海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终5243号   上诉人（原审被告、反诉原告）：邓宇泽，男，1974年8月27日出生，汉族，住海南省海口市龙华区，公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：潘雪东，北京德和衡（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杜若飞，北京德和衡（海口）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：海南香博商业管理有限公司，住所地：海南省海口市龙华区滨海大道**，统一社会信用代码：91460100099288517N。   法定代表人：王俊岩，该公司董事长。   委托诉讼代理人：许小梅，该司法务经理。   上诉人邓宇泽与被上诉人海南香博商业管理有限公司（以下简称香博公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2020）琼0106民初1320号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   邓宇泽上诉请求：1.请求依法撤销海口市龙华区人民法院作出的（2020）琼0106民初1320号民事判决并改判；2.判令由香博公司承担全部诉讼费用。事实及理由：   一、原审判决认定事实错误，适用法律错误。   1、原审判决对于租赁合同是否已经解除的事实认定和适用法律均存在错误。原审判决认为“原、被告并未就合同解除事实达成一致。被告辩称双方已经协商解除涉案租赁合同之主张，缺乏事实依据，本院不予采纳”属于认定事实错误。香博公司于2019年10月22日发出的《通知函》载明“因此前拖欠费用未结清且新租赁商户要求进场施工，……”，表明香博公司已经将涉案房屋租赁给案外第三人，而只有在香博公司同意解除与邓宇泽之间的涉案房屋租赁合同后，香博公司才有权将涉案房屋租赁给案外第三人，由此证明邓宇泽与香博公司之间关于涉案房屋租赁合同已经协商解除。由于邓宇泽与香博公司是协商解除租赁合同，并不存在违约解除租赁合同的事实，因此本案不存在邓宇泽需要支付违约金的情形。若以原审判决认定的邓宇泽与香博公司之间关于涉案房屋租赁合同未协商解除，那么香博公司在未与邓宇泽解除涉案房屋租赁合同的情况下，擅自将涉案房屋租赁给案外第三人并擅自拆除涉案房屋装饰装修，显然属于违约行为，依法应当赔偿邓宇泽有关涉案房屋的装饰装修残值。   2、邓宇泽不存在违约拖欠香博公司租金、物业费、水费、电费的事实，不存在邓宇泽需要支付香博公司空调仓储保管费的事实。因政策变化的不可抗力原因，导致涉案房屋不符合邓宇泽的办学条件，因此邓宇泽不得已搬离涉案房屋继续办学。邓宇泽搬离涉案房屋后，通过书面方式向香博公司请求转租房屋，后经双方口头协商达成一致，由香博公司帮助寻找第三方租户转租涉案房屋，并以多退少补的方式由香博公司代收转租租金。邓宇泽与香博公司虽然没有为此形成书面文书，但从香博公司在2019年10月22日发出《通知函》之前从未向邓宇泽催讨涉案房屋租金、物业费、水费、电费的事实中，可以充分证明该事实。此时，邓宇泽并不存在违约拖欠租金、物业费、水费、电费的情形，而是邓宇泽与香博公司经协商变更了租金、物业费、水费、电费缴纳方式。此后，香博公司从未告知邓宇泽是否将涉案房屋转租给第三方等情况。香博公司在与邓宇泽经协商一致，同意在2019年8月26日解除涉案房屋租赁合同后，并未要求邓宇泽拆除涉案房屋空调等装饰装修物，表明香博公司同意利用涉案房屋空调等装饰装修物，因涉案房屋装饰装修物的残值足以抵销邓宇泽未支付的2019年6-8月份的租金、物业费、水费、电费，邓宇泽认为双方有关涉案房屋的债权债务已经全部抵销。香博公司在与邓宇泽协商解除涉案房屋租赁合同时已经同意利用装饰装修物，邓宇泽也同意将涉案房屋装饰装修物折价抵偿相关租金、物业费、水费、电费等，该涉案房屋的空调设备已经归属于香博公司，其后因拆除、仓储保管等所发生的一切费用均应由香博公司承担。因此，邓宇泽不存在违约拖欠租金、物业费、水费、电费的事实，也不存在邓宇泽需要支付香博公司空调仓储保管费的事实。   二、原审法院未准许邓宇泽对涉案房屋装饰装修残值进行评估鉴定的申请，致使本案未依法查清邓宇泽损失。   邓宇泽在举证期限内依法向原审法院申请对涉案房屋装修折旧损失赔偿金额进行评估鉴定，但未获得准许，使本案未依法查清邓宇泽损失。邓宇泽认为，涉案房屋装饰装修虽然已被拆除，但根据托育类教育机构装修标准相关准则，可以采用最低价标准对涉案房屋装饰装修残值进行评估鉴定。而且，涉案房屋装饰装修物残值的价值金额直接关系到是否已经抵销邓宇泽未支付香博公司的租金、物业费、水费、电费等款项金额的事实认定。