新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新31民终180号 上诉人(原审原告)：郭勇，男，1982年2月11日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区莎车县。委托诉讼代理人：张玲，新疆叶尔羌律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：赵彦军，男，1981年6月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区莎车县。被上诉人(原审被告)：阿布都热依木·巴哈扑，男，1976年5月5日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区莎车县。上诉人郭勇因与被上诉人赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区莎车县人民法院（2020）新3125民初1013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，经阅卷，询问当事人，决定进行书面审理本案。上诉人郭勇及其委托诉讼代理人张玲，被上诉人赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑接受询问。本案现已审理终结。郭勇上诉请求：1.撤销莎车县人民法院2020年9月11日作出的(2020)新3125民初1013号民事判决书，发回重审或改判由被上诉人向上诉人支付租金40万元及违约金20万元;2.本案一审、二审的诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，判决结果不当。一、按照双方租赁合同的约定，被上诉人应当在上一年的12月30日付清次年上半年租金，当年的5月30日前支付下半年租金，截止目前为止，被上诉人仍未交清2018年租金，被上诉人违约在先。二、餐厅三楼8间房屋租赁给新疆北屯第一建筑安装工程公司使用，是被上诉人方租赁，而非上诉人方租赁。这个问题完全可以被证实，既然法院调取了该公司支付租金的情况说明，为何不弄清楚出租人是谁又是谁让他出租的仅凭郭勇的姐姐收取了4万元租金就武断的认为是上诉人出租的，未免过于主观臆断。就如同被上诉人跨过上诉人将房租直接交付房东，难道就可以认为是房东将房屋直接租赁给被上诉人使用吗三、被上诉人阿布都热依木由于学习，赵彦军离开餐厅另起炉灶开设时光餐吧，带走原餐厅的员工，其妻子不懂餐厅经营管理，致使餐厅一直处于亏损和停业状态，但被上诉人方一直未提出解除租赁合同，返还房屋的请求，相反截止一审开庭，被上诉人一直表达的愿望都是愿意继续租赁，继续经营餐厅。被上诉人是由于自身原因造成餐厅经营不善，拖欠租金不付，与上诉人无关。不管被上诉人是否经营，既然占有使用该房屋，就负有租金的支付义务。上诉人对于该房屋是转租，房东并不会就此免除上诉人交纳租金的义务。四、关于餐厅锁门的事。首先当时餐厅已经没有经营，其次，是房东强行要求锁门，再者，餐厅锁门最多不超过两个月，上诉人就通知被上诉人阿布都热依木的妻子拿钥匙开门营业，是由于其自身无力经营，导致餐厅未开门营业，这个责任应由被上诉人自己承担。最后，由于被上诉人欠付租金不交，违约在先，锁门是无奈之举，这是上诉人采取的减损方式，目的是为了催缴租金。鉴于被上诉人继续经营的愿望，上诉人又及时通知其拿钥匙开门。因此双方租赁合同一直在履行中，并未终止履行，因此被上诉人仍然负有支付租金的义务。综上，一审法院关于双方合同已经强行解除，是上诉人将房屋出租给第三方，因此被上诉人不需支付后期租金的事实认定错误，望二审法院发回重审或依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人赵彦军辩称，本人是2017年1月1日签订的，我不是合伙人，我是见证人，2018年6月份我已经离开卡尔万餐厅，我在该餐厅工作时负责开车、买水买电等；我没有从卡尔万餐厅带走员工，我是自己不干了走的，时光走廊餐吧不是我开的，一审中我已经提交了我现在工作的单位出具的证明；当时我是员工，因此我不承担支付租赁费的责任。被上诉人阿布都热依木·巴哈扑辩称，跟郭勇2017年1月签订的租赁合同，通过装修、投资了100万元。2017年因本人去了学习，当时所有的事情我交接给赵彦军的。听说2018年9月以来上诉人锁闭了餐厅，当时我不在的时候上诉人锁闭我的餐厅，不让餐厅正常经营，也给我造成了100万元的经济损失。