上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终598号上诉人(原审被告)：河南豫皖怀林置业有限公司，住所地河南省信阳市。法定代表人：贾怀光，总经理。委托诉讼代理人：何世常，安徽神州行律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海拓客多房地产经纪有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：刘云，执行董事。委托诉讼代理人：王爱华，上海知谦律师事务所律师。上诉人河南豫皖怀林置业有限公司(以下简称豫皖怀林公司)因与被上诉人上海拓客多房地产经纪有限公司(以下简称拓客多公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初19652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。豫皖怀林公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回拓客多公司一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院审理程序错误。豫皖怀林公司于2020年9月16日向一审法院寄送了《管辖权异议申请书》，但一审法院未作审查，径行开庭审理了本案并作出判决。鉴此，本案严重违反法定程序，应当发回重审。二、一审法院事实查明错误。1．豫皖怀林公司委托拓客多销售的房屋，至今尚未取得预售许可，本案所涉合同应属无效；2．拓客多公司主张成功销售的房屋中有五户并未达到佣金支付的条件；3．按照合同约定，应由王得友代表豫皖怀林公司与拓客多公司对账、结算。豫皖怀林公司法定代表人贾怀光对实际销售情况并不了解，不应以其签字的确认表作为结算依据。综上，豫皖怀林公司请求二审法院支持其上诉请求。拓客多公司辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。拓客多公司向一审法院起诉请求：1．豫皖怀林公司支付拓客多公司销售代理佣金人民币(以下币种均为人民币)470，624.1元；2．豫皖怀林公司支付拓客多公司违约金19，578元(暂计算至2020年7月31日)。一审法院认定事实：2019年11月8日，豫皖怀林公司(委托方、甲方)与拓客多公司(受托方、乙方)签订1份《淮滨县〈中西纺织物流招商〉项目招商用房代理合同》，合同约定：物业名称为中西部(淮滨)纺织品物流招商项目，地理位置为信阳市淮滨县淮河大道，可销售、住宅面积为项目可销售商业用房总面积约3.9万㎡＋1.2万㎡商铺，可招商商铺面积约1.2万㎡，房产性质为物流用地；代理范围《中西部(淮滨)纺织品物流招商项目》项目所有可销售、招商用房的策划、推广、销售全部工作内容；代理方式为乙方为可销售、招商、用房的独家销售代理商，负责销售、招商用房范围内全部房源的营销、招商策划、广告设计和代理销售工作，合同有效期内，甲方不得另行销售或者委托他人销售；代理期限为2019年11月10日至2020年11月10日；本协议签订后三个工作日内乙方向甲方缴纳销售保证金500，000元；本合同书所涉及的营销代理费包括销售代理佣金、销售溢价提成，以上费用包括乙方为履行本合同所支付的一切费用；本项目销售代理佣金按销售任务结算，各季度暂按2％计提佣金，根据合同期内销售完成情况进行最终核算，销售核算时间自2019年11月10日起至2020年11月10日止，销售核算原则为已完成签约的，按照销售数量计算，未完成签约或不能签约的，一次性缴纳不低于伍万元定金，且与客户签订了《商业用房认购协议书》的，即计算销售任务；销售溢价为甲乙双方根据项目进展和市场行情确定推盘期数及每期推售房源，在开盘前10天内甲方确定每套房源的销售底价，即《一房一价底价表》，由甲乙双方代表签字确认，作为合同附件，与本合同具有同等法律效力，非甲方同意，乙方实际成交价格不得低于销售底价，高出甲乙双方约定的销售底价的部分视为溢价，溢价部分，甲乙双方按照7：3的比例分成，即甲方享有70％溢价收益，乙方享有30％溢价收益；甲方支付给乙方的代理费用，采取每月按实际签约销售套数结算的方式，每月3日前，乙方向甲方提交上月的签约业绩报表、服务费计算表、请款申请表(包括佣金、溢价)及其他甲方需要的手续，甲方在3个工作日(节假日顺延)内予以审核完毕并通知乙方，乙方应于当月7日前提供当地税务部门规定的相应的正规发票，甲方于当月10日前按审核确认的结算表向乙方支付相应款项；一次性付款者，按合同价甲方进账实收款计提代理佣金和溢价提成，按合同约定及时支付代理佣金和溢价提成；以分期