贵港市港北区人民法院民 事 裁 定 书（2016）桂0802民初1389号原告黄禄业。委托代理人覃一卿，贵港市郁州法律服务所法律工作者。委托代理人古艺，贵港市郁州法律服务所法律工作者。被告钟朝锋。委托代理人黄剑平，广西捷耿律师事务所律师。委托代理人郑喜燕，广西捷耿律师事务所实习律师。原告黄禄业与被告钟朝锋确认合同无效纠纷一案，本院于2016年4月7日受理后，依法由审判员谭冰适用简易程序于2016年5月13日公开开庭进行了审理，书记员冯文鑫担任法庭记录。原告黄禄业及其委托代理人覃一卿、古艺、被告钟朝锋及其委托代理人黄剑平、郑喜燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年5月16日原告先行向被告支付了意向购买被告的屋地款630000元，并由被告向原告刑具了收条一张。后原、被告于2014年6月6日补签订了《房屋转让协议》，由被告以转让形式将被告自认为恬其所有的，位于贵港市城区××新村西侧商铺对面，面积为50平方米无产权证的原瓦屋屋地第三、四间房屋转让给原告。在原、被告交易屋地后，原告才知道无土地证买卖行为是无效的法律行为。原告认为被告是在无权转让上述屋地的情况下，将其转让给原告，并收取了原告的630000元的行为是无效的，应予以返还。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判令：1、确认原、被告签订的《房屋转让协议》无效；2、被告退还因无效买卖合同收取原告的款项630000元；3、本案案件受理费由被告承担。被告辩称，1、本案所反映的交易实质为管理权及相关请求权转让合同。该房屋管理权及相关请求权转让性质为债的范畴依法可以转让，没有违反法律的禁止性规定。2、原告诉称在屋地交易后才知道涉案屋地没有土地证显然不合常理，原告从一开始就明知涉案屋地无土地证，如判决确认返还转让款，原告永远只有利益，无须担任何风险，这在民事交易中是显失公平的，法院应驳回其诉请。3、如确认无效，双方负有返还义务。原告占有使用了2年屋地，原来有两间瓦房已被原告拆除，原告应赔偿被告的损失。4、证明人签字同负责任，即约定其承担连带保证责任，现原告放弃对证明人的相关权利请求，如判决被告承担相应的责任，则被告对原告放弃份额的部分不予承担责任。经审理查明，2014年2月14日原告黄禄业通过贵港市区农村信用合作联社转账330000元至被告钟朝锋账户，2014年4月14日原告黄禄业通过贵港市区农村信用合作联社转账200000元至张通文账户，2014年5月16日被告钟朝锋出具收款收据给原告收执，载明：“今收到黄禄业购买马畔岭一套瓦屋地人民币陆拾叁万元正（630000元）”。2014年6月6日原告黄禄业与被告钟朝锋补签订了《房屋转让协议》，约定被告钟朝锋自愿将座落于贵港市城区××新村西侧商铺对面原瓦屋屋地三、四间房屋地转让给原告黄禄业，房屋宽4米，长12.5米，房屋东面与围墙为界，西面与黄屋自墙为界，北面与钟朝锋屋自墙为界，南面与蒲渝康屋自墙为界，此协议签字盖指模为证，自协议签字盖指模后钱款两清，永久拥有此房屋地，如遇私人纠纷争议此地，钟朝锋负责解决理顺。钟朝锋子孙后代不得以任何理由反悔。本屋地日后如遇政府需要征用所造成的一切经济损失与钟朝锋无关，该地所产生的任何经济利益与钟朝锋无关。对本案所涉及的土地及房屋来源，被告钟朝锋称最初由贵城镇三合村十六队颜居正转让给贵城镇三合村的黄炳良、许世祺。1996年4月20日黄炳良、许世祺将上述土地及房屋转让给户永能、张通文及薄善新。2014年4月15日张通文将其份额转让被告，而后被告又将土地及房屋转让给原告。为证明其土地来源，被告提供了《土地及房屋买卖契约》、《房屋转让协议书》及收条的复印件。但被告未举证证实其土地来源已经有关部门批准和取得合法证件，原告也未能举证证实受让后其已获批准和获得合法的房地权属证件。庭审中原告称其在该土地上建了四层红砖砖混结构房屋，该地属于白凹窝拆迁范围，其所建的房屋已被拆迁部门拆除。以上事实，有银行转账凭证、收款收据、《房屋转让协议》、《土地及房屋买卖契约》复印件、《房屋转让协议书》复印件、收条复印件及当事人陈述等证据证实，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”、第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”、第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”、第四十四条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”、第六十二条规定“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”、第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”、第七十三条规定“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任”、第八十一条规定“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”。原、被告于2014年6月6日签订的《房屋转让协议》约定转让涉案的屋地，被告提供的证据未能证实其合法取得土地，其未经有关部门批准和取得合法证件而转让，原告未审慎注意而受让，知道或应当知道该屋地是未经批准和没有合法证件而转让仍予受让，且一直未予申请和获得合法的房地权属证件，双方是非法转让土地的行为，违反前述法律的强制性规定，故原、被告签订的契约依法应属无效合同。该合同虽无效，但因是非法行为，根据《中华人民共和国民法通则》第五条规定“公民、法人的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯”，本案原、被告之间非法转让土地的行为违反前述法律规定，且原告未经批准违法建房，双方的行为均为不合法的行为。因此，不合法的行为，不受法律保护，违法所得依法应予没收。又根据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条规定“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任”、第八十一条规定“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”。因此，对原、被告之间非法转让土地行为的处理、违法所得的没收以及相关处罚，按前述法律规定应直接由县级以上人民政府土地行政主管部门处理，不属法院民事受案范围，法院不应受理，故依法应予驳回原告的起诉。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第十二条、第四十三条、第四十四条、第六十二条、第六十三条、第七十三条、第八十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告黄禄业的起诉。原告黄禄业已预交受理费5050元，退回给原告黄禄业。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。审 判 长 谭 冰人民陪审员 胡 君人民陪审员 吴永红二〇一六年七月六日书 记 员 冯文鑫