云南省彝良县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0628民初91号原告大理大杨物业服务有限责任公司彝良分公司，住所地：彝良县角奎镇堰坝塘（江韵豪庭小区内）。组织机构代码：07526724-4。负责人谭言强，男，生于1981年4月26日，汉族，云南省大关县人，住彝良县。委托代理人赵金，云南意衡律师事务所律师。委托权限：特别授权。被告李思位，男，生于1981年2月28日，汉族，云南省彝良县人，城镇居民，住彝良县。原告大理大杨物业服务有限责任公司彝良分公司诉被告李思位物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月22日和2016年6月23日公开开庭进行了审理。原告大理大杨物业服务有限责任公司彝良分公司负责人谭言强及其委托代理人赵金、被告李思位到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大理大杨物业服务有限责任公司彝良分公司诉称，原告系彝良县江韵豪庭的物业管理公司，被告系彝良县江韵豪庭住房的业主。2013年8月，原告与被告订立物业管理服务合同，成为该小区前期物业管理企业。根据前述合同约定，原告为彝良县江韵豪庭住宅区提供管理服务，被告应当支付物业费，物业管理费按照政府物价部门批准收费标准收取（根据彝发改复2015第62号按报备价格执行），逾期应自逾期起每日按年服务费总额的千分之三承担责任。原告作为该小区的物业管理公司，已经严格履行相关合同义务，小区内其余279户均向原告交纳了相关物业管理费，但被告一直拖欠物业费。故依法起诉，被告在该小区住房面积为117.79平方米，按照双方约定应当支付原告自2014年8月18日起至2015年12月30日止欠缴的物业费1544.00元并支付因逾期缴纳上述费用而应承担的违约金2311.37元。被告李思位辩称，我方的住房本应2011年交房，但交房时间却是2013年。我们并不知道原告如何进入江韵豪庭小区并作为物管的。当时我与原告签订前期物业管理合同是因为开发商规定必须先签订前期物业管理合同才给钥匙才能装修。物业服务手册中内容明确记载物管费为0.5元/㎡，2013年8月我们也是按照0.5元/㎡的标准缴纳的。2014年7月物业公司保安来告知统计提高物管费的，我签的是“我不同意提高物管费”。后物业公司统计之后并没有公示结果。2014年8月以后较多的业主没有缴纳物管费是因为不同意提高物管费。我们不选定原告作为管理小区的物管，并且原告物管也没有与我签订管理合同。违约金就更不能成立。原告方擅自向彝良县发改局申请收费标准费并没有告知业主。如要按新的收费标准就应从2015年5月26日开始。2013年9月交房后，单元门是完全好的，但现在因原告方管理不当导致单元门无法关闭，江韵豪庭小区与旁边的菜市场没有隔挡，任何一个人都可以进入小区，小区内的业主安全得不到保障。小区内的垃圾无人处理，绿化无人管理，小区的酒吧无人管理。原告连最低服务标准也未达到。原告大理大杨物业服务有限责任公司彝良分公司为证明其主张，向法庭提交下列证据：1、组织机构代码证、营业执照、负责人身份证复印件各一份，拟证明原告的主体资格及负责人身份情况。2、被告身份证、业主档案复印件各一份，拟证明被告的主体资格及被告系江韵豪庭小区的业主。3、交房确认书原件一份，拟证明房屋建筑面积。4、物业管理服务合同（提交原件核对）复印件一份，原被告存在物业管理服务关系，拟证明物业服务时间物业费收费时间等。5、彝良县发展和改革局彝发改复[2015]62号文件复印件（提交原件核对）一份，拟证明彝良县发展和改革局指导原告物业管理收费标准按报备价格执行，即住宅房0.90元/㎡，商铺房1.50元/㎡，商墅住宅0.90元/㎡；6、催收通知照片打印件一份，拟证明原告向被告已经书面催收缴纳物业管理费；7、收款收据复印件一份（提交原件核对），拟证明被告从2014年8月23日后就未缴纳物业管理费。经庭审质证，被告李思位认为证据1营业执照没有年检；对证据2、3无异议；认为证据4物业服务合同书有更改；与被告方的不一致，内容不真实；证据5中申请是违规违法的，没有经过江韵豪庭三分之二业主同意，且彝良县发展和改革局也没有明确江韵豪庭小区的收费标准，只是备案；对证据6认为原告已经催收过；证据7无异议。被告李思位为证明其主张，向本院提供下列证据：8、江韵豪庭业主对物业管理公司的调查统计表原件一份，拟证明小区业主对物业公司的管理的不满意评议及不止庭审的被告没有交费；9、照片及打印件131张，拟证明原告未尽到相应的管理义务；10、江韵豪庭业主收费收据，拟证明原告乱收取服务费；物业管理服务合同原件一份，拟证明被告私自篡改合同内容。经庭审质证，原告对证据8的真实性、合法性不予认可，认为与本案原告方主张无关；证据9并不能反映相关设施就在江韵豪庭内，拍摄照片未注明时间、地点及来源。照片中的车辆并不能反映就不是江韵豪庭内业主的车辆，真实性、合法性不予认可，设施设备损坏无人管理照片是打印件无法核实其真实性，不能证明被告所主张的内容，相关设施设备原告方只有维护的义务，损坏后就由业主缴费进行维修。电线私拉应由电力公司监管，与原告无关，开挖其地窖如被告方认为侵犯权利可另行起诉，与原告方主张无关；对于证据10收费1200.00元的收据并没有注明内容。本院认为，证据1组织机构代码证、营业执照、负责人身份证复印件来源合法，内容客观真实，予以采信，能证明原告的主体资格及负责人身份情况；证据2、3相互印证，能证明被告系江韵豪庭小区的业主。