湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终12145号上诉人（原审被告）：武汉市海兰星物业管理有限公司。住所地：武汉市东西湖区辛安渡办事处徐家台**。法定代表人：李娟，董事长。委托诉讼代理人：金杰，该公司员工。被上诉人（原审原告）：武汉市育才嘉苑小区业主委员会。住所地：武汉市武昌区育才嘉苑小区。法定代表人：蔡启斌，主任。委托诉讼代理人：宋保玉，湖北獬志律师事务所律师。原审第三人：武汉惠宇房地产开发有限公司。住所地：武汉市东西湖区辛安渡工业园**。法定代表人：陈辉，董事长。上诉人武汉市海兰星物业管理有限公司（以下简称海兰星物业）与被上诉人武汉市育才嘉苑小区业主委员会（以下简称育才嘉苑业委会）及原审第三人武汉惠宇房地产开发有限公司（以下简称惠宇公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初17987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海兰星物业上诉请求：撤销一审判决，依法改判。本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审认定事实错误。被上诉人提供的证据多为虚假内容，与事实不符。上诉人接受的资料都已移交，缺失的资料无法提供。至于公共收益，是因为业委会未与物业公司签订物业服务合同，双方没有进行约定。育才嘉苑业委会辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。惠宇公司未答辩。育才嘉苑业委会向一审法院起诉，请求判令:1、海兰星物业向育才嘉苑业委会移交公共资料、公共资产、公共资源、公共资金；2、诉讼费由海兰星物业承担。在诉讼过程中，育才嘉苑业委会将其诉讼请求变更为：1、依法判决海兰星物业按照前期物业服务协议的约定办理物业管理移交手续，并经育才嘉苑业委会认可；2、依法判决海兰星物业向育才嘉苑业委会全面移交公共资料、公共资产、公共资源、公共资金；3、依法判决诉讼费由海兰星物业承担。一审法院认定事实:武汉市武昌区育才嘉苑小区开发建设单位分别为湖北省葛店开发区合盛房地产开发有限公司、惠宇公司。武汉市武昌区育才嘉苑小区原由武汉江天物业管理有限公司提供物业服务。2007年4月11日，海兰星物业成立。2007年9月28日，湖北省葛店开发区合盛房地产开发有限公司（甲方）与海兰星物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：由海兰星物业为武汉市武昌区育才嘉苑小区一期提供物业管理服务；合同期限自2007年10月1日起至2012年9月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。该合同在武汉市武昌区房地局备案。2010年8月1日，惠宇公司与海兰星物业签订《前期物业服务合同》，合同约定：由海兰星物业为武汉市武昌区育才嘉苑小区二期提供物业管理服务；合同期限自2010年8月1日起至2012年9月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。2017年9月21日，武汉市武昌区育才嘉苑本届业主大会（以下简称业主委员会）成立并在相关部门备案。自育才嘉苑业主委员会成立后，武汉海兰星物业管理有限公司已向业主委员会移交了以下资料：1、育才嘉苑二期竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工图等图纸资料2、育才嘉苑业主名册；3、业主委员会办公用房；4、公共收益收支表。因育才嘉苑业委会认为海兰星物业未全面履行公共资料、公共资产、公共资源、公共资金的移交义务，且在小区物业管理上存在很多问题，不愿与海兰星物业签订《物业服务合同》。一审另查明，在本案诉讼过程中，因育才嘉苑业主委员会另行选聘物业公司，育才嘉苑小区的业主苏萃和、黄邦荣分别于2020年3月31日和7月15日以业主撤销权、业主知情权纠纷在法院起诉育才嘉苑业主大会和业主委员会。目前，上述案件还在审理中。一审法院认为，《物业管理条例》第二十六条规定,“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。案涉前期物业服务合同对此也所约定。本案中，育才嘉苑业委会成立并报行政主管部门备案后，召集业主大会，按照大会决议以公开招标的方式选聘新的物业服务企业，并与新的物业服务企业签订了物业服务合同，按照上述《物业管理条例》规定及合同约定，案涉前期物业服务合同已终止，《武汉市物业管理条例》第二十四条第三款规定，“前期物业服务企业应当在业主大会成立其十日内，向业主委员会移交承接查验档案；三十日内，移交物业管理区域的基本资料、公共收益和业主委员会办公用房，报告共用部位、共用设施设备的使用、经营和收益情况”。因此，育才嘉苑业委会提起诉讼要求海兰星物业办理物业管理移交手续、交付资料等诉讼请求应予支持。但育才嘉苑业委会诉请的“移交公共资料、公共资产、公共资源、公共资金”，内容过于宽泛，其超出法律、法规规定范围之外的主张，法院不予支持。本案中，业主大会及业主临时大会的召集、投票计票方式等事宜均属于业主自治范畴，业主委员会在作出选聘新的物业服务企业时的决议、程序是否违法或该决议内容是否侵害了业主知情权等合法权益，只有业主才有权提出异议并行使撤销权，与本案不是同一法律关系，海兰星物业以此为由进行抗辩，于法无据，法院依法不予支持。综上，法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十二条、第十九条、第二十六条，判决：一、武汉海兰星物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向武汉市育才嘉苑小区业主委员会移交物业承接查验档案；二、武汉海兰星物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内向武汉市育才嘉苑小区业主委员会移交物业管理区域的基本资料、公共收益和业主委员会办公用房，报告共用部位、共用设施设备的使用、经营和收益情况。三、驳回武汉市育才嘉苑小区业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费500元，由武汉海兰星物业管理有限公司负担。二审期间，各方均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为,育才嘉苑小区于2017年9月成立业主委员会，并在新成立业主委员会的组织下召开了业主大会。2019年3月，育才嘉苑小区业主大会决议招标选聘新的物业公司。依据《物业管理条例》第二十六条规定,新选聘的物业公司与育才嘉苑业委会签订物业服务合同后，海兰星物业与小区开发商签订的《前期物业服务合同》即应终止。《武汉市物业管理条例》第二十四条第三款规定，“前期物业服务企业应当在业主大会成立其十日内，向业主委员会移交承接查验档案；三十日内，移交物业管理区域的基本资料、公共收益和业主委员会办公用房，报告共用部位、共用设施设备的使用、经营和收益情况”。依据上述规定，一审认定海兰星物业应向育才嘉苑业委会移交上述资料及公共经营和收益情况并无不当。海兰星物业关于因部分资料不全而导致不能移交的理由，于法无据，本院不予支持。海兰星物业关于其不应移交公共经营和收益的主张，与法律不符，本院不予支持。海兰星物业关于育才嘉苑业委会提供虚假证据的主张，与事实不符，本院不予支持。综上所述，海兰星物业的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由武汉市海兰星物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李行审判员  叶钧审判员  王阳二〇二一年二月四日法官助理熊雪婷书记员郑思旗