江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终3741号上诉人（原审被告）曾胜利，女，1956年5月1日生，汉族。上诉人（原审被告）王炳中，男，1959年4��26日生，汉族。两上诉人共同委托代理人王剑，男，汉族。被上诉人（原审原告）南京浦东房地产开发有限公司，统一社会信用代码913201007423670984，住所地南京市浦口区沿江镇泰冯路98号。法定代表人李伟，该公司董事长。委托代理人张兴中，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。上诉人曾胜利、王炳中因与被上诉人南京浦东房地产开发有限公司（以下简称浦东房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。浦东房地产公司原审诉称：两被告于2012年11月28日就北外滩水城第三街区某幢某单元508室与浦东房地产公司签订了商品房预售合同，总价945471.8元���其中300000元两被告以商品房抵押贷款支付，浦东房地产公司作为保证人在被告办理完毕所购房屋产权证及他项权证前对其借款承担阶段性保证责任。依据约定，两被告应于2014年4月3日前办理完毕房屋所有权证，但至今尚未办理。依据双方合同约定：两被告迟延办理房屋所有权证的，从迟延之日起按担保金额的万分之三/天计算向浦东房地产公司承担阶段性担保的担保费，同时，迟延期间被告需向浦东房地产公司承担迟延期间违约金1元/天。故向法院起诉，请求判令：1、两被告立即办理北外滩水城第三街区某幢某单元508室房屋所有权证及他项权证。2、两被告支付2014年4月3日至庭审之日共342天违约金342元。3、两被告支付担保费30780元（300000元×万分之三/天×342天）。4、被告承担诉讼费。曾胜利、王炳中原审共同辩称：1、被告于2014年12月11日办理了房产证，被���没有接到浦东房地产公司的通知要求办理房产证，购房合同是浦东房地产公司提供的，并且在现场打印的，当时售楼小姐一边打印合同，一边指点被告签字，被告想仔细看合同，售楼小姐陈述：合同条款一致不可以更改，很多人已签字，没有问题，并陈述律师在其处买楼都不看，浦东房地产公司不会欺骗被告。一直到收到起诉书去查找合同书，才看到万分之三的担保费条款。2、起诉书上说两被告应于2013年4月3日办理房屋所有权证，但至今没有办理，2013年4月3日浦东房地产公司的房屋还没有盖好，并且浦东房地产公司开具的发票时间是2014年5月27日。浦东房地产公司陈述多次催告被告，被告仍没有办理与事实不符，被告没有接到浦东房地产公司的催告，被告是第一次购买商品房，对于买房过程需要办理的什么手续并不清楚，浦东房地产公司作为开发商，这些流程应该清楚，作为经营者有义务告知消费者需要办理哪些手续及办理流程，在南京市个人住房公积金购房合同第11条已载明。被告不存在违约行为，故不同意浦东房地产公司的诉请。浦东房地产公司陈述的担保费过高，比贷款利率高出2.43倍。浦东房地产公司制订的条款对被告不公平，免除自己责任加重被告责任属无效条款。诉请1被告已办理房产证，诉请2、3、4不同意支付。原审法院经审理查明，2012年11月28日，浦东房地产公司与被告曾胜利、王炳中签订了《商品房预售合同》，合同约定：一、合同标的基本情况：浦东房地产公司向两被告出售位于浦口区柳州东路202号北外滩水城第三街区某幢某单元508室。……四、计价方式与价款：房价款945471.8元。五、付款方式、时间和迟延付款的责任：第一期应于2012年11月29日前支付645471.8元，公积金贷款300000元。六、房屋交��时间、条件和迟延交付的责任：房屋交付2013年12月31日前。……十五、合同备案手续和权属登记手续：……（4）、商品房交付后90日内（应当不超过90日），双方应当共同申请房屋所有权转移登记。……（6）、因一方过错，导致本条约定的上列手续迟延办理，经对方催告后15天仍未办理的，过错方应当向对方承担下列违约责任：按每迟延一天1元计算支付违约金；……双方其它权利义务详见甲、乙双方的其它约定第22条。《甲、乙双方的其它约定》第22条约定：甲方对乙方抵押贷款提供阶段性担保的，乙方应自甲方提供担保之日起按甲方担保金额的万分之三/天向甲方支付阶段性担保的担保费，直至甲方担保责任全部解除；乙方根据本合同约定按时办理完毕房屋所有权证或土地使用权证的，则甲方免收该期间的担保费。乙方迟延办理所有权证或土地使用证超过60日或在甲方为乙方提供阶段性担保期间乙方逾期归还银行贷款本息超过三次或银行要求甲方承担连带还款责任的，甲方均有权解除本合同，收回房屋，而无论乙方是否实际占有、使用房屋。甲方解除本合同的，乙方应当向甲方支付合同总价款10%的解约赔偿金……。2012年12月27日，被告王炳中（甲方）与案外人中国银行股份有限公司南京鼓楼支行（乙方）签订《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》，贷款金额300000元，保证人为浦东房地产公司（丙方）。保证期间为自本贷款合同生效之日起至甲方取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》并将《房屋他项权证》交乙方执管之日止。2014年1月5日浦东房地产公司已将位于浦口区柳州东路202号北外滩水城第三街区某幢某单元508室房屋交付被告。2014年3月27日，浦东房地产公司向被告发出《���屋产权转移登记办理通知书》，通知被告领取相关办证材料，以便办理房屋产权转移登记手续。2014年5月17日，浦东房地产公司根据被告在《商品房预售合同》中记载的地址通过EMS向被告发出《办证催告函》，要求被告尽快办理《房产/土地证》，否则承担迟延办证的违约责任及支付担保费。被告于2014年5月21日收到该函。