山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1002民初2158号原告XX，女。被告威海仙姑顶旅游开发有限公司，住所地威海市环翠区望岛村。法定代表人周菊琴，经理。委托代理人姜红利，山东中立达律师事务所律师。委托代理人王菲，山东中立达律师事务所实习律师。原告XX与被告威海仙姑顶旅游开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，依法由审判员邓立适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XX，被告威海仙姑顶旅游开发有限公司之委托代理人姜红利、王菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告XX诉称，2009年10月份，原告经团购购买被告开发建设的位于望岛名郡小区内房屋，原告按约支付全部房款包括房屋维修基金，后被告承诺2012年3月15日至5月31日交付房屋，但被告至今未向原告交付符合法律规定的房屋，亦未办理房屋所有权证，故原告诉至法院，要求被告立即为原告办理房屋产权登记手续，并支付延期交房及逾期办证违约金（延期交房违约金以约定房屋价款为基数，自2012年3月16日起计算至2015年12月16之日止按照日万分之一计算；逾期办证违约金以约定房屋价款为基数，自2012年6月16日起计算至被告办理房屋产权证之日止按照日万分之一计算）。被告威海仙姑顶旅游开发有限公司辩称，根据被告与原告签订商品房预售合同的约定，被告应当在2012年12月31日前向原告交付商品房，其在2012年12月21日向原告发出了办理房屋交接手续的挂号信，并于2013年3月7日通过威海晚报发布了通知业主办理房屋交接手续的公告，但原告至今未接收房屋，因此原告未在约定时间收房责任在其自身，且已超过诉讼时效，因此原告诉讼请求不成立。经审理查明，原告、于德明（买受人）与被告（出卖人）于2012年9月11日签订了商品房预售合同一份，约定原告、于德明购买被告开发建设的位于望岛名郡XX，商品房价款为438755.2元；出卖人应当在2012年12月31日前将商品房所在建设工程经单体竣工验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同约定期限将房屋交付买受人使用，逾期超过60日的，买受人有权解除合同，出卖人承担违约责任，按总房款的0.01%向买受人支付违约金，买受人不解除合同的，每逾期一天出卖人向买受人支付总房款0.01%违约金；出卖人应在该商品房综合验收合格之日起90日内，协助买受人办理房屋产权转移登记手续。原告、于德明在签订合同前即已根据被告通知付清全部购房款，但至今未接收所购房屋。2016年4月7日，原告以被告违约为由，诉至本院，要求处理。本案审理过程中，于德明出具声明一份，同意由原告代表其就涉案商品房预售合同向被告主张权利。庭审中，原告主张其与被告所签订合同，并未经协商，采取流水作业的方式签订，其中的部分条款原告并不予认可，被告存在违约行为，应当承担违约责任，对此提供证据一、商品房销售委托书、集中购房有关问题的说明、高层、小高层、多层价格明细表，证实被告委托威海市环翠区总工会向环翠区区直机关工作人员集中销售涉案小区房屋，房屋类型、面积、配套价格等情况；证据二、被告于2010年12月15日所发送的通知一份，证实被告通知原告等团购房屋的人员交款时间为2010年12月17日至27日，被告无偿使用该款但不与原告等签订商品房预售合同，构成违约；证据三、被告于2011年2月20日关于望岛名郡团购客户签订预售合同的通知，证实被告通知签订合同时间为2011年2月22日开始，具体以被告通知为序，并要求原告等交纳维修基金；证据四、被告于2011年3月1日关于团购望岛名郡交款的通知，证实被告通知自2011年3月3日至2011年3月12日交款并办理预售合同，但被告未通知原告签订合同，所交款项均被被告截留使用；证据五、威发改审字（2009）45号文件及被告于2012年3月10日所发通知，证实涉案小区项目核准建设期限自2009年9月至2011年9月，被告应在该期限内建设完毕并交付房屋，但被告延迟至2015年3月15日，被告所发通知中载明交付房产时间定于2012年3月15日至5月31日，以上二份证据均证实被告延期交付房屋，虽确定交付时间，但仍延迟签订合同，属于违法交付，且至今未综合验收合格，被告严重违约；证据六、2012年6月22日，部分业主向被告反映楼房不符合质量要求及交付条件的通知，证实被告虽交付房屋钥匙，但房屋不符合标准及法定交付条件；证据七、2012年7月13日环翠区政府会议纪要复印件一份，证实政府要求验收合格交房，但被告迟延交付，至今未验收合格；证据八、被告与龙洪海签订商品房预售合同补充协议一份，证实被告将原告所购房屋的相应土地使用权抵押与中国工商银行，造成无法办理房屋产权登记；证据九、中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司出具证明，证实被告违法抵押原告所购房屋的相应土地使用权，导致无法办理产权登记手续；证据十、山东省高级人民法院（2014）鲁商终字第33号民事判决书打印件一份，载有被告与案外人威海市泰盛金属有限公司因买卖合同发生纠纷裁判内容，在该案中，被告主张威海市泰盛金属有限公司所供应的建材存在瘦身情况，要求减少货款，但该案未认定被告主张成立，原告以此证实涉案小区所使用建材存在瘦身情况，损害工程质量；证据十一、被告于2016年3月17日向威海仲裁委员会出具综合验收进展情况的说明复印件一份，证实被告所交付房屋为未综合验收的房屋，其违法交付，应承担违约责任；证据十二、被告于2016年5月5日向案外人宋英惠所发催促签订《商品房买卖合同（预售）》的通知一份，载有被告通知其于2016年5月8日前签订合同的内容；袁文虎向被告发出的“望岛名郡小区业主委员会公告”及“关于敦促威海仙姑顶旅游开发有限公司诚信履约通知函”打印件各一份，以上证据证实被告强迫业主签订2017年12月31日交付综合验收合格房屋的合同，袁文虎代表原告等业主要求被告诚信履约；证据十三、威海蓝海物业有限公司出具的证明一份，证实案外人刘涛在被告开发的望岛名郡小区购得房产一处，证实双方存在房屋买卖合同关系；证据十四、被告与案外人王志荣签订的认购协议书复印件一份，证明被告约定交房时间为2012年3月15日前。