文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3562号上诉人（原审被告）：南京今思路鞋帽实业有限公司，住所地南京市江宁区禄口华商科技园，注册号320121000050009。法定代表人：吴世庆，该公司执行董事。上诉人（原审被告）：丹阳今思路鞋帽有限公司，住所地丹阳市开发区贺巷村，统一社会信用代码913211816608015836。法定代表人：吴世庆，该公司执行董事兼总经理。上诉人（原审被告）：江苏卡尔顿服饰有限公司，住所地丹阳市开发区贺巷村，统一社会信用代码91321181313990295K。法定代表人：吴继标，该公司总经理。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：陈辉平，江苏必正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丹阳市经济开发区贺巷社区居民委员会，住所地丹阳市开发区贺巷社区，统一社会信用代码55321181MEA5005571。法定代表人：朱林林。委托诉讼代理人：旺晓俊，丹阳市运河法律服务所法律工作者。原审被告：吴世庆，男，汉族，1977年6月13日生，住南京市鼓楼区。原审被告：杨慧，女，汉族，1977年8月14日生，住南京市鼓楼区。原审被告：吴继标，男，汉族，1951年3月23日生，住徐州市泉山区。上诉人南京今思路鞋帽实业有限公司（以下简称南京今思路公司）、丹阳今思路鞋帽有限公司（以下简称丹阳今思路公司）江苏卡尔顿服饰有限公司因与被上诉人丹阳市经济开发区贺巷社区居民委员会(以下简称贺巷居委会)及原审被告吴世庆、杨慧、吴继标房屋买卖合同纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2019）苏1181民初6616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南京今思路公司、丹阳今思路公司、江苏卡尔顿服饰有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1、被上诉人没有履行双方签订的《土地使用权和房屋转让协议书》中的义务，其请求给付剩余转让款的条件不具备。土地面积相差560平方米；被上诉人是以上诉人自建房的名义办理的产权登记，而不是过户转移登记，导致上诉人必然要承担重大税收负担。2、因被上诉人违约，因此上诉人不承担违约责任，不应支付利息。634.4万元应当全部作为支付的房款，上诉人实际付款为671.0466万元。3、上诉人在一审中提交了反诉状，一审法院未对反诉进行审理或处理，违反法律规定程序。贺巷居委会辩称，1、根据相关规定，反诉请求应当是在法庭辩论终结之后提出的，故一审法院未予理涉合法。2、合同合法有效，房屋及土地的状况上诉人在合同签订之前是明知的，办证行为是双方的合意，事实上过户手续是由上诉人办理，由被上诉人配合提供资料，之后针对合同欠款，被上诉人多次催要，上诉人主动向被上诉人出具了本案的核心证据--还款计划，一审法院也组织双方进行了核对，并最终核实了金额。上诉人在一审中也认可欠款事实，仅是大篇幅的诉说企业自身的困难等一些与合同本身无关的事情来抗拒付款的义务，一审判决除对股东财务混同的事实未能核实之外，其余事实认定无误，被上诉人可以通过执行阶段追加被执行人的方式进行司法补救。上诉人的上诉请求无事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。贺巷居委会向一审法院起诉请求：1、南京今思路公司、丹阳今思路公司、吴世庆、杨慧、江苏卡尔顿服饰有限公司、吴继标连带偿还欠款本金375万元及利息209.8万元（利息计算至2020年4月、并以年息10%计算利息至履行完毕）、卫生费、联防费3万元，合计587.8万元；2、本案诉讼费用由南京今思路公司、丹阳今思路公司、吴世庆、杨慧、江苏卡尔顿服饰有限公司、吴继标承担。