海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初333号 原告：扈鹏飞，男，1951年10月7日出生，汉族，住琼海市。 委托代理人：高琼兰，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 被告：海南同安房地产开发有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇豪华路5（1）-2-2。 法定代表人：任毅，该公司总经理。 委托代理人：霍雅琳，该公司员工。 委托代理人：吴贤，海南宏顺律师事务所律师。 原告扈鹏飞与被告海南同安房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2016年2月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高琼兰，被告的法定代表人任毅及其委托代理人霍雅琳、吴贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告于2010年1月16日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于琼海市嘉积镇豪华西路万泉丽景花园A0302房，合同约定：该商品房建筑面积共102.51㎡，其中套内建筑面积83.05㎡，公共部位与公共房屋分摊建筑面积19.46㎡，房屋价款共计人民币386258元，合同还对房屋交付时间、房屋附属设备设施质量标准等的约定。合同签订后，原告按照合同约定支付了房屋价款，并由被告代原告办理该房屋的产权登记，办理产权登记手续需要的费用及天燃气的入户费等各项费用由被告暂为代收，并承诺代收的各项费用将以多退少补的方式结算。2010年11月10日，原告共向被告交付了契税11588元、印花税386元、维修基金6165元、交易手续费308元、房产办证登记费80元、房产测绘费124元、档案管理费50元、工本费100元、复印费15元、产权登记费5元、煤气入网费2800元，共计人民币21607元，另外被告还向原告收取了水电押金1000元。至目前为止被告向原告提供的原始凭证发票仅有契税5793.87元、维修基金6124.2元，其他费用均没有缴费凭证。按照相关部门的收费标准，原告购买的房屋需要缴纳的各项费用中房产登记部门收取的交易手续费154元、房产测绘费20元、房产证手续费80元、复印费5元，档案费、工本费、产权登记费被告没有提供任何的原始缴费凭证。根据《海南省物业服务收费管理办法》（以下简称《管理办法》）的通知（琼价费管【2011】154号）第二十六条“除可向业主收取装修垃圾清运费外，不得擅自向业主收取押金或者管理等其他费用”，所以，被告应当向原告退还多收的契税5794.13元、维修基金26.8元、交易手续费154元、房产测绘费104元、复印费10元及不应当收取的印花税386元、档案管理费50元、工本费100元、水电押金1000元，全部合计人民币7624.93元。双方合同附件三约定，被告向原告交付房屋的入户门为高级防火防盗门，但被告提供的入户门不是高级防火防盗门，而是严重破损的门，原告多次要求被告解决并赔偿损失，且小区其他业主以及业主委员会也多次向有关部门反映要求解决，琼海市建设工程质量安全监督站也认定被告提供的防盗门不合格，被告也承认，但被告至今没有向原告赔偿，根据国家防盗门标准，高级防火防盗门的价格至少2000元，根据合同约定被告应当对其交付质量不合格的入户防盗门承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，特向法院提出诉讼，请求判决：1、被告向原告退还多收及不应当收取的契税5794.13元、维修基金26.8元、交易手续费154元、房产测绘费104元、复印费10元、印花税386元、档案管理费50元、工本费100元、水电押金1000元，合计人民币7624.93元，并从被告收取各项费用之日起至实际退还之日止按照同期银行贷款利率支付其利息，暂计算到立案之日止共计人民币2457.88元；2、被告向原告赔偿入户防盗门损失人民币2000元；3、被告承担本案的涉案费用。 原告为支持其主张的事实，提供下列证据材料：1、《商品房买卖合同》,2、购房款收据，3、房屋所有权证书，4、收据、代收费用通知单，5、水电押金，6、完税凭证，7、专项维修基金专用收据，证据1-7证明双方存在的法律关系、被告代收费用数额以及原告实际应缴纳的费用。8、关于要求海南同安房地产开发有限公司处理合同违约、退还剩余预交款及赔偿入户防盗门等函及通告，证明自被告向原告等业主交付房屋至今，业主委员会代表各业主向有关部门反映解决合同违约、要求被告退还多收的预交款及赔偿入户防盗门等问题。