江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终1267号上诉人（原审原告）：沈志华，男，1968年8月20日出生，××族，住江苏省南通市崇川区。上诉人（原审原告）：俞成，男，1966年2月6日出生，××族，住江苏省南通市崇川区。上诉人（原审原告）：季新，男，1963年7月1日出生，××族，住江苏省南通市崇川区。上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：吴建新，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱海平，男，1968年7月17日出生，××族，住浙江省永嘉县。被上诉人（原审被告）：冯建，男，1993年7月2日出生，××族，住江苏省南通市通州区。上诉人沈志华、俞成、季新因与被上诉人朱海平、冯建房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2015）通仁民初字第00101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈志华、俞成、季新上诉请求：撤销原判，依法改判朱海平、冯建向沈志华、俞成、季新支付房屋租金18万元，并赔偿全部房屋损失。事实和理由：1.本案双方当事人之间系租赁合同关系，朱海平、冯建承担违约赔偿责任不以过错为前提，因未能妥善保管案涉租赁房屋应当承担全部责任。且朱海平、冯建对案涉租赁房屋毁损具有过错。承租人作为消防义务人根据约定或者法律规定应当承担消防安全责任。其作为出租人对案涉房屋毁损没有过错。房屋是否存在安全隐患是租赁前已经存在的事实，在租赁关系成立后，相应的房屋管理责任应当由承租人承担。因此一审仅判令朱海平、冯建承担房屋损失的5%显然错误。2.一审关于房屋装修装潢、房屋吊顶、灯带及广告位损失未予认定，剥夺了其实体权利。冯建辩称，其对一审法院判令其承担5%的责任有保留意见，为了早日解决问题，没有提起上诉，请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱海平未作答辩。沈志华、俞成、季新向一审法院起诉请求：1.判令朱海平、冯建向其三人支付2014年11月11日至2015年11月10日租金180000元；2.判令朱海平、冯建根据评估报告结论赔偿其三人因火灾毁损房屋损失1473550元。一审法院认定事实如下：2010年8月1日，沈志华、俞成、季新三人合伙向顾建租赁位于南通市通州区兴仁镇××居××组××河东岸、××河南岸地块占地约1300平方米的房屋建筑和场地，用于商业用房。双方租赁合同中约定，租期内有关防火安全，承租方应当执行有关部门的规定并承担全部责任和服从出租方监督检查，并负责所租房屋的消防设施改建，出租方负责同政府相关部门的协调沟通，保证承租方经营活动正常进行；出租方同意承租方根据租赁合同约定对租赁房屋进行装修、部分拆除重建并新建单层钢结构用房。合同签订后，沈志华、俞成、季新从顾建处取得××河南北向朝东平房一间、北侧三层楼房一幢，南侧东西向朝北二层楼房，临街二层店面房（每层四间），临街三层店面房（每层两间），发电机房、厕所各一间。上述房屋均未办理房屋产权登记或取得相对应的建设施工许可证。沈志华、俞成、季新在未办理相关审批手续的情况下，即按照租赁合同约定拆除南侧东西向朝北二层楼房和××河边朝东平房一间的东侧围墙，保留了立柱和屋顶，用钢结构做横梁加固，用钢板做天沟将该房屋与四周相邻的钢结构房屋连接起来。该房屋改建后，与其三人利用租赁场地新建的钢结构房屋形成一个整体。房屋建造完成后，沈志华、俞成、季新除临街朝东店面房二、三层及北侧三层楼房的二、三层闲置外，将其余房屋全部对外转租他人进行经营。在2011年间，其三人将临街朝东二层店面房底层最南侧一间出租给杨斌开设小杨家常菜馆经营餐饮服务，2012年上半年，沈志华、俞成、季新将该店面房西墙打通后将西侧隔间扩为餐馆门面房的内间，杨斌遂将原置于临街店面房门外的炒菜设施搬至内间厨房。沈志华、俞成、季新将临街其余店面房的底层均转租给他人使用。