洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0303民初97号原告刘新刚，男，汉族，1979年2月8日出生。委托代理人李晓华、李扬（实习），河南大鑫律师事务所律师，一般代理。被告洛阳市全意物业管理有限公司。法定代表人秦大拴，副总经理。委托代理人王清章，该公司员工，特别授权。被告洛阳亚威置业集团有限公司。法定代表人郑德超，董事长。委托代理人郭百川，该公司员工，特别授权。原告刘新刚因与被告洛阳市全意物业管理有限公司（以下简称全意物业公司）、洛阳亚威置业集团有限公司（以下简称亚威置业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年1月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘新刚及其委托代理人李晓华、李扬，被告全意物业公司委托代理人王清章，亚威置业公司委托代理人郭百川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘新刚诉称：2011年4月21日，原告和亚威置业公司签订了《商品房买卖合同》一份，受让取得位于老城区编号为××储藏室的土地使用权（土地使用编号为××××××）。2015年8月19日，原告发现储藏室出现大面积积水，请求被告处理。被告修理后暂不漏水。2015年10月16日，储藏室再次积水20厘米左右，造成原告约105000元货物毁损。经了解，积水原因是原告所在小区的物业管理单位即被告全意物业公司在2015年6、7月份左右承接了该小区消防管道改造工程，引起储藏室内管道的泄露；另，作为物业管理单位没有及时清淤导致小区污水倒灌。原告认为，储藏室积水致原告财物受损，与储藏室房屋质量不达标、维修消防管道及没有及时清淤有关，经多次协商未能达成一致，故原告提起诉讼，请求判决：1、依法判决二被告赔偿原告经济损失105000元。2、本案诉讼费、鉴定费等由被告承担。被告全意物业公司辩称，1、原告与全意物业公司没有签订物业管理前期服务协议，原告没有交纳过物业管理服务费用及其他任何费用，双方没有物业服务关系。2、2014年8月15日，全意物业公司已向老城区物业办、东北隅办事处、青年宫社区居委会提交了关于停止对亚威金城文华园提供物业管理服务的报告，并向相关单位抄送了停止对亚威金城文华园提供物业管理服务的告知，同时向园区全体业主进行了告知，并按照东北隅办事处下达的通知届时完全撤出，停止对文华园的物业管理服务，并且原告主张2015年8月19日发现储藏室消防管漏水问题，该问题应属于消防管道改造单位进行修复，也已及时修复，故原告无任何证据证明物业公司应承担责任。3、国家建设部规定，房屋自用部分水、电管道网络的维修期为二年，原告于2011年4月签订购房合同，至今已四年余，原告于2015年10月16日发现自用部分管道污水倒灌问题，已超出诉求时效。综上，原告与全意物业公司没有任何关系，原告诉求超过诉讼时效，应依法驳回原告诉讼请求，并由原告承担本案诉讼费用。被告亚威置业公司辩称，1、原告诉状中称“受让取得位于老城区编号为××储藏室的土地使用权”，而非房屋，故原告与亚威置业公司之间没有房屋买卖关系，应当驳回原告对亚威置业公司的起诉。2、原告所使用的储藏室实为老城区北大街亚威金城文华园1号楼储藏室，该储藏室规划设计为人防工程，平时只能出租，不能出售，否则应依法承担责任。3、亚威置业公司所建设的亚威金城文华园1号楼建成竣工后，经五家建设施工单位综合验收后达到国家合格工程验收标准，同意交付使用，并报洛阳市建设委员会批准同意备案，方交付业主使用。原告没有证据证明文华园1号楼房屋存在质量问题，故应驳回原告的起诉。