湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂江汉民二初字第01097号原告（反诉被告）朱洪。委托代理人马小兵、吴波，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）湖北新一佳超市有限公司，住所地武汉市洪山区卓刀泉南路特1号。法定代表人李伟方，董事长。委托代理人谭军红，湖南崇民律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉第三人）武汉鑫东方置业有限公司，住所地武汉市江汉区青年路153号。法定代表人梁桃荣，董事长。委托代理人朱毅，湖北瑞通天元律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告（反诉被告）朱洪与被告（反诉原告）湖北新一佳超市有限公司（以下简称新一佳公司）、被告（反诉第三人）武汉鑫东方置业有限公司（以下简称鑫东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员喻瑛独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱洪及其委托代理人马小兵、被告（反诉原告）新一佳公司的委托代理人谭军红、被告（反诉第三人）鑫东方公司的委托代理人朱毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朱洪诉称，2004年5月8日，新一佳公司与鑫东方公司签订《租赁合同书》，约定鑫东方公司将嘉鑫大厦1-3楼商场出租给新一佳公司。2012年3月26日，朱洪与新一佳公司签订《租赁合同》，约定新一佳公司将商场建筑面积345平方米商业用房转租给朱洪，租赁期限自2012年4月17日起至2017年4月30日。同年4月17日，朱洪向新一佳公司交付租金29900元、一次性综合管理费20000元、店庆费10000元、保证金60000元等费用。自2012年7月起，因新一佳公司拖欠物业费导致朱洪无法正常经营。2013年9月，鑫东方公司解除了与新一佳公司的租赁合同，现新一佳公司已无法履行与朱洪的合同义务，又不承担违约责任，故朱洪起诉到法院，请求判令：1、新一佳公司、鑫东方公司向朱洪支付违约金20000元；2、新一佳公司、鑫东方公司向朱洪赔偿装修损失280000元；3、新一佳公司、鑫东方公司向朱洪赔偿购置设备、设施的损失245000元；4、新一佳公司、鑫东方公司向朱洪赔偿租赁期间损失100000元；5、新一佳公司、鑫东方公司向朱洪赔偿可得利益损失516733.8元；6、新一佳公司、鑫东方公司向朱洪返还一次性综合管理费20000元、店庆费10000元、保证金60000元；7、本案诉讼费由新一佳公司、鑫东方公司承担。被告（反诉原告）新一佳公司辩称，鑫东方公司并没有违反合同约定，相反是朱洪违反租赁合同约定未按时缴纳租金。朱洪主张的设备、装修等损失没有证据证明。朱洪的损失是鑫东方公司造成的，侵权人是鑫东方公司，朱洪主张的可得利益没有事实和法律依据。请求驳回朱洪对新一佳公司的诉讼请求。被告（反诉第三人）鑫东方公司辩称，鑫东方公司与新一佳公司之间的租赁合同纠纷已经在诉讼程序中，鑫东方公司在纠纷中已提出反诉。2013年11月29日，鑫东方公司书面通知朱洪，告知鑫东方公司已解除与新一佳的合同，要求朱洪从欠租之日起将应付的租金支付至鑫东方公司，但朱洪未向鑫东方公司支付租金。朱洪经营的麦谷粒青年路店已于2014年3月25日至4月1日拆除、搬走了店内所有装饰、物品，朱洪所称的损失与鑫东方公司无关，朱洪主张的可得利益没有法律和事实依据。被告（反诉原告）新一佳公司反诉称，2012年3月26日，新一佳公司与朱洪签订了《租赁合同》，约定新一佳公司将嘉鑫大厦面积230平方米的场地用于朱洪餐饮经营，每月租金29900元，不得以任何理由欠租，否则合同无条件终止，如违约履约保证金不退还，并应承担违约责任。新一佳公司交付场地后，朱洪仅支付了2012年前的租金、水电和2013年水电费，未支付2013年的租金。截止到2013年10月底，朱洪已欠租246530.3元，故新一佳公司提出反诉，请求判令：1、朱洪支付新一佳公司2013年1月至10月的租金246530.3元；2、新一佳公司无须向朱洪支付一次性综合管理费20000元、店庆费10000元、保证金60000元；3、反诉费由朱洪承担。原告（反诉被告）朱洪针对新一佳公司反诉辩称，朱洪未缴纳2013年房租是因为新一佳公司未提供合适的经营场所供其使用，朱洪行使的是不安抗辩权。新一佳公司要求朱洪交纳租金没有事实及法律依据。