海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初350号 原告:王丽琴，女，1954年2月10日出生，满族，现住海南省琼海市。 委托代理人：高琼兰，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 被告：海南同安房地产开发有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇豪华西路。 法定代表人：任毅，总经理。 委托代理人：吴贤，海南宏顺律师事务所律师。 委托代理人：霍雅琳，该公司员工。 原告王丽琴与被告海南同安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高琼兰，被告的法定代表人任毅及委托代理人吴贤、霍雅琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2009年4月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于琼海市豪华路万泉丽景花园A0906房，总价款266785元。合同签订后，原告已付了总房款，并在交房后向被告支付代办房产权登记手续费及开通天然气入户费等各项费用，被告承诺代收费用多退少补。2012年3月27日原告向被告交付契税8004元、印花税133元、维修基金5690元、交易手续费285元、房产证登记费80元、房产测绘费115元、档案管理费50元、工本费100元、复印费15元、产权登记费5元、共计14477元，另外被告还收取水电押金1200元、装修管理费280元、电梯使用费280元。到目前为止，被告向原告提供缴费凭证仅有契税4010.13元发票及维修基金5659.80元发票，其他费用没有缴费凭证。根据相关部门收费标准，房产部门收取的交易手续费仅为142.5元、房产测绘费20元、复印费5元、房产证手续费80元。印花税根据财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号）文第二条规定已免征个人购房印花税；档案管理费、工本费、产权登记费被告也没有提供缴费凭证，根据《海南省物业服务收费管理办法》的通知（琼价费管[2011]154号）文第二十六条除可向业主收取装修垃圾清运费外，不得擅自向业主收取押金或管理费等其他费用。被告无权收取水电押金、装修管理费、电梯使用费。因此被告应退还多收原告的契税3993.87元、维修基金30.2元、交易手续费142.5元、房产测绘费95元、复印费10元及不应收取印花税133元、档案管理费50元、工本费100元、水电押金1200元、装修管理费280元、电梯使用费280元，合计6319.57元。另外，合同约定被告应向原告交付高级防火防盗门，但被告交付的不是高级防火防盗门，而是严重破损的门，原告多次要求赔偿损失，并向相关部门反映情况要求解决，琼海市建设工程质检站也认定被告提供的防盗门为不合格，被告也承认事实，但至今不任何赔偿，根据国家防盗门标准，高级防火防盗门的价格为2000元/扇，原告自费购买了1750元防盗门，按合同约定被告应双倍赔偿入户防盗门3500元。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告退还多收及不应当收取的各项费用，即契税、维修基金、交易手续费、房产测绘费、复印费及不应收取印花税、档案管理费、工本费、水电押金、装修管理费、电梯使用费，合计6319.57元。并从收取各项费用之日起至实际退还之日止按同期银行贷款利率支付利息（利息按年利率6.9%暂计到立案之日止人民币1707.78元）；2、被告向原告赔偿入户防盗门损失人民币3500元；3、诉讼费由被告承担。 原告为支持其主张的事实，提供了下列证据：1、《商品房买卖合同》，2、销售不动产统一发票，3、房屋所有权证书，4、《房屋面积补充协议》，5、代收费用通知单、收据，6、水电押金、装修管理费、电梯使用费收据，7、完税凭证，8、专项维修基金专用收据，9、收据，证据1-9证明双方存在买卖合同关系、原告支付购房款、被告代收办证费用数额、原告实际应缴纳的费用以及购买防盗门。10、关于要求海南同安房地产开发有限公司处理合同违约、退还剩余预交款及赔偿入户防盗门等函及通告，证明自被告向原告等业主交付房屋至今，业主委员会代表各业主向有关部门反映解决合同违约、要求被告退还多收的预交款及赔偿入户防盗门的事实。