贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔27民终913号上诉人（原审原告）黄世强，无业。被上诉人（原审被告）贵州天益丰房地产开发有限公司，地址贵州省贵阳市。法定代表人赵文生，该公司董事长。上诉人黄世强与被上诉人贵州天益丰房地产开发有限公司（以下简称“贵州天益丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，龙里县人民法院于2016年4月1日作出（2016）黔2730民初81号民事判决后，黄世强不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月25日立案受理，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审审理查明：2013年2月4日，黄世强与贵州天益丰房开公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发位于龙里县冠山街道水桥社区（原龙山镇水桥村）吴家庄龙腾苑小区兰园6幢6单元17层4号住宅用房，房屋总价款354524元。合同第十一条约定出卖人应在2014年3月30日前向买受人交付取得商品房交付使用批准文件的房屋；第十三条约定逾期交房30日后，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，黄世强按约定履行交纳房款的义务，但贵州天益丰房开公司迄今未向黄世强交付符合合同约定条件的房屋。黄世强一审诉称：2013年2月4日，黄世强与贵州天益丰房开公司在贵州省龙里县签订《商品房买卖合同》，约定黄世强购买贵州天益丰房开公司开发的位于龙里县龙腾苑小区房屋一套，建筑面积137.84平方米，套内建筑面积111.82平方米，总价款354542元人民币。合同签订后，黄世强以分期付款的方式向贵州天益丰房开公司付清前述房款，按合同约定，贵州天益丰房开公司应于2014年3月30日前交付商品房，但该公司至今未按合同约定的条件交付房屋。其行为不仅违约，也失去了诚信，根据《商品房买卖合同》第十三条约定，该公司应承担逾期交房的责任，并按日支付万分之五的违约金。故请求法院判令贵州天益丰房开公司向黄世强交付符合《商品房买卖合同》（合同编号303）约定的房屋并支付逾期交房违约金（计算至起诉日，违约646天，违约金114511.25元）贵州天益丰房开公司一审辩称：黄世强陈述的逾期交房属实，由于政府要求本公司安装天然气以及公司电缆被盗等原因，导致逾期交付商品房，现在该商品房已符合交付条件。约定的违约金按照每日万分之五的约定过高，显失公平，请求法院依法予以调整，建议法院按照以往判例依法判决。一审法院认为：黄世强与贵州天益丰房开公司签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该商品房买卖合同合法有效，双方当事人应当全面履行。黄世强已履行支付全部购房款的义务，但涉案房屋仍未符合合同约定的交付条件，故黄世强主张贵州天益丰房开公司交付符合编号303《商品房买卖合同》约定的房屋并支付自2014年3月31日至实际交房期间的逾期交房违约金有事实和法律依据，应当予以支持。对于违约金计算标准问题，一审法院认为，在黄世强未举证证明其损失情况下，贵州天益丰房开公司提出违约金过高,要求降低违约金比例，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成的损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定”,结合本案的具体情况,应酌情将双方的违约金比例调整为已付款的日万分之一点五,贵州天益丰房开公司应按已付款的日万分之一点五支付黄世强2014年3月31日至实际交房之日止的违约金，为每日53.14元（354254元×0.00015），从2014年3月31日计算至2016年01月11日为34647.28元（53.14元/天×652天）。据此，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决：一、贵州天益丰房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内向黄世强交付符合双方于2013年2月4日签订的《商品房买卖合同》第十一条约定条件的商品房；二、贵州天益丰房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向黄世强支付2014年3月31日至2016年01月11日期间的逾期交房违约金34647.28元，并从2016年01月12日起按照每日53.14元的标准向黄世强支付逾期交房违约金至实际交房之日止；三、驳回黄世强的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1295元，由黄世强负担903元，贵州天益丰房地产开发有限公司负担392元。一审判决宣判后，黄世强不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第二、三项，改判贵州天益丰房开公司支付其逾期交房违约金97500元。主要上诉理由为：一审认定事实不清，适用法律错误。一、关于违约金。首先，由于房开公司提供格式合同，合同明确约定了违约责任，其在履行过程中违约，却以违约金过高为由要求调整理应不予支持。应当按合同约定的违约金承担违约责任。其次，一审对违约金的调整既无法律依据也显失公平。虽然人民法院对不合理的违约金数额可以进行调整，但也应当依当事人的申请而启动，且应发实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及当事人的过错程度等因素，在公平和诚信的原则下予以衡量。一审作出的调整并不合理，对守约方也不公平。再次，对于违约金的调整，违约方应负举证责任。二、对于诉讼费的承担问题，在贵州天益丰房开公司逾期交房而承担违约责任的情况下，一审仅认定其承担30.3%的诉讼费无法无据，显失公平。贵州天益丰房开公司未答辩。经本院审理，二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，当事人有关违约金数额的约定，属当事人的意思自治，一般不适用公权力予以调整，除非承担违约金支付义务的违约方提出调整的请求后，再根据法律规定予以认定。本案中，贵州天益丰房开公司主张买卖双方当事人在合同中约定的按照全部已付款的日万分之五计算违约金过高，其有权请求人民法院对违约金比例予以调整。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定”，一般情况下购买房屋的用途为居住，没有按时收到房屋时的损失一般体现为另行租房的费用，在黄世强未提供其购买的商品房作为他用且造成其他损失的情况下，一审法院结合该系列案的类型处理情况，根据贵州天益丰房开公司在一审中的抗辩请求，将逾期交房违约金予以适当调整并无不当。一审根据人民法院支持当事人的诉讼请求的金额比例，认定当事人承担相应的诉讼费比例符合人民法院诉讼费缴费办法的相关规定，本院亦予以确认。虽然黄世强在二审中主张其曾于2012年10月30日向他人租住房屋，用以证实其产生经济损失。对此本院认为，首先该租房合同发生在本案涉案商品房买卖合同订立前，其在一审中直到法庭辩论终结前并未对此举证并主张诉求，对此应承担不利法律后果；其次，根据本案商品房买卖合同约定，房屋交房时间为2014年3月30日，与其此前订立的租房合同并无时间上的关联性；再次，从黄世强提供的租房合同的用途看，其租房用于住宅兼办公，也与本案的商品房的用途不符，也不能达到因逾期交房而导致其因此产生相应经济损失的证明目的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不充分，对其上诉主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2590元，由上诉人黄世强负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘国红代理审判员  王开恒代理审判员  万 青二〇一六年七月八日书 记 员  李 震