广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终6420号上诉人（原审被告）：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：黄俊灿，董事长。委托代理人：李龙、胡文敏，分别为广东盛元天得律师事务所律师、实习律师。被上诉人(原审原告)：朱岳丰，住广东省汕头市潮阳区。被上诉人(原审原告)：吴海清，住广东省汕头市潮阳区。上列两被上诉人共同委托代理人：吴小庆、傅炜成，均系广东合拓律师事务所律师。上诉人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1264号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年11月25日，朱岳丰、吴海清（乙方、买方）和东凌公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的荔湖城（自编号B区03、04地块1栋、裙房，2-x栋）……地址：增城区新塘镇永和荔湖城上城中路1号8幢X房。第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）598096元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.详见补充协议。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”。合同的附件七补充协议约定“……九、买方应在《收楼通知书》送达（包括视为送达）之日起三日内或《收楼通知书》通知的入伙之日起三日内（验收期限）前来验收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房并通过买方验收，若卖方未发出或买方未收到《收楼通知书》，则买方应当在本合同约定的最迟交付日前，即合同约定该商品房交付使用的时间前主动与卖方沟通该商品房交付使用事宜，并于前述交付日前往该商品房所在地接收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房，并通过买方验收……十、买卖合同第十四条补充：卖方如果未能在本合同约定的交付期限内取得该商品房的建设工程竣工验收证明文件，卖方每逾期一日按照买方已交付购房款的万分之二向买方支付违约金。十一、买卖合同第十二条、第十五条补充：由于该商品房项目分期规划、分期开发，如果该商品房所属当期没有要求建设人防工程，则房屋交付时的有关资料没有人防部门出具的认可文件或准许使用文件；供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件，该商品房交付时，卖方无需向买方提供环保部门出具的认可文件或准许使用文件；交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电。……二十、……因不可抗力导致卖方未能或迟延交付商品房、办理产权登记，卖方履行义务的期限作相应顺延而无需承担违约责任。……二十六、……如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准。”。签订上述合同后，朱岳丰、吴海清依约向东某甲公司付清全部购房款。2008年3月11日，东某甲公司与增城新和自来水有限公司签订《荔湖城B区市政给水工程合同》。2008年3月19日，东某甲公司与广州市变电电力工程有限公司签订《荔湖城B区一期施工用电工程合同》，工程内容为按电力部门审核同意的图纸由永和站F24#24塔接取电源引至荔湖城B区一期内（距离约280米），合同价54万元。2011年5月20日，增城新和自来水有限公司出具《供水证明》，内容为东某甲公司向其公司申请永久用水水表2组，装表口径为DN200，水表编号为22040062和22040063，申请用水地点位于荔湖城B区，该项水表安装工程已竣工，验收合格，并已于2011年5月20日前通水使用。2011年11月8日，东某甲公司与广州东部发展燃气有限公司签订《荔湖城项目B区燃气供气协议》，委托广州东部发展燃气有限公司向增城市荔湖城B区供应区域管道燃气。2013年12月26日，原增城市建设局出具荔湖城B区03、04地块1栋、裙房2-x栋工程《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明涉案房屋所涉工程于2013年12月13日竣工，以及备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。