文书内容内蒙古自治区多伦县人民法院民 事 判 决 书(2016)内2531民初166号原告锡林郭勒盟友邦物业管理有限责任公司。住所地：内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市楚办呼格吉勒路东。法定代表人赵亚明，该公司经理。委托代理人王艳玲，该公司职工。委托代理人胡日查毕力格，该公司职工。被告殷卫利，男，1982年4月20日出生，汉族，住内蒙古自治区锡林郭勒盟多伦县诺尔镇瑞景嘉园小区2号楼105商铺。原告锡林郭勒盟友邦物业管理有限责任公司（以下简称友邦公司）与被告殷卫利物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月14日受理后依法组成由董向群担任审判长，审判员布和、人民陪审员全晓敏参加的合议庭，并于2016年6月23日公开开庭进行了审理。原告友邦公司的委托代理人王艳玲、胡日查毕力格，被告殷卫利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告友邦公司诉称，2014年7月1日至2015年12月31日，原告为被告居住的多伦县瑞景嘉园小区提供物业管理服务。双方约定，原告按照物业建筑面积每平方米1.05元向被告收取商厅物业费。被告应在每年7月1日前交付该年度费用，未按时足额缴纳的，按每日3‰支付违约金。被告2套商厅的建筑面积均为153.12平方米（1号商厅开设乐家福超市，2号商厅开设五金电料土产），应交纳物业费5788元。原告已为被告提供了完善的物业管理服务，但被告拒绝支付。因原告提供物业服务是先行垫资，被告拒绝给付上述费用构成违约，并给原告造成了经济损失。原告请求判令被告立即给付2号楼1号底商物业服务费2894.00元、违约金1041.66元；2号楼2号底商物业服务费2894.00元、违约金1041.66元；诉讼费由被告承担。原告友邦公司为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1、《前期物业服务合同》（复印件）1份，欲证明友邦公司2014年6月28日与多伦县瑞景嘉园小区的开发商签订了该合同，该小区的物业服务由友邦公司负责；2、购房款收据6份（复印件），欲证明被告殷卫利系多伦县瑞景嘉园小区2号楼104-204号和105-205号商住楼的业主；3、原告于互联网上查询的《内蒙古自治区发展和改革委员会、内蒙古自治区住房和城乡建设厅关于规范我区物业服务收费管理工作的通知》〔内发改费字（2014）1029号〕1份，欲证明友邦公司的收费标准和服务项目符合文件规定。经质证，被告殷卫利对原告提供的证据1的真实性无异议，但认为该合同是原告与开发商私自签订的，未经物业监管部门的认可，无合法依据，且开发商在售房时并未向其出示过该合同，合同中约定的服务项目与被告所购买的商住楼无关，其未享受任何服务；对证据2的真实性无异议；对证据3的真实性有异议，认为该文件中没有发文单位的印章，且文件中规定未成立业主委员会的由社区居委会或街道办与物业服务企业签订物业服务合同对物业服务收费进行约定，被告所在小区没有成立业主委员会，社区居委会也未与原告签订过物业服务合同，所以被告不认可原告所出示的合同。被告殷卫利庭审答辩称，其是多伦县瑞景嘉园小区2号楼1号商铺和2号商铺的业主，对原告所述的建筑面积认可，但不认可原告所主张的物业服务费和违约金：其未与原告签订过物业服务合同，不清楚原告的收费标准从何而来，是否经过批准，也不认可原告为其提供过物业服务。被告殷卫利为支持其主张的事实向本院提供了下列证据材料：1、拍摄于2016年1月份的小区物业照片19张，欲证明友邦公司未向瑞景嘉园小区提供物业服务，小区卫生无人打扫，物业存在各种问题；2、拍摄于瑞景嘉园小区2号楼1号商铺和2号商铺门前的视频1段，欲证明其底商门前的卫生是由环卫公司负责打扫，而不是由友邦公司负责的。除上述证据外，经被告殷卫利申请，证人李明到庭作证称：“我是瑞景嘉园小区2号楼1号商铺的承租人。2014年5、6月份，物业公司的保安同意帮我将车保险杠放到物业公司的库房内。后来，我需要验车时去找，保险杠就没有了。物业公司找了半天，也没有找到。物业公司姓周的经理答应给我买保险杠，费用各承担一半。我也同意了。另外，我和殷卫利于2014年交过物业费，每户1300元，交的是2014年4月份至2015年4月份的。