广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1721民初2379号原告：刘水贤，女，1979年5月7日出生，汉族，住广东省阳西县*****************，公民身份号码：441************52X。委托诉讼代理人：邓永扬，广东荣耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆应礼，广东荣耀律师事务所律师。被告：姚逢尹，男，1972年9月8日出生，汉族，住广东省阳西县***********，公民身份号码：441************53X。第三人：阳西县富和房地产开发有限公司，住所地：阳西县**************。法定代表人：陈国进，该公司总经理。原告刘水贤诉被告姚逢尹、第三人阳西县富和房地产开发有限公司（以下简称富和公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘水贤委托诉讼代理人邓永扬、骆应礼，被告姚逢尹到庭参加诉讼，第三人富和公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘水贤向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告刘水贤与被告姚逢尹的建设用地使用权转让合同，或者确认合同无效；2.判令被告姚逢尹及第三人富和公司共同返还购地款427440元及利息（利息以427440元为基数按年利率6%从2016年5月17日起计至付清款时止，暂计至2019年8月16日为83350元）；3.判令被告姚逢尹赔偿原告中介费损失5000元；4.本案诉讼费由姚逢尹及第三人富和公司负担。事实和理由：2016年5月16日，经房地产中介申定生介绍，被告称其有座落在阳西县富和凤凰城698号土地一块可转让。同日，通过中介方申定生见证，原告与被告签订了一份《土地转让协议》，协议其中约定：甲方姚逢尹有位于阳西县富和凤凰城698号地一块，规格为64平方米，现以人民币叁拾捌万肆仟元整（人民币￥384000元）转让给乙方刘水贤，经甲、乙双方友好协商达成如下协议：一、付款方式：分二期：第一期付壹万元正定金（￥10000元），第二期定于2016年5月17日前交清（叁拾柒万肆仟元正，￥374000元）；二、该地一切过户费由甲负责；三、该地从甲乙双方签订协议之日起生效，如乙方不买，定金作废，如甲方不卖，定金双倍赔偿给乙方。协议签订后，原告在2016年5月16日支付10000元给被告作为购地定金，在2016年5月17日，原、被告及中介方申定生一起到阳西邮政银行，由原告从银行取出现金417440元作为购地款（因为涉案土地的面积为69.6平方米，所以被申请人要求申请人比协议约定多支付了43440元），交给被告存入同一银行，上述购地款项共计427440元，同日房地产中介申定生协助将该涉案地块收据更名为原告名下，原告向申定生支付了中介费5000元。原告付清427440元购地款给被告后，被告却一直无法将涉案土地交付给原告使用，后来经了解，该涉案土地已于2015年被第三人向银行贷款作了抵押，现已被法院查封。原、被告双方签订的《土地转让协议》是双方的真实意思表示，是合法有效的合同，在原告方支付清购地款后，被告应依约履行交付土地给原告管理使用，但被告却隐瞒土地被抵押这一事实，致使申请人至今无法取得土地使用权。由于被告无法将涉案土地交付给原告使用，双方签订的协议原告方无法达到合同目的，被告理应返还购地款给原告，但经原告再三催讨，被告仍旧没有将购地款项返还给原告，这严重损害了原告的合法权益。被告的行为是违约行为，因被告的违约，给原告造成了巨大的经济损失，因此被告应支付购地款的银行利息及损失给原告，而第三人富和公司在本纠纷中亦存在过错，为了维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告姚逢尹辩称，原告与被告签订的土地转让合同已经履行完毕，原告要求被告返还购地款没有法律依据。1.被告于2016年5月16日将自己向第三人富和公司购买的阳西县富和风凰城698号土地转让给原告之前，己明确告知原告该土地是被告从第三人处购买，以及购买该土地时第三人只开具了收款收据给被告，未有开具正式购地发票的情况；同时被告亦讲明如原告愿意购买该土地，被告只负责与原告一起到第三人富和公司将购地收据改为原告名下，更名费用可由被告负担（即转让协议第二条约定的一切过户费用由甲方负责），更名后双方的土地转让行为即告完成，以后第三人何时将购地正式发票开具给原告以及第三人何时能够将士地交付给原告使用等都由原告与第三人处理，被告无权再参与，土地也不再与答辩人有任何关系。