重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终3385号上诉人（原审被告、反诉原告）重庆市鹏泰家好佳网络科技有限公司。法定代表人游剑锋，总经理。委托代理人张经柱，重庆依斯特律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）重庆网创园企业管理咨询有限公司。法定代表人牟渝秦，总经理。委托代理人龚建，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托代理人文香末，泰和泰（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆市鹏泰家好佳网络科技有限公司（下称鹏泰公司）与被上诉人重庆网创园企业管理咨询有限公司（下称网创园公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年11月13日作出（2015）江法民初字第05397号民事判决书，鹏泰公司对该判决书不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，于2016年5月18日进行了询问。鹏泰公司的委托代理人张经柱，网创园公司的委托代理人龚建、文香末到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2012年11月9日，网创园公司（甲方）与鹏泰公司（乙方）签订《重庆市网商产业园租赁合同》，约定由鹏泰公司承租网创园公司位于重庆市江北区××天街××以下××区××、××层房屋，建筑面积共计15500平方米，租期自2012年12月1日至2017年11月30日。该合同第1条约定，租金以建筑面积计算，合同签订时预付三个月房屋租金，下一季度租金应提前15天缴纳，逾期不交，将按每日0.5%收取违约金。该合同第四条（租赁保证金）第一款约定，双方签订本租赁合同时，鹏泰公司应向网创园公司支付500000元作为租赁保证金。该合同第七条（甲方的权利和义务）第7款约定，鹏泰公司如出现逾期交纳租金、履约保证金或其他相关费用，经网创园公司书面催款后仍拒不缴纳者，网创园公司有权解除合同并收回房屋，解除合同的书面通知到达鹏泰公司时合同终止。该条同时约定，鹏泰公司委托网创园公司作为该物业的服务企业，负责收取该物业服务费及相关费用，并提供物业服务工作。该合同第九条（履约保证金执行及违约责任）载明：“1、乙方解除合同两个月内，若无在租赁期间因经营而产生争议，视为本合同全面的、实际的履行，方可退还履约保证金（不计息）。若因本合同第7.7款的理由导致合同终止，履约保证金不予退还。2、甲方提前收回商位（不包括本合同第7.7款之情形），应向乙方支付违约金，违约金按该商位所缴纳履约保证金同额支付”。2014年1月13日，网创园公司向鹏泰公司发出函告，对鹏泰公司反映的房屋漏水问题进行回复，并表明鹏泰公司存在欠费，如2014年1月16日前不缴清，网创园公司将采取合法措施。2014年7月31日，鹏泰公司收到《关于配合网富企业管理咨询有限公司强电设施检修的函》，称避免线路老化危及各商家安全，网富公司将于2014年8月1日8时进行水电设施检测。2014年1月17日，2014年6月16日下午至2014年6月23日以及2014年8月1日至8月21日的三段时间，网创园公司停止了涉讼房屋的供电。2014年8月17日，双方签订《补充协议》，对涉讼房屋的面积误差，房屋漏水，应付租金及物业服务费的结算等问题进行了约定。该协议第五条第五款载明：“乙方（鹏泰公司）资金到甲方（网创园公司）帐后当日甲方向乙方开具正规发票。甲方未按照本补充协议约定向乙方提供发票的，如延长3日以上，则甲方向乙方支付违约金200000元；乙方可在下次向甲方支付租金时直接扣除本条约定的违约金。”该协议第五条第六款载明：“甲方前期收到的乙方支付的费用款尚未向乙方提供正规发票的，在本补充协议生效后5日内应提供正规发票。”