湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终680号上诉人（原审原告）：王某某，男，1992年6月6日出生，汉族，住武汉经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：武汉臻合至美房地产营销顾问有限公司，住所地武汉市江岸区三阳路**天悦星晨**写字楼**。被上诉人（原审被告）：武汉和浦置业发展有限公司，住，住所地武汉经济技术开发区4C2地块果岭公元************/div>上诉人王某某因与被上诉人武汉臻合至美房地产营销顾问有限公司（以下简称臻合公司）、被上诉人武汉和浦置业发展有限公司（以下简称和浦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2020）鄂0191民初3411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任公开开庭进行了审理，上诉人王某某，被上诉人臻合公司的委托诉讼代理人，被上诉人和浦公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某某上诉请求：1、撤销一审判决，改判撤销王某某与臻合公司2019年6月19日签订的《认购单》；2、改判臻合公司向王某某返还代收购房款（经纪服务费）438,446元，和浦公司对该项请求承担连带责任；3、一审、二审诉讼费用由臻合公司、和浦公司共同承担。事实与理由：一、王某某与臻合公司实际履行的是2019年6月19日的《认购单》，而非《健龙沌口天地认购协议书》，且该协议已经作废，不应作为案件的证据材料。二、《认购单》确认双方属于房地产经纪服务合同关系，王某某要求的也是退还多支付的经纪服务费，臻合公司开具的也是经纪服务费用的相应发票。一审法院仅认定了《果岭公元商铺销售合同》，而忽略了《果岭公元商铺销售合同补充协议》的内容，属于事实认定错误，更为主要的是，这也可以印证臻合公司收取的是经纪服务费而非“营销推广服务费”。三、王某某主张要求撤销《认购单》并退还经纪服务费438,446元，应当依法得到支持。1、经纪服务费高于房屋的销售价格，显失公平。2、《认购单》属于格式合同，合同的内容设定明显对臻合公司有利，王某某按照《认购单》履行支付如此巨大的经纪服务费，明显违反公平原则。3、臻合公司以所谓“合同余款”的名义让王某某产生误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈，亦应当依法予以撤销。四、一审部分事实未查清。1、一审对臻合公司向王某某退还的9万元的性质以及和浦公司是否承担返还的部分金额没有查清。2、王某某在一审中提交的《认购单》并非复印件，而是当日拍照的存有原始电子照载体的截图，认购单上记载的总价是119万元，该认购单的真实性应该得到确认。3、《果岭公元商铺销售合同补充协议》1.3中约定由案外公司武汉健农商业服务有限公司进行整体运营，而该公司与合浦公司存在直接关联，该事实造成的法律后果一审法院未予以查实。臻合公司、和浦公司共同答辩称：一、臻合公司在整体打折购买和浦公司的房屋进行对外出售时，有权在房管部门的预售备案价格范围内调整出售价格。二、臻合公司与王某某之间履行的内容应以《健龙沌口天地认购协议书》为准。三、王某某要求撤销《认购单》无法律依据和事实依据。四、王某某要求退还营销推广服务费无事实和法律依据。王某某向一审法院起诉请求：1．撤销王某某与臻合公司2019年6月19日签订的《认购单》；2．臻合公司向王某某返还代收购房款438,446元，和浦公司对该项请求承担连带责任；3．本案诉讼费用由臻合公司、和浦公司承担。事实和理由：王某某于2019年6月经介绍知晓武汉经济技术开发区果岭公元二期房地产开发项目，并于2019年6月19日与臻合公司签订《认购单》，由臻合公司提供居间服务，约定实际购买总价1,200,000元，其中合同总价561,554元，余款638,446元。王某某据此先后共计向臻合公司支付1,190,000元，臻合公司亦向王某某出具了相应收据，并记载为：“健龙沌口天地9-1-26代收合同款”。王某某之后通过臻合公司提供的居间服务与和浦公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同总价551,554元，臻合公司之后以551,554元的总价为王某某办理了商品房备案手续。王某某认为臻合公司作为商品房居间提供商，收取王某某的居间服务费比房屋的实际销售价格还高，虽事后向王某某返还了90,000元，但仍达到548,446元，接近王某某的房屋购买总价，明显违反公平原则。王某某认为与臻合公司签订的《认购单》明显显失公平，为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。臻合公司、和浦公司一审辩称，王某某要求撤销《认购单》无法律和事实依据。和浦公司将果岭公元二期9、10栋整体打包出卖给臻合公司，同意将房屋出卖给臻合公司指定的任何第三方并将臻合公司收取第三方的购房款冲抵臻合公司已支付给和浦公司的所有购房费用。王某某主张签订《认购单》显失公平无事实和法律依据。王某某作为完全民事行为能力人，在签订认购单时其主观上并没有处于危困状态或者缺乏判断能力。