海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初349号 原告:孙成立，男，1946年6月5日出生，汉族，现住海南省琼海市。 委托代理人：高琼兰，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 被告：海南同安房地产开发有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇豪华西路。 法定代表人：任毅，总经理。 委托代理人：吴贤，海南宏顺律师事务所律师。 委托代理人：霍雅琳，该公司员工。 原告孙成立与被告海南同安房地产开发有限公司（以下简称同安公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高琼兰，被告的法定代表人任毅及委托代理人吴贤、霍雅琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2008年11月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于琼海市豪华路万泉丽景花园C0204室，总价款138000元。合同签订后，原告已付了总房款，并在交房后向被告支付代办房产登记手续费及开通天然气入户费等各项费用，被告承诺代收费用多退少补。2010年5月10日原告向被告交付契税4140元、印花税138元、维修基金3184元、交易手续费159元、房产证登记费80元、房产测绘费64元、档案管理费50元、工本费100元、复印费15元、产权登记费5元、天然气入户费2800元、有线电视入户费350元，共计11085元。另外被告还收取原告2029元而不开任何收据及水电押金1000元。到目前为止，被告向原告提供缴费凭证仅有契税1386.91元发票、其他费用没有缴费凭证。根据相关部门收费标准，房产部门收取交易手续费仅为79.75元、房产测绘费20元、复印费5元、房产证手续费80元。印花税根据财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号）文第二条规定已免征个人购房印花税；档案管理费、工本费、产权登记费被告也没有提供缴费凭证，根据《海南省物业服务收费管理办法》的通知（琼价费管[2011]154号）文第二十六条除可向业主收取装修垃圾清运费外，不得擅自向业主收取押金或管理费等其他费用。被告无权收取水电押金，被告应退还多收原告各项契税2753.09元、交易手续费79.45元、房产测绘费44元、复印费10元及不应收取印花税138元、档案管理费50元、工本费100元、水电押金1000元、无理由收取的2029元，合计6203.54元。另外，合同约定被告应向原告交付高级防火防盗门，但被告交付的不是高级防火防盗门，而且是严重破损的门，原告多次要求赔偿损失，并向相关部门反映情况要求解决，琼海市建设工程质检站也认定被告提供的防盗门为不合格，被告也承认事实，但至今无任何赔偿。根据国家防盗门标准，高级防火防盗门价格为2000元/扇，按合同约定被告应双倍赔偿入户防盗门4000元。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告退还多收及不应收取的各项费用契税、交易手续费、房产测绘费、复印费、印花税、档案管理费、工本费、水电押金、无理由收取的2029元，合计6203.54元。2、被告向原告赔偿入户防盗门损失4000元；3、诉讼费由被告承担。 原告为支持其主张的事实，提供了下列证据：1、《商品房买卖合同》，2、销售不动产统一发票，3、房屋所有权证书，4、《房屋面积补充协议》，5、代收费用通知单、收据，6、水电押金收据，7、完税凭证，8、专项维修基金专用收据，9、银行转账凭证，10、申请报告，证据1-10证明双方存在买卖合同关系、原告支付购房款、被告代收办证费用数额、原告实际应缴纳的费用以及被告确认交付的防盗门不合格。11、关于要求海南同安房地产开发有限公司处理合同违约、退还剩余预交款及赔偿入户防盗门等函及通告，证明自被告向原告等业主交付房屋至今，业主委员会代表各业主向有关部门反映解决合同违约、要求被告退还多收的预交款及赔偿入户防盗门的事实。12、会议纪要，13、行政告知书、信（访）件督办单、信（访）件处理登记卡，14、复函。证据12-14证明入户防盗门存在质量，有关部门进行协调。15、《海南省发改委关于重新核定住房交易手续费有关问题的通知》，证明交易手续费的收费标准为1.5元/㎡及不得以任何名义收取其他费用的政府规定。16、《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，证明自2008年11月1日起免征收个人住房印花税。17、琼海市住房保障与房产管理局收费标准,证明房管局所有收费项目及收费标准。 被告答辩称：一、原告起诉已超过诉讼时效，应予以驳回。原告认为被告收取的印花税、维修基金、交易手续费，房产办证登记费，房产测绘费、档案费、工本费、复印费、产权登记费、水电押金，应当退还多收的费用。但是，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。原告的起诉已超过诉讼时效，应予以驳回。二、原告请求无依据，1，原告认为被告收取2029元不开具任何收据。事实上2029元费用是水电押金1000元、垃圾清运费265元、物业管理费764元，被告都有向原告出具收据。2，被告有通知原告领取预交的税费、水电费等。经被告确认原告所有的费用核算之后，剩余款为2620元，被告通过建设银行向原告转账以上款项。关于水电押金1000元，自来水公司要求每个住户缴纳200元押金，公司预收800元水电费，在2012年5月1日前整个小区的水电都是被告先行购买，在此之前原告从未向被告缴纳过水电费，且所收的水电费都是以多退少补方式退还。