江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初6554号原告：唐继承，男，1968年6月11日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：杨钦仲、罗菊菁，江苏常联律师事务所律师。被告：殷俊，男，1977年12月13日生，汉族，住常州市。被告：姜建春，男，1956年8月13日生，汉族，现住常州市都市。被告：杨小平，女，1958年6月11日生，汉族，住址同上。被告姜建春、杨小平委托诉讼代理人：吕泓波，江苏乐天律师事务所律师。原告唐继承与被告殷俊、姜建春、杨小平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员谢志辉独任审判，于2020年12月24日、2021年2月1日公开开庭进行审理。原告唐继承及委托诉讼代理人杨钦仲，被告殷俊及被告姜建春、杨小平的委托诉讼代理人吕泓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、确认被告2、3于2020年7月20日终止《房屋租赁合同》的行为无效；2、判令被告继续履行双方于2017年1月10日签订的《房屋租赁合同》；3、由被告承担案件受理费。事实和理由：被告2、3系本市钟楼区青果巷**的房屋所有权人，2017年1月10日被告2、3委托被告1与原告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，原告租赁该房屋，租赁期限为2017年4月1日至2023年4月1日止，合同还就其他内容做了约定。后原告按约履行了义务，但被告2、3在2020年7月20日委托江苏乐天律师事务所发出（2020）乐律函告20200720号律师函，以原告存在“卫生脏乱差、厨房存在严重火灾安全隐患及原告已实际迁出出租房屋”等理由，通知原告《房屋租赁合同》自2020年7月20日起终止。原告认为，被告不享有法定或者约定的解除权，其通过通知的方式向原告发出解除（或终止）合同的行为无效，该行为侵害了原告的合法权益。故特向贵院就该终止提出异议，要求判如所请。原告为支持其诉讼主张提交如下证据：1、原告与被告1签订的钟楼区青果巷203号房屋租赁合同。2、2020年7月20日被告2、3委托江苏乐天律师事务所发出的律师函。3、本案所涉房屋的不动产登记簿查询证明。4、三被告户籍、身份信息。5、原告与姜建春的微信聊天记录。被告殷俊未作书面答辩，也未提交证据。庭审中辩称，合同是我签的，之前我是被告2、3的女婿，后来与他们女儿离婚了。我当时只是代他们签了合同。被告姜建春、杨小平未作书面答辩。庭审中辩称，我方已于2020年7月20日通过出具律师函的形式告知原告房屋租赁合同自2020年7月20日起终止，相关理由已经在律师函中进行明确，其行为是合法有效的。此外，我方不承担案件受理费。被告为支持其抗辩观点提交如下证据：1、关于南市河历史文化街区环境提升工程搬迁过渡工作的公告。2、案涉房屋厨房现状照片2张。第二次庭审当庭提交与姜丽娟签订的《常州市房屋转让协议》1份。经审理查明，常州市钟楼区青果巷203号系被告姜建春、杨小平共同共有。2017年1月10日，姜建春、杨小平委托殷俊作为甲方与原告作为乙方签订《房屋租赁协议》一份，约定将姜建春、杨小平共有的常州市钟楼区青果巷203号（注明使用面积155平方米）出租给原告作为商业经营使用，租金按季度支付，每季度5000元，租赁期限6年，自2017年4月1日至2023年4月1日止。合同还约定，在合同履行期间，常州市如有政策变化，进行统一规划等其他原因需要拆除房屋，其租赁费按实际使用时间计算，甲方退还剩余租金，本合同立即终止。乙方应严格做好案例（安全）防范措施。防火、防盗，真正做到“预防为主，安全第一”，因使用不当或其他人为原因使甲方房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修缮。乙方必须遵守餐饮业卫生制度，甲方对乙方的饮食卫生问题不承担任何责任。乙方必须每星期对下水道做两次清理。乙方如违反上述任何条款，甲方有权终止本合同的履行，并收回房屋等。合同签订后，原告交纳了相关费用后即搬入经营使用。实际使用期间双方也无任何纠纷。2019年7月20日，常州市晋陵投资集团有限公司、常州市钟楼区南大街街道办事处联合发出《关于南市河历史文化街区环境提升工程搬迁过渡工作的公告》，表示对“南市河历史文化街区环境提升工程采取全封闭施工，计划从2019年8月底开始，周期一年左右。施工前，街区内所有居民整体搬迁外出过渡，政府补贴相应的搬家和过渡费用”等。后经原、被告多次沟通，原告于2019年8月初搬离案涉出租屋，并将钥匙交街道工作人员。