北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京01民终4303号上诉人（原审被告）王桂生，男，1955年10月28日出生。委托代理人杨明利，北京市易行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）冯秀兰，女，1951年10月25日出生。委托代理人黄诠胜，北京回龙律师事务所律师。原审第三人北京银行股份有限公司朝外支行，住所地北京市朝阳区朝外大街12号（海蓝云天商场一层西门）。负责人顾明琪，行长。委托代理人李坤，男，1985年12月11日出生。上诉人王桂生因与被上诉人冯秀兰、原审第三人北京银行股份有限公司朝外支行（以下简称北京银行朝外支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第19160号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。冯秀兰在原审法院诉称，2008年7月13日，我和王桂生签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定：王桂生将自己位于北京市昌平区6号楼9单元101号房屋出卖给我，房屋价款60万元，房屋首付款为40万元，尾款20万元在过户当天一次性支付；因诉争房屋系经济适用房，依照政策年满5年后双方应办理转移过户登记手续。之后，我依约向王桂生支付首付款40万元，并入住诉争房屋至今；2008年7月17日王桂生取得房屋所有权登记。后诉争房屋产生诉讼，现北京市第一中级人民法院（2014）一中民终字第3990号判决书已经确认我与王桂生签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系有效合同，且诉争房屋也已具备过户条件，王桂生理应按照合同约定配合我办理过户手续。我已经多次通知王桂生协助办理，王桂生均不予配合。为维护我的合法权益现提起诉讼，请求法院依法判令：1、将北京市昌平区6号楼9单元101号房屋过户到我的名下；2、王桂生承担本案诉讼费。王桂生在原审法院辩称，不同意冯秀兰的诉讼请求，我没有收到过冯秀兰的购房款，当时购房款冯秀兰没有打给我。我的前妻涉嫌诈骗，房屋存在一房二卖。双方已于2012年8月解除房屋买卖协议，当时约定给冯秀兰45万元，所以不同意冯秀兰的诉讼请求。北京银行朝外支行在原审法院辩称，因为目前房子尚有贷款未还清，判决不应损害我们的抵押权。原审法院经审理查明，2007年12月23日王桂生与北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购得坐落于昌平区6号楼1层9单元101号房屋一套，合同总价为256446元，该房屋建筑面积为98.62平方米，房屋性质为经济适用住房。2008年3月26日，王桂生与北京银行朝外支行签订借款协议，约定王桂生向北京银行朝外支行借款10万元，贷款期限为10年，还款方式为等额本息还款。2008年7月17日，王桂生取得该房屋的所有权登记。2009年4月7日，北京银行朝外支行办理了涉案房屋的抵押登记手续。2008年7月13日，王桂生（出卖人）与冯秀兰（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王桂生以600000元的总价将坐落于昌平区6号楼9单元101号房屋出售予冯秀兰；该房屋为向社会公开销售的经济适用住房；王桂生同意在交付首付款当日将该房屋交付给冯秀兰。当日，王桂生（甲方）与冯秀兰（乙方）签订《补充协议》，协议第一条约定“房屋总价为60万元，首付款40万元，在签订本合同当天乙方付给甲方1万元作为该房定金，剩余首付款39万元在2008年7月30日前乙方交付给甲方，剩余房款20万元在甲乙双方过户当天乙方一次性付给甲方”。协议第二条约定“此套房产系经济适用房，符合国家现有经济适用房满五年上市要求，故乙方购买此套房产。如政策之内可以过户甲方不配合乙方办理过户手续则甲方违约，所收房款肆拾万元整双倍返还乙方……”。冯秀兰于合同签订当日向王桂生支付购房定金1万元，于2008年7月30日向王桂生支付房屋首付款39万元。冯秀兰支付完毕购房首付款后，王桂生将涉案房屋交付给冯秀兰。冯秀兰在涉案房屋内居住至今。冯秀兰与其配偶陈国海于2010年1月18日离婚。2008年2月3日，王桂生与案外人刘金雨签订《二手房买卖合同》，约定王桂生将其所有的昌平区6号楼9单元101号房产以70万元的价格出售给刘金雨。2012年，刘金雨以王桂生未履行买卖合同为由诉至法院，要求王桂生协助刘金雨办理房屋过户手续。案件审理过程中，冯秀兰作为有独立请求权的第三人参加诉讼。在2013年5月8日的开庭审理中，王桂生的答辩意见是不同意刘金雨的诉讼请求，房屋已在2008年卖给冯秀兰；对于冯秀兰提起的诉求表示同意，对冯秀兰陈述的事实亦予以认可。一审判决认定王桂生与刘金雨、王桂生与冯秀兰签订的两份买卖合同均为有效合同。冯秀兰已经占有该房屋，且王桂生表示愿意将房屋出售给冯秀兰，故对于刘金雨要求继续履行合同、办理过户手续的诉求，不予支持。后刘金雨、王桂生提起上诉，北京市第一中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。另查，涉案房屋现有房屋贷款未还清，北京银行朝外支行表示应偿还的贷款本金是28064.53元，如果提前还款的话需要以还款的日期确定应偿还的利息，并表示以法院判决为依据，借款人以外的人可以偿还贷款。庭审中，王桂生表示曾与冯秀兰及其配偶陈国海达成协议，双方均同意于2012年8月解除房屋买卖合同。冯秀兰对此不认可。冯秀兰表示愿意代为偿还剩余银行贷款，并同意一次性支付剩余购房款20万元。上述事实，有房屋所有权证、（2012）昌民初字第13720号民事判决书、（2014）一中民终字第3990号民事判决书、开庭笔录、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收条、银行存折、离婚证、他项权证书、借款合同及当事人的陈述等证据在案佐证。