3、原告提出赔偿防盗门损失问题。被告交付给原告的是通过竣工验收并取得竣工备案证的合格房产，包括防盗门在内，如果个别住户防盗门确有问题，交付时负责交房工作的唐南民经现场查验后会签字确认，如交房时被告与业主之间确认防盗门有问题，被告愿意按照防盗门的预决算价格810元赔偿给原告。综上所述，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，依法应予以驳回。 被告为支持其抗辩，提供下列证据材料：1、万泉丽景花园工程质量竣工验收资料（单位工程安全核查及主要功能抽查记录），证明工程竣工验收合格，包括原告使用的防盗门。2、工程造价决算书，证明防盗门的造价为810元。3、告知书、通知，证明已通知原告退还预交款的契税、核对水电多退少补。4、退税明细表，证明原告已收到被告退还的款项。5、琼海市国土局测绘费用（银行支票存根、发票，进账单），证明因办理分户国土证需要的费用，没有及时向原告返还契税等费用。6、海南省建筑工程竣工验收备案证，证明涉案房屋已通过政府部门验收合格。7、房产测绘费发票、住房登记费发票、房产交易手续费发票、房产证工本费发票、配图资料费发票，证明房产测绘1.21元/㎡，住房登记费每户80元，房产交易手续费1.5/㎡元，工本费每户5元，配图资料费每户20元。8、琼海万泉丽景业主缴费情况统计表，证明部分原告拖欠小区前期物业费，物业公司委托被告代收。9、万泉丽景住户用水、用电记录表，证明原告在2012年5月1日前使用的水电情况及缴纳情况，部分业主未配合核对水电数量。10、工商执照核对变更通知书及被告自2010年4月至2012年4月向供电公司及自来水公司购买万泉丽景小区的水电费发票，证明该小区的水电费均由被告整体购买，再与业主核对使用数量，从预交的水电押金中扣除。 原、被告提供的证据，经举证、质证，双方对证据的质证意见及本院的认证意见如下：被告对原告证据1-10的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。本院认为证据1-10与本案具有关联性，故对原告证据1-10的真实性、合法性、关联性予以确认；被告对原告证据11、12的真实性有异议，本院认为原告证据11、12是复印件，没有原件核对，也没有被告签名确认，故本院对证据11、12不予确认；被告对原告证据13、14的真实性无异议，对关联性及证明内容有异议，本院认为证据14与竣工验收报告相互矛盾，且没有相应证据予以佐证，故本院对证据13的真实性予以确认，对证据14不予确认；证据15-16系相关部门的规定，本院对其真实性予以确认；证据17不符合证据形式，不予确认。原告对被告证据1的真实性、合法性无异议，证明内容有异议。本院对被告证据1的真实性、合法性予以确认。原告对被告证据2、3的真实性、合法性、关联性有异议。本院认为证据2是工程造价决算依据，并且工程已竣工验收交付使用，证据3是被告办证完成后通知原告对预交的款项核对并退还。故对证据2、3的真实性、合法性、关联性予以确认。原告对被告证据4-10的真实性无异议，本院认为证据4-7、10与本案有关联性，故对证据4-7、10真实性、合法性、关联性予以确认。对证据8、9的真实性予以确认，关联性不予确认。 经审理查明：位于琼海市嘉积镇豪华路的万泉丽景项目系被告开发，该项目在2010年2月5日通过竣工验收，工程质量合格，建设管理部门并颁发了竣工备案证。2008年11月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发的万泉丽景花园C0204房，合同约定：该商品房建筑面积共53.06㎡，其中套内建筑面积43.05㎡，公共部位与公共房屋分摊建筑面积10.01㎡，单价3206元/㎡，按套内面积计价，房屋价款共计人民币138000元。合同还约定了房屋附属设备设施质量标准为......入户门为高级防火防盗门；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房产测绘所测绘面积为准，按合同约定的单价计算多退少补。合同签订后，原告向被告支付了总房价款。2014年2月20日，原、被告签订《房屋面积的补充协议》，约定房屋经房产管理局实际测绘，房屋建筑面积53.17㎡，套内建筑面积43.26㎡。按合同第四条第2款、第五条第1款约定计算，原告应补交面积差额房款691元给被告。补交差额面积房款后该房总房款合计138691元。2010年5月10日，原、被告办理交房手续时，原告向被告预付了如下各项办证费用：契税4140元（总房款3%）、印花税138元（144㎡以下总房款1‰）、维修基金3184元（60元／㎡）、交易手续费159元（3元／㎡）、房产办证登记费80元（80元／户）、房产测绘费64元（1.21元／㎡）、档案管理费50元（每户）、工本费100元、复印费15元、产权登记费5元、天然气入户费2800元、有线电视入户费350元，共计11085元。该通知单下方备注：以上代收费用多退少补。同时，被告还收取原告物业管理费764元、垃圾清运费265元、水电押金1000元，共计2029元，并出具收据给原告。原告收房后，对房屋进行装修并入住。被告代原告缴纳了契税1386.91元、维修基金3190.2元、有线电视费用350元及天然气入户费用2800元。2013年12月20日，原告购买的房屋办理了房产权证。2012年5月1日之前，万泉丽景小区的水电费均由被告向供电公司及自来水公司购买，再根据业主用量分别向业主收取费用。2013年初，万泉丽景小区业主向有关部门反映该小区存在质量缺陷，其中包括防盗门破损的问题。2016年2月1日，原告向本院提起诉讼，请求支持原告如前所述之诉请。 