江苏省连云港市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏07民终370号上诉人（原审原告）：连云港市建设开发公司，住所地连云港市海州区海连东路**。法定代表人：陈怀钢，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：王爱玲，女，1967年10月21日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人连云港市建设开发公司（以下简称建开公司）因与被上诉人王爱玲房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初4194号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日受理后依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人建开公司上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院继续审理。事实与理由：一、一审法院认定本案房屋是公租房错误，公租房是政府职能部门对城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员的住房困难人员，经过向政府职能部门依法申请，提交相关证据材料（家庭人均年收入符合中等偏下低收入标准等），由政府严格审核后公示，然后有权取得公租房，而本案建开公司非行政机关，无行政管理职责，与陶某1签订的《协议书》是按照市场化方式拆迁安置中除支付拆迁费以外以公司房屋出租给被拆迁房居住行为，是平等民事主体之间的房屋租赁行为，不属于公租房范畴。在建开公司、陶某1与上诉人之间在一审法院、二审法院发生的涉案房屋多起案件中，法院从未以租赁关系是公租房关系而不予受理，因此，一审法院认定事实与生效判决相冲突。二、一审法院认定本案不属于法院受案范围导致法律错误及裁定结果错误，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十二条规定，应当撤销一审裁定。建开公司向一审法院起诉，请求判令1.确认建开公司、王爱玲间不定期租赁合同于2019年10月17日解除；2.王爱玲清场搬出并交还案涉市东小区A6楼101室房屋；3.王爱玲支付自1989年4月17日至2019年10月17日租金100000元；4.王爱玲支付自2019年10月17日起至实际返还房屋之日非法占有期间的占用费（暂算至起诉日）4000元；5.本案诉讼费由王爱玲承担。一审法院查明事实：1988年4月16日，案外人陶某1位于原新浦区河南庄街的房屋被建开公司拆迁，双方签订《协议书》，并经连云港市公证处（88）连证内字第0274号公证书公证。双方在协议中约定：由建开公司（甲方）付给陶某1（乙方）15301.51元拆迁补偿费，安置方法：建开公司公房（其产权归甲方），甲方在原博物馆旧址新建楼房中的壹楼总使用面积壹佰壹拾平方米给乙方居住（其总使用面积分成三套），乙方每月按市有关房租规定向甲方缴纳房租费；由乙方自行解决过渡房，其过渡费从88年4月至89年4月计壹年，按拆迁面积计费付给；其房租费应每月缴纳壹次，过月租金加倍付给。该协议还备注：甲方给乙方居住的房屋，分立三张住房证（房主为陶某1、陶某2、陶某3）。协议签订后，建开公司将新浦区利民街A6-101室、A6-102室、A6-103室三套公房租给陶某1及其共住人居住。1989年4月，本案王爱玲与陶某1之子陶某3在A6-101室内结婚并居住。陶某3曾向建开公司交纳房屋租金。1993年陶某3因犯罪入狱，当年王爱玲搬出该房。1993年12月25日，陶某1与建开公司又签订一份房屋拆迁安置协议书，将已租给陶某3居住的房屋出卖给陶某1，并于1997年7月15日领取了房屋所有权证书（产权证号：连新民字第**）。2000年4月，王爱玲及其女儿搬回房屋居住使用至今。2001年1月陶某3因病保外就医，同年6月去世。2001年4月，王爱玲得知该房屋已被陶某1购买并取得房屋所有权证后，发生纠纷。2004年5月17日，连云港市房产管理局连房政字（2004）第8号行政决定书以陶某1在办理房屋所有权证（产权证号：连新民字第0：连新民字第**问题予以注销。2004年，王爱玲向原连云港市新浦区人民法院起诉建开公司、陶某1要求确认他们签订的《房屋拆迁安置协议》无效，并确认王爱玲对争议房屋享有优先购买权。2004年12月8日，原连云港市新浦区人民法院作出（2004）新民一初字第1353号民事判决书，确认建开公司在没有通知王爱玲的情况下将房屋出卖给陶某1为无效行为，并判决王爱玲对利民街繁荣路35-1-101室房屋享有优先购买权。陶某1不服判决，提起上诉。