上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初13142号原告上海证大喜玛拉雅有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人叶文斌，总裁。委托代理人金永红，上海市公民律师事务所律师。委托代理人程先林，上海市公民律师事务所律师。被告上海雅都投资有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人宋伟。原告上海证大喜玛拉雅有限公司(以下简称证大喜玛拉雅)与被告上海雅都投资有限公司(以下简称雅都投资公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月4日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员张盈担任审判长，与人民陪审员田有娣、梅丽华组成合议庭，于2016年7月15日公开开庭进行了审理。原告证大喜玛拉雅的委托代理人程先林到庭参加了诉讼。被告雅都投资公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告证大喜玛拉雅诉称，2012年6月7日，原、被告签署《证大喜玛拉雅中心预租合同》(以下简称预租合同)一份，约定原告将上海市浦东新区樱花路XXX号“证大喜玛拉雅中心”B2层116、117房屋(以下统称系争房屋)出租给被告使用，面积共计187平方米，租赁期限从2012年6月18日起至2016年6月17日止，约定了保底租金标准、租金支付时间及物业管理费，同时约定被告逾期支付租金，每日承担未支付租金千分之一的滞纳金等。预租合同签署后，原告向被告交付系争房屋，被告用于经营，但2013年1月起至年底，被告未向原告缴纳过租金，从2014年1月至2015年1月，被告租金如期缴纳，但从2015年2月开始又不缴纳租金，2015年9月的物业管理费也未支付，并拖欠部分水、电费。2015年10月，被告搬离系争房屋不再经营，给系争房屋上锁，未与原告办理交还房屋手续。由此，原告为维护其合法权益，现起诉法院要求：1、判令双方间预租合同解除，被告将系争房屋按现状返还原告；2、判令被告向原告支付解除合同违约金人民币185,130元(以下币种相同)；3、判令被告向原告支付2013年1月1日至2013年12月31日期间租金528,088元、2015年2月1日至2015年12月31日期间租金661,419元，并要求被告按每日2,057元标准支付从2016年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费；4、判令被告向原告支付未付租金的滞纳金(以2013年年租金528,088元为本金，按照日千分之一标准从2014年1月1日起主张至2015年12月31日，以2013年年租金及2015年2月起至12月31日租金共计1,189,507元为本金，按照日千分之一标准，从2016年1月1日起主张至实际支付租金之日止)；5、判令被告向原告支付2015年9月的物业管理费14,025元；6、判令被告向原告支付2015年8月、9月的电费2,155元及水费100元；7、案件受理费被告承担。案件审理期间，原告表示鉴于预租合同已实际到期，故对第一项诉请中要求解除的请求予以撤回，同时撤回第二项诉请，对于诉讼请求第四项租金滞纳金部分，就“以1,189,507元为本金，按照日千分之一标准，从2016年1月1日起主张至实际支付租金之日止”部分，变更为“以1,189,507元为本金，按照日千分之一标准，从2016年1月1日起主张至开庭当日止”。被告雅都投资公司未作答辩。经审理查明，上海市浦东新区樱花路XXX号的权利登记在上海证大喜玛拉雅置业有限公司名下。2012年6月7日，以上海证大喜玛拉雅置业有限公司作为出租方(甲方)与被告雅都投资公司作为承租方(乙方)就系争房屋签署预租合同，约定系争房屋预测实用面积为187平方米，乙方承诺租赁该房屋从事BELLEQUEEN品牌的销售经营活动；双方约定，甲方于2012年6月18日前向乙方交付该房屋；甲方同意乙方的租赁期限为4年，自2012年6月18日日起至2016年6月17日止(含装修免租期)，甲方同意租赁期内给予乙方自2012年6月18日至2012年9月30日的装修免租期，……；双方约定，在租赁期内，乙方应支付的房屋租金标准按“保底租金”和“提成租金”两者取高的方式确定，即乙方先按本合同约定的保底租金标准按约向甲方预付租金，如提成租金高于乙方当月已预付租金的，则应以提成租金作为当月租金标准，乙方应当向甲方补足差额部分，如提成租金低于乙方已预付租金的，则保底租金作为当月的房屋租金标准，具体租金数额如下：2012年10月1日至2012年12月31日，保底租金为2元每平方米实用面积每日，2013年1月1日至2014年6月17日保底租金为8元每平方米实用面积每日，2014年6月18日至2015年6月17日保底租金为10元每平方米实用面积每日，2015年6也18日至2016年6月17日保底租金为11元每平方米实用面积每日，乙方应先付后用原则按月预付房屋保底租金，应于每月25日前按约定标准向甲方支付，……；乙方同意接受甲方指定的物业管理公司提供的物业管理服务，物业管理费标准为80元每平方米建筑面积每月，现双方约定，乙方在开业初期，在合同约定租赁期限内按2.50元每平方米实用面积每日的标准向甲方指定的物业管理公司支付物业管理费；从房屋交付之日起，乙方使用的该房屋发生的水、电、煤气等相关费用由乙方承担；如乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用的，甲方有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金，如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任；双方约定，乙方签署本合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向甲方支付租赁保证金136,509元，……合同终止或提前解除后，甲方应在乙方将房屋归还甲方并经甲方验收合格，且将房屋上乙方的一切相关证照登记注销完成后30日内，将保证金一次性无息退还乙方；……租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的三倍向甲方支付违约金，且甲方有权没收乙方的租赁保证金；……。