广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤03民终6564号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市粤昌彩盒纸品有限公司，住所地：深圳市宝安区。法定代表人：李作平，该公司董事长。委托代理人：黄武添，广东诚民律师事务所律师。委托代理人：纪树雄，北京德恒（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市康世隆纸品有限公司，住所地：深圳市宝安区。法定代表人：凌建康，该公司董事长。委托代理人：胡湘奇，广东鹏港律师事务所律师。上诉人深圳市粤昌彩盒纸品有限公司（以下简称粤昌公司）因与被上诉人深圳市康世隆纸品有限公司（以下简称康世隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第643号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。康世隆公司原审诉讼请求：1、判决解除双方于2009年9月9日签订的深圳市房地产租赁合同及补充协议和于2010年3月15日签订的房地产租赁补充协议；2、判决粤昌公司向康世隆公司退还承租厂房；3、判决粤昌公司向康世隆公司支付拖欠的租金166,960元，并支付违约金180,000元；4、判决粤昌公司承担租赁期间分割砖墙建设费用8100元；5、本案诉讼费用由粤昌公司承担。粤昌公司原审反诉请求：1、判决康世隆公司向粤昌公司退还租赁保证金180,000元；2、判决康世隆公司赔偿粤昌公司两个月租金及基建安装、装修、改造等相关费用2,000,000元；3、本案受理费由康世隆公司承担。原审法院审理查明：康世隆公司是原1989年8月22日成立的“三来一补”企业“深圳市宝安区石岩华生纸品厂”转型升级后所设立。2009年9月9日，双方签订了一份《房地产租赁合同》和《租赁补充协议》，约定将位于深圳市宝安区XXXX村委会的华生纸品主厂房一楼出租给粤昌公司使用。合同约定的主要内容包括：1、租赁期限从2009年11月15日至2019年10月31日；2、租金每月90,000元，于每月10日前支付；3、康世隆公司向粤昌公司收取租赁保证金180,000元，合同期满且未欠租金或合同未到期，由康世隆公司提出终止租约的，由康世隆公司向粤昌公司返还保证金。合同未到期，粤昌公司退租或粤昌公司拖欠租金两个月以上，康世隆公司可不予返还该保证金；4、粤昌公司拖欠租金60天（2个月）以上或利用租赁房地产进行非法活动，损害公共利益或他人利益的，康世隆公司除追究粤昌公司损害赔偿责任、违约责任外，还可解除合同或向粤昌公司提出变更合同条款；5、保留原有的电、水、蒸汽系统线管路设施，留原有污水处理设施，污水处理设施免费给粤昌公司使用，日常费用粤昌公司处理；6、康世隆公司负责为粤昌公司办理污水系统、锅炉年审，费用由粤昌公司负责；7、合同期内，康世隆公司如要求提前收回厂房终止合同，康世隆公司退回全部租赁保证金，同时赔偿粤昌公司两个月租金及粤昌公司所投入的基建安装、装修、改造等一切费用，人民币两百万元为上限，以单据为准。上述《房地产租赁合同》、《租赁补充协议》签订后，康世隆公司已向粤昌公司交付了租赁厂房，粤昌公司也在2009年9月15日向康世隆公司交付了保证金180,000元。2009年12月12日，双方还签订过一份《协议书》，双方就租赁厂房一楼分隔体砖墙建设费用约定各自负担50%。工程于2009年12月26日完工，工程完工后一星期粤昌公司将应负担的费用支付给康世隆公司。2010年3月15日，双方又签订了《房地产租赁补充协议书》，约定将上述租赁厂房的租金自2010年3月15日起，变更为每月83,480元。2015年3月9日，深圳市宝安区环境保护和水务局向粤昌公司发出深宝环水罚字（2015）025号《行政处罚决定书》，以粤昌公司未经环保部门审批同意擅自在深圳市宝安区石岩街道浪心社区XX村XXXX园一楼设立一个印刷生产车间、一个污水处理车间，设有印刷、切割、模切、粘合等生产工艺，属于应当编制环境影响报告表的项目，责令粤昌公司立即停止深圳市宝安区石岩街道浪心社区XX村XXXX园一楼生产车间的生产，罚款十八万元。2015年4月24日，深圳市宝安区环境保护和水务局石岩管理所向康世隆公司发出《环境违法行为警告书》，以在检查中发现XX村XXXX园内一楼设立了“深圳市粤昌纸品有限公司（料坑分厂）”，该厂设置一台彩色印刷机，有工业废水产生，属于禁止在二级水源保护区开办的项目，要求康世隆公司收到通知一个月内解除与粤昌纸品料坑分厂的租赁关系。2015年3月起，粤昌公司未能按约定期限向康世隆公司支付租金。至2015年5月6日，粤昌公司向康世隆公司支付了2015年3月和4月的租金合计166,960元。2015年4月27日，康世隆公司向原审法院提起本案诉讼。2015年4月30日，康世隆公司向粤昌公司发出《解除与深圳市粤昌彩盒纸品有限公司租赁合同及补充协议的通知》，以粤昌公司未能全面善意履行合同义务，利用租赁厂房从事违法行为、连续二个月拒付租金及不履行协议约定的厂房分割墙建设费用为由，向粤昌公司提出解除租赁合同关系，并要求粤昌公司在30日内返还租赁厂房。