中华人民共和国上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初5936号原告何鹰(HEYING)，男，1965年8月30日出生。委托代理人尤辰荣，上海英恒律师事务所律师。委托代理人段永恒，上海英恒律师事务所律师。被告朱孝莹(STEPHANIECHU)，女，1965年3月21日出生，现住中华人民共和国上海市长宁区。委托代理人李小林，上海市广庭律师事务所律师。原告何鹰诉被告朱孝莹房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年3月24日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员顾鸣香独任审判。根据原告何鹰的申请，本院于2016年3月26作出裁定，查封(或冻结)被告朱孝莹名下价值人民币1,000,000元(币种下同)的银行存款或等值财产。因被告朱孝莹提供1,000,000现金作为担保，故本院根据其申请，于2016年4月25日作出裁定，解除对被告朱孝莹名下的上海市长宁区兴国路XXX号XXX室房屋的查封。此后，本案依法由审判员董隽独任审判，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告何鹰的委托代理人尤辰荣、被告朱孝莹的委托代理人李小林到庭参加诉讼。经原、被告同意，本案延长一个月时间继续适用简易程序。本院于2016年7月8日再次公开开庭进行了审理。原告何鹰及其委托代理人尤辰荣、被告朱孝莹的委托代理人李小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何鹰诉称，被告系中华人民共和国上海市长宁区兴国路XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)的权利人。2015年12月7日，原、被告通过上海公恒房地产经纪有限公司(以下简称公恒公司)居间签订了《房地产买卖居间协议》，原告向被告购买涉讼房屋及9号车位，并支付定金100,000元。后经原、被告协商，于2016年1月12日重新签订《房地产买卖居间协议》，约定涉讼房屋及9号车位总价10，200,000元，其中定金500,000元。扣除第一次签约时已经支付的定金100,000元，原告又支付了定金400,000元。协议签订后，原告多次催促被告签订正式的《房地产买卖合同》，被告始终消极应对。2016年3月15日，原告收到被告发送的律师函，要求解除双方于2016年1月12日签订的居间协议。原告认为被告拒绝签订正式的房屋买卖合同，使得居间协议的合同目的无法实现，已经构成严重违约，故提起诉讼，要求：1、解除原、被告于2016年1月12日就涉讼房屋签订的《房地产买卖居间协议》。2、被告双倍返还原告定金1,000,000元。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告赔偿原告因违约导致房价上涨的损失500,000元。原告何鹰为支持其主张，向本院提供以下证据：1、编号为XXXXXXX的《房地产买卖居间协议》，证明原、被告签订合同，约定了涉讼房屋的价款，原告支付定金100,000元。2、编号为XXXXXXX的《房地产买卖居间协议》，证明原、被告签订新的合同，约定了涉讼房屋的价款和定金。3、《收条》、《收据》，证明原告于2016年1月13日支付定金100,000元，于2016年1月17日支付定金400,000元。4、银行凭证，证明原告向被告转账的情况。5、上海市房地产权证，证明被告系涉讼房屋的产权人。6、律师函，证明被告委托律师致函原告要求解除合同，明确表示被告不愿履行合同。7、短信，证明原告与被告协商，始终表示要购买涉讼房屋，没有说过不购买涉讼房屋。8、房地产登记簿，证明涉讼房屋与其包含的车位登记在一本房产证上，是一起出售的。被告朱孝莹辩称，2015年12月7日的居间协议约定涉讼房屋价格为10,800,000元，该价格包括车位。2016年1月12日的居间协议约定涉讼房屋价格为10,200,000元，该价格不包括车位。2015年1月30日下午，原、被告至中介处签订正式的买卖合同，当时被告代理人及中介、东方公证处的公证员均在场，因原告不同意以10,200,000元的价格购买不包括车位的房屋，导致双方未能签订买卖合同。