河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终6681号上诉人（原审原告、反诉被告）郑州华侨友谊房地产开发有限公司。法定代表人何晓，该公司董事长、总经理。委托代理人王峰、程合适，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）胡虹，女，汉族，1962年11月1日出生。委托代理人王安平，河南仟问律师事务所律师。上诉人郑州华侨友谊房地产开发有限公司因与被上诉人胡虹合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第2804号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑州华侨友谊房地产开发有限公司的委托代理人王峰、程合适，被上诉人胡虹的委托代理人王安平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2005年1月1日，郑州华侨友谊房地产开发有限公司作为甲方与胡虹作为乙方签订《协议书》一份，双方约定，乙方同意将其拥有的“郑州国际友谊广场”一楼7号门面房约82.63平方米使用权交由甲方经营管理。甲方经营期限十年，自2005年1月1日起至2015年12月31日止，甲方每年向乙方交纳使用费18万元，按月交纳，每月15000元，于当月5日前存入乙方账户。合同履行期限到期五日内，甲方退还乙方已交纳购房款198万元，乙方将产权退还甲方，购房合同作废，对此甲方应提供相应担保。若甲方逾期支付相关费用，除向乙方支���总标的10%的违约金外，乙方可直接书面通知甲方解除合同，自通知到达之日止合同解除。合同还对其他事项进行了约定。郑州华侨友谊房地产开发有限公司作为甲方在该协议上签章，时任郑州华侨友谊房地产开发有限公司副董事长的刘继臣作为甲方代表人、胡虹作为乙方在该协议上签名。2005年10月28日，郑州华侨友谊房地产开发有限公司作为甲方与郑州新友谊有限责任公司作为乙方签订《协议书》一份，约定甲方将其开发建设的位于郑州市德化街68号的郑州国际友谊广场一期裙楼商场（以下简称广场）委托乙方代为管理经营。委托管理经营期限暂定十五年，自2006年1月1日起至2020年12月31日止。乙方负责广场全面的管理与经营工作。广场实行独立核算，自主经营，单独纳税。乙方受托经营期间，代理甲方行使经营管理权，由于甲方原有的基础条件限制和负债等原因，其经营结果、债权债务均由甲方享有和承担等。后代表郑州华侨友谊房地产开发有限公司与胡虹签订《协议书》的刘继臣通过郑州新友谊有限责任公司对胡虹持有的《协议书》第三条“房屋回购条款”进行修改，将“合同履行期限到期五日内，甲方退还乙方已交纳购房款198万元，乙方将产权退还甲方，购房合同作废，对此甲方应提供相应担保”修改为“合同履行期限到期五日内，在乙方同意下，甲方退还乙方已交纳购房款198万元，乙方将产权退还甲方，购房合同作废，对此甲方应提供相应担保”，并将协议书首部和落款部甲方郑州华侨友谊房地产开发有限公司划掉，并在修改处加盖郑州新友谊有限责任公司的公章，其余协议内容与郑州华侨友谊房地产开发有限公司提交的《协议书》内容一致。2005年1月1日，双方签订《协议书》后，郑州华侨友谊房地产开发有限公司委托郑州新友谊有限责任公司代为向胡虹支付房屋使用费，但协议签订当年仅向胡虹支付三个月的使用费共计45000元。2006年至2009年，按每月15000元的使用费标准分别支付使用费120500元、170000元、184000元、150000元。2010年7月，因胡虹与郑州新友谊有限公司、郑州华侨友谊房地产开发有限公司关于拖欠房屋使用费等问题发生争议，双方经协商将使用费每月15000元调整为每月23000元。自2010年7月起，郑州新友谊有限责任公司按照每月23000元的标准支付使用费至2012年12月。自2013年1月起，郑州华侨友谊房地产开发有限公司仍按照每月23000元的标准直接向胡虹支付使用费至2015年1月止。