山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终605号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：济南市历城区仲宫街道办事处郑家庄村民委员会，住所地济南市历城区仲宫街道办事处郑家庄。法定代表人：吴吉超，主任。委托诉讼代理人：陈冬冬，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：李清文，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴吉新，1966年7月8日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：宗胜军，山东垠鹏律师事务所律师。上诉人济南市历城区仲宫街道办事处郑家庄村民委员会（以下简称郑家庄村委会）因与上诉人吴吉新合同纠纷一案，不服山东省济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初4694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。郑家庄村委会上诉请求：1.撤销一审判决第五项；2.本案一审反诉诉讼费、二审诉讼费全部由吴吉新负担。事实和理由：一、一审判决认定“吴吉新提供的单据可以证实对粉房进行了修缮”是事实错误。吴吉新在一审中仅提交了“历城区金泰装饰材料经销处”开具的单据，该单据不能证明吴吉新对原粉房进行了修缮。首先，该单据没有工程施工合同、施工记录等施工资料证实单据用于了案涉粉房的修缮，因此与案涉粉房并没有关联性，一审中郑家庄村委会也对此明确发表了质证意见；其次，吴吉新未提供该单据所载花费金额的支付凭证，不能证明吴吉新实际支出了该费用；再次，该单据仅能反映购销装饰建材的内容，不是维修工程费用的性质。吴吉新作为反诉原告，应当提供足以证实其主张的证据，证据不足以证明案件事实的，应承担不利后果。吴吉新一审中提供的证据不足以证实其花费20,000元用于原粉房的维修。二、一审判决没有查明吴吉新提供的单据内容具体用于了场地中哪一部分建筑物的修缮，认定事实不清，吴吉新主张的“修缮费”系用于其私建房屋部分，不应由郑家庄村委会承担。一审法院已经发现了吴吉新在涉案粉房场地上建设房屋。该部分建筑物是吴吉新未经郑家庄村委会允许的情况下私搭私建的。因此，涉案粉房场地上存在原粉房和吴吉新私自建设的房屋两个相区别的部分。根据吴吉新提供的现场照片，可以看出，安装不锈钢门窗的改造只是发生在吴吉新私自建设的房屋之上，并不涉及原红砖瓦结构的粉房，原粉房没有因吴吉新改造行为受益，一审判决将吴吉新对自己私建房屋部分的建设、改造成本认定为对郑家庄村委会原粉房的“修缮费用”，判令郑家庄村委会承担该费用不当。三、根据一审时的庭审调查情况，该20,000元费用系采购和安装不锈钢门窗支出，属于装饰装修、改造费用，并不是对建筑物结构本身出现问题时的维修费用，故一审判决适用法律错误。根据《合同法》第二百二十三条的规定，吴吉新即使对原粉房进行装饰装修或改造改善，亦应经郑家庄村委会同意。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条明确规定，未经郑家庄村委会同意的装饰装修或者扩建发生的费用，由吴吉新自行承担，与郑家庄村委会无关。一审判决错误地将吴吉新主张的20,000元认定为“修缮费”，进而适用关于维修费用承担的规定进行处理，明显违反了前述法律规定，损害了郑家庄村委会权益，依法应予纠正。四、根据郑家庄村委会提供的场地照片，涉案红砖瓦结构的原粉房部分仍保持着原状，看不出有任何的修缮行为，一审判决在吴吉新证据不足且郑家庄村委会已经提供了该反驳证据的情况下，仍认定吴吉新对原粉房部分进行了修缮，是错误的。