浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙06民终2063号上诉人（原审原告）李月德。上诉人（原审原告）吴萍。被上诉人（原审被告）浙江宏磊东南房地产开发有限公司，住所地诸暨市暨阳街道望云路123号。法定代表人戚建萍，董事长。委托代理人（特别授权）毛卫东、王和欢，浙江曦明律师事务所律师。上诉人李月德、吴萍因与被上��人浙江宏磊东南房地产开发有限公司（以下简称宏磊公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2016）浙0681民初1456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日立案受理后，依法组成合议庭于2016年6月23日公开开庭进行了审理。上诉人李月德、吴萍，被上诉人宏磊公司的委托代理人毛卫东、王和欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：被告宏磊公司系诸暨鸿盛铭邸小区的开发商。2012年9月24日，出卖人宏磊公司与买受人李月德、吴萍签订《浙江省商品房买卖合同》一份，双方约定：“1、出卖人将位于诸暨市暨阳街道艮塔东路以西、南四路以北的鸿盛铭邸小区第8幢1单元011102号房屋、79号地下车位出卖给李月德、吴萍；2、第8幢1单元011102号商品房建筑面积133.60平方米，该商品房总价款为1228051元；79号地下车位160000元；商品房及相关用房的合同总金额为1388051元；3、出卖人应当在2014年9月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；4、出卖人逾期交房不超过90日的，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限��第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同签订后，原告李月德、吴萍已付清涉案房款1388051元。另查明，涉案房屋于2014年11月26日在诸暨市建筑业管理局进行了竣工验收备案。鸿盛铭邸小区公配房送电时间为2014年12月23日。被告曾于2014年11月底书面通知原告交房。原审法院认为：依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案原、被告于2012年9月24日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，应属合法有效。合同第八条约定，被告应于2014年9月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明，以及用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付原告使用，而涉案商品房的公配房送电时间为2014年12月23日，现原告认为至此时该商品房才符合���方约定的交付条件，理由正当，该院予以支持，并据此根据原告诉请及合同第九条确定被告逾期交房的违约期间为自合同约定的交房最后期限的第二天即2014年10月1日起至2014年12月22日止，共计83天。至于逾期交房违约金的支付标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少；最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现原、被告均未能提供充足证据证实违约行为造成的损失，而被告辩称的以租金标准计算逾期交房违约金之意见，因租金仅是计算损失的一种方式，并不足以表明原告买入该房屋的全部损失，故该院基于违约金性质的规定主要是补偿性的立法本意，在被告宏磊公司的请求和综合本案具体情况下，酌情对该部分违约金予以调整，以已付房款为基数，自2014年10月1日起至2014年12月22日止，按每日万分之一点五的标准计算为17281.23元（1388051元×0.15‰×83天）。至于原告的储藏室部分诉请，因本案《浙江省商品房买卖合同》中并未有关于储藏室买卖的记载内容，且原告提供的关于储藏室部分的其他形式约定，亦与本案商品房买卖之间涉及不同的法律关系，故该院在此不作评判，原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司应支付原告李月德、吴萍逾期交房违约金计人民币17281.23元，款限于判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告李月德、吴萍的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1276元，依法减半收取638元，由原告李月德、吴萍负担451元、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司负担187元。