河北省秦皇岛市山海关区人民法院民 事 判 决 书(2016)冀0303民初518号原告（反诉被告）秦皇岛市团结物业服务有限公司，住所地，秦皇岛市海港区。法定代表人刘丽，职务，总经理。委托代理人杜秀珍，河北凯悦律师事务所律师。被告（反诉原告）秦皇岛海晨房地产开发有限公司，住所地，秦皇岛市山海关区。法定代表人叶峰，职务，经理。委托代理人王书武，河北竞择律师事务所律师。原告（反诉被告）秦皇岛市团结物业服务有限公司（以下简称团结物业公司）诉被告（反诉原告）秦皇岛海晨房地产开发有限公司（以下简称海晨地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月24日作出（2015）山民初字第590号民事判决书，原告团结物业公司不服该判决，向秦皇岛市中级人民法院提出上诉，该院于2016年2月1日作出（2015）秦民终字第2623号民事裁定书，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人杜秀珍、被告（反诉原告）委托代理人王书武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）团结物业公司诉称，2009年9月26日，原、被告签订了江南人家前期物业服务协议，约定被告（反诉原告）委托原告（反诉被告）向其开发建设的山海关江南人家小区总面积58744平方米的房屋提供物业服务，并约定多层住宅物业服务费每月每平方米0.7元，高层住宅物业服务费每月每平方米1元，设备运行、维护费每月每平方米0.45元，以六层为基准，每降低一层每月每平方米递减0.02元，每增加一层每月每平方米递增0.02元等内容，协议签订后，原告（反诉被告）如约履行了协议约定义务，但被告（反诉原告）至今未向原告（反诉被告）支付该差价款21152元，该小区有86套房尚未出售、以及出售前空置房12套，其物业管理费及设备设施费合计502654元，物业费应当由被告（反诉原告）方承担，被告（反诉原告）一直未予支付，故原告（反诉被告）起诉要求被告（反诉原告）支付物业费等523860元及逾期付款利息。案件审理过程中，原告（反诉被告）增加了诉讼请求，称因原告（反诉被告）工作人员变动，起诉时对空置房数据统计有误，后经反复核算，原告（反诉被告）最终确认被告（反诉原告）欠原告（反诉被告）空置房物业费1214426元，故原告（反诉被告）变更诉请为要求被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付空置房物业费1214426元及逾期付款利息，利息从立案时起计算到被告（反诉原告）实际付款之日，按照银行同期贷款利率计算，差价部分原告（反诉被告）不再主张。被告（反诉原告）海晨地产公司辩称，第一，团结物业公司虚假、恶意诉讼，在诉状中所陈述的原、被告双方签订了前期物业服务协议，团结物业公司履行了协议约定的义务，海晨地产公司拖欠物业费是不符合客观事实的，海晨地产公司没有所谓的空置房86套。在海晨地产公司提出反诉后，团结物业公司又将空置房凭空陡增到240套，物业服务费也从52万余元增至120余万元。第二，海晨地产公司没有空置房，团结物业公司将物业服务合同中约定5栋住宅的服务区域说成是10栋，把没有合同关系的海晨地产公司办公楼及海晨地产公司员工购买的房屋也列入其中。第三，团结物业公司主张给付物业费的诉请超过了法律规定的诉讼时效期间；第四，团结物业公司为尽物业服务合同约定的应尽义务，按照协议收取了小区业主的设备设施运行费，为每平方米每月0.45元，但其并未承担电梯的维修保养、小区内公共设备设施如小区照明、电梯、二次供水等所产生的维修费和电费，而海晨地产公司为了使小区安全稳定，垫付了以上费用。反诉原告海晨地产公司诉称，2009年原、被告双方签订江南人家前期物业服务协议，由团结物业公司对江南人家小区业主进行物业服务，服务协议明确规定业主交物业费的标准和物业服务的内容包括绿化、电梯维修养护等费用都由团结物业公司承担，但其未尽物业服务义务，海晨地产公司为其垫付的费用至今未还，团结物业公司侵犯了海晨地产公司的合法权益，故要求团结物业公司给付海晨地产公司为其垫付的电梯维保修理等费用60393.40元、电费260424.20元、部分绿化费1497.60元、启动资金8万元，共计402315.20元。