浙江省缙云县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1122民初90号原告：祝孝平，农民。原告：朱月凤，农民。俩原告委托代理人：陈庆峰、褚晓兵，浙江博翔律师事务所律师。被告：陶永久，退休干部。被告：施美珍，退休干部。俩被告委托代理人：冯秀勤、赵巧娟，浙江现代阳光律师事务所律师。原告祝孝平、朱月凤与被告陶永久、施美珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法由审判员李少青适用简易程序进行审理。由于案情疑难复杂，本案转为普通程序，由人民陪审员郑苏成、黄日华组成合议庭于2016年4月15日公开开庭进行了审理。俩原告委托代理人褚晓兵、陈庆峰，俩被告委托代理人冯秀勤、赵巧娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祝孝平、朱月凤起诉称：俩原告、俩被告均系夫妻。原告祝孝平无力归还被告陶永久借款本息50000余元。经商议，原告将坐落五云街道镇东村大河39号房屋（以下简称39号房屋）以160000元价格转让给被告。1998年春节后，双方签订书面协议一份，被告分两次将扣除借款后的购房款支付给原告。同时，原告将房屋交付给被告使用。2013年39号房屋被政府征收，被告获得各项补偿款5800000多元。原告认为，39号房屋的宅基地归镇东村全体村民集体所有，俩被告均为城镇居民，不是镇东村集体经济组织成员，不具备受让镇东村宅基地上房屋的资格。原、被告签订的立卖契和补充协议违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应的责任。鉴于39号房屋被政府征收以及双方均存在过错的实际情况，被告应当折价补偿原告各项损失。施美珍作为家庭成员代表签订本案相关协议，施美珍所获得的利益由夫妻双方共同所有，故陶永久是本案适格被告。现诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于1998年签订的房屋买卖合同无效；2、被告参照拆迁补偿款的数额折价补偿原告各项损失共计3000000元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告祝孝平、朱月凤为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据：1、身份证、户籍信息复印件各两份，待证原、被告的主体资格及被告不是39号房屋集体组织成员的事实；2、房屋所有权证存根原件一份，待证39号房屋所有权登记在原告祝孝平名下的事实；3、镇东村委会证明原件一份，待证39号房屋基本情况及其交易信息的事实；本院依原告申请向缙云县新区拆迁指挥部调取立卖契原件一份、房屋拆迁前现场照片原件四张、补偿安置协议书原件一份、结算协议书原件、征收产权确认表原件一份、评估报告原件一份、房款结算清单原件一份、祝坦然土地使用权证原件一份、祝孝平房产证存根、房屋审批表、房屋测绘表原件各一份，待证39号房屋属于原告所有、原告所立立卖契违反法律强制性规定以及被告领取5574339.24元拆迁款的事实。被告陶永久、施美珍答辩称：一、1998年立卖契合法有效。立卖契是双方真实意思表示且已实际履行。立卖契明确了39号房屋四至、转让款等事项，原告签字捺印，见证人在立卖契上签字，被告按契约要求付清房款，实际居住、管理使用39号房屋15年，并进行装修、建造等添附行为。合同法明确合同效力问题适用当时的法律，本案适用1988年的土地管理法，该法没有关于城镇居民购买农民房屋的禁止性规定。国务院相关决定是在协议签订后发布，不影响立卖契的效力。二、补充协议对立卖契的转让标的物进行变更，标的物由不动产变更为权益，拆迁权益转让不违法。政府部门认可，而且已经有很多权益转让被认定有效的判例。双方对拆迁补偿已经作出约定。被告不需要补偿原告损失。三、原告的诉讼违反诚信原则和合同稳定性原则。原告在城市改造、房价上涨后，屡次违约，要求获得拆迁利益，违反诚信原则。四、39号房屋被征收，所涉宅基地由农村集体土地转变为国有土地。原告要求被告施美珍返还该款项，前提是撤销政府文件。五、被告陶永久不是合同相对人，诉讼主体不适格。被告陶永久、施美珍为证明其辩称的事实，向本院提供了如下证据：1、补充协议书原件一份，待证原、被告就39号房屋拆迁利益享受达成补充协议的事实；2、产权情况确认表、补偿安置协议书、结算协议书原件各一份，待证政府确认39号房屋产权人系施美珍以及拆迁补偿情况。对原、被告提供的证据以及本院依原告申请调取的证据，本院组织原、被告进行举证、质证，现作如下认证：原、被告双方对原告提供的证据1、2，被告对原告提供的证据1、2以及本院依原告申请调取的证据，真实性均无异议，本院确认这些证据为认定案件事实的依据。