浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙02民终2105号上诉人（原审被告）：宁波市上韵速递有限公司。住所地：宁波市鄞州区鄞县大道古林段*号。法定代表人：陈美香，该公司董事长。委托代理人：薛群，该公司职员。委托代理人：唐坤，该公司职员。被上诉人（原审原告）：浙江途众汽贸控股有限公司。住所地：宁波市鄞州区鄞县大道古林段*号。法定代表人：张国芳，该公司董事长。委托代理人：蒋莹磊，北京大成（宁波）律师事务所律师。委托代理人：洪骁，北京大成（宁波）律师事务所律师。原审第三人：宁波中通投资发展有限公司。住所地：宁波市鄞州区鄞县大道古林段*号。法定代表人：张国芳，该公司董事长。委托代理人：蒋莹磊，北京大成（宁波）律师事务所律师。委托代理人：洪骁，北京大成（宁波）律师事务所律师。上诉人宁波市上韵速递有限公司（以下简称上韵公司）因与被上诉人浙江途众汽贸控股有限公司（以下简称途众公司）、原审第三人宁波中通投资发展有限公司（以下简称中通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2016年5月16日作出的（2016）浙0212民初799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理认定：2012年3月27日，第三人中通公司与被告上韵公司签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：第三人中通公司将其位于宁波市鄞州区鄞县大道古林段一号的地上建筑物及周围空地租赁给被告上韵公司用于快递操作及对应的办公，租赁房屋占地面积约18000平方米，建筑面积（含约定之共用建筑面积分摊）为1800平方米，空地面积约16200平方米，房屋结构为钢结构；房屋租赁期限为5年，自2012年5月11日起至2017年5月10日止；第一年至第三年的年租金（含税）为1600000元，第四年的年租金（含税）为1680000元，第五年的年租金（含税）为1764000元，第三人中通公司需提供以上金额的符合税法规定的有税务局监制章的正规房屋租赁发票；租金遵循先付后用原则，按每6个月为一个支付周期，各期租金必须在距每一支付期开始的五日前全额付清；为确保本合同租赁房屋及附属设施安全完好和租赁期限内相关费用如期结算，被告上韵公司同意于实际交付日当天向第三人中通公司支付130000元，作为被告上韵公司履行本合同义务的保证金。合同履行完毕双方不再续签租赁协议或经过双方协商一致，双方终止（解除）租赁关系的，第三人中通公司将在办理完毕终止（解除）租赁关系后的三日内将保证金无息退还给被告上韵公司。因被告上韵公司违反本合同的约定而产生的欠付款项、违约金、损失赔偿金、未结算水、电、通讯等各项费用，第三人中通公司可以保证金中予以扣除；租赁期间，双方均须认真全面履行合同，不得擅自解除合同。未经对方同意，擅自变更或解除本合同的，应承担违约责任。如被告上韵公司拖欠租金和其他费用已超过30天的，第三人中通公司有权解除合同并要求被告上韵公司支付违约金；租赁期内，第三人中通公司擅自解除本合同的，应退还被告上韵公司预先支付的保证金和剩余租金，并向被告上韵公司支付违约金（相当于被告上韵公司预先交付的保证金）。涉及被告上韵公司装修装潢的损失由双方另行协商解决。其他违约行为给守约方造成损失的，违约方应赔偿守约方的一切损失等等。上述合同签订后，第三人中通公司按约向被告上韵公司交付了租赁物，被告上韵公司按约向第三人中通公司支付了2015年11月10日前的租金。因被告上韵公司租赁房屋所在的途众汽贸城升级改建，第三人中通公司于2015年3月5日向被告上韵公司发送《通知》一份，主要内容为：一、由于途众汽贸城整体升级改建原因，本公司与贵公司签订的《房屋租赁合同》不得不于2016年3月31日前解除，对此本公司深表歉意；二、请贵公司能在接下来一年多的时间里寻找新的场地，以做出新的安排和规划，并能在2016年3月31日前搬迁；三、请贵公司在收函后尽快派专人前来，处理合同解除及可能涉及到的相关善后事宜，本公司也将派专人与贵公司进行友好协商，共同寻求最妥善的解决方案。被告上韵公司收到该《通知》后未书面答复第三人中通公司，但双方一直在协商此事。