贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016）黔0326民初377号原告务川自治县南山广场业主委员会。地址:务川自治县南山广场。法定代表人王文江，该业主委员会主任。委托代理人袁喜平。被告重庆彦杰物业管理有限公司。地址:铜梁县东城街道办事处塔山东街588号附6号。法定代表人何庆彦，系公司总经理。委托代理人谭定阳，重庆市铜梁区巴川法律服务所法律工作者。被告重庆秦驰实业有限公司务川分公司。地址：务川自治县都濡镇民族路。法定代表人秦建春，系公司总经理。委托代理人陈益，该公司员工。原告务川自治县南山广场业主委员会（以下简称南山业委会）诉被告重庆彦杰物业管理有限公司（以下简称彦杰公司）、重庆秦驰实业有限公司务川分公司（以下简称重庆秦驰公司务川分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月15日作出（2015）务民初字第96号民事判决，因被告彦杰公司不服，向遵义市中级人民法院提出上诉，经遵义市中级人民法院审理，于2015年11月24日作出（2015）遵市法民终字第1548号民事裁定，将该案发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南山业委会的委托代理人袁喜平、被告彦杰公司的委托代理人谭定阳，被告重庆秦驰公司务川分公司的委托代理人陈益到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南山业委会诉称，被告彦杰公司系南山广场的建设单位重庆秦驰实业公司为南山社区招聘的前期物业公司，双方合同到期后，原告通过招投标选聘出新的物业公司，要求被告彦杰公司移交相关资料，履行前期物业服务协议约定的义务和搬离原告小区，但被告拒绝履行其义务，故诉至法院。请求：1、判决被告将本小区未维修的公共设施维修好；2、判决被告向原告移交竣工总体平面图、单体建筑结构、设备竣工图，配套设施、地下网管工程竣工图等竣工验收资料和设施设备的安装、使用和维护等技术资料；物业质量保修文件和物业使用文件；建筑设备、配套设施和相关场地清单及其他物业管理所需的其他资料；3、确认《前期物业管理服务协议》第十三条无效；4、被告物业管理公司将扣除合理成本之后的公共收益归还原告；5、判决被告公布物业服务资金的收支明细和经营性收入（包括车位租金、墙体广告租金、展销场地租金等）及公摊水电费的原始收支凭证和账目；6、被告腾退物业服务用房并支付从2015年1月1日至实际腾房之日起的场地使用费（按每天50元计算）；7、判决被告对小区六口化粪池清理一次；8、本案诉讼费和公证费由被告承担。被告彦杰公司辩称，1、被告彦杰公司严格按委托合同履行协议，应在原告南山业委会成立后15天内移交，但原告南山业委会已起诉。2、对交接文件和图纸委托方移交的资料已交接给原告；3、对《前期物业管理服务协议》第13条无效，被告彦杰公司不认可，按照入住率约定公共收益的使用并不违反法律规定；4、扣除成本和收益收回业委会不认可，要用于补前期亏损，还要用来设备维修，按入住率来计算的，2014年才达到入住率70﹪，2014年广告费和场地租赁费18093元，扣除赔偿停车场的刮擦6975元，另外还有其他费用和社区文化建设共20000多元。5、原告要求公布物业服务收支明细，前期物业是属于包干制的，亏损或赢利都属被告重庆彦杰物业管理有限公司；6、化粪池已清理完毕；7、对腾退物业用房，原告所说不属实，占用房屋已移交，临时占用是经原告同意的，如果原告不同意，可以退出该房；8、诉讼费可协议，但公证费不认可。被告重庆秦驰公司务川分公司辩称，被告重庆秦驰公司务川分公司委托被告彦杰公司前期对南山广场社区物业管理，原告南山业委会要求的移交资料，有的资料不可能移交，有的资料根本不存在。只要是属于移交的资料，被告重庆秦驰公司务川分公司可以提供给原告南山广场业委会。原告南山业委会为证明其主张，向法庭提供并出示了下列证据：1、《业主手册》第四部分“前期物业管理服务协议”第二第三条。证明被告重庆彦杰物业管理有限公司需要履行的义务未全面履行义务已严重违约。如环境卫生、公共安全、路灯、设备设施运行等。2、公证书及照片。证明现在已经维修和移交的部分和未维修部分情况。3、监控安装协议、销售清单、监控系统配置安装清单、务川南山广场合同书。证明安装道路系统和安装小区监控、安装景观灯维修的相关情况，原告对未修复的进行修复情况。