浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙1022民初123号 原告：解明华，男，1972年9月28日出生，汉族，住台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：戴坚，浙江台黄律师事务所律师。 被告：台州悦成置业有限公司，住所地三门县海润街道半月路**。统一社会信用代码913310225623792008。 法定代表人：王贤骅。 原告解明华与被告台州悦成置业有限公司（以下简称“悦成公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后。诉讼过程中，依原告申请，本院对案涉房屋进行了诉讼保全，并依法适用简易程序，于2021年1月25日、2021年2月5日公开开庭进行了审理。原告解明华的委托诉讼代理人戴坚、被告悦成公司法定代表人王贤骅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告解明华向本院提出诉讼请求：1.确定原、被告于2013年6月12日签订的《商品房买卖合同》有效；2.被告继续履行合同，将位于三门县滨海新城的悦成御园第3幢1单元901号商品房及Ａ-41地下车位［不动产权证号：浙（2020）三门县不动产权第0××2号］交付给原告，确定前述房产系原告所有；3.被告支付给原告逾期交房违约金（自2015年5月31日起按647095元的日万分之二计算至实际交房之日止，暂算至2021年1月30日为264014.76元）；4.被告支付给原告逾期交证违约金（自2015年8月30日起按647095元的日万分之一计算至实际交付权属证书之日止，暂算至2021年1月30日为132007.38元）；5.被告应配合原告办理前述房产相关产权过户手续。6、被告承担诉讼费用。诉讼中，原告增加诉讼请求，要求被告负担保全费3755元。事实和理由：2013年6月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于三门县滨海新城的悦成御园第3幢1单元901号商品房计547095元、Ａ-41号地下车位计100000元，共计647095元；交房期限为2015年5月30日前，合同第十条约定被告逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十六条约定被告于2015年8月30日前将相关权属证书交付给原告，约定日期起90日后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告一次性全额付清购房款，但被告至今未向原告交付房屋、权属证书，应承担违约责任。 被告悦成公司辩称，原告与公司签订了房屋买卖合同事实，但房款是交到了悦成公司的股东浙江悦成旅业集团有限公司的法定代表人蔡伯权手上，现该房款仍未交到公司，不能视为原告交付了房价款，且合同约定应付房款是647095元，而原告在合同签订时只付了636153元，未付清合同约定的房款。因原告解明华未向公司交付房价款，被告不能向原告交付房屋，被告方不存在违约，不应当承担违约责任，要求驳回原告的诉讼请求。 原告解明华为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：《商品房买卖合同》原件、收据原件、公证书原件、（2020）浙1022民初901号民事裁定书复印件、（2020）浙1022民初1667号民事裁定书复印件、（2020）浙1022执异30号执行裁定书复印件、（2020）浙1022民初3211号民事裁定书复印件、询问笔录复印件各一份，被告对原告提供的证据的真实性及关联性没有异议。本院对以上证据的真实性及关联性予以确认，证明内容在说理时综合认定。被告未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年6月12日，原、被告签订预售商品房的《商品房买卖合同》，约定原告解明华向被告台州悦成置业有限公司购买位于三门县滨海新城编号为E02-1606地块第3幢1单元901号房、A-41号地下车位。合同第五条载明，按建筑面积计价（面积未确定），总价547095元，车位一只，总价100000元，合计总价647095元；第七条载明，买受人签订商品房买卖合同同时支付全额房款；第九条载明，出卖人应当于2015年5月30日前将符合各项条件的商品房交付给买受人使用，….交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后的7天内，顺延期限不视为交付预期；并载明，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；第十六条载明，出卖人承诺于2015年8月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 原告解明华向悦成公司的股东之一浙江悦成旅业集团有限公司的法定代表人蔡伯权陆续交付了房款636153元，悦成公司的财务人员余彩霞于2013年6月12日经向蔡伯权核实后，向原告出具了盖有公司财务专用章的收据，载明收款636153元。 涉案房屋于2020年进行了不动产权初始登记，不动产权证号为：浙（2020）三门县不动产权第0××2号。 庭审中，被告悦成公司自认涉案房屋的可交房时间为2018年12月30日，可交证时间为2019年1月1日。悦成公司自认之前一直未通知原告办理交房、交证等事项。2021年2月5日的庭审中，悦成公司当庭告知原告在缴清剩余房款当日即可随时到被告公司办理交房、交证手续。 另查明，本院于2020年5月6日以（2020）浙1022民初901号民事裁定书保全查封了案涉房屋。原告于2020年7月2日提起商品房买卖合同纠纷之诉，因案涉房屋被保全查封而于2020年8月17日撤回起诉后，于2020年10月9日提起执行异议。