广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0608民初1420号原告严向民，男，1964年1月6日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，委托代理人严靖君，女，1987年12月16日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，系原告的女儿。委托代理人罗志峰，男，1985年2月7日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，系原告的女婿。被告佛山市高明中港建材集团有限公司，住所地：广东省佛山市高明区荷城街道文华路**。法定代表人谭惠忠，该公司负责人。委托代理人欧丽莹，广东利衡律师事务所律师。委托代理人陆仲飞，广东利衡律师事务所律师。原告严向民诉被告佛山市高明中港建材集团有限公司（以下简称“中港公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理后，依法由审判员伍翠婷独任审理，于2016年6月13日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人严靖君、罗志峰到庭参加诉讼，被告中港公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。2016年7月8日本案第二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人罗志峰，被告的委托代理人欧丽莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年7月22日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于佛山市高明区荷城街道沧江路423号中港广场4座1梯XX号房，该房产建筑面积176.72平方米，总售价1022855元。《商品房买卖合同》第八条约定被告需于2015年12月31日前把该房产交付原告使用。同时，第九条约定：“出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”至2014年9月11日，原告已缴清首期款、办理好银行贷款并已放款，原告已支付完所有的购房款，并缴纳了契税。2015年11月底，被告向原告发放了《收楼通知书》，要求原告进行收楼。2016年1月3日前后，原告按照被告收楼通知要求，前往办理收楼手续。但收楼发现该商品房仍存在问题，更重要的是被告不能出示竣工验收文件，该商品房不具备交付条件。按照《商品房买卖合同》第十一条，原告拒绝收楼。经佛山市高明区国土城建和水务局咨询，截至2016年5月10日，涉诉的中港广场4座1梯XX房仍未完成竣工验收，未达到交付使用条件。原告诉至法院，请求依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条之约定，判令被告继续履行合同规定的交房义务，并支付违约金。原告的诉讼请求如下：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金（诉讼中，原告明确违约金的计付标准为：按照已交付房价款万分之三按日计算违约金，即每日支付违约金306.85元，从2016年1月1日起计至实际交付房屋之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告举证如下：1.原告身份证、被告企业机读档案登记资料各1份，拟证明原告、被告的主体资格；2.《广东省商品房买卖合同》1份、严玉英和严向民的户籍资料1份、结婚证1份、身份证1份、《购房人申明陈述书》1份、《佛山市商品停车位销售意向书》1份、契税缴款书1份、购房发票2份，拟证明原、被告签订了商品房买卖合同及户主的相关身份情况，原告已履行支付房款的义务，而被告违反了合同约定的义务；3.《广东国安物业管理处收楼须知》、佛山市高明网络发言人平台截图各1份，拟证明涉案房屋没有完成竣工验收；4．收楼通知书1份，拟证明被告通知原告收楼，但是没有相关竣工验收文件，不符合交楼条件。经质证，被告对原告提交的证据1、2无异议，对证据3的三性不予认可，对证据4的真实性认可，但认为是原告没有按照收楼通知收楼，而不是被告不向原告出示。被告辩称，被告出售给原告的商品房，即中港广场二期4号楼的房产，于2014年1月8日经佛山市高明区建筑工程质量安全监督站初检并且及时整改完毕，于2015年9月6日消防工程验收合格，于2015年11月27日水电工程验收合格，于2015年1月25日电梯安装工程质量验收合格，于2015年10月20日通过民用建筑节能专项验收。因此，涉案商品房在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期已经符合交付条件，只是没有取得整个二期工程项目的综合验收备案证明，而并非没有竣工验收合格。原告在接到被告的书面通知后，并没有按照《收楼通知书》的告知事项办理房屋接收手续并领取《房屋质量保证书》及《房屋使用说明书》，因此原告无权向被告追责。诉讼过程中，被告向法院提交了如下证据：1.《工程初检质量整改通知书》、《建设工程消防验收意见书》、《电气工程竣工验收合格证明书》、《电梯安装分部工程质量验收记录》、《民用建筑节能专项验收报告》各1份，拟证明被告出售给原告的商品房，在约定交付日期之前，建筑、消防、水电、电梯等工程项目已经竣工验收合格，符合《商品房买卖合同》约定交付条件；2.施工单位工程联系函、《工程建设项目竣工联合验收通知书》各1份，拟证明被告出售给原告的商品房只是没有取得整个二期工程项目的综合验收备案证明，而并非没有竣工验收合格；3.《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》各1份，拟证明被告在《收楼须知》中告知原告办理房屋交接手续时，被告将提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，原告没有按《收楼通知书》的告知事项办理房屋接收手续并领取《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。