江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终6789号上诉人（原审原告）：闫明，男，1961年3月26日生，汉族，住江苏省邳州市。被上诉人（原审被告）：徐州安泰顺房地产开发有限公司。住所地江苏省邳州市运河街道坝头村。法定代表人：刘军，该公司经理。委托诉讼代理人：朱志增，江苏大运河律师事务所律师。上诉人闫明因与被上诉人徐州安泰顺房地产开发有限公司（以下简称安泰顺公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2019）苏0382民初8673号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人闫明、被上诉人徐州安泰顺公司的委托诉讼代理人朱志增到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人闫明上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判支持闫明诉讼请求或发回重审；3、一、二审诉讼费由安泰顺公司承担。上诉理由：一审判决存在严重错误。一、一审认定闫明主张本案属于“以房抵债”，实际上，闫明没有主张本案存在“以房抵债”，闫明仅仅主张将原有的部分债权作为购房款。二、一审认定闫明“对借贷关系未完成基本的举证责任”，该认定错误。如果双方不存在借贷关系，安泰顺公司不可能向闫明出具盖章的购房款收据和交房证明等手续。虽然闫明保管的收据上因时间长久无法辨认收据上数额，但闫明还提供了该收据的第三联，收据第三联上的内容及房款数额清晰可见，且该收据第三联上有安泰顺公司工作人员于宏签字，一审法院将该收据的两联割裂开来进行审查，没有综合审查甄别。一审甚至将于宏与闫明之间存在亲属关系作为对闫明不利的因素，闫明多次向一审法院陈述：因为于宏在安泰顺公司工作，双方才频繁发生借贷关系，这些对闫明有利因素一审法院没有考虑。闫明申请出庭的证人褚某,4系当时安泰顺公司实际负责人、控制人，褚某,4出庭作证说明了本案借贷及后来结算、买房过程，一审法院不考虑证据之间是否相互印证问题，而是给予全盘否定。闫明还提供了一张抵押房源明细表，该表的真实性安泰顺公司认可，系安泰顺公司记载抵押房屋的明细，这张表上清晰记载本案房屋及注明购房人为“闫明”的内容，一审判决对此没有任何提及。三、一审以“于宏以其本人与安泰顺公司之间存在大额民间借贷关系并进行了诉讼，而安泰顺公司又称曾拟以涉案房屋抵偿对于宏的借贷债务并按于宏要求将商品房预订单签在闫明名下”作为一个重要的依据，对本案闫明提供的收据证明效力不予确认，该认定错误。于宏与安泰顺公司之间因民间借贷进行诉讼是客观事实，安泰顺公司主张以涉案房屋抵偿于宏的借贷债务，安泰顺公司这一主张是否属实，查阅相关诉讼案件判决书便知。为此，闫明特依据我国民事诉讼法的相关规定，向贵院提起上诉。被上诉人安泰顺公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，闫明的上诉没有证据证明，请求驳回上诉，维持一审判决。闫明向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除闫明、安泰顺公司双方商品房买卖合同；2、判决安泰顺公司返还已付购房款1468284元并支付利息（以1468284元为本金，按年利率6%计算，自2012年5月16日起计算至还清本息为止）；3、判决安泰顺公司赔偿闫明损失20万元；4、判决安泰顺公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，即赔偿闫明1468284元；5、安泰顺公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年6月19日，闫明与安泰顺公司签订了商品房预订单一份，约定购买坐落于测（老干部活动中心）后天泰茗仕豪庭一号楼二单元102室及一号楼一号车库，闫明预交定金五万元。之后，闫明按安泰顺公司要求将全部购房款1468284元付清。2012年5月16日安泰顺公司向闫明出具1468284元购房款收据。2013年3月8日，闫明、安泰顺公司双方办理了交房手续，闫明又向物业办理了装修申请手续。2019年4月闫明向邳州市人民法院起诉要求安泰顺公司履行商品房买卖合同义务，即为闫明办理房屋产权证，此时闫明知道安泰顺公司又将该套房屋出卖给了第三人并已被第三人居住使用，同时闫明提供的付款收据上字迹模糊需要补充证据，在与一审法院沟通后，闫明申请撤诉。本案商品房买卖合同订立后，安泰顺公司又将该房屋出卖给第三人，导致闫明合同目的不能实现。