上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终5726号上诉人（原审被告）丁重光，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）陆肖克，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人王伟红（系陆肖克之妻）。上诉人丁重光因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）浦民一（民）初字第14967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的权利登记人是陆肖克及其妻子王伟红。2014年7月29日，经上海A有限公司居间，由陆肖克作为甲方、丁重光作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将系争房屋（建筑面积为97平方米）出租给乙方作居住使用；租赁期限自2014年9月15日起至2016年9月14日止，甲方应于2014年9月15日向乙方交付房屋，交付时甲、乙双方在丙方的见证下签订本合同之附件二（房屋交接书）；双方约定第一年租金每月人民币（以下币种相同）4,200元，第二年租金为每月4,300元，租金以3个月为一期支付，乙方应于每期首月5日前直接或通过丙方向甲方支付；在签订本合同时，乙方应直接或通过丙方向甲方支付房屋租赁保证金（押金），保证金为一个月租金，即4,200元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；乙方需装修或者增加附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付违约金，违约金数额为1个月的租金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……；6、乙方擅自转租该房屋或转让该房屋承租权的；7、乙方逾期不支付租金累计超过1个月；等等。2014年9月15日，陆肖克将系争房屋交付丁重光，但双方没有签署《房屋交房书》，当天，丁重光支付陆肖克三个月租金及一个月租金的押金。同年12月15日，丁重光又支付陆肖克三个月租金，租金支付至2015年3月14日。2015年3月9日，陆肖克发现系争房屋内有工人在敲墙，且地板都被撬掉，卫生间马桶和洗脸池、吊顶、地砖等均被撬掉，厨房四面墙砖、吊顶等也被撬掉，当即要求工人停工。3月10日，陆肖克与丁重光至中介处协商，未果。2015年4月5日，陆肖克更换了系争房屋的门锁，并收回房屋。2015年4月，陆肖克诉至原审法院，请求判令：1、确认陆肖克与丁重光签订的《房屋租赁合同》于2015年4月5日解除；2、丁重光支付房屋租金2,800元（自2015年3月15日至2015年4月5日，4,200元/月）；3、丁重光支付解约违约金4,200元；4、丁重光赔偿陆肖克房屋室内恢复原状所需要的费用45,110元；5、丁重光赔偿陆肖克房屋租金损失（按租金4,200元每个月的标准赔偿，2015年4月6日-判决生效之日，判决生效之日起至房屋可正常使用之日止计6个月，包括清理房屋内可拆除垃圾期间，房屋恢复原状期间及房屋装修完毕后通风期间）；6、丁重光支付本案的审价费1,500元。丁重光不同意陆肖克诉请。原审中，原审法院于2015年6月初至系争房屋勘察发现，系争房屋的分户门均被拆下，地板、踢脚线被撬掉，客厅壁橱墙被敲掉，厨房间的水池被拆除，厨房间的吊顶、地砖及瓷砖均被敲掉，卫生间的马桶、洗脸台盆被拆除，卫生间的地砖和瓷砖也被敲掉，客厅内堆放着砖头等建材，房屋处于施工状态。丁重光在庭审中称，陆肖克交付给丁重光的系争房屋就是这个样，不能正常使用。原审庭审中，陆肖克表示，陆肖克交付给丁重光的系争房屋做过简单装修，在陆肖克承租之前，系争房屋出租给了案外人张某某，张某某于2014年9月14日搬离，第二天陆肖克就将房屋交付给丁重光。陆肖克为此提供其与张某某签订的《租赁合同》及有张某某签名的《对XX路XX弄XX号XX的房屋状况的说明》，证明陆肖克交付给丁重光的系争房屋是可以正常使用的，现在的状况是被丁重光破坏的。陆肖克另提供2015年3月10日陆肖克与丁重光在XX地产XX店（丁重光转租的中介）协商的录音，证明丁重光将系争房屋转租，案外人对房屋进行装修的事实及双方对赔偿事宜进行协商的过程。