江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）洪民再上字第10号上诉人（原审第三人）：李军泉，男，汉族。委托代理人：游少群，江西明信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于凤娟，女，汉族。委托代理人：叶菊华，江西求正沃德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：付荆平，男，汉族。委托代理人：万克勤，江西汝河律师事务所律师。上诉人李军泉因与被上诉人于凤娟、付荆平房屋租赁合同纠纷再审一案，南昌市西湖区人民法院于2008年11月6日作出（2008）西民三初字第143号民事判决，原审第三人李军泉不服，向本院提出上诉，本院于2012年1月4日作出（2009）洪民三终字第84号民事判决，原审原告于凤娟不服向江西省高级人民法院申请再审，江西省高级人民法院于2012年11月13日作出（2012）赣民申字第363号民事裁定书驳回了原审原告于凤娟的再审申请，原审原告于凤娟向江西省人民检察院申诉，江西省人民检察院向江西省高级人民法院提出抗诉，江西省高级人民法院于2014年9月16日作出（2014）赣民提字第12号民事裁定书发回南昌市西湖区人民法院重审。原审第三人李军泉不服南昌市西湖区人民法院（2014）西民重字第22号民事判决，上诉至本院，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李军泉及其委托代理人游少群、被上诉人于凤娟委托代理人叶菊华及被上诉人付荆平委托代理人万克勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告于凤娟诉称，2007年10月27日，原告与被告签订《租房合同》。被告租用原告位于西湖区桃苑大街173号市公安住宅区第5栋三单元501室房屋，租用期为一年，即从2008年1月1日至2008年12月31日，月租金2000元。被告必须向原告预付4000元押金，并如期如数向出租方交纳租金，如被告超过两个月不付租金，原告将无条件终止租用，收回房屋，并追收租金，被告必须无条件搬出。直至2008年5月30日，被告既没有向原告预付押金，也没有向原告支付租金。原告依照合同，多次催被告搬出，但被告拒不搬出。原告为维护自身的合法权益，遂诉诸法院，请求：1、判令终止原告与被告2007年10月27日签订的《租房合同》；2、判令被告将2008年1月至5月租金10000元支付给原告；3、判令被告承担本案诉讼费用。原审被告付荆平未到庭答辩,也未提交证据。原审第三人李军泉认为，这个房子是原告卖给被告的，原告和原告儿子都有签字生效了。房子2006年就卖给我了，2006年以后是我一直在使用，原告与被告的租房合同是假的。房子卖给我，原告也清楚知道。我购买房子的购房款是从建设银行转款50万元，有支付凭证。南昌市西湖区人民法院重审查明，原告于凤娟及其子王皓有位于本市桃苑公安住宅区内501室房屋一套（房屋买卖时没有颁发房屋产权证）。2004年7月26日,原告与被告签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》，约定：一、甲方（原告）将桃苑公安小区5幢3单元351号一套三室二厅房屋出售给乙方（被告），面积约为136平方米。二、房屋总价款为伍拾万元整，协议签定日乙方首付12万元给甲方，其余38万元于房屋交付使用时一次性付给甲方。三、在乙方未付清购房款前，房屋所有权为甲方。……七、在执行本合同过程中，乙方不得将房屋转卖给他人……。在《房屋买卖合同》条款下方，原告手写注明：“该房款已收清”。此后，于凤娟将房屋交付给付荆平使用。2005年7月26日，原告与被告又签订一份《房屋买卖合同》，合同主要内容与上述二份合同大致相同。2005年10月26日，原告与被告签订一份《借款协议书》，约定：（1）甲方（原告）将桃苑公安小区5幢3单元5楼351房出售给乙方（被告），总售价50万元人民币。乙方请求甲方将这伍拾万元回借给乙方作为经营资本金，借期为壹年（即2005年10月26日至2006年10月26日）。