山东省齐河县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1425民初666号原告：齐河齐齐发大市场经营管理有限公司。法定代表人：于丽芳，经理。委托代理人：张磊，男，住山东省齐河县号，特别授权代理。被告：德州陆鼎商贸有限公司。法定代表人：李勇，经理。委托代理人：李胜玉，男，汉族，公司总经理，特别授权代理。被告：李勇，男，汉族，住山东省陵县。委托代理人：王冠林，山东铜镜律师事务所律师，一般授权代理。以上两被告的共同委托代理人：张顺华，山东铜镜律师事务所律师，特别授权代理。原告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司与被告德州陆鼎商贸有限公司、被告李勇房屋租赁合同纠纷一案本院于2016年3月2日立案受理，依法由审判员于俊丽担任审判长，与审判员杨志国、祝玉娥组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司的委托代理人张磊，被告德州陆鼎商贸有限公司及被告李勇的委托代理人李胜玉、王冠林、张顺华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司诉称,被告于2007年10月18日与原告签订租赁合同，原告按照租赁合同的约定向被告交付房屋，并履行双方约定的义务。但被告却未依约定履行合同义务，拒绝支付租金。原告经多次催要未果。依照合同法的规定，被告有及时足额支付租金及相关费用的义务，无奈诉至法院，请求1、解除原被告双方的不定期租赁合同，责令被告退出房屋并向原告履行交付义务。2、被告支付租赁期内欠付的租金、物业管理费18474元，支付自2009年12月1日至腾房之日的租金、物业管理费计算至2015年12月1日为100112元，以上共计118586元。3、诉讼费由被告负担。被告德州陆鼎商贸有限公司在庭审中辩称，原、被告不存在不定期的租赁关系，也不存在欠付租金的支付义务。原告的起诉已经超过诉讼时效，原被告签订合同期限自2007年10月18日至2010年10月17日，协议的有效期是三年。有效期届满后，原告一直没有向被告主张权利，因此原告的起诉已经超过诉讼时效，应当依法驳回原告的起诉。被告李勇在庭审中辩称，同意公司的答辩意见。另外，李勇与原告不存在任何合同关系，作为本案的被告不适格。经审理查明，2007年10月18日，原告（甲方）齐河齐齐发大市场经营管理有限公司与被告（乙方）德州陆鼎商贸有限公司签订汽车销售合作协议，约定一、由甲方在位于齐齐发大市场一期一段2号楼114、116、117、119商铺，建筑面积307.9平方米及室外广场免费提供为乙方汽车销售展厅。二、由乙方在该市场内派员自主经营本公司所代理的汽车销售品牌。五、经营管理费用缴纳：根据乙方经营车型的不同，实行分类区别收取，乙方实现销售后交纳甲方经营管理费，吉利汽车每台2**元、东风风行、福迪汽车每台3**元，每年递增10%。八、物业管理费：一层展厅每月每平方米2.5元,每半年缴纳一次,乙方需提前15天交清下半年的所有费用。十二、协议有效期2007年10月1日至2010年10月17日。原、被告双方签订汽车销售合作协议后，被告于2007年10月22日向原告交过经营管理费用200元。另查明，原被告双方签订了汽车销售合作协议三个月后，被告德州陆鼎商贸有限公司与瑞程汽车贸易服务公司（简称瑞程汽贸）签订了协议，瑞程汽贸卫峰分别于2008年1月14日、2009年2月19日、2009年3月2日分三次向被告德州陆鼎商贸有限公司缴纳保证金150000元，双方约定瑞程汽贸向被告缴纳保证金后，在被告公司进车，在齐河齐齐发市场自主经营。2008年1月14日瑞程汽贸开始经营，2013年3月16日被告公司将保证金150000元退给瑞程汽贸卫峰。以上事实有原告提交的汽车销售合作协议一份、收据一份为证，以上证据经庭审质证，本院予以采信，同时本案的庭审笔录也可佐证以上事实。根据原告的诉称及被告的辩称，本案争议的焦点为：一、原被告双方之间是否存在租赁关系？二、原告主张的租金及物业管理费是否已超诉讼时效？被告是否应承担给付义务？针对以上争议焦点，原告提交如下证据：证据一、提交汽车销售合作协议一份，证明原告将房屋交付给被告使用。合同中约定了物业管理费的计算数额，每月2.5元每平方米，第五条中规定了经营管理费缴纳方法，被告按照销售汽车的台数向原告缴纳费用。合同第十三条表明原被告双方在前期签订过租赁协议。经庭审质证，被告对证据的真实性无异议，但是对证明对象有异议，原被告签订的是汽车销售合作协议，双方不是租赁关系，协议第十二条约定的有效期自2007年10月18日至2010年10月17日。本协议没有约定租赁费。证据二、提交2016年4月4日拍摄的照片四张，证明被告现在还在占用该租赁房屋，被告所占用的房屋还在使用营业。