该协议第六条载明：“每次乙方支付费用并经甲方确认到账后，甲方在当日内向乙方开具发票；否则，按照第五条执行。”该协议第九条载明：“在双方按照合同正常履责的情况下，任何一方均不得采取任何故意行为（包括但不限于堵门、锁门、停电、停水等）干扰对方公司的正常秩序。否则，全额承担由此造成的任何损失，行为方同时承担违约金20万元。因甲方房屋漏水，甲方在收到乙方书面函告后必须立即着手处理，并在5个工作日内提出解决方案并实施解决。因甲方原因导致漏水问题不能及时解决的，乙方可书面函告甲方对损失及修复的合理费用自乙方向甲方的应付款中扣除……”。该协议第十条载明：“本补充协议签署并生效后，双方原签订的与此相关的任何协议与本补充协议不一致的，以本补充协议为准，其他事项按租赁合同执行。”该协议第十一条载明：“本协议所有‘日’均为工作日”。2014年10月，鹏泰公司向网创园公司分别发出《关于我司租赁区域损坏维修及环境问题的联系函》（后附照片）和《关于尽快协调完善我公司消防及相关工作的函》，函件内容为涉讼房屋负3楼存在漏水问题，鹏泰公司请求网创园公司进行修复。2015年1月，鹏泰公司向网创园公司发出《关于我司租赁区域（负三楼）外路沿等相关设施未曾修复及部分面积因墙体渗透无法使用的处理函》，函件内容为涉讼房屋负3楼存在的漏水问题因网创园公司一直未修复，已给鹏泰公司造成损失，为促进问题解决，鹏泰公司暂缓支付租金200000元，并直接扣除因漏水产生的直接损失40350元。2014年11月，鹏泰公司向网创园公司发出《要求对租金及费用实行拆分支付的函》，函件的主要内容为鹏泰公司被告知网创园公司未足额缴纳物业费，涉讼房屋将被断电，要求对租金及费用实行拆分支付，将物业服务费及水电费直接支付物业服务公司。2014年12月鹏泰公司向网创园公司发出《关于有关事宜的函》以及《关于代为支付贵司拖欠物业服务费的函》，两份函件主要内容为涉讼房屋的物业服务长期未缴纳，鹏泰公司已被告知未及时缴纳将被停止水、电供应及物业服务，以及代为支付网创园公司所拖欠的393600元物业服务费，并从应支付网创园公司的费用中予以扣除。2015年3月27日，网创园公司向鹏泰公司邮寄了《关于重庆市鹏泰家好佳网络科技有限公司逾期未支付我司租金等款项相关事宜的通知》。该通知除重申《商铺租赁合同》中的付款及解除合同的约定外，载明：“…另根据《补充协议》第九条约定：‘乙方擅自拖欠甲方租金，按十万一天向甲方支付赔偿金。’因此你司还应该按《补充协议》的约定向我司支付违约金。望你司收到函件之日起两日内向我司支付上述款项，否则届时视为合同自动解除；如果你司在收到函件之日起两日内不能支付全部拖欠款项，则因你司的违约行为对我司所造成的一切损失由你司自行承担，并且我司将立即向江北区人民法院请求解除我们之间的租赁合同及补充协议…”。鹏泰公司于2015年3月29日收到该通知。网创园公司于2015年5月6日向鹏泰公司发出《限期搬离商铺通知书》，要求鹏泰公司于2015年5月15日之前搬离涉讼房屋。鹏泰公司于2015年5月7日收到该通知书。2015年2月12日，鹏泰公司向网创园公司发出《关于暂缓支付房屋租金的联系函》，对网创园公司于2015年2月2日发出的缴费通知进行回复，该函内容为电费将按时交纳，但因网创园公司未按《补充协议》对路面（含路沿石等）进行修复，且多次野蛮施工造成鹏泰公司所营业的负2楼展区大面积漏水，至今未整改也未回复，故为督促网创园公司完成相关整改，暂缓本次缴纳房屋及物业服务费，待整改完成后再予以支付。2015年3月30日，鹏泰公司向网创园公司发出《关于对逾期未支付租金等相关事宜通知的回函》，对网创园公司2015年3月27日发出的函件进行回复，该函件主要内容为未支付的数额与事实不符，网创园存在对拖欠物业服务费、负3楼一直未整改等违约行为，鹏泰公司多次函告均未被回复，在网创园履行自身义务后即支付费用。网创园公司收到了该函件。2015年5月8日，鹏泰公司向网创园公司发出《关于对的回复》，表明不搬离涉讼房屋，且系因网创园公司长期违约，严重影响鹏泰公司对涉讼房屋的正常使用，为催告网创园公司尽快履行义务，故不得不事先函告暂缓支付租金。