反诉被告团结物业公司辩称，第一，关于电梯维保费，海晨地产公司在向团结物业公司交付电梯管理之前，是由其与电梯公司签订的维保合同，交付的维保费也是履行其与电梯公司签订合同的义务，在海晨地产公司将电梯交付给团结物业公司管理后，由团结物业公司承担了维保费，在交付前，电梯的维保费应当由海晨地产公司承担；第二，海晨地产公司提交的关于水电费的票据清楚的证实水费的使用人是海晨地产公司，有他们公司的全称，电费使用人也是海晨地产公司，也有他们公司的全称，证明这些费用应当由其承担，团结物业公司提交的证据显示，凡是应当由团结物业公司承担的水电费，发票的名称户名为水费，是团结物业公司的全称，电费的全称是物业服务楼或小区的几号楼都有记载，由此证明原、被告提交的水电费票据截然不同，同时海晨地产公司提交的证据电表的电费也是用于换热站供暖，应当由供热单位来承担和管理，海晨地产公司在开发该小区时，未将换热站移交给热力公司，是其自身原因造成，由此产生的相关费用理应由其自行承担。第三、关于启动资金8万元，是合同约定的，作为地产公司向小区物业管理公司提供的前期管理资金，用于小区具备基本的物业服务的费用，不存在返还的问题。故海晨地产公司的诉请均不成立。经审理本院认定，2009年9月23日，团结物业公司中标海晨地产公司开发的山海关区江南人家小区前期物业服务项目，中标通知写明物业服务面积58744平方米。2009年9月26日，原、被告双方签订《江南人家前期物业服务协议》一份，海晨地产公司（合同甲方）聘请团结物业公司（合同乙方）对江南人家小区提供物业管理服务事宜，合同主要内容为：第一条、物业基本情况：物业名称：江南人家；物业类型：住宅、商业；坐落位置：山海关区横三路以北，规划纵二路以西；物业服务总面积：58744平方米；多层物业服务面积：26260平方米；高层物业服务面积：32484平方米；绿化面积：13453平方米；物业管理区域：5栋住宅楼、商业、地上和地下车位车库；第二条、在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁柱、承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊、通道；2、物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理，包括共用上下水管道、落水管、共用照明、供水设备、配电系统、电梯、楼内消防设施设备等；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运；4、公共绿化的养护和管理……第五条、本物业管理区域物业服务收费以物价部门审核的标准为依据，1、物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅物业服务费0.7元/月/平方米；高层住宅物业服务费1.00元/月/平方米；设施设备运行、维护费0.45元/月/平方米（以六层为基准每降低一层费用递减0.02元/月.平方米，以六层为基准每增加一层费用递增0.02元/月.平方米，（商业物业服务费一栏空白、地上地下车位车库物业服务费一栏空白）；2、物业服务费主要用于以下开支：（1）物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用……第六条、业主应于本合同签订之日起交纳物业服务费用，1、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、或者因为甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳；……4、物业服务费的调整，按运行第一年的费用结算后的实际情况进行调整。