广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第2387号原告（反诉被告）林根炎，男，1945年7月17日出生，住址深圳市宝安区。委托代理人张艳，广东晟典律师事务所律师。被告（反诉原告）林洛沅，男，汉族，。委托代理人黄遵耀，广东潮联律师事务所律师。委托代理人陈适贤，广东潮联律师事务所实习律师。上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告代理人张艳，被告代理人黄遵耀、陈适贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年1月1日，原被告签署一份《房屋买卖协议书》。该协议约定：1．原告将其位于深圳市宝安区42区22栋502房屋(建筑面积75平方米)以人民币25万元的价格出售给被告；2．被告应于协议签订当天一次性向原告支付上述房款；3．法律政策允许办理房屋过户手续时，被告可以要求原告办理手续。协议签订后，原告按照协议约定将房屋交于被告居住，但是被告至今未向原告缴纳分毫购房款。近期，原告来往内地向被告索要房款时了解到，因原告的房屋属违法私房，国土部门虽根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》给予办理房产证，但该规定第十一条规定，除市政府另有规定外，违法私房确认产权后不得买卖。因此，原被告之间所签署的《房屋买卖协议书》应当属于《合同法》第五十二条第五项规定的情形，即违反法律、行政法规的强制性规定的合同，属于无效合同。另外，根据《合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。因此，被告自始无权占有、使用房屋，理应向原告返还，并支付自2009年1月1日至今的房屋占有使用费。原告诉请法院判令：1、确认原被告所签《房屋买卖协议》无效；2、被告返还宝安区42区22栋502房屋，并于判决作出之日起5日内从该处搬离；3、被告向原告支付自2009年1月1日至2015年10月30日房屋占有费147600元(按每月1800元计算，暂计至2015年10月30日，应计至被告实际搬离之日)；4、被告承担本案所有诉讼费。被告答辩称：一、2009年1月1日，被告向原告购买涉案房屋，原告出具收据确认收到购房款，原告要求被告支付2009年1月1日起的房屋占有使用费没有事实和法律依据。二、原告隐瞒房屋已经出售的事实，并未将被告名字报给相关部门进行初始登记公告，导致被告无法取得涉案房屋的房产证，这是导致合同无效的根本原因。原告看到房价持续上涨，在巨大利益驱动下主张多年前的房屋买卖无效，严重违反诚实信用原则。被告同时反诉称，被告于2004年开始在深圳市宝安区新安42区兴华一路南七巷5号101经营深圳市宝安区新安永辉商店，于2007年1月23日办理工商登记。原告向被告告知，想出售位于宝安区新安42区22栋502的房屋，本来被告就想购买房屋，正好原告的房屋更方便被告的经营与生活，于是双方于2009年1月1日签订《房屋买卖协议书》，被告按约定支付了购房款现金25万元，原告收到款后向被告出具收条。原告交付房屋后，被告考虑到长久居住，就对该房屋进行仔细的装修，共支付装修费20万元。2009年3月，原告告知可以办理到被告名下的房产证，要求缴纳1.5万元的办证费，于是被告的妻子林妙芝将1.5万元现金给了原告。但在历史遗留登记中，原告没有把被告的名字登记上，反而隐瞒被告将自己的名字登记到该房屋的房产证名下。2015年11月12日，被告出乎意料地收到原告要求确认合同无效并返还房屋的起诉材料。原告的起诉捏造事实，颠倒是非，实际是原告看到隔一条马路的商品房接近10万元/平方米，而卖给被告的房屋现已不是以前的价，于是想方设法讨回，其行为违背了诚实信用与公平原则。故此，原告明知道申报历史遗留问题时可以将房产登记在被告名下，却隐瞒不予登记，导致合同目的无法实现，合同无效的过错在于原告，根据合同法、民法通则以及其他相关法律规定，原告应当承担合同无效的过错责任，并赔偿被告的经济损失。被告提起反诉，请求法院判令：1、确认被告与原告签订的《房屋买卖协议书》无效；2、原告返还购房款人民币25万元及办理房产证费用人民币1.5万元，承担从2009年1月1日起至实际付清款项之日止的利息损失，暂计至2015年11月30日人民币21.2万元（以25万元为本金，按同期银行贷款利率2倍标准计算）；3、原告承担房屋装修费折旧费用人民币7万元；4、原告承担因合同无效导致被告购置新房与原房款的差额，即补偿房屋升值差价人民币52万元；5、原告承担本案全部案件受理费、保全费。原告对被告的反诉答辩称：一、双方签订的房屋买卖协议无效，被告在当初签协议时仅明确知晓涉案房产为私建房，没有房屋所有权证及土地使用权证，根据城市房地产管理法中未依法登记领取权属证书的房产不得转让的规定，以及合同法第五十二条的规定，违反法律行政法规的合同无效。因此，原被告所签订的房屋买卖协议为无效合同。二、原告从未收取被告所称的25万元及1.5万元，原告无须返还相应款项及利息。原被告签订房屋买卖协议之后，被告从未向原告支付购房款，也从未向原告支付15000元的办证费用。三、被告要求原告承担房屋装修费用的7万元无事实和法律依据，被告并未举证证明其对涉案房产进行了装修及花费20万元的事实，即使进行装修，也并非原告要求，且涉案房产一直被被告非法占有使用，要求原告支付装修利益损失不应得到支持。