收费的是友邦公司的法定代表人赵亚明。2014年8月份，友邦公司的周经理说以前的物业公司走了，现在由他们接管了，叫我们去找以前的物业公司去退物业费，退回来交给他们。我们没有去，把物业费收据都交给周经理，让他去要了。经质证，原告友邦公司对被告殷卫利提供的证据1的真实性无异议，但认为照片所显示的楼道内墙皮脱落问题属于开发商的质量问题，与友邦公司无关；垃圾堆放点其公司会定时清理；其他问题已经处理。原告对证据2的证明目的不认可，认为该段视频未显示拍摄时间，且环卫工人也有可能是顺带把底商门前的卫生打扫了一下。对于证人李明的证言，原告认为其公司是于2014年7月份签订《前期物业服务合同》后进驻的，而证人所说丢失保险杠是发生于2014年5、6月份，不在友邦公司的服务期间内；友邦公司的法定代表人赵亚明及周经理都曾在上一家为该小区提供服务的物业公司工作。友邦公司进驻后，继续聘用周经理为该小区物业的项目经理。周经理答应赔偿保险杠的事情友邦公司不清楚，即便其承诺赔偿，也是他的个人行为，与友邦公司无关。至于被告委托周经理去要交给上一家物业公司的物业费，与友邦公司现在所要求收取的物业费没有关系。对原、被提供的证据，结合双方的质证意见，本院认证如下：1、原告提供的证据1和证据2，其当庭出示的虽系复印件，但被告对其真实性无异议，故本院对该证据的真实性和关联性予以确认；原告提供的证据3，经本院登录内蒙古自治区发展和改革委员会官网查询，与内蒙古自治区发展和改革委员会于2014年7月28日发布的〔内发改费字（2014）1029号〕文件的内容一致，本院对其真实性予以确认；2、被告提供的证据1，原告对其真实性无异议，本院对该证据的真实性和关联性予以确认；被告提供的证据2，本院对其真实性和关联性予以确认；3、对于证人李明当庭所作证言，因证人李明与被告殷卫利之间就案涉房屋存在租赁关系，在无其它证据佐证的情况下，其证言不能单独作为认定本案事实的依据。根据本院认证情况及双方当事人的陈述、自认，可依法确认如下法律事实：多伦县瑞景嘉园小区未成立业主委员会。河北亢龙房地产开发有限公司系该小区的建设单位。2014年6月28日，河北亢龙房地产开发有限公司与友邦公司签订《前期物业服务合同》，选聘友邦公司对瑞景嘉园小区提供前期物业管理服务。合同约定，物业服务的内容为物业共用部位的维修、保养和管理，物业共用设施设备的日常运行和维修养护，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护服务，车辆停放管理服务，公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理，装饰装修管理服务和物业档案资料管理；服务费用实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅每月每平方米0.70元，商业住宅每月每平方米1.05元，车库、仓库每月每平方米0.35元；物业服务费交纳时间为每年7月1日前，业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，按每日3‰向友邦公司支付违约金；合同期限自2014年7月1日起至成立业主委员会重新签订物业服务合同止。合同签订后，友邦公司开始为多伦县瑞景嘉园小区提供物业服务至今。被告殷卫利系多伦县瑞景嘉园小区2号楼商住104-204号和105-205号房屋（与原告所诉称的2号楼1号、2号商铺系同一房屋）的买受人，并自认系该房屋的业主，两套房屋的建筑面积均为153.12平方米。上述房屋在2014年7月1日之前已经交付殷卫利使用。殷卫利未向友邦公司交纳过物业费。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。本案所涉瑞景嘉园小区未成立业主委员会，在业主、业主大会未选聘新的物业服务企业之前，该小区的建设单位与友邦公司签订《前期物业服务合同》，委托友邦公司对该小区提供物业服务，并不违反法律、行政法规的规定，当属合法有效。至于该合同是否经有关监督管理部门备案，属行政管理的范畴，并不影响合同的效力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定和第十二条：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”的规定，瑞景嘉园小区的建设单位与友邦公司签订的《前期物业服务合同》对被告殷卫利具有约束力。