第七条、本合同期限自×年×月×日起至业主委员会成立时止（起始时间空白）；第八条、乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行检查：一、物业资料验收；二、共用房屋验收；三、公共配套设施验收；四、绿化验收；五、机电设备验收；第十条、对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照规定进行检查并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据；第二十二条、乙方提供物业管理服务期间，甲方享有的权利义务如下：6、甲方在合同生效之日起十日内向乙方提供400平方米的管理用房，由乙方无偿使用，产权归全体业主所有。7、甲方向乙方提供捌万元，作为乙方的启动资金。第二十九条、1、双方可对本合同的条款进行修订更改或补充以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力……上述前期物业服务协议还约定了其他内容。庭审中，双方对于前期物业服务协议约定的物业服务管理区域有争议，团结物业公司称协议中所写的服务范围为5栋系笔误，实际管理区域为10栋，应以协议载明的物业服务面积58744平方米为准。海晨地产公司对此不予认可，称双方未约定物业服务是哪几栋楼，且之后未能达成补充协议或重新约定，故不能确定物业服务范围。海晨地产公司称江南人家小区的房屋早已全部交付完毕，没有空置房，且小区4号楼系其办公楼，3号楼系个人自主经营的私人会所，5号楼系办公用房，非住宅亦非商业，上述楼房均非物业管理范围，团结物业公司对此不予认可，称至今仍有部分房屋没有交付。海晨地产公司提交的编号为：建字第130303200903009的建设工程规划许可证记载，江南人家小区一期工程总建筑面积为31238平方米，其中，商业3584平方米，公寓式办公6753平方米，办公用房4021平方米，住宅11903平方米，地下室1688平方米，地下车库3289平方米；编号为：建字第130303200903010号的建设工程规划许可证显示江南人家二期总建筑面积为36027平方米，其中商业6533平方米，公寓式办公8875平方米，住宅16675平方米，物业、居委会等配套用房400平方米，地下室480平方米，地下车库3064平方米。庭审中，关于协议履行期间，团结物业公司称其在2011年5月份实际进入江南人家小区进行物业服务，直至2015年5月。海晨地产公司对此不予认可，认为团结物业公司公司最早在2012年5月开始对江南小区物业服务，实际开始时间应以证据为准。同时，海晨地产公司认为协议约定的期限为一年，团结物业公司主张之后三年的物业费没有法律效力。团结物业公司提交的秦皇岛市物价局物业服务收费准予备案表（秦价政服备自[2013]007号）记载，团结物业公司服务的小区名称为“江南人家小区”，建筑面积为“58744㎡”，合同约定服务期限自2013年3月1日起至2014年2月27日止，计费起始日期自2014年3月1日起至2015年2月28日止，实行动态管理。双方均认可到本次庭审结束时该小区业主委员会仍未成立，双方物业服务协议在2016年1月已终止。海晨地产公司提交的河北省建设工程竣工验收报告显示，山海关江南人家3#楼工程开工日期为2009年10月7日，竣工日期为2011年9月13日，7#楼工程开工日期为2009年10月8日，竣工日期为2011年9月13日，9#楼工程开工日期为2010年4月13日，竣工日期为2011年9月13日，11#楼工程开工日期为2009年10月8日，竣工日期为2011年9月13日，12#楼工程开工日期为2009年10月8日，竣工日期为2011年9月13日。海晨地产公司提交的6-4-302号房屋的商品房买卖合同约定交房时间为2010年12月30日；3-313、7-102、9-302、9-802、11-1001、11-1-101、12-1-301、12-2-1303、12-2-902、12-2-904、12-1-701、12-1-601、12-1-503、12-1-704、12-2-301号房屋的商品房买卖合同约定交房时间为2011年10月30日;10-1-502、10-3-202号房屋的商品房买卖合同约定交房时间为2011年6月30日。