湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终1818号上诉人（原审被告）：咸宁市锦华置业有限公司，住所地湖北省咸宁市咸安区温泉路**。法定代表人：林仁贵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吉超凡、杨祥胜，咸宁市锦华置业有限公司员工。被上诉人（原审原告）：李月，女，汉族，1992年1月29日出生，住湖北省咸宁市咸安区。被上诉人（原审原告）：徐杨，男，汉族，1992年5月1日出生，住湖北省咸宁市咸安区。以上二被上诉人委托诉讼代理人：张超、李亚玲，湖北宁华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司咸宁分行，，住所地湖北省咸宁市淦河大道**负责人：刘杨，系该分行行长。委托诉讼代理人：郑良东，工商银行咸宁泉山支行副行长。委托诉讼代理人：张宝童，工商银行咸宁分行员工。上诉人咸宁市锦华置业有限公司（以下简称锦华公司）因与被上诉人李月、徐杨、中国工商银行股份有限公司咸宁分行（以下简称工商银行咸宁分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2020）鄂1202民初1014号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人锦华公司的委托诉讼代理人吉超凡、杨祥胜，被上诉人李月、徐杨及其委托诉讼代理人张超、李亚玲，被上诉人工商银行咸宁分行的委托诉讼代理人郑良东、张宝童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人咸宁市锦华置业有限公司上诉请求：撤销湖北省咸宁市咸安区人民法院(2020)鄂1202民初1014号民事判决，驳回李月、徐杨的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.上诉人延迟交房系相关部门未及时给上诉人下发相关验收报告导致，并非上诉人意志以内原因所致；上诉人于2019年9月7日组织验收组进行竣工验收，出具了《竣工环境保护验收监测调查报告表》，2019年11月5日，建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位对项目进行检查验收，出具《建设工程竣工验收报告》，2020年1月8日，咸宁市住房和城乡建设局向锦华公司出具《建设工程消防验收意见书》。以上资料均证明上诉人在及时申报验收，但由于相关部门未及时给上诉人下发相关验收报告，导致上诉人延迟交房，延迟交房并非上诉人意志以内原因所致；2.上诉人未能及时与被上诉人李月、徐杨办理交房等相关手续，系疫情原因即不可抗力导致。被上诉人李月、徐杨辩称，1.上诉人锦华公司未依约交付房屋，被上诉人有权解除合同，并要求上诉人退还购房款、支付违约金等；2.疫情爆发于2020年1月，咸宁封城时间是2020年1月底，距合同约定交房时间已过去三个月，上诉人锦华公司不得以疫情为由减免违约责任。被上诉人工商银行咸宁分行辩称，李月、徐杨与锦华公司所签订的《商品房买卖合同》，以及李月、徐杨与工商银行咸宁分行所签订的《个人购房借款/担保合同》是两个独立的合同，并非主从合同关系，不能随主合同解除而当然解除。工商银行咸宁分行已经按照约定发放贷款，李月、徐杨应该按照约定偿还贷款本息，锦华公司有连带责任担保义务。合同解除的前提条件只能为李月、徐杨一次性清偿全部贷款本息或锦华公司一次性提前代偿全部贷款本息。李月、徐杨向一审法院提出诉讼请求：1.确认李月、徐杨2020年1月6日发出的《解除合同通知书》有效，其与锦华公司签订的合同编号为“XN18012676”的《商品房买卖合同》已解除；2.判令解除李月、徐杨与锦华公司、工商银行咸宁分行签订的合同编号为“01818000072018-手贷0000928”的《个人购房借款/担保合同》；3.判令锦华公司立即返还李月、徐杨购房首付款148280元及利息（以148280元为基数，2018年7月24日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期同类贷款计算；2019年8月20日至实际清偿之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.判令锦华公司立即返还李月、徐杨已偿还的购房贷款本金及利息（以工商银行咸宁分行于本案判决生效当月出具的还款明细清单为准），并向李月、徐杨支付违约金（以698280为基数，按照锦华公司清偿之日的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.判令锦华公司返还工商银行咸宁分行剩余的购房借款及利息（以工商银行咸宁分行于本案判决生效当月出具的还款明细清单为准）；6.本案诉讼费用、保全费用由锦华公司、工商银行咸宁分行承担。事实与理由：2018年7月4日，李月、徐杨与锦华公司签订《商品房买卖合同》，合同约定了商品房基本情况、价款、付款方式及期限、逾期付款责任、交付条件与交付手续、逾期交付责任等。2018年8月1日，李月、徐杨与锦华公司、工商银行咸宁分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定李月、徐杨向工商银行咸宁分行借款55万元，用于购买上述房产，并以上述房产提供抵押担保。该笔55万元贷款已转入锦华公司账户。2019年10月28日，李月、徐杨前往指定地点收楼，因锦华公司不能依法依约提供竣工验收备案表、测绘报告、验收合格证等，李月、徐杨无法收楼。李月、徐杨于2019年11月26日向锦华公司发函，请求提供案涉房产的上述验收手续，并依约交付房屋，锦华公司对此未予回复。