江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4770号上诉人（原审被告）：濮旭东，男，1971年5月4日出生，汉族，住常州市武进区。上诉人（原审被告）：潘萍，女，1974年10月13日出生，汉族，住常州市武进区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：朱卿，江苏源博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常州市常居房地产营销策划有限公司，住所地常州市武进区戚墅堰街道商住中心****。法定代表人：孙华，该公司总经理。委托诉讼代理人：周建斌，江苏华东律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱萌，江苏华东律师事务所律师。原审被告：季军，男，1970年12月5日出生，汉族，住常州市天宁区。原审被告：徐秀俊，女,1970年10月3日出生，汉族，住常州市钟楼区。上诉人濮旭东、潘萍因与被上诉人常州市常居房地产营销策划有限公司（以下简称常居公司）、原审被告季军、徐秀俊房屋买卖合同纠纷一案，不服常州经济开发区人民法院（2020）苏0492民初1340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。濮旭东、潘萍上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判，驳回常居公司的一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由常居公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。案涉合同签订时，季军、徐秀俊及常居公司均未告知我方案涉房屋尚未办理产权登记手续，导致合同中关于过户登记、资金监管、留置权证等约定根本无法按期履行，致使合同履行不具有可行性。季军、徐秀俊对此不闻不问，我方与常居公司为尽量促成案涉房屋的买卖，双方自行协商达成了《得园12-3幢房屋买卖补充协议》，我方依约支付了相应的购房款。嗣后，案涉房屋由于季军、徐秀俊的原因仍未能办理产权变更手续。我方系守约方，季军、徐秀俊系违约方，出售尚未取得产权证的房屋，且取得产权后未能配合办理产权过户手续。常居公司居间销售涉案尚未取得产权证的房屋，签订合同时未履行如实告知义务，导致涉案房屋未能完成交易，常居公司存在重大过错。二、《产权转移涉税参考表》将中介费变更为25000元，并由双方各半负担。我方依约支付定金50000元，并向常居公司支付了中介费12500元。由于季军、徐秀俊未能取得房产证，导致2016年11月30日前无法办理资金监管等，季军、徐秀俊构成违约。虽然双方达成了补充协议，但并不影响季军、徐秀俊违约的事实，常居公司也有重大过错，根据《房地产买卖居间合同》第八条第三款之约定，该佣金应由违约方即季军、徐秀俊承担，常居公司应将已收取的佣金退还我方后，再向违约方即季军、徐秀俊全额主张。我方出具《声明书》后，常居公司将收取的12500元佣金予以返还，现又向我方主张既违反合同的约定，又违反诚实信用原则。三、常居公司虽促成双方签订合同，但其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，导致合同不能履行，根据《合同法》第四百二十五条之规定，常居公司不得要求支付报酬，造成损害的，还应当承担损害赔偿责任。四、一审法院判决超越诉讼请求。1.案涉合同经双方签字确认，合同成立并生效。一审法院根据《合同法》第四百二十七条之规定，判决我方与季军、徐秀俊支付从事居间活动支出的必要费用，而该条适用的前提是居间人未促成合同成立的，明显适用法律错误。2.—审法院认定常居公司产生的费用为10000元，无任何事实和法律依据。首先，常居公司对其产生的费用并未提供任何证据；其次，常居公司在居间过程中，仅带我方看过一次案涉房屋及召集双方签订合同，由此产生的费用很有限，最多1000-2000元。再次，一审法院认定该费用应根据各自的过错责任来承担，季军、徐秀俊系违约方，常居公司存在重大过错，我方依约履行了付款义务，系守约方，故产生的费用亦应由季军、徐秀俊和常居公司两方分担。3.一审判决认定常居公司未对合同履行可行性进行必要审核义务，且在发生争议后也退还了支付的相应佣金，对常居公司主张佣金请求不应支持，理应判决驳回常居公司的诉请。