上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初4621号原告周晓冬，男，1985年1月19日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。原告范诺妍，女，1987年2月14日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。两原告共同委托代理人周富毅，北京京都(上海)律师事务所律师。被告张欣，女，1962年11月23日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。第三人德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人邵非，总经理。委托代理人任沉沉。委托代理人王玉丹。原告周晓冬、范诺妍诉被告张欣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王莹独任审判。因德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)与本案有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院分别于2016年5月16日、2016年7月20日对本案公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人周富毅，被告张欣，第三人德佑公司的委托代理人任沉沉、王玉丹到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。原告周晓冬、范诺妍诉称，2015年12月24日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，被告将其名下的上海市杨浦区凤城六村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出让给原告。原、被告为此一同在上海市杨浦区房地产交易中心办理了审税及合同签订手续。两原告向被告支付了第一期房款人民币705,000元(以下所涉金额币种均为人民币)，由于贷款需要第一期多支付了房款5,000元。之后由于房价攀升，被告以房价涨价为由，不再履行合同，不办理过户，并且提出种种理由至中介处要求解除该买卖合同。两原告屡次去电及短信要求被告配合办理过户，但是被告均提出无理要求，始终不予配合办理。被告的户籍在通北路的房屋内，其名下还有动迁房。由于原告已经办理了银行贷款，且房屋已经通过了审税，如不办理过户原告可能存在银行违约及严重损失，原告遂诉至法院，要求继续履行《上海市房地产买卖合同》。被告张欣辨称，2015年11月28日签订居间协议的时候，原告周晓冬询问30%的首付款是否可以分三次给被告，因为被告是要换房子，所以问第三人经办人员王玉丹何时贷款可以办下来，王玉丹说如果抓紧时间在2015年12月月底之前签好房地产买卖合同，过年之前贷款可以办下来，于是被告同意系争房屋的转让价款为2,350,000元。2015年12月24日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，原告当天支付650,000元，加上之前原告支付的定金50,000元和2015年12月28日原告支付的5,000元，原告共支付被告房款705,000元。2015年12月底被告经第三人经办人员通知去银行配合办理贷款申请，提供相关材料，被告向银行工作人员询问放款时间，银行工作人员说贷款放下来起码要两三个月，这与王玉丹所述在过年之前可以拿到贷款的讯息不符。被告于是联系了王玉丹并向第三人的区经理询问，最终王玉丹个人赔偿了被告5,000元，被告又将材料递交给了银行。之后王玉丹约被告去办理过户，被告同意过年之后办理。被告不放心，过年前一直打工商银行电话咨询，上、下家是否需要一起到场办理贷款，得到的答复都是必须一起到场，而且要有谈话笔录，才能办理贷款，但第三人和银行都没有让原、被告同时到场并做谈话笔录办理贷款申请，是第三人和银行不讲诚信，被告遂不愿意继续履行房地产买卖合同办理过户。被告名下只有系争房屋一套房屋，现在实际由被告居住，不愿意出售该房屋。被告没有违约，是原告、第三人和贷款银行违反了诚信原则，所以被告不愿再出售系争房屋，不同意继续履行房地产买卖合同。第三人德佑公司述称，原告所述属实，被告辩称有部分不属实。关于贷款放款时间，当时第三人经办人说贷款在2016年3月份左右下来的可能性比较大。关于首付款是一次付还是分次付，在被告给第三人经办人的短信中明确写到因为贷款可能三、四月份才能放下来，所以不同意原告分期支付首付，要求其一次性支付。被告应该是认为系争房屋卖便宜了而房价涨了所以不愿意继续履行房地产买卖合同。被告让原告周晓冬支付5,000元利息的时候，第三人经办人将所有信息都告知原告周晓冬，周晓冬认为其没有违反合同约定，所以不愿意支付利息，但是被告将交给银行的材料又拿回来阻碍了贷款的办理，而且被告经常到第三人店里找经办人，影响第三人正常工作，故第三人经办人为了促成双方继续交易而支付给被告5,000元，被告收到钱后表示愿意履行合同，遂又将办理贷款材料交给银行。之后银行贷款合同已经审批通过。2016年过年之前房价涨得厉害，被告一直在找瑕疵不愿意履行，唯一的理由是第三人没有让上、下家同时到场办理贷款申请，而工商银行杨浦支行是不需要上、下家必须同时到场的，对此第三人也带被告到银行去问过，且被告自己也到银行去问过，得到答复之后还是不愿意继续履行房地产买卖合同。2015年11月28日第三人经办人发短息给被告，写明贷款要到三、四月才下来，不存在第三人欺骗被告说贷款40天就能下来的情况。被告提出要么让原告加50,000元，要么就不愿意出售系争房屋。原告周晓冬不同意加价。被告曾经说其名下还有动迁房，具体地址不清楚。第三人没有违约。经审理查明，被告张欣是系争房屋的权利人。2015年12月24日，被告张欣作为卖售人(甲方)，原告周晓冬、范诺妍作为买受人(乙方)，签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出让给乙方，房地产转让价款为2,350,000元。