江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5756号上诉人（原审原告）:刘淳，男，1961年10月4日生，汉族，住南京市高淳区。委托诉讼代理人：苏冰（系刘淳妻子），1969年7月2日生，汉族，住南京市高淳区。上诉人（原审被告）：张年平，男，1972年2月15日生，汉族，住南京高淳区。委托诉讼代理人：史爱明，江苏东银（高淳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏圆圆，江苏东银（高淳）律师事务所实习律师。刘淳与张年平房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服南京市高淳区人民法院（2019）苏0118民初3617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘淳上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判：一、判令张年平返还房屋征收补偿协议中溯源于刘淳权益的：1.固定电话拆移补助310元；2.空调拆装补助费400元；3.宽带网拆除补助费500元；4.装修补偿款约84319元；5.设施搬运费34028元；6.停业损失补偿费用68056元；7.非住宅提前搬迁奖励42535元等合计230148元；二、判令张年平因得知门面房在征收范围内突击装修九间门面外墙导致刘淳夫妇两人停产停业15天的经济损失，以广告业最低日工资250元计共7500元。三、一、二审诉讼费均由张年平负担。事实与理由：1.一审判决中关于刘淳对书面合同的陈述有误，2017年签订的合同期满后，张年平没有提供以前的格式合同，2019年2月2日张年平收房租时，双方书面约定新的1年租赁期是从2018年10月1日到2019年10月1日，书面凭证已经在第一次开庭时经张年平认可。2.一审判决对双方最后一次签订书面租赁合同的事实认定及法律适用错误，双方最后一次签订书面租赁合同时间应为2019年2月2日。2017年之前的格式合同已经失效届满，且其中违反相关法律的条款自始无效，不发生法律上的效力。3.一审对“房屋征收补偿协议”中与刘淳权益相关的补偿款项表述有遗漏。根据物权法的相关规定，刘淳作为被征收门面房屋的用益物权人，有权依照国家及地方征收政策规定获得相应的补偿。张年平应当将补偿协议内溯源于刘淳权益的征收补偿款及时返还给刘淳，无权截留。根据计算，刘淳应获得的补助明细同上诉请求。4.一审法院以调取的“装评估清单”总价19656元为依据给予刘淳装修征收损失补偿，与刘淳实际装修事实不符，与张年平实际获得的284374元装修补偿款项不符，无法律依据，显失公平。此证据不符合民事诉讼法证据规定的三性原则，不予认可。刘淳的征收补偿权益都是溯源于张年平与征收办签订的征收补偿协议内的征收补偿款项，张年平从征收中实际取得的284374元装修征收损失补偿款是对九间门面房全部装修，以打包方式的补偿，并没有区分九间门面房中四家承租人的分户明细清单，故无法直接区分刘淳在其中所占有的比例，只有调取九间门面房中四家承租人的装修评估清单的合计数，才能计算刘淳的实际装修在其中所占的装修比。刘淳2019年12月11日开庭时应得的装修补偿款应按照：张年平实际获得的284374元装修补偿款÷9间门面的全部装修评估价以10万元计×（刘淳2间门面的装修评估价+装修遗漏项评估价）计算，即284374元÷100000元×29690=84319元。法院调来的标注“金享广告”评估价为19656元的评估表，只是半张纸内容的打印件，名称都打错了，与本广告店内外实际装修不符，遗漏了很多应计未计项，评估金额也都超低，没有任何单位任何人盖章签字，应属非法无效。无注册房地产估价师签字盖章，未加盖评估机构公章，没有评估机构对评估表的内容负责，不具有法律效力。刘淳在二次开庭前提交到法院的材料中已明确表明不认可。张年平辩称：1.关于上诉人主张的1-3项补偿，评估报告里是有的，但是根据刘淳与张年平在2017年9月1日签订的房屋租赁合同第六项的约定，刘淳无权享受这3项的补偿费用。第4项费用装修补偿款，没有事实和法律依据。对第5、6项设施搬运费及停业损失补偿费用，一审判决已经支持了刘淳的诉讼请求，不知道其为何二审才提出来。根据国务院拆迁补偿条例的相关规定，停业损失补偿费用是补偿给被征收人，也就是张年平的，跟刘淳无关。