上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初27601号原告余文宜，女，1983年10月30日生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人徐惠忠，上海华夏汇鸿律师事务所律师。被告孙文明，男，1954年5月6日生，汉族，住上海市浦东新区。被告陈美芳，女，1959年6月27日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两被告的共同委托代理人朱向莲，北京观韬(上海)律师事务所律师。原告余文宜诉被告孙文明、陈美芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告余文宜及其委托代理人徐惠忠，被告孙文明、陈美芳的共同委托代理人朱向莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余文宜诉称，2016年1月25日，原、被告签订房地产买卖合同，约定原告购买被告位于上海市浦东新区上浦路XXX弄XXX号XXX室的房屋，总价230万元(人民币，以下币种相同)，双方于2016年3月10日前共同至交易中心办理过户，任何一方未按约履行，且逾期达15天的，守约方有权单方解除合同，并追究违约方的违约责任。同时合同补充条款还约定，原告申请贷款不足约定的，应在过户当日将不足部分以现金方式支付被告。合同签订后，原告按约支付了购房款69万元，并积极通过中介办理贷款手续，但中介直至2016年3月23日通知原告贷款未能审批通过，由此导致原、被告未能在2016年3月10日前办妥产权过户手续。此后，被告在2016年3月24日书面函告原告要求在宽限期限届满前，即2016年3月25日前办理产权过户手续及履行相应的付款义务，逾期未能办理产权过户及付款义务的，将按约解除合同，并追究原告的违约责任。对此，原告当日回函同意在2016年3月25日办理过户手续，并要求被告在该日下午13时至交易中心配合办理过户，原告则按约以现金方式付清第二笔购房款160万元。2016年3月25日，被告又书面通知原告在25日下午办理过户同时付清第二笔购房款160万元。2016年3月25日下午13时，原告至浦东新区交易中心办理产权过户，而被告则通过中介人员口头要求原告先履行付款义务，为此原告转告被告在配合办理过户手续前，原告有权暂缓履行相应付款义务，并再通过中介要求被告配合办理过户手续，但未果。此后原告多次催促，均未果。原告认为，被告为了恶意获取违约金，有意不正当促成单方解除合同条件成就的，应视为条件不成就，且被告拖延不按约履行产权过户及交房，损害了原告的利益，故原告提起诉讼，要求被告继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，即判令被告将座落于上海市浦东新区上浦路XXX弄XXX号XXX室的房屋过户至原告名下，同时判令被告将该房屋交付于原告。被告孙文明、陈美芳辩称，原告诉请没有事实及法律依据，要求予以驳回。理由是：原告申请房屋贷款失败，未能按约定现金补足，并在15天宽限内仍未补足，被告可以解除合同并主张违约责任；被告曾向原告发过告知书，催促原告及时按约履行义务；原告有被告帐号，如果其有履约能力的话，在2016年3月25日前随时可以转帐给被告；双方合同于2016年3月26日解除，之后双方多次磋商，但未达成一致。经审理查明，系争房屋位于上海市浦东新区上浦路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积72.07平方米，系被告孙文明、陈美芳所有。2016年1月7日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》各一份，约定原告向两被告购买系争房屋，转让价款230万元，其中首付款69万元，另外161万元由原告通过贷款方式支付等。同日，被告陈美芳出具收据一张，言明收到原告支付的定金2万元。2016年1月9日，被告陈美芳再出具收据一张，言明收到原告支付的部分房款3万元。2016年1月25日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：乙方(原告)向甲方(被告)购买系争房屋，转让价款230万元；甲方于2016年4月30日腾出房屋并通知乙方验收交接；2016年3月10日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同第九(三)条约定，乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按总房款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，双方同意还应按以下方式处理，即甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同补充条款(一)中约定，(1)乙方在签订本协议后备妥贷款资料向银行申请贷款，具体额度由银行审批，甲方提供乙方贷款所需的全部资料，并且甲方在签约后即刻办理还贷手续按程序注销抵押；(2)若乙方的购房贷款不足本合同约定的额度，则乙方应在银行审批贷款所要求补足该笔款项的规定时间内将贷款不足部分以现金方式补足给甲方；若银行无特殊要求，则乙方应在甲乙双方至上海市房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足给甲方；(3)甲方或乙方于签约之后未按约办理上述事项，并且逾期达15日，则守约方有权单方面解除本合同，并按本合同第九或十条之约定违约金向违约方索赔。合同附件三中约定，1、2016年1月25日双方签约，乙方支付甲方首付款69万元；2、乙方贷款银行转账给甲方贷款160万元；3、2016年4月30日前甲方交房于乙方当日乙方支付甲方尾款1万元。合同另对其他事项作了约定。当日，原告通过银行转账方式支付房款64万元，被告陈美芳则向原告出具“收据”一张，言明收到原告购买系争房屋首付款69万元(包含定金)。