北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终4310号上诉人（原审被告、反诉原告）北京华瑞元合商贸有限公司，住所地北京市石景山区香山南路166号院3号楼48号-2号。法定代表人张滌华，经理。委托代理人赵利建，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）刘莹，女，1975年9月7日出生。委托代理人李建华（刘莹之夫），1971年2月1日出生。上诉人刘莹与被上诉人北京华瑞元合商贸有限公司（以下简称华瑞元合公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第7292号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘莹在原审法院诉称：2011年3月16日，刘莹与北京东和伟业房地产开发有限公司（以下简称东和伟业公司）签署《房屋租赁合同》，由刘莹租赁位于北京市石景山区香山南路166-48、49号商铺，其后，刘莹夫妻共同经营上述商铺，2012年9月1日，刘莹与张滌华签订《租赁合同》，约定张滌华整租刘莹承租的位于北京市石景山区香山南路166号院48-2号商铺，租期为五年，第一年租金为35万元，以后每年租金递增3％。张滌华承租该房屋后，以该地址注册成立华瑞元合公司，并签订了租赁合同，对原合同内容进行了确认，自2013年起，华瑞元合公司开始不能足额支付租金，其中2013年支付租金30万元，2014年支付30万元，2015年未付，2015年10月28日，华瑞元合公司突然从承租房撤离，至今未支付租金和迟延履行违约金、物业费，故诉至法院，诉讼请求：1、判令华瑞元合公司支付刘莹房屋租金163687元（计算至2015年10月31日）、迟延履行违约金（以日万之三标准分段计算，均计算至实际给付之日）、物业费19240元；2、案件受理费由华瑞元合公司承担。华瑞元合公司在原审法院辩称：2012年9月5日刘莹与华瑞元合公司达成了口头协议，年租金30万元，除水电，无其他费用，5年内房租不变。后华瑞元合公司有优先续租权，三年来华瑞元合公司每年都给了30万元，一共90万元。2015年9月30日到期了，可能要延几天。现在刘莹出示的这个合同并非实际执行的合同，物业公司2015年初告知华瑞元合公司刘莹无权出租涉案房屋，因为刘莹与房主的合同明确禁止转租。2015年3月13日东和伟业公司通知解除合同时华瑞元合公司才知道此事。另外，刘莹与华瑞元合公司的合同比刘莹与房东租赁合同的时间要长。关于租金，刘莹没有给我方开具任何票据。而且根据合同第五条，承租房屋多处漏雨，并在后期存在停水停电的情况影响经营，所以不同意刘莹的诉讼请求。另外，基于刘莹无权出租，停水停电时无法正常经营，故提起反诉，反诉请求：1、解除刘莹与华瑞元合公司签订的租赁合同；2、支付华瑞元合公司无法正常经营的损失154710元，3、判令刘莹赔偿华瑞元合公司因房屋漏水导致的财产损失1万元；4、判令刘莹赔偿因其欺骗行为导致房屋租赁合同无法继续履行而出现的装修损失赔偿10万元；5、案件受理费由刘莹负担。刘莹针对华瑞元合公司的反诉辩称：首先双方的租赁合同是合法有效的，反诉的与东和伟业公司的合同与本诉无关，主张转租无效权利在房东而不是次承租人，而且刘莹与东和伟业公司的合同仍在继续履行期间，对本案双方合同的履行也无任何影响，因此我们认为基于合同无效而提出诉讼请求均不成立，故不同意华瑞元合公司的诉讼请求。另外，不同意解除合同，华瑞元合公司未经刘莹同意搬走了所有的东西，刘莹有损失。装修损失、经营损失、漏水损失不是刘莹一人造成的，应该由开发商赔偿。合理的部分刘莹同意赔偿，不合理的部分不同意赔偿。原审法院经审理查明：2011年3月16日，刘莹与案外人东和伟业公司签订房屋租赁合同，刘莹作为承租人承租该案外人位于北京市石景山区香山南路166-48、49号建筑面积共计537平方米的底商，租赁期限自2011年3月16日起至2016年6月15日止。