上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终6383号上诉人（原审被告）上海市浦东新区金桥镇金梦饮食店。经营者陆卫国。委托代理人ＸＸ，上海一曼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海沪光消防器材厂。法定代表人倪建龙，厂长。委托代理人臧高韵，上海盛沃律师事务所律师。上诉人上海市浦东新区金桥镇金梦饮食店因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第23239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月6日公开开庭审理了本案。上诉人上海市浦东新区金桥镇金梦饮食店（以下简称金梦饮食店）之委托代理人ＸＸ，被上诉人上海沪光消防器材厂（以下简称沪光厂）之委托代理人臧高韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，上海市浦东新区XX路XX号房屋于2003年4月10日经核准登记在沪光厂名下。沪光厂在该处房屋北面沿街处（现有大门口东北侧）建有未经合法手续批准的房屋一处，后统一编订临时门牌号码XX、XX号。自十几年前始，金梦饮食店向沪光厂承租该处房屋经营餐饮。期间，沪光厂作为出租方（甲方）、金梦饮食店作为承租方（乙方）于2013年12月16日签有《房屋租赁合同》一份。合同第一条约定，甲方出租给乙方的房屋或场所座落在XX路XX号门面房，该出租场所建筑面积为67平方米。甲方作为该出租场所的房地产权利人与乙方建立租赁关系。合同第三条约定，房屋租期自2014年1月1日起至2014年12月31日止；租赁期满，乙方应如期返还该出租场所。乙方需继续承租的，则应于租赁期届满前70日内，向甲方提出续租书面要约，甲方应当自接到书面续租要约之日起30日内回复乙方；若甲方同意续租的，双方应当重新签订房屋租赁合同；若期满乙方未提出续租要约，或者逾期乙方提出续租要约的，均视为乙方放弃续租权，甲方可以自主招租。合同第四条约定，该房屋租赁期内的租金按建筑面积计为人民币2.346元（以下币种相同）每平方米每天，年租金为57,371元。合同第七条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的5日内返还该出租场所，未经甲方同意逾期返还的，乙方应按每日4.69元每平方米向甲方支付占用该出租场所期间的使用费。当天，双方还签订《出租场所安全生产管理协议书》，约定金梦饮食店将5,737元作为安全生产风险金，交甲方保管。安全生产风险金主要用于安全管理。对乙方安全管理不到位、不服从甲方安全管理的，甲方有权从此安全生产风险金内扣除，用作本场所的安全生产管理工作。安全生产风险金每年结算一次，不足部分由乙方补足。安全生产风险金的剩余部分，待租赁协议终止时，结余部分甲方应返回给乙方。合同签订后，金梦饮食店继续使用房屋并按照每年57,371元的标准支付了截止至2014年12月31日的租金。期间，金梦饮食店向沪光厂支付了安全生产风险金5,737元。2014年10月16日，沪光厂向金梦饮食店寄送《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，表示“现依据我方上级公司提出的资产整合之要求，估从2015年1月1日起我方现有的房屋管理权、经营权、整合开发权变更为上海A有限公司，鉴于资产（房屋）授权的变动，拟合同期满后不再与贵方续租，终止其租赁关系”，并要求金梦饮食店接到通知后抓紧做好清场搬离工作和费用结算工作，在合同期满终止后搬离目前所借用的房屋，如逾期不搬出，则应按合同约定的日租赁费用向沪光厂支付逾期费用。2014年12月24日，沪光厂再次向金梦饮食店发送相同内容的信函。2015年6月26日，沪光厂起诉至原审法院，请求判令：1、金梦饮食店自上海市浦东新区XX路XX号现编门牌号码XX、XX号的房屋中迁出并将房屋返还沪光厂；2、金梦饮食店以每天每平方米4.69元标准按67平方米计算支付沪光厂自2015年1月1日起至实际迁出之日止的租金和房屋使用费。金梦饮食店不同意沪光厂诉请。原审中，经原审法院释明，沪光厂表示，如果双方之间的租赁关系被确认无效，没有其他法律后果需要处理；金梦饮食店表示，如果双方之间的租赁关系被确认无效，要求沪光厂赔偿金梦饮食店装修损失15万元、按照每月2万元计算共六个月的经营利润损失以及电表安装费用26,100元。对此，沪光厂不予同意。金梦饮食店表述，原使用沪光厂名下电路，按工业用电标准向沪光厂支付电费。