黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑民终262号上诉人（原审被告）黑龙江比优特商贸有限责任公司,住所地鹤岗市工农区新鹤A区。法定代表人孟繁中，该公司董事长。委托代理人郑兴刚，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）张万林，男，1964年1月26日出生。委托代理人孙维涛，黑龙江仁大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）宋昌斌，男，1967年3月29日出生。委托代理人宋昌坤，男，1964年4月2日出生。委托代理人孙维涛，黑龙江仁大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）鹤岗华源房地产开发有限公司。住所地鹤岗市时代广场四楼平台。法定代表人厚忠涛，职务总经理。上诉人黑龙江比优特商贸有限责任公司（以下简称比优特公司）与被上诉人张万林、宋昌斌、鹤岗华源房地产开发有限公司(以下简称华源开发公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，鹤岗市中级人民法院于2015年12月9日作出（2015）鹤民初字第37号民事判决。比优特公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经阅卷审查，比优特公司委托代理人郑兴刚，张万林及其委托代理人孙维涛，宋昌斌委托代理人孙维涛、宋昌坤到庭参加法庭询问。本案现已审理终结。原审判决认定，2009年初，华源开发公司与比优特公司因合作开发项目，需动迁宋昌斌、张万林房屋。在动迁过程中，鹤岗市工农区政府经贸局工作人员兰日晨具体协调处理此事。2011年9月20日，在兰日晨的协调下，华源开发公司与比优特公司作为甲方，宋昌斌、张万林作为乙方，签订了运输公司综合楼商服拆迁产权调换协议书（以下简称产权调换协议书），协议内容为“甲方开发的位于工农区电信路（原运输公司）的比优特时代广场，包括被拆迁人宋昌斌名下的运输公司综合楼101、102、103户临电信路正街的商服，有照面积286.9平方米。双方达成如下产权调换协议：一、按国务院拆迁条例规定，被拆迁人有权优先选择产权调换或货币补偿。但开发商坚持不给一楼主街与我家相近位置朝向的商服，后又说该楼正面不是分户商服，是橱窗。但是我家原则上要相近位置正面，在此，经工农区区委、区政府的几次调解，被动迁人同意选择金街。二、拆迁人给被拆迁人产权调换的原则是正面对侧面1平方米顶1.425平方米。三、签合同时，必须有法律效应的施工图纸，在协议后面附上印有公章的施工图纸，标明第几轴线属于被拆迁人的房屋。以三方在建施-7一层平面图图纸上划线签字为准。竣工交付标准必须按照甲方已审查通过的施工图为准。四、拆迁人给被拆迁人产权调换房屋，被拆迁人交给拆迁人房照时，拆迁人负责给被拆迁人产权调换房屋，共计五户房屋由甲方负责办理产权证照并交一切税费。办理房照期限为产权调换入户后1年内，如不能及时办理，拆迁人应按国家相关规定赔偿损失。五、在被拆迁人回迁期间（2010年10月1日至甲方承诺的2012年6月1日工程竣工验收备案合格并入户时间为止），拆迁人应付被拆迁人租房补助为每月24元/平方米。总计租房补助费为287平方米×24元×19个月=130872元。如逾期不竣工并入户，按以上标准两倍赔偿。另，乙方室内装修及局部夹层等费用，甲方同意按每平方米1000元给予赔偿，合计287000元。两项合计417872元。七、按规定拆迁人应给被拆迁人调换电信路正面一层商服，但因拆迁人提出该一层商服为橱窗，不做独立对外开门商服。经双方协商，拆迁人承诺如下：比优特时代广场一层正面商服如在20年内，拆迁人将该一层正面橱窗部分改为独立对外开门商服时，无论任何人及单位在一层正面橱窗对外开门商服时甲方都将包赔乙方损失，共计400万元。