江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11616号上诉人（原审原告）：溧阳新时代商业管理有限公司南京分公司，住所地南京市溧水区永阳街道天生桥大道以南、致远路以东、秦淮大道以西。责任人：闫建军，该分公司总经理。委托诉讼代理人：汪磊，江苏融鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉堂，江苏融鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴丽花，女，1977年3月10日出生，汉族，户籍所在地南京市溧水区，现住南京市溧水区。上诉人溧阳新时代商业管理有限公司南京分公司（以下简称新时代商管公司南京分公司）因与被上诉人吴丽花房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初2791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员王路独任审理，并于2021年1月5日公开开庭审理了本案。上诉人新时代商管公司南京分公司的委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼，被上诉人吴丽花经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。新时代商管公司南京分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由吴丽花承担。事实与理由：一审法院认定事实严重错误，遗漏其诉讼请求，导致本案错误裁判。一、一审法院没有认定吴丽花向其申请退铺时未将欠付费用结算清楚，片面认定协商退铺的过程等同于协商一致退铺，明显错误。吴丽花在2019年7月25日向其申请退铺时，其员工表示“明天早上我让财务把账算清楚，然后结算清楚，你就可以退铺了”，该表述明确，需吴丽花将欠付费用都结算清楚的前提下，才能算正常办理协商一致退铺手续。然而，双方在协商过程中，对吴丽花欠付的费用并未达成一致意见，双方协商一致解除合同的前提并不成立，不可能协商一致解除合同。二、一审法院依据“2019年9月9日新时代商管公司南京分公司工作人员通知吴丽花清理店铺”、“退铺情况说明”认定双方协商一致解除合同，系认定错误。1.如前所述，双方并未结算好吴丽花欠付的费用；2.其还于2019年8月6日向吴丽花邮寄催缴费用告知书，足以证明双方协商的过程不理想，没有最终协商一致解除合同；3.2019年9月9日，吴丽花已欠付其租金、综合管理费满30天，按照双方约定，其有权解除合同，要求吴丽花承担违约责任。一审法院仅以2019年9月9日有自称为新时代商管公司南京分公司的工作人员以微信方式通知吴丽花清理店铺就直接认定双方在该日协商一致解除合同，明显属于认定事实严重错误。即使认定该事实，也属于新时代商管公司南京分公司行使了约定解除权，这与2019年10月16日其发函通知解除双方合同相印证；4.《退铺情况说明》仅仅是其为了记录吴丽花腾空商铺的情况，内容并非协商解除合同，也不是费用结算证明。起不到证明协商一致解除合同的作用。三、一审法院遗漏其要求判令吴丽花将案涉商铺恢复原状后腾空并返还其的诉讼请求。被上诉人吴丽花经本院依法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。新时代商管公司南京分公司向一审法院起诉请求：一、判令吴丽花支付租金80588.16元，自2019年4月28日至2019年9月18日，按照月租金17022.3元计算；二、判令吴丽花支付综合管理费23702.4元，自2019年4月28日至2019年9月18日，按照月5006.5元计算；三、判令吴丽花支付迟延履行金，以欠付的租金和管理费为基数，自2019年7月21日至实际支付之日止；四、判令新时代商管公司南京分公司不予退还吴丽花履约保证金22028.5元。五、判令吴丽花支付电费2661.75元；六、本案诉讼费由吴丽花承担。一审法院认定事实：2018年10月10日，新时代商管公司南京分公司作为出租方（甲方），吴丽花作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.1甲方将溧水新时代万彩购物中心第一层铺位号为1F115，套内面积为164.6平方米的商铺（即案涉商铺）出租给乙方使用；二、租赁期限为叁年，自该物业正式开业（甲方确定的开业日）起计算（其中包含肆个月免租期）；三、租金计算方式：第一年度月租金17022.3元，年租金204268.6元，三个月为一个支付期，先支付后使用（如有免租期，自当年度免租期满开始起算；没有免租期，自本物业正式开业之日起开始起算），并按等同于壹个月租金的标准交纳押金。