辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终6648号上诉人（原审被告）：张露，男，1972年5月18日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区。委托代理人：于晓彬，辽宁卓跞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈一鸣，男，1989年2月7日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。委托代理人：呈江永，辽宁欣合律师事务所律师。委托代理人；陈振武，男，1963年9月14日一，汉族。被上诉人（原审被告）：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街285号。法定代表人：樊旭洪，该公司董事长。上诉人张露与被上诉人沈阳东森房地产开发有限公司（以下简称东森公司）、被上诉人陈一鸣商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第829号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。陈一鸣诉称，2010年3月17日，陈一鸣的父亲陈振武代表陈一鸣与东森公司签订了《商品房买卖合同》，房屋位于沈阳市沈河区市府大路256-12号1-15，建筑面积95.11平方米，总房款为456,528元。2010年3月25日，东森公司交付房屋后，陈一鸣对房屋进行了室内装修，一直使用至今。在此之间，陈一鸣多次找东森公司要求办理房屋产产权登记手续，但一直以种种理由拖延办理。在多次催促履行合同义务的过程中陈一鸣得知，东森公司与张露之间因借款合同将诉争房屋作为担保债务的履行备案在张露名下，陈一鸣认为，张露、东森公司之间关于诉争房屋的行为侵害了陈一鸣合法权益，因此特诉至法院，请求确认陈一鸣与东森公司签订的《商品房买卖合同》有效；确认东森公司与张露关于本案诉争房屋的买卖无效，判令撤销房屋买卖备案登记；判令东森公司为陈一鸣办理诉争房屋的备案登记手续；判令东森公司承担违约金4,565.28元；判令张露、东森公司承担诉讼费。东森公司辩称，陈一鸣陈述基本属实，现房屋已经备案在张露名下，因张露现在有欠款，所以暂时不能撤销备案。张露辩称，1、陈一鸣在几项诉讼请求中存在两种法律关系，一个是确权，另一个是陈一鸣与沈阳东森房地产开发有限公司之间的合同履行纠纷，要求陈一鸣确认。2、诉讼请求第二项不符合民事诉讼的要求。3、陈一鸣陈述的事实与实际不符，张露与沈阳东森房地产开发有限公司不存在借款关系，更不存在担保关系。原审法院经审理查明，2010年3月17日，陈一鸣的父亲陈振武作为买受人，东森公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定由陈一鸣的父亲陈振武购买开发建设位于沈阳市沈河区市府大路256-12号1-1-5号房屋，建筑面积95.11平方米，单价4,800元，总房款456,528元，付款方式为一次性付款。房屋交付期限为2008年11月30日前。办理产权登记的时间为商品房交付使用后365日内，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。并约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日，陈一鸣父亲陈振武支付了全部购房款，东森公司开具收款收据。2010年3月25日，东森公司出具《“东森总部商务广场”入住通知书》，内容是“陈振武先生，您购买的沈阳市沈河区市府大路256-12号8栋1单元1层5号现已具备入住条件，可以交付于您，请您于2010年4月17日前来办理入住手续。”2011年5月，陈一鸣的父亲陈振武通过当时东森总部商务广场的物业服务公司即沈阳万誉德升物业管理有限公司办理了入住手续，签署了入住文件，领取了房屋钥匙。2013年10月25日，张露作为买受人，东森公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定由张露购买东森公司开发的本案诉争房屋，单价6,450元，总金额613,460元，付款方式为签订合同时一次性付款，交付期限为2013年12月31日前。此合同签订后，东森公司办理了合同备案手续。2014年7月，陈一鸣作为买受人，东森公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定由陈一鸣购买东森公司开发的本案诉争房屋，单价4,800元，总金额456,528元，付款方式为签订合同时一次性付款，交付期限为2014年10月30日前。办理产权登记的时间为商品房交付使用后365日内，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。并约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2014年7月10日，东森公司为陈一鸣开具销售不动产发票。另查明，陈一鸣的父亲陈振武系参加东森公司的团购优惠活动购房，因陈振武并不完全符合参与团购的身份，故东森公司以借款名义收取陈振武购房款。再查明，张露因与东森公司、案外人姚红胜存在借款关系，东森公司以涉案房屋抵偿债务。