江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏09民终33号 上诉人（原审原告、案外人）：曹雄，男，1975年10月3日生，汉族，住江苏省盐城市。 上诉人（原审原告、案外人）：唐好（曹雄之妻），女，1982年12月4日生，汉族，住址。 两上诉人共同委托诉讼代理人：苏建虎，江苏因果律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国民生银行股份有限公司盐城分行，住所地江苏省盐城市城南新区新都街道解放南路**凤凰汇广场****。 负责人：杨俊，该行行长。 委托诉讼代理人：陶春梅，江苏一正律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：季定陆，男,1967年7月29日生，汉族，住江苏省盐城市。 原审第三人（被执行人）：李孜孜（季定陆之妻），女，1969年6月29日生，汉族，住址。 上诉人曹雄、唐某1与被上诉人中国民生银行股份有限公司盐城分行（以下简称民生银行盐城分行）及原审第三人季定陆、李孜孜案外人执行异议之诉一案，不服盐城经济技术开发区人民法院(2020)苏0991民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹雄、唐好上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持曹雄、唐好的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由民生银行盐城分行承担。事实和理由：曹雄、唐好与季定陆、李孜孜签订《房屋转让合同》后即占有案涉房屋，并进行了装修，实际交纳水、电、气费用和物业费，物业公司也予以了证明。2、《房屋转让合同》、《房屋买卖合同补充条款》、房款收条以及纳税凭证等均能证明曹雄、唐好已全额支付了购房款，且发生在季定陆、李孜孜将案涉房屋抵押给中国银行股份有限公司盐城城东支行（以下简称中行盐城城东支行）及法院查封之前。3、在2014年12月30日曹雄、唐好付清全部房款后即要求季定陆、李孜孜协助办理过户，但其一直以工作忙等理由未予协助，2015年9月21日季定陆又恶意将案涉房屋抵押给中行盐城城东支行，导致至今未能办理过户，未能办理过户的原因非曹雄、唐好自身原因。4、曹雄、唐好购买案涉住宅用于居住，生存权、居住权应优先于民生银行盐城分行的债权得到保护。 民生银行盐城分行辩称，1、案涉房屋目前一直登记在季定陆、李孜孜名下，不动产以登记为要件，在一审中曹雄、唐好虽提交了《房屋转让合同》、《房屋买卖合同补充条款》等，从表面上看双方签订了书面买卖合同，但其提交的证据不能证明已实际占有案涉房屋，水、电、气费用的发票因未过户而不可能为曹雄、唐好名字，但如曹雄、唐好实际占有房屋，缴纳物业费的收据应注明实际交款人为他们，而不是写成季定陆的名字。2、曹雄、唐好一审庭审中提交的缴纳税费的基数也与其陈述不相符，其称因还差季定陆差8万元而不好意思催季定陆、李孜孜办理过户，但至2014年12月底按其所说已将购房款付清，至此其应当催促季定陆、李孜孜协助办理过户，即便季定陆、李孜孜再忙，距2015年9月21日季定陆将房屋抵押给中行盐城城东支行时长达九个月时间，也不可能不去办理过户，至2018年5月一审法院查封该房屋又已近三年，这完全是曹雄、唐好自身原因导致。3、民生银行盐城分行要求一审法院启动拍卖程序也是基于该房屋系登记在季定陆、李孜孜名下，该主张合法有据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 季定陆、李孜孜二审未应诉。 经审理查明，2016年9月24日，季定陆与民生银行盐城分行签订一份《借款合同》，向民生银行盐城分行借款200万元。同日，顾某、江苏托馥餐饮管理有限公司（以下简称托馥公司）、南京欢唱酒店管理有限公司（以下简称欢唱公司）与季定陆、民生银行盐城分行签订一份《担保合同》。后季定陆未能按约及时还款。2018年3月，民生银行盐城分行以季定陆、顾某、托馥公司、欢唱公司为被告诉至一审法院。