陆肖克提供签署日期为2015年3月6日，出租人甲方为丁重光、承租人乙方为案外人朱某某的《房屋租赁合同》复印件一份，该合同载明，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2015年3月26日起至2020年3月25日，租金为每月4,600元，前36个月内租金不变，第四年及第五年的月租金均按4,850元计算等，证明丁重光将系争房屋转租。丁重光在庭审质证时确认该份《房屋租赁合同》是其所签，但表示，在陆肖克同意转租的情况下，该转租合同才生效，因陆肖克不同意转租，故转租合同没有生效。但后又称，对该份转租合同的真实性无法确认，丁重光确实签过一份合同，但是不是陆肖克提供的这份，无法确认，要求陆肖克提供原件。陆肖克表示转租合同的原件在中介处。陆肖克另表示，丁重光支付的押金同意在合同解除后返还给丁重光。原审审理中，经陆肖克申请，原审法院依法委托上海沪港建设咨询有限公司就系争房屋室内被破坏的装修及附属设施、设备恢复原状所需费用进行审价，上海沪港建设咨询有限公司经审价后出具《浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋室内恢复原状所需费用的司法审价报告》，审价结论为恢复费用45,110元。陆肖克对审价报告没有异议，丁重光在原审法院给予的合理期限内未对审价报告提出异议。原审认为，陆肖克与丁重光签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。《房屋租赁合同》签订后，陆肖克按约将系争房屋交付丁重光，丁重光称陆肖克交付给丁重光的系争房屋就是目前的现状，不能正常使用，对此，原审法院认为，首先，系争房屋目前的现状是房屋的原装修已被全部拆除，房屋处于施工状态，不能正常使用，该状况与一般房屋租赁交付的房屋状态即毛坯或装修是完全不同的，如果丁重光向陆肖克承租是这种处于施工状态且不能正常使用的房屋，那么双方签订的《房屋租赁合同》对于交付的房屋标准应当有明确约定，但《房屋租赁合同》中并无此明确约定，其次，从陆肖克提供的其与之前租客的租赁合同、租客签名的《对XX路XX弄XX号XX的房屋状况的说明》及2015年3月10日双方在中介处协商的录音也能反映出丁重光转租系争房屋及系争房屋被重新装修的事实，综上，对于丁重光的上述陈述，原审法院不予采纳。综合庭审证据及当事人的陈述，原审法院确认陆肖克交付给丁重光的系争房屋系简装修，可正常使用，目前的现状系丁重光所致。丁重光在租赁期间未经陆肖克同意擅自转租系争房屋，且未经陆肖克同意擅自对房屋进行装修导致房屋室内装修及附属设施、施备被破坏，丁重光的上述行为已构成违约。陆肖克在发现上述情况后及时予以制止，在双方协商解决未果的情况下，陆肖克于2015年4月5日将系争房屋门锁更换，收回房屋，陆肖克更换门锁收回房屋的行为应当视为陆肖克基于丁重光违约而解除合同，符合合同约定及法律规定，为此，陆肖克诉请要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2015年4月5日解除，原审法院予以支持。鉴于《房屋租赁合同》解除系丁重光违约所致，故陆肖克要求丁重光支付违约金4,200元及2015年3月15日至2015年4月5日的租金，符合合同约定，应予支持。丁重光未经陆肖克同意擅自装修系争房屋，导致系争房屋室内原有装修及附属设施、设备被破坏，为此，陆肖克要求丁重光承担室内恢复原状的费用，应予支持。系争房屋室内恢复原状所需费用经陆肖克申请后由相关部门审价，陆肖克对审价结果没有异议，丁重光在原审法院给予的合理期限内未就审价报告提出异议，且第三次庭审也未到庭，故应当视为丁重光对审价报告予以认可，为此，陆肖克按照审价确认的金额主张由丁重光支付系争房屋室内恢复原状的费用，并无不妥，可予支持。虽然陆肖克已于2015年4月5日收回房屋，但是因系争房屋的室内装修及附属设施、设备被破坏，房屋处于施工状态，无法正常使用，故陆肖克要求丁重光赔偿合同解除后的租金损失，可予支持。因系争房屋室内恢复原状的费用已经审价，且丁重光对审价结果未持异议，故陆肖克可在本案判决后即对系争房屋室内装修恢复原状进行施工，为此，租金损失应计算至本案判决日止。至于恢复期间的租金损失，原审法院认为，鉴于系争房屋室内恢复原状确实需要时间，而陆肖克又未提供证据证明系争房屋室内恢复原状时间需六个月，故该恢复期间由原审法院根据系争房屋的实际情况酌定为二个月。陆肖克按照《房屋租赁合同》约定的租金标准主张租金损失，并无不妥，原审法院予以采纳。陆肖克同意《房屋租赁合同》解除后退还丁重光押金，也无不妥，可予准许。