北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初18488号原告广东康景物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。负责人陈日群，总经理。委托代理人田菲，北京市银奥律师事务所律师。委托代理人郭玲玲。被告廖翊晟，住北京市通州区。原告广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称“康景物业公司”）与被告廖翊晟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李宏印独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告康景物业公司的委托代理人郭玲玲、被告廖翊晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康景物业公司诉称：被告廖翊晟系珠江逸景×号楼×单元×室业主，我公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金。”但被告却违反双方签订的协议，无故拖欠我公司自2011年6月30日至2016年12月31日的物业费14137.7元。被告的上述行为，严重侵害了我公司及广大业主的合法权益，并给我公司运营造成不利影响。现恳请人民法院支持我公司的诉讼请求，依法判令：被告廖翊晟支付2011年1月1日至2016年12月31日的物业费14137.7元、支付上述期间的违约金1413.77元、承担本案诉讼费。被告廖翊晟辩称：我购买的房子是毛坯房，于2010年左右装修的，在找物业公司开装修许可证的时候我发现房子有渗水迹象，随后找物业公司进行沟通，他们检查之后说房子没有问题，我们就继续装修了。装修一周之后，楼上的水就渗下来了，当时我找过楼上的住户和物业公司，物业公司的人说证明不了是雨水还是楼上的漏水，说过些日子再联系，后来就没有深入探讨过了。我还就此事找过物业公司，要求他们将漏水问题解决了，我同意交物业费，但是他们始终也没有给我一个正面的答复。另外，原告服务的质量确实不高。针对原告起诉我要求我支付滞纳金的问题，双方签订的合同当中确实有关于滞纳金的约定，但是合同当中并没有对原告的服务质量做相关的约束，只是对业主不缴纳费用作了相应的处理,所以我认为双方签订的合同本身就是有失公平的。经审理查明：被告廖翊晟系北京市通州区马驹桥镇景盛北一街×号院珠江逸景家园小区（以下简称“珠江逸景家园小区”）×号楼1单元×室（公寓，以下简称“×室”）的业主，该房屋的建筑面积为86.36平方米。2009年12月13日，廖翊晟（甲方）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》约定：前期物业服务是指物业服务企业履行开发单位委托的《前期物业服务合同》全过程，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。协议第二条中“乙方的权利义务”部分约定：乙方有义务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目日常维护、修缮、服务及管理；乙方有义务自本协议终止之日起15日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业服务移交手续，物业服务移交手续需经业主委员会确认。合同第三条约定物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。协议第四条“物业服务质量”部分约定了乙方物业费服务的标准：房屋外观完好、整齐。对设备日常运作做好完备的运行记录；及时处理设备故障，保证设备正常运行。共用部位、共用设施设备的维护和管理方面，做到保养制度完备，设施设备维修及时，定期检修。环境卫生设施完好，公共环境整洁；公共排污系统畅通、化粪池使用正常。园林绿化养护措施得当、设施完好整洁；草坪、花木、绿篱生长良好。本物业区域内公共秩序良好；监控系统正常运作。停车场、行车路线有明显标志；车辆停放整齐有序，劝阻小区内车辆的乱停乱放现象。消防监控设备设施完好，努力消除火灾事故隐患。房屋共用部位、共用设施设备小修3小时内维修人员到达现场处理；急修30分钟内维修人员到达现场处理。协议第五条“物业管理服务费用”部分约定：乙方按建筑面积公寓每月每平方米2.48元收取服务费；每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按收楼时间，预缴一年的物业服务费，之后每一年缴纳一次，分别于每年一月一日至十五日缴纳本年度费用；预缴一年期满后，甲方第二次缴纳物业服务费不满一年的，按实际天数计算，缴纳日期为预缴期满后十五日内。协议第十一条“违约责任”部分约定：（一）、甲方违反本协议，使乙方未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；（二）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；（三）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金；（四）乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退多收费用并退还利息。该协议还约定了双方的权利义务等其他相关内容。上述协议签订后至今，康景物业公司一直为涉诉小区提供物业管理服务义务。2014年，涉诉小区成立了北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会（以下简称“珠江逸景小区业委会”）。2015年5月30日，珠江逸景家园小区业委会公布了编号为ZJYJJY【2015】014号的《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》，其中包括“授权珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订物业服务合同”。同日，珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订《珠江逸景家园小区物业服务合同》，并约定该合同经双方签字（盖章）后生效。此后，康景物业公司并未与珠江逸景家园小区业委会办理物业移交手续，亦未撤离涉诉小区。2015年5月涉诉小区业主董冀龙、张鹏飞等人以业主撤销权纠纷为由将珠江逸景家园业委会诉至本院[案号：（2015）通民初字第10975号]，要求撤销珠江逸景家园业委会2015年1月26日文件编号ZJYJJY【2015】003号的《公告》（主要内容有：决定由业主委员会成立选聘物业公司小组）及文件编号为ZJYJJY【2015】014号的会议决议。目前上述案件尚未审结。本案审理过程中，廖翊晟认可其未交纳2011年6月30日至2016年12月31日的物业费。上述事实，有《前期物业服务协议》及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据康景物业公司与廖翊晟于2009年12月13日签订的《前期物业服务协议》可知，双方之间系物业服务合同关系，康景物业公司的前期物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务管理合同》生效时止。2011年6月30日至2015年5月30日，康景物业公司为涉诉小区提供了物业服务，廖翊晟理应交纳相应的物业费。关于廖翊晟辩称的房屋漏水问题，与本案并非同一法律关系，其可与责任方另行解决，而不能以此为由拒交物业费。关于廖翊晟辩称的服务质量问题，根据本院审理的涉诉小区诸多在同时期、同类型案件的诉讼情况可知，康景物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵、不少业主不甚满意，故本院对康景物业公司所主张的违约金不再予以支持，并对2011年6月30日至2015年5月30日的物业费在合同约定的物业费标准上酌情减去百分之十。对于康景物业公司主张的2015年5月30日（不含当日）至2015年12月31日的物业费，鉴于（2015）通民初字第10975号业主撤销权纠纷案件正在审理，而该案的最终审理结果将影响到珠江逸景家园业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订的《珠江逸景家园小区物业服务合同》的效力问题，故该阶段的物业费本院暂不予处理，双方可待上述案件最终审理结果做出后另行解决。对于康景物业公司主张的违约金，其起算时间与《物业服务管理合同》所约定的存在出入，且廖翊晟并非恶意欠交物业费，故本院酌情不再予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告廖翊晟给付原告广东康景物业服务有限公司北京分公司二〇一一年六月三十日至二〇一五年五月三十日的物业费共计人民币九千零六十元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元，由原告广东康景物业服务有限公司北京分公司负担69元（已交纳），由被告廖翊晟负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  李宏印二〇一六年七月十五日书 记 员  侯康丽