江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2015）太城民初字第00607号原告顾耀球。委托代理人单学生，上海市光明（太仓）律师事务所律师。委托代理人冯婷，上海市光明（太仓）律师事务所律师。被告邓惠国。委托代理人周正光。第三人顾文元。第三人居耀元。原告顾耀球与被告邓惠国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法适用简易程序于2016年3月8日公开开庭进行了审理，原告顾耀球及其委托代理人单学生、冯婷、被告邓惠国的委托代理人周正光到庭参加诉讼。后因案情复杂转为普通程序，本院根据当事人的申请追加顾文元、居耀元作为第三人参加诉讼，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告顾耀球及其委托代理人冯婷、被告邓惠国的委托代理人周正光、第三人居耀元到庭参加诉讼，第三人顾文元经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告顾耀球诉称：2007年9月13日，原告顾耀球与第三人居耀元签订《租房协议》一份，约定由居耀元承租原告的底层二间店面房及里面的厂房，年租金为四万元，二间地下房，年租金为二万元。店面房及厂房租赁期限为2007年9月15日起至2013年9月14日止，租金支付方式为先付后用。第三人居耀元后在承租房内开设网吧，并于2009年1月6日将网吧出售给被告邓惠国，同时将涉案房屋的租赁权（二间店面房及厂房部分）转让给被告邓惠国。原告顾耀球事后知悉，考虑到房屋已由被告邓惠国实际使用，也就认可了第三人居耀元与被告邓惠国签订的合同中关于租赁权转让部分的效力。在天乐网吧出售之后，第三人居耀元退出原房屋租赁合同关系，原房屋租赁合同的权利义务由被告邓惠国继续履行。按照租房协议的约定，被告应于2009年9月15日前支付下一年度的房租四万元，然而被告邓惠国一直拖欠，至今未付房租。现原租赁协议早已期满，但被告邓惠国既不支付租金，也不腾退房屋。因被告邓惠国将涉案房屋又转租给第三人顾文元，故第三人顾文元也应腾退。原告作为涉案房屋的所有权人，无奈诉至法院请求判令：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2.被告邓惠国与第三人顾文元共同腾退。若法院最终认定与原告发生涉案房屋租赁关系的相对人为第三人居耀元，则原告要求解除被告、第三人居耀元之间的房屋租赁合同关系并要求被告邓惠国、第三人顾文元、居耀元共同腾退。如果法院认定涉案房屋租赁合同无效，则原告要求被告邓惠国、第三人顾文元、居耀元共同腾退。被告邓惠国辩称：1.被告邓惠国与原告顾耀球之间并未发生过房屋租赁合同关系，与原告顾耀球发生房屋租赁合同关系的是第三人居耀元，被告与原告之间仅是不定期合同关系；2.当时因涉案房屋比较旧需要装修，但原告顾耀球拿不出房产证，被告邓惠国无法继续经营网吧，就一直关门到现在，被告邓惠国实际并未经营，同时原告顾耀球把水电也切断了；3.被告邓惠国向第三人居耀元购买网吧时原告顾耀球并不在场，第三人居耀元并未向被告邓惠国移交房屋租赁协议，且向被告邓惠国移交的网吧面积仅包含一间门市部和隔板拦起来的部分；4.被告邓惠国购买网吧时并不知道涉案房屋系原告顾耀球所有，后来原告顾耀球才告知被告邓惠国，网吧钥匙在第三人顾文元处。5.原告顾耀球的厂房、门市部除64平方米临时用地有审批之外，其余均未经审批，且64平方米临时用地使用期限仅为1年。第三人顾文元未作述称。第三人居耀元述称：1.