姜建春也于同年9月19日转账给原告6000元，并表示“另外明年无房租费（全年）。不收”。2020年初，姜建春、杨小平突然向原告提出要求解除合同，并称“合同违约，我按合同赔偿”、“从（2020年）7月起我不再是青果巷203的房主了”等，但原告不同意解除，要求继续履行，双方遂发生矛盾。经双方多次交涉未果，姜建春、杨小平遂委托江苏乐天律师事务所于2020年7月20日向原告发出律师函，表示“根据双方签订的《房屋租赁合同》，但贵方在合同履行中存在如下违约行为：卫生脏乱差、厨房存在严重火灾安全隐患，同时由于常州市政变化，南市河历史文化街区环境提升工程全封闭施工，贵方已实际迁出出租房屋。基于上述事实及《房屋租赁合同》第五条、第八条第2款、第九条第3款、第4款的规定，姜建春及杨小平作为房屋所有权人，有权终止《房屋租赁合同》。现本律师受姜建春及杨小平委托再次函告贵方：《房屋租赁合同》自二0二0年七月二十日起终止，请贵方接函后5日内立即腾退常州市钟楼区青果巷203号房屋”等。原告于同月24日以微信方式告知姜建春“律师函已收到。对于你的中止合同主张，我不同意。并要求双方继续履行合同”。因姜建春拒绝继续沟通，原告遂诉至本院，要求判如所请。另查明，至2020年10月10日9时23分，常州市钟楼区青果巷203号房屋登记产权人仍然是姜建春、杨小平共同共有。以上事实有原、被告提交的证据和当庭陈述相互佐证。本院认为，原告与被告殷俊于2017年1月10日签订的关于常州市青果巷203号《房屋租赁协议》符合法律规定，本院予以确认。被告殷俊关于该签约行为系受被告姜建春、杨小平委托的辩称因得到该房屋所有权人姜建春、杨小平的认可，且姜建春、杨小平也实际按照该合同履行了合同义务，故本院予以采信。关于主体问题，因案涉房屋至今仍登记于姜建春、杨小平名下，不动产转让应当以登记为准，故姜建春、杨小平作为房屋所有人和出租人，仍然是本案适格的民事主体。关于姜建春、杨小平于2020年7月20日等委托律师发出的《律师函》，因该律师函所主张的解除合同理由为《房屋租赁合同》第五条关于“常州市如有政策变化”及该合同第八条第2款、第九条第3款、第4款以及原告实际已经搬离的事实，而该合同第五条约定的情况为政策变化需要拆除房屋，现案涉出租屋并不涉及需要拆除的情况，故该理由不能成立；关于第八条第2款则表述为“不得无故终止合同”，与被告律师函主张内容无实质性关联；关于第九条第3款、第4款，合同表述为“乙方负责门前三包环境卫生工作。如违反城关（管）规定，由乙方自行负责”、“乙方应严格做好案例（安全）防范措施。防火、防盗，真正做到‘预防为主，安全第一’，因使用不当或其他人为原因使甲方房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修缮”，第6款约定，乙方如违反上述任何条款，甲方有权终止本合同的履行，并收回房屋。但被告姜建春、杨小平仅提交两张照片，而照片场景显系原告过渡期间拍摄，被告姜建春、杨小平也未提交证据证明原告经营期间因卫生或安全原因曾被有关机构处理，即不能证明原告在经营期间实际发生了合同约定的卫生和安全事件或其他出租一方有权解除合同的形事；原告实际搬出承租房屋显系因配合“南市河历史文化街区环境提升工程采取全封闭施工”需要而进行过渡的行为，并非对“解除合同”的认可，也不属于“明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的情形。同时，即使姜建春、杨小平已经将案涉房屋出售他人，根据买卖不破租赁的原则，原租赁关系继续有效，对买受人具有法律约束力。故被告姜建春、杨小平要求单方面解除合同的理由不能成立。原告要求确认被告姜建春、杨小平于2020年7月20日终止《房屋租赁合同》的行为无效的诉讼请求本院予以支持。合同解除行为被确认无效后，合同双方应当按照原合同约定继续履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百五十七条、第一百六十条，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条、第47条之规定，判决如下：一、确认被告姜建春、杨小平于2020年7月20日要求终止双方于2017年1月10日签订的《房屋租赁合同》的民事行为无法律效力。二、原告唐继承与被告姜建春、杨小平于2017年1月10日签订的《房屋租赁合同》继续履行。三、驳回原告要求被告殷俊承担责任的诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取567元（原告已预交），由被告姜建春、杨小平承担，并应于本判决生效之日起十日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  谢志辉二〇二一年二月一日书记员  恽孟娟