广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初30号 原告（反诉被告）：刘锟，男，1963年9月23日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 委托代理人：方超波，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托代理人：黄权威，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：陈少芳，女，1972年11月11日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托代理人：孙洪波，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。 委托代理人：韦艳，广西广为律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘锟诉被告（反诉原告）陈少芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘锟的委托代理人方超波、黄权威，被告（反诉原告）陈少芳的委托代理人孙洪波、韦艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘锟诉称：2004年9月7日，经原、被告协商一致，原告以16万元的价格向被告购买其所有的南宁市青秀区木偶剧团3栋2单元XXXX号房。为明确双方权利义务，双方签订一份《房屋买卖合同》。合同第二条约定，原告先付房款14.3万元，余下的房款1.7万元待被告取得房屋产权证并交付原告后，原告再付清。合同第三条约定，被告定于合同签订日将房屋交付原告使用，被告保证于2005年底办好房产证并连同个人住房档案及房产交易所需手续交付原告。合同第四条约定，被告必须保证该房产可以办理交易过户手续，原告要将房产过户的，被告应给予必要协助，过户手续所需税费由原告负担。合同签订后，双方即履约付款交房，该房亦由原告居住使用至今。2007年7月17日，双方签订一份《补充协议》，约定在被告未办理房屋产权证更名登记的情况下，原告提前将购房余款1.7万元付清，被告保证不得将房屋再另行转让给他人。2008年6月20日，原告又付给被告10989.65元交纳征地拆迁费和集资款，用于办证费用。2009年1月24日，被告取得该房的房屋所有权证，所有权人登记为被告单独所有。2010年12月21日，被告又取得该房的国有土地使用证。之后，被告将该房的房屋所有权证、国有土地使用证及个人住房档案等材料交给了原告。在被告取得产权后，原告曾多次要求被告办理房屋产权过户手续，但被告非但不办理，反而以办理其孩子入学暂用为由，于2015年4月向原告要走了房屋所有权证，之后再未交给原告。原告认为，双方协议买卖的房屋已经取得所有权证及国有土地使用证，权属明确，已具备办理房屋所有权及土司使用权过户登记手续的条件，原告已依约履行了付款义务，被告亦应依约履行房屋过户义务。综上，为维护原告合法权益，原告特起诉至人民法院，请求依法判令：一、被告将座落于南宁市青秀区木偶剧团3栋2单元XXXX号房（房屋所有权证号：邕房权证字第××号、国有土地使用证号：南国用2010第557678号）的房屋所有权及土地使用权过户登记至原告名下；二、本案诉讼费用由被告承担。 被告（反诉原告）陈少芳辩称并反诉称：1999年至2004年，原告因其子在南宁英华小学上学，而其在南宁又没有住所，其一直借住在被告的房子里。2004年8月，原告又因其女儿欲在南宁市上学，且原告的妻子李秀娟与被告的姨妈又是好姐妹，便通过被告的姨妈找到被告，提出借用被告的房屋为孩子办理入学手续，这样，原告就可以节省大笔因孩子上学而交纳的借读费用。于是，2004年9月7日，原告与被告就签订一份买卖南宁市青秀区木偶剧团3栋2单元XXXX号房的《房屋买卖合同》，转让价格为16万元。虽然双方签订了《房屋买卖合同》，但双方并无买卖房屋的意思表示，被告的真正目的是为了帮助原告，且双方约定的出让价格为16万元，而涉案房屋在2004年的市场价值已经30多万元，因此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条的规定，双方约定的房屋价款属于明显不合理的低价，违反了公平原则，原告应对被告予以补偿。