湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9731号上诉人（原审被告）：雷玲丽，女，1972年1月3日出生，汉族，住武汉经济技术开发区。委托诉讼代理人：易洞宾，湖北正康律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王爱兵，男，1971年3月5日出生，汉族，住武汉经济技术开发区。委托诉讼代理人：易洞宾，湖北正康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖祖传，男，1963年1月1日出生，汉族，住武汉经济技术开发区。委托诉讼代理人：张庆文，湖北恒康律师事务所律师。原审第三人：武汉红江一工贸有限公司，住所地武汉经济技术开发区沌口路**特**。法定代表人：章华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李江涛，湖北立丰律师事务所律师。上诉人雷玲丽、王爱兵因与被上诉人肖祖传、原审第三人武汉红江一工贸有限公司（以下简称红江一公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191民初237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雷玲丽、王爱兵上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回肖祖传的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由肖祖传承担。事实与理由：一、涉案房屋的土地性质在拆迁以前为何，并不是本案的关键。无论涉案房屋相关的土地以前是何性质，被政府授权征收后，就收归国有，土地性质不再是集体土地。涉案房屋能够被拆迁就证明该房屋可以买卖，阻却涉案房屋交易的事由已经不存在。即使是在房屋买卖行为发生之时存在买卖无效的情形，只要在起诉前符合法律规定，涉案合同应当认定有效。二、涉案房屋并非完全禁止买卖，而是有限定条件，可以在同集体内部买卖。雷玲丽、王爱兵与肖祖传户籍所在地同属沌口街，同属一个辖区，符合涉案房屋的买卖条件。三、肖祖传将涉案房屋卖给雷玲丽、王爱兵近20年，见雷玲丽、王爱兵获得较大拆迁利益就反悔，要求确认合同无效，从中获得利益，该行为不应得到法律保护。四、涉案房屋是肖祖传通过移民获得的宅基地，该宅基地是政府划拨，肖祖传移民后，其身份由农民转变为城镇居民。本案以涉案房屋系集体土地房屋来认定涉案合同无效缺乏事实依据。四、肖祖传起诉要求确认涉案合同无效早已经超过诉讼时效。五、本案遗漏诉讼主体，武汉经济技术开发区土地管理部门应作为第三人参与诉讼，以证明涉案房屋的土地性质。肖祖传辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回上诉，维持原判。一、本案属于农村集体土地上的宅基地建筑，并非商品房，不能适用关于商品房的相关法律规定。二、国家关于宅基地不能买卖的规定属于强制性规定。三、诚实信用原则、意思自治原则的适用是依法依规。本案一审对拆迁利益进行合理分配，公平合理。四、土地性质为农村集体土地，且至今未改变。五、合同无效是自始无效，不受诉讼时效的限制。红江一公司述称，请求法院依法判决。肖祖传向一审法院起诉请求：1.确认肖祖传、雷玲丽、王爱兵2003年签订的《房屋买卖合同协议》无效；2.判决雷玲丽、王爱兵腾退房屋并交付给肖祖传；3.本案诉讼费用由雷玲丽、王爱兵承担。后变更诉讼请求为：1.确认肖祖传、雷玲丽、王爱兵2003年12月15日签订的《房屋买卖合同协议》无效；2.判令红江一公司与雷玲丽签订的关于武汉市汉阳区沌口路18号红江小区21号房屋《“三旧”改造拆迁安置产权调换协议书》中1套90平方米安置房、1套120平方米安置房、617,044.1元拆迁补偿款归肖祖传所有；3.本案诉讼费用由雷玲丽、王爱兵承担。一审法院认定事实：肖祖传原系长江边红江村村民，于1998年因长江洪水移民全村整体搬迁安置至本辖区，后由原红江村统一集中分配使用武汉经济技术开发区红江小区21号地块，并由肖祖传自建两层半砖混结构房屋。2003年12月15日，肖祖传（甲方）和雷玲丽（乙方）签订《房屋买卖合同协议》一份，双方约定：“1.住房价格：11.66万元。2.甲方保证房屋完好，无债务纠纷，无遗留问题。