福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）思民初字第17370号 原告孙可磊，男，1974年4月27日出生，汉族，住厦门市翔安区。 原告孙可蔚，女，1972年4月18日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告孙可范，女，1978年2月19日出生，汉族，住厦门市思明区。 上列三原告共同委托代理人邱清莲、金静华，福建贝盈律师事务所律师。 被告黄燕，女，1964年2月7日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告张威，男，1987年7月10日出生，汉族，住厦门市思明区。 上列二被告共同委托代理人张文军、陈长乐，北京大成（厦门）律师事务所律师。 原告孙可磊、孙可蔚、孙可范与被告黄燕、张威确认合同无效纠纷一案，本院于2015年11月10日受理后，依法由审判员林月蓉担任审判长，与审判员朱晨、人民陪审员冯海宁组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙可磊、孙可蔚、孙可范的共同委托代理人邱清莲、金静华与被告黄燕的委托代理人张文军到庭参加诉讼。被告张威（于庭审结束后委托张文军、陈长乐作为其代理人）经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙可磊、孙可蔚、孙可范诉称，孙孔强系三原告的父亲，于2011年7月14日去世，生前与邓秀娇共育有一男二女，分别为长子孙可磊、长女孙可蔚、次女孙可范。孙孔强与邓秀娇于1997年6月7日离婚。孙孔强生前拥有本案讼争的厦门市思明区仙岳路582号2806单元房产一处，总建筑面积为172.45平方米。 2010年1月25日，孙孔强以公证方式签订《委托书》一份，将讼争房产的有关权利委托给被告黄燕。2010年2月23日，被告黄燕利用其为委托人孙孔强的受托人的特殊身份，以委托人孙孔强的名义，恶意串通自己的儿子即被告张威与其签订讼争房产的《厦门市房地产买卖合同》，将讼争房产以每平方米建筑面积成交价仅2957元、总价款51万元的远低于同时期房地产市场成交价的价格，出售给被告张威。讼争房产从2010年起至今一直由二被告居住使用，二被告的行为严重损害了委托人孙孔强的合法利益。 三原告作为被继承人孙孔强的法定继承人，依法享有被继承人孙孔强遗留的讼争房产的继承权和所有权。讼争《厦门市房地产买卖合同》系被告黄燕滥用代理权，与被告张威恶意串通，严重损害三原告的利益而签订的合同，应属无效合同，二被告因此取得的讼争房产应当返还。 依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条等相关规定，现诉请判令：1、确认被告黄燕以原告父亲孙孔强（已故）的名义与被告张威于2010年2月23日签订的《厦门市房地产买卖合同》无效；2、被告黄燕、张威将厦门市思明区仙岳路582号2806单元房产过户至原告父亲孙孔强名下。 被告黄燕辩称，一、本案讼争的厦门市思明区仙岳路582号2806单元房产，是黄燕于2002年5月向案外人王国隆购买的房产，并由黄燕居住使用至今。讼争房产不是孙孔强的财产，只是寄挂在孙孔强名下，原告不享有对该财产的继承权。 讼争房产寄挂在孙孔强名下，是事出有因。黄燕向王国隆购买讼争房产时，起初打算再行出售，也取得了王国隆将该房产的权利（包括出售、过户等）全部委托给黄燕的公证委托书。后来，黄燕未能找到合适买家，由于黄燕已经作为卖方王国隆的代理人，不能将房产登记到黄燕名下；黄燕的丈夫系台湾人且长期在国外，无法更名至其丈夫名下；黄燕的小孩当时尚未成年，也无法更名至其小孩名下。孙孔强系黄燕好友及老乡，且孙孔强当时已经离婚，不会有夫妻共同财产的困扰，将讼争房产寄挂在孙孔强名下的风险较小，黄燕才将房产寄挂在孙孔强名下。 讼争房产购买所花费之款项均由黄燕自行支付。由于出卖人王国隆系台湾人，2002年黄燕丈夫即已委托好友在台湾直接支付给王国隆。孙孔强当时系莆田当地公务人员，根本没有经济能力购买该房产，不可能也没必要购买该房产，原告根本无法拿出任何证据证明孙孔强支付了房产款项。 讼争房产自2002年起即由黄燕装修居住使用至今，孙孔强长期居住在莆田，讼争房产装修由黄燕完成，日常水电等费用也由黄燕支付，从该居住事实也可看出讼争房产实际上是黄燕的，并非孙孔强。 鉴于讼争房产本来就是黄燕的，到了2010年孙孔强身体不好，为避免将来就该房产发生纠纷，且黄燕的小孩已经成年，黄燕要求孙孔强办理相关手续，孙孔强也通过办理公证委托及提供证件等方式配合黄燕将房产过户回了黄燕之子张威名下。 二、退而言之，姑且撇开上述房产属于黄燕的实际事实不论，就表面的委托代理关系而言，本案原告的诉求在法律上也不能得到支持。具体如下： （一）原告不是适格的主体。1、原告不是合同当事人，无权提出确认合同无效之诉。