另，根据合同第五条约定，如因被告个人原因未办理过户手续为由收回房屋的，或者由于被告个人原因导致房屋无法办理过户手续，原告需要将房屋退还被告的，被告应将收取原告的款项全部退还原告，并按同期银行贷款利率向原告支付利息。由此，根据合同法及物权法的相关规定，被告是房屋所有权人，其有权要求原告返还房屋，原告应予以返还。综上，为维护被告的合法权益，特起诉至法院，并提出如下反诉请求：一、确认双方于2004年9月7日签订的南宁市青秀区木偶剧团3栋2单元XXXX号房的《房屋买卖合同》无效；二、原告立即向被告返还所占用的南宁市青秀区木偶剧团3栋2单元XXXX号房；三、本案诉讼费由原告负担。在诉讼过程中，经本院释明，被告变更第一项反诉请求为：解除双方于2004年9月7日签订的南宁市青秀区木偶剧团3栋2单元XXXX号房的《房屋买卖合同》。 原告（反诉被告）刘锟针对反诉辩称：一、原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律规定，也未损害国家集体及第三人权利，故合同依法成立并生效。原告在合同签订后即积极履行合同义务，先后付清了房款16万元，已全面履行了合同义务，被告作为房屋出卖方，应按照合同约定履行协助原告办理房屋过户手续的义务。二、《房屋买卖合同》并未赋予被告单方解除合同的权利，双方也未对合同的解除事宜达成协议，且本案合同不具备法定解除的情形，也不存在不能履行的情形，因此，原、被告签订的《房屋买卖合同》依法不能解除，被告无权要求原告返还涉案房屋。三、被告依据《房屋买卖合同》第五条第二款要求收回已出售的房屋，显然违背合同的目的，不是行使合同权利而是进行违约，这必然会严重损害原告的合法权利。故被告依据该条约定要求收回房屋的诉请，法院应当不予支持。四、被告以合同约定的房屋价格明显低于市场价为由要求原告予以补偿，没有事实和法律依据。被告主张房屋交易时的市场价已达30多万，没有事实依据，且如果被告认为价格不合理应在法定期限内请求法院或者仲裁机构变更或者撤销，而不是在事隔三年后又收取了原告支付的剩余房款。综上，法院应当驳回被告的反诉请求，以维护房地产市场的诚信交易秩序，保护交易安全，以维护原告的合法权益。 经审理查明：2004年9月7日，原告刘锟（乙方）与被告陈少芳（甲方）签订《房屋买卖合同》，该合同主要内容有：1、甲方将位于南宁市新城区建政路24号文化大院内广西木偶剧团宿舍区新楼第二单元XXXX室转让给乙方，转让总价格为16万元；2、鉴于甲方转让给乙方的房屋属于本人所在单位集资房，现单位尚未统一办理房屋证，乙方先行首付房屋价款14.3万元，余款1.7万元待甲方取得房产证交给乙方，乙方一次性付清甲方；3、甲方定于2004年9月7日将房屋交付给乙方使用，甲方保证于2005年底前办理房产证，非甲方原因所至除外（房产证办至甲方名下），同时将房产证、个人住房档案及其他房产交易所需手续交付给乙方；4、甲方必须保证该房产可以办理交易过户手续，乙方要将房屋证过户至乙方名下，甲方应给予必要的协助，过户手续所需税费由乙方负担。在甲方未取得房屋证之前，乙方将房屋转让给第三方时，甲方应给予必要协助，转让所需的一切费用由乙方或第三人负担；5、如果因甲方个人原因未办理过户手续为由收回房屋，或者由于甲方个人原因导致房屋无法办理过户手续，乙方需要将房屋退还甲方的，甲方应将收取乙方的款项全部返还乙方，并按同期银行贷款利率向乙方支付利息；且不得以乙方已使用过房屋为由向乙方收取房屋使用费；6、如果因非甲方个人原因导致房屋无法办理过户手续，依据定立合同双方权利，义务对等原则，乙方不得提出退房。原告的配偶卢甘华与被告的配偶李秀娟分别在合同空白处签字同意。合同签订当日，原告向被告支付房款14.3万元，被告将房屋交付原告使用。 2007年7月17日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订一份《补充协议》，约定：乙方同意在甲方未办理好改房屋产证更名登记前，提前将购房余款1.7万元于本协议签订时一次性付清给甲方，甲方保证任何时候都不得将该房屋另卖他人，否则将房价两倍作为违约金赔偿给乙方，并偿付乙方已装修该房所投入的全部费用。当日，原告即将被告支付购房余款1.7万元。 