河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终288号上诉人（原审原告）：金舒，女，汉族，1988年1月2日生，地址河南省潢川县。上诉人（原审原告）：林乐，女，汉族，1975年4月13日，地址郑州市金水区。上诉人（原审原告）：袁红丽，女，汉族，1970年8月30日出生，住郑州市中原区。上诉人（原审原告）：曹文军，男，汉族，1972年2月29日出生，住郑州市中原区，上诉人（原审原告）：李明，男，汉族，1988年6月16日出生，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。上诉人（原审原告）：谢盛照，男，汉族，1985年4月22日出生，住浙江省苍南县。上诉人（原审原告）：李飞格，女，汉族，1984年3月11日生，地址河南省汝阳县。上诉人（原审原告）：韩强，男，汉族，1987年7月1日出生，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：邢静亚，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梦攀，河南良承律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州恒林置业有限公司，住荥阳市贾峪镇洞林路**，统一社会信用代码：91410182077832817Q，联系方式：0371-6900****。法定代表人：贾飞，执行董事。委托诉讼代理人：邱盼盼，女，系公司员工。原审原告：曹喜凤，女，汉族，1961年11月2日出生，住郑州市。上诉人袁红丽、韩强、曹文军、金舒、李飞格、李明、谢盛照因与被上诉人郑州恒林置业有限公司、原审被告曹喜凤房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初5913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。袁红丽、韩强、曹文军、金舒、李飞格、李明、谢盛照上诉请求：1、依法改判一审判决第一项，增加支付逾期办证违约金分别为：上诉人金舒20457元；上诉人林乐24784.32元；上诉人袁红丽20563.48元；上诉人曹文军28396.28元；上诉人李明21423.68元；上诉人谢盛照22241元；上诉人李飞格58713.71元；上诉人韩强53888.84；2、依法改判被上诉人赔偿所交付房屋与样板房严重不符的赔偿金分别为：上诉人金舒、林乐、袁红丽、李飞格为5万元；上诉人曹文军、李明、谢盛照、韩强为3万元；3、本案一审、二审诉讼费用皆由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院关于逾期办证违约金的计算标准有误，案涉《商品房买卖合同》约定的违约金明显过低，显失公平，应当依法予以增加，依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条规定的中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。1、案涉《商品房买卖合同》附件四第五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得商品房权属证书的，在买受人不要求解除合同的情况下，由出卖人按年向买受人支付总房款0.1％的违约金。相较于合同第七条买受人逾期付款的，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金的约定，附件四第五条约定的违约金明显过低。被上诉人利用自己的绝对优势地位，在签订合同时为上诉人提供了违约责任显著不平等的格式合同，致使双方在违约责任承担上的权利和义务明显违反了公平、等价有偿原则，显失公平。2、经上诉人查询，河南省工商行政管理局和河南省建设厅在其监制的《商品房买卖合同》中并未对违约金项作出统一规定，案涉合同中所谓的按年支付总房款0.1％的违约金比例系被上诉人单方书写、决定，且未采取任何加粗、加黑或不同颜色等显著方式提醒上诉人注意这一与其有重大利害关系的内容或加以说明，这对于买房经验不足、法律意识淡薄的上诉人来说明显不公。3、因此，上诉人要求依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二项以及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条的规定上调违约金合理合法，原审法院无视上诉人要求上调违约金的诉求，枉顾合同当事人的过错程度、合同履行情况等因素便粗略地按照不平等的约定计算违约金，不仅激化了社会矛盾，更与调整违约金以平衡权利义务双方利益的法律宗旨相悖。二、被上诉人实际交付的房屋存在多处质量问题，减损了房屋价值，给上诉人的房屋使用带来影响，应当承担赔偿责任。1、原审判决认定事实有误。