上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初5782号原告(反诉被告)上海虹桥电子时代广场有限公司，注册地上海市长宁区。法定代表人刘伟，职务总经理。委托代理人张玉琦，上海市宝生律师事务所律师。委托代理人杨健萍，上海市宝生律师事务所律师。被告(反诉原告)上海懿心实业有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人史竟成，职务经理。委托代理人严民昌，男。原告(反诉被告，以下简称“原告”)上海虹桥电子时代广场有限公司诉被告(反诉原告，以下简称“被告”)上海懿心实业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月21日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张艨独任审判，于2016年5月12日公开开庭进行了审理。被告于当日提出反诉，本院予以受理。后本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，并于2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张玉琦、杨健萍与被告的委托代理人严民昌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海虹桥电子时代广场有限公司本诉诉称，2013年11月11日，原、被告签订了上海市长宁区天山支路XXX号上海虹桥电子时代广场B区5,200平方米房屋(以下简称“涉案房屋”)的《房屋租赁合同》和《物业管理合同》，物业合同约定，原告就涉案房屋向被告提供物业管理服务，涉案房屋建筑面积5,200平方米，被告每日按租赁面积每平方米人民币0.7元向原告支付物业管理费，前三年月物业管理费每月110,717元，先付后用，每三个月支付一次，第一期物业管理费应于2014年2月10日前支付，其余相关条款以原、被告签的《房屋租赁合同》为准。2014年1月5日，经协商，原、被告对涉案房屋免租期调整至2014年5月14日，月物业管理费调整为79,083元。合同签订后，原告按约向被告提供了物业管理服务，但被告拒付物业管理费。为维护原告的合法权益，故诉至本院，请求判令：1、解除原、被告之间的《物业管理合同》；2、被告支付原告自2014年5月15日(合同约定起算之日)至被告实际搬离涉案房屋之日止，按每月79,083元的标准计算的物业管理费；2、被告向原告支付逾期支付物业管理费的违约金(主张至实际付清之日止，按照日千分之一的标准，分段计算)。后原告向本院申请撤回了第一项解除合同之诉请。被告上海懿心实业有限公司本诉辩称及反诉诉称，物业费确实没有支付，对物业费被告一概不予认可，物业服务合同违反行政性法规的强制性规定是无效的：国家对物业管理规定必须有资质证书，没有证书是不能进行物业管理的，推定原告没有物业管理的资质；一个小区只有一个物业管理企业，涉案房屋所在的雍景园小区已有一个物业公司管理，原告不能再进行管理；物业条例规定物业管理必须由业委会选聘，由业委会与物业公司签订物业合同，原告没有物业合同，也没有管理权；物业条例规定业主应当根据物业服务的合同约定缴纳物业费，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳费用的例外，没有这个约定的只能由业主交，被告不是业主，现要求被告支付没有依据。故被告不同意原告的全部本诉诉请，并反诉请求判令：确认原、被告于2013年11月11日签订的《物业管理合同》无效。原告上海虹桥电子时代广场有限公司反诉辩称，不同意被告的反诉诉请，原告确实是没有在网上登记的物业管理资质，但营业执照的营业范围中有物业管理的项目；涉案房屋所在区域与雍景园小区是两个区域，雍景园小区确实是嘉平物业管理的，涉案房屋所在区域没有业主委员会，由原告代管；关于缴费问题，原告是受业主委托出租，代表了业主的意思，原告与被告谈过，被告同意支付的，物业管理是双方约定，被告明知原告没有资质但因为涉案房屋区域收费较低所以同意支付等。经审理查明，甲方(原告)与乙方(被告)于2013年11月11日签订《物业管理合同》一份，甲、乙双方就乙方租赁甲方涉案房屋的物业管理事宜约定如下：乙方每日按租赁面积(5,200平方米)每平方米0.7元向甲方支付物业管理费；物业管理费每三年递增5%，自2014年3月1日起至2017年2月28日期间，涉案房屋物业管理费每月为110,717元……物业管理费采用付三、先付后用的方式，每三个月支付一次，第一期物业管理费应于2014年2月10日前支付，以后则于每期开始前20天向甲方支付当期物业管理费等。2013年10月24日，原告将涉案房屋交付给被告进行装修使用，并由原告提供物业管理服务。原、被告均确认，被告从未支付过涉案房屋的物业管理费。审理中，原告表示原、被告曾经协商将物业管理费调整为79,083元，故原告据此标准予以主张。另查明，被告曾于2015年5月11日将案外人上海嘉平房地产有限公司及原告诉至本院，要求撤销涉案房屋的租赁合同及返还租金、押金等，本院审理后驳回了被告的全部诉讼请求。被告不服提起上诉，上海市第一中级人民法院审理后于2016年2月23日做出二审判决，驳回上诉、维持原判。上述事实，有《物业管理合同》、《房屋租赁合同》以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中的争议焦点主要是原、被告之间的《物业管理合同》是否合法有效。本院认为，原告虽然没有物业管理资质，但其经营范围内具有“物业管理”的内容，原告的资质信息系公开信息，被告在知晓原告物业管理资质信息的情况下自愿签订《物业管理合同》并接受物业服务，且客观上原告也为涉案房屋所在的区域提供了物业管理服务，物业合同由原、被告自愿订立，系双方当事人真实的意思表示，且并未违反法律强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有拘束力。被告主张的物业管理资质以及一个物业管理区域内只能由一个物业公司进行管理均属管理性规范，据此主张物业合同无效依据不足。故原告可以依据双方订立的合同标准收取相应物业管理费。现原告自行按照调低后的标准向被告主张物业管理费，于法不悖，应予准许。至于原告主张的违约金部分，因双方在《物业管理合同》内并无明确约定，本院不予支持。对于被告的本诉抗辩意见与反诉主张，并无事实依据与法律依据，本院不予采信，对其反诉请求亦不予支持。另查，在本案审理期间，因被告长期拖欠租金等，原告向本院起诉要求解除涉案房屋的租赁合同，案号为(2016)沪0105民初5783号，本院经审理后于2016年7月29日判决确认原、被告关于涉案房屋签订的《房屋租赁合同》于2016年4月20日解除、被告应于判决生效之日起十日内搬离涉案房屋中4,481.71平方米的区域并按现状交还原告等。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海懿心实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海虹桥电子时代广场有限公司支付自2014年5月15日起至实际搬离上海市长宁区天山支路XXX号上海虹桥电子时代广场B区中4,481.71平方米的区域之日止，按每月人民币79,083元计算的物业管理费；二、驳回原告(反诉被告)上海虹桥电子时代广场有限公司的其余本诉诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)上海懿心实业有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币9,404.80元，由被告(反诉原告)上海懿心实业有限公司负担。反诉案件受理费人民币40元，由被告(反诉原告)上海懿心实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾鸣香代理审判员  张 艨人民陪审员  杨耀丰二〇一六年七月二十九日书 记 员  杨 芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。