湖北省竹溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0324民初135号原告竹溪县国土资源局住所地：湖北省竹溪县城关镇幸福西路*号。组织机构代码：73910674-3。法定代表人万克非，该局局长。委托代理人刘玉东，男，1977年9月12日生，该局干部，住湖北省竹溪县。其代理权限为：增加、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。委托代理人吴刚，湖北楚秦律师事务所律师。其代理权限为：增加、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。被告湖北金竹房地产有限公司住所地：湖北省竹溪县城关镇幸福西路。组织机构代码：05542626-0。法定代表人魏强，该公司总经理。委托代理人王佑庚，男，1973年2月7日生，该公司副总经理，住湖北省竹溪县。其代理权限为：承认诉讼请求，进行和解，提起上诉。委托代理人孟君迪，湖北君迪律师事务所律师。其代理权限为：承认诉讼请求，进行和解，提起上诉。原告竹溪县国土资源局诉被告湖北金竹房地产有限公司（以下简称金竹广场）建设用地使用权出让合同纠纷一案，十堰市中级人民法院于2016年1月19日立案受理后，于2016年2月24日以（2016）鄂03民辖2号移交管辖裁定书裁定移交本院审理。本院受理后，依法由审判员明安辉担任审判长并主审，与审判员贺荣明、人民陪审员蔡成文组成合议庭，于同年5月19日公开开庭进行了审理。原告竹溪县国土资源局的委托代理人刘玉东、吴刚，被告金竹广场的委托代理人王佑庚、孟君迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告竹溪县国土资源局诉称，被告金竹广场于2012年8月通过竞拍方式取得竹溪县城关镇幸福西路33832平方米国有土地的使用权，土地出让总价款为7550万元。同月30日，原、被告双方签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定被告分二期付清全部出让价款。合同签订后，被告仅支付出让款3775万元，尚欠3775万元至今未付。另外，2015年5月十堰市审计局对我县2009年至2014年土地出让金情况进行了审计，并出具了十审农办决（2015）22号《审计决定书》，确定被告应补交土地出让金268.93万元。因被告拒不履行给付义务，故具文起诉，请求判令被告支付土地出让款4043.93万元并承担本案的诉讼费用。原告竹溪县国土资源局为支持其诉讼主张，向本院提交下列证据：证据一、《国有建设用地使用权出让合同》、十审农办决（2015）22号审计决定书各一份，拟证明被告欠原告土地出让金4043.93万元的事实。证据二、《土地出让金催交通知书》及送达证各三份，拟证明原告曾向被告主张权利的事实。证据三、《管辖协议书》一份，拟证明原、被告双方约定将争议的解决方式由“提交十堰市仲裁委仲裁”变更为“依法向人民法院提起诉讼”的事实。被告金竹广场辩称：一、原告要求被告支付土地出让金4043.93万元金额不实。原告起诉被告欠缴的土地出让金4043.93万元由两部分组成，第一部分是欠缴3775万元，对该欠缴部分，因原告交付给被告的土地中有6.98亩是规划用于修建广场路和长安北路，而原告将该部分土地出让给被告明显违法，故该部分土地折算后的出让金应当从总数中予以扣除。同时因原告的该行为导致被告多缴纳契税41.5378万元以及多支付的拍卖佣金20.7689万元也应当从总数中予以扣减。第二部分是原告依据十堰市审计局十审农办决（2015）22号审计决定书确定实行应当补交土地出让金268.93万元。因该审计决定书是针对原告的内部审计，对被告没有约束力，故其让被告补交268.93万元的土地出让金不符合法律规定。二、被告不存在主观故意违约。被告因资金困难于2012年11月18日向原告申请二期建设用地在开发二期工程时缴纳，并得到了原告及县领导的同意，应当视为对出让合同的变更，现二期工程尚未开发，故被告不存在违约。被告金竹广场为支持其辩解意见，向本院提交下列证据：证据一、1、国有建设用地使用权出让合同一份，证明事实：①、合同签订时间为2012年8月30日，合同第十三条约定的容积率不高于4.2不低于1；②、合同附件证明了竹溪县烧田片区B06-1号地块建设用地规划设计图已规划设计了长安北路和广场路。2、竹溪县规划管理局关于竹溪县2012年烧田片区B06-1号地块建设用地规划设计条件函【溪规函字（2012）1号】一份，证明事实：竹溪县规划局在2012年7月13日给原告竹溪县国土资源局的函中明确规划设计了广场路和长安北路。