中华人民共和国上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初8321号原告汪中成(WANGCHUNGCHEN)，男，1964年10月31日出生，住上海市黄浦区。委托代理人周郁婕，上海申浩律师事务所律师。被告朱秋敏，女，1966年9月8日出生，汉族，住上海市长宁区。被告裘逸然，男，1999年4月9日出生，汉族，住上海市长宁区。法定代理人朱秋敏(系被告裘逸然之母)，女，1966年9月8日出生，汉族，住上海市长宁区。两被告共同委托代理人马韵筠，上海汇耀律师事务所律师。两被告共同委托代理人张晓哲，上海汇耀律师事务所律师。原告汪中成(WANGCHUNGCHEN)诉被告朱秋敏、裘逸然房屋买卖合同纠纷一案，于2016年4月25日向本院提起某讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员史捷独任审判，于2016年5月26日、7月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周郁婕、被告朱秋敏及两被告的共同委托代理人马韵筠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与两被告于2015年9月12日通过居间方介绍共同签署《房地产买卖居间协议》，约定由原告以人民币(下同)950万元的价格购买两被告位于上海市长宁区安西路XXX弄XXX号全幢房屋(以下简称涉讼房屋)，并约定如因一方违约解除本协议的，违约方应按总房价款的20％向守约方支付违约金。同年10月24日，原告与两被告签订了补充协议，变更房款总价为910万元，并约定同年11月30日前签订正式网签合同。之后，原告按约定于同年10月30日补足定金至50万元，但两被告的房屋却因另涉他案，于同年11月6日被长宁法院查封，致合同无法继续履行。故原告诉至法院，要求判令：解除原告与两被告之间就涉讼房屋签订的房地产买卖居间协议中关于房屋买卖的相关条款及补充协议；两被告返还原告支付的定金50万元；两被告向原告支付违约金182万元。被告朱秋敏、裘逸然辩称，两被告为履行与原告的房屋买卖合同，违约了与案外人签订的另一买卖合同，因此遭案外人起某，致涉讼房屋在交易过程中被法院查封。但原告自身资信原因，也无法按协议约定贷足350万元，双方已达成和平解约条件，因原、被告的各自原因，双方也分别与中介沟通推迟网签时间。日前两被告所涉另案判决已生效，若原告愿意继续履行合同，两被告在履行该判决后即可解除查封，故不同意原告解除合同的诉请，要求继续履行合同。现原告坚持解除合同，还要两被告承担高额违约金，于法无据。同时，原告自身资信原因无法向银行贷足350万元，也符合协议约定和平解约的条件。故不同意原告所有诉请。经审理查明，涉讼房屋系两被告共有，房屋建筑面积67.74平方米。2015年9月12日，原告(乙方)、两被告(甲方)和德佑房地产经纪有限公司(丙方)签署了《房地产买卖居间协议》。《房地产买卖居间协议》约定，甲、乙方双方通过丙方居间介绍受让甲方的涉讼房屋，购买价为950万元，乙方于2015年9月9日前向丙方支付意向金5万元；如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，作为乙方向甲方支付的首期定金。待甲方签订本协议后叁拾日内，乙方应补足定金(含首期定金)50万元，甲方授权丙方代为收取并保管。甲、乙双方同意在本协议签订后陆拾日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还。乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续当日支付首期房款380万元(含定金)；第二期房款500万元向银行贷款，乙方应于签订买卖合同示范文本后伍日内向银行申请贷款；房地产过户当日支付60万元；甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后伍日内，双方办理房屋交付手续，乙方支付尾款10万元。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05％的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的20％向守约方支付违约金。2015年9月9日，原告向德佑房地产经纪有限公司支付意向金5万元。同年10月24日，原告(乙方)与两被告(甲方)签订补充协议，约定房屋成交价为910万元，合同价为700万元。交易中，若乙方银行贷款全额小于350万元，则视为和平解约；或因乙方贷款审批时间延后的，甲乙双方约定不追究其违约责任。签署解约协议后，甲方在5个工作日内将乙方所支付的所有房款退还给乙方。甲乙双方约定10月30日之前补足定金50万元(含5万元定金)，11月30日之前签约，甲乙双方约定签约当日乙方支付的首付款达到300万元(含50万元定金)。2016年1月30日之前过户，过户前先将除尾款和贷款的房款以现金方式补足或银行转账支付给甲方。尾款10万元其中包含两个月租金4万元，交房当天扣除。若双方因工事出差而导致交易耽搁或延后的，甲乙双方约定不追究其违约责任，交房时间以租约到期日为基准。2015年10月30日，原告向两被告补足定金至50万元。同年11月6日，本院另案查封两被告名下涉讼房屋(原告起某时仍被法院查封)。2016年3月28日，原告向两被告发律师函，要求在三个工作日内签订网签协议，并支付违约金，否则解除合同，退还定金，并支付总房价款20％的违约金。另查，案外人龚某于2015年10月21日向本院提起某讼，要求解除与两被告就涉讼房屋签订的房屋买卖合同，并申请查封了涉讼房屋，该案已审结。审理中，原告出示银行存折，证明于合同约定的签约当日其有超过300万元的存款，有向两被告支付房款的能力。上述事实，有房地产买卖居间协议、补充协议、房地产登记簿、收据、银行交易明细表、律师函及双方当事人的陈述等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。由于原、被告双方各执已见，致本案调解不成。本院认为，原、被告双方经中介公司居间签订《房地产买卖居间协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。协议签署后，原告依约支付了50万元定金，两被告应当按照补充协议约定的时间与原告签订正式的《上海市房地产买卖合同》，因两被告的原因，涉讼房屋时至原告起某为止仍被法院查封，致合同无法继续履行，违约责任在两被告，现原告以此为由要求解除双方就涉讼房屋签订的房地产买卖居间协议中关于房屋买卖的相关条款及补充协议，并返还定金及支付违约金的请求，本院认为于法有据，予以准许。两被告抗辩原告因自身资信情况无法贷足350万元贷款，系无法履约的另一原因，本院认为按协议约定，贷款应在签订正式网签合同后去申请办理，正式网签合同因涉讼房屋被法院查封尚未签订，且贷款的金额系由银行方审批确定，故两被告的抗辩无依据，本院不予采纳。关于违约金的问题，原告不同意调整，两被告认为过高，本院认为，两被告违约，原告有权选择继续履行合同或者选择解除合同，庭审中两被告表示愿意履行另案的判决内容解除查封后，继续履行原合同，原告表示拒绝，但仍要求高额的违约金，合同约定的违约金为总房价款的20%即182万元，因违约金兼具补偿性和惩罚性，结合本案的实际情况，本院酌情将两被告应支付的违约金调整为50万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、解除原告汪中成(WANGCHUNGCHEN)与被告朱秋敏、裘逸然就上海市长宁区安西路XXX弄XXX号全幢房屋签订的《房地产买卖居间协议》中关于房屋买卖的条款及补充协议；二、被告朱秋敏、裘逸然应于本判决生效之日起十日内返还原告汪中成(WANGCHUNGCHEN)定金人民币500,000元；三、被告朱秋敏、裘逸然应于本判决生效之日起十日内支付原告汪中成(WANGCHUNGCHEN)违约金人民币500,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25,360元，因本案适用简易程序，减半收取计人民币12,680元，由原告汪中成(WANGCHUNGCHEN)负担7,214.50元，由被告朱秋敏、裘逸然负担5,465.50元。如不服本判决，原告汪中成(WANGCHUNGCHEN)可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，被告朱秋敏、裘逸然可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 史 捷二〇一六年七月二十五日书记员 陆旭辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。