新疆生产建设兵团第六师中级人民法院民 事 判 决 书（2016）兵06民终175号上诉人（原审被告）廖勇，男，汉族，1982年12月6日出生，新疆苏宁电器有限公司职员，住乌鲁木齐市。委托代理人崔瑞强，乌鲁木齐市沙依巴克区宇星法律事务所法律工作者。被上诉人（原审原告）孟凡熙，男，汉族，1993年3月10日出生，新疆友好集团五家渠市友好购物中心安保人员，住五家渠市。委托代理人吴卫华，新疆军垦律师事务所律师。上诉人廖勇因与被上诉人孟凡熙买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2016）兵0601民初409号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人廖勇及其委托代理人崔瑞强，被上诉人孟凡熙及其委托代理人吴卫华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明:2012年5月19日，廖勇与新疆君豪置业房地产有限公司（以下简称君豪公司）签订《商品房买卖合同》，君豪公司将君豪绿源第11幢3单元1202室的房屋出售给廖勇，建筑面积133.57平方米，套内面积106.47平方米，廖勇于2012年5月19日付房款170571.4元，余款398000元申请银行公积金贷款支付。2013年5月20日，廖勇与王蓓登记结婚。2015年11月8日，孟凡熙与廖勇经居间人丰源公司的居间介绍，在丰源公司的办公室签订一份房屋买卖合同，孟凡熙作为受让方、廖勇作为出让方、丰源公司经理王某甲作为居间方在合同中签字。合同约定：廖勇所有的位于五家渠市人民路君豪绿源11号楼3单元1202室房屋出让于孟凡熙，双方约定一次性成交价格为400000元，办理公证过户产生的相关税费全部由孟凡熙承担，并于办理过户手续当日直接向有关部门缴纳。孟凡熙应于本合同签订之日支付定金20000元，并于2015年11月30日前支付剩余房款（不含银行贷款），本合同约定并不改变上述定金性质。双方腾房交接的时间为孟凡熙拿到公证书当日。双方协商由孟凡熙来还此房银行贷款，总房款400000元差额由孟凡熙支付给廖勇，并办理公证手续。如廖勇在签署合同后未能履行本合同之相关义务而导致本合同不能顺利履行，则属廖勇违约，则廖勇应向孟凡熙双倍返还定金。2015年11月8日，孟凡熙的女友王某乙与廖勇的妻子王蓓一同到银行取款20000元，并在居间人丰源公司的办公室签订了《房屋买卖合同》。当日，孟凡熙给廖勇交付了定金20000元。廖勇将《商品房买卖合同》及契税发票交给居间人，将房屋钥匙交给孟凡熙，并同意孟凡熙进入装修。2015年11月16日，孟凡熙开始对涉案房屋进行装修，并向浙江绿升物业服务有限公司五家渠分公司交纳消防保证金2000元，代收水费100元，垃圾清运费667.85元。2015年11月23日，廖勇的委托代理人崔瑞强电话联系孟凡熙，告知孟凡熙因为廖勇与王蓓之间有婚后协议，该房屋需经过廖勇的妻子王蓓同意才可以处分，故该《房屋买卖合同》应当无效，双方对损失数额未协商一致，引发争讼。在一审庭审过程中，孟凡熙与廖勇均同意解除该《房屋买卖合同》。上述事实，有孟凡熙提交的《房屋买卖合同》、银行打款凭证、装修进场许可证、装修协议、消防保证金、垃圾清运费、水电费票据、证人宋某、王某甲、王某乙的证言，廖勇提交的录音资料及孟凡熙、廖勇的陈述为证，一审法院予以确认。一审法院认为，孟凡熙与廖勇签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的规定，合法有效。本案中孟凡熙与廖勇所争讼的房屋系廖勇婚前所购买，廖勇对该房屋享有处分权，故对廖勇以与其妻子王蓓签订有婚后协议为由，认为与孟凡熙签订的《房屋买卖合同》无效辩解，于法无据，一审法院不予采信。因孟凡熙和廖勇在履行该《房屋买卖合同》时，廖勇即以合同无效为由导致合同目的不能实现，廖勇应当按照合同约定向孟凡熙双倍返还定金。对孟凡熙要求廖勇双倍返还定金40000元的请求，一审法院予以支持。对孟凡熙主张廖勇支付消防保证金、代收水费、垃圾清运费，共计2767.85元，因廖勇同意返还孟凡熙所交纳的上述款项，故对孟凡熙的该项请求，一审法院予以支持。对孟凡熙主张廖勇支付装修改水电等经济损失20000元的请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第三十九条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、廖勇于本判决生效之日起十日内返还孟凡熙双倍定金40000元、消防保证金2000元、代收水费100元、垃圾清运费667.85元，合计42767.85元；二、驳回孟凡熙的其他诉讼损失请求。