被告（反诉第三人）鑫东方公司针对新一佳公司反诉述称，新一佳公司的反诉与鑫东方公司无关，不发表意见。经审理查明，鑫东方公司是位于武汉市江汉区青年路153号嘉鑫大厦1-3层商场物业的业主。2004年5月8日，新一佳公司与鑫东方公司签订《租赁合同》一份，约定鑫东方公司将上述物业租赁给新一佳公司用于经营商业。2012年3月26日，朱洪与新一佳公司签订《租赁合同》，约定甲方（新一佳公司）将一楼（建筑面积345平方米）商业用房转租给朱洪经营餐饮，租赁期限5年，自2012年4月17日至2017年4月30日，甲方以现状交楼给乙方，乙方（朱洪）不得以任何理由拖欠租金，如拖欠租金，将无条件终止合约；甲方给予乙方一个月免租期即2012年4月17日至2012年5月16日进行装修；第一年租赁费用29900元／月，每月25日前支付次月租金，先付后用；租赁费用从第三年开始起按5%逐年递增；乙方在合同签订当日向甲方支付合同履约保证金6万元、当月租赁费29900元、一次性综合管理费2万元和店庆费1万元；本合同期满终止或非乙方原因被解除时，在乙方付清所有费用，不破坏甲方原有建筑结构、附属设施、设备完好情况下，甲方在60个工作日内将合同履约保证金无息归还乙方；在合同有效期内，乙方违反上述约定，上述履约保证金不退还，乙方还应承担相应的违约责任；乙方自行添置的公共设施、设备的维修和保养由乙方承担费用，租赁期满后能够移动的设施、设备由乙方搬走并恢复原样；乙方如不能按约支付租赁费用和其他费用，每逾期一天，应按所欠金额的千分之五支付滞纳金，自逾期交付第三日起甲方有权停止供应水、电、制冷等；甲方未能按合同约定的条件、时间向乙方交付合格租赁物和附属场地、附属设备，合同租赁期限顺延；如甲方逾期交付20天以上，乙方可选择提前终止合同履行并由甲方返还定金；因甲方违约行为致使本合同无法履行或有下列情形之一的（未依法、依约履行职责和义务，致使乙方不能正常经营30天以上），乙方有权选择解除本合同，并可要求支付2万元违约金，并返还乙方的保证金。合同签订后，朱洪在该租赁地点上开办了“武汉市江汉区麦谷二粒快餐厅”，向新一佳公司支付了一个月的房屋租金29900元、一次性综合管理费20000元、店庆费10000元和保证金60000元，后再未交纳租金。另查明，2012年初，武汉舒鑫物业管理有限公司（以下简称舒鑫公司）与新一佳公司为物业管理费用发生争执，舒鑫公司曾对新一佳超市青年路店进行停水、停电、停空调，导致新一佳公司青年路店无法正常营业。2013年2月8日，新一佳公司支付了物业管理费。2013年3月28日，双方再次争执，发生混凝土封堵新一佳超市青年路店门事件，新一佳公司就此停业。2013年1月28日，新一佳公司向鑫东方公司支付了2013年1月28日至2013年4月23日的租金，后未支付费用。2013年9月2日，鑫东方公司向新一佳公司发出《解除合同及终止嘉鑫大厦1-3楼租赁的通知》，要求新一佳公司于2013年9月15日前交还房屋，新一佳公司未提出异议，合同于2013年9月3日解除。2013年11月29日，鑫东方公司通知朱洪将租金交给鑫东方公司，朱洪未同意，2013年12月12日，鑫东方公司进行清理，2014年3月18日朱洪对“武汉市江汉区麦谷二粒餐厅”装修及设施现状进行公证。2014年3月31日鑫东方公司发函要求朱洪腾退，朱洪于2014年4月1日腾退。上述事实，有朱洪提交的个体工商户营业执照、《租赁合同书》、《解除合同及终止嘉鑫大厦1-3楼租赁的通知》、租金及保证金收据、工作联系函、回函、公函、协调会备忘录、通知、物业费发票、装修单据、公证书，新一佳公司提交的《租赁合同》、财务凭证4份、统计表、照片，鑫东方公司提交的《租赁合同书》、起诉状、鑫东方公司发给麦谷粒青年路店的工作联系函、鑫东方发给麦谷粒青年路店的通知、舒鑫公司的情况说明，本院调取的（2014）鄂江汉民二初字第00237号民事判决书、（2015）鄂武汉中民终字第01060号民事判决书等证据予以证实。双方争议的焦点：新一佳公司未提供适租的房屋是否构成朱洪拒付租金的理由？新一佳公司对朱洪的损失应否赔偿？本院认为，朱洪与新一佳公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。一、关于合同的解除。鑫东方公司与新一佳公司的租赁合同于2013年9月3日解除，新一佳公司不能按约定履行义务，朱洪与新一佳公司签订的《租赁合同》目的无法实现，朱洪主张《租赁合同》于2013年10月解除，新一佳公司予以认可，双方签订的《租赁合同》于2013年10月解除。