江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11619号上诉人（原审被告，反诉原告）：孙国章，男，1955年10月22日生，汉族，住江苏省泰兴市。上诉人（原审被告，反诉原告）：吴兰芳，女，1958年12月18日生，汉族，住江苏省泰兴市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：徐峰，江苏苏通律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：孙志锋，系两上诉人之子。被上诉人（原审原告，反诉被告）：南京中南新锦城房地产开发有限公司，统住所地江苏省南京市栖霞区马群街道仙林大道**。法定代表人：毕兴矿，该公司董事长。委托诉讼代理人：张杰，男，系该公司法务。上诉人孙国章、吴兰芳因与被上诉人南京中南新锦城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初3452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员殷源源独任审理于2021年1月7日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙国章、吴兰芳上诉请求：1、撤销双方于2016年9月21日签订的《南京市商品房预售合同》。2、判决被上诉人返还购房款348459元并自2017年11月1日起，按年利率6%计算，以348459元为基数，支付占用资金的利息至实际返还购房款之日。3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人撤销权除斥期间的起算点应为一审中取得合同副本的时间,上诉人要求撤销预售合同的诉讼请求并未超过除斥期间。1、上诉人与被上诉人签订《南京市商品房预售合同》时，并没有拿到合同副本,上诉人是直到一审诉讼时才看到上诉人作为证据提供的合同副本，这一事实在其他购房者处亦能得到证实，故上诉人未能及早发现被上诉人将办公楼作为公寓楼销售。2、上诉人在被上诉人的售楼处签订预售合同，销售人员一直在旁推销，制造机会难得的气氛，整个订约过程都处于被上诉人的掌控之中。3、被上诉人所做广告均称销售的是酒店式公寓，且合同文本较厚、上诉人文化基础薄弱，也无法细看合同文本，是基于对广告和销售人员的信赖而签订合同。4、一审中上诉人得知被上诉人将办公用房作为公寓楼销售，已经被南京市栖霞区市场监督管理局处罚，才知晓涉案房屋性质。因此，只有在一审拿到合同副本后，上诉人才得知涉案房屋系办公用房，故除斥期间应自该日起计算。二、被上诉人靠欺骗手段销售办公用房,合同签订之后，却要求上诉人依约履行，显然不守诚信。被上诉人在宣传资料，价格表等方面都明确表示销售的是公寓楼。被上诉人因虚假宣传被处罚。被上诉人的钢结构夹层工程招标公告，也明确将商业办公用地改为公寓,说明被上诉人故意将办公用房在销售时表述为公寓楼，其欺诈购房者的行为是明显的，足以造成购房者重大误解，以为买的是公寓楼并进而签订合同。被上诉人不诚信的销售行为，应当受到制裁，案涉商品房预售合同应予撤销。三、上诉人对尚欠33万元的售楼款的数额无异议，如涉案房屋确系酒店式公寓，上诉人愿意支付上述款项。但被上诉人明知上诉人年龄情况，销售人员还许诺其可以贷款，该承诺至今未能兑现。因此，上诉人不应承担违约责任。中南公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，上诉人的上诉事实与理由与实际情况并不相符，其上诉理由不能成立。上诉人在购买商品房未支付尾款，也未主动解决本案纠纷，直至被上诉人向一审法院起诉时才提起反诉，以达到拖延时间的目的。合同约定的房屋交付时间是2018年10月31日前，该批次的购房者大部分都已经收房；《商品房预售合同》在业主签完字后由上诉人收回盖章，盖章后去房管局网签备案，之后即可交给业主；一般情况下在签完合同后两个月左右将合同交给业主，业主也可自行去房管局取合同，不存在被上诉人故意不将合同交给业主的情况。