福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0205民初1738号原告裕景（厦门）物业管理有限公司。统一社会信用代码：913502006120417787。法定代表人陈永栽，董事长。委托代理人黄立新、陈卫东，公司职员。被告汪怡红，女，1976年2月14日出生，汉族。委托代理人汪海丰，男，1971年1月15日出生，汉族。系汪怡红的哥哥。被告汪海丰，男，1971年1月15日出生，汉族。原告裕景（厦门）物业管理有限公司（以下简称“裕景物业公司”）与被告汪怡红、汪海丰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员黄玉梅独任审判于2016年6月27日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告裕景物业公司的委托代理人黄立新，被告汪海丰（同时作为被告汪怡红的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裕景物业公司诉称，2008年10月30日，原告接受东方（厦门）高尔夫乡村俱乐部综合旅游有限公司之委托，为“东方高尔夫国际社区北一区公寓”全体业主和使用人提供物业管理服务。此后，厦门市海沧区发展和改革局亦批准原告在物业管理过程中，依照核定的标准向“东方高尔夫国际社区北一区公寓”全体业主和使用人收取物业管理服务费等费用。接受委托后，原告所组派的东方高尔夫国际社区北一区公寓物业管理处即向包含被告在内的诸业主及使用人依约提供物业管理服务。但被告作为“东方高尔夫国际社区北一区公寓”4号502单元房屋之业主，在接受原告提供的物业管理服务后，却未能依法履行缴交物业管理服务费等费用的义务，自2012年1月1日起至2013年12月31日止，被告连续拖欠24个月的物业管理服务费和房屋公共维修金等不予缴付。上述各项费用累计达46393.7元（含滞纳金）。原告曾为此致函被告催缴上述费用，但迄今无果。原告认为，原告依约向被告在内的全体业主及使用人提供物业管理服务并收取物业管理服务费等费用，这一行为符合法律和合同约定，理应受法律保护；被告拖欠物业管理服务费、房屋公共维修金等费用的行为，已违反了法律的规定。故原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告缴付2012年1月1日至2013年12月31日的物业管理费7012.8元、公共维修金1008元，车位管理费1680元，车位公维金120元，并支付滞纳金36580.10元（自2012年1月8日起按每日千分之三计算，应计到人民法院判令被告还款之日止）累计至2016年3月30日46393.7元；二、本案一切诉讼费用由被告承担。被告汪怡红、汪海丰答辩称，一、原告的诉求是不客观、不合法、无理的请求。原告提供的证据附件一其中车位管理费、和车位公维金是无中生有，不是事实，被告在小区中根本没有车位。证据一与证据二的两份物业管理合同是开发商与原告签订的，第七章的物业费的条款中明确物业费收费为酬金制，违反了《福建省物业服务收费管理办法》第九条的相关规定。没有产生业主委员会，只能采取包干制形式。因此该合同无效，且合同的内容没有与业主协商，也没有得到业主的同意，这样的合同对被告没有约束力，从原告的服务行为是其私自的行为并非依约履行的行为。二、原告证据四邮件快递清单，被告认为物业管理费的催缴通知书与有据挂号信证明没有必然的联系，无法证明原告通过有据寄给被告的挂号信就物业管理处收费通知书，被告也从未收到过原告寄来的物业管理处收费通知书，只是收到一些广告书之类的东西。因此无法证据原告从未间断向被告主张的权利。根据民事诉讼法和合同法的规定，权利方的追诉期为2年，2012年至今已经超过期限，原告无权对被告被告进行追溯，请法院不予支持。三、原告证据五备案证明，只是备案证明，并不是律师厦门市物价局批准的物业收费文件，无法证明原告收费标准的合法性，不是合法的收费，被告完全有理由拒绝支付相关收费。四、由于被告从未在讼争小区居住过，自交房以来，被告从未接到原告有权小区物业管理财务公开的相关报表等材料，根据厦门市物业管理条例规定，小区物业管理公司每半年必须向小区业主公布财务报表等资料，原告从未向被告公开其财务报表等资料，违反了相关固定，被告有权拒交物业管理费用。退一步将，根据合同第二十一条，乙方权利义务条款，原告从未向业主提供过账目，物业公司若每半年未公示相关账目，则业主有权拒交费用。五、由于被告没在东方高尔夫国际公寓居住，原告对被告的服务明显比在本小区居住的业主的服务要少的多，原告要求被告按在住业主的标准缴纳物业管理、公共水电费和公共维修基金也是是不合理的。六、由于原告的非法物业管理，同时原告提供的证据中，并没有体供其已按合同义务条款全部符合要求地履行完原告应尽的义务的相关证据，如何证明原告可以按收费标准收取物业管理费用呢？