湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书(2015)祁民重初字第18号原告文海明，男，1962年9月8日出生，汉族，居民。委托代理人文新桥，男，1966年1月16日出生，汉族，农民。委托代理人刘小平，男，1959年2月8日出生，汉族，湖南省祁阳县人。被告湖南祁阳农村商业银行股份有限公司，住所地祁阳县浯溪镇椒山南路。法定代表人刘国富，理事长。委托代理人（特别授权代理）唐冬林，男，1964年10月13日出生，汉族，湖南祁阳农村商业银行股份有限公司工作人员。委托代理人李国清，湖南博大律师事务所律师。被告永州市潇湘拍卖有限公司，住所地永州市冷水滩区零陵北路市房产局5楼。法定代表人陈建辉，董事长。委托代理人（特别授权代理）蒋晓夏，湖南济人律师事务所律师。原告文海民与被告湖南祁阳农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）及被告永州市潇湘拍卖有限公司（以下简称拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，本院于2015年8月12日依法作出（2015）祁民初字第759号民事判决，原、被告均提起上诉，2015年12月4日，永州市中级人民法院作出裁定，撤销祁阳县人民法院（2015）祁民初字第769号民事判决，发回祁阳县人民法院重审。本院重新立案受理后，依法由审判员李全中担任审判长，与审判员邓海文、人民陪审员谢喜林重新组成合议庭，于2016年1月15日公开开庭进行了审理。原告文海明及其委托代理人文新桥、刘小平，被告农商银行委托代理人唐冬林、李国清，被告拍卖公司委托代理人蒋晓夏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文海明诉称，2013年9月24日二被告在明知土地上有他人建筑物的情况下，将位于祁阳县观音滩镇观东路一宗20壕土地使用权进行拍卖，拍卖时也未将上述情况明确告知竞买人。2013年9月24日，原告中标后，依约支付了全部价款130万元及佣金2.6万元。原告在付清全部价款及佣金后，去现场查看土地时，发现土地上存有他人建筑物，为此，原告多次要求被告农商银行按照合同约定妥善处理好该事宜，但被告一直未处理好。另外，原告所拍得的土地后面为变电站，根据规划，变电站门口道路宽10米，现状道路宽为4米，二被告隐瞒了该事实，将规划用于修建变电站门口通道的宽6米土地一并作为铺面地拍卖给原告。综上所述，二被告在明知拍卖标的物上有他人建筑物，有严重瑕疵也必然会引起法律纷争而进行拍卖，且未按拍卖成交确认书所载明的履约义务处理好遗留问题，没做到“净地”出让，二被告严重违约，同时二被告隐瞒土地的实际规划及用途，造成原告在拍得土地使用权后无法实现合同目的，严重违反了合同法诚实信用原则，损害了原告的合法权益。根据《合同法》、《拍卖法》及《合同法》司法解释的相关规定，原告向法院起诉，请求依法解除原告文海明与被告拍卖公司签订的拍卖合同；依法判决被告农商银行、拍卖公司分别返还取得的拍卖标的价款130万元、佣金2.6万元给原告。依法判决二被告连带赔偿所取得拍卖价款130万元及佣金2.6万元所造成的利息损失203662.80元、其它损失2万元；诉讼期间原告文海明增加利息损失13341元及土地面积差额损失13万元。本案诉讼费由二被告承担。