四川省天全县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1825民初326号原告天全龙宇置业有限公司，住所地：天全县城大南街。法定代表人罗鸿，该公司总经理。委托代理人袁福强、邓瑾懿，四川同兴律师事务所律师。被告高兰萍，女，汉族，个体工商户，初中文化，生于1966年12月28日，住四川省天全县。原告天全龙宇置业有限公司（以下简称龙宇公司）与被告高兰萍商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月19日受理后，依法由审判员王军独任审判，于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人袁福强、被告高兰萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙宇公司诉称：原、被告双方于2013年12月26日签订了一份《商品房买卖合同》，由被告购买原告开发的位于天全县火神街J栋14号、15号门面，合同约定单价为6100元一平方米，总房款652151元。合同第十条约定了买受人逾期付款的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之十三的违约金，合同继续履行。合同签订后，被告因急需使用该门面，于2014年1月3日向原告出具承诺书，载明“本人高兰萍于2013年12月26日购龙宇公司火神街J栋14号、15号两间门面，房款总计652151元，现已付200000元，因个人原因急需使用该门面，现向龙宇公司申请使用该门面。本人承诺，将剩余房款452151元于2014年2月15日前缴清”。原告遂于当日交付了门面，但后被告仅支付了房款120921元，剩余331230元一直未付。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，诉请法院判决被告：1、支付剩余购房款331230元及从逾期付款之日起至实际支付之日止每日按万分之十三计算的违约金(其中从2014年2月16日起至2016年4月11日为339742.6元)；2、承担本案诉讼费用。原告提供的证据为：原告营业执照副本、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、高兰萍身份证复印件、《商品房买卖合同》、《雅安市房屋面积测绘报告》、《承诺书》、《限期搬离通知书》。被告高兰萍辩称：1、被告同意支付剩余房款，但原告必须先协助被告办理完两个门面房的产权证手续；2、不同意支付每日按万分之十三计算的违约金339742.6元。原、被告双方签订的房屋买卖合同是格式合同，依据法律规定，格式性的合同原告应当向被告作出特别提示和告知义务，原告并没有履行这一法定义务；3、不同意承担诉讼费，建议法院驳回原告的诉讼请求；4、被告购买两个门面是为了当库房使用，因周边的垃圾影响门面使用，故原、被告口头约定原告将房产手续办好及将滞留在房屋周边的建筑垃圾清理干净后给付尾款。但原告并没有按照约定办理门面房产证及清理建筑垃圾，所以被告不能给付尾款。鉴于原告在2016年初将建筑垃圾清理干净，被告承诺在原告协助办理完成门面的房产证手续后分三次付清剩余房款；5、在被告与原告协商期间，原告将胶水倒在已放有货物的库房门锁里面，造成食品类货物过期，要求原告赔偿损失287863.8元；6、《商品房销售管理办法》第三十四条规定房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。第四十一条规定房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告、责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。被告在2013年12月26日至2014年3月22日分两次共支付原告购房款320921元，该房款足够付清一个门面的房款，根据法律原告有义务在60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门。并应当协助被告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。但原告并没有履行这一义务，希望法院对这一违法行为进行惩处，并监督其履行义务。被告提供的证据为：交纳购房款的收据复件2张，交纳水电开户款收据复印件1张。经审理查明：原告龙宇公司是具有房地产开发、经营三级资质的房地产企业。2013年12月26日，其（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的天全龙宇商业步行街项目位于天全县火神街J栋14号、15号房屋（为现房，现门牌号为火神街35号、37号），合同约定单价为6100元/㎡，房屋总面积为106.91㎡，总价款共计652151元。合同第六条约定“付款方式及期限买受人采取下列第3种方式付款。…3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的%,其余价款可以向中国农业银行或住房公积金管理机构借款支付”；合同第十条约定“逾期付款责任买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)(1)逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之拾叁的违约金，并于实际支付应付款之日起8日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过30日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，出卖人有权解除合同。……。2、买受人采用银行按揭贷款(含公积金)按补充协议执行”；合同第十一条约定“交付条件…（二）、该商品房交付时应当符合下列第1、2、6项所列条件；…1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；…6、买受人付清全部房款方可交房”；合同第二十条约定“产权登记(一)初始登记……。