上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初9535号原告蔡志远，男，1975年7月21日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市。原告王英龙，女，1978年11月1日出生，汉族，户籍地址同上。两原告共同委托代理人张广彩、陈光林，江苏嘉禾律师事务所律师。被告杨建辉，男，1974年4月13日出生，汉族，户籍地福建省。原告蔡志远、王英龙与被告杨建辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝晓鹃独任审判，公开开庭进行了审理。原告蔡志远、王英龙的共同委托代理人陈光林、被告杨建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡志远、王英龙诉称：两原告系夫妻，为上海市普陀区中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋的共同共有权人，被告为该房屋的承租人。2014年4月19日，蔡志远委托案外人毛绍雄和被告在上海绮思房地产经纪有限公司的居间下就该房屋签订《租赁合同》，约定被告向原告承租系争房屋，租期五年，自2014年4月25日起至2019年4月24日止，月租金7000元，三个月为一期支付，另付押金7000元。租赁期间，未经原告同意，被告不得在承租房屋内进行改装及添置设备，不得将房屋转租或分租第三方。2015年10月上旬，中远两湾城社区工作人员向原告反映，被告存在群组及对承租房屋进行改装情形。2015年12月2日，经原告现场核实，出租房内入住四户，且对客厅进行了分割搭建，餐厅也有搭建拆除痕迹。2015年12月4日，原告向被告发送了租赁合同解除通知函，要求解除合同，并限期一个内办理，被告收悉，未予回复。原告认为，原、被告就涉案房屋签订的租赁合同是双方真实意思表示，双方均应恪守。根据合同约定，未经原告同意，被告不得改变房屋结构，不得将房屋转租分租。现被告未按约履行且已符合合同约定及法定解除条件，2015年12月4日，被告收悉了原告合同解除通知函，根据法律规定，解除合同通知自通知到达对方是解除。合同解除后，被告应将房屋恢复原状予以返还原告，并支付占用租赁房屋期间的使用费。因被告已构成根本违约，根据合同约定，违约方须支付守约方违约金，违约金数额为7000元，为维护原告合法权益，原告现向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、依法确认原、被告双方签订的《租赁合同》于2015年12月4日解除；二、被告给付原告自2015年10月25日至实际迁出之日止的租金14000元(按每月7000元，暂算至2015年12月25日)；三、被告给付原告违约金7000元；四、被告承担本案的诉讼费。审理中，原告撤回了要求被告支付水、电、煤气、有线电视等费用的诉讼请求。被告杨建辉辩称：被告承租房屋仅在房屋的客厅部位加了一扇门，并没有改变房屋的结构，而且当时是分租给亲戚，与亲戚一起居住在系争房屋内，因为原告派人到房屋内吵闹，导致被告丈母娘受到惊吓，被告家人无法居住，无奈之下只得租给别人。现租赁期限还有很长时间，被告如果另租房屋，房租就很贵，如果原告要求被告迁出，应当补偿被告租赁差价，如果不补偿，被告则不同意解除合同，故不同意原告的所有诉讼请求。经审理查明：两原告系夫妻，共同为系争房屋上海市普陀区中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋的共有产权人。原告蔡志远(甲方)的委托代理人毛绍雄与被告杨建辉(乙方)经中介公司居间签订《租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方作为住宅使用，房屋建筑面积131.1平方米，租赁期限为5年，自2014年4月25日起至2019年4月24日止，租金每月7000元，按三个月为一期支付，第一期租金乙方于2014年4月19日前付清，以后提前七天支付下期租金，先付后用。乙方如逾期支付租金，则每逾期一日，按应付租金的百分之一向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过十五日，除如数补缴租金和滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，并按本合同的约定承担违约责任。乙方同意于2014年4月19日前向甲方支付租赁保证金7000元，甲方在收到保证金后应予以书面签收。除合同另有约定外，甲方应于租赁关系解除且在乙方将房屋及其附属物品完好地向甲方交割清楚，乙方不得以保证金抵付租金等任何费用。租赁期内的水、电、有线电视费、煤气、电讯使用费等使用费均由乙方承担，并按单如期缴纳。物业管理费由甲方承担并缴纳。未经甲方书面同意，乙方不得在承租的房屋内进行改装及添置固定设备。未经甲方书面同意，乙方不得将承租的房屋转租或分租给第三方，并对承租的房屋及设施有爱护、保管的责任。如因乙方的过失或过错致使房屋及设施受到损坏，乙方应负赔偿责任。甲乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，视为违约，双方同意违约金7000元。若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。合同订立后，被告按约支付了保证金7000元，原告将房屋交付被告。被告则在房屋的客厅处安装了一扇门，分租他人。原告遂向被告提出异议，并上门察看，双方产生争执。随后，被告即将房屋转租给他人。2015年12月3日，原告向被告发出律师函，指出被告改装房屋用于群组，已经构成违约，故通知被告行使合同解除权。被告则称未收到上述解除函。审理中，双方确认被告租金支付至2015年10月25日。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同双方应按约履行合同义务。合同订立后，被告按约支付了保证金和租金。然，被告却改变房屋用途和结构，擅自在房屋内添加了门，将房屋用于群租，该行为显然已经违反了合同约定。双方产生争执后，被告未能及时改正，且未经原告同意，将系争房屋转租给他人，该行为显然亦违反了双方的合同约定，构成违约，原告据此提出解除合同并要求被告迁出系争房屋的诉讼请求，符合约定，本院予以准许，因其未能提供证据证明被告已经收讫其发出之行使解除权的函，因此解除之日由本院予以判明，即以原告诉状副本送达被告之日。被告使用了系争房屋，应当按约向原告支付租金，故原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院一并予以支持。审理中，原告放弃了水、电、煤气、有线电视等费用的主张，未有不妥，本院予以准许。被告的行为已经构成违约，合同约定违约金之责任承担的条件已经成就，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求，符合约定，本院予以支持。在被告履行完毕相应义务后，原告收取的保证金应当如数返还被告。鉴于该租赁关系主体仅为原告蔡志远一人，根据合同相对性的原则，被告就权利义务应当仅与蔡志远之间产生，故对原告王英龙的诉讼请求本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告蔡志远与被告杨建辉签订的关于上海市普陀区中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋的《租赁合同》自2016年5月31日起解除；二、被告杨建辉应于本判决生效之日起十日内迁出上海市普陀区中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋，将房屋返还给原告蔡志远；三、被告杨建辉应于本判决生效之日起十日内支付原告蔡志远租金，按月租金人民币7000元的标准，自2015年10月26日起计算至被告杨建辉实际迁出之日止；四、被告杨建辉应于本判决生效之日起十日内支付原告蔡志远违约金人民币7000元；五、原告蔡志远应于被告杨建辉履行完毕上述义务之日返还被告杨建辉保证金人民币7000元；六、对原告王英龙的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币325元减半收取，计人民币162.5元，由被告杨建辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郝晓鹃二〇一六年七月十四日书记员  张敏娴附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。