江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终197号上诉人（原审原告）：范秀兰，女，1952年12月12日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：蔡良川，江苏传正律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚哲，江苏传正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洪伟，女，1978年2月28日出生，回族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：徐新宇，江苏海越（淮安）律师事务所律师。原审第三人：蔡竞翔，男，1976年10月23日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：蔡良川，江苏传正律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚哲，江苏传正律师事务所律师。上诉人范秀兰因与被上诉人洪伟、原审第三人蔡竞翔房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初6011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范秀兰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；被上诉人承担一、二审诉讼费用、保全费。事实和理由：1.上诉人与被上诉人虽然具有达成补充协议的意向，但上诉人及原审第三人并未签订补充协议，双方应按照《淮安市存量房买卖及居间服务合同》履行。虽然原审第三人对被上诉人支付的55万元房款没有拒绝，但依据原合同，被上诉人应该继续支付的首付款为70万元。2.本案继续履行合同将违反合同法第七条规定，也无法消除被上诉人偷逃国家税款的风险，上诉人未继续履行合同制止了偷逃税款行为，买卖合同不应继续履行。3.因被上诉人未按合同约定付清首付款70万元，且存在偷逃税款行为，上诉人未能及时取得全部房款，导致上诉人卖房后无法另购同等条件的新房，故上诉人不同意继续履行合同。4.上诉人与被上诉人就合同解除已经达成一致意见，仅是对赔偿数额未达成一致。原审第三人向被上诉人发送了解除协议，后来被上诉人反悔，不同意16万元的赔偿金额。被上诉人洪伟辩称，双方的补充协议虽然未签字，但被上诉人已经按补充协议履行了相关义务，上诉人也以自己的行动表示接受，应当视为该补充协议达成一致并生效。目前房屋尚未过户也未缴纳相关税费，如法院判决继续履行，被上诉人也会按照实际成交价格缴纳税费，不存在被上诉人偷税漏税的风险。上诉人因房屋涨价拒绝履行合同，存在明显违约，而被上诉人不存在违约行为，故一审法院判决合同继续履行符合法律规定。原审第三人蔡竞翔述称，同意上诉人的上诉意见。洪伟向一审法院起诉请求：1.判令范秀兰继续履行关于淮安市郦城国际二期3号楼102室房屋（含3-22号车位）买卖合同，并配合洪伟办理产权过户手续；2.范秀兰支付洪伟律师代理费3万元；3.范秀兰承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：位于淮安市郦城国际社区****楼**的房屋（建筑面积106.62平方米）系范秀兰单独所有。范秀兰与原审第三人蔡竞翔系母子关系。2020年3月5日，范秀兰（卖方）与洪伟（买方）签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定：卖方将坐落于淮安市郦城国际二期3栋102室房屋（含3-22号车位一个）转让给买方；房屋转让总价款130万元，买方在合同签订时向卖方支付定金30万元，剩余首期款70万元买方须于2020年6月30日之前支付；买卖双方须于2020年6月1日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续；税费负担：契税、个税以补充协议为准；卖方应于收到全部房款后将该房地产交付买方；买方逾期付款，卖方有权要求其以到期应付但未付款项为基数，按日千分之一支付违约金，合同继续履行；任何一方未按合同约定交付税费而导致交易不能继续进行的，应向对方支付该房地产总价款百分之十作为违约金，合同继续履行；任何一方不履行本合同约定义务，守约方在经过合理催告后，自约定期限届满次日起15日可以单方终止合同，违约方承担全部责任；任何一方不履行本合同约定义务，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金；守约方有权要求违约方承担守约方的损失及包括但不限于为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用。2020年3月6日，范秀兰出具委托书一份，委托原审第三人蔡竞翔处理其名下郦城国际房产事宜。