地签订了“场地使用终止协议”。该协议约定：水电费等其他费用按实际读数收取、使用方(宏禄(上海)餐饮管理有限公司)产生欠费人民币2000元。该欠费于2015年1月15日前付清。审理中，原告称，被告谢金梅作为宏禄(上海)餐饮管理有限公司的唯一股东，明知与原告间有债权债务关系，却不通知原告而注销公司，被告谢金梅对此应承担责任。由于肖江承诺对租赁合同担保，故其应对前述还款应承担连带责任。被告谢金梅认为，其已付的租金超过其注册资本，目前公司已清算完毕且亏损，因此不应再承担还款责任。庭审中，原告称，欠款的构成：2014年12月欠租人民币0.67元、2015年1月至3月5日租金人民币124294.01元。使用费自2015年3月6日起至实际交付房屋之日止，按每日人民币1888元计。105天装修免租期租金计人民币198240元(1888*105)。2015年1月1日至3月5日的物业管理费计人民币26432元，同期的推广费为人民币10215.89元。违约金人民币288305.36元{(1888%2B881.07%2B157.33)*3*33}。滞纳金人民币212914.29元。另有场地使用终止协议确认的宏禄(上海)餐饮管理有限公司欠付电费人民币1517.04元及水费人民币4025元，时间段均为2015年1月15日至2015年2月28日；仓储费人民币2000元，时间段为2014年12月至2015年1月。同时原告称，保证金人民币265736元未包含广告位押金人民币5000元，实际支付保证金应为人民币270736元。原告表示押金可抵扣欠款。被告谢金梅认为，双方的租赁合同于2015年3月5日终止，因此租赁合同终止后的费用原告不应再提出主张，况且原告自己主张系争商铺内物品于2015年4月30日前不搬归原告所有，故原告不应主张租赁合同终止后的费用。宏禄(上海)餐饮管理有限公司已清算完毕，审计显示被告亏损因此被告无须再支付原告费用。被告陈丽芳、肖盛源、肖盛铭表示，系争房屋的租赁合同已于2015年3月5日终止，且原告亦表示2015年4月30日后系争商铺内的物品属原告所有，因此原告不应再主张之后的费用。在宏禄(上海)餐饮管理有限公司股权转让于被告谢金梅后，从常理上，肖江不应再对宏禄(上海)餐饮管理有限公司对外的债务承担连带责任。现肖江已去世，其担保责任不应存在，即使有亦应以其出资范围为限。原告表示，租赁合同的终止函发出后，被告未回复，致原告无法处理物品，故被告仍应支付物品占用期间的使用费。2015年8月20日，原告派员对系争商铺内的可移动物品进行回收、清运。由于系争商铺恢复原状所需费用颇巨，因此原告仍要求被告将系争商铺恢复原状后返还。为此被告称，原告的行为表明系争商铺由其控制，且原告自行提出逾期不搬系争商铺内的物品归其所有，被告对此不持异议，故原告不能要求被告将系争商铺恢复原状后返还。庭审后，原告向本院书面表示，被告逾期付款的起算日统一调整为2015年3月2日，并放弃对2015年3月2日之前的逾期付款滞纳金的主张。本院认为，原告和肖江于2012年7月31日签订的《上海市房屋租赁合同》及2013年4月签订《租赁合同转让租赁合同补充确认函》系签约双方的真实意思表示，应为有效。签约方均应恪守履行。审理中，被告对原告提出的《上海市房屋租赁合同》于2015年3月5日解除不持异议，对此本院予以确认。租赁合同解除后，被告应给付原告2015年3月5日之前的租金，即人民币124294.01元。至于房屋使用费，原告给予被告最后的搬离期限为2015年4月30日，因此被告应支付房屋使用费期限至2015年4月30日止，按每日人民币1888元计。至于原告称被告未交付房屋，由于原告明确告知被告最后的搬离期限及后果，因此2015年4月30日后因原告的不作为而产生的损失应由其自行承担，故对原告要求被告支付2015年4月30日后的房屋使用费的诉请，本院不予支持。现被告对欠付的相关费用不存异议，故被告应支付原告仓储费人民币2000元，推广费人民币10215.89元，物业管理费人民币57208.99元，电费人民币15170.40元，水费人民币4025元。租赁合同解除的原因在被告，因此原告要求被告支付免租期租金的诉讼请求，符合双方的约定，本院应予准许。至于原告主张的停业违约金，符合双方的约定，本院可予支持。但被告称，违约金约定过高要求减免，本院将依据实际情况酌定被告给付原告违约金计人民币96102元。至于延迟付款滞纳金，原告的主张符合合同约定，本院应予准许。同样，本院根据实际情况调整为按银行同期贷款利率计，以原告主张的2015年3月2日为支付起算日，至被告实际付清之日止。至于肖江承诺的连带责任，肖江将宏禄(上海)餐饮管理有限公司股权转移给被告谢金梅时并未通知原告，且肖江是对宏禄(上海)餐饮管理有限公司承担担保责任，故肖江的担保责任不应其去世而灭失。故原告要求肖江的继承人被告陈丽芳、肖盛源、肖盛铭、翁洋对被告谢金梅的还款承担连带责任的诉讼请求，本院应予准许，该责任以前述被告在继承财产范围内予以承担责任。至于被告谢金梅称，公司已完成清算，处于负债状态，故被告谢金梅不应再支付原告款项。由于被告清算时并未通知原告，且该公司为一人有限责任公司，在被告不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，被告应当对公司债务承担连带责任。由此对被告的主张，本院不予采纳。原告愿将被告支付的押金抵扣被告的欠款，但根据本案的实际情况，本院将分别判明。被告翁洋经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案的据实裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告谢金梅应于本判决生效之日起十日内给付原告上海高星置业有限公司租金人民币124294.01元；二、被告谢金梅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海高星置业有限公司房屋使用费，自2015年3月6日起至2015年4月30日止，按每日人民币1888元计；三、被告谢金梅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海高星置业有限公司仓储费人民币2000元、推广费人民币10215.89元、物业管理费人民币57208.99元、电费人民币15170.40元、水费人民币4025元；四、被告谢金梅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海高星置业有限公司上述三项款项的逾期付款滞纳金，自2015年3月2日起至被告谢金梅实际付清之日止，按银行同期贷款利率计；五、被告谢金梅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海高星置业有限公司装修免租期租金人民币198240元；六、被告谢金梅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海高星置业有限公司违约金人民币96102元；七、被告陈丽芳、肖盛源、肖盛铭、翁洋在继承肖江遗产范围内对上述还款承担连带责任；八、原告上海高星置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告谢金梅押金人民币270736元；九、对原告上海高星置业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币10327元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  梁 斌审 判 员  刘怡文人民陪审员  吴顺发二〇一六年七月一日书 记 员  蒋 平附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。