山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）并民终字第1718号上诉人（原审被告、反诉原告）李江，山西省太原市尖草坪区上兰街道办事处上兰村居民。委托代理人牛卫兵，山西佳镜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）任润生，山西省太原市尖草坪区上兰街道办事处上兰村居民。委托代理人卜剑，山西晋邦律师事务所律师。上诉人李江与被上诉人任润生因房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2014）尖民初字第1087号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。李江及其委托代理人牛卫兵、任润生及其委托代理人卜剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任润生原审时本诉诉称，李江于2011年9月找到任润生称其希望有偿租赁任润生所有位于太原市尖草坪区上兰街办上兰村中北大学东区七道门往南100米路西楼房，即：地上二层、三层北面（占层面积60%）、四层，总面积738平方米。经磋商双方于2011年7月23日共同签署就有关上述事宜的《房屋租赁合同》，其中约定如遇李江违约，任润生有权单方终止合同，并由违约方进行经济赔偿。2014年9月15日本应是李江按约支付租赁费的最后期限，但经任润生多次催要无果，分文未付，且李江无故侵占任润生场地，对任润生产生了巨额的经济损失。与此同时，李江私自企图将设备转移直接侵害了任润生的合法权益。综上所述，为维护任润生的合法权益不受非法侵害，现诉至法院请求判令：1、李江立即支付任润生从2014年9月15日起至2015年3月的租赁费162000元及至李江腾出房屋时的租金；2、李江支付因拖欠任润生租赁费造成的违约金（按所欠房租的30%支付）；3、终止双方签订的《房屋租赁合同》，限期腾出房屋；4、李江支付因拆除东西而造成的墙体损失费60000元；5、本案诉讼费用由李江承担。李江原审时本诉辩称，1、同意解除《房屋租赁合同》；2、李江与任润生纠纷系细小矛盾导致，李江当时延期履行租金是合情合理的，没有任何违约情况，因为当时任润生在协商过程中要求要退租就将二三四层全部退租，同时要求李江关门停止营业，否则任润生将对李江进行停电。从2014年9月21日开始，李江只好关门停业，因此李江不存在任何过错，不存在任何违约。3、李江对任润生提出支付房租的要求不予认可，李江并非恶意侵占任润生的房屋，而是任润生不允许李江正常撤离，因此李江不应承担房租；4、李江对拆除过程中造成墙体的损害予以认可，但是对任润生提出的60000元的赔偿不予认可，因为墙体损失李江没有质询专业人士，具体数额不清楚。5、至于违约金，根据合同约定，李江认为要求按照所欠房租的30%支付不合理，违约金要求过高。6、对于限期腾出房屋的要求，予以认可，要求在法院判决生效后任润生配合李江搬出属于自己的财物；7、李江认为过错不在自己，诉讼费应由任润生承担。李江原审时反诉诉称，1、任润生与李江就是否继续租，如何租多次沟通。李江提出先支付三四楼租金，二楼台球厅先交三个月，期间李江慢慢转让，但任润生不同意，并提出要租都租，要退都退。李江无奈之下同意全部退租。2、由于任润生提出要退全退，同时提出如不关门他们就过来断电关门，李江无奈只好关门停业。10月11日，任润生二儿子任永红带人看店。在看店过程中，任永红提出李江要不拆，任润生就给李江拆，因此，李江才开始拆除店内装修。可见，李江停业并拆除的行为是迫于无奈的。3、由于双方签订的《房屋租赁合同》第四条第4款的明确约定，在9月15日李江未缴纳清房租后，任润生应当给李江30天的宽限期，从第31天开始任润生有权向李江每天按照时欠租金1%加收滞纳金或终止合同。也就是说，在10月16日之前，双方属于合同规定的宽限期，此时，合同对双方仍有效。从10月16日开始，可加收滞纳金或终止合同。而任润生从10月12日开始和李江正面冲突，矛盾激化，导致合同彻底无法继续履行。综上，任润生存在违约的情形，法院不应支持其全部诉讼请求。