文书内容内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0627民初2360号原告鄂尔多斯市海舟物业管理服务有限公司，统一社会信用代码9115060255814322XX，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区铁西区团结路2号15号楼。法定代表人边燕军，男，该公司董事长。委托代理人吴建峰，鄂尔多斯市海舟物业管理服务有限公司总经理。委托代理人徐春喜，鄂尔多斯市海舟物业管理服务有限公司客服员。被告白雪峰。原告鄂尔多斯市海舟物业管理服务有限公司（以下简称海舟公司）诉被告白雪峰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月3日受理，依法适用简易程序，由代理审判员胡峰独任审判，于2016年5月31日公开开庭进行了审理。原告海舟公司委托代理人吴建峰、被告白雪峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海舟公司诉称，被告白雪峰系伊金霍洛旗阿勒腾席热镇亿成世纪华庭B区7号楼1单元1102室的业主，该房屋面积为185.79平房米。在原告海舟公司为亿城世纪华庭B区提供物业服务期间，被告白雪峰拖欠原告海舟公司自2013年1月1日起至2014年12月31日止的物业管理费及地下车位费、楼道二次粉刷费共计7415元至今未付，经原告海舟公司多次催要，被告白雪峰仍以各种借口拒不支付。现原告海舟公司诉至法院，要求：1、被告白雪峰向原告海舟公司交纳2013年的物业管理费2898元；2、被告白雪峰向原告海舟公司交纳2014年的物业管理费3567元；3、要求被告白雪峰交纳2014年地下车位费600元；4、要求被告白雪峰交纳楼道二次粉刷费350元；5、要求被告白雪峰承担本案的诉讼费用。被告白雪峰辩称，原告海舟公司在物业服务期内没有对业主尽到应尽的责任与义务，在卫生清理、电梯安全、公共照明等诸多方面存在服务瑕疵；此外，被告白雪峰认为原告海舟公司并未与其签订过规范的物业服务合同，且原告海舟公司在承接该小区的物业服务时，该小区尚未经过验收，原告海舟公司属于非法入驻；再者，被告白雪峰还认为原告海舟公司只具有三级资质，根据《内蒙古物业管理企业资质管理办法》的规定，原告海舟公司只能承接20万平方米以下的小区，而亿成世纪华庭B区超过20万平方米，所以原告海舟公司无权承接该小区的物业服务、也没有理由向被告白雪峰收取物业费。原告海舟公司为支持其诉讼请求向本院提供了以下证据：1、物业服务信息记录，拟证明原告海舟公司在服务期内为亿成世纪华庭B区提供了物业服务；2、2014年度物业服务合同，拟证明原告海舟公司与亿成世纪华庭B区签订了物业服务合同；3、物业服务企业资质证书、公司营业执照，拟证明原告海舟公司系依法取得营业执照及三级物业服务企业资质证书的合法物业服务企业。被告白雪峰为反驳原告海舟公司的诉讼请求向本院提供了照片四张及视频一段，拟证明原告海舟公司服务不到位。对于原告海舟公司提供的第3组证据及被告白雪峰提供的所有证据，因本院在庭审时已经进行认证，故在此不予赘述。对于原告海舟公司提供的第1组证据，被告白雪峰经质证表示不予认可，其理由是业主报修记录及其他物业服务记录上没有业主签名，因而没有法律效力。本院经审查认为，物业服务信息记录上是否有业主签名并非是其是否具有证明能力的必要条件，因此，原告海舟公司提供的物业服务信息记录虽没有业主签名，但并不妨碍其作为本案的证据，且该组证据内容真实、来源合法、与本案具有关联性，故本院依法予以采信。对于原告海舟公司提供的第2组证据，被告白雪峰经质证认为该合同内容不合法，且合同签订日期处存在涂改现象，甲方签订日期处的笔迹亦不相同，因而对该组证据也不认可。本院经审查认为，该《物业服务委托合同》系伊金霍洛旗亿成世纪华庭B区业主委员会与原告海舟公司所签订，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定；至于被告白雪峰所述涂改现象及笔迹是否相同的问题，本院认为，该问题仅存在于所属月份及具体日期上，而在所属年度上并不存在该问题，且合同双方均在落款处加盖公章，因此，该问题并不足以影响合同的整体效力，亦不足以影响其在本案中的证明能力，故本院对该组证据亦予以采信。经审理查明，原告海舟公司系具有三级资质等级的物业服务企业，其于2012年4月1日开始为伊金霍洛旗亿成世纪华庭B区提供物业服务，《物业服务委托合同》显示该小区建筑面积为228479.4平方米。被告白雪峰系伊金霍洛旗亿成世纪华庭B区7号楼1单元1102室的业主，被告白雪峰于2012年购买该房屋及地下车位并办理入住，该房屋初测面积为185.72平方米。在原告海舟公司提供物业服务期间，被告白雪峰对于2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费一直未向原告交纳。