上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初7711号原告深圳市卓越物业管理有限公司上海分公司。负责人彭英，总经理。委托代理人宋丹丹，女，深圳市卓越物业管理有限公司上海分公司员工。委托代理人廖滔滔，上海达晨律师事务所律师。被告宋燕。委托代理人龚燕欣，男，1976年12月10日生，汉族，户籍地上海市闵行区。原告深圳市卓越物业管理有限公司上海分公司（以下简称“卓越物业公司”）与被告宋燕物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2016年5月19日、2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告卓越物业公司委托代理人宋丹丹，被告宋燕的委托代理人龚燕欣到庭参加了两次庭审，原告卓越物业公司的委托代理人廖滔滔，被告宋燕到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告卓越物业公司诉称，被告宋燕就购买上海市奉贤区卓越·世纪中心项目9号XXX室房屋与开发商上海鹏跃置业有限公司签订了《上海市商品房预售合同》，该预售合同附件五约定了前期物业管理服务的内容、物业服务的收费标准、交费时间以及相关违约责任。2013年8月15日，案外人上海鹏跃置业有限公司向被告交付了涉案房屋。自2013年12月1日起，被告未支付过物业费。经原告多次催讨，被告仍拒不支付物业费。为维护自身合法权益，故原告诉讼来院，请求判令：被告立即支付原告2013年12月1日至2015年12月31日期间的物业费人民币3,217.10元（以下币种同），并支付逾期付款违约金734.50元。庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付原告2013年12月1日至2016年8月31日期间的物业费4,375.26元；2、判令被告支付原告逾期付款违约金（违约金计算方式：以4,375.26元为本金，自2013年12月1日起至实际支付日止，按每日万分之三的标准计算）。2016年7月15日，原告以书面形式申请撤回第二项诉讼请求，不再主张迟延付款的违约金。原告卓越物业公司对其诉称的事实向本院提供如下证据：1、钥匙签收表1份，旨在证明涉案房屋已于2013年8月15日交付被告使用；2、《商品房预售合同附件五》1份，旨在证明前期物业管理服务的内容、物业费的收费标准、物业费的交纳时间以及逾期交纳物业费的违约责任等；3、《前期物业服务合同》2份，旨在证明原告受开发商上海鹏跃置业有限公司委托，为“卓越商务中心”提供前期物业管理服务；4、物业费催缴函及邮寄清单各1份，旨在证明原告多次催讨被告交纳物业费，被告拒不支付。被告宋燕辩称，部分同意原告的诉讼请求。由于涉案房屋热水器开启后废气无法排放，从而导致被告无法正常使用该房屋。被告多次报修后，原告于2015年10月30日免费帮被告更换了热水器和解决废气排放问题，之后房屋才能正常使用。故被告同意交纳2015年10月30日之后的物业费，对2015年10月30日之前的物业费不同意支付。被告对其辩称向本院提交如下证据：1、温馨提示1份，旨在证明原告没有解决热水器的废气排放问题，导致被告无法入住，故不交纳物业费；2、收款收据1份，旨在证明2013年9月1日至2013年11月30日的物业费已经支付，被告之所以拒付物业费是因为物业公司没有解决涉案房屋存在的质量问题；3、《商品房预售合同附件五》，旨在证明原告没有按照该协议第一条第二款第9项的约定，尽到正确处理物业的给排水、通风、采光等义务；4、《房地产租赁居间合同》1份，旨在证明涉案房屋因为无法正常使用，导致租客退租，给被告造成损失。经庭审质证，原、被告对对方提供的证据均发表了质证意见。被告对原告提供的证据均无异议。原告对被告提供的证据1的真实性无异议，但关联性有异议，认为该“温馨提示”正好说明涉案房屋涉及的热水器废气排放问题不属于物业管理服务的内容，属于开发商与业主之间的纠纷，应由开发商负责处理；对被告提供的证据2的真实性无异议，但认为该证据仅能证明被告交纳了2013年9月至2013年11月期间的物业费，不能证明被告拒交物业费具有正当理由；对被告提供的证据3的真实性无异议，但认为该协议第一条第二款第9项约定的是业主的权利义务，被告以此作为原告未尽到物业服务的依据明显不符；对被告提供的证据4的真实性无法确认，且该证据与本案物业服务合同纠纷不具有关联性。