浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初7574号 原告：诸暨万风商业管理有限公司。住所地：诸暨市浣东街道苎萝东路****。 法定代表人：桑伟杰，系执行董事。 委托诉讼代理人：陆新华、徐炎栋，浙江天册律师事务所律师。 被告：浙江永利中心城投资有限公司。住所地。住所地：诸暨市浣东街道暨东路**第**iv> 法定代表人：楼建根，系董事长。 委托诉讼代理人：胡祥甫、钱雪慧，浙江金道律师事务所律师。 被告：诸暨永腾商业管理有限公司。住所地：诸暨。住所地：诸暨市浣东街道暨东路**第**2502 法定代表人：楼建根，系执行董事。 委托诉讼代理人：王素花，浙江法校（诸暨）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何利江。 原告诸暨万风商业管理有限公司（以下至判决主文前简称万风公司）与被告浙江永利中心城投资有限公司（以下至判决主文前简称永利公司）、诸暨永腾商业管理有限公司（以下至判决主文前简称永腾公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，原告申请财产保全，本院依法作出裁定，并采取相应保全措施。后原告申请撤回财产保全申请，本院予以准许，并裁定解除对两被告的保全措施。原告申请先予执行，本院予以准许并于2020年5月14日作出民事裁定。被告永利公司申请复议，本院于2020年6月12日作出民事裁定，驳回永利公司的复议请求。因案情复杂，本案转普通程序并组成合议庭于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告万风公司的委托诉讼代理人陆新华、徐炎栋，被告永利公司的委托诉讼代理人钱雪慧、被告永腾公司的委托诉讼代理人何利江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万风公司向本院提出诉讼请求：一、判令二被告立即停止侵害、排除妨碍，停止对案涉不动产（坐落于诸暨市××街道××路××号建筑面积137088.59㎡的雄风永利西区广场）的管理、使用、收益和处分等侵害行为，自涉案不动产中退出，并不妨碍原告对案涉不动产的管理、使用、收益和处分；二、判令二被告向原告赔偿损失人民币2000万元（暂定，最终以实际查明金额为准）；三、案件受理费、保全费、担保（保险）费由两被告共同承担。诉讼过程中，原告申请撤回上述第二项诉讼请求。事实与理由：2019年12月份，原告依法竞得坐落于诸暨市××街道××路××号建筑面积为137088.59㎡的雄风永利西区广场建筑物及附属设备设施资产（即涉案不动产），并与被告永利公司签署《资产转让协议》。此后，原告依约支付转让价款，并于2019年12月29日登记取得涉案不动产的不动产权证书。根据《物权法》第六条、第九条、第十条及第十四条规定及不动产物权登记公示原则，涉案不动产已归属于原告所有，原告系涉案不动产合法且唯一的所有权人。根据《物权法》第三十九条规定，原告对涉案不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。但被告永利公司及合作方被告永腾公司却在没有任何合法依据的情况下，非法侵害及妨碍原告基于所有权对涉案不动产享有的管理、使用、收益及处分的权利。两被告的违法行为已严重侵害原告对涉案不动产享有的合法物权，致使原告遭受重大损失。《物权法》第三十五条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《侵权责任法》第十五条规定：承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；…（四）返还财产；…（六）赔偿损失……以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《侵权责任法》第十九条规定：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。