河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫01民终17508号 上诉人(原审原告、反诉被告)：李岱宗，男，汉族，1966年12月27日出生，住郑州市中原区。 委托诉讼代理人：于新玲，河南啸谦律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：河南豫港物业管理有限公司，住郑州市铭功路**，统一社会信用代码：914101037457726544。 法定代表人：黄旭，总经理。 委托诉讼代理人：彭建功，河南彭友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊精英，河南彭友律师事务所律师。 上诉人李岱宗、河南豫港物业管理有限公司(以下简称豫港物业)物权保护纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初4527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李岱宗上诉请求：1、请求依法撤销郑州市二七区人民法院作出的（2020）豫0103民初4527号民事判决书，依法改判支持李岱宗的原审诉讼请求，驳回豫港物业的原审诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用由豫港物业承担。事实和理由：一、豫港物业提出的反诉不符合法律规定的反诉条件，一审法院审理被上诉人反诉属于程序违法。反诉与本诉并非同一法律关系和同一法律事实，，李岱宗的住所地为郑州市一审法院对豫港物业提出的反诉没有管辖权。二、一审判决认定事实部分错误，实体处理不当。（一）一审法院认定李岱宗应向豫港物业预交电费，缺乏事实依据。1、李岱宗取得房屋至今一直未能使用国网河南省电力公司供电，系豫港物业侵权行为所导致。2、豫港物业与河南省电力公司郑州供电公司之间的《电费结算协议》内容不能直接约束于李岱宗，李岱宗并非协议当事人。3、一审判决让李岱宗预交的电费标准不明确、交纳方式不清晰不具体，客观上该判决事项不具有可执行性。（二）一审法院认定“案涉房屋未使用国网河南省电力公司供电，系私自发电”系定性错误，房屋未能通电的原因是豫港物业的侵权行为所导致的。（三）一审法院驳回李岱宗的供水请求，属于认定事实错误，实体处理不当。（四）李岱宗主张的经济损失客观存在，理应得到支持。（五）豫港物业不履行法定的基本义务（供电、供水）在先，导致李岱宗不能正常使用房屋，故李岱宗不应承担任何的物业费。三、一审法院适用法律错误。本案案由为物权保护纠纷，一审法院判决不依据物权纠纷方面的法律规定，反而依据合同法的规定，其适用的法律依据与本案案由明显不相符。综上，一审法院认定事实有误，审判程序违法，法律适用错误，请求二审法院依法改判，维护李岱宗的合法权益。 豫港物业上诉请求：1、判决撤销郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初4527号民事判决书第一项和第四项，改判李岱宗支付豫港物业自2014年1月1日开始拖欠的物业服务费（未支持部分557532.07元）；2、判决李岱宗承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定广厦置业拖欠豫港物业的电费和物业费，豫港物业已经申请执行系认定事实错误；一审判决依据认定的错误事实作出不予支持豫港物业诉请的判决结果应予纠正。对于广厦置业拖欠的电费，豫港物业并未向郑州仲裁委员会申请仲裁，亦未向郑州中院申请执行。对于郑州广厦置业有限公司（以下简称广厦置业）拖欠的物业费，广厦置业拖欠物业费的期间为2014年1月1日至2018年8月24日(房屋过户到李岱宗名下之日)，豫港物业只是针对2014年1月1日至2015年11月30日间拖欠的物业费209530元在郑州仲裁委员会裁决后向郑州中院申请执行，对于2015年12月1日至2018年8月24日期间拖欠的物业费并未申请执行。