乙方必须在首个支付期开始前15天付清该期租金，并在每个支付期开始7天前全额付清该期租金；四、租赁期间的综合管理费支付标准：第一年度，月综合管理费5006.5元，年综合管理费60079元，按叁个月为一个支付期，先支付后使用，并按等同于壹个月综合管理费的标准交纳押金；五、履约保证金及押金：乙方在签订该合同后5个工作日内先向甲方支付履约保证金及押金，金额为44057元，租赁期内不得以押金或履约保证金冲抵租金、综合管理费等欠款；逾期支付租金、综合管理费、水、电、气及其他应付费用，每逾期一天，按所欠费用的3‰支付滞纳金；本合同期限届满，或者因解约使得合同终止的情况，自乙方将开店房屋恢复原状，并履行完毕本合同规定的一切义务后，甲方在30个工作日后将押金及履约保证金不计息退还给乙方；六、甲方同意自租赁房屋交付日起给予乙方一个月的免租装修期，乙方无需承担上述期间的租金。乙方需在一个月的免租装修期内完成装修并开业，甲方同意自乙方开业之日起给予四个月的免租期，免租期的减免方式为第一年免3个月，第二年免1个月，免租期内乙方免交租金；七、在合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前终止本合同；八、合同终止及延期：15.4有下列情形之一，甲方有权选择解除合同，15.4.1乙方未能按本合同第四条以及第6.1条的规定，逾期支付租金、综合管理费、水电费、履约保证金、押金达30天以上。合同签订后，吴丽花向新时代商管公司南京分公司交纳履约保证金22028.5元，装修押金5000元。2018年11月20日，新时代商管公司南京分公司将案涉商铺交付给吴丽花使用。2019年1月28日，溧水新时代万彩购物中心开业。因开业时间推迟，双方当事人达成再免免租期2个月的口头协议，即加上装修免租期，新时代商管公司南京分公司同意第一年免收吴丽花前6个月的租金。2019年2月至7月，新时代商管公司南京分公司向顾客销售的储值卡在吴丽花店铺消费了24961元。2019年7月23日，新时代商管公司南京分公司向吴丽花寄送公函一份，通知吴丽花于2019年7月22日前支付3个月的租金、综合管理费，即2019年7月28日起至2019年10月27日期间的租金51067.15元、综合管理费15019.75元。2019年7月25日，吴丽花收到公函后向新时代商管公司南京分公司商管部门熊美云经理微信提出退铺，熊美云答复让其找吕总谈一下，并将吕总微信名片推送给吴丽花；经过与吕总的商谈，2019年7月28日，吕总在微信中答复：“我让运营和你对接退铺手续”、“明天把钱全部结算清楚”、“明天早上我让财务把帐算清楚，然后结算清楚，你就可以退铺了”、“如果你要有疑问，那你法律程序，明天我会通知律师的”。2019年8月6日，新时代商管公司南京分公司向吴丽花寄送告知书，通知吴丽花交纳租金51067.15元、综合管理费30039.5元、水电费2661.75元，合计83768.4元。2019年9月9日，一名自称系时代商管小徐的人员添加吴丽花微信，并通知道：“你家店铺里面的东西今天可以过来拿了，晚上9:30下班以后，明天我们就要清理店铺了，如果今天不拿走的话，明天我们就清理掉了”，吴丽花答复：“哦哦，我跟他们说”，小徐答复：“好的，谢谢哈”。2019年9月18日，吴丽花应新时代商管公司南京分公司要求，让其丈夫王志勇前往新时代商管公司南京分公司办公室，签下一份《退铺情况说明》，载明：“本人现将商铺编号为1F115（商铺名称：陌上梅）退还给承租方且本人不再使用，本人商铺内所有物品已全部清空，该商铺如有剩余物品由出租方自行处理”。2019年10月16日，新时代商管公司南京分公司向吴丽花寄送公函一份，认为吴丽花未按约交纳租金和综合管理费，故根据合同第13.22条及15.4条的约定，通知吴丽花：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2.要求吴丽花在接到该通知后将房屋恢复至可租赁状态，腾空并交还房屋；3.要求吴丽花按照约定清缴欠付租金、综合管理费至实际交还房屋之日止，并按照日千分之三的标准支付滞纳金（从逾期之日起计算至实际支付之日止）；4.