云南省迪庆藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)云34民终4号 上诉人（一审原告）：次仁农布，男，1979年3月17日生，藏族，云南省德钦县人，住云南省迪庆藏族自治州德钦县。 委托诉讼代理人：此里尼玛，云南润泽律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：黄勇，男，1977年7月5日生，汉族，北京市丰台区人，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：陆志红，云南合发律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 上诉人次仁农布因与被上诉人黄勇租赁合同纠纷一案，不服云南省德钦县人民法院（2020）云3422民初245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月10日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问各方当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定审理了本案。上诉人次仁农布及其委托诉讼代理人此里尼玛，被上诉人黄勇的委托诉讼代理人陆志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 次仁农布上诉请求：1.撤销德钦县人民法院（2020）云3422民初245号民事判决；2.判令黄勇支付2018年6月1日至2021年5月31日三年的土地、房屋租金180000.00元；3.解除协议，退还土地及房屋；4.承担一、二审案件诉讼费。事实与理由：2005年黄勇来德钦旅游住在次仁农布的酒店，当时黄勇就想在飞来寺搞旅游服务，双方就在平等自愿的基础上，经过充分协商，签订了一份《土地租赁及房屋使用协议》。次仁农布将位于德钦县飞来寺景区时光梅里酒店的土地租赁给黄勇使用经营，租赁期限为15年。第一年因要建盖房屋，免收租金。自2006年6月1日起至2020年5月31日止，租金每年60000.00元人民币，付款方式是按年支付，即每年5月31日交清下一年的费用，不得延期。另外，还规定了双方的权利和义务。协议签订后，次仁农布按协议的约定及时将协议规定范围内的土地移交黄勇，黄勇也在该土地上建了酒店，开始经营住宿和餐饮服务。期间于2010年7月1日双方对原协议进行了补充和完善，租金不变，期限延长至2026年5月31日。2006年至2015年6月间，黄勇基本上能按协议的约定履行支付租金的义务。2015年6月1日至2018年5月31日止的租金，延期至2017年6至10月间分四次付清。期间双方没有发生过大的争执。到了2018年下半年时，黄勇开始以没有生意等为由，请求延迟支付租金，经次仁农布多次催要仍不予支付，到了今年公然以“已经支付”为由拒绝支付。无奈，次仁农布于2020年9月30日向德钦县法院提起了诉讼。一审中，黄勇提交四份租金支付的凭证，提出支付的是2017年6月1日至2020年5月31日三年的租金，但这190000.00元中，180000.00元是2015年6月1日起至2018年5月31日止的租金，10000.00元是因拖欠租金黄勇当时自己愿意承担的利息损失。在庭审的举证质证阶段，一审法院只对次仁农布再三要求提供证据，证明这190000.00元不是后三年的租金，但对黄勇没有提出同样的要求，是否支付过前三年的租金。一审庭审中，一审法院要求次仁农布提供银行卡号、账户，表示要依职权进行调查取证，如果查出来在2015年6月1日至2017年5月31日前有支付租金的记录，那么就认定次仁农布败诉，如果没有就认定黄勇败诉。次仁农布提供了自己长期使用的几张银行卡，请求法院认真调查，以澄清事实，但一审法院庭后没有查出来这期间黄勇给次仁农布打款的任何记录，按理一审法院更应该相信那190000.00元不是预付租金，但从判决的情况来看，根本没有按法庭上的承诺和按照常理去办，反其道而行之。一审法院在判决书中的证据分析“认为”以及“本院认为”中，矛头只针对次仁农布，做出最不利于次仁农布的认定。次仁农布上诉理由主要有三点：一、一审判决认定的关键事实“190000.00元是预付租金”缺乏证据支持。（一）2017年6月1日至10月31日分四次转账支付的190000.00元，在没有任何证据支持的情况下，一审法院以“证据充分”为由，主观推定为后三年的预付租金。1.从四张凭证的文字记录来看只能证明什么时间付了多少款，根本证明不了是预付款或其他；2.没有提前三年付租的理由。《协议》规定，下一年度的租金必须在每年的5月31日前付清，根本没有约定三年的租金提前预付；3.每年黄勇都声称手头紧生意不好，要求延期支付，就“每年5月31日前付清下一年租金”的规定，在实际履行中也没有认真遵守过，每每都是推后一段时日支付；4.次仁农布没有也不能提出违反协议的要求，即便提出了也是行不通的，黄勇也不可能接受；5.黄勇拖欠三年租金一事有证人杨某出庭作证。杨证实因黄勇拖欠租金，在他代管酒店期间，次仁农布多次每年向他索要租金。杨遭到追索并不是“推测”，是客观事实，杨证实的是遭到索要事实。说杨是次仁农布的朋友，但杨是黄勇的酒店管理人，他们的关系更密切，他们之间也是朋友关系。实际上杨是处于居中的位置，但一审法院没有采信；6.黄勇2015年6月1日至2017年5月31日间的租金，在之前、在这个期间、在之后没有另外支付过。7.一审法院判决前，曾打来电话说黄勇请求出100000.00元与次仁农布和解。