上述商品房买卖合同约定的交房时间与团结物业公司提交的“江南人家空置房物业费明细表”以及“江南人家房屋交付时间登记表”中相应房屋的交付时间不一致。海晨地产公司称3、7、9、11、12号楼的竣工时间是2011年9月13日，实际交付时间是2012年1月14日，否认团结物业公司从2011年5月开始物业服务的事实。秦皇岛供电公司山海关客户服务分中心于2015年7月15日出具说明一份，内容为“江南人家7#电表（用户编号：1331386489）所计量为江南人家小区公共区域照明用电、小区换热站供暖期用电、自来水无负压设备用电及其他消防、电梯等公共部分用电量，特此说明”。海晨地产公司于2012年12月18日至2015年7月1日之间向冀北电力有限公司秦皇岛电力公司缴纳电费350811.15元（户号为：1331386489；户名为：秦皇岛海晨房地产开发有限公司）。而团结物业公司于2014年9月26日所缴纳电费4003.82元的户号为：1367641383，户名为：江南人家小区物业楼。海晨地产公司于2012年4月至2013年4月9日期间缴纳电梯检验费、维保费、维修费、限速器开关等费用共计60393.4元。2012年6月16日，海晨地产公司向秦皇岛首创水务有限责任公司山海关分公司缴纳水费499.2元（户号为：3899111；户名为：秦皇岛海晨房地产开发有限公司），同年8月13日，海晨地产公司向秦皇岛首创水务有限责任公司山海关分公司缴纳水费998.4元（户号为：4199808；户名为：秦皇岛海晨房地产开发有限公司）。而团结物业公司于2013年1月16日向秦皇岛首创水务有限责任公司山海关分公司缴纳198元水费的户号为：3881035，户名为：秦皇岛团结物业服务有限公司。海晨地产公司于2012年与秦皇岛施塔德电梯公司签订电梯维修保养合同书，约定维保期间为2012年4月7日至2013年4月6日，并支付了当年的电梯维保费38500元；团结物业公司于2013、2014年与秦皇岛施塔德电梯公司签订电梯维修保养合同书，维保期间分别为2013年4月7日至2014年4月6日，2014年4月6日至2015年4月5日，服务范围为11台电梯，并支付了对应的电梯维保费每年38500元。原告团结物业公司起诉要求被告海晨地产公司支付空置房物业费1214426元及逾期付款利息，利息从立案时起计算到被告实际付款之日，按照银行同期贷款利率计算，差价部分不再主张。被告海晨地产公司反诉要求团结物业公司给付为其垫付的电梯维保等60393.40元、电费260424.20元、部分绿化费1497.60元、启动资金8万元，共计402315.20元。为支持其诉讼请求，团结物业公司提交如下证据：证据一，2009年9月26日，双方签订的《江南人家前期物业服务协议》复印件一份(共12页)。证明：１、2009年9月26日，被告将其开发建设的山海关区江南人家小区住宅、商业楼的物业服务交给原告（第一条）；２、服务范围总面积58744平方米，其中：多层26260平方米，高层32484平方米；3?6+１物业服务费0.7元/月/平方米，高层物业服务费1元/月/平方米（第五条第１项）；4、竣工未出售，或者未交付给买受人的物业服务费由被告方全额交纳（第六条第１项）；证据二，秦皇岛物价局物业服务收费准予备案表一份及经营服务收费证复印件各一份（共3页）。证明：１、原告的服务范围是58744平方米；2?多层（6+１）物业服务费0.7元/月/平方米，高层物业服务费1元/月/平方米。证据三，原告与已接收房屋的业主签订的物业服务协议复印件257份及统计表9页。证明：１、原告的服务范围是江南人家小区10栋房屋；２、向257户房屋业主交付时间，是已售房屋空置房物业费计算终止时间点。证据四，江南人家小区空置房物业费计算表14张。证明：被告应向原告支付江南人家小区空置房物业费数额。证据五，中标通知书复印件（共1页），证明原告的物业服务面积58744平方米。证据六，建设工程规划许可证复印件两份，商品房预售许可证复印件四份（共6页）。证明原告物业服务范围58744平方米，10栋楼房。具体如下：1?一期房屋建筑面积26261平方米；2?