江西省大余县人民法院 民 事 判 决 书 (2015)余民一初字第282号 原告蔡兵，男，1963年12月24日生，汉族，自谋职业，住江西省大余县。 委托代理人李海春，江西海春律师事务所律师。（特别授权） 被告蔡小燕，女，1962年11月13日生，汉族，无业，住江西省大余县。 被告胡承伟，男，1984年9月7日生，汉族，江西省大余县人，住址同上，系蔡小燕之子。 委托代理人蔡小燕，女，系胡承伟母亲。（特别授权） 被告胡承花，女，1985年12月12日生，汉族，江西省大余县人，住江西省大余县。 原告蔡兵诉被告蔡小燕、胡承伟、胡承花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月10日、2016年6月3日公开开庭审理了本案。原告蔡兵及其委托代理人李海春、被告蔡小燕到庭参加了诉讼，被告胡承伟委托其母亲蔡小燕为代理人参加诉讼。被告胡承花经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡兵诉称，原告蔡兵与被告蔡小燕系姐弟关系,1997年，蔡小燕、胡显林夫妇因老房倒塌重建缺乏资金，便与原告协商想将其只建好主体的位于南安镇北外路井头的房屋卖给原告。经双方协商，最终原告陆续支付购房款9万元购得该房屋。之后，原告对该房屋进行改建、粉刷、装饰装修、砌院墙等，并入住该房屋。2000年7月18日胡显林在其家中向原告补写了购房款收条，并由蔡小燕向原告交付了相关建房审批手续。2005年原告因另建新居搬离了该房屋，并于2007年1月以人民币50万元的价款转让给吴某。胡显林还参加了吴某的房屋入伙喜宴。2012年4月胡显林因病去世。2013年7月30日以来，被告蔡小燕谎称对胡显林转让该房屋不知情，其收取的9万元是向原告的借款为由，否认双方的房屋买卖关系，并封阻该房屋的院门及后门，要求吴某搬离。后经法院诉讼，赣州市中级人民法院作出（2015）赣中民一终字第127号《民事判决书》，判决认定蔡小燕、胡显林夫妇确实已将该房屋转让给了原告，但因该房系农村集体土地上的房屋而认定双方达成的房屋买卖合同无效。在此情况下，原告以69万元的市场现价从吴某处收回该房屋。此后，被告一方面不与原告协商因合同无效造成损失的赔偿问题，另一方面却又多次威胁吴某要求吴某限期交付房屋。原告认为，无效合同自始无效，在胡显林去世后，其子女因依法继承而成为该房屋的共有权人。各被告在享有涉案房屋的所有权的同时应向原告承担因合同无效而造成的损失的赔偿责任。因此，为维护原告的合法权益，特诉诸法律，请求法院判决：1.判令被告承担连带责任共同向原告赔偿因原告与蔡小燕、胡显林房屋买卖合同无效而给原告造成的经济损失共计人民币69万元；2.本案诉讼费用由被告承担。 原告为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据材料： 1.（2014）余民一初字第315号、（2015）赣中民一终字第127号民事判决书各一份，证明生效判决已确认原告购买被告房屋的事实以及被告否认购房事实引起本案纠纷，原告的经济损失应当由被告承担。 2.鉴定费发票一张，证明本案进行司法鉴定的鉴定费为人民币11000元。 被告蔡小燕辩称：1.法院判决已经确认房子是我的，我从来没有把房子卖给原告。2.原告把这套房子卖给别人是50万元，现在又变成了69万元的赔偿，原告诉称的69万元是没有事实根据的。3.我的房子给原告住了十几年，我也有损失，我就是租给别人每个月也有几百元的房租。 被告蔡小燕为支持其主张，向本院提供了照片32张，证明房屋装修有很多破损的地方，而司法鉴定时没有予以充分考虑。 被告胡承伟委托其母亲蔡小燕全权处理本案涉案房屋的相关事宜。 被告胡承花未到庭参加诉讼，也未提供答辩意见和相关证据材料。 经庭审质证，被告蔡小燕对原告提供的第1组证据的真实性没有异议，但认为法院已经判决房屋归其所有；对第2组证据的真实性没有异议，但不同意负担这笔鉴定费。原告对被告蔡小燕提供的证据的真实性没有异议，但认为这是房屋使用后的正常情况，司法鉴定中已经予以剔除。 对[2016]定房鉴字第001号房产评估司法鉴定意见书，原告认为该鉴定意见不应按四舍五入省略万元后面的数字，应该计算到分，其他没有异议。被告蔡小燕认为房产评估时没有对房屋损坏、破旧的地方进行拍照，另外装修的价格具体多少原告应当提供发票。 