广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终7041号上诉人（原审被告）：何虾女，住广州市萝岗区。上诉人（原审被告）：陆艺南，住广州市从化区。两上诉人共同委托代理人：汤艳萍，广东合拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆有财，住广州市从化区。委托代理人：刘子朋，广东国声律师事务所律师。上诉人何虾女、陆艺南因与被上诉人陆有财房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第228号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1993年，陆有财通过广州市白云区九佛镇教委办集资购得教师集资房一套，房价款共为63000元。2011年9月30日，何某乙通过中国农业银行向何虾女转账110000元。2012年12月4日，在广州市白云区司法局黄石司法所的调解下，何虾女、陆艺南表示：2008年，何某乙夫妇将涉案房屋卖给了我，我给了81000元，……同时给的还有这间屋的宅基地证，上边有无盖章我不记得，该证现放在我老公乡下。等等。广州市白云区司法局黄石司法所调解无果。双方确认，陆有财的妻子何某乙与何虾女为姐妹关系，何虾女、陆艺南为夫妻关系。因本案纠纷，陆有财于2013年1月15日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.陆有财与何虾女、陆艺南之间的宅基地房屋买卖合同无效，退回多收陆有财房款69000元；2.何虾女、陆艺南一家立即办理广州市白云区江夏村东一路47-5号102房；3.何虾女、陆艺南将广州市白云区江夏村东一路47-5号102房的《农村（墟镇）宅基地使用证》交还给我；4.何虾女、陆艺南向我赔偿从2011年10月起到退还广州市白云区江夏村东一路47-5号102房之日止的经济损失（按每月租750元计）。何虾女、陆艺南原审辩称，不同意陆有财的诉讼请求，理由如下：1、涉案宅基地未登记，该房屋权属并非陆有财，即陆有财非权利主体，故其身份不适格。2、2003年，我们向陆有财支付了81000元（其中1000元为家具折旧费用）作为使用涉案房屋的代价，简单约定了由何虾女、陆艺南永久使用。3、陆有财有曾经向我们提出过回购涉案房屋，但双方并无进行协商。4、何虾女与证人陈某之间有其他的经济往来，无证据证实33000元是代陆有财支付给我们的。原审诉讼中，何虾女、陆艺南称其非涉案房屋所在地村民，为萝岗村农村户口。现涉案房屋仍由何虾女、陆艺南及同住家属在居住使用。证人何某乙述称：涉案房屋于2004年11月以81000元的价格售予何虾女、陆艺南；2011年9月时，我们提出以15万元的价格赎回涉案房屋，所以我在2011年9月30日支付了11万元；剩余4万元由妹夫陈某代我向何虾女支付，其中33000元是陈某支付给何虾女的，另外7000元是陈某代何虾女偿还欠付父亲的钱。证人陈某（其妻子与何某乙、何虾女均为姐妹关系）述称：我向何虾女支付了33000元，是代何某乙支付涉案房屋的购房款的；我与何虾女还有其他的经济往来。陆有财提交了广州市白云区新市镇人民政府于1986年12月16日核发的《农村（墟镇）宅基地使用证》（编号：穗郊字第0409102号）复印件，载有：座落在广州市新市镇江夏村东一路47号之5102房的使用人为陆有财，面积为70.15平方米。因无原件，何虾女、陆艺南对此不予确认，并称其到房管部门查询，无涉案房屋登记情况。以上事实，有通知、现金（转账）收入凭证、银行卡业务回单，人民调解笔录、证人证言及当事人陈述等证据证实。原审法院认为：何虾女、陆艺南并非涉案房屋所在地的农民，其与陆有财于2004年就涉案房屋的使用权转让涉及农村宅基地房屋的买卖，违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效。现陆有财要求对此予以确认，原审法院予以支持。陆有财持有涉案房屋的宅基地使用证，是涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。现陆有财和何虾女、陆艺南间的转让关系无效，因此取得的财产，应当予以返还，故陆有财要求何虾女、陆艺南腾空并交还涉案房屋的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。陆有财亦应当将81000元转让款返还予何虾女、陆艺南。何虾女、陆艺南在广州市白云区司法局黄石司法所调解时确认涉案房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》原件在其管控中，故对陆有财要求何虾女、陆艺南返还涉案房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》的诉请，原审法院予以支持。陆有财提出应从其回购涉案房屋所支付的150000元中扣减81000元的问题。何某乙确认其向何虾女所支付的110000元是作为回购涉案房屋的款项，何虾女、陆艺南亦未提出相反证据予以反驳，故对此原审法院予以采信。