广东省佛山市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）粤06执异45号案外人孙超伦，男，汉族，住佛山市南海区，公民身份号码×××1550。案外人王柳柳，女，汉族，住佛山市南海区，公民身份号码×××0020。原告王美莲，女，汉族，住广州市越秀区，公民身份号码×××6022。委托代理人张嘉成，广东舜华律师事务所律师。被告孔庆祥，男，汉族，住佛山市禅城区，公民身份号码×××0613。被告孔庆立，男，汉族，港澳证件号码×××7200。本院在审理原告王美莲诉被告孔庆祥、孔庆立其他合同纠纷一案过程中，根据原告提出的财产保全申请，查封了被告名下位于佛山市南海区桂城南海大道北5号兴业新邨xxx房产，案外人孙超伦、王柳柳为此向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月27日进行了公开听证，案外人孙超伦，原告王美莲的委托代理人张嘉成，被告孔庆祥、孔庆立到庭参加听证，本案现已审理终结。案外人孙超伦、王柳柳提出，2016年4月11日，案外人与孔庆立到佛山市南海区桂城街道行政服务中心办理佛山市南海区桂城南海大道北5号兴业新邨xxx的产权过户，发现该房产已于2016年3月23日被本院查封。现案外人对该查封有异议，请求解除查封，理由如下：2015年12月1日，案外人与被查封房产原所有权人孔庆立签订《佛山市南海区桂城兴业新邨幼儿园产权及经营权转让合同》，案外人自2015年12月1日至2015年4月11日止共支付孔庆立（含定金、违约金）共人民币2100万元（由于案外人逾期支付交易款项，产生100万元违约金）。案外人已按约定支付了交易款项，兴业幼儿园的经营权已经过户并由案外人经营中，该房产已属案外人所有。因孔庆立与王美莲其他民事纠纷，而查封该房地产已损害了案外人的利益。据了解，王美莲与孔庆立的交易，因王美莲无法支付剩余款项而反悔，王美莲为了达到阻却过户而申请查封，是以合法形式掩盖其非法目的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”为维护案外人合法权益，请求尽快对涉案房屋解除查封。案外人向本院提交如下证据：1、银行转账流水原件；2、幼儿园经营证照原件；3、转让合同原件；4、经营权变更登记的登报申请；上述证据拟证明案外人根据合同，取得幼儿园的房产及经营权，并已支付全部款项，并已对幼儿园进行实际经营，即已实际占有幼儿园的房产。经质证，原告王美莲对案外人提交的证据真实性无异议。经质证，被告孔庆立对证据真实性没有异议，并补充认为，按双方合同被告孔庆立应于2016年1月30日收齐款并将幼儿园经营权及房产交付案外人使用，由于案外人实际经营困难，被告孔庆立宽限了案外人的付款时间，但还是按合同约定将房屋交付给了案外人实际使用，同时要求案外人按合同支付违约金，所以被告认为幼儿园房产已经交付使用。经审查，本院对案外人提供的证据的真实性予以确认。原告王美莲答辩称，一、案外人在本院依法保全涉案房产时，并未支付全部价款。根据案外人提供的2015年12月1日签订的《佛山市南海区桂城兴业新邨幼儿园产权及经营权转让合同》第五条规定，幼儿园以套的形式进行转让，转让金额为2000万元。根据案外人提供的转账记录，在本院查封时，案外人仅支付了700万元转让价款（2015年11月30日由卢杰媚支付10万元，2015年12月1日支付20万元，2015年12月1日从未知账户支付20万元，2015年12月8日支付50万元，2016年3月9日支付150万元，2016年3月10日支付450万元），并未支付全部转让款。之后才支付了占总款三分之二的转让款（2016年3月25日支付两笔分别为500万元、200万元共700万元，2016年4月11日支付700万元）。二、案外人在查封前，并未实际占有幼儿园。