江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宿中民终字第02474号上诉人（原审被告）朱桂林。上诉人（原审被告）范伟。二上诉人共同委托代理人王邦法，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）房金龙。委托代理人刘会，江苏义缘律师事务所律师。上诉人朱桂林、范伟因与被上诉人房金龙房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2015）泗民初字第0341号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。房金龙原审诉称：朱桂林、范伟因合伙经营“中国电信4G手机卖场”，租赁房金龙位于泗阳县众兴镇人民中路碧云商城东门北第三间门面房。因朱桂林、范伟拖欠房屋租金180000元未支付，现要求朱桂林、范伟支付租金180000元及违约金20000元。后在庭审过程中，房金龙变更诉讼请求为:要求朱桂林、范伟承担违约金20000元。朱桂林、范伟原审辩称：2014年3月26日，朱桂林与房金龙就位于泗阳县众兴镇人民中路碧云商城东门北第三间门面房签订房屋租赁协议是事实，且合同签订后朱桂林、范伟已按约定交纳了租金。但房金龙与中国电信股份有限公司泗阳分公司（以下简称中国电信泗阳分公司）于2014年4月4日就涉案房屋签订了一份房屋租赁合同，后双方又于2014年5月14日签订了正式的房屋租赁合同，中国电信泗阳分公司已依约定交纳了房租，表明房金龙与朱桂林、范伟之间的房屋租赁协议已经解除，该房屋租赁协议已被房金龙与中国电信泗阳分公司之间签订的房屋租赁协议所取代，房金龙起诉的事实及理由均不能成立。因中国电信泗阳分公司已向房金龙发出解除租赁合同的通知，故请求法院驳回房金龙的诉讼请求。原审法院经审理查明：2014年3月26日，房金龙（甲方）与朱桂林（乙方）签订了《房屋租赁协议》一份。该合同约定：甲方将其位于泗阳县镇人民中路第三门面租给乙方使用，租赁时间为2014年4月15日至2017年4月15日，年租金为18万元，租金为一年一付，下一年度的租金提前两月付清。双方还约定，乙方租赁使用所增加的附属设施及装潢，解除合同时，甲方概不负责（装修不得破坏房屋主体结构）。该房屋被朱桂林与范伟用来合伙经营手机卖场。合同签订后，房金龙已将该房屋交付给朱桂林、范伟使用。2014年4月21日，朱桂林向房金龙缴纳房租费180000元。2014年4月4日，房金龙又与中国电信泗阳分公司就同一间房屋签订一份房屋租赁合同，该合同约定房金龙将上述房屋以每年242106元的价格出租给该公司，租赁日期为2014年5月1日至2017年4月30日。后房金龙于2014年5月30日向范伟银行账户汇款242106元。原审法院认为：朱桂林、范伟主张其与房金龙签订的租赁合同已被房金龙与中国电信泗阳分公司签订的租赁合同所取代，朱桂林、范伟与房金龙已口头解除了双方之间签订的租赁合同，房金龙向其退还了包括租金、房屋装修款、税金在内的款项共计242106元，朱桂林、范伟与房金龙之间已不存在租赁合同关系。根据朱桂林、范伟与房金龙签订的《房屋租赁协议书》、房金龙与中国电信泗阳分公司签订的《租赁合同》及房金龙向朱桂林出具的房租费收据，可以证实朱桂林向房金龙租赁了位于泗阳县众兴镇人民中路碧云商城东门北第三间门面房用于其与范伟合伙经营中国电信4G手机卖场的事实，朱桂林、范伟与房金龙签订的《房屋租赁协议书》在房金龙本案起诉之前仍未解除，双方应诚实守信地履行该合同，朱桂林、范伟于2015年4月24日将涉案房屋钥匙交还给房金龙，应视为朱桂林、范伟提前解除租赁合同，其行为已构成违约。因朱桂林、范伟主张其与房金龙已达成口头协议解除了双方签订的租赁合同，但房金龙对此予以否认，而根据朱桂林、范伟提供的房金龙于2014年4月21日出具的收据可证明房金龙已与朱桂林、范伟签订了租赁合同，并收到了朱桂林、范伟给付的180000元租金的事实，而房金龙就同一房屋于2014年4月4日与中国电信泗阳分公司另签订了《房屋租赁协议》。