福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽05民初14号 原告丁棋灿，男，1972年12月15日出生，回族，住福建省晋江市。 委托代理人张少鹏，福建侨经律师事务所律师。 被告林国强，男，1964年10月24日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托代理人王周城，福建致一律师事务所律师。 被告郭敬清，男，1979年3月12日出生，回族，住福建省惠安县。 被告郭杰清，男，1982年9月21日出生，回族，住福建省惠安县。 原告丁棋灿与被告林国强、郭敬清、郭杰清案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告丁棋灿的委托代理人张少鹏、被告林国强的委托代理人王周城、被告郭杰清到庭参加诉讼，被告郭敬清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁棋灿诉称，2013年4月6日，原告与被告郭敬清、郭杰清分别签订《买卖协议》各1份，约定被告郭敬清、郭杰清将诉争的福建省泉州市丰泽区宝洲路力丰商城T19、T20号店面（以下简称诉争T19、T20号店面）转让给原告，价款各150万元，原告需于2013年4月15日前将全部房款付清等内容。协议签订后，原告于2013年4月10日通过中国工商银行将购房款300万元汇入被告郭敬清、郭杰清指定的银行账户。被告郭敬清、郭杰清收到款项后，即将诉争T19、T20号店面交付原告，但至今未与原告办理过户登记手续。在被告郭敬清、郭杰清与林国强等人的民间借贷纠纷案件执行中，泉州市中级人民法院作出（2014）泉执行字第155号执行裁定书，裁定查封、冻结了诉争T19、T20号店面。原告于2015年4月23日书面提出执行异议，泉州市中级人民法院于2015年12月17日作出（2015）泉执异字第12号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告对此不服，故请求判令：1.法院不得执行诉争T19、T20号店面；2.确认原告与被告郭敬清、郭杰清于2013年4月6日签订的《买卖协议》成立并生效；3.被告郭敬清、郭杰清立即与原告到房地产管理部门办理诉争T19、T20号店面的过户登记手续；4.本案诉讼费用由被告承担。 被告林国强辩称，诉争T19、T20号店面的权利人应为登记的被告郭敬清、郭杰清而非原告。泉州农村商业银行股份有限公司双阳支行于2013年7月24日取得担保物权。原告主张权利的依据缺乏真实性、合法性，不能排除对诉争T19、T20号店面的执行。请求驳回原告的诉讼请求。 被告郭敬清未作答辩。 被告郭杰清辩称，对原告的起诉无异议。 经审理查明，诉争Ｔ19、Ｔ20号店面址于福建省泉州市丰泽区宝洲路力丰商城，分别登记在被告郭敬清、郭杰清名下。原告丁棋灿提供的《买卖协议》记载，2013年4月6日，原告丁棋灿作为乙方与被告郭敬清、郭杰清作为甲方分别签订《买卖协议》各1份，约定甲方将诉争Ｔ19、Ｔ20号店面转让给乙方，房屋价款各150万元，乙方应自协议签订之日向甲方支付购房定金各150万元，房款应于2013年4月15日前全部付清，汇款账号为×××27、开户行为清濛工商银行、户名为郭敬清；若协议签订时店面处于租赁状态，甲方应告知承租人，甲方与承租人订立的租赁合同由乙方继续履行，租金自交房之日由乙方收取；店面移交前甲方应结清水电、物业、有线等费用并将清单移交给乙方等。协议还对双方的违约责任等事项进行约定，但未明确约定店面交付及办理过户登记的期限。2013年4月10日，原告向被告郭敬清帐号为×××27的银行账户转账支付300万元。本院在执行林国强与郭敬清等五人民间借贷纠纷一案中作出（2014）泉执行字第155号执行裁定书，裁定查封、冻结诉争Ｔ19、Ｔ20号店面，并于2014年3月5日实际查封了诉争Ｔ19、Ｔ20号店面。原告于2015年4月23日向本院书面提出执行异议，本院于2015年12月17日作出（2015）泉执异字第12号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告遂提起本案诉讼。 另查明，2013年5月9日，被告郭敬清、郭杰清分别签署委托书并办理公证手续委托叶宝英代为办理诉争T19、T20号店面相关事宜。2013年7月14日，泉州农村商业银行股份有限公司双阳支行与叶宝英签订《最高额抵押合同》1份，约定由被告郭敬清、郭杰清以诉争T19、T20号店面为郭敬清与泉州农村商业银行股份有限公司双阳支行自2013年7月14日起至2016年7月24日止形成的债权提供本金额度为2340800元的最高额抵押担保。同日，双方就诉争T19、T20号店面办理了相应抵押登记。2014年10月27日，泉州农村商业银行股份有限公司双阳支行以郭敬清、郭杰清为被告，向福建省泉州市洛江区人民法院提起金融合同纠纷诉讼。