上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初10675号原告俞炜，女，1960年3月14日出生，汉族，住所地上海市普陀区。委托代理人朱志远，上海成通律师事务所律师。被告徐金洪，男，1976年1月29日出生，汉族，户籍所在地江苏省靖江市，暂住上海市。委托代理人付亚辉，上海辉和律师事务所律师。原告俞炜与被告徐金洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月18日受理，依法由审判员茅德成独任审判，于2016年6月6日公开开庭进行了审理，原告俞炜的委托代理人朱志远，被告徐金洪的委托代理人付亚辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞炜诉称，原、被告于2015年12月6日经案外人上海中物业顾问有限公司居间，签订《房居买卖合同》，约定被告人民币(以下币种均为人民币)118万元，购买原告名下承租的本市黄浦区山西南路XXX弄XXX号公有住房(二层西间及室内阁)；2015年12月6日、12月23日被告支付原告定金15万元(5万元、10元万元)；签约当天被告声称自己出生江苏、已有上海户口，因急于签约未带身份证和户口簿等，后原告多次催促被告提交户籍证明，但被告却未能提供。经原告了解被告并无上海常住户口，其系上海茂群房地产经纪有限公司法定代表人，从事房地产经纪业务。原告认为被告系房地产经纪专业人士，其在明知上海公房承租权受让人必须具有上海市常住户口情况下，仍故意隐瞒真实身份，以欺骗手段与原告订立房屋买卖合同，双方签订的合同为无效。故原告诉至法院，要求判令确认原告与被告于2015年12月6日签订的房屋买卖合同无效；被告赔偿原告律师费损失1.1万元。被告徐金洪辩称，主张合同无效没有依据，合同无效应该符合法律规定的条件，被告认为合同应该是有效的；原告主张律师费用，没有法律依据。经审理查明，上海市黄浦区山西南路XXX弄XXX号二层西间11.6平方米、室内阁6.40平方米系公有住房(以下简称系争房屋)，承租人为原告俞炜。一、2015年12月6日，原告(甲方)与被告(乙方)在标有“中原地产”的格式《房屋买卖合同》(编号：CSZ-XXXXXXXX)上约定，甲、乙双方经中介公司居间，乙方受让甲方系争房屋；总房价款为118万元、甲、乙双方于本合同签署后30日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下称示范合同)；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若有)后当日，支付甲方首期房款(含甲方已实际收到的定金)15万元；第二期房款，乙方通过如下方法支付103万元，其中选项一，银行贷款……；选项二、以乙方为权利人过户的收件收据后五个工作日内将其交付贷款银行；选项三、乙方应于房地产交易中心出时以乙方为权利人的过户收件收据后当日内支付甲方(合同中三个选项当事人均未作选择)；甲、乙双方应于2016年3月6日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；本合同所涉定金为担保本次交易的顺利履行而设商，甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管定金，在甲方收到乙方定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不买，则已支付的定金不予返还等。该合同补充约定(手写)乙方同意甲方已现金(XXXXXXX元)净到手。该合同另对其他事项予以约定。合同成立后，被告于2015年12月6日、12月23日分别支付原告5万元、10万元。2015年12月6日俞炜的儿子王叔宝代表俞炜出具收据“今收到徐金洪购买山西南路XXX弄XXX号房屋定金伍万圆正，收转账凭证为准”；2015年12月23日俞炜出具收据“今收到徐金洪购房款人民币壹拾万圆正，特此证明(以银行到账为准)”。二、被告系上海茂群房地产经纪有限公司法定代表人，该公司成立于2015年2月13日，经营范围房地经纪。三、诉讼中，被告为证明其系张某某代理人，出示如下证据：1、《上海市公有住房承租权转让合同》(未注签订日期),甲方为俞炜、乙方为案外人张某某，居间方为上海茂群房地产经纪有限公司；该合同约定甲方将系争房屋转让给乙方、转让价118万元；合同签订当日起三十日内至公房所在地房地产交易中心办理转让手续；经该公有住房所在地区、县房地产管理部门审核批准，乙方将上述款项直接支付甲方，付款时间和金额见合同附件二；合同附件二所示为租赁凭证副页，未见付款时间和金额、内容。该合同另对其他事项予以约定。2、《委托书》，委托人案外人张某某，受托人徐金洪，内容为“委托人或购买山西南路XXX弄XXX号公有住房承租权，因个人原因不能亲自办理上述房屋相关手续，现委托受托人作为本人的代理人，全权代表本人办理下列事项：允许受托人以本人名义代签合同，代为看房、代缴定金、代为办理过户手续、代为支付房款，代理人在此范围内的行为，本人均承认，由此产生的权利义务均由本人享有和承担”。