4、《业主手册》第四部分《前期物业管理服务协议》第十三条。证明前期物业服务合同13条属格式条款，显失公平，应属无效条款。5、广告位租用协议与收款单据。证明被告彦杰公司签订的协议超过合同期限且没有移交，被告重庆彦已没有公布收支明细帐。6、遵义市和舒安物业服务有限公司南山广场管理处出具的《证明》，证明南山小区的监控设备、道闸进行了重新安装。7、收款收据复印件5张，证明原告重新安装监控设施的费用为金额290483元，该款系遵义市和舒安物业服务有限公司垫付。被告彦杰公司为证明其辩解主张，向法庭提供并出示了下列证据：1、《业主手册》第三部分《业主临时规约》第5条、30条、31条、43条和《委托合同》第12条。证明被告重庆彦杰物业管理有限公司已经履行相应的责任没有违约。之前被告彦杰公司已经尽到履行服务的责任，从2014年因南山广场业主欠物业费造成被告彦杰公司的服务质量下降，是业主造成的，属被告彦杰公司的免责条款。2、广告费用清单、各种收款收据、赔偿证明和2015年露天停车费车主领取记录、广告费收退证明。证明被告彦杰限公司2014年各种收入和进行小区服务所支出的费用情况。被告重庆秦驰公司务川分公司未提供证据。经庭审质证，被告彦杰公司对原告出示的1—5组证据无异议，但不能达到其证明目的，认为已按物业手册全面履行了义务，《前期物业管理服务协议》第13条内容并不显失公平，与《委托管理服务合同》第12条自负盈亏约定相一致；公证书及照片反映的是在移交前的情况，被告彦杰公司对能修复移交的已修复移交给原告；监控安装协议是对23个摄像头进行更换的价格，不属维修价格，应动用大修基金；对于超期收取的公共租用费用，被告彦杰公司已进行移交；对原告出示的6、7组证据有异议，遵义市和舒安物业服务有限公司更换监控是便于其管理所为，与本案无关联。被告重庆秦驰公司务川分公司对原告出示的证据无异议。原告对被告彦杰公司出示1、2组证据无异议，但认为不能因被告彦杰公司以部分业主拖欠物业费作为服务不到位的免责事由。被告重庆秦驰公司务川分公司对被告彦杰公司出示的证据无异议。本院审查认为，原告出示的1—5组证据，二被告均不持异议，证据与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认；原告出示的6、7组证据与本案无关联性，不予认定。被告彦杰公司出示的1、2组证据，原告及被告重庆秦驰公司务川分公司均不持异议，且证据与本案具有关联性，对证据的证明效力本院予以确认。经审理查明：2010年10月30日，被告重庆秦驰公司务川分公司（甲方）与被告彦杰公司（乙方）签订了“南山广场”前期物业管理服务合同，由甲方委托乙方对“南山广场”提供前期物业管理服务。被告彦杰公司在前期服务中向业主发放了《业主手册》。“南山广场”前期物业管理服务合同：“第六条本物业管理区域的物业服务收费实行包干制。第十二条本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所、游泳池、运动场及其他物业共用部位、公用设备设施全部（含所有广告位的广告发布）统一委托乙方经营。所得收益用于填补小区前期物业管理的亏损，结余部分用于开展社区文化建设。第二十二条本合同自2010年7月22日起至“南山广场”小区业主委员会成立后，业主委员会与选聘物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。第二十三条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物完整地移交给业主委员会”。《业主手册》第三部分“业主临时规约”第二十六条第一项“专项维修资金，用于房屋共用部位、共用设施设备、属业主共用的附属建筑物、构筑物及设施设备的维修、更新、改造费用开支。”第四部分“前期物业管理服务协议”第十三条“本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所、游泳池、运动场及其他物业共用部位、公用设备设施全部（含墙体广告发布）统一委托甲方（物业管理公司）经营，其经营收入按下列约定分配：1、业主入住率未达70﹪时，以收益来弥补物业公司的前期亏损；2、业主入住率达70﹪以上时，收益的50﹪用于物业公司管理成本，50﹪用于小区的节假日装饰及设备维修”。原告南山业委会于2014年11月19日成立，2014年12月28日与遵义市和舒安物业服务有限公司签订《务川自治县南山广场物业服务合同》。