山东省乳山市人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁1083执异11号案外人徐文资，男，1964年8月24日出生，汉族，住乳山市。委托诉讼代理人刘洪涛，乳山义正法律服务所法律工作者。申请执行人孙作荣，男，1963年11月28日出生，汉族，住乳山市。被执行人威海中顺房地产开发有限公司。住所地：山东省文登区天福办登云路**。法定代表人倪玉敏，经理。本院在执行申请执行人孙作荣与被执行人威海中顺房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案过程中，案外人徐文资于2021年1月6日对执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人徐文资称：2010年12月20日，我购买了威海中顺房地产开发有限公司名下建设的乳山市光明小区50号楼（现名为乳山市春晖家园小区3号楼）307室房产一栋，并交付了房款179180元。双方签订了《商品房买卖合同》。威海中顺房地产开发有限公司给我出具了房产交款收据并承诺给予办理房产证。我占有房产至今。2012年2月24日，我又替中顺公司垫付了暖气增容费,2014年6月14日交纳水电费改造费。2020年12月份，我意外得知自己的上述房产被乳山市人民法院2019鲁10**民初21号（2020鲁10**执604号案件）执行保全查封。我认为：上述房产西我的个人财产，我过年前已经交清了全部房款并实际占有、使用。只是由于威海中顺房地产开发有限公司的原因，暂时没有办理产权变更登记手续。乳山市人民法院查封了我的上述房产损害了我的合法财产权利。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第225条、227条及相关司法解释的规定，我提出异议，请求乳山市人民法院依法解除对我上述房产的查封、停止执行。申请执行人孙作荣辩称：一、异议人提出光明小区50#楼4单元307室执行异议，向法院提供的证据为商品房买卖合同及收款收据各一份，我对异议人提供的该二份证据均有异议。异议人提供的收款收据记载的购买房产为50#楼307室，而商品房买卖合同约定的异议人购买的涉案房产为光明小区50#楼4单元307室，异议人提供的商品房买卖合同及收款收据记载的购买房屋明显不一致，相互矛盾。二、异议人提供的2010年12月20日收据中记载的50#楼307室，面积89.59㎡，单价2000元/㎡，房款为179180.00元，但该收款据并不是中顺公司财务专用的收款收据，且该收款收据的内容明显是书写在公章之上，即在加盖公章的空白收据上书写的内容，并不是先书写内容后加盖公章，而且威海中顺公司2010年期间的会计只有林会计、出纳辛会计，根本没有姓于的会计，因此，该收据中填票人为姓于的，与中顺公司实际财务人员不符，对此，我可以提供同期威海中顺房地产开发有限公司出具的收款收据进行比对，充分证实异议人提供的收款收据不是威海中顺房地产开发有限公司出具的收款收据，因此，异议人提供的该收据不能作为其主张的证据使用。同时异议人主张一次性付清了涉案房款179180.00元，故要求异议人提供已支付购房款179180.00元的银行流水或威海中顺房地产开发有限公司收到该房款的财务账目，否则无法证实异议人已实际支付购房款。三、异议人提供的商品房买卖合同中没有记载异议人的身份信息，不符合商品房买卖合同的形式要件，且该合同中没有附有涉案房屋的平面图，无法证实所购买的房屋的具体位置、面积，也没有约定住房专项维修资金交纳标准，既然异议人主张一次性付清房款，但合同第七条2款又约定异议人履行合同的定金抵作合同价款，自相矛盾。另外我提供的蒋学海备案合同中附件四合同补充协议中约定【申请人应在开发商威海中顺房地产开发有限公司交付使用时按国家标准规定交纳：1、2800元煤气管道，2、300元有线，3、200元电控门，太阳能收费统一安装】，而异议人提供商品房买卖合同中附件四没有合同补充协议，并且异议人也没有提供已交纳前述费用证据。而蒋学海备案合同中约定建设工程规划许可证号为（2006）鲁（0—04-010078），而异议人提供的合同中建设工程规划许可证号为（2006）鲁70-04-010078，故异议人提供的合同中约定的建设工程规划许可证号是虚假的。而且该合同中只加盖了公章，没有合同签订日期，没有法定代表人签字、印章或委托代理人签字，因此不符合商品房买卖合同签订的形式要件，同时该合同中加盖的威海中顺房地产开发有限公司公章明显不真实，对此我提供蒋学海于2009年11月6日与威海中顺房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，该合同已经在房管部门备案，而在该备案合同中加盖的威海中顺房地产开发有限公司公章编码为3710810003632，而异议人提供的合同中所加盖的威海中顺房地产开发有限公司公章编码为3710810014863，因此该合同中加盖威海中顺房地产开发有限公司公章明显是虚假的，因此异议人称于2010年12月20日与威海中顺房地产开发有限公司签订光明小区50#楼4单元307室商品房买卖合同不能成立。