新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终407号 上诉人（原审被告）：白洋，男，1989年1月21日出生，汉族，昌吉市人民医院消防干事，住新疆维吾尔自治区昌吉市。 委托诉讼代理人：杨志新，昌吉市新华法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：中垠新疆房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新区（新市区）宁泰巷**兖矿大厦**。 法定代表人：李辉，中垠新疆房地产开发有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：葛传高，男，中垠新疆房地产开发有限公司综合科科长。 委托诉讼代理人：王凤洲，男，中垠新疆房地产开发有限公司法务人员。 原审被告：王睿，女，1992年10月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉市。 上诉人白洋因与被上诉人中垠新疆房地产开发有限公司（以下简称中垠房产公司）及原审被告王睿商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初3138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 白洋上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中垠房产公司的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院判决解除涉案的《商品房预售合同》于法无据。双方签订《商品房预售合同》后，我方已向中垠房产公司支付房款20万元，只是剩余房款507,080元未及时交纳，且房屋产权已确权登记，房屋产权已转移至我方名下，一审庭审中我方已明确剩余房款可立即支付，但一审法院违背合同契约精神，将可以履行的合同解除，损害了我方合法权益。另，中垠房产公司并未向我方发出任何解除合同通知，且在为我方办理房屋产权证的工作中懈怠不作为，应属中垠房产公司违约。故请求二审法院支持我方的上诉请求。 中垠房产公司辩称，白洋的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 王睿未陈述意见。 中垠房产公司向一审法院起诉请求：1．判令解除中垠房产公司与王睿、白洋于2017年12月23日签订的《商品房买卖合同》，并由中垠房产公司配合办理解除备案登记手续；2．判令王睿、白洋赔偿中垠房产公司违约金107,562元。 一审法院认定事实：2017年8月20日，中垠房产公司（甲方）与白洋（乙方）签订《圣隆嘉苑高层住宅楼房屋定购协议》，约定乙方定购圣隆嘉苑高层住宅楼××栋房屋。2017年11月20日，中垠房产公司出具收据载明：收到王睿、白洋交来定金（2-1-102）10,000元。2017年12月23日，中垠房产公司（出卖人）与王睿、白洋（买受人）签订《商品房预售合同》约定：王睿、白洋购买位于乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）福泰巷176号圣隆嘉苑高层住宅楼2幢1单元102号房屋，总房款为717,080元，付款方式为买受人于2017年12月23日前向出卖人支付首期房款210,000元，于2018年1月31日前向出卖人支付房款507,080元；出卖人应当在2018年10月31日前将经验收合格的符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项的，出卖人可据实予以延期；出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案；买受人应按本合同约定期限支付房款，否则视为逾期付款，逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按本合同总价款的15%向出卖人支付违约金；出卖人给买受人以快递方式发出通知的，寄出后第3日视为送达日，买受人为多人时，出卖人向其中任何一人进行联系或者发出通知的，即视为向该房屋全体买受人发出通知。2017年12月23日，中垠房产公司出具收据载明：收到王睿、白洋交来圣隆嘉苑（房款2-1-102）200,000元。2018年6月3日，中垠房产公司通过EMS向白洋邮寄告知函，催促王睿、白洋按照合同约定支付房款。王睿、白洋至今未向中垠房产公司支付剩余房款507,080元，中垠房产公司亦未向王睿、白洋交付涉案房屋。另，2017年7月20日，王睿、白洋在昌吉市民政局登记结婚，2019年1月25日王睿向昌吉市人民法院起诉离婚，2019年4月25日昌吉市人民法院出具判决书判决不准予王睿、白洋离婚，王睿未上诉。2018年1月15日，案涉房屋预告登记于王睿、白洋名下。经一审法院向王睿、白洋释明，其二人均表示在本案中不主张中垠房产公司退还已付房款。另查明，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2019年8月20日贷款市场报价（LPR）1年期为4.25%，2019年9月20日贷款市场报价（LPR）1年期为4.20%，2019年10月21日贷款市场报价（LPR）1年期为4.20%，2019年11月20日贷款市场报价（LPR）1年期为4.15%，2019年12月20日贷款市场报价（LPR）1年期为4.15%，2020年1月20日贷款市场报价（LPR）1年期为4.15%，2020年2月20日贷款市场报价（LPR）1年期为4.05%，2020年3月20日贷款市场报价（LPR）1年期为4.05%，2020年4月20日贷款市场报价（LPR）1年期为3.85%，2020年5月20日贷款市场报价（LPR）1年期为3.85%，2020年6月20日贷款市场报价（LPR）1年期为3.85%，2020年7月20日贷款市场报价（LPR）1年期为3.85%，2020年8月20日贷款市场报价（LPR）1年期为3.85%，2020年9月20日贷款市场报价（LPR）1年期为3.85%。