2011年、2012年间，因嫌工业用电费用高昂，故以自己营业执照重新申请安装民用线路，至2012年夏天安装完成。现不能提供发票，仅能提供安装公司出具的证明。经金梦饮食店申请，原审法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对金梦饮食店向沪光厂所租赁房屋中的装修残值进行鉴定。2015年12月9日，上海华瑞建设经济咨询有限公司出具鉴定报告，结论为金梦饮食店店内装修残值为29,503元。沪光厂主张应扣除其中综合费用与税金两个项目共5,683元，金梦饮食店对鉴定结论则无异议。原审认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现沪光厂出租于金梦饮食店使用的房屋未经合法手续批准建造，双方之租赁合同关系应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现沪光厂主张金梦饮食店迁出并返还房屋，符合法律规定，原审法院予以支持。因金梦饮食店实际使用了房屋，故沪光厂主张房屋使用费亦无不当，但因合同无效，沪光厂主张房屋使用费按合同约定每天每平方米4.69元计算67平方米没有依据，原审法院酌情参照双方原约定的租金标准计算。金梦饮食店对房屋的装修残值，属于金梦饮食店损失，应由双方按过错责任分担，原审法院将酌情予以确定。沪光厂主张扣除管理费和税金，没有依据，原审法院不予采信。金梦饮食店主张的经营利润损失没有证据证明，且非确定的可得利益损失，原审法院不予支持。金梦饮食店缴纳的安全生产风险金，因房屋租赁而产生，现双方合同关系无效，且沪光厂亦未证明发生扣除事由，理应返还金梦饮食店。至于电表安装费用，一则电路电表并非房屋固定添附，不属合同无效必须处理的后果；二则金梦饮食店系在沪光厂已提供用电、双方已履行合同一段时间的情况下，自行安装的电表。在此情况下，金梦饮食店未能提供沪光厂同意以相关价格重新安装电表的依据；再则金梦饮食店亦未能提供电表安装费的充分依据，故对金梦饮食店要求沪光厂赔偿之主张，原审法院不予支持。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款之规定，于二〇一六年二月二十二日作出判决：一、上海市浦东新区金桥镇金梦饮食店应于判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区XX路XX号房屋北侧现临时门牌号码编订为XX、XX号的房屋中迁出，并将房屋返还于上海沪光消防器材厂；二、上海市浦东新区金桥镇金梦饮食店应于判决生效之日起三十日内支付上海沪光消防器材厂按每年人民币57,371元计算自2015年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费；三、上海沪光消防器材厂应于判决生效之日起三十日内返还上海市浦东新区金桥镇金梦饮食店安全生产风险金人民币5,737元并支付房屋装修补偿费人民币20,652.10元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,234元，由上海沪光消防器材厂负担人民币717元，上海市浦东新区金桥镇金梦饮食店负担人民币517元；鉴定费人民币4,500元，由上海沪光消防器材厂负担人民币3,150元，上海市浦东新区金桥镇金梦饮食店负担人民币1,350元。原审法院判决后，上诉人金梦饮食店不服，向本院提起上诉称，被上诉人曾经口头承诺过，只要房屋不遇到市政动迁，就会一直续租，合同是一年一签。双方之间的租赁关系已经存续多年，也是上诉人的家庭生活来源，即使合同无效，责任也在被上诉人。如果被上诉人继续出租，上诉人有优先承租的权利。故上诉人请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉请。被上诉人沪光厂辩称，租赁合同无效，上诉人应当返还房屋，原审判决正确，要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋因无合法建造手续，故系争租赁合同应属无效。上诉人无权占有涉案房屋，应予返还，其主张继续承租，无法律依据，本院不予支持。综上所述，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,234元，由上诉人上海市浦东新区金桥镇金梦饮食店负担。本判决为终审判决。审 判 长  毛海波代理审判员  李 兴代理审判员  陈蓓蓉二〇一六年七月二十一日书 记 员  曹 靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……