西安市灞桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0111民初1308号原告（反诉被告）某某某某城有限公司。法定代表人梁某某。委托代理人郑某某。委托代理人苏某某。被告（反诉原告）赵某某。委托代理人刘某。原告（反诉被告）某某某某城有限公司（以下简称“某某城公司”）诉被告（反诉原告）赵某某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，由审判员张华明担任审判长与审判员李澍然、王新依法组成合议庭，于2016年5月27日、7月4日两次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告诉称，2013年9月26日，被告购买原告位于某某某某城五金机电B区1-10102号商铺，并于2013年10月8日签订《商品房买卖合同》。合同签订后，原告多次催收欠款，被告至今未付清拖欠的房款。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令被告支付欠款6080000元，承担违约金（自2013年11月27日起至实际付款之日止，按照银行同期贷款利率1.1倍计算）；本案诉讼费由被告承担。本诉被告辩称，某某城公司为了销售房屋做了大量的虚假宣传，签订合同后未将合同原件交给被告。该公司存在未按期交房及擅自更改规划、设计等严重违约行为，故不同意某某城公司的诉讼请求。根据《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房超过180天，买受人有权解除合同。现反诉要求解除双方之间关于某某某某城五金机电B区1-10102号房屋买卖合同关系；返还已付房款6099177元并支付利息（自2011年11月1日至实际付款之日,按照银行同期贷款利率1.2倍计算）。反诉被告辩称，反诉原告要求解除合同无事实及法律依据，故不同意反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2013年10月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由赵某某购买某某城公司开发的五金机电B区第1幢1单元1层10102号商用房屋一套。该合同第八条约定“出卖人（某某城公司）应当在2013年11月26日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人(赵某某)使用”；第九条约定“逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同”；第十条约定“经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购买商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人（包括该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向），买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”。该合同附件一中就本案涉及房屋之二、三、四层均注明为跃层。现该房屋尚未交付，其中房屋实际空间与合同记载不一致，二、三、四层均非跃层。某某城公司就上述变更问题未通知赵某某。2011年11月14日赵某某曾向某某城公司交纳诚意金、保证金共计2000000元（合同签订后该款项已计入购房款）。2013年9月26日赵某某向某某城公司支付房款4099177元，以上共计6099177元。合同附件五补充协议第二条第二款约定“买受人在2013年11月26日之前以银行贷款的方式支付剩余房款6080000元，如因个人原因或国家政策法规变更导致买受人无法办理按揭的，买受人需按出卖人要求在10内补齐余款”；第三条第一款约定“买受人迟延支付房款的，每天须按欠付金额的银行同期贷款利率上浮10%的标准作为违约金支付给出卖人，自迟延付款之日起至实际付清之日止”。赵某某至今未支付该6080000元购房款。另查明，本案涉及之房屋已取得商品房预售许可证（市房预售字2013053号）。审理中，经本院主持调解，双方各持己见，调解未果。上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据及本院庭审笔录等材料在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方约定内容合法有效，双方均应照此履行。赵某某要求解除合同，其理由之一为某某城公司未按期交房，某某城公司辩称已如期通知收房，由于合同中未对交房方式进行明确约定，故某某城公司作为开发商应对其已完成通知交房义务的抗辩理由承担举证责任，对此某某城公司出示证据仅为其公司于2013年9月30日按照赵某某签署合同时所提供的地址邮寄“入伙通知单”的EMS专递单，但未能提供该专递单是否被赵某某签收的相关证据及该“入伙通知单”的具体内容，故该证据不能有效证明某某城公司已完成了通知赵某某收房的义务，故本院认定某某城公司至今尚未通知赵某某收房。另根据合同第八条的约定，交付使用的商品房需符合本合同的约定，而赵某某主张本案涉案房屋结构形式及空间尺寸均与合同不符，某某城公司对空间尺寸发生变化的问题以其签订合同时存在笔误作为抗辩理由，但其就此未能提供相关证据予以证明，故本院对此不予采信。即使某某城公司针对房屋空间尺寸变更的抗辩理由成立，但该房屋仍然存在房屋结构形式变更的情况。针对房屋结构形式即跃层的问题，某某城公司辩称只有住宅类商品房有对跃层的相关规定，商业用房无跃层的明确规定，故其房屋符合合同约定。由于双方签订的合同附件一中明确载明“二、三、四层为跃层”，在双方对跃层无明确约定的情况下，作为普通购房者仅应具备对跃层的普遍认识即可，而涉案房屋的现状却与普遍认识中的跃层不一致，故本院对被告该项抗辩理由不予采信，因此认定某某城公司对涉案房屋的结构形式进行了变更。上述变更产生后某某城公司未按照合同约定通知赵某某。本案受理后赵某某根据上述理由反诉要求解除该合同，结合双方签订的《商品房买卖合同》相关约定，本院对赵某某要求解除该合同的诉讼请求依法予以支持。某某城公司要求赵某某给付剩余房款并支付违约金的诉讼请求，由于本合同的解除，故本院对其相关诉讼请求不予支持。赵某某要求某某城公司退还已付房款6099177元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。赵某某要求支付利息（按照银行同期贷款利率1.2倍计算）的诉讼请求，某某城公司辩称如果解除合同，利息应按合同第十条约定以银行同期活期存款利率作为计算标准，但该项约定的违约金计算标准明显过低，赵某某虽未能提供相关证据证明其利息损失，但该项损失发生实属必然，结合双方签订合同的情况，本院酌定以按照中国人民银行同期贷款利率1.1倍为标准计算利息较为适宜。结合赵某某付款情况，某某城公司应支付赵某某自2011年11月14日至2013年9月25日止违约金（按照上述标准以2000000元计算），支付赵某某自2013年9月26日至房款付清之日止的利息（按照上述标准以未退还之房款数额6099177元计算）。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除某某某某城有限公司与赵某某签订的《商品房买卖合同》。二、某某某某城有限公司于本判决生效后30日内返还赵某某支付的购房款6099177元，并支付赵某某自2011年11月14日至2013年9月25日止的利息（按照中国人民银行同期贷款利率1.1倍为标准，以2000000元计算），支付赵某某自2013年9月26日至房款付清之日止的利息（按照中国人民银行同期贷款利率1.1倍为标准，以未退还之房款6099177元计算）。三、驳回某某某某城有限公司要求赵某某支付未付房款并支付违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费59944元，某某某某城有限公司已预交，反诉案件受理费32217元，赵某某已预交，由某某某某城有限公司承担92161元（其中32217元由某某某某城有限公司于本判决生效后30日内连同上述应付款项一并给付赵某某）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  张华明审判员  王 新审判员  李澍然二〇一六年七月二十日书记员  白 清