广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1203民初524号原告：刘忠，男，汉族，1970年7月2日出生，住云南省昆明市五华区********1********，公民身份号码530************71X。委托诉讼代理人：郭学好，云南民定律师事务所律师。委托诉讼代理人：何雪颖，云南民定律师事务所律师。被告：郭弘，男，汉族，1975年9月27日出生，住广东省肇庆市鼎湖区*******委会鼎盛大道金盛楼706房，公民身份号码362********927411X。被告：欧健，男，汉族，1991年6月14日出生，住广东省肇庆市鼎湖区****************，公民身份号码445************138。委托诉讼代理人：梁孟杰，广东山丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：植丰，广东山丰律师事务所律师。原告刘忠与被告郭弘、欧健确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月9日作出（2019）粤1203民初864号民事判决后，原告刘忠不服上诉。2020年4月23日广东省肇庆市中级人民法院作出（2020）粤12民终325号民事裁定，撤销（2019）粤1203民初864号民事判决，发回本院重审。本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘忠的委托诉讼代理人何雪颖、被告欧健的委托诉讼代理人梁孟杰到庭参加诉讼。被告郭弘经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘忠向本院提出诉讼请求：1．撤销被告郭弘与被告欧健签订的《房地产买卖合同》；2．确认被告郭弘将肇庆市鼎湖区坑口51区鼎盛大道金盛楼706房（不动产权证号：0300011885）出卖给被告欧健的行为无效；3．判令两被告承担本案律师代理费20000元、诉讼费、保全费、担保费等全部诉讼费用。事实和理由：被告郭弘与原告存在蓄电池买卖合同关系，期间拖欠原告货款411550元，原告多次催要被告郭弘均不归还。原告于2018年5月15日向云南省昆明市五华区人民法院起诉，在法院主持下，原告与被告郭弘达成调解，五华区人民法院于2018年10月11日出具了（2018）云0102民初5393号民事调解书。因被告拒不履行调解书确认的义务，原告于2019年3月21日向云南省昆明市五华区人民法院申请强制执行，法院立案后即对被告郭弘采取了强制措施，对其限制高消费、列为失信被执行人员名单，并通过网络查控系统仍未能执行到任何财产，五华区人民法院随即于2019年3月28日向被告送达《执行通知书》并且向其发出《报告财产令》。被告郭弘在收到法院的相关执行信息之后仍于2019年4月1日将其位于广东省肇庆市鼎湖区*******委会鼎盛大道金盛楼706房（面积为64.42平方米）以明显不合理的低价10万元转让给被告欧健，导致原告债权至今无法实现及法院生效裁判文书至今无法履行。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释一》、最高人民法院《关于适用若干问题的解释二》中的规定，原告请求法院依法撤销被告郭弘为逃避债务恶意转让财产导致债权人债权无法受偿的行为。原告刘忠举证如下：原告身份证、两被告身份信息，证明原、被告的诉讼主体资格；2．原告在云南省昆明市五华区人民法院立案时的立案通知书、五华区人民法院于2018年10月11日出具的民事调解书，证明原告已于2018年5月15日在五华区人民法院民事立案，调解书已经确认被告郭弘的还款责任；郭弘与欧健的房屋买卖合同、对郭弘房产的《不动产登记资料查询结果证明》，证明郭弘以明显不合理的低价转让财产，电脑显示房子信息为“已注销”，房子已经完成过户，原告的债权受到损害；原告在昆明市五华区人民法院申请强制执行时的不预交执行费通知书、昆明市五华区人民法院2019年3月28日发给原告的短信通知截屏图片、昆明市五华区人民法院对被告郭弘的限制消费令，证明原告于2019年3月10日在昆明市五华区人民法院强制执行立案，昆明市五华区人民法院于2019年3月28日向被告送达《执行通知书》并且向其发出《报告财产令》、于2019年4月29日向被告郭弘发出《限制消费令》；3．民事委托合同、律师费发票，证明律师费为20000元加10%风险代理费；4．