江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终213号上诉人（原审被告）：金湖金容川房地产开发有限公司，住所地金湖县黎城路东侧。法定代表人：黄庆皆，该公司董事长。委托诉讼代理人：柏玉潭，江苏柏玉潭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：颜舟贤，男，1963年12月6日出生，汉族，住金湖县。被上诉人（原审原告）：吴维梅，女，1973年7月19日出生，汉族，住金湖县。被上诉人（原审原告）：颜骏，男，1990年9月19日出生，汉族，住金湖县。被上诉人（原审原告）：周洁晶，女，1989年12月2日出生，汉族，住金湖县。上诉人金湖金容川房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称金容川公司）因与被上诉人颜舟贤、吴维梅、颜骏、周洁晶商品房销售合同纠纷一案，不服金湖县人民法院（2020）苏0831民初768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人金容川公司提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订商品房销售合同后，上诉人确实未在合同约定期限内为被上诉人办理房屋权属证书，但未能办理权属证书的责任不在上诉人，而是房产管理部门的过错造成的，而且上诉人已按合同约定交付了房屋，被上诉人一直在使用该房屋进行经营活动，并未因未办理产权证书而对经营活动产生影响。根据最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条的规定，如果不是出卖人的原因，买受人在合同约定期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人不应当承担违约责任。因此上诉人不应该承担违约责任，一审判决有失公允，请求二审法院依法纠正。被上诉人颜舟贤、吴维梅、颜骏、周洁晶辩称：上诉人的上诉理由没有道理，根据双方之间签订的购房合同的约定，上诉人最迟应于2017年6月30日办理产权证，但直到2019年3月20日上诉人才取得竣工验收备案证明，这段时间是无法办证的，是上诉人自身原因导致的，上诉人提出全部是因行政部门的过错导致逾期办证不是事实，请求二审驳回上诉，维持原判。颜舟贤、吴维梅、颜骏、周洁晶向一审法院提起诉讼，请求：1.依法判决被告金容川公司支付原告颜舟贤、吴维梅、颜骏、周洁晶因未在规定期限内取得房屋产权权属证书的违约金111529元；支付原告颜舟贤、吴维梅因未在规定期限内取得房屋产权权属证书的违约金119398元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1.2017年1月4日，原告颜舟贤、吴维梅、颜骏、周洁晶与被告签订《商品房买卖合同》一份，四原告购买被告开发的位于金湖县，价格为1313655元，同时约定被告应在2017年3月31日前将符合合同约定的房屋交付原告使用，并在交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书，被告应承担违约责任。合同签订后，原告依约缴纳了购房款，金湖县住房和城乡建设局于2018年1月22日对上述合同进行了备案，金湖县自然资源和规划局于2019年10月28日进行不动产产权登记并颁发不动产登记证书；2017年1月6日，原告颜舟贤、吴维梅与被告签订《商品房买卖合同》一份，两原告购买被告开发的位于金湖县，价格为1406346元，同时约定被告应在2017年3月31日前将符合合同约定的房屋交付原告使用，并在交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书，被告应承担违约责任。合同签订后，原告依约缴纳了购房款，金湖县住房和城乡建设局于2017年1月9日对上述合同进行了备案，金湖县自然资源和规划局于2019年10月28日进行不动产产权登记并颁发不动产登记证书；2.上述两《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”均约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.……3.买受人不退房，合同继续履行，自备案最后期限的第二日起至登记机关备案之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的0.01%的违约金；3.案涉东方明珠二期26号楼于2019年1月30日由建设单位即本案被告组织竣工验收合格，并于2019年3月18日由被告向金湖县住房和城乡建设局报送工程竣工验收备案文件，并于2019年3月20日经上述行政机关查验符合要求；4.