浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0482民初1579号原告：王兆茜。被告：浙江大源置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市乍浦镇雅山中路245号楼251号6楼。法定代表人：张柏成，董事长。委托代理人：吴松林，系该公司员工。原告王兆茜与被告浙江大源置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月25日受理，依法由审判员汪佳铭适用简易程序进行审理，于2016年5月31日和6月8日公开开庭进行了审理，原告王兆茜、被告委托代理人吴松林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，原告出于居住目的购买了东方巴黎城如意湾乍浦1幢1单元702室房屋，并在2013年12月18日与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》。在原告就诉争房屋履行完义务之时，被告告知原告上海轨道交通22号线不可能延伸至嘉兴××区。2015年5月4日，原、被告协商一致，达成《协议书》，约定了涉诉房屋的房款返还期限、贷款返还期限、违约金等事项。2016年3月22日，原告意向购买上海市浦东新区微山新村3号204房屋并支付了定金2万元，并于2016年3月25日，将购房事宜书面通知了被告。根据协议约定，被告应于收到通知10日内支付房款及贷款。然，被告至今未支付。原告认为，被告的行为构成根本性违约，故起诉要求：一、判令被告返还原告购房款81895元的逾期利息暂计100元（按年利率6%计算，日利息13.46元，自2015年5月8日至判决生效日止）；二、依法判令被告返还原告缴纳社保费用10000元的逾期利息暂计100元（按年利率6%计算，日利息1.64元，自2015年5月8日至判决生效日止）；三、判令被告返还原告支付的房屋贷款费用9029.88元的逾期利息暂计100元（按年利率6%计算，日利息1.48元，自2015年5月8日判决生效日止）；四、依法判令被告一次性返还天妃路658号1幢1单元702室房屋的贷款暂计5万元；五、依法判令被告支付逾期返还贷款的违约金6万元；六、依法判令原告的交通费、误工费、贷款房屋综合保险费用等100元由被告承担；七、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为依法判令被告返还原告缴纳社保费用10000元及逾期利息（按年利率6%计算，日利息1.64元，自2015年5月8日至判决生效日止）；变更第三项诉讼请求为判令被告返还原告支付的房屋贷款费用9029.88元及逾期利息（按年利率6%计算，日利息1.48元，自2015年5月8日至判决生效日止）；变更第四项诉讼请求为依法判令被告一次性返还天妃路658号1幢1单元702室房屋的贷款暂计85826.89元；变更第六项诉讼请求为依法判令原告的交通费、误工费、贷款房屋综合保险费用等502.02元由被告承担被告答辩称，原告诉请所依据的事实无异议。对原告第一至三项诉讼请求中的利息部分请法庭依据同期银行贷款利率计算后予以确认；对原告的第四项诉讼请求无异议；第六项诉讼请求原告应提供相应证据予以证明。在庭审中，当事人进行了举证和质证。原告提供的证据及主张证明的事实有：证据一、商品房买卖合同1份（复印件），证明原、被告存在商品房买卖合同关系。证据二、《协议书》1份，证明原告诉请的依据。证据三、《通知》、房产证复印件、快递面单及投递记录各1份，证明2016年3月15日，原告通过中介买房，并支付了2万元定金；并通过快递方式告知被告，被告签收后逾期履行相应义务，构成违约。证据四、贷款房屋保险发票1份，证明原告损失218.52元。证据五、社保费用收据1份，证明原告缴纳社保费用10000元。证据六、收条1份，证明原告意向购买房屋并向产权人支付了2万元定金。证据七、短信记录复印件1份，证明由于被告的违约行为，原告损失20000元购房定金。证据八、还贷计划表1份，证明涉案房屋贷款剩余85826.89元。证据九、交通费发票10份，证明原告花费交通费283.5元。证据十、2016年度提成结算及签领表、聘请律师合同（复印件）、发票（复印件）、证明各1份，证明定金2万元及中介费1.5万元的资金来源。证据十一、名片1份（复印件），证明房产中介人员信息。证据十二、居间协议1份，证明原告意向购买其他房屋约定的定金数额和中介费用。证据十三、证明1份，证明原告已经支付定金2万元及中介费1.5万元。证据十四、房地产权证1份（复印件），证明原告意向购买房屋的产权情况。证据十五、交通费发票7份，证明原告花费交通费119.5元。诉讼中原告申请本院调查其在浙江平湖农村商业银行有限公司乍浦支行购房按揭贷款余额及还贷明细，本院审查后予以准许。