湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初14846号原告：符辰全，男，1982年2月28日出生，土家族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：徐兰，湖南天楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳，湖南天楚律师事务所律师。被告：阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司，住所地长沙市岳麓区岳麓街道阳光壹佰国际新城凤凰街****。法定代表人：杨玉玲。委托诉讼代理人：杨正平，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：何阳，湖南人和律师事务所律师。原告符辰全与被告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告符辰全的委托诉讼代理人徐兰，被告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司的委托诉讼代理人杨正平、何阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告符辰全向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告提供《建设工程竣工验收备案表》，并向原告交付符合合同约定及法定交付条件的房屋；二、判令被告以购房款1337978元为基数，按日万分之三的标准向原告支付逾期交房违约金，暂计算至2020年10月9日为199091元（逾期交房违约金自2019年6月1日起计算至房屋符合交付条件且实际交付原告之日止）；三、判令被告向原告支付因虚假宣传和逾期交房所造成的租金损失暂计100339元（计算方式为34.84㎡*180元／㎡／月*16个月）；四、判令被告为原告解决房屋漏水问题；五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告与被告于2018年6月11日签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告所建阳光壹佰新城项目五期4-17栋1层1114号房，用途为商用，建筑面积34.84平方米，约定该房屋购房款总金额为1337978元，约定原告应于合同签订当日支付房屋首付款人民币677978元，余款人民币66000元通过银行按揭方式支付。该合同第十条约定．被告应于2019年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房建筑工程交付给原告。合同第十一条还约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全．买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。合同第十一条亦约定了出卖人逾期交房应承担的违约责任。该合同签订后，原告已向被告按时支付了全部购房款，并依法缴纳了契税、印花税、专项维修资金等费用。至本案原告提起诉讼时止，被告未向原告交付符合合同约定及法定交付条件的房屋。期间，原告赴建设工程现场查看房屋时，发现房屋存在漏水等问题，原告至今没有收到被告的整改回复。同时，原告商铺所在位置的整条街区商铺均被卷闸门紧锁，与主街区隔离开，也未安装照明设备，漆黑一片，还垃圾成堆。整栋商场楼栋至今大部分商铺桌安房及营业，大门紧锁，极为冷清。此外，商场更无被告在宣传广告及楼层设计图中所宣称有吴尊健身房等商家入驻，被告亦存在虚假宣传行为。原告认为，原告已按合同约定履行了支付购房款等义务，但被告并未依约交付符合交付条件的房屋，导致原告至今无法收房并出租经营，应依约承担逾期交房的违约金，且被告存在虚假宣传等违约行为，导致原告所购房屋无法出租经营，应依法赔偿原告相应的经济损失，望法院依法审查。阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司辩称，一、原告主张以建设工程竣工验收备案作为交付条件，没有事实依据和法律依据。阳光壹佰公司在涉案房屋达到交付条件后通知符辰全收房，依据合同约定已履行交房义务。（一）合同约定交付条件为经五方验收合格，并非竣工验收备案。涉案房屋于2019年8月27日经五方验收合格，达到交付条件。被告与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）第十条及附件四《合同补充协议》第3.1条约定及《建设工程质量管理条例》第十六条规定，被告交房的条件为该商品房建筑工程五方验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，并以勘察、设计、监理、施工和建设五家单位中最后一家单位签署确认合格之时间为准。在本案中，2019年8月27日，涉案房屋所在的阳光壹佰新城五期4-17#栋、4-17#栋连廊工程经建设、监理、设计、勘察五家单位验收合格。2019年8月29日，涉案房屋经湖南湘江新区管理委员会住建环保局消防验收合格，符合合同约定及《中华人民共和国消防法》第十三条规定的交付条件。