2015年2、3、4月份的使用费郑州华侨友谊房地产开发有限公司未向胡虹支付。2015年4月16日，胡虹将其向郑州华侨友谊房地产开发有限公司提供的接收租金的卡号62×××64注销并更换新卡，并于2015年4月27日委托河南仟问律师事务所律师王安平向郑州华侨友谊房地产开发有限公司发出《律师函》，函称2005年1月1日，胡虹与郑州华侨友谊房地产开发有限公司签订《协议书》一份，但协议书签订后，郑州华侨友谊房地产开发有限公司一直未能按照协议书约定支付使用费，且未经胡虹同意，擅自在胡虹房屋周围搭建建筑物。2010年7月10日，胡虹向郑州华侨友谊房地产开发有限公司发出《收房通知》，要求根据协议第五条约定解除返租协议。2010年7月21日，郑州华侨友谊房地产开发有限公司签收了上述《收房通知》。2014年12月11日，胡虹再次向郑州华侨友谊房地产开发有限公司发出《收房通知》，告知郑州华侨友谊房地产开发有限公司双方签订的《协议书》已经于2010年7月21日解除。该所律师认为，郑州华侨友谊房地产开发有限公司的行为构成违���，根据双方签订的《协议书》第五条约定，胡虹有权解除合同。鉴于此，该所接受胡虹授权与委托，正式函告郑州华侨友谊房地产开发有限公司，胡虹与该公司签订的《协议书》已于2010年7月21日正式解除；请该公司接到本函后十日内将房屋交还予胡虹并支付拖欠的使用费、违约金，以及自行拆除搭建在胡虹房屋周围的建筑等。郑州华侨友谊房地产开发有限公司于2015年4月29日收到该《律师函》，于2015年7月23日以双方之间签订的《协议书》不存在《合同法》第94条规定的可以解除合同的情形，不应予以解除为由诉至本院。2015年7月29日，郑州华侨友谊房地产开发有限公司通过郑州银行网上银行向胡虹支付2015年4月、5月的使用费共计46000元，但系统显示收款账号不存在，未支付成功。另查明，1、双方签订的《协议书》上约定的“郑州国际友谊广场一���7号门面房”，现登记在胡虹名下，房产证号为郑房权证字第××号，登记的房屋坐落位置为二七区德化街78号1层1021号，登记时间2015年9月2日，规划用途为商业服务，总层数为6层，建筑面积为131.20平方米，套内建筑面积为58.20平方米。2、郑州华侨友谊房地产开发有限公司自1993年1月12日成立，何海平系该公司法定代表人。2006年11月，郑州华侨友谊房地产开发有限公司的法定代表人何海平出任郑州新友谊有限责任公司的法定代表人，并在工商登记机关办理变更登记。2005年、2006年刘继臣任郑州华侨友谊房地产开发有限公司副董事长。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同成立后，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，根据双方提交的证据和双方陈述，郑州新友谊有限责任公司接受郑州华侨友谊房地产开发有限公司委托，代为管理经营并向胡虹支付2005年至2012年的租金（其中部分月份的租金至今未付）。自2013年1月起郑州华侨友谊房地产开发有限公司自行向胡虹支付租金至2015年1月。在胡虹于2015年4月27日委托律师发出解除合同的律师函之前，郑州华侨友谊房地产开发有限公司或郑州新友谊有限责任公司均未向胡虹支付2015年2、3、4月的租金，且没有证据证明该期间未支付租金是由胡虹的原因造成的，因此郑州华侨友谊房地产开发有限公司逾期支付该期间租金的行为已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。郑州华侨友谊房地产开发有限公司的违约行为，符合双方提交的协议书中第五条约定的“若郑州华侨友谊房地产开发有限公司逾期支付相关费用，胡虹可直接书面通知郑州华侨��谊房地产开发有限公司解除合同，自通知到达之日止合同解除”这一合同解除条件。胡虹依据合同约定，向郑州华侨友谊房地产开发有限公司发出解除合同的《律师函》，郑州华侨友谊房地产开发有限公司已收到该《律师函》，双方之间就涉案房产达成的合同已经解除。