广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初5570号原告：温国良，男，汉族，住广东省佛山市南海区，委托代理人：刘燕，系广东华鸿律师事务所律师。被告：温振明，男，汉族，住广东省佛山市南海区，委托代理人：周丽杭，女，汉族，住广东省佛山市南海区，系被告温振明的妻子。被告：温叶兴，男，汉族，住广东佛山市南海区，两被告的共同委托代理人：陈志雄，系广东信广律师事务所律师。原告温国良与被告温振明确认合同无效纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，被告温振明申请追加温叶兴作为被告参加诉讼。本案由代理审判员李柳媚适用简易程序于2016年5月19日、6月29日两次开庭进行了审理。两次开庭原告的委托代理人刘燕、被告温振明及其委托代理人周丽杭、两被告的共同委托代理人陈志雄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于1991年3月24日投得位于里水和顺××鱼塘的使用权一块，土地调查宅基地编号××，土地长为21米，宽17米。2002年8月26日，原告将其中的15米×17米的面积转让给被告温振明，使用权转让款16500元。近一年期间，原告知道被告温振明是居民身份，没有获取宅基地的资格。再加上，被告温振明否认其受让的是15米×17米的范围，一直坚称受让的是21米×17米的范围。与此同时，从2015年12月至今，被告温振明多次到村委会无理取闹，而且多次言语恐吓原告，严重打扰原告及家人的正常生活。被告受让范围并无其他建筑设施，虽然该土地一直未办理土地证，但已在国土部门进行了备案登记，使用权人至今为原告。原告认为被告温叶兴与本案无关，不是本案合同的相对人。故起诉请求：1、判令原告于2002年8月26日将其所投得的宅基地转让给被告温振明的行为无效；2、被告返还该宅基地使用权予原告，原告将宅基地使用权转让款16500元返还给被告；3、诉讼费由被告支付。两被告答辩称：一、关于本案的法律事实。涉案合同之实质受让人为温叶兴，事缘温振明兄弟甚多，父亲温叶兴望取得宅基地使用权用作家庭分配。温振明向与父亲同住，故受让之事由温振明出面办理，但实为父亲温叶兴完全出资，父亲为实质受让方。宅基地所有权人里水镇××村村民委员会的宅基地使用权人登记中，记载涉案土地编号为宅基地调查编号××号，温叶兴为土地使用权人，本案应当追加温叶兴为共同被告，以便贵院全面查明事实，分清是非责任，免因漏列诉讼主体而误判。二、关于本案合同的标的、性质和法律效力。原告于1991年3月24日向里水鲁岗北洲投地而获得××村民委员会对涉案宅基地使用权的认可，但未办理土地使用权证，故原告取得的实为以××村民委员会为相对人的合同权利，而非物权。相对应地，原告2002年8月向温振明（实质受让人应为温振明父亲温叶兴）出让的标的，也非物权，而是原告与××民委员会之间的合同权利。因此，本案原被告合同的性质，应为合同权利义务转让协议。而非物权转让协议。《中华人民共和国民法通则》91条规定：合同一方将合同的权利，义务全部或部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。由此，合同权利义务转让，其有效与否，关键在于合同相对人，即××村民委员会同意与否。原告把其投地而与××村民委员会之间产生的合同权利义务，转让于温振明（实质受让人为温叶兴），××村民委员会是予以认可并作了备案登记的，符合上述法律规定，故涉案合同应为合法有效的。而且原告的合同权利也并非全部是原始取得，其中的一半合同权利，本由温玉林取得，后缴款时，温玉林弃要，经××村民委员会同意，才全部转由原告取得，亦即，本案的标的，已经是二次合同权利义务转让，其转让方式，均为通过取得合同相对人即××村民委员会同意。