根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，对原告提供的第1组证据，为法院生效判决，本院依法予以采信；第2组证据，来源合法，具有真实性，与本案有关联，本院予以确认。对被告蔡小燕提供的证据的真实性予以认定。 经审理查明，原告蔡兵与被告蔡小燕系姐弟关系，胡承伟、胡承花系蔡小燕子女。本案涉案房屋位于大余县南安镇新民村北门井头，房屋用地为集体土地，系被告蔡小燕与其前丈夫胡显林于1995年至1997年之间兴建，房屋占地面积79.77㎡，建筑面积218.69㎡，砖混结构。1997年蔡小燕与胡显林搬入该房居住。之后，因胡显林家中老房子倒塌需要资金重建，原告蔡兵陆续支付九万元于蔡小燕和胡显林。1999年蔡小燕和胡显林从涉案房屋搬出，搬进老房原址上重新建好的房屋入住。其后，原告蔡兵搬入涉案房屋居住并对院落进行了新建及装修。2000年7月18日蔡小燕之前夫胡显林向原告蔡兵出具一张收条，收条载明：“今收到蔡兵买胡显林房子（批示用地位置南安镇新民村北门井头）位置捌拾平方米计人民币玖万元整。（90000.00）今收人：胡显林2000年7月18号。”胡显林将涉案房屋建房的相关审批材料交与蔡兵。2006年原告蔡兵建新房屋后搬离涉案房屋，随后蔡兵又出资对涉案房屋进行了装修。2007年1月31日，蔡兵将涉案房屋作价50万元出售给案外人吴某，后吴某入住。2012年4月，胡显林因病去世。2014年8月，被告蔡小燕要求吴某搬离涉案房屋，吴某向被告出示2000年7月18日有胡显林签字的收条及原告向其出售涉案房屋的协议书，双方发生争议，蔡小燕及吴某分别在涉案房屋的院门及后门加锁。后吴某搬离该房屋。2014年10月原告蔡兵向本院提起诉讼，要求被告蔡小燕配合办理该涉案房屋产权变更登记。本院经审理认为，争议房屋属于农村宅基地上建造的房屋，而蔡兵为城镇居民，与胡显林不是同一集体经济组织成员，蔡兵与胡显林之间达成的房屋买卖协议违反了相关法律规定，应属无效，本院于2015年3月4日作出（2014）余民一初字第315号民事判决书，判决驳回了原告的诉讼请求。原告对此不服，上诉至赣州市中级人民法院，赣州市中级人民法院于2015年6月25日作出（2015）赣中民一终字第127号民事判决书，认定蔡小燕与胡显林之间成立的房屋买卖合同违反了当时的法律和国家政策规定，是无效的，故判决驳回上诉，维持原判。2015年9月9日，原告蔡兵再次向本院提起诉讼，要求被告赔偿其因房屋买卖合同无效造成的经济损失人民币69万元。 本案在审理过程中，因蔡小燕对蔡兵的赔偿请求有异议，原告蔡兵于2015年11月10日向本院提出申请，要求对涉案的大余县南安镇北外路井头房屋的房屋价值及装修价值进行评估。本院审核后，委托定南正泰司法鉴定中心进行鉴定。2016年4月12日，定南正泰司法鉴定中心作出[2016]定房鉴字第001号房产评估司法鉴定意见书，该鉴定意见认为该宗房地产价值合计人民币550000元，其中土地的市场平均价值为人民币110000元，房产（未装修）的市场平均价值为人民币294000元，装修部分市场平均价值为人民币146000元。经质证，原、被告均对该鉴定意见提出异议。为此，本院依法通知定南正泰司法鉴定中心鉴定人出庭作答。定南正泰司法鉴定中心根据本案的实际情况，作出（2016）定房更字第001号补充说明函，对（2016）定房鉴字第001号房地产司法鉴定意见书中的部分内容进行了调整和更正，鉴定意见更正为：该宗房地产合计人民币551906.00元，其中土地价值为人民币110202.00元，房产（未装修）价值为人民币274638.00元，装修价值为人民币167066.00元。此次鉴定费用为人民币11000元，由原告蔡兵支付。 另查明，蔡小燕与胡显林于2007年3月22日在民政局协议离婚，双方《离婚协议书》约定：“一、男女双方自愿离婚。二、婚生子女已走出社会，不存在抚养问题。三、夫妻共同财产：全部财产归婚生子胡承伟所有。婚生子胡承伟一次性补偿蔡小燕、胡显林人民币各贰万元整，共计人民币肆万元整（￥40000.00），在办理登记时，一次性付清。四、婚姻存续期间无债权、债务。五、无其他争议事项。”蔡小燕与胡显林育有一子一女即本案被告胡承伟、胡承花。