河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1835号上诉人(原审被告):罗焕军,女，汉族,1986年9月25日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：郑建波，河南仟铄律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓鹏，河南仟铄律师事务所实习律师。上诉人(原审被告)：闫星光，男，汉族，1987年8月16日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：郑建波，河南仟铄律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓鹏，河南仟铄律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郑州润丰房地产开发有限公司，住所新郑市薛店镇解放路西侧、规划货栈街南侧。法定代表人：王胜利，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐会展，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：任培培，河南针石律师事务所律师。上诉人罗焕军、闫星光因与被上诉人郑州润丰房地产开发有限公司（以下简称郑州润丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初7376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。罗焕军、闫星光上诉请求：1、撤销新郑市人民法院(2020)豫0184民初7376号民事判决书,依法改判或发回重审;2、本案产生的一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定《个人购房首付款借贷协议》合法有效，系认定错误。当事人双方签订的《个人购房首付款借贷协议》属于“首付贷”,违反国家关于严禁房地产开发企业提供购房首付融资产品或服务的强制性规定，属于无效合同。2017年11月6日,住房城乡建设部、人民银行、银监会联合发布的《规范购房融资和加强反洗钱工作》,严禁房地产开发企业违规提供购房首付分期、首付融资。2018年9月4日郑州市住房保障和房地产管理局发布了《关于开展房地产市场集中整治的通知》,严禁实行零首付购房或采用首付贷、首付分期等形式违规垫付或者变相垫付首付款。被上诉人与上诉人签订的《个人购房首付款借贷协议》系典型的“首付贷”，违反了国家严禁违规提供“首付贷”等购房融资的规定，故该行为属于无效民事行为,双方签订的借贷协议无效。二、一审法院判决上诉人支付购房首付款126778元及违约金，没有事实和法律依据。《个人购房首付款借贷协议》中，约定上诉人于2020年4月15日前支付购房首付款126778元的条款内容,因该协议无效而自始不发生法律效力。该协议名为上诉人向被上诉人借款967783元，实际上双方并没有借贷合意,只是为了规避最低首付20%的规定,降低上诉人的首付比例,促成双方之间的房屋买卖交易,双方之间依旧为买卖合同关系,不存在借贷关系纠纷。同时根据双方签订的《商品房买卖合同》,其中并无支付购房首款126778元的相关条款及违约责任，所以被上诉人要求上诉人支付126778元没有事实和法律依据，上诉人没有义务在2020年4月15日前去支付该笔款项,因此也无需承担所谓的违约责任。综上，因双方不存在借贷关系,《个人购房首付款借贷协议》因违反强制性规定而无效，《商品房买卖合同》中没有体现出要在2020年4月15日前支付购房首付款126778元的内容及违约责任。因此，一审法院判令上诉人支付购房首付款126778元及违约金没有事实及法律依据,判决存在错误。故请求贵院查清事实,依法支持上诉人诉求。郑州润丰公司辩称，一、《个人购房首付款借贷协议》是《商品房买卖合同》的补充协议，该协议系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《合同法》和《民法典》规定的无效情形，上诉人称合同无效缺少相关法律依据。二、答辩人对（2020)豫0184民初7376民事判决书认定的违约金计算方式并不认可。《个人购房首付款借贷协议》所约定的0.05%的违约金是基于将本应一次性支付的购房款变更为分期付款的情况所作出的约定，答辩人因此要承担相应的分期付款期间的资金成本，因此约定0.05%的违约金并不高，也不违反相关法律规定。即使依照该判决的理由，按照《商品房买卖合同》关于买受人逾期付款的违约责任支付违约金，也应当是0.01%,而非0.001%。答辩人仅是基于判决所涉购房款本金尽快实现的角度考虑，才没有提起上诉，不代表答辩人对该项判决内容的认可。三、如果上诉人认为《个人购房首付款借贷协议》无效，则应当依照《商品房买卖合同》的约定，立即将剩余全部购房首付款立即付清，并承担自2019年5月8日起至首付款付清之日止的逾期付款违约金。郑州润丰公司向一审法院起诉请求：判令罗焕军向郑州润丰公司支付126778元及违约金（以126778元为基数按日0.05％自2020年4月16日起计算至付清之日止，其中暂计算至2020年7月22日的违约金为6148.73元），闫星光承担连带保证责任。一审法院认定事实：2019年5月14日，出卖人郑州润丰公司与买受人罗焕军签订《商品房买卖合同》（编号190××××****），主要内容约定如下：买受人购买出卖人开发的坐落于新郑市××北侧、世纪大道北沿西侧润丰·新城一期42号楼1-2层103号房屋，该房屋建筑面积109.57平方米，总价款2517783元。第六条付款方式及期限。买受人按下列方式按期付款：买受人于2019年5月8日以现金方式支付首付款1267783元，于2019年5月29日以商业贷款方式支付购房款1250000元。第七条买受人逾期付款的违约责任。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。第八条交付期限。出卖人于2020年12月31日前向买受人交付经验收合格的商品房等内容。