上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12632号上诉人（原审原告）：上海上泰置业有限公司,住所地上海市黄浦区盛泽路****。法定代表人：吴世震，执行董事。委托诉讼代理人：刘丹丹，北京市中银（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆燕，北京市中银（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海汉创建筑装饰工程有限公司浦东分公司，，住所地上海市浦东新区张杨路****负责人：朱正华，总经理。委托诉讼代理人：朱成军，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：上海汉创建筑装饰工程有限公司，住所地，住所地上海市金山区亭林镇金展路****楼**iv>法定代表人：朱正华，总经理。委托诉讼代理人：朱成军，男，该公司员工。上诉人上海上泰置业有限公司（以下简称上泰公司）因与被上诉人上海汉创建筑装饰工程有限公司浦东分公司（以下简称汉创浦东分公司）、上海汉创建筑装饰工程有限公司（以下简称汉创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初79944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上泰公司上诉请求：撤销原判第二、三项，改判：1.汉创公司按照《上海市房屋租赁合同》约定的日租金两倍标准（即日租金5.32元/平方米）支付自2019年1月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费（已付租金52,450元及租赁保证金8,300元予以抵扣）；2.汉创公司承担上泰公司因本案诉讼产生的律师费损失5,000元。事实与理由：2019年7月23日上泰公司至汉创浦东分公司处送达《通知函》要求其搬离，即使法院认为双方在租期结束后形成了不定期租赁关系，该不定期租赁合同也应于2019年7月23日解除。即使法院不认定2019年7月23日的函告，合同也应于上泰公司起诉之日解除。合同解除后汉创公司应按照市场价每日每平方米5.35元的标准或租赁合同约定的两倍日租金标准支付占有使用费。被上诉人汉创浦东分公司、汉创公司共同辩称：2019年7月23日上泰公司确实来找过汉创浦东分公司，但上泰公司是来沟通的而不是让其搬离的。之后汉创浦东分公司于2019年9月27日支付上泰公司2万元，又于2019年10月14日支付2万元，说明双方对继续租赁达成了合意。故请求驳回上诉，维持原判。上泰公司向一审法院起诉请求判令：1.汉创浦东分公司立即搬离上海市浦东新区XX路XX号房屋（以下简称系争房屋）并按房屋的正常使用状态返还房屋；2.汉创公司向上泰公司支付自2019年1月1日起至实际搬离之日止,按照《房屋租赁合同》约定的日租金2倍标准的房屋占有使用费；3.汉创浦东分公司立即注销或者迁移完毕系争房屋内注册的营业执照,否则视为汉创浦东分公司未向上泰公司返还房屋，应按日租金两倍标准支付房屋占有使用费；4.律师费、诉讼费由汉创公司负担。一审法院认定事实如下：上泰公司系系争房屋的权利人。上泰公司（出租方，甲方）与汉创浦东分公司（承租方，乙方）签订《上海市房屋租赁合同》（未署期），约定甲方将建筑面积51.29平方米的系争房屋出租给乙方作为商铺使用，租期自2017年1月1日起至2018年12月31日止；月租为4,150元（日租金2.66元/平方米），按月支付，租赁保证金为2个月的租金即8,300元；租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外(包括但不限于租金、占用费、违约金、赔偿金、诉讼费、公证费、律师费等),剩余部分无息归还乙方；租赁期满,甲方有权收回该房屋,乙方应如期返还；乙方需要继续承租该房屋的,则应于租赁期届满前3个月,向甲方提出续租书面要求,经甲方同意后重新签订租赁合同；除甲方同意乙方续租外,乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋,未经甲方同意逾期返还房屋的,每逾期一日,乙方应按返还当期日租金的2倍向甲方支付该房屋占用使用费；如因此造成甲方损失的(包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费、诉讼/仲裁费及律师费等),乙方应向甲方全额赔偿；乙方返还该房屋应当符合正常使用状态正常使用状态/恢复房屋交付时的状态,且注销或者迁移完毕该房屋内注册的营业执照(如有)；合同另对其他事项作了约定。合同签订后，上泰公司与汉创浦东分公司各自履行合同约定。上泰公司于2018年10月8日收到汉创浦东分公司支付的2018年10月至12月期间的租金12,450元。该租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，汉创浦东分公司仍继续使用系争房屋至今，并于2019年5月29日向上泰公司支付12,450元、9月27日支付20,000元、10月14日支付20,000元房租。上泰公司与汉创浦东分公司曾就续租事宜进行协商，并拟将租金自2019年1月起调至每月7,020元（日租金4.50元/平方米），汉创公司在拟续租的合同上盖章后交还上泰公司，因上泰公司未能批准续租，以致租赁合同未能续签成功。一审法院另查明，1.汉创浦东分公司于2016年6月13日在系争房屋核准登记注册企业信息。2.上泰公司因本案诉讼聘用律师支付律师费5,000元。一审法院认为，上泰公司与汉创浦东分公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方当事人均应恪守。合同于2018年12月底到期后，双方未续签合同，但汉创浦东分公司陆续向上泰公司支付了52,450元的租金，双方就续签事宜亦曾进行过协商，虽因故未能签订续租合同，但上泰该公司三次收取汉创浦东分公司租金的行为，加之庭审中也未提供其起诉之前有不同意汉创浦东分公司续租要求解除租赁关系并要求汉创浦东分公司返还房屋的证据，故本案确认双方自租期结束后形成了不定期租赁关系，基于双方未续签合同，上泰公司随时可以与汉创浦东分公司解除租赁关系，故上泰公司诉请要求汉创浦东分公司迁出系争房屋，系上泰公司行使合法的权利，应予支持，汉创浦东分公司应当按照正常使用状态将系争房屋交还给上泰公司。