广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初1222号原告广东碧桂园物业服务股份有限公司东莞塘厦分公司，营业场所：东莞市塘厦镇花园新街1号综合楼4楼。负责人陈宇辉。委托代理人郭建华，男，××年××月××日出生，汉族，身份证住址：广东省电白县。委托代理人杨耀梅，女，××年××月××日出生，侗族，身份证住址：湖南省通道侗族自治县。被告陶章启，男，汉族，身份证住址：广东省深圳市福田区，公民身份号码：×××1513。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司东莞塘厦分公司诉被告陶章启物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司东莞塘厦分公司的委托代理人郭建华、杨耀梅，被告陶章启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司东莞塘厦分公司诉称，2010年9月19日，东莞市德厦碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《物业管理委托合同》，约定选聘原告对观澜碧桂园提供前期物业管理服务。该合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告享有所有权的位于东莞市塘厦镇平山村高尔夫大道南88号观澜碧桂园柏丽郡二街010号的房屋正处于该物业管理服务区域内。2014年10月28日，原、被告双方签订《碧桂园豪园前期物业服务协议》一份，约定被告按房屋建筑面积每月每平方米2.8元计收物业服务费。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。现被告自2015年2月起开始拖欠物业服务费，虽经原告多次催促，发催交函催收，被告至今仍未交纳所拖欠的物业服务费。交纳物业服务费是每一个业主对整个居住小区应尽的义务。被告长期拖欠物业服务费不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个小区的物业正常运行造成严重的影响。为维护原告的合法权益、保障观澜碧桂园小区物业的正常运行，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定及双方合同约定，特向法院起诉，请求法院判如诉请：1、被告向原告支付自2015年2月起至2015年12月止共11个月的物业服务费12384.34元（按房屋建筑面积402.09平方米，每月每平方米2.8元计收，合每月的物业服务费为1125.85元）；2、被告向原告支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金5211.55元（该违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，按每日3‰为标准，暂计至2015年12月20日的违约金为5211.55元）；3、被告向原告支付以上两项费用共计17595.89元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告请求判令物业费逾期违约金从次月1日按每日千分之三计算至实际清偿之日。被告陶章启辩称，一、本案物业服务合同争议所及物业（碧桂园豪园二街10号，下称“物业”），因建设单位（即开发商—东莞市德厦碧桂园房地产开发有限公司）没有全面、适当履行房地产买卖合同的有关约定将其交付给被告，故此，原告应依据其与建设单位签订的《前期物业服务合同》第七条的约定，向建设单位主张物业服务费用，而非被告。（1）根据原告与建设单位2013年3月30日签署的《前期物业服务合同》（见原告提交之证据）第七条约定，业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业管理费……物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位交纳。（2）2014年10月28日，被告与建设单位签订了有关物业的房地产买卖合同。次日，按照建设单位制定的入伙流程，被告先到原告处签订《碧桂园豪园前期物业服务协议》、《观澜碧桂园物业及资料移交书》等文件资料，然后再与建设单位工程部及原告的工作人员一起去物业查验交房。经查验，发现建设单位拟交付的房屋有21处问题需要整改，其中最为重要的是入户门的钥匙与门锁根本就不匹配，无法开门和锁门（见附件证据一《商品房交接验收记录单》）。因此，本次房屋查验，被告实际上无法占有、使用物业，属建设单位交付未遂；所谓物业交付，实际上存在客观不能。对此，原告完全知情，并承诺协助推动有关整改及反馈工作。（3）2015年9月21日，被告委托北京市君泽君（深圳）律师事务所向建设单位和原告签发了一份律师函，要求其尽快完成房屋维修整改工作并向业主适当交付所购房屋、赔偿损失（包括与原告协调处理自2014年10月28日至实际交付房屋之日止的全部物业服务费及其滞纳金）。2015年11月2日，建设单位复函被告的委托律师，将《商品房交接验收记录单》记录的“入户门锁开不了，换锁”歪曲为“入户门锁开启稍有不畅”。并拒绝与原告协调处理有关物业服务费用的缴纳事宜（见附件证据二《回复函》）（4）2015年12月15日，建设单位向被告发来《维修完成知会函》（见附件证据三），要求原告于2015年12月30日前与其联系预定复验时间。2015年12月30日下午，被告邀请律师等四人一起到物业进行查验，发现除入户大门钥匙可以正常开关外，其他需要整改项目几乎没有任何进展，不但如此，房屋内的若干设施设备（如浴缸、电器开关、门锁等）、推拉门等出现了新的无法正常使用的情况、地下车库的入户门锁没有钥匙可以开启。也正是在2015年12月30日，被告才从原告工作人员手中领取了能够正常开启、关闭物业入户门的钥匙（见附件证据四《观澜碧桂园物业及资料移交书》）。上述事实表明，在原告诉请被告支付物业管理费期间内（即自2015年2月至2015年12月），建设单位未将物业依约、依法交付给被告。