海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼02民终697号上诉人（原审被告）：叶媚凤。委托代理人：吴开天。委托代理人：林迈。被上诉人（原审原告）：海南省国营南田农场。法定代表人：刘兴旺。委托代理人：高翔。原审被告（原审被告）：海南省农垦南田医院。负责人：韦文聪。委托代理人：董继明。上诉人叶媚凤因与被上诉人海南省国营南田农场(以下简称南田农场)、原审被告海南省农垦南田医院(以下简称南田医院)房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2015)城民一重字第64号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人叶媚凤及其委托代理人吴开天、林迈，被上诉人南田农场的委托代理人高翔，原审被告南田医院的委托代理人董继明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南田农场一审诉称：1999年6月30日，南田农场将原工会大楼三层出租给南田医院开办幼儿园，租期8年，自1999年7月1日至2007年7月1日，租金为每年25000元，该合同明确约定不得转租。南田农场与南田医院的房屋租赁合同期满，准备收回该房屋时发现南田医院将房屋转租给叶媚凤，并且租赁期限超过了南田农场与南田医院的租赁期。2007年1月1日，南田医院未经南田农场同意，与叶媚凤签订转租合同，该合同约定租期14年，自2007年1月1日至2020年12月31日，租金为每年24000元，叶媚凤承租该房屋后用于个人举办的南田农场中心幼儿园（以下简称南田幼儿园）使用。南田农场多次口头或书面通知南田医院交回房屋，南田医院也多次口头或书面通知叶媚凤交回房屋，但无果。南田农场与南田医院租赁合同期满后形成事实租赁关系，当事人可以随时解除合同，南田农场因此向南田医院作出《关于收回原工会大楼的通知》，告知收回该租赁房屋。因南田医院应向南田农场交还租赁房屋，现实际使用人叶媚凤应停止使用该房屋，并从该房屋腾出。请求判决：1、解除南田农场与南田医院租赁合同期满后的不定期租赁关系；2、南田医院向南田农场交还租赁房屋;3、叶媚凤停止使用并腾出该房屋。南田医院一审辩称，南田农场陈述的事实真实，南田医院同意解除合同交还房屋，叶媚凤应停止使用租赁房屋。叶媚凤一审辩称，南田农场提供l996年6月30日的《承包南田农场机关小太阳幼儿园合同》的甲方是“南田农场办公室”而不是南田农场，南田农场不是本案的适格诉讼主体。南田医院与叶媚凤签订三份内容相同的《南田中心幼儿园承包合同》第三条关于“南田中心幼儿园所有权属农场及南田医院，经营权、使用权、管理权交乙方”的约定，足以证实南田农场与南田医院对南田幼儿园的共有，南田医院已经在合同中明确表示，其有权代表南田农场将南田幼儿园的经营权等交给叶媚凤。2008年8月1日，南田农场为南田幼儿园向省农垦总局教育局申报《社会力量办学许可证》时，填写举办者的名字为“叶媚凤”，足以证实南田农场作为共有人在2008年之前，知晓并同意南田医院与叶媚凤签订承包合同。南田医院即使没有代理权却以南田农场共有人名义对外订立承包合同，叶媚凤有理由相信南田医院有代理权，因此，南田医院的该代理行为有效，南田医院与叶媚凤签订承包合同的行为属于表见代理，应受法律保护，请求驳回南田农场的诉讼请求。原审法院查明：1999年6月30日，南田农场办公室与南田医院签订《承包南田农场机关小太阳幼儿园合同》，约定：南田农场将原工会大楼三层整幢租给南田医院办“南田小太阳幼儿园”，租期8年，自1999年7月1日至2007年7月1日;该幼儿园是代表南田机关的中心幼儿园，南田农场原幼儿园的旧设备无偿给南田医院使用，南田医院在装修及使用楼房过程中不得随意改变和破坏墙体，南田医院不得转让;南田医院每年上缴租金25000元，上半年付款时间3月1日，下半年付款时间9月1日，若不按时付清房租，南田农场有权停止楼房的使用等。南田农场依约将涉案房屋交付南田医院开办幼儿园。2005年1月1日，南田医院与叶媚凤签订第一份《南田中心幼儿园承包合同》，约定：南田医院将集体向南田农场承办的南田幼儿园交给叶媚凤承包，该幼儿园所有权属南田农场及南田医院，经营权、使用权、管理权交叶媚凤;承包租期为12个月，自2005年1月1日至2005年12月31日，承包金额为每年24000元;南田医院确保叶媚凤在租赁期间不任意更改合同，叶媚凤在承包期满应如数交还南田医院所有物品等。