依法调取了还贷计划表、分户明细对账单、协助查询存款通知书回执各1份，还贷信息记录2份，上述证据原告欲证明诉争商品房在银行尚有贷款本息79229.46元没有还清。被告的质证意见：对证据一、证据二、证据四、证据五、证据九、证据十四、证据十五及原告向本院申请调取的证据无异议。对证据三，房产证因是复印件，真实性无法确认，对《通知》、快递面单及投递记录无异议。对证据六、证据七、证据八的真实性均无法确认。对证据十、证据十一的真实性均无异议，但与本案不具有关联性。对证据十二的真实性有异议，协议上手写的部分可能是事后添加的。对证据十三的真实性有异议，房产中介出具的证明内容不具可信性。被告未提供证据。经审核，本院对原告提供的证据认证如下：被告对证据一、证据二、证据四、证据五、证据九、证据十四、证据十五及原告向本院申请调取的证据无异议，且上述证据与本案具有关联性，故本院予以认定。对证据三，房产证系复印件，被告对其真实性亦有异议，且不符合证据的形式要件，故本院不予认定；《通知》、快递面单及投递记录被告无异议，与本案有关联，本院予以认定。对证据六，该收条能与原告提供的《居间协议》、上海菁英房地产经纪有限公司出具的证明相互佐证，故本院予以认定。对证据七，因系复印件，故本院不予认定。对证据八，该还贷计划表与贷款银行出具的还款明细不符，故本院不予认定，对证据十，证据十一的真实性被告虽无异议，但该证据与本案不具关联性，故本院不予认定。对证据十二，被告虽对该证据的真实性有异议，但未提供相关反驳证据，且该证据能与朱武出具的收条、上海菁英房地产经纪有限公司出具的证明相互佐证，故本院予以认定。证据十三，该证明能与朱武出具的收条及《居间协议》相互佐证，故本院予以认定。根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2013年12月18日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》1份，约定被告将位于嘉兴港区东方巴黎·如意湾1幢1单元702号房屋出售给原告，房屋总价为196985元。合同签订后，原告向被告支付了购房首付款81985元，并在浙江平湖农村商业银行股份有限公司平湖支行办理了购房按揭贷款。2015年5月4日，原告又与被告签订协议书1份，约定：1.原、被告双方解除2013年12月18日签订的《浙江省商品房买卖合同》；2.被告自协议签订之日3天内归还原告已付房款81985元，逾期未支付，被告应按照银行同期贷款利率支付给原告违约金；3.被告自协议签订之日3天内归还原告社保费用10000元，逾期未支付，被告应按照银行同期贷款利率支付给原告违约金；4.被告自协议签订之日3天内归还原告支付的关于天妃路658号1幢1单元702室2015年3月、4月、5月的房屋贷款共计9029.88元逾期未支付，被告应按照银行同期贷款利率支付给原告违约金；5.被告承诺自2015年6月15日至2019年2月5日原告购买的商品房的每月贷款由被告支付，被告不按时还贷对原告造成影响的，由被告向原告赔偿。数额不能确定的，被告自影响确定之日起3日内向原告支付赔偿金6万元；6.2016年3月15日之后，原告若需购买他处房屋，应当书面告知被告，届时被告应当在收到书面通知10天内返还余下的所有贷款，否则被告应向原告赔偿损失，金额不能确定的，被告向原告支付赔偿金6万元。协议还就还贷账号等事项进行了约定。协议书签订后，被告按约替原告归还了其所购商品房2015年6月至2016年5月的按揭贷款，并于2016年4月25日归还了原告购房首付款81985元，但未按约归还原告缴纳的社保费用10000元及2015年3月至5月的房屋按揭贷款9029.88元。2016年3月22日，原告与朱武、上海菁英房地产经纪有限公司签订《购房居间合同》，约定原告购买朱武所有的位于上海市微山新村3号204房屋，原告向上海菁英房地产经纪有限公司支付居间报酬1.5万元。合同签订后，原告向朱武支付了购房定金2万元，向上海菁英房地产经纪有限公司支付了居间报酬1.5万元。2016年3月23日，原告书写《通知》1份，告知被告其将购买他处房屋，并催促被告按照《协议书》约定向其返还相关款项，以便其支付购房首付款。同日，原告将上述《通知》通过EMS邮寄给了被告。被告于2016年3月25日签收邮件后，并未向原告支付有关款项。另查明，截至2016年6月1日，原告在浙江平湖农村商业银行股份有限公司乍浦支行尚有购房按揭贷款本息79229.46元未归还。本院认为，原告与被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，该协议对原、被告具有法律上的约束力，原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。