陕西省延安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕06民终838号上诉人（原审原告）郑贤镔，男，汉族，1982年8月24日出生。委托代理人樊刚，陕西屹立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）马莉，女，汉族，1971年7月30日出生。被上诉人（原审被告）霍小玲，女，汉族，1971年4月1日出生。二被上诉人共同委托代理人屈继宏，延安市法律援助中心法律工作者。原审第三人徐荣生（又名徐永生），男，汉族，1961年11月2日出生。委托代理人闫晶，陕西益能达律师事务所律师。上诉人郑贤镔因租赁合同纠纷一案，不服延安市宝塔区人民法院(2015)陕0602民初02704号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑贤镔及其委托代理人樊刚，被上诉人霍小玲及其与被上诉人马莉的共同委托代理人屈继宏，原审第三人徐荣生的委托代理人闫晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明:2005年12月21日，二被告与第三人徐荣生签订了通达商厦房屋租赁合同，约定第三人徐荣生将通达商厦四层全部商房出租给二被告经营使用，经营面积993.69平方米，房屋内电梯、采暖、给排水、照明、消防、有线电视、电话等配套安装设施到位，租期15年。二被告承租该房屋后，期间对外多次整体将房屋转租。在占勇承租期间，占勇向侯春梅转租了其中350平方米的房屋。之后侯春梅将原茶楼装修后经营餐饮。2013年10月9日，原告与二被告签订了房屋租赁合同，约定二被告将房屋整体出租给原告。次日，原告与侯春梅签订了房屋租赁合同，约定原告将其中350平方米的房屋出租给侯春梅。原告与二被告签订的合同约定租期2年，每年租金55万元，第一年度租金承租人在合同签订之日一次性付清，第二年度的租金需提前一季度付清，即2014年7月10日前交清下年度租金。合同第二条第三款约定：原承租人占勇向出租人交纳履约保证金15万元，若承租人违反本合同约定或损坏房屋，出租人不退还承租人履约保证金；如承租人没有任何违约行为，履约保证金在一年后可交抵第二年度租金。合同第三条第二、三款约定：承租人因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但必须事先经物业及相关部门批准。合同解除后，承租人对房屋内的所有装修装饰不得拆除，应连同房屋一并交归出租人，出租人不承担任何费用。合同第四条约定承租人有下列情形之一的，出租人可以解除合同，承租人应在出租人解除合同后按出租人的要求将房屋交回；未经出租人同意擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的；承租人逾期交纳租金超过十天的；遇政府征收或因市政建设需要拆除房屋。合同第五条还约定：因不可抗拒、市政建设需要拆除或改造已租赁房屋的原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。合同第六条第二款约定：承租人违反合同或者不按期交租金，出租人不退还15万元履约保证金外，承租人还应按所欠租金数额每天百分之一的标准向出租人支付违约金，直至支付清全部租金为止。合同签订后，原告向二被告交纳了第一年度的租金55万元（从2013年10月10日至2014年10月9日止）及履约保证金15万元，并经营游戏厅，名称为金沙游艺。因宝塔区南门坡周边片区改造，延安市人民政府作出房屋征收决定，原告承租房屋包括在征收范围内。2014年6月6日，延安市人民政府房屋征收领导小组、延安市房屋征收管理局向原告发出书面搬迁通知，要求原告在接到通知之日起15日内自行搬迁腾空房屋，逾期造成一切后果自负，但原告拒绝签收该通知，原告既未按期搬迁，也因此未按合同约定如期交纳下年度租金。后上述征收单位又分别于2015年3月9日和16日两次向原告发出书面搬迁通知，原告签收了3月9日的通知。之后，征收部门将该房屋装修补偿款420848.12元支付给房屋所有人徐荣生。2015年4月30日，二被告与第三人徐荣生签订了租赁合同解除协议，约定双方解除租赁合同,租金计算至此日。