天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民初19号原告三亚华麟产业投资有限公司，住所地海南省三亚市天涯区三亚湾路210号海南黄金海湾建设有限公司阳光海岸小区项目设施楼。法定代表人廖卓强，董事长。委托代理人陈德胜，北京市尚公律师事务所律师。被告天津东达房地产开发有限公司，住所地天津市河东区荣兴温泉公寓2号楼。法定代表人牛世清，总经理。委托代理人宫伟，该公司职员。委托代理人王巍，天津张盈律师事务所律师。原告三亚华麟产业投资有限公司与被告天津东达房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理，依法组成合议庭，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告三亚华麟产业投资有限公司的委托代理人陈德胜，被告天津东达房地产开发有限公司的委托代理人宫伟、王巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三亚华麟产业投资有限公司（以下简称三亚华麟）诉称，2013年4月1日原告与被告天津市东达房地产开发有限公司（以下简称东达公司）签订《神州花园住房认购协议书》，该认购书约定：三亚华麟认购位于天津市河东区六纬路神州花园1号楼住宅201、301、501、601、701、702，1号楼车库01、02、03，1号楼地下室01、02，总价款为3422.847万元；三亚华麟向东达公司付款17214920元作为所购全部物业的定金，该定金由买方委托东莞市联华有限公司（以下简称联华公司）代为支付，卖方委托东达神州（天津）商贸有限公司（以下简称东达神州）代为接收；东达公司在2013年5月或之前办理好销售许可证以便于三亚华麟签订《商品房买卖合同》。自2011年11月18日起三亚华麟共向东达公司支付了17214920元，并委托设计单位进行装修设计，已支付设计费用71820元。2013年10月18日起东达公司陆续向三亚华麟函告，试图单方否认认购书效力，推翻1号楼201、301、501、601已认购的事实，声称三亚华麟已支付的定金作为总购房款数额仅指定购买1号楼701、702房。原告认为，双方签订的《神州花园住房认购协议书》为预约合同，协议内容合法有效。三亚华麟已按照协议约定向东达公司支付17214920元定金，东达公司本应在2013年5月或之前办理销售许可证并与三亚华麟签订《商品房买卖合同》。然而，截至今日东达公司因其自身原因一直未与三亚华麟签订正式的《商品房买卖合同》，严重违反双方约定，致使合同目的无法实现。原告要求解除认购协议符合法定条件，依法应当予以解除。同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，东达公司理应向三亚华麟返还定金17214920元，支付定金罚款6845694元，并赔偿三亚华麟的利息损失2660059元及装修设计费损失71820元。请求法院依法支持我方诉讼请求：1、判令解除原、被告于2013年4月1日签订的《神州花园住房认购协议书》。2、判令被告向原告返还定金17214920元，并支付定金罚款6845694元，赔偿原告利息损失2660059元（按照同期银行贷款利率，自2013年6月1日起暂计至2015年12月28日止），装修设计费损失71820元。上述费用合计26792493元。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告针对其主张提供如下证据：证据一、《神州花园住房认购协议书》。证明：三亚华麟认购位于天津市河东区六纬路神州花园1号楼住宅201、301、501、601、701、702，1号楼车库01、02、03，1号楼地下室01、02，总价款为3422.847万元；证据二、《天津市企业单位往来收据》、《费用报销表》、《招商银行付款回单》。证明：三亚华麟已按照认购书约定履行定金支付义务，支付订金的事实存在。证据三、《费用报销表》、《招商银行付款回单》。证明：三亚华麟委托设计单位进行装修设计，已支付设计费用71820元，该笔费用应由东达公司赔偿。证据四、函件。证明：东达公司违反双方约定，至今未与三亚华麟签订正式的《商品房买卖合同》，致使合同目的无法实现，应当承担赔偿责任，证明被告无法取得销售许可证的事实存在。证据五、情况说明。证明：联华公司就其与东达公司洽商过程及与本案法律关系的事实说明。证据六、《设计合同》。证明：原告委托东莞市尺度室内设计有限公司对所购房屋进行前期设计并支付设计费的事实存在，东达公司应赔偿原告因此遭受的损失。与证据三共同证明设计费是实际发生的费用，且原告遭受了损失。