江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终4249号上诉人（原审原告）：无锡万科企业有限公司（原名无锡鼎安房地产有限公司，以下简称鼎安公司），统一社会信用代码913202117876871082，住所地无锡市金融街1街**22f、23f。法定代表人：陈灏，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙建峰、孙婷，江苏金汇人律师事务所律师。上诉人（原审被告）：三房巷集团有限公司（原名江苏三房巷集团有限公司，以下简称江苏三房巷公司），统一社会信用代码91320281142210265J，，住所地江阴市周庄镇**巷路**法定代表人：卞平刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：柳静芬，北京市浩天信和（江阴）律师事务所律师。上诉人无锡万科企业有限公司（以下简称无锡万科公司）与上诉人三房巷集团有限公司（以下简称三房巷公司）股权转让纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院(2017)苏0214民初7657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。无锡万科公司上诉请求：撤销一审判决第一项,依法改判三房巷公司向无锡万科公司支付B地块亏损金额52938880元；本案一、二审诉讼费由三房巷公司负担。事实及理由：一审法院在计算B地块亏损的事实上存在错误。一、三房巷公司已将股权以及债权概括性转让给了无锡万科公司，权利人也应当是无锡万科公司。双方于2016年9月3日签订的《股权及债权转让协议》约定，三房巷公司享有目标公司无锡国信置业有限公司（以下简称国信公司）40%的股权，同时享有对国信公司债权本金12784.112万元及相应借款利息。该协议第二条转让标的2.1及2.2款已经明确约定，三房巷公司将持有的目标公司40%股权及对应的全部权益转让给无锡万科公司，三房巷公司将对目标公司享有的目标债权及全部权益转让给无锡万科公司，无锡万科公司均同意受让。根据上述约定，无锡万科公司支付给三房巷公司相应的转让对价后，三房巷公司对国信公司享有的股权及债权应转让给无锡万科公司，相应的权益均应由无锡万科公司享有，故一审法院不应将其中的部分债权及部分利息认定权利人为三房巷公司，从B地块的亏损金额中予以扣除。二、基于上述上诉理由，一审计算B地块的亏损应予调整。1.对应B地块借款债权应为24882737.48元的部分，基于三房巷公司所有的债权均已转让给无锡万科公司，故该部分借款债权不应从B地块审计结论中予以扣除；2.涉及B地块产生的利息收益，以审计借款利息中的40%计算为43767118.84元（10941779.12元×40%），该部分利息也不应从B地块审计结论中扣除。综上，债权及利息总金额为68649856.32元（24882737.48+43767118.84），按三房巷公司原占国信公司40%的股权比例，应当增加承担的亏损额为27459942.52元，该部分金额错误扣除，应予调整。三房巷公司辩称，案涉B地块尚未达到清算条件，三房巷公司向无锡万科公司支付B地块亏损额的前提条件尚未满足，因而应当驳回无锡万科公司的诉讼请求。退一步即使B地块已满足清算条件且需要补足亏损，B地块的借款债权及B地块对应的借款利息，根据协议约定，均由三房巷公司享有权益。故在计算亏损额的补足时应当扣除。三房巷公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回无锡万科公司的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费均由无锡万科公司负担。事实及理由：一审判决认定事实错误。一、B地块尚未达到清算的条件，根据现有的状态也无法认定B地块的盈亏金额，再者无锡万科公司也从未向国信公司补足过亏损，因而三房巷公司向无锡万科公司支付B地块亏损额的前提条件尚未满足。1.B地块上存在未销售的车位和售楼处，该部分此后的销售情况必定影响B地块的盈亏情况。即使审计报告对未销售的车位及售楼处价值做了评估，也不能以评估值去测算B地块的盈亏继而要求三房巷公司承担预估评价得出的法律后果，使双方原协议的清算约定没有了实际意义，因而B地块尚未满足清算的前提条件。2.截至审计报告出具之日，B地块已销售房屋的土地增值税尚未清算，审计报告仅能计算预缴数，最终结果应以税务部门最终清缴数为准。可见土地增值税的清缴情况也会对B地块的盈亏情况产生影响，因而B地块尚未满足清算的前提条件。一审判决认为为保障审计盈亏的准确，国信公司账载列出的土地增值税暂不计入损益结果中，无锡万科公司可在税务机关对土地增值税最终确定后再行主张权利，会形成对B地块的第二次清算，与当初约定清算完毕后三房巷公司享受地块盈余或承担地块亏损的约定违背，也反映出B地块清算条件尚未实现。3.