（2）乙方请求，借甲方的伍拾万元按月息千分之二十支付利息给甲方，并自觉做到月结月清。（3）在乙方借款期间，桃苑公安小区5幢3单元5楼351房的产权仍属甲方。如乙方未按期支付利息及借款本金，甲方有权收回桃苑公安小区5幢3单元5楼351房。如乙方按期支付利息及借款本金，甲方必须将桃苑公安小区5幢3单元5楼351房的产权及时过户给乙方，过户费由乙方负担。（4）在借款期间乙方无权将桃苑公安小区5幢3单元5楼351房转让……。2007年10月27日，原告与被告签订一份《租房合同》，约定：经甲乙双方协商，甲乙双方原签订的房屋买卖协议等一切协议自2007年10月27日起作废，现就租房一事达成如下协议：1、甲方（原告）将桃苑公安小区5幢3单元5楼351室租给乙方（被告）居住，每月租金定为2000元人民币。在租住期间，水、电、煤气、物业管理等各项与居住有关的费用均由乙方负担。2、租用期暂定一年，即从2008年1月1日至2008年12月31日。到期后，乙方如果需要续租，租金与租期再另行约定。3、乙方必须向甲方预付4000元押金，并如期如数向甲方交纳租金。如乙方超过两个月不付租金，甲方将无条件终止租用，收回房屋，并追收租金，乙方必须无条件搬出。……5、乙方应自已居住，如确需转给他人居住，需征得甲方同意，并向公安小区办理身份登记，否则拒绝入住。2006年11月28日，被告付荆平与第三人李军泉签订一份《房屋买卖合同》，并支付购房款50万元，该合同主要内容与原告与被告签订的房屋买卖合同大致相同。2006年1月，于凤娟、王国龙（于凤娟之夫）取得诉争房屋房产证。2008年5月28日，付荆平涉嫌合同诈骗李军泉现金390万元，被江西省东乡县公安局网上追逃，2008年5月30日，原告于凤娟以付荆平为被告向法院起诉，要求解除与付荆平所签租房合同，并判令付荆平支付2008年1至5月房租1万元。2008年6月13日，李军泉申请作为本案第三人参加诉讼，但未提出明确的诉讼请求要求确认诉争房屋归他所有。2010年3月5日，李军泉通过付荆平亲属找到付荆平写了一份《关于桃园小区5栋3单元501室房屋交易情况说明》，主要内容为：于凤娟已收到付荆平支付的利息共计18万多元，于凤娟知道我将桃苑小区5栋3单元501室卖给了李军泉，而且同意将该房屋卖给李军泉，后来于凤娟串通假的租房协议，然后通过打官司想把李军泉赶走。2011年6月11日，付荆平又给李军泉写了一份《关于于凤娟诉付荆平、李军泉房屋租赁纠纷案件的再次说明》，基本内容为：本案诉争房屋在2004年7月于凤娟卖给本人付荆平，已全额支付50万元购房款，因本人资金周转困难，将购房款回借，50万元转为借款；2006年11月，本人持该份和于凤娟签订的“该房款已付清”的房屋买卖合同给李军泉看，并告知该房从于凤娟处购买，房款已付清，该房是集资房，尚无房产证，无法办理过户。李军泉不相信，我当场拨通了于凤娟电话，于凤娟亲口告诉他，这房子确实是付荆平从我这买的，房款已付清了。于是，李军泉就相信了，付了款，搬进去；租房协议是因为李军泉到处报案，激怒了本人，本人才和于凤娟串通起来签订的，事实上，我从来没有租过于凤娟的房子……。南昌市西湖区人民法院重审认为，当事人依法享有自愿订立、变更合同的权利。原告与被告先后签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》、《借款协议书》及《租房合同》，并在《租房合同》中约定双方原签订的房屋买卖协议等一切协议自2007年10月27日起作废，并就租房一事重新达成协议，上述协议均是双方当事人的真实意思表示，且符合有关法律规定，应认定合法有效。合同双方当事人应当全面履行合同约定的义务，在合同履行过程中，原告履行了交房义务，被告及第三人未能证明其已经履行了向原告支付购房款或归还借款的义务。在履行《租房合同》过程中，被告拒不支付租金，已构成严重违约，原告诉请终止房屋租赁合同，被告支付拖欠的房屋租金，并要求第三人交还房屋，依法有据，法院予以支持。第三人诉称被告已全额付清购房款，证据不足，法院不予采信。被告付荆平在未取得诉争房屋所有权的情况下与第三人签订《房屋买卖合同》，该合同为无效合同，由此造成的损失，第三人可另行主张。