9、会议纪要，10、行政告知书、信（访）件督办单、信（访）件处理登记卡，11、复函，证据9-11证明入户防盗门存在质量问题，有关部门进行协调。12、《海南省发改委关于重新核定住房交易手续费有关问题的通知》，证明交易手续费的收费标准为1.5元每平方米及不得以任何名义收取其他费用的政府规定。13、《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，证明了自2008年11月1日起免征收个人住房的印花税。14、琼海市住房保障与房产管理局收费标准。 被告辩称：原告起诉已经超过诉讼时效，依法应予以驳回。一、原告认为被告应当退还2010年6月4日多收取原告的契税、印花税、维修基金、交易手续费、房产办证登记费、房产测绘费、档案费、工本费、复印费、产权登记费、水电押金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。因此，原告的起诉已经超过诉讼时效，应依法予以驳回。关于《管理办法》的通知（琼价费管【2011】154号）文件第二十六条除可向业主收取装修垃圾清运费外，不得擅自向业主收取押金或管理费等其他费用。该通知的生效时间为2011年5月，被告所收取的费用在该通知之前，法不溯及既往。二、原告诉讼请求没有依据，应依法驳回。首先，被告以张榜公告的方式通知原告领取预交余款5145.7元（扣除税费、水电费、公摊、欠物业费、配图资料费等），但原告拒绝办理领款手续，应认定其主动放弃领取该款的权利。其次，原告所提出的利息请求没有法律依据，原告所缴纳的交易手续费、房产办证登记费等，都是被告为了方便原告办理相关的手续，协助原告办理房产证，所收的费用性质是预交款，多退少补，原告不是向被告以存款的方式交款，而且双方也没有约定计算利息，所以原告请求支付利息没有法律依据。三、关于水电押金1000元，自来水公司要求每个住户缴纳200元押金，公司预收800元水电费，在2012年5月1日前整个小区的水电费都是被告先行购买，在此之前原告从未向被告缴纳过水电费，业主使用的水电费都是从水电押金1000元中扣除，再以多退少补的方式退还原告。四、原告提出赔偿防盗门损失问题，被告交付给原告的是通过竣工验收并取得备案证的合格房产，包括防盗门在内，如果个别住户防盗门确有问题，交付时负责交房工作的唐南民经现场查验后会签字确认，如交房时被告与业主之间没有确认防盗门有问题，而业主仍要求赔偿，则业主应提供司法鉴定文书，即使赔偿或更换应将防盗门退还给被告（或折抵相应的金额）以减少被告的损失。因此，原告要求被告赔偿2000元，并没有经过被告的书面确认防盗门有问题，且原告也没有提交说明司法鉴定文书证实其主张。综上所述，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，其主张没有任何事实与根据，依法应予以驳回。 被告为支持其抗辩，提供下列证据材料：1、万泉丽景花园工程质量竣工验收资料（单位工程安全核查及主要功能抽查记录），证明工程竣工验收合格，包括原告使用的防盗门。2、工程造价决算书，证明防盗门的造价为810元。3、告知书、通知，证明已通知原告退还预交的契税、核对水电费多退少补。4、退税明细表，证明原告没有与被告核对退还的款项。5、琼海市国土局测绘的费用（银行支票存根、发票、进账单），证明办理分户国土证需要的费用，没有及时向原告返还契税等费用。6、海南省建筑工程竣工验收备案证，证明涉案房屋已通过政府部门验收合格。7、房产测绘费发票、住房登记费发票、房产交易手续费发票、房产证工本费发票、配图资料费发票。证明房产测绘每平方米1.21元，住房登记费每户80元，房产交易手续费每平方米1.5元，工本费每户5元，配图资料费每户20元。8、琼海万泉丽景业主缴费情况统计表。证明部分原告拖欠小区前期物业费，物业公司委托被告代收。9、万泉丽景住户用水、用电记录表，证明原告在2012年5月1日之前使用的水电情况及缴纳情况，原告未配合核对水电数量。10、工商执照核对变更通知书及被告自2010年4月至2012年4月向供电公司及自来水公司购买万泉丽景小区的水电费发票，证明该小区这段时间的水电费均由被告整体购买，再与业主核对使用数量，从预交的水电押金中扣除。 原、被告提供的证据，经举证、质证，双方对证据的质证意见及本院的认证意见如下：原告提供的证据，被告对原告证据1-7的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。本院认为原告证据1-7与本案具有关联性，故对真实性、合法性、关联性均予以确认；被告对原告证据8、9的真实性有异议。