北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1244号上诉人（原审被告）：李玮，女，1957年10月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张保玉（李玮之夫），住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京东光物业管理股份有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街******。法定代表人：黄旭东，董事长。委托诉讼代理人：王少川，男，北京东光物业管理股份有限公司员工。上诉人李玮因与被上诉人北京东光物业管理股份有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初10048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员梁睿独任审理，于2021年2月5日公开开庭审理了本案。上诉人李玮的委托诉讼代理人张保玉、被上诉人物业公司的委托诉讼代理人王少川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玮上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.李玮与物业公司之间没有签订过物业服务合同，没有合同纠纷；2.李玮使用的物业定性为军产房，根据2019年3月27日总后勤部发布的（2019）638号《关于发放军队人员住房物业服务补贴及收取物业费》的通知，军产权房在该通知文件发布前没有物业费，军产房建设维护是由军费支出，该通知发布后才有了物业费的补贴及缴纳，李玮是军人，所住军产房应按照军队住房规定执行；3.物业公司身份及提交证据不合法，物业公司对军产房没有经营管理资格，物业公司出示的与空军指挥学院对外服务部签订的托管合同不具有法律效力；4.国家及北京市关于物业管理等相关法规没有涉及到军产房，军产房是按军队内部管理标准收费的；5.李玮提交的证据未被采信，一审判决缺失法律规定的时效性。物业公司辩称，同意一审法院判决。物业公司向一审法院起诉请求：判令李玮支付2000年1月1日至2019年12月31日物业费19589.76元，电费440元，以上费用共计20029.76元。一审法院认定事实：李玮系北京市海淀区蓝靛厂（即北四环西路88-2怡丽北园）2号楼6单元401房屋的使用权人。根据空军指挥学院营房处出具的房屋登记表显示，该房屋建筑面积为102.03平方米（其中地下储藏间17.73平方米）。2000年10月26日，空军指挥学院（甲方）与东光物业管理有限公司（后更名为物业公司）（乙方）签订物业管理委托合同，双方约定有：“甲方将海淀区怡静苑（后更名为怡丽园）委托于乙方实行物业管理；委托管理期限为20年，自2000年10月27日起至2020年10月27日止；物业服务费由乙方向具体物业使用人收取，每年一收；物业使用人每年8月1日至10月31日向乙方缴纳当年的物业管理服务费和供暖费，超过此日期入住的住户可按入住时间每年交纳”等内容。一审庭审中，物业公司称，其与空军指挥学院合同签订日期为2000年10月26日，但其自2000年1月1日起已经开始进入小区进行服务，一直服务至今；物业费按照0.8元/平方米·月收取；电费是楼道等公共区域的照明电费，按照每年22元的标准收取。物业公司另提交催缴通知及其张贴场景照片，主张其通过在小区公告栏及小区单元楼门前张贴催缴通知的方式向业主进行物业费催缴。李玮不认可东光物业的催缴方式，称从未看到过上述催缴通知。物业公司提交（2020）京01民终6180号民事判决书，证明生效判决已判定其收取物业费、电费以及起诉未过诉讼时效。李玮则主张，其及爱人为军人、军人职工，与其他业主不一样，按照规定军人（包含军人职工）不应交纳物业费。对此李玮提交工作证、退休证、军队职工住房补贴宣传材料及关于发放军队人员住房物业服务补贴及收取物业服务费的通知。物业公司对此不予认可。李玮提交其2003年、2004年、2020年交纳涉案房屋供暖费的发票、收据及交费通知单，主张其房屋实际面积99.63平方米，供暖费也是按照这个标准来收取的；提交2000年1月3日交纳物业管理费的发票，证明其已经交纳了2年的物业费；提交2009年交纳公共照明费的收据，证明其已经交纳2005年至2009年的公共照明费100元。物业公司认为，房屋面积应以使用证为准，物业费是李玮入住时交给开发商的，对于电费交纳情况予以认可。一审法院认为，依据空军指挥学院与物业公司签订的物业管理委托合同可知，物业公司为涉案小区提供了物业服务。李玮自涉案房屋的建设单位购买房屋后，虽并未取得房屋所有权证书，但涉案房屋由其居住使用，其实际享受了物业公司提供的物业服务。本案中李玮主张其享受军人待遇不应交纳物业费，对此未有证据佐证，故该院对此不予采信。参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力的规定，空军指挥学院与物业公司签订的物业管理委托合同对李玮具有约束力。因此李玮应向物业公司支付物业服务费用。对于涉案房屋建筑面积的确定，该院暂以空军指挥学院营房处出具的房屋登记表载明为准，如以后有变更，可对此另行解决。因物业公司提供物业服务系持续性行为，现仍在小区提供物业服务，故对其主张权利的诉讼时效的要求不宜过于严苛。