3.本协议当日内生效，乙方先支付甲方委托代理人，购房款壹拾壹万陆仟陆佰元整，购房款由韩浩代收（甲方验证）甲方收到上述款项之后两日内，向乙方交付房屋。4.乙方办房产证时，甲方全力帮忙，出具所需证明，一切费用由乙方负责，房屋所有权归乙方所有。5.乙方在本协议生效后，当日交清所有购房款给甲方，甲方验证后，甲方需给乙方出具付款收据原件。6.本合同经双方当事人签字后生效，房屋所有权归乙方所有，乙方违约按总房价10%赔偿对方。7.本合同一式二份，双方各执一份，以资证明。此房：武汉经济技术开发区红江小区21号，总面积180平方米（二间二层），所有权、居住权，土地使用权归乙方雷玲丽所有。”协议尾部有出卖人甲方即肖祖传和买受人乙方即雷玲丽签字捺手印。合同签订当日，雷玲丽交付了全部购房款116,600元，肖祖传向雷玲丽出具收款收据一张，载明今收到雷玲丽人民币壹拾壹万陆仟陆佰元整，系付房屋交易款。肖祖传当日向雷玲丽交付了房屋，随后雷玲丽将房屋进行装修后一直居住使用该房屋。因本辖区沌口街“三旧”改造拆迁，2018年10月21日，雷玲丽与红江一公司签订了《“三旧”改造拆迁安置产权调换协议书》（以下简称安置协议），双方对红江小区21号房屋拆迁安置补偿达成了协议，该房屋后被相关部门统一拆除。根据安置协议，雷玲丽选择按照产权调换方式进行安置补偿，红江小区21号房屋住宅房屋面积189.52㎡，住宅房屋顶层层高低于2.2m部分的面积79.13㎡，住宅房屋面积补助12%后面积为212.26㎡；住宅房屋顶层层高低于2.2m部分评估后购买面积39.565㎡；选择安置房面积为120㎡一套和90㎡一套；住宅房屋300㎡内超出安置房面积41.8274㎡，住宅房屋300㎡外（扣除户型差）超出安置房面积0㎡；住宅房屋300㎡内超出安置房面积补偿金额439,187.7元，住宅房屋300㎡外（扣除户型差）超出安置房面积补偿金额0元，小计439,187.7元；此外，按照安置协议约定，红江一公司还应向雷玲丽支付住改非经营性补偿、附属房屋及附属物补偿、住宅房屋装修补偿、房屋搬迁补助费、临时安置补助费、附属设施迁移补偿、按期签约搬迁奖励等费用共计237,555.2元。现肖祖传认为涉案房屋所在的土地系集体土地，雷玲丽并非红江村村民，涉案房屋不能买卖，双方签订的《房屋买卖合同协议》无效，应该双返，拆迁权益应归肖祖传所有，双方对此协商无果，故肖祖传诉至一审法院，请求依诉予判。一审法院另查明，2003年12月15日，双方签订房屋买卖合同时雷玲丽非武汉经济技术开发区红江小区村民。雷玲丽和王爱兵系夫妻关系，于1992年结婚。一审法院再查明，红江一公司系由原红江村村民委员会改制形成，其根据2014年辖区房管局、土地局等部门联合执法入户调查来确定涉案房屋的拆迁权益人即雷玲丽。截止2018年10月拆迁时，涉案房屋未办理产权登记手续。一审法院在辖区沌口街土地管理部门调查核实后得知案涉土地建房时属于集体土地，现在的土地性质依然是集体土地。肖祖传认可安置协议中对涉案房屋按照产权调换方式进行安置补偿所包含的全部拆迁安置补偿权益。红江一公司陈述如果涉案房屋全部选择货币补偿方式，计算方法应为住宅房屋面积乘以单价10,500元/㎡且可以多补偿20%，以及住宅房屋顶层层高低于2.2m部分的面积乘以单价2,150元，即189.52㎡×10,500元/㎡×1.2+79.13㎡×2,150元/㎡，以上共计2,558,081.5元，再加上住改非经营性补偿、附属房屋及附属物补偿、住宅房屋装修补偿、房屋搬迁补助费、临时安置补助费、附属设施迁移补偿、按期签约搬迁奖励等费用共计237,555.2元。一审法院认为，本案的争议焦点：一、本案的《房屋买卖合同协议》是否有效？二、如合同无效，其法律后果如何？合同当事人是否存在过错？关于焦点一、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。该法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……。”一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。肖祖传与雷玲丽签订《房屋买卖合同协议》，约定将武汉经济技术开发区红江小区21号房屋卖给雷玲丽，其合同标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。