2006年1月1日，南田医院与叶媚凤签订第二份《南田中心幼儿园承包合同》，约定承包期为24个月，自2006年1月1日至2007年12月31日。在第二份承包合同履行期间，2007年1月1日，南田医院又与叶媚凤签订第三份《南田中心幼儿园承包合同》，约定承包期自2007年1月1日至2020年12月31日，共14年。南田医院依约将南田幼儿园移交叶媚凤，叶媚凤依约将承包金支付给南田医院，南田医院向叶媚凤开具“海南省国营南田农场收据”，收款人是南田医院职员。叶媚凤作为举办者，向海南省农垦总局教育局申办南田幼儿园，并取得《社会力量办学许可证》。三亚市教育局也发函支持南田幼儿园继续办学。2012年5月4日，南田农场向南田医院发出《关于收回南田原工会大楼的通知》，要求于2012年5月20日前收回工会大楼。2014年2月20日，南田医院向叶媚凤发出《关于收回南田原工会大楼的通知》，南田医院认定其与叶媚凤的承包合同不规范，其将在2014年2月28日收回工会大楼。因叶媚凤不同意腾出租赁房屋，南田农场遂提起诉讼。上述事实，有承包合同、收据、通知、当事人陈述等证据证实，足以认定。原审判决认为，南田农场办公室是南田农场的内设机构，南田农场办公室不具有诉讼主体资格。南田农场办公室与南田医院签订合同，将南田农场原工会大楼出租给南田医院，并未超越南田农场的经营范围，南田农场已予认可，该合同的权利义务由南田农场享有和承担。叶媚凤关于南田农场作为本案原告不适格的抗辩，无法律依据。南田农场、南田医院是各自独立的法人单位，独立承担民事责任。南田农场提供的《记帐凭证》证明，南田农场工会大楼建于1982年，总投资127043元，并作为固定资产记入南田农场当年度的记帐凭证，系南田农场财产，并非南田医院财产。南田医院与叶媚凤签订的合同，只是约定“南田中心幼儿园所有权属南田农场及南田医院”，并未约定“原工会大楼”系南田农场与南田医院共有。叶媚凤关于案涉房屋系南田农场与南田医院共有的抗辩，无事实根据。1999年6月30日，南田农场办公室与南田医院签订的合同，约定了租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式等，具有租赁合同的特征，因此认定南田农场与南田医院之间设立了房屋租赁关系。南田农场与南田医院约定租赁期限截止2007年7月1日，租赁期限届满，南田医院继续使用租赁房屋，南田农场没有提出异议，南田农场与南田医院形成了不定期的租赁关系，南田农场可以随时解除合同。2012年5月4日，南田农场已经通知南田医院，故南田农场请求解除与南田医院之间的不定期租赁关系，有事实和法律依据，予以支持。南田医院与叶媚凤签订的三份合同，具有租赁合同的特征，叶媚凤已向南田医院支付租金，南田医院与叶媚凤之间形成房屋转租关系。2007年1月1日，南田医院与叶媚凤签订的第三份合同，约定承包期限截止2020年12月31日，并未经过南田农场同意，且转租期限已经超过南田医院剩余的租赁期限，因此认定超过部分的约定无效，故叶媚凤应停止使用并腾出租赁房屋，叶媚凤的抗辩理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十三条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、解除南田农场与南田医院对南田农场原工会大楼的不定期租赁关系;二、南田医院于判决生效之日起二十日内，将南田农场原工会大楼(整幢三层)返还南田农场;三、叶媚凤于判决生效之日起二十日内，停止使用南田农场原工会大楼，并腾出南田农场原工会大楼(整幢三层)。案件受理费250元（南田农场已预缴），由南田医院负担。上诉人叶媚凤不服原审判决提起上诉称：（一）本案定性错误。本案是因为南田农场想提前收回叶媚凤所承包公办的南田幼儿园产生的纠纷，而不是因为房屋使用问题产生的纠纷。从涉案的两份合同的名称来看，均明确将承包南田幼儿园作为合同的标的物。特别是《承包南田农场机关小太阳幼儿园合同》第二条“责任与义务”明确载明：该幼儿园是代表南田机关的中心幼儿园；农场的节日活动要负责幼儿园的演出任务；招收机关内部幼儿的管理费要比外地适当优惠，幼师、员工要从机关现有职工中择优分批选用等等。