广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终5500号上诉人（原审被告）：吴玉荣，男，汉族，1975年5月20日出生。被上诉人（原审原告）：钟晓明，男，汉族，1977年11月9日出生。委托代理人：金明，广东宝城律师事务所律师。上诉人吴玉荣因与被上诉人钟晓明房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法观民初字第1160号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年7月1日，钟晓明与吴玉荣签订《租赁合同》，约定钟晓明将位于宝安区新田马围新村房屋编码XXXXX（原沙博小区XX号）一楼右边出租给吴玉荣；房屋面积共约60平方米；租赁期限为自2012年7月1日至2015年7月1日；每月租金1600元；钟晓明收到吴玉荣支付一个月押金2000元。合同就其他相关事项亦进行了约定。双方确认上述《租赁合同》签订后，吴玉荣缴纳了押金2000元，缴纳租金至2015年7月。吴玉荣确认涉案房产仍由其使用。钟晓明于庭后提交了深圳市龙华新区观湖办事处新田社区工作站出具的《证明》，其内容为钟晓明在深圳市龙华新区观澜老村社区沙博小区XX号建有一栋楼房（四层），房屋编码XXXXX，该房不属于“查违拆违”对象，其房产证正在办理中。钟晓明在原审起诉请求：1、吴玉荣立即搬出其租赁房屋，恢复租赁房屋原状；2、吴玉荣向钟晓明支付2015年8月份房屋租金人民币1600元（此后的租金按每月1600元计算至搬离之日）；3、吴玉荣赔偿钟晓明2015年7月、8月份房屋租金的损失2800元（此后的租金损失按每月1400元计算至搬离之日）；4、全部诉讼费用由吴玉荣承担。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，虽然钟晓明提供了深圳市龙华新区观湖办事处新田社区工作站出具的《证明》，证明其系涉案房产的产权人，但未提供证据证明本案所涉房产已取得房屋所有权证，或取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故导致钟晓明与吴玉荣签订的《租赁合同》因违反国家法律的强制性规定，依法应认定无效。根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，吴玉荣应将涉案房屋腾退给钟晓明，钟晓明应将收取的保证金2000元返还吴玉荣；同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，吴玉荣亦应当按照约定的租金标准向钟晓明支付占有使用涉案房屋期间的房屋占有使用费，涉案房产一直由吴玉荣占有使用，应按照每月1600元向钟晓明支付2015年8月的占有使用费，此后的房屋占有使用费按照每月人民币1600元计至本判决指定返还涉案房产之日止。关于钟晓明主张的房屋租金损失，没有法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、钟晓明与吴玉荣签订的《租赁合同》无效；二、吴玉荣于本判决生效之日起十日内将涉案房产返还给钟晓明；三、钟晓明于本判决生效之日起十日内向吴玉荣返还租赁押金2000元；四、吴玉荣于本判决生效起十日内向钟晓明支付2015年8月的房屋占有使用费人民币1600元（此后的房屋占有使用费按照每月人民币1600元的标准计至本判决指定返还涉案房产之日止）；五、驳回钟晓明的其他诉讼请求。本案受理费25元，由钟晓明承担，受理费钟晓明已预交。吴玉荣不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定涉案租赁合同无效有误。吴玉荣在一审未看到国土规划和房屋产权管理部门开出的证明，一审法院也未当庭作出说明，不排除钟晓明有房产证不出示，以达到合同因房屋无产权证明被认定无效，终止合同的目的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条没有规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋不能对外出租。钟晓明的房屋分为三部分对外出租，三名承租人与钟晓明的合同都是2015年7月份到期，其他二人都续签了合同，钟晓明唯独不与吴玉荣续签合同，把吴玉荣承租的店铺租给了案外人。如果按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条处理，钟晓明与其他二人签订的合同都是无效的，其他二人也应该将涉案房屋腾退给钟晓明。