广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初3895号原告：梁复欣，住广州市花都区。原告:王华，住广州市花都区。委托代理人：梁复欣，男,1973年9月13日出生,汉族,住广州市花都区新华街建设北路**号，系原告王华的丈夫。被告：广州市安合贸易有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：王硕朋，该公司总经理。委托代理人：赵业凤，该公司职员。原告梁复欣、王华诉被告广州市安合贸易有限公司（以下简称安合公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理后，依法由审判员刘丽琼独任审判，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告梁复欣（同为原告王华的委托代理人），被告安合公司的委托代理人赵业凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁复欣、王华诉称：原告于2013年1月1日向被告认购位于花都区迎宾大道136号安合商务大厦A座705房，于2013年2月4日签订正式购房合同，合同约定该商品房按套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米15234.4元，总金额665134元。合同补充协议第十条第2款约定:上述房屋出现面积差异,实测面积少于合同约定的,则甲方无息退还实测面积少于合同约定面积部分的款项。现房产证上登记的套内建筑面积为43.51平方米,比合同约定的面积少了0.15平方米,即原告多付了2285.16元的购房款。被告却采取欺诈方式于2014年3月18日向原告发出通知要求原告补交房款5801元及补交税费178元。当时被告对该房屋所在楼盘几百户业主采取了同样的欺诈行为,有几百户业主上当受骗,被告欺诈总金额大约几百万元,有几十户业主于2014年4月到新雅街道信访办及花都区信访办反映情况,社会影响恶劣。原告于2014年4月3日及4月6日到被告财务部理论并两次书面递交《关于误差面积房价款的异议》，被告均采取耍赖行为。原告又于2014年4月7日以邮政快递方式向被告及其法人王硕朋寄出《关于误差面积房价款的异议书》，但被告一直不予回应。原告多次找被告要求退回多收的购房款未果。部分业主到法院起诉了被告，于2016年4月12日在法庭进行了调解，被告已同意退回业主多收的房款。但原告再次致电给被告要求退款，被告仍然答复没有起诉的不予退回。据此，请求法院判令：l.被告向原告退回多收的房款2285.16元；2.被告向原告赔偿上述应退款延迟两年没退导致原告损失银行贷款利息约274元；3.被告向原告退回其代收的三年多一直没开具发票给原告的预告登记费2200元；4.被告向原告退回代收的三年多一直没开具发票给原告的印花税333元；5.被告向原告退回其因多收房款2285.16元而导致原告多缴的契税68.55元；6.被告向原告赔偿因其欺骗并违规提前两年收取原告契税19954元，而让原告损失银行贷款利息约2594元；7.被告承担本案一切相关诉讼费用；8.被告向原告道歉；9.鉴于因同一案由被拖欠款项的业主数目众多，数额较大，被告采取的欺诈及耍赖手段社会影响恶劣，建议被告去检察机关投案自首，原告保留向检察机关提供相关证据的权利。被告安某公司辩称：同意原告第1项诉讼请求。原告第2项诉讼请求不合理，因房产证未办妥前，双方对是否存在面积差不清楚。原告的第3、4项诉讼请求没有依据，根据我方提供的非住房房屋登记费用收款明细表、银行缴款凭证等证据，可以证明我方收取的预告登记费2200元是用于办理原告的房产证，并未作他用；我方代原告缴纳了相应的印花税333元，我方作为开发商代缴代收印花税，房管局只向我方开具完税凭证，并未开具发票。原告的第5项诉讼请求不合理，因房产证未办妥，无法确定契税数额。原告的第6-9项诉讼请求均不合理。经审理查明：2013年2月4日，梁复欣、王华与安合公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一、二、三、四、五、六、七。合同约定：梁复欣、王华为乙方（买方），安某公司为甲方（卖方），乙方向甲方购买位于花都区迎宾大道136号安合商务大厦1栋705房，该商品房用途为办公，建筑面积58.48平方米，套内建筑面积43.66平方米，共有分摊面积14.82平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为15234.4元/平方米，总金额665134元。付款方式为按揭贷款方式付款。合同第十八条面积确认及面积差异处理约定：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1、选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同……。前述合同附件七为本合同补充协议，其中第十条约定：甲、乙双方同意，无论采取何种计价方式买卖该商品房，该商品房屋面积差异的确认及处理均不适用《商品房买卖合同》第十八条的约定，双方同意按以下约定进行处理：1.不管面积误差比绝对值是否超出3%范围，买受人不退房。按照房管部门实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算。2.上述房屋出现面积差异，实测计价面积多于合同约定计价面积的，乙方依约定向甲方补交实测面积超出合同约定面积部分的款项；实测面积少于合同约定的，则甲方无息退还实测面积少于合同约定面积部分的款项。3.