通话清单、刻录光盘（内容原告刘忠与被告郭弘的四次通话录音）及录音文字版（2019年6月29日，2019年7月25日，2019年8月3日，2019年8月15日），证明被告郭弘与被告欧健是相熟的朋友关系，他们之间关于房子的交易其实是为了转移财产而发生的虚假交易，欧健在交易中并未受到分毫损失。被告郭弘一直欺骗原告，企图通过欺诈忽悠的方式让原告解除对该房子的保全甚至有意图借此让原告撤诉。被告欧健答辩意见如下：我是通过鼎湖区鼎盛房屋中介服务中心得知涉案房屋出卖，经中介确认该房屋未曾质押，处于正常交易状态，且涉案房屋的评估金额是15.9万元。我是通过正常流程操作购买了涉案房屋，成交价格是15万元，按规定缴纳了税费及其他相关费用，并且已经取得了不动产权证，我购得涉案房屋是合法合理的；原告在云南起诉被告郭弘时，应采取去相关的查封措施，如没有，其应自行承担损失；原告通过财产保全查封了涉案房屋，导致我无法装修入住，造成了我的损失；五、请法院驳回原告的诉讼请求。补充答辩意见如下：我方认为，本案的情形并不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条及合同法司法解释的关于债权人行使撤销权的构成要件，具体体现在以下：（一）本案不存在债务人已明显不合理低价转让房屋的情形，首先，双方的交易是通过中介机构进行的，被告郭弘在中介机构的初次放盘价格为16.5万元，后来经过双方协商在中介机构的协调之下，同意按照15万元的价格成交，并且签订了三方协议，该价格并没有明显低于被告郭弘的放盘价格。其次，双方在达成买卖协议之后，在办理缴税手续时，通过税务机关进行评估，税务机关对该房屋的评估价格为158227.76元，税务机关是按照该评估金额计算税费，被告欧健按照该评估金额确定的税费进行缴费。关于万联达评估公司所作出的评估报告，我方认为并不能客观反映案涉房屋在交易时的真实价值，理由是：该评估报告是按照2020年7月24日的房屋现状进行评估，该房屋在被告欧健购买之后欧健对案涉房屋进行了重新装修，并投入了大量资金，而且在此之间由于鼎湖区创建文明城市，当地政府对该小区的外墙以及楼梯进行了翻新，所以评估机构去现场查勘时的现状与案涉房屋在交易时发生了翻天覆地的变化，不具有可比性，因此我方认为该评估书的评估价格并非是案涉房屋交易时的真正价值，依法应当扣减房屋的装修价值以及翻新之后的升值部分。（二）两被告关于案涉房屋的转让并没有损害原告的利益，理由是：从原告与被告郭弘之间达成的民事调解书的内容来看，该调解书共有三个被告，郭弘只是该案被告深圳市塔克蓄电池有限公司的业务主管，被告郭弘及其妻子钟雪玲是为公司承担了这笔债务，我方认为这不符合买卖合同的交易习惯，因此原告与被告郭弘之间存在恶意串通的嫌疑，而且根据被告所提供的证据也无法反映该债权的执行情况，并不能证明该债权没有其他可供执行的财产，而且被告郭弘并非是唯一的债务人，原告还应该提供证据证明其他被告也没有可供执行的财产。（三）被告欧健对于原告与被告郭弘之间的债务关系是完全不知情的，被告欧健购买案涉房屋是用于自住，依法也没有义务审查被告郭弘是否存在债务纠纷，而且在交易之前被告欧健也与郭弘共同到不动产登记中心查询该房屋的登记状态，当时显示该房屋无查封及抵押，可以正常交易，因此被告欧健已经尽到了合理的审查和注意义务。二、本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，即原告并没有提供任何证据证明被告欧健与郭弘之间存在恶意串通，损害其利益的情形。双方的交易是通过中介机构达成的，被告欧健也是通过中介才得知房屋的信息并认识被告郭弘，而且在达成交易之后，被告欧健通过银行转账将房款足额支付到被告郭弘指定的银行账户，而且在购买房屋之后，被告欧健也投入大量资金对房屋进行重新装修，因此该交易过程是完全符合房屋买卖的正常流程，不存在恶意串通，原告也没有提供任何证据予以证实。综上，我方请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。被告欧健举证如下：1．房屋买卖协议，证明两被告的房屋买卖约定；2．不动产登记资料查询结果证明，证明涉案房屋在两被告签订房屋买卖协议时是无抵押无查封状态；3．收据、银行交易明细、承诺书、房地产买卖合同及发票，证明被告欧健向被告郭弘支付的房款及付清了相关税费；4．关于郭弘与欧健房屋买卖的情况说明、营业执照、经营者身份证，证明被告欧健与郭弘关于案涉房屋的交易过程，双方是通过中介介绍认识并达成房屋交易，欧健为此支付了中介费2250元的事实；5．