一审法院经审理后于同年5月依法作出（2018）苏0991民初522号民事判决：季定陆偿还民生银行盐城分行借款本金1947475.04元、利息1666.73元、罚息144829.2元，合计2093970.97元（截止2018年5月2日）以及自2018年5月3起至实际还款之日止的利息和罚息（利息、罚息按《借款合同》与借款凭证上约定的标准计算）；顾某、托馥公司、欢唱公司对季定陆的上述债务承担连带清偿责任；驳回民生银行盐城分行的其他诉讼请求。该判决现已生效。 因季定陆、托馥公司未能履行（2018）苏0991民初522号民事判决所确定的义务，民生银行盐城分行向一审法院申请执行。2019年3月，一审法院根据民生银行盐城分行的申请立案执行。在执行过程中，一审法院于2019年3月18日作出(2019)苏0991执178号执行裁定：冻结、扣划季定陆、托馥公司在金融机构的存款2666350.93元(含执行费28608.60元)或提取、扣留其等额的收入，或查封、扣押其等额的财产。同年8月，一审法院作出(2019)苏0991执178号之一执行裁定：询价、拍卖季定陆名下位于盐城市区开华厦绿城B2幢903室、盐城市区悦达嘉园7幢105室房地产、装饰装璜及自行车库。同年9月，曹雄、唐好对该案执行标的提出异议，认为盐城市区悦达嘉园7幢105室房屋系其二人所有。一审法院经审查后于同月作出（2018）苏0991执异39号执行裁定：驳回曹雄、唐好的异议请求。 曹雄、唐好不服该裁定，于2020年1月向一审法院提起执行异议之诉，请求：1、停止对位于盐城市悦达嘉园7幢105室房屋的执行；2、确认盐城市悦达嘉园7幢105室房屋归曹雄、唐好所有。 一审法院经审理查明，曹雄与季定陆系甥舅关系。依据曹雄、唐好提交的证据显示：2013年3月20日，李孜孜、季定陆（出卖方、甲方）与曹雄、唐好（买受方、乙方）签订一份《房屋转让合同》，约定（摘要）：“一、甲方自愿将坐落在盐城市通榆五区20幢105室房屋转让给乙方所有，该房屋所有权证号9625009，房屋规划用途为住宅，建筑面积为77平方米，土地证号为20&tim**;×30，占地面积为12.8平方米，土地性质为划拨。二、双方议定上述房屋的成交价格为人民币400000元。三、甲方于2013年4月1日前将房屋正式交付给乙方使用。……六、双方约定自合同签订之日起五日内共同向房屋登记机构申请预告登记，并于2013年4月15日（时间或条件具备）申请转移登记。”李孜孜在合同下方甲方栏签字、捺印，季定陆在甲方栏签字，曹雄、唐好在乙方栏签字、捺印。 2013年4月1日，李孜孜、季定陆（出卖方）与曹雄、唐好（买受方）签订一份《房屋买卖合同补充条款》，约定（摘要）：“出卖方季定陆、李孜孜与买受方某、唐好于2013年3月20日签订的房屋买卖合同，因房屋评估价格只有32万元，故经双方协商，同意将原合同第二条作如下修改补充：原约定的房屋成交价为40万元，现调整为32万元，原定的支付时间修改为2013年3月底前支付24万元，余款8万元于2014年12月底前付清。”季定陆、曹雄、唐某2在该补充条款下方签字，季定陆并代李孜孜签字。同日，季定陆出具一张收条，载明：“今收到曹雄、唐好房款（市通榆北村二十幢105室）贰拾肆万元整（¥240000），其中2013年3月20号收到现金人民币捌万元整，2013年3月25号收到房款现金玖万元整，2013年3月29日收到房款现金柒万元整。”后曹雄、唐好入住房屋并交纳物业管理费至今。 庭审中，曹雄陈述其与唐好向季定陆、李孜孜购买盐城市区悦达嘉园7幢105室房屋、同季定陆、李孜孜至不动产中心办理房屋销售税费缴纳、入住案涉房屋等行为均发生在季定陆向民生银行盐城分行借款之前，其与唐好系房屋的实际所有权人，一直没有办理过户登记一开始是因为还差欠舅舅季定陆购房款8万元，后来是因为季定陆工作忙。曹雄、唐好提交了3张物业公司出具的证明、1张物业费收据、6张水费发票、5张电费发票、1张有线数字电视基本收视维护费发票、9张燃气购气收据。 还查明，2015年9月21日，盐城市区悦达嘉园7幢105室房屋被季定陆抵押给中国银行股份有限公司盐城城东支行。后该房屋因季定陆多起诉讼案件被多家法院查封。 一审法院认为本案的争议焦点为：曹雄、唐好是否对案涉房屋享有足以排除执行的实体权益。