辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终228号上诉人（一审原告）：大连嘉合物业管理有限公司，住所辽宁省大连市甘井子区泉水****。法定代表人：历文艳，经理。委托诉讼代理人：朱丹，辽宁斐然律师事务所律师。委托诉讼代理人：董淑雅，辽宁斐然律师事务所律师（实习）。被上诉人（一审被告）：姜波，男，1978年12月20日生，汉族，住，住辽宁省大连市沙河口区/div>上诉人大连嘉合物业管理有限公司因与被上诉人姜波物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初6934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连嘉合物业管理有限公司上诉请求：1.撤销（2020）辽0211民初6934号民事判决书第二项，加判被上诉人承担违约金1243元。事实与理由：上诉人与泉水D1区业主委员会于2014年签订的《泉水D1区物业服务合同》第二十三条、以及双方于2019年8月1日签订的《大连市泉水D1区物业服务合同》第二十三条均明确约定业主逾期缴纳物业费应当按照日千分之一支付违约金。《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据双方约定及相关法律规定，一审判决不支持上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求属于适用法律错误，应予改判。姜波辩称，不同意上诉人的上诉请求，应驳回上诉，维持原判。事实和理由：上诉没有做到物业服务合同的要求，没有按照大连市物业管理条例的规定来做。大连嘉合物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令姜波支付物业管理费3822元（自2012年8月1日至人民法2020年4月30日，每月41.1元）及违约金3300元。一审法院认定事实：2007年9月7日，姜波与大连运腾房地产开发有限公司（以下简称运腾公司）签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定：姜波购买锦泉源四期A区多层住宅，姜波需向运腾公司委托的物业管理企业缴纳物业费，住，住宅按建筑面积每月每平方米0元缴纳。2007年6月19日，运腾公司与大连嘉合物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：运腾公司委托大连嘉合物业管理有限公司对锦泉源四期A区住宅小区提供前期物业管理服务，多层住宅每月每平米0.5元，合同期限自2007年7月31日至2009年7月30日。合同还对其他事宜进行了约定。2009年7月15日，大连嘉合物业管理有限公司与泉水D1区业主委员会签订《泉水D1区物业服务合同》，约定：大连嘉合物业管理有限公司为大连市甘井子区泉水D1区提供物业服务，物业服务费的收取标准为多层住宅0.5元/月/平方米，按物业接管时间，按季度收费，业主、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按千分之一交纳滞纳金，合同期限为三年，自2009年7月15日至2012年7月14日。2014年9月1日，大连嘉合物业管理有限公司再次与泉水D1区业主委员会签订《泉水D1区物业服务合同》，约定：大连嘉合物业管理有限公司为大连市甘井子区泉水D1区和D4区提供物业服务，物业费标准、交费时间及逾期交费责任同上，合同期限至2019年7月31日。2019年8月1日，大连嘉合物业管理有限公司与泉水D1区业主委员会签订《泉水D1区物业服务合同》，约定：大连嘉合物业管理有限公司为大连市甘井子区泉水D1区和D4区提供物业服务，物业费标准、交费时间同上，业主、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按千分之三交纳滞纳金，该合同期限至2024年7月31日止。姜波系案涉小区业主，房屋坐落甘井子区号，房屋面积82.21平方米。姜波尚欠2012年8月1日至2020年4月30日的物业费没有交纳。2018年10月10日，大连嘉合物业管理有限公司曾向姜波催缴过物业费，并将催缴函张贴在姜波入户门外。另查，案涉小区部分楼道内存在大量电线裸露的安全隐患，楼道内墙体发霉的问题。一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，大连嘉合物业管理有限公司与案涉小区业委会签订了《泉水D1区物业服务合同》，且自2009年7月15日起实际为案涉小区提供了物业服务，因此，姜波作为案涉小区业主，应受前述合同的约束，在接受了物业服务的同时，应履行向大连嘉合物业管理有限公司支付物业费的合同义务。现大连嘉合物业管理有限公司要求姜波支付自2012年8月1日至2020年4月30日期间的物业费，姜波提出了诉讼时效抗辩，经审查，大连嘉合物业管理有限公司于2018年10月10日曾向姜波催缴过物业费，故自2015年10月10日至2020年4月30日期间的物业费未超过法定的诉讼时效，姜波应支付大连嘉合物业管理有限公司该期间物业费2247元（82.21平方米×54个月×0.5元/月/平方米+82.21平方米×0.5元/月/平方米÷30天×20天）。至于2012年8月1日至2015年10月9日期间的物业费，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，因超过法定诉讼时效，一审法院不予保护，对于姜波辩称合理的部分，一审法院予以采纳。对于姜波辩称，案涉物业服务合同已经超过期限的问题，经一审法院审查，大连嘉合物业管理有限公司为案涉小区服务有合法的合同依据，故对于姜波的该项辩驳意见一审法院不予采纳。对于姜波辩称大连嘉合物业管理有限公司未向业主公布收入的问题，因案涉小区成立了业主委员会，姜波可以通过业委会主张权利，也可以向姜波提出公开收入的请求，但不能以此拒缴物业费。故对于姜波的该项辩驳意见，一审法院不予采纳。对于姜波辩称的物业服务问题，一审法院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。姜波以对大连嘉合物业管理有限公司提供的物业服务不满意为由，拒绝支付物业费，缺乏事实和法律依据，不能得到支持。但经一审法院查明，大连嘉合物业管理有限公司的物业服务的确存在诸多需要改善的地方，望大连嘉合物业管理有限公司能够认真履行物业服务企业的职责，切实解决案涉小区楼道内电线裸露的问题，清除安全隐患，为业主营造安全、整洁、舒适的居住环境，构建和谐的社区环境。关于大连嘉合物业管理有限公司主张的逾期交费违约金一节，一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷，姜波系案涉小区业主，大连嘉合物业管理有限公司仍继续向姜波提供服务。虽然案涉物业服务合同对欠交物业费的违约金作出了明确的约定，但大连嘉合物业管理有限公司在履行物业服务合同的过程中亦有需要完善之处，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故一审法院对大连嘉合物业管理有限公司要求姜波支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、姜波于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连嘉合物业管理有限公司物业服务费人民币2247元（2015年10月10日至2020年4月30日期间）；二、驳回大连嘉合物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理期间，当事人未提交新证据，且对一审查明事实均无异议，经审理，对一审查明事实予以确认。本院认为，大连嘉合物业管理有限公司上诉请求姜波按照《泉水D1区物业服务合同》约定支付违约金，姜波辩称物业公司并未完全履行合同义务，不同意给付违约金。本院认为，大连嘉合物业管理有限公司诉请给付违约金应以其履行合同义务无瑕疵为前提，依照一审查明“案涉小区部分楼道内存在大量电线裸露的安全隐患，楼道内墙体发霉的问题”，应认定物业服务存在瑕疵，一审基于此，并酌情考虑缓和“物业公司与业主”关系，驳回大连嘉合物业管理有限公司关于违约金的诉讼请求，并无不妥，二审不宜作出纠正。综上所述，大连嘉合物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由大连嘉合物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家永审判员  王 歆审判员  毕春燕二〇二一年二月一日书记员  张 鑫