湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘03民终113号上诉人（原审被告）千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司,住所地湘潭九华经济区九华大道以东，纬二路以南。法定代表人陈立国，该公司董事长。委托代理人肖为。委托代理人熊燃，湖南湘晋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张鸿轩。委托代理人王承志，湖南潭州律师事务所律师。委托代理人段懿，湖南潭州律师事务所律师。原审第三人湖南省水府庙水电站，住所地湘乡市棋梓镇溪口工人村。法定代表人谢智树，该站站长。委托代理人陈乔良。上诉人千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司（以下简称“千禧龙公司”）因与被上诉人张鸿轩、原审第三人湖南省水府庙水电站房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2015）雨法响民初字第152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人千禧龙公司的委托代理人肖为、熊燃，被上诉人张鸿轩的委托代理人王承志、段懿，原审第三人湖南省水府庙水电站的委托代理人陈乔良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审查明：2008年5月15日，第三人与被告签订《办公楼及住宅建设合同》，第三人委托被告定向开发建设第三人的行政办公楼及职工住宅320户，第三人在收取职工购房款之后按照建设进度向被告付款。2009年10月22日，原告与被告签订《商品房预售合同》，购买被告定向开发的湖南省水利厅（湘潭）公务员小区1栋1单元11101号住房，房屋总价款为259060元，在签订合同时付清总价款的90%即221700元，余款在房屋交付时一次性付清；该合同约定交房时间为2010年4月25日，并一起交付国土证、房产证及房屋钥匙；该合同第八条约定，“逾期超过60天仍不能交付商品房的，则每超过延期的天数，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之五的违约金”。原告按约履行了交付房款的义务，然而被告未能在2010年4月25日按期交房。2012年6月12日，因被告向湘潭市房产管理局提交合同备案，需建立电子合同，原、被告双方在原《商品房预售合同》的基础上，重新签订《商品房买卖合同》。该合同第三条约定原告购买的商品房为“湖南省水利厅（湘潭）*小区*号房”，建筑面积128.7平方米，总房款为239697元；该合同第八条约定付款方式为分期付款，“2009年10月22前，将第一期房款221700元存入指定监管账户；2010年4月25前，将17997元存入指定监管账户”。该合同第九条对“买受人逾期付款的违约责任”进行了约定。该合同第十条约定交付期限：“出卖人应当在2010年4月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付买受人使用”。该合同第十一条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“逾期超过60天仍不能交付商品房的，则每超过延期的天数，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之五的违约金”。该合同第十三条对交接进行了约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示该合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单……”。另查明，原告的祖父张勇于2006年11月21日向第三人交购房报名费2.2万元，原告的祖父张勇于2009年6月15日向第三人交购房款22万元，原告的祖父张勇于2009年9月3日向第三人交杂屋款2000元，2012年12月11日通过黄诚慰账户向第三人交付购房尾款20875元。但是被告一直没有向原告交付房屋，故原告诉至法院。一审法院认为:原告张鸿轩在签订《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》时，虽系限制民事行为能力人，但是他的监护人已经按照合同的约定履行了支付房款的义务，且被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司已经接受，可以视为其法定代理人已经追认《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》，因此，上述合同有效。双方都应当遵守合同约定。本案第三人作为原告所在单位，不是商品房买卖合同的权利义务主体，不享有相应的合同权利，也不应承担相应的合同义务。现有证据足以证明原告已向第三人交付房款239697元，亦即原告已经履行了合同约定的房款交付义务，理由是：虽然房屋买卖合同约束的是原、被告双方，但是由于房屋的开发建设涉及第三人，被告与第三人之间对于房屋的开发建设、房款的收取方式、时间是有约定的，原告之所以向第三人交付房款，是依据被告与第三人之间的约定，被告对此是知情并认可的。因此，原告向第三人交付房款，就意味着已经履行了合同约定的房款交付义务。既然原告已经履行了合同约定的付款义务，被告就应当及时并且书面通知原告收房，将符合合同约定的房屋交付原告使用，并按照合同约定交付国土证、房产证。