广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终6580号上诉人（原审原告、反诉被告）：葛晓儒。委托代理人：张晖，广东盛唐律师事务所律师。委托代理人：贺喜明，广东盛唐律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢宜静。委托代理人：张漠，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。委托代理人：赵显龙，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。法定代表人：李耀智，执行（常务）董事长。委托代理人：王娇红，系该公司员工。上诉人葛晓儒因与被上诉人谢宜静、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1469号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年5月31日，葛晓儒、谢宜静在中原公司的居间下签订了一份《二手房买卖合同》，约定谢宜静将涉案房产出售给葛晓儒，转让价478万元;建筑面积82.07平方米；购房定金20万元，葛晓儒在签订合同当日支付2万元，次日转账18万元；葛晓儒须于2015年6月9日前将除定金外的剩余首期款（以银行数据为准）支付至银行监管账号并提交按揭贷款申请资料；在银行出具贷款承诺书之日起3个工作日内，双方签订《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；如葛晓儒逾期履行超过五日，谢宜静可解除合同并选择要求葛晓儒支付转让价百分之二十的违约金或没收定金；如谢宜静逾期履行超过五日，葛晓儒可解除合同并选择要求谢宜静支付转让价百分之二十的违约金或双倍返还定金。合同第14条备注条款注明：葛晓儒承诺自身无任何房贷、有征信（贷款）资格。《二手房买卖合同》签订当日，葛晓儒支付了定金2万元；次日，支付定金18万元。2015年6月9日前，葛晓儒、谢宜静与广发银行深圳景田支行签署了《交易资金托管协议》，约定葛晓儒将涉案房产交易资金158万元托管在广发银行深圳分行账号×××中，托管期限自2015年6月8日至2015年9月8日止。2015年6月9日，葛晓儒将158万元存入×××账户。同时，葛晓儒向该行提交了按揭贷款资料，2015年6月18日广发银行深圳分行出具了《二手楼按揭贷款承诺书》（编号：xxxxxxx），承诺向葛晓儒发放贷款300万元，贷款承诺书特别提示：若该行发现交易不真实或者交易各方资料不真实、或有其他任何不利于该行贷款安全的事项，有权终止向借款人发放贷款。2015年6月26日，中原公司向谢宜静发出《履约催告函》，要求谢宜静按合同约定配合办理过户手续，谢宜静于次日签收催告函。谢宜静称收到该催告函后的6月29日，银行方面电话通知谢宜静由于葛晓儒提供虚假资料、需收回贷款承诺书。谢宜静认为办理过户的前提条件不具备，谢宜静无需继续履行合同。另查，葛晓儒与案外人陈xx于2010年2月8日登记结婚，于2015年6月17日登记离婚。葛晓儒在2015年6月9日前提交贷款申请资料时曾向广发银行深圳分行提交了一份离婚时间为2015年5月15日的虚假离婚证,贷款承诺书的审批使用了该虚假离婚证；2015年6月17日即银行出具《二手楼按揭贷款承诺书》的前一天，葛晓儒向银行提交了2015年6月17日的离婚证。银行出具贷款承诺书后，谢宜静向银行反映葛晓儒提交了虚假的贷款申请资料，要求银行核查。2015年8月5日，广发银行深圳分行出具了《告知函》：因谢宜静提出对葛晓儒提交银行的婚姻证明存在疑议，经内部核实并与葛晓儒确认后，证实葛晓儒提供的婚姻证明（2015年5月15日离婚证）为虚假，决定收回二手楼按揭贷款承诺书、宣布失效。葛晓儒提交了《委托代理合同》、律师费发票，主张其委托广东盛唐律师事务所代理本案，支出律师费3万元。葛晓儒还提交了《出具担保函协议书》、担保费收据，主张其委托深圳市汇融融资担保有限公司为本案财产保全出具保函，支出担保费7200元。葛晓儒的诉讼请求：1、解除葛晓儒与谢宜静签订的《二手房买卖合同》；2、谢宜静支付违约金956000元；3、谢宜静返还定金20万元；4、谢宜静赔偿葛晓儒律师费、担保费等损失5万元。