杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0105民初511号原告浙江欧意名品服饰有限公司，住所地浙江省义乌市大陈镇工业区。法定代表人陈溪东，执行董事。委托代理人李青伟，浙江森海律师事务所律师。特别授权代理。被告朱革明。被告陈佩佩。两被告共同委托代理人徐巍，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。特别授权代理。原告浙江欧意名品服饰有限公司（以下简称原告）为与被告朱革明、陈佩佩（以下简称两被告）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年1月18日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭审理。两被告朱革明、陈佩佩在答辩期间向本院提出管辖异议，本院经审查，驳回了两被告管辖异议申请。本案于2016年6月3日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李青伟，两被告的委托代理人徐巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，两被告系夫妻关系。2013年12月10日，两被告共同与案外人浙江一统实业有限公司（以下简称一统公司）签订《商品房买卖合同》12份，约定两被告一次性向一统公司购买位于钱塘航空大厦x幢x层的12套商品房。同日，两被告与一统公司就前述《商品房买卖合同》约定的内容进行补充与部分变更，并签订《协议书》一份。上述合同及协议主要约定内容为：1、两被告购买12套商品房的总价款为38554000元，房款最迟应于2014年1月20日前付清；2、由两被告以本案涉及的12套房产办理银行抵押贷款用以支付购房款；3、乙方（两被告）未按协议约定在银行房款后三日内付清款项，或乙方以其他方式筹措资金未能在最后付款日前付清房款的，则每逾期1日按未付款按同期银行贷款利率的四倍向甲方（一统公司）支付违约金。2014年1月16日，一统公司将12套房产全部过户登记到两被告名下。但两被告向银行办理了抵押贷款后，没有按约定将放房款支付给一统公司。两被告就上述购房款及违约金在2013年11月14日至2015年12月17日共支付了2400万元。按合同约定，截止2015年12月31日，两被告尚欠的购房款本金为1855.4万元，尚欠2014年1月21日至2015年12月31日期间的违约金4084461元。本案原告为涉案12套房产的实际权利人，2015年12月31日一统公司将对本案两被告的债权转让给原告，与债权相关的其他权利也一并转让，并于2016年1月15日按协议约定的向两被告寄送了《债权转让通知书》，两被告于次日收到。原告认为，原告作为本案债权的权利人，两被告影响原告履行还款义务，两被告恶意、长期拖欠购房款的行为已经构成严重违约。为维护自身合法权益，提起诉讼。请求依法判令：1、两被告共同支付原告购房款本金1855.4万元；2、两被告共同支付原告自2014年1月21日至2015年12月31日期间的违约金（违约利息）4084461元；3、两被告共同支付原告自2016年1月1日起至实际履行之日止以本金1855.4万元按同期银行贷款利率四倍计算的违约金。原告就其主张的事实向本院提交以下证据：1、《浙江省商品房买卖合同》，证明两被告向一统公司购买位于杭州市江干区钱塘航空大厦x幢xxx室-xxx室共12套商品房；2、《协议书》，证明一统公司与两被告达成补充协议，该12套房产成交总价为38554000元，房款最迟应于2014年1月20日前付清及违约金、受诉法院管辖等约定；3、一统公司的营业执照、组织机构代码证，证明根据一统公司住所地，拱墅区人民法院对本案具有管辖权；4、交房客户归档清单，证明涉案12套房产于2014年3月14日交付两被告；5、房屋登记信息查询记录，证明涉案12套房产于2014年1月16日登记至两被告名下，两被告将该12套房产抵押给银行；6、债权转让协议，证明2015年12月31日，一统公司将对两被告的债权转让给原告，原告享有本案所涉债权；7、公证书、邮件查询单，证明两被告于2016年1月16日收到债权转让通知，债权转让对两被告发生效力，两被告应向原告清偿债务。两被告辩称，两被告向一统公司购买讼争房屋及已经支付了2400万元的购房款没有异议，但是最大的异议是原告诉请中说的应该按照2013年12月签订的协议书支付购房款，被告认为是不成立的。这份协议书是一统公司处理整栋楼的房产，在和被告谈妥每平方1.6万元的房款后，另行要求被告签订每平方2.5万元的协议，是为了一统公司方便向其他业主销售房屋用的，是谈判房价所用。根据合同，房屋的单价应该是1.6万元，总价24674500元，事实上被告已经基本付清了，剩余的被告可以支付，逾期的违约金不成立。2014年1月16日在办理交房手续的时候，双方再次确认商品房单价是1.6万元，本案讼争的房产的单价应该按每平方米1.6万元计算。被告就其抗辩的事实向本院提交了商品房交接书，证明2014年1月16日，房屋买卖双方再次确认房屋的购房款。原被告提交的上述证据，经庭审质证，本院对证据效力确认如下：一、原告提交的证据，被告对证据1三性无异议，认为是双方当事人真实意思表示；对证据2真实性无异议，关联性和合法性有异议，认为并非双方当事人真实买卖情况的表示；证据3、4、5无异议；证据6真实性无异议，但对上载明债权数额与事实不符；证据7无异议。二、原告对被告提交的证据真实性无异议，关联性有异议，认为房产过户时根据房管部门签订的，根据协议书约定，该证据不能达到其证明目的。