现李江提起反诉请求：1、终止双方签署的《房屋租赁合同》；2、任润生赔偿打砸损失8364元、其他损失及违约金共计100000元；3、任润生配合李江搬出属于李江的财物；4、任润生承担全部诉讼费用。任润生原审时反诉辩称，1、对李江第一项诉讼请求无异议；2、对于第二项的打砸损失及其他损失及违约金没有事实依据，任润生没有违约行为；3、对于第三项诉讼请求，任润生要求限期在法庭认定的十五日内搬出；4、任润生没有侵害李江的行为，诉讼费应由李江承担。同时对李江反诉的事实及理由部分不予认可。关于合同履行的30天宽限期，有前置条件，是合同到期前的30天。原审法院经审理查明，任润生作为甲方，李江作为乙方，于2011年7月23日签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方自愿将其所有的位于上兰村中北大学东区七道门往南100米路西楼房的二层、四层、三层北面（占层面积60%）出租于乙方，其中二层面积273平方米，三层面积172平方米，四层面积293平方米；租赁期限从2011年9月15日至2017年9月15日共6年；租金及交纳方式为：二层租金每年14万元人民币，三层租金每年6万元人民币，四层租金每年12万元人民币，总计租金为每年32万元人民币。乙方于每年房租到期前一个月一次性交纳次年租金。房租到期，如乙方无法交纳租金，甲方给予乙方30天的宽限期，从第31天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金或者终止合同。合同期内房租不变；违约金及违约责任，若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，由此造成的损失由甲方赔偿，并按造成损失的30%赔偿违约金。若乙方在甲方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，由此造成的损失由乙方负责赔偿，并按照造成损失的30%赔偿违约金。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，任润生依约将租赁物交付李江使用。李江根据其经营性质对房屋进行了装修，二层为台球厅，三、四层为歌厅。李江已交纳了2011年9月15日至2014年9月15日三年期间的房租。2014年9月，下一年度房租宽限期即将届满时，李江因任润生在诉争租赁房屋同栋楼的地下室经营台球厅，导致自己二层台球厅经营不善一事与任润生进行协商，双方就李江是否退租及如何退租一事未达成一致意见。李江未能按照合同约定于2014年8月15日交纳次年房租，一直到2014年9月15日，李江仍未交纳房租。2014年10月11日，李江开始搬运财物，拆除装修，任润生发现后，即将租赁房屋断电。2014年10月14日，任润生诉至原审法院提起本诉。原审法院另查明，李江在拆除装修过程中，对租赁房屋三层的墙体造成损坏。该租赁房屋现由李江上锁看管，李江搬运剩余的财产设备等仍存放在内。上述事实有《房屋租赁合同》、录音资料及双方当事人庭审陈述材料等在案佐证。原审法院经审理认为，任润生、李江于2011年7月23日签订的《房屋租赁合同》，不违反相关法律规定，为合法有效合同。双方当事人应严格履行。从2011年9月15日至2014年9月15日合同双方当事人均已全面履行了合同约定的义务，未发生纠纷。按照合同约定，次年房租交纳期届满的2014年8月15日或者房租交纳宽限期届满的2014年10月15日，李江理应将次年房租如数交纳任润生。李江辩称，因任润生儿子任永红在地下室也经营台球厅，与自己二层台球厅的经营形成不当竞争，因此李江与任润生就下一年租赁事宜进行协商，未达成一致意见的情况下，无法如期交纳房租。因双方当事人在《房屋租赁合同》中没有相互竞业禁止的约定，且李江提供的2014年9月19日的谈话录音资料中李江也认可任润生在地下室经营台球厅之前也告知并征求过李江意见。故李江以任润生儿子在地下室经营台球厅与其形成不当竞争作为迟延履行租金支付义务的理由不能成立。双方当事人在就合同履行过程中发生的纠纷进行协商处理未达成一致意见的情况下，李江于2014年10月11日在未事先通知任润生的情况下，开始搬运财物，拆除装修并破坏租赁房屋的墙体，作出解除合同的意思表示，导致双方矛盾恶化、升级。