汉创浦东分公司使用系争房屋至今，理应支付使用期间的租金，可参照原租赁合同约定的每月4,150元租金标准，汉创浦东分公司已支付的费用52,450元应予以折抵，汉创浦东分公司支付的8,300元租赁保证金亦应予以冲抵租金及使用费。上泰公司要求按照原租赁合同约定的返还当期日租金的2倍支付房屋占有使用费，经查不符合该合同约定，不予支持，上泰公司主张律师费，一并予以驳回。汉创浦东分公司抗辩新冠疫情防控期间系争房屋在2020年2月、3月未能营业，该期间的租金根据相关的政策应予减免，上泰公司则称根据相关文件只能是已签约的承租主体符合减免条件，汉创浦东分公司非签约租户，故不能免租。基于系争房屋在2020年3月30日前确实未能正常营业，从公平角度出发，一审法院酌情减免一个月的租金。上泰公司要求汉创浦东分公司立即注销或者迁移完毕系争房屋内注册的营业执照，因该诉请非民事纠纷审理范围，本案不予处理。汉创浦东分公司作为汉创公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任应由汉创公司承担。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、上海汉创建筑装饰工程有限公司浦东分公司于判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区XX路XX号房屋，将该房屋按照正常使用状态返还给上海上泰置业有限公司；二、上海汉创建筑装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内按照每月4,150元标准支付上海上泰置业有限公司自2019年1月起至搬离上述房屋止的租金及使用费（已付的52,450元租金及租赁保证金8,300元予以冲抵上述费用、另扣除2020年2月的租金4,150元无需支付）；三、驳回上海上泰置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,233元，由上海汉创建筑装饰工程有限公司负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，双方一致确认，双方于2020年9月30日签订了房屋交接书，上泰公司已收回系争房屋。本案的争议焦点为：1.原房屋租赁合同到期后，双方是否形成不定期租赁合同关系，如果形成，不定期租赁合同关系的解除时间？2.原房屋租赁合同到期后，租金或占有使用费的支付标准？本院认为，关于争议焦点一，双方租赁合同约定的租赁期间于2018年12月31日届满，后汉创浦东分公司继续使用系争房屋，上泰公司亦于2019年5月29日收取了汉创浦东分公司支付的12,450元，双方之间形成不定期租赁合同关系。不定期租赁期间，当事人可以随时解除合同，上泰公司通过起诉要求汉创浦东分公司返还房屋，起诉状副本于2019年9月23日送达汉创浦东分公司，故双方之间的不定期租赁合同关系于2019年9月23日解除。上泰公司称其于2019年7月23日至汉创浦东分公司处送达《通知函》要求搬离，但未提供充分的证据予以证明，本院不予采纳。关于争议焦点二，2019年1月1日至2019年9月23日，双方尚处于不定期租赁期间，原租赁合同继续有效，该时间段的租金应按照原租赁合同约定的租金标准即每月4,150元计算。2019年9月23日，双方间的不定期租赁合同关系解除，汉创浦东分公司继续占有使用系争房屋，需支付占有使用费，占有使用费的支付标准应参照市场租金确定，上泰公司主张汉创公司应按照原租赁合同约定的日租金两倍标准支付占有使用费，并无合同与法律依据。根据本案的实际情况，结合与系争房屋同类型同地段房屋的市场租金价格情况，本院酌情确定自2019年9月24日起至汉创浦东分公司实际搬离系争房屋之日止的占有使用费计算标准为每月7,000元。一审法院参照原租赁合同约定的租金标准计算占有使用费有误，本院予以更正。至于上泰公司主张由汉创公司承担其因本案诉讼产生的律师费损失5,000元，原租赁合同约定的“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，……如因此造成甲方损失的（包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费、诉讼/仲裁费及律师费等)，乙方应向甲方全额赔偿”系针对原租赁合同租期届满后出租人要求承租人立即搬离系争房屋的情形，而事实上，原租赁合同到期后，上泰公司并未要求汉创浦东分公司立即搬离，双方在一段期间内形成了不定期租赁合同关系，与该条款所述情况并不相符，故本院对上泰公司的这一诉请不予支持。关于已付租金及租赁保证金的折抵、新冠疫情防控期间费用减免等问题，一审法院已作充分详尽的阐述，本院予以认同，不再赘述。综上，上泰公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初79944号民事判决；二、上海汉创建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内按照每月4,150元的标准支付上海上泰置业有限公司2019年1月1日至2019年9月23日的租金36,382元，按照每月7,000元的标准支付上海上泰置业有限公司2019年9月24日至2020年9月30日的占有使用费78,633元（已付租金52,450元及租赁保证金8,300元予以冲抵上述费用，2020年2月的占有使用费7,000元无需支付已予以扣除）；三、驳回上海上泰置业有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,233元，二审案件受理费1,233元，均由上海汉创建筑装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二一年二月三日书记员 宋佩祯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……