海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初45号 原告：符茂友，男，1951年10月8日出生，汉族，住琼海市。 委托代理人：符绩龙，男，1979年6月22日出生，汉族，住海南省海口市，系符茂友儿子。 委托代理人：张德兴，海南问源律师事务所律师。 被告：琼海飞捷市场开发投资有限公司。住所地：琼海市。 法定代表人：陈霖，执行董事。 委托代理人：徐诚，该公司员工。 第三人：符茂炎，男，1948年8月15日出生，汉族，住海口市龙华区。 第三人：符茂雄，男，1964年10月20日出生，汉族，住海口市龙华区。 第三人：符茂武，男，1961年9月3日出生，汉族，住海口市龙华区。 原告符茂友与被告琼海飞捷市场开发投资有限公司（以下简称飞捷公司）、第三人符茂炎、符茂雄、符茂武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法组成合议庭。因被告飞捷公司住所地不详，本院于2016年2月17日依法在人民法院报上向被告飞捷公司公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等诉讼文书，并于2016年5月20日公开开庭进行了审理。原告符茂友的委托代理人张德兴到庭参加诉讼，被告飞捷公司、第三人符茂炎、符茂雄、符茂武缺席。本案现已审理终结。 原告诉称：2000年11月17日，第三人符茂炎、符茂雄、符茂武与被告签订《琼海市综合贸易市场铺面销售专用合同书》，购买被告位于琼海市综合贸易市场A幢2号房屋，建筑面积159.36平方米，房屋单价每平方米1757元，合计280000元。第三人符茂炎依照合同约定向被告交纳了全部房款，被告也为符茂炎办理了房产证，证号为海房权证海字第XXXX号，颁证日期为2004年9月17日，产权人为符茂炎、符茂雄、符茂武。2015年6月，原告向符茂炎、符茂雄、符茂武购买本案房产，原告付款后，双方各自缴纳了应缴税款。2015年7月9日，该房产证办理到了原告名下。原告向被告要求办理相应的国有土地使用权证，被告均不予理睬。原告经了解，被告已为其开发的琼海市综合贸易市场部分房产所有权人办理了国有土地使用权证。综上，被告作为琼海市综合贸易市场国有土地使用权人，在原告购买了其开发的相应房产后，应为原告办理相应的国有土地使用权证。为此，原告特提起诉讼，请求判令：1、被告在一个月内为原告办理琼海市嘉积镇内环街（琼海商城）A幢2号房（房产证号：海房权证海字第XXXX号）房产相应的国有土地使用权证。2、诉讼费由被告承担。 原告符茂友为支持其主张的事实，提供了下列证据材料：1、《琼海市综合贸易市场铺面销售专用合同书》，证明被告将房产销售给符茂炎、符茂雄、符茂武的事实。2、收据，证明符茂炎已经向被告缴纳了全部购房款。3、琼海市土地、房产转让税收完（免）税证明书复印件，证明被告办理该房产销售给符茂炎、符茂雄、符茂武已完税的事实。4、海房权证海字第XXXX号房屋所有权证复印件，证明被告已将该房产办理到符茂炎、符茂雄、符茂武名下的事实。5、销售不动产发票、税收完税证明，证明原告与符茂炎、符茂雄、符茂武已经分别缴纳相关房屋转让税的事实。6、海房权证海字第XXXX号房屋所有权证，证明符茂炎与原告一起向原告办理了房屋所有权证。7、国有土地使用权证复印件，证明被告已经为部分综合贸易市场所有权人办理了国有土地使用权证。2016年6月2日，原告补充提交如下证据：8、房地产买卖契约。 被告飞捷公司于2016年5月20日16时向本院提交书面答辩状，答辩意见如下：一、原告的诉讼请求没有法律依据。被告与第三人符茂炎、符茂雄、符茂武于2000年11月17日所签订的《琼海市综合贸易市场铺面销售专用合同书》，该合同已明确规定了房屋的建筑面积及造价，合同双方没有任何条款规定到土地占有的处理方式，为此，第三人根据销售合同于2004年取得琼海市房产管理局海房权证海字第XXXX号房屋所有权证，在长达十余年的时间内均未向被告提出办理国有土地使用权证。现原告仅凭其与第三人的房屋买卖关系取得的该房屋所有权证就主张被告为其办理相应的国有土地使用权证没有任何法律依据。二、原告主体不合法。被告与第三人是直接的权利义务主体，在双方于2000年11月17日签订的合同书中已明确了双方的权利义务，为此，在第三人未实际取得相应房产土地使用权证书的前提下，原告仅因房屋买卖所取得的房产所有权证书直接向被告主张土地方案的请求主体不合法。三、土地使用权证的方案登记系具体行政机关的行为，被告所取得的海国用（99）字第1108号《国有土地使用证》是开发房地产的依据，由于2000年11月17日所签订的合同书未涉及到土地使用权的分割处理，被告无法直接办理，其方案登记权是行政主管机关的具体行政行为。综上，原告的民事诉讼主张缺乏法律依据，请求依法驳回。 被告未提供证据证明其主张的事实。 第三人符茂炎、符茂雄、符茂武均没有提出书面陈述意见，也没有提交证据。 经核对，原告提供的证据1、2、5、6、8经核对与原件一致，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；对证据3与证据1、2、5、6、8互相衔接印证，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；证据4、7经核实，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2000年7月29日，第三人符茂炎向被告支付28万元，被告向其出具收据，载明：今收到符茂炎交铺面全款28万元。