湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11340号上诉人（原审被告）：武汉汉为索德餐饮管理有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区光谷大道**关南福星医药园********。法定代表人：张磊，经理。委托诉讼代理人：肖晓，湖北溪渡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉世纪都会商场有限公司，住，住所地湖北省武汉市江汉区江汉路**世纪都会广场****/div>法定代表人：周伟淦，董事长。委托诉讼代理人：殷滤，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程林，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉汉为索德餐饮管理有限公司（以下简称汉为公司）因与被上诉人武汉世纪都会商场有限公司（以下简称世纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初1780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。汉为公司的上诉请求：二审法院依法将本案发回重审或予以改判；本案诉讼费用由世纪公司承担。事实及理由：一审法院认定合同解除后，世纪公司将租赁商铺恢复原状所产生的各项费用合计200679.5元过高，部分损失项目及金额缺乏事实依据；一审法院认定汉为公司应向世纪公司承担涉案商铺空置1个月的租金损失57588.92元作为世纪公司的实际损失，缺乏事实依据；一审法院判令汉为公司以214694.33元为基数，按照每日万分之五的标准向世纪公司支付逾期付款违约金，明显不当。世纪公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。世纪公司向一审法院提起诉讼请求：1、汉为公司向世纪公司支付欠付租金134817.2元、物业管理费68307.22元、推广费9971.85元，中央隔油系统维护费757.86元，水电费840.2元，并依照合同约定支付逾期付款违约金9135.01元（逾期付款违约金暂计至2019年1月31日，实际支付至付清之日止）；2、汉为公司向世纪公司支付店铺还原费178769.5元、围挡费用19410元、律师见证费2000元、摄像及光盘制作费500元，并赔偿原告三个月空置租金损失172676.76元；3、确认世纪公司有权没收汉为公司已支付的经营保证金224053.29元；4本案诉讼费由汉为公司承担。一审法院经审理查明：湖北省武汉市江汉区京汉大道与江汉路交汇处武汉市老浦片商业及住宅项目一层L1076号及二层L2072号商铺的不动产权利人系和记黄浦地产（武汉江汉北）有限公司，2017年5月16日，和记黄浦地产（武汉江汉北）有限公司经工商行政管理部门核准变更登记为武汉世纪都会商场有限公司（以下称世纪公司）。2017年1月12日，世纪公司（出租方下称甲方）与汉为公司（承租方下称乙方）签订《世纪都会广场商铺租赁合同》，甲方同意按本合同约定的条件将世纪都会广场一层L1076号及二层L2072号商铺出租给乙方使用。该租赁商铺建筑面积为592.17平方米，套内建筑面积为312.25平方米，租赁期为固定期限6年，从租赁期开始日起算；租赁期开始日为2017年3月1日，但甲方有权因该商场的整体交付情况而以提前30日向乙方发出书面通知的形式调整租赁期开始日，而无需承担任何责任。合同约定，该租赁商铺的租金包括基本租金及提成租金，租赁期第一年每月基本租金为53295.30元，每月提成租金为当月总营业额的10%减去当月基本租金后的差额部分（若该差额为负数，则当月提成租金为零）；第二年每月基本租金为57558.92元，每月提成租金为当月总营业额的11%减去当月基本租金后的差额部分；第三年每月基本租金为62166.01元，每月提成租金为当月总营业额的12%减去当月基本租金后的差额部分。合同约定，每月的物业服务费为21389.13元、推广费为3122.50元、中央隔油系统维护费237.31元/月，乙方每次对该房产进行装修时，应向甲方支付装修押金19047.25元（在乙方完成该房产的装修工作并经受托管理人验收合格后60日内，甲方在扣除赔偿款项（若有）后将剩余装修押金无息退还乙方），乙方每次对房产进行装修时应向甲方支付装修管理费10928.75元。合同还约定，乙方应自本合同签署之日起7日内，向甲方支付经营保证金224053.29元。若由于乙方的原因提前终止本合同，甲方无需向乙方退还经营保证金余额。乙方应于租赁期开始日前15日或之前向甲方支付基本租金、推广费、物业服务费、中央隔油系统维护费、装修管理费等费用；除租赁期之首月外，乙方应于租赁期内每个公历月第5日或之前，向甲方支付上述费用。乙方违反本合同的约定或根据本合同约定，构成或视为严重违约的，甲方有权书面通知乙方终止本合同、收回该房产、甲方无需返还乙方已付的经营保证金；乙方未按照本合同约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应每日按照逾期付款金额万分之五的标准自逾期之日起向甲方支付逾期付款违约金。