南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0102民初987号原告：杭州卓盛物业管理有限公司，住所地：杭州市上城区庆春路11号10F座，机构代码：71253554-8。法定代表人：许坚，董事长。委托代理人：廖志青，江西人民律师事务所律师，执业证号：13601200210826478。委托代理人：王玲玲，江西人民律师事务所实习律师。被告：王晓平，女，1961年11月24日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。被告：陈江鸿，男，1960年4月5日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。原告杭州卓盛物业管理有限公司诉被告王晓平、陈江鸿物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杭州卓盛物业管理有限公司委托代理人廖志青、王玲玲，被告王晓平、陈江鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：南昌中大房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）于2010年1月4日签订《前期物业服务合同》一份，合同约定：1、甲方将XX小区物业事宜交与乙方。2、委托管理期限为自2010年1月1日起至业主大会成立止，业主委员会代表全体业���与乙方或新选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。3、住宅房屋由业主或物业使用人按其拥有的建筑面积交纳：小高层为1.30元/月/m2。4、物业服务费按季度交纳，每个季度第一个月的5日前交纳物业费用，未能按时足额交纳物业费用的，超过交纳期后每天加收应交费用千分之一的违约金。原告依约提供了物业服务，居住于南昌XX小区21栋2单元701室的被告经多次催要却未支付原告自2012年1月至2014年12月的物业费用，该房屋面积为146.48m2，每月190.27元，共6849.62元。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理资金运转和小区建设，损害了原告及众多业主的利益。为此，原告提起诉讼，请求判令被告支付原告2012年1月至2014年12月期间的物业服务费6849.62元及违约金2979.58元。���告辩称：一、被告购买XX小区住宅时与南昌中大房地产有限公司签订的合同明确前期物业由选聘的深圳市卓越物业管理有限公司提供，根据物业管理条例规定，购房人在购买新建房屋时，应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认，并受其约束。南昌中大房地产有限公司违背与买房人签订的合同更改前期物业，本身就侵犯了广大业主的合法权利，被告与原告没有任何合同关系，所以不存在承担物业费的义务。二、原告与南昌中大房地产有限公司签订前期物业服务合同约定的千分之一违约金条款，因该前期物业服务合同没有与广大业主见面，被告至今也未见到这份所谓的合同，而购房合同中也没有该项约定，所以，其约定对被告没有约束力。三、原告提供的物业服务水平低下，业主满意度明显不如被其替代的深圳卓越物业公司。在原告服务期间，小区违章搭建比比皆是，树木花草大量枯死，电梯载人屡屡被关，环境卫生不断恶化，安全监控形同虚设。被告住宅就于2013年5月26日凌晨被盗贼入室光顾（当晚小区至少有5户家庭入室盗窃），损失财物，当时既找不到小区保安，事后原告也不闻不问。这种连业主安全都不认为是己责任的物业公司，还好意思说自己提供了物业服务。四、原告在提供劣质服务的同时，还大量侵占小区业主利益。一是伙同开发商将地下车库规划公用部位出售谋利，严重影响被告的使用。二是原告擅自在被告地下储藏间安装移动发射装置，严重影响业主的身心健康。三是将全体业主所有的物业用房不经业委会同意擅自让给开发商作商业开发。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告受南昌中大房地产有限公司委托自2010年1月至2014年12月期间为“XX”小区物业提供前期物业服务，被告系“XX小区”xx号楼x单元xxx室（建筑面积146.48m2、物业服务费1.30元/m2·月）房屋的业主。自2012年1月起，被告以原告伙同开发商出售地下车库公用部位并影响其车位使用为由拒绝交纳物业费，自2012年1月至2014年12月期间，被告共拖欠原告物业费6855.26元。2016年3月15日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付原告物业费及违约金。上述事实，有商品房买卖合同、前期物业服务合同以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：原告受开发商委托为其开发的“XX”小区物业提供前期物业服务，被告作为“XX”小区业主，实际享有的原告提供的前期物业服务，所以���被告依约应交纳物业费。鉴于原告在提供物业服务时有一定瑕疵，综合本案的实际情况，故本院酌定被告按照应付物业费6855.26元的75%即5141.44元支付物业费。对原告请求被告支付违约金的诉讼请求，予以驳回。被告抗辩原告不属于房屋买卖合同中开发商明示的前期物业公司，原告与被告之间没有合同关系，原告无权要求被告交纳物业费，因被告的抗辩不符合最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，本院不予采信。对于开发商违反房屋买卖合同约定的行为，被告可以另案向开发商主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条、第一百二十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，���决如下：被告王晓平、陈江鸿在本判决生效之日起十日内支付原告杭州卓盛物业管理有限公司2012年1月至2014年12月期间的物业费5141.44元；驳回原告杭州卓盛物业管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告杭州卓盛物业管理有限公司预交案件受理费50元，由被告王晓平、陈江鸿承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  徐荣根人民陪审员  张晓茜人民陪审员  孟曦娉二〇一六年七月十一日书 记 员  陶媛媛附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损���方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维��资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。