江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣06民终160号上诉人（原审原告）鹰潭市工业和信息化委员会，住所地鹰潭市环城西路42号。组织机构代码：01463927-8。法定代表人高华，该委员会主任。上诉人（原审原告）鹰潭市手工业合作联社，住所地鹰潭市环城西路**号。负责人ＸＸ昌，该联社主任。以上两上诉人共同委托代理人官振华、张荣财，江西赣鹰律师事务所律师。上诉人（原审被告）鹰潭市荣盛房地产开发有限公司，住所地鹰潭市环城西路19号。组织机构代码：72776299-7。法定代表人赵秧荣，该公司董事长。委托代理人郑华萍、丁春燕，江西融冰律师事务所律师。上诉人鹰潭市工业和信息化委员会（以下简称市工信委）、鹰潭市手工业合作联社（以下简称市手工联社）、鹰潭市荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）不服月湖区人民法院（2015）月民二初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人市工信委、市手工联社的委托代理人官振华、张荣财，上诉人荣盛公司的委托代理人郑华萍、丁春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2001年8月26日，鹰潭市第二轻工业局（现变更为原告鹰潭市工业和信息化委员会）、原告鹰潭市手工业合作联社与鹰潭市新宝马实业有限公司（现变更为被告鹰潭市荣盛房地产开发有限公司）共同签订了《合作开发“手联社商住楼”合同书》，双方约定，由原告以提供其位于鹰潭市交通路约1814平方米的建设用地作投资，被告以提供开发该项目所需全部资金作为投资，共同合作开发“手联社商住楼”；收益分配按建筑实物5：5分成；按约定的分配方式分享的房屋，各自自行办理房屋产权和土地使用权登记手续，并承担自己办理房屋、土地产权登记所需的费用等内容。2002年5月28日，双方又签订三份补充协议，其中《补充协议一》对地下室、一层店面及二层营业房分配的具体位置作了约定；原告将应得的交通路临街店面1.5个委托被告按市场价出售，销售收入冲抵购住宅款，（扣除销售费用及销售税金，销售费用和销售单价同被告相同，即销售费用按销售额的2%提取，销售单价按公布单价下浮5%，地下室和二楼的销售另行商定）；所有营业房、住宅的建筑面积以市房屋测绘所的测绘数字为准；在拆迁过程中被告代原告垫付的放弃产权补偿等款项742407.4元，若原告不能如期还清欠款，被告可以将甲方拥有在一层店面进行销售，将销售收入（扣除税金和销售费用后）抵交欠款，差额部分多退少补，但被告在销售之前必须向原告主管领导报告；原告安置拆迁户后多余住宅和所得店面由原告以书面形式委托销售，销售收入扣除应由原告应交的税金后，可以冲抵原告欠款，余额最后结算之后五天内一次性付清给原告等内容。《“手联社”售房价目一览表》约定二楼2660元/平方米、一楼里面店面10260元/平方米、侧面店面7410元/平方米、交通街店面28310元/平方米、地下室2200元/平方米（均为一次性交款优惠5%的单价）。《补充协议二》约定，审核确认后装修费用及不可预见费用原、被告各承担50%；装修费用由被告先行垫付，结算后属于原告支付的部分在委托被告销售款中抵扣支付给被告，总造价控制在60万元以内，最后结算以有关部门验收审核为准（上下幅度不得超过8%）；若在交付时原告无法支付应付装修费用和不可预见费用，则被告有权单方销售分配给原告的一层店面，金额按扣除税金及销售费用后的净额计算等内容。《补充协议三》约定，被告已垫付的99886元在房屋交付前原告采取适当的方式还给被告，若无法返还，被告则有权单方销售分配原告的一层店面，金额按扣除税金和销售费用后的净额计算等内容。经庭审双方确认，原告应分得地下室一半、一层临交通路店面101#、102#、103#、104#、105#一半、一层南侧店面112#、113-A#、113-B#、115#、一层北侧店面117#、118#一半、120#一半、121#、二层营业房202#，被告已向原告交付地下室一半、店面101#、115#、117#。