湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1129民初1033号原告苏林波，教师。原告杨巧艳，教师。（二原告系夫妻关系）。委托代理人蒋登义。被告ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司（以下简称：华宇房地产开发有限公司），注册地址：ＸＸ瑶族自治县工业园区，营业执照注册号：431129000005819，代码：69856958-0。法定代表人首江桃，任该公司董事长。委托代理人刘忠荣，系ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司的开发商。原告苏林波、杨巧艳诉被告华宇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2016年6月6日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员盘江玲适用简易程序于2015年7月8日公开开庭进行了审理，代理书记员陈莉担任记录。原告苏林波、杨巧艳委托代理人蒋登义到庭参加诉讼，被告华宇房地产开发有限公司的委托代理人刘忠荣到庭参加诉讼，被告华宇公司的法定代表人首江桃因故未到庭。本案现已审理终结。原告苏林波、杨巧艳诉称，2010年10月份，被告在沱江镇开盘销售华宇潇湘城商品房，原告与被告于2011年签订一份《商品房买卖合同》。2012年初，被告以商品房面积经房产部门核实为由，与原告在2012年9月23日又签订一份《商品房买卖合同》，第一份《商品房买卖合同》由被告收回。在2012年9月23日原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定原告向被告购买其开发的华宇潇湘城小区第37栋C单元401号房商品房一套，建筑面积122.48平方米，总金额为158979元，付款方式为按揭付款。原告于2013年1月29日已向被告支付购房款。原告于2014年6月4日收房。华宇房地产开发有限公司从销售时一直承诺：住宅的所有规划设计费，房产证及国有土地使用证由其负责办理并承担因此产生的所有费用。在合同的第六条第三款中也写明了“办理房产证相关税、费用由出卖人承担。”但是直至今日，被告仍没有给原告办理房屋产权登记证和国有土地使用证，按照《合同》第十五条第二款的约定，被告应按己付购房款的2%向原告支付违约金3179元，立即为原告办理房屋产权登记证和国有土地使用证并承担因此产生的所有费用（含契税、房屋维修基金、非住房转让手续费即评估费、转移登记费等，不含水电开户费，）同时返还原告先期交纳的住房契税3179。综上，为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告双方商品房买卖关系。2、收据及银行贷款借据，拟证明原告向被告全额支付了购房款。3、华宇潇湘城住宅小区交房资料签收表，拟证明原告实际收楼时间。4、《协作建房、你我有约》华宇房地产开发有限公司广告宣传单，拟证明被告承诺为原告办理房屋产权登记证和国有土地使用证并承担因此产生的所有费用。5、视听资料，拟证明被告承诺为原告在一个月期限内办理房屋产权登记证和国有土地使用证并承担因此产生的所有费用。6、《完税证明》，拟证明原告已先期交纳契税。7、《ＸＸ瑶族自治县房产局房产业务服务指南》，拟证明办理房产证需要交纳的一些费用。8、张杰的民事诉状及（2015）华法民初字第717号民事判决书，拟证明被告华宇房地产开发有限公司为张杰办理房屋所有权证和国有土地使用权证，并承担办证所需的全部税、费（不包含水电开户费含），并赔偿违约金。被告华宇房地产开发有限公司对原告提供的证据质证意见为：对证据1、2、3、4、5、6、7、8均无异议。被告ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司答辩称：一、原告苏林波、杨巧艳起诉状所称不是事实，答辩人不存在给付办理原告房屋产权证所有费用的民事责任。依照我国税收相关法律及原告、答辩人所签的合同，答辩人不存在为原告支付包括契税及原告自身应承担的相关税费的责任；答辩人的法律义务是协助原告办理房屋产权证，原告不配合是办不出的；原告也无法举出相关证据证实答辩人承诺支付全部房产证相关税费；合同约定的相关税费并不包括依法应由原告出的契税等费用。因此不存在返还原告契税3179元；二、原告诉请答辩人给付逾期办理办理房产证违约金3179元，与事实不符，不能成立。理由是：原告与答辩人并未约定办理房产证的期限，且办不办房产证责任不在答辩人一方；合同并没有明确约定逾期办理房产证相关违约责任，不存在给付3179元的违约金责任；三、原告未依合同交纳房款办理按揭手续，属原告违约，不存在由答辩人违约并承担相关责任的事实。综上，请求驳回原告诉请。被告华宇房地产开发有限公司未向本院提供证据。经庭审举证、质证，本院对原告提交的证据认证如下：被告对原告证据1、2、3、4、6、7、8无异议，予以认定。对原告证据5被告未提出异议，但该份证据不符合证据规则，不予确认。通过对证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述，本院查明本案案件事实如下：被告华宇房地产开发有限公司于2010年10月份在ＸＸ××自治县沱江镇开盘销售华宇潇湘城商品房，并发出《协作建房●你我有约》广告宣传单，广告宣传单第四条内容为“住宅的所有规划设计费，房产证及国有土地使用权证将由我公司负责办理并承担因此产生的所有费用（不包含水电开户费）”。原告苏林波、杨巧艳于2010年11月12日和2011年6月5日五次向被告预付了共7万元购房款，订购了华宇潇湘城37栋C单元401号混合结构房产一套，该房建筑面积为122.48平方米，总金额为158979元。后双方签订了买卖合同，合同约定出卖人应当在2011年12月31日前交房，出卖人在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需要由出卖提提供的资料报产权登记机关备案，付款方式为按揭付款。合同签订后，原告于2012年9月23日又向被告支付了8979元购房款，2013年1月31日，原告从住房公积金贷款8万元，于当日交付给被告。