安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖18民终557号上诉人（原审被告）：安徽省宣城建丰房地产开发有限公司。法定代表人：傅志国，该公司董事长。委托代理人：李有胜，安徽南宣律师事务所律师。委托代理人：张世强，安徽南宣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王超。委托代理人：王大伟，北京泰维律师事务所律师。上诉人安徽省宣城建丰房地产开发有限公司（以下简称建丰房地产公司）因与被上诉人王超房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院于2016年2月3日作出的（2015）宣民一初字第04082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月27日公开开庭进行了审理。上诉人建丰房地产公司的委托代理人张世强，被上诉人王超及其委托代理人王大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明:2014年9月21日，王超与建丰房地产公司签订《商品房买卖合同》1份，约定建丰房地产公司将安徽省宣城市宣州区敬亭路盛世御景22幢1404室房屋出售与王超，房屋总价款48.5万元；建丰房地产公司于2015年6月30日前将经验收合格并取得工程竣工验收报告的房屋交付使用；如未按上述期限履行交付义务，逾期超过90日后，王超有权解除合同，建丰房地产公司应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的1%支付违约金。2014年9月22日，王超支付首付款16万元，剩余购房款于2014年12月2日支付。2015年8月2日，王超向建丰房地产公司寄送《关于履行合同相关事宜的告知书》，建丰房地产公司于2015年8月4日作出《回复》。2015年10月5日，王超向建丰房地产公司发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。2015年10月19日，王超以建丰房地产公司为被告，徽商银行股份有限公司宣城宣州支行为第三人诉至原审法院。原审法院受理后，依法通知徽商银行股份有限公司宣城宣州支行参加诉讼。徽商银行股份有限公司宣城宣州支行于2015年12月10日递交《关于不参加诉讼的函》，载明：“王超诉宣城市建丰房地产开发有限公司商品房买卖合同一案，我行作为有独立请求权的第三人不参加诉讼。我行将视情况另行提起诉讼”。原审据此未追加徽商银行股份有限公司宣城宣州支行参加本案诉讼。截止一审法庭辩论终结前，建丰房地产公司仍未交付房屋。王超在一审中的诉讼请求为：1、解除双方于2014年9月21日签订的《商品房买卖合同》；2、判令建丰房地产公司返还购房款48.5万元及利息（自2014年12月2日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、判令建丰房地产公司赔偿违约金，即房屋租金损失（自2015年6月30日起至实际返还购房款之日止，按每月1000元的标准计算）及租金利息损失（自2014年12月2日起至实际返还购房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4、判令建丰房地产公司赔偿因延迟交房造成的房租损失（自2015年6月30日起至实际返还购房款之日止，按每月1000元的标准计算）；5、案件诉讼费用（含受理费、律师费2万元、律师差旅费3000元及邮寄、打印费用1000元）由建丰房地产公司承担。原审法院审理认为：双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。依据合同约定，建丰房地产公司应在2015年6月30日前，将房屋交付王超使用，如未按上述期限履行交付义务，逾期超过90日后，王超有权解除合同，截止法庭辩论终结前，建丰房地产公司仍未交付房屋，故王超要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合双方约定解除合同的条件，予以支持。王超已支付购房款48.5万元，依据合同约定，建丰房地产公司应自解除合同通知送达之日起30日内退还王超全部已付款，并按累计已付款的1%向支付违约金，本案中，王超于2015年10月5日送达《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，故建丰房地产公司应于2015年11月4日前返还购房款48.5万元。现建丰房地产公司未按约定返还购房款，应自2015年11月5日起支付上述购房款逾期利息，故王超要求建丰房地产公司返还购房款48.5万元，予以支持。王超要求建丰房地产公司承担自2014年12月2日起计付上述款项逾期利息，不符合合同约定，依法予以调整，王超诉请超过合同约定部分，不予支持。关于王超主张支付违约金的诉讼请求，依据双方合同约定，建丰房地产公司应按王超累计已付款的1%支付计4850元，对其诉请超出部分不予支持。王超主张建丰房地产公司支付其房租损失、律师费、律师差旅费、邮寄、打印费用，依据不足，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告王超与被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司2014年9月21日签订的《商品房买卖合同》；二、被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告王超购房款48.5万元及利息（自2015年11月5日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王超违约金4850元；四、驳回原告王超其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9263元，由原告王超负担800元，被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司负担8463元。