第三人陈述，原告与被告恶意串通签订《租房合同》损害其利益，但未提供相关证据证实，法院不予采信。第三人至今仍借故占用原告的房屋不当，第三人应当将此房交付给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第七十七条第一款、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告与被告于2007年10月27日签订的《租房协议》终止履行；二、被告付荆平于本判决生效之起十日内按每日66.67元的标准向原告支付自2008年1月1日起至房屋交付止的房屋租金；三、第三人李军泉于本判决生效之日起十日内将位于南昌市西湖区桃苑大街173号市公安住宅区第5栋3单元501室房屋交付给原告于凤娟。李军泉不服该判决，上诉至本院称：1、被上诉人于凤娟与被上诉人付荆平签订的《租房合同》及借款协议书均属无效且虚假合同，一审判决认同该无效且虚假合同的法律效力，是纵容被上诉人于凤娟等侵吞上诉人李军泉合法购买并所有的房产。2、位于南昌市桃苑大街173号公安住宅小区5栋3单元501室房屋是上诉人李军泉合法购买并所有的房产。3、一审判决严重违反《物权法》、《合同法》等法律法规规定。4、一审法院违反法定程序，其作出的判决丧失公正性。综上，一审判决违背事实，违反法律规定及法定程序，一审法院为迎合于凤娟的无理诉请，在已有充分证据证明租赁合同是虚假的情况下，在付荆平已向原二审、再审法院说明其与于凤娟串通签订虚假租赁合同，制造虚假诉讼的情况下，仍克隆出与其本院已被撤销的（2008）西民三初字第143号民事判决书一模一样的判决，该判决侵犯了上诉人李军泉合法权益，应当依法撤销。为维护上诉人合法权益，上诉人李军泉特依法向贵院提起上诉，请贵院依法支持。请求：1、请求判令撤销南昌市西湖区人民法院西民重字第22号民事判决书，并判令驳回于凤娟全部无理诉讼请求；2、请依法确认位于南昌市西湖区桃苑大街173号市公安局住宅区5栋3单元501室房屋系上诉人李军泉合法购买并所有的房产；3、本案一二审等全部诉讼费用均有上列被上诉人承担。被上诉人于凤娟代理人辩称，1、重审一审判决适用法律正确，认定事实的证据充分，程序合法；2、于凤娟与付荆平签订的租赁合同合法有效，如承租人付荆平不按合同履行义务，于凤娟享有解除权；3、李军泉与付荆平签订的房屋买卖合同无效，李军泉对该租赁房产不构成善意取得；4、于凤娟享有涉案租赁房屋的物权，有物权法的相关规定及物权证书的证明，无需提出物权争议之讼。被上诉人付荆平代理人辩称，付荆平与李军泉及于凤娟在所签订的2004年和2006年两份协议是真实的，至于租房合同、借款合同付荆平明确陈述当时是由于其他原因签订的虚假合同，在原来二审里面付荆平说的很清楚。本院二审查明，一审查明的事实，二审予以确认。本院二审认为，于凤娟与付荆平在2007年10月27日签订了一份《租房合同》，双方在合同中约定了彼此的权利、义务，在房屋租赁法律关系中，出租方的主要义务是交付房屋给承租方使用，承租方的主要义务是按约定支付租金，在本案中，第三人李军泉在于凤娟与付荆平签订《租房合同》之前，已依据于凤娟与付荆平之间及付荆平与李军泉之间签订的房屋买卖合同而实际占有使用了该房屋，故于凤娟在与于付荆平签订《租房合同》时已无法履行交付房屋给付荆平的义务，且付荆平也一直未履行过交付房租的义务，该《租房合同》无履行的可能，应予终止履行。于凤娟依据《租房合同》请求退还诉争房产无法律依据，应予驳回。李军泉以诉争房产系因买卖关系而占用使用进行抗辩，理由充分，予以支持。至于本案诉争的房产权的归属问题，有关当事人可以通过包括诉讼途径的其他方式另行解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南昌市西湖区人民法院（2014）西民重字第22号民事判决第一项；二、撤销南昌市西湖区人民法院（2014）西民重字第22号民事判决第二、三项；三、驳回被上诉人于凤娟的其他诉讼请求。本案一、二审案件诉讼费700元，由于凤娟负担350元，李军泉负担350元。本判决为终审判决。审 判 长  熊义元审 判 员  罗 琛代理审判员  龙 超二〇一六年七月十二日书 记 员  施 毅