目前租赁厂房仍由粤昌公司使用。另查明，关于本案所涉及租赁厂房所在的土地，已由康世隆公司在1998年12月30日与原深圳市规划国土局签订土地使用权出让合同书，土地用途为工业用地，使用年限从1991年12月25日至2041年12月24日，但在该宗地块上的建筑物未办理相应的报建手续。对于因租赁房屋因未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，双方所签订的《房地产租赁合合同》和《租赁补充协议》可能为无效合同的情形，经原审法院释明康世隆公司明确若相应租赁合同无效的，其诉讼请求为：1、解除双方租赁合同；2、粤昌公司退还厂房并承担分割砖墙费用8,100元；3、诉讼费用由粤昌公司承担。粤昌公司则表示，其反诉请求不作变更。原审法院认为，康世隆公司与粤昌公司对双方通过签订《房地产租赁合同》和《租赁补充协议》，而成立房屋租赁合同关系的事实并无异议，且有相应的合同及协议予以证实，对该部分事实原审法院应予确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方所约定的租赁厂房并未有相应的建设工程规划许可证，也未有证据能够证明该厂房经主管部门批准建设，因此，双方之间就该厂房所签订的《房地产租赁合同》、《租赁补充协议》应当认定为无效合同。无效的合同自始没有法律拘束力，康世隆公司要求解除上述《房地产租赁合合同》和《租赁补充协议》的诉讼请求，原审法院不应支持。另合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。因此康世隆公司要求粤昌公司返还承租厂房的诉讼请求，原审法院予以支持。同时，粤昌公司要求康世隆公司返还基于上述租赁合同收取的保证金180,000元的反诉请求，原审法院亦应予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。本案中，康世隆公司提出要求粤昌公司支付拖欠的租金166,960元和违约金180,000元的诉讼请求。因在本案诉讼过程中，双方确认粤昌公司已按约定租金标准支付了2015年3月和4月的租金，且经原审法院对双方租赁合同可能无效的情况进行释明，康世隆公司亦表示若双方租赁合同无效的，则其放弃该项诉讼请求。因此，在双方所签订的《房地产租赁合合同》和《租赁补充协议》认定为无效合同情况下，对康世隆公司该项诉讼请求原审法院不再处理。对于粤昌公司实际占有使用租赁厂房而应支付的占有使用费用，康世隆公司可另行主张权利。关于康世隆公司要求粤昌公司负担分割砖墙建设费用8,100元的诉讼请求，因相应建设费用产生于2009年12月，且现有证据不能证明该费用产生后康世隆公司曾向粤昌公司提出过负担相应费用的要求。则康世隆公司在本案中要求粤昌公司负担该费用的，已超过诉讼时效。粤昌公司对于康世隆公司该项诉讼请求已超过诉讼时效的答辩意见，原审法院予以采纳。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。本案中，粤昌公司反诉要求康世隆公司赔偿损失共计200万元。对方该200万元的构成，粤昌公司明确是依据双方合同约定，包含二个月的租金和装修改造费用。首先，粤昌公司主张的200万元的标准是依据双方所签订的《租赁补充协议》中所约定，康世隆公司在合同期内要求提前收回厂房的违约行为，应当承担的违约责任。因该《租赁补充协议》为无效合同，其所约定的违约责任条款亦不再具备相应的法律效力。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，对于房屋租赁合同无效后租赁房屋内的装修问题，可拆除的部分应由承租人拆除。对于已形成附合的装饰装修物，根据双方的过错程度分担现值损失。而本案中，粤昌公司仅提供了《室内装饰工程承包合同》、报价单及收款收据，并不能证实租赁厂房中不能拆除的装饰装修物价值。综合以上两点，粤昌公司主张的200万元损失证据不足，原审法院不予确认，其要求康世隆公司赔偿该损失的反诉请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不应支持。综上所述，双方之间就租赁厂房所签订的《房地产租赁合合同》和《租赁补充协议》为无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决：一、粤昌公司于判决生效之日起三十日内向康世隆公司返还位于深圳市宝安区XXXX村委会的华生纸品主厂房一楼的房屋；二、康世隆公司于判决生效之日起三十日内向粤昌公司返还保证金180,000元；三、驳回康世隆公司其他诉讼请求；四、驳回粤昌公司的反诉请求。案件受理费45,704元、反诉案件受理费12,120元，合计57,824元，由康世隆公司负担25,521元，粤昌公司负担32,303元。上诉人粤昌公司对原审判决不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第四项，并依法改判被上诉人赔偿上诉人两个月租金及基建安装、装修、改造等相关费用人民币200万元。