广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22964号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈汉宜，男，1969年1月13日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：黄永发，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志成，广东恒益律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市白云区同和街同和经济联合社，住所地广东省广州市白云区同和街同和村。法定代表人：陈文峰，该社理事长。委托诉讼代理人：张曦，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人陈汉宜因与被上诉人广州市白云区同和街同和经济联合社（以下简称同和联社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初4972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月20日公开开庭审理了本案。上诉人陈汉宜的委托诉讼代理人黄永发律师、被上诉人同和联社的委托诉讼代理人张曦律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈汉宜上诉请求：1、变更一审判决第二项为判决生效之日起五日内，同和联社向陈汉宜赔偿青苗及附着物补偿款损失、地块平整和排污工程损失、设计费损失共计977147.87元；2、撤销一审判决第三项；3、同和联社向陈汉宜退还场地费1822626元；4、同和联社向陈汉宜支付资金占用利息（其中场地费200万元自2016年2月27日计算至实际返还之日，场地费822626元自2018年5月31日计算至实际返还之日，2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至实际返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年8月20日为493232.94元)。事实和理由：一、同和联社应当向陈汉宜返还已收取的场地费1822626元。合同无效后返还财产是指合同当事人对已交付给对方的财产享有返还请求权，而已接受该财产的当事人则有返还财产的义务。返还财产就是旨在使财产关系恢复到合同订立前的状况，所以不论接受财产的一方是否具有过错，都应当负有返还财产的义务。同时，返还财产也不应当考虑给付财产的一方是否具有过错，返还财产和过错责任承担不能混为一谈。返还财产后，一方或各方有过错的，才需要根据过错程度以及损失大小，确定各方应承担的责任。一审判决查明同和联社向陈汉宜收取了保证金100万元和预收场地费100万元及场地费822626元，但没有判决同和联社返还该场地费等合计1822626元，明显违反法律规定。二、同和联社应承担案涉合同无效的全部过错责任，陈汉宜没有过错。1、同和联社作为案涉场地的出租方，应当清楚知悉案涉场地的权属、土地用途、规划情况。同和联社在明知案涉场地是农用地，不能用于非农建设的情况下，仍将案涉场地作为“体育运动场地”出租给陈汉宜，明显具有恶意隐瞒甚至欺诈的主观恶意。2、一审判决查明同和联社表示其之所以在案涉租赁场地为农用地的情况下将场地进行公告招租，是因土地一直闲置，村民有意见，考虑到按照之前的经验，有些地块可以通过向政府申请转变土地用途，故先进行了招租。该查明事实可以反映：第一，同和联社明知案涉场地为农用地的情况下，仍按非农建设用地进行招租；第二，案涉场地是闲置地，同和联社希望通过非法出租进行获利；第三，同和联社也知道在农用地进行非农建设需要先办理转变土地用途的审批手续，只是单方认为有可能获得政府审批，且希望在获得审批前能够得到租金等收益。3、同和联社作为出租人，负有保证出租标的可用于出租用途的基础义务。通过交易中心公开招租本质上就是公开竞价，而是否公开竞价并不能免除或减轻同和联社作为招租人的基础义务。