广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终463号上诉人（原审原告）：惠州市金洲城物业管理有限公司，住所地广东省惠州市*****************会所。法定代表人：陈明锐，该公司总经理。委托诉讼代理人：林伟毅，男，1979年1月29日出生，汉族，住广东省汕头市金平区****************，公民身份号码440************714，该公司员工。被上诉人（原审被告）：谭秋明，男，1969年9月20日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区******************，公民身份号码441************597。委托诉讼代理人：周滨，广东博厚律师事务所律师。上诉人惠州市金洲城物业管理有限公司（以下简称“金洲城物业公司”）因与被上诉人谭秋明物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初8175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金洲城物业公司上诉请求：1.维持原审第一项判决；2.判令被上诉人向上诉人一次性支付2018年11月之后的物业管理费人民币3779.2元及违约金人民币970.06元；3.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人购买了金城花园二期二栋A座1002号房屋一套，于2016年6月8日与上诉人办理了上述房屋的交接手续。被上诉人在领受房屋并入住后也就享受到了上诉人对金城花园的物业管理服务，而被上诉人自2018年11月以来，一直拖欠物业费达一年六个月之久，被上诉人非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经上诉人多次催缴被告均置之不理。被上诉人的行为严重的阻碍了上诉人的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了上诉人及其他众多业主的利益。为此特向人民法院提起上诉，要求法院依法改判，以维护原告的合法权益和金城花园小区的物业管理的正常工作秩序和经营秩序。再有，2019年12月12日惠州市惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初15714号《民事判决书》有明确指出“在被告未按照本判决确定时间全面撤出物业管理前，仍应按照前期物业服务合同的约定提供物业服务，以保障物业小区的正常秩序”。既然上诉人至今仍然在为金城花园小区所有小区业主服务，那么小区业主也应给予上诉人合理合法的劳动报酬。综上所述，被上诉人的行为已侵犯了上诉人的合法权益，上诉人为维护自己的合法权益，特依法向贵院提起上诉。在此，上诉人恳请贵院支持上诉人的上诉请求，依法改判。谭秋明提交答辩意见称，不同意上诉人的上诉请求，恳请贵院驳回上诉，维持原判，理由如下：一、前期物业服务合同自2018年9月29日终止，上诉人无权收取相关物业服务费用。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”2008年6月20日，中锴金城花园的建设单位惠州市中锴金城房产开发有限公司与上诉人签订《前期物业服务合同》，该合同第34条约定：“本合同期限从2008年5月1日起至该项目业主委员会与物业管理公司签订小区物业管理、服务合同生效之日止。”2018年9月29日，惠州市******小区业主委员会与东莞市天天向上物业管理服务有限公司签订了《物业服务合同》，该合同自双方签订之日起生效。根据《物业管理条例》第二十六条规定，《物业服务合同》生效后，《前期物业服务合同》终止，前期物业服务合同终止后，上诉人向被上诉人收取物业服务费缺乏合同依据，因此，被上诉人有权不交纳相应的物业服务费。二、上诉人在前期物业服务合同权利义务终止后，拒绝退出物业管理区域并与业委会办理移交手续，上诉人以存在事实上的物业服务关系为由，要求被上诉人支付物业服务费，法院应不予支持。《广东省物业管理条例》第五十条第三款、第四款规定：“业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，前期物业服务合同于2018年9月29日终止，上诉人依照法律规定，应于前期物业服务合同终止后十五日内退出物业管理区域。2018年9月30日，惠州市******小区业主委员会向全体业主发出公告，要求上诉人于2018年10月31日终止前期物业服务，与东莞市天天向上物业管理服务有限公司做好物业管理资料的移交工作。