根据2017年9月1日签订的租赁合同约定，这两项费用也跟刘淳无关。对第7项非住宅提前搬迁奖励，张年平并没有取得拆迁补偿的奖励，因为刘淳拒绝配合政府拆迁，直到2019年10月30日才搬离承租房屋，对此张年平保留对刘淳提起诉讼的权利。2.对停业损失，刘淳没有任何的事实和法律依据。综上，请求二审依法驳回刘淳的上诉请求。张年平上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审案件受理费由刘淳承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。一审法院认为双方续约系口头约定，对相关损失的处理约定不明。而原租赁合同中约定：租赁期内如遇拆迁，承租户需无条件服从，与拆迁有关的全部补偿费用全归出租方所有，与承租方无关。该房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案中，张年平于2019年7月13日与高淳区房屋征收管理办公室签订征收补偿协议，案涉租赁即而终止，刘淳依据租赁合同应及时腾空房屋，交还张年平。而刘淳却霸占案涉房屋，拒不腾空，以此种违反合同约定的手段要求张年平给付其征收补偿费用，显然是不应得到支持。2.一审判决适用法律错误。本案中，张年平与刘淳长期签订租赁合同，双方最后一次签订的租赁合同于2018年10月1日租赁期间届满，后刘淳继续使用案涉房屋，出租人没有提出异议，属不定期租赁期限，原租赁合同有效。依据原租赁合同，张年平与高淳区房屋征收管理办公室签订征收补偿协议后，案涉租赁即而终止。对租赁合同终止后造成的损失处理，应按租赁合同的约定处理，而不是一审法院认为的双方续约系口头约定，对相关损失的处理约定不明。据此，一审法院按照合同法第六十条、第二百一十二条来判决张年平支付刘淳装修补偿费、停业补偿费、设施搬运费等合计121740元是适用法律错误。3.根据国务院拆迁补偿条例的规定，停业损失的补偿是依法对被征收人，也就是对房屋所有人作出的补偿。在租赁合同关系中，如果出租人与承租人没有对拆迁补偿相关事宜作出具体约定，作为承租人享有的补偿权利仅仅是搬迁补助费以及搬运费。根据双方签订的合同第六项的约定，拆迁补偿所有的权利是归出租方所有，也就是张年平所有，所以，一审法院认定“根据房屋征收的相关政策，停业补偿费用是对实际经营人的补偿”是适用法律错误。4.涉案房屋的装修款经评估认定为19656元，而涉案房屋有很大一部分的装修是张年平出资装修的。在一审中，刘淳也认可了卷帘门、普门以及房屋的吊顶是张年平装修的，而一审法院将所有的装修款项均认可是刘淳损失，是认定事实不清。刘淳辩称，张年平的上诉主张事实错误，适用法律错误，无视双方租赁事实，无视自己认可且经法庭质证的证据事实及口头约定，缺乏诚信，强迫刘淳履行届满失效的原租赁合同达到侵占刘淳合法征收损失补偿权益的目的。请求法院依法改判。刘淳向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令张年平支付刘淳房屋征收安置补偿款项中有关房屋装饰装修及附属物补偿、搬迁补助费、停产停业损失补偿、设备迁移费用以及临时安置补偿等共计230148元；2.请求判令张年平补偿刘淳为搬迁准备、额外租赁的6871元临时仓库租金（截止2019年7月2日补偿公告日）；3.请求判令张年平补偿刘淳因其装修造成的停业损失7500元；4.请求判令张年平承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定的事实：刘淳系高淳县淳溪镇金亨装饰招牌店经营者，经营场所位于南京市高淳区，店面系租用该处9间门面房中的2间。张年平于2002年取得该处全部9间门面房的产权，自此刘淳与张年平建立房屋租赁关系，租赁期为当年的10月1日起至次年10月1日止。双方最后一次签订书面租赁合同为2017年9月1日，租赁期为2017年10月1日至2018年10月1日止，租金为14000元。2017年9月11日，因实行棚户区改造，高淳区房屋征收管理办公室发布了房屋征收补偿方案征求意见公告，淳溪街道学山路127号-135号9间门面房均在征收范围内。2018年10月，租赁期满后，双方未再签订书面租赁合同，口头约定租赁期延期至2019年10月1日。2019年7月1日，高淳区政府发布高征补告字［2019］8号公告，对淳溪街道学山路127号-135号房屋产权人张年平实行货币补偿。