2013年12月25日，原增城市邮政局市场经营部同意东某甲公司位于荔湖城上城中路2至9幢的通邮申请。2013年4月24日，东某甲公司与广州供电局有限公司签订《供用电合同》，约定用电地址为增城区新塘镇永和金地荔湖城B区，用电性质为临时性，期限至2013年10月24日止。广州市增城区人民法院另案查明，一、2014年12月5日，广州东部发展燃气有限公司出具《关于荔湖城B区住宅燃气事项的复函》，载明“……一、我司于2011年底与广州市东凌房地产开发有限公司就荔湖城B区的供气问题签订了《荔湖城项目B区燃气供气协议》。经了解，贵院来函中所提到的涉案房屋均位于由我司供气的荔湖城B区楼盘。二、我司自2012年1月1日采用天然气瓶组站的方式为该小区供气，目前该小区已与我司天然气市场管网连通，我司于2014年1月15日开始向该小区供应管输天然气。来函中提到的涉案房屋均于2014年1月15日完成了天然气置换，具备供应管输天然气的条件。……”。二、2014年12月9日，增城市城乡规划局出具《关于荔湖城B区项目天然气瓶组站及用房建筑规划审批、报建、验收情况的回复》，记载以下内容“……经核查，我局批复的广州市东凌房地产开发有限公司荔湖城B区修建性详细规划方案未规划天然气瓶组站及用房建筑。且未办理相关用房报建及验收手续。……”。2015年7月29日，朱岳丰、吴海清向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、东某甲公司立即向朱岳丰、吴海清支付延迟交楼违约金（以总房款598096元为计算基数，按照每日万分之二的标准，从2014年1月1日起计某凌公司按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给朱岳丰、吴海清之日止，暂计到起诉之日为68781.04元）；二、东某甲公司承担本案诉讼费用。截至2015年10月12日，朱岳丰、吴海清仍然没有接收涉案房屋。本案一审中，朱岳丰、吴海清与东某甲公司确认截至2015年10月12日止，涉案房屋仍未具备永久用电的居住条件，但合同约定的其他交付条件已经具备。原审法院认为：朱岳丰、吴海清与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。涉案合同及补充协议均是朱岳丰、吴海清与东某甲公司在同一天签署，双方所签订合同及补充协议不能违反法律法规的强制性规定，且约定的交楼条件必须满足日常居住的需要。庭审中，东某甲公司承认涉案房屋至2015年10月12日仍未具备永久用电的居住条件，东某甲公司抗辩涉案房屋已具备交付条件，根据补充协议的约定，朱岳丰、吴海清是认可涉案房屋在暂时不具备永久用电的情况下也符合交楼条件的，对此不视为不具备交楼条件。该院认为，根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”的规定，所谓临时用电是指建设施工用电，不能用作居民的日常生活用电。本案中，双方签订的涉案合同约定房屋交付时的供电标准为东某甲公司提供供电的永久证明文件；据此，涉案房屋关于用电的交付标准应为永久用电。虽然补充协议第十一条约定“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”，但该约定只是双方对将来不确定用电状况的描述，不能以此认定朱岳丰、吴海清已接受临时用电交楼。涉案合同约定的交楼时间为2013年12月31日，但涉案房屋至2015年10月12日仍是临时用电，明显超出了“暂时”没有永久性用电的时间范围，而且该约定内容明显与国家电力管理规定相悖，也不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住条件。其次，根据供电管理部门的复函，东某甲公司就涉案房屋所提供的是仅限于建设项目的临时用电，并不能用于业主的日常生活正常供电。综上，东某甲公司依据补充协议约定主张临电交楼不视为不具备交楼条件的抗辩理由不成立，不予采纳。该院认定，涉案房屋至2015年10月12日止仍不具备永久用电的交楼条件。东某甲公司抗辩涉案房屋未能及时接通永久用电的原因在政府供电部门没有按照进度建设供电工程，东某甲公司已按照规定建设好涉案项目中应由东某甲公司负责的供电工程，对于项目外的应由政府部门建设的供电工程未能按照规划建设，该情形不是东某甲公司所能预见，不是东某甲公司的原因造成，属于不可抗力，东某甲公司无需承担违约责任。