合同中约定：2016年3月15日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金；乙方应支付甲方首期房价款700,000元；乙方在甲、乙双方签订本合同前直接支付甲方定金50,000元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款；乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)30日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料；第二期房价款1,640,000由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料；交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到除尾款外的其他款项后5日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款10,000元，相关费用的结算日期以交接之日为准。合同对买卖双方的其他权利、义务做了约定。《上海市房地产买卖合同》签订后，被告收到两原告支付的房款共计705,000元。2015年12月26日，原、被告办理完毕出让系争房屋的审税事宜。2016年1月，原告范诺妍向中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行申请办理住房贷款，与银行签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，银行出具《个人贷款审批意见书》。2016年3月14日，被告向原告邮寄书面通知，主要内容为：由于原告和第三人不讲诚信，欺诈被告，特通知原告和第三人系争房屋不卖了，合同撤销，一切责任由原告和第三人承担。原告收到该通知。2016年3月16日，两原告诉至法院，要求判如诉请。审理中，被告提出反诉，并在第二次庭审中当庭变更反诉诉讼请求。本院通知被告补交反诉案件受理费，被告申请减、免交反诉案件受理费，但未获批准，之后被告仍未预交，本院作出裁定视为被告撤回反诉。经本院多次释明，被告坚持认为自己不存在违约行为，违约是原告、第三人和贷款银行造成的，故对合同约定的违约金标准不要求调整。审理中，被告同意返还原告已收房款，并将已收房款705,000元中的655,000元支付到本院代管款账户，余款50,000元因为购买基金无法支取，本院对被告名下该基金账户采取冻结措施。鉴于被告坚决不同意继续履行房地产买卖合同，要求解除合同。本院多次做原告调解工作，原告考虑到被告实际状况，同意解除合同，于2016年7月20日第二次庭审时变更诉讼请求为要求判令：1、解除原、被告于2015年12月24日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告返还两原告已经支付的购房款705,000元；3、被告支付两原告违约金470,000元；4、被告支付两原告房屋上涨差价款190,000元；5、被告支付两原告购房首付款利息15,291.74元，按照中国人民银行同期(六个月期)贷款利率4.35%计算，自2015年12月24日起计算至2016年6月23日裁定支付至代管账户止，共计182天。以上事实，由两原告提供的《上海市房地产权证》、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、银行汇款凭证、销售不动产统一发票、《住房公积金个人住房抵押借款合同》、《个人贷款审批意见书》、通知及各方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2015年12月24日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。签订合同后，原告按照约定支付了首笔房款共计705,000元，并在被告的配合下办理了审税和银行贷款事宜，贷款申请已获审批通过，原告正常履行了合同义务，被告理应履行己方的合同义务，于2016年3月15日之前与原告共同向房地产交易中心申请办理系争房屋的转让过户手续。被告称，银行规定买卖双方应一并到银行办理申请贷款手续并制作谈话笔录，未提供相应证据加以证明，本院对被告该主张难以采信。买卖合同系双方自愿签订，被告明知原告第二期房款以贷款方式支付，现以未经证明的需同时到场办理手续为由拒绝继续履行合同，显属违约。现原、被告双方均同意解除买卖合同，本院予以准许，合同解除日期以双方达成解除合意之日为准。按照合同约定，被告未履行合同约定义务的，应向原告支付相当于总房价款20%的违约金，现原告按照合同约定标准要求被告支付违约金470,000元，并无不当，本院予以支持。原告要求被告支付首付款利息，于法无据，本院难以支持。原告认为现房屋总价已经上涨660,000元，除违约金外，原告还有190,000元的经济损失，原告对房价上涨幅度未提供确凿证据证明，故本院对原告该项诉请难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告周晓冬、范诺妍与被告张欣于2015年12月24日就上海市杨浦区凤城六村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年7月20日解除；二、被告张欣应于本判决生效之日起十日内返还原告周晓冬、范诺妍房款人民币705,000元；三、被告张欣应于本判决生效之日起十日内支付原告周晓冬、范诺妍违约金人民币470,000元；四、原告周晓冬、范诺妍的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币17,000元，减半收取计人民币8,500元，由原告周晓冬、范诺妍负担人民币1,190元，由被告张欣负担人民币7,310元。本案保全费人民币5,000元，由原告周晓冬、范诺妍负担人民币700元，由被告张欣负担人民币4,300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王莹二〇一六年七月二十九日书记员  饶馨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。