山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁11民终717号上诉人（原审原告）：张守菊，女。委托代理人:李秀梅，山东天晨律师事务所律师。委托代理人:吕丽丽，山东天晨律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱建华，男。委托代理人：王玉霞，山东天祥信合律师事务所律师。上诉人张守菊因与被上诉人朱建华房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2015）东民一初字第5007号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2015年8月13日张守菊（以甲方名义）与朱建华（以乙方名义）签订抵押房屋买卖合同，主要内容约定乙方同意购买甲方拥有的座落于海曲东路66号的中铁十四局家属院6号楼1单元6006D号（土地使用证号为0246）房产；建筑面积为110平方米，房屋价款为650000元，该房产办理过户手续所需缴纳的一切费用（包括税费及必要的公证费等）均由甲方负担；首付款400000元，乙方在房地产交易中心受理上述房产的更名成功后支付给甲方400000元，剩余部分在乙方成功办理房产证土地使用证之后10日之内付清；因不可抗力或其他不可归责于当事人的原因致使合同不能履行的，甲、乙双方可解除合同，并不承担违约责任。备注：甲方如在四个月内想购回房产，乙方必须以原价卖给甲方；若四个月内该房屋无法取得房产证和土地使用证，甲方可将该房屋进行买卖，乙方配合，甲方支付乙方首付款及利息。2015年8月17日张守菊与朱建华一起到中铁十四局及房管部门办理了购房合同的更名手续，现该房产尚未办理房产证和土地使用证。张守菊主张双方在合同的备注条款中约定“甲方如在四个月内想购回房产，乙方必须以原价卖给甲方；若四个月内该房屋无法取得房产证和土地使用证，甲方可将该房屋进行买卖，乙方配合，甲方支付乙方首付款及利息”，现在涉案房产没有办理出房产证和土地使用证，符合约定解除条件。对此朱建华认为虽然没有办理房产证和土地使用证，但涉案房产购房合同已经更名到朱建华名下，且朱建华已经入住；备注条款系合同的一部分，不是关于解除合同的约定，张守菊根据该备注条款要求解除合同，没有事实和法律依据。原审认定上述事实的证据有双方当事人陈述、抵押房屋买卖合同、集资建房购房合同等。原审法院认为：张守菊与朱建华签订的抵押房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。双方在备注条款中约定“甲方如在四个月内想购回房产，乙方必须以原价卖给甲方；若四个月内该房屋无法取得房产证和土地使用证，甲方可将该房屋进行买卖，乙方配合，甲方支付乙方首付款及利息”，该条款并非对解除合同条件的约定，且使交易处于不稳定、不确定状态，为保障交易的安全性与稳定性，尊重双方当事人的意思表示，双方应严格按照约定全面履行自己的义务，张守菊依据该备注条款要求解除合同的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，原审判决：驳回张守菊要求解除张守菊与朱建华于2015年8月13日签订的抵押房屋买卖合同的诉讼请求。案件受理费10300元，减半收取5150元，由张守菊负担。上诉人张守菊不服原审判决上诉称：一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、上诉人与被上诉人签订的是《抵押房屋买卖合同》，不是真实的房屋买卖合同，而是基于民间借贷法律关系的房屋担保。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，对该案应依照基础法律关系进行实体审查，并按照民间借贷法律关系解除双方签订的抵押房屋买卖合同。二、上诉人与被上诉人双方在抵押房屋买卖合同中约定“甲方如在4个月内想购回房产，乙方必须以原价卖给甲方”“若4个月内该房屋无法取得房产证和土地证，甲方可以将房屋进行买卖，乙方配合，甲方支付乙方首付款及利息”。该条款是解除合同的约定及条件，上诉人依据双方的合同约定，无论购回房产还是对该房屋进行买卖，都须先解除双方的抵押房屋买卖合同，被上诉人应当配合解除。三、双方在抵押房屋买卖合同中约定“乙方在房地产交易中心受理上述房屋的更名成功后当日首付400000元”。涉案房屋从未在房地产交易中心办理更名，被上诉人也未支付首付款400000元，被上诉人也未实际入住，现在该房屋居住的是上诉人之前将房屋租赁的承租人。