河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫96民终105号上诉人(原审被告)：李风枝，女，汉族，1963年1月1日出生，住济源市。被上诉人(原审原告)：济源市保障性住房管理中心，住所地：济源市行政****楼。法定代表人：李文平，主任。委托诉讼代理人：赵艳斌，该中心工作人员。委托诉讼代理人：郑祥峰，河南剑光律师事务所律师。上诉人李风枝因与被上诉人济源市保障性住房管理中心（以下简称市住房管理中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2020）豫9001民初8025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李风枝上诉请求：1.改判李风枝支付市住房管理中心租金5662.47元，李风枝不需要承担违约金537.22元；2.市住房管理中心履行应尽的维修义务（维修上水管和窗户）和赔偿责任（2010年至2019年9月29日共计9年零45天暖气费共计9129.37元，2017年7月18日李风枝因维修下水道支出的200元）;3.二审诉讼费由市住房管理中心承担。事实和理由：1.李风枝自2009年元月份入住保障性住房，此后2010年冬季按照城市供热收费标准，交付取暖费，但是因为房屋供暖设施的问题，室内的供暖温度从未达到14度，这一点市住房管理中心的代理人赵艳斌在12月14日的庭审时也作出了肯定的回答。李风枝每年都将这个问题反映给了市住房管理中心，但始终没有得到解决，更为甚者是2016年11月中旬供暖开始时，李风枝的客厅暖气片已经开始漏水，李风枝多次向市住房管理中心上报维修，但始终未进行维修改造，无奈之下李风枝只好拿容器接水，直到2019年9月29日才进行维修更换新的设施。其间9年零45天的供暖季暖气费9129.37元几乎全是损失。根据合同的约定市住房管理中心应承担李风枝的经济损失。2.李风枝自2015年初，房屋的所有窗户打不开了，房子也变成了一个笼子，没有窗户，只有门可以开，房子里的水管也逐步的老化变形了，固定的卡口全部断裂了，对此李风枝多次向市住房管理中心报修，但是也从没有人进行维修，并且2017年年底在市住房管理中心的一次会议上，李风枝将这些问题再次提出来，但是至今仍没有人维修。3.厨房的下水管道因为使用的年限久了，被堵得严严实实，致使泔水反溢进屋子，李风枝在清理地板泔水时滑倒，严重摔伤，起居困难，××残的老公，李风枝无数次的向市住房管理中心打电话求救，请求疏通下水道，但无济于事，而且被堵的部位是公用部分，这一点市住房管理中心的代理人在庭审时作出了肯定的回答，无奈之下李风枝只好自己掏钱找人进行疏通下水道。4.李风枝在众多的无奈之下，只好采取拖延租金的方式，目的只是为了让市住房管理中心履行应尽的职责和义务，所以李风枝不应当承担违约金。市住房管理中心辩称：双方签订了租赁合同，合同中对交付租金的时间及违约责任有明确的约定，李风枝未缴纳租金是事实情况，所以应按合同约定承担违约金；李风枝的第二项上诉请求及上诉的理由不属于二审的审理范围，而且李风枝也没有充分的证据予以佐证，也不是不缴纳租金的理由。市住房管理中心向一审法院起诉请求：1.解除李风枝、市住房管理中心于2018年1月26日签订的《济源市公共租赁住房租赁合同》，并判令李风枝立即腾空承租的房屋；2.李风枝支付2019年1月1日至2020年9月28日的租金5662.47元及2020年9月29日至房屋腾空之日的租金；3.李风枝支付2019年1月1日至2020年9月28日的逾期支付租金的违约金537.22元及2020年9月29日至房屋腾空之日逾期支付租金的违约金（按照逾期天数×欠租金额×0.2‰计算）；4.本案诉讼费用由李风枝负担。一审法院认定事实：2018年1月26日，市住房管理中心作为甲方（出租方）与李风枝作为乙方（承租方）签订了《公共租赁住房租赁合同》，主要约定：市住房管理中心同意将喜洋洋小区A10幢3单元101室的公共租赁住房租赁给李风枝居住，该房屋建筑面积54.1㎡，该房屋租赁期限3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，市住房管理中心应于合同签订之日起将该房屋交付给李风枝，并保证该房屋及其附属设施设备能正常使用。自2018年起，李风枝应在每年的12月31日前向市住房管理中心提交《年度资格审核申请表》，如审核符合条件可连续租用，如不符合则终止。租赁期满，李风枝应如期交还该房屋并保证其设施齐备完好，李风枝如需继续租住，应在租赁期满90日前向市住房管理中心提出书面续租申请，经审核如李风枝符合届时的公共租赁住房保障条件，双方重新签订租赁合同。合同期内，租金按年度收取，该房屋首年租金为260元，由李风枝在合同签订时缴纳，李风枝第二年缴纳租金时间为2018年12月31日前一个月，第三年缴租金时间为2019年12月31日前一个月。