浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0502民初4193号 原告：浙江正兴投资有限公司，住所地浙江省湖州市凤凰路**经纬大厦****。 法定代表人：姚郑明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：程福如、唐丽莎，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。 被告：浙江湖州富顺纺织有限公司，住所地浙江省湖，住所地浙江省湖州市南门外碧浪湖畔 法定代表人：凌泉根，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱建忠，浙江广诚律师事务所律师。 原告浙江正兴投资有限公司（以下简称正兴投资公司）与被告浙江湖州富顺纺织有限公司（以下简称富顺纺织公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理，依法适用简易程序进行了审理。本院分别于2020年11月11日、2020年12月16日、2021年1月25日公开开庭审理了本案，原告正兴投资公司的委托诉讼代理人程福如（参加第一次、第三次庭审）、唐丽莎，被告富顺纺织公司的委托诉讼代理人朱建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正兴投资公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的不定期租赁合同关系；2.被告富顺纺织公司立即腾空位于湖州市南门外碧浪湖畔房屋并返还租赁设备；3.被告富顺纺织公司按租金51.6万元/年（具体租金以评估鉴定的租金市场价为准）支付原告自2008年7月1日起至实际腾房、返还设备之日止的租金及占用费用，并赔偿逾期支付租赁费用产生的利息损失（按年利率6%自2008年12月31日起算至实际清偿之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，正兴投资公司将诉讼请求调整如下：1.被告富顺纺织公司按51.6万元/年支付原告自2008年7月1日起至判决生效之日止的租金及占用费用；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：正兴投资公司系位于湖州市南门外碧浪湖畔（土地使用权证号：湖土国用第**）及地上房屋、水电汽及电梯设备的所有权人。富顺纺织公司原系正兴投资公司控股子公司，2004年7月富顺纺织公司改制时，双方确认自2004年7月1日起富顺纺织公司承租正兴投资公司所有的位于湖州市南门外碧浪湖畔房屋及水电汽电梯设备，并签订《房屋租赁合同》一份，合同约定房屋及建筑物租金为23000元/月，水电汽及电梯设备20000元/月。自2004年7月起，双方陆续签订了几次书面租赁合同，租赁价格均为原合同价。2008年8、9月期间，原、被告双方就改制相关遗留费用及款项进行结算时，结清了2004年7月1日至2008年6月30日期间租金合计206.4万元。后因正兴投资公司拟上调房屋租金，双方就租赁价格等事项未达成书面协议，富顺纺织公司实际占用涉案房屋及设备至今。2020年5月11日，正兴投资公司向富顺纺织公司送达书面《腾房搬离通知书》一份，通知解除双方的不定期租赁合同，并要求其于2020年7月9日前搬离。原告认为，原、被告之间的房屋租赁关系属于《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定的不定期租赁合同关系，正兴投资公司有权随时解除不定期租赁合同并要求返还租赁物，且正兴投资公司给予了合理搬离期限，但富顺纺织公司至今未能搬离，其行为已严重侵犯正兴投资公司合法权益，故起诉至法院。 富顺纺织公司答辩称： 一、正兴投资公司与富顺纺织公司之间的纠纷属于改制遗留问题，按照《关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》，不属于法院受理范围。