据此，原告为维护自身权益特起诉，望依法裁判。 被告永利公司辩称，原告提出的诉讼请求没有法律依据，理由如下：1.根据原、被告双方以及在诸暨市产权交易有限公司确认的成交确认书中第3条，竞价标的物交接的第1点明确约定了只有在中标按约交付全部中标价款后方可交接；2.原、被告在资产转让协议第5条交割条款中第1点交割满足的条件，双方也一样明确约定原告应将全部转让款支付之后方满足交割条件，而本案原告并没有按两份协议约定履行其付款义务，故其提出交割的诉讼请求缺乏法律依据。 被告永腾公司辩称，要求原告支付自2019年12月30日至2020年6月20日期间永腾公司的管理费用暂估为3000万元。其余同被告永利公司答辩意见。 原告万风公司向本院提供了下列证据： 证据一、成交确认书、资产转让协议，证明2019年12月26日原告依法竞得坐落于诸暨市××街道××路××号面积为137088.59㎡的雄风永利西区广场的事实。经质证，两被告对真实性、关联性均无异议，合法性要求法院审核。 证据二、不动产权证清单以及不动产权证40本，证明2019年12月29日原告已登记为雄风永利西区广场的唯一所有权人的事实；经质证，两被告对真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，认为原告取得物权的合同约定了行使占有、处分、使用的物权权利的前提条件是原告支付所有的转让款。 证据三、通知函、回复函，证明原告多次敦促二被告立即停止对雄风永利西区广场的占用、使用及管理，并在2020年4月15日以邮寄、微信、现场张贴等形式发送了这份通知函，被告永利公司在收到通知函后于4月17日回复函给原告，并编造各种理由，至起诉时仍实际管理雄风永利西区广场，侵害、妨碍原告所有权实现的事实；经质证，两被告对通知函真实性及收到通知函的事实无异议，但对通知函的内容不认可；对回复函的真实性无异议，对证明对象有异议。 证据四、付款凭证两份、提供视频光盘/U盘，证明被告永腾公司受被告永利公司委托在2020年5月份的时候仍在涉案不动产现场办公并对涉案不动产直接进行管理，具体负责对涉案不动产的对外租赁及物业管理等事宜，直接向相关租户收取物业管理费及租金等款项的事实。经质证，被告永利公司认为真实性无法确认，但对先予执行前涉案西广场确实由被告永腾公司在经营管理无异议；被告永腾公司认为其确实是受永利公司委托进行管理，其余同永利公司质证意见。 证据五、转账凭证，证明原告为本案支出保全担保费12000元的事实。经质证，两被告要求法庭核实。 证据六、参拍保证金代打函及代付确认函，证明根据标的资产的挂牌公告、参拍者应该向诸暨市监管账户支付1亿元参拍保证金，这里面也提到了原告因为参拍标的资产需要向浙江万风购物有限公司出借1个亿，浙江万风购物有限公司向诸暨市市政府指定监管账户支付的原告参拍保证金。代付确认函中提到永利公司在2019年12月24日在产权交易中心挂牌转让，参拍者应支付2亿元的参拍保证金。同时也确定了案外人向交易所出具了两份代打函，现在浙江万风购物有限公司为了履行项下的付款义务，由万风公司借款1亿元打入诸暨市市政府指定的监管账户。经质证，两被告认为，1.由于是案外人发的两份函件，被告从未参与，真实性无法确认；2.如果正如原告陈述这2个亿保证金是由诸暨市新城投资开发集团有限公司代打的，为何在代发后双方在签署正式资产转让协议时没有将诸暨市新城投资开发集团有限公司写在鉴于部分，所以被告认为原告的主张和资产转让协议的内容是冲突的，无法证明原告的主张是成立的；3.