交易中心其实并没有对案涉场地是否可用于非农建设进行审查，但通过交易中心公开招租案涉场地，容易使竞拍人误认为既然交易中心可以招租，最起码案涉场地是可用于“体育运动场”的出租用途的。为此，通过白云区集体资产交易中心公开招租案涉场地，并不能免除或减轻同和联社的过错责任。反之，该行为可以证明同和联社意图通过公开招租使参拍者误解，促成其达到非法出租获利目的的主观恶意。4、陈汉宜是个人且不具有法律专业知识。基于对同和联社及交易中心的信任，陈汉宜有合理理由认为案涉场地可用于“体育运动场”建设，否则同和联社不应当出租，更不应该公开招租。陈汉宜开发建设受到政府部门制止后，已及时与同和联社交涉。同和联社于2016年12月向同和街道办报送建设露天足球场未获批准后，陈汉宜于2017年1月介绍他人与同和联社合作，争取减少损失。同和联社谎称可以改变土地用途及顺延租赁期限后，陈汉宜为减少损失以及继续合作，又于2018年5月再向同和联社支付822，626元。以上事实说明，陈汉宜在发现受到欺瞒之后，已积极采取措施争取减少损失，陈汉宜对于合同的订立以及损失产生均没有过错。三、同和联社应当全部赔偿陈汉宜的损失。l、同和联社累计已收款2822626元（其中保证金100万元、场地费1822626），已获得资金使用的收益，而陈汉宜必然损失相应的融资成本。民间融资成本远高于银行贷款利息，陈汉宜主张同和联社按同期银行贷款利率赔偿利息理应得到支持。2、陈汉宜已支出青苗及附着物补偿款20万元、设计费138000元、地块平整和排污工程799905.27元。地块平整和排污工程即便按评估价639147.87元计算，同和联社应当赔偿陈汉宜的此部分损失合计为977147.87元。四、一审判决陈汉宜向同和联社支付2017年10月至2020年3月9日期间的场地占用费2296750元，完全没有理据。l、同和联社应承担案涉合同无效的全部过错责任，陈汉宜没有过错，同和联社无权要求陈汉宜赔偿损失。2、同和联社一审已如实陈述“土地一直闲置”。假如同和联社没有依据无效合同将案涉场地交付给陈汉宜，该土地也是闲置。为此，同和联社将闲置土地交付给陈汉宜，没有任何损失可言。3、陈汉宜租赁案涉场地的目的是开发建设“体育运动场”用于经营。同和联社将案涉场地交付给陈汉宜之后，陈汉宜只是投资进行建设，但并未建成“体育运动场”，更没有获得任何收益。4、此类需要投资进行开发建设的土地租赁合同无效案件和违章建筑的房屋租赁合同无效案件，最根本的区别是违建房屋的承租人已经从实际使用房屋中获益，而土地的承租人在土地未建成具有经营价值的建构筑物的情况下，只有付出没有任何获益。5、陈汉宜在案涉场地上建设“体育运动场”被行政部门责令停工之后，就没有实际使用案涉场地进行任何开发建设。同和联社表示愿意直接收回案涉场地的行为，也可说明案涉场地没有任何围栏，同和联社可随时进入。同和联社和广州善泰医疗养老有限公司于2017年1月5日签订的《合作意向书》第7条约定乙方办理用地手续期，甲方（即同和联社）有正常使用该地块的权利。由此说明，同和联社至迟在2017年1月5日前就已经实际占用了案涉场地，否则不可能约定同和联社有正常使用的权利。6、同和联社是将案涉场地作为非农建设用地进行招租，陈汉宜租金报价的基础也是案涉场地是非农建设用地。非农建设用地的租金和农用地的租金差异巨大，一审判决参照《场地租赁合同》约定的非农建设用地的租金标准计算同和联社的损失，明显没有理据。7、退一步讲，即便法院审理后认为陈汉宜占用案涉场地至2017年1月5日期间给同和联社造成一定损失，该等损失也应当按农用地出租的标准进行评估确定，确定损失后再根据过错责任予以分摊。同和联社辩称：一、本案土地租赁合同无效，陈汉宜应当承担相当责任。从2017年11月起至2019年12月31日起诉日止，陈汉宜声称土地不能正常建设开发而拒绝缴纳土地租赁金。从2018年7月13日至2019年9月29日间，同和联社经过9次向陈汉宜发出催告函，要求其及时支付租金，解除合同交回场地。但至2019年10月，陈汉宜未有作出任何回应，依然占据涉案场地自行使用，至一审诉讼时（2020年3月）拖欠的土地租金合共2305350元，依照合同计算滞纳金达230万元。陈汉宜主张涉案土地因招租所列明使用用途违反法律法规规定，此为无效合同，认为同和联社存在恶意欺诈行为，明知是不能出租的农用地而做出租使用，恶意欺骗陈汉宜而导致合同无效，要求同和联社赔偿造成430万多元的经济损失。