苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2015)虎民初字第01538号原告上官笑沛,男，汉族，住河南省鲁山县。委托代理人范育金、杨杰，江苏姑苏律师事务所律师。被告苏州太平洋汽车保修设备有限公司,住所地江苏省苏州市高新区浒墅关分区大新科技园（珠江路900号）。法定代表人周景行，该公司总经理。委托代理人钟磊，上海天尚（苏州）律师事务所律师。委托代理人陈梅，上海天尚（苏州）律师事务所实习律师。被告周国付，男，汉族，住河南省固始县。原告上官笑沛与被告苏州太平洋汽车保修设备有限公司（以下简称太平洋公司）、周国付房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月20日受理后，依法由审判员朱海兰独任审判，于2015年10月15日进行了听证，原告上官笑沛及其委托代理人范育金、杨杰，被告太平洋公司的法定代表人周景行及委托代理人钟磊，被告周国付出席听证。后本院于2016年2月26日、7月29日公开开庭进行了审理，原告上官笑沛的委托代理人范育金、杨杰，被告苏州太平洋汽车保修设备有限公司的法定代表人周景行及委托代理人钟磊，被告周国付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上官笑沛诉称，原告与被告周国付系租赁关系，双方于2014年8月8日签订厂房租赁合同，约定后者将被告太平洋公司所有的位于苏州市高新区珠江路900号大新科技园3号厂房中总面积为195.6平方米的部分出租给原告用于生产经营，租赁期限5年，即自2014年8月20日至2019年8月20日。协议签订后，原、被告开始按约履行协议，原告于签约当日支付被告押金5000元，并按约支付租金。然由于上述厂房存在严重消防隐患，于2015年3月31日被苏州市××××区公安消防大队强制查封，致使原告自2015年3月31日起无法继续使用承租的厂房。后经多次协商、催讨，两被告均承认上述事实并愿意退还原告2015年3月31日以后的租金及租房押金并赔偿原告因此造成的装修损失、搬迁损失、停业损失等。针对上述情形，被告的行为已构成违约，原告有权要求其承担违约责任。另，被告太平洋公司明知厂房存在安全隐患仍对外出租，具有过错，应与被告周国付承担连带责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、原、被告之间的厂房租赁合同解除；2、两被告共同返还原告租金13559元、押金5000元、人工工资损失12300元、装修损失73545元及评估费1028元，并支付违约金2925元，合计105432元；3、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确表示其要求返还租金13559元及押金5000元的对象为被告周国付。被告太平洋公司辩称：1、其公司与原告之间不存在任何权利、义务关系，因而不是本案的适格被告。2、其公司从未收取过原告的租金及押金，原告不应向其公司主张。3、原告提出的违约金等诉请没有事实及法律依据。4、其公司将本案所涉厂房出租给被告周国付，与周国付之间存在租赁关系，且其公司将厂房出租给周国付时，厂房是符合相关安全消防标准的，也通过了消防安全验收，之所以后来厂房被政府查封，是因为原告及周国付在里面进行了二次装修，对于该二次装修，原告及周国付并未根据相关规定履行报批、验收手续，致使二次装修存在巨大安全隐患而被查封；从原告与周国付之间的租赁合同可以看出，相关二次装修的责任应由原告履行，周国付负有协助义务，其公司作为房东，也多次通过口头或组织大家开会的形式告知原告及周国付注意二次装修中整改及报批的利害关系；其公司在合同的履行过程中已尽到了持续管理与监督的义务，厂房被查封的责任不在于其公司，因此，原告因厂房被封产生损失应由其自身及周国付承担。5、其公司因厂房被查封产生了空置损失，且为了符合消防安全要求，其公司也花费大量人力、物力、财力对安全隐患进行拆除，产生了巨额拆除费用，其公司将会依法起诉原告及周国付，要求其赔偿损失。被告周国付辩称，其以婚纱城的名义与被告太平洋公司签订租赁合同，后其将厂房转租给原告，也是以婚纱城的名义进行，且后面的合同文本参照了其与房东的合同文本，仅修改了价格与日期。涉案厂房的消防根本未经验收合格，其仅承租了三楼、四楼，如果系其原因导致房屋被查封，那为何一楼、二楼也被查封？该房屋当初并不具备出租要求，消防管道没有水，也没有通过消防验收。对于原告要求返还租金及押金的请求不予认可。