（二）原告取得《竣工验收备案表》才视为商品房验收合格的主张没有法律依据。2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中已经取消，‘住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收’。竣工验收备案是行政管理程序而并非涉案商品房交付的必要条件。参考广东省高级人民法院作出(2014)粤高法民一申字第135-143号的九个业主与肇庆市端州龙基房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案的判决，“建设工程竣工验收合格与取得《竣工验收备案表》是两个不同的程序，建设工程经验收合格后就可交付使用，而《竣工验收备案表》是在工程竣工验收合格后向行政机关所进行的备案登记。以取得《竣工验收备案表》才视为商品房验收合格的主张没有法律依据。二、原告主张逾期交房违约金没有事实依据和法律依据。第一，《合同补充协议》第3.6条、第3.7条等条款对出卖人通知交房的方式及买受人逾期办理房屋交付手续的法律后果等均进行明确约定。2019年8月21日，被告在潇湘晨报上刊登了《交房通知》。2020年8月22日，被告向原告通过EMS邮寄送达了《交付通知书》，通知其于2019年8月30日9时至17时办理交房入住手续。符辰全收到该《交付通知书》，但未按期收房。依据合同约定及《交付通知书》提示，原告需在被告书面发出《商品房入住通知书》或相关报纸刊登的《入伙公告》所载明的指定房屋入住交接期限届满之日视为房屋验收合格并己交付于买受人之日期，因此，涉案房屋于2019年8月30日经验收合格且交付。被告已按照合同约定于2020年8月30日交付涉案房屋，原告并未提交充分证据证明逾期办理交房手续的责任在于被告。且原告于2020年6月6日查看房屋，以房屋存在需整改问题拒绝收房，违反附件四《合同补充协议》第3.2条约定。第二，依据《合同补充协议》第3.3条约定，已将出卖人逾期交房的期限变更为“原约定基础上+再展期四个月”，即被告应当在2019年5月30日的基础上展期四个月(2019年9月30日)之前交房，2019年8月30日交房并未超过该约定。第三，被告无需支付违约金，且原告计算违约金错误，依据《买卖合同》第十一条第一款约定，逾期不超过90天，按已付购房款每日万分之零点壹支付违约金，并非万分之三。三、被告不存在虚假宣传，原告主张租金损失没有事实依据和法律依据。第一，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。”原告所提交的宣传册并未对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出具体确定的说明和允诺，仅告知部分商业招租及具有招租意向情况，不属于要约，被告不存在虚假宣传。第二，依据《买卖合同》附件四第5.1条、第12.3条约定，《买卖合同》及本协议构成出卖人、买受人双方之间就指定房屋买卖合同全部约定，取代以前有关本事项任何意向、表示或谅解。凡签约前出卖人针对所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于口头讲解、受漏水、宣传折页、报纸、电视广告、示范单位、沙盘、模型等）仅供买受人购买时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任。双方明确约定广告并不能作为合同的组成部分，符辰全对此明知，现其以广告中的内容未实现主张**光壹佰公司违约，并无合同依据。第三，购买商铺本属于商业投资行为，本身具有一定的风险，符辰全作为投资人应当具备相应的风险承受能力。在本案中，吴尊与阳光壹佰集团公司具有合作，吴尊为阳光壹佰公司进行拍摄广告及相关宣传，且吴尊于2017年8月14日出席阳光100凤凰街品牌发布会，与阳光壹佰公司协商存重庆、长沙等地投资吴尊健身房等，后因客观原因未能入驻。但目前已有海立方、徐记海鲜、麗枫酒店、303阳光聚城、银河欢乐影城等多家有影响力的商家入驻，涉案房屋毗邻麗枫酒店、徐记海鲜，楼上为盒马鲜生、海立方，十分具有商业价值。且阳光壹佰凤凰部落景区已被评为国家3A级景区。吴尊健身房未能入驻，并不必然导致原告投资商铺的失败及租金损失。被告并不存在虚假宣传或过错，不应对此承担违约责任。四、2020年6月涉案房屋漏水系案外人装修不当造成，且已修缮完毕。该漏水并非涉案房屋质量问题引起，与被告无关。本案为商品房预售合同纠纷，原告主张的并非房屋质量问题。实际上涉案房屋2层由案外人承租用于经营盒马鲜生，3-5层由案外人承租用于经营海立方。2020年5-6月，海立方因装修不当，出现打穿楼板导致漏水等现象，影响盒马鲜生及涉案商铺。经盒马鲜生反应及原告2020年6月6日反应漏水问题，被告相关商业管理公司及物业公司组织工作人员与海立方进行沟通，及时处理漏水情况，并加强对海立方装修巡查。原告主张的漏水问题系其与海立方之间的侵权纠纷，与被告无关。且该漏水问题已经修缮完毕。综上所述，涉案房屋于2019年8月达到交付条件，原告逾期收房，应视为涉案房屋于2019年8月30日交付，被告无需支付逾期交房违约金。且被告不存在虚假宣传，无需承担原告主张的租金损失。涉案漏水问题系案外人侵权所致，与阳光壹佰公司无关。