广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1303民初576号原告惠州市富丽达房地产开发有限公司，地址：惠州市惠阳区淡水镇承修三路****。法定代表人：沈志兴。委托代理人：卢维淳，系该公司法务。被告莫嘉艳，女，汉族，19XX年XX月XX日出生，住址：广西平南县，第三人中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行，地址：惠州市惠阳区淡水镇立交桥西侧。负责人：杨惠兰。委托代理人：傅广伦，广东达伦律师事务所律师。委托代理人：余文欢，广东达伦律师事务所律师。原告惠州市富丽达房地产开发有限公司诉被告莫嘉艳、第三人中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2016年6月13日与（2015）惠阳法民二初字第632号案件合并进行审理，原告委托代理人卢维淳到庭参加诉讼，第三人委托代理人傅广伦、余文欢到庭参加诉讼，被告莫嘉艳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州市富丽达房地产开发有限公司诉称:原告与被告就出售的商品房【富丽达花园XX幢XX房，商品房预告登记号：XXXXXX】买卖交易达成一致的意向。于是双方在2013年1月13日正式签订了《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，同时在原告的协助下，被告于2013年1月27日与第三人中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行顺利地签订了《个人购房借款/担保合同》，并办理了商品房抵押预告登记、备案登记等事项，完成了购房所需的全部手续。被告完成上述手续后，一直未按《个人购房借款/担保合同》约定支付按揭款项；而该款项一直是由原告作为《个人购房借款/担保合同》的担保人所支付的。原告多次催促被告履行合同义务，被告都以种种理由拒不履行。原告为了维护自己的合法利益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、请求人民法院依法判令原告从起诉之日起，立即解除与被告签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，并判令被告将已验收的房产退回原告；二、请求人民法院依法判令原告同时与被告、第三人解除商品房借款/担保合同，判令商品房抵押预告登记、备案登记无效；三、请求人民法院依法判令被告立即支付原告替其垫付的逾期银行按揭款77952.75元，逾期违约金53571.45元。减去被告已支付的购房首期款50000元，实际应支付款项计人民币81524.2元；四、请求人民法院依据法律有关规定，将本诉与贵院正在审理的（2015）惠阳法民二初字第632号一案合并审理；五、由被告承担本案的诉讼费、执行费。原告为其陈述事实提供的证据有：原告的基本信息资料；被告的基本信息资料；第三人的基本信息资料；《个人购房借款/担保合同》；《商品房买卖合同》、《合同补充协议》；《业主购房对账清单》；《业主购房登记相关资料》。被告莫嘉艳没有作出书面答辩，亦没有提交证据。第三人中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行辩称：一、原告请求解除被告签订的合同，并判令将房产退回，但合同合法有效，受法律保护，被告切实履行支付购房款及税费法律义务，原告也履行了法律义务，并为被告办理了登记手续和抵押登记，原告诉请支付垫付款是基于被告未能向我方履行责任之后形成的追偿权，在被告已履行义务的情况下，没有解除合同的事由，更无退回房产一说；二、关于我方对原告请求解除被告及我方签订的合同并判令抵押登记无效的诉讼请求。一是解除借款合同我方予以认同，但解除依据与原告所述不同，应按照（2015）惠阳法民二初字第632号案件我方诉请处理，其次，被告名下涉案商品房已按照不动产相关登记手续，属行政行为，原告应通过行政诉讼来确认是否有效；三、关于原告为被告支付垫付款问题，由我方提供的对账单以供查明；四、同意原告第四项诉求，将本案与贵院正在审理的（2015）惠阳法民二初字第632号一案合并审理；五、若原告将被告欠我方贷款全部支付，则我方撤回第一和第二点答辩意见；六、原告主张与被告解除《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，没有明确的合同条款有约定及不符合法定解除条件，也没有相应事实依据，所以《商品房买卖合同》、《合同补充协议》不应解除。经审理查明：原告惠州市富丽达房地产开发有限公司与被告就出售的商品房【富丽达花园XX幢XX房，商品房预告登记号：XXXXXX】买卖交易达成一致的意向。于是双方在2013年1月13日正式签订了《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，该商品房建筑面积共137.9平方米，房屋总价款为1071429元，该商品房要求在2013年1月13日前付清首期房款321429元，但被告只付了5万元，剩余271429元一直未付。