原审法院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，冯秀兰与王桂生签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，涉案房屋的原购房合同系在2008年4月11日之前签订，在法庭辩论终结前涉案房屋已具备上市交易条件，故双方签订的房屋买卖合同有效，双方均应依约履行义务。冯秀兰已依约履行了支付首付款的义务，王桂生亦向冯秀兰交付了房屋。现冯秀兰应依合同约定向王桂生支付剩余购房款20万元，王桂生应配合冯秀兰办理涉案房屋的产权转移登记手续。王桂生辩称双方的买卖合同已解除，但未提供充分证据予以证明，且其在2013年的开庭审理中亦表示同意将房屋出售给冯秀兰，同时冯秀兰对双方解除合同一事不认可，故王桂生的辩称，法院不予采信。因涉案房屋尚有银行贷款未还清，冯秀兰同意代为清偿房屋剩余贷款，北京银行朝外支行对法院以判决的方式判令借款人以外的人偿还贷款亦表示同意，故涉案房屋的剩余银行贷款由冯秀兰代为偿还。鉴于冯秀兰的付款义务尚未完成，为维护交易的稳定，保护出售人的相应权利，法院予以一并解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、冯秀兰于本判决生效之日起三十日内给付王桂生购房款二十万元，王桂生于收款当日协助冯秀兰办理位于北京市昌平区6号楼9单元101号房屋的权属转移登记手续；二、北京市昌平区东小口镇龙锦苑东一区6号楼9单元101号房屋在北京银行股份有限公司朝外支行的剩余贷款由冯秀兰代为偿还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，王桂生不服，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销一审判决，将本案发回一审法院重新审理。上诉理由为：1、冯秀兰与王桂生之间的房屋买卖合同已经在2010年10月6日解除，双方签订了解除协议；2、解除协议有王淑英以及冯秀兰配偶陈国海的签字，因此本案与其二人存在利害关系，本案遗漏了当事人，程序错误；3、双方之间合同并未约定王桂生一定将房屋过户给冯秀兰，因此一审法院判决支持冯秀兰要求过户的诉讼请求缺乏法律依据。冯秀兰对此答辩称，不认可王桂生所述的解除合同一事，本案房屋买卖合同双方是王桂生与冯秀兰，并不涉及其他人利益，不需要追加其他当事人，一审法院判决正确。同意一审判决，不同意王桂生的上诉请求及理由。北京银行朝外支行对此答辩称，王桂生的上诉意见与我公司无关，我公司的利益不应当受到损害。同意一审判决。本案审理期间，王桂生向本院提交协议书一份，欲证明双方房屋买卖合同已经解除。该协议书上抬头部分有打印的甲方：冯秀兰；乙方：王桂生；丙方及丁方分别为手写的王淑英和陈国海。其中约定：3、冯秀兰提议解除其与王桂生签订的《北京市存量房屋买卖合同》，将前述房屋交还王桂生，由王桂生退还购房款45元（肆拾伍万元整）；王桂生愿意解除与冯秀兰签订的房屋买卖合同，但暂时没有能力退还购房款（此条款在王桂生交付冯秀兰肆拾伍万元后生效）；四、如前述房屋最终被人民法院判归冯秀兰所有，或者人民法院认定王桂生与冯秀兰签订的房屋买卖合同有效，撤销或认定王桂生与刘金雨的房屋买卖合同无效，丙方在相关司法文书生效后七日内，将购房费用人民币肆拾伍万元整一次性给付冯秀兰，房屋归丙方所有；国家收取的，与房屋买卖相关的税费，全部由丙方承担。八、本协议一式四份，于四方签署时成立、生效；但，与房屋买卖相关的条款，待房屋确认归冯秀兰所有或者确认冯秀兰与王桂生签订的房屋买卖合同有效的同时生效。甲方：冯秀兰；乙方：王桂生；丙方：王淑英；丁方：陈国海。冯秀兰对该协议书的真实性不予认可，不认可落款的冯秀兰为其本人所签，且认为协议书不能证明买卖合同已经解除。本院经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：王桂生与冯秀兰于2008年7月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应依约履行。王桂生虽主张该房屋买卖合同已经解除，并在二审中提交了协议书就此加以证明，但冯秀兰对该协议书的真实性并不认可。其次，该协议书中关于冯秀兰与王桂生协商解除《北京市存量房屋买卖合同》的约定，系以王桂生交付冯秀兰四十五万元作为生效条件，因王桂生并未实际向冯秀兰支付该笔款项，故协议书中关于解除《北京市存量房屋买卖合同》的条款的生效条件并未成就。第三，在2012年发生的诉讼中，王桂生表示愿意继续履行与冯秀兰之间的房屋买卖合同，该意思表示亦与合同解除的事实相矛盾。此外，王桂生二审期间所提交的协议书的落款时间与其一审期间主张的买卖合同解除时间相矛盾。因此，王桂生所持房屋买卖合同已经解除的上诉理由缺乏事实依据，本院对此不予采信。现冯秀兰已经依约支付了首付款，王桂生负有配合冯秀兰办理房屋所有权转移登记的义务，冯秀兰亦应当依约支付剩余购房款。冯秀兰作为守约方，有权请求继续履行双方之间的房屋买卖合同。一审法院依据双方之约定，判令王桂生在收到剩余购房款20万元的当日为冯秀兰办理房屋所有权转移登记正确，本院予以维持。本案房屋买卖合同的双方系冯秀兰与王桂生，冯秀兰作为买受人起诉要求出卖人王桂生履行合同，诉讼主体正确。王桂生所持协议书中有王淑英与陈国海的签字故应当追加二人为当事人的上诉理由于法无据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费九千八百元，由王桂生负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费九千八百元，由王桂生负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王良胜代理审判员  王 梦代理审判员  徐 冰二〇一六年七月二十八日书 记 员  罗娇杨