以上答辩意见恳请法庭充分考虑并驳回原告全部诉讼请。经审理查明：2018年6月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，购买位于长沙市岳麓区××段××号××期××栋××层××号房，用途为商业，建筑面积为34.84平方米，总房价为1337978元。合同第十条约定，出卖人应于2019年5月30日前将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人：1、该商品房建筑工程经验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准。合同第十一条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知（亦可公告方式进行通知）买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达或公告之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第二十二条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）还签订了附件四《合同补充协议》，内容载明：3.1双方一致确认，《买卖合同》第十条的“依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房”是指定房屋之建筑工程按照国务院《建设工程质量管理条例》第十六条的规定进行工程竣工验收并合格（以勘察、设计、监理、施工和建设等五家单位中最后一家单位签署确认合格之时间为准），买受人不得以其他理由拒绝办理指定房屋入住交接（交付）手续。3.2《买卖合同》及本协议中所述“因房屋质量问题严重影响正常居住使用的”仅指由于结构安全问题而导致严重影响正常居住使用之情形。双方一致确认：在出卖人交付的指定房屋已系本协议3.1条约定之“商品房经验收合格”的，若买受人办理房屋验收手续过程中认为该指定房屋除结构安全问题之外所存在需要质量整改的事项的，应按《商品房质量保证书》相关规定书面通知出卖人承担保修义务合理进行质量整改，但该等质量整改事项仅作为保修范围而不作为买受人拒绝接收指定房屋或要求出卖人承担逾期交房责任的理由，否则按买受人原因造成指定房屋未能按期交付（详见本协议第3.7条、3.8条）办理。保修范围内的整改维修期间，出卖人不须承担延期交房的责任。买受人在约定的交房之日，既未提出房屋存在结构安全问题且严重影响正常居住使用的书面通知亦未接收指定房屋的，视为出卖人已依约按期交付指定房屋。3.3《买卖合同》第十一条“由于出卖人原因未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人”约定部分中的“逾期不超过90日”或“逾期超过90日”，双方一致同意将该逾期时间在原约定基础上再展期四个月，如出卖人在展期后的期限内未交付房屋的，应按第十一条的约定承担相关责任。3.6出卖人已如期发出《商品房入住通知书》或于相关报纸刊登《入伙公告》之日、或买受人领取《商品房入住通知书》之日，视为出卖人已依《买卖合同》第十一条之约定履行向买受人通知指定房屋入住交接（交付）之义务。买受人须在出卖人书面发出《商品房入住通知书》或于相关报纸刊登《入伙公告》载明的指定房屋入住交接（交付）期限内至出卖人指定的地点办理指定房屋入住交接手续，以实际交付日或最迟不超过《商品房入住通知书》或相关报纸刊登的《入伙公告》所载明的指定房屋入住交接期限届满之日视为《买卖合同》项下指定房屋验收合格并己交付于买受人之日期。3.7买受人逾期办理房屋交付手续，或因买受人原因造成房屋未能按期交付的，则视为出卖人在《商品房入住通知书》或相关报纸刊登的《入伙公告》所载明的指定房屋办理交接（交付）之日起已经将指定房屋交付买受人。3.8自指定房屋依本协议3.2条、3.7条所约定的视为交付之日起，指定房屋的风险责任转由买受人承担，此后有关指定房屋的所有费用[包括但不限于水费、电费、燃气费、卫生费、物业管理费、有线电视开通费、有线电视租赁费等]全部由买受人承担，且自视为交付之日起至实际收房之日止由买受人按日向出卖人支付总房款万分之壹的违约金。若逾期超过90日仍未收房，出卖人有权同时解除《买卖合同》。出卖人解除合同的，买受人应当自收到相关解除《买卖合同》通知书之日起30天内向出卖人申请退款并办理相关手续，出卖人应在收到买受人退款申请之日起60日内无息退还相应已付款，并按《买卖合同》约定之总房款的20%向买受人收取违约金。买受人要求继续履行《买卖合同》并经出卖人同意的，《买卖合同》按前述约定继续履行并自视为交付之日起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之壹的违约金。12.1买受人与出卖人郑重确认：本协议为《买卖合同》的附件，与《买卖合同》具有同等法律效力。本合同内容于本补充协议内容不一致的，以本协议为准。该附件尾部“特别声明”部分载明“买受人在签署《买卖合同》和本协议前，已经详细阅读了全部条款并理解其含义，出卖人也应买受人要求作出了解释，《买卖合同》及本协议的签署均系买卖双方的真实意思表示”。原告在“特别声明”下方的“买受人”处签名。