八、拆迁人履约顺序：第一为华源开发公司，如半年内未履行本协议，由比优特公司全部履行。甲方华源开发公司及法定代表人厚忠涛在协议上签名盖章，兰日晨以调解人身份在协议上签名。协议签订时没有比优特公司人员在场，协议签订后兰日晨通知比优特公司派人在协议书上盖章。华源开发公司与比优特公司在签协议所附的图纸金街位置上盖章确认，并在该位置用红线圈起注明红线以内产权归宋昌斌所有。该图纸所显示一层正面临街位置为五个独立的门（包括现肯德基餐厅位置）。另查，在建设规划部门备案的时代广场建施-7一层平面图纸上显示正面一层位置为三个橱窗、两个门（现肯德基餐厅位置)。协议签订后，华源开发公司与比优特公司按协议履行了拆迁期间承租损失、租房补助及装修补偿、交付调换房屋等协议中约定的甲方义务。2012年11月8日宋昌斌、张万林五户房屋入户。宋昌斌、张万林诉至法院，请求：华源开发公司与比优特公司因违约应按合同约定赔偿宋昌斌、张万林损失400万元，承担一切诉讼费用。庭审增加诉讼请求：华源开发公司与比优特公司承担逾期办照的损失317200元，赔偿租房补助费82656元，提供五户调换房屋的办照手续，协助办理产权证，并按合同约定承担相关税费。原审判决认为,本案争议焦点：第一、华源开发公司、比优特公司是否违约；第二、张万林、宋昌斌增加诉讼请求是否应合并审理。首先，当事人之间签订的产权调换协议是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按协议约定履行，比优特公司主张合同无效的理由不能成立。双方当事人在协议第一、七条中对违约情形有明确约定，故在确认违约责任时以当事人的约定为准。现比优特时代广场一层正面存在对外独立开门的商服，华源开发公司、比优特公司应按协议约定承担违约责任。鉴于张万林、宋昌斌实际回迁的面积超出“正街”安置面积，因此，其损失应扣除所对应的价款。每平方米价格应以协议第二条约定每平方米2万元为依据，即400万-（121.9平方米×2万元）=1561400元。其次，依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定：“在案件审理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”张万林、宋昌斌在庭审调查宣读起诉状时即提出增加诉讼请求，同时张万林、宋昌斌提出的增加诉讼请求内容属于拆迁协议内容，因此本案应当合并审理。租房补助费：双方协议第五条约定：在被拆迁人回迁期间（2010年10月1日至甲方承诺的2012年6月1日工程竣工验收备案合格并入户时间为止），拆迁人应该被拆迁人租房补助为每月24元/平方米。总计租房补助费为287平方米×24元×19个月=130872元。如逾期不竣工并入户，按以上标准两倍赔偿。庭审中双方认可的入户时间为2012年11月8日，为5个月零7天。即286.9平方米×48/30×160天=73446.40元。逾期办证违约金：本案虽然回迁面积是408.83平方米，但是张万林、宋昌斌未安置正面位置的违约责任，超出面积已经按损失部分扣除，因此已交房款应按286.9平方米计算，每平方米2万元属于双方协议约定，利率按银行同期贷款利率年6.15%标准，逾期办房本违约金每日为966.81元（金额按286.9平方米×2万元=5738000元，利率按银行同期贷款年利率6.15%），庭审中双方认可的入户时间为2012年11月8日，因此，张万林、宋昌斌主张从2013年12月10起计算违约金应予支持，鉴于目前争议房屋已经具备办理房屋产证的条件，张万林、宋昌斌主张华源开发公司、比优特公司提供五户房屋的办照手续，协助办理房屋产权证，并承担相关税费的请求，符合双方合同第四条、第八条的约定，且不违反法律规定，应予支持。同时鉴于目前已经具备办理房屋产权条件，华源开发公司、比优特公司可随时办理房屋产权证。因此，逾期办证违约金应支持至办理房屋产权证时止为宜。