北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第39063号原告（反诉被告）北京光彩轨道空间文化产业有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路16号16幢306。法定代表人骆国炎,董事长。委托代理人李寒，北京市泽元律师事务所律师。被告（反诉原告）北京盈尔丰商贸中心，经营场所北京市朝阳区来广营乡立水桥地铁站西侧。经营者王晓涛。委托代理人吕国玉，北京市汉鼎联合律师事务所律师。委托代理人谢兆敏，北京市汉鼎联合律师事务所律师。原告（反诉被告）北京光彩轨道空间文化产业有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京盈尔丰商贸中心（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李寒，被告的委托代理人谢兆敏、吕国玉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年5月28日，我公司与被告签订《地铁13号线桥下空间场地承包管理合同》，约定由被告对地铁13号线立水桥站体西侧桥墩号26号至21号场地进行承包管理，并约定了承包期限、费用及违约金等。但在合同履行过程中，被告未按约定支付承包管理费，且存在违反“综合利用须向甲方申请并获得甲方同意”义务、未取得合法经营手续、违法建设、擅自转租、违背定期汇报义务的违约行为，故为维护合法权益，我公司诉至法院，要求:1、解除双方签订的《地铁13号线桥下空间场地承包管理合同》；2、被告支付承包管理费，按照双方合同附件《费用标准及付费》所约定的费用标准，自2014年6月1日起计算至本判决生效之日止；3、被告支付违约金，以双方合同附件一《费用标准及付费》所约定的每半年应付承包管理费为基数，按日百分之一的标准，自2014年6月1日起计算至本判决生效之日止，具体金额以被告应付承包管理费为限。被告答辩并反诉称：不同意原告的全部诉讼请求。一、我方已按约定向原告支付了截止至2014年8月31日的承包管理费，之后未再继续支付的原因是原告在2014年7月7日向我方发出停业整顿通知，要求停止一切经营活动，虽然我方在合同履行过程中没有过错，涉诉场地也不存在安全隐患，但我方仍配合原告停止了全部经营活动，并导致我的承租人纷纷与我方解除合同。据此，我方认为原告交付的场地不具备开展经营活动的条件，不能满足我承租的合同目的，原告无权要求承包管理费。此外，原告在2014年8月向我方发出解除通知，但载明的解除原因与我方无关，之后是原告拒绝接收承包管理费。二、关于综合利用应向原告申请并获得其同意的问题。合同中已经约定承包土地是为了综合利用，因此只要不出现综合利用之外的情形，则无需向原告请示。原告就承包土地有派驻的安全员，每周都会定期巡视，其对于我公司的利用方式等均知晓，故也就没有请示的必要。三、关于合法经营手续的问题。我公司已在承包土地上设立了企业，取得了营业执照，具有开展经营活动的合法手续。四、违法建设的问题。因为建设规模很大，原告对于建设情况均知晓，其在建设期间不仅没有提出过异议，还给予了大量支持，并将相关政府部门和单位的批示交给我公司，因此我公司不存在违法建设，原告以此解除合同也没有道理。五、关于转租转让的问题。原告未能举证，且根据合同中的大量表述也能够看出双方实际上在合同中约定了我公司是具有招揽其他租户入住和经营的权利，因合同是原告提供的格式文本，故应做有利于我方的解释。六、关于定期汇报的问题。根据合同约定，汇报的方式是由原告召集，我公司已在原告召集时积极配合进行汇报，且此义务并非合同中约定的解除条件。综上，原告不具备合同的单方解除权，双方合同应当继续履行，且因原告要求停业整顿给我方造成巨大损失，故提出反诉，要求原告赔偿租金收益损失732400元。原告针对反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。首先，涉诉场地直至今日仍由被告占有使用。其次，双方就本案所签合同并非单纯的租赁合同，该合同所涉事项具有特殊性，双方首要的权利义务是维护涉诉场地的区域安全，并制止在区域内进行不法行为。因此，我公司对被告提出的一些整顿措施等也是依据双方合同之约定。现因为被告的严重违约行为，我公司依约行使单方解除权，被告所提交的证据只能证明其擅自转租，其既不存在损失，我公司就此也没有过错，故被告的反诉请求不应得到支持。