广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终7761号上诉人（原审被告、反诉原告）郭宝旋，住广东省深圳市罗湖区。上诉人（原审被告、反诉原告）杨颖芬，住广东省深圳市南山区。二上诉人共同委托代理人邹文杰，广东卓建律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦3楼。法定代表人李耀智，执行董事。委托代理人付代广，住广东省深圳市龙岗区，系该司员工。上诉人郭宝旋、杨颖芬为与被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）居间合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法民二初字第1522号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，经原告中原地产提供居间服务，被告郭宝旋、杨颖芬（卖方）与案外人（买方）于2015年4月16日签订《二手房买卖合同》，约定卖方将位于深圳市龙岗区布吉镇坂雪工业区万科城三期F区1号楼A单元1704号房产转让给买方，转让价款3400000元。该《二手房买卖合同》第八条约定：“税费承担，按政府及有关规定，买卖双方需支付税费用：（1）营业税；（2）城市建设维护税……（7）卖方房地产交易服务费……（12）买方房地产交易服务费……。（23）其它（以实际发生的税、费单位准）。经双方协商，其中，买方自愿支付上述全部费用项；卖方自愿支付上述＿项。若该物业……”第九条约定：“房地产交付及交楼押金，卖方应当于收到全部楼款（不含交楼押金）之日起贰日内将该物业交付予买方，并履行下列手续……双方协商同意在定金或首期款中预留人民币壹万元整（小写：￥10000.00）作为交楼押金。此款在卖方实际交付该物业时进行结算。买卖双方约定交楼押金由第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定。卖方在交房前，应将附随于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须交买方确认，否则，买方有权要求交楼押金的监管方从交楼押金中抵扣上述欠费。”2015年4月16日，两被告（卖方、甲方）与案外人（买方、乙方）、原告（丙方）签订一份《资金托管协议》，该《资金托管协议》第一条约定：“甲乙双方同意将定金人民币壹拾柒万元整（小写：￥170000.00）、交楼押金人民币壹万元整（小写：￥10000.00）交由丙方进行托管。解除托管时，丙方按上述金额扣除甲乙双方所签署的《二手房买卖合同》第八条约定各自应付之费用后放款，不包含利息。1、甲乙双方同意交楼押金从上述托管的定金中预留或扣除。2……”第七条约定：“托管期间，丙方对资金托管不意味着丙方对应付款方的付款义务向另一方承担任何保证、担保、监督等责任。甲乙双方如有到期未向丙方支付的佣金或服务费，丙方有权自主扣除相应佣金或服务费之后将余款放款予甲方或乙方……”两被告向原告签署一份编号为No.ZYC115897的《佣金支付承诺书（卖方）》，内容为：“本人郭宝旋、杨颖芬（身份证号码：××、××）因与买方陶平（身份证号码……）于2015年4月16日就万科城三期F区1号楼A单元1704物业签署了《二手房买卖合同》及相关协议，约定实际转让成交价为人民币叁佰肆拾万元整（小写：￥3400000.00）元整。现本人承诺，基于中原地产代理（深圳）有限公司在促成本人／本公司与买方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，本人／本公司自愿于就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中原地产代理（深圳）有限公司支付佣金人民币叁万元整（小写：￥30000.00）。如因本人／本公司过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人／本公司仍需向中原地产代理（深圳）有限公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。本承诺书承诺佣金金额与《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》或其他合同不一致的，以本承诺书为准……”2015年7月25日，两被告与买方签署《交楼确认书》，《交楼确认书》主要内容记载如下：“经由郭宝旋、杨颖芬先生、小姐售出龙岗区万科城三期F区1号楼A单元1704之物业，现于2015年7月25日起正式交付该物业予陶平、徐璐瑶先生、小姐。