付款和银行按揭方式购房者，客户足额缴纳首批房款(分期付款按照合同约定比例、银行按揭按照相关银行规定的比例)、且签订正式《商品房买卖合同(预售)》后，即可按比例计提该房源的代理佣金和溢价提成，分期付款以款项到账后的比例结算代理佣金和溢价提成；银行按揭贷款分期结算，客户按照相关银行规定的比例足额缴纳首批房款后，以款项到账后的比例结算代理佣金和溢价提成，在银行审批完成和预抵押手续完成后，结算至90％，银行贷款全部到账后，甲方支付该房源的全部代理佣金和溢价提成；若甲方未按合同规定时间内支付乙方应付款项超过15天，则须自应付款之日算起，每日按拖欠款金额的千分之一向乙方支付滞纳金，拖欠期超过30天的，乙方有单方面解除合同的权利；合同另约定了其他内容。2020年1月13日，豫皖怀林公司(甲方)与拓客多公司(乙方)签订1份《淮滨县〈中西部纺织物流招商〉项目代理合同补充协议书》，协议约定：按原协议要求，甲方已无法在约定时间内取得相关符合销售的各证，甲方在未取得预售许可证的前提下，现甲乙双方达成共识授权乙方于2020年1月1日起对项目进行分期付款销售；因甲方未能根据原协议约定时间办理相应的预售／出售手续，故原协议约定的考核任务取消，原协议约定的佣金为浮动佣金现经双方协商同意改为固定佣金，开发商的客户佣金为1.5％，代销商的客户佣金均为2.5％，甲方同意于2020年1月31日前无息退还乙方已支付的合同履约保证金500，000元；无论甲方最终是否合法取得销售资格，乙方在甲方授权后对项目进行的所有销售成功的，并且无论是一次性付款或是分期付款或贷款等，支付首期款后并签订房屋认购协议书后，均视作乙方有效代理销售，并按约定于次月全额发放佣金及溢价提成；乙方有权对项目所有的房源进行销售，甲方同意乙方制定的《一房一价表》，并且盖章确认作为本项目结算佣金及溢价的依据；协议另约定了其他内容。上述协议附《中西部纺织物流招商项目一房一价表(底价表)》。2020年4月15日，拓客多公司与豫皖怀林公司(确认人为贾怀光)分别签字确认《4月纺织新城项目·请款申请表》《4月纺织新城项目签约业绩报表》《4月纺织新城项目服务费结算表》，双方确认纺织新城项目4月佣金共计265，477.41元。次日，拓客多公司向豫皖怀林公司开具了3张上海增值税专用发票，总金额共计265，477.41元。2020年4月30日，豫皖怀林公司向拓客多公司支付佣金和溢价提成100，000元。2020年5月30日，豫皖怀林公司收到拓客多公司送达的《中西部纺织物流招商项目佣金催告函》，该函载明“我司于2020年4月16日已开票265，477.41元已于2020年4月19日给到贵公司，根据贵司与我司签订的《中西部纺织物流招商》项目代理合同补充协议书，贵方应于2020年4月30日前，向我司支付佣金265，477.41元，但贵司只打款至我司100，000元，剩余165，477.41元至今未能按时支付。我司此前已与贵方就上述事项进行了多次沟通，考虑到贵方与我司的商业关系，为避免不必要的法律争议，我司特向贵方发送本函：请贵公司于收到该佣金催告函7个工作日内，向我司支付剩余佣金165，477.41元……”。2020年5月30日，拓客多公司与豫皖怀林公司(确认人为贾怀光)分别签字确认《5月纺织新城项目·请款申请表》《5月纺织新城项目签约业绩报表》《5月纺织新城项目服务费结算表》，双方确认纺织新城项目5月佣金共计198，208.49元。同日，拓客多公司向豫皖怀林公司开具了2张上海增值税专用发票，总金额共计198，208.49元。上述发票由贾怀光于2020年6月6日签收。2020年6月30日，拓客多公司与豫皖怀林公司(确认人为贾怀光)分别签字确认《6月纺织新城项目·请款申请表》《6月纺织新城项目签约业绩报表》《6月纺织新城项目服务费结算表》，双方确认纺织新城项目6月佣金共计67，299.33元。2020年7月8日，豫皖怀林公司收到拓客多公司送达的《中西部纺织物流招商项目佣金催告函》，该函载明“我司于2020年4月16日和2020年5月30日分别已开票265，477.41元和198，208.49元，已于2020年4月19日和2020年6月3日给到贵公司，根据贵司与我司签订的《中西部纺织物流招商》项目代理合同补充协议书，贵方应于2020年4月30日和2020年6月30日前，向我司支付佣金463，685.9元，但贵司只打款至我司100，000元整，剩余363，685.9元至今未能按时支付。我司此前已与贵方就上述事项进行了多次沟通，考虑到贵方与我司的商业关系，为避免不必要的法律争议，我司特向贵方发送本函：请贵公司于收到该佣金催告函7个工作日内，向我司支付剩余佣金363，685.9元……”。2020年7月10日，豫皖怀林公司向拓客多公司支付佣金和溢价提成50，000元。