广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初5327号原告（反诉被告）邓堃，身份证住址江西省抚州市临川区。委托代理人唐绍斌，广东王芬律师事务所律师。被告（反诉原告）颜岳飞，身份证住址湖南省衡东县。委托代理人余撼宇，广东盛唐律师事务所律师。委托代理人陶顾文，广东盛唐律师事务所律师。第三人深圳市碧海房地产经纪有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道银田路玉湖湾花园第l栋46号。法定代表人刘密。原告邓堃与被告颜岳飞、第三人深圳市碧海房地产经纪有限公司（以下简称碧海公司）房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，被告颜岳飞在法定期限内提出反诉，本院已依法受理，并将本诉与反诉合并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐绍斌，被告委托代理人余撼宇到庭参加诉讼，第三人碧海公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2016年1月12日，经第三人碧海公司居间介绍，原告与被告签订了《房产买卖合同》，双方约定被告将其名下位于深圳市宝安区西乡街道宝安大道西侧金港华庭l栋E座5F的房产（以下简称“涉案房产”）转让给原告，成交价为395万元。其中合同第二条约定被告在签订合同后三个工作日内做委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付三方用于办理赎楼、过户等；第五条约定购房定金为80万元，在合同签订当日原告支付20万元，签订合同后lO日内支付定金60万；第十二条约定，如被告收取定金后违约，原告有权解除合同并要求被告支付房产转让价20％违约金。由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。合同签订后，原告依约履行了合同约定的各项义务，并多次催促被告去办理赎楼、过户的公证授权手续，但被告一直以各种理由拖延拒绝履行合同，被告的行为已构成了根本违约。双方应当解除《房产买卖合同》，被告应退还原告已支付的20万定金，且被告应按照合同约定支付房产转让价20％违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决：l、被告向原告返还定金20万元；2、被告向原告支付违约金79万元；3、由被告承担本案的诉讼费、保全费等全部费用。被告答辩称，根据原被告于2016年1月12日签订的《房屋买卖合同》第5条第1款的约定，原告于该合同签订之日向被告支付部分定金人民币20万元整，但时至今日原告仍未将该部分定金及相关后续款项支付到双方指定的被告账户，已经构成根本违约，在此情形下原告要求被告返还定金、违约金没有事实和法律依据。恳请法院依法予以驳回。被告反诉称，被告与原告于2016年1月12日签订了《房产买卖合同》，约定，被告将涉案房产以395万元的价格出让给原告，购房定金80万元，原告应当于2016年1月12日直接向被告支付定金20万元，并于2016年1月22日前向被告支付剩余定金60万元。然而，令人遗憾的是，原告至今未支付上述定金。根据双方合同约定：“如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价格百分之二十违约金”。因此，在原告违反合同约定、拒不支付定金之际，举轻明重，被告当然有权依约解除合同并要求原告承担违约金。鉴于目前合同履行状态尚停留在定金支付阶段，故被告酌情请求法院判令原告承担房产转让价格5%的违约金。综上，为维护被告自身合同权益，特提出反诉，请求法院依法判决：1、解除原告与被告签订的《房产买卖合同》；2、原告向被告支付违约金19.75万元；3、本案本诉、反诉的全部诉讼费用均由原告承担。原告针对被告的反诉答辩称，在2016年1月12日双方签订涉案房产的交易，在合同中约定当天支付20万元，余额在10日内支付，但实际上中介在场的情况下，双方协商的履行是将20万元先转给中介，由中介监督整个交易过程，而中介于当天将5万元转账至被告名下，第二天约定由被告配合中介办理赎楼手续，办完后由中介将剩余尾款支付给被告，而原告的20万元之所以没有付给被告，除了双方的口头约定之外，还有被告一直拒绝配合中介办理赎楼手续，中介前后在1月14日和1月20日即在原告支付尾款的期限之前（22日），先后两次催告被告办理赎楼手续，该催告函均是合法送达的，但被告不予理会，而中介在1月21日通过网络查询发现涉案房产已被宝安区人民法院查封，并通知了原告，才导致原告未能在约定的期限内支付余款，原告没有违约。请求法院驳回被告的反诉请求。