云南省宾川县人民法院民 事 判 决 书（2016）云2924民初180号原告王茂文，、农民。委托代理人李正军，云南桑园律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告云南普通惠通果业有限公司。住址：宾川县。法定代表人彭晖，该公司董事长。诉讼代表人：云南普通惠通果业有限公司破产管理人。住址：宾川县。负责人杨振，系破产管理人工作组组长。委托代理人李锋，云南展腾律师事务所律师，云南普通惠通果业有限公司破产管理人工作组成员，代理权限为特别授权代理。委托代理人鲁枝华，云南展腾律师事务所律师，云南普通惠通果业有限公司破产管理人工作组成员，代理权限为特别授权代理。原告王茂文与被告云南普通惠通果业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月17日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月15日、6月3日公开开庭进行了审理。原告王茂文及其委托代理人李正军，被告云南普通惠通果业有限公司的破产管理人的委托代理人李锋、鲁枝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王茂文诉称，我与被告经协商：“被告将坐落于宾川县金牛镇太和路柳家湾华侨社区（祥宁公路东侧）的相连的存量房二套转让给我（即第5幢第5-11A号，二层；第5-12A号，二层），约定每套的面积为129.74平方米，我在2013年3月18日一次性付清购房款，被告于2013年3月31日将上述存量房移交给我”，2013年4月19日我与被告正式签订了二份《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》，合同约定了双方的权利义务、工程质量及保修等条款，同时双方又签订了《滇西果蔬交易中心存量房转让合同补充协议》二份。我与被告签订《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》及《滇西果蔬交易中心存量房转让合同补充协议》后，按约定付清了全部购房款，并办理了国有土地使用权证和房产所有权证，但至今没有对房屋进行装修和使用，原因是被告转让给我的二套房屋都存在以下质量及安全问题：墙体、楼梯多处断裂、裂缝，一、二层房顶板面漏水，一层楼底中空，违规在二套房屋的楼顶修建彩钢瓦简易房和浇筑混凝土防水层，我发现以上质量问题后及时找到被告进行协商，但被告以公司破产为由拒绝处理，2015年1月7日我又找到云南普通惠通果业有限公司破产管理人要求处理以上质量问题给我造成的损失，但破产管理人仍拒绝处理，并告知我可通过诉讼解决，随后我又多次找到破产管理人反映并要求赔偿，但被告及破产管理人至今没有给我任何的解决方案。鉴于以上事实，我认为被告违反《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》及《滇西果蔬交易中心存量房转让合同补充协议》的约定，将存在质量问题的房屋转让给我，现房屋存在房顶渗水，墙体、楼梯多处断裂、裂缝，一、二层房板面渗水，一层楼底中空的严重质量问题和违规在第二层楼顶修建了彩钢瓦简易房和浇筑混凝土防水层，影响房屋主体结构和使用寿命的安全隐患，造成我无法对所购买的二套房屋进行正常的经营和使用，以上质量和安全隐患必须进行修复和补救，为此将给我造成近12万元的经济损失，被告应依法承担赔偿责任，因此为了保护自己的合法权益，持起诉，请求：一、请求人民法院判令被告赔偿因出售给我的位于宾川县金牛镇华侨社区太和路东侧的滇西果蔬交易中心第5幢第5-11A号、第5-12A号房屋存在质量问题给我造成的经济损失人民币12万元；二、本案案件受理费由被告承担。被告云南普通惠通果业有限公司辩称，被答辩人起诉答辩人买卖合同纠纷一案，答辩人提出如下答辩意见，请法庭充分考虑，并予以采纳。一、本案的客观事实与被答辩人所陈述的事实不一致。1、被答辩人诉称经原被告双方协商，被告将5-11A、5-12A房屋转让给原告，原告于2013年3月18日一次性付清房款，这与客观事实不符。客观事实是2013年6月8日，云南普通惠通果业有限公司（下称普通惠通公司）、昆明艾梦尔制冷设备有限公司、王茂文、吴亚清达成《工程款抵扣协议》，王茂文以普通惠通公司所欠昆明艾梦尔制冷设备有限公司的部分工程款1146291元折抵5-11A、5-12A号房屋的购房款，该抵扣协议明确载明协议几方当事人均已知悉房屋的位置、面积、户型等情况，当然也包含房屋的现状和质量。另外，被答辩人诉状中也明确普通惠通公司于2013年3月31日将房屋交付被答辩人，说明被答辩人已接收了房屋，并对房屋进行了查验，房屋并不存在质量问题，被答辩人也没有提出异议。这足以说明普通惠通公司交付给被答辩人的房屋不存在任何质量问题。2、被答辩人诉称于2015年1月7日向管理人反映其所购房屋存在质量问题，这更是严重违背客观事实，普通惠通公司破产清算一案宾川县人民法院于2015年2月9日才受理，并于2015年2月16日作出（2015）宾民破字第1-1号《决定书》，指定云南展腾律师事务所担任该案的破产管理人，也就是说2015年2月16日之前并不存在普通惠通公司破产管理人。