贵州省织金县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）黔0524执异9号 异议人（案外人）：张习敏,女,1974年8月28日出生,汉族,住贵州省织金县。 异议人（案外人）：黄永林,男,1975年5月17日出生,汉族,住贵州省织金县。 申请执行人:贵州织金农村商业银行股份有限公司,住所地贵州省织金县原城关镇金中路**,统一社会信用代码915205007952586881。 法定代表人：王飞，该公司董事长。 委托代理人：孙中杰，贵州本芳(织金)律师事务所律师。 委托代理人：刘鹏，贵州本芳（织金）律师事务所律师。 被执行人：尚金华，男，1974年10月10日出生，汉族，住贵州省织金县。 被执行人：王艳，女，1976年12月10日出生，汉族，住贵州省织金县。 被执行人：尚显能，男，1967年11月24日出生，汉族，住贵州省织金县。 被执行人：织金县金玉龙城大酒店管理有限公司，，住所地贵州省织金县原城关镇官塘桥统一社会信用代码91520524587276427R。 法定代表人：尚显能，该公司总经理。 本院在执行贵州织金农村商业银行股份有限公司（下称织金农商银行）与尚金华、王艳、尚显能、织金县金玉龙城大酒店管理有限公司（下称金玉龙城大酒店）借款合同纠纷一案中，查封了被执行人尚金华名下位于织金县5幢1层6号房屋61.56平方米（未办理产权登记），案外人张习敏、黄永林于2021年1月22日向本院提出书面申请，请求本院解除对上述房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人张习敏、黄永林称，2016年12月14日，二异议人与织金县金锦房地产开发有限公司（下称金锦房开公司）达成购房合意，约定二异议人以单价7649.04元/平方米向金锦房开公司购买位于织金县5幢1层6号的房屋（建筑面积64.6平方米、套内建筑面积61.41平方米），总价款494128元。双方同日签订书面《商品房买卖合同》后，二异议人便于当日向金锦房开公司支付总购房款494128元，金锦房开公司于同日出具收据交予异议人收执。合同约定金锦房开公司应于2016年12月31日前将房屋交付异议人使用，但异议人实际收到房屋的时间是2018年3月26日。后异议人一直占有该房屋并将其出租给他人使用至今。期间，异议人多次催促金锦房开公司落实房产登记事宜，但金锦房开公司一直推诿拖延,至今仍未办理房屋产权登记手续。后织金县人民法院在执行织金农商银行与尚金华、王艳、尚显能、金玉龙城大酒店借款合同纠纷一案中，以（2020）黔0524执1845号执行裁定查封了涉案房屋，异议人认为,依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，异议人与金锦房开公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定、不违背公序良俗，系有效合同。合同签订后，异议人已依约支付了全部购房款，该房屋的所有权虽然尚登记在尚金华名下，但异议人已在人民法院查封前支付完全部购房款并合法占有该房屋，房屋未过户登记到异议人名下系金锦房开公司所致，且房屋所有权登记人尚金华系金锦房开公司股东、法定代表人尚显能之亲属，取得登记途径存在恶意窜通情形，损害异议人的合法权益。综上所述，异议人认为，异议人已于2016年12月14日通过公平协商、支付合理对价方式与金锦房开公司达成合法商品房买卖关系，购得了涉案房屋，并于2018年3月26日实际占有、使用至今，异议人为房屋的实际所有权人。为维护异议人合法权益，特提出执行异议，希望人民法院依法核实并解除对涉案房屋的查封、冻结、拍卖。 被执行人尚金华、王艳答辩称,二异议人的异议请求不成立，实际上，二答辩人之所以向织金农商银行贷款，系尚显能因资金周转困难请求答辩人以答辩人的名义为其贷款，后尚显能不能偿还该笔贷款，尚显能便将涉案房屋抵账给答辩人并办理了相应的不动产登记手续，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”之规定，涉案房屋已登记在尚金华名下，故该房屋的所有权属于答辩人。