云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2016）云3102民初231号原告瑞丽市瑞安物业服务有限公司组织机构代码79723225-4住所地瑞丽市姐告路（原风情园）法定代表人杨学萍，女，汉族，1970年4月9日出生，系公司经理，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。委托代理人马丽，云南云誉律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告杨润仙，女，汉族，1971年3月27日出生，身份证住址（现住）云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市广拉路18号9栋2042号。委托代理人李长军，男，汉族，1964年6月24日出生，身份证住址河南省新乡市卫滨区，现住瑞丽市，代理权限为特别授权代理。原告瑞丽市瑞安物业服务有限公司（以下简称瑞安物业）与被告杨润仙物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理。依法由审判员俸桂仙适用简易程序于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告瑞安物业委托代理人马丽、被告杨润仙委托代理人李长军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年3月1日，原告与瑞丽市建和房地产开发有限公司（以下简称建和房地产）签订《德宏州前期物业管理服务合同》，选聘原告为其开发的瑞丽市竹林雅苑物业小区（以下简称竹林雅苑）提供前期物业管理服务，合同约定物业管理服务费用（以下均简称物业费）由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，每月0.8元/平方米，被告于2012年4月10日接房时与原告签订《业主手册》，确定物业费由其按拥有物业的建筑面积交纳每月0.8元/平方米，因该小区水电表未能实现抄表到户，电力、自来水公司抄表只能到总表。因此，水电费由原告代收，水费2.65元/吨、电费0.704元/度，垃圾处理费200元/年。合同签订后，原告按约为被告提供了物业管理服务，但被告未支付2014年-2015年两年的物业费2422元、垃圾处理费400元，合计2822元。原告经多次催要未果，诉至法院，请求：1、被告支付原告2014年-2015年两年的物业费2422元、垃圾处理费400元，合计2822元；2、由被告承担一切诉讼费用。为证明其主张，原告向本院提交以下证据：一、组织机构代码证、营业执照复印件各1份，欲证明原告系合法成立并有资质的物业管理企业。经质证，被告对该组证据无异议，但对证明内容异议认为，有资质不代表合法。二、《德宏州前期物业管理服务合同》复印件1份，欲证明开发建设单位按法律规定的三种方式进行物业公司招标，本案物业公司的选聘程序合法，并在建设局备案。经质证，被告对关联性无异议，但对真实性、合法性异议认为，原告应对招投选聘合法承担举证责任；是否备案，其不清楚。三、《业主手册》复印件1份，欲证明1、原告与被告于2012年4月10日签订该手册，合同当事人均具有法律行为能力；2、该手册约定了双方的权利义务、物业管理内容与质量等，原告已按约履行义务。3、该手册约定物业费标准及其用途、代收代缴项目等内容；还约定了临时管理规约，即业主应尽的责任等。经质证，被告对公平性异议认为，虽是本人签字，但是在不公平的情况下所签，因不签就不交房；对合法性有异议；服务质量存在问题。四、《水电费、物业费及生活垃圾处理费欠费明细表》打印件一份，欲证明被告住房面积为127.91平方米，其欠2014年-2015年两年物业费2422元（1211元×2年）、垃圾处理费400元（200元×2年），合计2822元。经质证，被告对住房面积、垃圾费无异议，被告支付过垃圾处理费，但原告不要；因原告服务不到位，物业费不值这个价，且原告存在重大过错，被告已与原告说过多次，但原告不改，故被告只有拖欠物业费。被告辩称：一、业主买房时，建设单位未告诉业主有临时管理规约，也未拿给业主看，违反了《物业管理条例》第三章前期物业管理第二十三条之规定，业主有权不交费用。原告名义上杨学萍是法定代表人，可真正的老板另有其人，且杨学萍是开发建设单位的一个股东，没有做到建设单位按照房地产开发与物业管理企业分离，违反了该第二十四条之规定。因此，业主有权不交费用。建设单位选聘物业时是否进行招投标？招投标的物业管理企业有几家？房地产行政主管部门是否批准？原告应提交参与招投标有关情况、图片或视频、参与招投标几家物业服务企业相关资料以及房地产行政主管部门批准书的相关证据，否则，原告违反了该第二十四条之规定，其在本小区的物业管理属非法、无效，且无资格收取业主任何费用，更无资格起诉业主交费。