被告东达公司答辩，同意原告第一项诉讼请求解除神州花园住房认购协议书。对于第二项诉讼请求，被告不同意支付原告所主张的定金罚款、利息及装修事宜等损失。原告所支付的款项为房屋的购房款，并非定金，不适用定金罚则，不应当支持。根据双方的举证及质证，并不能够证明原告存在实际的装修设计损失，对于原告主张房屋的装修设计损失不予认可。双方签署的神州花园住房认购协议书，合同目的是为了签署正式的房屋买卖合同，被告一直具备签署正式房屋买卖合同的条件，而且被告也实际向原告交付了合同所约定的房屋，并不存在原告所主张的没有满足签署正式房屋买卖合同的情况，因此，对于原告主张的利息损失不予认可。被告针对其抗辩向本院提交如下证据：证据一、天津市企业单位往来收据。证明：被告与联华公司形成事实上的房屋买卖关系，付款方为联华公司，与原告无关；联华公司支付的款项为购房款，并非定金。证据二、东达公司转账支票申请单、结算业务申请书。证明：被告已与联华公司达成解除房屋买卖关系的协议，且联华公司已向被告申请退款，被告已经退还房款150万元。证据三、联华公司企业信息查询记录、三亚华麟产业投资有限公司企业信息查询记录。证明：三亚华麟为联华公司的子公司。证据四、1、天津市建设工程施工许可证（设计的项目是：1-5-15、34号楼）；2、建设工程规划许可证；3、工程质量验收证明书。证明：被告具备了销售许可证的办理条件，也具备了房屋买卖合同的签署条件，不存在违约情况。经庭审质证，被告对原告所举证据一、二的真实性认可，但不认可证明目的。对证据三的真实性认可，但对于证明目的及关联性不予认可，付款方为联华公司，并非本案原告。对证据四的真实性认可，但对于证明目的不认可，涉诉款项的性质属于购房款，而非定金。对证据五，原告所提交的证据形式不符合民诉法及证据规定的要求，不能作为认定本案事实的依据。如原告将该证据作为证人证言提交，联华公司应当出庭接收本案当事人的质证。联华公司为原告的母公司，同时又为涉诉款项的支付方，以及被告退款的接收方，与原告和本案审理结果具有重大厉害关系。在联华公司不能出庭对该证据进行质证的情况下，其真实性无法核实，不能作为认定本案事实的依据。对证据六的真实性无法核实，证明目的和关联性不予认可。原告对被告所举证据一的真实性、合法性予以认可，对证明事项不认可。该份证据所证明的事实与双方的认购协议书中所约定的付款方式、付款金额是吻合的，证明原告已经履行了合同项下的合同义务，被告的待证事项均不能成立。对于证据二，本身涉及到联华公司，在被告否认原告所提供的证据五的情况下，对于该组证据的真实性、合法性、关联性均无法认可。按照被告所称待证事项，该笔款项应该由被告与联华公司另行处理。对于退款的事实，我方已经向法庭提供了情况说明，其中提到了有过退款150万元事实，但是只能以联华公司的角度认可，因为当时的交涉是以联华公司的名义交涉的。对证据三的真实性、合法性予以认可，待证事项也认可。该证据同时也证明了原告是作为独立法人存在的。原告与联华公司的股权关系，与本案没有任何关联。对证据四的真实性、合法性认可，对于待证事项不认可。不能证明被告具备了取得房屋销售许可证的事实。另外，根据合同约定，被告应当取得房屋销售许可证的时间是2013年5月，是双方明确的违约前提。无论其是否具备取得房屋销售许可证的要件，不能改变其违约的事实。本院认证意见，原告所举证据一、二、三、四、五的真实性，本院予以确认。原告所举证据六与本案具有关联性。被告所举证据一、二、三、四的真实性，本院予以确认。本院经审理查明，2013年4月1日，原告（买方）与被告（卖方）签订《神州花园住房认购协议书》，该认购协议约定：一、认购物业：天津市河东区六纬路神州花园1号楼住宅201、301、501、601、701、702，1号楼车库01、02、03，1号楼地下室01、02。二、面积和价格：总价34228470元。付款方式：买方向卖方付款17214920元作为所购全部物业的定金，并签署此认购协议书。该定金由买方委托联华公司代为支付，卖方委托东达神州代为接收。买方在与卖方签订《商品房买卖合同》后将定金转为首付款，并向银行申请按揭贷款，……。三、约定事项：卖方在2013年5月或之前办理好销售许可证以便于买方签订《商品房买卖合同》。卖方同意买方在支付定金后将所购物业交付买方装修使用并协助外立面观光电梯的安装。2011年11月18日，联华公司向东达神州支付8614920元，2012年1月17日，联华公司向东达神州支付4300000元，2013年2月6日，联华公司向东达神州支付4300000元，共计支付17214920元。2013年4月12日，东达公司取得涉诉房屋的建设工程规划许可证。