福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙新民初字第8813号原告柳新娥，女，1956年10月15日出生，汉族，居民，住。委托代理人黄达捷（系原告丈夫），男，1952年9月16日出生，汉族，住。被告翁志明，男，1953年2月27日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。委托代理人陈文慧，福建力涵律师事务所律师。委托代理人张毅丽（系被告女婿），男，1983年4月3日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。原告柳新娥与被告翁志明合同纠纷一案，本院于2015年11月18日立案受理后，由审判员章莹适用简易程序于2016年1月12日公开开庭进行了审理。因案情需要本案转为普通程序于2016年4月21日公开开庭进行审理。原告委托代理人黄达捷，被告委托代理人陈文慧、张毅丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳新娥诉称，2009年12月30日，原、被告签订《房屋转让合同》一份，双方约定：被告将其购买的坐落于龙岩市新罗区南城双泉路78号职工建房的房屋及车库转让给原告。合同签订后，原告柳新娥依约履行合同义务。2010年10月25日，龙岩陈缸酿酒有限公司向购房人交房。原告拿到该房锁匙后，被告却拒绝履行合同中约定的义务，强行将上述房屋的门锁撬掉，并搬入居住至2015年10月25日。原告起诉至新罗区法院，请求确认原、被告签订的房屋买卖合同有效并要求被告将讼争房屋腾空后交还原告使用。新罗区人民法院及龙岩市中级人民法院支持原告的诉请。现原告诉至法院，请求判令被告翁志明赔偿原告柳新娥经济损失6万元，并支付违约金1.8万元。被告翁志明辩称：一、原、被告签订《房屋转让合同》时口头约定：被告在取得讼争房屋和车库的房产证及土地证后再将讼争房屋交付原告使用；被告配合原告办理房屋过户手续后，原告支付剩余转让款2万元，被告至今未取得讼争房产的土地使用权证和房屋所有权证。2、合同签订后，原告并没有依约履行合同义务，至今被告只收到原告支付的转让款1万元，原告虽已将购房款18万元转至被告账户，但银行卡却在原告处保管。3、2010年10月25日，原告取得讼争房屋锁匙后，未将锁匙交给被告，而是原告自行管理使用。被告多次要求原告履行合同中的付款义务，但原告强调集资房不能买卖，只能自住，所以拒不履行合同中约定的其他付款义务，也不将房屋交还被告。无奈之下，被告于2014年5、6月将讼争房屋的门锁撬掉，并对将房屋进行简单装修。因此，在2014年5、6月之前，讼争房屋均在原告管理和控制中。二、原告柳新娥正是基于双方所签订的房屋转让合同向被告提出支付违约金及赔偿损失的主张。本案案由应为合同纠纷，而不是侵权责任纠纷。而原告已于2014年8月就房屋转让合同纠纷向法院起诉，法院也依法作出判决，现原告再次就房屋转让合同纠纷向法院起诉，要求被告支付违约金并赔偿损失，违背了“一事不再理”原则。三、原告要求被告赔偿经济损失6万元及支付违约金1.8万元，没有事实和法律依据。1、原告主张被告支付自2010年10月25日起的租金损失明显超过了诉讼时效，不应予以支持。2、根据双方约定，被告交付原告房屋的时间是在被告取得讼争房产的房产证和土地证后，而被告至今未取得讼争房产的产权证书，因此被告还无须向原告履行交房义务。3、房屋转让合同中未约定房屋交付时间，也未约定被告不交付房屋应承担的责任。在法院判决合同有效之前，被告是否需要向原告交付房屋存有争议，在法院判决后，被告出于自身所患××和行为能力受限的原因，不能自动履行判决所确定的义务，后经人民法院强制执行，现讼争房屋已实际交付原告，原告不能就此认为被告存在侵权行为。4、依据龙岩市新罗区房改办公室龙新房改（2008）9号文件，集资房是不能出租的。由于讼争房产系集资房，不存在可以对外出租的可能性，更不存在产生租金损失。四、被告自始至终未将房屋和车库另售他人，不存在合同约定的违约情况。原告未按合同约定支付转让款，被告保留追究原告支付余款和违约金的权利。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告柳新娥针对其主张提供如下证据：证据一，房屋转让合同一份，以此证明原告于2009年12月30日向被告购买坐落于龙岩市新罗区南城双泉路78号职工集资建房的房屋及车库，并对价款、支付方式等进行了约定。经质证，被告翁志明对该组证据的真实性无异议，认为：合同仅对被告将讼争房产另行转让他方和原告不付、少付转让款的违约情形进行约定。证据二，委托书一份，以此证明被告翁志明于2010年10月25日委托原告领取酒厂集资楼住房钥匙，并办理相关事宜。经质证，被告翁志明对该组证据的真实性无异议，认为原、被告并未对交房时间进行约定。证据三，（2014）××民初字第××号判决书、（2015）××民终字第××号一份，以此证明法院已判决确认本案讼争房屋转让合同有效。经质证，被告翁志明对该组证据的真实性无异议，认为被告对判决内容仍保留异议。证据四，福建省龙岩陈缸酿酒有限公司职工生活区业主委员会出具的证明、南城街道隔后社区调解委员会出具的证明、南城街道清泉社区居委会出具的证明各一份，以此证明被告于2010年10月25日委托原告领取房屋钥匙后，被告的女婿女儿多次电话给原告表示房屋不卖了，被告违约在先。