协议约定江苏省房地产投资有限责任公司（以下简称省房投公司）与三房巷公司对B地块清算后，由三房巷公司享受地块盈余或承担地块亏损，也就是只有清算完毕，三房巷公司拒不按目标公司要求补足亏损且无锡万科公司先予补足的前提下，三房巷公司才需向无锡万科公司补足款项。但至今，目标公司从未以股东会决议或任何形式要求三房巷公司按股权比例补足B地块的盈亏，故一审判决认定三房巷公司需向无锡万科公司支付B地块的亏损额无事实依据。二、退一步，即使B地块已满足清算条件且盈亏额确定，一审关于双方协议约定承担盈亏的事实认定错误。协议签订背景：2016年双方对目标公司股权转让项目进行磋商，基本确定目标公司名下的ABCD四宗土地价值，基于B地块已开发并交付，仅剩少量资产，而ACD地块尚未开发，因而双方协议约定仅对三块土地进行价值评估并转让，无锡万科公司支付ACD土地的对价，但四个地块无法在股权及债权上作出对应的分割，故双方确定三房巷公司形式上将对目标公司的40%股权及债权债务转让给无锡万科公司，但协议另有约定的从约定。特别约定“三房巷公司转让给无锡万科公司的股权、债权及债务，其中对应B地块部分的股权、债权及债务归三房巷公司享有和承担。B地块清算时限于对B地块对应的成本及税、费（其中B地块对应的土地成本含契税为11835万元）”。也就是说三房巷公司对B地块享有的股权、债权及债务没有转让给无锡万科公司，而B地块对应的股权、债权及债务最终体现的就是三房巷公司前期对B地块的投入，B地块开发完毕后应当以总收入减总支出再加上三房巷公司前期已投入金额来认定三房巷公司需要补足的B地块亏损或享受的B地块盈余。假设不考虑其他因素的前提下，一审认定三房巷公司应向无锡万科公司补足B地块亏损时，不应当简单地以B地块的账面盈亏金额加上B地块的借款债权（24882737.48元）为基数，而应以B地块账面盈亏金额加上双方协议约定的三房巷公司前期对B地块的投入金额（11835万元）为基数。又一审认为B地块借款债权属三房巷公司，却对B地块股权权益不予认定，不够客观。再有，关于B地块借款债权，一审以土地面积比例计算相应的借款债权也缺乏事实依据，省房投公司与三房巷公司系以注册资本和借款两者结合的形式购买了ABCD四宗土地，在实际测算B地块的借款债权时也应按B地块的实际土地成本占四宗地总成本的比例来测算，而不是通过面积比例来测算。三、退一步，即使B地块已满足清算条件且需要补足亏损，一审计算逻辑错误，亏损额计算也错误。1.根据一审判决测算的数据，正确表述应为：B地块盈亏，以累计净利润(负值)减去未销售的售楼处和车位成本，加上B地块借款债权、未销售的售楼处与车位的评估价值、土地增值税和40%借款利息，测算B地块亏损额为78342409.7元。2.即使按一审认定的事实和逻辑来测算应补足的B地块亏损金额，计算错误。一审认为需要另行减去未销售的售楼处和车位成本，也就是7.27亿元累计总发生成本与7.17亿元已结账成本差额是未销售的售楼处与车位的成本。根据锡东会专审（2018）014号专项审计报告，一审计算中认定B地块净利润为-179798525.32元还需减去未销售的售楼处和车位成本，则B地块累计净利润=累计实现销售收入（732059919.8）-已经结转的营业成本（717194016.2）-税金及附加（51239760.96）-各项期间费用（133947356.35）=-170321213.71元，而非-179798525.32元。故按此逻辑B地块盈亏应为：以累计净利润（-170321213.71）减去未销售的售楼处和车位成本（9993240.71），加上B地块借款债权、未销售的售楼处与车位的评估价值（25995400）、土地增值税（16804100）和40%借款利息（43767118.85），即B地块亏损额为68865098.09元，三房巷公司据此应承担的亏损额为27546039.24元。需指出一审在计算B地块盈亏中仅扣除40%的借款利息的逻辑不当，计算完B地块的亏损额后，再乘以40%，对应划分给三房巷公司的借款利息的权益仅为16%，故在计算亏损时，应将借款利息的100%予以扣除。综上，一审把B地块账面亏损额等同于三房巷公司需向目标公司补足的金额，三房巷公司前期对购买B地块土地投入（11835万元×40%）并未转让给无锡万科公司，因而应从三房巷公司应向目标公司补足的亏损额中予以扣除计算。一审判决不当，应予纠正。无锡万科公司辩称，一、B地块已具备审计条件，对B地块进行审计符合双方签署的股权及债权转让协议约定，也是三房巷公司应当负有的义务。根据该协议第1.2款，B地块已完全开发并交付，只是剩余少量资产，说明双方也同意在剩余少量资产的情况下，按股权转让协议第三条3.1款的约定对B地块进行审计，同时三房巷公司所主张的剩余少量资产、售楼处和部分车位的事宜，一审中售楼处已完成了销售，车位和售楼处对应的价值，一审判决中也在B地块亏损中予以扣除，故车位和售楼处的销售进度不作为影响B地块审计的条件，对于案涉B地块的土地增值税一审也单独予以扣除，无锡万科公司未予上诉，为防止诉累，对土地增值税部分先行予以扣除，最终以税务部门收取的土地增值税为准再对B地块亏损的额度进行调整，符合双方的利益。