本院认为原告证据8、9系原告自制，没有被告签名确认，且其中一份即《关于要求赔偿合同违约和退还剩余预交款函》内容里的时间与落款时间相互矛盾，故本院不予确认；被告对原告提供的证据10、11的真实性无异议，对证明内容及关联性有异议，本院对证据10的真实性予以确认，但证据11与竣工验收报告相互矛盾，且没有相应证据予以佐证，故本院对证据11不予采信；原告提供的证据12、13系相关部门的规定，本院对其真实性予以确认；原告提供的证据14不符合证据形式，不予确认。原告对被告证据1的真实性、合法性无异议，证明内容有异议；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为被告证据2是工程决算依据，并且该工程已通过竣工验收交付使用，证据3是被告办证完成后通知原告对预交的款项核对并退还，结合被告已对一部分业主退还剩余代收款的情况，故对被告证据1、2、3的真实性、关联性、合法性均予以确认；原告认为被告证据4没有原告签名，不予认可，对证据5-10的真实性无异议，本院对被告证据4不予确认，证据5-7、10与本案具有关联性，故对证据5-7、10的真实性、合法性、关联性均予以确认，对证据8、9的真实性予以确认，关联性不予确认。 经审理查明：位于琼海市嘉积镇豪华路的万泉丽景项目系被告开发，该项目在2010年2月5日通过竣工验收，工程质量合格，建设管理部门并颁发了备案证。2010年1月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的万泉丽景花园A0302房，合同约定：该商品房建筑面积共102.51㎡，其中套内建筑面积83.05㎡，公共部位与公共房屋分摊建筑面积19.46㎡，房屋价款共计人民币386258元，合同还约定了房屋附属设备设施质量标准为......入户门为高级防火防盗门；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房产测绘所测绘面积为准，按合同约定的单价计算，多退少补。合同签订后，原告向被告支付了房屋价款。被告在2010年11月10日向原告交付房屋，同时，原告委托被告办理该房屋的产权登记及有线电视、煤气入户等手续，并根据被告制作的“万泉丽景花园”代收费用通知单上所列的预收款项目、收费标准、金额向被告预付了各项费用，预交的款项如下：契税11588元（总房款3%）、印花税386元（144㎡以下总房款1‰）、维修基金6165元（60元／㎡）、交易手续费308元（3元／㎡）、房产办证登记费80元（80元／户）、房产测绘费124元（1.21元／㎡）、档案费50元（每户）、工本费100元、复印费15元、产权登记费5元、煤气入户费2800元，合计21607元。该通知单的下方备注：以上代收费用多退少补。被告给原告出具了收到上述费用的收据。同日，被告还收取了原告的水电押金1000元。原告接收房屋后，对房屋进行了装修并入住。被告代原告缴纳了安装有线电视费用及煤气入户费用。2012年5月1日之前，万泉丽景小区的水电均由被告向供电公司及自来水公司购买，再根据业主用量分别向业主收取费用。2013年12月20日，原告购买的上述房屋办理了产权证，房产证载明建筑面积102.07㎡，套内建筑面积83.05㎡。被告代原告缴纳了办理产权证的契税5793.87及维修基金6124.20元。2013年初，万泉丽景小区的业主向有关部门反映该小区存在质量缺陷，其中包括防盗门破损的问题，但未经被告认可或者技术鉴定部门的鉴定确认。 本案在审理过程中，被告制作了《退代收费明细表》（表一）及《退税费明细表》（表二），（表一）列明原告预交了维修基金、交易手续费、房产办证登记费、房产测绘费、档案管理费、工本费、复印费、产权登记费，计6833元，实交6486.2元，剩余346.8元；（表二）列明了预交的税款11974元、水电费1000元，实交的税款5793.87元，已交自来水公司押金200元，扣除2010年-2012年4月30日已用的水电费及公摊费584.46元、配图资料费20元、面积差款0元、前期物业费1230元、天然气及有线电视费用（已交），剩余金额5145.67元。被告同意退还剩余的款项以及列表（二）中缴纳给自来水公司的押金200元给原告。原告不同意被告（表二）所列应扣除的款项，认为水电费的数据是被告单方面提供，前期物业费是原告与物业公司之间的关系，与本案没有关联，认为（表一）所列的退款数额由法院依法判决。原告没有配合被告对收房以来至2012年4月30日的水电用量进行核对。 再查明，办理产权证应缴纳交易手续费1.5元／㎡、房产办证登记费80元／户、房产测绘费1.21元／㎡，每户复印费5元、配图资料费20元。