另查明：涉案房屋系被告以总价格77917.77元向广西壮族自治区文化厅购买的1999年度全额集资房。2009年1月24日，被告取得该房屋的所有权证书，证号为邕房权证字第××号，房屋登记为被告单独所有，房屋坐落于青秀区木偶去团3栋2单元XXXX号房，建筑面积为93.44平方米，套内建筑面积为84.45平方米。2010年12月21日，被告取得该房屋的土地使用权证书，证号为南宁国用（2010）第557678号。 还查明：为购买涉案房屋，被告曾于2001年1月3日向中国建设银行南宁市民主支行贷款5.5万元，借款期限为15年。2015年10月22日，被告提偿清了上述贷款本息。 本院认为：原告与被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不存在合同法第52条所规定的无效情形，应属合法有效的合同，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。被告主张双方并非房屋买卖关系，而是借用法律关系，未提供证据予以证实，故本院不予采信。 关于被告要求解除《房屋买卖合同》的反诉请求是否合理有据的问题。被告依据合同第五条的约定要求解除合同并收回房屋，原告则认为被告并无解除权，其随意收回房屋的行为违背合同的目的。对此，本院认为，首先，合同一旦成立并生效，在法律上对双方当事人即具有约束力，任何一方当事人不得擅自变更或者解除合同。本案中，房屋买卖合同依法成立并生效，对双方当事人具有约束力，买方须按约定支付房款，卖方须按约定交付房屋并协助买方办理房屋登记过户手续。虽然合同法规定了合同协议解除及法定解除的情形，但本案中，双方并未达成解除合同的合意，原告并不同意解除合同，且本案也不符合法定解除的情形。因此，本案《房屋买卖合同》既不符合协议解除的条件也不符合法定解除的条件。其次，虽然合同第五条约定被告因个人原因可以收回房屋，但本案合同履行至今已长达12年，原告已按照合同约定履行完付款义务，且占有使用涉案房屋已近12年，对房屋已形成稳定的占有关系，如允许被告依此解除合同，不利于维护双方既定的权利、义务关系。且被告在取得涉案房屋的所有权证书后，不依约配合原告办理房屋的过户手续，反而在原告无任何违约的情况下要求解除合同并收回房屋，与民法倡导的诚实信用原则相违悖，因此，本案合同不宜解除。综上所述，被告要求解除合同并收回房屋的反诉请求，依据不足，本院不予支持。 关于涉案房屋的所有权及土地使用权是否已具备过户的条件。原告于2004年9月7日、2007年7月17日分两次向被告付清了购房款，已全面履行合同约定的付款义务，被告也已于2009年1月24日、2010年12月21日分别取得了涉案房屋的房屋所有权证书及土地使用权证书，并于2015年10月22日结清了涉案房屋的按揭贷款，且涉案房屋也已具备集资房上市交易的条件，故涉案房屋的所有权及土地使用权已具备过户的条件。因此，本院对原告要求被告将涉案房屋的所有权及土地使用权过户至其名下的诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陈少芳于本案判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）刘锟将位于南宁市青秀区木偶剧团3栋2单元XXXX号房的所有权及土地使用权变更登记至原告（反诉被告）刘锟名下； 二、驳回被告（反诉原告）陈少芳的全部反诉请求。 本案本诉受理费8800元，反诉受理费4400元，合计13200元，由被告（反诉原告）陈少芳负担。 上述应履行的义务，如义务人未在本案生效判决规定的期间内履行的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谢 倩 代理审判员  易紫阳 人民陪审员  钟新燕 二〇一六年七月二十九日 书 记 员  郭顺萍 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义 务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损 失等违约责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十一条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。