我回来以后找了上诉人，跟他说了我的情况，上诉人说我支付租金就可以继续营业。餐厅3楼我并没有出租给别人，这件事情我并不知情，我不存在违约情形；我对3楼的投资设备也是经过一审判决作出以后，将餐厅里面的可以移动的空调等设备搬出来了；总之，我没有违约，是上诉人锁闭餐厅在前。郭勇向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与两被告签订的房屋租赁合同。2、判令两被告向原告支付房屋租金400,000元和违约金200,000元。一审法院认定事实：原告郭勇2009年8月承租龚明亮所有的位于莎车县团结路2号明亮大酒店二、三楼，起名为托福大酒店一直经营到2016年12月底，2016年12月31日原告郭勇与被告赵彦军和阿不都热依木·巴哈扑签订房屋转让租赁合同一份，原告郭勇（甲方）将明亮大酒店二、三楼转租给赵彦军和阿不都热依木·巴哈扑（乙方）开设餐厅。承包期限为四年零八个月零八天（即2017年1月1日至2021年8月8日），转让费14万元整。每年租金18万元，2017年上半年租金在5月10日前交清，下半年租金在10月9日前交清；以后每年租金在前一年12月30日前付一半，5月10日前支付另一半；每年以此类推。合同约定，两被告需按时交纳房租及相关费用，逾期一个月未交纳视为违约，原告有权解除合同并追究违约责任。违约金为20万元。双方签订合同后被告阿布都热依木·巴哈扑支付14万元转让费并进行一番装修后改名为“古卡尔万餐厅”开始经营，2017年10月被告阿布都热依木·巴哈扑被送到户籍地伊宁市去学国语，之后其妻子继续经营餐厅，2017年的租金全部交清，2018年的租金交了一部分，拖欠一部分之后，2018年9月1日原告郭勇锁上卡尔万餐厅的门，被告阿布都热依木·巴哈扑的老婆没有办法经营餐厅，2019年2月22日原告郭勇给被告阿布都热依木·巴哈扑的妻子打电话让她先交2万元租金，后面要餐厅再谈，2019年2月24日阿布都热依木·巴哈扑的妻子给郭勇的妹妹郭英交2万元租金，但餐厅依然没有开，原告郭勇也没有去找被告赵彦军。2019年7月被告阿布都热依木·巴哈扑回来找郭勇表示继续经营的意思，原告郭勇要求先付租金，而双方未达成一致。2019年3月28日新疆北屯第一建筑安装工程有限责任公司（以下简称北屯公司）与阿布都艾则孜·马木提（身份不明）签订合同租赁卡尔万餐厅的3楼左侧8间房屋，每年租金为4万元，租期为2019年3月28日至2021年7月28日，签订合同当天该公司把3000元押金转账给签合同人阿布都艾则孜·马木提，2019年4月19日该公司原出纳李献宙按照公司领导安排和原告郭勇妹妹郭英的要求通过个人银行账户把4万元租金转账给出租方汉唐御府托福大酒店郭英（系原告郭勇妹妹）。一审法院认为，原告郭勇与被告赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑签订房屋租赁合同是合法有效，被告赵彦军称自己是合同见证人理由不成立，均以认定合同签订人，双方当事人均应按上述协议履行。双方应诚实信用原则和公平原则是合同法的基本原则。双方在合同中约定了解除合同的条件，即逾期交付租金超过一个月，原告有权要求解除合同。解除合同的条件成就后，解除权人可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同。原告未履行向被告发出解除合同通知义务，以被告方拖欠租金为由未经通知两被告擅自锁上餐厅门，虽然庭审中表示是房东锁门但没有提供合法有效的证据证明，可以认定为原告以实际行为强力解除租赁合同，并可在随后的收取租金两万、转租三楼部分给第三人行为中印证。2019年3月18日原告郭勇的妹妹郭英未经被告方同意，利用陌生人签合同方式将餐厅的三楼8间房屋出租给北屯公司，与北屯公司签合同的陌生人利用一份出租方为郭勇的合同与北屯公司签租赁合同，签完合同后原告妹妹郭英马上出现找承租方通知他们餐厅是属于他哥哥郭勇所有，并要求他们把租金4万元转账给自己，建筑公司于2019年4月19日把4万元租金转账给郭英。庭审中原告要求解除合同被告方均同意，双方解除合同意见一致，法院予以支持。对于原告要求被告方承担2018年未交的租金4万元，2019年、2020年的租金36万，共40万元租金的诉求，法院认为原告2018年9月1日原告已以实际行动解除了与两被告签订的租赁合同，合同解除时间可认定为2018年9月1日，因此后租金不能让被告方承担。庭审中原告表示2018年的所欠租金4万元可以免除。法院查证属实的事实足以证实本案当事人均存在都存违约行为，被告经营不善未依约支付租金在先，原告强制锁门导致被告无法继续经营、无法更换营业场所、无法转移餐厅用具客观导致损失在后。