陕西省咸阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕04民终683号上诉人（原审被告）咸阳港华房地产开发有限公司。住所地：咸阳市渭阳西路新秦都市场。法定代表人龚升平，该公司董事长。委托代理人康科林，陕西连邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）咸阳凯利隆家具有限公司。住所地：咸阳市渭阳西路中段。法定代表人王李枚，该公司总经理。委托代理人翟宝琪，陕西天之骄律师事务所律师。委托代理人ＸＸ飞，陕西天之骄律师事务所律师。上诉人咸阳港华房地产开发有限公司（以下简称港华公司）因与被上诉人咸阳凯利隆家具有限公司（以下简称凯利隆公司）租赁合同纠纷一案，不服咸阳市秦都区人民法院（2015）秦重初字第00019号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人港华公司的法定代表人龚升平及委托代理人康科林，被上诉人凯利隆公司的委托代理人翟宝琪、ＸＸ飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2007年7月18日，凯利隆公司与港华公司签订《房屋租赁合同》，合同约定由凯利隆公司租赁港华公司位于咸阳市秦都区渭阳西路的正一层房屋，租赁期限从2007年9月1日至2013年8月31日，租期为陆年；2007年7月27日，双方签订《房屋租赁补充合同》，将原合同约定的租赁期限由六年延长至十年，即2007年9月1日至2017年8月31日；2010年1月28日，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定由凯利隆公司租赁港华公司位于咸阳市秦都区渭阳西路陶研路东边的正三层房屋，租赁期限从2010年5月1日至2020年4月30日。上述《房屋租赁合同》皆约定：本合同如有未尽事宜，须双方协商做出补充规定，补充规定与合同具有同等效力。另查，2010年2月26日，港华公司法定代表人王主兴依据凯利隆公司法定代表人王李枚的要求出具《说明》，内容如下：“由于凯利隆家具有限公司投资大、周期长，故对其要求提出以下二点说明：一、一层租期期满后可与二、三层租期同步，总合同内容不变，租金按合同年度递增。二、租赁期间，在不影响大楼主体经营前提下允许其转租。”2013年4月12日，凯利隆公司与咸阳嗪都商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，将其租赁港华公司的房屋转租给咸阳嗪都商贸有限公司。再查，2013年10月29日，港华公司向凯利隆公司发出《解除租赁合同通知函》，因凯利隆公司未经港华公司同意，将承租港华公司的房屋转租给咸阳嗪都商贸有限公司使用，并签有合同，违反了《中华人民共和国合同法》的规定，特向凯利隆公司致函如下：“1、解除我公司（被告）2007年7月18日与贵公司（原告）签订的《房屋租赁合同》、2007年7月27日与贵公司（原告）签订的《房屋租赁补充合同》、2010年1月28日与贵公司（原告）签订的《房屋租赁合同》。函告三日内生效。2、贵公司（原告）现使用的办公室，须与我公司（被告）重新签订租赁合同，房屋租赁价格可以不变。3、贵公司（原告）与咸阳嗪都商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》属无效合同，贵公司（原告）未经我公司（被告）同意转租给咸阳嗪都商贸有限公司的房屋，我公司（被告）将全部收回。”原审法院认为，原告凯利隆公司与被告港华公司在平等、自愿的基础上签订的两份《房屋租赁合同》（2007年7月18日与2010年1月28日签订）、《房屋租赁补充合同》（2007年7月27日签订），系双方的真实意思表示，为有效合同，应受法律保护。被告港华公司法定代表人在合同签订后的2010年2月26日，依据原告凯利隆公司要求所做的《说明》中允许原告转租，该法定代表人的行为按照法律规定足以代表被告意志，故该《说明》应当认定为原、被告对合同的补充规定，补充规定与原合同具有同等效力，应受法律保护。原告的转租行为符合合同约定，故原告的诉讼请求正当合法，本院予以支持。