李江在原审庭审中主张，2014年9月21日，任润生已通知过李江要求终止合同，2014年10月11日上午，任润生儿子任永红带人看房，要将房屋另租他人，要求李江拆除装修，但未提供相关证据证明，且截止2014年10月11日李江拆除装修、破坏租赁物墙体前，任润生也没有作出断水、断电或者强制李江搬迁等要求解除合同的行为表示。故在合同当事方未协商一致的情况下，李江搬运财物，拆除装修，破坏租赁物墙体的行为属单方解除合同的行为，又因该单方解除合同的行为不符合合同法中合同的法定解除条件而构成合同的根本违约。根据我国合同法第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故任润生诉求李江支付从2014年9月15日起至实际腾出房屋止的租金的诉请，以及要求李江承担违约损失的诉请，原审法院予以支持。按照双方当事人签订的《房屋租赁合同》第九条“若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，由此造成的损失由乙方负责赔偿，并按照造成损失的30%赔偿违约金”的约定，任润生要求按照所欠房租30%支付违约金的请求，原审法院在支持任润生由李江支付所欠房租的情况下，任润生所造成的损失便不能以所欠房租的金额进行计算。故李江承担的违约损失以承担所欠房租的银行贷款利息为宜。原审庭审中，双方当事人均同意解除合同，原审法院予以准许。任润生诉请的墙体损失费，李江同意赔偿，但认为任润生诉请的60000元数额过高，任润生在庭审时表示同意变更诉讼请求为恢复原状，原审法院予以准许。李江反诉主张的由任润生赔偿打砸损失8364元及其他损失及违约金共计100000元（注：原审笔误为10000元），因李江所举证据不能作为证明损失的依据，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，原审判决，“一、解除原告任润生与被告李江于2011年（注：原审笔误为2014年）7月23日签订的《房屋租赁合同》；二、被告李江于本判决生效后十五日内腾出租赁房屋；三、被告李江于本判决生效后十五日内将损坏的租赁房屋三层的墙体恢复原状；四、被告李江支付原告任润生从2014年9月15日至2015年3月15日的房屋租金160000元及至腾出房屋时的房屋租金。于判决书生效后二十日内履行；五、被告李江支付原告任润生从2014年9月15日至腾出房屋时应缴纳房屋租金的利息（按中国人民银行同期贷款利率计息）。于判决书生效后二十日内履行；六、驳回原告任润生及被告李江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”李江不服该判决，上诉至本院称，一、原审判决认定案件基本事实错误：1、任润生并未按照合同约定给予李江30天的宽限期，原审判决并未对此作出认定；2、原审判决对于2014年9月19日的谈话录音资料的认定存在断章取义、前后矛盾的情形，谈话录音中任润生二儿子任志红限期李江2个月搬离，随后其带人看房，表明双方已就租赁房屋的情况进行了协商并确定2个月内搬完的意思表示。二、原审判决适用法律和程序存在错误：1、原审法院查明“任润生在庭审时表示同意变更诉讼请求为恢复原状，原审法院予以准许”，诉讼请求的变更不是任润生本意，原审法院肆意干涉当事人变更诉讼请求与法理不符；2、任润生在举证期限届满后变更诉讼请求无法律依据，剥夺了李江举证的权利；3、原审时任润生提出对房屋破坏造成损失的鉴定，李江提出对房屋装修装饰、物品价值的鉴定，原审法院向双方核实并同意进行司法鉴定，之后并未看到鉴定机构进行司法鉴定，原审法院未对双方当事人提出的鉴定作出评判存在程序错误。特此上诉，请求二审法院撤销原审判决并依法改判；本案全部诉讼费用由任润生承担。任润生辩称，原审判决查明事实正确、适用法律及程序正确，双方约定的30天宽限期是宽限李江缴纳租金的宽限期，30天内李江不但没有缴纳租金反而背着任润生开始搬离财物，所以任润生采取的措施是正确的。民诉法第三十二条规定可以增加诉讼请求。装饰物品的鉴定与本案无关，任润生要求恢复原状所以不需要鉴定。关于鉴定损失和财产问题，原审法院遵循双方当事人的意见，通过鉴定折价，把房租扣除后把该搬走的搬走，双方都同意选择鉴定中心进行鉴定，原审法院通知双方去并州路的鉴定中心进行鉴定，当时任润生去了，但是只能鉴定墙体损毁部分，关于装饰装修的鉴定是李江提出的，此后原审法院通知任润生说李江不鉴定了。