《商品房预售许可证》证明一期为4?5、6?8?10五栋；即：130303200903009号《建设工程规划许可证》一期总建筑面积31238平方米，减去地下室是1688平方米、减地下车库3289平方米，其余为房屋建筑面积26261平方米；3?二期房屋建筑面积32483平方米；4?《商品房预售许可证》证明二期为3、7?9、11?12五栋。即：130303200903010号《建设工程规划许可证》，二期总建筑面积36027平方米，减去地下室是480平方米、减去地下车库3064平方米，房屋建筑面积32483平方米；5?服务范围建筑面积26261＋32483＝58744平方米，小区里10栋楼房。证据七，小区平面图及各栋楼的建筑施工图封面复印件（10页）。证明：1?封闭小区，10栋楼不可分割地接受原告服务。2?被告向原告交付十栋楼图纸，服务范围是10栋楼。证据八，特种设备使用登记证复印件十一个，及历年电梯定期检验报告资料复印件33页（共44页）。证明，原告每年为小区有电梯的为3?4?7?9?11?12中的11部电梯进行年检并承担费用等。履行合同的事实证明原告物业服务范围是10栋楼。证据九，钥匙领取记录复印件七页。证明：1?服务范围是10栋楼。2?服务起始时间分别为：6?8?10号楼为2011年5月1日；3?4?5?7?9?11?12号楼为2011年11月5日。证据十，海晨地产公司给原告出具的领钥匙收条复印一页。证明，原告的服务范围10栋楼，包括被告自用的4号、5号楼。证据十一，有海晨地产公司盖章的218份（实际入住257户)业主入伙手续书。证明：１、物业服务管理范围是10栋楼；２、每户办入伙手续的时间是接收房屋的时间，是计算空置房物业费的终止时间点。3?集中办入伙手续的时间，是原告向该小区提供物业服务起始时间点。即：6?8?10号楼为2011年5月1日之前；3?4?5?7?9?11?12号楼为2011年11月5日之前。以上证据均为复印件。为支持其抗辩意见，海晨地产公司提交证据如下：证据一，前期物业服务合同，证明：1、合同第一条，物业类型：“住宅、商业”；“物业管理区域：5栋住宅楼、商业、地上和地下车位车库。”证明除5栋住宅及5栋住宅区域内的商业、车位、车库都与团结物业公司没有合同关系；2、合同第二条，团结物业公司承担电梯、照明等共用设施设备维保、用电等费用；3、第五条，住宅和设施设备运行、维护费收费标准；“商业物业”收费标准没有约定；收费以物价审核为依据。4、第六条4.收费标准一年期限；5、第七条合同履行开始时间无约定；6、第二十九条对本合同条款进行修订、更改、补充双方以书面的形式签订补充协议。证据二，商品房买卖合同，证明秦皇岛市商品房买卖合同第二十一条“出卖人开发建设的江南人家一期住宅小区招聘团结物业公司进行前期物业管理。”证明原告的“物业管理区域”、“物业类型”是江南人家“一期”工程中的“住宅”（合同编号YS0008263、8201、9581、2010050、2010153、2010173）证据三，秦皇岛商品房预售许可证3份，证明：（秦房）预售字（2010）第038号预售许可证，5号楼建筑面积3998.10平方米、“办公”房，5号楼为办公楼；2、（秦房）预售字（2009）第038号预售许可证，“4号公寓式办公和商业楼”；3、（秦房）预售字（2010）第029号预售许可证，3号楼“公寓式办公”房。3、4、5栋楼与团结物业公司没有物业服务合同关系。证据四，物价局物业费准予表和收费证，证明：1、证明原告的收费范围是多层和高层“住宅”；2、没有“商业”的收费标准的准予，以及除“住宅”以外的物业类型的收费标准和准予（与“前期物业合同”相一致）；3、住宅收费标准的准予期限是一年；4、在“合同约定收费标准”一栏中，与物价局准予标准范围、数额一致。证据五，照片17张，证明：1、3号4号5号楼是与江南人家小区住宅向隔离的临街房门市房，不是空置房；2、1、2号楼在3号楼一侧在建。证据六，起诉书，证明原告第一次一审时，起诉书主张所谓86套“空置房”，在我方反诉之后把本来就是虚构的86套凭空徒增到240套，还外加了不是其物业服务“物业类型“和”物业管理区域”的3栋以及5栋一整栋楼4020.92平方米、4栋一栋6863.40平方米的所谓“空置”面积。