被告没有提交证据证实其已按照合同的约定书面通知原告收房，即视为被告一直没有书面通知原告收房，原告在付完全部房款之后至提起诉讼时已有二年多的时间，法律赋予原告的合同解除权消灭，但是这并不免除被告的继续交房义务，因此，对被告提出的“原告诉请已过诉讼时效”的抗辩意见不予采纳，对原告诉请被告继续履行合同约定的交房义务的主张予以支持。被告没有按照合同约定向原告交付房屋，被告存在逾期交房的违约行为，因此，被告应当承担合同约定的违约责任。《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》均约定，“逾期超过60天仍不能交付商品房的，则每超过延期的天数，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之五的违约金”，这是对违约金计算标准的约定。至于违约金的起算时间点的问题，从合同签订时间、合同约定时间与实际付款时间来看，原、被告双方事实上均认可第二期房款付款时间及房屋交付时间变更为2012年12月11日，此时，原告已经全额交完房款，被告予以接受并认可，所以，应从2012年12月12日起计算违约金。按照合同约定的日万分之五的标准，从2012年12月12日起计算至2015年1月31日止，违约金数额为93481.83元，比原告诉请主张的违约金多了45542.43元，应视为原告对多余部分予以放弃。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，遂判决：一、被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司在本判决生效后三十日之内向原告张鸿轩交付湖南省水利厅（湘潭）*小区*号房屋，并向原告张鸿轩交付房产证、国土证及房屋钥匙；二、被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司在本判决生效后三十日之内向原告张鸿轩支付迟延交房的违约金47939.4元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费998.5元，由被告千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司负担。一审宣判后，千禧龙公司不服，向本院提出上诉称：一、一审法院认定事实错误。1、上诉人与被上诉人于2012年6月12日签订的《商品房买卖合同》约定的交付期限为2010年4月25日，约定的交房时间早于合同签订之日近两年，与常理相悖。同样被上诉人按合同应于2010年4月25日前分两笔付清购房款，签订合同时双方已无法守约，被上诉人不仅未解除合同，反而继续与上诉人签订了《商品房买卖合同》。足以表明，双方就交付期限的约定已经失效，应当根据《中华人民共和国合同法》第61、62条确定合同的履行期限。2、第三人与上诉人、被上诉人之间就支付购房款、交付房屋等事项存在委托关系，即被上诉人通过第三人向上诉人支付合同款项，上诉人根据被上诉人书面出具的可交房证明手续后履行交房义务，这是当事人之间客观存在的默示交易规则，因此本案中，虽然《商品房买卖合同》约定了上诉人在办理交付手续时有书面通知义务，但上诉人未收到第三人证明前，不能知悉被上诉人购房款的支付情况，因此上诉人有理由相信被上诉人未付清购房款，而行使行履行抗辩权。3、从被上诉人提供的付款凭证可知，被上诉人最后一笔房款的支付时间为2012年12月11日，收款人为第三人。被上诉人也未按合同约定的时间即2010年4月25日前付清全部购房款。即使不考虑第三人出具交房证明的前提，上诉人也应在2012年12月11日之后并留足合理的准备时间方能履行交房。4、上诉人有新证据证明上诉人于2012年12月30日前，对与被上诉人所认购房屋同栋号的其他业主履行了交付义务，上诉人具备履约条件。同时也可证实整个楼盘的付款、交房方式上均需要通过第三人协助完成。本案中，一审法院未考虑合同履行方式必须通过第三人才能实现的特殊性，以及被上诉人的违约行为和消极配合收房等客观事实，故一审法院认定上诉人违约是错误的。二、一审法院程序错误，双方约定了仲裁管辖，应当排除法院管辖。请求依法改判或发回审理。被上诉人张鸿轩答辩称：一、一审认定事实清楚。1、房屋预售合同是双方的真实意思表示，合同对房款支付的时间及交房期限进行了明确约定，约定在交房前付清全款，而商品房买卖合同是格式合同，其中条款是未与对方协商的条款，上诉人作为房屋出卖人，有拟定合同条款的主动性，其在变更付款时间时未告知被上诉人，也未在条款中着重标明，不能推定买受人对变更情况知情，且该条款显失公平，应为无效。房屋预售合同与商品房买卖合同约定的付款时间一致，故买受人按房屋预售合同支付房款不存在违约；2、第三人与上诉人之间的关系不能成为阻却上诉人交房的理由；3、其他人的收房证明不能类比适用，因为被上诉人无法知晓上诉人是否与其他人签订了合同或以支付违约金的方式才使其他购房者收房。二、一审法院程序合法。上诉人在一审开庭时未对法院受理该案提出异议，应视为放弃仲裁协议，法院继续审理符合法律规定。原审第三人湖南省水府庙水电站对千禧龙公司的上诉未发表意见。二审期间，上诉人千禧龙公司提交以下证据：1、原审第三人于2013年1月31日向上诉人出具的证明，拟证明在上诉人交房前，原审第三人会出具可交房的证明；2、2013年3月27日交房手续书，拟证明上诉人收到原审第三人出具的证明后，会对业主出具交房手续，同时会和业主办理交房手续；3、2013年6月27日上诉人与原审第三人往来结算情况说明，证明上诉人与原审第三人之间存在代建关系，在合同约定的交房时间之前工程款没有付清，上诉人无法知晓业主交付购房款情况，只能推断部分业主还有购房款没有交付，只能根据原审第三人出具的证明履行交房手续。