浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙02民终2515号上诉人（原审原告）：宁波诚发房地产信息有限公司，住所地浙江省宁波市海曙区大沙泥街****。法定代表人：景继承，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶伟军，浙江甬泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵春圆，浙江甬泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许永建，男，1978年9月29日出生，汉族，住浙江省温岭市。被上诉人（原审被告）：宁波贝立欧仪表科技有限公司，，住所地浙江省宁波市江**振甬路****法定代表人：许永建，该公司经理。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：卢陈**，浙江金汉律师事务所律师。上诉人宁波诚发房地产信息有限公司（以下简称诚发公司）因与被上诉许永建、宁波贝立欧仪表科技有限公司（以下简称贝立欧公司）居间合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2019）浙0203民初13351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。经阅卷、询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。诚发公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持诚发公司一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院有关诚发公司没有获得原产权人的委托授权（出售厂房）及不能认定为居间人的理由不能成立。第一，本案并未发生因诚发公司没有得到产权人的委托致使影响诚发公司向许永建、贝立欧公司提供居间服务等情形的发生，事实是许永建看完房后就“跳单”了；第二，许永建、贝立欧公司提供的由原产权人余姚市创新电塑厂出具的《证明》并没有被一审法院认定，许永建、贝立欧公司没有证据证明诚发公司未获授权；第三，举证责任应当由许永建、贝立欧公司承担。案外人左豪杰（系诚发公司业务员）与原产权人负责人屠营奎在提供居间服务期间多次的通话记录这一点是没有疑问的，也是被一审法院所认定的。有争议的是，左豪杰与屠营奎谈话内容是否是涉案厂房的委托事宜。诚发公司认为，原产权人不作证倒也罢了，作证的话最有利的反驳或者法庭应该调查清楚的是屠营奎与左豪杰谈的具体内容。但事实是该《证明》完全是为了否认而否认，回避关键事实，且屠营奎本人也不出庭。诚发公司认为原产权人与许永建、贝立欧公司是涉案厂房卖方与买方，属重大经济合作者，许永建、贝立欧公司如果想证明诚发公司没有获得授权，完全有能力且有义务来证明自己主张，包括屠营奎出庭接受法庭质询等，否则就应当承担不利后果。一审法院根据我国合同法第四百二十四条的规定认为诚发公司在本案中不能认定为居间人，不能获得法律规定的有关居间人的报酬请求权等权利是完全对法条错误的理解。本案中，居间人是诚发公司、委托人是许永建、贝立欧公司，签订陪看单、陪许永建去看房并提供咨询等行为就是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，目的就是为了促成买卖双方涉案厂房的成交，这是典型的买方居间服务。二、一审法院否认《厂房土地看房确认书》条款效力是完全错误的。首先，《厂房土地看房确认书》内容是诚发公司与许永建、贝立欧公司双方的真实意思表示；其次，许永建、贝立欧公司私自与房东成交的违约条款并不会加重许永建、贝立欧公司的责任。《厂房土地看房确认书》的主要内容就是为了约束许永建、贝立欧公司可能发生的两种违约行为，一是看房后私自与房东成交；二是看房后通过其他中介机构成交。诚发公司认为这两种情形对是否加重许永建、贝立欧公司责任是有本质区别的；最后，诚发公司主张许永建、贝立欧公司支付中介费的依据是《厂房土地看房确认书》中许永建、贝立欧公司私自与房东成交的违约条款。许永建、贝立欧公司答辩称：一、诚发公司主张居间费用的前提是其有合法的代理权，即得到房东的授权或者许可。本案中，诚发公司所提交的证据并不能证明其取得了对涉案厂房的合法代理权。首先，诚发公司获得房源信息手段非法；其次，诚发公司并无证据证明涉案厂房所有权人授权或者许可其对涉案厂房进行居间。诚发公司以其多次与房东的通话记录及多次在报纸上发布涉案厂房信息，多次带人去看厂房为由认为其获得了涉案厂房的代理权，证据不足；再次，本案举证责任不应由许永建、贝立欧公司承担，根据谁主张谁举证原则，诚发公司需要证明其获得了房东的授权或者许可，而非由许永建、贝立欧公司来证明房东未授权诚发公司，本案也不存在举证责任倒置的情形。二、涉案《厂房土地看房确认书》系诚发公司为重复使用而预先拟定的格式条款，诚发公司并未在签订该看房确认书时向许永建、贝立欧公司充分的解释和示明，未尽到充分提示义务。