湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2016）湘3101民初97号原告(反诉被告):李文贵，男，1946年9月24日出生，苗族。原告(反诉被告)：邓克凤，女，1951年2月17日出生，汉族。两原告共同委托代理人：李天富，男，1979年8月11日出生，汉族，系两原告儿子。两原告共同委托代理人：李远志，湖南融源律师事务所律师。被告（反诉原告）：吉首福盛房地产开发有限责任公司。住所地:吉首市人民南路**号吉祥商业广场*栋*单元***号。法定代表人：龙祝安，公司总经理。委托代理人：万学斌，湖南新世纪律师事务所律师。原告李文贵、邓克凤诉被告吉首福盛房地产开发有限责任公司（以下简称“福盛公司”）及被告福盛公司反诉原告李文贵、邓克凤房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年1月25日受理后，两原告于1月26日向本院提出财产保全申请，本院依原告申请，作出（2016）湘3101民初97-1号民事裁定，查封了被告开发的乾城中心步行街142号商铺。后依法组成合议庭，于4月7日公开开庭进行了审理，原告李文贵、邓克凤及其委托代理人李天富、李远志，被告福盛公司的法定代表人龙祝安、委托代理人万学斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文贵、邓克凤诉称：2013年，被告福盛公司拟在吉首市乾州新区进行房地产开发建设，就原告位于乾州办事处人民南路23号（原湘西6903中波台宿舍）房屋拆迁事宜与原告进行协商。4月27日，双方签订房屋拆迁安置补偿协议(以下简称“拆迁安置协议”)，约定被告向原告补偿90万元，同时双方还约定：“甲方同意在甲方销售商铺时优先乙方选择商铺，负一楼商铺由乙方先选购，双方议定销售单价为不超过13000元/平方米。如销售单价低于13000元，按市场价格认购。”2015年12月12日，原告选购了被告开发的乾城中心步行街142号商铺（42.88平方米），并交纳了定金10万元，但被告以成本上升为由要求原告以2万元/平方米的价格计算，不同意按约定的13000元/平方米的价格履行。为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院判令：1.被告按13000元/平方米的价格向原告转让乾城中心步行街142号商铺产权（争议金额为30万元）；2.原告交付的定金10万元抵作转让款；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。为支持自己的诉讼请求，原告李文贵、邓克凤向本院提交了如下证据：1.住房拆迁安置补偿协议书，拟证明原告与被告签订了协议及双方的权利义务关系。2.收据一份，拟证明原告邓克凤向被告交纳了购铺定金10万元。被告福盛公司的质证意见为：对原告李文贵、邓克凤提交的两份证据的真实性没有异议，但认为与本案无关，不能达到原告的证明目的。被告福盛公司辩称：1.本案不是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而是商品房买卖合同纠纷，原告李文贵、邓克凤购买被告开发的位于乾城中心步行街142号商铺不是以拆迁安置协议为依据，而是以与被告另行订立的商铺买卖合同为依据。2.2015年12月12日，被告楼盘盛大开盘，向市场推出包括142号商铺在内的全部商铺，向购买者发出要约，并将各商铺价格予以公示，其中142号商铺单价为37758元/平方米，按揭优惠价为1583076元，并设置了购买流程，按摇号顺序选铺。依照被告的要约，原告邓克凤选中了被告的142号商铺，并按照被告的要求，交付了10万元定金，这是原告对被告的承诺。至此，双方就142号商铺的买卖达成一致意见。因此原、被告双方的商铺买卖不是履行拆迁安置协议而是另行建立的买卖合同。原告要求被告以13000元/平方米的价格向原告转让乾州中心步行街142号商铺产权的诉请不能成立。3.原告诉请的要求将定金10万元抵作转让款，也只能在原告依照被告要约全面履行买卖合同的前提下，才能抵作转让款，否则被告有权不退还定金。为支持自己的辩称，被告福盛公司向本院提交了如下证据：1.柏龙酒庄团购申请表、收据一份（2015年5月30日），拟证明原告邓克凤交纳会费，并成为柏龙酒庄团购会员的事实。2.购铺流程单，拟证明原告邓克凤购买商铺时按流程摇号选购商铺的事实。3.收据一份（2015年12月15日），拟证明原告邓克凤为购买142号商铺交纳的10万元定金中，有3万元是柏龙酒庄的会费，购买商铺系邓克凤个人行为。4.房屋拆迁补偿协议书一份，拟证明邓克凤、李文贵为被拆迁方,没有行使在被告方销售门面时优先选房的权利。