山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1003民初1614号原告（反诉被告）刘衍建，个体。被告（反诉原告）威海可林食品有限公司，住所地山东省威海市文登区宋村镇龙山路30-9号。法定代表人柳京哲，董事长。委托代理人张邵军，公司员工。刘衍建与威海可林食品有限公司（以下简称可林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员栾哲元独任审判，公开开��进行了审理，原告（反诉被告）刘衍建，被告（反诉原告）可林公司之委托代理人张邵军均到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告刘衍建诉称：2016年初被告找到原告，要求租用原告位于威海市文登区宋村镇的厂房及厂内办公用品等设施用于生产海产品。原告支付巨大人力物力将厂房腾空，同年2月22日，双方在宋村镇昌阳花园售楼处签订租赁合同，约定被告租赁原告上述厂房及设施，租期2年，自2016年4月1日至2018年3月30日，第1年租金80000元，第2年租金100000元，签订合同之日被告交押金20000元。双方如有违约，赔偿对方半年租金。该合同经双方签字盖章，已发生法律效力。但被告明确表示违约，并另租他处。被告的行为给原告造成严重损失，请求判令被告向原告赔偿损失40000元。被告可林公司提���书面答辩状辩称：因答辩人不存在违约情形且被答辩人并无实际损失，故不同意原告要求赔偿损失的诉讼请求，理由为：1、原告违约在先，被告不存在违约情形。双方于2016年2月22日签订的《厂房租赁合同》第1条约定，原告将一套房产及场内办公用品出租给被告生产海产品使用，第3.1条约定签订合同当日交押金20000元，待厂房清理完毕交钥匙时再交租金80000元，鉴于被告是一家海产品加工企业，对水电供应要求比较高，被告要求原告须为被告提供（1）400千伏安的三相工业用电；（2）管径不低于100mm的自来水供应，原告承诺满足正常供应，故双方在合同第五条第一款约定原告在交付房产前应保证厂房及水、电的正常使用，另外被告还要求原告将厂房地面硬化并保证光滑度，拓宽厂房大门以供大型卡车的进出，同时应保证厂房没有任何权利瑕疵与质量瑕疵，原告均予以承诺。合同签订后，被告依约向原告缴纳了20000元押金，但原告却迟迟未将达到交付标准的厂房交付给被告，甚至连厂房土地证及房产均未交付给被告勘验，其系列违约行为导致被告合同目的至今不能实现，原告严重违约，应根据合同赔偿被告半年租金；2、原告并无实际损失，被告无需承担赔偿责任。合同第3.1条约定待厂房清理完毕交钥匙时再交租金80000元，该条款系原告交付房产的义务，是达到交付的应然条件，而非被告承担的责任，合同中并无任何条款约定清理厂房系被告责任。被告无任何法律规定的须赔偿损失的行为且原告并无任何证据证实原告清理厂房所花费的费用与被告具有任何因果关系，故无需承担赔偿责任；3、原告主张的违约金过高，违反法律规定，且被告的行为没有给原告带来任何损失。反诉原告可林公司诉称���2016年2月22日，反诉原告与反诉被告就租赁涉案房屋及相关办公用品一事签订了一份《厂房租赁合同》，协议中关于租金及厂房交付事宜双方作出如下约定：第1年租金80000元，第2年租金100000元，签订合同之日被告交押金20000元，待厂房清理完毕交钥匙时再交租金80000元。双方签订合同后，反诉原告依约向反诉被告交纳了20000元押金，但反诉被告却迟迟未将厂房交付给反诉原告。2016年4月因反诉被告一直未能交付厂房，导致合同目的不能实现，反诉原告通知反诉被告解除合同，反诉被告表示同意。双方签订的合同第七条约定，租赁期间，甲乙双方如有违约，违约方赔偿对方半年租金。本案中，反诉原告已经履行了己方义务，而反诉被告却并未按合同约定履行交付钥匙义务，应属严重违约。请求判令反诉被告向反诉原告返还押金20000元并支付40000元违约金。