证据七，已售内部员工住房费用明细，证明原告把已售内部员工住房说成被告的所谓“空置房”，而且向被告主张长达4年的所谓空置房物业费。证据八，团结物业服务有限公司证据目录，证明第一次一审第二次开庭时原告提交的证据的名称和证明的内容。以上证据提交的均为复印件。为支持其反诉请求，海晨地产公司向本院提交如下证据:证据九,电费发票支票存根20份，证明:海晨地产公司为团结物业公司垫付江南人家小区高层供水、院内照明、高层电梯、等设施设备“运行”费即用电费款260424.20元；2、团结物业公司长期拒不履行缴费义务（户号：1331386489指江南人家小区公共设备用电的电表。工业：是指小区内公共设施用电的价格）；证据十，欠费停（限）电通知，证明小区欠费共用部分面临停电，电梯等停运，小区面临瘫痪。被告为顾全大局防止群体事件的发生，为原告垫付电费款（用户号：-6489指江南人家小区共用设备用电的电表，小区公共用电。小区居民用电业主直接交费）；证据十一，电梯维保检验费发票9张，证明被告为团结物业公司垫付电梯维保检验费60393.40元；证据十二，国税发票，证明被告为原告垫付的部分江南人家小区绿化水费1497.60元。证据十三，前期物业管理服务协议，证明:原告（甲方）与小区业主在2011年11月签订的协议。第一条“甲方的权利和义务”“1、对房屋的共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理”。证明共用部分的设备设施的维护、修理、服务管理的义务人是原告；2、原告履行义务和收费的时间与被告垫付电梯费等费用的时间相同。证据十四,收据一份，证明:证明原告收取被告方物业服务启动资金8万元的事实；没有约定还款期限，权利人在物业服务启动正常运转后，可以随时要求还款。以上证据均为复印件。反诉被告团结物业公司为支持其抗辩意见，提交证据如下：证据十二，海晨地产与电梯公司签订的《电梯维保合同》一份。证明合同期间内海晨公司是支付电梯维保费的主体，该项反诉不成立；双方电梯管理的交接时间是2013年4月，之前产生的电梯费由海晨地产公司承担。证据十三，团结物业公司与电梯公司签订的《电梯维保合同》一份。证明团结物业公司从2013年4月接收电梯管理工作后，支付了与电梯相关的全部费用。证据十四，团结物业支付水电费发票各一份。证明团结物业公司在江南人家小区物业管理服务过程中，按合同约定支付了管理服务期间户名为团结物业公司的水电费。与海晨地产公司提交的票据户名不同，不存在为团结物业公司垫付水电费情况，该反诉不成立。证据十五，海晨地产公司交江南人家小区电费明细表一张，证明该电费在供暖期间是费供暖期间的五、六倍，甚至更高，该电费系小区换热站电费，海晨地产公司未将换热站移交给热力公司，产生的电费应由海晨地产公司承担。上述证据经庭审质证及本院审核，足以认定上述事实。本院认为，原、被告双方于2009年9月26日签订的江南人家小区前期物业服务协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应履行合同义务，并享有合同项下的权利。关于双方签订的合同履行期间问题，合同并未明确约定起止时间，应以团结物业公司实际提供物业服务的期间为准。团结物业公司虽提交了开始履行物业服务的证据，认为其开始提供物业服务的时间为2011年5月1日，解除合同的时间为2016年1月，但房屋竣工报告明确记载竣工时间为2011年9月13日，竣工前团结物业公司不可能提供物业服务，其主张与事实不符。团结物业公司未提交足够的证据证明完全履行了合同期间的物业服务义务，能够证明其履行部分义务的证据只有水电费收据各一份及2013年4月7日至2015年4月5日的两份电梯维保合同，且团结物业公司交纳了对应的维保费，因此，原告实际服务的期间应以上述电梯维保的期间为准；关于团结物业公司服务范围问题，协议第六条约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、或者因为海晨地产公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由海晨地产公司全额交纳，团结物业公司据此有权收取该部分房屋的物业服务费。