重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初28160号 原告：重庆恒大鑫泉置业有限公司，住所地重庆市渝**金山大道**附**第**，统一社会信用代码91500000068294412Q。 法定代表人：彭善荣，总经理。 委托诉讼代理人：汪玥，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄莉，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 被告：蒋天霞，女，1994年2月9日出生，汉族，住重庆市江津区。 委托诉讼代理人：魏魏，重庆坤博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈媛媛，重庆坤博律师事务所律师。 原告重庆恒大鑫泉置业有限公司（以下简称“恒大鑫泉公司”）与被告蒋天霞商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒大鑫泉公司的委托诉讼代理人汪玥、被告蒋天霞的委托诉讼代理人魏魏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告恒大鑫泉公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》已解除，并判决被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房、预购商品房抵押权），注销网签；2、判决被告向原告支付代为偿还的利息（包括罚息、复利）、案件受理费等费用共计323351.13元；3、判决被告向原告支付违约金49622.6元（总房款10%）；4、判决被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2015年8月20日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，被告购买原告开发建设的位于重庆市北部新区XX路X号X幢X号房屋，房屋总价款为496226元，付款方式为首付加按揭。2015年8月20日，被告与案外人中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行（以下简称“农业银行沙坪坝支行”）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》。后因被告怠于偿还按揭贷款，致原告被起诉并承担了担保责任，原告于2019年4月25日向农业银行沙坪坝支行支付了323351.13元。原告遂起诉。 被告蒋天霞辩称，1、原告的第一项诉讼请求和第二项诉讼请求相互矛盾，应重新明确，不应同时支持；2、原告的第三项诉讼请求无法律及事实依据，请求驳回；3、本案诉讼费应由法院依法判决，不应依原告主张。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未举示证据，本院组织被告进行了证据质证。原告举示的重庆市商品房买卖合同、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、重庆市预购商品房抵押贷款合同、重庆市土地房屋预告登记证明、民事判决书，被告认可其真实性，本院对前述证据的真实性予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2015年8月20日，恒大鑫泉公司作为甲方（卖方），蒋天霞作为乙方（买方），签订《重庆市商品房买卖合同》。约定：乙方地址：重庆市綦江区XX大道X号X单元X。联系电话：157XX****X。第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市北部新区XX路X号X幢X号房屋。第五条付款方式及期限（二）乙方按下列第3种方式按揭付款：3、按揭付款：本商品房总成交金额496226元整。（1）2015年8月20日前支付首期房款156226元；余款34万元须在2015年8月20日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。第十二条关于办理合同登记备案的约定1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第十四条关于办理预告登记的约定2、乙方为按揭方式购买商品房，双方约定在办理预售合同登记备案后90日内申请办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记。附件五：《合同补充协议》。约定：二、双方同意本合同第五条补充如下：（二）关于银行按揭付款方式的约定：5、在《房地产权证》办理完毕前，乙方未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了保证责任的，甲方享有下列权利：5.1如经银行通知，乙方未在期限内偿还贷款的，3个月后甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，乙方所交的全部款项不予退还。同时乙方必须在甲方履行保证责任后30天内，协同甲方到房管局办理有关解除合同的手续。八、双方同意本合同第十二条补充如下：（一）第1款约定的“预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案”仅限于采用一次性付款方式的客户。采用银行按揭付款方式的，自按揭贷款被银行批准之日起10个工作日内向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同登记备案。十六、其他约定（一）关于通知的约定：1、乙方确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通信地址为甲方向乙方发出书面通知的送达地址……甲方向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由乙方承担。 