辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终8043号上诉人（原审原告）：程顺，男，1963年3月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：崔迎春，女，1956年2月3日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人程顺与被上诉人崔迎春房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2016]辽01**民初4403号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。程顺诉称，程顺、崔迎春于2014年3月6日签订房屋租赁合同，合同约定：租赁期限为三年，第一年从2014年3月10日起至2015年3月31日止；第二年从2015年4月1日起至2016年3月31日止；第三年从2016年4月1日起至2017年3月31日止。租金为每年15万元整，按年交付，提前两个月交付下一年租金，并约定在租赁期间，出租房屋的设施和租赁房屋由崔迎春负责妥善保管，崔迎春负责房屋的维修。2015年3月6日，程顺、崔迎春在房屋租金给付补充协议中再次约定：2016年4月1日至2017年3月31日房屋租金按房屋租赁合同约定时间给付；崔迎春违约，崔迎春不能按期给付房屋租金，每逾期一日，由违约方（即崔迎春）给付房屋租金全款5%的滞纳金。现崔迎春违约，不执行程顺、崔迎春双方签订的房屋租赁合同及房屋租金给付补充协议，且房屋卫生间下水堵塞，无法正常使用，故程顺起诉至法院。诉讼请求：1、请求判令崔迎春履行合同约定，给付2016年4月1日至2017年3月31日房屋租金15万元；2、请求判令崔迎春按房屋租金补充协议给付滞纳金7.5万元；3、请求判令崔迎春修复房屋卫生间下水，使房屋卫生间能够正常使用；4、诉讼费由崔迎春承担。崔迎春辩称，答辩人租赁程顺房屋属实，并在该房屋进行经营卖渔具。因近两年生意不好，答辩人于2015年5、6月份期间与程顺进行过沟通，提出生意不好，承受不了这么贵的房租，程顺一直说到时候再说。2015年末，水管被冻，答辩人与程顺沟通希望降低租金，程顺不同意，并告诉答辩人若承受不了可以搬走。之后，程顺在租赁房屋贴出租单。另，我于2016年3月末之前就已经搬走。原审法院经审理查明，程顺系位于沈阳市和平区总站路67号、建筑面积350平方米房屋的所有权人。2014年3月6日，程顺（出租方/甲方）与崔迎春（承租方/乙方）就前述房屋签订《房屋租赁合同书》一份，约定程顺将前述房屋出租给崔迎春经营渔具，租赁期限为三年（即第一年自2014年3月10日起至2015年3月31日止；第二年自2015年4月1日起至2016年3月31日止；第三年自2016年4月1日起至2017年3月31日止），年租金15万元（税后），上打租（提前两个月交付下一年租金）。合同第四条（房屋租赁期间水、电、煤气费保证金）约定：“乙方向甲方交纳3000元，如有违约行为，甲方不予返还。”合同第十一条（违约责任）e)款约定：“合同期满或因本合同约定的其他情况，乙方应将租赁房屋交还甲方，每逾期一日，乙方应按年租金百分之五向甲方支付违约金；……”双方还就其他事项进行了约定。在该合同落款处，原、崔迎春均签字予以确认。同日，程顺（出租方/甲方）与崔迎春（承租方/乙方）签订《房屋租金给付补充协议》一份，载明‘一、应乙方要求，自甲、乙双方签订房屋租赁合同之日，乙方向甲方支付定金，人民币5万元，甲方将房屋交乙方进行装修，乙方须在2014年4月1日前将租金余款和水费、电费保证金人民币103,000元全部付给甲方；二、甲方毁约，甲方应将定金退还给乙方，另付给乙方等同定金数额的违约金。乙方毁约，乙方不得向甲方索还定金。如甲方不能按期向乙方交付房屋或乙方不能按期向甲方付清房屋租金及水费、电费保证金，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于房屋租金百分之五的滞纳金。……’，在该协议落款处，程顺、崔迎春均签字予以确认。合同签订后，崔迎春依约履行给付程顺租金及保证金的义务，程顺亦依约将房屋交付崔迎春使用。2015年3月6日，程顺（出租方/甲方）与崔迎春（承租方/乙方）就租赁房屋再次签订《房屋租金给付补充协议》一份，载明‘一、应乙方要求，2015年4月1日至2016年3月31日房屋租金15万元，乙方在2015年3月15日前给付甲方人民币5万元，乙方须在2015年3月31日前将房屋租金余款人民币10万元全部给付甲方；二、2016年4月1日至2017年3月31日房屋租金按房屋租赁合同书约定时间给付；三、乙方违约，乙方不能按期给付房屋租金，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于房屋租金全款百分之五的滞纳金。……’，在该协议落款处，程顺、崔迎春均签字予以确认。上述补充协议签订后，崔迎春依约履行了给付崔迎春租金的义务，双方继续履行房屋租赁合同。2016年3月初，崔迎春因生意不好，并以租金贵为由于2016年3月7日腾空、搬出租赁房屋。程顺认为崔迎春的行为构成违约，并诉至法院。