辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终301号上诉人（原审被告）：王轶敏，女，1971年10月3日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：肖经纬，辽宁纬轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤龙，辽宁纬轩律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：大连四季物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市中山区景山西园******，统一社会信用代码：91210202787341174Y。法定代表人：王玉春，董事长。委托诉讼代理人：张芸，辽宁圣邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟，辽宁圣邦律师事务所律师。上诉人王轶敏因与被上诉人大连四季物业服务有限公司（以下简称“四季物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初6687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王轶敏上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审，或查清事实后改判驳回四季物业的诉讼请求；二、本案诉讼费用由四季物业承担。主要事实与理由：由于我和丈夫长期不在大连，为避免出现欠费情况，我丈夫曾预缴了各项费用，其中就包括其于2014年5月23日通过招商银行帐户向四季物业名下的中信银行帐户一次性预交物业费120000元。现我丈夫长期在国外工作，因疫情无法回国打印银行流水信息，如我调取，银行则要求其提供公证的授权委托书。而公证周期较长，因此无法再一审期间提供这一关键性证据。该证据足以证明四季物业的诉讼请求不成立，一审法院没有查清。另外，四季物业怠于处理房屋漏水等维修事宜，自身存在过错的情况下要求我承担20%的滞纳金没有法律依据。被上诉人四季物业辩称，不同意王轶敏的上诉请求，一审判决正确，依法应驳回王轶敏的上诉请求。一、王轶敏没有预缴过物业费，一审判决王轶敏支付物业费正确。《卡纳意乡小区前期物业服务合同》明确约定每季度首月10日前支付本季度物业服务费，双方从未约定预付物业费。王轶敏提供的转账凭证不能证明是其预缴的物业费。交易明细上显示汇款人为YANGSHUPING，而非王轶敏，与本案不具有关联性。同时，汇款摘要中显示为零钱汇出汇款，没有具体的款项用途描述，不能证明所支付款项为物业费。即使120000元是预缴物业费，根据社会一般常识及正常的理性人思维，双方必然会进一步约定预交费用对应的物业服务期间、签订书面的补充协议。但王轶敏不能提供相应的书面补充协议，也可佐证转账的费用并非预交物业费。实际该费用为赔偿费，与本案不具有关联性，不应在本案中进行审查。二、我公司履行了全部物业服务义务，王轶敏逾期缴纳物业费理应支付滞纳金。王轶敏未按合同约定交纳物业费构成违约，本应按合同约定按应交纳金额每天0.3%的标准支付滞纳金。但我公司考虑到与业主的良好关系，作出让步，已经给予了滞纳金减免，一审也认定了相关的滞纳金金额，王轶敏理应按一审判决支付滞纳金。而且，我公司为王轶敏进行过多次防水维修，其实是超出合同约定及法律规定范畴提供了格外的服务。四季物业向一审法院起诉请求：一、王轶敏支付拖欠的物业管理费60813元（自2013年10月1日至2020年6月30日，共计81个月的物业费，每月3元/平方米×50.26平方米，一个季度为2252.34元×27个季度）；二、王轶敏按应交纳欠费总额的20%支付滞纳金12163元；三、王轶敏承担全部诉讼费。一审法院认定事实，2008年11月1日，大连家园建设集团有限公司与四季物业签订《卡纳意乡小区前期物业服务合同》，约定大连家园建设集团有限公司委托四季物业对卡纳意乡小区提供前期物业管理服务事宜。物业服务费标准为别墅每月每平方米3元，交费时间为每季度首月10日前支付本季度物业服务费。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按交纳金额0.3%每天的标准向四季物业支付违约金。合同期限自2008年11月1日起至2012年12月31日止。2011年4月19日，大连家园建设集团有限公司与四季物业签订《续签协议书》，将原合同期限变更为自2018年11月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。王轶敏系卡纳意乡小区东园58-101号房屋的业主，房屋建筑面积为250.26平方米，每月应缴纳物业费750.78元。王轶敏自2013年10月起一直未缴纳物业费。虽经四季物业多次催要，王轶敏拖欠至今。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。四季物业依约向王轶敏提供了物业管理服务，王轶敏即应依约向四季物业交纳物业费。截至2020年6月，王轶敏共拖欠四季物业物业费60813元，故四季物业要求王轶敏支付物业费的诉求，符合合同约定，亦于法有据，一审法院予以支持。关于四季物业要求王轶敏按照欠费总额的20%交纳滞纳金12163元的诉求，不高于合同约定的标准，亦符合法律规定，一审法院亦予以支持。关于王轶敏辩称已向四季物业交纳物业费120000元的意见,因未向一审法院提交任何证据予以证实，故一审法院不予采信。关于王轶敏辩称四季物业的部分诉求已过诉讼时效的意见，一审法院认为，四季物业提交的录音证据中王轶敏已认可四季物业年年催缴物业费，已构成了诉讼时效中断，故对王轶敏此节辩解，一审法院亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告王轶敏于判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连四季物业服务有限公司物业费60813元及滞纳金12163元。若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告王轶敏负担。本院二审期间，王轶敏提交招商银行交易明细、声明书、结婚证、户口本，拟证明：2014年5月23日，王轶敏向四季物业预交了物业费120000元；付款人是王轶敏的丈夫杨树平。四季物业对真实性予以认可，但认为：付款摘要中显示为零钱汇出汇款，没有具体的款项用途描述，不能够证明所交的费用是物业费，该银行流水与本案不具有关联性。四季物业提供收款收据，拟证明前述费用为赔偿费。由于四季物业认可收到王轶敏前述款项，但其提供的收据并无王轶敏或汇款人签字，也未提供证据佐证双方达成了赔偿协议或者将该收据交付王轶敏方，因此，本院对王轶敏前述证据予以采信，对四季物业的收据不予采信。本院经审理，鉴于王轶敏在二审中提供的新证据，一审判决中认定的“王轶敏自2013年10月起一直未缴纳物业费。虽经四季物业多次催要，王轶敏拖欠至今”与事实不符，本院不予认定。一审认定的其他事实属实，本院予以确认。本院补充查明，2014年5月23日，四季物业收取转账120000元。双方认可该款系以王轶敏的名义交纳。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案王轶敏与四季物业已经确认四季物业曾在2014年5月23日收取王轶敏120000元，在王轶敏主张系物业费的情况下，作为物业公司的四季物业有责任证明该款项系赔偿款，否则应承担举证不利的后果。但是，四季物业提供的收据系单方制作，收据上并无王轶敏或汇款人签字，四季物业也未提供证据佐证该赔偿款的形成经过、双方达成了赔偿协议或者将该收据交付王轶敏方，因此，四季物业主张该款项系赔偿款依据不足，本院不予采纳。虽案涉服务合同及续签协议书中并无业主预交物业费的约定，但不排除合同履行过程中业主可以预交的实际情况。四季物业以此否认该款项性质依据亦不足。故，本院采纳王轶敏提出的该款项系物业费的意见。现王轶敏交纳的120000元已经远超过四季物业主张讼争期间的物业费，因此四季物业要求王轶敏再行支付物业费及滞纳金于法无据，本院不予支持。一审法院判决支持四季物业的诉讼请求不当，本院予以纠正。综上，王轶敏上诉请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初6687号民事判决；二、驳回大连四季物业服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元（大连四季物业服务有限公司已预付），由大连四季物业服务有限公司负担；二审案件受理费100元（王轶敏已预付），由大连四季物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二一年二月一日书记员  葛美玲