同日，出借方郑州润丰公司与借款方罗焕军、担保方闫星光签订《个人购房首付款借贷协议》，主要内容约定如下：罗焕军向郑州润丰公司借款967783元用于支付购买润丰?新城一期42号楼1-2层103号房屋的首付款，借款周期为2019年5月14日至2022年4月15日，共计36个月。罗焕军按以下分期还款方式足额偿还借款：2019年10月15日前还款333892元，2020年4月15日前还款126778元，2020年10月15日前还款126778元，2021年4月15日前还款126778元，2021年10月15日前还款126778元，2022年4月15日前还款126779元；罗焕军在本合同约定的还款期限到期后未清偿全部借款的，郑州润丰公司有权收取罗焕军借款未偿还部分每日万分之五的违约金；保证方式为连带责任保证，担保范围包括借款本金、利息、违约金、出借方为实现债权和担保权的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、处置费、过户费等），保证期间为借款到期日起三年；罗焕军未按本合同约定履行债务的，闫星光自愿履行保证责任。在履行《个人购房首付款借贷协议》过程中，罗焕军在2020年4月15日前未向郑州润丰公司支付126778元，闫星光亦未履行连带保证责任。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。郑州润丰公司与罗焕军签订《商品房买卖合同》、与罗焕军及闫星光签订的《个人购房首付款借贷协议》，均系双方当事人的真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容，合法有效。从上述两份合同约定的内容可知，名为罗焕军向郑州润丰公司借款967783元，实际就是罗焕军尚欠其购房首付款967783元，郑州润丰公司同意由罗焕军分期支付，而非民间借贷。在2020年4月15日前，罗焕军未向郑州润丰公司支付购房首付款126778元，其行为已构成违约，应当按照《商品房买卖合同》关于买受人逾期付款的违约责任支付违约金。因此，郑州润丰公司请求罗焕军支付购房首付款126778元及违约金，有事实和法律依据，该院对此予以支持；其中，违约金以购房首付款126778元为基数按日0.001％自2020年4月16日起计算至付清之日止。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。所以，闫星光应当对罗焕军的上述债务向郑州润丰公司承担连带责任保证，但闫星光承担连带责任保证后，有权向罗焕军追偿。因郑州润丰公司与罗焕军之间并非民间借贷关系，故原审法院对其要求按日0.05％计算违约金的诉请不予支持。相应地，原审法院对罗焕军、闫星光关于不支付购房首付款126778元及违约金的辩称意见不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告罗焕军应当于本判决生效之日起十日内向原告郑州润丰房地产开发有限公司支付购房首付款126778元及违约金（以购房首付款126778元为基数按日0.001％自2020年4月16日起计算至付清之日止）。二、被告闫星光对被告罗焕军的上述债务承担连带保证责任。三、被告闫星光承担连带保证责任后，有权向被告罗焕军追偿。四、驳回原告郑州润丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2958元，减半收取计1479元，由原告郑州润丰房地产开发有限公司负担74元，被告罗焕军、闫星光负担1405元。本院二审期间，罗焕军、闫星光提交罗焕军的中国银行交易流水明细清单，涉案商品房的施工现场照片。证明目的：罗焕军一直偿还着中国银行的房贷，从未逾期，但是被上诉人开发的项目至今烂尾，没有交房，已经严重违约，足以影响商品房买卖合同的履行，上诉人保留解除该合同的权利，故不应该支付被上诉人购房款。郑州润丰公司质证称，对于中国银行交易流水明细清单真实性没有异议，上诉人是否按照其与银行约定按时足额偿还贷款，与本案所涉纠纷没有关联性。本案所涉纠纷是银行贷款之外的首付款部分，上诉人是否已经清偿以及应当按照合同约定清偿的问题。对于三张照片，因被上诉人代理人在本次开庭前没有到现场查看相关情况，因此对照片形成的真实性及形成时间无法作出确认。需要说明的是，如果认为案涉项目符合合同解除条件，上诉人亦应通过正当程序提出，而在本案一、二审中上诉人均没有提出该种抗辩事由，也没有另案诉请解除合同。合同是否可以解除，应经过另案审理，由相关法院依法作出裁判。另外需要向法庭说明的是，依照双方商品房买卖合同和个人购房首付款借贷协议的约定，在上诉人购房款付清之前，上诉人所购买的案涉房屋是暂不交付购房人使用的，所以上诉人在购房款付清之日前，也无权要求交付其所购买的房屋。该两份证据与本案所涉纠纷无关。本院二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，郑州润丰公司与罗焕军签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规的相关规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。双方签订的《个人购房首付款借贷协议》是在《商品房买卖合同》的基础上所签订，从上述两份合同约定的内容可知，名为罗焕军向郑州润丰公司借款967783元，实际就是罗焕军尚欠购房首付款967783元，郑州润丰公司同意由罗焕军分期支付，而非民间借贷。在《商品房买卖合同》有效而未解除的情况下，罗焕军应按约定向郑州润丰公司支付购房款。由于罗焕军在2020年4月15日前未按双方签订的《个人购房首付款借贷协议》向郑州润丰公司支付购房首付款126778元，其行为已构成违约，一审法院按照《商品房买卖合同》约定认定违约金并无不当。罗焕军、闫星光二审提交的证据不足以支持其诉讼请求，本院不予采信。综上所述，罗焕军、闫星光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2958元，由罗焕军、闫星光负担。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二一年二月二十三日法官助理张彦超书记员娄杨杨