云南省剑川县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2931民初114号原告（反诉被告）：剑川县剑宇房地产开发有限公司，公司住址：剑川县金华镇剑鹤路C-16-C-21号门面。��定代表人：谢建林，系公司董事长。委托代理人：王振华，云南王振华律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托代理人：高伟，男，1982年2月25日生，汉族，湖南省邵阳市人，系剑川县剑宇房地产开发有限公司总经理。被告（反诉原告）：段寿全，男，1976年3月21日生，白族，云南省剑川县人。被告（反诉原告）：史志明，女，1977年12月28日生，白族，云南省剑川县人。被告（反诉原告）段寿全、史志明共同的委托代理人：韩炳辉、李胜宣，云南崇圣律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）（以下简称原告）剑川县剑宇房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）（以下简称被告）段寿全、史志明商品房销售合同纠纷一案,原告于2016年3月16日向本院起诉，同日本院立案受理后,被告段寿全、史志明于同年4月8日向本院提起反诉。本院依法组成合议庭，将本诉案件与反诉案件合并审理，并于同年5月13日公开开庭进行了审理。原告剑川县剑宇房地产开发有限公司的委托代理人王振华、高伟，被告段寿全、史志明及其共同的委托代理人韩炳辉、李胜宣到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告诉称:原、被告于2014年8月18日签订了编号为TLNYA-56、A-57的《商品房购销合同》。合同约定被告购买原告位于剑川县金华镇国道214线以东腾龙商贸城内，第40幢1单元第一至二层A-56、A-57号商铺，该房属剪架结构，地上2层，地下0层，建筑面积306.57㎡，总价款为4500000.00元。合同对付款方式、付款期限、违约责任以及其他事项进行了约定。合同签订后，原、被告于2014年8月19日对《商品房购销合同》进行了公证，同日还进行了备案登记。被告于合同签订之日向原告支付了首付款2250000.00元之后未再向原告支付剩余款项，也未按照合同约定向银行申请办理按揭贷款，并于2015年6月份在未办交接手续的情况下实际占有了该房屋，同时还对房屋进行了改造。期间，原告就被告拖欠房款的事宜多次与被告协商，但其一直以各种理由推诿，被告的行为已经违反了合同的约定，严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求：1、判令二被告支付拖欠原告的购房款人民币2250000.00元；2、判令二被告向原告支付自2014年9月25日起至付清拖欠购房款之日止的违约金（按拖欠购房款的0.02%乘以逾期天数计算，计算至起诉之日暂定为人民币241650.00元）；3、本案的诉讼费用由二被告负担。被告段寿全、史志明答辩并反诉称：被告于2014年3月23日就已经购买了该房屋，并支付了50%的首付款，同年8月份才办理了公证等相关交接手续。2014年8月20日接房后至9月份，被告到房屋内检查时发现房屋存在严重的质量问题后通知了原告。后原告通知建设方即施工单位进行处理。同年10月10日，经建设方对房屋进行检查，确认房屋存在重大缺陷并提出了处理意见，同时还向被告出具了书面的《质保书》后开始对房屋进行修复。在修复过程中，被告发现梁板以及承重墙出现裂痕，就不断找原告进行协商解决。2015年1月13日，双方经协商达成了对A-56号、A-57号房屋的一致处理意见暨解除合同，并约定合同解除后由原告按合同总价款的10%的赔偿被告450000.00元，还赔偿其他损失200000.00元，共计650000.00元。同年1月19日，双方同意并签署了正式的解除协议，该协议载明由原告返还被告已交付房屋50%的购房首付款2250000.00元及税金等共计3150000.00元。同时，原告表示合同解除后需向银行贷款来支付给被告赔偿款，故愿意按2%的月息支付资金占用期间的利息。后该房屋一直处于空闲状态，房屋维修的现场全部维持原状。现从该协议约定的资金占用之日即2014年1月19日至2016年4月8日，已实际产生利息924000.00元。