经审理查明：2010年12月，北京城市铁路股份有限公司（甲方）与泰戈尔时代国际房地产开发（北京）有限公司（乙方，后更名为原告）就北京地铁13号线高架桥下空间部分场地的委托管理事宜签订《北京轨道交通13号线高架桥下空间委托管理协议》（以下简称《委托管理协议》），约定：地铁13号线桥下空间管理经营场地分别是四道口地区、北四环内地区、五道口地区、西二旗地区、龙泽地区、立水桥地区、兰各庄地区以及自西直门站至柳芳站的全部桥下空间；委托管理期限为十五年，自2011年1月1日起至2025年12月31日止；乙方支付甲方的年度占地费以350000元为基数计算，且每三年，年度占地费在原有基础上递增5%，十五年占地费5801912.81元；乙方每年分二期向甲方支付年度占地费，即每年4月末支付当年占地费的50%，8月末支付当年占地费的50%；本合同项下区域由乙方自行经营或分包经营，所有自行经营、分包、转包、转租经营项目及管理活动、行为须向甲方报备，并向甲方证明其合法性。2012年5月28日，原告（甲方）与被告（乙方）、案外人北京××五金网建材商店（乙方担保人）就北京地铁13号线中泰戈尔公司承租场地经营开发的有关事宜签订《北京轨道交通13号线场地承包管理合同书》（以下简称《承包管理合同》），约定：乙方承包管理的场地指北京地铁13号线立水桥站体西侧高架桥下场地，桥墩号26号至21号计5跨，全长约105米，场地面积约1790平方米；场地承包管理期限自2012年6月1日至2021年5月30日；场地承包管理费2012年9月1日至2015年8月31日每年度250000元，以后承包费每三年在上次基础上递增16%（详细金额见附件）；管理承包费采用预先支付方式，乙方应在每年5月31日前、11月30日前分别向甲方支付下半年度承包费，金额为年承包管理费的一半；本合同涉及乙方承包管理区域，如甲方通知乙方可办理相关经营手续且无障碍情况，在甲方通知乙方之日时30日起，本合同承包管理费增加60%，在此情况下递增比例不变；为保障乙方履行义务，乙方须在签约时间向甲方交纳保证金，保证金数额为年场地承包费的15%，先期为37500元；乙方的综合利用须向甲方提前申请并获得甲方同意；乙方须在该场地获得消防审批、验收等一切合法的资格证照，注册办理相关工商营业执照，在取得政府各种有效批准后开展经营管理活动，且乙方必须服从甲方的管理；合同各方一致同意在该场地开展的经营活动为综合利用管理；甲方拥有对乙方在合作期内进行指导、监督、检查、考核的权利与义务，并根据考核结果指导、监督乙方整改，甲方定期召集乙方负责人进行生产安全汇报；乙方须定期向甲方汇报工作，每月不少于两次；乙方经过甲方书面同意后，在本合同规定的承包占地面积上自行投资建设办公管理用房及其设备设施；乙方及其承租户在本协议场地内开展的一切经营、管理活动必须确保符合国家标准的消防通道、桥梁桥基座等地铁设施检修通道要求；乙方在合同约定区域内经营，必须获得消防审批、验收等一切合法的资质、证照和行政许可审批的应当办理，乙方无法实现本条款的，甲方有权停止乙方在本协议约定场地内须审批许可区域内的一切活动；一切因乙方或承租户违法违规造成的后果和责任由乙方承担；乙方根据需要硬化地面，经甲方同意后可在场地内设立办公及管理用房；乙方具有下列情况，甲方可单方解除合同且不承担任何责任：1、乙方不具有合法经营资格的，包括因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回经营证照的；2、未按照约定的用途使用场地，经甲方2次书面通知未改正的；3、利用场地加工、销售假冒伪劣商品或具有其它违法经营行为的；4、乙方拖欠承包费达15日或拖欠水、电、通讯等所有费用超过2000元；5、乙方未经甲方同意，擅自转租、转让、转借或将承包场地变更使用用途；6、违反甲方依法制订的规章制度情节严重或拒不服从甲方管理的；7、乙方对甲方的统一规划不予配合的；8、乙方违反其义务，甲方认为需要解除合同的。