河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫96民终128号上诉人（原审被告）：刘燕利，女，汉族，1980年9月28日出生，住济源市。被上诉人（原审原告）：济源市祥和置业有限公司，住所地：济源市济水大街中段**。法定代表人：韩阳阳，该公司经理。委托诉讼代理人：吴秋栓，济源市方圆法律服务所法律工作者。上诉人刘燕利因与被上诉人济源市祥和置业有限公司（以下简称祥和置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2020）豫9001民初8701号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘燕利上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回祥和置业公司的诉讼请求。2.一、二审案件受理费由祥和置业公司负担。事实和理由：一、刘燕利曾与祥和景华苑物业管理中心签订《业主临时规约》，在祥和置业公司无法证明其与祥和景华苑物业管理中心所属关系的情况下，认定祥和景华苑物业管理中心由祥和置业公司设立并由其继续收费，明显证据不足。二、2016年4月29日之前，由济源市祥和物业服务有限公司提供物业服务，2016年4月29日至2016年11月15日由济源市宁瑞物业服务有限公司提供物业服务，2016年11月15日之后，济源市祥和景华苑再无物业服务公司提供物业服务。根据《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，祥和置业公司作为一家房地产开发销售企业没有物业工商注册，没有物业管理服务资质，没有物价管理部门各项审批文件，未到物价局进行备案，不提供物业服务只收费，祥和置业公司是乱收费，无权收取物业费。三、2019年12月24日，经社区批准，楼长在小区群里发布通知，每家预交1000元物业费，由社区负责人员、楼长负责人员、开发商负责人员三方在小区楼上楼长办公室收取费用，有楼长通知证明。一审中，祥和置业公司当庭承认济源市祥和景华苑自2016年11月15日之后没有物业公司，其自身没有物业方面的工商注册，小区至今未通过竣工验收，无法办理房产证。祥和置业公司未提供物业服务却正常收取物业费。一审以祥和置业公司口述既认定《物业管理条例》有效，祥和置业公司有权收取物业费是错误认定，明显违背《物业管理条例》的相关规定。祥和置业公司辩称：刘燕利的上诉请求不能成立，依法应维持原判。一、刘燕利于2013年10月24日与祥和置业公司设立的祥和景华苑物业管理中心签订了前期物业管理服务协议，约定祥和置业公司按照每月每平1.1元交纳物业费，祥和置业公司代收代缴水费，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该协议对双方有约束力，现祥和景华苑物业管理中心已被撤销，祥和置业公司作为该中心的设立机关，祥和置业公司也被房管局、济水街道办事处、信访局指定为祥和景华苑小区提供物业管理服务，因此祥和置业公司有权向刘燕利主张权利。况且，祥和置业公司又从2016年至今向祥和景华苑小区提供物业管理服务，刘燕利接受服务的同时曾向祥和置业公司交费至2019年4月，不存在刘燕利所称的乱收费及无权收取物业费。二、1000元收据上载明的收款人为滨河社区居民委员会，并非祥和置业公司，故该收据与祥和置业公司无关。三、关于滞纳金问题。前期物业管理服务协议第八条第四项明确约定，刘燕利应当按照每日欠缴金额的千分之三交纳滞纳金，故刘燕利应当支付滞纳金2215.44元，一审仅支持100元不符合双方约定。其他案件中祥和置业公司放弃了滞纳金，本案中祥和置业公司并未放弃滞纳金。一审判决刘燕利支付滞纳金正确。祥和置业公司向一审法院起诉请求：1.刘燕利支付物业管理费2584元、滞纳金2215.44元和代缴水费620.8元，合计5420.24元。2.本案诉讼费用由刘燕利承担。一审法院认定事实：刘燕利系济源市祥和景华苑小区2号楼2单元401室的业主，住房面积136.84㎡。2013年10月24日，祥和置业公司内部设立现已撤销的祥和景华苑物业管理中心与刘燕利签订《前期物业管理服务协议》，约定：物业管理费用住宅按每户每月1.1元／㎡收取；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费等代收代交收费服务。如乙方（刘燕利）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可以书面通知其限期交纳，并按每日欠交金额的3‰加收滞纳金。