河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2176号上诉人（原审被告）：郑州恒泓置业有限公司。法定代表人：刘锴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马雪菲，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张瑞红，女，汉族，1975年8月16日出生。委托诉讼代理人：胡莉莉，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。上诉人郑州恒泓置业有限公司（以下简称恒泓公司）因与被上诉人张瑞红房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初6731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月8日公开开庭审理了本案。上诉人恒泓公司的委托诉讼代理人马雪菲，被上诉人张瑞红的委托诉讼代理人胡莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒泓公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判退换张瑞红房款191149元；2.本案一、二审诉讼费由张瑞红负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。双方于2020年7月18日签订《郑州恒大林溪苑商品房认购书》，协议书签订时已明确告知张瑞红不参加“无理由退房”，且在协议书中明确约定了不返还定金的情形。恒泓公司于2020年9月1日向张瑞红发出《还款提示函》，督促其按认购书约定期限支付房款，但张瑞红至今未还，故其不享有合同解除权。已交定金也应当扣除。二、恒泓公司所有对外广告宣传中均未有任何“无理由退房”的字样，一审认定恒泓公司未尽到“明显提示义务”错误。三、双方签订的认购书为预约合同，合同目的是为了订立本约，张瑞红在签订认购书后拒不签署本约构成缔约过失，所交定金不应退还。本案双方签订认购书不能说明张瑞红已经购房，故亦不存在退房一说。张瑞红辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、2015年4月15日，恒大地产集团有限公司召开新闻发布会，公开承诺恒大全国所有住宅楼盘实施无理由退房，本案楼盘系恒大地产集团有限公司旗下住宅楼盘，应适用该政策。恒泓公司的无理由退房，对张瑞红交纳的2万元定金有一定影响，张瑞红应当享有该权利。二、关于无理由退房的理解，应当按照一般文义解释，而恒泓公司在承诺无理由退房的同时，又设置条件，阻碍退房，对于限制退房条件应当认定为无效。三、双方签订的认购书中约定的定金罚则属于格式条款，恒泓公司未尽到合理的提示义务，应为无效。四、恒泓公司提到的应先完成购房手续才可以适用无理由退房的条件，不符合一般人的认知和交易习惯。张瑞红向一审法院起诉请求：1、判令恒泓公司退还20000元；2、判令恒泓公司返还张瑞红购房款191149元；3、案件受理费由恒泓公司负担。一审法院认定事实，2020年7月18日，张瑞红、恒泓公司签订《郑州恒大·林溪苑商品房认购书》（编号0000655）一份，约定张瑞红认购恒泓公司开发的郑州恒大·林溪苑5幢702号房屋，房屋建筑面积117.04平方米，单价每平方米15034元，总价款1759575元，张瑞红同意在签订认购书时支付20000元作为定金，定金在签订《商品房买卖合同》时转为房款；张瑞红须于2020年7月20日前支付首期房款191149元，并签署《商品房买卖合同》，余款123万元由银行提供按揭贷款，张瑞红须在2020年10月18日前办理完毕银行按揭手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行终审为准，若银行批准金额低于张瑞红申请金额，差额部分张瑞红应在银行审批之日起10日内付清；张瑞红须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大·林溪苑销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，如张瑞红放弃购买该房屋，所付款项不予退还，恒泓公司无须通知张瑞红，可另行销售该房屋；如张瑞红履行完毕本认购书义务但恒泓公司未能为张瑞红保留该房号的，恒泓公司应双倍返还定金，但不再承担其他责任；张瑞红已阅读理解、同意恒泓公司在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同、不再变更、增加或减少任何条款。2020年7月21日，张瑞红向恒泓公司支付211149元，恒泓公司向张瑞红出具收据一张，显示收到张瑞红房款211149元（含定金2万元）。诉讼中，张瑞红主张恒大地产集团有限公司曾于2015年4月15日召开新闻发布会，宣布恒大全国所有楼盘住宅自2015年4月16日起实施无理由退房，自决定执行之日起购买恒大所有楼盘住宅的客户，已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。恒大地产集团有限公司持有恒大地产集团郑州有限公司100%股份，恒大地产集团郑州有限公司持有恒泓公司100%股份。一审法院认为，恒大地产集团有限公司在2015年4月15日召开新闻发布会，对社会宣传恒大全国所有住宅楼盘实施无理由退房。恒大地产集团有限公司与恒泓公司虽系独立法人，但根据恒大地产集团有限公司与恒泓公司的股权结构，以及恒泓公司对外宣传、销售时使用“恒大”字样的事实，可以认定张瑞红有理由相信恒大地产集团有限公司关于无理由退房的承诺对恒泓公司有约束力。能否适用无理由退房政策，对张瑞红是否向恒泓公司交纳2万元定金有重大影响，故关于无理由退房的承诺应视为要约。恒泓公司称涉案项目不参与无理由退房活动，与恒大地产集团有限公司对外宣传存在不一致，故恒泓公司应当就其不参与无理由退房活动主动向张瑞红尽到明显的提示义务。恒泓公司未提供证据证明在与张瑞红签订《郑州恒大·林溪苑商品房认购书》前，已经对该项目是否参与无理由退房活动主动向张瑞红作出明确说明，故该院认定恒泓公司未尽到提示义务，恒大地产集团有限公司关于无理由退房的承诺对恒泓公司有约束力。张瑞红与恒泓公司签订的认购书为预约合同，合同中仅对房屋房号和价款作出约定，对交付日期、交付标准、逾期交房的违约责任、装饰设备标准的违约责任、公共配套设施的标准等合同条款均未约定。张瑞红在与恒泓公司不能就《商品房买卖合同》具体条款达成一致的情况下，未与恒泓公司订立《商品房买卖合同》，不可归责于张瑞红。在恒泓公司受无理由退房活动约束的情况下，张瑞红主张解除双方签订的认购书，并主张恒泓公司返还其定金20000元和房款191149元，该院予以支持。恒泓公司还辩称无理由退房在退房程序和条件上应满足相应条件，其主张的条件是对退房的限制，与“无理由”在文意上存在矛盾，在恒泓公司未就上述条件明确告知张瑞红的情况下，该院对其辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条规定，判决：郑州恒泓置业有限公司自本判决生效之日起十五日内返还张瑞红211149元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2234元（减半收取），由郑州恒泓置业有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提供新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。恒大地产集团有限公司在2015年4月15日召开新闻发布会，对社会宣传恒大全国所有住宅楼盘实施无理由退房。恒泓公司称案涉楼盘不适用无理由退房政策，与恒大地产集团有限公司对外宣传不一致，且恒泓公司未提交有效证据证明其向张瑞红尽到了案涉楼盘不适用无理由退房的提示义务，故一审法院认定无理由退房承诺对恒泓公司有约束力，并无不当。对于“无理由退房”，按照一般公众理解，应当是购房者可以单方解除合同而无需承担违约责任，但恒泓公司以认购定金形式和格式条款对“无理由退房”政策作出限制，违反了诚实信用原则；且恒泓公司未能提交有效证据证明双方未能签订正式的《商品房买卖合同》系因张瑞红的原因导致，故恒泓公司主张不应退还定金的上诉理由，依据不足，不予支持。综上所述，恒泓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人郑州恒泓置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵俊丽二〇二一年二月十八日书记员  佟欣玮