天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终1049号上诉人（原审被告）：周高民，男，1974年3月12日出生，回族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：刘克晶，女，1971年3月4日出生，汉族，住天津市滨海新区。原审被告：天津市巨划算商贸有限公司，住所地天津市滨海新区古林街东环路**。法定代表人：周高民，经理。上诉人周高民因与被上诉人刘克晶、原审被告天津市巨划算商贸有限公司（以下简称巨划算公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初19380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周高民上诉请求：1．撤销天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初19380号民事判决书第四项，改判周高民支付刘克晶违约金10,000元；2．诉讼费用由刘克晶承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。2020年上半年，因疫情防控，周高民的经营情况受到较大影响，拖欠了部分租金，虽然是周高民违约，但不是出于故意造成的，也并未给刘克晶造成实际损失，根据公平原则，出租人应合理分担因疫情防控导致的不利后果。现一审法院判决周高民支付违约金100,000元，周高民认为违约金过高，请求二审法院予以调整至10,000元。刘克晶辩称，不同意周高民的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。巨划算公司述称，同意周高民的上诉请求。刘克晶向一审法院起诉请求：1．判令解除刘克晶与巨划算公司、周高民签订的房屋租赁合同；2．判令巨划算公司、周高民立即腾退房屋交还刘克晶；3．判令巨划算公司、周高民给付截至2020年7月18日前所欠租金212,300元整，并支付自2020年7月19日起至实际腾退房屋之日止的租金；4．判令巨划算公司、周高民支付截至2020年7月18日所拖欠的房屋水费、电费、暖气费、物业费、房屋出租税等费用，并支付自2020年7月19日起至实际腾退房屋之日止的房屋水费、电费、暖气费、物业费、房屋出租税等费用；5．判令巨划算公司、周高民给付违约金430,000元整；6．判令巨划算公司、周高民给付律师费47,000元整；7．本案的诉讼费用由巨划算公司、周高民承担。刘克晶一审当庭陈述第三项诉讼请求应为222,300元，诉状中书写系笔误。庭后，刘克晶向一审法院提交《说明》一份，载明拖欠租金222,300元系计算至2020年8月17日的金额，其第三、第四项诉讼请求中的时间均变更为2020年8月17日。一审法院认定事实：天津市滨海新区大港xxx房屋分别登记在案外人邹彦君、陈振仙、刘克晔名下，案涉三套房屋系刘克晶自上述案外人处租赁所得，租赁期限自2018年3月18日至2024年3月18日。2018年4月18日，刘克晶作为出租方（甲方）、巨划算公司及周高民作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租大港永明路33号、35号、37号房屋。合同约定租赁期限自2018年4月18日至2023年5月7日，年租金为第一年租金410,000元（分两次付清，第二次在2018年10月16日前付清余款200,000元）；第二年租金420,000元，在2019年3月18日前一次付清；第三年租金430,000元，在2020年3月18日前一次性付清；第四年租金440,000元，在2021年3月18日前一次性付清；第五年租金450,000元，在2022年3月18日前一次性付清。以现金方式交纳，租金均为上交租。如甲方在3月18日前没收到房租，房屋到期，甲方有权收回。乙方延期支付租金，甲方有权随时解除合同。乙方拖欠租金累计达1天以上，乙方除应支付拖欠的租金外，还需按每日2,000元向甲方支付违约金。在租赁期内，乙方无权转租，经甲方发现乙方转租，乙方一次性补给甲方90,000元。在租赁过程中，甲方不负担任何费用（水费、电费、暖气费、物业费、房屋出租税等等均由乙方负责），中途不退租金和违约金，租金为税后。合同履行过程中，甲、乙方有违约的向另一方支付违约金100,000元，弥补对方的经济损失。乙方违约，但拒不承认违约责任的，守约方因此产生的催告费、律师费及诉讼保全费，应由违约方一并承担。合同签订后，刘克晶如约交付房屋，但巨划算公司、周高民仅向刘克晶支付部分租金，仍拖欠部分租金未付。刘克晶曾于2019年9月18日就巨划算公司、周高民欠付房租事宜向一审法院提起诉讼，后经双方协商，刘克晶撤诉。2020年4月1日，天津市滨海新区巨惠算超市与王胜涛签订《房屋租赁合同》，约定天津市滨海新区巨惠算超市将坐落在天津市滨海新区大港街xx路巨划算新零售超市房屋橱窗东一窗、东二窗租给王胜涛，面积为7.6平方米，租期自2020年4月1日至2024年3月31日，租金为10,000元/年。2020年6月24日，刘克晶从周高民店内搬走部分物品，双方口头约定用于抵押，待周高民交纳租金后即返还。此后，周高民仍未交纳租金，刘克晶又分两次搬走周高民店内物品，周高民均不在场。一审法院认为，刘克晶与巨划算公司、周高民签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属有效，双方应依照约定全面履行己方义务。刘克晶如约交付房屋，巨划算公司、周高民理应按期足额支付租金。现巨划算公司、周高民拖欠租金已一年有余，且刘克晶曾于2019年9月18日以起诉的方式向巨划算公司、周高民主张权利，根据《中华人民共和国合同法》第227条的规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同，合同中亦约定“乙方延期支付租金，甲方有权随时解除合同”，现刘克晶以巨划算公司、周高民欠付租金为由主张解除房屋租赁合同，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。