天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终469号上诉人（原审被告)：天津顺驰新地置业有限公司，住所地天津市河**龙山道与天山北路交口清霖园会所。法定代表人：何定丰，董事长。委托诉讼代理人：何忠诚，男，该公司员工。上诉人（原审被告)：天津隽丰物业管理有限公司，住所地天津市河**鲁山道与贺兰山路交口太阳城会所**。法定代表人：谭少鸿，总经理。委托诉讼代理人：朱宽，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张晶晶，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王立，男，1967年10月2日出生，汉族，住天津市河**。上诉人天津顺驰新地置业有限公司（以下简称新地置业公司）、天津隽丰物业管理有限公司（以下简称隽丰公司）因与被上诉人王立物业费纠纷一案,不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初7325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。新地置业公司上诉请求：1、撤销天津市河东区人民法院（2020）津0102民初7325号民事判决，依法改判驳回王立的一审诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审案件受理费由王立承担。事实和理由：一、《物业费优惠单》的真实性无法认定，《物业费优惠单》加盖的是新地置业公司销售部印章，但新地置业公司并未使用过该印章，如果王立认为新地置业公司使用过该印章，根据举证责任应该由王立进行举证。即使《物业费优惠单》是真实的，王立的诉讼请求也超过诉讼时效，《物业费优惠单》的开具时间均为2004年，至今已16年，虽然《物业费优惠单》并未写明履行期限，但依据常理，王立即使不在当年使用，也应于开具后相近几年使用，在相隔16年后才予以使用，明显超过诉讼时效。新地置业公司与隽丰公司之间并无持股关系，人员、办公场所、经营地点均不同，经济上也均为独立运营，一审判决依据新地置业公司与隽丰公司签订的《协议书》认定新地置业公司向王立发出《物业费优惠单》时亦代表隽丰公司作出承诺，与事实不符。隽丰公司上诉请求：1、撤销天津市河东区人民法院（2020）津0102民初7325号民事判决，改判不支持王立适用《物业费优惠单》；2、本案一、二审案件受理费由王立承担。事实和理由：隽丰公司与新地置业公司属于两个独立的法人，隽丰公司未曾授权新地置业公司对王立作出任何承诺，不能认为新地置业公司层代表隽丰公司与王立签订过《协议书》，就有权代隽丰公司作出承诺。王立辩称，不同意新地置业公司、隽丰公司的上诉请求，同意一审判决。王立向一审法院起诉请求：1、判令被告同意原告有效使用物业费优惠单三张，用于充抵原告名下坐落于天津市河东区房屋自2019年1月1日至2021年12月31日的物业费；2、追加免除原告名下上述房屋自2022年1月1日至2024年12月31日的物业费；3、本案诉讼费及相关费用由二被告承担。一审法院认定事实如下：王立于2004年10月20日与新地置业公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买新地置业公司开发的坐落于天津市河东区××号××。同时介绍其朋友王全顺购买同一小区8-1-301号房屋。天津顺驰发展有限公司销售部于2004年10月20日以“推荐购房”的名义给原告开具一张《物业费优惠单》，该单据中注明：该业主购买／推荐购买王全顺8-1-301成功购房获赠物业管理费，价值为壹年物业费。有购房人、经手人、经理签字，及销售部盖章。该单下方注：此优惠单一式二联，第一联销售部留存，第二联物业留存。说明：1．此优惠单限一次性使用，遗失不补；2．若发生退房，则该项优惠无效益；3．所要优惠物业费的物业地址必须与此单所填写的物业地址一致，方可使用；4．优惠单只限于交纳物业费使用，不可兑换现金或做其他消费代金券使用；5．优惠单须有三方签字及公司签章方可生效等。后王立于2004年12月14日与2004年12月24日分别以二次购房和推荐案外人庞岳购房再次获得两张相同的物业费优惠单，但该单据中加盖的是新地置业公司销售部的印章。王立自取得该优惠单至今，未抵偿过物业费。另查，王立曾于2008年6月25日以商品房销售合同纠纷为由起诉新地置业公司，经审理后，本院于2008年9月18日作出（2008）东民初字第3832号民事判决书，判决新地置业公司给付王立延期办理产权证的违约金60.45元、逾期交房违约金7561.84元、层高与约定不符的赔偿金10000元，并承担诉讼费250元。2011年10月19日隽丰公司以物业管理服务合同纠纷为由起诉王立，经审理后，本院于2011年11月21日作出（2011）东民初字第5601号民事判决书，判决王立给付隽丰公司自2009年11月至2011年6月的物业费4313.16元，并承担诉讼费15元。2012年4月12日新地置业公司与王立签订《协议书》，就上述两个案件的履行达成一致意见，且已履行完毕。