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋登记在季定陆、李孜孜名下，且该院已依法对该房屋进行了查封。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，曹雄、唐好应承担其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。结合本案案情，对照《异议复议规定》第二十八条确定的四个要件，一审法院逐一作出审核。 第一，关于合同要件的问题。合同要件既是不动产买受人获得特殊保护的基础，又是前提。从上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定本意来看，所要保护的权益均是买受人基于购买不动产之目的而成立的买卖关系所形成的针对不动产交付以及权属变动的债权。依据曹雄、唐好提交的证据显示，其与季定陆、李孜孜前后分别于2013年3月20日签订了《房屋转让合同》、于2013年4月1日签订了《房屋买卖合同补充条款》，季定陆并于2013年4月1日出具了24万元的收条、于2014年12月30日出具了8万元的收条，双方就案涉房屋具备了买卖的要件。 第二，关于占有要件的问题。本案中，曹雄、唐好虽提供了小区物业服务公司出具的证明、物业费收据、水电费发票、有线数字电视基本收视维护费发票、燃气购气收据，但物业服务公司出具的证明虽载明案涉房屋在2013年至2018年期间由曹雄、唐好入住，但该证明亦载明案涉房屋户主为季定陆。曹雄、唐好提交的物业费收据仅有一张，在一审法院指定的举证期限内未能提交其他年份交纳物业费的相关证据，且该张物业费收据的交款单位亦载明“7-105季定陆”。曹雄、唐好提交的水电费发票、有线数字电视基本收视维护费发票的姓名均为季定陆，提交的燃气购气收据的姓名为刘兰珠（季定陆之母，曹雄、唐好之外婆）。因此，曹雄、唐好提交的上述各项凭证不能直接证明其二人系作为房屋买受人的正常合法占有。 第三，关于支付价款要件的问题。根据曹雄、唐好提交的证据显示，第三人季定陆于2013年4月1日出具了24万元的收条、于2014年12月30日出具了8万元的收条，故从形式上来看，对于该要件而言曹雄、唐好已完全具备。但曹雄、唐好与季定陆、李孜孜于2013年3月20日签订的《房屋转让合同》约定案涉房屋总价款40万元，后于2013年4月1日签订的《房屋买卖合同补充条款》将房屋总价款调整为32万元，前后存在8万元的差价，结合其时的房地动产市场价格看，即使曹雄与季定陆为甥舅关系，在买卖房屋过程中短期内将总价调减8万元，并不具备相当的合理性。曹雄、唐某4称将房屋总价款调整为32万元，是因双方至房地产中心缴纳房屋转让所得税之时，房产部门建议按342378.96元的房屋总价来缴纳税费，但对此曹雄、唐好并未提交房屋评估报告或其他相关证据加以证明。且即使存在该情况，缴纳房屋转让所得税的基数为342378.96元，亦非双方约定的32万元，二者相差22378.96元，明显不合常理，有违正常的逻辑。 第四，关于未登记要件的问题。曹雄、唐好与季定陆、李孜孜早在2013年4月1日即至房产部门缴纳完毕案涉房屋的转让所得税，其后双方并未接着办理房屋过户登记。对此曹雄称系因其时仅支付24万元房款，剩余8万元未支付，不好意思催促季定陆、李孜孜协助其办理过户手续。但至2014年12月30日，其已将剩余8万元房款支付给季定陆、李孜孜，此时顾虑已经消除，但至2018年5月查封案涉房屋之日止，案涉房屋仍登记在季定陆、李孜孜名下，期间长达三年有余，期间曹雄、唐好未能及时向季定陆、李孜孜主张房屋过户的权利，其自身存在较大过错。且案涉房屋早在2015年9月21日即被季定陆抵押给中行盐城城东支行，曹雄、唐好在此情况下仍未及时向季定陆、李孜孜主张权利，未尽到合理的注意义务。故，案涉房屋未过户登记至曹雄、唐好名下，这更多的系曹雄、唐好自身原因造成的。故对权利登记不能的后果，应由其自行承担。 综上所述，曹雄、唐好与季定陆、李孜孜虽签订了书面的《房屋转让合同》、《房屋买卖合同补充条款》，但双方未办理房屋过户登记，执行标的物即案涉房屋的物权不发生变动，仍属关联执行案件的被执行人季定陆名下的合法财产，人民法院对该房屋依法采取执行措施，具备充分的法律依据。