黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2016）黑1081民初62号原告张连丰，男，汉族，无���业，住所地黑龙江省绥芬河市。委托代理人秦权，黑龙江九州律师事务所律师。被告绥芬河市亿正房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省绥芬河市。法定代表人徐刚，男，该公司董事长。委托代理人苑振娟，女，汉族，绥芬河市亿正房地产开发有限责任公司职员，住所地黑龙江省绥芬河市。委托代理人朱海涛，黑龙江晨光律师事务所律师。原告张连丰与被告绥芬河市亿正房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿纠纷一案，于2016年1月13日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，于2016年2月23日、2016年5月3日公开开庭审理了本案。原告张连丰及其委托代理人秦权、被告绥芬河市亿正房地产开发有限责任公司委托代理人苑振娟、朱海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年初，原告张连丰与被告绥芬河市亿正房地产开发有限责任公司签订了学府名苑房屋拆迁安置协议书。双方约定原告自有的动迁房屋回迁面积为185.70平方米，回迁房屋为学府名苑住宅楼1单元302室建筑面积94.95平方米、6单元101室建筑面积27.32平方米、6单元502室建筑面积64.43平方米三套住宅楼。被告同时承诺将学府名苑住宅楼1单元1层设备间交付原告无偿使用。2015年11月末，原告应被告通知前去办理房屋入户手续时，被告要求原告缴纳本应由其自行缴纳的相关费用遭到原告拒绝时，却拒不给原告办理房屋入户手续，致使原告不能及时入住、使用房屋。被告的上述行为严重损害了原告的合法权益。原告诉讼来院，请求法院判令被告1、为原告办理房屋回迁入户手续。将��府名苑住宅楼1单元302室建筑面积94.95平方米、6单元101室建筑面积27.32平方米、6单元502室建筑面积64.43平方米三套房屋交付原告使用，并承担交付前产生的相关费用；2、将学府名苑住宅楼1单元1层设备间交付原告无偿使用；3、判令被告支付临时安置费1044元，直至房屋实际交付入住止；4、判令被告承担本案诉讼费用。在审理中经本院释明，变更第2项诉讼请求为要求判令被告按双方协议第三条第二款补偿原告相应房屋面积，如被告无房屋补偿，则按绥芬河市人民政府房屋征收办公室批准的《绥芬河市学府名苑工程项目房屋征收安置补偿方案》第九条第(二)款第1项规定的均价每平方米2300元补偿原告。被告辩称：被告于2015年10月通知原告缴纳相关费用后，办理入住手续，由于原告认为交纳的费用不合理不应由其承担，导致原告未入住诉争房屋。故被告认为关于原告的第一项诉讼请求原告没有入住的责任主要在原告，关于回迁中无照房置换有照房后原告认为交税主体是被告是错误的，根据双方签订的合同及绥芬河市有关拆迁政策此项15.4%的税费应由本案原告承担。关于被告变更的诉讼请求，原告不能认可，因原建筑物系菜窖，按无照房补偿无法律依据。本案争议焦点及法庭调查重点为：1、原、被告双方合同中无照房置换为有照房应缴纳15.4%的税费应由谁承担；2、房屋超出面积价款是否应补交；3、双方约定的设备间应如何履行。原告为证明自己的主张及反驳对方的主张，向法庭提供如下证据：学府名苑房屋拆迁安置协议书一份，欲证明被告应依照合同约定于2015年12月31日将本案争议的房屋交付给原告，办理入住手续，并且实际使用该房屋。被告对该证据的形式要件无异议。对原告证明的问题有异议，被告认为该证据能够证明被告要求原告缴纳相关费用是合理合法的。被告为证明自己的主张及反驳对方的主张，向法庭提供如下证据：学府名苑房屋拆迁安置协议书一份、绥芬河市学府名苑工程项目房屋征收补偿安置方案一份。欲证明，被告通知原告入住需要缴纳的费用是合理合法的，原告应当承担，如原告不承担就办理不了入住手续。