同时，由上海证大物业管理有限公司与被告雅都投资公司签署《物业管理服务协议》，约定每月应付物业管理费为14,025元，物业管理费保证金相等于三个月的物业管理费即42,075元，物业电费以1.18元每度收取，水费以3.80元每立方米收取，乙方房屋租赁合同终止或提起终止时，且结清本协议项下乙方应付之所有款项后的三十天内，凭收据凭证将相关保证金退还乙方，……。2014年1月，上海证大喜玛拉雅置业有限公司将名称变更为上海证大喜玛拉雅有限公司的申请，得到相关部门的准许。之后，由原、被告及上海证大物业管理有限公司共同签署《合同主体变更补充协议》，表示鉴于上海证大物业管理有限公司与被告雅都投资公司签署《物业管理服务协议》，三方同意，从2015年1月1日起，合同中上海证大物业管理有限公司的权利义务全部转由原告证大喜玛拉雅享有和承担，合同中其他条款均不作变更。合同签署后，原告表示被告并未支付2013年全年的租金，2015年10月开始不再履行租金支付义务，并于当月离开系争房屋，原告因催讨相关费用无果，诉诸本院。另查，被告雅都投资公司2012年5月24日向原告支付45,503元，转账凭证附言载明“诚意金”，原告确认该款为租赁保证金；原告同时确认被告支付物业管理费押金42,075元；2015年8月系争房屋用户用电抄表分别为34,138.07及11,834.94，2015年9月20日系争房屋用户用电抄表分别为34,802.32及12,001.66，系争房屋上次已结清电表抄表数分别为33,403.02及11,634.62,原告已与相关电力公司结清上述电费；2015年8月、9月系争房屋用水抄表数分别为471、480，系争房屋上次已结清水表抄表数为460，原告已与相关自来水公司结清上述水费。对被告曾缴纳的租赁保证金45,503元，原告要求依照合同约定予以没收，对物业管理费押金42,075元，原告表示，愿意在被告履行付清相关款项支付义务同时予以返还。以上事实，由经庭审质证的上海市房地产产权证、准予变更登记通知书、《证大喜玛拉雅中心预租合同》、《物业管理服务协议》及合同主体变更补充协议、水电抄表记录及委托收款凭证、诚意金转账凭条及物业管理费押金收据等及庭审笔录在案佐证。本院认为，双方就系争房屋订立的预租合同及《物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告承租系争房屋，应当按照合同约定如期支付租金及其他相关费用，被告没有如约履行支付义务，之后也擅自搬离系争房屋，依约应当承担相应的违约责任。现双方的租赁关系因租赁期限届满已予以终止，原告要求被告向其返还系争房屋，于法有据，本院予以支持。原告要求被告依照合同约定支付2013年租金528,088元及2015年2月1日起2015年12月31日租金661,419元，以及2016年1月1日至合同到期日止，按照每日2,057元标准计算的租金，相关主张均符合合同约定，本院予以支持，至于合同到期后至房屋实际返还房屋之日的使用费，原告参照该期间租金标准主张，尚属合理，本院予以支持。同时，就被告逾期支付的租金，原告要求被告按照约定，承担日千分之一的滞纳金，符合合同约定，原告的主张在合同约定的范围内，本院亦予以支持。另外，鉴于相关物业管理的相关合同权利及义务转至原告，故原告要求被告承担2015年9月一个月的物业管理费14,025元、同时根据原告水、电的抄表数计算，对电费2084.28元及水费76元部分，本院均予以支持。就原告对被告曾缴纳的45,503元，虽原告确认该款为租赁保证金，但原告现要求将该款予以没收，并无相应的合同依据，在原告要求对此一并处理下，本院就该款在被告履行相关支付义务的同时予以返还，至于物业管理押金，原告同意在被告履行相关支付义务下予以返还，并无不可，本院亦予准许。被告雅都投资公司公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海雅都投资有限公司于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区樱花路XXX号“证大喜玛拉雅中心”B2层116、117房屋按现状返还原告上海证大喜玛拉雅有限公司；二、被告上海雅都投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海证大喜玛拉雅有限公司支付2013年租金528,088元、2015年2月1日至2015年12月31日的租金661,419元、按照每天2,057元标准支付2016年1月1日起至房屋实际返还之日止的租金及使用费；三、被告上海雅都投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海证大喜玛拉雅有限公司支付租金逾期支付滞纳金619,837.47元；四、被告上海雅都投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海证大喜玛拉雅有限公司支付2015年9月物业管理费14,025元；五、被告上海雅都投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海证大喜玛拉雅有限公司支付电费2,084.28元及水费76元；六、原告上海证大喜玛拉雅有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告上海雅都投资有限公司45,503元；七、原告上海证大喜玛拉雅有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告上海雅都投资有限公司物业管理费保证金42,075元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,791元，由被告上海雅都投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 盈人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇一六年七月二十日书 记 员  杨 华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。