四川省仁寿县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1421执异1号 异议人（案外人）:王远州,男,1963年11月23日出生,汉族,居民，住四川省眉山市东坡区。 异议人（案外人）:杨夏容,女,1965年5月25日出生,汉族,居民，住四川省眉山市东坡区。 申请执行人:四川仁寿农村商业银行股份有限公司,住所地:四川省眉山市仁寿县文林镇陵州路三段**。 法定代表人：颜勇，董事长。 委托代理人：黄全军，男，1988年9月29日出生，汉族，住四川省峨眉山市，系公司员工。 被执行人:成功,男,1963年3月10日出生,汉族,居民，住四川省眉山市仁寿县。 被执行人:廖钧,女,1969年1月2日出生,汉族,居民，住四川省眉山市东坡区。 本院在执行（2019）川1421民初3134号四川仁寿农村商业银行股份有限公司与成功、廖钧金融借款合同纠纷一案中，异议人王远州、杨夏容向本院提出执行标的异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人王远州、杨夏容称，2016年5月30日,异议人与四川省仁寿县双良房地产开发有限公司签订了《房屋售房协议》,约定:1.被执行人将位于眉山市东坡区××镇××街××号商铺××2万元价格出售给异议人;2.异议人分两期支付合同款,首付款20万元于2016年5月30日支付，余款2万元待被执行人为异议人办理房屋产权证和土地所有证后支付;3.办理转移登记所产生的费用由被执行人支付。合同签订后,异议人于2016年5月30日向被执行人支付20万元首付款,被执行人同日将涉案商铺交付异议人占有和使用。2020年12月5日,异议人得知其位于四川省眉山市东坡区××镇××街××街××处“万锦名城”4号楼一层180-178双号商业用房被仁寿县人民法院查封，异议人认为仁寿县人民法院的执行行为违法,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定:“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的,人民法院应当制作协助执行通知书,连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力”,该案执行过程中,法院并未将协助执行通知书连同裁定书副本送达异议人,仅口头告知异议人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条第一款规定:“查封不动产的,人民法院应当张贴封贴或者公告,并可以提取保存有关财产权证照”,仁寿县人民法院在查封案涉房屋时并未张贴封条或者公告,其行为违法。同时，异议人对仁寿县人民法院执行涉案房屋提出执行标的异议,根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若千问题的规定》第二十八条、第二十九条和《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定,案涉房屋虽然登记在被执行人名下,但符合排除执行的情形。首先,异议人占有的房屋在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同,该房屋用于异议人居住,已经支付超过合同价款百分之五十的价款;其次,异议人在人民法院查封之前已经合法占有房屋,已经按照合同约定支付部分价款,并承诺按照法院的要求将剩余价款交付执行,未办理过户登记非因异议人自身原因,故人民法院对于异议人提出的异议应予支持。综上所述,请求法院解除对案涉房屋的查封,同时停止对该房屋的拍卖、变卖或以物抵债执行程序。 异议人就其主张提交了如下证据：房屋售房协议、收据、银行凭证。 经审查查明，本院在审理四川仁寿农村商业银行股份有限公司与成功、廖钧金融借款合同纠纷一案的过程中，双方当事人自愿达成如下协议：“一、被告成功、廖钧偿还原告四川仁寿农村商业银行股份有限公司借款本金800000元及利息，给付方式为：于2020年3月30日前偿还本金100000元，于2020年6月30日前偿还本金100000元，于2020年9月30日前偿还本金600000元及利息，利息的计算方式为自2018年9月22日至2019年3月28日以本金800000为基数按月利率8.1‰计算，自2019年3月29日起以未付款项为基数按逾期月利率10.53‰计算至付清时止；二、被告成功、廖钧任意一期未按时偿还，原告四川仁寿农村商业银行股份有限公司有权就剩余未付款项申请全额执行；三、原告四川仁寿农村商业银行股份有限公司对登记在被告成功、廖钧名下位于眉山市东坡区××镇××街××号万锦名城2栋1层（房屋产权证号：眉权房权证字第0××8、0××9号）、位于眉山市东坡区××镇××街××号双号万锦名城4栋1层（房屋产权证号：眉权房权证字第0××0、0××1号）、位于眉山市东坡区××路××段××号××栋××单元××层××号（房屋产权证号：眉权房权证字第0××8、0××9号）的房产就变卖、拍卖的价款在上述第一项确定的债务限额内以登记的抵押顺位身份优先受偿；四、被告成功、廖钧定于2020年3月30日前给付原告四川仁寿农村商业银行股份有限公司在本次诉讼中垫付的诉讼费5900元。”2019年8月29日，本院作出（2019）川1421民初3134号民事调解书，对上述协议予以确认。调解书生效后，被执行人未按时履行给付义务，申请执行人向法院申请强制执行。2020年7月1日，仁寿县人民法院作出（2020）川1421执1780号执行裁定书，裁定：“一、查封被执行人成功、廖钧名下位于眉山市东坡区××镇××街××号万锦名城2栋1层（房屋产权证号：眉权房权字第0××9），期限为三年。二、查封被执行人成功、廖钧名下位于眉山市东坡区××镇××街××号双号万锦名城4栋1层（房屋产权证号：眉权房权字第0××1），期限为三年。三、查封被执行人成功、廖钧名下位于眉山市东坡区××路××段××号××栋××单元××层××号（房屋产权证号：眉权房权字第0××9），期限为三年。”2020年8月13日，仁寿县人民法院作出（2020）川1421执1780号之一执行裁定书，裁定拍卖上述房产。 另查明，位于眉山市东坡区××镇××街××号××号××栋××层××号××的商业用房于2016年3月29日办理抵押登记，抵押权人为四川仁寿农村商业银行股份有限公司（原仁寿县农村信用合作联社）。 本院认为，本案争议焦点为案涉房产是否具有排除法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人;（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第一项“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”，本案争议的案涉商业用房的房屋产权至今仍登记在被执行人成功、廖均名下，从权利外观看案涉房产的权利人是成功、廖均，而不是异议人。异议人提供的其与被执行人廖均签订的房屋售房协议显示，协议签订时间为2016年5月30日，而案涉房产由被执行人提供给申请执行人作为抵押担保的登记时间为2016年3月29日，即在异议人购买案涉房产前，申请执行人已对案涉房产依法享有担保物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，申请执行人四川仁寿农村商业银行股份有限公司对案涉房产享有抵押权，能对抗异议人，对异议人提出的排除执行异议，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款的规定，裁定如下： 驳回异议人王远州、杨夏容的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘剑 审判员  陈琳 审判员  魏玮 二〇二一年二月一日 书记员  胡楠