但陆有财提交的证据不足以证实陈某代为支付了40000元作为陆有财购回涉案房屋的款项，对此原审法院不予确认。综上，何虾女、陆艺南应向陆有财返还29000元。至于陆有财主张何虾女、陆艺南支付2011年10月至实际交还涉案房屋的使用费的问题。陆有财对其主张何虾女、陆艺南按750元/月的标准，向其支付2011年10月至实际返还房屋之日止的使用费的诉请未举证予以证实，原审法院酌情按500元/月的标准计付何虾女、陆艺南占有使用涉案房屋的使用费。陆有财主张从2011年10月起计至何虾女、陆艺南交还涉案房屋之日止，属对己方权利的处分，原审法院予以支持。综上，何虾女、陆艺南应向陆有财支付自2011年10月至实际返还涉案房屋之日止的占有使用费（以500元/月的标准计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，原审法院于2015年12月17日作出判决如下：一、陆有财与何虾女、陆艺南就广州市白云区新市镇江夏村东一路47号之5102房的转让无效；二、在本判决生效之日起三十日内，何虾女、陆艺南腾空广州市白云区新市镇江夏村东一路47号之5102房并交还陆有财；三、在本判决生效之日起三十日内，何虾女、陆艺南向陆有财返还29000元及广州市白云区新市镇江夏村东一路47号之5102房的《农村（墟镇）宅基地使用证》（编号：穗郊字第0409102号）原件；四、在本判决生效之日起三十日内，何虾女、陆艺南按500元/月的标准向陆有财支付自2011年10月起至何虾女、陆艺南向陆有财实际腾空交还广州市白云区新市镇江夏村东一路47号之5102房之日止的房屋占有使用费；五、驳回陆有财的其他诉讼请求。一审案件受理费2025元，由陆有财负担800元，何虾女、陆艺南负担1225元，并于判决生效之日起三日内向原审法院交纳。判后，上诉人何虾女、陆艺南不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院未能查明涉案房屋性质、未能查明房屋权属问题，导致原审判决错误。一、涉案房屋是集资房，未在国土部门、房管部门登记，也未办理合法报建的手续，陆有财对涉案房屋所享有的权利尚待相关行政主管部门处理认定。在陆有财诉请所依据的权利基础尚不明确的情况下，陆有财以涉案房屋所有权人身份提起本案诉讼缺乏法律依据，原审法院应驳回陆有财的起诉，而不是任意越权裁判。（一）双方均不是涉案房屋坐落地村民。（二）涉案房屋是集资房性质，并不是一般意义上的宅基地房屋。（三）陆有财在原审中提供的证据4《农村(墟镇)宅基地使用证》的颁证时间是1986年12月16日，其所述是1993年向九佛镇教委购得涉案房屋。该证即使有所谓的原件，原件也不是真的。（四）陆有财在原审庭审中自认涉案房屋在相关部门没有登记的事实。据此，涉案房屋没有登记、无合法报建，不是物权法意义上的产权房，陆有财原审诉请超出法院案件受理范围，原审法院作出判决严重违反《民事诉讼法》。二、退一步而言，即使按原审法院所认定的转让无效，根据诚实信用原则及“房地一致”原则，陆有财亦没有权利要求何虾女、陆艺南腾退涉案房屋。（一）陆有财的诉讼请求违反了交易诚信，其行为违反市场经济中的交易规律，不应得到提倡。陆有财是一个没有任何信用的人。在未起诉前、在司法所调解前，陆有财多次叫嚣着说没收过何虾女、陆艺南的钱、没有同意卖房屋给何虾女、陆艺南，是其妻子何某乙偷证后卖给何虾女、陆艺南的，要何虾女、陆艺南马上搬走；在起诉时却又说同意卖房屋的，已经和何虾女、陆艺南达成回购协议。在司法所调解时陆有财是说何虾女、陆艺南收了150000元回购款，但在起诉时却说何虾女、陆艺南多收了其房款，这150000元是退回的房款，何虾女、陆艺南应退回比81000元多的钱；在立案时为了规避立案审查，陆有财特意伪造了一份宅基地复印件用于立案。在复印件中，我们可以找到多处涂改的痕迹，包括宅基证号码、房号等等。在整个过程中陆有财谎话连篇，实质上就是因为房屋升值，陆有财及其妻子何某乙妄想利用现时中国未完善的法律来抢走何虾女、陆艺南已经住了十年的房屋(从2004年开始居住)，且不顾何虾女、陆艺南小孩正在房子对面小学上学的情况，多次上门要求何虾女、陆艺南立即搬离所住房屋。这种违背诚实信用原则的行为，除了要受到道德的谴责外，亦不应得到法律的保护。（二）我国现有政策规定，农村居民宅基地使用权并非独立存在，而是依附于房屋形成的一项地权，农村房屋出让后，房屋所有权人即丧失了房屋所占土地的宅基地使用权。本案中，即使涉案房屋是有登记的，陆有财作为原宅基地的使用权人，其售房行为隐含了放弃宅基地使用权的意思表示。故根据“房地一致”原则，出卖人因放弃宅基地使用权而丧失了房屋所有权，无权再向买受人提出返还房屋要求，陆有财要求何虾女、陆艺南返还涉案房屋的诉求，法院不应支持。三、双方之间并没有达成回购协议。原审判决单单依据何某乙这一和本案有着利害关系的人做出的对何虾女、陆艺南不利的证言来认定双方已经达成了回购协议，是错误的。何虾女、陆艺南在司法所调解中已经明确表示“我们至今亦未收过他们一分钱的购房款”。