广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终9967号上诉人（原审被告、反诉原告）：张XX，住所地：广东省韶关市。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄XX，住所地：广东省深圳市福田区。两上诉人共同委托代理人：廖彬，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑X，住所地：广东省深圳市罗湖区深南东路****号合作。委托代理人：于意，广东晟典律师事务所律师。委托代理人：黄琳，广东晟典律师事务所律师。原审第三人：中国XX银行股份有限公司深圳市分行。住所地：深圳市福田区益田路****号荣超商务中心*栋05整层、06整层11至14整层.23至26整层******层整层。负责人：王业，行长。委托代理人:吴先勇,广东广和律师事务所律师。原审第三人：XX地产代理（深圳）有限公司。住所地：深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B。负责人：李耀智，执行（常务）董事。委托代理人：周青林，系该公司员工。上诉人张XX、黄XX因与被上诉人郑X及原审第三人中国XX银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建行深圳分行）、XX地产代理（深圳）有限公司（以下简称XX地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1120号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。建行深圳分行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原审法院查明：张XX、黄XX是位于深圳市罗湖区华丽路环岛丽园丽来阁9层B单元房产（以下简称涉案房产）的业主，房屋用途为住宅，房屋建筑面积为69.65平方米。2015年4月4日，经第三人XX地产公司居间，郑X作为买方，与张XX、黄XX作为卖方，签订《二手房买卖合同》，合同约定，郑X向张XX、黄XX购买涉案房产，转让成交价为2548000元；定金10万元；合同第四条约定，首期款应于2015年4月30日前办理资金监管。买方须于2015年4月30日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺为准；合同第六条约定，该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起六日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续；合同第十条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；合同第十一条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。上述合同签订后，郑X依约向张XX、黄XX支付定金2万元，并依约于2015年4月30日前向贷款银行申请贷款，张XX、黄XX亦依约委托深圳市融资担保有限公司赎楼。2015年4月30日，郑X与张XX、黄XX及中国银行股份有限公司深圳文锦渡支行三方共同签订《二手楼交易资金委托监管协议》，办理了首期款66.8万元的银行资金监管手续。2015年6月12日，中国银行股份有限公司深圳深南支行向郑X与张XX、黄XX出具《个人二手住房公积金组合贷款承诺书》，向郑X与张XX、黄XX两方承诺将向借款人分别发放金额为90万元的公积金贷款和金额为88万元的商业贷款。2015年6月16日，张XX、黄XX向深圳市融资担保有限公司发出《承诺函》，要求深圳市融资担保有限公司撤销办理赎楼业务。因张XX、黄XX撤回赎楼手续，2015年6月17日，郑X及第三人XX地产公司分别向张XX、黄XX发出《履约催告函》要求张XX、黄XX履行赎楼义务，但张XX、黄XX至今仍未完成赎楼手续，导致《二手房买卖合同》未能履行完毕，郑X为此提起本案诉讼，请求判令：1、解除郑X与张XX、黄XX签订的《二手房买卖合同》（编号：197804）；2、张XX、黄XX返还郑X已付定金10万元；3、张XX、黄XX向郑X支付违约金50.96万元；4、案件受理费、保全费、公告费等由本案纠纷产生的相关费用由张XX、黄XX承担。张XX、黄XX在一审提起反诉，请求判令解除合同，由郑X赔偿张XX、黄XX违约金50.96万元，扣除已经支付的定金，为40.96万元。原审法院认为：郑X与张XX、黄XX签订的《二手房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行规法规的强制性规定，合法有效。