上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初920号原告张延康，男，住上海市。原告滕文琦，女，住址同上。委托代理人张延康(系原告滕文琦丈夫)。原告张永波，男，住址同上。委托代理人张延康(系原告张永波父亲)。被告上海金威物业有限公司，住所地上海市。法定代表人李自勇，董事长。委托代理人方银凯。委托代理人林卓佳。被告张锡葆，男，住上海市。被告张延芬，女，住上海市。被告朱敏，男，住址同被告张延芬。被告张延庭，男，住上海市。被告张梓婕，女，住址同被告张延庭。上列五被告共同委托代理人薛荣民，上海薛荣民律师事务所律师。原告张延康、滕文琦、张永波诉被告上海金威物业有限公司(以下简称金威物业)、张锡葆、张延芬、朱敏、张延庭、张梓婕确认合同无效纠纷一案，本院于2016年1月14日受理后，依法由审判员孙亦玢独任审判，于2016年2月29日公开开庭进行了审理。原告张延康(暨原告滕文琦、张永波的委托代理人)、滕文琦、张永波，被告金威物业的委托代理人方银凯、林卓佳，被告张锡葆、张延芬、张延庭及被告张锡葆、张延芬、朱敏、张延庭、张梓婕的共同委托代理人薛荣民到庭参加诉讼。审理中，原、被告一致同意延长本案适用简易程序的审理期限。本案现已审理终结。原告张延康、滕文琦、张永波共同诉称，上海市南京西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)由父亲张锡葆承租，分两间，一间房屋由原告一家三口居住使用，另一间房屋由父母居住使用。2000年，系争房屋被购买为售后公房，当时系争房屋内有户口八人，分两本户口本，原告一家三口一本，被告五人一本。原告一直居住在系争房屋内，原告一直不知道被告购买了系争房屋，也未参与买房事宜，直到2015年7月，原告才得知系争房屋产权变更至被告张锡葆、张延芬、张延康名下。后为了取得房产交易的证据，根据被告要求，系争房屋房产证上加了原告张延康的名字。原告三人为系争房屋的同住成年人，在系争房屋内长期共同生活。在原告不知情的情况下，未经协商一致，被告以涉嫌欺诈的方法签订了房屋买卖合同，并将系争房屋产权登记在被告张锡葆一人名下，侵犯了三原告的合法权益。故诉至法院，要求判令：被告间签订的公有房屋出售合同无效，将系争房屋恢复至被告张锡葆承租的公房状态。被告金威物业辩称，购买系争房屋为售后公房时，被告张锡葆是承租人，其向我们提供了一本户口本，物业公司并不知道他们家里有多少本户口簿，《本户人员情况表》是根据被告张锡葆提供的户口簿摘抄的，我们没有另外调查。根据当时的政策，我们审核同住人是否盖章就可以了，没有要求必须本人签字，系争房屋同住人都有盖章，所以《上海市公有住房出售合同》有效。被告张锡葆辩称，购买系争房屋为售后公房时，被告嘱托被告女儿办理了具体购房事宜。我们家庭内部也多次召开家庭会议，记得当时特地把小儿子从松江叫来，明确除使用被告本人的全部公积金外，欠缺的钱款由三个子女各出三分之一，今后各得房产的三分之一，并写成书面协议文本，全家各个签字，各执一份。购买系争房屋距今已十五年，原、被告之间一直无异议，原告所述情况失实。被告是户主及承租人，系争房屋产权购买在被告一人名下，并无不妥。现原告张延康已获得系争房屋30%的产权份额，故要求驳回原告的诉讼请求。被告张延芬辩称，同意被告张锡葆叙述的事实和经过，以及对原告诉请的驳斥。被告具体办理了系争房屋购房事宜，尤其是被告特别认真地看着他们一一慎重地在《职工家庭购买公有住房协议书》上盖了各自的印章。父母几次召开家庭会议，明确了钱款、份额并书写了协议书，父母、原告一家三口、弟弟张延庭、侄女张梓婕、被告及儿子朱敏都参加了，图章是他们拿来的，协议是母亲起草的，子女代表签字，三家的钱收齐后由被告到物业办手续。被告是吉林知青，因丈夫病故，与儿子按政策返沪，落户系争房屋。原告一家三口几乎将整个系争房屋占满，不让被告儿子朱敏居住。后为保障被告自身利益，经父亲同意，办理了系争房屋产权变更登记手续，添加了被告名字。原告的签名与15年前家庭协议上的签名完全一致，原告多次言及不知情与事实不符。