被告彦杰公司在移交过程中，因在前期物业管理服务中，对部分共用设施损坏未及时维护，未能及时移交而与原告南山业委会产生纠纷，原告南山业委会诉至本院。在诉讼过程中，被告彦杰公司已对资料、大部分设施进行维修、更换，并移交给原告南山业委会，对化粪池进行了全面清理。原告南山业委会为了新的物业服务公司进行正常服务管理，自行对广场景观灯、水池进行维护支付4184元；对23个监控设备进行更换支付15870元；三处入口处道闸更换成自动道闸（每个道闸12680元）。现还未修复更换的有：公共休息塑料椅子（新生活化妆品门口、薇薇新娘门口、都市女孩理发店门口、静心美容院门口），单价为210元，共计840元。原告南山业委会在诉讼前对公共设施现状固定进行公证，用去公证费500元。本院认为，被告重庆秦驰公司务川分公司作为房地产开发商对其开发的南山广场委托被告彦杰公司进行前期物业管理服务，双方所签订的前期物业管理服务协议及发放的《业主手册》均属合同的组成部分，对双方及业主均有约束力。原告南山业委会成立后，于2014年12月28日与遵义市和舒安物业服务有限公司签订了物业服务合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”的规定，被告重庆秦驰公司务川分公司与被告彦杰公司签订的“南山广场”前期物业管理服务协议终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”、第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，被告彦杰公司应当将其在前期物业管理服务中的资料、公共设施、设备完整地移交给原告南山业委会，被告彦杰公司未完整地及时移交，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告南山业委会要求被告彦杰公司支付其自行修复、道闸、水池景观设施的费用和继续修复更换已损坏的公共场所的椅子等公共设施的请求，本院予以支持。但其中道闸更换为自动道闸，故对三处道闸修复的费用，本院酌情确定为8000元。原告南山业委会对被告彦杰公司在诉讼过程中已修复移交的设施、设备予以认可，明确表示不再主张，并对相关资料自行与被告重庆秦驰公司务川分公司协商解决，本院予以准许。原告南山业委会认为“前期物业管理服务协议”第十三条“本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所、游泳池、运动场及其他物业共用部位、公用设备设施全部（含墙体广告发布）统一委托甲方（物业管理公司）经营，其经营收入按下列约定分配：1、业主入住率未达70﹪时，以收益来弥补物业公司的前期亏损；2、业主入住率达70﹪以上时，收益的50﹪用于物业公司管理成本，50﹪用于小区的节假日装饰及设备维修”属霸王条款，主张无效，因前期物业管理服务以入住率来确定分配公共部分收益的使用，并不违反法律的规定，故原告南山业委会的这一主张，本院不予以支持。前期物业管理服务实行包干制，且公共部分收益系用于弥补前期物业管理和公共设施的完善，故原告南山业委会主张公布明细帐和退还公共收益部分剩余费用，本院不予以支持。被告彦杰公司以监控设备的维修更换应当动用大修基金的辩解意见，符合《住宅专项维修资金管理办法》第三条之规定，属于共用设施设备的范畴，故对被告彦杰公司这一辩解意见，予以采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告重庆彦杰物业管理有限公司在判决生效之日起三十日内将新生活化妆品门口、薇薇新娘门口、都市女孩理发店门口、静心美容院门口公共休息塑料椅子更换后移交给原告务川自治县南山广场业主委员会。逾期，由原告务川自治县南山广场业主委员会自行更换，所需更换费840元由被告重庆彦杰物业管理有限公司承担。二、被告重庆彦杰物业管理有限公司在判决生效之日起三十日内支付原告务川自治县南山广场业主委员会自行更换维修的公共设施费用12184元和公证费500元。三、驳回原告务川自治县南山广场业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费60元，被告重庆彦杰物业管理有限公司承担40元，原告务川自治县南山广场业主委员会承担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  李 洪审 判 员  谭宗洪人民陪审员  申修堂二〇一六年七月十五日书 记 员  张娟娟