甘肃省庆阳林区基层法院民 事 判 决 书（2016）甘1091民初33号原告庆阳明峰建材有限公司。法定代表人茅迪青，公司董事长。委托代理人倪文华，该公司员工。代理权限：特别代理。委托代理人白宗礼，甘肃凌东律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告庆阳东宏置业有限公司。法定代表人张浩军，公司总经理。委托代理人郑广珍，该公司员工。代理权限：特别代理。委托代理人袁治业，甘肃泰丰律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人乔惠，女。本院于2016年1月11日受理原告庆阳明峰建材有限公司（以下简称明峰建材公司）与被告庆阳东宏置业有限公司（以下简称东宏置业公司）买卖合同纠纷一案，同年1月22日，庆阳东宏置业公司向本院申请追加本案利害关系人乔惠作为第三人参加诉讼。2016年6月15日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人倪文华、白宗礼，被告委托代理人郑广珍、袁治业到庭参加诉讼。第三人乔惠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告明峰建材公司诉称，2014年7月17日，原、被告签订了《预拌商品混凝土买卖合同》，约定由原告向被告承建的西峰区杏苑小区供应混凝土。2015年7月1日，双方确认被告共欠原告混凝土款2277805元，并就此达成支付货款《协议书》，约定货款支付方式为：1、以物抵债。被告用杏苑小区1号楼401室、402室、404室共计319.17㎡房屋按4500元/㎡抵顶原告混凝土款1436265元；2、现金清偿。剩余混凝土款841540元自2015年7月起，每月10日前还款不少于10万元，2015年12月31日前付清。2015年11月，原告要求被告依约办理房屋抵债过户手续，被告拒绝。至2016年1月8日被告清偿混凝土款50万元，下欠341540元以原告未提供税务发票为由拒绝清偿。据此请求：1、被告为原告办理杏苑小区1号楼401室、402室、404室房屋买卖相关手续；2、被告支付原告混凝土款341540元，并自2016年1月1日起按年利率9%的标准赔偿逾期付款损失；3、本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告明峰建材公司围绕自己的主张提供如下证据：1、《协议书》一份，证明原、被告就混凝土款清偿达成以房抵债协议及被告履行义务；2、《补充协议》一份，证明天辰公司为混凝土实际供货方，原告并无提供销售税票义务。经当庭质证，被告对原告证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。被告东宏置业公司辩称，2014年7月17日，原、被告签订《预拌商品混凝土买卖合同》，原告方签署合同的负责人为乔惠。双方约定用被告承建的杏苑小区1号楼401室、402室、404室抵顶混凝土款，原告为便于将房屋对外销售，要求将上述三套房屋认购于其公司员工乔惠名下。当日，被告与原告方负责人乔惠签订了编号为028号、029号、030号的《杏苑住宅小区房屋认购协议书》，认购人为乔惠，认购书一式二份，被告与乔惠各持一份。2015年3月18日，原、被告达成混凝土买卖的《补充协议》，约定由天辰公司供应剩余混凝土，货款结算仍由原告负责。2015年5月13日，原告致函被告，声明：“由于其公司的原因，与被告东宏置业公司签定合同现由倪文华直接负责对账及结算”。2015年7月1日双方解除上述《预拌商品混凝土买卖合同》及该合同《补充协议》，达成货款支付《协议书》，确认被告共购买原告混凝土2277805元，以杏苑小区三套房屋抵债1436265元，剩余841540元约定以现金于2015年12月31日前付清。当日，原告提出对三份《杏苑住宅小区房屋认购协议书》中认购人进行变更，并在认购协议书上加注：“乔惠名下楼房变更为庆阳明峰建材有限公司倪文华办理”字样并加盖原告公司印章。被告要求对乔惠持有的另外三份认购协议进行变更，原告声称随后交付，但至今未能提供。综上，被告认为:1、三套房屋实际测算面积为322.39㎡，比达成抵顶协议时增加3.22㎡，故剩余货款数额应扣减14490元，下欠货款数额为327050元。要求原告提供2277805元的混凝土款税务票据，被告再行支付下剩混凝土款；2、原告诉请的自2016年1月1日起按年利率9%的标准赔偿逾期付款损失不成立，双方对此并无约定，且被告不按约付款是因为原告不能提供税务发票所致；3、乔惠为三套房屋的认购人，与本案有直接利害关系。原告要求为其办理房屋买卖手续，应当先交回乔惠手中持有的三分份认购协议书，并提供新的认购人名单后，被告可以协助其办理相关手续。