浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初3050号 原告：张静波，男，1968年4月29日出生，汉族，中共党员，住宁波市江**。 被告：浙江永成物业管理有限公司，住所地：宁波市江**范江岸路********，统一社会信用代码：91330205713342764A。 法定代表人：陈卓，该公司董事长。 委托诉讼代理人：施维靖，浙江法校（宁波）律师事务所律师。 原告张静波与被告浙江永成物业管理有限公司（以下简称永成公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日对案件进行诉前调解登记，案号为（2020）浙0205民诉前调1823号，于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序。本院于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告张静波、被告永成公司的委托诉讼代理人施维靖到庭参加诉讼。在审理期间，当事人申请庭外和解未果。本案现已审理终结。 张静波向本院提出诉讼请求：1.被告承担商铺屋顶漏水维修费用（未税不带发票金额）18980元；2.被告赔偿损失费用10万元。后原告当庭变更第2项诉讼请求为：被告赔偿损失237057.33元（包括从2019年5月5日至2019年12月31日房租损失110833.33元，2020年1月1日至2024年12月31日房租差价损失126224元）。事实和理由：原告将其所有的位于宁波市鄞州区钟公庙街道如意金水湾159号、160号及161号商铺于2018年2月8日出租后，租客于2018年3月发现上述房屋屋顶、住宅露台共有区域由于质量问题、物业维护不当存在漏水情况，严重影响房屋使用。原告与租客随即多次向被告要求维修，但被告一直未予修好，根据《如意金水湾物业管理委托合同》约定，房屋建筑物的楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间等基本结构部分为业主共用部分，业主共用部位和共用设施设备，由被告负责维修、养护和管理。因此原因被租客起诉，原告只能自己找防水工程公司进行维修，此维修费用应由被告承担。因被告未尽到维修、养护义务导致原告造成经济损失，被告应承担相应的赔偿责任，故诉至法院，望判如所请。 永成公司辩称，1.房屋漏水发生多次，也进行多次维修，这次漏水我们在2019年6月12日已经将维修方案连同其他80户都报给业委会，业委会也是同意维修。原告的漏水属于屋顶漏水属于中修的范围，维修费用应在维修基金中开支，需要业委会同意，被告已经履行物业的职责；2.屋顶漏水原因不是被告方造成的，被告方没有必要进行赔偿。3.第一项诉讼请求维修费没有相应的依据，是原告自己维修好的，具体金额从证据方面看不出来。原告不存在损失，两个租户之间租期是没有断档的。原告提供的调解书显示的是原告自己的权益放弃。屋顶漏水不影响房屋使用，损失是不存在的，之前的租户在出现漏水情况下也是在正常营业的。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于原告张静波因涉案160号、161号商铺屋顶漏水维修支出的金额。原告主张支出金额为18980元，并提供与宁波市中庆欧建筑防水工程有限公司签订的屋面翻新工程价格单、网上银行转账记录、收款收据各一份。经质证，被告对屋面翻新工程价格单的真实性不予认可，认为只是预算；对收款收据有异议，认为工程已经于2019年7月完工，但在12月份才开具收款收据，而且预算与实际支付一致，与一般的交易方式不同；对网上银行转账记录的真实性无异议，但对原告主张尾款以现金支付不认可，认为前一次以转账方式支付，尾款一般也以转账方式更方便。针对被告的异议，原告补充意见：因为保养及保质期需要过一个雨季和夏季，尾款是于12月份才支付，收据是支付尾款后才开具。经审查，本院认为，虽然原告只提供了支付16200元的付款凭证，但结合其提交的证据屋面翻新工程价格单和收款收据，对原告陈述尾款以现金支付的理由予以采信，故本院对原告提交的上述证据的真实性予以确认，认定原告为涉案160号、161号商铺屋顶漏水维修支出18980元。 根据原、被告陈述以及本院对证据的认定，本院认定事实如下： 张静波系宁波市鄞州区钟公庙街道如意金水湾159号、160号、161号商铺业主，永成公司系宁波市鄞州区钟公庙街道如意金水湾小区物业服务公司。 宁波市鄞州区如意金水湾小区业主委员会（甲方）与永成公司（乙方）签订的《宁波市鄞州区如意金水湾小区物业服务合同》约定甲方将如意金水湾小区委托乙方实行物业管理。关于委托管理事项，合同第四条约定“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、地下停车、地下停车库&rdquo二十五条约定“房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1.房屋共用部位的小修、大中修费用由乙方承担，从小区的公共设施维修基金中列支，非紧急情况下，维修方案、预决算需经甲方或甲方授权人员签字或者盖章确认……” 张静波曾于2018年2月8日与案外人王强华签订《房屋租赁合同》，约定甲方（张静波）将其所有的位于宁波市鄞州区××庙街道××小区××号××号××号××方（王强华），租期为8年，自2018年3月5日起至2026年5月4日止。月租金为15833元，双方议定首期付12月，以后每年支付结算一次，提前30天支付下次房租。前三年房租不变，第四年199500元、第五年207475元、第六年219948元、第七年230946元，第八年242493元。乙方不得私自转让，在不影响甲方经济损失的前提下甲方同意乙方转让。合同还约定了违约条款。王强华于2019年4月10日向鄞州区人民法院起诉［案号为（2019）浙0212民初6162号］，起诉的事实与理由：入住租赁房屋后即发现屋顶存在漏水情况，严重影响房屋使用，随即多次向物业公司及被告（张静波）要求维修，至今未启动维修工作，故致讼。