福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽06民终1272号上诉人（原审被告）：漳州香江房地产开发有限公司。住所地：漳州市芗城区瑞得园2幢（龙江居委会内）。法定代表人：杨孙西，董事长。委托代理人：刘蔚然，该公司职员。委托代理人：沈浩华，该公司职员。被上诉人（原审原告）：乔红芳，女，1982年9月17日出生，汉族，住漳州市芗城区。上诉人漳州香江房地产开发有限公司（以下简称香江公司）因与被上诉人乔红芳商品房预售合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初266号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人香江公司的委托代理人刘蔚然、被上诉人乔红芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：2013年3月19日，出卖人香江公司与买受人乔红芳签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买瑞京路两侧、西洋坪路西侧香江新城一期1幢××号房屋，建筑面积75.38平方米；总价款523891元，买受人应于合同签订当日支付首付款173891元，余款350000元以按揭贷款的方式支付，买受人应在接到出卖人发出的书面通知之日10日内提交按揭贷款所需完整资料，并在接到出卖人发出书面通知的60日内办妥所有按揭贷款手续（以出卖人收到按揭款项为“办妥按揭手续”）；如买受人无法在上述约定期限内办妥按揭手续的，买受人应当于上述约定期限到达后五日内付清全部购房款。关于房屋的交付。合同第八条约定：出卖人应于2013年6月30日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.本条所涉及的“特殊原因”还包括以下情形：（1）非出卖人原因造成的停水、停电等情况所引致的延误；（2）为配合法规、规章、政策、规定等执行（如中考、高考期间的停工要求等），或政府有关部门要求施工单位暂停施工，或政府重要活动（如大型会议、交通管制等）导致无法施工，或配合其他市政建设需要所引致的延误；（3）施工中遇到不可预见的异常困难，或以施工当时当地建筑行业所达到的技术水平无法及时解决的困难；（4）遇到37度以上（含37度）高温天气，昼夜降水量超过40mm，6级以上（含6级）大风或5级以上（含5级）地震；（5）其他非出卖人所能控制的因素。《合同补充协议》第五条第二款约定，在出卖人全额收到买受人根据原合同及本协议约定的所有应付款（包括但不限于该商品房总价款、违约金、赔偿金）之前，出卖人有权顺延交房时间而不构成违约，无须承担原合同第九条约定的逾期交房违约责任。关于逾期交房的违约责任。合同第九条约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1.5的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金。合同签订后，买受人支付出卖人购房款223891元。2013年10月30日，买受人通过中国建设银行以按揭贷款的方式支付出卖人剩余购房款300000元。2013年11月12日，香江新城一期1#楼通过工程竣工验收。2014年7月11日，香江新城1#楼及地下室工程经消防验收合格。2014年10月1日，出卖人将上述房屋交付给买受人。原审另查明：从双方签订合同之日2013年3月19日起至约定交房日2013年6月30日，发生合同第八条约定的“特殊原因”的天数为12天，2013年7月1日至2013年7月12日，发生上述情形的天数为3天。从买受人付清约定购房款之日2013年10月30日起至实际交房之日2014年10月1日，发生上述情形的天数为42天，其中日降水量≥40.0毫米天数为7天，六级风以上天数为9天，37.0℃以上高温天数为11天，台风天气天数为8天，中高考天数为5天，停电天数为2天，停水天数为0天。上述特殊原因所占天数存在重叠的部分，不予计算。出卖人在（2014）××民初字第××号一案中申请对香江新城一期1幢（住宅）毛坯房2013年1月起至2014年10月止的平均租金水平进行鉴定，经依法委托，漳州市价格认证中心进行鉴定，鉴定结论为：“……香江新城一期1幢各户型住宅（毛坯房）的平均租赁价格为350元／套•月至670元／套•月，单层01-17单元的租赁价格合计为175780元，带电梯住宅租楼层差异对租赁价格的影响可忽略不计，详见价格鉴定明细表。”根据价格鉴定明细表，买受人所购买的1幢××号房屋的月平均租赁价格为620元／套。原审判决认为：关于逾期交房的天数。本案《商品房买卖合同》（含补充协议）系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。出卖人主张依照合同第八条的约定扣除部分逾期天数，因该条款约定了发生停水停电等五种“特殊原因”可据实延期交房，且未约定出卖人须对“特殊原因”的发生尽通知义务，故出卖人在未通知买受人的情况下主张扣除部分逾期天数，应予支持。出卖人又依据《合同补充协议》第五条第二款的约定主张在全额收到买受人的购房款前，有权顺延交房，因合同补充协议属于合同的组成部分，与合同具有同等的法律效力，故出卖人的上述主张本院予以支持。根据上述分析及查明的事实，从2013年3月19日起至2013年6月30日发生合同第八条约定的延期交房情形的天数为12天，2013年7月1日起至2013年7月12日发生上述情形的天数为3天，故出卖人依据合同第八条可具体顺延交房期限的截止日为2013年7月15日。由于买受人于2013年10月30日付清全部购房款，故出卖人依据《合同补充协议》第五条第二款可具体顺延交房期限的截止日为2013年10月30日，该时间点超过依据合同第八条出卖人可具体顺延交房的期限，故2013年10月30日为出卖人可具体顺延交房期限的最终截止日，也即出卖人承担违约责任的起点。至于出卖人具体顺延交房期限的截止日起至实际交房日期间如何承担违约责任，因本案合同约定的是按日计付违约金，如果违约方在上述期间又发生约定延期交房情形（虽然说该情形在约定上适用对象是约定交房日的顺延，但从双方约定时一致的意思表示可以推定，双方都认为，上述情形一旦发生，违约方事实上无法交房），根据合同法第一百一十条的规定，违约方的交房义务属于法律上的履行不能。在此情况下，违约方支付上述情形发生期间的违约金显失公平，故相应天数应予扣除。此外，出卖人辩称施工单位福建省闽南建筑工程有限公司（以下简称闽南公司）恶意挟房，导致其无法按时交房，应属“其他非出卖人所能控制的因素”，相应交房期限可以顺延。