这说明出100000.00元黄勇也是划算的，也同时说明那190000.00元不是预付款。（二）一审法院对黄勇是否付清前三年租金没有调查，黄勇没有举证。如果190000.00元是后三年的租金预付款，那么2015年6月1日至2017年5月31日两年的租金，黄勇在2017年6月1日前是否支付过？按照黄勇及一审法院的说法推理，黄勇肯定说已付过，一审人民法院肯定要说应该付过，因为连后面三年的租金都己预付了，前两年的租金是不会欠着的。按照民诉法谁主张谁举证的原则，请举证这两年租金付过的证据。如果举不了证，证实不了，那就是没有支付。（三）在认定事实方面留下了一个巨大的漏洞：多出来的10000.00元，是什么，一审法院不敢评判，没有一个说法，不了了之。三年的租金是180000.00元，黄勇实际支付了190000.00元，多付了1万元。这多付的1万元，次仁农布对此作出了合理的解释，一审法院对此不予采信，而黄勇对此又难以自圆其说，只好采取了无视态度，不敢触及。黄勇的所谓2020年6月1日至2021年5月31日的租金愿意承担的说法中也不敢提出扣除要求。从这一点上可以窥见到黄勇对自己的所谓的事实部分的陈述真实性是没有信心的。二、一审法院举证责任分配违反举证规则。举证责任倒置措施只有法律明文规定的几种情形才可以，本案不属于法律明文规定的举证责任必须倒置几种情形。但本案中一审法院将本来应由黄勇承担的举证责任，硬要次仁农布承担，但次仁农布对“没有收到最近三年的租金”是很难证明的。本案中，次仁农布的举证责任主要是为什么黄勇每年要给其60000.00元，仅此而已。这个责任次仁农布已尽到了，以《协议》的提供、实际履行协议事实被对方认可为标志。黄勇每年应支付60000.00元的租金有没有支付，支付了多少，支付了几年，怎么支付的，这些是黄勇的举证责任，不能叫次仁农布承担的。总之，黄勇对其“后三年租金己支付”没有相应证据却得到了一审法院的认定。既然2017年度的四次合计190000.00元付的是2017年6月1日至2020年5月30日的预付租金，承认最后一年没有支付，那么请求中级人民法院责成黄勇拿出2015年6月1日至2017年5月31日两年的租金支付的一切证据，并且说明是怎么付的，什么时间付的。如果不能拿出证据就是举证不能，就要承担举证不能的后果。鉴于黄勇有连续三年拒付租金的行为，己严重违反了协议的约定，具备《合同法》第94条解除协议的法定条件，要求解除协议，交还土地和房屋。 黄勇辩称，1.一审法院认定事实清楚，不存在举证责任倒置问题；2.不存在没有交房租事实。因为飞来寺要被德钦县政府征收规划，次仁农布才提出解除合同；3.若解除合同，要求赔偿余下六年租期的费用。 次仁农布向一审法院起诉请求：1.判令黄勇支付2018年6月1日至2021年5月31日三年租金180000.00元；2.判令解除协议，收回土地及房屋；3.判令黄勇承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年7月1日，次仁农布与黄勇签订了《土地租赁及房屋使用协议》，约定“次仁农布将位于飞来寺景区时光梅里的土地租赁给黄勇使用，租赁期限为20年，租金为每年60000.00元，付款方式为每年5月31日交清下一年的租赁费用，不得拖延。黄勇在租赁期限内，可自由选择经营项目，有权在租赁土地上自行建设房屋、建筑物，并享有房屋建筑物的使用权和经营权，租赁期满后，此合同自行作废，土地归次仁农布所有，全部房屋主体使用权移交次仁农布”。次仁农布在庭审中认可黄勇已支付自租赁开始至2018年5月31日的租金。黄勇于2017年6月1日起分四次通过银行及微信转账的方式支付给次仁农布190000.00元。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。次仁农布与黄勇签订的《土地租赁及房屋使用协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按协议约定履行各自的义务。次仁农布要求黄勇支付2018年6月1日至2021年5月31日期间租金的诉讼请求，黄勇已提交证据证明其已支付2018年6月1日至2020年5月31日的租金，现次仁农布提出黄勇支付的该笔租金为2015年6月1日至2018年5月31日三年租金的主张，次仁农布对该主张承担举证责任，但其提交的证据及证人证言无法证明该事实，亦无其他相关证据加以证实，故对次仁农布要求黄勇支付2018年6月1日至2020年5月31日租金的诉讼请求，一审法院不予支持。庭审中，黄勇提出其因新冠肺炎疫情影响生产经营未能按时支付2020年6月1日至2021年5月31日的租金，但其愿意继续履行支付该笔租金的义务，故对次仁农布要求黄勇支付2020年6月1日至2021年5月31日租金60000.00元的诉讼请求予以支持。综上所述，黄勇已按照协议约定履行了租金支付义务，现次仁农布以黄勇欠付租金为由，要求解除案涉协议，于法无据不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十八条、第一百一十九条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第一项之规定判决：一、被告黄勇与原告次仁农布签订的《土地租赁及房屋使用协议》继续履行；二、被告黄勇于一审判决生效后十日内支付原告次仁农布2020年6月1日至2021年5月31日租金60000.00元；三、驳回原告次仁农布的其他诉讼请求。本案受理费3900.00元，由原告次仁农布负担2600.00元，被告黄勇负担1300.00元。