江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宿中民终字第02775号上诉人（原审原告）梁少波。委托代理人封必树，沭阳县城东法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）宋成军。（委托代理人章显。第三人殷地广。上诉人梁少波因与被上诉人宋成军、第三人殷地广案外人执行异议之诉一案，不服沭阳县人民法院（2015）沭民初字第02204号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁少波原审诉称：2013年7月15日，梁少波出资110000元受让殷地广所有的位于沭阳县沭城街道三匹马商业广场5B-1602室并签订了买卖合同，梁少波依约归还按揭贷款和缴纳物管费并占有使用了该房屋。宋成军因民间借贷纠纷起诉殷地广，沭阳县人民法院于2013年9月17日作出（2013）沭韩诉前调字第0024号民事裁定书，保全了该房屋，于2014年1月14日作出（2013）沭韩民初字第0773号民事判决，判决殷地广归还宋成军借款100000元，因殷地广未履行判决义务，宋成军即申请执行。在执行过程中，梁少波于2014年8月12日提出执行异议，被法院驳回。梁少波认为，梁少波在宋成军起诉前支付了合理对价购买了诉争房屋并已实际占有，属善意取得，该买卖合同合法有效。请求确认梁少波与殷地广签订的关于诉争房屋的买卖合同合法有效，权益由梁少波享有，并停止对该房屋的执行。宋成军原审辩称：争议的房屋现仍登记在殷地广名下，应属殷地广所有，请求驳回梁少波诉讼请求。殷地广原审未陈述意见。本案原审的争议焦点为：梁少波对位于沭阳县沭城街道商业广场5B－1602室房屋是否享有物权，法院对该房屋是否应当停止执行。原审法院经审理查明：2012年3月12日，殷地广从沭阳金瑞房地产开发有限公司购买位于沭阳县马商业广场室房屋一套，房屋总价款196976元，殷地广给付首付款86976元，余款办理银行按揭贷款手续。2013年7月15日，殷地广与梁少波签订房屋买卖合同，约定将该房屋出卖给梁少波，当日梁少波向殷地广支付了该房屋的首付款及殷地广已支付的银行按揭贷款共计110000元（其中梁少波扣留10000元用于办理过户手续），剩余按揭贷款由梁少波负责偿还。当月殷地广将房屋交付给梁少波进行装修并使用至今，该房屋的按揭贷款也一直由梁少波以殷地广名义归还至今，还有四年十个月未还。殷地广于2013年7月25日向宋成军借款100000元未还，宋成军于2013年9月向沭阳县人民法院申请财产保全，沭阳县人民法院于2013年9月17日作出（2013）沭韩诉前调字第0024号民事裁定书，对涉案房屋予以保全；后宋成军向沭阳县人民法院起诉要求殷地广还款，沭阳县人民法院于2014年1月14日作出（2013）沭韩民初字第0773号民事判决，判决殷地广归还宋成军借款100000元并承担诉讼费用。判决生效后，因殷地广未自动履行该判决确定义务，宋成军于2014年4月3日申请强制执行。在执行过程中，2014年8月12日，梁少波提出执行异议，沭阳县人民法院于2015年5月22日作出（2015）沭执异字第0061号裁定，驳回梁少波的执行异议。梁少波不服裁定提起诉讼。原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条确立了不动产物权变动登记生效原则，被执行人与第三人订立不动产买卖合同但未完成过户登记时，第三人尚未取得所有权，其仅享有债权。从物权归属上，该不动产仍属于被执行人所有。但是，由于不动产登记不完善、出卖人不配合登记等原因，严格按照不动产物权变动登记生效原则执行，客观上会影响对无过错第三人的权利保护。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该条的理解适用应具备以下四个要件：一是第三人（）与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系；二是第三人在法院采取查封等强制执行措施前，已经支付全部房屋价款；三是第三人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；四是第三人对未办理房屋产权过户无过错。关于房屋买卖合同是否合法有效的问题，根据《中华人民共和国物权法》第十五条确立的不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，物权转让的结果不成就，并不必然导致物权转让的原因行为即债权合同无效。本案中，被执行人殷地广将尚在按揭抵押期间的房屋出卖给梁少波，虽然未经抵押权人银行同意，但就房屋买卖合同这一债权行为并未违反法律强制性规定，属合法有效，但双方享有的只是合同债权。关于梁少波是否付清全部房屋价款的认定问题。被执行人殷地广擅自将尚在按揭贷款期内的房屋转让给梁少波，不通过银行与开发商，双方约定由梁少波直接将首付款支付给殷地广，并由梁少波以殷地广名义继续为其代偿剩余的贷款本息，直至贷款还清后再办理产权更名手续，这只是基于双方的房屋转让合同关系而分期支付给殷地广的对价。因此，在该贷款清偿完毕之前，不能视为梁少波已付清了房屋买卖合同中的全部价款。另，本案中梁少波实际占有、使用涉案房屋，对未办理过户登记亦不存在过错。综上，梁少波与殷地广约定以代偿按揭的方式转让按揭房屋，在未经银行同意办理转按揭贷款手续的情况下，不能认定梁少波已经付清全部购房款，梁少波没有取得涉案房屋的物权，其要求停止执行涉案房屋的请求不应得到支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：驳回梁少波的诉讼请求。案件受理费2500元，由梁少波负担。