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。本院另查明，2014年10月13日，李江因房租一事与任润生一方发生纠纷后形成刑事案件，其于2014年10月21日因涉嫌犯寻衅滋事罪被刑事拘留，于2014年11月19日被逮捕，后经太原市尖草坪区人民法院与本院两审判决，李江被判处有期徒刑一年五个月，刑期从2014年10月21日起至2016年3月20日止。本院还查明，2014年10月14日任润生因房屋租赁合同纠纷将李江诉至原审法院，形成本案诉讼。原审法院审理期间，任润生对于李江造成的涉案房屋三楼墙体破坏及损失申请司法鉴定，原审法院进行释明询问“在损失无法确定的情况下是否同意将被损害的墙体部分恢复原状”时，任润生明确答复“同意”；原审法院审理期间，李江对于涉案房屋三楼、四楼的装修价值、消防设施、管线等有使用价值的财产申请司法鉴定，原审法院委托山西中新资产评估公司进行鉴定后，李江未缴纳鉴定费用而未进行司法鉴定。本院再查明，关于涉案承租房屋现状，李江当庭陈述由李江上锁，李江的财物也都在里面，任润生现在不让李江进入涉案房屋。任润生当庭陈述是其不让李江搬东西，其意思就是让李江向其支付房租其就让李江搬东西；任润生让李江进入房屋，但是不让李江搬东西。本院审理期间，为支持其上诉请求，李江提供了如下证据：证据一、租赁房屋承租之前墙壁和室内现状照片5张、承租装修后照片4张，证据来源于李江租赁房屋向农村信用社办理贷款当时拍摄的照片，李江刑满释放后取得并提交二审法院，欲证明：1、该房屋装修之前的状况是毛坯、毛墙；2、李江对该房屋进行装修，并且形成了装修装饰物的附和与添加。证据二、2014年10月13日，在尖草坪上兰派出所李江、贾志宏（李江妻子）与副所长卫晨珺的谈话录音光盘及文字整理资料，证据来源于李江137××××0515手机录制，欲证明：2014年10月13日李江与任润生及其家庭成员当天就腾房发生了争执，任润生及其家人对承租方进行了暴力行为，副所长明确当时处理有执法记录仪全程录音录像。证据三、王某、李斌、张玉龙的证人证言复印件，证据来源于李江的刑事案件二审中原件的复印件，欲证明：2014年10月双方当事人发生争议的过程。任润生的质证意见为：证据一、照片是在原审之前就形成了，不属于新证据；二审时提交其不予质证，并且从照片来看，装修前墙体也是平的。证据二、不属于新证据，而且里面也没有任润生的录音，只是跟警察的录音，与本案没有关系。证据三、三份书面证人证言是涉及刑事案件的证人证言，与本案没有关联性。为支持其抗辩意见，任润生提交以下证据：原审法院去现场勘查的16张照片，证据来源于任润生儿子手机拍摄，欲证明：李江破坏租赁房屋的程度，2014年10月11日任润生发现李江晚上悄悄搬东西，任润生把电给停了，停电以后李江又借了发电机搬东西，任润生就报了派出所，2014年10月13日发生了李江叫黑社会把任润生家三四个人打伤，之后分别进入了刑事程序和民事起诉程序。李江装修墙体开槽之前没有跟任润生说过，任润生不知道；搬东西当时任润生是先拉了闸，之后把电缆剪断的。李江的质证意见为：八张照片只是证明李江破坏了自己的装修物，不是破坏了任润生房屋的墙体，装修前过道狭窄，墙体平整，只能一人通过，消防也过不了，经过任润生同意后李江在墙体上开槽，照片显示装修开槽很平整。装饰装修过程中任润生也来看过，装修完毕开业后任润生也来玩儿过。李江没有半夜拆除、搬离东西，是在白天搬离东西的。2014年10月11日上午，任润生二儿子任永红告知协商不成就不让李江营业，李江被迫停止营业，留了一个员工王某看门。任润生带人看房说不租给李江房子了，当时王某全程陪同的，任润生让王某转告房子不租给李江了，让李江搬离。李江是2014年10月11日下午搬东西的，任润生断电以后李江借了发电机继续拆除，当时派出所并没有到现场，不清楚任润生是否报警。本院开庭审理时，王某作为李江的证人出庭作了证，王某作证时陈述：其系李江的雇员，李江停止营业后，其留守看店；任润生二儿子领人看房要转租时其全程陪同，他们交谈过程中说到能用的东西留下，不能用的东西就拆走，李江不拆的话，就任润生拆。后因任润生二儿子不让拉东西，双方发生争执并报警，派出所出现场与双方进行了沟通，直到原审法院诉讼保全那天，其想拿走在三楼的个人物品，也被任润生二儿子阻止而未拿走，李江一方现在无法进入涉案房屋。