四、被告要求原告补偿升值差价52万元无事实及法律依据。根据合同法第十八条，合同无效或被撤销后因该合同取得的财产，应当予以返还，被告应向原告返还房产，且被告自2009年起非法占有涉案房产，应向原告支付占有使用费，被告是否重新购买房产，与原告无关，房屋买卖协议无效并不必然导致被告必须购买新的房产。被告并未举证证明其所主张的52万元的相关依据。综上，请求驳回被告的反诉请求。经审理查明，1998年9月18日，原告与案外人陈玉华、沈梓冲签订《合作建房协议书》，约定三方共同出资在深圳市宝安区宝城42区A1号地基一块（基底占地面积150平方米）上兴建框架结构六层的楼房一栋，该栋楼房为三方共同所有，原告分得包括502房在内的若干套房屋。2009年1月1日，原告与被告签订《房屋买卖协议书》，约定被告向原告购买位于深圳市宝安区42区22栋502房屋，建筑面积75平方米，价格25万元，签订协议当天一次性以现金付款，若被告要求办理房屋过户手续，法律政策允许的，原告应及时协助办理。协议签订当天，被告如约向原告支付了购房款25万元，原告出具收据确认。同时，原告向被告交付了涉案房产，被告自此居住至今。2009年6月1日，国土部门颁发了深房地字第××号房地产证，土地位置为宝安区新安街道安乐社区42区兴华一路南二巷5号，房地产名称为私宅1栋，权利人分别为原告（41%）、陈玉华（50%）、沈梓冲（8%）、林惠珊（1%），该私宅为非市场商品房，宗地土地权属为国有，土地用途为居住用地。根据原告的申请和原被告双方协商一致的意见，本院委托广东中一司法鉴定所对2009年1月1日《房屋买卖协议书》中甲方处“林根炎”的签名笔迹是否为原告本人书写、2009年1月1日《收据》中收款人处“林根炎”的签名笔迹是否为原告本人书写以及两份签名的形成时间进行鉴定，笔迹同一性鉴定的比对样本为本案原告起诉状中“林根炎”的签名笔迹，以及双方确认原告本人于2015年12月25日书写的“林根炎”的签名笔迹。2016年5月24日，广东中一司法鉴定所出具鉴定意见书，称两份检材与两份比对样本均是同一人所写。2016年6月6日，该所出具《情况说明函》，称因检材中“林根炎”签名笔迹墨水不具备检验鉴定条件，无法鉴定形成时间。另查，广东中一司法鉴定所的鉴定业务范围包括文书司法鉴定，特种文件鉴定、朱墨时序鉴定、污损文件鉴定、文件制成时间鉴定除外。以上事实，有合作建房协议书、房地产证、房屋买卖协议书、收据、鉴定书、情况说明函及庭审笔录等附卷为证。针对双方的争议焦点，本院分析、认定如下：关于《房屋买卖协议书》、《收据》的真实性。广东中一司法鉴定所的文书司法鉴定意见书证明，两份检材中“林根炎”的签名为原告本人书写。原告称，广东中一司法鉴定所不具备笔迹形成鉴定资格，违反《司法鉴定程序通则》规定的回避程序，且超过时限规定。本院认为，签名笔迹同一性的鉴定属于广东中一司法鉴定所的业务范围，该鉴定机构是双方共同协商择定，鉴定人在另案中担任过鉴定人，并不属于应当回避的情形，本案没有超过鉴定时限，也不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的需要重新鉴定的情形。该鉴定意见合法，本院予以采纳，原告申请“撤销”该鉴定意见书，于法无据。至于检材中签名笔迹于何时形成，不影响签名笔迹的真实性，不影响合同和收据的真实性。而且，两项鉴定内容各自独立，属于不同的业务范围，签名笔迹形成时间的鉴定无法完成，或不属于广东中一司法鉴定所的业务范围，不影响笔迹同一性鉴定结论的效力。据此，被告已充分举证证明双方签订过购房协议，且被告已足额支付购房款，对此事实本院予以认定。关于《房屋买卖协议书》的合法性。尽管双方的买卖行为发生在涉案房产取得合法权属证书之前，但是，截至一审法庭辩论终结时止，涉案房产的性质仍与房地产证登记的一致，为非市场商品房，属于私宅，其所在的土地性质为国有，并非集体所有。涉案房产已经通过补缴地价、公告等程序转为合法建筑物，原被告之间签订的买卖合同合法有效。原告主张，根据《深圳市经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》第十一条的规定，除市政府另有规定外，违法私房确认产权后不得买卖，因此涉案合同无效。本院认为，上述规定既不是法律，也不是行政法规，双方的买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。双方主张合同无效，不予认定。综上，涉案合同合法有效，双方均已履行完毕，原告主张返还房产、支付占有使用费，被告主张退还购房款与办证费、赔偿损失，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告林根炎的诉讼请求；二、驳回被告林洛沅的反诉请求。本案案件本诉受理费3252元，鉴定费33100元，财产保全申请费5000元，均由原告林根炎负担。反诉受理费7202元，由被告林洛沅负担。如不服本判决，原告林根炎可在判决书送达之日起三十日内，被告林洛沅可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  龙倩虹人民陪审员  刘占香人民陪审员  潘伟英二〇一六年七月二十日书 记 员  张晶晶书 记 员  曾 雄附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许。（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。第2页共10页