同时在原告的协助下，被告于2013年1月27日与第三人中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行顺利地签订了《个人购房借款/担保合同》，第三人向被告发放了75万元的住房借款，办理了银行按揭，随后办理了商品房抵押登记、备案登记等事项，该房屋也经综合验收合格，但该商品房没有过户登记至被告莫嘉艳名下，仍然登记在原告名下。被告办理完成商品房抵押预告登记、备案登记等手续后，只是支付了购买该房的首期房款321429元中的5万元后，一直未按《个人购房借款/担保合同》约定支付其他的按揭款项；而在第三人工商银行发放的75万元的按揭贷款中，该款项的还款被告一直未支付，是由原告作为《个人购房借款/担保合同》的担保人所支付的，截止到2016年1月29日，原告一共垫付了77952.75元（该款为原告工商银行发放贷款75万元后，被告莫嘉艳未缴的每期贷款的借款本金、利息、罚息及复利而由原告垫付的款项），而根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告未按《个人购房借款/担保合同》支付按揭款项，需向原告承担违约金53571.45元。在本院（2015）惠阳法民二初字第632号案件审理过程中，本案的原告（该案被告二）与第三人（该案原告）达成和解协议，双方确认：（2015）惠阳法民二初字第632号案件的被告一莫嘉艳截止至2016年7月4日，被告一尚欠原告工商银行借款本金人民币717099.66元，利息、罚息及复利为1268.87元（此后利息、罚息及复利按照《个人购房借款/担保合同》约定计算至清偿之日止），诉讼费11607元、公告费450元以及律师费38295元。该案被告二富丽达公司作为连带责任保证人，对被告一的上述债务承担连带清偿责任，被告二愿意于2016年7月30日前，替被告一偿还其欠原告的上述借款本金717099.66元，以及至清偿日止的利息、罚息及复利（具体金额以还清日原告系统台账为准），减半后的诉讼费5804元和减半后的律师费19148元及公告费450元。现该案的被告二已履行完毕上述协议，已满足本案第三人工商银行在答辩意见中撤回第一和第二点答辩意见的条件。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》、被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，以及随后办理的商品房抵押预告登记、备案登记，都是双方自由意志的表示，都符合法律的规定，双方都应遵守执行。被告办理完上述商品房抵押预告登记、备案登记手续后，只是支付了购买该房的首期款5万元后，一直未按《个人购房借款/担保合同》约定支付其他的按揭款项，根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第七条第一款第二项“买受人未按合同时间付款超过30日后，出卖人有权解除合同”的规定，原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，原告根据《商品房买卖合同》第七条第二款的规定，要求被告支付总房价5%的违约金53571.45元符合法律规定，本院予以支持。被告在本案中应支付原告替其垫付的逾期银行按揭款77952.75元，逾期违约金53571.45元，减去被告已支付的购房首期款中的50000元，实际应支付款项计人民币81524.2元。在（2015）惠阳法民二初字第632号案件中的原告与被告二已达成和解协议，并由被告二富丽达公司履行完毕后，被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》已实际无法履行，本院现依职权解除，而（2015）惠阳法民二初字第632号案件中【富丽达花园XX幢XX房，商品房预告登记号：XXXXXX】的抵押预告登记、备案登记按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，原告要求判令该商品房抵押预告登记、备案登记无效的提法不妥，应由本院依职权注销该商品房的备案登记和抵押预告登记。据此，按照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第二十五条的规定，判决如下：解除原告惠州市富丽达房地产开发有限公司与被告莫嘉艳签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，被告莫嘉艳将已验收合格的房屋【富丽达花园XX幢XX房】退回原告惠州市富丽达房地产开发有限公司。二、解除原告惠州市富丽达房地产开发有限公司与被告莫嘉艳、第三人中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行签订的《个人购房借款/担保合同》，同时注销该房屋【富丽达花园XX幢XX房，商品房预告登记号：XXXXXX】的备案登记和抵押预告登记。三、被告莫嘉艳应于本判决发生法律效力之日起10日内偿还原告惠州市富丽达房地产开发有限公司替其垫付的逾期银行按揭款本金、逾期违约金及利息、罚息及复利81524.2元。本案诉讼费2038元，公告费690元，由被告莫嘉艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  胡惠军审判员  钟 斌审判员  唐小波二〇一六年七月二十五日书记员  吴晓琳附：相关法律规定1、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。