二、根据双方签署的股权及债权转让协议第二条约定，三房巷公司对国信公司享有的原40%股权以及全部债权和利息一并转让给无锡万科公司，该第三条约定B地块亏损或者盈余都由三房巷公司承担或享有，此前三房巷公司向国信公司投入的注册资本属于其作为原股东应当负有的出资义务，不应作为B地块亏损的抵扣额，否则将会变成一笔款项用于两种用途。三、根据三房巷公司认为一审认定借款债权包含三房巷公司和省房投公司总的债权金额，即使按三房巷公司原40%的股权，享有借款权益也仅是总额的40%，三房巷公司存在对金额的误解，并非三房巷公司享有这么多债权，是原两个股东一并享有的债权，对于借款关系的权益归属以上诉意见为准。无锡万科公司向一审提出的诉讼请求：1.三房巷公司应向无锡万科公司赔偿国信公司B地块亏损金额52938880元及相应利息损失（自2017年11月8日至实际支付之日止按银行同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费用由三房巷公司负担。无锡万科公司围绕诉讼请求依法提交的证据：1.股权及债权转让协议。证明鼎安公司与江苏三房巷公司约定将江苏三房巷公司持有的国信公司40%股权及对应权益转让给鼎安公司，B地块亏损按股权比例由江苏三房巷公司承担。2.律师函及邮寄凭证。证明鼎安公司多次发函催促江苏三房巷公司对B地块进行清算，根据清算结果享受盈余或承担亏损。3.无锡东林会计师事务所出具的B地块专项审计报告。证明根据专项审计报告，B地块实际亏损额为132347202.08元。三房巷公司围绕抗辩意见依法提交的证据：股权及债权转让协议之补充协议。证明案涉转让协议及其补充协议均未明确约定对B地块清算的时间和条件，鼎安公司尚有一期股权转让款未到支付期限，出现亏损可在后续款项中扣除。三房巷公司对无锡万科公司提供的证据1、2表示真实性无异议，但认为股权及债权转让协议未明确约定对B地块清算的时间和条件，律师函中要求清算及其委托第三方审计的内容不符合约定；对证据3表示不予确认，认为审计机构系鼎安公司单方委托，对审计查阅的相关材料来源无法确认。无锡万科公司对三房巷公司提供的证据真实性无异议，但认为最后一期股权转让款的支付附有条件，所以该笔款项存在不确定性，即使存在支付，也不影响无锡万科公司向三房巷公司主张弥补B地块的亏损权利。上述双方当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。单方委托审计的B地块专项审计报告有争议，法院不予确认。一审法院认定的事实：2016年9月3日，江苏三房巷公司与鼎安公司签订《股权及债权转让协议》，约定：转让人江苏三房巷公司，受让人鼎安公司，鉴于江苏三房巷公司与省房投公司共同出资设立国信公司（目标公司），注册资本为3亿元，其中江苏三房巷公司出资12000万元，持有目标公司40%股权，江苏三房巷公司另外拥有目标公司债权本金12874.112万元及相应借款利息；目标公司拥有无锡市国信观湖湾项目（即XDG-2006-80号地块ABCD四宗土地）的土地使用权及开发建设权益，总用地约为39.27万平方米（约588亩），容积率＜1.15（（地块总体容积率不小于1.0）规划用地性质，C2（商业金融业用地）、R2（二类居住用地）、R等，建设内容为商业、住宅、配套公建等，由四宗土地（A、B、C、D）组成，A地块宗地使用权面积80500平方米、B地块宗地使用权面积75900平方米、C地块宗地使用权面积101600平方米、D地块宗地使用权面积134700平方米；剩余土地信息，B地块已完全开发并交付，剩余少量剩余资产，目标公司2016年6月30日（即基准日）的资产负债状况详见附件《资产负债表》，江苏三房巷公司保证其披露的资产负债状况真实，不存在虚假和遗漏，不存在资产负债表外负债，不存在或有债务；截止基准日，江苏三房巷公司对目标公司享有借款债权128741120元及78266283.21元的利息；江苏三房巷公司将其持有的目标公司40%股权及对应全部权益转让给鼎安公司，鼎安公司同意受让，江苏三房巷公司将其对目标公司享有的目标债权及全部权益转让给鼎安公司，鼎安公司同意受让，江苏三房巷公司将对目标公司负有的债务及全部债务义务也转移给鼎安公司，鼎安公司同意受让，本协议另有约定的从约定；鉴于项目公司的主要资产为XDG-2006-80号地块，因此交易标的作价基础如下，ACD地块作价，AC地块占地面积18.21万方，合计273.15亩，以250万元/亩作价，合计值68287.5万元，D地块占地13.47万方（202.05亩），以100万元/亩作价，合计值20205万元，三宗地总值88492.5万元，其中40%权益对应价值35397万元；B地块作价，鉴于B地块已基本开发完毕，且项目公司目前在省房投公司控制下，双方确认待省房投公司与江苏三房巷公司对该地块清算后，由江苏三房巷公司按原股权比例享受该地块盈余或承担该地块亏损，该地块盈亏与鼎安公司无关。若出现江苏三房巷公司须按原股权比例补足该地块亏损，可由鼎安公司从后续支付转让款项中扣除。