广西壮族自治区平乐县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0330民初404号原告：陶祖发，男，1955年1月1日生，汉族，私营企业主，住广西平乐县。被告：钟永利，男，1964年8月30日生，汉族，私营企业主，住广东省深圳市宝安区。委托代理人：李春晖，广西桂兴律师事务所律师。委托代理人：唐振兴，广西桂兴律师事务所律师。第三人：广西南城百货股份有限公司。住所地：广西南宁市朝阳路**号新朝阳商业广场**楼。法定代表人：钟永利，该公司董事长。委托代理人：唐新国，该公司法务部副经理。委托代理人：李春晖，广西桂兴律师事务所律师。本院立案受理原告陶祖发与被告钟永利、第三人广西南城百货股份有限公司（以下简称“南城百货公司”）房屋租赁合同纠纷一案后，依法组成合议庭于2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告陶祖发、被告钟永利的委托代理人李春晖、唐振兴、第三人南城百货公司的委托代理人唐新国、李春晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶祖发诉称：2012年4月28日原告分别与被告及第三人订立《房屋租赁合同书》，对双方的具体权利义务作了详细的约定。合同均约定：租用期为15年，从2012年11月1日起至2027年10月31日止，第1、2、3租赁年度租金及管理服务费均为人民币2000000元，从第4年起每年度按5%递增，合同签字后5日内被告付租金人民币1000000元，被告开业后一个月内付余下租金人民币1000000元，从第2年度起租金按月支付，在每月15日前交清。为便于履行，同日原、被告双方又与南城百货公司共同订立了一份补充协议，协议约定：原告与被告及第三人签订的两份合同履行保持时间上的一致。合同订立后原告完全按合同约定履行了义务，但被告因违约不履行合同拖欠原告租金，贵院作出（2014）平民初字411号民事判决书及桂林市中级人民法院（2015）桂市民四终字第256号民事判决书判决被告给付原告租金，被告只履行了该生效判决所确定期限的租金，对于2014年2月15日之后的租金被告继续违约拖欠，直至2016年3月15日被告拖欠租金管理费4166666.667元。双方多次协商未果，故提起民事诉讼，请求人民法院：一、判决被告给付原告尚欠租金管理费人民币4166666.667元（从2014年2月15日计至2016年3月15日止）；二、被告未按合同约定给付租金造成原告的损失（按中国人民银行的同期同类逾期贷款利息的标准从每月逾期给付租金起分别计收至付清租金时止）。本案诉讼费由被告承担。原告陶祖发为证实其主张，向本院提供如下证据材料：1、《房屋租赁合同书》，用以证实原、被告的房屋租赁合同关系、租赁标的物、租赁用途以及双方在房屋租赁合同关系中的权利、义务等事实；2、《补充协议》，用以证实原告与被告、第三人分别签订的《房屋租赁合同书》是一个整体合同，两份合同在履行、终止或解除时保持时间上的一致，以及原、被告在税务上的权利和义务；3、（2014）平民初字第411号民事判决书、（2015）桂市民四终字第256号民事判决书，用以证明生效法律文书确认原、被告之间合同有效，被告应依双方订立合同履行给付租金管理费义务；4、原告于2016年3月5日向被告发出《租金催告通知书》及送达邮寄详情单，用以证明原告对被告违约行为进行催告，原告已履行诚意催告义务，并已送达给被告。被告钟永利答辩称：一、被告钟永利于2016年4月28日向平乐县人民法院提出诉讼，主张陶祖发没有按合同约定交付14000平方米的租赁房屋，要求解除租赁合同并承担相应的违约责任。2016年5月24日，被告收到平乐县人民法院（2016）桂0330民初574号不予受理《民事裁定书》，被告将依法提出上诉。也就说，就2016年4月28日答辩人钟永利起诉陶祖发租赁合同纠纷一案，是否能立案审理，尚无定论。被告所诉的案件与本案系同一租赁合同中形成的争议及纠纷，两个诉讼之间实质上已经构成本诉与反诉，因此，为避免审理结果之间出现矛盾，被答辩人申请法院延期开庭，须待关于不予立案受理的民事裁定上诉结果出来后，将两案合并审理。二、根据本案双方的《房屋租赁合同》第三条第1项、第五条第3项的约定，被答辩人陶祖发应向答辩人提供10000平方米的酒店经营场地和约4000平方米（28套商品房）的员工宿舍和饭堂。原告就应当提交相关证据证实其已按照合同约定的面积向被告实际交付了房屋，这是原告的先履行义务，现在原告没有提供相关证据证实，被告有权拒绝支付租金。三、被告与原告之间形成了一个租赁民事法律关系，该合同的相对人是钟永利与陶祖发；而原告与第三人南城百货公司之间形成的租赁民事法律关系，是独立的另外一个民事法律关系，其合同的相对人为陶祖发与南城百货。两份合同的权利义务承受主体完全不同，即使是三方《补充协议》约定两份《房屋租赁合同》履行时间上保持一致，但仍不能免除任何一份《房屋租赁合同》中合同相对方的违约责任。被告钟永利为证实其主张，在开庭审理当日向本院提供如下证据材料：1、《房屋租赁合同书》，用以证实本案双方具体的合同权利及义务，被告已依约履行了合同，原告存在迟延交付、面积严重不符合约定等根本性违约行为，被告有权拒交租金及解除合同；2、被告于2016年4月14日再次向原告寄出《关于再一次逾期交房解除房屋租赁合同书的函》，用以证明鉴于原告不能如约交付相应面积的租赁房屋，再次构成严重违约，被告再次发出合同解除函件，证实本案双方已经依约解除。