2016年3月23日，两被告向原告发送“告知书”，内容为“鉴于买卖合同约定的交易过户时间已过去(2016年3月10日前)，我现在正式告知你，如2016年3月25日之前未能与我办理房屋产权过户手续，按上海市房地产买卖合同第九条第3款约定，甲方有权单方解除合同，乙方承担违约责任，违约金按总房款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方”。2016年3月24日，原告发“告知函”给两被告，内容为“为了继续履行合同，我方愿意在2016年3月25日当天过户手续完毕后付清尾款，即160万元，请你方于2016年3月25日下午1点在浦东房产交易中心进行过户交易。逾期完不成过户交易，根据合同第十条约定，甲方应向乙方赔偿违约金，金额为房产总价20%，即46万元……”2016年3月25日上午，两被告又发“告知函”给原告，内容为“导致该房屋买卖合同未能按时履行是因为你违约在先，未能及时办理处你的购房贷款，从而导致该房屋交易过户一直没能完成。现在如果你能用现金补足剩余房款，我也同意和你办理产权过户手续，但是对你提出的2016年3月25日下午1点办理房屋产权过户后支付我方剩余房款160万元，本人表示为保证我们双方交易的安全性，请你于该房屋产权过户的同时将剩余房款160万元以现金方式当场支付给我。如不能做到以上要求导致该房屋再次未能办理过户交易手续的，我方将不再与你协商，依照法律程序维护本人应该有的权利及损失。关于该房屋内的户口，我也会在我们交易过户前迁出。”2016年3月26日，两被告发“关于解除房地产告知函”给原告，表示“双方签订买卖合同约定于3月10日共赴浦东房地产交易中心办理产权过户手续，因你的过失未能按买卖合同约定履行合同，直至2016年3月25日我也同意与你办理交易过户手续，但你一直不愿意将房屋贷款不足部分的房款160万元支付我方，导致我对你失去信任和诚信。我方现正式告知你，按买卖合同第九条第3款约定……我方现正式要求解除合同，违约金从你已付款中扣除总房款的20%人民币46万元，剩余款项我会按要求返还与你。”2016年3月27日，原告发“告知函”给两被告，内容为“1、……银行贷款一直由中介代办，我方一直催促，但中介故意拖延不作为，直至3月23日才告知我贷款无法办理。我当天联系银行办理，银行审核认定，我符合贷款条件，但需要你方房产证和身份证件，联系你方和中介，均拒绝提供，导致无法办理贷款，你方违约在先。2、我决定用现金方式补足剩余房款，24日发出告知函给你并约定25日下午1点办理房屋产权过户交易，你方也是叫中介传达先付款再交易的信息，但自己并没有出现在交易大厅。中介代言房东要求先付款再来过户，在双方无法见面情况下，导致交易无法完成。3、我方严格按照合同履行约定，并无违约行为……4、由于中介办理贷款不作为，且多次传达信息有误，且转达你方要求涨价的信息，违反合同约定……”2016年4月12日，两被告发告知函给原告，如原告在2016年4月17日前支付原贷款金额160万元，并赔偿46万元后，两被告同意将房产过户给原告。2016年4月14日，原告发回复给两被告，认为3月25日未能过户的责任在于两被告，故不同意赔偿46万元。审理中，原告提供排队叫号单和查阅申请书，证明2016年3月25日，原告至交易中心办理过户，但是被告没有到交易中心现场。两被告对该证据真实性无异议，认为当天两被告确实没有到交易中心现场，但委托了中介人员到场。原告还提供银行清单数份，证明原告在2016年3月25日具备支付房款的履行能力。两被告对该证据真实性无异议，但认为原告无法证明对其父亲和亲属的钱款也具有支配权，且多数资金到账发生在3月25日当日，也无法判断原告资金是否真正到位。被告提供户口簿一份，证明两被告在2016年3月5日将其在系争房屋内的户口迁离。原告对该证据真实性无异议。以上事实由《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、房地产登记簿、收据、来往函件等证据在案佐证。本院认为，原、被告之间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，双方均应恪守。合同约定双方于2016年3月10日前共同至交易中心办理过户，同时约定，如贷款不足的应以现金补足，并在双方共同办理交易过户当日付清，也就是说，按照双方合同的约定，原告应于2016年3月10日前办妥贷款手续或者准备充足160万元的现金替代支付，然后通知被告共同办理过户。而审理中原告提出其至2016年3月23日方才得知其贷款没有审批通过，其时原告已经违反了合同约定，即原告逾期支付已是事实。而根据合同约定，原告未按合同约定期限付款，逾期超过十五日后，两被告有权单方解除合同并追究原告的违约责任，现两被告在2016年3月26日发出解除合同函告，符合合同约定的解除条件，双方合同就此解除。原告提出其在2016年3月25日至交易中心，因为被告没有到现场，并提出要求先付款后过户，故而是被告违约的理由。本院认为，首先，因为原告未在2016年3月10日前备妥贷款或者现金替代支付，其违约在先，所以原告要求被告先配合过户再付款并无合同依据。也就是说，在合同约定的2016年3月10日起15日内，原告如欲让合同继续履行，其有义务中断其违约事实，以避免解除条件的成就。原告认为被告故意使解除条件成就并无事实和法律依据，不予采信。其次，被告虽然没有到场，但没有明确拒收款项或者拒绝过户，事实上双方也曾通过转账方式付过部分房款，原告完全可以转账方式履行付款义务，但原告却以先过户再付款为由明确拒绝之。从原告提供的证据来看，也不能确凿证明在2016年3月25日当日原告本人已经完全具备了160万元现金替代支付能力。据此对原告认为本案系被告违约的理由不予采纳。综上，对原告诉请要求合同继续履行、被告配合过户和交房的诉请均不予支持。至于合同解除以后的后果处理，双方如有异议，可以诉请法院另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：驳回原告余文宜的全部诉讼请求。案件受理费人民币25,200元，减半收取12,600元(原告已预付)，及财产保全费5,000元，合计17,600元，由原告余文宜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 张 斌二〇一六年七月十五日书 记 员 杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。