安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖04民终711号上诉人（原审原告、反诉被告）：张传杰，男，1974年10月1日生。被上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽嘉佳房地产经纪有限责任公司，住所地淮南市田家庵区洞山基建村28栋西户。法定代表人：杨修云，该公司经理。委托代理人：庞实，淮南市田家庵区舜耕镇法律服务所法律工作者。原审被告：孔祥忠，男，1968年8月4日生。原审被告：王贤清，男，1927年7月5日生。上诉人张传杰因合同纠纷一案，不服安徽省淮南市谢家集区人民法院于2016年5月25日作出的（2016）皖0404民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月27日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月12日公开开庭审理了本案。上诉人张传杰，被上诉人安徽嘉佳房地产经纪有限责任公司（以下简称嘉佳公司）的委托代理人庞实到庭参加了诉讼。被上诉人嘉佳公司的法定代表人杨修云，原审被告孔祥忠、王贤清经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张传杰一审诉称：2015年3月28日，张传杰通过嘉佳公司签订了售房合同书，当时约定在4月15日前办理过户手续，由于嘉佳公司、孔祥忠、王贤清的原因，并未能如期办理过户手续，违反了合同约定。2015年4月29日，王贤清的监护人出具了公证书和医院鉴定后，才办理了房产过户手续。嘉佳公司没有如实履行告知义务、审查义务和办理产权过户义务，按约应承担违约责任；卖方未在约定时间内提供房产过户手续，按约也应承担违约责任。故诉至法院，请求判令：1、嘉佳公司返还10000元；2、嘉佳公司支付违约金20000元；3、孔祥忠或者王贤清支付违约金20000元；4、诉讼费由嘉佳公司、孔祥忠、王贤清负担。嘉佳公司答辩并反诉称：张传杰的诉请没有法律依据。2015年3月28日，淮南市谢家集区新社东村40栋202室房屋产权人委托孔祥忠，通过嘉佳公司与张传杰签订房屋买卖合同，房款共计200000元，张传杰只将其中150000元放入托管中心，余款50000元，张传杰没有按约支付，2015年5月张传杰取得房产证，于2015年6月才将余款付清。嘉佳公司没有隐瞒、欺诈的行为，并促成了房屋买卖；张传杰没有按约支付中介费，构成违约，至今仍未支付，请求法院驳回张传杰的诉讼请求。另嘉佳公司对张传杰提出反诉，请求判令：1、张传杰支付中介费4000元；2、张传杰支付违约金20000元；3、由张传杰支付诉讼费。孔祥忠针对张传杰的起诉辩称：张传杰的诉讼请求不明确；孔祥忠只是一个代理人，其实施的民事行为由被代理人承担；2、孔祥忠在房屋买卖合同中尽了应尽的责任，不应承担任何违约责任，王贤清之前两次去山南政务中心办理过户，是因为不可抗拒的原因没有办理成功，故请求法院驳回张传杰的诉讼请求。王贤清针对张传杰的起诉辩称：王传兰是王贤清的委托代理人，现在已经死亡。王贤清在本案中没有任何违约责任，并且积极配合张传杰办理过户手续，请求法院驳回张传杰诉请。关于张传杰所诉的隐瞒、欺诈等行为并不存在，在签订合同之前已经跟张传杰说了，因王贤清年事已高，可能办理过程会麻烦一些，张传杰当时是表示愿意的，所以我们才会签订合同。张传杰针对嘉佳公司的反诉答辩称：张传杰没有违约，是嘉佳公司故意隐瞒购房中的重要事实，隐瞒王贤清是限制民事行为能力人的真实情况，阻挠房屋过户，没有按照约定给张传杰办理贷款等事项，且收取未表明的费用，存在明显过错，故请求法院驳回嘉佳公司的反诉请求。一审查明：2015年3月28日，孔祥忠作为卖方的代理人与张传杰签订了一份房屋买卖合同，嘉佳公司作为中介方也在该合同上加盖了公司的见证专用章；该合同约定：由出售人将没有任何产权争议的淮南市谢家集区新社东村40栋202室私有房产（房地权证号为淮谢字第030018**号）出售给张传杰，双方的议定价格为人民币200000元，自合同签订成立时，由张传杰支付10000元作为合同履行保证金，双方应在2014年4月15日前，办理房产过户等相关手续，张传杰将购房首付款140000元一次打入托管账户，余款办理公积金贷款；三方约定，为保证交房顺利，由出售方支付5000元作为水、电、煤气等相关费用的保证金，违约金按照房价的10%计算为20000元；合同成立时，张传杰应支付嘉佳公司代理费4000元，每推迟一天支付，应每日按代理费总额的0.3%支付违约金。合同签订后，张传杰于当日通过支付宝向嘉佳公司工作人员的账户支付了10000元合同保证金，嘉佳公司将其中5000元给了孔祥忠一方，另有5000元作为水、电、煤气等相关费用的保证金。但当日，张传杰并未支付4000元中介费，而是向嘉佳公司出具了欠条，并承诺于过户前付清。