经审理查明：2011年4月21日，原告刘新刚与被告亚威置业公司签订《商品房买卖合同》，双方约定刘新刚购买老城区编号为××号储藏室，建筑面积为725.74平方米，付款方式为刘新刚于2011年4月21日一次性付清总房款58万元，亚威置业公司于同日将合同约定的商品房交付刘新刚使用。2011年4月21日，被告亚威置业公司向原告刘新刚出具销售不动产统一发票，该发票显示不动产项目、编号及楼牌号为亚威金城文华园1-负1层，金额58万元。后原告刘新刚（作为甲方）与被告亚威置业公司（作为乙方）签订了《商品房购买合同补充协议》，主要内容为甲方购买乙方位于北大街文华园小区负一楼面积为725.74平方米已于2011年4月29日将全部房款58万元付给乙方指定账户，乙方承诺：1、应在5月底前清理好负一楼主通道，不能影响甲方使用通行。2、应在5月底前修缮好负一楼所有应该修缮的线路，不能影响甲方正常使用。3、应在5月底前对负一楼存在漏水隐患的管道进行修缮。协议签订后原告刘新刚占有使用该地下储藏室。2015年8月至10月，原告刘新刚发现涉案地下储藏室两次出现积水并造成货物损失，原告认为储藏室进水导致货物损失是由于房屋质量不达标、维修消防管道以及未及时清淤等原因造成，故诉至本院，导致本案纠纷。另查明，1、庭审中，被告亚威置业公司提交《洛阳市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》及《洛阳市建设工程竣工验收备案表》以证实亚威金城文华园1号楼工程经勘查、设计、监理、施工单位共同检查验收合格，并由洛阳市建设委员会建设工程竣工验收备案管理办公室颁发备案证书。2、庭审中，原告刘新刚提交《委托保管协议》一份，显示洛阳刘氏音像有限公司（作为甲方）与刘新刚（作为乙方）于2014年5月1日签订该协议，约定甲方委托乙方保管甲方所有的音像制品光碟和图书，乙方需保证甲方光碟图书的完整性，不得受损；乙方可自行选择场地及方式对甲方委托保管的物品进行保管，保管期限为2014年5月1日至2017年5月1日；若因乙方原因导致甲方物品受损，乙方应向甲方赔偿损失，若因第三方原因导致甲方物品受损，乙方可直接以自己名义代为甲方进行索赔。原告刘新刚自认其本人是刘氏音像有限公司的法人。3、被告全意物业公司曾对洛阳市老城区北大街文华园小区进行物业管理服务。2014年8月，被告全意物业公司将其停止对文华园提供物业管理服务的决定告知小区业主，并报备相关部门。原告刘新刚与被告全意物业公司均认可在全意物业公司对文华园小区进行物业管理服务期间，双方未签订过物业管理服务合同，且原告刘新刚未缴纳过物业费，但原告刘新刚称其将房屋出租给他人时，承租人与物业公司签订过物业服务合同并向物业公司缴纳过物业费，对此原告未能提供相关证据，被告全意物业公司亦不予认可。4、2014年6月6日，被告全意物业公司作为发包方与承包方河南泰通企业发展有限公司（以下简称泰通公司）签订了《维修和更新改造合同》，双方约定对亚威金城（共六个小区，其中包含文华园）消防管道进行改造，将原地埋消防管道报废改为地上架空设置；施工完毕并验收合格签字后进行竣工决算，工程款由洛阳市物业维修基金管理中心直接拨付。诉讼过程中，被告全意物业公司出示了泰通公司出具的证明，主要内容为该公司承接了包含文华园在内的亚威金城六个小区的消防管道维修改造工程，项目于2014年6月开始，由于文华园管理方不明确，至2015年6月除文华园以外园区的消防管道维修改造项目已结束；后全意物业公司电话告知老城区东南隅办事处青年宫社区要求对文华园小区进行消防管道改造，经社区协调，安排场地并发布公告，后泰通公司于2015年7月开始对文华园小区进行消防管道维修改造，并于8月完工；同年8月，泰通公司接全意物业公司报修电话，称文华园小区管道有漏水现象，技术人员及施工人员到现场处理，发现渗水管道出现砂眼，但该管道不在泰通公司消防管道维修改造范围内，便通知业主自行维修，后经全意物业公司