二、一审法院对2018年8月24日至2019年3月15日期间物业费酌定20%的判决结果不但违法、极易引起严重的不良后果，而且造成国有资产的流失已经达到纪委监察审计部门的追责标准。李岱宗自2018年8月24日取得案涉房屋不动产登记证书时即成为业主，应当交纳物业费。是否实际占有使用房屋不是区分是否成为业主的条件，更不是业主不交或者少交物业费的事由，原审判决酌定2018年8月24日至2019年3月25日期间的物业费按照20%交纳，违反了《物业管理条例》的规定。三、豫港物业依据拍卖公告要求李岱宗支付广厦置业拖欠的电费和物业费有事实和法律依据，李岱宗承担广厦置业房屋过户税费的事实足以证明以物抵债不是拒付物业费的理由。以物抵债的本质就是买卖。四、一审判决豫港物业自李岱宗交纳电费后三日内应恢复供电不切合实际，而且易引发其他纠纷，应予纠正。一审判决李岱宗交纳物业费的期限为十日，但是判决豫港物业恢复供电的期限为三日，按照一审判决规定的期限极易引发恢复供电后李岱宗不交纳物业费的情形发生。综上，一审判决认定事实错误，判决驳回豫港物业其他诉讼请求缺乏事实依据，造成国有资产流失，应予纠正。 李岱宗辩称，一、豫港物业的上诉不应与李岱宗的上诉一并进行审理。豫港物业在原审中提出的诉讼请求不符合民事诉讼法解释第二百三十三条规定的反诉条件，不应一并审理。二、一审判决认定广厦置业拖欠豫港物业的电费和物业费，认定事实正确。在李岱宗取得案涉房屋所有权之前，广厦置业系案涉房屋的所有权人，该期间的物业费和电费与李岱宗无关。三、关于2018年8月24日至2019年3月15日期间的物业费。豫港物业上诉请求仅要求撤销一审判决第一项和第四项，不涉及要求撤销2018年8月24日至2019年3月15日期间物业费的判决内容，依据不告不理原则，二审法院应依法不予处理。四、李岱宗申请以物抵债的行为与人民法院的司法拍卖行为并不相同，本次房屋的司法拍卖公告对李岱宗没有约束力。司法拍卖公告在司法拍卖流拍后，就失去法律效力，豫港公司依据失效的司法拍卖公告要求李岱宗承担物业费和水电费没有事实和法律依据。其他答辩意见同李岱宗上诉状内容。 豫港公司辩称，李岱宗上诉请求二审法院改判豫港公司为其恢复供水、供电，赔偿损失427766.4元是错误的；豫港公司没有停水停电，不可能对李岱宗造成损失。案涉房屋在2018年8月24日登记到李岱宗名下前已闲置多年，原产权人广厦置业在搬离时私自拉停电闸，故拉闸停电与豫港公司无关。二、一审判决李岱宗先交纳电费是正确的，豫港公司为案涉房屋垫付电费2345元至今不能追回。豫港大厦用电是豫港公司向河南省电力公司郑州供电公司事先购买后二次转供业主。且李岱宗以没有签订物业服务合同为由至今不承认豫港公司作为物业服务企业的法律地位，不接受豫港公司管理，豫港公司没有义务为其垫付电费，亦没有能力为其垫付电费。三、李岱宗诉求恢复供水的理由不成立。豫港大厦属于办公用房，在公共部分有公共卫生间，案涉房屋室内在设计时就没有设计卫生间，李岱宗要求为其室内卫生间通水缺乏事实和法律依据。 李岱宗向一审法院起诉请求：1.依法判令被告排除妨害，恢复供水、供电；2.依法判令被告赔偿原告经济损失427766.4元（暂计至2019年3月28日，自2019年3月29日起至实际赔偿之日按照2元/平米/天标准计算）；3.本案的诉讼费及律师费由被告承担。 豫港公司向一审法院提出反诉请求：1.判决反诉被告支付反诉原告电费2345元、自2014年1月1日开始至2019年5月9日拖欠的物业服务费585773元，共计588118元；2.由反诉被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：本案案涉房屋位于郑州市××区××路××号，房屋面积792.16平方米，涉案房屋原系郑州广厦置业有限公司（以下简称广厦置业）所有。2013年4月28日，广厦置业将上述案涉房屋抵押给李岱宗。后因广厦置业未偿还李岱宗借款，李岱宗向该院执行局申请执行，2014年6月4日，该院依法将上述案涉房产予以查封，2015年8月7日，经评估案涉房产快速变现价值为523.6元。