西安市莲湖区人民法院行 政 判 决 书(2016)陕0104行初39号原告江波。委托代理人冉华维、由晨超。被告西安市住房保障和房屋管理局。法定代表人夏俊山。委托代理人陈嫄。委托代理人王志刚。第三人陕西中都房地产开发有限公司。法定代表人钱嘉。委托代理人杨俊芳。原告江波诉被告西安市住房保障和房屋管理局、第三人陕西中都房地产开发有限公司撤销行政行为一案，原告于2016年1月5日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江波之委托代理人冉华维，被告西安市住房保障和房屋管理局之委托代理人陈嫄、王志刚，第三人陕西中都房地产开发有限公司之委托代理人杨俊芳…..zzzzzzzzza*均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。2013年5月7日，被告西安市住房保障和房屋管理局作出市房预售字第2013100号《西安市商品房预售许可证》，售房单位：陕西中都房地产开发有限公司，项目名称：西安金色悦城，房屋坐落：西安市莲湖区三民村。经审查，右列商品房屋准予公开预售。规划楼号：08号、11号，建筑面积35976㎡。原告江波诉称，原告就“预售商品房”买卖事宜，与陕西中都房地产开发有限公司达成合意，并于2013年7月7日签订了第Y13069302号《商品房买卖合同》，购买了由其开发的位于西安市莲湖区三民村西安金色悦城第11幢2单元18层21801号房屋。该《商品房买卖合同》显示，上述小区是为西大兴国用（2012出）第059号地块，建设工程规划许可证为西规大兴建字第（2012）12号，施工许可证为西大兴建字第（2012）016号，商品房预售许可证为市房预售字第2013100号。2015年收房时，原告发现该小区建设工程存在诸多质量问题。诸如严重违反消防规范的消防电梯与疏散楼梯不通问题、消防电梯前室空间狭小问题、消防设施不完善等消防问题以及擅自变更规划问题，房屋建筑质量低劣、室内装修质量低劣等问题。因此，原告于2015年10月10日向西安市城乡建设委员会提起了所购房屋所在楼栋的《建设工程施工许可证》及其附图附件的信息公开申请。2015年11月9日，西安市城乡建设委员会作出《对江波申请信息公开答复函》，确认原告所在楼栋的施工许可证号为西大兴建（2013）第003号，而并非是《商品房买卖合同》中所称的“西大兴建字第（2012）016号”。由此可知，在陕西中都房地产开发有限公司向原告出售第11幢2单元18层21801号房屋时，该幢楼的《建设工程施工许可证》并不存在。依照我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、第二十四条之规定，房地产开发企业申请办理商品房预售登记必须提交建设工程施工许可证。同时依据我国《城市商品房预售管理办法》第五条之规定“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；……”;第六条之规定“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》”及第七条之规定“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；……”，商品房若预售，必须取得《商品房预售许可证》；而办理《商品房预售许可证》，则必须具备《建设工程施工许可证》。被告在涉案房屋所在楼栋（西安金色悦城小区第11幢）尚不具备《建设工程施工许可证》的情况下，擅自为陕西中都房地产开发有限公司核发市房预售字第2013100号《商品房预售许可证》，根据《城市商品房预售管理办法》第十五条之规定“开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款，”被告违法核发的商品房预售许可证，应当予以撤销。故诉至法院，请求依法确认被告核发的关于西安金色悦城小区的市房预售字第2013100号《西安市商品房预售许可证》违法并予以撤销；本案诉讼费由被告承担。被告西安市住房保障和房屋管理局辩称，一、我局核发市房预售字第2013100号《西安市商品房预售许可证》的行政行为正确。《城市商品房预售管理办法》第七条规定：开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。我局在办理市房预售字第2013100号《西安市商品房预售许可证》时，陕西中都房地产开发有限公司按要求提供了商品房预售申请、营业执照、房地产开发资质证书、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售方案等资料。我局这一颁证行为资料齐全、程序合法，符合法律规定。二、原告诉称不成立。西安市城乡建设委员会确认原告所在楼栋的施工许可证号为西大兴建（2013）第003号而并非是《商品房买卖合同》中所称的西大兴建字第（2012）016号。我局办理市房预售字第2013100号《西安市商品房预售许可证》依据的施工许可证是西大兴建（2013）第003号，非原告所称西大兴建字第（2012）016号施工许可证。