新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终193号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西滔搏体育商贸有限公司，住所地陕西省西安市碑林区东大街**。 法定代表人：邓亚丽，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：姚永强，新疆金天信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭磊，新疆金天信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆万国恒业投资有限公司，住，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区解放北路******/div> 法定代表人：赵小菡，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：马骁骧，新疆法库律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王春艳，新疆法库律师事务所律师。 上诉人陕西滔搏体育商贸有限公司（以下简称滔搏公司）因与被上诉人新疆万国恒业投资有限公司（以下简称万国公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初3866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人滔搏公司的委托诉讼代理人姚永强，被上诉人万国公司的委托诉讼代理人马骁骧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 滔搏公司上诉请求：请二审法院依法撤销一审判决第一、二、三、五项，驳回万国公司对滔搏公司的诉讼请求，并判令万国公司返还租金320,000元，承担律师代理费138,000元。事实和理由：滔搏公司与万国公司于2017年底签订《新疆万国恒业投资有限公司房屋租赁合同》，约定滔搏公司租赁万国公司位于乌鲁木齐市解放北路299号第9、10、11层（部分面积）房屋，证载面积907.30平米，租期6年（从2018年1月7日至2024年1月6日），每年12月7日交付下一年度租金，2020年度租金为725,000元。一审法院关于“滔搏公司已经支付2018年度和2019年度租金，租赁房屋属于双方认可的特定房屋，双方约定的租金并非按照租赁面积数计算单价得出，滔搏公司租赁房屋的两年期间未提出任何异议，也未采取诉讼或仲裁手段对租赁合同的租金标准进行变更或撤销，故对滔搏公司以合同载明面积与实际面积不符为由拒付租金的理由不予采信”的认定明显不妥。第一，租赁合同约定的面积为证载面积，滔搏公司对具有国家公信力的证载面积予以信任符合常理；第二，滔搏公司于本案诉讼后，查证涉案租赁房屋实际面积仅为700平米，与证载面积差额超过20％，滔搏公司已提起行政诉讼要求更正证载面积。滔搏公司一审时申请中止本案审理，但一审法院对此未做处理不符合法律程序；第三，万国公司向房管部门提交虚假文件办理虚假面积的房屋产权证，隐瞒实际面积签订租赁合同，属于合同欺诈；第四，租赁合同中约定了合同总价款和租赁面积即等于约定了租赁单价；第五，租赁房屋的第十一楼实际上属于设备间，无法使用，属于未实际交付，该层房屋依法也不应办理房屋产权证。综上，请求二审法院依法支持滔搏公司的上诉请求。 万国公司辩称，我公司有涉案租赁房屋的不动产权证书，不存在滔搏公司所说的虚假面积问题。涉案房屋租赁合同从2013年就开始履行，滔搏公司对于租金、租期等事项都属知情。滔搏公司无论是提起的行政诉讼还是提起本案诉讼，其目的是为了不付租金拖垮我公司。请求二审法院驳回滔搏公司的上诉请求。 万国公司向一审法院起诉请求：1．请求人民法院判令滔搏公司支付租金及设备使用费725,000元；2．请求人民法院判令滔搏公司支付物业费43,550.4元、水电费1,382元；3．请求人民法院判令滔搏公司承担违约金551,000元；4．请求判令滔搏公司承担保全费5,000元、律师代理费50,000元；5．