广西壮族自治区环江毛南族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)桂1226民初549号 原告韦建基，男，1980年12月11日出生，毛南族，居民，住广西环江毛南族自治县。 原告王伟贤，女，1979年12月6日出生，瑶族，居民，住广西宜州市，系原告韦建基之妻。 两原告共同委托代理人覃基雄，广西桂金星律师事务所律师。 被告韦步，男，1979年9月25日出生，毛南族，住广西环江毛南族自治县。 被告梁彩霞，女，1985年6月9日出生，壮族，住广西环江毛南族自治县，系被告韦步之妻。 原告韦建基、王伟贤与被告韦步、梁彩霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月14日受理后，依法组成由审判员欧力锐担任审判长，与审判员李冬萍、人民陪审员覃懂参加的合议庭，于2016年7月21日公开开庭进行了审理。书记员蔡诚诚担任法庭记录。原告韦建基、王伟贤及其共同委托代理人覃基雄，被告梁彩霞到庭参加诉讼，被告韦步经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦建基、王伟贤诉称，2016年1月20日，被告与原告签订了《房屋买卖合同》，合同约定：两被告将一套位于电信集资楼的房产证号为环房权证思恩字第××号，面积188-64平方米7—5号房以30万元价格卖给原告；原告分两次付款，第一次在合同签订之日付15万元，第二次在办完房产过户后全部付清，所有款项都通过银行转帐支付。同时，合同还约定了违约责任和赔偿损失的计算方法。合同生效后，原告即按照约定向被告支付了15万元购房款，并到税务和房管部门办理相关交税和过户登记手续。但后来不动产登记管理局以该房屋没有土地证，是集资房为由，不予办理变更过户登记。双方协商同意解除合同，原告要求被告返还购房款15万元，均被拒绝，损害了原告的合法权益。原告认为，依法签订的合同应当受到法律保护。原告与被告签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，原告已经按照合同约定履行了义务，但由于被告的原因导致房屋无法过户，使合同不能履行，被告应当承担过错责任。根据《合同法》的规定，被告应当承担违约责任，并按照合同约定返还原告支付的15万元购房款，以及按合同约定5％的赔偿损失即7500元给原告。为此起诉请求：1、判决两被告返还原告购房款15万元并解除合同；2、判决两被告赔偿原告损失7500元。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1、两原告身份证复印件，证明两原告主体资格基本情况； 2、两被告身份证复印件，证明两被告主体资格基本情况； 3、《房屋买卖合同》，证明原告与被告于2016年1月20日就房屋买卖的价格、付款时间及方式、过户、违约和赔偿责任等有关内容协商一致，签订了房屋合同的事实； 4、房产证复印件，证明被告出售该房屋的具体情况； 5、收条和银行转账凭证，证明原告按合同约定向被告支付了15万元购房款的事实； 6、公有住房上市审批表及房屋转让公告，证明被告出售的房屋取得中国电信环江分公司和县房改办的批准，以及环江县房管所对该房屋转让予以公告的事实； 7、房屋买卖交税发票，证明原告为了办理过户，按照合同约定到税务部门交纳税款的事实； 8、退税申请书及退税审批表，证明由于环江县不动产登记管理局不给办理过户手续，双方协商终止合同，申请退还已经交纳税款的事实。 被告韦步、梁彩霞共同辩称，1、答辩人因家庭特殊困难才把唯一的这一套住房出卖给两原告，在收到原告15万元的购房预付款后，分别偿还了10万元的邮政银行房屋抵押贷款和5万元的个人欠款。2016年3月1日实行不动产登记后，没有土地证只有房产证的集资房不能过户也不能贷款，所以目前答辩人实在无力一次性返还原告15万元的购房款，但是答辩人承诺在明年的5月份前先还给原告10万元购房款，余下5万元在2018年5月全部还清。2、答辩人认为，在房屋转让协议签订并收到原告支付的15万元购房款后，答辩人积极配合原告办理房屋过户手续，按要求提供各种材料给原告到相关部门办理过户手续。由于国家政策有变，2016年3月1日广西实行不动产登记后，县政务服务窗口以本房屋不能提供土地使用证不符合新政策规定为由而不予办理，因而造成本房屋不能过户交易。特别说明：在2016年3月1日前过户房屋是不需要提供土地使用证，只要有房产证即可过户，而办理过户的管理部门和服务窗口却没有告知客户因政策上的变动此房不能过户，造成我们交易途中且已交税和刊登转让公告后才发现不能交易的原因，因此造成房屋不能过户不是被告的原因造成，而是房屋交易管理部门和服务窗口过错造成的。故原告认为是被告的原因导致房屋不能过户，因而要求被告承担违约责任即赔偿其经济损失7500元没有事实根据。3、被告韦步一直努力跟原告协商解决，但原告多次到被告韦步所在单位（原工作于县安监局）进行骚扰和威胁，给正在提拔考核阶段的被告造成极大的影响。后被告韦步调动到川山镇政府工作，原告又向川山镇政府、县纪委告状，给被告心理和精神上造成极大的伤害，因此被告要求原告赔偿精神损失费10000元。被告已履行了合同的各项义务，并未违反合同的约定，是国家政策造成双方不能交易，因此被告不应承担本案的诉讼费。 被告韦步、梁彩霞为其辩解无证据向法庭提供。 经开庭质证，被告梁彩霞对原告韦建基、王伟贤提供的证据1-8的合法性、真实性、关联性均无异议。本院认为，原告韦建基、王伟贤提供的8份证据均来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，可作为认定本案事实的依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告韦建基、王伟贤及被告韦步、梁彩霞均系夫妻关系。2011年，环江电信局职工蒙玉功以42万元的价格将其位于环江县电信集资楼的住房出卖给被告韦步。