物业公司提交的证据可以证明其并无明显怠于行使权利的行为，故现物业公司主张2000年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费和电费，于法有据，该院予以支持，但李玮已交纳的电费应予以扣除。李玮之辩称，缺乏事实及法律依据，该院对此不予采信。综上所述，该院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、李玮于判决生效后10日内给付物业公司2000年1月1日至2019年12月31日的物业费19589.76元、电费340元，共计19929.76元；二、驳回物业公司其他诉讼请求。二审中，物业公司未向本院提交新证据，李玮向本院提交一份李玮与北京市房山城乡建筑企业集团总公司第四工程处于2000年1月3日签订的《居住管理协议》，证明李玮已经缴纳2000年、2001年的物业费。物业公司质证称，物业公司的档案中有李玮与北京市房山城乡建筑企业集团总公司第四工程处签订的《居住管理协议》，对《居住管理协议》的真实性认可，并称其档案中也有该协议，但对证明目的不予认可，认为该协议只能证明李玮与开发商签订了一个协议，证明不了李玮交纳了2年的物业费。本院经审查认为，因物业公司认可该证据的真实性，本院对其真实性予以确认，对该证据能否证明李玮的主张，在下文本院认为部分予以论述。二审中，本院依法补充查明：李玮（甲方）与北京市房山城乡建筑企业集团总公司第四工程处（乙方）签订的《居住管理协议》约定，乙方对居住小区实行统一物业管理，甲方按规定每年8月1日至10月31日前交纳各项物业管理费用。李玮一审中提交了编号为3468731，开票日期为2000年1月3日，付款单位为李玮（2-6-401），金额为2060.07元，服务项目为物业管理费的北京市服务业专用发票，该发票右上角注明“2年”，该发票加盖了北京市房山城乡建筑企业集团总公司第四工程处财务专用章。二审中，李玮出示了该发票的原件，物业公司对前述发票的真实性认可，并称该费用是交给前期物业公司的，其是从前期物业公司接手的涉案小区的物业服务，但称该发票不能证明李玮交纳了2年的物业费。二审中，物业认可李玮系于2000年1月3日入住的案涉房屋；李玮对于0.8元/平方米/月的物业费标准没有异议。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依据空军指挥学院与物业公司签订的物业管理委托合同可知，物业公司为涉案小区提供了物业服务。李玮自涉案房屋的建设单位购买房屋后，虽并未取得房屋所有权证书，但涉案房屋由其居住使用，其实际享受了物业公司提供的物业服务，双方形成了事实物业服务合同关系。参照依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力的规定，空军指挥学院与物业公司签订的物业管理委托合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，该前期物业合同对李玮具有约束力，李玮作为业主在接受物业服务的同时，亦应向物业公司支付物业服务费用，一审法院对此认定并无不当，本院对此不持异议。关于李玮应交纳的物业费的数额，本院认为，因物业公司的档案中有李玮与北京市房山城乡建筑企业集团总公司第四工程处于2000年1月3日签订的《居住管理协议》，并认可李玮于该日入住案涉房屋，物业公司亦认可是从前期物业公司手中接手案涉小区后向李玮提供的服务，李玮一审中出示了其交纳物业费的发票，足以证明以交纳了入往前两年的物业费，因此，对于物业公司向李玮主张2000年1月3日至2002年1月2日期间的物业费，本院不予支持。李玮关于其享受军人待遇不应交纳物业费的主张，与本院查明的事实不符，亦无相应的法律依据，该院对此不予采信。李玮关于所住军产房应按照军队住房规定执行，军产房在2019年3月27日之前没有物业费的主张，从其提交的证据中并无法得出该结论，本院对此不予采信。李玮关于一审判决缺失法律规定的时效性的上诉理由，本院认为，物业服务具有长期性、持续性的特点，且物业公司现仍为涉案小区提供物业服务，故对于物业公司关于诉讼时效的举证责任不宜过于严苛，物业公司提交的证据可以证明其并无明显怠于行使权利的行为，一审法院对此认定并无不当，本院不持异议。综上所述，李玮提交的证据可以证明其部分主张成立，其上诉理由中的合理部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。一审法院认定事实部分有误，处理结果部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，最高人民法院印发的《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条之规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初10048号民事判决；二、李玮于本判决生效后10日内给付北京东光物业管理股份有限公司2002年1月3日至2019年12月31日期间的物业费17625.34元、电费340元，共计17965.34元；三、驳回李玮其他诉讼请求。一审案件受理费150元，由李玮负担135元，由北京东光物业管理股份有限公司负担15元。二审案件受理费298元，由李玮负担266元，由北京东光物业管理股份有限公司负担32元。本判决为终审判决。审 判 员  梁 睿二〇二一年二月九日法官助理  杨颜金书 记 员  段瑞强