黑龙江省佳木斯市东风区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0805民初233号原告赵国君，男，1971年10月11日出生。委托代理人邹明兴（原告赵国君岳父），男，1950年3月17日出生。被告佳木斯世纪房地产开发有限公司。法定代表人高强，男，总经理。委托代理人马铁民，男，该公司副经理。委托代理人高爱军，女，该公司办公室主任。原告赵国君与被告佳木斯世纪房地产开发有限公司（以下简称世纪房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈琳适用简易程序于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告赵国君及其委托代理人邹明兴、被告世纪房地产公司委托代理人马铁民、高爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵国君诉称：2012年1月11日，其与被告世纪房地产公司签订《房屋拆迁安置补偿第一协议》（以下简称协议），约定世纪房地产公司于2016年1月1日前为赵国君办理房屋所有权登记，否则世纪房地产公司应按照3500元/㎡房屋总价款的日0.8‰计算违约金，直至达到协议约定程度为止。协议签订后，世纪房地产公司迟延为其办证构成违约，应当承担违约责任。故诉至法院，请求判决：1、确认《房屋拆迁安置补偿第一协议》有效；2、世纪房地产公司向赵国君支付逾期办理房屋所有权登记的违约金，计算方式为：以3500元/㎡X60.895㎡为基数，按日0.8‰标准，从2016年1月1日起计算至实际办理房屋所有权登记之日止；3、世纪房地产公司承担诉讼费用。被告世纪房地产公司辩称：一、《房屋拆迁安置补偿第一协议》签订过程中存在胁迫情形，协议约定的内容违反佳政发（2008年）第18号文件及《佳木斯市棚户区改造拆迁管理办法》的规定，因而无效。二、办证延迟属实，由于整体拆迁工程未竣工，办理房屋所有权登记需经过政府部门验收程序，延迟原因并非世纪房地产公司过错所致，属于不可抗力，从而应当免责。三、办证延迟未对赵国君造成实际损失，不应当赔偿违约金。原告赵国君提供如下证据支持其诉讼主张：证据一、赵国君身份证一份（复印件1页）、世纪房地产公司工商登记信息一份（复印件1页）、世纪房地产公司组织机构代码证一份（复印件1页），证明原、被告的诉讼主体资格。证据二、房屋拆迁安置补偿第一协议一份（复印件2页），证明赵国君与世纪房地产公司签订的协议真实有效，是双方真实意思表示。经庭审质证，被告世纪房地产公司对证据一的真实性及证明问题无异议。对证据二的真实性无异议，对证明问题有异议，认为是在被迫情况下签订，是不平等的合同。本院经审查认为，上述证据形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，可以起到证明作用，本院对以上证据的真实性予以确认。被告世纪房地产公司未提供证据支持其诉讼主张。根据本院确认的证据，结合双方当事人的陈述，可以认定以下基本事实：2012年1月11日，原告赵国君与被告世纪房地产公司签订《房屋拆迁安置补偿第一协议》，协议对安置房屋面积、户型、地点、安置期限、拆安置补偿费用、相关费用承担、提供装修材料、世纪房地产公司办理房屋所有权登记义务及期限等事项做出约定。并约定违约金计算方式为：按照3500元/㎡房屋总价款的日0.8‰计算至达到协议内容约定程度为止。协议签订后，世纪房地产公司向赵国君提供了位于佳木斯市东风区玫瑰园小区X栋X单元XXX室，面积60.895㎡的回迁房屋一套。世纪房地产公司未履行办理房屋所有权登记义务。本院认为，依法成立的合同受法律保护，《房屋拆迁安置补偿第一协议》性质上属于民事合同范畴。本案中，原告赵国君、被告世纪房地产公司及该公司当时负责拆迁安置的工作人员均在《房屋拆迁安置补偿第一协议》上签字、印章。协议约定内容未违反法律、行政法规的强制性规定。除办理房屋所有权登记外，其他约定内容均已履行完毕。世纪房地产公司亦没有证据证明，在协议签订过程中存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形。故对其此项抗辩意见不予采信。综上，可以认定该协议系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。双方当事人应依照协议约定行使权利，履行义务。对于被告世纪房地产公司提出的，因整体拆迁工程尚未竣工导致办证延迟，属于不可抗力，从而应当免责的抗辩意见。根据世纪房地产公司庭审陈述可知，在与赵国君签订协议时，该公司对整体拆迁工程竣工时间及何时能履行办理房屋所有权登记义务具有心理预期。本院认为，世纪房地产公司作为具有房地产开发经验的开发商，理应谨慎地预见到履约过程中将会产生的障碍和困难，应积极排除和克服，为及时全面地履行义务创造条件，因此该原因不属于不可抗力。故对其此项抗辩意见不予采信。对于被告世纪房地产公司提出的，因原告赵国君没有实际损失所以不应承担违约责任的抗辩意见。本院认为，双方签订协议中约定的违约金针对的标的物不是经济利益，而是履约行为，故不能依据是否有实际损失来判断是否应承担违约责任。故对其此项抗辩意见不予采信。被告世纪房地产公司办理房屋所有权登记延迟属实，应当依照约定向原告赵国君承担违约责任。赵国君主张的违约金起算时间有误，应从约定的办理房屋所有权登记期限届满次日（2016年1月2日）起算。因世纪房地产公司何时能履行办理房屋所有权登记义务尚不确定，违约状态持续易导致违约金数额过高，不利于维护社会经济秩序。根据公平责任原则，本院酌定支持违约金时间最长计算至2017年1月1日止。在此期限届满后，如世纪房地产公司仍不能履行办理房屋所有权登记义务，致使不能实现合同目的，赵国君可向世纪房地产公司另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一条、第五条、第八条、第四十四条第一款、第一百一十四条第一款，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、原告赵国君与被告佳木斯世纪房地产开发有限公司2012年1月11日签订的《房屋拆迁安置补偿第一协议》有效；二、被告佳木斯世纪房地产开发有限公司向原告赵国君支付逾期办理房屋所有权登记违约金，计算方式为：以3500元/㎡X60.895㎡为基数，按日0.8‰标准，从2016年1月2日起计算至可以办理房屋所有权登记之日止，最长计算至2017年1月1日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已交纳），减半收取25元，由被告佳木斯世纪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。代理审判员 陈 琳二〇一六年七月二十七日书 记 员 王凤梅附：《中华人民共和国合同法》第一条为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。