福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0502民初109号 原告吴龙岱，男，1953年3月11日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托代理人郑金补，泉州闽南法律服务所法律工作者。 委托代理人张铁军，福建秦剑律师事务所律师。 被告施雅莉，女，1976年3月22日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告蔡训治，女，1946年1月3日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 以上两被告共同委托代理人曾小雄，福建伟盛律师事务所律师。 以上两被告共同委托代理人熊亚林，福建伟盛律师事务所实习律师。 第三人吴家鹏，男，1955年7月17日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 第三人郑良珍，女，1958年7月21日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告吴龙岱与被告施雅莉、蔡训治、第三人吴家鹏、郑良珍案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴龙岱及其委托代理人郑金补、张铁军，被告施雅莉、蔡训治及其委托代理人曾小雄、熊亚林，第三人郑良珍到庭参加诉讼，第三人吴家鹏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴龙岱诉称：2014年1月5日，原告向第三人吴家鹏、郑良珍夫妻购买址在福建省泉州市鲤城区房屋，有双方签订的《卖厝契约书》、收条及支付款项明细为证，原告已将购房资料提交村委会备案。该《卖厝契约书》约定：“乙方在本书签字后必须付清上述款项，但甲方必须在本书签字后六个月（半年）之内腾空该房屋给乙方使用，不得拖延时间。”（备注：乙方即本案原告，甲方即本案两位第三人）因第三人吴家鹏、郑良珍在原告付清全部购房款后未能按时搬迁，原告于2014年9月9日向贵院起诉要求吴家鹏、郑良珍交房。后经主办法官做工作，吴家鹏、郑良珍才将钥匙交付原告，原告遂撤回起诉。原告掌管该房屋后即进行维修，并将其中部分房间出租他人使用。原告吴龙岱行使该房屋占有、使用、收益的权利。贵院在执行被告施雅莉、蔡训治与第三人郑良珍、吴家鹏民间借贷纠纷一案中，对上述房屋采取了查封措施，已直接影响到原告对该房屋的占有权、使用权、收益权等权利。据此，请求判令：1.址在泉州市鲤城区的房屋归原告所有；2.解除对址在泉州市鲤城区房屋的查封；3.本案诉讼费由被告负担。 被告施雅莉、蔡训治答辩称：1.本案《卖厝契约书》为手写，且书写太过随意，存在伪造的情形；2.第三人并未收到购房款，即本案原告并未支付购房款；3.从原告提供的银行流水单可以看出，该流水非常零散凌乱，只是双方日常账户往来，并非所支付的购房款，也不符合支付购房款的交易习惯。原告主张在2013年付购房款，而契约书为2014年书写。第三人仅在原告支付20余万（以下币种相同）的情况下就于2014年元月出具90万的收据，充分体现此契约书为原告与第三人共同伪造；4.（2015）鲤执异字第11号执行裁定书中吴龙岱称“2014年1月5日，异议人以90万元的价格向郑良珍、吴家鹏夫妻购买址在泉州市鲤城区，双方签订了卖厝契约书，购房款已于当日付清”。为何原告会在本案中提出2013年付款。5.按照原告所称，原告在2014年9月3日付清购房款，并于当月9日向法院起诉买卖合同纠纷，同时又在2014年9月15日及23日借给第三人15万元［（2014）鲤民初字第5288号民事判决书］。以上种种矛盾都可以充分体现出本案的《卖厝契约书》系原告与第三人伪造，是为了以合法手段掩饰侵害本案被告在内的其他债权人的合法权益。而据被告所知，本案第三人对外还负有很多债务。 第三人郑良珍陈述称：本案诉争房屋出卖给原告是事实，当时约定半年后交付购房款。至于收条，是因为原告怕第三人以后变卦不卖给他，说要定违约金，第三人不同意就提议写个收条并说明购房款付清之后再将收条交付给原告。 第三人吴家鹏未作陈述。 经审理查明：原告是第三人郑良珍的姐夫，两位第三人系夫妻关系。本院在执行申请执行人施雅莉、蔡训治与被执行人吴家鹏、郑良珍民间借贷纠纷一案［（2015）鲤执行字第70号］中，于2015年11月27日对址在福建省泉州市鲤城区的房屋进行查封。其后，原告吴龙岱以其已经和第三人吴家鹏、郑良珍签订《卖厝契约书》，并交付全部购房款且实际占有、使用该房屋为由向本院提出执行异议。本院于2015年12月28日作出（2015）鲤执异字第11号执行裁定书，裁定：驳回异议人吴龙岱的异议。原告遂于2016年1月12日向本院提起本案执行异议之诉。 另查明，第三人郑良珍、吴家鹏于1998年开始建造址在福建省泉州市鲤城区的房屋，但并未办理任何审批手续，现该房屋尚未取得土地使用权证和房屋所有权证。虽然霞洲社区经历了“乡改居”，但鲤城区霞洲社区9排10号房屋所及土地并未被征收为国有土地，尚属于霞洲社区集体所有。2014年1月5日，原告与第三人吴家鹏、郑良珍签订《卖厝契约书》，约定由原告以90万元的价格向第三人吴家鹏、郑良珍购买址在福建省泉州市鲤城区的房屋。该《卖厝契约书》另载明“乙方在本书签字后必须付清上述款项，但甲方必须在本书签字后六个月（半年）之内腾空该房屋给乙方使用，不得拖延时间”（备注：乙方即本案原告，甲方即本案两位第三人）。