广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1753号上诉人（原审被告）：余冰，女，1986年2月17日出生，汉族，身份证登记住址四川省简阳市。委托诉讼代理人：周伟锋，广东禅信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林世杰，广东禅信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范子键，男，1991年6月17日出生，汉族，身份证登记住址广东省佛山市禅城区。上诉人余冰因与被上诉人范子键房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初8940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人余冰上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回范子键的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，存在错误，应予纠正。双方于2020年3月20日就商铺的租赁问题已经协商一致解除，范子键在2020年3月25与余冰的微信对话中也确认涉案商铺已经放出另行招租的信息，为涉案商铺物色新租客。一审法院认定于2020年6月2日前双方之间的租赁合同关系尚未解除，属于事实认定错误。二、即便认定双方之间的租赁合同关系在2020年6月2日前尚未解除，范子键也应当退回余冰缴纳的2月份租金8432元，并适用公平原则对范子键主张以每月11000元租金标准计付房屋占用费、逾期违约金、解除合同违约金等适当减少。一审法院既认定涉案商铺所在商场(步云天地)在2020年2月停市，直至2020年3月1日才复市，又在没有证据印证下认定2020年2月至6月商场给予租户的租金优惠政策是租金五折收取，是错误的。涉案商铺在2月份由于停市根本无法使用，余冰已经丧失了使用涉案商铺所能获得的基础利益。由于余冰采取先付租后使用的付租方式，即2月份的租金是余冰于1月底缴纳的，所以余冰缴纳给范子键的2月份租金8432元应予退还。范子键在一审中明确提出其主动免除余冰3月份的租金，故范子键应当退还余冰2月份租金8432元，并免除余冰3月份租金。一审法院认定余冰2月预交的租金8432元作为2月、3月的租金予以支付，属于事实认定错误。广东省自2020年1月23日开始采取疫情防控措施，发布暂停经营性场所并禁止提前复工，对租赁物所在商场人流量、经济效益造成严重影响，导致余冰租赁该商铺经营收益受到严重不良影响。直至2020年5月9日，广东省疫情公共事件响应程度仍为三级，也即证明疫情影响仍然持续存在。一审法院认定2020年2月至6月商场给予租户的租金优惠政策是租金五折收取，但仍以11000元计算涉案商铺4、5月份租金、6月份的房屋占用费以及解除合同违约金，并以此为基数计算两个月份的逾期付租违约金，这导致余冰于2020年2月至6月本应享受与其他涉案商场租户一样的五折租金优惠政策无法享受，还要承担疫情之前的《物业租赁合同》约定的原租金，对余冰而言，显失公平。三、一审法院未扣减余冰代范子键多缴的水费、电费、管理费等费用是错误的。一审庭审时，双方共同确认余冰每月一直按照60平方米的标准缴纳水费、电费、管理费，而余冰承租的涉案XX商铺与XX商铺本是一体的，但余冰实际使用面积只有48平方米，所以应当予以扣减。余冰在一审庭后制作了抵扣表，与范子键共同确认抵扣金额，但一审法院却未作抵扣。被上诉人范子键二审书面答辩称：确认余冰主张的多付水电费、管理费共1039.06元的事实，同意本案予以抵扣。范子键于2020年8月19日向一审法院提起本案诉讼，请求判决余冰：1.支付2020年6月1日至6月2日的房屋占用费733.33元；2.支付范子键代为垫付的2020年4、5月份的水电费510.66元；3.支付逾期支付2020年4月、5月租金的违约金726元（以11000元为本金，自2020年3月29日起按年利率24%计算至2020年6月2日，即476.67元；以11000元为本金，自2020年4月29日起按年利率24%计算至2020年6月2日，即249.33元；合计726元）；4.余冰向范子键支付解除合同违约金55000元；5.余冰承担本案全部诉讼费用。事实和理由：范子键于2019年10月27日与余冰签订《物业租赁合同》，约定将范子键名下的位于广州市荔湾区XX号XX单元出租给余冰，租期自2019年11月1日至2021年2月25日，每月租金11000元，每月28日前支付下个月租金。