被上诉人张鸿轩对上诉人的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该证据系其他购房业主缴清房款的证明，系原审第三人单方出具，原审第三人是否出具该证明给上诉人不能作为上诉人不交房的理由；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议。该证据系复印件，且均没有上诉人或物业公司盖章，系上诉人单方出具给其他购房者，仅能证明有一户有交房资格，不能证明被上诉人购买的房屋有交房条件；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，该份证据仅是上诉人与原审第三人之间的往来结算说明，仅有上诉人的盖章，无原审第三人确认，仅能证明上诉人与原审第三人之间有工程款往来，不能证明被上诉人未交付购房款。原审第三人湖南省水府庙水电站对上诉人的证据发表质证意见如下：对证据1无异议；证据2与原审第三人无关，系上诉人与业主直接处理的，不发表质证意见；对证据3的真实性不予认可，系上诉人单方出具，对其中部分如水、电立户费用没有依据，原审第三人一直不认可。对上诉人提交的证据，本院认证如下：被上诉人及原审第三人对证据1的真实性无异议，本院对真实性予以确认。该份证明系上诉人与原审第三人之间就交房通知及方式所作的约定，该约定并未体现在上诉人与被上诉人的商品房买卖合同中，故该份证据与本案不具有关联性，本院对该证据不予采信；被上诉人对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，原审第三人对关联性也不认可，该证据系复印件，由上诉人单方向其他购房者出具，不能达到其证明目的，本院不予采信；被上诉人对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，原审第三人对真实性也不认可，该份证据系上诉人就其与原审第三人之间的往来结算的情况说明，原审第三人并不认可，不能证明被上诉人未交付购房款，本院对该证据不予采信。被上诉人及原审第三人未向本院提交证据。经审理查明：2010年4月25日，上诉人未达到交房条件，上诉人达到交房条件并通知原审第三人可以交房的时间是2012年12月25日，上诉人及原审第三人在二审庭审中对该事实均予以认可。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、上诉人是否构成违约。1、合同履行期限如何确定。根据法律规定，合同对履行期限没有约定的，双方不能达成补充协议的，债权人可以随时要求履行，但应给予对方必要的准备时间。上诉人与被上诉人于2012年6月12日签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间及最后一笔房款的交付时间均早于合同签订时间，应视为双方对合同履行期限约定不明。根据双方合同的约定，上诉人在达到交房条件后应当书面通知被上诉人。上诉人达到交房标准的时间是2012年12月25日，该日期应视为上诉人的履行期限，上诉人未按约定书面通知被上诉人办理交付手续，应当承担逾期交房的违约责任。上诉人称未收到原审第三人证明前，不知晓被上诉人的付款情况，因该内容属于上诉人与第三人之间的约定，并不属于在上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》约定的内容，且购房款是否全部交清的通知义务也不在被上诉人。上诉人在达到交房条件后通知被上诉人收房时，对被上诉人是否交清房款是完全能够了解清楚的，上诉人以未收到原审第三人证明，不知悉购房款支付情况为由迟延交房、不通知被上诉人收房，缺乏事实和法律依据，其该项上诉理由不成立，本院不予采纳。因双方《商品房买卖合同》对最后一笔购房款的支付时间未予约定，被上诉人最后一笔购房款的实际交付时间是2012年12月11日，早于上诉人的交房条件成就日期，上诉人称被上诉人未按合同约定期限支付房款已构成违约，上诉人享有先履行抗辩权的上诉理由不成立，本院亦不予采纳。2、如何确定违约金的起算时间。上诉人履行合同的期限是2012年12月25日，鉴于原审第三人未向上诉人出具被上诉人购房款全部付清的证明，参照《商品房买卖合同》第十一条约定，往后推60天作为履行合同的合理期限，即从2013年2月25日起至2015年1月31日止。该段时间依约所产生的违约金数额也超过了被上诉人一审主张的违约金数额。原审认定上诉人违约金的起算时间点虽不当，但不影响本案实体处理。二、一审程序是否违法。根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。上诉人在一审开庭时未对法院受理该案提出异议，应视为放弃仲裁协议，一审法院继续审理符合法律规定。上诉人称原审程序违法的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，原审认定基本事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，处理恰当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费998.5元，由上诉人千禧龙（湘潭）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱卫平审 判 员  唐 逊代理审判员  周成锋二〇一六年七月二十六日代理书记员  刘 欣附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。