山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0303民初988号 原告：周磊，男，1971年3月19日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：王**，山东博骏律师事务所律师。 被告：王相民，男，1980年5月4日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：陈德宁，山东勤硕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：臧嘉琪，山东勤硕律师事务所实习律师。 原告周磊与被告王相民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告周磊及其委托诉讼代理人王**、被告王相民的委托诉讼代理人陈德宁、臧嘉琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周磊向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的《租房合同》；2.判令被告返还租用房屋；3.判令被告支付电费792元、水费2880元、租金4109元（以300000元为基数，自2020年1月1日起按照天数计算至起诉之日即2020年1月5日止），并按照上述标准计算支付自2020年1月5日至被告腾出房屋之日止的租金：共7781元；4.判令被告支付滞纳金6509元（以300000元为基数，自2020年12月4日起按照月息2%计算至起诉之日即2020年1月5日止），并按照上述标准计算支付自2020年1月5日至被告腾出房屋之日止的滞纳金；5.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年10月27日被告因店铺经营需要与原告签订《租房合同》，合同约定：原告将其位于淄博市联通路与重庆路路口西南角院内东边第二间房屋出租给被告，该房屋的租期为2019年1月1日至2024年1月1日止，该房屋2019年至2021年三年租金为300000元，2022年至2023年租金为330000元。被告应当于2018年10月31日前一次性支付2019年全年300000元租金，往后每年租金由被告每年的12月1日之前支付给原告，逾期三天原告有权停电停水，并以拖欠租金数额为基数、按照3%的标准按日计算滞纳金，逾期缴费十天以上，原告有权单方解除本合同并收回房屋。另合同约定如在合同履行过程中发生争议，可向房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。合同签订后，被告按约支付了2019年的全年租金，但被告在2019年12月1日前未根据合同约定支付给原告2020年的租金，经原告多次催促，仍拒不履行，被告逾期缴费已达10天以上，此行为侵害了原告的合法权益，请法院判如所请。庭审中，周磊变更第二项诉讼请求为请求判令被告返还房屋时，恢复房屋原样；增加诉讼请求6.要求被告支付自2020年1月5日至腾出房屋之日止的房屋占用费，每天按821元计算。 王相民辩称，1.租赁房屋属于未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，双方租赁合同无效，不存在合同解除的法律问题；2.租赁房屋已于2018年5月9日被淄博市国土资源局没收，原告无权以此出租或收取租赁费，因此原告的诉求不成立请求驳回；3.根据调取的国土资源行政处罚决定书对原告的行政处罚是：（1）责令将非法占用的土地退还给范家村委；（2）没收非法占用土地上新建的建筑物及其他设施；（3）给予行政罚款。而本案所涉出租房屋包含在被没收建筑物及设施范围内，没收时间为2018年5月29日，能够证实原告在2018年10月27日与被告签订租房合同时，就已经丧失房屋的处分权，因此其无权基于租房合同主张任何民事权利，故原告的上述诉讼请求均不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:原告周磊提交以下证据：1.租房合同一份，证明原被告之间存在租赁关系，明确约定了水、电费由被告承担，租金数额及滞纳金也有明确约定。被告质证称对证据1真实性无异议，但出租人不是原告，主体应为淄博市张店区房镇镇范家村村民委员会，双方合同违反法律强制性规定，应属无效，不存在解除的问题。2.银行流水一份，证明被告支付原告2019年全年租金，租赁事实确实存在。被告质证称对证据2真实性无异议，但在2019年12月4日原告已经对案涉房屋停水、停电，因此出租人无权主张支付水、电费，原告作为个人也无权主张包括返还房屋在内的所有权利。