浙江省诸暨市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙0681执异15号 异议人（被保全人）：浙江宏磊东南房地产开发有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道望云路**。 法定代表人：汪赵武。 异议人（被保全人）：浙江宏天铜业有限公司，住所地浙江省诸暨市××街道××道××号。 法定代表人：王可吉。 两异议人共同委托诉讼代理人：罗水根，浙江国大律师事务所律师。 两异议人共同委托诉讼代理人：冯奇雍，浙江国大律师事务所律师。 申请保全人：诸暨市崇森园林有限公司，住，住所地浙江省诸暨市暨南街道外陈村七家弄自然村/div> 法定代表人：杨建成。 委托诉讼代理人：唐月梅，浙江天册律师事务所律师。 在本院执行申请保全人诸暨市崇森园林有限公司（以下简称崇森公司）与被保全人浙江宏磊东南房地产开发有限公司（以下简称宏磊公司）、浙江宏天铜业有限公司公司（以下简称宏天公司）企业借贷纠纷财产保全一案中，被保全人宏磊公司、宏天公司提出财产保全执行超标的查封的异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2021年1月26日进行了听证，异议人宏磊公司、宏天公司的共同委托诉讼代理人罗水根、冯奇雍，申请保全人崇森公司的委托诉讼代理人唐月梅到庭参加听证。现已审查终结。 异议人宏磊公司、宏天公司向本院提出异议请求：解除在（2020）浙0681执保1272号案件中超额查封的财产，具体为解除对宏天公司名下位于诸暨市××庄××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××型）、71幢（Ｆｂ）型、16幢101室、16幢102室、17幢101室、17幢102室、19幢102室、20幢102室、21幢102室共14套别墅房屋的查封。事实和理由:申请保全人起诉总标的金额为2800万元，但却向贵院申请查封了异议人名下价值124179146元的房产及124145895元的土地使用权，扣除查封财产抵押价值4200万元后，仍属于严重超标的查封。现正值疫情期间，各经济实体均存在经营困难等情况，上述房产或土地目前部分已处于交易过程中，但因保全申请人的恶意查封行为，可能导致两异议人的生产经营陷入困境，这不但与法律规定不符，也与国家的政策严重相悖。异议人认为，暂且不论本案借款是否真实，即使根据保全申请人起诉的证据材料来看，两异议人已将名下相关公司股权质押给保全申请人，而该部分股权价值远远大于2800万元的起诉标的，现保全申请人抛开质押股权，而对申请人名下数亿元财产申请保全，明显超出了起诉标的，具有明显主观恶意，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条的规定，特向贵院提出异议申请，恳请尽快将本案超标的查封房产予以解封。 申请保全人崇森公司称，现共查封（冻结）了被保全人的银行账户及21套房子和3块土地使用权。银行帐户实际冻结金额只有600多元，无实际保全价值。查封的宏天公司3块土地使用权，均系轮候查封，均已设定了抵押，其中权证号为浙（2018）诸暨市不动产权第0006982号的一块已被贵院拍卖，其所得款项不足以清偿抵押和查封债务数额，另二块类似情况的土地使用权实际保全价值无法体现，无法确认保全的目的得以实现。查封的宏磊公司别墅21套，除2套未抵押外都已抵押，且7套为轮候查封，抵押及查封总金额无法计算，但保全人认为权利负担已经超过了实际价值。异议人提供的备案价值偏高，实际销售价格远低于备案价格，且其提供的买卖合同价格也未反映出实际价值，我方了解到均是以房抵债，存在价格偏高情况。现异议人要求解封其中的14套房屋，保留7套继续查封，但7套房屋价值即使按原成交价也未超过2800万元。现该小区有2套已出售别墅因所有人负债正在被贵院拍卖，目前尚未实际竞价，但可以参考这两套房子价格来定。综上，因异议人未提供证据证明目前保全财产属于超标的查封，且查封房屋在销售价款用于保全情况下仍可交易，故我方认为不能明确财产保全属于超标的查封，请贵院依法裁决。 本院查明：2020年7月15日，本院受理了崇森公司诉宏磊公司、宏天公司企业借贷纠纷一案,并于立案当日作出（2020）浙0681执保1272号民事裁定：查封、扣押或冻结宏磊公司、宏天公司所有价值人民币28797273.97元的财产。据此于2020年7月22日冻结了宏磊公司的银行账户4个、宏天公司的银行3个，实际冻结金额为600.29元；于2020年7月20日查封了宏天公司名下坐落于诸暨市××街道××道××号××房，权证号分别为：浙（2018）诸暨市不动产权第0006985号、浙（2018）诸暨市不动产权第0006982号、浙（2018）诸暨市不动产权第0008663号；于2020年7月20日查封了宏磊公司名下坐落在诸暨市××街××村××庄××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××幢××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××住宅房屋（当时查封为32套，已由申请保全人申请解封11套）。