被上诉人实际交付的房屋与样板房多处不一致，给上诉人使用房屋造成影响。《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”本案中，被上诉人在一审庭审时已自认销售案涉房屋时设置了样板房，在其没有证据证明已经明确说明实际交付房屋与样板房不一致的情况下，上诉人完全有理由相信实际交付房屋与样板间一致。然而上诉人交付的房屋，主卧、客厅、阳台、浴室、墙体、门等问题显而易见，严重影响房屋采光、通风以及使用便利，减损了房屋价值，被上诉人应当承担赔偿责任。2、原审法院审理程序不当。最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第三十条规定，人民法院在审理案件过程中认为待证事实需要通过鉴定意见证明的，应当向当事人释明，并指定提出鉴定申请的期间。原审法院在判决书的“本院认为”部分指明本案需经具有资质的机构鉴定方可作出因果关系及影响程度的结论，但在案件审理过程中，原审法院从始至终没有履行释明义务，导致待证事实无法及时查明，虽可另行起诉，但不免增加了上诉人的诉累，浪费了司法资源，审理程序严重不当。3、原审法院违反了“同案同判”、“类案检索”的基本原则。2019年12月13日，原审法院在作出的（2019）豫0182民初8399号民事判决书中，已认可恒林公司所交付房屋与样板房不一致、给原告造成损失的事实，判决被告郑州恒林置业有限公司赔偿原告王利超损失5000元。上述案件在基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面都与本案具有高度相似性，且已经荥阳本院作出生效裁判，属于“类案”，依据最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》的规定，本案承办法官应当进行类案检索，以确保同案同判，然而原审法院却作出了截然相反的判决，明显违背了指导意见确定的“同案同判”、“类案检索”的基本原则。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，本案应予发回重审或查清事实后依法改判。特请求二审法院依法查明事实，以事实为依据，以法律为准绳，维护上诉人的合法权益。郑州恒林置业有限公司辩称，请求维持原审判决。曹喜凤未到庭亦未答辩。金舒、林乐、曹喜凤、袁红丽、曹文军、李明、谢盛照、李飞格、韩强向一审法院起诉请求：1、请求依法判令因被告逾期办理房屋所有权证的向原告违约金分别为：金舒20876元（自2019年2月1日至2019年12月13日止以502953元为基数）；原告林乐25162元（自2019年1月1日至2019年9月2日止以566631元为基数）；原告曹喜凤26166元（自2018年12月27日至2019年9月17日止以552339元为基数）；原告袁红丽20895元（自2019年1月27日至2019年9月18日止以497369元为基数）；原告曹文军28729元（自2019年1月26日至2019年12月13日止以499084元为基数）；原告李明21782元（自2019年4月29日至2019年10月15日止以716733元为基数）；原告谢盛照22621元（自2018年12月27日至2019年8月5日止以570003元为基数）；原告李飞格59519元（自2018年12月1日至2020年5月12日以568487元为基数）原告韩强54686元（自2019年4月29日至2020年6月11日以683283元为基数）。上述违约金均按照按中国人民银行公布的金融机构计收逾期贷款利率标准计算。2、请求依法判令因交付房屋与样板间严重不符向原告支付赔偿金分别为原告金舒、林乐、袁红丽、李飞格分别为5万元；原告曹喜凤、曹文军、李明、谢盛照、韩强分别为3万元。3、决被告承担本案诉讼费及其他费用。一审法院认定事实：上列原告与被告签订《商品房买卖合同》各一份，约定原告购买被告荥阳市贾峪镇鹿村郑州恒大山水城一区房屋各一套。该合同第十五条约定，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、关于产权登记的约定按附件四第五条约定执行。该合同附件四第五条，产权登记约定。1、产权的初始登记，出卖人应当在2018年8月20日（房屋交付使用后360日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送荥阳市住房保障和中心房地产。2、转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需要治疗，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。买受人不解除合同，出卖人按年向买受人支付总房款0.1％的违约金。该合同附件四第二条约定，关于买受人所购商品房基本情况的补充约定：该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋，楼层或地形等不同，局部结构，层高，面积可能存在差异，实际交付以合同约定为准。