黑龙江省林口县人民法院民 事 判 决 书（2016）黑1025民初641号原告徐国旭，男，1969年1月17日出生，汉族，个体。委托代理人张鹏，男，黑龙江博学律师事务所律师。被告黑龙江博易基房地产开发有限公司。法定代表人康明富，职务经理。委托代理人孙磊，女，1985年7月28日出生，汉族，黑龙江博易基房地产开发有限公司财务人员。第三人林口县广源经贸有限责任公司广源商城。法定代表人康明富，职务经理。委托代理人孙磊，女，1985年7月28日出生，汉族，广源商城财务人员。原告徐国旭与被告黑龙江博易基房地产开发有限公司（以下简称博易基公司）、第三人林口县广源经贸有限公司广源商城（以下简称广源商城）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理后，依法由审判员李生独任审判，于2016年6月22日公开开庭审理。原告徐国旭的委托代理人张鹏、被告博易基公司的委托代理人孙磊、第三人广源商城委托代理人孙磊到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告徐国旭诉称：原告于2013年3月14日购买了被告博易基公司开发的”广源商城扩建工程”的商铺一套，合计金额106412元，合同约定2013年11月1日将房屋交付给原告，但是至今没有交付，签订购房合同时，原告与第三人签订了《委托经营管理合同》，第三人应该支给原告租金，2014年11月22日原告与第三人签订了《备忘录》约定2014年11月1日应当支付2015年度租金9577元，但是因第三人原因租金无法按时支付，拖延至2015年5月1日支付，并赔偿利息损失287元，但直到至今分文未付，因此原告请求解除原、被告签订的商品房买卖合同（编号：LKBYJXSHT-2013-0001）退还购房款106412元，承担违约金19474.73元，（2013年3月14日-2016年5月4日）其余违约金计算至全部购房款给付之日止；请求被告及第三人赔偿损失租金9864元；并要求被告承担诉讼费用。被告博易基公司辩称：被告与原告签订的《商品房买卖合同》（编号：LKBYJXSHT-2013-0001）第八条约定，如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：6.其他非出卖人的原因造成的延误。原告之所以未入户，是由于施工单位无理闹事，被告已按合同约定分期给付工程款，但施工单位仍然拖延施工，更严重的是，施工方使用劣质建筑材料施工导致不符合施工标准，为了保证包括原告在内所有商户和消费者的安全，被告已经责令施工方返工，施工方正在积极返工中，为保证工程质量，请原告给予理解，耐心等待。被告为维护原告利益做了多方面的努力，最终受益方一定是包括原告在内的所有业主。因此，望法院驳回原告的诉讼请求，并由原告承担诉讼费用。第三人广源商城述称：第三人与原告签订的《委托经营管理合同》约定，原告之所以未入户，是由于施工单位无理闹事，被告已按合同约定分期给付工程款，但施工单位仍然拖延施工，更严重的是，施工方使用劣质建筑材料施工导致不符合施工标准，为了保证包括原告在内所有商户和消费者的安全，被告已经责令施工方返工，施工方正在积极返工中，为保证工程质量，请原告给予理解，耐心等待。被告为维护原告利益做了多方面的努力，最终受益方一定是包括原告在内的所有业主。因此，望法院驳回原告的诉讼请求，并由原告承担诉讼费用。综合各方当事人的陈述，本案的争议焦点是：原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。原告为支持自己的诉讼主张，向法庭提交证据如下：证据一，商品房买卖合同（编号LKBYJXSHT-2013-0001）一份及收据一份，拟证明：原被告之间签订了商品房买卖合同，原告依据合同的约定交付了106412元，双方在合同中约定2013年11月1日交付房屋，但被告至今不能交付房屋，经原告多次催促，依据双方签订的合同第九条之规定，逾期60日原告可以解除合同以及合同法有关规定，现原告请求解除合同返还购房款并赔偿损失。被告对合同的真实性没有异议。本院认为，原、被告双方对合同形式要件及真实性没有异议，此份证据本院予以采信。证据二，委托经营管理合同一份及备忘件一份，证明依据委托经营管理合同第三人应当向原告支付租金及利息损失9864元。被告方没有异议。本院认为，原、被告双方对合同形式要件及真实性没有异议，此份证据本院予以采信。被告为支持自己诉讼主张，向法庭提交证据如下：民事诉状复印件一份及牡丹江中级人民法院鉴定检材质证笔录复印件一份，证明被告没有按时交工营业，并不是被告方的原因是施工方造成的。原告对形式要件有异议，对证明问题也有异议，与原告方无关。因为合同法适用的是严格责任，被告方可以向第三人主张责任。本院认为，形式要件符合法律规定，予以确认。根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：2013年3月14日，原告徐国旭与被告博易基公司商品房买卖合同一份（编号LKBYJXSHT-2013-0001），合同约定：被告将”广源商城扩建工程”0367号商铺9.45平方米卖给原告，每平方米为12800元，总金额为106412元整。于2013年11月1日前交房。逾期交房的违约责任。按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过六十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付商铺款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过六十是后买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起九十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告如约交了购房款106412元。但是被告至今未交付房屋。另查明，2013年3月14日原告同第三人广源商城签订委托经营管理合同，合同中约定：甲乙双方在平等自愿、互惠互利基础上签订此协议，自商铺买卖成交之日起，甲方将所购买的广源商城叁层0367号商铺委托给乙方租赁经营管理。一、乙方每年向甲方支付租金，租金标准为甲方实际支付房款的8%（第一年）、9%（第二年）、10%（第三年）、第四年及以后每年为购房款的10%加上返租款的同期银行利息。二、乙方支付承租款时间为，第一年为交全款当日，第二年以后每年支付承租款时间为商铺交付使用时间的对应日。三、承租期间乙方有权利根据经营项目范围、租赁面积需求统筹安排，甲方不得干涉，甲方如违约的，除承担给乙方造成的全部损失外，并按实际支付房款的30%作为违约赔偿。合同签订后，由被告没有交付房屋，委托经营管理合同并没有履行。以上为本案的事实。本院认为：原告徐国旭与被告博易基公司签订的商品房买卖合同是合法有效的，双方应当履行。原告完全履行了合同规定的义务，被告方至今未履行交房义务，是违约行为。因此原告按合同约定，有权解除商品房买卖合同，本院予以支持。对于被告抗辩主张合同约定”其他非出卖人的原因造成的延误，出卖人可以据实延期交房”的理由，本院认为，被告并没有充分证据证实延期交房是”非被告原因造成的”，而且这一免责条款并没有特别注释声明，因此对原告不发生法律效力。又由于双方约定的违约金不足以赔偿原告造成的损失，原告要求按照同期银行贷款利率标准支付违约金的请求，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本院予以支持。关于原告与第三人广源商城签订的委托经营合同，由于被告没有交付房屋，合同并未实际履行，原告要求解除，本院予以支持。由于没有履行，并非第三人造成的，因此要求第三人给付租金的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条第四项、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下：一、准许原告徐国旭解除与被告黑龙江博易基房地产开发有限公司之间签订商品房买卖合同（编号LKBYJXSHT-2013-0001）；二、被告黑龙江博易基房地产开发有限公司退还原告徐国旭购房款106412元和支付违约金15368.83（从2013年11月1日至2016年5月4日，按同期银行贷款基准利率计算，其余违约金计算至还款时止。），于判决生效之日起三十日内履行；三、驳回原告徐国旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3015元，减半收取1507.5元，由原告徐国旭负担155.13元，由被告博易基公司负担1352.37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员 李 生二〇一六年七月二十二日书记员 李耀鹏