北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1803号上诉人（原审被告）：刘素荣，女，1968年10月14日出生，汉族，退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：罗强，北京精维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京金地格林物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天宝园三里****。法定代表人：刘涛，总经理。委托诉讼代理人：程颖聪，该公司员工。上诉人刘素荣因与被上诉人北京金地格林物业管理有限公司（以下简称格林物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘素荣及其委托诉讼代理人罗强、被上诉人格林物业公司之委托诉讼代理人程颖聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘素荣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回格林物业公司的一审全部诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费由格林物业公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1．我与格林物业公司之间并未签订物业服务合同，而格林物业公司与北京金水兴业房地产开发有限公司（以下简称金水房地产公司）签订的《格林雅苑前期物业服务委托协议》，一审法院采用推定方式，以格林物业公司与金水房地产公司签订的协议为依据，适用侵害我合法权益的无效条款为依据，作出错误的事实认定。格林物业公司与金水房地产公司为同一家公司控股的关联公司，双方签订的《格林雅苑前期物业服务委托协议》为格式合同，合同条款严重侵害我的权益，如物业费价格是否合理，是否有关于价格的审批手续等，法院并未审查其定价是否合法，径直作出判决是错误的；且该合同更多系为开发商服务，我的签字只是代表认可在没有交房及通过合同途径选聘物业公司的情况，认可开发商指定物业公司，而并不代表认可该物业公司收费的合法性、服务的质量，格林物业公司并未提供其为我提供服务的证据；前述合同生效及终止时间为：本协议签订之日生效，至业主成立大会并确定物业管理方式后，完成与建设单位物业公共部分交接之日终止，显然《前期物业服务合同》《临时管理规约》都是临时的，法院并未查清该物业服务合同在格林物业公司起诉时是否已经终止情况，就径直依据该前期物业合同作出错误判决。2．我与金水房地产公司之间并未完成房屋验收交接，特别是目前房屋所有权证书仍然是金水房地产公司名字，其房本并未进行分割，未进行房屋验收交接，我与金水房地产公司之间的房屋买卖合同关系不是物权关系，物业费就应当由金水房地产公司承担。金水房地产公司房屋质量严重问题与业主不进行验房收房，拒绝缴纳物业服务费有直接因果关系，一审法院未考虑到我未收房原因，其原因导致我并不是该房产业主，作出错误的推断。金水房地产公司并未给我发放一卡通，责任在金水房地产公司，缴纳物业费主体仍然是金水房地产公司。3．一审法院依据我与金水房地产公司签订的《前期物业合同》中关于物业费用收费标准住宅3．8元每平米、别墅6．38元每平米，该约定为金水房地产公司与格林物业公司之间的约定，为格式条款，现该小区物业费是否进行了调整，与前期物业费价格不同，法院未依法查明，属于事实不清。4．一审法院推定我与格林物业公司之间存在事实物业服务合同是错误的。新业主成为物业服务的主体有严格程序，首先是要对房屋进行验收交割，在没有我验收收房的前置程序的情况下，强行推定事实物业服务关系，侵害我的权益。5．一审法院没有查清格林物业公司起诉我之日是否成立了业主大会，并确定物业管理方式后完成公共部分的检查交接工作，前期物业服务的终止日期为业主成立大会并确定物业管理方式后，完成与建设单位物业公共部分交接。协议约定，甲方与业主在未进行公共部分检查和交接之日终止物业合同时，之前所产生的物业管理费由甲方缴纳，包括未出售的空置房屋，包括由于甲方未进行交付的房屋。6．关于诉讼时效，至本案起诉之日，格林物业公司从来没有向我以任何方式催收过物业费，因此自2015年到2017年10月份，两年的诉讼时效已经超过。三年诉讼时效的规定是2017年10月1日才开始生效的，之前都沿用两年的诉讼时效。由于格林物业公司关联公司金水房地产公司的原因，导致我没有实际接收涉案房屋，从2015年至今，该房屋仍然是空置，特别是已经向法院提交了关于该房产证是否分割的调查申请，若没有分割，该物业费应当由开发公司承担，若分割，由于我并没有实际入住该房屋，应当减免2018年之后的物业费。