2015年8月1日，原、被告及第三人中通公司签订《〈房屋租赁合同〉主体变更协议》一份，主要内容为：经三方一致同意，从2015年8月1日起，第三人中通公司与被告上韵公司签订的《房屋租赁合同》主合同和补充协议出租方主体由第三人中通公司变更为原告途众公司，原出租方的权利和义务均由现出租方原告途众公司承担和履行，第三人中通公司不再履行；被告上韵公司已向第三人中通公司支付的履约保证金130000元第三人中通公司无须退还，直接由第三人中通公司支付给原告途众公司，原告途众公司也不得再要求被告上韵公司另行支付履约保证金；本变更协议未涉及的内容仍以上述主合同和补充协议为准等等。2015年11月16日，第三人中通公司向被告上韵公司发送《关于配合搬迁的通知》一份，主要内容为：考虑到贵公司搬迁时间实际，愿意积极与拆除公司协商，但搬迁时间确定为2016年4月底前；整个市场拆迁期间，肯定会对贵公司经营产生较大影响；请在2015年11月15日前能书面达成一致意见。被告上韵公司于2015年11月24日向第三人中通公司发送《回复函》一份，主要内容为：针对第三人中通公司发出的要求被告上韵公司于2016年3月31日前搬离场地的《通知》以及《关于配合搬迁的通知》，被告上韵公司认为双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，且尚未到期，对双方均具有法律约束力，故不同意提前解除合同；被告上韵公司收到第三人中通公司的搬迁通知后，为避免不必要的争议，已开始寻找新场地，但基于公司经营特点及当地实际情况，至今仍未寻找到合适的新场地。为了妥善解决问题，被告上韵公司希望第三人中通公司本着诚实信用原则积极配合被告上韵公司寻找新场地，以便在找到新场地并落实搬迁事宜后双方再协商合同解除事宜；双方已于2015年8月1日确认变更了房屋出租人，针对该合同的履行、变更及终止等相关事宜均应由真正的出租人与被告上韵公司交涉，以第三人中通公司名义发出的任何函件对被告上韵公司均无效力，被告上韵公司不予认可。后原、被告就合同解除及场地搬迁事宜进行协商但未达成协议。在原告途众公司提起诉讼后，被告上韵公司于2016年2月22日向原告途众公司支付了租金840000元，但原告途众公司又于当日将该款退还给了被告上韵公司。原审原告途众公司于2016年1月22日诉至原审法院，请求判令：1.解除原审原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.原审被告支付原审原告租金285369.86元（自2015年11月11日起暂计算至2016年1月11日，以后的租金或房屋占有使用费按合同约定继续计算至被告腾退房屋之日止）；3.原审被告已支付原审原告的保证金130000元不予退还。原审法院认为：第三人中通公司与被告上韵公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定，双方均应按照合同约定及法律规定全面履行各自义务。双方在《房屋租赁合同》中约定“未经对方同意，擅自变更或解除本合同的，应承担违约责任”，也就是一方可以违约为代价解除合同。第三人中通公司因途众汽贸城升级改建而于2015年3月5日向被告上韵公司发送《通知》，通知被告上韵公司双方签订的《房屋租赁合同》于2016年3月31日前解除，并要求被告上韵公司寻找新的场地。被告上韵公司未在法律规定的期限内依法提起诉讼确认第三人中通公司解除合同的效力，且第三人中通公司提出的解除合同的期限已届至，故认定《房屋租赁合同》已于2016年3月31日解除，对被告上韵公司“不同意解除合同”的辩解意见不予采纳。第三人中通公司将《房屋租赁合同》的权利义务转让给原告途众公司后，因第三人中通公司、原告途众公司均未撤销解除合同的通知，且仍均要求解除合同，故第三人中通公司于2015年3月5日通知被告上韵公司解除合同的法律效力仍及于原告途众公司。因第三人中通公司已通知被告上韵公司解除合同，三方也一直在协商场地搬迁事宜，而且在合同解除后也涉及租金、保证金等费用结算事宜，被告上韵公司未按期支付租金已不符合双方约定解除合同的条件，故对原告途众公司以被告上韵公司拖欠租金已构成违约为由解除合同的主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”被告上韵公司承租原告途众公司的房屋及场地，在租赁合同解除后，被告上韵公司应将承租的房屋及场地恢复原状并返还给原告途众公司。原告途众公司要求被告上韵公司支付租金285369.86元（自2015年11月11日起暂计算至2016年1月11日），符合双方合同约定，予以支持。