2003年11月11日，鹰潭市房产测绘所对“手联社商住楼”进行房屋面积竣工测量，其中102#49.837㎡、103#49.837㎡、104#51.261㎡、105#一半25.6305㎡、112#43.471㎡、113-A#36.668㎡、113-B#19.845㎡、118#一半33.0775㎡、120#一半28.3505㎡、121#66.151㎡、202#615.398㎡。2006年5月30日，原告认为被告提交的“结算资料”与合同约定不符，存在一定的分歧意见，向被告发函《合作开发“手联社商住楼”结算书》，结算书中载明，被告应付给手联社的款项有：102#店面出售款49.837㎡28310元/㎡=1410885.47元，103#店面出售款49.837㎡28310元/㎡=1410885.47元，104#店面出售款49.837㎡30400元/㎡=1515044.8元，105#一半的店面出售款49.837㎡30400元/㎡÷2=757522.4元，112#店面出售款43.471㎡（7410+10260）元/㎡÷2=384066.29元，113-A、B#店面出售款36.668㎡7410元/㎡+19.845㎡10260元/㎡=475319.58元，121#店面出售款66.151㎡10260元/㎡=678709.26元，118#一半的店面出售款66.151㎡10260元/㎡÷2=339354.63元，120#一半的店面出售款56.701㎡10260元/㎡÷2=290876.13元，202#营业房出售款620.8845㎡2660元/㎡=1651552.77元，尚欠拆迁安置过渡费16000元，办公场所租金及搬迁费50000元；原告应给付或返还被告的款项有：多得住宅房款1469.921㎡1280元/㎡﹦1881498.88元、一层店面销售费用及税金7262664.03（9.75%+2%）=853363.02元、开发保证金（定金）35万元、补充协议（一）第三条代垫放弃产权补偿款等费用742407.40元、补充协议（一）第四条补偿款58000元、补充协议（二）装修费用566528.60元50%﹦283264.30元、补充协议（三）第一条垫付补助款99886元、垫付叶小飞过渡费3000元、铝合金纱窗款9046元、借返还谌金荣住房差价款19812元、代办拆迁户产权证费用10300元、代交1号（101#）店面出租税金8463.22元、二轻局办公楼装修费7225.16元、经贸委楼梯装修费6598.38元、付惠玲、罗党培、ＸＸ昌返还房变更补偿款的一半44947.31元、商住楼大厅不锈钢网架、耐力板屋面款的一半160000元50%﹦80000元、商住楼亮化工程款的一半43649.62元50%﹦21824.81元。2006年8月2日，被告针对原告的发函回复《律师意见书》，意见书中提出预售面积与竣工建筑面积出现差异的意见、增加投入的费用双方共同承担的意见、第二层店面的税收应由原告承担的意见。在协商过程中，被告自愿以其分得的地下室按合同价2200元/㎡计算折抵应付原告的款项669.621㎡2200元/㎡﹦1473166.2元。之后，原告分别于2010年5月5日、2013年11月28日向被告发出要求对“手联社商住楼”进行结算的催告函，但原、被告一直未达成协议。原审法院归纳本案一审争议焦点为：1、原、被告之间是什么法律关系，所签订合同是合资、合作开发房地产合同还是土地使用权转让合同。2、原告应分配的地下室、一层店面及二层营业房位置及面积、单价，面积和单价以什么标准更为合理。3、双方各自应承担的费用有哪些，其中原告是否需要交纳税款、装修费用以何标准计算更为合理。4、原告要求被告支付违约金是否有依据及如何计算。5、办房产证由哪方办理。对上述焦点问题，原审法院分析如下：一、关于第一个争议焦点，原审法院认为，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。