本案在审理过程中，原、被告于2016年2月19日对应退还的税费进行核对，制作退税费明细表由原告签名确认，原告已预交税款4278元、预交水电费1000元，扣除已交契税1386.91元、自来水公司押金200元、2010年-2012年4月30日已用电费、水费及公摊费1050.76元、配图资料费20元，剩余2620.3元。被告通过建设银行转账支付给原告。此外，被告还制作了退代收费明细表，列明原告预交维修基金、交易手续费、房产办证登记费、房产测绘费、档案管理费、工本费、复印费、产权登记费，合计3657元，实交3419.2元，剩余237.8元，并同意退还给原告。但原告认为应将所有费用计算清楚后一并支付，所诉求由法院依法判决。原告还要求被告继续退还多收的交易手续费79.25元、房产测绘费44元，工本费95元及不应收取的档案管理费50元、复印费15元、无任何理由收取的2029元，被告同意退还缴纳给自来水公司的押金200元给原告。 另查明，万泉丽景花园钢质防火门预决算为100平方米价格为40780.44元，即每平方米407.80元，每扇门不足2平方米，即约810元。2010年5月11日原告因防盗门损坏申请更换，经被告员工唐南民确认防盗门损坏无法使用。 再查明，办理房产权证应缴纳维修基金60元／㎡、交易手续费1.5元／㎡、房产办证登记费80元／户、房产测绘费1.21元／㎡，每户复印费5元、配图资料费20元。原告房屋建筑面积为53.17㎡，应缴纳的维修基金为3190.2元（60元／㎡×53.17㎡）、交易手续费为79.8元（1.5元／㎡×53.17㎡）、房产办证登记费80元、房产测绘费64元（1.21元／㎡×53.17㎡）、复印费5元、配图资料费20元。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。本案争议的焦点是：一、被告应否退还原告的水押金200元。二、被告应否退还多收原告的代收费用。三、被告应否向原告赔偿入户防盗门4000元。 一、被告应否退还原告的水押金200元。双方在办理交房手续时，被告收取了原告水电押金1000元，作为原告前期使用水电费用进行结算的预付款。双方确认退款时，800元已充抵了原告的其他费用，200元作为水押金交给自来水公司，没有退还给原告。双方水电费已结清，被告也同意退还水押金200元给原告，原告的该项请求应予支持。 二、被告应否退还多收原告的代收费用。原告主张被告多收原告的费用，应当退还。本案中，被告代收原告办理房产证的各项费用，扣除被告代原告向有关部门缴纳的各项费用及经原被告双方确认剩余费用2620.3元，被告已退还剩余费用给原告外，尚差维修基金、交易手续费、房产办证登记费、房产测绘费、档案管理费、工本费、复印费、产权登记费，双方没有核对结算。依照有关部门缴纳标准规定，原告应缴纳的维修基金为3190.2元、交易手续费为79.8元、房产办证登记费80元、房产测绘费64元、复印费5元；对除被告代缴维修基金、交易手续费、房产办证登记费、房产测绘费、复印费以及被告代收但没有向有关部门缴纳的档案管理费、工本费、产权登记费后，剩余费用为237.8元。另外被告收取原告物业管理费764元，物业费是物业公司收取范围，是原告与物业公司之间关系，被告没有提供委托书证明物业公司委托其收取原告物业费。因此，被告收取原告物业管理费764元，没有依据，应当退还给原告。故被告应当退还原告多收费用237.8元及物业管理费764元，合计1001.8元，被告应当退还给原告。 三、被告应否向原告赔偿入户防盗门损失4000元。被告抗辩万泉丽景项目已通过有关部门的验收，属于合格的项目，建设管理部门也颁发了竣工验收备案证，原告主张被告防盗门不合格缺乏事实依据，且超过法定诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。本案中，原告2010年5月20日因防盗门无法使用申请更换，被告的员工唐南民已签名确认原告的防盗门损坏无法使用有问题。根据法律规定，原告应在2012年5月20日之前行使权利，要求被告赔偿财产损失，但原告在该期间未主张，至2016年2月1日才向本院起诉要求被告赔偿，原告的主张超过了法定诉讼时效，故被告抗辩理由成立。《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条规定：超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。本案在审理过程中，被告同意按照该门的预决算价格810元赔偿给原告，不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告海南同安房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告孙成立退还多收费用人民币1201.8元。 二、限被告海南同安房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告孙成立赔偿防盗门损失人民币810元。 三、驳回原告孙成立的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币55元，由原告孙成立承担30元，被告海南同安房地产开发有限公司承担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 周英俊 审 判 员 伍书兰 审 判 员 符儒超 二〇一六年七月二十八日 法官助理 祁永芳 书 记 员 黄鹏飞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十八条超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用，受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。