浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙02民终1794号上诉人（原审被告）：宁波市海曙区徐家漕股份经济合作社。住所地：宁波市望童路***号。法定代表人：陈旭东，该合作社董事长。委托代理人：郑冕芳，浙江甬正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宁波三民物业服务有限公司。住所地：宁波市江北区人民路105号A501室（集中办公区）。法定代表人：周火南，该公司总经理。上诉人宁波市海曙区徐家漕股份经济合作社（以下简称徐家漕合作社）因与被上诉人宁波三民物业服务有限公司（以下简称三民物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2016年4月29日作出的（2015）甬海民初字第1738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理认定：宁波市海曙区汇景新苑小区由宁波市土地储备中心建造，该小区建成后，由宁波华明物业管理有限公司（以下简称华明物业公司）提供前期物业服务，并约定：物业服务范围为宁波市海曙区望春（新园）路109弄的汇景新苑小区（东至规划六路、南至望童公路、西至新园路、北至徐家漕路，建筑面积共104229平方米）；物业费的收取标准为：住宅房屋由乙方（原告）按每平方米0.2元/月向业主或主用人收取；非住宅房屋由乙方按每平方米0.6元/月收取。位于宁波市海曙区徐家漕路99弄4号-86号、103号-169号及新园路109弄97号-169号等房屋位于该小区的规划范围内，归被告管理使用，由被告出租并收取租金。2009年2月1日，宁波市土地储备中心向华明物业公司出具《徐家漕汇景新苑安置小区商铺及综合管理用房情况说明》一份：至2008年1月1日，总计13017.1平方米的商铺产权应全部移交至徐家漕合作社，从该日起应由股份合作社支付相应物业费。后因华明物业公司的前期物业合同到期，经公开选聘，自2014年6月1日起，由原告为汇景新苑小区提供物业服务。因客观原因，原、被告一直未签订物业服务合同，原告参照原前期物业服务合同标准提供物业服务及收取物业费，后因物业费收取不到位，出现经营亏损，原告于2015年5月31日退出该小区的物业管理服务。另查明：1.原告自认为涉案店面房提供的物业服务主要为垃圾清运，被告于原告提供物业服务期间曾另行委托他人清理涉案店面房所产生的垃圾，共花费15540元（2014年6月11日清运垃圾18车，共花费5040元；2014年9月11日清运垃圾35车，共花费10500元）。2.涉案店面房共46家商铺，总建筑面积为9142.89平方米。原审原告三民物业公司于2015年11月2日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告支付原审原告2014年6月1日至2015年5月31日期间的物业费65830.46元；二、原审被告支付原审原告利息损失5500元。审理中，原审原告放弃第二项诉讼请求。原审法院审理认为：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。该解释所称的业主，不仅包括依法取得建筑物专有部分所有权的人，也包括基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。根据汇景新苑小区的建设单位宁波市土地储备中心出具的《徐家漕汇景新苑安置小区商铺及综合管理用房情况说明》以及被告的答辩意见，涉案店面房应属被告所有，被告虽因客观原因尚未办理所有权登记，但已合法占有涉案店面房，并已将涉案店面房用于出租，故被告应属于上述《解释》所称的业主范畴。汇景新苑小区业委会依法选聘原告作为物业服务单位的行为，对被告具有约束力，除非被告有证据证明原、被告就涉案店面房由被告自行提供物业管理服务有过特别约定。结合走访了解的情况可知，前期物业公司与原告办理交接手续时，曾告知原告涉案店面房的物业费由原告自行向徐家漕村或承租户收取，故在被告未能提供有效证据证明原、被告双方就涉案店面房由被告自行进行物业管理达成过一致的情况下，被告以其并非物业服务合同当事人为由提出的抗辩，不予支持。对于被告自行委托第三方提供物业服务的主张，根据被告提供的维修单及票据可知，被告委托的第三方于2014年3月10日清运垃圾42车、于2014年6月11日清运垃圾18车、于同年9月11日清运垃圾35车、于2015年9月14日清运垃圾4车，若涉案店面房的日常垃圾清理工作是由第三方负责，则垃圾清运的数量、时间、频率应呈现一定的常态化与均衡化，而在原告提供物业服务期间，第三方仅进行过两次垃圾清运，与常理不符，故对该主张，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”，结合对涉案店面房承租户的走访情况来看，承租户陈述称部分垃圾是放到店面房附近的垃圾桶，但不清楚由谁负责清运，该陈述与原告所称为涉案店面房配置了专用垃圾桶及安排专人负责垃圾清运的说法相吻合，可认定原告已为涉案店面房提供了物业服务。