本案中，原、被告签订的《合作开发“手联社商住楼”合同书》及三份《补充协议书》不仅约定了由原告以提供其位于鹰潭市交通路约1814平方米的建设用地作投资，被告以提供开发该项目所需全部资金作为投资，共同合作开发“手联社商住楼”、收益分配按建筑实物5：5分成，还约定了装修费用及不可预见费用原、被告各承担50%及其他费用的分担情况，因此原告并不是仅提供土地使用权和只收取固定利益，也需共同分担风险。故原、被告之间是合作开发房地产关系，而不是土地使用权转让关系。二、关于第二个争议焦点，原审法院认为，原、被告在《补充协议一》及2006年的结算协商中均确定了双方分配房屋的具体位置，且双方在庭审中对分配的房屋位置也予以确认，即原告应分得地下室一半、一层临交通路店面101#、102#、103#、104#、105#一半、一层南侧店面112#、113-A#、113-B#、115#、一层北侧店面117#、118#一半、120#一半、121#、二层营业房202#，被告已向原告交付地下室一半、店面101#、115#、117#。《补充协议一》中约定，所有营业房、住宅的建筑面积以市房屋测绘所的测绘数字为准。且经核实被告调取的房产档案资料中的房屋产权证上的建筑面积与竣工测量报告一致。因此，房屋的面积以2003年11月11日鹰潭市房产测绘所出具的房屋面积竣工测量报告为准。关于不能交付的房屋按什么标准计算单价的问题，原告提出按现行市场价值计算，而被告提出按照实际代销价款计算。原、被在《“手联社”售房价目一览表》约定二楼2660元/平方米、一楼里面店面10260元/平方米、侧面店面7410元/平方米、交通街店面28310元/平方米、地下室2200元/平方米（均为一次性交款优惠5%的单价）。审理过程中，原、被告双方均未提交证据证明双方协商变更了约定的价格，同时被告也没有证据证明原告同意被告低于约定价格向他人销售。故原、被告双方应以合同约定的价格计算不能交付的房屋的价值。因此，原告向本院申请对诉争房屋进行现行市场均价评估请求，本院不予支持。按上述标准经核算，被告应支付原告未交付的房屋款：（102#）49.837㎡28310元/㎡﹦1410885.47元、（103#）49.837㎡28310元/㎡﹦1410885.47元、（104#）51.261㎡28310元/㎡﹦1451198.91元、（105#一半）25.6305㎡28310元/㎡﹦725599.45元、（112#）43.471㎡7410元/㎡﹦322120.11元、（113-A#）36.668㎡7410元/㎡﹦271709.88、（113-B#）19.845㎡7410元/㎡﹦147051.45元、（118#一半）33.0775㎡7410元/㎡﹦245104.28元、（120#一半）28.3505㎡7410元/㎡﹦210077.21元、（121#）66.151㎡7410元/㎡﹦490178.91元、（202#）615.398㎡2660元/㎡﹦1636958.68元，共计人民币8321769.82元。三、关于第三个争议焦点，原审法院认为，原告应支付给被告的费用如下：多得住宅房款1469.921㎡1280元/㎡﹦1881498.88元、地下车库折抵款669.621㎡2200元/㎡﹦1473166.2元、开发保证金（定金）35万元、补充协议（一）第三条代垫放弃产权补偿款等费用742407.40元、补充协议（一）第四条补偿款58000元、补充协议（三）第一条垫付补助款99886元、垫付叶小飞过渡费3000元、铝合金纱窗款9046元、借返还谌金荣住房差价款19812元、代办拆迁户产权证费用10300元、二轻局办公楼装修费7225.16元、经贸委楼梯装修费6598.38元、付惠玲、罗党培、ＸＸ昌返还房变更补偿款的一半44947.31元、商住楼大厅不锈钢网架、耐力板屋面款的一半160000元50%﹦80000元、商住楼亮化工程款的一半43649.62元50%﹦21824.81元，共计人民币4807712.14元。