本院认为，团结物业公司的服务范围应以实际服务的范围为准。2009年9月23日，团结物业公司中标海晨地产公司开发的山海关区江南人家小区前期物业服务项目，中标通知中明确了物业服务面积为58744平方米，且双方的物业服务合同中也约定了物业服务总面积为58744平方米，秦皇岛市物价局收取物业费备案表中也写明团结物业公司的服务面积是58744平方米，三者一致。团结物业领取房屋钥匙的证据证明，其接收的房屋也并非仅5栋，而是10栋，经本院核算，该10栋房屋的总建筑面积为58744平方米。团结物业公司签订的电梯维保合同也写明服务对象是11台电梯，而高层楼房为3、4、7、9、11、12栋，也并非海晨地产公司所主张的五栋。因此，合同约定的“五栋住宅楼、商业、地上和地下车位等”与实际服务区域确有差异，应以其实际服务的范围为准。被告认为其办公楼及员工购买的房屋不在团结物业公司管理范围内，没有合同及事实依据，本院不予采信；关于物业费计价问题，团结物业虽取得了一年收费许可资格，但行政许可属于行政管理范畴，并不影响其按合同约定进行物业服务而取得物业服务费，服务费计算应按合同约定的价格计算。综上，海晨地产公司应按合同约定支付团结物业公司实际履行期间的物业费。本院逐笔核对物业服务费用，总额为676488.03元。团结物业公司要求海晨地产公司给付物业费及利息的诉讼请求本院予以支持。关于海晨地产公司反诉团结物业返还电梯维保费问题，团结物业公司认可合同开始的时间为2011年5月，而海晨地产公司对电梯维护并支付维保费的时间为2012年，在合同履行期间内，按约定该维保义务应由团结物业公司履行。团结物业公司认为海晨地产公司并未及时将电梯交给其维保，未提交证据证明，不能认定；关于海晨地产公司主张的电费问题，确系该小区换热站产生的电费，按河北省相关规定，该费用应由供热单位负担；关于海晨地产主张的绿化费1497.60元，发生在合同期间内，该义务应由团结物业履行，产生的费用应由团结物业公司负担；关于启动资金8万元问题，合同明确约定是海晨地产为团结物业提供资金，并未约定返还，海晨地产公司要求返还该款没有事实和法律依据，对该部分反诉请求本院不予支持。海晨地产公司认为团结物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效，本院认为，诉讼时效应该从团结物业公司知道和应当知道其权利受侵害时起算，双方在协议中并未约定物业费给付时间，团结物业公司公司可在履行合同义务后随时主张其权利。海晨地产公司该项抗辩不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、秦皇岛海晨房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，给付秦皇岛市团结物业服务有限公司物业服务费676488.03元及利息（自2016年3月11日起至本判决指定的履行期限内实际履行之日止，按中国人民银行发布的同期贷款利率计息）；二、秦皇岛市团结物业服务有限公司于本判决生效后十日内，给付秦皇岛海晨房地产开发有限公司电梯维护保养费60393.40元、绿化费1497.60元，共计61891元；三、驳回秦皇岛市团结物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回秦皇岛海晨房地产开发有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15730元，二审案件受理费15730元,共计31460元，由秦皇岛市团结物业服务有限公司负担13935元，秦皇岛海晨房地产开发有限公司负担17525元；反诉案件受理费7335元，由秦皇岛市团结物业服务有限公司负担1128元，秦皇岛海晨房地产开发有限公司负担6207元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  董富强人民陪审员  王 伟人民陪审员  李瑞红二〇一六年七月二十七日书 记 员  赵依南