闫明为维护自身合法权益，提起诉讼，请依法判决。一审法院查明：2011年6月19日,闫明（乙方）与安泰顺公司（甲方）签订《商品房预订单》，约定：一、乙方自愿定购由甲方开发的《天泰·茗仕豪庭》1幢2单元102室商品房一套和1幢1号车库，并自愿交付定金5万元。二、该商品房预测面积为：219.95㎡，单价6226元/㎡，总房价为1369409元。该车库预测面积为67.303㎡，单价为2426元/㎡，合计163277元。三、乙方采用付款方式为按揭贷款。四、双方签订本定购单后，乙方须在2011年6月28日前至大唐街如家酒店西侧销售中心（甲方不再另行书面通知）付清该商品房全部购房款/首付款，并按银行要求办理完毕按揭手续，双方签订《商品房买卖合同》及签约须知中的其他相关合同。五、乙方采用按揭贷款的方式支付余款的，须在签订《商品房买卖合同》当天同时提供相关贷款材料：……六、乙方采用一次性付款的方式购买的，须在签订《商品房买卖合同》当日一次性支付全部购房款。七、乙方在签订所购商品房买卖合同时，需同时签订车库和储藏室的买卖协议，并一次性缴纳第二条关于车库和储藏室的总价约定，甲方给乙方出具缴款收据。八、乙方根据其选择的付款方式，未按照本定购书第四条、第五条、第六条、第七条的约定履行的，视为乙方自动放弃对定购单所列商品的购买权，乙方所付定金不予退还，甲方有权将该商品房另行出售。闫明向一审法院提交编号为0000599的收据第二联，加盖“徐州安泰顺房地产开发有限公司财务专用章”，该联现为空白，肉眼辨认有曾经书写的痕迹。闫明提交同编号收据第二联影印件，字迹较模糊，隐约辨认：交款单位闫冬，收款方式现金，人民币壹佰肆拾陆万捌仟贰佰捌拾肆元正……2012年5月16日。闫明提交同编号收据第三联，载明：“交款单位闫冬，收款方式现金，人民币壹佰肆拾陆万捌仟贰佰捌拾肆元正，收款事由1号楼2单元102室（1305007）1号车库（163277）,2012年5月16日。”该第三联有“于宏”签名字样，未加盖安泰顺公司印章。一审另查明，2016年9月5日，安泰顺公司与案外人徐彦君签订商品房买卖合同，将上述1号楼2单元102室房屋出卖于徐彦君，双方于房产管理部门办理了网上登记备案。一审法院认为，闫明、安泰顺公司签订的商品房预订单中约定了具体房屋位置、面积、价款等商品房买卖合同的主要内容，双方成立商品房买卖合同关系。关于应否解除商品房买卖合同的问题。涉案房屋已出售给案外人，闫明、安泰顺公司之间的商品房买卖合同客观上无法再履行，闫明诉请解除合同，予以支持。关于闫明主张的装修损失问题。闫明主张安泰顺公司赔偿装修损失20万元，因未能举证证明实际损失，不予支持。关于闫明主张的返还购房款及一倍赔偿问题。闫明该项主张的前提是闫明已经按约支付了购房款。但对于购房款是否已经支付双方存在较大争议，安泰顺公司否认收到购房款。庭审中经法庭询问，闫明陈述其曾向安泰顺公司出借资金，双方存在民间借贷的关系，是以“以房抵债”的方式支付了购房款。安泰顺公司否认双方存在借贷关系，否认曾达成“以房抵债”协议。首先，双方未签订“以房抵债”协议，闫明举证不足以证明双方曾达成“以房抵债”的合意。其次，对于“以房抵债”的基础，即借贷关系及债务的存在，闫明对其所称的约150万元借款未能提供借条、收条、打款凭证等证据，对借贷关系未完成基本的举证责任，仅有证人褚某,4的证言，无法认定借贷关系及债务多少。另闫明所举的收据存在重大瑕疵，收据中显示交款人为闫冬，加盖安泰顺公司印章的第二联中已无法辨认内容，第三联仅有于宏签名，未加盖安泰顺公司印章。结合于宏与闫明当时有较亲近的亲属关系，于宏本人因其与安泰顺公司之间存在大额的民间借贷关系并进行了诉讼，而安泰顺公司又称曾拟以涉案房屋抵偿对于宏的借贷债务并按于宏要求将商品房预订单签在闫明名下，对该收据的证明效力无法确认。综上，闫明举证不足以证明“以房抵债”的合意及债的存在，即不足以证明已按约支付了购房款，其主张返还购房款及一倍赔偿，不予支持。关于本案的诉讼时效问题。闫明称于2019年4月第一次起诉时方知房屋已被卖于他人。安泰顺公司抗辩称本案已过诉讼时效,但未能举证证明闫明早已明知或应知房屋卖于他人。且闫明关于返还房款等请求的诉讼时效应在解除合同之后起算。故对安泰顺公司的抗辩意见不予采纳,本案尚未过诉讼时效。综上,依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除闫明与徐州安泰顺房地产开发有限公司于2011年6月19日签订的《天泰·茗仕豪庭》商品房预订单。二、驳回闫明的其他诉讼请求。