涉案房屋所在土地性质系集体土地，签订合同时雷玲丽亦非本村村民，双方买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，肖祖传与雷玲丽签订的《房屋买卖合同协议》无效。无效的合同自始没有法律约束力，故肖祖传要求确认其与雷玲丽签订的《房屋买卖合同协议》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。关于焦点二、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”基于合同无效法律后果处理的一般原则，雷玲丽应将其购买的涉案房屋返还给肖祖传，因目前涉案房屋已被拆迁，不具备返还条件，但基于该房屋的拆迁权益仍存在，故雷玲丽应将相应的拆迁权益返还给肖祖传，肖祖传应将购房款返还给雷玲丽。因双方对合同无效均有过错，故应按各自的过错程度承担相应的责任。考虑到肖祖传在出卖时即知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又违反诚信原则以违法出售房屋为由主张合同无效，其对合同无效的法律后果承担主要责任，应对雷玲丽的信赖利益损失予以赔偿。同时，雷玲丽在购买涉案房屋时亦知其并非红江村村民，无资格购买涉案房屋仍然坚持购买，雷玲丽对合同无效的法律后果承担次要责任。涉案房屋拆迁发生在雷玲丽和王爱兵婚姻关系存续期间，一审法院以实际损失和双方过错程度为基础，兼顾公平原则以及拆迁利益的返还、信赖利益的赔偿、雷玲丽、王爱兵使用房屋的年限、购房款返还和物价涨幅等综合因素，且为减少当事人诉累，在扣除购房款116,600元后酌情按比例确定雷玲丽、王爱兵向肖祖传支付涉案房屋的拆迁补偿款610,370.38元，肖祖传诉请超过部分，一审法院不予支持。关于拆迁安置协议中的住改非经营性补偿、附属房屋及附属物补偿、住宅房屋装修补偿、房屋搬迁补助费、临时安置补助费、附属设施迁移补偿、按期签约搬迁奖励等费用共计237,555.2元，应属于拆迁权益中具有人身属性的部分，肖祖传要求分割该部分款项的诉讼请求，一审法院不予支持；关于雷玲丽和王爱兵认为肖祖传的诉讼请求已超诉讼时效的抗辩意见，一审法院认为合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，确认合同无效之诉不受诉讼时效制度的限制，故雷玲丽、王爱兵的上述抗辩意见一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、确认肖祖传与雷玲丽于2003年12月15日签订的《房屋买卖合同协议》无效；二、雷玲丽、王爱兵于一审判决生效之日起十日内向肖祖传支付610,370.38元；三、驳回肖祖传的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29,165元，由肖祖传负担19,261元，雷玲丽、王爱兵负担9,904元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：雷玲丽、王爱兵向本院提交照片一张，证明涉案土地的性质为国有土地。肖祖传向本院提交户口簿登记资料一份、武汉市公安局沌口街派出所的户籍信息一份，证明2008年1月21日前，肖祖传的户口性质为农业户口，职业是渔农。2008年1月21日后，肖祖传的户口性质为家庭户口，职业是司机。一审法院曾前往红江村拆迁指挥部、武汉经济技术开发区土地规划房产服务中心、武汉经济技术开发区（汉南区）国土资源和规划局、武汉经济技术开发区（汉南区）不动产局进行调查并制作落款日期为2019年4月16日、2019年4月23日的《调查工作记录》两份。经质证，肖祖传对于雷玲丽、王爱兵提交证据的意见为：该证据的真实性和证明目的均有异议。红江一公司对于雷玲丽、王爱兵提交证据的意见为：该证据的真实性无异议。对该证据关于目前土地的性质为国有土地没有异议。涉案土地在征收前是集体土地，征收后的性质发生变化，变成国有土地。雷玲丽、王爱兵对于肖祖传提交证据的意见为：两份证据的真实性无异议，证明目的有异议，这两份证据恰好证明肖祖传的身份从2008年1月21日起就不是农民，职业也从农民变更为司机。既然肖祖传和雷玲丽、王爱兵一样都是非农业户口，那么本案不适用《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款的规定。肖祖传是空挂户。红江一公司对于肖祖传提交证据的意见为：由法院依法核实。