广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2015）东三法清民一初字第1135号原告郭正朋，男，汉族，1977年5月22日出生，住所地为广东省深圳市龙岗区，委托代理人阮犁荒，广东创安律师事务所律师。被告蔡利涌，男，汉族，1977年4月24日出生，住所地为广东省揭东县，公民身份445221197704242253。第三人东莞市志成房地产中介有限公司，住所地为广东省东莞市凤岗镇三联村昌盛南路85号。法定代表人郭启祥。第三人东莞农村商业银行股份有限公司凤岗支行，住所地为广东省东莞市凤岗镇永盛大街69号第一至九层。负责人卢健民。原告郭正朋诉被告蔡利涌，第三人东莞市志成房地产中介有限公司（以下简称志成公司）、第三人东莞农村商业银行股份有限公司凤岗支行（以下简称农商行凤岗支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理后，依法由代理审判员叶伟芬适用简易程序独任审理，后因案情复杂需转为普通程序，依法由审判员文及双，与代理审判员叶伟芬、人民陪审员朱萍秀组成合议庭，于2016年5月31日公开开庭进行了审理。原告郭正朋的委托代理人阮犁荒、第三人志成公司的法定代表人郭启祥到庭参加了诉讼，被告蔡利涌、第三人农商行凤岗支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告郭正朋诉称，郭正朋与蔡利涌于2015年8月21日签订《房地产买卖合同》，合同约定，在第三人志成公司提供中介居间服务下，郭正朋以91万元的价款购买蔡利涌所有的位于东莞市凤岗镇龙平公路嘉辉豪庭D区2单元2601号物业；合同对交易定金、付款方式、递件过户时间、房产产权现状、税费承担、违约责任等进行了明确约定。合同签订之日即2015年8月21日，郭正明依约支付了定金贰拾万元并取得了蔡利涌出具的收款收据。2015年8月27日，郭正朋向蔡利涌支付第二部分楼款十万元整并取得了蔡利涌出具的收款收据。根据合同约定，蔡利涌应当在收到第二部分楼款时去银行和担保公司办理资金监管和赎楼手续，配合郭正朋及第三人志成公司办理后续事宜。但是经多次口头、电话、发函沟通催告，蔡利涌拒不回应、拒不继续履行，因蔡利涌的违约行为导致合同无法继续履行，严重损害了郭正朋利益。为维护自己的合法权益，郭正朋特诉至法院，请求判令：一、蔡利涌继续履行《房地产买卖合同》：1、立即委托担保公司或自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后叁日内将红本房地证原件交予第三人或其指定的担保公司；2、配合郭正朋向银行提交按揭贷款所需的资料并签署按揭银行要求的法律文件；3、在取得房产证原件、银行出具贷款承诺书之日起三日内与郭正朋签署《东莞市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；4、为保障合同目的实现需履行之其他合同义务。二、蔡利涌向郭正朋支付违约金40950元（以91万元为基数按日万分之五标准，自2015年8月21日暂计至2015年11月21日，此后按合同之约定计至履行之日止）。三、蔡利涌承担本案全部诉讼费用。原告郭正朋对其上述主张提供的证据材料有：《房地产买卖合同》、定金收据、第二部分楼款收据、银行转账流水、催告函、律师函、EMS快递单及查询单、商品房买卖合同、公证书、交通银行零售客户交易清单。被告蔡利涌在法定期限内没有提出答辩，也未向本院提交任何证据。第三人志成公司辩称，对郭正朋的诉请没有意见。第三人志成公司在法定期限内没有向本院提供任何证据。第三人农商行凤岗支行辩称，1、农商行凤岗支行于2007年6月28日向借款人蔡利涌发放楼宇按揭贷款一笔30.3万元，到期日为2027年6月14日，现余额为208479.65元（截止至2016年5月10日）。目前该笔贷款供款正常，暂无欠本欠息情况。2、为了保障农商行凤岗支行合法权益，该行不同意注销抵押权，如法院确需注销抵押权，要求必须先归还借款人蔡利涌在该支行的所有贷款本息。第三人农商行凤岗支行在法定期限内没有向本院提供任何证据。