北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1648号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨新娇，女，1988年11月23日出生，汉族，河北省沧州市青县清州镇北街村农民，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李雷，男，1981年2月1日出生，汉族，北京市丰台区南苑村农民，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：宋春颖，北京培宁律师事务所律师。原审被告、反诉原告：北京壹佰分教育科技有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：魏鹏，总经理。委托诉讼代理人：杨新娇。上诉人杨新娇因与被上诉人李雷、原审被告（反诉原告）北京壹佰分教育科技有限公司（下称壹佰分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初17197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法公开审理了本案。本案现已审理终结。杨新娇上诉请求：同意一审判决第一、二、五项，撤销一审判决第三、四项并依法改判驳回李雷要求我支付2020年5月12日至2020年8月31日的房屋使用费及违约金的诉讼请求。事实与理由：1.我在2020年1月3日之前已交给李雷4万元及租赁保证金2.66万元，1月3日双方协商剩余的4万房租在开学时候交给李雷，4月3日李雷要求我把剩余房租交齐。因疫情原因，我5月6日才回到北京，5月8日李雷表示不租与我并让我立即搬走，5月9日我把所有钥匙都交还给李雷，我并没有违约在先，不应支付1.6万元违约金。2.在我交钥匙之前，双方就已经谈好李雷可以帮我找一个库房先存放东西。我在北京市丰台区南苑槐房西路318号院17号楼12号2层房屋（下称涉案房屋）里面只有钢琴和桌椅板凳是大件物品，不影响李雷二次出租。2020年6月15日，我已经把所有的上课记录还有屋里的小件物品清空，2020年6月，我和壹佰分公司法定代表人魏鹏已经另租到新的培训地点。2020年6月起，新发地疫情反弹，涉案房屋所在小区封闭，导致我无法把钢琴搬进来，并且也已经和李雷协商过东西可以帮忙寄存。在2020年7月14日，疫情好转，我把所有钢琴和大件物品搬走。并且，我拍到李雷在2020年6至8月份已经把涉案房屋出租给别人当仓库使用，因此，我不应支付李雷2020年5月12日至8月31日的房屋使用费2.4万元。李雷辩称：同意一审判决，不同意杨新娇的上诉请求和理由。壹佰分公司述称，同意杨新娇的意见。李雷向一审法院起诉请求：1.判令解除我与杨新娇于2018年10月16日签订的《房屋租赁合同》；2.判令杨新娇补交自2019年12月1日至2020年6月1日的剩余房屋租金4万元；3.判令杨新娇支付我违约金1.6万元；4.判令杨新娇赔偿我自2018年10月16日至2018年12月1日45天免租期期间的房屋租金19726元；5.判令杨新娇、壹佰分公司腾退涉案房屋；6.判令壹佰分公司拆除灯箱广告牌；7.判令壹佰分公司将营业执照自租赁地址迁出；8.判令杨新娇、壹佰分公司共同支付我自2020年6月1日至实际腾房之日的房屋租金及利息（租金按每年16万元计算，利息按同期中国人民银行贷款利率计算，自2019年12月1日计算至实际腾房之日止）。杨新娇、壹佰分公司向一审法院反诉请求：1.判令李雷支付违约金1.6万元；2.判令李雷退还押金2.66万元及1月20日至3月31日的租金4万元；3.判令李雷支付装修损失9.8万元；4.判令李雷赔偿我方因张贴解除合同通知导致的学员退费损失6万元。一审法院认定事实：2018年6月29日，北京中恒金苑投资管理公司（下称中恒金苑公司）与孟昌、苏宏颖签订《房屋租赁合同》，约定：中恒金苑公司将位于北京市丰台区南苑槐房西路南庭新苑318号院17楼-12号房屋（建筑面积262.4平方米）出租给孟昌、苏宏颖，租赁期限自2018年9月1日至2023年8月31日。2018年10月1日，孟昌、苏宏颖与李雷签订《北京市房屋租赁合同》，将位于北京市丰台区南苑槐房西路南庭新苑318号院17楼-12号二层房屋（建筑面积165平方米）出租给李雷，租赁期限自2018年10月1日至2023年9月30日。