文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2841号上诉人（原审被告）：镇江市润州大众进口汽车维修中心，统一社会信用代码91321102716867953C，住所地镇江市京口区学府路**。法定代表人：王国才。委托诉讼代理人：孙菽蔓，江苏天哲（镇江）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏新龙伟业有限公司，统一社会信用代码913200001347581241，住所地镇江市学府路**。法定代表人：颜丙中，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈小康，江苏省监狱管理局公职律师。委托诉讼代理人：魏竹生，江苏方源集团有限公司公司律师事务部公司律师。上诉人镇江市润州大众进口汽车维修中心（以下简称大众维修中心）因与被上诉人江苏新龙伟业有限公司（以下简称新龙伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省镇江市京口区人民法院（2020）苏1102民初1479号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大众维修中心上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、被上诉人的出庭人员陈小康、魏竹生作为江苏省监狱管理局公职律师、江苏方源集团有限公司的律师，根据《公职律师管理办法》、《公司律师管理办法》，不得代理所在单位以外的诉讼事务，故其本案的代理行为无效。2、上诉人在征得被上诉人同意后投入巨资建设汽车检测线，现被上诉人以合同到期为由要求上诉人搬离，给上诉人造成巨大损失，一审法院未认定被上诉人承担赔偿责任，没有事实与法律依据。新龙伟业公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确请求驳回上诉，维持原判。新龙伟业公司一审中诉讼请求：1.判决大众维修中心立即迁出租赁房屋（位于镇江市学府路**新龙伟业公司东侧），并按租金标准支付自2020年3月15日至实际搬离止的房屋占用费以及该期间实际发生的由新龙伟业公司垫付的水电费；2.判决大众维修中心支付拆除修建的汽车检修坡道等设备设施的费用（暂计算3万元）；3.诉讼费用由大众维修中心承担。一审法院认定事实如下：2019年3月13日，新龙伟业公司、大众维修中心双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：新龙伟业公司将坐落于镇江市学府路7号江苏省镇江监狱围墙东侧的钢结构厂房（实际面积及房屋结构以现场现状为准）出租给大众维修中心，用于汽车维修。租赁期限为一年，自2019年3月15日至2020年3月14日。年租金为30万元。大众维修中心向新龙伟业公司支付押金一万元，合同结束后由新龙伟业公司退还给大众维修中心。水、电费由新龙伟业公司代缴，大众维修中心每两月按实际发生的费用支付给新龙伟业公司。租赁期满，本合同即终止，在租赁物期满当日，大众维修中心应将租赁物完好无损地交还给新龙伟业公司，租赁物损坏的大众维修中心应恢复原状或向新龙伟业公司赔偿其现值。大众维修中心应在合同约定的租赁用途内使用租赁物，自行办理经营的各项审批手续，自行承担经营风险和法律责任，大众维修中心因经营和使用租赁物发生的纠纷与新龙伟业公司无关。合同签订后，新龙伟业公司于2019年12月27日向大众维修中心发送书面《通知书》，言明“双方于2019年3月13日签订的《房屋租赁合同》将于2020年3月14日到期，因另有他用，新龙伟业公司不再将该房续租给大众维修中心，请大众维修中心在合同期满之日搬出该房屋，并交还给新龙伟业公司”。2020年3月9日，新龙伟业公司再次发函给大众维修中心，言明“双方于2019年3月13日签订的《房屋租赁合同》即将到期，新龙伟业公司已于2019年12月27日通知大众维修中心合同期满即终止，不再续租，请大众维修中心于2020年3月14日将租赁物完好无损交还新龙伟业公司，届时新龙伟业公司将派人到场办理交接手续”。合同到期后，大众维修中心未交还房屋，截止本案开庭之日仍在使用租赁物。合同期限内的租金大众维修中心已交清，水电费已交至2020年4月。2020年3月15日至今的房屋使用费和2020年5月1日至今的水电费，大众维修中心未予交纳。新龙伟业公司出具情况说明，言明：1.新龙伟业公司拟对大众维修中心免除2020年2月份租金，减半收取2020年3月1日至2020年3月14日租金，合计30645.15元。已经上报上级部门审批。2.大众维修中心于2017年3月交纳押金10000元，押金待大众维修中心交还房屋、验收无异议后予以退还。