西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)雁民初字第05927号 原告张振东，男，汉族，1974年10月4日出生，住西安市新城区。 委托代理人胡晗，西安市莲湖区枣园法律服务所法律工作者。 委托代理人宗雪，西安市莲湖区枣园法律服务所法律工作者。 被告张杰，男，汉族，1971年5月20日出生，住西安市新城区。 原告张振东与被告张杰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年7月31日，原、被告签订了《场地租赁合同》，合同约定被告将坐落在西安市雁塔区小寨十字东南角地铁2号线C出口长安路99号华旗国际大厦负一层的位于被告经营的罗家一品香快餐店西面主入口处到东边隔壁约6.5米长，南北2.2米宽，东南北三面是墙的长方形封闭场地约14.3平方米租赁给原告用于经营饮料店，每月租金为10000元，租赁期限为5年，自2013年8月16日至2017年8月16日止。合同生效后，原告全面履行合同。2015年4月初，被告的房东要求被告将原告承租场地的东边一面墙打开，用来作为被告房东经营的西安市雁塔区好客小吃城的通道。为此，原告立即按照被告的要求办理，双方于4月13日签订了《补充协议》，明确约定在打通东面墙期间和原告的饮料店改造期间不计租金，同时对原告饮料店的停业损失按每日200元补助标准给原告。2015年4月28日，被告的员工与从通道出来招揽顾客的小吃城员工起了冲突，导致西安华旗物业服务有限公司将事发处的营业用电停了。被告将原、被告及小吃城三方共用的大门锁上离开了。2015年4月29日，物业给被告下达了《关于罗家一品香函》，主要内容是由于被告员工恶意阻挡共同通道，造成负一层小吃城不能正常经营，限时被告打开通道，否则所产生的后果和法律责任由被告承担。2015年5月15日，原告前往饮料店，发现被告正在清理其店里的设备和物品。为防止被告搞错，原告在第二天将自己的经营设备、用具和其他物品也进行清点并集中放置，同时摆放了禁搬移标志牌，还进行了上锁、拍照，并要求与被告协商支付2015年4月拆墙改造期间补助费和刚改造好的饮料店因为被告的原因导致停业损失赔偿及解除合同、支付违约金等事宜，被告未予答复。2015年5月25日，原告再次前往饮料店发现其所封存的经营设备、用具和其他物品不翼而飞，被告的经营场所已彻底清场，原告反复给被告打电话未果。原告立即报警，后被告发短信称原告的经营设备、用具和其他物品是被告拉走的。原告多次给被告打电话要求协商处理相关问题，被告不予理睬。故原告诉至法院请求依法判令解除原、被告签订的《场地租赁合同》及《补充合同》；要求被告支付2015年4月拆墙改造期间补助费6000元及赔偿2015年5月、6月、7月停业损失18000元；被告承担违约责任，按《场地租赁合同》中的约定支付违约金60000元；被告如数返还经营设备、用具等或照价赔偿27649.7元；被告赔偿饮料店装修损失7674元、货损2828元；本案诉讼费由被告承担。 被告张杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，庭后向法庭提交书面的答辩意见称首先，原、被告双方的合同在2015年5月15日已经双方协商解除，被告以转账的形式已向原告退还了押金及未履行租赁期间的部分租金，原告亦向被告出具了收条。其次，原告主张拆墙损失及经营损失没有事实依据。所谓拆墙期间的补助，被告已在原告当时的房租中进行了扣减。原告主张的2015年5月、6月、7月三个月的经济损失没有事实根据和法律依据。双方的合同已经解除，相应的租金被告已经退还给了原告，且原告所述的经营损失并未实际发生，其继续经营既可能盈利也可能亏损，属不确定性的间接损失主张，依法不应支持。第三，被告并未违约，不应承担违约责任。被告不能继续经营系出租人的行为导致，同时有地铁公司方面对安全的考虑，根据双方合同的约定，属于不可抗力的范畴，被告没有过错，不存在违约行为。而实际是原告存在违约行为，双方合同约定原告在承租期间不得转租、转让、包括变相转租转让，原告擅自变更合伙人，实为变相转让，因此属于严重的违约行为，被告有权单方解除合同。第四、合同解除依法有效，被告没有占有原告的设备等物品，不存在返还之说。