广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0703民初2233号原告：中国工商银行股份有限公司江门港口支行，住所地江门市蓬江区。负责人：林毅，行长。委托代理人：蔺绍晖、汤永胜，职员。被告：雷瑞英，女，汉族，住台山市，公民身份号码×××0922。被告：江门市龙骏置业有限公司，住所地江门市蓬江区。法定代表人：苏启超，执行董事。委托代理人：吴美娟，职员。原告中国工商银行股份有限公司江门港口支行（以下简称工行江门港口支行）诉被告雷瑞英、江门市龙骏置业有限公司（以下简称龙骏公司）金融借款合同纠纷一案。本院于2016年4月27日立案受理后，依法由代理审判员徐旭斌适用简易程序，于同年6月13日公开开庭进行了审理。原告工行江门港口支行的委托代理人蔺绍晖、被告龙骏公司的委托代理人吴美娟到庭参加诉讼，被告雷瑞英经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行江门港口支行起诉认为：被告雷瑞英于2013年11月与原告签订《个人购房借款／担保合同》，向原告借款450000元，借款期限为10年，并提供江门市蓬江区上城摩卡园3幢1601室房屋作抵押担保。签订合同后，原告向被告雷瑞英发放了贷款450000元。其后，双方约定变更借款期限为20年。但贷款发放后，被告雷瑞英的偿债能力下降，截至2016年4月6月积欠贷款本金1146.44元、利息1480.47元。由此，被告雷瑞英的行为已构成违约。根据合同约定，原告有权要求被告雷瑞英偿还全部欠款本息并就处分抵押物所得价款享有优先受偿权。此外，被告龙骏公司为被告雷瑞英的贷款提供了保证担保。据此，请求判令：1.确认原告与被告雷瑞英签订的《个人购房借款／担保合同》于2016年6月13日解除，被告雷瑞英偿还原告贷款本金385319.10元及其利息（暂计至2016年4月6日为1480.47元，从2016年4月7日起利息按借款合同约定的利率计至款项清偿之日止）；2.原告对处分江门市蓬江区上城摩卡园3幢1601室房屋所得价款有优先受偿权；3.被告龙骏公司对被告雷瑞英上述第1项债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由被告负担。原告工行江门港口支行提供的证据有：1.个人贷款借据；2.个人购房借款／担保合同；3.个人借款合同变更申请审批表；4.自营历史明细列表；5.江门市蓬江区上城摩卡园3幢1601室房屋的房地产预告登记证明；6.广东省商品房买卖合同；7.被告雷瑞英的身份证、户口簿（复印件）；8.无婚姻登记记录证明、婚姻声明；9.按揭贷款业务合作协议；10.被告龙骏公司的营业执照、组织机构代码证（复印件）。被告雷瑞英没有答辩和举证。被告龙骏公司答辩认为：被告雷瑞英应按合同约定对原告偿还贷款本息，原告对处分江门市蓬江区上城摩卡园3幢1601室房屋所得价款享有优先受偿权，被告龙骏公司对经实现抵押权不足清偿部分承担连带清偿责任。被告龙骏公司提供的证据有：1.被告龙骏公司的营业执照；2.被告龙骏公司法定代表人的身份证；3.商品房权属登记证明书；4.房屋分层分户平面图；5.江门市不动产登记申请表；6.住宅专修维修资金交存通知书；7.售房款发票；8.短信通知；9.房屋验收交接书；10.划款授权和承诺书。本院查明：2013年11月4日，雷瑞英（××）与工行江门港口支行（××）签订2013港住自0035号《个人购房借款／担保合同》，主要约定：一、根据借款人的申请，××向其发放个人购置住房贷款450000元，用于购买江门市蓬江区上城摩卡园3幢1601室房屋，贷款期限为10年；二、贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；三、借款人按按月等额本息还款法偿还贷款本息，还款日与贷款实际发放日相对应；四、借款人未按合同约定日期偿还的贷款，××有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在合同约定的利率基础上加收40%确定；五、发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：…L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；…借款人发生合同约定的违约情形的，××有权采取下列一项或多项措施：…（4）宣布本合同和××与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；…六、抵押人自愿向××提供抵押担保，抵押物为江门市蓬江区上城摩卡园3幢1601室房屋，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、××实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；七、贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，××可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按约定的其他方式处理，双方未就抵押权实现方式达成一致的，××可请求人民法院拍卖、变卖抵押物等内容。合同签订后，工行江门港口支行于2013年11月6日向雷瑞英发放了贷款450000元。雷瑞英签署了一份《个人贷款借据》，与工行江门港口支行约定贷款月利率为5.458‰。2014年2月24日，江门市蓬江区上城摩卡园3幢1601室房屋办理了预告登记权利人为雷瑞英、预告登记义务人为龙骏公司的预购商品房预告登记以及预告登记权利人为工行江门港口支行、预告登记义务人为雷瑞英、债权数额为450000元的预购商品房抵押权预告登记。