湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书(2014)宁民初字第04877号原告湖南大木投资有限公司，住所地宁乡县玉潭镇人民北路1号。法定代表人李祖九，系该公司董事长。特别授权委托代理人周卫宏，湖南河清律师事务所律师。委托代理人赵志云，男，1952年10月20日出生，系该公司董事。被告蒋利汶，女，1967年6月10日出生。原告湖南大木投资有限公司（以下简称大木公司）与被告蒋利汶租房屋赁合同纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理后，依法由代理审判员李洋适用简易程序于2014年11月20日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，2015年3月30日，原告大木公司向本院申请鉴定。鉴定完毕后，本院依法由代理审判员李洋担任审判长与人民陪审员张元英、丁碧辉组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人周卫宏、赵志云，被告蒋利汶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大木公司诉称，2011年12月25日，原告与被告蒋利汶及许连坤、谭建科、任丽华等八人签订了《宁乡大厦1-4楼租赁合同》，合同约定由被告等八人租赁原告所有的物业宁乡大厦1-4楼和后院及杂物，从事经营活动，其中被告蒋利汶承租大厦第二层整层经营清风网络会所，租赁期限为2011年12月25日至2016年12月24日止。合同第五条第三项明确约定租赁期内甲方（出租方）现有的设施设备如承租方需要，造册登记后交给乙方（承租方）使用，不另计费。租赁期间的维修维护应由乙方负责。租赁期满，乙方负责还原，如有丢失损坏由乙方照原价赔偿。乙方对场地进行装修改造时必须征得甲方同意，不得擅自改变房屋结构，否则由此产生的一切的经济的法律的全部责任归乙方承担。上述合同签订后，原告将约定的房屋交给被告等人租赁使用，被告等人也按照合同的约定支付了租金，双方前期履约状况良好。2014年8月26日，被告未经原告许可，擅自对承租房屋进行装修改造，原告得知消息后即对被告发出了通知，要求被告装修时不得损坏房屋主体结构，不得影响其他承租人的利益。被告收到通知后既不与原告进行协商，也未将装修改造方案报告原告，而是擅自将承租房屋的主体结构进行拆墙间隔改造，并将原房屋的大型窗户敲碎拆毁，以便其更好的经营网吧。原告见状于2014年9月3日再次向被告发出了书面停工通知，要求被告立即停止宁乡大厦二楼清风网吧的装修，被告仍然无视原告的警告，继续将该房屋装修改造完毕，并在装修完毕后重新开业。综上所述，原告认为，原、被告等人所签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告的行为已经构成违约，并存在一定的消防隐患。原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求人民法院判决如下：1、被告立即将所承租的房屋恢复原状、消除影响，或赔偿原告直接经济损失10万元（具体损失以评估机构最终评估结果为准）；2、由被告承担本案诉讼费用。被告蒋利汶答辩称，一、本案被告主体不适格，本案中涉及的《宁乡大厦1-4楼租赁合同》不是严格意义上的答辩人个人与原告所签，而是包括答辩人在内的四个共有利益的网吧经营者签订，答辩人仅是代表而已。答辩人蒋利汶也不是《宁乡大厦1-4楼租赁合同》列出的承租方三名当事人中的一人。对于宁乡大厦的租赁，实际为整体租赁，租赁人同样为包括答辩人在内的八个有共同利益的经营者，也就是说《宁乡大厦1-4楼租赁合同》的权利义务主体的一方当事人是八个人，而仅非答辩人蒋利汶个人，是共同租赁，有不可分割的权利义务。这八个有共同利益的经营者在法律上应该是一个责任承担整体，也是一个独立的经济实体，单独的个人只有在整体承担责任后才能去承担内部约定的或应承担的责任。