按照第一年的租金标准补足4个月的免租期租金68089.2元；5.支付违约金44057元并赔偿六个月的租金损失102133.8元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。新时代商管公司南京分公司、吴丽花签订的《房屋租赁合同》约定：“在合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前终止本合同”。吴丽花提交的微信聊天记录可以证明，2019年7月25日，其向新时代商管公司南京分公司提出退铺，新时代商管公司南京分公司同意把帐算清楚，就可以退铺。此后，新时代商管公司南京分公司的工作人员于2019年9月9日通知吴丽花清理店铺，因此，双方合同已于2019年9月9日经双方协商一致解除，吴丽花亦于双方解除合同后，于2019年9月18日至吴丽花处填写了《退铺情况说明》，在新时代商管公司南京分公司同意的情况下进行的退铺；吴丽花申请退铺，新时代商管公司南京分公司同意退铺的时间为2019年7月28日，故吴丽花逾期支付租金、综合管理费的时间未超过30日，吴丽花亦不存在其他违约行为，故新时代商管公司南京分公司关于吴丽花应承担违约责任的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。因合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因此，双方合同解除前的租金，扣除免租期，即2019年7月22日至2019年9月9日的租金及综合管理费，吴丽花应支付给新时代商管公司南京分公司，其中租金27803.09元（月租金17022.3元+17022.3元/30天×19天），综合管理费8177.28元（5006.5元+5006.5/30天×19天），共计35980.37元。新时代商管公司南京分公司未提交证据证明吴丽花欠缴电费，故关于电费的诉讼请求，一审法院不予支持。关于逾期付款违约金，根据吴丽花提供的微信聊天记录，其提出退铺意思表示的时间是2019年7月25日，而新时代商管公司南京分公司在7月28日答复同意退铺，而按照《房屋租赁合同》约定，吴丽花首次缴纳租金应于租赁期开始的前15天；因吴丽花存在逾期付款的事实，按照双方合同约定，新时代商管公司南京分公司有权收取滞纳金，但每天3‰的标准过高，该约定又系新时代商管公司南京分公司提供的格式条款，故一审法院酌定调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算的利息，计338.62元（35980.37元×15.4%/360天×22天）。以上共计36318.99元。因债务可相互抵扣，根据双方合同约定，因解约使得合同终止的情况，自乙方将开店房屋恢复原状，并履行完毕本合同规定的一切义务后，甲方在30个工作日后将押金及履约保证金不计息退还给乙方，故新时代商管公司南京分公司应返还吴丽花履约保证金22028.5元，装修押金5000元；同时，新时代商管公司南京分公司同意其应支付给吴丽花的储值卡债务24961元在本案中予以抵扣，相互抵扣后，新时代商管公司南京分公司尚差吴丽花15670.51元。因吴丽花未提出反诉请求，且退还储值卡余额与本案并非同一法律关系，相关款项吴丽花可另行主张。综上，新时代商管公司南京分公司的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决驳回新时代商管公司南京分公司的诉讼请求。一审案件受理费7864元，减半收取为3932元，由新时代商管公司南京分公司负担。新时代商管公司南京分公司对一审判决认定的事实没有异议，本院予以确认。二审中，本院询问新时代商管公司南京分公司，其主张的租金、管理费、电费及迟延履行违约金的起止时间及计算标准。新时代商管公司南京分公司回复：租金80588.16元。2020年1月27日的租金按17022.3元/月计算；2020年1月28日至2021年1月27日租金按17523元/月计算。综合管理费23702.4元，按5006.5元/月计算。迟延履行违约金按照每月租金17022.3元计算，乘以6个月，共计10万多元。电费2661.75元，起止时间及标准不明。本院询问新时代商管公司南京分公司，其在一审中主张不退换吴丽花交纳的履约保证金44057元，并称该44057元履约保证金不足以弥补其损失，要求吴丽花补足免租期的租金，其在本案二审中是否仍要求吴丽花补足免租期的租金。