广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）深龙法布民初字第2210号 原告深圳市鸿源永达投资有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区xxx 法定代表人戴红灯。 委托代理人黄英海，户籍地址江西省赣州市xx，系深圳市鸿源永达投资有限公司法务部经理。 被告深圳市盛源立基生物科技有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区xxx。 法定代表人林水有。 原告深圳市鸿源永达投资有限公司与被告深圳市盛源立基生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告深圳市鸿源永达投资有限公司的委托代理人黄英海到庭参加了诉讼，被告深圳市盛源立基生物科技有限公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 本案相关情况 一、涉案房产的位置：深圳市龙岗区xxx。 二、涉案房产产权的时间：涉案租赁房产的所有权人是深圳市樟树布股份合作公司，本案原告方是转租方。涉案房产因历史遗留原因未办理报建手续，经批准保留使用。 三、涉案房产建筑面积：1050平方。 四、涉案房屋用途：生产经营。 五、租赁合同签订时间：2012年10月16日（合同号2012-C2-104）。 六、合同约定的月租金标准及其他费用：合同第一条第1点约定每平方米26元，同时合同第一条第3点约定每两年递增房租费10%。即2013年至2014年每月租金27300元；2015年至2016年每平方米28.6元，每月租金30030元。每月电损费5000元，每月卫生费（含管理费）与垃圾清运费2000。每月电梯维修费1000元。 七、合同约定租金及其他费用缴纳日期：每月1至5日。 八、合同约定租赁合同履行期限：2012年10月17日至2020年10月16日。 九、合同约定拖欠租金违约金标准：违约金标准相当于两个月的租金共60060元。 十、押金情况：被告向原告预交2个月房屋租赁保证金142600元。 十一、承租人拖欠租金期间：2015年4月开始不再交任何费用。 十二、承租人拖欠租金及费用数额： 原告诉请（一）、2015年4月至2015年11月C2栋104号的房租每月30030元（共240240元）。2015年3月至2015年11月的电损费每月5000元（共45000元）；（二）、2015年12月1日至被查封设备搬离该租赁厂房之日止的保管费每月35030元（按每月租金30030元标准及每月电损费5000计算）；（三）、2015年3月水费137.5元，电费491.4元，电梯公摊费455元，电梯维修费1000元，卫生费2000元。 十三、承租人拖欠租金违约金计算方法：原告不主张违约金，庭审中明确放弃违约金请求。 十四、其他需要说明的情况： （一）、关于涉案房产的业主：原告于2012年8月27日与深圳深马玩具发展有限公司签订了涉案房产的《房屋租赁合同》，原告承租深圳深马玩具发展有限公司厂区内C栋一至六楼合计面积10000平方米，租期从2012年11月1日至2020年12月30日止（免租金期2012年10月1日至2012年12月31日）。原告于2012年10月16日与被告签订了涉案房产的《房屋租赁合同》（合同号2012-C2-104），原告将涉案房产转租给被告（被告实际承租原告位于深圳市龙岗区xxx，涉案房产是其中的C2幢104）。原告庭后补充提交了盖有深圳市龙岗区南湾街道办事处印章的《东深流域生态线内违章建筑物保留使用确认审查表》，该表显示建筑物业所有权人为深圳市樟树布股份合作公司，因历史遗留原因未办理报建手续，经批准保留使用。经本院释明，原告未能涉案房产的其他产权证明或建设工程规划许可证。 （二）、原被告双方于2015年3月18日签订了《关于深圳市盛源立基生物科技有限公司搬离厂房内设备的规定》（以下简称“《搬离规定》”），内容为：“1、3月18日前被告付清3月份房租及2月份水电费，共计109853元；……6、移交完毕后结清3月份水电费及电梯电费；7、按合同约定，2个月房租押金不能退还；8、C2栋104厂房月底前不能退租，每月5日前应按时付清房租。如果超出30天没有付房租，我司（原告）有权对104厂房内的物资设备采取扣留处理以抵房租。9、以上规定双方签字生效”。 庭审中原告确认被告已按规定结清了2015年3月份及之前的房租、2015年2月份及之前的水电费。 （三）、被告被查封财产情况：本院审理的深圳市龙思源投资有限公司诉被告深圳市盛源立基生物科技有限公司民间借贷纠纷一案，现该案已进入执行阶段，本院于2015年12月15日查封了被告位于深圳市龙岗区xxx处的设备等财产。 （四）原告诉请：1、依法判令被告向原告支付截止到2015年11月31日的保管费285240元（2015年4月11日的房租+2015年3月至11月电损费），2015年12月1日起至被查封设备搬离该租赁厂房之日止的保管费，按每月35030元（房租+电损费）支付；以上保管费在被告被拍卖查封财产中优先向原告支付；2、依法判令被告向原告支付拖欠2015年3月的水费137.5元，电费491.4元，电梯公摊电费455元，电梯维修费1000元、卫生费2000元，共计4083.9元；3、本案诉讼费由被告负担。 被告未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。原告称2015年4月开始，无法联系被告。 裁决结果 本院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据证明，证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告未提交证据证明涉案房产已取得建设工程规划许可证或该房产系按照建设工程规划许可证的规定建设，就现有证据分析，涉案房产无产权证明，无建设工程规划许可，原告作为出租人与被告订立的《房屋租赁合同》无效。 原被告于2015年3月18日签订《搬离规定》，实际是对终止双方的《房屋租赁合同》关系进行清算，系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定诚实履行义务。现被告未在2015年3月底前退租涉案房产，应按《搬离规定》每月5日前按时付清房租，因被告目前事实上已停止经营，相关财产亦被法院查封在涉案房产中，现原告起诉请求被告按《房屋租赁合同》约定标准支付2015年4月至被查封财产实际搬离涉案房产之日的房租，实为涉案房产的房屋占有使用费。房屋租赁合同无效情况下，原告请求按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，有事实和法律依据，本院予以支持，即被告应按每月30030元标准支付原告2015年4月至被查封财产实际搬离之日止的房屋占有使用费。 关于原告诉请被告支付2015年3月至被查封财产实际搬离涉案房产之日的电损费的问题。原被告双方的《房屋租赁合同》在2015年3月经双方结算终止，被告的财产被法院查封在涉案房产中，被告事实已停止经营，原告诉请被告继续支付2015年3月至被查封财产实际搬离涉案房产之日每月电损费5000元，无事实与法律依据，本院仅支持被告支付原告2015年3月份的电损费5000元，超过部分不予支持。 关于原告诉请被告支付2015年3月份水电费及电梯公摊电费、电梯维修费、卫生费共计4083.9元的问题。在双方合同履行的过程中，原告一直为被告代收代缴电费，管理费及卫生费，被告应当按照合同约定支付，对原告要求被告支付上述费用的请求，本院予以支持，即被告应支付原告2015年3月份的水电费及电梯电费、电梯维修费共计4083.9元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条第一款、第九十一条第二项、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告深圳市盛源立基生物科技有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市鸿源永达投资有限公司2015年4月至被查封财产实际搬离之日止的房屋占有使用费（按每月30030元标准支付，暂计至2016年7月为480480元）； 二、被告深圳市盛源立基生物科技有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市鸿源永达投资有限公司2015年3月电损费5000元； 三、被告深圳市盛源立基生物科技有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市鸿源永达投资有限公司2015年3月份的水电费及电梯电费、电梯维修费共计4083.9元； 四、驳回原告深圳市鸿源永达投资有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费人民币5640元、公告费450元（原告已预交），由被告负担。本案可能产生的后续公告送达费用，原告可在申请执行时一并凭单主张，由被告负担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  何淑颜 人民陪审员  曾思伦 人民陪审员  梁子才 二〇一六年七月八日 书 记 员  彭 莉