河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1228号上诉人(原审被告)：郑州江泰置业有限公司，住所地郑州市**京广南路****楼。法定代表人：白玉强，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓朝华，上海君澜（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李建长，男，1980年2月6日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。委托诉讼代理人：王晖，河南钟秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：周睿智，河南钟秀律师事务所实习律师。原审被告：郑州房乐多网络科技有限公司，住，住所地郑州市管城区郑汴路********/div>法定代表人：刘薇，该公司经理。原审第三人：河南江泰商业管理有限公司，住所地郑州市二，住所地郑州市**京广南路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：白玉玺，该公司总经理。上诉人郑州江泰置业有限公司（以下简称江泰置业公司）因与被上诉人李建长、原审被告郑州房乐多网络科技有限公司（以下简称房乐多公司）、原审第三人河南江泰商业管理有限公司（以下简称江泰商业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初11445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。郑州江泰置业有限公司上诉请求：撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初11445号民事判决第一项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决超越诉讼请求，认定基本事实错误，被上诉人第二项诉讼请求，要求支付违约金的截止时间是上诉人“将办理产权备案资料提交房管部门备案之日止”，而非一审判决的“实际登记之日止“，被上诉人诉请的是上诉人提交备案资料截止时间，一审判决认定为房管部门登记备案时间，两者本质不同，所以一审判决判非所请，认定基本事实错误。另外，上诉人于2020年11月10日已将产权登记备案资实提交房管部门备案，2020年11月24日完成初始登记。一审判决没有根据，认定事实错误，即使被上诉人实际有损失，也是被上诉人没有按通知办理交房手续，没有委托上诉人为其办理产权证造成的，也不应由上诉人承担。且一审判决适用法律错误。李建长辩称，原审判决认定上诉人未按合同约定及延期后的合理期限内，仍未能及时提交案涉房屋的初始登记资料并完成初始登记承担适当的违约赔偿责任，认定事实清楚，适用法律正确。依据《商品房买卖合同》第6条第1项约定：出卖人应当在2019年11月30日前，将需要有其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政部门受理的，按日向××支付总房款的万分之一的违约金。原审判决不仅未依法支持答辩人诉请出卖人逾期交房的违约赔偿责任，而且对出卖人逾期提交产权初始登记资料违约责任酌定从2020年9月16日计算起，已极大地照顾和减轻了开发公司作为出卖人一方的利益。请求驳回上诉，维持原判。李建长向一审法院起诉请求：1、判令被告郑州江泰置业有限公司限期履行交房合同义务，并从2019年10月1日起，按总房款日万分之一支付逾期交房违约金直至实际交付之日止，暂计算至2020年7月31日为304天为32558.95元。2、判令被告郑州江泰置业有限公司从2019年12月1日起，按总房款日万分之一支付逾期办证违约金直至实际将产权登记备案资料交付房管部门备案之日止，暂计算至2020年7月31日共243天为26025.74元。3、判令被告郑州江泰置业有限公司赔偿因逾期交房给原告造成的房屋收益损失，暂定10个月约40000元。4、判令被告二返还所违规收取的电商服务费3万元。5、本案诉讼费及其他相关费用，均由被告承担。一审法院认定事实：1.2018年8月20日，原告李建长（××）与被告郑州江泰置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告郑州江泰置业公司开发的位于二七区××南××、××层××号房屋，总价款1071018元。出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2．××逾期付款、拖欠出卖人款项、房款未全额到达出卖人账户或出现其他违约行为的；3．法律法规或规定政策变化，导致竣工交付验收延期或政府行为导致工程延期，遇到恶劣气候、管控无法施工影响工期的。出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，××有权解除合同。××要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之1的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后60日内持办理权属登记须有出卖人提供的资料到产权登记机关备案。出卖人在约定时限内未报送申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的万分之一违约金。2.2018年8月20日，原告（乙方）与被告郑州江泰置业公司（丙方）、第三人河南江泰商业管理有限公司（甲方）共同签订了《江泰．老街坊托管经营协议书（三年）》，约定乙方将其购买的江泰天宇国际7号楼1层23号房屋托管给甲方经营管理。自托管房屋实际交房第61天起计算（交房60天内为免费装修期）共三年。3．合同签订后，原告依约向被告江泰公司支付了购房款1071018元。4．