河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民终2523号上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳君悦龙豪大酒店有限公司。住所地：洛阳市西工区。法定代表人：晁宏伟，公司董事长。委托代理人：贾灿，河南达兴律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳万坤商贸有限公司。住所地：洛阳市老城区。法定代表人：刘达，公司董事长。委托代理人：王磊，公司法律顾问。上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳盛世龙豪酒店有限公司。住所地：洛阳市西工区。法定代表人：刘达，公司董事长。委托代理人：王磊，公司法律顾问。���诉人洛阳君悦龙豪大酒店有限公司（以下简称君悦龙豪公司）因与上诉人洛阳万坤商贸有限公司（以下简称万坤商贸公司）、洛阳盛世龙豪酒店有限公司（以下简称盛世龙豪公司）租赁合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2015）西民二初字第352-2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人君悦龙豪公司的委托代理人贾灿，上诉人万坤商贸公司和盛世龙豪公司的共同委托代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2015年3月19日，君悦龙豪公司（甲方）与万坤商贸公司（乙方）签订《酒店项目房屋租赁合同》一份，约定：1．甲方将位于洛阳市九都路67号院内的君悦龙豪大酒店地下室及1-13层，总建筑面积15896.8平方米租给乙方，保留甲方董事长办公室、一间住房及一间财务室；2��租赁期为十三年，租赁期从2015年4月1日起至2028年3月31日止，乙方租赁作为经营餐馆、住宿、娱乐业；3．租金按每年计算，2015年4月1日至2020年3月31日，每年租金为530万元，2020年4月1日至2028年3月31日止，每年租金为560万元，租金每年交纳一次，第一次交纳为合同签订之日起，签订合同后乙方支付甲方50万元定金，盘点清算交接完毕后乙方把余款480万元打入甲方指定的银行账户，下一年的租金须提前十天交纳，否则出租人有权解除租赁合同；4.双方要约。自合同签订之日起，乙方借给甲方1000万元，利息按月息2分计算，甲方归还乙方借款后，借款协议终止，资金借款使用期限为两年，每次支付半年利息，支付办法为乙方在全权接收酒店经营权之日起十日内分批次打入甲方指定账户，另注：另签借款协议，具有同等法律效力；5．合同签订后，由甲方和乙方共同成立新公司���对酒店进行运营，甲方占20％股份，乙方占80％股份，经营权及自然法人归乙方所有。同日，君悦龙豪公司与万坤商贸公司签订《有限公司股东协议》，协议内容主要为“经股东共同研究，一致同意自愿出资申请设立洛阳盛世龙豪酒店有限公司，并制订协议如下：1.股东为君悦龙豪公司（法定代表人晁宏伟）、万坤商贸公司（法定代表人刘达）；2.刘达出资40万元，占公司注册资本80％，晁宏伟出资10万元，占公司注册资本20％；3．出资各方一致推举刘达为公司执行董事，晁宏伟为公司监事，执行董事为公司法定代表人，并兼任公司经理”。2015年3月26日，盛世龙豪公司注册成立，经查，公司法定代表人为刘达，股东为刘达占80％股份、晁宏伟占20％股份。2015年3月16日，万坤商贸公司以其出纳徐川川名义向君悦龙豪公司账户打款150万元；2015年3月30日打款100万元；2015年4月7日打款807107.58元，以上共计3307107.58元。