2012年中旬，被告以商品房面积需经房产部门核实为由，与原告在2012年9月23日又重新签订了一份《商品房买卖合同》，第一份《商品房买卖合同》由被告收回。该合同第六条3项约定办理房产证相关税、费用由出卖人承担；第八条规定，交房期限为2011年12月31日前；第九条出卖人逾期交房的违约责任为：①逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人按日支付己交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人按日支付已交付房价款万分之五的违约金；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：2、买受人不退房，出卖人按己付房价款2%向买受人支付违约金。被告于2011年12月20日取得商品房预售许可证，2013年11月19日取得建筑工程竣工验收备案证，2014年9月11日取得房产初始登记证。2014年6月4日原告领到住房钥匙，被告于2013年11月19日才具备将房屋交付给原告使用的条件。按合同约定应支付逾期办证违约金3179元，要求被告立即为原告办理房屋产权登记证和国有土地使用证并承担因此产生的所有费用。在审理期间本院组织双方当事人调解，因双方意见分歧较大，未达成调解协议。本院另查明，办理房屋所有权证需交纳契税、房屋维修基金、房屋登记、住房信息查询、测绘等费用；办理国有土地使用权证需交纳地籍测绘等费用；2015年10月26日，原告先期交纳了华宇潇湘城37栋C单元401号房屋契税3179.58元。本院认为，原告苏林波、杨巧艳与被告华宇房地开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人在合同履行过程中发生纠纷，本案属商品房销售合同纠纷。本案的焦点问题主要是：一、办理产权登记证书及土地使用证问题，被告是否承担逾期办证违约责任问题。办理产权登记证书费用承担问题。被告在其《协作建房●你我有约》广告宣传单中承诺“住宅的所有规划设计费，房产证及国有土地使用权证将由我公司负责办理并承担因此产生的所有费用（不包含水电开户费）。”双方于2012年9月23日签订的《商品房买卖合同》第六条第3项约定，办理房产证相关费用由出卖人承担。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”案件审理过程中被告提出办证所产生的契税等应当由买方承担的税务应当由原告方承担，我国税收法律有“税收法定、纳税主体法定”原则，但是相关法律并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税金，故本案中卖方关于承担契税的承诺未违反法律的强制性规定，亦未损害国家的利益，应认定为合法有效。综上，被告不仅有义务为原告代为办理房屋所有权证和国有土地使用权证，还应承担因此产生的所有税、费（不包含水电开户费），故被告应返还原告先期交纳的房屋契税3179.58元。因房屋所有权证和国有土地使用证的办理，需要开发商与购房人通力配合才能完成，任何一方都难以独自完成转移登记的过程，因此，原告苏林波、杨巧艳必须全力配合被告华宇房地产开发有限公司办证。二、被告是否承担逾期办证违约责任问题。《商品房买卖合同》第十五条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案被告于2013年11月19日将合同约定的房屋交付给原告使用，2014年9月11日才办好华宇潇湘城37号楼初始登记，截至2016年7月8日本案庭审结束，原告未能取得合同约定房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证，被告应承担逾期办证违约责任，据此，原告要求被告按已付房价款的2%支付逾期办证违约金3179.58元（158979×2%=3179.58元），本院予以支持。三、原告是否存在逾期付款问题《商品房买卖合同》第六条第3项约定按揭付款，合同签订之日，买受方付49.7%的总房款（计人民币）78979元，其余房款从银行贷款支付（计人民币）80000元。贷款时间为主体工程封顶前，以卖方通知买受方为准，在七日内按银行要求准备好相关材料，并交付到卖方处，由卖方送往银行审查，经银行审查后，卖方通知买受方，买受方须在七日内办理好贷款手续；贷款利息和因银行按揭而产生的相关费用由买受方承担，如因买受方原因致使按揭贷款无法办理或经银行审查不符合银行贷款条件的，买受方须在七日内按第二种方式付款，办理房产证相关费用由出卖人承担。可见贷款的办理需买方与卖方互相配合，但整个贷款流程的推进以卖方为主导，房屋主体工程何时封顶，卖方何时将贷款资料送公积金中心审查，卖方何时通知买方办理贷款，卖方（被告）均未提供证据证实，据此，被告认为原告存在延期付款的情形，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、限被告ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内为原告苏林波、杨巧艳办理华宇潇湘城37栋C单元401号房屋所有权证和国有土地使用权证，并承担办证所需的全部税、费（不包含水电开户费），原告苏林波、杨巧艳必须配合被告办证；二、限被告ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏林波、杨巧艳逾期办理房地产权属证违约金3179.58元；三、限被告ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告苏林波、杨巧艳先期交纳华宇潇湘城37栋C单元401号房屋契税3179.58元。负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告ＸＸ瑶族自治县华宇房产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。审 判 员  盘江玲二〇一六年七月十八日代理书记员  陈 莉附：判决引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……