广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初9296号原告：徐卓锐，女，汉族，住广东省中山市东区，公民身份号码×××0028。委托代理人：章鹏，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省中山市东区。委托代理人：杨新华，广东中亿律师事务所律师。被告：郑志坤，男，汉族，住广东省中山市东区，公民身份号码×××0056。被告：温宇翔，女，汉族，住广东省中山市东区，公民身份号码×××0322。原告徐卓锐诉被告郑志坤、温宇翔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月11日受理后，依法由审判员梁丹妮独任审判，并于2016年7月1日公开开庭进行了审理。原告徐卓锐及其委托代理人章鹏、杨新华，被告郑志坤、温宇翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐卓锐诉称：2015年12月8日，原告徐卓锐与被告郑志坤、温宇翔签订二手房买卖合同，约定：原告购买两被告名下坐落在中山市火炬开发区孙文东路839号尚城花园11区2幢XX房的房屋；成交价为633000元；原告在签订合同之日向两被告支付定金150000元，在办理过户手续时支付第二部分购房款328000元（含原告取得产权证时转为首期款的150000元），第三部分购房款为按揭300000元（不足部分由原告在支付第二部分购房款时补足），预留尾款5000元在房屋所涉费用结清、过户时支付；两被告应当在合同签订之日起15个工作日内将房屋所欠银行、公司贷款还清，并完成注销抵押登记；违约方应当赔偿无过错方损失（包括但不限于律师费等）。上述合同签订后，原告向两被告转账支付了定金150000元，但是两被告在合同约定期限内并没有将房屋所涉贷款还清，并注销抵押，而是拖延至2016年3月15日和2016年4月22日才分别解除两笔抵押。期间两被告又因经济纠纷，房屋被中山市第一人民法院查封，2016年3月10日才解封。在房屋的上述抵押全部注销后，原告于2016年4月26日向两被告转账支付了除公积金贷款审批额160000元之外的剩余购房款223000元。两被告收款后，将5000元预留尾款转账支付给原告，被告实际收取购房款218000元。2016年4月26日，房屋因两被告的原因再次被中山市第一人民法院查封，导致合同不能顺利完成。被告多次重大违约，直至房屋被法院查封，原告有权在合同目的无法实现的情况下解除合同，要求被告退还全部购房款，双倍返还定金，并承担其他违约责任和赔偿责任。为维护自身合法权益，原告特具状至法院，请求判令：1.解除原告与两被告签订的二手房买卖合同；2.两被告向原告返还购房款218000元；3.两被告向原告双倍返还定金276600元（150000元＋633000元×20%）；4.两被告赔偿原告房价上涨差价损失210480元（2000元／㎡×105.24㎡）；5.其他经济损失20000元（律师费、评估费、测量费等）；6.两被告支付以上第2-5项原告起诉时至清偿之日止的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；7.判令两被告承担本案的全部诉讼、保全、评估费用。庭审中，原告徐卓锐明确如下几点：1.自愿撤回第四项诉讼请求；2.第五项诉讼请求20000元包括了律师费18000元以及测量费、评估费2000元，测量费及评估费是为了过户而产生的，没有票据予以证明，但已实际产生；3.针对第三项诉讼请求，原告已交纳定金150000元，根据定金罚则，两被告应该向原告双倍返还定金，但由于150000元的定金过高，故原告按照总购房款的20%计算另外一倍的定金。另外，原告明确两被告存在的违约行为的具体表现是：1.两被告未按照合同约定的注销抵押时间注销抵押登记，直至2016年4月22日才完成。2.两被告没有按照2015年12月10日出具的收款收据中承诺的款项使用用途使用款项3.两被告没有积极处理涉讼房屋存在查封的问题，两被告在2016年4、5月收到了案外人熊文明、陈志云支付的两笔车位款合共180000元的情况下，完全有能力解除案外人林满友对涉讼房屋的查封，但两被告没有积极处理，导致涉讼房屋至今仍被查封。原告徐卓锐对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.二手房买卖合同；2.收款收据2张；3.中国建设银行转账凭条3张；4.中国国土资源局镇区二手房业务收件回执；5.中山市不动产登记资料证明表；6.委托代理合同；7.律师费发票；8.案件查询列表；9.中山市第一人民法院（2016）粤2071民初2627号民事判决书。被告郑志坤、温宇翔辩称：1.