该商品房出现面积差异，乙方依据本补充协议的约定须向甲方补交实测面积超出合同约定面积部分的款项的，因该补交款项为乙方须支付给甲方该商品房购房价款，故乙方应自收到甲方发出的书面通知之日起10日内到指定的地点办理补缴手续，逾期应向甲方支付所欠差价每天千分之五的违约金。乙方不予付清的，则甲方有权不将该商品房交付乙方而不须承担任何责任。此外，合同及补充协议还对双方的其他权利义务等内容进行了约定。合同签订当天，梁复欣、王华向安某公司支付涉案房屋的权证综合费1000元，预告登记费2200元，安某公司向梁复欣、王华出具收款收据，其中权证综合费1000元已向梁复欣、王华开具发票，预告登记费2200元未向梁复欣、王华开具发票。同日，梁复欣、王华还向安某公司支付房屋契税19954元，印花税333元，安某公司向梁复欣、王华出具收款收据，安某公司代梁复欣、王华缴纳契税并取得税收缴款书的时间为2015年1月13日。安某公司称收取梁复欣、王华支付的预告登记费2200元和印花税333元已由其按相关规定将包括梁复欣、王华在内的多名业主统一向房管部门代为缴纳，因房管部门统一收取该费用，没有分户出具发票，所以无法向梁复欣、王华开具发票。安某公司为此提供了非住房房屋登记费用收款明细表及银行缴款凭证、印花税电子缴税系统回单等证据予以证明。2014年3月18日，安某公司向梁复欣、王华发出安某商务大厦办理房地产权证通知书，主要内容为：根据商品房买卖合同约定，现实测面积比合同约定计价建筑面积增加0.51平方米，要求梁复欣、王华补交上述面积误差房价款5801元和税费差额178元并提交办证所需资料。梁复欣、王华收到上述通知后向安某公司提出书面异议，认为根据合同约定，房屋以套出售，按套内建筑面积计价，实测套内面积比合同约定减少0.15平方米，安某公司应退回房款2285.16元。安某公司没有对梁复欣、王华的意见回应。涉案房屋已取得房地产权证，登记的时间为2015年1月29日，该证显示，涉案房屋建筑面积58.99平方米，套内建筑面积43.51平方米。本院认为：梁复欣、王华与安某公司签订的商品房买卖合同及附件，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。梁复欣、王华购买的涉案房屋合同约定建筑面积为58.48平方米，套内建筑面积为43.66平方米，而《房地产权证》登记涉案房屋的建筑面积为58.99平方米，套内建筑面积为43.51平方米，实测套内建筑面积比合同约定套内建筑面积减少0.15平方米，根据合同附件七本合同补充协议第十条第2款的约定，实测面积少于合同约定的，安某公司无息退还该部分款项，故安某公司应向梁复欣、王华退回的面积差房款为：（43.66－43.51）×15234.4＝2285.16元。关于梁复欣、王华要求安某公司赔偿上述应退款延迟两年没退导致原告损失银行贷款利息的问题，根据合同上述条款约定，安某公司应无息退还实测面积少于合同约定面积差房款，涉案房屋房地产权证登记时间为2015年1月29日，该时起确定实测面积与约定面积的差异，安某公司应及时向梁复欣、王华退回面积差房款，安某公司在梁复欣、王华要求退回上述房款时没有退回，应向梁复欣、王华支付该款项的利息损失。根据补充协议第十条第3款约定及对等原则，计算利息损失的时间应从房地产权证登记时间之日起10日后即2015年2月9日开始计算为宜。关于梁复欣、王华主张的预告登记费及印花税问题，虽然安某公司收取梁复欣、王华的预告登记费及印花税没有向梁复欣、王华开具发票，但根据安某公司提供的证据可证明安某公司已为梁复欣、王华向房管部门代为支付了预告登记费2200元和印花税333元，故不存在向梁复欣、王华返还的问题，因此本院对梁复欣、王华的该项诉讼请求不予支持。关于梁复欣、王华主张退回因多收房款2285.16元而导致其多缴契税68.55元的问题，根据房屋契税缴纳规定，涉案房屋按总房价的3%缴纳，因涉案房屋的实测面积与合同约定面积存在差异，房屋总价款也相应发生变化，如梁复欣、王华原缴纳的契税属多缴，可向相关部门申请退税。关于梁复欣、王华主张安某公司赔偿因安某公司违规提前两年收取其契税19954元，而造成其损失银行贷款利息的问题。根据合同约定，梁复欣、王华委托安某公司代办房地产权证，因此梁复欣、王华提前向安某公司支付办理房产证需缴纳的契税并没有违反法律法规禁止性规定，因此梁复欣、王华该诉讼请求没有依据，本院不予支持。至于梁复欣、王华主张安某公司向其道歉的问题，因本案为合同纠纷，双方因合同的履行而产生争议导致诉讼，并非是安某公司侵害其姓名权、名誉权等导致的诉讼，故梁复欣、王华的该请求没有法律依据，本院不予支持。而梁复欣、王华主张建议安某公司去检察机关投案自首，其保留向检察机关提供相关证据的权利的问题并不属于本案民事纠纷的处理范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州市安合贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁复欣、王华支付面积差房款2285.16元。二、被告广州市安合贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁复欣、王华支付面积差房款2285.16元的利息，利息从2015年2月9日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清款日止。三、驳回原告梁复欣、王华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告广州市安合贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘丽琼二〇一六年七月六日书记员  袁美华