2019年7月13日，张年平与高淳区房屋征收管理办公室签订征收补偿协议，对张年平名下坐落于淳溪街道学山路面积为171.99㎡的房屋进行征收。补偿金额总计5160008元，其中装修补偿款284374元、设施搬运费153126元、停业补偿费306252元。2019年10月30日，案涉房屋被腾空并交付征收部门。上述事实，有房屋租赁合同、南京市高淳区国有土地上房屋征收补偿协议、南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修及附着物补偿金额分户表、房屋所有权证、装修评估清单、高淳区2017年棚户区改造淳溪街道镇北村地块项目房屋征收补偿方案征求意见公告、南京市高淳区人民政府高征补告字[2019]8号公告、收条及刘淳、张年平陈述等证据证明。一审法院认为，刘淳和张年平之间的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。合同履行期间，租赁房屋遇政府征收，租赁合同应当终止履行。本案中，张年平于2019年7月13日与高淳区房屋征收管理办公室签订征收补偿协议，案涉租赁即而终止。合同终止后，刘淳应及时腾空房屋，交还张年平。对合同终止后造成损失的处理，首先应按租赁合同的约定处理，对合同没有约定或约定不明的，应结合合同的履行期间、实际租赁现状、实际经营情况，并参照征收政策综合进行考量。对张年平主张拆迁补偿款应按照合同约定，全部归其所有的意见，因双方续约系口头约定，对相关损失的处理约定不明，张年平依据不足，故对张年平的意见不予采纳。对刘淳主张的装修补偿，经房屋征收部门评估确认的总价为19656元，其余部分因其未举证证明该部分物品已实际纳入评估范围，因此一审法院可予支持的为19656元。关于刘淳主张的停业损失补偿，一审法院酌定张年平支付刘淳停业补偿费用68056元（306252元÷9×2）；对刘淳主张的设施迁移费用，参照房屋征收相关政策，该项费用主要是补偿给在被拆迁房屋中的实际经营人，对其损失进行补偿，故一般应给付承租人，一审法院酌定由张年平给付刘淳设施搬用费用34028元（153126元÷9×2）。对刘淳主张的仓库租金等其他损失，依据不足，一审法院不予支持。综上，张年平应给付刘淳装修补偿费、停业补偿费、设施搬运费等合计121740元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、张年平应于判决生效之日起10日内给付刘淳装修补偿费、停业补偿费、设施搬运费等合计121740元；二、驳回刘淳的其他诉讼请求。案件受理费4772元，由刘淳负担2000元，张年平负担2772元。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，本院依职权调取淳溪镇学山路121号-135号补偿明细清单4页，产权人名称分别标注为“张年平”、“蓝天饭店”、“金享广告”、“中介”，其中，标注产权人“金享广告”的清单显示，评估总价为19656元。上述清单均加盖江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司公章，一审法院调取的上述清单内容与本院一致，但清单未加盖公章。刘淳质证认为，除标注产权人“金享广告”的清单外，其余清单均未见过。“金享广告”的清单与其他三张相比，不仅平方少算，装修项目遗漏很多，评估价格也小于其他家，“金享广告”应得的装修补偿款应为90518元。张年平质证认为，对证据真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，根据双方合同约定，租赁期内如遇拆迁，与拆迁有关的全部补偿费用归出租方所有。二审期间，刘淳提供图片13份及其自行制作的评估漏项汇总清单一份，其中：图片1-4证明张年平于征收前突击装修9间门面外墙，工期半个月以上，拆除了其原价3000元广告门牌（补给刘淳1000元抵减房租），侵犯了刘淳的物权，造成夫妇两人停工停业的事实，侵权行为所属租赁合同期为2016年10月1日至2017年10月1日，刘淳有权向张年平主张侵权损害赔偿，7500元已是最低标准的损失赔偿。图片5-13证明装修评估清单中金亨广告的评估遗漏具体项目。请求对张年平父子操纵金亨广告装修评估造成刘淳装修评估遗漏给予惩罚性侵权损失赔偿。