贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0303民初2692号原告：邱昌琴，女，汉族，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：韦遵宁，贵州义遵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文江，贵州义遵律师事务所律师。被告：遵义易栢汇商务服务有限公司，住所地贵州省遵义市。法定代表人：罗成亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘福军，男，该公司工作人员。被告：遵义市昌隆商业经营管理有限公司，住所地：遵义市汇川区。法定代表人：程岚，该公司经理。委托诉讼代理人：李峥，贵州崇尚律师事务所律师。被告：遵义市泰信投资管理有限公司，住所地：遵义市汇川区。法定代表人：程岚，该公司经理。委托诉讼代理人：李峥，贵州崇尚律师事务所律师。本院受理原告邱昌琴诉被告遵义易栢汇商务服务有限公司（以下简称易栢汇公司）、遵义市昌隆商业经营管理有限公司（以下简称昌隆公司）、遵义市泰信投资管理有限公司（以下简称泰信公司）租赁合同纠纷一案。本院依法由审判员龚前瑛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱昌琴的委托诉讼代理人韦遵宁，被告易栢汇公司的委托诉讼代理人刘福军，昌隆公司、泰信公司的共同委托诉讼代理人李峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱昌琴诉称：2012年6月，原告与泰信公司签订房屋买卖合同。合同约定买受人购买泰信公司开发的位于遵义市汇川区澳门路光达城市花园A区二层2-245号商铺，建筑面积9.26平方米。原告一次性支付商铺款。同日，原告又与泰信公司签订了房屋买卖合同的补充协议，补充协议约定泰信公司与原告之间的违约责任以及商铺的交付方式等内容。2012年，原告又与易栢汇公司签订《商铺委托租赁管理合同》。合同约定委托租赁管理期限以及租金付款方式等内容。因易栢汇公司在履行委托租赁合同过程中严重违约，截止到2016年5月1日前，一直拖欠原告的租金。原告认为，昌隆公司、泰信公司至始至终参与该商铺的租赁行为，且约定用前三年租金充抵部分房款，均向原告承诺过租金的支付问题，才最终促成原告购买商铺并出租给易栢汇公司。昌隆公司、泰信公司对易栢汇公司所欠款项理应承担连带清偿责任。故原告根据法律规定诉至法院要求：1.判令被告易栢汇公司立即支付原告2016年5月1日前的租金19638元及损失（从2014年1月1日起按同期同类银行贷款利率计算至还清之日止）；2.判令被告昌隆公司、泰信公司对上述款项承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由三被告承担。在审理中，原告放弃对上述诉请第1项中损失的主张。被告易栢汇公司辩称：2012、2013年我方是按期支付390万元给业主。2014年6月合同被判决解除后，我方停止支付一段时间。2015年，我方又开始按月支付业主的租金。2015年12月，中院判决后，公司的账户被冻结，所以才未支付。在我方与原告签订的补充协议二中约定如果我方违约，两被告应承担连带责任。没有达到二被告所说的95%的入住率，二层有很多地方都是闲置的，直至今日，有的实际经营户欠公司租金几十万元。被告昌隆公司、泰信公司共同辩称：1.我方与原告没有签订任何租赁合同，也没有签订买卖合同的补充协议，我方与原告不存在租赁关系；2、我方将商铺产权出售给原告并办理产权后，没有参与过业主出租及收取租金的任何环节。我方没有与原告签订过任何合同并支付过租金，而我方更不是该租赁的受益人，没有占有和使用业主的产权房屋；3、我方从房屋买卖合同签订到办理产权期间，没有任何对业主租金承诺的法律文件，故我方不应承担租金支付义务。