根据合同法规定违约损失一般不得超过合同标的的30％，故法院结合被告租赁时间、案件事实及双方过错程度，酌定被告承担合同违约损失5万元。被告要求原告承担装修费100万元，没有证据向法庭提供且没有反诉法院不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条，第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、法院支持原告郭勇与被告赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑自愿解除《房屋租赁合同》。二、被告赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑向原告郭勇在判决生效后五日内支付违约金5万元（伍万元整）于判决生效后一次性付清。三、驳回原告郭勇其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费4900元（原告郭勇已缴纳），由被告赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑负担525，原告郭勇承担4375元。本院二审期间组织双方当事人举证、质证，上诉人郭勇向法庭提交以下证据：第一份证据：情况说明1份及相关文件（租金收条复印件、身份证复印件各一份及房屋租赁合同一份）；拟证明涉案房屋是被上诉人方出租给北屯第一建筑安装工程公司，房屋的出租房阿卜杜艾则孜·马木提系被上诉人阿布都热依木·巴哈扑的合伙人。租赁合同由阿卜杜艾则孜·马木提签订，租金收条由阿卜杜艾则孜·马木提出具；身份证复印件上的第一个人英提扎尔·阿布都热依木是阿布都热依木·巴哈扑的儿子，是其带领其他两人签订的房屋租赁合同。经质证，被上诉人阿布都热依木·巴哈扑对该组证据三性均不认可，并称：身份证复印件最上面的是我的儿子，但是以什么方式复印的我不知情，阿卜杜艾则孜·马木提这个人我从来没见过，我不认识。被上诉人赵彦军对该组证据的三性均不认可，并称：我没见过这个文件，2018年我已经不在这个餐厅。经本院传唤阿布都艾则孜·马木提到庭作证，阿布都艾则孜·马木提认可租赁合同，并称：上面的名字是我签的，我与英提扎尔·阿不都热依木于2019年2月26日左右口头协商并合伙经营了卡尔玩餐厅，我出资了9万元，其中支付了3万元租金，合作经营期限是2019年3月1日至2019年5月1日止，因2019年5月1日被房东锁闭餐厅大门，要求我们支付2018年的租金才给我们开门。经房东同意将2楼的8间房屋出租给北屯第一建筑安装工程有限公司，合同签订日期为2019年3月28日。当时合同上是我签字画押的。合同约定年租金为4万元，北屯一建公司将第一年的租金4万元直接交给了房东。经上诉人郭勇的申请其姐姐郭英出庭作证，并称：卡尔玩老板的儿子英提扎尔·阿不都热依木与阿布都艾则孜·马木提一起给我3万元是属实；阿布都艾则孜·马木提和英提扎尔·阿不都热依木将2楼的8间房屋出租给北屯一建以后我才得知此情况，然后经过协商出租给北屯一建的4万元租金当做2018年卡尔玩餐厅的租金算的。2019年5月卡尔玩餐厅老板的儿子和阿布都艾则孜·马木提没有支付2018年剩余租金5万元，所以根据房东阿姨的安排我将餐厅的门锁掉了。根据上述证据以及证人证言本院予以认定被上诉人阿布都热依木·巴哈扑的儿子英提扎尔·阿布都热依木及其合伙人阿布都艾则孜·马木提将2楼的8间房屋出租给北屯第一建筑安装工程有限公司以及事后上诉人郭勇追认该转租合同并由上诉人郭勇收到第一年的租金4万元；2019年3月1日至2019年5月1日止卡尔玩餐厅正常营业以及2019年5月1日上诉人郭勇以被上诉人没有支付2018年剩余租金5万元为理由，将卡尔玩餐厅锁门的事实。第二份证据：证明一份及相关附件（购电明细表4张及电卡图片1张）；拟证明2019年1月至4月被上诉人在经营餐厅，正常购电。经质证，被上诉人阿布都热依木·巴哈扑对该组证据的三性均不认可，并称：2017年10月至2019年5月份期间的事情我不清楚。被上诉人赵彦军称：从2017年1月份到2018年6月份，本人负责买水买电，2018年6月以后的买水买电的情况我不清楚；这组证据并不能证明我是合伙人。第三份证据：被上诉人阿布都热依木·巴哈扑的妻子（加纳提古丽·伊布拉因）与上诉人郭勇之间的短信通讯录记录截图两张；拟证明2019年3月，被上诉人的餐厅处于经营状态。经质证，被上诉人阿布都热依木·巴哈扑称：这个电话号码确实是我妻子的电话号码，不过我的妻子国语水平较低，不知道这个短息是谁帮我妻子写的。