上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初13185号原告上海一线餐饮管理有限公司，住所地上海市。法定代表人黄诚，董事长。委托代理人龚佩佩，上海诚达永华律师事务所律师。委托代理人强毅，上海诚达永华律师事务所律师。被告上海百脑汇电��产品市场经营管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人许昆泰，董事长。委托代理人朱洁文，男。委托代理人陈霁雯，女。原告上海一线餐饮管理有限公司诉被告上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月14日受理后，依法适用简易程序，由审判员王莉独任审判，于2016年5月18日组织双方当事人进行了证据交换。后于2016年6月20日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人强毅、龚佩佩、被告的委托代理人朱洁文、陈霁雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海一线餐饮管理有限公司诉称，原、被告于2014年1月23日签订了《商业合作合同》、《商场综合服务合同》、《商场管理合同》。《商业合作合同》约定：被告将位于上海市徐汇区漕溪北路XXX号百脑汇B1F商场XXXX的房产提供给原告经营餐饮，租期为三年；商业合作费第一年为每月人民币(币种下同)14,163元、第二年为每月14,872元、第三年为每月15,615元；履约保证金为70,810元；如被告无正当理由擅自解除本合同、提前收回房产的，应当赔偿原告因此而遭受的直接损失。《商场综合服务合同》约定：被告向原告提供商场综合服务，综合服务费第一年为每月10,621元，第二年为每月11，153元，第三年为每月11，710元。《商场管理合同》约定：被告对原告在租赁房产的经营活动进行商场管理，商场管理费第一年为每月10,621元，第二年为每月11，153元，第三年为每月11，710元。上述合同签订后，原告于2014年2月进场装修(装修耗资240,000元)，并且购买安装了83,000元设备、28,200元家具，安装煤气12,000元、门头和灯箱26,195元、消防工程18,000元，排风系统9,000元，并于同年的4月8日开始营业。营业至今，原告按时缴纳商业合作费、商场综合服务费、商场管理费等合同约定的各项费用。后原告于2016年2月26日收到被告的通知函，告知原告因商圈整改，故合同到期，要求原告于2016年3月31日前腾空席位，并于2016年4月5日-2016年5月30日期间办理退位手续。2016年3月23日，原告又收到被告的撤场要求通知单，再次要求各商家在2016年3月31日前撤场。为此，原告找到被告的招商部要求待百脑汇重新整改后，继续承租合同约定的租赁房产，但遭到了被告的拒绝。被告单方提出解除合同的行为严重损害了原告的合法财产权益，根据双方签订的《商业合作合同》，原告有权要求被告继续履行合同，并赔偿由于其违约给原告造成的损失。故诉至法院，请求判令：一、被告继续履行与原告签订的《商业合作合同》；二、被告赔偿原告各项损失共计471,145元，包括装修损失240,000元，原告停业期间的员工工资54,750元(按上海市职工最低工资标准计算，暂���至2016年8月31日)，安装消防损失18,000元，设备损失83,000，门头及亚克力灯箱制作费26,195元，家具损失28,200元，煤气安装损失12,000元，排风系统损失9,000元。被告上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司辩称，双方签订合同及履行情况属实。被告为配合徐汇区商圈整改，停止营业进行商场改建，原告承租席位已经全部拆除，因商场重新定位在整改后也无法另行提供场地给原告经营，故没有继续履行合同的可能性。关于合同提前解除给原告造成的损失，被告同意依法赔偿，但不同意原告的赔偿数额。原告主张的损失中，装修、消防、煤气、排风等硬装费用均应当按照原告已经实际经营的时间折旧后计算残值；家具、设备是可移动的，故不应计入原告的损失；员工工资是原告正常的经营成本，且原告是连锁经营模式，除了百脑汇店外还有其他店铺，没有让员工在家待业���必要性，故被告不予认可。