江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终721号上诉人（原审原告）张光银。上诉人（原审原告）魏秀梅。两上诉人共同委托代理人梁波。被上诉人（原审被告）魏守方。委托代理人王炳林。委托代理人张轶。原审第三人徐州市铜山区柳新镇马楼村村民委员会。法定代表人陈公涛。委托代理人拾井强。上诉人张光银、魏秀梅因与被上诉人魏守方、第三人徐州市铜山区柳新镇马楼村村民委员会（以下简称马楼村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2015）铜茅民初字第716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张光银、魏秀梅及其委托代理人梁波，被上诉人魏守方及其委托代理人王炳林、张轶，原审第三人马楼村委会的委托代理人拾井强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：张光银、魏秀梅系夫妻关系。魏守方与魏秀梅系兄妹关系。2003年3月8日，马楼村委会作为甲方，张光银（徐州市九里区名流纸箱厂）作为乙方，签订《原灯泡厂西院产权拍卖协议》:因灯泡厂经公开拍卖后无人竞标，采取公开认标的方式订立协议，将灯泡厂卖给乙方；资产状况为净资产12万元，总负债为零；价格8万元；签订协议时乙方付款1万元，2003年12月底付款5万元，2004年6月30日前付款2万元；乙方应合法经营自负盈亏；乙方所购企业产权归乙方，土地所有权归甲方，乙方应按照规定交村土地占用费和电力有偿使用费，并与村里签订“两费”使用协议，土地使用费从2003年7月1日起按照规定标准计算；乙方应按期交清约定款项，否则甲方有权按照欠款5%收取违约金或终止协议。该协议的附图为：房14间，车间后耳房，办公房6间，传达室2间，男女厕所1座，自行车棚。2003年2月28日、2003年6月15日、2003年5月3日、2004年2月21日、2005年1月26日，马楼村分别出具收据，收取名流纸箱厂30402元，其中16000元注明为收取购买厂房款，其余收款事由注明为收款、收欠款。此后至2009年7月3日，又以租金、上交款等名义交款11157.01元。经一审法院通知，马楼村委会亦未向一审法院明确具体收款事由。2006年1月13日，一审法院出具（2006）铜民一初字第240号民事调解书，因案外人刘艳与张光银民间借贷纠纷，双方达成协议，由张光银以刘艳申请一审法院查封的（2006）铜诉保字第2号查封清单查封的奇峰牌印刷机、三功能联合机等设备折款75000元用于偿还刘艳欠款。后魏守方与刘艳达成协议，由魏守方以6万元向刘艳购买上述查封设备。2007年1月13日，魏守方向刘艳出具6万元欠条，保证从2007年1月每月付款1万元。2006年3月，魏秀梅以个人名义出资50万元设立徐州市鸿源纸箱厂，该厂为个人独资企业，经营用地为租赁徐州市铜山区柳新镇马楼村土地。2006年3月12日，魏秀梅（徐州市鸿源纸箱厂）与马楼村委会签订房屋租赁协议，租赁该村920平方米砖混房屋。2006年8月13日，魏秀梅与魏守方签订转让协议，将鸿源纸箱厂含所有厂房、设备等资产转让给魏守方，债权债务已清理完毕。该协议未约定转让价格。2006年8月，该厂在工商部门变更投资人为魏守方。2009年2月3日之后魏守方陆续向马楼村交纳相应的租金。对此前的租金、管理费等费用的缴纳，双方不能达成一致。