浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0424民初1428号原告：海盐县澉浦镇澉浦股份经济合作社。住所地：海盐县澉浦镇北大街***号。法定代表人：张涛，该社董事长。委托代理人：周勇，海盐县海圣法律服务所基层法律服务工作者。被告：海盐县澉浦瓷厂。住所地：海盐县澉浦镇澉浦村孙湾**号。代表人：朱伟明，该厂厂长。委托代理人：张其芳，系朱伟明的配偶。原告海盐县澉浦镇澉浦股份经济合作社为与被告海盐县澉浦瓷厂房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月11日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员林少辉适用简易程序于2016年4月21日公开开庭进行了审理。后因案件疑难复杂，本院转为普通程序进行审理，依法组成合议庭分别于2016年6月1日、同年6月21日公开开庭进行了审理。三次庭审原告的委托代理人周勇，被告海盐县澉浦瓷厂的代表人朱伟明及其委托代理人张其芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海盐县澉浦镇澉浦股份经济合作社起诉称：2007年11月15日，原、被告签订一份厂房租赁协议，约定由原告将海盐县澉浦瓷厂现占有厂房屋及场地（坐落于海盐县澉浦镇澉浦村原凤凰山村委会旁）出租给被告作经营使用，租赁期限为2007年11月15日至2010年11月14日止三年，如需租房重签租房协议，租金按每年租金15000元计算，按照先付款后使用原则，每年11月15日前一次性付清下年的租金15000元。在租赁期内，如遇上级政府、风景区及村里规划需要征用该土地的，本协议自然终止，被告在规定期限内将所有产品、设备、设施无条件搬离并退房等等约定。2009年6月27日，原、被告又续签三年合同，故租赁期限至2013年11月14日止。2014年6月27日，海盐县澉浦镇澉浦村经济合作社变更为海盐县澉浦镇澉浦股份经济合作社。原、被告签订房屋租赁合同后至今一直使用该厂房与场地，现被告拒付自2012年11月16日至今租金。现本案所涉厂房场地征迁，原告方多次召集并通知被告交租金并腾空搬离厂房及其场地，但被告均无动于衷，严重侵犯了原告的合法权益，并造成原告重大经济损失。在审理过程中原告变更所涉厂房及其场地征迁的事实为征迁意向。基于上述事实，现原告为了维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》等有关法律规定，向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原、被告租赁关系、责令被告立即腾空并腾退返还被告现占有厂房及场地（坐落于海盐县澉浦镇澉浦村原凤凰山村委会旁）给原告方；2、被告支付原告自2012年11月15日至2016年1月14日止的租金47500元，后续租金从2016年1月15日起算至实际腾退之日止按每月1250元（折合41.66元/天）计算；3、被告承担本案诉讼费用。被告海盐县澉浦瓷厂答辩称：一、存在事实的租赁关系，只是应该续签时双方没有签订合同；二、厂房现在征用了，其自己搭建的房屋，被原告卖给了海盐县南北湖旅游投资集团有限公司（以下简称“旅投集团”），其是不知道的，原告侵犯了其权益，其暂时保留法律诉讼程序，请原告出示其卖掉的东西、包括其搭建的房屋；三、原告以前一直未要求支付租金，只是在2015年的时候发过通知，要求其搬离，所以租金的请求已经超过了诉讼时效，2013年和2014年的租金不应该收，2015年和2016年的租金可以收，2013年和2014年没有跟其说过房租，不是其不付，是原告不跟其要，原告到2016年才跟其要房租；四、其不是不搬，其已经找过原告好几次了，叫原告解决这个问题，就是把属于其的财产部分，还有旅投公司买的时候，把机器设备的赔偿和其搭建的房屋的赔偿款给了，其就搬走，原告到现在都没有答复。