再查，王立应每年交纳物业费2875.40元，自2019年1月起至今未向隽丰公司交纳物业费。本案的争议焦点为：1．原告所持三张优惠单是否真实有效；2．原告的主张是否已超过诉讼时效。一审法院认为，王立于2004年10月20日与新地置业公司签订的《天津市商品房买卖合同》，在王立符合公司规定的情况下，新地置业公司分别于2004年12月14日及2004年12月24日向王立发放了两张《物业费优惠单》。我国民法总则明确规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。新地置业公司曾向王立承诺每张优惠单的价值为壹年的物业费，且未约定履行期限，故持有人可以随时主张权利。该优惠单中虽未加盖隽丰公司的印章，但隽丰公司原名天津顺驰物业管理有限公司，与新地置业公司同属一个集团公司，且新地置业公司亦曾代表隽丰公司与王立签订《协议书》，说明新地置业公司在向王立发放物业费优惠单时，亦代表隽丰公司作出承诺，故本院对于原告王立起诉二被告要求使用上述两张物业费优惠单充抵两年物业费的诉讼请求予以支持。而王立2004年10月20日取得的物业费优惠单中加盖的是天津顺驰发展有限公司销售部的印章，该公司与本案被告新地置业公司是两个法人单位，故王立无权向新地置业公司主张权利，本院对于王立在本案中主张一并使该物业费优惠单的诉讼请求不予支持。此外，原告要求追加减免期限，因没有法律规定及合同约定，故本院对于原告的此项诉讼请求不予支持。庭审中二被告对原告王立持有的物业费优惠单的真实性不予认可，但该单据中加盖的是被告新地置业公司销售部的印章，二被告未向本院提供证据证实该印章是原告伪造，且物业费优惠单取得的时间与原告购房及推荐他人购房的时间一致，故本院对于该优惠单的真实性予以认可。关于二被告主张原告的诉讼请求已超过诉讼时效一节，因优惠单中未注明使用时间，原告可随时主张使用，故原告的诉请并未超过诉讼时效，本院对于二被告的反驳意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条规定，判决：一、原告王立可以2004年12月14日及2004年12月24日的物业费优惠单充抵2019年1月1日至2020年12月31日的物业费；二、驳回原告王立的其他诉讼请求。案件受理费40元，由被告新地置业公司与隽丰公司共同负担。二审期间，新地置业公司提交如下证据：委托书；证明新地置业公司与隽丰公司是两个独立的法人，并不是关联关系，不能因此推断出是新地置业公司代隽丰公司作出了有关物业费优惠的承诺。隽丰公司、王立二审期间未提交证据。经质证，隽丰公司对于新地置业公司二审期间提供的证据没有异议，王立对于新地置业公司二审期间提供证据的证明目的不予认可。本院经审查认为，新地置业公司二审期间提供证据的真实性隽丰公司、王立未提异议，本院予以认定。本院经审理查明，2012年4月10日，隽丰公司向新地置业公司出具的委托书载明“新地置业公司：我公司与王立物业管理服务合同纠纷案件，已经法院审理判决。王立作为天津市河东区房屋业主，应向我公司支付自207年1月至2011年6月拖欠的物业管理服务费4378.16元（含我公司向法院缴纳的执行费50元）。法院判决后，王立一直拖欠上述费用，至今未予缴纳。我公司得知，因贵公司与王立商品房销售合同纠纷一案，正在商谈后续判决履行事宜，为了提高案件的执行效率，维护我公司的合法权益，我公司委托贵公司在向王立支付费用时，代扣王立拖欠我公司的物业管理服务费4378.16元。该笔费用从贵公司与我公司的后续业务合作中扣除。”本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，加盖有新地置业公司销售部印章的两张《物业费优惠单》的真实性虽然新地置业公司不予认可，但新地置业公司认可其内设销售部这一部门，且未能提供证据否定新地置业公司销售部印章的存在，亦未提供证据证明该印章系伪造，故按照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应承担不利后果，本院认定加盖有新地置业公司销售部印章的两张《物业费优惠单》客观真实，为新地置业公司向王立出具。虽然该两张《物业费优惠单》没有隽丰公司盖章确认，但隽丰公司与新地置业公司为同一集团公司下属公司，且隽丰公司曾经向新地置业公司出具委托书，新地置业公司代表隽丰公司与王立签订《协议书》，说明双方之间存在业务合作。新地置业公司向王立发放物业费优惠单，应认定为亦代表隽丰公司作出承诺，构成表见代理，故一审法院对于王立起诉新地置业公司、隽丰公司要求使用上述两张物业费优惠单充抵两年物业费的诉讼请求予以支持并无不当。《物业费优惠单》中未注明使用时间，王立可随时主张使用，新地置业公司主张已超过诉讼时效的上诉理由不能成立。综上所述，新地置业公司、隽丰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，上诉人天津顺驰新地置业有限公司负担80元，上诉人天津隽丰物业管理有限公司负担80元。本判决为终审判决。审判长 梁 辉审判员 刘 刚审判员 王志红二〇二一年二月十九日法官助理郭晓悦书记员刘玉娇