新时代商管公司南京分公司回复，其不再主张免租期的租金。经本院询问，新时代商管公司南京分公司认可，其与吴丽花就案涉商铺约定的免租期自2019年1月28日至2019年的7月27日。新时代商管公司南京分公司另陈述，其在本案中起诉要求吴丽花支付的租金应自2019年7月28日开始计算。根据约定，吴丽花应当在2019年7月22日之前支付租金。但吴丽花未交纳租金，按照合同15.4条约定，因吴丽花的原因导致解除合同，吴丽花除交清欠付租金、综合管理等各项费用外，还应按第一年租金标准补足免租期内的租金、支付等额于履行保证金总额的违约金。如违约金不足以弥补其损失，则吴丽花还应赔偿其损失。吴丽花一直拖延支付租金，未腾空案涉商铺，导致其无法将案涉商铺另行出租，给其造成的损失已超过了履约保证金，因此其要求吴丽花按6个月租金标准计算支付迟延履行违约金。以上事实，有本院庭审笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：一、新时代商管公司南京分公司关于要求吴丽花支付自2019年7月28日起计算的租金80588.16元、综合管理费23702.4元的上诉请求能否成立；二、一审法院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算吴丽花逾期付款的相应迟延履行违约金，是否存在不当；三、新时代商管公司南京分公司应否退还吴丽花交纳的履约保证金；四、新时代商管公司南京分公司要求吴丽花交纳2661.75元水电费的上诉请求是否有事实和法律依据。对于争议焦点一，本院认为，新时代商管公司南京分公司于2019年7月23日通知吴丽花于2019年7月22日前支付3个月的租金、综合管理费后，吴丽花于2019年7月25日向新时代商管公司南京分公司提出退铺，经双方协商，新时代商管公司南京分公司已同意与吴丽花办理退铺手续。至2019年9月9日，新时代商管公司南京分公司通知吴丽花于当天清空案涉商铺内物品。综合双方当事人的上述行为,一审法院以2019年9月9日新时代商管公司南京分公司要求吴丽花清空案涉商铺的时间作为案涉房屋租赁合同的实际解除时间，并无不当。新时代商管公司南京分公司认可，与吴丽花约定的案涉商铺免租期自2019年1月28日至2019年7月27日，因此，吴丽花应向新时代商管公司南京分公司支付2019年7月28日至2019年9月9日案涉房屋租赁合同解除之日的欠付租金和综合管理费。一审法院判令吴丽花向新时代商管公司南京分公司支付上述期间的租金27803.09元和综合管理费8177.28元，有相应事实和法律依据。新时代商管公司南京分公司要求吴丽花向其支付租金80588.16元、综合管理费23702.4元的上诉请求，缺乏相应依据，本院不予支持。对于争议焦点二，本院认为，双方当事人在案涉房屋租赁合同中虽约定了补足免租期内租金并支付等额于履约保证金的违约金等违约责任，但考虑到案涉合同的实际履行情况以及新时代商管公司南京分公司的实际损失，一审法院酌定判令吴丽花按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算的利息向新时代商管公司南京分公司承担相应违约责任，亦无明显不当，本院予以维持。对于争议焦点三，本院认为，根据双方约定，案涉合同因解约而终止的情况下，吴丽花履行完毕合同约定的义务后，新时代商管公司南京分公司将吴丽花交纳的押金和履约保证金无息退还给吴丽花。在吴丽花应向新时代商管公司支付的欠付费用和承担的违约责任已在本案中明确的情况下，上述应付款项可与吴丽花交纳的押金和履约保证金以及新时代商管公司南京分公司对外销售但实际在吴丽花店铺消费的储值卡金额相冲抵，冲抵后，新时代商管公司南京分公司还应返还吴丽花相应差额，因此，新时达商管公司南京分公司的此项上诉请求亦不能成立，本院不予支持。对于争议焦点四，本院认为，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。新时代商管公司南京分公司未能就其此项主张提交任何证据，甚至不能说明相应费用的计算依据，一审法院对其此项诉讼请求不予支持，仍无不当。综上，新时代商管公司南京分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7864元，由上诉人溧水新时代商业管理有限公司南京分公司负担。本判决为终审判决。审判员  王路二〇二一年二月二十三日法官助理高礼慧书记员陈晓君