上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终4294号上诉人（原审被告）上海和中堂企业管理有限公司。法定代表人叶法青，总经理。被上诉人（原审原告）上海三漫实业有限公司。法定代表人蒋建星，董事长。上诉人上海和中堂企业管理有限公司（以下简称和中堂公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第34271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日受理后依法组成合议庭，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。上诉人和中堂公司的法定代表人叶法青到庭参加了诉讼，被上诉人上海三漫实业有限公司（以下简称三漫公司）经本院合法传唤未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。原审查明，上海市XX路XX号会所（以下简称系争房屋）系案外人上海A有限公司（以下简称A公司）所有并于2009年11月10日租赁给陈某某。陈某某系三漫公司股东。2013年5月1日，三漫公司（出租方、甲方）与和中堂公司（承租方、乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方；租期自2013年5月1日至2018年4月30日止，第一、二年租金为每月人民币（下同）43,000元，从第三年开始每年递增5%；租金付二押二，每两个月支付一次，先付后用；乙方如逾期缴付租金，每逾期一日，则乙方需按应缴而未缴租金的5%支付滞纳金，若乙方逾期缴付租金累计超过15日，第十六日，乙方需按应缴而未缴租金的10%支付滞纳金，乙方逾期缴付租金累计超过30日，甲方视乙方违约，甲方有权单方面解除本协议，乙方应承担违约责任；甲方配合乙方与物业公司协调乙方在经营活动中发生的车辆停放问题，乙方必须服从物业公司安排，将车辆停放至物业公司指定的区域，根据相关的车辆停放收费标准，无偿使用停车位（若根据市政规划的需要或者相关部门征收停车位使用费，乙方有偿使用停车位）甲方须保证乙方经营期间11:00至凌晨2：00期间大门、大堂、过道的通畅及照明；任何一方违反本协议约定，致使另一方单方解除本协议的，则违约方应按当月月租的三倍向另一方支付违约金。若违约金不足抵付损失的，违约方还应负责赔偿。除违约金外，如果甲方违约，则甲方还需退还保证金和预缴租金；如果乙方违约，则保证金和预缴租金不予退还。2013年4月20日，A公司向三漫公司出具复函，同意其转租给和中堂公司。2013年7月18日，三漫公司、和中堂公司双方签订补充协议，就甲方消费与租金抵扣及其他问题进行约定。2014年三漫公司、和中堂公司再次签订补充协议，就2013年8月份甲方（三漫公司）整体装修导致乙方（和中堂公司）半年不能正常营业的损失进行协商处理。2015年6月24日开始，三漫公司员工与和中堂公司的法定代表人叶法青多次短信及微信往来，要求和中堂公司支付2015年上半年租金及水电费。和中堂公司经催收后开具金额为86,000元空头支票一张，无法兑付。2015年9月17日，三漫公司诉至法院，要求判令：1、三漫公司、和中堂公司的《租赁协议》解除，并要求和中堂公司立即返还系争房屋；2、和中堂公司立即支付2015年1月1日到2015年4月30日按每月43,000元，2015年5月1日至实际返还之日按每月租金45,150元计算租金及房屋使用费；3、和中堂公司支付2015年7月1日到2015年10月31日止的水电费空调电费宽带费等费用共计16,402元；4、和中堂公司承担逾期支付房屋租金的逾期违约金41,968元，以及2015年10月1日之后以房屋欠付租金442,900元为基数，按每月2%的标准计算至和中堂公司实际支付租金之日止；5、和中堂公司承担导致合同解除的违约金135,450元。庭审中，三漫公司表示，和中堂公司实际于2015年11月20日交付了系争房屋，故撤回诉请一中房屋返还的诉请，并将诉讼请求二变更为：要求和中堂公司支付2015年1月1日起至2015年11月20日止的租金，其中前四个月每月43,000元，2015年5月1日至2015年11月20日每月45,150元，共计473,000元。庭审中，三漫公司、和中堂公司一致确认：和中堂公司租金支付至2014年12月，水电费支付至2015年6月；2015年7月1日到2015年10月31日止的和中堂公司欠付水电费空调电费宽带费等费用共计16,402元，该项费用和中堂公司同意支付。庭审中，和中堂公司表示，三漫公司从2014年12月份起就采取关闭水电和门厅通道的措施，也不给予和中堂公司免费停车场，空调也停掉，导致和中堂公司无法正常营业，故和中堂公司未付租金。三漫公司则表示，和中堂公司所述不是事实。庭后，和中堂公司向法院提供2010年11月29日，三漫公司与上海B有限公司的《世纪壹号商务会所承包合同》、2011年装修款收据及支票、2011年装修工程决算表、2010年多笔押金收据凭证以及北奥经营收支结算复印件、银行账务明细。用以证明：2013年之前，三漫公司、和中堂公司之间是合作关系，合作期间支付过押金26万元。2010年底2011年初，和中堂公司在原有装修的基础上进行了部分改装，花费30万元。