浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2015）甬慈执异初字第7号原告：王立峰，农民。原告：吴月波，农民。两原告共同委托代理人：沈桂君，宁波市维权法律服务所法律工作者。两原告共同委托代理人：张利权，宁波市维权法律服务所法律工作者。被告：中国建设银行股份有限公司慈溪支行。住所地：慈溪市浒山街道寺山路***号。统一社会信用代码：91330282844696685D代表人：林佩珍，该支行行长。委托代理人：卢国荣，浙江句章律师事务所律师。委托代理人：马清波，该支行员工。第三人：林维忠。原告王立峰、吴月波为与被告中国建设银行股份有限公司慈溪支行（以下简称建设银行）、第三人林维忠案外人执行异议之诉纠纷一案，于2015年10���29日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月7日公开开庭审理了本案。原告王立峰、吴月波的共同委托代理人沈桂君、被告建设银行的委托代理人卢国荣、马清波到庭参加诉讼。第三人林维忠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。两原告共同起诉称：两原告与第三人于2011年3月11日订立《房屋租赁及装饰设施、宾馆经营用品买卖合同》一份。合同约定：第三人将其自用的位于观海卫镇镇中路13-21号四层楼房5间整幢楼及宾馆经营的有效证件租赁给两原告使用，并将原宾馆内经营物品出卖给两原告；约定租赁期限20年，自2011年3月1日至2031年3月30日止。合同签订当日，两原告即向第三人支付了预付款100000元。之后，两原告按约通过银行转帐向第三人一次性支付了2800000元，其中租金1800000元，宾馆设施等转让款1000000元。慈溪市人民法院于2015年6月查封了两原告承租的房屋，此时，两原告才知第三人在2012年7月将租赁房屋向被告作了抵押贷款。故两原告于2015年7月27日提出书面的执行异议，法院作出（2015）甬慈执异字第29号执行裁定书，驳回了两原告的异议。两原告认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条关于房屋买卖不破租赁的规定，两原告有权继续租赁承租的房屋。现起诉要求：1、确认两原告与第三人于2011年3月1日签订的《房屋租赁及装饰设施、宾馆经营用品买卖合同》合法有效，并按带租拍卖的程序保护两原告的承租权；2、本案诉讼费由被告及第三人承担。被告建设银行未在法定期限内答辩，在庭审过程中辩称：原告诉请无事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人林维忠未作答辩。原、被告对下列事实均无异议，本院确认作为本案查明事实：2012年7月24日，被告建设银行与第三人林维忠及案外人潘跃飞签订《个人助业借款最高额抵押合同》，约定林维忠及潘跃飞提供林维忠所有的位于慈溪市观海卫镇镇中路17、19、21号的房地产，为被告建设银行与第三人林维忠自2012年7月25日至2014年7月25日期间在最高限额5000000元内签订的《个人助业借款合同》提供抵押担保，担保范围为主合同项下全部债务，包括本金、利息、罚息、复息、实现债权与担保权发生的费用等。当日，抵押当事人对上述房地产办理了抵押登记，被告建设银行取得了慈房他证2011字第0035**号《房屋他项权证》及慈房他证2012字第0085**号《房屋他项权证》。2014年10月27日，建设银行为与林维忠、潘跃飞金融借款合同纠纷向本院起诉，本院于2015年1月21日作出（2014）甬慈商初字第2076号民事判决，判决林维忠于判决生效之日起十日内返还建设银行借款本金5000000元并支付相应利息、逾期利息及复利，同时判决如林维忠不能清偿上述判决确定的债务，则依法处置林维忠的上述抵押房地产，建设银行在5000000元范围内享有优先受偿权，潘跃飞对上述判决确定的林维忠应还款项承担共同还款责任。该判决发生法律效力后，建设银行于2015年3月6日向本院申请执行，本院以（2015）甬慈执民字第1801号执行立案。2015年6月3日，本院作出（2015）甬慈执民字第1801-1号执行裁定，查封上述抵押房地产。两原告于2015年7月27日对执行标的提出执行异议，请求保护两原告对房屋的租赁权。本院于2015年8月7日作出（2015）甬慈执异字第29号执行裁定，驳回两原告的异议。两原告不服本院执行裁定，遂在法定期限内提起本案之诉，并提出上述诉请。本院认为：本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，原告应就其享有的租赁权优先于被告享有的抵押权承担举证责任。为此，原告向本院提供了2011年3月11日《房屋租赁及装饰设施、宾馆经营用品买卖合同》一份及银行对帐单一份。被告建设银行为反驳原告请求成立提供了林维忠向建设银行贷款时提交给银行的林维忠与伍传春于2010年4月10日签订的《房屋租赁协议》及伍传春于2012年7月2日向建设银行作出的《同意抵押承诺书》以及慈溪市新时代文具有限公司师桥莲都宾馆营业执照复印件、评估报告各一份。综合原、被告双方的证据分析，本院对原告提供的2011年3月1日《房屋租赁及装饰设施、宾馆经营用品买卖合同》的��实性不予确认。理由如下：一、从合同约定的租赁时间及租金支付的合理性分析合同约定租赁期限自2011年3月1日至2031年3月30日，租金共计1900000元，且不论按租赁房地产的面积、地段及房地产的商业用途系店面房和宾馆确定年租金95000元及二十年一成不变的租金等约定事项是否合理并符合人们日常生产生活的一般规律，单就原告提供的证据即银行对帐单并不能证明2011年4月12日原告吴月波分2次转入第三人林维忠帐户的2800000元即为支付租金，首先原告未能提供款项支付的原始凭证，没有证据证明款项的真正用途；其次庭审中原告自认其与第三人林维忠系表兄妹关系，2010年至2012年期间双方之间有较多的借款往来，而且是林维忠向吴月波借款比较多，因此，2800000元不排除系双方间的借款；二、从原告提供证据分析原告没有证据证明自2011年3月1日起已经占有且至今占有租赁房屋的事实；原告既未能提供租赁合同已办理租赁登记或是已缴纳相应租金税的相关凭证，也未能提供按合同约定已由其交纳水、电、通讯、光缆电视收视费、物业及卫生管理费等费用的缴纳凭证；三、从慈溪市新时代文具有限公司师桥莲都宾馆工商变更情况分析林维忠系慈溪市新时代文具有限公司师桥莲都宾馆的法定代表人，经营场所即为案涉房地产，2011年8月24日，经工商核准对慈溪市新时代文具有限公司师桥莲都宾馆的许可经营项目、行业代码及一般经营项目进行了变更，但未对二十年租赁所致的相关事项进行备案或者变更，也不符合情理；四、从被告建设银行提供的证据分析因第三人林维忠未到庭，故对被告建设银行提供的林维忠与伍传春于2010年4月10日签订的《房屋租赁协议》及伍传春向建设银行作出的《同意抵押承诺书》的真实性无法确定，但可以反��林维忠向被告建设银行贷款时，原告与林维忠之间并没有订立《房屋租赁及装饰设施、宾馆经营用品买卖合同》。综上，本院认为，原告王立峰、吴月波提供的《房屋租赁及装饰设施、宾馆经营用品买卖合同》不具真实性，对其提出保护其租赁权的主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告王立峰、吴月波的诉讼请求。本案案件受理费18480元，由原告王立峰、吴月波共同负担，交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本��送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  孙红莲人民陪审员  杨自力代理审判员  何秀坤二〇一六年七月二十六日书 记 员  茅 丹附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法��的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。