广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0105民初387号 原告杨振东，男，汉族，1984年3月3日出生，住南宁市。 原告曾雪睿，女，汉族，1985年7月22日出生，住南宁市。 上述原告的共同委托代理人韦青榕，南宁经纬法律事务所法律工作者。 被告广西红日东升投资有限公司，住所地：南宁市江南区福建路16-6号。 法定代表人张功科,公司董事长。 委托代理人敬彬儒，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托代理人庞欣，广西南国雄鹰律师事务所律师。 原告杨振东、曾雪睿诉被告广西红日东升投资有限公司（以下简称为红日东升公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月30日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人韦青榕，被告红日东升公司的委托代理人敬彬儒、庞欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨振东、曾雪睿诉称：原被告于2010年7月12日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的南宁市江南区江南大道与富德路交汇处红日·江景小区9号楼2单元17-Ａ号房，房屋总价款417403元。被告于2012年4月28日向原告交付上述房屋。上述房产于2010年7月13日在南宁市预售合同登记备案，原告自2010年7月、8月向被告支付了部分房屋价款，2010年7月3日缴纳了物业管理专项维修资金。2010年7月14日原告与农业银行广西区分行签订了《个人购房担保借款合同》，办理了抵押贷款购房手续，至此，原告已依约履行了付款义务。被告违反了合同约定未按期为原告办理房屋所有权登记的相关手续，致使原告无法得到房屋所有权证书，自己的物权没能得到有效保障，据此，原告认为被告的行为已构成违约，故请求人民法院判令：1、被告承担因逾期办理房屋报备案（办理房屋产权证所需各种证明文件资料）的违约责任，向原告支付逾期违约金8348元（违约金计算：房款417403元，从2013年9月10日起至2014年12月1日，违约天数共计445天），之后的违约金以同等方式计算至被告办妥商品房现售备案证明之日止；2、被告继续履行将诉争房屋的权属登记资料报产权登记机关备案的义务，并协助原告办理房屋权属证书；3、因本案产生的诉讼费用及相关费用由被告承担。 被告红日东升公司辩称：1、原被告双方并没有约定办理房屋报备案相关事项，原告诉请逾期办理房屋报备案的违约金没有依据；2、南宁市人民政府已经下发通告，市区范围内自2016年7月4日起不再办理房屋所有权证，统一受理不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产产权证书和证明，因此，政府行为导致被告无法为原告办理房屋所有权证书；3、若法院认为原告诉请的“逾期办理房屋报备案的违约责任”是“逾期代办房产证的违约责任”，被告认为违约金的约定也过高。首先，被告已经如约向原告交付了房屋，被告延期办理房产证对原告的居住并没有实际影响，其次，被告作为开发商面对购房的业主人数众多，现被告未能如期代办房屋所有权证主要是由于资金不足，如果被告还需要支付额外的违约金，将更加影响被告代办房屋所有权证书。故请求人民法院减少违约金的金额；4、若法院认为原告诉请的“逾期办理房屋报备案的违约责任”是“逾期代办房产证的违约责任”，原告诉请计算违约金至办妥商品房现售备案证明之日也没有依据，因为双方已经在《商品房买卖合同》第十七条约定违约金最高额限制在已付房款的2%，原告要求计算至办妥商品房现售备案证明之日是变相增加了违约金。 根据原告起诉和被告的答辩，本案的争议焦点为：1、被告有无为原告办理房屋的权属登记资料报产权登记机关备案的义务，原告诉请的违约金是否成立，如何计算？2、被告是否应继续履行将房屋权属登记资料报产权登记机关备案并协助原告办理权属证书？ 经审理查明：2010年7月12日，原告与被告红日东升公司签订《南宁市商品房买卖合同》一份，合同第三条约定：原告购买位于南宁市，建筑面积87.71㎡；合同第五条约定：该商品房单价为5885.55元／㎡，房屋总价款为417403元；合同第七条约定：买受人在合同签订之日向出卖人支付217403元的购房款，剩余200000元的购房款由买受人以银行按揭贷款的方式付清给出卖人；合同第九条约定：出卖人应于2012年4月28日前将符合合同约定并经有关部门验收合格的商品房交付给买受人使用；合同第十七条约定：出卖人应当在商品房交付使用后500个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。因出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按以下方式处理：房屋所有权登记手续延迟办理不超过约定时间一年的，买受人不退房，出卖人每延迟一日按买受人以付房款的万分之一向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的1%。