江苏省徐州经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0391执异2号案外人：黄诗文，男，1966年1月2日生，汉族，系上海德润汽车销售服务有限公司员工，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：戴永甡，男，1948年5月50日生，徐州市云龙区，系上海德润汽车销售服务有限公司推荐人员。申请执行人：任勇，男，1953年1月20日生，汉族，住徐州市泉山区。被执行人：朱效果，男，1966年1月20日生，汉族，住徐州经济技术开发区。被执行人：权太玲，女，1968年7月15日生，汉族，住徐州经济技术开发区。在本院执行申请执行人任勇与被执行人朱效果、权太玲民间借贷纠纷一案过程中，案外人黄诗文对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年1月25日询问了案外人黄诗文及其委托代理人戴永甡、申请执行人任勇。本案现已审查终结。经审查查明，2020年8月18日，本院对原告任勇诉被告朱效果、权太玲民间借贷纠纷一案作出（2020）苏0391民初1488号民事判决：被告朱效果、权太玲于判决书生效后十日内支付原告任勇借款630500元及利息（以630500元为本金，自2019年11月13日始至付清之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），同时支付律师代理费40000元。2020年9月23日，根据任勇的申请，本院立案强制执行，案号为(2020)苏0391执1188号。2020年12月28日，本院作出(2020)苏0391执1188号执行裁定：查封被执行人朱效果所有的江苏省徐州市鼓徐州经济技术开发区××花园××楼××单元××室1室的房产（房号：国房权证徐州字第**8号）。案外人黄诗文向本院提出异议请求：一、申请人的诉请具有足够的事实依据。座徐州经济技术开发区××花园××楼××单元××室1室（又称：徐州经济技术开发区城置花园2期1号楼1单元1301室）的房产，登记在第三人朱效果名下。任勇诉朱效果、权太玲民间借贷纠纷一案（案号：徐州经开区法院(2020)苏0391民初1488号）已进入执行程序，受案人民法院对案涉房产已启动评估拍卖的强制执行措施。2018年9月12日，申请人与朱效果签订《房屋买卖合同》，合同约定朱效果将上述房产出卖给申请人，房产交易总价140万元人民币。申请人按双方约定，于签约当日向朱效果支付部分房款86万元人民币。合同约定，待房产登记过户到申请人名下，再一次性付清余款。申请人支付86万元房款的当日，朱效果将该交易房屋交付给申请人管理使用。（2020）苏0391民初1488号《民事判决书》载明：任勇与朱效果、权太玲在徐州市不动产登记局办理房产抵押手续的时间是2018年11月14日。此时，申请人与朱效果的房屋买卖行为，早已在两个月之前已经完成。二、申请人的诉请于法有据。1、申请人享有的物权债权，直接指向特定的房屋所有权。任勇享有的债权，是普通的金钱债权，并未指向特定的房屋所有权。依据“事实物权论”，申请人虽未取得房产的物权登记，但仍享有事实物权，其足以对抗外界第三人的金钱债权。2、申请人与朱效果的房屋卖合同依法成立。《最高法院关于适用（合同法）若干问题的解释（一）》第9条规定，法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记后生效的。当事人未办理登记手续不影响合同的效力。依据上述规定，申请人取得买受的房屋产权于法有据。3、申请人的诉请符合江苏高院的特别规定。江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》（江苏高院审委会纪要[2019]号）第一条第6项规定：审查案外人权益与申请执行人申请执行的权益的保护顺位。同一执行标的物上存在不同性质的权利且发生冲突时，除法律和司法解释另有规定外，应当根据下列原则处理：（1）坚持法定优先权优先于物权；（2）物权优先于债权；（3）法律规定的特殊债权优先于普通债权；（4）普通债权平等保护原则。依据江苏高院上述处理原则第（2）项、第（3）项之规定，申请人的权益应受到优先保护。请求：停徐州经济技术开发区××花园××楼××单元××室1室房屋的评估拍卖。申请执行人任勇辩称：案涉合同的真实性存疑，目前没有任何证据证明86万元的借条存在，案外人黄诗文没有在2018年11月14日前合法占有案涉房屋，完全是黄诗文的原因造成没有过户。根据最高人民法院执行异议解释第28条的规定，恳请对黄诗文的异议予以驳回。另查明，2018年9月12日，朱效果（甲方）与黄诗文（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将坐落于徐州开发区城置二期1号楼1单元1301室的房屋出售给乙方，总售价壹佰肆拾万元。协议签订后，一次性付甲方捌拾陆万房款。剩余的款项待甲方办理好抵押、解押、查封，过到乙方名下，再一次性付清余款。过户时间定在2018年10月30日之前过户完毕。2018年11月14日，苏（2018）徐州市不动产登记证明第0095182号载明，抵押方式：一般抵押；被担保主债权数额100万元；债务履行期限：2018年11月13日起2019年2月12日止；证明权利：抵押权；权利人：任勇；义务人：朱效果、权太玲。在询问过程中，黄诗文陈述因为剩余购房款没有支付，案涉房屋至今没有过户。本案争议的焦点问题是：案外人黄诗文对案涉房屋是否享有排除本院强制执行的权利。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人黄诗文在本院依法询问中自认没有支付剩余购房款，房屋没有过户到其名下。很明显，其至少有两项情形不符合上述司法解释规定。因此，案外人黄诗文对案涉房屋不享有排除本院强制执行的权利。综上，案外人黄诗文的异议请求无事实与法律依据。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条的规定，裁定如下：驳回案外人黄诗文的异议请求。案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  魏俊哲审判员  胡先锋审判员  郭九昌二〇二一年二月一日书记员  白 冰本案援引法律条款一、中华人民共和国民事诉讼法第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020年修正）第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。三、最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。