该院依法在淘宝网两次公开拍卖均流拍。后因广厦置业申请破产，停止拍卖。2017年7月24日，该院依法驳回广厦置业的破产申请。上述裁定生效后，李岱宗于2017年12月11日提出书面申请，自愿以二拍价5746860元以物抵债。2018年6月28日，该院作出（2014）二七法执字第944－1号执行裁定书裁定，涉案房屋作价5746860元交付原告抵债，案涉房屋所有权自裁定书送达申请执行人李岱宗时起转移。2018年7月24日，该院执行局对李岱宗进行询问，李岱宗称：“我向法院申请以第二次拍卖价格进行以物抵债，现法院已办理完毕，我自愿放弃其他诉讼请求，申请结案。”2018年8月24日，案涉房屋登记在李岱宗名下。2019年3月15日，李岱宗通过申请法院强制执行，打开案涉房屋屋门上的两把锁，李岱宗实际占有该案涉房屋。2016年豫港公司以广厦置业为被申请人向郑州市仲裁委员会申请仲裁，2016年9月28日，郑州市仲裁委员会作出（2015）郑仲裁字第643号裁决书，裁决：广厦置业向豫港公司支付自2014年1月1日至2015年11月30日期间的物业服务费209530元，仲裁费10062元，由广厦置业承担。2018年4月3日，豫港公司与广厦置业达成执行和解协议，约定，广厦置业同意将上述案涉房屋出租，以该房屋租金优先支付广厦置业欠的物业费。房屋租赁费由承租方直接支付给豫港公司，以折抵所欠物业费。同日，广厦置业向豫港公司出具承诺书，承诺案涉房屋拖欠的电费2345元从该房屋出租租金中予以优先折抵。豫港公司与国网河南省电力公司郑州供电公司签订无日期电费结算协议一份，显示供电人为国网河南省电力公司郑州供电公司，用电人为河南豫港物业管理有限公司（以下简称豫港物业），协议载明：用电人采取预付电费用电的形式，即每月5日前，供电人委托银行按照用电人上月实际用电金额划拨电费，并由供电人抄表后委托银行结算划拨当月电费（少补，多作为供电人暂收用电人电费款）。用电人在一个日历年内出现未按约定时间交付电费的，供电人有权按相关规定对用电人实施停电。案涉房屋的用途是办公。商品房合同约定，买受人的房屋仅作办公使用，买受人使用期间不得擅自改变商品房的建筑主体结构和用途。买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部分和设施。附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明。高低压配电室、风机房、设备房、消防控制室、电梯井、管道井、风道、疏散楼梯、电梯厅、写字楼大堂、卫生间等。根据《豫港大厦物业服务协议》约定，物业费标准为每平米每月11.5元，该费用包含正常办公时间中央空调的主机使用费、水费。本案审理过程中，原告申请实地勘察，经查案涉房屋公共卫生间部分通水。案涉房屋内未使用国网河南省电力公司供电，系私自用发电机发电。2019年3月20日，李岱宗和河南迪卡沃律师事务所签订房屋租赁合同一份。2020年3月24日，河南迪卡沃律师事务所向豫港公司申请复工复产，并提交了个人健康承诺书等。 一审法院认为，当事人对自己的主张应提供证据证明。本案案涉房屋用途为办公，且整个楼层有公共卫生间，结合物业公司收取的物业费中含有水费，故原告李岱宗要求被告豫港公司恢复案涉房屋的供水，无事实和法律依据，依法不予支持；案涉房屋的用电系采取豫港公司向河南省电力公司郑州供电公司预付电费用电的形式，原告李岱宗在未向被告豫港公司预交电费之前，要求被告恢复案涉房屋供电的诉讼请求，无事实和法律依据，依法不予支持。李岱宗可按照电费收费标准向豫港公司预交电费，豫港公司不应拒收，在收取电费后应恢复供电；原告李岱宗要求被告豫港公司赔偿其损失的诉讼请求，证据不足，依法不予支持；本案反诉被告李岱宗系通过以物抵债的方式取得涉案房屋的所有权，裁定书认定抵债金额为5746860元，另广厦置业拖欠豫港公司的电费和物业费，豫港公司已经申请执行，故豫港公司依据拍卖公告要求李岱宗支付广厦置业拖欠的电费和物业费，无事实和法律依据，依法不予支持。李岱宗取得案涉房屋后，虽未与豫港公司签订物业服务合同，但双方已形成事实上的物业服务合同关系，李岱宗应缴纳物业费。