广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂03民终1285号上诉人（一审原告）桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市平山北路3号。法定代表人刘子常，该公司董事长。委托代理人李诚，广西齐兴律师事务所律师。被上诉人（一审被告）桂林市第八塑料厂，住所地广西壮族自治区桂林市平山北路*号。法定代表人李建雄，该厂厂长。一审第三人马琳琳。委托代理人秦小荃，广西嘉合律师事务所律师。委托代理人秦皓姮，广西嘉合律师事务所实习律师。一审第三人桂林银行股份有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市中山南路76号。法定代表人王能，该公司董事长。委托代理人宋正发，广西同盛吉成律师事务所律师。一审第三人桂林市天宇拍卖有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市解放东路7号。法定代表人凌宗荣，该公司总经理。上诉人桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司因与被上诉人桂林市第八塑料厂及一审第三人马琳琳、桂林银行股份有限公司、桂林市天宇拍卖有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2014）象民初字第1291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月26日立案受理后，依法组成由审判员吕秀文担任审判长，审判员卢卫民、代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2016年6月1日公开开庭审理了本案。书记员郑欣担任记录。上诉人桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司的委托代理人李诚，被上诉人桂林市第八塑料厂的法定代表人李建雄，一审第三人马琳琳的委托代理人秦小荃、秦皓姮，一审第三人桂林银行股份有限公司的委托代理人宋正发，一审第三人桂林市天宇拍卖有限公司的法定代表人凌宗荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：经桂林市中级人民法院（2004）桂市执字第107-5号民事裁定书确认，申请执行人桂林市商业银行与被执行人桂林市第八塑料厂、桂林集琦集团有限公司借款及保证合同纠纷一案，在执行过程中经双方当事人协商，自愿达成以物抵债的和解协议，被执行人桂林市第八塑料厂自愿用其自有的座落在桂林市瓦窑平山北路3号，象山区字第××号房产和桂国用（1999）字第000216号土地，抵债给桂林市商业银行，但此后该房地产仍一直由桂林市第八塑料厂继续使用。2010年8月20日，桂林市第八塑料厂与桂林市商业银行作为委托方，与拍卖方桂林市天宇拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》，委托其拍卖桂林市第八塑料厂所有的位于桂林市瓦窑平山北路3号房地产，土地面积共计为4394.9平方米，其中包含无土地附着物厂房298.52平方米（即本案诉争房产）。2010年9月23日，桂林市天宇拍卖有限公司在《桂林晚报》上刊登“桂林市瓦窑平山路3号房地产，其中土地4394.9㎡，厂房2059.97㎡，将于2010年9月30日10时在桂林市解放东路7号3楼整体拍卖”的拍卖公告。在经公告、竟价等拍卖程序后，马琳琳以110万元的价格竟拍到以上房地产，同年9月30日，马琳琳与桂林市天宇拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，2010年11月1日，马琳琳将拍卖款110万元转账至桂林市商业银行账户。但在拍卖成交后，双方并未办理相关产权过户手续，产权人仍登记在桂林市第八塑料厂名下。查明，桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司从2005年起一直承租桂林市第八塑料厂场地作为仓库存放物品，其与桂林市第八塑料厂最后一份《厂房租赁协议》在2011年5月5日签订，租用的场地包含本案诉争的298.52㎡厂房。同时，双方在该协议中约定租赁期从2011年6月1日至2012年12月31日，如出租方对该厂房另有用途，有权提前解除协议，但需提前一个星期通知租赁方，协议到期后如出租方对该厂房未使用，租赁方可提出继续租赁，但需重新签订协议。2012年12月12日，桂林市第八塑料厂“通知”桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司称：你公司与我厂与2011年5月5日签订的两份《厂房租赁协议》于2012年12月31日期满，因上述厂房及土地已于2010年9月30日经拍卖卖给了马琳琳，属马琳琳的资产。我厂无权再续签相关租赁协议。鉴此，从2013年1月1日起，如你公司仍需租用上述厂房及场地，请与马琳琳联系”。桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司员工梁克明于2012年12月25日签收。另查明，桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司员工梁克明于2011年8月26日出具“收据”一张，载明：兹收到桂林市天宇拍卖有限公司交来桂林市瓦窑平山北路3号房地产标的：桂林市中院民事裁定书（2004）桂市执字第107-6号，委托拍卖合同、拍卖成交确认书、马琳琳委托书、马琳琳身份证，复印件各壹份。用后退回本公司。马琳琳作为甲方与桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司作为乙方分别于2011年6月30日、2013年12月31日、2014年12月31日签订三份《厂房租赁合同》，约定马琳琳将拍卖购得的包括涉案房产在内的桂林市瓦窑平山北路3号2栋厂房及场地租给桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司使用。三份《厂房租赁合同》上均未加盖桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司公章，梁克明作为乙方代表签字捺印。再查明，2012年12月21日，马琳琳作为原告以排除妨害为由将桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司作为被告、桂林市第八塑料厂作为第三人诉至该院，请求：一、判令被告停止使用原告所有的位于桂林市瓦窑平山北路3号298平方米厂房（房屋产权证号：象山区字第××号），立即无条件搬出；二、判令被告支付原告房屋使用费89400元（自2010年9月30日起暂计至2012年10月31日，实际计算至被告搬离房屋时止）；三、诉讼费用由被告承担。2013年2月5日，桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司签收了该案的相关诉讼材料，并委托公司员工梁克明参加了2013年3月19日的庭审活动。该院经审理后作出（2013）象民初字第44号民事判决书，判决：一、桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司于30日内搬离位于桂林市瓦窑平山北路3号298.52平方米厂房（房屋产权证号：象山区字第××号）；二、桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司支付马琳琳厂房使用费67197.44元…。该判决现已生效。