河北省成安县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）成民初字第01119号 原告王长付，男，1952年7月4日生，汉族，住磁县。 委托代理人柴广利，男，汉族，1950年12月23日出生，住邯郸市丛台区。 被告石宝山，男，1944年5月16日生，回族，住磁县。 委托代理人贺玉成，男，1963年9月3日生，汉族，住河北邯郸市磁县。 委托代理人范凌燕，河北匡正律师事务所律师。 原告王长付诉被告石宝山确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王长付及其委托代理人柴广利到庭参加诉讼，被告石宝山及其委托代理人贺玉成、范凌燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，在1984年10月22日，磁州镇乐善社区居委会（原城关公社乐善大队）购买位于中山南街门牌66号马兰芳瓦房两所东屋四间南屋六间共计十间房屋，并立有卖房契约。在1989年11月6日磁县乐善街居委会办理冀磁证字2010029号乡镇企业建设用地使用证。在1991年12月28日乐善街居委会与原告立下卖房契约，按照使用证上的使用面积及尺寸，原告将该地方买下。原告与被告成为东西邻居，原告是临街房，被告几次找原告，讲“为居住通行方便”，想与原告调整兑换成东西两个独院，后经街道干部管和，双方充分协商，在1996年3月27日达成兑换房屋及调整出路协议书，原被告均调整成东西两个独院。协议签订后，在1996年被告按协议将房屋翻建，原告当时临街是门市房有人租赁占用，没有翻建。在今年前半年原告准备翻建房屋时，被告提出原兑换后的老路现在想归其所有，因此发生争执，并阻止原告翻建，经村镇调解无效，原告提起诉讼。请求法院依法判令原、被告达成兑换房屋及调整出路协议书合法有效，原告按照协议建房时被告不得阻挠干涉。诉讼费用由被告承担。 被告答辩称，一、原告违反1996年3月27日协议书。1、《协议书》十分明确的表明了兑换房屋及调整出路的前提是“王长付有临街东屋四间，南柜房一间，南屋五间；石宝山有西屋三间，北屋四间”，根本不包括被告的“临街过道门面一间”。实际进行兑换的是被告北屋东头让给原告，原告南屋西头让给被告，平方面积换平方面积，并且“将现为王长付的南屋南部开辟为出路”。这一兑换调整根本未提及被告的临街过道门面一间。2、协议书第六条明确规定“南边开辟的1.5米宽出路，双方必须保证在今年4月30日之前形成出路”。从1996年4月30日至今，已将近20年的时间，原告依然没有将该出路开通，合同约定的义务原告根本没有履行。原告应当对其违约行为向被告承担赔偿损失责任。3、原告一方面以自己的行为表明不履行合同义务，另一方面又主张确认合同有效，自相矛盾。二、原告诉状中有诸多不实之处。1、原告诉称“在1991年12月28日乐善街居委会与原告立下卖房契约，按照使用证上的使用面积及尺寸，原告将该地方买下。”这一表述违背事实真相。原告提供的1991年12月28日卖房契约标明其所买房屋的间数和尺寸很清楚，契约载明“东屋瓦房四间，以院看是东屋，从街看是市房（门牌号是66号），南北宽为9.57米，东西长6.70米”，这与冀（磁）政字2010029号《乡镇企业建设用地使用证》所载明的临街房南北尺为9.32米，与卖房契约文字说明及寸及图例标注的尺寸不一致。出卖冀（磁）政字2010029号《乡镇企业建设用地使用证》是违法和无效的。乐善街居委会（现称乐善社区居委会）取得磁县中山南街66号东屋四间、南屋六间的依据是1984年10月22日的《卖房契报查》，卖房人马兰芳所卖房屋是住宅，冀（磁）政字2010029号《乡镇企业建设用地使用证》来源不明，不具真实性。乐善居委会将乡镇企业建设用地卖给本组织以外、属于磁州镇司前街居委会的原告，违反了《土地法》和《城市居民委员组织法》的规定，根据《合同法》第五十六条的规定是无效行为。该建设用地买卖行为自始没有法律效力。2、乐善街居委会买马兰芳房屋不具有真实性。马兰芳是被告妻子的外祖母，自1982年以后马兰芳由于年事已高，体弱多病，从未来过磁县，故《卖房契报查》不具有真实性。乐善社区居委会买下马兰芳的是磁州镇中山南大街66号房，而原告的一间临街过道门面房是中山南大街64号。