山东省即墨市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0282民初3333号原告申术国，男，1970年5月10日出生，汉族，住即墨市。委托代理人张满秋，山东一诺律师事务所律师。被告青岛天一明峰置业有限公司，住所地青岛即墨青威路1166号，组织机构代码56473606-4。法定代表人魏平，总经理。委托代理人崔永军，山东和春律师事务所律师。原告申术国为与被告青岛天一明峰置业有限公司（以下简称天一明峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年2月19日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月10日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张满秋，被告青岛天一明峰置业有限公司的委托代理人崔永军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告申术国诉称，被告于2013年12月30日与原告签订青岛市商品房预售合同，合同约定：原告购买你公司开发的《悦景华庭一期》13号楼1单元1层102户，建筑面积120.48平方米，总价款829287.94元。合同第十一条约定：“甲方应于2015年1月31日前交房”；合同第十一条约定：“被告应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续”。但时至今日，被告没有将房屋交付原告。依照合同的约定，被告应自2015年2月1日起至实际交房之日止，向原告支付总房款日万分之三的逾期交房违约金。另，被告即没有在双方购房合同中约定，也没有经过原告的同意，私自在原告所购买的房屋东次卧窗前6米-7米设置路灯一处。该路灯的照射不仅影响原告夜晚的睡眠和身体健康，而且影响窗外的视野和美观。针对被告的上述违约行为，原告曾找被告要求协商解决，但被告对此置之不理。现原告为维护自己的合法权益，特具状起诉，故请求法院依法判令：1、被告支付从2015年2月1日至2016年5月10日（共465天），以总房款829287.94元为基数按日万分至三计算共115692元。暂时主张115692元。2、被告移除涉案房屋东面卧室窗前的路灯。3、诉讼费由被告承担。被告天一明峰公司未予书面答辩，在庭审中口头辩称，被告是按照合同约定日期交房，不存在违约行为。原告主张的逾期违约金不能得到支持。假如被告逾期交房构成违约，原告主张的违约金也与合同约定不符，主张数额过高。关于原告要求移除路灯，因路灯的设置属于开发设计规划部门进行审批同意下来才能进行移除，被告对此没有权利作出处置。经本院开庭审理查明，2013年12月30日，原告申术国（乙方）与被告天一明峰公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同主要约定：1、房屋住址：乙方向甲方购买即墨市龙泉街道办事处埠惜路762号《悦景华庭一期》13号楼1单元1层102户房屋一处，政府批准的规划用途为住宅。2、房屋价款：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币6883.2元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币829287.94元。3、房屋交付：第十条：该房屋的交付必须符合条件：交付的房屋已通过单体竣工验收、且乙方各项款项已清。第十一条：甲方定于2015年1月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为房屋验收交接单签字确认。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，同时甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。4、违约责任：第七条：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之3计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过360天，甲方支付乙方已付房款每日万分之0.1的违约金。2013年12月31日，被告天一明峰公司向原告申术国出具预收购房款329287.94元的专用收据。2014年5月15日，被告天一明峰公司向原告申术国出具预收购房款500000元的专用收据。2014年1月22日，原告申术国为了购买涉案房屋缴纳6144.48元住宅专项维修资金。被告提交了一份单位（子单位）工程质量竣工验收记录，载明悦景华庭13号楼工程开工日期2013年6月1日，竣工日期2014年12月28日，并加盖了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位的公章。被告提交了一份交房公告打印件，内容为通知购买悦景华庭小区已具备交房条件，请各位业主于2015年4月28日到2015年4月30日售楼处集中办理交房手续，2015年4月28日、4月29日、4月30日交付13号楼、14号楼、15号楼、16号楼。被告未提交其他通知原告接收房屋的证据。上述事实有原告与被告的陈述，原告提交的商品房预售合同、收款收据，被告提交的单位（子单位）工程质量竣工验收记录等证据在案佐证，经质证，本院予以确认。在庭审中，原告还提交了四张照片，证明涉案房屋窗前的位置。被告还提交了钥匙发放登记表，证明其他业主领取钥匙和收房的事实。被告还提交了青岛市商品住宅使用手册，原告认为是被告单方出具的。本院认为，原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》，未违反法律禁止性的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。1、关于原告主张被告支付从2015年2月1日至2016年5月10日（共465天），以总房款829287.94元为基数按日万分至三计算共115692元逾期交房违约金（暂时主张115692元）的诉讼请求。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。”以及合同约定的房屋交付条件，被告提交的工程质量竣工验收记录并不是证明工程验收合格的建设工程竣工验收备案表，而且被告也没有提交任何证据证明向原告发送过办理房屋交付手续的通知，涉案房屋至今仍未交付，根据合同约定，被告应于2015年1月31日前将该房屋交付给原告，被告应支付原告自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，按原告已支付的房价款日万分之0.1计算的违约金。原告称合同第七条关于原告未按本合同约定的时间付款，应当向被告支付按逾期未付款额的日万分之3计算的违约金，这与被告未按期交付房屋时被告需要承担的违约金不平等。本院认为，双方违反合同约定不履行或迟延履行主要义务所需要承担的违约责任相差30倍，确属显示公平，原告要求按照日万分之3的标准主张被告逾期交付房屋的违约责任，本院予以支持，故，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应支付原告申术国自2015年2月1日至2016年5月10日止，以原告已支付房款829287.94元为基数，按照日万分之三计算的逾期交房违约金115686元（829287.94元×465天×日万分之三）。2、关于原告主张被告移除涉案房屋东面卧室窗前的路灯的诉讼请求。本院认为，原告根据该项主张提交的四张照片，不能反映该路灯对原告产生了任何影响，且路灯属于住宅小区业主生活必备的设施，原告主张别搞移除涉案房屋东面卧室窗前的路灯的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百七十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014）第九十条之规定，判决如下：一、被告青岛天一明峰置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告申术国逾期交付房屋违约金115686元；二、驳回原告申术国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元（原告预缴），由被告青岛天一明峰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  宋金修审 判 员  李林娟人民陪审员  于振芳二〇一六年七月十一日书 记 员  王 迪附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”2、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条：“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。”3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014）第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”