涉案书面房屋租赁合同于2013年期满效力终止；2.2009年1月其将天乐网吧出售给被告邓惠国，并将网吧电脑、营业执照、租房协议等一并移交给被告邓惠国，租赁权已转让给被告邓惠国，由被告邓惠国来支付今后的一切费用，被告邓惠国、原告顾耀球当时都是认可的；3.其从原告顾耀球租赁的房子都合法合理的，都是经过政府批准的，其也以此办理了天乐网吧的相关开办经营手续。综上，自2009年1月网吧出售后，其将涉案书面房屋租赁合同中的权利和义务全部转让给了被告邓惠国，被告邓惠国承接涉案书面房屋租赁合同的全部权利和义务，房租自然应由被告邓惠国来支付，2009年1月之后的房屋租赁合同关系与第三人居耀元再无关系。经审理查明：原告顾耀球与陈彩英于1977年3月16日登记结婚。1993年8月28日，南郊镇华美沙发厂（乙方）与南郊镇多种经营服务公司（甲方）签订《协议书》，约定：甲方有偿划拨给乙方的房屋、构筑物及土地使用权的数量为（1.土地2.331亩，厨房3间58平方米，办公楼6上6下326平方米，仓库3间113平方米，传达室2间17平方米，玻璃钢棚，厕所12平方米，猪棚和烧水间25平方米，饭店2上2下132平方米），总价为350000元；本次协定的华美厂扩建项目为一次性有偿划拨，权属变更、具体划拨、变更手续到有关部门办理，土地的变更、使用期限、有偿使用交费另行协议，土地四至详见土地变更材料。该协议书鉴证单位为太仓市南郊镇人民政府，南郊镇华美沙发厂负责人处落款为顾耀球。1993年10月23日，太仓市土地管理局批复同意太仓市南郊镇多种经营服务公司太地使（91）字第73号批准用地733.33平方米及南郊镇沙发厂太南集建（89）字第32号土地证使用面积800平方米的土地使用权属（合计面积1533.33平方米）变更过户给太仓市南郊镇华美沙发厂使用，用途为工业。1993年10月24日，原告顾耀球按照协议书约定将上述房屋及构筑物产权登记在自己名下，建筑面积748.22平方米。1993年10月27日，太仓市南郊镇华美沙发厂按照协议书约定将上述土地使用权变更至自己名下，用地面积1549.10平方米，其中建筑占地面积520平方米，用途为厂房，四址为东2、3号界址点至二o四国道、南4、5号界址点至利民十二组耕地、西5、1号界址点至利民十二组耕地、北1、2号界址点至村小路，批准使用期限自1993年8月30日至2008年8月29日。太仓市华美家俱沙发厂申请登记时间为1994年1月14日，设立时间为1994年2月5日，投资人为陈彩英，核准注销日期为2002年7月12日；太仓市南郊华美家具沙发厂经营者为陈彩英，组成形式为个人经营，开业核准时间为2002年1月1日，2004年1月7日名称变更为太仓市华美家具沙发厂，目前状态为在业。陈彩英同意原告顾耀球行使涉案房屋及土地的所有权利。原告庭审中陈述门市部和厂房均系原告新建，土地是华美沙发厂的；当时建造了门市部三层、厂房三层（均为地上两层、地下一层），租给被告邓惠国的是地上一层。1994年8月，太仓市华美沙发厂在太集建（93）字第21050001号集体土地建设用地使用证宗地图上的池塘位置建造了华美门市部（即店面房），另太仓市华美沙发厂申请经政府批准临时用地64平方米（池塘位置）用于原告顾耀球建造华美门市部；华美门市部盖好后，1995年，太仓市华美沙发厂又建造了与门市部相邻的厂房；此次建造的门市部、厂房一直存续到现在，但并未办理房产证。庭审中，原告认为当时其建造门市部时于1994年8月经申请得到了建管所的批准、1995年建造厂房时也向政府进行了申请，原告另提供太仓市城厢镇利民社区居民委员会出具的《情况说明》一份，内容为：太仓市华美沙发厂曾于1994年8月开始申请建造华美沙发厂门市部与厂房，均在红线图范围内，都申请报请上级有关部门批准，如不申请是不能建造的；原告还提供太仓市城厢镇建设管理所出具的《情况说明》一份，内容为：太仓市华美沙发厂曾于1994年8月向太仓市南郊镇人民政府申请建设许可，申请许可的建设项目为“华美门市部”，项目所在地为华美沙发厂所有的土地东南角靠近二o四国道（土地使用证上原池塘部分），该建设许可经南郊镇利民村村民委员会、南郊镇建设规划部门、南郊镇土地管理所、南郊镇人民政府等各级部门批准，于1994年8月批准生效，当时的经办人为朱勤昌（原南郊镇建管所所长）、陆建国（原南郊镇土地所所长）。