被上诉人赵彦军称：上述情况我不清楚。根据上述三份证据综合考虑，本院认定2019年3月1日至2019年5月1日止卡尔玩餐厅正常营业的事实。第四份证据：通话录音5段；拟证明自2019年起房屋钥匙一直在被上诉人处，且被上诉人多次向上诉人表达继续经营餐厅的愿望，一直不愿解除租赁合同，返还房屋。经质证，被上诉人阿布都热依木·巴哈扑对通话录音的真实性予以认可，并称：2019年5月份我回来后发现餐厅内设备一部分已经搬走或者丢失，三楼已经被别人承租及使用我的设备，所以我于2019年6月份左右自己又用另外一个锁将餐厅锁闭。被上诉人赵彦军称：上述情况我不清楚。本院对该证据的真实性予以认可。第五份证据：证人李献宙出庭作证称：2019年3月28日北屯一建与阿卜杜艾则孜·马木提签订的租赁合同，当时被上诉人阿布都热依木·巴哈扑的儿子英提扎尔·阿不都热依木和阿布都热依木·巴哈扑的妻子也在场；签完合同将近一个月后郭勇将门锁闭了，得知郭勇才是房东；通过三方协商将租金直接打给郭英即郭勇的姐姐，然后与我们签订的合同的人给我们出具了收条。经质证，上诉人郭勇认可证人证言。被上诉人阿布都热依木·巴哈扑对证人证言不予认可，并称：营业执照上面我不是餐厅的法定代表人。被上诉人赵彦军称：上述情况我不清楚。本院予以认定被上诉人阿布都热依木·巴哈扑的儿子英提扎尔·阿布都热依木及其合伙人阿布都艾则孜·马木提于2019年3月28日将2楼的8间房屋出租给北屯第一建筑安装工程有限公司以及事后上诉人郭勇追认该转租合同并由上诉人郭勇收到第一年的租金4万元的事实。第六份证据：证人张莙出庭作证称：莎车县卡尔万餐厅是在鸿福宾馆2楼，3楼，卡尔万餐厅有两个合伙人，一个叫赵彦军还有一个是少数民族；他们的水电在我这边买，所以我知道他们是合伙人，他们自己也说过；该餐厅的水电大部分时间是赵彦军来买，不过有时候也有保安和民族老板的妻子来购买；2019年2月3月4月份卡尔万餐厅都购买过水电；2019年餐厅的经营影响过宾馆的营业，因餐厅音乐声音太吵，我经常断他们的电。经质证，上诉人郭勇认可证人证言。被上诉人阿布都热依木·巴哈扑对证人证言不予认可，并称：我2017年见过他一次，2017年以后我一次也没从他那儿买过电。被上诉人赵彦军对证人证言不予认可，并称：2017年至2018年6月份之前，证人与阿布都热依木·巴哈扑因多次断水断电吵架过。本院结合本案其他证据予以认定赵彦军和阿布都热依木·巴哈扑一起承租涉案餐厅以及2019年3月1日至2019年5月1日止卡尔玩餐厅正常营业的事实。本院二审期间，被上诉人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对该事实予以确认。另查明，被上诉人阿布都热依木·巴哈扑的儿子英提扎尔·阿布都热依木及其合伙人阿布都艾则孜·马木提于2019年3月28日将涉案餐厅2楼的8间房屋出租给北屯第一建筑安装工程有限公司以及事后上诉人郭勇追认该转租合同并由上诉人郭勇领取第一年的租金4万元。2019年3月1日至2019年5月1日止卡尔玩餐厅正常营业以及2019年5月1日上诉人郭勇以被上诉人没有支付2018年剩余租金5万元为理由，将卡尔玩餐厅锁门。对于2018年的租金被上诉人阿布都热依木·巴哈扑向上诉人郭勇支付了11万元。2020年10月8日阿布都热依木·巴哈扑搬走了涉案餐厅内属于自己的设备并将涉案餐厅交给原房东龚明亮。本院认为，本案当事人对一审法院解除上诉人郭勇与被上诉人赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑之间的《房屋租赁合同》均无异议。故本案二审争议焦点是：1、本案中是否存在违约行为？被上诉人赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑是否承担上诉人郭勇要求的违约金200000元？2、上诉人郭勇要求被上诉人赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑支付租金400000元是否予以支持？关于第一争议焦点，本案当事人之间的《房屋租赁合同》中约定：“每年租金在前一年12月30日前付一半，5月10日前支付另一半”。根据本案查明的事实，被上诉人交清了2017年的全部租金，对于2018年的租金被上诉人阿布都热依木·巴哈扑只交了110000元，剩余部分未交。被上诉人赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑未按照合同约定履行支付租金的义务属于违约行为。因被上诉人阿布都热依木·巴哈扑针对2018年的租金只交了110000元，剩余部分未交，于2018年9月1日上诉人郭勇锁上卡尔万餐厅的门，导致卡尔万餐厅无法继续经营。