11、会议纪要，12、行政告知书、信（访）件督办单、信（访）件处理登记卡，13、复函。证据11-13证明入户防盗门存在质量，有关部门进行协调。14、《海南省发改委关于重新核定住房交易手续费有关问题的通知》，证明交易手续费的收费标准为1.5元/㎡及不得以任何名义收取其他费用的政府规定。15、《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，证明自2008年11月1日起免征收个人住房印花税。16、琼海市住房保障与房产管理局收费标准,证明房管局所有收费项目及收费标准。 被告答辩称：一、原告起诉已超过诉讼时效，应予以驳回。原告认为被告收取印花税、维修基金、交易手续费，房产办证登记费，房产测绘费、档案费、工本费、复印费、产权登记费、水电押金，应当退还多收的费用。但是，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。原告的起诉已超过诉讼时效，应予以驳回。二、原告诉讼请求无依据。1、被告都有通知原告领取预交的税费、水电费等，经被告确认原告所有的费用核算之后，剩余的款项5077.2元，被告通过建设银行向原告支付以上款项。2，原告请求计付利息无法律依据，原告交付的交易手续费、房产办证登记费等，都是被告为了方便协助原告办理相关的手续，所收的费用是预付款，多退少补，而且双方也无约定以此计息，所以原告请求支付利息无法律依据。关于水电押金1200元，自来水公司要求每个住户缴纳200元押金，公司预收1000元，在2012年5月1日之前整个小区的水电都是被告先行购买，在此之前原告也从未向被告缴纳过水电费，并且所收的水电费都是多退少补的方式退还。关于装修管理费和装修期间使用的电梯电费，都是原告在装修期间实际发生的费用，收取完全合情合理，并且其请求已超过诉讼时效。3、原告提出赔偿防盗门损失，被告交付给原告的是通过竣工验收并取得备案证的合格房产，包括防盗门在内，如果个别住户防盗门确有问题，交付时负责交房工作的唐南民经现场查验后会签字确认，如交房时被告与业主之间没有确认防盗门有问题，而业主仍要求赔偿的，则业主应提供司法鉴定文书，即使赔偿或更换应将防盗门退还给被告以减少损失，原告的防盗门没有经被告的书面确认损坏同意更换。综上所述，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，其主张无任何事实与依据，依法应予以驳回。 被告为支持其抗辩，提供下列证据材料：1、万泉丽景花园工程质量竣工验收资料（单位工程安全核查及主要功能抽查记录），证明工程竣工验收合格，包括原告使用的防盗门。2、工程造价决算书，证明防盗门的造价为810元。3、告知书、通知，证明已通知原告退还预交款的契税、核对水电多退少补。4、退税明细表，证明原告已收到被告退还的款项。5、琼海市国土局测绘费用（银行支票存根、发票，进账单），证明因办理分户国土证需要的费用，没有及时向原告返还契税等费用。6、海南省建筑工程竣工验收备案证，证明涉案房屋已通过政府部门验收合格。7、房产测绘费发票、住房登记费发票、房产交易手续费发票、房产证工本费发票、配图资料费发票，证明房产测绘1.21元/㎡，住房登记费每户80元，房产交易手续费1.5元/㎡，工本费每户5元，配图资料费每户20元。8、琼海万泉丽景业主缴费情况统计表，证明部分原告拖欠小区前期物业费，物业公司委托被告代收。9、万泉丽景住户用水、用电记录表，证明原告在2012年5月1日前使用的水电情况及缴纳情况，部分业主未配合核对水电数量。10、工商执照核对变更通知书及被告自2010年4月至2012年4月向供电公司及自来水公司购买万泉丽景小区的水电费发票，证明该小区的水电费均由被告整体购买，再与业主核对使用数量，从预交的水电押金中扣除。 原、被告提供的证据，经举证、质证，双方对证据的质证意见及本院的认证意见如下：被告对原告证据1-9的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。本院认为证据1-9与本案具有关联性，故对原告证据1-9的真实性、合法性、关联性予以确认；被告对原告证据10、11的真实性有异议，本院认为原告证据10、11是复印件，没有原件核对，也没有被告签名确认，故本院不予确认；被告对原告证据12、13的真实性无异议，对证明内容及关联性有异议，本院认为证据13与竣工验收报告相互矛盾，且没有相应证据予以佐证，故本院对证据12的真实性予以确认，对证据13不予确认；原告证据14-15系相关部门的规定，本院对其真实性予以确认；原告证据16不符合证据形式，不予确认。