黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0603民初1730号原告大庆市陆达物业管理有限公司，住所地大庆市龙凤区龙一路龙祥小区四号楼一层商服。组织机构代码74697521－8。法定代表人刘殿合，该公司经理。委托代理人孙双印，男，1974年9月24日出生，汉族，大庆市陆达物业管理有限公司法务工作人员，住大庆市龙凤区，被告刘忠军，男，1965年2月1日出生，汉族，无职业，户籍所在地大庆市龙凤区，现住大庆市龙凤区，原告大庆市陆达物业管理有限公司(以下简称“陆达物业公司”)与刘忠军民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月30日受理后，依法适用简易程序，于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告陆达物业公司委托代理人孙双印、被告刘忠军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陆达物业公司诉称，原告是大庆市龙凤区龙祥小区物业管理服务单位，被告是龙祥小区3-7-602室业主，多年来，原告为被告提供物业服务，但被告不足额交纳物业费，截止2015年末，被告拖欠原告物业费9922.77元，原告多次催要无果，为维护合法权益，原告依法提起诉讼，现请求：1、被告给付物业费9922.77元，利息3050元，合计12972.77元；2、本案诉讼费由被告承担。被告刘忠军辩称，物业费的数额有异议，因为被告从2007年入住开始，物业费与采暖费是捆绑缴纳的，交给了陆达物业公司的工作人员，至少交了4年，这几年物业费之所以不交是因为原告没有达到物业服务的标准，原告给被告的物业管理服务协议中记载小区的道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次，12小时巡回保洁，但事实上原告并未达到服务标准，可视门铃从来不好用，监控系统就是摆样子，防盗门也都坏了，原告从来没人维修过，防盗系统24小时保安巡逻从来没有过，小区封闭管理也没有封闭，大门都要倒了且记者曾去拍照，原告还承诺过大面积绿地，娱乐设施也没有管理打扫，被告因为漏雨造成的被告塑钢窗4米长、2米高和楼体脱节，被告找原告维修，原告让被告找龙凤区，后来又找原告，原告说没交维修基金，都是被告自己进行维修的，被告家已经成危楼了，具体漏点是阳台棚顶，客厅漏的面积达40平米以上，三个卧室漏雨面积累计30余平米，雨水将被告四个衣橱的衣服及棉被浸泡，因为客厅屋顶漏雨造成客厅的2个灯具烧毁，线路雨水浸泡造成损坏，因为家里没人，客厅的竹地板也遭浸泡30余平方米，原告没有赔偿，后来张经理和常经理曾口头承诺让被告自己修，以后在物业费中给被告核减，说要报给物业公司上层审批，之后也没有解决，被告认为损失应进行一定的补偿，所以不同意缴纳物业费。原告陆达物业公司为支持其主张向本院提供如下证据：证据一、营业执照、资质证书、收费许可证各复印件一份（与原件核对无异），欲证明原告有物业管理三级经营项目，原告具备三级物业服务资质，原告按照每平方米9.36元/年收取物业费具有合法根据。经质证，被告无异议。证据二、原告在龙凤区城管局备案的资料卡及物业服务合同复印件各一份（与原件核对无异），欲证明原告开展物业服务，向业务主管部门审核备案，并与业主签订物业合同。经质证，被告对物业服务收费标准备案材料有异议，认为大庆市城市管理委员会没有进行审批，也没有经过大庆市物价局批准，物业服务中的业主委员会是何时成立、是否存在被告并不知情，对业主委员会主任的身份也不认可，不认可该份合同和所有证据，对其他证据的真实性也有异议。证据三、2007年陆达物业公司资质证书、2011年陆达物业公司收费许可证、2003年陆达物业公司营业执照各一份（均为复印件），欲证明原告在向被告提供物业服务的期间一直有服务资质。经质证，被告对真实性无异议，但认为物业服务收费标准过高，原告是三级物业，但是按二级物业的收费标准收费。被告刘忠军为支持其主张向本院提供如下证据：证据一、陆达物业管理服务协议复印件一份（与原件核对无异），欲证明原告承诺的物业服务标准。经质证，原告对真实性有异议，认为并未签订过这份合同，该合同是业主李刚的合同，约束不了本案原、被告。证据二、照片10张，欲证明原告的物业服务不达标，房屋房顶6楼的天沟漏雨，造成6楼天棚漏雨，多次找物业做防水，物业虽进行过防水修理但一直没有修好。