被告应支付原告的费用（除应分配的房屋）：尚欠拆迁安置过渡费16000元、办公场所租金及搬迁费50000元，共计人民币66000元。双方在合同中约定，销售收入（扣除税金和销售费用后）抵交欠款，因此原告应向被告支付税金和销售费用，即8321769.82元（未交付的房屋价值）（9.75%+2%）=977807.95元。双方在合同中约定，审核确认后装修费用及不可预见费用原、被告各承担50%；装修费用由被告先行垫付，结算后属于原告支付的部分在委托被告销售款中抵扣支付给被告，总造价控制在60万元以内，最后结算以有关部门验收审核为准（上下幅度不得超过8%）。被告提出实际花费300万余元的装修费超越了双方约定，且被告未提供证据证明另有约定，故本院认定装修费用为60万元，即原告应支付被告装修费用60万50%=30万元。因此，被告向本院申请对建设工程及其装饰施工工程施工造价进行司法鉴定的请求，本院不予支持。被告提出替原告代交101#店面出租税金8463.22元，因原告对该费用不予认同，且被告未提供证据证明其代原告支付了该笔费用，故本院不予确认被告代原告支付了101#店面出租税金8463.22元。综上，原告应支付被告的款项：无争议的款项4807712.14元+税金和销售费用977807.95元+装修费300000元=6085520.09元；被告应支付原告的款项：未交付的房款8321769.82元+66000元，共计人民币8387769.82元；双方应支付的款项相互折抵后，被告应支付原告8387769.82元-6085520.09元=2302249.73元。四、关于第四个争议焦点，原审法院认为，原、被告双方在合同中约定，原告将应得的交通路临街店面1.5个委托被告按市场价出售，销售收入冲抵购住宅款；在拆迁过程中被告代原告垫付的放弃产权补偿等款项742407.4元，若原告不能如期还清欠款，被告可以将甲方拥有在一层店面进行销售，将销售收入（扣除税金和销售费用后）抵交欠款，差额部分多退少补，但被告在销售之前必须向原告主管领导报告；原告安置拆迁户后多余住宅和所得店面由原告以书面形式委托销售，销售收入扣除应由原告应交的税金后，可以冲抵原告欠款，余额最后结算之后五天内一次性付清给原告；若在交付时原告无法支付应付装修费用和不可预见费用，则被告有权单方销售分配给原告的一层店面，金额按扣除税金及销售费用后的净额计算；被告已垫付的99886元在房屋交付前原告采取适当的方式还给被告，若无法返还，被告则有权单方销售分配原告的一层店面，金额按扣除税金和销售费用后的净额计算等内容，因此被告有权单方销售分配给原告的一层店面，但因代销售多少双方均没有约定，超标销售分配给原告的一层店面和被告单方销售二楼营业房应承担何种违约责任双方均未约定，而且原告未举证被告的违约行为造成多少经济损失，因此本院不予支持原告要求被告支付违约金100万元的诉讼请求。五、关于第五个争议焦点，原审法院认为，原、被告签订的合同中约定，分配方式分享的房屋，各自自行办理房屋产权和土地使用权登记手续，并承担自己办理房屋、土地产权登记所需的费用。因此已交付给原告的房屋，由原告办理房屋产权和土地使用权登记手续和交纳相关费用，但被告作为房地产开发商应协助原告办理相关手续，所需费用由原告承担。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题》第十四条之规定，判决如下：一、被告荣盛公司于本判决生效后五日内一次性支付原告市工信委、市手工联社人民币2302249.73元（已包括拆迁安置过渡费1.6万元和办公场所租金及搬迁费5万元）；二、被告荣盛公司应于本判决生效后三个月内协助原告市工信委、市手工联社办理已交付房屋（地下车库、101#、115#、117#店面）的房屋产权和土地使用权登记手续，所需费用由原告承担；三、驳回原告市工信委、市手工联社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费48660元(原告市工信委、市手工联社已预交)，由原告市工信委、市手工联社承担23442元，被告荣盛公司承担25218元。