特别约定，因考虑到项目公司仅对B地块进行了开发，但项目公司资产负债表列支的成本包括了ABCD所有地块的土地成本中的股东借款和利息，双方特此确认，B地块清算时只限于B地块对应的成本及税、费[其中B地块对应的土地成本（含契税）为11835万元]，ACD地块的成本及税、费不应计入，江苏三房巷公司转让给鼎安公司的股权、债权及债务，其中对应B地块部分的股权、债权及债务归江苏三房巷公司享有和承担；双方确认目标股权、目标债权转让价暂按35397万元执行；本协议签订后5个工作日内，江苏三房巷公司配合鼎安公司完成股权转让变更登记，变更登记完成后2个工作日内，鼎安公司支付首笔交易款3亿元，其中2.1亿元作为目标债权的收购价款，超过借款本金部分计为利息，9000万元作为目标股权首笔收购价款；剩余交易在完成B地块清算后5个工作日内一次性支付，为目标股权的剩余交易价款；D地块退地风险的特别约定，目标地块中D地块面临政府收地风险，如在目标股权转让完成后18个月内该地块被政府收回的，则视政府给予的补偿金来调整转让价款；如在目标股权转让完成后18个月内仍未解决目标地块D地块退地风险，江苏三房巷公司应退还相应价款及利息；退地风险的解决是指政府主管部门以书面形式明确表示不会收回目标地块D地块，且同意项目公司按原始出让条件进行开发。之后，双方签订《股权及债权转让协议》之补充协议，约定：对原协议变更、补充如下，将原协议转让标的作价及价款中3.1款第（1）项及第3.2款变更为，ACD地块作价，AC地块占地面积18.21万方，以每亩250万元作价，合计值68287.5万元，D地块占地13.47万方，以每亩400万元作价，作价80820万元，三宗地总值149107.5万元，其中40%权益对应价值59643万元；前述D地块暂定按每亩400万元作价的前提条件是，（1）政府主管部门以书面形式明确表示不会收回目标地块D地块，且（2）政府主管部门同意项目公司按原始出让条件进行开发，或政府主管部门建议调整原始出让规划且目标公司同意的，如前述D地块暂定按每亩400万元作价的前提条件不成立，则D地块以每亩200万元作价,根据上述作价方法，确认目标股权、目标债权转让价款暂按59643万元执行；将原协议“第四条转让价款的支付”第4.1款和4.3款变更为：4.1双方同意按以下约定支付股权和债权转让价款，……（5）剩余转让价款16164万元，在D地块全部符合本协议第一条约定的D地块按每亩400万元作价的前提条件之日起十个工作日内支付；将原协议“第五条D地块退地风险的特别约定”第5.1款、5.2款、5.3款、5.4款变更为：……5.3退地风险的解决，是指政府主管部门以书面形式明确表示不会收回目标地块D地块，且同意目标公司按D地块原始出让条件进行开发或政府主管部门建议调整原始出让条件且目标公司同意的。股权及债权转让协议及其补充协议订立后，鼎安公司支付了相应部分价款。2017年7月15日，鼎安公司委托江苏金汇人律师事务所律师向江苏三房巷公司发出律师函，载明，2016年9月9日，鼎安公司与贵公司就国信公司的股权转让事宜签订股权及债权转让协议一份，后经协商，又签订了补充协议一份，其中约定B地块已基本开发完毕，双方协商确认待省房投公司与贵公司对该地清算后，由贵公司按原股权比例享受该地块盈余或承担该地块亏损，若出现亏损，可由鼎安公司从后续支付转让款项中扣除；在上述协议签署前，B地块就已开发完毕，但直至鼎安公司按约支付大部分股权转让款后的相当一段时间内，贵公司与省房投公司仍未完成对B地块的清算工作；鉴于此，鼎安公司遂委托第三方专业审计机构根据省房投公司提供的财务资料对B地块开展清算审计工作，根据审计结果显示，B地块约有17000万元的业务亏损，而按照贵公司持有国信公司的股权比例，应承担亏损金额已超7000万元，远远超出鼎安公司即将向贵公司支付的股权交易金额。鉴此，函告如下，依据股权及债权转让协议的约定，鼎安公司将暂缓支付后续股权转让款，在B地块的亏损以及其他未披露债务等最终确定后，鼎安公司将在应付给贵公司的股权转让款中扣除按约应由贵公司承担的亏损额度和未披露债务，剩余价款鼎安公司将按照协议及其补充协议及时支付。2017年8月16日，鼎安公司委托江苏金汇人律师事务所律师向江苏三房巷公司发出律师函，载明，2016年9月9日，鼎安公司与贵公司就国信公司的股权转让事宜签订股权及债权转让协议一份，后经协商，又签订了补充协议一份，其中约定B地块已基本开发完毕，双方协商确认待省房投公司与贵公司对该地清算后，由贵公司按原股权比例享受该地块盈余或承担该地块亏损，若出现亏损，可由鼎安公司从后续支付款项中扣除；但遗憾的是，尽管B地块早在协议签署前就已开发完毕，但在上述协议签署后直至今日，贵公司与省房投公司仍未完成对B地块的清算工作，虽经鼎安公司多次催促，但未有积极回应。鉴此，函告如下，请贵公司联合省房投公司在2017年9月15日前完成B地块的清算工作并供鼎安公司核实，逾期仍未完成的，鼎安公司将以第三方专业审计机构的审计结果作为判断B地块盈亏情况的依据，并据此来确定最终应由贵公司承担的亏损额度，该亏损鼎安公司将在应付给贵公司的股权转让款中直接予以扣除。