金湖县住房和城乡建设局于2020年5月15日出具情况说明，一审法院对情况说明内容进行了核实，核实后的情况如下：被告金容川公司开发的东方明珠小区27#楼在办理商品房销售许可证时由于工作疏忽，误将负一楼储藏室登记为商业用房，在办理初始登记证时发现上述疏忽。不动产登记窗口告知业主因规划和销售登记不符，无法办理权属登记，因牵涉业主太多，故激发群体性信访，该局采取了对该项目资金拨付、申报手续中止办理的措施，上述情况发生在27#楼，但导致同一个平面的25#楼、26#楼相关权证的办理出现滞留；4.案涉东方明珠二期26#楼于2019年7月31日申请办理初始登记，2019年8月2日取得初始登记。一审法院认为本案争议焦点如下：一、原告方是否有权要求被告依据合同约定承担逾期办证违约金；二、行政机关工作疏忽是否构成导致本案被告延迟办理案涉房产权属证书的原因，如构成，是否可以免除本案被告相应的违约责任？三、被告应给付原告逾期办证违约金的数额如何确定？一审法院认为，原、被告双方于2017年1月4日、2017年1月6日签订的两份《商品房买卖合同》不违反法律法规禁止性规定，系双方真实意思表示，故合法有效，原、被告双方均应按照上述合同约定履行己方合同义务、享有己方合同权利。2017年1月4日、2017年1月6日签订的两份《商品房买卖合同》的第八条均已明确约定出卖人应当在2017年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备五种条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用（五种条件详见合同第八条约定），除非出卖人遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起10日内告知买受人或双方协商同意解除合同或变更合同；上述《商品房买卖合同》第十五条亦明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.……3.买受人不退房，合同继续履行，自备案最后期限的第二日起至登记机关备案之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的0.01%的违约金。现被告作为房地产开发企业并未举证证明己方遭遇不可抗力且已按合同约定在不可抗力发生之日起10日内已告知买受人即本案原告，故被告方应按合同约定的日期即2017年3月31日交付符合合同约定的商品房，上述日期往后顺延90日内即为合同第十五条第3款约定的“备案最后期限”，原告方已当庭表示要求合同继续履行且要求被告按照《商品房买卖合同》第十五条第3款约定支付相应的违约金，对此一审法院认为原告有权要求被告依据合同约定承担逾期办证违约金。理由如下：商品房买受人取得房产权属登记的流程大致分为两个环节，第一环节系由商品房开发企业办理“大证”即初始登记，第二环节办理归属于商品房买受人的“小证”即转移登记。而办理初始登记的义务归属于商品房开发企业，在商品房竣工后，开发商需将登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规范的证明、房屋已竣工验收的证明、房屋测绘报告等材料准备好并提交给权属登记部门并取得房屋权属登记部门收件单，初始登记办证义务才视为完成，初始登记完成后，方能进行转移登记。一审查明，案涉两商铺均位于被告开发的东方明珠二期26#楼，该楼宇于2019年1月30日最终竣工验收合格，2019年3月18日报送工程竣工验收备案文件申请备案，2019年3月20日经建设行政主管部门查验符合要求。在案涉楼宇报送工程竣工验收备案文件前不可能取得建设行政主管部门竣工验收的备案证明，而上述备案意见或证明是房地产开发企业即本案被告办理案涉楼宇初始登记不可或缺的必备资料之一，故在2019年3月20日前，本案被告无任何可能按照合同第十五条约定履行己方“将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，开发商初始登记在上述日期之前无法完成，则转移登记亦必然无从谈起。综上，被告最早不可能于2019年3月20日前全面适当《商品房买卖合同》第十五条明确约定的履行己方合同义务（实际上2019年7月31日被告才完整的提交办理26#楼初始登记的相关资料并取得了房屋权属登记部门收件单），从而导致原告迟延取得案涉房产的权属登记证书，故被告应承担相应的违约责任。关于第二个争议焦点，依据现有查明的案件基本事实及建设行政主管部门出具的情况说明和一审法院依职权查明的相关事实，可以认定建设行政主管部门的工作疏忽系本案被告延迟办理案涉房地产权属证书的原因之一，应免除本案被告非因自身责任而导致的案涉房产权属登记延迟办理期间相应的违约责任。理由如下：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，上述法律条文采用的系“原因”一词，在当事人无特殊约定的情况下，上述法律从基于交易安全、交易秩序、交易对象的相对性考虑，在商品房买受人无过错的情形下，无论房地产开发企业因为何种原因导致迟延办理权属登记证书均应承担违约责任。