新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终11号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杨干水，男，1984年3月25日出生，汉族，无固定职业，住江西省鹰潭市信江区。 委托诉讼代理人：蔡清华，新疆钰尚远律师事务所。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王丹，女，1991年11月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**。 委托诉讼代理人：解广强，沙依巴克区天朋法律服务所法律工作者。 上诉人杨干水因与被上诉人王丹房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初2874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨干水的委托诉讼代理人蔡清华与被上诉人王丹的委托诉讼代理人解广强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨干水上诉请求：1．依法撤销（2020）新0109民初2874号民事判决书第一、二、四项，改判支持我方的一审诉讼请求或发回重审；2．由王丹承担本案诉讼费、送达费等费用。事实和理由：一、一审法院查明的基本事实不清，我方租赁涉案房屋的期间并未查清，法院以2017年4月23日至2018年9月21日作为租赁期间没有证据予以佐证。1．王丹在答辩时一直声称，涉案房屋“由姓朱的案外人使用并经营，社区登记的经营信息以及安防设备的购买信息均为姓朱人员．．．”，但王丹并未向一审法院提交任何证据予以证明其上述观点，并没有证明自2017年9月之后至拆迁时，房屋由姓朱的案外人占用使用。2．一审法院于2020年10月19日在米东区房屋征收补偿办公室316室作出询问笔录，该笔录证实征收时间自2017年9月21日至2018年9月21日。一审法院以征收时间的最后一天作为涉案房屋被拆迁的时间，显然不利于我方的合法权益，一审法院对我方租赁涉案房屋的期间并未查清。二、一审法院适用法律错误，我方于2020年6月2日得知“被上诉人隐瞒了签订合同前房屋已被征收的事实”，我方依法享有撤销权，且应当自2020年6月2日开始计算撤销权的除斥期间。综上所述，一审法院认定的基本事实不清，适用法律错误，我方依法享有撤销权，涉案《房屋租赁合同》应依法予以撤销。为了维护上诉人的合法权益，请求二审法院查明事实，依法改判支持我方的诉讼请求或发回重审。 王丹辩称，一、杨干水所称的我方隐瞒事实其要行使撤销权，在2017年8月该市场已经全部封闭，无法经营，所以其搬离市场，要求我方返还租金，在2017年8月开始其已经知道此情况，在2020年6月诉讼时其才履行撤销权，撤销权时效已经过了，双方租赁合同明确规定如涉案房屋拆迁使上诉人停止经营，杨干水可以索要装修费，一审已经判决了装修费，合同订立之时已经预估到了拆迁的风险，但是拆迁的时间不定，合同是3年加2年合同，合同订立是已知情况不存在隐瞒和虚假的情形；二、双方转让的价格包含门面和家具、二楼装修，价格是双方协商一致的，也是市场价格；三、在米东区政府发布的拆迁公告期是2017年9月21日-2018年9月21日，该公告明确不得断水断电阻碍经营，一审法院也向拆迁办做了询问和笔录，了解到该区域没有封闭经营，和杨干水所称不能经营的情况不相符，我方计算租金至政府允许的最后期限，虽然实际使用至2019年2月，但是2018年9月后期不允许经营，所以我方没有主张2018年9月之后的租金，该房屋被拆除合同没有继续履行的可能性，一审法院判决杨干水支付我方租金和扣减装修款符合双方约定和法律规定，应当予以维持。 杨干水向一审法院起诉请求：1．依法判令王丹退还我方租金100,000元；2．依法判令王丹退还我方转让费100,000元；3．依法判令王丹向我方支付利息44，000元（2017年4月23日至2020年12月31日，以年利率6％计息）；4．依法判令王丹赔偿我方装修损失100,000元；与前述合计金额为344,000元；5．由王丹承担本案诉讼费、保全费、送达费等。 