北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初5684号原告：王玉，男，1981年4月8日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：程默，上海君澜（大连）律师事务所律师。被告：北京顺兴家园房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区东邵渠镇政府办公楼**-762。法定代表人：蔡海洋，总经理。委托诉讼代理人：宋玉伦，男，北京顺兴家园房地产经纪有限公司员工。原告王玉与被告北京顺兴家园房地产经纪有限公司（以下简称顺兴家园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王丽媛独任审理，公开开庭进行了审理。原告王玉及其委托诉讼代理人程默、被告顺兴家园公司之委托诉讼代理人宋玉伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方2018年10月30日签订的《房屋出租委托代理合同》；2．判令被告支付原告违约金9600元；3．判令被告支付原告免租租金9600元；4．判令被告按约定租金金额每日160元支付自2019年11月1日至2020年1月19日（共计80天）的租金12800元；5．判令被告支付原告装修损失41882．66元。事实与理由：2018年10月30日，王玉与顺兴家园公司签订《房屋出租委托代理合同》，王玉将北京市昌平区北七家镇冠华苑小区2号楼x单元4xx号房屋委托顺兴家园公司代为出租，约定了月租金和明确的付款时间，付款方式为季付。2019年11月1日为付款日，应该付款14400元，顺兴家园公司未付款，构成违约。因顺兴家园公司未按时付款，直接影响到我支付业主房租的准时性，在2019年8月31日法院调解内容确定后，4xx房主以多次未按时支付房租为由收回房屋。4xx房屋原告进行了装修，4xx房屋收回后，原告向顺兴家园公司交付了同等装修条件的冠华苑4区x号楼x单元6xx室，顺兴家园公司将6xx房屋出租收取房租。被告的违约行为给原告造成损失，为维护合法权益，原告诉至法院，望判如所请。顺兴家园公司辩称：同意解除合同，不同意支付违约金，4xx号房屋已经退还给业主，给我置换了6xx号房屋，房屋是原告自己退给业主的，我这边没有业主的联系方式，我方不存在违约行为。关于免租租金，不同意退，因为我方不存在违约行为。关于80天的租金，不同意支付，我认为已经给过了。关于装修损失，不同意支付，原告自行退房给业主，与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2018年8月18日，案外人李燕嫔（委托人、甲方）与案外人锦寓（北京）资产管理有限公司（租赁代理机构、乙方）（以下简称锦寓公司）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定，甲方将坐落于北京市昌平区北七家镇东沙各庄冠华苑二区2-2-4xx（以下简称4xx号房屋）房屋委托给乙方代为出租管理；委托出租价格为4800元/月，年增幅3%，押金4800元，押一付三；委托出租期限自2018年8月6日起至2024年1月5日止。该合同附件二为家具家电配置及装饰装修协议，约定，甲方授权乙方为该房屋提供配置家具家电服务、装饰装修服务，凡签约满三年，装修、家具家电归甲方所有。该补充协议还对装饰装修总费用及家具家电配置价格、违约责任等条款进行了约定。2018年10月30日，锦寓公司（委托人、甲方）与顺兴家园公司（租赁代理机构、乙方）签订《房屋出租委托代理合同》，约定甲方将4xx号房屋租给乙方，甲方提供房屋的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物业物品交接单》中具体说明；甲方将房屋租赁给乙方，乙方自用时也可以转租此房，并签署相关租赁合同，乙方在租赁合同范围内签署的合同文件，甲方均认可；租赁期限36个月，自2018年11月1日起至2021年10月30日止；本合同约定的房屋代理期中，开始的前90天为免租期，作为乙方装修打扫房屋或接洽承租的工作期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金；每月租金4800元，房屋按季付缴付，具体交付日期：第一次2018年11月1日（4800元）、第二次2019年2月1日（14400元）、第三次2019年5月1日（14400元）、第四次2019年8月1日（14400元），以此类推；租赁期内，乙方提前退租的，赔偿甲方两个月合同约定月租金为违约金；租赁期内，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身等原因造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，并赔偿乙方贰个月的合同约定的租金为违约金，并赔偿乙方及乙方的客户所造成的经济损失；如未按转款日期转房租超过三天，按照违约，需支付甲方200%的违约金；如乙方违约，需扣除一年一个月空置期，多余用甲方的空置期，按照月租金支付甲方作为补偿。