山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0691民初792号原告烟台东方不锈钢工业有限公司，住所地烟台经济技术开发区北京南路8号。法定代表人赵忠彬，董事长。委托代理人王东，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。被告张仁龙，烟台优尼科化工公司职工。委托代理人于墨君。原告烟台东方不锈钢工业有限公司诉被告张仁龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员陈婧独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王东、被告委托代理人于墨君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2012年7月5日，烟台东泰实业有限公司与被告签订商铺出租合同，约定将其所有的坐落于烟台经济技术开发区A-53小区商铺租赁给被告，计费总面积194平方米，租期三年，自2012年7月5日至2015年8月4日止，租金每月每平方18元，物业费每月每平方2元，于每季度最后一个月交付下季度租金，逾期每天按应付租金的日万分之五计算违约金。合同签订后，烟台东泰实业有限公司由原告吸收合并且主体注销，该公司的债权债务由原告承继。合同履行期间，原告按约向被告交付了房屋，但被告却单方违约，未按约定期间支付租金及物业费，且擅自转租房屋。合同到期后，被告既不腾退房屋又不支付延期租金。原告多次催促被告腾退房屋，均遭被告拒绝。原告诉至法院，要求判决：1、被告立即将所租赁的位于烟台经济技术开发区A-53小区**号楼一层北侧西数第二户商铺腾退给原告；2、被告支付租金66348元及物业费7372元，合计73720元（暂计算至2016年1月4日，自2016年1月5日起至判决履行之日止的租金、物业费按20元/月/平方米继续计算）；3、被告支付逾期付款违约金10415元（暂计算至2016年1月5日，自2016年1月6日起至判令履行之日止仍按其所欠金额的每日万分之五继续计算）；4、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：要求被告立即腾退涉案商铺给原告并支付租金38800元及物业费3880元（按20元/月/平方米的标准自2015年8月5日暂计算至2016年6月4日，自2016年6月5日起至判决履行之日止的租金、物业费仍按此标准继续向原告支付），撤回要求被告支付逾期付款违约金的诉请。被告辩称，原告诉讼不成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告负担。理由是：1、2012年7月我方是与烟台东泰实业有限公司签订的商铺出租合同，后来该公司主体注销时并未通知我方，根本不知道与谁联系续租问题。2015年8月，我方收到律师函后便及时跟物业经理和原告律师王东联系、沟通续租或重新签订租赁合同事宜，说让我等着，但一直未给我答复。2、关于租金和物业费，除2014年5月5日至2014年8月5日、2014年11月5日至2014年12月4日这四个月因原告停水停电，我没交租金和物业费外，其他期间的我都已交齐，而且已交至2016年6月4日，所以我不同意腾房。3、关于违约金，签订合同时我方已经缴纳了1万元押金，按合同约定未交的那四个月租金原告完全可以从这1万元押金中予以扣减，因此被告不存在拖欠租金的问题，不应支付逾期付款违约金。实际情况是原告违约在先，原告没有提供有效的证件配合我方办理经营所需的手续。经审理查明，2012年7月5日，烟台东泰实业有限公司（甲方）与被告（乙方）签订商铺出租合同，约定:“甲方将坐落于烟台经济技术开发区A-53小区的商铺租赁给乙方，商铺计费总面积为194平方米，租赁用途为手机销售、维修，彩票销售和药品销售（以乙方营业执照核准的经营范围为准）。租期三年，自2012年7月5日至2015年8月4日止，其中2012年7月5日至2012年8月4日为装修期，免租金和物业管理费，但水电费等其他费用照常交纳。租金18元/月/平方米，物业费2元/月/平方米，均按季度支付。第一次租金于合同生效后三天内交给出租人，即租金支付至2012年11月4日，以后每季度最后一个月3日前交付下季度租金。乙方必须按照约定向甲方交纳租金，逾期之日起，甲方有权向乙方每天按实欠租金万分之五加收滞纳金。在签署本合同时，乙方向甲方交纳壹万元押金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。