原告凉城新村的房屋一直在出租，且一直阻止老人回家居住，大家有家庭矛盾。本案是三原告与第一、二被告的合同纠纷，不应将朱敏列为被告。被告朱敏辩称，在系争房屋使用上，原告应当体会到父母的关爱和弟妹的情让，不应争论多少，让外公幸福地过好晚年生活。当初被告要去外地工作，委托母亲将被告的物品放回系争房屋，未经被告同意，原告张延康将被告物品一件件的搬出来，现在看来是企图将被告赶走。被告及女儿户口都在系争房屋内，也有居住权，但被告多年在外租房居住，是为了家庭和睦。被告张延庭辩称，系争房屋是被告祖父张邨夫的工作单位长江航运局调配，祖父过世后由父亲张锡葆承租，系争房屋内有两本户口本，一本为五人，即父亲张锡葆、母亲汪传珊、姐张延芬、外甥朱敏、及被告女儿张梓婕，另一本为原告三人。当年被告主动将户口迁到松江郊县，向单位申请婚房，将家中这间14平方米的房间让给原告张延康结婚用。购买系争房屋产权时，家中多次商议并议定了家庭内部分配协议，用父亲工龄买下产权，缺额部分由我们三子女各自支付三分之一购房款，父母百年之后，该房屋产权归三子女各享有三分之一产权份额，协议由原告张延康、被告张延芬、张延庭三人代表各自家庭签字，父母作为见证人签字。协议一式四份，三子女每人一份，父母一份。外甥朱敏及被告女儿均在外租房居住，是为了大局着想，但居住权仍然存在。《职工家庭购买公有住房协议书》上有三原告的印章，家庭协议书上有原告张延康的亲笔签名，故原告谎称不知情、受欺诈无事实和法律依据。系争房屋登记在父亲张锡葆一人名下，无可非议，且自签订《上海市公有住房出售合同》至今15年的时间里，原告从未对此提出任何异议。现父亲将系争房屋产权以买卖方式先后转让至被告张延芬、张延庭及原告张延康名下，各30%产权份额，父亲拥有10%产权份额作养老保障。目前系争房屋产权归属合情合理，符合家庭实际情况，要求驳回原告的诉讼请求。被告张梓婕辩称，购买系争房屋产权时，被告尚未成年，不应列为被告。经审理查明，被告张锡葆与汪传珊(于2008年1月28日报死亡)系夫妻关系，两人共生育子女四人，即原告张延康、被告张延芬、张延庭、张延庆(于1970年1月13日报死亡)。原告张延康与滕文琦系夫妻关系，原告张永波系两人儿子。被告朱敏系被告张延芬儿子，被告张梓婕系被告张延庭女儿。汪传珊的父母均先于其死亡，其第一顺序法定继承人为原告张延康、被告张锡葆、张延芬、张延庭四人。《职工家庭购买公有住房协议书》载明：系争房屋承租人或受配人姓名张锡葆，经与本户同住成年人协商一致，同意购买上述房屋。上述所购房屋的房地产权利确定为张锡葆所有。承租人或受配人一栏有张锡葆签名及盖章，同住成年人一栏有汪传珊、张延芬、张延康、朱敏、滕文琦、张永波、张梓婕的盖章。《本户人员情况表》记载：系争房屋内有张锡葆、汪传珊、张延芬、朱敏、张梓婕五人户籍。2000年，甲方静安置业(集团)有限公司、代理人金威物业与乙方张锡葆签订《上海市公有住房出售合同》，约定：乙方自愿购买甲方出售的坐落于上海市静安区南西街道南京西路XXX弄XXX号XXX室公房，该房屋建筑面积计53.49平方米。房屋全部售价为人民币18,294元(以下币种均同)，房屋实际付款金额为14,635元，加上房屋首期维修基金等费用，乙方在签订本合同后，于2000年前，将费用合计15,959元交付至中国建设银行上海分行。被告张锡葆购买系争房屋使用了其本人的工龄优惠，原告张延康、被告张延芬、张延庭各支付了三分之一购房款。后系争房屋产权登记在被告张锡葆一人名下。系争房屋原承租人为被告张锡葆。1997年，系争房屋内户籍分为两户，三原告为一户，张锡葆、汪传珊、张延芬、朱敏、张梓婕五人一户。2000年购买系争房屋时，系争房屋内有上述八人户籍。2000年12月16日，原告张延康、被告张延芬、张延庭签订协议书一份，记载：经协商我家所居住地上海南京西路XXX弄XXX号XXX室公房全部购房款壹万伍仟玖佰伍拾玖元，另土地收益金壹佰肆拾陆元，合计人民币壹万陆仟壹佰零伍元，由儿子张延康、女儿张延芬、儿子张延庭三人每人承担三分之一，计每人支付人民币伍仟叁佰陆拾捌元叁角叁分。