第三人碧海公司未到庭参加诉讼，但庭后向本院提交了书面的情况说明称：2016年1月12日下午业主颜岳飞与买家邓堃在我处参与下签订了关于交易金港华庭1栋E座5F的房屋买卖合同，当时业主突然提出因个人征信不良无法赎楼，只能做现金赎楼，并提出赎楼费用由买方承担。当时双方完成补充条约时已接近不动产交易中心下班时间（下午六点左右），我方因此无法查询卖家房产是否属正常抵押状态或不存在不能过户等情形。在这种情况下，按照我们中介行业惯例，是不能草率促成买家向卖家直接支付定金的。为保护买卖双方的权益，也为了防范我方中介的风险，考虑到资金交易安全，经三方决定将定金支付方式由直接支付给卖方改为由我方暂时托管，待第二天卖家公证授权我方赎楼后再将定金汇入卖方银行账户。因此买卖双方同意直接在我方POS机上刷了定金20万元汇入我方账户，我方再转汇5万元定金给卖家，其余定金按约定在第二天即2016年1月13日多方查档并得到卖家配合做赎楼公证后再行支付给卖家。签约当时，买方当场刷卡5万元定金，卖家是否在场，我方记不清楚了。当晚，买方再次刷了两次卡，金额分别是10万及5万。按照约定，买家支付了20万元定金，我方也将其中的5万转汇至卖方账户，我方是通过法定代表人刘密个人账号转出。2016年1月13日多方按约定9时30分在宝安公证处等卖家来做赎楼公证，但卖家一直未出现，经电话沟通，卖家借口忙不肯做赎楼公证，因电话沟通没有结果，我方只能在2016年1月14日向卖家发出履约催告函，要求其授权公证赎楼，以便我方进行下一步的工作。但一直到2016年1月20日，卖家仍拒绝赎楼公证。迫于无奈，我方才再次发出履约催告函，要求卖家配合做赎楼公证。这段期间，为促成此次交易，我方也多次与买家沟通，最终买家在1月21日同意将剩余定金60万元支付给卖家。考虑到我方的责任义务及双方的资金安全，我方必须在买方支付定金的时候确保该房产能否进行交易，故在当天对卖家房产进行了查询，竟然发现涉案房产已被他人起诉查封。发现这一情况后，我方马上将此信息告知买方，同时也向卖方查询具体情况，但卖方至今没有正面回应。关于买家支付的定金15万元，我方愿听从法院的判决，我方只是代管买家交付的定金。经审理查明：2013年12月10日，位于深圳市宝安区西乡街道宝安大道西侧金港华庭1栋E座5F房地产（以下简称涉案房产）经核准登记至被告颜岳飞名下，房产证号为50××19，房产建筑面积88.19平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。2016年1月12日，原告作为买方与作为卖方的被告订立了一份《房产买卖合同》（合同编号6001405）。合同约定被告将涉案房产转让给原告，房产有抵押，买方已经核实产权相关文件记载信息，并同意在此状况下签订买卖合同；合同约定为保证第三方顺利办理房产交易手续，卖方应在签订本合同后三个工作日内做委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付第三方用于办理赎楼过户等；合同约定房产转让价格为395万元，购房定金共计80万元，买方在签订合同当日支付20万元，签订合同后十日内，买方补交定金60万元，此定金由买方直接向卖方支付；合同约定买方通过一次性付款方式支付除购房定金以外的房款315万元，买方须于2016年1月26日将应付房款315万元存入双方约定的银行或第三方资金监管账号内；合同约定交易过程产生的相应税费、服务佣金等均由买方承担；合同第十二条关于违约责任约定任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金，如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任；合同第十三条记载了卖方账号，并注明买卖双方同意各自应收款项存入以下各自指定本人的收款账号均视同收到；合同第十五条备注条款约定：1、买卖双方友好协商一致买方同意自行赎楼，并且在本26号前赎出房产证；2、如因卖方自身的债务原因导致买方无法顺利赎或是已赎出房产证后被查封，卖方自行承担买方的损失；3、如因买卖双方的其中一方的原因导致该房产不能正常过户或不能完成交易，承担中间方的服务佣金全额给中间方；4、卖方同意买方以第三方的名额办此房产的过户手续，应无条件配合买方办理过户手续；5、买卖双方自行同意此合同及备注条款，如有违反视为违约，应按违约条款进行赔偿对方；6、买方同意此房过户以后卖方交房时间延迟到2016年3月。合同亦对其他相关事宜进行了约定。合同签订当日，原告与被告签订了《合同主体变更确认书》，称协商一致就涉案房产交易在签定国土局的《深圳市二手房买卖合同》办理过户时，将买方的姓名写为他人，具体姓名处为空白。原告称于2015年1月12日合同签订当日支付了20万元定金，并提交了三张POS签购单，显示卡号为62×××53的平安银行卡在商户名称为深圳市碧海房地产、终端号为00000002的POS机上进行三笔刷卡消费，其中2016年1月12日18时01分刷卡消费50060元，20时43分刷卡消费100060元，22时51分刷卡消费50060元。