浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙07民终2948号上诉人（原审被告、反诉原告）：吕明。被上诉人（原审原告、反诉被告）：金华市华泰物业管理服务有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区义乌街今日嘉园13幢102室。法定代表人：叶月娟，总经理。委托代理人（特别授权）：赖月梦，系该公司员工。委托代理人（特别授权）：祝妙玲，系该公司员工。上诉人吕明为与被上诉人金华市华泰物业管理服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺民初字第3317号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审原告物业公司起诉称，吕明是新纪元A栋301室、302室的业主，301室建筑面积122.74平方米、302室建筑面积52.46平方米，合计175.20平方米。物业公司与金华市新纪元公寓业主委员会（以下简称业委会）签订《新纪元物业管理服务合同》，约定吕明为物业公司居住的新纪元小区提供物业管理服务，服务期限从2009年1月1日至2016年12月31日，其中高层的物业管理服务费（以下简称物管费）为每月每平方米1元，业主应在每年年末前交清，逾期按每天3‰支付违约金。吕明自2009年1月1日起未缴纳物管费，至今尚欠14721元。物业公司认为，《新纪元物业管理服务合同》的内容不违反法律规定，合法有效，对新纪元小区全体业主均有约束力，吕明应支付物管费；吕明没有按期交纳已构成违约，应支付违约金。庭审中，物业公司变更301室的建筑面积为98.51平方米，与302室合计建筑面积150.97平方米。为此，物业公司诉请判令：1.吕明支付物管费14488元，支付滞纳金47207元（物管费从2009年1月1日计至2016年12月31日共8年，滞纳金按每年物管费的每日3‰计算至2015年底共7年）；2.本诉案件诉讼费由吕明承担。原审被告吕明答辩称，301室房产证上建筑面积98.51平方米，302室是52.46平方米。吕明从2009年开始没有支付物业费是事实，全部按1元收费不对，2009年开始是七毛，2015年才改成1元。吕明至今没有支付物业费并不是其违约，而是物业公司没有处理301室客厅、卧室木地板被水浸泡的事件，计算滞纳金不合理。物业公司没有当面催交物业费，只在门上张贴通知了事。2015年1月听说重新选举才知道小区原有业委会。2009年至2014年业委会主任陈强是物业公司法定代表人的丈夫，不是小区业主，要求提交业委会公章启用的证据。总之，物业公司只要把木地板损失的事处理好了，之前该支付的物业费包括日后的吕明都会按照小区统一收费标准支付。原审反诉原告吕明起诉称，2009年5月7日发现新纪元公寓A栋301室的客厅、卧室木地板严重泡水，原因是污水管堵塞从厨房地漏涌入。事件发生后多次联系物业公司，物业公司以各种理由推脱，至今不解决。物业服务合同对小区全体业主及物业公司均有约束力，根据第五条约定，污水管道是物业服务范围，物业公司没有做好公共设施、设备的维护及管理工作。综上，301室客厅、卧室的木地板泡水是因为污水主管堵塞造成反水，物业公司没有尽到该尽的义务，应承担赔偿责任。为此，吕明诉请判令：1.物业公司赔偿财产损失35816.80元（暂计至起诉之日2015年12月21日，后续损失将按实际追加请求）；2.反诉案件诉讼费由物业公司承担。原审反诉被告物业公司答辩称，吕明诉请的损失没有依据，损失清单是其单方所列，地板泡水不是物业公司造成，要求吕明举证证明物业公司负有责任。原审法院审理查明：2009年1月1日、2011年12月20日、2015年1月10日，物业公司先后与业委会签订《新纪元物业管理服务合同》各1份，约定物业公司为新纪元公寓提供物业管理服务，三份合同的委托管理期限分别为2009年1月1日至2011年12月31日、2012年1月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2016年12月31日；委托管理事项中的第五条约定“共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防设施设备、电梯等”；第二十一条约定，物管费由物业公司向业主收取，高层按每月每平方米建筑面积1.00元收取；同时约定，物管费应于每年度末前交清，逾期交纳的物业公司可从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收滞纳金；等等。2015年10月29日，物业公司向吕明发出“催缴函”，要求其在2015年11月10日前缴清拖欠的2009年1月1日至2014年12月31日的物管费以及2015年度的物管费。另查明，吕明是新纪元公寓A栋301室、302室业主，301室建筑面积98.51平方米、302室建筑面积52.46平方米，合计150.97平方米，均属于高层建筑。