二、被答辩人所交付的5-11A、5-12A号房屋不存在质量问题。普通惠通公司于2013年3月31日将房屋交付被答辩人，交付之前、交付之时均不存在质量问题，交付之后是否存在质量问题也尚未确认。根据《中华人民共和国产品质量法》第四十条之规定：售出的产品有下列情形之一的，销售者应当负责修理、更换、退货；给购买产品的消费者造成损失的，销售者应当赔偿损失：（一）不具备产品应当具备的使用性能而事先未作说明的；（二）不符合在产品或者其包装上注明采用的产品标准的；（三）不符合以产品说明、实物样品等方式表明的质量状况的。结合本案的实际情况，答辩人销售的房屋符合产品质量法的相关规定，不存在任何质量问题，因此不应当承担赔偿责任。综上所述，被答辩人的诉请不符合法律规定，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。在诉讼过程中，原告向本院提交了以下证据：1、姓名为王茂文的居民身份证一份，证实原告的身份情况；2、滇西果蔬交易中心存量房转让合同二份、补充协议二份，证实王茂文与被告房屋买卖的事实；3、滇西果蔬交易中心5-11A、5-12A房产所有权证、土地使用权证各一份；4、大理州宾川县滇西果蔬交易中心存量房转让中单元号5-11A；单元号5-12A出现质量问题向云南普通惠通果业有限公司要求赔偿或修复的申请一份，证实王茂文发现房屋质量问题，向公司及管理人进行了反映；5、现场照片32张，2015年10月25日由原告代理人拍摄，证实了王茂文购买的房屋存在渗水、墙体断裂等质量问题；6、房屋司法鉴定费发票一份，证实原告交纳鉴定费的情况。经质证，被告对原告提交的证据认为原告提交的申请只能证明管理人签收了原告的申请，不能证明房屋存在质量问题；对转让合同、补充协议、房产证、土地所有权证、鉴定费发票都没有异议；认为照片来源不够客观，照片体现的状况不能与客观情况完全吻合、不能体现房屋存在质量问题、更不能体现造成了原告方的损失。因此照片不能作为本案定案的依据；原告对本方提交的证据认为证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性。被告方提出的对照片的意见，照片虽然来源于代理人拍摄，但是客观反映了房屋的情况，房屋存在断裂等质量问题的情况，可以作为本案争议的质量问题的辅证使用。在诉讼过程中，被告向本院提交了以下证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码证各一份，法定代表人身份证明、彭晖身份证各一份，证实被告的主体资格；2、云南省宾川县人民法院民事裁定书（2015）宾民破字第1号、云南省宾川县人民法院决定书（2015）宾民破字第1-1号各一份；管理人负责人身份证明、杨振身份证各一份，证明诉讼代表人的身份情况；3、房源预订协议二份、补充协议一份、工程款抵款协议一份（附承诺书一份）；滇西果蔬交易中心存量房转让合同二份。经质证，原告对被告提交的宾川县人民法院作出的裁定书、决定书以及房源预购协议、工程款抵款协议，认为与本案没有关联性。对其他证明身份信息的证据没有异议；被告对本方提交的宾川县人民法院裁定书、决定书认为跟本案具有关联性，因为只有作出上述裁定、决定以后云南展腾律师事务所才有权参与到本案中来。工程抵款协议书说明了王茂文取得房屋的客观过程，与本案具有关联性。诉讼过程中，本院依原告王茂文申请，委托云南弘诚司法鉴定所对诉争房屋质量进行了司法鉴定，云南弘诚司法鉴定所出具了弘诚司建鉴字（2016）022号王茂文诉云南普通惠通果业有限公司房屋买卖一案涉及的建筑工程质量司法鉴定意见书。经质证，原告认为鉴定意见书所鉴定的费用太低了，比如在土方的评估费用就很低，6方土才给130元。认为鉴定所没有对房屋的造价进行评估的资质。同时认为鉴定意见两个部分的单价偏低：1、空鼓部分回填单价太低；2、鉴定的14页第六大项中的第一项，拆除墙体及重建费用评估太低，所评估的费用连基本成本都保障不了；3、二楼的防水层等部分的修复费用太低了。因此，认为结论明显与实际损害需要修复的费用相差甚远、取价不合理；被告认为1、对鉴定意见书真实性、合法性均没有异议，但是对关联性有异议，因为鉴定意见书忽略了房屋现状，因为现在房屋顶上还加盖了彩钢瓦顶的房子，无法排除是因为加盖部分而造成了原告方房顶的漏水问题；2、意见书没有明确出现质量问题的期间。本院对上述证据审核认为，原、被告双方提交的和本院依原告申请，委托云南弘诚司法鉴定所对诉争房屋质量进行了司法鉴定而出具的弘诚司建鉴字（2016）022号王茂文诉云南普通惠通果业有限公司房屋买卖一案涉及的建筑工程质量司法鉴定意见书均来源合法，内容客观，且与本案具有关联性，依法确认为本案的有效证据，并确认证据间相互印证的部分对本案事实具有证明力。根据庭审和质证，本院查明如下的法律事实：云南普通惠通果业有限公司系在宾川县工商行政管理局注册成立的企业，住所地为云南省宾川县金牛镇柳家湾华侨社区滇西果蔬交易中心三楼，成立时间为2010年5月26日，注册资本为1200万元，法定代表人为彭晖，公司经营范围为水果种植、批发零售、房屋租赁、农副产品购销等业务。