广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂11民终538号上诉人（一审被告）：陈桂兰。上诉人委托代理人：马鳞，广西金卡律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：贺州市西湾矿区管理处。法定代表人：廖日昌，主任。委托代理人：李煜，广西灵丰律师事务所律师。委托代理人：邱文博，广西灵丰律师事务所实习律师。上诉人陈桂兰因与被上诉人贺州市西湾矿区管理处关于房屋租赁合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2015)贺八民二初字第1448号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈桂兰及委托代理人马鳞、被上诉人贺州市西湾矿区管理处法定代表人廖日昌和委托代理人李煜、邱文博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，原告西湾矿区管理处的前身是原西湾矿务局，于2003年12月破产关闭。经贺州市人民政府批准，设立西湾矿区管理处，为事业法人单位，经市财政部门批准，西湾矿区管理处接收了原西湾矿务局的公共设施资产，包括属公共设施的房屋建筑类资产和属职工住宅的房屋建筑类资产，以及属于该局管理和使用的国有土地。被告陈桂兰是原西湾矿务局的职工。按当时企业职工住房的政策，原西湾矿务局分配有一间平房给被告居住，即现平桂管理区平湾北路23号9区76幢4号砖木结构房屋。原西湾矿务局对该局职工的住房制度进行改革。1996年1月8日作出了《西湾矿务局关于实施住房交纳抵押金的管理方案》，第二条：产权局有，分等级按照住房使用面积收取抵押金；实行有偿住房、抵押金不计利息，房租免交，以息抵租……还房退抵押金。第三条：职工交抵押金后，对住房有使用权。住房者需换房或退房，必须经房管部门批准，可以在本局职工之间进行……等。按照《管理方案》的规定，居住平房的职工交纳住房抵押金的标准为25元/平方米。被告陈桂兰与其他职工一样，按标准交纳了住房抵押金，并在该房屋一直居住至今。2014年以来，经贺州市人民政府和贺州市发改委批准，平桂管理区对辖区内的国有工矿棚户区进行改造和建设，原西湾矿务局的职工住宅区亦纳入平桂管理区棚户区改造的项目范围。在项目拆迁过程中，被告陈桂兰提出其现居住的房屋的所有权属于其本人享有，房屋应按征收价格予以补偿。由于被告无法提供其居住房屋的所有权证，项目实施部门无法接受其提出的要求，被告因此拒绝搬迁，导致项目工程受阻。为此，原告向该院提起民事诉讼，要求解除双方之间存在的房屋租赁关系，并要求被告限期腾出房屋。另查明，平桂管理区为实施工矿棚户改造，已经在平桂西湾建设有专门提供给拆迁职工过渡安置居住的保障性住房，每套房屋约50平方米。根据《平桂管理区西湾煤矿棚户区改造及扶贫生态移民项目国有土地棚户区房屋征收补偿方案》，企业改制、破产后仍承租单位公房居住的职工，由破产后的管理单位与其解除房屋租赁关系；职工无居所自行安置的，由项目指挥部安置职工到上述过渡安置点的保障性住房居住。同时，该《补偿方案》还规定了对职工无产权证的住房(指租房部分)最低按250元/平方米给予装修补偿；一次性搬迁费8元/平方米；一次性紧急搬迁补助费(2000元/户)、临时安置费8元/平方米?月标准支付，对于在规定时间内搬迁的，还给予3000元/户的奖励。一审法院经审理认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：1、原、被告之间是否存在房屋租赁合同关系？2、本案是否属于法院民事案件的受案范围？一、原西湾矿务局制定的《西湾矿务局关于实施住房交纳抵押金的管理方案》，明确所有权属于原西湾矿务局，而非职工本人，职工居住单位的房屋必须交纳房租，但以抵押金的利息替代，抵押金实际上是职工因居住单位房屋而向单位提供的一种经济担保。