辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终6980号上诉人（原审被告）：韩辉，男，1970年9月22日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市浑南新区浑南中路12-1号1门。负责人：张明，该公司副总经理。委托代理人：刘宇，男，1982年12月13日出生，汉族，该公司员工。上诉人韩辉因与被上诉人深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称金地物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初3143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月3日受理后，依法组成由审判员李妍��任审判长，审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金地物业公司原审诉称，2009年8月1日金地物业公司通过招、投标的形式取得金地长青湾项目的前期物业服务经营权，并与沈阳金地长青房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，金地物业公司按照合同约定为金地长青湾项目的全体业主提供物业服务。被告系该小区业主。现金地物业公司诉至法院，请求依法判令韩辉给付自2014年11月1日至2016年3月31日止物业服务费23,625.55元、滞纳金1500.00元、车库服务费1700.00元；由韩辉承担本案诉讼费用。韩辉原审辩称，前期物业管理合同需要确认，韩辉没有收到，没有正式合同，金地公司没有提供物价局收费标准批复；金地物业公司需要提供车库管理费收取的物价局批复；物业公司没有切实履行前期管理合同中的���容，在提供物业服务过程中存在诸多问题，绿化不维护，墙皮脱落未维修，物业公司所得收益没有向业主公示，根据法律规定，物业公司有义务向业主公开物业费收取等相应标准，对公共收益应当返还业主，金地业主已经集体委托业主代表进行诉讼，立案庭已经收案，要求本案与其合并审理。原审法院审理查明，韩辉系沈阳市浑南新区学城路18-44号T28号楼301室房屋业主，房屋建筑面积为330.89平方米。2009年8月1日金地物业公司与沈阳金地长青房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定金地物业公司对韩辉房屋所在地金地长青湾提供物业服务，物业服务费收费标准为4.2元/平方米/月，车库服务费100元/个/月，金地物业公司负责向业主收取物业管理费等相关费用。现韩辉拖欠金地物业公司自2014年11月1日至2016年3月31日止物业服务费23,625.55元（房屋面积330.89���方米×4.2元/平方米/月×17个月）、车库服务费1700.00元（100元×1个×17个月）。原审法院认为，金地物业公司与沈阳金地长青房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，金地物业公司是韩辉小区的前期物业服务提供者。韩辉作为该小区业主，在金地物业公司已提供物业服务的情形下，负有按约履行支付物业费的义务，故原审法院确认韩辉应向金地物业公司支付物业服务费23,625.55元、车库服务费1700.00元。关于韩辉提出金地物业公司是否公示收益及返还公共收益问题的抗辩理由，因上述问题与本案物业服务合同纠纷属不同法律关系，韩辉应另行主张。关于韩辉提出金地物业公司提供的物业服务相关项目不达标问题，业主如对小区内的物业服务质量存有异议，可通过成立业主委员会的途径反映，不宜直���采取拒缴物业费的方式，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已缴费业主的整体利益，故此项抗辩意见于法无据，原审法院不予采信。关于韩辉提出前期物业服务合同未经韩辉确认的抗辩理由，因建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故原审法院对其该项抗辩不予采信。金地物业公司未提供全面履行物业服务合同的证据，且考虑到韩辉并非恶意拖欠物业服务费，故对金地物业公司要求给付滞纳金的请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告韩辉于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市金地��业管理有限公司沈阳分公司自2014年11月1日至2016年3月31日止物业服务费23,625.55元、车库服务费1,700.00元；二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费235.00元，由原告深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司承担13.00元，被告韩辉承担222.00元。宣判后，韩辉不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决第一项；被上诉人承担本案的全部诉讼费用。上诉理由：一、原审人民法院对《前期物业服务合同》的性质认定错误。《前期物业服务合同》不是上诉人与物业服务企业签订的合同，而是建设单位与物业服务企业签订的，为第三人业主设定义务的合同，并不体现业主的真实意思表示，须经过业主的签字确认方可有效。原审人民法院认为《前期物业服务合同》无须业主确认也是极其错误的。二、《前期物业服务合同》是《商品房买卖合同》的关联合同，前期物业管理关系中，上诉人、被上诉人及建设单位都是利害关系人，原审法院未将建设单位作为第三人，在程序上存在重大瑕疵。三、原审人民法院要求上诉人按照4.2元/平方米的标准承担物业费是错误的。既违反了《前期物业服务合同》的约定，也不符合《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》的规定。四、原审人民法院要求上诉人按照《前期物业服务合同》约定的标准缴纳物业费，却不认可上诉人根据《前期物业服务合同》的约定提出抗辩理由，而将其视为与合同诉讼无关的事务，显失公平，损害了上诉人的合法权利。五、原审人民法院认为上诉人不缴纳物业费的行为，会损害其他已缴纳物业服务费的业主的整体利益，毫无逻辑，于法无据，是错误的。被上诉人金地物业公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。最高院关于物业服务纠纷案件若干法律解释第一条，业主在前期物业服务协议签字确认，上诉人对该协议认可。前期物业服务合同承担主体是业主和物业公司与建设单位无关，没有必要追加建设单位为第三人，住宅分普通住宅和高等住宅，本案是别墅是高等住宅实行市场调节价，没有物价部门审批。根据前期物业服务协议物业公司提供了服务。高档别墅和一般高层不一样，提供的服务有差异。不同意上诉人要求减免物业费的主张。本院查明事实与原审法院查明事实一致。上述事实，有双方当事人陈述、前期物业服务合同、催交物业费照片、催费通知单、收费凭证、照���等证据在卷为凭。经当事人原审质证及本院审查，本院予以确认，在原审卷宗佐证。本院认为，被上诉人与沈阳金地长青房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，合法有效。根据《物业管理条例》第二十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定，业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，对业主具有约束力。鉴于金地长青湾至今未成立业主大会来自行选聘物业服务企业，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。上诉人以前期物业合同未经过业主的签字确认而无效，理由不成立，本院不予支持。关于物业费标准问题，物业收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。本案涉诉物业为别墅，不属于政府指导价范畴，实行市场调节价。而上诉人并没有证据证明,前期物业合同将别墅住宅物业服务费约定为4.2/平方米/月违反相关的法律法规,因此,对于上诉人对物业费标准的异议,本院不予支持。关于上诉人所称被上诉人物业服务不到位，不达标的问题，上诉人虽提供了照片证明被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，但该照片拍摄于被上诉人所主张的物业费期间之后，且亦无法就此认定被上诉人提供的物业服务有重大瑕疵，不能成为上诉人拒付物业服务费的理由，故对上诉人此主张本院不予支持。原审判决无不当，本院予以维持。同时应该指出的是，在本案的诉讼过程中也暴露了被上诉人物业服务过程中存在着瑕疵，被上诉人也应积极反思，提高服务意识，在今后的物业服务过程中，与业主保��良好的沟通关系，认真倾听业主提出的意见和建议，及时解决业主提出的问题，提高服务质量，加强园区管理，为全体业主提供一个安全、卫生、文明、和谐的园区环境。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费235元，由上诉人韩辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍审 判 员  韩彩霞代理审判员  李大鹏二〇一六年七月十二日书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定��式驳回上诉，维持原判决、裁定。