施工许可证号应以我局预售档案资料所载为准，且登档案资料与西安市城乡建设委员会确认原告所在楼栋对应的施工许可证号（西大兴建（2013）第003号）一致。至于《商品房买卖合同》中所列施工许可证号为西大兴建字第（2012）016号，是误写还是由于其他原因造成，均不能得出原告所在楼栋无施工许可证的结论，更不能否定我局这一核发《商品房预售许可证》行政行为正确。三、原告诉称收房时发现房屋质量问题一节，属另一法律关系。原告可行使查验权，要求开发商履行维修义务等，也可提起民事诉讼或仲裁（如有仲裁约定），不属于行政诉讼审理范围。综上，我局核发市房预售字第2013100号《西安市商品房预售许可证》的行政行为正确，应驳回原告诉讼请求。第三人陕西中都房地产开发有限公司述称，一、原告购买第三人所开发的“西安金色悦城”项目第11幢2单元18层21801号房屋，且上述房屋已实际交房，在此情况下反而提出要求撤销其房屋所在楼栋的预售许可证，显然不合常理。原告与第三人于2013年7月签订《商品房买卖合同》（合同登记号为：Y13069302）,约定原告购买第三人开发的“西安金色悦城”项目第11幢2单元18层21801号房屋，房屋建筑面积共计89.51平方米，双方约定该房屋交房时间为2015年12月31日，第三人于2015年12月向原告发出房屋交房通知。原告在行政起诉状中所述的其所购房屋小区建设工程存在诸多质量问题以及消防问题、规划问题、房屋建筑质量或室内装修质量低劣等并不属实。况且，上述问题与被告核发预售许可证的行政行为并无任何关联。因我国现行实行的是商品房预售许可制度，第三人仅向被告提出预售申请，获得被告的许可并取得《商品房预售许可证》后预售房屋。至于房屋建成后交付时的任何问题均与被告核发《商品房预售许可证》的行政行为无关。二、第三人在申请市房预售字第2013100号《西安市商品房预售许可证》时，依据取得《建设工程施工许可证》。原告认为第三人向其出售房屋时未取得《建设工程施工许可证》与事实不符。第三人于2013年3月7日取得西大兴建（2013）第003号《建筑工程施工许可证》，且按照被告要求提交了申请预售许可的全部资料。2013年5月7日，被告向第三人核发了市房预售字第2013100号《西安市商品房预售许可证》，随后，原告于2013年7月购房。被告核发预售许可证的行为并无错误，更未损害原告之合法权益，原告所述事实显然不能成立。三、原告在自身利益未受损害的情况下，要求撤销被告核发的《西安市商品房预售许可证》不仅恶意，更加侵害了其他购房业主的合法权益。原告在诉状中称“为了维护自身合法权益……特向贵院提起行政诉讼”，通过以上事实可见，被告核发商品房预售许可证的行为，不仅是执行国家的法律，约束、监管开发企业，更是为了维护广大购房者的合法权益，使购房者购房能够获得法律及制度方面的保障。综上，请求依法驳回原告之诉请。经审理查明，2012年8月30日，西安大兴新区综合改造管理委员会作出西大兴发〔2012〕57号《西安大兴新区综合改造管理委员会关于印发金色悦城项目备案确认书的通知》，认为第三人陕西中都房地产开发有限公司报来的《关于金色悦城项目备案的申请》（西万中字〔2012〕001号），符合《陕西省企业投资项目备案暂行办法》、《西安市企业投资项目备案管理实施细则》和《关于下放西安市企业投资项目备案及外商投资项目核准办理权限的通知》的规定，同意备案。备案内容如下：一、项目名称：金色悦城。二、项目类型：商业地产开发。三、建设地址：崇智路（原名仁义路）以东，陇海铁路以南，已出让的75.9亩LH9-14_271号宗地以西，立信路以北。四、建设内容：项目占地面积98.55亩，拟建12栋住宅楼。项目总建筑面积31.97万平方米，地上建筑面积24.92万平方米。其中商业面积1.44万平方米；地下建筑面积6.87万平方米。五、投资及资金来源：总投资约19亿元，资金自筹。六、开发时限：2012年7月至2014年12月。2013年4月10日，陕西中都房地产开发有限公司作出西万都字【2013】003号《金色悦城一期项目8#、11#楼预售方案》，其内容：兹有西安大兴新区综合改造管理委员会编发的编号为西大兴发【2012】57号文件，批准由我司开发建设位于莲湖区三民村的项目“金色悦城”。该项目一期占地65708.9平方米，已取得国有土地使用证（西大兴国用（2012出）第059060061号），建设工程规划许可证（西规大兴建字第（2012）012号），建筑工程施工许可证（西大兴建（2013）003号），该工程8#、11#楼已达预售条件，完成房屋预测，并取得面积测算报告，符合《商品房预售管理办法》中关于办理商品房预售许可证的规定，现申请办理该两幢房屋的商品房预售许可证。