青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2904号上诉人（原审原告）：卢建丰，男，汉族，1971年2月5日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：马玉花，青海正坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海省庄和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916301037104485714，住所地：西宁市城中区城南新城大道**。法定代表人：龚煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩峰章、甘发才，该公司法务。上诉人卢建丰与被上诉人青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称庄和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2020）青0103民初2527号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢建丰的上诉请求：请求撤销原判决，依法改判支持上诉人所有诉求。事实与理由：一、一审法院驳回上诉人要求被上诉人办理涉案房屋不动产权证书的诉求无法律依据。一审中，上诉人提交了双方于2019年3月2日签订商品房买卖合同、2019年4月10日签订的补充协议。根据补充协议约定，被上诉人交付房屋后，应当自补充协议签订之日起180内（即2019年10月10日前）为上诉人办理房屋的不动产权证书。根据合同法第六条规定：当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则的规定和第60条关于当事人应当按照约定全面履行自己的义务规定的规定，被上诉人应当为上诉人办理房屋不动产权证书。在上诉人未提供任何证据证明其依法依规履行了办理不动产权证义务、因政府的原因无法办理的情况下，一审法院以房屋不动产权证书除了被上诉人履行义务外，还需要政府部门核准，法院无法确定办理房屋不动产权证书的时间为由，对上诉人该项诉求不予支持，不能成立。二、一审法院适用法律错误，调整违约金不当。一审法院认为双方违约金过高，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的故规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算以年息6%计算违约金错误。1、该规定的适用前提是合同没有约定违约金的计算方式或者损失数额标准难以确定的情形，本案中，双方对违约金的计算方式进行了明确约定，不应适用该规定。2、该规定明确可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但一审法院以年息6%计算，该标准并不是中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。3、双方于2012年签订购房合同后，上诉人付清所有款项，但被上诉人却恶意将已出售的房屋抵押第三方，造成多年未能向上诉人交付的后果。2019年双方协商解决房屋交付问题及不动产权证书办理等问题时，为打消上诉人的顾虑、促成2019年补充协议的签订，被上诉人承诺不会再次违约，并在补充协议中明确约定违约金。上诉人认为，双方是在平等的基础上达成违约条款，被上诉人对违约责任和后果明确知晓，一审法院任意调整违约金，未考虑上诉人在履行合同过程中多次恶意违约行为，被上诉人的过错程度及双方约定违约金的计算方式的背景，以调整违约金的计算方式支持被上诉人的不诚实信用行为，违反公平原则。三、一审法院驳回上诉人要求支付自2020年9月11日至实际办理不动产权证书日的违约金无依据。双方明确约定了被上诉人违约后违约金的计算方式。自2020年9月11日至实际办理不动产权证书日的违约金可在本案中一并处理。一审法院要求上诉人另行主张，系增加上诉人诉累，无法律依据。庄和公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。卢建丰向一审法院起诉请求：1、判令庄和公司为卢建丰办理位于西宁市××区房屋不动产权证书；2、判令庄和公司向卢建丰支付自2019年4月10日至2020年9月10日的违约金510696元；3、判令庄和公司向卢建丰支付自2020年9月11日至实际办理不动产权证书日以3280000元为基数按日万分之三计算的违约金；4、判令本案律师费24374元、诉讼费由庄和房地产公司承担。一审法院认定事实:2012年11月2日，卢建丰、庄和公司签订了《购房合同》，约定卢建丰从庄和公司处购买位于西宁市××区房屋一套，购房总价款3280000元，庄和公司应当于2013年12月31日前将具备《交房标准》的别墅交付卢建丰使用。合同签订后，卢建丰向庄公司支付了全部购房款，庄和公司于2019年5月22日向卢建丰出具了3280000元的购房发票。2017年6月，庄和公司未按约定向卢建丰交付房屋，且擅自将出售给卢建丰的本案房屋抵押给第三方。后庄和公司将房屋解除抵押并交付卢建丰。2019年3月22日，卢建丰、庄和公司双方又签订《商品房买卖合同》、2019年4月10日签订《补充协议》。《补充协议》第3条约定：出卖人应当自本合同签订之日起3-5个工作日内（不超过30日）办理商品房预售合同、补充协议登记备案及预告登记手续，并将本合同登记备案及登记预告情况告知买受人；第4条约定：出卖人向买受人承诺于本协议签订之日起180日内为买受人办理该商品房的不动产权证书,出卖人不得以买受人不配合或其他第三方原因等为由不予或迟延办理不动产权证，如因出卖人原因未能在180天之内给买受人办理该商品房的不动产权证书的，出卖人于本协议签订之日（2019年4月10日），按买受人支付全部房款的万分之三每日向买受人支付违约金，同时，如出卖人未按本约定办理不动产权证导致买受人诉至法院主张权利的，因此产生的包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等均由出卖人承担。