广东省东莞市第三人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤1973民初1010号原告：东莞市横沥镇田坑五二股份经济合作社，住所地：广东省东莞市横沥镇田坑五二村小组。负责人：黄柱伦。委托代理人：马成，广东莞泰律师事务所律师。委托代理人：吴烈璇，广东莞泰律师事务所实习律师。被告：东莞市钢庆金属制品有限公司，住所地：东莞市横沥镇新城工业区城乡路104号。法定代表人：廖金法。第三人：黄焕球，男，汉族，1967年10月22日出生，住广东省东莞市。委托诉讼代理人叶昌盛，广东沃金律师事务所律师。委托诉讼代理人李东泉，广东沃金律师事务所律师助理。本院受理原告东莞市横沥镇田坑五二股份经济合作社(以下简称五二经济合作社)诉被告东莞市钢庆金属制品有限公司（以下简称钢庆公司）、第三人黄焕球返还原物纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告五二经济合作社的委托代理人马成、吴烈璇，被告钢庆公司的法定代表人廖金法、第三人黄焕球及其委托代理人叶昌盛、李东泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五二经济合作社向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告立即停止侵占原告的土地，腾退案涉土地交还给原告使用；本案诉讼费由被告承担。事实理由如下：2007年4月25日，原告将其位于东莞市横沥镇田坑村五二村民小组土名“神前”的一块2.8亩土地租给案外人东莞市伟浩电子材料有限公司（下称伟浩公司）使用，双方签订了土地租赁合同书，约定租赁期限从2007年11月1日至2027年11月1日。合同签订后，原告按照约定向伟浩公司交付了案涉土地。伟浩公司在该土地上建设了厂房及相关附属设施。2013年伟浩公司因经营不善停止营业，现案涉土地及地上建筑物由被告占有使用。2014年11月18日，原告向贵院起诉确认双方的租赁关系已于2012年2月18日终止。贵院作出（2015）东三法沥民一初字第40号民事判决书，认为案涉土地使用权性质为建设用地，未经县级人民政府批准，也不属于土地管理第六十三条规定的除外情形，合同无效，确认双方的租赁关系于2012年12月17日终止。本案，原告与被告未签订任何土地租赁合同，被告也未向原告交付土地占有使用费，即使伟浩公司在租赁期限内将案涉土地转租给被告使用，伟浩公司的转租行为也未经原告的同意，伟浩公司与被告签订的任何租赁合同都因违反了土地管理法的强制性规定而无效。因此，被告侵占原告的土地的行为没有任何法律依据。被告钢庆公司答辩称，一、被告于2015年12月收到原告的律师函，但律师函所述的裁判文书无法查询，真伪不清。原告需明确指出，被告才能与原告进一步沟通。二、被告与伟浩公司、嘉浩公司毫无关系。根据网络查询信息显示，该两公司因拖欠供货商货款被法院查封，其董事长也已经跑路。被告承租时，房东黄焕球担保无任何法律诉讼，被告才签订租赁合同。三、被告与黄焕球签订了租赁合同并依法按时交纳了相关的租金，并为城市纳税，创造了就业机会。四、请求裁判文书不要在互联网公开，返还被告的清白。对于不实的指控，被告保留相关的法律权利。第三人黄焕球述称，原告与第三人签订的协议书和土地租用合同变更协议书是经双方平等协商确定并得到确实履行，涉案的土地为集体建设用地，依照广东省集体建设土地使用权流转适用管理办法第一条、第二条、第八条的规定，广东省的土地建设可以在一定条件下进行流转，所以原告与第三人签订上述两份协议书是合法有效的，第三人作为合法有效的承租人和土地建筑物所有权人，将案涉土地及建筑物租用给被告是合法有效，原告以被告侵犯集体土地为由起诉没有法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明：一、案涉土地租赁情况。2007年4月25日，东莞市横沥镇田坑村五二村民小组作为甲方与案外人东莞市伟浩电子材料有限公司（下称伟浩公司）作为乙方签订了土地租用合同书及补充协议，土地租用合同书约定甲方将一块地名为“神前”的土地共2.8亩出租给乙方使用，约定租期为20年，从2007年11月1日至2027年11月1日；租金前十年每年每亩6500元，后十年增加10%，每年12月15日前交下年租金；甲方只提供土地，地上建筑物、水电工程等全部费用由乙方负责；租赁期间甲方不得随意终止合同，否则必须承担乙方的一切损失及搬迁费用；如乙方在租用期中途违约，其所交押金不退回给乙方，同时地上建筑物归甲方所有；租赁期满，土地上所有的建筑物、水电设施无偿归甲方所有。补充协议约定甲方同意在二十年后，按在前十年的租金基础上增加10%续租十年给乙方，即从2027年11月1日至2037年11月1日。合同签订后，伟浩公司在上述土地上兴建了厂房等建筑物，地上建筑物未办理建设工程规划许可证等证件。案涉土地为集体所有的建设用地。2012年12月18日，原告与伟浩公司、第三人黄焕球签订了土地租用合同变更协议书及补充协议，约定：因伟浩公司中途违约，现取消东莞市横沥镇田坑村五二村民小组与孙义洋签订的土地租用合同书，变更协议如下：按照原（孙义洋）土地租用合同书同等条约转租给黄焕球使用，即从2012年12月18日至2037年11月1日，由黄焕球按原合同租金缴纳租金至合同期满。第三人提交了租金收据、银行转账凭证、城市土地使用税完税证明等证据证明其自2012年12月18日起每年均向原告交纳了土地租赁费。银行转账凭证显示第三人于2015年12月14日通过银行转账的方式向原告交纳了2016年的土地使用费。