广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终7963号上诉人（原审被告）：广州市南大房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：吴林，该公司董事长。委托代理人：谢芳，广东君厚律师事务所律师。委托代理人：郑显非，广东君厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄荣周，身份证住址广州市白云区。委托代理人：潘培豪，广东信耀律师事务所律师。委托代理人：梁碧文，广东信耀律师事务所实习律师。上诉人广州市南大房地产开发有限公司（以下简称南大公司）因与被上诉人黄荣周商品房预售合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1237号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：黄荣周（乙方）与南大公司（甲方）于2012年12月12日签订《商品房预售合同》。合同约定：第四条，合同标的物基本情况为乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的骏御华庭自编A、B栋第自编A栋幢4层402号房（下称该商品房），房屋地址位于白云区三元里大道1222号（自编A栋）402房。第七条，该商品房总金额（人民币）900000元。第八条付款方式，甲方同意乙方按揭贷款方式付款，首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30%，金额（人民币）270000元。除首期款外，剩余房款金额（人民币）630000元。须于2012年12月12日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。……（1）甲方代理乙方办理按揭手续乙方在签订本合同并支付首期款后1日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。第十三条，甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。第二十一条，产权登记，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条，迟延办理产权登记的违约责任，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。黄荣周已依约向南大公司付清合同约定的全部购房款并支付相关税费。黄荣周于2015年8月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、南大公司为黄荣周办理骏御华庭自编A栋4层402号房的房地产权证；二、南大公司支付逾期为黄荣周办理房地产权证的违约金（每日按该房屋总价款0.05%的标准，自2015年2月20日起至实际办妥房地产权证之日止）；三、南大公司支付本案的全部诉讼费用。南大公司原审辩称：一、南大公司无法如期向黄荣周交付房地产权证的原因为不可抗力。在办理房地产权证的过程中，政府推出了“车位补地价”政策（以下简称“此政策”），根据此政策的规定，南大公司需要缴纳801万元国有建设用地出让价款，客观上加重了南大公司办理《房地产权证》的负担，违约金的计算期间也应当随之作相应的减免。二、为办理《房地产权证》，南大公司根据《房产测绘管理办法》第六条的规定，在办理初始登记前对黄荣周的房屋进行测量，但测量机构对房屋测量有误，重复测量并出具报告均延误了办证进度，导致南大公司无法如期向黄荣周办理初始登记，《房地产权证》办理的工作一再被拖延。综上，南大公司自缴纳国有建设用地出让价款后即为黄荣周办理初始登记。南大公司迟延交付《房地产权证》给黄荣周主要因不可抗力、政府办理业务周期延误等非南大公司原因所引起，故上述事件所持续的期间内若计算违约金，对南大公司是不公平的。南大公司恳请法院考虑上述因素，酌情减免南大公司的违约金。双方原审确认涉案房屋交楼时间为2014年5月1日、按合同约定办理房产证期限届满的次日为2015年2月20日；南大公司至今未为黄荣周办妥房地产权证。