同日，原告与被告、北京××五金网建材商店签订合同附件一《费用标准及付费》，约定：承包管理费是由乙方向甲方支付的场地承包管理费：付款时间为每年5月31日前、11月30日前；在乙方办理相关政府经营许可手续完成前本合同起始年承包管理费标准为250000元，每三年递增16%，付款日期及金额如下：2012年5月31日前支付125000元，2012年11月30日前支付125000元；2013年5月31日前支付125000元；2013年11月30日前支付125000元；2014年5月31日前支付125000元；2014年11月30日前支付125000元；2015年5月31日前支付145000元；2015年11月30日前支付145000元；2016年5月31日前支付145000元；2016年11月30日前支付145000元；2017年5月31日前支付145000元；2017年11月30日前支付145000元；2018年5月31日前支付168200元；2018年11月30日前支付168200元；2019年5月31日前支付168200元；2019年11月30日前支付168200元；2020年5月31日前支付168200元；2020年11月30日前支付168200元；如甲方通知乙方可办理相关经营手续且无障碍情况，在甲方通知乙方之日时30日起，本合同年承包管理费增加60%，在此情况下付款日期、递增比例不变。合同签订后，被告于2012年7月31日支付了保证金37500元、承包管理费125000元，于2013年1月18日支付了承包管理费125000元，于2013年7月20日支付了承包管理费125000元，于2014年1月17日支付了承包管理费125000元。被告认为双方已通过实际履行的方式变更了合同中关于付款时间的约定，且根据合同约定，其在2012年6月1日至8月31日期间无须支付承包管理费，故其已交承包管理费所对应的期限截止至2014年8月31日。原告表示双方从未变更过合同所约定的付款时间，且根据《费用标准及付费》所约定的付款时间及金额，并不存在免除被告2012年6月1日至8月31日期间承包管理费的情形。庭审中，被告提交了授权委托书、《关于办理城市轨道交通桥下空间综合管理行政许可手续的请示》、《“关于办理城市轨道交通桥下空间综合管理行政许可手续的请示”的意见》、《北京市交通委员会路政局关于轨道交通桥下空间综合治理及建设巡查大队驻勤站点的意见》、《关于利用轨道空间建设一刻钟便民服务圈配套项目的意见》，证明涉诉场地上的相关建设行为是在原告及北京城市铁路股份有限公司的授权下进行的，被告的建设行为原告明知，且获得了相关政府部分部门的大力支持，故不存在违法建设。原告认可此组证据的真实性，但不认可证明目的。被告提交个体工商户营业执照、经营场地证明，显示经营场所为北京市朝阳区来广营乡立水桥地铁站西侧，证明被告具有合法经营资格。原告认为此营业执照中的经营地址并非涉诉场地。被告提交《整改通知》及《关于桥下空间及安全保护区停业整顿的通知》，证明原告曾于2013年9月2日及2014年7月7日要求其停业整顿，影响涉诉场地的使用。原告认可此证据的真实性，但表示其依据双方合同约定有权要求被告就安全隐患进行停业整顿，且就此并不必然导致被告无法使用涉诉场地。被告提交《解除场地承包管理合同通知书》，证明原告在2014年8月4日通知其解除合同，被告认为其并无违约行为，故原告单方解除合同属于违约，被告有权拒绝支付此后的承包管理费。原告认为解除通知中虽未一一列明被告的违约行为，但确系被告违约，原告有权行使单方解除权。关于反诉，被告提交了《商铺租赁合同》、付款凭证、涉诉场地及房屋照片，证明其将部分房屋转租取得收益，并表示因原告在2014年7月7日要求其停业整顿，导致其与次承租人无法继续经营，商铺闲置，故要求原告赔偿此后的租金收益损失。原告不认可被告的证明目的，并表示被告擅自转租，其有权解除合同。以上事实，有双方当事人陈述以及《委托管理协议》、《承包管理合同》、《“关于办理城市轨道交通桥下空间综合管理行政许可手续的请示”的意见》、《关于桥下空间及安全保护区停业整顿的通知》、《解除场地承包管理合同通知书》、《商铺租赁合同》、照片等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，《承包管理合同》中针对原、被告权利义务的约定系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应全面履行。被告主张原告免除了其2012年6月1日至2012年8月31日的承包管理费，若此情况属实，结合双方关于付款时间的约定，则被告最后一次付款仅应支付剩余三个月的承包管理费。但在《费用标准及付费》中，被告每次付款所对应的金额均为半年的承包管理费，直至最后的承包期限届满。