综上，请求二审法院维持原审判决。中南公司向一审法院起诉请求：1、判令孙国章、吴兰芳立即向中南公司支付欠付的购房款330000元；2、判令孙国章、吴兰芳向中南公司支付违约金81675元（暂计算至2019年1月2日，实际应支付至款清之日止），所欠购房款与违约金合计411675元；3、本案诉讼费由孙国章、吴兰芳承担。孙国章、吴兰芳向一审法院反诉请求：1、撤销双方于2016年9月21日签订的《南京市商品房预售合同》；2、中南公司返还购房款348459元，并自2017年11月1日起，按年利率6%计算，以348459元为基数，支付占用资金的利息至实际返还购房款之日；3、本诉、反诉费用由中南公司承担。一审法院认定事实：2016年9月，中南公司作为甲方（预售人），孙国章、吴兰芳作为乙方（预购人）签订《世纪雅苑商品房预售合同》（以下简称预售合同）1份，约定：甲方预售乙方的商品房位于栖霞区马群街道世纪雅苑C-8幢1306室（以下简称案涉房屋），规划用途为办公，层高3.9米，土地用途为城镇混合住宅用地、批发零售用地、、住宿餐饮用地商务金融用地，其他商服用地，建筑面积40.25平方米，其中套内建筑面积26.28平方米，共有共用分摊建筑面积13.97平方米。乙方应于2016年9月26日前向甲方支付定金20000元，订立合同时，乙方已缴纳的认购定金自动转为本合同价款。涉案房屋以建筑面积计价，单价为16856.12元/平方米，总价款合计678459元。第五条付款方式、时间和迟延付款的责任约定：一、乙方应按下列方式和时间向甲方支付合同价款：分期付款：第一期应于2016年9月29前支付348459元；余款330000元办理预购商品房商业性抵押贷款。按本款约定，乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应当付款的日期。贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期。乙方须于2016年9月29日前与银行签订贷款协议，将剩余房款330000元办理银行按揭，并负责提供全部办理银行按揭所需资料。二、乙方迟延支付合同价款的，按照未付到期价款的万分之一/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。三、乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后7日内仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款的10%的，甲方有权解除本合同，乙方需按房屋总价款的10%向甲方赔偿损失，甲方在扣除上述款项后于解除本契约后的（乙方协助甲方到房产登记机关办理完本合同的撤销备案登记手续）30个工作日内将已收剩余房款退还乙方，若乙方尚有预购商品房抵押贷款未归还的，甲方可用应当退还乙方的款项代乙方归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款。第六条房屋交付时间、条件和迟延交付的责任：一、甲方应于2018年10月31日前向乙方交付该商品房。二、该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。……三、甲方迟延交付该商品房的，双方约定按照附件10第六条的约定处理，即：乙方同意，若甲方实际交房日期晚于合同约定交房日期不超过三个月的为免责期，不视为甲方逾期交房，甲方不承担违约责任；免责期后，甲方仍未交房的，甲方按照已收价款的万分之一/天计算，向乙方支付自免责期结束之日起的违约金，违约金总额不高于已付购房款的5%。附件10甲乙双方的其他约定，第一条关于价款及付款的补充约定第4款第（2）约定：乙方贷款申请不获银行批准的，乙方应在甲方通知发出之日（以寄出邮戳为准）起7日内到甲方指定地点缴齐剩余楼款，否则按乙方逾期付款处理，甲方有权要求乙方每逾期一日按贷款额0.1‰的标准支付违约金，逾期超过30天的，甲方有权解除合同，乙方并需按房屋总价款的10%向甲方赔偿损失。