浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙01民终2904号上诉人（原审被告）：杭州鸿昌置业有限公司。住所地：桐庐县分水镇。法定代表人：管珠芬，执行董事。委托代理人：孙建平，浙江春江明珠律师事务所律师。委托代理人：戴荷英，浙江恒哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江惠良委托代理人：黄翔，浙江李双余律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢益霞委托代理人：黄翔，浙江李双余律师事务所律师。上诉人杭州鸿昌置业有限公司（以下简称鸿昌公司）与被上诉人江惠良、谢益霞因商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2016）浙0122民初227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2013年8月27日，江惠良、谢益霞与鸿昌公司签订浙江省商品房买卖合同，约定鸿昌公司将坐落于桐庐县××镇××路×号×幢×单元×室房屋（以下简称案涉房屋）以579970元出售给江惠良、谢益霞，江惠良、谢益霞以支付首期购房款179970元及于2013年8月28日前就尾款400000元办理银行贷款手续的形式支付案涉购房款。合同第九条约定鸿昌公司应当在2014年12月31日前，将符合条件（条件如下：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件）的商品房交付江惠良、谢益霞使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，鸿昌公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且鸿昌公司在发生之日起30日内告知江惠良、谢益霞的；2、政府行政行为引起的；3、建设设计发生变更或遇到问题而导致建设期延长。第十条约定鸿昌公司逾期交房超过90日后，江惠良、谢益霞要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，鸿昌公司按日向江惠良、谢益霞支付已交付房价款万分之一的违约金；第十六条约定鸿昌公司负责办理土地使用权、商品房所有权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明及《房屋所有权证》，并承诺于2015年3月31日前，将取得的上述权属证书交付给江惠良、谢益霞，如鸿昌公司不能在前述的期限内交付权属证书，超过30日后，江惠良、谢益霞又不退房的，鸿昌公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向江惠良、谢益霞支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，江惠良、谢益霞支付了首期购房款179970元，并于2013年9月9日就尾款400000元获得了银行的批准及放款。截至原审法庭辩论终结时，鸿昌公司未按约交付案涉房屋的权属证书，至于鸿昌公司是否已通知交房，双方对此各执一词。江惠良、谢益霞于2016年1月11日提起本案诉讼，诉请判令：1、鸿昌公司继续履行合同约定的交付房屋及房屋权属证书的义务；2、鸿昌公司向江惠良、谢益霞支付逾期交房违约金35147.8元（按年利率5.6%计算，暂从2015年1月1日计算至2016年1月31日止，后续违约金计算至实际交房之日止）；3、鸿昌公司向江惠良、谢益霞支付逾期交付权属证书违约金27228.4元（按年利率5.6%计算，暂从2015年3月30日计算至2016年1月31日止，后续违约金计算至实际交付之日止）；4、案件诉讼费用由鸿昌公司承担。原审法院审理认为：根据江惠良、谢益霞、鸿昌公司的诉辩意见、提交的证据及查明的事实，本案当事人争议的焦点为鸿昌公司是否有逾期交房、逾期交证的违约情形。双方当事人签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行。鸿昌公司辩称案涉房屋已于2015年9月26日竣工验收并通知了江惠良、谢益霞交房，江惠良、谢益霞对此不予认可，由于鸿昌公司仅提供桐庐县建筑（市政）工程竣工验收报告书复印件予以待证，即使该证据真实可靠，也只能证实鸿昌公司认为包括案涉商品房在内的国际金都项目工程符合竣工验收的条件，要求相关的质监部门予以备案，而截至本案原审法庭辩论终结时止，鸿昌公司都未能提供国际金都项目工程竣工验收合格、质监部门备案的证明，故对鸿昌公司的上述辩称意见不予采信。鸿昌公司辩称17件系列案中部分业主已收房并装修，江惠良、谢益霞对此不予认可，且鸿昌公司未能提供充分有效证据予以证明，故该院对该辩称意见亦不予采信。鸿昌公司辩称逾期交房的原因在于政府配套工程延误，无论是否存在政府配套工程延误的情形，依据合同鸿昌公司都不得以此延期交付。据双方合同约定，鸿昌公司应当在2014年12月31日前将符合条件的商品房交付江惠良、谢益霞使用，现鸿昌公司未按约交付，其已经构成违约，鸿昌公司依法应承担相应的违约责任。同时，据双方合同约定，鸿昌公司应于2015年3月31日前，将案涉商品房的权属证书交付给江惠良、谢益霞，但截至本案原审法庭辩论终结时止，鸿昌公司都未能提供案涉国际金都项目工程竣工验收合格、质监部门备案的证明，而上述合格、备案证明系国际金都项目所涉商品房办理房屋初始登记的法定条件，故鸿昌公司的行为已经构成违约，其依法应承担逾期交证的违约责任。