新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院   执 行 裁 定 书   (2021)新0106执异7号   案外人：郝志霄，男，1992年4月10日出生，汉族，无固定职业，住河北省邯郸市。   委托诉讼代理人：马俊，新疆联恒律师事务所律师。   申请人：杨庆，男，1974年12月28日出生，汉族，乌鲁木齐市实验学校老师，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。   申请人：谢春花，女，1975年3月1日出生，汉族，乌鲁木齐市实验学校老师，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。   被申请人：张鸿陶，男，1975年11月13日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市经济技术开发区。   被申请人：史连，女，1975年1月6日出生，汉族，新疆维泰开发建设（集团）股份有限公司财务部出纳，住乌鲁木齐市经济技术开发区。   本院受理的申请人杨庆、谢春花与被申请人张鸿陶、史连诉前财产保全纠纷一案，案外人郝志霄于2021年1月25日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。   案外人郝志霄称，请求解除对乌鲁木齐经济技术开发区二号台地片区市属行政事业单位集中统一建设职工住房二号台地片区房屋的查封措施。事实和理由：案外人于2020年7月16日与张鸿陶、史连夫妇签订《房屋买卖合同》，约定购买登记在张鸿陶名下的位于乌鲁木齐经济技术开发区市属行政事业单位集中统一建设职工住房二号台地片区房屋（建筑面积110.45平米，不动产权证号：乌房预经开字第**，以下简称案涉房屋），该房屋属于乌鲁木齐市政府统建房，截至目前政府尚未予办理房屋产权证书。购房合同约定：房屋总价款42.5万元，首付款40万元于合同签订后根据卖方要求时间及指定账户付款，剩余款项于房屋交付时一次性支付。2020年7月22日，案外人根据卖方指示将首笔购房款中的397962.22元以支付至乌鲁木齐铁路运输法院账户。因疫情原因，乌鲁木齐铁路运输法院于2020年9月15日向案外人开具397962.22元收款票据，并于2020年9月23日出具《乌鲁木齐铁路运输法院执行案件结案通知书》。2020年10月3日张鸿陶夫妇将房屋交付案外人，同日案外人将余款27337.78元以现金方式交付张鸿陶夫妇，随后到该房屋所在的物业办理了房屋交接备案手续，实际占有该房屋至今。综上所述，申请人杨庆、谢春花向贵院申请保全房屋属于案外人所有，故请求法院解除对房屋的保全措施。   申请人杨庆、谢春花称，案外人并非善意购买人，其购买房屋时，该房屋尚欠物业费5000余元未缴纳，这不符合常理。案外人向乌鲁木齐铁路运输法院交付的397962.22元也不能证明是涉案房屋的购房款。申请人夫妇作为被申请人张鸿陶、史连夫妇的担保人，代被申请人夫妇偿还银行贷款150000余元，并于2020年9月底依法向被申请人夫妇行使追偿权，而案外人提供的其与张鸿陶于2020年7月16日签订的《房屋买卖合同》，该合同申请人有理由认为是被申请人夫妇为逃避债务而倒签，不能证明是在申请人保全房屋前实施的买卖行为。案外人提供的房屋交接单显示房屋交接时间是2020年10月3日，而涉案房屋所在红岩社区显示案外人的登记时间是2020年12月25日，两者有出入。另，2020年6月23日乌鲁木齐铁路运输法院对涉案房屋的议价和起拍价均是550000元，申请人也准备以该价格竞买，但被申请人夫妇却以425000元将房屋私自出卖给案外人，属于低价出售，进一步证明被申请人与案外人签订的购房合同是虚假的，被申请人真实目的是逃避债务，案外人并非案涉房屋的所有权人，因此，案外人请求解除对案涉房屋的查封措施不能得到支持。   被申请人张鸿陶、史连称，2014年8月，张鸿陶以385000元从乌鲁木齐市属行政事业单位集中统一建设职工住房领导小组办公室购买涉案房屋，购房款已全部付清，因系统建房，涉案房屋至今未办理不动产权证。被申请人欠华夏银行红山路支行贷款未偿还，该银行申请强制执行，乌鲁木齐铁路运输法院于2019年6月查封了涉案房屋（案号2019新71**执147号）。2020年7月16日，被申请人与案外人签订涉案房屋买卖合同，因涉案房屋楼层低采光差无产权证，经充分协商，双方确定房款共计425000元。签订合同前案外人亲自到乌鲁木齐铁路运输法院核实后，要求将购房款直接支付法院以便法院解除对涉案房屋的查封。