一审宣判后，市工信委、市手工联社，荣盛公司均不服，向本院提起上诉。市工信委、市手工联社上诉称，一、荣盛公司对其不能交付的房屋应按现行市场价值赔偿，一审法院对其申请按现行市场价评估的请求不予支持，不符合法律规定。即使按照一审判决认定的按照《“手联社”售房价目一览表》中约定的价格计算，那也应按照约定的“一楼里面店面”的价格来计算，那对112#、113-A#、113-B#、118#一半、120#一半、121#店面的价款，一审却全部按照“侧面店面”来计算，是对店面位置的认定错误。二、对办理已交付房屋（地下车库、101#、115#、117#店面）的房屋产权和土地使用权登记手续所产生的费用由双方按照法律规定来承担，一审法院认定由市工信委、市手工联社承担不符合法律规定。三、荣盛公司未及时交付房屋及单方出售房屋的行为，已经构成违约，市工信委、市手工联社诉请荣盛公司支付100万元违约金合理合法，一审法院对此不予认定，违反法律规定。请求：1、撤销一审判决第一项，改判荣盛公司对不能交付的房屋按现行市场价值进行赔偿（市工信委、市手工联社应返还荣盛公司5090976.44元的款项予以冲减）；维持荣盛公司支付拆迁安置过渡费1.6万元及办公场所租金及搬迁费5万元；2、维持一审判决第二项中的由荣盛公司协助市工信委、市手工联社办理交付房屋的房屋产权及土地使用权登记手续，撤销所需费用由市工信委、市手工联社承担，改判由双方依法承担登记手续的费用；3、撤销一审判决第三项，改判荣盛公司支付违约金100万元；4、本案一、二审诉讼费由荣盛公司承担。荣盛公司答辩称，一、一审判决对市工信委、市手工联社要求荣盛公司支付房屋或按现行市场价赔偿的诉请不予支持是正确的。因为根据《补充协议一》第三条、第六条以及《补充协议二》第五条的规定，荣盛公司具有对分配给市工信委、市手工联社的房屋的单方销售权，且已销售的房屋及店面，买方都已经取得产权证书，不具有交付的可能性。荣盛公司实施的是房屋代售行为，且当时对代售价格有明确的约定，依约结算符合契约精神。关于店面结算的里面与侧面店面之分，荣盛公司认为根据竣工测绘报告图示，仅有115#、116#为里面店面，其余均为侧面店面。二、房屋办理权属的税费承担宜维持原判。因为《合作开发“手联社商住楼”合同书》明确约定了由市工信委、市手工联社承担，该条款是当事人的意思自治，最高法院也有类似的指导性判例。三、市工信委、市手工联社违约金的诉请应予以驳回。因为本案对房屋交付的时候双方没有相关约定，且没有相应证据证明荣盛公司未及时交付房屋，合作双方对“手工联社商住楼”的建设工程施工自行约定开工、竣工，依据建筑法规定，对建设工程开工实施审批许可，不宜由非施工主体的合作双方当事人自主约定。市工信委、市手工联社主张交付的房屋属于合作双方明确约定代售且已实际销售，《补充协议一》约定的16个月的工期及竣工交付和违约责任，与市工信委、市手工联社主张交付的房屋不再具有关联性。荣盛公司单方出售房屋是履约而非违约行为。因此，工期违约不宜认定，违约金的诉请不宜支持。综上所述，请求驳回市工信委、市手工联社的全部二审诉讼请求，同时由其承担本案一、二审全部诉讼费。荣盛公司上诉称，一、对一审认定的事实存在以下异议：认定荣盛公司对项目出资存在限额出资错误；认定荣盛公司代售分配给市工信委、市手工联社的房屋前未向其领导报告构成违约错误；对荣盛公司垫资的部分（分别为荣盛公司支付30000元取得约70㎡的建设项目用地，支付给桂家土地补偿款33000元,101#店面出租税金8463.22元，税金和销售费用等共计款项130066.01元），一审未行确认并折抵为荣盛公司应付给市工信委、市手工联社的款项不当；按照竣工测绘面积计算房款错误；对于荣盛公司为提高项目装饰标准，打造精品街所垫付的803317.83元应由双方分担，一审未计入双方分摊不当。二、一审未认定“合同书”系为名为合作实为土地使用权转让的合同错误，据此市工信委、市手工联社无权分享商品房开发的收益。请求：1、撤销一审判决第一项，改判荣盛公司向市工信委、市手工联社支付款项人民币1339429.81元后无其他货币或实物给付义务。