安徽省歙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1021民初2717号 原告：黄山健华农林科技发展有限公司，住所地安徽省歙县经济技术开发区新安江大道**，统一社会信用代码913410217981286949。 法定代表人：周小健，执行董事。 委托诉讼代理人：胡明举，安徽利达律师事务所律师。 被告：王军，男，1978年12月8日出生，汉族，户籍地安徽省广德县，现住安徽省歙县。 委托诉讼代理人：吴跃庭，安徽望庭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴鑫禄，安徽望庭律师事务所律师。 第三人：黄山市蓝堡健身有限公司，，住所地安徽省歙县经济开发区新安江大道**黄山健华农林科技发展有限公司内），统一社会信用代码91341021MA2UW4GL72。 法定代表人：周健文。 原告黄山健华农林科技发展有限公司(以下简称“健华农林公司”）与被告王军、第三人黄山市蓝堡健身有限公司（以下简称“蓝堡健身公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告健华农林公司的法定代表人周小健及其委托诉讼代理人胡明举，被告王军的委托诉讼代理人吴跃庭、吴鑫禄到庭参加诉讼，第三人蓝堡健身公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告健华农林公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2015年3月6日签订的《厂房租赁合同》；2、判令被告立即向原告腾空交付租赁的厂房（坐落于健华农林公司内**第**、第**钢结构厂房部分）；3、判令第三人履行协助义务；4、判令被告支付违约金（逾期缴纳厂房租金的滞纳金），违约金暂时计算到2020年11月13日止为66095.33元；5、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年3月6日，被告以拟开设的歙县蓝堡健身会所法定代表人名义与原告签订《厂房租赁合同》，原告将厂房（（坐落于原告公司内**厂房的第**面积1511㎡，第4幢钢结构厂房部分、面积789㎡，总面积2300㎡）租赁给被告，租赁期限自2015年6月1日至2020年5月30日止，年租金193200元，租金按年结算，被告在每年的5月1日到5月30日内交付给原告。同时合同第十二条约定：“被告有下例情形之一的，原告可终止合同并收回厂房，造成原告损失，由被告负责赔偿：擅自将承租的厂房转租的、转让或擅自调换使用的”。合同第十条约定水、电费由被告支付。原告将厂房租赁给被告后，一直与被告联系房租、水电费缴纳等相关事宜。到了2020年5月，被告未支付租金，经多次催讨，被告自2020年5月31日起分三次支付了全年厂房房租的一半，由于一半的房租一直未缴纳，原告多次联系被告，要求被告按合同履行支付房租的义务，到了2020年10月份，被告将相关转租合同复印件交给原告，告知原告其已在2019年12月26日将厂房擅自转租给高峰，高峰、张志恒又于2020年5月19日将厂房转租给周健文。由于多年来缴纳租金及水电费均是联系被告，由被告安排人员缴纳到原告的账户，所以原告始终认为是被告在经营，在得知被告擅自转租事实后，原告即多次口头和电话通知被告要求解除双方的厂房租赁合同，并于2020年11月13日向被告送达《解除厂房租赁合同通知书》，通知被告解除合同，并要求被告在收到通知书后三日内腾空厂房交付原告，但被告未履行，也未与原告进行协商。另，第三人利用原告厂区内被告租赁的厂房于2020年6月5日注册了黄山市蓝堡健身有限公司。合同第十四条中约定：“逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的3‰向被告加收滞纳金”，因此，被告应当在2020年5月31日前支付一年厂房租金246577元，但被告只在2020年5月31日支付房租60000元、在2020年6月8日支付房租40000元、在2020年8月20日支付房租30000元，按合同的约定，计算至2020年11月13日止，被告应当支付原告厂房租金滞纳金66095.33元。由于被告在2015年3月6日以歙县蓝堡健身会所法定代表人的名义与原告签订《厂房租赁合同》时，歙县蓝堡健身会所并未办理工商登记，经查询歙县蓝堡健身会所在2015年6月16日注册后，又于2016年10月24日办理工商注销登记，由于歙县蓝堡健身会所已被注销登记，其作为民事主体的民事权利能力和民事行为能力均归于消灭，因此，歙县蓝堡健身会所不具有诉讼主体资格，《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定:“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担;家庭经营的，以家庭财产承担;无法区分的，以家庭财产承担。”所以，原告起诉被告作为诉讼主体承担责任，符合法律规定。原告认为，合法的租赁关系受国家法律保护，被告擅自转租的行为违反了合同约定，原告要求解除双方签订的厂房租赁合同符合合同约定，原告要求被告腾空交付厂房，作为第三人有协助的义务。 被告王军辩称，1、原告知晓被告将房屋转让给高峰、张志恒，高峰、张志恒又转让给周健文的事实，原告提交的转让合同，系被告提供给原告的，租金亦由第三人直接支付；2、原告于2020年在第三人经营的门面上粘贴通告导致第三人经营受到影响，从而引发了原告和第三人之间的矛盾，该矛盾经开发区管委会调解，已于2020年11月10日达成协议，在该协议上明确提前解除合同，义务由第三人履行；3、今年由于受到疫情、洪灾等自然灾害，要求减免租金3个月；4、因原告与第三人已达成协议解除租赁合同，因此要求原告立即返还被告已交房屋押金50000元；5、合同约定的违约金标准过高，如果存在第三人违约，要求降低违约金标准，按照一年期市场报价利率3.85%计算。综上所述，希望法院查明事实后，依法驳回原告诉请，原告与第三人的争议依法处理。 