原审诉讼中，南大公司提交了《关于公开征求意见的公告》、《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》、《广州市国土资源和房屋管理局行政许可受理通知书（NGZ140417895500）》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《申请》、《广州市国土资源和房屋管理局行政许可受理通知书（NGZ140929930116）》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《关于广州市南大房地产开发有限公司对调整土地出让金提出异议的申请》、《广州市国土资源和房屋管理局非标准化业务收件凭证》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《报销单据粘贴单》、《房屋面积测量成果报告书》、《收件收据》、《撤回登记证明》、《房屋建筑面积测绘成果报告书》、《缴费通知书》、《发票》、《受理回执》、《广州市房地产初始登记告知书》，拟证明其存在合理事由导致办证期限延长，并应当扣除上述因不可抗力所致延长的时间。黄荣周对上述证据真实性均无异议，但认为南大公司提出的上述辩解均不属于不可抗力，南大公司作为依法设立的房地产开发商，对上述缴纳土地出让金及测绘程序应予以充分了解，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理上述情况。以上事实，有《商品房预售合同》、物业管理服务合同、发票及当事人陈述等证据证实。原审法院认为，黄荣周与南大公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。按合同约定，南大公司应当在商品房交付之日起210个工作日内为黄荣周办妥产权登记并交付房地产权证，现黄荣周已付清购房款，但南大公司迟延办证，已构成违约，应承担违约责任。现黄荣周要求南大公司按合同约定办理房地产权证并支付逾期办证违约金合理合法，原审法院予以支持。南大公司抗辩因相关政策文件的出台导致需缴纳的土地出让金多次变更及测绘数据有误导致办证延误，对此原审法院认为，南大公司提出的上述情况均属于南大公司应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理，因此，南大公司抗辩的上述情况不属于合同法上所规定的不可抗力。综上，南大公司提出的辩解无理，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于2015年12月21日作出如下判决：一、在本判决生效之日起三十日内，广州市南大房地产开发有限公司按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定为黄荣周办理白云区三元里大道1222号（自编A栋）402房的房地产权证并将房地产权证交付给黄荣周；二、广州市南大房地产开发有限公司按总房款900000元以每日0.05%的标准向黄荣周支付从2015年2月20日起至房管部门核发权属人为黄荣周的房地产权证之日止的迟延办证违约金（至判决生效之日的违约金于判决生效之日起十日内支付，自判决生效之次日起的违约金于每月十日前逐月支付，违约金以总房款为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1925元，由广州市南大房地产开发有限公司负担（黄荣周已预交受理费1925元，由广州市南大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向黄荣周直接支付受理费1925元）。判后，上诉人南大公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误，并损害了南大公司的合法权益，应予以撤销。一、黄荣周未按照《商品房预售合同》及《补充协议》的约定全部履行主动交齐办证资料的义务，导致南大公司无法按约定办理房产证，南大公司享有先履行抗辩权，且根据《补充协议》的约定，南大公司无需承担迟延交付房屋和办证的违约责任。依照双方《商品房预售合同》附件七补充协议第三条第一、二款及第七条第一、二款的规定，黄荣周负有主动交齐办证资料的义务，但经南大公司多次催告，黄荣周依然未按时主动交齐办证资料。因此，黄荣周违约在先，导致南大公司无法按时办理房产证，相应责任在于黄荣周而非南大公司。黄荣周为隐瞒迟延提交办证资料的事实，没有向一审法院提交《补充协议》，导致一审法院没有查清事实，做出错误判决。二、南大公司因广州市国土资源和房屋管理局“车位补地价”政策文件的出台导致迟延办证属于不可抗力，一审法院认定该情形属于南大公司应当预见的经营风险且合同约定的办证期限210个工作日内足以处理，认定事实不正确，适用法律错误。《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而政府政策的改变，明显是南大公司无法预见且不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。