2、本案一、二审全部诉讼费由市工信委、市手工联社承担。荣盛公司于2016年5月12日向本院提交《民事上诉状（补充）》，增列鹰潭市手工业合作联社为被上诉人，上诉请求及事实与理由与上诉期提交的《民事上诉状》一致。市工信委、市手工联社答辩称，一、一审认定本案双方签订的《合作开发“手联社商住楼”合同书》及《补充协议》等协议系合作开发房地产关系，而不是土地使用权转让关系，属于认定事实清楚、适用法律正确的认定。二、一审判决以竣工测绘面积计算符合双方约定及法律规定，荣盛公司称按照“预售测量报告”计算，没有事实及法律依据。三、荣盛公司未经市工信委、市手工联社书面同意当方出售房屋的行为已构成违约，其要求市工信委、市手工联社承担房屋税金、销售费用及装修费用等缺乏事实依据，且不属本案审理范围，依法不能成立。综上所述，请求驳回荣盛公司的上诉请求。荣盛公司在二审中提交如下证据：《省工程施工中标通知书》、《建筑工程施工许可申请表》、鹰潭新宝马实业有限公司出具的，鹰潭市房屋拆迁领导小组盖章同意的《报告》。主要用于证明：涉案项目至2002年9月20日确定施工的中标主体，其后方申请核发施工许可证。此前，由合作双方自行约定的工期为16个月及其违约责任，依据建筑法对施工实行审批许可规定，对双方无法律约束力；涉案项目审批的许可开工应在2002年9月20日之后，并至少在2003年12月5日前竣工，总工期不足14个月；房屋建筑总面积为8298.455㎡，其中返还给市手工联社的面积达到5273.825㎡，房屋返还实物已超出50%面积。市工信委、市手工联社质证认为，对以上证据真实性无异议，但认为不能证明荣盛公司的主张，施工许可是荣盛公司单方组织实施的，不论是否延期都应由其自身承担责任。即使是2003年12月5日竣工，荣盛公司至今仍未按合同约定履行房屋交付义务。面积上，市工信委、市手工联社除了提供1814㎡的土地外，还提供了4100㎡的旧房，并不是单纯的分配到5000多㎡，其中包括旧房的返还房。二审期间市工信委、市手工联社未向法院提交新证据。本院对荣盛公司提交的证据认证如下：《省工程施工中标通知书》、《建筑工程施工许可申请表》能证明中标情况与工程实施许可申请情况，看不出与荣盛公司的证明目的具有关联性，本院不予认定。市工信委、市手工联社并不是单纯的分配到5000多㎡，其中包括旧房的返还房，《报告》不能证明荣盛公司的证明目的，本院不予认定。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。本案二审争议焦点是：一、对市工信委、市手工联社应分配得的地下室、一层店面及二层营业房中不能交付的部分在面积和单价上应以什么标准确定；二、荣盛公司向市工信委、市手工联社支付的款项是否应在一审判决的基础上扣减962819.92元；三、荣盛公司是否应向市工信委、市手工联社支付违约金，如需支付如何计算违约金；四、荣盛公司协助市工信委、市手工联社办理已交付的房屋的房屋产权和土地使用权登记手续所需的费用如何承担。关于争议焦点一，本院认为，对地下室、一层店面及二层营业房中不能交付的部分在面积方面，《合作开发“手联社商住楼”补充协议一》第二条第三款明确约定“所有营业房、住宅的建筑面积以市房屋测绘所的测绘数字为准”，2003年11月11日鹰潭市房产测绘所出具的《竣工测量报告》合法有效，且测量的面积与房屋产权证、商品房买卖合同、鹰潭市商品房共用部位共用设施设备维修资金交款专用收据等上记载的建筑面积一致，《预售测量报告》只是根据施工图纸所作的临时性报告，并非最终结论，因此应以实际面积即以《竣工测量报告》为准计算面积为妥。对地下室、一层店面及二层营业房中不能交付的部分在单价方面，按照《“手联社”售房价目一览表》中的约定，对于一楼店面有“一楼里面店面”、“侧面店面”、“交通街店面”三种价格，对于“交通街店面”价格，一审法院按照合同约定的28310元/㎡计算，对此双方均无异议；对112#、113-A#、113-B#、118#一半、120#一半、121#店面中哪些属于“一楼里面店面”价格、“侧面店面”价格双方各执一词。