2020年3月9日，洪伟向原审第三人蔡竞翔支付购房款30万元。2020年7月16日，洪伟、范秀兰签订网签备案合同，该合同载明：范秀兰将位于淮安市郦城国际社区二期3号楼102室房屋转让给洪伟，房屋建筑面积106.62平方米，房屋总价款954358元，范秀兰在2020年7月31日前将房屋交付洪伟使用。该合同对付款方式、付款期限及逾期付款的违约责任未作约定。当日，洪伟通过微信与原审第三人联系：“蔡总，跟您商量一下，根据双方协商含车位房价125.6万，定金已付30万，网签后我支付55万，剩余40万公积金贷款，过户后由银行直接放款至范阿姨账户，如果公积金放贷款不足40万部分我补齐，还有6000交房时支付。可以的话我就转账了。”原审第三人回复：“其他的都可以接受，唯有尾款需过户前付清才行。”2020年7月20日，洪伟向原审第三人蔡竞翔支付购房款55万元。同日，洪伟向淮安市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款40万元。2020年7月22日，洪伟通过微信与原审第三人联系，告知原审第三人其公积金贷款申请已通过，要求办理过户手续。2020年7月27日，洪伟与原审第三人联系，要求原审第三人把补充协议发过来，争取次日办理过户手续。2020年7月28日，原审第三人通过微信将补充协议发给洪伟。2020年7月29日，洪伟通过微信将补充协议修改稿发给原审第三人。2020年7月30日，洪伟通过微信向原审第三人询问补充协议条款有无问题，原审第三人表示没有问题。庭审中，洪伟提交上述补充协议文字版，证明洪伟、范秀兰在房屋买卖过程中对税费及居间费等问题达成补充协议，补充协议主要内容如下：“合同标的物转让价格变更为125.6万元，买方已支付85万元（包含定金30万元），尾款40万元由买方申请公积金贷款，买卖双方同意在本合同签订时从交易总价款中预留6000元作为交房保证金；卖方于7月31日前向买方完成过户，过户后15个工作日内买方付清40万尾款；买方在付清40万购房款后3日内卖方向买方交房，完成交房后买方将预留的交房保证金6000元支付给卖方；本次不动产交易由买方包税，产生的全部税费及居间服务费均由买方承担，卖方净得购房款125.6万元，不承担不动产交易产生的任何税费及服务费。”范秀兰及原审第三人对补充协议的真实性不表异议，但认为洪伟虽与原审第三人就补充协议进行过磋商，但最终并未正式签署，补充协议不应视为合同的组成部分，对该证据的证明目的不予认可。2020年8月4日，洪伟与原审第三人通过微信商定次日下午办理过户手续。后原审第三人告知洪伟其母亲不愿意卖房，洪伟于2020年8月5日给原审第三人发微信，让原审第三人再劝劝范秀兰，继续履行协议；原审第三人表示再做范秀兰工作。2020年8月6日，原审第三人通过微信告知洪伟，其无法做通范秀兰工作，准备草拟协议解除合约，并表达了歉意。2020年8月7日，原审第三人通过微信将解除合同协议发送洪伟，愿意赔偿洪伟16万元。洪伟则回复，要求继续履行合同，如要解除，需赔偿房屋差价损失。2020年8月9日，洪伟通过微信再次向原审第三人表示不接受16万元赔偿，要求继续履行合同。洪伟因与范秀兰产生纠纷提起诉讼，委托江苏海越（淮安）律师事务所代理案件，产生律师费3万元。在案件审理过程中，洪伟向法院申请财产保全，产生保全费5000元。洪伟同意一次性支付购房尾款，不再继续申请公积金贷款，其所需缴纳税费可按实际价款来计算。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，洪伟、范秀兰签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，系当事人的真实意思表示，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，洪伟按约支付了30万元购房定金，合同虽约定在2020年6月30日前支付首期购房款70万元，但由于范秀兰在签订合同后授权原审第三人处理涉案房屋的买卖事宜，从原审第三人与洪伟的微信聊天记录来看，洪伟在2020年7月16日与原审第三人协商将房屋价款变更为125.6万元，网签后洪伟再支付55万元，剩余40万元以公积金贷款的方式支付，还有6000元为交房保证金；原审第三人提出尾款需在过户前付清，其他条款予以接受。网签后洪伟向原审第三人支付了55万元房款，原审第三人也未表异议，关于房屋价款、付款进度、支付方式等双方协商一致变更，在2020年7月28日原审第三人向洪伟发出的补充协议也得到了印证，故洪伟并不构成违约。洪伟收到原审第三人的补充协议后进行了修改完善，并将修改后的补充协议发给了原审第三人，原审第三人亦予以认可，该补充协议已经双方达成一致意见，补充协议虽未签字但已成立，故双方应按洪伟修改后的补充协议履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从洪伟与原审第三人的微信聊天内容来看，原审第三人提出范秀兰不愿意继续履行房屋买卖合同，要求解除合同，并向洪伟表达了歉意，范秀兰行为构成违约，而洪伟不同意解除合同，由于本案洪伟无违约情形，本案房屋买卖合同也未出现可单方解除的法定情形，现洪伟要求继续履行合同，符合法律规定，法院予以支持。