上诉人李月德、吴萍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决调整违约金不当。合同约定的违约金并不过分高于造成的损失，每日万分之三的违约金并不高于银行同期贷款利率的1.3倍，故应按照合同约定的违约金计算。二、上诉人购买了涉案房屋后才购买储藏室，储藏室租赁合同是商品房买卖合同的附属合同，因被上诉人不能用买卖合同的形式签订该储藏室合同，为规避��律，双方才用租赁合同名义签订合同，储藏室合同虽名为租赁实则为买卖合同，两者可以一并进行审理。即便认定储藏室合同是租赁合同，该合同与商品房买卖合同主体一致，也应在本案中一并审理。三、被上诉人提供的储藏室的面积与合同约定不一致，侵犯了上诉人的利益，如被上诉人不认可，可由法官现场实地测量或者交由双方共同认可的第三方进行测量。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判，要求按照合同约定的日万分之三计算违约金，对储藏室部分的诉讼请求应一并审理。被上诉人宏磊公司答辩称：一、2014年以后被上诉人经营陷入严重困境，导致无力支付应该向供电部门缴纳的建造配电房的费用，使得整个工程竣工验收备案手续延后，按照商品房买卖合同的约定被上诉人确实构成违约，但被上诉人在资金极度困难的情况下，作了大量努力使涉案房屋符合交付条件，并得以办理商品房权证，逾期交房没有影响房屋的实际使用，涉案房屋中确实也有很多业主在2014年10月开始装修，希望双方本着实事求是原则，就纠纷处理达成一致意见。二、当事人约定的违约金过分高于所造成实际损失的情况下，法院应该调整违约金，约定的违约金高于实际损失的百分之三十应认定为“过分高于造成的损失”，上诉人的损失应按照同地段同类房屋租金标准确定，被上诉人在一审中委托了有相关资质的博文房地产评估造价集团有限公司诸暨分公司对涉案商品房在被上诉人迟延交房期间的租金标准进行评估，评估报告真实性、合法性、关联性均没有问题，原审法院没有说明任何理由的情况下不予采信缺乏依据，根据评估报告，涉案房屋每平方米每月租金是7元，结合迟延交房期间，被上诉人的租金损失大概在3000元��右，原审判决确定的违约金过高，请求二审法院更正。三、被上诉人迟延交房给上诉人造成的损失应由上诉人承担举证责任。四、从同样案件同样处理的角度来说，原审法院曾对涉案小区一个业主的案件作出判决，因该业主在2014年10月份装修房屋，该判决将违约金调整至日万分之一，本案违约金至少也应调整为日万分之一。双方当事人在二审中均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院围绕上诉请求和理由审查认为，关于原审法院对被上诉人应支付的逾期交房违约金所作调整是否适当。上诉人主张被上诉人应按照涉案合同约定按日向其支付已付房价款的万分之三的违约金，被上诉人则主张原审判决违约金调整幅度偏小，违约金至少应调整为按日支付已付房价款的万分之一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款明确规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少，根据谁主张、谁举证的原则，应由违约方对违约金约定过高的主张承担举证责任，考虑到违约方不可能提供守约方损失的全部证据，违约方提供出足以使法院对违约金约定公平性产生怀疑的初步证据即可，然后由守约方对违约金约定合理的主张承担举证责任。本案中，违约方宏磊公司在一审中提供了涉案房地产租赁估价报告一份，虽该证据系其单方委托，不能作为确定上诉人因被上诉人逾期交房产生的实际损失的证据，但该证据可以作为对本案约定违约金公平性产生怀疑的初步证据，现上诉人未能提供其实际损失等可证明违约金约定合理的相应证据，应认定涉案合同约定的违约金过高，现被上诉人在诉讼中明确请求对约定违约金进行调整，���院应予调整违约金。考虑到违约金性质系以补偿性为主、惩罚性为辅，在双方均未提供充分有效证据证明逾期交付造成的实际损失的情况下，原审法院根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合本案具体情况，将违约金调整为以已付房款为基数、按照日万分之一点五计算，并无不当，本院予以维持，对上诉人主张原审判决酌定的违约金过低、被上诉人主张原审判决酌定的违约金过高的辩称本院均不予采信。关于上诉人提出的储藏室部分的诉讼请求是否应在本案中一并审理的问题，因上述诉讼请求与本案不属同一法律关系，原审法院不予处理并无不当，上诉人可另循法律途径解决。综上，上诉人李月德、吴萍提出的上诉理由不足，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费421元，由上诉人李月德、吴萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑森轶审 判 员  楼晓东代理审判员  李丹丹二〇一六年七月二十五日书 记 员  王婷婷