河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1206号上诉人（原审原告、反诉被告）：关程，男，汉族，1988年11月5日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王宁，河南良达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄霄天，河南良达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张富增，男，汉族，1974年5月4日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：唐浩楠，河南千业律师事务所律师。委托诉讼代理人：石婉婉，河南千业律师事务所律师。上诉人关程因与被上诉人张富增房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初23900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人关程的委托诉讼代理人王宁，被上诉人张富增的委托诉讼代理人唐浩楠、石婉婉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关程上诉请求：1.请求依法撤销一审判决书第一项内容，并改判被上诉人向上诉人违约金20万元；2.请求依法撤销一审判决书第二项内容中关于支付被上诉人违约金的判决内容；3.判本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，在认定被上诉人承担的违约责任时，不应仅以上诉人的实际损失对违约金进行酌定，存在滥用自由裁量权的错误，对社会价值观可能会产生不良影响。1.一审判决在事实认定部分存在错误，涉案房屋总价款实际为151万元，而非一审判决书在“本院经审理查明”部分所认定的总价款为115万元。2.一审判决存在法律理解和适用错误，在无视诚实信用民法基本原则的情况下滥用了法律赋予法官的自由裁量权。涉案合同即《房屋买卖义务签订文件合订本》系双方真实意思表示，合法有效，上诉人和被上诉人作为合同相对方均应严格按照合同约定内容行使各自权利和履行义务。在涉案房屋买卖合同中，关于涉案房屋户口逾期迁出所应承担的违约金条款已用醒目的加粗黑体标出，完全可以推论出包括被上诉人在内的合同双方对于该违约金的计算方式和逾期迁出户口的违约后果是明确知晓的，进而可以推论出双方对于合同所约定的户口迁出时限是在权衡利弊和结合各自实际情况后所达成的共识，对于该共识双方理应严格遵守。同时由于我国实行的是严格户籍管理制度，居民户口的落户与迁出虽从表面证据上来看很少与经济利益直接挂钩，但实践中户口的具体归属地往往与子女入学、居民福利、房屋交易交割甚至房屋价格联系紧密。这也是本案中涉案房屋买卖合同的提供方即居间方郑州烁达房地产营销策划有限公司作为专业的房屋中介机构之所以在合同中对于户口迁出期限及违约金条款进行专门约定并以字体加黑的方式来提示交易双方的原因。虽然涉案合同履行期间房屋的交付的确很重要，但并不意味着房屋所附属的户口迁出义务就无关紧要。在日常实践中，由于公民户口的迁移有着严格的行政管理制度和户口本身带有浓厚的人身属性，在迁出义务人拒不迁出的情况下，迁出权利人往往无法采取有效措施敦促其按约迁出，甚至司法实践中，人民法院都无法通过判决的形式来强制其迁出。既然双方在合同中以字体加黑的方式对于该项违约条款进行明示确认，说明双方在签订合同时对于被上诉人所负的限期迁出户口义务背后的间接利益是十分看重的，而正因为户问题很难直接物化和除被上诉人自主动履行外别无他法，所以才以约定具体违约金条款的形式来对可能出现的违约行为进行调整，也是将其作为惩罚性违约金来对被上诉人主动履行义务来进行敦促。我国民法体系中，诚实信用原则作为基本原则之一，虽然我国法律规定了违约金过分高出损失时人民法院可以适当减少，但是并无意味着可以无视双方约定的大量减少。民事领域本身就应以个体意思自治原则为基础，只有在必要时才需要公权力对其进行适当调整，本案中迁出户口违约金条款系双方的真实意愿表示且不违反法律强制规定，本就应予以尊重。如出于对双方利益均衡的公平考虑，一审法院的确有权在合理范围内予以适当调整。但一审法院的调整却远远超出了“适当调整”的范畴，在实际上是简单将上诉人未付的户口保证金20000元与违约金20000元予以抵扣，以达到“双方互不相欠”的效果，而这与司法判决应起到的社会价值观的引导作用相违背。特别是当前我国在推行“同案同判”以推进司法公信力的大环境下，一审判决将使大量房屋买卖合同中的户口迁出违约金条款归于事实上无效的境地，户口迁出义务人在拖延或拒不履行该项义务时将不再有后顾之忧和违约成本大大降低，违约金条款对其不再起到敦促作用，合同条款对于一般主体的约束力也将大大降低，诚实信用原则的落实也将大打折扣。上诉人尊重法官的自由裁量权，但希望是在结合实际和均衡各方合法权益的基础上来行使该项重要权利。二、上诉人不应向被上诉人支付户口保证金逾期未付的违约金。本案中，上诉人未付的20000元在合同约定内容中是作为户口迁出保证金存在的。被上诉人逾期迁出户长达一年多，直到2020年10月23日才将户口迁出，而上诉人在其迁出户口的次日即2020年10月24日已就本案诉至人民法院。被上诉人迁出户口的行为属于先履行义务，而上诉人向其支付户口保证金20000元属于后履行义务。在被上诉人未按合同约定将户口迁出已构成违约并应承担违约金的情况下(特别是按照合同约定被上诉人应支付的违约金金额远超出20000元的情况下)，上诉人完全有理由行使抗辩权拒绝或暂缓向其支付户口保证金20000元。上诉人并不否认该20000元户口保证金应作为购房尾款的一部分应支付给被上诉人，但一审法院却未依据本案实际情况，直接机械按照合同约定条款认定上诉人未付该户口保证金20000元的行为属于对合同的违约并判决上诉人应承担违约责任，属于对事实认定和法律适用的不准确。而结合一审判决对被上诉人应承担违约责任的酌定情况来看该项认定更是存在双面标准的嫌疑。