而一审判决虽然认定合同无效，但未认为同和联社存在恶意欺诈行为。事实上同和联社在《广州白云区新庄板隆地块竞招租公告》以及所附的交易规则中，已经明确本地块的瑕疵说明（见交易规则十），租赁标的是按照现时产权状况出租，出租方不承担瑕疵担保责任。承租方一经报价视为其已经知道该租赁物标的的历史情况、认同租赁标的物现状和产权状况。一审中也已查明本竞价人（陈汉宜）完全同意《交易规则》、《场地租赁合同》的各项承租条件和相关要求。因此，陈汉宜在承租本案标的土地时已经知悉有关土地权属和使用限制情况，其所承担的风险不应由同和联社承担。就是说，同和联社早已经作出公示，不存在恶意的签署无效合同欺诈行为，同时也不保证陈汉宜对土地的体育场地建设开发能否顺畅。另外，本案土地法定记载的使用用途中也表明，地块大部分为农用地，小部分可为体育设施建设和公园、绿化用地。因此，本案中的租赁合同准确来说不应定为全部无效。而在履行合同中，陈汉宜未有进行过园林绿化场地建设使用，仅试图用于体育场地建设。综上，本案合同无效双方均由一定责任，同和联社因有如上所述的土地租赁公示，交易规则的互认，土地不全部禁止合同用途，陈汉宜已经充分了解土地现状，履行合同中未用于园林绿化建设等情形，而且同和联社也已经造成严重经济损失。因此同和联社不存在所谓的恶意合同欺诈行为。二、双方已知悉土地租赁合同可能无法履行，但陈汉宜未及时提出解除合同，交回场地，仍无偿占有使用土地达2年多之久。在双方履行合同过程中，陈汉宜在土地平整中被有关政府部门制止。发现存在的问题后，同和联社积极配合陈汉宜进行有关土地的利用和争取符合陈汉宜使用最大化的土地使用方式。配合陈汉宜所引进的优质养老养生项目的研究和投入、投资，作为第三方与广州善泰医疗养老有限公司签订《合作意向书》，努力向政府土地部门申办符合国家产业政策的土地用途，以满足双方实现合同目的。但以上行动均未取得理想效果。陈汉宜在二年多期间没有交纳租金，也从未提出解除合同，撤出、交回场地。事实上陈汉宜在合同未依法定为无效情形下时仍在使用、占有本案土地。一、二审中没有证据证明陈汉宜没有从使用本案土地中获取收益。因此，根据合同无效的现行法律规定，无效用地行为、使用土地行为，属于无法返还对方的获益行为，应当折价补偿。一审判决陈汉宜对土地使用占有期间支付使用费正是折价补偿的法律体现。关于2019年10月以后至2020年3月诉讼确定交接期间的使用费，因为陈汉宜已经提出解除合同交回场地，期间由于诉讼而导致双方失去互信，这段时间由陈汉宜承担50%的土地占用费的判决，亦是基于以上法律原则作出，是符合事实和法律规定的，也是公平合理的。三、同和联社已经一审判令承担了应当承担的损失，陈汉宜其余的赔偿要求不应当由同和联社负担。合同无效双方均有责任，而且关于合同无法履行情形知悉后，陈汉宜仍然没有积极做出回应解除合同，应当具有更大的责任。一审判决陈汉宜承担支付及分担占有期间的费用是合理的。同和联社已被一审判决承担了对陈汉宜的补偿损失，另外还包括诉讼中土地控制空置问题的损失也是由同和联社承担的。事实上至今陈汉宜仍未正式进行土地场地交接手续，因为二审未结束，陈汉宜身在国外，手续办理拖延未及，土地事实上仍掌控在陈汉宜手中。陈汉宜提出的利息损失、前期土地租赁费等，没有合法的理由和事实依据，应予驳回。本案属于无效合同分担责任情形，使用占有土地应当支付适当的使用占有费用，该部分费用不属于无效合同受损失范围，因为作为出租方，同和联社也同样付出了土地被划归出去被占用的损失，这是应当二相冲抵的合理判决。而且每平方1.5元的租赁费是非常低廉的，总金额看上去好像比较大，实际上得考虑本案土地面积有5.7万多平方，相当于可开发一个大型楼盘的土地面积，实际上的单价是很低廉的租赁费。综上所述，理应维持一审判决，驳回上诉。陈汉宜向一审法院起诉请求：1、同和联社向陈汉宜退还场地费1822626元和保证金100万元并支付利息（其中以场地费100万元为基数，从2016年2月27日开始计至付清之日止；以822626为基数，从2018年5月31日起计至付清之日止；以保证金100万元为基数，从2016年2月27日起计至付清之日止，上述利息均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）；2、同和联社向陈汉宜赔偿支付的青苗及附着物补偿款20万元、地块平整和排污工程款799905.27元和设计费138000元。