广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 裁 定 书 （2016）桂0204民初924号 原告唐红光，男，1962年6月30日出生，瑶族，住广西柳州市柳南区。 委托代理人兰齐，广西景耀律师事务所律师（特别授权）。 委托代理人陈玉娟，广西景耀律师事务所实习律师（一般代理）。 被告柳州正菱集团有限公司，住所地:柳州市柳邕路253号，组织机构代码：75372207-5。 法定代表人廖荣纳，职务：董事长。 委托代理人玉桂平，广西信和律师事务所律师（特别授权）。 委托代理人邹晓童，广西信和律师事务所实习律师（一般代理）。 原告唐红光诉被告柳州正菱集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月28日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员汝磊任审判长，人民陪审员黄柳明、杨玲参加的合议庭，于2016年7月11日公开开庭进行了审理。原告唐红光的委托代理人兰齐、陈玉娟，被告柳州正菱集团有限公司的委托代理人玉桂平、邹晓童到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐红光诉称，2013年4月，被告因资金困难无力发放员工工资、缴纳社会保险，向原告借款。原告分别于2013年4月8日及19日借给正菱集团6000000元及4500000元。2013年4月19日，原、被告双方就上述借款签订《抵押借款协议》。后被告未能偿还借款，经原告多次催款，被告同意将其位于柳州市XX房屋卖给原告，冲抵借款。经查询上述房产无查封、抵押及预告登记记录。双方遂于2014年3月12日签订《柳州市二手房买卖合同》（合同编号：00XX49）。当月24日，双方申请办理房屋过户手续。但在原告按法律规定缴纳了房屋过户税费后，柳州市房屋登记管理中心于2014年4月4日以房屋有查封为由，作出退件处理，不予过户。原告认为，原、被告双方签订二手房买卖合同是双方真实意思的表示，合法有效。原告已支付了房屋过户的税费，双方之间的房屋买卖交易真实有效。为此，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，提起诉讼，请求法院依法判令：1、确认原告与被告于2014年3月12日签订的《柳州市二手房买卖合同》（合同编号：00XX49）成立并有效，原告与被告之间成立房屋买卖法律关系；2、被告协助原告办理该房屋的权属登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担；4、位于柳州市XX号房屋归原告所有。 原告为证明其诉称，提交了如下证据： 1、抵押借款协议1份；2、柳州银行进账单4份；3、工行个人业务凭证1份；4、柳州房产档案馆查档结果证明书1份；5、柳州市二手房买卖合同1份；6、税收缴款书1份；7、柳州市房产管理局房产业务退件通知1份。上述证据中，证据1为原件、证据2为原件、证据3为复印件，证明目的为共同证明原告曾向被告指定账户支付借款本金10500000元的事实；证据4为原件，证明原告于2014年3月3日委托案外人查询案涉房屋的情况，案涉房屋处于无抵押、无查封、无预告登记的情况，满足房屋买卖交易及办理房产过户的条件；证据5为原件，证明2014年3月12日原告与被告就案涉房屋签订二手房买卖合同，该合同经原被告合同经原被告签字及盖章合同成立并生效，并且合同已经经柳州市房屋登记管理中心审查及备案；证据6为原件，证明原告已经按照法律规定及合同的约定，缴纳房屋买卖及过户所需承担的各自税费；证据7为原件，证明柳州市房屋登记管理中心于2014年3月24日收到原告申请办理涉案房屋买卖业务后，于2014年4月4日已查封为由对原告的申请做出退件处理，致使原告未能取得涉案房屋。 被告柳州正菱集团有限公司辩称，我方对原告诉请的事实理由无异议，我方愿意配合原告的请求，对原告增加的诉请也没有异议。 被告柳州正菱集团有限公司在法定期限内未提交任何证据。 经庭审质证，对于原告提交的证据，被告发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，对证据2、3、7真实性、证明目的无异议，确实收到了原告的借款，对证据4、5、6真实性无异议。 本院认为，原告提交的证据客观真实，来源合法，且被告予以认可其真实性，故本院确认原告提交证据的真实性。对于原告提交所有证据的证明目的，本院将结合案件事实查明部分，予以综合认定。 综合全案证据及庭审查明的事实，本院确认以下法律事实：原告唐红光与被告柳州正菱集团有限公司于2013年4月19日签订了《抵押借款协议》，协议约定：柳州正菱集团有限公司于2013年4月8日向唐红光同志（身份证号码：）借款人民币6000000元、2013年4月19日向唐红光借款4500000元，合计借款人民币10500000元，用于集团员工的工资发放、缴纳社会保险。