三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2016）琼0271民初3822号   原告广东中奥物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禹区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园北奥一路4区5座2层12号（自编之二房）。   法定代表人刘建，该公司总裁。   委托代理人聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。   委托代理人张珍珍，海南信容慈律师事务所实习律师。   被告李敏，女，1968年7月12日出生，公民身份号码×××，汉族，住址郑州市。   原告广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥公司）诉被告李敏物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员何运明独任审理，于2016年7月13日公开开庭进行了审理。原告中奥公司的委托代理人聂友峰、张珍珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告中奥公司诉称，李敏系鲁能美丽三区二期1-68房的业主。李敏于2012年12月27日与海南鲁能广大置业有限公司（以下简称鲁能公司）签订《商品房买卖合同》约定，房屋交付时间为2013年11月30日，因买受人原因未能按期交付的，该物业自动转托中奥公司代为验收、代为办理交接手续、代为管理，同时买受人自愿承担相关费用（包括但不限于验收费用、交接费用、物业管理费等），并视为默认通过验收。2013年7月1日，中奥公司与海南三亚湾新城开发有限公司（以下简称新城公司）签署《美丽3区前期物业服务合同》约定，中奥公司自2013年11月30日起为小区业主提供物业服务。因李敏迟迟不来收房，2013年11月30日，新城公司将李敏房屋交付给中奥公司，由中奥公司为该房屋提供物业服务。自2013年12月1日至中奥公司起诉之日，李敏未向中奥公司支付任何费用，经中奥公司催讨，李敏仍不支付。请求判令：1、李敏向中奥公司支付物业服务费17884.7元、滞纳金（计算至2015年8月31日）8459.5元；2、李敏承担本案诉讼费用。   被告李敏提交书面答辩意见称，2012年12月27日，李敏在新城公司购买一套房屋，约定的交房时间为2013年11月30日。由于开发商原因直至2015年3月才对李敏购买的房屋完成备案,李敏购买房屋具备交房条件的时间比约定晚了一年半时间。因开发商的过错，就双方解除《商品房买卖合同》纠纷，李敏已向海南仲裁委员会三亚仲裁院申请仲裁。请求中止本案审理。   经审理查明，位于三亚市新城路“鲁能三亚湾美丽3区”项目为鲁能公司开发。该小区原为深圳市之平物业发展有限公司三亚分公司提供前期物业服务。2012年6月19日，鲁能公司与中奥公司签署《鲁能美丽3区前期物业服务合同》，将鲁能美丽3区小区从2012年7月1日至2013年6月30日的前期物业交中奥公司管理。2012年7月11日，深圳市之平物业发展有限公司三亚分公司与中奥公司办理交接手续，中奥公司对该小区提供物业服务。新城公司吸收合并鲁能公司后，于2013年7月1日与中奥公司签订《鲁能三亚湾美丽3区前期物业服务合同》约定，将鲁能美丽3区从2013年7月1日至2015年6月30日的前期物业交中奥公司管理。该合同第十一条约定：“前期物业管理筹备期的服务期限：自本物业《商品房买卖合同》约定的交付之日前3个月起至向业主交房之日止……”；第十二条约定：“前期物业管理运行期的服务期限：自本物业向业主交房之日起/年，……美丽三区二期西区自2013年11月30日至2015年6月30日；美丽三区二期东区自2014年4月30日至2015年6月30日（以甲方实际交房时间为准）……”；第十三条约定：“如本物业《商品房买卖合同》约定的交付日期有变，则物业筹备期服务的起止日期按照实际的交付日期计算，服务期限不变”；第十九条约定：“本物业管理区域的前期物业服务收费按下列方式收取：……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积（已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以甲方提供的房屋面积实测报告中标明的建筑面积为准交纳）。物业服务费具体标准如下：别墅：4.65元/月/平方米，洋房3.5元/月/平方米（该费用标准不包含公共水电及其他能耗费用，其公共水电及能耗费用依据《海南省住宅小区公共水电能耗分摊管理办法》，按照房屋面积予以分摊）；……业主应根据《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间办理房屋入住手续，并自即日起交纳物业服务费用，业主购买房屋已办理入住手续但未入住的，经物业服务公司确认后，其物业服务费按物业服务收费标准的100%缴纳；如因业主原因未按时办理入住手续，相关物业服务费用由业主按全额向乙方交纳……；物业服务费用按每12个月为一周期向业主记收”；第三十四条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第十九、二十条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按应付款每日千分之一的标准向乙方支付违约金”。   另查明，2012年12月27日，李敏与鲁能公司签订《商品房买卖合同》，购买鲁能美丽三区二期第一区68号一套别墅（免费赠送花园面积341平方米）。该合同第八条约定“出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并取得工程竣工验收备案证明……”、第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：该房屋自动转托广东中奥物业管理有限公司（该公司为前期物业管理公司）代为验收、代为办理交接手续、代为管理，同时买受人自愿承担相关费用（包括但不限于验收费用、交接费用、物业管理费等），并视为默认通过验收”。中奥公司主张李敏应按面积202.42平方米缴纳物业管理费，并按月每平方米4.65元计算。   以上事实有商品房买卖合同、鲁能三亚湾美丽3区前期物业服务合同、交接协议及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证、认证，足以认定。   本院认为，新城公司合并鲁能公司后，鲁能公司的权利义务由新城公司承接。中奥公司与新城公司签署《鲁能三亚湾美丽3区前期物业服务合同》，为涉案小区提供前期物业服务，中奥公司对新城公司与李敏办理交接涉案的鲁能美丽三区二期第一区68号一套别墅相关情况负有举证责任。中奥公司主张是由于李敏的原因未交付房屋，但未能提供证据支持其主张，应承担举证不能的责任，其上述主张，本院不予支持。中奥公司关于应按李敏与鲁能公司签订《商品房买卖合同》约定，从2014年4月30日起视为默认通过验收的主张，本院不予支持。中奥公司不能提供证据证明涉案房屋何时交接，李敏认可在2015年3月接收涉案房屋，李敏应从2015年3月1日起向中奥公司交纳物业管理费。新城公司与中奥公司签订《鲁能三亚湾美丽3区前期物业服务合同》约定，将鲁能美丽3区从2013年7月1日至2015年6月30日的前期物业交中奥公司管理。李敏应向中奥公司缴纳至2015年6月30日的物业管理费。中奥公司主张李敏应缴纳物业费按面积202.42平方米计算，该面积远小于李敏与鲁能公司签订《商品房买卖合同》约定的面积，且李敏没有到庭参加诉讼放弃抗辩，中奥公司的该主张，本院予以支持。李敏应缴纳的物业费为3765元（202.42平方米×4.65元/平方米/月×4个月）。《商品房买卖合同》约定，李敏从入住之日起按月缴纳物业费；《鲁能三亚湾美丽3区前期物业服务合同》约定，物业服务费用按每12个月为一周期向业主记收。李敏应在2015年3月1日前一次性支付4个月的物业费，李敏没有支付已构成违约，应按应付款每日千分之一的标准向中奥公司支付违约金。李敏应支付的违约金为452元（3765×0.001×30×4)。依据《中华人民共和国物业管理法》第四十二条第一款之规定，判决如下：   被告李敏在本判决生效之日起十五日内向原告广东中奥物业管理有限公司支付物业管理费用3765元及违约金452元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费229.30元(原告已预缴)，由被告李敏负担。   如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判员 何运明     二Ｏ一六年七月二十日   书记员 白 雪   附相关法律条文：   中华人民共和国物业管理法   第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。   已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。