《商品房买卖合同》及其附件签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2019年8月21日，被告在潇湘晨报上刊登了《交房通知》，通知长沙阳光100凤凰街五期4-17栋、4-18栋、4-20栋业主于2019年8月30日集中办理交房手续。2019年8月25日，被告向原告邮寄送达了《交付通知书》，通知其于2019年8月30日9时至17时至长沙阳光100国际新城4-15栋一楼办理交房入住手续。2019年8月27日，涉案房屋所在的阳光壹佰新城五期4-17#栋、4-17#栋连廊工程经建设、监理、施工、设计、勘察五家单位验收合格。2019年8月29日，湖南湘江新区管理委员会住建环保局出具湘新消验字（2019）第0018号《建设工程消防验收意见书》，确认阳光壹佰新城五期地下室3、4-17#及连廊、4-18、4-20#及连廊新建工程消防验收合格。另查明，1、被告在其发布的销售广告及宣传图册中的平面图标示“吴尊健身房”、“盛宴”、“303剧场”等图示。但该图册下方用小字备注“本折页内容效果图仅供参考，最终以政府批文为准”。2、被告在庭审时陈述，原告购买的商铺第五期4-17栋3-4楼因海立方在对物业进行装修时多次漏水，2020年12月26日原、被告在现场查看时，本案所涉房屋未漏水。以上事实有原告提交的《置业计划表（商业）》、《往来结算统一收据》、《银行贷款支付流水》、《税收缴款书》《湖南省物业专项维修资金专用收据》、《阳光壹佰凤凰街17栋1114号门面维修单》、《阳光壹佰凤凰街宣传册》、《阳光壹佰凤凰街17栋楼层平面图》，被告提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《建设工程消防验收意见书》、《交付通知书》《EMS邮单》、《交房通知》、《商户装修申请表、装修施工管理规定》、《17栋海立方漏水沟通群微信聊天截图、视频》、《阳光壹佰凤凰街景区总导览》、《阳光100凤凰街商家分布图》等证据及当事人陈述在案佐证。结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：本院认为，本案应为商品房预售合同纠纷。原告与被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同第十条约定，出卖人应于2019年5月30日前将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人。但根据涉案合同附件四《合同补充协议》第3.1条之约定，涉案房屋的交付条件已由合同第十条所约定的条件变更为《合同补充协议》第3.1条所约定的交付条件即经勘查、设计、监理、施工、建设五方验收合格。现涉案房屋所在楼栋已于2019年8月27日通过建设、监理、施工、设计、勘察五方验收，并于2019年8月29日通过消防验收。被告已于2019年8月30日通知收房，故原告要求被告按合同第十条及附件三约定全面履行交房义务的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请被告向原告提供《建设工程竣工验收备案表》并非合同约定的主要义务，故本院不予支持。关于原告诉请被告支付逾期交房的违约金，因原、被告双方在《合同补充协议中》约定，《买卖合同》第十一条“由于出卖人原因未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人”约定部分中的“逾期不超过90日”或“逾期超过90日”，双方一致同意将该逾期时间在原约定基础上再展期四个月，如出卖人在展期后的期限内未交付房屋的，应按第十一条的约定承担相关责任。该约定不违反法律规定，合法有效。原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》约定了交房时间为2019年5月30日前，但根据上述补充协议的约定，原被告同意将逾期时间在原约定基础上再展期四个月，被告已于2019年8月30日通知收房，故本院对原告诉请被告支付逾期交房的违约金的诉讼请求依法不予支持。关于原告要求被告向原告支付因虚宣传和逾期交房所造成的租金损失。首先，关于虚假宣传，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。具体到本案中，原告提交的被告在其发布的销售广告及宣传图册尾部中载明，“本折页内容效果图仅供参考，最终以政府批文为准”。被告所提供宣传册应为要约邀请。另原告作为完全民事行为能力人，在购买案涉房屋时应向有关部门了解房屋情况。其次，关于逾期交房，在上文中进行了论述，在此不再赘述。综上，本院对原告的该诉讼请求依法不予支持。关于原告提出要求被告为原告解决房屋漏水问题的诉讼请求，2020年12月26日原、被告在现场查看时，本案所涉房屋未漏水，原告亦未提交本案所涉房屋现在漏水的证据，如原告在使用过程中有漏水的情况，可另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：驳回原告符辰全诉讼请求。本案案件受理费因适用简易程序减半收取2896元由原告符辰全承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二一年二月一日法官助理林青曼书记员解秋阳