阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1702民初2073号原告：阳江市华实物业服务有限公司。住所地：阳江市江城区。法定代表人：刘小利，该公司总经理。委托代理人：王景国，该公司经理。被告：罗盛家，男，汉族，户籍所在地阳江市江城区，经常居住地阳江市江城区，公民身份号码：×××3513。原告阳江市华实物业服务有限公司（以下简称华实物业公司）诉被告罗盛家物业服务合同纠纷一案，原告于2016年5月27日向本院起诉，本院于同日受理，依法由审判员杨冬航适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王景国，被告罗盛家均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华实物业公司诉称：原告于2010年1月进驻新江雅苑小区，为小区提供物业管理服务工作，与业主签订物业服务合同，物业管理事项：1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。3、本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。4、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾和收集、清运。5、车辆行驶和停泊。6、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。7、物业及物业管理档案、资料，法规和政策规定由物业管理公司管理和其它事项。公共水、电费是由物业公司先垫付供电局和自来水公司，然后再向业主分摊水、电费。依据双方的约定：逾期不交物业服务费、公共水电费等，从逾期之日起赔偿经济损失及违约金。被告是新江雅苑2号楼B座303房的业主，自2011年1月起一直拖欠物业管理费、公共分摊费，经原告多次催收，被告无正当理由拒不缴交物业管理各项费用，被告的行为已构成违约，现特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付2011年1月起至2016年4月物业管理费2841.6元；二、被告向原告支付2014年7月起至2016年4月的公共水电分摊320元；三、被告赔偿原告经济损失及违约金共826.2元；四、本案诉讼费用由被告承担。被告罗盛家辩称：一、被告与原告不存在合同关系，被告诉请原告支付款项没有法律依据和事实依据。原、被告没有签订物业服务合同，原告也没有与被告所在小区的业主委员会签订合同物业服务合同，原告与被告不存在任何合同关系，被告诉请被告支付物业管理费、水电分摊费用和违约金，没有任何事实依据和法律依据，应驳回被告对被告的所有诉讼请求。二、被告没有履行其应尽的合同义务，业主有权拒绝物业管理公司的履行请求（即请求支付物业管理费和其他费用的请求）。被告所在楼盘的物业管理公司，违反《物业服务合同》及《物业管现条例》规定，原告无权要求被告支付任何款项。原告存在以下违约行为和违反物业管理条例的行为：（一）物管没有对小区公共建筑实施有效管理，严重损害被告及全体业主合法权益。本案中，被告没有履行原告提交的《物业服务合同》中约定的内容。被告擅自许诺2号楼C座302房业主在公用设施采光井位置开设门口，供C302房住户作为自家私家花园自由出入，原告的303房与C302房相隔采光井，原告的303房的主卧室与卫生间面向于采光井位置，现采光井成为C302的私家后花园，严重影响原告的家庭生活与身心健康，原告一直向开发商阳江市鹏翔房地产开发有限公司（以下简称鹏翔房地产公司）和原告反映此情况，但鹏翔房地产公司和原告一直置之不理。原告、鹏翔房地产公司有义务制止C302房业主违法行为和违约行为，而原告却怠于履行制止义务，严重侵害被告及全体业主的权益。（二）原告疏于安全监控、巡视安保工作，造成小区发生多起偷盗事件，严重失职，属于未履行合同义务。停车场原本是小区的配套设施，原告未经小区全体业主同意，擅向把一楼停车场出售供商住，属于擅自更改公共设施、公共部位用途行为，违反合同约定与法律规定。原告没有履行《物业服务合同》中关于安全监控和巡视等保安工作，没有履行《物业管理条例》规定的维护物业管理区域内的公共秩序职责，造成小区内发生多起偷盗事件。（三）原告未依约向被告提供物业服务，造成被告经济损失。被告共用卫生间蹲厕从下水道喷射粪便，造成卫生间洗手盆、墙壁全是粪便污水，卫生间无法正常使用，被告多次要求原告处理此问题，无果。在被告无数次的抗议下，原告仅有一次带来施工人员，把蹲厕和周围的地砖挖开查看，施工人员未把问题解决却一走了之，原告再也没有过问，被告不得已只能自行请来工人对所挖位置进行修复，卫生间喷射粪便问题依然存在。