房屋买卖合同签订后，郑X依约履行了定金支付、首期款监管、贷款申请等买方的主要合同义务，张XX、黄XX却于2015年6月16日撤回赎楼手续导致《二手房买卖合同》至今未能履行完毕，张XX、黄XX该行为不符合合同约定。张XX、黄XX抗辩称郑X未向贷款银行提交贷款资料构成根本违约，原审法院认为，郑X已依约于2015年4月30日前向贷款银行提交了贷款申请的相关资料，各方亦于2015年4月30日办理了首期款66.8万元的银行资金监管手续，贷款银行亦于2015年6月12日出具贷款承诺，张XX、黄XX该抗辩意见与上述事实不符。张XX、黄XX关于郑X需出售其名下的房产导致提交贷款资料延误的抗辩主张并无充分证据证明，原审法院不予采信。张XX、黄XX称郑X未按照合同约定办理商业贷款，而是办理了公积金和商业贷款的组合方式，严重违背了合同约定，原审法院认为，在《二手房买卖合同》未明确约定郑X所申请的贷款性质只能为商业贷款而不包括公积金贷款的情况下，郑X所申请的贷款部分为公积金贷款既符合房屋交易习惯，也不违反合同约定，张XX、黄XX该抗辩意见明显不能成立。综上，导致房屋买卖合同未能履行的原因是张XX、黄XX无正当理由拒不履行赎楼义务，张XX、黄XX是违约方，郑X是守约方，张XX、黄XX应承担相应的违约责任。郑X作为守约方，诉请解除《二手房买卖合同》，符合合同约定与法律规定，原审法院予以支持。《二手房买卖合同》解除后，张XX、黄XX应将所收取的定金10万元退还郑X，郑X要求张XX、黄XX返还该定金10万元的诉讼请求，原审法院予以支持。《二手房买卖合同》明确约定“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”，既约定了定金又约定了违约金，郑X在本案中选择适用违约金条款主张违约责任是其作为守约方的合同权利，原审法院予以采纳。契约必须严守，由于郑X在《二手房买卖合同》签订后已依约履行了定金支付、首期款监管、贷款申请等买方的全部主要合同义务，张XX、黄XX无正当理由拒绝赎楼导致郑X购房的合同目的落空，且2015年深圳房价上涨较快，因此，郑X要求张XX、黄XX支付转让成交价百分之二十的违约金50.96万元的诉讼请求,原审法院予以支持。由于郑X已向原审法院提出要求解除《二手房买卖合同》的诉讼请求，张XX、黄XX要求解除《二手房买卖合同》的反诉请求不属于独立的请求，亦不具有对抗性，原审法院不作反诉请求处理。张XX、黄XX的其他反诉请求均是建立在郑X违约的事实成立的基础之上的，因此，对于张XX、黄XX的其他反诉请求原审法院均不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除郑X与张XX、黄XX签订的《二手房买卖合同》;二、张XX、黄XX应于判决生效之日起十日内向郑X郑X退还定金10万元;三、张XX、黄XX应于判决生效之日起十日内向郑X支付违约金50.96万元;四、驳回张XX、黄XX的反诉请求。如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案一审本诉案件受理费9896元、反诉受理费3722元、保全费2876元、公告费600元，均由张XX、黄XX承担。上诉人张XX、黄XX不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，支持其一审反诉请求，并由郑X承担一、二审诉讼费。上诉理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定郑X在合同约定的时间内将贷款按揭材料进行递交的事实没有任何证据。1、从郑X的所有证据中，都没有任何一份证据证明其在2015年4月30日前向贷款银行提交了贷款申请所需的全部资料。第三方也没有对此提供任何证据。相反，张XX、黄XX的录音资料中有相反的证据，即第三人XX地产公司的经纪人明确郑X在2015年5月26日还未提交完全的资料。2、认为郑X及时提交了贷款相关资料与常识相违背。二手房买卖市场是一个成熟的市场，基本上所有的银行都规定，如果贷款人资信没有问题，自资金监管和申请资料齐全后五个工作日出具承诺函。但是，自郑X4月30日做资金监管后，一直到2016年6月12日才出具承诺函。如果郑X按约定交付了资料，银行贷款承诺函不会迟于2015年5月10日，但事实确实迟了一个多月。3、一审法院应当通知贷款银行作为第三人参加诉讼。张XX、黄XX为了证明自己的主张，积极举证。但是是否及时提交了所有资料，只有郑X的贷款银行才知道。为了查明事实真相，在提出反诉时，将贷款银行列为了第三人。原审法院驳回了张XX、黄XX的申请，处理错误。（二）一审判决认为郑X不存在限购的事实是错误的。