原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：1、厂房租赁协议及所附图纸一份，证明原、被告签订房屋租赁合同及约定，双方又于2009年6月27日续签三年，双方的租赁关系已经自然到期，被告应该退还房屋并支付实际占用的房租费的事实；2、通知书及照片一组（复印件），证明原告通知被告交租金及腾退移交本案所涉房屋及附属场地等事实；3、收据及记账凭证各一份，证明被告欠租赁费及欠费时间等事实，租金交至2012年11月14日；4、证明和个人独资企业设立登记申请书各一份，证明原告对本案所涉房屋的权属等事实；5、变更登记情况一份，证明原告由原来的海盐县澉浦镇澉浦村经济合作社变更为海盐县澉浦镇澉浦股份经济合作社的事实；6、双方于2006年签订的厂房租赁协议一份，证明原来的租赁价款为每年22000元的事实；7、厂房租赁协议一份，证明被告讲的搭建的棚是棋盘厂的周丽娣搭建的，都没有经过原告的同意，而且是非法搭建的事实；8、记帐凭证、收据、现金缴款单一组（共十页），证明被告截止2012年度欠租赁费20000元（属于应收款20000元）及被告于2013年度9月13日支付2012年度的房租应付款10000元（纠正前述付款20000）的事实，截止2012年度还欠房租20000元，2013年9月13日支付了10000元，应收款还欠10000元的事实。被告质证意见：对证据1无异议，租金也是对的，租赁协议村里写了窑房要其搬出去，窑房要十七八米长，所以村里授权让其在空地上搭房子，该份协议是在2009年签的，因为2009年的时候厂里又拆掉了房子；对证据2，照片贴的时候没有通知，如果拍下来的是真的，其就认可，但书记跟村长来厂里送过一份落款时间为2014年8月13日的通知书；对证据3有异议，到2012年底的房租是清的；对证据4有异议，其租赁的房屋以前是村里的，但现在村里把房屋卖给了旅投集团，现在产权不是原告的，原告现在无权起诉；对证据5、6无异议；对证据7本身的真实性无异议，是其和案外人周丽娣签的，但其只签了一年，后面因为明年要拆迁，村里房子要派用场，叫其搬出来，所以后面周丽娣没有签，周丽娣北面搭了一半就走了，接下来都是其自己搭的；对证据8，有异议，原告的帐是错的，其认为到2010年签的合同是15000元/年，后来房子又拆掉八间，其口头上和原告协商过10000元/年，但是没有谈好，其认为到2013年底没有欠房租，另外原告在2013年已经把房子卖给了旅投公司，原告没有权利收房租。本院认证意见：对原告提供的证据1、5、6，被告无异议，予以确认；对证据2，被告确认收到了原告发出的通知，予以确认；对证据3、8，被告虽有异议，但上述记账凭证、收据和现金缴款单记载了涉案房屋的租金收取情况，具有真实性、合法性、关联性，予以确认；对证据4，被告虽有异议，认为涉案房屋已经转移，原告并非涉案房屋的实际产权人，但原告为涉案房屋的出租方，且上述证据来源于被告申请设立企业时的申请材料，故上述证据具有真实性、合法性和关联性，予以确认；对证据7，被告对其真实性无异议，该协议第三条有关搭建问题，将结合本案相关事实具体在后文予以阐述。被告为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据：1、照片一组，证明已征凤凰山厂房区域，已拆厂房厂址现场的事实；2、证明材料及身份证一组，证明被告搭建的彩钢棚、石棉瓦棚属于被告所有的事实；3、现金缴款单一份，证明被告所缴房租期限的事实；4、协议书一份，证明要求归还厂房增加维修屋顶所付工程款的事实；5、付款凭证一份，证明拆除窑房后原告于2009年支付了搬迁补偿款10000元的事实。原告质证意见：对被告提供的证据1有异议，没有关联性；对证据2有异议，认为不真实、不合法；对证据3，该10000元是支付前面的应付款20000元中的10000元，而不是交的2013年的租金；对证据4，没有关联性，增加屋顶的款项双方已经协议好了；对证据5，真实性无异议，但与本案无关，印证了房租从22000元减到了15000元。