经质证，原告对真实性无异议，但认为原告已进行了维修，原告只能进行日常的简易维修，简易维修属于原告负责，但被告的房屋因为6楼的天沟防水没做好需要大修，应当启动公用维修基金，而涉案房屋没有公用维修基金。证据三、照片37张，欲证明原告提供的绿化、保洁、对讲系统、监控系统均未达到服务标准，保安岗亭常年没人，绿化部分都是小区业主种的蔬菜。经质证，原告有异议，认为小区内种菜的现象是业主的个人行为，原告也进行了劝阻，但原告没有执法权，所以制止的效果不好，对于其他照片只是某一个特定的时间点的状况，物业服务合同是一个长期的继续性合同，单纯的一个时间点不能证明原告违约，被告所称的监控系统根本就没在收费的范围内，保安都是按照规定执行的。应原告申请，本院依法到陆达房地产公司调取商品房买卖合同复印件一份，欲证明被告是涉案房屋业主，房屋交付期限是2007年1月1日前，原告自2007年10月计算物业服务费已经做出了让步。经质证，被告无异议。针对上述证据，本院认为，被告对原告提供的证据一、三的真实性无异议，予以采信。对于原告提供的证据二，已在龙凤城管局备案，被告虽有异议，但未举证予以反驳，予以采信。对于被告提供的证据一，系案外人与原告签订，与本案不具备关联性，不予采信。对于被告提供的证据二，本院对其真实性予以采信，但在房屋保修期满后，公用部位设施的大修、中修及更新、改造应当启用专项维修基金予以处理，而被告所在的小区现并未启动该项基金，故该组证据无法证实被告不履行物业服务职责的主张。对于被告提供的证据三，能够反映原告提供的物业服务存在瑕疵的事实，予以采信。对于本院依原告申请调取的证据，被告无异议，予以采信。经审理查明，被告刘忠军系大庆市龙凤区龙祥小区3-7-602室的业主，自2007年入住该小区，原告陆达物业公司是被告刘忠军居住的小区的物业服务企业，一直为被告居住的区域提供物业服务。2013年之前，原告未与业主委会员订立物业服务合同，与小区业主形成事实上的物业服务关系。2013年7月15日，原告与被告的小区业主委员会签订了物业管理服务合同，约定：物业费收费标准为每年9元／平方米，服务期限至2016年7月15日。被告刘忠军以原告未尽到物业管理服务为由，拒绝交纳物业服务费。原告认为被告共拖欠原告物业服务费9922.77元（2007年10月1日至2016年10月1日共计9年的物业费）。本院认为，物业管理是物业管理公司依照合同约定为业主提供包括环境卫生、绿化管理、公共秩序等项目的有偿服务行为。原告为该小区提供有偿的物业管理服务，被告作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向原告履行支付物业管理费的义务。至于物业服务费数额的确定，本院认为，原告诉请要求给付截至2016年10月1日的物业费，但因管理服务合同的期间至2016年7月15日，本院对物业费实际支持至合同终止的日期，对原告要求的2016年7月15日之后的物业服务费不予支持。被告虽辩称其已经交纳了4年的物业服务费，但未举证证实，故对该辩称不予采纳。结合原告提供的收费许可证、物业管理服务合同，被告应交纳的物业服务费为9322.51元（117.82平方米×9元／平方米×8年9个月15天），被告刘忠军辩称原告的服务不到位，已提供了相应证据证实原告在公共设施维护、环境卫生、绿化管理服务等方面存在瑕疵，但不足以抗辩全部物业费的交纳，综合考虑原、被告履约情况及违约程度，酌情认定被告应向原告交纳物业管理费4661元。原告提供的物业服务未达到收费标准致使业务拒绝交费，业主不交费的行为系行使合同履行抗辩权，且原、被告未明确约定物业费的支付期限，故本院对原告要求被告支付逾期交纳物业费而产生的利息的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告刘忠军于本判决生效之日起七日内给付原告大庆市陆达物业管理有限公司物业服务费4661元；二、驳回原告大庆市陆达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告刘忠军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费124元，减半收取62元，由被告刘忠军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  李庵齐二〇一六年七月十三日书记员  刘宇桐附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第一百八十七条之规定，对本判决不服，在判决生效后，有向检察机关提出申诉的权利。