3、规划设计方案【（鄂）城规编第（033019）号】一份，证明事实：①、规划设计的时间为2013年3月11日，规划设计的容积率为4.2，符合合同的约定；②、规划设计的长安北路宽为14米，广场路宽为15米。4、竹溪县城市建设工程指挥部出具的证明一份，证明事实：①、修建广场路和长安北路征用被告土地4653平方米，折合面积为6.98亩；②、原告交付给被告的拍卖土地含规划设计的广场路和长安北路，修路时平面图（详见附图）中阴影部分面积为修路占用的土地面积。5、湖北金竹房地产有限公司关于解决B06-1号地块土地出让有关问题的请示一份，证明事实：原告同意剩余的土地出让金3775万元在开发另一半土地时一次性交清，被告没有违约行为的发生。上述证据拟证明原告在交付土地时没有按照规划设计图预留广场路和长安北路的土地，将本应属于公共使用的土地以拍卖的方式出让给被告，明显违反了我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十条和《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第五条、第六条的规定。原告的行为因违背了法律的规定，出让的4653平方米的土地应当无效，被告无支付此部分土地出让金的义务。证据二：1、发票一份（编号为49295950），证明事实：被告为出让B06-1号地付给湖北汉海拍卖有限公司佣金151万元。2、税收通用缴款书一份，证明事实：被告为出让B06-1号地块缴纳税收302万元。上述证据拟证明原告出让给被告金竹广场的土地中有4653平方米没有实际交付，应当从土地交付的总数中扣除。由此可以计算出原告多主张土地出让金10.4449万元，此款应当从土地出让金总数中扣除。因原告的无效行为造成被告实际多支出契税41.5378万元，拍卖佣金20.7689万元，原告负有过错，对此损失原告应当赔偿给被告。为查明本案事实，本院调查收集了下列证据：证据一、证人陈某的调查笔录一份，证明：1、所争议的道路规划时称广场路、长安北路，现在改称为幸福侧路和长安北路；2、该两条路由竹溪县建设局市政工程股主持修建；3、竹溪县工程建设指挥部是不常设机构，为临时性机构，其公章由建设局市政工程股保管；4、竹溪县工程建设指挥部所出具的证明所附图是由十堰市华脉建筑勘察设计有限公司设计，阴影部分的地块与相邻方无争议，应当属金竹广场的地块；5、公共道路包含人行道和车行道；6、路的设计是依据竹溪县规划局的规划作出。证据二、证人李某及刘玉东的调查笔录一份，证明：1、本案出让的土地是否包含幸福侧路和长安北路应以规划的情况为准；2、原告出让的土地应该含人行道而不包含车行道占地；3、出让地块时，幸福侧路和长安北路尚未修建，但规划在先，先规划，再出让，然后修路。证据三、竹溪县城乡规划管理局关于金竹广场项目奖励容积率的情况说明一份，证明金竹广场因提供了3330平方米的公共开放空间，参照《十堰市城市规划管理技术规定》4.1.6条的规定，可奖励建筑面积6660平方米，折算后约等于0.2个容积率。经庭审质证，被告对原告提交的证据一的真实性及证据二、证据三无异议。原告对被告提交的证据一中的1、2、5的真实性、证据一中的3无异议，原、被告双方对本院调取的证据二、证据三无异议。对上述双方均无异议的证据，本院依法予以采信。被告对原告提交的证据一的证明目的提出异议，认为欠缴金额不实，审计决定只是内部审计结论，对外不产生效力，同时该审计中对容积率的计算与合同约定不符，其结论不客观。原告对被告提交的证据一中1、2、5的证明目的及证据一中的4、证据二提出异议，认为：证据一中的1不能证实原告少交付了土地；证据一中的2不能证实修路占用了被告的出让土地；证据一中的4不客观，且与其它证据相矛盾；证据一中的5不能证明双方就出让金的给付时间的变更达成了合意；证据二不属双方争议的范围，与本案无关，且被告没有提出反诉，故不予质证。原告对本院调取的证据一提出异议，认为该证人证言中关于修路占用被告出让土地的内容不客观、真实，无争议并非该占用的地块就属被告所有。同时土地交付在先，修路在后，即使修路占用了被告的地块也与本案不属同一法律关系，不影响原告主张权利。对上述有争议的证据，本院评判如下：原告提交的证据一，原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》是证实被告取得土地使用权的来源方式及出让金的计算依据，因该合同不能证明原告实际交付给被告的土地面积，同时被告对该合同所记载的土地面积也存在争议，故原告以此而计算得出被告欠缴的出让金数额的证明目的不能成立；十审农办决（2015）22号审计决定书，因其属原告方的内部审计，对外不产生效力，同时其审计依据与合同约定及自2007年1月1日起执行的《十堰市城市规划管理技术规定》第1.2条、第4.1.6条的规定不符，故原告以此证明被告应当补交土地出让金268.93万元的证明目的也不能成立，被告的辩解理由成立，对上述证据的证明目的本院不予采信。