经质证，被告翁志明对该组证据的真实性有异议，认为：福建省龙岩陈缸酿酒有限公司职工生活区业主委员会及南城街道隔后社区调解委员会出具的证明内容几乎一致，可以看出是事前打好后，直接让单位盖章的；且原告所提交的证明仅有单位盖章并没有单位负责人及制作人员签字，不符合证据的形式要件。证据五、说明一份，以此证明被告要求房屋转让款余额由原告保管，待被告要用时随时支付，而非原告不支付房屋转让款余额。经质证，被告翁志明对该证据的真实性有异议，认为：1、该份说明中除翁志明的签字外，其他内容均是原告书写的；2、该份说明实际签字时间是2012年春节。证据六、借条一份，以此证明被告要求房屋转让款余额由原告保管，待被告要用时随时支付，而非原告不支付房屋转让款余额。经质证，被告翁志明对该份证据的真实性有异议，认为该份说明中除翁志明的签字外，其他内容均是原告书写的。证据七，新罗区人民法院出具的查封财产清单一份，以此证明原告于2015年10月16日取得本案讼争房屋。经质证，被告翁志明对证据无异议。被告翁志明针对其主张提供如下证据：证据一，民事起诉状一份，以此证明：原告在第一次诉讼中陈述被告的女儿、女婿在2014年3、4月份左右进入房屋将进行装修，居住至今；在此次诉讼中，原告陈述被告在原告柳新娥拿到讼争房屋锁匙后，拒绝履行合同中约定的义务，将房屋进行装修，并入住至2015年10月25日，被告非法侵占该房屋5年之久。2、原告自述依约向被告支付19万元购房款，可以证明原告未按约履行合同中的付款义务。经质证，原告柳新娥对证据的真实性无异议，认为被告的女儿、女婿于2014年2月搬入讼争房屋，原告是在2014年3、4月份才知道。证据二，收款收据四份，以此证明被告并未于2010年10月25日强行将讼争房屋换锁，如果被告已在2010年10月25日强行将讼争房屋换锁，原告也不会主动于2010年10月29日、2011年1月14日继续交纳集资房装修押金、集资建房款、车库款及管理费等计19562元。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，认为该房屋是属于原告的，因此原告主动缴纳了上述费用。证据三，龙新房改（2008）9号关于龙岩陈缸酒有限公司二期职工集资建房请求的批复一份，以此证明本案讼争房屋按规定是不能对外出租的，不可能产生租金损失。经质证，原告对该证据的真实性无异议，该批复不是国家法律法规。证据四，光碟及录音文字说明各一份，以此证明：1、原告所述被告在拿钥匙第三天提出不卖房屋不属实；2、被告要求原告将房子钥匙归还，原告不同意；3、原告打入被告账户中的18万元，实际上是由原告控制的；4、原告在谈话中表示没钱装修，所以其主张房屋损失根本不存在。经质证，原告对该组证据有异议，认为：1、对该录音的真实性无法确认；2、该份证据可以证明被告违约行为发生的时间。当事人提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据一、二、三、五、七，被告提供的证据三，证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，对其证明力本院予以确认。原告提供的证据四，可以证明原、被告因房屋买卖合同纠纷多次调解，均未果。原告提供的证据六，与本案不具关联性，对其证明力本院不予确认。被告提供的证据一，仅能证明原告因房屋转让合同纠纷于2014年8月29日向本院提起诉讼。被告提供的证据二，仅能证明原告交纳本案讼争房屋的装修押金、集资建房款、车库款、车库管理费及2011年度车库管理费等。被告提供的证据四仅能证明原、被告双方就房屋转让问题进行协商。经审理查明：2009年12月30日，被告翁志明（作为甲方）与原告柳新娥（作为乙方）签订《房屋转让合同》一份，双方约定：1、甲方自愿将坐落于龙岩陈缸酿酒有效公司第二期职工集资房及车库转让给乙方；2、乙方应给付甲方该房屋和车库的转让费50000元，付款方式如下：（1）本合同双方签名盖章后，乙方即付给甲方20000元；（2）甲方参加抽签将抽得房屋和车库号告知乙方后，乙方即付给甲方10000元；（3）甲方配合乙方将该房屋和车库的房产证及土地证转让手续办好后，乙方即付给甲方20000元；3、甲方原向公司筹建处交纳的购买该房屋和车库的款，乙方应在本合同签订后的7-10天内如数退还给甲方。退回后，甲方原向公司筹建处交纳的购买该房屋和车库款如数归乙方所有。4、房产证及土地证转让的过户费用由甲、乙两方各负责一半。5、无论日后房价如何变化双方都应遵守本合同，甲方不得将该房屋和车库另行转让他方，乙方也不得半途不付、少付转让款。无论何方违约，违约方均应叁倍赔偿守约方的损失。被告翁志明在该合同左上角注明“已收到定金壹万元正甲方：翁志明2009.12.30”。2010年1月8日，原告向被告翁志明兴业银行账户存入180000元，被告向原告出具收条一份，确认收到该集资房及车库款。此后，原告交纳本案讼争房屋装修押金、集资建房款、车库款及车库管理费等款项。2010年10月25日，被告向原告出具委托书一份，委托原告领取讼争房屋钥匙及办理相关事项。2014年6月，被告及其家属进入讼争房屋装修并且居住至今。现原告诉至法院，请求判如所请。另查明，原告于2014年8月29日向本院提起诉讼，要求法院判令：1、确认原告与被告签订的《房屋转让合同》合法有效；2、被告立即将位于龙岩市新罗区南城双泉路78号福建省龙岩陈缸酿酒有效公司第二期职工集资房13号楼203室的房屋及13号楼楼下底层14号车库腾空，交付原告使用。