江惠良、谢益霞主张约定的违约金标准低于造成的损失，即违约金标准折算后低于案涉按揭贷款的银行利率，要求逾期交房、交证的违约金标准均调整为年利率5.6%。鸿昌公司辩称违约金标准应以合同约定的为准，江惠良、谢益霞办理按揭贷款而支付的利息并非逾期交房、交证所造成的损失，二者之间无关联性，原审法院对鸿昌公司的该项辩称意见予以采纳，违约金的标准按合同约定的执行。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。按照该规定，虽然江惠良、谢益霞已经按合同约定履行了付款义务，其要求鸿昌公司继续履行合同并无不当，但由于案涉商品房所在的国际金都项目工程，尚未取得建设工程竣工验收备案证明，该工程是否能够竣工验收合格尚无法确定，而法律规定禁止将未经验收或者验收不合格的建筑工程予以交付，且项目竣工验收合格并备案系商品房办理房屋初始登记的条件，故江惠良、谢益霞主张鸿昌公司履行交房、交证义务的条件尚不具备，江惠良、谢益霞可在条件具备后另行主张权益。至于鸿昌公司辩称的江惠良、谢益霞应支付的逾期付款违约金予以冲抵逾期交房、交证违约金，由于鸿昌公司并未提出反诉，故原审法院不予采纳，鸿昌公司可另行主张权益。对江惠良、谢益霞诉讼请求中的合理部分，原审法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2016年3月31日判决：一、鸿昌公司于判决生效之日起十日内给付江惠良、谢益霞自2015年1月1日起至2016年1月31日止的逾期交房违约金22966元及后续逾期交房违约金（后续逾期交房违约金从2016年2月1日起按已付购房款579970元每日万分之一的标准计算至案涉房屋实际交房之日止）；二、鸿昌公司于判决生效之日起十日内给付江惠良、谢益霞自2015年4月1日起至2016年1月31日止的逾期交证违约金17747元及后续逾期交证违约金（后续逾期交证违约金从2016年2月1日起按已付购房款579970元每日万分之一的标准计算至鸿昌公司将案涉房屋房地产权属证书实际交付之日止）；三、驳回江惠良、谢益霞的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金；案件受理费1359元，减半收取679.5元，由江惠良、谢益霞负担271.5元，鸿昌公司负担408元，于判决生效之日起七日内交纳。宣判后，鸿昌公司不服，向本院提起上诉称：一、案涉房屋已经于2015年9月26日竣工验收并备案，已经具备交房条件，鸿昌公司已经通知交房，且部分业主已经进行装修。二、案涉房屋逾期交房的原因系政府配套工程逾期导致，按照案涉合同的约定，鸿昌公司可以延期交房，原审法院判令承担违约责任与约定不符。三、逾期交证是因为逾期交房导致的，而逾期交房是符合延期交房的条件的，因此鸿昌公司不应承担逾期交证的违约责任。综上，请求二审法院判决：1、撤销原判，改判鸿昌公司不承担逾期交房违约金和逾期交证违约金；2、一、二审的诉讼费由江惠良、谢益霞承担。江惠良、谢益霞共同答辩称：案涉房产未经竣工验收，未达到交房条件，本案亦不存在通知业主收房或部分业主收房的事实。鸿昌公司向法庭提交了桐庐县竣工验收报告书，只能证明鸿昌公司于2015年9月15日向桐庐县质检站提供竣工验收的申请，但不能证明涉案工程已经竣工验收且具备交付使用的条件。案涉房屋逾期交房的原因并非政府行政行为，不属于合同约定的可以免责的情形。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。在本院指定的举证期限届满后，鸿昌公司向本院提交：1、付款凭证，拟证明业主逾期付款应承担逾期付款违约责任的事实；2、竣工验收报告，拟证明2015年9月18日向桐庐县建筑（市政）工程质量监督站提交竣工验收报告要求竣工验收，并于2015年9月26日竣工验收合格的事实。江惠良、谢益霞未提交新的证据。针对鸿昌公司提交的证据，江惠良、谢益霞认为，对证据1的真实性没有异议，但鸿昌公司一审没有提出反诉；对证据2的真实性没有异议，但无法证明案涉房屋已经竣工验收合格。本院认为，江惠良、谢益霞对上述证据的真实性没有异议，本院对此予以确认。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《浙江省商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现江惠良、谢益霞已经支付了相应的购房款，而鸿昌公司并未依约交房房屋以及权属证书，故原审法院判令鸿昌公司支付江惠良、谢益霞逾期交房违约金以及逾期办证违约金并无不当。至于鸿昌公司主张逾期交房系因政府配套工程逾期完工所致，故其无需支付违约金的意见，因鸿昌公司并未提供证据对此事实予以佐证，故本院对于该意见不予采信。关于鸿昌公司主张案涉房屋已经具备交房条件，且部分业主已经装修的意见，本院认为，鸿昌公司提供的证据尚不足以证明案涉房屋已经具备交房条件，且亦无证据证明其已经通知交房且部分业主已经装修，故本院对于该意见亦不予以采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费818元，由杭州鸿昌置业有限公司负担。（杭州鸿昌置业有限公司已经预交二审案件受理费1359元，应退回541元，与本判决生效之日起十日内来本院办理退费手续。）本判决为终审判决。审 判 长  胡宇审 判 员  陈艳代理审判员  丁晔二〇一六年七月二十五日书 记 员  王勤