同和联社向一审法院反诉请求：1、解除同和联社与陈汉宜签订的《场地租赁合同》，陈汉宜向同和联社交还涉案租赁场地；2、陈汉宜向同和联社支付拖欠的租赁场地费（从2017年10月计至实际返还场地之日止）；3、陈汉宜向同和联社支付上述所欠本金的滞纳金230万元。一审法院查明事实：2015年11月19日，白云区集体资产交易中心广州白云区产权经纪有限公司发出《广州市白云区新庄板窿地块竞价招租公告》，主要内容为：项目名称：广州市白云区新庄板窿地块竞价招租项目；招租单位：同和联社；物业概况：广州市白云区同和街新庄板窿地块，总面积约为57333平方米，出租用途为体育运动场或园林绿化场地；出租期限：租赁期限为5年，无免租期；招租方式：场地费按月收取，承租方须在签订《场地租赁合同》当日向出租方缴纳首月场地费（以实际成交价格为准），并在签订《场地租赁合同》后10日内缴纳预付场地费100万元。预付场地费按月扣除直至扣除完毕，扣除完毕后承租方须于每月5日前向出租方足额缴纳当月场地费；交易底价：每月每平方米1.5元；交易保证金：200万元；合同履约金100万元等。上述招租公告发布的当日，白云区集体资产交易中心广州白云区产权经纪有限公司还发布了相应的《交易规则》及附件：1.租赁合同样本。2.成交确认书。2015年11月30日，陈汉宜（承租方）与同和联社（出租方）签订《成交确认书》，主要内容为：本竞价人完全同意《交易规则》、《场地租赁合同》的各项承租条件及相关要求，并确认以首年每月每平方米场地费1.5元/月/平方米承租位于广州市白云区新庄板窿地块，计租面积57333平方米，租赁期为5年。2015年12月28日，陈汉宜（承租方，乙方）与同和联社（出租方，甲方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区新庄板窿，面积57333平方米，出租给乙方使用（见附件）；租赁期为5年，即从2016年1月1日起甲方将场地交付乙方使用，至2020年12月31日收回；乙方向甲方交纳场地费为每月85999.5元；在签订合同之后7日内，乙方向广州白云产权经纪有限公司缴纳的交易保证金200万元整应划转至甲方指定账户，其中100万元为保证金，保证金不计利息，在租赁期满乙方付清各项费用后七天内返还乙方。另外100万元转为预缴场地费，预缴期间为2016年1-11月，自2016年12月起，在补齐当月场地费31994元后，按合同约定按时正常缴交场地费；场地交接及场地等费用支付的时间即方式：1.乙方交齐保证金和当月场地费后，自行进场。2.乙方必须在当月5号前向甲方缴交当月全部场地费以及按水电部门的要求按时缴付水电等费用；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，没收保证金，收回场地。场地内属乙方的设备设施无偿归甲方所有，乙方经甲方通知后10天内搬迁，如乙方逾期不搬迁，视为乙方同意放弃场地内的物品，甲方有权采取中断水电等措施，同时，甲方有权处置乙方拒不搬迁的财物，乙方不得要求返还及索取赔偿，因此造成的乙方的损失由乙方自行承担，乙方还应赔偿甲方因此遭受的一切经济损失：……乙方拖欠场地费等逾期15天仍不交场地费、管理费、水电费等费用的；乙方应按招标文件内容的条件使用租赁场地；乙方未按本合同约定支付场地费、水电费等相关费用，甲方每日拖欠场地费、水电费等相关费用的1%收取滞纳金，逾期15天仍不交清场地费，水电费等相关费用，乙方除应如数补交拖欠场地费、水电费等相关费用及滞纳金外，甲方有权解除合同，没收保证金，收回租赁物等。2016年2月26日，同和联社向陈汉宜出具收据，主要内容为收到陈汉宜缴纳的保证金100万元和预收场地费100万元。后陈汉宜为涉案租赁场地的三通一平向案外人范伟良支付了青苗及附着物补偿款20万元，并拟着手将涉案租赁场地建设成露天足球场。2016年12月13日，同和联社向同和街道党工委、办事处提交《关于板窿地块的请示》，主要内容为：同和联社有一地块位于广州大道北同和村与大源村交界，土名板窿（约100亩）权属同和联社无争议。