鉴于华源开发公司、比优特公司之间签订了合作开发协议，同时双方又共同与张万林、宋昌斌签订了拆迁产权调换协议，比优特公司提出其不是拆迁人，不应承担责任的理由不能成立。判决：一、华源开发公司、比优特公司给付张万林、宋昌斌违约损失1561400元。二、华源开发公司、比优特公司给付张万林、宋昌斌逾期交付房屋租房补助费73446.40元。三、华源开发公司、比优特公司为张万林、宋昌斌提供五户房屋的办照手续，协助办理房屋产权证，相关税费并由华源开发公司、比优特公司承担。四、华源开发公司、比优特公司承担逾期办房本违约金每日966.81元（金额按286.9平方米×2万元=5738000元，利率按银行同期贷款年利率6.15%），从2013年12月10日起计算至办理房屋产权证止。案件受理费53192元，由张万林、宋昌斌负担27667元，华源开发公司、比优特公司负担25525元。比优特公司向本院提起上诉称：比优特公司不应承担违约责任，不应承担逾期交付房屋租赁补助费、办理产权证费用及逾期办证违约责任，产权调换协议部分内容对比优特公司无效。张万林、宋昌斌承担诉讼费用。主要理由：1.比优特公司没有将一层正面橱窗部分改为独立对外开门商服，兰日晨、李明艳证言、图纸等证据可证实，比优特公司不存在违约行为。比优特公司人与被上诉人于2011年9月20日签订协议前，2011年2月16日已先与肯德基餐厅确定了位置，将肯德基餐厅位置已明确告知张万林、宋昌斌，除肯德基餐厅位置和另两户商服是独立对外开门外，橱窗位置没有改为独立对外开门商服。比优特公司未违约，回迁安置已完成，不应承担违约责任。2.协议书除回迁安置位置外其他约定对比优特公司无效。买地、动迁均由华源开发公司负责，比优特公司不具备动迁开发资质，事实上也未参与。出售房屋及办理产权证由华源开发公司履行手续。本案中，比优特公司只是售房者，将商服卖给华源开发公司，华源开发公司决定回迁事宜，动迁协议与比优特公司无关。华源开发公司与比优特公司签订的合作开发协议约定四层楼以下部分归比优特公司所有和出售，经协商一致，将五户商服出售给华源开发公司，再由华源开发公司回迁给宋昌斌、张万林。比优特公司未参与、未看到调换协议内容，兰日晨、宋昌斌、厚忠涛等共同欺骗比优特公司。比优特公司仅加盖公章，无代表签字。3.比优特公司不具备动迁、开发、办理产权证资质，不能承担办理产权证的权利。华源开发公司出售的所有房屋，因其前期开发欠缺部分手续，均没有办理产权证。案涉房屋交付由华源开发公司负责，比优特公司不应承担晚入住的赔偿责任。4.原审法院判决比优特公司承担逾期交付租赁补助、办理房屋产权证和逾期办证的违约责任，在原审原告第一次起诉时，没有此项诉讼请求，在举证期限后提出，第一次一审判决不予支持正确。本次一审不应适用《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条，属适用法律错误，增加诉讼请求不应在审理范围内。张万林、宋昌斌辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。主要理由：比优特公司与华源开发公司是合作关系，比优特公司为实际拆迁人，张万林、宋昌斌要求按原位置商服回迁，比优特公司和华源开发公司称此处商服要改为橱窗，且承诺今后20年内不能再变更成开门。原一审、二审均认定协议合法有效。协议明确约定，比优特公司承担房屋租赁补助费、办理产权证及违约责任。张万林、宋昌斌在原一审时已提出补助费和办理产权证的请求，当时法院未作为原告请求予以审理，发回重审后，增加诉讼请求符合法律规定，实际是一审法院纠正了原一审的错误行为。宋昌斌还辩称：本案争议焦点是协议效力的认定。比优特公司提到的兰日晨证言，证人未出庭，后该证人因收受被告贿赂被判刑，兰日晨证言无效。比优特公司员工与其有利害关系，证言不具备法律效力。比优特公司称肯德基餐厅在拆迁协议之前即选定了现在肯德基餐厅的位置，至今未看到在协议签订之前，比优特公司与肯德基餐厅的书面合同，且并未告知该位置不可以选择。被拆迁人有权优先选择回迁位置和补偿方式。