乙方未经甲方同意，擅自撤离该房产的，视为严重违约，甲方有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，且甲方有权采取终止合同、收回房产等救济措施。甲方应于租赁期开始日向乙方交付该房产，乙方应配合甲方办理移交该房产的手续，并派代表到场检查该房产移交情况，于现场签署房产移交确认书予以确认。除本合同另有约定外，租赁期届满或本合同提前终止时，乙方应在租赁期届满或本合同提前终止当日将已恢复至甲方将该房产首次交付给乙方时原状或甲方指示的其他状态下的该房产交还甲方，并向甲方或受托管理人归还该房产的所有钥匙，由此发生的任何风险和费用（包括但不限于搬迁费、撤场费及该房产恢复原状费用）由乙方自行承担。乙方在租赁期限届满时或以任何的理由迁出该房产后，或甲方根据本合同约定提前终止本合同后，如该房产内遗留有乙方所有的或乙方有权处置的任何装饰、家俱装备、物料、设备或其他任何物品，甲方以本合同约定任何通知方式通知乙方，如乙方未在甲方相应通知送达乙方之日起七日内处置完前述物品的，均视为乙方放弃前述物品的所有权及/或处置权，甲方有权留置或以其他任何方式处理前述物品，乙方不得提出异议，也不得追究甲方任何责任（包括但不限于不得要求甲方恢复原状、返还物品、给予赔偿）。合同签订后，世纪公司于2017年1月19日向汉为公司交付了案涉商铺。汉为公司向世纪公司缴纳了经营保证金224053.29元、装修押金19047.25元。汉为公司在使用商铺过程中，支付了2018年9月30日前的商铺租金、装修管理费、物业服务费、推广费、中央隔油系统维护费等费用。2018年11月14日，汉为公司闭店离场。2018年11月14日、21日、28日，世纪公司按汉为公司在合同中预留的地址向其邮寄《武汉世纪都会商场有限公司关于催缴租金等费用的函》《武汉世纪都会商场有限公司停止提供空调、用水供应通知函》。2018年11月17日、26日，世纪公司按汉为公司在合同中预留的地址向其邮寄两份《武汉世纪都会商场有限公司关于限期恢复营业的函》，要求汉为公司限期恢复营业，否则将按照租赁合同约定追究违约责任。汉为公司在收到上述邮件后，并未缴纳相关费用，也未按期恢复营业。2018年12月28日，世纪公司按汉为公司在案涉合同中预留的地址向汉为公司邮寄《武汉世纪都会商场有限公司世纪都会广场商铺租赁合同解除通知书》，通知载明：“……然贵方却于2018年11月14日早未开门营业，擅自闭店，我司通过电话方式多次联系贵方未果后，并于2018年11月14日向贵方发出《关于限期恢复营业的函》，要求贵方于2018年11月21日前恢复营业，但贵方仍未履行。随后我司于2018年11月21日向贵方再次发出《关于限期恢复营业的函》，要求贵方于2018年11月28日前恢复营业，但贵方仍未履行.贵方的行为已经构成了严重违约。鉴于此，根据租赁合同的约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，我司特通知贵方：一、租赁合同自2019年1月6日（即“合同解除日”）起解除；二、贵方应于2019年1月6日前缴纳截至合同解除日贵方欠付的该房产租金、物业服务费、推广费、电费、滞纳金等费用共计人民币223867.46元，逾期支付的将按应付款金额每日万分之五加付违约金；三、我司不予退还贵方己缴纳的人民币224053.29元经营保证金；四、贵方须于2019年1月6日前将已恢复至我司将该房产首次交付给贵方时的原状交还给我司；否则，我司将清理该房屋内物品（如有）并将该房产恢复原状，由此产生的所有费用均由贵方承担……”，2019年1月15日，世纪公司委托湖北聚力律师事务所对案涉商铺的现状进行现场摄像，支出了律师见证费2000元及摄像费500元。为案涉商铺的拆除复原，世纪公司基于和湖北天财建设工程有限公司签订的《M+商场L1076,L2072商铺二次装修还原框架合同》，要求湖北天财建设工程有限公司就案涉商铺进行拆除及还原施工，世纪公司为此支付了案涉商铺的拆除复原服务费178769.5元；为案涉商铺拆除过程中的围挡施工，世纪公司要求深圳市中饰南方建设工程有限公司对案涉商铺进行零星围挡施工，世纪公司为此支付围挡施工费19410元。一审法院还查明，世纪公司收取的经营保证金224053.29元、装修押金19047.25元未退给汉为公司。一审法院再查明，世纪公司就案涉房屋于2019年4月8日与案外人武汉市台盖餐饮管理有限公司另行签订租赁合同。一审法院认为，世纪公司与汉为公司签订的《世纪都会广场商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定享有权利和履行义务。世纪公司依约向汉为公司交付案涉商铺，汉为公司未依约缴纳相应费用，且在未与世纪公司达成合意的情况下，自行撤离案涉商铺，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于案涉合同解除时间问题。根据案涉合同约定，世纪公司在汉为公司发生严重违约等情形时，有权书面通知终止合同，因汉为公司未经世纪公司同意擅自撤离商铺，属于案涉合同约定的严重违约情形，且世纪公司按汉为公司在合同中预留的地址向其送达的《世纪都会广场商铺租赁合同解除通知书》已被签收，汉为公司关于其注册地址无人接收邮件的意见未提供相应证据予以佐证，不予采纳。因此案涉合同于前述合同解除通知书载明的日期解除，即于2019年1月6日解除。关于案涉相关费用问题。