上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初3712号原告欧学文。原告张梅。上列两原告共同委托代理人王京普,上海市鸿生律师事务所律师。被告马晓芸。被告何彩琴。原告欧学文、张梅诉被告马晓芸、何彩琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后依法由审判员徐冬梅独任审理。原告于起诉时提出财产保全申请，本院经审查后依法采取了保全措施。本案于2016年5月18日公开开庭进行审理，原告欧学文、张梅及委托代理人王京普、被告马晓芸到庭参加诉讼。被告何彩琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告欧学文、张梅诉称：原告夫妻经中介居间，购买被告所有的位于上海市青浦区华新镇华富街XXX弄XXX号XXX室房屋，双方于2016年1月30日签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让款为人民币(以下币种均为人民币)120万元，原告首付款45万元，贷款支付74万元，交房尾款1万元，合同并对其他事宜进行了约定。2016年1月30日，原告支付45万元房款(含定金4万元)。2016年2月22日，原被告向税务部门申请税费审核，办妥全部审税事宜。2016年4月初，原告的74万元贷款通过银行审批，具备了产权过户的全部条件。后原告催促被告办理产权过户，但被告拒不同意，而是要求原告加价。故原告诉至本院请求：1、判令被告将上海市青浦区华新镇华富街XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告名下；2、判令被告向原告交付上海市青浦区华新镇华富街XXX弄XXX号XXX室房屋；3、判令被告支付违约金2万元；4、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。被告马晓芸辩称：不同意原告诉请。原被告现在争议的是先过户还是先付款问题。被告认为原告应当先付清第二期房款74万元，再由被告将房屋过户给原告。合同附件三所称以银行贷款方式付款，并未明确是被告先过户、原告再付贷款。抵押财产清单、抵押登记申请书上都没有被告签名，说明未经过被告同意，被告不同意以被告的房屋作为抵押办理贷款。被告要求在收到原告第二期房款74万元后再过户，一手交钱、一手交货。被告何彩琴未作答辩。经开庭审理查明：系争的上海市青浦区华新镇华富街XXX弄XXX号XXX室房屋登记的权利人为两被告。两原告系夫妻关系，截止2016年1月，原告欧学文在上海市连续缴纳个人城镇基本养老保险达36个月。2016年1月30日，两原告与两被告经上海中佑房地产经纪有限公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋转让给原告方，转让价款120万元。合同第六条约定2016年6月30日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定被告未按本合同第四条约定期限交接房地产的，双方同意按下列第三款内容处理：(三)每逾期一日，被告应向原告支付已收款万分之五的违约金，逾期超过三十日，则原告有权单方面解除本合同，被告应向原告支付本合同约定之总金额20%的违约金。补充条款(一)约定双方应于办好所有房产缴税手续，原告办妥所有银行按揭贷款手续后15个工作日内到上海市青浦区房地产交易中心办理房屋产权过户手续，并且被告应于办理交易过户手续之前将该房屋内所有户口迁出(若有)，否则，每逾期一天将承担房价款总额千分之一的违约金；被告于收到原告全部房款3日内将该房屋交付给原告，交付的标志为：被告将该房屋钥匙交给原告，并至物业管理处办妥相关更名交接手续，交房前该房屋所产生的相关费用由被告承担，交房后产生的相关费用由原告承担；关于该房屋在交易过程中产生的所有税、费全部由原告承担；双方同意任何一方未按合同约定履行相应义务，则被告按本合同第十条第三款之约定承担违约责任；原告按本合同第九条第三款之约定承担违约责任。附件三约定原告于签订本合同当天支付被告首付款45万元(含定金4万元)；原告以银行贷款方式支付给被告房款74万元(直接划入被告指定账户)；原告于被告交房当天支付给被告尾款1万元。合同另对其他内容进行了约定。同日，原告方即支付了首付款45万元(含定金4万元)，被告马晓芸出具了收据。2016年2月22日，原、被告共同向税务部门申请税、费审核。另查明，2016年4月6日，原告方在中国建设银行股份有限公司上海市分行(以下称建设银行)申请的74万元的个人住房抵押贷款经审批通过，原告与建设银行签订抵押借款合同。因被告未配合原告办理系争房屋的产权过户手续，房屋未能办理贷款抵押，上述贷款未能发放，原告遂诉至本院作如上诉请。又查明，系争房屋除有本案的司法查封外，无其他查封等限制交易的情况。