涉案工程于2018年2月开工，自开工以来，郑州市环境污染防治攻坚战领导小组、郑州市二七区环境污染防治攻坚战领导小组、长江路办事处、郑州市人民政府办公厅、郑州市城乡建设局等多家单位就环境问题多次下发了不定期阶段性的停工管控通知。根据管控通知，被告江泰置业公司无法正常施工，涉案工程于2020年7月8日进行竣工验收备案。5．被告于2019年9月26日按原告合同登记信息向原告邮寄了7-1-23延期交房通知书（该快递以收件人拒收退回寄件人）。6.被告江泰置业公司提交2020年6月26日EMS邮寄单（该快递显示原告于2020年6月30日本人签收），以证明被告江泰置业公司向原告发出了交房通知书通知原告于2020年7月15日收房，但是原告没有收房。原告称没有收到交房通知。7.被告称涉案首次房屋登记资料于2020年11月10日报送房屋登记部门，并提交了房管部门辅导对接表，该表显示2020年11月20日被告提供材料尚需完善。8.原告称被告江泰置业公司与被告房乐多公司系房屋营销策划管理的合同关系，被告江泰置业公司将案涉房屋委托给被告房乐多公司进行策划销售。被告江泰置业公司与被告江泰商业管理公司系关联公司。原告提交房乐多科技公司出具的《收据》显示被告房乐多公司收取原告服务费3万元。被告郑州江泰置业公司称其对此不知情。一审法院认为，原告与被告江泰置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当事人双方均应全面履行自己的义务。本案中，原告在签订合同后依约交纳了购房款，被告江泰置业公司未按约定时间将涉案房屋交付原告，房屋首次登记房管部门尚未受理，事实清楚。当事人履行合同义务不符合合同约定，应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。民事主体从事活动，应当有利于节约资源，保护生态环境，原被告在合同中约定如遇特殊原因，如不可抗力、法律法规或规定政策变化，导致竣工交付验收延期或政府行为导致工程延期，遇到恶劣气候、管控无法施工影响工期的，出卖人可据实予以延期，本案被告提供的证明显示其与原告签订合同后，由于大气管控造成江泰置业公司多次停工，2020年初，××爆发，抗击疫情成为各行各业的工作重心，涉案房屋项目在此期间也一直处于停工停产状态，对被告竣工验收造成一定的影响。被告江泰置业公司提交资料证明其因政府管控等原因造成停工期限500余天，被告实际通知原告方交房延期不到300天，且其已在延期交房时向原告发出了延期交房通知，现已在合理期限内通知原告交房，其行为并不违反合同约定及法律规定，故对原告要求被告江泰置业公司支付延期交房违约金的诉请，该院不予支持。因交房时间推迟，被告办理产权登记的时间也应相应顺延，但被告至今尚未取得房管部门受理登记，故原告主张被告支付逾期办理产权登记违约金，该院支持其自2020年9月16日后至实际办理首次登记之间的违约金的诉请，对其过高请求，该院不予支持。关于原告主张被告江泰置业公司给原告造成的房屋收益损失，无事实及法律依据，该院不予支持。原告主张被告房乐多公司收取原告的电商服务费，该被告未到庭，被告江泰置业公司称对此不知情，该院难以查明事实，原告自认该公司占有房款系不当得利关系，原告请求与本案房屋买卖不属于同一法律关系，原告可另行主张权利，本案不予处理。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第九条规定，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑州江泰置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告李建长逾期办理房屋首次登记违约金，自2020年9月16日起以1071018元为基数，按日万分之一利率计算至实际登记之日；二、驳回原告李建长的诉讼请求。案件受理费2872元，减半收取1436元，由原告李建长负担。如义务人未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，被上诉人李建长与上诉人江泰置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被上诉人已按约交纳了购房款，但上诉人未按约定时间向产权登记机关提交办理权属登记须由其提供的资料，上诉人已构成违约，其应承担相应的违约责任。双方合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内持办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。出卖人在约定时限内未报送申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的万分之一违约金。所以，上诉人应向被上诉人支付相应的违约金。但原审判决主文判决违约金计算至实际登记之日，不符合双方的约定，本院予以更正。上诉人的其他上诉请求，均无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初11445号民事判决第二项；二、变更河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初11445号民事判决第一项为：郑州江泰置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付李建长逾期办理房屋首次登记违约金，自2020年9月16日起以1071018元为基数，按日万分之一利率计算至郑州江泰置业有限公司提交办理权属登记须由其提供的资料至产权登记机关并被受理之日。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2872元，减半收取1436元，由李建长负担。二审案件受理费2872元，由郑州江泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二一年二月四日法官助理张彦超书记员娄杨杨