友邦公司自2014年7月1日起开始为瑞景嘉园小区提供物业服务。殷卫利所提供证据仅能证明友邦公司存在维修、清理不及时的问题。在殷卫利无充分有效证据证明友邦公司存在根本违约的情况下，其拒不交纳物业服务费用于法无据。一方面，物业服务具有长期性、持久性的特点，服务内容和范围比较广泛，与居民的生活息息相关，友邦公司作为物业服务企业，在催要物业费的同时，更应树立服务意识、质量意识，提高服务的即时性和有效性，与业主共同营造安全、宁静、自由、舒适的生活环境；另一方面，业主对物业服务应有一定的容忍度，若因物业公司存在的服务瑕疵就拒交物业费，致使物业服务企业利润下降，经费不足，势必导致对物业服务企业经营积极性的挫伤，无法将充足的资金及时有效地投入到小区物业服务当中，进而影响小区物业服务质量和小区居民的生活质量，最终损害小区全体业主的利益。根据《前期物业服务合同》的约定，殷卫利应于每年的7月1日前交纳上一年度的物业服务费用。被告殷卫利自认其两套商厅的一楼是底商，二楼是普通住宅，原告未提供相反证据，对此本院予以采信。殷卫利辩解称友邦公司属违规收费，但未提供相关证据，对其辩解本院不予采信。经计算，殷卫利应当交纳的2014年7月1日至2015年12月31日期间两套房屋的物业费为4823.28元，对原告主张超出该数额的部分，本院不予支持。原告友邦公司诉请被告殷卫利支付所欠物业费的相应违约金。殷卫利以友邦公司未向其提供物业服务为由拒绝交纳物业费虽不妥当，但殷卫利并非恶意拖欠物业费。对于殷卫利提出的友邦公司工作人员承诺代其向之前的物业公司索要已预交的物业费以及车保险杠丢失的问题，虽因证据不足本院未予确认。但友邦公司在双方发生纠纷之初，并未及时核实、处理上述问题。另外，殷卫利也提出了友邦公司有物业维修、垃圾清运不及时的问题。为督促友邦公司提高物业服务水平，改善服务质量，对其要求殷卫利支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。另外需要指出的是，业主应当通过正确的途径维护自身的合法权益。根据法律规定，在小区的业主、业主大会未选聘新的物业服务企业之前，小区的建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同对业主和其他物业使用人具有拘束力。但该前期物业服务合同毕竟不是由业主与物业公司所签订的，其内容不可能完全体现不同业主的真实意愿，进而也无法最大程度的保护业主的合法权益。当出现物业公司已按照前期物业服务合同的约定以及相关规定提供服务，而业主因自身物业的位置、用途等因素，无法全面享受到物业公司针对小区所提供的服务时，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由提出抗辩的，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，其抗辩理由将不能得到支持。因此，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地相关部门的指导下成立业主大会，并选举业主委员会，由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同，对物业管理事项、服务质量等作出约定，区别不同物业的性质和特点，遵循费用与服务水平相适应的原则确定相应的物业服务收费标准。这样，业主作为物业服务合同的一方当事人，才能更好、更全面的维护自身的合法权益。综上所述，本院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条的规定，判决如下：一、被告殷卫利于本判决生效之日起十五日内向原告锡林郭勒盟友邦物业管理有限责任公司交纳自2014年7月1日至2015年12月31日期间的物业费4823.28元；二、驳回原告锡林郭勒盟友邦物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告锡林郭勒盟友邦物业管理有限责任公司负担20元，被告殷卫利负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  董向群审 判 员  布 和人民陪审员  全晓敏二〇一六年七月十三日书 记 员  牛 娜