(二)转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第种方式处理：(1)双方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。(2)买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元人民币(大写)。(3)买受人自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……。(2)双方协商解决”。合同签订当日，被告交纳购房款20万元，原告为其开具了收据。2014年1月3日，被告因急需使用所购门面房，经与原告协商同意后向原告出具一份承诺书，载明“本人高兰萍于2013年12月26日购龙宇置业有限公司火神街J栋14号、15号两间门面，房款总计652151元（大写陆拾伍万贰仟壹佰伍拾壹元整），现已付200000元（大写贰拾万元），因个人原因急需使用该门面，现向龙宇置业有限公司申请使用该门面。本人承诺：将剩余房款452151元（大写肆拾伍万贰仟壹佰伍拾壹元整）于2014年2月15日前缴清。如到期未付清房款，龙宇置业有限公司有权将其门面收回，且从门面使用之日起到搬离该门面期间按每天1000元收取租金，并收取违约金五万元整。承诺人：高兰萍2014年1月3日”。该承诺书内容系原告工作人员书写，被告在《承诺书》上签名并捺印。当日原告向被告交付了14、15号门面，被告亦于当日向原告交纳代开水电户头费用1500元。2014年3月22日，被告以其弟高康全名义向原告交纳购房款120921元，原告向被告出具了收据。高兰萍交纳上述款项的来源均为个人经营所得，未向银行贷款。因被告一直未将剩余房款支付原告，原告催收无果，遂于2016年1月27日起诉来院，要求解除双方于2013年12月26日签订的《商品房买卖合同》中关于J幢第壹层15号房屋的买卖合同关系，由被告按房屋交付时的状态返还购买的位于天全县火神街J幢15号门面（现为火神街37号），以及按照每天1000元向原告支付从2014年1月4日起至实际返还该门面之日的租金（其中2014年1月4日起至2016年1月20日租金为746000元），并支付违约金50000元。后原告撤诉并于2016年4月19日再次起诉，提出上述诉讼请求。另查明：原告交付被告的两间门面房14号房屋面积为52.61㎡，15号房屋面积为54.30㎡，共计106.91㎡。交付后一直由被告管理使用。上述事实，有原告提供的营业执照副本、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、高兰萍身份证、《商品房买卖合同》、《雅安市房屋面积测绘报告》、《承诺书》、《限期搬离通知书》，被告提供的交纳购房款的收据、交纳水电开户款收据及双方当事人陈述等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应当按照合同约定全面履行各自义务。一方当事人不履行合同约定义务或履行义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。该房屋买卖合同虽对付款方式及逾期付款责任有约定，但对付款期限未明确约定，仅约定了买受人付清全部房款后方可交房。被告实际也未按贷款方式付款。但2014年1月3日被告向原告出具的承诺书，应视为双方对房屋交付、付款期限及逾期付款违约责任的重新约定。该承诺书内容虽为原告工作人员书写，但被告是具有完全民事行为能力的成年人，应当知道在承诺书上签名捺印的法律后果，其在庭审中陈述当时签字时是空白纸，承诺内容是原告方后来添加上去的，因其未提供证据证明，且该陈述与生活常理不符，本院不予采信。该承诺内容能反映双方当事人真实意思表示，内容合法，应属有效。被告应当按承诺约定期限履行付款义务。双方房屋买卖合同虽对“先付款后办证”还是“先办证后付款”无明确约定，但根据合同“付清房款后交房，交房后办证”的约定，以及房屋买卖的交易习惯，应当为“先付款后办证”，被告称双方有口头约定待房产手续办好及将滞留在房屋周边的建筑垃圾清理干净后才给付尾款，无相应证据证实，其以原告应先协助办理完门面房的产权证手续才支付剩余房款的理由不能成立，本院不予支持。被告逾期支付原告剩余房款331230元，给原告造成了资金利息及经营损失，其自身也因一直使用门面房及占用资金从中获利，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。但原告违约金请求过高，本院根据本案实情参照承诺书约定酌情予以支持。被告的办证事宜待其支付完房款及违约金后向原告提出，如原告不履行或迟延履行，其可通过诉讼另案主张，要求被告履行并承担相应责任。被告要求原告赔偿货物损失287863.8元不属于本案审理范围，本案不予处理，其另案主张。庭审中，因双方意见分歧较大，致本案调解不能达成协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：由被告高兰萍于本判决生效之日起一个月内支付原告天全龙宇置业有限公司剩余房款331230元，并支付违约金50000元，共计人民币381230元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10510元，因适用简易程序减半收取5255元，由原告承担2255元，被告承担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员 王 军二〇一六年七月七日书记员 苏宝淋附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未履行价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。《最高人民法院关于适用诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。