上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11579号上诉人(原审被告)：陈玉华，男，1953年3月21日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。上诉人(原审被告)：陈俊(陈玉华之子)，男，1987年11月12日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：奚勇(系陈俊的姑父)，男，1962年2月24日出生，回族，户籍地上海市黄浦区。上诉人(原审被告)：蒋伟菊(陈玉华之妻)，女，1952年8月11日出生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人(原审被告)：顾红贞(陈玉华之嫂)，女，1963年12月29日出生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人(原审被告)：陈旭(顾红贞之子)，男，1991年9月1日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：奚勇(系陈旭的姑父)。上诉人(原审被告)：陈玉祥(陈玉华之弟)，男，1961年11月1日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被上诉人(原审原告)：刘昕，女，1960年1月5日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：贾成英，上海誉嘉律师事务所律师。上诉人陈玉华、陈俊、蒋伟菊、顾红贞、陈旭、陈玉祥因与被上诉人刘昕返还原物纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初4011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈玉华、陈俊、蒋伟菊、顾红贞、陈旭、陈玉祥(以下简称“陈玉华六人”)上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回刘昕的诉讼请求。事实和理由：陈玉华六人因为历史原因承租刘昕的上海市黄浦区四牌楼路XXX号底层房屋及34号底层西间房屋(以下简称“系争房屋”)，不是普通的租赁关系，且陈玉华等人的户口也迁移到系争房屋里，一般的租赁关系根本无法迁移户口。陈玉华六人一直居住至今，已有50多年，形成事实上居住关系，陈玉华六人有居住权，系争房屋系陈玉华六人唯一住房。刘昕辩称2003年其与案外人陈某某建立租赁关系，因陈某某已去世，无法核实真伪。但刘昕取得房屋所有权后近20年时间，并未通知陈玉华六人，陈玉华六人也一直不知道刘昕的存在，故陈玉华六人无法认可刘昕主张的与陈某某建立的租赁关系，且陈某某也不能代表陈玉华六人的意思。被上诉人刘昕则请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘昕向一审法院起诉，请求判令：1．陈玉华六人将系争房屋返还予刘昕；2．陈玉华六人按每月3，000元向刘昕支付2019年4月1日起至实际搬离前述房屋之日止之房屋使用费。一审法院认定事实：2001年8月27日，刘昕经核准依法登记为上海市黄浦区四牌楼路XXX-XXX号房屋中32号底层房屋及34号底西间房屋之权利人。2003年，刘昕与案外人陈某某签订《房屋租赁协议书》(以下简称“《2003年协议》”)一份，约定1．刘昕将系争房屋出租予陈某某使用，租期自2003年10月1日起至2003年12月31日止共计3个月；2．月租金为2，000元，每3个月支付一次计6，000元；3．在租赁期内，如遇房屋拆迁等，协议应予自动终止，陈某某应以原样向刘昕返还系争房屋。2007年，刘昕与陈某某再行签订《房屋租赁协议书》(以下简称“《2007年协议》”)一份，约定1．刘昕将系争房屋出租予陈某某作为住宅使用，月租金为3，000元；2．房屋租至动拆迁为止，执行日期为2007年1月1日。该协议由租赁双方在合同落款处签名，且租赁双方于签名处均记明自2007年10月1日起至2007年12月31日止。2008年，刘昕与陈某某又签《房屋租赁协议书》(以下简称“《2008年协议》”)一份，协议条款内容与《2007年协议》均一致，但租赁双方于落款签名处记明自2008年1月1日起至2008年3月31日止。《2008年协议》约定租期届满后，刘昕与陈某某未再续签租约，但系争房屋中34号底西间房屋始终由陈某某、顾红贞及陈旭家庭居住，而系争房屋中32号底层房屋则始终由陈玉华、陈俊、蒋伟菊及陈玉祥居住使用。期间，陈某某去世，34号底西间房屋由顾红贞及陈旭继续居住使用，而刘昕就系争房屋按月租金3，000元实际收取租金至2019年3月31日止。