江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3705号上诉人（原审被告）：鲍广亮，男，1984年5月6日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：张宁,江苏远舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕军，男，1973年10月10日出生，汉族，住江苏省镇江市丹徒区。委托诉讼代理人：张亚萍，江苏金牌律师事务所律师。上诉人鲍广亮因与被上诉人吕军房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2020）苏0412民初3424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鲍广亮上诉请求：撤销一审判决，依法改判，减免鲍广亮2019年5月1日起至9月30日止，2020年2月24日起至5月17日止，共8个月的租金，合计25万元。一、二审诉讼费由吕军承担。事实和理由：一、一审法院未查明事实，对相关事实的认定有误。1.鲍广亮与吕军签订了为期三年（2017年12月21日开始至2020年9月30日止）的房屋转让协议，年租金38万元。在2019年5月至9月期间，受国家扫黑除恶政策的影响，鲍广亮多次接到政府相关部门的针对洗浴行业的停业通知，海上皇洗浴休闲中心根本无法正常经营，随后受新冠疫情的影响，常州市政府颁布突发公共卫生事件实施一级响应防控措施，在2020年1月26日起，影剧院、歌舞娱乐场所、网吧、浴室、公园、体育健身场馆、小区棋牌室等非市民日常生活必需的场所全面停止营业，直至2020年5月17日，海上皇洗浴休闲中心才被批准并通知可以重新开业。故一审法院未查明鲍广亮两次长时间停止营业的客观事实。2.在合同签订时双方无法预见，也无法避免，国家政策的改变及新冠疫情的发生，在此期间致使租赁房屋无法正常经营使用，合同目的无法实现，显然不可归责任给任何一方，双方都不存在过错。因2019与2020年共计停业8个月，鲍广亮认为基于上述国家严格管控整顿、不可抗力所造成的损失，提出减免租金的要求合情合理，但吕军未予理睬。因一审时鲍广亮未参加庭审，未能及时阐明引起拖延支付租金的客观原因，一审法院未能查明因国家政策的变化、不可抗力的发生对海上皇洗浴休闲正常经营的影响，平衡租赁双方的利益，从而作出适当减免鲍广亮租金的价值判断。二、一审法院因未查明相关事实，故法律适用有误。一审判决明显的损害了鲍广亮的利益，明显的有利于吕军，产生利益失衡。一审法院应当综合考虑因受国家政策严控、不可抗力的发生等情况，平衡双方利益，减轻鲍广亮相应责任，依照《中华人民共和国合同法》第七条，第一百十七条，第一百十八条的规定，应当适当免除鲍广亮自2019年5月1日起至9月30日止，自2020年2月24日起至5月17日止，共8个月的租金，合计25万元，鲍广亮仅需要支付吕军剩余拖欠的租金395000元。吕军辩称,一审判决事实清楚，证据确实充分，请求二审驳回上诉，维持原判。吕军向一审法院起诉请求：1.判令鲍广亮支付吕军到期未能支付的租金645000元，并支付自2019年12月2日起至实际付清之日止按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期利息；2.本案诉讼费由鲍广亮承担。一审法院认定事实：2017年12月21日，吕军、鲍广亮签订了一份转让协议，协议载明，吕军将其经营的座落于武进区湖塘镇虹北路长安家园一村B座8号临近小区进门口一楼大厅至四楼已装璜部分、五楼未装璜部分的海上皇洗浴休闲中心转让给鲍广亮经营，转让总价为219万元，其中装璜、设备、设施等转让价为105000元，截止至2020年9月30日的房屋租金款114万元；涉及上述转让款达成了分期付款的约定；双方还对房屋的租期、原经营中的相关证件等内容作了释明与约定。转让协议签订后，鲍广亮支付了吕军转让款105万元后接收了上述财产并开始经营。在鲍广亮经营期间，鲍广亮支付了吕军部分租金，吕军在催要过程中，鲍广亮于2019年8月18日向吕军出具了欠条一份，载明鲍广亮自2017年12月22日至2019年6月1日，欠吕军租金445000元。但鲍广亮仍未能及时付清，截止至2020年6月1日，鲍广亮应支付吕军到期租金款645000元。因吕军催要无着，故诉至法院。一审另查明，坐落于武进区湖塘镇虹北路长安家园一村****临近小区进门口**大厅**的产权所有人不属于吕军所有，吕军系从第一承租人转租后得到上述房屋的使用权，后再转租给鲍广亮使用；上述房屋的租金，由吕军支付给第一承租人，再由第一承租人支付给房屋所有人。一审法院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。本案中，吕军、鲍广亮签订的转让协议属双方真实意思表示，合法有效。鲍广亮已接收了转让协议中涉及的相关财产并实施了经营活动，鲍广亮应当按协议的约定支付租金给吕军，故现吕军要求鲍广亮支付到期租金645000元，并承担自2019年12月2日起至实际付清之日止按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息，事实清楚，证据充分，一审予以支持。鲍广亮经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，属于放弃自己的诉讼权利。判决：鲍广亮于判决生效之日起十日内给付吕军到期租金645000元及利息（以645000元为计算依据，自2019年12月2日起至实际付清之日止按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5125元，由鲍广亮负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院依法予以确认。二审中查明，双方在转让合同中明确房租为每年38万元整。本院认为：根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条之规定,承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。本案中，鲍广亮提出其经营的洗浴中心因突发新冠肺炎疫情影响自2020年2月24日起至2020年5月17日止被管控停业，造成其营业收入损失，为此要求减免该期间的租金。二审认为，新冠疫情的突发性系不能预见、不能避免、不可克服的客观情况,属于不可抗力,如继续按照原租赁合同支付疫情防控期间的租金对鲍广亮明显不公平。因调解不成，本院根据公平原则酌情由双方分担疫情停业期间的相关损失，即减免鲍广亮一个半月租金47500元。鲍广亮另提出因受国家扫黑除恶政策的影响，其被要求停止营业五个月。因鲍广亮未能提供相关依据，且该事由不属于不可抗力范畴，故鲍广亮要求减免五个月租金的理由不能成立，二审不予支持。综上，鲍广亮的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市武进区人民法院（2020）苏0412民初3424号民事判决；二、鲍广亮于本判决生效之日起十日内给付吕军到期租金597500元及利息（以597500元为计算依据，自2019年12月2日起至实际付清之日止按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回吕军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5125元，由鲍广亮负担；二审案件受理费7225元，由鲍广亮负担5852元，吕军负担1373元。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 卢文忠审 判 员 袁海燕二〇二一年二月一日法官助理 潘 军书 记 员 邹 静