文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3606号上诉人（原审被告）：夏爱萍，女，1965年2月28日出生，汉族，住扬中市。委托诉讼代理人：奚彩忠，江苏江洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏鼎基城市建设有限公司，统一社会信用代码91321182323987751T，住所地扬中市三茅街道花园新村**。法定代表人：朱永红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：鄂文彬，扬中市联合法律服务所法律工作者。原审第三人：英大泰和人寿保险股份有限公司江苏分公司，统一社会信用代码91320000670132133W，，住所地南京市建邺区庐山路**新地中心**电梯编号**负责人：韩松，该公司总经理。原审第三人：英大泰和人寿保险股份有限公司镇江中心支公司扬中支公司，统一社会信用代码91321100MA1WEAXA30，住所地扬，住所地扬中市扬中大道**东阳大厦**v>负责人：孙敏，该公司经理。二原审第三人共同委托诉讼代理人：朱芳，英大泰和人寿保险股份有限公司镇江中心支公司员工。上诉人夏爱萍因与被上诉人江苏鼎基城市建设有限公司（以下简称鼎基公司）、原审第三人英大泰和人寿保险股份有限公司江苏分公司（以下简称英大江苏分公司）、原审第三人英大泰和人寿保险股份有限公司镇江中心支公司扬中支公司（以下简称英大扬中支公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬中市人民法院（2019）苏1182民初4249号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现本案已审理终结。夏爱萍上诉请求：撤销江苏省扬中市人民法院（2019）苏1182民初4249号民事判决并依法改判法或发回重审。事实和理由：一、鼎基公司将涉案房屋交付给英大扬中支公司，并未交付给夏爱萍，一审法院认定夏爱萍收到涉案房屋，没有事实依据；二、鼎基公司与夏爱萍签订的租赁合同约定的房屋面积为500多平方米，租金不足部分由夏爱萍承担。而鼎基公司法定代表人韦跃红又以自己名义与英大江苏分公司签订租赁合同，该合同约定面积为223平方米。夏爱萍一直以为鼎基公司交付的房屋面积为500平方米，才出具承诺给鼎基公司。一审法院仅依据该承诺即认定夏爱萍需承担责任，没有法律依据；三、夏爱萍与英大江苏分公司和英大扬中支公司没有任何法律上的关系，其没有为后者支付房租的法律义务；四、涉案房屋中有四间房系空置，鼎基公司没有提供证据证明其向夏爱萍交付该四间房，夏爱萍事实上也没有使用该房屋，一审法院认定夏爱萍需支付该部分租金，依据不足。鼎基公司辩称：一审判决是正确的，应予以维持。英大江苏分公司述称：一审判决是正确的，应予以维持。英大扬中支公司述称：一审判决是正确的，应予以维持。鼎基公司向一审法院起诉请求判令：1.夏爱萍立即支付房租206000元；2.本案诉讼费用由夏爱萍承担。一审法院认定事实：2017年12月31日，江苏东阳房地产开发有限公司作为甲方、夏爱萍作为乙方签订协议一份，载明：甲乙双方就乙方单位英大保险公司租用甲方房屋有关事宜经双方确定达成以下协议条款。一、甲乙双方达成将东阳大厦三楼北侧建筑面积约500平方米房屋装修后租给乙方英大保险公司，作为公司办公用房，租金每年20万元整，期限5年时间，从2018年1月1日至2023年12月31日，五年内租金从第二年起每年递增10%，5年后乙方在同等条件下享有优先承租权。二、乙方在租期内必须按照有关缴费标准向甲方缴纳水费、电费及物业费。三、房屋租金每年一交，先交后用，水费、电费、物业费及时缴纳。四、在租赁期内，甲方不得收回房屋，不租给乙方，乙方在三年内不得退租。三年后如乙方退租，乙方必须按照每年10万元的标准补贴给甲方作为装潢费用。五、甲方应乙方要求与英大保险公司签订的有关租房合同是方便乙方向英大保险公司收取租金的依据。合同中明确的租金及相关费用不足的部分由乙方个人补贴给甲方。六、未尽事宜，甲乙双方另行协议。2019年8月20日，夏爱萍向江苏东阳房地产开发有限公司出具承诺一份，载明：“根据2017年12月31日东阳房地产有限公司与本人签订的租房协议，本人欠东阳房地产有限公司2018年租金柒万贰仟元，2019年房租壹拾叁点肆万元，合计贰拾点陆万元，本人承诺2019年12月31日前付清，其他按原协议执行。