从当事人处理该不可抗力的客观情况来看，《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》印发日期为2014年3月14日，该文件一印发，南大公司于2014年4月17日向广州市国土资源和房屋管理局申请补缴土地出让金，广州市国土资源和房屋管理局于2014年7月25日向南大公司下发出让合同（含变更协议）的告知函，从时间上看，南大公司已经尽到最大限度的勤勉义务，南大公司对迟延办证没有过错，应当对该不可抗力期间（即2014年3月14日政策下发至2015年8月18日出让金补缴完毕）予以扣除，一审法院认定210个工作日内足以完成该事项，认定事实错误。三、因测量机构对房屋测量有误，重复测量出具报告均延误了办证进度，导致南大公司无法如期办理涉案房屋的初始登记手续。四、南大公司二审提交的证据可以证明因银行迟延向房管部门提交办理抵押登记的资料导致办证迟延。五、原审法院对于黄荣周收楼时间及违约金计算的起算时点亦计算有误，应予纠正。另外，南大公司现已将房产证办妥并交于黄荣周，已经履行完毕《商品房预售合同》约定的义务，黄荣周并没有因此遭受任何损失。对于迟延办证，黄荣周也存在迟延提交办证资料的过错，一审判决南大公司承担违约责任明显不公平。综上所述，南大公司上诉请求撤销原审判决第二项，改判南大公司无需向黄荣周支付迟延办证违约金。被上诉人黄荣周二审答辩称：不同意南大公司的上诉请求。黄荣周原审已经提交了合同的补充协议。南大公司二审上诉提出的观点在一审并没有提出，部分证据在一审也没有出示，增加了诉讼成本。对于南大公司提出的黄荣周延迟提交办证资料可以依据补充协议条款免除其责任，也是没有法律和事实依据的。对于南大公司提出的补充协议第七条免除责任的条款，是格式条款，免除南大公司的义务条款应属无效条款，即使有部分业主迟交资料也是因南大公司延迟通知导致的，且南大公司通知的行为发生在一审起诉后甚至是一审判决之后，更不能说明是黄荣周的责任造成迟延办证。南大公司二审对原审查明的交楼日期及按合同约定办理房产证期限届满的次日日期有异议，除该事实外，本院确认原审查明的其他事实。另查明：一、南大公司二审向法院提交以下证据：1.《骏御华庭钥匙、物品、资料签收确认书》，证明黄荣周收楼的具体日期；2.《关于提交办证房地产权证所需资料的告知书》及快递单，证明南大公司于2015年8月27日向黄荣周发出书面通知要求交齐办证资料，此时黄荣周仍未交齐办证资料；3.不动产登记申请表和房地产交易询问记录表，证明银行迟延向房管局提交资料导致办证延迟；4.唯一诚信保证书，证明黄荣周于2015年10月4日才交齐办证资料。黄荣周质证称：上述证据均不属于新证据，不应作为证据采用，且上述证据亦不能证明南大公司的主张，南大公司原审已对收楼日期予以确认，二审不应采纳其新的主张；证据2不能证明南大公司实际向黄荣周邮寄上述函件的事实。二、南大公司在原审中陈述双方合同约定的交楼时间是2014年4月30日，南大公司在此日前交楼完毕，黄荣周主张晚于该日期收楼，是其自行处分权利，南大公司予以确认；南大公司原审还明确确认按合同约定办理房产证期限届满的次日与黄荣周起诉状所主张的逾期办证违约金起算之日一致。三、双方二审对黄荣周实际收楼日期有争议，南大公司二审提交的《骏御华庭钥匙、物品、资料签收确认书》上书写日期2014年5月5日，并载明“已收钥匙，已改密码，已收所有电器设备（差电磁炉）黄荣周”；黄荣周原审提交的物业服务合同载明签订日期2014年5月5日。对此，南大公司、黄荣周二审均确认实际收楼日期为2014年5月5日；并确认按合同约定的210个工作日办理房产证期限届满的次日为2015年3月6日。另外，双方二审确认房管部门核发权属人为黄荣周的房地产权证之日即出证日期为2015年12月4日，南大公司已将该房产证交付给了黄荣周。四、南大公司二审陈述称：（一）南大公司在2007年取得涉案土地使用权，按当时政策可以暂缓交纳车位部分的土地出让金，但2014年3月14日印发的《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》第51条规定车位部分亦需要缴纳土地出让金，南大公司即于2014年4月17日向国土部门申请交纳土地出让金，但是每次计算土地出让金的金额都不同，最终南大公司于2015年8月18日完成了土地出让金的缴纳。由于国土部门计算土地出让金影响到南大公司办证进度，属于不可抗力，上述期间南大公司不应当承担迟延办证的违约责任。（二）房管局就涉案房屋于2014年出具的测绘成果报告发现有错误，于2015年10月9日又重新进行测量并出具测绘成果报告。房管部门对涉案房屋的测绘错误也影响到了办证。（三）涉案房屋大确权手续在2015年10月28日办理完毕，但银行在2015年12月才提交资料给房管局，也造成了产权过户及办理房产证的迟延。