陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终2184号上诉人(原审原告)周明香，男，1964年8月1日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托代理人金文杰，陕西仁和万国律师事务所律师。委托代理人吝小佳，陕西仁和万国律师事务所律师。上诉人(原审被告)曹剑，男，1971年6月3日出生，汉族，西安市第九十二中学教师，住西安市未央区。原审第三人西安好房之家房地产营销策划有限公司,住所地西安市碑林区金花北路14号陕五建金花北路小区1幢101室。法定代表人苗亚莉，该公司经理。上诉人周明香、曹剑因房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2015)未民初字第02853号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周明香的委托代理人金文杰、上诉人曹剑，均到庭参加诉讼。原审第三人西安好房之家房地产营销策划有限公司（以下简称好房之家公司）经合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。一审法院经审理查明，2014年10月1日，周明香与曹剑、好房之家公司签订了《房屋买卖三方合同》，约定周明香购买曹剑位于西安市未央区新建国大厦小区1幢1单元12005号房屋，总价款为36万元。曹剑最迟应在2015年1月25日之前办理完毕该房屋抵押注销手续，取得房产证原件。曹剑取得房产证原件，并且周明香通过贷款审批后十日内办理该房过户手续。双方另约定，合同签订后，任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务逾期超过十日的，守约方有权解除合同，违约方应赔偿因此给守约方所造成的损失，并按照房款总额的20%向守约方支付违约金。合同签订后，周明香于2014年10月11日向曹剑支付了房屋首付款6万元，后曹剑向周明香交付了房屋。周明香又陆续代曹剑支付了5个月房屋按揭款共计6000元。2015年1月15日，曹剑结清银行按揭贷款。同年3月3日，曹剑办理完毕房屋撤销抵押手续，并取得房产证原件。后周明香、曹剑因房屋过户产生纠纷，经好房之家公司于2015年3月11日及3月28日两次组织协调无果，周明香并于3月28日当场向曹剑发出解除合同通知，曹剑予以拒绝。2015年4月3日周明香搬离该房，曹剑收回了房屋钥匙。2015年4月14日曹剑再次通过微信形式向周明香之子周松浩提出办理过户手续的要求，周松浩遂又向曹剑递送了解除合同通知。周明香于2015年5月起诉至西安市未央区人民法院称，2014年10月1日，其与曹剑及好房之家公司签订《房屋买卖三方合同》，约定其购买曹剑位于西安市未央区新建国大厦小区1幢1单元12005号房屋，总价款为36万元。曹剑应于2015年1月25日前办理完房屋抵押撤销手续，并取得房屋产权证原件。合同签订后，曹剑向其交付房屋，其于2014年10月11日向曹剑支付首付款6万元，并通过为曹剑代还购房按揭款方式支付房款6000元，共计6.6万元。其还向好房之家公司支付中介费5400元。然而，曹剑未能在约定期限内办理完毕房屋的抵押撤销手续，也未能取得房屋产权证原件，导致合同无法继续履行。其与曹剑多次沟通，曹剑置之不理并要求其搬离房屋，无奈其向曹剑发出《解除合同通知书》，现诉至法院，请求判令曹剑：1、返还购房款6.6万元；2、赔偿中介费损失5400元；3、支付违约金7.2万元；4、承担本案诉讼费用。曹剑辩称，周明香所述与事实不符，理由如下：1、其与周明香及第三人签订的合同未违反法律强制性规定，合同依法成立并生效。合同签订后，其已向周明香交付了房屋，结清涉案房屋的贷款手续，撤销了房屋抵押权并取得了房屋产权证书，履行了合同的主要义务，合同目的完全能够实现，故周明香要求解除合同，不符合法律规定，双方应当继续履行合同，其不应当返还周明香已付购房款6.6万元。2、周明香要求其赔偿中介费损失5400元无法律依据。3、合同履行过程中，其并没有不愿履行合同的情形，不应支付违约金7.2万元。周明香为了能免交营业税，要求其与好房之家公司对合同约定的房屋过户时间及按揭款支付条款进行了变更，推后了其办理撤押手续及取回房屋产权证原件的时间，过户前的按揭房款由周明香承担。