江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终3611号上诉人（原审原告、反诉被告）:王为波，男，1977年5月19日生，汉族，住赣榆区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：连云港港盛物业管理有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：陈长山，该公司总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈长山，男，1974年10月4日生，汉族，住连云港市连云区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：秦礼伟，江苏华德律师事务所律师。上诉人王为波因与被上诉人连云港港盛物业管理有限公司（以下简称港盛物业）、陈长山物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初2796号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王为波上诉请求：改判或发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审错误认定被上诉人没有违约，补充协议约定港盛置业保证王为波于2020年2月1日以后继续在锦绣江南小区提供物业管理，虽然没有约定终止时间，从双方签订的协议转让金额大，也可以看出王为波的初衷并不是仅仅到4月份，一审认定王为波管理到了4月10日，被上诉人就履行了保证义务而不承担违约责任，对王为波是不公平的，双方的权利义务严重不对等，王为波没有和锦绣江南小区业主达成协议以及江苏润德梁公司的主动退场，致使王为波不能在锦绣江南小区继续提供物业服务，被上诉人显然违反了保证义务。一审中被上诉人并没有提供确实的证据证明王为波提供的服务不到位、管理混乱，锦绣江南小区物管会让江苏润德梁公司退出，被上诉人没有和江苏润德梁公司协调好，致使王为波不能继续提供物业服务，被上诉人显然违反了保证义务，应承担相应的违约责任。2.一审判决王为波应支付4万元承接费用也是错误的，双方在签订协议后变更了承接费用，被上诉人在一审中不予承认是虚假的。港盛物业、陈长山二审辩称：王为波的陈述不是事实，本案主要纠纷问题以及过错是王为波造成，通过业委会出具的证明可以看出物业合同实际履行人是王为波，因其自身过错导致物业合同无法继续履行，其过错应当由王为波自行承担。一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。王为波向一审法院提出诉讼请求：1.判决王为波与港盛物业解除协议，港盛物业承担违约金10万元；2.陈长山对该债务承担连带责任；3.本案诉讼费用由港盛物业、陈长山承担。港盛物业、陈长山向一审法院提出反诉请求：1.判令王为波给付项目管理承接费用4万元及利息；2.反诉费用等由王为波承担。一审法院认定事实如下：2019年12月1日，王为波（乙方）与港盛物业（甲方）签订《承接协议》，约定：甲方委托乙方对江苏润德梁物业管理服务有限公司连云港分公司下辖锦绣江南小区物业项目进行过渡期间的管理和善后工作。服务期间甲方确保乙方以江苏润德梁物业管理服务有限公司连云港分公司名义负责连云港赣榆区锦绣江南小区物业项目所含的全部工作。甲方在2019年11月1日之前已收取的的物业费由甲方所有，未服务完的期限由乙方履行，在2019年11月1日之前未收取的物业费由乙方收取，收取的费用全部归乙方所有。乙方于承接协议生效后一次性交付甲方项目管理承接费用23万元。协议期限：2019年11月1日至2020年1月31日。协议还对其他权利义务作了约定。当天，双方又签订了一份《补充协议》，约定：1、在乙方服务期间，若乙方与锦绣江南管委会成功签订新物业服务合同，则本协议自动失效。甲方协助其让江苏润德梁物业管理服务有限公司连云港分公司从住建局撤档，若未成功签订，则乙方依照承接协议继续服务。2、在乙方服务期间，如乙方提前提出撤场，即为违约，须退还已收取但未服务完的物业费，并承担违约金10万元。3、甲方承诺在2020年2月1日以后保证乙方依照承接协议继续服务，否则承担违约金10万元给乙方。合同签订后，王为波向港盛物业支付了19万元。2020年4月1日，连云港市赣榆区住房和城乡建设局向江苏润德梁物业管理有限公司连云港分公司下发《关于有序稳妥退出锦绣江南小区物业管理的通知》：你公司《关于江苏润德梁物业公司从锦绣江南小区撤场的报告》已收悉，根据《江苏省物业管理条例》第五十六条规定，你公司应按照规定办理移交手续，在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，维持正常物业服务管理秩序。2020年7月1日，连云港市赣榆区锦绣江南小区物业管理委员会出具一份《情况说明》：江苏润德梁物业公司连云港分公司在锦绣江南物业服务期间，于2019年9月转包于连云港港盛物业，港盛物业于2019年12月转包于王为波，王为波于2020年2月转包于曹某某，因频繁分包，人员失调，管理混乱，造成业主人心不稳，反对意见很大，非常不满，物管会为了维护全体业主利益，我方联系了小区管理方江苏润德梁物业管理有限公司连云港分公司，让其撤离，该公司于2020年4月10日撤出锦绣江南物业。另查明，王为波与曹某某于2020年2月15日签订了一份《转让承接协议》，约定王为波将其承接的锦绣江南物业管理合同转让给曹某某，转让费21万元。庭审中，王为波陈述曹某某接手管理一个月后，因转让费未付清，故王为波又收回由自己管理。一审法院认为，王为波、港盛物业签订的《承接协议》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按照合同约定履行义务。