房屋租赁合同关系通过职工代表大会的决议形式来体现企业与职工个人的意志和真实意思。被告陈桂兰与其他职工一样，均已按该《管理方案》的规定履行了义务，也行使了权利，应视为对房屋租赁关系的认可。因此，原西湾矿务局与被告陈桂兰等职工之间的房屋租赁合同关系成立，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。房屋未约定租赁期限，属于不定期租赁。西湾矿务局破产后，该局职工居住单位公房的性质未改变，产权也未改变。原告西湾矿区管理处作为西湾矿务局破产后的管理单位，接收了原西湾矿务局包括职工居住的公房在内的所有公共资产，因而原西湾矿务局与职工之间设定的房屋租赁合同关系所涉及的权利义务，亦由原告西湾矿区管理处承继。原告由于配合平桂管理区棚户区改造及扶贫生态移民工程项目的需要，解除与被告之间的房屋租赁合同关系，要求被告限期搬出房屋具有事实依据和法律依据，并且原告已经在合理期限内通知了被告。平桂管理区安排有过渡安置的保障性住房给拆迁职工居住，并且制定有符合国家政策的安置补偿方案，因此原告解除与被告之间的房屋租赁合同关系不会导致被告无房居住，也不会损害被告的合法利益。因此，该院对原告主张要求解除与被告之间的房屋租赁合同关系的诉讼请求予以支持。被告主张交纳住房抵押金就等同于交纳购房款，其对居住的房屋享有所有权的理由不能成立，故该院对被告的辩驳意见不予支持。二、《西湾矿务局关于实施住房交纳抵押金的管理方案》规定抵押金属于职工所有，只是交给单位作为住房的抵押担保。被告无证据证明所交纳的抵押金与房屋价格相同，也无证据证明单位已明确把房屋出售给职工。因此，对被告的辩驳意见，该院不予采信。三、虽然原西湾矿务局及现原告西湾矿区管理处与被告之间存在有管理与被管理的行政管理关系，但就双方之间存在的房屋租赁合同关系而言，因合同规定了双方的权利和义务，因而在这一层面上，双方具有平等的民事法律关系，双方属于平等的民事主体，双方之间因合同履行而产生的争议，属于平等主体之间产生的民事权利义务的争议，因此属于该院民事案件的受案范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，判决如下：一、解除原告贺州市西湾矿区管理处与被告陈桂兰之间的房屋租赁合同关系；二、被告陈桂兰应在判决生效后五日内搬离现居住的贺州市平桂管理区平湾北路23号9区76幢4号房屋。案件受理费100元(原告已预交)，由被告陈桂兰负担。上诉人陈桂兰不服一审判决上诉称，一审判决认定事实及适用法律错误，程序违法，依法应予以撤销。一、一审判决程序违法。1、本案不属于人民法院审理的民事案件范围。一审法院对本案涉及的棚改户改造“视而不见”，简单地认定双方为“平等主体”之间的房屋租赁关系，并判令限期棚改户搬离房屋，严重损害了作为棚改户的上诉人的合法权益，造成弱势群体的严重不稳定因素，致使党中央、国务院作出的棚改户改造重大惠民工程“变了味”，成为全国棚改户政策执行中的“奇葩”。2、被上诉人的诉讼请求不符合民事诉讼法的规定。被上诉人主张的事实是：原、被告双方属于房屋租赁合同关系，并已经把解除租赁合同的通知送达给上诉人，合同已经解除。依法其诉请应为确认“解除合同的法律效力”，而不能是“判令解除合同”。3、审理本案的审判员有在西湾辖区挂职工作的经历；有可能影响案件公正判决，而未主动要求回避的情形。二、一审判决认定事实及适用法律错误。1、上诉人居住涉案的房屋不属平等主体间的房屋租赁合同关系。上诉人居住在涉案的房屋是基于其为原西湾矿务局的职工，企业破产后仍然居住在该房屋里的事实，按现行国家政策属于矿区枯竭企业破产的棚改户的“特殊身份”。