原告对被告证据1的真实性、合法性无异议，证明内容有异议。本院对被告证据1的真实性、合法性予以确认。原告对被告证据2、3的真实性、合法性、关联性有异议。本院认为证据2工程造价决算书，是工程决算依据，并且工程已竣工验收交付使用，证据3是被告办证完成后通知原告对预交的款项核对并退还。故对证据2、3的真实性、合法性、关联性予以确认。原告对被告证据4-10的真实性无异议，本院认为证据4-7、10与本案有关联性，故对证据4-7、10真实性、合法性、关联性予以确认。对证据8、9的真实性予以确认，关联性不予以确认。 经审理查明：位于琼海市嘉积镇豪华路的万泉丽景项目系被告开发，该项目在2010年2月5日通过竣工验收，工程质量合格，建设管理部门并颁发了竣工备案证。2009年4月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的万泉丽景花园A0906房，合同约定：该商品房建筑面积共94.84㎡，其中套内建筑面积76.59㎡，公共部位与公共房屋分摊建筑面积18.25㎡，单价3483.29元/㎡，按套内面积计价，房屋价款共计人民币266785元。合同还约定了房屋附属设备设施质量标准为......入户门为高级防火防盗门；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房产测绘所测绘面积为准，按合同约定的单价计算多退少补。合同签订后，原告向被告支付了全部房价款。2015年4月18日，原被告签订《房屋面积的补充协议》，约定房屋经房产管理局实际测绘，房屋建筑面积94.33㎡，套内建筑面积76.75㎡。按合同第四条第2款、第五条第1款约定计算，原告应补交面积差额房款557元给被告，此面积差房款从多余的契税款中扣除。2012年3月27日，原告向被告预付了如下各项办证费用：契税8004元、印花税133元、维修基金5690元、交易手续费285元、房产办证登记费80元、房产测绘费115元、档案费50元（每户）、工本费100元、复印费15元、产权登记费5元、共计14477元。该通知单的下方备注：以上代收费用多退少补。另外被告还收取水电押金1200元、装修管理费280元、电梯使用电费280元。被告给原告出具了收据。原告接收房屋后，对房屋进行装修并入住。被告代原告缴纳了契税4010.13元、维修基金5659.80元、有线电视入户费350元及天然气入户费2800元。2014年11月11日，原告购买的房屋办理了房产权证。2012年5月1日之前，万泉丽景小区的水电均由被告向供电公司及自来水公司购买，再根据业主用量分别向业主收取费用。2013年初，万泉丽景小区业主向有关部门反映该小区存在质量缺陷，其中包括防盗门破损的问题。但未经被告认可或者技术鉴定部门鉴定确认。2016年2月1日，原告向本院提起诉讼，请求支持原告如前所述之诉请。 本案在审理过程中，原、被告于2016年2月26日对应退还的税费进行核对，制作退税费明细表由原告签名确认，原告已预交税款8137元、预交水电费1200元，扣除已交的契税4010.13元、自来水公司押金200元、2010年-2012年4月30日已用电费、水费29.72元（无公摊），配图资料费20元，剩余5077.2元。被告已通过建设银行支付给原告。此外，被告还制作了退代收费明细表，列明原告预交维修基金、交易手续费、房产办证登记费、房产测绘费、档案管理费、工本费、复印费、产权登记费，合计6340元，实交6000.8元，剩余339.2元，并同意退还给原告。但原告没有给予答复。原告还要求被告继续退还多收维修基金30.2元、交易手续费142.5元、房产测绘费95元，工本费95元及不应收取的档案管理费50元、复印费15元、装修管理费280元、电梯使用费280元。 再查明，办理房产权证应缴纳维修基金60元／㎡、交易手续费1.5元／㎡、房产办证登记费80元／户、房产测绘费1.21元／㎡，每户复印费5元、配图资料费20元。原告房屋建筑面积为94.33㎡，应缴纳的维修基金为5659.8元（60元／㎡×94.33㎡）、交易手续费为141元（1.5元／㎡×94.33㎡）、房产办证登记费80元、房产测绘费114元（1.21元／㎡×94.33㎡）、复印费5元、配图资料费20元。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。本案争议的焦点是：一、原告主张被告退还装修管理费、电梯使用费是否超过诉讼时效。二、被告应否退还原告水押金200元。