原告房屋建筑面积为102.07㎡，缴纳的交易手续费为153元（1.5元／㎡×102.07㎡）、房产办证登记费80元、房产测绘费124元（1.21元／㎡×102.07㎡）、复印费5元、配图资料费20元。 本案在审理过程中，本院根据原告的申请及提供的担保，查封了被告名下位于琼海市嘉积镇豪华西路万泉丽景花园C0102房(限值12082.81元）。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。本案的争议焦点是：一、被告应否退还原告的水电押金1000元。二、被告多收原告多少代收费用，多收的款应否支付利息给原告。三、被告应否向原告赔偿入户防盗门2000元。 一、关于被告应否退还原告的水电押金1000元。双方在办理交房手续时，被告收取了原告水电押金1000元，作为原告前期使用水电的费用，届时进行结算。原告收房后已对房屋进行装修入住，未与被告核对自交房以来到2012年4月30日的水电费用。因此，退还水电押金1000元的条件还未成就，原告的该项诉讼请求，本院予以驳回。二、关于被告多收原告多少代收费用，多收的款应否支付利息给原告问题。在交付房屋后，原告又委托被告代其办理房产证、代缴煤气入户及有线电视入户费用，并根据被告通知的收费标准预付了代收费用，双方又存在委托关系。在该委托关系中，被告收取原告办理房产证的代收费用21607元。被告已代原告缴纳了煤气入户费2800元、税款5793.87元，缴纳了维修基金6124.20元、交易手续费为153元、房产办证登记费80元、房产测绘费124元、复印费5元、配图资料费20元，合计15100.07元，被告多收了原告6506.93元。原告主张被告多收取了原告的费用，应从被告收取各项费用之日起至实际退还之日止计付利息。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，原告委托被告代办房产证，同意被告代收费用的标准，对被告提出多退少补的意见没有提出异议，也没有约定多收的款项应支付利息，可以认定双方对多收的款项不支付利息达成了合意。故，原告主张被告支付多收取原告代收费用的利息，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。三、关于被告应否向原告赔偿入户防盗门2000元问题。被告抗辩万泉丽景项目已通过有关部门的验收，属于合格的项目，建设管理部门也颁发了竣工验收备案证，因此，原告主张防盗门不合格缺乏事实依据，且超过法定诉讼时效。根据本案查明的事实，万泉丽景项目已在2010年2月5日通过竣工验收，建设管理部门颁发了备案证。2010年11月10日，原告在接收房屋时未提出防盗门不合格要求被告更换或者赔偿的意见，没有提供该房屋防盗门不合格的相应证据，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。如果原告认为防盗门不合格，财产受到损失，应在2012年11月10日之前行使权利，要求被告赔偿财产的损失，但原告在该期间未主张，小区业主到2013年初才向有关部门反映防盗门存在质量问题，超过了两年的诉讼时效，也未经被告认可，因此，原告的主张缺乏事实依据，也超过法定诉讼时效，本院予以驳回。 综上所述，被告收取原告办理房产证的代收费用21607元，被告已代原告缴纳了15100.07元，被告多收了原告6506.93元，应予退还原告。至于被告抗辩应扣除原告拖欠的物业费问题，因物业费的收取系物业公司，与本案不是同一法律关系，故本案不予处理。原告主张被告支付多收取预收款的利息、退还水电押金1000元以及赔偿防盗门2000元，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告海南同安房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告扈鹏飞退还多收的费用6506.93元； 二、驳回原告扈鹏飞的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费102元，保全费141元，合计243元，由原告扈鹏飞负担112元，被告海南同安房地产开发有限公司负担131元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 伍书兰 审 判 员 周英俊 审 判 员 符儒超 二〇一六年七月二十八日 法官助理 祁永芳 书 记 员 黄鹏飞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用，受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。