上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初5638号原告彭敏，女，1990年9月8日生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人陈嘉，上海慕轩律师事务所律师。委托代理人曾嵘，上海慕轩律师事务所律师。被告孙锦，男，1976年11月26日生，汉族，住浙江省。委托代理人路嘉明，上海创兆律师事务所律师。原告彭敏与被告孙锦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案受理后依法适用简易程序，于2016年5月5日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人曾嵘以及被告孙锦及其委托代理人路嘉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告通过上海汉宇房地产顾问有限公司(以下简称汉宇地产)向被告购买位于上海市松江区泗陈公路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下称系争房屋)，并于2015年12月14日签订《房地产买卖居间协议》以及《房地产买卖协议》，原告向被告支付5万元定金。《房地产买卖协议》约定，双方同意在本协议签署生效后且于2016年1月20日前(含当日)共赴汉宇地产签署该房地产的买卖合同，期间原告以及汉宇地产多次催告被告前来正式签署网签合同，包括寄送律师函，但被告始终置之不理，不予任何答复。故原告诉至本院要求判令：1、解除原、被告签订的《房地产买卖协议》；2、被告向原告双倍返还定金100,000元；3、被告赔偿原告中介佣金损失76,000元；4、被告赔偿房屋溢价预期利益损失270,000元。被告辩称：请求驳回诉请，理由如下，原告应将意向金汇至中介处再转交被告，而非向被告直接支付，被告也没有就意向金进行签收，所以意向金没有转为定金；根据协议约定，无需向中介支付佣金；签订的买卖房屋协议时的内容是格式条款，与原被告在中介谈定的付款内容不一致，被告也没有看清协议内容，而认为格式条款的内容不予接受；被告发现上述格式条款对被告不利，被告及时向中介作出反应，称商定的首付款时间为2016年1月8日之前而不是协议中的2016年1月20日，在2015年12月24日晚被告即短信告知中介首付款时间不能接受，并在2016年1月19日短信回复中介付款方式不接受故不卖房了；原告主张的逾期利益损失没有依据，不予认可；被告就房屋买卖协议上存在重大误解，责任人不在被告。经审理查明：被告孙锦是系争房屋的登记产权人。2015年12月24日，被告(甲方)、原告(乙方)以及案外人汉宇地产(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：1、乙方对经验看的房地产已充分了解清楚，为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，现通过丙方向甲方支付意向金五万元，待甲方签收后该意向金即转为定金；2、系争房屋权利人为孙锦，建筑面积270.41平方米，成交总价款380万元；3、丙方应在收到意向金后次日起一个工作日内转付该意向金，并随时依乙方之查询告知乙方业务处理情况，在此期间内，乙方不得收回该意向金；4、乙方交付的意向金待甲方书面签收后即转为定金；5、甲乙双方同意，在甲乙签订《房地产买卖协议》等证明买卖关系已经成立的合同后，分别按本协议第三条约定的房地产总价款的1%或《佣金确认书》等约定向丙方支付佣金；6、在甲乙双方签署《房地产买卖协议》后一致同意；如甲乙双方之任何一方方未能履行《房地产买卖协议》，导致本次房地产买卖未能最终完成或《上海市房地产买卖合同》无法签署的，违约方应向丙方支付居间服务补偿费76,000元；如甲乙双方经协商合意解除《房地产买卖协议》或合意解除后通过其他途径另行完成该房地产交易，致使丙方利益受损的，则上述金额应由甲乙双方共同支付丙方。另查明，同日，被告(甲方)与原告(乙方)签订《房地产买卖协议》，约定：1、定金的支付方式：乙方通过汉宇地产向甲方支付意向金五万元，待甲方签收后该笔意向金即转为定金，甲乙双方约定定金总额为5万元；2、系争房屋性质、面积、权属编号、抵押情况、使用情况、成交总价款380万元整，在甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后一日内，房价款支付分两期及尾款，第二期房价款通过银行贷款支付；3、甲乙双方约定，乙方自愿承担本次交易产生的税费；4、甲乙双方签署本协议后买卖关系即成立，为办理产权过户登记手续之需，双方同意在本协议签署生效后且于2016年1月20日前(含当日)共赴汉宇地产签署该房地产的买卖合同(网签版)。