河南省洛阳市西工区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0303执异7号案外人：丁丽华，女，汉族，1963年11月15日生，住河南省洛阳市西工区。申请执行人：刘宇明，男，汉族，1963年8月20日生，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：刘勇军，河南义同律师事务所律师。被执行人：河南明鑫置业有限公司，住所地洛阳市西工区中州中路**枫叶国际大厦**。法定代表人：郝立民，执行董事。在本院执行刘宇明与河南明鑫置业有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人丁丽华对本院执行位于洛阳市洛龙区开元大道以北明鑫亿万国际花园3幢2-1203号向本院提出书面异议，要求立即解除对上述房产的查封和执行措施。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人丁丽华称，申请人刘宇明诉被申请人河南明鑫置业有限公司民间借贷纠纷一案，洛阳市西工区人民法院于2015年3月19日作出(2015)西民三初字第171号民事调解书，已发生法律效力。后申请人刘宇明向贵院申请强制执行，贵院依据(2015)西执字第429号民事裁定书于2017年2月20日查封了被申请人河南明鑫置业有限公司名下的明鑫亿万国际花园3幢2单元1203号房屋。洛阳市洛龙区明鑫亿万国际花3幢2单元1203号房屋系河南明鑫置业有限公司开发，河南明鑫置业有限公司设置售楼部对外公开销售其开发的房屋。2013年12月9日，异议人缴纳全部购房款40万元，定购明鑫亿万国际花园项目房屋；2015年3月5日，房屋预售证办理后，异议人与河南明鑫置业有限公司签订《明鑫亿万国际花园项目购房协议书》，协议书约定，异议人购买明鑫亿万国际花园3幢2单元1203号房屋，房屋单价2980元／m2，总房价400124元；同日，河南明鑫置业有限公司为申请人开具《收据》。由于河南明鑫置业有限公司原法定代表人郝立民（现因偷税漏税被立案通缉）将购房款挪作他用，现法定代表人刘攀峰又因涉黑犯罪被判刑3年，造成上述房屋烂尾无法按期交房。2019年3月洛龙区政府牵头成立“明鑫花园3#、6#楼协调领导小组”，号召广大业主自救自筹资金解决烂尾工程。为此，2019年4月3日异议人缴纳自救款34257元，将房屋剩余工程施工完毕。现异议人自筹资金安装门窗、缴纳燃气初装费等并进行装修入住；但由于开发商河南明鑫置业有限公司的自身原因，该房屋至今无法办理房屋产权过户登记手续。综上所述：贵院查封已属于异议人的财产房屋，明显错误。因此，异议人特向贵院申请，望贵院查清执行房屋的性质和归属，立即解除对上述房屋的查封和执行措施，以维护法律尊严。申请执行人刘宇明称：申请人刘宇明因与河南明鑫置业有限公司（以下简称明鑫公司）因民间借贷纠纷于2015年1月30日申请洛阳市西工区人民法院查封了明鑫公司开发的明鑫亿万国际花园九套房屋(3-1-1101、3-1-1103、3-1-1201、3-1-1203、3-1-1301、3-2-1101、3-2-1103、3-2-1201、3-2-1203)。洛阳市西工区人民法院于2015年3月19日作出(2015)西民三初字第171号民事调解书，已发生法律效力，明鑫公司未按调解书履行，刘宇明向西工区人民法院申请强制执行，并于2017年2月20日、2020年2月18日两次申请法院进行续封。在强制执行过程中韩效平、李林、侯要谦、栗丽娜、张锁、路记娃、田亚洲、高振涛、丁丽华提出执行异议，刘宇明已分别对异议人提出答辩意见，现将对异议人共性问题综合补充答辩意见如下：一、购房协议是虚假的。1、异议人与明鑫公司签订《明鑫亿万国际花园项目购房协议书》是不真实的，因为2014年12月底该3号楼已经取得了预售许可证，但《协议书》中还约定双方在甲方取得预售许可证后签订商品房预售合同，说明该协议是虚假的，协议的签订时间不真实。2、刘宇明已于2015年1月30日申请法院将该套房屋查封，异议人和明鑫公司在明知法院已查封该套房屋的情况下，恶意签订购房协议，其中李林、张锁、路记娃、田亚洲、丁丽华5人协议日期分别均在2015年1月30日法院查封之后。3、购房协议仅有明鑫公司盖章，没有经手人或授权代表签字，明显不符合常理，也并未向房管部门备案登记，按照法律规定，该购房协议应为无效协议，不能排除强制执行。其中：栗丽娜并未与明鑫公司签订购房协议书，不构成房屋买卖关系。二、付款不真实。1、异议人所提供的付款证据，出具的财务收据仅有明鑫公司盖章，没有相对应的银行转账流水。2、有提供银行流水的也没有交易对手的信息，不能证明收款人为明鑫公司。3、异议人所称大额现金支付没有证据予以证明，也不符合交易习惯，是不真实的。4、异议人提供的历史付款记录、收据等存在多处错误，逻辑混乱，是不真实的。如：异议人张锁提供的付款凭据大于收据金额，并且收据日期在前，付款日期在后，明显是虚假付款。