同日，惠州市中锴金城花园小区业主委员会向东莞市天天向上物业管理服务有限公司发出通知，要求新选聘的物业公司于2018年10月31日12:00正式接管小区的物业管理工作。2018年9月30日，业主委员会向上诉人发出告知书，要求上诉人于2018年10月31日终止前期物业服务，新选聘的物业公司于2018年10月31日办理物业管理资料移交工作。2018年10月7日，上诉人就业委会张贴的《关于中锴金城花园物业管理服务工作交接公告》《关于终止中锴金城花园前期物业服务的告知书》《关于正式接管中锴金城花园实施物业管理服务通知书》及《物业服务合同》发出《关于业委会与其他物业公司签订的合同无效暨不同意物业交接的声明》，拒绝退出中锴金城花园、移交相关资料。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。因此，上诉人无权收取2018年11月开始的物业服务费。2019年7月31日，中锴金城花园小区业主委员会通过邮寄特快专递方式，再次向上诉人发出《关于退出惠州市******物业管理区域并移交相关资料的通知》，上诉人收到后仍然拒绝退出小区。中锴金城花园业主也多次通过惠州市人民政府网络问政平台反映上诉人拒绝撤场问题，惠州市住房和城乡建设局回复，其于2019年5月14日约谈了上诉人负责人，并要求上诉人尽快退出中锴金城花园物业管理区域并配合新物业移交相关资料。若上诉人拒不退出，住建局将启动行政处罚程序。因上诉人拒绝退出物业管理区域，中锴金城花园小区业主委员会于2019年8月向惠城区人民法院提起诉讼，要求上诉人撤出小区。2019年12月12日，法院作出一审判决，判决上诉人撤出对中锴金城花园物业管理区域的管理，并向业委会移交相关资料及财物，详见（2019）粤1302民初15714号民事判决书。一审判决后，上诉人不服，上诉至惠州市中级人民法院，中院经审理后，驳回上诉，维持原判，详见（2020）粤13民终3863号民事判决书。中锴金城花园业主辛炼松向法院提起业主撤销权诉讼，一审法院判决其败诉，足以证明业主大会第三次会议作出的三项决定是合法有效的，详见（2019）粤1302民初15194号民事判决书。一审判决后，辛炼松不服，上诉至惠州市中级人民法院，中院经审理后，驳回上诉，维持原判，详见（2020）粤13民终759号民事判决书。综上所述，前期物业服务合同自2018年9月29日终止，上诉人无权收取相关物业服务费用。2018年9月30日，惠州市******小区业主委员会向上诉人发出告知书，要求上诉人于2018年10月31日终止前期物业服务，新选聘的物业公司于2018年10月31日办理物业管理资料移交工作。上诉人拒绝撤场后，无权收取2018年11月开始的物业服务费。以上事实已由（2019）粤1302民初15714号、（2020）粤13民终3863号、（2019）粤1302民初15194号、（2020）粤13民终759号民事判决书予以确认。恳请贵院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，驳回上诉人的上诉，维持原审判决。金洲城物业公司向原审法院起诉请求：1.依法判令被告谭秋明缴纳物业服务等各项费用及违约金共4749.26元；2.由被告谭秋明承担诉讼费用。原审法院认定事实：2008年6月20日，案涉中锴金城花园的建设单位惠州市中锴金城房产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，该合同第34条约定：“本合同期限从2008年5月1日起至该项目业主委员会与物业管理公司签订小区物业管理、服务合同生效之日止”。2016年6月8日，原告与被告签订《中锴•金城花园物业管理服务协议书》，该协议主要约定：从入伙开始时，每月01日-10日交纳物业管理服务费用，逾期不交付，按每日加收千分之一的滞纳金；多层住宅每月每平方0.6元；带电梯高层或小高层每月每平方1.00元；住宅用水水费2.37元/吨（包含小区二次供水加压费、水损费用和环卫服务费）；公共照明、公共用水以及电梯使用相关费用等分摊按实际发生数计算分摊。（前期物业管理阶段暂定为：公共照明、公共用水每月10元/户；电梯使用相关费用按每平方0.2元/月收取；上述费用在入住率达到70%时按实际发生费用分摊）等。2018年9月29日，惠州市******小区业主委员会与东莞市天天向上物业管理服务有限公司签订了《物业服务合同》。2018年9月30日，惠州市******小区业主委员会向全体业主发出公告，要求原告于2018年10月31日终止前期物业服务，与东莞市天天向上物业管理服务有限公司做好物业管理资料的移交工作。