2015年8月25日，抵押权人农业银行沙坪坝支行作为甲方（贷款方），抵押人蒋天霞作为乙方（借款方），开发商恒大鑫泉公司作为丙方（担保方），签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》。约定：八、附则3、附件（1）借款合同。《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》第二部分特别条款第二十三条借款金额为叁拾肆万元正。第二十四条借款用途24.1借款用途为购买房产。24.2借款人购买的房产位于重庆市北部新区XX路X号X幢X号房屋,。第三十一条借款担保本合同项下借款采用阶段性保证+抵押。由阶段性保证人恒大鑫泉公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。 2015年8月27日，蒋天霞向恒大鑫泉公司购买的位于重庆市北部新区恒康路9号8幢18-7房屋，在房地产交易登记机构办理了预购商品房买卖合同登记备案。 2015年8月31日，农业银行沙坪坝支行作为预告登记权利人，蒋天霞作为预告登记义务人，就坐落于重庆市北部新区XX路X号X幢X号房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押金额为340000元。 案号为（2018）渝0116民初9356号民事判决书载明判项：一、被告蒋天霞在本判决生效后十日内偿还原告农业银行沙坪坝支行贷款本金306737.67元；二、被告蒋天霞在本判决生效后十日内支付原告农业银行沙坪坝支行从2018年10月26日起至贷款本息结清日止的罚息、复利（其中。罚息以所欠贷款本金为基数；复利以所欠罚息为基数，均在合同贷款执行利率基础上上浮50%计算）；三、被告恒大鑫泉公司对上述第一、二项确定的债务承担连带清偿责任……案件受理费6220元，减半收取3110元，由被告蒋天霞负担（此款原告农业银行沙坪坝支行已预交，被告蒋天霞已将此款支付原告农业银行沙坪坝支行）。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 恒大鑫泉公司另举示了《中国农业银行转账支票》（复印件），拟证明其代蒋天霞向农业银行沙坪坝支行代偿金额323351.13元。蒋天霞质证称该证据为复印件，对证据的真实性不予认可。本院对该证据不予采信。 恒大鑫泉公司还举示了关于解除《重庆市商品房买卖合同》的通知、EMS邮政特快专递邮寄单。2020年4月15日，恒大鑫泉公司向蒋天霞以特快专递的形式邮寄《关于解除的通知》,收件人地址为重庆市綦江区XX大道X号X单元X，收件人电话为157XX****，该邮件以“收件人名址有误/不详，且无法联系收件人”为由于2020年4月19日退回妥投。通知内容为：一、解除您与我司签订的CQ-6119218《重庆市商品房买卖合同》。恒大鑫泉公司拟证明其向蒋天霞发出了解除合同的通知。蒋天霞质证称其未收到该邮件，对解除通知的真实性、合法性与关联性不予认可。因该邮件与合同约定的送达信息一致，本院对该证据予以采信。 诉讼中，恒大鑫泉公司明确请求利息的合同依据为附件五补充协议第二条第（二）款第5项；总房款10%的违约金无合同依据，由法院依法处理。蒋天霞明确恒大鑫泉公司代为偿付的金额为本金299841.05元，正常利息367.31元，罚息12455.93元，合计312664.6元，并表示购房款返还问题在本案中不提起反诉。 本院认为，恒大鑫泉公司与蒋天霞签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。 依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，以及合同补充协议第二条第（二）款第5.1项的约定，结合已查明的事实，因蒋天霞经银行通知未在期限内偿还贷款，致使恒大鑫泉公司向农业银行沙坪坝支行承担了保证责任，约定解除合同的条件已经成就，恒大鑫泉公司享有合同的约定解除权。恒大鑫泉公司向合同约定的送达地址邮寄了解除合同的通知，本院确认恒大鑫泉公司与蒋天霞签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议已经解除，解除时间点为解除通知邮件退回妥投的2020年4月19日。合同既已解除，蒋天霞应当配合恒大鑫泉公司办理注销预购商品房买卖合同备案登记、土地房屋预告登记以及网签。 恒大鑫泉公司举示的证据不能证明其代偿的金额，本院认可蒋天霞关于“恒大鑫泉公司代偿本金299841.05元，正常利息367.31元，罚息12455.93元，合计312664.6元”的自认，蒋天霞应当向恒大鑫泉公司支付该代偿的款项。 恒大鑫泉公司明确其关于违约金的诉讼请求没有合同依据，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告重庆恒大鑫泉置业有限公司与被告蒋天霞签订的《重庆市商品房买卖合同》于2020年4月19日解除； 二、被告蒋天霞于本判决生效后十日内日协助原告重庆恒大鑫泉置业有限公司办理注销坐落于重庆市北部新区恒康路9号8幢18-7房屋的预购商品房买卖合同备案登记、土地房屋预告登记以及网签； 三、被告蒋天霞于本判决生效后立即向原告重庆恒大鑫泉置业有限公司支付代偿本金299841.05元，正常利息367.31元，罚息12455.93元，合计312664.6元； 四、驳回原告重庆恒大鑫泉置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8743.4元，因适用简易程序减半收取4371.7元，由被告蒋天霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  胡可萍 二〇二一年二月二日 书记员  许 迪