黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黑0691民初369号 原告刘婷婷，女，1985年8月29日出生，汉族，大庆市澳海华都经贸有限公司职工，住大庆市萨尔图区， 委托代理人徐秀伟，女，1971年5月30日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区， 被告绿地集团大庆置业有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区新科路12号科技创业园A座204室。 法定代表人樊华，该公司总经理。 委托代理人徐畅，黑龙江四维律师事务所律师。 被告绿地地产集团有限公司，住所地上海市黄浦区打浦路688号。 法定代表人张玉良，该公司董事长。 原告刘婷婷诉被告绿地集团大庆置业有限公司（以下简称绿地大庆公司）、被告绿地地产集团有限公司（以下简称绿地地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。原告刘婷婷委托代理人徐秀伟，被告绿地大庆公司委托代理人徐畅到庭参加了诉讼，被告绿地地产公司未出庭，本院依法缺席进行审理，本案现已审理终结。 原告诉称：2013年10月13日，原告在被告大庆（绿地）金融中心小区售楼处交纳购房款207000元，购买了被告大庆绿地金融中心二期住宅一套。购买时，被告售楼员告知原告：“该小区预售证件齐全，已经取得五证；并要在该小区建设两栋216米高的金融双塔写字楼，周边配套3栋百米高智能写字楼及一栋百米高五星级酒店，力争建成大庆市高端人才聚集地，金融产品交易中心，现代都市新坐标，成为黑龙江省国际化金融新引擎，无可复制的绝对核心地段，高端的国际商务配套，500强级别的进驻企业，将成为大庆独一无二的金融王国”。原告就是因被告所宣传的“两栋216米的金融双塔写字楼”所产生的地块优势、区域价值，从而选择再次购买房屋。从2012年4月至今已经三年多了，该项目没有任何审批手续，也没有动工，显然已构成虚假宣传的欺诈行为。2015年4月，原告才得知被告所开发的楼盘没有取得“五证”。故诉至法院，请求判令原告与被告绿地大庆公司签署的认购协议书为无效合同，被告绿地大庆公司返还原告已付购房款207000元，支付利息及已付房款一倍赔偿金；被告绿地地产公司对以上款项承担连带责任；案件受理费由二被告承担。 被告绿地大庆公司辩称：一倍赔偿无事实和法律依据，原告自认购该房屋过程中，被告在预售该房屋时不存在欺诈和故意隐瞒情况，根据法律规定，宣传资料属于要约邀请，原告主张一倍赔偿不应支持。被告方认可实际损失为利息损失且该损失数额也应认定在过错责任之后承担赔偿责任。被告作为独立法人，应以自有财产对外承担责任，所以原告的一倍赔偿及被告绿地地产公司承担连带责任诉请不应得到支持。 被告绿地地产公司未出庭，提交答辩状辩称：不同意承担连带责任，追加本公司为被告缺少相应审判依据。根据原告的申请，原告追加被告参与诉讼无法定理由；答辩人并非原被告双方签订合同主体，对合同事项完全不知情，也未参与合同的谈判、签订和履行等，故不应就此承担任何合同责任；根据公司法规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任……有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。被告绿地大庆公司系独立的企业法人，独立行使民事权利、承担民事责任，故即使被告产生了债务，也应由其独立承担，而不应由答辩人共同承担责任；根据公司法第十四条第二款的规定，公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。故答辩人虽然投资设立了被告，在履行了出资义务后，仅以认缴的出资额为限承担责任，不应再承担任何额外责任；答辩人虽系被告的唯一股东，但与被告在资金和财务管理上相互独立，不构成公司人格混同。原告也未提供任何资金证明被告绿地地产公司存在滥用股东权利的事实。综上所述，请求驳回原告对被告绿地地产公司诉讼请求。 原告就其主张向本院提交证据如下： 1.商品房认购协议书、收据、银联商务签购单各1份，（复印件，与原件核对无异）。欲证明原告在金融中心购买二期房屋，原告与被告签订的协议书并交纳购房款，该协议书属于商品房预售合同，本身也属于债权债务合同，具备合同所具备的基本条款，适用合同法的有关规定。经质证，被告绿地大庆公司对证据真实性及证明问题均无异议，原告称该认购单适用合同法，根据法律规定赔偿数额应以实际发生损失为准，该认购单仅为预约性协议内容。因被告对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认。 2.法院依法调取的证据：（1）绿地集团大庆置业有限公司在中国银行大庆开发区支行营业部自2012年3月份至2015年12月30日全部银行流水明细单。取其中有代表性的6张、（2）绿地地产集团有限公司、绿地控股集团有限公司、绿地集团大庆置业有限公司、绿地控股股份有限公司2015年第三季度新增房地产项目情况简报，营业执照复印件共计27张。欲证明绿地集团大庆置业有限公司是绿地地产集团有限公司投资设立的公司，占注册资本的百分之百。绿地控股集团有限公司又是绿地地产集团有限公司的股东。绿地集团长春绿洋置业有限公司也是绿地地产集团投资设立的公司。2012年3月1日由绿地地产集团有限公司汇入绿地集团大庆置业有限公司注册资金1000万；2012年9月13日由绿地地产集团有限公司汇入绿地集团大庆置业有限公司增加注册资金1000万；2012年9月13日由绿地控股集团有限公司增加注册资金2亿2000万；2012年9月13日由绿地集团长春绿洋置业有限公司汇入绿地集团大庆置业有限公司增加注册资金500万；2013年10月28日绿地集团大庆置业有限公司汇给绿地集团长春绿洋置业有限公司2000万；2012年9月24日绿地集团大庆置业有限公司汇给绿地集团长春绿洋置业有限公司1000万；绿地集团大庆置业有限公司多次由银联商务有限公司（购房者刷银行卡的BOS机）汇入购房款。