在庭审过程中，被告为了印证其辩称，举证如下：1、2014年7月17日，原告与被告东宏置业公司签订的《预拌商品混凝土买卖合同》，证实双方发生买卖合同的基本事实；2、2014年7月17日、东宏置业公司与乔惠签订的《杏苑住宅小区房屋认购协议书》三份，证实该合同以物抵债已将杏苑小区三套房屋按照合同约定认购给原告明峰建材公司的委托代理人乔惠；3、原告明峰建材公司给付被告东宏置业公司函件一份，证实2015年5月13日原告变更第三人乔惠代理权限的事实；4、《协议书》复印件一份，证实双方货款结算、房屋抵债及下欠货款841540元的事实。经质证，原告对被告出示的1、3、4项证据的真实性无异议，对目的性有异议；对证据2原告认为其公司并未指定乔惠为房屋认购人，房屋认购协议书系乔惠越权与被告私自签署，原告并不知情，其公司对该份证据不予认可。原告在获知乔惠将公司顶账房认购于其个人名下后，已在被告持有的认购协议上进行更正。且被告在2014年7月17日签订协议时未取得商品房预售证书，依照法律规定不得对外出售房屋。第三人乔惠经本院通知及传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状，视为其放弃举证和质证的权利。经审理查明：2014年7月17日，原告明峰建材公司与被告东宏置业公司签订《预拌商品混凝土买卖合同》，由原告明峰建材公司向被告东宏置业公司建设的庆阳市长庆北路“杏苑小区”主体工程供应商品混凝土，总方量约10000m3。合同甲方为东弘置业公司，乙方为明峰建材公司。付款方式为：“按月结算，甲方每月给乙方按实际方量50%结算。甲方用所承建工程“杏苑小区”一号楼401室（95.29㎡）、402室（95.29㎡）、404室（128.59㎡），三套楼房，每平米价格按4500计算，抵顶乙方商品混凝土款1438965元，余款完工后三月内付清。”违约责任为：“甲方迟延付款的，乙方有权中止供货，并可要求甲方按延期付款部分的日千分之一计付补偿金，补偿金不足弥补损失的，可以要求赔偿损失。延期超过十五天的，乙方有权解除合同。”上述合同签署人为被告东弘置业公司代理人施文浩，乙方明峰建材公司代理人乔惠，并加盖双方公司印章。当日，就上述三套商品房乔惠与被告东弘置业公司签订《杏苑小区房屋认购协议书》三份，第三人乔惠在房屋认购方处签字捺印（未加盖明峰公司印章），每份协议一式两份，双方各执一份。至2015年3月17日，原告明峰建材公司向被告东弘置业公司供应混凝土3463m3，价款合计1359270元，被告东弘置业公司支付混凝土款65万元，下欠709270元。2015年3月18日，原、被告就剩余混凝土方量供应签订《补充协议》，约定由甘肃天辰混凝土搅拌有限公司（下称天辰公司）继续向被告供应剩余混凝土，货款结算为东弘置业公司向明峰建材公司付款（价款及付款方式按原合同执行），天辰公司应收货款由明峰建材公司支付（价款及付款方式另行签订协议）。2015年7月1日，原、被告双方解除上述《预拌商品混凝土买卖合同》和《补充协议》，确认被告共欠原告混凝土款2277805元，并就此达成支付货款《协议书》，甲方为东弘置业公司，乙方为明峰建材公司。货款支付方式为：“1、以物抵债。⑴甲方用杏苑小区1号楼401室、402室、404室共计319.17㎡抵顶原告混凝土款1436265元。⑵对上述抵债房产，甲方无偿为乙方指定的购房人办理买卖相关手续（被告东宏置业公司注：‘甲方无偿为乙方’应为‘甲方协助乙方’）。2、现金清偿。余款841540元，甲方用现金支付乙方，从2015年7月起，每月10日前还款不少于10万元，2015年12月31日前付清所有欠款。”2015年5月13日，原告明峰建材公司致函被告东弘置业公司：“由于其公司原因，原与你公司签订的合同由乔惠对账要款。现由公司员工倪文华直接要款与对账，特此函。”同年7月1日，原告明峰建材公司在被告东弘置业公司持有的三份《杏苑小区房屋认购协议书》上加注“乔惠名下楼房转为庆阳明峰建材有限公司倪文华办理”字样，并在加注字体和认购协议书签字处加盖明峰建材公司印章。2015年11月，原告庆阳明峰建材公司要求被告东弘置业公司依约办理“杏苑小区”三套商品房的抵债过户手续，被告东弘置业公司以房屋认购者为乔惠，原告未能交回乔惠持有的三份房屋认购协议书为由拒绝办理，并要求原告明峰建材公司出具供应混凝土税务发票后再支付剩余货款。至2016年1月8日，被告东弘置业公司支付剩余混凝土款50万元，下欠341540元。另查明，本案第三人乔惠原为原告明峰建材公司销售部经理，为原告明峰建材公司与被告东弘置业公司关于“杏苑小区”《预拌商品混凝土买卖合同》的原告方代理人，负责收回货款和抵顶相应财务。