北京市西城区人民法院民 事 裁 定 书（2016）京0102民申29号再审申请人（原审原告、原审反诉被告）张乔，男，1960年12月3日出生。被申请人（原审被告）王进，男，1975年10月4日出生。被申请人（原审被告）被告大信会计师事务所（特殊普通合伙），住所地北京市海淀区知春路1号学院国际大厦1504。法定代表人吴卫星，执行事务合伙人。被申请人（原审被告、原审反诉原告）张欣廷，男，1968年10月20日出生。原审被告北京金网络物业管理有限公司西城第一分公司，住所地北京市西城区西直门南小街1幢-1层-1-103。法定代表人杨涛，经理。原告张乔与被告王进、大信会计师事务所（特殊普通合伙）、张欣廷、北京金网络物业管理有限公司西城第一分公司（以下简称金网络公司）及张欣廷反诉张乔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月7日作出（2015）西民初字第23580号民事判决，已经发生法律效力。张乔不服该判决，于2016年3月28日向本院申请再审，本院依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。张乔申请再审称，原审认定涉案房屋租赁关系的解除达成一致意见于法无据，申请人并未就房屋租赁的解除达成任何协议，包括口头、书面的，一审法院仅凭因申请人进入房屋并更换电子密码锁密码这一行为，在未搞清做出这一行为时是出于何种背景、何种原因的情况下，据此草率认定双方对解除房屋租赁关系已达成一致意见，显然这样的认定在法律上不能成立；对申请人主张被申请人擅自打开涉案房屋致使申请人遭受的损失以及物业的失职不予审理，以及判令原告胜诉却承担大多数诉讼费，属明显错误且有失公正。一审法院对申请人的诉求采取回避的态度，将本应与本房屋租赁纠纷相关联的问题撇开，这样的不负责任的做法，直接导致申请人的合法权益不能得到应有的法律保护；原审简单套用合同违约条款，判定的违约金数额明显过低，由于被申请人的多次的严重违约，己给申请人造成了多项的经济损失，仅判定给付申请人违约金30000元，很明显该数额无法填平申请人的实际遭受的损失，由于被申请人入住时，房屋内水、电、煤气、取暖等皆有大量余额可正常使用，物业有抄表记录，因此被申请人应明确予以支付此类使用费用。原审没有达到其应有的法律效果，属明显的审理错误，申请人的合法权益没有得到法律应有的依法保护，故申请人现依法提出再审申请。经审查查明，2013年7月9日，张乔作为甲方，张欣廷作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市西城区西直门南小街西派国际公寓2号楼1701室出租给乙方作为办公使用（非生活居住）。租赁期自2013年7月8日起至2016年7月7日止，为期三年。签约时乙方应向甲方提供身份证明、公司营业执照复印件，同时提供委托人身份证明。双方约定此房月租金为人民币30000元，租金支付方式为押一个月付十二个月。合同签订生效之日起，乙方一次性支付全年房租360000元及押金30000元。第一年全年（优惠价）300000元;第二年全年360000元；第三年全年每月浮动价15%。乙方每年需提前15日将以上租金汇入甲方指定账户中，甲方应在收到乙方款项的3日内予以反馈收款信息，房租到期前如乙方续租仍需提前15日支付下年房租。租赁期内除甲方承担该出租房的物业费外，乙方自行交纳水、电、燃气、电视收视、电话、供暖、空调转换等其他相关费用。租赁期间，甲方如出售或提前收回该出租房屋，或乙方因特殊原因（非资金原因）提前退租的，均应提前60天通知对方，任何一方违约，均需向对方支付一个月的租金作为违约金；乙方逾期交付租金，除应补交欠租款外，并按年租金的1%按天向甲方交付违约罚金。乙方应及时缴纳合同中所约定的由其缴付的其它各项费用，由于乙方未能及时缴纳应付费用所产生的滞纳金及其它费用应由乙方自行承担；乙方承租期间，安全问题应由乙方自行负责，杜绝有危害人身安全的事故发生，由于不当使用设备设施产生的一切后果由乙方自行负责，如对甲方造成损害的，甲方有权提出索赔；未经双方协商同意，单方面中止合同的按违约处理，租金不予退还，并处以月租金100%的罚金。双方对合同的变更、解除与终止的约定：“1、双方可以平等友好协商变更或终止本合同；甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）甲方不能提供房屋或所提供房屋与原考察不符；（2）有严重安全隐患和缺陷影响乙方正常使用的；3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（4）利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；4、租赁期满合同自然终止。”