2015年4月1日前，君悦龙豪公司与万坤商贸公司、盛世龙豪公司就酒店物品进行盘点并进行了交接，后盛世龙豪公司开始经营该酒店。万坤商贸公司、盛世龙豪公司认为君悦龙豪公司在盛世龙豪公司占20％股份，应承担20％的租金即106万元，应从第一年530万元租金中冲抵，其余租金提交2015年双方签订的《会议纪要》及附属材料，并申请中间人李松出庭，证明双方同意相关款项可以冲抵，冲抵款项除上述的106万元外，还有储值会员卡、客户预付款、员工押金、员工工资等计932892.42元，以上两项冲抵款项加上银行转账的3307107.58元，即第一年的530万元租金。君悦龙豪公司在庭审中仅认可万坤商贸公司已打款3307107.58元。故认为万坤商贸公司的行为构成违约，而引发本次诉讼。该院受理后，依法进行了审理，就合同效力问题先行作出（2015）西民二初字第352-1号民事判决书，判决解除2015年3月19日君悦龙豪公司与万坤商贸公司之间签订的《酒店项目房屋租赁合同》。判决后，万坤商贸公司、盛世龙豪公司不服提起上诉，洛阳市中级人民法院作出（2015）洛民终字第3134号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。审理中又查明：2015年3月27日，君悦龙豪公司与盛世龙豪公司签订《会议纪要》一份，约定：1.储值卡的余额及客人余款账户数量统计好后造表，由君悦龙豪公司交接给盛世龙豪公司，储值卡上的余额按办卡时赠送比例进行折算，折算后划转至盛世龙豪公司账户，从2015年4月1日起由盛世龙豪公司提供服务及消费，经营结束后，未消费完的余款退回君悦龙豪公司；2.在职员工3月以前的工资仍由君悦龙豪公司结算，在职员工3月工资由君悦龙豪公司编制工资表，盛世龙豪公司代为发放；3.在职员工押金款及��卉夜总会收取的押金款划转至盛世龙豪公司，由其出具新押金收据换取君悦龙豪公司老收据；4.长包房及外租房4月份租金由盛世龙豪公司收取；5.以上问题涉及资金划转的，双方可互相冲减抵扣。双方统计的储值卡余额折算后为456324.44元，客人预留款为29957元，3月份员工工资总额为260910.98元，员工押金总额为28200元。2015年4月1日，盛世龙豪公司开始经营酒店，在经营期间，君悦龙豪公司工作人员在酒店就餐消费666元、客人消费使用原告POS机费用9290元、原储值卡消费650元、君悦龙豪公司栾川店卡消费7927元、君悦龙豪公司同意挂账客人消费10440元、因错打给君悦龙豪公司款项2618元，以上君悦龙豪公司应支付给盛世龙豪公司款项共计31591元。另，万坤商贸公司、盛世龙豪公司在经营期间对酒店部分设施进行了装修、更换，在案件审理中向该院提出申请，要求进行评估鉴定���该院进行了现场勘查，并就其所称装修、更换部分进行了记录、拍照，对此君悦龙豪公司大部分不予认可，认可部分为：1.歌厅接待区域背景墙上的“帝王金樽娱乐会所”字体装饰；2.歌厅区域的大厅地面、房间地面；3.部分房间的音响；4.八楼0008房间的地板更换；5.十三楼办公区域的三道石膏板隔墙；6.东侧两个电梯间的地板更换。其中3.4.6项君悦龙豪公司又提出原来的设施去向问题。该院将申请转鉴定机构后，河南捷信工程造价咨询有限公司接受委托后以鉴定材料未经质证为由将鉴定材料退回；后根据二被告申请，该院又重新组织双方进行质证，并另行委托鉴定机构进行鉴定，洛阳敬业工程造价咨询有限公司接受委托后，于2016年4月21日向该院出具情况说明，载明：“仔细研究转交的资料后，发现装饰施工图纸不完整，仅有平面图和立面图，缺少详图和剖面图，隐蔽工程现场也无法核实，无法计算工程量，基于以上原因，出于对案件的负责，我公司无法承担此鉴定业务，现将有关资料退回法院”。