谢宜静的反诉请求：1、解除葛晓儒与谢宜静签订的《二手房买卖合同》；2、谢宜静没收葛晓儒定金20万元。原审法院认为，葛晓儒与谢宜静签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。在履行合同过程中，葛晓儒支付了定金20万元、办理了首期款资金监管并取得了贷款承诺书。谢宜静在银行出具贷款承诺书后向广发银行深圳分行反映葛晓儒提供虚假的离婚证，广发银行深圳分行在核实后收回了贷款承诺书，合同未能继续履行。庭审中葛晓儒、谢宜静均表示不再继续履行合同，要求解除双方签订的《二手房买卖合同》，该院予以支持。葛晓儒在提交贷款申请资料时向银行递交了虚假离婚证，导致银行收回贷款承诺书，对合同解除负有主要责任，故要求谢宜静支付违约金该院不予支持；根据合同履行情况，要求返还定金的请求该院予以支持；葛晓儒请求的律师费、担保费无合同依据，不予支持。葛晓儒已按合同约定正确履行了定金、资金监管，在提交贷款申请资料中提交了虚假离婚证目的是为贷到高比例的款项，谢宜静据此要求合同解除后没收葛晓儒定金理由不充分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（五）项、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除葛晓儒与谢宜静签订的《二手房买卖合同》；二、谢宜静应于该判决生效之日起十日内向葛晓儒返还定金20万元；三、驳回葛晓儒的其他诉讼请求；四、驳回谢宜静的其他反诉请求。谢宜静如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15654元、保全费5000元，合计20654元（均已由葛晓儒预交），由葛晓儒负担17229元，由谢宜静负担3425元；反诉案件受理费2150元（已由谢宜静预交），由谢宜静负担。葛晓儒上诉称，一、原审法院认定事实错误。1、原审法院认定“原告在2015年6月9日前提交贷款申请资料时曾向广发银行深圳分行提交了一份离婚时间为2015年5月15日的虚假离婚证，贷款承诺书的审批使用了该虚假离婚证”是错误的，没有证据支持。(1)谢宜静提供的证据，拟证明“原告在2015年6月9日前提交贷款申请资料时曾向广发银行深圳分行提交了一份离婚时间为2015年5月15日的虚假离婚证”，但并未提供该证据的原件，因此，该证据及待证事实均不应当认定。葛晓儒已经向原审法院申请追加广发银行深圳分行为本案第三人以查明这一事实，但原审法院未向广发银行深圳分行调查核实这一事实。(2)本案中没有任何证据证明“贷款承诺书的审批使用了该虚假离婚证”。原审法院仅在开庭时电话确认这一事实，没有任何证据支持。2、原审法院采纳谢宜静提交的广发银行深圳分行出具的《告知函》不符合逻辑且违反证据规则。(1)原审法院已经认定“2015年6月17日……原告向银行提交了2015年6月17日的离婚证”，广发银行深圳分行应当依据该材料做出贷款承诺书。(2)广发银行深圳分行在《告知函》中称“买方提供的婚姻证明为虚假”是错误的，原审法院不应当采信《告知函》。葛晓儒已经在其做出贷款承诺书之前提交了真实的婚姻关系证明，广发银行深圳分行应当依据真实的婚姻关系证明出具贷款承诺函，广发银行深圳分行因自身管理原因认为申请材料不齐全或不符合规定，不符合事实，且对葛晓儒权益造成了影响，应当承担法律责任。二、原审法院适用法律错误。1、原审法院认为“被告在银行出具贷款承诺书后向广发银行深圳分行反映原告提交虚假离婚证，广发银行深圳分行在核实后收回了贷款承诺书，合同未能继续履行。庭审中，原、被告均表示不再继续履行合同，要求解除双方签订的《二手房买卖合同》”是错误的。(1)《交易资金托管协议》中葛晓儒与谢宜静共同声明“本协议独立于甲、乙双方的交易合同，双方交易合同变更、解除、终止不影响本协议的效力。甲、乙双方在签订和履行交易合同过程中出现的问题和纠纷与丙方无关，丙方对此不承担任何责任。”根据协议约定，葛晓儒与谢宜静均确认，按揭程序独立于房屋买卖程序，不能因按揭问题影响房屋买卖合同。(2)即使广发银行深圳分行收回了贷款承诺书，并不必然导致合同不能继续履行、合同目的无法实现，不必然导致合同解除。葛晓儒可以申请其他银行贷款，或者以其他方式支付购房款继续履行合同。