因原、被告之间的合同已解除，被告未拖欠原告的任何款项，反而是原告还欠被告4074000.00元，故被告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求，并依法提起反诉，要求原告支付给被告已交付50%的购房款2250000.00元以及赔偿款、税金等费用共计3150000.00元，以及支付从2015年1月19日起至2016年4月8日止占用3150000.00元资金的利息924000.00元（利息按照月息2%计算，暂计算至提起反诉之日），上述两项共计4074000.00元，并由原告承担从反诉之日起占用该3150000.00元资金至款项付清之日止的资金占用费（按日息2100.00元计算）和本诉、反诉的案件受理费。原告针对被告的反诉辩称：原告在被告支付首付款后，积极协助被告向银行贷款，但被告未在贷款有效期内办理相关贷款手续，至今未按购房合同约定支付剩余的50%购房款2250000.00元，存在违约。原告在被告未付房款之前不可能将诉争房屋交付被告，也未向被告提交过《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，更未将房屋钥匙交与被告，而是因为被告向原告购买的房屋位于临街铺面，原告对临街铺面统一进行门头装饰并安装卷帘门，被告在未与原告办理房屋交接手续，也未经原告同意的情况下，自己安装了电动卷帘门，实际占有了诉争房屋。被告共向原告购买了A-49、A-50、A-56、A-57四间商铺，被告在未与原告办理房屋交接手续的情况下对商铺进行改造装修，其中A-49、A-50号商铺已投入使用，由于被告在装修过程中擅自改变了室内楼梯结构，造成A-56、A-57房屋局部开裂。��诉争房屋的质量问题，原告已经和被告进行了协商解决，作了相关维修，并提出质量鉴定建议，但被告不同意鉴定。后该房屋经相关部门鉴定，鉴定部门的意见是：将房屋构件受损产生裂缝加固修复后，房屋不存在安全隐患。原告将鉴定意见告知被告后，被告仍未按合同约定付款。原告还就被告改造、装修房屋中出现的问题，本着协商、解决的态度与被告协商。在协商时，原告和施工单位湖南省花门建筑工程有限公司一起与被告积极协商解决，协商过程中原告和施工单位均愿意通过司法鉴定来确定房屋是否存在安全隐患及质量问题，但被告不同意鉴定，也拒绝支付剩余房款，并对原告提出无理的赔偿要求，严重影响了原告的正常经营活动。为维护公司声誉，妥善解决双方争议，减少损失，被告与原告进行了多次协商。协商过程中，原告作出了极大的让步和克制，并以同意被告的损失计算方式，争取让被告同意对诉争房屋进行质量鉴定。2015年1月13日的《会议记录》，是原告在被告的一再要求下就会议协商的内容出具的记录，是双方会谈内容的记录，不是双方签订的协议。同年1月19日，双方再次协商，被告重新提出其损失的计算方式，为尽快解决纠纷，原告作出了最大的让步，同意被告的计算方式，同时对房屋进行质量鉴定，双方签订了协议书，但协议书不是解除《商品房购销合同》协议，协议的内容是：原告同意按照被告提出的损失计算方法，在涉案房屋鉴定期间，按2%的资金占用费支付到鉴定结果出来时止，期限为两个月，超出期限，额外计算资金占用费。协议书是双方意思表示一致的结果，协议中无原告向被告返还已交费用的意思表示，若原告返还被告费用，如此巨大的数额，按照常理，双方应当明确约定返还的期��及方式，协议中也无关于解除合同的意思表示。商品房购销合同属于法律规定的要式合同，合同的解除需要合同双方明确的意思表示，并对合同解除后的相关事项有明确约定，因此被告主张协议书系正式的解除协议不能成立。原告为其主张提供了以下证据：一、组织机构代码证、营业执照、身份证复印件各1份及法定代表人身份证明1份，以证明原告的诉讼主体资格及身份信息；二、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证明复印件各1份，以证明出售商品房的项目建设依据，原告以出让方式取得商品房项目的土地使用权，项目建设符合城乡规划要求，建筑工程符合施工条件，准予施工，出售的商品房取得预售许可；三、《商品房购销合同》及补充协议、合同登记备案证明、公证书复印件各1份，以证明原、被告之间就购房达成的约定及相关情况；四、收款收据复印件2份，以证明2014年8月18日，被告已交纳购房首付款共计2250000.00元；五、情况说明复印件1份，以证明原告于2014年9月4日协助被告申请贷款，同年9月25日剑川县农村信用合作联社同意对被告办理贷款，但被告未在贷款审批有效期内向银行办理相关贷款手续；六、鉴定意见书复印件1份，以证明诉争房屋不存在安全隐患；七、照片3张，以证明诉争房屋现状；八、证人证言2份，以证明对诉争房屋进行改造施工的事实。