按当时的《西湾矿务局关于实施住房交纳抵押金的管理办法》的规定，上诉人居住使用的房屋属当时的“西湾矿务局”根据国家房改有关规定的“房改房”，其个人对该房屋享有使用权；西湾矿务局解体后，上诉人延续使用、居住，其在该房屋实际居住、使用已有几十年之久。制定《西湾矿务局关于实施住房交纳抵押金的管理办法》的原西湾矿务局、被贺州市人民政府授权设立的“贺州市西湾矿区管理处”与上诉人均不属“平等民事主体合同”。2、原《西湾矿务局关于实施住房交纳抵押金的管理办法》并没有明确规定上诉人居住在涉案房屋系向西湾矿务局租赁，该办法的内容也规定了“属房改”、“住房收费”、“职工交抵押金后，对住房有使用权”等内容，上述内容也足以证实，上诉人居住的房屋不是向西湾矿务局所租赁。3、双方无房屋租赁合同，何谈“房屋租赁合同关系”的解除。《管理办法》是原西湾矿务局单方制定的单位规章，并非是双方签订的“房屋租赁合同”，其内容没有明确、具体规定上诉人居住的房屋需向单位租赁及租赁房屋的权利、义务，不具备房屋租赁合同关系的基本内容，双方不成立房屋租赁合同关系。4、判令上诉人限期搬离所居住房屋没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人不存在平等民事主体间签订房屋租赁合同形成的房屋租赁合同法律关系。上诉人既没有与被上诉人签有“租赁合同”的事实，也不存在房屋租赁合同关系，更不存在什么“租赁期限不确定”的事实，应按照国务院制定的棚户区房屋改造的相关政策规定进行，依法依规对原棚住户予以安置。判令上诉人限期搬离所居住房屋适用法律不当。三、一审判决违反了国家对棚改户安置的政策，严重损害了上诉人的合法权益，造成了社会严重不稳定，应依法予以纠正。本案中，实施棚改户改造的“棚住户”是上诉人，而不是被上诉人“西湾矿区管理处”；《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号)、《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》国办发〔2014〕36号对棚户区改造的作了规定。上述规定明确了棚户区改造拆迁安置补偿的须坚持以下原则：一是以人为本、民生优先。要充分考虑并妥善解决棚户区内低收入住房困难家庭的住房问题，确保广大群众“住有所居”。二是政策衔接，保障实施。三是统筹兼顾，合理补偿。显然，一审以民事案件的形式判令上诉人限期搬离所居住的房屋应依法予以纠正。综上，请求二审人民法院秉公办案、体察民情，依法维护上诉人的合法权益，依法撤销本案一审判决，改判驳回被上诉人的起诉。被上诉人贺州市西湾矿区管理处答辩称，一、答辩人与上诉人间就涉案房屋存在的不定期租赁关系已经依法解除。根据《管理方案》中明确规定“产权局有”、“收取抵押金不计利息，房租免交、以利息抵房租”，清晰地说明了上诉人居住的涉案房屋的所有权属于原西湾矿务局，上诉人作为符合租房条件的职工，按照文件规定缴纳了抵押金，以利息抵房租，应视为对房屋租赁关系的认可，但双方对租赁期限未作约定，答辩人与上诉人之间就涉案房屋属不定期租赁关系。答辩人作为原西湾矿务局破产后的管理单位，接收了原西湾矿务局包括职工住房在内的所有公告资产，也承继了原西湾矿务局与职工之间设定的不定期房屋租赁关系，当事人可以随时解除合同，答辩人为配合平桂管理区棚户区改造及扶贫生态移民工程项目的需要，已经在合理期限内书面通知上诉人搬离涉案房屋，一审判决对于上述事实的认定符合案件实际情况，判令确认答辩人与上诉人之间的不定期租赁关系已经解除是正确的。二、答辩人有完善的补偿安置方案解决上诉人搬离后的安置补偿问题。因出租给上诉人涉案房屋，系因平桂管理区棚户区改造及扶贫生态移民工程项目的需要而收回的，答辩人作为原西湾矿务局破产后的管理单位，已经与平桂管理区协商确定，在职工搬离涉案房屋后，有足够数量的过渡安置保障性住房提供给拆迁职工居住，使职工拆迁办理后居有定所。