黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黑0691民初532号 原告郝天宇，男，1990年8月22日出生，大庆市萨尔图区凯得尔服装厂职工，住黑龙江省肇源县， 委托代理人徐秀伟，女，1971年5月30日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区， 被告绿地集团大庆置业有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区新科路12号科技创业园A座204室。 法定代表人樊华，该公司总经理。 委托代理人梁红玉，黑龙江高盛律师集团律师事务所律师。 被告绿地地产集团有限公司，住所地上海市黄浦区打浦路688号。 法定代表人张玉良，该公司董事长。 原告郝天宇诉被告绿地集团大庆置业有限公司（以下简称绿地大庆公司）、被告绿地地产集团有限公司（以下简称绿地地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。原告郝天宇委托代理人徐秀伟，被告绿地大庆公司委托代理人梁红玉，绿地地产公司未出庭，本院按缺席进行审理，本案现已审理终结。 原告诉称：2014年2月26日，原告在被告大庆（绿地）金融中心小区售楼处交纳购房款142304元，购买了被告大庆绿地金融中心二期住宅一套。购买时，被告售楼员告知原告：“该小区预售证件齐全，已经取得五证；并要在该小区建设两栋216米高的金融双塔写字楼，周边配套3栋百米高智能写字楼及一栋百米高五星级酒店，力争建成大庆市高端人才聚集地，金融产品交易中心，现代都市新坐标，成为黑龙江省国际化金融新引擎，无可复制的绝对核心地段，高端的国际商务配套，500强级别的进驻企业，将成为大庆独一无二的金融王国”。原告就是因被告所宣传的“两栋216米的金融双塔写字楼”所产生的地块优势、区域价值，从而选择再次购买房屋。从2012年4月至今已经三年多了，该项目没有任何审批手续，也没有动工，显然已构成虚假宣传的欺诈行为。2015年4月，原告才得知被告所开发的楼盘没有取得“五证”。原告虽然将购房款通过银行卡交给被告绿地大庆公司，但最后也转汇到被告绿地地产公司账户，被告绿地地产公司是被告绿地大庆公司全资股东，应承担连带责任。故诉至法院，请求判令原告与被告绿地大庆公司签署的认购协议书为无效合同，被告绿地大庆公司返还原告已付购房款142304元，支付利息及已付房款1倍赔偿金；被告绿地地产公司对以上款项承担连带责任；案件受理费由二被告承担。 被告绿地大庆公司辩称：本案双方签订认购协议为有效协议，若原告要求解除认购协议书被告同意，可以返还原告已交付的认购金，对于原告主张赔偿利息及1倍赔偿请求，没有事实和法律依据，请求予以驳回；原告在诉状中虚构了部分事实，本案双方签订认购协议书时被告并未如原告在诉状中所称向其承诺或告知已经五证齐全，双方签订的非预售合同，也不是销售合同文本，而是预约协议，当时涉案房屋并没有具备原告诉状所称的必须具备的五证，但是签订认购协议书无需具备五证，协议合法有效；原告诉状中所引用的法律并非适用本案案情；原告诉求第二被告承担给付义务既无约定也没有法律规定，引用公司法第三条规定要求第二被告承担连带责任是错误理解了股东的出资义务，请求法庭驳回原告诉请。 被告绿地地产公司未出庭，向本院提交答辩状称：不同意承担连带责任，答辩人并非原被告双方签订合同主体，对合同事项完全不知情，也未参与合同的谈判、签订和履行等，故不应就此承担任何合同责任；根据公司法规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任……有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。被告绿地大庆公司系独立的企业法人，独立行使民事权利、承担民事责任，故即使被告产生了债务，也应由其独立承担，而不应由答辩人共同承担责任；答辩人与被告绿地大庆公司之间不存在资金往来，也不存在滥用股东权利导致该公司无法正常履行合同的情形；答辩人虽系被告的唯一股东，但与被告在资金和财务管理上相互独立，不构成公司人格混同（答辩人已向法庭提交2012、2013、2014年的财务审计报告，以作证明）。原告也未提供任何资金证明被告绿地地产公司存在滥用股东权利的事实。综上所述，请求驳回原告对被告绿地地产公司诉讼请求。 原告就其主张向本院提交证据如下： 1.收款收据1份（复印件，与原件核对无异）。欲证明原告在金融中心购买二期房屋，原告与被告签订的协议书并交纳购房款，该协议书属于商品房预售合同，本身也属于债权债务合同，具备合同所具备的基本条款，适用合同法的有关规定。经质证，被告绿地大庆公司对证据真实性无异议，但是只能证明原告向被告交付了部分款项142304元。不能证明要证明的其他事项。协议书无论从那个角度分析都不能认定是商品房预购合同书。原告的主张需要提供相应证据予以证明，因原告未能提供认购协议书即是预售合同书，其主张不应支持。该认购协议书明确了原被告双方的权利和义务，认购协议书中没有符合商品房销售管理办法第16条规定的主要内容，认购协议为双方当事人在将来的某个时点签订商品方预售合同的预约书，原告错误地将认购协议理解为商品房预售合同，属于法律认识错误其拟证明观点不应支持。因被告绿地大庆公司对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认。 2.法院依法调取的证据：（1）绿地集团大庆置业有限公司在中国银行大庆开发区支行营业部自2012年3月份至2015年12月30日全部银行流水明细单。取其中有代表性的6张、（2）绿地地产集团有限公司、绿地控股集团有限公司、绿地集团大庆置业有限公司、绿地控股股份有限公司2015年第三季度新增房地产项目情况简报，营业执照复印件共计27张。欲证明绿地集团大庆置业有限公司是绿地地产集团有限公司投资设立的公司，占注册资本的百分之百。绿地控股集团有限公司又是绿地地产集团有限公司的股东。绿地集团长春绿洋置业有限公司也是绿地地产集团投资设立的公司。