原审法院认为：君悦龙豪公司与万坤商贸公司之间签订了《酒店项目房屋租赁合同》，从该合同中可看出万坤商贸公司为租金的支付方，盛世龙豪公司为租赁酒店的经营者。盛世龙豪公司作为租赁酒店的经营者控制酒店，是基于《租赁合同》，现《租赁合同》经两审法院判决已经解除，合同解除后租赁物应予以返还，盛世龙豪公司由君悦龙豪公司与万坤商贸公司共同组建成立，君悦龙豪公司并未参与公司的经营，故应由万坤商贸公司、盛世龙豪公司共同将酒店返还给原告。庭审中君悦龙豪公司提交有2015年4月1日交接酒店时的清单，万坤商贸公司、盛世龙豪公司质证对真实性无异议，又在庭审中均认可交接的物品中包含易��品，且该院向其询问清单上物品是否存在，万坤商贸公司、盛世龙豪公司一直未答复也未提出具体损毁物品的情况，故应按交接清单进行返还，在交接过程中如出现交接物品的减少或损坏，君悦龙豪公司可另行主张。本案中，万坤商贸公司作为租金的支付方，已支付的租金应为已打款项3307107.58元以及《会议纪要》中载明的3月份员工工资260910.98元、员工押金28200元抵扣部分，即共计3596218.56元。按《租赁合同》约定每年租金530万元，以上租金仅计算至2015年12月4日，还尚欠4877.32元，故万坤商贸公司应从2015年12月5日起按每日14520元向君悦龙豪公司支付租金，直至盛世龙豪公司实际搬出之日。万坤商贸公司、盛世龙豪公司提出君悦龙豪公司占酒店经营方盛世龙豪公司20％股权，应承担20％的租金，该院认为该问题系盛世龙豪公司的内部经营问题，与本案不是一个法律关系，���能据此主张冲减租金，万坤商贸公司、盛世龙豪公司可另行主张权利。君悦龙豪公司主张万坤商贸公司、盛世龙豪公司支付拖欠的水电费，而水电费的收取方为洛阳市电视台，洛阳市电视台与君悦龙豪公司之间存在合同关系，而君悦龙豪公司与万坤商贸公司之间存在合同关系，现君悦龙豪公司并无证据证明其已向洛阳市电视台交纳了拖欠的水电费，故无权主张该部分费用，对此该院不予支持。本案涉及的《租赁合同》从2015年4月1日开始履行，双方于2015年4月中旬即产生矛盾，后进行诉讼，现君悦龙豪公司据合同主张违约金，结合其损失状况不符合公平原则，该院不予支持。万坤商贸公司、盛世龙豪公司接收本案诉争酒店进行经营后，对酒店进行了部分装修、改造以及设施的更换，在本案审理过程中，该院在双方在场的情况下对酒店现场进行勘查也证实了这一点。君悦龙豪公司辩称该部分投资应在合同解除后归其所有，不符合公平原则，该院不予采信。万坤商贸公司、盛世龙豪公司为以上行为支出了相关的费用，此应为该二公司的损失部分。万坤商贸公司、盛世龙豪公司的以上行为也使酒店就接收之时的状况有了较大的改观，势必使酒店的固定资产有一定的增幅，君悦龙豪公司收回酒店后就该部分增幅构成法律意义上的不当得利。鉴于此，对万坤商贸公司、盛世龙豪公司的损失君悦龙豪公司应适当予以承担。君悦龙豪公司提出在2015年4月中旬，其已通知万坤商贸公司、盛世龙豪公司不得对酒店进行装修和改造，但并未提供充分证据予以证明，万坤商贸公司、盛世龙豪公司也予以否认，该院不予采信。在现场勘查后，君悦龙豪公司对万坤商贸公司、盛世龙豪公司所述的装修、改造以及设施的更换少部分认可、大部分不认可，双��存在争议。万坤商贸公司、盛世龙豪公司申请对酒店装修进行评估鉴定，但经该院多次委托多家鉴定机构，均无法作出明确的鉴定结论。鉴于以上情况该院认为，在诉讼中万坤商贸公司、盛世龙豪公司无合法理由占有酒店经营且不履行支付租金及占用期间水电费的义务，在《租赁合同》已经解除的情况下，持续保持现状会使双方的损失进一步扩大。