五、退一步讲，即使涉案原粉房建筑结构因无法使用时需要维修，吴吉新亦没有履行法律义务。《合同法》第二百二十一条中规定了由出租人承担维修费用的前提条件，即承租人需要通知出租人，出租人拒不承担维修义务时，承租人才可自行维修。之所以如此规定，是为了充分保护出租人的利益，防止承租人借维修原物的名义单方进行改造、装修，将自己受益的建设成本摊派由出租人承担，损害出租人利益。本案中吴吉新从未向郑家庄村委会提出过维修涉案原粉房部分，未经郑家庄村委会共同查验，不能认定涉案原粉房部分有进行维修的必要性。而且，20,000元的所谓“修缮费用”与每年仅3000元的租金相差悬殊，违反市场价格常理。综上所述，请求二审法院依法改判，支持郑家庄村委会的上诉请求。吴吉新辩称，一审判决认定粉坊承包事实不清、审理程序未终结即判决，且判决一至四项按照租赁合同判决无据，仅第五项判决有据。一、吴吉新实际支出了维修费用，主张20000元有事实依据，一审认定以上事实证据充分。二、吴吉新投资粉坊，因原简易棚不适合冬季粉坊经营，吴吉新进行建设至今已20年，经历7届村民委员会换届，从未认为是“私搭私建”。且现有房屋全部为吴吉新建设，包括“红砖瓦房屋”。三、吴吉新对承包的村西二队粉坊进行投资，包括建设、修缮，均符合《见证书》中村东第十三条第一款、第二款的约定。粉坊承包有先例可循，也是本次承包关系的参照依据。综上，村民委员会上诉无事实依据，无证据支持，因一审审理程序未终结，应发回重审。吴吉新上诉请求：一、撤销一审判决第一项至第四项，依法发回重审；二、郑家庄村委会承担全部诉讼费用。事实与理由：一、承包的基本事实不清，权利义务关系不明。第一，承包合同基本要件未审理。如承包目的、承包费及支付方式、合同期限、双方的基本权利与义务、违约责任等必备条款、与案件争议相关的规定等。第二，双方是承包合同关系，不是房屋租赁。一审判决第三项、第四项均按租赁关系判决解除合同，“超期占用”的侵权费用与承包法律关系相悖，是对本案承包事实的歪曲。第三，情势变更对承包的影响未审查，合同效力未审查。首先，2002年前后，因粉坊经营对河流排出废水、废渣、废气等，因对济供水，政府禁止对卧虎山水库周边及上游粉坊经营，一律关停，当然也包括吴吉新未经营的粉坊。此是重大历史事件，已超出双方的预见，直接影响承包合同双方的正常权利与义务。此事件是众所周知的历史事实，郑家庄村委会完全应知道。其次，订立承包合同的目的是粉坊投资经营，正常经营的情况下，发包人获取承包费，承包人获取经营收益。但本案仅有承包人投资建设，建设后，因政府关停的“不可抗力”，并未获取经营收益，存在承包费减免的正当理由。因此，判决第一项不能得到支持。最后，卧虎山水库为水源一级保护区，对于一级保护，法律有明确规定，一审已提交《水污染防治法》的规定，以及《济南市水资源管理条例》第十六条的规定，此禁止性规定必然影响承包合同效力。一审判决未审查效力，判决第二至四项明显不当。二、对合同效力未审查，解除无据。1.涉及的承包合同效力，与承担责任的方式相关，但一审未审查。粉坊经营的合同内容已违反法律强制规定，不是合法有效的，所以解除不符合法律规定。2.退一步，因案情有20年左右跨度，有其复杂性，吴吉新筹款投资建设，但却被一审忽略，不做进一步审理，不符合合同无效的规定。当然合同解除时也应同步保护合同相对人权益。3.郑家庄村委会将吴吉新投资建设的粉坊收回，但判决不补偿或者赔偿，不符法律规定，更不符合公平原则。非但如此，同样本村吴承印承包村东粉坊，却获取了400余万补偿。反观吴吉新投资多，且只要求了不到40万元。对此已提交《见证书》参照。三、程序违法。本案案情复杂，不应适用简易程序。对所建房屋及附属物未核查，未现场勘验、定损，审理未终结。在未终结的情况下，草草判决不符合民事诉讼法的规定。综上，本案一审案件事实不清，承包关系认定无据，程序违法，判决不公，故应当依法发回。郑家庄村委会辩称，吴吉新的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。