2015年9月29日胡承伟就涉案房屋申请办理了余集用（2015）第××号土地使用权证，2015年11月5日又取得赣房权证余字第××号房屋所有权证。2016年春节前夕，被告蔡小燕、胡承伟搬入该房居住。本案在审理过程中，原告蔡兵申请追加胡承花为本案被告参加诉讼，经审查，符合法律规定，本院依法通知胡承花参加本案诉讼。本院在向胡承花送达参加诉讼通知书及开通传票时，胡承花明确表示放弃对本案涉案房屋的相关权利，不参与本案诉讼。 在案件审理过程中，原告蔡兵向本院申请对涉案的大余县南安镇新民村北门井头房屋进行财产保全并提供了担保，本院经审查，符合法律规定，本院已依法作出财产保全裁定。 上述事实，有原、被告提供的证据和庭审笔录予以证实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告蔡兵的户籍属非农业户口，蔡兵与胡显林之间的房屋买卖协议是一种集体土地上的房屋买卖，该房屋买卖协议已被法院生效判决确认为无效。故蔡兵依法应当向被告蔡小燕返还涉案房屋，被告蔡小燕亦应向蔡兵返还购房款。现因被告蔡小燕、胡承伟已实际占有使用涉案房屋，故被告蔡小燕、胡承伟亦应将购房款返还给原告蔡兵。关于购房款返还数额，因在（2015）赣中民一终字第127号民事判决书中已确认当时的购房款为9万元，故被告蔡小燕、胡承伟应将该购房款9万元返还给蔡兵。 关于原告主张赔偿房屋的经济损失，本院认为，房屋买卖合同被确认为无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。虽然蔡小燕在该涉案房屋买卖时不在场，但其前夫胡显林作为出卖人在出卖时即应知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，故其应对合同无效承担一定责任。而蔡兵与蔡小燕、胡显林系姐弟、内弟关系，蔡兵在购买房屋时亦应当知道所购房屋的土地性质，蔡兵明知而自愿购买，理应承担买卖合同无效的相应后果。又因买受人蔡兵在购买房屋后，自行出资对房屋及院落进行了新建及装修，考虑到蔡兵对于房屋及院落的添附系附和于出卖人所有的原物上，无法识别与分离，即便能够分离，分离后添附部分的使用价值亦会极大贬值，故由被告蔡小燕、胡承伟将房屋及添附部分的价值折价补偿给蔡兵。因此，对买卖合同无效所造成的经济损失，本院酌定由原、被告各自承担50%的责任。根据定南正泰司法鉴定中作出的[2016]定房鉴字第001号房产评估司法鉴定意见书的鉴定意见，涉案房地产在评估时点的平均市场价值为人民币551906.00元，其中土地的市场平均价值为人民币110202.00元，房产（未装修）的市场平均价值为人民币274638.00元（含添附部分价值），装修部分市场平均价值为人民币167066.00元。对于原告对该房屋的装修部分的损失，及原告长期占有、使用该房屋十几年给被告方造成的损失，本院认为由原、被告双方各自承担。故本院认定该房屋增值部分价值为（110202.00元+274638.00元）90000元=294840.00元，被告应当向原告支付的房屋增值损失为294840.00元×50%=147420.00元。因胡显林已去世，本案涉案房屋中胡显林的份额依法继承，故本案购房款的返还义务、房屋增值损失赔偿义务应由被告蔡小燕及胡显林的法定继承人即本案被告胡承伟、胡承花共同履行，但因胡承花已明确表示放弃对涉案房屋的相关权利，故其不承担上述义务。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告蔡小燕、胡承伟在本判决生效之日起二十日内向原告蔡兵返还购房款人民币90000元。 二、被告蔡小燕、胡承伟在本判决生效之日起二十日内向原告蔡兵支付因房屋买卖合同无效导致的房屋增值损失人民币147420.00元。 三、驳回原告蔡兵要求胡承花承担责任的诉讼请求。 四、驳回原告蔡兵的其他诉讼请求。 案件受理费人民币10700元、财产保全费人民币3320元、鉴定费人民币11000元，合计人民币25020元，由原告蔡兵承担16414元，由被告蔡小燕、胡承伟承担8606元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  王宁胜 人民陪审员  傅海英 人民陪审员  刘晓雯 二〇一六年七月十一日 代理书记员  邝小玉