柳州正菱集团有限公司自愿将位于柳州市XX房屋如下：（柳房权证字第××号）、（柳房权证字第××号）、（柳房权证字第××号）、（柳房权证字第××号）、（柳房权证字第××号）、（柳房权证字第××号）、（柳房权证字第××号）、（柳房权证字第××号）抵押给唐红光同志。如无力归还此款项，柳州正菱集团有限公司自愿将上述八套房屋作为偿还2013年4月8日、2013年4月19日的借款。2013年4月8日，唐红光向案外人廖荣宽转账6000000元。2013年4月19日，唐红光再次向廖荣宽转账4200000元。案外人陈正福向廖荣宽转账300000元。2014年3月12日，原、被告签订了《柳州市二手房房屋买卖合同（自行成交版）》，合同约定柳州正菱集团有限公司将本案案涉房屋出售给唐红光。2014年3月31日，原告向柳州市鱼峰区地方税务局缴纳了本案案涉房屋的契税。2014年4月4日，柳州市房产管理局就本案案涉房屋的买卖业务作退件处理，退件原因为有查封。 在本案审理过程中，原、被告均认可双方存在民间借贷的法律关系，被告共向原告借款10500000元，本案案涉房屋用于借款的抵押担保，双方没有办理抵押登记手续，被告也没有向原告偿还过任何借款。原告与被告公司的法定代表人廖荣纳为亲戚关系，双方没有约定利息。庭审中，本院向原告释明，本案虽案由为房屋买卖合同纠纷，但实质上原、被告的法律关系应为民间借贷法律关系，本案应按照民间借贷法律关系进行审理，并向原告释明变更诉讼请求后，原告坚持认为本案为房屋买卖合同的法律关系，拒绝变更诉讼请求。 另查明，柳州市公安局于2014年4月30日以涉嫌非法吸收公众存款罪对廖荣纳、柳州正菱集团有限公司等相关单位和个人进行刑事立案侦查。 本院认为，本案中，原告唐红光主张其与被告柳州正菱集团有限公司之间存在房屋买卖法律关系，并据此诉请确认《柳州市二手房房屋买卖合同（自行成交版）》有效及履行该合同，由其取得该协议涉及的本案案涉房屋的所有权，而其提交的证据材料中包含了借款的事实。对此，应当甄别原告唐红光与被告柳州正菱集团有限公司之间签订《柳州市二手房房屋买卖合同（自行成交版）》是否具有担保的意思，即考察双方签订《柳州市二手房房屋买卖合同（自行成交版）》的真实意思是为了借款行为提供担保，还是通过支付对价获得房屋的所有权。而原告提交的《抵押借款协议》、转款凭证以及原、被告均认可双方存在借款的事实均对借款事实予以确认。原、被告在《抵押借款协议》中明确约定将包含本案案涉房屋在内的八处房产抵押给原告，并约定在被告“如无力归还此款项，柳州正菱集团有限公司自愿将上述八套房屋作为偿还2013年4月8日、2013年4月19日的借款。”上述约定的内容可以证明双方当事人在发生借款关系之后，被告将本案案涉房屋作为借款的抵押担保的事实存在。鉴于双方未就本案案涉房屋办理抵押登记手续，不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故原、被告后又订立了《柳州市二手房房屋买卖合同（自行成交版）》应认定为非典型的担保方式。由于双方在《抵押借款协议》中并没有约定借款期限，故在被告无力偿还本案案涉借款的情况下，原告不能就案涉房屋主张所有权，但可以通过拍卖或者变卖案涉房屋的方式，确保其实现债权。但由于原、被告在2014年3月12日签订的《柳州市二手房房屋买卖合同（自行成交版）》事实上属于被告为消除与原告之间的借款而进行的“以物抵债”的行为，而该抵押担保行为当属于借款合同的从合同行为。结合被告公司于2014年4月30日以被公安机关以涉嫌非法吸收公众存款罪进行刑事立案侦查的事实，在主债务即借款合同是否合法有效存疑的情况下，更无从确认从合同的法律效力。本案原、被告虽签订了房屋买卖合同，但双方真实的法律关系应为民间借贷的法律关系。在本院明确本案的法律关系为民间借贷的法律关系，并向原告释明变更诉讼请求后，原告坚持本案为房屋买卖法律关系，故根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，本案应驳回原告的起诉。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，裁定如下： 驳回原告唐红光的起诉。 案件受理费10800元（原告已预交），退回原告唐红光10800元。 如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  汝 磊 人民陪审员  黄柳明 人民陪审员  杨 玲 二〇一六年七月二十七日 书 记 员  朱柳萍 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；……对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。