辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终892号上诉人（原审被告、执行案外人）：张林，男，1995年10月13日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：钟莹，辽宁王善忠律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：大连宜华建设集团有限公司，住所地辽宁省大连保税区海宁路****，统一社会信用代码91210200604863955M。法定代表人：苏跃升，该公司董事局主席。委托诉讼代理人：翟志伟，辽宁建方律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞伟，辽宁建方律师事务所律师。原审被告（被执行人）：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住，住所地辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号**一社会信用代码912102135655249526。法定代表人：王宝林，该公司总经理。委托诉讼代理人：翁君合，女，该公司出纳。上诉人张林因与被上诉人大连宜华建设集团有限公司（简称宜华集团）、原审被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（简称宝林集团）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初1594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张林上诉请求：1、撤销（2020）辽0213民初1594号民事判决，依法改判或发回重审；2、两审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定上诉人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益不当。1、上诉人向宝林集团交纳了全部的购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议规定》）第二十八条第二、三项的规定。上诉人于2015年4月27日、2015年4月28日分两次将案涉房款3475000元全部汇给了宝林集团，再结合上诉人与宝林集团签订的《商品房买卖合同》、收款收据、销售不动产统一发票，完全能够证实上诉人是实际购房者。2、一审法院以宝林物流有限公司为上诉人父母控股的公司，在上诉人交付房款当日，宝林物流有限公司收到宝林集团相同或相近数额的款项为由，认定上诉人未实际交付房款错误。首先，王丽娟、张宇鹏是张林的父母，作为父母出资给自己儿子购置房产并不罕见，这个行为符合常理，因此张林与父母之间有转帐行为也属正常，其他人之间的转帐行为是其个人行为，与本案无关。其次，上诉人转入宝林集团的五笔购房款共计1027.75万元（实际房款应为10275980元，多付的1520元原审被告已退回），宝林集团并非将受到的款项全部转给了宝林物流有限公司。其中，上诉人于2015年2月4日汇给宝林集团的350万元，而当天宝林集团转给宝林物流有限公司的是260万元，相差90万元；2015年4月28日上诉人汇给宝林集团147.75万元购房款，当天宝林集团汇给宝林物流有限公司的却是200万元。从被上诉人提交的银行流水也可以看出，在上诉人向宝林集团转账支付购房款的时间点前后，除上述的五笔转帐记录外，宝林集团与沈阳宝林物流有限公司之间还存在多笔大额转帐，一审法院与被上诉人从中挑选日期和金额相近的转帐记录拼凑成资金链，制造巧合想证明上诉人转入宝林集团的款项不是购房款，上诉人并非真实的购房者，是其主观推测，与事实不符。再次，宝林集团与沈阳宝林物流有限公司是两个不同企业法人，两家公司的资金往来是两家企业法人的内部事务，与上诉人购房款无关。而上诉人支付购房款系其个人行为，其将购房款交付给宝林集团，从而完成了房屋买卖合同的履行，至于宝林集团如何支配购房款与上诉人无关，也不是上诉人能掌控的。最后，法院查封案涉房屋是2015年6月5日，而上诉人购买三套公建房屋的付款时间是自2014年12月至2015年4月28日止，这个时候上诉人及宝林集团是不可能知道案涉房屋会被法院查封的。再结合上诉人在一审中提供了银行转账凭证中用途一栏载明“购房款”，说明上诉人是实际购房者，一审法院的上述观点无事实及法律依据，显属错误。3、上诉人即便不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，也符合第二十八条的规定，同样能够对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。该规定中第二十八条和第二十九条是一般条款与特别条款的规定，购房者可选择适用。最高人民法院再审（2016）最高法民申254号民事裁定书指出：“《执行异议和复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业民下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产系登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《执行异议和复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条”。最高人民法院（2016）最高法民申2736号民事裁定书更是直接指出：“该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。”本案中上诉人所购的案涉房产登记在作为房地产开发企业的宝林集团名下，而宝林集团又是本案的被执行人，根据最高院上述观点，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。被上诉人宜华集团辩称，不同意上诉人的上诉请求。1、上诉人主张支付的购房款共5笔，合计金额大约1000多万，几乎均流入叫宝林物流有限公司，而该公司股东是张林的父母及舅舅，虽然宝林集团是一个独立的法人，但是这个款项也都被个人所支配。2、案涉房屋是在2015年6月5日被查封，发票也是在2015年6月5日开具，说明系在知道案涉房屋被查封之时补开的发票。3、案涉房屋是公建，用于投资，在之前审理的张林另一个公建相关的案件中已经证实了这一点，所以它不是住宅，不符合适用《执行异议和复议规定》第二十九条，房屋用于居住的要件。宝林集团未到庭，亦未提交书面答辩意见。宜华集团向一审法院起诉请求：1、请求准许执行位于金州区公建；2、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，原告宜华集团将被告宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46547216元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，被告宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令被告宝林集团于本判决生效后15日内支付原告宜华集团剩余工程款46547216元，于本判决生效后10日内返还原告宜华集团工程质量保证金7009440元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；原告宜华集团于本判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向被告宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，大连市金州区人民法院负责该案执行。