王丹向一审法院反诉请求：判令杨干水立即向我方支付房屋租金41,666.67元（2018年4月23日-2018年9月23日）。 一审法院认定事实：2017年4月10日，乌鲁木齐市米东区人民政府公告，建设项目华龙美特街东西片区老城区改造建设项目；批准文件：乌发改函［2017］133号，征收部门：乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室（乌鲁木齐市米东区土地管理办公室）；征收范围：东至丰源市场、西至稻香路、南至古牧地中路、北至万和街；自本公告发布之日起，在建设工程立即停止建设，上述其余内的单位和个人，不得进行新建、扩建、改建、翻建房屋；改变房屋用途；违反本公告规定，造成损失自行承担。2017年4月23日，王丹（甲方）与杨干水（乙方）签订《房屋租赁合同》，租期3＋2，共计5年，自2017年4月23日至2022年4月22日止，每年租金100,000元，前三年租金不变，后两年根据市场行情上涨情况协商再定，协商不成甲方有权收回房屋；水、电、暖、物业管理、工伤、税费等一切与房屋有关发生的各项费用，均由乙方全部承担，甲方概不承担；甲方收取乙方转让费100,000元；乙方如需转让，可以自由转让，转让费由乙方所得，但是必须告知甲方；自合同生效之日至3年内，如因拆迁原因导致乙方终止经营，甲方向拆迁方索要乙方装修费，赔偿金额以拆迁方实际赔偿为准。2017年4月23日，王学文（王丹父亲）收到杨干水向其支付租金转让费170,000元，且庭审王丹自认实际收取200,000元，剩余30,000元为现金。其中转让费100,000元包含商铺内柜台、柜架、床、办公桌和抽油烟机等设备，剩余为租金。2017年9月21日，乌鲁木齐市米东区人民政府《房屋征收决定》编号2017-30，项目名称：华龙美特街东西片区域中村棚改造项目建设；征收范围东至丰源市场、西至稻香路、南至古牧地中路、北至万和街；征收规模：计划征收院落户数526户、面积6.38万平方米，征收土地面积9.85平方米；征收部门：乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室；征收时间自2017年9月21日至2018年9月21日；征收公告发布后，在房屋征收范围内新建、扩建、改建房屋和将居住房屋改变为经营性用房所增加的额补偿费用，以及违反规定不当增加房屋价值的部分不予补偿；本证实决定确定的征收时间内，任何单位和个人不得采取暴力。威胁或者违反规定中断供水、供热、工期、供电和道路等有非法方式迫使被征收人搬迁。2019年2月27日，新疆中浩房地产评估有限公司出具分户预评估结果一览表，位于乌鲁木齐市米**古牧地东路街道办事处古牧地中路苏州商业一条街地上**楼，产权人为王学文，产权证号：乌房权证米**字第**，面积90.54平方米，室内二次装修其中1层为29.38平方米，装修单价260元／平方米，金额7,639元；2层为61.16平方米，装修单价270元／平方米，金额16,513元；卷帘门15.69平方米，单价180元／平方米，金额2,824元，以上共计26,976元。停产停业损失为两个月，按照90.54平方米，每日2.30元，补偿2个月，补偿倍数2，共计24,989元。杨干水承租后仅对商铺一层进行了二次装修。2019年3月14日，国有土地上房屋征收与补偿协议书，甲方为乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室，乙方为王学文（被征收人），征收房屋位于米东区古牧地东路街道办事处古牧地中路苏州商业一条街，建筑面积为90.54平方米，补偿安置方式为货币补偿，非住宅补偿1,549,320元，包括合法产权工（商）业用房1,524,331元（90.54平方米×16,836元／平方米）＋经营性房屋停产停业损失补偿24,989元（被征收房屋市场租金价／月×2×2个月），附属设施及装修补偿26,976元，一次性补助搬迁费600元，以上共计1,576,896元；甲方奖励、补助乙方54,324元；根据活不补偿费、奖励及补助费用，由甲乙双方相互折抵结算，结算价为1,631,220元，由甲方一次性支付给乙方；本协议签订并生效后，乙方需在房屋安置补偿款领取之日腾空房屋交付甲方。另，王学文系王丹父亲，亦是涉案房屋实际所有人，且自认征收协议签订后涉及的征收款已经全部领取完毕并且按时交付房屋。