福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民初字第8910号原告：厦门邮政物业管理有限公司一分公司。住所地：厦门市湖里区东港北路**号港航大厦****号之二。负责人：杨建平，公司总经理。委托代理人：周腾，福建天衡联合律师事务所律师。委托代理人：黄彬，福建天衡联合律师事务所实习律师。被告：厦门扬通物流有限公司。住所地：厦门市湖里区东港北路**号****单元之一。法定代表人：郑菲菲。原告厦门邮政物业管理有限公司一分公司（下称邮政物业公司）与被告厦门扬通物流有限公司（下称扬通物流公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月12日公开开庭进行了审理。原告邮政物业公司的委托代理人周腾、黄彬到庭参加诉讼，被告扬通物流公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邮政物业公司诉称，2012年8月9日，厦门港务地产有限公司将其开发的坐落于厦门市湖里区东港北路29号的国际邮轮城（二期）行政公馆北区写字楼——港航大厦委托给厦门邮政物业管理有限公司管理，双方签订了《前期物业服务合同》，约定：1、港务公司选聘邮政公司为港航大厦提供前期物业管理服务；2、物业服务费用标准为每平方米每月18元；3、房屋公共维修金按每平方米每月2元收取；4、为了更好的履行合同约定的义务及提高服务水平，邮政公司将设立项目分公司履行本合同约定的权利及义务；5、合同期限为3年，自2012年11月1日起至2015年10月31日止。原告系邮政公司根据《前期物业服务合同》约定设立的项目分公司，依据邮政公司出具的《授权委托书》，负责为港航大厦提供前期物业管理服务，是港航大厦的物业管理公司。被告是港航大厦2205、2206单元（面积共计570.98平方米，以下合称“案涉房产”）的业主。2012年12月31日，原告（原告原名为“厦门邮政物业管理有限公司霞溪路分公司”）与被告就案涉房产的物业管理服务事宜签订了《物业管理服务协议》，约定：1、被告委托原告为案涉房产提供前期物业管理服务，被告应根据协议约定按时交纳物业管理服务费用；2、收楼日期为2012年12月31日；3、被告缴纳费用时间：被告办理入伙手续之日起计收；4、物业服务费按每平方米每月18元计取；5、因被告原因空置案涉房产仍应按原额交纳管理费；6、房屋公共维修金按每平方米每月2元计取；7、被告须在每月7日前将当月应交纳的管理费用支付给原告；8、被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并自逾期之日起，每逾期一天，被告按欠交数额的千分之三向原告支付违约金。上述协议签订后，原告依约向被告提供前期物业管理服务，但被告自2014年11月起至今未向原告支付任何物业服务费及房屋公共维修金。虽经原告多次催促，被告仍置之不理。故原告诉至法院，请求判令：一、被告立即向原告支付2014年11月1日起至2015年10月31日的物业服务费用123331.68元；二、被告立即向原告支付2014年11月1日起至2015年10月31日的房屋公共维修金13703.52元；三、被告向原告支付违约金79069.31元（以被告应缴的物业服务费和公维金为基数，按每日千分之三标准计算至2015年10月31日）。被告扬通物流公司未到庭参加诉讼，亦未作书面答辩。原告为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：证据1、工商档案资料，用以证明原告是厦门邮政物业管理有限公司下属的分公司，原名为厦门邮政物业管理有限公司霞溪路分公司。证据2、前期物业服务合同；证据3、授权委托书；证据4、物业管理服务协议；证据2、3、4用以共同证明原告为案涉房产的物业管理公司以及原、被告之间关于案涉房产物业管理服务的相关约定。证据5、业主信息登记表；证据6、交房资格审查表及其附件；证据7、房屋使用说明书、房屋质量保证书；证据8、土地房屋登记卡；证据5、6、7、8用以共同证明被告为案涉房产的业主。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为其自愿放弃相关抗辩权利。本院对原告的陈述及提供的证据进行核对审查，确认原告提交的证据的真实性、合法性和关联性。经审理查明，2012年8月9日，厦门港务地产有限公司（甲方）与厦门邮政物业管理有限公司（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方为国际邮轮城（二期）行政公馆北区写字楼提供前期物业管理服务。合同第六条约定，物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有或使用物业的建筑面积交纳，具体标准为18元／月·平方米（含物业及公用设备运行能耗费），房屋公共维修金按建筑面积2元／月·平方米向业主或物业使用人收取；第七条约定，业主应于物业交付之日起交纳物业服务费用，该物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月7日前履行交纳义务；第三十条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，乙方有权按未交金额千分之三／日的标准收取滞纳金；第三十二条约定，为了更好的履行合同约定的义务及提高服务水平，乙方将设立项目分公司履行本合同约定的权利及义务；第三十五条约定，本合同期限为三年，自2012年11月1日起至2015年10月31日止；第三十八条约定，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺；第四十一条约定，本合同在履行中发生争议，由双方协商，协商不成，可向履行地人民法院起诉。