2016年1月20日，以被告韦步、梁彩霞为甲方与以原告韦建基、王伟贤为乙方签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将其名下所有的位于环江县电信集资楼5楼面积为188.64平方米的房屋转让给乙方，双方约定成交价为30万元；付款方式为：分两次付清，第一次付款时间为签订合同之日，乙方支付甲方15万元，第二次付款时间为过户手续办理完毕后二个月内付清余款。甲方在收乙方交付的房款时应向乙方出具房款收据。若到期未能付清的，经甲方同意后可适当放宽付款期限；房屋交付期限：乙方付清甲方全款十天内，甲方将该房屋交付乙方。合同关于产权过户登记的约定：甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起90天取得房地产权属证书，乙方有权解除合同，甲方须在乙方提出退房要求之日起10天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的5%赔偿乙方损失。如因买受人自身原因未能按期取得房屋所有权证书的，出卖人有权变更房屋转让权，同时收取买受人已支付款5%的违约金。同时双方还就合同的其他权利义务进行了具体的约定。同年1月30日，原告韦建基通过中国工商银行向被告韦步转让支付10万元购房款，同日原告王伟贤又通过环江县农村信用合作联社向被告韦步转让支付购房款5万元，被告韦步也于当日向原告韦建基出具《收据》载明其已收到韦建基交来购房款15万元的事实。2016年2月16日，环江县住房制度改革委员会审批同意被告韦步所有的位于环江县电信集资楼住房上市交易。2016年2月19日，河池日报刊登讼争房屋的《房屋转让公告》。同年2月17日，原告韦建基、王伟贤交纳了该房过户的契税11195.18元，同日又以被告韦步、梁彩霞的名义交纳了营业税等24629.39元。2016年3月1日，环江毛南族自治县不动产登记局成立并专门从事不动产登记工作，对未取得个人土地使用权证的单位集资房暂不予办理转移登记。为此，环江县税务部门便将原告韦建基、王伟贤原所交纳的上述房屋过户所需交纳的税费共35824.57元均予退回，现涉案房屋所有权人仍登记在被告韦步名下。 本案争议焦点：1、原、被告于2016年1月20日签订的《房屋买卖合同》是否合法有效，如果合同有效，是否应予解除？2、原告请求被告返还购房款15万元及赔偿相应的损失是否有事实和法律依据？ 本院认为： 一、本案合同是否合法有效及如果合同有效是否应予解除问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告韦建基、王伟贤与被告韦步、梁彩霞于2016年1月20日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害第三人利益及社会公共利益，该合同合法有效。鉴于原、被告买卖房屋因涉土地问题无法过户，导致该合同无法履行，现原告韦建基、王伟贤请求解除本案《房屋买卖合同》，而被告韦步、梁彩霞也同意解除该合同，故对两原告提出的解除合同的诉讼请求，本院予以支持。 二、原告请求被告返还购房款15万元及赔偿经济损失是否有事实和法律依据？根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，解除《房屋买卖合同》后，被告应返还原告交付的购房款15万元，故原告请求被告返还购房款15万元，有事实和法律依据，本院予以支持。对于被告应否赔偿原告经济损失问题，本案中，被告韦步、梁彩霞将未取得个人土地使用权证的电信集资房出卖给原告，致使本案讼争房屋无法办理过户登记，因此被告韦步、梁彩霞对此有一定的缔约过失责任。而原告韦建基、王伟贤明知讼争房子系环江电信集资房仍愿意向被告韦步、梁彩霞购买，故原告韦建基、王伟贤在缔约本案合同中也存在一定的过失责任，因此，原、被告均应承担同等的过错责任。但是鉴于被告因本合同从2016年1月30日起已经实际占有原告所支付的购房款15万元，从而给原告造成一定的利息损失，因此被告应向原告支付从2016年1月31日至还清之日起期间的中国人民银行同期贷款利率计付的相应利息。故原告请求被告赔偿经济损失有事实根据，理由成立，本院应依法予以支持，但原告请求数额过高，本院只予部分支持。对于被告韦步、梁彩霞提出的涉案房屋不能过户是国家政策原因而非本身过错造成，因而其不应赔偿原告经济损失7500元的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。对于被告韦步、梁彩霞抗辩称原告因退款问题多次到其工作单位和县纪委进行骚扰和告状，造成其心理和精神上极大的伤害，为此要求原告赔偿精神损失费1万元，由于其未能提供证据予以证实，被告亦未提起反诉请求，本院对该抗辩意见不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告韦建基、王伟贤与被告韦步、梁彩霞于2016年1月20日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告韦步、梁彩霞应于本判决生效之日起十日内返还原告韦建基、王伟贤购房款150000元及赔偿该购房款相应的利息损失（利息计算方式：以已付购房款150000元为基数，从2016年1月31日起至返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计付）。 案件受理费3450元，由被告韦步、梁彩霞共同负担。 上述债务，义务人应于本判决指定的期间内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  欧力锐 审 判 员  李冬萍 人民陪审员  覃 懂 二〇一六年七月二十八日 书 记 员  蔡诚诚 本判决所适用法律： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 appoint