江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0830民初263号原告金俊跃。委托代理人张琴花，江苏正天衡律师事务所律师。被告淮安纯高投资有限公司。住所地：盱眙县盱城镇淮河东路**号建行*楼。法定代表人李根固，董事长。委托代理人姜辉。被告江苏致诚房地产开发有限公司。住所地：盱眙县盱城镇山水第一城小区。法定代表人姜辉，董事长。第三人江苏雅馨建设工程有限公司，住所地南京市浦口区江浦街道群盛北江豪庭5幢206室。法定代表人马亮，职务不详。原告金俊跃诉被告淮安纯高投资有限公司（以下简称纯高公司）、江苏致诚房地产开发有限公司（以下简称致诚公司）债务转移纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法由审判员刘宏杰适用简易程序于2016年2月19日公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法组成合议庭并依法追加江苏雅馨建设工程有限公司（以下简称雅馨公司）作为第三人参加诉讼，于2016年6月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张琴花、被告纯高公司委托代理人姜辉、被告致诚公司法定代表人姜辉到庭参加诉讼，第三人雅馨公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告金俊跃诉称，原、被告双方于2013年11月29日签订《盱眙山水第一城认购协议》，约定由原告认购被告开发的“盱眙山水第一城”小区C4号楼101、012、103室，建筑面积暂测为725.73平方米，单价为每平方米6000元，原告一次性付款260万元定金，如被告未在2014年3月6日之前归还260万元，则视为原告已全部交付4354380元房款，被告无条件配合原告过户。原告已履行了交付260万元的付款义务，而被告未按约定期限退还260万元，应视为原告已交付所认购的全部房款，但被告一直未与原告签订商品房买卖合同也不退款，原告于2014年10月30日提起诉讼，被告承诺付款，原告撤诉后被告只付30000元，请求判令被告给付260万元并自2013年11月29日起以中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际付款之日止，承担本案诉讼费用。被告纯高公司、致诚公司辩称，原告持有两被告出具的260万元收据是事实，但两被告并未收到原告的260万元，不认可购房协议的效力，也不存在退还原告260万元，请求驳回原告的诉讼请求。第三人雅馨公司未作述称。经审理查明，2013年初，第三人雅馨公司人员赵国付承建被告开发的盱眙山水第一城第一期部分建设工程期间，原告通过赵国付想承建被告开发的盱眙山水第一城第二、三期工程项目，2013年5月5日，原告叔叔金杨标与赵国付代表的第三人雅馨公司签订经营承包协议书，约定金杨标承包盱眙山水第一城第二、三期工程项目，合同价款约壹亿贰千万元等条款，该协议由金杨标和赵国付签字，第三人雅馨公司未盖章。该协议签订后原告通过银行转账汇给第三人雅馨公司账户300万元作为工程保证金，第三人于2013年5月13日向原告出具300万元收款收据，收款收据上载明“保证金上海纯高（盱眙）现代产业服务园二三期”，该收款收据加盖了第三人财务专用章。2013年5月13日，第三人雅馨公司向被告致诚公司法定代表人姜辉汇款200万元。2013年5月22日，被告致诚公司法定代表人姜辉就此款向赵国付出具借条：借到赵国付现金贰佰万元，如山水第一城项目由赵承建则自动转成保证金，如不能中标则在6月10日前退还。后赵国付未能中标承建被告开发的山水第一城项目后期工程项目，原告则向赵国付索要已汇给第三人雅馨公司的300万元保证金，赵国付称此款中的200万元已汇给被告致诚公司法定代表人姜辉，赵国付遂和原告找到姜辉交涉，两被告认可收到第三人雅馨公司200万元并经协商同意给原告的60万元的利息损失，两被告于2013年11月29日向原告出具260万元的收据，该收据由被告致诚公司盖上财务专用章，原告和两被告遂又签订了《盱眙山水第一城认购协议》，约定由原告认购被告开发的“盱眙山水第一城”小区C4号楼101、012、103室，建筑面积暂测为725.73平方米，单价为每平方米6000元，原告一次性付款260万元定金，如被告未在2014年3月6日之前归还260万元，则视为原告已全部交付4354380元房款，被告无条件配合原告过户等条款。该认购协议由原告签字及两被告盖章。同日，两被告通过盱眙农商行汇款50万元给原告，同年12月5日，两被告又通过盱眙农商行汇款50万元给原告。2014年5月13日，原告向本院提起诉讼要求两被告对其所认购的房屋过户至原告名下，后原告撤回了起诉，被告纯高公司又在被告致诚公司出具给原告的260万元的收据上加盖了纯高公司公章。