经审理查明，易栢汇公司成立于2012年3月14日，经营范围包括商业策划咨询服务、场地出租等，股东包括朱朝刚、罗成亮、冯凯。泰信公司成立于2011年8月23日，经营范围包括项目投资开发与经营管理，房屋销售、租赁，物业管理等，股东包括ＸＸ、谢朝辉、谭定勇、谭定艳、石顺福、李明强、程岚。昌隆公司成立于2011年8月23日，经营范围包括商业经营管理、酒店经营管理、房屋租赁、物业管理等，股东包括ＸＸ、谢朝辉、谭定勇、谭定艳、石顺福、李明强、程岚。泰信公司、昌隆公司（甲方）与贵阳云岩怡信数码科技港有限公司（乙方）于2011年12月18日签订了《澳门路光达花园IT数码卖场合作协议》，约定甲方将其从贵州万福房地产开发公司购买的澳门路光达花园A区一至三层房屋出租给乙方，甲方已于2011年10月26日接收物业。二、三层由泰信公司购买，一层由昌隆公司购买。甲方将以上7500平方米物业出租给乙方使用。该租赁房屋一层属于甲方自有产权，二、三层拟对外出售，售后属于小业主所有。乙方租赁该房屋从事以IT行业为主，相关联行业为辅的商业自招、招商经营，但乙方不得整体转租第三方，租赁期限从2012年8月1日起算，第一层10年，二、三层5-10年（二、三层具体年限由甲方确定），从甲方交付该房屋给乙方至2012年7月30日止乙方用于装修、招商、免租，甲方不计租金。物业分块出售后，由乙方直接与新业主签订《商铺委托租赁合同》，该合同的委托租赁管理期及租金由甲方确定。租金从2012年8月1日起算，逐年递增，前三年租金由乙方按年向甲方支付，于租金到期前一个月支付次年租金，第四年起以后租金按季度支付，由乙方直接向购房户支付（先交后用）。如乙方需支付的各期租金与本协议约定不符，则不足部分由于甲方补足，多余部份归甲方。双方于2011年12月19日、2012年1月5日、2012年7月31日签订了《补充协议》（一）、（二）、（三），约定本协议约定租金的50%进入“昌隆公司”账户，另50%乙方以现金形式进入甲方指定账户。三年后租金按季度支付。乙方按合同约定向甲方支付租金，根据甲方销售政策，乙方与小业主签订的商铺委托租赁合同的租金如高于合同约定租金，则差额部分由甲方补足，如低于合同约定租金，则差额部分归甲方所有。如果在协议履行过程中甲方违约，甲方承担连带赔偿责任等内容。昌隆公司、泰信公司销售位于贵州省遵义市澳门路光达花园A区商场二、三层相应的商铺。在销售商铺时，昌隆公司、泰信公司发放有相应的宣传资料。在本案原告提供的宣传资料中注明有“易百汇数码广场商铺带租约销售”、“买铺即收1-3年每年8%投资回报”、“第4、5年更高达每年9%回报”、“绝版地段，数码铺王，即买即办产权。投资商保留一半以上资产只租不售与投资者共担风险”、“前3年每年总投资额的8%，3年共总投资额的24%一次兑现。第四第五年，每年总投资额的9%。第6年商场做熟做旺后，商场增值利润全归投资者所有”、“易百汇数码广场即将开业，100%出租率，带租约销售，即买即收租”等内容。易栢汇公司、昌隆公司、泰信公司作为投资商、运营商在上述销售宣传资料中注明。2012年7月28日，贵阳云岩怡信数码科技港有限公司将上述《澳门路光达花园IT数码卖场合作协议》的权利义务转给易栢汇公司。2012年，泰信公司将二、三层大部分商铺出售给500户小业主，均已办理房屋所有权转移登记，由乙方与500户小业主订立租赁合同，约定相应的权利与义务。2012年12月6日，泰信公司、昌隆公司（甲方）与易栢汇公司（乙方）等签订了《补充协议》（四），约定有相应的权利与义务。2012年6月，原告从泰信公司处购买位于贵州省遵义市澳门路光达花园A区二层2-245号，建筑面积9.26平方米的商铺，双方签订有相应的买卖合同。在实际中，泰信公司针对该商铺计算有三年的租金，从而将其从购商铺的房款中予以冲减原告实际购房商铺的房款。后，原告支付相应的房款后，于2012年12月10日办理了商铺所有权登记，取得商铺的房屋所有权。原告购买商铺时签订有委托书，载明有购商铺小业主委托承租方到税务机关代开租赁发票，税费直接在租金中扣除等内容。