重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2014)中区法民初字第08776号原告何剧，男，1986年10月26日出生，汉族，住四川省蓬溪县。委托代理人罗馨，重庆既济律师事务所律师。委托代理人付信前，重庆既济律师事务所律师。被告马文渊，女，1941年1月19日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告何剧与被告马文渊返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由审判员颜莉丽独任审判，适用简易程序，书记员蒋雪琴担任法庭记录，于2014年11月3日公开开庭进行了第一次审理，原告何剧委托代理人付信前，被告马文渊到庭参加诉讼。2014年11月18日，本院裁定本案中止诉讼。2016年6月30日，本院再次公开开庭对本案进行审理，原告何剧委托代理人付信前到庭参加诉讼经，经本院依法传唤，被告马文渊未出庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告何剧诉称，2014年7月1日，何剧经中介推荐与马文渊签订《房屋买卖合同》，马文渊经公证授权其代理人将重庆渝中区XX路XX号7-3号房屋转让给何剧，合同约定房屋总价450000元，先付款后交房，何剧当日即支付10000元作为定金，待房证过户再支付390000元，余款50000元在交房时付清。合同约定，过户手续完备后最迟30天内（即2014年8月14日），卖方必须腾空交房，逾期每月需赔偿5%房价的资金占用损失；任何一方违约须向对方支付房价20%的违约金；因诉讼而发生的律师、诉讼费由过错方承担。2014年7月14日，中介替何剧完成了过户换证，何剧也补足了400000元购房款、缴齐税金、中介费，取得相应凭据，至此何剧已全部履行购房合同约定的义务。但时过二月，经原告再三催促，被告拒不履行交房义务。为保障原告权益，特起诉至法院，请求判令：1、马文渊迁出重庆渝中区XX路XX号7-3号房屋，腾房并移交给原告入住；2、被告自2014年8月14日起以购房款总额的5%按月向马文渊支付资金及房屋占用损失（截止诉讼之日止为22500元）；3、诉讼费、律师费等诉讼成本由过错方承担。被告马文渊在2014年11月3日的第一次庭审中陈述答辩意见如下：马文渊没有委托任何人卖房子，马文渊只有一套房子，且其独生子及儿媳孙子都住在这套房子内，他们也没有别的房子，因此马文渊不可能卖房子。公证书里面所附的委托书（2013年1月18日）上的签字是马文渊本人签的，但这是受了文中的欺骗所签。《房屋买卖合同》不是马文渊本人签订的，马文渊没见过也不认识何剧，且马文渊也没收到过何剧支付的购房款项，亦未在房款收条上签字。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年1月23日，重庆市渝中公证处出具公证书，证明申请人马文渊于2013年1月18日来到重庆市渝中公证处，在公证员面前，在《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。《委托书》载明，坐落于重庆市渝中区XX路XX号7-3#的房屋（混合结构，建筑面积为76.29平方米）系委托人马文渊的个人财产，该房系委托人离婚所得的房屋，委托人至今未再婚。特委托文中为代理人，并以委托人的名义全权办理上述房屋的如下事宜：一、代为出售上述房产，并签订售房合同（协议）；二、代为办理上述房产买卖的产权、国土等过户手续；三、代为收取出售上述房产的全部款项并协助该房屋的买方办理银行按揭手续；四、代为缴纳上述房产的税款和支付相关费用；五、办理与上述房屋相关的一切事宜。受托人的代理权限为全权代理，受托人的代理期限自委托书签署之日起两年内有效。受托人在其权限范围内依法所作的一切行为及签署的一切文书，委托人均予以承认，其责任和后果均由委托人承担。在《委托书》上，署名为马文渊，落款日期为2013年1月18日。2014年7月1日，马文渊（甲方）及其代理人文中与何剧（乙方），就重庆渝中区XX路XX号7-3房屋的买卖事宜，签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定，该房原业主马文渊以公证授权委托文中代为出售该房；第二条约定，房屋成交价为450000元。合同签订当日支付定金10000元，房权证过户后，乙方即支付购房款390000元，余款50000元待腾房交接迁户后给付，甲方掌控乙方房证，待清账时交付；第四条约定，过户时间取决于中介的申报办理。