本院认证意见：对被告提供的证据1，上述照片虽系被告单方拍摄，但与本院现场勘验时的现场一致，故予以确认；对证据2，系证人证言，结合原告提供的证据7，就有关搭建问题，将结合本案相关事实具体在后文予以阐述；对证据3、5，具有真实性、合法性和关联性，予以确认；对证据4，该协议书的内容系双方协议负担维修屋顶的费用，具有真实性、合法性和关联性，予以确认。本院出示现场勘验笔录一份和现场照片二十三份，证明本院于2016年6月17日组织双方对涉案租赁房屋进行现场勘验的事实。原告质证意见：无异议。被告质证意见：无异议。本院认证意见：上述证据系本院组织双方对涉案租赁房屋进行现场勘验所形成的，具有真实性、合法性和关联性，予以确认。经审理，本院查明案件事实如下：2006年11月15日，原告（作为甲方，即出租方）与被告（作为乙方，即承租方）签订厂房租赁协议一份，约定：乙方向甲方续租厂房，厂房地根据2001年11月15日签订的协议不作变动（附图）；租赁期限为一年，自2006年11月15日至2007年11月14日，如需租房重签租房协议；租金为22000元，按照先付款后使用的原则，付清全年的房租金；在租赁期内，乙方如向第三方转租或变动房屋建造结构，必须事先征得甲方同意后方可进行，如发现擅自租给他人或变动房屋建造结构而造成损失的，甲方有权收回房屋；在租赁期内，如遇上级政府、风景区及村里规划需要征用该土地的，本协议自然终止，乙方在甲方规定期限内将所有产品、设备、设施无条件搬离并退房；本协议到期，乙方如续租，在同等条件下，乙方优先，但最高租金不超过原有租金的50%。被告提供的付款凭证记载，原告曾于2009年6月26日向其支付了厂房搬迁补偿款10000元。2009年6月27日，被告（作为乙方，即承租方）在原告（作为甲方，即出租方）提供的厂房租赁协议上盖章并签字，该协议约定：乙方向甲方续租厂房，由于村里规划需要拆除窑房房屋，其余房场地根据上期签订的协议不作变动（附图），租赁期限为三年，自2007年11月15日至2010年11月14日，如需租房重签租房协议；每年租金15000元，三年合计房租金45000元，按照先付款后使用的原则，每年11月15日前一次性付清下年的房租金15000元；其余条款与2006年11月15日签订的厂房租赁协议一致。原告于2012年1月份出具的收据和记账凭证记载，被告支付了2009年11月15日至2010年11月14日期间的租金5000元，支付了2010年11月15日至2011年11月14日期间的租金10000元。原告于2012年12月份出具的收据和记账凭证记载，被告支付了2010年11月15日至2011年11月14日期间的租金5000元，支付了2011年11月15日至2012年11月14日期间的租金15000元。被告于2013年9月13日支付了房租10000元。原告曾于2014年8月13日向被告发出通知一份，该通知载明：“你厂房屋租赁合同已到期，请于2014年8月25日前自行完成厂房搬迁工作，完成办公室及生产设备搬空及钥匙上缴等手续，逾期未搬的，后果自负。”另查明，海盐县澉浦镇澉浦村经济合作社于2014年6月27日变更为海盐县澉浦镇澉浦股份经济合作社。本院于2016年6月17日组织双方对涉案租赁房屋进行现场勘验，经双方确认涉案租赁房屋现状为：其中东南角一幢房屋原面积约为84平方米，约一半面积已经拆除；中间一幢平房原面积约270平方米（共八间），最西面一间已经拆除，靠西面屋顶已拆除一部分；北面平房面积约147平方米，部分屋顶的瓦片已经拆除，存在漏水现象；在东北角搭建了一间石棉瓦房和一间彩钢棚房，面积分别约为130平方米和220平方米；中间二层楼房面积约为320平方米，二楼阳台以下以前四周是挑空的，现阳台以下四周搭建了围墙和门，搭建的面积约67平方米；最东面一幢平房面积约57平方米；门卫室平房约13平方米。原、被告双方一致确认，拆除部分涉案租赁房屋的时间约发生在2015年5月份。原告陈述，其曾向被告发出通知，被告逾期未搬离，故其参与了涉案租赁房屋的拆除行为。被告陈述，涉案租赁房屋中的三幢房屋（面积约500平方米）被部分拆除后导致其无法正常使用该三幢房屋，现能正常使用的仅为一幢二层的楼房和其搭建的石棉瓦房和彩钢棚房，导致其无法进行正常的生产经营。