山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2015）芝民一初字第524号原告（反诉被告）：山东诚辉物业管理有限公司，住所地烟台市���罘区兴和里25号。法定代表人：孙仁辉，董事长。委托代理人：王立云、孙玉国，山东星河泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：张春晶，烟台市芝罘区张春晶服饰店业主。委托代理人：马兆纲，中影集团公司退休人员。原告（反诉被告）山东城辉物业管理有限公司诉被告（反诉原告）张春晶物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人孙玉国，被告（反诉原告）的委托代理人马兆纲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，原告系烟台市芝罘区康和新城小区（以下简称康和新城）的物业服务企业。被告系烟台市芝罘区康和新城14号楼401室（以下简称涉案房屋）业主。2013年8月21日，原告与被告在签订的《前期物业服务委托协议》和《装修装饰管理协议》中分别约定，被告不得占用、损坏本物业的共用设施或改变其使用功能，不得私自安装户外防护栏和改变门窗的颜色，户外不得私自搭建建筑物、围栏和私种绿植、损坏绿地；严禁在户门以外公共区域平台违章搭建或悬挂其他物品，违者物业公司有权要求其无条件拆除，损失自负。被告在装修时，未经批准，私自在涉案房屋入户门向外1.3米处的公共通道上安装了两扇门（包括门框及玻璃），侵害了其他业主的合法权益，违反了法律法规和《前期物业委托协议》、《装修装饰管理协议》的相关规定，妨害了原告的物业服务管理。经原告催告后被告仍拒绝拆除其安装的门，故请求判令：被告将安装在公共通道���门（包括门框和玻璃）拆除，恢复原状，排除妨碍。被告（反诉原告）辩称，首先，涉案房屋入户门外被告安装门的通道属于被告的专有部分，而非原告主张的公共通道和共有部分。其次，双方签订的《装修装饰管理协议》是临时协议，被告系经开发商及原告许可才安装在入户门外安装门的，装修后已通过原告验收，原告退还了装修押金，原告主张被告违建没有依据，且为被告带来损失。第三，原告不具有诉讼主体资格。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求，并反诉请求判令被告赔偿因安门所支出的费用918元。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉请求辩称，被告安装门的行为侵害了其他业主的合法权益，违反了法律法规和《前期物业委托协议》、《装修装饰管理协议》的相关规定，其损失��自行负担，故请求判令驳回被告的反诉请求。经审理查明：被告系烟台市芝罘区电厂东路156号康和新城14号楼401室房屋的业主。2013年8月21日，原告与被告签订了《前期物业服务委托协议》，约定原告为康和新城提供物业管理服务，服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务协议》生效时止；原告有权对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；有权制止违反本物业的物业服务指定及相关协议和《业主临时管理规约》的行为；被告装修房屋时，遵守《装修装饰管理协议》的各项管理规定；被告不得占用、损坏本物业的共用设施或改变其使用功能，不得私自安装户外防护栏和改变门窗颜色、户外不得私自搭建建筑物、围栏和私种绿植、损坏绿地……因搬迁、装饰装修等原因确需临时合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先经原告同意，并在约定期限内回复原状，造成损失给予原告赔偿；房屋公共部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、大堂、机电设备用房、绿化区、车道、配电房、监控房及物业公司办公室等范围；如被告违反协议，使原告未达到管理服务质量约定目标，原告有权要求被告限期改正，逾期未改正给原告造成损失的，被告应承担相应的法律责任。同日，原告与被告还签订了《装修装饰管理协议》，协议第四条第2项载明，严禁在户门以外公共区域平台违章搭建或悬挂其他物品，违者原告有权要求其无条件拆除，损失自负。诉讼中的2015��9月19日，本院会同原、被告双方对涉案房屋进行了现场勘验并拍摄了现场照片4张，查明：涉案房屋所在的康和新城14号楼一梯四户，从四楼电梯出来左手边为涉案房屋，其入户门朝西，在入户门外一米多处安装了白色门框，门框上方为长方形玻璃，门框上没安装门，但安装了蓝色的门状纱网；入户门及门框之间有消防栓及暖气井，地面有被告堆放的杂物；蓝色的纱网没有锁，可以自由进入，纱门外地上放置一块红色脚踏。庭审中，被告对本院出示的现场照片无异议，自认其在2013年8月装修时在涉案房屋入户门向外1.30米处安装了推拉门，但辩称其安装该门是经过开发商及原告同意，原告验收合格并退换了装修押金；且原告已于2015年5月24日将两扇门拆除了，仅保留门框和门框上方的玻璃；涉案房屋入户门外其安装推拉门的通道为被告的专有部分，而非共有部分及公共通道；其安装的门没有锁，是活动的，也不影响消防栓和暖气井的使用，且消防部门也答复不影响公共设施的使用。本院所确认的上述事实，有《房屋买卖合同》、《前期物业服务委托协议》、《装修装饰管理协议》、现场勘验笔录、照片等为证，还有双方当事人的陈述笔录在案为凭。这些证据材料均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。本院认为，（一）原告与被告签订的《前期物业服务委托协议》及《装修装饰管理协议》系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效。被告作为涉案房屋的业主，应当依据《前期物业服务委托协议》及《装修装饰管理协议》的约定使用物业。原告依据《前期物业服务委托协议》对被告违章搭建的情况有管理权限，且根据《前期���业服务委托协议》及《装修装饰管理协议》，被告有义务不发生违章搭建行为。现被告擅自在涉案房屋入户门的门外1.30米处的公共通道上安装了门（包含门框、玻璃及纱网），导致共用设施消防栓及暖气井处于入户门及该门之间，系违反约定占用公用设施、共有部位以及违章搭建的行为。被告虽辩称其安门的行为系经开发商及原告许可，但未能举证证明，故其抗辩理由本院依法不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，事实妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。因此，本院对于被告认为原告主体不适格的主张不予采纳，现原告要求被告拆除其擅自安装的涉案房���入户门向外1.30米处公共通道上的门（包括门框和玻璃），本院予以支持。（二）根据《中华人民共和国物权法》第七十三条，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，建筑物的通道、楼梯大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备及其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等均应当认定为共有部分。被告虽辩称涉案房屋入户门门外通道系其专有部分，但未能举证证明，且原告就被告的装修验收合格亦不代表被告有权占用共用部位、共用设施及违章搭建，因此被告应当保持业主共有部分的通道、共用部分、公共设施的原有状态及使用性质。根据双方签���的《装修装饰管理协议》，严禁在户门以外公共区域平台违章搭建或悬挂其他物品，违者原告有权要求其无条件拆除，损失自负。故对于被告认为涉案房屋入户门外的走廊不属于公共通道及共有部分、《装修装饰管理协议》为临时协议且原告已就被告的装修验收合格的抗辩理由及要求原告赔偿安门支出费用918元的反诉请求，理由不当本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）张春晶��本判决生效之日起30日内拆除在烟台市芝罘区康和新城14号楼401室入户门门外公共通道上的门（包括门框和玻璃），恢复通道原状。二、驳回被告（反诉原告）张春晶的诉讼请求。案件受理费100元及反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）张春晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  张译丹人民陪审员  于永红人民陪审员  魏秀经二〇一六年七月二十九日书 记 员  吕海燕