网创园公司均收到了鹏泰公司发出的以上函件。一审另查明，双方签订合同后，网创园公司收到鹏泰公司依照合同支付的500000元保证金，双方均认为该保证金的性质为履约保证金。网创园公司分别于2014年8月14日、10月10日以及2015年1月5日、2月2日、3月5日向鹏泰公司通过缴费通知单催缴欠付的租金及物业服务费，并认可曾拖欠物业公司的物业服务费。涉讼房屋的物业服务费系由网创园公司代收代缴。在租赁期间，鹏泰公司曾直接向物业公司支付了393600元的物业服务费。网创园公司与鹏泰公司均认为双方之间的租赁合同已解除，但对解除时间存在分歧，网创园公司认为解除时间为2015年3月31日，鹏泰公司认为解除时间为2015年4月30日。2014年8月20日，网创园公司收到鹏泰公司支付的费用1410084.6元。2014年8月25日，鹏泰公司收到网创园公司开具的该款的发票。鹏泰公司于2014年9月23日收到了其于2014年9月22日支付给网创园公司250000元的发票。网创园公司未对其主张的律师费举示证据。网创园公司在一审中诉称，2012年12月1日，网创园公司与鹏泰公司签订《重庆市网商产业园租赁合同》，约定鹏泰公司承租网创园公司位于重庆市江北区北城天街15号以下A区负2楼、负3楼房屋。双方约定了租金标准、租赁期限及违约责任等，并约定如鹏泰公司逾期缴纳租金、履约保证金或其他相关费用，网创园公司有权解除合同并收回商位，解除书面通知到达鹏泰公司时合同终止。在合同履行期间，双方于2014年8月17日针对原合同签订了《补充协议》，约定鹏泰公司如擅自拖欠网创园公司租金，则按照100000元每天向网创园公司支付赔偿金。鹏泰公司从2014年8月起无故拖欠租金、物业服务费等费用。网创园公司于2015年3月5日、27日发出《催款函》，请求鹏泰公司偿还拖欠费用。为维护网创园公司合法权益，请求判令解除双方签订的《重庆市网商产业园租赁合同》及《补充协议》；鹏泰公司在判决生效之日起十日内从租赁商铺搬出；鹏泰公司支付所拖欠的租金、物业管理费共计1391984元，并以该款为基数从2015年4月2日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付逾期违约金直至付清之日止，利随本清；鹏泰公司承担本案的诉讼费及4000元律师费。鹏泰公司在一审中辩称，涉讼房屋系网创园公司从案外人重庆网富企业管理咨询有限公司（下称网富公司）处承租，后网创园公司又转租给鹏泰公司。因涉讼房屋的产权人重庆富力房地产开发有限公司已解除了其与网富公司的租赁关系，网富公司的监事又向鹏泰公司发出了暂缓支付租金的请求函，鹏泰公司认为租赁合同可能无法继续履行，故行使不安抗辩权未继续支付租金及物业服务费。鹏泰公司无违约行为且未对网创园公司造成损失，不同意解除合同。另，网创园公司主张的违约金标准亦过高，鹏泰公司不应支付违约金及律师费。关于网创园公司本诉所称拖欠租金及物业服务费1391984元的数额，鹏泰公司在一审中认为，未支付的租金及物业服务费的数额应为358034元。鹏泰公司认为双方主张金额有差别系其依照双方约定进行了扣除：一、网创园公司没有提供2014年8月20日鹏泰公司所支付的1410084.6元租金及物业服务费的发票，依照《补充协议》第5条第2款延长3日以上提供支票应支付200000元违约金的约定，鹏泰公司在2014年8月26日支付2014年9月1日至11月29日期间租金和物业服务费时扣除了200000元；二、网创园公司未开具2014年9月22日鹏泰公司支付的维修完成事项50%时的250000元的发票，鹏泰公司暂扣200000元；三、因网创园公司长期拖欠涉讼房屋的物业服务费，鹏泰公司2014年12月31日代网创园公司缴纳了2014年5月至2014年12月的物业服务费393600元；四、因涉讼房屋负3楼未整改，按照《补充协议》第9条中一方故意干扰对方公司正常经营秩序，除全额承担损失外同时承担200000元违约金约定，鹏泰公司暂扣200000元；五、因涉讼房屋负3楼漏水，网创园公司未按补充协议的约定进行修复，鹏泰公司函告后依约扣除40350元。