此后原、被告多次联系，原告仍然坚持前述意见，故被告在2016年3月15日通知原告解除居间协议。鉴于原告拒绝按照居间协议约定签订正式买卖合同，故原告构成违约，被告依约没收了定金。现被告同意解除2016年1月12日签订的居间协议，但不同意其他诉讼请求。被告朱孝莹为支持其主张，向本院提供以下证据：1、原、被告往来短信及翻译件、公证书，证明原告表示其不可能购买不包括车位的涉讼房屋，其不想履行2016年1月12日的居间协议，属于根本违约。经质证，被告朱孝莹对原告何鹰提供证据的意见为：对证据1的真实性无异议，但该协议约定交易对象包括涉讼房屋及车位。对证据2的真实性无异议，但该协议约定交易对象仅为涉讼房屋，不包括车位。对证据3、4均予以认可，被告收到定金500,000元。对证据5、6均无异议。对证据7的真实性不予认可，被告未收到原告提供的短信。对证据8的真实性予以认可，但认为涉讼房屋与车位可以分开出售，不一定要同时出售。原告何鹰对被告朱孝莹提供证据的意见为：确认收到过被告提供的短信，对短信内容予以认可。经审理查明，涉讼房屋权利人为被告，建筑面积109.18平方米。在涉讼房屋的房地产登记簿备注栏内注明：另有9号车位，建筑面积为55.94平方米。2015年12月7日，原告与公恒公司签订编号为XXXXXXX的《房地产买卖居间协议》，协议约定：原告为购买方，公恒公司为居间方，原告购买涉讼房屋及9号车位，购买总价款为到手价10,800,000元。付款方式为，第一次：出售方与购买方签订买卖合同当日，原告支付给出售方房款3,780,000元作为首付款(含定金)，在该条款下方空白处有手写“2016年1月15日前付首付款”字样。第二次：在购买方贷款银行审核批准后按银行规定的形式与期限将贷款款项7,000,000元划入出售方帐号，贷款金额不足部分，在双方前往房地产交易中心办理产权转移申请时以现金方式支付给出售方，在该条款下方空白处有手写“2016年4月15日前办理”字样。第三次：支付房款20,000元。被告为表示购买诚意，同意签订本协议时支付20,000元作为购买意向金。公恒公司应在收到意向金次日起30个工作日内告知原告业务处理情况。在出售方签署本协议后18日内，原告应将定金补足至500,000元，在该条款旁边空白处有手写“其中3个工作日内先补100,000元”字样。在该协议首部及尾部出售方处均为空白，并无被告签名。此后，原、被告及公恒公司签订编号为XXXXXXX的《房地产买卖居间协议》，协议约定：原告为购买方，被告为出售方，公恒公司为居间方。原告向被告购买涉讼房屋，购买总价款为到手价10,200,000元，但车位一栏为空白，未填写车位号。付款方式为，第一次：原、被告签订买卖合同当日，原告支付给被告房款3,060,000元作为首付款(含定金)，在该条款下方空白处有手写“2016年1月30日前付首付款”字样。第二次：原、被告至交易中心办理过户手续，且交易中心出具收件收据当日支付房款7,090,000元。在该条款下方空白处有手写“2016年4月30日前”字样。第三次：交付房屋时支付房款50,000元。原告为表示购买诚意，同意签订本协议时支付100,000元作为购买意向金，该意向金是公恒公司受原告委托前往被告处洽谈上述购买条件的确认凭据。公恒公司应在收到意向金次日起10个工作日内告知原告业务处理情况。如被告接受本协议第二条所述买卖条件并签署本协议的，则原、被告同意原告交付的意向金在双方签署本协议后即转为定金，并由公恒公司将该笔定金转付被告。在被告签署本协议后7日内，原告应将定金补足至500,000元，原告将定金直接支付给被告或汇入被告指定银行帐户视为已交付被告。如因被告原因导致买卖合同最终未签署的，则被告应双倍返还定金给原告，并向公恒公司支付该房屋成交总价2%的违约金。如因原告原因导致买卖合同最终未签署的，则定金归被告所有，同时，向公恒公司支付本次房屋成交总价2%的违约金。本协议空白处填写文字与铅印文字具有同等法律效力，如发生冲突的以填写文字为准。原告作为购买方在该协议尾部签名，落款日期为2016年1月12日。被告作为出售方在该协议尾部签名，公恒公司作为居间方在该协议尾部加盖该公司涉外部印鉴，落款日期均为2016年1月13日。2016年2月，原、被告之间相互发送短信，就涉讼房屋的买卖事宜进行沟通。原告要求被告以10,200,000元的价格签订买卖合同，该价格中包含涉讼房屋及车位。