广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗南法民二初字第677号原告：中国农业银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行，住所地广东省广州市南沙区进港大道62号，组织机构代码75940968-8。负责人：陈涛，该分行行长。委托代理人：邱莉莉、黄早松，广东正大方略律师事务所律师。被告：李先波，男，1975年7月19日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区，被告：王艳菊，女，1976年8月26日出生，汉族，住吉林省蛟河市，被告：广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司，住所地广东省广州市南沙区腾龙山庄飞龙路2号，组织机构代码72992644-9。法定代表人：杨文杰。委托代理人：何秀琼，该公司职员。原告中国农业银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行诉被告李先波、王艳菊、广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司（以下简称南沙碧桂园）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月3日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月13日、6月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邱莉莉、被告南沙碧桂园委托代理人何秀琼到庭参加诉讼；被告李先波、王艳菊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2013年4月1日，原告与被告李先波签订《个人购房担保借款合同》。合同通用条款约定：借款金额、借款用途、借款期限、借款利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准；保证、抵押担保的范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等，以及实现债权的一切费用；合同债务履行期限届满李先波未按约定足额清偿债务的，原告有权与李先波协商以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿或要求被告南沙碧桂园承担保证责任；李先波未按约定期限归还借款本金的，从逾期之日按照约定起计收罚息，对应付未付利息计收复利；李先波未按约定按期足额偿还借款，原告有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。合同特别条款约定：原告向李先波提供107万元贷款用于购买房产；借款期限240个月；借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上下浮15%后确定；采用每月等额本息的方法还贷；被告李先波、王艳菊用位于广州市南沙区碧桂园山湖湾自编17-21号楼、30-33号楼、4号车库自编20号楼B单元11层1104房为上述借款提供抵押担保；南沙碧桂园作为阶段性保证人，自借款发放之日起，至李先波取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为李先波的债务承担连带保证责任。合同签订后，原告于2013年4月29日向李先波发放贷款107万元。同年7月23日办理了房产预告抵押权登记。自2015年7月29日起李先波未依约还款，至今已连续四期未还，截止2015年11月18日欠供本息合计28005.86元。两被告是夫妻关系，应对涉案债务共同承担清偿责任。故原告起诉，请求判令：1、被告李先波、王艳菊偿还原告借款本金1002244.73元、利息16444.37元、罚息47.76元、复利62.25元（利息暂计至2015年11月18日，此后各类利息按合同约定标准计至清偿之日止）。2、被告李先波、王艳菊在其位于广州市南沙区碧桂园山湖湾自编17-21号楼、30-33号楼、4号车库、自编20号楼B单元11层1104房在能够办理房产证之日协助原告办理正式抵押登记，将原告设定为抵押权人，抵押权设定后，原告对该抵押房产享有抵押优先受偿权。3、被告南沙碧桂园对被告李先波、王艳菊的全部债务承担连带责任。4、三被告承担本案的诉讼费用（包括案件受理费、公告费、财产保全费）。被告南沙碧桂园辩称：1、本公司的保证期限已经届满，无需承担保证责任。2、即使保证期间未届满，原告的第2项诉讼请求已经满足成就条件，房屋已经竣工并办理了大确权到本公司名下，被告李先波、王艳菊已经缴清房款，房屋办理小确权到其两人名下的条件已经成就，抵押权登记是可以办理的。这也证明本公司保证期限已经届满。3、原告第2项与第3项诉讼请求存在冲突，第2项诉讼请求已经具备成就条件，第3项诉讼请求不应当支持。4、根据本公司与原告签署的《按揭业务担保协议》第五条第三款第四点的约定，本公司对第五期起（含第五期）的贷款不承担连带担保责任。5、对第4项诉讼请求没有异议。被告李先波、王艳菊没有答辩，亦没有向本院提供证据。经审理查明：2013年2月18日，被告李先波为购买案涉一手住房向原告提出个人贷款申请。李先波及其配偶即本案被告王艳菊两人共同在《个人信贷申请表》、《同意房产抵押承诺书》上签名。2013年4月1日，李先波（借款人、抵押人）、南沙碧桂园（保证人）与原告（贷款人）共同签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定：李先波向原告借款107万元用于购买案涉房屋；借款期限240个月；借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上下浮15%后确定执行利率，借款期间遇上述基准利率调整，借款执行利率自上述基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为每月等额本息还款，还款日为每期本月的借款发放日；借款采用阶段性保证+抵押；保证、抵押担保的范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按民事诉讼法的有关规定确定由借款人和保证人或抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费等实现债权的一切费用；保证方式为连带责任保证；保证期间为借款到期日起二年；借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式来实现全部或部分债权；抵押物房屋位于广州市南沙区碧桂园山湖湾自编17-21号楼、30-33号楼、4号车库自编20号楼B单元11层1104房；抵押人应自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，自案涉房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；借款人未按双方约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；发生借款人未按约定按时足额偿还借款等违约情形的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼等方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的实现债权的费用。