北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终3948号上诉人（原审原告）吴立全，男，1949年12月27日出生。被上诉人（原审被告）北京金港世纪投资顾问有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇昌平路99号A110（路庄桥西）。法定代表人李楠，董事长。上诉人吴立全因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初551号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人吴立全到庭参加了诉讼，北京金港世纪投资顾问有限公司（以下简称金港世纪公司）经本院传票传唤未参加诉讼，本案现已审理终结。吴立全在原审法院起诉称：2013年春天，吴立全想购买一套属于自己的公寓式楼房，正在寻找房源之际，金港世纪公司售楼员向吴立全发传单推销其公司出售的尚品公寓楼房。公司还对买受人赠送家具、各种电器等优惠，诱惑吴立全购买其推销的房屋。因吴立全买房心切，轻信金港世纪公司的说辞，按照金港世纪公司的规定，先向金港世纪公司交付了房款，之后于2013年7月15日在金港世纪公司已经预定的合同上签了字。因轻信金港世纪公司，所以吴立全没有看合同上的内容就签上了自己的名字，之后等待金港世纪公司向吴立全交房。2013年7月18日，金港世纪公司向吴立全交付了房屋，并承诺很快交付房屋产权证书。吴立全搬进居住，入住后，发现房屋的玻璃窗及窗台墙面漏水，楼顶五条水泥板缝隙全部漏水。吴立全找到金港世纪公司，金港世纪公司经过多次修理仍没有改善，每逢下雨天，屋内就像下雨天漏雨一样，简直无法居住和使用。另外，在屋内承重墙安装空调打一个小孔就有沙子和未凝结的干土流出来。吴立全找到金港世纪公司要求退房，金港世纪公司当即表示同意退房，但后来金港世纪公司避而不见，拒绝接听吴立全电话。吴立全的请求被拒后，想通过法律途径推掉房屋，找到当时签订的合同，此时吴立全才发现，金港世纪公司与吴立全签订的合同是《房屋租赁合同》，合同编号为1#638，合同约定由金港世纪公司向吴立全提供尚品公寓楼一套，即尚品公寓1号638室，租期为二十年，租金一次性付清即为149600元，合同期满后自动延续30年，由吴立全负担物业管理费等费用。金港世纪公司现已付清吴立全购房款，但是拒绝赔偿吴立全为购买该房屋所受的经济损失。金港世纪公司的行为严重违反法律规定，并且严重损害吴立全的合法权益，现吴立全诉至法院，请求判令：1.金港世纪公司赔偿吴立全因其违约行为给吴立全造成的直接经济损失52165元；2.诉讼费由金港世纪公司负担。金港世纪公司未答辩。原审法院经审理查明：2013年7月13日，金港世纪公司（出租方）与吴立全（承租人）签订合同编号为1#638的《房屋租赁合同》，合同约定：出租方已依法取得北京市昌平区沙河镇五孔桥西西二村土地使用权；出租方经批准，在上述地块建设的房屋名为尚品公寓；承租人所租房屋，对该房屋享有20年使用权，从2012年12月1日到2032年12月1日为止，合同到期后，承租人只需支付本合同体现房款的百分之十作为土地费用，可继续使用30年；如该房屋使用期内转成国家承认的产权，承租方需根据国家相关政策补交相关费用，出租方提供相关手续配合办理；按整套整租一次性支付20年租金计算，总金额为149600元整；该小区为砖混结构，其中地上六层，承租人所承租房屋为本合同第一条项目中的1号楼638室，合同约定建筑面积为35平方米，该房屋用途为居住，属砖混结构；房屋达到交付使用条件，出租方在2013年7月1日前将质量合格的房屋交付承租人。双方还约定了其他内容。2013年7月13日，吴立全将租金149600元交付给了金港世纪公司。金港世纪公司亦将前述房屋交付给了吴立全。2014年2月24日，闫艺与吴立全签订《协议书》，约定：“于2014年3月15日将吴立全尚品公寓1#638室退房款15万元付清，吴立全保证在此期间不滋出任何事宜，以前的相关事宜自己负责并承担相关责任，房内所有东西不动（未安装电视移走）。以上款项已全部付清，无其他任何相关款项。”经询问，吴立全称闫艺系金港世纪公司的投资人，闫艺系以公司名义与其签订该《协议书》。2014年3月17日，吴立全出具《收条》，写明：“今收到郑宝龙同志转款代付闫艺同志于2014年2月26日双方签订的‘协议书’，决定于2014年3月15日付清尚品公寓1#638室退房款150000元，今日已付105000元，尚欠房款45000元限2014年3月20日付清。于2014年2月26日双方签订的‘协议书’作废。已交给闫艺总经理1#638室的钥匙一把方便出售，但不能更换钥匙及锁，后果自负。房款付清后方能更换。”2014年3月20日，吴立全再次出具《收条》，写明：“今收到郑宝龙尚品一号638室退房款150000元，从此以前写的收条及欠条一律作废。1#638室与吴立全无关，由郑宝龙出售赚大钱。”经询问，吴立全称其并不知道前述房屋是否有合法建设手续，其签订合同时并未看到该房屋的房屋所有权证书。原审法院认定上述事实，有房屋租赁合同、协议书、收条以及当事人陈述等相关证据在案予以佐证。原审法院判决认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。鉴于尚品公寓1#638室房屋并无相关手续，故金港世纪公司与吴立全就尚品公寓1#638室签订的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。吴立全已与金港世纪公司就合同无效后财产的返还及后续处理问题达成一致意见，并签订《协议书》，该处理并不违反法律规定，故该《协议书》应属有效，双方应遵守该协议书中的相关约定。现金港世纪公司已依约向吴立全付款15万元，双方之间就该房屋租赁事宜应无其他争议。吴立全主张经济损失的请求无事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告吴立全的全部诉讼请求。判决后，吴立全不服原判，上诉至本院。上诉请求为：撤销原判，依法改判支持本人的全部起诉请求或将本案发回重审。主要理由为：原判认定事实错误，同意原审法院对合同无效的处理，因双方在协议中并未约定对合同无效的后续处理问题的相关内容，因此原审法院认定双方已就合同无效后财产的返还及后续处理问题达成一致意见是极端错误的认定。双方所签协议是在对方强迫下签订的，不签协议不退款。对方无建房规划许可证，欺骗本人购买诉争房屋，房屋存在严重问题，造成本人全部经济损失，应当由对方进行赔偿。原审法院未能正确适用法律，处理结果不当，请求二审法院公正处理本案。金港世纪公司经本院传票传唤未到庭应诉，视为放弃答辩的权利。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有当事人陈述及相关证据材料在案佐证。本院认为：金港世纪公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃相关权利，本院依法缺席审理。根据相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。原审法院结合本案实际，确认吴立全与金港世纪公司订立的《房屋租赁合同》无效并无不当。根据本案查明的事实，因房屋存在质量问题，吴立全要求退房，闫艺代表金港世纪公司与吴立全签订《协议书》，该协议中对于金港世纪公司有退房款的义务进行了约定，确定了付清该款项后无其他任何相关款项。在其后金港世纪公司付清了上述款项，吴立全亦接受该款。在此种情况下，吴立全要求金港世纪公司赔偿损失没有法律依据。至于上诉人吴立全所述，双方签订《协议书》是在金港世纪公司强迫下签订一节，因未能提供充足有效证据，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费五百八十八元，由吴立全负担（已交纳）。二审案件受理费一千一百零四元，由吴立全负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张洁芳审 判 员  刘国俊代理审判员  刘 磊二〇一六年七月二十七日书 记 员  刘 瑾