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决”的规定，该项主张，应不予支持。综上，从出卖人具体顺延交房期限截止日2013年10月30日起算，出卖人迟延至2014年10月1日交房，共计逾期336天，扣除该期间发生合同第八条约定“特殊情形”的天数42天，出卖人实际逾期交房的天数为294天，已构成违约。关于逾期交房违约金的标准。依照合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日，合同继续履行的，出卖人应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之2的违约金。对此，出卖人主张约定的违约金过分高于造成的损失，请求予以减少。本案中，出卖人逾期交房给买受人造成的损失应为买受人租赁同地段同类房屋的租金损失。合同约定交付房屋的标准属毛坯房，经鉴定买受人所购买房屋（毛坯房）在逾期交房期间的月租赁价格为620元／套，按此计算，约定的违约金已超过该租金标准30%，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，出卖人请求调整违约金，应予支持。至于违约金的调整幅度，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以上述租金的130%计算违约金标准，即月租赁价格为806元／套（620元／套×130%=806元／套），但按此计算该标准远低于同期贷款基准利率。乔红芳作为买受人，已全额支付购房款，且对逾期交房不存在过错，若出卖人支付违约金的标准远低于同期贷款基准利率，从实体结果而言，显失公平，故从公平原则和诚实信用原则出发，本案逾期交房违约金应参照买受人已支付购房款在出卖人逾期交房期间的利息损失计算较为合理。根据中国人民银行于2014年11月28日公布的《金融机构人民币贷款基准利率》，2012年7月6日至2014年11月21日期间一年期的贷款基准利率为6%。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，本院除考虑实际损失额外，兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益因素进行综合判断后认为，本案逾期交房违约金标准应以出卖人逾期交房期间的中国人民银行贷款基准利率即6%计算。综上，出卖人应支付的逾期交房违约金为25319元（523891元×6%÷365天×294天≈25319元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十四条，第一进二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、香江公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付乔红芳逾期交房违约金25319元；二、驳回乔红芳的其他诉讼请求。若香江公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费997元，由香江公司负担433元，乔红芳负担564元。原审宣判后，香江公司不服，向本院提起上诉。上诉人香江公司上诉称：一、原审违反法定程序。我方违约系因福建省闽南建筑工程有限公司（以下简称闽南公司）逾期竣工所致，故应追加其为无独立请求权的第三人。原审未予追加，明显不当。二、原审认定我方应支付逾期交房违约金25319元，事实有误。闽南公司恶意挟房2013年4月15日起至2014年10月1日期间共534天，扣除重叠的有关其他特殊原因的天数81天，计453天，原审计算逾期交房违约金时未予扣除明显有误。综上，请求：追加闽南公司为无独立请求权第三人；改判原判第（一）项，逾期交房违约金由闽南公司承担；变更原判第（一）项为我方支付黄玲娜逾期交房违约金0元。被上诉人乔红芳答辩称：原判认定事实清楚，程序合法，适用法律准确，应予维持。一、原判未追加闽南公司为第三人合法。根据合同相对性原则，合同仅于缔约人之间发生效力，对合同之外第三人不发生效力，故本案的逾期交房责任应由出卖人承担。出卖人与闽南公司的纠纷，与本案无关联，应另案处理。二、原判未认定出卖人声称的因施工单位闽南公司恶意挟房，属“其他非出卖人所能控制的因素”是对法律的正确适用。出卖人以第三方为由提起上诉，只为拖延承担违约责任的时间。三、原判将出卖人交房的时间顺延至2013年10月30日付清全部购房款之日，并据此作为出卖人逾期交房的违约责任起算点正确。综上，要求：驳回上诉，维持原判。本院查明，庭审中，双方当事人均陈述对原审判决认定的事实无异议，本院予以确认。本院认为：根据诉、辩双方主张，本案的争议焦点可以归纳为：一、原审是否违反法定程序；二、原审认定的逾期交房天数是否正确；三、闽南公司应否承担本案的逾期交房违约责任。一、原审是否违反法定程序虽然出卖人主张其违约系因闽南公司逾期竣工所致，但根据合同法第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，该纠纷与本案系不同法律关系，且其中一个法律关系的处理结果并不导致另一个法律关系的权利义务发生变化，故闽南公司与本案没有法律上的利害关系，其成为无独立请求权第三人的要件欠缺，原审未追加其参加本案诉讼并无不当。出卖人主张原审违反法定程序，与法不符，理由不能成立。二、原审认定的逾期交房天数是否正确结合前述合同法第一百二十一条的具体规定，并根据合同相对性原则的法理及双方约定，出卖人主张其与闽南公司发生纠纷的期间应作为可延期交房的情形，既缺乏明确的约定支持，又有悖于法理及相应法律规定，应不予采纳。原审在认定逾期交房天数时对上述期间未计入扣除范围，并无不当。三、闽南公司应否承担本案的逾期交房违约责任因买受人对闽南公司并未提出诉讼请求，且闽南公司亦非本案的当事人，故闽南公司是否承担逾期交房违约责任并非本案的审理内容。出卖人主张闽南公司应承担本案的逾期交房违约责任，对诉讼程序理解有误，理由不能成立。综上，出卖人香江公司的上诉理由，缺乏事实和法律依据，其上诉请求应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费997元，由上诉人漳州香江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 花 絮审判员 翁艺晖审判员 李 凌二〇一六年七月二十五日书记员 卢 杰附本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。