综上，原告存在多项的违约行为和违法物业管理条例规定的行为，业主有权行使先履行抗辩权，拒绝原告的支付物业管理费的请求。因此，应驳回原告对被告的所有诉讼请求。三、对原告所列请求项目的回应。1、被告与原告不存在物业管理服务的合同关系，原告诉请2841.6元的物业管理费，无合同依据和事实依据；2、无证据证实原告支付了楼盘的水电分摊费用，诉请320元的水电分摊费用，没有事实依据。亦没有证据对金额320元加以支持。3、双方不存在合同关系，原告请求违约金，没有合同依据。且原告提交的《物业服务合同》并无约定违约金条款。综上理据，请法院依法驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明：2010年1月1日，原告华实物业公司（受托方、乙方）与鹏翔房地产公司（委托方、甲方）签订了《物业服务合同》，合同主要约定：“第一条物业基本情况：所委托物业新江雅苑座落阳江市江城区新江北路，占地面积约10800平方米，建筑面积约30000平方米。第二条委托管理事项：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙体、楼梯间廊通道、门厅、设备机房）的养护和管理。2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水道管、落水管、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、中水系统等）的维护、养护、管理和运行服务。3、本物业规划红线内属物业管理范围内的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、绿化、路灯、停车场）的维修、养护和管理。4、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。5、交通、车辆行驶及停泊。6、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，（但不包括人身、财产保险保管责任）。7、物业及物业管理档案、资料；法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。第三条合同期限：本合同期限为长期。第四条乙方的权利和义务：接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督。第五条甲方的权利和义务：委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理。第六条管理服务费用：1、低层步梯住宅管理费每月：0.6元／平方米。2、摩托车月租费：30元／月。3、公共水电分摊费：5元／月。等等”原告和鹏翔房地产公司均在合同上盖章确认。原告于签订合同当天正式为新江雅苑小区业主提供物业管理服务直至现在。庭审中，原告针对被告的答辩意见回应称：一、被告入住新江雅苑至今没有成立业主委员会，原告是由鹏翔房地产公司全权委托管理，并与鹏翔房地产公司签订了长期的合同，一直服务到今天，故被告享受了该物业公司的服务，应履行自己的职责和义务，被告亦应履行缴纳物业费及公共用电分摊水电费的义务。二、关于新江雅苑的2号楼C302房的住户在采光井开门口，是之前鹏翔房地产公司代管的时候发生的，这属于违建，属于城管部门处理。三、关于一楼停车场出售，因为该停车场的产权不属于原告，不是原告的行为。商铺开设前后门经营的行为，原告不但阻止，同时也协调联防队及南恩派出所及城管有关单位进行处理。四、原告入场之前，开发商没有提供监控设备设施，以及人行道门禁系统，原告入场管理服务后，逐步完成监控设备设施，及人行道门禁系统，并对商铺及区内各个重点部位，进行24小时监控，保安也按照规定进行巡逻，维护秩序工作正常运行。关于被盗一事，属于刑事案件，由公安机关处理，原告的职能是配合和协助当地公安机关，进行安全监控和巡视工作，原告已经履行到合同的义务。五、关于卫生间喷射粪便问题，原告与鹏翔房地产公司的工程师共同改了下水管道，改管以后，通过被告提供的卫生间照片所看，属于正常。六、原告与鹏翔房地产公司签订的物业合同约定了收费标准，被告应缴交物业费2841.6元。关于水电分摊，首先是由原告代缴的，然后平均分摊每户每月5元。七、关于违约金，在住户手册第八项第三小点有约定，逾期缴费处理，每逾期一天需增交0.5%滞纳金。庭审中，原告的第二项诉讼请求变更为：被告向原告支付2011年1月起至2016年4月公共水电分摊320元。庭审中，原、被告确认新江雅苑小区尚未成立业主委员会，被告从2011年1月至今都没有缴交过物业管理费和公共分摊费。庭审中，原告向本院提供的三份《关于追收物业管理费的通知》显示，缴交物业管理费的时间为每月的15日之前。