云南省彝良县人民法院民 事 判 决 书(2016)云0628民初759号原告彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司，住所地：彝良县角奎镇西正街，组织机构代码75718247-5。法定代表人卢传荣，董事长。委托代理人艾永莲，云南元和律师事务所律师，特别授权。委托代理人李俊，彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司职工，特别授权。被告江某荣，男，生于1964年9月29日，汉族，住彝良县。委托代理人陈光焕，云南悟同律师事务所律师，特别授权。原告彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司诉被告江某荣拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年5月13日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月29日公开开庭进行了审理。原告彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司的委托代理人艾永莲、李俊、被告江某荣及其委托代理人陈光焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司诉称，被告江某荣于2010年7月29日与原告彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司签订《彝良县角奎镇西正街片区旧城改造拆迁补偿安置协议书》，拆迁被告原住宅建筑面积为398.73平方米，协议约定调换住宅建筑面积398.73平方米，加上奖励优惠面积9.5平方米，合计应返迁给被告408.23平方米。同日，被告江某荣向彝良县旧城改造指挥部提出申请，请求将住宅一楼89.09平方米、二楼235.23平方米住宅以同期开盘价进行货币补偿，补偿款用于优先购买平西正街一楼50平方米门市和平西正街二楼100平方米经营性用房，购买价格以同期开盘销售价支付给开发商，不足部分用未利用土地面积的货币补偿款予以补差……。剩下的173平方米面积选择置换2套户型为（4）类型110-125平方米的住宅，超出173平方米面积的由江某荣按同期开盘销售价予以补差。要求置换、购买的房屋、门市经营性住房对位连体不断层”。原告按协议支付被告各项费用517742.00元，被告腾空房屋交给原告拆迁，原告于2014年1月6日将返迁房屋建设完工并经验收合格。2014年7月彝良县人民政府批复《角奎镇西正街住房返迁安置方案》并进行公示，被拆迁人应在2014年7月14日前按签订的协议顺序选定房屋，彝良县旧城改造指挥部对相关房源进行了公示，但被告未在通知时间选定房屋，经彝良县旧城改造指挥部多次通知仍未选房，彝良县旧城改造指挥部按协议约定为被告指定西正丽街X号门面（建筑面积49.37平方米）、XX号商业（建筑面积99.54平方米）、XXX号、XXXX号两套房屋作为被告的返迁安置房屋，彝良县旧城改造指挥部进行了公示并发函给原告不得将选定的房屋用作销售或其他安置用，彝良县旧城改造指挥部多次通知被告办理接房手续，被告至今没有和原告办理接房手续和结算。指定的住房面积超出拆迁面积59.88平方米，根据双方签订的协议约定，被告应按同期开盘价3389.00元每平方米补原告差价204742.00元，原告应补被告一楼门面差价22554.00元和二楼差价4508.00元，相互扣减后被告应补原告177680.00元，被告还应缴纳税费25291.00元，支付原告垫付的物管费6885.00元，由于被告未按时接房和办理结算，被告已违约，应当承担违约责任，违约金按应补差价款177680.00元的20％计算为35536.00元，为维护原告的合法权益，请求判令：1、被告接收原告交付的西正丽街西正丽街X号门面、XX号商业用房、XXX号、XXXX号；2、被告支付原告返迁房屋超面积补差款177680.00元，代缴税费25291.60元，支付原告代缴的物管费6885.00元；3、被告支付原告违约金35536.00元；4、诉讼费由被告负担。被告江某荣辩称，1、原告的起诉不符合双方约定的纠纷解决方式，根据2010年7月29日三方签订的协议约定，在协议双方因发生纠纷不能协商一致时，应通过约定的前置处理程序，即由彝良县建设局裁决后，双方均可向人民法院提起诉讼。