以上《补充协议》签订后，卢建丰购买的西宁市××区房屋，于2019年4月18日办理了不动产预告登记。但庄和公司作为出卖人未在《补充协议》签订后的180日内按约为买受人（卢建丰）办理商品房的不动产权证书。为此，卢建丰诉来本院，并为本次诉讼委托青海正坤律师事务所律师马玉花作为诉讼代理人，支付律师代理费24374元。而庄和公司对其未在《补充协议》签订后的180日内为卢建丰办理商品房的不动产权证书的事实表示认可，但称因为陕西秦岭别墅出现问题导致所有别墅进行严查，政府从2019年年底进行审查，直至今日也未给答复，因此办理不了规划许可证的变更，导致无法给卢建丰按期办理房产证。庄和公司对此辩称理由未提交有效证据予以证实，也未向本院提交其已向有关政府部门提交相关办理不动产证资料的证据。庭审中，庄和公司以违约金过高为由，要求法院调整为每日万分之一。一审法院认为，卢建丰与庄和公司于2019年4月10日签订的《补充协议》，不违反法律法规的规定，是双方真实意思表示，该协议合法有效，庄和公司应按协议约定履行义务。在双方的《补充协议》第4条约定了庄和公司为卢建丰办理不动产证的条款，按该条约定，庄和公司应在协议签订之日起180日内为卢建丰办理不动产权证书,如因庄和公司的原因未能在180天之内办理不动产权证书的，庄和公司应当从2019年4月10日起按全部房款的万分之三每日向卢建丰支付违约金，同时，如出卖人未按本约定办理不动产权证买受人诉至法院主张权利的，因此导致卢建丰诉讼产生的律师费、诉讼费等均由庄和公司承担。卢建丰、庄和公司双方在签订该《补充协议》时，庄和公司已向卢建丰交付房屋，说明庄和公司非常清楚自己是否已经具备为卢建丰办理不动产证条件的状态，而庄和公司在签订《补充协议》后怠于履行合同义务，也未向法院提交证据证明其已向有关政府部门提交相关办理不动产证的资料。故庄和公司怠于履行义务的行为构成违约，应当按照《补充协议》第4条的约定，向卢建丰支付违约金和因本案诉讼支付的律师费24374元。但卢建丰、庄和公司双方约定的违约金确实过高，庄和公司要求降低违约金的答辩理由成立，降低比例应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，庄和公司应向卢建丰支付的违约金计算为：自2019年4月10日至2020年9月10日的违约金283720元（3280000元×6%÷12÷30×519天），卢建丰主张超出部分应予驳回。对于庄和公司辩称因陕西秦岭别墅出现问题导致所有别墅进行严查，政府从2019年年底进行审查，至今不能办理规划许可证变更的理由，因不能提供有效证据证明，本院不予采纳。对于卢建丰要求判令庄和公司为卢建丰办理位于西宁市××区房屋不动产权证书的诉讼请求，因办理房屋不动产权证书，除了庄和公司履行义务外，还需要政府有关部门的核准，法院无法确定办理卢建丰房屋不动产权证书的时间，故对于卢建丰的该项诉求，本院不予支持，应予驳回。对于卢建丰要求判令庄和公司向卢建丰支付自2020年9月11日至实际办理不动产权证书之日的违约金诉讼请求，由卢建丰在本案判决后，视卢建丰、庄和公司双方履行2019年4月10日签订的《补充协议》情况，另行主张，本案不予一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青海省庄和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付给原告卢建丰自2019年4月10日至2020年9月10日的违约金283720元、本案律师费24374元，合计308094元；二、驳回原告卢建丰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4453元，由被告青海省庄和房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议的部分，本院予以确认。本院认为，卢建丰与庄和公司签订的《补充协议》，不违反法律法规的规定，是双方的真实意思表示，该协议合法有效，庄和公司应按协议约定履行义务。由于庄和公司未按协议约定履行办证义务，其行为构成违约，应承担违约责任。关于违约金的计算，双方虽然在《补充协议》中约定庄和公司按全部房款的万分之三每日向卢建丰支付违约金。庄和公司认为双方约定的违约金过高，并要求调整违约金的请求符合法律规定，但其要求将违约金调整为每日万分之一无法律依据。庄和公司的违约行为给卢建丰造成的损失数额标准难以确定，在此情形下，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，将违约金调整为按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按年息6%计算并无不当。关于卢建丰要求庄和公司办理房屋不动产权证书的诉讼请求是否应予支持的问题，因办理房屋不动产权证书，除了庄和公司履行义务外，还需要政府有关部门进行核准，法院无法确定办理房屋不动产权证书的时间，故对于卢建丰的该项诉求，不应予支持。关于卢建丰要求判令庄和公司向卢建丰支付自2020年9月11日至实际办理不动产权证书之日的违约金诉讼请求是否予以支持的问题，庄和公司后期履行办证义务的情况不明，卢建丰应根据庄和公司后期是否履行办证义务的实际情况另行主张，在本案中不应一并处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人卢建丰的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8906元，由卢建丰负担。本判决为终审判决。审判长 赵甲宁审判员 李宏宁审判员 李 娟二○二一年二月五日书记员 唐发红附：法律适用条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；