为支持自己的诉请，原告提供了以下证据：1、原、被告身份证明，拟证明双方身份；2、拍卖成交确认书，拟证明遗留问题由农商银行处理；3、拍卖委托协议，拟证明遗留问题由农商银行处理，不能移交标的物视为违约；4、竟买须知、拍卖公告、转让条件，拟证明程序不合法，未给买受人准备时间，标的物面积为1714平方米；5、法院调查笔录，拟证明被拍卖土地上有他人居住的房屋；6、照片，拟证明被拍卖土地上有他人居住的房屋；7、观音滩变电站规划图，拟证明被拍卖土地有6米宽的土地于2013年被变电站规划征用；8、土地使用权证及国有土地出让平面图，拟证明被拍卖土地有6米宽的土地与变电站规划用地相重叠；9、支付标的款及佣金收据，拟证明原告已付清标的款和佣金；10、法院庭审记录，拟证明被告对拍卖标的不清楚，也未对标的物作详细说明；11、诉讼费、律师费发票，拟证明原告已付诉讼费、律师费；12、贷款凭证及利息凭证，拟证明原告贷款竟买及支付利息；13、廖荣华的土地使用证、土地登记表，拟证明观东路原产权人廖荣华将70#、71#、72#转让给被告作为58#土地（通道）的补偿；14、文海明付利息清单，拟证明贷款金额利息和贷款利率；15、拍卖委托协议，拟证明竟买人不承担瑕疵责任。被告农商银行辩称，原告提出三项诉请中，要求土地面积差额损失13万元的诉请与第一项要求解除合同的诉请相矛盾；原告要求解除合同的理由不充分，法院应驳回。因为拍卖土地上的临时建筑物已经予以清除，对于土地面积被告方不知情，而且也不影响土地的转让，请求法院驳回原告该项诉请。原告的第二、第三项诉请是基于第一项诉请，现在第一项诉请不成立，故第二、第三项诉请应予驳回。为支持自己的主张，被告提供了以下证据：1、拍卖公告，拟证明被告在永州日报上进行拍卖公告；2、祁阳县农村信用联社资产处置补充说明拟证明拍卖标的物的遗留问题由买受人自行协商；3、调解协议，拟证明被告会同观音滩镇政府及司法所已对临时居住人员问题处理好；4、收条，拟证明被告为处理临时居住人员问题支付了6万元人民币；5、被处置现场照片，拟证明临时居住人员已搬走，建筑物已被拆除。被告拍卖公司辩称，本案所涉拍卖标的不存在瑕疵，该宗土地上的棚屋系他人非法搭建，系违章建筑，土地使用权人可以向政府反映或者向人民法院起诉要求拆除，不影响该土地的合法性和完整性。同时根据《竟卖须知》第四条的规定，“竟买人按照拍卖公告的日期、地点认购拍卖文件，仔细审阅拍卖文件内容，并进行实地查，对拍卖文件及标的物现状有疑问的，应在拍卖会前提出。”原告未在拍卖前提出，理应对该宗地完全了解，不应以该宗地有违章建筑来对抗已生效的拍卖。拍卖公司是在拍卖中提供中介服务的，公司在本次拍卖中履行了自己的全部义务，不存在返还拍卖佣金。根据《拍卖转让条件》第五条第五款规定，“拍卖人不承担标的物瑕疵责任及标的物移交所产生的任何法律责任”，因此，公司也不承担原告所诉的连带赔偿责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。为支持自己的主张，被告提供了以下证据：1、拍卖公司，拟证实拍卖标的物不存在瑕疵；2、竟买须知，拟证实原告对涉案标的物完全了解；3、拍卖转让条件，拟证实原告对涉案标的物完全了解；4、祁阳县信用社资产处置补充说明，拟证实原告对涉案标的物完全了解，拍卖标的不存在瑕疵；5、祁国用（2007）0343号《土地使用权证》复印件，拟证实该拍卖标的物不存在瑕疵；6、现场照片，拟证实该拍卖标的物不存在瑕疵；7、竟买报名表，拟证实原告参与了拍卖；8、身份证复印件及付款证明，拟证实原告参与了拍卖；9、竟买申请书，拟证实原告在对涉案标的物完全了解的情况下申请竟买的；10、拍卖笔录，拟证实被告提供了拍卖服务；11、拍卖成交确认书，拟证实原告在对涉案标的物完全了解的情况下竟买了该标的物；12、拍卖备案确认书，拟证实拍卖程序合法。经庭审质证，被告农商银行对原告提供的证据1、3、5、8、9、15无异议，对原告提供的证据2、4证明目的有异议，认为证据2是原告与拍卖公司签订的，自己不知情，证据4证实拍卖程序合法；对原告提供的证据6的临时建筑物已被拆除；对原告提供的证据7的关联性、合法性有异议，认为规划图与土地使用权证相矛盾；证据10的真实性请求法院核对；对证据10的诉讼费真实性无异议，与本案无关，律师费的真实性、关联性都有异议，应加盖律师事务所的公章；对证据12、13、14的真实性无异议，但与本案无关。