上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初9496号原告(反诉被告)上海凡创机械科技有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人刘志伟，董事长。委托代理人张少省，上海嘉富诚律师事务所律师。委托代理人刘嘉文，上海嘉富诚律师事务所律师。被告(反诉原告)上海夏氏化工制药机械有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人夏正军，总经理。原告上海凡创机械科技有限公司(以下简称凡创公司)与被告上海夏氏化工制药机械有限公司(以下简称夏氏公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,于2016年4月26日公开开庭进行了审理。2016年6月12日，本院进行第二次公开开庭审理，被告当庭提出反诉，本院受理后与本诉合并审理。原告委托代理人张少省、刘嘉文，被告法定代表人夏正军参加诉讼。本案现已审理终结。凡创公司诉称，原、被告于2012年4月签订厂房租赁合同，原告向被告承租位于上海市闵行区XX路XXX号XXX号底层的厂房用于生产经营，该房为合法建筑。在合同履行过程中，原告为了扩大生产，又购入主营机械设备一套。因原告承租的场地面积偏小，故又向被告承租的该厂区内的另一间厂房。2015年底，被告通知原告称，其后承租的厂房因系违法建筑将于2016年3月底之前拆除。原告被迫只得准备整体搬迁。经原告估算，至少需要三个月时间才能完成设备拆装、搬运、调试等工作，期间原告处于停产状态，造成原告经济损失。现要求：1、原、被告之间就违法建筑而签订的租赁合同无效；2、解除原、被告之间就合法建筑而签订的租赁合同；3、被告赔偿原告装修损失20万元；4、被告赔偿原告停产停业损失15万元。第二次庭审中，凡创公司表示，原告于5月20日搬离无产证的房屋，房屋使用费亦支付至该日。双方于6月6日交接了有产证的房屋，其支付了截止6月9日的租金。被告辩称，2012年，原告向被告承租了660平方米的合法建筑并搬入机器设备进行生产。2014年，原告添置新设备需要增加厂房面积，故向被告承租292平方米厂房，被告当时即告知原告该292平方米厂房为无证建筑，如遇拆除，原告必须无条件配合。2015年10月，政府通知原、被告，要求拆除该292平方米的违法建筑。后经原告与政府有关部门协商后，拆除的截止期限推迟至2016年3月31日。之后，经协调后，拆除时间又延期至5月20日。原告并未停产停业。原、被告签订的合同合法有效，不同意解除。原告明知292平方米是违法建筑仍要求承租，故针对该厂房的租赁合同亦应有效。不同意原告诉讼请求。第二次庭审中，被告夏氏公司表示，确认原告所述的搬离房屋的日期。同意双方的租赁合同于2016年6月6日解除。合同提前解除的责任在于原告，且原告尚结欠部分费用，故现提起反诉，要求：1、原告支付2015年5月的电费4,730元、水费702元、垃圾清运费417元、行车租赁费1,000元；2、原告已支付的租赁押金72,270元作为违约金由被告没收；3、原告赔偿被告三个月租金损失72,270元。针对夏氏公司的反诉，凡创公司辩称，由于原告承租的房屋中近300平方米无合法权证，导致原告的主营业务无法开展，租赁合同无法继续履行，故解除合同的过错责任不在于原告，不同意被告反诉要求没收押金的请求。关于原告主张的水、电、垃圾清运费和行车租金，被告确已将发票开具给了原告，原告需要与财务核实支付情况。如确未支付，则同意支付给被告。经审理查明，2012年2月26日，被告作为出租方(甲方)、原告作为承租方(乙方)，双方签订一份《厂房场地租赁协议》，约定，原告向被告承租位于上海市闵行区XX路XXX号XXX号房东底层的房屋，建筑面积为660平方米；租赁期限为2012年3月10日至2015年3月9日；租赁费用为年租金289,080元(含税)，年租金分四次支付，每三个月(季度)支付一次；在签订本协议的同时，原告应向被告支付相当于三个月的租金即72270元作为租赁保证金。合同对于违约责任等其他事项亦作了约定。合同签订后，原告支付了72,270元的保证金。双方按合同履行各自义务。