上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初897号原告(反诉被告)蔡鹤坤，男，1962年1月13日出生，汉族，住上海市。委托代理人邱本清，上海同脉律师事务所律师。被告(反诉原告)虞国利，男，1957年6月21日出生，汉族，住上海市。原告蔡鹤坤诉被告虞国利和李逸倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员巫建强独任审判。审理中，原告申请撤回对李逸倩的起诉，本院口头裁定予以准许。被告虞国利于2016年3月17日提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理，并于2016年3月17日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告,以下简称“原告”)蔡鹤坤及其委托代理人邱本清，被告(反诉原告，以下简称“被告”)虞国利到庭参加诉讼。审理中，经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告蔡鹤坤诉称，原告自2008年8月起一直将上海市南京西路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告。2014年8月17日，原告与被告签订了上海市房屋租赁合同，该合同同到期前原告提出要涨租金，被告明确表示不续租，却拒绝搬离。原告经多次交涉未果，遂起诉至法院，请求判令：1、被告立即搬离系争房屋，并将房屋返还给原告；2、被告按照每月人民币(以下币种均为人民币)1,500元的标准支付原告自2015年8月20日至实际迁出系争房屋之日止的租金或使用费。被告虞国利辩称，虽然合同已到期，但是原告应把租金发票给被告，并且将因地铁12号线施工而每月发放的补助金支付给被告。如果原告能满足以上两个条件，被告同意搬离，否则不同意将系争房屋交还给原告。另外，双方在居委会调解的时候只有两个月的使用费，但原告一直拖到现在未解决问题，因此不同意支付房屋使用费。此外，被告还提出反诉，请求判令：1、反诉被告向反诉原告开具2013年8月20日至2015年8月19日期间的金额为36,000元的租金发票；2、反诉被告支付反诉原告2012年8月20日至2015年8月19日期间的电费补贴17,568元；3、反诉被告返还反诉原告押金1,500元。原告虞国利针对反诉辩称，双方仅签订一年期的租赁合同，在签合同时没有要求开具发票，且原告作为个人也无法开具发票，因此不同意被告第1项诉请。地铁施工每月有488元的房屋维修补贴，应当归公房承租人所有，故不同意被告第2项诉请。押金应当用于抵扣被告欠付的房屋使用费，故不同意被告的第3项诉请。经审理查明，系争房屋为公有住房，公房承租人为案外人黄某某，租赁部位为“三层亭子间、三井搭卫生”。黄某某委托原告全权处理系争房屋的出租事宜。2014年8月17日，原告作为出租方(甲方)、被告代案外人李逸倩作为承租方(乙方)签订了《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2014年8月20日至2015年8月19日；租赁期满乙方应如期返还房屋，如需续租应提前1个月提出要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；每月租金1,500元，乙方应于每月20日前支付租金，支付方式为付三押一、先付后住；乙方应支付保证金1,500元，租赁关系终止时除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间发生的水、电、煤气等费用由乙方承担；乙方未经甲方同意逾期返还房屋的，应按当日租金向甲方支付占用期间的使用费。合同签订后，原告收取了押金1500元，将系争房屋交付给对方，双方开始履行合同，原告按约收取租金至2015年8月19日。合同租期届满后，双方未再续签书面租赁合同，但承租人未将系争房屋交还给原告，亦未支付租赁费用。双方就租赁事实发生纠纷，未能通过协商解决，原告遂起诉至法院，要求判如所请。另查明，2015年9月14日，黄某某作为原告就系争房屋租赁纠纷向本院提起诉讼，后因诉讼主体问题撤诉。庭审中，被告自认《上海市房屋租赁合同》系其本人签订，系争房屋由其实际使用，同意由其承担所有合同义务。原告认可存在因地铁施工相关部门每月发放488元补助金的事实，但认为该费用与被告无关。此外，原告还提出被告尚欠2015年1月至12月期间的有线电视费276元未付清，被告于庭后自行付清了该费用。鉴于系争房屋仍处于被告实际控制下，本院告知被告应当及时将房屋交还给原告，并向其释明继续占用房屋的法律后果，但被告仍明确表示不同意交还房屋。上述事实，有原告提供的公房租赁凭证、公房承租人的户口簿及身份证、委托书、《上海市房屋租赁合同》，以及当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效。虽然该合同承租方签字为“虞国利代李逸倩”，但是虞国利自认其为承租人并同意承担全部合同义务，因此原告和被告作为合同当事人均应恪守履行《上海市房屋租赁合同》。合同约定租期于2015年8月19日届满，双方未再续签租赁合同，并且发生纠纷，公房承租人黄某某曾于2015年9月14日向法院起诉，可见出租方并无继续履行租赁合同的意愿，因此原、被告的房屋租赁关系已于2015年8月19日期满终止。合同终止后，被告应当及时将系争房屋交还给原告，否则应承担相应的违约责任。然被告无正当理由占用系争房屋至今，经法院释明法律后果后仍拒绝交还房屋，其行为已构成违约。原告要求被告搬离并将系争房屋交还、并支付实际占用期间的房屋使用费，有事实和法律依据，本院对原告的诉讼请求予以支持。关于被告的反诉诉请，首先，双方在合同中并未约定原告负有开具租金发票的义务，且无相关证据证明被告在履行合同过程中曾向原告提出过开具租金发票的要求，可见双方均认可原告无需开具租金发票，因此被告第1项反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。其次，虽然原告认可存在相关部门因地铁施工而每月发放488元补贴的事实，但是被告无相关证据证明该补贴归其所有，根据相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果，因此被告第2项反诉请求无相关事实依据，本院不予支持。最后，对于被告要求返还押金1,500元的反诉请求，由于合同明确约定押金先用以抵充由被告承担的费用外，如有剩余方予返还，然而已付押金不足以抵充被告应付的房屋使用费，因此本院对被告该项诉请亦不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告虞国利应于本判决生效之日起十日内腾空迁出上海市南京西路XXX弄XXX号房屋，并将该房屋交还给原告蔡鹤坤；二、被告虞国利应于本判决生效之日起十日内按照每月1,500元的标准支付原告蔡鹤坤自2015年8月20日至实交还房屋之日止的房屋使用费(该费用应扣除押金1,500元)；三、驳回反诉原告虞国利的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由被告虞国利承担；反诉案件受理费138.40元，由反诉原告虞国利承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  巫建强二〇一六年七月十九日书 记 员  王 奇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。