首先，郑家庄村委会与吴吉新之间没有承包合同，不存在对双方之间成立土地承包关系的约定，根据本案证据材料，被上诉人吴吉新占有使用的是原粉房所在的院落，吴吉新同意就该使用行为向郑家庄村委会支付对价费用，所以双方之间成立的是房屋及场地租赁关系，一审判决对此予以认定，是正确的，吴吉新主张双方之间成立土地承包关系，既没有证据证明，也不符合土地承包关系的法律特征。其次，吴吉新主张以不可抗力以及情势变更调减租赁费用，不符合事实和法律规定，如前所述，双方之间成立的是对房屋及院落的租赁关系，吴吉新主张的构成不可抗力、情势变更等时间，均发生在本案起诉前十几年之前，双方对账确认了吴吉新所说的要求减免费用的期间吴吉新亦同意补交费用，根据民事法律“禁止反言”的规则，吴吉新不能作出与已经认可的行为相反的答辩。而且，吴吉新所说的水环境等治理措施并不影响吴吉新对案涉场地的使用。再次，本案租赁法律关系合法有效，通过村会议纪要内容且吴吉新加以确认等方式对场地使用事实以及补交场地使用费用等事宜达成一致，应共同遵守，不存在法律关系无效的情形。最后，吴吉新投资建设的只是案涉场地中原粉房部位南边的简易厂房部分，该部分建筑的建设并未经过郑家庄村委会的同意，其建设成本在双方法律关系解除时应该由吴吉新自己承担，吴吉新应该自行拆除并自担费用，而且郑家庄村委会现在并未实际收回案涉场地，一审法院不予处理也不违反法律规定。郑家庄村委会向一审法院起诉请求：1.判令吴吉新向郑家庄村委会支付欠款55,750元（欠款对应时间：2001年6月1日至2019年12月31日）；2.判令吴吉新立即将位于济南市历城区仲宫街道办事处郑家庄村村东二队粉房（四至现状：北至菜地、南至住宅、东至道路、西至菜地）腾空，从中搬离，并将房屋返还给郑家庄村委会；3.判令吴吉新支付郑家庄村委会自2020年1月1日至实际返还房屋之日止的房屋占用费（按照每月250元的标准计算，暂计算至2020年6月30日为1500元）；4.诉讼费由吴吉新承担。吴吉新向一审法院反诉请求：1.判令郑家庄村委会支付粉房房屋2020年的修缮费20000元、并支付收回吴吉新所建设房屋及地上物的补偿共计396512.50元；2.判令郑家庄村委会停止侵害，清除电线杆三根及变压供电设施等，并恢复吴吉新临街商店原状；赔偿拆除至今收入损失30000元；3.郑家庄村委会承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：吴吉新曾任郑家庄村委会村主任。2019年12月19日，郑家庄村委会进行“三资清理”会议。并形成会议记录，会议记录主要内容为：“吴吉新承认该地方前三年每年交3000元承包费，3年满后递增20%，当时口头说明（吴承辉），大约2000年左右承包，吴吉新说先交一年钱（2000年），2004年合同未签，当时吴吉新时任郑家庄村主任，因当时任主任期间修路、贷款利息未下账，吴吉新说没签合同，没见过草稿。按承包费3000元已承包19年另7个月，应交承包费及递增费68,700元，已交3000元，还未交65,700元，关于递增说过，但没有合同，递增不同意（被涂改掉），按每年3000元交钱，因20%是口头协议。经到会人员商议并同意按每年3000元交纳承包费，按每年3000元，19年零7个月共计58,750元，去已交3000元，欠55,750元。并同意交纳。”吴吉新在承包人处签字捺印。庭审中，吴吉新辩称“并同意交纳”几个字是后补的，没有吴吉新的签名认可。同日，郑家庄村委会对村级集体资产使用情况进行摸底登记，并制作摸底情况登记表，登记表记载资产名称为“村东二队粉房”，四至边界为“北至菜地、南至住宅、西至菜地、东至道”，占地面积为2.45亩，承租人为吴吉新，起止时间为2000年6月1日至2019年12月31日，承包租赁费用为58,750元，费用交纳情况一栏记载“2000年已交3000元”，备注一栏为欠“55,750元”。