被告提交的证据一，从现有证据来看，能够明确证实因修建广场路和长安北路而占用被告的土地是竹溪县城市建设工程指挥部出具的证明。而该证明在本组证据中比较孤立，没有其它证据能够相互印证，故该组证据的上述证明目的本院不予采信；同时，对被告提交的证据一的5即被告关于解决B06-1号土地出让有关问题的请示，因该请示所记载的是县政府领导就所请示的事项的个人意见，而原、被告双方并未就此形成新的协议，故该证明目的本院不予采信。被告提交的证据二，既使原告错误计算土地出让金而导致被告多交纳税款和拍卖佣金，因被告没有提起反诉，故本院对该证据不予审理。本院调取的证人陈某的证人证言，该证言中关于“阴影部分的地块与相邻方无争议，应当属金竹广场的地块”的表述，属推测性表述，“与相邻方无争议”并非意味属原告出让给被告的土地，故该表述不客观。原告的异议理由成立，本院对该证言中的上述表述不予采信。经审理查明，被告金竹广场于2012年8月通过竞拍方式取得竹溪县城关镇幸福西路（宗地编号：溪国土出让告字（2012）06号B06－1）33832平方米的国有土地使用权，土地出让总价款为7550万元（每平方米2232元）。同月30日，原、被告双方签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定：1、出让的宗地平面界址为东临广场路西侧人行道边线、南临长安大道北侧人行道边线、西临幸福西路东侧人行道边线、北临长安北路南侧人行道边线；2、合同价款为7550万元，分两期付清，即2013年1月20日前付3775万元，同年8月24日前付3775万元；3、建筑容积率不高于4.2，不低于1.0；4、因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，提交十堰市仲裁委员会仲裁。2015年12月15日，原、被告双方签订补充协议，约定将原合同的争议解决方式变更为向“人民法院提起诉讼”。2012年11月8日，被告向竹溪县人民政府申请缓交土地出让金，同月12日原告就被告的土地出让金问题向竹溪县人民政府请示，并提出被告于2013年1月20日前付清总金额的50%即3775万元，余款待被告开发另一半地块时一次性付清的建议。政府时任主要领导及相关领导同意了原告的建议，但原、被告双方未就此签订补充协议。2015年9月16日，十堰市审计局对竹溪县2009年至2014年土地出让金作出十审农办决（2015）22号审计决定书，认定涉案地块的规划容积率为4.0，实际容积率为4.189为由，故被告应当补交土地出让金268.93万元。本案在审理过程中，于2016年6月27日组织原、被告双方及十堰市华脉建筑勘察设计有限公司对争议的出让土地进行了现场勘查，双方同意该勘查以现有公路车行道的边界作为测量边界，人行道的宽度以竹溪县规划局的规划为准，规划若有变更，以变更后的规划为准。经实地勘查，被告的实际用地47.05亩（31368.54平方米）。原告以被告已支付3775万元，尚欠3775万元未付为由，诉至本院。本院认为，根据原告的诉请及被告的辩解意见，本院将本案的争议焦点归纳为：1、被告的实际用地面积是否符合合同约定面积？应当以实际用地面积还是合同约定面积计算土地出让金？2、十堰市审计局对竹溪县2009年至2014年土地出让金作出十审农办决（2015）22号审计决定书中认为被告应当补交土地出让金268.93万元是否有效？3、被告提出因原告交付土地不足，造成被告实际多支出契税和拍卖佣金，原告是否应当承担赔偿责任？一、关于被告的实际用地面积是否符合合同约定面积？应当以实际用地面积还是合同约定面积计算土地出让金？原告认为：原告已按照合同约定交付了出让土地，如土地面积不足，应当谁占用谁付钱。被告认为：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城镇国有土地使用权出让规划管理办法》的规定，出让的土地应当不包括规划的道路，故土地面积应当以实际使用面积为准，并依据实际使用面积计算土地出让金。本院认为：原、被告之间虽然在出让合同中约定了土地面积，其实际交付多少土地面积，原告没有提供其它证据予以证实。因而无法确定交付土地时的确切面积，且双方在合同中约定是以面积计算出让金数额，而不是以地块来确定出让金数额。故出让地块的面积应当以实际勘测面积为准，出让金数额也应当以实际面积计算。