故郑州华侨友谊房地产开发有限公司要求确认胡虹解除协议书行为无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。胡虹要求确认解除协议书行为有效的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除的时间，虽然该《律师函》载明因郑州华侨友谊房地产开发有限公司长期拖欠租金，2010年7月21日郑州华侨友谊房地产开发有限公司收到胡虹发出的《收房通知》，双方签订的《协议书》于2010年7月21日正式解除，但郑州新友谊有限公司自2010年7月起按照每月23000元的使用费标准向胡虹支付，胡虹予以接受，双方之间签订的《协议书》继续履行，并未解除。故合同解除的时间应为郑州华侨友谊房地产开发有限公司收到胡虹发出的解除合同的《律师函》之日，即2015年4月29日。关于郑州华侨友谊房地产开发有限公司提出的其从未授权郑州新友谊有限责任公司对双方签订的《协议书》第三款“房屋回购条款”进行修改，郑州新友谊有限责任公司作为委托管理人无权对涉及郑州华侨友谊房地产开发有限公司重大利益的合同条款进行修改，该修改无效，以此要求确认胡虹解除合同无效的意见，本院认为，本案的争议焦点及诉请是合同解除的效力问题，由于郑州华侨友谊房地产开发有限公司的违约行为，胡虹已依据合同第五条的约定于2015年4月行使了解除权，且由于双方争议的回购条款变更的内容，没有对合同解除条款进行限制，因此不影响胡虹对合同解除权的行使，胡虹解除合同行为有效。故郑州华侨友谊房地产开发有限公司以此为由辩称合同解除无效没有法律及约定的依据，本院不予采纳。综上，经合议庭评议，本院审判委员会讨论并作出决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回郑州华侨友谊房地产开发有限公司的诉讼请求。二、确认胡虹解除《协议书》行为有效。案件受理费100元，由郑州华侨友谊房地产开发有限公司负担。反诉费50元，由郑州华侨友谊房地产开发有限公司负担。宣判后，郑州华侨友谊房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：胡虹提供的合同是已经变更过的，我公司从未授权任何人对双方之间的合同进行修改，也从不知情。我公司不是不愿支付租金，而是我公司员工轻信胡虹通���其银行卡丢失，暂时不要打钱。我公司还口头通知其来领现金，胡虹迟迟不来，直到收到胡虹的律师函。故原审驳回我公司诉请错误，请求二审法院予以改判，支持我公司诉请。胡虹答辩称：我购买了涉案房产，郑州华侨友谊房地产开发有限公司迟迟不给办理房产证，通过诉讼，现涉案房产已经办理在我的名下。郑州华侨友谊房地产开发有限公司与郑州新友谊有限公司本身就是一套人马，两个牌子。期间郑州新友谊有限公司也向我交过租金。协议上改动是当时郑州华侨友谊房地产开发有限公司的副董事长刘继臣直接在我持有的协议上改动的，并加盖公章。原审法院向刘继臣做过调查笔录，刘继臣均予以认可。郑州华侨友谊房地产开发有限公司长期拖欠租金，我方解除合同有理有据。原审判决正确，请求二审法院予以维持。本院经审理查明的事���与原审一致外，二审中，郑州华侨友谊房地产开发有限公司提供其公司财务人员与胡虹2015年7月31日之间通话录音一份，证明通知胡虹取租金，胡虹一直未去。胡虹质证认为证据形式不合法，且录音形成在原审中。本院认为：本案中，双方签订协议真实有效，郑州华侨友谊房地产开发有限公司在合同履行中未按约定时间交纳租金，存在违约行为，胡虹解除双方之间协议，理由正当。郑州华侨友谊房地产开发有限公司上诉称没有按时交纳租金，是胡虹自身原因造成的，未提供充分证据证实，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由郑州华侨友谊房地产开发有限公司负担。��判决为终审判决。审判长  张建军审判员  崔凤茹审判员  陈 赞二〇一六年七月六日书记员  白洁玉