北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终4542号上诉人（原审被告）北京先锋兴盛百货有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇建材城西路87号院1号楼3层3016。法定代表人杨永胜，该公司执行董事。委托代理人余洪吉，男，1973年2月24日出生。被上诉人（原审原告）王磊，男，1978年6月26日出生。委托代理人王泽平，男，1949年3月4日出生。上诉人北京先锋兴盛百货有限公司（简称先锋公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初2958号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王磊在原审法院诉称：我于2013年11月1日和11月14日与先锋公司分别签订了两份《北京市市场场地租赁合同书》（以下简称《合同》），租赁了先锋公司的先锋珠宝城B-岛6-15-16和B-岛6-11-12-13，租期两年半，进行珠宝工艺品的加工和销售。先锋公司不积极履行合同义务，从2015年6月始，商场逐步解聘了保安和管理人员，取消了治安巡查和商户签到制。夏季空调时开时停，经常推迟商场开门时间甚至闭锁商场主门，电梯也经常停运，有时8部电梯只开1部，走廊也时常出现黑灯，冬季从来不开暖气。2015年6月以后商场未进行任何营销宣传，对商业经营造成了严重不良影响，致使许多商户撤离，甚至有的商户未到租期就被迫搬走了。2015年12月，王磊曾联合有关商户，对先锋公司的不作为于2015年12月分别两次进行书面督促和要求，但先锋公司从不理会。2016年1月20日，商场贴出几份通知，主要内容为“因中国经济下滑，造成商场无法经营，98%商户已流失，一月底停止营业”。先锋公司的上述违约行为给商户造成了严重经济损失，王磊也于2016年1月撤离现场。王磊认为按照《合同》第七条第2款规定，本《合同》已于2015年12月31日终止。为维护自身合法权益，王磊诉至法院，请求法院依法判令：先锋公司退还及赔偿王磊51465元。其中含2015年8月至12月经济损失15000元；2016年1月至5月15日租赁费14465元，经济损失22000元。先锋公司在原审法院辩称：公司同意解除《合同》并退还王磊撤离现场之后的租金，但时间应该为2016年2月4日。至于商场经营困难，是商户的流失，经营不下去造成的，并非商场的主观原因。因此不同意对商户的赔偿承担责任。原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王磊与先锋公司签订的《合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。王磊依约支付了租赁期限内的全部租金，但先锋公司在租赁期限届满前要求解除合同，因此先锋公司构成违约，应退还王磊剩余租金并承担违约责任。因王磊未提供证据证明其搬离市场的时间，其主张于2016年1月搬离市场，法院不予采信。王磊搬离市场的时间法院以先锋公司的认可为准，即2016年2月3日，故先锋公司应退还王磊剩余的租金10799元。依据合同约定，先锋公司应对市场进行物业管理，并负责市场内的包括水、电、气的管理、维修与保养，但在合同履行过程中，市场未提供暖气，违反了合同中约定其应承担的义务，对王磊的正常经营造成一定影响，产生了部分损失，故2015年11月底到12月底期间租金应予以适当减少，因王磊已于合同签订当日全额交付租金，故上述期限内的租金先锋公司应予以部分退还，以弥补王磊的损失。关于退还的具体金额，法院根据案件具体情况酌情确定为500元。王磊主张先锋公司夏天未提供空调，冬天未提供暖气，应赔偿2015年8月至12月的经济损失，但对于市场未提供空调及推迟开门等事实，王磊未出示充分证据予以证明，故对上述主张，法院不予采信。王磊诉求中的合理部分，法院予以支持，超出部分，法院不予支持。先锋公司关于暖气系由物业提供、与其无关的辩称，与合同约定不符，故对于上述辩称，法院不予采信。因先锋公司构成违约导致租赁合同解除，使王磊无法继续经营，给王磊造成一定损失，故王磊要求先锋公司赔偿经济损失中的合理部分，法院予以支持。关于损失的具体数额，法院根据案件实际情况酌情确定为9870元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、北京先锋兴盛百货有限公司于本判决生效后七日内退还王磊租金一万零七百九十九元；二、北京先锋兴盛百货有限公司于本判决生效后七日内支付王磊损失一万零三百七十元；三、驳回王磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。先锋公司不服原审法院的判决，向本院提起上诉，请求本院：一、改变原审法院的判决第一项为先锋公司退还王磊8525.2元；二、撤销原审法院的判决第二项。先锋公司的上诉理由包括两项。其一、原审法院以租金总数除以24个月来计算每月租金的数额，该认定与《合同》的约定不符。《合同》约定的租期是30个月，应当以租金总数除以30个月计算每月租金的数额，然后再以此为标准得出先锋公司应退还王磊的租金数额。其二、先锋公司不存在任何违约之处，原审认定先锋公司违约并据此赔偿损失无事实及法律依据。退还租金一事的前提是双方达成协商，租户自愿撤场搬出。如租户不认可，先锋公司完全可继续提供出租场所，提供场所对先锋公司来说不存在任何困难。王磊同意原审法院的判决，不同意先锋公司的上诉请求和理由。王磊认为：一、双方签订的合同是两年，半年是赠送，属于免租期，如果先锋公司没有赠送免租期，王磊不会租先锋公司场地；二、先锋公司的违约行为使得王磊难以经营，2015年7、8月份之后就没有了收入。