原告诉至法院，请求判决原告对所租赁的厂房（房屋产权证：桂林市房权证象山区字第××号，面积：298.52平方米）在同等条件下享有优先购买权，本案的一切诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告增加如下诉讼请求：1、请求判决确认原、被告之间就租赁的厂房（房屋产权证：桂林市房权证象山区字第××号，面积：298.52平方米）形成买卖合同关系；2、请求判决原告在支付了被告与第三人同等条件购房款的情况下，被告协助原告办理将厂房（房屋产权证：桂林市房权证象山区字第××号，面积：298.52平方米）过户至原告名下的相关手续。一审法院审理认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，优先购买权是法律赋予承租人在出租人转让租赁房屋时所享有的，同等条件下优先购买租赁房屋的权利。基于房屋转让的特殊性与时效性，优先购买权必须在合理的期限内行使，一般应为承租人知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起的3个月。本案中，即使桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司在桂林市第八塑料厂和桂林市商业银行共同委托桂林市天宇拍卖有限公司拍卖涉案房产时并不知情，但在马琳琳于2012年底向桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司主张，要求其搬出讼争房屋并支付房屋使用费时，桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司理应已明知桂林市第八塑料厂和桂林市商业银行已将涉案房屋拍卖转让，马琳琳竞拍获得涉案房产的事实，其如要行使优先购买权的，应在合理的期限内提出。但桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司直至事隔一年多时间，才于2014年10月21日向该院起诉，要求保护其优先购买权，显然已超过了行使承租人优先购买权的合理期限。因此，对原告的诉讼请求，该院不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司的诉讼请求。本案案件受理费100元（原告已预交），由原告负担；本案诉讼保全费1770元（原告已预交），此款退回原告。上诉人桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司不服一审判决，上诉称：一审法院以上诉人桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司没有在知晓被上诉人桂林市第八塑料厂将讼争房屋转让给一审第三人马琳琳之日起3个月内向法院起诉，超过了行使承租人优先购买权的合理期限为由，判决驳回上诉人主张承租人优先购买权的诉讼请求，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定。本案只要诉争房屋没有过户，上诉人就可以主张并行使承租人的优先购买权而不受3个月期限的限制。因此，上诉人桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司享有本案诉争房屋的优先购买权。请求：1、撤销（2014）象民初字第1291号民事判决；2、判决上诉人对所租赁的厂房（房屋产权证：桂林市房权证象山区字第××号，面积：298.52平方米）在同等条件下享有优先购买权；3、判决确认上诉人与被上诉人之间就租赁的厂房（房屋产权证：桂林市房权证象山区字第××号，面积：298.52平方米）形成买卖合同关系；4、判决上诉人在支付了被上诉人与一审第三人马琳琳同等条件购房款的情况下，被上诉人协助上诉人办理将厂房（房屋产权证：桂林市房权证象山区字第××号，面积：298.52平方米）过户至上诉人名下的相关手续；5、本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人桂林市第八塑料厂答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审第三人马琳琳陈述称：涉案房产在公开拍卖前，房产的产权所有人已经是桂林银行股份有限公司，拍卖过程合法。马琳琳和上诉人签订了租赁合同、续签了租赁合同，该行为证明上诉人知道马琳琳通过拍卖获得涉案房产所有权。请求驳回上诉。一审第三人桂林银行股份有限公司陈述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当维持一审判决；上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回其上诉请求。一审第三人桂林市天宇拍卖有限公司陈述称：同意被上诉人桂林市第八塑料厂的答辩意见。综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为：本案争议的焦点问题是桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司行使优先购买权是否超过合理期限。针对该焦点问题，本院从下面几个方面进行分析。一、优先购买权系法律赋予承租人的权利。该权利本质是实际履行权，体现在缔约并履行优先上，而非仅仅表现在主张上。即承租人行使优先购买条件成就时，出租人负有不得拒绝之义务，保证承租人得以同等条件优先履约，购买到租赁房屋。因此，承租人的优先权应当积极行使，且应在合理期限内行使，否则会导致出卖人的物权长期处于不稳定状态，亦会损害购买人的权益。二、优先购买权行使期限的长短，体现了对维护承租人居住安全利益、稳定财产占有关系、保护善意第三人交易安全三者之间的价值衡量。《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释﹥的理解与适用》第24条，对出租人履行通知义务后，承租人优先购买权的期限进行了规定，其中第3项规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，在15日届满后，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。由此可知，出租人履行通知义务的，承租人在接到通知后15日内未行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。结合司法实践，如果出租人未履行告知义务，自出卖人出卖房屋届满1年的，承租人优先购买权亦归于消灭。这不仅有利于鼓励承租人积极行使自己的权利，也利于维护出租人与第三人交易秩序的安全。三、本案中，被上诉人桂林市第八塑料厂作为出租人在委托拍卖涉案房屋时，未尽到对承租人桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司的告知义务，侵害了桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司的优先购买权，但桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司在2012年底知晓涉案房屋被委托拍卖一事后，在长达一年多的时间里，未能采取积极行为行使优先购买权，显然超过了合理期限。综合上述分析，上诉人桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司提出只要涉案房屋未过户，便享有优先购买权的上诉理由没有法律依据，本院不予采信；其基于享有优先购买权提出的诉讼请求不成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，实体处分正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求及理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人桂林市瑞丰彩色印务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吕秀文审 判 员  卢卫民代理审判员  蒋子秀二〇一六年七月十三日书 记 员  郑 欣9