吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终2225号上诉人（原审被告）：王丽杰，女，1968年5月14日出生，汉族，住长春市朝阳区。委托代理人：张磊，长春市宽城区奋进法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：夏玉珍，女，1954年4月29日出生，汉族，住长春市南关区。委托代理人：罗卫文，吉林泉商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙志辉，男，1980元6月13日出生，汉族，住长春市南关区。法定代理人：夏玉珍，女，1954年4月29日出生，汉族，系孙志辉的母亲（监护人），住长春市南关区。委托代理人：罗卫文，吉林泉商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙志立，男，1990年10月2日出生，汉族，住长春市南关区。委托代理人：罗卫文，吉林泉商律���事务所律师。上诉人王丽杰因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院于2016年5月4日作出的（2015）宽民初字第1853号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：位于长春市宽城区光复小区301栋2层、建筑面积为525.76平方米的商品房屋登记所有权人为夏玉珍、孙志辉、孙志立。孙中权是夏玉珍丈夫的父亲，是孙志辉和孙志立的爷爷，孙国义的父亲。夏玉珍是孙志辉和孙志立的母亲。孙志辉属智力叁级残疾，监护人为夏玉珍。2014年5月15日，孙中权代表夏玉珍、孙志辉、孙志立与王丽杰签订一份《租房协议》。约定：王丽杰承租夏玉珍、孙志辉、孙志立三人所有的门市房一处（位于光复小区的301栋2层商品楼，共610平方米），租用期10年，自2014年5月15日至2024年5月14日止，第一年租金30万元，以后每年递增2.5万元，上打租，提前一个月缴纳下年租金。夏玉珍、孙志辉、孙志立三人也在该份租房协议上签名。同日，孙中权出具一份《说明》，内容为：“丽杰，从2014年5月15日至2024年5月15日（拾年）每年从325000元的房租扣出2万元，给孙国义生活费。”2015年5月29日，孙中权又与王丽杰签订一份房屋租赁《补充协议》，约定：“甲方的出租面积由原有的610㎡减少至525.76㎡，至此原有租金由30万元变为每年258673元，每年递增2.5万元不变，即乙方每年给付甲方房屋租金如下：2015年乙方给付甲方房屋租金280118元。”2015年8月24日夏玉珍、孙志辉、孙志立起诉至一审法院，以王丽杰拖欠房租为由，要求判令：解除双方于2014年5月15日签订的《租房协议》，被告王丽杰给付房屋租金按每年300000元计算至返还房屋之日止（至起诉之日已欠租金108493.44元），并承担诉讼费用。王丽杰辩称：双方之间的租赁协议未到期，被告未拒绝缴纳房租，原告要求解除合同没有依据。本年度应缴纳租金不是30万元，根据双方签订的补充协议，本年度应缴纳租金为280118元，扣除被告支付给孙国义的25000元生活费外，被告应支付租金为255118元，原告的诉讼请求无法律依据，请依法驳回。一审法院审理后认为：三原告委托孙中权与被告签订的租房协议系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合同依法成立并生效。孙中权与被告签订的关于变更租金数额和给付方式的补充协议，并未取得三原告授权，三原告亦未予追认，故该补充协议效力不能及于三原告，但根据房屋权属证书记载租赁房屋面积为525.76元，故第二年房屋租金应按照实际租赁面积计算房屋租金为283570（300000元÷610㎡×525.76元＋每年递增25000元��。