钟晓明的房屋继续对外出租，吴玉荣有优先续租的权利。二、原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，认定吴玉荣应当按照约定的租金标准向钟晓明支付占有使用涉案房屋期间的房屋占有使用费。这里的“约定的租金标准”和“占有使用”是指店铺通电通水，能正常营业，发挥店铺进行商品交易的作用时，吴玉荣向钟晓明支付房屋的占用使用费。然而，钟晓明在8月份就断了吴玉荣承租店铺内的水电，使吴玉荣无法进行商品交易，至今还积压了很多风扇。现在吴玉荣把商品清货贱卖也卖不掉，因为没有电，无法试卖电器。钟晓明断电、断水给吴玉荣造成了实际的经济损失，使店铺失去了商品交易的作用。原审法院没有调查清楚事情的实际情况，没有采信吴玉荣主张的钟晓明断电、断水给吴玉荣造成的实际经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，钟晓明断了吴玉荣承租店铺内的水电，给吴玉荣造成很大的经济损失，属有过错的一方，应当免除断电期间房屋的租金。原审法院判决吴玉荣于十日内将涉案房屋返还给钟晓明，因吴玉荣的商品无法处理，如果要另租房屋堆放起来，等于给吴玉荣造成更大的损失。原审法院没有判令钟晓明接通水电，给吴玉荣足够的时间把积压的商品清理掉。三、2009年吴玉荣花40000元从别人手中转来该店铺，2012年与出租方合同到期，钟晓明说店铺是他的，要续租该店铺要交10000元喝茶费，吴玉荣交了10000元喝茶费给钟晓明，双方签订了2012年7月1日至2015年7月1日的合同。当初吴玉荣曾向钟晓明索要10000元喝茶费的收据，钟晓明说要收据就不签合同。原审法院未查明此事，没有根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判令钟晓明返还吴玉荣10000元喝茶费。吴玉荣打工多年的积蓄全部投入此店，现合同期满，钟晓明把店铺租给承包楼上的案外人。原审法院未查清事实的真相，让吴玉荣蒙受巨大的经济损失。据此，吴玉荣上诉请求：1、撤销或改判(2015)深宝法观民初字第1160号案的判决；2、钟晓明继续出租涉案店铺给吴玉荣；3、改判吴玉荣无需支付2015年8月至今的房屋占有使用费；4、钟晓明返还签订合同的喝茶费10000元；5、一审、二审的诉讼费用由钟晓明承担。钟晓明答辩称：一审判决事实清楚，证据确凿，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。二审期间，吴玉荣向本院提交：水表、电表的表底读数照片，以证明钟晓明将涉案商铺断水断电。本院认为，根据本案现有证据，涉案房屋无合法的报批报建手续，至今未取得产权证明，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定涉案租赁合同无效正确，本院予以确认。关于返还房屋的问题。涉案合同无效，根据合同法第五十八条规定，吴玉荣应将涉案房屋返还钟晓明。原审判令吴玉荣向钟晓明返还涉案房屋，并无不当，本院予以维持。吴玉荣上诉主张其有优先承租权，请求继续承租涉案房屋，理由不成立，本院不予支持。关于房屋占有使用费问题。吴玉荣缴纳租金至2015年7月，其后在租期已届满的情况下仍占用涉案房屋，原审法院判令其按合同约定标准向钟晓明支付2015年8月至判决指定返还涉案房屋之日止的占有使用费，并无不当，本院予以维持。吴玉荣主张钟晓明自2015年8月起将涉案房屋停水停电，请求不支付2015年8月起的占有使用费。对此本院认为，吴玉荣提交的水表、电表表底读数照片不足以证明钟晓明将涉案房屋停水停电的事实，钟晓明对此亦不认可，本院对该主张不予采纳；且2015年8月租期已届满，在涉案租赁合同无效的情况下，吴玉荣亦不得主张优先承租权，其无权继续占有涉案房屋。因此，吴玉荣上诉请求不支付2015年8月起的占有使用费，本院不予支持。关于吴玉荣请求退还喝茶费10000元的问题，因吴玉荣在原审时未就此提出诉讼请求，该请求不属于本案审理范围，本院不予处理，当事人应另循法律途径解决。综上，吴玉荣的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由吴玉荣承担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 张    睿审判员 庄  齐  明二〇一六年七月十三日书记员 李开宇（兼）附本判决相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。