浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初4465号 原告：新昌县鑫盛房地产有限公司（统一社会信用代码9133062458625279XF），住新昌县七星街道沿江中路******-2。 法定代表人：俞小平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王志江，男。 被告：新昌县盛世华庭小区业主委员会，，住新昌县七星街道西岭社区十九峰路 主要负责人：何樑锋，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：姜学文，浙江新希望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘孟雁，浙江新希望律师事务所律师。 原告新昌县鑫盛房地产有限公司与被告新昌县盛世华庭小区业主委员会车位纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月18日、2021年2月2日公开开庭进行了两次审理，并于2021年2月2日当庭宣告判决。第一次庭审，原告新昌县鑫盛房地产有限公司的委托诉讼代理人王志江、被告新昌县盛世华庭小区业主委员会的委托诉讼代理人潘孟雁到庭参加诉讼。第二次庭审，原告新昌县鑫盛房地产有限公司的法定代表人俞小平及其委托诉讼代理人王志江、被告新昌县盛世华庭小区业主委员会的委托诉讼代理人潘孟雁到庭参加诉讼。 原告新昌县鑫盛房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认新昌县七星街道西岭社区十九峰路盛世华庭小区内59个地面停车位使用权归原告所有（价值2950000元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告通过竞拍得国有土地出让面积7046平方米，按竞拍规划设置条件，原告开发商品房面积占2462.72平方米，绿化用地面积占919.11平方米，公用设施、消防间、配电间、物业用房等占212.08平方米，道路用地占2698.23平方米，地面停车位面积占753.86平方米。经原告与新昌县自然资源和规划局了解，植草砖面积不计算在绿化用地面积内。盛世华庭小区内地面停车场59个停车位经县自然资源和规划局、县综合行政执法局、县测绘中心验收合格。原告已按规划设计要求完成全部施工、房产销售、道路、绿化，且已全部验收合格。该地面停车场59个停车位是规划设计好，原告通过竞标出让土地后开发建设，应归属于原告。而且原告与所有业主签订的《商品房买卖合同》第四条对规划用于停放汽车的地上及地下车位使用权及车库使用权均作出约定，属于出卖人所有。盛世华庭小区地下车位规划时可以做产权证，地下车位均是通过与业主共同协商出卖给业主，在出售车位时另行签订协议。现原、被告对盛世华庭小区内地面停车场的停车位使用权归属产生争议，致本案纠纷产生。 被告新昌县盛世华庭小区业主委员会答辩称：一、根据原告起诉状中主张的事实及提交的证据显示，无法判断涉案车位所占土地不属于小区公共用地，该举证责任应当由原告承担。因此在原告无法提供证据证明涉案停车位所占土地不是小区公共用地的情况下，应依法认定涉案车位的权属归被告所有。二、首先，根据原告提交的证据显示，原告于2020年5月就主张涉案车位所有权向新昌县人民法院起诉，撤诉后现就主张涉案车位使用权重新提起诉讼。由此可见，涉案车位所占土地系国有土地，所有权归国家所有，业主及开发商仅享有使用权。涉案车位上没有构建其他建筑物，其本质上是基于小区建设用地使用权存在。而且被告向新昌县自然资源和规划局咨询得知，涉案59个停车位均不在盛世华庭小区规划的建筑面积内，无法办理产权登记，且其中33个停车位系植草砖车位，植草砖车位可以折算30%到绿地面积。涉案车位性质上属于公共场地，应当属于盛世华庭全体小区业主所有，该事实被告也申请法院向新昌县自然资源和规划局予以核实。其次，虽然物权法第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。但上述规定仅仅是针对有独立产权登记的地面停车位，没有对不能办理产权登记的地面停车位归属作出具体的规定。换言之，只有原告在享有停车位所有权的前提下，才能通过出售、赠与或出租等方式约定车位的归属。因此涉案车位使用权应当属于全体业主共有。另外，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。涉案车位不在建筑面积内，不能办理产权登记，因此其不能成为开发商享有专有权的专有部分。即使原告在建造盛世华庭小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。