从签约主体看，《承包南田农场机关小太阳幼儿园合同》的甲方南田农场办公室和乙方南田医院均是南田农场下属科室，均是平级非独立法人单位，人、财、物均是南田农场根据需要进行任命、配置。因此，该协议应是部门之间的内部协议，对外无任何效力。而南田医院代表南田农场和叶媚凤签订的《南田中心幼儿园承包合同》才是本案可以作为案由定性的基础性的外部协议。该协议的内容已明确载明叶媚凤是以承包前的幼儿园老师身份承包经营管理由南田医院集体向农场承办的南田幼儿园，因承包获得的经营权、使用权、管理权范围包括幼儿园幼师及保育员、原在幼儿园就读的学生、工会大楼、围墙内的空地操场等等。综上，因南田农场出资出场地交由下属机构南田医院经营的南田幼儿园所产生的承包经营权是本案各方争议的标的物，而不是单纯的房屋租赁或转租。（二）原审判决认定事实及法律关系严重错误。1、原审判决认定“南田农场、南田医院是各自独立的法人单位独立承担民事责任”是根本错误的。在海南省农垦总局于2014年12月11日发布《关于海南垦区农场医院设立独立法人机构的通知》之前，即由南田医院和叶媚凤签订《南田中心幼儿园承包合同》之时，南田医院和其它的农场医院一样，不是独立法人机构而仅是南田农场的内设机构。因此，一审判决关于此项南田医院和南田农场均是独立法人单位的认定完全违背了一个众所周知的客观事实。2、原审判决未认定叶媚凤在承包期间对南田幼儿园的投入属于对案件事实的重大遗漏，违背公平原则。自2005年1月1日起至今为止，除了南田幼儿园至今使用的工会大楼的这个三层楼框架外，叶媚凤已陆续投入了上百万元对整个幼儿园进行升级改造。原审法院未查明此事实并确定具体的投入数额，判决叶媚凤停止使用并腾出原工会大楼，显失公平。3、原审判决认定“南田农场与南田医院签订的《承包南田农场机关小太阳幼儿园合同》是双方设立了房屋租赁关系”严重错误。就合同名称、签约主体、合同内容而言，该合同证明的是南田医院是将代表南田农场开办并自行经营了一段时间的南田幼儿园交给叶媚凤承包经营，并不具备《合同法》所强调的房屋租赁合同的特征。原审判决直接认定该合同为房屋转租合同根本没有任何事实和法律依据。（三）原审判决认定叶媚凤和南田医院签订的《南田中心幼儿园承包合同》超出期限无效，违反不告不理的原则。南田农场本来提起的是确认合同无效之诉，在2016年2月23日公开开庭前又变更了诉讼请求。本案中，对于1999年6月3日由南田农场办公室和南田医院签订的《承包南田农场机关小太阳幼儿园合同》，南田农场提出了解除不定期租赁关系之诉求，而对于2007年1月1日由南田医院和叶媚凤签订的《南田中心幼儿园承包合同》，南田农场并未提出任何确认合同无效或部分无效之诉求。在此前提下，原审判决该合同部分无效，明显违反民事诉讼法的相关规定。自2005年1月1日起至今，对于叶媚凤承包经营南田幼儿园的事实，南田农场均未提出过任何异议。叶媚凤认为，在南田农场或南田医院未以发包人身份依法解除该合同之前，该承包合同当然有效，应当继续履行。（四）原审判决违反了诚实守信原则、不仅损害了目前南田幼儿园在园的教师、儿童享受学前教育资源的合法权益，也损害了社会公共利益。叶媚凤和南田医院签订的《南田中心幼儿园承包合同》是合法有效的，应当继续履行。原审判决叶媚凤腾退房屋，将带来较大的社会问题，增加不稳定的社会因素。综上所述，原审判决因认定案件根本事实错误而导致认定法律关系错误，从而又导致在案由认定和法律适用方面错误。为维护当事人的合法权益，恳请二审法院查明事实，依法支持叶媚凤的上诉请求。被上诉人南田农场答辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，程序正当，依法应予以维持。（一）南田农场与南田医院是房屋租赁关系不是幼儿园承包关系。1999年6月30日南田农场与南田医院签订了房屋租赁合同，本合同明确约定是将原工会大楼三层整栋租给医院开办南田幼儿园，约定了租金及交款方式和租赁期限，还有水电费交付等等。还约定南田农场原幼儿园旧设备无偿提供给南田医院使用。以上可见，南田医院对南田农场是房屋租赁关系而非幼儿园承包关系。（二）医院系独立法人机构，具有独立承担民事责任的能力，海南省农垦总局于2014年12月11日的《关于海南省垦区农场医院设立独立法人机构的通知》并不否定之前农垦系统医院的法人资格，而是进行法人登记的完善事宜。