最后原告既从未使用收益涉案宅基地，也未领取集体建设用地使用权证，故其不是宅基地的物权人，因此，讼争合同不应亦不宜理解为宅基地物权转让合同。原告享有的实际是其与××村民委员会之间因投地备案而产生的合同权利义务，其再把这种合同权利义务，再次转让予温振明（实质受让人为温叶兴）而已，且这次转让，已经取得合同相对人××村民委员会的同意备案认可。若把合同标的理解为转让宅基地物权，则岂非是把原告1991年的××投地备案视同宅基地物权登记，这是违反我国土地管理法及物权登记、物权公示归属政府行政主管部门的法律规定。也容易陷入无证买卖宅基地合同无效的法律误区。所以，本案双方合同转让标的不是宅基地物权，而是原告与××村民委员会之间投地备案的合同权利义务而已。至于受让人温叶兴将来能否取得宅基地使用权登记，这是其依法进行行政审批，属于行政权管辖范围，不宜在民事诉讼中解决。三、受让方的资格问题。原告主张温振明居民身份而无权受让致合同无效，这与客观事实不符。首先，本案的实质受让人是温振明父亲温叶兴，其受让方资格自是不成疑问。退而言温振明，其原本户籍地就在里水××，其后虽曾迁出，但现在户籍亦已迁回，也具有××集体参股购买股权资格，亦当有权受让；再者，温振明作为温叶兴的儿子，彼此是同住直系亲属，自当有权受让。最后，诚如上文所述，这也是宅基地权属行政审批范围，在土地登记前，不宜民事诉讼解决。综上，本案合同应为合同权利义务转让纠纷，原告主张合同实体无效的理据不能成立，应予驳回。四、原告的第二项诉请，主张返还宅基地使用权的请求无理，违反土地权属应首先政府行政处理前置的原则，不属民事诉讼范围，应予以驳回。1、首先，诚如上文所述，涉案宅基地使用权未有国土部门权属登记，本案不宜作物权纠纷，涉案当事人转让标的，实际上是以土地所有权人××民委员会为相对人的合同权利而已；基于此，原告无土地物权登记，无物权确认而请求返还物权，自是无理，应予驳回。2、再者，原告从未对涉案宅基地使用收益，客观来说，宅基地至今一直处于未有建设使用状态，返还宅基地使用权一说亦无从说起。3、最后，即使把案件作为物权纠纷处理，依据《中华人民共和国土地管理法》第16条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。”如何理解适用上述条款中的应由人民政府处理的土地使用权争议，《国家土地管理局对浙江省土地管理局关于土地登记中有关问题的请示的批复》（国土批〔1997〕87号1997年８月11日）：“土地权属争议是指土地登记前，土地权利利害关系人因土地所有权和使用权的归属问题而发生的争议……”。本案中，涉案宅基地使用权方面并未办理土地使用权证，若原告坚持作为权属纠纷处理，使用权归属原告抑或温叶兴抑或温振明，属于土地使用权权属争议。根据上述土地管理法规定，原告温国良应当先向乡级人民政府或者县级以上人民政府申请处理，此为提起宅基地使用权纠纷诉讼的必要前提，即为行政前置程序，而原告没有经过政府处理的程序就提起诉讼，属于程序不合法。政府有关部门未就涉案宅基地使用权作出处理前，法院不宜就本案宅基地使用权权属作出判决。故基于此，应驳回原告起诉。涉案宅基地虽然未办理土地证，但已经土地管理部门备案登记，记载在不动产登记簿上。因此，根据最高院的观点，涉案宅基地未办理土地证并不影响权属情况，涉案宅基地应已确权，权属人为温国良。如此说来，原告温国良2002年8月是以宅基地权属人的身份向温振明（实质受让人应为温振明父亲温叶兴）出让宅基地使用权，实质受让人温叶兴具备受让资格；再者，宅基地所权人里水镇××村村村民委员会的农村住宅用地调查登记表中，记载涉案土地编号为宅基地调查编号××号，温叶兴为土地使用权人。综上，涉案合同应当合法有效，涉案宅基地的使用权早已转让给温叶兴，温叶兴应是现时涉案宅基地的合法使用权人。