2005年6月30日，富顺纺织公司改制获批，根据湖州市相关文件，改制分二步实施：第一步是流动资产和职工人员改制，成立新企业安置工人，建立退休职工专项资金，管理原企业退休员工；第二步是固定资产改制(招商引资)，给予富顺纺织公司搬迁补偿后搬离。正兴投资公司既未支付退休职工安置专项资金，亦未支付搬迁补偿费用，故富顺纺织公司系无偿使用涉案房屋。 二、正兴投资公司与富顺纺织公司之间不存在租赁合同关系。由于改制不彻底，退休职工安置专项资金不到位，搬迁补偿费无法支付，富顺纺织公司背负退休职工安置费用包袱难以存活，在招商引资完成前，富顺纺织公司无偿使用涉案房屋，为此，正兴投资公司从未向富顺纺织公司主张过房屋租金。 三、富顺纺织公司目前所使用的房产及土地面积减少近三分之一，因该涉案部分土地、房产于2013年-2014年被湖州市政府列入拆迁范围，拆迁所得款项用于厂区内土地上新建厂房，但新建厂房面积明显减少。拆迁过程中富顺纺织公司花费巨大人力，正兴投资公司应给予相应补偿。 四、正兴投资公司所出租的水电汽及电梯设备等均已报废，为维持正常生产，富顺纺织公司对厂区内生产车间、交通道路、生产设施、辅助配套等基础设施投入巨额资金进行修复修建。如双方确实存在租赁合同关系，水电汽及电梯设备设施部分租金支付已无依据。此外，租赁期间富顺纺织公司已支付维修费3324063.38元，该费用应由正兴投资公司承担。 五、即使正兴投资公司与富顺纺织公司之间存在事实上的租赁合同关系，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，正兴投资公司对于2016年7月1日前的租金请求权已过诉讼时效，不应予以支持。 综上，富顺纺织公司请求法院驳回正兴投资公司的起诉。 本院经审理，认定事实如下：正兴投资公司系坐落于湖州市南门外碧浪湖畔土地使用权人（土地使用权证号为湖土国用（2006）第1-19603号）及地上建筑物的所有权人。富顺纺织公司原系正兴投资公司控股子公司。为推进富顺纺织公司改制，双方于2004年签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：富顺纺织公司承租正兴投资公司所有的位于南门外碧浪湖畔土地及地上建筑物，租赁期限自2004年7月1日起至2006年6月30日止，房屋及建筑物租金为23000元/月，水电汽及电梯设备租金为20000元/月，付款方式为每半年结算一次并付清，租赁期间租赁房屋内部装修、维护，设备、设施维修保养由富顺纺织公司负责，房屋外部结构维修由正兴投资公司负责，租赁期满后富顺纺织公司应将房屋及设备退还给正兴投资公司，租赁合同同时对相关合同事项进行了约定。2006年6月30日，双方就涉案租赁物租赁事宜续签《房屋租赁合同》一份，租赁期限自2006年6月30日起至2007年6月30日止，其他合同条款与原房屋租赁合同一致。此后，富顺纺织公司占用、使用涉案租赁物至今，但再无签订书面租赁合同，富顺纺织公司亦无支付租金。承租涉案租赁物后，富顺纺织公司就消防安全向正兴投资公司进行安全使用承诺。2008年8月25日，双方就富顺纺织公司改制中人员安置费用进行结算，结算时将富顺纺织公司所租赁的涉案租赁物自2004年7月1日起至2008年6月30日止期间所产生的租赁费进行了结算，经双方结算，期间租金合计206.4万元，双方一致同意将租金与相关费用进行抵扣。结算后，正兴投资公司所出租的水电汽及电梯等相关设备均处于报废状态，富顺纺织公司为生产需要添置了相关设备、设施。2013年7月4日，富顺纺织公司与案外人湖州市城市建设投资集团公司就部分涉案租赁物拆迁事宜签订《协议书》一份，涉案租赁物部分拆迁后，经协调，富顺纺织公司可在拆迁项目用地范围外的厂区内新建厂房及必要的配套设施，建筑面积约9000㎡，所需费用从正兴投资公司拆迁补偿款中予以扣除。2020年5月9日，正兴投资公司向富顺纺织公司出具了《腾房搬离通知书》一份，要求富顺纺织公司于2020年7月9日前搬离涉案房屋并返还涉案房屋。后双方多次就搬迁协商未果，故诉至法院。 另查明：富顺纺织公司原系正兴投资公司控股子公司。根据湖州市经委[2004]71号文件进行国有产权制度改革，2004年6月30日为改制基准日，改革范围为除土地、房产和部分水电汽污设施外的国有资产进行的产权制度改革，2005年6月30日富顺纺织公司完成股东变更登记。