2010年11月6日，马楼村委会作为甲方，张光银、魏守方作为乙方，签订徐州市鸿源纸箱厂房产转让协议书：一、甲方同意将所属的鸿源纸箱厂房产（机器设备属魏守方所有）转让给乙方，甲方不参与乙方的任何经营管理；二、转让价格为8万元，包括厂内所有的一切房产等等；合同签字时支付4万元，余款4万元于2010年12月31日前付清（2010年10月30日前甲乙双方债务两清）；如果此款在期限内不交清，甲方有权收回全部房产；交过的款充公，原双方债务继续有效；三、土地有偿使用，转让合同签字生效后，自2011年1月1日起向甲方缴纳土地有偿使用费，每年每平方米4元，另行签订协议…；四、…陈公华所建厂房面积在鸿源纸箱厂院内，土地有偿使用费应交给乙方魏守方，乙方在转让后经营期间进行的技改、扩建、投资的房产、设备均属于乙方所有…；五、不经甲方同意，乙方不得转租、转借第三方使用。同日，马楼村委会作为甲方，张光银、魏守方作为乙方，签订土地有偿使用费协议书，约定自2011年起马楼村将鸿源纸箱厂使用的3864平方米土地使用权以每年每平方米4元（每年合计15456元）的价格出租给乙方使用；使用期限为2011年1月1日至2013年12月31日。魏守方分两次（2010年11月2日、11月6日）向马楼村支付了房产转让款8万元。2010年11月8日，张光银、魏秀梅作为甲方，魏守方及其妻子郑玉玲作为乙方，马楼村委会作为鉴证方，签订徐州市鸿源纸箱厂房产转让协议书；甲乙双方本着互惠互利原则，经马楼村委会同意，达成如下协议：一、甲方同意将所属的鸿源纸箱厂房产（机器设备属魏守方所有）转让给乙方，甲方不参与乙方的任何经营管理；二、转让价格为8万元，包括厂内所有的一切房产等等；合同签字时支付4万元，余款4万元于2010年12月31日前付清（2010年10月30日前甲乙双方债务两清），如果此款在期限内不交清，甲方有权收回全部房产；交过的款充公，原双方债务继续有效；三、土地有偿使用，转让合同签字生效后，自2011年1月1日起向村缴纳土地有偿使用费，每年每平方米4元，另行签订协议…；四、…陈公华所建厂房面积在鸿源纸箱厂院内，土地有偿使用费应交给乙方魏守方，乙方在转让后经营期间进行的改建、扩建投资的房产、设备均属于乙方所有；五、不经甲方同意，乙方不得转租、转借第三方使用，甲方不经乙方同意，不得擅自转租、转让任何厂房或土地；六、如甲方今后要收回厂子的房产，乙方同意，但甲方必须支付乙方购买房产款8万元（保证乙方最低使用十年的情况下），合同签字生效后，乙方为生产经营需要扩大规模，需征得甲方同意，确定投资额，待甲方收回时作为参考价另行协商收购价格；七、陈公华所建的厂房属于鸿源纸箱厂内，由甲方负责督促陈公华将土地使用费交给乙方，由乙方负责交给马楼村委会，如乙方不交，造成损失由乙方负责；八、未尽事宜协商解决，协商不成时可依法解决，但违约方应付给守约方违约金16万元（房产款的双倍）。该合同甲方为张光银签名，乙方为魏守方签名，魏秀梅及郑玉玲未签名。后马楼村委会将魏守方持有的合同第二条中“2010年10月30日前甲乙双方债务两清”文字划掉，并加盖公章，注明此条套用原合同，对此合同无效，但落款时间记载为2010年11月6日。张光银持有的合同中该条款并未改动。2015年7月28日，马楼村委会向一审法院出具证明：因张光银未履行购买合同，原灯泡厂购买合同作废，以新签订的合同为准。另查明：1、张光银于1999年6月18日投资设立徐州市九里区名流纸箱厂，该厂经营地址在原徐州市九里区拾屯镇杨东村。2005年左右，该厂搬迁至徐州市铜山区柳新镇马楼村经营，并由张光银向马楼村交纳土地使用费及管理费，其使用面积为3864平方米，使用的厂房土地与鸿源纸箱厂相同，土地使用费缴纳数额亦为每年每平方米4元。2、2007年4月1日，张光银、魏秀梅与陈公华签订协议书，将鸿源纸箱厂（原名流纸箱厂）1275平方米土地交由陈公华租赁经营，期限为2007年4月1日至2011年12月31日；使用费19100元，经营期间陈公华进行技改、扩建投资的房产属于陈公华，合同期满张光银、魏秀梅不予收购，陈公华有权转让、拍卖；因陈公华新建厂房，需要拆除马楼村委会房子三间，具体由陈公华与马楼村委会另行协商。2010年12月1日，张光银、陈公华签订协议，张光银同意将鸿源纸箱厂1275平方米土地交给陈公华使用，土地费由陈公华直接交给马楼村委会，上述面积之内的所有房产以1万元价格转让给陈公华。