河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）双桥民初字第3952号原告承德市骥腾矿业管理有限公司，住所地承德市双桥区迎宾路汇强大厦B座8楼。法定代表人柳国春，职务经理。委托代理人郑富才。被告承德安业房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区迎宾路汇强大厦B座15楼。法定代表人王玉良，职务总经理。委托代理人孙湘怡，河北骥腾律师事务所律师。原告承德市骥腾矿业管理有限公司与被告承德安业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月13日受理后，依法适用简易程序于2015年12月7日公开开庭进行了审理。后转为普通程序于2016年4月7日第二次公开开庭进行了审理。原告承德市骥腾矿业管理有限公司的委托代理人郑富才、被告承德安业房地产开发有限公司的委托代理人孙湘怡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2011年9月21日签订了《商品房买卖合同》一份，合同编号：汇057号。按合同约定，原告完成了所有事项，被告至今没有履行合同约定的主要事项——房屋产权证办理。《商品房买卖合同》第十二条、十五条、十九条有如下约定：第十二条：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起45日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的1%向买受人支付违约金。2、买受人不退房，出卖人按已付房款的1.5%向买受人支付违约金；第十九条：本合同在履行中发生的争议，由双方当事人协商解决，解决不成的，依法向人民法院起诉。2015年11月12日，被告仍未能按合同约定办理房屋产权证，严重影响了原告抵押贷款等正常的生产经营。原告多次找到被告负责人，要求办理房屋产权证，被告均以种种理由推脱，至今未能办理房屋产权证。原告于2015年11月4日以《告知书》的形式通知被告，再次要求被告在2015年11月25日前办理房屋产权证，如不能办理，原告要求按《商品房买卖合同》约定提出退房。被告于2015年11月6日给予原告书面答复：有关房产证事宜我公司正在积极办理中，还是不同意原告的退房要求。故请求法院判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，限时向原告返还购房款及违约金，补偿原告的装修损失等。原告提交如下证据：证据一、商品房买卖合同一份，证明原被告之间存在商品房买卖合同关系，原告在购买房屋90天后被告应为原告办理房屋产权证；证据二、告知书、答复书各一份，证明原告多次要求被告给原告办理产权证；证据三、建筑装饰施工合同的发票及违约金，证明房屋装修的费用及违约金；证据四、燕赵都市报的文章一篇，证明有相似的案例。被告承德安业房地产开发有限公司辩称，首先、答辩人依法取得了商品房预售的全部证照，未能办理涉案房屋的所有权证的责任不在答辩人。第一、答辩人已经办理了房屋开发所需要全部审批手续。答辩人以出让方式取得位于承德市双桥区迎宾路大石庙镇地块，依法取得《国有土地使用权证》(土地使用权批准文件号承市囯用（2007)第43号）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》，开发建设了汇强大厦项目，所有审批手续完备。第二、因承德市国土局违法要求答辩人补缴汇强大厦项目土地出让金，导致涉案房屋所有权证未能办理，责任不在答辩人。2009年，承德市规划局对汇强大厦容积率审批为3.5,后规划局根据承德市政府统一要求，将迎宾路沿线所有建设项目的容积率全部自行调整为5.0。承德市国土资源局以此为理由，要求答辩人补交容积率增加1.5部分的土地出让金，据答辩人了解，承德市国土资源局通过承德市纪检委向办理竣工验收手续的各单位发出通知，要求对答辩人开发的汇强?厦项目暂缓办理竣工验收。因容积率调整并不是答辩人主动申请，且涉及众多建设项目，故答辩人认为承德市国土资源局要求补交土地出让金的作法没有任何法律依据，市国土局也从未向答辩人发出任何催缴土地出让金的通知或处罚决定。答辩人就此事一直在与承德市国土资源局进行交涉，目前已有很大进展。再次，原告要求解除《商品房买卖合同》，应对涉案房屋进行折旧，折算房屋价值并赔偿给答辩人造成的损失。第一、涉案房屋已由原告使用多年，即使《商品房买卖合同》解除，也应对房屋价值进行折旧，而不能以购买价格退还。第二、原告在房地产市场价格低落时提出解除《商品房买卖合同》，一定程度上给答辩人也造成了经济损失。2011年底，原告购买涉案房屋时，房地产市场处于高峰期，房屋价值较高-如果原告在发现答辩人未能办理房屋所有权证时，及时提出解除《商品房买卖合同》，答辩人仍可选择将涉案房屋以较高的价格另售他人。而时至今曰，因房地产市场价格下滑，提出解除《商品房买卖合同》,对答辩人也造成了很大的经济损失，对此原告也应予赔偿。综上所述，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告提交如下证据：证据一、商品房买卖合同一份，证明被告在卖房的时候手续齐全。土地使用权出让合同号编号承市国用（2007）第043号、建设工程规划许可证证号130800200800010、施工许可证号130801X080550101、商品房预售许可证号承房预售证第2009010号。以上内容的记账可以证明被告已经办理了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程许可证、施工许可证、房屋预售许可证，符合法律关于商品房预售规定的手续及条件，并不是由于被告手续不完备导致不能办理房屋所有权证，因此被告对此不存在过错。