云南省蒙自市人民法院 民 事 判 决 书 (2016)云2503民初640号 原告詹剑，男，1976年6月7日生，汉族，居民，住个旧市。 委托代理人马骏，蒙自市文澜镇法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。 被告蒙自帝锋房地产开发有限责任公司。所在地址：蒙自市凤凰路北段东侧“红河商城”1-11幢。 法定代表人张云，该公司董事长。 委托代理人谢礼章，力远律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告詹剑与被告蒙自帝锋房地产开发有限责任公司（以下简称帝锋公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理，依法由审判员许艳飞适用简易程序于2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告詹剑及其委托代理人马骏到庭参加诉讼；被告帝锋公司的委托代理人谢礼章到庭参加诉讼。2016年4月12日，本院裁定中止本案的诉讼，2016年6月14日，本案恢复审理。本案现已审理终结。 原告詹剑诉称，原、被告于2014年11月20日签订《商品房购销合同》，双方约定原告购买被告开发的蒙自市景观河小区A幢4单元8层802号房屋，该商品房套内建筑面积为61.21平方米，单价为4868.49元/平方米，购房总价人民币298000元，原告于2015年3月3日交清购房款。《商品房购销合同》第七条约定：“甲方应于2015年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。”而被告于2016年1月11日才电话通知原告领取房屋钥匙，被告逾期交房已达194天。《商品房购销合同》第九条第一款约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止壹佰天内，甲方按每天壹佰元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期壹佰天后，甲方按下列第2项约定承担违约责任。2、甲方按乙方已付款的0.3%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”综上，被告于2016年1月11日才电话通知原告领取房屋钥匙，按合同规定已经逾期194天交房，该行为已构成违约，为此，原告提起诉讼，请求：1、依法判令被告支付原告违约金94036元；2、案件受理费由被告承担。 被告帝锋公司辩称，1、原告要求赔偿的违约金过高，请法庭予以调整。2、原告于2015年6月28日到被告处签收了延期交房通知单，被告已尽到了通知义务。3、被告于2016年1月11日电话通知原告领取房屋钥匙。 综合原、被告的诉辩主张，本案双方争议的焦点问题是：原、被告双方约定的违约金是否过高，应当依何标准计算？ 原告詹剑针对其诉讼主张，向本院提交以下证据： 1、原告身份证复印件一份，欲证实原告的基本身份情况及主体资格。 2、《商品房购销合同》复印件一份，欲证实原、被告购房关系及被告违约的事实。 3、预售购房款发票、中国工商一行个人住房贷款凭证、工商银行卡消费凭条复印件各一份，欲证实原告已于2015年3月3日将在被告处购买A幢4单元802号房屋的所有款项付清。 经质证，被告帝锋公司对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，对证据2、3的真实性无异议，但认为违约金的计算过高。 被告帝锋公司就其主张向本院提交下列证据： 第一组：《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》复印件各一份，欲证明被告的基本情况及主体资格。 第二组：《景观河小区延期交房通知》一份、《2015年景观河小区业主签收表》复印件一份，欲证明被告延期交房已尽到通知义务。 第三组：《景观河小区业主装修钥匙签领表》一份，欲证明被告已经交房。 经质证，原告詹剑对被告提交的第一组证据的真实性、合法性和关联性无异议，对第二、三组证据不予认可。 审理过程中，本院依职权调取了本院审理的（2016）云2503民初289号案中的〔2016〕司鉴字第332187号《蒙自市景观河小区同地段同类房屋单位租金司法鉴定意见书》一份，欲证明蒙自市景观河小区同地段同类房屋自2015年7月1日至2016年1月11日期间的单位租金为￥12元/月/平方米（人民币壹拾贰元正）。 经质证，原告詹剑对以上证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为原告主张的是违约金，而该鉴定意见书鉴定的是租金，违约金是双方约定的，不能评估，故该证据与本案无关，该商品房购销合同是原、被告双方的真实意思表示，所以原告认为双方均应按合同约定支付违约金。被告帝锋公司对以上证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 本院认为，（一）原告提交的证据，被告对其真实性均无异议，本院予以采信。（二）被告提交的第一组证据，原告对其真实性、合法性、关联性无异议，予以采信；第二组证据中的《景观河小区延期交房通知》，客观真实，来源合法，与本案具有关联性，可以证实被告作出延期交房通知的事实，予以采信；《2015年景观河小区业主签收表》没有原告签收通知及礼品的签字，不予采信；第三组证据，无原告签收钥匙的签字，与本案不具有关联性，不予采信。（三）本院依职权调取的证据，系相关的鉴定机构作出，程序合法、内容客观真实、与本案具有关联性，予以采信。 根据庭审举证、质证及当事人陈述，本院确认如下法律事实： 原告（乙方）与被告（甲方）于2014年11月20日签订《商品房购销合同》一份，合同编号为DF5-111，约定被告将位于蒙自市朝阳路以南、景观河以西的景观河小区内商品房（第A幢第4单元第8层802号，属钢混结构）出售给原告。该商品房套内面积为61.21平方米，总价为298000元。合同第七条约定：“交付期限：甲方应于2015年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”第九条约定：“甲方逾期交房的违约责任：甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止壹佰天内，甲方按每天壹佰元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期壹佰天后，甲方按乙方已付款的0.3%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”原告分别于2015年2月5日、2015年3月3日向被告支付全部购房款，共计人民币298000元。2016年1月21日，被告所建房屋经相关部门验收合格，被告于同月29日在《红河日报》通知购房户交付房屋，且在2月7日前面谈违约金赔付的相关事宜。 2016年3月29日，云南天禹司法鉴定中心出具了〔2016〕司鉴字第332187号《蒙自市景观河小区同地段同类房屋单位租金司法鉴定意见书》，结论为：蒙自市景观河小区同地段同类房屋自2015年7月1日至2016年1月11日期间的单位租金为12元/月/平方米。 本院认为，本案原、被告签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，合法有效。合同签订后，原告支付了相应的房款，但被告未能依约交付房屋，已构成违约。被告应承担相应的违约责任。由于原告所购房屋到2016年1月21日才经有关部门竣工验收合格，被告于同月29日登报通知购房户交付房屋，故对原告主张被告逾期交房的期间从2015年7月1日计算至2016年1月11日止的请求予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由申请增加的，应当以违约造成的损失确定违约金”的规定，对于商品房买卖合同中的违约金约定是否过高或过低，应以造成的损失为基础来判断。本案中，由于原告未举证证明被告逾期交房的行为给其造成的具体损失，故原告因此造成的损失，本院参照云南天禹司法鉴定中心对蒙自市景观河小区同地段、同类房屋租金的鉴定意见确定。违约金应以超过造成的损失30%为标准分两个时间段计算：第一时间段为2015年7月1日至2015年10月8日，依合同约定被告在逾期交房的壹佰天内，每天按100元计算，即10000元；第二时间段从2015年10月9日至2016年1月11日止，按照蒙自市景观河小区住房租金人民币12.00元/月/平方米，原告所购房屋套内建筑面积为61.21平方米，实际损失为94天/30天/月×61.21平方米×12.00元/月/平方米=2301.50元加上违约金已超过造成的损失为标准计算，即2301.50元×30%=690.45元，以上共计人民币12991.95元予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下： 由被告蒙自帝锋房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内一次性支付原告詹剑违约金人民币12991.95元。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2151元，按照《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，减半收取计1075.50元，由原告詹剑负担925.50元，由被告蒙自帝锋房地产开发有限责任公司负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向本院申请强制执行。 审判员  许艳飞 二〇一六年七月四日 书记员  沈 楠