诉讼中，程顺认为崔迎春未履行2016年4月1日至2017年3月31日的租赁合同，按照补充协议的约定，崔迎春应承担违约金7.5万元。崔迎春明确表示该约定过高。另查，2016年1月份，崔迎春在承租使用租赁房屋期间，因未交采暖费，曾造成水管被冻，并导致下水道堵塞，后由崔迎春修复。程顺于庭审中称崔迎春未予修复，并要求崔迎春赔偿，但在合理期限内未举证证明。程顺亦未有证据证明崔迎春在使用承租房屋期间拖欠水、电、煤气费用。再查，2016年3月11日，程顺在涉案房屋张贴招租广告。上述事实，有程顺提供的房屋所有权证书、《房屋租赁合同书》、《房屋租金给付补充协议》（两份）等证据，以及程顺、崔迎春的当庭陈述，已经庭审质证，该院予以确认。原审法院认为，程顺、崔迎春之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”本案中，程顺、崔迎春在2015年3月6日的《房屋租金给付补充协议》中明确约定‘2016年4月1日至2017年3月31日房屋租金按房屋租赁合同书约定时间给付’，即崔迎春应于2016年2月1日支付下一年度（即2016年4月1日至2017年3月31日）租金15万元，崔迎春非但未履行给付租金的义务，还于2016年3月7日腾空并搬出租赁房屋，致使合同目的无法实现，且程顺亦于崔迎春搬走后在涉案租赁房屋张贴招租广告，双方之间的租赁合同实际就此解除，已无继续履行的可能，故对程顺主张崔迎春给付其2016年4月1日至2017年3月31日房屋租金15万元的诉请，该院不予支持。关于违约金，崔迎春作为承租方于2016年3月7日提前退租，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，应向守约方即本案程顺支付违约金。根据合同法及相关司法解释，违约金性质应确定为以损失补偿为主、惩罚为辅的原则，并且约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，尽管双方在《房屋租金给付补充协议》中约定‘乙方（崔迎春）违约，乙方不能按期给付房屋租金，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于房屋租金全款百分之五的滞纳金’，但该约定明显过高，违约金数额由该院酌定为25,000元。关于保证金3,000元，程顺收取崔迎春保证金是为保证其财产不受损害，如前所述，双方的房屋租赁合同已于2016年3月7日解除，且程顺既未有证据证明崔迎春拖其2016年3月7日之前的水、电、煤气费，亦未有证据证明其财产受到损害，理应将保证金3,000元返还程顺。鉴于崔迎春提前退租属违约行为，该保证金3,000元可折抵违约金。另，程顺主张崔迎春修复租赁房屋卫生间下水的诉请，因证据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、崔迎春于本判决生效之日起十日内给付程顺违约金22,000元；二、驳回程顺其他诉讼请求。若崔迎春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,338元（已减半收取），由程顺负担2,163元，崔迎春负担175元。宣判后，程顺不服原审判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销原审判决改判支持上诉人诉讼请求。二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。理由：原审法院认定事实不清、适用法律错误。被上诉人作为承租方于2016年3月7日提前退租，其行为已构成违约，应当承担违约责任。故恳请二审法院按合同约定判决被上诉人赔偿上诉人租金损失15万元，以维护上诉人合法权益。被上诉人崔迎春辩称：原审法院认定事实清楚适用法律正确，请求法院驳回上诉人诉讼请求。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：本案争议焦点为被上诉人崔迎春作为违约方应承担违约金数额。虽双方在《房屋租金给付补充协议》中约定‘乙方（崔迎春）违约，乙方不能按期给付房屋租金，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于房屋租金全款百分之五的滞纳金’，但对于约定违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案被上诉人己于2016年3月7日将诉争房屋腾空，双方事实上于该时间己解除合同，上诉人于该时间己具备再将诉争房屋自行向外出租的条件，原审根据双方约定租金标准，酌定被上诉人支付相当于两个月租金数额的违约金25,000元，基本相当于对上诉人两个月寻租期的补偿，并无不当。综上，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,338元，由上诉人程顺负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  姜会军代理审判员  朱闻天二〇一六年七月二十日书 记 员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。