湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11933号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉汇和银通商业地产有限公司，住所地武汉市东西湖区常青花园街常青花园中路轨道交通**线常青花园站上物业**（12）。法定代表人：刘珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭忠革，广东德培律师事务所律师。委托诉讼代理人：于丹阳，广东德培律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴春红，女，1978年5月20日出生，汉族，住仙桃市，委托诉讼代理人：王孔林，湖北聚力律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：爱上功夫文化传播（武汉）有限公司，住，住所地武汉市洪山区徐东大街路**（武汉新世界百货徐东店）****/div>法定代表人：吴春红，该公司总经理。委托诉讼代理人：王孔林，湖北聚力律师事务所律师。上诉人武汉汇和银通商业地产有限公司（以下简称汇和银通公司）因与被上诉人吴春红、爱上功夫文化传播（武汉）有限公司（以下简称爱上功夫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初2393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇和银通公司上诉请求：撤销原判，改判驳回吴春红、爱上功夫公司所有诉讼请求，支持汇和银通公司所有反诉请求。事实和理由：1、一审法院认定案涉租赁合同合法有效，并认定汇和银通公司解除合同符合法律规定，吴春红、爱上功夫公司不构成违约，其理由不成立。2、吴春红、爱上功夫公司坚持认为其不构成违约，并没有以约定违约金标准过高为由，要求对迟延履行赔偿金、违约金标准进行调整。一审法院径行调整，没有法律根据。3、案涉租赁合同约定因承租人原因解除合同的，出租人可不退回履约保证金。一审法院认定租赁合同有效、承租人违约，又判决出租人退还履约保证金，前后矛盾。4、汇和银通公司已经全额减免了疫情防控期间的租金和其他费用，一审法院将疫情作为调整违约金的考量因素，显属不当，对汇和银通公司明显不公平。吴春红、爱上功夫公司共同辩称：1、其一审中请求驳回汇和银通公司的全部反诉请求，已包含调整违约金的含义。2、租赁合同系汇和银通公司制作、提供的格式文本，合同条款限制了吴春红、爱上功夫公司的权利，加重其负担和责任，且违约责任畸高。双方纠纷并未对汇和银通公司造成实际损失，一审法院兼顾合同履行情况、当事人过错程度和预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，适用法律正确。3、合同解除的原因是不可抗力，而不是吴春红、爱上功夫公司违约。汇和银通公司恶意张贴通告，给吴春红、爱上功夫公司造成了两百多万元的损失。一审法院仅驳回汇和银通公司大部分反诉请求，但吴春红、爱上功夫公司接受一审判决。吴春红、爱上功夫公司向一审法院起诉请求：判令汇和银通公司返还商铺租赁履约保证金96120元，支付违约赔偿金96120元，承担本案诉讼费用。汇和银通公司向一审法院反诉请求：判令吴春红、爱上功夫公司支付2020年2月5日至2020年5月9日租金（含物业费）27293.33元及延迟履行赔偿金26201.6元（以27293.33元为基数按每日千分之五的标准自2020年1月21日起暂计算至起诉日，应计算至其实际支付本金之日止）；支付2020年2月5日至2020年5月9日综合能源服务管理费356元及延迟履行赔偿金341.76元（以356元为基数按每日千分之五的标准自2020年1月21日起暂计算至起诉日，应计算至其实际支付本金之日止）；支付2020年5月10日至2020年6月10日商铺占用费38993.87元、公证费3000元、搬运费6000元、保管费32708元、违约金106800元；承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：爱上功夫公司是由吴春红个人投资设立的自然人独资公司。