中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终6410号上诉人（原审被告、反诉原告）李碧莲，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人孙勇辉（系李碧莲丈夫），XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）邹某甲，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）王某某，XX年XX月XX日生。法定代理人邹某甲。两被上诉人之共同委托代理人凌宏，上海罗业律师事务所律师。上诉人李碧莲因房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四(民)初字第3540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，邹某甲、王某某系上海市XX路XX弄XX号XX、XX、XX、XX、XX室房屋（以下简称“系争房屋”）的产权人。2014年12月29日，在上海XX有限公司的居间介绍下，邹某甲、王某某（卖售人、甲方）与李碧莲（买受人、乙方）就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定，乙方向甲方购买系争房屋，房地产转让价款为人民币435万元（以下币种均为人民币）。甲方于2015年2月28日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。在2015年8月31日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方如到期未能履行合同，则乙方违约。甲方20万定金作为违约金，甲方不予退还。若甲方不肯出售该房产则双倍返还定金。合同附件三付款协议约定，乙方应在甲、乙双方签订本合同后支付定金贰拾万元整转付甲方，于2015年8月31日前直接支付转付给甲方部分首期房价款计壹佰壹拾万元整，如此共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款壹佰叁拾万元整。甲方同意乙方通过向贷款银行申请叁佰零伍万元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后60日内向该贷款银行申请贷款。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则双方协商解决。乙方如到期未能履行合同，则乙方违约，甲方20万定金作为违约金，甲方不予退还。若甲方不肯出售该房产则双倍返还定金。在此期间如乙方在支付房款时有困难可与甲方协商沟通，可找第三方按本合同内容购买，甲方应积极配合。合同另就其他内容作了约定。合同订立后，李碧莲于同日向邹某甲、王某某支付了定金20万元，邹某甲一方出具了收条。原审法院还查明，邹某甲、王某某、李碧莲签订买卖合同当日，双方另签订租赁合同一份，邹某甲、王某某将系争房屋出租给李碧莲使用，租赁期限自2015年2月28日至2015年8月31日止，租金每月1,000元，并约定原买卖合同变更为邹某甲、王某某自2015年2月28日将房屋租赁给李碧莲，房租金过户时结算。后因李碧莲未于2015年8月31日支付首笔房款，邹某甲、王某某于2015年9月8日发函给李碧莲，认为因李碧莲违约，要求解除合同，并没收李碧莲已支付的定金。李碧莲则回函表示，其已经安排第三方与邹某甲、王某某签订买卖合同，系邹某甲、王某某故意拖延，造成付款时间延误，故要求继续履行合同。本案原审庭审中，李碧莲为了证明自己积极履行义务，因资金困难已于2015年6月通过中介公司向邹某甲、王某某提出安排第三方签订买卖合同，并申请证人到庭作证，邹某甲、王某某则认为在与中介联系过程中，从未提起有第三方购买房屋一事，且在邹某甲、王某某发函表示解除与李碧莲的买卖合同时，李碧莲也未提出有第三方购房，故对证人证言不予认可。本案原审审理中，邹某甲、王某某共同提起诉讼，请求判令：一、解除邹某甲、王某某、李碧莲签订的房地产买卖合同；二、李碧莲支付的购房定金20万元归邹某甲、王某某所有不予退还。李碧莲辩称：同意解除邹某甲、王某某、李碧莲签订的买卖合同，但不同意邹某甲、王某某没收定金的诉讼请求，并提起反诉，请求判令：一、解除邹某甲、王某某、李碧莲签订的关于上海市XX路XX弄XX号XX、XX、XX、XX、XX室房屋的房地产买卖合同；二、邹某甲、王某某双倍返还李碧莲定金40万元；三、邹某甲、王某某赔偿李碧莲损失6,000元。针对李碧莲的反诉请求，邹某甲、王某某共同辩称：同意解除双方签订的买卖合同，不同意李碧莲的其余反诉请求。原审法院认为，邹某甲、王某某、李碧莲签订的房地产买卖合同系当事人真实意思表示，并未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。现因李碧莲未能按合同约定时间付款，邹某甲、王某某、李碧莲均要求解除合同，故依法确认解除邹某甲、王某某、李碧莲签订的房地产买卖合同。邹某甲、王某某、李碧莲在签订的房地产买卖合同中约定，李碧莲在支付房款时有困难可与邹某甲、王某某沟通协商，可找第三方按本合同内容购买。