河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1002民初1829号原告：河南金石地产有限公司。法定代表人：郑伟杰，系该公司董事长。委托代理人：王洋，系该公司员工。委托代理人：苏付轩，河南君志合律师事务所律师。被告：平顶山市玛格商贸有限公司。法定代表人：关彦峰，系该公司总经理。第三人：江苏晗月酒店管理有限公司。法定代表人：韩跃，系该公司董事长。委托代理人：李超，河南世纪风律师事务所律师。第三人：许昌三锅演绎餐饮有限公司。法定代表人：关付欣，系该公司经理。原告河南金石地产有限公司（以下简称“金石公司”）诉被告平顶山市玛格商贸有限公司（以下简称“玛格公司”）、第三人江苏晗月酒店管理有限公司（以下简称“晗月公司”）、第三人许昌三锅演绎餐饮有限公司（以下简称“三锅演绎公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告金石公司的委托代理人苏付轩、王洋，被告玛格公司法定代表人关彦峰，第三人晗月公司的委托代理人李超，第三人三锅演绎公司法定代表人关付欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金石公司诉称：2014年3月20日，原、被告双方之间签订了一份房屋租赁合同，原告将位于许昌市六一路9号的凤凰城大楼（一至九层）及大楼对应的前后院出租给被告使用，建筑面积为5876平方米，合同约定：原告给予被告5个月装修期，在该装修期内，原告同意免收租金（2014年4月15日至2014年9月14日）；本合同租赁期限为15年，即自2014年9月15日至2029年9月14日；在第1-3年，租金为每年2000000元，此后每三年递增8%；前三年租金每半年支付一次，被告应分别在2014年4月15日前、2015年3月15日前各付清1000000元的租金，此后的租金应于每租赁期开始提前30日支付，即第3次的1000000支付日期为2015年8月14日前付清，以此类推；被告延迟支付租金，应当按日支付3‰的违约金，如被告逾期不向原告支付租金超过60个工作日，原告有权单方终止合同，被告承担因此造成的一切经济损失。合同签订后，原告将合同项下标的物交付被告进场装修，履行了合同义务。被告接收合同项下的标的物后，将大楼四至八层房屋及一层对应电梯两间的大厅、楼顶、墙面转租给了第三人晗月公司，并于2014年6月3日原、被告及第三人签订了补充协议。其他剩余房屋（一层部分门面及二层、三层）由被告转租给第三人三锅演绎公司使用。被告本应依照合同约定如期如数支付租金，但事实上被告于2014年4月14日支付第一次1000000元后，第二次2015年3月15日前应付的1000000元租金以及第三次2015年8月14日前应付的1000000元租金（合计200万元），在原告无数次的催讨下，被告于2015年9月12日才支付了1200000元，仍欠该两期租金800000元，但经原告多次催要，被告以资金紧张为由迄今未付应付租金，迄今已经逾期6个月。被告之违约行为已构成根本违约，依照合同的约定，原告有权解除合同。2016年3月6日，原告通过平顶山市恒信公证处公证送达《解除租赁合同通知书》，但被告接收该通知后，既不腾房交回房屋，也不清结所欠租金。另了解到，第三人晗月公司、三锅演绎公司已经将其租赁部分应支付的房租全额支付给了被告。原告请求：1、请求判令解除原、被告于2014年3月20日签订的房屋租赁合同，被告立即返还所租赁的房产。2、请求判令被告向原告支付拖欠的实际房屋租赁费用800000元（自2015年10月21日至2016年3月14日，每月月租计166667元），违约金994800元（自2015年3月15日至2016年3月14日），上述共计1794800元。3、自2016年3月15日起至返还房屋之日止的租赁费用按每月166667元另计，并按照日3‰支付自起诉之日起至偿清之日止的违约金。本案诉讼费用由被告承担。被告玛格公司辩称：原告所诉被告违约属实，被告玛格公司确实拖欠原告金石公司房屋租金800000元以及相应的违约金914000元，被告对原告计算被告拖欠租金及违约金的标准和方法也无异议。第三人晗月公司述称：原告主张的事实第三人晗月公司不知情，原告主张的三项请求与第三人晗月公司无关联性，请求人民法院依法判决。