福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终604号上诉人（原审原告）林申佃，女，1975年7月30日出生，汉族，住福建省连江县。委托代理人黄祥滨，福建亚太天正律师事务所律师。上诉人（原审被告）福州永昇房地产开发有限公司，住所地福建省连江县凤城镇玉荷西路口（招亮实业）招亮宾馆三层。法定代表人刘永柱，董事长。委托代理人陈彩霞、曾雪萍，福建汇成律师事务所律师。上诉人林申佃、福州永昇房地产开发有限公司（以下简称“永昇公司”）因商品房预售合同纠纷一案，均不服福建省连江县人民法院（2015）连民初字第1438号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。一审法院查明：2011年3月2日，原告向被告购买其建设的位于连江县，建筑面积共133.22平方米，总金额为人民币850156元，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：“……第八条交付条件与期限。出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：…2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。…第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。…第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零点零壹%向买受人支付违约金。”等条款。合同签订后，原告于2011年3月1日向被告支付了购房首付款人民币260156元，同年10月12日付清余款590000元。2012年12月31日，被告将房屋交付给原告使用。诉讼中，被告自认其所交付的房屋至今尚未完全通过竣工验收和消防验收。同时，被告未履行房屋所有权初始预登记及提供有关办理诉争房屋权属登记的材料给原告的义务，原告至今无法取得房屋权属证书。综上所述，原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告福州永昇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付了全部购房款人民币850156元，已履行了交付房款的义务。而被告虽已在合同约定的2012年12月31日前将房屋交付给原告，但其所交付的商品房至今尚未全面通过竣工验收，并未达到《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件；同时由于被告无法在商品房交付使用后60日内办理初始预登记，将有关办理诉争房屋权属登记的材料提供给原告，致使原告无法在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，被告的行为均已构成违约，应承担违约责任。为此，原告请求被告按《商品房买卖合同》第八条约定支付违约金2000元，理由充分，被告对此亦没有异议，原审法院予以支持；同时，原告主张被告应按《商品房买卖合同》第十四条约定自逾期之日起每日按原告已付购房款850156元的0.01%支付逾期办证违约金，直至提供有关办理诉争房屋权属登记的材料为止，原审法院予以采纳，但考虑到实际损失和合同履行情况以及逾期利益，兼顾公平原则，被告向原告支付逾期办证违约金的总额应以原告已付购房款总额的30%为限。原告主张支付逾期办证违约金起算时间为合同约定的2012年12月31日交房时间后的90天即2013年3月31日，有合同为据，原审法院予以采纳，而被告辩解原告交房时间并非2012年12月31日，而是最近一、二个月，逾期办证违约金起算时间应按实际交付时间即从近一、两月开始计算，但其在原审法院限定时间内未提供证据证明，且不明确，原审法院不予采纳，则逾期办证违约金起算时间为2013年3月31日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告福州永昇房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付原告林申佃未按合同约定条件交付房屋的违约金人民币2000元；二、被告福州永昇房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内以购房款850156元为基数按每日0.01%支付原告林申佃自2013年3月31日起暂计算至2015年5月4日止逾期办证违约金64951.92元，并继续支付至被告办理房屋所有权初始预登记，将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告之日止的违约金（违约金总额以原告已付全部购房款850156元总额的30%为限）。本案受理费人民币1474元，由被告福州永昇房地产开发有限公司负担。