青海省西宁市城西区人民法院民事判决书（2016）青0104民初字645号原告孙占强，男，汉族，无固定职业。委托代理人是青海青唐律师事务所律师。原告孙连德，男，汉族，无固定职业。委托代理人是青海青唐律师事务所律师。被告西宁万达广场投资有限公司。法定代表人齐界，系公司董事长。委托代理人是青海竞帆律师事务所律师。原告孙占强、孙连德与被告西宁万达广场投资有限公司买卖合同纠纷一案，于2016年4月20日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员喇玮独任审判公开开庭进行了审理。原告孙占强、孙连德委托代理人,被告西宁万达广场投资有限公司委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙占强、孙连德诉称，2015年年初，被告西宁万达广场投资有限公司在西宁晚报、西海都市报等新闻媒体上向公众发放售房广告，针对其出售的万达华府某室，建筑面积约140㎡户型的准现房，在广告中还特别套红标注了“户型赠送面积达10平米，得房率高达81％”的允诺。原告经向被告销售人员咨询，得到确认并承诺，基于对国内大牌房地产企业的信任和其广告的影响，原告于2015年2月14日向被告交付了5000元定金后，签订《西宁万达广场商品房认购协议》，认购了被告位于西宁市城西区西宁万达广场万达华府8号楼1单元某室商品房一套。2015年2月16日，原、被告就该原告认购的商品房，双方签订了《西宁市商品房买卖合同》。合同约定，该商品房预测建筑面积共139．97平方米，其中套内建筑面积105．77平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积34．2平方米。商品房单价为每平方米6307．84元，房屋总价款882908元，已交付272908元，余款610000元办理银行贷款。商品房交付期限为2016年6月15日前，被告出示取得建筑工程竣工验收备案文件的证明文件后，交接房屋。2015年12月底，被告向原告送达了该商品房入伙缴费通知单，通知原告商品房的实测面积增加了3.25平方米，要求补交面积补差款为20500元。对此原告提出异议，但被告拒绝提供任何相关实际测量数据及图纸并作出合理说明。原告向西宁市房产局查询备案资料得知，原告商品房增加的3．51平方米均为公摊面积；特别是被告售房广告所作的该户型赠送面积10平米，得房率81％的具体允诺并无兑现，实际得房率仅有73．85％。显然被告具体承诺赠送面积未予兑现并降低房屋实际得房率的情况下，又以所谓实测面积增加反而要求原告为增加面积多支付房款。另原告现场查验房屋时发现，双方签订商品房买卖合同时约定的房屋平面图上的飘窗变更为室内窗。原告与被告西宁万达广场投资有限公司签订商品房买卖合同后，原告按约定履行了交付房款义务，但被告在实际履行合同义务中，未履行售房广告等中的具体允诺，依法应当承担违约责任；被告随意变更窗户设计也违反双方合同约定。被告要求原告补交增加面积房款，明显不符合公平原则，且无合理合法依据。原告要求法院确认被告飘窗变更为室内窗的设计行为构成违约，被告承担合同的违约责任，给付原告违约赔偿金63078.4元，返还原告因面积增加补交的购房款20500元。被告西宁万达广场投资有限公司辩称，原告所诉不实，被告所发出的广告宣传属要约邀请，被告按双方签订的合同予以履行，被告不构成违约。依据双方签订的《补充协议》第十条第4项明确约定“双方以产权登记建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。该房屋产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。若本合同约定建筑面积与产权登记建筑面积不一致，则双方按照产权登记建筑面积和本合同约定建筑面积单价，在该房屋交付时据实结算购房款、多退少补，本合同继续履行。”故此，原告应当负担超出面积部分的购房款，被告不应退还套内面积减少部分的购房款。被告交付的房屋完全是按照设计图纸进行施工的，没有进行变更。原告的诉讼请求没有事实和法律的依据，应予驳回原告的全部诉求。经审理查明，2015年2月14日，原告孙占强、孙连德与被告签订了《西宁万达广场商品房认购协议》，由原告认购被告位于西宁市城西区西宁万达广场万达华府8号楼1单元某室商品房一套。并于同日向被告交纳了5000元定金。2015年2月16日原告孙占强、孙连德与被告就该认购的商品房签订了《西宁市商品房屋买卖合同》及《合同补充协议》。《西宁市商品房屋买卖合同》约定原告购买的房屋预测建筑面积为139.97平方米。每平米为6307.84元。《合同补充协议》第十条第4项约定“双方一致同意将本合同第五条变更为：双方以产权登记建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。