1992年3月18日医院已经在三亚市卫生局进行了《海南省医疗机构登记注册》，领取《医疗机构执业许可证》及副本、组织机构代码证等主体资料均反映了农场的独立法人资格。原审判决认定南田医院是独立的法人单位，独立承担民事责任，适用法律正确。（三）南田医院与叶媚凤的合同系转租合同，其效力应当在本案中认定，根据叶媚凤前述的内容，不能对叶媚凤作为被告进行审理，南田医院与叶媚凤的合同系房屋租赁合同行为，其房屋租赁合同行为是基于南田医院与南田农场的房屋租赁而来，这显然构成了南田医院将自己取得的承租权进行再出租的行为，是典型的转租行为。故对叶媚凤作为主体参加诉讼并无不当，对转租进行处理正确。（四）叶媚凤在房屋租赁期间对房屋的投入资金改造，不属于本案的处理范围。本案必须对转租事实查明和对其适用法律进行评价，但对叶媚凤在二审上诉中所称的未对其投入资金进行处理的观点，因不属本案处理范围，原审法院对此不予处理完全正确。原审被告南田医院述称，（一）南田医院系独立法人，具有独立承担民事责任的能力。农垦总局2014年12月11日的《关于海南省垦区农场医院设立独立法人机构的通知》并不能证明南田医院不具有法人资格。南田医院取得的《海南省医疗机构开业执照》、《执业注册许可书》、《医疗机构执业许可证》等均证明南田医院具有独立法人资格，具有能够独立承担民事责任的能力。（二）1999年6月南田农场与南田医院以及南田医院与叶媚凤是房屋租赁关系，不是幼儿园承包关系。从双方的合同上看，涉案合同虽然使用了“承包合同”的标题，但并无承包关系的内容，没有承包幼儿园经营任务具体数量考核、承包经营成果的分配比例或数据、承包经营亏损的承担等；从合同的履行上看，南田医院当时按照合同约定将房屋和财产移交其使用，定期收租金。因当时南田医院办的幼儿园没有办理任何办园法定手续，也不构成法律上的幼儿园主体，所以叶媚凤租赁后，其自办幼儿园。从事实上看，是叶媚凤在承租房屋后，自办了自己的私立幼儿园，其取得了私立幼儿园的《办学许可证》。该幼儿园既然是叶媚凤自己的，谈不上承包关系。（三）关于叶媚凤主张的损失问题，这是另一个法律关系。叶媚凤明知超期租用，这部分的损失应该由其自行承担。综合上述，原审判决正确，请予以维持。经审理查明：原审判决认定事实属实，本院予以确认。另查明，二审庭审中，本院要求南田农场和南田医院提交南田医院向南田农场交纳原工会大楼租金凭证。南田农场和南田医院未提交，但南田医院提交了书面说明称，南田医院系非营利性办公医疗机构，南田农场为提高职工的就医福利，每年酌情拨给南田医院一定的服务费，除拨付的费用外，对每年租用原工会大楼的租金也滞留在南田医院，作为上述优惠收费的补助。南田农场提交说明称：农垦系统的农场是具有政企合一的单位，除内设机构和分场外，还管辖若干二级法人单位；南田农场下属的二级法人单位的领班子成员由南田农场任命。南田医院提交了相关人员任职命文件，证明：1999年2月1日，南田农场（场长彭隆荣）任命何小萍为南田医院院长，任期至2003年底止，实际任期至2009年9月1日。2010年9月7日，南田农场（场长彭隆荣）任命韦文聪为南田医院副院长，主持医院全面工作；2013年5月5日，海南神泉集团有限公司（董事长彭隆荣）和南田农场（场长许利永）联合发文，任命韦文聪为南田医院院长。叶媚凤对上述证据提交书面质证意见，对南田农场相关人员任职命文件的真实性予以认可，此证据证明南田医院系南田农场的下属机构。本院认为，本案的争议焦点为：1、南田医院是隶属于南田农场，还是独立的法人企业；2、南田农场请求解除与南田医院房屋租赁关系是否有事实和法律依据；3、叶媚凤应否腾出南田农场原工会大楼。（一）关于南田农场与南田医院的关系问题。南田农场系全民所有制企业，其组织机构代码为20134404-5，现法定代表人刘兴旺。南田医院的前身为南田农场医疗卫生保健站，1958年改为国营南田农场医院，1992年3月18日在三亚市卫生局进行医疗机构注册登记，取得《医疗机构执业许可证》，更名为海南省农垦南田医院，其组织机构代码为42873973-8，负责人韦文聪。南田医院在企业管理上系南田农场所属非营利性的二级法人单位。根据企业二级法人的特征显示，企业的二级法人虽然领取营业执照，其经营行为无须所属法人单位另行授权，自身有公章、会计和账册，但其资金全部来源及所有债权债务全部归属于所属法人单位，二级法人不是法律上的法人单位。