合同签订后，原告于2013年4月29日向李先波发放贷款107万元（直接划入指定的南沙碧桂园专用账户），借款凭证载明执行利率5.5675%，逾期利率8.35125%，到期日2033年4月28日。2013年7月23日办理了案涉房屋的预告抵押权登记（登记字号：13预登04335390号）。根据原告提供的李先波欠供明细表显示：李先波自2015年7月29日起未依约还款，截止2015年11月18日连续四期未还款；已供款期数26期；欠供本金合计11451.48元，欠供利息合计16554.38元（包括应还未还正常利息16444.37元、应还未还罚息47.76元、应还未还复利62.25元），欠供本息合计28005.86元；凭证余额1002244.73元（包括欠供本金）。诉讼中，被告提供证据《按揭业务担保合作协议》复印件一份。该协议书显示签订时间为2012年11月28日，甲方（按揭银行）为原告，乙方（发展商）为南沙碧桂园。协议约定：甲方对乙方兴建的碧桂园山湖湾项目的购房者提供相关的抵押贷款业务；乙方的连带责任保证范围为与甲乙方所签订的《个人房屋抵押借款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、罚息、复利及甲方为实现债权而支付的费用；乙方为每位购房者承担本协议书约定的连带责任保证的保证期限为自甲方依约将贷款划入乙方的帐户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止；乙方在其保证期限内承担保证责任的方式方法为……：4、购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起五个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款本息、逾期利息等不承担连带责任保证；在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任，等等。因被告未提供该证据原件，原告不予确认。原告提供的李先波、王艳菊结婚证（补发）复印件，显示两人于1997年12月20日结婚。另查明：原告原名中国农业银行股份有限公司广州南沙支行，于2015年4月22日变更为现名。根据2016年6月27日广州市南沙区房地产交易中心产权情况表显示，李先波为涉案房屋（南沙区天耀一街4号1104房）的预见房屋权利人；房屋的确权状态为已确权；2015年7月2日吉林省吉林市昌邑区人民法院以（2015）昌民二初字第342-1号案对该房屋进行了查封，查封期限到2018年7月1日。诉讼中，南沙碧桂园确认，案涉房屋现已确权在其公司名下，但由于李先波的原因目前仍未办理其名下的房屋产权证。本案诉讼过程中，因李先波、王艳菊下落不明，本院公告送达，原告为此于2016年3月7日向报社支付公告费390元。本院认为：原告与被告李先波、南沙碧桂园签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应恪守履行。原告放款后，李先波应依约还本付息，逾期还本付息的，应承担相应的违约责任。李先波有多期未按期归还本息，已经构成违约，根据贷款合同的约定，原告有权解除合同并宣布贷款提前到期。因此原告请求李先波提前还清借款本金并支付利息（包括正常利息、罚息、复利），有合同依据，本院予以支持。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”；最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第17条规定：“夫妻为共同生活或为履行扶养、赡养义务等所负债务，应认定为夫妻共同债务，离婚时应当以夫妻共同财产清偿。下列债务不能认定为夫妻共同债务，应由一方以个人财产清偿……”。本案借款用于购买家庭住房，且王艳菊作为李行波、王艳菊共同在《个人信贷申请表》、《两间房产抵押承诺书》上签名，因此本案债务应认定为李行波、王艳菊夫妻共同债务。故原告要求李行波、王艳菊共同偿还上述借款本息，合法有理，本院予以支持。李先波以其所购买的房屋为案涉借款提供抵押担保，房屋尚未取得产权的，应办妥抵押预告登记手续，并在取得产权后，及时办妥正式抵押登记手续。现因李先波未办理案涉房屋的正式抵押登记手续，致使案涉房屋的抵押权目前仍处于预告登记状态，故原告有权要求李先波履行合同义务及时办理正式抵押登记手续，将案涉房屋的抵押权人设定为原告，以便原告实现合同目的，在抵押权设定后可依法实现抵押权。南沙碧桂园为案涉借款提供阶段性保证，根据合同约定，保证期间从合同签订之日起至借款人债务履行期限届满之日起二年，但如借款人已办妥合同约定的抵押房屋的现房抵押登记手续的，保证人的保证责任解除。因此在案涉房屋的抵押权人设定为原告前，南沙碧桂园的阶段性连带保证期间届满条件尚未成就，南沙碧桂园应对案涉借款承担连带保证责任。南沙碧桂园提供证据《按揭业务担保合作协议》，但未提供该证据原件核对，原告不予确认，本院对该证据不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十三条及《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李先波、王艳菊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行偿还借款本金1002244.73元，并支付利息、罚息、复利（暂计至2015年11月18日的利息、罚息、复利合计16554.38元，此后各类利息按合同约定标准计至清偿之日止，其中罚息以在执行利率基础上加收50%的标准计付）。二、被告李先波于本判决生效之日起十日内至房地产登记部门办理广州市南沙区碧桂园山湖湾自编17-21号楼、30-33号楼、4号车库自编20号楼B单元11层1104房（南沙区天耀一街4号1104房）的正式抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国农业银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行。抵押权设定后，若被告李先波、王艳菊到期不能履行本判决第一项所确定的付款义务，则原告中国农业银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行可与被告李先波协商以抵押的广州市南沙区碧桂园山湖湾自编17-21号楼、30-33号楼、4号车库自编20号楼B单元11层1104房（南沙区天耀一街4号1104房）予以折价，或者申请以拍卖、变卖该房屋所得价款由原告优先受偿。三、在广州市南沙区碧桂园山湖湾自编17-21号楼、30-33号楼、4号车库自编20号楼B单元11层1104房（南沙区天耀一街4号1104房）的抵押权人设定为原告中国农业银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行前，被告广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司对本判决第一项所确定的被告李先波、王艳菊的付款义务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。四、被告李先波、王艳菊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行支付公告费390元、财产保全费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13970元由被告李先波、王艳菊负担。被告广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  崔 剑代理审判员  陈文铂人民陪审员  郭顺潮二〇一六年七月十五日书 记 员  刘慧娟