双方确认以下事项，买方收到该物业之门匙壹条，并签收场内设施与买卖合约相符，交接无误，卖方同意支付截止于2015年7月25日止该物业之所有费用：1、该物业之管理费、有限电视费、电话费。（结清）……”。原告已向涉案房产的买方收取佣金60000元。涉案物业完成交付后，两被告未向原告支付佣金30000元，原告未将交楼押金10000元退还两被告。两被告向原审法院提交了一份《招商银行户口交易明细表》，根据该《招商银行户口交易明细表》显示，被告郭宝旋名下账户于2015年7月23日被扣除7755.15元，交易处记载为“个贷还利息”。对于该笔7755.15元的利息，两被告主张该笔利息本应是买方承担并且买方已经支付给原告作为托管。原告则称该7755.15元的利息是由招商银行深圳分行梅龙支行在被告的账户上所划扣，被告提到买方已将该笔利息托管在原告没有事实依据，原告也从未收到该笔款项的托管。此外，两被告提交一份其与原告、涉案房产的买方签订的《客户告知书》，主要内容为原告告知卖方、买方为了保证交易资金安全，交易双方可将房产交易资金选择银行进行监管，或选择原告进行资金托管，物业交易资金托管在原告处后，原告均须开具加盖原告公章或财务专用章的托管款项收据，原告办事人员以原告名义收取或代为收取的一切费用等收款收据均以加盖原告公章或财务章为原告的有效收款收据。两被告提交一份其与广东卓建律师事务所签订的《委托代理合同》，该《委托代理合同》约定两被告因与原告发生居间合同纠纷，委托广东卓建律师事务所作为代理人，广东卓建律师事务所特指派邹文杰律师参加上述纠纷案件的代理，律师费代理费为5000元。广东卓建律师事务所并向原告开具了价值5000元的增值税发票。开庭审理过程中，两被告确认与原告未对律师费的承担问题进行约定。原审法院认为，关于原告向两被告提供居间服务的事实，原、被告双方并无异议。本案有以下几个争议焦点：焦点一、涉案的《佣金支付承诺书（卖方）》是否应当撤销。两被告反诉主张该《佣金支付承诺书（卖方）》是在受原告欺骗，不知情的情况下签署，应予撤销。但在本案中，两被告并未提交证据证明在签订《佣金支付承诺书（卖方）》时有重大误解、显失公平，也未举证证明原告以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使其在违背真实意思的情况下签订《佣金支付承诺书（卖方）》，故应当由两被告承担举证不利的法律责任。故原审对于两被告要求撤销《佣金支付承诺书（卖方）》的反诉请求不予支持。焦点二、原告是否有权要求两被告支付佣金30000元及相应的利息；被告是否有权要求被告退还交楼押金10000元。原告主张房地产交易服务费是交易过程中向银行办理交易手续所产生的服务费，该部分费用并不是由原告收取，更不是被告所称的服务佣金。两被告则认为《二手房买卖合同》第八条已约定卖方的房地产交易服务费由买方承担，原告无权要求被告支付佣金，交易过程中提供服务的都应当算服务费，包括了居间费。原审认为，房地产交易服务费是房地产交易所(中心)在办理房地产交易手续时可收取的费用，属政府定价管理的经营服务性收费，房地产交易服务费与原告作为房地产交易的居间人收取的佣金并非同一概念，且两被告已经签署《佣金支付承诺书（卖方）》，两被告应按照约定向原告支付佣金。关于两被告应向原告支付佣金的数额，根据原、被告及案外人签订的《资金托管协议》第七条的约定，涉案房产买卖双方如有到期未向原告支付的佣金或服务费，原告有权自主扣除相应佣金。因原告已扣两被告10000元交楼押金未退还，该10000元交楼押金可从两被告应付原告佣金中予以抵扣，两被告无权要求原告返还，故两被告还应向原告支付的佣金数额为20000元。此外，因涉案房产已于2015年7月25日完成交付，原告主张两被告应自2015年7月25日起按照中国人民银行同期贷款利率支付佣金的利息符合法律规定，予以支持，但应以20000元为基数。焦点三、两被告是否有权要求原告支付利息7755.15元。从两被告提交的《招商银行户口交易明细表》显示，被告郭宝旋名下账户被相关银行扣除个贷利息7755.15元，且两被告未提交证据证明该笔利息在原告处托管，故两被告要求原告支付利息7755.15元的反诉请求无事实和法律依据，不予支持。焦点四、两被告是否有权要求原告支付律师费5000元及其他相关维权成本。在本案中，两被告确认与原告对于律师费的承担问题并未作出约定，两被告要求原告支付律师费5000元的反诉请求无法律依据，不予支持。此外，两被告要求原告支付其他相关维权成本的反诉请求无事实和法律依据，亦不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告郭宝旋、杨颖芬于判决生效之日起三日内向原告中原地产代理（深圳）有限公司支付佣金人民币20000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率从2015年7月25日起计算至付清之日止）。