2020年12月9日，本院对该案作出（2020）浙0681民初11703号民事判决，正在绍兴市中级人民法院二审审理之中。现宏磊公司、宏天公司对本院的财产保全执行行为提起上述异议。 另查明:本院查封的宏天公司名下坐落于诸暨市××街道××道××号房地产，其中权证号为浙（2018）诸暨市不动产权第0006982号的房地产，工业用地土地使用权面积28850.1平方米，房屋建筑面积14276.66平方米，本院在另案执行中经委托评估，在2020年4月17日的评估价格为：房屋建筑4518.40平方米×857元／平方米计387.23万元、房屋建筑9758.26平方米×765元／平方米计746.51万元、未确权建筑物34.84万元、土地使用权28850.1平方米×752元／平方米计2169.53万元，合计人民币3338.11万元，该房地产在淘宝网司法网络拍卖平台公开拍卖，于2020年10月13日以3910万元成交，本院以（2020）浙0681执1446之三执行裁定确认；权证号为浙（2018）诸暨市不动产权第0006985号的房地产，工业用地土地使用权面积16966.1平方米，房屋建筑3334.11平方米（其中食堂1033.66平方米、宿舍3400.45平方米）；权证号为浙（2018）诸暨市不动产权第0008663号的房地产,工业用地土地使用权面积28266.2平方米，房屋建筑17735.28平方米。上述三处房地产在同一区域，建筑结构除食堂、宿舍部分，厂房部分基本相仿。上述二处尚未处置的房地产除被涉案财产保全查封外，还设置了下列权利负担：1、2018年5月29日抵押给诸暨市民间投融资管理服务中心有限公司，债权金额2100万元，该笔债务经本院（2020）浙0681民初15370号民事调解书确定为：借款本金1000万元及至2020年6月25日止的利息339566.67元、服务费328433.33元、律师费30000元，自2020年6月26日起至款付清之日止按月利率1.2%计算的利息。2、2019年6月28日抵押给农业银行诸暨市支行，债权金额4572万元，该笔债务已向本院起诉，经本院（2020）浙0681执保2064号民事裁定在价值人民币5200万元内查封（但异议人主张仅为3395.34万元与查封财产有关）。3、本院（2019）浙0681执保694号民事裁定在价值人民币700万元范围内查封，但实际生效的本院（2018）浙0681民初12028号民事判决确定为：工程款1659307.85元及该款自2018年7月27日起至款付清日止按人民银行借款基准利率或银行间同行拆借中心贷款市场报价利率计算的利息损失。4、本院（2019）浙0681执4778号之二号执行裁定查封，该案执行依据（2018）浙0681民初17433号民事调解书确定：借款本金2800万元，及至2019年3月1日止的利息2079200元，及以借款本金2800万元为基数自2019年3月2日起至款付清日止按日利息0.02%计算的利息，已履行1000万元。以上合计权利负担金额为84409507.85元及相应继续增加的利息。 本院查封的宏磊公司名下坐落在诸暨市××街××村××庄××期××”的21套住宅房屋，于2016年9月29日获得售许字（16）第038号商品房预售证，并于2019年12月20日进行竣工验收备案登记。按浙江省开发企业和商品房合同网签备案系统登记信息，其中62幢为建筑面积409.4平方米（地（地上180.3平方米（半地下层），备案销售价每平方米28000元，71幢为建筑面积435.73平方米（地（地上170.22平方米（半地下层），备案销售价每平方米28000元，76幢为建筑面积405.22平方米（地（地上174.88平方米（半地下层），备案销售价每平方米28000元，其余18套均为建筑面积279.71平方米（地（地上109平方米（半地下层），备案销售价每平方米20000元。按诸暨市住房和城乡建设局于2019年7月15日发出的《关于进一步加强商品房价格备案管理工作的通知》规定，房地产开发企业对新建商品房（预售或现房销售）应当在销售前办理销售价格备案，继续执行不得高于备案销售价或低于备案价的20%幅度销售的规定。按宏磊公司提供的证据材料显示，其2020年4月至8月份该楼盘销售的房屋，大户型（地（地上建筑400平方米左右或以上价为每平方米17000元至18800元，普通型（地（地上建筑2791平方米左右）均价为13000元左右。而本院在另案执行中，于2020年11月22日对“鸿景庄园御景苑”79幢【405.22平方米（地（地上174.88平方米（半地下层）】、80幢【405.22平方米（地（地上174.88平方米（半地下层）】房屋进行价值评估，评估价为地上建筑每平方米18800元，半地下层建筑每平方米11800元。