上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初7201号原告(反诉被告)黄惠娥，女，1959年12月20日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托代理人郝大海，北京市中银律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)孙庭华，男，1956年10月2日生，汉族，住上海市虹口区。被告孙雅静，女，1986年3月23日生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人汪洋，上海汇银律师事务所律师。原告黄惠娥与被告孙庭华以及反诉原告孙庭华与反诉被告黄惠娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月17日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)黄惠娥及其原委托代理人赵泉水，被告(反诉原告)孙庭华及其原委托代理人潘文祥到庭参加诉讼。后依法追加孙雅静为本案被告，于2016年6月28日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)黄惠娥及其委托代理人郝大海，被告(反诉原告)孙庭华、被告孙雅静的委托代理人汪洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄惠娥诉称，2012年5月9日，原告与被告孙庭华经文青房地产中介公司居间介绍签订《动迁房预售预购合同》一份，约定被告将其所有的上海市浦东新区海鸣路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，总房价人民币(以下币种相同)71万元。合同签订后，原告按约付清61万元，尾款10万元在过户之日支付，被告也将房屋交付给了原告，原告装修后入住。2014年3月-2016年3月，因被告孙庭华欠款，系争房屋被司法查封，导致无法过户。现系争房屋已具备过户条件，原告发现被告孙庭华擅自将房屋产权登记在被告孙雅静名下，故起诉要求1、判令两被告按照动迁房预售预购合同要求办理房屋产权证过户；2、请求被告按照合同4、5、6、9、10、13条及补充条款的约定承担违约责任，按市场价71万元的2倍即142万元赔偿。被告孙庭华辩称，签约情况属实，但被告在2015年的2月-9月多次发函要求原告付清余款并过户，原告表示没有钱，故系原告违约，不同意原告的诉讼请求。被告孙雅静辩称，原告与被告孙庭华恶意串通，以低于市场价的价格出售属于被告孙雅静的房屋，严重损害了孙雅静的利益，故要求确认合同无效，不同意原告的诉讼请求。另，如原告的过户请求得到支持，违约金过高，要求调整。反诉原告孙庭华诉称，反诉原告与反诉被告签约时约定，反诉被告应在过户前支付余款10万元。2015年1月10日，中介公司通知反诉被告于1月16日过户，数日后中介公司又通知反诉原告付清余款办理过户手续，因反诉被告无钱且无法贷款，无法过户，故反诉原告发函要求反诉被告至中介公司调解，反诉被告未予回复，故系反诉被告违约，现要求解除双方的买卖合同。对于反诉被告所述的系争房屋的查封，确有此事，但在2015年10月已解封。反诉被告黄惠娥辩称，从未收到反诉原告要求过户的信函，也不存在无钱支付的情况，而且，系争房屋在2014年年初被司法查封，期限截止为2016年3月，故反诉原告所述的2015年的期间根本无法办理交易过户手续，反诉原告明显作假。现在司法查封已解除，愿意随时办理过户手续并支付尾款10万元。不同意反诉原告的诉讼请求。经审理查明，系争房屋系被告孙庭华、孙雅静等人于2011年3月动迁安置所得。2012年12月14日，孙庭华向动迁公司出具承诺书一份：本户原居住在……现购置海鸣路98弄1幢9号101室房屋，房屋权利人确定为孙雅静。上述房屋购置事宜系本户协商一致，本户承诺：今后若发生经济及法律纠纷下列承诺人承担全部责任。落款“孙庭华、孙雅静”由孙庭华签名。2013年5月30日，该房屋产权登记在被告孙雅静名下。