被告拍卖公司对原告提供的证据1、3、5、6、8、9、15无异议，对证据2的真实性无异议；其他证据的质证意见与农商银行的质证意见一致。原告文海明对被告农商银行提供的证据3、4无异议；对证据1的真实性无异议，对拍卖面积有异议；对证据2有异议，认为被告农商银行资产处置补充说明在拍卖后拿到的。被告拍卖公司对被告农商银行提供的证据均无异议。原告文海明对被告拍卖公司提供的证据7、8、9、10、12均无异议，其余的证据，除对证据5、6的真实性无异议外，都有异议，认为证据1的拍卖面积有误；证据2是当天发布的；证据3、5拍卖标的有瑕疵；认为证据4是在拍卖后拿到的；认为证据6在拍卖时没有提供。证据13、14与本案无关。根据证据认证规定审查后认为，被告农商银行及被告拍卖公司对原告提供的证据1、3、5、6、8、9无异议，本院予以采信；原告提供的证据2系原告文海明与被告拍卖公司签订的，系双方真实意思表示，本院应予采信；证据4中的3份拍卖文件真实性应予采信。证据4中的竟买须知应在2013年9月23日17时前提供给竟买人，被告拍卖公司没有提供，而是在拍卖的当天提供给竟买人。应作证据采信，其他两份也作证据采信；证据7证实拍卖标的有120平方米的土地面积已被规划为祁阳县观音滩110千伏变电站前道路。该证据应予采信；原告提供的证据10系本院的庭审笔录，是对当事人在庭审时真实情况的记录，应作证据采信；证据11的律师服务费以个人名义出具，不作证据采信，诉讼费发票系本院开具，应作证据采信，证据12原告25万元的借款用途注明为工程，与原告用于竟买土地不相矛盾，应予采信。原告10万元的借款，虽晚于诉争土地拍卖半个月，与原告用于竟买土地也不相矛盾，应予采信。原告文海明及被告拍卖公司对被告农商银行提供的证据3、4、5无异议，本院予以采信；对证据1的真实性应予采信，但拍卖面积确有瑕疵，不应采信；证据2的补充说明，系被告农商银行在拍卖当天提供的，且不在被告拍卖公司向竟买人提供的拍卖文件范围内，对该证据不予采信。原告文海明及被告农商银行对被告拍卖公司提供的证据7、8、9、10、12均无异议，本院予采信；证据1、4，同被告农商银行提供的一样，已质证认证；证据2理应在2014年9月23日前公布，可打印日期是2014年9月24日，不能证实被告拍卖公司在合理期限内进行了告知；证据3、5虽都记载被拍卖土地面积为1714平方米，但事实上有120平方米的土地被规划为道路，不能证实被拍卖土地面积无瑕疵。证据6不在被告拍卖公司向竟买人提供的拍卖文件范围内，对该证据的证明目的不予采信；证据11的证据效力前述已认证。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本案基本事实如下：2013年9月12日被告农商银行就观音滩观东路土地等30宗资产拍卖事宜，与被告拍卖公司达成了拍卖委托协议，协议签订后被告拍卖公司在2013年9月13日的永州日报上刊登了拍卖公告，其中对序号30号的观音滩观东路土地的记载是共20间门面，每间约84平方米，土地面积为1714平方米。原告文海明于2013年9月23日向被告拍卖公司提交了竟买申请书，并按规定交了保证金100万元。2013年9月24日原告文海明以130万元的竟价拍得该土地，当天原告文海明与被告拍卖公司签订了拍卖成交确认书，并于2013年9月26日补交了30万元及拍卖佣金2.6万元，被告农商银行也将该土地的使用权证交给了原告文海明。原告文海明拍得的土地上建有五间土砖房，观音滩镇五四村五组村民唐修健夫妇一直在该房屋居住。