后因南郊镇与城厢镇合并，该许可文字资料在搬运过程中遗失，太仓市华美沙发厂于2010年6月至我单位调取上述许可的文字材料，我单位经向当时的有关工作人员核实并确认了上述事实，朱勤昌、陆建国分别在该情况说明上签名。2007年9月13日，原告顾耀球（甲方、出租方）与第三人居耀元（乙方、承租方）签订《租房协议》一份，约定：甲方将二o四国道边上底层（二小间店面房约35平方和里面的厂房约210平方）有偿租赁给乙方作经营用房，租赁期自2007年9月15日至2013年9月14日止，租期为六年，每年租金为四万元；乙方向甲方租借的二间地下房，租借期限同样为六年，从2007年12月21日起租借至2013年9月14日止；付款方式为先付后用，每年一次付款；如政府需拆迁，房屋补偿属于甲方所有，装修部分和乙方办理的营业执照补偿属于乙方所有；租赁协议期满或中途停业，乙方修缮、装潢等项目产权归甲方所有，如需继续租赁，甲、乙双方从新协议，但在同等条件下优先录取。第三人居耀元租赁后开设天乐网吧并经营，每年均按租房协议约定交纳租金，租金交纳至2009年9月15日。原告庭审中明确：第三人居耀元原本想租地下室，后来又不租了还给了原告顾耀球，所以租房协议上总年租金由六万变成了四万。2009年1月6日，第三人居耀元（甲方、转让方）与被告邓惠国（乙方、购买方）签订《太仓市天乐网吧转让出售合同》一份，约定：甲方将天乐网吧转让给乙方；甲方在转让时，抄见用电数，负责结清用工网管工资，按接班时期前结清一切规费（包括税金、工商管理费等）；网吧转让总价格为588000元，交接达成合同首付400000元，余款188000元一个月内付清；首付款时日起，甲方把手续、执照、租房协议、电脑全部设备转交乙方经营；本合同一式两份，双方各执一份。该合同甲方处另有居伟、见证人处有赵继军签名。被告邓惠国认为：第三人居耀元将天乐网吧转让给被告时，仅向被告移交了1间店面房和厂房内的面积，另一间第三人居耀元在转让网吧时还给了原告。之前的庭审中，被告均认为与原告之间系不定期租赁合同关系，第三次庭审中，被告认为其与第三人居耀元之间没有租赁合同关系，仅是购买了网吧，当时第三人居耀元已退出租赁关系，若涉案房屋有房产证的话，其就会将租金交给原告，其要跟原告重新签订租赁合同。原告顾耀球庭审中陈述：其原本不知道第三人居耀元将网吧转让给被告邓惠国，2009年9月15日其去找第三人居耀元收取下一年房租时，第三人居耀元告知其网吧已卖给了被告邓惠国，并给其看了转让协议，让其找被告邓惠国收取房租，其就去找被告邓惠国要房租，被告邓惠国说亏本了没钱交，其说没钱交就搬走。后来被告邓惠国还是不交，其就起诉了。2010年5月24日，原告顾耀球起诉被告邓惠国要求解除原、被告之间的租赁合同关系并要求被告支付房租及房租损失【即（2010）太民初字第0330号案件】，被告邓惠国对其与原告顾耀球之间的租赁关系是认可的，但认为房租应为38000元/年，并同意解除租赁关系。后原告顾耀球于2010年8月19日撤诉。2015年9月15日，被告邓惠国（甲方）与第三人顾文元（乙方）签订《租赁协议》一份，约定：甲方将网吧中所有甲方投资的设备设施（电脑、电脑桌）及所有附属配置等转让给乙方；甲方原消防设施、营业执照、文化许可证等由乙方在租赁期间内使用；租赁期自2015年9月15日至2018年9月14日，到期协商续租。