2012年5月9日，原告黄惠娥(乙方)与被告孙庭华(甲方)签订《动迁房预售预购合同》一份，约定，甲方一家分得一套动迁安置房，甲方孙庭华与乙方签订房屋买卖合同《动迁房预售预购合同》，将此套位于上海市浦东新区海鸣路XXX弄XXX号XXX室的动迁房出售给乙方，房屋总价71万元。合同第二条乙方付款方式约定：乙方签订房屋买卖合同《动迁房预售预购合同》后，2012年6月15日前向甲方支付30万元作为首付款(含定金)，双方签订合同后于2012年8月30日前乙方支付第二笔房款30万元，留尾款10万元，待房屋产权交易过户时交付给甲方。甲乙双方于签订房屋买卖合同后甲方将房屋腾空交付给乙方，在交易限制期满后，甲乙双方共同到浦东新区房地产交易中心办理产权变更登记(过户)手续，完成房屋过户手续的当日，乙方将尾款10万元交付给甲方。甲方签署相应的收据给乙方，交易所产生的契税、印花税、交易手续费由买方承担；营业税(若有)由买方承担；个人所得税(若有)所有税费全由买方承担，随时本房所产生的所有费用均由买方承担，卖方不承担任何费用。合同第三条约定：1、经甲乙双方协商确定，该房屋出卖(转让)总价款为71万元。4、除情势变更所必须外，甲方不得在过户给乙方之前的任何时间内提出增加该房屋的总价款，若甲方要求提高该房屋总价、要求乙方增加购房款，属于重大违约行为，除该要求不得成立外，甲方必须赔偿自己所要求增加的价款额的两倍给乙方。合同第四条约定：甲方保证在今后该房屋办理房地产权证时，只报送孙庭华一个人的材料，房地产权证上只写孙庭华一个人的名字，不得增加其他任何人的名字，也不得将上述一个人的名字变更为其他人的名字。如果甲方在报送做房产证(进行房屋产权初始确认登记)的资料时加上其他任何人的名字，或者将上述一个人的名字替换为其他人的名字，导致该房屋有孙庭华之外的共有权人，或者产权人不是一个人的名字而变更为其他任何人的名字，影响到本次房屋转让买卖合同的效力或者影响到该房屋如期顺利过户，甲方作为过错方将承担全部的缔约过失或者违约责任。分别按照以下情况处理：如果乙方愿意继续履行买卖合同接受该房屋，甲方保证在年内交易限制期满后，将该房屋按约及时过户给乙方，对因此给该房屋其他共有权人造成的损失，甲方全部承担；因此给乙方造成的全部直接损失(即为解决此问题发生的直接成本，如交通费、查档费、咨询费、律师服务费等)，甲方赔偿130%给乙方。合同第五条约定：甲方承诺对所售房产有完全的所有权和完全的处分权……导致在该房屋交易限制期满后不能过户给乙方，须按照可以过户时该房屋市场价的130%赔偿给乙方。合同第六条约定：……甲方未及时将房屋交付给乙方，则每逾期一日，支付乙方已付购房款总额0.1%违约金给乙方……合同第九条约定：过渡期内，如孙庭华再婚……合同第十条(甲方的继承问题)……合同第十三条兜底条款约定：1、因前述所有情形及任何其他未列举的情形造成在交易限制期满后该房屋不能在过户给乙方而由甲方收回……2、在该房屋交易限制期满后一个月之内甲方将该房屋过户给乙方，且每逾期一日，甲方按照当时可以过户时该房屋市场价的0.1%计算逾期违约金给乙方。合同第二十二条补充条款约定：甲乙双方决定，甲方净到手价为71万元，双方物业进户时的一切费用包括维修基金及满三年的过户时一切税金由乙方承担。本合同第二条付款方式于2012年8月30日之前支付31万元，该房屋取得小产权时当日甲方将该房屋产权证原件及密码交与乙方后付清。2012年5月9日，孙庭华出具收条一份，言明收到黄惠娥购房定金2万元。2012年7月24日，孙庭华出具收条一份，言明收到黄惠娥购房预付款5万元。2012年7月28日，黄惠娥支付给孙庭华购房款30万元。2012年9月21日，孙庭华出具收条一份，言明收到黄惠娥购房款5万元。2012年11月6日，孙庭华出具收条一份，言明收到黄惠娥购房款5.50万元。2013年6月15日，孙庭华出具收条一份，言明收到黄惠娥购房款7万元。2013年5月30日，孙庭华出具收条一份，言明收到黄惠娥购房款5万元。2013年7月16日，孙庭华出具收条一份，言明收到黄惠娥购房款1.5万元。2012年7月28日，黄惠娥与孙庭华签订房屋交接书一份，孙庭华将系争房屋交付给了黄惠娥。