中国建设银行个人活期账户交易明细、委托收款证明、承诺书，证明（1）被告欧健在签订合同后分期向被告郭弘的指定账户支付了定金和购房款，且中途明确注明为“金盛楼706房房款”、“郭弘房款”、“郭弘706房房款”，（2）被告郭弘指定将房款10万元转入郭子祥账户，并由郭子祥确认收到房款10万元，（3）被告郭弘于2019年4月1日出具承诺书，同意成交后将其与女儿的户口迁出案涉房屋。证明本案的交易是真实合法的；6．广东省增值税普通发票、税收缴款书，证明经税务部门于2019年4月房屋交易时，依法对案涉房屋评估，评估金额为158227.76元，该评估金额与实际交易金额15万元相近，且欧健按照该评估金额依法缴纳了相应的税费，证明双方的交易真实、合理、合法；7．房屋成交前和成交装修后的照片对比（附拍摄时间），证明案涉房屋在成交之前的现状破旧不堪，且存在发霉、漏水、渗水等状况，欧健购买了房屋之后对案涉房屋进行了重新装修，评估机构是按照装修后的现状进行评估的，依法应当抵扣装修价值；8．装修费用和购买材料费用单据，证明被告欧健为装修案涉房屋，支付和投入了装修费用和材料费用的事实，共44277元。被告郭弘未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了开庭质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依据相关法律法规和司法解释予以采信认定。据当事人无异议的证据和本院采信认定的证据，本院查明本案事实如下：2018年10月11日，经云南省昆明市五华区人民法院调解，原告与郭弘、钟雪玲因买卖合同纠纷达成了调解协议，协议约定：一、郭弘、钟雪玲于2019年1月11日前退还原告货款400000元。二、若郭弘、钟雪玲按第一条约定按期足额退还原告货款，则双方债权债务结清；若到期未能足额退还，双方同意不再按协议第一条执行，履行标准变更为郭弘、钟雪玲向原告退还货款411550元、支付违约金80000元、支付以未付货款411550元为本金自2019年1月11日起至本息还清日止按月利率1%计算的利息。三、案件受理费4374元，由原告负担。该院并于当日作出（2018）云0102民初5393号民事调解书确认上述协议，该调解书已发生法律效力。因郭弘、钟雪玲未履行按该调解书确定的义务，原告向昆明市五华人民法院申请强制执行，该院于2019年3月立案执行，并于4月29日发出（2019）云0102执2119号限制消费令，对郭弘采取限制消费措施。郭弘于2019年3月初将其所有的坐落在广东省肇庆市鼎湖区坑口51区鼎盛大道金盛楼706房（产权证号：03000118**）委托鼎湖区鼎盛房屋中介服务中心万福店放盘，初盘价格为165000元。期间，欧健到该中介看盘，看中郭弘放盘的房屋。2019年3月27日，经查询，肇庆市鼎湖区*******出具了上述房屋无抵押、无查封的证明。2019年3月28日，郭弘（出让方）与欧健（受让方）及鼎湖区鼎盛房屋中介服务中心万福店（见证方）三方共同签订一份《房屋买卖协议》，约定郭弘将上述房屋（产权证号：03000118**）以150000元的价款卖给欧健，由欧健承担房屋过户的所有费用。在签订本协议时支付定金10000元，2019年4月4日前办理过户手续，签订广东省房地产买卖合同，缴完税费后，即时付清尾款。协议第四条特别约定房款按本协议为付款标准，不能按房地产交易中心签订的《房地产买卖合同》为付款标准。协议签订当日，欧健向郭弘支付了定金10000元。2019年4月1日，双方办理了房屋过户登记手续，并在不动产登记部门签订了一份《房地产买卖合同》，该合同约定上述房屋交易价格为100000元，合同用作备案登记。同日，国家税务总局肇庆市鼎湖区税务局以计税金额158227.76元征收了上述房屋的增值税、契税、个人所得税、印花税。欧健支付了上述税款，领取了上述房屋的不动产权证（证号：粤（2019）肇庆鼎湖不动产权第0002483号）。欧健并于当日通过银行转帐的方式将房款137000元按郭弘要求转至其指定的郭子祥、张军的银行账户，郭弘并出具收据给欧健，确认收到房款。郭弘并将上述房屋交付给欧健使用。欧健受让房屋后于2019年4月至6月期间对该房屋进行了室内装修。2019年5月28日，原告以两被告交易涉案房屋价款不合理，存在恶意串通转移财产为由提起诉讼，要求撤销两被告签订的《房地产买卖合同》及确认两人的房屋买卖行为无效。