被告质证称，对证据一中商品房销售委托书无异议，但对原、被告不产生约束力，对该组证据中其他两份证据因无相关单位签章，仅系书面材料，不能作为证据使用；对证据二、三、四真实性无异议，但与本案无关，不能证实原告主张；对证据五真实性无异议，其中发改委的文件不能证实被告应向原告交付房产的时间，另一份通知仅是被告根据工程进展情况通知原告办理交付房产的通知，不能作为双方交付时间的约定，应以双方合同约定为准；对证据六真实性无法确认，即使房屋存在某些质量问题，被告仅承担保修义务的责任，并不影响房屋交付；对证据七真实性不予认可，无任何签章，不能证实原告的主张；对证据八、九真实性无异议，证据来源于被告与相应购房人所签订的商品房预售合同中，可以确认房屋所占土地使用权抵押的事实，相关业主均已知悉，但与本案无关；证据十系打印件，即便属实，该生效法律文书并未认定原告主张涉案小区存在瘦身建材的问题；对证据十一真实性无异议，但仅能说明涉案小区综合验收进展情况，与本案不具有关联性；对证据十二中被告所发通知真实性无异议，但该通知仅系通知宋英惠业主到被告处协商并签订商品房预售合同，与本案无关，对该证据中的公告及通知函无业主签字，亦无业委会盖章，对该证据不予认可，不能证实原告的主张；对证据十三真实性无法确认，被告并不知情；对证据十四真实性无法确认，系复印件，被告不予认可。另查，涉案房屋所在建筑于2012年11月12日单体验收合格，但所在小区现尚未综合验收合格，不具备办理房屋产权登记条件。被告于2013年3月7日在威海晚报上发布公告一份，载明“尊敬的望岛名郡业主：威海市环翠区望岛名郡项目90-94、96-116、118-132号楼已具备约定的交付使用条件，经电话、挂号信通知后部分业主仍未到公司办理房屋交接手续。请尚未办理交房手续的业主于公告发布之日起一周内带齐相关资料前往望岛名郡小区89号楼蓝海物业办公室办理房屋交接手续。”被告另主张其于2012年12月21日向原告发出挂号信，通知原告接收房屋，对此被告提交挂号信交寄清单一份，原告虽对真实性无异议，但并未认可其收到挂号信件。上述事实，有双方当事人的陈述及《商品房预售合同》、房款收据等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同应认定合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。被告作为涉案房屋的出售方，依约负有协助原告办理所交易房屋产权登记手续的义务，但由于涉案房屋所在小区尚未综合验收合格，不具备办理产权登记条件，现原告起诉要求被告协助其办理涉案房屋产权登记手续的诉讼请求，事实上无法履行，故原告该项诉请，理由不当，本院不予支持。另外，从双方庭审陈述看，本案中双方当事人争议的焦点为：一、被告是否存在逾期交付房屋及逾期办理产权登记手续的违约行为；二、原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过法定诉讼时效。关于第一个焦点问题，本院认为，原告虽主张其与被告签订的商品房预售合同中关于交付房屋及办理产权登记手续等条款系霸王条款，但该合同系原告自愿签订，并无证据证实在签订合同时存在欺诈、胁迫等影响原告真实意思表示的情形，被告虽曾向原告发出通知，但并非双方所达成合意，通知内容亦非法定意义上的要约，且原告亦未承诺认可，原告在双方签订商品房预售合同后又主张该合同中的部分约定不应对其产生约束力，应以被告通知内容为准，缺乏法律及事实依据。现根据合同约定，被告按约应当交付双方交易房屋的期限及条件为2012年12月31日前交付经单体竣工验收合格的房屋，该约定并不违反法律、法规的效力性、强制性规定，对合同双方仍具约束力，因此原告主张被告应交付综合验收合格的房屋，不符合双方合同约定，缺乏合同依据，对于该主张本院不予采纳。虽然根据被告所提供证据可以证实涉案房屋已在双方约定期限内符合交付条件，但被告负有通知原告办理相关交接手续的附随义务，从被告举证情况看，无法认定其在双方约定期限前已通知原告办理涉案房屋交接手续，直至其于2013年3月7日以公告方式通知相关买受人，因此被告在涉案房屋符合交付条件但未通知原告接收房屋的情况下，仍属被告违约，应当承担相应的违约责任。而关于办理产权登记的期限，根据双方合同约定则尚未届至，无法就此确认被告存在逾期办理产权登记的违约行为。关于第二个焦点问题，本院认为，根据合同约定及查明的相关事实，被告虽应承担逾期交房的违约责任，但其违约状态仅持续到其通过公告方式通知原告等买受人接收房屋时止，原告自此知晓或应当知晓其对被告享有主张逾期交付房屋违约金的请求权，且应于2年内予以行使，现原告并无证据证实其曾向被告主张权利，存在时效中止或中断的合法事由，因此被告辩称原告诉请已超过诉讼时效的主张，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，原告要求被告承担逾期交房及逾期办证违约金的诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费657元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 邓 立二〇一六年七月一日书记员 陶乐乐