其为了满足周明香的请求才迟延办理了撤押手续及取回房屋产权证原件，且周明香履行向银行支付按揭款的行为，足以证明周明香认可其推后办理撤押手续及取回房屋产权证原件的行为。其取得房屋产权证书后，多次催促周明香办理过户，但周明香要求其降低房价，故其不存在违约行为，不应承担7.2万元的违约金。曹剑反诉称，2014年10月1日，其与周明香及好房之家公司签订了《房屋买卖三方合同》，三方约定周明香购买其位于西安市未央区新建国大厦小区1幢1单元12005号房屋，总价款为36万元。其将房产证赎出后，多次催促周明香进行过户登记，其置之不理，故请求判令周明香继续履行合同，并支付违约金7.2万元、经济损失1.65万元，诉讼费用由周明香承担。周明香辩称，该案起因是由于曹剑未按照合同期限办理抵押撤销手续，没有在合同期限内取得房屋产权证，应由曹剑承担责任。且其通知曹剑解除合同在先，曹剑取得房屋产权在后，合同已经解除，曹剑要求其支付违约损失无事实和法律依据，请求驳回曹剑全部请求。好房之家公司述称，周明香、曹剑合同签订后，双方依约履行了首付款及房屋交付的义务。2014年12月初，曹剑电话告知其房屋抵押撤销及房产证取得的时间可能要比合同约定的时间推迟。其将该情况通知了周明香，周明香表示同意，但希望尽量按照约定时间办理。当月，周明香又给其来电，表示房产满5年后可免交部分营业税，故希望推迟房屋过户时间。其又将该情况转达曹剑，曹剑予以同意。2015年2、3月份，曹剑通知其房产证快下来了，可以准备过户，其便通知周明香，周明香即表示不再要房，不同意过户。2015年3月11日其组织双方协调无果。同年3月28日再次组织双方协调，仍无效果。当日周明香出具了解除合同协议，曹剑当场予以拒绝。曹剑又表示既然周明香不愿意过户，就不能再继续使用房屋，周明香表示可以搬离。综上，其认为本案与其公司无关，其不应承担责任。一审法院认为，周明香与曹剑、好房之家公司签订的《房屋买卖三方合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，曹剑向周明香交付了房屋，已履行了合同的主要义务，曹剑虽未能在合同约定的2015年1月25日之前办理完毕房屋抵押注销手续，取得该房产证原件，但周明香并未提交就该问题对曹剑或好房之家公司进行催告的证据，且在该期间仍按月向曹剑支付房屋按揭款，该行为与好房之家公司关于周明香、曹剑均同意推迟过户时间的陈述能够佐证，故本院对好房之家公司陈述的客观性予以采信，对周明香主张曹剑未按照合同约定期限办理完毕房屋抵押注销手续并取得房产证原件，从而构成违约的意见不予采纳，对周明香要求曹剑支付违约金，并承担中介费损失的请求，不予支持。由于双方均同意推迟过户时间，又对具体的过户期限再未作出明确约定，且曹剑取得房产证后及时通知好房之家公司可以办理过户手续，而周明香在接到通知后即表示不愿再履行合同，又经好房之家公司两次协调无果后，发出解除合同的通知，明确表示不再履行合同，应属违约，故曹剑要求周明香承担违约金，本院予以支持，唯其主张的违约金明显过高，本院予以调整。现以周明香已付首付款6万元为基数，参照双方约定的20%的违约金标准，周明香应支付曹剑违约金1.2万元。双方2015年3月28日最后一次协调未果后，周明香搬离了涉案房屋，曹剑亦于2015年4月3日收回了房屋钥匙，应当视为双方合同已于该日解除，故曹剑请求判令继续履行合同，本院不予支持，且周明香请求曹剑返还已付房款6.6万元，应予以支持。曹剑要求周明香赔偿经济损失1.65万元，无事实及法律依据，本院不予支持。一审遂判决：一、曹剑于本判决生效后十日内返还周明香购房款6.6万元；二、周明香于本判决生效后十日内支付曹剑违约金1.2万元；三、驳回周明香其余诉讼请求；四、驳回曹剑其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3168元（周明香已预交），现由周明香承担1708元，曹剑承担1460元，曹剑承担部分于上述第一项付款时一并支付周明香。反诉受理费957元（曹剑已预交），现由曹剑承担827元，由周明香承担130元，周明香承担部分于上述第二项付款时一并支付曹剑。宣判后，周明香、曹剑均不服，向本院提出上诉。