山西省临汾市尧都区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋1002民初1609号原告临汾市派德森房地产开发有限公司，以下简称“派德森公司”。法定代表人权哲辉，总经理。住所地：临汾市解放西路柏松大厦。委托代理人孙蓉蓉，山西夏正律师事务所律师。委托代理人张巧兰，该公司员工。被告郭鹏飞，男，XXXX年X月XX日出生，汉族，。被告临汾市翡冷翠餐饮有限公司，以下简称“翡冷翠公司”。法定代表人郭鹏飞，经理。原告派德森公司与被告郭鹏飞、翡冷翠公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人孙蓉蓉、张巧兰，被告郭鹏飞、翡冷翠公司到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告派德森公司诉称，2011年3月原告与被告郭鹏飞签订了《东方亚特兰项目商业租赁合同书》（以下简称“租赁合同”），依此被告承租了原告位于临汾市亚特兰项目解放路商业街3层4-11号商铺。（以下简称“商业街4-11号商铺”用于被告临汾市翡冷翠餐饮管理有限公司，以下简称“翡冷翠公司”）经营。租赁期限十年时间，合同约定因装修问题免收第一年租金，以后每年7月28日交纳下年度租赁费用，合同履行中，被告仅交了2012年8月28日至2013年8月27日的租赁费，且存在延迟交纳，2013年8月至2015年8月间被告均未能按时足额交纳租金，至起诉时尚欠租金728957.31元，现在被告已明确表示不再承租房租，为此请求解除租赁合同，支付所欠原告租金728957.31元及其迟延支付的利息。被告郭鹏飞辩称,同意解除合同。我欠原告租金，但是不是原告所说72万余元，而是649487.5元。关于拖欠房租的原因如下：这个房子的租金是我2011年3月份我们双方签订的合同，第一年房租是减免的，所以第一年不需要交房租，第二年7月8日原告收房租，我迟交了两个月，房租是足额缴清的，2013年8月28日至2014年8月27日全额支付房租，第三年在原有的房租387036元基础上我交了28万元，剩余部分用被告预先缴纳的8万元押金抵顶，不足部分27036元下年再交。原告同意了，第一年是这么执行，合同约定第四年的时候房租递增至58万余元，由于第四年形势不好，我就以公司名义和我的名义向原告申请是否不再递增房租，原告没有回应我。经审理查明，原告派德森公司针对起诉请求提交了以下证据：1、授权委托书。证明原告授权李明仙代为办理东方亚特兰项目解放路商业街3层4-11号商铺租赁签订事宜；2、东方亚特兰项目商铺租赁合同书。证明被告租赁房屋的用途为经营餐饮，面积1088.54㎡，租赁期限十年，及租金支付方式；3、催款通知书三份，证明被告未按合同约定支付房屋租金；4、被告出具的关于分期支付房屋租赁费申请书一份。证明被告未能按期支付房租费用，2014年11月24日申请按季度支付租赁费用；5、被告郭鹏飞出具的承诺书一份。证明被告郭鹏飞承诺于2015年12月31日前付清所欠原告的租金；6、关于催缴房租的函。证明原告再次催缴房屋租金，截至2016年4月1日累计1073005.5元。被告郭鹏飞对原告提交的证据没有异议。认证意见是：原告提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，且有证明待证案件事实的作用，即能够证明：2011年3月27日原告授权李明仙代理原告办理东方亚特兰项目解放路商业街3层4-11号商铺对外租赁的相关事宜，李明仙在授权范围内与被告签订了东方亚特兰项目商铺租赁合同书，该合同约定：原告出租的商铺仅限于经营餐饮类，租赁期限为十年即2011年8月28日至2021日8月28日，原告给被告五个月的装修免租期，租金为第一年至第三年每年387036元，第四年至第六年每年580554元，第七年至第九年每年609581元，第十年为640060元。第一年租金全免，此后每年7月28日交纳下一年的租赁费用。但需要首先支付原告8万元的押金，该押金合同终止后退还，租赁期间因被告原因终止或解除本合同，原告有权将该押金扣除。原告向被告交房时，原告负责该商铺房内的水，电和暖，并与其他商户共同使用位商铺西侧的楼梯，关于违约责任部分，被告拖欠租金的情形下，原告有权要求被告暂停使用该商铺，由此产生的损失由被告承担，因原告原因致使租金合约无法履行，造成的经济损失由原告承担，因不可抗力，政府因素造成合同终止，双方免责。合同签订后，被告按照约定给付原告押金8万元。原告将约定的商铺交付给了被告，被告进行了装修，增加的设施内容见后述，并免收了2011年8月28日至2012年8月28日一年的租赁费用，2012年8月28日至2013年8月28日的租金387036元，被告并未按照约定于2012年7月28日交纳给原告，而是两个月后才向原告交纳的租赁费用。2013年8月28日至2014年8月27日的租赁费用，被告交纳了28万元，剩余107036元没有交纳。