深圳市罗湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）深罗法民三初字第1980号 原告（反诉被告）张思斯。 委托代理人郑晓莹，广东联睿律师事务所律师，执业证号14403201411015682。 被告（反诉原告）陈丽琼。 委托代理人欧阳范喜，广东世纪华人律师事务所律师，执业证号14403200510594869。 被告陈小河。 第三人深圳市大置汇地产经纪有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区桂园路桂花大厦A、B栋M层1号。 法定代表人黄顺莲。 委托代理人龙湖桥，系该公司职员。 上述原告诉被告及被告反诉原告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告委托代理人郑晓莹，被告陈丽琼委托代理人欧阳范喜、被告陈小河，第三人深圳市大置汇地产经纪有限公司委托代理人龙湖桥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张思斯起诉称，2015年10月31日，在第三人的居间下，原、被告签署《房地产买卖合同》，双方约定被告将其名下房产罗湖区桂园路出售给原告，成交价为人民币104万元，其中定金2万元原告于2015年10月31日付清。合同履行期间，被告突然表示拒绝继续履行合同，原告与被告多次协商，告知提醒被告其应按照合同约定履行职责义务，否则是严重违约的行为。被告坚持拒绝继续履行合同。2015年11月14日，原告通知被告买卖双方应于2015年11月20日前往银行共同办理资金监管手续，并前往不动产登记中心办理二手房过户手续。被告未按照上述时间前往银行或者不动产登记中心办理手续。原告之后委托律师寄发律师函给被告，催促其继续履行合同，但被告仍置之不理。被告的行为严重违反了合同的契约精神，毫无诚信可言。不仅浪费了原告的巨大精力、时间以及为了维权而付出的经济损失，且因房价高涨，导致原告无法在同一小区以同一价格购买相同的物业，严重损害了原告的权益。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告根据《房地产买卖合同》第15条约定向原告支付违约金房款总价的20%即人民币204000元；二、原、被告解除《房地产买卖合同》，被告退回原告支付的定金。三、本案的案件受理费、保全费等由被告承担。原告当庭增加第四项诉讼请求，请求判令被告按照月利百分之0.5向原告支付未付违约金的利息，利息起算时间为2015年11月20日至被告实际付清违约金之日止。被告陈丽琼委托代理人欧阳范喜、被告陈小河，第三人深圳市大置汇地产经纪有限公司委托代理人龙湖桥当庭表明不需要新的答辩期和举证期。 被告陈丽琼答辩称，与反诉状的事实一致，补充如下：原告在起诉状中所陈述的事实不属实，合同不能履行的主要原因是原告变更交易双方主体，违背诚实信用原则，在交易的过程中故意隐瞒合同的重要事实，提供虚假的情况，才使买卖双方不能实现合同目的。 被告陈小河答辩称，请求对原告的犯罪行为移交公安机关调查处理。相关的申请资料及证据已经提交法庭。 第三人深圳市大置汇地产经纪有限公司陈述称，无陈述意见。 被告陈丽琼反诉称，2011年6月22日，被告陈丽琼委托被告陈小河代为办理位于深圳市罗湖区桂园路星桂园，委托期限为2011年6月22日至2016年6月2日内，被告陈丽琼并向被告陈小河出具了经深圳市公证处公证的《委托书》。2015年10月31日，被告陈小河在被告陈丽琼的授权下与原告签订了《房地产买卖合同》双方约定被告陈丽琼将位于深圳市罗湖区桂园路，成交价为人民币104万元，原告应于合同签订之日起25日内付清首期购房款。2015年11月9日下午，被告陈丽琼的受托人被告陈小河依约前往工商银行华强北支行配合原告办理按揭贷款的相关手续，但在办理手续过程中，受托人被告陈小河发现办理按揭贷款的并非原告，而是案外人杜小平，且案外人杜小平并未出现在办理按揭业务手续的现场，受托人被告陈小河当即提出异议，并要求确认杜小平本人的身份，但原告拒绝安排杜小平到场，且受托人被告陈小河发现原告有骗取银行贷款的嫌疑，双方发生争议，受托人被告陈小河的妻子随即拨打110报警，在派出所处理过程中，受托人被告陈小河坚决要求杜小平到场接受调查，原告先是答复杜小平很快到场，但从下午3点等到下午7点，杜小平始终未到派出所接调查。在派出所处理过程中，自称是杜小平女儿（带了杜小平的户口本），以杜小平的签字有风险为由，将两张只有“杜小平”签名而没有其他内容的证据材料当场撕毁，并且欲从调解室带走所有涉及有杜小平签字的材料，被被告陈小河拒绝。因杜小平始终未到场，真相无法查明，后在驻派出所调解员的调解下，双方同意此次房屋买卖纠纷由法院诉讼解决。因被告陈丽琼当时人在国外，未及时提起诉讼。被告陈丽琼认为，原告在履行双方签订的房屋买卖合同期间，违背诚实信用原则，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假情况，致使买卖双方不能实现合同目的，已经构成严重违约。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条第二项、第九十四条第四项、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，为维护被告陈丽琼的合法权益，请求法院判令：一、原告根据《房地产买卖合同第14条约定向被告支付违约金人民币208000元（按转让房款总价的20%计算》；二、解除被告与原告订立的《房地产买卖合同》；三、原告承担本案全部诉讼费用。被告陈丽琼当庭增加第四项诉讼请求，请求判令原告按照月利百分之0.5向原告支付未付违约金的利息，利息起算时间为2015年11月20日至被告实际付清违约金之日止。原告委托代理人郑晓莹，被告陈小河，第三人深圳市大置汇地产经纪有限公司委托代理人龙湖桥当庭表明不需要新的答辩期及举证期。 