湖南省醴陵市人民法院民 事 判 决 书（2015）醴法民一初字第2581号原告朱晶晶，女，汉族，江西省莲花县人，住湖南省醴陵市。委托代理人李建，湖南醴源律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等。委托代理人汪林清，湖南醴源律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告刘雪凡，男，汉族，广东省深圳市人，住广东省深圳市。委托代理人许征鹃、朱冉，湖南楚风律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告朱晶晶与被告刘雪凡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告朱晶晶及其委托代理人李建、汪林清，被告刘雪凡及其委托代理人许征鹃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱晶晶诉称，原、被告于2015年3月27日签订《商铺租赁合同》，约定原告租赁被告所有的位于白鹤园1栋3楼207的整层门面，建筑面积为624平方米，租赁期限为10年，从2015年4月1日起至2025年3月30日止，每月租金为26832元；二楼三楼的专用电梯在2015年7月前到位，不影响原告的正常开业。合同签订后，原告向被告支付了26688元押金，并于2015年4月10日与广州美汇生物科技有限公司签订了《男爵合作协议》，支付了加盟定金，并为实现合同目的累计支付商铺装修等费用合计315200元。原告一方面加紧准备开业工作，另一方面不断要求被告履行合同，尽快安装电梯，并为此致函被告。但被告到目前为止仍未能安装电梯，导致原告无法实现合同目的，遭受了重大经济损失。为维护自身合法权益，原告故向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告于2015年3月27日签订的《商铺租赁合同》；二、被告赔偿原告损失315200元；三、被告返还原告租赁押金26688元。诉讼过程中，原告向本院申请增加、变更诉讼请求，请求将第二项诉讼请求变更为要求被告赔偿原告装饰装修工程款190000元、装饰装修押金5000元、电费2000元、物业管理费18700元、消防设计费6000元、管理人员工资10000元、装修管理费10000元、设计费20000元、男爵品牌加盟定金50000元、广告费3500元、逾期可得利润150000元，合计465200元损失，本院依法进行了审理。原告朱晶晶为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组证据：（1）《商铺租赁合同》、（2）收据、（3）《补充协议》、（4）电梯设计图各一份，拟证实：原、被告于2015年3月27日签订了商铺租赁合同，该合同合法有效；原告向被告支付了26688元租房押金；被告负有安装好专用电梯并交付给原告经营使用的义务；第二组证据：（1）“字号名称预先核准通知书”，（2）原告与苹果树装饰工程有限公司签订的《合同》及领条、收据，（3）《湖南佳禾装饰设计事务所设计合同》及收据，（4）《男爵合作协议》及加盟定金收据，（5）广告费用收据，拟证实原告租赁案涉房屋后，设立了醴陵市新恒美养生馆并获得核准，原告使用该字号对外进行商务活动，与装修、设计及品牌加盟公司签订了合同，产生了装修费、物业费、品牌加盟费等315200元费用的事实；第三组证据：（1）“关于租赁商铺交付后不能用于经营使用的联系函”、（2）原告向被告发送的手机短信，拟证实被告没有按照合同约定将电梯交付给原告使用，导致案涉商铺不能通过消防验收，原告不能开业经营，不能实现合同目的；被告的违约行为给原告造成了装饰装修费、加盟费、广告费等损失465200元。被告刘雪凡辩称，被告存在未全面履行合同的情况，但并非恶意违约；同意解除合同，愿意赔偿原告的合理损失。被告刘雪凡未向本院提交证据。经庭审举证、质证，被告对原告提交的第一组证据中的（1）、（2）、（3）无异议，对证据（4）未发表质证意见。对第二组证据中证据（2）的装饰合同的真实性无异议，但对领条、收据有异议，主张房屋装修损失只能以鉴定结论为依据，案涉房屋已于2015年4月15日停止装修，故该日期之后发生的物业管理费、电费、消防设计费、管理人员工资等不应计入赔偿范围；对证据（3）无异议；对证据（1）、（4）的真实性无异议，但对关联性有异议，主张加盟费并非原告实际发生的损失，不应由被告承担；对证据（5）的关联性有异议，主张该费用发生在2015年4月15日后，系原告自身原因导致的扩大损失，不应由被告承担。