根据合同相对性之原则，确认合同无效，只能由合同的当事方即孙孔强提出，不能由合同外的他人提出。而确认合同无效的权利，并非可继承之权利，不能由原告行使。更为关键的是，孙孔强本人在生前认可黄燕将房产过户至张威名下，一直到其过世后均未提出任何异议。强调只有合同当事人才能提出合同无效的意义在于，只有当事人才知道事实的真委，知道其自身的权利是否被侵害，其他人无从知道。2、现有证据不能证明原告是孙孔强的继承人。退而言之，如果提出合同无效的权利是可继承的权利，原告没有提供其是孙孔强继承人的有效证据，未提供继承公证的证据，不能证明原告是孙孔强的继承人。 （二）原告不享有对讼争房产的继承权和所有权。1、讼争房产并非孙孔强所有，而实际为黄燕所有。2、退而言之，孙孔强生前已经同意将房产过户至张威名下，已非孙孔强财产。故此，讼争房产在孙孔强生前就已不是孙孔强的财产，原告不可能享有对讼争房产的继承权和所有权。 （三）原告的诉求缺乏法律依据。原告起诉适用《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条，但上述规定不能作为本案的法律依据。1、《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定“代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任”。且不论其中与案情事实的具体连接，单就该法条而言，规定的只是损害赔偿，并未规定可以确认合同无效，更未规定可以返还原物。况且，即便存在该权利，该权利也仅属于孙孔强，不属于原告。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条规定的是，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效，但该条不适用本案。本案讼争合同的合同主体是孙孔强和张威，被告是作为孙孔强的代理人。如存在恶意串通，损害的是合同一方孙孔强的利益，但孙孔强并不是讼争合同的第三人，该条并不适用。 三、本案时过境迁，过户发生距今已六年多，关于讼争房产所提出的任何诉求，均已超过了诉讼时效。本案房产交易发生在2010年2月，至今已经六年多，孙孔强去世距交易之时近一年半左右，孙孔强去世也已经五年，原告现在提出诉求，已经超过诉讼时效。 综上所述，原告的诉求缺乏事实与法律依据，应予驳回。 经审理查明，本案讼争的厦门市思明区仙岳路582号2806单元房产（建筑面积172.45平方米）原登记在案外人王国隆名下。2002年4月8日，王国隆因欲出售讼争房产，在厦门市鹭江公证处的公证下出具一份《委托书》，委托被告黄燕代为与买方商谈交易价格，签署买卖合同，办理房产交易过户手续、收取购房款，缴交与交易相关的税费等。同日，厦门市鹭江公证处出具（2002）厦鹭证松内字第753号公证书。2002年4月20日，被告黄燕代理王国隆与孙孔强签订一份《厦门市房地产买卖合同》，将讼争房产出售给孙孔强，成交总价为51万元。该笔交易王国隆和孙孔强名下的税收通用缴款书原件由被告黄燕持有。 另查明，2005年11月22日，孙孔强在厦门市公证处的公证下出具一份《委托书》，委托被告黄燕代其行使讼争房产的以下权限：偿还银行按揭款，办理及领取产权证书，管理、出租并办理与之相关事宜，抵押及办理抵押登记，出售及签订相关合同协议，办理产权权属交易过户登记手续，收取售房款，办理与出售相关的全部事项等。2005年11月24日，厦门市公证处出具（2005）厦证经字第6555号公证书。 2010年1月25日，孙孔强在厦门市公证处的公证下出具一份《委托书》，委托被告黄燕代其管理、出租、抵押、出售讼争房产等，其中出售讼争房产的权限包括代为与买方商定房产交易价格，签订相关买卖合同及协议，开立银行账户及银行卡，收取售房款，办理产权过户登记手续及缴交相应税费，办理交房及水、电、煤气等过户手续等。同日，厦门市公证处出具（2010）厦证经字第3214号公证书。 2010年2月23日，被告黄燕代理孙孔强与被告张威签订一份《厦门市房地产买卖合同》，将讼争房产出售给被告张威，成交总价为51万元。该合同签订后，被告张威并未向被告黄燕或孙孔强交付购房款51万元。 又查明，孙孔强与前妻邓秀娇已于二十世纪九十年代离婚。原告孙可磊、孙可蔚、孙可范均系孙孔强的子女。孙孔强生于1943年11月25日，卒于2011年7月14日。被告黄燕、张威系母子关系。因公告送达两被告，三原告支出公告费500元。 审理中，三原告述称：孙孔强生前没有立遗嘱，除三原告外没有其他法定继承人，三原告是本案适格主体；自2002年起，孙孔强如有到厦门，就居住在讼争房产；孙孔强与被告黄燕曾是男女朋友关系，曾共同居住在讼争房产；三原告直到2015年4月才得知讼争房产系孙孔强所有，三原告提起本案诉讼并未超过诉讼时效；孙孔强公证委托被告黄燕出售讼争房产时已中风，是否是孙孔强的真实意思表示并不清楚；两被告恶意串通将讼争房产过户给被告张威，孙孔强并不清楚，孙孔强也没有收到任何购房款。