经审理查明，被告太平洋公司系位于苏州市高新区珠江路900号之1号厂房的所有人，该厂房取得了规划审批许可，用途为工业生产，但相应房产证、土地证尚在办理过程。2014年5月28日，太平洋公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）好太太婚纱影视有限公司签订《厂房租赁合同》一份，约定前者将上述厂房中建筑面积为2680*2平方米的三、四层出租给后者从事生产经营，租赁期限为10年，自2014年8月1日起至2024年7月31日止（自合同签订日起至2014年7月31日止为不计租金的装修期）。双方在合同第一条“合作方式”第3款约定：征得甲方同意，乙方可以根据使用需要对厂房进行二次装修，如二次装修需作消防验收，由乙方自行负责，甲方承担协助乙方责任。如需作项目环保等申请批准等手续，也由乙方自行负责办理，甲方协助。第5款约定：乙方可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏车间结构，装修费用由乙方自行承担，租赁期满后，如乙方不再承租时，甲方不作任何补偿。合同第三条“租赁”第1款“租赁保证金”约定：本出租合同的租赁保证金为人民币100000元（人民币拾万元整），此保证金在租赁期限届满后3日内（在租赁物及电梯完好的情况下及付清所有应付款项后）出租方将无条件退还租赁保证金。在正常租赁期间的租赁物维修、保养由乙方负责（不包括厂房结构基础、屋顶）。第2款约定：厂房租金第一个半年按季支付，即3个月支付一次，从第二个半年开始按半年支付，即6个月支付一次，乙方应提前30天支付下一期租金，并由乙方将租金汇至甲方书面指定账户…。第3款“租金递增及租金计算”约定：2014年8月1日起两年内按13元人民币/月/平方米（不含税）计算，即第一、二年租金：2680*2*13*12=836160元整，从第三年开始每年涨0.5元/月/平方米。合同第七条“转租”第1款约定：经甲方书面同意后，乙方方可将租赁的部分面积转租，但转租部分管理工作由乙方负责，在合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。第2款约定：乙方转租部分的转租年限不得超过本租赁合同约定的甲乙双方的租赁年限，若因超过年限而导致转租人向出租方主张权利，从而引起受损的，该损失由乙方承担。第3款约定：乙方须要求转租户签署保证书，保证其同意履行乙方与甲方合同中有关转租行为的规定，并承诺与乙方就本合同的履行对甲方承担连带责任。在乙方终止本合同时，转租租约同时终止，转租户无条件迁离租赁物。合同第九条“乙方的权利和义务”第1款约定：乙方有权按合同规定的时间接收和使用本合同项下的房产。第2款约定：乙方有权按本合同规定的用途合法使用房产。第4款约定：在租赁期内，如乙方确因特殊情况需要提前解除合同的，必须提前3个月书面通知甲方，并取得甲方的同意，而且还应付给甲方相应的违约金，违约金以本合同剩余期内应交租金总额的30%为准。双方另对合同其他相关事宜进行了约定。在合同尾部，被告周国付在承租方（乙方）处署名。合同签订后，在太平洋公司同意转租的情况下，周国付将其承租的1号厂房三、四层分隔成11间，自己使用1间，其余10间分别转租给包括本案原告上官笑沛在内的10户次承租人。其中，周国付与上官笑沛于2014年8月8日签订的《厂房租赁合同》约定租赁面积为195.6平方米，租赁期限为五年，自2014年8月20日起至2019年8月20日止（自合同签订日起至2014年8月20日止为不计租金的装修期）。双方在合同第三条“租赁”第1款“租赁保证金”约定：本出租合同的租赁保证金为人民币伍仟元整（人民币5000元）…。第2款“厂房租金计算”约定：前三年每平方米每月15元，租赁面积195.6平方米，每年租金叁万伍仟壹佰元整，后两年每月每平方16元，租赁面积195.6平方米，每年租金叁万柒仟伍佰伍拾元整。合同其他内容的约定同前述太平洋公司与周国付签订的《厂房租赁合同》。当日，上官笑沛向周国付支付租金35100元，并于同年8月28日向周国付交纳押金5000元。后周国付向上官笑沛交付了涉案厂房，上官笑沛装修后用作办公用房。庭审中，太平洋公司称涉案厂房的一层楼3户及二层楼2户系其直接出租。2015年3月30日，苏州市虎丘区公安消防大队对太平洋公司1号厂房进行消防监督检查，发现存在下列火灾隐患、不及时消除将严重威胁公共安全，包括：1、厂房为制衣生产，未设自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统；2、厂房分隔成19家单位，安全出口数量不足；3、丙类生产区域与仓储区、办公区未防火分隔；4、室内消火栓启泵按钮未通电；5、室内消火栓不能保证两只充实水柱同时到达；6、一层使用可燃建筑材料搭建夹层，造成原建筑耐火等级下降。