二、针对朱洪要求新一佳公司返还保证金6万元、一次性综合管理费2万元、店庆费1万元，本院认为双方约定收取的一次性管理费、店庆费，是新一佳公司收取朱洪开业期间的管理费用，朱洪按期开业后，要求新一佳公司返还该费用，没有合同的约定和法律规定，本院不予支持。双方合同约定“甲方以现状交楼给乙方，乙方不得以任何理由拖欠租金，在合同有效期内，乙方违反上述约定，履约保证金不退还”，扣除装修期和一个月租金，朱洪应在2012年6月25日前向新一佳公司支付2012年7月的租金，但朱洪在该期限内无任何理由，未向新一佳公司支付2012年7月的租金，朱洪的行为已违反上述合同的约定，新一佳公司有权不退还朱洪的保证金。三、针对新一佳公司要求朱洪支付2013年1月至10月的租金246530.3元，本院认为，由于新一佳公司在2013年1月至3月期间与舒鑫公司发生纠纷，导致朱洪经营的门店多次停电、停水，无法正常经营，新一佳公司对此负有相应的责任，该期间的费用应予以扣除。2013年9月3日鑫东方公司已解除与新一佳公司的租赁合同，因此新一佳公司主张的租金应从2013年4月1日起计算至2013年9月2日止，金额为152489元（29900元×5月＋29900元÷30天×3天）。四、关于支付违约金。双方在合同中约定“因甲方违约行为致使本合同无法履行或有下列情形之一的（未依法、依约履行职责和义务，致使乙方不能正常经营30天以上），乙方有权选择解除本合同，并可要求支付2万元违约金”，在租赁期间内，由于新一佳公司未向鑫东方公司缴纳租金，鑫东方公司解除与新一佳公司的租赁合同，导致新一佳公司不能履行与朱洪签订的《租赁合同》，应按合同约定向朱洪支付违约金2万元。五、关于装修残值、设施损失、租赁期间损失和可得利益损失的赔偿。根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第十一条第一项目“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”由于新一佳公司违约导致合同解除，应向朱洪赔偿装修残值损失。鉴于朱洪对装修、设施进行公证在搬迁前，不能真实反映搬迁后房屋状态，因此本院根据朱洪提交的装修票据、不能移动的设施设备票据进行核对，确认朱洪提入装修金额为414310元，结合朱洪退出场地时间，计算剩余租期为1126天（1839天-713天），折算为160632元（414310元÷1839天×713天）。确认不能移动的设施、设备金额为150880.9元，折算为58498元（150880.9元÷1839天×713天）。朱洪要求新一佳公司赔偿租赁期间的损失10万元，本院认为朱洪遭受的该损失与新一佳公司无因果关系，双方对该损失承担既无合同依据，也无法律规定，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。鑫东方公司于2013年9月3日解除了与新一佳公司的租赁合同后，告知朱洪可向其交租，朱洪可以与鑫东方公司建立新的租赁关系，但朱洪并未向新一佳公司交付租金，也未向鑫东方公司交付租金，并继续占有该门面至2014年4月1日，朱洪对可得利益的损失负有责任，故朱洪要求新一佳公司支付可得利益损失516733.8元，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）湖北新一佳超市有限公司向原告（反诉被告）朱洪支付违约金2万元；二、被告（反诉原告）湖北新一佳超市有限公司向原告（反诉被告）朱洪赔偿装修损失160632元；三、被告（反诉原告）湖北新一佳超市有限公司向原告（反诉被告）朱洪赔偿设施、设备损失58498元；四、原告（反诉被告）朱洪向被告（反诉原告）湖北新一佳超市有限公司支付租金152489元；五、驳回原告（反诉被告）朱洪的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）湖北新一佳超市有限公司的其他反诉请求。上述款项于本判决生效后十日内给付。如未按本判决指定的期间履行付款义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取本诉案件受理费8033元，其他诉讼费80元，共计8113元，由朱洪负担6693元，湖北新一佳超市有限公司负担1420元（此款朱洪已垫付，湖北新一佳超市有限公司连同上述款项一并支付），减半收取反诉案件受理费3174元，由朱洪负担1587元（此款由湖北新一佳超市有限公司垫付，朱洪连同上述款项一并给付），湖北新一佳超市有限公司负担1587元（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 喻 瑛二〇一六年七月二十九日书记员 叶长青