西安市高陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）高民初字第01569号 原告顾帅，男，1988年1月9日出生，汉族，泾阳县王桥新圆方电脑经营部销售员，住陕西省三原县， 委托代理人吕峰利，男，1971年12月6日出生，汉族，泾阳县王桥新圆方电脑经营部负责人，住陕西省泾阳县， 被告西安当代实业有限公司，住所地：西安市高陵区泾渭镇杨官寨村。 法定代表人漆朝辉，该公司总经理。 委托代理人王明娟，女，1980年6月13日出生，汉族，西安当代实业有限公司员工，住西安市雁塔区， 委托代理人王鹏，男，1986年1月10日出生，汉族，西安当代实业有限公司员工，住西安市高陵区， 原告顾帅诉被告西安当代实业有限公司（以下简称当代实业公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顾帅及其委托代理人吕峰利与被告西安当代实业有限公司的委托代理人王明娟、王鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告顾帅诉称，2013年7月4日，原、被告签订了高陵县泾渭镇长庆东路21号渭城风景《商品房买卖合同》，编号为GF—2000—0171，合同登记号2013—7640,合同编号20130110908，所购房号为1幢1单元9层8号房，合同约定该房屋为平层户型，层高4.85米，建筑面积共为50.18平方米。2015年8月12日被告电话通知原告收房，原告根据双方签订的《商品房买卖合同》及国家制定的《商品房销售管理办法》、《建筑工程建筑面积计算规范》，对交付的房屋进行测量、对比后，发现存在巨大违约事实：一、户型发生重大变更。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议附件一房屋平面图所示，该房屋是平层户型。所谓平层户型，是指所有的住宅功能位于同一平面上的户型，但被告交付的房屋却是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层的跃层户型；二、楼层高度严重不符。双方签订的《商品房买卖合同》约定层高4.85米，依法实际测量得到高度为一层2.5米，二层2.25米，没有一个符合4.85米的高度约定；三、建筑面积严重不符。根据《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.1规定，建筑物的建筑面积应按自然层、外墙结构、外围水平面积之和计算。结构层高在2.20米及以上的，应计算全面积，结构层高在2.20米以下的，应计算1/2面积。经过测量，该跃层户型一层全面积50.18平方米，二层除去楼道中空部位2.87平方米后，测量到的实际建筑面积为47.58平方米，水平面积之和为97.76平方米，195%超出了合同面积约定。被告无视合同，擅自对该房的结构形式、户型、层高、空间尺寸进行如此巨大的变更，却未书面通知原告，导致该房户型变更，层高低矮如洞，无法居住，建筑面积超出约定绝对值3%范围，存在房款补缴、税费补缴、契税补缴、物业费补缴等一系列巨大风险。2015年9月26日原告向被告提交了书面退房申请书，但被告对原告提交的退房申请不闻不问，不理不睬，被告无视合同和法律的行为姿态，是对法律威严的严重挑衅。双方签订的《商品房买卖合同》第十条、《商品房销售管理办法》第二十四条规定，该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向设计、规划变更的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起十日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起十五日内做出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起十五日内未作书面答复的，视同接受变更，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房，由出卖人承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第五条第2款第2项、《商品房销售管理办法》第二十条第二款、以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项规定，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。双方签订的《商品房买卖合同》第五条第2款第2项约定，买受人解除合同的，出卖人应当退还已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。现被告交付的房屋是跃层户型，层高在2.6米以下，建筑面积97.49平方米，超出3%的范围，被告的违法履行已致使合同目的不能实现，属于根本违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，原告可径直解除合同。为此，原告起诉至人民法院，请求依法判令：1、解除商品房买卖合同；2、返还购房首付款110240元；3、返还购房贷款230000元；4、返还房贷已付利息46739.76元；5、返还物业服务合同费20元；6、返还高陵县房产管理所登记费80元；7、支付违约金：累计付款总额390679.76元×1%=3906.7976元；8、支付误工费20天×180元/天=3600元；9、被告承担诉讼费用。 被告当代实业公司辩称，原、被告均具备法律规定的缔约资格，是签订《商品房买卖合同》的适格主体。2013年7月4日双方就购买“渭城风景”小区第1幢1单元908号房屋签订《商品房买卖合同》，该合同对于房屋面积、单价、总价款及相关配套设施等内容作了明确约定，原告于2013年7月4日向被告支付了110240元购房首付款，剩余款项向银行办理了住房按揭贷款手续。被告对该《商品房买卖合同》向高陵县房管所办理了备案登记手续，并于2015年8月31日向原告交付了房屋。该合同的缔约过程中，被告并不存在欺诈、胁迫或趁人之危的违法行为，整个交易流程符合通常的商品房交易惯例，未出现任何违法、违规事件，合同内容是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定。被告在合同履行过程中并未出现根本性违约行为，合同应继续履行。本案讼争的房屋位于被告建设开发的“渭城风景”小区，该小区内房屋户型均为Loft户型，该户型是不同于以往常规户型的新型、时尚户型，通常是小户型、高举架，面积在30—50平方米，层高在3.6—5.2米左右，高层高空间变化丰富，购买者可以利用较高的层高根据自己的喜好、需要对房屋空间进行分隔，Loft户型是该小区房屋的卖点，本案讼争房屋户型亦属于loft户型，为了使购房者能更好的利用居住空间较高层高的特点，考虑到隔层的施工工艺、施工安全及施工质量等因素，被告均统一对“渭城风景”小区所出售的商品房进行隔层加装，这既节省了客户的房屋装修成本、减少装修过程中的污染和二次浪费问题，也增加了隔层的使用安全系数，不存在根本性违约。