2013年10月18日，被告向原告致函，发现原告购买的神州花园1号501户有人擅自安装窗户进行装修，影响原告进场对房屋装修工程进度，被告表示歉意，被告已通知该501户停止室内装修工程，并进一步协商，加大力度做好501户、601户退出工作。关于室外观光电梯事宜，经与规划主管部门沟通，被告知不允许设立，被告再进一步与相关主管部门协商，尽量满足原告设立室外观光电梯需求。2013年10月26日，被告向原告致函，原告已按认购协议约定支付了17214920定金，现就神州花园1号楼住宅楼出现变故，说明如下：一、销售许可证，认购协议约定被告在2013年5月前办理好销售许可证，但由于种种原因未能办理，由此耽误原告申办后续房产证等事宜，被告表示歉意。二、神州花园装修及退房，原告自交付定金后着手进行前期装修规划，被告多次派人到现场协助与配合，2013年10月18日原告派遣三名工程技术人员准备实施施工计划，发现501房有人进行窗户、阳台等铝合金门窗装修，并告知被告。被告当日致函原告表明态度，但未能解决该户退出工作，不得不请求原告撤回该房的购买。三、神州花园1号楼601房的退房款，2011年被告收取付旭东该房购房款440万元，并未与其签订购房认购书，为保障原告购买该房计划退还付旭东的购房款，但因被告资金紧张，暂时向原告申请借款440万元，专项用于该户退房款，恳请原告支持。2013年11月12日，被告致函原告，双方拟签订认购协议，被告盖章后要求原告拿回去盖章，但至今未返回盖章后的协议文本，原告未就协议给付任何资金，协议实际未生效，提出以下解决方案，请原告斟酌：1、对原告购买部分房屋予以优惠。2、因501和601为已售出房屋，原购买人不同意退房，被告收回501、601。3、原告不同意原已签订的购房合同，被告可按银行同期贷款利率退还已交付款及利息。2013年11月28日，被告向原告出具《关于贵司购买神州花园501、601房的处理意见》，前期已发函对神州花园1号楼501房、601房出现的情况做了说明，现再发函说明新的解决方案：一、被告劝说原501业主退出该房屋，但均没有结果，被告不得不请求原告撤回该房的购买，被告愿意在原告购买总价中再扣减30万元作补偿。二、在原告购买601房之前，被告已收取原601业主440万元购房款，现该户推出要补偿100万元，被告为保障与原告继续履约，在2013年12月31日之前退还原业主540万元，将该户问题彻底解决，原告可按双方认购协议约定对除501房外的其它房间进行装修，被告给予支持与配合。三、被告因501房不能出售原告，双方再签订补充协议，明确成交房间套数及房款数额，有关神州花园的销售许可证被告在2013年12月31日前办理完毕，以便原告办理按揭。四、在01、02、03车库前划三个车位给原告免费使用。五、由于被告商场存在加建情况，被规划局停办一切手续，原告加装外墙电梯事宜很难处理，为避免产生损失请不要再加建。2014年3月27日，原告与东莞市尺度室内设计有限公司签订《设计合同》，该合同约定，原告委托东莞市尺度室内设计有限公司承担三亚华麟销售接待中心设计工作，项目规模包括负一层、首层、二层、七层、八层，合计室内设计面积为1140平方米，设计费暂定为478800元。合同签订并提交初步方案后10个工作日内支付71820元。2014年7月15日，原告支付东莞市尺度室内设计有限公司设计费71820元。2015年7月22日，被告向联华公司致函，关于神州花园一号楼房产认购一事，经双方友好协商早已达成协议如下：1-701（801）、1-701（802）、1-车库06号、1-车库07号、地下室02号房款总计17229840元。联华公司总计交款17214920元，余房款14920元作为补偿不用在付款。认购协议中的四套（201、301、501、601）中的两套（501、601）已不能销售，特此向原告表示深切歉意。现1-201、301出售原告，总房款9122400元。现1号楼产权2个月内办理完毕。201、301房款交齐后可办理房屋登记手续，如原告放弃购买，被告将对外销售，请原告多提宝贵意见。2015年9月16日，东达神州退还联华公司1500000元。2016年3月8日，联华公司出具《情况说明》，1、2011年11月开始，经人介绍联华公司与东达公司洽商认购神州花园一号楼部分房产，按照东达公司要求和指令，先后分三次向东达神州支付款项，共计17214920元，东达公司在东达神州确认收取款项后，向联华公司出具收据。2、联华公司支付款项后，东达公司办理销售许可证并签署合同承诺屡屡落空，至2013年4月1日，东达公司承诺在2013年5月前办理完毕，同时确定了意向房产的明细，经与东达公司协商以三亚华麟作为买受人，之前所付款项转为三亚华麟认购房产的定金，东达公司对此完全同意。在此情况下，由三亚华麟与东达公司签订《神州花园住房认购协议书》，之后东达公司未能依约履行其义务，多次致函三亚华麟意图推卸违约责任。