一审法院认定事实：2007年2月18日，贺巷居委会（甲方）与南京今思路公司（乙方）签订了《土地使用权和房屋转让协议书》一份，主要约定有：一、贺巷居委会将其所有的位于丹阳市新希望路北侧的房地产一处转让给南京今思路公司，其中土地面积约6260平方米（含公用分摊面积，以围墙以内实际面积为准），房屋计有综合办公楼、1号标准厂房、2号标准厂房、门卫、厕所及配电房，建筑面积约4635平方米，以房屋实际面积为准。二、房地产价款合计为788万元，税费及其他费用由贺巷居委会承担。三、协议签定后30个工作日内，贺巷居委会将1号、2号标准厂房交付给乙方，并由乙方委托贺巷居委会在协议签定后90个工作日内代为办理上述房地产过户手续。四、南京今思路公司先行给付定金10万元，于协议签定后30个工作日内支付贺巷居委会90万元；领到过户手续后30个工作日内需支付200万元，三年内应付清余下的488万元。五、自2008年1月1日起，乙方向贺巷居委会支付剩余转让款（综合办公楼及门卫除外）的利息，年利率10%。综合办公楼及门卫（计288万元）自2008年12月1日该房实际交付后再算利息。合同签订后，贺巷居委会按协议先行交付了标准厂房，综合办公楼及门卫房屋由贺巷居委会使用，于2013年5月份完成交付。2007年8月22日，贺巷居委会代为办理了土地过户手续，证号丹国用（2007）字第6736号，登记面积5700.3平方米。2008年3月14日，办理了丹房权证开发区字第**房产证，登记建筑面积4700.52平方米。经贺巷居委会与南京今思路公司、丹阳今思路公司协商同意，上述案涉房地产均登记在丹阳今思路公司名下，并由丹阳今思路公司承担付款责任。截止2018年2月，吴世庆、杨慧、今思路公司给付贺巷居委会房款本息634.4万元，其中贺巷居委会认可给付的本金为413万元，利息为221.4万元。因余款拖欠未付，经贺巷居委会催要，2018年5月10日，吴世庆以南京今思路公司、丹阳今思路公司、江苏卡尔顿服饰有限公司的名义向贺巷居委会出具了还款计划一份，言明截止2017年12月31日尚欠贺巷居委会本金380万元、三年的利息70.15万元，于2019年3月31日前分批归还完毕。另承诺本金380万元按年息10%自2018年元月1日起计算至付清为止。但南京今思路公司、丹阳今思路公司、江苏卡尔顿服饰有限公司未能按约履行。另查明，吴世庆、杨慧系夫妻关系，两人曾均是丹阳今思路公司的股东并实际经营该公司。2015年10月20日，杨慧退出公司股权，现丹阳今思路公司为吴世庆一人公司，与南京今思路公司为关联公司。江苏卡尔顿服饰有限公司为吴继标一人有限公司，与丹阳今思路公司于同一地址经营，经营范围类似，由吴世庆实际经营。丹阳今思路公司、江苏卡尔顿服饰有限公司在诉讼过程中均提供了丹阳市鑫桥税务师事务所出肯的各年度的纳税申报鉴证报告，以证明其公司财产与股东个人相区别。以上事实，由房屋转让申请书1份、土地使用权及房屋转让协议书1份、欠条1份、还款计划1份、公司工商登记材料，年度纳税申报鉴证报告及当事人的陈述所证实。一审法院认为，贺巷居委会与南京今思路公司之间签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，丹阳今思路公司作为合同一方加入其中，双方应当按照约定全面履行自己的义务。贺巷居委会已将案涉房地产登记在丹阳今思路公司名下并已实际交付，故贺巷居委会要求今思路公司给付房款及相关利息，一审法院予以支持。贺巷居委会主张尚欠房款本金375万元及利息209.8万元（利息计算至2020年4月），其中对于本金375万元，根据出具的欠条、还款协议及贺巷居委会认可的实际还款金额，一审法院予以确认。