被告没有违约，现在不能过户的主要原因是原告查封涉讼房屋，之前就是因为另案原告林满友查封了涉讼房屋，但两被告已经向林满友支付了90000元，林满友解除查封后就能完成过户手续。2.原告所称的第一个查封，已经经过调解解决纠纷并解封，解封时间为2016年3月10日，原本原告与两被告在2016年3月10日是可以完成过户手续的，但当时由于资金困难，两被告希望原告给予第二期房款以清偿银行贷款，但原告不同意，两被告直至2016年4月22日才筹集到资金解除涉讼房屋的抵押登记。解除抵押登记后原告与两被告可于2016年4月26日办理过户手续，但后来发现林满友查封了涉讼房屋。被告郑志坤、温宇翔对其辩解在举证期限内提交的证据有：转账记录。经审理查明：2015年12月8日，原告徐卓锐（买方）与被告郑志坤、温宇翔（卖方）就两被告名下的中山市火炬开发区孙文东路839号尚城花园11区2幢XX房房屋签订二手房买卖合同，该房屋建筑面积为105.24平方米。合同约定成交价为633000元：买方在签订合同次日向卖方转账支付定金150000元；首期款328000元的支付方式为：在卖方按合同约定期限还清该房屋所欠银行、公司贷款和注销抵押登记，且买方办理完银行按揭手续拿到银行按揭同贷书之日起3个工作日内，买卖双方应当到中山市国土资源局产权登记中心签署广东省房地产买卖合同（适用于二手房买卖），该产权登记中心出具房地产转让收件回执。办理完过户手续当日，买方应当一次性向卖方转账支付178000元（不含买方在签署本合同当日已支付给卖方的定金150000元，该定金在买方取得买方名下不动产权证时自动转为首期款，首期款即为328000元）；第三部分购房款300000元，买方按银行按揭的方式支付给卖方，如银行承诺贷款之金额不足尾期款金额，卖方应当在支付第二部分购房款的同时，向卖方支付差额部分。预留尾款5000元，在房屋所涉费用结清、过户，交楼后10个工作日内转入卖方账户。合同另约定：卖方应当在本合同签订之日起15个工作日内，自行将该房屋所欠银行、公司贷款还清，并完成注销抵押登记，所需费用由卖方自行承担。如卖方未履行本合同之条款，以至本合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金予以买方，违约方还应当赔偿无过错方损失（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、利息等）。合同还约定了其他事项，由原告及两被告签字捺印确认。2015年12月10日，原告徐卓锐以转账方式向被告郑志坤、温宇翔支付购房定金150000元，两被告并签署收款收据，承诺：该款仅用于偿还涉讼房屋的抵押贷款，以按约定解除该房屋的抵押登记。2016年4月26日，原告徐卓锐以转账方式向被告郑志坤、温宇翔支付购房款223000元，两被告同时向原告转账5000元，两被告并签署收款收据，确认收到购房款223000元，并承诺将前述5000元作为结清物业服务费、水电费等费用的担保。2016年4月26日上午，原、被告双方到国土部门递件过户，但涉讼房屋2016年4月26日下午15时被本院（2016）粤2071民初7783号原告为林满友的案件所查封，导致双方交易无法继续进行，故原告诉至本院，主张前述实体权利。另查：根据中山市不动产登记资料证明表显示，涉讼房屋曾经先后多次涉及抵押以及查封，分别是：1.抵押权人为中国工商银行股份有限公司中山高新技术开发区支行，抵押登记日期为2014年6月11日，注销日期为2016年4月22日；2.抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司，抵押登记日期为2014年10月29日，注销日期为2016年3月15日；3.2016年1月22日被本院（2015）中一法执字第10207号（申请执行人中山农村商业银行股份有限公司东区支行）案查封，解封的时间为2016年3月10日；4.2016年4月26日被本院（2016）粤2071民初7783号（原告林满友）案查封，目前仍在查封状态。另外，郑志坤、温宇翔目前仍有多起案件作为被告在本院审理。又查：针对两被告在答辩意见中所述的90000元，庭审中，原告确认曾收到两被告支付的90000元，并同意在第二项诉讼请求的购房款中予以相应抵扣。再查：原告委托广东中亿律师事务所律师为诉讼代理人支付律师费18000元，有委托代理合同以及律师费发票予以证明。另外，涉讼房屋目前为毛坯状态，两被告已将房屋的钥匙以及业主卡交予原告。诉讼中，原告向本院提出财产保全申请，要求保全被告郑志坤、温宇翔相当于价值600000元的财产，并由原告徐卓锐以其位于中山市东区银湾南路顺景蔷薇山庄32幢XX房的房地产作为诉讼保全的担保。