被告则表示该价格是不包含车位的，同意按此价格将涉讼房屋出售给原告，如原告同意可继续进行交易。原告则对此提出异议，认为之前被告同意按照10,800,000元的价格出售涉讼房屋及车位，如果10,200,000元的价格不包括车位其是不会签署居间协议的。因双方意见不一，未能签订涉讼房屋的买卖合同。2016年3月，被告委托律师向原告发送律师函，以原告未能在2016年1月30日前支付首付款3,060,000元构成违约为由，解除双方签订的编号为编号为XXXXXXX的《房地产买卖居间协议》，同时明确原告支付的定金500,000元归被告所有。上述事实，有编号为XXXXXXX、XXXXXXX的《房地产买卖居间协议》、《收条》、《收据》、银行凭证、上海市房地产权证、律师函、短信及翻译件、公证书等证据以及双方当事人的陈述为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。本院认为，《房地产买卖居间协议》的签订地及原告支付定金的行为均发生于中华人民共和国境内，因此应适用中华人民共和国法律作为解决本案纠纷的准据法。编号为XXXXXXX的《房地产买卖居间协议》系原告与公恒公司签订，被告并未在该协议上签名，故该协议对被告并无约束力。编号为XXXXXXX的《房地产买卖居间协议》系原、被告及公恒公司共同签订，该协议依法成立，对各方均具有约束力，各方均应恪守。该协议明确约定原告购买涉讼房屋，总价款为10,200,000元，其中并未注明车位号，故可以认定合同总价款仅为涉讼房屋的转让价款，并不包括车位的转让价款。原告作为购买方理应先行仔细阅读协议条款，明确自身权利义务，然后再决定是否签署协议。原告先行与公恒公司签署的编号为XXXXXXX的《房地产买卖居间协议》中约定总价款为10,800,000元，且特别明确原告系购买涉讼房屋及9号车位，而原告、被告及公恒公司此后签订的编号为XXXXXXX的《房地产买卖居间协议》中约定总价款为10,200,000元，且特别明确原告系购买涉讼房屋，并未注明车位号。原告先后签订的两份协议在涉及买卖涉讼房屋的主要条款上存在明显区别，原告应有能力加以区分、辨别。原告自愿签订编号为XXXXXXX的《房地产买卖居间协议》，且在签订该协议时并未就车位的问题提出异议，就此可以认定原、被告已经就以10,200,000元的价格转让涉讼房屋，其中不包含9号车位转让款达成一致协议。原告在签订该协议后以短信方式向被告提出10,200,000元系用于购买涉讼房屋及车位的总价款，并要求被告据此与原告签订买卖合同，该项主张与协议约定不符，亦有违买卖双方在签订该协议时的真实意思表示，故本院难以采纳。原告签订该协议并据此向被告支付定金500,000元，但因车位问题与被告产生分歧，在被告同意继续履行该协议的前提下，原告拒绝按该协议约定的价款与被告签订涉讼房屋的买卖合同，导致双方交易未成，责任在于原告，被告有权根据该协议约定没收原告支付的定金。原告关于被告违约，要求被告双倍返还定金、赔偿损失的诉讼请求缺乏事实、法律依据，本院不予支持。原告要求解除编号为XXXXXXX的《房地产买卖居间协议》，被告亦无异议，双方已就此协商一致。鉴于该协议中有部分约定系涉及公恒公司的居间条款，而本案为房屋买卖合同纠纷，并不涉及居间合同纠纷，公恒公司亦非本案当事人，故本院准许解除该协议中原、被告签订的关于买卖涉讼房屋的条款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除编号为XXXXXXX的《房地产买卖居间协议》中原告何鹰(HEYING)与被告朱孝莹(STEPHANIECHU)签订的关于买卖中华人民共和国上海市长宁区兴国路XXX号XXX室房屋的条款。二、驳回原告何鹰(HEYING)的其余诉讼请求。本案案件受理费人民币22,600元，因适用简易程序，减半收取计人民币11,300元，由原告何鹰(HEYING)负担。本案保全费人民币5,000元，由原告何鹰(HEYING)负担。如不服本判决，原告何鹰(HEYING)、被告朱孝莹(STEPHANIECHU)可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  董隽二〇一六年七月二十二日书记员  王磊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。