原告温国良诉请确认涉案合同无效的请求无事实与法律依据，应予驳回。原告在诉讼中举证如下：1、原告的身份证复印件1份，用以证明原告的诉讼主体资格；2、被告的身份证复印件1份，证明两被告的诉讼主体资格。3、鲁岗村民委员会3月21日的证明原件1份，证明原告合法取得涉案土地的使用权且已在近期得到鲁岗村委员会的确认，鲁岗村没有确认温振明或者温叶兴的土地使用权；4、转让证明复印件1份，证明原告与被告温振明在2002年8月26日签订了一份转让协议，将温国良所投的土地转让给温振明，同时约定转让款是16500元，该转让证明证明温国良和温振明才是转让合同的相对人，与温叶兴无关；5、收据复印件1份，证明温国良合法取得涉案土地的使用权；6、农村宅基地信息表原件1份（打印时间为2016年3月28日），证明该土地的使用权人为原告温国良，说明该土地已经经过相关的主管单位的确认，因为这是国土部门所盖章确认的，也不存在需要行政前置的问题；7、农村集体经济组织成员证、股权证原件各1份,证明原告已被确认为佛山市南海区农村经济组织成员，而且是北洲股份经济合作社的成员，证明原告具有合法取得宅基地的资格。8、土地纠纷调解证明原件1份，证明该土地纠纷曾在村委会进行调解，发生在2016年3月或之前，参与纠纷调解的人是温振明不是温叶兴。9、农村宅地归户表原件1份，用以证明对宅基地已在国土资源部门进行过备案登记，至今为止该土地的归户情况仍然登记在原告的名下；10、农村私人住宅建房申请公示（备案）复印件1份，用以证明该公示时间是2015年11月张贴，合同相对人是温振明而非温叶兴；11、录音光盘1份，录音文字1份，用以证明录音时间是在2016年1月5日下午，合同相对人是温振明而非温叶兴；被告对原告提供证据1-2无异议。对于证据3的真实性无异议，对于关联性有异议，原告称其是近期得到村委会的确认有异议。该证据只能反映原告曾经在1991年3月投得土地使用权，投地款为2250元，不能反映现在的实际情况。而且被告认为投地的权利义务已经在2002年转让给被告。对于证据4-5的真实性确认，对其关联性有异议，该单据是由被告温叶兴持有，是实际的受让人。对于证据6真实性无异议，认为涉讼土地已经在国土部门进行备案，对于证据7无异议。对于证据8的真实性有异议，不能反映客观的情况，而且温振明参与调解是符合常理的，因为在家庭会议中已经明确涉案土地是由温振明来继承的。对证据9真实性不清楚，如果该证据是真实的，那么涉讼土地已经在国土所进行备案，该证据不能反映该土地现在的权属状况，因2002年8月原告已经将涉讼土地的使用权转让给温叶兴，变更的情况已经在鲁岗村委会国土的档案内作变更备注，虽然该变更未上报至国土所，但被告认为该变更是合法有效的，国土所也可以对相应的变更状况履行后续的审批变更手续。对证据10真实性不确认，因没有原件核对，该证据也不能证明原告的主张，因温振明与温叶兴是父子关系，双方是同住亲属，而且根据家庭财产会议，将涉讼土地分配给温振明，所以对原告刻意区分温叶兴与温振明，被告认为是没有意义的，缺乏诚实信用的行为，原告刻意区分行为实际是为其反悔找借口。对证据11真实性不确认，质证意见与证据10一致，涉讼土地的实际受让人是温叶兴。被告在诉讼中举证如下：1、1991年3月24日的村委会证明原件2份、NO.0012547收据原件1份,证明原告在1991年向村委会投地的相关合同及款项凭证,也是原被告双方转让合同的标的,标的就是原告与村委会的合同权利义务;2、转让证明原件1份、2002年8月26日收据原件1份、2015年5月6日协议原件1份，证明被告受让证据1，实际受让人是温叶兴；3、2016年4月18日里水鲁岗村民委员会证明原件1份、2002年8月27日鲁岗村委员会证明原件1份、和顺镇鲁岗村北洲组宅基地红线图原件1份，证明被告受让证据1的行为已经得到合同相对××村委会的同意；4、温玉林2016年4月25日出具证明原件1份，证明原告并非合同权利的全部原始取得人，原告是受让温玉林的一半权利，所以证据1其实是有2次转让的；5、居民户口本原件1份、户口登记册原件1份，证明温振明原户籍跟现户籍都是××村，有购股资格；6、温叶兴受让时的解释原件1份，证明温叶兴当时是实际受让人，温振明是受温叶兴的委托去办理该事。