该房屋产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。若本合同约定建筑面积与产权登记建筑面积不一致，则双方按照产权登记建筑面积和本合同约定建筑面积单价，在该房屋交付时据实结算购房款、多退少补，本合同继续履行。”第十四条第1项约定“甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不作为本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。”之后，原告陆续共向被告交付房款882909元。2015年12月22日，被告万达公司向原告发出《西宁万达广场入伙缴费通知单》，要求原告交付实测增加面积3.25平方米补交房款20500元、契税等其他相关费用。原告则补交了20500元。后原告以被告广告中许诺赠送面积没有兑现，被告要求补交增加面积补交款没有依据，房屋飘窗设计变更为室内设计构成违约，要求被告承担违约责任，支付违约金，返还补交房款，导致双方纠纷产生。另查，2015年2月16日，原、被告双方签订的《西宁市商品房买卖合同》是住房城乡建设部、国家工商总局推广的样式文本，而原、被告签订的《合同补充协议》是被告方制作的对该合同中有关条款变更后的格式条款。原被告签订的《西宁市商品房屋买卖合同》及《合同补充协议》中对房屋飘窗均无明确性文字约定。上述事实有原告与被告签订的《西宁万达广场商品房认购协议》、《西宁市商品房屋买卖合同》及《合同补充协议》；2015年2月14日转款存根、2015年3月23日收款收据、原告交付房款后被告开具的发票；2015年12月22日《西宁万达广场入伙缴费通知单》；2015年2月西宁晚报广告及2015年4月西宁万达广场微信公众号发布的广告截图以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，原告孙占强、孙连德与被告签订的《西宁市商品房屋买卖合同》及《合同补充协议》，是双方真实意思表示，合法有效。双方在合同履行中，原告提出被告未向原告兑现售房广告中所承诺的赠送面积，存在违约行为的主张，因双方在《合同补充协议》第十四条中明确约定发出的广告为要约邀请，并非要约或承诺，且原告在签订《西宁市商品房屋买卖合同》时应当知道所购房屋面积中是否包含所赠面积，合同中也无另附赠送面积的条款。原告明知所签订的合同中没有兑现广告宣传中的赠送面积而为之，应视为原告对合同中的售房价格予以接受。广告宣传并未对其购房价格产生重大影响，广告宣传应是被告的要约邀请，故原告提出被告未兑现赠送面积而违约的主张不能成立；提出依据签订《西宁市商品房屋买卖合同》附平面图，房屋窗户应为飘窗，被告实际交付房屋窗户为室内窗并非飘窗，被告存在违约行为的主张，依据双方签订《西宁市商品房屋买卖合同》及《合同补充协议》没有明确的文字性表述房屋窗户为飘窗，附平面图中，亦无法断定窗户是否为飘窗，且在合同及附平面图中对飘窗概念无法确定，该主张不能成立；提出被告增加了公摊面积收取补交面积差价无合理依据的主张，依据双方签订的《西宁市商品房屋买卖合同》中第五条及《合同补充协议》第十条第4项约定“该房屋产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。”并未约定增加面积非公摊面积，原告房屋增加面积为3.25平方米，是合同约定房屋面积的2.3%，被告依据第三方实测面积要求原告补交增加面积差价并无不当，原告该主张不能成立；原告提出被告受到西宁市住房保障和房产管理局下发《整改通知》，被告提供格式合同，不符合国家有关部门推广的2014版文本，侵犯消费者权益的主张，因该整改措施是行政行为，原被告双方在没有撤销或确认合同条款无效的情况下，不能认定双方签订合同中部分条款无效，即生效的合同对双方均有约束力，被告履行合同行为无证据证实存在违约，原告主张均不能成立。被告提出依据合同约定被告履行了合同义务的辩称应予以采纳。原告要求确认被告存在违约行为，由被告支付违约金返还交付增加面积房款的诉求不予支持。为保护当事人的合法权益，维护正常的经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下：驳回原告孙占强、孙连德要求被告西宁万达广场投资有限公司承担违约责任，支付违约赔偿金63078.4元，返还被告因面积增加补交的购房款20500元，确认飘窗变更行为违约的诉讼请求。案件诉讼费减半收取945元，由原告孙占强、孙连德承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员  喇玮二〇一六年七月十二日书记员李炜婷附法律文书：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。