2014年8月28日至2015年8月27日按合同约定的租赁费用580554元，被告未能于2014年7月28日如期交纳。2014年10月18日原告以东方亚特兰项目部的名义书面通知被告翡冷翠公司于同年10月20日前付清所欠租赁费用687590元，2014年11月24日被告翡冷翠公司（被告郭鹏飞与原告签订房屋租赁合同后，设立了翡冷翠公司）向原告递交了申请改变租赁费用的支付方式由原合同约定每年支付一次，变更为每年按季度支付，具体支付方式为每季度末将房租转入原告公司指定账户。2014年8月28日至2015年8月27日的，即按照每季度145138.5元支付。原告以东方亚特兰项目部的名义确认同意被告的申请内容，并给予了被告转款的账号、户名。被告在该年度内归还原告租赁费用195138.5元，欠该年度费用385415.5元。2015年8月28日至2016年8月27日的租赁费用，被告未能按照双方约定的按季度支付的时间支付，2016年4月8日原告向被告翡冷翠公司郭鹏飞送达了关于催缴房租的函，其中载明截止2016年8月27日前被告尚欠原告租赁1073005.5元，要求被告收到通知后七日内交纳，否则原告将依合同约定和法律规定收取滞纳金，或解除合同。被告未能在七日内交纳租赁费用。被告翡冷翠公司及郭鹏飞对原告主张的租赁费用数额没有争议，但是被告主张押金8万元应抵顶租赁费用，被告有固定资产的投入：包括观光电梯一部价值47万元，消防楼梯一部价值7万元，天然气开口费11万元，大电接口14万元。原告认可观光电梯和消防楼梯的客观存在，也认可可以抵顶共计18万元的租金，被告持有异议，但是被告针对固定资产的投入没有提交证据证明。本院认为，原告与被告郭鹏飞签订的商铺房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，该租赁合同自签订之日起即产生法律效力。其中内容的约定对双方均具有约束力。被告郭鹏飞有合同签订之后即成立了翡冷翠公司，该公司的注册住所地即为该承租的商铺内，且该公司从事的即是餐饮业务，实际承租人即是该公司，所以合同内容对翡冷翠公司也具有约束力。郭鹏飞与翡冷翠公司对合同所确定的义务应共同承担责任。租赁合同履行过程中，原告向被告交付了房屋，并且免去了第一年的租赁费用，被告交纳了合同履行保证金（押金）8万元，并对该房屋进行了装修和相应设备、设施的添附、增加。合同对被告交纳租赁费用做出了明确的约定，被告第一年尽管推迟了两个月，还是足额交纳第二年的租赁费用，第三年即2013年8月28日至2014年8月27日，被告只缴纳了28万元，剩余107036元未能交纳。第四年按照合同约定应交纳580554元，被告同样未能如约履行，原告向被告送达了催缴通知书，被告向原告提交变更交纳租金方式的申请，原告同意了被告的申请内容，自此以后，即2014年8月28日以后，被告按照每季度未交纳的方式履行。该申请的签字盖章确认。是对合同内容关于租金支付方式的变更。但是事实上，被告仅履行了交纳部分租赁费用的义务，仍然存在未能交纳合同约定租赁费用，不能完全履行合同确定的义务，2016年4月8日被告收到了原告要求解除合同的通知，自此合同应当视为已经解除。准确的解除时间应为2016年4月15日，即被告收到催收函件后七日届满之日。由此可见租赁合同未能继续履行是由于被告的违约行为造成的。庭审中原告请求确认解除合同，被告同意解除合同，被告未能交纳的租赁费用为728957.31元。被告应当承担给付原告该租赁费用的责任。关于8万元押金是否能够抵偿租赁费用的问题，双方在合同中明确约定，由于被告原因造成合同不能履行的，原告有权将该押金扣除，这里的扣除应理解为可以抵偿现金，关于被告增加的观光电梯和消防电梯问题，原告认可利用其价值，但是被告对主张的价值未能提交证据证明。可在原告认可的数额上向上浮动一部分，观光电梯以20万元计算，消防电梯以5万元计算，共计25万元，被告主张的自己投入的电力安装费用，燃气安装费用，及餐具费共计150余万元，没有证据证明，且属于与自己经营项目有关的投入，不应计入原告应承担的项目内。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第九十四条第（三）项，第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定判决如下:一、原、被告签订的东方亚特兰项目商铺租赁合同已解除；二、被告郭鹏飞自本判决生效后七日内归还原告临汾市派德森房地产开发有限公司租赁费用398957.31元；三、被告临汾市翡冷翠餐饮管理有限公司对第（一）判项承担连带清偿责任；四、被告郭鹏飞、翡冷翠公司自本判决生效后七日内腾出位于临汾市解放东路东方亚特兰项目解放路商业街3层4-11号商铺（含公共用楼梯）。案件受理费11090元，由被告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审 判 长  江红斌人民陪审员  姚燕春人民陪审员  刘 巍二〇一六年七月十二日书 记 员  郭亚娟