广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初57号 原告陈涌遨，男，1974年4月16日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 委托代理人廖秀行，广西桂盟律师事务所律师。 委托代理人韦桂娜，广西桂盟律师事务所实习律师。 被告王仕国，男，1971年8月24日出生，汉族，现住广西南宁市。 被告马洁萍，女，1971年5月9日出生，汉族，现住广西南宁市。 原告陈涌遨与被告王仕国、马洁萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法适用普通程序，于同年3月17日公开开庭进行了审理。原告陈涌遨及其委托代理人廖秀行、韦桂娜、被告王仕国、被告马洁萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈涌遨诉称：二被告是夫妻关系。原告与二被告于2006年4月19日签订《市场运作集资房购买资格转让合同》，约定原告将座落于南宁市B栋1603号房的单位市场运作房转让给二被告。双方于2007年12月13日又签订《集资房转让补充协议》，对前述转让合同的履行事宜进行变更补充。两份合同签订时该房还未建好，也未办理房屋权属证书，未取得房屋所有权，且两份合同中双方约定的转让房屋是原告单位的市场运作房，法律法规及原告单位均规定不得对外转让，因此，两份合同无效。房屋已交付给二被告使用。二被告对原告的市场运作房是无权取得，原告有权要求二被告返还该房屋。2015年3月15日，原告单位通知，根据《自治区党委办公厅、自治区人民政府办公厅在全区开展干部职工违规多占住房清退专项整治活动的通知》，要求原告向单位清退涉案房屋。接到通知后，原告多次要求二被告返还房屋，但是二被告均置之不理。原告为维护合法权益，诉至法院，请求依法判令：一、确认原告与被告王仕国、马洁萍于2006年4月19日签订的《市场运作集资房购买资格转让合同》及2007年12月13日签订的《集资房转让补充协议》无效；二、被告王仕国、马洁萍返还南宁市B栋1603号市场运作房，被告王仕国、马洁萍返还房产后，由原告退还购房款；三、被告王仕国、马洁萍承担本案诉讼费。 被告王仕国辩称：一、原被告签订的《市场运作集资房购买资格转让合同》、《集资房转让补充协议》是双方经平等协商签订的有效合同，依法受我国法律保护，请求法院驳回原告的诉请。二、原告购买的经济适用房是否属于多占住房清退范围，不影响原被告双方签订的购房合同的效力和履行。三、原告于2006年先购买经济适用房再购买市场运作房，不属于违规多占住房清退范围。四、原告以住房清退政策为由，试图撕毁合同、强占房屋的行为，严重违反我国民法关于公民诚实信用原则的规定，依法应驳回其全部诉请。五、如果原告违反政策规定购买经济适用房需清退，应将其购买的经济适用房交由政府回购而非清退已合法转让给被告的市场运作集资房。六、原告购买的经济适用房可以按规定缴纳土地收益等相关价款后取得完全产权，完全避开可能违规多占房的风险。七、如原告同时购买经济适用房和市场运作房属于违规多占房需清退，清退方式有实物和补差价2种方式，并不必然选择实物清退。八、若同时购买经济适用房和市场运作房属于违规多占房需清退，原被告早已签订买卖合同并实际履行，本案诉争房屋建成至今十年，按约定房产证应给被告。 被告马洁萍辩称：与被告王仕国的答辩意见一致。 经审理查明：陈涌遨系广西壮族自治区南宁监狱（以下简称南宁监狱）的职工。2006年，陈涌遨购买南宁市兴宁区秀厢大道103号澳华花园10号楼5单元401号房（经济适用房）；2012年6月5日，陈涌遨取得该房屋的房屋所有权证（邕房权证字第××号）。2006年，南宁监狱以广西壮族自治区未成年犯管教所的名义在南宁市报建市场运作房（旺南花园小区）；陈涌遨获得旺南花园小区的市场运作房建房资格。 2006年4月19日，陈涌遨（甲方、卖方）与王仕国、马洁萍（乙方、买方）签订《市场运作集资房购买资格转让合同》，约定：“……一、房屋的基本情况1.甲方有位于少管所职工住宅楼18栋后方的市场运作集资房壹套（以下简称该房屋），该房屋建筑面积约为140平方米。2.