辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终156号上诉人（原审被告）：刘晓丹，女，1956年2月29日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人：孙国风，男，1958年1月25日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：沈阳绿城物业服务有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路**。法定代表人：胡登峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：金迎，女，1987年3月29日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市苏家屯区。上诉人刘晓丹因与被上诉人沈阳绿城物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初7553号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘晓丹上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判被上诉人承担房屋漏雨维修费用5800元及因漏雨造成的财产损失75754.11元和物业费损失；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：1.一审法院认为房屋漏雨是房屋质量问题，没有确认被上诉人负有共用部位的一般维修的合同义务错误。一是被上诉人对房屋共有部位有维修的合同义务。《物业服务合同》附件的《物业管理服务标准》一.2约定:被上上诉人“检查房屋共用部位的使用状况,需要维修的,属于小修范围的及时组织修复;属于大、中修范围的……”。《业主临时公约》约定：“甲方（上诉人）有权根据房屋建筑共用部位、共用设施设备的状况，建议丙方（被上诉人）及时组织修缮”，即被上诉人有代为履行房屋建筑质量的维修义务。在公约第二章物业管理服务的第六条服务质量中约定被上诉人有“房屋共用部位、共用设施维修”的义务。二是物业费构成包括房屋共用部位一般维修的费用。《业主临时公约》第七条之1.1约定物业管理服务费包括房屋共用部位的“运行、维修、养护费，不包括大中修、更新、改造的费用”。《物业服务合同》第五条2.2、第十七条都约定了物业服务费包括房屋共用部位的一般维修费用。在小区物业办公室告示版上的《物业管理服务费用的构成》也非常明确地写着物业费包括房屋共用部位的一般维修费用。三是被上诉人从2007年外墙漏雨一直到2016年11月的长达10年期间，一直基于合同约定承诺履行房屋外墙漏雨的维修义务，从未向上诉人提出过属于开发商质量保证责任或超过一般维修范围属于大、中修需要启动维修资金而拒绝履行维修义务。正是因为被上诉人一直承诺履行房屋质保期内的维修义务，致使上诉人未能向现在仍在上诉人小区的开发商主张房屋维修的权利。2.一审法院认定事实错误。一是“原告2003年进驻东方威尼斯小区的并与东方威尼斯小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》不符合事实。2003年被上诉人与东方威尼斯小区业主委员会没有签订《物业服务合同》，故上诉人在2007年3月11日购房时与开发商、被上诉人三方共同签订了《业主临时公约》。二是上诉人房屋不是有“漏雨现象”、“现有仍有漏雨情况发生”，而是严重漏雨，无法居住，并造成上诉人的家庭财产水渍损失。3.一审法院认定上诉人提出的赔偿内容与本案不是同一法律关系错误。2011、2014《物业服务合同》第二十五条约定：“乙方违反本合同约定，未能达到约定的管理标准，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿”。上诉人据此要求被上诉人承担违约责任的。沈阳绿城物业服务有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。沈阳绿城物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业费6108元；2.被告支付2017年1月1日至2018年12月31日的电梯费576元；3.被告支付原告拖欠期间的滞纳金400元；4.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，被告系位于沈河区房屋的业主，该房屋的建筑面积为169.68平方米。原告2003年进驻东方威尼斯小区的并与东方威尼斯小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定原告为东方威尼斯小区提供物业管理服务，住宅服务费按建筑面积每月每平方米1.5元，电梯服务费12元/月/人，车位费120元/个/月，仓房0.75元/月/平方米，物业服务费按年交纳，实行预收制，逾期交纳物业管理服务费，每逾期一日，应交纳欠款总额的3‰作为滞纳金。被告所居住的房屋从入住开始即发现有漏雨现象，期间原告曾经协同开发商对原告的房屋进行过维修，但现在仍有漏水情况发生。被告2017年1月1日至2018年12月31日的物业费、电梯费未交纳，共欠物业费6108元、电梯费576元。一审法院认为，原告沈阳绿城物业服务有限公司系被告刘晓丹所居住（房屋面积为169.68平方米）的“东方威尼斯”小区的物业服务企业，原告为被告所居住的小区提供了物业服务，被告也实际接受了服务，原告要求被告在接受服务后支付约定的物业费、电梯费，其主张符合法律规定，也是对自己合法权益的维护，予以支持。对被告提出的房屋漏水问题，此应是房屋质量问题，原告方也曾组织人力对被告房屋进行维修，其已尽到了作为物业公司的服务职能。原告并非房屋买卖关系的主体，对房屋并无质量担保及维修的义务。被告的房屋经过维修仍然存在漏水的问题，其应与小区业主委员会进行联系，启动房屋维修基金进行彻底的修缮。因此，被告的该抗辩意见，因与原告的物业管理服务并无直接关系，其不能成为被告不交纳物业费的理由。需要指出的是，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高园区居民居住的生活质量，这些都需要双方共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解，共建美好家园。故对被告拒绝缴纳所欠物业费、电梯费的抗辩主张，不能支持。对被告提出的其他关于赔偿内容的抗辩意见，因与本案不是同一法律关系，如被告有相关证据材料可另行主张权利。关于原告主张被告支付滞纳金的问题。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，不予支持。一审法院判决：一、被告刘晓丹于判决生效后十五日内给付原告沈阳绿城物业服务有限公司2017年1月1日至2018年12月31日的物业费6108元。二、被告刘晓丹于判决生效后十五日内给付原告沈阳绿城物业服务有限公司2017年1月1日至2018年12月31日的电梯费576元。三、驳回原告沈阳绿城物业服务有限公司的其他诉讼请求及被告刘晓丹的其他抗辩意见。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘晓丹承担。二审中，上诉人提交物业管理费用的构成，证明物业费包括共有部位的维修。被上诉人质证意见：对真实性没有异议，不包括大中型的维修。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人作为上诉人居住小区的物业服务公司，履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主，上诉人享受了被上诉人提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。一审对被上诉人要求上诉人给付物业费和电梯费的诉讼请求予以支持并无不当。关于上诉人主张被上诉人负有共用部位的一般维修的合同义务的问题，因上诉人主张其房屋外墙长期严重漏雨，已不属于一般维修，且《业主临时公约》第七条约定物业管理服务费包括房屋共用部位的“运行、维修、养护费，不包括大中修、更新、改造的费用”，《物业服务合同》附件关于物业管理服务标准约定检查房屋共用部位的使用状况,需要维修的,属于小修范围的及时组织修复;属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主委员会提出报告与建议根据业主大会的决定组织维修，被上诉人亦曾经协同开发商对上诉人的房屋进行过维修，故现上诉人已被上诉人未履行对公共部位的维修义务为由拒绝交纳物业费缺乏事实和法律依据，对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张依据《物业服务合同》第二十五条约定，“乙方违反本合同约定，未能达到约定的管理标准，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿”，被上诉人应赔偿房屋漏雨维修费用5800元及因漏雨造成的财产损失75754.11元和物业费损失的问题，因因该合同系被上诉人与小区业主委员会签订，即甲方系业主委员会，并非本案上诉人，上诉人依据该项约定主张赔偿责任无法律依据，一审认定上诉人该主张与本案不属同一法律关系并无不当。综上，上诉人刘晓丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘晓丹负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  谢 宏审判员  杨 帆二〇二一年二月二十五日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。