江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终392号上诉人（原审被告）：淮安市东峰置业有限公司，住所地涟水县红日路东首北侧。法定代表人：季宏冰，该公司董事长。委托诉讼代理人：嵇钰淼，江苏龙俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张爱会，男，1975年6月5日出生，汉族，住涟水县。被上诉人（原审原告）：章年兄，女，1975年6月22日出生，汉族，住涟水县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：殷昌吉，江苏群汇知缘律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴鹏，江苏群汇知缘律师事务所律师。上诉人淮安市东峰置业有限公司（以下至判决主文前简称东峰公司）因与被上诉人张爱会、章年兄房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初7432之八号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后依法组成合议庭，并于2021年1月27日公开开庭审理了本案，上诉人东峰公司委托代理人嵇钰淼、被上诉人张爱会、章年兄委托代理人吴鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东峰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；3.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：上诉人认为一审判决违约金60000元数额过高，上诉人与被上诉人在房屋买卖合同中并未约定关于逾期办理产权证的违约金，且被上诉人并无证据证明实际发生的损失。被上诉人张爱会、章年兄辩称，1.一审法院认定事实、裁判依据均正确，一审法院按照房款的15%计算违约金已经比省高院规定的24%低了很多，不存在上诉人所称的违约金判决过高情形。2.涉案合同虽然没有约定逾期办证违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人原因，买受人可以按照已付购房款参照中国人民银行逾期贷款利息的标准计算违约金，一审中上诉人也自认是由于上诉人原因导致没有办理产权证，故请求驳回上诉，维持原判。张爱会、章年兄一审诉讼请求：1.依法判令东峰公司立即协助办理房屋产权登记；2.依法判令东峰公司支付逾期办证的违约金，暂定133939.73元（自2014年4月1日起暂计算至2019年7月31日，其余违约金以房屋总价款400000元为基数，按照年利率6%,自2019年8月1日起计算至实际办理产权登记时止）；3.依法判令东峰公司承担本案的诉讼费用。一审法院查明：2013年2月1日，张爱会、章年兄与东峰公司签订了1份《商品房买卖合同》，约定张爱会、章年兄购买东峰公司开发的位于涟水县西侧红日金城20号楼2单元804号房，建筑面积共117.14平方米，总价款为400000元。张爱会、章年兄应于2013年2月1日前支付首付款200000元，余款200000元于2013年3月15日之前付清。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人即东峰公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.因产权登记机关或买受人原因，造成买受人不能及时领取产权证的，出卖人不承担任何责任。2013年2月1日，东峰公司向张爱会、章年兄开具了200000元的首付款发票。2013年3月13日，东峰公司向张爱会、章年兄开具了剩余200000元房款的地方税务局电子发票。2014年1月20日，张爱会、章年兄缴纳了维修基金，东峰公司将上述涉案房屋交付给张爱会、章年兄使用。另查明，涉案房屋因一直未能办理房屋权属证书，包括张爱会、章年兄在内的红日金城业主曾多次要求东峰公司协助办理，现涉案房屋已经具备办证条件。一审法院认为，第一，关于张爱会、章年兄的起诉是否超过诉讼时效问题，东峰公司未能在向张爱会、章年兄交付房屋后90日内即2014年4月20日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，该违约行为一直处于持续状态。且根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的,诉讼时效中断,从中断、有关程序终结时起,诉讼时效期间重新计算:(一)权利人向义务人提出履行请求;(二)义务人同意履行义务;(三)权利人提起诉讼或者申请仲裁;(四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”张爱会、章年兄提供的涟水县信访局来访人员登记表及电子接访单、涟水县住房和城乡建设局关于许卓章反映问题的答复意见等可以看出的红日金城小区业主在房屋交付使用后，因未能及时取得房屋权属证书等事宜多次维权，要求东峰公司依约履行义务，符合诉讼时效中断的法定情形，张爱会、章年兄提起本案诉讼并未超过诉讼时效，对于东峰公司主张张爱会、章年兄的起诉已过诉讼时效的抗辩，不予支持。第二，关于东峰公司是否应当向张爱会、章年兄支付违约金及金额问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人即东峰公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故东峰公司自2014年4月21日起，存在逾期协助张爱会、章年兄办理房屋权属登记的违约行为，应向张爱会、章年兄支付违约金。考虑东峰公司已经将房屋实际交付张爱会、章年兄，张爱会、章年兄早已入住，故一审法院酌定东峰公司按照年利率6%，以已付购房款400000元为基数向张爱会、章年兄支付违约金。计算至判决之日，违约金金额为158400元。但同时根据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第44条规定，对于逾期交房的违约金，应当不超过已付购房款的24%，而逾期办证从违约程度、后果等方面看，明显低于逾期交房，根据“举重以明轻”原则，逾期办证违约金也应设定上限，且应当低于逾期交房的限度。据此，一审法院酌定东峰公司向张爱会、章年兄支付违约金的金额以不超过张爱会、章年兄已付购房款的15%为宜，即60000元。综上所述，一审法院判决：一、东峰公司于判决生效后十五日内支付张爱会、章年兄关于逾期将涟水县西侧红日金城20号楼2单元804号房屋办理权属登记需由其提供的相关资料报该主管部门备案违约金60000元；二、驳回张爱会、章年兄的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2979元，由东峰公司负担1300元，张爱会、章年兄负担1679元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审查确认一审法院查明的事实。本案二审争议焦点为，涉案逾期办证违约金应否支持，如应支持，违约金数额应如何确定。本院认为，涉案《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定载明：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……因产权登记机关或买受人原因，造成买受人不能及时领取产权证的，出卖人不承担任何责任。”从上述约定来看，双方当事人就因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书情形下的违约责任实质上并未约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，东峰公司对其未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的事实并无异议，故其应承担逾期办理产权登记的违约责任。鉴于双方在《商品房买卖合同》中对逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约金未作约定，一审法院适用上述规定判令东峰公司以已付购房款为基数，按照年利率6%向张爱会、章年兄支付违约金。同时对于逾期交房的违约金，应当不超过已付购房款的24%。考虑到逾期办证的违约程度、损害后果等明显低于逾期交房，一审法院酌定东峰公司按照已付房款的15%向张爱会、章年兄支付违约金并无明显不当。东峰公司主张逾期办证违约金数额过高，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，东峰公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人淮安市东峰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 田庚审 判 员 孙艳审 判 员 王纯二〇二一年二月二日法官助理 缪珵书 记 员 张琦