原、被告经协商一致解除合同并退还了押金及部分租金，原告承诺及时清场，后原告反悔拒不搬离，导致被告的离场工作受阻，无奈被告将原告的相关设备物品单独堆放在附近，原告可自行提取，不存在由被告返还的情形。对于原告所述的装修损失，被告亦不予认可。最后，原、被告的租赁合同解除已超过将近一年，原告的诉讼实为对合同解除的异议，根据相关司法解释，合同解除自一方解除意思到达对方时即行发生，对方有异议的应当在90日内向人民法院起诉，但原告的起诉中并未提出解除的异议，而实际请求却基于合同解除，因此其主张不应予以支持。综上，被告不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2013年7月31日，原、被告签订《场地租赁合同》约定被告将位于西安市雁塔区小寨十字东南角地铁2号线C出口长安路99号华旗国际大厦负一层的被告经营的罗家一品香快餐店西面主入口处的部分场地分租给原告张振东，该场地占地面积约15平方米，具体位置经纬为从被告经营的罗家一品香快餐店西面主入口处到东边墙壁约6.5米长，南北2.2米宽的长方形封闭场地，场地的性质为商业，租赁期为5年，从2013年8月16日至2017年8月16日，租金为每月10000元。关于违约责任双方约定若被告在原告没有违反本合同的情况下提前变更或终止合同，视为被告违约，按该合同规定之年租金的50%作为违约金支付给原告，若原告拖欠租金10天以上，视为原告违约，被告有权警告原告，如警告后原告仍无正当理由不交纳应缴租金，被告有权终止本合同，从原告收回该合同场地。后双方又于2015年4月13日签订《补充协议》，约定店租改为每月5000元，三个月一付，被告承诺改造后原告继续经营，并为原告在1-3个月内寻找接手人，如被告无法兑现，原告可自行转让，半年后双方再行商议；改造期间直至竣工，房租不算，每日按照200元补助原告，可计入下来的房租中；被告帮助协调两处杂物放置点。2015年4月29日西安华旗物业服务有限公司向被告经营的罗家一品香张贴函称2015年4月28日被告处员工恶意阻挡公共通道，造成负一层小吃城不能正常营业，并责令于2015年4月29日18点前打开公共通道将通道钥匙交由该物业公司保管。2015年5月15日原告向被告出具收条一张载明：兹收到罗家一品香小寨店张杰退回的饮料店交的房租和押金共计25000元整。庭审中，原告表示2015年5月16日其饮料店被迫处于停业状态，原告将饮料店的经营设备、用具和存货进行清查后集中封存，2015年5月25日原告再去该店时原告封存的东西及租赁场地已被彻底清理并向法庭提交了照片及物品清单和相关单据，被告对此不予认可，并表示双方的合同已于2015年5月15日解除，被告已将剩余原告的房租及押金退还原告，原告及其表姐将该搬的东西已经搬离，剩下未搬离的物品由被告的朋友谢安民将剩余物品拉走，具体什么东西被告不清楚，只知道有两台冰柜、一台电视机和两个烧水壶。原告向法庭提交了短信及QQ聊天记录，证明原告店里的设备、用具、存货、装修、装饰等均由被告张杰拉走，被告表示原告报案后，东西不是被告拉走的，被告知道东西均搬到地铁小房子里了，原告表姐有钥匙可以拉走。后经本院向案外人谢安民核实，谢安民表示原告的东西确系其叫人拉走的，由于尚未清点，故对于原告提交的物品清单中所列物品除大件物品外，其余尚不清楚。另原告向法庭提交了两张收据分别为2014年11月1日向被告交纳押金10000元及2015年4月19日向被告交纳2015年4月25日至2015年7月25日租金15000元，被告表示该收据的真实性认可，但实际上原告并未交纳2015年4月25日至7月25日的租金，这是被告向原告补助的钱及房租降低的差额相加后折算的租金。原告向法庭提交了收款收据等证明该店内的装饰装修、水电管路等花费的费用，被告对此亦不予认可，并称装修和水电均是由被告进行的，原告只是交电费。原告表示其有货损并向法庭提交了相关单据，但该单据均不是发票且无相关单位盖章，被告对此单据不予认可，称谢安民拉走东西时称里面已经没有货物了。另被告庭后表示原告要求被告支付违约金不合理，双方当时约定的违约金较高，且双方已经做了一次性了结，不存在原告所述的60000元违约金的事。