重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0115民初783号原告王晓容，女，1967年11月30日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托代理人蒋小猛，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被告刘光六，男，1973年8月22日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托代理人（特别授权）邹延萍，系被告妻子，女，1974年4月12日出生，汉族。原告王晓容与被告刘光六房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理，依法由审判员杨飞适用简易程序于2016年3月7日公开开庭进行了审理，原告王晓容及其委托代理人蒋小猛，被告刘光六的其委托代理人邹延萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓容诉称，2009年10月20日，原告与被告签订《租房协议》，约定被告将位于重庆市长寿区晏家街道A区横街XX小区XX号XX号房屋第一层房租赁给原告，租期至2014年10月26日。原告接房后对房屋的屋顶、墙面、地砖进行了装修，后用于销售摩托车。2013年10月，长寿区政府发布公告，对租赁房屋所在区域整体拆迁，原告因此停止了营业，并于2014年年底搬离了该房屋。现被告作为房屋的所有人已经与征收人签订了征收拆迁补偿协议，并领取了征收补偿款项，却拒绝向原告支付相关补偿费用，现经双方协商未果故提起诉讼，请求人民法院依法判令被告刘光六向原告支付长寿区晏家街道A区横街横街XX小区XX号XX号房屋的搬迁费1104元、房屋装饰装修补偿费34871元、非住宅停产停业损失补偿费26060元，合计62035元。被告刘光六辩称，原告租用被告的房屋属实，但所出租的房屋在交付原告之前就已经进行了装修，原告接收房屋后仅在墙面上张贴了几幅画、屋顶加了装饰件就开始了经营活动，原告所述房屋全部由其装修不属实。同时，原告仅将房屋租金交至2013年10月，而实际搬离租赁房屋的时间却是在2014年年底，已经超过了双方约定的房屋租期，故原告无权请求任何赔偿，请求法院驳回原告的各项诉求。经审理查明，原长寿区晏家街道A区横街XX小区XX号X号（房权证：XX字第XX**）房屋为刘光六所有。2009年10月20日，被告刘光六、案外人刘光全（合同甲方）与原告王晓容（合同乙方）签订《租房协议》，约定刘光六、刘光全将其所有的位于长寿区晏家街道A区横街xx小区xx号x号、x号房屋出租给王晓容用于摩托车及配件销售，租赁期限从2009年10月20日起至2014年10月20日止，第一年的租金为2万元，从第2年起租金逐年递增8%；该协议第6条同时约定：“因乙方接收门面后，涉及房屋的装修时间，甲方自愿在五年后合同期满之日起，顺延六天作为甲方给乙方的补偿，六天后，乙方才将门面交还给甲方。”原告王晓容收到上述二间租赁房屋后，对房屋的顶部、墙面及其他部位进行了部分装修，后用于销售摩托车及配件。同时查明，2013年10月24日，重庆市长寿区人民政府发布《国有土地上房屋征收决定公告》，该租赁商业用房属于征收范围内。2014年8月8日，被告刘光六和重庆市长寿区土地房屋征收安置办公室签订了《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，就房屋的征收补偿达成了协议，协议第三条约定“本协议签订时，乙方（原告）应将被征收房屋所有权证和国有土地使用权证等相关证件交给甲方，由甲方送交有关部门注销”。同年9月9日，长寿经开区生态防护屏障建设项目指挥部办公室接收了案涉的房屋。重庆市长寿区土地房屋征收安置办公室已经向被告刘光六支付了长寿区晏家街道A区横街xx小区x号x号房屋的征收补偿款805455元，该补偿款包含有被告征收房屋补偿费723896元、装饰装修补偿费34871元、搬迁费（1次）1104元、非住宅停产停业损失补偿费43434元。