福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0524民初759号原告易明凤，女，1972年3月23日出生，汉族，福建省安溪县人，住安溪县。委托代理人郑顺清，福建品厚律师事务所律师。被告泉州金龙置业有限公司，住所地：安溪县城厢镇蓝溪西路555号。统一社会信用代码：913505005532090318。法定代表人陈明旭，任董事长。委托代理人钟志强、林晓婷，福建安荣律师事务所律师。原告易明凤与被告泉州金龙置业有限公司（以下简称金龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告易明凤的特别授权委托代理人郑顺清、被告金龙公司的特别授权委托代理人林晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易明凤诉称，2011年10月20日，原告向被告购买其所开发的址在安溪县城厢镇蓝溪西路555号金沙水岸小区第6幢××室房产，双方签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款人民币435089元。2013年8月14日，原告所购买的房产竣工验收。同年11月1日，被告通知交房。在签订上述合同时，被告单方将双方签订的《商品房买卖合同》中第十四条“商品房交付后90日取得房屋权属证书”改为“商品房竣工后360日取得房屋权属证书”。该条款的更改对原告显失公平，明显减轻被告责任。原告所购买房产本应于2014年1月1日取得房屋权属证书，却无故延至2014年8月13日方可取得，且至今尚无取得该房屋权属证书。被告的行为已构成违约。现起诉请求判决：1.被告向原告支付逾期取得所购房产房屋权属证书的违约金人民币44988元（自2014年8月14日起至2016年1月14日，按总房款435089元×逾期天数517日×0.02%计算）及自2016年1月15日起至原告取得房屋权属证书之日止的违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。被告金龙公司辩称，房价款应以合同为准。1.本案商品房买卖合同及补充协议系双方自愿签订，并且通过主管机关即安溪县房地产交易管理所备案，内容真实有效。原告主张商品房买卖合同补充协议第十五条的约定显失公平，理由不能成立；2.被告不存在逾期履行协助办证义务的违约行为，原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，依法不应支持。依据双方签订商品房买卖合同补充协议第十五条约定：双方同意该商品房不适用合同第十四条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房竣工综合验收通过后180日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房竣工综合验收通过后360日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。据此，原告购买商品房所在楼宇通过竣工综合验收的时间为2015年8月14日。原告主张的2013年8月14日是竣工验收时间，而非竣工综合验收时间。被告在2015年8月14日通过竣工综合验收后，已经向权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付给权属登记部门，并积极协助买受人办理权属证书，及时通知买受人缴交契税，现业主的权属证书正在办理之中，部分业主已经取得房屋所有权证和土地使用权证。因此，被告不存在逾期履行协助办证义务的违约行为。3.竣工验收是建设单位（即房地产开发企业）自行进行的竣工验收，由建设单位组织工程建设相关责任主体，依据国家、地方标准对单位工程质量进行的验收。竣工综合验收是指由建设单位根据《城市房地产开发经营管理条例》第十八条“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况”的规定，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发管理部门提出竣工综合验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行的验收。提交资料包括施工许可证，施工图审查合格书，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，验收人员签署的竣工验收原始文件，规划认可文件，环保认可文件，人防许可文件，公安消防出具的验收合格证明文件或消防验收备案凭证，城建档案认可文件，结构安全和重要使用功能检验资料，质量保证书，住宅质量保证书和使用说明书，住宅分户验收汇总记录，工程质量监督报告。可见，综合验收和竣工验收是包含与被包含的关系，竣工综合验收的范围包括竣工验收，即只有竣工验收合格后才能进行综合验收。原告的诉讼显然混淆了商品房竣工验收和竣工综合验收的概念。总之，被告不存在逾期履行协助办证义务的违约行为，原告诉请被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，依法应予驳回。本案双方争议焦点：被告金龙公司是否应承担支付逾期协助办证违约金的责任？原告易明凤为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：1.原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2.全国企业信用信息公示复印件一份，证明被告的诉讼主体资格；3.《商品房买卖合同》复印件一份，证明原告向被告购房的事实；4.