原告向法庭提交证明一份，证明场地租赁合同中列明的权日海并未参与合同的签订与经营，被告表示并不认识权日海。另查明，原、被告均表示双方并未对原告店里的东西进行清点。 上述事实，有场地租赁合同、补充协议、收条、收款收据、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，经核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原、被告自愿签订《场地租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。2015年5月15日，被告向原告退还房租和押金共计25000元整，原告向被告出具了收条，可见双方均以其行为表明不再履行该租赁合同及补充协议，且原告亦表示2015年5月16日就已实际停业，故双方签订的《场地租赁合同》及《补充协议》应于2015年5月15日解除。2015年4月13日，双方在补充协议中约定改造期间直至竣工，房租不算，每日按照200元补助原告，根据原告庭审中向法庭提交的收据显示原告向被告交纳2015年4月25日至2015年7月25日的租金15000元，故被告需要向原告支付2015年4月13日至2015年4月24日的补助费共计2400元。对于被告所述原告并未实际交纳2015年4月25日至2015年7月25日期间的租金，该款系被告向原告的补助及房租降低的差额相加后折算的租金，但被告对其辩称并未向法庭提交相关证据予以证明，且根据2015年5月15日原告向被告出具的收条显示被告退还原告的款项包括租金及押金，故对于被告的辩称，本院不予采信。关于原告要求被告赔偿2015年5月、6月、7月的停业损失一节，因原告并未向法庭提交相关有力的证据证明该损失已经实际产生，故本院对此不予支持。对于原告要求被告承担违约责任一节，根据双方约定若被告在原告没有违反本合同的情况下提前变更或终止合同，视为被告违约，按该合同规定之年租金的50%作为违约金支付给原告，本案中由于被告与案外人发生纠纷使原告无法继续经营导致双方合同提前终止，被告应承担一定的违约责任。关于违约金的数额，双方虽约定为年租金的50%即60000元，但被告表示该违约金约定较高，根据合同法的相关规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第二十九条的规定当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案中原告诉请要求的损失数额，该违约金明显过高，故本院酌情判令由被告向原告支付违约金20000元。对于被告辩称原告擅自变更合伙人，实为变相转让，属于严重的违约行为的主张，因其未向法庭提交相关证据予以证明，本院对此不予采信。关于原告要求被告返还经营设备、用具或照价赔偿的请求，因双方并未对物品进行清点，且原告的东西系案外人谢安民叫人拉走，故本院对此不予处理。对于原告要求被告赔偿装修损失及货损的请求，因原告向法庭提交的是收款收据且货损单据无相关单位盖章，被告对此单据不予认可，考虑被告虽表示谢安民拉走东西时称里面已经没有货物，但被告未向法庭提交相关证据予以证明，故本院酌情判令由被告向原告支付装修损失及货损5000元。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告张振东与被告张杰签订的《场地租赁合同》及《补充协议》于2015年5月15日解除。 二、被告张杰于本判决书生效之日起十日内支付原告张振东2015年4月13日至2015年4月24日拆墙改造期间的补助费2400元、装修损失及货损5000元、违约金20000元，上述费用共计27400元。 如果被告未按照本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告张振东其余诉讼请求。 本案案件受理费2062元，由原告承担1031元，由被告承担1031元。因原告已预交，故被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长 陈 婷 人民陪审员 王 力 人民陪审员 王 华 二〇一六年七月十二日 书 记 员 张焕焕 打印：尹亚林校对:尹亚林2016年月日送达