请求人民法院判令滔搏公司承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2017年12月31日，万国公司与滔搏公司签订《新疆万国恒业投资有限公司房屋租赁合同》，约定：“甲方（万国公司）将位于乌鲁木齐市天山区解放北路299号所属房产的九、十、十一层（部分面积），证载面积907.3平方米房产全部租于乙方（滔搏公司）使用，租赁期限为6年，自2018年1月7日至2024年1月6日，合同签订之日甲方向乙方交付房屋，租金每年支付一次（后期租金和设备使用费按附表执行），此后每年12月7日前足额交付下一年度租金及设备使用费；乙方承担的物业管理费收费标准为4元/平方米·月，包括保卫、电梯使用、公共区域卫生、水、电、暖、消防设施使用费等，支付方式同于租金交纳方式，水、电、暖费用由甲方代收代缴、收费标准按同期政府相关规定执行；乙方应按时足额向甲方缴纳当期应缴全部租金及设备使用费，按时向物管公司财务足额缴纳当期应缴全部水、电、暖费用；水电及其他有偿服务费由甲方财务按月向乙方收缴；该房屋交付时存在缺陷（包括质量缺陷、安全消防缺陷），影响乙方正常使用的，甲方应自交付之日起的十日内进行修复或消除，逾期不修复的，甲方同意按照影响乙方正常使用的天数相应减少租金或顺延租赁天数；乙方不按约定期限足额缴纳租金或各项费用的，除应如数补交之外，每逾期一天按照年租金和设备使用费总额的千分之五向甲方支付违约金；如一方违约行为未在上述条款中规定违约金的，应承担年租金与设备使用费20%违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，应按实际损失予以增加”，合同后附《时尚春天九、十、十一层907.3平方米房产租金及设备使用费明细》载明2017年12月7日前交纳2018年1月7日至2019年1月6日期间的租金及设备使用费700,000元，2018年12月7日前交纳2019年1月7日至2020年1月6日期间的租金及设备使用费700,000元，2019年12月7日前交纳2020年1月7日至2021年1月6日期间的租金及设备使用费725,000元。合同落款处除了加盖滔搏公司的公章，还有葛洪波的签字。合同签订后，滔搏公司交纳租金及物业管理费至2020年1月6日。庭审中，万国公司提交2013年11月7日万国公司与新疆盛泉商贸有限公司及新疆天空之舞餐饮投资管理有限公司之间签订的房屋租赁合同，载明新疆盛泉商贸有限公司及新疆天空之舞餐饮投资管理有限公司承租涉案楼宇九、十、十一层（部分面积），证载面积1813.86平方米房屋，合同落款处除加盖了新疆盛泉商贸有限公司及新疆天空之舞餐饮投资管理有限公司公章外，还有葛洪波的签字确认；万国公司提交2017年11月与新疆百丽鞋业有限公司签订的房屋租赁合同，载明新疆百丽鞋业有限公司承租涉案楼宇中九、十、十一层（部分面积），证载面积907.3平方米房屋，合同落款处除加盖了新疆百丽鞋业有限公司公章外，还有葛洪波的签字确认。另查，葛洪波系新疆盛泉商贸有限公司监事。 一审法院认为，万国公司与滔搏公司之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效，双方应严格依约履行。根据合同的约定，滔搏公司承租房屋为解放北路299号所属房屋的九、十、十一层（部分面积），年租金为700,000元（2018年1月7日至2020年1月6日）、725,000元（2020年1月7日至2023年1月6日）、800,000元（2023年1月7日至2024年1月6日），可以证实租赁房屋是双方当事人认可的特定房屋，双方约定的租金并非按照租赁面积数计算单价得出，而是固定的租金数额，合同签订后，万国公司依照合同约定交付该特定房屋，滔搏公司占用使用两年内均未提出任何异议，亦未采取诉讼或仲裁手段对租赁合同的租金标准进行变更或撤销，故滔搏公司以合同约定面积与实际面积不符为由拒付租金的理由，法院不予采信。滔搏公司应依照合同约定交纳租金。合同约定滔搏公司应于2019年12月7日前交纳2020年1月7日至2021年1月6日期间的租金及设备使用费725,000元，现滔搏公司拖欠万国公司2020年1月7日至2021年1月6日期间的租金未支付，万国公司要求滔搏公司支付租金725,000元的诉讼主张合理有据，予以支持。滔搏公司迟延支付租金及设备使用费违反合同约定，应承担违约责任。合同约定滔搏公司不按约定期限足额缴纳租金或各项费用的，除应如数补交之外，每逾期一天按照年租金和设备使用费总额的千分之五向万国公司支付违约金，庭审中滔搏公司抗辩合同约定的违约金数额过高，参照万国公司的实际损失，酌定滔搏公司支付万国公司违约金150,000元。万国公司为实现本案债权而采取保全措施支出的保全费5,000元系其损失，滔搏公司应当予以承担。另，双方在合同中未约定因诉讼产生的律师费由违约方承担，虽然合同约定违约金不足以弥补守约方损失的，应按实际损失予以增加，但本案所产生的律师费并非万国公司因滔搏公司违约而必然产生的实际损失，故万国公司主张律师费50,000元的诉讼请求，不予支持。万国公司与滔搏公司之间不存在物业服务合同关系，且万国公司亦未替滔搏公司垫付涉案房屋的物业费，故万国公司要求滔搏公司支付物业费43,550.4元没有合同依据，不予支持。万国公司就滔搏公司欠付水电费1,382元的事实未提交有效证据加以证实，故对万国公司的该项诉讼请求，不予支持。