因此，应当以现场勘查的面积作为被告的实际用地面积，而经现场勘查，被告的实际用地面积为47.05亩（31368.54平方米），根据合同约定，每平方米应当支付土地出让金为2232元，故出让金应当为70014581.28元（31368.54平方米×2232元／平方米）。二、关于十堰市审计局对竹溪县2009年至2014年土地出让金作出十审农办决（2015）22号审计决定书中认为被告应当补交土地出让金268.93万元是否有效？原告认为：出让给被告的土地在公告时已明确注明了容积率不高于4.0，不低于1.0，且十堰市审计局对应当补交的数额已作出了决定，故被告理应补交。被告认为：该审计决定只是针对原告作出的内部审计，对外不产生效力，同时该审计中对容积率的计算与合同约定不符，其结论不客观，故不应当补交。本院认为：十堰市审计局对竹溪县2009年至2014年土地出让金作出的十审农办决（2015）22号审计决定书确定金竹广场应当补缴土地出让金268.93万元，因该审计决定书是针对竹溪县人民政府上述年度土地出让金情况作出的内部审计，对外不产生效力。同时该争议地块在拍卖时公告的容积率是不高于4.0，而根据竹溪县城乡规划管理局的证明，被告提供的公共开敞空间为3330平方米，根据2007年1月1日起执行的《十堰市城市规划管理技术规定》第1.2条、第4.1.6条的规定，应当奖励0.2的容积率。而金竹广场的实际容积率为4.189，没有超过合同约定及文件规定的容积率，因此要求金竹广场补缴土地出让金268.93万元没有依据。三、关于被告提出因原告交付土地不足，造成被告实际多支出契税和拍卖佣金，原告是否应当承担赔偿责任？原告认为：本案的争议焦点是被告应不应当支付土地出让金，应当支付多少出让金的问题，至于是否因交付土地不足而给被告造成了损失，不是双方争议的焦点，与本案无关，且被告没有提出反诉，应当不予审理。被告认为：因原告出让给被告的土地面积有误，并由此而导致被告实际多支出契税41.5378万元、拍卖佣金20.7689万元，原告负有过错，对此损失原告应当赔偿给被告。本院认为：既使原告错误计算土地出让金而导致被告多交纳税款和拍卖佣金，依据不诉不理的诉讼原则，因被告没有提起反诉，本院对该辩解意见不予审理。综上所述，本案中原、被告之间签订的《国有建设用地使用权出让合同》是双方的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的规定，合同合法有效，双方当事人均应当按合同的约定履行义务。原告根据合同的约定交付了土地，故其要求被告支付土地出让金的诉请合法有据，本院予以支持。被告提出应当以其实际用地面积交纳土地出让金的辩解意见本院予以采纳。故诉争的土地出让金数额应当以被告实际用地面积计算。原告按照十堰市审计局作出的审计决定要求被告补交出让金，其依据不足，其诉请本院不予支持。被告以该审计结论不客观，不应当补交的辩解意见本院予以采纳。被告以原告交付土地面积不足而要求其赔偿损失的辩解理由，本院不予审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：被告湖北金竹房地产有限公司应给付原告竹溪县国土资源局土地出让款70014581.28元，除已支付37750000元外，尚应支付32264581.28元，限本判决生效后十五日内付清。逾期未付的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费243997元，由原告竹溪县国土资源局负担100000元，被告湖北金竹房地产有限公司承担143997元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。收款人：湖北省十堰市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行，帐号：17×××01；通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编：442000，地址：十堰市邮电街12号；汇款时须注明汇款用途和一审案号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时递交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  明安辉审 判 员  贺荣明人民陪审员  蔡成文二〇一六年七月十九日书 记 员  于 丽本案适用的相关法律依据：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。4、《中华人民共和国合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。