从南田医院提交的相关人员任职文件来看，南田医院的院长、副院长均由南田农场任命，证明南田医院在行政管理上隶属于南田农场。故南田医院是南田农场的所属单位。原审判决关于南田医院是独立的法人单位、独立承担民事责任的认定错误，应予以纠正。（二）关于南田农场与南田医院房屋租赁关系问题。南田农场办公室与南田医院签订《承包南田农场机关小太阳幼儿园合同》约定，南田农场将原工会大楼三层整幢租给南田医院开办南田幼儿园，租期8年；南田农场原幼儿园的旧设备无偿给南田医院使用；南田医院每年上缴租金25000元，上半年付款时间3月1日，下半年付款时间9月1日，若不按时付清房租，南田农场有权停止楼房的使用等。合同签订后，南田农场将原工会大楼及原幼儿园设备交南田医院使用，南田医院从未按合同约定向南田农场支付租金，南田农场也从未收取租金。南田医院主张，对每年租用原工会大楼的租金滞留在南田医院，作为上述优惠收费的补助。但南田医院的主张仅是单方陈述，未提交相关证据予以佐证，本院不予采信。南田农场原工会大楼和原幼儿园的设施，系南田农场固定资产。南田农场办公室系南田农场内设机构，行使南田农场的职能，其与南田医院签订合同的行为系南田农场对内部职能部门行使职务的行为。《中华人民共和国合同法》相关规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；合同当事人的法律地位平等。但南田农场与南田医院并非具有平等主体的法人，法律地位不平等。双方虽有合同形式，但未履行租金支付义务，且南田农场将原工会大楼出租给南田医院，不收取任何费用，其行为应视为南田农场无偿将原工会大楼交其下属单位南田医院开办幼儿园的行为，故南田农场与南田医院并未形成法律意义上的租赁合同关系。至于原工会大楼如何使用和处理，属南田农场内部的行政管理事项。故南田农场请求解除与南田医院的房屋租赁关系并要求南田医院交还租赁房屋没有事实根据，不予采纳。（三）关于叶媚凤应否腾出原工会大楼的问题。南田医院作为南田农场所属二级法人单位，虽然在法律上没有独立的法人资格，但享有代表法人在其业务管理范围内对外签订合同的权利。南田幼儿园于1999年6月由南田医院开办和管理，所使用的房屋和旧幼儿园的设施属南田农场固有资产。2005年1月1日起，南田医院与叶媚凤签订《南田中心幼儿园承包合同》，将南田幼儿园交给叶媚凤承包经营，合同期限至2020年12月31日。本案中，南田农场只诉求解除其与南田医院的租赁关系，并未诉及对南田医院与叶媚凤签订《南田中心幼儿园承包合同》。叶媚凤应否腾出房屋，与南田医院和叶媚凤之间《南田中心幼儿园承包合同》的处理有法律上利害关系。南田农场原工会大楼作为南田幼儿园的主要场所，叶媚凤腾出房屋将对其承包经营的南田幼儿园办学和管理造成影响。根据海南省教育厅等5部门联合印发的琼教[2016]6号《关于做好海南农垦国营农场所属公办学前教育机构移交属地市县政府管理有关工作的通知》的意见和三办发[2016]28号《三亚市深化海南农垦管理体制改革实施方案》的工作安排，南田幼儿园是否属于移交之列，南田农场应按照上述文精神与属地政府教育部门做好协调处理。在南田医院与叶媚凤《南田中心幼儿园承包合同》存续的情况下，南田农场主张叶媚凤腾出原工会大楼，没有法律依据。原审判决作出叶媚凤腾出南田农场原工会大楼的处理不当，应予纠正。综上所述，南田农场关于请求解除与南田医院房屋租赁关系及叶媚凤腾出南田农场原工会大楼的请求，没有事实根据和法律依据，应予驳回。上诉人叶媚凤的上诉请求于法有据，应予采纳。原审判决认定事实错误，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销三亚市城郊人民法院(2015)城民一重字第64号民事判决；二、驳回海南省国营南田农场（原审原告）的诉讼请求。本案一审诉讼费250元（海南省国营南田农场已预交），二审案件受理费250元（叶媚凤已预交），均由海南省国营南田农场负担。本判决为终审判决。审判长  袁俊杰审判员  陈德雄审判员  梁 泽二〇一六年七月十二日书记员  吴 娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二条合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。