经审理查明，2015年8月21日，郭正朋（买方）与蔡利涌（卖方）、第三人志成公司签订《房地产买卖合同》，合同约定，由郭正朋购买蔡利涌位于东莞市凤岗镇龙平公路嘉辉豪庭D区2单元2601号房产，建筑面积为96.81平方米，房产转让总价格为91万元，该房产未办理商品房房产证，蔡利涌应于签订房地产买卖合同30天内办理相关产权证书，该房产现状为处于银行抵押状态，由郭正朋出资委托担保公司融资赎楼，且双方均需协助办理赎楼手续；郭正朋应于签订合同当日支付定金20万元，应于银行与担保公司要求做首期资金监督时支付第二部分楼款8万元，第三部分楼款63万元由郭正朋向银行申请按揭贷款（具体贷款金额及到账时间以银行贷款承诺为准）支付给蔡利涌；办理按揭所需费用由郭正朋交于经纪方办理，否则视为郭正朋违约，郭正朋申请银行贷款不足以支付购房款部分，郭正朋须于银行放款之前以现金或银行转账方式支付给蔡利涌；由郭正朋支付二手房过户所有税费；如蔡利涌未按照合同约定的期限履行义务，郭正朋有权要求蔡利涌以转让成交价为基数按每日万分之五支付违约金并继续履行合同，如蔡利涌逾期履行超过五日，郭正朋可解除合同并要求蔡利涌支付双倍定金和返还已付款，并且由此给郭正朋造成的其它经济损失全部由蔡利涌据实赔偿。合同落款“卖方”处有“蔡利涌”签名捺印，“买方”处有“郭正朋”签名捺印，“经纪方”处加盖有第三人志成公司的公章。郭正朋主张，在签订案涉《房地产买卖合同》当天，郭正朋依约转账支付蔡利涌定金20万元，蔡利涌出具了收据确认有收到上述定金；按案涉合同约定，郭正朋应在银行和担保公司要求做首期资金监管时支付第二部分楼款8万元给蔡利涌，但郭正朋为了让蔡利涌尽快配合相关手续，应蔡利涌的要求于2015年8月27日支付了10万元给蔡利涌，蔡利涌于当日出具收据确认收到第二部分楼款10万元；蔡利涌在收到上述款项后并没有依约履行办理担保赎楼等义务；2015年10月20日，郭正朋通过EMS向蔡利涌邮寄《履约催告函》，要求蔡利涌于2015年10月26日前办理好相关产权证以及公证委托赎楼等手续，邮寄地址为蔡利涌在案涉《房地产买卖合同》上书写的地址“新龙岗花园竹韵苑801”，蔡利涌于2015年10月22日本人签收了该份邮寄；2015年11月3日，郭正朋委托广东创安律师事务所的律师向蔡利涌邮寄《律师函》，要求蔡利涌在收到该函件后七日内按照合同约定履行合同义务，配合办理相关手续，邮寄地址亦为新龙岗花园竹韵苑801，该《律师函》于2015年11月6日由他人签收。郭正朋向本院提交了《房地产买卖合同》、定金收据、第二部分楼款收据、银行转账流水、催告函、律师函、EMS快递单及查询单予以证明其上述主张。第三人志成公司在庭审中陈述，2015年8月21日，郭正朋与蔡利涌自行达成协议并商定好价格后到志成公司签订案涉合同，双方仅委托志成公司代为办理过户手续；在案涉合同签订后，志成公司多次催促双方履行合同，2015年8月27日，郭正朋、蔡利涌及志成公司到案涉房产的物业管理处缴纳相关费用并取回相关材料以办理过户手续，郭正朋在当日支付了蔡利涌第二部分楼款10万元；2015年9月6日，郭正明、蔡利涌到志成公司办理手续，后因蔡利涌没有带身份证而无法办理手续；其后，志成公司多次通知蔡利涌过来办理相应过户手续，但蔡利涌以没有时间或未与买家达成一致意见为由没有办理过户手续。2015年11月27日，郭正朋以蔡利涌拒不履行案涉合同为由诉至本院，请求判如所请。另查明，根据房产登记信息查询结果显示，购房人为蔡利涌，东莞市农村信用合作联社凤岗信用社（已更名为东莞农村商业银行股份有限公司凤岗支行）系案涉房产的他项权人（他项权证明书号：20070823ED5E18113612），抵押金额为30.3万元，登记日期为2007年10月9日，抵押期间为2007年6月16日至2027年6月15日。郭正朋在庭审中明确愿意代蔡利涌向农商行凤岗支行偿还案涉房产的剩余贷款，并提供了交通银行零售客户交易明细予以证明其有能力一次性支付剩余购房款。该交易明细显示，截止至2016年7月27日，郭正朋在交通银行深圳龙岗支行的账户（62×××07）的存款余额为655339.49元。以上事实，有原告郭正朋提交的《房地产买卖合同》、定金收据、第二部分楼款收据、银行转账流水、催告函、律师函、EMS快递单及查询单、商品房买卖合同、公证书、交通银行零售客户交易清单及本案的问话笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告蔡利涌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，在法定期限内未向本院提出答辩，也未提交证据反驳原告郭正朋的诉讼请求，视为被告蔡利涌放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利，由此产生的不利法律后果应当由被告蔡利涌自行承担。