3.合同复印件一份，证明范家村委与原告签订房屋合同，该合同明确约定土地所有权归范家村民委员会所有，原告在该土地上建设营业房，同时房屋权归原告所有，充分证明了原告拥有对租房合同中的房屋的出租权。被告质证称首先对真实性需要核对原件，仅就复印件内容发表质证意见，需要原告说明合同内“5亩地承包”与被告提交的淄博市国土资源局张店分局马尚中心委给范家村委出具的土地用途管制整改通知书记载的范家村申请临时使用的土地是否一致。该合同系土地租赁合同，并非房屋租赁合同，不能证明该合同签订后已实际履行，而且范家村委明确房屋为其自建商用房，与该合同存在明显冲突。再者该合同在原被告签订租赁合同时，范家村委、原告均未披露给被告，对被告无任何制约效力，也不能证明原告不是受委托行为，该证据不能对抗村委出具的被告经营地点的住所证明。4.《关于房镇镇范家村村民委员会临时使用土地的批复》（张国土资字[2017]24号）一份，该文件为2017年5月9日淄博市国土资源局张店分局文件，证明房镇镇范家村村民委员会依法取得案涉土地的临时用地使用权。5.《房镇镇人民政府关于申请范家村用地指标的请示》（房政发[2019]45号）一份，该文件为2019年4月2日张店区房镇镇人民政府文件，证明房镇镇人民政府已向张店区政府申请案涉土地的用地指标。被告质证称对证据4、5真实性、关联性无异议，能够证实土地用途为临时施工物料、砂石场地，而2019年4月2日只是用地指标请示，在区政府未批复之前土地用途并未发生变更，而且该土地作为临时用地截止日期为2019年5月8日。因此该两份证据不能证实原告出租的房屋有合法的建设手续，直至现在仍未取得。6.2020年3月5日张店区房镇镇人民政府范家村村民委员会给新区办关于范家村预留土地使用情况的报告复印件一份，内容明确表明原告租赁范家村的5亩地作为该村的预留土地，可以进行土地出让。7.2020年4月27日范家村委出具的情况说明复印件一份，主要内容是原告建设的3300平方米属于范家村集体预留用地，该地享受新区优惠福利政策，符合新区规划，产权人为周磊。该上述两份证据证明，案涉房屋所涉及的土地经过房镇镇人民政府及新区对土地的整理及规划，符合新区的规划，该土地可以进行出让，属于合法用地。被告质证称对证据6范家村于2020年3月5日出具的报告只是说明了预留土地的使用情况，并且证实，如果预留土地进行出让则该村的相应指标使用完毕，也与原告和本案无任何关系，也不能证实该部分土地原告违法占用，属于符合规划，更不能证实原告主张的该土地产权归原告。对证据7村委出具的情况说明，只有村民委员会盖章没有经办人及负责人签字，不符合证据要求。该情况说明与行政处罚内容相矛盾，该土地应当退还给村委，在地上建筑物及其他设施已经被没收的情况下，产权人应为当地人民政府，原告无权处分。8.照片十张，证明交付给被告时的现状。被告质证称从照片上记载的文字可以看出该照片实际是石磨坊经营人对外做广告的照片，用于介绍其经营期间的环境，而根据双方租房合同的第一条约定，房屋现状以原告发送至被告电子邮箱的拍摄照片为准。因此原告如主张房屋交付时的现状，应当提交原告发送至被告电子邮箱的照片，而不是广告图片。该组照片更不能证实合同解除时的房屋状态。 被告王相民提交以下证据：1.张店区行政审批服务局个体档案查询材料，证据来源为该局档案，该档案系被告未在租赁房屋内经营，向市场监督监管部门申请营业执照时提交的申报资料，该档案中有张店区房镇镇范家村村民委员会于2019年1月1日出具的证明一份，证实案涉房屋属于张店区房镇镇范家村村民委员会所有，张店区房镇镇范家村村民委员会同意原告代为出租管理，房屋属于自建商业房，无房产证。该证据证实案涉房屋属张店区房镇镇范家村村民委员会自建商业房，是委托原告代为出租管理，因此原告在租赁合同上签字实际上是代理范家村委，原告在举证过程中并未提交其对房屋有处分权的证据，其作为原告主体不适格。原告质证称对证据1真实性无异议，对证明目的有异议。被告提供的该份证据与本案无关，不予认可。对被告声明原告拥有出租权利且租房合同由原被告双方签字捺印属于真实意思表示，根据合同相对性原则，原告具有主体资格。2.由淄博市国土资源局张店分局马尚中心委给张店区房镇镇范家村村民委员会出具的土地用途管制整改通知书照片一份，证据来源为由被告拍自张店区房镇镇范家村村民委员会办公室，2019年4月4日送达给村委。证实租赁房屋所占土地是2017年5月9日由范家村委申请批准的临时用地，用于临时施工物料、砂石等场地，因范家村委擅自改为经营场所，责令其整改恢复规定用途，否则依法强制拆除。原告质证称对证据2真实性、证明内容、证明目的均有异议，该份证明乃拍摄照片，其内容显示的可能与该租赁合同中的房屋不符。