根据合同第八条的规定，甲方收到乙方应付全部转让金额次月将幼儿园按现状交付给乙方经营，案外人最后支付转让款的时间发生在2016年4月11日，幼儿园交付的时间应当在此时间之后，因此案外人并未实际占有幼儿园。三、案外人对未能办理过户登记手续存在过错。根据合同第六条付款方式的规定，案外人应在2015年12月1日支付定金10万元，在2015年12月31日前支付首期转让款190万元，在2016年1月31日前支付转让款1800万元。第七条规定，案外人应在付清全部转让款三个工作日内，双方前往上述房产的街道房管部门办理上述房产产权过户事宜。即案外人如果按合同约定在2016年1月31日之前支付全部转让款，双方将在三个工作日内办理过户登记手续。然而案外人直至2016年4月11日才将转让款项全部付清，案外人自承由于逾期支付而产生额外的100万元违约金，可见导致迟迟未办理过户登记手续是由于案外人逾期支付转让价款所造成的。四、原告提起民事诉讼及财产保全，是为了维护自身的合法权益，法院采取财产保全措施符合法律规定。案外人由于自身的违约行为无法办理涉案房产的产权变更手续，而被告在与原告之间存在争议的情况下，又与案外人签订合同，存在“一房二卖”的行为，损害了原告的合法权益，原告按照合同约定向法院提起诉讼及申请财产保全，法院依法审查后作出查封行为均符合法律规定。原告王美莲并未向本院提交证据。本院经审理查明，2015年12月1日，案外人孙超伦、王柳柳与被告孔庆立签订《佛山市南海区桂城兴业新邨幼儿园产权及经营权转让合同》，双方约定：一、甲方（被告孔庆立）转让的兴业幼儿园内容：广东省佛山市南海区桂城南海大道北5号兴业新邨xxx的产权及经营权（详见《房地产权证》和《中华人民共和国民办学校办学许可证》）。二、兴业幼儿园总建筑面积为1310.09平方米（详见《房地产权证》）。三、乙方（案外人孙超伦、王柳柳）对甲方转让的兴业幼儿园现状及内容已作充分了解。乙方同时对受让兴业幼儿园需办理的产权及经营权转让手续、经营权变更手续、需交的一切税费手续费及相关费用也充分了解。四、乙方对兴业幼儿园充分了解后，同意按现状受让。五、兴业幼儿园产权及经营权的转让形式及转让金额：1.兴业幼儿园以套的形式转让。2.兴业幼儿园转让金额为人民币2000万元（该转让金额为实收金额，不含转让产生的任何税费或转让手续费）。3.乙方同意按2000万元受让兴业幼儿园。4.乙方向甲方支付转让金额时，甲方只出具《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》约定的转让金额的收据（不出具发票），超出《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》约定转让金额部分的，甲方不出具任何发票（或收据）。六、付款方式：1.甲、乙双方约定付款方式为分期付款。2.甲、乙双方签订本《转让协议书》当天，乙方向甲方支付定金人民币10万元。3.乙方于2015年12月31日前向甲方支付首期转让金额人民币190万元。4.乙方于2016年1月31日，向甲方支付转让金额余额1800万元。七、法人变更产权过户时间：1.法人变更时间为乙方已付200万元后，甲乙双方前往房产当地教育部门办理经营权变更手续。2.产权过户时间，乙方付清全部转让款三个工作日内，甲、乙双方前往上述房产的街道房管部门办理上述房产产权过户事宜。八、交付时间：甲方收到乙方应付全部转让金额次月起将幼儿园按现状交付给乙方经营。九、其他约定：……。十、违约责任：1.甲方若中途不卖，视为违约，本合同即告解除。甲方在违约之日起三天内将所收款项全部退回给乙方，并按乙方已支付给甲方的定金的等额赔偿给乙方作为违约金（政府行为或自然灾害导致无法转让不视为违约）。2.甲方未按合同约定与乙方前往相关部门办理房产产权及经营权变更手续，则视甲方违约，本合同即告解除（如乙方不配合到相关部门办理房产产权及经营权变更手续，则不视为甲方违约）。