由于该地块较为偏僻，长期闲置，现状为一些闲杂人员搭建了一些铁皮屋居住和堆放大量垃圾，污水横流，不但环境卫生差还存在着大量的安全隐患问题。根据目前的实际情况，经同和联社班子会议多次研究后，拟在该闲置地块建设六个7人制露天足球场，如该方案能实施将为同和联社社区带来几个好处：一、可以闲地利用，根治脏、乱、差现象；二、让广大村民有个强身健体的有氧运动场所；三、可以响应国家振兴足球的政策，培训更多的足球人才；四、可作营业，增加收入。为此，同和联社恳请街道党工委、办事处能批准同和联社先行对该地块工地平整等前期工作。2017年4月10日，广州市国土资源和规划委员会向同和联社发出云国土行处[2017]12号《土地违法案件行政处罚决定书》，主要内容为：经查，被处罚单位同和联社未经国土管理部门批准，擅自于2016年3月在白云区同和街同太路老庄与板窿间地块处建设一座桥，违法用地面积653.58平方米。根据《白云综合服务功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）》，被占用的地块为建设用地（城镇用地225.21平方米，特殊用地131.17平方米），未利用地（自然保留地297.2平方米）。根据2015年土地利用现状、该地块为建设用地（289.2平方米）、其他草地（364.5平方米）。被处罚单位的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条有关规定……决定处罚如下：一、责令同和联社退还在白云区同和街同太路老庄与板窿间地块处非法占用的653.58平方米土地；二、责令同和联社限期恢复297.2平方米规划为未利用地的土地原状；三、没收同和联社在白云区同和街同太路老庄与板窿地块处非法占用的356.38平方米规划为建设用地上新建的建筑物及其他设施；四、对同和联社非法占用653.58平方米现状为建设用地和未利用地（其他草地）的土地处以每平方米10元罚款，罚款金额为6535.8元。2017年11月14日，同和联社向陈汉宜发出《关于催收场地费的函》，通知陈汉宜补交拖欠的2016年12月至2017年11月期间的场地费。2018年5月30日，陈汉宜向同和联社支付涉案租赁场地的场地费822626元。后同和联社又于2018年7月13日至2019年9月29日期间陆续9次向陈汉宜发出《关于场地费催缴函》。2019年10月10日，陈汉宜委托广东友铭律师事务所律师向同和联社发出《律师函》，主要内容为：本所委托人进场后，立即动工兴建体育运动馆，投入资金300多万元。正当本所委托人加紧动工建设时，白云区同和街道办事处叫停本所委托人动工建设，至今仍不允许本所委托人复工，本所委托人窝工至今，无法实现合同目的。并通知在收到律师函后5天内，与本所委托人协商解除《场地租赁合同》，退还本所委托人保证金和预缴场地费及利息损失，并承担相应的违约责任。2019年10月18日，同和联社委托广东金桥百信律师事务所律师向陈汉宜发出《律师函》，主要内容为：自2017年10月7日，陈先生不根据《场地租赁合同》约定按时支付场地费，委托人同和联社已多次发函催收场地费，陈先生不予理睬，仍不按时支付场地费和付清拖欠的费用，实属违约，已造成委托人严重的经济损失。并通知尽快和同和联社联系，商谈支付场地费和付清拖欠的费用等事宜。一审诉讼中，陈汉宜表示其在着手建设过程中对涉案租赁场地进行了设计和规划，并对租赁场地进行了土地平整和排污工程建设。陈汉宜提交：1.《白云区同和村运动场规划方案》、银行电子回单、收据，拟证明其为场地设计和规划支出款项138000元。2.与案外人邓晓星于2015年12月18日签订的《施工合同》、邓晓星分别于2015年12月21日、2016年1月31日、2017年6月28日开具的收取陈汉宜支付款项共计799905.27元的收据三份，拟证明其对涉案租赁场地进行了土地平整和排污工程建设。同和联社确认通过现场能够反映陈汉宜确实实施过排污工程，但对于具体支出费用的数额不清楚，故对上述证据均表示无法确认。另陈汉宜在2020年3月9日的一审庭审中表示，因涉案租赁场地一直处于空置状态，且没有围栏，同和联社是随时可以进入的，其亦未在场地内使用，场地内亦无其物品，同和联社可自行控制场地。