合同期内，如市政府调整公共租赁住房租金标准，则自新租金标准施行之日起，市住房管理中心、李风枝双方按照市政府颁布新租金标准对当年度租金进行核算，租金上调时李风枝应在30日内补齐差额，租金下调时市住房管理中心30日内退还租金多余部分。李风枝逾期交纳租金的，自逾期之日每日加收租金额0.2‰的违约金，计算公式如下：违约金=逾期天数×欠租金额×0.2‰（每月按30天计算）；李风枝承担维修范围包括该房屋的室内供水管（表后）、水龙头、电灯、开关、电源插座、座便器水箱浮球阀门、淋浴头及其他日常使用的易损易耗品等，该房屋及其附属设施设备出现损坏时，李风枝应采取适当措施防止损坏扩大，并立即通知市住房管理中心维修。李风枝有下列行为之一时，市住房管理中心可书面通知李风枝解除本合同，并限期收回该房屋……:6、累计3个月以上未交纳租金的。市住房管理中心张贴的公告载明公租房产权人应承担的维修范围包括：室内墙面、地面破损、内墙粉刷层脱落，有防水要求的卫生间、房间漏水，因老化不能使用的室内上下水管道、电气、供热的暖气片；阳台、门窗（入户门）及玻璃破损，盥洗池、座便器（不含水箱浮球阀门）、淋浴（不含淋浴头）等。2017年，济源市保障性安居工程领导小组下发济保安居（2017）3号《关于规范公共租赁住房租金收取的通知》，其中该通知第二项“租金标准”（一）规定：“城区内（一环路以内）高层、小高层每平方米每月6元，多层每平方米每月5元；”。该通知附件“公共租赁住房租金楼层调节系数”规定：多层楼层调节系数：6层的为－0.3。该通知还规定：本租金标准自2017年12月1日起施行。按该标准计算，李风枝每月应交租金为270.5元。李风枝的租金交至2018年12月，2019年1月1日至今的租金未交纳。李风枝拖欠市住房管理中心2019年1月1日至2020年9月28日的租金5662.47元。对于李风枝答辩时提出的问题，市住房管理中心称：2018年9月，其单位对李风枝所报厨房排水管堵塞问题实施了维修，2019年12月对李风枝所报室内暖气设备漏水问题，其单位安排人员进行了检修，并于2020年1月对暖气片进行了更换。未发现李风枝上报所承租房屋窗户卡死的问题记录。诉讼中，鉴于李风枝家庭实际情况，市住房管理中心同意暂时放弃解除租赁合同的诉讼请求，并表示在该案中暂不主张2020年9月29日之后至房屋腾空之日的租金及违约金。一审法院认为，2018年1月26日，市住房管理中心、李风枝签订的《公共租赁住房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规禁止性规定，为有效合同。双方均应按合同约定履行义务。诉讼中，市住房管理中心暂时放弃解除与李风枝之间签订的案涉房屋租赁合同及2020年9月29日之后至房屋腾空之日的租金及违约金的诉讼请求，系市住房管理中心真实意思表示，该院予以准许。李风枝租赁公共租赁住房，应按约定期限交纳房屋租金。按合同约定及公告承诺属于市住房管理中心的维修范围内的事项出现问题时，李风枝发现后应及时向市住房管理中心报修，市住房管理中心应尽快予以维护、修缮，但李风枝不能以此为由拖欠租金。李风枝拖欠2019年1月1日至2020年9月28日的租金5662.47元，现市住房管理中心要求李风枝支付该款，理由正当，该院予以支持。因李风枝拖欠租金已构成违约，应按合同约定的0.2‰向市住房管理中心支付违约金537.22元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、二百二十六条之规定，判决：李风枝在该判决生效后十日内支付市住房管理中心从2019年1月1日起至2020年9月28日止的租金5662.47元以及该期间的违约金537.22元。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由李风枝负担。李风枝、市住房管理中心未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，2018年1月26日市住房管理中心与李风枝签订的《公共租赁住房租赁合同》，系双方真实意思表示，属有效合同，双方均应按照合同约定享有权利和承担义务。李风枝应按照合同约定按期支付租金，因其迟延支付租金，市住房管理中心要求其支付违约金符合合同约定并无不当。李风枝上诉要求其不承担违约金并未提供充分证据证明主张，本院不予支持。李风枝上诉要求市住房管理中心履行应尽的义务和赔偿责任，因李风枝未提出反诉，本院二审不予涉及。综上所述，李风枝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李风枝负担。本判决为终审判决。审判长  孙东杰审判员  聂文峰审判员  林慧慧二〇二一年二月一日书记员  郑艺璇