四、异议人所说的因威海中顺房地产开发有限公司没有办理产权登记手续，而异议人提供的商品房买卖合同中约定商品房预售许可证号为“乳房售字第××号”，与蒋学海备案合同中商品房预售许可证号“乳房售字第2007094”系同一预售证号码，蒋学海商品房买卖合同已在房管部门备案，另有购房人刘玉于2010年5月19日购买的49#楼4单元705室及王学朋于2011年9月20日购买的49#楼4单元707室商品房买卖合同均已在房管局备案（房管局可查），故异议人所称的因威海中顺房地产开发有限公司原因不能备案，不是事实。综上所述，异议人所提执行异议不能成立，请法庭查明事实，依法裁定驳回异议人的执行异议。本院查明，申请执行人孙作荣与被执行人威海中顺房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月28日作出（2019）鲁1083民初21号民事判决书，判令：“被告威海中顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙作荣货款人民币1648868.40元及利息（利息自2009年8月6日至给付之日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19639元（原告已预交9820元）、保全费5000元、诉讼保全担保保险费3300元，均由被告负担”。本案在诉讼过程中，根据当事人的保全申请，本院于2019年1月4日查封了威海中顺房地产开发有限公司名下位于乳山市××楼××单元××室（现××为春晖家园小区××楼××室）在内的多套房产及其项下土地使用权。判决生效后，被执行人未自觉履行判决书确定的付款义务，本院根据申请执行人的申请于2020年3月17日立案执行【（2020）鲁1083执604号】。执行过程中，案外人于炳刚向本院提出上述执行异议，对案涉房产主张所有权排除执行，并提交《商品房买卖合同》一份（出卖人为威海中顺房地产开发有限公司，买受人为于炳刚，商品房位置为第50幢4单元307号，总额为179180元，付款方式为一次性付款，日期为2010年12月20日）、盖有威海中顺房地产开发有限公司财务专用章《收款收据》一份（客户名称为徐文资，项目为光明小区50#楼307室，金额为179180元，日期为2010年12月20日）、盖有乳山市建龙建材有限公司财务专用章《收款收据》两张（客户名称分别为50#四单元二楼东徐文资、50#四单元二楼东，项目分别为代中顺收燃气管道费、代收电表改造费，金额分别为2800元、300元，日期分别为2012年2月24日、2014年6月14日）、《收款收据》三张【客户名称分别为50#东四2东（2012年3月-2015年12月）、50#东四2东（2016年1月-2018年6月）、50#东四2东（2018.7-2020.5），项目分别为水、电、公用电、服务费、公用电、垃圾处理，金额分别为69.52元、360.18元、211.88元，日期分别为2016年1月18日、2019年3月10日、2020年8月11日】。申请执行人对上述证据不予认可，并提交盖有威海中顺房地产开发有限公司财务专用章收据三张（交款单位分别为李延增、蒋学海、蒋元清，收款事由均为光明小区房款，金额分别为219472元、249645元、256840元，日期分别为2010年11月5日、2009年10月13日、2011年3月8日）、《商品房买卖合同》一份（出卖人为威海中顺房地产开发有限公司，买受人为蒋学海，房产位置为第50幢4单元508号，总额为249645元，付款方式为一次性付款，日期为2009年11月6日）。上述事实有执行异议申请书、提交证据材料、法院执行材料、答辩状证据在案为证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，案外人对执行标的提出异议，排除执行，必须同时满足上述四种法定情形。本案案外人所提交的商品房买卖合同、收款收据等相关证据虽然发生在法院查封之前，但对其真实性和有效性双方争议较大，执行程序不宜进行实体认定，应当通过诉讼程序审理确认。故案外人所提异议不符合上述法律规定的情形，其异议理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人徐文资的执行异议。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向乳山市人民法院提起诉讼。审判长  张涛审判员  凌涛审判员  王华二〇二一年二月四日书记员  王伟