2012年10月18日，厦门邮政物业管理有限公司作为委托人，出具一份《授权委托书》，委托厦门邮政物业管理有限公司霞溪路分公司代为履行其与厦门港务地产有限公司就国际邮轮城（二期）行政公馆北区写字楼项目签订的《前期物业服务合同》，行使委托人的相关权利，履行委托人的相关义务，代为与该项目业主签订关于物业管理的相关协议，履行物业管理的相关职责。被告扬通物流公司系国际邮轮城（二期）行政公馆北区写字楼即港航大厦2205单元、2206单元的业主，建筑面积合计570.98平方米。厦门邮政物业管理有限公司霞溪路分公司（甲方）与被告（乙方）分别就港航大厦2205单元、2206单元签订了两份《物业管理服务协议》，约定乙方委托甲方为港航大厦2205单元、2206单元提供前期物业管理服务。合同第二条约定收楼日期为2012年12月31日；第十七条第七款约定乙方根据本协议的约定向甲方按时交纳物业管理服务费用；第十八条约定，被告缴纳费用时间为自开发商开具入伙通知书，乙方办理入伙手续之日起计收；第十九条约定，物业服务费按建筑面积每月每平方米18元计（含物业及公用设备运行能耗费），乙方收楼时首次一次性预付3个月的管理服务费；第二十一条约定，因乙方原因空置房屋的，按上述第十八条、第十九条的规定原额交纳管理费；第二十四条约定，本大厦正常运营后物业服务费用按月交纳，业主（或物业使用人）须在每月7日前将当月应交纳之管理费用支付给甲方；第二十五条约定，房屋公共维修金按建筑面积每平方米每月2元计收；第三十三条约定，乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并自逾期之日起，每逾期一天，乙方应向甲方支付欠交数额的千分之三的违约金。2013年5月9日，厦门邮政物业管理有限公司霞溪路分公司更名为厦门邮政物业管理有限公司一分公司。被告自2014年11月1日起未缴交相关费用，截至2015年10月31日，被告尚有物业服务费用123331.68元、房屋公共维修金13703.52元未缴交。原告于庭审中陈述，被告未实际入住，至今案涉房产为毛坯空置房，因原告联系不上被告，故未向被告发送律师函催缴相关费用。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。因此，在业主大会选聘物业服务企业前，建设单位厦门港务地产有限公司委托厦门邮政物业管理有限公司对国际邮轮城（二期）行政公馆北区写字楼项目提供前期物业服务符合法律规定，厦门港务地产有限公司与厦门邮政物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为合法有效。厦门邮政物业管理有限公司霞溪路分公司与被告签订的《物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为有效。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业管理费用。被告作为业主，应按照物业管理合同的约定交纳物业管理相关费用，现原告主张被告自2014年11月1日起至2015年10月31日期间未交纳物业管理费用和房屋公共维修金共计137035.2元，在被告未能提交相反证据的情况下，本院对被告欠缴物业管理费123331.68元（570.98平方米×18元／平方米·月×12个月）及房屋公共维修金13703.52元（570.98平方米×2元／平方米·月×12个月）的事实予以确认。被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张以被告应交纳的物业服务费和公维金为基数，按日千分之三为标准自每期逾期之日起计算至2015年10月31日，经查，本案《前期物业服务合同》中仅约定业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，原告有权按未交金额千分之三／日的标准收取滞纳金，《物业管理服务协议》中约定被告违反协议，不按时足额缴纳有关费用的，原告有权从逾期之日起，按欠交数额的千分之三／日的标准收取违约金。因此双方并未明确约定收取违约金的计算基数包含逾期交纳的公维金，且原告未举证证明其已合理按期对被告进行了书面催交，故本院酌定违约金以逾期交纳的物业管理费为基数，按日千分之三为标准，自起诉之日（即2015年12月16日）起计至本判决确定的付款之日止。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告厦门扬通物流有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告厦门邮政物业管理有限公司一分公司2014年11月1日起至2015年10月31日期间的物业管理费123331.68元及违约金（以123331.68元为基数，按日千分之三为标准，自2015年12月16日起计算至本判决确定的付款之日止）。二、被告厦门扬通物流有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告厦门邮政物业管理有限公司一分公司2014年11月1日起至2015年10月31日期间的房屋公共维修金13703.52元。三、驳回原告厦门邮政物业管理有限公司一分公司的其他诉讼请求。如果被告厦门扬通物流有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4542元，由被告厦门扬通物流有限公司负担2880.15元，由原告厦门邮政物业管理有限公司一分公司负担1661.85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  陈巧玲人民陪审员  杨红霞人民陪审员  刘 芳二〇一六年七月十五日代书 记员  王燕云附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。