2018年10月16日，李雷（甲方，出租人）与杨新娇（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：第1条：标的物性状甲方将位于北京市丰台区南苑南庭新苑318号院17楼-12号二楼，租赁给乙方使用（以下统称“标的物”），建筑面积约165平方米。第2条：租赁期限本合同租赁期限为叁年，自2018年12月1日起至2021年12月1日止。第3条：租金数额及支付方式“标的物”年租金基数为160000元。乙方每租赁年度分两次向甲方交纳租金，即于每年的12月1日前和6月1日前交纳租金，押金为2个月租金26600元。乙方不按合同约定时间支付租金，除应如数补交外，每逾期一日按中国人民银行同期贷款利率向甲方支付滞纳金，若逾期不交纳超过1个月的，甲方可以单方解除合同，并追究乙方违约责任。第4条：标的物的使用用途乙方应按照本合同约定的使用用途，即：商业。第7条：装修改造及新增建筑物装修改造使“标的物”新增的一切设施，在租赁期满或由乙方违约原因导致甲方解除合同或乙方无故单方终止合同的履行时，无条件归属甲方所有，甲方不对乙方做任何补偿。第11条：约定解除条款乙方未按约定时间支付租金达1个月以上（含1个月）的，甲方有权解除合同，收回“标的物”，并追究乙方相应的法律责任。第13条：合同的终止⑷一方不履行合同条款，造成另一方无法执行合同协议，协商又不能求得解决，合同终止；守约方有权向违约方追究一切损害赔偿。第15条：违约责任在租赁期内，任何一方违反本合同约定，均应承担违约责任并向守约方支付违约金。违约金额为全年租金的百分之十，如因违约给对方造成其他损失的，还应另外承担损失的全额赔偿，受害方有权解除合同。第18条：履约保证金若乙方未按本合同约定时间支付租金、水、电、暖、卫生费及相关费用的，甲方有权扣除相应的履约保证金作为违约金，每延期一天乙方应向甲方支付未按约付款部分百分之十的违约金，且甲方有权将拖欠部分在履约保证金内予以扣除。2018年10月16日签订合同当日，李雷将涉案房屋钥匙交给杨新娇，并给予45天免租期，杨新娇向李雷支付履约保证金2.66万元及首期房租。2019年4月，李雷配合壹佰分公司办理了注册地址为涉案房屋地址的营业执照，壹佰分公司向中恒金苑公司支付了1000元注册地址转租费。2019年12月1日，杨新娇未按照约定的期限交纳自2019年12月1日至2020年5月31日的房租8万元。经李雷催缴，杨新娇分别于2019年12月13日、2020年1月3日交纳房租各2万元，共4万元，剩余房租4万元经李雷多次催缴，杨新娇至今未支付。2020年4月，杨新娇通过微信多次与李雷协商请求减免房租，李雷表示村里没有减免政策，故不同意减免。2020年5月5日，李雷通过微信告知杨新娇：要求于5月10日前将剩余房租交齐，否则就交还钥匙、解除合同；杨新娇于次日表示：同意交还钥匙。2020年5月9日，杨新娇将涉案房屋1把钥匙交还给李雷。2020年5月11日，李雷在涉案房屋大门张贴纸质通知，并拍照微信告知杨新娇，杨新娇表示：租期未满，李雷的行为系单方解除合同，疫情期间自己没有违约。通知载明：因你方未按照合同要求日期支付房屋租金，限你方于2020年5月13日前将租赁场所内属于你方的一切财物搬走，恢复场地原状；现依照合同约定与你方解除合同。你方应支付所欠租金，及年租金百分之十的违约金。逾期不清理视为你方放弃处置权，我方有权自行处理，不承担任何责任；同时因你方原因拖延及拒绝搬离，对我方造成包括租金、清场、处置、存放、起诉等一切损失费用将由你方承担。现涉案房屋现已腾空。在2020年7月14日庭审中，杨新娇、壹佰分公司表示仅有一架钢琴未搬离，李雷表示除钢琴外还有桌椅、空调等；2020年9月10日庭审中，杨新娇、壹佰分公司表示上次开庭后马上将房屋内物品搬空了，李雷表示截至2020年8月3日房屋内仍有杨新娇的物品，直到2020年9月3日去现场时发现已搬空。杨新娇、壹佰分公司提供了四张微信付款截图用以证明其支付了涉案房屋装修费用。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。李雷与杨新娇签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应当按照该合同的约定履行各自的义务。杨新娇自2019年12月1日发生逾期交纳租金的情形，虽经李雷催要，仅补交了4万元，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。