2017年10月1日，鼎安公司委托江苏金汇人律师事务所律师向江苏三房巷公司发出律师函，载明，曾于2017年7月16日、2017年8月16日两次就国信公司的股权转让事宜向贵公司发函予以催告，要求贵公司在2017年9月15日前按照双方签署的股权及债权转让协议及补充协议的约定，完成B地块的清算工作并供鼎安公司核实；但遗憾的是，尽管B地块早在协议签署前就已开发完毕，鼎安公司也多次催促贵公司按约履行自身义务，但贵公司始终对鼎安公司按约提出的合理要求置若罔闻，截至本函发出之日仍未完成B地块的清算工作，也未就此事宜向鼎安公司做有任何回复和沟通。鉴此，再次函告如下，请贵公司联合省房投公司在2017年10月31日前完成B地块的清算工作并供鼎安公司核实，逾期未完成的，鼎安公司将依据第三方专业审计机构出具的结果，按照股权及债权转让协议及补充协议的约定，直接扣除贵公司应承担的亏损额度，同时，为保障各方权益，鼎安公司也将暂缓支付后续所有应付款项。后江苏三房巷公司未对B地块进行清算，无锡万科公司遂委托无锡东林会计师事务所对B地块进行专项审计，并诉至法院。诉讼中，经无锡万科公司申请，法院委托无锡东华会计师事务所有限责任公司（以下简称东华会计师事务所）对国信公司观湖湾项目B地块开发盈亏情况进行审计。2018年4月1日，东华会计师事务所出具审计报告，载明，审计基准日2017年12月31日，B地块历年开发成本累计为727187256.91元，其中土地费用，土地出让金113687809.54元，契税4547512.38元，土地使用税1855125.35元，其他费用15984965.57元，小计136075412.84元；前期工程费，含报批报建费、规划设计费、勘测丈量费等，小计40410031.58元；建安工程费，含土建工程费、安装工程费、精装修工程费，小计327463580.81元；基础设施费，含供电工程费、给排水工程费等，小计77693894.31元；配套设施费，含幼儿园（6077290.49元）、体验中心费用、营销中心费用、物业管理中心、其他配套设施，小计14593817.30元；借款费用，利息109417797.12元；开发间接费用，工资、社会保险、公积金、物业费等，小计21532722.95元。B地块历年损益汇总，截至2017年12月31日，B地块累计实现销售收入732059919.80元，营业成本717194016.20元，税金及附加51239760.96元，各项期间费用133947356.35元，累计净利润-179798525.32元。重要事项特别说明，1.B地块目前竣工，累计可售面积共104617.77平方米，车位共464个；截至2017年12月31日，B地块商品房已全部出售，仅剩售楼处（面积802.51平方米）和283个车位未出售；国信公司成立后至开始预售前，自行支付了3亿土地出让金，其他的土地出让金、税金、前期费用等生产经营款项均是利用对外借款进行支付，其中有股东往来借款、股东委托借款、以及金融机构借款，均需支付相应利息；本次审计并未获取到历年历次借款利息对于4个地块的分摊标准，对于4个地块各自应付的利息，暂按照4个地块各自的土地面积大小占总面积的比例进行分摊；截至2017年12月31日，B地块已售房屋的土地增值税尚未进行清算，目前仅能计算预缴数，最终结果应以税务部门最终清缴数为准；国信公司账套中，销售费用、管理费用、财务费用等期间费用未按4个地块进行归属划分，本次审计并未获得归属划分标准；截至2017年12月31日，4个地块中目前仅开发了B地块；其他如A地块仅有一所幼儿园、D地块仅有样板展示房等零星设施，经营活动基本是围绕B地块展开，故暂将期间费用全部归入B地块损益；截至2017年12月31日，ACD三个地块除上述幼儿园等零星设施外，并无其他公建配套设施，故本次审计暂不考虑ACD三个地块其他尚未建造公建配套成本对B地块的分摊；国信公司现有施工工地管理人员的职工薪酬（工资、社保费用和公积金），在账面上归入开发成本中核算，本次审计并未获取到施工人员职工薪酬对于4个地块的划分标准，考虑到施工管理基本都是针对B地块，故暂将开发成本中的职工薪酬归入B地块损益。同时，东华会计师事务所出具情况说明，载明，截至2017年12月31日，国信公司账载列示已计入损益的土地增值税为1680.41万元，因国信公司所开发的国信观湖湾项目B地块截至2017年12月31日尚未进行土地增值税清算，故国信观湖湾项目B地块最终应缴纳的土地增值税应以主管税务部门最终认定结果为准。经无锡万科公司申请，法院委托江苏中大土地房地产评估有限公司（以下简称中大评估公司）对国信公司观湖湾花园1-1、1-18号的商业类型房地产及283个未销售停车位进行市场价值评估；2018年3月26日，中大评估公司出具房地产估价报告，载明，评估估价对象于价值时点2018年2月7日在满足本次评估目的、价值类型及其估价假设和限制条件下的市场价值为2599.54万元，其中观湖湾花园1-1房产（建筑面积662.77平方米）评估价值926.97万元，观湖湾花园1-18房产（建筑面积139.74平方米）评估价值116.07万元，观湖湾花园停车位（283个）评估价值1556.50万元；评估报告自出具之日起，有效期为12个月，在有效期内使用本报告时，应充分考虑房地产市场可能的变化及未来发展态势。