安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖17民终40号 上诉人（原审被告）：章芬芳，女，1970年10月8日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 被上诉人（原审原告）：周正欢，男，1971年8月25日出生，汉族，农民，住安徽省池州市青阳县。 被上诉人（原审原告）:陈小满，女，1971年3月11日出生，汉族，农民，住安徽省池州市青阳县。 上诉人章芬芳因与被上诉人周正欢、陈小满房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省青阳县人民法院（2019）皖1723民初1084号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人章芬芳、被上诉人周正欢、陈小满到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 章芬芳上诉请求：1、请求二审法院依法改判青阳县人民法院（2019）皖1723民初1084号民事判决书第三项诉请及鉴定费由两被上诉人负担；2、上诉案件的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人不应承担房屋面积差价款。上诉人与两被上诉人签订的《房屋买卖合同》中之所以房约定了223m2是上诉人找中介起草的合同,当时产权证还没有办下来,也不知道具体的总面积,但为了合同的规范性,就根据当初在自建房时按照木工、瓦工所量的面积来书写的,但该面积并不是作为计算购房款的,卖房时总房款是根据房屋所在地青阳县丁桥镇上的交易习惯确定的,而不是根据每平方米来计算房屋总价款的,两被上诉人也是在丁桥镇镇上做生意,应该清楚该交易习惯。同时,涉案自建房门前有16m2老房屋,也是门面房,不在与两被上诉人签订的房屋买卖合同中,与自建房连成一体,现一直由两被上诉人免费居住、使用,上诉人本着社会和睦、减少纠纷的态度没有与两被上诉人斤斤计较,若两被上诉人执意要上诉人补差价,则需归还上诉人自建房房前附属房屋(16m2)。二、鉴定费用不应由上诉人承担。关于房屋质量问题,本案所涉的房屋因是自建房,也是二手房,肯定存在一定折旧,这在签订《房屋买卖合同》时两被上诉人就知晓了房屋状况,且在签订《房屋买卖合同》后就进行装修并入住一年左右的时间,当时并没有提出房屋质量问题,视为对房屋质量、现状的认可。本案中,两被上诉人申请对房屋的质量问题及修复费用进行鉴定,该鉴定意见书载明问题一般自建房应该都有,自建房并不是商品房,便没有专业性很强的设计师设计,所以价格比商品房宜很多,但并不影响居住、使用,两被上诉人应该也很清楚这个道理。关于房屋修复费用,上诉人并没有不愿意承担,但两上诉人非要进行鉴定,所造成的鉴定费应由两被上诉人承担。 周正欢辩称：1、我们买房时，对方说房屋有220多平方，且有房产证，当时办房产证最多一两万，但合同中，土地出让金都让我们出。2、关于瓦漏水问题，我找对方去修复，但对方一直未予修复，第一次诉讼后，通过司法所等解决，房屋的瓦一直未修复。3、合同中明确约定了223平方米，且该房屋无债权债务等纠纷，无房产瑕疵，目前房产证上只有207.8平方。4、目前房屋质量瑕疵，我至今没有住进去。 陈小满辩称：16个平方房屋是赠送的。 周正欢、陈小满向一审法院提出诉讼请求：1、判令章芬芳向周正欢、陈小满交付皖(2018)青阳县不动产权第0006639号不动产记权证,并协助周正欢、陈小满办理该房屋的不动产权变更登手续;2、判令章芬芳对青阳县丁桥镇丁龙路15号房屋的现浇面断裂漏水、地坪空鼓、承重梁断裂进行修复,并保修五年;3、判令章芬芳自判决生效之日十日内完成房屋盖瓦;4、判令章芬芳支付周正欢、陈小满房屋面积差价29926元(15.52m2x1928.25元/m2);5、判令章芬芳自2017年2月9日起赔偿周正欢、陈小满不能入住导致的租金损失(计算到2018年12月为8757元);6、确认房前附属房屋(16m2左右)归周正欢、陈小满所有;7、本案的诉讼费用及诉讼中的其他费用由章芬芳负担。 一审法院认定事实：周正欢、陈小满系夫妻关系。2017年1月26日，周正欢、陈小满与章芬芳签订了房屋买卖合同，约定章芬芳将其在青阳县丁桥镇丁龙路15号的房屋223㎡，以430000元出售予周正欢、陈小满，周正欢、陈小满自签订合同时支付定金140000元，等交钥匙再全部付清房款。