山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0811民初6547号原告邱林林。共同委托代理人许岩（特别授权），山东明廉律师事务所律师。共同委托代理人王沙沙（特别授权），山东明廉律师事务所律师。被告济宁金城房地产综合开发有限责任公司，。法定代表人田兴光，董事长。委托代理人李伟（特别授权）。委托代理人孙华光（特别授权）。原告邱林林与被告济宁金某房地产综合开发有限责任公司（以下简称金某房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，于2016年6月15日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员仝义杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱林林的委托代理人许岩、王沙沙、被告金某房地产公司的委托代理人李伟、孙华光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱林林诉称，2015年4月30日，原、被告签订《济宁市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于济宁太白湖新区XXX路东、XXX路南、XXX北、XX路西德金城XXXX小区XX号楼X单元XX层XXX号房产一套。约定，被告应于2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告。合同签订后，原告依约向被告付清了购房款400201元，被告未按合同约定时间向原告交付房屋。2016年6月份，被告未能提供合同第八条、第十一条约定的交房手续的情况下，而要求原告接收房屋，属违规交房，原告按合同约定，有权拒绝接收。特诉至法院，要求判令被告将符合交房条件的商品房及手续交付原告使用；判令被告支付违约金18820元，违约金计算从2016年1月1日（约定交房次日）至2016年6月14日（起诉之日）止；诉讼费等由被告承担。被告金某房地产公司辩称，对该涉案房屋未及时上房，是因为政府原因和XX南路施工造成的，被告并没有违约，请求法院依法驳回当事人的诉讼请求。原告邱林林为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：原、被告2015年4月30日签订的济宁市商品房买卖合同一份，证明被告将位于金某.XXXXXX号楼XX单元XX层XXXX号房以购房总价款400201元，出售给原告的事实；被告应于2015年12月31日前交付房产，被告逾期未能交房，构成违约的事实；原、被告约定逾期交房违约金按已付购房款的日万分之三计算，并支付至交付房产之日为止的事实；被告未能按照合同约定的房产交付、使用条件和标准交付房屋的事实；被告未能提供房产交接应具备的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等验收手续的事实。收据三张（收据代码分别是：00006846、4045490、4046478），原告向被告已全额交付购房款400201元。经质证，被告对原告提交的证据无异议，予以认可。被告金某房地产公司为支持其主张，向本院提交以下证据。1、专题会议纪要（石某副市长主持召开）一份。2、2012年10月19日，被告向济宁市国土资源局北湖分局提交的关于交付土地的申请报告一份。3、2013年1月8日，被告向济宁市国土资源局北湖分局提交的关于交付土地的申请报告一份。4、2013年1月8日，被告向济宁市国土资源局北湖分局提交的关于尽快清除菱花化肥厂，北块块地上的房屋及附着物的申请报告一份。5、2013年4月3日，被告向济宁市国土资源局北湖分局提交的关于颁发土地证的申请报告一份。证据1-5证明，济宁太白湖新区管理委会交付土地时，地上附着物未能及时清理，造成工期延期，从而造成被告延期交房。6、车站南路和公园路道路工程合作协议书（太白湖新区管委会与金城房产签订的）一份。7、太白湖新区车站南路北段和公园路工程框架协议。（济宁市新城发展投资与山东海源路桥工程有限公司签订）一份。8、劳务施工协议书（被告与山东海源路桥工程有限公司签订）一份。证据6-8证明造成延期交房的原因在于济宁太白湖新区管理委会修路，涉案房屋未能施工。9、济宁蓝标传媒广告有限公司通过网络平台发给业主们的上房信息一份。10、业主上房流程单（贴在售楼处门口，15、12、8、4号楼门口）一份。证据9-10证明被告已经于2016年6月4日，通知业主上房。经质证，原告对被告提交的证据1，真实性无异议，但是无法证明其观点，与本案无关联性；对证据2-5，是被告单方制作，对真实性有异议，与本案无关联性；对证据6-8真实性无异议，该证据材料中反应的是，被告与太白湖新区管委会及海源路桥公司之间的施工协议，双方之间存在协议，其之间的协议与本案无关联性；对证据9真实性有异议，该证据不能证实其证明观点，按照合同约定，被告必须以书面的形式通知原告，其所提出的网络平台公示，其形式不合法，也不符合合同约定，原告并未接到通知；对证据10真实性有异议，对于业主上房流程，原告未见到，该流程亦没有加盖相应公司的公章。也不能证明被告在上述楼房上进行张贴。