广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤0307民初896号 原告中原地产代理（深圳）有限公司， 法定代表人李耀智。 委托代理人罗夏芬，户籍地址广东省深圳市福田区，系原告员工。 被告侯小廉，户籍地址广东省深圳市龙岗区。 被告周艳琼，户籍地址广东省深圳市龙岗区。 两被告共同委托代理人康雪崧，广东耀文律师事务所律师。 原告中原地产代理（深圳）有限公司诉被告侯小廉、周艳琼居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗夏芬、被告侯小廉、周艳琼及委托代理人康雪崧均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉请：1、判令两被告向原告支付拖欠佣金人民币38000元，按揭费用2000元及迟延给付利息从2015年9月25日至实际支付之日；2、判令被告承担本案的诉讼费用。 两被告辩称：1、被告并非本案适格被告。通过原告提交的《二手房买卖合同》可以看出在此交易中被告为卖家实收，无须支付任何税费，包括佣金及按揭费在内的全部税费，均由案外人许家强自行支出，被告从未出具任何佣金支付承诺书，承诺自愿支付其佣金等费用，因此相应费用被告无支付的义务，原告即便追偿也应当向案外人许家强进行追偿。2、原告在二手房买卖过程中存在严重过错。被告委托原告进行居间服务时明确表示自己房产交易的目的是换房，即出售自有物业，同时在该小区内购买一套更大的物业，用于改善家庭居住环境，两笔交易同时委托原告提供服务，且买房与卖房签约时间仅相隔一小时，原告为了达到促成交易收取更多佣金的目的，故意向被告隐瞒其所购买的房产真实产权状态为业主因病过世，身前立有遗嘱，且贷款尚未还清，对于原告的隐瞒直接导致被告在交易过程中遇到各种障碍，被迫通过诉讼解决纠纷，因为原告的过错被告被迫取消与案外人许家强的房产交易，为此被告也承受了高达30余万元的经济损失，原告在交易过程中未尽到居间服务中尽职说明的房屋产权义务，存在大量隐瞒及虚假陈述，直接导致被告进行了错误的判断，因此原告存在过错，被告无须向其支付任何佣金及其他费用。3、原告的居间服务应包含寻找客户，办理资金监管，按揭赎楼，房产过户，水电物业过户等全流程，本案中因原告的过错造成房产交易只进行了一半，并未全部完成，因此原告要求支付佣金的费用没有法律及事实依据。4、原告在被告与许家强签订二手房买卖合同过程中，已收取被告保证金人民币5000元，在交易不能完成的情况下，无故不予返还，已经侵犯了被告的合法权益，理应对该笔费用予以返还。5、根据二手房买卖合同约定，原告在查档清楚后，应将10万定金支付给卖家叶益丰，但是原告没有执行合同约定及时支付定金给卖方，卖家以此为由，解除二手房买卖合同，导致被告损失36万元。 本案相关情况 一、涉案居间合同签订情况： 案外人许家强出具（NO.ZKC200381）《佣金支付承诺书（买方）》，约定“许家强（注：涉案房产买方）与卖方侯小廉、周艳琼（注：本案被告，卖方）于2015年5月10日就可园xx物业签署了《二手房买卖合同》及相关协议，约定实际转让成交价为人民币壹佰玖拾万元整（小写：1900000），现本人承诺基于中原地产代理（深圳）有限公司在促成本人与卖方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，本人自愿于上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中原地产代理（深圳）有限公司支付佣金人民币叁万捌仟元整（小写：38000）。如因本人过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人仍需向中原地产代理（深圳）有限公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金……协商不成可向交易房地产所在地人民法院提请诉讼。承诺人许家强。” 二、涉案房地产买卖合同签订情况： 2015年5月10日两被告作为卖方与买方许家强签订了《二手房买卖合同》（NO203683），第一、二条约定转让标的和价款“卖方自愿将位于深圳市龙岗区布沙路可园（六期）xx物业转让给买方，转让成交价为人民币壹佰玖拾万元整（小写：1900000）……”，第八条税费负担约定“按政府及有关规定，买卖双方需支付税费有：……(23)服务佣金……，经双方协商，买方自愿支付上述全部项……” 三、房地产买卖合同履行情况： 买卖双方签署了《二手房买卖合同》后，在买方办理资金监管并申请按揭且银行已给买家出具了贷款承诺函，因卖方反悔，拒绝去国土局递件过户，导致该买卖合同无法正常进行。