该院认为，东某甲公司作为涉案楼盘的房地产开发商，对于房地产的开发程序是清楚的，对建设风险也是可以预见的，据此应承担相应的责任，且东某甲公司上述主张不属于不可抗力的情形。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，无论造成涉案房屋未能达到永久用电的原因是否第三方的原因造成，东某甲公司也不能以此理由顺延交楼以及免除其延期交楼的违约责任。综上，东某甲公司上述主张的抗辩事由缺乏依据，不予采纳。至2015年10月12日止，涉案房屋仍不具备永久用电的交付条件，东某甲公司延期交楼的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现朱岳丰、吴海清要求东某甲公司支付延期交楼违约金的诉讼请求，理据充分，予以支持。朱岳丰、吴海清主张的延期交楼违约金应从2014年1月1日起算至本案立案之日即2015年7月29日止共68781.04元（每日以总房款598096元为本金，以万分之二计算，共575天）。在此之后的延期交楼违约金，朱岳丰、吴海清可另行主张权利，本案不作处理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2015年10月19日作出如下判决：一、被告广州市东凌房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱岳丰、吴海清支付2014年1月1日起至2015年7月29日期间的延期交楼违约金68781.04元；二、驳回原告朱岳丰、吴海清的其他诉讼请求。案件受理费760元，由广州市东凌房地产开发有限公司负担。判后，东某甲公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院无视双方在补充协议中就交楼条件的特别约定，认定东某甲公司暂时未能提供永久用电但有临时用电的涉案房屋不具备交楼条件构成违约，系认定事实错误。（一）东某甲公司在签约前已经进行必要风险提示，并在预售合同的《补充协议》第十一条就交楼条件进行特别约定，该约定并不违反我国法律、行政法规的效力强制性规范，双方已经确认交楼时如涉案房屋不具有永久用电不影响东某甲公司交楼义务的履行。（二）原审法院适用的《供电营业规则》系电力工业部颁布的部门规章，显然是一项电力部门的管理型规范，而不是效力性规范，不能作为认定合同条款无效的依据。（三）原审法院认为《补充协议》第十一条的约定，只是双方对将来不确定用电状况的描述，不能以此认定朱岳丰、吴海清已经接受临时用电交楼，存在逻辑矛盾。（四）涉案物业所在的荔湖城B区，有大量业主收楼并实际入住，证据材料显示该小区的正常生活用电并未受到任何影响。增城供电管理部门明知东某甲公司将临时用电用于涉案小区的居民用电，但从未提出异议，亦未藉此断电，更未处罚东某甲公司。（五）根据粤高法(2012)240号文件精神，涉案房屋在交楼日已经具备法律法规有关交楼的强制性条件，并能够满足基本的安全条件和买受人的基本居住需求。二、原审法院认定东某甲公司的抗辩事由缺乏依据，并据此判令东某甲公司需按合同约定支付逾期交楼违约金没有考虑到本案中“第三人”的特殊身份，严重不公。（一）涉案小区的用电工程在2008年已经规划建设，如果按照计划在2011年建成投产，则涉案小区在交楼时肯定能够提供永久用电，东某甲公司确定的最早交楼日期为2012年7月31日，相对规划文件确认的变电工程投产日期已经预留了8个月时间，难谓东某乙公司未作风险预测，但房地产开发项目受到多个行政部门的管制，涉案小区的供电工程迟至2014年才建成投产，已超出东某乙公司的可预见和控制范围。（二）导致东某甲公司在交楼日不能提供永久用电的原因是增城供电局先前规划的余庄变电站及相关的电路铺设工程未能按期完成，而增城供电局作为公用服务提供单位，并非原审法院所说的一般第三人。首先，该第三人的身份特殊，涉案区域独此一家可提供永久用电；其次，根据现行法律法规，任何人除应急用电外，亦不得通过自身备用电源供电，即东某甲公司不能通过自备发电设备向业主供电；最后，尽管有上述规划文件，政府部门也曾承诺按时提供三通一平，但其不能按时提供，则作为开发商的东某甲公司不可能要求包括供电部门在内的其他第三人承担相应的违约责任。因此，增城供电局不能按照规划文件确定的日期完成供电工程，导致东某甲公司在交楼日不能提供永久用电，对这一后果，东某甲公司不能避免和克服，也不可能向增城供电局等第三人追索。国际通行做法中，将重大社会事件和政府行为作为不可抗力正是基于此种无法追索的客观事实。