如按照朱桂林、范伟所主张的其与房金龙口头解除了租赁合同，则朱桂林、范伟不应再向房金龙支付租金，而应由中国电信泗阳分公司直接向房金龙支付租金。如按照中国电信泗阳分公司在其出具的证明中载明的内容，朱桂林、范伟租赁涉案房屋系受其委托的行为，则中国电信泗阳分公司在朱桂林、范伟已向房金龙支付180000元租金的情况下，该公司不应再向房金龙支付2014年度的租金242106元。房金龙在该收据上注明“电信局款到帐后须转到朱总帐户”，且房金龙于2014年5月30日将中国电信泗阳分公司给付的242106元转账给范伟，也印证了房金龙在庭审中所称的“与电信局签合同是为了使朱桂林、范伟可以从电信公司获得补贴”，即房金龙与中国电信泗阳分公司签订的租房合同并没有实际履行，实际履行的是房金龙与朱桂林之间签订的租赁合同。现朱桂林、范伟提前解除租赁合同给房金龙造成了损失，因该租赁合同约定的违约金为200000元，故房金龙要求朱桂林、范伟赔偿其违约金20000元的诉讼请求，符合法律规定，且不损害朱桂林、范伟的利益，应予支持。至于房金龙关于其与中国电信泗阳分公司签订的租赁合同与房金龙和朱桂林、范伟之间签订的租赁合同之间不具有关联性的主张，因与房金龙提供的证明上载明的内容相矛盾，且根据禁止反言的原则，对于房金龙的该项主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：朱桂林、范伟于判决生效后十日内向房金龙支付违约金20000元。案件受理费1950元，由朱桂林、范伟负担。原审判决宣判后，上诉人朱桂林、范伟不服向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、原审法院判决朱桂林、范伟向房金龙承担违约责任有误，朱桂林、范伟并非本案适格被告。根据朱桂林、范伟与中国电信泗阳分公司签订的《中国电信泗阳分公司碧云商城营业厅外包经营合同》，朱桂林、范伟受中国电信泗阳分公司的委托经营电信业务，由此产生的业绩也均由中国电信泗阳分公司享有，而中国电信泗阳分公司则为朱桂林、范伟租赁营业用房，故朱桂林、范伟系受中国电信泗阳分公司委托与房金龙签订涉案房屋租赁合同。房金龙在其向朱桂林出具的180000元租金收据上注明“电信局款到须转到朱总账户”及房金龙于2014年5月30日将其收到的由中国电信股份有限公司江苏分公司（以下简称中国电信江苏分公司）支付的242106元租金转汇给范伟，可证实房金龙认可朱桂林、范伟系受中国电信泗阳分公司委托租赁涉案房屋的事实，由此产生的权利义务应由中国电信泗阳分公司承担，朱桂林、范伟作为受托人不应向房金龙承担违约责任。二、原审法院遗漏了认定本案基本事实的证据。房金龙与中国电信泗阳分公司于2014年5月14日签订的房屋租赁合同是中国电信江苏分公司向房金龙支付242106元租金的依据，也是认定房金龙与中国电信泗阳分公司之间存在房屋租赁合同关系的依据。而中国电信泗阳分公司于2015年3月3日向房金龙送达的解除房屋租赁合同通知书，房金龙对此并未提出异议，表明其认可中国电信泗阳分公司才是涉案房屋租赁合同关系的相对人。三、原审法院认定房金龙与中国电信泗阳分公司之间签订的房屋租赁合同没有实际履行有误。朱桂林、范伟受中国电信泗阳分公司委托与房金龙签订房屋租赁合同后，再由中国电信泗阳分公司与房金龙签订正式租赁合同予以确认，且根据中国电信江苏分公司向房金龙支付242106元租金及中国电信泗阳分公司向房金龙送达解除租赁合同通知书的事实，可证实房金龙与中国电信泗阳分公司之间签订的房屋租赁合同已实际履行。原审法院以房金龙将其收取的由中国电信江苏分公司支付的242106元租金转汇给范伟及朱桂林已向房金龙支付180000元租金为由，否定房金龙与中国电信泗阳分公司之间签订的房屋租赁合同已实际履行的事实显然有误。