诚发公司并非具有合法居间权更无独家居间权，也并未促成合同的成立，在此前提下，涉案《厂房土地看房确认书》中关于介绍房源、看房为条件要求许永建、贝立欧公司支付厂房土地报价金额3.5%的中介费的相关条款明显是对双方权利义务的不合理约定，有违公平原则。且该确认书中的内容完全是关于许永建、贝立欧公司的责任和义务，通篇上下无关任何关于诚发公司的责任义务条款，也明显加重了许永建、贝立欧公司的责任而排除了许永建、贝立欧公司的自由交易权。根据我国合同法第三十九条、第四十条规定，确认书中的该些条款应属无效。三、许永建、贝立欧公司并无跳单行为。诚发公司的房源信息并非合法取得，更非独家房源。许永建、贝立欧公司因经营需要，通过多家中介公司找寻合适的房源，各中介公司也给许永建、贝立欧公司提供了多处房源，诚发公司只是其中之一，只是恰巧诚发公司提供的涉案厂房信息，案外人宁波兴阳房产经纪有限公司也提供给了许永建、贝立欧公司。许永建、贝立欧公司最终通过宁波兴阳房产经纪有限公司与房东达成了交易并且按照市场价格支付了中介费。许永建、贝立欧公司在通过合法途径获得的同一房源信息的情况下，有权选择价格低、服务好的其他中介机构来完成交易，并非是使用了诚发公司提供的信息与房主私下达成交易的“跳单行为”。诚发公司向一审法院起诉请求：判令许永建、贝立欧公司支付中介费343000元。一审法院认定事实：2019年7月2日，诚发公司（乙方）与许永建、贝立欧公司（甲方）签订了《厂房土地看房确认书》一份。诚发公司的工作人员手写填制了该确认书上的甲方身份信息、房源地址、报价情况。该确认书第二条打印载述“甲方如欲购买以上厂房土地标的物必须通过乙方居间、签订买卖中介合同和办理产权转让手续，并同意支付乙方中介费。中介费金额标准为厂房土地实际成交总金额3.5%……”；第三条打印载述“陪看上述厂房土地后，甲方如有以下行为则中介成功，甲方必须支付乙方全额中介费。（1）甲方自行与房东（业主）私下成交的，或者通过其他中介与房东（业主）成交的。（2）甲方绕过本业务员自行与其他业务员办理（包括本公司业务员或加盟店业务员）成交的……（3）甲方以其持股（或为法定代表人）的公司（企业）出面购买，与房东（业主）私下成交或通过其他中介与房东（业主）成交的……”；第四条打印载述“特别约定，以下情况也都视为乙方中介成功，甲方必须支付乙方全额中介费……（4）因甲方违约原因（已与房东或业主成交）造成不需要乙方后续中介服务的，这不影响甲方向乙方支付中介费，甲方不得以此为由提出减额支付中介费，甲方仍须全额支付”；第五条打印载述“甲方如有以上行为（三、四），甲方必须支付中介费，中介费为资产（仅指厂房土地）报价金额的3.5%，同时甲方必须支付乙方因主张中介费所产生的诉讼费、律师费、担保费等相关费用”。同日，诚发公司的工作人员为许永建提供了位于余姚市丈亭镇新民××路××号××房的看房服务。2019年9月20日，贝立欧公司未经诚发公司居间交易取得了涉案房地产的权属登记。诚发公司依据《厂房土地看房确认书》中有关内容，认为许永建、贝立欧公司的行为构成违约，请求支付居间费，遂成讼。诚发公司在一审中陈述，除已有证据外无其他关于涉案厂房原产权人授权委托其进行出售等业务居间服务的证据，诚发公司不拥有涉案厂房出租出售业务的独家居间权，诚发公司认可涉案《厂房土地看房确认书》样式是为重复使用而预先制定的模板，诚发公司无证据就涉案《厂房土地看房确认书》的相应条款内容与许永建、贝立欧公司进行了充分协商和谨慎提示释明，诚发公司认为除向许永建、贝立欧公司提供看房服务外还提供了咨询等服务。许永建、贝立欧公司在一审中陈述，许永建、贝立欧公司是因为看到诚发公司发布的房产信息去找诚发公司的，许永建、贝立欧公司想通过多家中介机构征询、确定交易，诚发公司未向许永建、贝立欧公司出示或告知其拥有居间权及独家居间权，许永建、贝立欧公司是通过其他中介机构达成涉案厂房的交易的，许永建、贝立欧公司在解释余姚市不动产登记机构的档案中没有呈报中介机构居间的买卖合同备案是因为不动产登记机构不需要许永建、贝立欧公司提交，在签订涉案《厂房土地看房确认书》时诚发公司没有就相应条款内容向许永建、贝立欧公司进行充分协商和谨慎提示释明。一审法院认为：一、当事人对自己的主张，应当提供证据证明。诚发公司未能提供充分的证据证明其得到了涉案厂房原产权人的委托从事居间活动，也不能从看房等行为认定已获得委托从事居间事实，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，故诚发公司在此不能被认定为居间人，不能获得法律规定的有关居间人的报酬请求权等权利。二、涉案《厂房土地看房确认书》系诚发公司为重复使用而预先拟定，在与许永建、贝立欧公司签订时诚发公司亦未能证明双方就相关条款内容进行了协商，故涉案确认书相关条款属于格式条款。