2012年9月1日，刘莹与华瑞元合公司签订房屋租赁合同，其中约定：甲方（出租人）刘莹，乙方（承租人）华瑞元合公司；甲方将位于北京市石景山区香山南路166号院48-2号底商（以下简称涉案房屋），建筑面积为370平方米租赁给乙方进行老年代步车销售的经营活动；租赁期限约定自2012年9月1日起至2017年8月31日止，其中甲方给予乙方一个月的免租期，免租期自2012年9月1日起至2012年9月30日止;租金约定:1、乙方于2012年9月1日应向甲方支付第一年租金总额为人民币35万元，支付至甲方指定账户，自第二年起每年9月30日前支付当年租金，每年租金递增3％，上述费用不含乙方在租赁期内的物业费、暖气费、发票之税金、乙方所使用的能源费，相关费用由乙方通过甲方向有关单位缴付；2、甲方应在收取租金的同时向乙方开具收款收据；相关费用物业费管理标准为4元/平方米/月*370平方米=1480元，每月5日前按照上一个月的所有实际费用总和将费用支付到甲方指定的账户。违约金和违约责任条款约定：乙方迟延交付租金，如无正当理由，迟延一天，应当以当期迟延交付的费用为基数，以每天万分之三为标准向甲方支付迟延履行金。合同签订后，刘莹向华瑞元合公司交付了涉案房屋，华瑞元合公司在承租期间分多次向刘莹支付房屋租金，但对于交纳租金的数额双方存在争议。华瑞元合公司表示双方口头协议每年租金30万元，至今共向刘莹支付租金91万元，并提供了部分收据和转账记录作为证据；刘莹则表示实际收取租金95万元。另双方均认可华瑞元和公司从未向刘莹支付过涉案房屋物业费，华瑞元合公司另表示根据口头约定其无需支付物业费。华瑞元合公司收到涉案房屋后进行了装修，用于经营老年代步车。庭审中，华瑞元合公司表示该装修花费十几万元，但未提供证据证明。经法院充分释明，华瑞元合公司明确表示不申请对上述装修价值进行评估鉴定。另外，当事人双方均认可在上述合同履行过程中，涉案房屋存在局部漏水的情况，因刘莹有时向出租人交房租迟延，会存在出租人对涉案房屋进行断水断电的情况，尤其是在2015年3月份后，但持续时间并不长，约几天时间，刘莹交齐房租后就会恢复水电。庭审中，华瑞元合公司表示漏水给其造成了财产损失、停水停电带来了经营损失，但仅提供部分照片作为证据，此外未提供其他证据。2015年3月13日，北京和泓物业服务有限公司西山枫林分公司（以下简称和泓物业公司）向刘莹发出提前终止合同通知一份，其中载明：依据刘莹与东和伟业公司签订的包括涉案房屋在内的租赁合同，因该房屋甲方即将出售，甲方已于2015年1月20日与乙方就提前终止合同事宜及口头通知，中间关于提前终止合同房屋腾退问题协商谈判过两次，要求承租方将租赁房屋于2015年3月15日前全部腾退，故再次通知仍于上述日期前将房屋全部腾空，逾期未全部腾空，将采取断水断电措施，由此产生的一切后果由承租方负责。2015年10月28日，华瑞元合公司将涉案房屋属于自己的东西搬走，腾空了涉案房屋，搬家时刘莹并不在场，但经物业公司通知，刘莹对此事知情，并在华瑞元合公司搬走后在涉案房屋房门上加了锁。另查：本案审理过程中，经法院至和泓物业公司核实，该公司工作人员称关于刘莹与东和伟业公司的租赁合同，其系东和伟业公司的代理人，执行履行该合同的权利义务。该合同明确约定不允许刘莹转租，但对于刘莹已将涉案房屋进行了转租的情况在2015年3月时即已知情。2015年3月份，东和伟业公司曾计划将涉案房屋出售，故按合同约定提前三个月通知刘莹终止合同，并将书面通知贴在了涉案房屋门上。但最终并未出售成功，也未收回涉案房屋，故并未与刘莹解除合同，但刘莹自2015年9月起至今并未向东和伟业公司交纳租金。该工作人员另称，涉案房屋此前存在漏水情况，但并不严重，只是屋顶有些渗水。上述事实，有房屋租赁合同、收据、转账记录、联系笔录、提前终止合同告知书、现场照片、双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。原审法院认为：刘莹与华瑞元合公司签订的房屋租赁合同系涉案房屋承租人与次承租人签订的转租合同，该转租合同的效力需结合刘莹与东和伟业公司之间的租赁合同综合进行考察。从租赁期限看，刘莹与华瑞元合公司之间租赁合同约定的期间明显超出了刘莹与东和伟业公司租赁合同所约定的租赁期限，根据相关司法解释，超过部分的约定应属无效。对于未超过的部分，经向出租人核实，虽合同约定了不允许转租的情况，但出租人并未在合理期间对刘莹的转租行为提出异议，故仍应属有效。刘莹与华瑞元合公司仍应根据该有效部分的约定全面履行各自义务。根据合同约定，华瑞元合公司作为出租人应足额交纳房屋租金和约定的其他费用，但本案中关于租金，刘莹表示已收到95万元，华瑞元合公司则表示只交纳了91万元，在未存在充分证据证明的情况下，刘莹以收到95万元为基础主张欠付租金，属其对自身权利的处分和自认，法院对此不持异议。故认定华瑞元合公司已交纳租金的数额为95万元，刘莹主张2015年10月31日前所欠付的租金应以合同约定的总额扣除上述数额作为计算依据。华瑞元合公司作为承租人，虽负有按时足额付款的义务，但刘莹作为出租人亦负有保证租赁物正常使用以及相关维修的义务。