至于曹雄、唐好的权利，因其自身原因导致房屋未及时过户，其权利属性应属债权。因此，即便是在上述《房屋转让合同》、《房屋买卖合同补充条款》有效的情况下，曹雄、唐好仅获得的系物权的期待权，在期待权未能实现的情况下，不能据此对抗民生银行盐城分行基于诉讼保全获得的相应权利。因此，曹雄、唐好认为其对案涉房屋未办理过户登记无过错因而享有足以排除执行的实体权益的主张不能成立，对其诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条之规定，一审法院判决：驳回曹雄、唐好的诉讼请求。案件受理费人民币17503元，由曹雄、唐好负担。 本院二审对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为,本案的争议焦点为曹雄、唐好对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？ 案涉房屋登记在季定陆、李孜孜名下，一审法院于2018年5月已对该房屋进行了查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该是关于无过错不动产买受人物权期待权据以排除执行条件的法律规定，只有在上述规定的四个条件同时具备时，不动产买受人才享有足以排除执行的实体权益。 本案中，根据曹雄、唐好一审提交的证据显示，其与季定陆、李孜孜分别于2013年3月20日签订了《房屋转让合同》、于2013年4月1日签订了《房屋买卖合同补充条款》，季定陆并于2013年4月1日出具了24万元的收条、于2014年12月30日出具了8万元的收条。但《房屋转让合同》约定的案涉房屋总价款为40万元，此后双方签订的《房屋买卖合同补充条款》将房屋总价款调整为32万元，前后存在8万元的差价，结合当时的房地动产市场价格，即使曹雄与季定陆为甥舅关系，在买卖房屋过程中短期内将总价调减8万元，并不具备相当的合理性。曹雄、唐某5将房屋总价款调整为32万元，是因双方至房地产中心缴纳房屋转让所得税之时，房产部门建议按342378.96元的房屋总价来缴纳税费，但对此曹雄、唐好并未提交房屋评估报告或其他相关证据加以证明。且即使存在该情况，缴纳房屋转让所得税的基数为342378.96元，亦非双方约定的32万元，二者相差22378.96元，其该理由明显不合常理。曹雄、唐好提交的物业服务公司的证明载明2013年、2014年至2018年期间由曹雄、唐好入住案涉房屋，但亦载明户主为季定陆。曹雄、唐好提交的物业费收据、水电费发票、有线数字电视基本收视维护费发票显示的发票姓名均为季定陆，提交的燃气费收据的姓名为刘兰珠（季定陆之母，曹雄、唐好之外婆），上述凭证不能直接证明曹雄、唐好系正常合法占有。即使曹雄、唐好认为已实际入住案涉房屋，但其与季定陆、李孜孜早在2013年4月1日即至房产部门缴纳了房屋转让契税，其后双方并未接着办理房屋过户登记。曹雄称系因尚欠8万元房款未支付而不好意思催促季定陆、李孜孜协助其办理过户手续。但至2014年12月30日其已将该8万元房款支付给季定陆、李孜孜，顾虑已经消除，而至2018年5月一审法院查封案涉房屋时，产权仍登记在季定陆、李孜孜名下，期间长达三年有余，曹雄、唐好亦未能提供证据证明其及时向季定陆、李孜孜主张了房屋过户的权利，其自身存在较大过错。曹雄、唐好买受案涉房屋后，在未及时过户的情况下也未要求季定陆、李孜孜向其交付房产证及土地使用权证，致使案涉房屋又被季定陆于2015年9月21日抵押给中行盐城城东支行，其未尽到合理的注意义务，此后曹雄、唐好仍未积极向季定陆、李孜孜主张权利，故可认定案涉房屋未过户登记至曹雄、唐好名下，更多系曹雄、唐好自身原因导致。因案涉执行标的物即案涉房屋的物权未发生变动，仍属季定陆名下的合法财产，一审法院确定对该房屋依法采取执行措施并无不当。 综上，曹雄、唐好的上诉理由缺乏法律依据，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17503元，由上诉人曹雄、唐好负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 东 审判员 史宏春 审判员 惠 玲 二〇二一年二月一日 书记员 王蔼娥