原告对该组证据的真实性予以确认，但主张其已在2015年12月11日发律师函给第三人，要求终止双方的租赁关系，不再向第三人收取2016年的租金，因此2015年12月14日的银行转账是第三人的单方行为，原告不确认且同意退回该笔租金并支付同期贷款利息。对此提交了律师函及EMS改退批条予以佐证。庭审后原告向第三人退回了2015年的租金18200元，第三人认为退租金是原告单方行为，不能据此认为双方的租赁关系不成立。二、案涉地上建筑物情况。第三人提交了了协议书、组织机构代码证、执行裁定书、汇款凭证、东莞市横沥镇田坑村村民委员会（田坑村民委员会）出具的证明等证据证明其为案涉地上建筑物合法受让人。协议书由伟浩公司作为甲方与黄焕球作为乙方于2012年12月10日签订，协议书约定：甲方同意将其与五二经济合作社签订的土地租用合同书及补充协议项下的权利义务及地上厂房、办公楼等建筑物依现状转让给乙方，所得价款用于清偿已向本院申请执行的申请人[被申请执行人为甲方及东莞市嘉浩光电科技有限公司（下称嘉浩公司）]的债权，乙方同意受让；双方签订本协议已取得了田坑村民委员会、五二经济合作社的同意；双方确认转让款为800000元，乙方支付款项后，甲方将上述土地、地上建筑的厂房及办公楼交付给乙方；鉴于甲方及嘉浩公司拖欠他人债务，甲方同意乙方将上述款项作为甲方向本院缴纳的执行款直接交付给本院；见证方：五二经济合作社。五二经济合作社未在见证方处盖章，由代表黄焕洪签名。组织机构代码证显示签订协议时黄焕洪为五二经济合作社的负责人；汇款凭证显示黄焕球向本院转入800000元；执行裁定书，显示法院解除了对上述建筑物的查封；田坑村委会出具的证明载明“兹有我村村民黄焕球拥有的位于东莞市横沥镇新城工业区城乡路104号的房产，土地面积共800平方米，属于厂房用途。”原告对协议书不确认，主张黄焕洪的签名仅为其个人签名，原告对此不确认；对汇款凭证的真实性予以确认，但认为与本案无关；对执行裁定书的真实性予以确认，关联性不确认，主张执行裁定书对应的是嘉浩公司的而非伟浩公司，因此即便第三人称支付了800000元给法院，受益人也是嘉浩公司而非伟浩公司，因此第三人主张支付了800000元取得了地上建筑物的主张不成立；对田坑村委会的证明不确认，且该证明载明的面积仅为800平方米，明显与事实不符，并当庭提交了田坑村委会于2016年6月14日出具的证明为证。该证明载明“本村村委会于2013年1月2日出具的住所经营场所产权证明仅限于提供给东莞市工商局办理营业执照之用，不作为该场地权属证明资料”。第三人及被告对此不确认，认为该证明为诉讼之后所作，村委会当时的证明才能代表其真实意思表示。2013年12月13日，第三人黄焕球作为甲方与被告钢庆公司法定代表人作为乙方签订了东莞市房屋租赁合同，约定甲方将位于东莞市横沥镇新城工业区城乡路18号的厂房、办公室及宿舍楼共2200平方米出租给乙方使用，租赁期限自2014年2月1日至2024年1月31日，租金为29000元/月。由于签订合同时，被告钢庆公司尚未注册登记。后，第三人黄焕球与被告钢庆公司补充签订了内容同前的东莞市房屋租赁合同。以上事实有土地使用权证、租赁土地合同书、土地租用合同变更协议书、补充协议、民事判决书、律师函、邮寄单及签收单、EMS改退批条、住所（经营场所）产权证明、租赁合同、证明、协议书、租金收据、转账凭证、完税证明、房屋租赁合同、执行裁定书、电子邮件、网络信息打印件、纳税申报表以及本院庭审笔录等附案为证。本院认为，原告与案外人伟浩公司签订了土地租用合同及补充协议将案涉集体建设用地出租给了伟浩公司，后转租给了第三人黄焕球。案外人伟浩公司在承租期间未经许可在该土地上兴建了建筑物，并与第三人黄焕球签订了协议书将地上建筑物转让给了第三人黄焕球。第三人黄焕球再将地上建筑物出租给了被告钢庆公司。因此，被告钢庆公司系基于其与第三人签订的房屋租赁合同而占有案涉地上建筑物从而占有建筑物所占用的土地。在该未取得建设工程规划许可的地上建筑物未经行政主管部门处理前，对原告要求腾退并返还土地的诉请本院不予处理。在行政主管部门对涉及的其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，当事人可以就因履行合同而发生的财产纠纷提起民事诉讼。故对原告的起诉本院予以驳回。本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条的规定，裁定如下：驳回原告东莞市横沥镇田坑五二股份经济合作社的起诉。本案受理费11800元，待本裁定书生效后退回给原告东莞市横沥镇田坑五二股份经济合作社。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  钟凤媚人民陪审员  丁德彪人民陪审员  骆红招二○二○一六年七月二十二日书 记 员  李科龙杨秋婕附本案适用法律法规条文：1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。2.《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第2条人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。第3条当事人因农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷向人民法院提起民事诉讼，部分诉讼请求涉及违法用地或非法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，部分请求不涉及，且两部分诉讼请求可分的，人民法院可以对不涉及违法用地或非法建筑的部分直接审理并作出判决，对涉及违法用地或非法建筑的部分，则不予审理，并告知当事人向行政主管部门申请处理。