被上诉人质证认为，对证据1-4真实性、合法性、关联性均不予认可，照片上看不出张年平装修对刘淳造成的损失，刘淳也没有证据证明不锈钢防盗窗、塑钢窗等系张年平造成的，不能达到刘淳的证明目的。证据5-13真实性、合法性、关联性均不予认可，从照片上看不出刘淳提出的遗漏评估实施及物品是在涉案承租房内，即使存在，也不能证明系刘淳所有。发生漏项系评估单位原因，与张年平无关。对汇总清单的真实性、合法性、关联性均不予认可，系刘淳单方制作的表格，不能作为证据使用，更不能作为张年平操控装修评估而承担惩罚性侵权赔偿的事实依据。二审期间，本院的争议焦点为：张年平是否应向刘淳支付补偿款；如应支付，各项补偿的数额应如何认定。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷发生于2019年，故应适用当时的法律及司法解释相关规定。本案中，刘淳和张年平双方约定的租赁合同履行期间，案涉房屋遇政府征收，故自征收公告发布之日，租赁合同终止履行。合同终止后，作为承租人，刘淳应及时腾空房屋，交还张年平。对合同终止后造成损失的处理，首先应按租赁合同的约定处理，对合同没有约定或约定不明的，应当依据合同约定，并结合合同履行情况、租赁期间、剩余租赁期限、租赁用途、实际经营情况等因素综合认定。关于刘淳主张的各项补偿款问题，本院认为：一、关于刘淳主张的各项补偿230148元。1.关于空调、宽带、电话补助费用。该部分款项系拆迁部门依据相关政策向被征收房屋的所有权人支付，在张年平认为所有款项均与承租人无关的情况下，刘淳要求上述补助合计1210元应由张年平向其支付的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。2.关于装修补偿款。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，因政府征收导致双方合同终止，刘淳作为承租人，并未提供充分证据证明其装修的初始价值，考虑到剩余租期并结合房屋征收部门评估的情况及双方的举证情况，一审认定对纳入实际评估范围的部分由张年平给付刘淳19656元，已充分考量当事人权益，并无不当。刘淳认为评估部门低估、漏算相应补偿内容，但其并非被征收人，且提供的证据不足以证明自身观点，本院对此不予采信。3.关于停业损失补偿。该项费用系征收部门根据房屋评估价格按固定比例计算出的给被征收人的补偿款项，双方对此在合同中并无明确约定。因征收拆迁对于出租人和承租人都会造成停业损失，故对承租人主张的补偿数额，应当考虑租赁合同的期限以及征收决定发布后剩余的租赁期限、承租人经营的业态等综合确定。结合承租人刘淳的举证情况，根据公平原则，本院酌定张年平向刘淳支付50%的停业补偿费用，即306252元÷9×2×50%=34028元。一审对此认定不当，本院予以纠正。4.关于非住宅设施搬运补偿。该项费用亦系征收部门根据房屋评估价格按固定比例计算出的补偿款项，本案中，作为承租人，刘淳并未提供充分证据证明其搬迁损失，应当根据公平原则由出租人与承租人进行分担。本院依法酌定张年平给付刘淳搬迁补偿17014元（即153126元÷9×2×50%）。一审认定不当，本院予以纠正。5.关于提前搬迁奖励。本院认为，该项费用是征收人对被征收人提前搬家所给予的奖励费，刘淳作为承租人主张该费用无事实及法律依据，本院不予支持。二、关于因装修导致的停业损失7500元。刘淳提供的证据不足以证明该项损失实际发生及其数额，一审法院对该项损失不予支持于法有据。对刘淳在二审期间提出的超出一审诉讼范围的请求部分，双方当事人并未达成一致意见，本院二审不予理涉。综上，张年平应向刘淳支付的各项补偿费用合计应为70698元。综上所述，刘淳的上诉请求不能成立，应予驳回；张年平的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市高淳区人民法院（2019）苏0118民初3617号民事判决；二、张年平于本判决生效之日起十日内给付刘淳装修补偿费、停业补偿费、设施搬运费等合计70698元；三、驳回刘淳的其他诉讼请求。一审案件受理费4772元，由刘淳负担3388元，张年平负担1384元；二审案件受理费5491元，由刘淳负担3905元，张年平负担1586元。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 汪德全审 判 员 李任飞二〇二一年二月三日法官助理 谢新辉书 记 员 陈晓君