同年11月17日，被告与第三人符茂炎、符茂雄、符茂武签订《琼海市综合贸易市场铺面销售专用合同书》，约定：乙方（符茂炎、符茂雄、符茂武）自愿向甲方（被告）购买琼海市综合贸易市场A幢2号，建筑面积159.36平方米，房屋单价1757元/平方米，合计28万元；根据国家有关规定房屋交付使用6个月内，甲方代为乙方办理房屋产权证书，办证所需税费由乙方支付，甲方不收取任何代办费等等。2004年9月17日，涉案房产的房屋所有权证办理完成，产权人为符茂炎、符茂武、符茂雄。2015年7月6日，第三人符茂炎、符茂雄、符茂武与原告签订房地产买卖契约，约定：甲方（符茂炎、符茂雄、符茂武）自愿将座落在琼海市嘉积内环街（琼海商场）的房地产出售给乙方（原告），成交价格为549510元，乙方由2015年7月31日前分二次付清给甲方，乙方先向甲方预付购房款定金100000元。余下之款待办妥房产证后一次性付清；双方同意于2015年7月31日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担等。同日，海南省琼海市地方税务局代开房屋转让发票，付款方为原告，收款方为第三人，金额为549510元，并出具税收完税证明[(141)琼地证02396367、02396368]，纳税人分别为原告和第三人，缴纳税种为印花税、契税、营业税、土地增值税等。7月14日，涉案房产的房屋所有权证办理完成，产权人为符茂友，证号为海房权证海字第XXXX号。因被告没有为原告办理涉案房产的国有土地使用权证，原告于2016年1月5日向本院提起诉讼，请求支持原告如前所述之诉请。本院受理后，于2016年2月17日依法在人民法院报上向被告公告送达起诉状副本、应诉通知书、诉讼权利义务告知书及开庭传票等诉讼文书，被告于同年3月21日前来本院领取了上述材料。被告及第三人经本院合法传唤，均没有提出正当理由而拒不到庭参加诉讼，本院已依法缺席进行了审理。 庭审结束后，被告向本院提交了书面答辩状。为查明案件事实，本院于2016年6月27日依法传唤原、被告到本院进行询问。被告表示确实将涉案房产转让给了第三人，并办理了房产证，但没有办理土地证；愿意协助原告办理涉案房产的国有土地使用权证，配合向办证机关提供相关应当由被告提供的资料，但办证过程中所涉及的所有税、费及其他费用由原告承担，且被告与原告之间没有发生交易关系，被告已愿意协助原告办理土地证，故诉讼费应由原告承担。原告表示若被告同意协助办理涉案房产的国有土地使用权证，则由法院依法判决，在办理国有土地使用权证过程中所涉及的所有税、费及相关费用、本案诉讼费由原告承担。第三人符茂炎、符茂雄、符茂武于2016年7月6日共同向本院提交承诺书，同意协助将涉案房产即海房权证海字第XXXX号房产的土地使用权过户至原告名下。 本院认为：被告与第三人签订的《琼海市综合贸易市场铺面销售专用合同书》及第三人与原告签订的《房地产买卖契约》是各方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，各方均应遵守履行。原、被告及第三人在涉案房产转让过程中均已办理了房屋所有权证书，原告已依法取得房屋占有、使用、收益和处分的权利。关于原告主张被告办理涉案房产相应的国有土地使用权证问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。本案中，第三人从被告处受让涉案房产后又转让给原告，在两次转让的过程中各方均未办理涉案房产所对应的土地使用权过户手续。协助办理房地产过户手续是房屋买卖合同中卖方的法定义务，第三人作为房屋买卖合同的卖方，有义务协助原告办理土地使用权过户手续；被告虽没有直接与原告发生房屋买卖合同关系，但因其在房屋买卖过程中，未将涉案房产土地使用权过户给第三人，现涉案房产土地使用权仍登记在被告名下，办理土地使用权过户手续亦需要被告的协助才能进行。故被告及第三人均应协助原告办理涉案房产土地使用权过户手续，且被告及第三人亦同意协助办理，本院予以照准。涉案房产在原、被告及第三人之间经过两次转让，房屋所有权现登记在原告名下，原告主张办理该房产的国有土地使用权证至其名下，表示自愿承担办证过程中所涉及的所有税、费、相关费用以及本案诉讼费，本院予以照准。被告及第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 限被告琼海飞捷市场开发投资有限公司、第三人符茂炎、符茂雄、符茂武于本判决生效之日起三十日内协助原告符茂友将海南省琼海市嘉积镇内环街（琼海商场）A幢2号房（房屋所有权证号：海房权证海字第XXXX号）的国有土地使用权过户至原告符茂友名下。 案件受理费人民币5700元，原告符茂友自愿负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  符儒超 审 判 员  周英俊 人民陪审员  王 军 二〇一六年七月六日 法官 助理  邹燕萍 书 记 员  黄鹏飞 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国物权法》 第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。