资产转让协议第3页第4条，转让价格的支付第1点中关于保证金最后是变成什么样的资金性质非常明确的约定了（a）“本协议签署后乙方委托诸暨市万风新天地商业中心有限公司向政府监管账户支付的1亿元参拍保证金自动转换为转让款保证金”，鉴于部分第3点是委托浙江万风购物有限公司支付，转让款的条款里说的又是委托诸暨市万风新天地商业管理有限公司支付，这1个亿到底是哪家公司支付在条款上约定都是不明确的；4.向法庭说明，暂且抛开1个亿是谁打的问题。这1个亿的保证金最后是转变成房款，然而这个房款如果按照原告所说是由诸暨市新城投资开发集团有限公司代打作为保证金、房款，按照这个逻辑这个保证金应支付到本案被告，但是这个保证金没有支付到被告处而是直接退还到诸暨市新城投资开发集团有限公司，被告方提供的账户进出情况也是可以看到，这笔钱是在12月26日打进，12月31日打出，关于这笔钱的性质也是和原告在庭审中举证的矛盾的，这笔钱付款付进来是很明确写着过桥资金，所以打进来的目的不是付保证金，从监管账户打回诸暨市新城投资开发集团有限公司账户也写着归还过桥资金，结合原告提供诸暨市新城投资开发集团有限公司的代发确认函，如果按照原告所说这个代打的钱是借给万风公司作为转让款的，但是为什么这个款项又重新打回去了？因此从款项客观的支付情况可以说明，这2个亿没有作为房款的支付，事实上也没有支付到本案被告的账户上，因此被告认为本案的原告并没有付清房款。 被告永利公司向本院提交了以下证据： 证据七、2019年10月26日被告永利公司与受让方陈金迪、张海忠签署的转让协议，证明案涉房产实际购买人及产权为该协议约定的乙方陈金迪、张海忠的事实。经质证，原告认为其并未参与签署《房产转让协议》,真实性无法确认，对关联性及证明对象有异议；案涉不动产的买受人系原告，且原告并非陈金迪、张海忠设立的公司；原告不是《房产转让协议》的合同当事人,因此该协议如何约定与万风公司无关；原告设立于2019年12月13日,而《房产转让协议》签署协议是12月26日，将这份与在后设立的万风公司签署的《资产转让协议》进行关联，没有依据。 本院为查清案件事实需要，在庭审中出示被告永利公司庭前提交的证据材料中监管账户资金往来情况梳理、银行收付款单据等（证据八）。原告认为该组证据能证明2019年12月26日至2019年12月31日发生于诸暨市暨阳街道工业总公司账户中的款项往来情况，资产转让协议明确约定该账户为收取转让款、保证金专用指定账户，可以证实原告已经付清7.265亿元转让价款的事实。被告认为，其提供的证据七与本案有关联，涉案不动产的真正买受人是陈金迪和张海忠，且根据资产转让协议约定冲突，资产转让协议明确原告委托浙江万风购物有限公司代向监管账户付款1亿元，而不是诸暨市新城投资开发集团有限公司支付一亿元。 被告永腾公司未提供证据。 上述证据经庭审质证，均已收集在卷。证据一、证据二、证据三，两被告对真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。证据四，两被告虽认为真实性无法确认，但均认可在先予执行前由被告永腾公司实际管理的事实，故本院对该事实予以确认。证据五符合形式要件，本院予以确认。证据六，原告已提交证据原件予以核实，符合形式要件，本院予以确认。证据七，原告认为真实性无法确认，对关联性、证明对象提出异议，本院认为，即使该份证据客观真实，但本案原告并非合同相对人，现原告又对关联性提出异议，故本院在本案中不予确认。证据八，双方对真实性均未提出异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年12月，原告万风公司竞得坐落于诸暨市××街道××路××号的雄风永利西区广场建筑及附属设备设施资产，并于2019年12月26日签约《成交确认书》，确认书载明：一、竞价会名称：浙江永利中心城投资有限公司商业房屋建筑物资产转让竞价会；二、中标人与竞价标的：中标人万风公司；竞价标的名称坐落于诸暨市××街道××路××号的雄风永利西区广场建筑物及附属设备设施资产；中标价人民币柒亿贰仟陆佰伍拾万元整（？