万国公司在合同履行中不存在违约行为，故滔搏公司要求万国公司返还租金320,000元及支付律师费138,000元的反诉请求没有事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院判决如下：一、陕西滔搏体育商贸有限公司支付新疆万国恒业投资有限公司租金725,000元；二、陕西滔搏体育商贸有限公司支付新疆万国恒业投资有限公司违约金150,000元；三、陕西滔搏体育商贸有限公司支付新疆万国恒业投资有限公司保全费5,000元；四、驳回新疆万国恒业投资有限公司的其他诉讼请求；五、驳回陕西滔搏体育商贸有限公司的反诉诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：滔搏公司提交证据1.照片10张（打印件），用以证明涉案租赁房屋第十一层是设备间，无法实际使用；证据2．图纸（复印件），用以证明涉案租赁房屋第九层的实际建筑面积是718平方米，第十层的实际建筑面积是718平方米，第十一层的实际建筑面积是241平方米；证据3．行政诉讼起诉状3份（原件），用以证明就涉案租赁房屋证载面积与实际面积不符问题已提起行政诉讼。万国公司对证据1的真实性、合法性、与本案的关联性不认可，认为该组照片系打印件，与事实不符；对证据2的真实性、合法性、与本案的关联性不认可，认为该证据的来源无法核实，且与本案无关；对证据3的真实性、合法性、与本案的关联性不认可，认为行政诉讼是否被提起应当经法院确认，且行政诉讼的提起与本案无关。对于证据1因系打印件，万国公司亦不认可，本院对该证据的真实性、合法性、与本案的关联性不予采信；对于证据2，虽然系复印件，但其上加盖了乌鲁木齐市城乡建设档案馆的档案证明专用章以及核对无异议章。故，本院对该证据的真实性、合法性予以采信，与本案的关联性待本院认为部分综合阐述；对于证据3，本院对该证据的真实性、合法性予以采信，与本案的关联性待本院认为部分综合阐述。 经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。 本案的争议焦点为：1．万国公司请求滔搏公司支付租金725,000元有无事实及法律依据；2．万国公司请求滔搏公司支付违约金150,000元有无事实及法律依据；3．万国公司请求滔搏公司支付保全费5,000元有无事实及法律依据；4．滔搏公司请求万国公司退还租金320,000元有无事实及法律依据；5．滔搏公司请求万国公司支付律师代理费138,000元有无事实及法律依据。 一、关于万国公司请求滔搏公司支付租金725,000元、违约金150,000元、保全费5,000元有无事实及法律依据的问题 首先，滔搏公司认为万国公司交付的房屋实际面积与证载面积不符，其中十一层因是设备间也无法使用，万国公司系合同欺诈，应当根据房屋的实际面积结算租金。对此，本院认为，本案中万国公司与滔搏公司签订的《新疆万国恒业投资有限公司房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同）系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方当事人均应受其约束。该合同约定“甲方（万国公司）将位于乌鲁木齐市天山区解放北路299号所属房产的九、十、十一层（部分面积），证载面积907.3平方米房产全部租于乙方（滔搏公司）公司使用，租赁期限为6年，自2018年1月7日至2024年1月6日，合同签订之日甲方向乙方交付房屋，租金每年支付一次（后期租金和设备使用费按附表执行），此后每年12月7日前足额交付下一年度租金及设备使用费……”。本院认为，针对合同条款的理解应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定该条款的真实意思。从上述合同条款可以看出，本案中双方所针对的租赁标的物为特定房屋的整体以及相关附属设施设备，双方并未以面积作为计价单位来确定租金数额，万国公司依约向滔搏公司交付了约定楼层的房屋及附属设备设施，即已完成了合同约定的交付义务。滔搏公司在签订合同前对涉案租赁房屋的现状进行了实地查看和确认，在后期使用的两年中亦未提出过异议，据此可以认定此前滔搏公司对涉案租赁合同项下租赁物的状况是清楚明知且不持异议的。综上，本院认为涉案房屋的实际面积大小并不足以影响滔博公司依合同约定履行其义务。同时，滔搏公司并未提交充分有效的证据证明万国公司在出租涉案房屋时存在合同欺诈情形，亦未提交证据证明双方是以面积作为计价单位来确定租金数额，滔搏公司应当对此承担举证不能的法律后果。故，滔搏公司在本案中主张涉案租赁房屋的实际使用面积小于约定面积，应退还面积不足部分的租金依据不足，本院不予支持。一审法院认定滔搏公司应当依据合同约定向万国公司支付欠付的租金并无不当，本院予以维持。