连云港市中级人法院作出（2005）连民一终字第121号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。同年8月，王爱玲向法院申请执行优先购买权案，但无结果。2006年6月8日，建开公司在其作出的《关于王爱玲来访事项答复意见》中通知王爱玲可以在两个月内以11.8万元的市场价优先购买案涉房屋。王爱玲认为此非同等条件而没有购买。2007年，陶某1以王爱玲没有行使优先购买权为由诉至法院，要求建开公司协助办理所有权证。原新浦区人民法院作出（2007）新民一初字第1280号民事判决书，以1993年协议被认定无效、双方又未达成新的买卖协议为由，判决驳回陶某1的诉讼请求。此后陶某1多次向建开公司和房管局施加压力，要求办理产权证，并在房管局吃住多日。市房管局于2013年9月22日再次为陶某1办理案涉房屋所有权证。2014年，王爱玲向法院起诉撤销房屋所有权。生效行政判决书判决撤销了房管局第二次为陶某1办理的案涉房屋所有权证。2015年12月18日，陶某1再次申请办理案涉房屋权属登记，房屋局再次为陶某1颁发了房屋所有权证。王爱玲不服提起行政诉讼，生效行政判决书撤销了房管局第三次为陶某1办理的案涉房屋所有权证。2017年8月23日，陶某1再次申请权属登记，房管部门第四次为陶某1颁发不动产权证书。王爱玲不服再次提起行政诉讼，生效行政判决书判决撤销房管部门第四次为陶某1颁发的权属证书。2019年10月16日，建开公司向王爱玲发出《解除房屋租赁关系通知书》，认为王爱玲一直未支付租金，要求解除与王爱玲的房屋租赁关系，并要求王爱玲搬离房屋支付租赁费用。2019年11月18日，王爱玲向建开公司回复，不认可解除房屋租赁关系，要求建开公司依据生效判决将案涉房屋按当时房改价格出售给王爱玲。一审法院另查明，建开公司经济性质为全民所有制，主管部门为连云港市人民政府。目前企业状态为吊销后未注销。一审法院认为，1988年4月16日，陶某1与建开公司签订的具有拆迁性质的《协议书》除了约定建开公司补偿陶某1拆迁补偿款外，还约定建开公司将自有的三套公房出租给陶某1及其共住人，并分立三张住房证。该租赁条款中并没有约定具体的租金金额，而是约定按市有关房租规定交纳房租，也未约定租期。再结合建开公司为全民所有制企业，租赁条款约定也是出租建开公司的公房。由此可见，双方的租赁实际为公房租赁。因公房租赁中具有较重的行政色彩和福利因素，租赁很大程度上受制于政策要求或者政府规定，当事人不能完全自主决定是否出租以及租金数额、租期等租赁合同范畴内事项，不是完全的平等主体之间的民事权益关系，因此产生的纠纷不属于人民法院民事案件受案范围。建开公司起诉要求解除租赁关系，返还房屋等诉求，一审法院不予处理，应裁定驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，一审法院裁定：驳回建开公司的起诉。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：本案是否属于人民法院民事案件受案范围。本院认为，根据建开公司与陶某1于1988年4月16日签订的《协议书》约定，建开公司拆除陶某1的房屋后，付给陶某115301.51元拆迁费，并采用将其自有的房屋出租给陶某1、陶某1支付租金的形式解决陶某1及共住人的住房问题，虽然该协议书中未约定租金的计算标准，但约定了每月按市有关房租规定交纳租金，也约定了租金的交纳时间及未按时交纳的违约责任，以上述约定均系平等主体之间就房屋租赁事宜进行的约定，不因建开公司是全民所有制企业及出租的房屋是公有房屋而改变双方之间的平等关系。而且根据双方约定，陶某1支付租金的标准应当按市有关房租规定，并未体现出建开公司利用其全民所有制企业的身份在租赁时给予陶某1租金等方面的优惠；即便双方未约定租金标准、租期也可通过实际履行等方式予以确定。因此，本案系平等主体之间发生的房屋租赁纠纷，应当属于人民法院民事案件受案范围，一审法院裁定驳回建开公司起诉不当，本院依法予以纠正。综上，上诉人建开公司的上诉请求及事实理由能够成立，本院依法予以支持；一审裁定查明事实清楚，适用法律不当，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，裁定如下：一、撤销连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初4194号民事裁定；二、指令连云港市海州区人民法院继续审理。本裁定为终审裁定。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年二月五日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。法信超链：国家法律2篇地方法规1篇案例358篇裁判721974篇期刊1篇×