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与二被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，依法成立并生效，原、被告应依约履行义务。原告承租房屋遇征收无法继续履行，依据合同第四条约定，原、被告的租赁合同应予解除。原告主张其于2014年6月10日即已搬离，但因原告签收了征收部门于2015年3月9日向其发出的书面搬迁通知，故本院对原告于此日搬离的主张不予采纳。二被告以其向第三人徐荣生交纳租金至2015年4月30日，而原告实际于2015年5月13日搬离为由主张原告应当承担租金至2015年5月10日，因二被告与第三人的此合同约定无权约束原告，本院对二被告的该主张亦不予采纳。合同第五条约定因拆除而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补，本案的租金应当以原告搬迁日期计算。因原告实际于2015年3月9日签收了征迁部门下发的搬迁通知，而二被告亦无证据证明实际搬迁日期，故以原告签收搬迁通知时间确定搬迁日期为宜。原告实际交纳租金至2014年10月9日，还应当交纳租金至2015年3月9日即5个月。因此，原告应当向二被告支付租金269166.7元{（55万元/12个月×5个月）}。二被告提出原告逾期交纳租金超过十日，且又将部分房屋转租给他人，并依据合同第六条第二款约定反诉原告承担违约金，因原告在2014年7月10日交纳下年度租金日到来前已被责令限期搬离，故原告未按期交纳租金的行为没有根本性违约。另外，二被告知道原告转租部分房屋的事实，但至诉讼前并未主张解除合同或确认转租合同无效，视为二被告同意原告转租，故二被告以此为由主张原告的行为违反合同约定无事实依据，故二被告反诉原告支付违约金，本院不予支持。原告诉请二被告退还履约保证金15万元，虽原告未违反合同约定，二被告应当退还，但依据合同第二条第三项约定，该履约保证金应当交抵第二年度租金，故扣除履约保证金后原告实际应当支付的租金为112777.7元（262777.7元-150000元）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及第十一条规定承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，装饰装修物优先按约定处理。而原、被告的合同第三条第三款约定：合同解除后，承租人对房屋内的所有装修装饰不得拆除，应连同房屋一并交归出租人，出租人不承担任何费用。原、被告关于装饰装修补偿的特别约定合法有效，据此约定，装修补偿费应归二被告所有，故原告诉请第三人及二被告返还装修补偿费，因无法律依据，本院依法不予支持。经本院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决：一、由原告郑贤镔在本判决生效后十五日内支付二被告马莉、霍小玲租金119166.7元；二、驳回原告郑贤镔的诉讼请求；三、驳回二被告马莉、霍小玲的其他反诉请求。案件受理费11374元，反诉费6004元，原、被告已预交，实际由原告负担14057元，由二被告马莉、霍小玲负担3321元，由原告于兑现案件款项时一并支付给二被告。宣判后，郑贤镔不服一审判决，向本院提起上诉。请求:1、依法撤销宝塔区人民法院（2015）宝民初字第02704号民事判决；2、依法判决被上诉人退还租赁费183333元，押金150000元；3、依法判决第三人返还装修补偿费424055.62元，被上诉人承担连带责任；4、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定上诉人于2015年3月9日搬迁，与客观事实不符，上诉人的实际搬迁时间为2014年6月10日。2014年6月6日，延安市人民政府征收小组下发通知限15日搬离，上诉人经其他经营户告知上诉人后，于6月10日前结清了费用，并将房屋腾空。期间上诉人多次联系被上诉人交房，但被上诉人以各种理由推诿。中途上诉人联系第三人，但第三人答复此事无法处理。直到2015年3月9日，应征收部门要求，上诉人才补签了搬迁通知完善了手续。