一审案件受理费31893元，保全费5000元，合计36893元，由闫明负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：闫明有关解除商品房预售合同、安泰顺公司返还房款1468284元并承担相关损失的主张应否予以支持。二审中，上诉人闫明提交如下证据材料：1、2011年-2012年期间闫明从银行支取现金的相关银行流水，证明闫明将现金出借给褚某,褚某,4代表安泰顺公司，后来部分借款转为本案购房款。2、安泰顺公司注册信息打印件一份，证明褚某,4是安泰顺公司的股东，褚某,4一审出庭的相关陈述能代表安泰顺公司。安泰顺公司质证意见：对于证据1真实性不予认可，本案一审开了三次庭，一审法院多次要求闫明提供转款或取款的凭证，闫明一直没有提交。即使闫明有取款行为，但不能证明他所取的款项交付给了于宏、褚某,4。证据2真实性没有异议，虽然工商登记上仍然体现褚某,4系安泰顺公司股东，但实际上褚某,4已不是安泰顺公司股东。二审中，被上诉人安泰顺公司未提交新证据。本院对闫明提交的证据1-2的真实性予以认定，对其与本案的关联性，将在裁判理由部分予以综合阐述。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院二审另查明：一、闫军、闫明为兄弟关系。闫明与闫冬为父子关系。闫军与于宏曾为夫妻关系，于宏曾为安泰顺公司办公室主任，安泰顺通过于宏向他人借款用于工程建设等。二、2014年7月1日本院受理了于宏与安泰顺公司民间借贷纠纷一案[案号(2014)徐民初字第175号],在该案审理中，安泰盛公司主张用三套房借款偿还于宏的借款，三套房屋所涉于宏指定的买受人为闫明（1-2-102房屋；1#1号车库）、闫冬（12-2-102房屋；12#2号车库）、闫军（14-1-101房屋；14#11号车库）。在该案审理中，安泰顺公司提交了于宏签字的涉案1-2-102室房屋的领取钥匙证明、装修申请等部分上房资料。本案闫明一审提交的上房资料即来源于该案安泰顺公司的举证材料，闫明手中并无相关上房资料的原件。该案审理中，于宏不认可上述三套房抵扣借款，故该案一、二审法院对三套房抵款事宜均未予处理。上述三套房屋均被安泰顺公司另行出售给他人，并已办理网签手续。本院认为：（一）涉案1-2-102房屋房屋已由安泰顺公司出售给案外人，闫明、安泰顺公司之间的商品房买卖合同客观上无法履行，闫明诉请解除合同，一审就此予以支持，并无不当。（二）关于闫明主张的安泰顺公司返还购房款及承担购房款一倍损失赔偿的问题。闫明该项主张的前提是闫明已经按约支付了购房款。但对于购房款是否已经支付，双方存在较大争议。闫明陈述其曾通过于宏、褚某,4向安泰顺公司出借资金，双方存在民间借贷的关系，以借款抵作购房款。本案闫明提交的证明其缴纳房款的证据为编号为0000599的收据第二联，该收据第二联虽然加盖安泰顺公司财务专用章，但收据上其他内容为空白。该收据第三联虽然有署名“于宏”的签字，但并未加盖安泰顺公司公章，且该收据第三联证据的来源存疑：闫明一审主张收据第三联由褚某,4交给闫明，但褚某,4一审出庭作证时否认其将该收据第三联交给闫明的事实。闫明提交的证明其缴纳购房款的证据存在瑕疵，根据该证据无法认定闫明是否缴纳购房款及其数额。虽然闫明一审申请证人褚某,4出庭作证，但褚某,4与安泰顺公司存在矛盾，褚某,4与本案存在利害关系，且从褚某,4一审出庭陈述证言的具体内容也不能直接确定闫明缴纳房款的数额。闫明二审虽然提交部分其从银行支取现金的银行流水，但上述证据是否与本案有关仍然不确定。闫明主张其将借款转为本案购房款，并主张将现金交给安泰顺公司原高管人员于宏、褚某,4，但闫明并未能提交任何有关其原始借款的材料凭证。即使闫明确实存在借款、且闫明确实通过于宏、褚某,4将借款转化为购房款，闫明主张的款项数额中是否存在法律不许可的高额利息的情形，也存在疑问。另民间借贷法律关系与本案商品房预售合同纠纷不属于同一法律关系，对于民间借贷法律关系，本案不予理涉。关于闫明主张的购房款一倍损失赔偿问题。因闫明所举证据不能证明其所缴纳购房款的数额，其有关购房款一倍损失的诉讼主张也不能得到支持。（三）关于闫明主张的装修损失问题。本案闫明持有的上房资料，来源于其他案件安泰顺公司主张以涉案房屋向于宏抵款时提交的资料，该案未认定安泰顺公司以房抵款的主张，于宏也不认可以房抵款的事实。闫明并未提交其他资料证明其实际占有涉案房屋并进行了装修。闫明主张安泰顺公司赔偿装修损失20万元，但闫明并不能举证证明其实际装修损失的存在及其数额。综上所述，上诉人闫明的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31893元，由上诉人闫明负担。本判决为终审判决。审判长 苏 团审判员 崔金城审判员 孟 娟二〇二一年二月二日书记员 金宇婷