安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0802民初30号原告：安庆君悦物业管理有限公司,住所地安徽省安庆市湖心南路**。法定代表人:张礼勤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王红章，安徽安联律师事务所律师。被告：刘猛，男，1971年10月23日出生，汉族，现住安徽省安庆市迎江区。原告安庆君悦物业管理有限公司（以下简称君悦物业公司）与被告刘猛物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王红章、被告刘猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。君悦物业公司向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告支付原告物业费12708元（原为13913.14元，系计算有误当庭变更）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2005年7月1日,被告入住万豪逸景3栋2单元201室,并于2005年7月7日签订《入伙会清单》。从2006年7月30日开始,原告开始与安庆市万豪逸景业主委员会签订《物业管理委托合同》,并且一直按照物业管理合同履行物业管理义务。但被告自2010年1月15日开始拖欠物业管理费用,截止到2020年8月1日,共计物业费12708元（详见清单）。经原告多次催告,被告一直拒付。原告为维护其合法权益,特诉至法院,请求法院判如诉请。刘猛辩称：1.原告与业主委员会签订物业管理委托合同（自2006年7月30日至2018年7月31日）系伪造，不具备真实性。有的合同签署于业委会成立之前，有的合同签订在服务到期之日。2.原告常年未按合同约定履行服务义务，如将小区公共区域作为对外停车场，收取停车费用私吞，未经业主同意私自动用维修基金等，严重损害业主利益。被告认为原告已构成了根本违约。3.本案中原告未履行催要义务。4.即便被告提供了事实上物业服务义务，但已超过了三年在法定诉讼时效。综上，原告的主张缺乏事实和法律依据，请依法驳回原告诉讼请求或者根据原告提供的服务，被告适当交纳物业费用。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的原告营业执照、法人代表证明书、被告身份证、入伙会签单、涉案房屋面积测绘登记表、安庆市房地产管理局文件、安庆市物价局文件，物业工作人员工作照片等证据，被告对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的物业管理委托合同（自2006年7月30日至2018年7月31日），2017年12月26日、2018年12月26日原告粘贴在单元门温馨提示（物业费催收），证明安庆市万豪逸景业主委员会与原告在自愿、平等、协商一致的基础上,达成物业管理委托的合意，真实有效以及原告对被告进行过物业费催收。被告质证认为，物业管理委托合同系伪造，不具备真实性；温馨提示未直达个人，达不到原告的证明目的。本院经审查认为，物业管理委托合同在签订时间虽有补签情况，但内容合法、真实，事实上亦提供相应物业服务，温馨提示（物业费催收）证明原告在该时间对被告进行过书面催要，内容真实，故本院对于原告提交的上述证据的证明目的，予以认定。对于被告提交的君悦物业文件移交明细4张（2020年8月5日，君悦物业将相关物业资料移交一林园物业），证明君悦物业管理不善。如无业主资料，物业费收取不清楚；小区电梯维修报告没有，小区大门管理不严、没有消防设施，严重危害小区业主人身安全等。原告质证认为对被告提供移交清单真实性无异议，但是达不到被告证明目的。1.业主资料是有保管，但是个别的上面可能没有载明业主面积。2.电梯每年都有年检，工商部门也有备案，检验材料都留交给了质检部门、单元门有门禁系统。本院经审查认为，被告提供移交清单不能证实原告存在物业管理存在重大瑕疵，达不到被告证明的目的，故本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认案件事实如下：2005年7月1日,被告入住安庆市建设路30号万豪逸景万豪逸景3栋2单元201室,房屋面积为128.79平方米，并于2005年7月7日签订《入伙会清单》。从2006年7月30日开始,直至2018年7月31日，原告与安庆市万豪逸景业主委员会签订《物业管理委托合同》,其中规定了委托期限、物业服务质量、违约责任、物业费标准为每月0.78元/平方米等内容。合同签订后，原告提供了相应的物业服务。根据合同约定，被告每月应缴纳物业服务费100.46元（128.79㎡×0.78元／月）。自2010年1月15日至2020年8月1日，被告欠交物业费10年零6个半月，拖欠物业服务费共计12708元(100.46元/月×126.5个月)。原告于2017年12月26日、2018年12月26日通过粘贴温馨提示（物业费催收）、2020年9月16发出催告函等方式向被告催缴，但被告仍一直未缴纳物业费。本院认为，原告君悦物业与安庆市万豪逸景业主委员会签订《物业管理委托合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，是依法成立的有效合同，对双方当事人具有法律约束力。原告君悦物业作为物业管理公司依约提供物业管理等相关服务，被告刘猛作为业主，则负有按照规约约定缴纳物业服务费的义务。按双方合同约定，被告每月应支付物业费100.46元（128.79㎡×0.78元／月）。现原告要求被告支付自2010年1月15起至2020年8月1日的物业费12708元，被告辩称2017年8月1日之前的物业费已超过诉讼时效。现因原告未能提供有效证据证明其于2017年12月26日之前向被告主张过权利，而向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故对原告主张的2014年12月26日之前的物业费，本院不予支持。综上，被告应当支付原告自2014年12月26日起至2020年8月1日止的物业费6746.89元（100.46元/月×67.16个月）。关于被告刘猛辩称的原告存在的物业服务管理方面的问题，但未提供充分证据证明物业公司的物业管理服务达不到《物业管理委托合同》约定的服务内容和质量标准，构成重大违约，被告以此为由拒付物业费无事实和法律依据，故本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合民法典》第一百八十八条第一款、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘猛于本判决生效之日起十日内给付原告安庆君悦物业管理有限公司自自2014年12月26日起至2020年8月1日止的物业费6746.89元；二、驳回原告安庆君悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费148元，减半收取计72元（原告已预缴），由原告安庆君悦物业管理有限公司负担32元，被告刘猛负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  朱振平二〇二一年二月二日书记员  胡 璨附：适用法律条文《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。