(3)本案中，葛晓儒是依据合同法第九十四条第三款规定情形行使法定解除权，解除合同的原因是“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。因此，谢宜静应对合同解除负全部责任。2、原审法院认为“原告在提交贷款申请资料时向银行提交了虚假离婚证，导致银行收回贷款承诺书，对合同解除负有主要责任”是错误的。(1)谢宜静拒绝履行《二手房买卖合同》是合同解除的原因。谢宜静的任何理由均是为拒绝办理房产过户找借口。而葛晓儒已经根据合同约定，交付了定金、办理了资金监管，并无任何违约之处。(2)原审法院查明“银行出具贷款承诺书后，被告向银行反映原告提交了虚假贷款资料，要求银行核查。”这明确反映了谢宜静是在为不履行房产过户手续找借口和理由。综上所述，《二手房买卖合同》解除的主要原因是谢宜静迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，谢宜静应对合同解除承担全部责任，退还定金并支付违约金。请求：1、维持原审判决第一、二、四项；2、改判原审判决第三项为：谢宜静向葛晓儒支付违约金95.6万元；3、一、二审诉讼费全部由谢宜静承担。谢宜静辩称，一、葛晓儒在申请贷款时提供虚假离婚证，谢宜静不仅提供相关证据证明了前述事实，而且原审法院专门向银行调取了虚假的离婚证，原审法院认定事实正确。二、原审法院认定《告知函》真实有效并未违反证据规则，本案无需追加广发银行深圳分行作为第三人。三、鉴于葛晓儒作出虚假承诺，向银行提供虚假资料，导致贷款承诺书失效撤回，合同目的无法实现，葛晓儒构成根本违约。原审法院认定葛晓儒对合同解除负有主要责任，并无错误。请求驳回葛晓儒的全部上诉请求。中原公司辩称，在葛晓儒与谢宜静的房屋交易过程中，中原公司提供居间服务，促成双方买卖合同的签署，合同真实合法有效。中原公司履行了审查、协助、通知、催告等义务，不存在过错。合同签署后，葛晓儒依约支付了定金，办理了银行资金监管和申请银行按揭，并于2015年6月18日获得贷款承诺函，后由于谢宜静的原因，银行撤销了贷款承诺函，导致买卖合同递件过户手续无法办理。本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，葛晓儒与谢宜静于2015年5月31日签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方均应履行合同的约定。对谢宜静提交的广发银行深圳分行于2015年8月3日出具的《告知函》，葛晓儒在原审中对其真实性予以确认。该《告知函》载明：“经我行内部核实并与买方（葛晓儒）确认后，证实买方提供的婚姻证明为虚假，我行决定收回二手楼按揭贷款承诺书，宣布编号为xxxxxxx的二手楼按揭贷款承诺书失效。”虽然葛晓儒在广发银行深圳分行作出贷款承诺书之前向其提交了真实的婚姻关系证明，但广发银行深圳分行仍然撤销了之前做出的贷款承诺书，导致葛晓儒不能获得银行贷款以继续履行涉案合同。葛晓儒上诉称广发银行深圳分行应当根据2015年6月17日的离婚证做出贷款承诺书。本院认为，广发银行深圳分行是否应当依据2015年6月17日的离婚证作出贷款承诺书、其撤销贷款承诺书的行为是否妥当，系葛晓儒与广发银行深圳分行之间的关系，不属于本案处理范围。葛晓儒如认为广发银行深圳分行有不当行为且给其造成损失，可另循法律途径解决。葛晓儒上诉主张谢宜静迟延履行主要债务，应对合同解除承担全部责任。本院认为，谢宜静怀疑葛晓儒存在向银行提供虚假资料的行为，该行为可能导致银行撤销贷款承诺书，葛晓儒可能会因此而丧失履约能力。在此情况下，谢宜静在银行做出是否撤销贷款承诺书决定之前，暂时不办理房产过户手续并无不妥。综上，葛晓儒的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13360元，由上诉人葛晓儒负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  云  宗审 判 员 张  秀  萍代理审判员 蔡  妍  婷二〇一六年七月二十二日书 记 员 谢文琦（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。