因此，此间的物业服务费用应由建设单位承担。二、原告诉讼请求第二项所及逾期支付物业服务费所产生的违约金过分高于其可能的经济损失，人民法院应依法予以调整、减少。（1）作为物业服务企业的原告而言，没有按时收到业主交付的服务费用，其损失应只是银行存款利息损失，最多也不应超过其向银行进行流动资金贷款的贷款利息损失。该等损失，以2015年企业流动资金贷款的同期（1年）基准利率的最高标准看，也不过年息5.6%。而原告依据其提供的格式合同《碧桂园豪园前期物业服务协议》之约定，请求法院确认的逾期付款违约金，则高达每日千分之三，合计年息超过100%。（2）我国《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”（3）根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款之规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。而结合上述第（1）点之陈述可见，案涉约定违约金，几乎是被答辩人损失的2000%，显然属于“过分高于造成的损失”，依法应当予以调减。（4）被告认为，无论谁来支付案涉迟延支付物业服务费的违约金，其计算标准，均应按照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释（1999）8号）及其修改批复（法释（2000）34号）的规定执行，即按每日万分之二点一的标准计算。综上，恳请法院依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。经审理查明，广东碧桂园物业服务股份有限公司是资质等级为一级的物业管理企业，原告是广东碧桂园物业服务股份有限公司的内设分公司。原告原名称为广东碧桂园物业管理有限公司东莞塘厦分公司，于2013年2月21日变更为现名。东莞市德厦碧桂园房地产开发有限公司开发建设东莞市塘厦镇观澜碧桂园豪园小区，被告于2014年10月28日与东莞市德厦碧桂园房地产开发有限公司签订编号为GB／T17986.2-2000的《商品房买卖合同》，购买东莞市塘厦镇平山村碧桂园豪园二街10号，建筑面积为402.09平方米。东莞市德厦碧桂园房地产开发有限公司于2013年3月30日与原告签订一份《前期物业服务合同》，约定原告受其委托对东莞市塘厦镇观澜碧桂园豪园小区进行物业管理，合同约定物业服务费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，高层住宅为2.4元／月／平方米，别墅2.8元／月／平方米。原告与被告于2014年10月28日签订《碧桂园豪园前期物业服务协议》，约定由原告对东莞市塘厦镇观澜碧桂园豪园小区中的二街10号进行前期物业管理。合同约定物业管理费收费标准为按房屋建筑面积每月每平方米2.8元，物业服务费按月交纳，原告于公历每月1日（节假日或系统原因顺延）采用银行代收的方式收取；被告或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。庭审中，原告主张东莞市塘厦镇观澜碧桂园豪园小区并未成立业主委员会，被告于2014年10月29日签收《物业及资料移交书》以及《入住登记表》，案涉房屋于2014年10月29日正式交付被告；案涉房屋属于别墅，物业管理费收费标准为每平方米2.8元／月，被告拖欠2015年2月至2015年12月期间的物业管理费12384.34元没有支付，根据《碧桂园豪园前期物业服务协议》约定被告应在当月缴清当月的物业管理费，现原告要求被告自应缴纳物业管理费次月1日按应付物业服务费的3‰标准支付违约金。被告则主张原、被告及东莞市德厦碧桂园房地产开发有限公司的工作人员于2014年12月29日一起交接验收案涉房屋，被告当时提出21项需进行整改事项；在21项整改事项中，第l项即是入户门锁开不了，换锁，其他还有第2项客厅推拉门锁扣松动、第13项2F次卧铝合金平开窗都锁不上——“入户门锁开不了”导致被告无法正常占有、使用物业，交付行为不符合全面、适当履行房屋买卖合同和法律规定的违约行为；被告要求东莞市德厦碧桂园房地产开发有限公司30日内整修有关问题，否则要向有关单位主张权利；原告的工作人员陈祖生先生参与整个交付活动，对有关情况完全知情；原告主张东莞市德厦碧桂园房地产开发有限公司认可《商品房交接验收记录单》的内容，只是将“入户门锁开不了，换锁”的表述，曲解为“入户门锁开启稍有不畅”。东莞市德厦碧桂园房地产开发有限公司于2015年12月15日向被告发出《维修完成知会函》，声称保修的工程问题已经完成所有事项，要求2015年12月30日前与其联系预订复验时间，现场确认维修结果，被告直至2015年12月30日才领取到物业大门钥匙，且车库门钥匙以及楼梯门钥匙仍然没有交付，因此案涉房屋至今尚未交付给被告，被告无需向原告缴纳2015年2月至2015年12月期间物业管理费。被告主张其办理入伙时预交了三个月的物管费，主张违约金按每日千分之三的约定是格式合同的格式条款，从逾期之日计算的约定过于模糊，应当按照每日万分之二点一的标准计算。原告确认原、被告及东莞市德厦碧桂园房地产开发有限公司的工作人员于2014年12月29日一起交接验收案涉房屋，但被告提出的整修项目并不影响被告使用案涉房屋，案涉房屋已经完成交付；原告亦确认东莞市德厦碧桂园房地产开发有限公司于2015年12月15日向被告发出《维修完成知会函》，被告于2015年12月30日领取大门钥匙。2016年1月11日，原告以被告拖欠物业管理费为由提起本案诉讼，请求判如所请。以上事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《碧桂园豪园前期物业服务协议》、《物业及资料移交书》、《入住登记表》、物业服务费欠缴明细及滞纳金明细、催缴函、签收回执、物价局的收费许可或类似收费文件、房屋面积测绘报告、企业资质证书、备案证明和被告提供的《商品房交接验收记录单》、《回复函》、《维修完成知会函》、《观澜碧桂园物业及资料移交书》以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，结合原被告的诉辩，本案的争议焦点为：第一、案涉物业是否已经交付被告使用；第二，案涉物业的物业管理费应否由被告承担；第三，违约金的标准应否予以调整。