原告未经前置程序，应当依法驳回；2、原告的诉讼请求不能成立，原告主张的补差款177680.00元、税费25291.60元、物管费6885.00元，未经彝良县旧城改造指挥部组织双方结清互补差额款，没有经过双方约定的结算原则和结算程序。被告明确提出置换的住宅区位在原址优先。该请求是被告申请的主要的、实质性的内容，这一请求得到彝良县人民政府同意确认，并由指挥部代表县人民政府督促原告逐一落实，但原告对被告的请求未予以落实，原告违约造成的一系列损失不应由被告买单，原告所诉的案件事实完全悖理了法律和本案的客观事实；3、原告的房屋拆迁许可证系违法取得，根据《城市房屋拆迁管理条列》第七条第一款规定，原告提交的证据没有拆迁计划和拆迁方案以及办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明，原告的房屋拆迁许可证在发证时根本不符合规定的条件，是违法取得。原告为证明自己的诉讼主张，向法庭提交以下证据：1、营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明复印件各一份，拟证明原告主体资格的事实；2、彝政办发（2010）73号文件复印件、彝政复（2014）38号文件复印件、公示资料复印件各一份，拟证明《彝良县西正街旧城改造拆迁补偿安置方案》、《彝良县角奎镇西正街住房安置方案》并经人民政府批准并公示的事实；3、《拆迁补偿安置协议》复印件一份，拟证明原、被告签订拆迁补偿安置协议是真实意思表示，双方约定不安规定的时间选房由彝良县旧城改造指挥部代选产权调换房屋的事实；4、现金支票存根复印件、领款单复印件，拟证明原告按协议支付被告补偿费、安置费517742.00元的事实；5、通告、通知、送达回执复印件各一份，拟证明彝良县旧城改造指挥部多次通知被告结算接房的事实；6、申请、彝良县旧城指挥部回复复印件，拟证明被告申请用235.23平方米住宅以同期开盘价进行货币补偿。将补偿款一楼门面、二楼经营性用房，指挥部对提出问题进行回复；7、告知书、彝良县旧城改造指挥部（函）复印件，拟证明彝良县旧城改造指挥部按协议约定为被告选房并通知原告不得将选定房屋用于销售或者其他安置选房的事实；8、结算单复印件一份，拟证明被告应当支付原告超出拆迁房屋建筑面积59.88平方米的差价款、税费197471.00元的事实；9、物管费收据复印件，拟证明原告垫付物管费的事实。被告对原告提交的证据1三性无异议；证据2真实性无异议，但彝政办发（2010）73号文件的15页43条规定，文件对发生纠纷的有解决方案，对彝政复（2014）38号文件三性无异议；证据3无异议，在协议第十条约定，双方对发生争议如何解决做了明确约定，应向部门先行裁决，约定了前置程序；证据4需要明确款项是由政府成立的旧城改造指挥部拆迁办支付给被告的，与原告需要证明的内容矛盾；证据5有关的通知、通告实质上是面向所有的拆迁安置户，没有针对被告本人，与本案被告无关，被告并没有接到相关部门的通知。送达回执没有送到被告手中，被告没有收到；证据6中的申请三性无异议，申请的第一页第三条、第二页第四行是本案纠纷的原因，旧城指挥部代表人民政府要一一落实被告的要求，直到今天原告都没有落实；证据7通知都没有送达给被告，虽然记载到过被告家，但是没有见到过被告，关于送达被告的我方不予认可；证据8属于原告单方进行制作的结算单，结算需要在政府主持下结算，故单方结算不予认可；证据9时间是2016年5月15日，三性不予认可，收据无异于白纸发票，并没有约束力。物管费是盛鑫公司缴纳的，没有被告授权委托，与被告无关。关联性也不予认可。被告江某荣未向本院提交证据。本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9来源合法，内容真实，与本案关联，予以采信，证据1证明原告主体资格适格；证据2证明《彝良县西正街旧城改造拆迁补偿安置方案》、《彝良县角奎镇西正街住房安置方案》经人民政府批准并公示的事实；证据3证明原、被告签订拆迁补偿安置协议的事实；证据4证明原告按协议支付被告补偿费、安置费517742.00元的事实；证据5证明彝良县旧城改造指挥部多次通知被告结算接房的事实；证据6证明被告申请用235.23平方米住宅以同期开盘价进行货币补偿。