7、温叶兴佛山市南海区农村集体经济组织成员证复印件1份，用以证明温叶兴是经济组织成员证，受让了涉案土地与法庭向村委会调查取证取得的宅基地登记表上所记载的土地使用权变更情况（温国良变更为温叶兴）相印证；8、温叶兴佛山市南海区农村股份合作经济组织股权证复印件1份，用以证明温叶兴是经济组织成员证，受让了涉案土地与法庭向村委会调查取证取得的宅基地登记表上所记载的土地使用权变更情况（温国良变更为温叶兴）相印证；原告对被告提供证据1的真实性无异议，证明原告原始取得涉案土地的使用权，该份证明不能证明村委会是本案合同的相对人，因为村委会应该是涉案土地的所有权人，作为所有权人是证明该涉案土地的使用权被原告竞投所得。对于证据2中的转让证明、2002年8月26日收据的真实性无异议，对于被告家庭内部所签的家庭内部协议的三性不予确认。对于证据3中2016年4月18日里水鲁岗村民委员会证明、和顺镇鲁岗村北洲组宅基地红线图无异议，对于2002年8月27日鲁岗村委员会证明有异议，因为这于双方在2002年所共同确认的转让协议是矛盾的，也与后期的2016年4月18日以及原告所提交××村委的证明均相矛盾，所以请求法院不予采信该份证据。对于证据4的真实性无异议，但是温玉林和温叶兴作为证明人证明温玉林将当时10.5米*17米的土地转让给原告，而温玉林与温国良均是同一村的村民，所以其转让行为获得了村委的认可，也符合了相关的法律规定。所以该证据并不能否认原告合法取得涉案土地的使用权。对于证据5的真实性无异议，但对其关联性有异议，该户口本的取得时间是2016年4月12日，显示该日期之前被告温振明是金和社区居委会辖区的居民，而且该户口本当中显示的是家庭户口，而非农业人口，所以被告不××村委会的集体成员，被告温振明没有成员和股东资格，其至今为止都没有资格获得宅基地使用权。对证据6认为与本案无关，对真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据7-8真实性无异议，但与本案无关。审：为查清本案事实，本院调取如下证据：1、农村住宅用地调查归户表原件2份、调查登记表原件1份。2、鲁岗村北洲股份合作经济社章程原件1份。3、佛山市南海区国土城建和水务局粤06**民初5570号的复函原件1份。原告对本院调取的证据1的真实性有异议，对于非打印的手写部分是后期加进去的，对此不予确认；对于证据2无异议；对证据3的真实性无异议，但国土部门确未对该土地的归户情况进行解释，所以该函件不能否认温国良合法取得该宅基地的使用权。被告对本院调取的证据1的真实性和关联性确认，与被告的举证是相印证的，证明了涉案合同的标的在2002年的时候已经转让，转让的时候也取得了合同相对××村委会的同意认可及备案，这个调查表恰恰就××村委会备案的证据。同时也证明了涉案标的的实际受让人是温叶兴。对于证据2的真实性予以确认，对于关联性，被告认为温叶兴××村集体经济组织的成员，温振明也具有参股购股的资格，而且温振明作为温叶兴的儿子是法定的继承人，根据章程，本身也有继承的资格。对证据3的真实性无异议，但该函件内容较粗疏，而且本案原告所先后提供的两份农村宅地归户表、农村宅基地信息表有相应土地登记信息，有土地的编号、坐落、图号，应具备了土地档案的信息，所以这函件没有明确是否已经存在土地档案资料，而且函件中也有提到图号及宅地编号。根据我国现行的宅基地领证实践，请求法院结合鲁岗村村委会的宅基地档案信息表，因该信息表上对相应的土地地号作出了登记，使用权人有先是温国良后为温叶兴的登记。