三、原审认定临时用电不能满足基本居住要求缺乏事实依据，判决东某甲公司承担违约责任不公平。（一）临电和永电虽然在供电管理规则上用途和使用期限不同，但实际使用功能并无差别。由于涉案项目所在区域因经济高速发展，用电需求剧增，而政府供电部门规划建设的供电工程又由于征地等各种原因没有按期投产运行，导致许多楼盘无法及时接通永久用电，只能用临时用电过渡解决居民用电问题。政府及供电部门对上述用电状况十分了解，因没有其他更好的替代解决途径，所以对将临电用于居民生活用电的行为没有按供电规则采取罚款、断电等措施，反而尽量保障供电，以满足居民生活用电需求。（二）由于涉案项目实际入住率较低，小区用电稳定，且东某甲公司主动承担临电与永电的差价，故小区业主没有实际损失。虽然约定了临电交楼，但该约定没有免除东某甲公司继续解决永电的义务，经努力，涉案项目已于2015年2月接通永久用电。上诉请求：撤销原审判决，改判驳回朱岳丰、吴海清全部诉讼请求，由朱岳丰、吴海清承担案件的全部诉讼费用。被上诉人朱岳丰、吴海清答辩同意原审判决，不同意东某甲公司的上诉请求。上诉人东某甲公司与被上诉人朱岳丰、吴海清对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：东某甲公司提供临时用电是否符合涉案房屋的交付条件，该公司提出的免责理由是否成立。关于东某甲公司提供临时用电是否符合涉案房屋的交付条件的问题。首先,根据《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款的规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。根据国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定，“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由上述规定可知，所谓临时用电是区别于永久性正式供电的一种供电方式，不能用作居民的日常生活用电。东某甲公司向涉案房屋买受人提供临时用电，违反了上述规定，属扰乱供电、用电秩序的行为，尚未具备永久用电的涉案房屋不能满足买受人日常生活用电的基本条件。其次，根据涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议的约定，房屋交付时的供电标准为东某甲公司提供供电的永久使用证明文件，故涉案房屋供电的交付标准应为永久用电。《补充协议》另约定“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”，系双方对将来不确定用电状况的描述，东某甲公司作为开发商以补充协议的方式免除其应承担的提供永久用电的基本义务，明显与上述《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》及《供电营业规则》的相关规定相悖，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求。因此，东某甲公司上诉主张以临时用电作为涉案房屋供电的交付条件，缺乏法律依据，本院不予支持。一审中，双方当事人均确认“截至2015年10月12日止，涉案房屋仍未具备永久用电的居住条件”，东某甲公司上诉虽表示“涉案项目已于2015年2月接通永久用电”，但并未就此举证证实，本院不予认定。原审法院认定东某甲公司因“涉案房屋不具备永久用电的交付条件”构成违约，判决该公司向买受人支付延期交楼违约金，并无不当。关于东某甲公司提出的免责理由是否成立的问题。东某甲公司认为增城供电局规划的余庄变电站及相关的电路铺设工程超期完成超出其建设规划和风险预估，进而主张其无法提供永久用电系政府原因所致，构成不可抗力。本院认为，一方面，东某甲公司与广州市变电电力工程有限公司签订的《荔湖城B区一期施工用电工程合同》不能证明未能提供永久用电的原因；另一方面，东某甲公司未能证明供电部门无合理原因拒绝供电，造成不可抗力的客观后果。因此，原审法院不予采纳东某甲公司的免责抗辩并无不当，东某甲公司上诉提出的免责理由缺乏依据，本院不予采信。综上所述，东某甲公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1520元，由上诉人广州市东凌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年七月二十九日书记员  连泽璇黄咏欣