2017年8月18日，汇和银通公司（出租人，甲方）与吴春红（承租人，乙方）签订编号为HHYT-ZS-2017-F3-A002的《租赁合同》约定，乙方承租位于武汉汇和城购物中心项目F3-A002号商铺，面积356平方米，租赁期限为3个租约年，装修免租期结束次日开始计算，至次年当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满；乙方承租商铺须用于经营活动，乙方应以爱上功夫名称/商号对外经营，并用于从事武术的经营项目；租金标准为起始租金90元/平方米·月，月租金为32040元/月，年租金为384480元，此价格已包含物业服务费，不再重复收取物业服务费；租金采取预付方式，每3个月交付一次，乙方应在上一笔缴纳的租金租期期满提前15日缴纳下3个月租金，首期租金应于签署合同之日支付；根据双方对租期年限的约定、确定该商铺租金自计租日（定为2017年11月5日）起计租，第3年（即2019年11月5日至2020年11月4日）乙方交纳租金为35600元/月，年租金为427200元；签订合同之日，乙方应向甲方支付履约保证金，金额为3个月的租金共计96120元，在合同存续期间，履约保证金用作租赁期内任何时间乙方所欠租金、物业服务费及其它应缴费用等款项的担保，乙方未能按合同约定的时间足额缴纳租金、物业服务费、能源费用、违约金等达到15日，则视为乙方违约，甲方有权解除合同；因乙方的原因导致合同无法继续履行，或由于乙方违约导致甲方解除合同的，甲方不退还履约保证金；自承租商铺交付日起，乙方应承担包括但不限于水、电、燃气等因乙方承租、使用、经营该商铺所产生的全部费用，该费用的支付方式和时间，以甲方或管理公司的书面通知或相关规定为准；商铺的交付日为2017年8月25日，自交付日起至2017年11月4日为装修免租期；甲方根据合同约定行使合同单方解除权的，应当以书面形式通知乙方，合同自该通知发出之日起解除，合同解除后乙方应按合同约定的标准承担违约责任，并在7日内将商铺返还甲方；在交还承租商铺前，乙方应自行拆除商铺内可移动的部分，交还期内，乙方无需支付租金，但仍需向甲方或管理公司支付物业服务费、各项能源费用等相关费用并承担可能发生的迟延付款的违约责任；无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将符合要求的承租商铺交还甲方的，则自交还届满之日的次日起，每逾期一日，乙方应当按照租用面积向甲方支付相当于双倍日租金的房屋占用费，并按照合同终止时承租商铺物业服务费标准支付日物业服务费及承担相关的能源费用等相关费用；商铺内乙方财产经甲方要求限期移除后仍未移除的，视为乙方放弃所有权，由甲方处置，同时甲方可依法追究乙方的法律责任；乙方违反合同约定，导致合同无法继续履行，或由于乙方违约行为导致甲方单方解除合同的，除合同另有约定的违约责任外，还应向甲方支付相当于当年租金标准3个月租金的违约金，甲方提前单方解除合同，或由于甲方违约行为导致乙方单方解除合同的，甲方应按照相当于当年租金标准3个月的租金向乙方承担赔偿责任；乙方迟延履行合同项下租金、物业服务费、能源费用或其他应付费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额千分之日的迟延履行赔偿金，延迟超过15日，甲方有权解除合同。2019年1月23日，汇和银通公司（甲方）与爱上功夫公司（乙方）签订补充协议，约定承租商铺的综合能源服务管理费从2019年2月1日起按照5元/平方米·月的标准收取，该费用标准每自然年递增1元/平方米·月，该费用与租金缴纳周期一致。合同签订当日，吴春红向汇和银通公司支付了履约保证金96120元，汇和银通公司出具的收据中记载的交款单位为“爱上功夫履约保证金”。吴春红于2019年10月21日支付了2019年11月5日至2020年2月4日的租金。2020年1月20日，汇和银通公司向爱上功夫公司发出缴费通知书，通知其交纳2020年2月5日至2020年5月4日期间的租金（含物业服务费）106800元和综合能源服务管理费6408元。