第三人三锅演绎公司的答辩意见与第三人晗月公司的答辩意见一致。原告为证明其主张的事实，提供如下证据：第一组证据：1、国有土地使用权证书复印件一份共3页；2、房屋所有权证书一份共3页；3、房屋租赁合同一份共5页；4、补充协议共3页；5、付款凭证复印件3页；6、第三人玛格公司的营业执照复印件一份。证明：1、房屋租赁合同明确确定了原、被告之间在租赁涉案房屋中的各方责任，原告金石公司将凤凰大楼租赁给了被告玛格公司，合同约定：原告给予被告5个月装修期，在该装修期内，原告同意免收租金（2014年4月15日至2014年9月14日）；本合同租赁期限为15年，即自2014年9月15日至2029年9月14日；在第1-3年，租金为每年2000000元，此后每三年递增8%；前三年租金每半年支付一次，被告应分别在2014年4月15日前、2015年3月15日前付清各1000000元的租金，此后的租金应于每租赁期开始提前30日支付，约定了合同的解除条件。2、第5份证据作为被告玛格公司在合同签订后第一批于2014年4月14日支付第一次1000000元后，第二次2015年3月15日前应付的1000000元租金以及第三次2015年8月14日前应付的1000000元租金（合计2000000元），在原告无数次的催讨下，被告于2015年9月12日才支付了1200000元，仍欠该两期租金800000元的违约事实足以证明房屋租赁合同是有效的，合同已经实际履行。第二组证据：律师函一份；2、短信截屏一份；3、公证书一份。证明：因被告玛格公司不按期支付租金，存在根本违约行为，被告除了第一次1000000元如期交费，后期就没有交费，金石公司通过送达律师函、短信、解除合同告知书等多种方式催要租金并要求解除合同，律师函发出后被告以资金紧张为由拒绝付款，后被告指使第三人晗月公司向原告汇款1200000元，尚差800000元，截止目前按合同约定仍应交纳2800000元。第三组证据：1、房屋租赁合同一份；2、付款凭证一份。证明：被告玛格公司将承租原告的大部分房屋转租给了第三人晗月公司，且该公司已经按照约定将房租如数如期地支付给了被告，但被告却依旧拖欠房屋租金的事实，被告转租给第三人的行为系经营行为，利差可能在600000元／年，基于上述证据说明被告玛格公司作为主体在经营中取得利益，却忽视了出租方的利益，按照法律规定，原告要求解除与被告玛格公司的合同。被告玛格公司对原告提交的三组证据的真实性以及证明事实均无异议。第三人晗月公司对原告所举第一、三组证据无异议，对第二组证据认为与第三人晗月公司无关联性，不发表质证意见。第三人三锅演绎公司的质证意见与第三人晗月公司的质证意见一致。第三人晗月公司与第三人三锅演绎公司均未提供证据。经审核，本院认为原告所举证据具有关联性、客观性和合法性，能够证明原告将房屋出租给被告使用，被告未按合同约定向原告足额交付租金的事实，故本院予以确认。根据以上有效证据及当事人当庭陈述，本院确认以下事实：2014年3月20日，原、被告双方签订了一份房屋租赁合同，原告将位于许昌市六一路9号的凤凰城大楼（一至九层）及大楼对应的前后院出租给被告使用，建筑面积为5876平方米。合同约定：原告给予被告5个月（2014年4月15日至2014年9月14日）装修期，在该装修期内，原告同意免收租金；本合同租赁期限为15年，即自2014年9月15日至2029年9月14日；在第1-3年，租金为每年2000000元，此后每三年递增8%；前三年租金每半年支付一次，被告应分别在2014年4月15日前、2015年3月15日前付清各1000000元的租金，此后的租金应于每租赁期开始提前30日预付。如被告无故逾期支付房屋租金或其他费用或迟延履行其他约定义务的，每迟延一日，应按逾期未付租金的3‰承担违约金；被告逾期不向原告交纳租金超过60个工作日，原告有权单方终止合同，被告承担由此造成的一切经济损失。合同还约定，租赁期结届满后，添附于租赁房屋之上的的不动产（即包括但不限于墙体、地面、吊顶、隔断、水、电、暖气、燃气、消防设施及更换后的电梯）无偿地归原告所有，动产由被告自行处置，原告不得干涉。合同另有其他约定。合同签订后，原告将合同项下标的物交付被告进场装修，履行了合同义务。