无锡万科公司对东华会计师事务所出具的审计报告、中大评估公司出具的房地产估价报告均无异议；三房巷公司对中大评估公司出具的房地产估价报告无异议，对东华会计师事务所出具的审计报告提出异议，认为，未销售的售楼处及停车位在基准日之后销售情况必定会影响B地块的盈亏情况，截止基准日B地块已销售房屋的土地增值税尚未进行清算，审计报告仅能计算预缴数，因此对盈亏也会产生影响；B地块的清算只限于B地块对应的成本及税、费，因此建造在A地块的幼儿园不应计入配套设施费，B地块的期间费用不应包含建设在A地块上的幼儿园及建设在D地块上的样板房；国信公司向三房巷公司借款后从未支付利息，应扣除借款费用中应付给三房巷公司的利息；审计报告中未明确区分三房巷公司与省房投公司各自的利息金额，根据当时股东间约定，双方按股权比例同比例向国信公司出借借款，应按各自持股比例确定各自的利息，即B地块借款费用中应付给三房巷公司的利息为43767118.85元（109417797.12×40%）；对于亏损的1.7亿元，即B地块上支付的金额（包括营业成本、税金及期间费用，合计为9亿元），减B地块收入金额（累计销售金额7.3亿元），根据转让协议约定，B地块的盈亏由三房巷公司享有或承担，且对应的股权、债权、债务归三房巷公司享有或承担，因此B地块的盈亏与股权及债权转让没有任何关系；国信公司购买土地的资金来源为三房巷公司与省房投公司的出资及借款，即对于B地块，三房巷公司与省房投公司投入了购置土地的资金，该资金包含在B地块支出的总金额9亿元中，若现在B地块亏损1.7亿元，即两股东还需出资0.7亿元补足亏损；同时该亏损是账面亏损，即国信公司应向三房巷公司返还B地块对应的出资和借款、借款利息后才产生的亏损，现三房巷公司若不要求国信公司返还B地块对应的1亿元投资前提下，股东另行出资0.7亿元即补足亏损。东华会计师事务所回复，借款由三类组成，分别为股东省房投公司、三房巷公司分别借给国信公司的借款，省房投公司通过银行委托贷款给国信公司的借款，国信公司向银行的借款。从2007年至今，借款在滚动发生，借款利息是从借款发生开始，以合同约定的利率计算，两个股东借款没有书面约定，参考利率是双方口头约定的利率；因借款分为三类，很难区分B地块中省房投公司、三房巷公司借款数额；销售收入分为商品房销售收入和车位销售收入，售楼处的未售面积、未销售的车位没有包含在销售收入中，按照准则，在基准日前未实现，即使以后会实现，也不能确认；审计报告中7.27亿元是累计总发生成本，7.17亿元是已经结转的成本，两者差额就是未销售的售楼处与车位的成本；审计报告的数值是截至到2017年12月31日，按照常规准则算法验证，今后是否会发生退税，以最终税务部门的清算为准，通常以常规经验而言，退税情况很少，我们是按照专业判断计算，可能与税务局的最终结果有差距；幼儿园是为四个地块服务的，所以开发成本分摊到四个地块上，样板房是为D地块服务的，所以没有放在B地块开发成本中。另查明，鼎安公司于2018年12月24日变更为无锡万科公司；江苏三房巷公司于2019年3月1日变更为三房巷公司。诉讼中，国信公司于2019年12月20日向三房巷公司、省房投公司发出通知函，载明，现我国信公司拟转让我公司所属位于无锡市新吴区××花园××号房产，……，购买前述房屋意向客户的购买价格为900万元，本着公开的销售原则，我公司现将上述信息告知并通知贵公司，如贵公司有以900万元以上（含）价格购买前述房屋意向的，请在收到本通知函后3日内与我公司联系确定购买事宜，并据此签署观湖湾花园1-1、1-18号房产与我公司联系确定购买事宜，签署观湖湾花园1-1、1-18号房产的商品房买卖合同；2.如贵公司在收到本通知函后3日内未有回复或购买价格低于900万元的，我公司会将前述房屋按照900万元价格销售给意向客户。2020年4月10日，国信公司与戴杰峰签订商品房买卖合同，约定，戴杰峰购买观湖湾花园1-1号房产，房产总价款7973123元；戴杰峰应于2020年4月28日支付首期房款3986562元，余款申请贷款支付。同日，国信公司与戴杰峰签订商品房买卖合同，约定，戴杰峰购买观湖湾花园1-18号房产，房产总价款1026877元；戴杰峰应于2020年4月28日支付首期房款513438元，余款申请贷款支付。2020年4月25日，戴杰峰支付了房产款450万元。一审法院认为，鼎安公司与江苏三房巷公司签订的《股权及债权转让协议》及其补充协议，系双方真实意思表示，应属有效，双方均应按协议约定履行义务。现鼎安公司变更为无锡万科公司，江苏三房巷公司变更为三房巷公司，变更后的主体应对该转让协议及其补充协议中的权利义务承继和履行。《股权及债权转让协议》中特别约定对应B地块部分的股权、债权及债务归三房巷公司享有和承担，此特别约定与协议中转让标的约定相矛盾，可理解为涉及B地块的权利义务均由三房巷公司享有和承担。该转让协议明确B地块已基本开发完毕，而本案发生时无锡万科公司业已取得国信公司的股权，且支付了部分转让款，因此无锡万科公司对取得股权后的国信公司资产进行司法审核，并要求三房巷公司依据审核的结果承担相应责任，符合协议约定，予以支持。