之后，原告经过向中介详细了解该土地情况，查看了第三人出示的富和凤凰城地块整体规划图纸，并到土地现场看过土地，认为被告所说的符合事实，便同意按被告上述意见购买该土地。为此，双方遂于2016年5月16日签订了《土地转让协议书》，且在原告支付土地转让款后，双方与中介一起前往第三人富和公司办理了购地收据的更名手续，由第三人当场将原来写给被告的购地收款收据收回，然后第三人另行开具购地收款收据给原告（该收据载明交款人是原告，注明购买土地地号、面积规格等，即原告提供的证据3阳江市统一收款收据）。至此，双方已履行完毕土地转让合同约定的权利义务。上述行为也表明了从第三人富和公司收回被告购地收款收据、重新开具购地收款收据给原告之时起，被告与第三人的购买土地合同关系已经解除，重新确立了原告与第三人对该土地的买卖合同关系。以后涉及该土地的一切权利义务均与被告没有任何关系，第三人何时开具正式发票以及何时交付土地给原告使用，都属于原告与第三人的问题，被告无权干涉，被告更无权就该土地再向第三人主张任何权利。2.原告与第三人富和公司就涉案土地重新确立的土地买卖关系合法有效。阳西县国土资源局于2016年1月20日已向第三人富和公司颁发了包括涉案土地在内的富和凤凰城GDD-01-07号地块的国有建设用地使用权证书【证号：西府国用(2016)第043号】，自此时起，第三人即享有对该地块的使用、收益、处分权，那么原告于2016年5月16日购买该土地，并由第三人富和公司开具购地收款收据给原告确立双方的买卖关系，该购买土地行为完全是合法有效的。因此，原告从那时起应向第三人富和公司请求开具正式发票以及交付土地使用，而不是向被告请求。3.原告称被告隐瞒涉案土地被抵押情况，没有事实依据。原告于2016年5月16日购买涉案土地时，该土地并不存在被抵押的事实。根据不动产登记资料查询答复书显示，包括涉案土地在内的地块被设置抵押的时间是2018年9月13日，此前并不存在被设置抵押情况。可见，原告主张被告隐瞒土地抵押情况是不存在的。4.如前所述，涉案土地已于2016年5月16日由第三人开具购地收据确立为原告向第三人购买，而被告原购地收据己被第三人收回，此时被告与第三人的土地买卖关系已经解除，之后，被告己无权利就该土地向第三人富和公司主张任何权利。在此情况下，原告要求被告返还土地款，但其却合法持有与第三人富和公司就涉案土地的购地收据，也就是说其亦可以持该购地收据向第三人富和公司请求交付土地，即使涉案土地己被第三人用于抵押甚至被司法查封，但也不是没有实现交付的可能（如第三人偿还银行欠款解除查封）。此时，就会出现原告既可以取回购地款又可以取得土地，而被告既要支付购地款又因无权向第三入主张权利而无法取得土地的状况，这显然是不合理、不公平的，也是违背情理的。5.原告现在无法取得土地是由于第三人富和公司违法行为造成，原告应向第三入主张要求交付土地或者赔偿损失。第三人明知涉案土地已经出卖给了原告，其对该土地已没有处分权，而又将土地抵押给银行贷款，其行为明显存在过错，甚至涉及违法。原告完全可以依法追究第三人的责任，而不是向被告主张权利。综上所述，被告认为原告要求被告退回土地款是没有依据的，恳请人民法院作出公正判决，依法驳回原告诉讼请求。第三人富和公司不作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告刘水贤提交了以下证据：1.身份证及企业信用信息公示报告，拟证明原告、第三人主体资格；2.土地转让协议，拟证明原告、被告于2016年5月16日签订土地转让协议，约定被告将其位于阳西县富和凤凰城698号的土地转让给原告，当时约定是总价款384000元，但是由于土地的实际的面积跟协议有差异，所以被告要求原告补交购地款43440元，合计427440元，原告已经支付完毕，并约定了如何交付土地、款项等权利义务，当时协议约定一切过户税费由甲方即是被告承担，这可以看出被告有义务为原告办理过户手续，是建设用地使用权转让合同纠纷，而不是被告所称的权利义务转让纠纷。3.收据（No3807508）、一本通／绿卡通交易明细、阳江市统一收款收据（0002379），拟证明原告已经付清购地款。