1、现有证据证明郑X存在两套房产限购的事实。郑X申请查封张XX、黄XX的房产提供了一套自己的房产作为担保。XX地产公司经纪人称在其签订合同时，其需要出售另外一套房产，方可购买张XX、黄XX的房产。由此，郑X在购买张XX、黄XX房产时，肯定拥有两套房产，完全符合深圳限购的情形，其根本无法再进行买房和贷款。2、郑X代理人的表现可以推理出其拥有两套房的事实。一审庭审时，张XX、黄XX当庭询问郑X是否存在两套房，郑X代理人拒绝回答。这种表现也可以推理出事实真相，但一审法庭未能查清该事实。3、一审法院未准许张XX、黄XX调查取证的请求，处理错误。（三）一审判决错误认定买卖合同关于贷款的约定。张XX、黄XX与郑X签订的房地产买卖合同中明确约定，郑X应及时向银行递交贷款资料，办理资金监管。根本未提及向住房公积金部门申请公积金贷款。如果需要申请公积金贷款，是需要征求卖房人的同意的。但是，一审判决却认为，合同只约定贷款，就可以随意选择商业贷款还是公积金贷款。这种解释完全与合同约定相违背，属于认定事实错误。二、一审法院遗漏第三人中国银行股份有限公司深圳文锦渡支行，严重违反法定程序。三、一审判决认为证人证言不能作为认定案件事实的依据，适用法律错误。张XX、黄XX在一审中递交了利某的证人证言，由于利某无法出庭，方才提交。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（五）项的规定，即使未有正当理由不出庭作证的证人证言，只是不能单独作为认定案件事实的依据，而不是不能作为认定案件事实的依据。四、一审判决认定张XX、黄XX递交的录音资料无其他证据佐证与事实不符。张XX、黄XX在举证期内提交了张XX、证人利某与第三人XX地产公司经纪人祝海兵的录音及整理稿。两份证据真实性获得了XX地产公司的认可。其显示的信息正好与郑X的贷款承诺函相印证。一审判决却认为没有其他证据予以佐证不予采纳，是不符合事实的。被上诉人郑X答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张XX、黄XX的全部上诉，维持原判。本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。双方签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原审法院认定该合同有效，认定正确。根据合同法第六十条的规定，在履约过程中，当事人不仅应当按照约定全面履行自己的义务，还应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在本案中，双方签约后，郑X按照约定支付了定金，并在约定期限内办理了剩余首期款66.8万元的监管手续。中国银行股份有限公司深圳文锦渡支行也于2015年6月12日出具了贷款承诺函。在按揭贷款银行出具贷款承诺函后，张XX、黄XX单方要求担保公司停止赎楼，在郑X及XX地产公司催告后，仍拒绝继续履行合同。原审法院认定张XX、黄XX违约，郑X不存在违约行为，认定正确。当事人对自己提出的主张，应当提交证据证明。张XX、黄XX主张郑X存在逾期提交贷款申请的情况，但并未提交充分证据予以证明。张XX、黄XX在反诉中将中国银行股份有限公司深圳文锦渡支行列为第三人，因中国银行股份有限公司深圳文锦渡支行并非民事诉讼法第五十六条所规定的必须参加诉讼的第三人，原审法院未通知中国银行股份有限公司深圳文锦渡支行作为第三人参加诉讼，并不违反法律规定。张XX、黄XX上诉还称郑X不具备购房资格，无法履行合同。本院认为，郑X已经履行了自己的合同义务，即使郑X在2015年6月16日不具备购房资格，并不表明郑X无法消除该障碍，无法办理过户手续。相反，郑X2015年6月17日仍在催告张XX、黄XX赎楼，表明郑X仍在积极推动合同的继续履行。张XX、黄XX即使对郑X能否办理过户手续存在担忧，也应当就此向郑X或XX地产公司了解情况，甚至要求郑X提供适当担保，而不应当无故拒绝履行赎楼义务。张XX、黄XX有关原审法院未查清郑X是否具备购房资格的相关上诉主张，本院不予采纳。综上，张XX、黄XX在买方按揭贷款银行出具贷款承诺后停止赎楼，拒绝履行合同，既违反合同约定，也违背诚实信用原则。其上诉主张均无事实和法律依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费13618元，由上诉人张XX、黄XX负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈  明  亮代理审判员 路  德  虎代理审判员 朱    宽二〇一六年七月十五日书 记 员 陈艳华（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。