原、被告双方一致确认，系争房屋产权过户所涉税费由原告承担，房价款120万元是被告方的净到手价格。以上事实，有原、被告的陈述、上海市房地产权证、结婚证、养老保险缴纳情况、收据、发票、银行贷款合同、房地产登记申请书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，两原告表示：合同约定的流程是支付首付款后由双方办理房屋产权过户手续，同时办理系争房屋的抵押登记，抵押证和产权证出来后，交到银行，银行将贷款74万元划入被告账户，双方约定的贷款就是过户后以系争房屋抵押贷款。74万元贷款及1万元尾款原告要求在本案一并处理，即如果贷款成功，则以贷款支付74万元，如果贷款不成功，原告以自有资金支付74万元，1万元尾款在交付房屋当天支付。因被告之前加价的预期违约行为及庭审中表示不付款就不过户，虽未到约定过户期限，原告也要求过户并交付房屋。违约金要求自起诉之日计算到实际过户之日，按已付款45万元的日万分之五计算，因时间仍在延续，故主张2万元。为此，两原告提供：1、中介公司出具的情况说明，证明被告不办理产权过户，要求加价，是恶意违约。2、房地产买卖居间协议，证明协议约定原告以系争房屋作抵押，贷款支付74万元。原告同时申请中介公司工作人员程杨作为证人出庭作证，证人表示原被告双方均清楚是以系争房屋作为抵押进行银行贷款，贷款合同审批下来后，房东提出加价，但原告不同意，此前双方均没有过违约行为；二手房交易惯例就是先办理过户，待产证和抵押权证出来后，抵押权证交给银行，银行再发放贷款。对于原告提供的上述证据，被告认为：1、以前要求过加价，但现在只是要求先付款再过户。2、真实性无异议，但协议未写明是以系争房屋办理贷款。3、关于二手房交易惯例没有在合同中约定，合同也没有说明是以系争房屋抵押贷款。被告马晓芸表示：合同虽写明以银行贷款支付，但并没有约定是以系争房屋抵押的贷款支付，只要原告支付74万元，被告马上过户。合同约定2016年6月30日才过户，期限未到原告主张违约金不合理。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同约定或法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。被告辩称合同约定的以银行贷款方式支付房款74万元，未明确是以系争房屋作抵押贷款，故不能同意原告所称的银行贷款是以系争房屋作抵押。根据合同解释规则，双方之间的合同虽未约定是以系争房屋作抵押贷款，但也未排除以系争房屋作抵押贷款，在该等约定不明确的情况下，参照当前二手房交易市场中交易惯例来确定原被告之间的操作规则显然更为妥当，而目前本市的二手房买卖中涉及到银行贷款的，以交易的房屋作为抵押贷款的情况更具有普遍性，因此，对于被告的抗辩意见，本院不予采信。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，买卖合同约定74万元房款是以银行贷款支付，原告已经办理完毕申请银行贷款等手续，房款也已经通过了审批，被告理应协助原告完成银行发放贷款所需的手续，包括过户、抵押登记等。原告主张被告预期违约，要求被告支付违约金，但合同约定的过户期限是2016年6月30日，且原告客观上也确实未向被告支付第二期房款，故原告的该项诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。原告要求在本案中一并处理其应支付给被告的74万元房款及1万元尾款事宜，系其对自身权益的处分，本院依法予以准许。被告何彩琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告马晓芸、何彩琴应于本判决生效之日起十日内协助原告欧学文、张梅办理位于上海市青浦区华新镇华富街XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上述房屋产权过户登记至原告欧学文、张梅名下；二、原告欧学文、张梅应于上述房屋的产权变更登记至原告名下之日起三十日内支付被告马晓芸、何彩琴房款人民币74万元；三、被告马晓芸、何彩琴应于原告欧学文、张梅支付上述第二条房款人民币74万元之日起三日内向原告交付上述青浦区华新镇华富街XXX弄XXX号XXX室房屋；四、原告欧学文、张梅应于上述房屋交付之当日向被告马晓芸、何彩琴支付房款人民币1万元；五、原告欧学文、张梅的其他诉讼请求本院不予支持。本案受理费人民币300元，减半收取计人民币150元，由原、被告各半负担；财产保全费人民币5,000元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐冬梅二〇一六年七月十一日书记员  杨 洁附：相关法律条文附:相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。