河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1335号上诉人（原审被告）:贾俊生，男，汉族，1978年4月5日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人:朱浩，金博大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邵二豹，男，汉族，1963年3月12日生，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：王丽娟、侯文良，郑州市惠济区花园口法律服务所法律工作者。原审被告：郑州挎客商贸有限公司，住所地郑州市惠济区古荥镇江山路北段孙庄小区百汇艺术街区X110，统一社会信用代码:91410108MA46GTNF5A。法定代表人：贾俊生。委托诉讼代理人:朱浩，金博大律师事务所律师。原审第三人：河南百汇文创实业有限公司，住所地郑州市惠济区古荥镇孙庄村**，统一社会信用代码：91410100689733705A。法定代表人：郭威。委托诉讼代理人：张国龙，公司员工。上诉人贾俊生因与被上诉人邵二豹及原审被告郑州挎客商贸有限公司（以下简称挎客公司）、原审第三人河南百汇文创实业有限公司（以下简称百汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初5647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法采取独任审理方式进行了审理。本案现已审理终结。贾俊生上诉请求：1、撤销一审判决第二项，查清事实后依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人和被上诉人之间经协商一致已达成口头解除协议。二、被上诉人邵二豹妻子胡连梅将涉房屋另行出租给案外人吴涛，证实《百地汇商铺租赁三方协议》已经实际解除的事实。邵二豹辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律也基本正确，要求二审维持原判，驳回上诉人的上诉请求。挎客公司述称，同意上诉人的上诉意见。百汇公司述称，同意上诉人的上诉意见。邵二豹向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2020年租金34271元；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月1日，被告贾俊生（乙方）与第三人百汇公司（甲方）签订《百汇文化创意街租赁合同》一份，合同约定：乙方承租第三人百汇公司所有的商铺位于一层N101、N102、N103铺位，二层NT101、NT102、NT103铺位，所租用房屋的建筑面积为508.56平方米，租赁期限为6年，期限为2016年1月1日至2021年12月31日；其中免租期为3年（2016年1月1日至2018年12月31日）；此铺位租金从租赁第4年即2019年1月1日开始乙方正常向甲方支付，具体标准为2019年1月1日至2019年12月31日租金为28.84元／月／平方米；2020年1月1日至2020年12月31日租金为29.99元／月／平方米；乙方确定经营的范围是科技、创新、文化创意产业，品牌为挎客联盟；未经甲方及甲方指定的物业服务公司书面同意乙方不得擅自变更所经营的商品品牌及种类范围，否则甲方有权要求乙方在7日内纠正，逾期不改的，甲方有权解除本合同，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任；本合同项下承租人应当是在该房屋所在地设立的具备法人资格的经营主体。如乙方不符合前述要求，乙方应于本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带保证责任。2017年3月7日，原告（乙方）与百汇公司、郑州市孙庄村村民委员会（甲方）签订《百汇文化创意产业基地承包经营合同书》一份，合同约定：甲方向乙方发包经营的文化创意产业基地项目位于江山路与××省道交汇处××米路东，发包经营场所房屋编号为艺术街区N101，建筑面积约95.23平方米；双方协定承包期限为70年，自房屋交付之日起计算；本合同项下承包期限内，乙方向甲方支付承包经营费用60万元。合同签订后，原告向第三人百汇公司交纳承包金60万元后，原告取得了案涉N101房屋的70年承包经营权。原告从第三人百汇公司取得70年承包经营权的N101商铺包含在被告贾俊生2016年1月1日租赁第三人6间商铺。因原告购买N101商铺时被告贾俊生已从第三人百汇公司租赁了该商铺，故原告邵二豹（甲方、出租方）、被告贾俊生（乙方、承租方）、第三人百汇公司（丙方、原出租方）针对该商铺于2017年7月25日，又签订了《百汇地商铺租赁三方协议》，该三方协议约定：乙方承租的房屋位于百汇艺术街区N101铺位，所租用房屋的建筑面积为95.23平方米，合同约定租赁期限6年（2016年1月1日至2021年12月31日）；其中免租期3年（2016年1月1日至2018年12月31日）；此铺位从2019年1月1日开始，乙方正常向甲方支付房租，具体标准为2019年1月1日至2019年12月31日租金为28.84元／月／平方米，计32957元；2020年1月1日至2020年12月31日租金为29.99元／月／平方米，计34271元；乙方进场前已向丙方交付房屋押金，押金为三个月的租金（8239元），由于此商铺为乙方租赁6间商铺的其中之一，涉及商铺之间隔墙复原问题，因此押金暂由丙方保管。本合同租赁期满或合同解除后，乙方按约将房屋交还甲方，在乙方无其他违约情况下，丙方可在30日内全额退还房屋押金。