2013年4月16日，陕西中都房地产开发有限公司向被告西安市住房保障和房屋管理局递交了《西安市商品房预售许可申请表》，并提交了2012年9月26日陕西省住房和城乡建设厅颁发的陕建房暂（2012）624号《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》、2012年9月27日西安市人民政府颁发的西大兴国用（2012出）第059号、西大兴国用（2012出）第060号、西大兴国用（2012）第061号《国有土地使用权证》、西安市规划局颁发的西规大兴建字第（2012）12号《中华人民共和国建设工程规划许可证》、2013年3月7日西安市城乡建设委员会颁发编号：西大兴建（2013）第003号《中华人民共和国建筑工程施工许可证》、2013年4月西安市房产测量事务所对西安市莲湖区三民村金色悦城8#、11#楼作出图幅号102.5-110.0-23的《预售备案面积测算分层平面图》及西万都字【2013】003号《金色悦城一期项目8#、11#楼预售方案》等资料。西安市住房保障和房屋管理局经审查于2013年5月7日作出市房预售字第2013100号《西安市商品房预售许可证》，对陕西中都房地产开发有限公司申请楼号为：08号、11号商品房屋准予公开预售。另查，2013年7月22日，原告江波与第三人陕西中都房地产开发有限公司签订编号：4456661《商品房买卖合同》，约定购买陕西中都房地产开发有限公司开发的位于西安市莲湖区三民村西安金色悦城项目第11幢2单元18层21801号房屋，房屋交付期限为2015年12月31日前。2015年10月10日，原告向西安市城乡建设委员会提交《西安市政府信息公开申请表》，所需信息：西安市莲湖区三民村的万科金色悦城项目的建筑工程施工许可证。2015年10月26日，西安市城乡建设委员会作出《西安市城乡建设委员会对江波申请信息公开答复函》，答复：您申请调取的《建筑工程施工许可证》，11#楼属于金色悦城项目一期二标段，施工许可证证号：西大兴建（2013）第003号。上述事实，有西大兴发〔2012〕57号《西安大兴新区综合改造管理委员会关于印发金色悦城项目备案确认书的通知》、西万都字【2013】003号《金色悦城一期项目8#、11#楼预售方案》、《西安市商品房预售许可申请表》、陕建房暂（2012）624号《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》、西大兴国用（2012出）第059号、西大兴国用（2012出）第060号、西大兴国用（2012）第061号《国有土地使用权证》、西规大兴建字第（2012）12号《中华人民共和国建设工程规划许可证》、编号：西大兴建（2013）第003号《中华人民共和国建筑工程施工许可证》、图幅号102.5-110.0-23的《预售备案面积测算分层平面图》、市房预售字第2013100号《西安市商品房预售许可证》、编号：4456661《商品房买卖合同》、《西安市政府信息公开申请表》、《西安市城乡建设委员会对江波申请信息公开答复函》、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，根据《城市商品房预售管理办法》第四条第三款：“市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门负责本行政区域内城市商品房预售管理。”及第六条第一款：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。”之规定，被告西安市住房保障和房屋管理局负有核发《商品房预售许可证》的法定职责。第三人陕西中都房地产开发有限公司于2013年4月16日向被告西安市住房保障和房屋管理局递交了办理《西安市商品房预售许可申请表》，并提交了2012年9月26日陕西省住房和城乡建设厅颁发的陕建房暂（2012）624号《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》、2012年9月27日西安市人民政府颁发的西大兴国用（2012出）第059号、西大兴国用（2012出）第060号、西大兴国用（2012）第061号《国有土地使用权证》、西安市规划局颁发的西规大兴建字第（2012）12号《中华人民共和国建设工程规划许可证》、2013年3月7日西安市城乡建设委员会颁发西大兴建（2013）第003号《中华人民共和国建筑工程施工许可证》、2013年4月西安市房产测量事务所对西安市莲湖区三民村金色悦城11#楼作出图幅号102.5-110.0-23的《预售备案面积测算分层平面图》及西万都字【2013】003号《金色悦城一期项目8#、11#楼预售方案》等资料，符合《城市商品房预售管理办法》第七条：“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。”之规定。被告西安市住房保障和房屋管理局审查后，为第三人陕西中都房地产开发有限公司颁发市房预售字第2013100号《西安市商品房预售许可证》之行为事实清楚、证据充分、程序合法。原告要求确认被告颁发的市房预售字第2013100号《西安市商品房预售许可证》违法并予以撤销之理由不能成立，依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告江波的诉讼请求。案件受理费50元，由原告承担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王艳玲人民陪审员  贺西红人民陪审员  姬 伟二〇一六年七月四日书 记 员  师亚宁