但在办理过户手续过程中，由于产权人王贤清年事已高，行为能力受限，双方并未能在2014年4月15日前办理完产权过户手续，2015年4月29日，王贤清的女儿王传兰作为代理人提供给托管中心所要求的相关证明后与张传杰签订了二手（存量）房资金托管协议，张传杰于当日支付了购房款140000元，连同前期已经支付的10000元购房款，淮南市存量房交易资金监管中心出具了托管金额为150000元的资金托管凭证，之后，张之杰又支付购房款50000元，至2014年6月8日，王传兰在徽商银行的账户共计收到购房款200000元，双方完成了房屋过户手续。一审归纳本案本诉争议焦点为嘉佳公司是否应当给付原告10000元以及嘉佳公司、孔祥忠、王贤清在履行合同中是否违约并应支付违约金，反诉争议焦点为张传杰是否应当支付中介费并承担违约责任。一审认为：本诉中，张传杰请求返还10000元，经审理查明，其首先支付的10000元已经充抵购房款，并不存在支付了两笔10000元的购房保证金，其也没有提供相应的证据予以证明，故其第一项诉讼请求依法不应支持；张传杰在本诉中的第三项诉讼请求，经一审法院释明，张传杰当庭并未确认要求谁来支付违约金，其诉讼请求不明，其请求依法应予驳回。关于嘉佳公司是否构成违约，张传杰认为嘉佳公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害委托人利益，不得要求支付报酬，经审查，合同中虽然没有明确写明售房人是谁，但孔祥忠作为代理人在合同的首部以及尾部在委托代理人处签名是明确的，且提供的房产证明均表明张传杰知道或应当知道售房人是王贤清且年事较高，且在办理过程中，张传杰也没有在房产交易明确表示反对，现交易已经完成，故张传杰的此项主张亦不能成立，其请求依法不予支持。对于反诉，张传杰给嘉佳公司出具的欠条中明确写明中介费4000元于过户前支付，嘉佳公司默认的行为应视为其同意张传杰于过户前支付中介费，该款项已经转为债务，不应再适用合同中的违约条款。故嘉佳公司的第一项诉请，依法予以支持，其第二项请求，依法不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决：一、驳回原告张传杰的各项诉讼请求；二、反诉被告张传杰于判决生效之日起十日内向反诉原告安徽嘉佳房地产经纪有限责任公司支付中介费4000元；三、驳回反诉原告其他诉讼请求。案件受理费1050元由张传杰负担；反诉案件受理费400元，由嘉佳公司负担350元，由张传杰负担50元。宣判后，张传杰不服，向本院提起上诉称：房屋买卖合同约定2015年4月15日之前办理房地产过户手续，嘉佳公司没有在约定日期前办理过户手续具有过失，并且在过户未完成时阻挠买受人与出卖人办过户手续，嘉佳公司未履行其作为居间人的合同义务，未能按照约定帮助张传杰在银行办理贷款、迁出户口、交付房屋等，系违约，不应收取中介费且应承担赔偿损失的违约责任。嘉佳公司主张意向金等于购房款应提供证据证明其观点。请求撤销原判决第二项，改判嘉佳公司返还10000元并支付违约金20000元及负担本案诉讼费。嘉佳公司答辩称：2015年3月28日，王贤清委托孔忠祥与张传杰签订房屋买卖合同，嘉佳公司作为中介方在签订合同后收取张传杰通过支付宝支付的10000元系合同约定的履约保证金，嘉佳公司将该10000元中的5000元交给卖方，另5000元作为水、电、煤气等相关费用的保证金，后卖方及嘉佳公司将该10000元于2015年4月29日放入淮南市存量房交易资金监管中心，与张传杰打入的140000元共计150000元抵作购房款，嘉佳公司并未收取张传杰所谓意向金10000元，张传杰在签订合同当日也仅仅支付了10000元的履约保证金，而非10000元的履约保证金和10000元的意向金；2、没有在合同约定期限内办理过户手续并不违约，签订合同时嘉佳公司已明确告知了张传杰由于王贤清年龄太大出行不便等原因不是严格按照合同约定期限一定能办成过户，张传杰对此知道并且同意；3、嘉佳公司也并未向张传杰隐瞒或欺瞒事实，嘉佳公司促成了双方买卖合同的订立和履行完毕，张传杰应当按照约定支付4000元中介费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。孔祥忠、王贤清二审未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。双方当事人对一审所举证据证明观点与一审相同，相对方质证意见同于一审，本院认证意见与一审一致。张传杰二审提交一张收款条，内容为：今收到张传杰交购房定金10000元，此款交款人履行购房合同时抵作购房款。孔祥忠在收款人处签名并落款2015年3月28日，嘉佳公司在见证方处盖公司见证专用印章，证明张传杰于签订房屋买卖合同当日向卖方支付了10000元现金，嘉佳公司是见证了过程并认可的，此外，当日通过支付宝另支付给嘉佳公司10000元意向金，嘉佳公司收到10000元意向金时表明可以退的，即当日共计支付了20000元，意向金和购房款并非同一法律关系，嘉佳公司应当退还10000元意向金。嘉佳公司认为该收款条张传杰一审没有提交，二审不能作为新的证据，张传杰的购房总款为200000元的事实非常清楚，其在签订合同当日也仅仅支付10000元，虽然通过支付宝支付给了嘉佳公司，但嘉佳公司并未占有该款，最终该款作为购房款放入淮南市存量房交易资金监管中心，所以系卖方孔祥忠出具的收款条，收到的10000元就是支付宝支付的10000元。