经审查，被告对原告举证1-7、9真实性无异议及原告对被告证据1、证据2中的转让证明、收据；证据3村委会证明、宅基地红线图；证据4、5、7、8真实性无异议，本院对上述证据予以确认。被告对原告证据8真实性有异议，该证据是村委会出具的证明原件，本院对此予以确认；因证据9未有原件核对，本院对此真实性不予认可，被告对证据10、11真实性均有异议，证据10录音难以反映录音的全部内容，故本院对此不予确认。原告对被告提供的证据2中家庭内部协议真实性有异议，因该证据是被告方单方面制作，本院对此不予确认；原告对证据3中8月27日鲁岗村委会证明有异议，该证据是鲁岗村委会作出的，本院对此予以确认；原告对被告提供的证据6不予确认，该证据的内容并未能反映被告所证明的内容，故本院对该证据证明效力不予确认；双方对本院出示的证据2、3均无异议，原告对证据1真实性有异议，对手写部分不予确认，被告对证据1真实性无异议，本院认为该部分是手写的，并未加盖公章，且该表是村委会对于村内宅基地的调查登记情况，其效力低于里水国土所及南海区国土局提供的土地信息，因此应以国土部门出具的宅地登记情况为准。经审理查明：原告温国良于1991年3月24日以投地款2250元向××村民委员会即现在的佛山市南海区里水镇鲁岗村北洲股份合作经济社投得了四队门口鱼塘的土地使用权。2002年8月26日，原告温国良出具转让证明，将1991年新投的四队门口鱼塘转让给温振明，转让款16500元。梁继洪作为证明人在转让证明上签名。原告已经收取温振明支付的转让款16500元。上述四队门口鱼塘位于佛山市南海区里水镇和顺××（图号××，宅地编号××），面积375平方米，该土地并未办理土地登记。原告温国良户籍家庭人口4人，该户有地籍号为××的151平方米土地（温国良占有50%）。被告温振明没有北洲股份合作经济社社员资格，被告的父亲温叶兴具有北洲股份合作经济社社员资格。涉讼土地现为空地一块，其中有6米×17米的范围内兴建了围墙，该部分原告称已转让给其亲戚。原告主张被告返还15米×17米的土地予原告。涉讼土地现由两被告控制。本院认为，本案的争议焦点是转让行为是否有效。被告主张本案的合同相对方为原告及被告的父亲温叶兴，但是根据转让证明可以看出涉讼土地是转让给被告温振明的，且结合原告的陈述，其转让的对象并非温叶兴，且在签订前后均不知道两被告之间的任何委托或者代理的情况，被告主张受让人是温叶兴没有任何依据。本案涉讼土地虽未登记，但是根据原告及本院调取的证据，涉讼土地应属于宅基地性质。被告温振明并不具有北洲股份合作经济社社员资格，并不能受让该村的宅基地，因此原告将涉讼土地使用权转让予被告的行为无效。被告主张转让的是合同权利，并非物权，本院认为被告并没有受让的资格，因此，该合同也依法无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告温国良因此收取被告温振明的转让款16500元应予以返还被告温振明。又因涉讼土地并未进行土地登记，原告并非土地的权属人，原告请求归还涉讼土地依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第九条、第四十三条的规定，判决如下：一、原告温国良与被告温振明于2002年8月26日转让位于佛山市南海区里水镇和顺××（图号××，宅地编号××，面积375平方米土地使用权的行为无效；二、原告温国良应于本判决发生法律效力之日起十日内退还转让款16500元予被告温振明；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取50元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  李柳媚二〇一六年七月十三日书 记 员  巫柳谕书 记 员  阮楚欣