上诉人郭勇未按照合法途径索要欠付租金，而强制锁门导致被上诉人无法继续经营也属于违约行为。对于承担违约责任的问题，本案当事人之间的《房屋租赁合同》中约定：“合同任何一方违反合同约定，致使无法实现本合同根本目的，合同的相对方（守约方）都有权解除合同，并要求违约方支付200000元违约金及赔偿全额损失”。根据本案查证属实的事实足以证实本案当事人均存在违约行为，且上诉人郭勇强制锁门的行为导致被上诉人无法继续经营，致使无法实现合同目的，其并不是合同守约方，故上诉人郭勇要求被上诉人承担违约金200000元不符合合同约定。但是一审法院结合被上诉人租赁时间、案件事实及双方过错程度，且因被上诉人经营不善未依约支付租金在先，而酌定被上诉人承担违约金5万元。针对一审判决被上诉人赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑均未提起上诉，视为其愿意向上诉人郭勇支付违约金50000元，故一审法院判令赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑向郭勇支付违约金50000元的部分本院予以维持。上诉人郭勇要求除一审法院支持的50000元以外，被上诉人赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑还要承担150000元违约金的上诉请求于法无据，应予以驳回。关于第二争议焦点，根据二审查明的事实，于2020年10月8日阿布都热依木·巴哈扑搬走了涉案餐厅内属于自己的设备并将涉案餐厅交给原房东龚明亮。因此2018年被上诉人未交清的租赁费40000元、2019年的租赁费180000元以及到2020年10月份的9个月的租赁费135000元，共计355000元本院予以认定。对于被上诉人赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑是否承担上述租赁费的问题，被上诉人经营不善未依约支付租金在先，上诉人以被上诉人拖欠租金为由锁上餐厅门后，被上诉人没有及时跟上诉人协商解除合同或者向法院起诉要求解除租赁合同，且上诉人始终占有租赁房屋没有搬走涉案餐厅内的设备，该租赁合同一直到2020年10月8日为止继续履行状态，故其应承担相应的租赁费。本案当事人之间的《房屋租赁合同》中约定：“乙方不按时缴纳费用，超出一个月认定违约，甲方有权解除合同并按违约追究相关责任”。被上诉人拖欠租金后，上诉人郭勇既没有按合同约定行使自己解除合同的权利，也没有按照合法途径索要欠付租金，而强制锁门致使被上诉人无法继续经营，导致损失扩大，故其应自行承担部分租赁费。本院结合本案客观事实、租赁时间、及双方过错程度等因素，根据“公平原则”，对租赁期间的租赁费共计355000元，本案合同当事人应当承担同等责任。被上诉人赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑承担租赁费共计355000元的50%即177500元；剩余50%即177500元由上诉人郭勇自行承担。综上，郭勇的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区莎车县人民法院（2020）新3125民初1013号民事判决第一项、第二项（即，一、本院支持原告郭勇与被告赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑自愿解除《房屋租赁合同》；二、被告赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑向原告郭勇在判决生效后五日内支付违约金5万元（伍万元整）于判决生效后一次性付清。）；二、撤销新疆维吾尔自治区莎车县人民法院（2020）新3125民初1013号民事判决第三项（即，三、驳回原告郭勇其他诉讼请求。）；三、被上诉人赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑向上诉人郭勇在判决生效后五日内支付租赁费177500元。四、驳回郭勇的原审其他诉讼请求。一审案件受理费4900元，二审案件受理费9800元，共计14700元，由被上诉人赵彦军、阿布都热依木·巴哈扑负担5574元，由上诉人郭勇负担9126元。本判决为终审判决。审  判  长   迪力百尔吾布力审  判  员   徐  元  华审  判  员   买买提江吐尔逊二 〇 二 一 年 二 月 十 八 日书  记  员   姑丽其热阿迪力