辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终97号上诉人（原审被告）：盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司，住所地：盖州市双台镇思拉堡村。法定代表人：杨延光，该公司经理。委托诉讼代理人：申小曼，女，该公司职员。被上诉人（原审原告）：刘凤英，女，1950年1月31日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙玉志，盖州市兴辰法律服务所法律工作者。上诉人盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司与被上诉人刘凤英商品房销售合同纠纷一案，不服盖州市人民法院（2020）辽0881民初2679号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司的委托诉讼代理人申小曼，被上诉人刘凤英的委托诉讼代理人孙玉志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司上诉请求：1、请求依法撤销盖州市人民法院（2020)辽0881民初2679号判决书作出的第1项、第2项、第3项判决。2、请求二审法院对2679号民事判决书依法改判，驳回被上诉人的原审诉讼请求。事实与理由：上诉人认为被上诉人原审诉讼主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还购房款444473元及利息的请求依法不成立。而原审法院经审理却支持了被上诉人的原审诉讼请求其判决错误，理由如下：1、上诉人与被上诉人于2011年8月26日签订了《商品房买卖合同》。合同中对房屋的交付、产权的办理及违约责任都做了明确约定。合同第8条约定2011年12月31日前交付验收合格的商品房；合同第9条对出卖人逾期交房的违约责任约定为：“（1)预期不超过60日至本合同第8条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过60日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至本合同第8条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交房价款万分之1的违约金。”合同第15条对产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，（2)买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。合同签订后，上诉人属实没有在约定的2011年12月31日前将验收合格的房屋交付给被上诉人。但被上人并未对上诉人迟延交房的行为向上诉人主张过权利，也没有按《商品房买卖合同》第9条第（2)小项约定通知上诉人解除合同。而是于2020年7月22日直接向原审法院起诉主张解除合同，退还购房款。根据最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的解除权消灭”。结合本案，双方当事人并未在《商品房买卖合同》中约定合同解除权的行使期限，故应当依照法律规定的解除权发生之日起一年内行使，本案的解除权发生之日应是2012年3月1日起，行使期限是2013年2月29日止。本案被上诉人没有在有效的解除期限内行使解除权，其解除权己经消灭。解除权系形成权，只有一年的除斥期间，逾期不行使的解除权不受法律保护，这是法律强制性规定。2、原审判决书本院认为一节中引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定，判决支持被上诉人的原审请求错误。第19条是法律赋予买受人可以主张解除合同及法院应当依法保护当事人解除合同赔偿损失的规定。而并非是解除权行使期限的法律规定。法律赋予当事人可以主张合同解除权，但同时也限制了合同解除权的行使期限。也就是说法院依法支持当事人合同解除权必须在法律规定的行使期限内，超过法律规定的解除期限，其解除权不受法律保护。3、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第15条中已自愿约定“如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房。出卖人按己付房屋价款的1%向买受人支付违约金”。根据民法意思自治原则，应当认定双方的约定合法有效，就此应当依法驳回被上诉人原审诉讼请求。而原审法院却支持了被上诉人的原审主张其判决错误。刘凤英辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法维持原判。二、本案的争议焦点是房屋买卖合同解除是否符合法定解除条件。和解除后违约金应如何计算。在庭审时被上诉人已提交了盖州市不动产登记中心出具的不予受理告知书。因盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司，没有消防许可。未验收，没有办理产权初始登记，购买的房屋无法办理产权登记，导致房屋买卖合同无法履行。合同目的无法实现。依据合同法第94条第四款的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。由于上诉人没有按合同约定交付验收合格的商品房，且该房屋无法办理产权登记，构成合同的法定违约。被上诉人是因去动产办理才知道这一事实。因此除斥期间并没有过，所以一审法院适用的法律是正确的。同时按照合同约定，出卖人逾期交房的违约责任。逾期交房应按2011年12月31一日的第二天起至实际交付之日止。按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付占用期间的损失。综上所述，为了维护答辩人的合法权益，请求合议庭维持原判。解除房屋买卖合同，返还购房款，承担占有使用该房款期间的利息。按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付解除合同的房款利息至房款给付之日止。刘凤英向一审法院提出诉讼请求：1、要求解除与被告签订的商品房买卖合同；2、判令被告返还原告已付的购房款444473元及利息；3、按合同约定，被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；4、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实如下：2011年8月26日，刘凤英与盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司签订《商品房买卖合同》，刘凤英购买盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司开发的公寓小区5号楼1单元902室，缴纳了全额购房款444473元，盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司出具了收款收据。合同第8条约定：房屋交付时间是2011年12月31日前，交付条件是商品房验收合格；第9条约定：出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：（1）逾期不超过60日至合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款日万分之一的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将保留权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房，出卖人按已付房款1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他相关事宜。2011年12月31日，因涉案房屋没有消防许可未验收，未交付刘凤英入住使用。2020年7月22日，盖州市不动产登记中心向刘凤英出具《不动产登记不予受理告知书》，载明：盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司未到我中心办理不动产房屋首次登记，申请人刘凤英提交登记材料不全，决定不予受理。另查，盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司提交了开发建设涉案小区的土地使用证、规划许可证、施工许可证、商品房销（预）售许可证。一审法院认为，刘凤英与盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效应予保护。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。结合本案事实，因涉案房屋没有消防许可未验收，致使刘凤英无法办理房屋所有权登记，无法实现购买房屋的目的，盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司系违约。根据上述规定，对刘凤英要求解除合同、返还购房款及利息并承担违约赔偿责任的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，判决如下：一、解除原告刘凤英与被告盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》；二、被告盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司于本判决生效后十五日内，返还原告刘凤英购房款444473元；三、被告盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司于本判决生效后十五日内，向原告刘凤英支付违约金，从2012年4月1日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告刘凤英资金被占用期间的损失；四、驳回原告刘凤英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7967元，由被告盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司负担。本院二审期间，盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司提供如下新证据：本院判决和最高院判决，针对本院的同类案件对商品房买卖解除合同，除斥期间的适用作出的判决。刘凤英质证如下：对于提交的证据的真实性没有异议。但证明观点有异议。本案的诉争是因为上诉人出卖给被上诉人的房屋，没有办理初始登记，消防没有办理导致被上诉人购买房屋的合同的目的无法实现。而合同目的无法实现，被上诉人是在去盖州市不动产登记办理房屋手续时才知道的这一事实，因此其除斥期间并没有过。所以说上诉人提交的证据与本案没有关联性，并不能证明其本案的除斥期间的这一证明，同时也就是说本案的除斥期间并没有过。本院二审查明的事实、证据与一审认定的事实和证据一致。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。本案中，因盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司，没有消防许可未验收，没有办理产权初始登记的违约行为，致使刘凤英购买的房屋无法办理产权登记，导致房屋买卖合同无法履行，合同目的无法实现。买受人刘凤英享有法定解除权。盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司上诉认为刘凤英合同解除权因超过一年除斥期间而消灭问题。盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司的违约行为持续存在，故在盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司整个违约过程中，刘凤英均可向其主张解除合同。因此，盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司主张买受人刘凤英应在一定期限内行使解除权，逾期该解除权消灭的主张，缺乏法律依据。故一审法院对刘凤英要求解除合同、返还购房款及利息并承担违约赔偿责任的诉讼请求，予以支持并无不当。综上，上诉人的上诉请求不成立，依法应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7967元，由上诉人盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司负担。本判决为终审判决。此页无正文。审判长  赵洪骥审判员  秦振敏审判员  关春秋二〇二一年二月二日法官助理杨琳书记员孙玲