3、在东达公司多次发函表明其违约意思，单方否认认购协议书效力的情况下，三亚华麟多次与东达公司协商，要求其按照合同约定承担相应法律责任，包括退还已付定金，承担定金罚金，赔偿利息等。东达公司再三推诿拖延，直至2015年9月16日，在三亚华麟再三催讨下，先行退还150万元，由东达神州退还至联华公司。4、联华公司支付的17214920元及代收的退款150万元，其法律权利和义务均应由三亚华麟依法享有，联华公司对此知情并完全同意。三亚华麟与东达公司的纠纷案件，其法律责任和后果也均应由三亚华麟享有承受，与联华公司并无法律关系。三亚华麟为联华公司的子公司。本院认为，原告与被告签订的《神州花园住房认购协议书》为预约合同，认购协议内容合法有效。按照协议约定被告应在2013年5月或之前办理好销售许可证，便于原告签订《商品房买卖合同》。被告所举证据不能证明其依约办理销售许可证，双方未签订《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”。原告要求解除双方签订的《神州花园住房认购协议书》，符合上述法律的规定，且被告同意解除，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告支付被告17214920元的性质。双方认购协议约定，原告向被告付款17214920元作为所购全部物业的定金，并签署此认购协议书，该定金由原告委托联华公司代为支付，被告委托东达神州代为接收。原告在与被告签订《商品房买卖合同》后将定金转为首付款。原告所举证据能够证明联华公司向东达神州支付了17214920元，原告与被告签署了认购协议书，该款项应为原告向被告支付的定金。因原告与被告并未签订《商品房买卖合同》，因此原告支付的定金不具备转为首付款的条件。被告抗辩原告支付的款项为首付款，本院不予采信。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……”。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债券的担保。……收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”本案双方认购协议约定合同总价为34228470元，原告支付定金17214920元，但根据定金不得超过主合同总标的额的百分之二十的规定，本案定金应为6845694元（34228470元×20%）。联华公司出具的“情况说明”能够证明原告与被告之间签订认购协议及履行情况，联华公司代原告支付被告17214920元，代收被告退款1500000元。结合原告与被告签订的认购协议内容，本院对联华公司出具的“情况说明”予以确认。对被告关于联华公司应出庭的抗辩意见，不予采信。本院对原告要求被告返还定金的数额予以部分支持，被告应返还原告定金15714920元（17214920元-1500000元）。原告要求被告支付定金罚款6845694元，事实及法律依据充分，本院予以支持。关于原告主张的利息损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案因被告原因双方未能签署商品房买卖合同，原告已主张被告返还定金及支付定金罚款，故原告要求被告承担赔偿利息损失及装修设计费损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除原告与被告于2013年4月1日签订的《神州花园住房认购协议书》；二、本判决生效之日起十日内，被告天津东达房地产开发有限公司返还原告三亚华麟产业投资有限公司定金15714920元，并支付原告定金罚款6845694元；如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告三亚华麟产业投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费175762元，由原告三亚华麟产业投资有限公司承担26364元，由被告天津东达房地产开发有限公司承担149398元（被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（于递交上诉状之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期视为放弃上诉权利），并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市高级人民法院。审 判 长  李国敏代理审判员  曹 静人民陪审员  张 丹二〇一六年七月六日书 记 员  李珊珊速 录 员  辛 璐