贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)黔0302民初2868号 原告（反诉被告）郑子明，男，1937年7月19日生，汉族，贵州省贵阳市人，现住贵州省贵阳市花溪区。 委托代理人刘晓盛，贵州名城（道真）律师事务所律师。 被告（反诉原告）李治国，男，1948年1月3日生，汉族，贵州省遵义市人，现住贵州省遵义市红花岗区。 委托代理人李治英，女，1962年12月25日出生，汉族，贵州省遵义市人，现住贵州省遵义市红花岗区，系被告李治国之妹。 原告（反诉被告）郑子明与被告（反诉原告）李治国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，在审理过程中，被告李治国提起反诉，本院决定合并审理。依法由审判员许锦桃适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑子明的委托代理人刘晓盛、被告李治国及其委托代理人李治英到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告郑子明诉称，2000年4月被告就购买原告居住的遵义市红花岗区住房与原告协商达成口头约定，房屋价格为人民币20000元。因该住房系单位福利房享有部分产权，双方约定该住房因房改须交纳的土地收益金等相关费用由被告承担，任何一方不得违反约定，否则另一方有权解除合同。约定当日，被告向原告交付购房款18000元，余下2000元作为暂扣税款未予交付，原告即向被告交付了房屋。2004年该住房纳入房改政策，在扣取原告存量补贴18400元支付该住房土地收益金等费用后办理了住房市场准入许可证及房产证。原告通知被告支付因该住房房改而由原告交付的土地收益金等费用，被告先是口头答应，但一直拖延不予履行。至2015年10月，原告找到被告要求其完全履行约定，否则原告要求解除双方房屋买卖合同关系，收回房屋，但被告不予履行约定，又不交回房屋，双方发生纠纷。原告多次与被告交涉未果，故诉至人民法院，请求人民法院判令：1、解除原、被告双方房屋买卖合同关系；2、被告在房屋买卖合同关系解除后限期向原告交付房屋（位于红花岗区，面积68.76平方米，现价140000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告李治国反诉及辩称，被告李治国与原告郑子明于1998年11月19日签订了房屋买卖协议，由郑子明将其所有的位于凉厅居13组9栋6号的住房一套转让给被告李治国，价格为20000元，约定房产证下来之前预付10000元，房产证办理后再付剩余的钱，过户所产生的费用各承担一半，被告李治国于1998年11月19日支付了房款10000元给原告郑子明，郑子明将房产证交由被告李治国保管，后于2000年6月3日又支付了房款8000元，收条已注明，剩余的2000元作为暂扣的售房税款，待房屋办理过户时，产生费用后多退少补，后原告郑子明搬至贵阳居住，双方失去联系，该房也一直没有办理过户手续，双方签订的房屋买卖协议是真实意思表示，被告李治国已经履行了相关的义务，现因原告郑子明的原因不能办理过户手续，故诉至人民法院，请求：1、确认原、被告双方签订的房屋买卖协议有效；2、判令原告郑子明将其所有的位于遵义市红花岗区房屋一套（产权证号：遵房权证遵义市字第××号，面积68.76平方米）过户至被告李治国的名下，过户费用及相关税款由原告郑子明承担50%。 原告郑子明辩称，原告郑子明与被告李治国签订的房屋买卖协议不具有合法性，因买卖当时并没有办理产权证。且2004年该套房屋产生了一笔存量补贴，是由原告支付的，原告多次找被告协商但一直没有联系到被告李治国。如果法院不解除双方之间的买卖合同关系，原告要求被告支付70000元，即按照该套房产现市价的一半支付给原告。 经审理查明，1998年11月19日，原告郑子明与被告李治国达成《协议》，载明“郑子明现有铁合金家属区住房一套凉厅居13组9栋6号转让给李治国，价格2万元，在房产证没有下来以前暂交1万元，房产证办理以后另外的钱一次付清，办理房产转让所产生的费用各自承担一半，不得反悔”。该协议有原告郑子明之子郑宏、被告李治国的签字及捺印。同日原告郑子明之子郑宏出具《收条》，载明“今收到李治国付郑宏购房款壹万元整（10000元）”，该收条亦有收款人郑宏的签字及捺印。郑宏的上述行为均得到了原告郑子明的认可。1999年元月10日郑子明出具《转让申请》，载明“郑子明现有住房一套遵义市舟水桥凉厅居13组9栋6号愿转让给本厂退休职工李治国，本人不再向厂里申请住房”。2000年6月3日郑子明出具《收条》，载明“今收到李治国房款捌仟元整，余欠款贰仟元作为暂扣售房税款（按协议各承担50%），卖方郑子明只承担国家规定的上交税款，不承担买方的工龄差价，待产权证办好后多退少补”。上述《转让申请》、《收条》均有原告郑子明的签字及捺印。2004年3月遵义铁合金（集团）有限责任公司房改办发出第4221号《通知单》：“按照《遵义市住房分配货币化改革方案》及实施细则的有关规定，经遵义市房改办2003年1月审定，你单位离（退）休人员、职工郑子明同志的存量补贴为壹万捌仟肆佰元整（小写18400.00元）。此通知单作为今后本人使用存量补贴的依据。请妥善保管”。