襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0606民初1922号原告付学珍，女，1983年5月2日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市。委托代理人程义江、陈娜，湖北思扬律师事务所律师。代理权限为：代为承认、放弃、变更诉讼请求；代收法律文书；代为调解、和解；代收执行款项。被告襄阳远驰实业有限公司。住所地：襄阳市襄城区荆州街**号；主要办事机构所在地：襄阳市樊城区新华路*号。组织机构代码：66225796－4。委托代理人唐齐斌、贺艳辉，湖北长久律师事务所律师。代理权限为：代为提起管辖权异议；代为承认、反驳诉讼请求、提起反诉和上诉；进行和解、调解；代收法律文书。原告付学珍与被告襄阳远驰实业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理后，依法组成由审判员彭辉担任审判长，审判员张耀承、人民陪审员周芹参加评议的合议庭，于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告付学珍及其委托代理人程义江、陈娜，被告襄阳远驰实业有限公司的委托代理人唐齐斌、贺艳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付学珍诉称，2013年5月10日，原告与襄阳远驰实业有限公司（以下简称远驰公司）签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的“摩卡小镇”XX商品房，合同约定该套房屋建筑面积为89.83平方米，其中套内建筑面积为77.4平方米，公共部分与公用房屋分摊面积（以下简称公摊面积）为12.43平方米。但远驰公司实际交付的房屋实际建筑面积91.44平方米，套内建筑面积为74.54平方米，比约定套内建筑面积减少2.86平方米，误差比3.7%；实际公摊面积为16.9平方米，比约定公摊面积增加4.47平方米，误差比36%。远驰公司在商品房预售时已明知套内建筑面积减少、公摊面积增加之事实，以欺诈手段欺骗业主购房，且变更后建筑面积超过90平方米，导致房屋契税增加5401.73元，扩大原告损失，故诉至法院，请求基于远驰公司违约和欺诈的事实，判令该公司赔偿损失40267.19元（套内建筑面积差额×购房单价×2＋契税损失），并承担本案诉讼费和律师代理费。被告远驰公司辩称，该公司在诉争房屋建设过程中并未擅自改变建设方案而导致房屋套内建筑面积减少、公摊面积增加；诉争房产预售时，我市尚未实施规范的房产面积预测和实测工作，该公司预售时所提供的房屋面积等信息，系由设计部门核算，后实测面积系由房屋测绘单位出具，该公司对面积差异事先不知情，不存在以欺诈手段欺骗业主购房；双方合同约定商品房价款、面积确认、面积差异处理均以建筑面积为依据，原告以套内建筑面积为依据要求该公司承担惩罚性赔偿责任与约定不符。综上，原告的诉讼请求应予驳回。经审理查明，“远驰˙摩卡小镇”商品房建设项目由被告远驰公司开发，项目地址位于襄阳市高新区江山北路。2011年12月15日，远驰公司取得摩卡小镇1幢的预售许可证；2012年5月31日，远驰公司取得摩卡小镇2幢、3幢、5幢的预售许可证。2012年底，原告付学珍与被告远驰公司签订《商品房买卖合同》，约定付学珍购买摩卡小镇XX预售商品房，房屋建筑面积为89.83平方米；双方选择按建筑面积计价，单价为6095.36元，总价款为547546元；付学珍支付首期购房款后，余款向指定银行办理贷款，远驰公司应于2013年6月30日之前交付房屋；根据双方选择的计价方式，面积确认及面积差异均以建筑面积而非套内建筑面积为依据进行处理：合同约定面积与产权登记面积误差比绝对值在3%以内的，按产权登记面积据实结算；误差比绝对值超出3%的，付学珍可选择退房，远驰公司应及时返还购房款并支付相应利息；若付学珍放弃退房，合同继续履行，仍按产权登记面积据实结算差价。该合同签订后，双方根据房地产管理要求，又于2013年5月10日网签一份合同，该合同对房屋面积进一步予以明确，即建筑面积为89.83平方米，其中套内建筑面积为77.4平方米，公摊面积为12.43平方米，其他主要内容与前述合同一致。付学珍依约支付了购房款，远驰公司于商品房竣工验收合格后交付了房屋。诉争房屋经襄阳市房屋测绘中心测算，建筑面积为91.44平方米，其中套内建筑面积为74.54平方米，公摊面积为16.9平方米；与合同约定相比，建筑面积增加1.61平方米，套内建筑面积减少2.86平方米，公摊面积增加4.47平方米。另查明，2012年5月17日，襄阳市住房保障和房屋管理局印发《关于商品房实行预测和实测工作有关问题的通知》，载明为规范商品房购销行为，减少商品房面积纠纷，自2012年6月1日起，要求市区各房地产开发企业在预售商品房之前，应委托具有房产测绘资格的测绘单位按《房产测量规范》等有关技术规定对预售商品房套内建筑面积、公摊面积和建筑面积进行面积预测算；在商品房交付使用前，亦应委托具有房产测绘资格的单位进行面积实测。本院认为，原告付学珍与被告远驰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。付学珍依约支付了购房款，远驰公司应当交付符合合同约定的商品房。本案中，付学珍因远驰公司交付的商品房建筑面积、套内建筑面积和公摊面积均与约定不符而认为远驰公司不仅违约，而且构成欺诈，并据此主张赔偿损失。关于远驰公司是否应当承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”，即解决商品房面积争议，争议双方有约定的应当依约定的方式。本案中原、被告双方因商品房的计价方式选择以“建筑面积”计价而非以“套内建筑面积”计价，与此对应，关于面积确认及面积差异处理亦明确约定以“建筑面积”而非以“套内建筑面积”为依据，故远驰公司因面积差异承担违约责任的前提是“建筑面积”而非“套内建筑面积”出现误差。其次，根据合同约定，即使实测建筑面积与约定建筑面积误差比绝对值超出合理范围，远驰公司承担违约责任的方式也是当买受人选择退房时，在约定期限内返还购房款并支付相应利息，而非以购房单价为依据赔偿损失；若买受人放弃退房，双方仍需据实结算差价而非由远驰公司承担相应的契税。故原告付学珍以套内建筑面积误差较大为由主张被告远驰公司按建筑面积单价承担双倍赔偿责任，以及以建筑面积存在误差为由主张远驰公司赔偿契税损失均与合同约定不符，本院不予支持；远驰公司的相应抗辩理由，本院予以采纳。关于远驰公司是否构成欺诈，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条的规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中远驰公司出售商品房时系预售，相关商品房面积预测绘制度尚未建立，该公司对商品房竣工交付后的实测面积客观上不能准确预见，付学珍也未提供证据证明远驰公司在建设过程中擅自变更规划、设计，故远驰公司不具备欺诈的主观故意和客观条件。付学珍以该公司明知套内建筑面积减少、公摊面积增加，采取欺诈手段欺骗业主购房为由要求赔偿损失的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持；远驰公司的相应抗辩理由，本院予以采纳。综上，原告付学珍提供的证据不足以证明其事实主张，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回原告付学珍的诉讼请求。案件受理费807元，由原告付学珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，按照不服一审判决部分请求的数额交纳案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号：17-451701040003656。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  彭 辉审 判 员  张耀承人民陪审员  周 芹二〇一六年七月二十五日书记 员代  晗