后三漫公司、和中堂公司发生矛盾，于2013年重新签订了《租赁协议》，其中的押金没有直接支付，而是直接从之前合作关系中的26万元押金中抵扣的，《租赁协议》签订后没有进行过装修。三漫公司认为：和中堂公司提供的上述证据均发生于双方《租赁协议》签署之前，且和中堂公司仅有装修款收据，无正规发票、装修合同或其他证据可以佐证装修事实；对于和中堂公司陈述的押金抵扣一事亦不予认可，2013年5月至6月的租金确实从26万元押金中抵扣，但并未抵扣《租赁协议》中应付押金。若和中堂公司认为2011年双方合作期间有未结算完成的事项和金额，应另行起诉。关于诉请四逾期支付租金违约金，三漫公司表示，按照合同的约定，逾期一日，按欠付金额的5%计算过高，自动调整为每月2%。和中堂公司认为，即便按照三漫公司自动调整的标准仍然过高，不同意支付。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。支付租金系承租人的主要合同义务，和中堂公司无正当理由拒付租金，构成违约，三漫公司要求解除合同及支付拖欠租金及水电费具有事实与合同依据，法院予以准许；三漫公司要求和中堂公司支付逾期拖欠租金的违约金，并自愿将违约金的计算标准进行降低，和中堂公司则认为三漫公司降低后的标准仍然过高，对此法院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后作出裁决，故对于违约金标准由法院结合本案案情和现有证据材料进行酌定；三漫公司要求和中堂公司支付解约违约金，具有合同依据，法院予以准许。和中堂公司所述押金抵扣及装修事宜，关于押金，和中堂公司并未提供充分证据证明存在押金抵扣一事，且未得到三漫公司的认可，故本案难以一并处理，若和中堂公司认为双方合作期间有未尽结算事宜，可另行起诉；关于装修，和中堂公司自述，系2011年在原有装修基础上改装，且租赁关系成立后，和中堂公司没有继续装修。对此，三漫公司则表示，系争房屋均为三漫公司自有装修。法院认为，首先，本案租赁关系系和中堂公司违约导致解除，和中堂公司无权要求三漫公司补偿装修残值损失；其次，三漫公司、和中堂公司双方均确认三漫公司最初交付系争房屋给和中堂公司时，带有足浴店的所有装修装潢，仅根据和中堂公司提供的证据，难以证明确实在原有装修基础上进行了改装。故和中堂公司要求三漫公司赔偿装修损失，法院不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二〇一六年二月十四日作出判决：一、解除上海三漫实业有限公司与上海和中堂企业管理有限公司于2013年5月1日签订的《租赁协议》；二、上海和中堂企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海三漫实业有限公司租金473,000元；三、上海和中堂企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海三漫实业有限公司水、电、空调、宽带等费用共计16,402元；四、上海和中堂企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海三漫实业有限公司截止2015年9月30日止的欠付租金违约金32,002.75元以及2015年10月1日起，以473,000元为本金，按每日万分之五的标准计算至实际付款之日止的欠付租金违约金；五、上海和中堂企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海三漫实业有限公司解约违约金135,450元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,292元，由上海和中堂企业管理有限公司负担。判决后，和中堂公司不服，上诉于本院，诉称：和中堂公司在系争房屋内无法注册公司。双方签订补充协议后，三漫公司采取停电、停空调，关闭门厅通道，不给予免费停车等行为导致和中堂公司无法正常营业，故和中堂公司未付租金有合理理由。本案租赁合同系三漫公司违约在先，因此要求二审法院撤销原判第二、四、五项，改判驳回三漫公司的相关诉请。被上诉人三漫公司未到庭答辩。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中和中堂公司主张三漫公司有违约行为，但未提供相应的证据予以证明，在对方否认情况下，本院难予采信。和中堂公司提出系争房屋无法注册公司，本院认为在合同履行过程及一审审理过程中，没有证据显示和中堂公司对系争房屋不能注册公司提出异议；并无证据表明注册公司与三漫公司本案义务存在法律上的直接关联，现以此要求法院认定三漫公司违约，显然没有事实依据，本院不予支持。原审认定和中堂公司未支付租金，构成违约，有事实及法律依据，本院予以认同。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,292元，由上诉人上海和中堂企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一六年七月二十二日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……