2012年3月1日由绿地地产集团有限公司汇入绿地集团大庆置业有限公司注册资金1000万；2012年9月13日由绿地地产集团有限公司汇入绿地集团大庆置业有限公司增加注册资金1000万；2012年9月13日由绿地控股集团有限公司增加注册资金2亿2000万；2012年9月13日由绿地集团长春绿洋置业有限公司汇入绿地集团大庆置业有限公司增加注册资金500万；2013年10月28日绿地集团大庆置业有限公司汇给绿地集团长春绿洋置业有限公司2000万；2012年9月24日绿地集团大庆置业有限公司汇给绿地集团长春绿洋置业有限公司1000万；绿地集团大庆置业有限公司多次由银联商务有限公司（购房者刷银行卡的BOS机）汇入购房款。欲证明原告所购买涉案房屋的购房款交给绿地集团大庆置业有限公司后，经由绿地地产集团下设公司绿地集团长春绿洋置业有限公司，最后转回到绿地地产集团有限公司统一管理并支配，具有直接的法律关系，依据《公司法》第3条之规定“有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认缴的股份为限对公司承担责任。”所以绿地地产集团有限公司理应作为该案的被告承担连带清偿责任。对提交证据是按照民事案件提交银行流水和章程，原告购房款如没有移交上海总部，申请法院把案件移交公安机关涉嫌诈骗。经质证，被告绿地大庆公司对于法院调取银行流水没有异议，对公司章程加盖工商局公章真实性无异议，对原告此组证据观点有异议，本案两被告之间系独立的法人单位，尽管有付款流水往来原告不能证实该款项与本案被告有任何关联性，原告主张将其向被告交付的部分款项汇付给第二被告没有依据，流水中无法看出哪笔款项是原告给被告的，即使如原告主张原告交付的款项付给第二被告，根据合同相对性原则，只能向第一被告主张相关权利，与第二被告无关。银行流水证明第二被告履行了出资义务，根据法律规定，股东对公司承担有限法律责任，原告出具证明第二被告履行了出资义务，据此对被告绿地大庆公司的债务无任何责任。公司法13条引用法律错误，原告理由不能成立。因被告绿地大庆公司对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认。 3.宣传资料彩色照片7张、报纸原件剪裁7张（2011年12月12日大庆日报第16版、2012年4月28日大庆日报第8版、2012年4月28日大庆日报A3版、2014年1月23日大庆日报第3版、2014年3月15日大庆日报第4版、2012年4月28日黑龙江日报第8版、2013年11月23日黑龙江日报第4版）(复印件，与原件核对无异)。欲证明原告在签订购房协议时，被告宣传“要在该小区建设两栋216米高的金融双塔写字楼，周边配套3栋百米高智能写字楼及一栋百米高五星级酒店，将重点引进金融、保险、担保、基金、投资、证券、企业集团财务总部等机构，计划引进企业达120家，年实现资金流量及金融衍生品交易量2000亿元以上，安置就业人员5000人，力争建成大庆市高端人才聚集地，金融产品交易中心，现代都市新地标，成为为黑龙江省国际化金融新引擎。无可复制的绝对核心地段，高端的国际商务配套，500强级别的进驻企业，绿地国际金融中心将成为大庆独一无二的金融王国。”原告就是因被告所宣传的“两栋216米高的金融双塔写字楼”所产生的地块优势、区域价值，从而选择在此购买房屋。从2012年4月至今日已四年多了，该项目位置依旧是两个大坑（有照片可以证明）没有进行动工建设，显然已构成虚假宣传的欺诈行为。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”依据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第六十八条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒事实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”经质证，被告绿地大庆公司对于宣传册形式要件真实性有异议，对原告主张人手一本的事实有异议，对于其他图片及报纸的真实性无异议，假设该手册系被告所发，故每个认购协议书的当事人人手一册，原告的证明观点也不能成立，签订商品房买卖合同时，如果出卖方对于房屋的规划和房屋的相关设施所做的具体允诺影响了签约人，决定了签署契约的，那么广告内容可以作为协议内容，但是本案是双方签订的是认购协议，而非商品房买卖合同书，原告所举宣传资料不是认购协议的相关资料，而是216米高的塔楼，而非原告购买房屋相关设施的陈述，协议书没有任何关于该地块房屋的说明，且双方并没有就该周边环境的因素来决定是否签订商品房买卖合同的影响因素，因此原告以宣传资料作为商品房买卖合同的约定是错误，就是对两个塔楼产生购房欲望与认购涉案房屋无关。因该证据形式符合要求，与本案有关联，故本院对证据真实性予以确认。 4.法院调取2014年6月23日和2015年6月4日，大庆市国土资源局行政处罚决定书复印件各1份。欲证明大庆市国土资源局对被告在金融中心二期商住项目没有办理用地审批手续和交纳土地出让金，构成非法占地违法行为，国土局分别做出处罚251549元和581468元的处理决定。经质证，被告对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，但是与本案无关，不影响认购协议合法有效。因被告对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认。 5.法院调取2015年4月1日大庆市房产管理局行政处罚决定书1份，欲证明大庆市房产局对被告在金融中心项目违法违规预售商品房的违法行为进行处罚5万元。经质证，被告对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，但是与本案无关，不影响认购协议合法有效。因被告对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认。 