本案拆迁人、受益人是比优特公司，比优特公司是推卸责任。涉案房屋已经具备办理房屋产权证的所有条件，至今不给办理，应承担逾期办证的费用。本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为，2011年9月20日，华源开发公司、比优特公司与宋昌斌、张万林签订的产权调换协议是各方真实意思表示，不违反法律规定，原审认定协议有效正确，各方应按协议约定履行。本案应解决如下焦点问题：关于比优特公司是否应履行协议全部内容的问题。比优特公司与华源开发公司合作开发案涉工程，华源开发公司具备开发资质，二公司有权对外签订产权处分协议，共同作为产权调换协议书的合同相对方。比优特公司作为独立经营的商业主体，对协议可能产生的法律后果应有合理预期，在产权调换协议书上加盖公章的行为，应视为比优特公司对产权调换协议书的确认，其是否参与协议起草、是否有工作人员签字、是否具备开发资质等理由，均不影响比优特公司确认协议的效力。比优特公司称仅回迁安置条款对其有效的主张，在产权调换协议中无此特别约定，比优特公司应按约定履行协议全部内容。故比优特公司该项上诉请求不成立，本院不予支持。关于比优特公司是否违约的问题。比优特公司是否违约，应以协议约定全部内容作为判断依据。华源开发公司与比优特公司在产权调换协议中约定一层正面商服为五个橱窗，无独立对外开门，20年内不得将橱窗改为独立开门，并以此为由将宋昌斌、张万林本应安置在电信路正面一层位置改至侧面，而实际建成的商服为三个橱窗、两个独立开门，与产权调换协议书约定内容不一致。华源开发公司与比优特公司未按约定履行，应承担相应的违约责任。另，比优特公司主张肯德基餐厅确定位置在先，其已告知宋昌斌、张万林。比优特公司与肯德基餐厅签订租赁合同时间在签订产权调换协议之后，即使其与肯德基餐厅签订租赁合同在先，亦不能影响产权调换协议的约定，不能成为免除比优特公司违约责任的理由。比优特公司所称已告知该事实，未提供充分证据证实。故本院对比优特公司该项上诉请求不予支持。原审判决认定华源开发公司、比优特公司违约并无不当。关于比优特公司是否应承担违约损失、租房补助费、逾期办证违约金等费用的问题。产权调换协议对违约金、租房补助费、协助办理房屋产权证、逾期办证违约金的适用条件、标准已明确约定。华源开发公司、比优特公司违约、案涉房屋逾期进户、案涉房屋已具备办理产权证条件，至今未予办理。华源开发公司、比优特公司应协助张万林、宋昌斌办理房屋产权证，并承担各项逾期费用。原审判决以产权调换协议的约定为计算基础，以张万林、宋昌斌实际回迁的面积超出“正街”安置面积作为调整因素，认定华源开发公司、比优特公司给付张万林、宋昌斌违约损失1561400元、逾期交付房屋租房补助费73446.40元、逾期办证违约金每日966.81元等费用并无不当。故比优特公司主张不应承担上述费用，于法无据，本院不予支持。关于张万林、宋昌斌是否可增加诉讼请求的问题。鹤岗市中级人民法院于2015年1月27日作出的（2014）鹤民初字第10号民事判决，本院于2015年6月19日作出的（2015）黑民终字第98号民事裁定撤销原一审判决。一审法院对本案重审，恢复一审程序，恢复各方当事人的诉讼地位，各方当事人按照一审程序的规定应当享有相应的权利义务。张万林、宋昌斌作为一审原告在一审庭审宣读起诉状时即增加诉讼请求。最高人民法院于2015年2月4日公布实施的《关于适用的解释》应当适用于本案一审程序，原审判决依据上述法律规定第二百三十二条，将原告在法庭辩论结束前增加的诉讼请求，且增加的诉讼请求亦属于产权调换协议约定的内容，与原起诉请求合并审理，符合法律规定。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25525元，由黑龙江比优特商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李维东代理审判员  牛国梁代理审判员  李艳梅二〇一六年七月四日书 记 员  孙 佳