以后房产所有权的继承权归三子女共同所有(即每人三分之一)。本协议书一式四份，父母及三子女各执一份。张延康、张延芬、张延庭在落款处签名，张锡葆、汪传珊在见证人处签名。2015年7月16日，系争房屋产权核准登记为张锡葆、张延芬、张延庭按份共有，其中张锡葆享有40%产权份额，张延芬享有30%产权份额，张延庭享有30%产权份额。同年9月7日，系争房屋产权登记为张延康、张延庭、张锡葆、张延芬按份共有，其中张锡葆享有10%产权份额，张延康、张延庭、张延芬各享有30%产权份额。上述事实，有原告、被告的陈述，原告提供的《职工家庭购买公有住房协议书》、《本户人员情况表》、《上海市公有住房出售合同》、上海市公有住房出售收入专用票据、完税凭证、户口簿、户籍证明、上海市房地产登记簿，被告提供的协议书、户口簿、上海市房地产权证为证，经庭审质证属实，依法予以确认。审理中，因当事人未能达成一致意见，至调解未成。本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。购买系争房屋时，系争房屋内户籍分为两户，三原告为一户，张锡葆、汪传珊、张延芬、朱敏、张梓婕五人一户，系争房屋内有上述八人户籍。《本户人员情况表》仅载明系争房屋内有张锡葆、汪传珊、张延芬、朱敏、张梓婕五人户籍。《职工家庭购买公有住房协议书》中有上述八人的盖章及张锡葆的签名。被告张锡葆与静安置业(集团)有限公司、代理人金威物业签订了《上海市公有住房出售合同》，由被告张锡葆购买系争房屋并登记在被告张锡葆一人名下。对此，原告主张被告张锡葆购买系争房屋并登记在其一人名下，未征得原告同意，要求确认《上海市公有住房出售合同》无效并恢复至公房状态。首先，根据庭审查明的事实，2000年12月16日，原告张延康、被告张延芬、张延庭签订协议书一份，被告张锡葆、汪传珊在见证人处签名。审理中，原告张延康表示认可协议书的真实性，系其本人签名，但认为同住人没有参与，否认协议书的效力。本院认为，该协议书系家庭内部就购买系争房屋事宜进行的协商，原告张延康作为其家庭代表在协议书上签名，视为具有代表其家庭成员的法律效力，且原告一家三口长期在系争房屋内共同生活，原告抗辩称未就签订协议书之事与原告滕文琦、张永波协商过，与常理不符。故本院认定上述协议书系当事人的真实意思表示，具有法律效力。从该协议书内容可知，原告当时已知晓购买系争房屋事宜，现原告主张对购买系争房屋一直不知情，与事实不符。原告一家三口长期居住在系争房屋内，对购买系争房屋不知情，亦不符合常理。其次，2015年9月7日，系争房屋产权已登记为张延康、张延庭、张锡葆、张延芬按份共有，其中张锡葆享有10%产权份额，张延康、张延庭、张延芬各享有30%产权份额。审理中，原告表示系通过买卖的方式从张锡葆处取得30%产权份额，实际未支付对价。被告张锡葆购买系争房屋至产权登记发生变更时已长达十余年，无证据表明原告曾对此提出过异议。后原告张延康在未支付对价的情况下取得了系争房屋30%产权份额，表明其已认可了当时系争房屋购买在被告张锡葆一人名下的事实，且目前系争房屋产权按份共有的情况与当时家庭协议书的内容并不矛盾。现原告张延康在取得了系争房屋30%产权份额后，又向本院提起本案诉讼，本院难以支持。综上，原告要求确认被告张锡葆与静安置业(集团)有限公司、代理人金威物业签订的《上海市公有住房出售合同》无效，将系争房屋恢复至被告张锡葆承租的公房状态的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：原告张延康、滕文琦、张永波的诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币257元，减半收取计人民币128.5元，由原告张延康、滕文琦、张永波共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  孙亦玢二〇一六年七月十二日书记员  陆锋莉附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。