因此，一旦接到中介通知，甲、乙双方必须配合房交所积极办理相关手续。如遇疑难问题，由中介协商，应变处理，发生（垫付）费用由责任方给付。过户手续完备后最迟30天内甲方必须腾空交房，逾期每月需赔偿5%房价的资金占用损失，同时乙方有权自动开锁入户，室内物品视为甲方弃置物，任由乙方处理；第五条约定，任何一方违约，除按照法律的规定承担相应的法律责任之外，须向对方支付成交价的20%金额作为违约金；第七条约定，授权委托书及公证书是本合同不可分割的附件，具有与本合同相同的法律效力。《房屋买卖合同》上有马文渊、文中、何剧以及中介ＸＸ的签字。2014年7月14日，重庆市国土资源和房屋管理局出具101房地证2014字第XXXXX号房权证书，该证书上记载，渝中区XX路XX号7-3#号房屋的权利人为何剧。庭审中，何剧向法庭举示落款日期为2014年7月1日的收条一份，拟证明何剧已向马文渊支付购房款定金10000元，收款人上签署的名字为马文渊、文中（代）；举示落款日期为2014年7月17日的收条一份，拟证明何剧已向马文渊支付购房款390000元，收款人上签署的名字为马文渊、文中（代）。庭审中，何剧陈述考虑到马文渊目前的经济状况不好，何剧决定撤回本案第二项诉讼请求，在本案中暂不要求马文渊支付何剧在第二项诉求中主张的房屋占用损失费22500元，但何剧对该笔费用保留诉权。上述事实，有《委托书》、《公证书》、《房屋买卖合同》、房权证、收条以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任；第六十四条第二款规定，委托代理人按照被代理人的委托行使代理权；第六十五条第二款规定，书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章；第七十一条规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；第三十四条规定，无权占用不动产或者动产的，权利人可以要求返还原物。《中华人民共和国合同法》第九条第二款规定，当事人依法可以委托代理人订立合同；第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证。并转移标的物所有权的义务；第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，被告马文渊签订《委托书》授权文中为其办理重庆市渝中区XX路XX号7-3#房屋的出售等事宜，该《委托书》载明了受托人的姓名、代理事项、权限和期间，且经重庆市渝中公证处公证，未违反相关法律法规的强制性规定，符合当事人的真实意思表示，是合法有效的。文中以被告马文渊的名义与原告何剧签订《房屋买卖合同》，并未超越《委托书》载明的代理权限，亦未违反相关法律法规的强制性规定，是合法有效的，文中的上述代理行为应当由委托人马文渊承担相应的民事责任。原告何剧向本院提交的收条、房权证等证据，能够证明何剧已根据《房屋买卖合同》的约定向马文渊支付了相应对价，且已对上述房屋办理了产权登记，已合法取得房屋的所有权，被告马文渊已无权继续占用使用该房屋，故本院对原告何剧主张的马文渊迁出重庆渝中区XX路XX号7-3号房屋，腾房并移交给原告入住的诉讼请求予以支持。原告何剧向本院申请撤回对被告马文渊主张的第二项诉讼请求，理由正当，未违反法律法规强制性规定，系当事人对其诉讼权利的自主处分，本院已当庭口头裁定准许原告撤回其第二项诉讼请求。被告马文渊辩称《委托书》是受到文中欺骗签订的，但其未能提供证据证明，且该答辩理由并不能对抗善意第三人，故本院对被告的答辩意见不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十四条第二款、第六十五条第二款、第七十一条，《中华人民共和国民物权法》第九条、第十七条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第一百三十五条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告马文渊自本判决生效之日起10日内迁出重庆渝中区XX路XX号7-3#房屋，腾房并交付给原告何剧。本案减半收取受理费221元，由被告马文渊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 颜莉丽二〇一六年七月十三日法官助理 周国平书 记 员 蒋雪琴