72650万元）；三、竞价标的物交接：1.中标人按约交付全部中标价款后方可交接竞价标的物，并应与产权转让方签订《浙江永利中心城投资有限公司商业房屋建筑物资产转让合同》；2.竞价标的物交接和验收按《浙江永利中心城投资有限公司商业房屋建筑物资产转让竞价方案》说明标的资产范围确认；四、其他约定…。原告万风公司、被告永利公司以及诸暨市产权交易有限公司均在《成交确认书》上签字盖章。之后，根据《成交确认书》，原告万风公司（乙方）与被告永利公司（甲方）签订《资产转让协议》，并就相关权利义务作了明确约定。协议鉴于部分：1.甲方持有位于诸暨市××街道××路××号的雄风永利西区广场（简称“标的资产”），具体不动产权证书详见附件清单；2.甲方由于经营不善出现债务危机，在诸暨市政府的推动下，甲方于2019年12月24日在诸暨市产权交易有限公司公开挂牌转让标的资产；3.乙方于2019年委托浙江万风购物有限公司代为向诸暨市政府指定账户［简称“政府监管帐户”中国农业银行诸暨支行，开户名：诸暨市暨阳街道工业总公司，账号：1953××××5060］支付了1亿元参拍保证金；此后乙方作为唯一符合竞买条件的参拍主体，成功竞得标的资产，并取得诸暨市产权交易有限公司出具的《成交确认书》［可按实际挂牌竞买情况调整］。协议第一条约定相关定义:1.政府监管帐户指诸暨市政府指定的监管帐户［中国农业银行诸暨支行，开户名：诸暨市暨阳街道工业总公司，账号：1953××××5060］，用以接收并存放相应标的资产参拍保证金、转让价款保证金及转让价款；2.转让价款保证金指在标的资产交割前乙方或乙方委托浙江万风购物有限公司代为向政府监管帐户支付的全部资金；3.交割指甲方向乙方交付标的资产及相关所有法律、财务等文件，乙方在甲方的协助下取得标的资产的所有权，完成变更为标的资产所有者的法律程序，并由乙方在交割清单上签字确认的过程；4.交割日指本协议第五条约定的条件满足并且标的资产过户至乙方名下的不动产登记手续办理完毕之日。协议第二条约定标的资产:1.现甲方同意将甲方拥有的位于诸暨市××街道××路××号的面积为137088.59㎡的雄风永利西区广场资产（即“标的资产”）转让给乙方，乙方同意受让该资产，标的资产涉及的具体资产清单详见本协议附件；2.标的资产不包含甲方及标的资产涉及的任何负债（该等债务仍由甲方负责偿还，包括但不限于借款、对外担保等，如因此造成乙方损失的，甲方应予赔偿）；3.标的资产公开挂牌转让前，标的资产上存在的全部租赁、委托经营等合同关系均已解除，且已取得法院或仲裁机构出具的生效法律文书的确认。协议第三条约定转让价格：甲乙双方同意，以诸暨市产权交易有限公司《成交确认书》确认的价格，即评估报告以2019年11月12日为评估基准日对标的资产所做的评估结果为依据，确定标的资产的转让价格为人民币72650万元（大写柒亿贰仟陆佰伍拾万元整）。前述转让价格已包括甲乙双方因本次标的资产所需支出的一切税费。协议第四条约定转让价款的支付：1.标的资产交割前，乙方按如下方式向政府监管帐户支付转让价款保证金（ａ）本协议签署后，乙方委托诸暨市万风新天地商业中心有限公司代为向政府监管帐户支付的1亿元参拍保证金自动转化为转让价款保证金；（ｂ）本协议签署后，乙方向政府监管帐户支付剩余6.265亿元转让价款保证金。前述转让价款保证金在标的资产交割前，仅视为乙方对按约支付转让价款的担保，不得以任何方式被解读为乙方向甲方支付转让价款，若最终标的资产未能于乙方（及其委托方）足额支付转让价款保证金后2日内完成交割及过户，乙方以及浙江万风购物有限公司代为支付的转让价款保证金均应按照原路径在乙方（及其委托方）足额支付转让价款保证金后3个工作日内无息退回相应汇款人。