辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终309号上诉人（原审被告）：曹建华，女，1968年1月31日出生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：刘仁卿，男，1963年2月17日出生，系曹建华的丈夫，住址同上。被上诉人（原审原告）：大连良运物业管理有限公司，住所地大连市中山区鲁迅路**良运四季汇地下**。法定代表人：黄卫国，该公司总经理。委托诉讼代理人：张莹，辽宁常征律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红旗，辽宁常征律师事务所律师。上诉人曹建华与被上诉人大连良运物业管理有限公司（以下简称“良运公司”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初6683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹建华上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审；被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，被上诉人无权向上诉人主张物业服务费。被上诉人提供符合合同约定的物业服务和上诉人支付物业服务费之间是具有对等关系的合同主义务，被上诉人没有提供任何证据证明其作为物业服务合同，即双务合同中提供物业服务一方已经按照合同约定和法律规定履行了全部义务，在其没有证据证明上述事实的情况下，无权向上诉人主张物业服务费。另外，在被上诉人提交证据《良运花园小区物业服务合同》的第四条中明确约定，被上诉人的物业管理服务参照中国物业管理协会下发的《普通住宅小区物业服务等级标准（试行）》提供一级标准。但是被上诉人并没有证据证明其已经按照该约定提供了相应的物业服务内容。2.一审法院没有查明案件事实，被上诉人存在严重违约行为，上诉人有权以此拒付物业服务费。上诉人在庭审中提供了大量照片用于证明，被上诉人作为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的服务内容。例如：“1.物业公用部分日常维修、养护和管理不到位，电梯间、楼道间、公共门厅和外墙等处均存在大面积的破损；……10.对于小区内个别业主擅自违法搭建构筑物和小区公建违规乱搭设烟道等装修行为不予以管理和制止。”被上诉人作为物业服务企业在存在上述违约行为的前提下，上诉人有权要求其整改并承担相应的违约责任，在被上诉人没有按照法律规定和合同约定整改之前，上诉人有权拒付物业服务费。3.一审法院适用法律错误，被上诉人未经法定的书面催收程序，无权提起诉讼。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费，人民法院应予支持。”被上诉人在一审庭审中仅提供了一张张贴催费通知单的照片。该照片不能证明有催收的事实，且无法证明上诉人已经收到了该催交通知并知晓了欠费事宜。按照上述法律规定，只有上诉人是无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳物业费的这种法定情形并基于此被上诉人才能依法向法院提起诉讼。4.被上诉人将物业费标准由每平米1.2元涨到每平米1.8元，大多数业主并不知情也不认可，前业委会成员与物业公司串通，提供了虚假证明材料。良运公司不同意曹建华的上诉请求，主要答辩意见如下：1.通过一审庭审举证，结合法律相关规定及案涉物业服务的实际，足以证明上诉人提出的被上诉人未履行物业服务合同义务的理由不能成立，上诉人应依法依约履行缴纳物业费的合同义务。被上诉人与良运花园小区业主委员会签订的《良运花园小区物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，并依法报送大连市物价局公示备案，合法有效，对包括上诉人在内的案涉小区全体业主均具有约束力。物业服务涵盖小区环境卫生、秩序管理、安保防卫等一系列方面，被上诉人自入驻案涉物业以来一直持续地履行合同、提供服务，上诉人亦一直接受物业服务。当前小区物业服务工作正常运行，公共秩序井然。根据“谁主张、谁举证”的民事诉讼证据规则，如果上诉人认为被上诉人未履行合同义务，应由上诉人承担举证责任，否则应当承担举证不能的责任。2.上诉人所举证据系单方的、有选择性的，不具有真实性、客观性、连续性，有些证据显示内容更与本案没有关联，不能证明被上诉人未履行或未完全履行合同义务，更不能证明被上诉人存在严重违约行为。3.一审庭审中，被上诉人举证出示了上门催缴单照片及电子留存记录，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的相关规定，至于上诉人称未签字，是因为上诉人在被上诉人催收时不予配合，只能将书面催缴单张贴门上，履行书面催缴程序。即使被上诉人此次书面催缴程序存在一些瑕疵，那么被上诉人提起诉讼后，上诉人在一审人民法院送达诉讼文书的签字行为，亦应视为完成合法有效的书面催缴行为。4.上诉人诉称的物业费调整问题，系业主委员会和业主大会决定的重大事项，与本案物业服务合同纠纷系两种不同的法律关系，上诉人如有异议，应另行主张权利。上诉人关于物业费调整存在弄虚作假的主观意见，没有事实依据。良运公司向一审法院起诉请求：1.请求判令曹建华支付2018年1月1日至2020年6月30日期间欠付的物业服务费6,610.67元；2.请求判令曹建华支付2018年1月1日至2020年6月30日期间欠付的电梯费900元；3.请求判令曹建华按同期人民银行贷款利率支付自2019年1月1日起计算至给付日止的逾期给付物业服务费违约金共计239.25元（暂计算至2020年6月20日）；4.请求判令曹建华承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实，2001年9月，大连良运房地产开发有限公司与良运公司签订《前期物业管理服务》及《委托协议书》，合同约定大连良运房地产开发有限公司委托良运公司对良运花园提供前期物业管理服务，代管期限自2001年9月始，于物业产权人大会选出新的物业管理公司时止。2017年5月18日，良运花园业主委员会采用书面征求意见的方式组织召开业主大会，全体业主就有关良运花园物业费调整事项进行了表决，在大连市中山区海军广场街道办事处港湾社区居民委员会的监督下，形成会议决议，同意与良运公司签订《物业服务合同》，同意调整良运花园物业服务费，由原住宅标准每月每平米1.2元，上调至每月每平米1.8元。基于上述决议，大连市中山区良运花园小区业主委员会（甲方）与良运公司（乙方）签订《良运花园小区物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为良运花园小区提供物业管理服务，住宅每月每平方米1.8元，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度的首月1-10日内履行交纳义务。