在常居公司未变更诉请的前提下，判决我方和季军、徐秀俊承担产生的费用，属于超诉讼请求判决。常居公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。季军、徐秀俊未作辩称。常居公司向一审法院起诉请求：1.判令季军、徐秀俊和濮旭东、潘萍支付佣金25000元、律师费4000元；2.诉讼费用由季军、徐秀俊和濮旭东、潘萍负担。一审法院认定事实：2016年11月4日，季军、徐秀俊作为甲方，濮旭东、潘萍作为乙方、常居公司作为丙方签订《房地产买卖居间合同》一份，第一部分“房屋买卖条款”约定：甲方将坐落在常州市武进区得园路1幢12-3室的房地产出售给乙方，房屋建筑面积为250㎡，成交价格为2200000元；乙方在签订合同时支付购房定金50000元，收取乙方定金同时甲方将房产证、土地证原件留置于丙方，甲乙双方办理资金监管手续时乙方支付房款2150000元到资金监管专用账户；甲乙双方约定于2016年11月30日前办理资金监管手续，并于资金监管手续完成时或乙方贷款放款2个工作日内办理产权转移登记手续。另合同第二部分“居间条款”第八条载明居间服务及佣金标准：（一）丙方作为甲、乙双方的居间方，努力促成甲乙双方达成房屋买卖合同，甲、乙双方签订本合同，则视为丙方完成了居间义务，甲、乙双方应当按照本合同的约定支付居间佣金；（二）甲、乙方与丙方签订本合同当日，向丙方支付房屋买卖居间佣金44000元，此款由乙方承担……（三）甲、乙双方必须严格履行本合同，按约定时限支付居间佣金，否则构成违约，违约方应当按照每日千分之一的标准向丙方支付违约金。甲、乙双方若有一方毁约的或因一方违约导致合同被解除的，由违约方承担丙方的佣金，如违约方非本合同第八条第（二）款约定的居间佣金承担方，则丙方有权将已收的佣金退还给守约方后，再向违约方全额主张。甲、乙双方违约导致买卖合同条款被解除的，居间佣金由甲、乙双方共同承担，丙方有权向甲乙双方或任何一方主张；（四）无论甲、乙双方是否合意解除或违约解除本合同第一部分“买卖合同条款”的内容，还是履行过程中甲、乙双方发生纠纷或存在违约行为的，均不影响本合同第二部分“居间条款”的效力和履行，甲、乙、丙三方均应按照该部分条款的约定履行；（五）因甲方或乙方未按约支付居间佣金而导致诉讼的，丙方因此而产生的诉讼费、保全费、律师费等损失均由违约方承担。合同签订当日，四被告在原告处又签订了《房地产买卖居间合同补充协议》、《产权转移涉税参考表》及《办理手续时携带资料确认表》，载明中介代理费25000元，买卖双方各半承担，并明确在资金监管前出售方应将不动产权证等资料准备齐全，季军、徐秀俊和濮旭东、潘萍均签字确认。合同签订当日，濮旭东、潘萍向季军、徐秀俊支付了50000元定金，并向常居公司支付了中介费12500元。另查明，上述合同签订后，季军、徐秀俊和濮旭东、潘萍又签订《得园12-3幢房屋买卖补充协议》一份，约定季军、徐秀俊负责将农行贷款还清，顺利通过更名流程，由濮旭东、潘萍直接与开发商签订新的购房协议，房款分二次支付，补充协议签订当日乙方支付房款的60%（计1320000元），来支持季军、徐秀俊完善各项手续，以便与开发商签订新的购房协议；如由于国家政策原因导致不能更名，自动进入二手房买卖程序，仍执行双方谈妥的房款；各方通力协作，在资金及时到位的情况下，力争十个工作日内完毕。补充协议签订后，濮旭东、潘萍于2016年11月10日向季军、徐秀俊支付了房款1270000元。后双方在合同履行过程中发生争议，季军、徐秀俊和濮旭东、潘萍于2017年1月26日达成协议，约定季军、徐秀俊于2017年4月25日前向濮旭东、潘萍返还剩余购房款1100000元。因季军、徐秀俊未按约返还剩余购房款，濮旭东、潘萍在一审法院起诉，后在诉讼中季军、徐秀俊返还了本案涉案房屋的购房款。2017年4月28日濮旭东向常居公司出具《声明书》，载明本案经常居公司介绍购买的房屋，濮旭东已支付了60%的房款，现濮旭东已起诉要求季军退还已支付的房款，该案已经法院调解结案，现要求常居公司退还佣金12500元。常居公司退还了濮旭东、潘萍支付的12500元中介费用。另常居公司为本次案件起诉支付了律师费4000元。再查明，本案争议房屋于2017年1月5日办理了不动产登记。常居公司曾向一审法院起诉季军、徐秀俊和濮旭东、潘萍，要求支付佣金，后撤回起诉。一审法院认为，当事人双方应按照约定全面履行自己的义务。