而根据本案情况，双方均认可涉案房屋在使用期间存在渗漏水以及停水停电的情况，势必对华瑞元合公司的使用和经营造成一定影响，而2015年东和伟业公司亦在涉案房屋处张贴通知提前终止合同，华瑞元合公司据此认为刘莹可能丧失继续履行合同义务从而中止履行合同亦属合理，不应承担迟延履行的违约责任。现经和泓物业公司确认，刘莹与东和伟业公司的租赁合同最终并未实际解除，华瑞元合公司则应恢复履行合同，支付其使用租赁物期间的租金及相关费用。综上，刘莹要求华瑞元合公司支付欠付租金以及物业费的诉讼请求，法院予以支持。但对于迟延履行违约金的诉讼请求，法院不予支持。目前合同既然可以恢复履行，华瑞元合公司擅自搬离涉案房屋并拒绝搬回，属于违约行为，该行为并不使其享有合同的解除权，在享有合同解除权的出租人刘莹不行使合同解除权的情形下，华瑞元合公司要求解除合同以及要求赔偿装修费损失的反诉请求，法院不予支持。而关于因漏水所致财产损失、停水停电所致经营损失一节，华瑞元合公司虽未提供充分证据证明，但该损失必然产生，法院将根据公平原则，结合一般社会经验法则，综合华瑞元合公司所经营业态、漏水及停水停电的程度，予以酌情确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项，第一百零七条、第一百零九条、第二百二十条、第二百二十八条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项之规定，判决：一、北京华瑞元合商贸有限公司于判决生效后七日内，给付刘莹房屋租金十六万三千六百八十七元、物业费一万九千二百四十元，以上两项共计十八万二千九百二十七元；二、刘莹于判决生效后七日内，赔偿北京华瑞元合商贸有限公司财产损失及经营损失共计三万五千元；三、驳回刘莹的其他诉讼请求；四、驳回北京华瑞元合商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。华瑞元合公司不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人反诉请求，驳回对方诉讼请求。事实和理由：1、上诉人一直以每年30万元的租金标准缴纳；2、出租人发出解除通知到达被上诉人，出租人与被上诉人的合同已经解除，上诉人与被上诉人的合同不能实现目的，故被上诉人应当赔偿损失；3、对方未经东和伟业公司同意出租给我们，我们行使不安抗辩权。刘莹针对华瑞元合公司的上诉请求及理由答辩称：对方一直以进货为由拖欠租金，我们与东和伟业公司的合同与对方无关。本院认为，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。刘莹与东和伟业公司签订的房屋租赁合同约定的租赁期限至2016年6月15日，刘莹与华瑞元合公司签订的租赁合同的期限至2017年8月31日，超出部分无效。一方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形的，另一方当事人可以中止履行，对方在合理期限内恢复履行能力，应当恢复履行。本案中，东和伟业公司在涉案房屋张贴通知提前终止合同，华瑞元合公司据此认为刘莹可能丧失继续履行合同义务的能力，据此不交纳租金及物业费，不构成违约。后刘莹与东和伟业公司的租赁合同并未解除，华瑞元合公司与刘莹的合同亦不存在符合合同解除的情形，华瑞元合公司应当恢复履行合同。因此华瑞元合公司要求解除合同并赔偿损失的请求，没有事实和法律依据，原审法院判决驳回其该项诉讼请求正确，本院予以确认。华瑞元合公司上诉主张双方约定的租金为每年30万元，因停水停电所致经营损失为154710元，均未提交证据证明，因此本院对其主张不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费四千三百八十三元，由刘莹负担九百四十二元（已交纳），由北京华瑞元合商贸有限公司负担三千九百零一元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费二千六百三十五元，由北京华瑞元合商贸有限公司负担二千二百八十七元（已交纳），由刘莹负担三百四十八元（已交纳）。二审案件受理费五千一百五十元，由北京北京华瑞元合商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣代理审判员  夏根辉代理审判员  赵 蕾二〇一六年七月二十九日书 记 员  杜 莹