另，在本案中，滔搏公司提交了图纸、行政起诉状、司法鉴定申请书、中止审理申请书，以证明涉案租赁房屋的证载面积与实际面积不符，就变更证载面积的问题已以利害关系人身份提起了行政诉讼，并申请法院对涉案房屋的实际面积进行鉴定测量或者中止审理本案以等待行政诉讼案件的结果。对此，本院认为，理由如前所述，涉案租赁标的物为特定的房屋整体以及相关附属设施设备，双方并未以面积作为计价单位来确定租金数额，涉案租赁标的物的面积并非本案租金的认定依据。故，本院对滔搏公司提交的图纸、行政起诉状与本案的关联性不予采信，对滔搏公司的司法鉴定申请和中止审理申请不予准许。 其次，本案中，万国公司主张滔搏公司支付的欠付租金为2020年1月7日至2021年1月6日期间的租金725,000元。因受疫情影响，滔搏公司请求减免两个月租金。对此，本院认为，承租人支付租金租赁房屋用于商业营业，目的是通过经营获取利润，2020年受疫情影响导致涉案租赁房屋不能正常开展经营活动。故，本院综合考虑政府采取的疫情防控措施、经营损失与疫情的关联度等因素，对滔搏公司的该项主张予以支持，在本案中酌情减免两个月租金，即120,833.33元（725,000元÷12×2）。综上，滔搏公司尚应向万国公司支付欠付租金604,166.67元（725,000元-120,833.33元）。 最后，涉案房屋租赁合同约定“乙方（滔搏公司）不按约定期限足额缴纳租金或各项费用的，除应如数补交之外，每逾期一天按照年租金和设备使用费总额的千分之五向甲方支付违约金”。滔搏公司认为万国公司主张的违约金过高。对此，本院认为，万国公司依约向滔搏公司交付了租赁的特定房屋，已完成合同约定的交付义务，滔搏公司未按照合同约定支付租金，构成违约，应当支付违约金，但合同约定的违约金和一审法院酌定的违约金均过高，本院综合考虑合同的实际履行情况、当事人的过错程度，按照公平原则，酌情以年租金的10%为标准对违约金予以调整，即滔搏公司应当向万国公司支付违约金60,416.67元（604,166.67元×10%）。另，万国公司为本案诉讼所支付的保全费5,000元系合理支出，一审法院认定滔搏公司应当承担该笔费用并无不当，本院予以维持。 二、关于滔搏公司请求万国公司退还租金320,000元、支付律师代理费138,000元有无事实及法律依据 理由如前所述，万国公司依约向滔搏公司交付了租赁的特定房屋，滔搏公司自始对房屋状况系明知，万国公司已完成合同约定的交付义务，不存在违约行为，滔搏公司并未提交充分有效的证据证明双方是以面积作为计价单位来确定租金数额或者万国公司存在其他违约行为，其应当对此承担举证不能的法律后果，一审法院驳回滔搏公司请求万国公司退还租金320,000元的反诉诉讼请求并无不当，本院予以维持。另，双方在本案房屋租赁合同中并未约定产生诉讼后律师费的负担问题，滔搏公司作为违约方亦无权要求万国公司负担其因诉讼所支出的律师代理费。一审法院驳回滔搏公司要求万国公司支付律师代理费138,000元的反诉诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，滔搏公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初3866号民事判决第三项、第四项、第五项，即“陕西滔搏体育商贸有限公司支付新疆万国恒业投资有限公司保全费5,000元”、“驳回新疆万国恒业投资有限公司的其他诉讼请求”、“驳回陕西滔搏体育商贸有限公司的反诉诉讼请求”； 二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初3866号民事判决第一项“陕西滔搏体育商贸有限公司支付新疆万国恒业投资有限公司租金725,000元”为：陕西滔搏体育商贸有限公司支付新疆万国恒业投资有限公司租金604,166.67元； 三、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初3866号民事判决第二项“陕西滔搏体育商贸有限公司支付新疆万国恒业投资有限公司违约金150,000元”为：陕西滔搏体育商贸有限公司支付新疆万国恒业投资有限公司违约金60,416.67元。 以上应付款项，滔搏公司须于本判决生效后立即给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费17,183.39元（万国公司已预交），由万国公司负担51.34%，即8,821.95元，滔搏公司负担48.66%，即8,361.44元；反诉案件受理费4,085元（滔搏公司已预交），由滔搏公司负担。二审案件受理费20,770元（滔搏公司已预交），由滔搏公司负担84.27%，即17502.88元，万国公司负担15.73%，即3267.12元。 本判决为终审判决。 审判长  陈映红 审判员  于 阳 审判员  彭德翔 二〇二一年二月三日 书记员  孟芳芳