湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终21号上诉人（原审被告）：唐铸坤，男,1965年9月9日出生，汉族，住湖南省邵东市委托诉讼代理人：李有才，女，1967年6月4日出生，汉族，住湖南省邵东市，系唐铸坤之妻。被上诉人（原审原告）：湘潭金世纪物业发展有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区丝绸中路金侨世纪苑。法定代表人：戈清莲。委托诉讼代理人：李晶莹，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋逸，湖南弘一律师事务所实习律师。上诉人唐铸坤因与被上诉人湘潭金世纪物业发展有限公司（简称金世纪公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初2205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人唐铸坤向本院提出上诉请求：1.判决对上诉人2017年1月1日至2020年3月31日期间的物业费进行减免（按3折交纳）；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人所居住小区于2009年开始交付，交房期间的物业服务企业是深圳龙城物业公司，金世纪公司2012年没有通过业主大会就和开发商签订合同进驻小区，根据物业管理条例规定，物业选聘程序不合法。2.金世纪公司违背了与湖南报业房地产发展有限责任公司签订的《湖南报业文化城.金【米】地亚家园物业服务合同》和《湖南省物业管理条例》规定的服务内容要求，存在重大管理瑕疵。3.金世纪公司不仅违规违法，一直以来不作为，涉黑围攻、殴打业主，管理混乱、服务质量差，消防安全设施损坏严重，导致与小区业主之间的矛盾升级。被上诉人金世纪公司辩称：上诉人的上诉意见无事实与法律依据，一审判决对上诉人应交的物业费进行了酌情核减，虽然被上诉人对此不认可，但是为了缓和与业主之间的关系，上诉人已经做出了让步。一审判决认定事实正确，程序正当，适用法律准确，应予以维持。金世纪公司向一审法院起诉请求：1.唐铸坤向金世纪公司支付物业管理服务费8105元（截止2020年3月31日），并向金世纪公司支付相应的逾期付款违约金（自2017年1月1日起，以8105元为基数，按照每日万分之五的标准，计算至全部物业管理服务费付清之日止）；2.唐铸坤承担诉讼费。一审法院认定事实：唐铸坤与湖南报业房地产发展有限责任公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买了位于长沙市望城区××镇××幢××单元××层××号房屋，建筑面积140.42平方米。在该房屋买卖合同中双方对物业服务进行约定：出卖人依法选聘的物业服务企业为金世纪物业公司，物业服务收费方式为包干制，服务期限自通知买受人交房之日起至物业成立业主委员会重新签订物业管理合同止，物业服务收费价格为1.48元／月／平方米（建筑面积），收费起始时间从通知办理入伙手续时间为准。物业服务企业按照半年收取，买受人应当在每年的2月1日和7月1日前缴费。2017年9月1日，金世纪公司与案外人湖南报业房地产发展有限责任公司签订《湖南报业文化城.金【米】地亚家园物业服务合同》，约定由金世纪公司为湖南报业文化城.金【米】地亚家园提供前期物业管理服务，物业管理费收费标准为小高层住宅带电梯1.48元／平方米／月，物业服务费按半年交纳，业主或者物业使用人应在每半个年度的第一个月履行交纳义务，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起向业主和物业使用人按每日应交纳物业服务费的万分之五收取违约金；物业管理期限自2017年9月1日起至业主委员会成立或湖南报业房地产发展有限责任公司提出合同终止止。该院另查明，金世纪公司在涉案小区服务期间，包括公共秩序维护的协助管理、垃圾清洁管理、消防管理等方面存在服务瑕疵。在该院同物业公司起诉其他业主的物业服务合同纠纷案件中查明，2019年12月28日，金世纪公司向涉案小区湖南报业文化城小区业主委员会发送工作联系函，载明：“因我司与相关合作单位合同到期时间为2019年12月31日，我司拟在2020年1月9日全面停止物业服务”。2020年1月21日，该业主委员会向业主发出《关于春节期间物业服务有关工作报告》，载明“2020年1月20日下午，在金山桥街道、黄金社区的组织下，在黄金社区召开了由业委会与金世纪公司参加的物业管理联席会议，协商并明确春节期间保障物业服务有关工作安排。