绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0603民初4785号原告：绿城物业服务集团有限公司绍兴县分公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯桥街道湖西路嘉里花园物管楼。代表人：裘子健，总经理。委托代理人：杜正江，浙江近山律师事务所律师。被告：张利青。原告绿城物业服务集团有限公司绍兴县分公司诉被告张利青物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理后，依法由代理审判员高颖蕾独任审判，于2016年7月20日公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司绍兴县分公司的委托代理人杜正江，被告张利青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿城物业服务集团有限公司绍兴县分公司诉称：2008年1月31日，原告与被告签订《金科-香水湾前期物业服务协议》一份，约定由原告为香水湾小区提供物业服务，物业服务费收费标准为小高层、高层住宅每月每平方米1.38元，运行能耗费每月每平方米0.5元，地下车位维护费每只每月30元，按业主领房之日缴纳首次费用，以后每6个月预收一次。原告在签订物业服务合同后，依约履行了对香水湾小区的物业管理义务。被告系金科·香水湾9幢501、504室房屋的业主，房屋建筑面积154.87平方米。经原告书面催缴，被告至今未缴纳2013年10月1日至2014年2月28日的物业服务费合计1605.70元及相应自来水费用1315.60元。2011年5月17日，原告由“浙江绿城物业管理有限公司绍兴县分公司”更名为“绿城物业服务集团有限公司绍兴县分公司”。综上，原告为维护自己的合法权益，特起诉法院，明确诉讼请求为：判令被告立即支付2013年10月1日至2014年2月28日的物业服务费1605.70元，水费1315.60元，合计2921.30元。被告张利青辩称：1.被告已全额缴纳物业费，原告诉称不实。原告的工作流程为先上门收物业费后再送发票，存在原告疏忽未提供发票的可能。原告财务管理混乱，应向业主公示的公共能耗费、广告收入等均未公示，且存在业主缴纳物业费后又向业主重复主张的情况。此外，被告所在房屋2015年1-6月的水费为143元，原告诉称中被告4个月水费数额有1315.60元，明显不合常理。故此，被告认为己方已缴纳了物业费，要求原告提供被告未缴纳物业费的依据以及水费的凭据。2.原告主张已过诉讼时效。原告于2014年3月1日撤离香水湾小区，时隔两年半才向被告主张，且被告从未收到原告寄送的催缴函，原告之起诉已超过二年的诉讼时效。3.原告未依约提供物业服务，安保、绿化、清洁、车位管理、电梯养护等均不到位，无权向业主全额收取物业费，被告保留向原告主张按比例退还已缴纳物业费的权利。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2007年8月21日，绍兴金科房地产有限公司与浙江绿城物业管理有限公司（该公司于2011年4月14日更名为绿城物业服务集团有限公司）签订《金科·香水湾前期物业服务合同》一份，约定：服务期限为2009年3月1日至2011年5月31日；物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，小高层、高层住宅1.38元（电梯、加压水泵、水系等高能耗费用按建筑面积据实向业主分摊），地下车位维护费30元/月·个；物业服务费用及运行能耗费每12个月预交一次，业主或物业使用人应在每12个月第一个月履行交纳义务。合同还对其他事项作了约定。2008年1月31日，原告与被告签订《金科·香水湾前期物业服务协议》一份，另约定运行能耗费用按小高层、高层0.50元/月·平方米的标准每六个月预收一次。2013年9月12日，绍兴金科房地产有限公司与绿城物业服务集团有限公司签订《金科·香水湾前期物业服务合同补充协议二》，约定将原前期物业服务合同期限延至2013年12月31日止。后因物业公司间工作交接，原告实际提供物业服务至2014年2月28日止。原告为绿城物业服务集团有限公司所设分公司，经绿城物业服务集团有限公司授权，全权负责金科香水湾前期物业服务工作，前述物业服务合同的权利由原告享有，义务由原告承担。另查明，被告系金科·香水湾9幢0501、0504室的业主，房屋建筑面积分别为88.19平方米、66.68平方米，此外，被告另购有编号为B35的车位一个。原告为香水湾小区提供物业管理服务期间，存在保洁工作、绿化工作以及地下车位管理工作不到位的情况。被告迄今未缴纳2013年10月1日起至2014年2月28日止的物业管理费、能耗费及地下车位维护费。原告经电话沟通、书面催缴未果，遂成讼。上述事实，由原告提供的前期物业服务合同及补充协议二、前期物业服务协议、律师函、国内挂号信函收据、电话记录、由绿城物业服务集团有限公司出具的证明、由绍兴市宝业物业管理有限公司香水湾宝业服务中心出具的证明，由被告提供的照片、群文件及原告在庭审中的陈述等证据所证明。本院认为，业主及物业服务公司的合法权益，依法受法律保护。原告与绍兴金科房地产有限公司签订的《金科·香水湾前期物业服务合同》及《金科·香水湾前期物业服务合同补充协议二》，与被告签订的《金科·香水湾前期物业服务协议》，均系各方当事人真实意思表示，内容亦未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，应当认定有效。依照该合同约定，被告2013年10月1日至2014年2月28日的物业服务费、能耗费、车位费分别为（88.19+66.68）平方米×1.38元/月·平方米×5月=1068.60元、（88.19+66.68）平方米×0.50元/月·平方米×5月=387.18元、30元/月·个×5月=150元，合计1605.78元，原告主张物业费合计1605.70元，未超过合同约定，本院予以认定。被告在审理中依法行使抗辩权，内容为原告未依约履行物业服务合同义务。经审查，根据物业服务合同的约定，原告提供的前期物业管理服务包括物业共用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理，然在原告所主张的物业服务期间内，存在保洁、绿化工作不到位的情况，此前车位管理不善亦给被告正常生活造成较大影响。如果支持原告的全部诉求，将有违公平、等价有偿、诚实信用的民法原则。但是考虑到原告的物业合同服务内容的多样性，被告全部拒缴也不利于双方利益平衡，也会影响原告为全体业主提供物业服务的物质基础及来源。据此，综合考量本案的实际情况，本院认为可以适当减少被告应付原告的2013年10月1日至2014年2月28日的物业费，具体减少比例，本院酌情确定为20%。被告另辩称物业费已缴纳应由原告举证证明被告未缴纳物业费，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，现被告主张物业费已缴纳，需由被告提供相应证据予以证明，故对被告该辩称，本院不予采纳。此外，对于原告要求被告支付水费的诉讼请求，因原告未提供相应合同依据，不属于本案审理范围，原告可另案主张，本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张利青于本判决生效后十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司绍兴县分公司自2013年10月1日起至2014年2月28日止的物业服务费、能耗费用、车位费合计1284.56元；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司绍兴县分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告绿城物业服务集团有限公司绍兴县分公司负担15元，被告张利青负担10元，被告张利青负担部分限于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员  高颖蕾二〇一六年七月二十七日书 记 员  盛君琰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。