另查明，原告海舟公司与伊金霍洛旗亿成世纪华庭B区业主委员会签订的2014年度《物业服务委托合同》第七条约定，高层住宅物业费的收费标准为1.6元/平方米/月；第十一条约定“停车物业服务费按地下停车库、停车位50元/个/月的标准收取”；第三十七条约定“二〇一三年物业费按1.3元/平方米/月收取，剩余部分由房地产补贴”。又查明，被告白雪峰购买地下车位后一直实际使用至今。本院认为，原告海舟公司与被告白雪峰存在物业服务关系，原告海舟公司按合同约定向被告白雪峰所居住的小区提供了物业服务，并已全面履行了合同义务，被告白雪峰作为业主在享受服务后应按照物业服务合同约定的收费标准向原告海舟公司支付物业服务费。故本院对原告海舟公司要求被告白雪峰支付物业费的诉讼请求依法予以支持。被告白雪峰购买了亿成世纪华庭B区的地下停车位并实际使用至今，按照《物业服务委托合同》第十一条的约定，被告白雪峰应当向原告海舟公司支付地下车位费，故本院对原告海舟公司要求被告白雪峰支付地下车位费的诉讼请求予以支持。对于原告海舟公司要求被告白雪峰支付楼道二次粉刷费的诉求，因原告海舟公司未向本院提供证据证明该事实的存在，且被告白雪峰对此亦不予认可，故本院对原告海舟公司的此项诉讼请求不予支持。被告白雪峰关于“原告海舟公司在物业服务期内没有对业主尽到应尽的责任与义务、存在诸多服务瑕疵”的答辩意见，因其未能提供充分证据予以佐证，故本院不予认可；至于被告白雪峰所称“原告海舟公司从未与其签订过规范的物业服务合同且原告海舟公司在承接亿成世纪华庭B区的项目时该小区尚未进行验收，因而原告海舟公司属于非法入驻”，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，物业服务合同系由小区业主委员会代表全体业主与物业公司签订，合同一经签订即对所有业主产生约束力，本案原告海舟公司与伊金霍洛旗亿成世纪华庭B区业主委员会签订了物业服务合同，且被告白雪峰已入住亿成世纪华庭B区4年之久，并在物业服务期内实际享受了原告海舟公司提供的物业服务，即应当受《物业服务委托合同》的约束，履行交纳物业费的义务，小区是否进行过验收不属于被告白雪峰是否应当交纳物业费的正当抗辩理由，法律对此亦没有作出禁止性规定，因而原告海舟公司不存在非法入驻问题，故本院对被告白雪峰的此项答辩意见不予认可。被告白雪峰以原告海舟公司仅有三级资质、无权承接亿成世纪华庭B区进行抗辩，本院认为，《物业服务企业资质管理办法》第八条第三款及《内蒙古自治区物业服务企业自治管理办法》第九条第三款确实都规定了“三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”，但该条内容属于授权性规则中的权利性规则，而非禁止性规则，亦非强制性规则，即该条款只是对相关主体的从业范围设定了“可为模式”，而非强制禁止其从事相关内容，因此，即使物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务也并不导致该法律行为当然无效，故本院对被告白雪峰的该项答辩意见亦不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告白雪峰于本判决生效之日起十日内向原告鄂尔多斯市海舟物业管理服务有限公司支付2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费2897.23元（具体计算方法为：185.72平方米×1.3元/平方米×12个月=2897.23元）；二、被告白雪峰于本判决生效之日起十日内向原告鄂尔多斯市海舟物业管理服务有限公司支付2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费3565.82元（具体计算方法为：185.72平方米×1.6元/平方米×12个月=3565.82元）；三、被告白雪峰于本判决生效之日起十日内向原告鄂尔多斯市海舟物业管理服务有限公司支付2014年度的地下停车位物业服务费600元（具体计算方法为：50元/个/月×1个×12个月=600元）；四、驳回原告鄂尔多斯市海舟物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告白雪峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。本判决书生效以后，负有给付义务的一方当事人如不履行判决确定的给付义务，另一方当事人应当在判决书确定的给付义务履行之日起两年内，向本院申请执行。代理审判员 胡 峰二〇一六年七月二十五日书 记 员 郝敬平法条链接：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。