湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终444号上诉人（原审原告）：常启成，男，1981年6月27日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：余道才，武汉市黄陂区盘龙经济开发区法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：沈宏荣，女，1978年6月6日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：余道才，武汉市黄陂区盘龙经济开发区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：杨瑾昀，女，1990年2月14日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。上诉人常启成、沈宏荣因与被上诉人杨瑾昀房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初2295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用独任制进行了审理。现已审理终结。常启成、沈宏荣上诉请求：1.撤销一审判决第四项、第五项、第六项。2.杨瑾昀支付违约金10000元、垃圾清理费及拆除费5500元。3.没收杨瑾昀履行保证金33000元。4.由杨瑾昀承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、杨瑾昀恶意违约，退出租赁物，搬至常启志、沈宏荣隔壁进行经营，故其解除合同的违约责任不能因解除合同而减少。且杨瑾昀无任何证据证明该违约金额过高，一审法院不应当对违约金进行调整。且违约金应计算至杨瑾昀实际交付租金之日止，而非杨瑾昀提出解除合同之日止。二、垃圾清理费、拆除费5500元系因杨瑾昀违约，将租赁房屋内设施破坏、将建筑垃圾堆放后，常启成、沈宏荣为防止损失扩大而产生的实际开支，应由杨瑾昀全部承担。三、根据双方约定，33000元是作为合同的履约保证金，在合同期满后予以退还。现杨瑾昀未按合同履行，故该款应不予返还。杨瑾昀辩称，杨瑾昀当时被隔离在老家，在4月8日前都是处于没有营业的状态。合同还有一年到期，杨瑾昀与对方协商未果后，是常启成、沈宏荣要求解除合同。所以杨瑾昀不是违约方，更不是恶意违约，不应支付违约金，应当退还履约保证金。对于拆除费，对方主张的金额不合理。请求驳回上诉，维持原判。常启成、沈宏荣向一审法院起诉请求：1.解除常启成、沈宏荣、杨瑾昀间《商业门面租赁合同》；2.杨瑾昀支付常启成、沈宏荣截止至2020年5月30日租金人民币51336元和滞纳金10000元；3.杨瑾昀腾退奥莱之星城市广场项目内11-111、11-112商铺，并支付2020年06月01日起至腾退之日占有使用费（按每日427.8元计算）；4.杨瑾昀支付常启成、沈宏荣垃圾清理费及拆除费5500元、2020年01月01日至2020年06月29日的物业管理费2046.72元；5.杨瑾昀承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年06月15日，常启成﹙合同甲方﹚与杨瑾昀﹙合同乙方﹚签订《商业门面租赁合同》，约定：甲方将其具有所有权的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区盘龙大道49号奥莱之星城市广场项目内11-111、11-112商铺出租给乙方仅作营业或办公用房，面积共85.28平方米，租期五年自2016年07月01日至2021年06月30日止；租金自2016年11月01日至2017年07月30日为每平方米130元∕月，此后每年租金按5%递增（2020年起，每月租金为12834元）；乙方须按三个月一付的方式向甲方交纳租金，每三个月租金须在承租开始前第一个月5日前交纳；合同签订日乙方须交纳33000元作为履行合同保证金，待租赁期满十五日内甲方无息退还乙方；租赁之日起，乙方按甲方与奥莱之星城市广场物业公司签订的物业服务协议中商铺物业收费标准4元∕月∕㎡交纳物业管理费；乙方如未能按约向甲方交纳租金，则每逾期一日，甲方可按其当期应交总金额的千分之五收取滞纳金，逾期超过二十日的，甲方有权解除合同。合同签订后，杨瑾昀支付押金33000元。在合同履行中，自2020年02月01日至同年05月30日，杨瑾昀未交纳的租金合计51336元。