对改制过程中产生的相关问题，富顺纺织公司多次向湖州市相关政府部门请示、汇报，相关部门对其进行了回复。 还查明，按租赁合同约定自2016年7月1日起至2020年12月31日止所产生的租金为124.2万元(不含水电汽及电梯设备租金)。 上述事实，由原告方提交的《房屋租赁合同》、土地使用权证和房屋产权证、企业安全承诺书、《关于浙江湖州富顺纺织有限公司国有产权制度改革过程中人员安置有关费用结算的备忘录》、腾房搬离通知书，被告方提交的《湖州市经济委员会关于同意浙江湖州富顺纺织有限公司改制方案的批复》、浙江省增值税专用发票、公司变更登记申请书、发票、付款凭证、收据、富顺纺织公司与湖州市城投湖州城乡房屋拆迁有限公司签订的拆迁补偿协议书以及原、被告双方的当庭陈述予以证实。 本院认为：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案的争议焦点一为富顺纺织公司与正兴投资公司是否存在租赁合同关系？富顺纺织公司原系正兴投资公司，经相关部门批准，富顺纺织公司进行国有产权制度改革，改制范围为土地、房产和部分水电汽污设施之外的国有资产即其余生产（机器）设备、流动资产（库存）、债权债务以及以资产形式留在该企业的职工安置费等列入本次改制范围，根据改制文件，坐落于湖州市南门外碧浪湖畔土地使用权及地上建筑物不在本次改制范围内，经改制，富顺纺织公司变更设立有限责任公司，企业性质为民营企业，改制后的富顺纺织公司为生产经营需要承租涉案租赁物，并签订《房屋租赁合同》，合同签订后，正兴投资公司按约交付租赁物，富顺纺织公司对涉案租赁物进行使用、收益，并按约支付了2004年7月1日至2008年6月30日期间的租金，该租赁合同系平等主体之间所设立，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方租赁合同关系有效成立，对双方当事人有法律约束力，富顺纺织公司主张原、被告双方系改制纠纷无事实和法律依据，本院不予支持。租赁期限届满后，富顺纺织公司持续占用、使用租赁物至今，双方未签订书面租赁合同，正兴投资公司亦未提出异议，为此，双方形成不定期租赁合同关系。本案的争议焦点之二为正兴投资公司所主张的部分租金是否已过诉讼时效？关于诉讼时效问题，房屋租赁合同中关于租金支付时间约定为“每半年结算一次并付清”，但具体结算日期未明确约定，为此，本院酌情认定每半年度最后一日为租金结算支付日，对于继续性租金这种分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期满届满之日的次日起计算。根据租金支付方式约定，2016年7月1日前的租金已过诉讼时效，2016年7月1日至2020年12月31日期间的租金时效未过，本院予以支持，自2021年起的租金未到结算支付日期，对正兴投资公司主张支付自2021年起的租金本院不予支持。2008年双方结算时，正兴投资公司出租的水电汽及电梯设备已处于报废状态，富顺纺织公司为生产需要添置了相关设备、设施，正兴投资公司要求富顺纺织公司继续支付水电汽及电梯设备租金无事实和法律依据，本院不予支持。对富顺纺织公司要求支付涉案房屋维修费之主张，本院认为，富顺纺织公司维修时未予以告知正兴投资公司，且无提供维修合同、维修事项、维修支付等完整维修凭证，其所提供的证据不足以证实涉案房屋维修费（房屋外部结构维修）已实际产生，对富顺纺织公司该主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告浙江湖州富顺纺织有限公司应支付原告浙江正兴投资有限公司房屋租金124.2万元，限于本判决生效之日起七日内清偿； 二、驳回原告浙江正兴投资有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取27422元，由原告浙江正兴投资有限公司负担21884元，被告浙江湖州富顺纺织有限公司负担5538元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员 朱 河 二〇二一年二月二日 书记员 吴思思 8-