一审案件受理费685元，邮寄送达费88.8元，合计773.8元，由孟凡熙负担247.8元，廖勇负担526元。宣判后，上诉人廖勇不服，提出上诉称：一、原审查明被上诉人给上诉人交付定金20000元事实不清。事实是被上诉人前期交付的20000元系房款，而非定金；二、原审认定双方对损失数额未协商一致，故引发本案争讼有误。事实是双方约定给付剩余房款时间为2015年11月30日，在到期之前，已经明确告知被上诉人要解除双方签订的《房屋买卖合同》，从电话录音中可以看出，被上诉人是同意解除合同的；三、原审法院认定《房屋买卖合同》系有效，是错误的。该涉案房屋系上诉人与其妻子婚后共同约定为共同所有的房屋，被上诉人明知未经物权所有人同意，也未在合同中签字画押，原审法院草率认定合同有效是明显缺乏法律依据的。被上诉人孟凡熙辩称：1、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》是有效的，双方明确约定是定金20000元，并不是预付房款20000元，这只是上诉人的单方意愿；2、房屋产权登记的是上诉人一个人的名字，并没有妻子王蓓的姓名。因此，上诉人有权处分该房屋，并且《房屋买卖合同》在签订时上诉人的妻子王蓓也是在场的；3、被上诉人应当给上诉人赔偿双倍的定金。二审期间双方当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，上诉人廖勇与被上诉人孟凡熙之间签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反现行法律法规的强制性规定，应为合法有效合同。本案的争议焦点一，上诉人是否是涉案房屋的唯一产权人。上诉人廖勇上诉称：该合同无效，其妻子是涉案房屋的物权所有人。在合同签订时，既未经其本人同意，也为签字画押，原审认定合同有效，缺乏法律依据。本案的事实是上诉人廖勇买房时间是2012年5月19日，2013年5月20日廖勇与王蓓登记结婚，卖房是2015年11月8日，而涉案房屋的产权在廖勇一人的名下，被上诉人孟凡熙在签字现场交付1万元现金时，王蓓是知道的。依照《中华人民共和国婚姻法》第十八条第（一）款之规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产。（一）一方的婚前财产；”从本案卖房时间上推定，涉案房屋属廖勇婚前个人财产。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意见或不知道为由对抗善意第三人。”孟凡熙将10000元现金交付给廖勇时，王蓓在现场，并没有明确提出反对意见。因夫妻双方现未对出让房屋取得一致意见。而廖勇与王蓓的《婚后协议书》是夫妻双方本着互相忠实，维护平等的婚姻家庭关系而签订的书面协议。其协议的适用范围仅限于夫妻双方并不能对抗善意第三人。故廖勇上诉称《房屋买卖合同》无效的理由无事实基础，亦无法律依据。原审法院依法认定该合同有效，有理有据，本院予以支持，廖勇的上诉主张依法不予支持。本案的焦点二，20000元是定金还是预付款。定金是债的一种担保方式，是双方当事人在合同中约定一方向另一方给付一定数额的金钱作为定金来担保债权的实现。本案的《房屋买卖合同》中明确约定：“乙方（指孟凡熙）应于合同签订之日起支付定金20000元。”在实际履行过程中，2015年11月8日，孟凡熙已通过银行转账的方式将20000元交付给廖勇。按照《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。”双方当事人在书面合同中已明确约定了定金条款，同时也实际履行。从形式要件到实质要件均完成，故20000元应作为定金而非预付款，廖勇上诉称20000元系预付款的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人廖勇的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审查明事实清楚，认定有据，处理得当，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费369元，邮寄送达费68.8元，合计437.8元，由上诉人廖勇负担。本判决为终审判决。审判长  何代江审判员  李 霞审判员  王树峰二〇一六年七月二十五日.书记员黄洁茹