3、邮政快递凭单，用以证实原告已收到的事实；4、被告向平乐县人民法院提出诉讼的《民事诉讼状》，用以证实被告就原告不能按合同约定面积交付租赁房屋已经向平乐县法院提起民事诉讼；5、平乐县人民法院2016年4月28日《起诉材料登记表》，用以证明平乐县法院的诉讼材料；6、平乐县人民法院（2016）桂0330民初574号《民事裁定书》及《送达回证》，用以证明平乐县人民法院对被告提起的诉讼裁定不予受理，但被告有权在2016年6月4日前提起上诉。第三人南城百货公司辩称：第三人和原告签订的房屋租赁合同与原、被告签订的房屋租赁合同是两个不同的合同关系，原、被告之间履行合同的行为与第三人无关。请求人民法院依法裁定第三人不是本案适格的当事人。第三人南城百货公司在举证期限内未向本院提供证据材料。经开庭质证，被告对原告提供的1、2、3、4号证据的真实性无异议，但认为：1号证据不能证实原告的诉讼主张；2号证据既没有解除、废止两份《房屋租赁合同》各自的违约条款，也未变更两份租赁合同的主体和内容；3号证据的合法性、关联性有异议，不能支持原告的主张。4号证据的关联性有异议，原告没有提供相关证据证实交付面积是否符合合同约定，被告有权拒付租金。第三人南城百货公司对原告提供的1、2、3、4号证据的真实性无异议，但对该证据的关联性有异议，均与第三人无关。对被告钟永利提交的1至6号证据的真实性、关联性、合法性，原告陶祖发均认为已超出举证期限举证，不予质证。第三人南城百货公司对被告提供的1至6号证据均无异议。本院认为，被告及第三人对原告提供的1、2、3、4号证据的真实性均无异议，对其真实性本院予以采信。1号证据是原、被告自愿协商签订的合同，对合同约定的内容本院予以认定；2号证据是原、被告及第三人协商签订的合同，对合同约定的内容本院予以认定；3号证据是法院生效的裁判文书，其合法性本院予以采信，裁判结果与本案有关联性，可以作为本案证据使用。4号证据本院予以采信。被告无正当理由未在本院指定的举证期限内提交证据，也未向本院申请延期举证，鉴于本案审理的需要及被告提供的证据时间综合考虑，本院对被告的行为予以训诫。对被告提供的1至6号证据符合证据的有效要件，其真实性本院予以采信。综合全案的全部证据材料及庭审情况，本院认定下列法律事实：被告钟永利系第三人南城百货公司法定代表人。2012年4月28日，原告陶祖发与被告钟永利签订《房屋租赁合同书》，将位于平乐县平乐镇新安街的“三星大厦”地面五至十一层、后栋地面五至九层整体租赁给被告钟永利开设宾馆酒店。合同约定：租期为15年，即从2012年11月1日起至2027年10月31日止，租赁面积总计约10000平方米；自2012年6月1日原告将租赁物业交付被告进场装修之日起5个月内为装修期和市场培育期，装修期和市场培育期原告不向被告收取任何形式的费用及租金，装修期和市场培育期满次日为租金起算日；从租金起算日满12个月进入第2租金年度，前三个年度租金及综合管理服务费为每年人民币2000000元，从第4年度开始每年的租金和综合管理服务费在上年度的基础上递增5%；合同签订后5日内被告支付租金人民币1000000元，宾馆开业后一个月内被告支付第一年度余下租金人民币1000000元，从第2年度起租金按月在每月15日前支付；被告拖欠租金满一个月，经原告催告后10日内仍拒付的，原告有权解除本合同。双方还就其它权利、义务等事宜进行了约定。同日，原告陶祖发与第三人南城百货公司签订一份《房屋租赁合同书》，将“三星大厦”地面一至四层租赁给南城百货公司开设连锁商场。随后，原、被告及第三人又在当日共同签订了一份补充协议（以下称“三方协议”），协议约定：原、被告签订的《房屋租赁合同》与原告和第三人签订的《房屋租赁合同》作为共同履行的合同，即两份合同的履行、终止或解除需保持时间上的一致，协议还就各方的权利、义务等其它事项进行了补充约定。合同签订后，被告于2012年5月22日依约定向原告支付房屋租金人民币1000000元，后被告未按照合同履行给付租金义务，原告向本院提起民事诉讼，要求被告给付至2014年2月15日的租金。被告在诉讼期间反诉原告迟延交付租赁物，构成根本违约，要求解除合同。该案经本院（2014）平民初字第411号民事判决书、桂林市中级人民法院（2015）桂市民四终字第256号民事判决书认定原、被告继续履行《房屋租赁合同书》，租金和服务费从2013年4月19日起计至原告诉请的截止日期2014年2月15日共计660273.97元（扣除已支付的1000000元）。被告于2015年11月份收到桂林市中级人民法院（2015）桂市民四终字第256号民事判决书后，已按生效法律文书履行给付租金660273.97元。对于2014年2月15日以后的租金，被告一直未给付原告，2016年3月15日，原告致函被告要求被告按约定支付截止至2016年3月15日的尚欠租金人民币4166666.667元。被告接到原告催收租金函件后未给付租金，原告于2016年4月1日向本院提起民事诉讼，要求被告给付原告尚欠租金管理费人民币4166666.667元（从2014年2月15日计至2016年3月15日）及违约给付租金造成的损失（按中国人民银行的同期同类逾期贷款利息的标准从每月逾期给付租金起分别计收至付清租金时止）。