北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终3732号上诉人（原审原告）谷道敏，男，1968年1月10日出生。委托代理人江学平，北京市地石律师事务所律师。委托代理人刘志华，北京市地石律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）孙占良，男，1970年11月10日出生。上诉人谷道敏因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第14173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人谷道敏及其委托代理人江学平、刘志华和被上诉人孙占良到庭参加了诉讼，现已审理终结。谷道敏在原审法院诉称：双方于2013年11月9日签订房屋租赁合同，约定谷道敏将2-9号底商出租给孙占良使用，租期10年（自2014年1月10日至2024年1月9日，2013年11月9日双方交接房屋），前三年每年的租金是26万元，从第四年起，在26万元的基础上，每年均上浮10%，并约定孙占良每年分两次交纳房租，即每年的1月10日之前和6月10日之前，如果孙占良拖欠租金，按迟延天数计算，应按当年交纳租金总数的50%向谷道敏支付违约金；如果孙占良拖欠租金超过2个月以上时间，谷道敏有权无条件地收回该房屋。租赁期间，由孙占良承担物业费、水电费、暖气费等费用。现孙占良严重违约，拖欠谷道敏8个月房租计173333元，欠租期内的暖气费计14573.33元、物业费18547.872元，共合计206454.202元。为了保护谷道敏合法权益，特诉至法院，请求依法判决孙占良：1、支付所欠的租房费173333元；自2015年1月10日开始计算，每天租金为712.3元（260000元／365天）；2、承担物业费18547.872元、暖气费14573.33元（自2013年11月10日开始计算）；3、支付违约金13000元；4、无条件地把所租的房屋还给谷道敏；5、解除《房屋租赁合同》;6、承担本案的诉讼费和财产保全费。孙占良在原审法院辩称：我租赁谷道敏的2-9号底商是用来开商铺的，到现在为止谷道敏的房产证也没有办理下来，造成我在2-9号底商处无法正常营业，北京市工商行政管理局昌平分局还对我进行了罚款处理，我现在还在停业。开发商的产权大证办理下来后，因谷道敏没有向开发商交齐购房款，所以，谷道敏到现在也没有办理房屋产权证。谷道敏交付我的房屋的时候，房屋是毛坯房，我花了60-70万元对房屋进行了装修。由于谷道敏的原因造成我不能正常经营，给我造成很大损失，同意与谷道敏解除合同，不同意谷道敏的其它诉讼请求。原审法院经审理查明：2010年11月19日，谷道敏与北京天元广建房地产开发有限公司（以下简称天元广建公司）签订了《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），合同约定：谷道敏购买天元广建公司109；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米20497.7元，总价款人民币5388435元；出卖人应当于2011年9月30日前向买受人交付该商品房；合同还规定了其它条款。合同签订后，谷道敏交付了房款2698435元、印花税2674元、契税216919.05元。房屋余款谷道敏一直未能交付。2012年3月11日，谷道敏与天元广建公司办理了房屋入住手续。2013年11月19日，谷道敏与孙占良签订了《房屋租赁合同》，合同约定：谷道敏将2-9号（底商铺），共有3层，总面积350平方米出租给孙占良；出租房屋全为毛坯房，2个厕所也是毛坯房结构，无卫生洁具；租赁期限为10年，从2014年1月10日至2024年1月9日（2013年11月10日即双方交钥匙--2014年1月10日止为孙占良装修期，不算租金，免收房租）；2014年1月10日-2015年1月9日，年租金为26万元；2015年1月10日-2016年1月9日，年租金26万元；2016年1月10日-2017年1月9日，年租金26万元；2017年1月10日-2018年1月9日，年租金28.6万元；2018年1月10日-2019年1月9日，年租金31.2万元；2019年1月10日-2020年1月9日，年租金33.8万元；2020年1月10日-2021年1月9日，年租金36.4万元；2021年1月10日-2022年1月9日，年租金39万元；2022年1月10日-2023年1月9日，年租金41.6万元；2023年1月10日-2024年1月9日，年租金44.2万元；乙方应于每年的元月10日前，向谷道敏交足本年度总租金的50%，应于每年6月10日之前，向谷道敏交足本年度总租金的剩余款，谷道敏应出具收据；合同还规定了其它条款。