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于二〇一六年二月二十九日作出判决：一、陆肖克与丁重光签订的《房屋租赁合同》于2015年4月5日解除；二、丁重光应于判决生效之日起十五日支付陆肖克违约金4,200元；三、丁重光应于判决生效之日起十五日支付陆肖克2015年3月15日至同年4月5日的租金2,800元；四、丁重光应于判决生效之日起十五日按每月4,200元的标准支付陆肖克2015年4月6日至2016年2月29日的租金损失；五、丁重光应于判决生效之日起十五日支付陆肖克上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋室内恢复原状所需费用45,110元；六、丁重光应于判决生效之日起十五日支付陆肖克恢复上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋室内原状期间的租金损失8,400元；七、陆肖克应于判决生效之日起十五日内退还丁重光押金4,200元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,300元，由丁重光负担；评估费1,500元由丁重光负担。原审法院判决后，上诉人丁重光不服，向本院提起上诉称：一、2015年3月10日，双方在中介处协商未果，被上诉人实际上已经自行收回了房屋，上诉人之后未再实际使用房屋。二、被上诉人收回房屋后进行了人为破坏，将损失故意转嫁给上诉人，恶意空置。原审将该部分损失都认定由上诉人赔偿是错误的。而且审价的金额远远高于实际需要的费用，应当重新审价。请求二审法院撤销原判第二、三、四、五、六项，改判上诉人不承担违约金，不支付租金，不赔偿损失，不承担恢复费用。被上诉人陆肖克辩称，上诉人擅自将房屋转租，而且未经同意就进行改造装修，使房屋遭受了破坏，应当承担损失恢复费用及租金损失。双方协商未果，合同也没有协商解除，原审认定的合同解除时间是正确的。审价报告的结论真实客观，上诉人在原审中也没有提出异议。原审判决正确，请求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。关于合同解除的过错责任及时间节点问题。根据系争租赁合同约定，承租人擅自转租的，出租人有权解除合同，并由承租人支付1个月租金作为违约金。上诉人在二审中称其未曾对外转租，但其在原审质证中已经确认了被上诉人提供的转租合同真实性。现上诉人在二审中的陈述与其原审质证意见相矛盾，其又未能提供证据否认该转租合同的真实性，故本院对上诉人该项主张不予采信。上诉人在租赁期间未经被上诉人同意对房屋进行转租，其行为构成违约。被上诉人据此主张解除系争租赁合同，并由上诉人支付1个月租金标准的解约违约金，均符合合同约定，上诉人称其无需支付违约金，无事实依据，本院不予支持。二、关于造成房屋损害的责任主体问题。第一，上诉人在二审中称系被上诉人收回房屋后自行破坏了屋内设施，其虽然聘请了装修工人进场，但仅是在进行材料准备工作，没有开始施工。而上诉人在原审中陈述其自被上诉人处接收时，房屋就处于施工状态。上诉人在一、二审中关于该节事实的陈述前后矛盾。第二，上诉人亦认可其聘请的装修工人已经进入了系争房屋，而房屋现状有明显的为装修改造而进行破拆的痕迹，并非是随意的设施损毁。因此，原审认定房屋现状系因上诉人装修改造所致，符合本案的证据事实推理与生活经验逻辑，上诉人称其不应对房屋损坏负责，无需赔偿恢复费用，无事实依据，本院不予支持。三、关于房屋租金及租金损失的问题。第一，上诉人称被上诉人已于2015年3月10日收回了系争房屋，但被上诉人对此予以否认，上诉人也未提供证据证明被上诉人已于当日收回了房屋。原审以被上诉人更换房屋钥匙的时间作为被上诉人收回房屋及合同解除的时间并无不当。因此，上诉人应当支付2015年3月15日至4月5日的租金。第二，房屋因上诉人装修改造而造成损坏，现状不能居住，需要进行修复。而本案二审程序终结前，因双方的损失赔偿问题争议尚未得到终局处理，被上诉人无法及时进行房屋损坏恢复工作，由此形成的房屋租金损失亦属于上诉人擅自装修之侵权行为的赔偿范围。上诉人称其无需赔偿被上诉人租金损失，无事实依据，本院不予支持。综上所述，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人丁重光负担。本判决为终审判决。审 判 长  毛海波代理审判员  李 兴代理审判员  孙 飞二〇一六年七月七日书 记 员  倪 非附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……