鹏泰公司在一审中反诉诉称，双方签订《补充协议》后，鹏泰公司一直在向网创园公司支付租金及物业服务费。因网创园公司法定代表人可能存在侵害网富公司即网富公司另一股东合法权益的纠纷，且网富公司长期拖欠涉讼房屋的租金及物业服务费，致使涉讼房屋的产权人解除了其与网富公司的租赁关系，导致鹏泰公司失去使用涉讼房屋的法律依据，故鹏泰公司与网创园公司之间的租赁合同实际已于网创园公司丧失出租权之日即2015年4月30日解除。鹏泰公司在签订租赁合同后依约向网创园公司缴纳了500000元的履约保证金，但该履约保证金与延付租金的违约金系双方重复约定，即使鹏泰公司存在延付租金的违约行为，也只应适用关于延付租金的违约金的约定，故该履约保证金应当退还。网创园公司在双方签订租赁合同后存在故意停电等大量违约行为，其行为已对鹏泰公司造成了严重损失，请求判令网创园公司退还鹏泰公司保证金500000元；网创园公司向鹏泰公司支付提前收回商位的违约金500000元；网创园公司赔偿鹏泰公司停电损失166300元；网创园公司赔偿鹏泰公司所承租商位的装饰装修损失；反诉诉讼费由网创园公司承担。网创园公司在一审反诉中辩称，双方之间的租赁合同的解除时间为2015年3月31日。现双方已发生了争议，根据合同约定，没有争议才应退还履约保证金，故该保证金不应退还。该履约保证金是债的担保，针对整个租赁合同，与延付租金的违约金并不重合。网创园公司未收回涉讼房屋，不应支付收回涉讼房屋的违约金。2014年涉讼房屋停电均有正当理由，1月和6月停电系催缴费用的保护措施，8月份的停电系为对方安全的电路检修，鹏泰公司的实际损失应少于其所称的数额。网创园公司不应承担反诉诉讼费。一审法院认为，关于本诉：一、双方自愿签订《房屋租赁合同》、《补充协议》，合同内容并不违反法律强制性规定，属合法有效。鹏泰公司延迟支付网创园公司租金及物业服务费，已违反双方的合同约定，网创园公司有权依据合同约定解除合同。网创园公司发出的“要求鹏泰公司两日内支付拖欠费用，否则届时视为合同自动解除”的通知即为其依约行使其解除合同的意思表示。鹏泰公司于2015年3月29日收到该通知，未按通知上的时间进行支付，故双方之间租赁合同的解除时间应为2015年3月31日。案外人之间的解除行为并不影响本案的租赁合同，故鹏泰公司认为合同解除时间为网创园公司丧失出租权之日，即2015年4月30日的主张，并无事实和法律依据，不予采纳。因双方除对解除时间存在分歧外，均认为双方之间租赁合同已解除，故关于网创园公司要求判决《重庆市网商产业园租赁合同》及《补充协议》解除的请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应该返还租赁物。本案中，双方合同解除后，承租人鹏泰公司已无权继续占用涉讼房屋，应当向出租人网创园公司返还涉讼房屋。关于网创园公司要求鹏泰公司10日内从涉讼房屋搬出的请求，予以支持。二、关于鹏泰公司应支付的租金及物业服务费的数额。一审法院认为，1、鹏泰公司于2014年8月25日收到网创园公司2014年8月20日支付款项所开具的发票，因2014年8月23、24日不是工作日，故网创园公司交付发票未违反补充协议3个工作日内的约定，鹏泰公司扣除200000元并无合同依据；2、鹏泰公司于2014年9月23日收到了其于2014年9月22日支付给网创园公司250000元的发票，未违反双方之间补充协议的约定，故鹏泰公司以此暂扣200000元的理由不能成立；3、鹏泰公司在本案所举示的函件等证据不足以证明网创园公司存在故意干扰公司正常经营秩序的行为，且补充协议第9条中有关200000元违约金的约定中并未表明包含涉讼房屋负3楼的整改问题，故鹏泰公司以此暂扣200000元的理由不能成立；4、鹏泰公司所举示的函件等证据虽可证明涉讼房屋存在漏水，但并不足以证明漏水所产生的直接损失的数额及其扣除的依据，故鹏泰公司单方函告扣除40350元并不符合合同约定，对该项抗辩，不予采纳；5、因网创园公司不是物业服务公司，本身并不能收取因提供物业服务而产生的物业服务费，在鹏泰公司已支付物业公司393600元物业服务费后，网创园公司再要求支付该笔物业服务费已无事实依据，故关于鹏泰公司主张不再支付该笔物业服务费的抗辩意见，予以采纳。