文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3628号上诉人（原审被告）：吴菲，男，1986年6月生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：张福录，江苏博事达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：镇江香江汇投资管理有限公司，统一社会信用代码91321102085012907W,住所地镇江市京口区学府路**香江世纪名城****。法定代表人：吴树斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：张明辉，江苏路韬律师事务所律师。原审第三人：仇明威，男，1993年9月生，汉族，住江苏省灌云县。上诉人吴菲与被上诉人镇江香江汇投资管理有限公司（以下简称香江汇公司）、原审第三人仇明威房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2020）苏1102民初1720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴菲上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回对上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由香江汇公司承担。事实和理由：吴菲已将案涉房屋全部转租给仇明威，并退出合同，香江汇公司对此知晓且同意，仇明威已经直接向香江汇公司履行了合同中第五年部分义务，香江汇公司也直接向仇明威要求缴纳租金，香江汇公司以自身行为表明其认可吴菲的转租行为，并且退出合同；因2020年初发生新冠××疫情，根据最高人民法院的指导意见，应当减免三个月租金，对后续的租金也应当按照公平原则适当减收；香江汇公司要求其承担本案保险费没有依据，应予以驳回。香江汇公司答辩称，吴菲的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。原审第三人仇明威未作答辩。香江汇公司向一审法院起诉请求：1.判令吴菲支付租金576625元及其利息（利息自2019年7月15日起至实际给付之日止，以576625元为基数，按银行同期同业间拆借利率计算）；2.由吴菲负担本案诉讼费、保全费、保险费。事实与理由：香江汇公司受业主委托对镇江市京口区学府路188号不夜街9幢1层的商铺进行招租和管理。2014年9月，双方签订租赁合同，由吴菲承租不夜街9幢1层除101之外的商铺，2015年10月15日，吴菲收到香江汇公司出具的《商户进场装修通知书》。按照合同约定和交易习惯，除首年租金外，以后各年度租金均应提前三个月缴纳，吴菲应于2019年7月15日前支付第五年度租金716625元，但吴菲至今仍拖欠第五年度租金中的576625元租金，香江汇公司多次催要未果。一审法院认定事实：2014年9月23日，香江汇公司与吴菲签订《香江•不夜街租赁管理合同》一份，合同第一条租赁商铺位置及经营范围：吴菲在不夜街内承租经营商铺的位置为镇江市京口区学府路188号不夜街商业9#栋第一层除101下外商铺，合计22间，该商铺建筑面积约785平方米。1.吴菲在该商铺经营商品范围为汽车服务相关业务。2.根据不夜街的发展需要，香江汇公司在不影响吴菲正常经营的情况下有权调整不夜街的整体经营布局，并及时通知吴菲，吴菲必须在规定时间内作出相应的调整。第二条租赁期限：1.吴菲的租赁周期为五年，租赁起始日为不夜街通过验收交付之日起算（即2015年7月1日至2020年6月30日止），如遇交付提前或延迟，则租赁期限作相应调整。2.本合同签订后，吴菲不按期进场装修、未按期缴纳租金的，香江汇公司有权解除合同，收回商铺，收取的合同保证金等各项款项均不予退还。3.租赁期满前三个月吴菲决定是否续租，在同等条件下，吴菲享有该商铺的优先续租权。4.合同解除或终止后，吴菲商铺内的装修无偿归香江汇公司所有。第三条租金支付标准及方式：1.商铺租金标准：第一年650000元，免租金额487500元（9个月），实收租金162500元，第二年650000元，免租金额162500元（3个月），实收租金487500元，第三年650000元，第四年682500元，第五年716625元。2.租金支付时间及方式：在香江汇公司确定不夜街正式开业之日起前两个月，开业日期暂定2015年7月1日（具体开业时间以香江汇公司递送的书面通知为准），吴菲向香江汇公司缴纳首年租金，即162500元。以后各年度租金均应在该年度租赁周期前三个月向香江汇公司缴纳。3.吴菲签订本合同时须缴纳一次性保证金162500元。第六条甲、乙双方的权利义务：二、乙方的权利义务：7.在租赁期内，吴菲不得擅自改变用途、转让、转租或分割转让转租。如需将物业承租权转让给第三人或与第三人互换物业使用时，必须取得香江汇公司的书面同意。2015年10月15日，香江汇公司向吴菲出具《商户进场装修通知书》，通知吴菲于该日进行装修，并计算商铺的租赁起始日。吴菲在收到上述通知书后进场装修，并进行经营。2019年1月2日，香江汇公司曾因吴菲欠付第四年度租金将其诉至法院，要求吴菲支付2018年10月15日至2019年10月14日租金543500元及利息。法院经审理判决吴菲于支付香江汇公司2018年10月15日至2019年10月14日租金543500元及违约金（违约金以543500元为基数，按同期银行贷款利率计算，自2018年7月16日起计算至实际给付之日止）。庭审中，香江汇公司与第三人仇明威均称，上述判决生效后，吴菲与仇明威共同履行了上述判决确定的还款义务。2019年7月20日，吴菲与仇明威签订《商铺租赁权转让协议》，约定吴菲经征得香江汇公司同意，吴菲自愿将其与香江汇公司签订的《香江•不夜街租赁管理合同》中享有的全部权利义务一并无偿转让给仇明威，吴菲退出，由仇明威继续承租此商铺；本协议签订后，仇明威即享有并承担原租赁合同中约定的承租方的一切权利及义务，香江汇公司会直接和仇明威联系，仇明威直接向香江汇公司支付租金并缴纳相关水、电、煤气等费用。