据此，消防大队出具苏虎公消封字【2015】第0018号《临时查封决定书》，决定对该厂房予以临时查封，查封期限自2015年3月31日7时至2015年4月29日6时止，并责令太平洋公司立即整改火灾隐患，整改后经检查合格方可解除查封。2015年4月27日，太平洋公司（甲方）与周国付（乙方）及包括本案原告在内的10户次承租人（丙方）签订《协议》一份，约定：一、鉴于甲方系苏州市珠江路900号1号厂房的产权人；二、鉴于乙方系从甲方处租赁上述租赁厂房的承租人，且基于双方签订的租赁合同及协议的事实；三、确认丙方系从乙方处租赁上述厂房的次承租人的事实；四、鉴于上述厂房因不符合相应的消防安全要求，已于2015年3月31日被依法查封的事实：故甲乙丙三方为避免损失的扩大，经友好协商，达成如下协议：1、乙方、丙方承诺于2015年5月1日前清空苏州新区珠江路900号1号厂房内物品，将所承租的该租赁厂房向甲方移交并进行评估。搬离所有属于乙方、丙方的物品过程中不得损坏该租赁厂房结构及内部物品。2、乙方、丙方若在上述期限未搬离并就该租赁厂房向甲方移交，视为乙方、丙方无条件放弃该厂房内的一切可移动搬迁的物品，待评估结束后，甲方有权自行处理，将该租赁厂房清空。3、甲方承诺向乙方退还2015年4月1日以后的厂房租金。考虑到丙方中有部分租户将部分租金直接支付给甲方的事实，甲方亦同意直接向其退还2015年4月1日以后的租金。同时，押金在扣除相应的水电费（若有拖欠的情况下）后，也一并按上述日期的约定予以退还。4、考虑到该厂房被查封后，对甲乙丙三方各自造成的损失，三方一致确认，在乙方、丙方搬离后七个工作日内，三方共同指定在苏州市虎丘区人民法院鉴定库中选择（包括抓阄方式）一家三方均认可的评估公司对该厂房及不可移动装修部分进行评估鉴定。本次评估范围包括装修费、搬迁费、停业损失等。鉴定费由本协议三方平分。5、甲乙丙三方就该厂房被查封所发生的损失进行协商，若协商不成三方均可向苏州人民法院提起诉讼解决，待法院明确责任人后按责任大小承担损失。6、若任何一方不履行本协议造成的三方损失扩大的部分，由违约方全部承担。7、本协议一式四份，三方各执一份，一份留存苏州高新区浒墅关开发区派出所。本协议自各方签字后生效。《协议》签订后，各方按约清空了涉案厂房内相关物品，后包括原告在内的次承租人、周国付及太平洋公司共同委托苏州拓普森土地房地产评估有限公司对1号厂房第二层南部、第三层、第四层装修及附着物价值进行评估。2015年7月23日，该公司出具《房地产评估报告》一份，评定金额为879553元，其中涉及原告的装修评估金额为73545元。原告为此垫付评估费1028元。因与两被告就退还租金、押金及赔偿装修损失等问题未能协商达成一致意见，原告特诉至本院。另查明，2014年4月9日，太平洋公司在网上办理了涉案1号厂房的工程竣工验收消防备案，备案号为320000WYS140006286。太平洋公司填写的《建设工程竣工验收消防备案表》载明火灾危险性类别为丁级，工程基本情况为：土建工程具备防火间距、防火分区、封闭楼梯、消防车通道，室内消火栓系统类型为临时高压、消防水箱，灭火器类型为干粉。工程其余情况包括室内装修工程、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、气体灭火系统、泡沫灭火系统、防烟排烟系统、干粉灭火系统等内容选项均未填写。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。2015年10月29日，苏州市虎丘区公安消防大队出具苏虎公消解封字【2015】第0039号《同意解除临时查封决定书》，以涉案厂房“已经搬离清空，部分未办理手续的单位已办理相关手续”为由解除了对该厂房的临时查封。又查明，2015年2月11日，被告太平洋公司张贴《通知》一份，其内容如下：1号楼3-4层各租户您们好：根据合同规定，房租应提前一个月支付（即当期租金应于1月31日前交付），但周国付已拖欠本司房租至今未交付。本司将与之解除租赁关系，收回厂房。原租户如有租赁意愿，请即日起与苏州太平洋汽车保修设备有限公司接洽。起租时间为2015年2月1日。若无租赁意愿，烦请2015年2月18日前搬离1号楼，感谢大家合作！…收到《通知》后，涉案厂房部分次承租人向太平洋公司缴纳了租金。庭审中，太平洋公司称《协议》第3条约定的“丙方中部分租户”是指张本涛及索玛特公司，其已按约该两户直接退还了2015年4月1日之后的租金。