再者，关于此房屋用途与本案解除租房合同没有必然联系。3.2019年12月3日原告向被告送达的告知书一份，证实原告于2019年12月4日停水、停电。原告质证称需庭后核实后回复法庭。4.淄博市国土资源局张店分局关于房镇镇范家村村民委员会临时使用土地的批复文件一份，证明案涉出租房屋是在临时土地上建设，而临时土地的用途为施工物料、砂石等场地，因此属于违法建筑，证明双方合同无效。原告质证称对证据4所附的图纸(宗地勘测定界图)有异议，应该以我方提供的证据为准。5.国土资源行政处罚书一份，证明原告非法占用土地，其在土地上新建的建筑物和其他设施已于2018年5月29日被没收，原告无出租权。原告质证称对证据5真实性无异议，对证明内容有异议，该处罚决定书的标的与我方租赁范家村以及和被告争议的房产是不相符的，证据当中所确认的面积为4082㎡，我方实际面积3300㎡，事后我方多次通过范家村与相关部门联系，才产生了2019年4月2日关于范家村用地指标的报告，我方租赁范家村土地及我方租赁给被告使用该案涉房屋的行为，不属于最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》的范围，理由是通过所有的批复看出，批复中涉及到的该集体土地是一种国家福利的体现，是国家对原农村耕地作为范家村的预留地由村民自行整理开发的一种福利政策，而非司法解释中的承租。6.山东省资金往来结算票据一份，证明原告已经按照行政处罚决定缴纳罚款。原告质证称我方已经缴纳了罚款110120元，耕地部分由村里给我方办理了用地合法手续，并且达到新区的规划要求。 经对上述证据审查，本院认为原告提供的证据8不能证明原告将案涉房屋交付给被告时的现状，根据《租房合同》约定，应当提交原告发送至被告电子邮箱的照片，故对该项证据本院不予采信，对原、被告提交的其他证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月9日，淄博市国土资源局张店分局对房镇镇范家村村民委员会临时使用土地申请进行批复，同意房镇镇范家村村民委员会因旧村改造项目施工，临时使用本村农用地0.3293公顷（合4.94亩），其中耕地0.0621公顷，用于临时施工物料、沙石等场地。使用截至日起为2019年5月8日。土地使用截止后，由你单位对所占用土地进行复垦并恢复到可耕种条件。房镇镇范家村村民委员会要严格按照批准面积、用途使用土地，不得转让、出租、抵押，不得建永久性建筑物，要认真按照国家有关法律、规定，做好其它相关事宜的落实工作。 2017年11月28日，淄博市张店区房镇镇范家村村民委员会与周磊签订《土地租赁协议》一份，出租方为淄博市张店区房镇镇范家村村民委员会，承租方为周磊，协议第一条约定淄博市张店区房镇镇范家村村民委员会将位于联通路与重庆路交叉口西南角院里5亩地承租给周磊，土地所有权归淄博市张店区村民委员会所有。周磊在5亩土地上建设3300㎡营业房，房屋权及地上附属物归周磊所有。淄博市张店区房镇镇范家村村民委员会负责保证周磊正常使用该营业房进行商业经营，周磊负责出资建设并经营该营业房。第三条约定周磊在承租期内，其工商管理费、水电费、设施维修费、卫生费等费用一律自理。 2018年5月29日，淄博市国土资源局向原告周磊下发淄国土罚字[2018]1105号行政处罚决定书，因2017年6月26日原告周磊未经依法批准擅自在案涉土地上建设房屋的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第43、44条的规定，属非法占用土地行为，责令原告周磊将非法占用的4082㎡土地退还给房镇镇范家村村民委员会，没收在非法占用4082㎡土地上新建的建筑物和其他设施，并处以罚款共计110120元。 2018年10月27日原告周磊与被告王相民签订租房合同，合同第一条约定由被告王相民承租原告周磊出租的坐落于联通路与重庆路路口西南角院内东边第二间商铺，建筑面积500㎡。合同第二条约定租赁期限为5年，自2019年1月1日至2024年1月1日。合同第三条约定租金和租金缴纳期及条件：2019年至2021年三年租金为300000元，2022年至2023年租金为330000元。被告王相民应当于2018年10月31日前一次性支付2019年全年300000元租金，往后每年租金由被告王相民于每年的12月1日前支付给原告周磊；逾期三天原告周磊有权停电停水，并以拖欠租金数额为基数、按照3%的标准按日计算滞纳金，逾期缴费十天以上，原告周磊有权单方解除本合同并收回房屋。合同签订后，被告王相民使用了案涉房屋，并依约缴纳了一年的租金300000元，于2019年6月15日开始试营业。