2013年1月6日，原告(协议乙方)、被告(协议甲方)签订一份《补充协议》，甲方为乙方添置一台行车，乙方为此垫付6万元费用，甲方该费用在租期内(3年)以平均分摊方式冲抵乙方每一付款期应付的部分租金(每期冲抵5,000元)；根据乙方要求，甲方同意再添置一台行车，乙方出资2万元，甲方应出资的4万元由乙方垫付，甲方同意自签订本协议之日起至2015年3月9日止，这一期间以平均分摊方式，冲抵乙方此后每一付款期应付的部分房租。2014年1月2日，原告(协议乙方)、被告(协议甲方)签订一份《租赁合同补充协议》约定，因乙方业务扩大之需，向甲方提出再行承租部分物业，甲方厂区内现有一栋老厂房，部分面积闲置，甲方将该闲置面积中的一部分出租给乙方，租赁位置为老厂房东部，面积292平方米；租期自2014年2月1日起至主合同到期为止，租金按每平方米每天1.10元计算；如老厂房因无证而导致拆违，乙方不得向甲方主张违约责任，但甲方应当尽力推迟实际拆违日。此后，被告将上述无产权登记的292平方米违法建筑提供给了原告使用。2015年2月28日，被告作为出租方(甲方)、原告作为承租方(乙方)，双方签订一份《租赁协议》，约定，甲方将上海市闵行区XX路XXX号XXX号房东底层的房屋建筑面积为660平方米，以及水电等附属设施出租给乙方，租赁费为每天每平方米1.20元，每年289,080元(含税)；甲方厂区内的老厂房内东部的位置，承租面积292平方米，租赁费为每平方米每天1.1元，年租金117,238元(含税)；以上两处厂房内的4台行车，由乙方租用，乙方每年支付使用费2.4万元；租赁期限为两年，自2015年3月10日至2017年3月9日；物业管理费每月每平方米1.20元，每月1,142.40元；年租金分四次支付，每三个月(季度)支付一次；若遇乙方欠付租金超过一个月，甲方有权提前解除本协议。在甲方以信函等书面方式通知乙方之日起，本协议自动终止。如乙方确需要提前解约，须提前叁个月书面通知甲方，否则视为违约。此外，乙方必须另行补偿甲方叁个月的租赁费；乙方因前一期租赁合同而向甲方支付的相当于三个月的保证金，在本协议期满或终止，保证金全额退回乙方，保证金不计利息，乙方不再就本协议另行支付保证金。合同对其他事项亦作了约定。2015年底，政府相关部门通知原、被告，在上海市闵行区XX路XXX号存在违法建筑需要拆除，其中包括原告承租的292平方米厂房。后经协调，原告承诺于2016年5月搬离违法建筑。另查，针对合法的660平方米建筑，原告已支付了截止2016年6月9日的租金。针对292平方米的违法建筑，原告已支付了截止2016年5月20日的使用费。现原告以诉称理由诉至本院。被告则提起反诉。在第一次庭审中，原告表示，针对车间、办公室进行了简易装修，共计花费29万元。针对有产权证的房屋装修于2012年4、5月间完成，针对违法建筑的装修于2014年3、4月间完成。另原告表示，在合同解除后，原告搬离涉案房屋，被告应向原告退还保证金72,270元。上述事实，由原告提供的《厂房场地租赁协议》、《补充协议》、《租赁合同补充协议》、《租赁协议》、付款凭证以及租金收据等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告就上海市闵行区XX路XXX号内的660平方米建筑的租赁，双方经合意后达成一致协议，该部分的租赁合同关系合法有效，双方应当按合同的相关条款履行自己的义务。对于292平方米的厂房，在双方签订补充协议前，原告即已知道该部分厂房为无证的违法建筑，而针对违法建筑而签订的租赁合同，由于合同标的物的违法性，相应的合同亦应无效。故292平方米厂房的租赁合同条款无效。原、被告于2015年2月28日签订的《租赁协议》，租赁物包括了660平方米的合法建筑、292平方米的违法建筑。双方签订的最后一份租赁合同约定的租赁期限为2015年3月10日至2017年3月9日,显然针对660平方米的租赁期限尚未届满,双方应当继续履行。原告要求解除660平方米建筑的租赁合同，其理由是由于292平方米的违法建筑需要拆除，其为了生产经营其必须整体搬迁，但在2014年1月2日原告与被告针对292平方米建筑而签订的补充协议时即已知道292平方米建筑为违法建筑，被告未其隐瞒建筑物的违法性，且双方亦明确了如果该违法建筑被拆除时，被告并不承担相关责任，况且拆除292平方米的违法建筑，不影响原告对660平方米合法建筑正常租赁使用，因此原告并不因此享有针对660平方米有证房屋的合同解除权。