四、原审法院程序违法。原审法院未对朱桂林、范伟提供的其与中国电信泗阳分公司签订的《中国电信泗阳分公司碧云商城营业厅外包经营合同》及中国电信泗阳分公司出具的证明进行审核认证，而根据上述证据载明的内容，可以证实涉案房屋系中国电信泗阳分公司租赁，朱桂林、范伟与中国电信泗阳分公司之间系委托关系。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回房金龙原审的诉讼请求。被上诉人房金龙答辩称：朱桂林、范伟主张其与中国电信泗阳分公司之间存在委托关系不能成立。房金龙与朱桂林、范伟签订的房屋租赁合同约定的租金与房金龙和中国电信泗阳分公司签订的房屋租赁合同约定的租金相差六万余元，且房金龙与中国电信泗阳分公司于2014年4月4日签订房屋租赁合同，朱桂林却于2014年4月21日向房金龙支付180000元租金，显然有违常理。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人朱桂林、范伟为证明其主张，向本院提供下列证据：1.2016年3月7日，中国电信泗阳分公司出具的情况说明一份，载明：“涉案房屋系中国电信泗阳分公司租赁后承包给朱桂林、范伟经营，并提供装修补贴款委托二人按照指定标准进行装修。朱桂林、范伟向中国电信泗阳分公司提供涉案房屋的租赁信息后，中国电信泗阳分公司因考虑其内部审批流程时间较长，故暂时委托朱桂林、范伟与房金龙洽谈租赁事宜，并最终由中国电信泗阳分公司与房金龙签订正式租赁合同。后中国电信泗阳分公司按照合同约定提前书面通知了出租方解除租赁合同，并安排工作人员将房屋钥匙交给出租房”，旨在证明朱桂林、范伟与房金龙签订的租赁合同系受中国电信泗阳分公司委托，故该合同的后果应由中国电信泗阳分公司承担，朱桂林、范伟并非本案适格被告；2.陈瑞出庭作证，其作证称：“2014年4月初，朱桂林、范伟委托陈瑞对涉案房屋进行装修，该房屋是对一整间房屋进行隔断后的南侧房屋。涉案房屋装修好后，范伟向陈瑞给付了50000元装修款，而陈瑞向范伟出具了收据一张。陈瑞装修涉案房屋时是按照电信公司要求的装修标准进行的”；3.陈瑞出具的收据一份，载明“今收到碧云商城中国电信4G手机卖场装修款伍万元整（￥50000元）收款人：陈瑞2014年4月28日”；上述两份证据旨在证明朱桂林、范伟按照中国电信泗阳分公司的指示选好租赁的房屋后，由该公司统一对外租赁房屋后委托朱桂林、范伟按照统一标准进行装修，并将相应的装修费用支付给朱桂林、范伟，房金龙与中国电信泗阳分公司签订的房屋租赁合同中约定的242106元，即由房屋租金180000元、装修费50000元及税金12105元组成；4.2015年2月14日，朱桂林向开户名为中国电信股份有限公司宿迁分公司的银行账户存款115000元的现金存款凭证一份；5.2015年2月15日，中国电信泗阳分公司向朱桂林出具的收据一份，载明“收到朱桂林缴纳的碧云商城营业厅房租115000元”；上述两份证据旨在证明朱桂林、范伟与中国电信泗阳分公司之间签订的《中国电信泗阳分公司碧云商城营业厅外包经营合同》已实际履行，朱桂林、范伟系受中国电信泗阳分公司委托与房金龙签订了该房屋租赁合同，朱桂林、范伟不是本案适格被告；6.2014年3月26日，范伟与房金龙就涉案房屋签订的租赁合同复印件一份，旨在证明范伟、朱桂林共同与房金龙商谈了涉案房屋相关租赁事宜；7.涉案房屋外部照片两张，旨在证明朱桂林、范伟经营的“中国电信4G手机卖场”与“金莱克体育”所共同占用的房屋即为中国电信泗阳分公司与房金龙签订的租赁合同中约定的第二间房屋，后在房金龙对该房屋进行隔断后才形成了所谓的第二间、第三间房屋。