安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖10民终114号 上诉人（原审原告）:徐宏，男，1972年6月19日出生，汉族，住安徽省祁门县。 上诉人（原审被告）：操礼文，男，1966年10月26日出生，汉族，住安徽省祁门县。 上诉人徐宏因与上诉人操礼文房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省祁门县人民法院于2020年12月29日作出的（2020）皖1024民初1002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 徐宏上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由操礼文承担。 事实与理由:一、案涉房屋是对徐宏下岗安置的出租房屋，祁门县阊顺资产运营有限公司因疫情影响对徐宏房屋租金的减免是对下岗职工的照顾，理应为徐宏独自享有。二、祁门县阊顺资产运营有限公司下发文件减免租金是合同相对方徐宏，徐宏是否减免操礼文的租金应由徐宏决定，一审法院直接判决减免操礼文租金错误；三、徐宏诉请不涉及疫情减免，操礼文以疫情原因抗辩减免租金，一审应当释明另行起诉或协商处理，不应当在本案中处理。四、安徽省祁门县人民法院在涉及徐宏与叶胜忠的房屋租赁合同纠纷作出的（2020）皖1024民初465号民事判决中明确载明，徐宏是否应当减收叶胜忠租金由双方另行处理，但在本案中却直接判决返还减免的租金，显然造成“同案不同判”现象。综上，一审判决徐宏返还因受疫情影响减免的租金8750元错误，请求二审法院依法支持其上诉请求。 操礼文辩称：祁门县阊顺资产运营有限公司因疫情免除了徐宏三个月租金，徐宏也理应免除其三个月共计18000元租金。 操礼文上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、诉讼费用由徐宏承担。 事实和理由：一、操礼文于2020年7月1日通过其妻子王茶荣向徐宏支付了租金18000元，双方房屋租赁合同应当继续履行，一审判决双方的租赁合同于2020年7月9日解除错误；二、一审判决徐宏返还租金8750元错误，其应当按照徐宏与操礼文之间的租金标准返还18000元。 徐宏辩称：一、徐宏已经通知操礼文解除房屋租赁合同；二、操礼文上诉请求返还18000元租金无事实和法律依据。 徐宏向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认双方就祁门县新兴路商铺租赁形式的不定期租赁合同已于2020年7月9日解除；2.依法判决操礼文将上述商铺立即交还徐宏；3.依法判决操礼文支付2020年7月1日至2020年7月9日期间租金1800元，并自2020年7月10日起按6000元/月支付房屋占有使用费（2020年7月10日-2020年11月10日4个月共计24000元），合计25800元；4.本案诉讼费由操礼文承担。 一审查明：案涉房屋坐落于祁门县宾馆对面）。2011年6月30日，徐宏与操礼文双方就该房屋签订了租赁协议，约定年租金52000元，租期一年。协议签订后，操礼文在该房屋内经营“兰州拉面”。租赁协议到期后，双方未签订续租合同，但双方一直按原协议内容进行履行，租金由原来的年租金52000元变更到年租金70000元、72000元，由每年的7月1日支付下一年的租金。2019年7月1日，操礼文支付房屋租金72000元给蒋腊凤，至2020年6月30日止，双方对房屋租金无异议。由于经营问题，操礼文将经营“兰州拉面”的店面割出一部分，出租他人经营“良记卷饼”。2020年3月23日，祁门县阊顺资产运营管理有限公司通知“兰州拉面”经营者王茶荣，该租赁的店面产权己变更至祁门县阊顺资产运营管理有限公司名下，自2021年元月1日起，所有店面采取公开竞租方式进行招租。2020年4月16日徐宏与祁门县阊顺资产运营管理有限公司签订了《租赁合同》，合同期限从2020年1月1日起至2020年12月31日止，年租金52500元。受疫情影响，根据相关政策规定，对承租国有资产类经营用房或产权为行政事业性单位房产的中小微企业（含个体工商户）3个月房租免收。2020年4月16日，徐宏向祁门县阊顺资产运营管理有限公司交纳了“川味火锅”、“兰州拉面”、“良记卷饼”三间房屋的房租41375元（包含保证金2000元），徐宏享受租金减免优惠13125元。2020年6月，双方为房屋租期、房租减免等问题产生分歧，徐宏提出要求解除合同。2020年7月1日，操礼文通过王茶荣的账户向蒋腊凤转账18000元，蒋腊凤于2020年7月1日将该款退还至王茶荣账户。2020年10月21日，王茶荣通过竞租的方式，承租了祁门县新兴路江南宾馆斜对面名称“兰州拉面”的商铺一间，并与祁门县阊顺资产运营管理有限公司签订了《商铺租赁合同》。租赁期限从2021年1月1日起至2023年12月31日止。 一审另查：祁门县新兴路1-3号房屋，原系祁门县房地产管理所直管公房。2008年3月12日由徐宏承租，并与祁门县房地产管理所签订了祁门县直管公房租赁合同。2019年底，该房屋由祁门县阊顺资产运营管理有限公司统一管理。 一审再查：徐宏、蒋腊凤是夫妻关系，操礼文、王茶荣是夫妻关系。 