广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终5499号上诉人（原审原告）：梁水英，女，汉族，1978年12月25日出生。委托代理人：谭家慧，广东天汇律师事务所律师。委托代理人：马闯，广东丹鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市宝龙发农贸综合市场有限公司。法定代表人：叶祥钳，总经理。委托代理人：逯军，广东龙新律师事务所律师。委托代理人：王石，广东龙新律师事务所实习律师。上诉人梁水英因与被上诉人深圳市宝龙发农贸综合市场有限公司（以下简称宝龙发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法观民初字第973号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年12月24日，梁水英与宝龙发公司签订一份《铺位租赁合同》，约定宝龙发公司将位于深圳市宝安区大浪街道华旺路南侧农批市场X区XX号铺位出租给梁水英用于经营三鸟类使用；租期自2015年1月1日至2017年12月30日止；月租金为人民币5555元，于每月25-30日16:00前向宝龙发公司缴付下月租金、管理费和当月水电费；电费每度1.2元，水费每立方米5.8元；租赁保证金10000元。涉案租赁物为搭建的铁皮房，宝龙发公司当庭确认该租赁物没有产权证明。梁水英主张支付了宝龙发公司租赁押金10000元和档口分摊费20000元，提交收据证明，该两份收据显示，梁水英于2014年12月24日支付宝龙发公司“预收2015年1月1日至2017年12月30日止部分租金”20000元，于2015年3月10日支付宝龙发公司租赁押金10000元。宝龙发公司确认上述两份收据的真实性，承认收到上述款项，但主张20000元并非进场费，而是预付租金，因为合同约定是5555元，平常梁水英都按每月5000元缴租，另外的555元是从预交的20000元租金中每月扣除。梁水英承认每月实际交付给宝龙发公司的现金是5000元。梁水英租金缴付至2015年6月30日。梁水英主张其只经营至2015年5月底，因要改造所以6月份没有经营，在6月30日全部搬迁完毕。宝龙发公司则主张梁水英经营至2015年6月30日，于当日搬迁完毕。梁水英申请证人李X号出庭作证，证人李X号是另（2015）深宝法观民初字第972号案起诉宝龙发公司相同案由和类似诉讼请求案件的原告，证人欲证明梁水英平时及节假日经营的数量和利润。梁水英称其对涉案铁皮房的地面进行水泥铺平，以及搭建围栏装修，花费30000元左右，没有证据证明。宝龙发公司予以否认，并称该涉案租赁房屋已拆除，梁水英确认该涉案房屋房顶已拆除。庭审中承办人告知梁水英如需申请评估需在庭后五日内书面提交，梁水英在原审法院指定的时间内未提交书面评估申请。2015年5月5日，深圳市龙华新区食品安全委员会办公室出具《致龙华新区家禽经营者的一封信》，主要内容为：自2015年7月1日起，全区禁止活禽经营，龙华新区管委会将对家禽经营档口升级改造，实施家禽“集中屠宰、冷链配送、生鲜上市”，从业人员转型转岗给予财政补贴。梁水英提供的宝龙发公司确认真实性的《深圳市龙华新区家禽生鲜上市工作财政补贴标准》显示，档口面积在15㎡以上的为大型档口，大型档口升级改造补贴标准为1.5万元/档，冷藏设备补贴标准为按购置费用的90%给予一次性补贴，每档补贴最高不超过8000元，转营生鲜家禽奖励标准的大型档3500元/月，按3个月计算。2015年5月8日，宝龙发公司召开禁止活禽经营会议，提交了会议签到表和照片证明。2015年5月25日，宝龙发公司向梁水英发出通知，主要内容为：龙华新区决定自2015年7月1日起全区将禁止活禽经营，同时于2015年7月1日前完成对市场内家禽经营档口升级改造工作，实施“集中屠宰、冷链配送、生鲜上市”，宝龙发公司决定于2015年7月1日起对市场内所有活禽经营铺面进行升级改造，请梁水英于2015年6月30日前将铺面内所有鸡笼及其它物品搬走，宝龙发公司委派的施工队将于2015年7月1日早上进入施工。梁水英对会议签到表和通知上梁水英的签名不予认可，且称通知上的时间有涂改。梁水英在原审起诉请求：1、解除梁水英与宝龙发公司于2014年12月24日签订的《铺位租赁合同》；2、宝龙发公司立即支付档口转营奖励款10500元、档口升级改造补贴款15000元和冷藏设备补贴款8000元，共33500元，并以该款为基数从2015年7月1日起按人民银行同期同类贷款利率支付延期付款利息（暂计2000元），直至付清该款之日止；3、宝龙发公司退还档口租赁押金10000元和档口分摊费（即进场费）20000元，共30000元，并以该款为基数从2015年8月1日起按人民银行同期同类贷款利率延期付款利息（暂计2000元），直至付清该款之日止；4、宝龙发公司赔偿经营设备设施损失费30000元；5、宝龙发公司赔偿从2015年7月起至2017年12月30日止共30个月的铺位经营可望经济收益300000元；6、宝龙发公司承担本案的全部诉讼费用。