北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2976号上诉人（原审被告）：北京德建正和劳务服务有限公司，住所地北京市顺义区汇海南路**院**楼**1111。法定代表人：鲍春雨，董事。委托诉讼代理人：王明大，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘洪，女，1963年9月3日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：石建新，男，1989年5月22日出生，汉族，无业，住甘肃省庆阳市宁县。上诉人北京德建正和劳务服务有限公司（以下简称德建正和公司）因与被上诉人刘洪、石建新房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初10810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人德建正和公司之委托诉讼代理人王明大、被上诉人刘洪到庭参加诉讼，被上诉人石建新经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德建正和公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审，一、二审诉讼费由刘洪承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。2019年10月袁春雷已将补办后执照交给我公司，并且袁春雷已经收回北京博鑫康健之家百货有限公司（以下简称康健之家公司）经营权，公司名下也没有员工，2019年12月份石建新与业主刘洪签订合同并不代表公司行为，对于该协议具体内容以及位于北京市房山区拱辰大街98号4层0550房屋（以下简称涉案房屋）内物品的归属，我公司法人并不知情，全部为石建新个人物品，我公司并不清楚涉案房屋内有哪些物品。合同上亦无我公司印鉴，属于石建新与刘洪的个人纠纷，且我公司所有文件已经于2019年10月由法人本人全部重新补办，之前我公司的文件以及印章已经全部作废。石建新不能以公司名义进行经营以及签署合同。2.一审判决理由错误且与判决结果互相矛盾。2019年12月10日刘洪与石建新签订《写字楼租赁合同》，约定刘洪将涉案房屋出租给石建新作为商业使用，并未约定给康健之家公司作为商业使用。一审审理期间，袁春雷并未按法院指定时间及方式参与谈话，法院通过电话与袁春雷取得联系并进行了录音，袁春雷表示石建新原为康健之家公司的工作人员，公司曾在2018年使用涉案房屋，但对于公司是否委托石建新代为签订租赁合同不清楚，2019年公司是否使用涉案房屋亦不清楚。此录音证据不清，石建新原为康健之家公司工作人员，所签订合同时已经不能代表康健之家公司。3.因一审判决认定事实错误且判决理由与判决结果互相矛盾，故一审判决适用法律错误。刘洪辩称，同意一审判决，不同意德建正和公司的上诉请求和理由。石建新未出庭应诉。刘洪向一审法院起诉请求：1.确认刘洪与石建新、德建正和公司就涉案房屋达成的《写字楼租赁合同》于2020年7月14日解除；2.石建新、德建正和公司自行腾空上述房屋内其公司和个人物品，并将上述房屋完好、妥善返还刘洪；3.石建新、德建正和公司连带向刘洪支付欠付租金15000元；4.石建新、德建正和公司自2020年7月15日起，按照月租金3000元的标准给刘洪房屋占有使用费，直至将该房屋实际交付给刘洪之日；5.石建新、德建正和公司连带赔偿违约金9000元；6.石建新、德建正和公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：刘洪为房山区拱辰大街******房屋的所有权人，2018年11月9日，刘洪与案外人常新丽签订《北京市房屋租赁合同》，约定刘洪将北京市房山区拱辰大街98号4层0550号房屋出租给常新丽，租赁用途为商务办公，租赁期自2018年11月16日至2019年11月15日，共计一年。合同签订后，租金由常新丽支付，2019年9月后，租金由石建新支付，2019年12月10日刘洪（出租人、甲方）与石建新（承租人、乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定刘洪将上述房屋出租给石建新作商业使用。第二条约定租赁期限为一年，从2020年1月15日至2021年1月15日止。租金为每月3000元……第四条约定，乙方于签订本合同时，支付给甲方3000元整，作为押金，租赁期满后，乙方不再续租，在乙方迁出注册地址且清偿所有费用后，甲方返还押金给乙方。第五条约定，如乙方逾期未能按时交租或拖欠，即租金每日加收10%违约金，同时第九条约定，如乙方延迟交付租金超过7天，视为乙方违约，甲方随时有权单方面解除合同，没收押金，提前收回出租房屋，甲方有权留置扣押乙方的财产设备，可拍卖优先受偿租金及违约金。2020年1月12日石建新向刘洪支付2020年1月9日至2020年2月8日的租金，后经刘洪多次催要，石建新未再支付租金。刘洪自认与常新丽签订租赁合同时曾收取3000元押金，与石建新签订写字楼租赁合同时双方口头约定将3000元押金转入该租赁合同中继续作为押金。另查明，德建正和公司成立于2018年12月21日，公司类型为有限责任公司（自然人独资），曾用名为康健之家公司，2020年1月19日法定代表人由袁春雷变更为鲍春雨，2020年5月19日注册地址由北京市房山区拱辰大街98号4层0550号变更为北京市顺义区汇海南路1号院10号楼10层1111号。2020年7月14日刘洪分别给石建新、德建正和公司法定代表人鲍春雨发送短信称：因严重违反合同，现在通知合同解除，并要求对方腾退房屋、补交租金。