江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终1316号上诉人（原审被告）兴业银行股份有限公司徐州分行，住所地在徐州市建国西路75号。负责人赵建军，该行行长。委托代理人孙丽美，该行职员。委托代理人陈洪亮，江苏同瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）于维录。被上诉人（原审原告）胡荣英，农民。上述二被上诉人共同委托代理人龙海江，江苏博事达（徐州）律师事务所律师。原审第三人徐州市同力创展房地产有限公司，住所地在徐州市民主南路163号。法定代表人王广备，该公司总经理。上诉人兴业银行股份有限公司徐州分行（以下简称兴业银行徐州分行）因与被上诉人于维录、胡荣英、原审第三人徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力创展房地产公司）金融借款合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉商初字第988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月29日受理后依法组成合议庭，于2016年3月30日公开开庭进行了审理。上诉人兴业银行徐州分行的委托代理人孙丽美、陈洪亮，被上诉人于维录、胡荣英的共同委托代理人龙海江到庭参加了诉讼。原审第三人同力创展房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。于维录、胡荣英原审诉称：2015年4月16日，于维录、胡荣英与兴业银行徐州分行签订《个人购房抵押借款合同》，约定于维录、胡荣英向兴业银行徐州分行借款65万元用于购买第三人同力创展房地产公司开发的奎山美景嘉园小区1幢1单元302室房屋。后因第三人将该房屋一房二卖，于维录、胡荣英将第三人诉至徐州市泉山区人民法院，经法院调解，双方解除商品房买卖合同。根据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，于维录、胡荣英为此提起诉讼，请求依法判令：解除于维录、胡荣英与兴业银行徐州分行之间的个人购房抵押借款合同及房屋抵押合同。兴业银行徐州分行答辩称：于维录、胡荣英要求解除合同没有事实及法律依据。兴业银行徐州分行与于维录、胡荣英之间签订的是借款合同，该合同明确约定借款合同独立于商品房买卖合同，因此，商品房买卖合同的解除并不必然导致借款合同的解除。于维录、胡荣英与第三人解除合同是通过调解方式，二者之间是否真实存在合同解除的事实我行无法判断。第三人同力创展房地产公司陈述：同力创展房地产公司与于维录签订购房合同是真实的，后来发现合同标的物是分配给拆迁户的房子，于维录、胡荣英要求解除合同合理，故双方解除了合同。原审法院审理查明：2015年3月14日，于维录、胡荣英与第三人同力创展房地产公司签订商品房买卖合同，约定于维录、胡荣英购买第三人开发的奎山美景嘉园第1幢1单元302号房屋，付款方式为签订合同时付房款284496元，余款65万元在2015年4月14日之前付清。第三人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合条件的商品房交付给于维录、胡荣英。双方还对违约责任等作出了约定。2015年4月16日，于维录、胡荣英与兴业银行徐州分行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定于维录、胡荣英向兴业银行徐州分行借款65万元整，借款期限为240个月，自2015年4月16日至2035年4月16日止。借款利率执行央行人民币贷款基准利率同期限档次，借款利率按比例浮动定价，借款利率等于定价基准利率乘以系数0.95，固定日浮动，利率浮动周期为年。双方约定若借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。借款偿还方式为等额本息偿还法，固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的18日及借款到期日为还款日。同日，于维录、胡荣英与兴业银行徐州分行签订《不动产抵押合同》，约定为确保个人购房抵押借款合同的履行，于维录、胡荣英愿意以其位于徐州市泉山区奎山美景嘉园1幢1单元302号的合法房地产抵押给兴业银行徐州分行。于维录、胡荣英的主债权数额为65万元。债务履行期限为2015年4月16日起至2035年4月16日止。2015年4月17日，兴业银行徐州分行将65万元贷款经于维录、胡荣英账户转给第三人。另查明，于维录、胡荣英购买的奎山美景嘉园第1幢1单元302号房，在2010年3月8日已经由第三人产权交换给拆迁户陈丽华，第三人与陈丽华签订了拆迁产权交换协议书。2015年9月14日，于维录、胡荣英将第三人诉至该院，2015年10月10日于维录、胡荣英与第三人达成调解协议，该院作出（2015）泉民初字第3919号民事调解书确认：于维录、胡荣英与第三人解除商品房买卖合同；第三人于2015年10月25日前一次性返还于维录、胡荣英购房款65万元。2015年10月14日，兴业银行徐州分行在该院提起（2015）泉商初字第966号民事诉讼，要求于维录、胡荣英支付贷款本金644063.13元及利息；同力创展房地产公司承担连带保证责任。