河南省汝南县人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫1727执异73号异议人（案外人）：上海紫藤实业有限责任公司，住所地：上海闵行兰坪路**22支弄**，统一社会信用代码：91310112133395632E。法定代表人：周爱珍，总经理。异议人（案外人）：上海紫藤实业有限责任公司汝南分公司，住所，住所地：汝南县汝宁镇车站路中段社会信用代码：9141172767410907X7。负责人：周爱珍，总经理。异议人的委托诉讼代理人：王翔宇，河南一帆律师事务所律师。申请执行人：陈花朵，女，1967年06月20日出生,汉族，住河南省汝南县。申请执行人：张双成，男，1965年03月12日出生,汉族，住河南省汝南县。申请执行人的委托诉讼代理人：张进，河南安澜律师事务所律师。被执行人：胡严，男，1979年07月19日出生,汉族，住河南省汝南县。被执行人：马芳，女，1985年9月20日出生,汉族，住河南省汝南县。本院在执行陈花朵、张双成与胡严、马芳民间借贷纠纷两案中，案外人上海紫藤实业有限责任公司（以下简称紫藤公司）、上海紫藤实业有限责任公司汝南分公司（以下简称紫藤汝南分公司）不服查封、处置汝南县紫藤花苑门面房由北向南第8-12间房屋（以下简称紫藤花苑门面房）的执行措施，于2020年11月19日书面提出执行异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。紫藤公司、紫藤汝南分公司称，查封的紫藤花苑门面房，由紫藤汝南分公司开发建设，2010年10月12日出售给马芳，马芳并未按约定于2011年9月30日工程竣工交付房屋时支付全部价款，也未入住占有，本公司有权另行出售。后经多次催要购房款，马芳仍拒不履行，其公司于2018年9月20日在驻马店日报公告通知：马芳于2018年9月30日前支付拖欠的房款，否则，解除合同。2018年11月19日，其公司向本院诉讼行使解除权，该房屋的产权属于本公司所有。请求中止该房屋的执行。陈花朵、张双成称，查封的房屋出售给马芳，马芳合法占有，支付了大部分房款，因紫藤汝南分公司拒不配合过户而未办理房产登记，对该房屋享有物权期待权，争议的房屋应属马芳的财产。早在马芳、刘文理等人起诉紫藤汝南分公司房屋买卖合同纠纷案时，本院于2014年9月11日作出（2013）汝民初字第00957号民事判决，判决认定：紫藤汝南分公司开发的紫藤花苑门面房于合同签订之日交付马芳占有使用，确认马芳与紫藤汝南分公司签订的房屋买卖合同有效。2015年初，马芳、刘文理等人为要求紫藤汝南分公司协助办理房产登记，再次对紫藤汝南分公司提起诉讼，后发现紫藤汝南分公司将部分门面房以抵押借款为由出售给牛雅澜，驻马店市中级人民法院依据郑州市仲裁委（2011）郑仲裁字第474号裁决书对马芳购买的紫藤汝南分公司上述门面房执行；2014年10月14日，汝南县人民政府作出汝政[2014]43号《关于撤销汝房预汝南县字第××号预告登记证明的决定》，认定紫藤汝南分公司与牛雅澜签订的GF-2000-0171号商品房买卖合同不成立，撤销汝房预汝南县字第××号预告登记；紫藤汝南分公司存在一房二卖违约在先，导致房屋不具备登记条件而撤诉。2017年，牛雅澜（原审原告）就查封马芳的房屋向驻马店市中级人民法院提起执行异议之诉，（2017）豫17民初113号民事判决认定紫藤公司一房多卖，因生效的（2016）豫17行初33号行政判决：驳回牛雅澜要求撤销2015年9月2日汝南县人民政府作出的汝政[2015]36号关于撤销汝房预汝南县字第××号预告登记证明的决定的诉讼请求，牛雅澜与紫藤汝南分公司签订的房屋买卖合同无效，判决：驳回牛雅澜的诉讼请求。牛雅澜提起上诉，2018年6月29日，河南省高级人民法院作出（2018）豫民终991号民事裁定：按撤诉处理。2018年11月19日，紫藤汝南分公司就上述房屋提出解除合同的请求，后变更诉讼请求为给予违约赔偿，2019年2月25日撤诉，紫藤汝南分公司后又行使的解除权并未得到法院支持而驳回，以此主张房屋的财产权的异议理由不成立，应驳回其请求。马芳、胡严未提出辩称意见。本院查明：（一）殷小喜与马威、鹏程公司建设工程施工合同纠纷一案，本院审理中于2017年4月10日作出（2017）豫1727民初1063号民事裁定：查封（首封）马芳名下位于汝紫藤花苑门面房（建筑面积677㎡），期限三年；于2017年4月14日发出查封公告并办理了查封登记。2017年7月7日，本院作出（2017）豫1727民初1063号民事判决：马威、鹏程公司支付殷小喜工程款500万元及利息、工程质量保证金50万元及利息。