《物业租赁合同》第三条第一款约定，乙方逾期未足额支付租金的，甲方有权每日按逾期金额的5%收取违约金；第七条第二款规定乙方有下列行为之一的，乙方应按月租金的五倍向甲方支付违约金：“5.乙方未经甲方同意擅自退租的”。合同签订后，余冰于2019年10月30日向范子键支付了22000元押金，于10月31日支付了11月租金5500元（11月含15天免租期），并开始进驻使用该单元。余冰于2020年1月25日支付了2月份租金后，春节前夕疫情暴发，范子键主动免除了余冰2月28日应付的3月份租金。3月初，范子键根据疫情情况，参考单元所在的环球国际商贸中心商城的其他铺位的做法，提出3月28日及4月28日应付的租金减半，但余冰要求3月28日及4月28日也继续免租，双方最终未能达成一致。余冰遂一直拖欠租金至2020年6月2日，突然在微信通知范子键已经搬走，不再租用该单元，并提出所欠的两个月租金用押金来抵扣。范子键认为，余冰擅自退租的行为已构成违约，应按合同约定向范子键支付月租金五倍的违约金即55000元。同时，余冰在2020年6月2日前所欠付的租金按照合同约定应向范子键按每日5%支付逾期支付违约金，范子键将该逾期违约金额计算方式调整为按年24%计算主张。且余冰6月2日搬走，应按原租金标准向范子键支付2天的占用费733.33元，并支付范子键代为垫付的4至5月水电费。余冰一审答辩称：一、范子键以每月11000元的租金主张房屋占用费、逾期违约金、解除合同违约金是违反公平原则，应适当进行减少。二、我方替范子键多缴的水费、电费、管理费等费用应予扣减。三、范子键主张因我方擅自退租的五倍解除合同违约金过高，应由法院适当调整。四、关于余冰退铺的问题，因为疫情经营困难，我多次要求范子键减租，但是范子键不同意减租，在协商未果的情况下，我在2020年5月31日已搬走并通知范子键接收商铺，6月1日就已经没有使用商铺。五、对范子键的诉讼请求，6月1、2日的占用费我方是同意支付733.33元；2020年4、5月份的水电费根据比例分摊应为422元，我方同意支付422元。六、就逾期付款违约金，我方确实存在没有支付4、5月份租金，同意支付逾期付款违约金，但我方计算基数不应该按每月11000元来计算，原因是1月25日时我方支付8432元作为2月份的租金，但整个2月份根本无法使用涉案商铺，因为我方没有使用涉案商铺，2月租金应该退回。范子键也承认3月份的租金是免租，故退回的8432元先抵扣4、5月份22000元后，剩余部分才是我方逾期支付的租金，且违约金标准应以LPR来计算。范子键要求的解除合同违约金55000元过高，实际上3月20日双方就已协商退租问题，而且范子键已经开始另行招租，至我方实际退租足足有两个月时间给范子键准备，故后续所造成的所谓空置损失不应由我方承担。据了解，范子键实际上在2020年6月底已经找到租客进场，只是同样因为商场不好做，又退出了。故涉案商铺实际空置不足一个月，我方认为解除合同违约金应调整至一个月租金以内。而且我方有22000元的押金，用以抵扣4、5月租金扣除8432元之后的租金。一审法院经审理查明：范子键是广州市荔湾区XX路**XX商铺的产权人。2019年10月27日，范子键（甲方）与余冰（乙方）、案外人徐艺嘉（丙方）签订《物业租赁合同》，约定：丙方与甲方原签订的租赁合同于2019年11月1日解除。甲方提供XX路XX号商铺的部分面积给乙方使用，租赁期自2019年11月1日至2021年2月25日。因商铺的产权面积为60.23平方米，但乙方实际占用约48平方米，故乙方仅需按实际使用面积的比例承担管理费。每月租金为11000元，每月租金在上月28日前支付。乙方逾期未足额支付租金的，甲方有权每日按逾期金额的5%收取违约金。在签订合同之日乙方向甲方支付押金22000元。租赁合同期内，乙方拖欠租金累计15天以上的，甲方有权终止合同，收回物业，乙方应按月租金的五倍向甲方支付违约金；若遇政府行为、自然灾害、战争等不可抗力导致合同无法继续履行的，本合同终止，双方互不承担责任。上述合同签订后，余冰向范子键支付了押金22000元，范子键将商铺交付给余冰使用。余冰向范子键支付租金至2020年1月31日，2020年1月25日预交了2020年2月租金8432元。2020年2月因新冠疫情暴发，余冰没有支付后续租金，3月余冰与范子键协商降低租金，余冰要求2-4月免租、5月打折，范子键仅同意3月免租，4、5月打折，双方未能达成一致意见，余冰遂于2020年6月2日通知范子键已搬离商铺，要求范子键收回商铺。因受疫情防控措影响，涉案商铺所在商场（步云天地）在2020年2月停市，直至2020年3月1日涉案商铺所在商场才开市。2020年2月至6月商场给予租户的租金优惠政策是租金五折收取。