根据江苏省政府国有资产监督管理委员会苏国资（2020）39号文件《省国资委关于疫情期间省属国有企业落实减免中小企业房屋租金政策有关事项的通知》，疫情期间，承租省属国有企业自有经营性房产从事生产经营活动的中小微企业和个体工商户，免除2020年2月份租金、减半收取3-4月份租金。一审法院认为，新龙伟业公司、大众维修中心双方于2019年3月13日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同双方均依法享有合同权利并应依法履行合同义务。根据法律规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。新龙伟业公司要求大众维修中心支付拆除修建的汽车检修坡道等设备设施的费用，庭审中，大众维修中心同意搬离房屋时自行拆除，一审法院予以确认。本案中，双方的合同于2020年3月14日届满，未再签订新的合同续租诉争房屋，该房屋由大众维修中心实际控制使用。新龙伟业公司要求大众维修中心迁出房屋的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。综合考虑大众维修中心寻找场地、拆除设备、安置员工等因素，一审法院酌定给予大众维修中心两个月的时间搬离房屋。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案中，租赁期间届满后，新龙伟业公司可以要求大众维修中心承担实际占用房屋期间的房屋使用费损失及该期间实际发生的由新龙伟业公司垫付的水电费。大众维修中心应向新龙伟业公司支付房屋占有使用费（自2020年3月15日起至2020年4月30日止，按原合同租金标准减半计算；自2020年5月1日起至实际搬离之日止，按原合同租金标准计算）。因大众维修中心房屋租金缴纳至2020年3月14日，根据规定“2020年2月份租金应予免除，2020年3月1日至2020年3月14日租金应予减半收取”，新龙伟业公司已经收取的30645.15元，该款项在大众维修中心支付的房屋占用费中直接扣除。该期间实际发生的由新龙伟业公司垫付的水电费，由大众维修中心按票结算支付给新龙伟业公司。关于大众维修中心要求新龙伟业公司赔偿汽车检测线的投资损失，因双方租赁合同明确租赁期限为一年，该投资属于大众维修中心经营所需的成本，风险由其自行承担，不应作为损失要求新龙伟业公司赔偿，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、镇江市润州大众进口汽车维修中心于本判决发生法律效力之日起两个月内搬离租赁房屋（位于镇江市学府路**新龙伟业公司东侧）并恢复原状。二、镇江市润州大众进口汽车维修中心于本判决发生法律效力之日起十日内给付江苏新龙伟业有限公司房屋使用费及该期间实际发生的由江苏新龙伟业有限公司垫付的水电费（房屋使用费自2020年3月15日起至2020年4月30日止，按原合同租金标准减半计算；自2020年5月1日起至实际搬离之日止，按原合同租金标准计算；江苏新龙伟业有限公司已经收取的租金30645.15元直接扣除）。三、江苏新龙伟业有限公司于镇江市润州大众进口汽车维修中心交还房屋并验收无异议后，退还其押金10000元。二审中，双方当事人均未提供新的证据，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2019年3月13日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同双方均依法享有合同权利并应依法履行合同义务。双方合同期限已于2020年3月14日届满，被上诉人要求解除合同，理应得到支持，一审法院考虑到本案的实际状况，酌定给予两个月的搬迁时间，本院亦予以认可。但对于上诉人实际占用期间的损失及该期间实际发生的由新龙伟业公司垫付的水电费。大众维修中心应向新龙伟业公司支付房屋占有使用费（自2020年3月15日起至2020年4月30日止，按原合同租金标准减半计算；自2020年5月1日起至实际搬离之日止，按原合同租金标准计算），因大众维修中心房屋租金缴纳至2020年3月14日，根据规定“2020年2月份租金应予免除，2020年3月1日至2020年3月14日租金应予减半收取”，新龙伟业公司已经收取的30645.15元，该款项在大众维修中心支付的房屋占用费中直接扣除。该期间实际发生的由新龙伟业公司垫付的水电费，由大众维修中心按票结算支付给新龙伟业公司。对于上诉人主张因搬迁发生的企业财产损失，即使存在损失，也系上诉人的商业投资行为，与案涉房屋租赁不具有因果关系，要求被上诉人赔偿没有法律依据，该主张本院不予支持。对于上诉人主张被上诉人委托诉讼代理人的资格问题，因其代理人所在单位与案涉单位具有关联性，本院认为其具备代理资格。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人镇江市润州大众进口汽车维修中心负担。本判决为终审判决。审判长 谢 铭审判员 姜 玲审判员 张玉宽二〇二一年二月五日书记员 童 丹