2017年9月29日，本院立案执行，案号为（2017）豫1727执1098号。案件执行过程中，马威、马芳、殷小喜于2017年12月10日达成以物抵债协议：马芳自愿用其名下的紫藤花苑门面房抵偿马威、鹏程公司所欠殷小喜的工程款和工程质量保证金550万元及利息；殷小喜负责偿还马芳所欠紫藤公司的购房款105万元及其他费用。(二)陈花朵与胡严、马芳民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月13日作出（2017）豫1727民初786号民事调解书：胡严、马芳于2017年3月16日前偿还陈花朵借款54万元。2017年4月17日,本院立案执行，案号为（2017）豫1727执469号。2017年8月24日，本院查封（轮候）紫藤花苑门面房。（三）张双成与胡严、马芳民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月20日作出（2017）豫1727民初884号民事调解书：胡严、马芳于2017年3月22日前偿还张双成借款120万元及利息。2017年4月17日,本院立案执行，案号为（2017）豫1727执548号。2018年6月11日，查封（轮候）紫藤花苑门面房。2018年8月16日，本院作出（2017）豫1727执548-1号执行裁定：拍卖马芳在汝紫藤花苑门面房。（四）本院受理马芳等人与紫藤汝南分公司房屋买卖合同纠纷（合并）一案，本院于2014年9月11日作出（2013）汝民初字第00957号民事判决，判决认定合同签订后马芳按约定交付房款，紫藤汝南分公司将上述房屋交付给马芳，由马芳占有使用，确认马芳与紫藤汝南分公司签订的房屋买卖合同有效。（五）本院受理陈花朵与殷小喜债权人撤销权纠纷一案，于2019年3月22日作出（2018）豫1727民初4290号民事判决：撤销2017年12月10日殷小喜、马威、马芳达成的紫藤花苑门面房抵债协议。殷小喜不服提起上诉，驻马店中级人民法院于2019年9月30日作出（2019）豫17民终2300号民事判决：驳回上诉，维持原判。（六）本院受理张双成与殷小喜债权人撤销权纠纷一案，于2019年3月22日作出（2018）豫1727民初4291号民事判决：撤销2017年12月10日殷小喜、马威、马芳达成的紫藤花苑门面房抵债协议。殷小喜不服提起上诉，驻马店中级人民法院于2019年9月30日作出（2019）豫17民终2299号民事判决：驳回上诉，维持原判。（七）2020年9月27日，本院作出（2020）豫1727执恢273、274号执行裁定：拍卖、变卖马芳所有的汝××紫藤花××门面房3间两层（由北向南数第10-12间）。本院认为，本案为金钱债权执行中的案外人排除执行异议。争议的焦点在于马芳是否享有物权期待权，紫藤汝南分公司行使的合同解除权是否支持，据此主张争议房屋的所有权能否排除执行。基于生效的（2013）汝民初字第00957号民事判决和（2018）豫1727民初4290号、4291号民事判决，确认在房屋查封前马芳与紫藤汝南分公司签订的房屋买卖合同有效；马芳已合法占有该不动产；支付部分价款；非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，马芳对汝紫藤花苑门面房享有物权期待权，争议房产归马芳所有。为清偿马芳负担的申请执行人（债权人）张双成、陈花朵的合法债务，本院处置该财产合法。关于合同解除权的行使问题，法律规定应当在法律规定或约定的合理期限内行使，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案紫藤汝南分公司应当知道自竣工交房时马芳拖欠房款的事由已经发生，虽经催告也应在马芳等人要求其协助过户产生纠纷时知道解除合同事由已经发生，由于其怠于行使解除权、抗辩权等权利，导致马芳、牛雅澜、殷小喜、关红等人在查封的房屋上设定再次买卖、抵押借款、以物抵债等他项权利，引发多轮诉讼后，于2018年11月19日行使解除权，诉讼中又变更解除合同的请求为违约赔偿，在合同解除权存在是否能够支持的情形下又撤回起诉，后又诉讼被驳回，其再以享有合同解除权为由，主张已出售的房屋产权仍归其所有，缺乏事实根据、法律依据。综上所述，异议人紫藤公司、紫藤公司汝南分公司排除执行的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款、第二十八条之规定，裁定如下：驳回紫藤公司、紫藤汝南分公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  赵海岗审判员  徐全福审判员  叶海宽二〇二一年二月一日书记员  靳 灿