本院于2014年10月20日作出（2014）××民初字第××号民事判决，判令：一、原告柳新娥与被告翁志明于2009年12月30日签订的《房屋转让合同》有效。二、被告翁志明应于判决生效后二十日内腾空坐落于龙岩市新罗区双泉路78号福建省龙岩陈缸酿酒有效公司第二期职工集资房13号楼203室，并交付原告柳新娥使用。被告不服判决，上诉于龙岩市中级人民法院。龙岩市中级人民法院于2015年5月19日作出（2015）××民终字第××号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该判决于2015年5月22日生效。新罗区人民法院于2015年10月16日强制执行（2014）××民初字第××号民事判决。诉讼中，原、被告对经济损失计算标准达成一致意见：即经济损失按月租金800元计算。本院认为：本案纠纷系原、被告在履行合同过程中产生的，故本案案由应由侵权责任纠纷变更为合同纠纷。原告柳新娥与被告翁志明签订的房屋转让合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。被告于2010年10月25日向原告出具委托书，委托原告领取集资楼住房钥匙及办理相关手续。原告亦取得本案讼争房屋的钥匙。但被告于2014年6月未经原告许可，进入本案讼争房屋装修并居住，对原告造成了损失，对原告的损失，应予以赔偿。诉讼中，原、被告达成一致意见即原告的损失按月租金800元计算，本院作出（2014）××民初字第××号民事判决要求被告于判决生效（即2015年5月22日）后二十日内（即2015年6月11日）前腾房，故原告自2014年6月1日至2015年6月11日期间的损失为9893元（800元／月×12个月＋800元／月÷30天×11天）。原告主张被告应赔偿原告2010年10月25日至2014年5月期间因被告侵占讼争房屋所造成的损失，但未提供证据证明被告于2010年10月25日至2014年5月期间占有本案讼争房屋，被告亦予以否认，故对原告的该项主张本院不予采纳。本院作出（2014）××民初字第××号民事判决要求被告于判决生效（即2015年5月22日）后二十日内（即2015年6月11日）前腾房。本院于2015年10月16日强制执行（2014）××民初字第××号民事判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金”的规定，原告主张被告支付因其不按期履行生效法律文书确定的让房义务造成的损失，即2015年6月12日至2015年10月16日期间的损失，应与法律文书确定的其他义务一并执行。原告未主张迟延履行金，该生效法律文书执行完毕，其相关权利即消灭。故（2014）××民初字第××号民事判决执行完毕后，原告再行起诉要求被告支付迟延履行让房期间损失，无法律依据，不应支持。原告于2015年10月16日取得本案讼争房屋，现原告主张被告赔偿原告2015年10月17日至2015年10月25日期间的损失，无事实依据，本院不予支持。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同仅约定当买方半途不付、少付转让款或卖方将讼争房屋另行转让他方时，违约方应向对方支付违约金，但并未对本案情形进行约定，现原告依此主张被告支付违约金，本院不予支持。原告在（2014）××民初字第××号民事诉讼中，原告仅对房屋转让合同的合同效力及房屋交付问题提起诉讼，对本案的诉讼请求并未主张，法院亦未判决，现原告在本案中主张，不违反法律规定，被告主张原告就房屋转让合同纠纷再次向法院起诉，违背“一事不再理”原则，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零七条的规定，判决如下：一、被告翁志明应于本判决生效之日起十五日内支付原告柳新娥损失9893元。二、驳回原告柳新娥的其他诉讼请求。本案案件受理费1750元，由原告柳新娥负担1528元，被告翁志明负担222元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审 判 长 章   莹人民陪审员 郭 永 平人民陪审员 虞 金 星二〇一六年七月十五日书 记 员 郭萍（代）附：一、相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零七条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务的，无论是否已给申请执行人造成损失，都应当支付迟延履行金。已经造成损失的，双倍补偿申请执行人已经受到的损失；没有造成损失的，迟延履行金可以由人民法院根据具体案件情况决定。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、主动履行生效法律文书提示具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）诉讼费缴交帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。新罗区法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331