《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，双方抵押房屋买卖合同应当解除。四、在抵押房屋买卖合同的履行过程中，被上诉人仅支付上诉人儿子秦华19.5万元，从未支付过40万元，上诉人未收到任何钱款。一审对该事实未予查明。被上诉人已表示除支付19.5万元给上诉人儿子秦华外，拒不支付上诉人任何款项，已明确表示不履行主要义务。依据合同法第九十四条之规定，合同可以解除。且上诉人与被上诉人在合同第五条中约定“剩余部分在乙方成功办理房产证土地证之后10日内付清”，但被上诉人从未申请办理房产证、土地证，已明显违约。五、被上诉人的代理人在一审庭审笔录中认可，上诉人的儿子秦华因经营需要多次向被上诉人借款，最后一笔借款时间2015年6月30日，在订立房屋买卖合同时，上诉人与被上诉人协商自2015年6月30日四个月内如果上诉人与秦华凑齐了被上诉人的借款，就在四个月内2015年10月30日之前一次性支付被上诉人65万，包括首付款40万及秦华借款27万，上诉人可以将房屋买回。进一步证实了本案并不是基于房屋买卖合同的法律关系，应当定性为借款法律关系。综上，双方抵押房屋买卖合同应当解除，请求二审依法改判。被上诉人朱建华答辩称：一、上诉人的上诉请求及所依据的事实和理由不成立。本案系房屋买卖合同纠纷，该房屋买卖合同系双方真实意思表示且不违反法律规定，合同合法有效，本案不适用上诉人提出的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。二、根据民诉法解释第92条关于自认的规定，对当事人在诉状中陈述的事实明确表示承认的，另一方无需举证证明。上诉人在一审诉状中明确陈述双方订立房屋买卖合同，被上诉人支付首付款40万元后上诉人协助被上诉人办理了房产更名。购房合同与上诉人一审诉状中的陈述相结合，证明被上诉人已付购房款40万元的事实无异议。三、根据合同法93、94条的规定，双方可以协商解除合同，或约定解除合同的条件或出现法定解除条件时合同解除。合同第十条约定因不可抗力或不可归责于双方的原因致使合同目的不能实现的，双方可以解除合同。一审查明2015年8月13日双方签订房屋买卖合同，被上诉人根据合同约定支付40万元首付款，8月17日，上诉人与被上诉人一起到房管部门办理了购房合同的更名手续，剩余房款在被上诉人办理完毕土地及房产证手续后付给上诉人，该房屋买卖合同的主要权利义务已基本履行完毕，被上诉人已入住该房屋，双方已实现合同目的，合同不存在解除的条件。综上，请求二审依法驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：上诉人二审申请调取秦华与被上诉人之间的借贷资金往来流水，以证实本案涉及的房屋买卖合同是基于对秦华与被上诉人之间民间借贷法律关系所签订的抵押房屋买卖合同，该房屋买卖合同是为秦华与被上诉人之间的借款所做的担保，上诉人与被上诉人之间无任何款项往来。本案的基础法律关系应当认定为借款法律关系。另外，上诉人提交了一份其子秦华出具的书面证言，用于证明上述事项。二审查明的其他事实和证据与原审查明的相同。本院认为：张守菊与朱建华签订抵押房屋买卖合同，张守菊主张合同名为买卖实为借贷，并主张朱建华并未按约定支付首付款400000元。但张守菊在原审提交的民事起诉状中自认朱建华已支付首付款40万元，且双方约定在房地产交易中心受理房产更名成功后支付首付款40万元，双方已于2015年8月17日办理了购房合同更名手续，因此，张守菊关于朱建华仅支付19.5万元的主张不能成立。涉案房产至今尚未办理房产证和土地证，张守菊主张应按合同备注条款约定的解除买卖合同，但朱建华已按合同约定履行主要合同义务，且购买合同已办理更名手续，为维护交易的稳定性，双方应按合同继续履行，原审对张守菊关于解除与朱建华之间的抵押房屋买卖合同的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。张守菊申请调取秦华与朱建华之间的借贷资金往来流水，张守菊未能举证证明秦华与朱建华之间的资金往来与本案抵押房屋买卖合同的关联性，秦华系张守菊之子，其陈述不能作为认定案件事实的依据，且上述申请并非法院依职权调查的范围，张守菊负有举证责任，在其不能举证或提供的证据不足以证实其主张的情况下，应承担举证不能的不利后果。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由上诉人张守菊负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 琳代理审判员 李 云代理审判员 汤 阳二〇一六年七月十二日书 记 员 赵小璐