北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终6213号上诉人（原审被告）高莉，女，1956年4月11日出生。委托代理人李凤池（高莉之夫），1950年12月3日出生。被上诉人（原审原告）北京中海外物业管理有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇贵园北里二区星岛嘉园会所一层。法定代表人杨丛岐，董事长。委托代理人唐国玺，北京市杰通律师事务所律师。委托代理人闫秋林，男，1969年9月18日出生。上诉人高莉因物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2016年1月，北京中海外物业管理有限公司（下称中海外公司）诉至原审法院称：2001年10月至今，中海外公司是星岛嘉园小区的物业公司，依据物业管理条例的规定和物业服务合同的约定，对星岛嘉园小区实行了规范的物业管理，为包括高莉在内的业主提供了完善的物业服务，履行了自己应尽的义务。高莉为星岛嘉园小区×××502室的业主，其自2003年5月1日至今一直拒绝交纳物业服务费，中海外公司多次催交未果。要求判令高莉向中海外公司支付2003年5月1日至2015年12月31日欠缴的物业服务费28023.8元，判令高莉向中海外公司支付欠缴物业服务费的滞纳金5604.76元（自2003年5月1日至2015年12月31日，根据星岛嘉园房屋使用管理维修公约，滞纳金为每日千分之三，酌情按欠缴物业服务费的20%主张），本案诉讼费由高莉承担。高莉辩称：不同意全额交纳物业费，不同意交纳滞纳金。未交纳物业费是由于中海外公司在服务过程中有过失，恶意违约在先，导致我的合法权益受到损害，造成经济损失，中海外公司应承担责任。中海外公司从未出面催缴过物业费，我没有收到过催告书。中海外公司主张滞纳金，没法律依据，其在服务中有严重过失，不符合支付滞纳金的条件。中海外公司提供的物业服务没有达成双方约定的条件，后果应由中海外公司承担。我的房屋是开发商委托中海外公司交付的，在交房过程中，中海外公司明知房屋没有取得合格证明还交付。中海外公司无故扣留我家人的邮件，给我造成损失。物业管理不到位，导致车位经常被占用，楼梯间卫生无人管理，地下车库单元门门禁损坏，多年没有修复，多次报修房顶漏雨至今未修复。开发商给我提供的一个车库存放家具，之后中海外公司将门撬开把东西搬走，通过警方协商由中海外公司保存，但是第三方对物品造成了损坏。中海外公司没有提供实质的物业服务，其主张的2013年12月以前物业费已超过诉讼时效。原审法院经审理认为：中海外公司系星岛嘉园小区的物业管理单位，其依据《星岛嘉园物业管理委托合同》、《星岛嘉园房屋使用、管理、维修公约》、《星岛嘉园物业委托服务合同》对星岛嘉园小区进行物业管理，高莉作为业主享受该物业服务，故高莉应支付相应物业服务费。中海外公司主张物业服务费，事实清楚，于法有据，法院予以支持。对于中海外公司请求的滞纳金，因高莉与中海外公司在物业管理等方面发生争议，而高莉并非故意拖欠，故法院不予支持。中海外公司一直持续提供物业服务，且持续对高莉所欠物业费进行催交，中海外公司的诉讼请求未超过诉讼时效。高莉拒绝交纳物业服务费的辩称意见，法院不予采纳。据此，原审法院于2016年4月判决：一、高莉于判决生效后七日内给付北京中海外物业管理有限公司二○○三年五月一日至二○一五年十二月三十一日的物业服务费二万八千零二十三元八角；二、驳回北京中海外物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，高莉不服，上诉至本院，主张：中海外公司没有催缴过物业费，明显怠于行使权利，大部分物业费已经超过两年的诉讼时效期间，且存在种种侵犯业主合法权益的行为，物业管理服务中有严重过失，给其造成了损失应予赔偿，物业服务不符合约定，故要求撤销原判，改判其仅支付2014、2015两年度的物业费。中海外公司同意原判。经审理查明：高莉系为星岛嘉园小区×××502室的业主，该房屋建筑面积为107.62平方米。2001年9月1日，星岛嘉园小区开发商北京亦庄新城房地产开发有限公司与中海外公司签订《星岛嘉园物业管理委托合同》，约定由中海外公司作为星岛嘉园小区的前期物业管理单位。2001年10月1日，高莉办理房屋入住手续时与中海外公司签订《承诺书》，同意遵守《星岛嘉园房屋使用、管理、维修公约》。《星岛嘉园房屋使用、管理、维修公约》规定，星岛嘉园的管理服务费标准为住宅每月平方米建筑面积1.8元；产权人、使用人未按照公约、物业管理合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用的3‰的滞纳金。后星岛嘉园小区业主委员会成立。2004年12月30日，星岛嘉园业主委员会与中海外公司签订《星岛嘉园物业委托服务合同》，星岛嘉园业主委员会选聘中海外公司为星岛嘉园小区提供物业管理服务，委托管理期限为2005年1月1日起至2006年3月31日止，约定物业服务费交纳标准为1.7元/平方米/月，向业主按季度收取。星岛嘉园业主委员会与中海外公司续签合同至2009年12月31日，物业费标准不变，此后，双方未再续签合同，但中海外公司仍在为星岛嘉园小区提供物业服务至今。高莉未交纳2003年5月1日至2015年12月31日期间的物业费共计28023.8元。中海外公司多次向高莉催交未果。上述事实，有星岛嘉园入伙会签单、《星岛嘉园物业管理委托合同》、《星岛嘉园房屋使用、管理、维修公约》、《承诺书》、《星岛嘉园物业委托服务合同》、续签协议、大宗邮件交寄清单、催交函及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：中海外公司与涉诉小区开发商签有《星岛嘉园物业管理委托合同》，且高莉办理入住手续时承诺遵守《星岛嘉园房屋使用、管理、维修公约》，故在2005年以前高莉与中海外公司之间存在前期物业服务合同关系，中海外公司有权按照公约约定的收费标准收取高莉物业费。后涉诉小区成立了业主委员会，业主委员会与中海外公司签订了《星岛嘉园物业委托服务合同》，该合同对全体业主均具有约束力，高莉应按照合同标准交纳物业费。《星岛嘉园物业委托服务合同》于2009年12月31日到期后，中海外公司继续为涉诉小区提供物业服务，高莉实际享受了上述物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系，高莉亦应交纳相应的物业费。高莉主张中海外公司的物业服务不符合约定要求减免物业费，中海外公司对此不予认可，因高莉未能提供充分的证据证明中海外公司提供的服务质量与合同约定之间存在明显差距，故本院对高莉的该项请求不予支持。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。高莉主张中海外公司所主张的物业费大部分已超过了诉讼时效，但根据中海外公司提交的大宗邮件交寄清单、催交函可证明中海外公司对物业费进行过催缴，并无明显怠于行使权利的行为，故高莉提出的时效抗辩不能成立。关于高莉所述中海外公司在受开发商委托交房过程中存在过错，遗失其房屋交接单，非法扣留其信件等问题，与本案不属于同一法律关系，高莉可另行主张权利。综上，高莉的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费320元，由北京中海外物业管理有限公司负担70元（已交纳），由高莉负担250元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费640元，由高莉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹雪审 判 员  王磊代理审判员  廖慧二〇一六年七月二十五日书 记 员  董红