由于在面积上“以市房屋测绘所的测绘数字为准”，而实际上荣盛公司代售该部分的店面时，收取的款项是预售测量面积的价格，根据一审时荣盛公司通过合法途径向鹰潭市房产档案馆调取的资料可知，预售测量面积与竣工测量面积还是存在较大出入的。譬如121#店面，竣工测量面积66.151㎡-预售测量面积52.361㎡=13.79㎡；112#店面，竣工测量面积43.471㎡-预售测量面积35.157㎡=8.314㎡。因为在面积上有此较大出入，且荣盛公司代售房屋仅仅是为了抵扣市工信委、市手工联社无法支付应付装修费用和不可预见费用，本着公平的观念，故而一审法院在有争议部分的店面中采用约定的价格中相对低的单价来平衡总价从而达到相对公平的目的也是合理的。故而对市工信委、市手工联社对荣盛公司不能交付的房屋的单价持异议的上诉请求，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，荣盛公司提出要求予以减少支付的款项的主要有：1、一审按照竣工测绘面积计算代售总房款与荣盛公司认为按照预售暂测面积计算代售总房款的差价431094.995元，关于面积计算标准问题，上述已经分析确定，故而对荣盛公司要求减少该笔款项不予支持。2、为提高项目装饰标准，打造精品街所垫付的803317.83元应由双方各承担50%，由于双方在合同中约定，装修费用总造价控制在60万元以内，最后结算以有关部门验收审核为准（上下幅度不得超过8%），一审法院对装修费用分担上以双方约定的最高额60万为基数，各自承担50%即30万符合双方约定，且被告未提供证据证明另有约定，故对荣盛公司要求减少该笔款项不予支持。3、支付30000元取得约70㎡的建设项目用地，支付给桂家土地补偿款33000元,101#店面出租税金8463.22元，税金和销售费用等共计款项130066.01元，由于市工信委、市手工联社对上述费用不予认同，且荣盛公司未提供证据予以证明，故而对荣盛公司要求减少该笔款项不予支持。关于争议焦点三，本院认为，本案双方在《补充协议二》中约定“若在交付时甲方无法支付应付装修费用和不可预见费用，则乙方有权单方销售分配给甲方的一层店面，金额按扣除税金及销售费用后的净额计算”，在《补充协议三》中也约定“…,若无法返还，乙方则有权单方销售分配甲方的一层店面…”，因此荣盛公司单方销售一层店面来抵扣市工信委、市手工联社应付的相关费用符合双方合同的约定。因此，市工信委、市手工联社所主张要求荣盛公司交付的房屋、店面属双方明确约定代售且在当时就已经实际销售完毕，不具有履行交付的可能，更不存在延迟交付的违约金之说。而且由于后期双方为打造交通路精品一条街，对装修方案也在调整，工期也自然往后推延。故而，对市工信委、市手工联社违约金的主张，本院不予支持。关于争议焦点四，本院认为，根据《合作开发“手联社商住楼”合同书》第四条第七款规定“甲乙双方按约定的分配方式分享的房屋，各自自行办理房屋产权和土地使用权登记手续，并承担自己办理房屋、土地产权登记所需的费用”，此约定并不违反法律法规的规定，是合法有效协议，双方当事人应按约定履行自己的义务。因此，对市工信委、市手工联社要求对办理已交付的房屋（地下车库、101#、115#、117#店面）的房屋产权和土地使用权登记手续所需费用荣盛公司也应承担的主张，本院不予支持。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。市工信委、市手工联社，荣盛公司的上诉理由均不能成立，对其请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费36870元，由市工信委、市手工联社承担23442元，由荣盛公司承担13428元。一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。审 判 长  汪险峰代理审判员  孙长清代理审判员  马 涛二〇一六年七月十二日书 记 员  曹 萍