该院于2014年12月29日作出（2014）洛民初字第1415号民事判决书，判决郭敬清偿还泉州农村商业银行股份有限公司双阳支行借款本金2340800元及利息、律师代理费60000元，郭敬清未能履行债务时，泉州农村商业银行股份有限公司双阳支行对郭敬清、郭杰清提供的抵押财产即诉争T19、T20号店面享有抵押权，有权以折价或拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿等。该案生效后，泉州农村商业银行股份有限公司双阳支行申请强制执行并已经法院受理。 本案审理中，本院依法对诉争T19、T20号店面进行现场勘验并作调查笔录2份，内容为：诉争T19、T20号店面现由“怡乡茶叶”的经营者颜水山实际使用，颜水山称其向洪东森租得诉争T19、T20号店面，租金支付至洪东森指定的收款账户，其不认识丁棋灿。洪东森称其于2013年3月12日与郭敬清、郭杰清签订《店铺租赁合同》各1份，约定其向郭敬清、郭杰清承租诉争T19、T20号店面，租期20年，当日支付郭敬清、郭杰清现金40万元，后于2013年4月28日转账200万元至郭敬清之妻吴丹樱的银行账户，郭敬清、郭杰清在款项付清后即交付诉争店面钥匙，其承接店面时无人在使用店面，闲置一段时间后于2014年将店面转租给颜水山，租金由其收取，其认识丁棋灿但不熟悉，也没有经济往来，不存在将租金现金付给丁棋灿的事实，但郭敬清在其付清租金和接收房屋后有告诉其店面有人看中要买并问其是否购买，其称不买后，郭敬清说今后（20年租期满后）要将租金支付给以后的房主。洪东森并向本院提交其与郭敬清、郭杰清签订的《店铺租赁合同》各1份、转账明细1份及其与颜水山签订的《商铺租赁合同》1份。原告丁棋灿质证认为，对诉争T19、T20号店面现由“怡乡茶叶”在经营使用无异议，诉争店面的实际使用人不认识其是正常的，但其确有收取过租金。被告林国强质证认为，丁棋灿没有收取过租金，也没有接收诉争T19、T20号店面，洪东森与郭杰清、郭敬清签订的《店铺租赁合同》落款时间是虚假的，其了解的情况是颜水山的租金是支付给郭敬清的。被告郭敬清、郭杰清均未到庭质证。 以上事实，除当事人的陈述外，还有原告丁棋灿提供的《买卖协议》2份、（2015）泉执异字第12号执行裁定书，被告林国强提供的（2014）洛民初字第1415号民事判决书及执行受理通知书，以及本院所作调查笔录2份等证据为证，本院予以确认。 本案当事人争议的焦点为：原告丁棋灿是否属诉争T19、T20号店面真实、合法的权利人以及该权利能否排除法院对诉争店面的强制执行。 本院认为，根据原告丁棋灿与被告郭敬清、郭杰清签订的《买卖协议》所载，若协议签订时店面处于租赁状态，甲方即郭敬清、郭杰清应告知承租人，甲方与承租人订立的租赁合同由乙方即丁棋灿继续履行，租金自交房之日由乙方收取；店面移交前甲方应结清水电、物业、有线等费用并将清单移交给乙方。原告及被告郭杰清主张郭杰清在收到房款后第二天即将店面钥匙交给原告，但均未能就此提供证据证明，也未能提供双方结清并移交水电、物业、有线等相关证据；而就诉争T19、T20号店面租赁承接的问题，原告陈述是双方到现场与承租人讲，被告郭杰清陈述其有通过电话通知承租人店租要与原告结算，但均未能说明具体的承租人情况，也未能提供证据证明租金的收取情况，且经本院调查，现诉争T19、T20号店面的实际使用人并不认识原告，也否认存在将租金交付给原告的事实。因此，不足以认定原告在本院查封之前已合法占有诉争T19、T20号店面。此外，虽《买卖协议》内未明确约定办理过户登记的期限，但原告亦应积极催告被告郭敬清、郭杰清在合理期间内与其办理过户登记，而原告在其主张的2013年4月6日签订合同及2013年4月10日付清房款后，乃至2013年7月14日郭敬清、郭杰清将诉争T19、T20号店面抵押予泉州农村商业银行股份有限公司双阳支行并办理抵押登记、于2014年3月5日本院查封诉争店面的期间，均未有证据证明其有就诉争T19、T20号店面的过户登记问题积极向被告郭敬清、郭杰清主张过权利，故难以认定原告就诉争T19、T20号店面未办理过户登记不存在过错。综上，原告对诉争T19、T20号店面提出的异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其要求不得执行诉争T19、T20号店面的诉讼请求，本院不予支持。至于原告请求确认诉争《买卖协议》成立并生效及请求被告郭敬清、郭杰清立即与原告到房地产管理部门办理诉争T19、T20号店面的过户登记手续等诉讼请求，本案不作处理。被告郭敬清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告丁棋灿的诉讼请求。 本案受理费人民币100元，由原告丁棋灿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  欧阳波 代理审判员  傅嘉钦 代理审判员  李华蓉 二〇一六年七月二十日 书 记 员  吴竞东 附注本案适用的主要法条： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零七条：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。