本院认为，原、被告双方于2009年6月27日签订的厂房租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律规定，故该厂房租赁协议合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。第一，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中双方约定的租赁期限的届满时间为2010年11月14日，涉案厂房的租赁期间届满后，被告继续使用涉案房屋，亦支付了部分租金，原告未提出异议，故原厂房租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。原告虽于2014年8月13日向被告发出通知，要求被告于2014年8月25日前自行完成厂房的搬迁工作，但上述通知中仅要求被告搬迁并没有明确表示解除双方租赁关系的意思表示，且该通知的搬迁期限仅为十二天，并不属于在合理期限之前通知承租人，按照日常生活经验被告不可能在该十二天内重新租赁厂房并搬离机器设备、生产原料和产品等所有物品。后，原告于2016年3月11日向本院起诉，要求解除双方的租赁关系，被告收到起诉状副本的时间为2016年3月29日，故双方的房屋租赁合同的解除时间应为2016年3月29日。第二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告请求被告将承租的厂房及场地腾空并返还的诉讼请求，本院依法予以支持。第三，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因此，原告作为出租人应当维持租赁物的正常使用功能。而本案原告在未解除双方的房屋租赁合同之前，就于2015年5月份开始拆除部分房屋，导致被告无法正常使用租赁物，无法正常进行生产经营；故拆除部分房屋之后，原告仍请求被告支付涉案租赁房屋的租金和占有使用费，该诉请缺乏法律依据，本院不予支持。第四，被告主张涉案租赁房屋自2011年起的每年租金为10000元，其已付清至2013年年底的租金，但其未提供证据予以证明，故本院对该抗辩主张不予采信。依据双方于2009年6月27日签订的厂房租赁协议，每年租金应为15000元，故被告应支付2012年11月15日起至2015年4月30日止（共2年167天）的租金合计36863.01元（15000元/年÷365天×167天+15000元/年×2年）。被告抗辩称原告至起诉前从未向其主张过租金，故原告诉请的租金已超诉讼时效；本院认为被告自2012年11月起开始拖欠每年的租金且处于持续状态，故对被告的该抗辩主张不予采信。第五，至于被告主张的原告应赔偿其搭建的石棉瓦房、彩钢棚房等房屋的损失，以及赔偿拆除涉案租赁房屋而遭受的相关损失，因被告未提出反诉，故在本案中不予处理，被告可另行主张相关的权利。综上，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告海盐县澉浦镇澉浦股份经济合作社与被告海盐县澉浦瓷厂于2009年6月27日签订的厂房租赁协议于2016年3月29日解除；二、被告向原告腾退位于海盐县澉浦镇澉浦村（原凤凰山村民委员会旁）的厂房及场地，由被告于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、被告支付原告房屋租金人民币36863.01元，由被告于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果被告海盐县澉浦瓷厂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费988元，由原告海盐县澉浦镇澉浦股份经济合作社负担221元，被告海盐县澉浦瓷厂负担767元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。审 判 长  林少辉人民陪审员  陆林华人民陪审员  杨国忠二〇一六年七月十五日书 记 员  周月华（附页）