该协议由马楼村委会盖章见证。因张光银与陈公华的上述协议，魏守方与张光银订立协议：因张光银未经魏守方同意，将魏守方所有的徐州市鸿源纸箱厂场地转让给陈公华1275平方米，因此发生纠纷，现由张光银给付魏守方现金26400元人民币，以后张光银与陈公华之间赔付多少与魏守方无关；特立此协议；注：魏守方收取张光银26400元后，陈公华所占1275平方米与魏守方无关。张光银有权处理。张光银的落款为“双方同意，张光银，2010年11月1日”，魏守方的落款为“同意，魏守方，2011年1月7日”。2013年8月9日，魏守方向泉山区人民法院起诉张光银，要求张光银支付上述26400元。2013年12月12日，泉山区法院作出（2013）泉民初字第3309号民事判决书，判决张光银支付魏守方26400元。3、案件审理中，魏守方向法庭提供了落款日期为2007年1月1日、合同双方为马楼村委会与鸿源纸箱厂之间的租赁合同，由鸿源纸箱厂租赁马楼村委会原灯泡厂西院厂房、场地；期限为2006年1月1日至2010年12月31日；每年租金15000元，张光银、魏秀梅夫妇欠马楼村基金会的本金64000元、利息36288元，合计100288元，由张光银、魏秀梅在承包期内分批偿还。合同落款为鸿源纸箱厂盖章、魏秀梅。经质证，魏秀梅表示对该合同没有印象。4、2010年（未注明具体月日）马楼村委会出具提示说明：原马楼灯泡厂最早租用人张光银、魏秀梅夫妻俩2005至2009年工业上交清单早期五份，早期原名流纸箱厂；提示经村支两委党小组长、村民理财小组及三资清理小组多次研究决定，将原马楼村灯泡厂房产转让给马楼村村民张光银、魏秀梅两人（由2011年1月1日旧房产转让协议书签订本协议记两份，村留档案一份）特此提示马楼村民委员委会盖章。5、2010年11月8日，魏秀梅向魏守方出具欠条一份，载明“欠二哥魏守方人民币肆万贰仟贰佰捌拾元，等收房子卖房时付欠款，等卖厂房时如提前有钱提前还”等内容，该款因魏秀梅未给付魏守方，2013年4月8日，魏守方诉至徐州市泉山区人民法院，该院于2013年5月21日作出（2013）泉商初字第401号民事判决，判令魏秀梅自该判决生效后十日内给付魏守方款42280元。该判决已生效并进入执行程序。6、魏秀梅曾于2012年12月28日诉至一审法院，要求确认2010年11月8日张光银与魏守方签订的徐州市鸿源纸箱厂房产转让协议书无效，后于2013年5月16日撤回起诉。7、魏秀梅于2013年7月8日诉至一审法院，要求撤销其与魏守方之间于2006年8月3日签订的转让协议，后魏秀梅于2014年1月6日撤回起诉。8、2013年8月30日，魏守方向徐州市泉山区人民法院提起诉讼，要求张光银返还因2006年张光银向魏守方借款6万元剩余的欠款3万元。泉山区法院查明，2010年9月张光银向魏守方出具3万元欠条一张，2013年11月25日，该院出具（2013）泉民初字第3628号民事判决书，判决张光银偿还魏守方3万元。一审法院认为：一、关于张光银是否对争议的房产拥有所有权的问题。1、现有证据不能证明张光银与马楼村委会已就2003年原灯泡厂产权拍卖协议履行完毕。张光银主张2003年3月8日与马楼村委会签订拍卖协议，购买马楼村委会灯泡厂西院资产，并已经足额缴款。马楼村委会不予认可，且表示因张光银未履行购买合同，原灯泡厂购买合同作废，以新合同为准，相关房产属于马楼村所有。因张光银提供的缴款票据存在收款事由不明确情况，加上张光银在经营期间土地和电力为有偿使用亦需要缴款，经一审法院要求，马楼村委会对收款事由亦不明确答复，故张光银向马楼村委会缴款数额及用途不明，尚不能认定张光银（名流纸箱厂）已足额缴纳房款。张光银递交的张某的证言与马楼村答辩及质证意见不一致，且其未出庭作证，一审法院不予采信。