同和联社表示愿意直接收回涉案场地。另陈汉宜向一审法院提出对其在涉案租赁场地实施的排污管工程造价进行评估。一审法院依陈汉宜申请委托广州市新誉工程咨询有限公司（以下简称新誉公司）对上述标的物进行评估。2020年6月12日，新誉公司出具《广州市白云区同和街新庄板窿地块排污管工程造价咨询报告书》（以下简称《报告书》）。《报告书》记载：经现场勘查，当年施工的混凝土管被挖掘出来经双方确认有34根，其他工程量同和联社不予确认，经现场勘查也无法计算。根据法院要求，按双方确认工程量和同和联社不确认工程量，按评估基准日的广东省定额标准分别评估造价，其中双方确认工程量造价45448.73元。同和联社不确认工程量造价593699.14元。陈汉宜因此次评估预付评估费10670元。陈汉宜对《报告书》的真实性、合法性、关联性无异议，但认为同和联社只认可少部分工程，不符合实际情况。同和联社对《报告书》的真实性、合法性、关联性无异议，并坚持认为不应采纳其未认可的数额。一审法院就涉案租赁地块的权属、性质、总体规划和控制性详细规划用途、土地利用现状、是否已办理农转用批复及建设用地批准书等情况向广州市规划和自然资源局白云区分局发函核查，该局于2020年3月23日向一审法院发出《关于协助调查函的复函》，主要内容为：一、土地及权属情况：根据所附影像图及示意范围，经查，拟调查地块现行土地利用现状含农用地（水浇地、果园、有林地、灌木林地、农村道路）、建设用地及未利用地；该地块未办理农用地转用审批手续，部分取得建设用地规划许可，证号为穗城规北片地字[1994]第92号；该地块部分取得《集体土地所有权证》，证号为穗集有（2012）第10006156号，权利人为同和联社农民集体。二、相关规划情况：根据所附影像图及示意范围，经查，拟调查地块在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中，大部分规划为农用地（耕地、林地、其他农用地），小部分规划为建设用地、其他土地；在《广州市城市总体规划（2011-2020年）》中控制为限建区和适建区，中心城区用地规划为水域、体育用地、文化娱乐用地、道路用地；在现行控规中控制为体育用地、公园绿地、防护绿地、道路用地。陈汉宜、同和联社对上述证据的真实性予以确认。另同和联社表示，其之所以在涉案租赁场地为农用地的情况下将场地进行公告招租，是因土地一直闲置，村民有意见，考虑到按照之前的经验，有些地块可以通过向政府申请转变土地用途，故先进行了招租。在履行合同过程中，其已尽力协助陈汉宜沟通解决土地性质转换问题，但解决不了。一审法院认为，根据广州市规划和自然资源局白云区分局的复函显示，涉案租赁场地总体规划大部分为农用地，且未办理农用地转用审批手续，双方签订的《场地租赁合同》也未明确约定陈汉宜承租场地后对场地的建设需要办理合法的规划报建手续，陈汉宜、同和联社就涉案场地签订《场地租赁合同》用于运动场地建设，该合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，应属无效。同和联社反诉要求确认解除双方签订的《场地租赁合同》予以解除于法无据，一审法院不予支持。合同无效，双方因该合同取得的财产应予以返还。陈汉宜向同和联社支付的保证金100万元属于保证合同履行的费用，现合同无效，同和联社应当退回陈汉宜。故陈汉宜要求同和联社退还已支付保证金100万元有据，一审法院予以支持。陈汉宜要求同和联社支付保证金100万元的利息缺乏依据，一审法院不予支持。合同签订后，陈汉宜已进入租赁场地进行建设，后至今未与同和联社办理将场地交回给同和联社的手续，现陈汉宜负有向同和联社交回场地的义务，同和联社要求陈汉宜返还租赁场地有据，一审法院予以支持。关于陈汉宜要求同和联社退还场地费问题。虽涉案合同无效，但因上述合同签订后，陈汉宜已进场进行建设，故应向同和联社支付占用场地期间的占用费，现陈汉宜要求同和联社退还预付场地费和支付利息缺乏依据，一审法院不予支持。关于陈汉宜要求同和联社赔偿青苗及附着物补偿款、地块平整和排污工程款、设计费损失的问题。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（一）关于陈汉宜主张实际损失的认定。