首先，原告主张涉案商品房自2014年10月29日交付被告，对此原告提供的《物业及资料移交书》以及《入住登记表》均显示被告于2014年10月29日已签收。但当天在原、被告及东莞市德厦碧桂园房地产开发有限公司工作人员交接验收物业过程中，被告提出了21项需要进行整改的事项，后建设单位在2015年12月15日向被告发出《维修完成知会函》，要求2015年12月30日前现场确认维修成果。被告于2015年12月30日领取房间门钥匙和大门钥匙，对此原告也予以确认。根据《物业服务收费管理办法》第十六条关于“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”的规定，本案中虽然被告在2014年10月29日签收物业及资料移交书和入住登记表，但在交接验收物业过程中被告发现21项需整改事项，因房屋质量问题未完成交纳物业，被告直至2015年12月30日经复验收取了房屋大门钥匙。因此，本院认定案涉房屋于2015年12月30日交付给被告使用。其次，原告是依法成立的具有物业管理资质的企业，东莞市塘厦镇观澜碧桂园豪园小区并未成立业主委员会，根据《物业管理条例》第二十一条关于“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，作为开发商的东莞市德厦碧桂园房地产开发有限公司委托原告进行前期物业管理，约定物业服务费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，别墅为2.8元／月／平方米，符合法律规定。同时，原、被告签订了《碧桂园豪园前期物业服务协议》，约定物业管理费收费标准为按案涉房屋建筑面积2.8元／每平方米／月，其内容也没有违反法律的强制性规定或禁止性规定。被告作为东莞市塘厦镇观澜碧桂园豪园小区的业主，应当按照《前期物业服务合同》和《碧桂园豪园前期物业服务协议》的约定向原告缴纳物业管理费。本院认定案涉房屋于2015年12月30日交付被告使用，根据《物业管理条例》第四十二条第二款关于“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”的规定，被告应自2015年12月30日起向原告缴纳物业管理费，被告并未举证证明其已经缴纳了2015年12月30日至2015年12月31日的物业管理费，因此根据被告所购房屋的建筑面积和合同约定的收费标准计算物业管理费为75.06元（402.09平方米×2.8元／平方米／月÷30天×2天），原告诉请的物业管理费，在上述范围内的本院予以支持，超出的部分予以驳回。最后，至于违约金，根据双方签订的《碧桂园豪园前期物业服务协议》约定，被告应于每月1日前交纳物业管理费，逾期不交纳的，原告可以依照该合同的约定从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金，现原告主张违约金自应缴物业管理费次月1日起按照每日千分之三的标准计算，属于其对自主权利的处分，本院予以准许。被告则主张违约金按每日千分之三的约定是格式合同的格式条款，从逾期之日计算的约定过于模糊，要求按日万分之二点一的标准计算。本院经审查认为双方在《碧桂园豪园前期物业服务协议》对逾期支付的违约金进行明确约定，并违反法律强制性规定，双方应按约履行，同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，因此上述违约金按合同约定的每日千分之三的标准计算，并以拖欠物业管理费数额为上限，具体计算方式为：2015年12月30日和2015年12月31日物业管理费违约金以75.06元为基数按每日千分之三自2016年1日1日起计算至实际清偿之日止，且以75.06元为上限。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《物业服务收费管理办法》第十六条、《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告陶章启应于本判决生效之日起五日内支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司东莞塘厦分公司2015年12月30日和2015年12月31日的物业管理费人民币75.06元；二、被告陶章启应于本判决生效之日起五日内支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司东莞塘厦分公司2015年12月30日和2015年12月31日的物业管理费违约金（具体计算方式：以75.06元为基数按每日千分之三自2016年1日1日起计算至实际清偿之日止，且以75.06元为上限）；三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司东莞塘厦分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费239.9元，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司东莞塘厦分公司已预交，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司东莞塘厦分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  黎杰安人民陪审员  曾 雯人民陪审员  刘丽璋二〇一六年七月一日书 记 员  肖 亮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《物业服务收费管理办法》第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。