云南省景谷傣族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)云0824民初731号原告普洱百盛物业管理有限公司景谷分公司委托代理人杨晓东，云南杨晓东律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告吴云华，男。原告普洱百盛物业管理有限公司景谷分公司（以下简称百盛物业分公司）诉被告吴云华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百盛物业分公司的委托代理人杨晓东，被告吴云华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告百盛物业分公司诉称，2009年7月6日，原告与云南晋隆房地产开发有限公司订立《云景三期物业管理委托合同》，约定由原告为“云景三期”提供物业管理服务，业主按0.6元/平方米/月支付物业管理服务费（最终以当地物价部门核定为准），按景谷县城区标准支付生活处理费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天5%交纳违约金。被告购买该小区第F01栋别墅，建筑面积249平方米。合同订立后，原告按约定履行义务，被告接受房屋以后仅支付水电费，未给付2009年7月1日起至2015年6月30日共72个月的物业管理费11354.40元、生活垃圾费714.00元，共计12068.40元。2015年6月30日，“云景三期”业主委员会解除与原告签订的《云景三期物业管理委托合同》。原告百盛物业分公司多次向被告吴云华索要物业管理费均无果，遂向人民法院提起诉讼，请求判令：1、由被告吴云华给付上述拖欠物业管理费11354.40元、生活垃圾费714.00元，共计12068.40元；2、案件受理费由被告承担。被告吴云华辩称，因被告所购买的房子有质量问题，一直在与开发商交涉中，故一直未与开发商办理房屋交接手续，被告入住新房的时间是2012年10月12日，但是原告计算物业管理费、生活垃圾费的时间是从2009年开始，起算的时间不合，被告愿意支付从其入住时起至2015年6月30日的物业管理费、生活垃圾费。原告百盛物业分公司为证实其主张，向法庭提交以下证据材料：第一组，《云景三期物业管理委托合同》一份，欲证实原告与云南晋隆房地产开发有限公司订立合同，约定由原告为云景三期提供物业管理服务，业主按0.6元/平方米/月支付物业管理费。第二组，2015年5月1目工作联函一份，欲证实原告于2015年6月30日退出云景三期的物业管理。经质证，被告对原告提交的两组证据材料均不予认可。本院认为，原告百盛物业分公司提交的第一组证据材料，来源合法、真实，与本案具有关联性，但不能证实被告的入住时间，即被告应支付物业管理费的起算时间，故本院对该证据部分采信。对第二组证据，来源合法、真实，与本案有关联性，本院予以采信。被告吴云华为证实其辩称，向法庭提交如下证据材料：第一组，领条一张、照片六张，欲证实被告所购买的房屋漏雨，被告重新找施工方做外墙防水，支出维修费18600.00元。第二组，《商品房购销合同》一份，欲证实开发商延期交房，且没有安装太阳能的事实。第三组，礼单一份，欲证实被告于2012年10月12日入住新房。经质证，原告对被告提交的第一组证据材料不予认可，认为房屋防水层没有做好，导致漏雨与物业管理费没有关联性；对第二组证据的真实性、合法性无异议，但不能证实被告欲证明的事实；对第三组证据不予认可。本院认为，被告提交的第一、三组证据材料不符合证据的三性，故本院不予采信，但对被告自认于2012年10月12日入住新房的时间，本院予以采信。对第二组证据材料的真实性、合法性予以认可，但不能证实被告欲证明事实，故本院不予采信。根据庭审，本院确认如下法律事实：2009年7月6日，原告百盛物业分公司与云南晋隆房地产开发有限公司景谷分公司订立《云景三期物业管理委托合同》，约定由原告为“云景三期”提供物业管理服务，物业管理费按0.6元/平方米/月计算，生活垃圾处置费36元/户/年。2008年11月28日，被告与云南晋隆房产开发经营有限公司景谷分公司签订《商品房购销合同》，购买该小区第F01栋别墅，房屋建筑面积249平方米。被告自认于2012年10月12日入住新房。之后，被告仅支付水电费，从入住新房起至2015年6月30日的物业管理费、生活垃圾费至今未给付。2015年6月30日“云景三期”业主委员会解除与原告签订的《云景三期物业管理委托合同》。本院认为，物业服务合同是业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，原告百盛物业分公司履行了物业服务义务，被告吴云华作为“云景三期”小区业主，在该小区享受到原告百盛物业分公司提供的物业服务，依法应当支付相应的物业管理费用，对原告诉请的物业管理费、生活垃圾费，有事实及法律依据，本院予以支持。但原告所举证据不能证实被告应支付物业管理费及生活垃圾费的起算时间，本院以被告自认入住新房时间2012年10月12日，往前推算合理装修期3个月，即物业管理费、生活垃圾费的起算时间从2012年7月起至2015年6月止，共计36个月，即物业管理费5378.40元（249平方米×0.6元/平方米/月×36个月）、生活垃圾费108.00元（36元/年×3年），共计5486.40元予以支持。被告辩称自家房屋防水层渗水、墙体裂，多次向原告反映得不到处理而拒绝交纳物业管理费用的理由，本院认为房屋质量问题不是物业服务的内容，被告有关因房屋质量问题所致的维修义务，应向相关责任人主张，故对其上述辩称本院不予采纳。依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第二十一条、第二十五条、第四十二条、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第九十条之规定，判决如下：由被告吴云华于本判决生效后十日内支付原告百盛物业分公司物业管理费5378.40元、生活垃圾费108.00元，共计5486.40元。案件受理费102.00元，依法减半收取51.00元，由被告吴云华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期间届满后法律规定的期间内向本院申请执行：申请执行的期间为二年。审判员  ＸＸ二〇一六年七月六日书记员  周红《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以及其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。