（1）因同和联社确认陈汉宜在签订合同后，为建设涉案场地，实际向案外人支付青苗及附着物补偿款20万元的事实，故一审法院对陈汉宜主张实际支出青苗及附着物补偿款20万元的意见予以采信。（2）陈汉宜提交设计和规划方案图、收据、转账凭证证明其支出设计费138000元，虽同和联社表示无法确认，但因上述证据发生的时间、内容与涉案租赁合同签订的时间相互对应，且上述证据之间也能够相互印证，故一审法院对陈汉宜主张支出设计费138000元的意见予以采信。（3）对于陈汉宜主张的地块平整和排污工程款数额。新誉公司结合现场勘查的情况、同和联社确认部分工程量及陈汉宜提交的材料得出了确定评估金额为639147.87元。同和联社虽对其中593699.14元的工程量造价不认可，但因陈汉宜已在评估期间提交了相应的收据、照片、预算表等材料，同和联社在不认可上述工程量的情况下，未能指出《报告书》中各项目工程量不符合客观合理性的表现及理由，亦未能提供反证证明工程量的实际数额，故一审法院对新誉公司评估确定的工程造价639147.87元予以采信。（二）关于双方过错责任的认定。同和联社将总体规划为农用地，且尚未办理农用地转用手续审批手续的场地进行招租用于体育用地，陈汉宜作为承租人在未全面核实租赁场地的性质、规划用途的情况下仍愿意承租该场地，双方对涉案租赁合同无效均存在过错，据此一审法院认定同和联社应对陈汉宜的实际损失承担50%的过错责任。经核算，陈汉宜要求同和联社赔偿青苗及附着物补偿款、设计费、地块平整和排污工程款损失共计977147.87元×50%=488574元有据，一审法院予以支持，驳回陈汉宜主张多出上述数额的诉请。关于同和联社要求陈汉宜支付拖欠租赁场地费的问题。如前所述，虽涉案合同无效，但因上述合同签订后，陈汉宜已进场进行建设，故同和联社有权要求陈汉宜支付场地占用费。现同和联社在扣除陈汉宜已支付的占用费后要求陈汉宜支付2017年10月（其中10月欠付69363元）至陈汉宜实际交还场地之日的场地占用费。（一）从双方的举证可反映，合同履行期间，双方一直有就试图转变租赁土地规划继续履行合同作努力，直至2019年10月10日，陈汉宜才向同和联社发出解除通知的律师函，要求在收到律师函后5天内协商解除合同，表明在涉案租赁土地性质和规划无法改变的情况下，此时双方的合同已无法达到目的，故一审法院对同和联社主张要求陈汉宜参照合同约定的85999.5元/月的标准支付2019年10月15日之前的场地占用费予以支持。（二）陈汉宜在因合同目的无法实现而提出解除合同的情况下，应及时履行向同和联社交还涉案场地的义务，但陈汉宜却未履行交还场地的义务，故应继续向同和联社支付2019年10月16日起的场地占用费。陈汉宜在2020年3月9日的一审庭审中，明确其未使用涉案场地，且场地内无其物品，同和联社可进场控制，同和联社也表示愿意直接收回涉案场地，故场地占用费应计算至该日。对于2019年10月16日起至2020年3月9日期间的场地占用费，考虑到同和联社在明知涉案租赁土地已无法转变性质和用途，且陈汉宜已明确要求解除合同的情况下，应本着及时止损的原则尽快与陈汉宜办理场地交接手续，但同和联社并未主动要求收回，故一审法院认定对上述期间的场地占用费按合同约定85999.5元/月的50%，即42999.75元/月计算。综上，经核算，同和联社要求陈汉宜支付2017年10月至2020年3月9日期间的场地占用费共计为2296750元有据，一审法院予以支持，驳回同和联社主张多出上述数额和期间占用费的诉请。关于同和联社要求陈汉宜支付欠付费用滞纳金的问题。因合同无效，故同和联社要求陈汉宜支付欠付费用的滞纳金缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决:一、该判决生效之日起五日内，同和联社向陈汉宜退还保证金100万元；二、该判决生效之日起五日内，同和联社向陈汉宜赔偿青苗及附着物补偿款损失、地块平整和排污工程损失、设计费损失共计488574元；三、该判决生效之日起五日内，陈汉宜向同和联社支付2017年10月至2020年3月9日期间的场地占用费共计为2296750元；四、驳回陈汉宜的其他诉讼请求；五、驳回同和联社的其他反诉请求。本诉案件受理费20964元，由陈汉宜负担11865元，同和联社负担9099元。