因此，邓宇泽的评估鉴定申请应当获得准许。   综上所述，原审判决认定事实错误、适用法律错误，且未依法准许对涉案房屋装饰装修残值进行评估鉴定，为维护邓宇泽合法权益，恳请二审法院支持邓宇泽上诉请求。   香博公司答辩称：一、原审判决认为“原、被告并未就合同解除事实达成一致。”该事实认定清楚，适用法律正确。   香博公司于2019年10月22日向邓宇泽发出《通知函》，其目的是告知邓宇泽其逾期缴纳租金及相关费用的事实，并拟协商以空调机组回收金额抵扣邓宇泽部分拖欠款项，但邓宇泽在收到《通知函》后，就空调机组的处置情况双方并未协商达成一致。《通知函》中载明的“新租赁商户”并未特指具体租赁商户，邓宇泽以此推断香博公司已经将涉案房屋租赁给案外第三人无事实依据，而实际上，由于违约解除租赁合同的事实，且邓宇泽拒不履行恢复原状的义务导致涉案房屋长时间空置，直至2020年春节之后经香博公司自费恢复原状后才另行出租，从而又进一步扩大了香博公司的损失。邓宇泽无事实依据仅凭推断即认定涉案房屋租赁合同已经协商解除无事实和法律依据，事实是，由于邓宇泽拖欠2019年6-8月房屋租金、物业费、水电费合计人民币234250.20元进而导致房屋租赁合同解除。因此，原审法院认为“原、被告并未就合同解除事实达成一致。”，邓宇泽应支付逾期费用人民币234250.20元及逾期付款违约金（违约金计算方式：以234250.20元为本金，按每日万分之五的利率，自2019年8月27日起计算至债务实际付清之日止），符合合同约定且于法有据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。   二、邓宇泽违约拖欠租金、物业费、水费、电费等各项费用的事实清楚。   邓宇泽辩称“邓宇泽与香博公司经协商变更了租金、物业费、水费、电费缴纳方式。”无事实依据。根据邓宇泽2019年4月26日向香博公司发出的《房屋转租申请函》中表示“房屋转租后，本单位仍会承担对此房屋的监督和管理权力，并继续履行与海南香博商业管理有限公司的合同条款…”，即邓宇泽已表明将继续履行缴纳租金、物业费、水电费等各项费用的义务，但事实是，邓宇泽自2019年6月起即开始拖欠各项费用。由此可见，香博公司并未与邓宇泽协商变更租金、物业费、水费、电费缴纳方式，邓宇泽对其逾期支付各项费用的违约行为存在明显的主观故意。另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“…（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。…”，本案由于邓宇泽违约导致合同解除，邓宇泽主张以涉案房屋装饰装修物折价抵偿无事实和法律依据。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。   三、原审法院不予准许对涉案房屋装饰装修残值进行评估鉴定的申请于法有据。   本案由于邓宇泽逾期支付2019年6-8月各项费用的违约行为从而导致房屋租赁合同解除，该事实清楚、证据确凿，邓宇泽要求对涉案房屋装饰装修进行评估其目的是为了提出以装饰装修进行抵偿的不合理要求，因此，原审法院不予准许对涉案房屋装饰装修残值进行评估鉴定的申请于法有据。   综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回邓宇泽的上诉请求，维持原判。   香博公司向一审法院起诉请求：一、判令邓宇泽支付租金、水电、物业管理费等欠款234250.2元以及逾期付款违约金32560.76元（以234250.2元为基数按每日万分之五的标准计算，从2019年8月27日起暂计至2020年5月31日为32560.78元，实际要求计算至邓宇泽履行之日止），两项共计266810.98元；二、判令邓宇泽支付香博公司空调拆除费用6540.5元及仓储保管费用3000元（按每月500元的标准，从2019年12月1日起暂计至2020年5月31日为3000元）；三、本案诉讼费用由邓宇泽承担。   邓宇泽向一审法院提出反诉请求：一、判令香博公司赔偿邓宇泽租赁房屋装饰装修残值损失人民币75000元（暂定，以评估鉴定价值为准）；二、判令香博公司赔偿邓宇泽租赁房屋空调设备折旧损失人民币127575元（暂定，以评估鉴定价值为准）；三、判令香博公司承担本案全部诉讼费用。   一审法院认定事实：邓宇泽系海口市龙华区妮可的家英语培训中心之法定代表人。该培训中心于2019年11月22日注销。2014年5月26日，海南佳贸实业有限公司向香博公司出具《授权委托书》，委托香博公司自2014年6月1日起至2024年5月31日止代为出租、管理位于海口市滨海大道三十二号复兴城ABCD区内房产。