赤峰市松山区人民法院民事判决书（2016）内0404民初2115号原告赤峰市红山区众跃小额贷款有限责任公司。住所地：赤峰市红山区桥北红山物流园区。法定代表人郭九田，总经理。委托代理人李福元，内蒙古松洲律师事务所律师。被告张作民，男，1963年1月25日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，现住赤峰市。被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司。住所地：赤峰市松山区木兰街中段4号。法定代表人陈忠，总经理。委托代理人李长敏，女，1992年5月8日出生，汉族，职员，现住赤峰万利丰房地产开发有限责任公司员工宿舍。原告赤峰市红山区众跃小额贷款有限责任公司诉被告张作民、被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赤峰市红山区众跃小额贷款有限责任公司（以下简称众跃小额贷款公司）的委托代理人李福元，被告张作民，被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司（以下简称万利丰房地产开发公司）委托代理人李长敏到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称，2014年12月23日因万利丰房地产开发公司对到期借款未偿还，原告申请法院将其开发的位于赤峰市××区号房屋予以保全。该案进入执行程序后，被告张作民于2015年11月22日向法院提出异议，法院裁定中止对涉案房屋的执行。原告认为，被告张作民提出的执行异议申请于法无据，法院作出的执行裁定书明显认定事实不清，适用法律错误。被告张作民不是涉案房屋权利人，其无权提出执行异议。故请求确认原告所申请查封房屋归属被告赤峰万利丰房地产开发有限责任公司所有，并准予执行。被告张作民辩称，我与万利丰房地产公司签订的认购协议书合法有效，该认购协议书对房屋交付、违约责任等均作出约定，根据相关法律规定，应认定为合法有效的商品房买卖合同。签约后，万利丰房地产公司已取得该房屋的预售许可手续，且我已按合同约定支付部分房款，贵院作出的执行异议裁定书中止了对该房屋的执行正确，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并解除该房屋的查封。被告万利丰房地产开发公司辩称，万利丰房地产开发公司于2014年12月18日取得该涉案房屋的商品房预售许可证，二被告之间签订的认购协议书系双方真实意思表示，符合合同法的成立要件，该涉案房屋销售行为及购买行为均应依法受到法律保护；原告查封万利丰房地产开发公司已经售出的房屋并未侵犯万利丰房地产开发公司的物权。二被告在原告查封之前已签订了合法有效房屋认购协议，并且被告也已经交付了全部房款，原告与万利丰房地产开发公司之间仅是债权债务关系，万利丰房地产开发公司无需对原告查封行为提出异议。原告对合同标的物的查封违反了相关法律规定，已经构成侵权，其诉请理由依法不能成立，应驳回原告的诉讼请求。原告未向本院提交证据。被告张作民为支持其答辩主张，向本院提交证据如下：提交认购协议书及购房交款收据，证明二被告对所购买的房屋的详细条款进行了约定，该认购协议书具备了法律规定的商品房买卖合同的主要内容，应认定为完整的商品房买卖合同，被告已交付部分购房款，二被告之间的商品房买卖合同依法成立、生效，原告的诉求依法不能成立。原告对被告张作民提交证据的质证意见为：对认购书及收据有异议，被告之间不存在真实的房屋买卖关系，如果被告张作民能够提供真实交易流水，原告认可。税务部门登记万利丰公司连续三个月无现金收入，所以被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系。被告万利丰房地产开发公司对被告张作民提交证据无异议。被告万利丰房地产开发公司为支持其答辩主张，向本院提交证据如下：商品预销售许可证，证明被告万利丰房地产开发公司有出售该涉案房屋的资格。原告及被告张作民对被告万利丰房地产开发公司所举的证据均无异议。根据庭审、质证，本院认证如下：对被告张作民提交的认购协议书及购房交款收据，该认购协议书符合合同成立要件，且收据已加盖收款单位公章，本院予以采信。对被告万利丰房地产开发公司提交的商品预销售许可证，原告及被告张作民无异议，本院予以采信。根据上述有效证据，本院确认以下案件事实：众跃小额贷款公司因万利丰房地产开发公司欠其借款未还为由，于2014年12月23日向赤峰市松山区人民法院提出财产保全，本院于2014年12月24日作出（2015）松民保字第4号民事裁定书，裁定将万利丰房地产开发公司开发承建的位于赤峰市××区号房屋予以查封。后原告向本院提起诉讼，本院于2015年5月12日作出（2015）松商初字第23号民事调解书，约定万利丰房地产开发公司偿还众跃小额贷款公司借款本金28000000元及利息358400元。万利丰房地产开发公司未履行该调解书确定的义务，众跃小额贷款公司向本院申请执行。在执行过程中，被告张作民向本院提出执行异议，本院于2015年12月10日作出作出（2015）松法执异字第292号执行裁定书，裁定中止对赤峰市松山区松北新城御景华庭小区3-2-2-901号房屋的执行。另查明，被告张作民于2013年6月28日与被告万利丰房地产开发公司签订了商品房认购合同，购买了万利丰房地产开发公司开发的位于赤峰市松山区松北新城F-08-01号地御景华庭3号楼02091号房屋（即原告申请查封的3-2-2-901号房屋）一处，面积为130平方米，每平方米为4900元，总价款为637000元，此款被告张作民于当日交纳310000元，后于2014年10月31日交纳10000元，余款通过办理银行按揭贷款的方式交纳，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司为其出具收据二枚。再查明,赤峰万利丰房地产开发有限责任公司开发的位于赤峰市××区于2014年12月18日取得了商品房预销售许可证。本院认为，二被告之间签订的"认购协议书"，是双方当事人在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，签订合同时，被告万利丰房地产开发公司虽未取得了商品房预售许可证，但符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定"出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。"原告起诉前，被告万利丰房地产开发公司已取得商品房预售许可证明，故应认定二被告之间签订的认购协议书有效。合同签订后，被告张作民交纳了部分房款。原被告之间的房屋买卖合同已依法成立并实际履行，符合《中华人民共和国合同法》规定的合同成立要件，故二被告签订的认购协议书合法有效，应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定："被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。"被告万利丰房地产开发公司将涉案房屋出卖给被告张作民，被告张作民已支付了部分购房款，被告张作民对此没有过错。原告在被告张作民已与万利丰房地产开发公司签订合法有效的商品房买卖合同，并交付合同约定总价款的百分之五十以上房款的情况下，对合同标的物予以查封，侵犯了被告张作民作为消费者的物权期待权。故被告张作民就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条（二）项之规定，判决如下：驳回原告赤峰市红山区众跃小额贷款有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告赤峰市红山区众跃小额贷款有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰中级人民法院。审 判 长 刘志华审 判 员 尹程明人民陪审员 郎凤玉二0一六年七月四日书 记 员 黄 华