海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼97民初4号原告汤学仲，男,1953年9月7日出生，现住香港特别行政区。委托代理人孙定华，海南三和元律师事务所律师。被告海南美好中和房地产开发有限公司，住所地海南省乐东黎族自治县尖峰镇龙沐湾开发区208。法定代表人吴典，该公司董事长。委托代理人唐志光，海南经和纬律师事务所律师。原告汤学仲与被告海南美好中和房地产开发有限公司（以下简称美好中和公司）商品房销售合同纠纷一案，原告于2016年1月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由高景伟担任审判长，与审判员徐忠贵、沈美萍组成合议庭，于2016年4月19日公开开庭审理了本案。原告汤学仲的委托代理人孙定华，被告美好中和公司的委托代理人唐志光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤学仲诉称，2014年11月，汤学仲与美好中和公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：汤学仲向美好中和公司购买位于美好·龙沐湾I区第9幢9层02号房产，建筑面积为87.02平方米，房产单价为每平方米11029元，总金额959709元，签订合同后的当日一次性付款；美好中和公司应于2014年12月31日前交付房屋。同时，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；应当在本合同生效之日起90天内美好中和公司向乐东黎族自治县住房保障与房产管理局申请登记备案；并在商品房交付使用后2年内，将办理权属登记所需要的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告汤学仲已依约向美好中和公司支付购房款959709元及办理房屋权属证书所需的费用，但截至目前被告美好中和公司并未将涉案房屋交付给原告汤学仲使用，逾期交房长达一年之久，已构成严重违约，应承担违约责任。故请求：1.判令美好中和公司继续履行《商品房买卖合同》，将房屋交付给汤学仲使用，并为汤学仲办理《房屋所有权证》及登记备案手续。2.判令美好中和公司支付迟延交房违约金62381.09元。(从2015年1月1日起,暂计至2015年11月21日,实际算至交房之日止)3.判令美好中和公司承担本案诉讼费被告美好中和公司辩称，第一，原告汤学仲提供的收据是利用吴明持有的空白收据填写的，所有的收据中没有任何人签名，也没有银行付款凭证，不符合财务手续。美好中和公司实际上没有收到售房款，并且原告汤学仲也没有足够的证据证明其已支付了购房款。第二，汤学仲与美好中和公司签订《商品房买卖合同》虽具有形式要件，但是由于汤学仲没有实际支付购房款，该合同实际上是吴明利用空白合同填写的，合同处于效力待定的状态。第三，房款收据时间在后，结算单和交房通知时间在前，表明收据是事后补签的，并没有真实的款项往来。第四，如果汤学仲实际支付了房款，或者能提供真实有效的付款证据，美好中和公司愿意继续履行合同。但是汤学仲没有与美好中和公司财务进行账务往来核算，合同没有履行的基础。第五，汤学仲没有交付购房款给美好中和公司，美好中和公司本身没有过错，不应该承担违约责任。第六，经过核对，汤学仲的两笔购房款与股权转让协议购房款相同。但股权转让协议不能当做汤学仲支付购房款的依据。综上，请求驳回汤学仲的诉讼请求。原告汤学仲为证明其主张向法庭提交下列证据：1.《商品房买卖合同》与《补充协议》，用以证明汤学仲向美好中和公司购买房屋及美好中和公司逾期未交房的违约事实。2.三份《收据》与一份《结算单》，用以证明汤学仲已经履行了付款义务。3.《交房通知书》，用以证明美好中和公司于2014年1月24日发出交房通知书，但是没有实际交付房屋。被告美好中和公司的质证意见：1.《商品房买卖合同》是吴明持有的美好中和公司空白的销售合同，由吴明与原告汤学仲签订的，对合同加盖的美好中和公司公章的真实性予以认可，但该合同不是美好中和公司的意思表示。2.对《收据》及《结算单》的真实性不予认可。3.《交房通知书》签发时间与《收据》时间自相矛盾，没有证明力。被告美好中和公司提交的证据：《股权转让协议》复印件一份，用以证明于2014年8月3日汤学仲、美好中和公司及海南京东保盈公司签订的三方股权转让协议书，所涉及的两套房产，9幢902房,1808房均是协议书上第三条提到的房款，房款的来源，原告汤学仲没有实际支付购房款，该份协议违法无效且没有实际履行，不能当做原告汤学仲支付房款的凭证。原告汤学仲质证认为，被告美好中和公司提交的《股权转让协议》复印件，不属于本案新证据，没有原件，与本案没有关联性，不予认可。对原告汤学仲与被告美好中和公司提交的证据，本院认为，原告汤学仲提交的《结算单》为复印件，并且被告美好中和公司又不予认可，无法证明其真实性，本院不予采信。被告美好中和公司对于汤学仲提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《收据》加盖的美好中和公章的真实性予以认可，并且《交房通知书》也加盖美好中和公章，本院对于《商品房买卖合同》、《补充协议》、《收据》及《交房通知书》的真实性、合法性及关联性予以认可。被告美好中和公司提交的《股权转让协议》复印件，原告汤学仲不予认可，又没有原件予以核对，本院不予采信。本院经审理查明，2014年11月，汤学仲与美好中和公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：汤学仲向美好中和公司购买位于海南省乐东黎族自治县尖峰镇龙沐湾B区的美好·龙沐湾I区第9幢9层02号房产，建筑面积为87.02.5平方米，房产单价为每平方米11029元，总金额959709元，付款方式为一次性付款，美好中和公司应于2014年12月31日前交付房屋。