合同说明双方均知晓该房屋暂不具备办理房屋过户手续的调解，并约定章芬芳协助周正欢、陈小满在过户条件成熟时协助办理房屋过户手续，过户发生的契税、土地出让金由周正欢、陈小满负担，合同还对违约责任作出了约定。合同签订后，周正欢、陈小满进入了房屋进行了装潢。后章芬芳起诉至青阳县人民法院，要求判令周正欢、陈小满给付其购房款余款290000元及利息，周正欢、陈小满在该案诉讼中提出反诉，请求判令解除双方2017年1月26日签订的房屋买卖合同，判令章芬芳返还其购房款140000元，并支付违约金86000元，判令章芬芳支付其房屋装修费用41111.50元，后周正欢、陈小满于2018年8月28日向青阳县人民法院申请撤回了对章芬芳反诉，青阳县人民法院依法予以准许；青阳县人民法院对此案作出（2017）皖1723民初1690号民事判决书，判令周正欢、陈小满于判决生效之日起十日内给付章芬芳购房款290000元，并自2017年2月9日起按照中国人民银行同期贷款利率标准支付利息至本款付清之日止。青阳县人民法院作出（2017）皖1723民初1690号民事判决书后，周正欢、陈小满不服判决，向安徽省池州市中级人民法院提起上诉，后申请撤回上诉，安徽省池州市中级人民法院裁定予以准许。周正欢与章芬芳后达成协议：1、周正欢于2019年1月21日给付章芬芳购房款及利息300000元，另给付诉讼费保全费7800元，章芬芳将房产相关证件及手续交于周正欢；2、章芬芳于2019年3月31日前处理好青阳县丁桥镇丁龙路15号房屋与邻居纠纷导致的不能盖瓦纠纷，将瓦盖上；3、青阳县丁桥镇丁龙路15号房屋前的棚子及旧墙的所有权即收益由周正欢享有；4、双方完成以上协议后，就此次购房事件双方全部了结，包括法院判决书确定的给付义务全部了结，5、双方任一方未按约定全面履行协议，本协议约定内容全部无效，双方提交法院诉讼解决。双方签订协议后，周正欢向章芬芳交付房款叁拾万零玖仟捌佰元整。现周正欢、陈小满以章芬芳所出售房屋存在质量瑕疵和权利纠纷，仍向周正欢、陈小满出售，且其出售的面积与不动产权证登记的面积不符，构成违约，严重侵害了周正欢、陈小满的合法权益，诉至法院，提出诉讼请求：1、判令章芬芳向周正欢、陈小满交付皖（2018）青阳县不动产权第0006639号不动产权证，并协助周正欢、陈小满办理该房屋的不动产权变更登记手续；2、判令章芬芳对青阳县丁桥镇丁龙路15号房屋的现浇面断裂漏水、地坪空鼓、承重梁断裂进行修复，并保修五年；3、判令章芬芳自判决生效之日十日内完成房屋盖瓦；4、判令章芬芳支付周正欢、陈小满房屋面积差价29926元（15.52㎡×1928.25元/㎡）；5、判令章芬芳自2017年2月9日起赔偿周正欢、陈小满因不能入住导致的租金损失（计算到2018年12月为8757元）；6、确认房前附属房屋（16㎡左右）归周正欢、陈小满所有；7、本案的诉讼费用及诉讼中的其他费用由章芬芳负担。 一审法院认为，周正欢、陈小满与章芬芳签订房屋买卖合同，约定章芬芳将其所有的位于安徽省池州市青阳县的房屋出售予周正欢、陈小满，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。周正欢、陈小满与章芬芳签订合同后，应依照合同约定履行各自义务。对章芬芳与周正欢所达成的协议，因章芬芳未按照协议约定履行约定的盖瓦义务，同时该协议约定双方任一方未按约定全面履行协议，本协议约定内容全部无效，双方提交法院诉讼解决，现周正欢、陈小满起诉至法院，则该协议约定内容失去效力。对周正欢、陈小满请求判令章芬芳交付不动产权证并协助办理该不动产的不动产权变更登记手续的诉讼请求，章芬芳已交付不动产权证；周正欢、陈小满请求判令章芬芳协助办理该不动产的不动产权变更登记手续的诉讼请求符合法律规定，有证据证实，且章芬芳对此无异议，该院予以支持。对周正欢、陈小满请求判令章芬芳对青阳县丁桥镇丁龙路15号房屋的现浇面断裂漏水、地坪空鼓、承重梁断裂进行修复，并保修五年的诉讼请求，因该不动产现已由周正欢、陈小满居住、使用，同时上海同测质量检测技术有限公司对该不动产质量问题已进行鉴定，并出具工程质量鉴定意见书，对该不动产的质量问题由周正欢、陈小满进行修复为宜，所导致的修复费用8653.03元由章芬芳负担。对周正欢、陈小满请求判令章芬芳自判决生效之日起十日内完成房屋盖瓦的诉讼请求，章芬芳庭审中表示愿意完成盖瓦，之所以未完成盖瓦系因为与相邻住户因邻权产生纠纷而无法完成；鉴于本案所涉不动产已由章芬芳交付周正欢、陈小满，并已由周正欢、陈小满居住、使用，由周正欢、陈小满进行盖瓦工作为宜，同时章芬芳负有协助义务，对此产生的费用和损失，周正欢、陈小满可另行提供证据并提起诉讼，在本案中，该院不予处理。