甲方在违约之日起三天内将所收款项全额退回给乙方，并按乙方已支付给甲方的定金的双倍赔偿给乙方作为违约金（政府行为或自然灾害导致无法转让不视为违约）。3.乙方未按合同如期向甲方支付转让金额，视乙方违约。在乙方违约之日起，乙方每日向甲方支付应付款项的千分之一给甲方作为违约金。乙方逾期满一个月仍未按合同约定向甲方支付转让金额的，本合同即告解除，甲方没收乙方已交所有款项，甲方有权向乙方追究由此造成甲方的相应经济损失。4.乙方若中途不买，视乙方违约，本合同即告解除。甲方没收乙方所交定金及已交转让金额为违约金，甲方同时有权向乙方追究由此造成甲方的相应经济损失。十一、乙方向甲方支付完毕兴业幼儿园转让金额人民币2000万元，双方到当地房管部门签订《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》之时，即视本合同履行完成，上述协议内容同时自行终止。十二、……。上述合同签订后，根据孔庆立出具的《转款通知》，案外人孙超伦、王柳柳分别于2015年11月30日（由卢杰媚网络转账）支付10万元，2015年12月1日支付20万元，2015年12月1日支付20万元，2015年12月8日支付50万元，2016年3月9日支付150万元，2016年3月10日支付450万元，2016年3月25日分别支付500万元、200万元共700万元，2016年4月11日支付700万元（由于案外人逾期支付交易款项，案外人比合同约定多支付100万元，案外人及被告均确认为该100万元为逾期付款违约金），上述款项分别转入孔庆祥名下位于中国银行佛山南海支行62×××31账户及孔庆立名下位于中国民生银行股份有限公司佛山分行营业部账户。孔庆立协助案外人于2016年2月29日办理了以王柳柳为校长的佛山市南海区桂城兴业新邨幼儿园的《民办学校办学许可证》。2016年3月23日，本院在审理王美莲诉孔庆立、孔庆祥一案中，根据原告王美莲提出的财产保全申请及其所提供的财产线索，本院作出（2016）粤06民初66号民事裁定书及（2016）粤06执保95号协助执行通知书，查封了孔庆立名下所有的位于佛山市南海区桂城南海大道北5号兴业新邨xxx。本院认为：《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百五十六条规定，人民法院采取财产保全的方法和措施，依照执行程序相关规定办理。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，原告王美莲申请财产保全后由本院查封的孔庆立名下所有的位于佛山市南海区桂城南海大道北5号兴业新邨xxx，是被告孔庆立已出卖给案外人孙超伦、王柳柳的财产，案外人孙超伦、王柳柳在本院查封前已支付了部分款项，并且在不知道存在本院查封的情况下，将后续的合同约定的款项全部支付给被告孔庆立，在办理房产过户手续过程中才发现本院已查封涉案房屋，未能办理房屋产权过户手续。同时，由于案外人王柳柳已办理《中华人民共和国民办学校办学许可证》，实际接管幼儿园，即案外人已实际使用涉案房产。在履行合同过程中，案外人孙超伦、王柳柳虽然存在逾期付款的违约行为，但被告孔庆立在听证过程中已明确表示宽限其付款时间，因此，对未能办理涉案房产的过户，不能认为案外人存在过错。综上，案外人孙超伦、王柳柳提出的异议情形，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，涉案房产属不得查封的情况，依法应中止对涉案房产的执行措施。案外人孙超伦、王柳柳的请求合法有据，应予支持。若当事人不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对被告孔庆立名下所有的位于佛山市南海区桂城南海大道北5号兴业新邨xxx的保全执行。本裁定送达后即发生法律效力。审 判 长  黎健毅审 判 员  陈秀武代理审判员  李 慧二〇一六年七月二十一日书 记 员  骆志辉