第八条违约责任约定，乙方未按照约定支付租金及其他相关费用的，每延迟一天向甲方支付延迟支付金额万分之五的违约金。第十条对续租进行约定：乙方若要求在租赁期满后继续租赁该商铺的，应当在租赁期满前60日书面通知甲方，甲方应当在租赁期满前对是否同意续租作出书面答复。如甲方同意续租的，双方应当重新订立租赁合同。租赁期满前甲方未作出书面答复的，视为甲方同意续租，租期为不定期，租金同本合同。第十一条对租赁物的交还进行约定：租赁期满未能续约或因解除合同等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止前将租赁物以良好、适租的状态交还甲方。乙方未按约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回。”上述合同签订后，烟台东泰实业有限公司即将涉案商铺（A-53小区**号楼一层北侧西数第二户商铺）交付给被告使用，被告使用至今。关于已付租金、物业费情况，被告主张除2014年5月5日至2014年8月5日、2014年11月5日至2014年12月4日期间的租金、物业费未付外，其他期间的租金、物业费我都已交齐，2012年8月4日至2013年7月5日期间的租金和物业费我是一次性交付的四万多元，当时东方物业的会计手写了一份白条，但我没保存，其他期间我都留有收款收据。并向法庭提供九张收据予以证明：1、2012年7月6日收据，载明押金1万元。这是我在签订合同后交付的合同押金；2、2013年7月6日收据，载明房租35000元。收据上未注明缴费期间，这实际是我预付的2013年8月5日至2014年5月4日的房租加物业费35000元；3、2014年8月11日收据，载明房租3个月12000元。这是我预付的2014年8月5日至2014年11月4日的房租加物业费；4、2014年12月8日收款收据，载明租金和物业费合计11640元，费用期间为2013年12月5日至2014年3月4日。这实际是我预付的2014年12月5日至2015年3月4日的租金和物业费，我当时就对收据上记载的费用期间有异议，要求原告物业的会计徐媛更正，徐媛说电脑系统上就是这样显示，就在收据右上角手写了“三个月徐媛”；5、2015年3月11日收款收据，载明租金和物业费合计11640元，费用期间为2014年3月5日至2014年6月4日。这实际是我预付的2015年3月5日至2015年6月4日的租金和物业费；6、2015年6月11日收款收据，载明租金和物业费合计11640元，费用期间为2014年6月5日至2014年9月4日。这实际是我预付的2015年6月5日至2015年9月4日的租金和物业费；7、2015年9月10日收款收据，载明租金和物业费合计11640元，费用期间为2014年9月5日至2014年12月4日。这实际是我预付的2015年9月5日至2015年12月4日的租金和物业费；8、2015年12月10日收款收据，载明租金和物业费合计11640元，费用期间为2014年12月5日至2015年3月4日。这实际是我预付的2015年12月5日至2016年3月4日的租金和物业费；9、2016年3月18日收款收据，载明租金和物业费合计11640元，费用期间为2015年3月5日至2015年6月4日。这实际是我预付的2016年3月5日至2016年6月4日的租金和物业费。经质证，原告对上述九张收据的真实性无异议，但对被告主张的交付费用期间有异议，主张应以收据上记载的交费区间为准；2012年7月5日至2012年9月4日为装修期免租金，2012年11月26日我公司仅收到被告交付的第一个季度（2012年9月5日至2012年12月4日）的租金和物业费12000元，被告称其一次性交付了一年的租金和物业费四万多元与事实不符，应提交相应收据予以证明；此后直到2013年7月6日交付的第二笔租金和物业费35000元，交费区间为2012年12月5日至2013年9月4日；此后又到2014年8月11日交付的第三笔租金和物业费12000元，交费区间为2013年9月5日至2013年12月4日；从2014年12月8日到2016年3月18日的收据记载的交费区间都是明确的，也与之前是连续的，收据记载内容准确；2015年6月5日至2015年8月4日的租金和物业费为7760元，从被告交的1万元押金中抵扣，所以我公司起诉时要求被告支付租金和物业费的区间是从合同期满后的2015年8月5日开始往后算。2015年8月6日，原告向被告寄送律师函一份，内容为双方间签订的商铺出租合同约定的租期已经届满，要求被告于2015年8月12日前及时向原告履行付款义务，并腾退交还商铺，逾期不予解决，我方将采取包括诉诸法律在内的一切合法方式追究法律责任。被告对该律师函无异议，但称我方收到后及时跟原告物业经理和律师联系、沟通续租问题，他们一直未给我答复。