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，锦寓公司将案涉房屋交付顺兴家园公司。因锦寓公司与李燕嫔的房屋租赁合同产生争议，李燕嫔于2019年9月11日将案涉房屋收回。后双方协商，由4xx房屋变更为北京市冠华苑4区x号楼x单元6xx室（以下简称6xx房屋），双方未签订书面合同，6xx房屋于2020年1月19日被业主收回。关于顺兴家园租金支付情况，双方均认可房屋租金交付至2019年10月31日。王玉陈述，2019年8月27日，顺兴家园公司向其支付24300元，其中12600元系案涉房屋自2019年8月1日至2019年10月31日期间的租金，租金的标准调整至4200元/月。2019年11月1日，顺兴家园公司未按时交纳租金，王玉于2019年11月25日向本院提起诉讼，并于2020年2月21日变更诉讼请求为解除房屋租赁合同、支付违约金、租金及赔偿损失。本院于2020年4月3日向顺兴家园公司邮寄变更诉讼请求申请书，顺兴家园公司于2020年4月7日签收。锦寓公司向本院出具《情况说明》，主要内容为，锦寓公司与顺兴家园公司签订的4xx房屋、6xx房屋的委托合同，租金由王玉收取，并归王玉所有，房屋的收益和亏损由王玉承担，与锦寓公司无关，王玉代业主在授权范围内管理房屋相关事宜。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。锦寓公司将案涉房屋的权利义务转让给王玉，顺兴家园公司亦知情，故《房屋出租委托代理合同》的一方主体变更为王玉。当事人协商一致，可以变更合同。双方均认可案涉房屋由4xx房屋变更为6xx房屋，房屋租金自2019年8月1日起变更为4200元/月。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，王玉与顺兴家园公司签订的《房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。顺兴家园公司未按照合同约定的期限支付房屋租金，经王玉催告后仍未支付，构成违约，王玉具有合同解除权。解除权系形成权，解除的意思表示到达对方方能产生解除的法律效果。王玉通过起诉的方式要求解除合同，本院于2020年4月3日向顺兴家园公司邮寄变更诉讼请求申请书，顺兴家园公司于2020年4月7日签收。故本院确认双方之间的合同于2020年4月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉房屋于2020年1月19日被业主收回，故顺兴家园公司应支付房租租金至2020年1月19日。因此，对于王玉要求顺兴家园公司支付2019年11月1日至2020年1月19日期间的租金，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。关于支付免租期内租金一节，本院认为，王玉给予顺兴家园公司3个月免租期是建立在合同期限为36个月的基础上，现合同仅履行了一年有余，且合同约定，如顺兴家园公司违约，需扣除一年一个月的空置期，按照月租金支付甲方作为补偿，故王玉要求支付2个月的租金，理由正当，本院予以支持。关于违约金一节，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。顺兴家园公司亦认可6xx房屋未向王玉支付租金，根据合同约定，如未按转款日期转房租超过3天，按违约处理，需支付王玉200%违约金。故顺兴家园公司应当向王玉支付违约金。关于违约金数额，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。顺兴家园公司认为违约金数额过高，要求法院予以调整。根据审理查明的情况，王玉与案外人签订了合同，其应当向案外人交纳房屋租金，不能以顺兴家园公司未向其支付租金为由而拒绝向案外人支付租金，从而导致案外人收回房屋。故对于违约金数额，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌情确定。关于装修损失，王玉与顺兴家园公司之间的合同并未约定，且业主强行收房系王玉未按时向业主缴纳房屋租金所致。故王玉的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条之规定，判决如下：一、王玉与顺兴家园房地产经纪有限公司于2018年10月30日签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年4月7日解除；二、北京顺兴家园房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付王玉房屋租金20660元；三、北京顺兴家园房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付王玉违约金4200元；四、驳回王玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1647元，由王玉负担1225元（已交纳）；由顺兴家园房地产经纪有限公司负担422元，于本判决生效后十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 王丽媛二〇二一年二月三日法官助理 张子妺书 记 员 马瑞辉