辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终174号上诉人（原审原告）：蔡佳伟，男，汉族，1991年1月29日生，住辽宁省抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：杨秀枫、刘大维，辽宁盛税律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司。住所地：抚顺市顺城区将军北街**，统一社会服务代码：912104005742985122。法定代表人：杨洪山，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑奇福，该公司员工。委托诉讼代理人：周冠豫，该公司员工。上诉人蔡佳伟因与被上诉人抚顺德创置业有限公司（以下简称“德创置业”）商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初2361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡佳伟上诉请求：撤销抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初2361号民事判决，改判支持上诉人全部诉讼请求（上诉人原审诉讼请求与原审判决差额为48663-28813=19850元）。事实和理由：一审法院未全额支持上诉人一审全部诉讼请求的唯一理由为“蔡佳伟……在庭审中提交远洋城小区业主委员会会议记录及人民网领导留言板的网页截图……并非其本人向德创置业主张给付逾期办理房屋产权证违约金的权利”，上诉人对此不能认可，理由为：第一，依照物权法及《物业管理条例》的规定，依法成立的业主委员会，有权代表业主处理与物业相关的事宜，不需要由每一位业主对某具体事项再为业委会单独出具授权委托。即便认为需要授权委托，各业主作为被代理人，也有权随时追认业委会的代理行为有效。而远洋城业委会代表全体业主向被上诉人主张权利是没有争议的事实，根据此次会议记录内容，被上诉人也明确答复尽快办理产权证，并承诺于2018年6月30日之前启动办证，该承诺应视为其对小区全体业主作出的承诺，而非对业主委员会或与会业主代表作出的承诺。而该承诺作为同意履行办证义务的意思表示，依法应当构成诉讼时效的中断。同时，本案是诸多小区业主起诉要求德创置业给付业主逾期办证违约金的案件之一，小区业主利益相关，诉求相同，且被上诉人为持续性违约，因此上诉人的诉请未超过诉讼时效。第二，原审法院与二审法院在此前大量同类生效判决中，均全额支持了蔡佳伟诉讼请求，原审法院在本案中明显违反了“类案同判”原则，请二审法院及时纠正错案，维护两级法院既有同类生效判决的权威。德创置业辩称：一审认定事实清楚，应予维持原判。一、针对诉讼时效问题，上诉人未提交其本人向答辩人主张产权办理及违约金赔偿等相关权利，无法证明诉讼时效中断。二、关于违约金赔偿标准，根据双方签订的商品房买卖合同，约定清晰明确，并无偏差。蔡佳伟向一审法院起诉请求：1、请求判令德创置业向蔡佳伟支付逾期办理产权证的违约金48663.29元。2、请求判令德创置业承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月1日，蔡佳伟与德创置业签订商品房买卖合同，约定：蔡佳伟购买德创置业开发位于抚顺市顺城区号房屋，该房屋建筑面积88.73平方米，总价款325943元。德创置业自房屋交付之日起365日内，将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，逾期按已付房款的日万分之一承担赔偿金。合同签订后，蔡佳伟按照约定支付房款。2019年5月9日，德创置业发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》，内容主要为：项目已于2018年年底安排办理房屋产权证。根据房产局要求，您需配合提供相关资料预约办理房屋产权证及领取相关办理材料，并按照房产局要求的时间到房产局办理手续。收到本通知后，请您尽快准备相关材料并于我司进行核对，如因个人原因导致办证延迟，一切后果由个人承担。2019年8月30日蔡佳伟取得该房屋不动产权证书，后于2019年12月4日来院起诉，经调解未果。一审法院认为：本案蔡佳伟、德创置业签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。德创置业未按合同约定将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应按合同约定向蔡佳伟支付违约金。本案的争议主要焦点为：一、违约金计算的起止时间；二、双方约定违约金是否过高。关于争议焦点一：首先，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案蔡佳伟、德创置业在商品房买卖合同中明确约定了逾期办证的违约金的计算方法为以日为单位累计计算，该约定的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，蔡佳伟应在诉讼时效期间内主张逾期办证违约金。蔡佳伟于2019年12月4日起诉，并在庭审中提交远洋城小区业主委员会会议记录及人民网领导留言板的网页截图，但上述材料并非其本人向德创置业主张给付逾期办理房屋产权证违约金的权利，不足以证明本案存在诉讼时效中断情形，故蔡佳伟要求德创置业给付2016年12月4日之前的按日计付逾期办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效，一审法院不予支持。又，蔡佳伟向一审法院起诉之日即视为其主张权利之日，而非德创置业所称其收到传票及蔡佳伟诉状之日，故一审法院对德创置业此项辩称理由不予采信。其次，关于违约金计算的截止时间认定问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非德创置业所称以取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据，故对德创置业此项辩称理由一审法院不予采信。德创置业提供证据证明其于2019年5月9日张贴《抚顺远洋城办理产权证通知书》，通知蔡佳伟办理产权证，故应以2019年5月8日作为违约金计算的截止日期。关于争议焦点二：房屋权属证书是权利人行使占有、使用、收益、处分权利的证明。因逾期办证，蔡佳伟无法对案涉房屋充分享有物权。德创置业以蔡佳伟一直实际占有、使用案涉房屋，不存在实际损失为由，主张案涉违约金过高，缺乏事实和法律依据，故对德创置业此项辩称理由一审法院不予采信。综上所述，德创置业应向蔡佳伟支付2016年12月5日至2019年5月8日的逾期办证违约金28813元（325943×0.1‰×884）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、德创置业于本判决生效后十五日内一次性给蔡佳伟逾期办证违约金28813元；二、驳回蔡佳伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1017元，由德创置业承担602元，由蔡佳伟承担415元。本院二审期间，上诉人蔡佳伟没有提交新的证据。本院经审理查明事实与一审认定事实基本一致。本院认为，上诉人蔡佳伟是远洋城业主，与其有相同诉求的业主包括小区物业委员会成员，就逾期办证纠纷业主与德创置业采取多种化解方式，不限于诉讼。本案在审理过程中，蔡佳伟没有提交证据证明其参与或者委托业主委员会成员向德创置业或其他部门主张逾期办理产权证的违约金，一审认定其提交的证明材料不足以证明本案存在诉讼时效中断情形，有事实依据。关于违约金债务性质，商品房买卖合同约定，逾期办理产权证，出卖人按买受人已付房款的日万分之一支付违约金。违约金是按“日”持续计算，随着时间的延续而产生，应视为继续性债权，但此期间的违约金数额可以确定，违约金债权与普通的债权性质没有区别，相同时间段违约金数额相同，计算违约金诉讼时效应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算，违约金分段计算诉讼时效符合诉讼时效法律制度。综上所述，蔡佳伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费296.30元,由上诉人蔡佳伟负担。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  刘晓菲审判员  张 秦二〇二一年二月十九日书记员  刘佳伟