诉讼请求：1.原被告解除租赁合同关系；2.被告承担违约金10万元；3.被告赔偿装修损失15万元。后张静波提出反诉，反诉请求：1.租赁合同依法有效存续；2.王强华支付2019年5月5日至2020年5月4日房屋租金19万元整；3.王强华支付自2019年4月6日起至实际付款日止按5‰／天计算的租金滞纳金。后经鄞州区人民法院调解，双方于2019年7月11日达成协议如下：一、解除王强华与张静波于2018年2月8日签订的《房屋租赁合同》；二、王强华自愿放弃其他诉讼请求，张静波自愿放弃反诉请求，双方再无其他争议。2019年11月1日张静波与张敏签订《租赁合同》，约定张敏承租原告所有的如意金水湾159号、160号、161号商铺，租赁期限为5年，即从2019年11月1日起至2024年12月31日止（甲方给予乙方60天免租期用于装修，即2019年11月1日至2019年12月31日），租金约定：第一年租金为16万元整，第二年租金为16万元整，第三年租金为18万元整，第四年租金为20万元整，第五年租金为21万元整。 2019年5月28日原告向被告如意金水湾物业办发送《通知函》，内容概要：我是如意金水湾北门商铺159、160、161号业主，我的商铺自2018年4月起发现商铺屋顶渗漏现象。承租房客和我多次向永成公司如意金水湾物业办反映，物业曾于2018年8月20几号安排维修公司进行维修施工，但屋顶渗漏问题一直未予修复，且渗漏越来越严重。此后要求重新安排维修彻底解决渗漏问题又连续反映了二十多次，物业办至今尚未安排维修进行修复。现本人将联系专业防水渗漏维修公司准备维修解决渗漏问题，具体维修费用详见报价维修预算单。本次维修仅限于商铺160号161号屋顶部分，我方要求永成公司承担本次维修费用并承担后续因渗漏产生的其他部位维修费用、同时承担因维修失时对承租方和业主方造成的所有赔偿损失和房屋空置损失等一切费用。2019年6月8日被告如意金水湾物业管理处向如意金水湾业委会抄送《复函》，主要内容：如意金水湾159号商铺的漏水问题，已于2018年维修完毕，160号和161号商铺的漏水属于新的漏水点，需经过业委会同意后，跟其他业主反映的漏水问题一并组织维修。2019年6月12日，被告如意金水湾物业管理处向如意金水湾业委会申报了小区80户房屋的漏水维修报告，该80户中包含了北铺160号、161号，业委会于次日批复“本次外墙渗漏上报56户、屋面渗漏24户（包含原5月23日签署的14户），考虑为业主维修争取时间，同意先按规定要求进行维修，价量修后按实结算，保修期为一年，望物业公司马上派人修复!”后维修工作实际于6月25日开始。 张静波委托宁波市中庆欧建筑防水工程有限公司于2019年6月11日开始对涉案160号、161号商铺屋顶防水实施维修，双方约定维修费用为18980元，张静波于2019年7月1日支付16200元，余款于同年12月付清，2019年12月25日宁波市中庆欧建筑防水工程有限公司开具金额为18980元的收款收据。 另查明，永成公司曾于2017年5月17日委托宁波市海曙大海建筑防水施工队对涉案商铺160号、161号屋顶渗漏进行了维修，于2017年12月7日委托宁波市海曙金达建筑防水施工队对涉案商铺161号的外墙、顶漏水进行了维修，于2018年6月19日委托宁波市海曙金达建筑防水施工队对涉案商铺159号、160号、161号屋顶部分漏水进行了维修，于2018年8月23日委托宁波市海曙金达建筑防水施工队对涉案商铺161号顶渗漏进行维修。 本院认为，原告张静波与被告永成公司之间存在物业服务合同关系。被告永成公司应按照《如意金水湾物业管理委托合同》约定，负责维修、养护和管理业主共用部位和共用设施设备。根据审理查明的事实，被告永成公司曾多次委托第三方对原告张静波所有的商铺的屋顶漏水进行维修，对于原告张静波在2019年5月28日向其发送《通知函》后即于2019年6月12日向如意金水湾业委会报送维修报告，经业委会同意后即委托第三方于2019年6月25开始维修，本院认为被告永成公司已经履行其维修、养护和管理义务；因维修方案、预决算需经业委会同意，对于2019年6月的维修也不存在时间上的延误。对原告张静波要求被告永成公司赔偿房租及房租差价损失的诉讼请求，本院认为，原告张静波所有的商铺的屋顶漏水并非被告永成公司造成，且被告永成公司也已经尽了维修、养护和管理义务，故对原告张静波的该项诉讼请求不予支持；鉴于原告张静波已经对涉案160号、161号商铺的屋顶进行了维修，并已实际支付维修费用，且被告对该维修费用的合理性未提出异议，因涉案160号、161号商铺的屋顶属于公共部位，根据《如意金水湾物业管理委托合同》约定，维修费用应该由被告承担，故对原告张静波要求被告永成公司支付维修费18980元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、浙江永成物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付张静波维修费18980元； 二、驳回张静波其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5141元，依法减半收取计2570.5元，由张静波负担2433元，浙江永成物业管理有限公司负担137.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  张海娟 二〇二一年二月一日 书记员  王雪儿 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的,付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号详见缴款通知书。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。