2020年7月22日，案外人根据要求将397962.22元款项支付乌鲁木齐铁路运输法院，因疫情原因，该法院于9月15日出具收据，10月3日，案外人用现金向被申请人支付剩余房款，同日，被申请人与案外人办理涉案房屋的交付，案外人到所在物业办理了入住手续并使用至今。因案涉房屋不是被申请人财产，确系案外人所有，案外人请求解除查封应予支持。   本院查明，2014年9月25日，被申请人张鸿陶与乌鲁木齐市属行政事业单位集中统一建设职工住房领导小组办公室分配管理组签订《购房协议》，约定由被申请人张鸿陶购买位于二号台地片区房屋，建筑面积110平米（以产权登记面积为准），单价3500元/平方米，总房款385000元。因该房屋属于乌鲁木齐市政府统建房，至今尚未予办理正式房屋产权证书，该房屋不动产权证号为乌房预经开字第XXXX号，登记权利人为张鸿陶，显示建筑面积为110.46平方米。2019年6月17日乌鲁木齐铁路运输法院（2019）新7101执147号执行裁定书显示，申请执行人为华夏银行股份有限公司乌鲁木齐红山路支行，被执行人为杨庆、谢春花和张鸿陶、史连，2019年6月26日乌鲁木齐铁路运输法院查封了案涉房屋。房产查询单显示，案涉房屋存在抵押，抵押权人为乌鲁木齐市商业银行股份有限公司，抵押期限2015年12月23日至2022年12月23日，债权金额100000元，该款被申请人已于2020年11月19日全部支付完毕。   2020年7月16日，案外人（乙方）与被申请人张鸿陶、史连（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定由案外人购买案涉房屋（产权证号：乌房：乌房预经开字第**建筑面积为110.46平方米），交易价为425000元，付款方式为向甲方指定的收款方支付首笔购房款400000元，剩余款项25000元于甲方交付房屋时一次性支付完毕。该买卖合同第三条第2款约定甲方指定收款方为乌鲁木齐铁路运输法院，开户行为中国银行，账号为×××。2020年7月22日，案外人向乌鲁木齐铁路运输法院支付397962.22元，2020年9月15日该院向案外人出具行政事业单位资金往来结算票据，金额397962.22元。2020年9月23日，就华夏银行股份有限公司乌鲁木齐红山路支行申请执行杨庆、谢春花、张鸿陶、史连借款合同纠纷一案，乌鲁木齐铁路运输法院出具执行案件结案通知书。2020年10月3日，案外人将剩余房款27337.78元以现金方式支付被申请人。同日，被申请人张鸿陶、史连将案涉房屋交付案外人。2020年10月5日，案外人向案涉房屋物业公司缴纳水费和物业服务费。   2020年10月9日，申请人杨庆、谢春花向本院申请诉前财产保全，本院依据（2020）新0106执保374号执行裁定书，依法查封案涉房屋，查封期限2020年10月22日至2023年10月21日。   另查明，申请人杨庆、谢春花系夫妻关系，被申请人张鸿陶、史连系夫妻关系。   本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”本案中，案外人与被申请人张鸿陶、史连签订《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，合同签订时间是2020年7月16日。2020年7月22日案外人向乌鲁木齐铁路运输法院支付397962.22元，剩余房款27337.78元于2020年10月3日在房屋交接当日以现金方式支付被申请人。2020年10月5日，案外人就案涉房屋向物业公司交付水费和物业管理费，物业公司同日出具的收据亦显示案涉房屋的业主为案外人，表明案外人已对涉案房屋进行合法占有使用。因案涉房屋系乌鲁木齐市政府统建房，至今尚未办理房屋产权证书，因此，案外人对未办理案涉房屋过户登记手续并无过错，而案涉房屋的查封时间为2020年10月22日。综上，本院认为案外人主张被查封房屋所有权的权利能够排除执行，其执行异议的理由及请求依法能够成立，本院予以支持。关于申请人杨庆、谢春花主张被申请人张鸿陶、史连将案涉房屋以425000元价格出卖给案外人属于低价出售，主观上出于逃避债务目的，客观上存在与案外人恶意串通倒签合同及案外人并非善意第三人的主张，因申请人杨庆、谢春花对此未提供充分有效的证据加以证明，本院对其主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款（二）项的规定，裁定如下：   解除对位于乌鲁木齐经济技术开发区市属行政事业单位集中统一建设职工住房二号台地片区房屋的查封措施；   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审  判  长   王在江   人民 陪 审员   姜金兰   人民 陪 审员   杨明兰   二 〇 二 一 年 二 月 六 日   书  记  员   巴 燕