2020年1月6日，李月、徐杨依据《商品房买卖合同》第十二条之约定，向锦华公司发出解除合同通知书。锦华公司于2020年1月7日收到解除合同通知书，但仍未依约返还李月、徐杨购房款并支付违约金。综上，李月、徐杨认为锦华公司未依约交付房屋，已构成根本违约，李月、徐杨有权依法解除合同，而锦华公司、工商银行咸宁分行拒不返还李月、徐杨购房款并支付违约金，已严重损害李月、徐杨合法权益。李月、徐杨特诉至法院，望判如所请。一审法院认定事实：2018年7月4日，李月、徐杨（买受人）与锦华公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：XN18012676）约定：李月、徐杨购买位于咸宁市××区××房，总价款为698280元，交房期限为2019年10月31日前，交付条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工备案验收证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同还约定出卖人逾期交房的违约责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：……逾期超过60日买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的银行同期贷款基准利率向买受人支付违约金。李月、徐杨向锦华公司支付了房屋首付款148280元，锦华公司于2018年7月24日向李月、徐杨出具了房屋首付款的增值税发票。另查明，2018年8月1日，李月、徐杨（借款人、抵押人）与工商银行咸宁分行（贷款人、抵押权人）及锦华公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号为01818000072018-手贷0000928），约定李月、徐杨向工商银行咸宁分行借款用于购买上述房屋，借款金额为55万元，期限自2018年8月15日至2048年8月15日；李月、徐杨以上述房屋作为抵押，锦华公司作为保证人。2018年8月21日，案涉房屋办理了预告登记，预告登记义务人为李月、徐杨、权利人为工商银行咸宁分行，履行债务期限为2018年8月15日至2048年8月15日。2018年12月7日，工商银行咸宁分行将55万元贷款转入锦华公司账户。至2020年7月7日，李月、徐杨向工商银行咸宁分行偿还借款本息合计63495.34元。至2020年8月7日，李月、徐杨尚欠工商银行咸宁分行贷款余额539362.83元。另查明，2019年9月7日，锦华公司组织湖北省公信检测服务有限公司（验收监测单位）及2位专家组成验收组，对咸宁锦华·温泉都城商业综合体（二期）进行竣工环境保护验收现场检查，并出具了《竣工环境保护验收监测调查报告表》；2019年11月5日，咸宁锦华·温泉都城商业综合体（二期）建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位对项目进行检查验收，出具了《建设工程竣工验收报告》；2020年1月8日，咸宁市住房和城乡建设局向锦华公司出具了《建设工程消防验收意见书》。至开庭时，锦华公司未能提供建设工程竣工备案验收证明文件以及房屋测绘报告。再查明，李月、徐杨于2019年10月28日收到锦华公司要求收房的通知，于2019年10月28日前往“光谷·金地华府”收房，但锦华公司未能提供《商品房买卖合同》中约定的交付条件中的相关证明文件：“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”，故李月于2019年11月26日向锦华公司发出房屋拒收联系函，要求锦华公司针对收房、延迟交楼的违约金、前期物业问题于2日内给予书面回复，锦华公司未予以回复。因房屋未达到交付条件，李月不能按时收房，故于2020年1月6日向锦华公司发出解除合同通知书，要求根据《房屋买卖合同》第十二条约定解除合同，锦华公司于2020年1月7日收到解除合同通知书后亦未回复。一审法院认为，李月、徐杨与锦华公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行其义务。锦华公司未根据合同约定于2019年10月31日前将符合条件的商品房交付给李月、徐杨，其行为已构成根本违约，故李月、徐杨享有合同约定的解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，锦华公司已于2020年1月7日收到李月发出的解除合同通知，合同已于2020年1月7日解除，故对李月、徐杨主张《商品房买卖合同》已解除的诉求予以支持。关于《个人购房借款/担保合同》是否能解除的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，李月、徐杨在确认《商品房买卖合同》已解除后请求解除与工商银行咸宁分行签订的《个人购房借款/担保合同》，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，案涉商品房买卖合同解除后，锦华公司应按照约定将李月、徐杨支付的购房款返还李月、徐杨并支付利息及违约金，因此李月、徐杨要求锦华公司返还已支付购房首付款及已还贷款本金及利息的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于李月、徐杨主张锦华公司承担违约金的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，锦华公司逾期交房导致合同解除，锦华公司应承担违约责任，故对于李月、徐杨主张违约金的诉求予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》解除后，锦华公司应当将购房贷款和购房款的本金及利息分别返还工商银行咸宁分行和李月、徐杨。