以后的租金以及合同解除以后的房屋占有使用费应按《房屋租赁合同》约定的租金标准继续计算至被告上韵公司返还租赁物之日止。原告途众公司主张不予退还被告上韵公司交纳的保证金130000元，因根据《房屋租赁合同》的约定，租赁保证金的用途是作为被告上韵公司履行合同义务的担保，应用于抵冲被告上韵公司应支付给原告途众公司的租金、违约金等费用，因此原告途众公司的该项诉讼请求缺乏依据，不予支持，该保证金应用于冲抵被告上韵公司欠付原告途众公司的租金。综上，对原、被告合法、合理的诉讼请求及抗辩意见予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，作出如下判决：一、原告浙江途众汽贸控股有限公司和被告宁波市上韵速递有限公司之间的《房屋租赁合同》于2016年3月31日解除；二、限被告宁波市上韵速递有限公司于本判决生效后三十日内将租赁原告浙江途众汽贸控股有限公司的位于宁波市鄞州区鄞县大道古林段一号的地上建筑物及周围空地[租赁房屋占地面积约18000平方米，建筑面积（含约定之共用建筑面积分摊）为1800平方米，空地面积约16200平方米，房屋结构为钢结构]恢复原状并返还给原告浙江途众汽贸控股有限公司；三、限被告宁波市上韵速递有限公司于本判决生效后三十日内支付原告浙江途众汽贸控股有限公司自2015年11月11日起至2016年1月11日止的租金155369.86元（已扣除被告宁波市上韵速递有限公司已交纳的租赁保证金130000元），并按《房屋租赁合同》约定的租金标准（2016年1月12日至2016年5月10日为每年1680000元，2016年5月11日以后为每年1764000元）继续支付自2016年1月12日起至被告宁波市上韵速递有限公司返还房屋之日止的租金或房屋占有使用费；四、驳回原告浙江途众汽贸控股有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费5581元，由原告浙江途众汽贸控股有限公司负担2542元，被告宁波市上韵速递有限公司负担3039元。宣判后，原审被告上韵公司不服，向本院提起上诉，称：被上诉人从未合法向上诉人提出解除合同的诉求，原审认定事实错误。被上诉人是违约解除合同，应承担相应的违约责任并赔偿上诉人的经济损失。被上诉人于2016年3月28日至4月4日及2016年4月26日至5月8日向上诉人共计停电21天，造成上诉人经济损失44018.72元。上诉人提前解除合同还应承担上诉人固定资产损失5103782元。综上，原审判决认定事实有误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，发回重审，或改判被上诉人承担因提前解约的违约责任、因违约停止供电给上诉人造成的经济损失44018.72元、替代房屋租金损失、固定资产损失。被上诉人途众公司、原审第三人中通公司共同答辩称：原审判决事实认定清楚。上诉人同意解除合同，且一直在协商。上诉人上诉要求承担经济损失等，因为原审中上诉人没有提起反诉，不属于二审审理范围。各方当事人在二审期间均未提供新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。在二审审理期间，各方当事人均陈述上诉人已于2016年7月初搬离承租的房屋，该房屋也已被拆除。本院认为：上诉人与原审第三人中通公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。在合同履行过程中，原审第三人中通公司根据合同的约定，单方要求提前解除合同，并于2015年3月5日向上诉人发送一份《通知》，通知上诉人《房屋租赁合同》于2016年3月31日前解除。上诉人未在法律规定的期限内提起诉讼要求确认该解除合同的效力，且原审第三人中通公司提出的解除合同的期限已届至，原审法院据此判决《房屋租赁合同》已于2016年3月31日依法解除，并无不当。上诉人上诉要求被上诉人承担违约责任并赔偿经济损失，因在原审中未提起反诉，不属本案审理范围。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3039元，由上诉人宁波市上韵速递有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  俞灵波代理审判员  闵群锋代理审判员  李春燕二〇一六年七月二十二日代书 记员  陆 琼