2015年5月21日，雷瑞英填写了一份《个人借款合同变更申请审批表》，向工行江门港口支行申请将2013港住自0035号《个人购房借款／担保合同》的贷款期限变更为20年（自2013年11月6日至2033年11月6日），工行江门港口支行于同年7月28日批准雷瑞英的上述申请。从2016年4月起，雷瑞英没有按时足额偿还欠款，截止2016年4月6日尚欠贷款本金385319.10元（含逾期贷款本金1146.44元）、利息1480.47元。工行江门港口支行于2016年4月15日提起本案诉讼，此后雷瑞英一直没有偿还欠款。至本案庭审辩论终结，江门市蓬江区上城摩卡园3幢1601室房屋尚未办妥房屋他项权证。另查明：2013年9月28日，中国工商银行股份有限公司江门分行（甲方）与龙骏公司（乙方）签订一份《按揭贷款业务合作协议》，主要约定：一、经甲乙双方协商，同意由甲方作为乙方开发并销（预）售的江门市蓬江区上城摩卡园项目的按揭贷款办理银行，甲方对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高限额为2000万元，最高贷款成数70%，最长贷款期限不超过30年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房；二、在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（××）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证等内容。本院认为：本案属金融借款合同纠纷。首先，雷瑞英与工行江门港口支行签订《个人购房借款／担保合同》，意思表示真实，没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《个人购房借款／担保合同》的约定，工行江门港口支行向雷瑞英发放贷款450000元，双方成立合法有效的借款关系。其次，工行江门港口支行举证自营历史明细列表以证实雷瑞英从2016年4月起一直没有按时足额偿还欠款，截止2016年4月6日尚欠贷款本金385319.10元（含逾期贷款本金1146.44元）、利息1480.47元，而雷瑞英经本院合法传唤没有答辩和举证，没有对逾期还款的事实和欠款的数额提出异议，由此，工行江门港口支行已就其所主张的事实完成举证的责任，本院予以认定。据此，雷瑞英的行为已构成违约，依法应承担违约责任。现工行江门港口支行根据《个人购房借款／担保合同》关于“发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：…L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；…借款人发生合同约定的违约情形的，××有权采取下列一项或多项措施：…（4）宣布本合同和××与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同”的约定请求确认双方签订的《个人购房借款／担保合同》于2016年6月13日解除并主张雷瑞英偿还尚欠的贷款本金385319.10元及相应的利息，于法有据，本院予以支持。再次，雷瑞英与工行江门港口支行在《个人购房借款／担保合同》中约定由雷瑞英提供江门市蓬江区上城摩卡园3幢1601室房屋作为贷款的抵押担保，并已办妥预购商品房抵押权预告登记手续；由此，抵押权已依法设立，工行江门港口支行在贷款本息范围内对处分上述房屋所得的价款有优先受偿权。最后，龙骏公司与工行江门分行签订《按揭贷款业务合作协议》，为雷瑞英购买江门市蓬江区上城摩卡园3幢1601室房屋向工行江门分行所借款项的本息在办妥房地产他项权证前提供阶段性连带责任担保。因1601室房屋至本案庭审辩论终结仍未办妥房地产他项权证，又鉴于雷瑞英提供了自有的1601室房屋作为本案债务的抵押担保，而龙骏公司、工行江门分行、雷瑞英三方又没有明确约定行使担保权利实现债权的顺序，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，龙骏公司应对本案贷款本息经实现抵押权不足清偿的部分承担连带偿还责任。雷瑞英经本院传票传唤没有到庭参加诉讼，是其自动放弃诉讼权利，本院对本案依法予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告中国工商银行股份有限公司江门港口支行与被告雷瑞英双方所签订的2013港住自0035号《个人购房借款／担保合同》于2016年6月13日解除；二、被告雷瑞英应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司江门港口支行偿还尚欠的贷款本金385319.10元及相应利息（包括截至2016年4月6日的利息1480.47元及从2016年4月7日起按2013港住自0035号《个人购房借款／担保合同》的约定计至本判决确定履行之日止的利息）；三、原告中国工商银行股份有限公司江门港口支行有权以被告雷瑞英提供抵押的江门市蓬江区上城摩卡园3幢1601室房屋折价或者以拍卖、变卖上述房屋的价款优先受偿；四、被告江门市龙骏置业有限公司对被告雷瑞英上述第二项债务经实现抵押权不足清偿的部分承担连带偿还责任。被告雷瑞英、江门市龙骏置业有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7102元，减半收取3551元，保全费3020元，合共6571元，由被告雷瑞英、江门市龙骏置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。代理审判员  徐旭斌二〇一六年七月五日书 记 员  茹晓琳第9页共9页