经庭审质证，被告对原告提供的证据一的关联性有异议，认为这是法院核实的范畴，不属于证据；对原告提供的证据二真实性、合法性无异议，但对预售许可证明有异议，认为预售许可记载时间与被告购房时间有冲突，原告在未取得预售许可的情况下售房，属于违规售房；对原告提���的证据三、四、七无异议，并认为证据四中的收款收据恰好说明了交房款时间是2014年3月21日，而不是2014年8月18日；对原告提供的证据五的关联性有异议，认为与本案无关；对原告提供的证据六的三性不予认可，认为该案审理的是商品房销售合同纠纷，该鉴定意见是对房屋质量的鉴定，与本案无关；对原告提供的证据八有异议，认为证人邓四友属公司职员，其与原告有利害关系，不具备证人出庭资格，对证人赵海辉陈述改造楼梯无意见，但改造的施工和费用均由建设方花门公司负责，并非被告擅自改造。被告为其主张提供了以下证据：一、《腾龙商贸城房屋销售订单》、《交款通知单》、《收款收据》复印件各1份，以证明原被告于2014年3月23日签订了商品房销售订单，总价款为4500000.00元，订单签订后，被告于同年3月23日、3月24日共支付了购房款2250000.00元，原告向被告出具了《收款收据》的事实；二、《商品房购销合同》及《公证书》复印件1份，以证明双方于2014年8月19日对房屋进行了公证，并对房屋面积、型号、价款等进行了约定；三、《公证费用》、《房屋维修基金及契税的收款收据》复印件各1份，以证明原告于2014年8月20日通知被告接收房屋，被告在接收房屋当天还办理了交付代缴契税及房屋基金等费用手续，并向原告交付了公证费1000.00元、契税135000.00及维修基金21769.00元；四、《业主手册》复印件1份，以证明原告于2014年8月20日向被告交房并按国家规定交付了业主手册，就房屋交付后国家规定的质量保证书。使用说明书等房屋资料进行了明确；五、《会议记录》、《协议书》复印件各1份，以证明2015年1月13日，经被告与原告协商达成了对A-56、A-57号商品房的处理意见即双方同意解除合同，并于同年1月19日签署了正式的解除协议，原告尚欠被告购房款未支付，因此双方间互负债权债务，存在债的抵销，被告并不欠原告的购房款；六、《质保书》复印件1份、房屋照片23张，以证明被告向原告购买的房屋存在质量问题等实际情况，且因房屋存在质量问题致使双方合同解除。经庭审质证，原告对被告提供的证据一证明方向有异议，认为根据法律的规定，预售房屋在验收以前取得预售许可证的有效，在合同签订之日，被告交付的房款为首付款；对被告提供的证据二、三无异议；对被告提供证据四的关联性有异议，认为该业主手册的出具方是物业管理公司，不是本案原告，该手册上没有原告公司的任何签章，不能证明原告已将房屋交付;对被告提供的证据五的真实性无异议，对关联性不予认可，认为与本案无关，不能证明被告的证明方向，认为《会议记录》、《协议书》���无任何关于解除合同的意思表示;对被告提供的证据六的关联性有异议，认为其中《质保书》的出具主体不是原告，与本案无关，对照片的关联性有异议，认为拍摄时间和房屋质量出现问题的时间原告不清楚，不能证明被告的证明方向。通过双方当事人对以上证据的质证，本院对双方认可的证据及陈述一致的案件事实予以采信；对双方意见有分歧，但能与案件其它事实相互印证，能证明案件事实的依法予以确认。对双方意见有分歧，又无有效证据证实的依法不予采信。当事人当庭陈述一致及证据证明的案件事实是：原、被告买卖的房屋位于剑川县金华镇国道214线以东腾龙商贸城内第40幢第一至二层A-56号，A-57号商铺，属剪架结构，地上二层，地下零层，建筑面积306.57平方米，总价款为4500000.00元。2014年3月23日，被告段寿全、史志明夫妇向原告剑川县剑宇房地产开发有限责任公司认购了房号为A-56,A-57腾龙民族商贸城销售订单一份，并支付了首付款1000000.00元，同年3月24日又支付了首付款1250000.00元，两次共支付了购房首付款2250000.00元。同年8月19日，原告为甲方，被告段寿全、史志明为乙方，双方签订了合同编号为TLNYA-56、A-57商品房购销合同，并办理了公证手续，公证书字号为（2014）云剑证字第192号。