上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初90号原告上海保利佳房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人夏文伟。委托代理人单新宇，上海单新宇律师事务所律师。委托代理人张誉，上海单新宇律师事务所实习律师。被告钟建生，男，1984年6月8日生，畲族，户籍地福建省福安市。原告上海保利佳房地产开发有限公司与被告钟建生商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人单新宇到庭参加了诉讼。被告钟建生经本院公告传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2012年5月，原、被告双方签订《上海市商品房预售合同》，约定被告以XXXXXXX元购买上海市嘉定区封周路XXX弄《保利湖畔阳光苑》XX号XX层XXXX室房屋(以下称系争房屋)。根据该合同附件一约定，被告应于2012年6月25日前付清全部房款。但截止目前，被告尚有810000元房款未付。后虽经原告多次催讨，均未果。原告认为，鉴于被告以其行为表示不再履行合同，故根据合同法相关规定，要求判令：1、解除原、被告双方签订的位于上海市嘉定区封周路368弄《保利湖畔阳光苑》38号17层1702室房屋的《上海市商品房预售合同》，被告协助原告办理上述房屋的网上登记备案注销手续；2、被告赔偿违约金人民币175500元。被告钟建生未作答辩。经审理查明，2012年5月11日，原、被告双方签订了《上海市商品房预售合同》一份，约定由被告(乙方)向原告(甲方)购买系争房屋，总价款XXXXXXX元。具体付款方式和期限为，被告应于签订该合同时向原告支付房款360000元，并于2012年6月25日前支付剩余房款810000元。合同同时约定，被告若未按约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，原告有权单方面解除合同，被告应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的15%，原告有权在被告已支付的房款中扣除被告应支付的赔偿金额，剩余房款退还给被告。若被告已支付的房款不足赔偿的，原告有权追索。原告若行使解除合同权的，应当书面通知被告。合同补充条款一第十一条约定，因履行本合同所产生的通知或其他任何书面文件的送达地点，均以本合同载明的甲方或乙方的住所地址为准，任何一方变更住所地址均须另行书面通知对方，否则，甲方依据合同载明的住所地址向乙方发送的文件一概视为乙方已接收。合同签订当天，被告向原告支付了购房款360000元。2013年3月，原告曾委托律师向被告邮寄过律师函，要求被告于收函之日起五日内向原告支付剩余房款810000元及逾期付款违约金。2014年3月，原告以被告拒不支付剩余房款的行为已构成根本违约为由，诉至法院，要求判令：1、解除原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》，解除时间为人民法院将诉讼文书送达被告签收之日；2、被告向原告支付解约赔偿金175500元。本院经审理后认为原告的解除权因行使期限的届满而消灭，故于2014年7月23日作出(2014)嘉民三(民)初字第484号民事判决书，判决驳回原告的全部诉讼请求。原告不服判决，提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后于2015年7月14日作出(2015)沪二中民二(民)终字第1160号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年11月17日，原告委托律师按照预售合同第一页载明的被告住所地址向被告发出律师函一份，要求被告于2015年11月25日付清剩余房款及逾期付款违约金，如果被告在2015年12月25日前仍未付清上述房款及逾期付款违约金，原告将按约解除合同，并要求被告支付解约赔偿金。后该律师函因“原址查无此人”被退回。另查明，1、系争房屋未交付被告；2、系争房屋因被告作为被执行人被静安区人民法院和闵行区人民法院轮候查封。以上事实，有上海市商品房预售合同、公证书、改退批条、上海市房地产登记簿、(2014)嘉民三(民)初字第484号民事判决书、(2015)沪二中民二(民)终字第1160号民事判决书及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。本案的争议焦点为原告在前案中行使合同解除权被法院驳回后是否还享有合同解除权？本院认为，所谓合同解除权是指当事人一方根据法律规定或合同约定，在一定条件下单方解除合同，使合同效力提前终止的权利。前次诉讼，原告主张行使的是合同约定的解除权，本院经审查后认为原告的约定解除权因行使期限的届满而消灭，故判决驳回了原告的诉讼请求。前案生效后，原告又发函催告被告履行付款义务，给予其新的履行期限，期限届满，被告仍未能履约，表明被告在经原告催告后，在合理期限内仍不履行合同的主要义务。故原告依据合同法的规定，主张法律规定的解除合同的权利，于法有据，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后，被告理应协助原告办理系争房屋的网上登记备案注销手续，原告则应返还被告已支付的房款。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，虽因被告原因导致合同解除，但考虑到2012年至今房价上涨之幅度，合同解除后原告不会因此遭受实际损失，故本院酌情将违约金调整为11700元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海保利佳房地产开发有限公司与被告钟建生签订的位于上海市嘉定区封周路XXX弄《保利湖畔阳光苑》XX号XX层XXXX室房屋的《上海市商品房预售合同》；二、被告钟建生应于本判决生效之日起十日内协助原告上海保利佳房地产开发有限公司办理上海市嘉定区封周路XXX弄《保利湖畔阳光苑》XX号XX层XXXX室房屋的网上登记备案注销手续；三、被告钟建生应于本判决生效之日起十日内支付原告上海保利佳房地产开发有限公司违约金人民币11700元；四、原告上海保利佳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告钟建生购房款人民币360000元。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5020元，公告费560元，合计诉讼费5580元，由原告负担4685元，被告负担895元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。法官助理方靖审 判 长  秦 忠人民陪审员  方慈方人民陪审员  徐 力二〇一六年七月十一日法官 助理  方 靖书 记 员  钱雨婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。