租房协议签订后，被告缴纳第一年租金，三原告将房屋交付被告使用，但被告在次年未及时缴纳租金，亦未及时将该期间房租提存，已构成违约，原告解除租赁合同的主张应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、二百二十七条、第二百三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告夏玉珍、孙志辉、孙志立与被告王丽杰于2014年5月15日签订的《租房协议》；二、被告王丽杰于本判决生效后十日内向原告夏玉珍、孙志辉、孙志立归还房屋，并向三原告支付按每年283570元计算的房屋租金（2016年5月15日仍未迁出的，此后实际房屋占用费按照不超过原告诉讼请求中年300000元予以计算至迁出之日止）；三、驳回三原告其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效后十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金���义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2470元，由被告王丽杰负担。宣判后，王丽杰不服，向本院上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人从未拖欠过被上诉人房租，上诉人从租赁该房屋时起，就与孙中权签订租房协议，且实际租赁多年。孙中权系夏玉珍的公公、孙志辉和孙志立的爷爷，在多年的租赁过程中，被上诉人均是与孙中权签订的租房协议，租金也都是交给孙中权，三被上诉人从未提出过任何异议。期间，双方因毗邻房屋买卖问题发生了争议，诉至法院，导致三被上诉人想要解除与上诉人的租赁合同关系，上诉人从那时起就已经将房屋空出，没有继续使用，并告知三被上诉人已经将房屋倒出，要求他们接收，但被上诉人不来接收该房屋。上诉人一审提��了孙志辉的录音，证明是三被上诉人的原因不接收房屋。一审法院对该证据没有给出任何认定，侵害了上诉人的合法权益。一审判决载明孙志辉是智障残疾，但在庭审举证过程中，被上诉人对此并未举证，庭后补交的残疾证没有经过上诉人质证，程序违法。请求撤销一审判决第二项，驳回被上诉人给付租金的诉求，诉讼费由被上诉人承担。夏玉珍、孙志辉、孙志立二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：1.王丽杰二审举证了一份由孙中权与夏玉珍、孙国军（夏玉珍的丈夫、孙志辉和孙志立的父亲，已死亡）于2009年7月8日签订的《关于登记在孙国军名下财产情况说明》，内容为：“登记在孙国军名下的坐落在宽城区光复路小区301栋房产证，长房权字第303086**号房产525.76平方米房产证，长客权字���30608620号房产84.24平方米（二个房产证共610平方米），该房产证虽然登记在我孙国军名下，但该房产实际为我父亲孙中权个人出资购买的，当时以我的名字办的房产证，该房产实属于我父亲孙国权所有，不属于我自己的家庭财产。”拟证实案涉房屋是孙中权的财产，孙中权有权与王丽杰签订租房合同。夏玉珍、孙志辉、孙志立质证无异议。2.王丽杰二审举证了一份由吉林省长春市信维公证处于2016年5月27日出具的公证书和录像光盘，拟证明王丽杰已于2015年5月29日将所承租的房屋腾空，并通知孙中权和夏玉珍接收，但夏玉珍拒绝接收。夏玉珍、孙志辉、孙志立质证认为公证书只能证明房屋已经腾空，不能证明王丽杰已经通知夏玉珍、孙志辉、孙志立接收房屋。3.2016年7月26日的庭审中，本院向双方当事人释明，要求他们双方于2016年7月27日交接房屋，但在2016年7月27日庭审���得知双方仍然未能交接完成，于是2016年7月27日下午法庭亲临现场，组织双方当事人交接房屋。案涉房屋位于长春市宽城区亚泰大街与珠江路交汇处，在天元商厦北侧，与天元商厦接壤。房屋内部一、二层均空置，西侧和北侧均接出了近3米宽的彩钢棚，其中西侧的彩钢棚与房屋相连为一体（空置），外有一排防火卷帘门。北侧彩钢棚与房屋墙体相连，王丽杰正在使用（分别作为出售塑料布的门市房和办公室）。夏玉珍提出：“2016年6月24日王丽杰曾到我家要求交房子；房屋西侧和北侧的彩钢棚及西侧的防火卷帘门均是由王丽杰在承租后搭建的；房屋在2003年开始就由我丈夫孙国军租给王丽杰，当时是有水、电、气的，2010年3月天元商厦着火后，水、电、气都没有了，什么时候又有的水、电、气我不清楚，后来的水、电、气是由王丽杰找街道办事处恢复的，但王丽杰现��又拆除了，不让我们使用。我们的要求是：（1）王丽杰不能拆除裙房（彩钢棚），无偿交给我们；（2）王丽杰要把水、电、气给接上，具体费用可以由王丽杰与孙中权和我们三方商量；（3）防火卷帘门王丽杰不能拆除，具体费用我们协商。”