对第三组证据无异议。被告刘雪凡未向本院提交证据。本案诉讼过程中，经原告申请并受本院委托，湖南日升工程咨询有限公司对案涉房屋的工程造价（装修部分）进行了鉴定并作出了湘日（2016基）鉴字043号司法鉴定报告及复函。经庭审质证，被告对上述证据无异议，原告对上述证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，主张鉴定结论认定的工程量造价不是原告的实际损失且鉴定事项有遗漏，结论不全面。结合原、被告的质证意见，本院对本案证据审核认证如下：被告对原告提交的第一组证据中的证据（1）、（2）、（3）无异议，本院予以采信；证据（4）具有客观性、真实性，本院予以采信。被告对原告提交的第二组证据中的证据（3）无异议，本院予以采信；被告对证据（1）、（2）、（4）、（5）的关联性有异议，对上述证据，本院将结合本案其他证据和案件事实再予综合认定。被告对原告提交的第三组证据无异议，本院予以采信。湖南日升工程咨询有限公司作出的湘日（2016基）鉴字043号司法鉴定报告鉴定程序合法，结论科学合理，本院予以采信；复函所述情况与本院庭审查明的事实相吻合，具有真实性，本院予以采信。根据本院认定的证据，结合原、被告双方的诉、辩称事实和理由及其在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下：2015年3月27日，原告为开办醴陵市新恒美养生馆，作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的被告签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于白鹤园1栋3楼207整层门面（产权建筑面积624平方米）租赁给乙方；租赁期限为10年，自2015年4月1日至2025年3月30日，首期免3个月的房租为乙方的装修期；租金自签合同起2015年4月1日至2017年3月30日每月租金为26832元（即43元/平方米/月），2017年4月1日至2025年3月30日每年租金递增5%，每月1日前支付当月租金；合同期内，该商铺的物业管理费、电费、天然气、水费、消防、房屋租赁税等一切费用由乙方负责及时给付相关管理部门；乙方在本合同签订之日交付押金为一个月房租，到2016年再补交押金为一个月房租，共两个月的房租为押金，甲方租赁期满后与乙方结算清楚，多退少补；甲方应保证所出租的商铺及配套设施在交付乙方使用时完好，并能正常使用，按照甲方买房时华联房地产开发商承诺的2楼3楼的专用电梯会在2015年7月前到位，不影响乙方的正常开业，如果有影响，由甲方负责，免去相应的租金；在合同期内，乙方如按照甲方所提出的合同内容履行，没有违反双方约定，甲方不得以任何理由提出终止合同，否则甲方应赔偿乙方因此带来的经济损失。签订合同当天，原告向被告交付了26688元租房押金。次日，被告将案涉房屋交付给了原告使用。2015年3月28日，原告与湖南佳禾装饰设计事务所签订设计合同，并分别于2015年3月28日和4月6日各向湖南佳禾装饰设计事务所支付了10000元，合计20000元设计费。2015年4月8日，原告与醴陵苹果树装饰工程有限公司签订合同并对案涉房屋进行装修。此后，由于被告未按照合同约定安装专用电梯，原告于2015年5月10日左右暂停了房屋装修。因与被告就损失赔偿问题协商未果，2015年12月18日，原告向本院提起诉讼，请求处理。另查明，2015年4月7日，原告在醴陵市工商行政管理局办理“醴陵市新恒美养生馆”字号名称预先核准登记，拟在案涉房屋用于经营活动。2015年4月10日，原告与广州千美汇生物科技有限公司签订《男爵合作协议》，就原告专营该公司男爵品牌服务销售有关事宜进行了约定。2015年5月11日，原告向广州千美汇生物科技有限公司交纳了50000元男爵品牌加盟定金。再查明，2016年3月3日，应原告申请并受本院委托，湖南日升工程咨询有限公司对醴陵市白鹤园1栋3楼207整层门面工程造价（部分装修）进行鉴定并作出了湘日（2016基）鉴字043号司法鉴定报告，结论意见为：分析、计算得出本工程鉴定范围内已完工实体工程量造价（现场仅施工完毕水泥轻质砖隔墙）为80898.45元，所有工程均未计养老保险费用。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。