反诉被告刘衍建辩称：1、是反诉原告违约了，反诉被告并未违约；2、反诉原告交的是押金，为了腾房，反诉被告把原来的租金退还给了原来的租赁方，清理厂房及设备反诉被告又花了几万元，还支付了门卫1500元/月的工资。故不同意反诉原告的诉讼请求。经审理查明：2016年2月22日，原、被告签订了一份《厂房租赁合同》，约定甲方（即原告刘衍建）将其合法拥有的厂房出租给乙方（即被告可林公司）使用，协议第一条约定：甲方将一套厂房及厂内办公用品等设施出租给乙方生产海产品使用；第二条约定：租赁期限贰年，自2016年4月1日至2018年3月30日止；第三条约定：厂房租金为第一年80000元，第二年100000元，签订合同当日交押金20000元，待厂房清理完毕交钥匙时再交租金80000元；第五条约定：甲方交付厂房前应保证厂房及水、电的正常使用，甲方应协助乙方办理电话、电视、宽带的安装；第七条第3款约定：租赁期间，甲乙双方如有违约，违约方赔偿对方半年的租金。合同签订后，被告可林公司于2016年2月23日通过银行转账的方式向原告交付了20000元押金。至本案庭审结束，双方未就涉案厂房进行交接。本案庭审中，原告主张被告已经构成违约，其诉讼请求40000元是根据合同约定的违约方应支付的半年租金计算得出，为证实其主张，原告申请证人于某出庭作证，证人于某陈述2016年2月27日其本村村支部书记找到证人，让其到原告的厂房看大门，原告告诉证人这个厂房是租赁给给食品厂加工海带的，原告将大门、传达室、仓库的钥匙都给了证人让证人看着门，等食品厂来了把门打开将设备搬进厂开始干活，原告同时告诉证人其工资由食品厂发放，一年18000元，过了6、7天没有人来，证人询问原告，原告告知其等等，但是至今一直没有人来。于某同时陈述其不知道食品厂的名字，只知道是加工海带的，其与食品厂没有任何联系，从其到厂房至今厂房里没有设备和物资，水电和其他设施都能正常使用，没有损坏情况，可以正常使用。原告同时提交有于某签名的证言一份，载明“今年2月26日孔格村书记宫某介绍我给威海可林食品有限公司看门即门卫，厂址：台上村村东刘衍建的厂房，月工资1500元，2月27日上班，27日早原租厂房的有关人员把厂房的所有钥匙交给我，我就上班了，但威海可林食品有限公司至今没有人来。”证人于某解释称其之所以第一次庭审中陈述记不清楚被告的名称是因为到庭紧张了想不起来了，其知道被告叫可林公司，是原告告诉证人的，原告找其写证词，其陈述��原告将证词打印出来，证人在证词上签字。被告对该证人证言提出异议称证人的工资由原告发放，系原告的雇工，有密切的利害关系，证人在第一次出庭时称不知道被告公司名称，后又称知道被告公司名称，有与原告串供的可能，对该证言不予认可。庭审中，原告另申请证人林某、宫某出庭作证，林某陈述原告厂房里的设备由其拆除后搬出来了，时间为2016年正月19-21日其中一天，厂房里的全部机器设备包括零部件全部搬空了，厂房里再没有其他东西了，拆除及搬运设备的费用都是由原告支付的。原告同时提交林某签名的证明一份，载明“今年2月23日刘衍建找我给他厂子拆迁机器设备，限期24、25、26日三天，我带领6名职工于2月26日下午4点准时搬迁完毕”。被告提出异议称该证人的费用也是由原告发放，与原告有利害关系，且该证人并不能证实其所拆的设备及清空的厂房是供被告使用，证人该行为与被告没有任何关系，且林某庭审中陈述的时间与原告提交的证明上载明的时间不相符。原告陈述于某、林某的两份证词都是由原告根据二证人陈述打印出来然后由二证人签字捺印。证人宫某陈述其系东孔格村村委主任，今年2月10日左右，有个外资企业搞海带加工租赁了原告的厂房，需要找人看大门，原告委托证人宫某在东孔格村找了于某去看大门，一年18000元，由外资企业发放，其不知道原、被告签订合同的事，和外资企业没有联系。被告提出异议称该证人与被告并无任何联系，且被告并不是外资企业，证人不能确定其所述的外资企业与被告是否是同一个企业，也不能证实于某是给被告看大门的。庭��中，上述三名证人均陈述涉案的原告厂房位于宋村镇老发电厂对面。