雷玲丽、王爱兵对于一审法院制作的《调查工作记录》的意见为：2019年4月16日的《调查工作记录》的真实性有异议。红江村已经撤销，现在仅是一个地理名词。章华现在是红江一公司的法定代表人。土地的性质应由书面的土地权属证书来证明。证明肖祖传的职业是渔民，不是农业户口，也证明了本案不适用《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款的规定。其中第十一条也谈到了有几户房屋可以办证，可以办证的房屋就可以买卖。这份证据也正好证明雷玲丽、王爱兵的观点。2019年4月23日的《调查工作记录》没有明确土地为农村集体土地，土地性质应由书面的土地权属证书来证明，涉案土地属于移民建镇，土地来源全部属于土地划拨，为沌口街划拨，而沌口街属于城镇办事处，那么该划拨土地为国有土地。肖祖传对于一审法院制作的《调查工作记录》的意见为：2019年4月16日的《调查工作记录》可以证明土地为集体土地，关于村民户籍性质，表述不准确，2007年之前肖祖传是农业户口，此外可证明雷玲丽、王爱兵不是本村村民。2019年4月23日的《调查工作记录》的真实性无异议，也证明了涉案土地是集体土地，集体土地即使有证也不能随意转让。红江一公司对于一审法院制作的《调查工作记录》的意见为：两份《调查工作记录》均无异议，2014年10月武汉经济技术开发区管委会对所有的村下了文件，将村改为公司。本院认为，对于雷玲丽、王爱兵提交的照片一张，无法证明涉案土地的性质，本院对该证据的证明目的不予确认。对于肖祖传提交的户口簿登记资料一份、户籍信息一份，能够达到其证明目的，本院对该两份证据的证明目的予以确认。本院对一审法院制作的《调查工作记录》两份的真实性予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，2008年1月21日前，肖祖传的户口性质为农业户口，职业是渔农。2008年1月21日后，肖祖传的户口性质为家庭户口，职业是司机。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋所在土地的性质如何认定。二、肖祖传与雷玲丽签订的《房屋买卖合同协议》的效力如何认定。三、肖祖传起诉请求确认涉案合同无效是否超过诉讼时效。四、一审法院是否遗漏诉讼主体。关于争议焦点一，因一审法院制作的落款日期为2019年4月23日的《调查工作记录》中，武汉经济技术开发区土地规划房产服务中心以及武汉经济技术开发区（汉南区）不动产局的工作人员均陈述“红江村的土地一直都是集体所有”，结合一审法院调取的红江村档案资料中载明“申请征（拨）用地总面积182亩，其中征用集体土地182亩”等事实，故一审法院认定涉案房屋所在土地的性质为集体土地具有事实依据。关于争议焦点二，因涉案《房屋买卖合同协议》的标的物不仅包含房屋所有权，还包含相应的宅基地使用权。而涉案房屋所在土地为集体土地，签订合同时雷玲丽并非本村村民，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”以及最高人民法院于2010年4月30日作出的《关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案的请示的复函》〔（2010）民一他字第4号〕中明确指出：“农村房屋（含宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效”，故一审法院认定肖祖传与雷玲丽签订的《房屋买卖合同协议》无效并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三，因确认合同无效请求权为形成权，不适用诉讼时效的规定，故肖祖传起诉请求确认涉案合同无效并未超过诉讼时效。关于争议焦点四，经过审查，一审法院并未遗漏诉讼主体，雷玲丽、王爱兵关于本案遗漏诉讼主体的上诉理由不能成立。综上，一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对雷玲丽、王爱兵的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9904元，由雷玲丽、王爱兵负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 文审判员 安林锋二〇二一年二月一日书记员 何 瑛