上诉人认为，被上诉人在房屋腾空后以各种理由拒绝接受房屋，由此发生的租赁费不应由上诉人承担。一审将补签搬迁通知的时间认定为实际搬迁时间，并判决上诉人承担房屋空置期间的租赁费，明显不当，应予纠正。2、一审判决房屋装修补偿费归被上诉人所有，属认定事实不清，适用法律错误。2013年7月上诉人从占勇处以27万元的价格受让了游戏厅内的装修、装饰、设备和所有物品后，又出资37万余元对游戏厅进行了装修。后政府部门确定的420848.12元装修补偿费，是与上诉人协商后确定的价格，是对上诉人巨额投入的补偿，当然归上诉人所有。房屋租赁合同约定期限两年，而上诉人仅仅经营八个月就遭遇政府征收，损失巨大，而被上诉人在没有投入分文装修款的情况下，依据一审判决无端获利420848.12元，显然违背了公平原则，不应得到支持。马莉、霍小玲答辩称:1、上诉人请求撤销一审判决缺乏充分的事实和法律依据；2、上诉人要求退还租金和押金的请求缺乏事实和法律依据。15万元押金是签订合同时明确约定可以冲抵租金的，一审判决15万元押金冲抵了租金；3、上诉人要求判决返还装修费42万余元，被上诉人承担连带责任的上诉请求不能成立。上诉人并未对该房屋进行装修。退一万步讲，即使有装修也应该依照双方所签订的合同第三条第三款连同房屋以及装修一并归霍小玲马莉所有。原审第三人徐荣生答辩称：1、第三人与上诉人无直接的法律关系，双方也并没有签订任何租赁合同，因此，上诉人不应当将第三人徐荣生列为被上诉人；2、装修款是按照征收部门要求暂时保管的，第三人徐荣生尊重双方相关约定及法院的判决。经审理查明，一审判决认定的部分事实属实。另查明，2014年6月6日，延安市人民政府房屋征收领导小组、延安市房屋征收管理局向上诉人及其分租人侯春梅发出书面搬迁通知，要求在接到通知之日起15日内自行搬迁腾空房屋，搬迁通知下达后，郑贤镔于2014年6月10日搬离。上诉人与侯春梅均搬离后一起主动联系二被上诉人给她们交钥匙，但双方就退还房租及装修损失等事宜未协商成功。本院认为，本案双方当事人之间达成的租赁合同为合法有效合同，合同各方均应当依约履行合同义务。该合同在履行过程中，逢租赁物被依法征收致合同无法继续履行。上诉人在收到征收单位下发的搬迁通知后，于2014年6月10日实际搬离了租赁房屋，并将搬离情况告知了出租人，虽然双方就退还房租及装修损失等事宜协商未果，但并不影响上诉人实际搬离出租房屋时间的认定，双方当事人之间的租赁合同于2014年6月10日终止，相关的费用也应当计算至该日。从双方履行合同的过程看，均没有违约的行为，但关于装修补偿费的归属问题应当按照合同约定及双方当初订立合同的目的考虑。首先，二被上诉人在房屋出租前并没有对出租房屋进行装修；其次，出租屋内的设施设备及装饰装修物均系上诉人从他人处有偿受让而来，相关设施设备应归上诉人所有；最后，虽然双方合同中曾约定合同解除后“乙方（即上诉人）对房屋内的所有的装修装饰不得拆除，应同房屋一并交归甲方（二被上诉人）”，但该约定的前提是合同“解除”，而事实上本案双方当事人之间的合同并未解除，而是因租赁物被征收导致合同无法继续履行，双方之间的合同被迫终止，上诉人租赁房屋进行相关经营收益的合同目的未能实现。综合以上几点理由，该房屋的装修补偿费应当归上诉人所有。综上，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决作出的处理结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下:一、撤销延安市宝塔区人民法院(2015)陕0602民初02704号民事判决第一项、第二项，维持第三项；二、由二被上诉人马莉、霍小玲退还上诉人郑贤镔租赁费183333元［实际租赁月数（2013年10月10日—2014年6月10日）X月租赁费（550000元/12个月）］及履约保证金150000元；三、由第三人徐荣生返还上诉人郑贤镔装修补偿费420848.12元；如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11374元，反诉费6004元，二审案件受理费6000元，合计23378元，均由二被上诉人承担。本判决为终审判决。审判长  马东风审判员  韩永虎审判员  刘小涛二〇一六年七月二十日书记员  李 惠