鹏泰公司所举示的证据系案外人与网创园公司法定代表人之间股权纠纷，与本案租赁关系并无关联，而涉讼房屋物业费的拖欠，亦不足以证明网创园公司丧失或正在丧失履行债务的能力。故关于鹏泰公司所称行使不安抗辩权而暂停支付租金的抗辩意见，不予采纳。网创园公司主张的1391984元减去393600元等于998384元。故关于网创园公司要求鹏泰公司支付租金及物业服务费的请求，对于其中998384元的租金及物业服务费，予以主张，超出该数额部分的请求，不予支持。三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。本案中，鹏泰公司逾期支付合同约定的租金及物业服务费，且逾期支付缺乏法律或合同依据，应承担约定的违约责任。但网创园公司并未举证证明因鹏泰公司逾期付款所产生事实损失，结合涉讼房屋存在漏水、以及合同在履行过程中的过错责任，法院认为，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算违约金已足以弥补网创园公司因逾期收取租金及物业服务费所产生的损失。故关于网创园公司请求鹏泰公司支付因逾期支付租金及物管费的违约金的请求，其中以998384元为基数从2015年4月2日按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金的数额部分，予以主张，超过该数额部分的请求，不予支持。四、鹏泰公司违约行为并不能导致律师费用的产生，且网创园公司未举示律师费的相关证据，故网创园公司要求鹏泰公司承担律师费4000元的请求，并无事实和法律依据，不予支持。关于反诉：一、在法律或行政法规没有禁止性规定的情况下，合同当事人可以设定履约保证金以担保合同的履行，并约定该保证金的退还条件。本案中，双方已约定了该履约保证金予以退还及不予退还的条件，而鹏泰公司违约行为属不予返还的条件，返还履约保证金并不符合双方的约定。故关于鹏泰公司要求网创园公司退还500000元保证金的请求，不予支持。二、涉讼房屋现由鹏泰公司占用，网创园公司丧失出租权并不能视为于其收回涉讼房屋，故鹏泰公司要求网创园公司支付因收回涉讼房屋而产生的违约金并无事实依据。关于鹏泰公司要求网创园公司支付提前收回涉讼房屋违约金的请求，不予支持。三、鹏泰公司于2015年7月16日向法院提出撤回要求网创园公司赔偿涉讼房屋装饰装修损失的诉讼请求。鹏泰公司撤回部分诉讼请求，系其处分诉讼权利的行为，符合法律规定，予以准许。四、网创园公司2014年1月、6月份对涉讼房屋的停电行为并无合同依据，应对该期间鹏泰公司因停电产生的损失承担赔偿责任。2014年8月份涉讼房屋的停电，网创园公司虽称系检修电路，但未举示检修电路的相关证据，故网创园所称检修电路而停电的理由不能成立，应对该期间鹏泰公司因停电产生的损失承担赔偿责任。关于鹏泰公司主张的停电损失数额，其所举示的员工车费费用报销单、灭蚊液费用报销单、员工餐费费用报销单、矿泉水及驱蚊液费用报销单、电梯主板维修费费用报销单、报区府资料复印费及收据以及医疗专用收费票据，因与停电损失无直接关联，并不足以证明系因停电而产生的费用，故不属于因停电造成的损失范围；鹏泰公司所称因停电造成退意向合同而产生的30000元损失，因该损失并没有实际产生，故不属于因停电而造成的损失范围；停电场地公务费费用报销单及发票、停电人工费、网销部因停电外出上网工作费费用报销单、外出交单交通费费用报销单及发票、保安费费用报销单及发票等证据属鹏泰公司的经营费用，在没有其他证据证明的情况下，该票据并不足以证明该费用属于因停电而进行额外支出，故该部分费用不属于本案的停电损失范围。关于鹏泰公司所举示的发电机发票、汽油机及油桶费用报销单及发票、接电用插线板票据、发电机维护费发票、发电用电源线票据、租赁空调降温的服务费发票，数额共计79201元，与本案的停电事实存在直接关联，属于因网创园公司停电而造成的损失范围。