为什么原审法院厚此薄彼，只选择了采信对陆有财有利的部分，却对有利于何虾女、陆艺南的部分视而不见呢?四、除此之外，原审判决存在着多处违法、不严谨的错误。（一）原审判决没有列明认定事实的法律理由、法条依据，违反了《民事诉讼法》第152条对判决书的规定。（二）原审判决认定酌情按500元／月的标准计付何虾女、陆艺南占有使用涉案房屋的使用费，但却判决“何虾女、陆艺南按750元／月的标准支付房屋占有使用费”前后不一。综上所述，何虾女、陆艺南上诉请求撤销原审判决，依法改判驳回陆有财的起诉。被上诉人陆有财答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持，驳回何虾女、陆艺南的上诉请求。一、涉案房屋是陆有财购买的集资房，并领取了宅基地证，且宅基地证原件也在何虾女、陆艺南处，对方在司法所调解时已经确认了该事实。何虾女、陆艺南一审时拒绝提供该证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条的规定可以推定陆有财就是涉案房屋的所有人。据此，2004年何虾女、陆艺南向陆有财购买涉案房屋时所支付的81000元就是购房款，而双方之间的口头回购协议，陆有财汇款给何虾女、陆艺南的110000元就可以认定是涉案房屋的回购款。涉案房屋是宅基地房屋，根据1988年修订的土地管理法第四十一条及民法通则第五十八条的规定，双方之间的宅基地房屋买卖合同是无效的。何虾女、陆艺南就应该将陆有财多支付的房款29000元及房屋退还给陆有财。二、关于房屋占有使用费的问题，因双方买卖合同无效，何虾女、陆艺南应当从购买涉案房屋时起支付房屋占有使用费给陆有财，陆有财一审时只主张从2011年10月开始计算使用费，这是陆有财对自己民事权利的自由处分，一审判决是有法律和事实依据的。何虾女、陆艺南二审称其并非涉案房屋所在地村民，亦非萝岗村农村户口，原审查明“何虾女、陆艺南称其非涉案房屋所在地村民，为萝岗村农村户口”有误，予以纠正。对于原审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对何虾女、陆艺南的上诉主张，本院认定如下：一、何虾女、陆艺南上诉主张陆有财提起的本案诉讼并非法院受案范围，应驳回陆有财起诉的问题。虽何虾女、陆艺南与陆有财均非涉案房屋所在地农民，且陆有财亦未提交涉案房屋的报建手续等，但本案仅涉及何虾女、陆艺南与陆有财之间就宅基地房屋买卖合同关系无效及无效后双方对权利义务清理产生的纠纷问题。陆有财已经提供证据证明涉案房屋系其向九佛镇教委出资购买的事实，何虾女、陆艺南对此亦无异议，原审认定陆有财对涉案房屋享有权利，并对本案作出实体判决，并无不妥。二、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，双方就涉案房屋使用权转让涉及农村宅基地房屋买卖，违反上述法律强制性规定，应属无效。据此，陆有财与何虾女、陆艺南因转让关系而取得的财产，应当予以返还，造成双方损失的亦应按责赔偿。原审认定腾空并交还涉案房屋的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。因何虾女、陆艺南在广州市白云区司法局黄石司法所调解时确认涉案房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》原件在其管控中，故原审认定何虾女、陆艺南应返还涉案房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》并腾空房屋，合法有据。至于款项返还的问题，陆有财主张其实际向何虾女、陆艺南支付150000元扣减其应返还的房款81000元，余款应退还给陆有财。原审中，证人何某乙确认其向何虾女所支付的110000元是作为回购涉案房屋的款项，何虾女、陆艺南亦未提出异议且无相反证据反驳，可予采信；但陆有财提交的证据不足以证实陈某代为支付的40000元作为陆有财购回涉案房屋的款项。原审认定何虾女、陆艺南应向陆有财返还多余的房款29000元，陆有财亦未提出异议，本院予以确认。至于陆有财主张何虾女、陆艺南支付2011年10月至实际交还涉案房屋的使用费的问题。陆有财对其主张何虾女、陆艺南按750元/月的标准，向其支付2011年10月至实际返还房屋之日止的使用费的诉请未举证予以证实。原审法院基于公平合理原则，酌情认定何虾女、陆艺南应按500元/月的标准向陆有财计付使用涉案房屋的使用费，并无不妥。另外，对于合同无效造成何虾女、陆艺南的损失，因何虾女、陆艺南本案未提出具体主张，本案不作调处。综上所述，原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人何虾女、陆艺南的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2025元，由上诉人何虾女、陆艺南负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群代理审判员  柳玮玮代理审判员  黄春成二〇一六年七月十九日书 记 员  璩方慧