2.标的资产完成交割后，乙方向政府监管帐户支付的7.265亿元转让价款保证金全部自动转化为乙方向甲方支付的标的债权转让价款，即视为乙方完成了对甲方的转让价款支付义务。双方还对其他事项作了约定。 2019年12月29日，案涉坐落于诸暨市××街道××路××号的不动产转移登记至原告名下，原告取得不动产权证书。 2019年12月，浙江万风购物有限公司向诸暨市产权交易有限公司出具“参拍保证金代打函”（编号：03万风06），载明：鉴于永利公司于2019年12月24日公开挂牌转让雄风永利西区广场（简称“标的资产”，地址诸暨市××街道××路××号），根据《挂牌公告》，参拍者应向诸暨市政府指定的监管帐户支付1亿元资产参拍保证金，现万风公司因参拍标的资产需要，向其借款1亿元，为防止资金被挪作他用，拟直接将借款向诸暨市政府指定监管帐户支付。并特别说明：其向诸暨市政府指定监管账户支付的1亿元资金系万风公司参拍标的资产的保证金，与标的资产拍卖相关的一切程序及活动，均由万风公司实际参与并实际享有权利。2019年12月20日，诸暨市新城投资开发集团有限公司向诸暨市产权交易有限公司出具“代付确认函”，载明：鉴于永利公司于2019年12月24日公开挂牌转让雄风永利东西区广场（简称“标的资产”），根据《挂牌公告》，参拍者应向诸暨市政府指定的监管帐户支付2亿元资产参拍保证金。诸暨市万风新天地商业中心有限公司（简称“万风新天地”）已出具编号为03万风05的《参拍保证金代打函》，浙江万风购物有限公司（简称“万风购物”）已向贵公司出具编号为03万风06的《参拍保证金代打函》，现万风新天地、万风购物为履行前述《参拍保证金代打函》项下的付款义务，分别向其借款1亿元，为防止资金被挪作他用，拟直接将借款向诸暨市政府指定监管帐户支付。并特别说明：其向诸暨市政府指定监管账户支付的2亿元资金，其中1亿元系出借给万风新天地的借款，并为万风新天地代诸暨万风新天地商业管理有限公司支付参拍标的资产的保证金，另外的1亿元系出借给万风购物的借款，并为万风购物代诸暨万风商业管理有限公司支付参拍标的资产的保证金；其将2亿元转入诸暨市政府指定监管帐户之日止，即视为其已向万风新天地、万风购物实际提供各1亿元的借款，同时亦视为万风新天地、万风购物已分别履行了《参拍保证金》项下各1亿元款项的支付义务。2019年12月26日，诸暨市新城投资开发集团有限公司汇入前述户名为诸暨市暨阳街道工业总公司的监管帐户共计2亿元。另，原告于2019年12月29日、12月31日分别汇入上述监管帐户5.065亿元、1.2亿元，合计6.265亿元。 另查明，原告万风公司为申请财产保全支出担保费12000元。原告万风公司向本院申请先予执行，本院予以准许并作出民事裁定，该民事裁定已于2020年6月8日全部执行完毕，本院于该日出具结案通知书。 本院认为，妨碍物权，权利人可以请求排除妨碍。原告万风公司以72650万元的中标价成为案涉位于诸暨市××街道××路××号的面积为137088.59㎡的雄风永利西区广场资产（即“标的资产”）的中标人，原告与被告永利公司及诸暨市产权交易有限公司三方根据中标结果签订的《成交确认书》。原、被告根据《成交确认书》签订的《资产转让协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规之强制性规定，本院依法认定有效，双方当事人均应遵照执行。本案中，被告永利公司由于出现债务危机，在诸暨市政府推动下，于2019年12月24日在诸暨市产权交易有限公司公开挂牌转让标的资产，原告委托浙江万风购物有限公司代为向政府监管账户支付1亿元参拍保证金，浙江万风购物有限公司为支付上述参拍保证金向诸暨市新城投资开发集团有限公司借款1亿元，诸暨市新城投资开发集团有限公司于2019年12月16日直接将1亿元支付至政府监管账户。