经质证，原告的意见如下：对证据1的真实性无异议，但认为涉案商品楼中人防、环保、防卫设施没有验收，且在《工程初检质量整改通知书》中没有通过建筑工程的质量验收；对证据2的真实性无异议，对关联性有异议；对证据3的真实性和合法性有异议，房屋使用说明书及房屋质量保证书连填发日期都没有，且没有填写竣工验收时间。诉讼过程中，本院依职权向高明区行政服务中心调取了《关于高明区中港广场4座竣工验收情况的说明》、《工程建设竣工联合验收现场勘察意见书》、《防雷装置验收意见书》、《关于高明中港广场一期新建工程项目竣工环境保护预验收意见的函》。经质证，原告对本院调取的证据的三性无异议，认为涉案的4号楼的规划市政部分没有达到验收标准，根据法律规定未经规划核实不得组织竣工验收；被告对本院调取的证据的三性无异议，认为只是规划和市政要整改，不影响4号楼的交付使用，也不存在安全质量问题。本院对本案的证据作如下认定：1.原告提交的证据：被告对原告提交的证据1、2无异议，本院予以采信。证据3的《广东物业管理处收楼须知》未加盖公章无法证实证据的来源及其真实性，本院不予采信；高明区网络发言人平台的截图与本院调取的证据互相印证，本院予以采信。被告确认证据4的真实性，该证据来源合法与本案相关，本院予以采信。2.被告提交的证据：原告对证据1、证据2的真实性无异议，本院对证据1、证据2的真实性予以确认。证据3未提供给原告，且工程质量验收结论未经竣工验收部门确认，本院不予采信。3.法院调取的证据：本院调取的证据均由佛山市高明区行政服务中心提供，具备真实性、合法性、关联性的特征，本院予以采信。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认本案的事实如下：2014年7月22日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），约定原告以1022855元的价格购买被告开发建设的高明区荷城街道沧江路423号4座9层1梯XX号房（以下简称“涉案商品房”）。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经竣工验收合格及买受人付清购房款或办理银行贷款相关手续并以放款为准）及有关费用。……”《商品房买卖合同》第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1.……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。……”合同签订后原告向被告支付了购房款，被告于2014年7月26日、2014年8月30日向原告出具了房款金额为622855元及400000元的发票。2015年9月6日，佛山市公安消防支队高明区大队评定中港广场即荷城街道沧江路423号3、4号楼消防验收合格。2015年11月25日，被告向原告发出《收楼通知》，通知原告于2015年12月15日至12月31日办理收楼手续，但原告认为涉案商品房存在问题且不能出示竣工验收文件故拒绝收楼。另查明，2016年5月10日被告向高明区工程建设项目竣工联合验收工作领导小组办公室提交联合验收资料，而至一审辩论终结时，高明区荷城街道沧江路423号4座已通过了住建部门、气象部门和环保部门的验收，但仍处于规划、市政整改阶段，未通过规划和市政的项目验收。本院认为，被告作为具有房产开发经营资格的公司,其与原告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,没有违反有关法律的强制性规定,该合同合法有效,应受法律保护，双方应依约定全面履行义务。本案的争议焦点为：涉案商品房是否已符合交付条件。关于涉案商品房是否已符合交付条件的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”本院认为，商品房的交付既要满足合同约定的条件也要满足法定交付条件，被告交付的商品房应符合法定交楼标准。被告在对商品房项目组织竣工验收前必须通过规划验收核实，若建设工程不符合规划条件，则房屋不具备交楼条件。本案涉案商品房项目仍处于规划整改阶段，规划条件未通过规划部门的核实，不符合法定的竣工验收合格标准。被告认为涉案房屋已验收合格且符合交付条件的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因此，原告请求被告继续履行合同约定的交房义务，本院予以支持。原告请求被告自2016年1月1日起至实际交房之日止每日支付房价款1022855元的万分之三的违约金，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《商品房买卖合同》第九条，原告请求依306.85元日（1022855元×0.0003）计付违约金于法有据。原告诉请违约金计至“实际交付房屋之日”，本院认为，“实际交付房屋之日”并不明确，不利于执行。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”由此可见，建设工程验收主管部门进行竣工验收备案是工程竣工验收的最后一个环节，涉案商品房在建设工程验收主管部门竣工验收备案之日即符合交付条件，原告应依约收楼。故本院确认被告应自2016年1月1日起至工程竣工验收备案之日止以房价1022855元为本金按每日万分之三的标准向原告支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，判决如下：一、被告佛山市高明中港建材集团有限公司继续履行《广东省商品房买卖合同》（合同编号：14070289）中约定的向原告严向民交付佛山市高明区荷城街道沧江路423号4座1梯XX房的义务；二、被告佛山市高明中港建材集团有限公司应于佛山市高明区荷城街道沧江路423号4座竣工验收备案之日起十日内向原告严向民支付违约金（违约金以1022855元为本金，按每日万分之三，自2016年1月1日起计至工程竣工验收备案之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费804元，减半收取402元，由被告佛山市高明中港建材集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  伍翠婷二〇一六年七月二十五日书记员  黄佩佩