再者，在酒店的返还中，对照交接之初的交接物品清单也更能进一步确定万坤商贸公司、盛世龙豪公司的装修、改造以及设施的更换的范围。故该院认为就万坤商贸公司、盛世龙豪公司反诉的酒店装修的损失，因无法明确具体数额，可由其另行主张权利为宜；反诉的固化在酒店的专用设施的费用共计349792.12元，根据其提供的《固定资产入账明细》两份金额为267054元，以上物品基本上为可移动物品，在酒店返还交接中也涉及以上物品的去留问题，可在交接后确定二被告未带走部分后另行主张权利。盛世龙豪公司在经营期间，君悦龙豪公司工作人员的消费款项以及盛世龙豪公司提供服务而君悦龙豪公司收取款项部分属于盛世龙豪公司的经营利润，则应由君悦龙豪公司将以上款项支付给盛世龙豪公司，该院认定为31591元。万坤商贸公司、盛世龙豪公司提出的君悦龙豪公司占有房间的租金问题，因按《租赁合同》约定其应为君悦龙豪公司保留董事长办公室一间、住房一间、财务室一间，君悦龙豪公司认可占有的为13楼的三间为办公室和财务室，8018为住房，以上房间的租金不应由君悦龙豪公司支付。多占有的13楼一间房间因无相关的收费标准，无法确定租金，本案暂不处理，万坤商贸公司、盛世龙豪公司可另行主张权利。其余房间万坤商贸公司、盛世龙豪公司未提供君悦龙豪公司占有使用的证据，君悦龙豪公司亦不予认可，该院不予认定。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经合议庭评议，并报该院审判委员会研究决定，判决：一、被告洛阳万坤商贸有限公司、洛阳盛世龙豪酒店有限公司于本判决生效后十日内搬出洛阳市君悦龙豪大酒店，并按双方于2015年4月1日共同认可的交接物品清单将物品返还给原告洛阳君悦龙豪大酒店有限公司。二、被告万坤商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告洛阳君悦龙豪大酒店有限公司租金4877.32元以及从2015年12月5日起按日租金14520元计算至实际交还之日止的租金。三、原告洛阳君悦龙豪大酒店有限公司于本判决生效后十日内支付洛阳盛世龙豪酒店有限公司款项31591元。四���驳回原告洛阳君悦龙豪大酒店有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告洛阳万坤商贸有限公司、洛阳盛世龙豪酒店有限公司的其他反诉请求。如原、被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费59640元，由原告洛阳君悦龙豪大酒店有限公司承担49886元，被告洛阳万坤商贸有限公司承担9554元、被告洛阳盛世龙豪酒店有限公司承担200元；反诉受理费减半收取6870元，退回2420元，其余4450元，由被告洛阳万坤商贸有限公司、洛阳盛世龙豪酒店有限公司共同承担4232元，原告洛阳君悦龙豪大酒店有限公司承担218元。（原、被告应承担诉讼费已由对方预交部分，待执行时一并向对方清结）君悦龙豪公司不服一审判决，向本院上诉称：一审法院认定事实错误，判决不当。一、双方签署的《酒店项目房屋租赁合同》已经被生效判决予以解除，生效判决也认定了被上诉人违约，被上诉人应当按照合同约定承担违约责任。二、被上诉人应支付拖欠的水电费。一审法院认为上诉人没有向电视台缴纳水电费而不予支持错误，电视台针对的是上诉人，虽然在被上诉人经营期间直接把水电费交给了电视台，但是拖欠的所有水电费，如果不在本案解决，会增加当事人诉累，被上诉人没有与电视台签订新的租赁合同，被上诉人经营期间水电费也应该自己承担。