本院对上述证据认证如下：鉴于被告对原告提供的证据均无异议，且原告提供的四组证据均与本案具有关联性，故本院依法予以采信；对被告提供的证据1的真实性予以确认，该份“温馨提示”是原告协助房屋开发商发布的通知，不足以证明涉案房屋热水器废气排放问题属于原告物业管理服务的内容，故对其证明内容不予认定；对被告提供的证据2、3的真实性予以确认，但这两份证据均不能证明原告未尽到物业管理服务，故对其证明内容亦不予认定；被告提供的证据4，因缺乏与本案的关联性，本院依法不予采信。基于上述认定的证据，结合庭审时原、被告的陈述，本院确认如下事实：2012年12月20日，被告宋燕购买上海市奉贤区望园南路XXX弄XXX号XXX室房屋时与开发商上海鹏跃置业有限公司签订了《上海市商品房预售合同》，该预售合同附件五“该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或者有关承诺书”约定，卓越商务中心项目物业费的收费标准为每平米2.70元/月，物业管理服务主要内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、秩序维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等六大部分，业主应在每个季度第一个月的前5日交纳物业费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按欠费总额的万分之三交纳违约金。2013年8月15日，房屋开发商上海鹏跃置业有限公司将涉案房屋交付被告宋燕，被告验收后签字。后原告卓越物业公司与案外人上海鹏跃置业有限公司签订2份《前期物业服务合同》，约定由原告卓越物业公司为“卓越商务中心”提供物业管理服务，服务期限自2013年4月1日至2020年3月31日，物业费按每平米2.70元/月计算，业主应在每个月的10-15日履行交纳义务。2013年8月15日，被告宋燕交纳了2013年9月1日至2013年11月30日的物业费386.05元。涉案房屋建筑面积47.66平方米，每月应交物业费128.68元，2013年12月1日至2016年7月31日被告共应支付原告物业费4,117.76元。被告以涉案房屋热水器废气无法顺利排放为由，拒不支付物业费，故涉讼。本院认为，物业管理服务是物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主均具有拘束力。本案中，原告依约为被告提供物业管理服务，被告理应及时交纳相应的物业费。被告辩称，由于涉案房屋存在质量问题，原告卓越物业公司未能及时维修，故对维修完毕之前的物业费不予交纳。本院认为，根据《前期物业服务合同》的约定，原告卓越物业公司应对户外墙面、楼梯间、走廊通道等房屋共用部位以及上下水管道、水箱、电梯、照明、消费设施、道路、绿地等共用设备承担维护和管理义务。本案中，被告辩称的涉案房屋燃气废气无法顺利排出属于房屋自用部位的瑕疵，不属于原告管理和维修的范围。被告以此为由拒交物业费，缺乏事实和法律依据，故本院对被告的该项抗辩意见不予采信。根据前期物业合同的约定，物业费按每平米2.70元/月计算，业主应于每个月的10-15日前履行交纳义务。现原告诉请要求被告支付2013年12月1日至2016年8月31日期间的物业费，本院认为根据前期物业服务合同的约定，2016年8月的物业费付款期限尚未届满，故对该月的物业费本院暂不支持，对2013年12月1日至2016年7月31日的物业费，本院依法予以支持。对逾期付款违约金，原告自愿放弃，系其权利的自由处分，与法无悖，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告宋燕于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市卓越物业管理有限公司上海分公司自2013年12月1日至2016年7月31日期间的物业费4,117.76元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告宋燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  林庆强二〇一六年七月二十七日书记员  宋丹萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。