第7款约定：若乙方应支付的购房款全额实际到达甲方账户的时间在本合同的交付房屋日期后，甲方有权将交房时间相应顺延，即交楼期限延至房款全额到账之日起30日内《预售合同》签订后，孙国章、吴兰芳支付了首期款348459元，但未能成功办理预购商品房商业性抵押贷款。2019年1月2日，中南公司委托北京德恒（南京）律师事务所向孙国章、吴兰芳发送《关于敦促贵方限期支付欠付购房款并承担逾期违约责任的律师函》，载明：“截至2019年1月2日，贵方仍欠付中南公司栖霞区马群街道世纪雅苑C-8幢1306室商品房购房款330000元，且应支付违约金81675元（暂计算至2019年1月2日），并且随着贵方违约行为的继续，违约金逐日递增。要求贵方于2019年1月5日前向中南公司支付拖欠的全部购房款项共计330000元及违约金81675元（暂计算至2019年1月2日，应计算至贵方实际支付之日止）。否则，由此所产生的一切损失、责任及其他后果均由贵方承担。”孙国章、吴兰芳当庭确认收到该份律师函。庭审中，孙国章、吴兰芳举证《借款凭证》、《还款协议》、《中南世纪雅苑催款通知书》、微信聊天记录及《委托租赁合同》各1份，旨在证明：1、借款合同签订后，孙国章、吴兰芳在支付了购房定金20000元及购房款50059元后，因资金不足，向中南公司借款278400元分期支付了购房首付款，如销售人员明确告知孙国章、吴兰芳年龄较大，无法办理购房贷款，孙国章、吴兰芳不可能签署《预售合同》，购买案涉房屋。2、在购房时，中南公司销售人员表示只要支付好处费，可以帮助孙国章、吴兰芳办理银行贷款，孙国章、吴兰芳之子通过微信分别向三名销售人员支付了好处费，但销售人员至今仍未能帮助孙国章、吴兰芳办理银行贷款，致使孙国章、吴兰芳逾期支付购房尾款。3、中南公司销售人员在销售案涉房屋时，向孙国章、吴兰芳介绍案涉房屋可以包租收益，每月的租金收益足以以房养贷，故孙国章、吴兰芳基于对中南公司的信任，才签订《预售合同》及《委托租赁合同》。经质证，中南公司认为，1、双方均已确认孙国章、吴兰芳已支付首付款348459元，以上证据中《借款凭证》、《还款协议》、《中南世纪雅苑催款通知书》内容均系关于首付款部分，与案涉房款无关，对证据的关联性及证明力均不予认可，且《还款协议》并无中南公司盖章确认，对真实性亦不予认可。2、微信聊天记录及转账记录，并无原始载体，无法核实聊天对象的身份，聊天内容也与案涉房款无关联性，对证明目的不予认可。3、《委托租赁合同》系孙国章、吴兰芳与案外人江苏微石青禾置业管理有限公司（以下简称微石公司）之间的租赁合同关系，并非案涉商品房预售合同关系，且微石公司亦未盖章，故该证据的真实性无法核实，不予认可。孙国章、吴兰芳提交《预售合同》、价格表照片、案涉楼盘宣传照片、中南世纪雅苑项目C7、8号楼钢结构夹层工程招标公告网页及《行政处罚决定书》，旨在证明：1、孙国章、吴兰芳签订《预售合同》时，商品房规划用途一栏为空白，且中南公司并未将签字盖章备案的《预售合同》交付孙国章、吴兰芳，直到本诉案件2019年7月11日开庭时，孙国章、吴兰芳才看到预售合同副本，知道案涉房屋规划用途为办公。2、中南公司在售楼处张贴广告，宣传案涉房屋所在项目系复式公寓，孙国章、吴兰芳作为普通消费者根本无法了解案涉房屋的真实规划用途。中南公司自行发布的钢结构夹层工程招标公告中也明确C7、8号楼为商业改公寓，可以认定中南公司擅自将办公用房的规划设计更改为公寓进行建设。3、南京市栖霞区市场监督管理局于2019年9月18日作出处罚决定，认定中南公司开发的中南世纪雅苑C7、C8两栋的广告存在虚假宣传的问题。经质证，中南公司认为：1、对《预售合同》的真实性予以认可，对证明目的不予认可，在关联案件中，中南公司已经举证证明不存在可以签订空白合同的情况，孙国章、吴兰芳签署日期2019年9月21日系笔误，从合同交易备案日期2016年10月13日推断，合同签署日期应为2016年9月21日。