又如：异议人栗丽娜自称缴纳首付款22万元，但无银行流水，提供收据是2019年法人更换后出具的，其提供的团购协议列明认购总价为628496元，其所支付款项不足50%，不能认定是真实付款。5、即使个别消费凭证是真实的，也不是购房款。因为当时明鑫公司对外存在大量民间借贷，异议人应提供长期连续的流水明细，以查明明鑫公司是否归还借款或者支付利息。其中高振涛并未支付购房款，是工程款抵账，丁丽华是民间借贷抵账，提请法院明察。综上，异议人提供的支付凭据均不能证明是支付购房款，不能作为已支付购房款的依据，不应采信。三、除丁丽华、高振涛承认该房屋不是唯一住房外，其余7名异议人均未能提供证明系家庭唯一住房的证据，不能排除强制执行。四、不能认定是善意购房。即使部分异议人是真实的购买人，也不能认定是善意，因为2014年底明鑫公司资金链断裂，房屋建设就停工了，销售价格明显低于周边市场价格（周边4300元），按常识完全可以预见可能出现的烂尾、查封等情况，执意购买“五证”不全的房产，不应受法律保护。五、查封之后非法占有。该房屋2015年1月30日查封时发生烂尾，不具备执行条件。后洛龙区政府多次登记房屋权属，刘宇明均向政府提供查封手续，异议人均明知是查封房产，在2019年11月15日法院贴封条后，异议人藐视法律，恶意霸占房屋。六、法律应保护守法者。2014底明鑫公司也提出以房抵债方案，但我方认为此种做法不具备法律效力，不受法律保护，遂依法提起诉讼，人民法院履行职责依法查封房产的行为完全正确。社会主义法治社会应该保护守法者，让藐视法律者受到惩罚，以此推动法制建设。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》的规定第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。”9名异议人与明鑫公司所签订的购房协议，均不是合法的商品房买卖合同，明鑫公司在刘宇明2015年1月30日查封之前已具备商品房备案登记条件，但从未与9名异议人签订过正式的预售合同，也未在房管部分备案。在上述房屋被查封后，明鑫公司又恶意串通与以上异议申请人违法签订虚假合同，付款凭证不能证明已支付购房款，构成虚假诉讼。上述执行异议申请人的执行异议申请均不成立，请求人民法院驳回上述执行异议申请人的申请，恢复对刘宇明执行案件的执行。本院查明，刘宇明持生效的(2015)西民三初字第171号民事调解书向本院申请执行。本院于2015年6月15日做出(2015)西执字第429号执行裁定书，裁定冻结、扣划、提取、扣留被执行人存款3955944元，如存款不足，查封、扣押、拍卖、变卖被执行人相应价值财产。本院于2015年1月30日查封涉案房产。丁丽华向本院提供购房协议书（记载2015年3月5日签订，购买涉案房产，总价400124元，河南明鑫置业有限公司取得预售房屋许可证后，签订商品房预售合同，确认双方权利义务）、收据（记载2015年3月5日河南明鑫置业有限公司出具，收到丁丽华房款400000元）、银行流水、物业装修凭证，情况说明（记载丁丽华于2013年12月初定购涉案房产，2013年12月9日将40万购房款支付，2015年3月5日办理购房协议和购房收据，下有郝立民签字），用以证明自己的主张。丁丽华自述的购房过程为2013年12月9日通过郝立民介绍购房，一次性付款，由于家庭原因，没有及时签订合同，到2015年才签订。自己通过自救行为取得涉案房产。自己名下有房产，于2006年购买。本院认为，本院的执行依据合法有效，被执行人应按照法律确定的义务履行自己的责任，其不履行，本院可依法执行其名下财产。现涉案房产仍登记在河南明鑫置业有限公司名下，本院查封并无不当。但根据现阶段丁丽华提供的证据来看，虽然丁丽华没有与河南明鑫置业有限公司签订通常意义的商品房买卖合同，但根据其与明鑫公司签订的协议来看，该协议对房屋位置、面积、单价、合同总价、违约责任等已经有了明确的约定，符合一般合同的主要特征。丁丽华依照该协议已经履行了付款的合同义务，提供了收据、银行记录予以佐证。其陈述的购房过程也符合一般交易习惯，不应苛求丁丽华具有超出一般认识的风险预估及规避能力（例如留存数年已久的全部支付依据，以及预估房地产企业可能存在违约、违规抵押或被查封的可能）。现无法办理产权过户手续并非丁丽华个人原因造成，其不应对河南明鑫置业有限公司的过错承担责任。综上，丁丽华的异议请求可以产生阻却执行的效力，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十九之规定，裁定如下：中止依据(2015)西执字第429号执行裁定书对位于洛阳市洛龙区开元大道以北明鑫亿万国际花园3幢2-1203号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  朱文利陪审员  刘秋红陪审员  牛武杰二〇二一年二月四日书记员  王亮亮