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点有两方面。一是黄勇在2017年支付的190000.00元是其为2017年之后的三年预付的租金还是如次仁农布所说的是2015年6月1日至2018年5月31日的租金；二是本案合同应否解除。 关于焦点一。本案中，次仁农布起诉要求黄勇支付2018年6月1日至2021年5月31日三年的租金180000.00元。黄勇举证证明其应次仁农布请求于2017年分四次通过银行转账和微信转账方式向次仁农布支付了2018年至2020年三年租金190000.00元。对此，次仁农布提出2017年的190000.00元是2015年6月1日至2018年5月31日的租金180000.00元以及因延迟支付给予的利息10000.00元，并提出之前的租金黄勇都不能按双方合同规定如期支付，更不可能预付后三年的租金。对该案，一审判决认定次仁农布应当对2017年收到的190000.00元是否是2015年6月1日至2018年5月30日三年租金承担举证责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，次仁农布依据双方合同向黄勇主张租金，黄勇要反驳次仁农布的诉讼请求应当提供证据加以证明。首先，黄勇提供的证据即2017年支付190000.00元的四张凭证，证据本身没有说明清楚支付的是哪年的租金，仅凭该凭证不能证明黄勇主张的事实。其次，在次仁农布对此提出异议时，黄勇要有其他证据进一步印证该190000.00元是预付下几年租金的事实，而一审判决就此认定黄勇已提交证据证明其已支付了2018年6月1日至2020年5月30日的租金有不妥，且2018年6月1日至2020年5月30日两年的租金不可能是190000.00元。第三，双方在协议中约定黄勇于每年5月31日前交清下一年租金，预付下三年租金，不是合同约定的义务，即使黄勇愿意支付，作为成年人其也应尽到收取收据等注意义务。第四，次仁农布对该笔190000.00元的质证意见相对合理。在次仁农布提出诉求时，黄勇作为租金支付方，若要证明在2017年就已经预付了下三年的租金，应同时针对次仁农布提出的异议对2015年6月1日-2018年5月31日的租金已支付的事实承担相应的举证责任，而一审判决将该笔190000.00元为2015年6月1日-2018年5月30日租金的举证责任分配给次仁农布，从而以没有证据证实为由驳回次仁农布2018年6月1日至2020年5月31日两年的租金请求，明显不当。总之，因次仁农布对2017年190000.00元的租金提出合理意见，黄勇不能仅凭2017年的凭证就抗辩次仁农布的诉讼请求，现黄勇不能举证证明其支付了2018年6月1日前三年的租金，只能推定次仁农布所说的该190000.00元就是2015年6月1日至2018年5月31日的租金。故，一审判决对该190000.00元租金的认定错误，本院予以纠正。黄勇的证据不足以反驳次仁农布诉讼请求所依据的事实，应承担对己不利的法律后果。次仁农布要求黄勇支付自2018年6月1日起租金的上诉请求，本院予以支持。 关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……。”；第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”支付租金是承租人在租赁合同项下的主要合同义务，黄勇未按双方合同约定支付租金，经次仁农布主张仍未支付并以已支付为由拒绝支付，双方合同法定的解除条件已经成就，次仁农布要求解除合同的上诉请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”。本案中，次仁农布以提起诉讼的方式主张解除合同，黄勇于2020年10月13日收到起诉状副本，双方之间的合同于2020年10月13日解除。 《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止……（二）解除合同……”。双方合同于2020年10月13日解除，相应的黄勇的承租权利及支付租金的义务也于当日终止，黄勇尚欠付次仁农布自2018年6月1日至2020年10月13日期间的租金。本案中，双方协议约定每年的租金为60000.00元，2018年6月1日至2020年5月30日两年的租金为120000.00元，2020年6月1日-10月13日不满半年，本院酌情支持租金20000.00元，故黄勇应支付次仁农布租金共计140000.00元。 综上所述，次仁农布的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销云南省德钦县人民法院（2020）云3422民初245号民事判决。 二、被上诉人黄勇于本判决生效之日起三十日内支付上诉人次仁农布自2018年6月1日至2020年10月13日期间的土地、房屋租金140000.00元。 三、解除次仁农布与黄勇于2010年7月1日签订的《土地租赁及房屋使用协议》，黄勇于本判决生效之日起三十日内退还次仁农布租赁的土地及地上的房屋。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3900.00元，由被上诉人黄勇负担3033.00元，上诉人次仁农布负担867.00元；二审案件受理费3900.00元，由被上诉人黄勇负担3033.00元，上诉人次仁农布负担867.00元。 本判决为终审判决。 审判长  阿史木 审判员  和军芳 审判员  杨德康 二〇二一年二月四日  法官助理苗健 书记员丹增次仁