本案中的地面停车位仅是利用了小区公共场地的土地使用权，属于原告依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权范畴，其权益应当属于全体小区业主，原告无权主张相应权利。三、原告虽提供了一份商品房买卖合同，假设该份购房合同真实有效，那么在购房合同中有关地上车位使用权属于原告所有的约定条款，并无法律依据，应属于无效条款。本案地上停车位本质上是通过划车位的形式转移了业主共有的土地使用权。事实上，小区的建设用地使用权已经通过房屋出售的方式一并出售给了小区业主。原告在商品房买卖合同中通过约定方式将小区公共场地的土地使用权归原告所有，并在房屋销售后仍保留部分土地使用权的方式，违反法律规定，于法无据，依法不应支持。四、商品房买卖合同中的条款属于格式条款，原告作为提供格式条款的一方，对于免除自己责任或者限制对方权利的格式条款，负有对合同内容进行提示和说明的义务，应采取足以引起对方注意的方式提醒对方。但从原告提供的商品房买卖合同中关于地上车位归属的约定来看，该条款限制了全体小区业主的合法权利，但该条款与合同中其他约定并无区别。原告并未就约定的事项对字体进行加粗或者加黑，在签订合同时也没有尽到向业主说明的义务。因此，该约定条款属于无效格式条款，原告应当承担相应的不利责任。综上，涉案地上停车位依法应当属于全体小区业主共有，原告的诉讼请求于法无据，应当依法予以驳回。 原告新昌县鑫盛房地产有限公司为证明自己的主张成立，向本院提交了以下证据： 1、成交确认书、规划许可证、竣工验收备案、规划核实申请表、规划核实确认书、测绘验收图一组，证明原告于2013年11月27日竞拍所得开发七星街道十九峰路盛世华庭小区，土地出让面积为7046平方米，2014年10月24日取得建设工程规划许可证，建筑住宅楼4幢、地下**地上**，其中开发商品房占地面积2462.72平方米，绿化面积919.11平方米，公用设施、消防、配电间、物业房等212.08平方米，道路2698.23平方米，停车场753.86平方米，建设停车位59个。盛世华庭小区竣工后，经新昌县有关部门测绘验收合格后，于2017年5月31日取得商品房预售许可证的事实。被告经质证认为该证据系复印件，真实性由法院审核，如果经审核该复印件与原件一致，对证据的三性无异议。对于原告主张的事实无异议。 2、商品房买卖合同一份，证明根据合同第四条约定，规划用于停放汽车的地上及地下车位使用权归原告所有的事实。被告经质证认为合同的真实性由法院审核，对关联性有异议，不能达到原告的证明目的。合同第四条约定违反法律规定，属于无效条款。根据物权法相关规定，建筑区划内的其他公共场所、公共设施、公共用房都属于业主所有，不能以买卖合同来约定哪些属于开发商所有，哪些不属于开发商所有。合同第二页第三条最后一点明确，“除上述商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行约定本合同附件三”。但附件三中载明的“如有其他物业买卖、赠与、租赁的双方另行签订补充协议”，对实质性的内容并无任何约定，对关联性有异议，无法达到原告的证明目的。另外第四条第二款明确，“下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主共有”。因此，开发商对地上停车位出租、出售、赠与的前提是该停车位属于开发商所有。 3、（2017）鄂01民终928号民事判决书一份，证明像本案停车位纠纷，经生效判决停车位的使用权应归开发商所有的事实。被告经质证均认为对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。案例中的植草砖车位面积不计入绿化面积，但根据新昌县自然资源和规划局的答复，新昌地区的植草砖车位面积属于绿化面积，在折算绿化面积时折算30%。该案例中明确地上停车位在没有建筑物的情况下，属于全体业主所有。虽然商品房买卖合同中对地上停车位作出明确约定，但前提是开发商享有所有权。因此，对于原告提供的判决书不予认可。 被告新昌县盛世华庭小区业主委员会为证明自己的主张成立，向本院提交了以下证据： 4、照片六份，证明涉案车位所占的土地属于小区公共场地，使用权也是基于小区公共场地的公共使用权，涉案车位属于全体小区业主所有的事实。原告经质证认为对照片的真实性无异议，对证明目的有异议。原告按照规划要求绿化面积为919.11平方米，而现实中该面积不会少于919.11平方米，植草砖车位规划是为了下水需要。 上述证据经当庭举证、质证，经本院审核认为：证据1，可以证明原告竞拍得涉案盛世华庭小区国有土地使用权、取得规划许可证以及工程经过竣工验收等事实，本院予以认定。证据2，系原告与业主之间就盛世华庭小区房屋出卖时签订的合同，本院对其形式真实性予以认定。