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日0点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。一审庭审中，范子键确认按照余冰使用房屋面积的比例来计算，第二项诉讼请求的水电费应为422元，并同意用押金抵扣余冰应支付的4月、5月租金，标准为11000元/月。余冰主张22000元的押金，用以抵扣4、5月租金（应扣除预交2月租金8432元）之后的租金。一审法院认为，范子键与余冰签订的《物业租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于第一项诉讼请求，余冰同意支付，一审法院予以准许，由于2020年6月2日前双方之间的租赁合同关系尚未解除，故该款项的性质为租金。对于第二项诉讼请求，范子键同意余冰按422元支付水电费，一审法院予以准许。对于第三项诉讼请求，余冰未付租金的行为发生在双方协商变更租金数额期间，是因双方对租金标准有争议所致，余冰并非恶意拖欠租金，故范子键要求余冰支付违约金的标准，可参照余冰主张的按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；对于违约金的计算基数，虽然余冰向范子键预交了2月租金8432元，但范子键在本案中没有要求余冰支付2月、3月租金，视为范子键同意余冰在2月、3月期间仅需支付租金8432元，该方案已优于涉案商场给予租户的优惠方案，一审法院予以准许，故范子键要求余冰按照合同约定的月租金标准11000元支付逾期支付4月、5月租金的违约金并无不当，一审法院予以支持。对于第四项诉讼请求，2020年5月9日起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应，余冰的经营活动没有受到限制，因此余冰不应随意解除合同。余冰在2020年6月2日搬离涉案商铺，以自己的行为实质解除了租赁合同，构成违约，应承担相应的违约责任。范子键要求余冰支付提前解除合同违约金，有合同和法律依据，一审法院予以支持。鉴于余冰提前解除合同的原因是受到疫情影响，故一审法院对违约金的数额调整为两个月租金，即22000元（11000元×2）。关于余冰要求以押金抵扣4月、5月租金及处理已预交的2月租金8432元的问题，由于范子键在一审庭审中表示同意抵扣，一审法院予以准许。对于抵扣的标准，考虑到范子键给予余冰2月、3月的租金减免方案已优于涉案商场给予租户的优惠方案，故一审法院酌定按原合同租金标准以押金22000元抵扣4、5月租金，2月预交的租金8432元作为2月、3月租金予以支付，抵扣后，押金无须退回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，一审法院于2020年11月4日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告余冰向原告范子键支付2020年6月1日至6月2日期间的租金733.33元。二、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告余冰向原告范子键支付原告范子键代为垫付的2020年4月、5月的水电费422元。三、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告余冰向原告范子键支付逾期支付2020年4月、5月租金的违约金（4月的违约金以11000元为本金，从2020年3月29日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年6月2日；5月的违约金以11000元为本金，从2020年4月29日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年6月2日）。四、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告余冰向原告范子键支付解除合同违约金22000元。五、驳回原告范子键的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费612元，由原告范子键负担363元，由被告余冰负担249元。本院二审经调查确认一审法院查明事实无误。二审期间，双方当事人均未提交新证据。另查明，一、本院经各方当事人同意，依法对本案进行书面审理。二、涉案《物业租赁合同》第七条约定“解除本合同的条件及违约责任……2.