贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)黔0302民初6017号 原告：李世祥，男，汉族，贵州省绥阳县人，1959年5月8日出生，住遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：王磊，贵州贵达律师事务所律师。 殷爱华，贵州贵达律师事务所实习律师。 被告：遵义市康吉房地产开发有限公司，住所地遵义市红花岗区轻纺大楼5楼。 法定代表人：蒲文忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赖贵，该公司员工。 第三人：王志远，男，1957年8月1日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：杨勤慧，贵州宇辉律师事务所律师。 第三人：向洪强，男，1966年10月23日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。 第三人：李培芳，女，1956年5月15日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。 第三人：肖凤兰，女，1960年8月21日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。 第三人：张刚，男，1975年11月14日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市汇川区。 原告李世祥与被告遵义市康吉房地产开发有限公司（以下简称“康吉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2014年4月22日作出（2014）红民一初字第15号民事判决。原告不服，上诉于遵义市中级人民法院，遵义市中级人民法院经过审理后作出（2014）遵市法民三终字第383号民事判决。原告不服，向贵州省高级人民法院申诉，贵州省高级人民法院于2015年12月21日作出（2015）黔高民申字第383号民事裁定，指令遵义市中级人民法院再审，遵义市中级人民法院经过审理后作出（2016）黔03民再51号民事裁定，裁定撤销遵义市中级人民法院（2014）遵市法民三终字第383号民事判决及我院（2014）红民一初字第15号民事判决，并发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开进行了审理，原告李世祥及其委托诉讼代理人王磊、殷爱华，被告委托诉讼代理人赖贵，第三人王志远委托诉讼代理人杨勤慧到庭参与诉讼，第三人向洪强、李培芳、肖凤兰、张刚无正当理由，拒不到庭参与诉讼，本院缺席审理。 原告李世祥向本院提出诉讼请求：1、2007年4月8日与被告签订认购协议有效及根据认购协议形成的位于遵义市红花岗区买卖关系成立、有效；2、依法判决争议的三间门面属原告所有，被告立即配合原告办理争议门面的过户手续；3、判决被告返还多支付的购房款75898元。事实和理由：2007年4月8日，其购买了被告修建的位于本区颜村“水晶碧苑”小区内的Ｂ区4号住房一套和物管门面房4、5、6号三间，双方签订了认购协议，协议中双方约定住房和门面房的总价是1150000元，其中住房面积319平米，价款为394000元，门面房共计216.06平米，价款为750000元，双方签订认购协议同时原告需首付250000元作为上述房屋的认购款。由于原告资金不够，被告提出与原告虚高签订住房合同价格银行就可以多贷些款，于是双方于同日还签订了一份房屋买卖合同，双方约定商品房住房的价格为1800元每平米，房屋总价为574200元，原告首付274200元，银行提供53%为期十年的按揭贷款。 签订认购协议当日，原告现金支付了250000元的购房款后，被告便将住房和门面房交给原告使用。2007年4月10日，原告现金支付150000元的购房款，通过银行汇款方式支付274200元。2007年4月23日，原告、原告妻子及被告与中国农业银行遵义红花岗支行（以下简称“农行”）签订了一份个人购房担保借款合同，双方约定原告向农行借款300000元用于购买被告修建的住房，原告妻子及被告为该借款提供担保，借款300000元由农行直接通过银行汇款方式汇入被告账户。后农行按照约定将300000元支付给被告。2007年12月18日，原告现金支付50000元的购房款。2010年5月24日，原告现金支付42500元的购房款。 王志远在担任被告法人期间向原告购买建筑材料，欠原告材料款209150元，2008年8月9日王志远与另外两名股东将分别持有的股份全部转让给蒲文忠，由于被告需要向王志远支付股金，王志远与蒲文忠交接时，双方约定王志远欠原告的材料款209150元用作抵扣购房款，2008年11月27日，王志远出具了证明，证明王志远欠原告的材料款209150元用作抵扣购房款。综上，原告认为，其已经累计支付被告1406098元。 针对原告的诉讼请求，被告发表以下意见：1、与原告签订的认购协议不具有最终效力，应以签订的房屋买卖合同为准；2、与原告签订住房买卖合同单价为1800元每平米是根据地段、位置、朝向、结构等因素双方洽谈，属于正常交易价格，不存在欺诈；3、认购协议约定原告需在十天内与被告签订房屋买卖合同，原告未在约定的十天内按照认购协议履行义务，已经放弃了购买权；4、2007年4月10日，原告通过银行汇款方式支付274200元中，274200元是分成250000元和24200元两次汇款，其中250000元系被告出资，被告财务人员填写单据，以原告名义存入被告账户，且单据原件在被告处持有，该款实际是被告出资。综上，请驳回原告的诉讼请求。 第三人王志远称，其在担任被告法人期间，个人欠原告货款，后其在公司退股，与公司新股东蒲文忠达成协议，其欠原告的货款用以折抵原告所欠的购房款。 