河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）海民初字第3305号 原告潘金平，男，1964年11月21日出生，汉族，现住秦皇岛市经济技术开发区。 委托代理人梁伟，系河北渤海明达律师事务所律师。 被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区河北大街59号。 法定代表人宋继良,总经理。 委托代理人高姗、邸志鹏，河北君德风律师事务所律师。 被告刘柱，男，1961年2月21日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 被告曹静华，女，1972年12月15日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 原告潘金平与被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司(以下简称昌辉地产)、刘柱、曹静华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘金平及委托代理人梁伟，被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司委托代理人邸志鹏、高珊到庭参加了诉讼，被告刘柱、曹静华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年8月13日，原告经被告刘柱、被告曹静华介绍，从被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司处购买了20套房屋，并向被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司缴纳了300万元认购款，同时签订了《东港家园西区5#、6#、8#商品房认购书》，认购书明确约定被告最迟应在2013年11月28日前取得认购书中房屋的预售许可证，否则，原告方有权单方解除合同，合同解除后，被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司应在3日内无条件返还原告支付的认购款，认购书签订后，被告刘柱、被告曹静华为被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司履行认购书提供了连带责任担保。2013年11月28日后，原告多次到被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司处询问房屋进展情况，但被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司一拖再拖，始终未与原告签订正式《商品房买卖合同》，原告到被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司施工工地查看房屋并未建成，后经朋友告知，被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司的施工进度极其缓慢，原告多次找到被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司及中间人被告刘柱、被告曹静华要求解除合同，返还认购款。但三被告总是推拖说马上建好。2015年1月9日，原告正式通知被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司解除认购合同，要求返还认购款，被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司因资金困难至今未向原告返还。原告认为被告行为已构成违约，被告刘柱、被告曹静华应与被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司向原告承担连带还款责任并支付违约金，故依法起诉至法院。要求被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司返还原告购房款300万元，被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司向原告支付违约金24万元（暂计算至2015年5月8日）；被告刘柱、被告曹静华与被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司连带清偿原告支付的购房款及违约金，诉讼费用由三被告承担。 被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司辩称，原告与昌辉房地产公司签订的商品房认购书，实质是昌辉地产公司为刘柱向原告借款协助办理的手续，原告支付的购房款实际上是借款，并且这笔款项已经全部交给刘柱，对于这一事实刘柱本人也是认可的，而且刘柱还偿还过一部分，因此昌辉房地产公司在本案中不负有直接的还款义务。原告向昌辉房地产公司主张的诉讼请求不应予以支持。 被告刘柱、曹静华未答辩。 经审理查明，2013年8月13日，原告潘金平与被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司签订了《东港家园西区5#、6#、8#商品房认购书》，认购书主要内容为：“甲方（出卖人）：秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司，乙方（买受人）潘金平，经刘柱、曹静华介绍，甲乙双方协商一致，就乙方认购甲方开发的东港家园西区房屋事宜达成如下协议：房屋所在地位置及小区名称，暂定名为东港家园西区（对外宣传名为港晨小区）、认购房屋为该小区5#、6#、8#部分商品房。房屋单价按团体价格暂定均价5700元/平米，具体价款双方签订正式合同时，一户一协商，甲乙双方协商一致，以上房屋乙方向甲方总共交纳认购款300万（大写：叁佰万元整）,甲方初步估计在2013年11月13日前取得预售资格，最迟不得超过预期时间15日，否则，乙方有权根据甲方工程进展情况单方决定是否继续履行本协议，届时，乙方对本合同拥有单方解除权，乙方解除本协议可以传真、邮寄函件形式通知甲方，解约通知送达甲方传真、通信地址时合同即解除。合同解除后，若甲方延期返还乙方认购款，甲方每日应按拖欠款项总额的千分之三向乙方支付违约金，直至还清全部认购款为止，若重新与乙方另行达成书面还款协议，以新协议的约定为准。鉴于本协议系刘柱、曹静华介绍而达成合意，经甲乙双方同意，并取得介绍人的认可，介绍人自愿为甲方完全履行本协议向乙方提供担保，担保方式为连带责任担保，担保范围为本协议项下甲方的全部义务（包括但不限于因乙方实现权利所发生的诉讼费用）”签订认购书后，原告潘金平向被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司交纳了300万元认购款，被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司于2013年8月13日给原告潘金平出具90万元现金收据、于2013年8月15日给原告潘金平出具210万元收据。2015年1月9日原告给被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司送达解约通知书，因原、被告双方未签订正式商品房买卖合同，通知被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司解除商品房认购协议书，要求返还购房款。故原告起诉要求被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司返还购房款及违约金，被告刘柱、曹静华承担连带担保责任。被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司认可收到解约通知书，未与原告签订正式的商品房买卖合同，但认为此款是刘柱借款，应由刘柱偿还。 另查，被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司于2014年4月20日取得预售许可证。 以上事实，有原、被告陈述，原告提交的商品房买卖合同、发票、收据、借款合同、被告刘柱提交的声明等在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《东港家园西区5#、6#、8#商品房认购书》是双方真实意思表示，符合法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行义务。原告按合同约定向被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司支付了购房款，被告昌辉地产未在约定的期限内取得涉案商品房的预售许可证，原、被告未能签订正式的商品房买卖合同，原告依照约定已向被告主张解除认购协议，合同解除后，被告昌辉地产应将收取的购房款返还给原告潘金平。被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司辩称收取原告的购房款是因刘柱借款，是一种以买卖房屋的形式的借款行为，原告对此不予认可，被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司也未提供相应证据材料予以证明，被告昌辉地产的抗辩理由不能成立。对原告要求被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司返还购房款的诉讼请求本院予以支持。对原告要求被告昌辉地产支付违约金的诉讼请求，原告要求按认购书中双方约定每日应按拖欠款项总额的千分之三向原告支付违约金的标准过高，但被告占用原告购房款应支付利息（利息按中国人民银行规定的同期贷款利率计算），对该诉讼请求本院予以部分支持。被告刘柱、曹静华在认购书中自愿承担连带担保责任，故原告要求被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司返还购房款的诉讼请求，被告刘柱、曹静华应承担连带担保责任。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司于本判决 生效后10日内向原告返还300万元及利息（利息按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，其中90万元从2013年8月13日至本判决生效之日止、210万元从2013年8月15日至本判决生效之日止）； 被告刘柱、曹静华对上述款项及利息承担连带清偿 责任。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费32720元，保全费5000元，由被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司、刘柱、曹静华负担，于本判决生效后10日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  刘长利 审 判 员  郭 安 审 判 员  韩有强 二〇一六年七月十一日 代理书记员  董 涛