范秀兰辩称房屋网签价格低于实际交易价格，存在偷逃税款行为，合同继续履行会损害国家利益，法院认为，在房屋交易过程中是否有逃税或避税行为，属于税务管理部门的处理范围，故在本案中不予理涉。洪伟要求范秀兰协助办理涉案房屋产权过户手续，由于洪伟尚未付清全额购房款，故法院对洪伟的该诉请在本案中暂不予处理。洪伟可待房款付清后与范秀兰协商处理或另行诉讼主张。洪伟要求范秀兰支付律师代理费3万元，根据双方签订的房屋买卖合同，守约方有权要求违约方承担为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用，由于范秀兰违约洪伟提起本案诉讼，洪伟主张律师费符合合同约定，亦不违反法律规定，法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、洪伟与范秀兰于2020年3月5日签订和形成的关于淮安市郦城国际社区二期3号楼102室房屋（含3-22号车位1个）的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》及补充协议继续履行；二、范秀兰于判决生效之日起十日内支付洪伟律师费损失3万元；三、驳回洪伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16374元，减半收取8187元，由范秀兰负担；保全费5000元，由范秀兰负担。本案二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人协商一致，可以变更合同，亦可以解除合同。关于案涉补充协议是否生效以及本案合同是否已协商解除的问题，经查，范秀兰与洪伟于2020年3月5日签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》后，范秀兰遂委托其子蔡竞翔处理本案房产的买卖事宜。该合同虽然约定洪伟应付首期款为70万元，但2020年7月16日，洪伟通过微信与蔡竞翔联系：“根据双方协商含车位房价125.6万，定金已付30万，网签后我支付55万，剩余40万公积金贷款，过户后由银行直接放款至范阿姨账户，如果公积金放贷款不足40万部分我补齐，还有6000交房时支付。可以的话我就转账了。”次日蔡竞翔回复：“其他的都可以接受，唯有尾款需过户前付清才行。”蔡竞翔于7月20日联系洪伟：“洪女士，请于今日付款”，洪伟答复：“我今天先付55万，另外40万是公积金贷款直接支付给卖家，预计月底前可到账”。当日洪伟向蔡竞翔支付55万元，蔡竞翔予以确认查收。同年7月28日，蔡竞翔将草拟的补充协议发送洪伟，洪伟于次日将修改后的补充协议发回蔡竞翔，并于7月30日询问“协议条款有没有什么问题？”，蔡竞翔则回复“没什么问题”。因此，双方对于案涉房屋的转让价格变更为125.6万元以及洪伟已支付85万元（包含定金30万元、首付款55万元）的事实已达成一致意见并实际履行，双方微信聊天记录可以印证补充协议的相关内容是其真实的意思表示，而双方是否签订纸质的补充协议并不影响合同变更的效力。2020年8月7日，蔡竞翔通过微信将解除合同协议发送洪伟，表示愿意赔偿洪伟16万元。洪伟则多次回复“现在赔16万买不到同样的房子了，我三月就定的房，前前后后都快半年了，请再劝劝继续履行合同。”“如果要解除，需赔偿房屋差价损失。”“我不接受16万赔偿，我要买房”。上诉人作为违约一方，其不享有合同解除权，且双方亦未对解除合同事宜达成一致意见。故上诉人所提被上诉人未支付70万元首付款构成违约以及购房合同已协商解除的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于上诉人所提继续履行案涉合同存在偷逃国家税款风险的上诉理由，经查，根据双方《淮安市存量房买卖及居间服务合同》约定：契税、个税以补充协议为准。双方达成的补充协议约定：本次不动产交易由买方包税，产生的全部税费及居间服务费均由买方承担。首先，上述约定并未违反法律、行政法规的禁止性规定，即使当事人为规避国家税收监管故意隐瞒真实的房产交易价格，该价格条款无效，但不影响合同其他部分的效力。其次，上诉人在不动产交易过程中，如发现被上诉人存在偷逃税费行为，可依法向税收征管部门反映，由税务机关依法作出处理，故该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确实充分。上诉人范秀兰的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人范秀兰预交的二审案件受理费16374元，由范秀兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 陶 锐审 判 员 马玉宝二〇二一年二月三日法官助理 何 倩书 记 员 胡薇薇