贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0112民初791号原告贵州黔城盛世物业管理有限公司，住所地贵阳市乌当区新添大道北段**泉天下国际公馆和府幢**，统一社会信用代码91520112730982800M。法定代表人陈佳钰，该公司经理。委托代理人黄修忠、宋贞平，该公司法律事务部职工，特别授权代理。被告丁冬青，男，1962年11月7日出生，汉族，身份证住址贵阳市南明区，现住贵阳市乌当区。被告陈维莎，女，1959年11月9日出生，汉族，身份证住址同上，现住址同上，原告贵州黔城盛世物业管理有限公司（以下简称黔城物业公司）诉被告丁冬青、陈维莎物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黔城物业公司的委托代理人黄修忠、宋贞平，被告丁冬青、陈维莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黔城物业公司诉称，两被告购买“泉天下”国际公馆绿溪谷5号别墅房屋，于2008年3月13日收房，以其妻陈维莎的名义由被告丁冬青同原告签订物业管理协议。在该协议中明确规定按每月每平方米3.3元（起诉状中为2.8元，庭审中更正为3.3元）收取物业管理服务费及相关的违约处罚约定。被告办理完毕入住手续后，一直都按约定交付管理费，从2008年6月至今一直未给与交纳，就以各种理由拒绝缴纳该费用，至今已欠95289.6元。经原告多次上门催促及告示，邮寄催款通知等被告都不予理会及答复。为此，原告的权益受到损害，根据相关法律规定，特诉至法院请求：一、判决被告支付物业服务费95289.60元（暂计算至2016年5月）；二、判决被告支付违约金137217.02元；三、案件受理费由被告承担。被告丁冬青、陈维莎辩称，对于原告所诉的物管费，我们没有意见，但我们不是不交，我们不交是有原因的。根据我们与贵州全林企业集团房地产开发有限公司（以下简称全林房开公司）签订的房屋买卖合同第十四条及补充协议的约定，是他们没有按约定的条件履行义务，我们购房时主要是看中了温泉水入户的条件，但他们没有完善该基础设施，现在温泉水都没有入户。另外，2009年4月，我们家中被盗，由公安出警，警察还到家进行过现场勘查，被盗的东西有现金、手机、项琏等，他们物管曾经承诺过会对我家进行一定的补偿，但一直没有兑现。鉴于以上这两条，特别是第一条，合同有明确可免交物管费的约定，所以我们才一直没有交纳物业费的。关于未交物管费的违约金，我们认为是因全林房开公司违约在先，这些年来，我们一直在谈，没有谈成，原告主张的违约金计算过高，而且应当分段计算。综上，请求法院依法判决。经审理查明，被告丁冬青、陈维莎系夫妻关系，2006年12月17日，两被告以被告陈维莎名义购买了全林房开公司开发的“泉天下”国际公馆绿溪谷5号房屋，并与该公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定该房屋建筑面积为260.45平方米。该合同第十四条约定了出卖人（即全林房开公司）关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，即出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、给排水、电、一户一表，交房时达到使用条件，开通费用由买受人（即被告陈维莎）承担；2、道路，交房时达到使用条件；3、煤气，入住后煤气公司负责开通，开通费用由买受人承担；4、电话、闭路电视，宽带网入住后开通，开通费用由买受人承担；5、本小区内公共配套设施，产权归出卖人所有，买受人享有有偿使用权。如果在规定的日期内未达到使用条件，由出卖人在交房后负责完善，逾期未完善则免收每月物业管理费用直至完善为止。在合同补充协议《关于后花园与温泉的补充协议》中，关于温泉一项，双方约定：1、交房时温泉水入户；2、使用年限与该商品房产权同期；3、费用按物价部门审批文件收取。2008年3月13日，被告丁冬青办理了收房手续，同日与贵州全林物业管理有限责任公司乌当分公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议载明房屋建筑面积为260.45平方米，并约定被告应从2006年12月17日开始按建筑面积每月每平方米3.3元交纳物业管理费。协议还约定，如果被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，需从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。协议签订当天，被告按协议约定的房屋建筑面积及物业服务费交费标准交纳了三个月的物业服务费2578.46元。从2008年6月13日开始，被告未再向原告交纳物业服务费，但于2016年2月19日交纳了2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费11910.89元。另查明，两被告购买“泉天下”国际公馆绿溪谷5号房屋时获得了全林房开公司设立的购房三等奖，即赠送一年的物业管理费。由于被告欠交物业服务费，原告多次在被告入户大门张贴了催收物业服务费的通知，并通过邮政特快专递向被告发出《物业管理费催收函》，但因被告拒收被退回。因被告一直未向原告交费，催收未果后，原告遂诉至本院如前诉请。还查明，贵州全林物业管理有限责任公司于2011年5月24日将公司名称变更登记为贵州黔城盛世物业管理有限公司，贵州全林物业管理有限责任公司乌当分公司名称亦于2015年8月18日变更登记为贵州黔城盛世物业管理有限公司乌当分公司。