若买受人汤学仲未按合同约定时间付款，逾期不超过180日的，按日万分之二向美好中和公司支付逾期违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人美好中和公司有权解除合同，并要求汤学仲按日支付逾期应付款万分之二的违约金。若出卖人美好中和公司未按合同约定时间交房，逾期不超过180日的，按日向汤学仲支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人汤学仲要求继续履行合同的，出卖人美好中和公司按日支付已付房款万分之二的违约金。《合同补充协议》约定的房屋、房产单价、总金额及付款方式一致。另查明，2015年2月12日，原告汤学仲向美好仲和公司支付美好·龙沐湾I区第9幢9层02号房产房款950880元，契税、印花税、办证费35073元，物业费3211元。2015年1月24日，美好中和公司向汤学仲发出《交房通知书》。再查明，美好中和公司已于2014年1月6日对美好·龙沐湾项目全部在建工程及《国有土地使用权证》在乐东黎族自治县住房保障与房产管理局办理抵押登记，其中包括美好·龙沐湾I区第9幢902号房产。抵押登记证编号：乐房建2014字第0002号。抵押的《国有土地使用权证》分别为：《国有土地使用权证》编号：尖峰国用（2011）第08号全部土地195121.21平方米和《国有土地使用权证》编号：尖峰国用（2012）第11号全部土地154604.18平方米。抵押权人：中国华融资产管理股份有限公司海南分公司。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.汤学仲与美好中和公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是否已生效？2.美好中和公司是否应当向汤学仲支付违约金？关于合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的权利义务关系明确，有明确的标的，并且双方当事人已签字盖章，表明双方对合同内容均表示认可，故该合同形式上符合法律规定，内容上能够体现双方真实意思表示，应认定为合法有效，双方均应全面履行合同。被告辩称原告提供的合同系案外人吴明利用美好中和公司的空白合同及空白收据擅自与汤学仲签订合同，被告并不知情，并且被告实际上也没有收到原告的购房款，该合同应为效力待定合同。本院认为，被告不能提供相应的证据证明其对涉案合同的签订并不知情，并且合同明确约定原告未按期支付房款，被告有权要求原告继续履行合同或解除合同，原告应承担逾期付款的违约责任，合同没有将原告支付房款的时间作为合同生效要件，因此，被告主张该合同效力待定的理由不成立，本院予以驳回。关于房款支付问题。原告提供的购房款收据加盖了美好中和公司财务专用章，证明原告已于2015年2月12日向被告支付了全部房款，收据虽然没有出纳、经手人等人的签名，但是被告对于该收据财务专用章的真实性也予以认可，足以表明该收据内容是真实的。根据我国社会经济发展水平及人们生活的富裕程度等因素，买受人不通过银行转账而是将现金直接支付房地产开发商购买房屋的情况是存在的，本案中，双方当事人签订商品房买卖合同没有明确约定原告必须通过银行转账形式向被告支付房款，所以原告直接将现金959709元支付给被告作为房款，并无不当，被告辩称该房款数额巨大，应通过银行转账形式支付，现原告无法提供银行转账凭证，从而认为原告没有支付房款的理由不成立，本院不予采信。经本院向原告释明，涉案房屋已经办理抵押登记，该商品房买卖合同可能无法继续履行，原告是否将诉讼请求变更为解除合同，并退还房款，原告坚持其诉讼请求。据此，原告已按合同约定全面履行了付款义务，而被告并未按合同约定履行义务，故原告请求被告按合同约定将房屋交付给原告汤学仲使用，并为其办理《房屋所有权证》及登记备案手续，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金问题。根据双方的《商品房买卖合同》约定，被告应于2014年12月31日将涉案房屋交付给原告使用，但是原告未按合同约定付款的，被告可以据实予以延期。根据本案事实，合同没有约定原告付款时间，原告于交房期限届满后即2015年2月12日才向被告支付全部房款，按照房地产交易惯例，被告只能在原告交付一定的购房款后，才能将房屋交付原告使用，并且被告也于原告支付房款前即2015年1月24日向原告发出交房通知书，因此，被告并不存在违约行为，并且原告也未提供证据证明因被告方的迟延交房行为给其造成损失，故原告请求被告支付迟延交房违约金，没有事实根据与法律依据，本院不予支持。依照《》第、第第一款，《》第第一款的规定，判决如下：一、被告海南美好中和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告汤学仲办理位于海南省乐东黎族自治县尖峰镇美好·龙沐湾I区第9幢9层02号房产的《房屋所有权证》及登记备案手续。二、驳回原告汤学仲的其他诉讼请求。案件受理费13998.81元，由原告汤学仲负担3998.81元，被告海南美好中和房地产开发有限公司负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长  高景伟审判员  徐忠贵审判员  沈美萍二〇一六年七月四日书记员  田秀莉附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。