登记表上加盖有郑家庄村委会的公章，吴吉新签字捺印。另查明，吴吉新在涉案粉房空地上建设房屋。一审法院认为，当事人对其主张应提供相应的证据予以证实。郑家庄村委会提供的“村级集体资产使用摸底情况登记表”可以证实吴吉新租赁郑家庄村委会村东二队粉房，租赁时间为2000年6月1日至2019年12月31日止，其中2000年6月1日至2001年5月31日的租赁费3000元已交，截至2019年12月19日欠承包租赁费55,750元，吴吉新在登记表上签字捺印。吴吉新辩称登记表内容不属实，村东原粉房承包人是吴承印，非吴吉新，登记表第一行建筑面积部分明显不属实，当时吴吉新签字时上面内容均未书写，在主要内容部分也没有吴吉新的签字认可或者捺印，对该证据的证明效力不予认可，郑家庄村委会的主张已超诉讼时效。一审法院认为，郑家庄村委会提供的证据系原件，加盖有郑家庄村委会的公章，吴吉新在登记表上签字捺印，吴吉新对其答辩意见未能提供相应的证据证实。故一审法院对吴吉新该项答辩意见不予采信。故一审法院对郑家庄村委会要求吴吉新支付2001年6月1日至2019年12月31日的租赁费55,750元予以支持。关于郑家庄村委会要求返还涉案房屋及支付2020年1月1日至2020年6月30日房屋占用费的问题。根据合同法第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”合同法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。但出租人应在合理期限之前通知承租人。”本案中，双方就租赁该粉房未签订书面的租赁协议，根据郑家庄村委会提供的会议记录和摸底情况登记表可以证实双方在2019年12月19日对租赁该粉房的事宜进行了结算。现郑家庄村委会要求吴吉新返还涉案粉房符合法律规定，一审法院予以支持。郑家庄村委会要求解除其与吴吉新关于涉案粉房的口头租赁协议约定符合法律规定，一审法院予以支持。吴吉新应向郑家庄村委会支付2020年1月1日至涉案粉房实际返还之日的房屋占用费，房屋占用使用费按每月250元（3000元/年÷12个月）计算。吴吉新反诉主张的粉房修缮费提供了维修费单据予以证实，单据上加盖有历城区金泰装饰材料经销处的公章，吴吉新提供的单据可以证实对粉房进行了修缮。故一审法院对吴吉新主张20,000元粉房修缮费的反诉请求予以支持。吴吉新主张的收回地上所建房屋及地上物的补偿及要求郑家庄村委会停止侵害，清除电线杆三根及变压供电设施等，并恢复吴吉新临街商店原状、赔偿拆除的收入损失的反诉请求与本案不是同一法律关系，本案中不予处理，吴吉新可另案起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、吴吉新于本判决生效之日起十日内向济南市历城区仲宫街道办事处郑家庄村民委员会支付租赁费55,750元；二、吴吉新于本判决生效之日起十日内将位于济南市历城区仲宫街道办事处郑家庄村村东二队粉房（四至现状：北至菜地、南至住宅、东至道路、西至菜地）腾空，从中搬离，并将房屋返还给济南市历城区仲宫街道办事处郑家庄村民委员会；三、吴吉新于本判决生效之日起十日内向济南市历城区仲宫街道办事处郑家庄村民委员会支付2020年1月1日至粉房实际返还之日的房屋占用使用费，房屋占用使用费按每月250元（3000元/年÷12个月）计算；四、济南市历城区仲宫街道办事处郑家庄村民委员会与吴吉新就涉案粉房达成的口头租赁协议于本判决生效之日起解除；五、济南市历城区仲宫街道办事处郑家庄村民委员会于本判决生效之日起十日内向吴吉新支付粉房修缮费20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1232元，减半收取计616元，由吴吉新负担；反诉案件受理费300元，减半收取计150元，由济南市历城区仲宫街道办事处郑家庄村民委员会负担。