文书内容内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0702民初348号原告韩宝志，男，汉族，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。委托代理人于玲，内蒙古守正律师事务所律师。被告周洪哲，男，汉族，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。委托代理人王侠，内蒙古羽林律师事务所律师。原告韩宝志诉被告周洪哲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理，于2016年5月11日适用简易程序开庭审理后，发现本案争议较大，遂转为普通程序。本院依法组成合议庭，于2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人于玲、被告周洪哲及其委托代理人王侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩宝志诉称，2015年12月7日原告与被告协商，原告欲兑被告经营的新口味零食屋。双方签订了定金收条（协议）。原告向被告支付了定金1万元。定金收条（协议）签订后，被告无理要求原告先交付2万元才可以见房东协商租赁事宜。导致原告无法和房东达成租赁协议。现被告无视双方签订的定金收条（协议），未经原告允许，将该房租给其他人，其行为已严重违约。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求法院判令被告双倍返还定金2万元。原告韩宝志为证明自己的主张，向法庭提交了如下证据：1.定金收条，证明该收条明确约定了双方的权利义务关系。被告对该份证据的真实性无异议。本院予以采信。2.三条短信照片，一条是原告给被告发送的短信（时间是2015年12月11日），两条是被告给原告发送的短信（时间是2015年的12月18日），证明被告要求原告将剩余的7万5千元兑店费全部支付后，才可以带原告去见房东。从这份证据可以看出是被告先提出无理要求才导致定金收条（协议）无法履行。被告对该证据的真实性认可，称因为原告在2015年12月10日打电话给被告，向被告提出不履行合同义务，所以被告才发送短信给原告，要求原告于2015年12月20日之前，将剩余的7.5万元的兑店款全部支付。根据定金收条的内容，双方签订兑店协议后，剩余事项才由原告与房东接洽，该证据恰恰证明被告没有违约，是原告未在2015年12月20日之前向被告交付7.5万元兑店款，致使合同目的无法实现。本院予以采信。3.店铺出兑协议，证明被告先行违约，在合同没有完全履行之前又将该店铺转兑给他人。被告对该证据的真实性认可，但认为被告已经通过短信通知了原告在12月20日之前交清兑店款，否则定金合同予以解除，在定金合同解除后，被告有权将店铺出兑给其他人。本院予以采信。被告周洪哲辩称，2015年12月7日，原告与被告签订了关于兑店的合同。当日，原告向被告交付了1万元的定金。双方关于兑店的合同成立并生效。2015年12月10日，原告给被告打电话称，其通过朋友跟房东核实兑店的面积比被告陈述的小，要求被告退回1万元的定金，不再履行合同。后被告多次发短信催促原告继续履行合同，但原告均以各种理由推脱。2015年12月18日，原告又给被告打电话称，要先见房东。根据双方在12月10日的通话内容可知，原告已经通过朋友知道房东是谁，此次来电是为了掩盖其退店的真正目的。根据定金收条第三条的约定，以及原告明确表示不履行合同义务的行为，被告通知原告提前履行给付义务，但被告提出各种理由不履行合同义务。原告的违约行为给被告造成了损失。被告没有违约行为，不应双倍返还原告定金。被告周洪哲为证明其主张，向法庭提交了如下证据：1.解除租赁协议，证明2016年1月26日被告与房东解除了租赁合同。原告对该证据的真实性无异议，本院予以采信。2.录音光盘，内容是原告和被告的4段通话录音，证明原告定金交付以后，认为房屋面积较小，要求被告退还定金，不履行合同的主要义务。原告对该证据的真实性无异议，但认为该录音与本案没有关联性。本院予以采信。本院依职权对本案出租房屋的所有权人韩玉芳制作的调查笔录，于呼伦贝尔市海拉尔区房产事业管理局调取的出租房屋所有权证的存根及所有权人韩玉芳的身份证（复印件），该组证据证实涉案房屋的所有权人韩某某不同意被告将该房转租给原告。原告认为房主韩某某陈述不属实。被告对法院调取的证据的真实性认可，但认为法院未经当事人申请调取证据不符合法律规定。本院审核后认为，法院应主动审查合同效力，因为该组证据涉及合同效力，故本院依职权调取该证据符合法律规定，对该组证据予以采信。经审理查明，2015年12月7日，原告与被告签订定金收条。收条载明：“1.韩宝志欲兑位于阿荣路天竺综合楼6号门市新口味零食屋，商店价格人民币八万五千元（五万元房租，三万五千元转让费），周洪哲于2016年3月1日将该店铺空房屋交给韩宝志（2015年12月7日至2016年3月1日还由周洪哲经营）。2.于2015年12月7日收取韩宝志定金一万元整定下此事。3.出兑协议甲乙双方签成后，剩余房屋租赁事宜由韩宝志与房主协商。4.如此协议无法达成，定金双倍返还。补充条款：如周洪哲与韩宝志任何一方反悔，定金双倍返还。”原告与被告均在该定金收条上签字。2015年12月10日，原告多次给被告打电话，以被告向其陈述的出兑店铺的面积比实际面积小为由，要求退回1万元定金，不再兑店。被告在电话中否认其陈述的出兑店铺的面积比实际面积小，不同意退给原告1万元定金。2015年12月11日，原告给被告发短信称：“你严重违反了我们合同，在2016年3月1日交给周洪哲剩余的七万五千元整，如果在这期间周洪哲将新口味零食屋出兑，将订金一万元双倍返还韩宝志。”2015年12月18日，被告给原告发了两则短信，一条短信称：“韩宝志，请于2015年12月20日之前，将剩余七万五千元兑店费支付，支付后我带你去见房东！过期不侯！”；另一条短信称：“韩宝志，请于2015年12月20日之前，将剩余七万五千元兑店费支付，支付后我带你去见房东！如12月20日之前不交齐兑店费，本人有权利继续出兑给他人！过期不侯！”。原告收到短信后，未向被告交付7.5万元的兑店费。2015年12月30日，被告与谷某某签订店铺出兑协议。被告将新口味零食屋出兑给谷某某。2016年1月26日，被告与房东韩某某签订解除租赁协议，约定双方租赁截止日期由2016年12月1日提前至2016年1月31日。庭审中，原告增加一项诉讼请求:解除双方签订的兑店协议（即定金收条），被告表示同意解除兑店协议（即定金收条）。另查明，韩某某是阿荣路天竺综合楼6号门市的所有权人，韩玉芳不知道也不同意被告将该房转租给原告。本院认为，原告与被告签订的定金收条实质是一份房屋转租合同。因涉案房屋的所有权人韩某某不知道也不同意被告将该房转租给原告，故原告与被告签订的转租合同即定金收条依法无效。原告交付被告的定金1万元，被告应依法返还原告。因定金收条自始无效，原告请求解除定金收条（协议）并依照该收条主张定金双倍返还的诉讼请求，不能成立，本院不予支持。被告关于其没有违约行为的抗辩意见亦不能成立，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周洪哲于本判决生效之日返还原告韩宝志定金1万元；二、驳回原告韩宝志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由原告负担250元，由被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 员  蔡井福人民陪审员  董红梅人民陪审员  厉 晶二〇一六年七月十四日书 记 员  范 琦附法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。