案涉房屋于2015年6月5日被法院查封。2012年5月和2015年3月，被告宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了抵押贷款。2013年5月7日，被告宝林集团取得案涉房屋的商品房预（销）售许可证。被告张林提供的与被告宝林集团签订商品房买卖合同，时间为2015年2月4日，合同约定被告张林购买被告宝林集团位于金州区公建房屋，总价款3477500元。被告张林共与被告宝林集团签订四份商品房买卖合同，购买案涉小区三套公建和一套住宅。2015年6月5日，被告宝林集团为被告张林出具销售不动产统一发票一张，金额同房款。被告张林盛京银行账户对账单显示向被告宝林集团账户转账情况：2014年12月29日转入240万元，2015年2月4日转入350万元和90万元，2015年4月27日转入200万元，2015年4月28日转入147.75万元，合计1027.75万元（被告张林主张用于购买三套公建）。另，2014年12月至2015年12月，张林该账户较大金额交易往来对方户名主要有王丽娟、张宇鹏、贾艳军、王宝新、宝林集团。被告宝林集团盛京银行账户交易明细清单显示：2014年12月30日收到张林240万元后转给沈阳宝林物流有限公司240万元，2015年2月4日在收到张林350万元后转给沈阳宝林物流有限公司260万元，同日在到张林90万元后转给沈阳宝林物流有限公司90万元，2015年4月27日在收到张林200万元后转给沈阳宝林物流有限公司200万元，2015年4月28日在收到张林147.75万元后转给沈阳宝林物流有限公司200万元，合计990万元。被告张林系张宇鹏与王宝娟的婚生子，张宇鹏系宝林集团股东兼监事，张宇鹏与王宝娟、王宝新系沈阳宝林物流有限公司的股东，2015年1月12日，沈阳宝林物流有限公司股东变更为王宝新、张宇鹏、刘素玉。王宝新系宝林集团法定代表人王宝林的弟弟。被告张林对大连市金州区人民法院的执行行为提出异议，大连市金州区人民法院裁定中止对位于金州区公建房屋的执行，原告宜华集团遂提起本案执行异议之诉。一审法院认为，本案争议焦点问题是：张林是否对金州区公建房屋享有足以排除强制执行的民事权益。1、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复【（2005）执他字第16号】指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”可见，适用该批复的主体应是“消费者”。依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，消费者应当是为生活消费需要购买、使用商品或接受服务的人，而本案中被告张林购买的商品房是用于经营的公建，不是一般生活所需，不属于消费者生存权保护的范畴，而已经发生法律效力的判决确认宜华集团在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权，故被告张林购买的案涉公建房屋不符合该批复第二条的规定。2、根据《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被告张林虽然提供了支付房款证据，但从被告张林和被告宝林集团的银行账户明细可以看出，宝林集团收到张林的五笔“房款”后一笔次日、四笔是当日转入宝林物流有限公司账户，三笔数额相同，两笔数额不同，但总数仅差37.75万元，宝林物流有限公司作为被告张林父母控股的公司，在被告张林交付“房款”当日收到被告宝林集团相同或相近数额的款项，被告张林作出系两公司间经济往来的辩解不符合常理，结合增值税发票开具时间在法院查封之日，原告提出的分析更合乎逻辑和常理，被告张林现有证据不能证明向被告宝林集团实际支付了房款，故不满足上述（三）规定的条件，不能依据该条规定排除对案涉房屋的执行。3、根据《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被告张林提供的合同签字日期虽然在法院查封之前，但所购商品房是公建，不是用于居住，而且从被告张林和被告宝林集团的银行账户明细可以看出，被告张林支付给宝林集团“房款”的均在当日或次日转入张林父母控股的公司，不能证明是张林向被告宝林集团实际支付了房款，故不符合上述（二）、（三）项规定的条件，也不能依据该条规定排除对案涉房屋的执行。综上，被告张林金州区号公建房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。由于本案纠纷系由被告宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由被告宝林集团负担为宜。综上，原告的诉请有理，应予支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决：准许执金州区号的公建房屋。案件受理费34620元（原告已预交），由被告宝林集团负担。本案二审期间，当事人对一审已查明的案件事实均无异议，亦均未提交新证据，经二审审查，本院对一审法院已查明的案件事实予以确认。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。上诉人作为案外人购买了宝林集团开发建设的房屋，其应为购买商品房的消费者购房人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，消费者的物权期待权应优先于工程价款优先受偿权得到保护，但该规定是基于保护消费者的居住权和生存权所作特殊规定和例外考虑，故消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋，对此应严格把握，不能扩大适用。因此，本案上诉人提出的异议请求是否足以排除被上诉人享有工程价款优先受偿权的债权的执行，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形予以从严审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，本案所涉房屋并非上诉人在本辖区内购买用于满足基本居住需要的唯一住房，上诉人同时在案涉小区购买了四套房屋（一套住宅、三套公建），案涉房屋为公建，上诉人购买案涉房屋的目的并不为居住而是为了投资经营使用；再结合一审已查明的上诉人支付购房款的诸多不合理之处，本院认为，本案上诉人提出的异议不符合适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定应予保护的情形。故上诉人要求停止执行、解除查封的诉讼请求不应得到支持，一审法院对此认定正确，本院依法予以维持。另外，因本案纠纷系由于宝林集团的不诚信行为引起，故本案二审案件受理费应由宝林公司负担为宜。综上，张林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34620元，由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年二月八日书记员  黄月妍