辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽11民终134号 上诉人（原审被告）张文红，女，1978年5月2日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市大洼区。 被上诉人（原审原告）盘锦源隆物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区田家镇田家村。 法定代表人：梁策，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：齐悦霖，辽宁向海律师事务所律师。 上诉人张文红因与被上诉人盘锦源隆物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2020）辽1104民初3553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人张文红、被上诉人盘锦源隆物业管理有限公司的委托诉讼代理人齐悦霖到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。 张文红二审上诉请求及理由：1、撤销盘锦市大洼区人民法院（2020）辽1104民初3553号驳回管辖权异议民事裁定书。2、本案移送盘锦市中级人民法院处理。3、上诉人要求被上诉人退还四年电梯费1920元（480元＊4年）或抵扣以往所欠的部分物业费，并按照相关计息标准给付利息。4、本案的诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：上诉人是盘锦市大洼区清华园小区的一名业主。2020年11月18日盘锦源隆物业管理有限公司把我告上法庭，于12月3日在大洼区法院进行庭审，判我给付2017年3月13日至2020年3月12日的物业费2566元并支付违约金；给付2018年3月13日至2020年3月12日的电梯费960元。《物业服务收费管理办法》第十一条明确规定“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用”。所以，物业服务费包含公共设施设备的运行维护费，就是包含电梯维护费和电梯用电费等。并且，我与盘锦源隆物业管理有限公司签订的《清华园前期物业管理服务协议》中也有相关约定。《协议》“第一条双方的权利与义务一、甲方的权利与义务1、对房屋共有部位、共用设施设备、电梯、消防设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。6、依据本协议向乙方收取物业管理费用。第二条乙方的权利与义务4、依据本协议向甲方缴纳物业管理费用，享有与所缴物业管理费相符的服务。第三条物业管理服务内容二、房屋共用设施设备及其运行的维护与管理共用设施设备是指共用的上、下水管道、落水管、供水箱、加压水泵、天线、供电线路、通讯线路、照明、电梯、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第四条物业管理费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。第五条维修基金的管理与使用一、根据盘锦市物业管理实施细则规定，本物业建立共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。乙方在入户时向甲方缴纳按建筑面积50元/平方米的维修基金，甲方将该项基金转向房产主管部门专项账户。第九条违约责任三、甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金”。根据《协议》规定，电梯属于共用设施设备，物业费包含电梯使用的费用。共用设施设备大中修、更新、改造甲方申请使用房屋维修基金。盘锦源隆物业管理有限公司重复收取电梯费属于乱收费行为。 盘锦源隆物业管理有限公司二审辩称：上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》中约定了物业服务的内容，但服务的内容中电梯的日常运行和维护管理，并不包括电梯运行的电费、电梯的年检费、电梯年度特殊保养费用、电梯维修材料费和保险费等，这些费用都需要物业公司额外支付，而且虽然电梯费在《前期物业服务协议》中未列明，但上诉人在办理入住后，签订《前期物业服务协议》时缴纳了电梯费，一直缴纳了四年，在此期间并未对额外收取电梯费提出异议说明上诉人已经与被上诉人就电梯费这一事项达成了合意，对电梯费的缴纳方式和数额均是认可的，因此上诉人应按时缴纳电梯费。 盘锦源隆物业管理有限公司一审诉称：1、判令被告向原告给付6-1-802室自2017年3月13日至2020年3月12日的物业服务费2566元，并自对应年度1月11日起按日3‰的标准支付逾期交费违约金至物业费缴纳完毕之日止；2、判令被告向原告给付2018年3月13日至2020年3月12日的电梯费960元；3、本案的诉讼费用由被告承担。 张文红一审辩称：数目对但不应足额缴纳，要求原告返还四年电梯费1920元，房屋墙面质量有问题，因此不交物业费，且电梯费不应缴纳。 一审法院审理查明：原告盘锦源隆物业有限公司系盘锦市大洼区大洼街道清华园小区的物业服务公司，被告是该小区6号楼1单元802室业主。2014年3月11日，原告盘锦源隆物业有限公司（甲方）与被告张文红（乙方）签订了《清华园前期物业管理服务协议》，该协议载明了被告房屋坐落在清华园小区6号楼1单元802室，建筑面积为65.03平方米；物业费每月每平方米1.2元；缴费时间为每年度首月10日前缴纳。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付违约金，在该协议中同时约定了双方权利和义务及物业管理服务内容、质量等事项。