本院经审理查明:位于北京市昌平区建材城西路87号院1号楼2层2022室房屋的所有权人为黄×。拥有北京市昌平区建材城西路87号院1号楼各个房屋的所有权人推举李×（甲方）作为业主代表与北京先锋时代服装商贸有限公司（乙方）于2013年1月31日签订租赁协议，约定甲方将其所有的北京市昌平区回龙观镇西三旗1#楼（风尚购物中心）商铺租赁给乙方，租赁期自2013年1月17日至2025年10月24日。后双方签订补充协议，约定原合同的租赁期限不变。2013年12月4日，李×（甲方）与北京先锋时代服装商贸有限公司（乙方）、北京先锋兴盛珠宝商贸有限公司（丙方）签订《债务转移协议书》，约定乙方将其与甲方于2013年1月31日签订的租赁合同及全部补充协议而产生的债权债务转移给丙方。2013年11月1日，北京先锋兴盛珠宝商贸有限公司（甲方）与王磊（乙方）签订《北京市市场场地租赁合同》，约定乙方承租甲方二层B-6-15-16,租赁期限自2013年11月5日至2016年5月4日，两年租金为33600元。其中，免租期为2015年11月5日至2016年5月4日。合同第五条甲方权利义务中第三款约定“应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营”。第五条第六款约定“应对市场进行物业管理，并负责市场内的安全防范和经营设施的建设及维护，包括：建筑物（包括公共区域及租赁场地）的管理及维修保养；对乙方装修的审查和监督；水、电、气、空调、扶梯等设备、管道、线路、设施及系统的管理、维修及保养；清洁管理；保安管理并负责市场的公共安全；消防管理”。2013年11月14日，北京先锋兴盛珠宝商贸有限公司（甲方）与王磊（乙方）再次签订《北京市市场场地租赁合同》，约定乙方承租甲方二层B-11-12-13,租赁期限自2013年11月18日至2016年5月17日，两年租金为45360元。其中，免租期为2015年11月18日至2016年5月17日。该份合同中甲方的权利义务条款内容同第一份合同约定内容一致。王磊分别于两份《合同》签订当日支付租金33600元和45360元。《合同》履行过程中，因经济下滑等原因，市场经营情况不佳，很多商户撤离，因此2015年11月底到1月底供暖季时，市场未予以供暖。平时商场亦存在电梯时开时关等情形。基于以上原因，市场与王磊协商要求解除租赁合同，王磊表示在未赔偿损失的情况下不同意解除租赁合同。后王磊于2016年2月3日搬离市场。一审庭审中，先锋兴盛公司同意退还2016年2月3日之后的租金。经北京市工商行政管理局昌平分局核准，2016年3月3日，北京先锋兴盛珠宝商贸有限公司更名为北京先锋兴盛百货有限公司。上述事实，有房屋所有权证书、《租赁协议》、补充协议、《债务转移协议书》、《北京市市场场地租赁合同》、《名称变更通知》、收据及双方当事人在一审和二审的陈述在案佐证。本院认为：先锋公司与王磊签订的两份《合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，均为有效合同，王磊与先锋公司应当按照《合同》的约定履行自己的义务。第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合先锋公司的上诉请求，本案二审期间的争议焦点应为原审法院认定的先锋公司应退还王磊租金的月计算标准是否有误以及原审法院酌定的先锋公司应赔偿王磊的损失是否符合法律的规定。关于租金的计算标准。两份《合同》的租期均为两年半，且两份《合同》的最后半年均为免租期。王磊于2016年2月3日搬离了租赁场地，搬离时间在免租期内。如果认为即使在免租期内搬离场地仍需要退还租金，则应将免租期因素考虑在内，以缴纳的全部租金除以912天得出每天缴纳的租金数额，然后再乘以2016年2月4日至《合同》实际约定的租赁期到期之日。原审法院计算的退还租金数额未考虑两份《合同》的免租期因素，属认定事实不清，本院予以纠正。两份《合同》约定的租期及租金标准均不相同，计算时应分别计算。经计算，先锋公司应退还王磊租金应为8525.26元。关于先锋公司应赔偿王磊的损失数额。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，先锋公司虽辩称其可以继续提供租赁场所，但其未按照两份《合同》的约定提供暖气，提供的物业服务亦不符合《合同》的约定，使得王磊无法经营，给王磊造成了损失。本院对先锋公司的该主张不予认可。先锋公司应退还部分租金及赔偿王磊的可得利益损失。原审判决酌定的数额不违反法律的规定，本院不再变更。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初2958号民事判决第二项、第三项；二、变更北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初2958号民事判决第一项为：北京先锋兴盛百货有限公司于本判决生效后七日内退还王磊租金八千五百二十五元二角六分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费一千零八十七元，由王磊负担八百一十五元（已交纳），由北京先锋兴盛百货有限公司负担二百七十二元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费二百七十二元，由王磊负担五十元（于本判决生效后七日内交纳），由北京先锋兴盛百货有限公司负担二百二十二元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  郭燕枝代理审判员  张 磊代理审判员  范 磊二〇一六年七月二十八日书 记 员  明 玥