在实际中，易栢汇公司向原告支付了一定的数额的扣除税款后的租金。原告（委托方、甲方）与易栢汇公司（受托方、乙方）签订《商铺委托租赁管理合同》，该合同第一条约定有乙方受托租赁管理的商铺位于贵州省遵义市澳门路光达花园A区商场二层2-245号商铺，建筑面积9.26平方米。第二条约定委托租赁期为五年，从2012年8月1日起至2017年7月31日止，合同期满后，双方延续租赁关系并以书面方式确定延续内容，在同等条件下乙方享有优先续租权。第三条约定委托租赁管理期限内租金共计61122元，前三年按年支付，后两年按季度支付。在委托租赁管理期限内，甲方同意乙方自主与承租经营户另行确定经营场租或其他费用，与甲方无关，由乙方自负盈亏。甲方不得以该商铺所有人身份或其他任何理由，干涉乙方与承租经营户确定的租金额或主张租金高出部分的分配占有。该合同还约定有其他内容。在实际中，被告易栢汇公司向原告支付了部分的租金后尚欠租金。被告易栢汇公司在审理中提供《易百汇2012年6月至2016年4月30日付小业主租金明细》，载明有业主相应的租金数额。原告对于该明细中尚欠2016年5月1日前的租金（税前租金18138元、税后租金14242元）的数额无异议。泰信公司、昌隆公司曾向本院起诉易栢汇公司、第三人姜军、樊霄、贵州飞利达科技有限公司、遵义市标卓电子有限公司、贵阳乐语世纪通讯设备有限公司汇川区分公司租赁合同纠纷一案。本院于2014年6月16日作出（2014）汇民初字第91号民事判决书后。易栢汇公司不服该判决上诉至遵义市中级人民法院。该院作出（2014）遵义市法民三终字第438号民事裁定发回重审。后，本院作出（2015）汇民初字第269号民事判决书，判决：一、解除昌隆公司、泰信公司与易栢汇公司于2011年12月18日签订的《澳门路光达花园IT数码卖场协议》及2011年12月19日，2012年1月5日，2012年7月31日，2012年12月6日签订的《补充协议》（一）、（二）、（三）、（四）；二、易栢汇公司于本判决生效后十日内支付泰信公司、昌隆公司租金274.020406万元（租金计算期限截止于2015年7月10日）；三、驳回易栢汇公司的反诉请求；四、驳回泰信公司、昌隆公司的其余诉讼请求。后，易栢汇公司不服该判决上诉至遵义市中级人民法院。该院于2015年11月16日判决：驳回上诉，维持原判。以上事实有庭审笔录、《商铺委托租赁管理合同》、房屋产权证等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，双方主要争议的焦点：1、被告易栢汇公司应支付原告2016年5月1日前的租金是税前租金，还是税后租金；2、被告昌隆公司、泰信公司是否应对前述租金承担连带清偿责任。围绕争议分析如下：一、被告易栢汇公司应支付原告2016年5月1日前的租金是税前租金，还是税后租金租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告易栢汇公司签订的《商铺委托租赁管理合同》系当事人真实意思的表示，符合法律的规定。各方当事人应恪守。原告已向被告易栢汇公司交付用于出租的商铺，而实际中被告易栢汇公司在履行租赁合同支付一定数额的租金。因此，被告易栢汇公司作为承租人应按约支付相应的租金。原告购买商铺时签订有委托书，通过该委托书可知购商铺时原告委托承租方到税务机关代开租赁发票，税费直接在租金中扣除。但至今被告易栢汇公司未将代扣的税款交付至税务机关，并开具相应的税务发票。因此，在原告主张税前租金，对于税后租金有异议的情形下，再行以所谓的税后租金支付给原告不符合委托书的本意及实际的情况。因此，被告易栢汇公司应支付税前的租金。在庭审中，双方对于2016年5月1日前尚欠税前租金的数额无异议，故本院予以确认。因此，被告易栢汇公司依法应向原告支付2016年5月1日前的租金18138元。至于原告是否应缴纳税款，缴纳多少属于税务机关的职权范围，不在本案的审理范围内。被告易栢汇公司辩称账户被冻结，实际租赁户拖欠租金，无力支付业主租金。