该房屋为期房，在甲方单位根据甲方的条件打分前提下，由乙方选择确定具体户型、面积和楼层。3.房屋售价由甲方单位按市场化运作确定。该房屋每平方米单价约为人民币2200元（毛坯房）或2300元（初装修）……二、房屋转让费的支付方式及期限甲方出让单位市场运作集资房购买资格，收取转让费为人民币叁万叁仟元整（￥33000.00）。购买该房屋及车库所产生的一切费用，包括购房款、办理银行贷款手续费、办理房屋所有权证手续费、办理房屋过户手续费及其他费用等均由乙方承担。甲方为乙方购买该房屋尽一切配合义务。1.乙方于签定本合同的当天，支付人民币壹万元整（￥10000.00）转让费给甲方；2.待房屋竣工验收，甲方单位将房屋钥匙交给甲方后，甲方移交房屋给乙方，乙方即支付人民币壹万伍仟元整（￥15000.00）转让费给甲方；3.甲方取得房屋所有权证并与乙方办理过户手续后，乙方即支付人民币捌仟元整（￥8000.00）转让费给甲方。4.如该房屋售价超过本合同第一条的约定，乙方支付给甲方的转让费减少为人民币叁万元整（￥30000.00）。三、房款的支付方式及期限：1.乙方于签定本合同的当天，将甲方已交给单位的购房报名费（计入购房款）人民币壹万元整（￥10000.00）支付给甲方。2.该房屋首付款由乙方支付给甲方，并由甲方以自己名义交给单位市场运作集资房的开发商。支付时间约为2006年8月（具体时间由甲方单位通知）。3.该房屋购房余款按以下方式支付：甲方需以自己名义到银行办理个人住房按揭贷款手续（甲方已办理一套住房按揭贷款，该房屋的个人住房按揭贷款手续由乙方办理，甲方出面配合）。每月银行还贷、办理个人住房按揭贷款的手续费及其他一切费用由乙方承担……五、乙方代为甲方支出款项票据、房屋相关资料的保存1.甲方承诺，乙方以甲方名义支付的每一笔款项的发票（收据）原件由乙方保存，甲方保留复印件。同时甲方需出具一份关于该款项是由乙方实际支付的证明……七、关于车库的约定如有车库，是否购买车库，购买面积和位置，在甲方单位根据甲方的条件打分前提下，由乙方选择确定，甲方出面办理，甲方不得另外收取转让费。乙方书面明确不购买的，可由甲方自行处理……九、其他费用的支付方式及期限：以甲方名义办理的房屋所有权证所需要的契税、手续费及其他一切费用等由乙方支付；甲方取得房屋所有权证后过户给乙方时需办理转按揭或解按揭手续，手续费及其他一切费用由乙方承担……十三、其他条款、1.本合同自甲、乙双方签字盖章之日起生效。2.如有未尽事宜，由甲、乙双方协商解决，签定补充合约，补充合约与本合约享有同等法律效力……”。陈涌遨在合同落款“甲方”处签名并捺指印，王仕国、马洁萍在合同落款“乙方”处签名并捺指印。 2006年11月25日、2006年12月2日，南宁监狱（甲方）与陈涌遨（乙方）签订《南宁监狱旺南花园市场运作房购房协议书》，约定：“……（一）甲方决定在南宁市工程中以市场运作的方式建设本单位职工住宅。乙方同意按照甲方关于按市场运作方式建设职工住宅的有关规定，自愿参加南宁监狱职工市场运作建房购房……（三）乙方选购的房屋为：南宁市茅桥4号旺南花园一期工程32栋B座16层B1603号房，设计面积：142.77㎡……（四）乙方选购的住房预算售价为2129.86元㎡，预算房款为叁拾叁万肆仟零佰捌拾零元整（￥304080）……”。协议书落款“甲方”处加盖南宁监狱公章，时间为2006年11月25日；陈涌遨在协议书落款“乙方”处签名并捺指印，时间为2006年12月2日。 2007年12月13日，陈涌遨（甲方、卖方）与王仕国（乙方、买方）签订《集资房转让补充协议》，约定：“……一、房屋转让费的支付方式及期限……1.乙方已于2006年4月19日签订《市场运作集资房购买资格转让合同》当日支付人民币壹万元整（￥10000.00）转让费给甲方；2.乙方承诺在2008年元月30日前将剩余转让费贰万叁仟元整（￥23000.00）一次性全部支付给甲方……三、其他条款、1.本补充协议自甲、乙双方签字之日起生效。2.本补充协议与主合同《市场运作集资房购买资格转让合同》约定不一致的地方，以本协议为准……”。陈涌遨在协议落款“甲方”处签名并捺指印，王仕国在协议落款“乙方”处签名并捺指印。 