吕明因301室室内木地板泡水一事未得到处理，遂未再缴纳自2009年1月1日起的物管费，截止2014年12月31日欠缴费用10869.84元，加上2015年度物管费1181.64元，合计12681.48元。经第一次庭审查明，301室室内进水系共用污水管堵塞造成反水，导致该室内木地板被污水浸泡。原审法院审理认为，一、关于本诉部分。业委会依法与其选聘的物业公司签订的物业服务合同对业主具有拘束力。物业公司与业委会签订的三份《新纪元物业管理服务合同》系合同各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对新纪元公寓全体业主具有约束力。吕明一方面对合同真实性提出质疑，要求物业公司提交业委会公章启用的证据，另一方面又据此认为物业公司未依据合同约定履行责任与义务，其主张自相矛盾，故其所作的上述合同不具有真实性的抗辩不成立，吕明作为新纪元公寓业主即负有按照上述合同约定按期交纳物管费的义务。依据上述合同约定的物管费交纳期限至当年度末，物业公司要求吕明在本案中一并交纳2016年物管费的主张，缺乏法律依据，依法不予支持。木地板泡水所造成的损失赔偿与交纳物管费的义务，两者之间不存在因果关系，属于不同的法律关系，故吕明未按期按约交纳物管费的行为已构成违约，应承担相应违约责任。鉴于上述合同约定的滞纳金计付标准过高，依法予以调整，宜按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，超出部分依法不予支持，其中2009年度至2014年度物管费的滞纳金自催缴期限届满次日起计算，2015年度物管费的滞纳金自2016年1月1日起计算。二、关于反诉部分。吕明诉请的木地板泡水系因污水管道堵塞造成的主张，物业公司已在第一次庭审中当庭确认，构成自认；第二次庭审中再作的地板泡水系露台积水进入室内造成的抗辩缺乏证据证实，不予支持。吕明诉请的赔偿额系其单方计算的结果，物业公司对此持有异议，且吕明亦缺乏证据证明该损失存在的合理性，故对其诉请的赔偿金额，依法不予认定。综上，对物业公司、吕明在本诉及反诉中的诉请与抗辩中合法有据的部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、吕明应当支付金华市华泰物业管理服务有限公司物业管理服务费12681.48元，并支付滞纳金（其中10869.84元自2015年11月11日起、1181.64元自2016年1月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至履行完毕之日止）；二、驳回金华市华泰物业管理服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回吕明的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1348元，由金华市华泰物业管理服务有限公司负担1231元（已预交），由吕明负担117元。吕明负担部分，限于判决生效之日起七日内交纳。一审反诉案件受理费348元（已依法减半收取），由吕明负担（已预交）。宣判后，吕明不服，向本院提起上诉称，因物业公司未按物业服务合同约定履行物业管理工作，其所在楼房主污水管道堵塞导致其室内客厅、卧室地板严重泡水并造成损失，但物业公司至今未解决，致使其不缴纳物业费。缴纳物业费的前提是物业公司根据物业服务合同履行相应物业管理工作，物业公司未能按照合同约定履行物业管理工作，并造成其生活环境、财产、精神等多方面都造成了重大损失，故依法应赔偿相应的损失。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判，本案诉讼费用由物业公司承担。物业公司答辩称，吕明的上诉理由不能成立，因进水位置是吕明家的阳台，其无法进入，也无法事先发现有问题，进水是因为下雨，下水管不通畅造成的。二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，二审中，吕明自认涉案物业服务合同合法有效，故该合同对其亦有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。吕明主张因物业公司未履行合同义务导致其地板泡水并造成损失，但未能提供充分证据证明损失的具体数额，且因吕明拒不按期预缴鉴定费用导致该损失无法鉴定，依法应由吕明承担举证不能的不利后果。吕明因地板泡水所造成的损失与缴纳物管费之间并无因果关系，其也不能因此拒绝缴纳物管费，相关上诉意见于法无据，本院不予采纳。吕明的上诉理由均不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费465元，由上诉人吕明负担。本判决为终审判决。审 判 长 金 桦代理审判员 盛 伟代理审判员 黄 晖二〇一六年七月二十二日代书 记员 施金金