一审宣判后，一审原告林申佃、一审被告永昇公司均不服，分别向本院提起上诉。上诉人林申佃上诉称：一审关于永昇公司支付逾期办证违约金总额以林申佃已付款的30%为限的判决内容缺乏事实与法律依据，应予改判。讼争《商品房买卖合同》没有约定违约金的上限，且永昇公司的违约行为一直延续，林申佃的损失也随之不断扩大，若设置30%的违约上限，不利于督促永昇公司履行办证的合同义务，也不利于本案纠纷的实质性解决。综上，上诉人林申佃请求：1.撤销一审判决作出的逾期办证违约金总额以林申佃已付款850156元的30%为限的判决事项；2.本案诉讼费用由永昇公司承担。永昇公司针对林申佃的上诉答辩称：一、永昇公司无需承担逾期办证违约金。二、即使永昇公司需要承担逾期办证违约金，一审判决对违约金作出限制是符合法律规定的。根据合同法司法解释，违约金上限不能超过实际损失的30%，本案业主没有提供任何损失的证据，一审判决的违约金标准实际上已经过高。业主应举证证明其损害，否则应承担举证不能的后果。上诉人永昇公司上诉称：一、讼争房屋交付使用时间的举证责任应由林申佃承担，一审分配举证责任错误，判定由永昇公司承担举证不能的后果，明显适用法律错误，应予纠正。本案系逾期办证纠纷，林申佃作为一审原告，应举证证明讼争房产的实际交付使用时间以及逾期办证违约金的起算点。二、林申佃至今未能取得房屋权属证书，是由于施工单位福建省永泰县第三建筑工程有限公司扣留了该项目竣工验收备案表和竣工验收报告原件，导致永昇公司不能办理房屋产权初始登记，故永昇公司无须向林申佃支付逾期办证违约金。综上，上诉人永昇公司请求：一、撤销一审判决第二项关于“永昇公司应在本判决生效之日起10日内以购房款850156元为基数按每日0.01%支付林申佃自2013年3月31日起暂计算至2015年5月4日止逾期办证违约金64951.92元，并继续支付至永昇公司办理房屋所有权初始预登记，将办理权属登记需由永昇公司提供的资料交付林申佃之日止的违约金”的内容，改判驳回被上诉人一审所提出的要求上诉人永昇公司支付逾期办证违约金的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。林申佃针对永昇公司的上诉答辩称：一、一审判定永昇公司应向林申佃支付逾期办证违约金是正确的。林申佃提交的商品房买卖合同证明交房时间，永昇公司作为开发商保存相关交房手续，应提交证据证明其主张的实际交房时间。二、永昇公司关于因施工单位在履行建设工程施工合同过程中未提供办理房屋权属证书所需资料导致永昇公司不能履行办证义务的主张，不属于法定不支付违约金的免责情形。综上，永昇公司的上诉无事实和法律依据，应当驳回永昇公司的上诉。经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼中双方当事人均未提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，第一，关于永昇公司是否应当支付讼争房产的逾期办证违约金问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，以及永昇公司与林申佃签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，结合一、二审庭审调查中永昇公司关于其目前无法查找到曾书面通知林申佃交房的材料以及由于其与施工单位的工程款纠纷才导致无法办理综合验收、产权初始预登记等相关手续等的自认，本院认为，林申佃作为一审原告提交《商品房买卖合同》等证据证明讼争房产的交付使用时间，已尽到相应的举证责任。现永昇公司未能提供相反证据予以反驳，无法证明未办理房屋权属登记的过错在于买受人即林申佃，双方又无其他特殊约定，故一审认定永昇公司应向林申佃支付逾期办证违约金，符合法律规定，本院予以维持。第二，关于林申佃主张的应以其已付购房款850156元为基数全额计算逾期办证违约金，本院经审查认为，结合本案逾期办证的事实给林申佃造成的实际损失，兼顾考虑合同的实际履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，一审根据公平与诚信原则，判令永昇公司以林申佃已付购房款的30%为限支付相应的逾期办证违约金并无不当，本院予以确认。综上，上诉人林申佃与永昇公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉人林申佃与上诉人福州永昇房地产开发有限公司的上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照原审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币1474元，由上诉人林申佃负担人民币737元，由上诉人福州永昇房地产开发有限公司负担人民币737元。本判决为终审判决。审 判 长 汪 霞代理审判员 缪 羽代理审判员 魏 博二〇一六年七月二十五日书 记 员 陈建彪