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。张富增辩称，一、违约金以实际损失为基础有法律依据。《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《合同法司法解释二》第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。从上述法律规定可知，无论是从立法本意还是从法律规定表面看，违约金均应以当事人的实际损失情况为基础。二、一审判决也并不是仅以实际损失对违约金进行酌定。一审法院对违约金的酌定除当事人的实际损失外，充分考虑了合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，具体如下：1.张富增逾期迁出户口并未给上诉人带来任何经济损失，上诉人也未举证证明存在其他损失。一审时上诉人称其损失情况主要分为两方面:子女入学和自有房屋无法交易题。首先，关程未提交证据证明其子女已达到入学年龄、房屋所在片区的幼儿园情况，也未举证证明因未入学给其造成的损失数额、上私立幼儿园的支出情况。其次，本案与关程能否出卖其名下原有房屋无直接关系，户口存在与否与房屋能否交易不存在必然的联系，关程也未举证证明损失情况。即使关程自有房屋确实需要出卖，关程可采取将户口暂时落到集体户口等其他方式便于出卖房屋，避免扩大损失，故户口未及时迁出并非造成损失的理由。2.张富增未及时将户口迁出房屋，存在客观情况和不可抗力。2020年1月18日张富增按照合同约定腾空了房屋并交付给关程，迁出户口的履行期限应从交付房屋次日，即2020年1月19日开始计算。但2020年1月19日临近春节，春节假期期间无法正常办理户口迁出手续。春节期间，自2020年1月25日至2020年5月25日，该102天处于疫情防控期间，因为居家隔离和公安机关无法办理等原因，未能办理户口迁出手续。实际上，自合同签订后，张富增一直在积极配合迁出户口，但因其出卖房屋时已经离婚，该房屋上有其前妻及孩子的户口，张富增前妻一直不接听电话、不配合办理迁出户口。后张富增为尽快迁出户口，向公安机关户籍部门申请迁出户口，户籍部门民警仍然无法联系到张富增前妻，只能按照程序等待三个月后强制近出原有户口。3.一审判决张富增承担2万元的违约金已经体现了对逾期迁出户口的惩罚。正是因为合同对逾期迁出户口约定了违约金，一审法院才根据实际情况判决张富增向上诉人支付2万元的违约金。但该2万元约金并不像上诉人所称的是为达到“双方互不相欠的结果”会导致户口迁出违约金条款归于无效，恰恰相反，如果不存在不可抗力和客观情况，张富增按照合同约定时间迁出了户口，不仅可以尽早拿到2万元剩余购房，同时也避免承担违约金。因未及时迁出户，已经对张富增造成了2万元剩余购房款的利息损失和承担了2万元的违约金，一审判决张富增承担2万元违约金也体现了对张富增的惩罚。合同设置违约金条款，实际上就是为了督促双方履行合同、惩罚违约方，而不是为了让所谓的守约方从中无限制的获利。法院判决2万元的违约金，已经足以弥补上诉人损失，一审法院酌定违约金标准适当。三、上诉人应当支付逾期支付购房款的违约金。合同约定剩余购房款作为迁出户口保证金在迁出户口当日支付，张富增于2020年10月23日近出了户口，上诉人本应于当日支付该2万元剩余购房款，但其并未按约支付，应当支付违约金。另外，上诉人所称户口迁出次日就诉至法院，支付剩余购房款为后履行义务的上诉理由不成立。在户口迁出之前，上诉人可以行使先履行抗辩权，不支付剩余购房款。但在户口迁出之后，上诉人不支付剩余购房款构成违约。其起诉到法院是为了主张逾期迁出户口的违约金，与其履行支付购房款的义务无关，不能以此为由拒绝支付购房款。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，对案件处理结果适当，应予维持。关程向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付逾期迁移户口的违约金290060元；2、依法判令案件诉讼费由被告承担。张富增向一审法院反诉请求：1、请求依法判令被反诉人支付购房款20000元和违约金（违约金以总房款1510000元为基数，自2020年10月23日起，按照每日万分之五标准计算至实际付清之日止）；2、本案反诉费由被反诉人承担。一审法院认定事实：1、2019年9月5日，原告关程与被告张富增经郑州烁达房地产营销策划有限公司居间签订《房屋买卖业务签订文件合订本》一份，主要约定：原告购买被告位于金水区文化北路××楼××单元××号房屋，房屋所有权证/不动产权证证号为：郑房权证字第**，总价款115万元。原告于提供征信报告之后当日以自行支付的方式向被告支付定金4万元，于原告银行贷款审批通过且被告解压还款当日将第一笔购房款40万元（不包含定金）以自行支付的方式支付被告，原告于网签当日将第二笔购房款44万元以自行支付的方式支付被告。原告以银行贷款购买的，贷款金额60万元，双方应于签订本合同后10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方一致同意，原告从本协议约定的房款中留存2万元作为户口迁出保证金，该保证金，原告应于被告户口迁出当日（请约定具体时间或条件）以自行支付的方式支付被告；被告收到全部购房款（不包含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内将涉案房屋交付原告；双方协商一致，应于原告贷款审批通过且被告注销完成后7个工作日内共同办理网上签约手续，在网签后3个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权属转移登记手续，在房屋所有权转移之日起40个工作日内，办理该房屋内原有户口迁出手续，如被告未如期将与本房屋相关的全部户口迁出，应当向原告支付房屋总价款的5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金。