2015年3月，原告明峰建材公司将乔惠解聘，后双方产生劳动争议纠纷，该案正在审理中。经本院调查，乔惠称其为“杏苑小区”三套顶账房的所有权人，原告明峰建材公司为奖励其工作成绩，赠送其中120余平米房屋一套，另因拖欠其薪资抵顶剩余两套90余平米房屋。明峰建材公司对此予以否认。本院认为：原、被告对双方签订的《预拌商品混凝土买卖合同》、《补充协议》及支付货款《协议书》均无异议，认可拖欠混凝土款2277805元（扣除房屋抵顶款项后下剩341540元），双方协议以房抵债，即用原告对混凝土买卖合同的债权来支付商品房买卖合同的购房款，并在约定期限内按月支付剩余货款，本院予以确认。原告要求被告依据协议办理房屋过户手续，被告辩称其公司与原告指定第三人乔惠已签署房屋认购协议书，房屋认购人为第三人乔惠非原告明峰建材公司，要求原告交回乔惠持有的三份认购协议书，另行指定购买人后再行办理。原告主张其公司对乔惠超越代理权限将房屋认购于个人名下并不知情，对认购协议书不予认可。根据《中华人民共和国物权法》第七条：“物权的取得和行驶，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益”。第三人乔惠签署房屋认购协议书是基于其原告明峰建材公司的代理人特殊身份，代表的是该公司行为，并非个人行为，乔惠虽主张对三套商品房享有所有权，却未得到原告认可，且第三人乔惠经本院通知及传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状，对其主张未能举证证实，故应认定原告明峰建材公司为房屋买卖合同的实际购买人。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，第一百五十三条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定，因本案中以债权抵顶房款，应视为原告已按协议履行了付款义务，则被告有义务转移房屋所有权于原告，并为原告办理房屋过户手续。故对原告明峰建材公司要求被告东弘置业公司为其办理杏苑小区1号楼401室、402室、404室房屋买卖相关手续的请求予以支持。对原告要求被告支付混凝土款341540元，并自2016年1月1日起按年利率9%的标准赔偿逾期付款损失的请求，被告东弘置业主张三套房屋实际测算面积为322.39㎡，比达成抵顶协议时增加3.22㎡，故剩余货款数额应扣减14490元，下欠货款数额为327050元，并要求原告提供所售混凝土税务发票后再行支付剩余货款,至于逾期付款利息双方解除原合同后在协议中并无约定，被告不予承担。经审查，双方签订的《杏苑住宅小区房屋认购协议书》中第三条（5项）约定：“房屋面积最终以房产局测量的建筑面积为准，本协议约定单价不变，房款多退少补。但被告未能向法庭提供证据证实其主张，故对其辩称不予采信。被告以原告未开具增值税发票为由拒绝支付货款，因双方未在合同中明确约定开具增值税发票，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国发票管理办法》的相关规定，开具发票是一项附随义务，对拒不开具发票的行为，权利遭受侵害的一方当事人可向税务部门投诉，由税务部门依照税收法律法规处理，产生纠纷应由税收法律法规调整。故被告东弘置业公司不能以未开具增值税发票为由拒绝支付原告货款。查明，原、被告于2015年7月1日解除了《预拌商品混凝土买卖合同》和《补充协议》，随后达成的《协议书》并无逾期付款违约金的约定，故对原告要求赔偿逾期付款损失的请求不予支持。综上，原、被告签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效，双方均应按协议履行各自的义务。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百三十条、第一百五十三条、第一百五十九条，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决如下：一、由被告庆阳东宏置业有限公司为原告庆阳明峰建材公司办理庆阳市长庆北路“杏苑小区”一号楼401室、402室、404室的房屋过户手续；二、由被告庆阳东宏置业有限公司支付原告庆阳明峰建材有限公司混凝土款341540元；三、驳回原告庆阳明峰建材公司的其他诉讼请求。上述款项限判决生效后二十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20812元，由被告庆阳东宏置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长  徐立强审 判 员  穆 宏人民陪审员  周志勇二〇一六年七月八日书 记 员  王 雯1