《厂房土地看房确认书》内容表明，许永建、贝立欧公司看房后，就不得就同一房屋自行或通过其他中介公司成交，否则必须支付为厂房土地报价金额的3.5%的中介费，但诚发公司并未拥有案涉房屋的居间权或独家居间权，最终也未促成合同成立，在此情况下，涉案《厂房土地看房确认书》中关于以介绍房源、看房为充分条件，要求支付厂房土地报价金额的3.5%的中介费的相关条款，系对双方权利义务的不合理约定，有违公平原则；且该确认书条款仅仅约定了许永建、贝立欧公司的义务，对于诚发公司的义务，如诚发公司是否能够向许永建、贝立欧公司以外的人销售涉案房屋并未涉及，确认书的条款着实加重了买房人的责任；诚发公司也未举证证明其已向许永建、贝立欧公司就该格式条款作过特别释明，故上述协议内容加重了许永建、贝立欧公司的责任、排除了合同相对方合同自由等主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，……格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定及第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，应认定该确认书相关内容部分无效。三、涉案《厂房土地看房确认书》的格式条款内容，也限缩了涉案厂房原产权人的交易机会，侵害了涉案厂房原产权人的交易权利，有背诚实信用原则。鉴上，诚发公司主张许永建、贝立欧公司支付中介费343000元的诉请没有法律及合同依据，不能为法律所保障，一审法院不予支持。此外，一审法院还认为，虽从已有证据看，在签署涉案《厂房土地看房确认书》之后，诚发公司带许永建、贝立欧公司进行了看房，还提供了相应咨询意见，实施了相关劳务，但在许永建、贝立欧公司未表示自愿具体补偿的情形下，因诚发公司未得到涉案厂房原产权人的委托而未能获得居间人的权利，诚发公司付出的劳务并非居间活动，诚发公司不能依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定主张从事居间活动支出的必要费用。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回诚发公司的诉讼请求。案件受理费6445元，减半收取为3225.50元，由诚发公司负担。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：诚发公司的营业执照载明其经营范围包括“房地产信息咨询及经纪服务，房产销售代理，代办房产抵押贷款申请手续的服务，房地产营销策划，车辆中介以及其他按法律、法规、国务院决定等规定未禁止或者无需经营许可的项目和未列入地方产业发展负面清单的项目”，故诚发公司系依法成立的中介机构，具有从事房产中介的资格。本案中，虽诚发公司并非以中介机构的身份获取到余姚市丈亭镇新民××路××号××房的出售信息，但该厂房的出售信息本身对外公开，故诚发公司是否取得该厂房所有权人的委托出售权限，并不影响诚发公司接受许永建、贝立欧公司的委托而成为居间人。尽管涉案《厂房土地看房确认书》系一份格式合同，在内容上对许永建、贝立欧公司存在诸多的不合理限制和制约，但许永建、贝立欧公司与诚发公司签订该确认书的意思表示应该是明确的，即其希望诚发公司为其提供交易机会或媒介服务。故本案二审争议的关键问题系许永建、贝立欧公司是否构成“跳单”。本院认为，所谓跳单是指买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的情形。涉案厂房在出售之前处于出租状态，其出售信息对外公开，而诚发公司并未提供证据证明其具有该厂房的独家销售代理权，故许永建、贝立欧公司能够通过其他公众可以获知的途径获得相同房源信息；且左豪杰带领许永建去看房之时，该厂房所有权人并不在场，据此无法认定许永建、贝立欧公司系完全根据诚发公司提供的信息而促成交易，故诚发公司要求许永建、贝立欧公司按照涉案《厂房土地看房确认书》支付居间报酬，依据不足。然，许永建已承认左豪杰确实陪同其看过厂房，亦提供过咨询服务，由此说明，在双方签署《厂房土地看房确认书》之后，诚发公司确已提供了一定的中介服务，故许永建、贝立欧公司否认诚发公司的居间行为，缺乏诚信。虽诚发公司最终并非促使交易完成，但鉴于其为此付出了一定的人力和物力，故许永建、贝立欧公司作为委托人理应支付诚发公司为其提供居间服务而支出的必要费用。2021年1月25日，许永建、贝立欧公司向本院提交材料一份，载明其同意在8000元范围内向诚发公司支付必要费用。故此，为平衡双方利益，经综合考量之后，本院酌定许永建支付诚发公司因居间活动支出的必要费用10000元。综上所述，诚发公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销宁波市海曙区人民法院（2019）浙0203民初13351号民事判决；二、被上诉人许永建、宁波贝立欧仪表科技有限公司支付上诉人宁波诚发房地产信息有限公司费用10000元，限于本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回上诉人宁波诚发房地产信息有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费6445元，减半收取3222.50元，由上诉人宁波诚发房地产信息有限公司负担3128.50元，被上诉人许永建、宁波贝立欧仪表科技有限公司负担94元；二审案件受理费6445元，由上诉人宁波诚发房地产信息有限公司负担6257元，被上诉人许永建、宁波贝立欧仪表科技有限公司负担188元。本判决为终审判决。?审 判 员 梅亚琴二〇二一年二月四日代书记员 张姗姗