关于违约责任，原被告双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。后双方于2019年9月12日签订《变更协议书》一份，主要约定：原合同中约定“原告于网签当日将第二笔购房款44万元以自行支付的方式支付被告”变更为“原告于网签当日将第二笔购房款18万元以自行支付的方式支付被告”和“原告拟贷款人民币60万元”变更为“原告拟贷款人民币56万元”。其他事宜均按照原协议约定继续履行。2、2019年11月15日，坐落于金水区文化路××楼××单元××号房屋办理房屋产权登记，不动产权权证号为豫（2019）郑州市不动产权第0398124号，房屋所有权人为关程，共有情况为单独所有。3、2020年10月23日，被告户籍迁至金水区文化北路××号院瀚宇社区**。4、2019年9月12日，原告通过招商银行向被告转账40000元，转账附言：购房款订金；2019年10月12日，该涉案房屋于完成解押，其中解押款56万元；2019年10月14日，原告通过招商银行向被告转账400000元，转账附言：河南省郑州市瀚宇天悦一期解押款；2019年11月11日，原告通过招商银行向被告转账480000元，转账附言：购房尾款；2020年1月18日，被告出具收据一份，主要载明今收到刘箐箐所付用于购买被告名下涉案房屋购房款1万元。上述房款共计149万元。5、庭审中，原被告均认可已经支付及收到购房款149万元，剩余2万元房款作为迁出户口保证金原告未支付给被告。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》、《变更协议书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均需按照合同约定履行。本案中，2019年11月15日，被告将位于金水区文化路××楼××单元××号房屋于过户至原告名下，合同约定房屋所有权转移之日起40个工作日内，办理该房屋内原有户口迁出手续，如被告未如期将与本房屋相关的全部户口迁出，应当向原告支付房屋总价款的5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金，现被告未按合同约定将户口迁出，构成违约，原告主张被告承担违约金并无不当，但合同约定违约金过高，考虑到迁出户口系双方房屋买卖合同的附随义务，原告亦未提交有效证据证明被告未迁出户口给其造成的实际损失，故该院对原告诉请的违约金酌情支持2万元。原告诉请过高部分，该院不予支持。关于被告反诉要求支付购房款2万元，因双方均认可剩余2万元房款作为迁出户口保证金未支付，现户口已于2020年10月23日迁出，故对原告该诉请，该院予以支持。关于被告反诉要求支付违约金，合同约定原被告双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。本案中，原告未将户口迁移保证金2万元支付被告，构成违约，但合同约定违约金过高，故该院酌定以购房款2万元为基数，自2020年10月23日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际退还之日止。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）张富增于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）关程违约金2万元；二、原告（反诉被告）关程于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）张富增购房款2万元及违约金（以2万元为基数，自2020年10月23日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际退还之日止）；三、驳回原告（反诉被告）关程的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张富增的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2825元，由原告（反诉被告）关程负担2631元，被告（反诉原告）张富增负担194元；反诉费153元，由原告（反诉被告）关程负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致，另查明，一审法院查明案涉房屋买卖合同总价款115万元系笔误，应为151万元。本院认为，本案二审的争议焦点是，1.一审法院酌定逾期迁出户口的违约金为2万元，是否明显不当；2.一审法院判决迁出户口保证金的利息有无依据。上诉人关程与被上诉人张富增签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》、《变更协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同约定了张富增办理该房屋内原有户口迁出手续的时间及违约责任，张富增未按合同约定将户口迁出，构成违约。合同约定如张富增未如期将与本房屋相关的全部户口迁出，应当向关程支付房屋总价款的5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日，张富增应当按日计算向关程支付全部已付款万分之五的违约金。一审法院根据案涉房屋买卖合同的主要权利义务已经履行完毕，考虑张富增未及时迁出户口的原因及过错程度，以及关程实际损失等本案实际情况，认为合同约定违约金过高，酌情支持2万元并无不当。合同约定房款中留存2万元房款作为迁出户口保证金，张富增户口迁出当天关程应当支付给张富增，关程未按约定支付该部分保证金，一审法院酌情判决违约金为该2万元的利息亦无不当。综上所述，关程的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人关程负担。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二一年二月一日书记员  刘 洋