经庭审质证，被告对照片的真实性、来源无法评价，不能证明原告的主张。即使是真实的，也不能证明是被告来占用房屋。证据三、提交欠付租赁费计算方法一份，证明租赁费的计算方法。经庭审质证，被告认为是单方计算，缺乏客观性，不予认可。被告提交如下证据：证据一、提交交纳保证金的收据三份、退保证金的收据一份，其中交保证金的三份收据时间是2008年1月14日10万元，2009年2月19日3万元，2009年3月2日2万元保证金，第四份2013年退保证金15万元，缴款人是瑞程汽贸公司，就是原告提交的照片上的公司，证明被告陆鼎公司于2007年10月18日使用的销售展厅由瑞程汽贸实际占有使用。经庭审质证，原告认为这是被告公司的内部票据，与本案事实没有关联性。被告提交的记账凭证也能证明被告有汽车销售收入的记录。庭审中被告公司称当时将房屋交付给瑞程汽贸应当是经过齐齐发同意了，有书面的协议，但在本院规定的期限内被告未提交该份协议。原告对此称并不知情。对物业管理费及经营管理费，原告称催缴过，向营业场所的工作人员口头催过，但没有证据。本院认为，原告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司与被告德州陆鼎商贸有限公司于2007年10月18日所签订的汽车销售合作协议为双方的真实意思表示。该协议虽名为汽车销售合作协议，但实质上是原告将其所有的商铺提供给被告公司使用，被告缴纳相关费用，双方之间的关系符合租赁关系的构成要件，原告按租赁合同纠纷起诉并无不妥。被告德州陆鼎商贸有限公司虽称其在协议签订三个月后将房屋交与瑞程汽贸自营是经过原告的同意，但在本院规定的期限内被告公司未提交证据证明原告对其与瑞程汽贸之间达成的协议知情并许可，其此项抗辩本院不予采信。原、被告之间的合作协议签订期间虽为三年，但从被告公司提交的证据看，被告德州陆鼎商贸有限公司与瑞程汽贸之间的合作一直持续到了2013年3月16日，在持续了五年之久的合作期间之内，被告德州陆鼎商贸有限公司虽没有直接使用房屋，但其享受了瑞程汽贸从其公司购买汽车的收益。因此，被告德州陆鼎商贸有限公司对瑞程汽贸在原被告合作协议期之外的时间内一直使用该房屋是知情的。2013年3月16日德州陆鼎商贸有限公司与瑞程汽贸合作终止后，被告公司并未负责将以上房屋交与原告并终止合作，且从原告庭审提交的照片显示，案争房屋一直是以德州陆鼎齐河直营店的名义经营，原告也有理由相信被告德州陆鼎商贸有限公司一直在使用该房屋，因此依现有证据本院能确认原被告双方的合作协议关系至原告起诉时一直持续存在。现原告要求解除原被告双方的合同，责令被告退出房屋向原告交付房屋的主张符合法律规定，本院予以支持。因原被告双方的合作协议中对租金并未明确约定，对原告要求被告支付租金的主张本院不予支持；对原告要求被告德州陆鼎商贸有限公司给付物业费的主张，庭审中被告以已过诉时效为由进行了抗辩，原告虽称向被告口头主张了权利，但被告对此并不认可，本院认为，对原告主张的从起诉之日起向前两年内的物业管理费未过诉讼时效，被告德州陆鼎商贸有限公司应按协议约定支付，经计算被告应支付307.9×2.5×24=18474元。对原告主张的其他时段内的物业费因原告无证据证明其确实催要过，已过诉讼时效，本院不予支持。对原告要求被告李勇承担连带责任的主张不符合法律规定，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、二百三十五条、二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除原告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司与被告德州陆鼎商贸有限公司签订的汽车销售合作协议，被告德州陆鼎商贸有限公司于判决生效后十日内将位于齐齐发大市场一期一段2号楼114、116、117、119商铺交付原告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司。二、被告德州陆鼎商贸有限公司给付所欠原告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司物业管理费18474元，于判决生效后十日内一次性付清。三、驳回原告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2675元，由原告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司负担2414元，被告德州陆鼎商贸有限公司负担261元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判长  于俊丽审判员  杨志国审判员  祝玉娥二〇一六年七月十八日书记员  孙玖龙