人民法院查封涉案房屋并进行评估、拍卖，是完全符合法律规定的，二异议人的异议请求不能成立，请求人民法院依法驳回二异议人的异议请求。 申请执行人织金农商银行、被执行人尚显能、金玉龙城大酒店均未作答辩。 经审查查明，2015年7月22日，织金农商银行与尚金华签订《个人借款合同》，约定尚金华向织金农商银行借款980000元，借款期限自2015年7月22日起至2018年7月21日止，借款期内月利率为7.44‰。同日尚金华、王艳向织金农商银行出具夫妻共同还款承诺书，并约定以其二人购买的位于织金县5幢1层5号、6号房屋为此笔贷款提供担保，并于2015年7月24日办理预购商品房抵押权预告登记。后织金农商银行于2015年7月28日将出借款980000元支付至尚金华的账户。尚金华收到借款后，自2016年11月21日起即未按约定支付借款利息。2017年10月12日，金玉龙城大酒店、尚显能与织金农商银行签订编号为x的《保证合同》，共同为该笔借款提供连带责任保证。后因尚金华、王艳未按约定偿还借款本息，连带责任保证人尚显能、金玉龙城大酒店亦未履行相应的义务，织金农商银行宣布借款提前到期，并于2018年3月22日向本院提起诉讼。同日，本院立案受理。在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人于同年4月9日达成一致协议：“一、被告尚金华定于2018年11月30日前一次性偿还所欠原告贵州织金农村商业银行股份有限公司贷款本金980000元，并按《个人借款合同》约定支付从2016年11月21日起至该款全部清偿完毕时止的利息；二、被告王艳、织金县金玉龙城大酒店管理有限公司、尚显能对被告尚金华本案未偿还债务承担连带清偿责任；三、案件受理费13600元，减半收取计6800元，由被告尚金华负担。”本院以(2018)黔0524民初1257号民事调解书予以确认。履行期限届满后，因尚金华、王艳、尚显能、金玉龙城大酒店未履行相应义务，织金农商银行向本院申请执行，本院于2020年9月4日立案执行。在执行过程中，本院于2020年9月11日作出（2020）黔0524执1845号执行裁定并依据该裁定查封了涉案房屋。2021年1月22日，张习敏、黄永林向本院提出异议。 另查明,织金县5幢1层6号房屋系织金县金锦房地产开发有限责任公司开发建设，尚金华在购买该房后于2015年7月23日向原织金县房产事业局申请办理了编号为织房预购织金县城关镇字第x号预购商品房预告登记。2016年12月14日,织金县金锦房地产开发有限责任公司与张系敏、黄永林签订《商品房买卖合同》，将该房以494128.00元的价格出售给张习敏、黄永林，现无证据证实双方的交易已征得预告登记权利人尚金华、抵押权预告登记权利人织金农商银行的同意。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记权利人基于预告登记，享有取得物权的顺位优先效力，可阻却不动产物权的变动，故当事人之间基于物权的变更、转移对已经进行过预告登记的不动产就物权的变更签订协议的，应当征得预告登记权利人的同意。本案中，涉案房屋虽系金锦房开公司开发建设，但该房已被出售给尚金华并被用作抵押向申请执行人贷款，且办理了相应预告登记。异议人张习敏、黄永林于2016年12月14日与金锦房开公司签订商品房买卖合同购买诉争房屋，但双方的交易并未征得相关预告登记权利人的同意，故双方的买卖行为并未发生物权转移。因此，异议人张习敏、黄永林的请求本院依法不予支持。异议人张习敏、黄永林虽系要求解除对房屋的查封，但其异议的请求及理由均系基于对涉案房屋实体权利的主张，其最终目的是排除人民法院对涉案房屋的执行，属案外人异议。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 驳回异议人张习敏、黄永林的异议请求。 异议人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 张义林 审 判 员 段家勇 审 判 员 袁 海 二〇二一年二月三日 法官助理 段忠彩 书 记 员 向乾华