《商品房买卖合同补充协议》复印件一份，证明①被告向原告承诺让其在所购房产验收后360日内取得房屋权属书；②原告逾期取得房屋权属证书，被告每日应按总房款的0.02%支付违约金给原告；5.福建省新建商品住宅质量保证书复印件一份，证明原告所购房产于2013年8月14日竣工验收；6.销售不动产统一发票复印件一份，证明原告已支付全部购房款的事实。被告金龙公司质证认为，对原告提供证据1、2、3、4、5、6的真实性无异议。但证据4的证明目的不能成立，房价款以合同为准。被告金龙公司为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：1.福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表复印件一份，证明被告开发的商品房项目于2015年8月14日通过竣工综合验收的事实；2.安溪县行政服务中心国土局受理通知单、安溪县住房和城乡规划建设局受理单、关于办结商品房项目初始登记的通知复印件各一份，证明被告于2015年8月25日完成协助办证义务；3.物业交付使用验收记录表复印件一份，证明2014年1月8日，被告将涉案房屋交付给原告的事实。原告易明凤质证后认为，对被告提供证据1、2、3的真实性无异议。证据1的证明目的不能成立，文件名称及内容均没有体现“综合竣工”，且该证据是小区的验收，并非诉争房产的验收。证据2的相关性有异议。本院认为，被告金龙公司对原告提供证据1、2、3、4、5、6真实性无异议，依法予以采信。证据4的证明目的不能成立，被告是否逾期协助办证应以合同及附件的约定为准。原告易明凤对被告提供证据1、2、3的真实性无异议，依法予以采信。被告金龙公司提供证据1竣工验收备案表，可以证明被告开发的商品房址在安溪县德苑片区金沙水岸一期工程1﹟、3﹟、5﹟、6﹟、9﹟、10﹟楼于2015年8月14日通过消防、规划、环保、工程质量等十九个项目的验收备案。证据2安溪县国土资源局及安溪县住房和城乡规划建设局的受理单，可以证明被告开发的安溪县德苑片区金沙水岸一期工程1-10﹟楼、地下室于2015年11月18日办结商品房项目初始登记。经庭审举证、质证，结合庭审笔录，本院对本案事实作如下认定：2011年10月20日，原告易明凤与被告金龙公司双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-NO：0425285）及相关附件。合同约定，原告购买被告开发的址在安溪县城厢镇蓝溪西路555号金沙水岸小区第6幢××号房产，该商品房建筑面积共91.17平方米，总房款为433662元。附件六《合同补充协议》第十五条约定：“双方同意该商品房不使用合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房竣工综合验收通过后180日内，向当地房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，并将权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房竣工综合验收通过后360日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告易明凤支付了全部购房款。2014年1月8日，被告将涉案房屋交付给原告。2015年8月14日，金沙水岸一期工程1#、3#、5#、6#（涉案房屋所在楼宇）、9#、10#楼通过消防、规划、环保、工程质量等十九个项目的验收备案，安溪县住房和城乡规划建设局同意竣工验收备案。2015年11月18日，办结商品房项目初始登记。原告于2016年2月4日向本院提起诉讼。本院认为，被告金龙公司依法开发“金沙水岸”商住楼，其与原告易明凤签订的《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及附件合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。原告作为买受人负有向被告支付购房款的义务，被告作为诉争房屋出卖人应当履行向原告交付房屋并将房屋所有权转移给原告的义务。合同签订后，原告依照合同约定履行了交付购房款的义务。根据《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》的约定，该房屋于2015年8月14日通过消防、规划、环保、工程质量等十九个项目的验收备案。虽然，被告提供的是《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但原告未能提供证据证明该房屋还存在其他应当验收的项目，从而证明上述竣工验收不是通过综合验收。因此，被告提供的竣工验收备案表应视为该房屋通过建设主管部门的综合验收。按合同约定，被告在房屋竣工综合验收通过后180日内即2016年2月11日前办理房屋所有权初始登记即不存在违约。原告于2016年2月4日向本院提起诉讼，但被告已经在2015年11月18日完成办理商品房项目初始登记，即已经在合同约定的期限内履行了协助办证义务。被告不存在逾期协助办证的违约情形，因此，原告请求被告支付逾期协助办证违约金缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告易明凤的诉讼请求。本案案件受理费924元，由原告易明凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  吴瑜虹人民陪审员  陈秀珠人民陪审员  林奇坤二〇一六年七月二十七日书 记 员  曾秋华附：本案所适用主要法律、法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。