原告顾耀球对该证据不予认可，因被告邓惠国与第三人顾文元系亲戚关系、在第一次开庭及之前被告从未提及，即使转租事实存在，该转租行为也未征得原告同意；被告认为法院从未问及转租的事情故就未告知法院，因不知道涉案房屋的所有权人是谁，故未告知原告。2016年，太仓市科教新城管委会出具《关于周正光信访问题的答复意见》，内容为：经调查核实，太仓市科教新城利民社区12组居民顾耀球之妻陈彩英建办太仓市华美家具沙发厂，1993年10月23日太仓市土地管理局批复将原太仓市南郊镇多种经营服务公司733.33平方米土地及原南郊镇沙发厂800平方米土地的使用权变更过户给太仓市华美家具沙发厂，合计面积1533.33平方米。1993年10月27日太仓市土地管理局核发该企业《集体土地建设用地使用证》，用地面积1549.10平方米。1993年10月24日核发《村镇房屋所有权证》，所有权人顾耀球，合计建筑面积748.22平方米。204国道西侧的池塘处建筑于上世纪90年代建造，其中64平方米经太仓市土地管理局批复，为太仓市华美家具沙发厂临时使用的门市部房屋。被告提交装修告知书及清单，证明被告买到网吧后要装修，因原告无法提供房产证，导致被告无法装修。原告对该证据不予认可。在本院管辖权异议的听证过程中，被告邓惠国本人述称：第三人居耀元转让网吧时说房屋租赁的事情让其找房东谈，后来其找到原告顾耀球提出租期太长和租金标准太高的问题，并要求重新签订租赁合同,租金每月降一两百元、租期也降短些，但原告顾耀球不同意，导致没重新签订租赁合同。在审理过程中，本院多次要求第三人顾文元到庭参加诉讼，但其均拒绝出庭。第三人顾文元与被告邓惠国的委托代理人周正光系父子关系。关于房屋租赁的范围，原告顾耀球认为包括两间门市部和厂房内隔板拦起来的面积，至于其中一间第三人居耀元有无向被告邓惠国移交原告不清楚；被告邓惠国认为包括一间门市部和厂房内隔板拦起来的面积，另一间门市部第三人居耀元在转让网吧时未移交给被告邓惠国；第三人居耀元认为天乐网吧下面的两间门市部和厂房内隔板拦起来的面积全部在转让合同范围内。以上事实，由原告提交的租房协议、太仓市天乐网吧转让出售合同、协议书、太仓市土地管理局太地籍（1993）字第119号关于同意太仓市南郊华美沙发厂集体土地建设用地使用权变更登记的批复、太南（93）字第1-432号房屋所有权证、太集建（93）字第21050001号集体土地建设用地使用证、太仓市城厢镇利民社区居民委员会出具的情况说明、太仓市城厢镇建设管理所出具的情况说明、临时用地报批表、结婚证、工商登记及变更资料、陈彩英的确认书，被告邓惠国提交的太仓市科教新城管委会出具的关于周正光信访问题的答复意见、装修告知书及清单、转租协议、涉案房屋周围照片，本院调取的调查笔录、勘查笔录、勘查视频、华美沙发厂平面红线图、规划部门定点红线图、（2010）太民初字第0330号案件中的太仓市住房和城乡建设局的复函等材料，当事人陈述等予以证实。本院认为：本案的争议焦点为：1.涉案房屋租赁协议的相对方是谁。2.被告邓惠国、第三人顾文元、第三人居耀元是否应共同腾退。3.腾退的房屋范围是否包含天乐网吧“网吧”下面的一间门市部。关于争议焦点之一，本院认为，现在涉案房屋租赁合同关系的相对方系原告顾耀球与被告邓惠国，理由如下：1.从本院查明事实来看，原告、被告、第三人居耀元对于居耀元已退出原房屋租赁关系并无异议，且诉讼中被告亦多次认为与原告之间存在不定期租赁合同关系；2.第三人居耀元系向被告邓惠国转让网吧而非出租网吧，虽然在转让协议中并未写明租赁权转让，但转让协议中明确租房协议等一并转交被告经营，且事实上原告在得知第三人居耀元转让网吧后一直向被告邓惠国催要租金，被告邓惠国也仅以亏本没钱交、原告无法提供房产证导致被告无法装修、要求租期缩短和租金降低、重签协议等理由拒向原告交纳租金；3.