格林物业公司辩称，同意一审判决。前期物业服务合同合法有效。金水房地产公司于2015年5月20日向刘素荣发放入住通知书，根据入住通知书载明，收到通知书之日起即视为产权发生变更，我公司根据入住通知书载明的时间开始计算物业费，这是行业规则。我公司进场之前与开发商共同委托第三方评估机构进行物业费单价评估，从而得出物业费单价，并将单价写入合同，收费标准没有问题。涉案小区成立了业委会，但未召开业主大会，我公司合法为涉案小区提供物业服务。关于诉讼时效的问题，根据相关司法解释，本案应适用三年诉讼时效，不是刘素荣主张的两年诉讼时效。格林物业公司向一审法院起诉请求：1．判令刘素荣给付格林物业公司2016年9月1日至2019年12月31日物业费59926元；2．判令刘素荣给付格林物业公司拖欠物业费的滞纳金35955．6元；3．本案诉讼费用由刘素荣承担。一审法院认定事实：一、2013年11月21日，开发商（甲方）与格林物业公司（乙方）签订《格林雅苑前期物业服务委托协议》，协议约定：甲方委托乙方对格林雅苑住宅小区进行前期物业服务工作，此前期物业服务是指首户业主入住起至全体业主与本建设单位完成物业共用部分交接止所提供的物业服务；本协议自签订之日生效，至业主大会成立并确定物业管理方式后，完成与建设单位物业公共部分查验交接之日终止；甲方在销售商品房时，应当向购房人明示《前期物业服务合同》及《临时管理规约》的内容，并由购房人签字确认；甲方以预付的形式向乙方支付，房屋集中入伙一个月内，甲方向乙方支付此批入伙房屋一年的物业管理服务费，以后的每年1月30日前，甲方向乙方支付已入伙房屋的本年度物业管理服务费；以上物业管理服务费包括入伙范围内业主已办理入住手续的房屋及空置房屋；甲方与业主约定由甲方承担物业管理服务费的由甲方交纳，未出售的空置房屋的物业管理服务费由甲方全额交纳。二、2014年4月8日，刘素荣与开发商签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》。该合同其中约定：刘素荣购买出卖人开发商位于大兴区黄村镇暂定名为格林雅苑23#住宅楼*层*单元-302房屋，开发商应于2015年5月31日交付房屋，并约定该房屋交付条件、交接手续、违约责任等具体内容；关于前期物业服务约定开发商依法选聘物业服务企业即北京金地格林物业管理有限公司，物业服务费标准为：住宅洋房3．48元/建筑平米/每月；别墅为6．38元/建筑平米/每月；买受人应当在每年1月1日前缴纳物业服务费；在该合同附件七《北京市前期物业服务合同》第八条约定，交付房屋前开发商应向刘素荣发放该套房屋的银行“业主一卡通”，双方并与相关银行签订前期物业服务费托收协议，刘素荣按约定收费标准在“一卡通”内预存不超12个月的物业服务费，刘素荣在“业主一卡通”中预存费用不足支付物业服务费，经催缴未果，应当自催缴之日起每逾期一日按欠费总额万分之五的标准支付违约金；在该合同附件九《补充协议》第六条2．约定，前期物业费按年交纳，首期交纳期满后，物业费应于期限届满后首月10日内缴纳。双方均认可开发商于2015年5月通知刘素荣办理房屋入住手续；刘素荣表示因开发商交付的房屋不合格、存在欺骗行为而没有实际办理入住手续，亦未实际入住。刘素荣购买上述房屋后经有权机关核准确定为大兴区安顺北路1号院27号楼1单元302,该房屋为住宅别墅，经测绘部门测算建筑面积234．82平米。三、格林物业公司一直为刘素荣购买房屋所在格林雅苑小区提供相应物业服务至今，刘素荣没有向格林物业公司缴纳过物业服务费。格林物业公司表示曾多次向刘素荣催缴物业欠费；刘素荣表示未收到过催缴物业费的通知，直到2019年11月收到法院传票。一审法院认为，根据国务院《物业管理条例》关于在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同的规定，格林物业公司受开发商的委托为格林雅苑小区提供物业服务属于该条例规定的前期物业管理服务行为，另在刘素荣与开发商签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》中显示，开发商依法选聘物业服务企业即格林物业公司，以及收费标准等，故格林物业公司与刘素荣虽未直接签订物业服务合同，但格林物业公司为刘素荣购买房屋及所在小区整体提供相应的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，双方当事人应各自遵守履行提供物业服务与交纳费用的义务，刘素荣关于未与格林物业公司签订物业服务合同、未实际得到物业服务而不予缴纳物业费的辩解意见，不符合法律规定，不予采纳。刘素荣关于开发商与格林物业公司系同一公司不同部门在提供涉案小区物业服务不符合规定的意见，没有事实和法律依据，法院不予采纳。