现刘昕称其与陈某某就系争房屋所建立之房屋租赁合同关系已于2019年4月1日起予以终止，但系争房屋内实际居住人员却拒绝迁离，且未再支付房屋费用，刘昕遂以系争房屋权利人身份起诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，刘昕作为系争房屋依法登记之房屋权利人，其对于系争房屋依法享有占有、使用、收益及处分之权利。刘昕与陈某某所签租约，顾红贞于一审庭审中对其夫陈某某在租约落款处签名真实性予以确认，并陈述之前系与原房东签订租约，之后确系与新房东刘昕签订租约，但具体租金等费用支付情况并不清楚，鉴此，一审法院对刘昕所提供3份租赁协议书之形式真实性均依法予以确认，并据此依法认定刘昕与陈某某就系争房屋实际建立房屋租赁合同关系，而租赁双方书面约定之租期届满时间系2008年3月31日。鉴于刘昕在书面约定租期届满后仍然继续收取租金至2019年3月31日止，而此时陈某某已经去世，故法院据此依法认定刘昕与陈某某之间就系争房屋所建立之房屋租赁合同关系实际于2019年3月31日予以终止。鉴于系争房屋内实际居住人员均系基于陈某某与刘昕所建立之房屋租赁合同关系而在系争房屋内实际居住，故刘昕在与陈某某之间租赁关系终止后，要求系争房屋实际居住人员迁离并返还房屋并无不当，一审法院对刘昕要求返还系争房屋之诉请依法予以支持。对于刘昕诉请之房屋使用费，鉴于陈某某承租后期月租金标准即为3，000元，故对刘昕该项房屋使用费诉请亦依法予以支持。至于租赁协议书中所称“房屋租到动拆迁为止”一节，综合《2007年协议》及《2008年协议》文字表述内容，该项约定内容及随后所附“执行日期2007年1月1日”显然与签约时间存在相悖，另外结合《2003年协议》中手写租赁期限内容，据此可依法认定3份协议均以手写方式对租赁期限予以特别约定，且书面约定之租赁期限均为3个月。一审法院判决：一、陈玉华、陈俊、蒋伟菊、陈玉祥于判决生效之日起十日内将上海市黄浦区四牌楼路XXX号底层房屋返还予刘昕；二、顾红贞、陈旭于判决生效之日起十日内将上海市黄浦区四牌楼路XXX号底西间房屋返还予刘昕；三、陈玉华、陈俊、蒋伟菊、顾红贞、陈旭、陈玉祥于判决生效之日起十日内支付刘昕房屋使用费(自2019年4月1日起、按每月3，000元、计至实际迁离之日止)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，陈玉华六人提交以下证据：1．黄浦区保障性住房申请家庭住房面积情况调查表，证明陈玉华六人住在系争房屋内，豫园街道房办可以证明，这张情况调查表就是公房租赁卡；2.2018年7月31日刘昕出具的确认书，证明陈玉祥等人一直居住在系争房屋内，享受政府廉租房政策。经质证，刘昕对上述证据的真实性均无异议，但认为证据1是为了申请保障性住房所做的一个调查，内容并不完全符合真实情况，对其证明目的不予认可；证据2是当时刘昕为了帮助对方而出具的，内容与事实也有差异，仅能证明陈玉华户口在系争房屋里。刘昕未提交新证据。本院认证如下，陈玉华六人提交的证据1、2，无法确认与本案的关联性，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。刘昕系系争房屋的所有权人，其对该房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利受法律保护。陈玉华等人户籍虽在系争房屋内并实际居住至今，但对该房屋并不当然享有权利。根据顾红贞在一审庭审中的相关陈述，可以认定顾红贞的丈夫陈某某与系争房屋权利人刘昕签订了《2003年协议》《2007年协议》及《2008年协议》，通过前述协议，刘昕与陈某某就系争房屋建立了房屋租赁合同关系。根据《2008年协议》的约定，系争房屋租借至动拆迁为止，但由于当时系争房屋并无实质性动拆迁事项发生，动拆迁何时发生、能否发生，刘昕、陈某某均无法确定，故应视为租期约定不明，刘昕、陈某某之间形成不定期租赁关系。法律规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。本案中，刘昕收取租金至2019年3月31日，此时陈某某已去世，陈玉华六人作为陈某某的共同居住人并未继续与出租人刘昕续签合同，故刘昕与陈某某之间的房屋租赁关系实际于2019年3月31日终止，陈玉华六人继续占用系争房屋显然无合法依据，刘昕关于陈玉华六人迁出并返还房屋的诉讼请求，可予支持。鉴于陈某某承租后期每月租金标准即为3，000元，一审法院据此确定2019年4月1日起的房屋使用费，金额应属合理。综上所述，陈玉华六人的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币400元，由上诉人陈玉华、陈俊、蒋伟菊、顾红贞、陈旭、陈玉祥共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  邬海蓉审 判 员  俞 璐二〇二一年二月十八日法官助理  夏 兰书 记 员  陆 乐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……