黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0108民初131号原告王海彬，住哈尔滨市平房区。委托代理人张文伟，黑龙江明正律师事务所律师。被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司，住所地哈尔滨市平房区。法定代表人樊华，该公司总经理。委托代理人李东岩，黑龙江保安律师事务所律师。原告王海彬与被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司（以下简称绿洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告王海彬于2016年1月11日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月11日公开开庭审理此案。原告王海彬及其委托代理人张文伟、被告绿洋公司的委托代理人李东岩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王海彬诉称：王海彬与绿洋公司于2014年8月23日签订了《认购协议书》，约定由王海彬认购绿洋公司位于国际花都一期B43栋2单元6层2号房，总价款415125元。王海彬于签订《认购协议书》当日按该协议书第四条付款方式和期限交付定金85125元给绿洋公司，绿洋公司出具收据。《认购协议书》第五条交房日期约定：绿洋公司将该房源在2015年6月30日前交付王海彬使用。在2015年6月30日前，王海彬多次与绿洋公司协商要求签订《商品房买卖合同》，而绿洋公司却以各种理由不予签订合同。2015年6月30日前，绿洋公司未按《认购协议书》约定如期将该房交付给王海彬使用，已构成违约。绿洋公司于2015年9月30日给王海彬出具退房签收单。2015年10月24日，绿洋公司出具承诺书，承诺退款。但至今绿洋公司也未将此款给付王海彬。绿洋公司已构成根本违约，应适用定金罚则。现诉请：1、解除王海彬与绿洋公司于2014年8月23日签订的《认购协议书》；2、绿洋公司双倍返还王海彬定金166050元及超出定金部分2100元；3、案件受理费由绿洋公司负担。被告绿洋公司辩称：不同意解除《认购协议书》；王海彬请求双倍返还定金无事实和法律依据，如是定金，应为83025元，而王海彬实际交付85125元，所以并非是定金而是首付款。原告王海彬为证明其主张的事实成立，向法庭提交如下证据并当庭举示：证据一、认购协议书（复印件）。意在证明：2014年8月23日，王海彬与绿洋公司签订了绿地国际花都认购协议书，王海彬交付定金85125元，房屋总价款415125元。证据二、定金收据（复印件）。意在证明：2014年8月23日，王海彬向绿洋公司支付定金85125元。证据三、承诺书、人员名单。意在证明：绿洋公司承诺向王海彬分期返还已交房款85125元。证据四、退房签收单（复印件，与原件核对无异）。意在证明：2015年9月30日，绿洋公司同意退房，并将王海彬的身份证复印件、中行卡复印件、购房协议原件收回。证据五、照片10张。意在证明：绿洋公司所提供房源不符合约定，不具有正常的使用功能，存在重大瑕疵。经庭审质证，被告绿洋公司对原告王海彬举示的证据质证认为：对证据一真实性无异议，对证明的问题有异议，王海彬交的85125元是首付款而非定金。对证据二真实性无异议，对证明的问题有异议，该证据不能证明此款为定金。对证据三真实性有异议，该证据是对付静静等28人，并没有王海彬，承诺书也并未承诺解除合同。王海彬在举证期内并未提交人员名单，不能证明王海彬要证明的问题。对证据四的真实性无异议，对证明的问题有异议，此证据只能证明王海彬曾向绿洋公司提过退房要求，但并未提出解除合同，绿洋公司也未同意王海彬的退房要求。对证据五的真实性有异议，拍摄时间地点位置都不清楚，不能证明王海彬要证明的问题。本院认证意见为：绿洋公司对王海彬提交的证据一、证据二、证据四的真实性均无异议，故对上述证据的真实性予以认定。证据三能够证实绿洋公司已向王海彬承诺退还其已交房款的事实。被告绿洋公司为证明其主张的事实成立，向法庭提交如下证据并当庭举示：证据一、认购协议书（复印件，与原件核对无异）。意在证明：1、王海彬在签订本协议时交纳首付款85125元，而非定金；2、在签订此协议时，王海彬明知所购房屋未取得房屋预售许可证；3、本协议仍在履行中，相关权利义务按本协议执行。证据二、哈尔滨市商品房预售许可证（复印件，与原件核对无异）。意在证明：绿洋公司取得商品房预售许可证后，王海彬与绿洋公司签订的协议应认定为有效的商品房买卖协议。经庭审质证，原告王海彬对被告绿洋公司举示的证据质认为：对证据一真实性无异议，协议书第四条明确约定定金85125元，待签订正式《商品房买卖合同》时，此款项转为首付款，该条款为定金合同的约定，王海彬支付的定金，而非购房款。对证据二无异议。本院认证意见为：证据一、证据二来源合法、内容真实、与本案有关联性、具有证明力，故予以确认并采信。经审理查明：2014年8月23日，王海彬与绿洋公司签订了《认购协议书》。出卖人为绿洋公司，买受人为王海彬。该《认购协议书》第一条约定：王海彬预购绿洋公司开发建设的商品房位于哈尔滨市平房区开发区南城六路与南城第二大道东北侧局部地段，项目名称及地址（以本地块预售许可证项目名称为准）为“绿地世纪城.国际花都”一期，房号为第B43幢2单元6层2号房（本案诉争房屋），建筑面积约为74.73平方米（建筑面积最后以产权登记面积为准）。应王海彬要求，在该商品房尚未取得预售许可前签订本协议，王海彬承诺不因绿洋公司未取得预售许可及其他原因追究绿洋公司任何责任。第二条约定：该商品房单价为每平方米5555元，总金额约为415125元。第四条约定：王海彬签订本协议时支付房屋预定金85125元；待签订正式《商品房买卖合同》时，此款项转为首付款；余款以签订《商品房买卖合同》中面积为依据计算，依购房者付款方式，一次性结清或者办理相关商业（公积金）贷款按揭手续方式结清。