山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终450号上诉人（原审被告）：烟台佳安房地产开发有限公司。住所地烟台市福山区西山路**。法定代表人：于克禄，该公司总经理。委托诉讼代理人：林明，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜念桐，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡桂莲，女，1942年4月4日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：崔洪魁，山东邦典律师事务所律师。委托诉讼代理人：丛龙云，山东邦典律师事务所实习律师。上诉人烟台佳安房地产开发有限公司（以下简称佳安公司）因与被上诉人胡桂莲房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2020）鲁0611民初2754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。佳安公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人之间的纠纷属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，上诉人已经按照《拆迁房屋实物补偿协议》的约定按期交付了房屋，被上诉人已经实际占有和使用了案涉房屋，实现了房屋的基本使用功能和价值，被上诉人并没有因逾期办证而遭受实际损失，且被上诉人在一审也没有提供因逾期办证给其造成实际损失的证据。本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算逾期办证违约金。该司法解释针对的是商品房买卖合同纠纷，而非拆迁安置补偿合同纠纷，相关法律法规对拆迁安置房屋办理房产证的时间及逾期办证责任没有明确约定，双方签订的《拆迁房屋实物补偿协议》中也没有违约金条款，故一审法院依据上述司法解释判令上诉人支付逾期办证违约金，适用法律错误。被上诉人胡桂莲辩称，一、上诉人在交付房屋后长达10多年的时间内未给被上诉人办理房屋产权登记，构成违约，应支付逾期办证违约金。二、拆迁安置房与普通商品房没有本质区别。受让人签订拆迁安置房安置协议和商品房买卖合同，都是为了获得房屋所有权，拆迁安置房在获得产权证后可在市场上自由流通，也属于商品房。因此，房屋拆迁安置补偿协议与普通商品房买卖合同在转让房屋产权的性质上没有本质的区别。《中华人民共和国民法典》第四百六十七条规定，本法或者其他法律没有明文规定的合同，适用本编通则的规定，并可以参照适用本编或者其他法律最相类似合同的规定。现行法律并没有规定拆迁安置房的逾期办证违约金计算方式，而被拆迁人因拆迁人逾期办证造成的经济损失是客观存在的。因此，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定是处理同性质纠纷中适用最相类似的法律规定，且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条也提及拆迁安置房的问题，也说明拆迁安置房纠纷可以适用该解释。双方签订的《拆迁房屋实物补偿协议》既是互易合同，也是买卖合同的一种特殊类型。从协议内容看，不仅对拆迁补偿标准、补偿方式及数额、过渡期限等一般性内容作出约定，且对安置房屋的位置、用途也作出明确约定，该安置房屋具有特定性，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条将被拆迁人对此种特定安置房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，体现了法律对被拆迁人利益的侧重保护原则，故而应当认定双方间形成商品房买卖合同关系。三、被上诉人主张的是违约金，并非损失赔偿。根据最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称九民会议纪要）第50条“认定约定违约金是否过高，一般应当以合同法第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益……主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任”。因此，上诉人在上诉状中主张违约金高于实际损失，上诉人应当对此承担举证责任。原审原告胡桂莲向一审法院起诉请求：1.被告立即为原告办理房屋产权登记手续；2.判令被告支付逾期办理房屋产权登记违约金37140元(以200486元为基数，按照现行利率4.75%的1.3倍，支付三年，违约期间：自起诉之日向前倒推三年)，自起诉之日起至实际办理完房屋产权登记之日止的违约金继续计算；3.判令被告承担原告经济损失2000元；4.本案诉讼费用由被告承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实，2007年4月30日，原、被告签订《拆迁房屋实物补偿协议》及《拆迁补充协议》，约定：原告将位于烟台市福山区建筑面积为76.70平方米的房产交付被告拆迁安置，被告同意将开发的位于烟台市福山区西山路66号佳安花园4号楼5单元1层西户建筑面积为77.11平方米的房屋安置给原告。对超出安置面积0.41平方米，按单价2600元/平方米售给原告，原告需补交1066元房款。本案争议的问题有四：一、本案是否超过诉讼时效；二、导致逾期不能办理房屋产权证书的责任如何分担；三、拆迁安置房屋逾期办理产权证书是否适用商品房买卖合同纠纷案件的补偿标准；四、涉案房屋逾期办证违约金的补偿标准及计算方式。一审法院认为，一、法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。自交房后90日办证日期届满之日起，原告即应当知道其权利受到损害，因此诉讼时效应自该日起计算，但因被告违约行为持续发生，所以原告自立案之日（2020年10月21日）起前三年的逾期办证违约金，未超过诉讼时效。二、依法成立的合同，对双方均有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，涉案房产至今未能办证是被告未能按照相关规定满足办证的条件所致，被告对此应承担违约责任，即使被告主张不能办证的原因成立，根据法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，也应当向对方承担违约责任，因此，被告应承担逾期办证的违约责任。三、拆迁安置的房屋在价格上通常优惠于市场销售的商品房，本案原告便是以2600/平方米的价格购买了被告0.41平方米房屋面积，所以法院应以此为据确认原告安置房屋的价格为200486元（计算公式为2600元×77.11平方米）。安置房产逾期办证违约金的赔偿标准没有明确的司法解释和依据，但其也具有商品房的属性和买卖性能，所以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第一款“关于罚息利率问题，逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”规定。四、因被告逾期办证的违约行为仍继续存在，故被告仍应给付原告实际办理完毕房产权属登记手续止的违约金，所以本案涉案房产的逾期办证违约金的计算参照商品房买卖合同的标准计算为以房款总额200486元为基数，自2017年10月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至办证之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院于2020年11月26日判决：一、被告烟台佳安房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告胡桂莲逾期办证违约金，以200486元为基数，自2017年10月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至办证之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；二、驳回原告胡桂莲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费778元，减半收取计389元，由原告负担20元，由被告负担369元。本院审理查明的事实与一审一致。本院认为，2007年4月30日，上诉人佳安公司与被上诉人胡桂莲签订的《拆迁房屋实物补偿协议》及《拆迁补充协议》是双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应按协议约定履行各自义务。上诉人佳安公司至今没有为被上诉人胡桂莲办理涉案房屋产权证，应当承担相应的民事法律责任。一审法院判决上诉人佳安公司承担的违约责任合理、合法，上诉人佳安公司主张一审判决适用法律错误，理由不当，本院不予采纳。一审法院根据本案的实际情况，确认上诉人佳安公司承担的违约金的计算方法和数额，公平、公正。综上，上诉人烟台佳安房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费779元，由上诉人烟台佳安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  刘海波审判员  张莉莉二〇二一年二月三日书记员  赵广娜