所有层高均包括楼板厚度。合同签订后，原告按照约定支付了购房款，被告交付了该房屋，原告现已入住，但被告给原告办理房屋产权证的时间超过了约定的期限。其中被告为原告金舒办证逾期10个月，为林乐办证逾期8个月，为曹喜凤办证逾期9个月，为袁红丽办证逾期8个月，为曹文军办证逾期8个月，为李明办证逾期6个月，为谢盛照办证逾期8个月，为李飞格办证逾期17个月，为韩强办证逾期14个月。原告以被告办理房产证逾期及所交付房屋与样板间不一致为由诉至我院，请求处理。一审法院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系由河南省工商行政管理局，河南省建设厅监制的格式合同。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为有效合同，具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。原告已依照约定支付了购房款，被告未按照约定的期限为原告办理房屋产权证，系违约行为，被告应当按照约定为原告办理房屋产权证。关于违约金的问题，原告要求被告以总房款为基数，按银行贷款利率支付逾期交房违约金，因双方在合同中已明确约定按年向买受人支付总房款0.1％的违约金，故被告应当按此约定向原告支付违约金。关于原告诉称被告交付的房屋与样板间不一致要求被告赔偿损失的问题，因双方在合同附件四第二条已约定该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋，楼层，或地形等不同，局部结构，层高，面积可能存在差异，实际交付以合同约定为准，且原告仅提供了样板间和涉案房屋的照片，无其他证据对损失金额予以佐证，该项请求涉及房屋质量及建筑设计等专业问题，需由具有资质的鉴定机构予以鉴定后才能作出是否影响使用及影响程度的结论，故该请求原告可另行主张权利。综上，原审法院对原告要求被告支付逾期办证违约金的请求予以支持，对其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告于判决生效后十日内支付原告金舒违约金419元（41.91元每月＊10个月），林乐违约金377.68元（47.21元每月＊8个月），曹喜凤414.18元（46.02元每月＊9个月），袁红丽331.52元（41.44元每月＊8个月），曹文军332.72元（41.59元＊8个月），李明358.32元（59.72元每月＊6个月），谢盛照380元（47.5元每月＊8个月），李飞格805.29元（47.37元每月＊17个月），韩强797.16元（56.94元每月＊14个月）。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5052元，由被告承担4000元，原告承担1052元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。房屋所有权包括了对房屋的占有、使用、收益及处分的权利。而房屋不动产权证书的作用主要体现为房屋权属的公示效力，房屋不动产权证书是否已经办理对于购房者在房屋占有、使用中的经济权益并不必然产生影响，即并不必然减损购房者对于房屋所享有的经济利益。本案中，案涉房屋已经交付金舒等人正常使用，没有减损金舒等人对于案涉房屋所享有的经济利益。因此，金舒等人主张按照银行同期贷款利率调整违约金数额缺乏依据。如金舒等人确因房屋尚未取得不动产权证书而造成其在占有、使用以及处分房屋时而产生了实际损失，则金舒等人应当举证证明其实际损失的具体金额以及该金额超过了双方约定的违约金标准。但本案诉讼中，金舒等人并未提供充分的证据证明其因案涉房屋尚未办理不动产权证书而实际发生的经济损失。因此，一审判决按照合同约定认定恒林公司承担相应的责任并无不当。根据查明本案事实，一审判决认定涉案《商品房买卖合同》合法有效。双方均应按照约定全面履行自己的义务。被上诉人郑州恒林置业有限公司未按照约定的期限为金舒等办理房屋产权证构成违约，应按照合同约定的支付逾期办证违约金并无不当。上诉人金舒等上诉主张，被上诉人郑州恒林置业有限公司向其增加支付逾期办证违约金共计250468.31.8元。被上诉人对此不予认可。因上诉人该主张没有合同依据，不能成立，本院对此不予采纳。上诉人金舒等还上诉主张，被上诉人交付的房屋与样板房不一致，给其造成影响，请求赔偿损失。被上诉人对此亦不予认可。上诉人金舒等该上诉主张，因证据不足，本院对此不予支持。综上所述，袁红丽、韩强、曹文军、金舒、李飞格、李明、谢盛照的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4771.35元，由袁红丽、韩强、曹文军、金舒、李飞格、李明、谢盛照负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  刘泽军二〇二一年二月一日书记员  展草原