2、2010年11月6日马楼村委会与张光银、魏守方签订的鸿源纸箱厂房产转让协议约定马楼村委会将鸿源纸箱厂出售给张光银、魏守方，因鸿源纸箱厂所使用场地、房产与原灯泡厂为同一场地房产，该协议对相同的房产进行了二次出卖，马楼村委会2010年又就该房产出具了提示说明，均印证了张光银（名流纸箱厂）2003年3月8日与马楼村委会签订的拍卖协议并未履行完毕，张光银未依据协议取得房屋所有权。故目前证据尚不能确认张光银对争议房屋的所有权。二、张光银与魏守方签订的鸿源纸箱厂房厂转让协议是否符合解除条件的问题。马楼村委会于2010年11月6日订立合同以8万元价格将鸿源纸箱厂资产转让给张光银、魏守方二人，但8万元房款均为魏守方分两次付清。张光银、魏秀梅又于2010年11月8日将同一标的以同一价格转让给魏守方、郑秀玲，并约定了合同签订当日付款4万元、年底付清的付款方式。合同签订当日，魏秀梅又向魏守方出具42280元欠条，并在2013年5月21日经（2013）泉商初字第401号民事判决支持，此前，2010年9月张光银向魏守方出具3万元欠条一张，2013年11月25日，经泉山区人民法院（2013）泉民初字第3628号民事判决书判决支持。综上，马楼村委会转让给张光银、魏守方的房产的付款人为魏守方，张光银并未履行付款义务，张光银、魏秀梅出卖给魏守方、郑玉玲房屋时，魏守方、郑玉玲当日应对张光银、魏秀梅具有付款义务，但魏秀梅却于合同签订当日向魏守方出具欠条，张光银、魏秀梅就此未作出合理解释。同时，张光银、魏守方在与马楼村委会签订房屋买卖合同后，就同一标的再次签订买卖合同，其两份合同内容的前半部分文字一致，语气相同，且张光银、魏守方共同买房仅有魏守方付款，合同第二条关于房屋收回的约定与二人共同买房的行为相矛盾。双方当事人的行为及魏秀梅出具欠条行为使人民法院无法确认魏守方在2010年11月8日合同签订时及之后对张光银、魏秀梅具有付款义务，进而不足以认定魏守方构成违约。故张光银、魏秀梅关于要求解除合同、返还房屋、赔偿损失、支付违约金的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回魏秀梅、张光银的诉讼请求。案件受理费4750元，由魏秀梅、张光银共同负担。上诉人魏秀梅、张光银不服上述民事判决，向本院提起上诉称：请求撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审判决查明事实不清，案件定性错误。1、本案是房屋买卖合同纠纷，并非企业出售合同纠纷，上诉人一审提起诉讼是因为被上诉人没有履行双方2010年11月8日签订的房产转让协议的付款义务，构成合同违约，与企业出售无关，上诉人要求被上诉人返还涉案房屋并赔偿相关损失。2、上诉人对涉案房产拥有所有权。根据证据证明涉案房屋实际上由两部分组成，一是2003年上诉人张光银与第三人签订《原灯泡厂西院产权拍卖协议》购买的房屋，一部分房产系2008年11月上诉人又新建的部分房产。二、2010年11月8日上诉人与被上诉人签订的房产转让协议是双方真实意思表示，是有效协议，被上诉人没有履行合同义务，构成根本性违约。三、一审法院遗漏诉讼争议焦点，没有对上诉人与被上诉人2010年11月8日签订的房产转让协议的效力、房屋的权属问题作出认定，没有围绕争议焦点进行审理，直接以被上诉人无付款义务为由驳回上诉人诉求明显错误。被上诉人魏守方答辩称：上诉人上诉请求没有事实和法律依据，一审判决事实清楚，适用法律正确。上诉人没有所谓的房产可供买卖，该事实已经查明，请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求。原审第三人马楼村委会答辩称：第三人只能按照上诉人与被上诉人之间签订的合同去执行。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、涉案法律关系性质应当如何认定。2、上诉人与被上诉人之间签订的徐州市鸿源纸箱厂房产转让协议书的效力如何认定，如果协议有效，上诉人要求解除该协议能否得到支持。