河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫07民终1732号上诉人（原审原告）魏思霞，女，1953年8月28日出生，汉族。委托代理人常超敏，河南宇华大众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）倪家聪，男，1946年12月30日出生，汉族。被上诉人（原审被告）倪凯，男，1977年2月23日出生，汉族。二被上诉人共同委托代理人王冉，河南良达律师事务所律师。原审第三人新乡市福泽房地产开发有限公司，住所地新乡市。法定代表人林功明，经理。委托代理人韩洪罡，河南中原法汇律师事务所律师。委托代理人李忠茂，河南中原法汇律师事务所律师。上诉人魏思霞与被上诉人倪家聪、倪凯、原审第三人新乡市福泽房地产开发有限公司（以下简称福泽公司）确权纠纷一案，赵红军于2015年7月10日向新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：牧野区西干桥东街45号的三间平房归魏思霞所有，本案诉讼费用由倪家聪、倪凯承担。赵红军在原审起诉后于2015年7月12日因病死亡。魏思霞系赵红军妻子。二人有两个儿子，赵龙、赵森。赵龙、赵森分别向原审法院出具了书面意见，明确表示放弃继承不参加本案的诉讼。魏思霞在原审诉讼中变更诉讼请求为：双方买卖房屋协议有效，确认位于新乡市牧野区西干桥东街45号三间平房归魏思霞所有，由魏思霞与福泽公司签订拆迁协议，本案诉讼费用由倪家聪、倪凯承担。原审法院于2016年2月15日作出（2015）牧民一初字第963号民事判决。魏思霞不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，魏思霞委托代理人常超敏，倪家聪、倪凯委托代理人王冉，福泽公司委托代理人韩洪罡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明：魏思霞与其丈夫赵红军均是新乡市有色金属材料厂的职工，倪家聪也是该厂职工，倪凯系倪家聪的儿子。新乡市有色金属材料厂在西干桥东街为职工盖有宿舍楼，土地为国有划拨土地，房屋所有权属于单位，职工仅有居住权。其中位于西干桥东街45号的三间平房系分配给倪家聪的房屋，面积62.37平方米，实际居住人为倪凯。2005年10月31日，经倪家聪与赵红军协商，倪家聪将其45号的三间平房转让给赵红军居住，价格为8000元。倪家聪出具证明一份，内容为：“我在西干桥东街45号三间平房转让给赵红军居住。”2015年11月24日，赵红军、魏思霞又支付倪家聪2000元，倪家聪以倪凯的名义又出具证明一份，内容与10月31日的证明一致。此后，45号的房屋由赵红军、魏思霞一直居住。2012年10月份，本案所争议房屋被政府征收并进行了房改，10月29日，倪凯向有色金属材料厂缴纳了31185元的房改款，房屋变成私人所有。该房屋在魏思霞起诉前已被拆迁。另查明，赵红军在起诉后于2015年7月12日因病死亡。魏思霞系赵红军妻子。二人有两个儿子，赵龙、赵森。赵龙、赵森分别向本庭出具了书面意见，明确表示放弃继承不参加本案的诉讼。原审法院认为：本案所争议的位于新乡市牧野区东街45号的房屋属于公房，所有权属于新乡市有色金属材料厂，倪家聪只有居住权没有处分权。2005年10月赵红军与倪家聪签订的转让协议内容为转让居住权，转让费10000元，实际上是对房屋居住主体进行了变更，属于对房屋实体权利的处分。因该转让协议未经房屋所有权人同意，后该房屋在房改时由倪凯参与房改并缴纳了房改款，证明房屋所有权人在事后也未对双方之间的转让行为进行追认，故属于无效协议。根据《合同法》第五十八条之规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案倪家聪应返还10000元转让费。因双方签订的房屋使用权转让合同无效，且房屋已经拆迁不存在，魏思霞对拆迁主体不能明确说明是谁也未提供任何证据，第三人不予认可，故魏思霞要求确认位于新乡市牧野区东街45号的房屋所有权归魏思霞所有，并主张与第三人签订拆迁协议的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，之规定，原审判决：一、赵红军与倪家聪2005年10月31日签订的房屋转让协议无效，倪家聪于判决生效后五日内返还魏思霞因该协议支付的款项10000元。二、驳回魏思霞的其他诉讼请求。案件受理费100元，由双方各承担50元。为便于结算，原告预交的诉讼费不予退还，待执行时一并结算。魏思霞上诉称：一、本案房屋转让协议是一份附条件的转让协议，在倪家聪、倪凯参与房改后所附条件成立，故属于有效协议，应判决牧野区西干桥东街45号的三间平房归魏思霞所有。