经审理查明，原告(乙方)与被告(甲方)于2014年1月23日签订《商业合作合同》1份，约定：甲方将其合法拥有的、位于上海市徐汇区漕溪北路XXX号百脑汇徐汇店第B1层编号为XXXX的房产(以下简称“该房产”)提供乙方经营；本合同合作期限自2014年4月15日至2017年4月14日止；甲方提供美食房产的基本装修，即天、地、墙、厨房隔间等的基本装修，排风、排烟设备齐全且水、电、煤气表已经由甲方安置于乙方指定地点，在不违反消防等法定规范的情况下房产内相应设施由乙方自装，乙方同意分摊甲方完成部分的装修费用；乙方自装部分的装潢或道具设备，在双方合同期满不再续约或其他原因乙方撤离房产的，对于固定于该房产上的所有装潢或道具设备，乙方均不得拆除；乙方应向甲方支付商业合作费，商业合作费的支付标准为第一年每月14,163元、第���年每月14,872元、第三年每月15,615元，如续约，第四年每月16,396元、第五年每月17,216元；甲、乙双方约定，商业合作期满后甲方继续提供该房产经营的，乙方在不违反甲方统一规定及条件下享有优先合作权，但该等优先合作权不排除甲方对该房产经营规划的调整权；商业合作期内，甲方无正当理由擅自解除本合同，提前收回该房产的，甲方应当赔偿乙方因此遭受的直接损失；等等。双方同时签订《商场综合服务合同》1份，约定：乙方向甲方支付综合服务费的标准为第一年每月10,621元、第二年每月11，153元、第三年每月11，710元，如续约，第四年每月12,296元、第五年每月12,910元；房产装潢由乙方负责，所有费用由乙方支出；本合同终止时或其他原因，甲方应退还乙方所有设施设备及陈列物等给乙方，但固定于席位上的物品除外；合同任何一方当事人违约的，应当依照《商业合作合同》的约定承担违约责任；等等。双方同时又签订《商场管理合同》1份，约定：乙方向甲方支付商场管理费的标准为第一年每月10,621元、第二年每月11，153元、第三年每月11，710元，如续约，第四年每月12,296元、第五年每月12,910元；合同任何一方当事人违约的，应当依照《商业合作合同》的约定承担违约责任。上述合同签订后，原告对承租的铺位进行了装修，并添附了相关设备。具体支出的费用包括：委托上海聚中建筑装饰工程有限公司进行装修支出装修费240,000元，委托上海国泰消防设备有限公司安装消防设备支出18,000元，向上海浩科酒店服务器有限公司购买厨房设备及安装支出83,000元，委托上海楚北标识制作有限公司安装门头及亚克力灯箱支出19,580元，向上海欣辉家具有限公司购买家具及安装支出28,200元，安装煤气支出12,000元，安装排风系统支出9,000��。装修完成后，原告实际开始营业，并按时缴纳合同约定的各项费用。2016年2月26日，被告向原告发出《通知函》，内容为：感谢贵司一年来对我司工作的支持与帮助，贵司在我司所租借的徐汇店XHAXXXX柜位，将于2016年3月31日合同到期。为响应区政府号召配合徐汇区商圈整改，2016年4月1日起，上海百脑汇徐汇店正式停止营业进行商场改建，请各席位商家提前落实，安排好席位内物品搬迁事宜，腾空席位后望贵司于2016年4月5日——2016年5月30日期间来我司办理退位手续。同年3月23日，被告向包括原告在内的所有餐饮商家发出《撤场要求通知单》，要求商家尽快安排撤场事宜，以便在3月31日商场营业结束后有秩序撤场，并要求商家：必须在规定时间内将承租席位内的所有设备及私人物品清除完毕，将席位恢复成原始状态；保护好商场的消防设施；等等。后原告于2016年3月31���从承租的铺位退场，被告于次日开始对商场进行改建，现铺位内的硬装均已拆除。另查明，在本案系争《商业合作合同》签订之前，被告的关联公司百脑汇(中国)投资有限公司(甲方)与原告的关联公司上海访众餐饮管理有限公司(乙方)曾签订《意向承诺书》1份，约定：甲方将本案系争房产出租给乙方开设一线烫捞餐饮专门店；经营期限三年，具体时间起讫日期在正式租赁合同中约定；租赁期满后甲方B1层商铺业种不进行整改并继续提供该商铺用于餐饮经营的，乙方享有二年优先租赁权。以上事实，有双方当事人庭审陈述、《商业合作合同》、《商场综合服务合同》、《商场管理合同》，租金支付凭证及发票，装修费用结算清单、支付凭证、上海聚中建筑装饰工程有限公司及其员工出具证明，《消防工程施工合同》、支付凭证及上海国泰消防设备有限公司出具情况说明，厨房设备及安装费用支付凭证、上海浩科酒店用品有限公司及法定代表人朱某某出具证明，安装门头及亚克力灯箱费用清单、支付凭证、上海楚北标识制作有限公司及其员工彭某某出具证明，购买、安装家具费用支付凭证、上海欣辉家具有限公司及其员工莫某某出具证明，煤气安装费支付凭证及张某某出具证明，安装排风系统费用支付凭证，商铺现场照片，《通知函》，《撤场要求通知单》，《意向承诺书》等经庭审质证的证据证实，本院予以确认。