3、上海仟宸置业发展有限公司出具停止差价换房情况的说明，“2015年12月17日，俞炜、王叔宝及徐金洪来我处办理差价换房手续，将该房以差价换房形式过户给张某某……2016年1月15日，王叔宝来我公司说明因家庭变化原因，要求撤消该房屋差价换房手续，并拿回身份证、户口等复印件及差价换房合同，我司决定暂停办理此项差价换房手续”。4、上海仟宸置业发展有限公司2015年12月17日出具的《差价换房收件收据》，交件人张某某，收件名称：差价换房征询表、公用部位使用承诺书、征求意见书。转让双方户口身份证复印件、租赁凭证复印件、转让合同。原告对被告提供的证据提出，1、证据真实性有异议，原告从未曾与张某某签订转让合同。签名系伪造，所有甲方签字一栏均非原告本人签字，并且俞炜没有私章，从未在任何机关备案，所以印章也系伪造。原告只与中原地产签订过中介协议。2、真实性有异议，该份委托书上张某某签名与证据1的张某某签名不符。委托书署名日期是2015年12月4日，可能是后补的，因为在签订合同过程中原告从未看到过。3、4形式没有异议，内容描述不真实。原告自始自终不知道存在张某某；王叔宝是原告的儿子，因为原、被告无法对于合同是否有效进行沟通，所以原告委托儿子在12月17日去物业公司进行询问，在询问过程中，意外发现买卖双方签字是空白的合同，受让人是张某某，而非徐金洪，所以王叔宝提出了买卖暂停。四、2016年4月28日本院受理徐金洪与俞炜公有住房屋承租权转让合同纠纷，案号(2016)沪0101民初11332号，该案尚在审理中。以上事实，由原告俞炜提供、出示的《房屋买卖合同》、《上海市租用居住公房凭证》、工商档案机读材料；被告徐金洪提供、出示的《上海市公有住房承租权转让合同》、《委托书》、上海仟宸置业发展有限公司出具的“停止差价换房的情况说明”、《差价换房收件收据》，上述证据及当事人庭审陈述，经法庭质证，本院予以确认。本院认为，本案主要争议，一、被告辩称代理关系及双方提供的《房屋买卖合同》与《上海市公有住房承租权转让合同》的认定；二、原、被告间《房屋买卖合同》的认定。一、诉讼中，被告针对原告出示的由原、被告签订的《房屋买卖合同》，提供了被告与案外人张某某的委托书及原告与案外人张某某签订的《上海市公有住房承租权转让合同》，证明其作为案外人张某某的代理人与原告签订的《房屋买卖合同》中真正买受人为案外人张某某。但原告对被告有关代理人身份之说，予以否认，提出被告从未提及代理张某某购房事实。经查，原、被告签订的《房屋买卖合同》中买卖主体为原、被告双方；被告出示的收款收据，原告写明付款对象也为被告。法律规定公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。本案审理中，被告并未提供其作为合同代理人在合同洽谈、看房、签约、付款中曾向原告表明真实购房人身份及其作为代理人身份的证据。鉴于，公有居住房屋使用权转让有较强的政策性规定，如需对买受人户籍资料等真实性审核，非本埠人员不得购买本市公有住房等规定，故该类使用权房屋买卖不得隐名代理。被告出示的《上海市公有住房承租权转让合同》，合同所示的签约主体为原告与案外人张某某，结合被告提供上海仟宸置业发展有限公司2015年12月17日出具的《差价换房收件收据》，交件人张某某、收件名称：转让合同等事实。可以证明上海仟宸置业发展有限公司针对《上海市公有住房承租权转让合同》审核，而非针对原、被告间《房屋买卖合同》审核，故两份合同之间不存在关联性，被告提出《房屋买卖合同》中被告作为张某某的代理人，该合同履约主体为原告与张某某，无合同和事实依据，本院不予采纳。本院注意到原告对被告出示《上海市公有住房承租权转让合同》中签名真实性存有异议，该争议不应由本案解决，应由本院已受理的(2016)沪0101民初11332号予以判定。二、合同法规定当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。根据我国的现有政策法规规定，本市公有住房承租权转让的受让人必须具备本市户籍，由于本案的被告徐金洪不具有本市常住人口户籍，故其不能成为公有住房承租权转让的受让方。故原、被告双方签订的《房屋买卖合同》违反行政法规的禁止性规定，应被认定无效。被告作为专业人士，应当知道政策法规的规定，系承担导致无效的主要过错责任。根据法律无效合同自始无效，原告依据无效合同所取得的定金或房款，应予返还。另，本案系合同纠纷，且合同中对发生争议后果处理并无约定，据此，原告要求被告赔偿律师费伍法律和合同依据，对此诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条第(三)项、第六十三条之规定，判决如下：一、确认原告俞炜与被告徐金洪于2015年12月6日签订的《房屋买卖合同》无效；二、原告俞炜应于本判决生效之日起十日内返还已收被告徐金洪的房款(定金)人民币15万元。三、对原告俞炜要求被告徐金洪赔偿律师费人民币1.1万元的诉请，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15，519元，本案适用简易程序，诉讼费减半收取，计人民币7，759.50元，由原告俞炜负担人民币3，000元、被告徐金洪负担人民币4，759.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  茅德成二〇一六年七月二十七日书记员  周 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。