湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10985号上诉人（原审被告）：张福珍，女，汉族，1964年12月14日出生，住湖北省武汉市武昌区，上诉人（原审被告）：谭世清，男，汉族，1966年4月9日出生，住湖北省武汉市江岸区，两上诉人共同委托诉讼代理人：刘松，湖北泓峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何伟刚，男，汉族，1976年5月6日出生，住湖北省武汉市洪山区，被上诉人（原审原告）：翁德胜，男，汉族，1973年10月12日出生，住湖北省武汉市洪山区，原审被告：潘欣，男，汉族，1977年7月23日出生，住湖北省武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：刘松，湖北泓峰律师事务所律师。上诉人张福珍、谭世清与被上诉人何伟刚、翁德胜及原审被告潘欣，房屋买卖合同纠纷一案。不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初3225号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月05日立案后。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，中级人民法院审理的事实清楚、法律适用明确的第一审适用简易程序审理结案的，不服民事裁定的上诉案件可以由法官一人独任审理。本案因符合上述规定，故适用独任制由审判员张海鹏一人独任审理，本案现已审理终结。上诉人张福珍、谭世清的上诉请求：1.撤销武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初3225号民事判决书；2.依法改判驳回两被上诉人针对上诉人一审的全部诉讼请求；3.本案二审的上诉费及一审的案件受理费均由两被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决适用法律不明确，且依据错误。一审判决认为农村私有房屋买卖为法律法规所禁止，继而认定案涉房屋买卖合同无效，但并未明确农村私有房屋被禁止买卖的法律依据，也并未阐明该禁止性规范属效力型规范，还是管理型规范。上诉人认为案涉房屋在双方订立买卖合同时的现状，符合该房屋所在村集体经济组织对于类似房屋合法性的认定以及合同的有关约定，且根据上诉人的认知，法律关于农村集体土地使用权的转让，也仅是《土地管理法》第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，但该规定属于典型的仅取缔违反之行为、对违反者加以制裁、以禁遏其行为的规定，并未否认其行为之私法上效力，应当定性为管理型规范，故在农村集体土地上所建房屋的买卖合同并不必然无效，只是属于行政机关行政执法取缔的范围而已。因此，案涉房屋在订立买卖合同时，具备合同中约定的各项条件，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，不属于无效合同。二、即便因循一审判决认定案涉房屋买卖合同无效的裁判观点，但其处理结果明显失当。一审判决查明案涉房屋已被拆除，判决上诉人全部返还两被上诉人的购房款。即便按照一审裁判关于房屋买卖合同无效的观点，但该处理结果完全忽略了两被上诉人在该房屋买卖过程当中存在的过错，没有判决两被上诉人承担责任，属于明显的处理失当。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定；合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，从双方签订的房屋买卖合同中可见，两被上诉人对于购买的房屋属农村集体土地上建设的房屋的事实应当是明知的，其在订立合同时的目的并非用于居住，从合同内容看，两被上诉人明知上诉人谭世清已不能享受还建指标，还要求其帮助获得拆迁补偿，并且已预知该房存在被城管部门拆除的风险而仍然出资购买，其真实用意就是利用集体土地上房屋拆迁补偿安置政策的不确定性，以类似博彩的方式进行风险投资，这种投资行为的本质有损于国家及集体的公共利益，违反公序良俗，故两被上诉人具有明显的过错。对无效的农村集体土地上房屋买卖合同的处理，要贯彻国家的公共政策和诚信交易原则，避免当事人的利益失衡。故如何确定双方当事人对于合同无效的过错责任比例及承担损失的方式，是处理本案的关键。上诉人认为两被上诉人在应当承担涉案房屋不能返还所造成的部分损失，承担方式应为两被上诉人自行负担购房款的一部分，以体现公平原则。被上诉人何伟刚、翁德胜共同辩称，一审判决查明的事实是清楚的，适用法律也是正确的。应驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。主要理由为：一、一审有证据证明原被告双方签订了房屋买卖合同的事实；二、一审有证据证明原告通过向见证人李某转付购房款，再由李某将款项转给被告方的事实，被告在一审期间也向法庭递交了收取购房款的银行转账记录，以上证据能够证明被告收到李某转款94万元的事实；三、案涉房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应当属于无效合同；四、被告依法应当退还收取的购房款。何伟刚、翁德胜向一审法院提出诉讼请求:1.请求确认原告与被告签订的房屋买卖合同为无效合同；2.判令被告立即退还原告的购房款1155500元，并判令被告按合同约定向原告承担违约赔偿责任，支付违约赔偿款231000元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月19日，被告谭世清、潘欣将其位于湖光村雁中咀的自建私房一栋（房号为D575号和D577号，建筑面积770平方米）出售给两原告，被告谭世清妻子张福珍受被告谭世清、潘欣委托，于当日与两原告签订购房协议，协议约定将上述房屋以1155000元的价格卖给原告，被告作为出售方在协议上承诺对以上房屋享有合法出售的权利，不与第三方有任何债权纠纷，并承诺协助购买方在村级部门变更登记人姓名。协议还约定了违约赔偿等其他条款。双方在该购房协议上签名确认，见证人李某亦在该协议上签名确认，协议签订后，原告依约付清了1155000元的购房款。但该房屋却于2019年4月被城管部门以违建房的名义拆除。一审法院认定事实：原被告双方之间为农村私有房屋买卖，为法律法规所禁止行为，故而双方订立的《购房协议》无效。案涉房屋已经灭失，但被告应当返还已经收取的购房款，根据现有证据，被告方收到原告支付的购房款94万元，应当返还给原告。至于原告主张的违约责任，因双方协议无效，违约金并无依据，不予支持。一审法院判决：一、确认何伟刚、翁德胜与谭世清签订的《购房协议》无效；二、谭世清、张福珍于本判决生效之日起十日内向何伟刚、翁德胜返还94万元；三、驳回何伟刚、翁德胜的其他诉讼请求。一审案件受理费8637元（已减半收取），由何伟刚、翁德胜负担4337元，由谭世清、张福珍负担4300元（此款何伟刚、翁德胜已预交，谭世清、张福珍于本判决生效之日起十日内直接向何伟刚、翁德胜支付4300元）。二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，对于违章建筑物买卖合同是否有效的问题，应以违章建筑是否可以经过补办手续转变为合法建筑为标准确定合同的效力。即在合同订立之后，违章建筑的买卖合同因违章建筑的不确定状态而处于效力待定状态，如果违章建筑人依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续，使违章建筑转化为合法建筑，合同的效力得以补正而成为有效合同；相反如果不能通过补办相关手续而改变违章建筑的违法状态，合同就归于无效。结合本案查明的事实，案涉房屋被认定为违章建筑且已经被城管部门拆除，已经不可能转化为合法建筑，合同也不能通过补办相关手续而改变违章建筑的违法状态，一审判决该合同无效并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，上诉人谭世清、张福珍应将收取的购房款返还给被上诉人何伟刚、翁德胜。对于上诉人谭世清、张福珍与被上诉人何伟刚、翁德胜之间是否因为案涉合同无效而存在损失，上诉人谭世清、张福珍未向一审法院提出相应的诉请，也未提供任何证据，因此其该项上诉主张本院不予支持。综上所述，上诉人谭世清、张福珍的上诉请求不能成立，应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13200元，由谭世清、张福珍负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏二〇二一年二月二日书记员  王汐雯