在房改过程中原告郑子明的上述存量补贴被用于交纳土地出让金，后于2004年11月10日原告郑子明办理《准入许可证》［遵房准证（2004）字第025145号]。原告认为该款应由被告承担，被告至今未履行义务，故要求解除合同，双方就房屋买卖事宜终未达成一致意见，酿成讼争。 另查明，原告郑子明于2000年12月6日就本案所涉房产（即位于遵义市红花岗区）办理房屋所有权证，产权证号遵房权证遵义市字第××号，建筑面积68.76平方米。同时该产权证书附记注明该房系郑子明于1998年4月房改购房所得，实际建筑面积68.76平方米，房改出售面积60.00平方米，房改出售价款7896.00元。该产权证书自办理时就在被告李治国处。后原告郑子明以房屋所有权证书遗失为由申请补办产权证书，遵义市房屋产权证监理处于2008年11月12日在遵义晚报刊登《补发证公告》，公告内容为“申请人郑子明不慎遗失房屋所有权证，房屋位于遵义市红花岗区，建筑面积为68.76平方米，产权证号为遵房权证监证字第××号。现我处已受理其补发申请，并注销原遵房权证监证字第××号房屋所有权证。特此公告，公告一个月内如该房产有转移、抵押等权属争议，在此期间向我处提出异议。若无争议，届时我处将按有权规定给予补发。”，后2008年12月25日原告郑子明就该套房产（即位于遵义市红花岗区）获得产权证书，产权证号遵房权证监字第××号，建筑面积68.76平方米，附记注明该房系郑子明于1998年房改购买所得。被告李治国自交易始至今居住于本案所涉房产。 上述事实，有原告提供的《协议》、《收条》、《房屋所有权证》、《通知单》、《准入许可证》、《补发证公告》、被告提供的《转让申请》、《房屋所有权证》及原、被告的陈述在卷佐证，经庭审质证、认证，足以认定。 本院认为，原告郑子明与被告李治国于1998年11月19日签订的《协议》系双方当事人真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，本案中双方当事人在《协议》明确约定了房屋的价格及付款方式，且原告郑子明当即向被告李治国交付该套房产，被告李治国也按约履行了付款义务18000元。本案中虽有2000元至今未付，但该笔款系2000年6月3日原告郑子明在《收条》中明确约定预留的过户费用，被告李治国并无违约行为，故对原告郑子明要求解除原、被告双方房屋买卖合同关系以及要求被告在房屋买卖合同关系解除后限期向原告交付房屋的请求本院均不予支持，而对被告反诉请求确认原、被告双方签订的房屋买卖协议有效的请求本院予以支持。关于被告反诉请求原告郑子明将其所有的位于遵义市红花岗区房屋一套（产权证号：遵房权证遵义市字第××号，建筑面积68.76平方米）过户至被告李治国的名下之诉请，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”及《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”之规定，故对该项诉讼请求本院予以支持。关于原告提出的因协议签订时，原告方未取得产权证协议应当无效的主张，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，对该主张本院不予支持。该套房产双方在1998年约定价格为20000元，至今被告李治国仍有2000元未支付，2004年又基于该套房产需交纳土地出让金扣除原告郑子明的存量补贴18400元，该款虽产生于交易之后，但实际产生于该套房产，从公平的原则出发，理应由被告李治国承担，故被告李治国还应向原告郑子明支付20400元（剩余购房款2000元，存量补贴18400元）。原告郑子明的存量补贴18400元早在2004年就已经产生，其并未积极行使自己的权利，被告李治国也没有积极要求原告郑子明协助办理过户手续，双方均怠于行使自己的权利，根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原告”之规定，被告占用原告资金十余年，基于公平原则，本院酌情判定原告郑子明不再承担办理本案所涉房产的过户相关费用，故被告要求过户费用及相关税款由原告郑子明承担50%的诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）郑子明与被告李治国（反诉原告）于1998年11月19日签订的关于买卖遵义市红花岗区住房的《协议》合法有效； 二、原告（反诉被告）郑子明在本判决生效后十日内协助被告（反诉原告）李治国将位于遵义市红花岗区住房（产权证号：遵房权证监字第××号；建筑面积68.76平方米）过户登记到被告（反诉原告）李治国名下； 三、被告（反诉原告）李治国于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）郑子明剩余购房款2000元、存量补贴18400元，共计20400元； 四、驳回原告（反诉被告）郑子明的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）李治国的其他诉讼请求。 案件受理费3100元（已减半收取，原告预交1550元，被告预交1550元），由原告（反诉被告）郑子明承担1550元，被告（反诉原告）李治国承担1550元。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审判员  许锦桃 二〇一六年七月二十七日 书记员  钱禧曼