辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终8164号上诉人（一审被告）：翟东升，男，汉族，1976年1月29日出生，农民，住址辽宁省康平县海洲乡。委托代理人：姜伟，辽宁圣法律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王连凤（齐志权妻子），女，汉族，1957年6月10日出生，农民，住址辽宁省康平县。被上诉人（一审原告）：齐志权，男，汉族，1957年6月10日出生，农民，住址辽宁省康平县。委托代理人：王连凤（齐志权妻子），女，汉族，1957年6月10日出生，农民，住址辽宁省康平县。被上诉人（一审被告）：张兴权，男，汉族，1958年6月1日出生，农民，住址辽宁省康平县。上诉人翟东升因与被上诉人齐志权、王连凤、张兴权房屋买卖合同纠纷一案，不服康平县人民法院（2016）辽0123民初765号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2016年7月15日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、审判员王虹（主审）参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王连凤、齐志权一审共同诉称：二原告系夫妻。2015年原告将坐落在康平县海洲乡海洲村西组的房屋四间及房后庭院卖给被告翟东升使用，被告张兴权为其提供担保。房屋出售价格为185,000元，约定分两期付款，签订合同时支付135,000元，剩余50,000元房款于2015年12月30日付清。期满后，被告未能支付剩余50,000元房款，被告于2015年12月30日为原告出具欠条一张。之后经原告多次催要，被告拒不支付。故依法起诉，请求法院判令被告支付房款50,000元及相应利息；由被告承担本案的诉讼费用。翟东升一审辩称：欠房款50,000元属实，没给房款是因为二原告不能提供合法手续办理过户。张兴权一审辩称：我和翟东升前后院住着，就给担保了，没想到会出这个事。一审法院查明：原告齐志权、王连凤系夫妻。2011年12月8日，原告齐志权与商玉民签订房屋买卖合同，购买了商玉民所有的位于康平县海洲乡海洲村西组的四间房屋，房屋价款为150,000元，商玉民交付了房屋所有权证，但未办理过户登记；2015年1月21日，原告王连凤与被告翟东升签订房屋买卖契约，将上述争议房屋出售给翟东升，房屋价款为185,000元。当日，被告支付原告房屋价款135,000元，约定余款50,000元被告于2015年12月30日全部付清，担保人为张兴权。合同签订半个月后，原告将房屋交付给了被告。2015年12月30日，被告翟东升和担保人张兴权为原告出具欠条一张，载明：欠房款伍万元。一审法院认为：公民之间的合法的买卖关系受法律保护。本案中，原、被告签订的房屋买卖契约系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，故该房屋买卖契约是合法有效的，一审法院予以确认。房屋买卖契约签订后，原告按照约定履行了自己的义务，将房屋交付给了被告，被告亦应按照协议的约定履行自己的义务，即将剩余房屋价款50,000元按照约定的时间2015年12月30日给付给原告。现被告未能偿还原告该笔房款，已构成违约，故其依法应当承担相应的民事责任。被告张兴权作为此笔欠款的担保人，应对此笔欠款承担连带清偿的保证责任，在其承担保证责任后，有权向被告翟东升追偿。因此，原告的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。关于被告提出的“没给房款是因为二原告不能提供合法手续办理过户”的抗辩主张，因房屋买卖契约对此无约定，且与本案不是同一法律关系，故对被告的这一抗辩主张，一审法院不予支持。一审法院判决：一、被告翟东升于本判决生效后10日内一次性给付原告齐志权、王连凤房款50,000元及相应利息（自2015年12月31日开始，计算至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被告张兴权对上述判决确定的债务负连带清偿责任；被告张兴权对上述债务承担保证责任后，有权向被告翟东升追偿。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告翟东升、张兴权负担。宣判后，翟东升不服，上诉至本院，上诉请求：1、撤销一审错误判决或依法改判；2、被上诉人王连凤、齐志权承担一、二审诉讼费用。主要理由：一、房屋买卖合同无效。1、涉案房屋所有权原属商玉民，宅基地属海洲窝堡村集体所有。被上诉人王连凤虽与商玉民签订房屋买卖合同，但房屋和宅基地不动产转让须以登记过户为准，双方至今未办理登记过户，故房屋所有权和宅基地使用权仍属商玉民。