后续租金被告未再缴纳，故原告提起本诉，提出上述诉讼请求。 另查明，2019年4月2日，房镇镇人民政府向张店区政府申请案涉土地的用地指标，未获答复。2019年4月4日，淄博市国土资源局张店分局马尚中心所向房镇镇范家村村民委员会下发土地用途管制整改通知书，限2日内将案涉土地恢复规定使用用途，否则将依法集中强制拆除。 本院认为，本案的争议焦点为原被告双方签订的《租房合同》是否有效。本案中，2018年10月27日原告周磊与被告王相民签订《租房合同》，租赁期限为2019年1月1日至2024年1月1日。《租房合同》中约定的房屋所依附的土地为北京路以东、联通路以南、重庆路以西、范家新村以北地块，2017年5月9日，淄博市国土资源张店分局马尚中心所针对该地块发布张国土资字[2017]24号文件，其中明确说明案涉土地用于临时施工物料、沙石等场地，使用截止日期为2019年5月8日；土地使用截止后，应对案涉土地进行复垦并恢复到可耕种条件；要严格按照批准面积、用途使用土地，不得转让、出租、抵押，不得建永久性建筑物等。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”，案涉房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，因此该《租房合同》应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应向原告返还案涉房屋，因此原告要求被告返还租用房屋的诉讼请求本院予以支持。但原告未提交证据证明将案涉房屋交付给被告时的现状，原告要求被告恢复原样的诉求，本案不作处理，原告可另行起诉。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告王相民对案涉房屋进行了经营使用，应当依据合同约定支付占有使用费。被告王相民依据合同约定仅支付了2019年1月1日至2020年1月1日期间的年租金300000元，截至原告周磊起诉之日即2020年1月7日，被告王相民依然未按合同约定缴纳租金，原告周磊参照合同约定的租金标准要求被告王相民支付房屋占有使用费的主张，于法有据，本院予以支持，故被告王相民应支付自2020年1月1日起至起诉之日即2020年1月5日止的占有使用费4109元（300000元÷365天*5天）。原告周磊未就被告王相民应支付水费、电费的主张提交证据，该项诉求本院不予支持。原告周磊于2019年12月3日向被告王相民送达告知书，告知书中载明“按照合同第三条中规定，每年租金由乙方每年的12月1日之前支付给甲方，逾期三天甲方有权停电停水，并以拖欠租金数额为基数，按照3%的标准按日计算滞纳金……”，被告王相民未按期缴纳租金，按照合同约定应支付滞纳金，应支付以300000元为基数，自2019年12月4日起至按照月息2%计算至起诉之日即2020年1月5日止的滞纳金6509元，并支付以300000元为基数，自2020年1月6日至2020年8月19日按照月息2%计算的滞纳金及以300000元为基数，自2020年8月20日至被告腾出房屋之日按照一年期贷款市场报价利率标准计算的滞纳金，对该项诉求本院予以支持。原告周磊要求被告王相民支付自2020年1月5日起至腾出房屋之日止、每天按821元计算的房屋占有费，有事实与法律依据，对此诉求本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告周磊与被告王相民于2018年10月27日签订的《租房合同》无效； 二、被告王相民于本判决生效后三十日内向原告周磊返还《租房合同》中案涉房屋； 三、被告王相民于本判决生效后十日内支付给原告周磊自2020年1月1日起至起诉之日即2020年1月5日止的占有使用费4109元； 四、被告王相民于本判决生效后十日内支付给原告周磊以300000元为基数，自2019年12月4日起至2020年1月5日按照月息2%计算的滞纳金6509元，并支付以300000元为基数，自2020年1月6日至2020年8月19日按照月息2%计算的滞纳金及以300000元为基数，自2020年8月20日至被告腾出房屋之日按照一年期贷款市场报价利率标准计算的滞纳金； 五、被告王相民支付给原告周磊自2020年1月6日起至腾出房屋之日止的房屋占有费，按每天821元计算； 六、驳回原告周磊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告王相民负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  高 忠 人民陪审员  吴海华 人民陪审员  冯翠娥 二〇二一年二月七日 书 记 员  周 蕾