2018年8月24日至2019年3月15日，案涉房屋的物业费为60733元，该期间李岱宗未实际占有使用房屋，本院酌定物业费按照20%交纳，李岱宗应向豫港公司支付物业费12146.6元；2019年3月15日起，李岱宗实际占有使用案涉房屋，应全额交纳物业费，自2019年3月16日到2019年5月9日，李岱宗应向豫港公司交纳物业费16094.33元。一审法院判决如下：一、被告河南豫港物业管理有限公司自原告李岱宗交纳电费后三日内应恢复对原告李岱宗位于郑州市××区××路××号房屋的供电；二、驳回原告李岱宗的其他诉讼请求；三、反诉被告李岱宗自该判决生效之日起十日内向反诉原告河南豫港物业管理有限公司交纳2018年8月24日至2019年5月9日的物业费共计28240.93元；四、驳回反诉原告河南豫港物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7716元，由原告李岱宗负担。反诉案件受理费9681.18元，由反诉原告河南豫港物业管理有限公司负担9216.18元，反诉被告李岱宗负担465元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。李岱宗向本院提交《商品房买卖合同》一份，证明案涉房屋自2003年房地产开发商交房时房屋内卫生间及卫生洁具已经存在，水电自交房起也已经可以达到投入使用的状态。豫港物业发表质证意见：对证据的真实性无异议，对证据的关联性有异议。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关于原审程序是否违法的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。本案中，李岱宗提起的本诉与豫港物业的反诉均是基于李岱宗通过以物抵债的方式受让案涉房屋的事实，且豫港物业提出的反诉不属于其他法院专属管辖情形，一审法院合并审理，并无不当。 关于豫港物业是否存在侵权行为，是否应当承担经济损失的问题。本案中，综合各方举证材料及一审法院查明事实，案涉房屋用途为办公，每一楼层均有公共卫生间，物业公司收取的物业费中包含水费。案涉房屋电费的交付采取豫港物业向河南省电力公司郑州供电公司预付电费方式，李岱宗未交纳电费，案涉房屋用电通过个人发电机发电，不能证明豫港物业存在侵权行为，故李岱宗上诉请求豫港物业赔偿其经济损失的请求，依据不足，一审法院判决李岱宗向豫港物业交纳电费后三日内恢复供电，并无不当，本院予以维持。 关于2014年1月1日至2018年8月24日广厦置业拖欠的物业费李岱宗是否应当承担的问题。案涉房产历经两次拍卖均流拍，后因广厦物业申请破产，停止拍卖。李岱宗作为案涉房产抵押权人向二七区人民法院申请以物抵债。在本案中,虽司法拍卖公告中对物业费用的承担方式进行了约定,但拍卖流拍后,拍卖公告对以物抵债不能产生约束力，故一审法院对豫港物业该项请求不予支持，有事实及法律依据，本院予以维持。 关于2018年8月24日至2019年3月15日物业费的交纳标准的问题。2018年8月24日，案涉房屋登记到李岱宗名下，李岱宗成为案涉房屋的业主，2019年3月15日，李岱宗通过法院强制执行，打开案涉房屋屋门上的两把锁。考虑到双方在本案诉讼发生前对李岱宗应否承担2018年8月24日之前的物业服务费存在争议,双方就此一直在进行沟通,以及李岱宗登记为案涉房屋业主后房屋一直处于空置状态，并未实际控制使用案涉房屋的事实，同时，豫港物业就案涉房屋物业费的交纳亦存在过错。鉴此,一审法院酌定上述期间的物业费以20%的标准计付,并无不当,本院予以维持。 综上所述，李岱宗、河南豫港物业管理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17091.8元，由李岱宗负担7716.5元、由河南豫港物业管理有限公司负担9375.3元。 本判决为终审判决。 审判长  王东黎 审判员  邓先理 审判员  徐勤焱 二〇二一年二月八日 书记员  白 璐