显然，原告仅起诉答辩人是不妥的，故本案中被告作为唯一诉讼主体是不适格的。二、被告方不是擅自作主装修改造，也不是对租赁房屋的主体结构进行拆墙间隔改造，更没有拆毁行为，而是按照公安部门的整改要求进行的有限改修。原告无证据证明被告方造成了危害房屋安全的隐患。《宁乡大厦1-4楼租赁合同》的签订日期为2011年12月25日，租赁人对租赁房屋的装修是经营必须的，答辩人经营的是网吧，有关部门对经营网吧的消防安全要求是我们熟识并必须告知原告方，而且答辩人不可能在事先未经出租人许可同意或者承诺来签订租赁合同的，原告的租赁房屋本身不符合消防安全，如改造又不允许，答辩人不会租赁原告的房屋。装修成本也是租赁经营最大的一笔开支，如果没有特殊情况，租赁人是绝对不会进行多次重复装修的。之前，被告方基于装修改造的成本，在征得原告同意的情况下都没有实施满足该网吧消防安全的改造工程，这其实是严重的违规行为。2014年年初宁乡县公安局在检查中确定被告方的消防安全不达标，现场提出要整改哪些部位，对此，答辩人主动与原告协商，原告方并未提出异议，在答辩人按照宁乡县公安局现场提出要求整改部位进行改造过程中，原告突然提出异议，答辩人十分不解。任何租赁人对租赁房屋的装修都知道不能改变房屋结构，这个结构严格意义上是房屋的承重结构，宁乡县公安局作为消防安全的管理机关不可能会提出要求改变房屋承重结构的整改。三、答辩人没有影响各承租人的利益，我们是合作共同体，是内部关系，与原告无关联。《宁乡大厦1-4楼租赁合同》是八个承租人以整体身份共同签订的，八个承租人之间是不可分割的经济利益体，承租人之间只有互相帮助，不可能互相损害他人利益，就算是在相互合作的过程中有违约行为，也只能内部协调处理，与原告无关系，因为这是不同的法律关系，一个是基于租赁形成的法律关系，一个是基于共同合作而形成的法律关系，两个法律关系确定的权利义务之间没有关联，原告以此要求答辩人消除影响、赔偿损失，应该说是原告的诉讼地位或者说诉求是错乱的。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求向本院提交了下列证据：1、湖南大木投资有限公司企业法人营业执照，拟证明原告的诉讼主体资格；2、蒋利汶身份证复印件，拟证明被告的诉讼主体资格；3、宁乡大厦1-4楼租赁合同，拟证明1、原、被告租赁合同关系；2、租赁合同第五条第三款规定乙方对房屋进行装修时应征得甲方同意且乙方不得擅自改变房屋机构，由此产生的法律后果由乙方自行承担；4、合租宁乡大厦情况说明，拟证明被告与其他承租人租赁了原告的房屋；5、房屋产权证，拟证明原告系宁乡大厦的所有权人；6、照片，拟证明被告未得原告同意擅自改造装修房屋的事实；7、通知两份，拟证明原告通知被告停止装修的事实。被告蒋利汶对原告提交的上述证据发表了以下质证意见，对证据1、2、3、4、5均无异议；对证据6照片的真实性无异议，对证明目的有异议，原告提交的照片都是8月26日拍摄的，被告是7月份就开始的装修，装修之前我也找原告要过设计图纸，如果原告不同意被告装修的话应该在7月份就告知我，而直到被告装修快完工了才提出异议。对证据7证明目的有异议，被告是装修完毕后才收到原告的通知。被告蒋利汶为支持其抗辩事由，向本院提交了下列证据：1、航空信件一封，拟证明原告邮寄给被告的信件无回执，被告的收件时间为2014年10月10日；2、通话记录，拟证明被告多次与原告沟通；3、原房屋结构图与现设计图，拟证明被告请人对装修进行了设计，被告没有改动房屋的结构；4、宁乡县公安局证明，拟证明窗户改造是按公安部门的消防要求进行的；5、照片，拟证明网吧窗户第三次装修改造的情况。原告对被告蒋利汶提交的证据发表了以下质证意见，对证据1的证明目的有异议，不能达到被告的证明目的，原告是2014年9月3日就寄出的信件，邮戳日期是2014年9月3日。对证据2通话记录三性均有异议，只能说明被告与原告公司的负责人员有过通话的事实，不能说明就装修的事实双方达成了一致意见。对证据3有异议，现设计图是被告单方请人设计的，没有交原告签字，对于被告的装修方案原告不予认可。