双方签订的商品房购销合同约定：合同总金额为4500000.00元，付款方式为按揭贷款，并约定于合同签订之日乙方向原告交付首期房款（含定金）计2250000.00元，剩余房款2250000.00元由乙方向银行申请贷款，甲方予以协助办理，乙方应在接到通知之日起3日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交。在接到甲方或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。乙方逾期履行上述义务���，由此导致逾期支付购房款的，按本合同第八条之约定处理。同年8月20日，被告段寿全向原告交纳了A-56号、A-57号房屋的公共维修基金21769.00元和契税135000.00元。同日，被告向原告的委托管理公司剑川县腾龙物业管理有限领取了领取了业主手册并实际占有了房屋。后被告以房屋有质量问题与原告产生纠纷，为此双方进行了多次协商。2014年10月10日，原告的施工单位湖南省花门建筑工程有限公司向被告段寿全出具了一份《质保书》，该《质保书》记载：“关于腾龙民族商贸城一期56号、57号铺面存在质量缺陷，具体问题及处理方法如下：1、56号铺面二楼面楼梯口梁有开裂现象，应业主要求拓宽楼梯口及复修混泥土楼板；2、56号铺面与57号铺面之间的柱子混凝土表面有龟裂现象，56号卷帘门上方屋面梁浅表开裂，对此处理办法为在相应部位灌注建筑结构胶，如再出现严重质量问题，依据建筑法及质量保证书请权威部门论证，查明责任方，如是我施工单位责任，我公司全权承担责任及损失”。湖南省花门建筑工程有限公司在该《质保书》上盖章，被告段寿全也在该《质保书》上签名并捺印。后在双方协商过程中，原告于2015年1月13日向被告出具了一份书面的会议记录，该会议记录内容记载为：“经剑川县剑宇房地产开发有限公司与段寿全、史志明协商，就双方协商56号、57号铺面商品房买卖问题达到如下意见：一、按签订合同总金额的10%即肆拾伍万元（450000元）的赔款；二、另赔偿贰拾万元（200000元）；三、以上两项合计赔偿款陆拾五（650000）万元”，原告的法定代表人谢建林和被告段寿全、史志明在该会议记录上签名，原告还在会议记录上盖了公司公章。同年1月19日，原、被告之间又进行了一次协商，以原告为甲方，被告为乙方，双方间达成了书面的协议书，协议书记载：“经甲、乙双方协商同意按段寿全、史志明已交费用及赔偿款共计叁佰壹拾伍万元整,按月百分之二的资金占用费付到房屋鉴定结果出来时，此协议与鉴定结果无关。从2015年1月14日至2015年3月14日计息。超过期限额外计算资金占用费用”。原、被告在协议书上签名盖章。2015年5月18日，原告委托大理白族自治州建筑工程司法鉴定中心对诉争房屋进行司法鉴定。同年5月26日，该司法鉴定中心以大司鉴字【2015】47号鉴定意见书作出如下鉴定意见：“（一）、40幢、41幢房屋设计施工图经大理州新安建设工程工程施工图设计审查中心审查合格，不存在设计质量问题。（二）40幢房屋（1-5）轴至（1-7轴）间产生不均匀沉降，造成房屋柱、板、墙开裂原因：1、施工单位未按设计施工；2、房主未经设计单位许可擅自改变楼梯结构。（三）、���屋沉降梁及沉降速度在国家规范允许控制值范围内，将房屋构建受损产生裂缝加固修复后，房屋不存在安全隐患”。2016年3月16日，原告以“诉称”为由向本院起诉，要求被告段寿全、史志明支付拖欠的购房款2250000.00元，同时还要求支付从2014年9月25日起至房款付清之日止的违约金，并承担本案诉讼费。同年4月8日，被告向本院提起反诉，要求原告支付给被告应返还被告已经交付50%的购房款2250000.00元以及赔偿款、税金等费用共计3150000.00元，以及支付从2015年1月19日起至2016年4月8日止占用3150000.00元资金占用的利息924000.00元（利息按照月息2%计算，暂计算至提起反诉之日924000.00元），两项共计4074000.00元，并由原告承担从反诉之日起占用该资金款至款项付清之日止的资金占用费（按日息2100.00元计算）和本诉、反诉的案件受理费。诉讼中，本院已就房屋质���问题需经司法鉴定事项已向被告释明，但被告明确表示诉争房屋质量问题凭肉眼就能判断无法使用，无需鉴定，故不申请鉴定。庭审中，虽经本院主持调解，但因双方意见分歧较大，调解达不成一致意见。本院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属有效，双方应当按合同约定履行各自的义务。