一审法院认为，本案争议焦点为：一、杨干水与王丹签订的《房屋租赁合同》是否存在可撤销情形；杨干水主张赔偿租金、装修损失、利息及装修损失的依据；二、王丹主张支付房屋租金的依据。关于第一个争议焦点，杨干水与王丹签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反强制性法律法规，应属于合法有效。现杨干水主张签订合同时王丹故意隐瞒房屋将被征收的事实，属于欺诈，申请撤销双方之间租赁合同。一审法院认为双方之间签订的《房屋租赁合同》不存在可撤销情形，理由如下：首先，根据杨干水提供的两份征收公告，日期均在签订租赁合同之前，公告顾名思义是政府、团体对于重大事当众正式公布或者公开宣告，宣布，具有一定的公开性，作为被拆迁区域的租户不知情不符合常理，不应该以其调取时间认定为知晓时间；另外，双方签订的《租赁合同》中明确约定了拆迁后装修费事宜，恰恰印证了双方是在知情的情况下意思自治的表现；其次，杨干水庭审中反复强调2017年5、6月份就知道商铺将被拆除，且并未提出解除或者撤销合同，而是继续将涉案商铺转租他人收益，以实际行动继续履行《租赁合同》；再次，根据米东区政府公告内容，明确了征收期间以及征收范围，并未禁止租赁行为，且公告上载明“征收决定的征收时间内，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热。工期、供电和道路封闭等非法方式迫使被征收人搬迁”，经法庭核实，2017年9月21日至2018年9月21日征收期间并未封闭道路，与杨干水所述不一致，并未杨干水所述租赁期间因道路封闭无法经营也并未提交证据证实，因此一审法院不予采信；最后，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。本案中杨干水庭审时自认2017年5、6月就知道商铺将被拆迁的事情，但并未行使撤销权且将店铺转租他人，显然即使存在撤销权也早已消灭，综上杨干水主张因欺诈撤销《租赁合同》的诉讼请求，一审法院不予支持，经法庭询问，杨干水基于撤销合同要求退还租金、转让费及利息，综上撤销事由不存在，租赁合同合法有效，因此杨干水主张退还租金、转让费及利息的诉讼请求，一审法院不予支持。关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中租赁期间自2017年4月23日至2022年4月22日，而政府征收公告征收期自2017年9月21日至2018年9月21日，在此期间涉案商铺杨干水主张并无证据证实无法营业，且依然在租赁期间内，因此租赁合同依然合法有效，但是基于政府征收行为最终会导致租赁合同无法继续履行，因此王丹要求解除合同并要求杨干水支付2018年9月23日之前的租金；但是，因政府征收公告仅确认了征收期间，并未明确具体征收日期，结合法院调查笔录载明“征收期间内，不影响正常经营”“具体征收时间以各户签订的分部补偿协议为准，涉案门面征收补偿协议签订于2019年3月14日”，可以证实具体拆迁时间晚于签订分户协议时间；杨干水并未提交证据证实其在2018年9月23日之前已经终止双方之间的租赁关系，因此出租人根据租赁合同主张租期内自2018年4月23日至2018年9月21日期间的租赁费符合法律规定，应当予以支持，具体理由如下：首先，杨干水庭审时称被征收区域在2017年已经被封闭导致经停止经营，但并未提交相关证据证实，且结合征收办询问笔录记载“截至2018年9月21日，被征迁商业街商户并未停止经营或拆迁，而是在各户签订补偿协议2019年以后陆续开始交房”，涉案商铺补偿协议签订于2019年3月14日，房屋征收决定中并无征收期内不准许经营及禁止租赁的内容；其次，杨干水作为承租人在合同目的不能实现后始终未向出租方提出解除租赁关系或退还商铺的意思表示和行为，而是继续占有租赁房屋；再次，租赁合同存续期间，杨干水并无证据证实已经不再占用使用租赁房屋，而是庭审时陈述承租后不久以转租不知情为由拒绝支付租赁期间剩余租金，无理无据；综上，杨干水应当支付占用期间的租赁费，根据《房屋租赁合同》约定，租金为100,000元／年，结合双方庭审中自认已支付租金100,000元（自2017年4月23日至2018年4月22日）及转让费100,000元，杨干水应继续支付2018年4月23日至2018年9月21日期间的租金100,000元／年÷12个月×5个月=41,666.67元。