被告绿地大庆公司向本院提交协议书复印件一份，欲证明双方当事人签订的是认购协议书，从该内容分析不符合商品房销售管理办法签订商品房合同内容，不是预售合同。经质证，原告对该证据真实性无异议，依据法条是合同法，双方具备债权债务关系。因原告对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院确认事实如下：2014年2月26日，原告到被告绿地大庆公司售楼处购买房屋，被告绿地大庆公司为原告出具国际城收款专用收据一份，体现今收到郝天宇客户部分首付款项，收款金额142304元。被告绿地大庆公司加盖转账收讫章。2015年9月8日，大庆市国土资源局与被告签订《国有建设用地土地权出让合同》，至今，被告绿地大庆公司未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证。 另查明，被告绿地大庆公司系非自然人投资或控股的法人独资，注册资本为26000万元，其股东是绿地地产公司，2013年3月10日，上海上会会计师事务所有限公司出具审计报告体现：“绿地地产公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了绿地地产公司2012年12月31日的财务状况以及2012年度的经营成果和现金流量”；2014年3月10日，瑞华会计师事务所上海分所出具审计报告体现：“绿地地产公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了绿地地产公司2013年12月31日的财务状况以及2013年度的经营成果和现金流量”；2015年2月25日，瑞华会计师事务所上海分所出具审计报告体现：“绿地地产公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了绿地地产公司2014年12月31日的财务状况以及2014年度的经营成果和现金流量”。 本院认为，被告绿地大庆公司为原告出具的收据，意思表示真实，内容合法，不违反法律法规的强制性规定，故本院对收据效力予以确认，因原告购买涉案房屋目的无法实现，基于原告请求返还购房款的主张，该收据应予解除。结合原被告双方庭审陈述，双方均表示出具该收据时已对再行签订商品房买卖合同进行约定，收据中仅写明房屋坐落、房屋单价及总价款，缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法和违约责任等主要条款，其性质应为商品房买卖合同的预约合同。关于原告的损失问题，因原告已履行交齐购房首付款的义务，而被告绿地大庆公司至今仍未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，且涉案房屋未开工建设，无法与原告签订商品房预售合同，被告绿地大庆公司违背诚实信用，已构成违约。虽收据中未明确约定违约金依据，但结合房地产市场现状，原告于2014年即向被告绿地大庆公司交付购房款，被告绿地大庆公司使用原告房款至今，且房屋仍不符合签订商品房预售合同条件，与其宣传资料并不相符，原告损失无法简单用货币进行量化，其所期望的应为购买该房屋的居住利益，其预期利益应是同等地段房屋因房屋溢价导致原告再行支付的差额，原告的实际损失不单单为同期贷款利息损失，现因被告绿地大庆公司收取原告交付房款已达两年之久，至今仍未取得相关开发许可手续的过错程度较大，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为被告绿地大庆公司退还原告房款、给付原告已付认购款50%的赔偿较为合理。关于原告要求利息按照同期银行贷款率支付其自交纳购房款次日起至判决确定给付之日止的的诉讼请求，因在确定被告赔偿损失过错中已考虑原告利息损失，故不应再另行赔偿。关于被告绿地地产公司责任承担问题，因被告绿地地产公司提供该公司审计报告体现：“绿地地产公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了绿地地产公司2012年1月1日至2014年12月31日的财务状况以及2012、2013、2014年度的经营成果和现金流量。”原告无证据证明被告绿地地产公司与绿地大庆公司之间财产混同，故本院对原告请求被告绿地地产公司对绿地大庆公司上述请求承担连带责任的主张不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十五条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、对原告郝天宇与被告绿地集团大庆置业有限公司签订的收据予以解除； 二、被告绿地集团大庆置业有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告郝天宇购房款142304元； 三、被告绿地集团大庆置业有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告郝天宇损失71152元； 四、驳回原告郝天宇其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。 案件受理费5817元，由被告绿地集团大庆置业有限公司负担4502元，由原告郝天宇负担1315元。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。 本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。 （本案所涉货币种类均为人民币） 审 判 长  杨 杰 审 判 员  贾 彪 代理审判员  王庆娟 二〇一六年七月二十五日 书 记 员  侯 丹 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国公司法》 第六十二条一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。