本院经审查后，于2016年5月13日作出民事裁定，查封了被告郑志坤、温宇翔名下的位于中山市火炬开发区孙文东路839号尚城花园11区2幢XX号房的房地产［土地证号：国（2014）易1502747；房产证号：02××3802XX39］、被告郑志坤名下的位于中山市火炬开发区孙文东路839号尚城花园9-12区半地下车库XX号车位［土地证号：国（2014）易15XX54；房产证号：02××62］、11A-046号车位［土地证号：国（2014）易15XX53；房产证号：02××59］、中山市东区华苑大街6号X楼的房地产［土地证号：（2002）21XX49；房产证号：C0××27］、中山市东区孙文东路XX、XX、XX号地下车房［土地证号：（2002）21XX54；房产证号：C1××50］相应价值的产权份额。针对前述对中山市火炬开发区孙文东路839号尚城花园9-12区半地下车库XX号车位、XX号车位的查封，诉讼中，案外人熊文明、陈志云向本院提出查封异议申请书，认为其两人已向两被告购买前述车位，并支付大部分款项，且已向国土部门递件过户，对前述车位查封不当，要求解除查封。本院经审查后认为查封并无不当，对于案外人熊文明、陈志云的申请，本院不予准许（本院另行制作通知书）。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原告徐卓锐与被告郑志坤、温宇翔签订的二手房买卖合同是双方的真实意思表示，内容及形式均没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。本案中，原告徐卓锐按照约定支付定金给两被告，按照合同约定，两被告应当在合同签订之日（2015年12月8日）起15个工作日内自行清偿银行贷款注销抵押登记，并且在原告支付定金时，两被告承诺收取的定金用于偿还银行贷款，但两被告直至2016年4月22日才注销抵押登记。两被告陈述在此期间曾要求原告提前支付第二期房款以清偿银行贷款，但本院认为这已违反合同约定，给原告增添额外义务，原告基于合同约定以及交易安全拒绝提前支付房款，合理合法，两被告逾期履行注销抵押登记的行为已构成违约，并且因此延误了双方交易过户的时间，导致双方办理递件手续当日被法院另案查封，直至原告起诉之时两被告仍未解决查封问题以清除交易障碍。两被告以自身行为表明不履行合同主要义务，原告依法享有合同解除权，故原告诉请解除合同，本院予以支持。原告合共向两被告支付购房款218000元（不含定金），扣除两被告已向原告支付的90000元，两被告应向原告返还购房款128000元。至于原告请求两被告返还定金276600元，因两被告的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过部分，人民法院不予支持”之规定，原告关于两被告返还定金276600元（150000元＋633000元×20%=276600）的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于原告主张支付律师费、评估费、测量费等损失，律师费部分，双方对此有合同约定，且原告能提供委托代理合同以及发票予以证明，本院对此予以支持，两被告应向原告赔偿律师费损失18000元。对于测量费和评估费，因原告未提交证据予以证明，本院对此不予支持。至于利息请求，对于因购房款128000元所产生的利息，本院予以支持；返还定金以及赔偿律师费损失已具有弥补损失的实质，故对于该部分的利息，本院不予支持。综上，原告诉求合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：解除原告徐卓锐与被告郑志坤、温宇翔于2015年12月8日签订的二手房买卖合同；被告郑志坤、温宇翔于本判决发生法律效力之日起五日内向原告徐卓锐返还购房款128000元及利息（利息计算方法：以128000元为基准，从2016年5月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告郑志坤、温宇翔实际清偿之日止）；被告郑志坤、温宇翔于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告徐卓锐定金合计276600元；被告郑志坤、温宇翔于本判决发生法律效力之日起五日内向原告徐卓锐赔偿律师费损失18000元；驳回原告徐卓锐的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11050元，减半收取为5525元，财产保全费3520元，合共9045元（原告徐卓锐已预交），由原告徐卓锐负担718元，被告郑志坤、温宇翔负担8327元（被告郑志坤、温宇翔负担部分于本判决发生法律效力之日起五日内迳付原告徐卓锐）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁丹妮二〇一六年七月二十七日书记员  宋依蒙刘佳林第10页共10页