1、案涉合同于2019年1月6日解除，汉为公司作为案涉商铺的承租人应向世纪公司支付解除合同日前的相关费用，上述欠缴费用根据合同约定，汉为公司应每日按照逾期付款金额万分之五的标准自逾期之日向世纪公司支付逾期付款违约金。故对世纪公司诉讼请求中要求汉为公司支付欠付租金134817.2元、物业管理费68307.22元、推广费9971.85元、中央隔油池费757.86元、水电费840.2元，计214694.33元，并依照合同约定支付逾期付款违约金（暂计算至2019年1月31日为9135.01元，之后以214694.33元为基数，每日按照逾期付款金额万分之五的标准计算至实际支付之日止）的诉讼请求，于法有据，予以支持。2、根据租赁合同约定，在合同乙方严重违约时无需返还经营保证金，同时还约定,“甲方有权直接在经营保证金中扣除其欠缴的费用及相应的违约金”，因此，汉为公司欠缴的上述费用可从经营保证金中扣除。上述款项（违约金除外）在经营保证金中扣除后，汉为公司缴纳的经营保证金余额为9358.96元（224053.29元-214694.33元=9358.96元）。3、合同解除后，汉为公司依约应将案涉商铺恢复原状。汉为公司抗辩称世纪公司主张的店铺还原费、围挡费过高以及无法确定工程量，律师见证费、摄像及光盘制作费并非拆铺还原的必要支出。因根据案涉租赁合同约定，拆铺还原义务为汉为公司的义务，加之世纪公司发出的《武汉世纪都会商场有限公司世纪都会广场商铺租赁合同解除通知书》中载明的拆铺还原时间为2019年1月6日前。汉为公司关于“店铺还原费、围挡费过高以及无法确定工程量，律师见证费、摄像及光盘制作费非必要支出”的意见无事实及法律依据，不予采纳。故对世纪公司主张“汉为公司承担店铺还原费178769.5元、围挡费用19410元、律师见证费2000元及摄像费500元，计200679.5元”的诉讼请求，具有事实及法律依据，予以支持。4、世纪公司诉讼请求中要求赔偿案涉商铺空置租金损失一节，鉴于汉为公司撤离案涉商铺时双方未取得一致意见，而汉为撤离案涉商铺，双方的租赁合同已无法继续履行，根据租赁合同不适宜强制履行的特点，世纪公司应在解除权条件成就后尽快行使合同解除权，收回案涉商铺，防止损失扩大。综合以上情况，汉为公司承担案涉商铺空置1个月的租金损失57558.92元为宜，该款项足以填补世纪公司的实际损失。5、另外，世纪公司未退还汉为公司装修押金19047.25元，鉴于世纪公司同意退还装修押金，装修押金可从汉为公司应付的费用中抵扣。6、现世纪公司为店铺还原的相关费用为200679.5元、商铺空置期间的租金损失为57558.92元，汉为公司的经营保证金余额为9358.96元，可以抵扣的装修押金为19047.25元，汉为公司仍应向世纪公司赔偿损失的费用为229832.21元（200679.5元+57558.92元-9358.96元-19047.25元=229832.21元）。综上所述，世纪公司要求汉为公司支付店铺还原费用、租金等相关费用的诉讼请求，要求汉为公司赔偿空置租金损失的诉讼请求，要求汉为公司支付欠缴费用违约金的诉讼请求，具有合同和法律依据，予以部分支持。世纪公司的其他诉请，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、武汉汉为索德餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉世纪都会商场有限公司赔偿损失229832.21元；二、武汉汉为索德餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉世纪都会商场有限公司支付逾期付款违约金（暂计算至2019年1月31日为9135.01元，之后以214694.33元为基数，每日按照逾期付款金额万分之五的标准计算至实际支付之日止）；三、驳回武汉世纪都会商场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12012元，由武汉世纪都会商场有限公司承担8517元（已付），武汉汉为索德餐饮管理有限公司承担3495元（此款武汉世纪都会商场有限公司已预付，武汉汉为索德餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给武汉世纪都会商场有限公司）。二审期间，汉为公司与世纪公司均未提交新证据。二审经审理查明，汉为公司与世纪公司对一审法院审理查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，针对汉为公司的上诉理由及请求，本院评判如下：汉为公司在合同履行过程中，其未依约缴纳相应费用，且在未与世纪公司达成合意的情况下，擅自撤离租赁商铺的行为构成违约，应承担相应的违约责任。因汉为公司发生违约情形，世纪公司有权解除合同，并有权要求汉为公司承担违约责任。因此，一审法院据此判令汉为公司承担合同约定的违约金、为案涉租赁商铺恢复原状所产生的相应合理费用及世纪公司因汉为公司擅自撤离租赁商铺所造成的损失并无不当。综上所述，汉为公司的上诉理由不成立，本院不予采纳，其上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12012元（武汉汉为索德餐饮管理有限公司已予缴），由武汉汉为索德餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 李 文审判员 安林锋二○二一年元月二十九日法官助理严洁书记员熊云