合同签订当日，谷道敏与孙占良办理了房屋交付手续。房屋交付后，孙占良开始对租赁的房屋进行装修。2013年12月8日，孙占良办理了互联万邦宽带社区网。2013年12月15日，制作了鑫缘宫广告灯箱匾牌。2014年1月6日，孙占良向谷道敏支付13万元。2014年初，天元广建公司取得2号楼所有权证。2014年2月8日，孙占良开始以北京鑫缘宫健身中心名义进行经营。2014年4月8日，孙占良授权卢光凤到北京市工商行政管理局昌平分局预注册北京鑫缘宫健身中心。同日，北京市工商行政管理局昌平分局做出了《个体工商户名称预先核准通知书》，该通知书载明：根据《个体工商户名称登记管理办法》及有关法律、行政法规规定，准予预先核准由投资人卢光凤出资设立的个体工商户名称为：北京鑫缘宫健身中心。填写《个体工商户开业登记申请书》需填写《经营场所证明》并提供产权证明。由于谷道敏没有交付剩余购房款，天元广建公司拒绝为谷道敏提供房屋产权证明和办理房屋产权证，造成孙占良无法实际办理工商营业执照，无法合法经营。2014年9月2日，孙占良向谷道敏支付租金13万元。2014年11月6日，北京市工商行政管理局昌平分局做出了行政处罚决定书,该决定书载明：当事人：孙占良，男，44岁。经查：当事人于2014年02月08日至2014年10月30日，未依法取得营业执照，擅自在2-9号从事足疗服务的经营活动，至查获时止其非法经营额为50000元，无违法所得。我局于2014年10月31日向当事人送达了我局《行政处罚听证告知书》，当事人在规定期限内未提出陈述和申辩，也未提出听证。当事人的上述行为，违反了《无照经营查处取缔办法》第二条的规定，属于《无照经营查处取缔办法》第四条第一款第（二）项规定的：无须取得许可证或者其他批准文件即可取得营业执照而未依法取得营业执照，擅自从事经营活动的无照经营行为。依据《无照经营查处取缔办法》第十四条第一款的规定，予以取缔，并决定处罚如下：罚款3000元。同日，孙占良向北京市工商行政管理局昌平分局缴纳罚款3000元。后孙占良与谷道敏产生争议。谷道敏于2015年8月诉至法院。案件在审理过程中，谷道敏、孙占良均表示同意解除租赁合同，但谷道敏拒绝办理房屋交接手续。上述事实，有租赁合同、活期储蓄转账（交易回单）、北京农商银行结算业务申请书、照片、互联万邦宽带个人用户协议书、个体户名称预先核准通知书、个体工商户开业登记申请书、北京市工商行政管理局昌平分局行政处罚决定书、收据、北京市价格评估结论书等证据及双方的陈述在案佐证。原审法院认为：当事人对自己提出的主张，有提供证据的义务。孙占良与谷道敏签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合同有效。本案争议的焦点之一是双方租赁的房屋是底商铺还是住宅？根据孙占良与谷道敏签订的《房屋租赁合同》载明的房屋性质为出租房屋坐落地址：2-9（底商铺），据此可以认定谷道敏出租的房屋性质为底商铺，不是住宅居住。本案争议焦点之二是，谷道敏有无合同附随义务，即谷道敏在孙占良办理工商营业执照时有无出具房屋产权证明的义务？办理工商营业执照时需要提交的法定材料包括营业场所证明和房产证明，由于谷道敏出租的房屋属于底商铺性质，虽然双方在《房屋租赁合同》中没有约定谷道敏负责出具产权证明的义务，但出租房屋的性质决定了房屋出租人应当向承租人出具房屋产权证明，这也是行业惯例，故此，谷道敏在孙占良办理工商营业执照时有出具相关房产证明的义务。本案争议焦点三是，谷道敏是否应当承担不能提供房屋产权证明的违反合同附随义务的责任？由于谷道敏未足额支付购房款项，造成销售商拒绝提供房屋产权证明，也造成孙占良不能办理工商营业执照，无照经营被罚款，谷道敏应当承担违反合同附随义务的责任。本案争议焦点四，在谷道敏没有提供房屋产权证，造成孙占良无法办理营业执照，无法合法经营期间，孙占良是否还需支付租金？孙占良不能办理营业执照，原因系谷道敏没有足额支付购房款，致使开发商天元广建公司拒绝出具房屋产权手续，孙占良租赁房屋的合同目的不能实现，责任在谷道敏，应当减免孙占良的房屋租金。关于谷道敏要求孙占良支付所欠的租房费173333元一节，由于谷道敏未足额支付购房款项，造成开发商拒绝提供房屋产权证明，也同时造成孙占良不能办理工商营业执照，无照经营被罚款，谷道敏应当承当违反合同附随义务的责任，据此，法院根据双方的责任，酌情确定孙占良应当交付的租金。关于谷道敏要求孙占良支付暖气费14573.33元一节，双方在《房屋租赁合同》明确约定了供暖费由孙占良承担，虽然孙占良没有使用暖气，但按供暖要求，用户仍然要承担基础供暖费，由于谷道敏与孙占良《房屋租赁合同》起始时间为2014年1月10日，故此，孙占良应当支付谷道敏2014年1月10日至2014年3月15日和2014年11月15日至2015年3月15日期间基础供暖费共计11385.43元。