刘燕利入住后，将物业管理费交纳至2019年4月底，从2019年5月至2020年11月的物业管理费用至今未交纳。庭审中，祥和置业公司称其为刘燕利代交了2019年4月份至2020年10月份的水费620.8元，刘燕利认为虽然祥和置业公司每月将各户的水费汇总表张贴在单元楼梯口，但该费用数额不对。庭审中祥和置业公司表示，物业管理费2584元是从2019年5月计算到2020年11月底，共19个月，双方合同约定每月每平方1.1元，但祥和置业公司是按136平方米，每月每平方米1元向刘燕利收取的；刘燕利所称的用济源市济水街道滨河社区居民委员会收取1000元折抵物业费，其不认可，因为双方没有协商过用该款折抵物业费的事情。另祥和置业公司提供济源中级人民法院（2020）豫96民终1075号民事判决书，证明该生效判决已认定祥和景华苑的物业服务现由祥和置业公司提供，刘燕利应当向祥和置业公司交纳相关的费用。一审法院认为，本案中，济源中级人民法院（2020）豫96民终1075号民事判决书系生效判决，已经认定祥和景花园的物业服务由祥和置业公司提供，故祥和置业公司主体适格；刘燕利认可祥和置业公司提供的《前期物业管理服务协议》系其爱人代其签订，该协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，系有效合同，故祥和置业公司按照该协议约定计算刘燕利拖欠物业管理费2584元，证据充分，刘燕利应当支付给祥和置业公司。祥和置业公司为刘燕利代交了2019年4月份至2020年10月份的水费620.8元，刘燕利虽有异议，但刘燕利认可祥和置业公司按月将各户的水费汇总表张贴在单元楼梯口，刘燕利也未提供该数额与其家水表不符的证据，故该620.8元刘燕利应当支付给祥和置业公司。关于祥和置业公司按每日欠交金额的3‰向刘燕利主张滞纳金2215.44元，因滞纳金计算标准过高，且祥和置业公司也存在拆除刘燕利水表的不当行为，该院依法对该滞纳金予以减少，酌定刘燕利向祥和置业公司支付2019年5月至2020年11月拖欠物业费期间的滞纳金100元。刘燕利主张用济源市济水街道滨河社区居民委员会收取1000元折抵物业费，因为刘燕利没有提供双方同意用该款折抵物业费的证据，祥和置业公司也予以拒绝，故刘燕利此辩称理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、刘燕利于该判决生效后十日内支付祥和置业公司物业管理费2584元及水费620.8元。二、刘燕利于该判决生效后十日内支付祥和置业公司物业管理费的滞纳金100元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由刘燕利负担。本院二审期间，刘燕利提供的证据：2019年12月24日、2020年4月18日通知各1份。证明刘燕利2019年12月26日交纳的1000元属于物业费、水费，应在本案的物业费、水费中扣减。经质证，祥和置业公司认为：对通知的真实性及证明对象有异议，该两份通知均未载明出具人是谁，2019年12月24日的通知中第七条明确载明本次交费与物业无关，不得以任何理由将本费交于物业，充分说明该通知不是祥和置业公司出具，与祥和置业公司无关，故刘燕利所称的1000元不应在物业费、水费中扣除。本院认定如下：刘燕利提供的证据不显示制作者，本院不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，刘燕利与祥和置业公司设立的祥和景华苑物业管理中心签订《前期物业管理服务协议》，双方均应按照协议约定履行各自义务。祥和置业公司主张刘燕利支付物业费、水费，符合协议约定，且庭审中刘燕利认可曾经向祥和置业公司交过物业费、水费，生效判决亦认定祥和置业公司有权收取物业费、水费，故刘燕利上诉认为祥和置业公司无权收取物业费，本院不予支持。刘燕利虽对水费有异议，但未提供反证，本院不予支持。刘燕利主张其2019年12月26日交纳的1000元应在本案物业费、水费中扣减，但该收据载明的收款人并非祥和置业公司，刘燕利要求扣减证据不足，本院不予支持。《前期物业管理服务协议》约定欠交费用按日加收3‰滞纳金，一审根据本案实际情况酌定减免滞纳金为100元，并无不当。刘燕利的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘燕利负担。本判决为终审判决。审判长  孙东杰审判员  聂文峰审判员  林慧慧二〇二一年二月四日书记员  郑艺璇