关于杨干水主张退还装修损失的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据双方《房屋租赁合同》第七条，自合同生效之日至3年内，如因拆迁原因导致杨干水终止经营，王丹向拆迁方索要杨干水装修费，赔偿金额以拆迁方实际赔偿为准。庭审中，杨干水自认仅装修了一层，二层没有装修，卷帘门也没有更换。结合拆迁房出具的分户评估结果一览表，涉案商铺一层二次装修补偿金额为7,639元，王丹表示愿意按照7,639元赔偿，因此一审法院支持杨干水主张装修损失为7,639元。遂判决如下：一、确认杨干水与王丹于2017年4月23日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月21日依法解除；二、杨干水于判决生效后十日内向王丹支付2018年4月23日至2018年9月21日期间的租赁费41,666.67元；三、王丹于判决生效后十日内向杨干水支付装修补偿款7,639元；四、驳回杨干水其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提出证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点在于：1．杨干水要求撤销其与王丹签订的《房屋租赁合同》有无事实及法律依据；2．杨干水基于《房屋租赁合同》被撤销后要求王丹退还租金100,000元、转让费100,000元、利息44,000元的诉讼请求能否成立；3．杨干水是否应该向王丹支付房屋租金41,666.67元。围绕杨干水的上诉意见及王丹的辩称意见，本院根据查明事实和相关法律规定，针对本案争议焦点问题，认定意见如下： 一、关于杨干水要求撤销与王丹签订的《房屋租赁合同》如何认定的问题。本案中，杨干水在一审庭审中针对反诉发表答辩意见时陈述：“…双方在签订房屋合同时2017年6月涉案房屋附近街道已经被拆迁办封闭，致使反诉被告无法经营，且米东区人民政府于2017年9月已经开始拆除征收房屋，故原告无法正常经营…”，且在杨干水的上诉状第三页第六行中表述：“2017年9月，上诉人虽然知道了涉案房屋要被拆迁，但并不知道涉案房屋已经被纳入了政府的征收范围之内。…”从上述杨干水的陈述可以证实，杨干水自认从2017年6月因房屋拆迁其已无法正常经营，从2017年6月至2017年9月时起杨干水已知道房屋被拆迁的事实，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”之规定，如存在撤销事由，杨干水应当从2017年6月至2017年9月起一年内行使其撤销权，而至一审起诉时杨干水才主张其撤销权，已超过法律规定的法定期间，故杨干水要求撤销与王丹签订的《房屋租赁合同》不符合法律规定，本院对杨干水的该诉讼主张不予支持。 二、关于杨干水要求王丹返还租金、转让费及支付利息的诉讼请求如何认定的问题。因杨干水是基于撤销《房屋租赁合同》而要求王丹返还租金、转让费及支付利息，按第一项判由，杨干水要求撤销《房屋租赁合同》的诉讼请求不能成立，故其要求王丹返还租金、转让费及支付利息的各项主张本院不予支持。 三、关于杨干水是否应当向王丹支付房屋租金41,666.67元的问题。一审法院向征收办所作的询问笔录中明确记载：“截至2018年9月21日，被征迁商业街商户并未停止经营或拆迁…”，该笔录能够证明在2018年9月21日前不存在涉案房屋不能使用的情况，杨干水称2017年6月其已不能正常经营，但未提供充分有效证据予以证实，一审法院按年租金100,000元计算至2018年9月21日的租金并无不当，本院予以维持。至于涉案房屋杨干水是否存在转租情形，并不影响其承担给付租金的责任，如涉案房屋因拆迁而不能正常经营，杨干水应当及时解除合同返还房屋，本案中杨干水并未采取上述后措施已减少损失，故杨干水认为其不应支付相应租赁费的上诉意见本院不予支持。 综上所述，杨干水的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,801.67元（杨干水已预交），由杨干水负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 敏 审判员 马恒雯 审判员 杨 扬 二〇二一年二月三日 书记员 余 霞