二、驳回原告中原地产代理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告郭宝旋、杨颖芬的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费281元，由原告承担93元，被告郭宝旋、杨颖芬承担188元。反诉受理费50元，由被告郭宝旋、杨颖芬承担。一审宣判后，上诉人郭宝旋、杨颖芬不服原审判决，向本院提起上诉称：一、关于《佣金支付承诺书（卖方）》是否应撤销。《二手房买卖合同》约定所有税费都由买方承担。不会有哪位卖家在签订了《二手房买卖合同》约定所有税费都由买方承担的情况下，还去签订《佣金支付承诺书（卖方）》，承诺自己愿意承担居间费3万元。上诉人是在被上诉人的欺诈的情况下才签下《佣金支付承诺书（卖方）》。被上诉人说其没有欺诈行为，应承担举证责任。二、关于是否需要支付佣金30000元及利息。既然《佣金支付承诺书（卖方）》是在欺诈的情况下签订，是可撤销的，上诉人不用支付佣金及利息。三、关于上诉人是否有权要求被上诉人返还交楼押金人民币10000元及贷款利息7755.15元。上诉人已交付物业给了买方，被上诉人理应将交楼押金返还给上诉人。根据合同约定，被银行扣除的因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用7755.15元，被上诉人应当返还给上诉人。且这笔钱买方已按《资金托管协议》交给了被上诉人。四、关于上诉人是否有权要求被上诉人支付律师费5000元。被上诉人作为居间方，订立合同的过程中未就有关订立合同的事项向委托人如实报告。其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害上诉人的利益，诉其承担律师费5000元，应当支持。综上，上诉人认为一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，并支持上诉人的反诉请求。被上诉人中原地产答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决认定的事实无误，予以确认。二审期间，被上诉人中原地产认可涉案房产买方向其支付了银行扣收的利息7755.15元，同意在本案中抵扣居间费。本院认为，针对上诉人郭宝旋、杨颖芬提出的上诉请求和理由：一、上诉人在与买方签订房屋买卖合同之后，又于被上诉人中原地产签署《佣金支付承诺书》，承诺交易达成后向被上诉人支付佣金30000元。上诉人没有提交证据证实该承诺书是在受被上诉人欺诈的情形下签署，其主张撤销该承诺书，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、上诉人依约应向被上诉人支付佣金30000元，扣除已支付被上诉人的保证金10000元，被上诉人二审认可收到买方支付的利息7755.15元，用以抵扣。因此，上诉人还应支付被上诉人佣金12244.85元。三、没有证据显示被上诉人存在违约行为，上诉人请求被上诉人承担律师费等，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，但被上诉人二审同意抵扣部分款项，本院予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法民二初字第1522号民事判决第三项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法民二初字第1522号民事判决第二项；三、变更深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法民二初字第1522号民事判决第一项为：上诉人宝旋、杨颖芬于本判决生效之日起三日内向被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司支付佣金人民币12244.85元及利息（按中国人民银行同期贷款利率从2015年7月25日起计算至付清之日止）；四、驳回被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费281元，由被上诉人承担100元，上诉人郭宝旋、杨颖芬承担181元。反诉受理费50元，由郭宝旋、杨颖芬承担。二审案件受理费918.87元，由上诉人郭宝旋、杨颖芬负担700元，被上诉人负担218.87元。本判决为终审判决。审 判 长  张辉辉审 判 员  曹 静代理审判员  刘自正二〇一六年七月十二日书 记 员  王同心