本协议签订后，如王海彬放弃购买则视为王海彬违约，本协议解除，王海彬所付款项不予退还。第五条约定：绿洋公司将该房源在2015年6月30日前交付王海彬使用。第六条约定：绿洋公司如未按本协议规定的期限将该房源交付王海彬使用，按逾期时间分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本协议第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，绿洋公司按日向王海彬支付已交房款万分之一的违约金，协议继续履行；（2）逾期超过90日后，王海彬有权解除协议。王海彬解除协议的，绿洋公司应当自王海彬解除协议通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按王海彬累计已付款的2%向王海彬支付违约金。王海彬要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，绿洋公司按日向王海彬支付已交房款万分之一的违约金。同日，王海彬向绿洋公司交纳购房款85125元。2015年9月30日，绿洋公司与王海彬签订了《退房签收单》。内容为：项目名称：绿洋公司；客户姓名：王海彬；退房房号：B43－2－602；绿洋公司收到王海彬的购房协议原件、中国银行卡复印件及身份证复印件。置业顾问、内业、王海彬均在《退房签收单》上签名，绿洋公司在《退房签收单》上盖章。2015年10月24日，绿洋公司出具《承诺书》。内容为：绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司对付静静等28名于2015年10月23日提出申请退房并超期业主作出如下承诺：2015年10月26日16：30之前退还已交房款的百分之五十，并承诺尾款百分之五十于2015年11月19日之前全部退清。未到期业主按照实际到期日期退还房款。名单中25为：王海彬B43-2-6028.5。2015年10月28日，绿洋公司取得位于开发区哈南九路与普惠大道西北侧局部地段的绿地世纪城地块（3）（国际花都一期B区）《哈尔滨市商品房预售许可证》。至庭审时，绿洋公司与王海彬尚未签订《商品房买卖合同》，绿洋公司亦未向王海彬交付诉争房屋。经本院释明，王海彬明确表示即使本院不支持其关于定金的主张，王海彬也不主张绿洋公司向其支付违约金。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、王海彬与绿洋公司签订的《认购协议书》是否应予解除；二、绿洋公司是否应向王海彬双倍返还定金。关于王海彬与绿洋公司签订的《认购协议书》是否应予以解除的问题。2014年8月23日，绿洋公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，与王海彬订立了《认购协议书》，但在王海彬起诉前，即2015年10月28日，绿洋公司取得了商品房预售许可证明，故该协议书有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”绿洋公司与王海彬于2015年9月30日签订了《退房签收单》，该签收单明确载明退房房号即本案诉争房屋，同时绿洋公司已将王海彬持有的《认购协议书》（即《退房签收单》中载明的购房协议原件）收回，并收到王海彬的中国银行卡复印件及身份证复印件；上述内容充分证明绿洋公司与王海彬已就解除《认购协议书》达成合意。此外,《认购协议书》第六条约定，绿洋公司如逾期超过90日后未按本协议规定的期限将该房源交付王海彬使用，王海彬有权解除协议。绿洋公司未按《认购协议书》的约定在2015年6月30日前将诉争房屋交付王海彬，且逾期超过90日，解除合同的条件成就，故王海彬关于解除《认购协议书》的主张成立，本院应予支持。关于绿洋公司是否应向王海彬双倍返还定金的问题。因双方在《认购协议书》第四条中约定，王海彬支付房屋预定金85125元，双方约定的并非定金，该约定不符合定金成立的形式要件；即使双方约定为定金，定金合同的成立也应以主合同房屋买卖合同的存在为前提，因双方订立的《认购协议书》因解除而消灭，故作为《认购协议书》的从合同的定金合同亦消灭，王海彬关于绿洋公司应向其双倍返还定金的主张不成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。绿洋公司已于2015年10月24日向王海彬承诺：2015年10月26日16：30之前退还王海彬已交房款的百分之五十，尾款百分之五十于2015年11月19日之前全部退清，但并未实际履行。故绿洋公司应遵循诚实信用原则，向王海彬返还购房款85125元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、解除原告王海彬与被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司于2014年8月23日签订的《认购协议书》；二、被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王海彬购房款85125元;三、驳回原告王海彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3663元，由原告王海彬负担1735元，由被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司负担1928元，上述款项与判决主文一并给付原告王海彬。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  张 鑫代理审判员  冀宇慧代理审判员  蒋丹凤二〇一六年七月六日书 记 员  李 萌