吴春红未按时交纳当期租金。后因新冠疫情爆发，吴春红未再向汇和银通公司支付任何费用。2020年4月9日，汇和银通公司向其承租的商户发出《汇和城关于疫情期间对商户租金减免方案告知函》，载明因受新冠疫情影响，汇和银通公司决定对疫情期间给予承租商户租金减免，具体政策为：2020年2月1日至2020年4月30日减免3个月租金及能源管理费；2020年2月1日至2020年3月31日物业服务费减半交纳，2020年4月1日起物业服务费正常缴纳；2020年2月1日至2020年12月31日期间的租金不予递增。2020年4月30日，汇和银通公司再次向吴春红发出缴费通知书，通知其交纳享受减免政策后的2020年2月5日至2020年5月4日的租金和综合能源服务管理费及因逾期支付产生的滞纳金共计27981.60元。同时，汇和银通公司还告知爱上功夫公司如逾期付款达15天，将按合同执行解除合同。吴春红在收到通知后仍未支付任何费用。2020年5月6日，汇和银通公司向爱上功夫公司发出《告知函》，告知其爱上功夫公司已支付租金到期日为2020年2月28日，要求其在该函件发出之日起3日内缴清拖欠费用，否则汇和银通公司将视爱上功夫公司违约，自该函发出3日后起，即解除租赁合同，并要求爱上功夫公司于2020年5月9日前办理退场手续，逾期办理，将视为爱上功夫公司放弃相应权利并同意汇和银通公司对商铺进行处理。2020年5月8日，汇和银通公司在吴春红承租的商铺门口张贴通告，通知爱上功夫公司，汇和银通公司将于2020年5月9日收回商铺，限爱上功夫公司7天内（2020年5月15日前）将铺位腾空并交还汇和银通公司。逾期未清理的物品视为自动放弃，汇和银通公司将视店内物品为废弃物品并进行处理。2020年6月11日，汇和银通公司对包括爱上功夫公司在内的两家商户物品进行了清理，并进行了公证，支出公证费3000元。汇和银通公司将爱上功夫公司的物品交由其关联公司武汉汇和百纳物业服务有限公司保管，按照1258元/天收取保管费。武汉汇和百纳物业服务有限公司于2020年7月8日向汇和银通公司出具收据，载明其收到汇和银通公司支付的保管费32708元。汇和银通公司未提供其向武汉汇和百纳物业服务有限公司支付保管费的支付凭证。同时，汇和银通公司还主张其支出了搬运费6000元，但仅提供了个人的收条和支出证明单，未提供其他支付凭证。一审法院认为，汇和银通公司与吴春红签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力。汇和银通公司虽主张吴春红是合同相对方，但从双方履行合同的过程可以看出，汇和银通公司不仅收取了爱上功夫公司支付的租金，还向其发送通知催收租金，可以证明汇和银通公司实际认可了吴春红和爱上功夫公司均是合同履行的相对方，故吴春红、爱上功夫公司作为共同原告，主体资格适格。关于解除合同原因。根据租赁合同约定，吴春红应于2020年1月20日缴纳2020年2月5日至2020年5月4日的租金，但其未按时交纳。之后新冠疫情爆发，但在2020年4月30日，汇和银通公司按照减免政策对吴春红的租金进行减免后向其再次发出通知催缴租金，吴春红仍拒绝交纳，已经构成违约。吴春红逾期缴纳租金已超过15天，符合解除合同的条件，汇和银通公司向爱上功夫公司下达解除合同通知符合合同约定，双方租赁合同因吴春红、爱上功夫公司违约而解除。对吴春红主张爱上功夫公司系教育培训机构，因疫情导致教育机构不能复工复产，故其未交纳租金不构成违约的意见，一审法院认为，不论爱上功夫公司是否为教育培训机构，其与汇和银通公司签订的合同均具有法律效力，其应当按照合同约定按时支付租金，其是否能复工复产与其是否缴纳租金无直接联系，对该项辩称意见一审法院不予支持。关于支付租金和综合能源服务管理费的请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条的规定，双方合同于2020年5月9日解除，按照汇和银通公司的减免政策，吴春红应支付2020年2月5日至2020年5月9日的租金（含物业服务费）27293.33元、综合能源服务管理费356元。