贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔05民初18号 原告刘尚生，男，1965年8月18日出生，汉族，住湖南省邵东县，身发证号码：430521196508180572. 委托代理人（特别授权）阮洪，贵州驰锐律师事务所律师。 委托代理人邓继，贵州驰锐律师事务所律师。 被告贵州绅达房地产开发有限公司，地址：大方县金龙新区。 法定代表人王永权，公司经理。 被告湖北绅达投资集团有限公司，地址：湖北省宜昌市解放路**文化广场**楼****。 法定代表人王永权，公司经理。 二被告的共同委托代理人（特别授权）覃卓朴，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。 二被告的共同委托代理人张运国，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。 第三人毕节市中亿百联投资管理有限公司，地址：七星关区百里杜鹃大道白金府邸**。 法定代表人林梅生 委托代理人（特别授权）王会强，贵州锐驰律师事务所律师。 委托代理人刘娟，贵州锐驰律师事务所律师。 原告刘尚生诉被告贵州绅达房地产开发有限公司（以下简称绅达房开公司）、被告湖北绅达投资集团有限公司（以下简称绅达投资公司）、第三人毕节市中亿百联投资管理有限公司（以下简称中亿百联公司）民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告刘尚生及委托代理人阮洪，被告绅达房开公司、被告绅达投资公司的委托代理人覃卓朴，第三人中亿百联公司的法定代表人林梅生、委手代理人王会强到庭参加了诉讼。被告绅达房开公司及被告绅达投资公司的法定代表人王永权、委托代理人张运国，第三人中亿百联投资管理有限公司的委托代理人刘娟未到庭，本案现已审理终结。 原告刘尚生诉称：2013年9月12日，原告与被告绅达房开公司通过第三人中亿百联公司提供中介服务，三方签署《土地抵押借款合同》约定：被告绅达房开公司因房地产开发向原告借款1000万元，借款期限为收到该款项之日起90日，月利率2%，被告绅达房开公司所借款项到账之日起30日内支付当期利息给原告，由中亿百联公司担保，被告绅达房开公司向中亿百联公司支付60万元中介服务费、20万元服务保障金。2013年9月17日，原告实际借款1000万元给绅达房开公司，其中920万元以转账方式交付给绅达房开公司，另60万元中介服务费、20万元服务保障金在绅达房开公司当场同意下交付给中亿百联公司。绅达房开公司将坐落在大方县大方镇龙昌村使用面积14212平方米的土地使用权（土地使用权证号为方国用（2013）第522422001016GB00013号）交付中亿百联公司作为反担保，并办理抵押登记，登记号为：方他项（2014）第51号。借款到期后，绅达房开公司怠于履行还款义务，经协商于2103年12月16日与原告签署《延期协议》，延长借款期至2014年3月16日，后到期未能偿还，又陆续在2014年3月24日、2014年5月24日、2014年7月11日签署了三次《延期协议》，约定：由绅达投资公司、王永权、聂心武对上述债务承担无限连带担保责任，该债务延期至2015年3月11日。其间，2013年10月至2014年6月，绅达房开公司按约定每月向原告支付20万元利息。自2014年7月后，绅达房开公司未再支付利息，经多次催讨，绅达房开公司仍未履行还本付息义务。特诉至法院，请求：1、判决被告偿还原告借款本金1000万元；2、判决被告偿还原告自2014年7月以来至本案执行完毕期间的利息（暂计至2016年1月为380万元）；3、判决确认原告享有涉案抵押土地使用权（土地使用权证号为：方国用（2013）第522422001016GB00013号）变卖拍卖款项的优先受偿权。本案诉讼费用由被告承担。 二被告未作书面答辩，口头辩称：1、关于借款发生的过程，是在2013年9月17日绅达房开公司向原告借款1100万元，在2013年12月18日偿还了100万元，又向原告借款200万元，在2014年3月25日通过林梅生的账户向原告还款200万元，最终形成了1000万元的借款。2、原告以第三人名义向绅达房开公司收取2%的利息和2%的服务费，总利率为月息4%，年利率48%，超过年利率36%的部分无效，超过部分应在本金中扣除。3、在借款当天，绅达房开公司支付了66万元服务费、22万元利息，这两笔款应当在借款本金中扣除。4、第三人向绅达房开公司提供担保，绅达房开公司是用土地使用权为第三人提供反担保，原告对绅达房开公司提供的土地使用权不享有抵押权，无权对抵押土地拍卖变卖的价款优先受偿。 第三人中亿百联公司陈述称：1、根据借款服务协议的约定，绅达房开公司交付的60万元服务费和20万元保证金，是双方平等协商的结果，不是支付利息，绅达房开公司无权主张在借款本息中抵扣。