被告黄燕述称：自2002年起，被告黄燕就居住在讼争房产；被告黄燕和孙孔强系好友及老乡，没有其他特殊关系，孙孔强没有在讼争房产居住；讼争房产本就是被告黄燕所有，被告黄燕代理孙孔强将讼争房产出售给被告张威，是经过孙孔强同意的，实际上也没有付款。 经本院向三原告释明被告黄燕代理孙孔强与被告张威签订的《厦门市房地产买卖合同》有效，三原告逾期未提交变更诉讼请求申请，坚持原诉讼请求。 以上事实，有（2002）厦鹭证松内字第753号公证书（《委托书》）、被告黄燕代理王国隆与孙孔强签订的《厦门市房地产买卖合同》、税收通用缴款通知书、（2005）厦证经字第6555号公证书（《委托书》）、（2010）厦证经字第3214号公证书（《委托书》）、被告黄燕代理孙孔强与被告张威签订的《厦门市房地产买卖合同》、离婚证、莆田市公安局凤凰山派出所出具的证明、人员基本信息、公告费发票等证据，以及双方当事人的陈述为证，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为被告黄燕代理孙孔强与被告张威签订的《厦门市房地产买卖合同》的效力。从在案证据分析，该合同内容于法不悖，属有效合同，理由如下： 第一，《厦门市房地产买卖合同》于孙孔强生前签订，并无证据证明该合同并非孙孔强的真实意思表示，也并无证据证明孙孔强生前曾对该合同提出异议。该合同签订于2010年2月23日，此前孙孔强已公证委托被告黄燕代其出售讼争房产，委托权限涵盖了与买方商定房产交易价格、签订相关买卖合同、收取售房款、办理产权过户登记手续等房屋买卖所涉及的全部权限。该合同签订后，直至孙孔强去世即2011年7月14日，间隔近一年零五个月的时间，若孙孔强认为该合同并非其真实意思表示，完全可以提出异议，但在案并无该方面的证据。三原告主张孙孔强公证委托被告黄燕出售讼争房产时已中风，是否是孙孔强的真实意思表示并不清楚，孙孔强也不清楚讼争房产已过户给被告张威，但均未提交证据予以证明。 第二，三原告主张被告黄燕滥用代理权，与被告张威恶意串通损害孙孔强的利益，其重要依据是《厦门市房地产买卖合同》约定的交易价格远低于同时期房地产市场成交价格，但交易价格并不足以成为认定恶意串通的充分理由。房屋买卖的实际成交价格除受到市场影响外，还受到买卖双方是否存在特定关系等诸多不确定因素的影响。从讼争房产的整个交易过程来看，被告黄燕先是代理案外人王国隆将讼争房产出售给孙孔强，后又代理孙孔强将讼争房产出售给被告孙威，而讼争房产最终能过户至被告张威名下，孙孔强的配合协助是必不可少的。时至三原告提起本案诉讼，据孙孔强去世已逾四年，三原告却称其直到2015年4月才知道讼争房产系孙孔强所有。试想，孙孔强早在2002年4月20日即购买了讼争房产，三原告也自称孙孔强如有到厦门就居住在讼争房产，三原告作为孙孔强的子女，竟然不知道其离异的父亲名下有讼争房产这样的不动产。并且，孙孔强先后于2005年、2010年两次办理公证委托，特别是2010年办理公证委托时，已是年逾六旬的老人，其在考虑人选代其管理、出租、抵押、出售讼争房产时，选择了被告黄燕，其非但没有考虑三原告，连其名下有讼争房产这样的不动产都没有告诉三原告。由此可见，孙孔强与被告黄燕的关系较好，对被告黄燕也比较信任。而孙孔强要如何处分讼争房产以及如何确定交易价格，均属于孙孔强意思自治的范畴，与三原告无关。时过境迁，三原告从讼争房产的交易价格反推被告黄燕利用其作为孙孔强受托人的特殊身份，滥用代理权，与其儿子即被告张威恶意串通损害委托人孙孔强的利益，缺乏充分证据支持。 第三，虽然被告张威并未向孙孔强或其公证委托代理人即被告黄燕支付购房款，但这仅涉及《厦门市房地产买卖合同》的履行问题，并不影响该合同的效力。被告黄燕主张讼争房产系其所有，只是寄挂在孙孔强名下，但在案证据无法证明其主张。并且，讼争房产已由孙孔强过户至被告张威名下，被告黄燕并未另行提起确权之诉以确认其对讼争房产享有相关权利。 综合上述分析，被告黄燕代理孙孔强与被告张威签订的《厦门市房地产买卖合同》内容于法不悖，属有效合同。原告孙可磊、孙可蔚、孙可范请求确认被告黄燕以原告父亲孙孔强（已故）的名义与被告张威于2010年2月23日签订的《厦门市房地产买卖合同》无效，被告黄燕、张威将厦门市思明区仙岳路582号2806单元房产过户至原告父亲孙孔强名下，缺乏事实和法律依据。经本院释明，三原告仍坚持原诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告孙可磊、孙可蔚、孙可范的诉讼请求。 本案案件受理费8900元，由原告孙可磊、孙可蔚、孙可范负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  林月蓉 审 判 员  朱 晨 人民陪审员  冯海宁 二〇一六年七月七日 代书 记员  黄宇星 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。