广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初5085号原告东莞市诚泰房地产经纪有限公司。住所地：东莞市南城区新城市中心区星晨大厦**号铺。法定代表人杨世操，总经理。委托代理人张宗良，广东尚宽律师事务所律师。被告吴瑕，女，汉族，1987年1月23日出生，住广东省东莞市莞城区，第三人黎三明，男，汉族，1969年7月11日出生，住湖北省通城县，原告东莞市诚泰房地产经纪有限公司诉被告吴瑕、第三人黎三明居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2016年7月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张宗良和被告吴瑕到庭参加诉讼，第三人黎三明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年5月8日，被告通过原告居间购买位于东莞市南城区鸿福路200号第一国际汇一城x号公寓xxxx号房，并签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告的中介费为17000元，于合同签订当天支付。合同签订当日，被告因原业主将该物业与其他物业共同抵押给银行，担心银行不同意单独结清该物业贷款无法过户要求原告退还8000元中介费。原告遂将该8000元中介费退还给被告，但是原告后来发现被告与原业主已经完成了该物业的过户，遂要求其支付中介费，但被告只同意支付500元，为此，原告特诉至法院，请求判令：1、被告支付原告中介费17000元及逾期违约金1700元（逾期违约金自2015年5月9日起暂计至2015年月19日每日按中介费总额1%计算，最终以实际支付之日为准）、律师费4000元；2、本案诉讼费由被告承担。原告对其上述主张向本院提交了如下证据：1、《商品房买卖合同（编号2015050801）》，证明被告应付剩余中介费17000元及需承担相应的违约责任和律师费。2、《诉讼代理合同》，证明被告应承担原告的律师费4000元。3、微信记录，证明被告已经购买案涉房产并拒绝支付中介费的事实。其中被告在2015年11月20日领取了房产证。被告辩称，2015年5月8日，各方签订了买卖合同，但是签订合同后，业主才告知房屋有抵押，当时原告也称可以协助办理赎楼手续，一直到7月份，原告一直与业主说在办手续，后来原告以及业主告知我方，业主的房子是整体抵押，很难办理解除抵押手续。之后三方同意解除房屋买卖合同，由原告退回中介费给被告。事后原告一直没有与银行协商注销抵押的事情，原告只是帮被告看另外一套房子。三方解除买卖合同之后，被告于2015年8月份开始与业主达成了租赁合同关系。直到2015年11月份，业主告诉被告银行方面有消息可以解除抵押，被告自己找到银行了解情况，银行方面说房子存在风险，之后被告与业主单独达成了房屋买卖合同，这与原告没有关系。且双方实际约定的中介费为12000元，双方并签署了承诺书为证，被告在签署合同当日已经交纳了8000元，余款4000元要在办理过户时候才交纳。综上，被告与原告、第三人的居间买卖合同关系，在原告退给我方中介费时已经解除，被告与业主达成合同，与原告无关，不应该向原告支付中介费。被告对其上述主张向本院提交了如下证据：1、收款收据，证明中介费8000元定金。2、买卖代理费支付承诺书（买方），证明中介费12000元。3、《商品房买卖合同（编号2015050801）》，证明原告退还定金，合同解除。4、房屋租赁合同，证明被告与第三人已解除买卖关系变成租赁关系。5、房地产买卖合同，证明被告租住4个月后才购买。6、支付宝交易记录，证明原告分两次退中介费，合同已经事实解除。经审理查明，第三人作为甲方、被告作为乙方与原告作为丙方于2015年5月8日签订了《商品房买卖合同》，双方约定甲方拟将位于东莞市南城区鸿福路200号第一国际汇一城x号公寓xxxx号房产转让给乙方，乙方对甲方拟转让的房产已作了充分了解，愿意购买该商品房。其中第二条第三项中介费的支付约定：鉴于丙方在本次交易中本着诚信原则提供买卖信息给甲乙双方，并进行积极协商、谈判，最终促成本次交易，甲乙双方同意在签订本合同当天，乙方支付丙方中介费17000元，每逾期一天，按应付费用的1%向丙方支付违约金。事后，被告向原告支付了中介费8000元。被告向本院提交的《商品房买卖合同》内容与原告提交的基本一致，但在第九条备注一栏有手写内容“2.甲乙双方协商同意如因甲方银行贷款问题无法成交该合同，则双方无违约解除该合同，甲方退还乙方所交的定金，乙方退还该物业给甲方，丙方中介费则由甲乙双方各方支付1500元，另退还中介费8000元给乙方”。庭审中原告确认该部分字样由原告的业务员黄丽英所写。被告提供《买卖代理费支付承诺书（买方）》中显示原告被告协商中介费为12000元。庭审中原告主张被告称房屋无法交易所以于2015年10月5日退回被告已交付的中介费8000元给被告，但事后发现被告与第三人进行了房屋买卖，故请求被告支付中介费17000元。另查，2015年7月20日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》双方约定第三人将案涉房屋出租给被告，每月租金1600元。2015年11月4日，被告与第三人签订《房地产买卖合同》约定第三人将案涉房屋转让给被告，事后并将房屋办理了过户手续。被告主张原告与被告、第三人三方签订的《商品房买卖合同》在退回8000元的中介费时已解除，事后被告与第三人签订的《房地产买卖合同》与原告无关。再查，原告为与被告的案涉纠纷与广东尚宽律师事务所签订《诉讼代理合同》，约定原告支付广东尚宽律师事务所律师费4000元，但该费用至今没有给付。以上事实有原、被告提供的证据及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案原告与被告、第三人三方签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告主张案涉的房屋买卖合同已成立，且被告与第三人的交易已履行，但通过庭审和被告提交的证据可查明，双方在签订《商品房买卖合同》时对房屋因银行贷款问题无法过户作出预估，并协商好无法过户的处理，原告之所以退回中介费8000元给被告也是因第三人的房屋无法过户而向被告返还。之后基于出现新情况，被告与第三人自行协商签订的《房屋租赁合同》及《房屋买卖合同》与原、被告及第三人三方签订的《商品房买卖合同》没有直接关联性，故原告请求被告支付中介费17000元，于法无据，本院不予支持，但根据双方的约定，因房屋无法过户的被告应向原告支付中介费1500元，现被告没有向原告支付中介费属违约行为，原告请求被告支付中介费1500元及违约金，合法有据，本院予以支持，超出本院查明的部分本院不予支持。因双方约定的违约金计算标准过高，且原告于2015年10月5日主动向被告退还中介费8000元，故违约金应从起诉之日即2016年3月7日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至付清之日止。另，原告请求被告支付律师费，由于该费用并没有实际发生，故原告请求被告支付律师费4000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴瑕应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市诚泰房地产经纪有限公司支付中介费1500元。二、被告吴瑕应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市诚泰房地产经纪有限公司支付违约金（违约金以1500元为本金从2016年3月7日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至付清之日止）。三、驳回原告东莞市诚泰房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费367.5元，由原告承担317.5元、被告承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  方敬萍人民陪审员  袁影霞人民陪审员  黄洁文二〇一六年七月二十五日书 记 员  张 恒附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。