2019年1月至12月，被告贾俊生租赁原告的N101商铺由案外人吴涛使用，吴涛向原告指定的收款人交付了一年租金计24480元。2019年1月15日，被告贾俊生发表声明一份，该声明主要内容为：兹百汇艺术街商户跨客联盟贾俊生，所租商铺N101、N102、N103、NT101、NT102、NT103，6间合计508.56平方米，租期为6年，免租期3年，租期为2016年1月1日至2021年12月31日；免租期为2016年1月1日至2018年12月31日；由于相关原因，该租户现决定提前退租上述商铺，由此造成的相应违约处罚，愿意承担。所租用的6间商铺中，N101、N102、NT102、NT103均已按合同续租出去，根据协商不再扣除相应的房屋押金；剩下的N103、NT101，因空置未能租出及房东的要求，所交付的房屋押金愿意被扣除。2019年1月16日，第三人百汇公司就贾俊生于2019年1月15日发表的声明，出具工作申请单一份，内容为：“关于百汇艺术街区租户贾俊生退租事宜：1、跨客联盟贾俊生租用艺术街商铺，N101、N102、N103、NT101、NT102、NT103，共计508.56平米，租期6年，期限为2016年1月1日至2021年12月31日；免租期为2016年1月1日至2018年12月31日。2、现租户贾俊生不再继续租用这6间商铺，其中4间商铺有人继续租用，N103、NT101这两间商铺空置。鉴于贾俊生违约提前断租，经协商，扣除2间空置商铺的房屋押金，有人继续租用的商铺押金给予退还。3、商铺N103已经售出，所扣押金由公司返还房东王春香。4、租户贾俊生共计交付房屋押金39842元，扣除商铺N103的押金8177元、NT101的押金5099元，剩余26566元给予退还。2019年1月15日被告贾俊生发表的声明，2019年1月16日第三人百汇公司就贾俊生发表的声明所出具工作申请单，被告贾俊生及第三人百汇公司均未提交证据证明原告对此知情。一审法院认为，本案中，2016年1月1日被告贾俊生与第三人百汇公司签订的《百汇文化创意街租赁合同》，2017年3月7日原告与第三人百汇公司签订的《百汇文化创意产业基地承包经营合同书》，2017年7月25日原、被告贾俊生与第三人签订的《百汇地商铺租赁三方协议》均系合同各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效，原、被告及第三人均应按协议约定履行各自的义务。2017年3月7日，原告向第三人百汇公司支付60万元后，取得被告贾俊生于2016年1月1日从第三人百汇公司租赁的6间商铺中其中一间（N101）商铺的70年使用权，既于买卖不破租赁原则，2017年7月25日原、被告贾俊生与第三人签订了《三方协议》，该协议约定了被告贾俊生租赁原告享有所有权的N101商铺至2021年12月31日，2018年12月31日前为免租期，2019年1月1日后需向原告支付租金。2019年该房屋由案外人吴涛使用，吴涛已向原告支付了2019年的租金。2020年1月至10月16日原告向原审法院起诉前，被告贾俊生未向原告支付2020年度租金。原告诉称要求被告支付2020年度租金的请求，应计算至原告向原审法院起诉时止（2020年10月16日），还应扣除因受新冠疫情影响的2020年（2、3、4）3个月租金，下余18563元，被告贾俊生应支付原告。被告贾俊生辩称，原、被告与第三人百汇公司签署的《三方租赁协议》已于2018年底实际解除，并已征得原告邵二豹的爱人胡梅连的同意，所以被告不应承担2020年租金的主张，因贾俊生租赁百汇公司的商铺为6间，包含原告享有所有权的N101商铺，贾俊生与百汇公司只享有解除N101商铺之外5间商铺的权利，N101商铺原告享有所有权，贾俊生要解除N101商铺的租赁协议，需与原告签订解除协议，百汇公司无权代原告行使对N101商铺的解除权，故被告该辩解主张缺乏法律依据，对此原审法院不予采信。第三人百汇公司称三方协议在2019年年底由其公司工作人员审批，已经将合同终止，是胡梅连同意情况下三方解除了合同的主张，未向原审法院提交胡梅连同意解除并经原告追认同意解除的证据证实，故第三人该主张缺乏事实依据，对此原审法院不予采信。本案中，因被告贾俊生已以实际行动表明不再履行三方协议，故原审法院对于原、被告贾俊生及第三人签订的《三方协议》予以解除。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除2017年7月25日原告邵二豹与被告贾俊生及与第三人河南百汇文创实业有限公司签订的《百汇地商铺租赁三方协议》；二、被告贾俊生于判决生效之日起十日内支付原告邵二豹2020年租金18563元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取328元，由被告贾俊生负担177元，原告负担151元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《百汇文化创意街租赁合同》、《百汇文化创意产业基地承包经营合同书》、《百汇地商铺租赁三方协议》均系各方真实意思表示，合法有效，各均应按协议约定履行义务。上诉人贾俊生《三方租赁协议》已于2018年底实际解除，并已征得邵二豹爱人胡梅连的同意，其不应承担2020年的租金。邵二豹对此不予认可，三方亦未办理商铺交接手续。涉案商铺2019年的租金虽系案外人胡涛支付，胡涛亦称其系从邵二豹爱人胡梅连承租涉案商铺，但结合《三方协议》约定N101商铺的租赁期为六年，前三年免租，2019年1月1日开始计租的事实，且上诉人未提交胡梅连同意解除合同并经邵二豹追认的证据，故对其主张本院不予支持，其仍应支付相应的租金。综上所述，贾俊生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费657元，由贾俊生负担。本判决为终审判决。审判员  蒋德军二〇二一年二月四日书记员  李苗苗