将补偿款用于购买一楼门面、二楼经营性用房，指挥部对被告的申请进行回复；证据7证明彝良县旧城改造指挥部按协议约定为被告选房并通知原告不得将选定房屋用于销售或者其他安置选房的事实；证据8证明西正丽街一楼门市开盘价为35800.00每平方米、二楼经营性用房开盘价为9800.00元每平方米、西正街XXX号开盘价为3580.00元，西正街2区1单元,XXXXX号开盘价为3398.00元每平方米，被告应当支付原告补差价款177680.00元的事实；证据9证明原告代被告垫付物管费6885.00元的事实。综上所述，本院认定本案事实如下：被告江某荣于2010年7月29日与被告彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司签订《彝良县角奎镇西正街片区旧城改造拆迁补偿安置协议书》，拆迁被告原住宅建筑面积为398.73平方米，协议约定调换住宅建筑面积398.73平方米，加上住宅奖励优惠政策奖励优惠面积9.5平方米，合计应返迁给被告408.23平方米。同日，被告江某荣向彝良县旧城改造指挥部提出申请，请求将住宅一楼89.09平方米、二楼235.23平方米住宅以同期开盘价进行货币补偿，补偿款用于优先购买平西正街一楼50平方米门市和平西正街二楼100平方米经营性用房，购买价格以同期开盘销售价支付给开发商，不足部分用未利用土地面积的货币补偿款予以补差。剩下的173平方米面积选择置换2套户型为（4）类型110-125平方米的住宅，超出173平方米面积的由江某荣按同期开盘销售价予以补差，彝良县旧城改造指挥部签署意见同意被告的申请。原告按协议支付被告各项费用377806.35元，被告腾空房屋交给原告拆迁，原告于2014年1月6日将返迁房屋建设完工并经验收合格。2014年7月彝良县人民政府批复《角奎镇西正街住房返迁安置方案》并进行公示，被拆迁人应在2014年7月14日前按签订的协议顺序选定房屋，彝良县旧城改造指挥部对相关房源进行了公示，但被告未在通知规定时间内选定房屋，经彝良县旧城改造指挥部多次通知仍未选房，彝良县旧城改造指挥部按协议约定为被告指定西正丽街X号门面、XX号商业、XXX号、XXXX号两套房屋作为被告的返迁安置房屋，对选定的房屋进行了公示并发函给原告不得将选定的房屋用作销售或其他安置用，彝良县旧城改造指挥部多次通知被告办理接房手续，被告至今没有和原告办理接房手续和结算。彝良县旧城改造指挥部为被告指定的X号门面（建筑面积49.37平方米）、XX号经营性用房（建筑面积99.54平方米）、XXX号（建筑面积116.44平方米）、XXXX号（建筑面积116.44平方米），当期门面开盘价35800.00元每平方米，经营性用房开盘价9800.00元每平方米，西正街XXX号开盘价为3580.00元，西正街2区1单元,XXXXX号开盘价为3398.00元每平方米，原告为上述物业垫付物管费6885.00元。本院认为，原、被告于2010年7月29日签订《彝良县角奎镇西正街片区拆迁补偿安置协议书》，双方认同按照《彝良县角奎镇西正街片区旧城改造拆迁补偿安置方案》进行拆迁安置补偿。关于被告主张依照双方签订的协议约定，双方因发生纠纷不能协商一致时，应先由彝良县建设局裁决后，才能向人民法院提起诉讼，原告的起诉未经前置程序，应当驳回原告起诉这一问题。在本案中，原、被告已就拆迁补偿安置达成协议，原、被告的纠纷是合同履行的问题，对被告请求驳回原告起诉的主张不予支持；对于原告房屋拆迁许可证是否违法取得不是本案审理的范围，本院不予审查。彝良县人民政府制定的《彝良县角奎镇西正街片区旧城改造拆迁补偿安置方案》第十四条规定“拆迁补偿安置采取货币补偿和房屋产权调换两种方式，属私产房的被拆迁人两种方式由其任选其一……”，被告选取房屋产权置换安置方式；原、被告在《彝良县角奎镇西正街片区拆迁补偿安置协议书》第二条第一款第（二）项约定：被告选取两套110-125平方米的房屋作产权调换，被告在2010年7月29日提出申请用一楼89.09平方米的房屋置换西正街一楼50平方米门面，二楼146.14平方米的房屋置换西正街二楼100平方米经营性房屋，经彝良县旧城改造指挥部同意，原告已提供房源供被告选择；原、被告在《彝良县角奎镇西正街片区拆迁补偿安置协议书》第七条第五款约定：在旧城改造指挥部通知规定时间内乙方不选房的，旧城改造指挥部按照本协议约定精神代乙方选定产权调换房屋。