第三人蓝堡健身公司未到庭应诉。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月6日，被告以拟开设的歙县蓝堡健身会所法定代表人名义与原告签订《厂房租赁合同》，合同约定：原告将位于歙县经济开发区的部分厂房租赁给被告，具体为第13幢混凝土结构厂房的第1层、面积1511㎡，第4幢钢结构厂房部分、面积789㎡，总面积2300㎡；租期自2015年6月1日起至2022年5月30日止；年租金为193200元，租赁期间每年上涨上年租金的5%，被告应于本合同签订之日支付全年租金，租金按年结算，在每年5月1日至5月30日支付全年租金；押金50000元，合同期满后予以退回。合同第十二条：“被告如擅自将承租的厂房转租的、转让或擅自调换使用的，原告可终止合同并收回厂房，造成原告损失，由被告负责赔偿。”第十四条违约责任：“1、被告因违反合同第十二条导致终止合同的，原告不退回剩余租金；2、被告出现上述的十二条规定的原因而终止合同的，原告不退回剩余时间该厂房的租金；3、被告如逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的3‰向被告加收滞纳金。”后双方依约履行合同。按照合同约定，被告应在2020年的5月1日至5月31日向原告支付自2020年的6月1日起至2021年5月31日止的厂房租金246577元，因被告未支付租金，经原告催讨，被告于2020年的5月31日、6月8日、8月20日分别支付房租60000元、40000元、30000元，合计130000元。 另查，被告于2015年6月18日注册成立歙县蓝堡健身会所，类型为个体工商户，经营者为被告，于2016年10月24日办理注销登记。2019年12月26日，被告未经原告同意将“蓝堡健身会所”包括案涉厂房转让给高峰，高峰、张志恒于2020年5月19日将“健身会所”包括案涉厂房转让给周健文，周健文于2020年6月5日注册成立黄山市蓝堡健身有限公司。2020年10月，被告将案涉厂房历次转让情况告知原告。2020年11月10日，在歙县经济开发区人民调解委员会的调解下，原告与第三人就租赁关系解除等事项达成调解协议，约定至2020年11月30日止双方解除租赁关系，第三人于2020年12月5日前全部搬离，后因第三人反悔而无果。2020年11月13日，原告以被告擅自将厂房转让他人为由向被告邮寄《解除厂房租赁合同通知书》要求解除租赁合同，并要求被告腾空和交回厂房，被告于同日签收，未提出异议。2020年1月25日，歙县新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部发布了《关于加强新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告第2号》，其中规定“室内运动场所暂停营业”。2020年2月20日，歙县新型冠状病毒××疫情防控应急指挥部发布了《歙县新冠××疫情防控应急指挥部通告第20号》，其中规定“全面恢复正常生产生活秩序”。诉讼中，第三人现已腾空租赁的厂房，并于2021年1月13日将钥匙交给原告门卫，由门卫转交原告。 本院认为，原告与歙县蓝堡健身会所签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担，歙县蓝堡健身会所系个体工商户，已于2016年10月24日办理注销登记，经营者为被告，故被告应承接《厂房租赁合同》的全部权利和义务。被告在2020年10月才将案涉厂房已转租的事实告知原告，因此被告存在未经原告许可擅自将承租的厂房转租的事实，按照合同约定已构成违约，故本院对原告要求依约解除《厂房租赁合同》的请求予以支持，又因被告于2020年11月13日收到《解除厂房租赁合同通知书》，亦未提出异议，故原、被告双方签订的《厂房租赁合同》自2020年11月14日起解除。诉讼中，因第三人已主动搬离和腾空交付案涉厂房，故本院对原告第二、三项诉讼请求不再支持。 根据歙县疫情防控机构发布的相关通告确定受疫情影响营业期间为2020年1月25日至2020年2月20日，计26天，又《最高人民法院》第六条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，被告提出因受到疫情、洪灾等自然灾害影响要求减免租金3个月不具有事实和法律依据，本院不予支持，根据公平原则，予以调整为延期支付租金10天，又因在2020年10月之前，原告均是向被告催讨租金，被告亦未提出异议，被告未按合同约定支付租金，应当按照合同约定按日向原告支付月租金3‰的违约金，违约金为每天61.64元（246577元/年÷12个月×3‰），综上，被告最迟支付租金的时间应为2020年6月10日，故被告应承担从2020年6月11日起按61.64元/天计算至合同解除之日止的逾期缴纳厂房租金的违约金，截至2020年11月14日为156天，被告共应支付违约金9615.84元。对歙县经济开发区人民调解委员会的人民调解协议书，因第三人反悔，且该调解协议书未送达原告与第三人，故对该人民调解协议书，本院不予认可。被告要求原告返还押金5000元的请求，不属本案审理范围，被告可另行起诉。第三人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、自2020年11月14日起解除原告黄山健华农林科技发展有限公司与被告王军于2015年3月6日签订的《厂房租赁合同》； 二、被告王军于本判决生效之日起三日内支付原告黄山健华农林科技发展有限公司逾期支付厂房租金的违约金9615.84元； 三、驳回原告黄山健华农林科技发展有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费725元（已减半），由原告黄山健华农林科技发展有限公司负担200元，被告王军负担525元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  汪红升 二〇二一年二月三日 法官助理张文峰 书记员张菁菁