2020年01月起，双方多次微信沟通租赁相关事宜，未达成一致意见。2020年06月17日，杨瑾昀以微信聊天方式告知常启成、沈宏荣：所承租商铺已退出。其后，常启成、沈宏荣通知杨瑾昀三天内应将租赁物内建筑垃圾清走，逾期则请专业人员拆除及清理，费用由杨瑾昀承担。嗣后，双方因房屋租金等问题发生纠纷而引起诉讼。常启成、沈宏荣一审庭审中提交转账凭证一份，以证明其为止损，截止2020年06月29日，用去案涉租赁物垃圾清运费5500元；自2020年01月01日至同年06月29日，应交纳的物业管理费为2046.72元，杨瑾昀当庭表示愿意承担，但应计算至2020年06月15日止。一审法院认为：常启成、沈宏荣与杨瑾昀之间签订的《商业门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，合同当事人均应严守合同义务。针对本案的争议焦点，评判如下：一、关于本案《商业门面租赁合同》的解除问题。常启成、沈宏荣与杨瑾昀就《商业门面租赁合同》相关事宜多次沟通未达成一致，杨瑾昀于2020年06月17日告知常启成、沈宏荣已退出所承租的租赁物，双方的租赁关系事实上已终止，故对常启成、沈宏荣主张解除《商业门面租赁合同》的诉讼请求，不再处理。二、关于本案《商业门面租赁合同》租赁物实际交付节点。杨瑾昀虽于2020年06月17日告知己退出所承租的租赁物，常启成、沈宏荣在收到该通知后亦告知杨瑾昀应清除建筑垃圾，确保其退出的租赁物能让出租人正常使用，但常启成、沈宏荣系自行请人清除，至2020年06月29日清除完毕。故本案的租赁物实际交付日应为2020年06月29日。三、关于租金、占用费、物业费等问题。双方签订的《商业门面租赁合同》于2020年06月29日解除后，杨瑾昀对尚欠的自2020年02月01日至同年05月30日的租金51336元应予支付；对2020年06月01日至2020年06月29日期间的占用费，杨瑾昀仍应按合同约定的租金标准支付，即支付12406.20元（12834元÷30天×29天）；同时，对欠交的2020年01月01日至同年06月29日的物业管理费2046.72元，杨瑾昀亦应予支付；因杨瑾昀已退出位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区盘龙大道49号奥莱之星城市广场项目内的11-111、11-112商铺，对常启成、沈宏荣主张的腾退租赁物的诉讼请求，不再处理。四、关于疫情期间租赁费是否应予减免的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款均规定：本法所称不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。为防控新型冠状病毒××疫情，保护人民群众的身体健康和生命安全，政府和社会各界采取了相应疫情防控措施，对于因此不能履行合同或及时行使权利的当事人来说，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少承租人请求减免租金，可结合案件实际情况，根据公平原则处理；武汉市自2020年01月23日封城，至同年04月08日解除离汉通道管控，此期间的租金可以适当减免，酌情予以减免一个半月租金，即19251元（12834元×1.5），则杨瑾昀应支付2020年02月01日至同年05月30日的租金32085元（51336元－19251元）。五、关于保证金及滞纳金的问题。租赁保证金亦属于违约金，应受到合同法关于违约金调整规则的约束。违约金兼具惩罚性和赔偿性双重功能，违约金与损失相等，则体现赔偿性，超过损失部分，则体现惩罚性。基于商品交易等价原则，违约金数额与违约损失的数额应当大体相当。因此，衡量违约金数额的标准主要是违约造成的实际损失。当承租人主张出租人没收保证金和要求支付的违约金总额过高，而请求予以减少时，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量没收租赁保证金以及违约金的数额是否合理，当总额超过造成损失的30%时，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。在合同约定承租人迟延交纳租金需支付违约金的情形下，该违约金已足额弥补实际损失且承租人不存在恶意违约的情形，再判令没收租赁保证金，属于对违约金的重复计算，存在对出租人损失进行过度保护的情况。