但对于利息的计算，根据还款协议的承诺，本金375万元按年息10%自2018年元月1日起计算，计算至贺巷居委会主张的2020年4月30日，计874999元，再加还款协议中确认的尚欠利息70.15万元，合计为1576499元。对贺巷居委会主张超出该期间的利息部分，缺乏依据，一审法院不予支持。吴世庆以江苏卡尔顿服饰有限公司名义在还款协议上盖章，虽该公司为吴继标一人有限公司，但与丹阳今思路公司于同一地址经营，经营范围类似，吴继标与吴世庆为父子关系，由吴世庆实际经营，故贺巷居委会有理由相信吴世庆有权代表江苏卡尔顿服饰有限公司。还款协议对江苏卡尔顿服饰有限公司具有约束力。贺巷居委会主张该公司承担共同清偿责任，一审法院予以支持。贺巷居委会主张吴世庆、杨慧、吴继标应承担连带清偿责任，缺乏依据，且吴世庆、吴继标有证据证明公司财产与其个人财产相区别，故一审法院对该主张不予支持。贺巷居委会还主张卫生费、联防费3万元，今思路公司主张贺巷居委会应承担房屋占用费及水电费等，与本案并非同一法律关系，本案均不予理涉，双方可另行处理。一审法院判决：一、南京今思路鞋帽实业有限公司、丹阳今思路鞋帽有限公司、江苏卡尔顿服饰有限公司于判决生效后十日内给付丹阳市经济开发区贺巷社区居民委员会转让款本金375万元及利息1576499元（利息计算至2020年4月，自2020年5月1日起至付清之日止的利息以375万元为基数按年息10%计算）；二、驳回贺巷居委会其他请求。二审期间，丹阳今思路公司围绕上诉请求向本院提交：1.2006年的房屋建设图纸一份，拟证明对方所说办证行为是双方的合意、事实上过户手续是上诉人办理、由被上诉人配合提供资料并不是事实，因为所有的资料都是对方制造的。2.银行流水单4张、承兑汇票2张。拟证明存在4笔漏款，上诉人总付款应为671.0466万元。贺巷居委会质证认为：这种厂房买卖，交付图纸本就是合同的义务之一，真实性代理人暂时不能认定，即使是真实的，也与上诉人欠款事实没有冲突。对于付款问题，以结算的还款计划为准。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人主张给付剩余转让款的条件不具备，被上诉人贺巷居委会没有履行双方签订的《土地使用权和房屋转让协议书》中的义务。而2007年8月22日，贺巷居委会将案涉国有土地使用权过户给了上诉人，作为地上附着物的办公楼及厂房均予以转让，后丹阳今思路公司以自建房名义办理了房产证。丹阳今思路公司办理房产证时对房屋状况是明知的，其未向法院提交证据证明当时其提出异议予以反对，现其以房屋不属于过户为由拒绝付款，本院不予支持。对于土地面积短少，合同约定以围墙内实际面积为准，且从办证至今已有十余年，丹阳今思路公司也未向法院提交证据证明其曾经提出过异议或双方进行过协商。至于被上诉人是否少缴税问题，上诉人应当向税务部门反映，由税务部门处理。综上，被上诉人未有违约行为，上诉人以被上诉人违约为由主张不支付利息，无事实和法律依据，本院不予支持。关于应给付的剩余转让款问题，上诉人主张双方对账有出入，少计算四笔合计366466元，还款计划是被胁迫所签章。本院认为，除非是最后一笔，否则按照交易习惯和常理，还款数额应当是整数，上诉人主张遗漏了存在个位数的还款，存在疑点，被上诉人也不认可，还款应以双方的结算为准。上诉人也未提交签章时被胁迫的相关证据。丹阳今思路公司2017年11月13日出具的欠条，其数额与还款计划不一致，应以最后的还款计划为准。综上所述，南京今思路公司、丹阳今思路公司、江苏卡尔顿服饰有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费22287元，由上诉人南京今思路公司、丹阳今思路公司、江苏卡尔顿服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋 涛审判员 张 剑审判员 甘可平二〇二一年二月八日书记员 吴 斯