对周正欢、陈小满请求判令章芬芳支付因房屋面积所导致的差价29926元的诉讼请求，因本案所涉房屋买卖合同中不动产面积应以登记面积为准，则应为207.48㎡，与房屋买卖合同中约定的房屋面积差为15.52㎡，章芬芳因退还房屋面积差所导致的差价；房屋买卖合同中约定的房屋单价为1928.25元，则周正欢、陈小满该项诉讼请求有证据证实，该院予以支持。对周正欢、陈小满请求判令章芬芳自2017年2月9日起赔偿周正欢、陈小满因不能入住导致的租金损失（计算到2018年12月为8757元）的诉讼请求，其并未提供证据证明其主张的租金损失与本案具有关联性，同时经该院审理查明，参照周正欢、陈小满提交的装修证据，最早为2017年2月9日，对周正欢、陈小满的该项诉讼请求，该院不予支持。对周正欢、陈小满请求判令章芬芳确认房前附属房屋（16㎡）归周正欢、陈小满所有的诉讼请求，依据相关法律规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，依据皖（2018）青阳县不动产权第0006639号不动产权证，无法确认本案所涉不动产门前附属房屋是否系具有合法产权的不动产以及若具有合法产权后的产权归属，则对周正欢、陈小满该项诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决一、被告章芬芳于该判决生效后十日内协助原告周正欢、陈小满办理双方所签订房屋买卖合同中约定买卖的不动产的物权变更登记；二、被告章芬芳于该判决生效后十日内给付原告周正欢、陈小满不动产修复费用8653.03元；三、被告章芬芳于该判决生效后十日内返还原告周正欢、陈小满房屋面积差价款29926元；四、驳回原告周正欢、陈小满的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费767元，减半收取383.50元，由周正欢、陈小满负担109.50元,章芬芳负担274元；鉴定费20000元，由章芬芳负担。 本案二审中，各方当事人均未提交新证据，本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为：案涉房屋在上诉人与被上诉人签订买卖合同时，尚未办理房屋产权证书，双方属现房交易，且上诉人通过另案诉讼的方式已要求两被上诉人给付了余欠的房款，现被上诉人在本案中诉求上诉人按该房屋办证后的面积支付房屋面积差价款，因当时双方签订该房屋买卖合同时约定的是上诉人以43万元整卖给被上诉人，并未约定该43万元房款是按每平方米单价多少元乘以该合同中的223平方米得出的价款。故现两上诉人以每平方米1928.25元诉求上诉人给付房屋面积差15.52平方米的差价款29926元，不合常理，亦不符合双方当时签订该房屋买卖合同的真实意思表示。本院认为章芬芳上诉称其不应承担该房屋面积差价款29926元，有相应事实及法律依据，亦符合常理，故予以支持。另，章芬芳上诉称鉴定费2万元不应由其承担。因上海同测质量检测技术有限公司对该不动产质量问题已进行鉴定，并出具工程质量鉴定意见书，认定该房屋修复费用为8653.03元，故一审法院据此并结合本案实际情况判决上诉人章芬芳承担该房屋修复费用及鉴定费用，本院认为并无不当。 综上所述，章芬芳的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省青阳县人民法院(2019)皖1723民初1084号民事判决第一、二项； 二、撤销安徽省青阳县人民法院(2019)皖1723民初1084号民事判决第三、四项； 三、驳回周正欢、陈小满的其他诉讼请求。 如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费767元，减半收取383.50元，由周正欢、陈小满负担274元,章芬芳负担109.50元；鉴定费20000元，由章芬芳负担。二审案件受理费1048元，由周正欢、陈小满负担548元,章芬芳负担500元。 本判决为终审判决。 审判长  许院生 审判员  康启林 审判员  王 珺 二〇二一年二月二日 书记员  刘 铮 本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。