2014年12月11日，被告曾胜利、王炳中办理了房屋产权登记手续。2015年1月9日办理了土地证，继而领取了他项权证。上述事实，有浦东房地产公司提交的商品房预售合同、产权移交通知书邮寄凭证、公积金组合购房贷款合同、办证催告函、EMS回执、钥匙移交清单，被告提交的产权转移办理登记证、发票、商品房预售合同、房产证、土地证、房地产抵押权注销申请表、南京市公有（私有）房屋抵押权注销登记申请书及原、被告陈述等证据在卷证实。原审法院认为，原、被告签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。关于浦东房地产公司诉请：1、两被告立即办理北外滩水城第三街区某幢某单元508室房屋所有权证及他项权证。原审法院认为，因被告提交证据证明其已办理北外滩水城第三街区某幢某单元508室房屋的相关权证，故对浦东房地产公司此诉请，原审法院不予支持。关于浦东房地产公司诉请：2、两被告支付2014年4月3日至庭审之日共342天违约金342元。3、两被告支付担保费30780元（300000元×万分之三/天×342天）。原审法院认为，本案中，浦东房地产公司于2014年3月27日即通知两被告领取办理房屋产权证的相关资料，又于2014年5月17日发函催告办理产权证，但被告直至2014年12月11日才办理房产证，存在过错，应承担违约责任。根据商品房预售合同约定，因一方过错，导致约定的手续迟延办理的，经对方催告后15天内仍未办理的，过错方应对方承担违约责任即按每迟延一天1元计算支付违约金，迟延办理房屋所有权证，从迟延之日起按担保金额的万分之三/天支付阶段性担保的担保费。故浦东房地产公司诉请被告支付违约金及担保费，符合法律规定，但浦东房地产公司2014年3月27日通知被告领取办证资料，且表示常年有效，直至2014年5月17日发催告函，要求被告办理产权证，被告于2014年5月21日收到催告函，而根据合同约定迟延办理产权登记手续，经催告后15天仍未办理的才承担违约责任，故本案被告的违约时间应从2014年6月6日起计算至被告办理产权登记前一日即2014年12月10日，共计188天。因此被告应承担的违约金为188元，担保费为16920元（担保金额300000元×万分之三/天×188天），合计17108元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、被告曾胜利、王炳中于判决生效之日起五日内给付南京浦东房地产开发有限公司违约金、担保费合计17108元；二、驳回南京浦东房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费578元，由被告曾胜利、王炳中负担318元，南京浦东房地产开发有限公司负担260元。上诉人曾胜利、王炳中不服原审判决，向本院提起上诉称：一、我方一审庭审中多次强调未收到催告函，并且在2014年5月27日去售楼处拿发票时对方也未告知。一审法院认定我方于2014年5月21日收到了催告函，无相关证据证实。对方称《房屋产权转移登记办理通知书》即是催告函，但该文件中无任何催告意向，并且显著提醒我方可以延期办理，常年有效。二、我方直至收到起诉书时也不知道合同中存在担保费和违约金条款，对方作为开发商就此没有尽到提醒义务。且该违约金和担保费的格式条款，加重了我方的责任，排除了我方的主要权利，极其不合理，应属无效条款。三、我方已于2015年4月还清贷款，虽未按时办理房产证，但并未给对方造成损失，故担保关系也应相应解除，之前的担保费也应予以退还。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清，定性错误，请求二审法院撤销原判，依法改判，并判令被上诉人承担一、二审的诉讼费用。被上诉人浦东房地产公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。对于一审法院查明的事实，曾胜利、王炳中认为一审法院认为浦东房地产公司寄送EMS催告函已经送达，不是事实，其从来没有收到过催告函。双方当事人对原审查明的其他事实皆无异议，本院予以确认。二审中，双方当事人未提交新证据。二审另查明，浦东房地产公司2014年3月27日所发出的《房屋产权转移登记办理通知书》载明：“友情提醒：前期换领发票人员较多，排队时间较长，为节约您的时间可以延期办理。常年有效（每周的周二至周四办理），节假日除外。”本院认为，浦东房地产公司按照曾胜利、王炳中预留的地址向其发出EMS函件进行催告，EMS回执显示人名、地址、电话均正确（2014年5月20日函件收件人写为“王柄中”，柄实应为炳），并盖有邮局收发章，故应当认定曾胜利、王炳中收到该催告函。现曾胜利、王炳中表示从未收到过催告函，本院不予采信。��东房地产公司在2014年3月27日的通知书中明确表示“可以延期办理”、“常年有效”，足以使人相信可以在催告后相当长一段时间内去办理手续，故曾胜利、王炳中在2014年年度内即2014年12月31日前领取材料、办理手续，不应当认定为迟延办理的违约行为。本案中，上诉人曾胜利、王炳中已于2014年12月11日办理了房屋产权登记手续，故不存在违约情况，被上诉人起诉主张要求上诉人承担迟延办证的违约责任，本院不予支持。综上，原审法院认定事实错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第46号民事判决；二、驳回南京浦东房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费578元，二审案件受理费578元，均由浦东房地产公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李飞鸽审 判 员  许云苏代理审判员  马 帅二〇一六年七月十四日书 记 员  朱亚芳