欲证明原告所购买涉案房屋的购房款交给绿地集团大庆置业有限公司后，经由绿地地产集团下设公司绿地集团长春绿洋置业有限公司，最后转回到绿地地产集团有限公司统一管理并支配，具有直接的法律关系，依据《公司法》第3条之规定“有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认缴的股份为限对公司承担责任。”所以绿地地产集团有限公司理应作为该案的被告承担连带清偿责任。经质证，被告绿地大庆公司对证据真实性无异议，对证明问题有异议，可以看出了绿地地产公司已经完全履行了出资义务，该组银行流水仅有绿地地产公司汇入资金情况，没有变更公司汇出情况。长春绿洋公司即使有经济往来也是业务往来，该证据无法证实资金的去向，最后是绿地地产公司，被告公司为有限责任公司，以自有财产对外承担责任，因此该证据无法证实原告主张。因被告对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认。 3.宣传资料彩色照片7张、报纸原件剪裁7张（2011年12月12日大庆日报第16版、2012年4月28日大庆日报第8版、2012年4月28日大庆日报A3版、2014年1月23日大庆日报第3版、2014年3月15日大庆日报第4版、2012年4月28日黑龙江日报第8版、2013年11月23日黑龙江日报第4版）(复印件，与原件核对无异)。欲证明原告在签订购房协议时，被告宣传“要在该小区建设两栋216米高的金融双塔写字楼，周边配套3栋百米高智能写字楼及一栋百米高五星级酒店，将重点引进金融、保险、担保、基金、投资、证券、企业集团财务总部等机构，计划引进企业达120家，年实现资金流量及金融衍生品交易量2000亿元以上，安置就业人员5000人，力争建成大庆市高端人才聚集地，金融产品交易中心，现代都市新地标，成为为黑龙江省国际化金融新引擎。无可复制的绝对核心地段，高端的国际商务配套，500强级别的进驻企业，绿地国际金融中心将成为大庆独一无二的金融王国。”原告就是因被告所宣传的“两栋216米高的金融双塔写字楼”所产生的地块优势、区域价值，从而选择在此购买房屋。从2012年4月至今日已四年多了，该项目位置依旧是两个大坑（有照片可以证明）没有进行动工建设，显然已构成虚假宣传的欺诈行为。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”依据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第六十八条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒事实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”经质证，被告绿地大庆公司对证据真实性无异议。对证明问题有异议，宣传资料为要约邀请，不应认定为合同一部分。因被告对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认。 4.法院调取2014年6月23日和2015年6月4日，大庆市国土资源局行政处罚决定书复印件各1份；法院调取2015年4月1日大庆市房产管理局行政处罚决定书1份。欲证明大庆市国土资源局对被告在金融中心二期商住项目没有办理用地审批手续和交纳土地出让金，构成非法占地违法行为，国土局分别做出处罚251549元和581468元的处理决定。大庆市房产局对被告在金融中心项目违法违规预售商品房的违法行为进行处罚5万元，被告是国内知名企业绿地地产集团有限公司名下的企业。“绿地集团是上海市国有控股特大型企业集团，成立于1992年7月，在2011年中国企业500强中位列第87位，在以房地产为主业的企业集团中排名第1位，在上海市属企业集团中排名第3位，并跻身世界500强。”绿地集团已经在房地产行业从事23年之久，各种相关的法律法规早已通晓，违反法律法规的强制性规定所造成的后果也能预见得到。依据《城市商品房预售管理办法》第六条“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”原告声称已经取得《商品房预售许可证》并诱使原告做出“进行商品房预售，就已经取得《商品房预售许可证》”的判断。使原告与被告人签订《绿地集团商品房认购协议书》并交纳首付款。依据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第六十八条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒事实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第九条“下列事实当事人无需举证欲证明(一)众所周知的事实；(三)根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实前款(一)、(三)项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”经质证，被告绿地大庆公司对证据真实性无异议。对证明问题有异议，该证据仅为行政处罚，与本案无关。且该证据无法证实在预售过程中故意隐瞒和欺诈的情况，原告所称土地出让金被告公司已经足额缴纳，相关证件正在办理中。因被告对证据真实性无异议，故本院对证据真实性予以确认。 被告绿地大庆公司未向本院提交证据。 被告绿地地产公司未向本院提交证据。 