结合本案的实际情况，违约金的起算时间应自武汉市解除离汉通道管控次日起计算；双方对违约金约定“每逾期一日，按其当期应交总金额的千分之五收取滞纳金”比例过高，适当调整为按日万分之五计算，即违约金为320.85元（12834元÷30天×50天）×1.5%（2020年04月09日至2020年06月29日）；对常启成、沈宏荣主张杨瑾昀应承担违约金10000元、没收租赁保证金33000元的诉讼请求，部分予以支持，另租赁保证金可以抵扣租金。六、关于常启成、沈宏荣主张的垃圾清理费、拆除费5500元的诉讼请求。根据法律规定，当事人因防止扩大损失而支出的合理费用，由违约方承担。结合案涉租赁物的面积，酌情认定杨瑾昀承担3000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百一十四条、第一百一十七条第二款、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、由杨瑾昀于判决生效后十日内给付常启成、沈宏荣租金32085元；二、由杨瑾昀于判决生效后十日内给付常启成、沈宏荣物业费2046.72元；三、由杨瑾昀于判决生效后十日内给付常启成、沈宏荣租赁物占用费12406.20元；四、由杨瑾昀于判决生效后十日内给付常启成、沈宏荣违约金320.85元；五、由杨瑾昀于判决生效后十日内给付常启成、沈宏荣清场损失3000元；六、上述第一项至第五项,杨瑾昀共计应给付常启成、沈宏荣各项款项49858.77元，抵扣租赁保证金33000元，尚应支付16858.77元；七、驳回常启成、沈宏荣的其他诉讼请求。案件受理费减半收取，计667元，由杨瑾昀负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审查明：在常启成、沈宏荣一审中提交的微信聊天记录中显示，常启成、沈宏荣表示杨瑾昀在搬走时，要么不动房屋里面固定的东西，要么就全部拆完，把建筑垃圾都清走，还原成原来的毛坯。但杨瑾昀将门面拆得乱七八糟，满地垃圾。同时还告知杨瑾昀如其不清理垃圾，则常启成请专业人员来拆除并清理，并告知杨瑾昀各项费用明细，并表示该费用由杨瑾昀承担。但杨瑾昀未予理会。本院认为，对于常启成、沈宏荣主张的违约金，虽杨瑾昀未依约支付租金构成违约，但结合双方因疫情而协商租金减免的过程来看，杨瑾昀并非恶意违约，故一审法院根据查明的事实及相关法律规定，酌情对常启成、沈宏荣主张的违约金予以部分支持并无不当。对于常启成、沈宏荣主张的没收履约保证金，因案涉合同未能继续履行系因双方在租金减免上未能协商一致所致，杨瑾昀对此不具有恶意，且在常启成、沈宏荣主张的违约金已部分支持的情况下，一审法院对常启成、沈宏荣该主张不予支持并无不当。对于常启成、沈宏荣主张的垃圾清理费、拆除费，就日常情理而言，承租人在退租时需将房屋清理干净。但根据一审中常启成、沈宏荣提交的聊天记录来看，常启成、沈宏荣已经告知杨瑾昀应将房屋内的垃圾清理干净，并表示如杨瑾昀不清理，其会自行找人清理并由杨瑾昀承担相应费用，且告知了杨瑾昀各项费用明细。在杨瑾昀不予理会的情况下，常启成、沈宏荣自行请人进行了拆除、清理，其实际支付的费用亦未超出之前告知的费用。一审法院既然已认定该费用系常启成、沈宏荣为防止扩大损失而支出的合理费用，应由违约方承担。在没有相应证据证明该费用存在不合理之处的情况下，该费用就应由杨瑾昀全部承担。故对常启成、沈宏荣该主张，本院予以支持。综上所述，常启成、沈宏荣部分上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初2295号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初2295号民事判决第六项、第七项；三、变更湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初2295号民事判决第五项为杨瑾昀本于判决生效后十日内给付常启成、沈宏荣清场损失5500元；四、上述几项，杨瑾昀共计应给付常启成、沈宏荣各项款项52358.77元，抵扣租赁保证金33000元，尚应支付19358.77元；五、驳回常启成、沈宏荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取667元，由杨瑾昀负担。二审案件受理费937元，由杨瑾昀负担137元，常启成、沈宏荣负担800元。本判决为终审判决。审判员  易齐立二〇二一年二月三日法官助理李健伟书记员李炎