该协议中关于鼎安公司在后续支付转让款项中扣除亏损的约定，仅是亏损款项支付手段之一，不能作为清算的条件，故三房巷公司提出无锡万科公司尚有一期股权转让款未到期，三房巷公司不存在逾期清算的抗辩，不予采纳。关于未出售的售楼处及停车位，在审计的同时对其价值进行了评估，因协议未约定销售完毕作为清算的条件，故该评估结果可以作为计算盈亏的数据，诉讼中国信公司将售楼处出售，出售价格虽低于估价报告中的评估价值，因评估行为在房产销售之前，且亦与审计在同一时间，故法院仍采用评估价值。三房巷公司作为国信公司前股东，在国信公司对B地块销售基本完成期间，未积极督促国信公司至税务机关办理土地增值税核算，而在协议中明确B地块已基本开发完毕，亦同意清算，却在清算时提出相关税务问题阻碍协议中清算约定的履行，对此应当视为清算条件已成就。因本案审理期间税务机构尚未对国信公司土地增值税进行核算，为保障审计盈亏的准确，国信公司账载列示的土地增值税暂不计入损益结果中，无锡万科公司可在税务机构对土地增值税最终确定后再行主张权利。三房巷公司向国信公司提供的投资与借款，提供后即成为国信公司的财产，三房巷公司据此享有对国信公司的股权和债权，双方签订的《股权及债权转让协议》及其补充协议，明确约定了江苏三房巷公司将其在国信公司的借款债权及股权转让给鼎安公司，对此鼎安公司明确了支付的对价，因此不能将江苏三房巷公司在国信公司的投入作为抵消亏损的方式，但根据特别约定，对于借款债权中涉及B地块产生的利息收益，应由江苏三房巷公司享有，协议中明确转让借款债权为128741120元，因无法确定B地块对应的实际借款债权，法院酌定以土地面积比例计算相应地块的借款债权，对应B地块借款债权应为24882737.48元。对于借款债权中涉及B地块产生的利息收益，应以审计借款利息中的40%予以计算。审计结果中的收益应加入未销售出的房产及停车位，而审计成本亦应以累计开发成本计算，即将未销售的售楼处与车位的成本计入其中。综上，B地块盈亏的计算，以累计净利润（负值）加上未销售的售楼处与车位的成本，减去B地块借款债权、未销售的售楼处与车位的评估价值、土地增值税额和40%借款利息，经测算，B地块亏损额为78342409.7元，三房巷公司据此应承担的亏损额为31336963.88元，协议中约定亏损由鼎安公司从后续支付转让款项中扣除，现无锡万科公司未能提供转让款项已全部付清的相应证据，故无锡万科公司要求三房巷公司支付利息损失的主张，不予支持。综上所述，无锡万科公司要求三房巷公司赔偿B地块亏损额的主张，予以支持；无锡万科公司要求三房巷公司支付利息损失的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、三房巷公司于判决发生法律效力之日起10日内给付无锡万科公司B地块亏损额31336963.88元；二、驳回无锡万科公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费301017元，财产保全费5000元、鉴定费250000元，合计556017元，由无锡万科公司负担226885元；三房巷公司负担329132元。本院经二审审理，双方当事人未提交新证据，且对一审查明事实无异议，二审予以确认。本院认为，案涉《股权及债权转让协议》及《股权及债权转让协议之补充协议》，系三房巷公司与无锡万科公司的真实意思表示，合法有效。上述协议确立的权利义务，对双方均有约束力，双方均应按约定条款履行义务。案涉股权和债权转让中B地块应否清算及其盈亏的认定和处理，成为本案的争议焦点。第一、B地块的股权及债权。三房巷公司将其持有的国信公司40%股权及债权（截至2016年6月30日借款本金128741.12万元及利息78266283.21元）转让给无锡万科公司。案涉股权转让是一个整体，不宜分割，股权价值以国信公司XDG-2006-80号地块ABCD四宗土地使用权及开发建设权益对应价值作价计算是双方采用的计价方法，并不代表ABCD四宗土地分别对应一定比例股权。在双方确认三房巷公司将持有的目标公司40%股权及对应全部权益、对目标公司享有的目标债权及全部权益、对目标公司负有的债务及全部债务义务，均转让给无锡万科公司，无锡万科公司同意受让的情况下，设定转让标的作价及价款条款，确立双方的作价规则。ABCD四宗地中，ACD地块作价，三宗地总值88492.5万元，其中40%权益对应价值35397万元；B地块已完全开发并交付，剩下少量剩余资产，双方确认待省房投公司与三房巷公司对该地块清算后，由三房巷公司按股权比例享受该地块盈余或承担该地块亏损，该地块盈亏与无锡万科公司无关。若出现三房巷公司须按原股权比例补足该地块亏损，可由无锡万科公司从后续支付转让款项中扣除，B地块作价实质是该地块清算后三房巷公司按原股权比例对盈余自享、对亏损造成损失计价弥补。上述作价方法形成的ABCD地块作价规则，并无单独规定B地块对应股权未来再行作价及其作价方式和标准。