2012年4月13日，沈志华、俞成、季新将改建后的钢结构房屋底层约1100平方米营业面积出租朱海平、冯建开设超市或购物中心，双方约定交付房屋时基本装修包括室内地面装修（优质地砖铺设）和室外地面（防滑砖）铺设完成、顶面吊顶和灯带铺设完成、四台立柜式空调配置完、外立面铝塑板贴面完成、门头及广告位整体建设完成等；租期从2012年5月11日至2020年5月10日，前四年租金200000元/年，后四年租金250000元/年，前四年每年可欠缴租金20000元；其中第二至第四年度，租金每半年交一次，于每年的3月10日和9月10日，每次交房租90000元；租赁期间的防火安全、消防通道及配电间进出通道不得堆放任何物品……，承租人应当执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从出租人监督检查……双方据此签订房屋租赁合同一份。2012年6月8日冯建领取通州区金湖世纪华联超市横港居加盟店的个体工商户营业执照，在租赁房屋内从事商业经营。由于该超市与位于其南侧冯建父亲羌峰经营的超市仅一墙之隔，冯建将两间超市之间的隔墙打通，形成整体，共同从事超市经营。2012年底，消防部门检查后认为，冯建经营的场所不符合消防安全规定，对冯建予以罚款。至此，杨斌经营的餐馆厨房南墙、西墙、北墙与冯建经营的超市共用，墙体为砖墙，其中西墙、南墙各开有一个约1平方米的窗洞。餐馆厨房北墙与超市大门内侧有一过道相通，过道两端以卷闸门相隔。2014年6月16日凌晨4时43分，杨斌经营的餐馆厨房液化气泄漏遇明火爆燃，厨房着火蔓延至超市，造成顾建出租给沈志华、俞成、季新的房屋以及沈志华、俞成、季新建造的钢结构房屋受损，冯建经营的世纪联华超市被烧毁。本案一审审理中，因顾建此前亦以房屋租赁合同纠纷案由起诉要求沈志华、俞成、季新赔偿其房屋损失，一审法院根据顾建及沈志华、俞成、季新的申请，委托南通大众资产评估有限公司对因火灾受损房屋损失价值进行了鉴定。该机构于2015年4月24日作出鉴定意见：1.河边房屋钢结构205平方米，损失净值112750元；2.超市钢结构970平方米，损失净值1164000元；3.门面房砖混224平方米，损失净值89600元；4.三层楼房砖混1650平方米，损失净值132000元；5.空调4台损失20000元。顾建支付鉴定评估费13000元。此后，一审法院已根据上述评估意见对顾建与沈志华、俞成、季新房屋租赁合同纠纷一案作出了判决。现沈志华、俞成、季新主张上述第1、2、4、5项损失系冯建在使用租赁房屋过程中没有履行妥善保管租赁房屋及设施的义务，故其应承担上述损失的全部赔偿责任，至于第3项门面房损失89600元，由于冯建仅使用3间，其余3间与杨斌餐馆相连，故只要求其承担一半，即44800元，上述损失合计1473550元。另沈志华、俞成、季新认为评估鉴定时遗漏了对超市内外的地面装修、顶面吊顶、灯带损失、外立面装潢及建成的广告位的评估。一审法院遂要求南通大众资产评估有限公司就该部分损失出具补充评估鉴定意见，该公司于2015年9月29日出具《情况说明》，认为因装修和配套设施在火灾中已经被烧毁，现无法根据火灾现场进行评估。现沈志华、俞成、季新主张出租房屋因火灾烧毁的装潢损失价值50万元，但未能提供有效证据佐证，冯建对此亦不予认可。沈志华、俞成、季新遂表示就该部分损失其将另行找寻能够鉴定的机构来确定损失价值。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”沈志华、俞成、季新在2010年8月从顾建处以租赁方式取得的位于南通市通州区兴仁镇××居房屋场地后未经行政机关批准擅自对租赁地块内的房屋进行改建、扩建并新建了钢结构房屋，由于该部分房屋未办理房屋权属登记，亦未取得相对应的建设施工许可，故沈志华、俞成、季新与朱海平、冯建就案涉房屋签订的房屋租赁合同无效。而且该合同由于所涉租赁房屋已于2014年6月16日因案外人杨斌经营的餐馆厨房失火引发火灾而被烧毁，实际已无法继续履行，故对沈志华、俞成、季新要求朱海平、冯建继续支付火灾发生后2014年11月11日至2015年11月10日租金180000元的诉讼请求，一审法院依法不予支持。沈志华、俞成、季新主张租赁房屋因火灾被烧毁造成的损失1473550元，有南通大众资产评估有限公司评估意见佐证，应当列入损失范围。对该损失，沈志华、俞成、季新要求朱海平、冯建承担全部赔偿责任，对此一审法院认为：1.