2、对价格表照片、案涉楼盘宣传照片、中南世纪雅苑项目C7、8号楼钢结构夹层工程招标公告网页，均未注明拍摄时间和地点，且并非证据原始载体，对证明目的不予认可。3、对行政处罚决定的真实性认可，但不能依据该份行政处罚决定就认定中南公司在签订预售合同时构成欺诈。中南公司提交《商品房预售许可证》、五证公示照片、《建设工程规划许可证》、宁规字[2017]79号《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》、民用建筑设计术语标准、南京市栖霞区住房和建设局文件、《建设工程规划核实合格书》及《建筑工程竣工验收备案》，旨在证明：1、《预售合同》明确中南公司已领取《商品房预售许可证》，许可证载明案涉房屋所在的世纪雅苑C7幢房屋用途为办公。《预售合同》第一条第三款明确案涉房屋规划用途为办公，预售合同附件1总平面图也标明8#楼是商务办公，以上信息孙国章、吴兰芳在2016年9月21日签署合同时均已了解，故其现在反诉主张撤销《预售合同》已过除斥期间。2、对于79号通知出台前商业办公类项目所产生的部分共性问题，政府已经统一了处理思路。南京市栖霞区住房和建设局文件明确：“中南世纪雅苑项目已基本交付，在不改变规划属性确保质量、消防安全的前提下，可以保留公寓使用功能。”案涉房屋所在项目于2017年3月8日前已取得建设工程规划许可证，且具备居住使用功能，应当参照相关政府文件进行处理。3、案涉房屋已取得《建设工程规划核实合格书》及《建筑工程竣工验收备案》，具备《预售合同》约定的交付条件。经质证，孙国章、吴兰芳认为，1、作为普通消费者，不可能关注不起眼的书面文字内容，中南公司销售人员大力宣传案涉房屋系酒店式公寓，并承诺帮助办理贷款，才是孙国章、吴兰芳选择购房的原因。2、对于政府文件等材料的真实性由法院依法认定，即便公寓包含酒店式公寓和公寓式办公楼两种，中南公司在营销时也隐瞒了基本事实，突出了公寓功能、隐瞒了办公功能。3、《建设工程规划核实合格书》及《建筑工程竣工验收备案》系基本的交付标准，对案涉房屋具备基本交付条件，孙国章、吴兰芳不持异议，但中南公司应当明示案涉房屋功能为办公，并非居住，如明示，孙国章、吴兰芳不会签署《预售合同》。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。本案中，孙国章、吴兰芳看房后，于2016年9月与中南公司签订《预售合同》，合同第三条明确约定“该商品房规划用途为办公”，孙国章、吴兰芳称签订合同时未关注合同文字内容，完全听从销售人员宣传房屋系酒店式公寓，才签订《预售合同》；且签订合同时规划用途一栏为空白，故其签订时并不知晓房屋性质为办公，但根据一审法院调查可知，商品房预售合同均为制式文本，需在南京市网上房地产系统进行打印，客观上无法做到先打印其中部分页数，由买房人签字后再打印其他页数；且购房系个人或家庭的一项重大消费支出,所购房屋的价格、面积、房屋规划用途、土地用途及付款方式等系购房人关注的核心事项，通常双方会对此进行充分磋商和了解，结合孙国章、吴兰芳签订合同后至起诉前，并未对房屋规划用途提出过异议。故孙国章、吴兰芳于2016年9月签订《预售合同》时，即知晓案涉房屋规划用途为办公，其行使撤销权应自2016年9月起一年内，而孙国章、吴兰芳于2020年1月16日才通过网上立案，起诉主张撤销《预售合同》，明显超过了除斥期间。对于孙国章、吴兰芳主张撤销《预售合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，《预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方均应诚信履行各自的义务。《预售合同》第五条付款方式、时间及迟延付款的责任约定：购房人须于2016年9月29日前与银行签署贷款协议，将剩余房款330000元办理银行按揭，并负责提供全部办理银行按揭所需资料，迟延支付合同价款的，按照未付到期价款的万分之一/天计算迟延期间违约金。