本案中，对于双方间买卖房屋否已交付使用的问题，原、被告签订合同时间为2014年8月18日，合同约定交房时间为2014年6月30日，约定交房时间在前，签订合同时间在后，应当以实际占有房屋的时间确定其交房时间。被告于2014年8月20日实际占有诉争房屋，应视为原告对该房屋的实际交付使用。对于诉争房屋购销合同双方是否已约定解除的问题，被告在反诉请求中，以《会议��要》和《协议书》主张双方于2015年1月13日达成解除协议，同年1月19日正式签订解除协议书，但原告不认可合同已解除。从《会议纪要》和《协议书》的内容上看，未明确记载双方解除合同的意思表示，且被告在与原告签署协议书后仍持有房屋钥匙即实际占有房屋，也未与原告办理撤销公证、备案等手续，这与其主张合同已约定解除的事实相矛盾，不符合约定解除的要求，双方间的房屋购销合同尚未解除，故对其主张依法不予采信。对于诉争房屋是否因房屋质量问题致使合同达到法定解除条件的问题，原告在庭审中举证主张房屋经修复后不存在安全隐患，被告虽对原告提交的鉴定意见书有异议，但庭审中未能举证证明诉争房屋因存在主体结构或无法居住的安全隐患等符合法定解除的条件。诉讼中，本院已就房屋质量问题需经司法鉴定的相关事项向被告释明，被告明确表示不申请鉴定，故对其主张房屋因质量问题致使房屋无法使用要求解除合同的请求，依法不予支持。现原、被告之间的《商品房购销合同》既未约定解除，又不符合法定解除的条件，被告应按双方签订的合同继续履行支付剩余房款的义务，故对原告要求二被告支付剩余购房款的请求，应予以支持。对于原告要求被告支付违约金的请求，因双方在合同中未明确约定剩余房款的交付时间，应视为不定期限交付，原告有随时要求被告支付房款的权利，但应给予被告必要的准备时间。现原告未能提供有效证据证明其已履行了向被告催收剩余房款的义务，被告未支付剩余房款应视为未逾期，故对原告的该项诉讼请求，依法不予支持。被告购买的房屋因质量问题发生争议后，原、被告双方经协商达成了一致的处理意见，并形成了书面的《会议记录》和《协议书》。双方签订的《会议记录》和《协议书》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，视为对存在质量问题的处理方式，应属有效，故应予以支持。后经司法鉴定，鉴定意见书载明诉争房屋确实存在房屋柱、板、墙构件开裂等质量问题，依据公平原则，原告应给予被告一定的经济补偿。具体补偿数额，依《会议记录》和《协议书》的约定，应由原告支付给被告经济补偿款人民币918800.00元（包括《会议记录》约定的赔偿款650000.00元＋《协议书》约定的资金占用费268800.00元）。被告的其他反诉请求，因无有效证据证实，依法不予支持。因双方所欠款项基于同一法律关系、同一种类物，且均已届履行期，存在债的抵销，为便于执行，原告支付给被告的经济补偿款，应从被告需支付的剩余购房款中予以扣除。据此，依照《中华人民共和国��同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十一条、第十二条、第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告段寿全、史志明支付给原告剑川县剑宇房地产开发有限公司位于腾龙商贸城内第40幢第一至二层A-56号、A-57号房的购房款人民币1331200.00元（购房款2250000.00元－济补偿款人民币918800.00元），于本判决生效之日起三十日内履行；二、驳回原告剑川县剑宇房地产开发有限公司的其他诉请请求；三、驳回被告段寿全、史志明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理��26733.00元，由原告剑川县剑宇房地产开发有限公司负担9624.00元，其余17109.00元由被告段寿全、史志明负担；反诉案件受理费19696.00元（已减半收取），由被告段寿全、史志明负担15254.00元，由原告剑川县剑宇房地产开发有限公司负担4442.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。如逾期当事人未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  段梅彦审 判 员  杨龙璋人民陪审员  张吉元二〇一六年七月二十二日书 记 员  李芝佳