根据该《协议书》第二条、第三条、第四条、第七条之约定，被告应在协议签订后3日内向原告返还购房款81895元、社保费用10000元及2015年3至5月的房屋按揭贷款9029.88元，并在收到原告要购买他处房屋的书面通知后10日内向原告返还剩余所有按揭贷款，现被告逾期向原告返还购房款81895元，至今未向原告支付协议中约定的应当支付给原告的其他款项，显属违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，违约方违约后应承担继续履行，支付违约金等违约责任，故原告要求被告返还社保费用10000元、2015年3月、4月、5月的房屋贷款9029.88元及剩余的所有房屋按揭贷款并支付违约金的诉讼请求本院予以支持。就违约金的数额本院认定如下：《协议书》第二条、第三条、第四条，约定了被告逾期归还购房首付款81985元、社保费用1000元及2015年3月至5月的购房按揭贷款9029.88元支付违约金的计算方法，即以银行同期贷款基准利率，自《协议书》签订之日起3日后开始计算逾期支付利息损失。依照上述方法计算出的违约金的金额在原告合理损失范围内，故本院予以确认。原告主张年利率6%超过了银行同期贷款基准利率，故本院调整年利率为银行同期贷款基准利率。另被告已于2016年4月25日归还了原告购房首付款81985元，故该部分利息计算周期原告计算过长，本院调整为自2015年5月8日起至2016年4月24日止。因此，被告应支付给原告的违约金为：1.以81895元为基数，自2015年5月8日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算至2016年4月24日止；2.以19029.88元为基数，自2015年5月8日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算至判决生效之日止。另原告依据《协议书》第六、七条之约定，要求被告支付因逾期支付剩余购房按揭贷款的违约金6万元。就该项诉讼请求本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少；又根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。原告主张的实际损失主要有因被告逾期归还剩余按揭贷款导致原告与案外人朱武签订的房屋买卖合同不能实际履行，2万元定金被没收的违约损失及原告为主张权利产生的交通费403元、购房支付的居间报酬1.5万元。原告主张的上述损失与被告违约行为存在因果关系，原告也提供了充分的证据予以证明，故本院予以支持。原告还主张房屋综合保险费218.52元为其实际损失，但该保险费是原告为申请购房按揭贷款而产生，与被告逾期支付购房按揭贷款的违约行为不存在因果关系，故本院不予确认。此外，被告逾期支付剩余购房按揭贷款给原告造成的最直接损失就是利息损失。因此，原、被告约定的违约金6万元已超过了原告实际损失的30%，故被告要求调低违约金的抗辩本院予以支持。参照原告的实际损失，根据公平原则，本院调整该违约金为40000元。因原告已主张了违约金，且主张的违约金足以填补原告的实际损失，故原告另行主张赔偿交通费等损失的诉请本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告浙江大源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王兆茜社保费用10000元、房屋贷款9029.88元及剩余购房按揭贷款（截至2016年6月1日，贷款本息为79229.46元，具体数额由浙江平湖农村商业银行股份有限公司乍浦支行核定）；二、被告浙江大源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王兆茜因逾期归还购房首付款产生的违约金，计算方法为以81895元为基数，自2015年5月8日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算至2016年4月24日止；三、被告浙江大源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王兆茜因逾期支付社保费用和房屋按揭贷款产生的违约金，计算方法为以19029.88元为基数，自2015年5月8日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算至判决生效之日止；四、被告浙江大源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王兆茜因逾期支付剩余购房按揭贷款产生的违约金40000元；五、驳回原告王兆茜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3683元，减半收取1841.5元，由原告王兆茜负担300元，被告浙江大源置业有限公司负担1541.5元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  汪佳铭二〇一六年七月二十五日书记员  陆丽燕