2013年10月23日至2014年9月3日间，原告分14次向第三人郑良珍汇款共计670500元。2014年9月9日，原告吴龙岱以购房款已支付完毕而吴家鹏、郑良珍拒不交房为由向本院提起诉讼，请求判令吴家鹏、郑良珍搬出已卖给原告的楼房（即泉州市鲤城区江南街道霞洲新村9排10号楼整座）。2014年10月8日，原告吴龙岱以欲与吴家鹏、郑良珍庭外和解为由，向本院申请撤回起诉。本院于2014年10月8日作出（2014）鲤民初字第3842号民事裁定书，裁定：准许原告吴龙岱撤回起诉。 上述事实，除原告吴龙岱、被告施雅莉、蔡训治及第三人郑良珍的陈述外，还有原告提供的《卖厝契约书》、收条、支付款项明细表、银行交易明细、（2014）鲤民初字第3842号受理案件通知书、（2014）鲤民初字第3842号民事裁定书、霞洲社区居民委员会的证明（证明诉争房屋属于郑良珍所有）、宗地图、（2015）鲤执异字第11号执行裁定书，两被告提供的霞洲社区居民委员会出具的证明（证明吴龙岱系郑良珍姐夫），本院于2015年11月27日制作的查封扣押财产笔录、查封扣押财产清单、执行笔录、于2016年2月18日制作的询问笔录等证据为证，本院予以认定。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据诉争房屋建造当时所适用的《中华人民共和国土地管理法》（一九八七年一月一日起施行）第三十八条第一款：“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”的规定，第三人郑良珍在建设诉争房屋时应当事先履行必要的审批手续，而实际上本案诉争房屋的建设并未取得任何审批手续，更未办理得相应的土地使用权证和房屋所有权证。原告在与郑良珍签订《卖厝契约书》后直至今日，该诉争房屋仍未补办相关审批手续。如果认定原告与第三人签订的《卖厝契约书》有效，等若于以司法裁决的形式默许未经许可建设的房屋可以无限制的流通、转让，不利于国家的城乡规划建设管理，也不符合国家、集体和社会的公共利益。此外，本案诉争房屋所使用的土地尚属集体所有，原告与第三人签订的《卖厝契约书》不仅意在发生诉争房屋所有权的变动，也直接涉及到集体土地使用权的转让。根据《中华人民共和国土地管理法》（一九九九年一月一日起施行）第八条第二款：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”等规定，诉争房屋上的宅基地属于集体所有，其权利主体具有身份特定性，即宅基地使用权仅归属于集体经济组织成员。本案诉争房屋坐落在鲤城区霞洲社区（新村），只有霞洲社区集体经济组织成员才享有该集体所有土地的使用权，而原告吴龙岱是鲤城区石崎社区居民，非诉争房屋坐落地霞洲社区集体经济组织的成员，不具有取得该宅基地使用权的资格。因此，原告与第三人之间签订的《卖厝契约书》损害了集体经济组织的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，上述《卖厝契约书》应当属于无效合同。即使原告与第三人签订的《卖厝契约书》有效，原告也仅就本案的诉争房屋对第三人享有一种债权请求权，该债权请求权并不必然产生物权变动的法律效力；原告欲取得对诉争房屋的所有权，尚需依法办理相应的过户登记手续，而现该房屋尚未办理任何权属登记手续，故原告诉请确认址在泉州市鲤城区的房屋归原告所有，没有事实及法律依据，不予支持。 根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条有关“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案诉争房产尚未登记在第三人郑良珍名下且该《卖厝契约书》并非合法有效的书面买卖合同，原告就诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故原告要求解除对址在泉州市鲤城区房屋查封的诉请，没有法律依据，不予支持。第三人吴家鹏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国土地管理法》（一九八七年一月一日起施行）、《中华人民共和国土地管理法》（一九九九年一月一日起施行）第八条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告吴龙岱的全部诉讼请求。 本案受理费人民币100元，由原告吴龙岱负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈文芳 审 判 员  林大华 人民陪审员  刘惜青 二〇一六年七月六日 书 记 员  庄 恺 本判决所适用的相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国土地管理法》（一九八七年一月一日起施行） 第三十八条农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。 农村居民建住宅使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。 《中华人民共和国土地管理法》（一九九九年一月一日起施行） 第八条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院《关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。