经审核，本院认为，对原告提交的证据1、2，形成证据锁链，可以相互印证，能够证明原、被告之间存在涉案商品房买卖合同关系，原告购买被告开发的位于金城锦绣花园小区的房屋一套，合同约定2015年12月31前，被告将验收合格的涉案房屋交付给原告、逾期交房按购房总价款的日万分之三，向原告支付违约金以及原告已经按照合同约定向原告支付完毕购房款的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提交的证据1-8，不能够证明存在原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》第八条约定的，遭遇不可抗力，出卖人可据实予以延期的情形，与本案缺乏关联性，本院不予采信；被告提交的证据9、10，不能够证明被告履行了原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》第十一条约定的书面通知原告，办理交付手续的事实，与本案缺乏关联性，本院不予采信。结合认定的证据及当事人陈述，本院认定以下事实：原、被告于2015年4月30日签订《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20××××018）一份。商品房买卖合同约定：被告将其开发的，位于济宁太白湖新区金某.锦绣花园小区第15号高层住宅【幢】03单元22层03-2202号房出售给原告，房屋价款为400201元，并约定2015年12月31日前，被告将经验收合格的房屋交付原告，并书面通知原告办理交付手续。合同第九条约定：如出卖人未在约定的时间将商品房交付给买受人，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。合同签订后，原告交付主房价款400201元。现涉案房屋尚未完全通过质检部门验收，被告亦未将涉案房屋交付原告。原、被告因商品房买卖合同发生纠纷，原告诉至本院，要求判令被告将符合交房条件的商品房及手续交付原告使用；判令被告支付违约金18820元，违约金计算从2016年1月1日（约定交房次日）至2016年6月14日（起诉之日）止；诉讼费等由被告承担。对于原、被告双方争议的问题：一、关于被告在履行《济宁市商品房买卖合同》的过程中，是否应当向原告交付涉案房屋，是否应当向原告支付违约金的问题？原、被告双方签订的《济宁市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格遵守。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”同时，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”且双方签订的《济宁市商品房买卖合同》亦明确约定交房的条件为：房屋验收合格。本案中，被告出售给原告的房屋尚未通过竣工验收，不具备商品房交付的条件。被告金某房地产公司未按合同的约定，向原告交付验收合格的涉案房屋，构成违约，依约应承担向原告支付逾期交房违约金的民事责任。二、关于本案是否存在减轻、免除被告的违约责任的合同约定情形或法定事由。通过对争议问题一的认定，原、被告之间签订的商品房买卖合同合法有效。被告为免除其违约责任，向本院提交的证据1-8，但不能够充分证明被告在建设涉案房屋的过程中，遭遇不可抗力的事实，且未向本院提交，依据原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》第八条约定，已经在遭受其主张的不可抗力发生之日起60日内，向原告履行了告知义务的相关证据，故不能认定被告主张的存在顺延涉案房屋建筑工期情形；被告为减轻其违约责任，向本院提交了证据9、10，通知与原告进行房屋交接，但该宗证据证明的内容，不符合原、被告合同约定的，被告应当书面通知原告办理交付手续的相关约定，被告未完全尽到交付涉案房屋的通知义务，且未向本院提交涉案房屋已经具备交房条件的相关证据，应认定为涉案房屋至今不具备交房条件。综上，本案不存在减轻、免除被告的违约责任的合同约定情形或法定事由。综上所述，本院认为，原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》系附条件合同，以验收合格作为被告向原告交付房屋的先决条件。现原告要求被告交付房屋，因涉案房屋尚未通过质检部门验收合格，不符合法律规定及合同约定，本院不予支持，待涉案房屋验收合格后，可另行主张权利；原告要求被告金某房地产公司按照合同约定支付违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；但要求被告支付2016年6月15日（起诉次日）至符合交房条件之日止的违约金，因该违约金的数额尚未完全发生，且不能确定，待实际确定后，可另行主张权利。故依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条之规定，判决如下：一、限被告济宁金城房地产综合开发有限责任公司于本判决生效十日内支付原告邱林林因延迟交付商品房产生的违约金19689.89元（2016年1月1日至2016年6月14日，共计164天，400201元×164天×日万分之三）。二、驳回原告的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费271元，减半收取136元，由被告济宁金城房地产综合开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  仝义杰二〇一六年七月八日书记员  马忠艳