合同约定因吴春红逾期缴纳租金和综合能源服务管理费，其应按照日千分之五的标准支付迟延履行赔偿金，在双方合同中还约定了其他违约条款的情况下，该标准过高，一审法院酌情调减至按照LPR上浮50%的标准支付迟延履行赔偿金。关于支付解除合同后房屋占用费的请求。双方合同解除后，吴春红未按时将承租房屋返还汇和银通公司，其占用期间仍应参照租金标准支付房屋占用费。根据汇和银通公司在2020年度租金不上浮，按原租金标准执行的减免政策，扣减吴春红腾退房屋的7天时间，吴春红在2020年5月16日至2020年6月10日期间的房屋占用费为28032元（35040元/月÷30天×24天）。关于支付违约金的请求。双方合同中约定因承租人的原因解除合同，其应向出租人支付相当于3个月租金的违约金，因新冠疫情爆发，导致爱上功夫公司在合同解除时尚未复工复产，存在一定经营困难，一审法院酌情将违约金调减至损失的30%，即按照吴春红欠付租金和房屋占用费总额的30%计算违约金。对吴春红主张汇和银通公司支付违约金的请求因无事实依据，一审法院不予支持。关于支付公证费、搬运费和保管费的请求。汇和银通公司同时对2家商户的物品进行清理，并进行公证，共支出公证费3000元。该费用应由2家商户平均分摊。虽然搬运费6000元仅有搬运人个人的收条，但该费用确为必要支出，对该费用一审法院予以支持。但该费用未载明是1家商户还是2家商户的搬运费，故一审法院根据当天搬运清理的情况认定爱上功夫公司的搬运费为3000元。另，汇和银通公司虽提供了其支出保管费用的收据，但因系其与关联公司的交易行为，且未提供财务支出凭证，不能证明其真实性，故对32708元的保管费一审法院不予支持。因保管费用亦为必要支出，故一审法院酌情按照100元/天标准计算至2020年7月8日，吴春红应支付的保管费为2800元。关于返还履约保证金的请求。履约保证金是为保证承租人履行合同由出租人收取的费用，如前所述，截止汇和银通公司起诉时，吴春红欠付的款项为80532.24元[27293.30元+365元+（27293.30元+365元）×5.78%÷360天×188天+28032元+（27293.30元+365元+28032元）×30%+1500元+3000元+2800元]，上述款项可用于冲抵履约保证金，冲抵履约保证金后，汇和银通公司还应退还吴春红15587.76元。汇和银通公司虽主张按照合同约定因承租人违约解除合同，出租人可不退还履约保证金，但因合同中除履约保证金的约定外，还对迟延支付赔偿金和违约金均进行约定，在已经要求承租人承担了相应违约责任后，仍不退还履约保证金无事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、汇和银通公司于本判决生效之日起十日内返还吴春红、爱上功夫公司15587.76元；二、驳回吴春红、爱上功夫公司的其他诉讼请求；三、驳回汇和银通公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2072元（已减半收取），反诉费2462.71元，共计4534.71元，由吴春红、爱上功夫公司负担1906元，由汇和银通公司负担2628.71元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，一审法院对案涉租赁合同效力所作论述符合法律规定，双方当事人对案涉租赁合同的实际履行主体亦无异议，本院不再赘述。吴春红、爱上功夫公司经汇和银通公司催要，未依约支付2020年2月5日之后的租金，汇和银通公司有权依租赁合同约定，通知解除案涉租赁合同，并要求其退场。经汇和银通公司多次发函通知，双方租赁合同已于2020年5月9日解除。虽然此次新冠疫情是不可抗力，但政府通知采取最严厉疫情防控措施的时间只有三个月左右，双方合同约定租期三年，两相比较可知新冠疫情对本案合同履行的影响只是短期困难，不必然导致合同目的完全不能实现，汇和银通公司基于对疫情防控措施的考虑还相应减免了部分租金和物业管理费，吴春红、爱上功夫公司未主动解除合同，其主张合同解除系因不可抗力引起，其不应承担违约责任，没有事实和法律依据。由此，吴春红、爱上功夫公司未按期支付租金等，应依约继续向汇和银通公司支付合同解除前的租金和此后的占有使用费，并承担相应违约责任。