原审法院认为，梁水英与宝龙发公司均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案梁水英与宝龙发公司签订的《铺位租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，宝龙发公司应将已经收取的租赁保证金10000元退还给梁水英。梁水英应将涉案租赁房产返还给宝龙发公司，但由于梁水英已将涉案房产退还宝龙发公司，故梁水英无须再返还房产。关于梁水英诉求中的档口分摊费20000元，梁水英提交的收据显示该20000元是预付租金。梁水英与宝龙发公司签订的合同书虽然无效，但梁水英实际使用了涉案房产，应向梁水英支付实际使用期间的房屋使用费，房屋使用费可参照双方签订的合同中约定的租金标准计算。梁水英每月实际交付给宝龙发公司现金5000元，已经缴至2015年6月30日，其余的555元从预付的20000元中扣缴，经核算，梁水英在2015年1月1日至2015年6月30日应从20000元预付租金中支付实际房屋使用费3330元（555元×6个月），故宝龙发公司应退还梁水英预付的租金16670元。因梁水英与宝龙发公司签订的合同书无效，梁水英要求宝龙发公司支付租赁保证金和预付租金的利息没有依据，原审法院不予支持。关于梁水英诉求中的设备设施损失30000元，梁水英庭审中称是梁水英需要经营三鸟，购置一些车辆、鸡笼、秤等其他辅助性工具，至今废弃没有处理，因此造成的损失。因梁水英与宝龙发公司签订的合同书无效，梁水英该诉求没有法律依据，原审法院不予支持。关于梁水英诉求中的可期待经济收益300000元，因梁水英与宝龙发公司签订的合同书无效，梁水英该诉求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。关于梁水英诉求中的档口转营奖励款10500元、档口升级改造补贴款15000元和冷藏设备补贴款8000元，梁水英没有证据证明其已完成升级改造，符合了政府给予财政补贴的条件，且该财政补贴是政府发放，并非宝龙发公司发放，且梁水英与宝龙发公司签订的租赁合同是无效合同，梁水英要求宝龙发公司支付上述款项及利息没有事实和法律依据，原审法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案因梁水英没有在原审法院指定时间提交评估申请，没有对装修进行评估，无法确定装修费用，梁水英应当承担举证不能的不利后果，故对无效房屋租赁合同部分的装修损失，原审法院不作处理。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、梁水英与宝龙发公司于2014年12月24日签订的《铺位租赁合同》为无效合同；二、宝龙发公司于本判决生效之日起五日内向梁水英返还租赁保证金人民币10000元；三、宝龙发公司于本判决生效之日起五日内向梁水英返还预付租金人民币16670元；四、驳回梁水英的其他诉讼请求。本诉受理费人民币3631元，由梁水英负担3385元，宝龙发公司负担246元，受理费梁水英已预交。梁水英不服原审判决，向本院提起上诉称：一、租赁合同无效，是由于宝龙发公司的过错造成的，应承担过错赔偿责任。2014年12月24日宝龙发公司将涉案铺位出租给梁水英经营“三鸟”使用并签订一份《铺位租赁合同》。该铺位占用消防通道，无合法报建手续，对此，梁水英毫不知情。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。故宝龙发公司将涉案铺位出租给梁水英应承担过错责任。二、根据无效合同的处理原则，宝龙公司主观上存在过错，客观上造成梁水英经济损失应承担赔偿责任。1、宝龙发公司赔偿梁水英经营设备损失费30000元以及装修损失费10000元。为经营三鸟类，梁水英购买了铁鸡笼、运送鸡的车辆等相关经营设备以及对铺位进行了水泥铺平以及搭建围栏等必要装饰，损失40000元。2、宝龙发公司应向梁水英支付经营“三鸟”档口转岗补贴的补偿金：24000元。(1)根据广东省人民政府令206号《广东省家禽经营管理办法》、深圳市人民政府关于印发开展家禽“集中屠杀、冷链配送、生鲜上市”工作方案的通知（深府函[2015]31号）、[深府(2015)17号]、深圳市龙华新区管理委员会文件[深龙华管函(2015)79号]以及2015年6月4日深圳市龙华新区食品安全委员会颁发的《龙华新区家禽生鲜上市专项工作指挥部办公室关于印发家禽生鲜上市工作系列标准的通知》要求对原地升级改造以及转型的给予政府补贴。(2)由于宝龙发公司出租的铺位属于违章建筑必须拆除，故不能原地改造升级，导致梁水英无法继续经营，造成经营损失。