为便于完成B地块的清算审计，对B地块清算时对应的土地成本、及其相应的股权、债权及债务作出安排，订立特别约定条款加以明确，即“双方特此确认，B地块清算时只限于B地块对应的成本及税、费[其中B地块对应的土地成本（含契税）为11835万元]，ACD地块成本及税费不应计入，三房巷公司转让给无锡万科公司对应B地块部分的股权、债权及债务归三房巷公司享有和承担”，该特别约定不影响B地块作为ABCD地块一部分整体转让的事实。据此双方确认目标股权、目标债权转让价暂按35397万元执行，即使此后D地块土地升值，仍按上述作价方法调整，双方确认目标股权、目标债权转让价款暂按59643万元执行。至此，三房巷公司有关B地块未作转让，对应的股权、债权和债务归三房巷公司所有的诉称与事实不符，本院不予支持。在此特别约定“对应B地块部分的股权、债权及债务归三房巷公司享有和承担”，与协议约定三房巷公司对目标公司40%股权、全部债权及债务转让给无锡万科公司存在冲突，经前述分析，此处特别约定应理解为涉及B地块的权利义务归三房巷公司所有更合理贴切,并符合协议的本意。另外，经测算，B地块债权应为40009769.87元，即B地块在ACBD地块中的面积占比乘以全部借款债权和利息债权之和（128741120+78266283.21）×0.193277。第二、B地块的清算及盈亏处理。无锡万科公司已支付转让款,B地块开发后仅剩未售出的售楼处和停车位，且案涉股权及债权转让协议并未约定以全部销售完毕为清算条件，已销售房屋的土地增值税尚未清算，三房巷公司作为国信公司前股东在国信公司基本完成B地块销售期间，也未积极督促国信公司办理土地增值税核算，现以土地增值税办理及全部销售完毕阻碍清算约定的履行，应视为清算条件成就。故三房巷公司有关B地块不具备清算条件的诉称不能成立，本院不予采信。经无锡万科公司申请一审法院委托东华会计师事务所对B地块开发盈亏情况进行审计，该会计事务所出具审计报告结论为，审计基准日2017年12月31日，B地块历年开发成本累计727187256.91元，B地块历年损益汇总累计净利润-179798525.32元，其中B地块累计实现销售收入732059919.80元，营业成本717194016.20元，税金及附加51239760.96元，各项期间费用133947356.35元。特别说明，B地块商品房已全部出售，仅剩售楼处2个和283个车位未售出；国信公司账载已计入损益的土地增值税为1680.41万元，因B地块尚未进行土地增值税清算，故国信项目B地块最终应缴纳的土地增值税应以主管税务部门最终认定结果为准等。一审法院又委托中大评估公司对未售出的售楼处和停车位进行市场价值评估，该评估公司出具房地产估价报告，载明评估估价对象的市场价值为2599.54万元，其中售楼处评估价值1043.04万元，停车位评估价值1556.50万元。据此，B地块盈亏计算为累计净利润+未售出的售楼处和停车位的成本-未售出的售楼处和停车位的评估价值，经测算，B地块亏损额为-163796366.03元（-179798525.32-727187256.91+717194016.20+25995400），三房巷公司应承担的亏损额为-65518546.41元。鉴于案涉股权及债权概括性转让已包括了B地块对应借款债权和利息债权在内，相当于三房巷公司保留该部分债权，亏损额中予以抵销，最终B地块亏损金额为-25508776.54元（-65518546.41元+40009769.87元）。土地增值税部分待税务部门最终核算确定后另行主张，本案不作处理。对此无锡万科公司就该部分债权未予考虑不妥，该部分诉请不予支持。关于三房巷公司B地块对应股本金在其应承担亏损额中予以扣除的问题，三房巷公司投入B地块对应的股本金、借款等，经运作造成亏损，国信公司用目标公司其他项目的利润弥补B地块亏损，导致整个目标公司利润有所下降，受让方无锡万科公司能分得的应得利润相应减少，便要求出让方三房巷公司弥补这部分损失，此时B地块净资产为负值，没有股本金，即使有单独的股权，其价值为零，三房巷公司补足给无锡万科公司的损失系净资产负值给无锡万科公司利润带来的损失，此时俗称弥补亏损表述为弥补损失更为准确，故三房巷公司有关亏损额中应扣除其B地块对应股本金的诉称，没有事实依据和法律依据，本院也不予支持。综上，一审判决基本思路清楚，适用法律也无不当，但在借款债权和利息债权转让范围上忽略了系全部借款债权和利息债权，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、撤销无锡市新吴区人民法院（2017）苏0214民初7657号民事判决及诉讼费负担部分；二、三房巷公司应于本判决发生法律效力之日起10日内给付无锡万科公司B地块亏损金额25508776.54元。三、驳回无锡万科公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费301017元、财产保全费5000元、鉴定费250000元同，合计556017元，由无锡万科公司负担219488元，三房巷公司负担336529元；二审案件受理费301017元，由无锡万科公司负担12716元，三房巷公司负担288301元。本判决为终审判决。审判长  吕杰明审判员  费益君审判员  王俊梅二〇二一年二月一日书记员  荀奕琦