贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)黔0302民初3039号 原告吴万强，男，1964年5月6日生,身份证号，汉族,遵义市人，住遵义市红花岗区。 委托代理人韩毅，贵州事务所律师。 被告支英贵，男，1947年2月14日出生,身份证号，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。 第三人王旭，男，1972年3月15日出生，身份证号，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市。 第三人陈胜刚，男，1970年10月19日出生，身份证号，汉族，遵义市人，住遵义市。 原告吴万强与被告支英贵，第三人王旭、陈胜刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理，依法由审判员张祖华公开开庭进行了审理。原告吴万强及其委托代理人韩毅，被告支英贵，第三人王旭、陈胜刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴万强诉称，被告支英贵于1994年按照房改政策取得了遵义市红花岗区南舟路390号10栋2单元4楼7号房屋产权，并于1997年7月将该房屋出售给同是钛厂职工的王旭。买卖双方签订了住房协议，约定王旭支付购房款后2就在该房屋居住，但双方一直没有办理产权过户手续。2000年4月14日王旭又将该房转让给陈胜刚。原告于2008年2月16日从陈胜刚处购房并一直使用该房屋至今。原告与陈胜刚之间的房屋买卖合同合法有效，而陈胜刚与王旭之间的买卖合同也合法有效。在王旭与支英贵的售房协议中，约定了王旭有要求支英贵将房屋产权过户给王旭的权利。原告作为该房屋的实际所有人，也获得了要求被告过户的权利。但被告以原告并非合法的房屋买受人为由拒绝，综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，要求判令被告按照合同约定将位于红花岗区南舟路390号10栋2单元4楼7号房屋过户给原告，并由被告承担本案的诉讼费用。被告支英贵辩称，我与王旭签订的房屋买卖合同属实，但约定王旭支付购房款后，后面的债权债务与我无关。合同签订后，我的公积金被贵州遵钛（集团）有限责任公司扣除1万余元。后我找到王旭，要求其补足相应的款项，但王旭不同意补，并将房屋予以转卖。在王旭、陈胜刚转买卖该房屋时，我都给他们打招呼，不能买卖，但他们依然进行交易。因此，我不同意将房屋过户给原告，应驳回原告的诉讼请求。 第三人王旭辩称，我与支英贵买卖房屋是事实，约定由我支付8000元后即完成所有的义务。 第三人陈胜刚辩称，我从王旭手里买了房屋，并签了房屋买卖协议，在记管局也备了案。同时，我将房屋卖给吴万强也是事实，因此，要求被告履行过户手续。 经审理查明，被告支英贵于1994年按照房改政策以4984元的价格取得了遵义市红花岗区南舟路390号10栋2单元4楼7号房屋产权，并于1997年7月23日将该房屋出售给同3是钛厂职工的王旭。双方签订了住房协议，约定王旭支付购房款8000元后就在该房屋居住，因政策原因，双方一直未能办理产权过户手续。2000年4月14日王旭又将该房转让给陈胜刚。原告于2008年2月16日从陈胜刚处购房并一直使用该房屋至今。2000年8月遵义市住房分配货币化政策出台实施后，2003年9月，经相关部门核定，由被告支英贵补足了土地收益金5018元，该房屋可以办理房产证并上市交易。2003年，第三人陈胜刚将本案的争议房屋以支英贵的名义在房管部门办理的房产证，房产证号为00040756号。2010年5月21日，支英贵以遗失该房产证为由，向遵义市房屋产权监理处提出申请，并经该部门发了一份《补发证公告》。公告期满后，该房屋的新产权证号为遵房权证监字第201202849号。原告吴万贵陈述支英贵申请房产证遗失的事实不属实，真实的原因是房产证一直在第三陈胜刚手里，并由陈胜刚转交给了原告，现仍在原告手里。 以上事实，有原、被告，第三人的陈述、售房合同，卖房申请，售房协议，租房合同，房产权、证明等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点是第三人王旭与被告支英贵及第三人与原告签订的房屋买卖合同是否有效。本案中，被告支英贵与第三人王旭签订房屋买卖合同的时间是1997年，因该房屋系房改房，在2003年前均不能办理房产证，且王旭与支英贵在买卖协议中明确约定了房屋所有权归王旭所有，因此，双方的房屋买卖协议是真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立4的合同，自成立时生效”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，第三人王旭与被告支英贵之间的售房协议合法有效。同理，第三人王旭与陈胜刚签订房屋买卖合同的时间是2000年，第三人王旭在签订合同并支付8000元房款给支英贵后，其已履行了自己的义务，可以将该房屋进行处置。因此，第三人王旭与陈胜刚于2000年4月14日签订的房屋买卖合同合法有效，本院予以支持。2003年9月，因国家对房改房的政策作了改变，该房屋由支英贵补足了土地收益金5018元。从支英贵与王旭签订的售房协议来看，该部分债务应由王旭承担，但该债务仅属于债权，与房屋的所有权的转移属两个法律关系，被告支英贵在被扣除相应的土地收益金后，其应依约将房屋过户给王旭，同时，可以要求王旭支付上述款项。王旭于2000年4月14日将该房出售给陈胜刚，该房因未缴纳土地收益金而交易的受益者为王旭与陈胜刚，被告支英贵可向二人主张相应的权利，但不能因此而主张上述房屋买卖协议无效。第三人陈胜刚于2003年4月2日在房管部门以支英贵的名义将该房办理了房产证后，于2008年2月16日又将该房屋出售给原告吴万强。双方在本次交易中，因该房屋已办理了产权证，且吴万强明知该房屋的户主系支英贵，因此，吴万强在签订房屋买卖合同时应询问支英贵的意见，故原告吴万强并不当然取得该房屋的所有权，其取得该房屋的所有权已设定了相应的义务，即应付清支英贵被扣除的土地收益金。因本案的时间过度长，房屋与货币的价值随着时间的变迁产生了不对等的关系，也即2003年支英贵被扣缴的50185元土地收益金是符合当时的市场价值的，随着社会的发展，现在的房屋价值已远超当时的货币价值。如果双方将争议于2003年处理好，也即支英贵支付5018元并由王旭或陈胜刚补偿给支英贵后，双方的交易是符合交易预期的，则不会出现现今的房价与现金价值不对等的情形。支英贵的过错在于未及时依法向第三人主张权利，第三人的过错在于明知房屋可以上市交易后该房屋的交易价值显然大于购买时的价值而不补偿给支英贵，与公平合理的原则相违背。因此，本案的原告、被告及第三人在本案争议房屋的交易过程中均有不同程度的过错。本案庭审过程中，原告吴万强承诺愿意承担支英贵提出的合理的费用，但支英贵认为房屋买卖合同无效，不愿意由原告补偿现金。 综上所述，被告支英贵将本案的争议房屋出售是其真实意思表示，其与王旭签订买卖合同时房屋的所有权已转移，因此，第三人王旭、陈胜刚及吴万强之后的房屋买卖合同均有效。被告支英贵出售的房屋因政策原因被扣除的存量补贴，属于债权，并不能排除几份买卖合同的有效性，故应由原告吴万强补偿其相应的现金。结合支英贵被扣除的土地收益金的年份及现今房屋的价值，本院酌情由原告吴万强支付给支英贵2万元。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下： 一、由原告吴万强于本判决生效后十日内支付20000元给被告支英贵； 二、由被告支英贵于本判决生效后一个月内协助原告吴6万强到房屋管理部门办理产权过户手续。 案件受理费650元，由由原告吴万强承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审判员  张祖华 二〇一六年七月十九日 书记员  江梦玲