梁少波不服原审判决，向本院提起上诉称：1、本案要查明的是梁少波购买房屋的事实及相关证据能否排除执行，不必然涉及物权变动。涉案房屋至今未办理房产证，仍然登记在开发企业名下。在殷地广借宋成军10万元以及法院查封涉案房屋之前，梁少波已与殷地广签订了合法有效的房屋买卖合同，且已支付了大部分合同价款，该情形符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应当排除执行。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》于2015年5月5日起施行，原审法院适用的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》已被取代。原审法院适用法律错误。2、梁少波虽然未向殷地广支付全部现款，但鉴于按揭贷款已经到达开发企业的账户，且梁少波在还贷，应当视为梁少波已经向殷地广支付了全部价款，未办理过户登记也非梁少波的过错。该情形符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。3、涉案房屋符合物权登记条件，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，梁少波主张的执行异议应当得到支持。4、本案应当追加按揭贷款银行为第三人，以查明银行是否愿意由梁少波还贷，如果银行同意由梁少波还贷或者将贷款转移到梁少波名下，更应视为梁少波支付了全部价款。故原审程序违法。5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》和《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，其宗旨是为了防止债务人恶意转移财产而损害权利人的利益，本案中殷地广在将涉案房屋转让给梁少波后，才向宋成军借款，殷地广无转移涉案房屋的恶意，法院没有刻意保护宋成军利益的必要。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持梁少波的诉讼请求。宋成军二审答辩称：梁少波与殷地广之间的买卖合同是私自签订的，不受法律保护，法院执行殷地广的房屋是合法的。梁少波的上诉请求不成立。请求驳回上诉，维持原判。殷地广二审经传票传唤未到庭陈述意见。双方当事人在二审中均未提交新的证据。二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。根据双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：1、法院是否应当停止对涉案房屋的执行。2、原审程序是否合法。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定指的是被执行人为开发企业，从开发企业购买商品房时的情形，并非被执行的房产仍然登记在开发企业名下即可适用该规定。本案中，殷地广从开发企业购买涉案房屋，在尚未办理产权登记的情况下即转卖给梁少波，现因殷地广未履行法院生效判决而执行涉案房产，被执行人为殷地广，而非开发企业。故本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法有效占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因自身原因未办理过户登记。本案中，殷地广擅自将尚在按揭贷款期内的房屋转让给梁少波，未通过银行与开发商，双方约定由梁少波直接将首付款以及殷地广已偿还的按揭贷款支付给殷地广，并由梁少波以殷地广的名义继续为殷地广代偿剩余贷款本息。该房屋转让合同中，梁少波的付款相当于分期付款，其付款方式系代殷地广分期偿还银行贷款，只有贷款清偿完毕后，方能认定梁少波已经付清全部购房款。按揭贷款到达开发企业的账户，只能说明殷地广已经向开发企业付清了购房款，而不能视为梁少波已向殷地广付清了购房款。梁少波关于“按揭贷款已经到达开发企业的账户，且梁少波在还贷，应当视为梁少波已经向殷地广支付了全部价款”的主张不能成立。因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的条件。梁少波要求停止对涉案房屋的执行不符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定对可以排除执行的条件做了细化规定，对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的三个要件进行了调整，但未作实质性改变，仍然延续了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的精神。故原审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定进行判决，并不存在适用法律错误的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件的，受让人提出排除执行异议的，应予支持。该规定中的预告登记指的是办理了预告登记。本案中，梁少波并未提供证据证明其办理了从殷地广处购买涉案房屋的预告登记，故其以此主张其执行异议请求应当得到支持，不能成立。将涉案房屋的银行按揭贷款转移到梁少波名下，不需要通过将银行追加为本案第三人解决。梁少波关于原审法院未将银行追加为本案第三人程序违法的主张不能成立。综上，上诉人梁少波的上诉理由不能成立，其上诉请求本院难以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人梁少波负担。本判决为终审判决。审 判 长  覃卫东代理审判员  徐金鸽代理审判员  吴振环二〇一六年七月十八日书 记 员  冯 邻第8页/共10页