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的前期物业管理协议、业主临时公约、业主收房承诺书、业主入住登记表、入住手续书、物业管理催收函照片、邮寄物管费催收函的特快专递存根、泉天下小区服务评价单，被告提交的提交商品房买卖合同及购房款收据、发票、泉天下奖品单等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，公民、法人在民事活动中应当遵循诚实信用原则。本案中，涉案房屋的买受人虽为被告陈维莎，但因其与被告丁冬青系夫妻关系，在办理接收涉案房屋的接房手续时由被告丁冬青与原告黔城物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。……”、第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”的规定，被告陈维莎对被告丁冬青代签协议的行为未提出异议，故《前期物业管理服务协议》的效力及于被告陈维莎。依法成立的合同受法律保护，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力，双方均应按照协议约定行使权利和履行义务。根据《前期物业管理服务协议》，原告有权对小区实施物业管理并向业主收取物业服务费，在物业管理活动中，业主应当依约按时交纳物业服务费。物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告长期未交纳物业服务费的行为已经影响了小区和原告的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业服务费用；……。”、第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”的规定及《前期物业管理服务协议》中关于交纳物业服务费用的约定，被告作为“泉天下”国际公馆绿溪谷5号房屋业主，应当按照约定向原告交纳物业服务费，其逾期交纳物业服务费已经构成违约，故原告诉请被告支付物业服务费有事实和法律依据，本院应予支持。因被告已将2016年全年的物业服务费交清，故原告主张被告交纳物业服务费的期间应为2008年6月13日至2015年12月31日。在被告提交的《商品房买卖合同》中，载明了被告房屋建筑面积为260.45平方米，与《前期物业管理服务协议》中载明的面积相同，且被告在2008年3月13日交纳物业服务费时也是以260.45平方米作为计算物业服务费的房屋面积，故2008年6月13日至2015年12月31日期间被告应交纳的物业服务费为260.45㎡×3.3元/㎡·月×6个月+260.45㎡×3.3元/㎡·月÷30×19天+260.45㎡×3.3元/㎡·月×12个月×7年=5156.91元+544.34元+72196.74元=77897.99元。关于原告主张被告支付违约金137217.02元的诉请。虽然被告逾期交纳物业服务费已经构成违约，但综合全案考虑，本案系因原告购买房屋时全林房开公司承诺的事项未兑现导致其拒绝交纳物业服务费所致，而原告主张的违约金已经超过其实际损失，因被告主张违约金计算过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，对于原告主张的违约金，本院酌情予以调减，按两被告应当交纳的物业服务费77897.99元的20%支持15579.60元。对于被告提出的《商品房买卖合同》中全林房开公司承诺基础设施、公共配套建筑在规定的日期内未达到使用条件由该公司在交房后负责完善，逾期未完善则免收每月物业管理费用直至完善为止以及其在购房时中取了该公司设立的奖项即免一年物业费的主张。因本案原告与全林房开公司系不同诉讼主体，根据合同相对性原则，被告与全林房开公司签订的《商品房买卖合同》产生的权利、义务并不及于本案原告，故被告的该项主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告丁冬青、陈维莎于本判决生效之日起三日内给付原告贵州黔城盛世物业管理有限公司2008年6月13日至2015年12月31日的物业服务费人民币77897.99元；二、被告丁冬青、陈维莎于本判决生效之日起三日内给付原告贵州黔城盛世物业管理有限公司违约金人民币15579.60元。三、驳回原告贵州黔城盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4787元，由原告贵州黔城盛世物业管理有限公司负担2863元，被告丁冬青、陈维莎负担1924元（此款原告已经预交，由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。审 判 长  梁国辉人民陪审员  罗祯贵人民陪审员  万廷云二０一六年七月十五日书 记 员  颜家英贵州省贵阳市乌当区人民法院民事裁定书（2016）黔0112民初791号本院于二０一六年七月十五日对原告贵州黔城盛世物业管理有限公司诉被告丁冬青、陈维莎物业服务合同纠纷一案作出的（2016）黔0112民初791号民事判决书中，文字上有笔误，应予补正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条“裁定适用于下列范围：……（七）补正判决书中的笔误；……。”之规定，裁定如下：判决书第八页落款“人民陪审员罗祯贵、万廷云”补正为“人民陪审员汪晓慧、陈玉琴”。审判长梁国辉人民陪审员汪晓慧人民陪审员陈玉琴二０一六年七月二十八日书记员颜家英