2005年10月31日，魏思霞以8000元购买倪家聪位于新乡市牧野区西干桥东街45号的三间平房。2005年11月24日，倪家聪以其儿子倪凯认为房价低为由，又要了2000元房款，并以倪凯名义出具证明以后无牵扯。由于房屋破旧漏雨无法居住，魏思霞对房屋进行了整修，此后一直归魏思霞在此居住，魏思霞享有了占有、使用、收益的权利。2012年10月涉案房屋进行房改，倪家聪将房屋房改到其儿子倪凯名下，说明此时倪家聪、倪凯对房屋具备了房屋的处分权，具备房屋所有权转让的条件，此时2005年10月附条件的房屋转让协议条件成立，那么2005年10月31日的房屋转让应属有效协议，原审认定无效错误。房屋转让协议是双方真实意思表示，故法院应支持交易的稳定性，并且倪家聪、倪凯夫妻均为新乡市有色金属材料厂职工，转让不违反相关法律规定，相反倪凯却不是新乡市有色金属材料厂职工。二、假如二审法院认定转让协议无效，那么作为具有过错的倪家聪、倪凯应当赔偿魏思霞所受到的损失。假如二审法院认定转让协议无效，那么作为具有过错的倪家聪、倪凯应当赔偿魏思霞所受到的损失。涉案房屋拆迁安置后价值20多万元，并且双方在2012年11月对涉案房屋进行协商时，倪家聪、倪凯明确表示自己要房再付给魏思霞10万现金，所以，具有过错的倪家聪、倪凯应当赔偿给魏思霞所造成的损失。综上，请求依法原审判决，依法改判房屋转让协议有效，确认牧野区西干桥东街45号三间平房归魏思霞所有。如果二审认定房屋转让协议无效，倪家聪、倪凯应当赔偿魏思霞所受到的损失。本案一、二审诉讼费由西夏峰村委会承担。倪家聪、倪凯辩称：一、倪家聪、倪凯和魏思霞签订的合同是双方当事人自愿签订的，从内容上可以看出转让的是居住权，倪家聪在合同签订时对该公房享有居住、使用权，故从该意义上讲，该合同符合法律规定，应为有效合同，且本合同双方已经实际履行。如将合同认为是转让所有权的合同，则该合同因为魏思霞无权转让且属于违法合同，则应为无效合同，依合同法相关规定，无效合同自始无效，且将该合同认定为转让所有权的合同缺乏事实依据：首先，协议内容未显示，魏思霞也未能提供证据证明倪家聪有转让所有权的意愿和行为等事实：其次，如将该租金认定为购房款则为明显不合理的低价；第三，倪家聪、倪凯在明知该房性质是公房的情形下，而没有经所有权人即金属材料厂的同意所签订的合同，其内心应已经有明确认知，倪家聪对其转让的不可能是所有权。二、魏思霞在签订协议时存在过错，依据庭审中魏思霞及其代理人和倪凯的陈诉，魏思霞夫妇作为倪家聪的老同事及多年邻居，明知倪家聪夫妻离婚时将该公房协议留给倪凯，且当时实际使用人也是倪凯，这从当时魏思霞夫妇两人要求倪家聪代倪凯出具假证明的事实可以看出，说明魏思霞夫妇明知转让行为即使无需经金属材料厂的同意，也必须经倪凯的同意，而其仍然要求倪家聪出具假签字假证明，其行为本身存在重大过错，况且魏思霞已经实际使用房屋多年，因此其赔偿损失的说法没有事实依据和法律依据。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。福泽公司辩称：双方签订的合同是无权处分，是无效的，双方都没有与福泽公司签订过协议，本案与福泽公司没有关系，请求维持原判。本院经审理查明：2015年11月24日，赵红军、魏思霞又支付倪家聪2000元，倪家聪以倪凯的名义又出具证明一份，内容如下：我将西干桥东街45号的三间平房转让给赵红军居住。至今日至，无任何牵扯。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”关于转让协议效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”因倪家聪出具的证明并不属于上述规定中合同无效的情形，故依照上述规定，魏思霞请求确认双方转让协议有效的上诉请求予以支持。关于西干桥东街45号的三间平房确认所有权问题。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”因该房屋在魏思霞起诉前已被拆迁，该物权已消灭，故对其该项上诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持新乡市牧野区人民法院（2015）牧民一初字第963号民事判决第二项；二、改判新乡市牧野区人民法院（2015）牧民一初字第963号民事判决第一项为：赵红军与倪家聪2005年10月31日、2005年11月24日签订的房屋转让协议有效。一审案件受理费100元，由魏思霞承担50元，由倪家聪、倪凯承担50元。二审案件受理费100元，由魏思霞承担50元，由倪家聪、倪凯承担50元。本判决为终审判决。审 判 长  周云贺审 判 员  郭中伟代理审判员  赵 斌二〇一六年七月一日书 记 员  张书萌