因此商铺所产生的一切法律纠纷均由香江汇公司和仇明威自行解决，与吴菲无关，吴菲方不承担任何责任。另查明，仇明威于2019年10月20日、11月1日分四笔共向香江汇公司转账支付第五年的部分租金140000元。2020年4月，香江汇公司工作人员曾通过微信向仇明威催收租金。故，香江汇公司、吴菲签订的《香江•不夜街租赁管理合同》中第五年租期中尚欠付的（自2019年10月15日至2020年10月14日）租金为576625元。香江汇公司于2020年5月27日以吴菲为被告提起诉讼并申请财产保全，因此支出诉讼保全保险费1800元。审理中，吴菲向法院提出追加仇明威参加诉讼的申请，仇明威到庭参加诉讼。一审法院认为，香江汇公司与吴菲签订的租赁管理协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法、有效合同，各方均应全面履行合同义务。香江汇公司已将商铺交付吴菲使用至第五年，吴菲应按约于2019年7月15日前缴纳2019年10月15日至2020年10月14日的租金716625元。吴菲辩称经香江汇公司同意，其已将租赁合同中享有的全部权利义务一并无偿转让给仇明威，其已退出租赁关系，由仇明威继续承租上述商铺。虽事实上吴菲与仇明威签订商铺转让协议达成商铺转租合意，并已将上述商铺交由仇明威承租，但吴菲并未提供相应证据证明转租行为已免除了其合同义务，故吴菲仍需按照与香江汇公司签订的协议按期给付租金。作为次承租人的仇明威已代为支付了第五年的部分租金140000元，且在审理中对其实际租赁商铺且尚未交纳剩余租金的事实并无异议，为减少诉累，对于尚欠的租金576625元，确定吴菲与仇明威共同承担还款责任；吴菲、仇明威履行完毕后双方可就《商铺租赁权转让协议》的约定进行结算。对于吴菲、仇明威辩称商铺经营受新冠××疫情影响较大，要求给予房租减免的请求，因双方在协议中明确约定提前三个月缴纳下一年度租金，吴菲应于2019年7月15日给付第五年租金，但至今仍欠付租金，此种违反双方合同约定的行为发生于新冠××疫情爆发前，不应给予鼓励，故对其要求因新冠××疫情给予租金减免的请求，不予支持。考虑到香江汇公司、吴菲在合同中并未约定逾期支付租金的违约金计算方式，法院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计收自2019年7月16日起至实际给付之日止的利息作为违约损失赔偿。香江汇公司要求吴菲承担诉讼保全保险费属于其追索债权的合理支出，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：吴菲、仇明威于本判决发生法律效力之日起十日内向镇江香江汇投资管理有限公司支付租金576625元及利息损失（以该欠款为基数，自2019年7月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。案件受理费4783元（已减半），保全费3520元，保全保险费1800元，共计10103元，由吴菲负担3303元，由仇明威负担6800元。二审中，吴菲、香江汇公司、仇明威均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本相同。本案争议焦点为：一、关于吴菲应否支付租金、利息等费用问题。二、关于吴菲要求减免疫情期间租金是否合理的问题。对于争议焦点一：本院认为，吴菲应当支付租金等费用及相应利息。其理由为，吴菲应当按合同约定信守承诺向香江汇公司支付租金及利息等。在合同中乙方权利义务约定：在租赁期内，吴菲不得擅自改变用途、转让、转租或分割转让转租。如需将物业承租权转让给第三人或与第三人互换物业使用时，必须取得香江汇公司的书面同意。吴菲上诉称香江汇公司明知房屋已经转租给仇明威，双方合同权利义务己经消灭，香江汇公司无权向其主张租金及利息，但未能提供香江汇公司书面同意的证据证明其上诉理由成立，因此，一审判决吴菲支付租金及及利息损失并无不当，符合合同约定及法律规定，故吴菲不应支付租金及利息损失的上诉请求，本院不予支持。对于争议焦点二：本院认为，吴菲要求香江汇公司减免疫情期间租金的问题。当事人应当遵循诚信原则。在疫情期间租户没有开门营业是公知的事实，属于在租赁合同履行过程中发生了订立合同时无法预见，且不可归责于当事人的原因，导致继续按合同原先约定履行明显不公。吴菲要求香江汇公司减免疫情期间租金的上诉请求，符合公平原则及最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的有关规定，本院根据公平原则和相关规定，并结合案件实际情况酌情确定减免吴菲疫情期间两个月租金119437.5元(716625元÷12×2)，对吴菲要求减免疫情期间租金合理部分的上诉请求，本院予以支持。综上，上诉人吴菲要求减免疫情期间租金合理部分的上诉理由成立，一审判决难以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销镇江市京口区人民法院（2020）苏1102民初1720号民事判决。二、吴菲、仇明威于本判决发生法律效力之日起十日内向镇江香江汇投资管理有限公司支付租金457187.5元及利息损失（以该欠款为基数，自2019年7月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。一审案件受理费减半收取4783元，保全费3520元，保全保险费1800元，共计10103元，由镇江香江汇投资管理有限公司负担2903元,由吴菲负担400元，由仇明威负担6800元。二审案件受理费9566元，由吴菲负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  谢 铭审判员  姜 玲二〇二一年二月一日书记员  何婧静