原告已提供房源可供选择，由于被告不按规定时间选房，彝良县旧城改造指挥部依照原、被告签订的协议约定为被告选取西正丽街X号门面、XX号、XXX号、XXXX号为被告的返迁安置房屋；原、被告在《彝良县角奎镇西正街片区拆迁补偿安置方案》第二十七条约定“产权调换房屋面积大于被拆迁房屋面积的由被拆迁人分别按商业门市和住宅以该幢房屋同期开盘价格向拆迁人给予货币补差产权调换房屋面积小于被拆迁房屋面积的，由拆迁人分别按商业门市和住宅以该幢房屋同期开盘价格向被拆迁人给予货币补差”，被告通过产权置换的门面、经营性用房和住房对于不足和超出部分应按当期开盘价予以补差。本案中，原告已按照原、被告签订的《彝良县角奎镇西正街片区拆迁补偿安置协议书》约定的内容履行完毕提供房源和支付拆迁补偿款的义务，被告没有按照约定按期接收房屋和与原告结算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，对原告请求被告接收房屋及支付相关款项的请求予以支持；彝良县旧城改造指挥部为被告指定的X号门面建筑面积49.37平方米、XX号商业建筑面积99.54平方米、XXX号建筑面积116.44平方米、XXXX号建筑面积116.44平方米，两套房屋住房面积超出拆迁面积59.88平方米，当期门面开盘价35800.00元每平方米，经营性用房开盘价9800.00元，西正街XXX号开盘价为3580.00元，西正街2区1单元,XXXXX号开盘价为3398.00元每平方米，原告应补被告一楼门面差价22554.00元和二楼经营性用房差价4508.00元，被告应补原告住房差价款204742.00元，相互扣减后被告应补原告177680.00元；被告虽未搬进该房屋，但该房屋已经旧城改造指挥部指定归被告所有，故原告垫支的物管费6885.00元应由被告返还原告；原告主张被告应向其支付税费35536.00元，但未提交证据证明其已为被告代缴，房屋涉及的税费应由被告向税务机关缴纳，故对原告主张被告应向其支付税费35536.00元的请求不予支持；被告主张原告提供的房源未能满足其原址优先的请求，原告已违约，在本案中，西正街拆迁改造是整个片区的改造，是对整个片区重新规划设计建设，不是简单的原址重建，故对被告主张原告已违约的主张不予支持，被告经多次通知，仍未按约接收房屋及和原告结算，被告已构成违约，应支付原告违约金，原、被告在《彝良县角奎镇西正街片区拆迁补偿安置协议书》第八条中约定违约方按产权调换房屋的最大建筑面积按违约时市场价总额的20％向非违约方支付违约金，原告主张按补差价款177680.00而非房屋总价的20％支付违约金，原告主张的违约金未超过约定，予以支持，被告江某荣应支付原告违约金35536.00元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司将彝良县角奎镇西正丽街X号门面、XX号经营性用房、XXX号住房、XXXX号住房移交给被告江某荣；二、被告江某荣支付原告彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司房屋补差价款177680.00；三、被告江某荣返还原告彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司垫支的物管费6885.00元；四、被告江某荣支付原告彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司违约金35536.00元；五、驳回原告彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司的其它诉讼请求。上述一、二、三、四项于判决生效十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4344.00元，由被告江某荣负担4000.00元，原告彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任负担344.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均未上诉的，本判决自上诉期限届满之日即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决的，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期间届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  兰绍刚代理审判员  史世勇人民陪审员  陈明碧二〇一六年七月二十六日书 记 员  李本艳