承诺人：夏爱萍”。另查明，经夏爱萍的介绍，韦跃红（出租方即甲方）与第三人英大江苏分公司（承租方即乙方）于2018年1月1日签订英大泰和人寿保险股份有限公司职场租赁合同一份，约定：租赁房屋位于扬中市扬中大道469号东阳大厦3楼，其范围详见本合同附件一《租赁合同平面图》。租赁房屋的实测建筑面积为223平方米，其中套内建筑面积为178.4平方米，层高3.5米，该房屋未设定抵押。租赁房屋用途为英大扬中支公司办公职场使用；房屋租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日共计3年；甲方同意给乙方1个月（2017年12月1日起至2017年12月31日止）的免租期供乙方装修租赁房屋，免租期内免交租金；租金按实测建筑面积计算并收取（已含物业管理费），月租金为32.14元/平方米/月。首租金应于2018年1月1日前支付，第二期租金支付日为2018年12月31日前，第三期租金支付日为2019年12月31日前，每期租金均为8.6万元（含税），计租期为12个月；乙方应于合同生效后5日内缴纳租赁保证金1万元。合同后附租赁合同平面图，包含前台（27㎡）、培训教室（52㎡）、大职场（102㎡）、经理室（9.7㎡）、洽谈室（13㎡）、内勤办公室（19㎡）。韦跃红于2017年12月1日将房屋交付第三人英大江苏分公司。第三人英大江苏分公司于2018年1月17日、2019年1月11日和2019年12月16日分别向韦跃红支付租金8.6万元。2019年4月16日，经扬中市市场监督管理局准予，江苏东阳房地产开发有限公司名称变更为江苏鼎基城市建设有限公司，韦跃红自2015年4月27日至2019年5月7日期间担任鼎基公司法定代表人。庭审中，鼎基公司陈述：韦跃红系作为其法定代表人与英大江苏分公司签订租赁合同并收取租金；夏爱萍出具的承诺中的租金已扣减英大江苏分公司支付的租金，根据鼎基公司、夏爱萍的协议，2018年租金为20万元，扣减英大江苏分公司公司已支付的租金8.6万元及装潢费4.2万元，尚欠7.2万元。2019年租金22万元，扣减英大江苏分公司已支付的租金8.6万元，尚欠13.4万元，故夏爱萍欠鼎基公司租金合计20.6万元。为了查明案件，一审法院于2020年5月13日至租赁房屋处查看现场，英大江苏分公司签订的租赁合同平面图所载的房屋由英大扬中支公司使用，除此之外，现场闲置四间房。又查明，2015年9月，扬中市人民政府对坐落扬中市扬中大道东侧、气象局南侧的土地颁发编号为扬国用（2015）东3012号土地使用权证，土地使用人江苏东阳房地产开发有限公司，使用权面积为3730.74平方米。扬中市住房和城乡建设局于2016和2017年就扬中东阳大厦酒店和东阳大厦公寓分别发放建筑工程施工许可证，建设单位为江苏东阳房地产开发有限公司。2016年9月，江苏省扬中市地名办公室作出关于“旭东嘉苑”命名的通知，经核准决定对江苏东阳房地产开发有限公司开发建设的小区（东起民主村华夏小区、西至扬中大道、南起三茅汽配厂、北至老气象局）命名为“旭东嘉苑”。2017年8月2日，扬中市规划局发放编号为建字第321182201600002号建设工程规划许可证，建设单位为江苏东阳房地产开发有限公司，建设项目名称东阳大厦酒店、酒店式公寓，建设位置扬中市扬中大道东侧、气象局南侧。2018年3月，张卉与江苏东阳房地产开发有限公司就东阳大厦酒店301房和302房分别签订商品房买卖合同。2018年4月，张卉作为权利人就坐落于扬中市三茅街道旭东嘉苑1幢301室和302室房屋分别领取不动产权证书，证号为苏（2018）扬中市不动产权第0004341号、0004342号，房屋建筑面积分别为244.50平方米和244.53平方米。张卉于2019年12月26日作出确认书一份，载明：本人于2018年3月30日从江苏东阳房地产开发有限公司买受东阳大厦（即旭东嘉苑）301、302室房产，因该房产已经出租，本人确认在原租赁期限内，该房产继续由江苏东阳房地产开发有限公司出租，租赁合同的权限、义务及责任均由该公司享有、承担。庭审中，英大江苏分公司提供权利人为韦跃红、坐落扬中大道469号的不动产权证书复印件（证书编号不清晰），房屋建筑面积359.8平方米，权利其他状况一栏加盖有江苏东阳房地产开发有限公司印章，鼎基公司对该不动产权证书复印件不予认可。一审法院至扬中市不动产中心调查本案所涉租赁房屋的权属情况，未查询到与上述不动产权证书复印件一致的原件。庭审结束后，一审法院与韦跃红核实，韦跃红称未向英大江苏分公司提供不动产权证书。