反诉案件受理费22679元，由陈汉宜负担12587元，同和联社负担10092元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理的规定，本院对涉案《场地租赁合同》无效的法律后果、责任认定及损失赔偿的上诉争议问题进行审查。在没有办理农用地转为非农业建设用地行政许可审批手续的情况下，同和联社与陈汉宜签订涉案《场地租赁合同》，将农民集体所有的土地的使用权出租用于非农业建设的体育运动场地建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第六十三条关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的强制性规定，故一审法院认定涉案《场地租赁合同》无效正确。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。涉案《场地租赁合同》签订后，陈汉宜实际占用了涉案场地，即陈汉宜因无效的涉案《场地租赁合同》取得了同和联社的土地使用权，而陈汉宜占用期间的土地使用权是无法返还同和联社的，故应当折价补偿给同和联社。涉案《场地租赁合同》约定的场地费标准是双方当事人的真实意思表示，故可参照作为上述折价补偿的计算标准。因此，陈汉宜已经向同和联社支付的2017年10月前的场地费1822626元，可作为陈汉宜于2017年10月前占用涉案场地的土地使用权而应当折价补偿给同和联社的款项，故一审法院对陈汉宜要求同和联社退还预付场地费1822626元及支付该款利息的诉讼请求不予支持正确；2017年10月至同和联社于2020年3月9日表示愿意直接收回涉案场地的期间，陈汉宜占用涉案场地的土地使用权而应当折价补偿给同和联社的数额，一审法院根据该期间陈汉宜使用涉案场地的情况，涉案场地的现状，以及在双方都知道无法补办农用地转用行政许可审批手续，陈汉宜向同和联社提出解除合同的请求后，双方均怠于办理涉案场地交回手续的情形，认定该期间陈汉宜应当向同和联社折价补偿的款项按照涉案《场地租赁合同》约定的场地费标准的50%计算，并无不当，本院予以认同。因此，陈汉宜认为同和联社应当向其返还已付场地费1822626元及支付该款利息，其不应支付2017年10月至2020年3月9日期间的场地占用费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。陈汉宜以同和联社与案外人于2017年1月5日签订的《合作意向书》约定同和联社有正常使用涉案场地的权利的内容为由，提出同和联社至迟在2017年1月5日就已实际占用了涉案场地的上诉主张，以及陈汉宜提出不应按涉案《场地租赁合同》约定的租金标准计算场地占用费，应当按照农用地出租的标准进行评估确定的上诉主张，均理据不足，本院亦不予采纳。同和联社在没有办理相应的行政许可审批手续的情况下将农用地性质的涉案场地出租用于非农业建设的体育运动场地建设，陈汉宜在没有全面核实租赁场地的性质、规划用途等情况下仍愿意承租涉案场地，故涉案《场地租赁合同》无效，同和联社和陈汉宜均有过错。一审法院关于双方当事人对涉案租赁合同无效均存在过错情形的认定正确，据此及双方的过错程度作出双方当事人各占50%的过错责任比例的处理意见，并无不当，本院予以认同。陈汉宜认为同和联社应承担涉案《场地租赁合同》无效的全部过错责任，其没有过错的上诉理由，依据不足，不能成立，本院不予采纳。因此，陈汉宜主张的保证金利息及同和联社主张的场地占用费滞纳金，应由陈汉宜和同和联社各自自行承担，一审法院不予支持正确。陈汉宜主张的青苗及附着物补偿款、设计费、地块平整和排污工程款损失共计977147.87元，一审法院根据上述责任分担比例，确定由陈汉宜和同和联社各自承担50%，并无不当，本院予以认同。陈汉宜认为该部分损失应由同和联社全部承担的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，陈汉宜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47508.28元，由上诉人陈汉宜负担。本判决为终审判决。审判员  庞智雄二〇二一年二月一日书记员  林美欣