关于谷道敏要求孙占良支付物业费18547.872元一节，双方在《房屋租赁合同》明确约定了供暖费由孙占良承担，故孙占良应当支付谷道敏物业费18547.87元。关于谷道敏要求孙占良支付违约金13000元，由于谷道敏未足额支付购房款项，造成销售商拒绝提供房屋产权证明，也造成孙占良不能办理工商营业执照，无照经营被罚款，谷道敏应当承担违反合同附随义务的责任，因此，谷道敏的该项诉讼请求依据不足，法院对于谷道敏的该项诉讼请求不予支持。关于谷道敏要求孙占良无条件地把所租的房屋还给谷道敏一节，因孙占良同意返还房屋，法院对此不持异议。关于谷道敏要求与孙占良解除《房屋租赁合同》一节，因双方均表示同意解除《房屋租赁合同》，法院对此不持异议。综上所述，法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、谷道敏与孙占良解除《房屋租赁合同》。二、孙占良于本判决书生效后十日内给付谷道敏二〇一五年一月十日至二〇一六年一月九日期间的租赁费六万九千三百三十三元二角。三、孙占良于本判决书生效后十日内给付谷道敏基础供暖费一万一千三百八十五元四角三分。四、孙占良于本判决书生效后十日内给付谷道敏物业费一万八千五百四十七元八角七分。五、孙占良于本判决书生效后十日内将2-9号（底商铺）返还给谷道敏。六、驳回谷道敏的其它诉讼请求。谷道敏不服原审法院上述民事判决，上诉至本院，请求维持原判第一项、第四项；撤销原判第二项，改判被上诉人支付上诉人2015年1月10日之2016年1月9日期间的租赁费26万元；撤销原判第三项，改判被上诉人承担自2013年11月9日到2015年8月一审起诉时止所欠的全部供暖费14573.33元；判令被上诉人承担违约金13000元。其主要上诉理由是：原审判决认定事实错误，我方要求对方给付房屋租赁费是按照合同约定租金的要求，供暖费和物业费应该给到实际腾退之日，根据合同约定对方应当给付违约金，且对方没有依照约定缴纳租金。孙占良服从原审法院判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院审理中，孙占良于2016年6月20日当庭将诉争房屋钥匙交予谷道敏。上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。本院认为：因谷道敏的违约行为造成孙占良无法经营，谷道敏对房屋空置有责任，应当自行承担部分租金损失；孙占良在停业后未及时交还房屋，造成损失扩大，亦应承担部分责任，因此孙占良可减交该期间租金。谷道敏上诉请求判决孙占良按照合同约定数额给付租赁费依据不足，对于孙占良应补交租金的具体数额，本院根据以上原则酌情确定。原审法院确定的租赁费数额不当，本院予以调整。孙占良仅应当承担其租期内的基础供暖费，原审法院认定正确，本院予以确认，谷道敏要求孙占良承担2013年11月9日到2015年8月供暖费缺乏合同依据，本院不予支持。孙占良未继续交纳租金是因谷道敏违约在先，因此谷道敏要求孙占良承担违约责任法院不予支持。双方已于本院审理期间对房屋进行了交接，因此本院对于谷道敏要求交还房屋的诉讼请求不再予以支持。综上所述，谷道敏上诉理由部分成立，本院予以支持。原审法院判决适用法律错误，判决结果部分不当，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第14173号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第14173号民事判决第五项、第六项；三、变更北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第14173号民事判决第二项为：孙占良于本判决书生效后十日内给付谷道敏二〇一五年一月十日至二〇一六年一月九日期间的租赁费十万零四千元。四、驳回谷道敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费二千三百一十二元，由谷道敏负担一千三百八十七元（已交纳）；由孙占良负担九百二十五元，于本判决书生效后七日内交纳。财产保全费八百一十元由孙占良负担，于本判决书生效后七日内交纳。二审案件受理费四千三百六十元，由谷道敏负担三千六百一十二元（已交纳二千三百一十二元，余款于本判决生效后七日内交纳）；由孙占良负担七百四十八元（于本判决书生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  刘国俊代理审判员  刘 磊二〇一六年七月二十七日书 记 员  赵梦芸