庭审中，被告辩称应按其与鹏翔房地产公司签订的《商品房买卖合同》中约定的涉案房屋的建筑面积74.03平方米计算物业管理费而不是按房地产权档案查阅答复书中载明的建筑面积74.19平方米计算。另查明，原告华实物业公司于2007年12月17日经阳江市工商行政管理局江城分局核准成立，经营范围为物业服务、保洁服务、房屋中介服务。被告罗盛家于2005年12月通过向鹏翔房地产公司购买的方式取得阳江市江城区新江北路新江雅苑2号楼B座303房的所有权，房产登记的权属人为罗盛家，房地产权证记载房屋的建筑面积为74.19㎡。从2011年1月起至2016年4月止，罗盛家拖欠原告64个月物业管理费及公共分摊费。原告多次向被告催收上述款项无果，为此诉至本院，请求如诉称。以上事实，有原告提供的房地产权档案查阅答复书、被告身份证复印件、物业服务合同、水电费发票，被告提供的商品房买卖合同、楼盘现状照片等证据以及庭审笔录证实，本院经综合分析后再予以认定。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。原告与鹏翔房地产公司签订的《物业服务合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。上述合同的约定对新江雅苑小区的全体业主均具有约束力。上述物业服务合同仍在有效期内，该服务合同仍然对新江雅苑小区的业主有效。被告作为新江雅苑小区的业主，享受了原告提供的物业管理服务，而没有按约定向原告原告履行缴交物业管理费的义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告与鹏翔房地产公司签订的《物业服务合同》明确约定物业管理费为每月0.6元／平方米，公共水电分摊费5元／月，经庭审核实，被告尚欠原告64个月（从2011年1月1日至2016年4月30日止）物业管理费共2848.90元（74.19m2×0.6元／m2／月×64月），现原告请求被告支付物业管理费2841.6元，合法合理，本院予以支持；被告尚欠原告64个月（从2011年1月1日至2016年4月30日止）公共分摊费共320元（5元／月×64个月），现原告请求被告支付公共分摊费320元，合法合理，本院予以支持。被告辩称原、被告双方不存在物业服务合同关系，原告提供的物业服务不符合《物业服务合同》的规定，没有履行物业职责。根据原告在庭审中的陈述，本院认为原告已经履行其作为一个物业管理机构在进行物业管理期间的职责，超出物业管理机构的职权及不属于原告管理期间发生的问题，原告亦无权进行管理。原告入场管理服务后，逐步完成监控设备设施，及人行道门禁系统，并对商铺及区内各个重点部位，进行24小时监控，保安也按照规定进行巡逻，原告已按合同约定提供了相应物业管理服务。至于被告相邻的新江雅苑的2号楼C302房的住户在采光井开门口的问题，该行为属于违建行为，应由有关职能部门处理，被告因该行为影响其通风采光，属相邻关系纠纷，被告可另循法律途径请求相邻方排除妨碍。至于小区物品被盗或被告的卫生间喷射粪便等问题，被告均未能举证证明亦无法证明是由原告管理不当造成的，本院对被告上述辩称意见不予采纳。对于原告主张上述物业管理费、公共分摊费的违约金问题。被告逾期没有缴纳物业管理费和公共分摊费，已构成违约，现原告请求被告按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金，合法合理，本院应予支持。根据新江雅苑小区应在每月15日前缴交物业管理费的习惯，故违约金应以当月所欠的物业管理费和公共分摊费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从次月16日起计至判决确定给付之日止。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、限被告罗盛家在本判决生效之日起十日内支付物业管理费2841.6元及违约金（以当月所欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从次月16日起至判决确定给付之日止）给原告阳江市华实物业服务有限公司；二、限被告罗盛家在本判决生效之日起十日内支付公共分摊费320元及滞纳金（以当月所欠的公共分摊费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从次月16日起至判决确定给付之日止）给原告阳江市华实物业服务有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元减半收取25元（原告已预缴），由被告罗盛家负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  杨冬航二〇一六年七月十二日书记员  敖卓斌