原告主张双方约定4月1日交房，但被告未到交房日期即另行租赁了盛泰园食品有限公司的厂房即龙山路30-9号的房屋，不再租赁原告厂房。被告提出异议称根据经营性质及生产规模被告在宋村镇需租赁多个厂房进行生产，与原告所签订的合同只是其中一处厂房，因原告至今无法交付适合被告生产经营的厂房，导致被告只能暂时租用现在的厂房，被告从未告诉过原告只租用原告一处厂房。被告同时陈述其实际经营地址在威海，只是厂房在宋村，租用多个厂房还是一个厂房是针对经营状况决定的，其之所以将住所地登记到厂房里是为了方便公司的管理。被告后又陈述现在只是公司的高管和管理层在威海，生产的地方在宋村，在本院规定的举证期限内，被告未提交证据证实其另行租用了其他厂房及在威海还有相关经营及办公场所，亦未向本院明确说明其高管、管理层在威海是办公还是居住。本案审理过程中，原告主张被告于2016年3月份在宋村镇另行租赁场地，为核实相关情况，本院对威海盛泰园食品有限公司（以下简称盛泰园公司）工作人员韩金伟（该公司经理）进行了调查，韩金伟陈述被告于2016年3月份开始和盛泰园公司董事长洽谈租房事宜，3月底确定了租赁事宜，于四月二十几号签订了租赁合同，约定被告租赁盛泰园公司的厂房，同时约定自5月1日开始收取租金，被告在4月中旬就把设备都搬进去了，被告租赁的厂房位于威海市文登区宋村镇龙山路30-7号和30-9号。被告提出异议称：1、该调查笔录属于证人证言，不属于法院依职权调查的范围，法院的单方调查行为违反法定程序；2、法院未核实���金伟的相关身份，韩金伟未参加谈判，如何能证明谈判内容，且韩金伟未提供任何证据证实谈判时间、地点、人数及内容；3、被告是否与盛泰园公司签订了租赁合同与本案毫无关系，被告租赁多个厂房还是单个厂房经营，同时跟多个单位谈判还是跟一个单位谈判是被告的自由，与本案毫无关系。庭审中，反诉原告主张因反诉原告在进行工商登记时需要出具该厂房的所有权证原件及复印件，若不能提交所有权证则无法正常经营，故其要求反诉被告提交权属证书以证实其有权处分该厂房。本院要求反诉原告明确其所述的“进行工商登记”的含义，反诉原告称是办理营业执照需将营业地点登记在涉案厂房里，但又称公司住所地可以不变更登记到涉案厂房里，如果变更到涉案厂房可以方便公司的管理，后反诉原告又明确陈述其不是将住所地变更登记到涉案厂房里。反诉原告对此作出解释称其一开始准备将住所地变更登记到涉案厂房里，后来租赁了别的地方，就不登记在涉案厂房里了。庭审中，反诉原告主张其于2016年4月份向反诉被告要过涉案厂房的钥匙，要求反诉被告交付厂房，但未提交相关证据证实该主张。同时查明，被告住所地于2016年1月28日由威海高区福山路218号变更为威海市文登区宋村镇工业园21号，同年3月10日又变更为威海市文登区宋村镇龙山路30-9号。以上事实，有双方当事人的陈述，原告提交的厂房租赁合同、证人证言，被告提交的汇兑凭证，本院的调查笔录等证据证实。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意愿表示，符合法律规定，依法有效并受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以要求其承担违约责任。本案争议焦点在于如下几点：一、原告是否违反约定未向被告交付厂房。被告辩称原告至今未向原告交付厂房，但未提交任何证据证实其于4月1日前要求原告交付钥匙及对厂房进行过相关验收，而证人于某、林某、宫某的证言内容相互印证，足以证实原告已经将涉案厂房腾空并将钥匙交付给于某由其转交给被告，被告虽辩称原告须为被告提供400千伏安的三相工业用电及管径不低于100mm的自来水供应，但双方的合同中并未对此作出明确约定，仅约定原告应保证厂房及水、电的正常使用，证人于某及林某的证言亦可以证实原告已经履行了合同约定的义务即厂房可以正常使用，本院认为被告该辩称证据不足，本院不予采信，本院认为原告已经按合同约定履行了其相关义务。二、被告是否构成违约。