2、在签订协议时是三方当事人协商的结果，对三方均有效，原告享有对绅达房开公司提供抵押土地的优先受偿权。 原告刘尚生为支持自己的主张，提供了以下证据： 1、刘尚生的身份证。证明原告刘尚生的身份信息及主体资格。二被告及第三人无异议。 2、绅达房开公司营业执照、法定代表人身份证明。证明绅达房开公司的主体资格及王永权的法定代表人身份。二被告及第三人无异议。 3、第三人中亿百联公司的营业执照，证明第三人主体资格。二被告及第三人无异议。 4、《土地抵押借款合同》、借条、建行汇款客户回单、土地他项权利证书、延期协议四份。证明借款约定及交付情况、利率约定、反担保抵押财产登记情况、延期还款情况、绅达投资公司担保情况。 二被告对该组证据质证认为：关于土地抵押借款合同和他项权利证，证明抵押权人是第三人，绅达房开公司将土地抵押给第三人作为反担保，提保证第三人在承担对借款的保证责任后追偿权的实现，该抵押权不是原告作为借款人的权利；借条是真实的，其产生过程是前述答辩陈述的过程；建行汇款凭证真实性予以认可。借款当天是分三笔支付的，一笔是420万元，一笔500万元，还有一笔180万元原告没有提供。1000万元中扣除的60万的服务费和20万的保证金，我们认为都是利息。 第三人质证认为，60万元是支付服务费，20万元是绅达房开公司自愿交付的保证金。 二被告提供了如下证据： 1、原告汇款180万元给绅达房开公司的银行回单，证明绅达房开公司的借款事实。原告质证认为真实性无异议，但与本案无关。 2、绅达房开公司支付利息和服务费的银行回单18份，证明利息和服务费支付至2014年7月份。 原告质证认为该组证据支付服务费的对象是林梅生而不是原告，支付服务费与原告无关，达不到被告方的证明目的。原告认可利息支付至2014年7月的事实。 第三人质证认为该组证据支付的利息和服务费的数额不清，向第三人支付的是服务费而不是利息。 3、土地使用权证。证明二被告答辩陈述的借款过程的事实，抵押权人是第三人而不是原告，原告方不能直接行使抵押权。原告对真实性无异议，认为原告有权对第三人提供的反担保物行使抵押权。第三人对真实性无异议，认为在抵押协议上原告是当事人之一，有权享有抵押权和优先受偿权。 第三人提供了以下证据： 《借款咨询与服务协议书》，证明第三人与绅达房开公司经过平等协商，第三人绅达房开公司提供借款咨询服务，绅达房开公司支付服务费和保证金的事实。原告对真实性无异议，认为绅达房开公司支付第三人服务费与原告无关。二被告对真实性无异议。 对原告、二被告、第三人提供的证据，原告、二被告、第三人相互之间均对其真实性无异议，对上述证据的证明力，本院予以采信。 经审理查明：2013年9月12日，绅达房开公司为借款方（甲方），中亿百联公司为乙方，刘尚生作为出借方（丙方）三方共同签订《土地抵押借款合同》，该合同第一条约定：“甲方因房地产开发急需资金周转，向丙方借款人民币壹仟万元整（￥10，000，000.00元整）。乙方自愿为丙方作担保，甲方通过将土地使用权抵押至乙方并为乙方做反担保，借款期自甲方收到借款之日起共计90天，借款利率为月利率2%，甲方在收到款项到账之日起第30日支付当期利息。”第二条约定：“甲方同意用坐落在大方县××镇××（住宅、商业用地）使用权面积14212.00平方米的土地使用权做该笔借款的抵押物为乙方提供反担保，土地使用权证号为：方国用（2013）第522422001016GB00013号，使用权人为贵州绅达房地产开发有限公司。”该合同还约定了其他相关事项。该合同签订后，因中亿百联公司牵线搭桥，使绅达房开公司获得1000万元的民间借贷信息客户，2013年9月16日，绅达房开公司（甲方）与中亿百联公司（乙方）签订了《借款咨询与服务协议书》，约定由绅达房开公司一次性支付借款总额6%（60万元）咨询服务费，缴纳履约保证金60万元，再服务费20万元，双方同时约定了其他事项。2013年9月17日，绅达房开公司向刘尚生书写《借条》一张，借条内容为：“今借到刘尚生等人共计人民币壹仟万元整（￥10，000，000.00元），并打入指定账户（开户行：中国工商银行股份有限公司大方支行，开户账号：24×××61，开户名称：重庆市圣奇建设（集团）有限公司贵州大方杜鹃大道工程项目部）。借款期限为三个月，自2013年9月17日至2013年12月16日止。借款人签章：贵州绅达房地产开发有限公司，借款法人签字：王永权二零一三年九月十七日”，同日，刘尚生通过中国建设银行自己的账号为62×××29的账户，分两次（一次420万元，一次500万元）汇款920万元至双方约定的中国工商银行股份有限公司大方支行的重庆市圣奇建设（集团）有限公司贵州大方杜鹃大道工程项目部的账号为24×××61的账户上。2014年11月20日，绅达房开公司将其提供担保的土地使用证为方国用（2013）第522422001016GB00013号国有土地使用权到大方县国土资源局办理了抵押登记手续。