2020年7月16日，拓客多公司向豫皖怀林公司开具了1张上海增值税专用发票，金额为67，299.33元。该发票由贾怀光于2020年7月20日签收。2020年7月17日，拓客多公司向豫皖怀林公司发出1份《解约函》，该函载明“2019年11月8日，贵司与我司签订《淮滨县中西纺织物流招商项目招商用房代理合同》……以上协议签订后，按照上述协议约定，我司提供了相应的服务，但贵司未按以上约定，支付我司佣金，且在2020年7月15日，就我司有效代理销售房源，已达结算标准的佣金，未履行与我司审核及确认结算表的义务。原协议第七条第4款，明确约定如贵司未能按约定时间付款，使我司不能及时开展各项工作，因此给贵司造成的工作延误或影响，我司不承担任何损失或责任，且我司保留单方面终止合同的权利，原协议第七条第6款，明确约定若贵司未按合同规定时间内支付我司应付款项超过15天，则须自应付款之日算起，每日按拖欠款项金额的千分之一向我司支付滞纳金。拖欠期超过30天的，我司有单方面解除合同的权利。经我司研究决定：于本函发出之日解除与贵司签订的合同及协议；请贵司在收到本函之日起三日内向我司支付拖欠的佣金及滞纳金；对于我司有效代理销售房源，已达结算标准的佣金，请贵司在收到本函之日起三日内与我司完成核对和签字确认等手续，否则视为认同附件一明细，我司将开具相对应金额的合法发票，请贵司在收到我司发票七日内，支付我司佣金；截止本函发出之日，我司尚有两套认购房源(明细见附件二)待结算，待客户支付首期款并签订房屋认购协议书后，次月全额发放佣金及溢价提成，请贵司配合，完成双方的核对、开票、支付款项等工作……”。2020年7月19日，豫皖怀林公司向拓客多公司发出1份《回复函》，该函载明“我公司于2020年7月19日收到贵公司解约函，我公司十分重视，我公司同意贵公司解除2019年11月8日签订的淮滨县《中西部纺织物流招商用房代理合同》和《房屋销售合同》及2020年1月13日签订的《中西部纺织物流招商项目代理合同补充协议书》，限贵公司在七日内来我公司办理对账、结算，否则视为贵公司自愿放弃房屋销售佣金。”一审法院另查明：1．2020年7月4日，豫皖怀林公司(出卖人)与案外人张某某(买受人)签订1份《房屋认购协议书》，协议约定：出卖人以出让方式取得位于淮河大道以北金梭路以东、编号为14#的地块的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设房屋，定名纺织新城；买受人购买的房屋为项目中的第1幢5单元302号房；建筑面积145.3平方米；总金额592，824元；分期付款，2020年7月4日首付30万元，2021年7月4日前付10万元，2022年7月4日前付10万元，2023年7月4日前付92，824元；协议另约定了其他内容。涉案项目第1幢5单元302号房屋在《中西部纺织物流招商项目一房一价表(底价表)》注明的总价为581，200元。黄德开作为出纳、贾怀清作为经办分别于2020年7月4日及7月5日向张某某开具金额为22万元、8万元的2张《收据》，收款事由均注明“房款1-5-302，总价：592，824元”。2．2020年7月8日，豫皖怀林公司(出卖人)与案外人王某某(买受人)签订1份《房屋认购协议书》，协议约定：出卖人以出让方式取得位于淮河大道以北金梭路以东、编号为14#的地块的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设房屋，定名纺织新城；买受人购买的房屋为项目中的第2幢2单元402号房；建筑面积132.5平方米；总金额570，000元；分期付款，2020年7月8日首付26万元，2021年7月8日前付9万元，2022年7月8日前付9万元，2023年7月8日前付13元；协议另约定了其他内容。涉案项目第2幢2单元402号房屋在《中西部纺织物流招商项目一房一价表(底价表)》注明的总价为530，000元。黄德开作为出纳、贾怀清作为经办于2020年7月8日向王某某开具金额为26万元的1张《收据》，收款事由注明“房款2-2-402”。一审审理中，拓客多公司为证明案外人慈某某、范某某系其有效代理且有权要求豫皖怀林公司全额发放佣金及溢价提成的客户，提交了慈某某签订的《中西部纺织交易中心项目认筹协议书》及定金收据、范某某签订的《房屋认购协议书》(定金版)及定金收据，但拓客多公司无法提供慈某某、范某某就购买涉案项目房源所签订的《房屋认购协议书》，也未能证明慈某某、范某某支付了首期房款。另外，拓客多公司表示黄德开、贾怀清系豫皖怀林公司工作人员。