原告文海明找被告农商银行要求处理，被告农商银行以拍卖时的文件规定由买受人自行处理为由拒绝处理。2014年9月24日原告文海明以拍卖标的存在瑕疵为由请求返回标的款，将二被告诉至本院，后因诉请不当撤回起诉。2015年5月7日原告文海明再次起诉。2015年6月23日被告农商银行与唐修健夫妇在祁阳县观音滩镇政府、观音滩人民法庭及观音滩镇司法所的协调下达成调解，由被告农商银行和观音滩镇政府于2015年7月3日前分别给予唐修健夫妇经济帮助款6万元和1万元，唐修健夫妇搬出该房。唐修健夫妇领到该款后已搬出该房，随后该房被铲为平地。原告文海明拍得的观东路20壕土地的后面系祁阳县观音滩110千伏变电站，2003年9月9日祁阳县规划建设局对该变电站规划时标明，进站道路征地面积400平方米，进站道路长度40米，进站道路宽度为10米。被告农商银行持有的祁国用（2007）0343号《土地使用权证》登记的土地面积为1714平方米，共20壕，依据祁阳县规划建设局的设计规划，国有土地出让平面图标明的第57壕与第59壕是道路用地（宽均为3米，长均为20米），在拍卖中，二被告没有将该事实进行公示，而作为门面地进行拍卖，致使拍卖土地少了120平方米。另查明，原告文海明于2013年9月22日及10月8日分别在被告农商银行贷款25万元和10万元，借款月利率为9.3‰，借款用途均为工程建设。本院认为，原告文海明与被告拍卖公司签订的《拍卖成交书》虽是双方当时的真实意思表示，但被告农商银行委托被告拍卖公司拍卖的《土地使用权证》的面积为1714平方米，然国有土地出让平面图标明其中的第57壕与第59壕是道路用地（长均为20米，宽均为3米）二被告将此作为门面地进行拍卖，二被告未将上述情况如实告知原告，隐瞒事实真相，致使原告少了120平方米的土地，双方签订合同的目的无法实现，原告诉请解除合同符合法律规定，本院予以支持。被告农商银行所收取的130万元价款及拍卖公司收取2.6万元拍卖佣金应予以返还，并承担相应的法律责任。原告因此所遭受的损失应按同期银行贷款利率进行计算，原告文海明只要求被告农商银行承担30000元，其余部分自愿放弃，本院准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国拍卖法》第十八条、第二十七条、第五十八条、第六十一条之规定，判决如下：一、解除原告文海明与被告永州市潇湘拍卖有限公司签订的《拍卖成交确认书》。二、被告永州市潇湘拍卖公司返还原告文海明拍卖佣金2.6万元。三、被告湖南祁阳农村商业银行股份有限公司返还原告文海明拍卖标的款130万元，并赔偿原告文海明损失30000元。上述二、三项限二被告在本判决发生法律效力十日内一次付清。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  李全中审 判 员  邓海文人民陪审员  谢喜林二〇一六年七月二十九日书 记 员  桂冠宇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国拍卖法》第十八条拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。第二十七条委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。第五十八条委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任。第六十一条拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。因拍卖标的存在缺陷造成人身、财产损害请求赔偿的诉讼时效期间，适用《中华人民共和国产品质量法》和其他法律的有关规定。