刘尚生与绅达房开公司的借贷关系成立后，绅达房开公司未能在约定的借款期限内偿还清楚借款本息，经绅达房开公司、中亿百联公司、刘尚生三方签订《延期协议》，将借款期延期至2014年7月11日，约定续期利率为月息2%。2014年7月11日，因绅达房开公司仍未履行借款的偿还本息义务，绅达房开公司、中亿百联公司、绅达投资公司、王永权、刘尚生共同签订《延期协议》，将借款期限延至2015年3月11日，约定续期利率为月息2%，绅达投资公司、王永权自愿为借款提供连带责任担保。《延期协议》签订后，绅达房开公司到期仍未偿还本息，刘尚生向本院提起诉讼，请求如前。 另查明，绅达房开公司借款后，从2013年9月17日起至2014年10月16日止，绅达房开公司17次向中亿百联公司法定代表人林梅生的账号为24×××61的账户共计汇款469.4万元，绅达房开公司与原告均认可绅达房开公司给付原告的利息支付至2014年7月。 本院认为：本案的争议焦点是：1、本案的借款数额为多少？2、中亿百联公司收取的中介服务费是否应和借款约定利率累加计算，是否受法律规定的民间借贷最高利率的限制？3、原告是否享有对本案绅达房开公司提供反担保抵押的土地使用权拍卖、变卖所得价款的优先受偿权？ 关于第一个争议焦点：原告提供了借款1000万元的《土地抵押借款合同》、《借条》相互印证双方当事人约定借款金额为1000万元的事实。但在交付方面，原告陈述通过银行汇款920万元给绅达房开公司指定的账户，有汇款凭证予以证实，绅达房开公司予以认可。另外80万元，原告主张经绅达房开公司同意转交给第三人，作为中介服务费及保证金，第三人也认可这一事实。因此，当事人之间签订借款1000万元的协议后，原告只向借款人绅达房开公司交付了借款920万元，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十条：“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。”之规定，本案的借款本金为920万元。原告认为借款本金为1000万元的主张不成立，对其主张的超过920万元部分的本金不予支持。 关于第二个争议焦点：依照绅达房开公司与第三人签订的《借款咨询与服务协议书》，绅达房开公司支付给第三人的中介服务费，是借款人绅达房开公司为了寻找贷款人自愿给付给第三人的中介服务费，而借款利息是贷款人将款项提供给借款人使用而产生的由借款人向贷款人支付的孳息，利息的享有者应是贷款人，而上述服务费的享有者是第三人中亿百联公司，因此，第三人收取的服务费不属于借款利息，绅达房开公司辩称中亿百联公司收取的中介服务费属于利息，应和借款约定利息累加计算而受法律规定的民间借贷最高利率的限制的理由，没有法律依据，不予支持。 关于第三个争议焦点：依照双方的约定，第三人中亿百联公司为绅达房开公司向原告的借款承担保证责任，而绅达房开公司为了保证第三人中亿百联公司在承担保证责任后享有的追偿权的实现，将自己的土地使用权证号为：方国用（2013）第522422001016GB00013号的国有土地使用权抵押给第三人作为反担保，抵押权人为第三人，原告不是该抵押权的抵押权人，依法不享有对该抵押土地使用权拍卖、变卖后的价款的优先受偿权。原告认为其享有对该抵押土地使用权拍卖、变卖后的价款的优先受偿权的诉讼请求不成立，不予支持。 关于本案借款的利率问题。依照双方的约定，借款利率约定为月息2%，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”之规定，双方约定的利率符合法律规定，予以支持。原告请求按月息2%支付利息的诉讼请求成立，予以支持。由于绅达房开公司利息已支付至2014年7月11日，还应支付从2014年7月12日起至本息还清之日止的利息。 综上，原告刘尚生的诉讼请求部分成立，对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州绅达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内偿还原告刘尚生借款本金920万元，并以920万元为基数按月息2%计算支付利息，从2014年7月12日起支付至借款本息还清之日止。 二、被告湖北绅达投资集团有限公司对以上借款本息承担连带责任。 三、驳回原告刘尚生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费104600元，由被告贵州绅达房地产开发有限公司、被告湖北绅达投资集团有限公司承担94600元，原告刘尚生承担10000元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。 审 判 长  舒 平 审 判 员  李厚军 代理审判员  代 珊 二〇一六年七月八日 书 记 员  胡 欢