对于该证人证言的证明力，李江质证认为：王某作为事情的经历者，对事实了解比较清楚，陈述真实，具备证明力。任润生质证认为：李江没有提交证人出庭作证申请，证人王某系其雇员，与李江存在利害关系，其与李江陈述存在矛盾，不具有证明力。经本院主持调解，因彼此各持己见，没有达成调解协议。本院认为，2011年7月23日签订的《房屋租赁合同》，系任润生与李江的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋租赁合同》签订后，从2011年9月15日至2014年9月15日期间的三个合同年度，合同双方当事人依约履行未发生纠纷。根据《房屋租赁合同》第四条第3款、第4款的约定，第四个合同年度租金交纳期间应为2014年8月15日（第三个合同年度房租到期前一个月）至2014年10月15日（房租到期，如乙方无法缴纳租金，甲方给予乙方30天的宽限期），双方纠纷发生于此期间。双方当事人及其家属经过电话沟通协商、任润生一方带人看房、李江一方不再缴纳第四个合同年度租金，根据双方当事人上述行为，结合一、二审期间各自提供的证据，能够认定在第三个合同年度届满后，双方当事人均以各自行为达成不再继续履行并解除《房屋租赁合同》的合意，双方当事人房屋租赁合同的权利义务终止。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务；正是由于双方当事人未尽到此等义务而产生纠纷，李江于2014年10月11日至13日期间搬离承租房屋内的财物时，尚未支付从2014年9月15日至搬离财物之日期间的房屋占用费，任润生加以阻拦断水断电不让李江搬离，未采取适当措施致使损失扩大。由于双方当事人处理纠纷方式欠妥，导致形成任润生无法出租房屋获益、李江无法搬离财物另行经营的“双输”格局，双方当事人均有过错，对于由此造成的损失，应当各自承担相应的责任。双方均同意解除《房屋租赁合同》，应予解除，李江应当腾出租赁房屋，任润生应当予以协助而不应阻拦，对于李江损坏的租赁房屋三层墙体李江应当恢复原状。从2014年9月15日至2014年10月13日搬离财物之日期间，涉案房屋系由李江占用且未支付费用，其应当向任润生支付房屋占用费，标准参照《房屋租赁合同》计算28天为24548元（320000÷365×28）。从2014年10月14日至今，由于系任润生阻拦李江搬离导致损失扩大，扩大了的损失依法应由任润生承担，原审判决判令李江承担在此期间的租金及利息，适用法律错误，予以纠正。李江在原审期间提出赔偿损失的反诉请求，因其未及时缴纳房屋占用费用具有过错，且其申请司法鉴定而未缴纳鉴定费致使无法鉴定，其应承担举证不能的法律后果；原审法院驳回其反诉请求，符合法律规定。综上，双方当事人在一、二审期间诉辩主张的合理部分，予以支持；理由和证据不足部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十九条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销太原市尖草坪区人民法院（2014）尖民初字第1087号民事判决；二、解除上诉人李江与被上诉人任润生于2011年7月23日签订的《房屋租赁合同》；三、上诉人李江于本判决生效之日起15日内支付被上诉人任润生2014年9月15日至2014年10月13日期间的房屋占用费24548元；四、上诉人李江于本判决生效之日起15日内将损坏的被上诉人任润生的出租房屋三层的墙体恢复原状；五、上诉人李江与被上诉人任润生互相配合，由上诉人李江于本判决生效之日起15日内腾出被上诉人任润生的出租房屋，双方各自财物归各自所有；六、驳回上诉人李江的其他上诉请求。七、驳回被上诉人任润生原审时的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4630元（被上诉人任润生已预交），反诉案件受理费1234元（上诉人李江已预交），上诉费4630元（上诉人李江已预交），共计10494元，由上诉人李江与被上诉人任润生各自负担5247元。本判决为终审判决。审 判 长  张建明代理审判员  李 晨代理审判员  王 浩二〇一六年七月二十六日书 记 员  王慧玲