经审理查明，2013年10月13日，原告与被告绿地大庆公司签订认购协议书一份，约定认购面积、认购楼号、认购单价、认购总价及付款方式，同时约定乙方（原告）承诺在签署认购书后3日内交齐其购买房屋首付款或全款。如未按规定日期交款，甲方（被告）有权将乙方已交付认购金全部扣除，房屋另行出售。当日原告交纳首付款207000元，被告绿地大庆公司为原告出具收据一份。2015年9月8日，大庆市国土资源局与被告签订《国有建设用地土地权出让合同》，至今，被告绿地大庆公司未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证。 另查明，被告绿地大庆公司系非自然人投资或控股的法人独资，注册资本为26000万元，其股东是绿地地产公司，2013年3月10日，上海上会会计师事务所有限公司出具审计报告体现：“绿地地产公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了绿地地产公司2012年12月31日的财务状况以及2012年度的经营成果和现金流量”；2014年3月10日，瑞华会计师事务所上海分所出具审计报告体现：“绿地地产公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了绿地地产公司2013年12月31日的财务状况以及2013年度的经营成果和现金流量”；2015年2月25日，瑞华会计师事务所上海分所出具审计报告体现：“绿地地产公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了绿地地产公司2014年12月31日的财务状况以及2014年度的经营成果和现金流量”。 本院认为，原告与被告绿地大庆公司签订认购协议书，意思表示真实，内容合法，不违反法律法规的强制性规定，故本院对认购协议书效力予以确认，对原告请求确认上述协议书无效的主张，不予支持。因原告购买涉案房屋目的现仍无法实现，基于原告请求返还购房款的主张，其协议书应予解除。结合原被告双方庭审陈述，双方均表示签订该协议时已对再行签订商品房买卖合同进行约定，协议书中仅写明房屋坐落、面积、房屋单价及总价款，缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法和违约责任等主要条款，其性质应为商品房买卖合同的预约合同。关于原告的损失问题，原告与被告绿地大庆公司应依认购协议书约定履行各自义务，因该协议书约定交齐购房首付款的义务原告已履行，而被告绿地大庆公司至今仍未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，且涉案房屋未开工建设，无法与原告签订商品房预售合同，被告绿地大庆公司违背诚实信用，已构成违约。虽协议书中未明确约定违约金依据，但结合房地产市场现状，原告于2013年即向被告绿地大庆公司交付购房款，被告绿地大庆公司使用原告房款至今，且房屋仍不符合签订商品房预售合同条件，与其宣传资料并不相符，原告损失无法简单用货币进行量化，其所期望的应为购买该房屋的居住利益，其预期利益应是同等地段房屋因房屋溢价导致原告再行支付的差额，原告的实际损失不单单为同期贷款利息损失，现因被告绿地大庆公司收取原告交付房款近三年之久，至今仍未取得相关开发许可手续的过错程度较大，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为被告绿地大庆公司退还原告房款、给付原告已付认购款50%的赔偿较为合理。关于原告要求利息按照同期银行贷款率支付其自交纳购房款次日起至判决确定给付之日止的的诉讼请求，因在确定被告赔偿损失过错中已考虑原告利息损失，故不应再另行赔偿。关于被告绿地地产公司责任承担问题，因被告绿地地产公司的审计报告体现：“绿地地产公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了绿地地产公司2012年1月1日至2014年12月31日的财务状况以及2012、2013、2014年度的经营成果和现金流量。”原告无证据证明被告绿地地产公司与绿地大庆公司之间财产混同，故本院对原告请求被告绿地地产公司对绿地大庆公司上述请求承担连带责任的主张不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十五条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、对原告刘婷婷与被告绿地集团大庆置业有限公司签订的《认购协议书》予以解除； 二、被告绿地集团大庆置业有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告刘婷婷购房款207000元； 三、被告绿地集团大庆置业有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告刘婷婷损失103500元； 四、驳回原告刘婷婷其他诉讼请求。 案件受理费7921元，由被告绿地集团大庆置业有限公司负担5958元，由原告刘婷婷负担1963元。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。 本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。 （本案所涉货币种类均为人民币） 审 判 长  杨 杰 审 判 员  贾 彪 代理审判员  王庆娟 二〇一六年七月十二日 书 记 员  侯 丹 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国公司法》 第六十二条一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。