根据合同约定，李碧莲应在2015年8月31日前支付首期房价款110万元，李碧莲认为其已经找好了第三方，可以按照原合同约定的条件购买房屋，则李碧莲最迟应于2015年8月31日前通知第三方与邹某甲、王某某确认合同履行及付款事宜，但第三方在邹某甲、王某某、李碧莲协商时始终未出现。在邹某甲、王某某向李碧莲发出解除合同通知后，李碧莲的回函中也未提及协商当日第三方能按合同约定时间支付首期房款，又表示应继续履行合同，李碧莲的陈述前后有矛盾，故对李碧莲的辩称不予采信。李碧莲未按期付款，已构成违约，根据合同的约定，其无权要求邹某甲、王某某返还已支付的定金。双方签订买卖合同后，邹某甲、王某某已经交付了钥匙，李碧莲已经可以使用系争房屋，李碧莲要求邹某甲、王某某赔偿损失缺乏事实和法律依据，对李碧莲的该项反诉请求，不予支持。原审法院审理后于二〇一六年四月二十二日作出判决：一、解除邹某甲、王某某与李碧莲签订的关于上海市XX路XX弄XX号XX、XX、XX、XX、XX室房屋的房地产买卖合同；二、李碧莲支付的定金200,000元由邹某甲、王某某没收，不予返还；三、驳回李碧莲的其余诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计2,190元，由李碧莲负担；反诉案件受理费减半收取计3,735元，由李碧莲负担3,695元，邹某甲、王某某共同负担40元。判决后，李碧莲不服，上诉于本院称：根据上诉人与被上诉人签订的上海市房地产买卖合同附件三第五条之约定，上诉人有权将其合同项下的权利义务概括转移给案外人而无需征得被上诉人同意，上诉人因资金困难而无力支付购房款，故于2015年6月5日将该合同项下的权利义务概括转移给第三方胡卫，并由居间方江滔通过微信视频的方式告知被上诉人，现有的转让系争房屋的《协议书》、居间方江滔出具的《情况说明》及江滔一审中的证人证言，可以相互印证，足以证明上诉人已寻找了合适的第三方购买系争房屋，上诉人于2015年6月即通知被上诉人合同权利义务转移的事宜，因被上诉人的原因导致无法及时签订新的买卖合同，2015年8月28日至2015年9月5日间，上诉人多次催告被上诉人及时签订新的买卖合同，但被上诉人以各种理由推脱，而被上诉人原审中提交的微信记录不足以证明其所主张的事实，故系被上诉人违约致合同不能履行，上诉人有权要求被上诉人按约双倍返还定金。上诉人与被上诉人虽约定由上诉人租赁系争房屋，但被上诉人实际在2015年3月初才将系争房屋钥匙交付居间方江滔保管，后因系争房屋装修方案未能通过，装修搁置，钥匙也由居间方保管，上诉人并未实际使用系争房屋，现被上诉人拒绝配合上诉人转让合同项下的权利义务，上诉人租赁系争房屋的目的已无法实现，被上诉人违反了双方的约定，应赔偿上诉人因此遭受的损失，故上诉请求维持原审判决第一项，撤销原审判决第二、第三项，改判驳回被上诉人要求不退还定金的诉讼请求，并判令被上诉人双倍返还上诉人定金共计40万元，赔偿上诉人损失6,000元。被上诉人邹某甲、王某某共同辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于因何方违约致系争房屋买卖合同未能继续履行。根据上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同约定，上诉人应于2015年8月31日前直接支付部分首期房价款110万元。现上诉人并未按期支付首付款，上诉人虽陈述系被上诉人同意延期支付，但未就此提交证据证明，被上诉人也予以否认，故本院对此不予采信。上诉人关于按照合同约定，上诉人可将合同项下的权利义务转让给第三方，且系被上诉人拖延与第三方签订买卖合同，致交易未能继续履行的上诉主张。本院认为，根据双方签订的房屋买卖合同之约定，如上诉人在支付房款时有困难，可找第三方按本合同内容购买，即上诉人寻找的第三方，也必须按照上诉人与被上诉人就买卖系争房屋达成的各项条件购买。上诉人虽称其已寻找到合适的第三方，但从在案证据看，无法认定上诉人已在合同约定的期限内告知被上诉人上述情况，上诉人也没有提交让被上诉人足以相信适格之第三方存在的证据，且被上诉人陈述上诉人从未要求将合同项下的权利义务转让给第三方，故应认定系上诉人违约致房屋买卖合同未能继续履行。被上诉人有权按照合同约定没收上诉人已支付之定金。上诉人要求被上诉人双倍返还定金的上诉请求，与事实有违，本院予以驳回。关于上诉人主张的6,000元损失之争议。被上诉人已交付系争房屋钥匙，至本案诉讼前，上诉人也从未对系争房屋的使用情况提出过异议，故上诉人要求被上诉人赔偿其不能使用系争房屋损失的诉讼请求，缺乏事实基础。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持，上诉人的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,380元，由上诉人李碧莲负担。本判决为终审判决。审 判 长  毛 焱代理审判员  蒋庆琨代理审判员  娄 永二〇一六年七月二十六日书 记 员  许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……