另查明，被告于2016年4月14日致函原告，称原告不能按照合同约定面积交付租赁房屋，已构成根本性违约，要求解除《房屋租赁合同书》，并要求原告双倍返还已付租金并支付违约金，合计人民币4000000元。在本案审理过程中，被告以原告无法交付符合合同约定面积的租赁房屋于2016年4月14日向我院提起民事诉讼，要求解除租赁合同及承担违约责任。本院于2016年5月4日以重复诉讼为由裁定驳回原告起诉。本院认为，原、被告签订的2012年4月28日《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意见表示，内容未违反国家法律、法规强制性规定，未损害社会公共利益及第三人合法权益，该合同合法有效。一、关于被告应否向原告支付2014年2月15日计至2016年3月15日期间的租金根据本院和桂林市中级人民法院生效判决，原告陶祖发与被告钟永利签订的2012年4月28日《房屋租赁合同书》应当继续履行。在随后的合同履行过程中，原告继续向被告提供租赁房屋，被告仅支付房租至2014年2月15日便停止支付，其行为已构成违约，应当承担继续履行合同义务的法律责任。原告在起诉前已发函催促被告给付租金，履行诚意催告义务，对原告要求被告给付租金的请求，符合双方约定和相关法律规定，本院予以支持。根据谁主张谁举证原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告辩称原告无法向其提供与合同约定面积相符的租赁房屋，被告应当对诉争租赁房屋面积与合同约定面积严重不相符的事实提供相关证据予以佐证，但被告就该问题并未向本庭提供相关证据，被告辩称没有事实和法律依据，本院不予采信。被告向我院另行提起民事诉讼要求解除合同，并请求与本案合并审理，因两案是不同的民事法律关系，且本院对被告提起的民事诉讼裁定不予立案，其理由不成立，不予采纳。被告辩称延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，原告请求支付2014年2月15日至2015年4月4日期间的租金已经超过法定的诉讼时效，本院认为租赁合同双方当事人约定分期支付租金的，那么各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。时效的前提是当事人知道自己的权利被侵犯，原、被告因给付租金和合同是否应当继续履行的问题起诉至法院，被告接到法院最终生效判决书是2015年11月份，也就是说生效法律文书于2015年11月份确定为原、被告应当继续履行2012年4月28日《房屋租赁合同书》并给付原告租金，原告于2016年3月15日发函催告被告给付租金，并于2016年4月1日起诉至法院，没有超过诉讼时效，对被告的辩称，本院不予采纳。据此，被告应当向原告支付2014年2月15日计至2016年3月15日期间的租金。二、如何计算2014年2月15日计至2016年3月15日期间的租金？是否应当支持原告请求给付拖欠租金损失？应当如何计算拖欠租金损失？生效法律文书确认原、被告从2013年4月19日起计租金和服务费，被告已按生效法律文书履行给付2014年2月15日前的租金，根据合同的约定，前三年每年的租金为2000000元／年，原告请求2014年2月15日计至2016年3月15日期间的租金和管理服务费应为人民币4166666.67元（2000000元／年÷12个月×25个月）。原告诉请符合法律规定，本院予以支持。根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。对原告请求迟延给付租金给其造成的损失，有事实和法律依据，本院予以采信。原、被告在合同中约定第二年起按月给付租金，结合本案中被告的违约行为，兼顾原告所受到的损失，按人民银行同期同类贷款年利率从每月逾期之日起分别计算至给付之日止较为适当。因原、被告及第三人签订的《补充协议》约定两份合同的履行、终止或解除需保持时间上的一致，故本案的审理结果与第三人有法律上的利害关系，将南城百货公司列为本案第三人参加诉讼符合法律的规定。综上，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告钟永利于本判决生效之日起十日内支付租金和管理服务费人民币4166666.67元及相应损失（按人民银行同期同类贷款利率从每月逾期之日起分别计至付清之日止）给原告陶祖发；案件受理费人民币44228元，由被告钟永利负担。上述应付款项，义务人应按本案生效判决确定的履行期限到平乐县人民法院履行完毕，逾期则应支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费人民币44228元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：220×××16开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  余李强审 判 员  钟金梅人民陪审员  梁 艳二〇一六年七月二十七日书 记 员  陈 荃附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不《中华人民共和国民事诉讼法》对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。