被告对上述两份证据形式要件无异议，对证明的问题有异议，原告认为，本案被告以拆迁安置补偿协议第是十一条为由要求本案原告缴纳本应由被告承担的税费，因被告出具的该协议是被告事先拟定的，事先没有和原告协商反复使用的一个格式条款，现原、被告双方对该格式条款产生了歧意，按照法律规定，原告认为办理房屋授权登记时缴纳的税费就是由原告承担1%的契税。被告答辩由原告承担15.4%的税费，被告与原告签订合同时没有告知原告承担该笔税费，原告要求被告将诉争房屋交付给原告办理入住并使用的诉求是有法律依据的。根据补偿协议第十条，虽然在合同中约定了房屋差价多退少补，但是房屋严重超出约定，因此该条是格式条款，是无效的。根据相关规定，在法律规定的3%绝对值范围内，原告应承担房屋差价费用。本院认为，原、被告所举上述三份证据，双方对形式要件均无异议，此三份证据与本院具有具有客观性、合法性、及关联性。可以作为本案的定案依据。根据当事人的举证、质证，法庭调查及本院对上述意见的认证意见，本院确定本案��实如下：2014年4月下旬，原告张连丰与被告绥芬河市追亿正房地产开发有限责任公司签订了学府名苑房屋拆迁安置协议书，双方约定，拆迁人对被拆迁人依法登记取得房屋权属证书户(房屋证照)的房屋，以拆迁1平方米补偿1.2平方米，拆迁人与被拆迁人拆迁调换的房屋既定面积互不找差价。被拆迁人没有取得房屋登记和房屋权属证书，但是，建筑物具有住宅结构房屋(取得集体或国有土地使用权证)，按实际测绘的建设面积拆1平方米补偿0.8平方米的新建住宅楼房(含被拆迁人有照房屋、临时安置费、搬迁补助费及房屋附属物的补偿和集体用地或国有用地的补偿)。在协议中双方确认原告有照房产权登记面积为52.28平方米，按拆1平方米补偿1.2平方米，回迁面积为62.73平方米，原告在拆迁范围符合居住条件的无照房屋153.71平方米，按实际测绘的建筑面��拆1平方米补偿0.8平方米，因建筑面积为122.97平方米，被告共给原告动迁房屋回迁面积为185.70平方米，回迁房屋为学府名苑住宅楼1单元302室，建筑面积94.95平方米，6单元101室建筑面积为27.32平方米，6单元502室建筑面积64.43平方米三套住宅楼。双方第十一条约定：“《绥芬河市国有土地上征收与补偿办法》(暂行)第十条规定乙方在拆迁范围内符合居住条件的无照房屋回迁面积，办理房屋所有权登记证所需税费由被拆迁人承担。”第十五条约定：“未尽事宜：为动迁户张连丰无偿使用1单元1层设备间，约建筑面积62平方米(含公用面积)张连丰承诺不影响设备间一年四季正常使用，终身使用。”协议达成后，被告未建合同第十五条约定的设备间，在未办理规划审批的情况下，为原告挖建了一处62平方米的地下室。2015年10月末，被告通知原告交纳相关费用办理入住手续，原告认���其中为实现合同第五条第二款约定的无照房153.71平方米回迁后变为122.97平方米有房屋应向税务机关缴纳的15%税费由被告向原告收取不合理及合同第十五条约定的应向原告交付使用的1单元1层的设备间变成的地下室，原告不能接收。另外，被告在建设原告的回迁房屋中由于设计变更，其中6单元502室建筑面积64.43平方米的房屋比合同约定增加了13平方米，被告要求多的13平方米原告按绥芬河市人民政府房屋征收办公室批准的《绥芬河市学府名苑工程项目房屋征收安置补偿方案》第九条第(二)款第1项规定补交差价款，原告认为不当，双方分歧较大，合同未能履行，原告诉讼来院要求：1.判令被告立即为原告办理房屋回迁入户手续，将学府名苑住宅楼1单元302室建筑面积94.95平方米，6单元101室建筑面积27.32平方米，6单元502室建筑面积64.43平方米，三套房屋交付原告使用，并���担交付前产权相关费用。2.判令被告将学府名苑住宅楼1单元1层设备间交付原告无偿使用。3.判令被告支付临时安置费1044元，直至房屋实际交付入住止。4.判令被告承担本案的诉讼费用。第一次庭审后，合议庭经合议认为，原、被告双方约定的设备间因为是该回迁工程的公摊面积，不应作为双方的履行标的，该条款无效，并依法向原告进行了释明，原告变更了起诉状中第2项诉讼请求，要求被告按双方协议第三条第二款补偿原告相应房屋面积，如被告无房屋补偿，则按绥芬河市人民政府房屋征收办公室批准的《绥芬河市学府名苑工程项目房屋征收安置补偿方案》第九条第(二)款第1项规定的均价每平方米2300元补偿原告。