另据崇森公司提供的证据材料显示，由宏磊公司开发的“鸿景庄园金碧苑（一期）”35幢房屋面积445.05平方米（其中地下室建筑121.09平方米），评估价为5071345元，于2020年5月20日以5095000元成交，均价为每平方米11448元，“鸿景庄园春晓苑（一期）”32幢房屋面积371.81平方米（其中地下室建筑89.35平方米），评估价为5240000元，于2019年12月24日以5138000元成交，均价为每平方米13818元。该房地产已设定下列权利负担：1、抵押给渤海国际信托股份有限公司，但债权已转让给浙江同舟资产管理有限公司，至2020年7月15日为债权本金26550000元，利息13944558元，实现债权费用471311.08元，计算至2021年1月31日止合计44488169.23元，及该债务本金自2020年7月16日起至清偿日止按年利率24%计算的利息；其中抵押的主债权金额：9幢102室、10幢101室、10幢102室、17幢101室、17幢102室、20幢101室、20幢102室，每幢均为123.25万元，11幢102室、15幢102室、16幢101室、16幢102室。每幢均为114.7万元，21幢101室、21幢102室、22幢101室、22幢102室，每幢均为134.62万元，12幢101室为128.07万元，19幢102室为98.33万元，71幢为213.13万元，76幢为283.14万元，7幢102室及62幢无抵押。2、7幢102室在本院执行（2020）浙0681执1446号案件中查封，尚有近700万元未执行。3、本院以（2019）浙0681执保2226号民事裁定查封12幢101室、15幢102室、20幢101室、22幢101室，保全金额在770万元内，但实际生效的本院（2019）浙0681民初18574号民事判决确定为：工程款523.4453万元及相应利息（以383.6453元为基数自2019年5月5日起至款付清日止按人民银行借款基准利率或银行间同行拆借中心贷款市场报价利率计算的利息，以139.80万元自2020年1月29日起至款付清日止按人民银行借款基准利率或银行间同行拆借中心贷款市场报价利率计算的利息）。4、本院以（2020）浙0681执保2273号民事裁定查封12幢101室，保全金额在52万元范围内。5、76幢已被上海市第二中级人民法院以（2018）沪执265号查封，债务金额为600万元左右。 上述事实，由民事一审案件立案管理登记信息表、执行案件立案审查信息表、财产保全申请书、（2020）浙0681执保1272号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证、财产保全事项告知书、不动产登记查询证明及附件、在建工程抵押存根、（2020）浙0681民初11703号民事判决书、（2020）浙0681执1446之三执行裁定及评估报告、（2020）浙0681民初15370号民事调解书、（2020）浙0681执保2064号民事裁定书、（2019）浙0681执4778号之二执行裁定、（2018）浙0681民初17433号民事调解书、（2019）浙0681执保2226号民事裁定书、（2019）浙0681民初18574号民事判决书、（2020）浙0681执保2273号民事裁定书、绍天汇估（2020）字第SF0077号房地产司法评估报告等证据，异议人宏磊公司、宏天公司提供的（2018）浙01民初4039号民事判决书、债权转让协议、执行款专用票据、网上银行电子回单、上海市第二中级人民法院谈话笔录、（2018）沪02执265号协助执行通知书、不动产权证书、房屋买卖合同、购房款增值税电子普通发票、浙江省开发企业和商品房合同网签备案系统登记信息、房屋建筑工程竣工验收备案表、商品房预售证、诸暨市住房和城乡建设局通知等证据材料，申请保全人崇森公司提供的绍荣房估字（2020）第S002号工业房地产估价报告、网络竞价成功确认书、竞买公告、鸿景庄园金碧苑（一期）35幢评估报告及网络竞买成功确认书、鸿景庄园春晓苑（一期）32幢评估报告及网络竞买成功确认书等证据材料所证实。 本院认为，本院在审理崇森公司与宏磊公司、宏天公司企业借贷纠纷一案中，根据崇森公司的申请，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条之规定，作出查封、扣押或冻结宏磊公司、宏天公司所有的价值人民币28797273.97元财产的民事裁定，并据此冻结了宏磊公司、宏天公司的银行账户7个；查封了宏天公司名下的3处工业用地使用权及厂房，查封了宏磊公司名下的21套住宅房屋等财产，现宏磊公司、宏天公司提出了财产保全执行存在超标的查封的异议。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条规定：“人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外……”，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”。根据上述二个司法解释的规定精神，宏磊公司、宏天公司的异议能否成立，关键是查封（冻结）的房屋等财产价值如何计算。