证据3，因每个案件的具体情况有所差异，且与本案缺乏关联性，本院不予认定。证据4，被告对真实性无异议，该证据能反映涉案小区车位的相关情况，且与原告提交的竣工验收图记载的一致，本院对其形式真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系新昌县七星街道盛世华庭小区的建设单位。2013年11月27日原告竞拍得位于新昌县七星街道张家庄村（2013年经27号）地块的国有土地使用权，面积7046平方米。2014年10月24日，原新昌县规划局向原告颁发建设工程规划许可证，同意原告建筑住宅楼4幢、地下**地上**。盛世华庭小区建成后，经测绘验收合格，其中建筑占地2462.72平方米、地上车位328.64平方米（26个）、车位植草砖425.22平方米（33个）、公用设施212.08平方米、绿化用地919.11平方米、道路用地2698.23平方米。2015年原告取得商品房预售许可证。原告作为出卖人与所有买受人签订的商品房买卖合同第四条对建筑区划内相关物业归属作出约定：在该商品房所在的建筑区划内，出卖人建设物业服务用房101.03平方米，坐落2号楼二层或5号楼架空层，属于业主共有。下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主共有。规划区域内，规划用于停放汽车的地上及地下车位使用权、车库使用权、车棚使用权属于出卖人。 另查明，涉案59个地上车位面积均未计入建筑面积，该59个车位均不能办理产权登记手续。 本院认为：根据原、被告的诉辩意见，本案处理的关键主要在于涉案盛世华庭小区59个地面停车位的性质及权利归属认定问题。本院从以下几个方面进行分析评判：第一，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本条规定实际上包括了两种不同类型和性质的车位、车库。第一种是建筑区划内，经过规划用于停放汽车的车位、车库，该车位、车库是建设单位在开始建造之初经规划部门批准，并服务于整个小区业主居住便利而设计建造的。第二种是非规划内车位，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。对于第一种类型经规划用于停放汽车的车位、车库的权利归属根据物权法前述规定采用约定方式。本案中原告对于盛世华庭小区地下车位已通过双方协商的方式出售给业主，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，属于“应当首先满足业主的需要”的行为，符合物权法第七十四条第一款的规定，相关出售行为合法有效。至于本案讼争的59个地面车位虽经过建筑规划，但规划该车位的真实目的是为了服从于整个小区建筑物的使用和全体业主利益而保障设置的规定数量或比例的停车设施，其规划初衷是为了满足小区业主的使用需要，而非让开发商进行出卖等方式获利。第二，开发商按照规划建设的地面停车位是小区业主共同生活的辅助设施，性质上属于小区的配套设施。规划从行政管理要求的角度确定了开发商的建设义务，开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。涉案59个地面停车位，未计入盛世华庭小区的建筑面积，本质上属于土地使用权。即使原告在建造盛世华庭小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。第三、按照合同法相关规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，没有对格式条款进行提示说明的，该格式条款无效。本案中，原告提交的与业主方签订的商品房买卖合同第四条关于地上车位的约定内容属于对买受方合理享受业主主要权利的排除，条款字体与其他条款并无区别，且原告也未提供证据证明其已对该条款尽到合理提示及说明义务，因此该格式条款无效。另外，据新昌地区商品房销售的实际做法，考虑到房地产开发公司的投资成本，在规划行政主管部门的指导下，所有小区的房地产开发公司基本上是对地下车库及车位进行出售、附赠或者出租，地上车位的使用权归小区业主享有，因此从兼顾业主和开发商两者利益及社会价值指引方面出发，涉案亦可遵照执行。综上，原告不享有涉案59个地面停车位使用权，其诉请依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告新昌县鑫盛房地产有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费30400元，减半收取计15200元，由原告新昌县鑫盛房地产有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 秦 妙 二〇二一年二月二日 书记员 石嘉悦