对证据4证据的真实性有异议，该证明有改动的痕迹，且该证据与本案无关，派出所要求整改的话应有整改通知。被告提交的证据5，原告没有异议。经审查，原告提交的证据1、2、3、4、5，被告没有异议，本院予以采信。原告提交的证据6、7，被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以采信。被告提交的证据1，原告对其真实性没有异议，本院对其真实性予以采信。被告提交的证据2，原告对其真实性提出异议，但又认可被告与原告负责人进行过沟通，故本院对其真实性予以采信，其他不予采信。被告提交的证据3，原告对其真实性没有否认，但认为该装修方案没有经过原告同意而不予认可，本院对其真实性予以采信。被告提交的证据4原告对其真实性有异议，认为上面有改动的痕迹，但该份证明上加盖了宁乡县公安局玉潭派出所公章且在派出所经办人签字签章处并无改动痕迹，本院对其真实性予以采信。被告提交的证据5,原告没有异议，本院予以采信。为查明案件事实，诉讼中，本院根据原告的申请对被告改造部分恢复原状所需费用委托湖南利安达工程造价咨询有限公司进行了司法鉴定，该公司作出如下鉴定意见：被告蒋利汶拆除的原有门窗造价为28292元，为恢复原状被告蒋利汶需拆除的门、窗及砖墙造价为9882元，合计38174元，原有即在装修过程中拆除的门窗未考虑折旧。原告对该鉴定意见提出如下质证意见：该鉴定结论没有包含拆除被告所建夹层的费用，对其他部分没有异议。被告认为其不应恢复原状，不同意该鉴定意见。本院认为，原告在鉴定过程中对此没有提出异议，故对其质证意见不予采纳，本院对该鉴定意见予以采信。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确定如下案件事实：2009年被告蒋利汶即租赁原告大木公司所有的宁乡大厦第二层。2011年11月25日，被告蒋利汶再次租赁上述房屋继续用于网吧经营，并由原告大木公司（甲方）与被告蒋利汶以及案外人姜羡林、丁勇、许连坤、谭建科、任丽华、胡彬宇、徐义明八人（乙方）共同签订了《宁乡大厦1-4楼租赁合同》，合同约定：乙方租赁宁乡大厦1-4楼和后院及杂屋，经双方协商签订本合同。合同内容主要是：一、租赁场地概况：宁乡大厦位于宁乡县玉潭镇人民北路与八一路交汇处……大楼共五层，出租面积约3500m2……二、本合同租赁期限为2011年12月15日起至2016年12月24日止。三、租赁税费及缴纳方式：宁乡大厦1-4楼出租，租金144万元整，租赁营业税、房产税空租赁附征合计为36万元整，共计180万元……四、租赁场地交付及用途：甲方于2011年12月26日前分期分批将本合同约定的租赁场地按现状交给乙方使用，乙方只能在国家法律允许的范围内合法经营，在不影响本合同条款下，乙方经甲方同意后可以将门面转让他人。五、……租赁期限内，甲方的现有的设施设备如乙方需要，造册登记后交给乙方使用，不另计费。租赁期间的维修维护费用由乙方负责。被告蒋利汶所租赁位置为第二层整层，面积为784.5平方米。案外人姜羡林等租赁宁乡大厦了除第二层外的其他部分。在第一次租赁期间，被告蒋利汶即对上述房屋进行了装修并得到原告的认可。被告第二次租赁原告上述房屋后于2014年8月开始对其装修改造，在装修改造前被告蒋利汶与原告方进行过沟通，但被告蒋利汶对其所租赁房屋的装修未取得原告大木公司的同意。2014年8月26日，在本次装修过程中，原告大木公司向原告发出了通知一份，该通知主要内容如下：“清风网吧蒋利汶女士：你所承租我公司宁乡大厦二楼经营网吧，按合同约定请注意如下几点：一、合同期内所有装饰、装修及施工安全均由承租人自行负责和承担。二、装修房屋时不得损坏房屋主体结构，不得影响其他承租人的权益。三、合同期满公司不承担任何经济补偿。特此通知。”2014年9月3日，原告大木公司又向原告发出通知一份，该通知内容如下：“宁乡大厦清风网吧蒋利汶女士：根据我公司与你们所签订租赁合同第五条第二项约定：如乙方要求增加水电设施，需征得甲方同意，一切费用由乙方负责。