合同中约定的层高4.85米，是指地暖敷设面到房屋顶层的高度，因房屋加装隔层，隔层的高度包含在4.85米之内，合同附件中所附户型图所显示的“平层”是该房屋底层的内部结构布局图，是平面布局图。本案讼争房屋所在的楼栋于合同约定的交付日期前完成了竣工验收工作，取得了房屋《竣工验收备案表》，符合合同约定的交付条件，在取得竣工验收备案手续后，被告委托了房屋测量机构对讼争房屋的面积进行了测量，并出具了相关测量报告，根据测量报告讼争房屋的实测面积为50.19平方米，面积差为0.01平方米，面积误差比约为0.02%，在商品房买卖合同约定的正负3%范围内，本案讼争房屋后续产生的契税、大修基金、物业费等费用均按照实测面积50.19平方米收取。原、被告在订立《商品房买卖合同》的过程中主体合法、合同内容合法、订立的程序合法，未有任何违反法律、法规等强制性规定的情形，该《商品房买卖合同》应于双方当事人签字盖章时成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本商品房买卖合同现已基本履行完毕，讼争房屋所在的楼栋已在办理产权初始登记手续，被告已按照商品房买卖合同的约定积极履行了主要合同义务，双方的主合同义务即将履行完毕，为了维护交易的安全和稳定，买卖合同未经法定事由或合同约定不应当解除。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。 经审理查明，被告系“渭城风景”小区商品房出卖人，并于2013年1月6日取得该小区1号楼《高陵县商品房预（销）售许可证》（县房预售字第2013007号）。2013年7月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：20130110908），合同约定原告购买被告开发的位于高陵县××东路××号渭城风景第1幢1单元9层8号房屋一套，该商品房的用途为住宅，属剪力墙结构，层高4.85米，建筑面积共50.18平方米，该套商品房按建筑面积计算单价为每平方米6780.39元，总金额340240元。该合同第五条第2款对面积确认及面积差异处理进行了明确约定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。面积误差比=（产权登记套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）÷合同约定套内建筑面积×100%。合同签订后，原告于2013年7月4日依约向被告支付首付款110240元，余款230000元办理银行按揭贷款。2015年8月被告通知原告收房，原告在收房过程中认为被告交付的房屋与合同约定不符，遂于2015年9月向被告提出退房申请，后诉至本院。另，2015年8月27日被告取得“渭城风景”小区1号楼《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年8月，被告委托西安经纬房产测绘事务所对“渭城风景”小区1号楼房屋进行了实测并出具相关实测报告，经测量原告所购买的的“渭城风景”小区第1幢1单元9层8号房屋建筑总面积为50.19平方米。原告对该房屋面积不予认可，其主张房屋面积为97.76平方米，195%超出了合同面积约定。对此，原告未提供相应证据，经本院释明后，亦未申请进行房屋面积司法鉴定。 以上案件事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、收款收据及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、房屋实测报告等相关证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20130110908），是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，原、被告均应按照合同的约定全面履行自己的义务。现原、被告争议的问题是被告向原告所交付的房屋是否符合合同约定。本案中，双方所签订的《商品房买卖合同》约定该商品房的用途为住宅，层高4.85米，建筑面积共50.18平方米，该套商品房按建筑面积计算单价为每平方米6780.39元，根据本地商品房住宅户型、面积、单价的普遍情形，市场销售商品房住宅的层高多数为2.9米左右，当地商品房均价为3000—4000元之间，且购买商品房就普通百姓属大宗消费，原告必定经过认真、细致的考量，对价格、户型等因素必定有明确认识，被告在房屋销售广告中亦明确房屋为Loft户型，结合价款、层高及面积，可推定原告在签订商品房买卖合同时知道或应当知道该房屋为Loft户型，即俗称的“小复式”户型；被告提交的房屋实测报告证明其所交付的房屋建筑总面积为50.19平方米，合同约定为50.18平方米，增加了0.01平方米，面积误差比绝对值约为0.02%，在合同约定的面积误差比绝对值3%以内，原告对房屋建筑总面积共为50.19平方米不予认可，其主张房屋面积为97.76平方米，且195%超出了合同面积约定，并据此要求解除合同，返还已付购房款及利息等，但原告未提供相应证据予以佐证，对此，本院不予支持；原告主张房屋层高一层为2.5米，二层为2.25米，均不符合合同约定的4.85米，并据此要求被告承担违约责任，被告表示不予认可，辩称合同中约定的层高指地暖敷设面到房屋顶层的高度，隔层的高度亦应包含在4.85米之内。依据《中华人民共和国国家标准(GB50096---2011)》第2.0.9条规定，层高是指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间垂直距离，据此，被告的辩论意见本院予以采信。本案原、被告均系签订商品房买卖合同的适格主体，该合同的签订不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效和可撤销的情形，应当认定原、被告双方签订的《房屋买卖合同》依法成立，为了维护合同的严肃性和稳定性，鼓励市场交易，稳定社会经济，该合同受法律保护，对双方当事人都具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条第一款（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告顾帅的诉讼请求。 本案案件受理费7220元，由原告顾帅负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长 吴 凯 代理审判员 张 青 人民陪审员 李晓亮 二〇一六年七月六日 书 记 员 吴默萱