鉴于本次起诉前刘克晶并未发出过解除合同的通知，故一审法院以本案起诉状副本送达巨划算公司、周高民之日即2020年8月19日作为案涉合同的解除通知到达巨划算公司、周高民之日，以该日作为案涉合同的解除之日。合同解除后，巨划算公司、周高民应当返还租赁房屋。关于欠付租金，刘克晶依约交付房屋，巨划算公司、周高民应当按期足额支付租金，现刘克晶主张巨划算公司、周高民给付截至2020年8月17日所欠租金222,300元，并支付自2020年8月18日起至实际腾退房屋之日止的租金。庭审中，周高民对截至2020年8月17日所欠租金222,300元亦表示认可，故一审法院对刘克晶该项请求，予以支持。巨划算公司、周高民抗辩刘克晶搬走其店内物品应予抵扣租金，但未提供证据证实双方就以物抵债达成一致意见，故一审法院对此抗辩意见，不予采信。巨划算公司、周高民可另案解决。关于水电费、暖气费等费用，刘克晶主张巨划算公司、周高民支付至实际腾退房屋之日止拖欠的房屋水费、电费、暖气费、物业费、房屋出租税等费用，未明确金额亦未提供证据，故一审法院不予支持。关于违约金及律师费，本案中导致租赁合同解除的原因在于巨划算公司、周高民拖欠租金，其应承担相应的违约责任。刘克晶主张违约金430,000元构成为巨划算公司、周高民将房屋转租应给付刘克晶的90,000元，巨划算公司、周高民欠付租金应给付刘克晶自2020年3月18日至2020年7月18日期间按每日2,000元计算共计240,000元，巨划算公司、周高民违约应向刘克晶支付的100,000元。对此，一审法院分析如下：刘克晶提交的天津市滨海新区巨惠算超市与王胜涛签订的房屋租赁合同以及双方当事人当庭陈述，可以证实巨划算公司、周高民存在转租行为，但巨划算公司、周高民转租的仅为橱窗，且自2020年4月1日起开始转租，租金为10,000元/年，远低于双方合同约定的90,000元补偿，严格适用此约定有悖公平原则。双方合同中关于每日2,000元违约金的约定应属迟延履行违约金，但标准过高，且本案中，巨划算公司、周高民拖欠租金时间较长，适用此约定有悖公平原则。鉴于合同中关于违约金的约定较多，且刘克晶并未举证证实因巨划算公司、周高民违约而给其造成的损失数额超过合同第十一条约定的违约金100,000元，故一审法院综合考虑双方合同约定及履行情况，根据违约责任承担中的损益相抵原则，对刘克晶主张的100,000元违约金予以支持，对超出部分的违约金及律师费不予支持。判决：“一、解除原告刘克晶与被告天津市巨划算商贸有限公司、周高民于2018年4月18日签订的《房屋租赁合同》，解除日期为2020年8月19日；二、被告天津市巨划算商贸有限公司、周高民于本判决生效后十日内将天津市滨海新区大港xx房屋腾交原告刘克晶；三、被告天津市巨划算商贸有限公司、周高民于本判决生效后十日内向原告刘克晶支付租金222,300元，并按年租金430,000元标准计算日租金，支付自2020年8月18日至实际腾退房屋之日止的租金（房屋占有使用费）；四、被告天津市巨划算商贸有限公司、周高民于本判决生效后十日内向原告刘克晶支付违约金100,000元；五、驳回原告刘克晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5,346.5元，由原告刘克晶负担2,846.5元，由被告天津市巨划算商贸有限公司、周高民负担2,500元；保全费4,270元，由原告刘克晶负担2,273元，由被告天津市巨划算商贸有限公司、周高民负担1,997元。（被告于本判决生效后十日内给付原告）。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审判决一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人签订《房屋租赁合同》，周高民实际使用涉案房屋，应按照合同约定支付租金。本案的争议焦点为违约金的数额如何确定。依据本案已查明事实，周高民应于2019年3月18日付清2019年4月18日至2020年4月17日的房租，事实上周高民并未如约履行该义务，而是陆续向刘克晶支付上述期间部分房租。在此期间，刘克晶提起诉讼，后经双方协商撤诉。同时，周高民应于2020年3月18日前一次性付清2020年4月18日至2021年4月17日房租，周高民并未如期支付。综合周高民在此期间支付租金的过程，其存在迟延履行、拖欠租金的情况，应当向刘克晶支付违约金。刘克晶在一、二审期间均未举证证实自己的实际损失数额，本案系房屋租赁合同纠纷，在此前提下，其损失应认定为涉案房屋应得租金及租赁期内合理范围内的预得房租的利息损失。据此，本案违约金应以中国人民银行公布相关利率标准为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合进行核算。经核算，双方约定的违约金100,000元过高，本院依法予以调整，酌情确认周高民给付刘克晶违约金60,000元。双方当事人均对一审判决其他判项无异议，本院予以维持。综上所述，周高民的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初19380号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初19380号民事判决第四项；三、天津市巨划算商贸有限公司、周高民于本判决生效后十日内向刘克晶支付违约金60,000元；四、驳回周高民其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,346.5元，由刘克晶负担2,846.5元，由天津市巨划算商贸有限公司、周高民负担2,500元；保全费4,270元，由刘克晶负担2,273元，由天津市巨划算商贸有限公司、周高民负担1,997元。二审案件受理费2,300元，由周高民负担1,380元，由刘克晶负担920元。本判决为终审判决。审判长  邓晓萱审判员  武耀明审判员  解 童二〇二一年二月四日法官助理薛静雯书记员李政附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。