第三人向洪强、李培芳、肖凤兰、张刚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 原、被告围绕诉讼请求，依法提交了证据并进行了质证，双方对质证的证据的真实性、合法性均无异议，对部分证据的关联性有异议，本院根据双方的陈述和经庭审确认的证据，认定事实如下：2007年4月8日，原告李世祥拟购买被告修建的位于遵义市红花岗区内的Ｂ区4号住房一套和物管门面房4、5、6号三间，双方签订了认购协议，协议中双方约定住房和门面房的总价是1150000元，其中住房面积319平米，价款为394000元，门面房共计216.06平米，价款为750000元，双方签订认购协议同时原告需首付250000元作为上述房屋的认购款。同时，双方还签订了一份房屋买卖合同，双方约定商品房住房的价格为1800元每平米，房屋总价为574200元，原告首付274200元，银行提供53%为期十年的按揭贷款。 签订认购协议当日，原告现金支付了250000元的购房款后，被告便将住房和门面房交给原告使用。2007年4月10日，原告现金支付150000元购房款，通过银行汇款方式支付274200元。2007年4月23日，原告、原告妻子及被告与中国农业银行遵义红花岗支行（以下简称“农行”）签订了一份个人购房担保借款合同，双方约定原告向农行借款300000元用于购买被告修建的住房，原告妻子及被告为该借款提供担保，借款300000元由农行直接通过银行汇款方式汇入被告账户。后农行按照约定将300000元支付给被告。2007年12月18日，原告现金支付50000元的购房款。2010年5月24日，原告现金支付42500元的购房款。 王志远在担任被告法人期间向原告购买建筑材料欠原告209150元，2008年8月9日王志远与另外两名股东将分别持有的股份全部转让给蒲文忠，由于被告需要向王志远支付股金，王志远与蒲文忠交接时，双方约定王志远欠原告的材料款209150元用作抵扣购房款，2008年11月27日，王志远出具了证明，证明王志远欠原告的材料款209150元用作抵扣购房款。2011年1月18日，被告向原告出具欠原告货款339398元，其中209150元的借款是王志远的欠款转让，130248元系水晶碧苑外墙砖货款。 2013年2月26日，案外人向洪强、李培芳、肖凤兰、张刚向本院起诉被告，本院经过审理作出（2013）红民商初字第130号判决，判决向洪强、李培芳、肖凤兰、张刚与被告签订的三间门面房的商品房买卖合同有效。 本院询问原告，原告表示已在房管局查询过，水晶碧苑小区物管门面房4、5、6号三间并未在房管局登记，并未完善手续。 本院认为，本案双方争议焦点一是原、被告签订的认购协议是否有效？二是被告辩解2007年4月10日原告通过银行汇款方式支付274200元中，274200元是分成250000元和24200元两次汇款，其中250000元系被告出资，系被告在银行借给原告，后原告在银行又汇给被告的意见是否成立？三是原、被告同日签订的认购协议中房屋的价格与房屋买卖合同中的价格不一致，应以哪一个为准？四是第三人王志远在担任被告法人期间欠原告材料款209150元是否可以抵扣房款？ 本院认为，一、该认购协议是双方真实意思表示、内容不违违反法律的规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，应系有效；二、根据银行存单显示系原告通过银行汇款方式汇入被告账户，从常理判断，如果该款系被告借给原告，后原告在银行汇给被告，被告应当要求原告书写借条或者说明，被告的该辩解与常理不符。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告未能提供足够证据证明其主张，故对被告的辩解本院不予采纳；三、综合本案来看，原告的陈述、履行方式与被告为原告向银行借款提供担保等事实，可以认定原告的陈述属实，原、被告签订商品房买卖合同，被告为原告向原告借款提供担保，银行借款直接汇入被告账户目的就是为了原告能多贷款，认购协议约定的房屋价款才是双方真实意思表示，因此原、被告双方关于房屋买卖的价款应以认购协议约定为准；四、根据原告、第三人的陈述，足以认定209150元用于抵扣房款，被告出具的欠条目的是毁约，但反过来可以印证抵扣事实存在。 原告已经累计支付被告1406098元，已履行付款义务，且占有房屋至今，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，被告应当履行协助过户的义务，但由于三间门面房未在房管局备案登记，协助过户的条件不成就，原告可在条件成就后再主张权利。原告比认购协议的约定多支付256098元，但原告主张返还75898元，本院判决被告退还75898元。被告关于原告没有在十天内履行义务的辩解，本院认为2007年4月至2010年5月期间被告陆续接收原告的付款，故对该辩解本院不予采纳。 第三人在答辩期间没有向本院提交答辩意见，后经本院通知拒不到庭参加诉讼，对到庭当事人在庭审中提供的证据视为放弃质证的权利，其应承担由此产生的不利后果。第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、2007年4月8日，原告李世祥与被告遵义市康吉房地产开发有限公司签订认购协议有效。 二、被告遵义市康吉房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告李世祥多支付的购房款75898元。 三、驳回原告李世祥的其他诉讼请求。 案件受理费1697元，公告费400元，共计2097元,由被告遵义市康吉房地产开发有限公司承担。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 申请执行的期间为二年，从本判决规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审 判 长  秦友灵 人民陪审员  刘 宁 人民陪审员  高德涛 二〇一六年七月三十一日 书 记 员  欧国娅