被告港华公司以原告凯利隆公司未经其同意转租为由解除合同，与事实不符，故被告的答辩理由不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：确认被告咸阳港华房地产开发有限公司2013年10月29日向原告咸阳凯利隆家具有限公司发出的《解除租赁合同通知函》无效。案件受理费100元，由被告咸阳港华房地产开发有限公司承担。宣判后，港华公司不服，向本院提出上诉称：1、原审认定事实不清。一审关于王主兴为上诉人法定代表人的认定错误。2010年1月22日，上诉人已以股东会的方式，免去了王主兴法定代表人的职务。至于被上诉人所言未办理工商变更登记手续一节，只涉及公示问题，并不影响上诉人免去王主兴法定代表人身份的效力。一审关于署名为王主兴的“说明”为2010年2月26日出具的认定错误。仔细分析被上诉人提供给法庭的律师谈话笔录，明显可以看出，该“说明”并非2010年2月26日出具，而是2014年1月3日律师谈话形成之后出具的。2、一审关于署名为王主兴的“说明”足以代表上诉人公司意志的认识错误。本案中，双方就涉案房屋的所有租赁事宜均采用正式合同的方式进行约定，很显然，只有王主兴在正式合同上签字加盖章的行为才能代表上诉人关于涉案房屋租赁的意志。请求撤销原判；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人凯利隆公司答辩认为：1、一审认定事实清楚。一审中并无证据证明2010年1月22日上诉人已以股东会的方式免去了王主兴法定代表人的职务，上诉人所陈述的事实在一审举证质证中并未涉及。咸阳市工商行政管理局工商登记显示，“上诉人于2010年4月28日召开了第一次股东会议，会议决定变更公司注册事项中的法定代表人、股东、股东出资额及出资比例。免去王主兴公司法定代表人职务。”故而，上诉人股东会作出变更法定代表人的时间应当是2010年4月28日。2、针对上诉人所述《说明》的效力问题，属合法有效之行为。时任上诉人法定代表人王主兴，在其任期期间出具《说明》，属合法有效的约定，是对原合同的补充说明。退一步讲，即使被上诉人未经上诉人同意转租，上诉人也已经丧失因被上诉人转租而解除合同的权利。2013年4月12日被上诉人将承租房屋转租，上诉人应当知道转租的事实，而其于2013年10月29日才发出解除合同通知函，超过了司法解释规定的期限。请求驳回上诉，维持原判。二审中上诉人港华公司提供2016年3月5日王主兴的谈话笔录一份，证明要以被上诉人自己经营为主的情况下才能转租。被上诉人凯利隆公司质证认为，该证据是二审才出现的证据，不认可。该证据与上诉人的上诉理由不符，超出了二审上诉的范围。另外，该证据是律师与王主兴的谈话，王主兴未出庭，谈话的内容与说明的内容不符，本案涉及的租赁房屋的前提是上诉人欠被上诉人的工程款。合议庭评议认为，上诉人提供的上述证据，因证人未出庭，不予认定。经审理查明：原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。另查明：2010年6月11日经工商部门核准，港华公司的法定代表人王主兴变更为肖毅。本院认为，港华公司与凯利隆公司于2007年7月18日、2007年7月27日、2010年1月28日所签订的房屋租赁合同及补充合同，系双方真实意思表示，为有效合同。关于王主兴署名的《说明》是否对港华公司具有合同效力的问题。上诉人称2010年1月22日，上诉人已以股东会的方式免去了王主兴法定代表人的职务。但根据其公司工商档案，在书写《说明》时王主兴仍为上诉人的法定代表人。至于上诉人港华公司提出《说明》并非2010年2月26日出具，无相关证据证明。法定代表人有权在法律规定的职权范围内，直接代表法人对外行使职权，其行为属于职务行为，法律后果由法人承担。港华公司时任法定代表人王主兴于2010年2月26日依据凯利隆公司要求所做的《说明》，应对港华公司具有约束力。该《说明》中允许凯利隆公司转租，应认定为双方对合同的补充约定，与原合同具有同等效力，凯利隆公司的转租行为符合合同约定，港华公司的上诉理由不能成立。原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人咸阳港华房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  闫亚君审判员  马 莹审判员  丁 辉二〇一六年七月十三日书记员  丁 强附相关法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。