除上述1亿元款项之外，原告于2019年12月29日、12月31日分别汇入上述监管帐户5.065亿元、1.2亿元，计6.265亿元为转让价款保证金。根据《资产转让协议》约定，该协议签订后，上述1亿元参拍保证金自动转化为转让价款保证金。标的资产完成交割后，原告向政府监管账户支付的7.265亿元转让价款保证金全部自动转化为原告向被告永利公司支付的标的债权转让价款，即视为原告完成对被告永利公司的转让价款支付义务。又根据协议约定的交割日（指本协议第五条约定的条件满足并且标的资产过户至乙方名下的不动产登记手续办理完毕之日），原告已于2019年12月29日完成案涉不动产的转移登记手续，并取得不动产权证书，原告亦已按照约定汇入政府监管账户的7.265亿元（其中原告支付6.265亿元、诸暨市新城投资开发集团有限公司支付1亿元），综上事实，应认定为交割条件已成就。被告永利公司抗辩，诸暨市新城投资开发集团有限公司汇入政府监管账户的1亿元已于2019年12月31日返还给诸暨市新城投资开发集团有限公司，故该1亿元不能认定为原告支付的转让款。本院认为，从被告永利公司提供的监管账户资金往来情况梳理、银行收付款单据分析，监管账户除2019年12月31日汇给诸暨市新城投资开发集团有限公司的2亿元款项外，尚有大额的多笔款项支出，根据协议记载，被告永利公司挂牌转让案涉标的资产系因其出现债务危机在市政府推动下进行，且原告并非该监管账户的实际控制人，只要原告按照资产转让协议约定将7.265亿元款项汇入监管账户，交割条件即成就。至于款项进入监管账户后的去向，不属于本案之审查范围。综上，本院对被告永利公司之抗辩不予采纳。被告永利公司申请本案中止诉讼，本院认为，鉴于本案事实已查清，其要求中止诉讼，不符合法律规定的条件，本院不予采纳。被告永腾公司答辩要求原告支付管理费，与本案系不同法律关系，本院在本案中不作处理。原告万风公司根据《资产转让协议》，办理了案涉不动产的转移登记手续，根据不动产权证书记载，原告万风公司系讼争不动产的所有权人，其对涉案不动产享有直接支配和排他的权利。本案两被告继续占有、使用案涉不动产，侵害了原告的物权，根据物权法规定，原告可以请求排除妨碍。原告申请财产保全，本院亦采取了保全措施。原告在诉讼中申请撤回财产保全，系其对诉讼权利的自由处分，本院已准许，原告要求二被告承担保全担保费的诉请，本院不予支持。鉴于本院根据原告先予执行申请，已于2020年5月14日作出（2020）浙0681民初7574号民事裁定，裁定被告永利公司、永腾公司对原告万风公司所有的坐落于诸暨市××街道××路××号建筑面积为137088.59㎡的雄风永利西区广场的不动产立即停止侵害、排除妨碍。且该先予执行裁定已执行完毕。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、被告浙江永利中心城投资有限公司、诸暨永腾商业管理有限公司对原告诸暨万风商业管理有限公司所有的坐落于诸暨市××街道××路××号建筑面积为137088.59㎡的雄风永利西区广场的不动产立即停止侵害、排除妨碍，停止对上述不动产的管理、使用、收益和处分，并从上述不动产中退出（该判决项已执行完毕）； 二、驳回原告诸暨万风商业管理有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费80元，由被告浙江永利中心城投资有限公司、被告诸暨永腾商业管理有限公司共同负担。财产保全费5000元，由原告诸暨万风商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  李冠军 人民陪审员  何芳敏 人民陪审员  孟越柯 二〇二一年二月一日 法官 助理  严周菲 书 记 员  赵翊如