首先，根据本院对韩金伟的调查，可以认定被告于2016年3月即与盛泰园公司洽谈并确定厂房租赁事宜，并于4月份签订了租赁合同，被告虽辩称其系同时租赁多个厂房，但未提交任何证据证实其同时租赁了多个厂房，亦未提交证据证实其设有多处办公场所，故本院对被告该辩称不予采信；其次，被告的工商登记信息显示被告于3月10日将公司住所地变更为威海市文登区宋村镇龙山路30-9号即其租赁的盛泰园公司的厂房，被告同时陈述其原先准备将住所地变更登记到涉案厂房里，后租赁了别的地方，就不登记在涉案厂房里了，该陈述与原告主张相吻合。结合被告一直未接收涉案厂房的事实，本院认为被告已经以实际行动明确表示了其将不履行合同义务，理应承担违约责任。原告诉状中虽写明要求被告赔偿损失40000元，但其在庭审中陈述原因系被告违约不履行合同义务，该40000元系根据双方签订的合同约定的违约金计算方法计算得出，故本院认为原告实际主张的应为违约金，该主张符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金的数额，原、被告约定合同期限二年，因被告违约导致合同不能实际履行，原告期待的两年的租金数额将无法收取，且原告为履行合同支出了工人工资及清理场地等相关费用，双方约定的40000元违约金不足以弥补原告上述损失，故被告抗辩违约金过高，理由不当，本院不予采纳。原告主张违约金40000元符合双方的约定，本院予以支持。三、关于被告辩称的原告未向被告提交权��证书，本院认为《合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，从该法律规定可以看出，强调的是转移租赁物的使用和收益，并不要求出租人必须是租赁物所有权人或已取得产权证；双方合同中亦明确约定原告将其拥有的厂房出租给被告，并未约定原告须对涉案厂房享有所有权，亦未约定原告须将相关权属证书提交给被告用于办理相关手续，另被告庭审中明确陈述其不是将住所地变更登记在涉案厂房里，且被告于双方约定的交付厂房日期之前即将公司住所地变更登记到其现租赁的厂房所在地，故被告主张原告未提交权属证书系违约行为于法无据，本院不予采信。四、关于本院对韩金伟的调查笔录，本院认为《中华人民共和国民事诉讼法》第六十��条规定：人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集；第六十七条规定：人民法院有权向有关单位和个人调查取证。根据上述法律规定，本院对韩金伟进行调查取证符合法律规定，被告主张本院单方调查行为违反法定程序于法无据，本院不予支持。五、关于反诉原告要求反诉被告返还押金20000元及支付40000元违约金。本院认为押金是指当事人双方约定，债务人或第三人向债权人给付一定的金额作为其履行债务的担保，债务履行时，返还押金或予抵扣；债务不履行时，债权人得就该款项优先受偿，即违约时押金将被扣除。根据以上一至三条所述，被告已经构成违约，故该20000元押金应先行冲抵原告主张的部分违约金，反诉原告要求反诉被告返还押金20000元理由不当，本院不予支持，要求反诉被告支付40000元违约金证据��足，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）威海可林食品有限公司支付原告（反诉被告）刘衍建违约金40000元，扣除被告已经支付的20000元押金后，尚需支付原告20000元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回反诉原告（被告）威海可林食品有限公司要求反诉被告（原告）刘衍建返还押金20000元并支付违约金40000元的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务��息。案件受理费400元，反诉案件受理费650元，均由由被告（反诉原告）威海可林食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  栾哲元二〇一六年七月二十一日书记员  王 星