另查，2014年12月23日，烟台经济技术开发区管理委员会作出《关于烟台东方不锈钢工业有限公司吸收合并烟台东盛不锈钢科技有限公司和烟台东泰实业有限公司的批复》（烟开项【2014】207号），内容为同意烟台东方不锈钢工业有限公司吸收合并烟台东盛不锈钢科技有限公司和烟台东泰实业有限公司，吸收合并后，公司名称为原告，吸收合并前三公司的债权债务全部由合并后的公司承继。2014年12月29日，烟台东泰实业有限公司注销。2015年8月12日，原告将涉案商铺所在楼座的房屋权属证书办至原告公司名下，房产证号为烟房权证开字第××号。庭审中，原告还主张被告存在擅自转租房屋的情形，符合合同约定的解除合同情形，并提供现场照片两张予以证明，从照片中可看出被告所租用的房屋的具体位置即为照片中所标明的阳光合作厅和兰州拉面的区域范围，被告擅自将房屋租赁给经营兰州拉面的个体业主。被告对照片无异议，但主张兰州拉面并不是转租，也是自己在经营，这两个门头是共用一个门，如果转租不可能两家共用一个门，而且周围好多家店铺都是这样挂好几个门头。上述事实，有原告提供的商铺出租合同、管委批复文件、律师函、照片，被告提供的收据及当事人当庭陈述等证据，并经双方当庭质证，予以认定。本院认为，烟台东泰实业有限公司与被告于2012年7月5日签订的商铺出租合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规等强制性规定，合法有效。烟台东泰实业有限公司被原告吸收合并，吸收合并前公司的债权债务全部由合并后的公司承继，即原告承继。本案所涉租赁合同的权利义务由原告承继。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案双方商铺出租合同至2015年8月4日租赁期间届满，之后未再续签，原告虽于2015年8月6日发律师函给被告要求解除合同并腾退房屋，但这之后长达九个月的时间，原告一直接收被告交纳的租金，被告继续使用租赁物至今。说明原告对被告继续使用租赁物未提出异议，原租赁合同对双方继续有效，租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，对不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案原告自起诉至今，已在合理期限通知被告解除合同，原告要求被告腾退房屋，于法有据，本院予以支持。至于被告是否擅自转租商铺，对本案没有影响，本院对此不予认定。关于已付款项，原告对被告提交的九张收据记载的已交付租金和物业费175840元、押金10000元均无异议，本院予以认定。被告作为承租人应就其已付租金情况负担举证责任，其主张2012年11月一次性支付了一年的租金和物业费4万多元，但未提交相应证据予以证明，本院对其主张不予采信。原告认可收到被告于2012年11月26日交付的租金和物业费12000元，本院予以确认。双方对已付款项的交费区间存有争议，被告主张收据上记载的交费区间与实际不符，但未有证据证明。相反，原告主张的交费区间与收据记载相符，且交费日期连续，本院对原告主张予以采信。双方合同期内的租金和物业费应交金额为135800元，被告向原告实际交付金额为138840元（租金、物业费128840元+押金10000元），尚余款项3040元。原告要求被告按原合同约定的租金和物业费计算标准（按20元/月/平方米计算）继续支付自合同期满后2015年8月5日起至判决履行之日止的占有使用费和物业费，本院予以支持，实际支付时扣减尚余款项3040元。鉴于被告交纳的押金10000元已抵扣租金和物业费，不再予以退还。在本案审理过程中，原告撤回要求被告承担逾期支付租金的违约金的诉请，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告张仁龙于本判决生效之日起十日内将所租赁的位于烟台经济技术开发区A-53小区**号楼一层北侧西数第二户商铺腾退给原告烟台东方不锈钢工业有限公司。二、被告张仁龙于本判决生效之日起十日内支付原告烟台东方不锈钢工业有限公司自2015年8月5日起至判决履行之日止期间的房屋占有使用费和物业费（按20元/月/平方米计算，实际支付时扣减尚余款项3040元）。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2004元减半收取1002元，由原告烟台东方不锈钢工业有限公司负担520元，被告张仁龙负担482元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  陈婧二〇一六年七月二十八日书记员  赵冉