因此，原告应退还其非法收取的物业费。二、《业主手册》中物业管理服务内容包括：1、房屋及公共设施的使用、维修和养护。但从交房至今，小区内各楼楼道、墙面线孔线路原告一直不修缮、整理，线、管子、盖子掉甩在外面。门禁系统一直空着不安装，小区业主委员会曾经给原告发过函，要求解决，可原告不理睬。2、公共秩序。该问题更多、更严重，小区内业主的电动车被盗、车子被划原告不赔偿；车位被占、车子乱停乱放原告不管；人员和车辆进出原告不闻不问；流浪狗在小区楼道、楼顶蹲爬睡、到处拉屎撒尿，到处叼垃圾及电线乱拉乱接等原告不管。3、设置意见箱和提供24小时值班电话。但并无意见箱，24小时值班电话原告工作人员只有白天上下班时在，其余则无人接听电话。4、《业主手册》收费标准，由于小区水电表未能实现抄表到户，水电费由物业代收，水、电费按国家定价标准，水费2.65元/吨、电费0.704元/度（电费含0.10元变压器损耗）。关于水费，经了解，瑞丽市自来水公司收费标准15立方米以内2.5元/吨，16立方米以上2.65元/吨。不管业主用多用少，原告全按2.65元/吨收取，违反了《业主手册》中关于水、电费按国家定价标准的承诺。关于电费，根据云南省规定标准，居民用电0.483元/度，用得多收费还会降。但2015年3月以前，电费为0.74元/度，超过规定的0.704元/度。经小区业主委员会与电力公司协商达成协议，2015年3月以后电价0.483元/度，可原告在0.483元/度的基础上要加收0.10元的变压器损耗为0.573元/度，该违反了《业主手册》中关于水、电费按国家定价标准的承诺和《云南省供用电条例》第二十六条之规定；原告私自收取0.10元的变压器损耗费用，应提供国家有关文件规定，否则，属非法，原告以前多收的费用应退还业主。5、物业费的用途之一是社区文化活动费用，但被告入住4年，原告仅在2014年中秋时开展过一次文化活动，被告认为，每年至少应开展1-2次。6、业主须知中，第一条规定了广告、宣传标志，但小区到处张贴广告、宣传标志，可原告不问、不清理，不作为、严重失职。第五条消防通道问题，小区消防通道白天、夜间停有多辆机动车，可原告不管不问，如发生火灾，消防车不能顺畅出入。7、庭院管理，第二条庭院绿化不得改变其设计功能和用途，不得拆除或搭建园林造型以外的其他任何形式的建筑物。可现在小区一楼有花园的都私搭乱建，原告未管过。8、车辆管理，本住宅区设有分户停车位,可车位被原告卖了,现小区的消防通道上到处停有摩托车、自行车、电动车。9、安全防范规定，为维护住宅区的安全，小区实行半封闭式管理，护管员会随时查询进入小区的陌生人士身份，有未清楚来访人员身份前，请勿轻易开启大门等。可现状是全开放式管理，大门经常开着，从未执行上述规定，因此，导致业主不愿交费。综上，请求：1、驳回原告的全部诉讼请求；2、退还被告2015年3月以前收取的物业费和多收的水电费；3、安装门禁系统、完善消防公共设施及其他；4、本案诉讼费用由原告承担。被告对其答辩理由，向本院提交以下证据：一、照片原件13张，欲证明原告未按约对小区车辆进行管理。经质证，原告对三性无异议，但对证明内容异议认为，以几张照片来认定原告没有管理车辆与事实不符，从照片上看一部分车辆朝一边停放，说明保安已按规定要求业主停车，一部分车辆没有按规定停放是业主的问题，且从照片上可以看出小区的绿化很好。二、照片原件2张，欲证明原告没有做到小区自动化设施正常维护运行。经质证，原告对三性均无异议，但对证明内容异议认为，该图片是截屏，可看出每一栋都有监控，仅凭此来证明原告未尽责，无依据；晚上监控都开着，证明原告尽职尽责。三、照片原件2张，欲证明道路、活动场所、绿化带不平整，达不到服务标准。经质证，原告对三性均不认可。四、照片原件3张、打印件3张，欲证明公共设施不完善。经质证，原告对三性均不认可，不能确定是竹林雅苑，且是个别情况，不能代表整个小区。五、照片原件1张，欲证明消防设施不完善。经质证，原告对三性均不认可。六、照片原件5张、打印件1份，欲证明小区管理不善，流浪狗到处都是。经质证，原告对三性均认可，但对证明内容异议认为，不能证明图片中的狗是只流浪狗。诉讼期间，本院于2016年7月1日依职权依法组织原、被告对竹林雅苑进行现场勘查，证实小区存在乱拉电线、乱停放车辆等情况。经质证，原、被告均无异议。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、原告与建和房地产签订的《德宏州前期物业管理服务合同》及原、被告签订的《业主手册》效力如何？2、被告应否支付原告物业费？经审理查明：原告于2007年1月31日依法成立，营业期限为2007年1月31日至2017年1月29日，经营范围为物业管理。