原被告提交的上述证据符合证据要件形式，本院对其证明效力予以确认，对证明对象予以综合认定。根据以上有效证据及当事人的陈述，本院确认本案事实如下：2013年12月10日，两被告与一统公司签订了12份《浙江省商品房买卖合同》（以下简称合同），约定两被告向一统公司公司购买位于杭州市江干区钱塘航空大厦x幢xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx室共计12套商品房。合同约定单价均为每平方米16000元。合同签署后的当日，两被告与一统公司又签订了一份《协议书》。协议中约定，原来12份《合同》成交单价由原16000元／平方米变更至25000元／平方米，并列明上述12套房屋的成交总价。协议中对原《合同》中约定的支付方式、交付、产权登记办理、逾期付款违约责任等事项作了变更。其中约定，乙方（两被告）在获得银行贷款后三日内付清剩余款项，未获得银行贷款的，则可以其他方式筹措，房款最迟应于2014年1月20日前付清（此为最后付款日）；乙方未能在最后付款日前付清房款的，则每逾期1日按未付款按同期银行贷款利率四倍向甲方（一统公司）支付违约金等。根据合同、协议约定，两被告在2013年11月14日至2015年12月17日期间，共向一统公司支付了购房款2400万元。2014年1月16日，两被告取得了上述12套房屋的产权登记。2014年3月14日，一统公司将上述12套房屋交付给了两被告。2015年12月31日，一统公司与原告签订了《债权转让协议》，一统公司将两被告就案涉12套商品房须向一统公司支付38554000元的购房款，到签订之日尚欠本金18554000元及按《合同》及补充协议约定的违约金的债权转让给原告。一统公司于2016年1月15日将债权转让通知邮寄给两被告，两被告于当日收到该通知。本院认为，本案原被告对购买案涉12套商品房、债权转让、已支付款项等事实均无争议。本案争议焦点是两被告与一统公司签订的《合同》及《协议书》的效力问题。根据现有的证据，《合同》、《协议书》应是双方自愿签订的，也无证据表明不是双方当事人的真实意思表示。《协议书》签署在《合同》之后，对《合同》中的部分权利义务内容作了明确变更，双方当事人应当按照《协议书》中约定的义务履行，未作变更或变更不明的部分，依照《合同》约定履行。至于上述合同、协议是否违反法律、行政法规强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定合同无效情形之一是违反法律、行政法规强制性规定，该强制性规定是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”。一统公司在向房管部门备案的合同中，销售价格不真实，违反该法律强制性规定，但该强制性规定属于管理性强制性规定，故上述合同、协议应当属于有效合同。关于案涉商品房的真实交易价格认定。商品房销售成交价系当事人协商一致的结果，合同订立后，当事人协商一致可以变更合同，在无证据否定协议书的真实有效的情况下，应当确定案涉房产的真实成交单价为2.5万元／平方米。被告提出在2014年1月16日合同双方当事人在商品房交接书再次确认房屋成交单价。本院认为，双方当事人在商品房交接书上签字的目的明确，是为了取得案涉商品房的产权登记向房产登记管理部门提交的，所载内容须与《合同》内容一致，并不代表双方对合同的再次变更。两被告具有完全民事行为能力，应当对签订《协议书》所带来的法律后果有正确的判断，两被告对《协议书》不是其真实意思表示的抗辩不具有合理性，本院不予采信。原告通过债权转让，有权向两被告主张权利。根据协议书约定，两被告应在2014年1月20日前支付购房款，逾期承担违约责任。两被告共支付2400万元，其中400万元在违约（2014年1月20日）之后支付，原告认为应当全部冲抵违约金。本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷，违约金是对违约方的惩罚也是对守约方的补偿，与借贷案件中的借款利息不同，该400万元应当是购房款，故两被告尚应支付原告购房款为14554000元。至于违约金，协议约定按照银行同期贷款利率四倍计算不违反法律规定，本院予以支持。根据两被告支付款项数额、时间，分段按银行同期贷款利率计算，确定2014年1月21日至2015年12月31日止的违约金为6950914.23元，2016年1月1日之后的违约金按本金14554000元按银行同期贷款利率计算至本判决确定给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告朱革明、陈佩佩于本判决生效之日起十日内支付原告浙江欧意名品服饰有限公司购房款14554000元。二、被告朱革明、陈佩佩于本判决生效之日起十日内支付原告浙江欧意名品服饰有限公司违约金6950914.23元（计算至2015年12月31日止，2016年1月1日之后违约金以本金14554000元按银行同期贷款利率四倍计算至本判决确定给付之日止）。三、驳回原告浙江欧意名品服饰有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费154992元，由被告朱革明、陈佩佩负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费154992元。（开户银行：工商银行湖滨支行；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  于 雷人民陪审员  许雪梅人民陪审员  胡亦安二〇一六年七月二十四日代书 记员  章文洁