本院二审期间，郑家庄村委会提交郑家庄村民委员会提交视频1部（含录制时间的手机画面截图1张）、照片5张（含摄制时间），拟证明：2020年10月10日，郑家庄村委会书记吴春海以及诉讼代理人陈冬冬律师得以进入未锁闭的案涉场地内部进行拍摄，获得照片5张以以及视频1部，照片及视频第50秒钟之前的动画证实：原粉房部位现场杂草丛生、沙砾砖块成堆、墙皮脱落、门窗破烂老旧、断树残枝满院，是长期荒废无人管理、使用的状态，证明吴吉新对案涉场地粉房部位并未进行修缮，不存在对原粉房部位修缮花费两万元这一情况。视频第1分20秒钟之后的人员谈话证实：吴吉新将案涉场地租给经营木制品收纳盒的经营者，该经营者接手案涉场地之后对粉房部位南边的简易厂房（厂房由吴吉新搭建）加装了彩钢瓦并花费了两万块钱，拟证明：首先，花费两万元彩钢瓦费用的并不是吴吉新，其不符合主张修缮费的适格主体的身份；其次，两万元修缮费对应的是简易厂房上的彩钢瓦等钢材料部分而并不是对原粉房部位进行的修缮；再次，该经营者证实简易厂房后面的村原粉房部位无法收拾（修缮）所以一直不能使用，因此一审判决认定吴吉新对案涉场地原粉房部位进行了修缮支付了两万元明显与事实不符。吴吉新对该证据质证称，拍摄的场地是涉案的粉坊，在视频中明确有更换的铝合金门窗，屋顶加装的彩钢瓦，以上费用均是吴吉新支出，另视频中谈话的人不是做木制品收纳盒的老板，具体情况谈话的人也不清楚，另外视频中涉及的全部房屋均是2000年吴吉新承包后所建，并不存在原村所建设的粉坊房屋，原有的是两个简易棚，因不适合冬季粉坊的经营生产，吴吉新承包后新建了全部经营用房。吴吉新申请吴承辉出庭作证，拟证实：吴承辉在郑家庄主持工作时，将涉案粉坊承包给吴吉新。原来是小粉坊，有几间棚子，吴吉新承包了以后，院墙和房子都是吴吉新新盖的。郑家庄村委会质证称，对证人证明的内容不予认可，理由是我们去现场取证，发现院落里荒芜的红砖瓦结构的木质门窗的建筑物与具有彩钢瓦以及不锈钢门窗的简易厂房在建设时期不一样，如果是吴吉新自己建设的，吴吉新应当提交建设该部分建筑物的所有的施工资料和建设手续，否则仅靠个人的陈述，不能证实该部分建筑物是吴吉新本人所建设的，现在成吴承辉本人并不在村委担任职务，其也记不太清楚现在场地的现状和当时的情况。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，虽然郑家庄村委会与吴吉新未签订书面租赁合同，但是郑家庄村委会提供的村级集体资产使用摸底情况登记表及吴吉新提供的证人吴承辉的证言，可以证实郑家庄村委会与吴吉新之间存在事实上的租赁关系。吴吉新主张因发生情势变更，对双方之间的合同效力产生影响，对此本院认为，吴吉新提交的证据不足以证实其主张，且吴吉新未与郑家庄村委会办理涉案粉坊的交接手续。且吴吉新在村级集体资产使用摸底情况登记表上签字并捺印，认可其欠付郑家庄村委会租赁费55750元。本案中，双方未就粉坊约定租赁期限，系不定期租赁合同，双方均可以随时解除合同，故郑家庄村委会请求解除租赁合同、返还房屋，并要求吴吉新支付欠缴的租金及相应的占有使用费，于法有据，一审法院对郑家庄村委会的该项主张予以支持，并无不当。关于郑家庄村委会应否向吴吉新支付2万元粉坊修缮费的问题，本院认为，根据吴吉新提交的维修费单据及吴承辉的证言，可以证实吴吉新对涉案粉房进行了维修，并为此支出2万元维修费。郑家庄村委会对此不予认可，提交的视频及照片难以推翻吴吉新对粉房进行维修的事实。故一审法院对吴吉新的该项请求予以支持，并无不当。综上所述，济南市历城区仲宫街道办事处郑家庄村民委员会、吴吉新的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1532元，由济南市历城区仲宫街道办事处郑家庄村民委员会负担300元，吴吉新负担1232元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 员 赵玉兰二〇二一年二月一日法官助理 高 超书 记 员 耿 铭