只凭一份非法合同就可以收取业主的物业管理费吗？原告还要收取被告高额的滞纳金，简直就是一种霸道的土匪行为，该做法再次证明了原告种种的非法的霸道的行径。被告要求原告完整地提供财务数据及其已履行合同义务的证据，以维护自己的合法权利。被告请求法院要求原告向法庭提交履行物业服务的相关证据。综上所述，原告与开发商签订违法的物业委托管理合同，原告一厢情愿进入被告居住的东方高尔夫国际公寓进行物业管理，而以此为依据强行向被告收取物业管理费用，是一种非法的行为，毫无道理的行为，退一步说，即使原告和被告签订物业管理合同有效，但原告违约在前，让消费者无法明白消费，被告完全有理由拒交物业管理费用，没想到原告竟然恶人先告状，提出如此非法、无理的诉讼请求，被告恳请法院驳回原告的所有诉讼请求，维护被告的合法权利不受侵害，维护法律的尊严，维护社会的公平和正义。经审理查明，被告汪怡红、汪海丰系海沧区东方高尔夫球场配套公寓别墅北一区4#楼5层502单元房产（建筑面积139.16平方米）业主。原告裕景物业公司于2011年与东方（厦门）高尔夫乡村俱乐部综合旅游有限公司签订一份《东方高尔夫国际社区北一区公寓前期物业服务合同》，约定由原告对东方高尔夫国际社区北一区公寓进行物业管理服务，委托管理事项为小区共用部位、共用设施、设备的日常维修、养护和管理；合同期限为1年，自2012年1月1日起至2012年12月31日止。物业管理服务费用：物业管理服务费采用酬金制计费方式，公寓住宅按建筑面积每平方米2.1元、商业店面按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取；车位使用费及停放服务费：占用业主共有的道路或其他场地停放机动车辆的车位，使用人按照经批准的标准支付场地使用费，场地使用费归全体业主所有。同时，原告按照经批准的标准收取车辆停放服务费（含业主有产权的车位、车库）。原告按照本市有关规定制定的房屋公共维修金标准为每月每平方米建筑面积0.3元向业主收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费用的，按照临时管理规约的规定交纳滞纳金。2012年12月25日，原告裕景物业公司与东方（厦门）高尔夫乡村俱乐部综合旅游有限公司签订一份《东方高尔夫国际社区北一区公寓前期物业服务合同》，合同期限为1年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止。其他合同内容与前述合同一致。因主张被告欠缴物业管理相关费用，故原告于2016年5月20日诉至本院。另查明：一、2009年2月17日，厦门市海沧区发展和改革局以厦海发价（2009）3号《厦门市海沧区住宅物业服务登记及收费指导价备案证明》核定原告提交的东方高尔夫国际社区北一区公寓小区的物业服务等级及收费价格符合《厦门市住宅物业服务等级及收费指导价》的规定，同意备案。物业管理服务费收费按原告提交的价格为小高层2.1元每平方米每月，房屋公共维修金按0.3元每平方米每月。二、原告庭审举证邮件快递交寄清单，清单内容显示原告于2012年曾交寄挂号信寄给汪怡红，拟证明原告曾向被告催缴物业费。被告质证认为，没有原件，无法证明真实性。即使是真的，但不能证明原告寄送的就是催款通知书。上述事实有原告提交的《东方高尔夫国际社区北一区公寓前期物业服务合同》、邮件快递、厦门市海沧区住宅物业服务等级及收费指导备案证明及本案庭审笔录等予以证实，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告裕景物业公司与东方（厦门）高尔夫乡村俱乐部综合旅游有限公司签订的前期物业服务合同是双方的真实意思表示，合法有效，对全体业主具有法律之约束力。本案的争议焦点在于原告起诉要求被告支付自2012年1月1日至2013年12月31日的物业管理费用等是否超过诉讼时效。经查，原告于2016年5月20日提起本案诉讼，原告提交的催缴邮件系2012年发出，且无其他引起诉讼时效发生中止或中断之证据，因此，原告的诉求均已经超过诉讼时效期间。原告的诉求应予以驳回。综合上述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告裕景（厦门）物业管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费960元减半收取480元，由原告裕景（厦门）物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 黄玉梅二〇一六年七月二十一日代书记员 杨雅鑫附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……