综上，请求维持一审判决第一、二、五项，撤销该判决第三、四项，改判被上诉人支付上诉人违约金及水电费。全部诉讼费用由被上诉人承担。万坤商贸公司和盛世龙豪公司共同答辩称：一、上诉人认为答辩人构成违约理由并不充分，一审判决答辩人不承担违约责任正确��二、关于水电费问题，君悦龙豪公司没有向电视台支付该笔费用，没有追偿权。万坤商贸公司和盛世龙豪公司不服一审判决，向本院上诉称：上诉人接手酒店后，考虑到13年的经营期，投资千万元对酒店进行了改建、装修、设施投入、人员培训等，被上诉人出于侵占上诉人千万合法财产的目的，在租赁合同仅履行一个多月就以上诉人违约为由将上诉人诉至法院。一、关于司法鉴定问题。三次鉴定机构退还鉴定材料的原因，或因鉴定资料不完整、不充分，或因鉴定机构的鉴定能力限制，上述理由均不是终止鉴定的法定事由，该鉴定工作应当按照《司法鉴定程序通则》规定及鉴定机构的合法要求继续鉴定。一审法院终止鉴定工作，径行下达判决书，程序明显错误。二、一审法院对案件争议数额认定错误。一审证据证实以下事实：1、徐川川作为盛世龙豪有限公���出纳，受公司领导安排，分别于2015年3月16日、3月30日、4月7日分三次向君悦龙豪大酒店有限公司转款3307107.58元。2、2015年3月27日会议纪要关于储值卡及员工工资押金等问题，均有双方签字盖章，一审法院仅认定3596218.56元（包括转款3307107.58元），明显不当。3、证据及证人证言证实，上诉人同被上诉人已经就106万元的冲抵租金事宜达成一致意见，一审法院没有认定该事实错误。4、一审庭审中，上诉人提交证据证明被上诉人应支付上诉人固化在酒店的专用设施349792.12元；支付餐费、住宿费、场地占用费等643606.61元，双方虽然在《协议》中约定了为被上诉人保留房间，但未约定可以免费使用，上诉人经营该酒店，作为经营者，向房屋使用人收取房屋租金，合情合理，诉请被上诉人支付租金，法院应当支持。一审法院仅认定31591元，明显不当。综上，请求：一、撤销一审��决，发回重审或依法改判。二、支持上诉人一审反诉请求，判令被上诉人赔偿上诉人因酒店装修、改建、添附、增添设施、人员培训等的各项损失。依据法律规定对上诉人的装修、改建、添附、设施增添、人员培训等损失价值给予鉴定、评估。三、判令被上诉人支付双方依据《会议纪要》支付储值卡及客户余款价值计643781.44元并依据双方约定冲抵租金。四、判令被告赔偿原告其他损失计：993398.73元。五、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。君悦龙豪公司答辩称：一、对方上诉理由不能成立，一审认定基本事实清楚，对方的违约事实已经由生效判决认定；二、一审法院曾先后委托三家鉴定机构，因双方对鉴定标的物争议较大，很多东西无法明确，上诉人没有向法庭提供完整有效的图纸，导致鉴定无法进行。本院经审理查明的事实与原审认定一致��本院认为：君悦龙豪公司与万坤商贸公司之间签订的《酒店项目房屋租赁合同》经生效判决已经解除，合同解除后，万坤商贸公司、盛世龙豪公司应及时将酒店返还给君悦龙豪公司。一、关于君悦龙豪公司主张的万坤商贸公司应承担的违约责任问题。本案涉及的租赁合同从2015年4月1日开始履行，双方于2015年4月中旬即产生矛盾，君悦龙豪公司于2015年4月27日提起诉讼，君悦龙豪公司主张万坤商贸公司应承担违约金530万元及万坤商贸公司在本案所涉酒店所有投资应归其所有与其损失状况不符，该请求不符合公平原则，原审法院未予支持君悦龙豪公司的该项诉求并无不当。二、关于水电费问题。