本案其他证据或与本院认定的事实无关，或欠缺证据相印证，本院均不予采信。本院认为，原、被告就涉案房产签订的《商业合作合同》、《商场综合服务合同》、《商场管理合同》均系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为有效，双方均应按约履行。根据合同的权利义务内容，本院确认双方合同关系的实���为房屋租赁合同，商业合作费、综合服务费、商场管理费的总和即为每月租金。在房屋租赁合同关系中，原告作为出租人的主要义务是按约将房屋交付被告使用，被告作为承租人的主要义务是按约支付租金。现被告在合同约定的租赁期届满之前单方解除合同、提前收回租赁房屋，已构成违约，应当根据合同约定承担相应的违约责任，赔偿原告因此遭受的直接损失。因原告已于2016年3月31日实际撤出租赁房屋，被告收回租赁房屋后亦对商场进行了整体改建，原合同标的物已不复存在，系争合同实际已无法履行，故对原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。关于合同约定的租赁期限，原告诉称因合同约定原告在租赁期满后享有优先承租权，故实际租赁期限应为5年，被告对此不予认可。本院认为，双方在《商业合作合同》签订前的《意向承诺书》中约定原告享有两年优先租赁权的前提是租赁期满后被告B1层商铺业种不进行整改并继续提供该商铺用于餐饮经营，《商业合作合同》中进一步明确原告享有优先合作权的前提是不违反被告统一规定及条件，且该等优先合作权不排除被告对该房产经营规划的调整权。故在被告对租赁商铺所在楼层进行整体改建的情况下，被告有权根据自己的经营规划对商铺用途及定位等作出调整，原告无权再主张优先承租权。故本院认定本案房屋租赁合同约定的租赁期限为三年。关于被告的实际损失，本院逐项认定如下：1、装修费240,000元、安装消防设备支出18,000元、安装煤气支出12,000元、安装排风系统支出9,000元，原告均提供了相应的支付凭证及其他辅助证据，被告虽对部分证据的真实性不予认可，但该些费用系原告承租店铺进行经营的必要支出，在被告无其他反证且租赁店铺内硬装均已由被告���除、无法进行评估的情况下，本院对该些费用的真实性予以认可，并根据原、被告相关合同约定的租赁期间及被告实际经营的时间，酌情确定被告实际遭受的装修、安装消防、煤气、排风系统费用损失为90,000元；2、停业期间的员工工资损失，因原告未提供其于2016年3月31日从租赁商铺撤场后仍向原在岗员工支付工资的相关凭证，且在长达5个月的时间里让员工在家待岗亦无必要，故本院对原告主张的该项损失不予认可；3、购买厨房设备及安装支出83,000元，购买家具及安装支出28,200元，安装门头及亚克力灯箱支出19,580元，原告诉称从租赁商铺撤场时未移走该些设备、家具，被告对此不予认可，但未提供在其对商场进行整改前租赁商铺现状的证据，且从原告提供的商铺现场照片来看，该些设备、家具系为租赁商铺定制，虽部分可移动，但即使从租赁商铺拆除后也难以再���用，实际价值必然受到影响，故本院认为原告为购买该些设备、家具支出的费用亦因被告的提前解除合同而遭受损失，并结合折旧等情况酌情确定该部分费用的损失为30,000元。综上，本院酌情判定被告应当赔偿原告因合同提前解除而遭受的损失为120,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海一线餐饮管理有限公司因提前解除合同而遭受的损失120,000元；二、驳回原告上海一线餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计4,184元，由原告上海一线餐饮管理有限公司负��2,834元，被告上海百脑汇电子产品市场经营管理有限公司负担1,350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 王 莉二〇一六年七月八日书记员 张钰丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务���，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。