上述协议签订后，原告向被告支付5万元。再查明，原告向汉宇地产签署佣金确认书，确认佣金金额为76,000元，签合同支付50%，过户前支付50%。原告于2016年4月13日向汉宇地产支付佣金60,000元。原告于2016年3月8日向被告寄送律师函一份，主张如诉请之内容，但均遭退回，被告亦表示没有收到。审理中，被告表示因为对签署的房地产买卖协议中关于付款方式和时间存有异议而向中介表示不再继续售房，故原、被告产生纠纷。以上事实，主要有房地产权登记簿信息表、《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、佣金确认书、律师函、邮件流转信息、签购单及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间就系争房屋签订的《房地产买卖协议》系双方的真实意思表达，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同，双方均应予以恪守。被告系具有完全民事行为能力之人，协议内容虽为模板，但是涉及房屋信息、具体购房流程等关键内容均是人工手写，体现的是双方的约定合意，因此被告称其在签署协议时未仔细阅看约定内容的抗辩及协议内容为格式条款的异议，本院不予支持。同时，原、被告虽然没有最终签订网签版的上海市房地产买卖合同，但是原、被告在2015年12月24日签署的《房地产买卖协议》已经就系争房屋的基本情况、房屋价款、付款方式、交付日期、价款支付期限和方式等房屋买卖的基本要件进行了约定，原、被告之间就系争房屋已经成立了有效的房屋买卖合同关系。在房屋买卖合同签订后，被告以不愿意接受合同付款时间和方式等为由拒绝签订网签版买卖合同，属于违约行为，原告以此主张解除房屋买卖协议，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求被告双倍返还定金10万元，被告认为原告已付的款项5万元仅为意向金而非定金的说法，本院不予支持，尽管在协议的约定上是要求原告将款项交由中介方再转至被告处，且需要被告签收，但是根据被告的陈述，被告在原告付款当天就提出异议故不签署收据，但是被告也没有将所谓不予接受的5万元予以退回，其在行为上已经接受了该定金5万元，故原告要求被告双倍返还10万元定金，于法不悖，本院予以支持。对于原告主张被告赔偿的中介佣金损失，根据已查明的事实，中介方已经促成了原、被告之间的房屋买卖协议，已经完成了居间工作中的绝大部分工作，其向已经签署佣金确认书的原告主张佣金，而原告如约向中介方支付的佣金在被告违约的情况下理应由被告承担。但是原告实际上支付的佣金仅为60,000元，而原告主张76,000元，对于超出的部分因为尚未实际产生，本院不予支持，故被告应向原告赔偿佣金损失60,000元。对于原告主张的房屋溢价预期损失，本院认为，诚然在2016年春节之后上海市的房屋价格大幅上涨，但是本案中原被告约定签署正式房地产买卖合同的日期是2016年1月20日，此时房屋价格也处于相对平稳的时期，即便在该日原告始知道被告不愿意继续出售房屋将违约，原告在此时亦有避免损失扩大的义务，原告此时亦可以及时另购他房，因此原告主张被告赔偿房屋溢价预期损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、确认原告彭敏与被告孙锦签订的《房地产买卖协议》解除；二、被告孙锦于本判决生效之日起十日内双倍返还原告彭敏定金计100,000元；三、被告孙锦于本判决生效之日起十日内赔偿原告彭敏佣金损失60,000元；四、驳回原告彭敏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,990元，减半收取3,995元以及财产保全申请费1,400元，合计5,395元，由原告彭敏负担2,245元(已付)，被告孙锦负担3,150元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一六年七月二十日书记员  姚思慧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。