基于原告凡创公司在2016年6月6日搬离了上述合法建筑，且双方交接了房屋，被告夏氏公司同意针对有证房屋的合同于该日解除，即双方对于合同的解除达成合意，对于本院予以准许。原、被告于2012年2月26日签订《厂房场地租赁协议》约定的660平方米建筑的租赁期限为2012年3月10日至2015年3月9日，而双方于2014年1月2日针对292平方米建筑而签订的补充协议中约定该292平方米的租赁使用期限与主合同到期日为止，即合同期截止至2015年3月9日。按原告所述其对292平方米违法建筑的装修发生2014年3、4月间完成，该部分的装修成本在合同期内已摊销完毕。而在2015年2月重新签订租赁合同后，并未再对该292平方米的违法建筑进行装修，因此原告要求被告赔偿装修损失的要求，本院不予支持。另，原告主张的停产停业损失，缺乏依据，本院不予支持。关于被告夏氏公司反诉主张2016年5月的电费4,730元、水费702元、垃圾清运费417元、行车租赁费1,000元，无证据证明原告凡创公司已支付，故夏氏公司此项反诉请求，本院予以支持。关于被告夏氏公司主张将原告凡创公司已支付的押金作为违约金没收的反诉请求，鉴于原、被告在2015年2月28日签订的合同中并无关于出租方可以没收承租方保证金的约定，故此项反诉请求，本院不予支持。该项保证金，应由被告退还原告。双方在2015年2月28日签订的合同中，关于292平方米违法建筑的租赁合同关系因标的物不合法而无效。原告在签订该合同时即已知道该部分房屋为违法建筑，故对于无效的责任，由双方各承担50%。关于660平方米合法建筑的租赁合同关系被提前解除，由原告违约所致，当然原告提出解除该部分的租赁合同关系，亦存在292平方米违法建筑被拆除而影响其整体生产经营，但并不能因此而免除原告的违约责任，而是可以减轻其违约责任。双方在合同中约定如原告提前解除合同，应补偿被告三个月租金，此系双方对违约责任的约定，即原告应当承担相当于三个月租金的违约金。考虑到该合同存在部分无效的情形，被告亦有过错，故减少原告应承担的违约金，本院酌情减少至4万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海凡创机械科技有限公司与被告(反诉原告)上海夏氏化工制药机械有限公司就上海市闵行区紫东路XXX号内的房屋于2015年2月28日签订的《租赁协议》中关于292平方米违法建筑的租赁合同条款无效；二、原告(反诉被告)上海凡创机械科技有限公司与被告(反诉原告)上海夏氏化工制药机械有限公司就上海市闵行区紫东路XXX号内的房屋于2015年2月28日签订的《租赁协议》中关于660平方米合法建筑的租赁合同条款于2016年6月6日解除；三、原告(反诉被告)上海凡创机械科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海夏氏化工制药机械有限公司2016年5月的电费4,730元、水费702元、垃圾清运费417元、行车租赁费1,000元；四、被告(反诉原告)上海夏氏化工制药机械有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海凡创机械科技有限公司租赁保证金人民币72,270元；五、原告(反诉被告)上海凡创机械科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海夏氏化工制药机械有限公司违约金40,000元；六、驳回原告(反诉被告)上海凡创机械科技有限公司其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海夏氏化工制药机械有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币6,550元，减半收取计3,275元，由原告(反诉被告)上海凡创机械科技有限公司负担3,250元,被告(反诉原告)上海夏氏化工制药机械有限公司负担25元。反诉案件受理费减半收取计人民币1,654.89元，由原告(反诉被告)上海凡创机械科技有限公司负担513元，被告(反诉原告)上海夏氏化工制药机械有限公司负担1,141.89元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一六年七月二十日书记员  周佳慧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。