辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终209号上诉人（原审被告）：吕素华，女，汉族，1967年2月12日出生，住址鞍山市高新区。被上诉人（原审原告）：鞍山海诺物业服务有限公司，住所地鞍山市千山区千山路**。法定代表人：于洋，总经理。委托诉讼代理人：马海燕，该公司员工。委托诉讼代理人：王晓杰，辽宁树家律师事务所律师。上诉人吕素华因与被上诉人鞍山海诺物业服务有限公司（以下简称海诺物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020)辽0304民初667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。吕素华上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由海诺物业公司承担。事实与理由：1、海诺物业公司与吕素华于2015年11月签订《物业管理合同》，《物业管理合同》为标准文本，其中收取电梯费为霸王条款。吕素华购买535栋1层26号为一层，按照《鞍山市物业服务收费管理实施办法》第二十三条不使用电梯的住宅底层或原始设计不停靠的楼层业主，不交纳电梯服务费。2、海诺物业公司提供的物业服务有瑕疵，达不到收费标准且不改进。3、535栋1层26号自交房之日即地下室漏水，物业负责维修，但物业维修不到位，到目前为止依然没有最后完成。4、535栋1层26号地上庭院地势低洼，降雨时节经常遭浸泡，房屋西山墙处散水经浸泡面层已粉碎，嵌缝油膏己脱落，易造成地下室再次漏水。5、海诺物业公司没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。6、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。海诺物业公司应当承担相应的违约责任，并对吕素华予以赔偿。一审法院判决吕素华全额支付相关的物业费13319.064元和电梯费1800元，合计15119.064元及滞纳金，适用法律有误。海诺物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，吕素华的上诉请求不能成立，请求依法驳回吕素华的上诉请求，维持原判。海诺物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令吕素华向支付物业费15119.064元及利息，利息暂定1元（自2017年1月1日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、诉讼费用由吕素华承担。一审法院认定事实：海诺物业公司为“海诺首府”小区的物业服务公司，吕素华系该小区535栋1层26号的业主，该房屋的建筑面积为168.17平方米。海诺物业公司与吕素华签订《前期物业服务合同》一份。协议主要约定：物业费标准为多层住宅每平方米2.2元/月，电梯费50元/户/月。甲方不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日0.3%承担滞纳金；物业服务期限为自商品房交付使用之日起5年，服务期限届满3个月，业主委员会未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为业主委员会同意续聘，服务期限自动延续1年。合同签订后，海诺物业公司对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务，吕素华自2017年1月1日至2019年12月31日未向原告交纳物业服务费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。海诺物业公司与吕素华签订的《前期物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。海诺物业公司自业主入住起按合同约定为“海诺首府”小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，吕素华接受了海诺物业公司提供的物业管理及服务，应按合同约定履行交纳物业费的义务。海诺物业公司对《前期物业服务合同》真实性及欠费事实无异议，故该院对吕素华欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为多层每平米2.2元/月、电梯费50元/户/月，吕素华欠缴物业费时间为2017年1月1日起至2019年12月31日，吕素华应缴纳物业费为2.2元/月/平×168.17平×36个月=13319.064元，应缴纳电梯费为50元/户/月×36个月=1800元，故该院对海诺物业公司要求吕素华缴纳物业费13319.064元、电梯费1800元，合计15119.064元的主张予以支持。关于海诺物业公司主张吕素华支付逾期物业费的滞纳金（按日0.3%计算）一节，该院认为，海诺物业公司、吕素华双方约定以欠费总额的0.3%按日支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持，应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金为宜。关于吕素华辩称家中地下室、车库漏雨，小院倒灌漏雨一节，该院认为海诺物业公司主张的债权系基于海诺物业公司与吕素华间存在的物业服务合同关系，而吕素华抗辩的家中地下室、车库漏雨，小院倒灌漏雨问题，如吕素华有证据，应向开发商或实际侵权人另行主张权利。关于吕素华辩称服务没有达到标准，卫生不干净，没有按照合同要求去做等物业服务不到位一节，该院认为海诺物业公司已实际提供了物业服务，如在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，海诺物业公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现吕素华以不缴纳物业费来对抗海诺物业公司提供的服务，显系不妥。故该院对吕素华该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决：一、吕素华于该判决发生法律效力后十日内给付海诺物业公司自2017年1月1日至2019年12月31日止的物业费13319.064元、电梯费1800元，合计15119.064元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回海诺物业公司其他诉讼请求。案件受理费178元（海诺物业公司已预缴），减半收取89元，由吕素华承担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，吕素华与海诺物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，双方应当认真遵守履行。现海诺物业公司已经履行了物业服务义务，且在服务过程中不存在重大瑕疵的情形，吕素华应当交纳物业费。关于吕素华上诉主张海诺物业公司不应向其收取电梯费一节，《鞍山市物业服务收费管理实施办法》第二十三条规定:“不使用电梯的住宅底层或原始设计不停靠的楼层业主，不交纳电梯服务费”。本案中，吕素华的房屋虽然属于一楼，但其同时购买了负一层的车库，从车库进入居住房屋需要使用电梯，吕素华的情况不属于该办法中的情形，吕素华不应以不使用或不需要而拒绝交纳电梯费。故吕素华的该项主张，本院不予支持。关于吕素华上诉主张海诺物业公司的服务有瑕疵，达不到服务标准且不改进一节，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。现海诺物业公司已经按照物业服务合同约定履行了物业服务义务，吕素华不能举证证明海诺物业公司在服务中存在重大瑕疵等情形，而且物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。吕素华以此拒绝交纳物业服务费理由不当，故对吕素华的此项上诉主张，本院亦不予支持。关于吕素华上诉主张其居住的房屋自交房之日起即地下室漏水，物业负责维修，但物业维修不到位，到目前为止依然没有最后完成以及房屋地上庭院地势低洼，降雨时节经常遭浸泡，房屋西山墙处散水经浸泡面层已粉碎，嵌缝油膏己脱落，易造成地下室再次漏水一节，吕素华的主张并不在海诺物业公司与吕素华约定的物业服务合同中，吕素华应依据与辽宁海诺置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第十六条保修责任的约定，向开发商提出修理或自己负责维修，如属于海诺物业公司承诺修理，但因与海诺物业公司向吕素华收取物业费是两个不同的法律关系，吕素华可就该问题另向海诺物业公司主张，吕素华以此为由拒交物业费不当，故对吕素华的此项上诉主张，本院亦不予支持。关于吕素华上诉主张海诺物业公司没有履行相关维修、养护、管理、维护义务一节，吕素华并未就其该项主张提供证据，故对吕素华的此项上诉主张，本院亦不予支持。关于吕素华上诉主张判令给付物业费、电梯费及滞纳金属于适用法律错误一节，虽然海诺物业公司提供了物业服务，不存在重大服务瑕疵问题，但亦并未达到令全体业主满意程度，服务质量有待提高，鉴于此，海诺物业公司不应向吕素华收取滞纳金，一审判令吕素华给付海诺物业公司滞纳金不当，本院予以纠正。综上所述，吕素华的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鞍山市立山区人民法院（2020)辽0304民初667号民事判决；二、吕素华于本判决生效后10日内给付鞍山海诺物业服务有限公司物业费13319.064元及电梯费1800元；三、驳回鞍山海诺物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费89元，二审案件受理费178元，合计267元，由海诺物业公司负担10%，即26.7元；由吕素华负担90%，即240.3元。因海诺物业公司已预交一审案件受理费89元，吕素华已预交二审案件受理费178元，由双方在履行本判决给付义务时实行多退少补。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二一年二月九日书记员 赵婷婷