2012年3月1日，原告（物业服务企业）与开发建设单位（建和房地产）签订《德宏州前期物业管理服务合同》约定，开发建设单位依法以[公开招标方式][邀请招标方式][招标方式]选聘物业管理企业为其开发的竹林雅苑提供前期物业管理服务；……本物业管理区域物业费选择以下第（一）种方式：（一）包干制，1、物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：多层住宅0.8元/月.平方米、商业物业0.8元/月.平方米；业主或物业使用人应按年履行交纳义务等内容。2012年4月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《业主手册》之《前期物业管理服务委托合同》约定，物业费（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）由业主按其拥有物业的产权面积预先交纳；甲方需缴纳的物业费为住宅建筑平方米0.8元/月；甲方缴纳的物业费的时间为房屋交付使用之日起，每年就房屋交付使用日期的前10天向管理处交纳一次，逾期未交者，每天加收3‰的滞纳金；代收代缴收费服务，受有关部门或单位的委托，乙方可以提供水、电、小区宽带网络、电视收视费、市政生活垃圾处置费等代收代缴服务（代收代缴费不属于物业费），收费标准执行政府相关单位的规定；甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方进行补交，并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金等内容。同时，《业主手册》上载明收费标准，物业服务收费标准，1、物业费住宅每月0.8元每建筑平方米，商铺每月0.8元每月每平方米；由于本小区水电表未能实现抄表到户，电力、自来水公司抄表只能到总表，因此，水电费将由物业代收，水、电费按国家定价标准，水费2.65元/吨，电费0.704元/度（电费含0.10元变压器损耗）等内容。另查明，原告代收每年垃圾处理费200元。被告住房面积为127.91平方米。被告未交纳2014年-2015年两年的物业费及垃圾处理费。庭审中，被告同意支付垃圾处理费400元。经现场勘查，小区存在乱拉电线、乱停放车辆等情况。上述事实，有原、被告的陈述及《德宏州前期物业管理服务合同》、《业主手册》、《水电费、物业费及生活垃圾处理费欠费明细表》等证据予以证实。本院认为：依法成立的前期物业服务合同除对开发商、物业服务企业有约束力外，对业主也具法律意义的约束力，业主享有合同中相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整，故原告与开发建设单位签订的《德宏州前期物业管理服务合同》对包括被告在内的小区内全体业主均具有约束力。同时，原告与被告签订的《业主手册》均系双方的真实意思表示，内容未违反法律行政法规规定，为有效合同，应受到法律保护。被告在接受了原告的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业费,但被告拖欠2014年-2015年两年的物业费不付，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任，被告应按约支付原告2014年至2015年两年的物业费为2456元（0.8元/月.平方米×127.91平方米×2年），原告主张物业费2422元，本院应予准许；被告认可并同意支付垃圾处理费400元，本院予以确认。因原告系依法成立的物业管理企业，故被告提出的抗辩，理由不能成立，本院不予支持。被告提出原告退还其2015年3月以前收取的物业费，理由不能成立，本院不予支持。被告提出原告退还其多收的水电费以及安装门禁系统、完善消防公共设施及其他，因该系另一法律关系，故不在本案中裁决，被告可另行提起诉讼，主张其权利。综上所述，据此，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告杨润仙支付原告瑞丽市瑞安物业服务有限公司2014年-2015年两年的物业费人民币2422元、垃圾处理费人民币400元，合计2822元，于判决生效后十日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告杨润仙承担。如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。并预交上诉费50元；若有新证据与上诉状一并提交。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的被告不自动履行本判决，享有权利的原告可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审判员  俸桂仙二〇一六年七月四日书记员  杨元霜附相关法律条文一、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。