2019年6月18日，大洼区大洼街道繁荣社区清华园小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《清华园小区物业服务合同》，约定自2019年3月1日起住宅物业管理费变更为每月每平方0.9元；物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在入住通知单15日前缴纳。被告拖欠2017年3月13日至2020年3月12日物业服务费2566元以及2018年3月13日至2020年3月12日电梯费960元。现原告诉至法院，要求被告给付拖欠的物业服务费2566元及电梯费960元，并自对应年度1月11日起按欠费总额日3‰支付违约金。 一审法院审理认为：原、被告签订的《清华园前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。另大洼区大洼街道繁荣社区清华园小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）于2019年6月18日签订的《清华园小区物业服务合同》，对全体业主也具有约束力。原告为被告所居住的小区提供物业管理服务后，被告作为业主应当按照约定缴纳物业服务费，故对原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求，予以支持。被告未及时缴纳物业费，应承担违约责任，但协议中约定“从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付违约金”的标准过高，本院调整为2019年8月20日前按中国人民银行同期同档次贷款基准利率支付违约金，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、被告张文红于本判决生效后十日内给付原告盘锦源隆物业有限公司2017年3月13日至2020年3月12日物业费2566元及违约金（2019年8月20日前的违约金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，2019年8月20日起至判决确定给付之日的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中2017年3月13日至2017年12月31日物业费751.06元的违约金，自2017年1月11日起，计算至本判决确定的给付之日止；2018年物业费936.43元的违约金，自2018年1月11日起，计算至本判决确定的给付之日止；2019年物业费741.34元的违约金，自2019年1月11日起，计算至本判决确定的给付之日止；2020年1月1日至2020年3月12日物业费140.14元的违约金，自2020年1月11日起，计算至本判决确定的给付之日止）。二、被告张文红于本判决生效后十日内给付原告盘锦源隆物业有限公司2018年3月13日至2020年3月12日电梯费960元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取计25元，由被告张文红负担。 本案争议的焦点：上诉人应否缴纳电梯费。 围绕本案争议的问题，上诉人张文红认为，根据《物业服务收费管理办法》第11条第2项的规定，电梯属于物业共用部位，共用设施设备其日常运行的费用已经包含在物业费中。《前期物业管理协议》第4条约定，物业管理费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造费用）。第5条维修基金的管理使用，其中第1项，根据盘锦市物业管理实施细则规定，本物业建立共用部位，共用设施设备保修期满后，上诉人已经缴纳了房屋维护基金，如果电梯维修需要费用，应该由物业公司向有关部门申请维修费，而不应向业主收取电梯费。根据《前期物业管理协议》第2条规定，因电梯产生的费用，均应包含在物业费中。该协议第9条约定，如果物业公司乱收费，业主有权拒绝并要求物业公司返还已收费用。 围绕本案争议的问题，被上诉人盘锦源隆物业管理有限公司认为，电梯属于特种设备，除了一般的日常维护管理费用，还需要特殊的运行和保养费用。前期物业管理服务协议中约定了其他有偿收费另行约定。上诉人和被上诉人在签订前期物业管理服务协议时，被上诉人要求上诉人缴纳电梯费，上诉人并没有提出任何异议，与被上诉人已经达成了合议，而且前期物业管理服务和协议到期后，清华园小区业主委员会与被上诉人签订的清华园小区物业服务合同中明确约定了电梯运行服务费，每年每户480元，所以被上诉人拒绝缴纳电梯费的主张没有事实和法律依据。请求二审法院依法予以驳回。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人提出其不应缴纳电梯费的上诉请求，因电梯收取的费用中应当包含电梯运行能源费、日常养护费、维修费、安检费等相关费用。电梯的上述养护、维修、安检等均需专业人员实施，电梯费用应当不同于物业管理费。依据上诉人与被上诉人签订的物业服务费标准，应当为本地区物业服务费的普遍标准，故上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》中的“共用设施设备”不宜扩大解释为包含电梯，且现行法律、法规也并未强制要求电梯费须在物业服务费中一并收取。上诉人在接受电梯带来的便捷服务，享有电梯使用权的同时亦应承担缴纳电梯费用的义务。据此，被上诉人另行收取电梯费并不违反法律、法规的规定。上诉人已经缴纳了多年的电梯费，现以物业协议未约定电梯费为由要求被上诉人返还已缴纳的电梯费，无事实及法律依据。 综上，一审判决并无不当，应予维持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张文红负担。 本判决为终审判决。 审判长 原 野 审判员 李宝明 审判员 郭安福 二〇二一年二月十九日 书记员 于 畅 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。