居间人在提供订立合同媒介服务而促成合同成立时，应对合同标的、合同履行的可行性等尽到必要的审核义务，并应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案常居公司、季军、徐秀俊和濮旭东、潘萍三方之间虽签订了《房地产买卖居间合同》，并约定了中介费25000元各半承担，但本案争议房产在合同签订时并未领取房产证，合同中关于过户登记、资金监管、留置权证等约定根本无法按期履行，合同履行不具有可行性。另本案房屋买卖在合同履行过程中，季军、徐秀俊和濮旭东、潘萍双方发生争议，后卖方返还了买方支付的全部购房款，濮旭东也向常居公司出具声明要求返还相应佣金，常居公司也退还了其支付的佣金。综合本案合同履行情况，常居公司虽促成了季军、徐秀俊和濮旭东、潘萍签订了买卖合同，但常居公司未对合同履行可行性进行必要审核义务，且在发生争议后也退还了支付的相应佣金，故常居公司主张要求季军、徐秀俊和濮旭东、潘萍支付相应佣金及律师费的请求不应支持，但季军、徐秀俊和濮旭东、潘萍双方应分担常居公司从事居间活动支出的合理费用。本案中季军、徐秀俊和濮旭东、潘萍双方对合同不具有履行可行性也未尽到必要审慎义务，结合本案具体情况及双方过错程度，本院酌定季军、徐秀俊及濮旭东、潘萍双方各向常居公司支付5000元费用。徐秀俊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，依法可以缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、季军、徐秀俊于判决生效之日起十五日内向常居公司支付人民币5000元；二、濮旭东、潘萍于判决生效之日起十五日内向常居公司支付人民币5000元；三、驳回常居公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取262.5元，由常居公司负担172.5元，由季军、徐秀俊负担45元，由濮旭东、潘萍负担45元（该款已由常居公司预交，由季军、徐秀俊和濮旭东、潘萍给付上述价款时一并给付常居公司）。二审查明的事实与原审一致，本院依法予以确认。本院认为，一审判决适当，二审应予维持。理由及依据如下：第一，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，濮旭东、潘萍认为签订《房地产买卖居间合同》时，常居公司故意向其隐瞒季军、徐秀俊尚未取得案涉房屋房产证的事实，但未提供证据予以证实。同一天，濮旭东、潘萍和季军、徐秀俊还签订了《房地产买卖居间合同补充协议》，明确约定在资金监管前出售方应将不动产权证等资料准备齐全。之后双方还签订了《得园12-3幢房屋买卖补充协议》，约定了2套方案，一是由濮旭东、潘萍与开发商签订合同，二是如不能更名，双方按原合同履行。由此可见，既便在签订《房地产买卖居间合同》时濮旭东、潘萍不知道季军、徐秀俊尚未取得案涉房屋房产证，在双方签订补充协议前，濮旭东、潘萍也已知晓。在这种情况下，濮旭东、潘萍仍自愿购买案涉房屋，不能认定常居公司存在故意隐瞒的事实。第二，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案常居公司已促成濮旭东、潘萍和季军、徐秀俊签订《房地产买卖居间合同》和《房地产买卖居间合同补充协议》，导致双方之间的房屋买卖合同无法履行的原因在于季军、徐秀俊无法在办理资金监管手续时取得房产证。常居公司作为专门从事房屋交易的中介服务机构，在居间服务中未对合同履行可行性进行必要审查，未尽到应有的提醒、审核、把关义务，居间服务存在重大瑕疵，对因季军、徐秀俊的违约导致合同解除负有较大的责任。濮旭东、潘萍作为买受方，对案涉房屋的有关情况亦未应尽到基本的审查义务。综合各方因素，本院考虑常居公司实际支出的合理费用，酌定其可收取居间服务佣金10000元，由濮旭东、潘萍和季军、徐秀俊各半承担。另，《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案常居公司已促成合同成立，一审判决濮旭东、潘萍和季军、徐秀俊向常居公司支付合理费用虽然不当，但金额正确，本院予以维持。综上所述，濮旭东、潘萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由濮旭东、潘萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 莹审 判 员  卢文忠审 判 员  袁海燕二〇二一年二月一日法官助理  骆云辉书 记 员  吴 洋