建丰房地产公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原判决认定建丰房地产公司逾期交房错误。其一，案涉房屋所属的盛世御景小区系宣城市区北门危旧房改造工程中的一部分，原审批的供电方案需结合大唐项目待建变电方案实施，因市区北门危旧房改造工程进展缓慢致盛世御景小区需要的外部电源直到2015年4月9日才审批确定，案争房屋未能按期交付系因供电方案变更，小区建设工程竣工后不能及时通过验收所致，属于双方合同约定的因法律法规和国家政策的改变等特殊情形，出卖人有权据实延期交付。其二，本案中，王超未按合同约定的时间即2014年9月28日前支付购房款，存在逾期付款的情况，依据合同约定，买受人未按时付款交房时间应相应顺延。2、案争房屋在徽商银行股份有限公司宣城宣州支行处办理了抵押，徽商银行股份有限公司宣城宣州支行作为有独立请求权的第三人应当参与诉讼，建丰房地产公司不应承担归还贷款的责任。3、支付购房款是买受人应履行的合同义务，即使案争合同依法被解除，建丰房地产公司也无需承担王超的购房款利息损失。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回王超的原审诉讼请求。王超辩称：1、原审判决解除双方的合同正确。建丰房地产公司上诉称因供电方案变更可据实延期交房，与双方合同约定的可据实延期交付的情形不符。依据建丰产地产公司提举的2014年4月1日国网宣城供电公司答复，可知供电方案于双方合同签订前即已发生变更，故建丰房地产公司主张其不承担逾期交房责任的上诉理由不能成立。2、双方合同约定王超于2014年9月28日前办理银行商业按揭贷款，但银行办理商业按揭贷款时间非由王超决定，故王超未构成逾期付款。原审判决建丰房地产公司返还王超购房款及利息正确，但利息应从给付房款时起算。3、原审判决建丰房地产公司支付违约金4850元，数额不合理，依法应按王超实际损失计算违约金。4、徽商银行股份有限公司宣城宣州支行在原审中已明确表示不参加本案诉讼，故无需追加其为本案当事人。综上，请求二审法院驳回上诉，依法公正判决。二审中，王超提举宣城市住房和城乡建设委员会信息公开答复书一份，证明截止2016年4月12日，案争房屋仍未通过竣工验收。建丰房地产公司其“三性”及证明目的均无异议。本院经审查认为，上述证据符合证据的“三性”，且相对方不持异议，本院予以认定。双方对原审中证据的举证、质证意见与原审相同，二审对原审证据的认证意见与原审一致。本院对原审查明的案件事实予以确认。二审另查明：案涉《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定，买受人于2014年9月21日付款16万元，余款325000元于2014年9月28日前办理银行商业贷款或公积金贷款。第八条约定：“……出卖人可据实予以延期：……2、依据法律法规和国家政策的改变且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，……”。第九条约定：“交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部款项后，顺延期限不视为交付逾期”。案争房屋至二审法庭辩论终结前仍未进行竣工验收。本院认为：案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方于合同中明确约定建丰房地产公司应当在2015年6月30日前将验收合格的商品房交付王超使用，逾期超过90日（即2015年9月30日）后，王超有权解除合同。建丰房地产公司上诉称其未能按期交房系因小区供电方案变更，小区建设工程竣工后不能及时通过验收所致。经审查，上述事由不属于合同特别约定的因法律法规和国家政策的改变可据实延期交房的情形，故本院对其此节上诉理由依法不予采纳。本案中，王超已支付全部购房款，不存在交房期限届满仍未付清购房款的情况，依法不适用案涉合同约定的逾期付款出卖人可顺延交房的情形，故建丰房地产公司上诉主张买受人王超未按时付款，交房时间应予顺延的上诉理由缺乏合同依据，依法不予支持。因建丰房地产公司未能按约交付房屋致案争合同解除，王超由此产生的购房款利息损失有权要求建丰房地产公司赔偿，建丰房地产公司有关不应支付王超购房款利息损失的上诉请求不能成立。王超在二审庭审中辩称原判决利息起算时间不当及认定违约金数额过低，鉴于其在法定期限内未提起上诉，依法视为其对原判决结果无异议，故二审对其此节辩驳意见不予审查。另，关于徽商银行股份有限公司宣城宣州支行应否作为本案第三人参与诉讼的问题，因其于原审中明确表示不参与本案诉讼，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，担保权人可就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉，故原审法院未予追加其为本案第三人，程序并无不当。综上，原审法院审理程序适当，认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9263元，由上诉人安徽省宣城建丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈月银审 判 员  包 娟代理审判员  冯忠山二〇一六年七月二十八日书 记 员  卢艳芳