经组织质证，被告姚逢尹对原告提供的上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并结合案情作综合认定。被告姚逢尹、第三人富和公司均没有证据提交。本院经审理认定事实如下：2016年5月，被告姚逢尹向第三人富和公司购买富和凤凰城698号土地建设用地使用权。2016年5月16日，原告刘水贤通过房地产中介申定生介绍向姚逢尹购买上述建设用地使用权，双方签订一份《土地转让协议》，协议约定：甲方姚逢尹有座落在阳西县富和凤凰城698号地一块，规格为64平方米，现以人民币叁拾捌万肆仟元整，（人民币￥384000.00元）转让给乙方刘水贤，经甲、乙双方友好协商达成如下协议：1.付款方式：分二期：第一期付壹万元正定金（￥10000元），第二期定于2016年5月17日前交清（叁拾柒万肆仟元正，￥374000.00元正）。2.该地一切过户费用由甲负责。3.该地从甲乙双方签订协议之日起生效，如乙方不买，定金作废，如甲方不卖，定金双倍赔偿给乙方。4.本协议一式两份，甲乙双方各执一份。被告姚逢尹在“卖方签名处”签名按捺指模，原告刘水贤在“买方签名处”签名按捺指模。落款日期2016年5月16日。协议签订后，由于土地实际面积与协议约定的面积有差异，原告分三次共支付了42744元给被告。付清款项后，原告刘水贤与被告姚逢尹前往第三人富和公司开具《收款收据》一份。第三人富和公司出具给原告刘水贤的《收款收据》载明：交款部门“刘水贤”，摘要一栏注明“购富和凤凰城698号地款，规格8.7×8=69.6㎡，单价800.00/㎡”，金额人民币伍万伍仟陆佰捌拾零元零角零分正，小写￥55680.00，收款人陈洁珍，该《收据》加盖了富和公司财会专用章，《收据》上记载的日期为2008年5月16日。另查明，案涉“富和凤凰城689号地”系富和公司对其名下开发建设土地的自编地号，在阳西县高垌河以东、大垌山路以南GDD-01-07地块范围内。该地块属城镇住宅用地,使用权人为富和公司,面积为7205.03㎡，土地使用终止日期至2086年1月10日止,阳西县国土资源局于2016年1月20日向富和公司颁发该地国有建设用地使用权证书[证号：西府国用（2016）第043号]。本院在执行申请执行人阳西县第二建筑工程公司与被执行人富和公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2019年8月5日作出（2019）粤1721执866号之二执行裁定书，裁定：查封登记在被执行人阳西县富和房地产开发公司名下位于阳西县高垌河以东、大垌山路以南GDD-01-06A地块国有建设用地使用权[产权证号：西府国用（2016）042]及阳西县高垌河以东、大垌山路以南GDD-01-07地块国有建设用地使用权[产权证号：西府国用（2016）043]，查封期限为三年。本案在原审过程中，原告刘水贤于2019年9月16日提出财产保全申请。据此，本院原审于2019年9月20日作出（2019）粤1721民初3255-1号民事裁定书，裁定查封登记在被告姚逢尹名下的位于阳西县县**************之四房屋【产权证号：阳西0400004816】**，上述查封的财产的价值以515790元为限，查封期限为三年。原告为此预交了财产保全费3099元。案件审理过程中，本院依法到富和公司对涉案建设用地使用权转让事宜进行调查，并与富和公司办公室主任胡业明制作了问话笔录。胡业明在笔录中陈述：姚逢尹《收据》上记载的时间不是实际交易时间，当时《收据》价格与实际交易价格不一致，比实际价格低很多，购买者也是知情且同意的，姚逢尹的是5300元/㎡，总价37万元。当时是未能办理土地使用权证的，也没有与姚逢尹保证何时能够办证，因为当时手续没有完善，当时没有签订协议，仅凭《收据》代表双方买卖合同。当时是刘水贤与姚逢尹一起过来富和公司的，像这种转卖地富和公司都是要求双方带身份证原件办理，先由原业主在原《收据》后面写上“同意转让给新业主”，富和公司还要记载新业主的资料，让财务开具新《收据》给新业主。如果土地可以开发票，就由富和公司通知新业主过来开发票办理土地使用权证，与旧业主没有关系，富和公司与新业主构成建设用地使用权转让合同关系。重新出具《收据》有更名费这回事，但有些业主收有些业主没收，也没有统一的标准及收据。涉案土地的手续一直不完善，未能办理土地使用权证。