庭审中，原告明确其主张违约金的依据为《厂房租赁合同》第九条第4款。上述事实，有厂房租赁合同两份、临时查封决定书、照片、协议、租金收据、押金收据、房地产评估报告、评估费发票、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建设工程竣工验收消防备案表、通知、同意解除临时查封决定书、建筑工程施工许可证及本院审笔录等证据证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，被告太平洋公司与被告周国付签订的、被告周国付与原告上官笑沛签订的两份《厂房租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。原告与周国付签订合同后，其已履行了按期交付租金及押金的义务，周国付负有按期向原告交付房屋并保证原告能够按照约定的用途合法使用涉案房屋的义务，现涉案房屋因火灾隐患被依法查封而使得原告无法继续使用，故原告订立合同的目的已无法实现，其请求解除与周国付签订的《厂房租赁合同》之诉讼请求于法有据，本院对此予以支持。因《临时查封决定书》确定的查封期限自2015年3月31日起，故本院认定原告与周国付之间的《厂房租赁合同》于当日起解除，相应地，周国付应向原告退还押金5000元及2015年4月1日之后的租金。又因双方约定前三年租金标准为每平方米每月15元，每年租金为35100元，且原告已支付周国付一年租金35100元，故周国付应返还13584元（计算方式：35100-7*195.6*15-195.6*15*1/3=13584），但因原告在本案中仅主张返还租金13559元，此系当事人自主行使诉权之意思表示，本院对此予以认可。因周国付违反合同约定，向原告提供的涉案厂房不能保证原告持续地使用，其行为已构成违约，同时，虽原告对其承租的厂房进行了二次装修，但该装修征得了周国付的同意，且从《临时查封决定书》载明的六点火灾隐患可以看出，此次查封与原告所进行的二次装修并直接无关联性，故原告对此并无过错，因此，原告因合同解除所产生的装修损失73545元及其垫付的评估费1028元应由周国付承担。至于原告要求太平洋公司共同赔偿装修损失及评估费的诉讼请求，本院认为，原告以违约为由主张解除合同、退还租金、押金及赔偿装修损失、评估费等，而根据合同的相对性原则，与原告签订合同的相对方为周国付，故其主张权利的对象也只能是周国付，太平洋公司与原告之间并无任何合同关系，故原告要求其承担装修损失及评估费的请求于法无据，本院对此不予支持。但是，周国付对原告承担赔偿责任后，其可另案起诉太平洋公司，要求根据双方的过错程度分摊损失。至于原告主张的违约金2925元，本院认为，作为守约方，原告可主张损害赔偿，也可主张违约金，但不得双重主张，且《厂房租赁合同》第九条第4款约定的违约金主要适用于次承租人对承租人违约的情形，而未明确可适用于承租人对次承租人违约的情形，故本院原告该主张不予支持。至于原告主张的人工工资损失12300元，本院认为，原告为此提供的证据仅有自行制作的苏州爱唯依莎贸易有限公司2015年3月《工资发放表》一份，但仅凭该份证据，无法证明原告确实支付了相关款项，且原告并未举证证明其与该公司之间的关系，退一步讲，消防大队的查封行为发生于2015年3月30日，即使该人工工资属实，也系原告在日常经营活动中产生的正常支出，而非周国付违约行为造成的损失，故本院对原告该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《最高人民法院》第八条第（一）项的规定，判决如下：一、原告上官笑沛与被告周国付于2014年8月8日签订的《厂房租赁合同》于2015年3月31日解除。二、被告周国付应于本判决生效之日起十日内返还原告上官笑沛房屋租金13559元及押金5000元，并赔偿原告上官笑沛装修损失73545元及评估费1028元。三、驳回原告上官笑沛其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告上官笑沛指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：54×××24。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2488元，减半收取1244元，由被告周国付承担1104元，原告上官笑沛承担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。审判员  朱海兰二〇一六年七月二十九日书记员  田德强