上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初10363号原告马斌昌，男，1955年2月27日出生，汉族，住上海市。原告张薇，女，1964年8月4日出生，汉族，住上海市。被告杨李满，男，1983年10月24日出生，汉族，住上海市。原告马斌昌、张薇与被告杨李满房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员余莉敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告马斌昌、张薇，被告杨李满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马斌昌、张薇诉称：2013年8月2日，原被告签订房屋租赁合同，该房屋坐落于上海市武威东路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉案房屋)。合同约定，被告如发生擅自增加居住人数、擅自改变房产结构、群租、转租等行为，原告有权单方面解除租赁合同，收回租赁房产。事实上，在签约后，被告将涉案房屋擅自转租给租客王某某，双方签订了房屋租赁合同，租期从2015年4月7日至2016年4月6日。据王某某介绍，被告还曾将涉案房屋转租给另一个租客获利。根据《合同法》规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；因当事人一方的违约行为侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。因此，原告诉请：1、被告立即停止侵权行为，将承租的涉案房屋归还给原告，恢复原状；2、被告支付2015年4月7日起至归还涉案房屋之日止的房租，租金按当时的市场价计算，扣除已支付部分；3、被告赔偿违约金人民币2000元(以下币种均为人民币)；4、被告承担本案诉讼费。被告杨李满辩称：签订租赁合同时，原告交付的涉案房屋是毛坯房，因原告同意被告装修，被告才投入了资金即8万余元，房租被告支付到2016年8月15日。租赁合同约定，可以居住4人，被告与王某某是合租关系，不是转租，且在2016年4月原告曾说过“其实我早知道你把房子转借给他人”，所以，被告没有违约。现被告可以归还房屋，但不可能恢复原状，要求原告赔偿装修费用，不同意支付违约金。经审理查明，上海市武威东路XXX弄XXX号XXX室，即涉案房屋权利人为原告张薇。2013年8月2日，原告马斌昌受原告张薇委托(甲方)，就涉案房屋与被告杨李满(乙方)签订《房屋租赁合同书》，合同其中约定：租赁用途为住宅之使用，乙方不得擅自另作他用，乙方实际居住人员为4人；租赁期限从2013年8月15日起至2018年8月14日止，每月租金为1900元；租房押金为1900元；在本租赁合同履行期间，乙方如发生擅自增加居住人数、擅自改变房产结构、群租、转租等行为，甲方有权单方面解除本租赁合同，收回租赁房产；甲方同意乙方装修并添复(附)，乙方承诺不破坏甲方房屋建筑物结构。当日，被告收到涉案房屋钥匙。之后，经原告同意，被告进行了装修。目前，被告租金支付至2016年8月15日，涉案房屋被告在居住。2015年4月6日，被告杨李满(甲方)与案外人王某某(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定，甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2015年4月7日起至2016年4月6日止，月租金为3650元等。原告称2016年4月其至涉案房屋时，碰巧见到王某某，得知转租的事情。同月，原告起诉来院，请求判决如其诉请。审理中，原告表示：如果涉案房屋租赁合同得以解除，不要求恢复原状，被告携带可移动物品搬离，同意补偿被告1万元装修损失；押金1900元同意退还；如果被告在2016年8月15日前交付房屋，多收取的房租退还;如果2016年8月15日前没有搬离，对8月15日以后至返还房屋之日的房屋使用费另案主张。原告还表示，变更第二项诉讼请求，为要求被告支付转租给王某某获利部分，即(3650元-1900元)*12个月=21000元，撤销第三项诉讼请求。对被告辩称在2016年4月原告曾说过“其实我早知道你把房子转借给他人”，原告予以否认，对此，被告没有提供相应证据。另，被告对曾支付的装修费用亦没有提供相关证据。以上事实，有原告提供的房地产权证、原告马斌昌与被告杨李满签订的《房屋租赁合同书》、钥匙签收书、被告杨李满与王某某签订的《上海市房屋租赁合同》以及当事人陈述等为证，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违背法律法规的规定，故合法有效，当事人均应恪守履行。本案中，原告主张被告擅自转租，要求解除合同，对此，被告表示原告早已知晓转租事宜，因没有提供相应证据佐证，不予采纳。被告未经原告同意将涉案房屋转租他人，违反了合同的约定，原告有权单方解除租赁合同，收回房屋，原被告签订的《房屋租赁合同书》应于判决生效之日解除。按照法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，如因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但承租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案涉案房屋租赁合同的解除系被告违约导致，且在被告未能举证证明其实际投入的装修费用的情况下，原告撤回恢复原状的诉讼请求，并自愿补偿被告1万元并无不妥，予以准许。另，根据法律规定，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。因此，被告虽是擅自转租获利，但原告要求被告支付获利部分，缺乏法律法规的依据，不予支持。原告同意退还押金及撤销部分诉讼请求为对其权利的处分，予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第(二)项、第二百二十四条第(二)项、第二百二十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第(二)项之规定，判决如下：一、被告杨李满应于本判决生效之日起十日内携其可移动物品搬离上海市武威东路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将房屋归还给原告马斌昌、张薇。如果被告杨李满在2016年8月15日前归还房屋，房租按实结算(月租金为人民币1900元)，多支付的房租由原告马斌昌、张薇退还给被告杨李满；二、原告马斌昌、张薇应于本判决生效之日起十日内补偿被告杨李满人民币10000元；三、原告马斌昌、张薇应于本判决生效之日起十日内退还被告杨李满押金人民币1900元；四、对原告马斌昌、张薇要求被告杨李满支付转租获利部分人民币21000元的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币355元，减半收取，计人民币177.50元，由两原告负担人民币137.50元，被告负担人民币40元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  余莉敏二〇一六年七月七日书记员  朱 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：…………（二）合同解除；…………第二百二十四条…………承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…………（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；…………