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《商品房预售合同》的共同买受人王睿、白洋在支付首期房款210,000元后，未按照合同约定支付剩余购房款507,080元，迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，中垠房产公司有权解除合同，故对中垠房产公司主张解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因履行合同，案涉房屋预告登记已办理至王睿、白洋名下，故合同解除后，王睿、白洋应配合中垠房产公司办理解除案涉房屋预告备案登记手续。因王睿、白洋均表示在本案中不主张中垠房产公司退还已付房款，故对合同解除后已付购房款的返还问题本案不予一并处理。对于王睿辩称的其与中垠房产公司一直在进行沟通协商由其一人继续购买房屋并出示新疆忠地行投资咨询有限公司出具的《证明》拟证明中垠房产公司同意变更购房业主为其一人、后因白洋拒绝配合才未能办理变更手续，因中垠房产公司对此《证明》不予认可，一审法院对该《证明》不予采信，故对王睿的此辩解一审法院不予采纳；对于白洋辩称的中垠房产公司未向其发放房产证，依据合同约定在王睿、白洋未能依约向中垠房产公司支付全部到期款项前，中垠房产公司可据实予以延期交房，办理权属登记亦是约定在商品房交付使用后360个工作日内，故对白洋的此辩解，一审法院不予采纳。关于中垠房产公司主张的违约金107,562元，王睿、白洋迟延履行主要债务，应属违约，中垠房产公司可向王睿、白洋主张违约金，但中垠房产公司按照合同约定的总价款15%主张违约金超过其实际损失，一审法院予以调整为按照王睿、白洋本应付剩余购房款507,080元从应付款2018年1月31日之日起按照银行同期贷款年利率4.35%上浮30%计算至判决之日（2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算），故王睿、白洋应承担的违约金数额经核算为75,315.54元。综上，一审法院遂判决：一、解除中垠房产公司与王睿、白洋于2017年12月23日签订的《商品房预售合同》，王睿、白洋于本判决生效之日起十日内配合中垠房产公司办理解除位于乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）福泰巷176号圣隆嘉苑高层住宅楼2幢1单元102室房屋预告备案登记手续；二、王睿、白洋支付中垠房产公司违约75,315.54元。 本院二审期间，当事人未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明：2017年12月23日，中垠房产公司（出卖人）与王睿、白洋（买受人）签订的《商品房预售合同》约定：买受人的付款方式为分期付款，即买受人于2017年12月23日前向出卖人支付首期房款210,000元，于2018年1月31日前向出卖人支付房款507,080元。该合同附件五《合同补充协议》第一条第（二）项关于分期付款、一次性付款的约定中载明：买受人应按本合同约定期限支付购房款，否则视为逾期付款，逾期不超过90日的，逾期期限自主合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止计算，买受人按累计应付款的日万分之二向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日的（含90日），出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按本合同总价款的15%向出卖人支付违约金。第一条第（四）项载明：合同解除后，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由责任方承担。 本院认为，本案系中垠房产公司与王睿、白洋因履行《商品房预售合同》产生的纠纷，案由应为商品房预售合同纠纷，一审认定案由有误，本案予以纠正。 围绕白洋的上诉意见和中垠房产公司的答辩意见，根据庭审查明的事实和相关法律规定，本院针对案件争议检点认定意见如下： 一、本案所涉的商品房预售合同是否存在应予解除情形。本院认为，中垠房产公司与王睿、白洋签订的《商品房预售合同》系其双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。依照合同约定，王睿、白洋作为买受人应于2018年1月31日前交纳剩余房款507,080元，因王睿、白洋未依约交纳，构成违约。对于白洋上诉称系因涉案房屋无法办理银行按揭导致其未能依约交纳房款，本院认为，首先，合同约定王睿、白洋的付款方式为分期付款，而非银行按揭付款方式。其次，白洋亦未举证证明系因中垠房产公司的原因导致其办理银行按揭，并且即使王睿、白洋因故不能办理银行按揭，其作为买受人，亦负有及时变更付款方式的义务。故对白洋的该上诉意见，本院不予采信。王睿、白洋逾期付款已远超过90日，根据双方合同约定，中垠房产公司有权解除合同，并且王睿、白洋应按本合同总价款的15%向中垠房产公司支付违约金。合同解除后，王睿、白洋还应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续，因此，一审法院判决解除中垠房产公司与王睿、白洋于2017年12月23日签订的《商品房预售合同》，并由王睿、白洋配合中垠房产公司办理涉案房屋的预告备案登记手续，符合双方合同约定及法律规定，本院予以维持。 二、被上诉人主张的违约金有无事实及法律依据。如上所述，按照合同约定，王睿、白洋应按本合同总价款的15%向出卖人支付违约金，一审法院在综合考虑合同履行情况、过错程度及实际损失的基础上，酌情予以调低，合法有据，且认定的数额并无不妥，本院依法予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律有误，但裁判结果正确，故对白洋的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,682.89元（白洋已预交），由白洋负担。 本判决为终审判决。 审判长  张惠君 审判员  蒋 欣 审判员  谭建艳 二〇二一年二月二日 书记员  罗 敏