原告无证据证明钉着中山南大街64号门牌的被告临街过道门面房与原告有关系。三、原告的第二项诉求属臆造，依法应予驳回。原告诉称其准备翻建房屋时，被告阻止翻建，是无中生有。总之，原告的“卖房契约”中写明买的是临街四间房，并不包括被告的这一间临街过道门面房；原告只要不侵占原告的那一间临街过道门面房，其是否对其临街四间房屋拆除重建与被告无关，被告也从未阻止原告翻建房屋；原告应按照协议书第六条约定在其房屋南半部开出不低于1.5米宽的通道。 原告在法院指定的期限内提交以下证据： 1、原、被告之间签订的出路的变更和房屋的兑换的协议书，证明原被告以东西为邻，原告为东，被告为西，都是独立的宅院，在原告的宅院内不存在被告的房屋，只是在南边有共同的通道。 2、提交签协议时在场人李景祥的证明材料，证明王长付与石宝山签订的协议是双方的真实意思表示。 3、居委会土地使用证和原告的房屋买卖契，证明原告所买房屋的来源和房屋的原貌、状况。 4、房屋购买草契复印件一份，证明双方所争议的部位是双方共同所走的通道，而非被告所说的过道门面房一间。 被告质证意见：1、关于第一组证据，该协议集中解决了两个问题，（1）、将被告的北屋东头让给原告，原告将其南屋的西头让给被告，平方面积换平方面积，（2）、原告将其南屋的南部及东屋的南部开辟出1.5米的通道，要求开出通道的时间是1996年4月30日之前，除此之外，不涉及其他有关房屋及土地调整的内容。这也说明被告到现在都没有履行开辟通道的义务。 2、关于第二组证据，被告基本没有意见，但有些说法不准确。原被告在此同住，同走一条出路，不准确，因原告没在这里住过。将原出路由东北门调整成东南门，正确的意思是调整兑换后，王长付将其南屋的1.5米处开辟出一条通道。 3、关于第三组证据，居委会的土地证全称为冀磁政字2010029号乡镇企业建设用地使用证，这是违法证据。本是磁县老城区的住宅房，不可能变成乡镇企业建设用地；该证上的尺寸错误，有临街四间房南北长度是4.32米，而该证体现出的却是12.41米，临街四间房实物尚在，该证数字严重错误。关于原告的房屋买卖契约，居委会将乡镇企业建设用地卖给乐善街居委会这个基层群众性自治组织之外的人王长付，违反《土地法》第五十六条和《城市居民组织法》第四条、第十条的规定，这是个违法的买卖行为。 4、关于第四组证据，卖房需要有卖房依据，如土地证、房产证，落实政策手续，赠与手续等。而该卖契没有依据；该卖契上没有出卖人马兰芳的签名，也没有手印，该卖契上马兰芳三个字能看出是写卖契人的笔迹，马兰芳自1982年以后，在没来过磁县，在马兰芳名字地下的小手章不能证明是马兰芳的。更不能证明是其本人加盖；故该卖契不具备真实性；该卖契上没有房屋的长宽尺寸，没有四邻签名认可，印证其不具备真实性；该卖契体现的是东屋四间、南屋六间，其中南屋六间表述错误，应当是南屋五间加一个柜房，被告的观点有证据印证。 被告在法院指定的期限内向法院提交以下证据： 1、磁县公房管理处1982年10月24日发给马兰芳的落实政策，退还17间房的通知，证明已将房屋退还马兰芳。 2、磁县公房管理处1982年10月29日的腾房通知，证明房屋已退房给闫敬斋，应予以腾房。 3、马兰芳于1982年12月15日将退还的17间房屋中的“临街过道门面一间”赠与外甥女石国琴的手续，证明该房屋是马兰芳将房屋赠与石国琴。 4、磁县中山南大街64号后院邻居办白事时的借条，证明房屋所有权属于石宝山、石国琴夫妇。 5、照片三页，共11张，证明房屋所有权，南柜房不包含在落实政策的17间房内，原告所买临街四间房的南北长度尺寸是9.32米，而不是“买房契约”所写的9.57米。 原告质证意见，1、关于第一组、第二组证据，其真实性和合法性不持异议，但关联性有异议，该组证据只能证明归还的和腾退的都是17间房，但不包含通道门楼。 2、关于第三组证据，其不具有真实性、合法性，更不具有关联性。因主体不明、表述内容也不正确，不能证明房屋是赠与人的。 3、关于第四组证据，其与本案没有关联性，仅证明是借路，不是借房。 4、关于第五组证据，对其真实性没有异议，但不能证明权属的事实，该地方是通道，不能证明是被告的门面房，这是共同的通行道路，不涉及房屋争议。 