协商，泰通公司同意免费进行砂眼堵漏；同年10月，全意物业公司通知文华园小区发生消防管道漏水现象，1号楼负一层被淹，经泰通公司技术人员现场勘查，发现储藏室西北角有一处预留口，里面有一个预置的PVC管子，储藏室积水都是从该管子流入储藏室，经现场勘查，没有发现消防管道漏水现象，故技术人员判定文华园储藏室漏水情况为该小区污水倒灌引起，并非消防管道漏水引起；泰通公司对文华园小区消防管道维修改造项目时对地埋管道漏水严重部分的处理为地埋管道改为明装架空管道，并对原地埋管道进行封堵，维修改造项目并不涉及室内及储藏室管道。5、本案诉讼过程中，原告申请对货物损失进行评估，法院工作人员两次告知原告在一定期限内列明货物损失的种类、数量、名称以及毁损程度，但原告逾期未能提交列明货物损失清单；期限过后，原告虽然提交了被淹货物一览表，但称损失货物没有彻底清点，是根据进货单以及现场货物的数量进行估算。又，在诉讼过程中，本院工作人员同本案原、被告一同查看涉案储藏室情况。储藏室入口处正面顶部墙体上有“动漫城”字样，室内堆积大量图书及音像制品，地面已没有积水；储藏室西北角屋顶可以看到黑色圆形封堵口，周围墙面有水印，封口下方墙面有一条白色痕迹，原告称该封堵口是原告自行用黑色钢板封堵了排污管道；储藏室东南角屋顶有接墙的消防管道，临近接墙处的消防管道有生锈痕迹，但入墙处附近的墙面没有水印；储藏室内增设了消防喷淋。在查看过程中，原告刘新刚认可储藏室曾出租给他人经营动漫城，承租人曾从消防主管道的接口位置接了消防喷淋，但并未改造消防主管道。本院认为，侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。原告刘新刚与被告亚威置业公司签订《商品房买卖合同》购买老城区编号为××号储藏室，房屋交付后，原告对该储藏室有占有使用的权利，且原告系受损货物的保管人，故有权主张损害赔偿。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据原告提供的证据及现场勘查情况可知涉案储藏室内曾有积水并浸湿储藏室内部分物品，但关于积水原因，原、被告双方说法不一。原告刘新刚称在其使用该储藏室的过程中，因漏水问题导致室内部分货物受损，并认为进水与储藏室房屋质量不达标、物业公司维修消防管道及没有及时清淤有关，要求二被告赔偿损失。二被告对原告的主张不予认可。被告亚威置业公司在诉讼过程中出示竣工验收备案证书及竣工验收备案表欲证实亚威金城文华园1号楼工程经相关部门检查验收合格，被告全意物业公司出示维修和更新改造合同、泰通公司的情况说明及物业公司对小区业主及相关部门的告知等证据欲证实物业公司并非文华园小区消防管道改造工程的施工方，该公司在本案漏水事件发生时已停止对文华园小区的物业服务管理，涉案储藏室漏水原因并非消防管道漏水导致而系污水倒灌。另，货物损失评估涉及专业领域问题，具有较强的技术性，法院工作人员告知原告可申请货物损失评估并要求列明清单，但原告逾期未能列明货物损失的种类、数量、名称以及毁损程度，期限过后虽提交了被淹货物一览表，但系估算，并未实际进行清点。综上，原告现有证据不足以证明二被告对原告地下室积水导致货物损失负有过错责任以及原告的实际损失，故应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款、第三款，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告刘新刚的诉讼请求。本案受理费2400元，由原告刘新刚承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长 殷     春     昱审判员 郭     小     岚陪审员 王晓冬二〇一六年七月十九日书记员 任     永     超