5.规划条件变更公示，拟证明被告福盛公司现在开发地段的规划条件已变更。6.关于《联合开发协议》的补充协议，拟证明2004年6月搬迁腾地的事实。原告李文贵、邓克凤的质证意见为：对被告福盛公司提交的证据1、证据3、证据4的真实性没有异议，但认为证据1与本案无关，不能达到被告的证明目的；证据3中被告没有按照拆迁安置协议的约定通知原告选房，当时被告要求原告按商铺销售程序选房，价格后面慢慢谈，被告的售楼部讲不交定金就不留房。柏龙酒庄的会员卡是应被告要求购买的；证据4刚好证明了原告有优先选房的权利；对证据2的真实性有异议，此证据不能证明被告向原告展示过购铺流程；对证据5、证据6的真实性不能确定，从证据5规划改变意见中可以看出被告赚取了更多的利润；证据6与原告没有关系。经庭审举证、质证，本院综合认证如下：被告福盛公司对原告李文贵、邓克凤提交的证据1、证据2的真实性没有异议，该两份证据符合证据的形式要件，本院予以采信，作为本案定案证据；被告提交的证据1中的签约双方是原告邓克凤和柏龙酒庄，对该组证据的真实性本院予以确认，但与本案没有关联，对被告的证明目的本院不予采信；被告提交的证据2不能直接证明向原告展示了购铺流程，又无其他证据予以佐证，不能达到证明目的，本院不予采信；原告对被告提交的证据3的真实性没有异议，对该证据的真实性，本院予以确认，但不能达到被告的证明目的，本院不予采信被告的证明目的；原告对被告提交的证据4的真实性没有异议，本院予以采信；被告提交的证据5、证据6与本案没有关联性，本院不予采信。被告福盛公司反诉称：2014年原告李文贵、邓克凤所在单位湖南省广播电视局湘西6903台因整体搬迁建设的需要，将其单位使用的国有土地转让给被告进行开发建设，以获取异地搬迁建设资金。由于原告等几家人的阻扰，一直不能开工建设，拖延十年之久，给被告造成了重大损失。2013年，被告在万般无奈之下，只好满足原告方要求，小小一套单位房改房补偿了90万元，原告方另要求按当时的商住楼13000元/平方米购买一商铺。被告克服困难，将补偿款一步到位，才得以顺利开发建设。后客观情况发生重大变化：首先，原告签协议时是规划修住宅，现在全部为商业用房；其次，根据吉首市规划要求及发展古城旅游的需要，把该项目塑造成吉首市第一个小而精的复合型情景商业综合体。2014年8月16日，市规委调整规划，用地性质由商住用地变为全商用地，由于用地性质发生了根本性变化，导致开发建设的成本翻了几倍，如继续以安置补偿协议约定的13000元/平方米履行协议，势必造成被告重大的经济损失，也势必违背公序良俗，对社会风气造成负面影响。综上，要求依法解除被告与原告签订的安置补偿协议中第三条其他约定中关于“甲方同意乙方在甲方销售门面时优先乙方选门面（负一楼门面由乙方选购），双方议定销售单价为不超过壹万叁仟元/平方米，如销售单价低于壹万叁仟元/平方米，按市场价认购”的约定。被告福盛公司提交的反诉证据与本诉证据一致。原告李文贵、邓克凤针对被告福盛公司的反诉辩称：1.2012年盛夏，被告在未经公告、未送达拆迁文书、未进行拆迁说明、商谈的情况下，先是对原告家等多家强行断水断电，之后又安排多部挖掘机强拆原告方单位办公楼和机房，大肆破坏道路、菜园以及原告方后来自费购置的水管等。在原告方单位出面后，被告的代表庄树荣、秦舒才来与原告方洽谈补偿一事。后经双方协商一致，达成本案所涉的拆迁安置协议；2.土地使用性质的变更造成开发成本上涨，这与原告方没有任何关系。据了解，在土地使用性质变化后，被告反而只赚不亏；3.关于商铺购置问题，被告公司开盘在即，但没有任何人联系原告方通知优先选房，后原告方偶然得知开盘一事，才主动联系被告。后被告告知原告方按正常方式选购商铺，先购买柏龙酒庄的会员卡，把商铺定下来，具体价格事后再谈。于是原告方急匆匆花了3万元办理了购房卡，开盘当天还交了7万元定金，共计10万元；3.被告先违约不按照协议约定让原告优先选购商铺，原告方在通过正式流程摇号选得负一楼面积为42.88平方米的142号商铺后，被告又再次违约，不按13000元/平方米的价格出售商铺。原告李文贵、邓克凤提交的反诉抗辩证据与本诉证据一致。根据上述认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院确认以下法律事实：2013年，被告福盛公司拟在吉首市乾州新区进行房地产开发建设，就原告李文贵、邓克凤位于乾州办事处人民南路23号（原湘西6903中波台宿舍）的房屋拆迁事宜与两原告进行协商。同年4月15日，双方签订《房屋拆迁安置补偿协议》约定，被告向两原告补偿90万元，被告动迁原告的住房。双方还约定：“甲方同意乙方在甲方销售门面时优先乙方选门面（负一楼门面由乙方选购），双方议定销售单价为不超过壹万叁仟元/平方米，如销售单价低于壹万叁仟元/平方米，按市场价认购。”