2013年，系争房屋的房产证交付给了黄惠娥。审理中，孙庭华提供《配合申请过户通知》三份，时间分别为2015年1月12日、4月5日、9月8日，内容为：已到过户时间，请将材料及房屋余款准备好与公司联系。落款为上海文青房地产经纪有限公司。孙庭华称其与黄惠娥因居住在同一幢楼内，故自行投入黄惠娥的信箱内。同时，孙庭华申请证人凌某某出庭作证，证人作证称，其系双方买卖的文青公司工作人员，2012年黄惠娥购买系争房屋时，房屋尚不具备过户条件，2015年年初可以过户时，房屋被司法查封而无法过户，且黄惠娥无钱付尾款，导致产生纠纷，之后孙庭华书写函件三份要求盖章，故其盖章后交给了孙庭华，至于孙庭华如何投递，其不知情。黄惠娥则称从未收到该函件。审理中，黄惠娥陈述系争房屋在2014年3月起被司法查封，期限至2016年3月。孙庭华则称，其因欠他人款项导致系争房屋被查封，但已于2015年10月解封。以上事实，有原、被告提供的安置协议、承诺书、房地产权证、动迁房预售预购合同、收条、房地产登记簿、房屋交接书等证据以及原告及第三人的庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。孙庭华与黄惠娥签订了关于买卖系争房屋的《动迁房预售预购合同》，并在2012年7月28日即将系争房屋交付给黄惠娥使用至今；同时，黄惠娥也依约支付了房款。现孙庭华认为其已于2015年多次通知黄惠娥支付余款并办理过户手续，但黄惠娥未予回复，系黄惠娥违约，遭黄惠娥否认，孙庭华亦未能提供充分证据证明其已通知黄惠娥，且双方均确认此期间系争房屋被司法查封，事实上无法办理过户手续，故孙庭华之述本院不予采信；孙雅静认为其不知情系争房屋被出售，本院认为，两被告系父女关系，对动迁安置分配的房屋是明知的，且孙庭华家居住的房屋与交付给黄惠娥的系争房屋在同一幢楼内，黄惠娥自2012年7月28日入住系争房屋至今，孙雅静作为权利人在三年多的时间内，对系争房屋不闻不问，同时认为其未与其父孙庭华共同居住、整个动迁、系争房屋的管理、房产证的交付等均不知情，系对自己权利的漠视和放任，却又在他人主张房屋权利时以此作为对抗，不符常理，有悖诚信，由此推断孙雅静对系争房屋买卖应当明知且从未提出过异议，应视为对孙庭华转让系争房屋行为的认可，故黄惠娥与孙庭华之间的房屋买卖合同可约束孙雅静。目前，系争房屋已符合过户交易的条件，故黄惠娥要求孙庭华、孙雅静协助办理系争房屋产权转移登记手续至黄惠娥名下的请求，本院可予支持。对黄惠娥主张的违约金，虽要求适用合同4、5、6、9、10、13条及补充条款的约定，本院认为仅第十三条中逾期过户的违约金条款可以适用，且该约定明显过高，本院依法予以调整，具体数额由本院根据案情等酌情确定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)孙庭华、被告孙雅静应于本判决生效之日起十日内办理将上海市浦东新区海鸣路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记至原告(反诉被告)黄惠娥名下的手续；二、原告(反诉被告)黄惠娥应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)孙庭华、被告孙雅静房屋尾款10万元；三、被告(反诉原告)孙庭华、被告孙雅静应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)黄惠娥违约金4万元；四、驳回被告(反诉原告)孙庭华的所有诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,070元，减半收取2,035元，反诉案件受理费4,480元，由被告(反诉原告)孙庭华、被告孙雅静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇一六年七月二十五日书记员  陈佳琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条  当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。