山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终567号 上诉人（原审被告）：淄博铭世德房地产服务有限公司，住所地山东省淄博市张店区共青团西路**。 法定代表人：曹丽云，经理。 委托诉讼代理人：石艳飞，山东齐嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：舒秀梅，女，1968年12月14日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 上诉人淄博铭世德房地产服务有限公司因与被上诉人舒秀梅房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2020)鲁0303民初6687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 淄博铭世德房地产服务有限公司上诉请求：1、请求依法撤销淄博市张店区人民法院作出的(2020)鲁0303民初6687号民事判决书，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人原审的诉求无任何事实和法律依据，案涉《集资建房协议书》是无效的。被上诉人在原审已经提交了淄政土(划拨)[2010]14号文件、淄规办发[2011]17号文件、(2019)鲁0303民初1674号民事判决书来证明案涉房屋属于张店区马尚镇西寨社区居委会西寨名仕城公建项目，该项目建设用地为西寨社区居委会村民安置用地，土地性质为划拨土地，属于村民委员会用于安置本村还迁村民使用，被上诉人不是淄博市张店区马尚镇村民。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，非农村集体组织成员，不得取得或变相取得农村集体土地使用权。在本案中，上诉人和被上诉人签订的《职工选房意向书》中所涉房产所附着土地性质属于划拨土地，用途系用于村民委员会用于安置本村还迁村民使用，被上诉人非该集体组织成员，故该《集资建房协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。且淄政土(划拨)[2010]14号淄博市人民政府关于将国有建设用地使用权划拨给张店区马尚镇西寨社区居民委员会的批复中，已明确该宗地为村民还迁安置用地，不得从事商品房建设及销售。二、原审判决认定“被告一直拒绝接受原告交付的剩余房款，并拒绝向原告交付房屋”是认定事实不清，被上诉人违约在先。根据双方签订的《集资建房协议书》第四条，被上诉人未按照该协议约定在房屋交付使用前付清剩余房款，根据该协议书附件四补充协议第5条，上诉人因被上诉人未支付全部房价款有权拒绝交房。在原审中，被上诉人也未提交任何证据证明其所谓上诉人拒收其房屋尾款的主张。三、根据我方提交的(2019)鲁0303民初1674号民事判决书，可以看出李辉起诉上诉人一案与本案情形类似，该案的判决结果是：驳回李辉诉讼请求。但本案的结果却和该案完全相反，有违“同案同判”原则。 舒秀梅向一审法院起诉请求：1.判令被告履行《集资建房协议书》约定的交房义务，将位于张店区交付原告；2.判令被告承担逾期交房违约金至交房为止，截止起诉为54128.78元（自2015年1月1日逾期交房至2020年3月12日共1895天，按已交房款285140元的日万分之一计算1895天得出）；3.请求法院责令被告淄博铭世德房地产服务有限公司提供收款账户，若被告拒不提供收款账户，原告要求将应支付被告的剩余房款11万元减去被告应支付原告的违约金的余款，提存到张店区人民法院账户；4.判令被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年12月24日，原告向被告交纳20万元意向金，参加被告组织的集资建房，选择购买位于张店区。2013年10月9日，原告应被告的要求，向被告交纳85640元房款，双方签订了《集资建房协议书》，约定原告购买的房屋位于名仕城小区A座东单元5楼东B号房，建筑面积为102.68平方米，单价3660元，房款375809元，剩余房款11万元于2014年12月31日房屋交付前付清；被告应于2014年12月31日前将验收合格的房屋交付原告，如被告逾期交房，则自2015年1月1日起至实际交房之日止，按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。协议生效后，因房价上涨的原因，被告拒绝接受原告按协议约定日期支付的11万元尾款，也拒绝向原告交付协议约定的房屋。后原告应被告的要求，于2015年11月28日向被告的物业办公室缴纳12万元用于购买车位，于2015年12月19日向被告的物业办公室缴纳34500元用于购买负二层A25号储藏室，于2015年12月19日向被告的物业办公室缴纳涉案房屋的预存电费。后被告否认《集资建房协议书》有效性，向法院提起诉讼，经淄博市中级人民法院（2019）鲁03民终4528号民事判决书确认，该协议为有效合同。但被告至今未按协议约定向原告交付涉案房屋，为此原告诉至原审法院。 一审法院认为，原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订的《集资建房协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，内容合法有效，对原、被告均具有法律约束力，任何一方不得擅自变更与解除。由于该协议具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告按合同约定已收受了原告的购房款，故应当认定该协议为有效的商品房买卖合同。而按该协议约定原告应于2014年12月31日房屋交付使用前完成尾款交付，但被告一直拒绝接受原告交付的剩余房款，并拒绝向原告交付房屋，对造成纠纷，被告应负全部违约责任。被告依法负有将案涉房屋交付原告，并按合同约定向原告支付逾期交房违约金的法律义务。故对原告的诉讼请求，依法予以全部支持。被告的抗辩，因无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决：一、被告淄博铭世德房地产服务有限公司于判决生效之日起十日内，向原告舒秀梅交付位于张店区；二、被告淄博铭世德房地产服务有限公司于判决生效之日起十日内，向原告舒秀梅支付自2015年1月1日起至实际交房之日的违约金（以已付款285640元为基数，按日万分之一计算）；三、被告淄博铭世德房地产服务有限公司于判决生效之日起十日内，向原告舒秀梅提供收款账户；原告舒秀梅将应支付被告的剩余房款11万元减去实际交房之日被告应支付原告的违约金的余款，汇入该收款账户；若被告拒不提供收款账户，原告将上述余款提存到原审法院过付款专用账户。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3469元，由被告淄博铭世德房地产服务有限公司负担。 二审查明的事实与原审查明的一致，本院予以确认。 本院认为,首先，上诉人主张案涉《集资建房协议书》无效，但该协议已经淄博市中级人民法院（2019）鲁03民终4528号民事判决书确认为有效合同，上诉人的该主张，本院不予支持。其次，上诉人主张被上诉人违约在先，根据双方签订的《集资建房协议书》上诉人因被上诉人未支付全部房价款有权拒绝交房。对此，根据涉案《集资建房协议书》约定：“剩余购房款11万元，于2014年12月31日房屋交付使用前付清，”但涉案房屋至今没有交付，且被上诉人也已明确表示愿将剩余购房款提存至法院账户，故，对上诉人主张被上诉人存在违约其有权拒绝交房的上诉理由，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6937元，由上诉人淄博铭世德房地产服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 宁 审判员 郭 鹏 审判员 胡晓梅 二〇二一年二月三日 书记员 刘 瑜