本院认为：原审法院对黄荣周与南大公司签订的《商品房预售合同》及附件补充协议效力的认定，合法有据，论理清晰，双方亦无异议，本院不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对南大公司的上诉主张，本院认定如下：一、南大公司上诉主张因新政策出台需要缴纳土地出让金为不可抗力以及房管部门重新测量的期间均应免除其违约责任的问题。因如原审所述，此政策虽在南大公司签约后出台，但南大公司自述其已实际于2007年取得涉案土地使用权，按当时政策，南大公司亦需要缴纳车位部分的土地出让金，只是可以缓交，但并没有证据证明南大公司可以不交该部分土地出让金，新政出台南大公司一直因资金问题多次申请退案至于2015年8月才缴纳土地出让金，该责任应由南大公司自行负担，南大公司主张新政出台为不可抗力情形，于法无据。至于重新测量的问题，测绘所两次测量间隔达一年多，此期间南大公司没有证据显示其积极主动寻找途径救济，也没有证据证明因测绘原因拖延其办证。南大公司据此主张免除其办证责任均依据不足。二、南大公司二审主张因银行迟延提交办证资料导致其拖延办证的问题，因黄荣周与南大公司签订的《商品房预售合同》明确约定黄荣周委托南大公司办证，而与银行签订有关的办理抵押登记的手续均是由南大公司员工办理的，南大公司亦无证据证明其在此过程中有催促银行及时提供相关资料。因此，南大公司二审主张因银行迟延提交资料应免除其迟延办证的违约责任，亦缺乏事实依据。三、南大公司上诉主张由于黄荣周迟延提交办证资料影响其办证的问题。因双方合同明确约定“双方同意由乙方（黄荣周）委托甲方（南大公司）办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任”。本案中，南大公司提供的证据足以证实黄荣周在南大公司对涉案物业于2015年10月28日完成初始登记之前已交齐办证资料，此前涉案房屋并不具备办理产权过户登记的条件，南大公司以此为由主张免责依据不足。四、南大公司对原审认定的交楼日期及逾期办证违约金计算起点提起上诉，应否采信的问题。首先，关于交楼日期。黄荣周原审提交的物业服务合同载明签订日期2014年5月5日，未有证据证明其于2014年5月1日实际收楼。南大公司二审所提交的《骏御华庭钥匙、物品、资料签收确认书》虽非新证据，但对案件事实认定有重要影响，且该确认书载明交楼日期是2014年5月5日，黄荣周对此确认，本院予以采纳。因此，本院采纳南大公司二审主张的黄荣周收楼日期为2014年5月5日。其次，逾期办证违约金计算起点的问题。因如前文所述，黄荣周收楼日期为2014年5月5日，按合同约定的210个工作日办理房产证期限届满的次日经双方核算为2015年3月6日；另双方经核实证据确认房管部门核发权属人为黄荣周的房地产权证之日即出证日期为2015年12月4日，南大公司已将该房产证交付给了黄荣周。黄荣周二审亦未对原审判令违约金计至房产证核发之日止提起异议，本院对迟延办证违约金的计算截点不作调整。据此，原审判令南大公司为黄荣周办理涉案房屋产权证的判项，因无需执行可予撤销；并且南大公司应按总房款900000元以每日0.05%的标准向黄荣周支付自2015年3月6日起至2015年12月4日止的迟延办证违约金。另外，本案纠纷系因南大公司未依约履行办证义务引发，故依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，本案一、二审案件受理费全部由南大公司负担。综上所述，本院审查原审事实清楚，适用法律正确，二审基于新事实及双方对违约金起算时间的重新核算对案件处理结果进行变更；南大公司的其他上诉主张均理据不足，应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、变更广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1237号民事判决第二项为：广州市南大房地产开发有限公司于本判送达之日起十日内向黄荣周支付迟延办证违约金（违约金按总房款900000元以每日0.05%的标准自2015年3月6日起计至2015年12月4日止，以总房款为限）；二、撤销广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1237号民事判决第一项；三、驳回黄荣周的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费各1925元，均由上诉人广州市南大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群代理审判员  柳玮玮代理审判员  黄春成二〇一六年七月二十八日书 记 员  璩方慧