2015年12月12日，被告开始销售乾城中心步行街商铺。原告得知被告商铺开盘后，要求购买商铺，被告告知原告按被告公布的购铺流程选购商铺。原告邓克凤应被告要求在被告的合作对象柏龙酒庄处办理了贵宾会员卡，柏龙酒庄出具收到原告邓克凤3万元入会费的收据。后原告按购铺程序摇号选得了被告开发的乾城中心步行街142号商铺（42.88平方米。附注：该商铺编号系被告自编号，下同），并交纳了定金10万元（含原告在柏龙酒庄办理会员卡时交纳的3万元）。被告出具收到原告邓克凤购买乾城中心步行街142号商铺定金10万元（含原告在柏龙酒庄办理会员卡时交纳的3万元）的收据。后被告以建房成本上升为由不同意按拆迁安置协议约定的13000元/平方米的价格转让142号商铺。原、被告双方因商铺购买价格达不成一致意见，原告诉至法院，请求判如所诉。在答辩期内，被告提起反诉要求判如所请。另查明，原告邓克凤与原告李文贵系夫妻，是上述房屋拆迁安置补偿协议中被拆迁房屋的共同权利人，原告李文贵认可原告邓克凤的行为。被告与柏龙酒庄系合作关系，买受人通过成为柏龙酒庄会员可享受在被告处购买商铺的优惠。本院认为：原告李文贵、邓克凤与被告福盛公司订立的《房屋拆迁补偿协议书》系当事人的真实意思表示，未发现违反法律法规的效力性强制性规定的情形，协议合法有效，应予保护。本案主要有以下几个焦点问题：（一）关于本案法律关系的认定及案由的确定问题。本案《房屋拆迁补偿协议书》中“甲方同意乙方在甲方销售门面时优先乙方选门面（负一楼门面由乙方选购），双方议定销售单价为不超过壹万叁仟元/平方米，如销售单价低于壹万叁仟元/平方米，按市场价认购”的约定是原、被告订立的房屋拆迁补偿协议中关于拆迁补偿的内容，是协议的有效组成部分，现原、被告因房屋拆迁补偿协议的履行而产生纠纷，故原、被告之间是房屋拆迁安置补偿合同关系，本案案由应确定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。被告主张本案系商品房销售合同纠纷的诉讼意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。（二）关于被告反诉基于情势变更，要求解除安置补偿协议中关于商铺购买价格约定的诉讼主张，应否支持的问题。被告答辩并反诉认为，因用地规划改变，乾城中心步行街的用地性质由商住用房变更为商业用房，这一改变增加了被告的建设成本，如继续以安置补偿协议约定的13000元/平方米的价格履行协议，势必造成被告重大的经济损失，违背公序良俗，对社会风气造成负面影响。被告的这一诉讼主张，没有充分有效的证据予以佐证；且规划条件的改变，不是原、被告订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，按照原、被告之间的拆迁安置协议履行，并不会使原、被告之间的利益关系失去平衡，造成显失公平的后果。故本院对被告反诉请求解除安置补偿协议中关于商铺购买价格约定的诉讼主张不予支持，原、被告应当按照安置补偿协议履行各自义务。（三）关于原告交纳的10万元是否应当抵作购房款的问题。被告认为原告交纳的10万元中有3万元系交给柏龙酒庄的会员入会费，原告实际只支付了7万元的辩称意见与被告出具的收据相矛盾，又未能提交其他证据佐证自己的辩称意见，本院对被告的该点诉讼意见不予支持，确认原告已经交纳了10万元购房款。原告要求继续履行合同，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，原告向被告交纳的定金10万元应抵作购买商铺价款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吉首福盛房地产开发有限责任公司按13000元/平方米的价格向原告(反诉被告)李文贵、邓克凤转让乾城中心步行街142号（该编号系被告吉首福盛房地产开发有限责任公司自编号）商铺产权；二、原告(反诉被告)李文贵、邓克凤向被告（反诉原告）吉首福盛房地产开发有限责任公司交付的10万元抵作上述第一条所述商铺价款；三、驳回被告（反诉原告）吉首福盛房地产开发有限责任公司的反诉请求。案件受理费5800元、诉讼保全费2020元、反诉案件受理费100元，共计7920元，由被告（反诉原告）吉首福盛房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长 刘 静人民陪审员 杨 静人民陪审员 杨国平二〇一六年七月十一日代理书记员 陈良美附援用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。