2015年2月17日原告收到被告3万元，2015年7月21日被告汇款给原告1万元，被告合计已付给原告104万元。上述事实，由原被告陈述，原告提交的收款收据、认购协议，被告致诚公司法定代表人姜辉出具给赵国付的借条、第三人汇款给姜辉的汇款凭证，经营承包协议书，录音光盘；被告提交的给付原告104万元的汇款凭证及收条，本院予以认定。本院认为，原告原诉讼主张要求解除与两被告签订的认购协议并适用定金罚则要求被告合计应返还原告3906314元及赔偿损失。由于原告与被告在债务履行期届满前作出以物抵债约定，在抵债房产尚未交付给原告的情况下，从不能确认原告享有抵债房产所有权的法律考量，经本院释明原告变更诉讼请求要求被告给付款项及承担利息损失，本院准许其变更请求。从本案事实看，原告向第三人要求退还300万元保证金，第三人在收到款项后支付给被告致诚公司200万元，原告又找两被告要款，两被告出具收款收据给原告，并达成认购协议等行为，实际上是第三人要求200万元的使用者即两被告直接偿还原告，并由两被告出具相关手续给原告，从而确定了原被告之间的债权债务关系的行为，这一事实，本院予以认定。原告主张被告已付的两笔50万元计100万元是260万元以外的还款，对此原告应负有举证责任，而从原告提供的证据看，没有证据证实两被告共欠原告360万元，能够查明的基础的法律事实为，原告认可被告只收到一笔第三人200万元的汇款，并无证据证实原告与被告之间另有其他债权债务。原告提供的录音光盘及整理成的书面材料均不能直接反映被告所付的100万元是260万元以外的还款，因此，被告两次还给原告的100万元应认定是属于还260万元范围内的款项，另被告又两次还给原告4万元，合计已还给原告104万元，应予认定。两被告辩称在与原告签订认购协议后另付给赵国付53万元，本院认为被告已出具书面材料给原告确认与原告的债权债务关系后，被告不应再对第三人或赵国付履行还款责任，且被告也未提供相关证据证实，故被告这一抗辩理由不能成立。对于被告出具给原告的260万元收款收据中的60万元利息部分，本院认为被告于2013年5月22日开始占用原告200万元至2013年11月29日出具给原告收款收据计191天，参照约定年利率不得超过24%的规定，此段期间的最高利息应为251178元（2000000*24%*191/365=251178元），原被告约定的60万元利息中348822元(600000元-251178元=348822元)应认定为无效，两被告合计应还原告2251178元，已还款104万元，剩余1211178元未还。对于原告主张自2013年11月29日起以中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际付款之日止的诉讼请求，因原告主张的后期利息低于年利率的24%，依法予以准许。2013年11月29日当日两被告已付50万元，12月5日还50万元，2015年2月17日还3万元，2015年7月21日还1万元，应根据被告还款的每个时间段以每还一次剩余本金为基数按中国人民银行同期贷款利率分别计算利息。依照《中华民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条之规定，判决如下：被告淮安纯高投资有限公司、江苏致诚房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付原告金俊跃1211178元及利息（其中1751178元从2013年11月30日至同年12月5日、1251178元从2013年12月6日至2015年2月17日、1221178元从2015年2月18日至2015年7月21日、1211178元从2015年7月22日至还款之日四个时间段，均按中国人民银行同期贷款利率计付利息）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41635元，由原告金俊跃负担22000元，被告淮安纯高投资有限公司、江苏致诚房地产开发有限公司负担19635元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。审 判 长  刘宏杰人民陪审员  范文成人民陪审员  张春艳二〇一六年七月十一日书 记 员  陈克飞附法律条文：《中华民共和国民法通则》第八十四条、债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利义务关系，享有权力的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条、债务应当清偿。第一百一十一条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。