李月、徐杨主张锦华公司向工商银行咸宁分行返还剩余的贷款的诉求，予以支持。锦华公司清偿剩余贷款本息等债务后，工商银行咸宁分行应及时涤除案涉房屋的预告登记。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认李月、徐杨与咸宁市锦华置业有限公司签订的合同编号为“XN18012676”的《商品房买卖合同》已于2020年1月7日解除；二、解除李月、徐杨与中国工商银行股份有限公司咸宁分行、咸宁市锦华置业有限公司签订的合同编号为“01818000072018-手贷0000928”的《个人购房借款/担保合同》；三、咸宁市锦华置业有限公司在本判决生效后十日内返还李月、徐杨购房首付款148280元及利息（以148280为基数，按银行同期贷款基准利率从2018年7月24日起计算至实际清偿之日止）；四、咸宁市锦华置业有限公司在本判决生效后十日内返还李月、徐杨已偿还的购房贷款本息（以中国工商银行股份有限公司咸宁分行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准），并向李月、徐杨支付违约金（以全部购房价款698280元为基数，按银行同期贷款基准利率从2019年11月1日起计算至实际清偿之日止）；五、咸宁市锦华置业有限公司在本判决生效后十日内返还中国工商银行股份有限公司咸宁分行剩余的购房贷款本金及利息（以中国工商银行股份有限公司咸宁分行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准），自咸宁市锦华置业有限公司清偿上述贷款之日起十日内，中国工商银行股份有限公司咸宁分行办理咸宁市××区××房屋预告登记的涤除手续；六、驳回其他诉讼请求。案件受理费减半收取1733元，由咸宁市锦华置业有限公司负担。二审中，上诉人锦华公司提交一份《建筑工程竣工验收备案表》，拟证明案涉商品房已经咸宁市住房和城乡建设局竣工验收并出具了备案证明，符合交房条件。被上诉人李月、徐杨质证认为，该证据显示的锦华公司报送备案材料的时间是2020年10月9日，咸宁市住房和城乡建设局确认的备案时间是2020年10月13日，距离合同约定的交房时间已经逾期一年，该份证据进一步证明上诉人无法在合同约定的时间内交付符合约定的房屋，亦不能证明上诉人逾期交房的行为不构成违约。被上诉人工商银行咸宁分行对该证据无异议。本院审查认为，该证据虽能够证明锦华公司在2020年10月13日取得咸宁市住房和城乡建设局竣工的备案证明，但该证据亦证明了锦华公司就案涉商品房具备交付条件的时间，远超过了双方商品房买卖合同约定的商品房交付时间（2019年10月31日前）和逾期交付后买受人可以行使合同解除权的合理期限（逾期交房后60日），故该证据无法证明锦华公司在履行合同过程中不构成违约，本院对该证据的证明目的不予采信。二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院二审继续予以确认。本院认为，上诉人锦华公司与被上诉人李月、徐杨签订的《商品房买卖合同》及共同与工商银行咸宁分行签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，合法有效。《商品房买卖合同》第十二条约定：出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人，逾期超过60日买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的银行同期贷款基准利率向买受人支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本案双方当事人在合同中约定了合同解除的条件，锦华公司未按合同约定时间将符合交付条件的商品房交付给李月、徐杨，已构成违约，李月、徐杨亦依照合同约定在锦华公司逾期交房超60日后，书面通知锦华公司解除双方的房屋买卖合同，故李月、徐杨行使合同解除权于法有据。双方在《商品房买卖合同》中同时约定了解除合同后退还购房款和支付利息及违约金，因锦华公司单方逾期交房导致合同解除，故锦华公司应承担解除合同后违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，案涉《商品房买卖合同》被确认解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，李月、徐杨请求解除商品房担保贷款合同符合法律规定，应予支持，一审法院依照双方在合同中的约定，判令咸宁市锦华置业有限公司承担违约责任，处理并无不当。锦华公司上诉认为延迟交房系相关部门未及时给上诉人下发相关验收报告导致，并非上诉人的原因，但并未提供充分的证据予以证明，按照“谁主张谁举证”的民事诉讼证据规则，应当由锦华公司承担举证不能的不利后果，故锦华公司的上诉理由因缺乏证据证明，不能成立，本院不予支持。综上所述，一审认定的事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理并无不当。上诉人咸宁市锦华置业有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决确认负担，二审受理费3466元，由上诉人咸宁市锦华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵志诚审判员  刘 莉审判员  纪利军二〇二一年二月一日书记员  袁 源附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;