同日，惠州市******小区业主委员会向东莞市天天向上物业管理服务有限公司发出通知，要求新选聘的物业公司于2018年10月31日12：00正式接管小区的物业管理工作。2018年9月30日，业主委员会向原告发出告知书，要求原告于2018年10月31日终止前期物业服务，新选聘的物业公司于2018年10月31日办理物业管理资料移交工作。2018年10月7日，原告就业委会张贴的《关于中锴金城花园物业管理服务工作交接公告》《关于终止中锴金城花园前期物业服务的告知书》《关于正式接管中锴金城花园实施物业管理服务通知书》及《物业服务合同》发出《关于业委会与其他物业公司签订的合同无效暨不同意物业交接的声明》，拒绝退出中锴金城花园、移交相关资料。2019年7月31日，中锴金城花园小区业主委员会通过邮寄特快专递方式，再次向原告发出《关于退出惠州市******物业管理区域并移交相关资料的通知》，原告收到后仍然拒绝退出小区。2019年8月,中锴金城花园小区业主委员会向本院提起诉讼，要求原告撤出小区。2019年12月12日，原审法院作出（2019）粤1302民初15714号《民事判决书》，判决原告撤出对中锴金城花园物业管理区域的管理，并向中锴金城花园小区业主委员会移交相关资料及财物。原告不服，上诉至惠州市中级人民法院，惠州市中级人民法院于2020年10月30日作出了（2020）粤13民终3863号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。2019年8月26日，中锴金城花园业主辛炼松向本院提起业主撤销权诉讼，请求撤销惠州市中错金城花园小区业主大会第三次会议作出的决议，原审法院作出了（2019）粤1302民初15194号《民事判決书》，判决驳回辛炼松的诉讼请求。辛炼松不服，上诉至惠州市中级人民法院，惠州市中级人民法院于2020年9月25日作出了（2020）粤13民终759号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。另查，被告购买了案涉金城花园二期二栋1002号房屋（面积165.58㎡）一套，于2016年6月8日与原告办理了上述房屋的交接手续。被告在领受房屋并入住后也就享受到了原告对金城花园的物业管理服务，但被告自2018年11月至2020年4月共18个月未缴纳管理费及其他费用，其中欠物业管理费：165㎡×1元/㎡×18个月=2980.8元；公摊电费：10元×18个月=180元；电梯分摊费：33.1元×18个月=595.8元；二次供水加压电费：4.3元+1.9元+4.3元+0.5元+2.9元+1.9元+1.9元+0.5元+0.5元=18.7元；二次供水蓄水池清洗费：1.3元+1.3元+1.3元=3.9元，合计3779.2元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告谭秋明应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市金洲城物业管理有限公司支付公摊电费180元、电梯分摊费595.8元、二次供水加压电费18.7元、二次供水蓄水池清洗费3.9元，合计为798.4元。二、驳回原告惠州市金洲城物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（惠州市金洲城物业管理有限公司已预交25元），由被告谭秋明负担50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：金洲城物业公司请求谭秋明支付2018年11月之后的物业管理费及违约金，是否应予支持？依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案，金洲城物业公司与谭秋明之间的物业服务合同关系已于2018年10月31日终止，该小区业主委员会发函请求金洲城物业公司退出小区管理。故金洲城物业公司以谭秋明享受到其物业管理服务但拖欠2018年11月份以来的物业费为由，请求谭秋明支付2018年11月之后的物业管理费及其违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，惠州市金洲城物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由惠州市金洲城物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二一年二月三日法官助理  黄弘扬书 记 员  钟润美