2、由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认定事实不清。一审法院在认定涉案《房地产租赁合同》和《租赁补充协议》无效，对于上诉人的装修损失，简单的以上诉人的证据不足，驳回了上诉人的反诉请求，属于认定基本事实不清。因为上诉人已经提供了证明装修的相关证据，足以证明上诉人在租赁房屋花费了200万以上的装修，所以因合同无效而导致的上诉人装修损失是明显存在的，而对于装修物的现值，如果当事人协商确定不了价值的情况下，原审法院依法应该进行评估，对案件事实进行查明再进行判决，而不能简单的以证据不足就驳回上诉人的请求。2、一审法院适用法律错误。一审法院查明，涉案房屋因没有相关报建手续，认定涉案《房地产租赁合同》和《租赁补充协议》无效，但《租赁补充协议》中，上诉人与被上诉人约定的被上诉人负责为上诉人办理污水系统、锅炉年审，费用由上诉人负责的部分实际上属于上诉人与被上诉人在环保问题上的特殊约定，属于与租赁关系不同的另一种法律关系，所以即使租赁合同因涉案房屋的缺少报建手续问题无效，该环保问题的特殊约定也不应该无效。上诉人之所以租赁被上诉人的房屋，就是被因上诉人承诺在租赁期间会为上诉人办理环保审批手续，也正是因与被上诉人进行了环保问题的特别约定，上诉人才租赁了被上诉人的房屋，并进行了200万以上的装修投资。而且在事实上，自上诉人2009年租赁被上诉人的房屋开始，被上诉人一直都为上诉人办理环保审批手续，但2013年开始，被上诉人为了达到解除合同的目的，开始不再为上诉人办理环保审批手续，导致上诉人因没有环保手续而被环保部门处罚，也导致了被上诉人的工厂因环保问题目前无法营业，导致了上诉人的巨额损失。所以，被上诉人与上诉人签订《租赁补充协议》对环保手续的办理问题进行了特别约定，这个约定和房屋租赁关系是不同的法律关系，不能简单的认定该约定属于无效的约定。即使租赁无效，但该特别约定应依据法律的相关规定仍然有效，被上诉人故意违反双方的特别约定，就应该按该补充协议，赔偿上诉人的相关损失。3、一审法院严重违反法定程序。上诉人在本案中的反诉请求，依据的事实是被上诉人提前收回房屋终止租约，并不是租赁合同无效的原因，因为在本案审理前，上诉人并不知情涉案租赁房屋没有报建手续。而一审法院在认定涉案租赁合同无效的情况下，对被上诉人的装修损失进行了审理认定，将上诉人的反诉请求按照合同无效来处理，是属于违反了不诉不理的程序规定的。因为如果是涉案租赁合同无效的情况下，上诉人的损失除了装修损失外，还有厂房搬迁损失、被行政处罚的损失、不能正常经营的损失等，这些损失上诉人是会另行起诉主张的，但一审法院在上诉人没有以合同无效为理由请求损失的情况下，对上诉人的损失进行审理认定，属于剥夺了上诉人诉权的行为，严重违反了法定程序。被上诉人康世隆公司答辩称，原审认定事实均有相应的证据推定，事实清楚，适用法律准确。一、关于本案的合同是否合法有效，上诉人认为是合法有效的，我们认为原判就本案的涉案的合同和补充协议一、二，被上诉人申报了历史遗留，但是司法解释有明确规定，都是按无效合同认定，答辩人认可该观点，也接受裁判。二、既认定是无效合同，有没有分清责任，上诉人一审没有就无效、有效作出主张，所以是按照有效合同来主张权利。补充协议二有200万元上限的赔偿条款，法院认定是无效的，既然是无效的，相应的条款也是无效的，200万元的主张没有合法的合同依据。代理人注意到即便该条款是有效的约定，但是不符合条件，200万元还需要凭据来认定有多少的数据，原审的被告即上诉人并没有明确提出200万元内是多少。上诉人提供的合同和发生费用的票据经过代理人的审查，是得不到支持的。所谓的合同没有经过业主的同意，按照基础合同，如果要装修、改造，需要经过业主同意，没有经过业主同意，费用是不予认可的。原审法院认为上诉人的主张证据不足，是结合上诉人的证据和主张来进行裁判。本院经审理认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案房屋没有取得建设工程规划许可证或其他经主管部门批准建设的手续，涉案房屋租赁合同依法应为无效，原审法院对合同效力的认定正确，本院予以确认。双方对合同无效均有过错，应按照过错程度分担装饰装修损失。承租人粤昌公司在原审中反诉提出了装修损失赔偿请求，原审法院未予释明、征求当事人意见组织司法鉴定，而以证据不足驳回粤昌公司的诉讼请求属于程序不当，并导致原审判决认定基本事实不清。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）、（四）项的规定，裁定如下：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第643号民事判决；二、本案发回深圳市宝安区人民法院重审。二审案件受理费22800元，由本院退回上诉人粤昌公司。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一六年七月五日书 记 员 王倚霖（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。