就火灾起因而言，本起火灾系沈志华、俞成、季新选择的另一承租人杨斌经营的餐馆厨房失火引起，与冯建经营的超市无涉，因此冯建对火灾起因不存在过错。2.由于杨斌所租赁的失火厨房是沈志华、俞成、季新未经审批擅自改建形成，该房屋与超市相邻的后隔墙上端有两扇窗洞，造成餐馆厨房与超市并未完全隔断，导致厨房失火后火势蔓延至超市并将超市和房屋烧毁。因此沈志华、俞成、季新提供租赁房屋结构设计上存在的安全隐患是导致火灾蔓延扩大的直接原因，沈志华、俞成、季新应当对此承担责任。3.沈志华、俞成、季新对杨斌将厨房安排在与超市相邻的围墙窗户边这一存在高度火灾安全隐患的危险行为没有及时发现并要求杨斌整改，造成火灾，其三人作为房屋的出租人未能对出租房屋尽到安全监督管理义务，存在过错，亦应对此承担管理不到位的责任。4.朱海平、冯建向沈志华、俞成、季新租赁未取得消防验收合格的房屋并由冯建开设超市进行经营，故其对火灾造成的房屋损失亦应承担一定的责任。综上，作为本案房屋租赁合同相对人，沈志华、俞成、季新对租赁房屋因火灾造成损失所应当承担的责任应远大于朱海平、冯建。鉴于此，一审法院酌定朱海平、冯建对沈志华、俞成、季新已明确的火灾损失1473550元承担5%的赔偿责任，即73677.5元。其余损失，沈志华、俞成、季新可另行通过合法途径向其他火灾责任人主张。朱海平经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，放弃诉讼权利，应承担相应的法律后果。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十三条规定，判决：一、朱海平、冯建赔偿沈志华、俞成、季新房屋及装潢损失73677.5元，于判决发生法律效力之日起10日内履行完毕。二、驳回沈志华、俞成、季新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19682元，诉讼保全费2520元，合计22202元，由沈志华、俞成、季新负担21092元，由朱海平、冯建负担1110元。公告费690元，由朱海平负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，本案既有租赁合同关系，又有因火灾而产生的侵权关系，涉及请求权竞合，权利人具有选择权。本案沈志华、俞成、季新除了租金以外向一审法院起诉的请求为：判令朱海平、冯建根据评估报告结论赔偿其三人因火灾毁损房屋损失1473550元。从该诉讼请求内容来看，其实际选择的是侵权之诉。理由是：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述法律规定，在合同关系中，合同无效后，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失责任向对方当事人进行损失赔偿，所赔偿的损失限于信赖利益。本案中，租赁合同无效，沈志华、俞成、季新如果基于合同关系主张权利，其请求的应当是签订合同所需费用、租金、房屋装修等损失，而其三人一审根据评估报告主张房屋因火灾毁损而发生的损失显然属于侵权关系的范畴，故沈志华、俞成、季新以合同关系为由主张朱海平、冯建承担全部责任理由不能成立，本院不予采纳。案涉租赁合同无效，且房屋已于2014年6月16日因火灾而被烧毁，原租赁合同实际已无法继续履行，故沈志华、俞成、季新要求朱海平、冯建继续支付火灾发生后的租金缺乏事实和法律依据，一审法院未予支持，并无不当。关于装修和配套设施损失，沈志华、俞成、季新对其主张有责任提供证据证明。沈志华、俞成、季新虽在一审中申请司法鉴定，但根据鉴定机构的《情况说明》，因装修和配套设施已经毁损，已不具备鉴定的条件,无法进行评估，沈志华、俞成、季新对其主张应承担举证不能的法律后果。双方在房屋租赁合同中关于装修的约定不能证明装修实际情况及其装修损失金额的真实性。故一审法院对该部分损失未予认定，并无不当，本院予以维持。综上所述，沈志华、俞成、季新的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19682元，由上诉人沈志华、俞成、季新负担。本判决为终审判决。审判长 吕 敏审判员 杨 谦审判员 卢 丽二〇二一年二月二十一日书记员 何梦玲