电梯费住户每月每平方米0.25元。委托管理期限为3年，自2017年6月1日起至2020年5月31日止。本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的书面意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理服务企业，乙方继续管理服务的，视为此合同自动延续。业主或物业使用人应当按照物业服务合同约定按时交纳物业费，逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按大连市有关规定追缴滞纳金。2018年1月15日，良运花园物业服务每月每平方米1.8元的收费标准在大连市物价局备案。另查，曹建华系良运花园小区55-1-702号房屋的业主，该房屋建筑面积为122.42平方米，每年应交纳物业费2,644.27元、电梯费360元。自2018年1月起，曹建华开始欠缴物业费及电梯费，至2020年6月30日，曹建华欠缴物业费6,610.67元、电梯费900元。虽经良运公司书面催要，曹建华至今未付。一审法院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，良运公司与良运花园小区业主委员会签订的物业服务合同对曹建华具有约束力，现虽然合同期满，但依照合同约定，良运公司仍然继续管理服务，视为此合同自动延续，故曹建华仍应依约向良运公司交纳物业费及电梯费。截至2020年6月，曹建华共拖欠良运公司物业费6,610.67元、电梯费900元，故良运公司的诉求，符合合同约定，亦于法有据，予以支持。关于良运公司要求曹建华支付违约金一节，一审法院认为，良运公司现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到良运公司在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现良运公司与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区的和谐发展和曹建华每天的生活均与良运公司相关，双方矛盾须及时化解，故对良运公司此节诉请，不予支持。关于曹建华提到的与业主委员会的纠纷及良运公司占用公共绿地、出租公用设施等意见，均不是本案的审理范围，曹建华可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、曹建华于判决发生法律效力之日起十日内支付大连良运物业管理有限公司物业费6,610.67元及电梯费900元；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回大连良运物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费30元，由曹建华负担。本院二审中，双方均未提交新证据。本院经审查，除对一审法院认定的部分事实“2017年5月18日，良运花园业主委员会采用书面征求意见的方式组织召开业主大会，全体业主就有关良运花园物业费调整事项进行了表决，在大连市中山区海军广场街道办事处港湾社区居民委员会的监督下，形成会议决议，同意与良运公司签订《物业服务合同》，同意调整良运花园物业服务费，由原住宅标准每月每平米1.2元，上调至每月每平米1.8元”更正为“加盖有大连市中山区海军广场街道办事处港湾社区居民委员会及大连市中山区良运花园小区业主委员会印章的《良运花园住宅小区业主大会决议》载明：2017年5月18日，良运花园业主委员会采用书面征求意见的方式组织召开业主大会，全体业主就有关良运花园物业费调整事项进行了表决，在大连市中山区海军广场街道办事处港湾社区居民委员会的监督下，形成会议决议，同意与良运公司签订《物业服务合同》，同意调整良运花园物业服务费，由原住宅标准每月每平米1.2元，上调至每月每平米1.8元”外，对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，案涉《良运花园小区物业服务合同》由大连市中山区良运花园小区业主委员会与被上诉人良运公司签订，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过）第一条规定：“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，该合同对包括上诉人在内的小区全体业主具有约束力，上诉人应依约向被上诉人支付拖欠的物业费及电梯费。关于上诉人提出大多数业主对该物业服务合同并不知情也不认可，前业主委员会成员与物业公司串通，提供了虚假证明材料的主张，本院认为，被上诉人提交了加盖有大连市中山区海军广场街道办事处港湾社区居民委员会及大连市中山区良运花园小区业主委员会印章的《良运花园住宅小区业主大会决议》，该决议载明“业主大会形成决议，同意良运花园业主大会与大连良运物业管理有限公司签订《物业服务合同》，良运花园物业服务费由原住宅标准每月每平米1.2元，上调至每月每平米1.8元（不含电梯费）”，上诉人现无据否定该业主大会决议的有效性，该业主大会决议也未被依法撤销，上诉人称前业主委员会成员与被上诉人恶意串通提供了虚假证明材料，但对其主张未能提供充分证据予以证明，故本院对上诉人的此项上诉理由不能予以采纳。关于上诉人提出被上诉人良运公司在公共设施维护、消防等多方面均存在服务瑕疵，因其未能按约定等级提供服务，无权收取物业费的主张。对此，本院认为，物业服务项目包括房屋管理、公共设施维修、保洁、绿化、安保、消防等多个方面，服务对象是整个物业管理区域的公共部分，物业服务过程中的个别瑕疵不足以影响其在整个物业管理范围内对公共设施实施管理的合同目的的实现。如被上诉人在服务期间确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，上诉人有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过）第三条之规定，另行起诉被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。关于上诉人提出被上诉人未经法定的书面催收程序，无权提起诉讼的主张，本院认为，被上诉人提交了上门催缴单照片，该照片可显示催缴的时间、、地点此证据可证明被上诉人已履行了催收程序。综上所述，上诉人曹建华的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30元，由上诉人曹建华负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  何 川审判员  阎 妍二〇二一年二月五日书记员  黄月妍