虽涉案纠纷已作出（2020）浙0681民初11703号民事判决，但因现正在二审审理之中，该判决尚未生效，故对住宅房屋、工业用途房地产等财产的查封，仍属于保全措施，而未转为执行措施。因财产保全执行不存在终局执行中的财产变现成本和风险，故本案财产保全执行标的额仅限于保全裁定所确定的数额人民币28797273.97元，而无需按相关司法解释规定的二次拍卖保留价来计算。虽在保全执行中冻结了银行账户7个，但实际冻结存款余额仅为600.29元，故相对于涉案应保全的大标的数额相比可以忽略不计。针对双方的争议焦点，涉案保全执行是否存在超标的查封主要是如何计算查封的房地产价值。查封的宏天公司所有的三处工业用途房地产，一处已被本院另案拍卖处置完毕，且变现价款尚不足以满足该案执行，故在本案争议审查中不再计入保全执行的财产价值。而另二处查封工业房地产与已被拍卖工业房地产在同一区域，且结构基本相仿，而拍卖所得价款比评估价溢价，故二处查封的财产价格可参照已被拍卖财产的评估价格计算。按评估价土地使用权为752元/平方米，房屋建筑有二个不同评估价，但根据拍卖溢价的具体情况，按较高的857元/平方米计算，二处财产价值为土地使用权价值：（16966.1平方米+28266.2平方米）×752元/平方米计34014689.6元，房屋建筑价值：（3334.11平方米+17735.28平方米）×857元/平方米计18056467.23元，合计人民币52071156.83元。但因该查封财产上设定的权利负担已达84409507.85元及相应继续增加的利息，假使按异议人的主张也为66362907.85元，故因权利负担远远超过实际财产价值，已经无法实现财产保全的价值。对查封的住宅房屋，根据案件具体情况和双方提供的证据，参照本院拍卖该小区房屋的实际价格，结合本地房地产市场价格变动行情，对普通型房屋（地（地上建筑2791平方米左右）按异议人2020年度实际销售价格以每平方米均价13000元计算为拟，对大户型（地（地上建筑400平方米左右或以上屋按本院该小区另案近期评估的价格地上每平方米18800元、半地下层每平方米11800元计算为拟；故62幢房屋价值为409.4平方米×18800元+180.3平方米×11800元计9824260元，71幢房屋价值为435.73平方米×18800元+170.22平方米×11800元计10200320元，76幢房屋价值为405.22平方米×18800元+174.88平方米×11800元计9681720元，其余18套房屋每套价值为（279.71平方米+109平方米）×13000元计5055440元，故查封的21套住宅房屋总价值为5055440元×18套+9824260元+10200320元+9681720元计120104220元，而该查封的住宅房屋上设定的权利负担至2021年1月底为44488169.23元+7000000元+7700000元+520000元+6000000元计人民币65708169.23元，但因涉案债务尚在二审审理之中，至该判决生效执行时如抵押债权尚未消除，其利息数额会相应增加，再考虑增设6个月的抵押债权利息为26550000元×20%/月利率×6个月计3186000元，该财产上设定的权利负担共计为3186000元+65708169.23元计人民币688947169.23元，明显查封了超过保全执行标的达51210050.77元（120104220元-688947169.23元）的财产，故该部分超标的查封的住宅房屋财产依法应当解除。据此，异议人宏磊公司、宏天公司提出的执行异议，部分理由成立，本院仅对其理由成立部分请求应予支持。根据本案的具体情况，特别是单幢房屋的整体性，本院对宏磊公司名下坐落在诸暨市大唐街道路西新村上唐谷“鸿景庄园御景苑”的62幢（价值9824260元）、71幢（价值10200320元）、22幢102室（价值5055440元）、21幢102室（价值5055440元）、20幢102室（价值5055440元）、20幢102室（价值5055440元）、19幢102室（价值5055440元），17幢101室（价值5055440元）、17幢102室（价值5055440元），总价值计人民币50357220元的8套住宅房屋解除查封。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条之规定，裁定如下： 一、解除登记在异议人浙江宏磊东南房地产开发有限公司名下坐落在诸暨市××街××村××庄××幢××幢××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室，17幢101室、17幢102室共8套住宅房屋的查封； 二、驳回异议人浙江宏天铜业有限公司、浙江宏磊东南房地产开发有限公司的其余执行异议请求。 当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向绍兴市中级人民法院申请复议。 审判长  徐平君 审判员  周培洪 审判员  赵晓妤 二〇二一年二月三日 书记员  吴 洒