故关于鹏泰公司要求网创园公司赔偿停电损失的请求，其中79201元的请求部分，予以主张，超出该数额部分，不予支持。网创园公司支付此笔赔偿款后，前述物品残值归其所有。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）重庆市鹏泰家好佳网络科技有限公司于本判决生效后十日内搬出位于重庆市江北区××天街××以下××区××、××层房屋；二、被告（反诉原告）重庆市鹏泰家好佳网络科技有限公司于本判决生效后十日内支付其拖欠原告（反诉被告）重庆网创园企业管理咨询有限公司的租金及物业服务费998384元，并以该款为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2015年4月2日支付违约金至该款付清之日止，利随本清；三、原告（反诉被告）重庆网创园企业管理咨询有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）重庆市鹏泰家好佳网络科技有限公司停电损失79201元；四、驳回原告（反诉被告）重庆网创园企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）重庆市鹏泰家好佳网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费减半收取8663元，由重庆市鹏泰家好佳网络科技有限公司承担6213元，由重庆网创园企业管理咨询有限公司承担2450元；本案案件反诉受理费减半收取7648元，由重庆市鹏泰家好佳网络科技有限公司承担7129元，由重庆网创园企业管理咨询有限公司承担519元。一审宣判后，鹏泰公司不服判决，向本院提出上诉称：一、涉讼房屋系网创园公司从案外人重庆网富企业管理咨询有限公司（下称网富公司）处承租，后网创园公司又转租给鹏泰公司，网创园公司及其法定代表人侵害了网富公司及另一股东的权益，直接导致网富公司要求与所有权人解除租赁合同，网创园公司因此丧失租赁房屋的出租权。鹏泰公司未支付部分租金系依法行使不安抗辩权，不属于违约行为，不影响网创园公司退还保证金。二、网创园公司违反《补充协议》的约定，至今还有900000元发票没有提供给鹏泰公司，且违反房屋漏水整改等约定，应承担违约金。综上，请求改判支持鹏泰公司的一审反诉请求，判令网创园公司退还保证金500000元承担提前收回房屋的违约金500000元，改判从网创园公司收取的租金及物业服务费中扣减其违约行为承担的违约金600000元及漏水产生的直接损失40350元。网创园公司答辩称：一、双方的租赁合同合法有效，鹏泰公司逾期不支付租金和物业管理费用，经催告后仍不交付，网创园公司有权依照合同约定行使解除权；二、鹏泰公司一直占有使用商铺，网创园公司没有提前收回商铺，故不应承担提前收回房屋的违约金；三、鹏泰公司要求网创园公司承担违约金600000元及漏水产生的直接损失40350元没有事实和法律依据。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审查，一审判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。二审另查明，2014年8月17日，双方签订《补充协议》，该协议第九条载明：“在双方按照合同正常履责的情况下，任何一方均不得采取任何故意行为（包括但不限于堵门、锁门、停电、停水等）干扰对方公司的正常秩序。否则，全额承担由此造成的任何损失，行为方同时承担违约金20万元。”2014年8月17日至21日，网创园公司仍对涉讼房屋实施了停电，且网创园公司未举示证据证实该段时间停电存在合法合理正当的理由。本院认为，网创园公司与鹏泰公司签订的《重庆市网商产业园租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该协议书对双方均有拘束力，双方应按照合同约定履行各自的义务，亦根据合同约定享有相应权利。