被告接收合同项下的标的物后，将大楼四至八层房屋及一层对应电梯两间的大厅、楼顶、墙面转租给了第三人晗月公司，并于2014年6月3日原、被告及第三人晗月公司签订了补充协议。其他剩余房屋（一层部分门面及二层、三层）由被告转租给第三人三锅演绎公司使用。根据原、被告双方的合同约定，被告第一至第三次向原告支付租金的时间分别为2014年4月15日前、2015年3月15日前和2015年8月14日前，支付租金的款额均为1000000元。但被告的实际履行情况是，被告首次向原告支付租金是在2014年4月14日，支付的租金金额是1000000元；被告第二次向原告支付租金的时间是2015年9月12日，支付的金额是1200000元。因被告第二、第三次两期支付租金存在拖欠现象，所拖欠的租金虽经原告催要，但被告以资金紧张为由迄今未付。2016年3月6日，原告通过平顶山市恒信公证处向被告公证送达解除租赁合同通知书，但被告接收该通知后，既不腾房交回房屋，也不清结所欠租金。根据原、被告双方的合同约定，结合被告向原告支付租金情况，被告的租金交付至2015年10月20日，自2015年10月21日起至今的房屋租金以及被告第二、第三、第四次（根据合同约定被告第四次支付租金的时间是2016年2月15前）逾期支付房租的违约金，被告均未向原告交付。本院认为：原、被告之间存在房屋租赁合同法律关系，应受法律保护，双方应严格按照合同约定履行各自义务。原告依照合同约定向被告提供了出租房屋供其使用，但被告并未按照合同的约定及时地向原告支付房屋租金，被告未足额向原告支付第二、第三次两期租金，且逾期超过60个工作日。在此情况下原告单方解除合同，符合双方的约定，故对原告于2016年3月6日通过平顶山市恒信公证处公证向被告送达解除租赁合同通知书的法律效力，本院依法予以确认。原告诉请被告支付拖欠的租金，并支付逾期付款的违约金，于法有据，本院予以支持。被告应将自2015年10月21日起至原告解除合同之日2016年3月6日止共计137天的房屋租金750623元（2000000元年÷365天137天）支付原告，并按每日5479元（2000000元年÷365天）的标准计算向原告支付自2016年3月7日起至被告返还原告房屋之日止的房屋使用费。关于原告要求被告支付的违约金，因原告主张按欠款额每日3‰计算，该计算标准过高，本院酌定按欠款额每日3‰的30％计算。被告向原告支付的违约金分别为：（2015年3月16日至2015年9月11日共计180天，违约金为162000元（1000000元180天3‰30％）；（2015年8月15日至2015年9月11日共计28天，违约金为5040元（200000元28天3‰30％）；（2015年8月15日至2016年3月6日共计204天，违约金为146880元（800000元204天3‰30％），以上违约金共计313920元，被告应将该违约金支付原告。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决如下：确认2014年3月20日原告河南金石地产有限公司与被告平顶山市玛格商贸有限公司双方所签订的房屋租赁合同于2016年3月6日解除；自本判决书生效之日起三十日内，被告平顶山市玛格商贸有限公司将承租原告河南金石地产有限公司位于许昌市六一路9号的凤凰城大楼（一至九层）及大楼对应的前后院腾出并交还原告河南金石地产有限公司；自本判决书生效之日起十日内，被告平顶山市玛格商贸有限公司支付原告河南金石地产有限公司自2015年10月21日起至自解除合同之日2016年3月6日止的房屋租金750623元，并按每日5479元的标准计算向原告河南金石地产有限公司支付自2016年3月7日起至被告平顶山市玛格商贸有限公司返还原告河南金石地产有限公司房屋之日止的房屋使用费；自本判决书生效之日起十日内，被告平顶山市玛格商贸有限公司赔偿原告河南金石地产有限公司逾期付款违约金共计313920元；驳回原告河南金石地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费20954元，由被告平顶山市玛格商贸有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  陈建伟人民陪审员  彭拥军人民陪审员  刘 华二〇一六年七月六日书 记 员  朱 彤