杨新娇辩称存在疫情原因，因杨新娇的违约行为发生在疫情爆发之前，故对其此项辩称法院不予采信。杨新娇表示于2020年5月9日将房屋钥匙交还李雷，视为双方解除合同，因当时杨新娇并未提出明确的解除合同意向，对杨新娇的主张，法院不予采信。李雷于2020年5月11日向杨新娇发出解除合同通知，系守约方行使解除权的行为，杨新娇当日收悉，故法院确认李雷与杨新娇签订的房屋租赁合同于该日解除。杨新娇应当支付李雷自2019年12月1日至2020年5月11日期间的剩余租金，鉴于2020年1月24日，北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制，杨新娇经营的少儿教育项目受疫情影响基本没有收入，故法院酌定自2020年1月24日至2020年3月23日的房屋租金应予免除。合同解除后，杨新娇、壹佰分公司应当尽快将经营设备自租用房屋搬出，杨新娇、壹佰分公司主张于2020年7月14日后即将经营设备搬离，未提供证据，依据微信聊天记录（2020年7月22日杨新娇表示钢琴已搬离、2020年7月23日李雷催促杨新娇搬离空调、办公桌），法院确认房屋被腾空的时间为2020年8月31日。自2020年5月12日至2020年8月31日的房屋使用费应由杨新娇承担，计算标准参考租金标准的一半计算，为2.4万元。杨新娇已支付租金4万元，尚欠8000元。双方在合同中约定：履约保证金折抵租金及其他费用，故杨新娇交纳的履约保证金26600元本案予以抵扣。经计算，减免后杨新娇应足额交纳自2019年12月1日至2020年1月24日及2020年3月24日至2020年5月11日的剩余租金8000元；杨新娇应当给付李雷房屋使用费2.4万元、违约金1.6万元；将履约保证金折抵后，杨新娇应当给付李雷2.14万元。杨新娇已承担合同违约的相关责任，对李雷要求杨新娇、壹佰分公司承担利息的诉讼请求，属于重复要求，法院不予支持。杨新娇逾期交纳租金后，李雷多次向其催要，但并未行使解除权，后疫情爆发导致杨新娇无法经营收入骤减，无力履行合同，故李雷要求杨新娇支付免租期租金的诉讼请求，法院不予支持。杨新娇、壹佰分公司表示灯箱广告牌不要了，该广告牌可由李雷自行处理。营业执照迁出不属于民事案件受案范围，本案不予处理。杨新娇、壹佰分公司反诉李雷单方解除合同构成违约，又主张合同已于交还钥匙之日解除，其辩称自行矛盾，法院在前文中已对李雷行使解除权的权利进行确认，故对杨新娇、壹佰分公司反诉要求李雷支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。杨新娇、壹佰分公司未提供装饰装修合同，仅提供几张微信支付截图，无法证明其发生的装修费用金额；且在合同中双方约定租赁期满或由乙方违约原因导致甲方解除合同或乙方无故单方终止合同的履行时，装修改造及新增建筑物无条件归属甲方所有，甲方不对乙方做任何补偿。故对杨新娇、壹佰分公司要求李雷赔偿其装修损失的诉讼请求，法院不予支持。杨新娇、壹佰分公司违约导致合同被解除，无权要求李雷赔偿其学员退费损失，且杨新娇、壹佰分公司亦未提供相关证据，故对杨新娇、壹佰分公司要求李雷赔偿学员退费损失6万元的诉讼请求，法院不予支持。壹佰分公司并非本案租赁合同的相对人，对其提出的反诉请求，法院不予支持。据此，一审法院于2020年10月30日判决：一、李雷与杨新娇于2018年10月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月11日解除；二、杨新娇给付李雷2019年12月1日至2020年1月24日和2020年3月25日至2020年5月11日的剩余租金4444元；三、杨新娇给付李雷2020年5月12日至2020年8月31日的房屋使用费2.4万元；四、杨新娇给付李雷违约金1.6万元；五、李雷返还杨新娇租赁保证金2.66万元；以上五项相互折抵后，杨新娇于判决生效后七日内给付李雷17844元；六、驳回李雷的其他诉讼请求；七、驳回杨新娇、北京壹佰分教育科技有限公司的诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，杨新娇围绕其上诉意见依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨新娇提交：1.贴在杨新娇居住小区门口的紧急通知的照片1张，用以证明因为新发地疫情爆发，全北京市小区禁止搬家；2.