夏爱萍认为本案存在伪造不动产权证书，涉嫌经济犯罪，一审法院应将案件移送公安机关处理。一审法院认为：江苏东阳房地产开发有限公司与夏爱萍签订的房屋租赁协议系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法应予以确认。双方应按照合同约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，江苏东阳房地产开发有限公司名称变更为鼎基公司，故该房屋租赁协议中出租人的权利和义务由鼎基公司享有和承担。上述租赁协议履行过程中，鼎基公司的原法定代表人韦跃红又与英大江苏分公司签订租赁合同，系履行租赁协议第五条的约定（即鼎基公司应夏爱萍要求与英大保险公司签订的有关租房合同是方便夏爱萍向英大保险公司收取租金的依据）。后英大江苏分公司直接向鼎基公司支付租金未向夏爱萍支付，鼎基公司、夏爱萍在结算未按照租赁协议所约定的租金标准结算，而是扣减了英大江苏分公司已支付的租金，并由夏爱萍出具书面承诺予以确认，此系鼎基公司与夏爱萍对租赁协议内容的部分变更，双方均应按照变更后的内容履行合同。根据承诺，夏爱萍欠付鼎基公司2018年和2019年两年租金合计20.6万元，并约定于2019年12月31日前付清，鼎基公司虽于该期限届满前起诉，但本案法庭辩论终结时早已超过付款期限，故鼎基公司现要求夏爱萍支付租金20.6万元的诉讼请求，依法应予支持。因夏爱萍承租的房屋系由鼎基公司开发建设，鼎基公司虽在合同履行过程中将租赁物出卖他人，但权利人已确认鼎基公司仍享有租赁合同的权利，故夏爱萍以鼎基公司并非房屋的权利人为由认为鼎基公司的诉讼主体不适格的抗辩，一审法院不予采信。因鼎基公司、夏爱萍签订的租赁协议并不存法定的无效情形，故夏爱萍要求确认租赁协议无效的主张，一审法院不予支持。英大江苏分公司虽提供了不真实的不动产权证书复印件，但一审法院无法查实该复印件的来源，更不能依据该复印件而确定本案涉嫌经济犯罪，故夏爱萍认为应将本案移送公安机关处理的抗辩，一审法院不予采信。鼎基公司与英大江苏分公司租赁合同约定的租赁物面积为223平方米，但与夏爱萍租赁协议约定的租赁物面积为500平方米，且鼎基公司与夏爱萍已对两年房租进行结算，故夏爱萍以鼎基公司又与英大江苏分公司签订租赁合同为由，认为鼎基公司未向其交付房屋的抗辩，一审法院不予采信。即使一审法院在查看现场时四间房处于闲置状态，亦不能免除夏爱萍支付欠付租金的责任。一审法院判决：夏爱萍应于本判决生效之日起十日内支付鼎基公司房屋租金20.6万元。二审中，鼎基公司提交一份工商登记资料，拟证明韦跃红在2019年5月之前是其法定代表人。夏爱萍对该证据真实性予以认可，但质证认为“韦跃红与英大江苏分公司签订租赁合同系个人行为，不代表公司”。英大江苏分公司、英大扬中支公司对该证据予以认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，合法的债权受法律保护。鼎基公司（江苏东阳房地产开发有限公司）与夏爱萍签订的租赁协议合法有效，双方均应当按照该协议的约定全面履行各自的义务。夏爱萍作为完全民事行为能力人，订立合同时理应密切关注自身权利义务，并充分知晓合同条款。其关于“夏爱萍对合同不了解”的主张，不符合常理，本院不予支持。关于协议项下500平方米房屋是否交付的问题，根据上述协议内容可以看出，夏爱萍租赁该房屋系用于“英大保险公司”办公，事实上，500平方米房屋中的223平方米确实系由英大扬中支公司使用，另外空置的部分，虽然鼎基公司未能提供直接证据证明其将该部分房屋交付给夏爱萍，但其关于“房屋当时系毛坯，不存在交付钥匙等交接手续”的主张，具有一定的合理性。加之，鼎基公司与夏爱萍在协议履行近两年之后进行了结算，结算的内容符合协议关于“不足部分”、“由夏爱萍个人补贴”等的约定。一审法院认定鼎基公司已经依约履行了协议项下500平方米房屋的交付义务，并无不当。至于空置，系夏爱萍使用租赁房屋的事情，不能因为空置即免除其支付租金的义务。一审法院依据鼎基公司与夏爱萍签订的协议和夏爱萍出具的承诺，认定夏爱萍应当履行相应的付款义务，并无不当。综上所述，上诉人夏爱萍的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4390元，由上诉人夏爱萍负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 田 原审判员 甘可平二〇二一年二月七日书记员 王 琦