合同生效后，原告以被告不能按约安装专用电梯，不能实现合同目的为由要求解除租赁合同，被告对此无异议，本院予以支持。被告对原告要求返还26688元商铺租赁押金的诉讼请求无异议，本院予以支持。本案审理中，双方争议的焦点是原告要求被告赔偿465200元损失的诉讼请求是否有事实和法律依据。本案，被告未按照合同约定为案涉房屋安装专用电梯，导致原告在客观上不能实现合同目的，其行为已构成根本违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条关于“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，被告依法应承担相应的违约责任。结合本案事实，本院对原告主张的465200元损失中的各项赔偿项目认定如下：1、装饰装修损失：依据湖南日升工程咨询有限公司作出的湘日（2016基）鉴字043号司法鉴定报告，本院认定原告的装饰装修损失为80898.45元。2、装修押金：依据原告提交的证据，该费用系由物业公司在原告对案涉房屋进行装修的过程中收取，由于原告未提交有效证据证实其主张的5000元装修押金系实际发生的损失，故本院不予支持。3、电费损失：被告对原告主张的2000元电费损失无异议，本院予以支持。4、物业管理费损失：原告提交了有效证据证实其主张的18700元物业管理费损失，且该费用系原告租赁使用案涉房屋后必然发生的合理费用，本院予以支持。5、消防设计费损失：原告提交了有效证据证实其主张的6000元消防设计费损失，且该费用系原告租赁使用案涉房屋后必然发生的合理费用，本院予以支持。6、管理人员工资损失：原告提交的10000元管理人员工资收据系孤证，证据效力上不能证明该费用系实际发生的损失，且该损失亦不属于被告可预见的损失范围，故本院对原告的该项诉求不予支持。7、装修管理工资损失：原告提交的10000元装修管理工资收据系孤证，证据效力上不能证明该费用系实际发生的损失，且该损失亦不属于被告可预见的损失范围，故本院对原告的该项诉求不予支持。8、设计费损失：被告对原告主张的20000元设计费无异议，本院予以支持。9、品牌加盟定金损失：原告租赁案涉房屋的目的系用于经营醴陵市新恒美养生馆，品牌加盟定金系原告运作经营醴陵市新恒美养生馆过程中发生的合理费用，在因被告的违约行为无法继续履行加盟合同的情况下，原告主张的50000元品牌加盟定金是其客观上必然遭受的，被告可预见的损失，故本院予以支持。10、广告费损失：原告提交的3500元广告费收据系孤证，证据效力上不能证明该费用系实际发生的损失，故本院不予支持。11、预期可得利润损失：由于原告拟开办的醴陵市新恒美养生馆并未实际经营，缺乏产生预期利润的条件，故原告的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。被告主张原告无权就扩大的损失要求赔偿，但其未向本院提交证据证实原告存在导致损失扩大的不当行为，故其主张没有事实依据，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告朱晶晶与被告刘雪凡于2015年3月27日签订的《商铺租赁合同》；二、被告刘雪凡向原告朱晶晶返还商铺租赁押金26688元；三、被告刘雪凡赔偿原告朱晶晶装饰装修损失80898.45元；四、被告刘雪凡赔偿原告朱晶晶电费损失2000元；五、被告刘雪凡赔偿原告朱晶晶物业管理费损失18700元；六、被告刘雪凡赔偿原告朱晶晶消防设计费损失6000元；七、被告刘雪凡赔偿原告朱晶晶设计费损失20000元；八、被告刘雪凡赔偿原告朱晶晶品牌加盟定金损失50000元；以上二至八项款项合计204286.45元，限被告刘雪凡自本判决发生法律效力之日起十日内付清；九、驳回原告朱晶晶的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8678元，由原告朱晶晶承担5074元，被告刘雪凡承担3604元。如义务人未自觉履行义务，权利人可自期限届满之日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳。汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  杨 坚人民陪审员  李华荣人民陪审员  黄远军二〇一六年七月二十五日书 记 员  郭艳慈附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。