该案正在审理过程中。原审法院认为：于维录、胡荣英与兴业银行徐州分行签订的个人购房抵押（保证）借款合同及不动产抵押合同及于维录、胡荣英与第三人签订的房屋买卖合同是各方真实意思表示，合法有效。首先，商品房买卖合同与按揭贷款合同是两个既有联系又各自独立的合同，购房者与开发商之间是一种房屋买卖关系，购房者与贷款银行之间是一种借贷关系，属于三方当事人两个合同关系。两者虽有关联，但属于两种独立的合同关系。开发商出现违约，达到了合同约定的解除条件，购房者完全可以根据买卖合同的约定依法解除房地产买卖合同。其次，购房按揭贷款合同具有一定的特殊性。商品房买卖合同与按揭贷款合同虽不具有主从合同关系，但是二者之间联系紧密。要成功签订按揭贷款合同，前提是必须签订一份有效的商品房买卖合同，而买卖合同的标的物又必须成为按揭贷款合同中的担保物，按揭贷款合同的订立只有一个目的，就是使购房人买到自己需要的房产。商品房买卖合同的解除，使得贷款人签订贷款合同的目的无法实现，在买房人订立按揭贷款合同的目的已经落空的情况下，应当允许其解除按揭贷款合同。《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条亦规定，法律规定的其他情形出现，致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该案中，2015年3月14日于维录、胡荣英与第三人同力创展房地产公司签订商品房买卖合同时，涉案合同标的物奎山美景嘉园第1幢1单元302号房已经于2010年3月8日由第三人同力创展房地产公司与案外人陈丽华签订拆迁产权交换协议书，作为拆迁安置房补偿给了案外人陈丽华。因此第三人在与于维录、胡荣英签订商品房买卖合同时存在重大违约行为，致使合同目的不能实现。在于维录、胡荣英与第三人解除商品房买卖合同的情况下，于维录、胡荣英要求解除与兴业银行徐州分行签订的个人购房抵押（保证）借款合同及不动产抵押合同于法有据，予以支持。鉴于兴业银行徐州分行已经在该院提起（2015）泉商初字第966号民事诉讼，要求于维录、胡荣英支付贷款本金644063.13元及利息；同力创展房地产公司承担连带保证责任，该案尚在审理过程中，此案对个人购房抵押（保证）借款合同及不动产抵押合同解除后贷款本息处理问题不再进行审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决：解除于维录、胡荣英与兴业银行股份有限公司徐州分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》及《不动产抵押合同》。案件受理费10300元，减半收取5150元，由兴业银行股份有限公司徐州分行负担（于维录、胡荣英已预交，兴业银行股份有限公司徐州分行于判决生效后十日内给付于维录、胡荣英）。如果未按照判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。原审判决送达后，上诉人兴业银行徐州分行不服，向本院提起上诉称：1、原审法院对于涉案合同标的物奎山美景嘉园1幢1单元302室已经作为拆迁安置房补偿给了案外人陈丽华事实审查不清，于维录仅提供了证明协议书复印件，不能作为事实认定。2、上诉人与被上诉人在合同中明确约定，涉案借款合同独立于商品房买卖合同，不因商品房买卖合同的解除而解除。3、原审法院判决上诉人承担全部诉讼费有违公平原则。被上诉人于维录、胡荣英辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人同力创展房地产公司未到庭亦未答辩。二审期间被上诉人向本院提交了以下证据：一、案外人陈丽华诉至泉山区人民法院的诉状、证据材料及民事裁定书，拟证明其房屋已经被同力创展房地产公司拆迁的事实。二、徐州市泉山区奎山办事处出具的情况说明一份，拟证明涉案房屋作为拆迁安置房补偿给了案外人陈丽华。上诉人兴业银行徐州分公司对于第一份证据的真实性无异议，但认为该案并未进行实体审理，对于证据的关联性有异议。对于第二份证据的真实性无异议。二审查明的事实与原审法院查明事实一致。根据上诉人兴业银行徐州分行上诉理由及被上诉人于维录、胡荣英的答辩意见，本案二审期间的争议焦点为：本案所涉借款合同是否应予解除。本院认为：首先，上诉人主张房屋拆迁补偿给了案外人陈丽华的事实不清，对此，由于房产系案外人与第三人之间的纠纷，且陈丽华已向泉山区人民法院提起诉讼，故本院不予理涉。其次，上诉人主张依据合同约定，借款合同独立于商品房买卖合同，不因商品房买卖合同的解除而解除。但根据《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，根据同力创展房地产公司与于维录达成的调解书，双方的商品房买卖合同已经解除，上诉人与被上诉人的借款合同目的无法实现。依据上述规定，被上诉人要求解除借款合同，应予支持。上诉人兴业银行徐州分行的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由上诉人兴业银行股份有限公司徐州分行负担。本判决为终审判决。审 判 长  单雪晴审 判 员  李清爱代理审判员  田炳美二〇一六年七月十九日书 记 员  蒋慧娟