即使不被法院查封，也不能办理，新业主过来富和公司办理《收据》更名时，也知道购买地块是暂时不能办理土地使用权证的，富和公司都会告知新旧业主。经本院调查，富和公司于2020年11月11日向本院出具一份《说明》，内容：“兹有富和凤凰城698号地，于2016年5月16日由姚逢尹支付地款共人民币368880元，根据付款人要求，富和凤凰城698号地的收款收据的交款人为刘水贤，此地块69.6平方米，经当事人同意，公司开具的收款收据为800元/平方米，地款总额为55680元。公司实际收款单价为5300元/平方米，地款总额为人民币368880元。”本院认为，本案的主要争议焦点是：1.原、被告之间成立何种法律关系；2.原、被告之间订立的合同效力应如何认定；3.原告请求被告支付中介费损失5000元是否有理据，应否支持。关于焦点一。建设用地使用权转让合同，是指建设用地使用权人将建设用地使用权转让给受让人，受让人支付价款而签订的合同。根据庭审查明的事实，姚逢尹先支付价款向富和公司受让富和凤凰城698号地的建设用地使用权，后将从富和公司处受让的该建设用地使用权转让给刘水贤，并收取了刘水贤向其支付的转让价款427440元，三方显然成立富和公司与姚逢尹之间，刘水贤与姚逢尹之间的两个合同关系，分别系对同一建设用地使用权的第一手、第二手转让，故应认定原、被告之间属建设用地使用权转让合同关系。而债权债务概括转移合同，系指当事人一方经对方同意，将自己合同中的权利义务一并转让给第三人的情形。本案中，原告刘水贤与被告姚逢尹订立合同的目的就是受让涉案建设用地使用权，而非受让被告姚逢尹与富和公司之间的合同权利。原告刘水贤与被告姚逢尹双方并不存在债权债务概括转移的意思表示。至于由富和公司直接出具票据给刘水贤的行为，亦符合民间为规避房地产交易契税的普遍习惯。故被告姚逢尹主张其与原告刘水贤之间构成债权债务概括转移法律关系理据不足，与事实不符，本院不予采纳。关于焦点二。土地使用权转让人应为土地使用权人。尽管姚逢尹此前已向富和公司付款购地，但其就案涉的富和凤凰城689号地一直未办理国有土地使用权证书，在将该土地使用权转让给刘水贤时尚未取得相应的物权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”根据上述法律规定，被告姚逢尹转让涉案土地使用权时尚未取得该土地的权属证书，故依法不得转让。同时，姚逢尹转让其土地使用权的行为本质上是炒卖土地，与国家相关土地政策相违背，其双方在转让涉案土地使用权时存在虚开《收据》逃避税费的行为，损害国家利益，违背公序良俗。根据《中华人民共和国民法典》第一百三十五条第二款的规定，应当认定无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”故姚逢尹依据其与刘水贤的协议所收取的土地转让款427440元应当予以返还。原告刘水贤在受让涉案土地的使用权时也清楚被告姚逢尹尚未取得该地块的土地使用权，因此对于合同的无效原告刘水贤亦存在过错。故原告刘水贤请求被告姚逢尹按年利率6%支付购地款利息理据不足，本院不予支持。涉案建设用地使用权转让合同的主体是原被告双方，原告请求第三人富和公司共同返还购地款没有法律依据，本院不予支持。关于焦点三。原告诉请被告支付中介费损失5000元，但未提供证据证实该损失实际发生，原告该项请求依据不足，故本院不予支持。富和公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未作任何答辩，应视为放弃抗辩、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二项、第一百五十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限姚逢尹在本判决发生法律效力之日起十日内返还土地转让款427440元给原告刘水贤；二、驳回原告刘水贤的其他诉讼请求。案件受理费8957元、保全费3099元，合共12056元，由原告刘水贤负担2065元，由被告姚逢尹负担9991元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  叶宝宁人民陪审员  陈 飘人民陪审员  邹秀华二〇二一年二月二日法官 助理  钟萃婷书 记 员  陈君嫦附相关法条：《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。