原告张思斯答辩称，一、被告陈丽琼反诉状中的杜小平是原告的亲戚，原、被告双方签署的房屋买卖合同第20条注明，买方有权选择权利人，因此原告原计划是将房屋权利人登记为杜小平，且已经告知了被告陈丽琼，在第一次双方办理银行的资金监管手续时，原告选择的房屋权利人杜小平签署了所有的银行文件，而被告未签署任何文件，且通过各种故意的不合理的对银行文件以及人员身份进行置疑，不配合办理资金监管。原告在整体买房过程中不存在任何违约的行为。 被告陈小河答辩称，同意被告陈丽琼的反诉意见。 第三人深圳市大置汇地产经纪有限公司陈述称，没有陈述意见。 经审理查明： 一、涉案房产产权情况：涉案房产位于深圳市罗湖区桂园路，于2011年6月16日转移登记至被告陈丽琼名下，本院依原告申请依法于2015年12月14日查封涉案房产。 二、合同签订情况：原告与被告陈丽琼委托代理人陈小河于2015年10月31日签订《房地产买卖合同》约定，被告陈丽琼将涉案房产转让给原告，成交价为人民币1040000元；原告须于合同签订当日向被告支付定金人民币20000元,本条所约定的定金交由双方所指定的第三方托管，原告将定金支付给托管方或存入托管账号，即视为被告收讫定金；原告须于合同签订之日起25日内（含当日）付清首期房款（以银行为准，不含已付定金），并于首期房款交付之日起五日内（含当日）办理完毕全部银行按揭申请手续，被告须无条件配合原告提交并签署申请贷款所需的资料；原、被告须于银行出具贷款承诺书之日起七日内（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续，在递件回执载明的答复日期之日起五个工作日内（含当日），原、被告须到国土等相关部门领取房地产证并按约定交纳税费；涉案房产无抵押；原、被告双方同意在定金当中预留人民币5000元作为交房保证金；交楼日期为被告收到全款的2个工作日；原告有权选择权利人。 三、合同履行情况：上述合同签订后，原告于合同签订当天向第三人转账支付涉案房产定金人民币20000元。2015年11月9日，原、被告双方一同前往银行办理首期款资金监管手续，但由于原告将买受人变更为案外人杜小平，被告并未配合履行相关合同义务，双方因此产生纠纷，加盖有福田区华强北街道人民调解委员会驻华强北派出所调解室公章的《情况说明》载明，原告与被告陈丽琼代理人陈小河因房产合同产生纠纷，双方到华强北派出所调解室未果，自愿前往法院诉讼，杜小平向银行申请贷款资料原件（含撕毁部分）存放在驻华强北派出所调解室。 被告陈丽琼于2011年6月22日作出委托被告陈小河办理买卖涉案房产相关事宜的公证授权委托书，代理期限为2011年6月22日至2016年6月21日，该委托书于2011年6月22日经深圳市公证处公证。 以上事实，有房地产证、《房地产买卖合同》、POS签购单、《情况说明》、公证委托书及当事人庭审陈述等为证，本院予以确认。 本院认为，原告与被告陈丽琼委托代理人陈小河签订的《房地产买卖合同》是原告与被告陈丽琼双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方应按照合同约定全面履行自己的义务。鉴于原告与被告陈丽琼均主张解除涉案《房地产买卖合同》，视为双方协商一致，合同可以解除。合同解除，被告应向原告返还其已支付的定金人民币20000元，由于该笔款项托管在第三人处，应由第三人向原告径付。 依照涉案《房地产买卖合同》约定，原告有权选择权利人；根据该合同文本的原意及第三人的陈述，原告有权选择原告之外的人来履行涉案合同的买方义务，而被告陈丽琼作为卖方应当予以配合。故原告变更合同买方主体的行为并不构成违约，被告据此主张原告支付违约金人民币208000元及利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。原告已按合同约定支付了定金人民币20000元；被告拒不按合同约定与原告指定的案外人履行相关合同义务的行为已构成违约，原告有权依照合同约定要求被告支付成交价百分之二十的违约金承担违约责任，由于被告并未就原告主张的违约金数额过高的事实提交证据，应承担举证不能的不利后果，因此，原告主张被告陈丽琼按照成交价百分之二十支付违约金人民币204000元的诉讼请求，本院予以支持。由于本院已支持原告的上述诉讼请求，原告亦未提交证据证明其存在其他损失及损失数额，原告主张被告陈丽琼按照月利百分之0.5向原告支付未付违约金利息（利息起算时间为2015年11月20日至被告实际付清违约金之日止）的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。 《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案当中被告陈小河作为被告陈丽琼委托代理人与原告签订涉案《房地产买卖合同》，合同相关的权利义务应由被告陈丽琼承担，故原告主张被告陈小河承担涉案合同相关权利义务的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告张思斯与被告陈丽琼委托代理人陈小河签订的《房地产买卖合同》。 二、被告陈丽琼于本判决生效之日起十日内向原告张思斯返还其已支付的定金人民币20000元，该笔款项由第三人深圳市大置汇地产经纪有限公司向原告张思斯径付。 三、被告陈丽琼于本判决生效之日起十日内向原告张思斯支付违约金人民币204000元。 四、驳回原告张思斯的其他诉讼请求。 五、驳回被告陈丽琼的其他诉讼请求。 如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币4360元，由原告张思斯负担人民币60元，由被告陈丽琼负担人民币4300元；反诉受理费人民币2210元，由原告张思斯承担人民币50元，由被告陈丽琼承担人民币2160元；保全费1540元，由原告张思斯承担人民币50元，由被告陈丽琼承担人民币1490元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  张笑然 人民陪审员  王大岩 人民陪审员  张素清 二〇一六年七月二十日 李迪文 书记员 魏惠如