王某某是在自愿的基础上签订认购单且自行明确标注“同意并知晓营销推广服务费”字样，按照认购单约定房屋合同价格与和浦公司签订了备案登记的《房屋买卖合同》。王某某签订《房屋买卖合同》约定的房屋价格加上《认购单》上约定营销推广费用并未超过臻合公司在房管部门的预售备案价格，并未违反法律法规等相关规定，并未获取不正当利益。王某某与臻合公司签订的《认购协议书》是在2019年6月15日，根据《中华人民共和国合同法》第55条规定当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。综上，请求法院依法驳回王某某的全部诉讼请求。一审法院认定事实：2018年10月18日，臻合公司与和浦公司签订《果岭公元商铺销售合同》，约定臻合公司整体购买和浦公司开发的健龙果岭公元商业物业共计369套，和浦公司同意将标的物业出售给臻合公司或其指定的任何第三方等内容。王某某为购买涉案健龙沌口天地9-1-26商铺，与臻合公司签订了一份落款时间为2019年6月15日的《健龙沌口天地认购协议书》，载明：王某某认购健龙沌口天地项目9栋1层26号商铺，建筑面积为53.89平方米；认购方认购的房屋总价为1,100,000元，其中房屋合同价款551,554元，营销推广服务费548,446元等内容。庭审时，王某某提供一份落款时间为2019年6月19日的《认购单》拍照件，载明涉案商铺实际购买总价为1,200,000元，其中合同价款561,554元，余款638,446元。王某某无法提供《认购单》原件，臻合公司主张《认购单》已作废，双方实际按《健龙沌口天地认购协议书》履行相关义务。王某某于2019年6月13日通过其母账户向臻合公司付款50,000元，于2019年6月15日通过其母账户向臻合公司付款20,000元，于2019年6月19日通过其父账户向臻合公司付款568,446元，于2019年6月19日通过其父账户向臻合公司付款311,554元，2019年6月26日通过其母账户向臻合公司付款200,000元，2019年7月17日通过其母账户向臻合公司付款40,000元。2019年8月31日，王某某与和浦公司就涉案商铺签订《武汉市商品房买卖合同》，该合同记载涉案商铺购房款总价为551,554元。王某某认为臻合公司收取的营销推广服务费价格过高，要求臻合公司退还差价。臻合公司于2019年9月5日退还王某某20,000元、于2019年11月8日退还王某某70,000元。臻合公司已向王某某开具总额为548,446元的经纪代理服务费发票，和浦公司已开具总额为551,554元的购房款发票。王某某认为《认购单》显失公平，要求撤销《认购单》并要求臻合公司、和浦公司退还相关费用，故诉至法院请求依诉予判。一审法院认为，根据王某某的诉讼请求及臻合公司、和浦公司的答辩意见，本案的争议焦点为：1、王某某能否以显失公平为由要求撤销《认购单》；2、王某某要求臻合公司、和浦公司退还购房款438,446元是否有事实及法律依据。关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”王某某以《认购单》显失公平为由要求撤销该合同，应当就其主张的显失公平事由承担举证证明责任。王某某在本案中未能提供相应证据，应当承担举证不能的法律后果，故其要求撤销该《认购单》的主张，不予支持。关于第二个争议焦点，王某某虽主张臻合公司代和浦公司收取了购房款438,446元，但根据王某某与臻合公司签订的《健龙沌口天地认购协议书》、王某某的付款记录、臻合公司开具的增值税发票，该款项实际为臻合公司收取的服务费用，并非购房款。王某某以该款项为购房款为由要求臻合公司、和浦公司退还，无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回王某某的全部诉讼请求。案件受理费7,876元，减半收取计3,938元，由王某某负担。二审中，王某某向本院提交《贵宾客户销售折让审批表》一份，拟证明王某某119万元付款是按照《认购单》而不是《健龙沌口天地认购协议书》而履行，119万元的性质就是购房总价。经质证，臻合公司、和浦公司对该审批表的真实性有异议，认为王某某没有提供原件，且该审批表没有任何经理意见和时间。本院认为，王某某提交的《贵宾客户销售折让审批表》系复印件，臻合公司、和浦公司对该审批表的真实性亦不予认可，本院不予采信。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，本案应围绕上诉人王某某的上诉请求及理由进行审理。王某某上诉请求撤销其与臻合公司2019年6月19日签订的《认购单》，理由是《认购单》系因显失公平、欺诈而订立的合同，根据本案查明的事实及王某某提交的证据，王某某主张《认购单》存在显失公平、欺诈情形缺乏事实依据，本院不予采纳，王某某主张撤销其与臻合公司2019年6月19日签订的《认购单》本院不予支持。王某某上诉请求臻合公司、和浦公司返还代收购房款（经纪服务费）438,446元，本院认为，因王某某撤销《认购单》的诉讼请求不能得到支持，王某某请求臻合公司、和浦公司返还代收购房款（经纪服务费）438,446元的诉讼请求缺乏前提与基础，本院对王某某的该项上诉请求亦不予支持。综上所述，王某某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,876元，由王某某负担。本判决为终审判决。审判员  安林锋二〇二一年二月八日法官助理杨雨竹书记员熊云