双方约定汇款账户为张乔名下农业银行北京分行工体支行账号为×××的账户，以及张晓芳名下工商银行北京分行东四支行账号为×××的账户。当日，王进向张乔名下中国农业银行账号为×××的账户中汇入30万元。2014年7月10日，王进向张乔名下中国农业银行账号为×××的账户中汇入36万元。2014年7月11日，张乔与张欣廷签订《补充协议》，双方约定：“1.保证按期缴纳合同中相关费用。2.2015年6月20日前缴纳第三年租金每月叁万陆仟元，即（438000元，/年肆拾叁万捌仟元整，其中补交押金陆仟元）。3.合同终止前修复房屋的设备设施，将毁坏地板全部修复”。2015年6月3日，张欣廷向张乔发送短信，内容为“张先生好！1701房间顶层因隔热效果不太理想，夏天特别热，冬天特别冷，实在不方便。所以，经慎重研究，决定从即日起不再租赁贵房。请您尽快办理完退还押金及余下月份租金事宜。完事后，我方好尽快搬出所有物品，以不影响贵房再次租赁事宜。特此告知！谢谢！”，后于2015年6月5日、2015年6月7日以及2015年6月24日多次发短信，要求张乔办理退还押金及余下月份租金事宜。2015年6月27日，张乔向张欣廷发送短信，要求在签订解约合同前，对方仍需交纳租金，并交纳违约金和罚金，同时称张欣廷应当为其转租房屋的行为承担法律责任。2015年7月4日，张乔向张欣廷发送短信要求办理退租。2015年7月9日，张乔向张欣廷发送短信，内容为：“大信张欣廷；王进！请你们办理解约手续！特此告之；按合同法；每天按年租金比例承担违约罚金。”原审中，张乔认为双方合同已于2015年6月3日终止；张欣廷认为合同处于中止状态，双方没有形成解除合同的一致表示。张乔与金网络公司均认可于2015年6月，原告报警后进入涉案房屋并更改门锁电子密码。经本院至北京市公安局西城分局福绥境派出所核查，原告于2015年6月27日以涉案房屋内物品被盗报警并进入涉案房屋。庭审中，张乔与张欣廷均认可交纳了二年的租金，但张乔认为张欣廷交纳的租金系自2013年7月8日至2015年6月20日，张欣廷认为其交纳租金自2013年7月8日至2015年7月7日。另，再审审查中，申请人张乔表示放弃要求金网络公司承担连带责任，不再将其列为被申请人；放弃要求三被告返还第一年优惠折扣费6万元、赔偿违约滞纳金261000元、支付自来水费、热水费、电费、天然气费共7000元、返还门禁卡、水电卡、燃气卡的诉讼请求。本院审查认为，张乔与张欣婷签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同仅在缔约当事人之间发生效力，本案中建立租赁合同关系的为张乔与张欣廷，张乔提交的营业执照等证据不能证明王进、大信会计师事务所与张欣廷存在委托，亦不能证明王进、大信会计师事务所为房屋租赁合同的一方当事人。故申请人张乔向王进、大信会计师事务所主张权利，于法无据，原审认定正当。2015年6月3日，张欣廷通过短信告知张乔不再租赁涉案房屋，为张欣廷在租期内提前解除合同的意思表示。后双方通过短信就解约事宜进行了交涉，张乔于2015年6月27日进入涉案房屋并更换电子密码锁，张乔该行为应视为其通过实际的行动就解除租赁关系作出的意思表示，双方就此对解除合同达成一致意见，原审认定正当。申请人张乔主张违约金应为72000元，其中包括一个月的租金36000元和违约罚金36000元。依据双方合同约定，提前退租，应提前60天通知对方，任何一方违约，需向对方支付一个月的租金作为违约金。故除违约金外，张乔另行主张违约罚金，无事实依据。又，双方约定违约金为一个月的租金，但就适用何时的租金标准未有约定，故原审参照双方第一年的租金标准确定违约金数额，并无不当。原审认定正当。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方解除租赁合同后，应在双方均在场的情况下，对房屋状况、房内物品进行清点、确认和交接。申请人张乔单方进入涉案房屋并更换门锁，使其无法证明其主张的物品为被告损坏。原审中，张乔亦未提交充分证据证明其该项诉讼主张，故原审认定正当。就地板维修问题，双方在补充协议中约定由承租人承担该项义务。申请人现向被告主张维修费用，因其未提供维修支出费用的证明，原审未予支持；申请人主张的取暖费，亦因未有相关费用的支出凭证，原审未予支持，认定正当。综上，本案认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，申请人张乔所主张的再审理由，不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回张乔的再审申请。审 判 长  刘 珍人民陪审员  赵秀敏人民陪审员  张燕生二〇一六年七月二十九日书 记 员  翟 虎