上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同（陈振武）、商品房买卖合同（陈一鸣）、不动产销售发票、收款收据、入住通知书、证明、商品房买卖合同（张露）、证人证言（姚红胜）等证据，经当庭质证认证，该院予以确认，在卷佐证。原审法院认为，首先，陈一鸣与东森房地产开发公司就涉案房屋签订的商品房买卖合同，实为合同权利义务的概括转移，即由陈一鸣承继陈振武与东森公司签订的商品房买卖合同的权利义务。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条等法律规定，如果对同一商品房上有若干权利人主张权利，优先顺序如下：1、所有权调换形式的被拆迁人；2、交付全部或者大部分款项的消费者；3、建筑工程承包人的优先受偿权；4、抵押权；5、其他债权。综合双方当庭陈述及提供的证据，该院认为，陈一鸣父亲陈振武及陈一鸣属于上述权利人中的交付全部款项的消费者，理由如下：1、购房、付款时间在前。陈一鸣父亲陈振武在2010年3月17日与东森房地产开发公司就涉案房屋签订了房屋买卖合同，并且一次性支付全部价款。2、房屋已实际向陈一鸣父亲陈振武交付。2010年3月25日，东森公司为陈一鸣父亲陈振武出具了《入住申请书》，2011年陈一鸣父亲陈振武凭借该入住申请书在物业公司办理了正式的入住手续，东森公司向陈一鸣父亲陈振武实际交付诉争房屋和钥匙。3、东森公司已为陈一鸣开具了不动产销售发票。4、东森公司认可其实际将诉争房屋出售给陈一鸣以及陈一鸣父亲陈振武。而对张露，其虽然与东森公司签订了商品房买卖合同并办理了合同备案手续，但该院认为其与东森公司之间系借款担保关系，双方之间并不具有真实的商品房买卖法律关系，双方之间签订的商品房买卖合同应属无效合同，其属于对东森公司享有的其他债权。综合以上分析可见，陈一鸣与张露对诉争房屋均主张权利，但陈一鸣作为交付全部款项的消费者，其权利优于张露享有的其他债权，陈一鸣应当取得诉争房屋，现诉争房屋备案至张露名下，东森公司与张露应当协助陈一鸣办理诉争房屋备案手续，将诉争房屋备案至陈一鸣名下。再次，关于陈一鸣主张东森公司赔偿逾期办理房屋产权证违约金4,565.28元，依据陈一鸣与东森公司签订的《商品房买卖合同》关于逾期办证违约金的约定，违约金为已付购房款的0.1%，故应为456.53元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第二百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下：一、确认陈一鸣与沈阳东森房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、确认沈阳东森房地产开发有限公司与张露于2013年10月25日签订的购买位于沈阳市沈河区市府大路256-12号1-1-5房屋的《商品房买卖合同》无效；三、张露于本判决发生法律效力后7日内，协助沈阳东森房地产开发有限公撤销位于沈阳市沈河区市府大路256-12号1-1-5房屋的《商品房买卖合同》备案登记；四、沈阳东森房地产开发有限公司于上述第三项义务履行完毕之日起7日内，协助陈一鸣办理位于沈阳市沈河区市府大路256-12号1-1-5房屋的合同备案手续，将该房屋备案至陈一鸣名下；五、沈阳东森房地产开发有限公司于本判决生效后7日内，向陈一鸣一次性支付逾期办证违约金人民币456.53元；六、驳回陈一鸣的其他诉讼请求。如沈阳东森房地产开发有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15,470元，由东森房地产开发有限公司负担。宣判后，张露不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决，发回重审或改判支持上诉人诉讼请求；2、本案上诉费用由被上诉人承担。理由：原审判决认定事实不清。原审庭审过程中被上诉人陈一鸣所提交的证据真实性存疑，房屋买卖合同为复印件且其上所签订的房屋交付时间竟早于签订买卖合同的时间。原审法院对上诉人庭审过程中所提供的证据视而不见，上诉人有充分证据证明自己缴纳了涉案房屋全款并且是该涉案房屋的合法所有人。综上，恳请二审法院公正判决，支持上诉人诉请。被上诉人陈一鸣辩称：原审法院认定事实清楚适用法律正确，请求法院驳回上诉人诉讼请求。被上诉人东森公司未做答辩。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：对于本案诉争房屋，被上诉人的父亲交款及签订合同时间均在上诉人之前，且诉争房屋己实际由被上诉人占有使用，被上诉人也己取得不动产销售发票；而本案上诉人并未提供充分证据证明其与东森公司之间存在真实的房屋买卖关系，原审认定被上诉人陈一鸣对诉争房屋的物权优于上诉人张露的债权并无不当。综上，原审判决并无不当，对上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,470元，由上诉人张露负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  姜会军代理审判员  朱闻天二〇一六年七月二十一日书 记 员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。