原告购买涉案房屋支付购房款8980898.00元，原告在起诉时诉讼请求要求的返还数额即为该款，装修及违约金原告没有进行主张。被告对原告提交的证据的质证意见为，对证据一真实性无异议，但不认可被告的证明目的；对证据二真实性无异议，但对内容不认可，涉案房屋的产权证未能办理不是被告的手续不齐全，是因为相关部门不合理的要求，所以才没有办所有权证；证据三是复印件真实性无法判断，原告的诉状中没有要求过装饰损失及违约金；证据四不认可，原告提交的是新闻媒体的报道不是具体案例，没有法院判决结果没有借鉴性，而且与本案无关。原告对被告提交的证据的质证意见为，对证据一真实性没有异议，但对被告的证明目的不认可。被告没有竣工验收报告，所以不能办理产权证，原告在此是无责任的。五证齐全只能证明原告有建筑权、使用权、销售权，因此原告与被告才建立了买卖合同关系，被告与国土局不办理产权使用证是被告与国土局的纠纷与原告无关。装修款及违约金在原告诉状中已经作了明确的主张，原告有发票的原件，可以庭下提交，装修费用也是真实存在的。合同法第8条、44条、45条规定，原告与被告签订的合同办理不了房屋产权证，责任在被告不在原告。合同法第60条规定，必须在90天内办理房屋产权手续，如不能办理，原告可以选择1、退房赔偿违约金；2、不退房赔偿违约金。被告也违背了合同法第94、107条规定，应该赔偿原告装修费及违约金。被告同时也违反了消费者权利保护法第5、7、11、16、56条规定，已经损坏了消费者的应有的权利。经本院审核，原告提交的证据一、证据二具备真实性，本院予以确认；证据三、证据四不具备证明力，本院不予确认。被告提交的证据具备真实性，本院予以确认。经审理查明，原告与被告于2011年9月21日签订了《商品房买卖合同》一份（合同编号：汇057号）。合同约定：商品房单价为每平方米7300.00元，总金额为8980898.00元；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起45日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金。商品房买卖合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款，被告未按照约定为原告办理产权登记。原告于2015年11月4日以《告知书》的形式通知被告，内容为：“我公司从2011年10月拿钥匙以来一直未能按合同约定办理产权手续，已经严重影响了我公司抵押贷款等正常的生产经营。几年来，我公司多次找到贵公司负责人，要求办理房屋产权证，贵公司以种种理由推脱，至今未能办理房屋产权证。现在我公司根据合同约定，提出退房，并按约定要求赔偿我公司损失。”被告于2015年11月6日给予答复：“贵公司自2011年10月即入住本物业，至今已有4年有余，一直未向我公司提出退房要求。现房地产市场行情进入低迷，退房会给我公司房屋销售带来严重影响，所以我公司不能同意贵公司的退房要求。”本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效。合同中约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可以退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起45日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告按照约定给付了被告购房款，但原告未在规定期限内取得房地产权属证书，因此原告享有解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中没有对方催告的情形出现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，应该认定本案解除权行使期限为一年。原告与被告于2011年9月21日签订《商品房买卖合同》，被告交房时间为2011年10月份，根据合同约定，被告应于商品房交付使用后90日内即2012年1月前为原告办理房屋所有权证，因被告在该期限内没有办理房屋所有权证。根据上述第十九条之规定，在办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年以后，原告作为买受人在2013年2月初享有合同解除权，因此解除权行使期间应自2013年2月初至2014年2月初止。故虽然原告享有解除权，但其于2015年11月4日才行使权利，已超过了法律规定的行使解除权的合理期限，其解除权已经丧失，故对原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。虽原告解除房屋的目的没有实现，但被告未在合同约定的规定期限内为原告办理房屋产权证书，已经构成违约，故被告应按已付房价款的1.5%向原告支付违约金即134713.47元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条之规定，判决如下：一、被告承德安业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告承德市骥腾矿业管理有限公司违约金134713.47元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74672.00元，由原告承德市骥腾矿业管理有限公司承担14672.00元，被告承德安业房地产开发有限公司承担60000.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  马一月人民陪审员  薛新国人民陪审员  穆淑芹二〇一六年七月八日书 记 员  袁 伊