一、关于合同解除前的租金、综合能源服务管理费，合同解除后继续占用期间的使用费，和因腾退所发生的搬迁费、公证费、保管费等：一审法院对此定性和计算准确，双方当事人也未提出异议，本院仍按此确定双方之间的权利义务。关于迟延履行支付租金及能源服务费赔偿金的计算标准，吴春红、爱上功夫公司已提出了赔偿金约定过高的抗辩，一审判决酌情调减按照LPR上浮50%的标准计算，并无不当，本院予以维持。吴春红、爱上功夫公司应向汇和银通公司支付2020年2月5日至2020年5月9日的租金（含物业服务费）27293.33元、综合能源服务管理费356元及迟延履行赔偿金，2020年5月16日至2020年6月10日期间的房屋占用费28032元、公证费1500元、保管费2800元、搬运费3000元。二、关于违约责任：原承租人腾退房屋后，出租人一般可以继续招租获得租金，承租人已予支付实际占用期间的全部使用费，出租人的损失实际是重新招租的费用、空置期间未能获得的租金以及可能形成的新租金低于原租金的差价等。本案所涉房屋处在较为成熟的市场之内，重新招租工作相对简单，双方合同约定违约责任为“因承租人违约导致出租人解除合同的，出租人不退还履约保证金；因承租人违约导致出租人解除合同的，应向出租人支付相当于当年租金3个月租金的违约金”，该履约保证金（三个月租金）与违约金（三个月租金）之和，明显高于汇和银通公司因合同解除可能形成的房屋空置损失，吴春红、爱上功夫公司提出了违约金约定过高的抗辩，本院将违约责任调整为汇和银通公司不再退还履约保证金。汇和银通公司上诉既要求不退还履约保证金，还要求吴春红、爱上功夫公司支付按3个月租金计算的违约金，本院予以部分支持。吴春红、爱上功夫公司违反合同约定导致本案合同解除，其起诉要求汇和银通公司返还履约保证金，没有事实和法律依据，本院不予支持。汇和银通公司反诉要求吴春红、爱上功夫公司支付的相关费用基本符合法律规定，本院相应调整后予以部分支持。综上所述，汇和银通公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初2393号民事判决；二、吴春红、爱上功夫文化传播（武汉）有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉汇和银通商业地产有限公司支付2020年2月5日至2020年5月9日的租金（含物业服务费）27293.33元、综合能源服务管理费356元及迟延履行赔偿金（以27649.33元为基数，从2020年1月21日起至实际支付之日止，按照全国银行业同业拆借中心颁布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算）；三、吴春红、爱上功夫文化传播（武汉）有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉汇和银通商业地产有限公司支付2020年5月16日至2020年6月10日期间的房屋占用费28032元；四、吴春红、爱上功夫文化传播（武汉）有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉汇和银通商业地产有限公司支付公证费1500元、保管费2800元、搬运费3000元；五、驳回吴春红、爱上功夫文化传播（武汉）有限公司的诉讼请求；六、驳回武汉汇和银通商业地产有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半收取的本诉案件受理费2072元，由吴春红、爱上功夫文化传播（武汉）有限公司负担，反诉费2462.71元，由吴春红、爱上功夫文化传播（武汉）有限公司负担1749.36元，由武汉汇和银通商业地产有限公司负担713.35元。二审案件受理费5159元（武汉汇和银通商业地产有限公司已预缴5194元），由吴春红、爱上功夫文化传播（武汉）有限公司负担2203元，由武汉汇和银通商业地产有限公司负担2956元。本判决为终审判决。审判长  任文审判员  曹芳审判员  鲍刚二〇二一年二月五日法官助理黄旭东书记员程玉