对此，被告易栢汇公司将从小业主租赁的商铺转租给其他租赁户，收取有相应的租金，其是否将所收取的租金存在他处尚未知；同时实际的租赁户拖欠租金其可以通过诉讼方式予以主张权利，而不应消极等待并以无力支付原告的租金进行抗辩。因此，本院对于被告易栢汇公司的抗辩理由不予采信。各方对所欠租金为18138元无异议，但原告仅仅起诉14237元，系原告对其诉讼权利和实体权利的处分，本院仅支持14237元。二、被告昌隆公司、泰信公司是否应对前述租金承担连带清偿责任原告主张被告昌隆公司、泰信公司应对前述租金承担连带清偿责任，被告易栢汇公司主张二被告应连带承担，而被告昌隆公司、泰信公司不予认可。对此，原告系与被告易栢汇公司签订《商铺委托租赁管理合同》。合同的相对方为被告易栢汇公司，而非被告昌隆公司、泰信公司。本案中，原告也未提供证据证明被告昌隆公司、泰信公司就上述商铺与原告之间存在租赁合同关系。现原告主张二被告承担连带责任应承担相应的举证证明责任。在本案中，原告提供的证据不足以证明其主张，故原告应承担举证不利的法律后果。因此，本院对于原告的该诉请不予支持。本案中，虽然被告泰信公司、昌隆公司在销售商铺时承诺相应的投资回报、3年投资一次性兑现，100%出租率，带租约销售，即买即收租等，三被告也在宣传资料中以投资商、运营商的名义体现，但是否购买商铺，是否出租，是否签订租赁合同均系当事人的权利。该情形并不足以说明被告泰信、昌隆公司应对租金承担连带责任。即便《澳门路光达花园IT数码卖场协议》及《补充协议》（一）、（二）、（三）、（四）中约定被告泰信、昌隆公司对被告易栢汇公司与小业主的租赁期限、租金标准等应事先审核，但最后租赁合同的签订方及履行方为原告与被告易栢汇公司。况且，该约定仅约束三被告，不足以说明三被告应连带支付小业主的租金。即便被告昌隆公司、泰信公司的这种销售模式属于售后返租的销售方式，其为《商品房销售管理办法》所禁止，但该办法系部门规章，不属于法律、行政法规的强制性规定，违反该规定之法律后果应受相应行政处罚，并不意味着二被告应当对租金的支付承担连带责任。虽然，被告泰信公司与昌隆公司的注册登记日、股东及法定代表人均相同，但并无足够的证据证明被告易栢汇公司与二被告在存在上述共同点，也没有足够的证据证明三被告之间存在业务混同、财务混同、人事混同等情形。因此，本院对于被告的辩理由不予采信。另外，被告易栢汇公司提供的收款收据2份（金额分别为2000000元、60958元）、发票1份（金额939042元）、电汇凭证1份（550000元）欲证明被告泰信公司收到被告易栢汇公司交给小业主的代管租金，并约定由被告泰信公司监督下支付给小业主。对此，在生效的（2015）遵市法民终字第1651号民事判决中已查明发票载明的939042元实际系被告易栢汇公司通过转账方式于2012年9月28日支付被告昌隆公司、泰信公司的租金。55万元的电汇凭证及200万元的收款收据在该判决中属于二被告之间的租金、保证金。以上及60958元的收款收据，均未能体现二被告应连带承担被告易栢汇公司与小业主之间租金。因此，本院对于被告易栢汇公司的该证明目的不予支持。通过被告易栢汇公司提供的移交清单可知，即便由被告泰信公司协助购买商铺的小业主办理收取租金的银行卡及移交相应的银行卡签收表、委托书等给被告易栢汇公司，但并不足以证明被告昌隆公司、泰信公司应对租金承担连带责任。综上，本院对于原告其他的诉讼请求不予支持，对于被告其他的抗辩理由不予采信，故依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告遵义易栢汇商务服务有限公司于本判决生效后十日内向原告邱昌琴支付2016年5月1日前的租金14237元；二、驳回原告邱昌琴其他的诉讼请求。案件受理费160元，减半收取计80元，由被告遵义易栢汇商务服务有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  龚前瑛二〇一六年七月二十九日书记员  刘金山