第三项约定：乙方对租赁场地进行装修改造时应征得甲方的同意，不得擅自改变房屋结构，否则由此产生的一切经济的法律的全部责任归乙方承担。据此我公司于2014年8月26日已通知你注意的几个方面，但你没有按通知要求办理，改变了房屋结构，损害了我公司的利益，又对相邻承租户造成不好的影响，为此公司决定：你所租赁的宁乡大厦二楼清风网吧停止装修，如既不停工又不到公司协商，所产生的一切后果由你自行承担。特此通知！”在收到上述通知后，被告蒋利汶没有与原告进行沟通并自行将房屋装修完毕后于2014年9月28日开业，遂形成本案纠纷。另查明，2014年8月26日之后的装修，被告将其窗户由大改小，在原主楼梯间新装修了夹层，将主楼梯间旁边的单开门由单开实木门改为四开门，并进行了其他装修。诉讼中，原告对其恢复原状的诉讼请求明确为：要求被告将其改造的小窗户改为大窗户即可，玻璃框是铝合金或者木的均可，将主楼梯间的单开门恢复成四开实木门即可，将其所建夹层拆除，水电可以使用即可。其他装修部分不要求恢复原状。诉讼中，2014年11月17日，宁乡县公安局玉潭派出所出具证明一份，该证明载明2014年10月29日经对清风网吧消防检查，窗户经改造已经符合消防要求。本院认为，本案有以下争议焦点：一、被告蒋利汶作为本案租赁合同关系的当事人是否适格？二、被告蒋利汶装修其所租赁房屋是否构成违约？原告的诉讼请求应如何支持？对于争议焦点一，原告大木公司与被告蒋利汶签订的《宁乡大厦1-4楼租赁合同》以及《合租宁乡大厦情况说明》明确了被告蒋利汶承租原告大木公司所有的宁乡大厦第二层整层。虽然案外人姜羡林等七人也在上述合同上签字，但其租赁的位置各不相同，故在因被告蒋利汶装修其租赁房屋引起的本案纠纷中，被告蒋利汶作为被告适格。另被告蒋利汶抗辩称，其租赁房屋是为与其合伙人共同经营网吧所需，故其合伙人也应为本案被告。对此，本院认为，租赁合同载明的宁乡大厦二层整层的租赁方为被告蒋利汶，虽然其租赁房屋是为经营网吧，但与租赁房屋的用途与原告没有直接关系，其所称合伙人不应成为本案被告，对被告蒋利汶的该抗辩意见，本院亦不予采纳。对于争议焦点二，根据原、被告签订的《宁乡大厦1-4楼租赁合同》的约定，被告蒋利汶装修其所租赁的上述房屋应取得原告的许可，现被告未经原告许可即自行装修上述房屋的行为，已经构成违约。虽然，被告提出改造窗户是因为消防需要，但其提供的证据不能证明其装修改造完全是出于消防需要。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失，现被告未经原告许可对其所租赁房屋进行了装修，应按原告的要求恢复原状，如未能恢复原状，应赔偿原告损失，本案鉴定恢复原状损失中原有门窗未考虑折旧因素，其门窗损失本院酌情折旧50%，该部分损失为14146元（28292元×50%），原告损失共计24028元（14146元＋9882元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十三条之规定，判决如下：一、被告蒋利汶于本判决生效之日起60日内将其租赁的原告湖南大木投资有限公司名下的宁乡大厦第二层房屋未经原告许可进行的装修改造部分恢复原状（将被告改造的窗户由小窗恢复为大窗，大窗边框材料不限，将被告改造的主楼梯间的单开门恢复成四开实木门，拆除被告私自搭建的夹层，保证水电能够使用），如不能恢复，应赔偿原告湖南大木投资有限公司损失24028元；二、驳回原告湖南大木投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2300元，由被告蒋利汶负担400元，原告湖南大木投资有限公司负担1900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李 洋人民陪审员  张元英人民陪审员  丁碧辉二〇一六年七月四日书 记 员  杨 晓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。