综上，答辩人与上诉人之间就涉案房屋存在的不定期租赁关系已经依法解除，上诉人在限期办理搬离后，有妥善的安置住房及合理合法的安置补偿，上诉人的上诉没有事实与法律法予以驳回，维持一审判决。对一审查明的事实，被上诉人贺州市西湾矿区管理处没有异议。上诉人有异议，认为没有得到补偿款。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审查明的事实中并未认定上诉人已经得到了补偿款，综合双方当事人的意见及全案证据，一审查明的事实属实。经审理查明，一审审判长陈缓一于2006年至2009年在西湾辖区挂职，任西湾街道党工委副书记，其他合议庭成员没有在西湾辖区挂职的经历，不属于民事诉讼中回避的情形。本院认为，国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措，有利于加快中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果。本案是涉及国有工矿棚户区引起的原西湾矿务局破产的房屋租赁合同解除后产生的纠纷，原西湾矿务局破产后原有企业从法律关系上讲已不存在，原西湾矿务局提供给上诉人居住的非成套住房，法律关系上上诉人无任何产权。上诉人现所居住而被拆迁的房屋的所有权属于原西湾矿务局，破产时按照国家规定不具备房改条件而未进行房改，当时的管理人（清算组）根据实际情况遵循继续由上诉人以抵押金的利息替代方法，保障住房原有住户的合法权益进行处理。平桂管理区为实施工矿棚户改造，经贺州市人民政府批准设立的西湾矿区管理处对属原西湾矿务局的公共设施资产，包括属公共设施的房屋建筑、国有土地等资产与相关部门签订了书面拆迁协议，取得了相应的补偿。上诉人认为其居住使用的房屋属当时的“西湾矿务局”根据国家房改有关规定进行房改给上诉人，其对该房屋享有使用权，根据《管理方案》中明确规定“产权局有”、“收取抵押金不计利息，房租免交、以利息抵房租”说明的内容，不能反映上诉人的观点，在无其他证据相印证的情况下，本院对其上诉意见，不予采纳。平桂管理区棚户区改造已由相关部门确定，在职工搬离涉案房屋后，有足够数量的过渡安置保障性住房提供给拆迁职工居住，使职工拆迁办理后有居所。对棚户区内优先保障符合经济适用住房和廉租住房条件的被拆迁居民住房。并按照拆迁协议提供给上诉人过渡性住房等。现被上诉人根据与平桂管理区棚户区改造和扶贫生态移民工程项目签订的拆迁协议，已经在合理期限内书面通知上诉人搬离涉案房屋。因此，不存在损害了上诉人的合法权益，造成了社会严重不稳定的情形。关于上诉人居住的房屋租赁合同关系是否属于不平等主体间的法律关系问题。上诉人原是原西湾矿务局的职工，其与原西湾矿务局属于不平等主体的法律关系。但企业被依法裁定宣告破产后，上诉人与原企业的法律关系已经不复存在。经市人民政府批准设立的西湾矿区管理处与上诉人也不是继受原西湾矿务局法律意义上的主体关系，其是代表政府作为接收公共资产的单位，取得了上诉人仍然居住该房屋的管理权，从而取得了上诉人以抵押金的利息替代方法租赁房屋的出租方的管理权。双方的不定期的租赁合同解除原因是属于地方政府的政策性拆迁造成的，属于不可抗力。且被上诉人根据合同法规定在合理期限内通知上诉人解除合同，被上诉人单方解除合同的条件已成就。一审判决依据不定期租赁合同解除合同处理正确，但适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，处理正确，对适用法律不当，本院予以纠正。上诉人上诉无理，应当予以维持，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人陈桂兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏少勋代理审判员  李经连代理审判员  蒙晓华二〇一六年七月十八日书 记 员  邓国敏101