(3)根据政府规定不再继续经营三鸟的，转型的可以取得24000元一次性转型转业补贴。(4)依据政府关于“经营档从业人员转岗补贴标准，”梁水英属于大型档口，可以获得24000元一次性转岗转业补贴。但宝龙发公司拒绝为梁水英向政府申报，导致梁水英不能取得该补贴是由于宝龙发公司造成的，对该损失，宝龙发公司必须赔偿。三、宝龙发公司应向梁水英返还预付租金17225元（原判决16670+2015年6月预付租金555元）以及退还租金5000元。租赁合同签订当天，梁水英于2015年12月24日支付宝龙发公司20000元，宝龙发公司出具收据“预收2015年1月1日至2017年12月30日止部分租金20000元”。梁水英又于2015年3月10日支付宝龙发公司租赁押金10000元。该20000元是预付租金（进场费）。合同约定每月租金5555元，梁水英每月支付5000元，另有555元在20000元预付租金扣555元。因2015年4月22日政府已发文件禁止经营活家禽，故2015年6月已经没有经营活鸡，但梁水英的租金交至2015年6月。原审判决认定“经核算，原告在2015年1月1日至2015年6月30日应从20000元预付租金中支付实际房屋使用费3330元（555×6个月）”是错误的。由于2015年6月依据政府规定已经没有经营，6月份不应扣除预付租金555元。宝龙发公司应返还预付租金为：17225元［20000-(555×5个月)=20000-2775=17225元]，即5个月房屋使用费是2775元而不是3330元。四、宝龙发公司应向梁水英返还2015年6月租金5000元。梁水英每月向宝龙发公司支付租金5000元至2015年6月止。基于政府强制性禁止销售活鸡，故梁水英2015年6月没有经营，并搬迁撤离，故梁水英已经支付的2015年6月租金5000元宝龙发公司应予返还给梁水英，原审对该事实没有查明。据此，梁水英上诉请求：一、撤销深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法观民初字第973号民事判决；二、判令宝龙发公司赔偿梁水英经营设备损失费30000元以及装修损失费10000元；三、判令宝龙发公司向梁水英支付经营“三鸟”档口转岗补贴的补偿金24000元；四、维持原审判决第二项即宝龙发公司向梁水英返还合同履约金押金10000元；五、改判原审判决第三项为：宝龙发公司向梁水英返还预付租金17225元（原判决16670+2015年6月预付租金555元）；六、判令宝龙发公司返还2015年6月租金5000元；七、宝龙发公司赔偿梁水英及其工人待业损失10000元；八、判令宝龙发公司承担本案全部诉讼费用。宝龙发公司答辩称：一、梁水英要求赔偿设备设施损失费以及装修损失费，没有法律依据，并且装修损失费10000元是新增加的诉讼请求。二、关于转岗补贴款24000元，补贴款是政府发放的，是另外一个法律关系，不是本案审查的范畴。三、押金10000元我方同意返还。四、关于要求返还预收租金以及返还6月份的租金，这两项请求在原审中没有提出，也超出了原审诉讼请求的范围。综上，梁水英的上诉请求都超出了原审诉讼请求的范围，程序是不妥当的，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。涉案房屋无建设工程规划许可证或其他合法报建手续，应认定合同无效。关于梁水英在二审期间提出的诉讼请求，其中请求赔偿装修损失10000元、支付经营“三鸟”档口转岗补贴的补偿金24000元、返还2015年6月租金5000元、支付待业损失10000元的诉讼请求，属于在二审过程中提出的新的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。在本案中，双方当事人未能就上述新增的诉讼请求达成和解，宝龙发公司亦对梁水英在二审中增加诉讼请求提出异议，因此，本院对上述请求不予处理，当事人可另行起诉。关于赔偿经营设备损失30000元的问题，梁水英所主张的车辆等经营设备已由其取走，其请求宝龙发公司赔偿设备损失，欠缺事实依据，本院不予支持。关于应退还的20000元预付租金中是否应扣减6月份的555元的问题，梁水英至6月30日才搬迁完毕，原审法院在扣减1-6月份每月555元使用费后计得应退还金额为16670元正确。梁水英主张在应退还的预付租金中不应扣减6月份的555元，理由不成立，本院不予支持。综上，梁水英的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2151.38元，由梁水英承担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 张    睿审判员 庄  齐  明二〇一六年七月十四日书记员 李开宇（兼）附本判决相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。