第三人农商行凤岗支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，在法定期限内有向本院提交民事答辩状，但未提交证据反驳原告郭正朋的诉讼请求，视为第三人农商行凤岗支行放弃举证、质证等相关诉讼权利，由此产生的不利法律后果应当由第三人农商行凤岗支行自行承担。本案为房屋买卖合同纠纷。关于案涉《房地产买卖合同》能否继续履行。郭正朋、蔡利涌、志成公司于2015年8月21日签订的《房地产买卖合同》系郭正朋、蔡利涌、志成公司三方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应按照案涉合同的约定履行相应的义务。郭正朋依约于合同签订当日支付蔡利涌购房定金20万元，并于2015年8月27日支付第二部分楼款10万元，蔡利涌均出具收据予以确认。在郭正朋、志成公司多次催促下，蔡利涌拒不按照案涉合同的约定办理案涉房屋的赎楼相关手续，蔡利涌的行为已经构成严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”郭正朋作为守约方，依法依约有权选择要求违约方蔡利涌继续履行合同。但案涉的《房地产买卖合同》能否继续履行，本院依法仍需审核是否存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的法律上和事实上的障碍。首先，案涉房屋现仍抵押于农商行凤岗支行，案涉房屋的转让应先清偿所欠农商行凤岗支行的全部债务，注销该抵押权。根据《最高人民法院关于适用关于郭正朋主张的违约金。根据案涉合同中关于违约金责任的约定为“2、如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按每日万分之五支付违约金并继续履行合同。如卖方逾期履行超过五日，买方可除合同并依法要求卖方赔偿双倍定金，并且由此给买方造的其他经济损失全部由卖方据实赔偿。”本案中，蔡利涌经郭正朋、志成公司多次催促仍拒不办理赎楼等相关手续，案涉合同中明确约定蔡利涌应于签订房地产买卖合同30天内前办理相关产权证书，因蔡利涌并未提交任何证据证明其已按照案涉合同约定于2015年9月20日前办理案涉房产的产权证手续，应承担举证不能的不利后果，故本院认定蔡利涌存在逾期履行合同义务的违约行为。对于郭正朋诉请要求蔡利涌支付违约金，本院予以支持，蔡利涌应支付郭正朋违约（以91万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2015年9月21日起计至涉案东莞市凤岗镇龙平公路嘉辉豪庭D区2单元2601号房屋注销抵押登记之日止），对于郭正朋诉请超出上述范围的部分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告郭正朋与被告蔡利涌继续履行双方于2015年8月21日签订的关于买卖位于东莞市凤岗镇龙平公路嘉辉豪庭D区2单元2601号房屋的《房地产买卖合同》；二、原告郭正朋应于本判决发生法律效力之日起五日内代被告蔡利涌向第三人东莞农村商业银行股份有限公司凤岗支行清偿位于东莞市凤岗镇龙平公路嘉辉豪庭D区2单元2601号房屋的贷款债务、注销房产抵押登记手续，第三人东莞农村商业银股份有限公司凤岗支行予以协助配合；三、被告蔡利涌应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郭正朋违约金（违约金以91万元为基数，按照日万分之五的标准，自2015年9月21日起计付至涉案东莞市凤岗镇龙平公路嘉辉豪庭D区2单元2601号房屋注销抵押登记之日止）；四、被告蔡利涌应于东莞市凤岗镇龙平公路嘉辉豪庭D区2单元2601号房屋注销抵押登记至日起三日内将上述房屋过户至原告郭正朋名下，相应的过户税费由原告郭正朋负担；五、原告郭正朋应于上述房屋办理过户登记的当天向被告蔡利涌支付转让余款（计算方式：总楼款91万元-已付定金20万元-已付第二部分购楼款10万元-本判决第二项所涉代为向第三人东莞农村商业银行股份有限公司凤岗支行清偿的债务金额-本判决第三项所涉违约金）；六、驳回原告郭正朋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13310元、保全费2020元，共计15330元，由被告蔡利涌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  文及双代理审判员  叶伟芬人民陪审员  朱萍秀二〇一六年七月二十九日书 记 员  杨晓楠朱伟超附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。