鹏泰公司未按照合同约定的期限支付租金，在经网创园公司发函催收后，其仍未交纳租金，网创园公司有权依据合同约定行使解除权。网创园公司法定代表人与他人存在股权纠纷及网创园公司拖欠物业服务费并不构成法律规定的行使不安抗辩权的前提条件，鹏泰公司以行使不安抗辩权为由暂停支付租金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。网创园公司系依据合同约定行使解除权，不存在违法收回商铺的情形，故鹏泰公司以网创园公司违法收回商铺为由其要求网创园公司支付500000元违约金的理由不成立，本院不予支持。在法律或行政法规没有禁止性规定的情况下，合同当事人可以设定履约保证金以担保合同的履行，并约定该保证金的退还条件。双方在《重庆市网商产业园租赁合同》中明确约定了履约保证金不予退还的情况，其中鹏泰公司逾期交纳租金导致合同解除即属于履约保证金不予退还的情形。故鹏泰公司无权要求网创园公司退还履约保证金500000元，本院对鹏泰公司要求退还保证金500000元的诉请不予支持。关于鹏泰公司要求从租金、物业费中抵扣网创园公司因延期开具发票、故意干扰其经营秩序等违约行为应承担的违约金600000元及损失40350元的问题。本院认为，网创园公司已按照约定开具了鹏泰公司2014年8月20日支付的租金200000元及2014年9月22日支付的250000元费用的发票，不存在违约行为，鹏泰公司亦未提供证据证明涉讼房屋漏水导致的损失情况，故鹏泰公司以上述理由要求抵扣应付费用的理由不成立，本院不予支持。鹏泰公司与网创园公司签订《补充协议》的时间为2014年8月17日，在此后的17日至8月21日之间，网创园公司对涉讼房屋进行了停电，其辩称为电路检修，但并未提供相应的证据，故网创园公司在双方签订补充协议之后仍对涉讼房屋停电的行为系干扰鹏泰公司的正常经营秩序，对鹏泰公司要求从网创园公司应收取的租金、物业费中依照约定抵扣200000元的主张予以支持。故鹏泰公司应支付的租金、物业服务费应为1391984元减去已交纳的物业费393600元及因故意干扰鹏泰公司经营秩序的违约金200000元，即798384元。综上，因二审期间出现新证据，导致认定的事实发生变化，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市江北区人民法院（2015）江法民初字第05397号民事判决第一项、第三项、第五项；二、变更重庆市江北区人民法院（2015）江法民初字第05397号民事判决第二项为：重庆市鹏泰家好佳网络科技有限公司于本判决生效后十日内支付其拖欠重庆网创园企业管理咨询有限公司的租金及物业服务费798384元，并以该款为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2015年4月2日支付违约金至该款付清之日止，利随本清；三、撤销重庆市江北区人民法院（2015）江法民初字第05397号民事判决第四项；四、驳回重庆网创园企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费17326元，减半收取8663元，由重庆市鹏泰家好佳网络科技有限公司负担4968元，由重庆网创园企业管理咨询有限公司负担3965元；一审反诉案件受理费15296元，减半收取7648元，由重庆市鹏泰家好佳网络科技有限公司承担7129元，由重庆网创园企业管理咨询有限公司负担519元。二审本诉案件受理费17326元，由重庆市鹏泰家好佳网络科技有限公司负担9937元，由重庆网创园企业管理咨询有限公司负担7389元（此款由重庆网创园企业管理咨询有限公司于本判决生效后十日内直接支付给重庆市鹏泰家好佳网络科技有限公司）；二审反诉案件受理费13800元，减半收取6900元，由重庆市鹏泰家好佳网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  师玉婷代理审判员  王 兵代理审判员  刘 希二〇一六年七月十三日书 记 员  程 容