一审法院认为：合同法规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，徐宏与操礼文双方于2011年6月30日所签订的租赁协议，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。租赁协议期满后，操礼文继续使用租赁店面经营“兰州拉面”，徐宏没有表示异议，应认定原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。涉案房屋于2020年6月30日到期后，双方因租赁房屋的租期、租金及是否享受因疫情影响而减免三个月的租金等问题未达成续租合意，徐宏提出解除不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同”。故对徐宏要求与操礼文解除不定期租赁合同的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。因操礼文自2020年6月30日租赁合同到期至今，仍未返还租赁房屋，其应按双方履行前期合同方式，支付占用该租赁房屋期间的使用费。由于房屋产权的变更，该租赁房屋已由王茶荣与产权人祁门县阊顺资产运营管理有限公司签订了《商铺租赁合同》，形成了新的租赁关系，租赁期限从2021年1月1日至2023年12月31日止，故对徐宏要求操礼文返还租赁房屋的诉请，一审法院不作处理。对操礼文抗辩由于受疫情影响，祁门县阊顺资产运营管理有限公司已减免徐宏三个月租金，其也应享受三个月租金优惠的意见。审理中，一审法院依法组织双方当事人调解，双方未达成协议。根据公平和诚实信用原则，结合疫情影响期限、影响程度等实际情况，一审法院确认疫情期间，徐宏已实际享受租金三个月减免计13125元的优惠政策。操礼文作为转租合同的实际承租人，要求疫情期间享受三个月的租金减免的意见不违反相关规定，一审法院予以支持，但应根据本案实际和操礼文租赁徐宏其中二间店面的事实。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、徐宏与操礼文就坐落祁门县新兴路商铺租赁形式的不定期租赁合同于2020年7月9日解除。二、操礼文支付徐宏2020年7月1日至2020年7月9日期间的租金1800元，并按照每月6000元的标准自2020年7月10日起支付占有使用费至2020年11月10日止。三、徐宏返还操礼文受疫情影响减免的租金8750元。四、驳回徐宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费223元，徐宏承担80元，操礼文承担143元。 本院二审期间，双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见同一审。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、一审判令徐宏与操礼文之间的不定期房屋租赁合同于2020年7月9日解除是否正确。二、徐宏是否应当免除操礼文三个月租金；若应免除，免除的数额如何确定。 关于争议焦点一。本案中，徐宏与操礼文之间系不定期租赁合同关系，徐宏有权随时解除合同，并应当在合理期限之前通知操礼文。徐宏亦以手机短信方式提前通知了操礼文合同于2020年7月9日解除，故一审法院判令双方的不定期租赁合同关系于2020年7月9日解除并无不当。 关于争议焦点二。承租人确因疫情无法使用房屋又未与出租人就租金等达成协议的，承租人请求减免租金的，人民法院可以根据公平和诚实信用原则，结合疫情影响期限、影响程度等实际情况确定减免租金。本案中，一审法院根据徐宏实际享受的三个月减免租金13125元，并按操礼文实际承租两间店面的事实，酌情减免8750元并无明显不当。但一审在操礼文只提出抗辩的情况下在判决主文中径行判令徐宏返还减免租金不当，该减免的租金应在操礼文向徐宏支付的租金和占用费中予以扣除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下： 一、维持安徽省祁门县人民法院（2020）皖1024民初1002号民事判决第一项，即：徐宏与操礼文就坐落祁门县新兴路商铺租赁形式的不定期租赁合同于2020年7月9日解除；第四项，即：驳回徐宏其他诉讼请求。 二、撤销安徽省祁门县人民法院（2020）皖1024民初1002号民事判决第三项，即：徐宏返还操礼文受疫情影响减免的租金8750元。 三、变更安徽省祁门县人民法院（2020）皖1024民初1002号民事判决第二项为：操礼文于本判决生效后十日内支付徐宏2020年7月1日至2020年7月9日期间的租金1800元，并按照每月6000元的标准自2020年7月10日起支付占有使用费至2020年11月10日止（减免的租金8750元从操礼文应付上述款项中予以扣除）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费223元，由徐宏承担80元，操礼文负担143元。二审案件受理费300元，由徐宏负担50元，操礼文负担250元。 本判决为终审判决。 审判长  宋浩之 审判员  余陶然 审判员  谢慧慧 二〇二一年二月八日 法官助理张帅 书记员孙菱 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。