买方许家强向本院另案起诉两被告房屋买卖合同纠纷，在该案的审理过程中，经本院主持调解，原被告达成调解协议：“许家强与两被告解除2015年5月10日签订的《二手房买卖合同》，由两被告于2015年10月20日前支付买方许家强违约金人民币265000元，退回定金人民币100000元，合计人民币365000元。两被告在付清上述款项后，双方就涉案房产买卖合同纠纷互不追究其他法律责任。” 四、居间合同履行情况： 原告履行居间义务查询涉案物业产权、状态等情况，并收集了相关声明文书，居间促成两被告与买家许家强签订《二手房买卖合同》，双方交易的定金托管于原告处，根据交易习惯，原告会服务于水电过户整个交易，属于附加服务。现因两被告违约引发买方许家强与两被告的房屋买卖合同纠纷，两被告对许家强承担了违约责任，同时导致原告无法收取预期可得利益及佣金报酬的损失。两被告辩称在水电及物业过户后才算委托事项完成。 五、需要说明的其他事项： 1、2015年5月11日，被告周艳琼作为买方与案外人叶益丰作为卖方，双方签订《二手房买卖合同》（NO.196845）及《确认书》，约定被告周艳琼购买位于深圳市龙岗区布沙路可园xx物业。该物业的原登记所有权人为江燕飞，于2013年10月16日由叶皓立继承所有，案外人叶益丰作为叶皓立的法定监护人。 2015年5月11日案外人叶益丰作为甲方、被告周艳琼作为乙方、原告作为丙方，三方签订了《资金托管协议书》。被告周艳琼出具《（NO.ZKC200382）《佣金支付承诺书（买方）》，约定“周艳琼与卖方江燕飞于2015年5月11日就可园xx物业签署了《二手房买卖合同》及相关协议，约定实际转让成交价为人民币叁佰捌拾伍万元整（小写：3850000），现本人承诺基于中院地产代理（深圳）有限公司在促成本人与卖方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，本人自愿于上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中院地产代理（深圳）有限公司支付佣金人民币叁万捌仟元整（小写：38500）。如因本人过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人仍需向中原地产代理（深圳）有限公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金……协商不成可向交易房地产所在地人民法院提请诉讼。承诺人周艳琼。” 2、两被告称，当时是基于换房的目的出卖自有住房，购买同区域的其他住房。在交易过程中，由于原告故意隐瞒购房真实信息致使房产交易中发生诉讼，被告被迫取消与许家强的买卖合同。两个交易都是在2015年5月11日凌晨完成，但是由于原告业务员存在主观恶意，故意将两份合同分别写为2015年5月10日和5月11日，通过银行支付凭证可以看出具体交易时间是一致的。 判决结果 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动的必要费用。本案中原告为两被告及案外人许家强提供居间服务并促成双方签订了《二手房买卖合同》，委托人应按约定支付报酬，但原告是与案外人许家强签订了（NO.ZKC200381）《佣金支付承诺书（买方）》，即案外人许家强为委托人。现委托人许家强未按约定支付原告佣金38000元，原告却以两被告违约并且两被告已与委托人许家强经本院调解解除了《二手房买卖合同》为由，主张由两被告按照《佣金支付承诺书（买方）》的约定，向原告支付相应佣金38000元，根据契约自由精神及合同相对性原则，原告的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。两被告在庭审中主张原告返还押金5000元，因两被告未在规定期限提起反诉，本案不作处理，两被告可另案起诉。关于原告主张的按揭费用2000元，因原告并未举证证明其有该费用的实际支出，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，判决如下： 驳回原告中原地产代理（深圳）有限公司的全部诉讼请求。 本案受理费人民币400元，由原告负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 代理审判员  何淑颜 二〇一六年七月十四日 书 记 员  沈孜融