被上诉人房金龙对上述证据质证认为：对于证据1的真实性予以认可，但对于该情况说明的内容不予认可，且与本案无关；对于证据2、3的真实性无法确认，即使陈瑞的证言及其出具的收据均为真实有效，也不能证明涉案房屋系中国电信泗阳分公司租赁；对于证据4、5的真实性均无异议，但因上述两份票据载明的时间均为2015年，不能证明朱桂林、范伟与中国电信泗阳分公司之间存在委托关系；对于证据6，因该证据系复印件，无法确认其真实性，如果该范伟与房金龙签订的租赁合同是真实的，恰恰证明了房金龙与朱桂林、范伟之间存在房屋租赁关系；对于证据7的真实性无异议。本院对上述证据的认证意见为：对于证据1，因房金龙对于该情况说明的内容不予认可，且朱桂林、范伟也未能举证证明朱桂林与房金龙签订涉案房屋租赁协议时，房金龙已知晓朱桂林、范伟系受中国电信泗阳分公司委托，故对于朱桂林、范伟提供该证据的证明目的，本院不予支持；对于证据2、3，陈瑞作证称涉案房屋按照电信公司要求的标准进行装修，共花费50000元，但根据朱桂林、范伟（乙方）提供的其与中国电信泗阳分公司（甲方）签订的《中国电信泗阳分公司碧云商城营业厅外包经营合同》中的约定：“3.3装修费用：外包营业厅门头、背景墙、iTV背景墙由甲方报费用预算，乙方负责施工至甲方报账（原则上不超过壹万伍仟元）”，两者数额相差过大，故对于朱桂林、范伟关于房金龙与中国电信泗阳分公司签订的房屋租赁合同中约定的租金242106元中包含50000元装修费的主张，本院不予采信；对于证据4、5，朱桂林、范伟（乙方）与中国电信泗阳分公司（甲方）签订的《中国电信泗阳分公司碧云商城营业厅外包经营合同》中约定：“1.6合作期限：2014年5月1日至2017年4月30日止，计叁年”及“3.1房租：因房屋为甲方承租，乙方在承包期第一年需提前向甲方交纳租金拾壹万伍仟元/年（实际房租标准为贰拾叁万元/年，代理商业务达量给予拾壹万伍仟元/年房租补贴）。乙方在承包期第二、三年需提前向甲方全额交纳租金贰拾叁万元/年”，且该合同的签订时间为2014年6月，而朱桂林、范伟提供的两张票据载明的时间为2015年2月，故对于朱桂林、范伟提供上述两份证据的证明目的，本院不予支持；对于证据6，因该租赁合同系格式合同，其主要内容与朱桂林和房金龙签订的房屋租赁协议内容一致，而朱桂林与范伟之间又系合伙关系，故对于该租赁合同的真实性，本院予以确认；对于证据7，因双方当事人对于照片的真实性均无异议，本院予以确认。二审查明事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。二审另查明：2014年5月14日，房金龙与中国电信泗阳分公司就涉案房屋签订了房屋租赁合同一份，后中国电信泗阳分公司于2015年3月3日向房金龙发出解除房屋租赁合同通知书一份。本案二审中的争议焦点是：1.朱桂林、范伟与房金龙之间是否存在房屋租赁关系；如存在，则朱桂林、范伟应否向房金龙支付违约金20000元；2.原审法院审理程序是否合法。关于第一争议焦点。本院认为，房金龙与朱桂林、范伟及案外人中国电信泗阳分公司之间就涉案房屋共签订了三份房屋租赁合同，分别是：房金龙与朱桂林于2014年3月26日签订房屋租赁协议、房金龙与中国电信泗阳分公司于2014年4月4日签订的租赁合同及房金龙与中国电信泗阳分公司于2014年5月14日签订的房屋租赁合同。房金龙主张其将涉案房屋出租给朱桂林、范伟并签订房屋租赁协议后，朱桂林、范伟为了能够从中国电信泗阳分公司处获取补贴而要求房金龙与中国电信泗阳分公司签订两份房屋租赁合同，朱桂林、范伟则辩称二人系受中国电信泗阳分公司委托与房金龙签订房屋租赁协议，而该房屋租赁协议已被房金龙与中国电信泗阳分公司签订的正式房屋租赁合同所取代，故朱桂林、范伟与房金龙之间并不存在房屋租赁关系。因房金龙与朱桂林签订房屋租赁协议后，房金龙向朱桂林交付了涉案房屋，而朱桂林也向房金龙支付了一年租金180000元，而房金龙在此之后虽与中国电信泗阳分公司就同一房屋又签订了两份房屋租赁合同，但房金龙在收到中国电信江苏分公司支付的242106元租金后就全部汇入范伟的银行账户，鉴于朱桂林与范伟之间系合伙关系及朱桂林向房金龙交付180000元租金时要求房金龙“电信局款到账须转到朱总账户”，且朱桂林、范伟亦无证据能够证明朱桂林与房金龙签订房屋租赁协议时已告知房金龙二人系受中国电信泗阳分公司委托向其租赁涉案房屋，故房金龙关于其与中国电信泗阳分公司签订房屋租赁合同是为了使朱桂林、范伟能够从中国电信泗阳分公司处获取补贴的陈述可信度更高，本院予以采信。