转让协议签订后，被告邓惠国未向第三人居耀元要求交纳过租金，第三人居耀元也未向被告邓惠国要求交纳过租金，反而是原告顾耀球一直在向被告邓惠国要求交纳租金。综上，第三人居耀元在转让网吧时连同租赁权一并转让给被告邓惠国，由被告邓惠国承继了第三人居耀元在与原告顾耀球房屋租赁合同中的全部权利、义务，第三人居耀元已退出与原告顾耀球的房屋租赁合同关系。因被告邓惠国将涉案房屋又转租给第三人顾文元，故第三人顾文元系涉案房屋的次承租人。关于争议焦点之二，本院注意到：1.1993年8月28日协议签订方为顾耀球，并且案外人陈彩英确认了涉案房屋和土地的一切权利均由原告顾耀球行使，故原告顾耀球自然有权主张腾退。2.涉案房屋涉及门市部和厂房，从原告顾耀球提供的证据来看，其仅提供了相关政府部门关于门市部建造的审批手续，但并未提供相关政府部门关于租赁厂房经过审批的证据，至本案审理终结前亦未提供相关政府部门关于租赁厂房经过审批的证据，故涉案租赁门市部部分的租赁合同效力有效，涉案租赁厂房部分的租赁合同效力无效。3.因原告顾耀球于2010年5月24日起诉被告邓惠国要求解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，当时被告邓惠国就表达了同意解除的意思表示，原、被告双方之间关于门市部部分的租赁关系业已解除、关于厂房部分的租赁关系业已终止，原告再在本案中要求解除纯属多余，现在原告提出房屋腾退主张后，被告邓惠国再继续占用房屋无法律依据，被告邓惠国有义务腾退并返还房屋，次承租人顾文元作为房屋的实际占有人亦应具有腾退并返还房屋的义务。现原告顾耀球要求作为实际占有人的第三人顾文元与被告邓惠国共同腾退，符合法律规定，应予支持；第三人居耀元早已退出房屋租赁合同关系，故不属于腾退义务人。关于争议焦点之三，原告、第三人居耀元均认为原租赁合同的范围包括天乐网吧“网吧”下面的一间门市部，被告却认为该间门市部在转让时并未移交，就此本院认为，经过现场勘查和本院查明，该间门市部从其他部位无法进入，且第三人居耀元在转让网吧时将承租原告的房屋租赁权按照原房屋租赁合同转让给被告邓惠国，由此看出涉案租赁房屋的范围应包括该间门市部，至于被告在承接该租赁权后有无使用该房间是被告自由处分自己的权利，但不能成为排除该间房屋在租赁范围的正当理由，故本案中需要腾退的房屋范围应包括两间门市部和厂房内隔板拦起来的部分。至于被告邓惠国庭审中一直坚称的涉案房屋未经过相关政府职能部门审批问题，因处理和认定违章建筑不属于法院民事案件的调整范围，本院对此不予理涉。若被告邓惠国对此有利益，可自行向相关政府职能部门反映诉求。第三人顾文元经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应承担相应的不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第八十八条、第九十三条，第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告邓惠国、第三人顾文元于本判决生效之日起10日内共同将老204国道旁天乐网吧标牌下面两间门市部及向内纵深且用隔板拦起来的厂房部分腾退并返还原告顾耀球。二、驳回原告顾耀球的其他诉讼请求。案件受理费1880元，由原告顾耀球负担1800元，被告邓惠国负担80元。该款原告已预交，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起10日内按照负担额直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  包永明审 判 员  王云超人民陪审员  胡其德二〇一六年七月二十五日书 记 员  徐瑜洁