在租赁期内，乙方（余冰）有下列行为之一的，甲方（范子键）有权终止本合同，收回物业，乙方应按月租金的五倍向甲方支付违约金，如违约金仍不足以抵扣甲方损失的，乙方应承担补充的赔偿责任：……（5）乙方未经甲方同意擅自退租的。三、余冰、范子键一审中同意按实际承租面积48平方米计付电费、水费、管理费，对于余冰按60.23平方米多付的款项，范子键同意本案予以抵扣。二审中，双方确认应抵扣的款项金额为1039.06元。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、余冰上诉主张涉案租赁合同于2020年3月20日已经双方协商一致解除能否成立；二、2020年2月至6月租金计付及逾期付租违约责任如何；三、合同解除的违约责任承担；四、关于余冰多付的1039.06元应否抵扣的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于争议焦点一，余冰上诉主张涉案租赁合同于2020年3月20日已经双方协商一致解除的问题。依照余冰一审所述，因疫情影响其与范子键就减租事宜进行协商，协商不成，其于2020年5月31日搬离涉案商铺并通知范子键接收商铺。余冰虽称双方于2020年3月20日已经协商退租，涉案租赁合同已经解除，但未能提供充分证据证明。因此，一审法院认定双方租赁合同至2020年6月2日前尚未解除并无不妥。二、关于争议焦点二，2020年2月至6月租金计付及逾期付租违约责任的问题。因疫情影响，涉案商铺所在商场在2020年2月份未开门营业，至3月1日商铺复市，承租人实际经营受严重影响。但本案为租赁合同纠纷，出租人负有提供适租物业的合同义务，而承租人亦负有交付租金的合同义务。涉案商铺经营的合同目的在2、3月份无法完全实现，不具有适租的充分条件，但该责任不应归咎于双方。虽范子键未向余冰主张2020年3月租金，但这是基于余冰已向范子键预付2020年2月份租金8432元的基础上，范子键对双方2020年2、3月份权利义务的整体考量，余冰要求范子键返还已付的2020年2月租金8432元，于法无据。因此，一审法院综合具体案情以及双方诉辩意见，适用公平原则，认定余冰向范子键已预付的2月份租金8432元应视为余冰向范子键支付的2月、3月的租金，余冰支付的押金22000元用以冲抵2020年4月、5月两个月租金，余冰仍应支付2020年6月1日至2日期间的租金733.33元，公平合理。余冰诉前并未按范子键给予的优惠政策支付租金，且余冰单方提前解除合同引发本案纠纷，余冰现主张按2020年2月、3月租金全免，4至6月租金减半的优惠方案计付租金，依据不足。同理，余冰欠付2020年4月、5月租金，并于6月2日搬离涉案商铺才提出以22000元押金抵扣2020年4、5月租金。一审法院据此认定余冰应承担迟延支付2020年4、5月租金的违约金至2020年6月2日，并调低违约金标准为参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，亦无不妥。三、关于争议焦点三，合同解除违约责任的承担问题。因疫情影响，余冰在2020年6月2日通知范子键其已搬离商场单方解除合同。但事实上，范子键、余冰的租赁合同约定的租赁期限至2021年2月25日止。通过政府采取一系列防控措施，国内疫情得到有效控制，各行各业生产经营亦逐步恢复，因此余冰并不享有因不可抗力导致其租赁合同无法履行，合同目的无法实现的法定解除权。双方租赁合同明确约定余冰未经范子键同意擅自退租的，范子键有权终止合同收回物业，余冰应按月租金五倍计付违约金等。一审法院综合本案案情以及双方损失的具体情况，依据公平原则酌情调整余冰按2个月租金金额共计22000元向范子键支付违约金，已充分体现疫情防控期间，双方共担风险、共克时艰、共渡难关的原则，亦公平保障了范子键、余冰的合法权益，可予维持。四、关于争议焦点四，余冰上诉主张其应按承租房屋面积48平方米计付水电费、管理费，但其已按60.23平方米计付水电费、管理费，故多付1039.06元应予抵扣。因双方均同意抵扣，且范子键对余冰主张的抵扣金额没有异议，故本院予以准许。综上所述，余冰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，基于双方二审明确抵扣款项的金额，本院对此予以准许。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初8940号民事判决；二、余冰向范子键多付水电费、管理费共计1039.06元从余冰履行本判决向范子键支付的款项中相应予以抵扣。二审案件受理费498元，由上诉人余冰负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年二月九日书记员  纪惠敏黄晶晶