2006年3月17日，南宁监狱开具单位住房资金专用收款收据（No.0108699），“缴款人”载明“陈涌遨”，“金额大写”载明“壹万零仟零佰零拾零元零角零分￥10000.00”，“收款单位（章）”后加盖南宁监狱财务专用章。2006年12月2日，南宁监狱开具单位住房资金专用收款收据（No.0108784），“缴款人”载明“陈涌遨”，“金额大写”载明“伍万壹仟零佰零拾零元零角零分￥51000.00”，“收款单位（章）”后加盖南宁监狱财务专用章。2007年4月26日，南宁监狱开具单位住房资金专用收款收据（No.0098368），“缴款人”载明“陈涌遨”，“金额大写”载明“叁万壹仟零佰零拾零元零角零分￥31000.00”，“收款单位（章）”后加盖南宁监狱财务专用章。2007年7月12日，南宁监狱开具单位住房资金专用收款收据（No.0098711），“缴款人”载明“陈涌遨”，“金额大写”载明“叁万壹仟零佰零拾零元零角零分￥31000.00”，“收款单位（章）”后加盖南宁监狱财务专用章。2007年9月10日，南宁监狱开具单位住房资金专用收款收据（No.0098795），“缴款人”载明“陈涌遨”，“金额大写”载明“陆万壹仟零佰零拾零元零角零分￥61000.00”，“收款单位（章）”后加盖南宁监狱财务专用章。2008年3月21日，南宁监狱开具单位住房资金专用收款收据（No.0149034），“缴款人”载明“陈涌遨”，“金额大写”载明“陆万零仟零佰零拾零元零角零分￥60000.00”，“收款单位（章）”后加盖南宁监狱财务专用章。2008年7月24日，南宁监狱开具单位住房资金专用收款收据（No.0149103），“缴款人”载明“陈涌遨”，“金额大写”载明“叁万壹仟零佰零拾零元零角零分￥31000.00”，“收款单位（章）”后加盖南宁监狱财务专用章。2009年1月6日，南宁监狱开具单位住房资金专用收款收据（No.0149214），“缴款人”载明“陈涌遨”，“金额大写”载明“贰万玖仟零佰捌拾零元零角零分￥29080.00”，“收款单位（章）”后加盖南宁监狱财务专用章。2009年2月26日，南宁监狱开具单位住房资金专用收款收据（No.0149420），“缴款人”载明“陈涌遨”，“金额大写”载明“壹万零仟零佰零拾零元零角零分￥10000.00”，“收款单位（章）”后加盖南宁监狱财务专用章。2009年4月7日，南宁监狱开具单位住房资金专用收款收据（No.0149588），“缴款人”载明“陈涌遨”，“金额大写”载明“壹万零仟零佰零拾零元零角零分￥10000.00”，“收款单位（章）”后加盖南宁监狱财务专用章。2011年1月18日，南宁监狱开具单位住房资金专用收款收据（No.0149973），“缴款人”载明“陈涌遨”，“金额大写”载明“肆万肆仟零佰零拾零元零角零分￥44000.00”，“收款单位（章）”后加盖南宁监狱财务专用章。2011年1月18日，南宁监狱开具单位住房资金专用收款收据（No.0149972），“缴款人”载明“陈涌遨”，“金额大写”载明“壹万捌仟零佰零拾零元零角零分￥18000.00”，“收款单位（章）”后加盖南宁监狱财务专用章。 2006年4月19日，陈涌遨向王仕国、马洁萍出具《收条》，载明：“现收到王仕国、马洁萍交来房屋转让费壹万元整（￥10000.00），此据。陈涌遨2006.4.19”，陈涌遨在签名处捺指印。2008年1月19日，陈涌遨向王仕国、马洁萍出具《收条》，载明：“今收到：王仕国、马洁萍夫妇购房资格转让款贰万叁仟元整（￥23000.00）。（购买旺南花园市场运作房）陈涌遨2008.1.19”。 2006年4月19日，陈涌遨向王仕国、马洁萍出具《证明》，载明：“2006年3月17日，以陈涌遨名义交纳的报名费壹万元整（￥10000.00），实际上该款项由王仕国、马洁萍支付，陈涌遨代交。陈涌遨2006.4.19”，陈涌遨在签名处捺指印。2007年1月9日，陈涌遨向王仕国、马洁萍出具《证明》，载明：“2006年12月2日以陈涌遨名义交纳的购买南宁监狱市场运作房32栋B座16层B1603号房的购房款伍万壹仟元整（￥51000.00），该款项实际上由王仕国、马洁萍支付，陈涌遨代交。陈涌遨2007年1月9日”，陈涌遨在签名处捺指印。