被告的房屋建筑面积为121.66㎡；证据4能证明原、被告已签订前期物业管理服务合同，双方在合同中对权利义务进行了约定，予以采信；证据5系彝良县发展和改革局出具的，能证明彝良县发展和改革局指导原告方按报备价格即住宅房0.9元每平方米，商铺房1.5元每平方米，商墅住宅0.9元每平方米收费标准执行，予以采信；证据6被告认可已经催收，予以采信；证据7被告无异议，予以采信；证据8系江韵豪庭小区业主对物业服务的调查统计，结合证据9小区内物业管理的现状照片，能证明小区内物业管理未到位，存在外来车辆乱停乱放、绿化差、小区内垃圾未及时清理、设施设备损坏未及时修理等问题，导致小区业主不满意；证据10江韵豪庭业主收费收据，收据并没有注明收费内容，不予采信。经过庭审，确认本案法律事实如下：原告系彝良县江韵豪庭的物业管理公司，被告系彝良县江韵豪庭3幢1单元101号的业主，房屋为多层住宅，面积117.79平方米。2013年9月7日，原、被告订立前期物业管理服务合同，双方对物业服务费约定按照多层住宅服务费为0.5元/月·㎡；小高层住宅物业服务费0.9元/月·㎡车库及其他管理服务费20元/月；商墅物业服务费1.00元/月·㎡。原告于2015年5月4日向彝良县发展和改革局提出申请，请求将该小区物业管理服务收费标准调整为：多层住宅服务费为0.9元/月·㎡；小高层住宅物业服务费1.3元/月·㎡；商墅住宅物业服务费0.9元/月·㎡，商铺物业费为1.5元/月·㎡。彝良县发展和改革局于2015年5月26日作出关于彝良江韵豪庭小区物业管理综合费用备案申请的批复，同意收费标准按备案价格执行，执行期限为1年。被告在小区内的物业管理服务存在外来车辆乱停乱放、绿化差、垃圾未及时清理、设施设备损坏未及时修理等问题，小区业主对物业管理服务不满意，经原告催收，被告李思位仍未缴纳从2014年8月18至2015年12月30日的物业管理费。本院认为，在本案中，江韵豪庭小区业主未办理房产证，但众多业主已入住，该小区未成立业主大会，原告系建设单位选聘的物业服务企业，依照《物业管理条列》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，原、被告之间签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反我国法律规定，合同合法、有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原、被告签订的前期物业服务合同对业主具有约束力；依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告作为该小区的业主，在享受原告提供的物业管理服务中，应依合同约定履行自己缴纳物业管理服务费的义务，原告已向被告书面催收，依照《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理催告期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”的规定，对原告请求被告支付自2014年8月18日至2015年12月30日欠缴的物业管理服务费予以支持。对被告请求驳回原告的诉讼请求，不予支持。原、被告对物业服务有争议，被告不属于恶意无故拖欠物业管理费，故对原告请求被告承担逾期付款违约金的请求不予支持。关于物业管理收费标准和时间计算问题，原、被告在前期物业服务合同中约定：多层住宅物业服务费为每月每平方米0.50元，小高层住宅物业服务费每月每平方米0.90元，车库及其他管理服务费每月20.00元，原告于2015年5月4日向彝良县发展和改革局提出申请，请求按多层住宅物业服务费为每月每平方米0.9元，小高层住宅物业服务费每月每平方米1.30元收取物业综合管理费，彝良县发展和改革局于2015年5月26日下发[2015]62号回复，对原告请求对江韵豪庭小区的物业服务收费备案的申请作出批复，同意按原告提出的收费标准执行，执行期限一年，被告认为原告在申请中提出涨价的理由不充分，依据不明确，请求不予支持。在本案中，原、被告签订的《前期物业管理服务合同》第四条第7款约定“物业管理服务费用标准按政府物价部门批准收费标准或市场调节价（依据市场价与开发商、业主的约定收费标准）”，虽然原告提出的价格已报彝良县发展和改革局备案同意，但未与业主协商一致。故对原告请求按照原告向彝良县发展和改革局备案价格缴纳物业管理费的请求不予支持，应按照原、被告《前期物业管理服务合同》约定的价格即多层住宅0.5元/月·㎡交纳物业管理费。原告房屋建筑面积为117.79㎡，从2014年8月18至2015年12月31日应支付原告物业管理费共计117.79×0.5÷30×492×90％=869.29元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李思位支付原告大理大杨物业服务有限责任公司彝良分公司自2014年8月18日起至2015年12月31止的物业服务费共计869.29元；于判决生效之日起15日内履行；二、驳回原告大理大杨物业服务有限责任公司彝良分公司的其他诉讼请求；案件受理费50.00元，由原告大理大杨物业服务有限责任公司彝良分公司负担30.00元，被告李思位负担20.00元。审 判 长  兰绍刚代理审判员  史世勇代理审判员  王孝琼二〇一六年七月七日书 记 员  李本艳