原告提供的证据1能够证明原、被告的身份情况；证据2能够证明39号房屋原属于原告祝孝平所有的事实。被告提供证据1，能够证明原、被告于2011年3月21日就39号房屋拆迁利益的享有达成补充协议的事实。被告的证据2以及本院调取的证据能够证明原告祝孝平将39号房屋出卖给施美珍、被告施美珍与政府签订补偿安置协议书、结算协议书并以货币安置形式获得结算款5574339.24元的事实。被告对原告提供的证据3形式合法性提出异议，本院认为，该证明所载明的内容与原、被告陈述的事实以及上述认定的证据反映的双方买卖关系以及39号房屋建筑面积、四至情况相一致，该证据的形式瑕疵不影响真实性的认定，故予以认定。根据原、被告的陈述以及上述确认的有效证据，本院认定事实如下：原告祝孝平、朱月凤系夫妻，均为镇东村村民。被告陶永久、施美珍系夫妻，均为城镇居民。1993年，原告祝孝平、朱月凤在分家析产的基础上拆建老屋，建造四间五层39号房屋。1995年11月1日，原告祝孝平办理39号房屋所有权证。1998年8月25日，原告祝孝平、朱月凤出具立卖契一份，将39号房屋卖给被告施美珍，计币160000元。见证人祝坦然、祝孝忠、赵德元、赵晨光、代笔人祝孝理以及立卖契人祝孝平、朱月凤在立卖契上签字。1998年，被告施美珍付清160000元购房款，原告将39号房屋交付给被告使用。同年，被告以砖混结构封闭39号房屋二到五层亮井。2003年被告建造39号房屋北面（附属）砖混结构二层房屋。2010年，被告升建第五层南面钢棚。因缙云县区建设需要，39号房屋面临拆迁。2011年3月21日，原告祝孝平、朱月凤与被告施美珍签订补充协议书一份，约定：“为了确保施美珍户房屋拆迁工作的顺利进行，双方自愿达成一致协议，一、房屋拆迁的一切权益归被告施美珍所有，原告祝孝平、朱月凤及其家人予以认可且不得干预；……三、无论政府何时、何月拆迁涉案房屋，原告均不能干涉，同时被告施美珍补偿原告祝孝平家100000元。四、从订立协议起，原告祝孝平、朱月凤及其家人若违约，按房屋的市场价格赔偿违约金一倍。”原告祝孝平、朱月凤及被告施美珍在协议上签字，见证人祝孝忠、祝孝理、丁秋涣在协议上签字捺印，祝坦然在协议上盖章。协议签订后，被告施美珍支付原告祝孝平、朱月凤100000元。2013年3月6日，被告施美珍与缙云县人民政府五云街道办事处签订征收房屋补偿安置协议书。2013年3月15日，被告施美珍与缙云县人民政府五云街道办事处签订征收房屋协议、房屋腾空的补助和奖励结算协议书。被告施美珍选择货币安置形式，领取房款结算款项5574339.24元。现39号房屋已经拆除。本院认为：宅基地属于农民集体所有，其使用权人只能限定在该集体经济组织成员范围内，非本集体经济组织成员不得购买或者采取其他手段变相购买。被告施美珍作为城镇居民购买镇东村宅基地上的农民房屋，违反了宅基地使用权转让的禁止性规定，故原告祝孝平、朱月凤于1998年8月25日所立立卖契无效。因拆迁需要，原、被告双方就39号房屋拆迁利益的享有达成补充协议，本院认为，该协议由原、被告签字确认，有原告父兄及第三人见证，系双方真实意思表示，而且拆迁利益的转让不受宅基地禁止流通规定的限制，故补充协议合法有效。协议签订后，原告按照协议要求配合被告完成房屋拆迁工作，被告按照协议约定补偿原告100000元。现原告违反协议约定，要求被告参照39号房屋货币安置实付金额60%补偿损失3000000元，本院不予支持。被告陶永久、施美珍夫妻在39号房屋的买卖、使用管理、拆迁利益的享受时共享利益、共担风险，双方是利益共同体，本院认为被告陶永久对施美珍的上述行为已经形成追认，故对被告陶永久以不是合同相对方为由主张诉讼主体不适格的观点，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国国有土地管理法》第四十三条以及《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：一、原告祝孝平、朱月凤于1998年8月25日所立立卖契自订立之日无效；二、驳回原告祝孝平、朱月凤的其他诉讼请求。案件受理费30800元，由原告祝孝平、朱月凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 长  李少青人民陪审员  郑苏成人民陪审员  黄日华二〇一六年七月一日代书 记员  楼海峰附：裁判文书适用法律条文依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国国有土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。