杨新娇与魏鹏之间在2020年5月8日、6月12日、6月13日的微信聊天记录截屏，用以证明杨新娇在5月8日就开始找房子搬家，在6月13日就已经在其他房屋处开始经营；3.照片4张，用以证明2020年7月15日之后，杨新娇去涉案房屋处发现涉案房屋已经另租他人。针对上述新证据，李雷的质证意见为：对证据1的真实性不认可，该证据与本案无关，也不属于二审新证据；对证据2的真实性、证明目的均不予认可；对证据3的真实性认可，但不认可证明目的。壹佰分公司同杨新娇意见。二审审理中，1.杨新娇称李雷曾在2019年12月5日表示租金“到期晚点可以”，故双方已经就迟延支付租金一事达成一致意见，可以等2020年4月份开学之后再缴纳欠付租金。李雷称表示说过这样的话，但是当时是出于好意，并没有否认杨新娇已经违约一事，并没有放弃向杨新娇主张违约责任的权利，即使“晚几天”也只是二、三天，但实际上杨新娇至今没有足额支付租金，双方也没有就可以晚交租金达成一致意见。2.杨新娇认可直至2020年7月23日，涉案房屋内还剩余部分物品未搬离，杨新娇称该剩余物品为其弃物，但李雷对此不予认可，经询杨新娇认可直至2020年9月开庭时才告知李雷上述剩余物品为弃物。本院认为：杨新娇与李雷签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，首先，虽杨新娇称因疫情原因导致经营困难，但其欠租行为发生在疫情之前，故其该项上诉意见，本院难以采信。其次，虽杨新娇称李雷曾于2019年12月5日表示租金“到期晚点可以”，其欠付租金不够成违约行为，但李雷对此不予认可，且至今杨新娇仍未足额交纳涉案房屋租金，早已超过“晚点”的时间期限，杨新娇亦不能就双方已经达成可以晚交租金、延期交纳租金时间、是否不承担违约责任等达成一致意见提交充分证据予以证明，故杨新娇的该项上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采信。故综上，杨新娇未按合同约定足额支付2019年12月1日之后的租金，明显构成违约，杨新娇应向李雷承担违约责任。一审法院依据李雷诉请判决杨新娇给付违约金1.6万元，事实及合同依据充分，本院予以维持。关于房屋占有使用费问题。双方均认可租赁合同于2020年5月11日解除，本院对此不持异议。租赁合同解除后，杨新娇应履行腾退涉案房屋的合同义务，虽杨新娇称其于2020年7月14日将经营设备搬离涉案房屋，但其并未就此提交证据予以证明，一审法院查明双方微信聊天记录确认杨新娇于2020年7月22日表示其已经将钢琴搬离，但李雷于7月23日表示仍有剩余部分物品未搬离，一审法院确认涉案房屋于2020年8月31日被腾空，并无不妥。首先，虽杨新娇称双方已经谈好李雷可以给其找一个库房存放物品，但双方此后并未就该事进行明确磋商，亦未形成一致意见，故杨新娇的该项上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采信。其次，虽杨新娇称其未搬离的物品为弃物，但其认可直至2020年9月一审法院开庭时才告知李雷未搬离物品为弃物，故杨新娇主张其已全部腾退涉案房屋的上诉理由，与查明事实明显不符，本院不予采信。再次，虽杨新娇称因新发地疫情导致其不能搬离相应物品，并在二审审理中提交公示照片一张，但该照片并非在涉案房屋所在小区拍摄，且杨新娇理应更早时间就履行搬离义务，故杨新娇的该项上诉理由，本院亦不予采信。最后，虽杨新娇称其已于2020年6月另租其他房屋经营、李雷已经将涉案房屋另行出租他人当仓库使用，但应当指出，杨新娇始终未能履行腾退涉案房屋义务在先，且一审法院已经充分考量本案实际情况等因素，酌情确定房屋占有使用费为租赁合同约定租金的一半，杨新娇的该项上诉理由，本院亦不予支持。故综上，一审法院依据李雷诉请判决杨新娇支付2020年5月12日至2020年8月31日期间的房屋占有使用费2.4万元，事实依据充分，本院亦予以维持。杨新娇不同意支付上述期间房屋占有使用费的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，杨新娇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由杨新娇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二一年二月九日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