再查，法院审理过程中，曾拨打电话132XX****XX与袁春雷取得联系，通知其接受法院谈话，但袁春雷未按法院指定时间及方式参与谈话，就通话内容法院进行了录音，袁春雷表示石建新原为康健之家公司的工作人员，公司曾在2018年使用刘洪位于房山区拱辰大街98号4层0550号的房屋，但对于公司是否委托石建新代为签订租赁合同不清楚，2019年公司是否使用涉案房屋亦不清楚。对有争议的证据和事实，法院认定如下：2019年12月10日石建新与刘洪签订《写字楼租赁合同》的行为是否为职务行为，即是否是代表康健之家公司签订。根据法院调查显示石建新原为康健之家公司的工作人员，康健之家公司的注册地址原为刘洪所有的涉案房屋，康健之家公司原法定代表人袁春雷亦认可2018年公司使用了涉案房屋，其虽然对于2019年公司是否使用涉案房屋及康健之家公司是否委托石建新与刘洪签订租赁合同表示不清楚，但袁春雷作为康健之家公司的法定代表人其有理由并应当知道公司注册地址的使用情况及是否委托石建新代为签订情况，现其对法定职责范围内的事项表示不清楚应当承担于己不利的后果，故法院结合康健之家公司注册地情况、袁春雷自认的房屋使用情况确认2019年12月10日石建新与刘洪签订《写字楼租赁合同》的行为属于职务行为，相应的法律后果应由康健之家公司承担。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中石建新代表康健之家公司与刘洪签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。康健之家公司虽然后期名称变更为德建正和公司，且法定代表人发生变更，但公司并未发生解散、注销等事由，其主体地位持续存在，故本案中相应的合同责任应由德建正和公司承担，刘洪要求石建新承担责任的诉讼请求于法无据，法院不予支持。现因承租人未按合同约定支付租金，已达到合同约定的解除条件，刘洪亦于2020年7月14日向石建新及德建正和公司法定代表人鲍春雨发送了解除合同通知，故其要求确认合同于2020年7月14日解除的诉讼请求于法有据，法院予以支持；根据庭审调查石建新系代表康健之家公司签订的租赁合同，石建新亦表示房屋内没有其个人物品，故应由德建正和公司承担腾空房屋及物品并返还房屋的法律责任；2020年1月12日石建新向刘洪支付1个月租金后未再支付，故刘洪要求支付2020年2月15日至2020年7月14日租金共计15000元的诉讼请求于法有据，法院予以支持，该项给付义务亦应由德建正和公司承担；现房屋仍未腾退，德建正和公司应自2020年7月15日起按照月租金3000元标准支付占有使用费，直至将房屋腾退之日止；关于违约金，根据合同约定德建正和公司已经构成违约，应向刘洪支付违约金，但合同约定的违约金标准过高，德建正和公司亦申请法院进行调整，故法院根据合同履行情况、违约方的过错程度等酌情确认由德建正和公司支付刘洪违约金5000元，因刘洪尚留有押金3000元，本着一次性解决纠纷的原则，法院确定将该3000元押金冲抵违约金，冲抵后德建正和公司仍需支付刘洪违约金2000元。综上，一审法院判决：一、刘洪与北京德建正和劳务服务有限公司签订的《写字楼租赁合同》于2020年7月14日解除；二、北京德建正和劳务服务有限公司于判决生效后七日内将房山区拱辰大街98号4层0550号房屋内物品腾空并将房屋返还给刘洪；三、北京德建正和劳务服务有限公司于判决生效后七日内给付刘洪租金15000元，并支付占有使用费（按照每月3000元标准，自2020年7月15日起计算至将本判决第二项义务履行完毕之日止）；四、北京德建正和劳务服务有限公司于判决生效后七日内给付刘洪违约金2000元；五、驳回刘洪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院与一审查明的事实无异。本院二审期间，德建正和公司另提交《证明》一份，欲证明2019年10月康健之家公司营业执照已经变更，袁春雷收回了公司的经营权、使用权。刘洪对上述证据质证称：一审审理期间德建正和公司并未提供该份证据，一审法官向袁春雷调查取证时，袁春雷并未提及；根据刘洪一审时提交了通话记录，袁春雷只说要与案外人刘永生了解情况，并未提及使用权收回的问题，袁春雷亦认可石建新是其公司员工；2019年12月签订合同时，袁春雷仍为德建正和公司的法人，德建正和公司说其2019年10月更换营业执照，但此时法人仍为袁春雷，故对该《证明》的真实性不予认可，与袁春雷之前的陈述相矛盾。二审庭审中，德建正和公司称袁春雷曾向其表示涉案房屋作为公司注册地址可以使用至2020年2月，原因为租期届满，且袁春雷称涉案房屋仅为注册地址，公司并未在此实际经营；直至2020年5月，刘洪及工商部门通知该公司注册地自涉案房屋迁出时，其公司才得知涉案房屋亦作为实际经营地使用。本院认为，本案中，德建正和公司上诉称涉案房屋并非由其公司承租，系石建新个人行为。但根据本案已经查明的事实可见，涉案房屋原系德建正和公司的公司注册地，一审法院已经向德建正和公司的原法定代表人核实了相关情况，并对石建新与刘洪就涉案房屋签订《写字楼租赁合同》的行为是否属于职务行为进行了详细分析。德建正和公司虽不认可，但其仅于二审审理期间，另行提供了《证明》一份，即便在认可该证明内容的真实性的情况下，亦仅为德建正和公司内部资产、管理权等内部事项变动之证明，并未导致公司民事主体地位发生变化，亦无法发生对抗第三人之效力，该《证明》无法推翻德建正和公司与刘洪之间存在租赁关系的认定。一审法院认定德建正和公司与刘洪之间存在租赁关系，并根据已经查明的事实对合同解除及后果予以处理，并无不妥。综上所述，德建正和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1025元，由北京德建正和劳务服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 赵胤晨二〇二一年二月二十日法官助理 孙春玮书 记 员 韩 铮