绥芬河市人民政府房屋征收办公室批准的《绥芬河市学府名苑工程项目房屋征收安置补偿方案》第九条第(二)款第1项的内容为：“九、征收补偿：……(��)房屋产权调换：1、住宅房屋产权调换实行征一还一，不找差价。被征收人可以根据被征收住宅房屋的建筑面积，就近上靠选择相应户型的产权调换房屋。选择多层回迁的就近上靠超出原被征收房屋面积部分，按回迁均价2300元/平方米结算差价，其中三至五层2360元/平方米，二层2260元/平方米，六层2160元/平方米；选择高层回迁的就近上靠超出原被征收房屋面积部分，回迁价2360元/平方米。超出就近上靠部分的按市场销售价结算差价。”另查明，原、被告双方协议第十五条约定的起因系拆迁前原告有一处地下设施菜窖用被告建筑回迁楼的62平方米公共设备间置换。原告在庭审中称该菜窖是三七混凝土墙结构，隔断用钢筋水泥并做过两遍防水，高4.6米，面积70平方米的地下室。被告认为该建筑就是一菜窖，不能视为房屋或者地下室。经询问双方当事人，因该地下设施已在拆迁中灭失，已无法鉴定。根据已查明的事实，本院认为：原、被告签订的拆迁安置协议第十五条，被告将回迁安置房的公共用房约定给付原告使用，因损害了该回迁楼其它业主的合法权益，该条款无效。协议的其它条款，系双方通过协商，不违反法律法规的强制性规定合法有效，双方应按着约定履行义务，原告第一项诉讼请求的要求被告履行给付185.70平方米面积的请求，双方没有争议，依法应予保护。关于双方协议中约定的无照房置换为有照房15.4%的税费问题，双方协议第十一条约定，该税款由原告承担并无不当。在实践履行中该税款只能由被告统一收取后，一并交给国家税务机关，原告直接交付税务机关无法执行，故对原告的不应由被告收取该税费的主张，不予支持。在办理房屋交接手续中，原告应当将该��费交给被告，在由被告统一交由税务机关。关于原告的第2项诉讼请求，系双方协议约定的第十五条产生，该条款无效的主要过错在被告，由此条款造成的实际损失的举证责任，应由被告承担。现原地下建筑已在拆迁中灭失，无法鉴定，综合双方签订合同时的实际情况，原告主张该建筑应按双方约定的第三条第2款的具有住宅结构的房屋对待的主张，应予支持。即对原告主张该建筑为70平方米，被告应按协议给原告安置56平方米住宅房屋，被告应在其履行为原告安置185.70平方米房屋时多建的13平方米中扣除，再行给原告安置房屋43平方米的请求，予以支持。关于原告的第3项诉讼请求临迁安置费问题，按双方协议第九条规定，因由拆迁方的原因未按时回迁的，拆迁方双倍支付给被拆迁人临时安置费。合同约定的回迁房屋��有交付的主要原因系原告未缴纳的税费，主要责任不在被告。故对原告的该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、原、被告于本判决生效之日起7日内，原告向被告交纳无照房更换有照房应缴纳的15.4%的税费。被告向原告办理回迁房屋入户手续，并将学府名苑住宅楼1单元302室建筑面积94.95平方米、6单元101室建筑面积27.32平方米、6单元502室建筑面积77.43平方米的房屋交付给原告使用。二、被告另行给原告安置一处43平方米的住宅房屋，如无法安置，按每平方米2300元补偿原告。三、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费8216元，原告承担4108���，被告承担4108元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。如当事人在规定期限内未提出上诉，本判决书即发生法律效力。权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。上述期限从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。逾期申请执行的，人民法院将不予受理。审判长 舒 罡审判员 单国勇审判员 陈国民二〇一六年七月十一日书记员 王雪莹