关于诉讼请求2，拓客多公司表示双方合同约定的滞纳金标准为日千分之一，拓客多公司自行调整滞纳金标准为日万分之四；合同约定每月10日前豫皖怀林公司应当支付佣金及溢价提成，拓客多公司已开具发票但豫皖怀林公司尚未支付的佣金及溢价提成共计380，985.23元，拓客多公司最后一笔开票时间为2020年7月16日，未开具发票的佣金及溢价提成拓客多公司不再主张滞纳金，故拓客多公司明确诉讼请求2为要求豫皖怀林公司支付滞纳金(以380，985.23元为基数，按照日万分之四的标准，自2020年8月10日计算至实际支付之日止)。一审法院认为，拓客多公司与豫皖怀林公司签订的《淮滨县〈中西纺织物流招商〉项目招商用房代理合同》《淮滨县〈中西部纺织物流招商〉项目代理合同补充协议书》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。豫皖怀林公司现已确认的应向拓客多公司支付的2020年4月至6月的佣金及溢价提成共计530，985.23元，拓客多公司已开具相应发票，现豫皖怀林公司仅支付150，000元，尚欠380，985.23元佣金及溢价提成尚未支付，已构成违约，故法院对拓客多公司主张的要求豫皖怀林公司支付已经开具发票的销售佣金380，985.23元以及逾期支付该佣金产生的滞纳金的诉讼请求予以支持。双方合同约定每日按拖欠款金额的千分之一支付滞纳金，现拓客多公司自行下调了滞纳金的标准，与法不悖，法院予以照准。关于豫皖怀林公司尚未审核确认的4套房源是否已达结佣条件的问题，法院认为，拓客多公司已提交了张某某、王某某与豫皖怀林公司签订的《房屋认购协议书》以及支付首付款的收据，根据双方补充协议约定“无论是一次性付款或是分期付款或贷款等，支付首期款后并签订房屋认购协议书后，均视作拓客多公司有效代理销售，并按约定于次月全额发放佣金及溢价提成”，故拓客多公司有权要求豫皖怀林公司支付张某某购买房屋的佣金及溢价提成12，379.56元以及王某某购买房屋的佣金及溢价提成20，550元。至于拓客多公司主张的慈某某、范某某购房的佣金及溢价提成，因拓客多公司未能提交慈某某、范某某就购买涉案项目房源所签订的《房屋认购协议书》，也未能证明慈某某、范某某支付了首期房款，故法院对拓客多公司主张的要求豫皖怀林公司支付慈某某、范某某购房佣金及溢价提成的诉讼请求不予支持。豫皖怀林公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。一审法院作出判决：一、河南豫皖怀林置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海拓客多房地产经纪有限公司佣金及溢价提成共计413，914.79元；二、河南豫皖怀林置业有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海拓客多房地产经纪有限公司滞纳金(以380，985.23元为基数，按照日万分之四的标准，自2020年8月10日计算至实际支付之日止)；三、上海拓客多房地产经纪有限公司的其余诉讼请求不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，豫皖怀林公司提供郝培祥等人的五份收据，以证明该五套房屋支付佣金及溢价提成的条件并未成就。拓客多公司表示，双方在对账时，豫皖怀林公司并未提出异议，法定代表人也签字予以确认。故对其证明目的不予认可。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。经查，豫皖怀林公司的《管辖权异议申请书》寄送至拓客多公司，并未提交一审法院。因此，其提出管辖权异议的方式与《中华人民共和国民事诉讼法》之规定不符，故而一审法院的审理程序并无违法之处。拓客多公司按约销售房屋，付出了包含劳务等多方面成本，其按照合同约定的佣金结算方式等主张报酬，符合公平、合理原则。豫皖怀林公司以合同无效为由不同意支付佣金的上诉意见，本院不予采纳。贾怀光系豫皖怀林公司的法定代表人，其签字确认之行为应视为公司对相关内容予以认可。由于双方就此已通过结算表等书面形式予以确认，现其上诉提出的五套房屋不应结佣的上诉主张，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，豫皖怀林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7，508.72元，由上诉人河南豫皖怀林置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  姚 跃审 判 员  徐 江二〇二一年二月八日法官助理  黄一鹤书 记 员  张蓉霞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……