《预售合同》附件十其他约定第一条第4款第（2）项进一步约定：购房人贷款申请不获银行批准的，购房人应在售房人通知发出之日（以寄出邮戳为准）起7日内到售房人指定地点缴齐剩余房款，否则按购房人逾期付款处理。本案中，孙国章、吴兰芳于2016年9月签订《预售合同》后仅支付了首付款348459元，余款330000元应当依照上述合同约定，于2016年9月29日前与银行签订贷款协议，但至今仍未签订贷款协议，2019年1月2日，中南公司向孙国章、吴兰芳发出通知，依照附件十其他约定，孙国章、吴兰芳应于2019年1月9日前到中南公司缴齐剩余房款，但孙国章、吴兰芳至今未交，故对于中南公司主张孙国章、吴兰芳支付剩余房款330000元的诉讼请求，一审法院予以支持，对于中南公司主张的迟延付款违约金，一审法院依据上述约定，确定为自2019年1月10日起，按照未付房款330000元的万分之一每日支付至支付款项之日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、孙国章、吴兰芳应于判决生效之日起十日内支付南京中南新锦城房地产开发有限公司剩余购房款330000元，并自2019年1月10日起，以330000元为基数，按照每日万分之一的标准支付迟延付款违约金；二、驳回孙国章、吴兰芳的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费7475元，减半收取3738元，由孙国章、吴兰芳负担；反诉案件受理费3263元（已减半），由孙国章、吴兰芳负担。孙国章、吴兰芳应于本判决生效之日起十日内向一审法院缴纳（开户银行：中国农业银行南京尧化支行，开户账号：62×××65，开户名称：南京市栖霞区人民法院），逾期不缴一审法院将依法强制执行。对于一审查明的事实，上诉人孙国章、吴兰芳异议之处为：一审遗漏查明上诉人在双方订立预售合同时并未拿到合同副本，直到本案一审诉讼期间才取得合同副本。被上诉人中南公司对一审查明的事实无异议。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人孙国章、吴兰芳提交了销售宣传片视频，以证明被上诉人一直将涉案房屋作为可居住的酒店式公寓进行销售，上诉人2020年7、8月份才得知涉案房屋性质为办公用房。被上诉人中南公司认为该证据无法证明与案涉房屋的关联性。因该视频中显示中南世纪雅苑标志，故本院对该证据的真实性予以确认，对证明力结合案件情况综合予以认定。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。两上诉人主张撤销案涉《预售合同》，且认为其于本案一审期间才取得合同副本，故对房屋规划用途并不知情。对此本院认为，《预售合同》第三条即明确约定该商品房规划用途为办公，购房前购房人亦应对所购房屋的价格、面积、房屋规划用途、土地用途及付款方式等核心事项予以充分了解。同时，涉案《购房合同》签订于2016年9月,距本案诉讼已有较长时间。两上诉人主张其直至本案一审期间才知晓合同情况，并以受销售人员宣传影响、未能阅读合同文本等理由主张其于签订合同时对房屋规划用途并不知情，其理由不能成立。因此，一审认定上诉人于2020年1月16日提起反诉时撤销权已经消灭，并无不当。本案中，《预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应履行合同义务。本案中，根据合同约定及被上诉人通知，两上诉人应于2019年1月9日前支付剩余房款330000元，但两上诉人未能支付上述房款，故一审法院判决其支付剩余房款330000元，并以万分之一每日的标准支付迟延付款违约金，具有事实与法律依据，本院予以维持。综上，孙国章、吴兰芳的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7475元，由孙国章、吴兰芳负担。本判决为终审判决。审判员  殷源源二○二一年二月二十三日法官助理汪海燕书记员朱亚芳