原审法院认定房金龙与朱桂林、范伟之间存在房屋租赁关系及房金龙与中国电信泗阳分公司签订的房屋租赁合同未实际履行并无不当，本院予以维持。朱桂林、范伟另主张根据其所提供的房金龙与中国电信泗阳分公司于2014年5月14日签订的房屋租赁合同及中国电信泗阳分公司于2015年3月3日向房金龙送达的解除房屋租赁合同通知书，可以认定房金龙与中国电信泗阳分公司之间存在房屋租赁合同关系，而朱桂林、范伟系受中国电信泗阳分公司委托与房金龙签订涉案房屋租赁协议，由此产生的一切权利义务应由中国电信泗阳分公司承担。因朱桂林以其个人名义与房金龙签订的房屋租赁协议，且朱桂林、范伟也未能举证证明朱桂林与房金龙签订涉案房屋租赁协议时，房金龙已知晓朱桂林、范伟系受中国电信泗阳分公司的委托，并结合房金龙在中国电信泗阳分公司向其送达解除租赁合同通知书之前，已通过诉讼方式要求朱桂林、范伟支付下一年租金的事实，可以认定房金龙一直主张的租赁合同关系的相对人为朱桂林、范伟，而非中国电信泗阳分公司，故对于朱桂林、范伟提供的房金龙与中国电信泗阳分公司签订的房屋租赁合同及中国电信泗阳分公司向房金龙发出的解除房屋租赁合同通知书的证明目的，本院不予采信。原审法院在原审判决中虽未对上述两份证据有无证明力及证明力大小进行认证，但并不影响案件的实体处理，故对于朱桂林、范伟的该项上诉主张，本院亦不予支持。关于朱桂林、范伟应否向房金龙支付违约金20000元的问题。本院认为，因房金龙与朱桂林在其签订的房屋租赁协议中约定“房屋租赁时间为三年，从2014年4月15日开始至2017年4月15日止”、“年租金为壹拾捌万元正，租金一年一付，下一年租金，提前两月付清”及“甲乙双方如一方违约，将付给对方违约金贰拾万元整”，故房金龙在朱桂林未按合同约定于2015年4月15日之前支付下一年的180000元租金的情况下，起诉至原审法院要求朱桂林、范伟支付2015年的租金180000元。结合朱桂林、范伟未按合同约定支付租金及在案件审理过程中将涉案房屋钥匙交还房金龙的行为，应视为朱桂林、范伟不再继续履行该租赁合同，而朱桂林、范伟提前解除合同势必会给房金龙造成损失，且违反了租赁合同中关于租赁期间的约定，因双方在该房屋租赁合同中约定违约金为20000元，现房金龙要求朱桂林、范伟支付违约金20000元有事实及法律依据，本院予以支持。关于第二争议焦点。朱桂林、范伟主张原审法院未对朱桂林、范伟提供的其与中国电信泗阳分公司签订的《中国电信泗阳分公司碧云商城营业厅外包经营合同》及中国电信泗阳分公司出具的证明进行审核认证，故原审法院审理程序违法。本院认为，原审中，因房金龙对于朱桂林、范伟提供的上述两份证据的真实性及关联性均不予认可，而原审法院认为如朱桂林、范伟租赁涉案房屋确系受中国电信泗阳分公司委托，则中国电信泗阳分公司在朱桂林、范伟已向房金龙支付180000元租金的情况下，不应再向房金龙支付242106元租金，原审法院结合已本案查明的事实，在对朱桂林、范伟提供的上述两份证据有无证明力及证明力大小进行审核后，认定上述两份证据无法证明朱桂林、范伟主张并无不当，故对于朱桂林、范伟的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人朱桂林、范伟的上诉理由不能成立，本院对于其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1950元，由上诉人朱桂林、范伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙芳远代理审判员  王冬冬代理审判员  李志华二〇一六年七月二十九日法官 助理  孙 笑书 记 员  许小璇第1页/共14页