但因原告服务不到位，未能及时清运垃圾，致使被告另行支付垃圾清运费15540元，故在原告应收取的物业费中可以将该笔费用扣除，经原审法院核算，被告应支付原告涉案店面房于2014年6月1日至2015年5月31日期间的物业费50288.81元（9142.89平方米×0.6元/平方米/月×12个月-15540元）。原告在审理中放弃要求被告支付上述款项利息损失的请求，系对自己合法权益的自由处分，予以准许。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、被告宁波市海曙区徐家漕股份经济合作社于本判决生效后十日内支付原告宁波三民物业服务有限公司物业费50288.81元；二、驳回原告宁波三民物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期限）。案件受理费1”446元，由原告宁波三民物业服务有限公司负担341元，由被告宁波市海曙区徐家漕股份经济合作社负担1105元。宣判后，原审被告徐家漕合作社不服，上诉至本院，称：一、原判认定事实不清。1.原判认定自2014年起由被上诉人为汇景新苑小区提供物业服务，有违事实。讼争房屋属上诉人使用，但上诉人未取得产权证，也未被业委会认定为业主。在华明物业公司对该小区进行前期物业管理时，上诉人鉴于市土地储备中心授权，接受该公司对讼争房屋进行管理。华明物业公司退出后，被上诉人被业委会选聘后，仅对1008户业主的涉案社区进行管理。上诉人另行委托他人进行物业管理。2.原判认定上诉人只清理垃圾的事实与物业服务范围不符。由于上诉人不属汇景新苑，因此，在华明物业公司退出后只好委托第三方参与管理。被上诉人没有在管理中履行对环境卫生、房屋及设施保养、维修义务，更没有向上诉人发出催交物业费的催交单。二、原判程序违法。上诉人并非本案主体。请求撤销原判，予以改判。被上诉人三民物业公司答辩称：一审法院已经确认产权是上诉人的，至于房产证有无办出没有关系。前期物业合同中约定的物业管理范围包括上诉人的商铺。所以要求维持原判。在二审审理期间，上诉人向本院提供以下证据：1.汇景新苑物业经营房14户，证明物业经营用房产权属市房地局，由宏建物业公司管理。2.汇景新苑业主收费表一份，证明住宅1008户，上诉人非该小区业主，和被上诉人没有物业服务合同关系。3.未纳入汇景新苑小区物业管理的房屋清单，证明和上诉人连榀的其他街面用房未纳入汇景新苑物业管理范围，说明第一届业委会提供证明确认汇景新苑物业管理范围是正确的，上诉人使用的房屋未纳入汇景新苑物业管理范围，应驳回被上诉人的诉请。被上诉人三民物业公司经质证，认为上诉人提供的证据均系其自己出具，不符合证据要求，属无效证据。被上诉人三民物业公司未向本院提供证据。本院经审查认为，上诉人提供的证据1、2系宁波宏建物业服务有限公司与涉案小区业委会的约定，与本案缺乏关联，本院对此不予认定；证据3制作单位不明，本院不予认定。经审理，对原审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：被上诉人三民物业公司虽与汇景新苑未签订相应物业服务合同，但被上诉人系汇景新苑小区业委会选聘，对该小区实际提供了物业服务，因此，该小区所属业主均应向被上诉人支付相应的物业服务费。上诉人徐家漕合作社上诉提出其并非该小区业主，因此其并非本案适格主体，涉案店面房也不属被上诉人物业服务范围，被上诉人无权向其收取物业费。对此，根据汇景新苑小区的建设单位宁波市土地储备中心于2009年2月1日出具的《徐家漕汇景新苑安置小区商铺及综合管理用房情况说明》，涉案店面房产权已由宁波市土地储备中心移交给上诉人，上诉人虽未就店面房办理所有权登记，但已合法占有涉案店面房多年，并已将涉案店面房用于出租，故上诉人应认定为涉案店面房的权利人。该情况说明并明确“从该日起应由股份合作社支付相应物业费”，结合该小区的相关建设规划、华明物业公司前期物业服务的收费范围及华明物业公司与被上诉人交接情况，而上诉人又未能提供证据证明其与华明物业公司或被上诉人对涉案店面房的物业服务存在特别约定，故原判认定涉案店面房属被上诉人物业管理范围，上诉人为涉案小区业主，依据充分，并无不当。考虑到被上诉人在提供物业服务过程中，上诉人也存在委托他人对垃圾进行清运的事实，原判对上诉人应支付的物业费用适当予以酌减，也符合法律规定。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1583元，由上诉人宁波市海曙区徐家漕股份经济合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄永森审 判 员 朱亚君审 判 员 赵保法二〇一六年七月八日代书记员 桂红艳