3、上诉人要求被上诉人返还涉案房产及赔偿经济损失和违约金能否得到支持。二审期间，上诉人申请证人张某出庭作证，拟证明上诉人张光银在2003年通过签订拍卖协议向马楼村委会购买了涉案房屋，而且张光银在此后按照协议的约定付清了购买款8万元，张光银在履行拍卖协议过程中没有违约行为，马楼村委会对此也没有以张光银违反协议为由要求张光银承担法律责任。经质证，上诉人认为，证人证言可以证明上诉人已经完全履行了原灯泡厂产权拍卖协议，并且确认购买厂房的款项交清，且在协议签订之后，厂房也移交给了上诉人，在此后上诉人经营期间，马楼村委会并未提出上诉人有违反协议的情况，所以该涉案的房屋早在2003年就已经由上诉人购买取得，并实际占有使用，涉案房屋所有权应当归上诉人所有，上诉人有权就该房产和被上诉人签订房屋买卖协议。被上诉人质证认为，该证人证言不能作为定案依据，证人证言在作证时存在推测行为，证人不清楚上诉人是否交齐款项，证人陈述没有人汇报上诉人没有交清房款，并推测如果上诉人不交齐款项就不好办相关的营业执照，在此基础上证人推测钱款交齐，该推测是矛盾的，该证人在马楼村工作期间对上诉人所谓的交款次数，交款金额均不清楚，仅仅是推测，被上诉人注意到证人承认所有交款都应当做账，这个账是有延续性的，因此不管证人当时是否在任，其后的管理人员代表村委会出具的文字性的证明资料才是有效的，可以作为定案依据。二审查明事实与一审一致。本院认为，上诉人的诉讼请求是请求解除上诉人与被上诉人签订的《徐州市鸿翔纸箱厂房产转让协议书》（以下简称协议书）并返还纸箱厂内的房产等，由此可见，本案的纠纷性质为房屋买卖合同法律关系，故本案的案由应当认定为房屋买卖合同纠纷。一、上诉人要求解除与被上诉人签订的协议书并要求被上诉人返还纸箱厂内的房产，前提应当是上诉人对前述房产拥有所有权，对此上诉人应当承担举证责任。上诉人为证明其对诉争房产享有所有权提供了2003年3月8日上诉人与第三人签订的《原灯泡厂西院产权拍卖协议》，并提供了其履行该协议的相关票据并在二审时申请证人张某出庭作证，但是其未完成其举证责任。1、《原灯泡厂西院产权拍卖协议》约定的款项为8万元，而上诉人提供的相关票据中的款项并未达到8万元，2、证人张某并未明确陈述上诉人是否交清涉案厂房款项。3、2006年8月13日，魏秀梅与魏守方签订了转让协议，将鸿源纸箱厂含所有厂房、设备等资产转让给魏守方，债权债务已清理完毕，而且2009年2月3日之后被上诉人魏守方向第三人马楼村委会交纳相应租金。4、第三人马楼村委会于2015年7月28日出具的证明载明“因张光银未履行购买合同，原灯泡厂购买合同作废，以新签订的新合同为准。”第三人马楼村委会代理人出庭时对该证明进行了说明，证明中的“新合同”是指2011年第三人与被上诉人签订的涉案房产转让协议书。由此可见，上诉人提供的证据无法形成完整的证据锁链，而且与被上诉人、第三人马楼村委会提供的证据相矛盾，上诉人对此既无法做出合理的解释，也无法提供证据予以推翻，故本院无法认定上诉人对涉案房产拥有所有权。二、上诉人张光银、魏秀梅要求解除其与魏守方签订的转让协议，理由是魏守方有违约付款行为。2010年11月8日，张光银与魏守方签订转让协议的当日，如按协议约定，魏守方应向张光银支付4万元，而魏秀梅却向魏守方出具了42280元欠条，并获得法院判决确认。显然，按照魏秀梅给魏守方出具的欠条，只能视为魏守方付款义务已履行完毕。魏守方也无违约行为，上诉人要求解除合同，也无法律依据。综上，上诉人张光银、魏秀梅的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人张光银、魏秀梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘全民审 判 员  张 伟代理审判员  胡元静二〇一六年七月二十六日书 记 员  苗 鑫