一、关于王为波的诉讼请求，一审法院认定如下：1.王为波主张解除协议。《承接协议》约定协议期限自2019年11月1日至2020年1月31日，同时签订的《补充协议》约定2020年2月1日以后港盛物业承诺保证王为波依照承接协议继续服务，但是对于截止时间没有写明。后江苏润德梁物业管理有限公司连云港分公司根据连云港市赣榆区住房和城乡建设局下发的通知已于2020年4月10日退出了锦绣江南小区的物业管理，故王为波已无法在锦绣江南小区继续提供物业管理服务，现王为波要求解除协议，合法有据，法院依法予以支持。2.王为波主张港盛物业给付违约金10万元。补充协议约定港盛物业承诺在2020年2月1日以后保证王为波依照承接协议继续服务，否则承担违约金10万元。王为波已于2019年11月1日进驻锦绣江南小区，在2020年2月1日之后仍在锦绣江南小区继续提供物业管理服务，后王为波于2020年2月15日将物业管理服务转让给案外人曹某某，曹某某接手管理一个月后又撤出，王为波又继续管理直至2020年4月10日被要求撤出。据此可见，王为波在2020年2月1日之后已依据协议约定继续在锦绣江南小区提供物业管理服务，港盛物业已经履行了合同义务，对于继续服务截止期限双方没有约定，而王为波能否持续在锦绣江南小区提供物业管理服务取决于能否与该小区业主委员会达成协议，之后王为波被要求撤出并非港盛物业违约所致，故王为波要求港盛物业承担违约责任，无事实和法律依据，法院依法不予支持。二、关于港盛物业要求王为波给付项目管理承接费用40000元及利息的诉讼请求。《承接协议》约定项目管理承接费用为23万元，王为波已支付19万元，尚余4万元未付清。王为波抗辩双方签订协议后协商只需向港盛物业支付20万元，其中1万元用于送礼，但是未提供证据予以证实，港盛物业对此亦不予认可，故一审法院不予采信。王为波未按协议约定付清承接费用，应当承担违约责任，港盛物业要求王为波支付承接费用40000元及逾期利息的主张合法有据，一审法院依法予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.解除王为波与港盛物业于2019年12月1日签订的《承接协议》及《补充协议》；2.驳回王为波的其他诉讼请求；3.王为波应于判决发生法律效力之日起十日内向港盛物业支付40000元及逾期利息（自2019年12月2日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基本利率计算）。案件受理费2300元，由王为波负担；反诉案件受理费800元，由王为波负担，于给付上述款项时一并给付。二审期间，王为波提供的证据有:1.江苏润德梁物业管理服务有限公司连云港分公司《撤场报告》、连云港市赣榆区住房和城乡建设局《关于有序稳妥退出锦绣江南小区物业管理的通知》、《锦绣江南物业服务合同》、2020年2月15日陈长山的电话录音，证明：王为波和陈长山签订的合同是有效的。2.证人董某、曹某、闫某,4证言，证明：王为波与港盛物业签订的物业合同的价款是23万元，后来王为波与陈长山口头协议把23万元降到20万元，如果请客吃饭的话陈长山同意出1万元，最终王为波付给陈长山19万元。港盛物业公司、陈长山认为，撤场报告时间是2020年4月1日，从撤场报告中可以看出管委会以公告整改通知形式要求整改，其主要原因是管理不到位，进一步说明了是王为波的原因导致物业合同无法继续履行；住建局的批复在一审已经质证过，真实性无异议，但不能达到其证明目的；对物业合同无法判断。证人董某、曹某、闫某,4的证言不具有客观真实性，对三性均不认可。据了解三名证人和王为波有重大利害关系，董某是王为波当时的项目经理，曹某是从王为波处转包物业，闫某,4实际与王为波合伙，其作出有利于王为波的证言明显不能采信，所作陈述也不是事实。关于王为波提出的上诉理由，经查：王为波与港盛物业签订《承接协议》，并已于2019年11月1日进驻锦绣江南小区进行物业管理，《补充协议》约定王为波于2020年2月1日之后仍然在该小区继续提供物业管理服务，期间王为波在2020年2月15日将物业管理服务转让给曹某某，一个月后又继续管理直至2020年4月10日被要求撤出，在案证据能够证明王为波被要求撤出锦绣江南小区物业管理的原因并非系港盛物业违反双方协议导致，因此港盛物业并不承担违约责任。王为波与港盛物业所签订的《承接协议》明确约定王为波应付给港盛物业项目管理承接费用23万元，王为波只支付了19万元，王为波上诉称双方在签订协议后变更了承接费用，但港盛物业、陈长山对此予以否认，王为波所提供的证人证言并不足以证明双方协商变更了承接费用。故王为波提出的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王为波的上诉理由均无事实和法律依据，本院对其上诉请求依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但对利息标准表述有误，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初2796号民事判决第一、二项及诉讼费负担部分；二、变更江苏省连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初2796号民事判决第三项主文为：“王为波应于判决发生法律效力之日起十日内向连云港港盛物业管理有限公司支付40000元及逾期利息（自2019年12月2日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。”二审案件受理费3100元，由上诉人王为波负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二一年二月十九日法官助理  汤馥宇书 记 员  杨 慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。