关于刘素荣主张格林物业公司请求交纳的物业费已经超过诉讼时效一节，法院认为，格林物业公司主张物业费应于每年采取提前上交方式，而其就本案欠费于2019年11月6日向法院主张权利，对于之前其是否持续性向刘素荣主张该权利未能提交相应证据，故其请求自2016年9月1日至10月31日的物业服务费数额，因超过诉讼时效期限，法院不予支持。经核算2016年11月1日至2019年12月31日的刘素荣所欠物业服务费为56929．76元，刘素荣应予给付。因格林物业公司与刘素荣并无违约金约定，且开发商或格林物业公司曾经催缴所欠物业服务费的行为，事实证据不足，故格林物业公司要求给付违约金的诉讼请求，法院不予支持。刘素荣关于开发商交付的涉案房屋不合格、与当时售楼宣传不符以及未实际办理接收等原因而拒付物业费的问题，对此，法院认为，对购房合同或房屋质量问题引起的纠纷，不属于同一法律关系，不应在物业服务合同纠纷中处理，此纠纷不能成为刘素荣拒付物业服务费的理由。综上，一审法院判决：一、刘素荣给付北京金地格林物业管理有限公司2016年11月1日至2019年12月31日物业服务费56929．76元（于判决生效后十日内履行）；二、驳回北京金地格林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院与一审查明的事实无异。本院二审期间，刘素荣另提供涉案房屋实际照片、居间合同和房屋外观照片一张，欲证明涉案房屋和样板间存在差异，宣传和实际参观的带有阁楼，但实际上是闷顶，金水房地产公司虚假宣传欺骗其购买房屋，导致未进行验收收房，按照合同约定，物业费应由开发公司缴纳。格林物业公司对照片质证称，真实性认可，证明目的不认可，阁楼高度跟本案没有关联，本案是物业服务合同纠纷；居间合同的真实性和证明目的均不予认可。经询，刘素荣称其曾于2017年将金水房地产公司诉至法院，要求金水房地产公司赔偿房屋面积损失、租金损失及物业费，后双方曾进行协商，刘素荣撤回该案起诉，但双方未能协商一致。刘素荣另表示其于2020年12月再次将金水房地产公司诉至法院，要求金水房地产公司赔偿其面积损失、房屋增值等损失。另，一审审理期间，格林物业公司提供（2020）京02民终5397号民事判决书一份，该案系格林物业公司向涉案小区另一业主主张欠付的2016年9月1日至2019年12月31日期间的物业费及滞纳金。该案中，涉案业主持交付房屋的阁楼与销售宣传不一、导致阁楼层高与面积不足、未实际收房、应由开发商承担物业费，以及未与格林物业公司签订过物业服务合同、未享受物业服务、不存在物业服务关系为由，提出抗辩及上诉。该案认定格林物业公司为涉案小区提供了物业服务，有权收取物业服务费，支持了格林物业公司要求涉案业主支付欠付的2016年9月1日至2019年12月31日物业费的诉请。二审庭审中，刘素荣向本院提交调查取证申请书，申请调查事项为“请求向北京市大兴区住房和城乡建设委员会调取格林雅苑23#住宅楼3层3单元-302房屋，大证未进行分割，所有权人：北京金水兴业房地产开发有限公司”。本院认为，本案中，格林物业公司依据其与涉案小区开发单位金水房地产公司签订的《格林雅苑前期物业服务委托协议》为涉案小区提供物业服务，其作为前期物业服务单位亦已在刘素荣与金水房地产公司签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》中予以明确，格林物业公司与刘素荣之间已经形成物业服务合同关系。在格林物业公司已经为涉案小区提供了物业服务的情况下，其有权收取物业费。刘素荣以其未与格林物业公司签订物业服务合同为由拒付物业费的主张不能成立。刘素荣另主张《格林雅苑前期物业服务委托协议》为格式合同，对物业费价格提出异议，但该委托协议中约定的物业费标准已经在刘素荣与金水房地产公司签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》中予以明确，刘素荣明确知晓并签字确认。刘素荣上诉另主张格林物业公司物业服务终止事宜，生效判决已经认定案涉期间涉案小区由格林物业公司提供物业服务，刘素荣并未提供相反证据，本院对其该主张难以采信。至于刘素荣主张开发商交付的涉案房屋不合格、未完成房屋验收交接等问题，均属刘素荣与金水房地产公司之间的纠纷，属于另一法律关系，如刘素荣认为案涉物业服务费用应当由金水房地产公司承担，其可另行向金水房地产公司主张，不能成为其拒绝向格林物业公司支付物业费的理由。刘素荣另主张涉案房屋的产权人仍为金水房地产公司，刘素荣与开发商签订预售合同意在转移涉案房屋所有权，其以所有权尚未转移为由拒绝支付物业费的理由不能成立，其申请法院调查取证，并无调查收集必要，本院不予准许。综上所述，刘素荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1224元，由刘素荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年二月七日法官助理 孙春玮书 记 员 张晓鸥