2015年1月13日，香博公司作为甲方，与作为乙方的海口快乐小镇英语培训中心签订《办公用房/商铺租赁合同》，主要约定：甲方将位于A2区四层HK138543号房屋租赁给乙方用于办公、商业使用，租赁商铺建筑面积为1372.18平方米，实际按1090.68平方米计租，租金为51元/平方米/月，合计55624.68元/月；设备折旧费34元/平方米/月，合计37083.12平方米/月，共计92707.8元/月；水费4.91元/吨，电费1.4元/度，租赁期间由乙方使用租赁物业而产生的其他费用由乙方承担；租赁期限为10年，自2014年6月18日起至2024年6月17日止，租金费用按月支付，每月5日前交纳下月房租；乙方无故未依约支付租金及相关费用，经甲方催促仍不缴纳的，应按逾期天数向甲方承担违约金，违约金计算方法为租金÷30×5%×逾期天数;乙方应于2014年5月1日前进场装修，并保证于2014年11月16日前完成装修并开张营业，自2014年12月26日开始计算收取租金；合同终止时，双方应当结清租金，管理费及水电费等各项费用；合同终止时，双方应对租赁场地损坏部分查验确认后三日内负责修复，逾期未修复的，由甲方组织修复，维修费用由乙方承担。2019年4月26日，邓宇泽向香博公司发出《房屋转租申请函》，告知香博公司其因为《海南省校外培训机构设置标准》的规定，定于2019年5月份停止办学，全部所属房屋均将停止一切经营活动，故向香博公司申请将该房屋转租。2019年8月19日，海南妮可教育管理有限公司向香博公司出具《解除租赁合同通知书》，向香博公司申请解除双方的租赁合同。后邓宇泽搬离涉案复兴城A2区四层，但其中的空调机组（17台内机、2台外机）并未拆除搬走。2019年10月22日，香博公司向邓宇泽发出《通知函》，主要内容为：香博公司已收悉邓宇泽于4月26日发送的房屋转租申请函，经双方友好协商，邓宇泽费用结算周期截止至2019年8月26日，费用合计234250.2元，其中包括6-8月份租金214641.32元、物业费15304.8元、电费4111.69元、水费192.39元；香博公司告知邓宇泽其已找到空调回收公司对空调机组以10000元（含拆除费）的估值进行回收；香博公司拟对该费用进行欠费抵扣，即邓宇泽仍欠付224250.2元，邓宇泽应尽快结清欠款。庭审中，邓宇泽确认欠付香博公司2019年6、7、8月份租赁期间的租金、水电、物业管理费等款项共计234250.2元。2019年11月4日，香博公司向海南鼎发工程有限公司转账6540.5元，备注用途为拆中央空调。截止至本案庭审辩论终结前，前述空调机组（17台内机、2台外机）已从涉案复兴城A2区四层拆除，统一存放于香博公司处。庭审中，香博公司不同意利用该空调机组，邓宇泽认为香博公司没有要求邓宇泽清除涉案租赁房屋的装饰装修即香博公司有意利用该空调折价抵偿给邓宇泽，故邓宇泽拒绝从香博公司处取回该空调机组。   一审法院又查，2018年11月27日，海南省教育厅等五部门印发《海南省校外培训机构设置标准（暂行）的通知》，其中规定：以学龄前幼儿、小学生、初中生为培训对象的，办学场所不得超过3层。   一审法院再查，2014年3月24日，海口快乐小镇英语培训中心作为甲方，与作为乙方的海南索康机电制冷工程有限公司签订《美的空调工程项目购销合同》，约定甲方向乙方购买美的空调设备19台，设备安装材料价格为245879元。2015年1月19日、2015年6月2日，邓宇泽分别向海南索康机电制冷工程有限公司支付货款60750元、36450元。2019年11月4日，海南鼎发工程有限公司向香博公司开具空调拆机费6540.5元的发票。2019年12月10日，香博公司向海南鼎发工程有限公司转账6540.5元并备注拆中央空调。   一审法院认为，一、关于香博公司和邓宇泽是否已经协商解除合同的问题。涉案《办公用房/商铺租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，属合法有效的合同，对当事人均有法律约束力。邓宇泽辩称涉案合同经香博公司于2019年10月22日发出的《通知函》协商解除。然而，香博公司未于该函中同意解除合同，仅通过该函告知邓宇泽欠费234250.2元并提出以空调机组抵扣10000元租金的要求，邓宇泽虽确认欠租金额但至本案庭审辩论终结前仍不同意以空调机组抵扣10000元租金的要求。由此，空调机组是否抵扣租金及抵扣金额未定，从而导致邓宇泽应付的租金数额亦未确定，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，香博公司和邓宇泽并未就合同解除主要事项达成一致。邓宇泽辩称双方已经协商解除涉案租赁合同之主张，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。