本院二审查明事实与一审查明事实相同。本院归纳本案二审争议焦点为：1、嘉佳公司应否向张传杰返还10000元；2、嘉佳公司是否违约，应否向张传杰支付20000元违约金；3、张传杰应否向嘉佳公司支付4000元中介费。本院针对上述争议焦点评述如下：关于争议焦点一，本院认为：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。张传杰称合同约定购房款为200000元，于签订合同当日向孔祥忠支付了10000元现金作为履约保证金，并向嘉佳公司出具了欠4000元中介费的欠条，签订房屋买卖合同后孔祥忠收下10000元现金先行离开，其后，嘉佳公司强行阻止其离开，要求其另外支付“意向金”10000元，因其没带现金，故通过手机支付宝向嘉佳公司支付了10000元，后又向淮南市存量房交易资金监管中心汇入140000元，通过银行按揭贷款方式支付了50000元，其实际除向孔忠祥支付购房款200000元之外，另于签订合同当日向嘉佳公司支付了10000元的意向金。该陈述与日常生活经验法则有多处相悖：首先，买卖双方及嘉佳公司签订的房屋买卖合同中对三方权利义务进行了详尽的约定，合同中并未有张传杰应向嘉佳公司支付10000元所谓“意向金”的约定，张传杰称签订合同后嘉佳公司强行阻止其离开并要求其支付10000元的“意向金”有违常理；其次，张传杰对嘉佳公司收取该“意向金”目的陈述自相矛盾，其二审陈述当时嘉佳公司称怕其签订合同后不买了或者不交中介费，不交意向金就不给办理过户，后又陈述交给房东的10000元履约保证金也是上述目的，基于同一目的支付两次10000元不合常理；第三，张传杰陈述当时嘉佳公司要求其支付10000元意向金时告知其无论签合同后买不买房子、交不交中介费，该10000元意向金都会退还，与其二审之前陈述的嘉佳公司强行阻止其离开、要求其交纳意向金就是怕其不买房子和不交中介费、不交意向金就不给办理过户手续存在逻辑矛盾；第四，张传杰称其先向嘉佳公司出具欠4000元中介费的欠条，后被要求支付10000元意向金，按欠条载明的内容，张传杰认可欠嘉佳公司中介费4000元并承诺过户前付清，那么按其陈述的支付意向金的目的，其完全可以当时支付中介费或者其已经支付10000元的意向金而无需出具欠条，两种行为之间存在逻辑矛盾。嘉佳公司和孔祥忠的一审陈述能够互相印证张传杰于签订房屋买卖合同时按照约定通过支付宝向嘉佳公司支付10000元履约保证金，嘉佳公司将其中5000元给付孔祥忠，另5000元作为水电煤气保证金，该10000元由孔祥忠出具收条并最终交到淮南市存量房交易资金监管中心抵作购房款的事实。综合以上，本院认为张传杰于签订房屋买卖合同当日向嘉佳公司支付10000元意向金的事实不能成立，张传杰主张嘉佳公司返还10000元意向金的上诉请求，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为：孔祥忠作为王贤清的代理人与张传杰签订房屋买卖协议，嘉佳公司在该合同中作为中介方，与买卖双方当事人之间所形成的法律关系为居间合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人在居间合同中的义务主要为如实报告和尽力促成合同成立，孔祥忠与嘉佳公司在一审陈述能够互相印证在签订房屋买卖合同时，嘉佳公司已告知张传杰因王贤清年事已高，办理过户时需多耗些时间，张传杰知道并同意的事实，且嘉佳公司实际促成并完成了双方签订房屋买卖合同及办理过户手续。并且，张传杰在签订合同时向嘉佳公司出具欠条，认可欠嘉佳公司4000元中介费并承诺过户前付清，而张传杰至今仍未按照约定支付该款，却称嘉佳公司违反合同约定，没有履行居间人的义务，其理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三，本院认为：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。嘉佳公司在本案中促成并完成了双方签订房屋买卖合同及办理过户手续，张传杰应当按约支付4000元中介费，其上诉认为嘉佳公司违约故不应支付中介费的理由不能成立，本院不予支持。关于本案案由，本院认为本案本诉及反诉涉及两个牵连的法律关系，即孔祥忠作为王贤清的代理人与张传杰形成的房屋买卖合同法律关系、嘉佳公司与房屋买卖双方当事人之间形成的居间合同法律关系，故一审将本案确定为房屋买卖合同纠纷不当，本案应为合同纠纷。综上，原判决认定基本事实清楚，适用法律正确，张传杰的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担方式按一审判决执行；二审案件受理费300元，由张传杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 晨代理审判员 代 奇代理审判员 王安峰二〇一六年七月十九日书 记 员 刘 榴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。