本院于2020年10月23日以（2020）浙1022执异30号执行裁定书裁定“中止对案涉房屋的执行保全”。2020年11月13日，阮小玲（悦成公司法定代表人王贤骅之妻）提起执行异议之诉，又于2020年12月29日撤回执行异议之诉。（2020）浙1022执异30号执行裁定书已发生法律效力。 本院认为，本案中被告悦成公司的逾期交房、交证行为发生在2021年1月1日民法典施行前，并持续至今，应当适用民法典的规定。 本案争议的焦点是：原告是否付清房款、被告悦成公司是否应向原告解明华承担逾期交房的违约责任。 庭审中被告认可原告向其股东浙江悦成旅业集团有限公司的法定代表人蔡伯权交付了房款636153元，余彩霞系合同签订时悦成公司的财务人员，现仍是悦成公司的财务人员，2013年6月12日的收据有悦成公司的发票专用章，余彩霞在公证录音及本院谈话中均认可于2013年6月12日经向蔡伯权确认收到房款636153元后向原告出具了收据，应认定被告公司已收取房款636153元。公司在股东收取房款并由公司财务出具收据后，房款是否交到公司及是否记入公司账册，系公司内部管理事项，与原告无关，因此可能存在的涉犯罪嫌疑，悦成公司可向相关部门举报。原、被告于2013年6月12日签订的《商品房买卖合同》虽未经过正式网签备案，但具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，且原告已交付了绝大部分房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第五条规定，应认定该商品房买卖合同成立，且合法有效。 商品房买卖合同系双务合同，出卖人享有按合同约定收取房屋对价的权利，同时负担按约定向买受人交付房屋及办理产权转移登记的义务，买受人享有按约定时间使用房屋并要求出卖人办理产权转移登记的权利，同时负有支付合同约定的房屋对价的义务。双方合同约定的交付房屋的时间为2015年5月30日，交付权属证书的时间是2015年8月30日，悦成公司庭审中自认涉案房屋实际可交房时间为2018年12月30日，可交证时间为2019年1月1日，悦成公司已实际逾期交房、交证。悦成公司不能按时交房、交证的原因不因买受人是否足额支付购房款而发生改变，悦成公司在逾期交房、交证已成事实的情况下，行使后履行抗辩权的理由不能成立，本院不予支持。原告已交付了合同约定的购房款的98.31%（636153/647095=98.31%），若判决悦成公司在收取买受人绝大部分购房款的情况下，不负有向买受人承担逾期交房的违约责任，可能导致悦成公司长期无偿占用和支配买受人缴纳的购房款而不承担任何法律后果，于买受人显然不公平。根据《中华人民共和国民法典》第六条关于“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的规定，被告悦成公司应向原告交付房屋及权属证书，配合办理权证过户手续，并承担逾期交房、交证的违约责任。 关于逾期交房、交证违约金如何认定的问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第十二条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少”的规定，本案中，案涉地块房价已大幅上涨，被告的逾期交房、交证行为未对原告造成损失，故被告提出原告主张的违约金过高、要求减少的意见，本院予以采纳，酌情进行调减，对截至2021年2月5日前的逾期交房违约金调整为107000元，逾期交证违约金调整为5000元。2021年2月6日起的逾期违约金，原告可另行主张权利。 原告在签订合同时应支付的房款数额应当根据双方签订的商品房买卖合同确定，最后的房款应根据实际交付时的面积来确定。案涉房屋面积在合同签订时未有约定，故不能认定原告已经付清了全部房款，在涉案房屋实际交付时，原告应按实际交付面积足额向悦成公司支付购房款。同时，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条第一款关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，悦成公司可向原告另行主张逾期支付购房款的违约责任。 综上所述，原告诉讼请求中合法有理部分，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百九十八条、第六百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告解明华与被告台州悦成置业有限公司于2013年6月12日签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告台州悦成置业有限公司于本判决生效之日起十五日内将坐落于三门县海润街道滨海新城的悦成御园第3幢1单元901号商品房及Ａ-41地下车位［不动产权证号：浙（2020）三门县不动产权第0××2号］交付给原告解明华，并配合原告解明华办理房产相关产权过户手续； 三、被告台州悦成置业有限公司支付给原告解明华算至2021年2月5日的逾期交房违约金107000元和逾期交证违约金5000元，合计112000元。款限于本判决生效之日起十五日内付清。 如果被告台州悦成置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告台州悦成置业有限公司未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费7240元，减半收取3620元，保全费3755元，合计7375元，由原告解明华负担5289元，被告台州悦成置业有限公司负担2085元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员 章惠春 二〇二一年二月五日 法官助理 郑 俊 代书记员 叶咸英 8-