被告认为该三张POS签购单均为打印件，对真实性不予认可，同时认为该20万元款项收款方并不是被告。为核实原告提交的三张POS签购单的真实性，本院庭审时要求原告于庭审后三个工作日提交与POS签购单相对应的银行交易记录，但原告未在本院指定期限内提交。另原告在本案中提交了一份中国民生银行支付业务回单，显示第三人碧海公司法定代表人刘密于2016年1月12日向被告转账5万元，备注为“代客转购买金港华庭1栋E座5F房购房定金”。被告确认收到了该笔5万元。另查明，涉案房产因被告与案外人黄光泽房产买卖合同纠纷一案于2016年1月14日被深圳市宝安区人民法院查封，查封期限三年，查封案号（2016）粤0306财保26号，涉案房产另于2016年4月1日由深圳市南山区人民法院依（2016）粤0305民初324号办理了轮候查封，于2016年4月18日由深圳市宝安区人民法院依（2016）粤0306财保155号再次办理了轮侯查封。上述事实，有当事人陈述及经庭审举证、质证的房产买卖合同、POS签购单、履约催告函、邮政快递单据、再次履约催告函、邮政快递单据、不动产资料电脑查询结果表、查封备案表、主体变更确认书等证据证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告、被告于2016年1月12日签订的《房产买卖合同》（编号6001405）系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。关于合同解除。原告与被告签订的《房产买卖合同》明确约定金80万元，签订合同当日支付20万元，签订合同后十日内支付60万元，定金由原告直接向被方支付，合同中并已明确载明了被告的收款账号。但原告在签订合同当日并未向被告直接支付定金20万元，而是自称在第三人碧海公司通过刷卡方式支付了定金20万元，无论原告提供的POS机签购单是否真实，都违反了合同约定的定金支付方式，且原告提供的三张POS机签购单显示刷卡时间为签订合同当日的18时01分，20时43分，22时51分，中间跨度近五个小时，被告主张不清楚原告在第三人碧海公司处通过刷卡方式支付定金具有合理性。而原告提交的POS机签购单并没有相应的银行交易记录相佐证，在庭审时本院指定原告在庭审后三个工作日内提交相对应的银行交易记录，原告也未在指定期限内提供。从另一方面讲，如被告同意原告变更定金支付方式，即由直接向被告支付改为向第三人碧海公司支付，在原告在第三人碧海公司处通过刷卡方式支付定金后，被告会向原告出具收款收据确认定金支付情况，而本案中并未有被告出具的关于定金的收款收据。综合以上情况，本院认为原告并未按合同约定支付定金，原告在定金支付上已构成违约，在此种情况下，被告有权要求原告继续履行合同，按合同约定支付定金，也可提出解除合同，但本案实际情况是被告在原告未按合同约定支付定金的情况下，即未要求原告继续履行合同，也未提出解除合同，在合同未解除时，原告与被告交易的涉案房产被法院查封，涉案房产被法院查封直接导致了原、被告的交易事实上无法继续进行，原、被告现均主张解除合同，故本院确认解除原、被告双方于2016年1月12日签订的《房产买卖合同》。关于双方主张的违约金，本院认为，原告未按合同约定支付定金的行为及涉案房产被法院查封的情况均是导致合同解除的原因，因此，本院认定双方均无需就合同解除向对方支付违约金。关于定金，合同解除后，被告已收取的定金应予以返还，因被告确认收到了第三人碧海公司法定代表人转账的5万元，而第三人碧海公司确认该5万元为代原告转交被告的定金，故由被告直接向原告返还定金5万元，原告另主张刷卡支付的15万元定金，虽未提交相应银行交易记录，但第三人碧海公司确认已收到，且表示愿意根据法院判决予以处理，故由第三人碧海公司直接向原告返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、解除原告邓堃与被告颜岳飞于2016年1月12日签订的《房产买卖合同》（编号6001405）；二、被告颜岳飞于本判决生效之日起三日内向原告邓堃返还定金人民币50000元；三、第三人深圳市碧海房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内向原告邓堃返还定金150000元；四、驳回原告邓堃其他诉讼请求；五、驳回反诉原告颜岳飞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费人民币6850元，由原告负担，反诉部分案件受理费2125元，由被告负担，上述费用原、被告已分别预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。代理审判员  苑广玲二〇一六年七月二十六日书 记 员  周 爰书 记 员  李玉婷附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。