君悦龙豪公司主张万坤商贸公司、盛世龙豪公司应支付拖欠的水电费，而本案所涉酒店水电费的收取方为洛阳市电视台，洛阳市电视台与君悦龙豪公司之间存在合同关系���君悦龙豪公司与万坤商贸公司之间存在合同关系，期间盛世龙豪公司曾向洛阳市电视台缴纳过部分水电费，现君悦龙豪公司并无证据证明其已向洛阳市电视台交纳了万坤商贸公司承租期间的水电费，故原审法院对君悦龙豪公司的该项诉求未予支持亦无不当。若君悦龙豪公司实际承担了万坤商贸公司承租期间的水电费后，可另行向万坤商贸公司主张。三、关于万坤商贸公司、盛世龙豪公司主张的装修、改造等损失问题。万坤商贸公司、盛世龙豪公司接收本案诉争酒店后，对酒店进行了部分装修、改造以及设施的更换。万坤商贸公司、盛世龙豪公司申请对该装修、改造等费用进行评估鉴定，在本案一审过程中，一审法院在双方在场的情况下对酒店现状进行了勘查，并委托鉴定机构对此予以鉴定。为查明该装修、改造等费用，一审法院先后多次委托鉴定机构进行鉴定，��鉴定机构均无作出鉴定结论，在此情况下，为避免损失进一步扩大，原审法院判令万坤商贸公司、盛世龙豪公司搬出酒店并返还相应物品，对损失可另行主张并无不当。本院认为，双方租赁合同关系已经解除，酒店无法正常经营，而每日产生的租金损失达一万多元，若不判令万坤商贸公司、盛世龙豪公司及时搬出酒店并返还相应物品而继续保持现状，会使双方的损失进一步扩大。再者，在酒店的返还中，对照交接之初的交接物品清单也更能进一步确定万坤商贸公司、盛世龙豪公司的装修、改造以及设施的更换范围。双方交接完毕后，万坤商贸公司、盛世龙豪公司可对其在该酒店装修投资等损失另行主张权利。四、关于万坤商贸公司已支付的租金数额等问题。本案中，万坤商贸公司作为租金的支付方，分三次支付了租金3307107.58元，万坤商贸公司代为支付君悦龙豪公��3月份员工工资260910.98元及员工押金28200元，以上共计3596218.56元，原审认定该数额视为万坤商贸公司已交付的租金并无不当。万坤商贸公司、盛世龙豪公司提出君悦龙豪公司占酒店经营方盛世龙豪公司20％股权，应承担20％的租金106万元。本院认为，20％股权是盛世龙豪公司内部股东成本与利润的承担与分配问题，租赁合同约定的租金支付人为万坤商贸公司，与本案不是同一法律关系，不能据此主张冲减租金。关于储值卡及客人预留款问题，对该款项的划拨、使用、归属在会议纪要中双方有明确约定，盛世龙豪公司在经营期间，已实际发生消费的31591元原审已判决君悦龙豪公司支付给盛世龙豪公司，万坤商贸公司主张以该款项抵扣租金依据不足，不予采信。五、其他问题。万坤商贸公司、盛世龙豪公司称固化在该酒店的专用设施的费用共计349792.12元，根据其提供的《固定资产入账明细》两份显示金额为267054元，以上物品基本上为可移动物品，在酒店返还交接中也涉及以上物品的去留问题，可在交接后确定万坤商贸公司、盛世龙豪公司无法带走部分后另行主张权利；万坤商贸公司、盛世龙豪公司提出的君悦龙豪公司占有房间的租金问题，因按《租赁合同》约定其应为君悦龙豪公司保留董事长办公室一间、住房一间、财务室一间，以上三间房间的租金不应再由君悦龙豪公司支付，万坤商贸公司、盛世龙豪公司的该项主张，原审未予采信并无不当。万坤商贸公司、盛世龙豪公司的其他上诉理由依据不足，不予采信。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50311元，由上诉人洛阳君悦龙豪大酒店有限公司负担25807元，由上诉人洛阳万坤商贸有限公司、洛阳盛世龙豪酒店有限公司共同负担24504元。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  沈可可审判员  王 鹏二〇一六年七月十一日书记员  关进京