金世纪公司代表表示落实春节期间物业服务工作，承诺保障物业服务持续到2020年2月8日，后续物业移交工作以进一步协商为准。业主理应配合积极交纳2020年2月8日之前的物业费和水电费”。后因该业主委员会新聘请的物业公司未能及时进驻小区，加之突发新冠肺炎疫情，金世纪公司未及时退出小区，在2020年2、3月期间，仍为案涉小区持续提供了安保服务、公用设施维修养护服务等物业服务。庭审中，金世纪公司陈述自2017年1月1日至2020年3月31日止，唐铸坤共拖欠39个月共计8105元的物业管理费未交。唐铸坤陈述,之前按照1.48元／平方米／月的标准交纳物业管理费,未交费原因系金世纪公司提供的服务未达到标准以及因逾期交房的情形开发商并未予以赔付。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。金世纪公司与湖南报业房地产发展有限责任公司签订《湖南报业文化城.金【米】地亚家园物业服务合同》，对金世纪公司、唐铸坤均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。虽金世纪公司原拟于2020年1月退出案涉小区，但因客观原因金世纪公司在其主张的收费期间内持续为小区提供服务，该小区业主也实际接受服务，二者形成事实上的物业服务合同关系，交纳物业费用的义务仍应由唐铸坤负担。物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，是维系物业公司正常运转的前提条件，也系业主应当承担的义务。故金世纪公司要求唐铸坤支付物业管理费用的主张成立，该院予以支持。但金世纪公司提供的物业服务存在瑕疵，相应的物业管理费用收取标准应进行调整，该院将金世纪公司主张的物业服务费收费标准酌情核减10%，确定按照合同约定标准的90%计算物业服务费。即从2017年1月1日至2020年3月31日止，唐铸坤应向金世纪公司缴纳物业费7295元（140.42平方米×1.48元/平方米/月×39个月×0.9,四舍五入取整）。故对金世纪公司要求唐铸坤支付物业管理费8105元的诉讼请求，该院予以部分支持。唐铸坤所主张的其与开发商之间的纠纷系另一个法律关系，其可依法另行主张权利，对于唐铸坤的该抗辩理由，该院不予采纳。关于金世纪公司诉请逾期付款违约金的主张，考虑到案涉小区实际情况，唐铸坤未予交纳物业费用系认为物业公司服务存在瑕疵，虽其以拒交物业费的方式进行对抗并不妥当，但并非恶意拖欠。故对金世纪公司的该诉讼请求，该院不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、唐铸坤于本判决生效后十日内向金世纪公司支付自2017年1月1日至2020年3月31日止的物业管理费7295元；二、驳回金世纪公司其他的诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由唐铸坤负担。双方当事人在二审中均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人唐铸坤是否应当缴纳涉案物业费。上诉人唐铸坤与湖南报业公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》约定了唐铸坤购买涉案房产，物业服务企业为被上诉人金世纪公司，物业服务期间自交房之日至物业成立业主委员会重新签订物业管理合同止。因此，上诉人唐铸坤自交房之日起即与被上诉人金世纪公司成立了物业服务合同关系，被上诉人金世纪公司应依约提供物业服务，上诉人唐铸坤应缴纳物业服务费。经查，上诉人唐铸坤自2017年1月1日至2020年3月31日共计欠物业费7295元，上诉人唐铸坤应缴纳上述物业费。一审法院查明金世纪公司提供的物业服务存在瑕疵，据此对欠缴的物业费按比例核减，并且核减了违约金，该处理符合法律规定。上诉人唐铸坤提出金世纪公司提供的物业服务存在缺陷，应按3折计算其应缴纳的物业费金额，对此，本院认为，被上诉人金世纪公司提供了相关物业服务，而上诉人唐铸坤提供的证据仅证明物业服务存在瑕疵，一审法院据此已核减了物业费和违约金，上诉人唐铸坤提供的证据不能达到其证明目的，故本院对其上诉请求不予支持。综上所述，上诉人唐铸坤的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人唐铸坤承担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  谢 晋二〇二一年二月四日书记员  龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。