三、被告应否退还多收原告的代收费用，应否支付相应利息给原告。四、被告应否向原告赔偿入户防盗门3500元。 一、关于原告主张被告退还装修管理费、电梯使用费是否超过诉讼时效。原告认为根据《海南省物业服务收费管理办法》（以下简称《管理办法》）的通知（琼价费管[2011]154号）文第二十六条“除可向业主收取装修垃圾清运费外，不得擅自向业主收取押金或者管理等其他费用”。被告应退还装修管理费、电梯使用费。被告抗辩原告的该项主张已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。本院认为，上述《管理办法》自2011年5月1日起实施，原告如果认为被告侵权，非法占有其财产，应在侵权的二年之内行使权利，即应在2013年5月1日之前行使权利，但原告在法定诉讼时效内未主张，至2016年1月才主张被告返还上述款项，已超过了法定诉讼时效。故被告抗辩理由成立，本院予以采纳，原告的该项主张不予支持。 二、关于被告应否退还原告水押金200元。双方在办理交房手续时，被告收取原告水电押金1200元，作为原告前期使用水电费用，进行结算。双方确认退款时，1000元已充抵了原告的其他费用，200元作为水押金交给自来水公司，没有退还给原告，被告同意退还200元水押金。本院认为，被告收取的水电押金是作为原告预付的水电费用，现原告已与被告核对结清在该期间使用的水电费，退还水押金200元的条件已成就，并且被告也同意退还水押金200元给原告，故原告的该项请求，应予以支持。 三、关于被告应否退还多收原告的代收费用，应否支付相应利息给原告。原告主张被告多收原告的费用应当退还，并从被告收取各项费用之日起至实际退还之日止计付利息（按照同期银行贷款利率即年利率6.9%计算支付）。本案中，被告代收原告办理房产证的各项费用，扣除被告代原告向有关部门缴纳的各项费用及经原被告双方确认剩余费用5077.2元，被告退还剩余费用给原告外，尚差维修基金、交易手续费、房产办证登记费、房产测绘费、档案管理费、工本费、复印费、产权登记费，双方没有核对结算。依照有关部门缴纳标准规定，原告应缴纳的维修基金为5659.8元、交易手续费为141元、房产办证登记费80元、房产测绘费114元、复印费5元；对除被告代缴维修基金、交易手续费、房产办证登记费、房产测绘费、复印费以及被告代收但没有向有关部门缴纳的档案管理费、工本费、产权登记费后，剩余费用为340.2元，被告应退还给原告。至于支付利息问题，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，原告委托被告代办房产证，同意被告代收费用的标准，对被告提出多退少补的意见没有提出异议，也没有约定多收的款项应支付利息，可以认定双方对多收的款项不支付利息达成了合意。故原告主张被告支付利息，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 四、关于被告应否向原告赔偿入户防盗门3500元。被告抗辩万泉丽景项目已通过有关部门的验收，建设管理部门也颁发了竣工验收备案证，属于合格的项目。因此，原告主张防盗门不合格缺乏事实依据，且超过法定诉讼时效。根据本案查明的事实，万泉丽景项目，已在2010年2月5日通过竣工验收，建设管理部门颁发了备案证。2012年3月27日，原告在接收房屋时未提出防盗门不合格要求被告更换或者赔偿的意见，也未提供该房屋防盗门不合格的相应证据。因此，原告的主张缺乏事实依据，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告海南同安房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告王丽琴退还多收费用人民币540.2元。 二、驳回原告王丽琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币88元，由原告王丽琴承担45元，被告海南同安房地产开发有限公司承担43元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 周英俊 审 判 员 伍书兰 审 判 员 符儒超 二〇一六年七月二十八日 法官助理 祁永芳 书 记 员 黄鹏飞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用，受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。