因邓宇泽确认欠付香博公司2019年6至8月份租金、水电费、物业管理费共计234250.2元且双方于《办公用房/商铺租赁合同》中已经约定了逾期付款违约金的计算方式，故香博公司诉请邓宇泽向其支付上述234250.2元及逾期付款违约金（违约金计算方式：以234250.2元为本金，按每日万分之五的利率，自2019年8月27日起计算至债务实际付清之日止），符合合同约定且于法有据，一审法院予以支持。   二、关于邓宇泽是否存在违约情形的问题。邓宇泽辩称其系不可抗力之原因解除合同，并非违约解除。根据海南省教育厅等五部门于2018年11月27日印发的《海南省校外培训机构设置标准（暂行）的通知》，邓宇泽在履约过程中确实存在政策原因影响无法继续办学，然而，邓宇泽在未与香博公司就解约事宜协商达成一致前即开始欠付2019年6至8月份的租金，故邓宇泽违反合同付租时间的约定，存在违约情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，邓宇泽存在违约情形导致合同解除，其诉请香博公司赔偿涉案租赁房屋装饰装修残值损失的主张，于法无据，一审法院不予支持。   三、关于空调设备相关费用的问题。因该空调机组均暂存于香博公司处，且香博公司不同意继续利用该空调，故邓宇泽应自行取回该空调机组，香博公司无须向其支付空调设备折旧损失。故邓宇泽反诉诉请香博公司向其支付空调折旧费，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。香博公司另诉请邓宇泽向其支付空调拆除费用6450.5元，因香博公司已经支付了空调拆除费用且开具了发票，其主张具有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。香博公司另诉请按每月500元，自2019年12月1日起计算空调设备的仓储保管费用。因涉案空调设备均存放于香博公司处，邓宇泽至今未取回该空调设备，且香博公司诉请的仓储费用计算标准比较合理，故香博公司诉请邓宇泽按照上述标准向其支付仓储保管费用，具有事实基础且于法有据，一审法院予以支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，一审法院判决：一、限邓宇泽于本判决生效之日起五日内向香博公司支付租金、水电费、物业管理费共计234250.2元及违约金（违约金计算方式：以234250.2元为本金，按每日万分之五的利率，自2019年8月27日起计算至债务实际付清之日止）；二、限邓宇泽于本判决生效之日起五日内向香博公司支付空调拆除费用6450.5元；三、限邓宇泽于本判决生效之日起五日内向香博公司支付仓储保管费[计算方式：以每月500元计算，自2019年12月1日起计至邓宇泽取走涉案19台空调设备之日止]；四、驳回邓宇泽的全部反诉请求。本案适用简易程序，案件受理费2673.58元、反诉费2169.31元，均由邓宇泽负担。   双方当事人二审均无新证据提交。   本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，双方当事人至本案诉讼时就空调机组是否抵扣租金以及抵扣金额问题存在争议，并未能达成一致的协商解除合同的意见，邓宇泽上诉称涉案合同已于香博公司发出《通知函》时经双方协商解除缺乏事实依据，本院不予采纳。香博公司于2019年10月22日的《通知函》中表示同意邓宇泽的退租申请，并告知邓宇泽该司已找到空调回收公司对空调机组以10000元（含拆除费）的估值进行回收，该费用可抵扣相应租金，但邓宇泽对此并未作出回应。而本案中，邓宇泽存在逾期支付租金等费用的违约情形，一审法院综合以上情况认定涉案合同因邓宇泽的违约而导致合同解除而非经双方协商一致解除并无不当，本院对此予以确认。综合本案事实，应认定涉案合同因香博公司单方行使解除权而至2019年8月底时终止。邓宇泽理应向香博公司支付拖欠的截止至2019年8月26日的租金、水电物业等费用以及承担相应的违约责任。   涉案合同因邓宇泽的违约而解除，而香博公司并未表示同意利用涉案租赁房屋装饰装修物，邓宇泽主张应对其装修剩余残值进行鉴定并予以抵扣租金的理由不成立，本院不予支持。在涉案合同已解除而香博公司不同意利用空调机组的情况下，邓宇泽未拆除并取回空调机组，香博公司主张邓宇泽应向其支付空调拆除费用和自2019年12月开始的保管费用有事实依据，应予支持。   综上，邓宇泽的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费7516.47元，由上诉人邓宇泽负担。   本判决为终审判决。   审判长 李玉民   审判员 符玉梅   审判员 陈立夫      二〇二一年二月三日   书记员 柯小莉   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。