同时，原告向本院申请财产保全，请求对被告欧健所有位于肇庆市鼎湖区坑口51区鼎盛大道金盛楼706房[不动产权证号：粤（2019）肇庆鼎湖不动产权第0002483号]予以查封，限额50万元，并由中国大地财产保险股份有限公司肇庆中心支公司提供保单保函担保。本院据此于2019年6月12日作出（2019）粤1203民初864号民事裁定，查封了被告欧健所有位于肇庆市鼎湖区坑口51区鼎盛大道金盛楼706房（查封期限自2019年6月14日至2022年6月13日）。本院审理后，于2019年9月9日作出（2019）粤1203民初864号民事判决后，原告刘忠不服上诉。2020年4月23日广东省肇庆市中级人民法院作出（2020）粤12民终325号民事裁定，撤销（2019）粤1203民初864号民事判决，发回本院重审。为弄清涉案房屋在2019年4月1日交易时的价值，经原告申请，本院依法委托广东万联达资产房地产土地评估有限公司评估，该公司按照现场勘查之日2020年7月24日的房屋现状，结合房屋成新度的差异评估涉案房屋在估价时点2019年4月1日的市场价值为260900元。庭后，本院向国家税务总局肇庆市鼎湖区税务局调查，该局确认在2019年4月1日以计税金额158227.76元征收了涉案房屋的增值税、契税、个人所得税、印花税，依据是经存量房交易计税基准价系统审核，核定涉案房屋交易时计税单价为2456.19元/平方米（不含税），计税总价为158227.76元（不含税）。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。本案争议的焦点问题是被告欧健与被告郭弘是否存在恶意串通，损害原告合法权益的行为。“恶意串通”是当事人双方具有共同的目的，希望通过订立合同损害他人合法权益，包含了两个层面：一是双方均有损害他人利益的“恶意”，行为人的目的是为了牟取不当利益，即通过实施该行为可以获取一定利益，且该行为往往造成他人合法权益的损害；二是就此意图，双方存在“通谋”，行为人在主观心态上存在恶意损害或放任损害他人合法权益的故意，即明知某行为会损害他人权益，仍积极促成或实施该行为，这种通谋既可以表现为双方事先达成协议，也可以表现为一方作出某一意思表示，对方明知其目的非法，仍予以接受。本案中，被告欧健通过中介获取到涉案房屋的出卖信息，并通过查询了解到涉案房屋无抵押、无查封，才与被告郭弘签订《房屋买卖协议》，约定涉案房屋交易价款为150000元，涉案房屋实际交易价款是150000元（已支付147000元），税务机关也是以计税金额158227.76元征收了上述房屋的增值税、契税、个人所得税、印花税，被告欧健并承担了过户所需的税费，办理了不动产过户登记手续，且已取得了权利人为被告欧健的不动产权属证书，并已使用了上述房屋。被告欧健与被告郭弘虽然在不动产登记部门签订的《房地产买卖合同》载明房屋交易价格为100000元，但双方实际履行的并不是该合同，而是有中介作为见证方的三方签订的《房屋买卖协议》，且经税务部门核定，房屋计税总价为158227.76元，该价值与当事人约定的转让价格相近，由此可见，当事人并没有以明显不合理的低价买卖涉案房屋，即不存在前述的“恶意”和“通谋”。在审理本案过程中，经广东万联达资产房地产土地评估有限公司评估，该公司按照现场勘查之日2020年7月24日的房屋现状，结合房屋成新度的差异评估涉案房屋在估价时点2019年4月1日的市场价值为260900元。因涉案房屋已经过装修，评估机构对涉案房屋在2019年4月1日的市场价值的评估并不能完全还原当时的价值，结合当事人的议价及税务部门存量房交易计税基准价系统审核价格，税务部门的计税审核价可真实反映涉案房屋交易时的价值，故本院不采纳广东万联达资产房地产土地评估有限公司对涉案房屋的评估价值为涉案房屋的交易价格依据。综上所述，原告的证据不足以证明被告欧健与被告郭弘恶意串通，以明显不合理的低价买卖涉案房屋，两被告的行为损害原告的利益。因此，被告欧健是善意取得了涉案房屋。而两被告签订的《房地产买卖合同》，仅作过户登记备案用，故原告认为两被告以100000元明显不合理价款买涉案卖房屋的，主张撤销《房地产买卖合同》和确认出卖涉案房屋的行为无效，理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告刘忠的全部诉讼请求。本案受理费1350元、财产保全费3020元，合计4370元（原告已预交），由原告刘忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  江 浩审 判 员  邹杰明人民陪审员  黎 森二〇二一年二月二日书 记 员  梁思学