王丽杰答复：“2010年3月天元商厦着火时房屋的水、电、气都已经没有了，夏玉珍如果要找也应当去找天元商厦，协商我也不同意；珠江路一侧的彩钢棚我不同意拆除，是否是违法建筑与夏玉珍无关，其可以去起诉我；亚泰大街一侧的彩钢棚和防火卷帘门我可以先不拆除，把钥匙先暂交给夏玉珍，是否需要保留双方再协商。”最后在法庭的组织下双方于2016年7月27日交接了房屋。本院认为：1.从孙中权与夏玉珍、孙国军于2009年7月8日签订的《关于登记在孙国军名下财产情况说明》、孙中权代夏玉珍、孙志辉、孙志立于2014年5月15日与王丽杰签订的《租房协议》及孙中权多次收取王丽杰租金的行为可以认定，孙中权是案涉房屋的实际投资人，以孙中权代理夏玉珍、孙志辉、孙志立对外签订租赁合同、收取租金是夏玉珍、孙志辉、孙志立管理案涉房屋的基本方式，因此孙中权于2014年5月29日与王丽杰签订的《房屋租赁〈补充协议〉》对夏玉珍、孙志辉、孙志立三人具有法律效力，一审判决认定孙中权与王丽杰签订的该补充协议效力不及于夏玉珍、孙志辉、孙志立不当，应予纠正。2.从王丽杰举证的其与孙志辉之间的电话录音资料证实，王丽杰并非存在故意拖欠夏玉珍、孙志辉、孙志立房屋租金的事实，虽然夏玉珍、孙志辉、孙志立提供了孙志辉是“智障三级”的证书，但智障三级能够进行简单的民事行为，并非完全无民事行为能力人，其在电话录音中所表述的事实可以作为证据使用，故一审判决以王丽杰故意拖欠租金违约为由解除双方之间的房屋租赁合同亦属不当。但鉴于王丽杰已经以实际行为认可解除双方之间的房屋租赁合同，表明双方已经对解除合同达成一致意思表示，因此应当确认双方之间的案涉房屋租赁合同已经解除。3.根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，案涉房屋租赁合同解除后王丽杰应当向夏玉珍、孙志辉、孙志立交还房屋，否则王丽杰即应按照租赁合同约定的标准向夏玉珍、孙志辉、孙志立支付房屋占有使用费。王丽杰虽然主张其早已将案涉房屋腾空并通知夏玉珍接收，是夏玉珍拒绝接收，其不应当支付占有使用费，并提供了公证机关出具的公证书和录像光盘，但因该公证书和录像光盘仅能证明王丽杰腾空了案涉房屋，不能证明王丽杰已经向夏玉珍等三人交还了房屋。2016年6月24日王丽杰虽然曾到夏玉珍家中要求交���房屋，但因双方对于房屋的水、电、气接续、西北方向搭建的彩钢棚存留、西侧防火卷帘门的归属未能达成一致意见，王丽杰没有将房屋钥匙交还给夏玉珍，不能视为王丽杰履行了交还房屋义务，故王丽杰交还房屋的时间暨其应当支付房屋占有使用费的时点应以本院组织双方交接时间为准。至于案涉房屋水、电、气的接续、彩钢棚的存留和归属、防火卷帘门的补偿等事宜，双方可以继续协商，如协商不成，亦可通过诉讼方式另行解决。4.关于王丽杰应当给付夏玉珍、孙志辉、孙志立房屋占有使用费的金额。王丽杰、夏玉珍、孙志辉、孙志立共同确认截至2014年度的房屋租金王丽杰已经支付完毕，而根据孙中权代夏玉珍、孙志辉、孙志立与王丽杰签订的《房屋租赁〈补充协议〉》约定，2015年度的租金为280118元、2016年度的租金为301665元，又因王丽杰于2016年7月27日向夏��珍、孙志辉、孙志立交还房屋，王丽杰应当给付夏玉珍、孙志辉、孙志立房屋占有使用费341277.48元（280118元＋301665元÷365天×74天）。综上，一审判决对部分案件事实认定错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持长春市宽城区人民法院（2015）宽民初字第1853号民事判决第三项；二、变更长春市宽城区人民法院（2015）宽民初字第1853号民事判决第一项为：确认上诉人王丽杰与被上诉人夏玉珍、孙志辉、孙志立于2014年5月15日签订的《租房协议》于2016年5月15日解除；三、变更长春市宽城区人民法院（2015）宽民初字第1853号民事判决第二项为：上诉人王丽杰于本��决生效后立即给付被上诉人夏玉珍、孙志辉、孙志立房屋占用使用费人民币341277.48元。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计8061.00元，由上诉人王丽杰与被上诉人夏玉珍、孙志辉、孙志立各负担4030.50元。本判决为终审判决。审 判 长 郭 智代理审判员 徐 锐代理审判员 张新华二〇一六年七月二十八日书 记 员 孙千卉