房屋所有权登记手续办理超过约定时间一年的，买受人有权退房，当买受人要求退房时，出卖人应在买受人配合办理完退房的有关手续（包括但不限于买卖双方签订解除合同的协议、撤销合同备案登记的等）后30个工作日内，将买受人已付房款退回，并按银行同期活期存款利率向买受人计付利息。如买受人不退房，出卖人每延迟一日按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的2%。 合同签订后，原告向被告支付了首期购房款217403元，剩余200000元的购房款由买受人以银行按揭贷款的方式付清给被告。 2010年7月13日，原告与被告到南宁市预售合同登记备案手续。 庭审时，双方一致同意，被告交付房屋于原告的日期定为2012年4月30日，被告应向原告交付房屋所有权证书的日期应定为2014年5月8日。 以上事实，有当事人提交的证据及当庭陈述予以佐证。 本院认为：关于原、被告签订的合同是否合法有效问题。原、被告均有缔约能力，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对各方当事人均有约束力。 关于原告要求被告履行将诉争房屋权属登记资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋权属证书的问题：根据原被告在商品房买卖合同中约定，被告需为原告办理房屋所有权证，而根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，房地产开发企业将产权登记资料报送产权登记机关备案是办理房屋权属登记手续的前提，亦系被告的法定义务，故原告诉请被告履行将诉争房屋权属登记资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋权属证书合法有据，本院对此予以支持。关于被告抗辩现南宁市市区范围内从2016年7月4日起不再办理房屋所有权证，而统一颁发不动产权证书和证明的问题，因房屋所有权证、不动产权证书和证明均是不动产权属的证明，名称上的改变不影响原被告之间的权利义务关系，原告亦同意将诉请变更为被告协助原告办理不动产权证书，本院对此予以支持。 关于原告请求被告支付违约金问题（出卖人应将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案）：根据双方在《南宁市商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在商品房交付后500个工作日内，为买受人办理房屋所有权证，房屋所有权证登记手续办理超过一年，买受人不退房的，出卖人每迟延一日，按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，但违约金的最高额不超过买受人已付房款的2%，本案中，双方一致同意，被告交付房屋给原告的日期定为2012年4月30日，被告应向原告交付房屋所有权证书的日期定为2014年5月8日，则被告从2014年5月9日起即已违约，至今被告仍未为买受人申请房屋所有权登记并将所有权证书交付原告，截止庭审时（2016年6月30日），被告违约超过一年，按照合同，违约金不超过买受人已付房款的2%，则违约金为：417403×2%=8348元。虽然双方《南宁市商品房买卖合同》中约定的是逾期办理房屋所有权证的违约金，由于产权登记资料报送备案是办理产权登记证书的前提，故原告诉请被告支付逾期办理房屋报备案违约金8348元亦符合规定，本院对此予以支持。 对于约定的违约金是否过高的问题。原、被告双方在《南宁市商品房买卖合同》第十七条中明确约定买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，系双方真实意思表示，该约定含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条前段之规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”双方约定每日万分之一计付违约金，并未超过同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的30%，该违约金的约定没有明显过高，本院对被告的抗辩不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下： 一、被告广西红日东升投资有限公司继续履行将南宁市江南区江南大道与富德路交汇处红日·江景小区9号楼2单元17-A号房的权属登记资料报产权登记机关备案的义务，并协助原告杨振东、曾雪睿办理不动产权证书； 二、被告广西红日东升投资有限公司向原告杨振东、曾雪睿支付违约金8348元； 三、驳回原告杨振东、曾雪睿的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告广西红日东升投资有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××17。逾期不交又不提交出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  丘 理 审 判 员  杨有荣 人民陪审员  刘吉兴 二〇一六年七月十九日 书 记 员  卢嘉馨