北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京01民终1121号上诉人（原审被告）刘洁，女，1967年9月4日出生。委托代理人何建涛，男，1963年2月7日出生，北京市海淀区清河街道法律服务所法律工作者，委托代理人杨成，北京市百瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王召全，男，1976年8月6日出生。委托代理人罗灿谟，天津益天律师事务所律师。上诉人刘洁因与被上诉人王召全房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第35906号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人刘洁之委托代理人何建涛、杨成、被上诉人王召全之委托代理人罗灿谟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王召全在原审法院诉称，我与刘洁于2007年10月30日签订房屋买卖合同。合同约定：待房屋所有权证下发后，双方同意积极配合共同至房管所办理过户手续。现刘洁已办理房屋所有权证，然而直至今日，其仍然未为我办理房屋所有权证，经我多次催告，其仍以各种理由推脱其责任，刘洁的行为严重损害了我的利益，为此，为维护自身合法利益，诉至法院，诉讼请求：1、判令刘洁立即为我办理房屋所有权证（将房屋从刘洁名下过户到我名下）；2、请求法院判令刘洁支付逾期办理房屋所有权证的违约金162000元；3、刘洁承担本案诉讼费。刘洁在原审法院未发表答辩意见。原审法院经审理查明，2007年10月30日，刘洁（甲方）与王召全（乙方）在北京航天城签订房屋买卖合同（房屋所有权证未取得正在办理之中），合同约定：刘洁将其位于北京市海淀区102号6号楼3层1门6号房屋（包括装饰、装修、家具、家电）以60万元的价格出卖给王召全，在合同签订同时支付首付款40万元，剩余房款20万元在办理房屋产权转移登记手续（即过户）结束当日付清，交付首付款后办理先期入住，双方应相互配合向房屋所在区（县）房地产交易所申请办理房屋买卖权属过户相关手续，并按照有关规定申请领取房屋所有权证，双方任何一方不按照本合同办理手续或不提供相关证明、资料等致使本合同无法按期履行的，每延误一日应当向对方支付千分之三的违约金。合同签订后，王召全向刘洁支付首付款40万元，刘洁向王召全交付房屋。至2012年1月19日，王召全向刘洁支付房款55万元，至2014年5月5日，王召全向刘洁支付全部房款60万元。根据中国航天科技集团公司第五研究院2015年10月27日出具的关于刘洁同志有关情况的复函，刘洁于1983年11月1日进入该院，于2014年10月13日完成其以房改成本价格购买的位于北京市海淀区102号6号楼3层1门6号房屋所有权登记，房屋所有权证号为X京海字第×号。现刘洁未配合王召全将房屋过户到王召全名下。另查，根据刘洁与中国航天科技集团公司第五研究院的职工住房购房合同，在该院工作未满25年的，未经该院书面同意，不得变更产权（如出售等）；现房屋所有权证未在刘洁处。上述事实，有当事人陈述、职工住房购房合同、房屋买卖合同、补充协议、中国航天科技集团公司第五研究院出具的关于刘洁同志有关情况的复函等证据在案佐证。原审法院经审理后认为：双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应严格履行。根据合同约定，双方应相互配合向房屋所在区（县）房地产交易所申请办理房屋买卖权属过户相关手续，现刘洁已取得房屋所有权证，且刘洁在院工作已满25年符合出售房屋的条件，刘洁应按照合同配合王召全办理过户手续，故王召全要求将房屋过户到其名下的诉讼请求合理，法院予以支持。因房屋所有权证未在刘洁处，其未配合王召全过户属事出有因，并非主观故意，故王召全要求刘洁支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、刘洁于本判决生效后三十日内协助王召全将其名下位于北京市海淀区102号6号楼3层1门6号房屋过户至王召全名下；二、驳回王召全要求刘洁支付违约金的诉讼请求。判决后，刘洁不服，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销一审判决，改判驳回王召全一审的全部诉讼请求。上诉理由为：1、一审法院拒绝追加刘洁的配偶李金沿作为第三人参加诉讼，程序存在错误；2、王召全明知诉争房屋是夫妻共同财产，在刘洁没有取得李金沿同意的情况下擅自出卖房屋，故王召全不构成善意取得，应当驳回��召全要求继续履行的诉讼请求；3、一审法院未经合法传唤即缺席审理，属于程序违法；4、诉争房屋是央产房，不具备上市条件；5、依据房屋买卖合同补充条款第十条，三年内没有取得房屋所有权证的，双方应当进行协商，而双方事实上也进行了协商，合同内容已经发生了变更，故原合同不应当再履行。王召全对此答辩称：房屋买卖合同合法有效，应当继续履行，现有证据也可以证明该合同能够继续履行；不存在刘洁所主张的双方协商变更合同的事实，现有证据可以证明合同签订三年后双方仍在履行合同，一审法院程序正确。同意一审判决，不同意刘洁的上诉请求及理由。本案二审审理过程中，刘洁之夫李金沿向北京市海淀区人民法院提起诉讼，以其系本案诉争房屋的共有权人，刘洁出卖房屋构成无权处分为由，要求解除刘洁与王召全于2007年10月30日签订的《房屋买卖合同》，判令王召全腾退北京市海淀区友谊路102号院6号楼3层1门6号房屋。因本案须以该案的审理结果为依据，故本案裁定中止审理。北京市海淀区人民法院于2016年4月7日作出了（2015）海民初字第44307号民事判决书，驳回了李金沿的诉讼请求。李金沿向北京市第一中级人民法院提起上诉，本院于2016年6月22日作出（2016）京01民终3777号民事判决书，驳回上诉，维持原判。此后本案恢复审理。恢复审理后，刘洁向本院提交收条复印件一份，其上载明，今收到王海燕交来口头协议房款贰万元整现金。刘洁2010.5.15。刘洁主张该收条可以证明其与王海燕在无法办理房产证的情况下进行了协商，并变更了合同内容。王召全对于该收条的真实性不予认可。本院经审理查明，刘洁与王召全签订的房屋买卖合同第十条补充条款约定：一、若三年内房产证仍未办下来，则双方继续协商。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：本案系王召全起诉要求继续履行合同，故法院仅就房屋买卖合同的履行问题进行审理。因善意取得系所有权变动的原因之一，故刘洁所持王召全不构成善意取得的上诉理由并非针对合同履行问题的有效抗辩，故本院对此不予采纳。关于一审法院的审判程序问题，首先，因李金沿已另行提起诉讼主张其作为共有权人的权利，其权利主张已经过法院的审理，故本案中不再追加李金沿为第三人。其次，经本院审查，一审法院审理程序并不存在违反法律规定之处，刘洁所持一审法院传唤、送达等程序违法的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。刘洁与王召全签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，���方均应依约履行。刘洁虽主张因合同签订三年内未能办理房产证，双方就房屋买卖进行协商并对原合同进行了变更，但现有证据可以证明，在2012年及2014年，刘洁均书面认可房屋买卖事宜按照原协议履行，且刘洁未能就其事实主张提交充分证据，故本院对其主张不予采信。现王召全已经依约支付了全部购房款，刘洁作为出卖人，负有协助王召全将诉争房屋过户至其名下的义务。刘洁就其主张的诉争房屋不能上市交易未能提供相应证据，故本院对此亦不予采信。一审法院对王召全要求刘洁协助办理房屋所有权转移登记手续的诉讼请求予以支持正确，本院予以维持。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一千七百五十元，由刘洁负担（本判决���效后七日内交纳）。二审案件受理费三千五百元，由刘洁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王良胜代理审判员  王 梦代理审判员  徐 冰二〇一六年七月二十五日书 记 员  罗娇杨