但案涉两份《商品房买卖合同》第十五条中双方当事人有相应特殊约定，其一为不可抗力，其二该条款均约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”。本案中被告未举证证明不可抗力的发生，故不应援引该条主张免责；但第十五条已明确约定“如因出卖人的责任……”导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告才承担相应的违约责任。“责任”一词通常理解下即意味着“过错”，因建设行政主管部门的工作疏忽而导致案涉房产迟延办理房产权属登记证书所经过的期间明显不应归责于本案被告，该经过期间起算节点应从被告完整的提交涉案楼宇初始登记的所有资料并取得房屋权属登记部门收件单之日起起算，该时间节点不可能早于2019年3月20日即案涉楼宇取得建设行政主管部门竣工验收备案证明的日期，具体理由详见第一个争议焦点的阐述理由。关于第三个争议焦点，依据《商品房买卖合同》第十五条第3款的约定“买受人不退房，合同继续履行，自备案最后期限的第二日起至登记机关备案之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的0.01%的违约金”，前述已认定2017年3月31日为合同约定的交房日期，往后顺延90日内即2017年6月29日为截止日期即备案最后期限，自2017年6月30日起，被告应承担相应的违约责任。一审法院依职权向不动产登记部门查询，得知被告正式向相关部门提交初始登记所有资料并取得房屋权属登记部门收件单的日期为2019年7月31日，办理初始登记的时间为2019年8月2日，对法院调取的上述书证，原、被告均无异议。结合《商品房买卖合同》第十五条第3款约定，一审法院认为自2017年6月30日起至2019年7月31日止，被告应承担相应的违约责任，上述经过的期间为762天。案涉两份《商品房买卖合同》第十五条第3款约定“出卖人按日向买受人支付已付房款的0.01%的违约金”，一审法院认为违约金的立法原意已兼顾赔偿和惩罚性质，原告方并未举证证明因被告方在该事项上违约导致其逾期取得房产权属登记证书而给其造成的实际损失，但客观上损失确实存在，而在实践中作为房地产开发企业的开发商会因种种不能归责于其自身过错的原因导致违约，本案中因行政机关工作疏忽而导致案涉房产权属登记证书迟延办理即为此种类型，囿于客观情况无法查实因建设行政主管部门的工作疏忽而导致案涉房产迟延办理房产权属登记证书所经过的期间，但该期间确实存在，此期间内所产生的违约金不应由被告承担。鉴于被告已当庭要求法院对案涉违约金适当调整减少，从平衡商品房买受人即本案原告与商品房出卖人即本案被告在上述事项上的民事权益出发，一审法院酌定被告应给付原告违约金数额如下：1.1313655元×762天（2017年6月30日至2019年3月20日）×0.006%/日(法院酌定日违约金比例)=60060.30元；2.1406346元×762天×0.006%/日=64298.14元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告金容川公司于本判决生效之日起二十日内给付原告颜舟贤、吴维梅、颜骏、周洁晶违约金60060.30元；被告金容川公司于本判决生效之日起二十日内给付原告颜舟贤、吴维梅违约金64298.14元；二、驳回原告颜舟贤、吴维梅、颜骏、周洁晶其他诉讼请求。案件受理费4764元，由原告颜舟贤、吴维梅、颜骏、周洁晶负担2198元，由被告金容川公司负担2566元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理确认一审已查明的事实。本案争议的焦点是：上诉人就涉案房屋逾期办理房产证是否应承担违约责任。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当全面履行各自的义务。本案中，案涉两份《商品房买卖合同》均约定上诉人金容川公司最迟应于2017年6月30日为被上诉人办理产权证，但直到2019年3月20日上诉人才取得竣工验收备案证明，虽然合同第十五条对上诉人应承担的逾期办证违约责任作了排他性约定，但就违约责任的承担期间，行政机关只能在上诉人完成初始登记手续后才可以办理产权的转移手续，在此之前只能由上诉人自己承担相应的违约责任。一审判决对此说理详细，论证充分，本院不再赘述，亦予以确认。上诉人提出全部是因行政部门的过错而导致逾期办证不是事实，本院不予采信。综上所述，上诉人金容川公司的上诉理由不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费2788元，由上诉人金湖金容川房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  蒋其举审 判 员  孙 艳二〇二一年二月五日法官助理  刘仕龙书 记 员  史瑞琪