另查明，2014年9月10日，本院作出（2014）长法民初字第04201号民事判决书，判决：“一、原告刘光六、刘光六与被告王晓容于2009年10月20日签订的《租房协议》自本判决生效之日解除；二、被告王晓容在本判决生效之日起5日内搬离原重庆市长寿区晏家A区横街xx小区x号x号房屋（产权证号：房权证xxx字第**号）、原重庆市长寿区晏家A区横街xx小区x号x号房屋（产权证号：房权证x字第x号）。”王晓容因不服该判决向重庆市第一中级人民法院提起上诉，2014年12月29日，该院作出（2014）渝一中法民终字第07259号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”判决生效后，王晓容于2014年年底搬离了租赁房屋。上述事实，有当事人陈述、《租房协议》、《国有土地上房屋征收补偿安置协议（货币补偿）》、《长寿经开区生态防护屏障建设项目国有土地上房屋征收费用领款单》、《房权证》、长寿经开区生态防护屏障建设项目房屋（货币补偿）腾空移交凭证、民事判决书、庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，经本院作出的（2014）长法民初字第04201号民事判决书生效后，原被告之间所签订的《租房协议》已经解除，但该合同的解除是基于政府的征收行为，而在租赁期限未到的情况下该合同的解除实际上给承租人带来了一定程度上的停产停业等相关损失，故在产权人向征收人领取了相关征收补偿费用后，原告可以依据《长寿经开区生态防护屏障建设项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》向产权人主张停产停业等相关补偿费用。关于停产停业补偿费用问题，停产停业损失补偿系政府基于征收拆迁非住宅房屋，给经营造成停产停业损失的补偿。征收拆迁行为不仅给承租人在租赁期限内对外经营活动造成了营业损失，同时也包含房屋产权人对其所有商业用房的未来预期收益造成损失。停产停业损失补偿费应当由出租人和承租人参照相关因素共同进行分配。以公平原则为基础综合考虑原告租赁门面的时间、经营范围、经营投入等相关情况，本院酌情对停业损失补偿费进行分配，原告所分配重庆市长寿区晏家A区横街xx小区x号x号房屋的停业损失补偿费金额为15201.9元（停产停业补偿费43434元*35%）。关于装修补偿费用问题，被告认可原告装修租赁房屋是其因经营需要所作出的个人行为，同时认可原告在装修房屋墙面张贴了几幅画、对屋顶进行了装饰。本院认为，结合双方所签订的《租房协议》第6条的约定、现场照片、证人证言以及被告认可原告部分装修的陈述，足以认定原告王晓容对租赁房屋进行装修的事实。同时，考虑到原告经营原告对车辆销售经营场的实际情况，对涉案房屋的大厅、天花板、墙面、房屋布局进行了一定的装饰装修符合正常的经营需要。现原告主张该项费用具有一定的事实依据，本院予以支持。对于装修补偿费的分配，本院认为，原、被告的租赁合同关系因不可归责于双方当事人的事由被解除，该项费用应当根据公平原则和诚实信用原则予以分配。基于双方约定的房屋租期时间、原、被告各自投入装修情况等因素，酌情主张原告对长寿区晏家街道A区横街xx小区x号x号房屋的装饰装修补偿费为19179元。（装饰装修费34871元*55%）关于搬迁费用问题，原告王晓容在2014年年底自动搬离租赁房屋，系租赁房屋的实际使用人和搬迁人，征收人所补偿间房屋的搬迁费用1104元应当由原告所得，二被告辩称搬迁费是补偿给产权人的理由不能成立，本院不予采纳，对原告所主张的该项费用有事实依据，本院予以支持。综上，为了维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，之规定，判决如下：被告刘光六于本判决生效后十日内支付原告王晓容长寿区晏家街道A区横街x小区x号x号房屋的非住宅停产停业损失补偿费15201.9元、装饰装修补偿费19179元、搬迁费1104元，合计35484.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，减半收取675元，由被告刘光六负担303元，由原告王晓容负担372元。（原告王晓容已预交，被告刘光六在履行支付义务时迳付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  杨飞二〇一六年七月二日书记员  葛颖