2、被上诉人王连凤在房屋所有权和宅基地使用权未经不动产转让登记过户到自己名下的情况下，无权亦无资格以自己名义再行转让，故房屋买卖合同无效。3、被上诉人王连凤不是涉案房屋和宅基地的所有权人和使用权人，其以自己名义提起诉讼，不符合原告主体资格。二、一审程序错误。商玉民作为涉案房屋和宅基地的所有权人和使用权人，是查明本案事实必不可少的当事人，洲窝堡村委员作为涉案房屋宅基地的所有权人亦是查明本案事实必不可少的当事人，一审应变更或追加为当事人。被上诉人齐志权、王连凤二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审法院应予维持，上诉人的上诉没有事实和法律依据。房屋买卖契约系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同有效。契约签订后，我方将房屋交付给上诉人，上诉人给我方出具剩余房款欠条，对欠房款事实予以确认。但上诉人至今未付剩余房款，我方有权提起本案诉讼。二、上诉人一审没有提出反诉要求确认合同无效，也没有提出我方诉讼主体不适格，更没有申请追加其他当事人，一审程序合法。三、我方将房屋出售给上诉人，并不是将房屋所在的院子出售，本案与商玉民无关。被上诉人张兴权二审未到庭。本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。上述事实，有房屋所有权证、房屋买卖合同、房屋买卖契约、指界通知书、欠条及当事人陈述笔录，在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：本案争议焦点是上诉人翟东升是否应当给付被上诉人齐志权、王连凤剩余房款5万元及相应利息。首先，上诉人翟东升一审提出不予给付的理由是被上诉人齐志权、王连凤不能提供合法手续办理更名过户。经查，双方于2015年1月21日签订《房屋买卖契约》中并未约定有关更名过户手续的办理事宜，但约定剩余房款5万元上诉人翟东升应于2015年12月30日全部付清，担保人为被上诉人张兴权。此后，被上诉人齐志权、王连凤将房屋实际交付给上诉人翟东升。上诉人翟东升提出双方曾口头约定办理更名过户手续后，支付剩余房款5万元，被上诉人齐志权、王连凤不予认可，故上诉人翟东升应当承担举证证明责任。上诉人翟东升提出被上诉人张兴权能够证明，提交书面证实一份，主张是替被上诉人张兴权向法庭提交。由于被上诉人张兴权是本案当事人之一，且与当事人及本案具有利害关系，故其出具的证实仅是当事人陈述，并不是证人证言性质的证据，被上诉人张兴权一审期间并未提出过此项抗辩主张，二审亦未到庭接受法庭调查询问，故该份证实不能作为认定本案事实的依据。因此，本案现有证据不能证明上诉人翟东升的主张。此外，上诉人翟东升在合同约定日期未能向被上诉人齐志权、王连凤支付剩余房款5万元，其于当日向被上诉人齐志权、王连凤出具欠条，写明“欠房款5万元”，并无办理更名过户手续后支付剩余房款5万元的约定内容。故此，上诉人翟东升的主张与其出具欠条的行为相悖，不符合常理。因此，上诉人翟东升提出不予给付的理由不能成立，上诉人翟东升应当履行合同约定和欠条承诺义务，向被上诉人齐志权、王连凤支付剩余房款5万元及相应利息。其次，上诉人翟东升上诉提出双方签订的《房屋买卖契约》无效的主张，一审既未提出反诉，也未提出抗辩。根据当事人陈述，买卖双方均是农村人口，故双方签订的宅基地上房屋买卖合同，并未违反法律和行政法规的强制性禁止性规定，合同应为有效。上诉人翟东升二审自述不知道是否能够办理涉案房屋的权属转移登记，如果上诉人翟东升认为其合法权益受到侵害，或者在购房时未对房屋权属尽到审查注意义务，可以另行诉讼主张权利。但是，在双方签订的《房屋买卖契约》未经法定程序被解除前，上诉人翟东升不能以此拒绝向被上诉人齐志权、王连凤支付剩余房款5万元。再次，上诉人翟东升提出一审程序错误等项上诉主张，未在一审提出相关主张，且上诉人翟东升明知自己是与被上诉人齐志权、王连凤签订的《房屋买卖契约》，并已依据该份契约实际接收涉案房屋。本案审理的是被上诉人齐志权、王连凤要求上诉人翟东升支付剩余房款5万元的纠纷，故涉案房屋所在地村委会和房产证登记权利人商玉民并非本案应当参加诉讼的当事人，被上诉人齐志权、王连凤具有提起本案诉讼的主体资格，上诉人翟东升的上诉主张不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050元，由上诉人翟东升负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 卓审 判 员  王 虹代理审判员  史舒畅二〇一六年七月二十五日书 记 员  郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。