周明香上诉称，原审判决认定事实错误，适用法律不当，损害了其合法利益。主要理由：1、原审判决认定周明香与曹剑均同意推迟过户时间属于认定事实错误。周明香与曹剑不存在对合同关于过户时间约定进行任何变更，曹剑与好房之家公司所谓周明香为享受“购房5年免营业税”优惠政策而主动要求推迟房屋过户时间的说法不符合事实，其也未向法庭提交任何可以证明此说法的证据；即使周明香同意推迟过户时间，但原审判决也认定“对具体过户期限再未做明确约定”，根据合同法第七十八条之规定，应推定双方合同约定的过户时间未变更。2、原审判决认定曹剑未违约是另一个事实认定错误。其与曹剑未对合同约定的过户时间进行任何变更，那么曹剑未能够在2015年1月25日前办理完毕该房屋抵押注销手续取得该房屋产权证原件并办理房屋过户手续，而是在2015年3月3日才取得该房屋的产权证，显然已构成违约。请求：撤销未央区人民法院（2015）未民初字第02853号民事判决，依法改判或发回重审，由曹剑承担本案一、二审诉讼费用。曹剑答辩称，周明香不认可与曹剑及好房之家公司约定为周明香节省营业税而推迟过户时间，违背事实，从2010年1月15日到2015年1月15日刚好满5年。关于合同变更其在一审中已经出具了证据。周明香称曹剑违约没有依据，办理过户手续需双方或三方才能完成。曹剑上诉称，一审判决认定事实错误，适用法律不当，主要理由：1、认定周明香可以解除合同与客观事实不符，法律依据不足。2、在违约金赔偿方面，一审法院调整违约金的计算基数，无事实及法律依据。合同关于违约条款约定为房价总额的百分之二十没有违反法律禁止性规定。3、原审判决在首付款和按揭款弥补房租方面有意混淆视听偏袒周明香一方。一审判决的违约金没有体现对违约方的惩罚性，也无法弥补守约方的合法利益。请求：1、撤销一审判决，判令周明香继续履行合同；2、一审计算周明香应承担的违约金过少，应予改判；3、判令周明香承担房屋租赁费6000元；4、一、二审诉讼费由周明香承担。周明香答辩称，周明香在曹剑违约的情况下书面提出解除合同符合合同约定，合法有效，原审判决认定合同解除是正确的，曹剑要求继续履行合同无依据。曹剑解除合同有异议可在法定期限内向人民法院起诉，但其至今未向法院起诉。曹剑在上诉状中的陈述不正确，周明香是在曹剑的要求下搬离房间的，且曹剑已搬回该房屋居住。原审认定周明香违约与事实不符，因为双方从未对合同进行变更，一审判决违约金也过高。曹剑提出让周明香承担房屋租赁费是在二审中新的诉讼请求，对该请求应另案起诉。经审理查明，原审判决查明事实属实。二审中双方均无新证据向法庭提交。本院认为，周明香与曹剑及好房之家公司签订的《房屋买卖三方合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，曹剑虽未能在合同约定的2015年1月25日之前办理完毕房屋抵押注销手续并取得该房产证原件，但周明香在该期限到后仍按月向曹剑支付房屋按揭款，也未能提交其向曹剑或好房之家公司主张权利的证据，好房之家公司亦称周明香、曹剑均同意推迟过户时间，故原审判决认定周明香、曹剑均同意推迟房屋过户时间，对周明香关于曹剑未按照合同约定期限办理完毕房屋抵押注销手续并取得房产证原件，从而构成违约的意见不予采纳，对其要求曹剑支付违约金等请求不予支持，判处并无不妥。在曹剑取得本案房屋产权证，通知可以办理房屋过户手续后，周明香明确表示不愿再履行合同，并发出解除合同的通知。因双方在同意推迟房屋过户时间后对具体过户日期未再作约定，故在曹剑通知办理房屋过户手续后，周明香拒绝继续履行合同，应认定周明香构成违约。在周明香搬离本案房屋后，曹剑亦收回了房屋钥匙，故一审判决认定双方房屋买卖合同已解除，对曹剑要求继续履行合同的诉讼请求不予支持，判处亦无不妥。关于违约金的计算，双方合同约定明显过高，一审法院调整为以已付首付款60000元为基数，参照合同约定的20%计算，判令周明香向曹剑支付12000元违约金，判处也并无不当。综上，周明香、曹剑之上诉理由均不能成立，其上诉请求均依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6336元（周明香、曹剑各已预交3168元），由周明香、曹剑各承担3168元。本判决为终审判决。审 判 长  邹守鸣审 判 员  杨晓昱代理审判员  张 楠二〇一六年七月二十二日书 记 员  郑 瑜