2013年6月8日，云南普通惠通果业有限公司（作为甲方）、昆明艾梦尔制冷设备有限公司（作为乙方）、王茂文（作为丙方）、吴亚清（作为丁方）拟定了一份《工程款抵款协议》，约定：乙方同意甲方以5－11A、5－12A、4－08B号房屋抵付甲方应付本方的工程款共计1886909.00元，丙、丁作为乙方指定的购买者与甲方签订《购房合同》，由王茂文认购5－11A、5－12A号房屋。2013年4月19日，云南普通惠通果业有限公司与王茂文签订了位于宾川县金牛镇太和路柳家湾华侨社区（祥宁公路东侧）5－11A、5－12A号房屋的《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》、《滇西果蔬交易中心存量房转让合同补充协议》，约定云南普通惠通果业有限公司将本方已取得国有土地使用权证和房屋所有权证证书编号为宾房权证2012字第TN1—××号的存量房中的5－11A、5-12A号房屋转让予王茂文，5-11A号房的成交价为535956.00元，参考房屋建筑面积为129.74平方米，5-12A号房的成交价为556419.00元，参考房屋建筑面积为131.58平方米。加上两套房屋的税金，共计1146291.00元。购房款于2013年3月18日一次性付清，房屋交付时间为2013年1月31日前；土地使用证、房屋所有权证由云南普通惠通果业有限公司代办，办理两证所需缴纳的测绘费、评估费、印花税、登记费等税费由王茂文承担等内容。前述合同及合同补充协议签订后，云南普通惠通果业有限公司按约将5-11A、5-12A号房屋交予王茂文管理使用并为王茂文办理了该两套房屋的相关权证。2014年5月，云南普通惠通果业有限公司停止经营。2014年7月28日，西安天博电子有限公司以云南普通惠通果业有限公司已处于资不抵债的状态为由，向本院申请对云南普通惠通果业有限公司进行破产清算。本院经审查后作出（2014）宾民破字第1号民事裁定：驳回申请人西安天博电子有限公司请求宣告被申请人云南普通惠通果业有限公司破产清算的申请。申请人西安天博电子有限公司不服提出上诉，大理白族自治州中级人民法院经审理后作出（2014）大中民终字第599号民事裁定：一、撤销宾川县人民法院（2014）宾民破字第1号民事裁定；二、指令云南省宾川县人民法院对申请人西安天博电子有限公司的破产申请予以受理。2015年2月9日，本院作出（2015）宾民破字第1号民事裁定：受理申请人西安天博电子有限公司对被申请人云南普通惠通果业有限公司的破产清算申请。2015年2月16日，本院作出（2015）宾民破字第1－1号决定书，指定云南展腾律师事务所担任云南普通惠通果业有限公司的管理人。2015年10月10日，原告王茂文因购买的两套房屋出现质量问题向被告云南普通惠通果业有限公司的管理人提出赔偿或修复申请未果，遂于2016年2月17日向本院起诉，诉讼过程中，双方对房屋出现质量问题而给王茂文造成的损失及进行修复、补救所需的费用不能协商一致，经原告申请，本院依法委托云南弘诚司法鉴定所对诉争房屋质量进行了司法鉴定，云南弘诚司法鉴定所于2016年4月29日出具了弘诚司建鉴字（2016）022号王茂文诉云南普通惠通果业有限公司房屋买卖一案涉及的建筑工程质量司法鉴定意见书：确定王茂文购买的5-11A、5-12A房屋存在施工质量瑕疵的累计修复费用为31879.00元。原告为此支付鉴定费10000.00元。本院认为，原告王茂文与被告云南普通惠通果业有限公司签订的《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》及《滇西果蔬交易中心存量房转让合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为依法成立的有效合同，受法律保护，合同约定内容对双方当事人均具有法律约束力，王茂文作为买受人按约支付了购房价款，作为出卖人的被告云南普通惠通果业有限公司应按约支付符合质量要求的房屋。而被告交付5-11A、5-12A号房屋存在质量瑕疵，故原告要求被告赔偿房屋修复费的请求有事实和法律依据，依法予以支持，修复费结合鉴定结论确定为31879.00元；原告要求被告赔偿因房屋无法使用的租金损失88121.00元的请求无证据证实，不予支持；被告辩解交付的5-11A、5-12A号房屋不存在质量问题，要求驳回原告诉请的主张与本案事实不符，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百五十五条之规定，判决如下：一、由被告云南普通惠通果业有限公司于判决生效后十日内支付原告王茂文房屋修复费人民币31879.00元；二、驳回原告王茂文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700.00元，由原告王茂文承担1983.00元，由被告云南普通惠通果业有限公司承担717.00元；鉴定费10000.00元，由被告云南普通惠通果业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判长  单明标审判员  王树仙审判员  刘进平二〇一六年七月十五日书记员  李 瑄