文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3520号上诉人（原审被告）：诸葛文萍，女，1968年2月3日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：陈晓兵，男，1968年10月16日生，住镇江市。系诸葛文萍丈夫。委托诉讼代理人：强强，江苏汇典律师事务所律师。上诉人（原审被告）：倪芳，女，1959年10月15日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：强强，江苏汇典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：镇江禾和物业管理有限公司，住所地镇江市丁卯纬五路****。法定代表人：廖指平，该公司董事长。委托诉讼代理人：关美琪，江苏东方之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李享，江苏东方之光律师事务所律师。上诉人诸葛文萍、倪芳与被上诉人镇江禾和物业管理有限公司（以下简称禾和公司）物业服务合同纠纷一案，因不服镇江市润州区人民法院（2020）苏1111民初1620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。诸葛文萍、倪芳上诉请求：撤销镇江市润州区人民法院（2020）苏1111民初1620号民事判决，依法驳回禾和公司的诉讼请求。事实和理由：1.我方不在禾和公司的物业管理和服务范围之内。我方为营业用房，位于天和星城小区外面，日常通行不经过天和星城小区的大门。我方使用的道路、电、气、通讯、消防、排水等配套设施与天和星城小区能够分割，独立使用。案涉营业用房自交付使用以来，所有物业管理和服务内容均由我方自行完成。且我方购买房屋时，开发商明确该物业独立于天和星城住宅小区，由业主自行承担物业管理责任，故开发商自一开始就没有与我方签订任何前期物业管理服务协议。与禾和公司签订物业服务合同的主体为天和星城住宅业主委员会，该合同对我方无任何约束力。2.即使我方在禾和公司的物业管理和服务范围内，但禾和公司未能履行相关义务，也无权向我方主张收取物业服务费用。3.禾和公司的主张已过了诉讼时效。物业服务费是按年交纳的，每年的物业服务费是独立的债务，并不是将所有年限的物业服务费作为一个总债务而分期支付。自2013年6月9日至今，禾和公司从未向我方主张过收取物业服务费，也未向我方发出过任何催交通知，因此本案已过诉讼时效。镇江禾和物业管理有限公司辩称：1.我方在一审提交了各项证据，证明此房屋的历史租赁商户曾为了满足经商需要购置了相应设备。我方提供了天和星城商铺总平图，证实诸葛文萍、倪芳名下房屋是本小区的配套商铺。我方还提供了天和星城小区给排水系统图和平面图，用以证实案涉房屋的污水、排水、净水、消防用水均与天和星城小区其他楼幢在同一给排水管网内，案涉房屋无论是房屋位置还是公共设施均不存在独立性。2.针对物业服务的具体内容和工作过程，我方已进行举证，工作服务内容记载完整、连续，证实我方作为物业服务企业完成了服务合同约定的内容。诸葛文萍、倪芳提出的其自有的安保措施仅是其历史租赁商户为了满足特殊行业商业标准，与物业服务管理无关。3.关于诉讼时效，我方作为物业服务单位，提供的是持续未间断的服务与管理，而诸葛文萍、倪芳应缴纳的物业费也是逐年累加持续发生的，所以并不存在超过诉讼时效的问题。禾和公司向一审法院起诉请求：1.判令诸葛文萍、倪芳支付拖欠的2013年6月13日至2020年6月12日期间的2-33门面房物业费162159元，违约金88782元，7年物业费及6年违约金合计250941元；2.诉讼费用由诸葛文萍、倪芳承担。一审法院认定事实：2013年6月，禾和公司与天和星城住宅小区业主委员会签订《物业管理服务合同》,约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：商铺1.00元/月/平方米。诸葛文萍、倪芳系天和星城小区S2幢33室业主，建筑面积1930.47平方米，诸葛文萍和倪芳至今未交纳自2013年6月13日至2020年6月12日的物业服务费用。在本案审理过程中，禾和公司主张其已向诸葛文萍、倪芳提供物业服务，包括日常路面清扫、日常安护巡逻、化粪池清理、消防设备维护、给排水系统维护等等，并提交商铺平面图、商铺设计说明、保洁工作日程表、安护巡逻登记表、现场照片、、地库照片等证据予以证实诸葛文萍、倪芳对此不予认可，认为禾和公司的证据不能证明其对案涉商铺提供了实质性的物业管理和服务，并提供照片一组、燃气管道工程施工协议、民事判决书、保养合同等证据证实禾和公司未切实、全面向其提供物业服务。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。禾和公司与天和星城住宅小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》不违反法律规定，依法有效。物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。本案中，因诸葛文萍、倪芳持续未缴纳物业费，故禾和公司的起诉未超过诉讼时效。《江苏省物业管理条例》第四十九条规定，非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。据此，区别于住宅物业服务收费一般实行政府指导价标准，非住宅物业服务收费更凸显业主与物业服务企业协商约定，更加强调收费应当与物业公司提供的物业服务内容、标准、质量相对等、相匹配，即遵循公平合理、费用与服务水平相适应原则。