因此，《承包管理合同》与其附件一《费用标准及付费》之间就承包管理费的支付问题存在不一致的约定，因双方已在合同中约定“承包管理费的详细金额见附件”，而通过《费用标准及付费》中约定的承包管理费的金额能够看出，并不存在减免被告承包管理费的情形，故上述不一致之处应以《费用标准及付费》为准，被告的此项抗辩本院不予采信，其已付款所对应的承包管理期限应截止至2014年5月31日。根据已经查明的事实，被告四笔已付款的付款时间均晚于《费用标准及付费》中的约定，虽然原告在此过程中未提出异议，但其接受款项的行为，并不足以证明双方变更了《费用标准及付费》中关于付款时间的约定。有鉴于此，被告应在2014年5月31日前支付2014年6月1日至2014年11月30日的承包管理费，但被告至今未付，故根据合同约定，原告自2014年6月16日起即享有合同解除权。现原告要求解除《承包管理合同》，因合同中还涉及到的案外人北京亚达鑫涌五金建材商店的相关权利义务，故本院仅在本案中解除原、被告双方在此合同中的相关权利义务，对于涉及案外人的部分，本院在本案中不予处理。现被告至今未将涉诉场地腾退交还原告，故对于原告主张的2014年6月1日起至本判决生效之日止的承包管理费的请求，本院予以支持，但应扣除被告已付的保证金37500元。被告认为原告在2014年7月7日要求其停业整顿，导致其此后无法经营，故不应支付承包管理费。但根据合同约定，原告有权在合作期内对被告进行检查、指导，并监督被告进行整改。从被告提交的证据来看，原告在2013年9月2日也曾向被告发出过整改通知，但此后被告仍正常经营，并在2014年1月17日向原告支付了承包管理费，因此，原告要求被告停业整顿并不必然导致被告无法经营。根据现有证据，被告在收到此停业整顿通知之后，未向原告提出异议，也未能证明在其整改后原告仍阻止其经营。据此，在现有证据下，不足以证明是原告原因导致被告无法正常使用涉诉场地，故在被告将场地腾退交还原告前，其仍应按照双方约定的标准支付承包管理费。关于原告主张的违约金，合同所约定的计算标准过高，且被告亦提出了要求法院予以降低的抗辩，故具体金额由本院结合被告的欠费时间、金额等因素依法酌情确定。关于反诉，被告未能证明2014年7月7日以后系原告原因导致其无法正常使用涉诉场地，且截至当日，被告已因逾期支付承包管理费处于根本违约状态，故被告要求原告赔偿租金收益损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京光彩轨道空间文化产业有限公司与被告（反诉原告）北京盈尔丰商贸中心针对北京地铁十三号线立水桥站体西侧高架桥下桥墩号26号至21号场地所订立的承包管理合同关系。二、被告（反诉原告）北京盈尔丰商贸中心于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）北京光彩轨道空间文化产业有限公司支付二○一四年六月一日至二○一五年五月三十一日的承包管理费二十一万二千五百元（已扣除保证金三万七千五百元）。三、被告（反诉原告）北京盈尔丰商贸中心于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）北京光彩轨道空间文化产业有限公司支付自二○一五年六月一日起至本判决生效之日止的承包管理费（二○一五年六月一日至二○一八年五月三十一日的承包管理费按每年二十九万元计算，二○一八年六月一日起的承包管理费按每年三十三万六千四百元计算）。四、被告（反诉原告）北京盈尔丰商贸中心于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）北京光彩轨道空间文化产业有限公司支付违约金八万元。五、驳回原告（反诉被告）北京光彩轨道空间文化产业有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）北京盈尔丰商贸中心的全部反诉请求。本诉案件受理费14520元，由原告（反诉被告）北京光彩轨道空间文化产业有限公司负担4520元（已交纳），由被告（反诉原告）北京燕城七星国际文化发展有限公司负担10000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费11124元，由被告（反诉原告）北京盈尔丰商贸中心承担（已交纳5562元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙茜倩代理审判员  李甲军代理审判员  柯 岩二〇一六年七月十一日书 记 员  张 颖