本院依职权调取了两组证据，一是从磁县国土资源局调取了冀（磁）证字2010029号土地使用权的登记卡一张，一是从磁县城乡住房和建设局房产管理所调取了磁县公房管理处给磁县财政局报告、磁县财政局给磁县公房管理处批复、磁县公房管理处给闫敬斋妻子马兰芳的退房通知共计六张。 原告质证意见，对第一组证据无异议；对第二组证据真实性均无异议，对其中磁县公房管理处给乐善街闫敬斋之妻马兰芳的退房通知认可，对其他的材料认为与本案无关，材料中所说的过厅不是争议的过道房，过厅是西屋的过厅。 被告质证意见，对第一组证据的真实性没有异议，但它反映的内容不正确，原告持有证据复印件的内容反映的是集体土地面积为2分1厘，法院调取证据的面积为138.3平米，二者内容不一致，况且原告提供的复印件和法院调取的证据均不能反映该宗土地四至和尺寸。不能准确反映该宗地的所在位置。如果原告说这一宗集体土地就是他本人的土地那么他的取得就一定是违法的。人民法院对违法的要求不应当支持；对第二组证据无异议，证明了闫敬斋与马兰芳十七间房屋的历史由来，其中有一间房屋是通往大街的过厅，即现在本案所争议的过道房。 通过法庭审理，查明以下事实：1984年10月22日马兰芳（系被告外祖母）将位于中山间（其中一间系柜房）卖给乐善街居民委员会，双方签有卖房草契。该草契显示前述房屋占地四至为：东至街、西至伙路、南至菜社、北至院中过道。1989年11月6日乐善街居委会办理了冀（磁）政字2010029号乡镇企业建设用地使用证。该证书显示四至为：东至中山南大街、西至公院、南至公房公院、北至常培成。1991年12月28日乐山街居民委员会与原告签订了卖房契约，将上述的东屋四间、南柜房一间、南屋五间卖给了原告。该契约显示前述房屋占地四至为：东至中山南大街、西至院伙路、南至院公房、北至院伙路（过道）。1996年3月27日原、被告双方签订了兑换房屋及调整出路协议。该协议约定：一、原告将南屋西头给被告，被告将北屋东头给原告。调整后从被告西屋的西墙外边向东丈量17.5米为被告宅院，但被告西屋西墙外的0.25米根脚不包括在17.5米内；17.5米线往东为原告宅院；二、房屋调整后，将现为原告的南屋南部开辟为出路，将现在的出路改为新出路行走，新出路宽1.5米。被告现西屋西南外角至杨连柱北楼东北外角，现宽度为1.18米，被告改建西屋时，此处应往回退0.05米，使该出路达1.23米宽；三、两家在修建房屋时，中间交界线上下盖齐，谁也不得向对方地下出扒脚；四、两家在向南留街门时，不得在过道内做任何建筑，也不得出门台，以保证出路畅通。在过道的路上，不得堆放任何杂物；五、两家在拆除南北屋时，各自拆除原属自己的房屋，拆下的物料归原主；六、南边开辟的1.5米宽出路，双方必须保证在1996年4月30日之前形成出路。被告已按该协议书内容翻建房屋。原告在2015年初与被告商量翻建房屋时，双方就原大院北侧过道的权属发生争议，形成诉讼。另查明原被告对兑换房屋及调整出路协议书效力均无异议。 又查明：一、磁县公房管理处于1982年10月24日发给马兰芳的落实政策退还十七间房屋的通知、1982年10月29日的腾房通知与我院调取的磁县住建局房管所的档案均可证明大院北侧过道属马兰芳所有；二、乐善街居委会持有的冀（磁）政字2010029号乡镇企业建设用地使用证系有效证件，但该证将双方争议的北侧过道包括在内。 本院认为，1996年3月27日原告与被告达成兑换房屋及调整出路协议书系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原被告双方亦认为该协议有效。故原告诉求该协议书合法有效予以支持。原告诉请其按照协议建房时被告不得阻挠干涉，符合法律规定，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下： 一、原告王长付、被告石宝山于1996年3月27日签订的《协议书》有效； 二、原告按照原被告双方于1996年3月27日签订的《协议书》建房时被告不得阻挠干涉。 案件受理费80元，由被告石宝山承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  郭 珀 审 判 员  杨会军 人民陪审员  杨 洋 二〇一六年七月十二日 书 记 员  郭圆园