2007年9月10日，陈涌遨向王仕国、马洁萍出具《款项说明》，载明：“2007年9月10日以陈涌遨名义交纳的购买南宁监狱旺南花园B1603号房购房款，实际上由王仕国、马洁萍夫妇支付，购房款额为陆万壹仟元整（￥61000.00）。陈涌遨2007年9月10日”。2008年4月14日，陈涌遨向王仕国、马洁萍出具《款项说明》，载明：“2008年3月21日，以陈涌遨名义交纳的购买南宁监狱旺南花园B1603号房的购房款，实为王仕国、马洁萍夫妇支付。金额为陆万元整（￥60000.00）陈涌遨2008.4.14”。2009年2月26日，陈涌遨向王仕国、马洁萍出具《款项说明》，载明：“2009年2月26日以陈涌遨名义交纳的用于购买南宁监狱旺南花园车位款壹万元整（￥10000.00）实为王仕国、马洁萍夫妇所交。此据陈涌遨2009.2.26”。2009年4月7日，陈涌遨向王仕国、马洁萍出具《款项收据说明》，载明：“2009年4月7日以陈涌遨名义交纳的用于购买南宁监狱旺南花园车位款人民币壹万元整（￥10000.00），实为王仕国、马洁萍夫妇所交。陈涌遨2009.4.7”。 2012年4月20日，南宁市地方税务局开具税收通用完税证[（2011）桂地完电：No.11917463]，“纳税人代码”载明“陈涌遨”，“地址”载明“茅桥4号旺南花园一期工程32栋B座16层B1603号房”，“税种”载明“契税”，“金额合计”载明“人民币玖千壹佰贰拾贰元肆角整￥9122.40”。 另查明：2015年3月15日，南宁监狱向陈涌遨发出《干部职工家庭清退违规多占政策性住房通知》，载明：“陈涌遨：根据《自治区党委办公厅、自治区人民政府办公厅在全区开展干部职工违规多占住房清退专项整治活动的通知》（厅发[2014]6号）的要求，您位于南宁市㎡的市场运作房属于清退范围，于2015年3月25日前进行实物清退，请及时到监狱清房办办理清退手续”。该通知加盖南宁监狱公章。 2016年5月17日，经本院依法向南宁监狱负责清退职工违规多占政策性住房相关工作的谢秋艳（警号：4537496）调查，陈涌遨不属于违规多占住房的清退对象，南宁市兴宁区秀厢大道103号澳华花园10号楼5单元401号房、南宁市旺南花园33栋B座16层B1603号房均不在清退范围内。 诉讼中，陈涌遨自认以其名义交纳的购房款304080元、车位款82000元及契税9122.40元均实际由王仕国、马洁萍支付。 本院认为：本案中，陈涌遨作为南宁监狱的职工，在获得涉案市场运作房购买资格后，与两被告在平等自愿的基础上协商签订转让合同和补充协议，陈涌遨将其向单位购买市场运作房及车位的资格转让给两被告，两被告依约向陈涌遨支付转让费、依约向南宁监狱交纳购房款和车位费、依约向税务部门缴纳契税。可见，陈涌遨与两被告之间转让涉案房屋购买请求权的意思表示真实。未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但这是在所有权尚不明确时对房地产权属转让行为的一种限制。而在本案中，转让合同（补充协议）签订时，涉案房屋并未竣工验收，故转让合同（补充协议）约定的实为市场运作房购买请求权的转让。因此，陈涌遨与两被告之间的买卖行为未违反法律、行政法规的强制性规定，转让合同（补充协议）并不在法律规定的合同无效情形的范围内，应属合法有效，陈涌遨关于转让合同（补充协议）无效的主张于法无据，本院不予支持。陈涌遨主张涉案房屋属于违规多占住房，两被告应予退房，但经本院依法调查，陈涌遨不属于违规多占住房的清退对象，涉案房屋亦不属于违规多占住房的清退范围，故该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下： 驳回原告陈涌遨的全部诉讼请求。 案件受理费5861元，由原告陈涌遨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，账号：01×××28）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒋蕴杰 人民陪审员  岑 莲 人民陪审员  吴冬梅 二〇一六年七月一日 书 记 员  杨 璇 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。