本案中，案涉商铺系非住宅用房且与小区相对独立，从双方提交的证据可以看出，虽然禾和公司提供的物业服务存在瑕疵，但其在整个物业管理区域提供服务、对案涉商铺履行了一定管理服务内容，诸葛文萍、倪芳作为禾和公司提供物业服务的受益人，应当按照物业服务合同的约定，及时交纳物业服务费用，故根据该小区的综合物业管理情况，一审法院酌情支持诸葛文萍、倪芳依照合同约定交纳2013年6月13日至2020年6月12日的物业服务费为162159元×60%＝97295.4元，对于禾和公司主张的违约金，不予支持。据此，一审法院判决：一、诸葛文萍、倪芳于判决生效之日起十日内给付镇江禾和物业管理有限公司2013年6月13日至2020年6月12日的物业服务费97295.4元。二、驳回镇江禾和物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，诸葛文萍、倪芳提交“南山一号”在经营过程中的设备保养清单一份，并申请证人邓某,4出庭作证，拟证明案涉房屋的消防设备、电器设施、排水管道的检查和维护均系租户自己负责，禾和公司未履行相关义务。禾和公司质证认为，对证据三性不予认可，上述证据和证人证言仅能证明租户为了经商需要对自有设备进行了定期维护和保养，与物业服务无关。禾和公司提交如下证据：1.不动产登记信息及商品房买卖合同五份，拟证明诸葛文萍、倪芳所拥有的案涉房屋座落于天和星城，且商品房名称亦为天和星城，且在商品房买卖合同中已明确说明购房款不包括交付后的物管费；2.本小区住宅商品房买卖合同一份，拟证明案涉房屋与天和星城其他业主的房屋属于同一住宅小区；3.物业费缴纳证明，拟证明同小区业主已依约缴纳物业费；4.清理化粪池单证一组三张，拟证明禾和公司作为案涉小区的物业服务公司已履行物管义务并支出相应费用；5.天和星城全区总平图（竣工图），拟证明案涉房屋在天和星城小区范围内，所以在禾和公司的服务范围内；6.天和星城二层给排水平面图（竣工图），拟证明案涉房屋与本小区其他房屋在同一给排水管网内；7.天和星城给排水系统图及消火栓系统图（竣工图），拟证明案涉房屋全部给排水系统及消火栓系统与小区其他房屋在同一管网内；8.天和房产开发有限公司管线竣工图，拟证明案涉房屋的污水管网在天和星城小区系统内；9.天和星城一层给排水平面图，拟证明案涉房屋的给排水和污水管平面位置在本小区同一系统范围内。诸葛文萍、倪芳质证认为，1.对第一组证据的真实性无异议，但不认可证明目的。规划部门将整个区块规划为天和星城，但不代表本案所涉物业就必然是禾和公司管理的范围。2.对第二组证据真实性无异议，但不认可证明目的。开发商与我方签订买卖合同时，明确表示不为该房屋提供物业服务，所以在合同中明确约定了不含物业服务费。3．对于第三组证据，禾和公司提供的是吴龙英物管发票，交费年度是2008年至2011年，进一步证明了吴龙英在业主委员会成立之前就与禾和公司签订了物业服务协议，而禾和公司与我方没有任何的物业服务关系。4.对于第四组证据，该发票发生时间是在本案诉讼后，同时报销单上注明是2019年度清理化粪池的费用，但在发票上没有任何备注，该发票不能证明禾和公司为我方清理化粪池而支付的相关费用。5.对于第五至第九组证据，水、电、给排水的平面施工图，是房屋建筑内的施工图纸，现在无法确认开发商是否按此图纸进行施工，如果开发商确实按此图纸进行施工，那么仅仅反映的是涉案物业内部给排水的施工图纸，并不能反映与天和星城小区其他相关水、电系统关系。关于规划图，从图纸可以看出，本案所涉房屋是在天和星城小区外围，该房屋的使用包括进出通行均不需要通过天和星城住宅小区，是一个独立的物业。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据案涉商品房买卖合同可知，本案中诸葛文萍、倪芳名下房屋座落于天和星城小区外围，房屋名称亦为天和星城，该房屋属于天和星城小区的配套商铺，诸葛文萍、倪芳均为天和星城小区的业主。根据禾和公司与天和星城住宅小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》可知,物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商铺1.00元/月/平方米。禾和公司作为物业服务企业，服务相对方为天和星城小区全体业主，故业主应按合同约定每年及时缴纳物业服务费用。根据天和房产开发有限公司的管线竣工图可知，案涉房屋的污水管网在天和星城小区系统内。由于天和星城一期未建直排系统，需由排污公司对污水进行集中处理并进行化粪池清理，禾和公司亦提供了清理化粪池的相关费用单据予以佐证。本院认为，虽然禾和公司提供的物业服务存在瑕疵，但其对案涉商铺也履行了一定的日常路面清扫、化粪池清理等管理服务内容。因此，根据该小区的综合物业管理情况，一审法院酌定由诸葛文萍、倪芳承担60%的物业服务费用，并无不当。至于本案的诉讼时效，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。本案中，因诸葛文萍、倪芳持续未缴纳物业费，故禾和公司的起诉未超过诉讼时效。本院对于诸葛文萍、倪芳的上诉请求，不予支持。综上所述，上诉人诸葛文萍、倪芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3544元，由上诉人诸葛文萍、倪芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 敏审 判 员  徐 达审 判 员  葛荣贵二〇二一年二月五日法官助理  李宏敏书 记 员  戴葩妍