杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初3287号 原告（反诉被告）：杨微燕，女，1982年3月11日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 委托诉讼代理人：王忠可、张玉鑫，浙江泽厚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈建华，男，1968年8月10日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 被告（反诉原告）：王红全，男，1977年12月13日出生，汉族，户籍地浙江省衢州市衢江区，现住浙江省杭州市西湖区。 两被告共同委托诉讼代理人：周光富、王姗姗，浙江律晓律师事务所律师。 原告（反诉被告）杨微燕与被告（反诉原告）陈建华、王红全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序进行审理。后本院依法将本案转为普通程序，由审判员高瑛独任审理，公开开庭进行了审理。杨微燕及其委托诉讼代理人王忠可、张玉鑫，陈建华、王红全的共同委托诉讼代理人周光富、王姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨微燕向本院提出诉讼请求：1.确认杨微燕与陈建华、王红全签订的《杭州市房屋租赁合同》（合同编号：×××71）已于2019年12月1日解除；2.陈建华、王红全支付杨微燕违约金51570元（1910元／套／月×1个月×27套）；3.陈建华、王红全支付杨微燕房屋占有使用费648000元（6000元／套／月×27套×4个月，暂从2019年12月1日计算至2020年3月31日，此后按市场价6000元／月／套计算至实际腾退之日止）；4.陈建华、王红全承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年10月17日，杨微燕与陈建华、王红全签订《杭州市房屋租赁合同》，约定杨微燕将其所有的位于××街道××共计28套房屋出租给陈建华、王红全，租期自2015年12月1日至2020年11月30日，并约定了租金标准及支付时间。杨微燕已依约交付了房屋，陈建华、王红全应于2019年10月15日前支付最后一年房租，但其至今仍未支付。陈建华、王红全逾期支付租金违反合同约定，杨微燕有权解除合同，故诉至法院。 陈建华、王红全辩称：一、杨微燕在签订合同时恶意隐瞒其并非案涉28套房屋所有权人的事实，其与案涉房屋无法律或事实上的利害关系，无权作为原告起诉。二、杨微燕未依据合同约定交付28套房屋。合同签订后，杨微燕仅交付了28套房屋的钥匙，当陈建华、王红全准备进行装修时，管理案涉房屋的物业公司杭州西开发物业管理发展有限公司（以下简称物业公司）告知因所有权人拖欠2012年2月18日至2015年10月的物业费、公共能耗费合计148465.32元，物业公司不允许陈建华、王红全进场装修。因陈建华、王红全为装修房屋已购买大量建筑材料，因此经协商不得不向物业公司支付了100000元物业费保证金才得以进场装修。杨微燕故意隐瞒拖欠物业费的事实，导致陈建华、王红全无法进场装修，其交付的房屋存在瑕疵。陈建华、王红全装修后将房屋转租，但至2019年11月底，其中6套房屋因存在纠纷而被法院查封，至此实际使用的仅有22套。到需支付最后一年租金时，杨微燕仍要求陈建华、王红全支付28套房屋的租金，双方产生争议，杨微燕开始采用张贴律师函、剪电线等方式强行驱赶陈建华、王红全的承租人。因陈建华、王红全的承租人被赶走，此时实际使用的房屋仅剩6套。陈建华、王红全认可合同于2019年12月1日解除，但认为合同解除因杨微燕存在上述违约行为导致，二人并无违约行为。 陈建华、王红全向本院提出反诉请求：1.确认杨微燕与陈建华、王红全于2015年10月17日签订的《杭州市房屋租赁合同》无效；2.杨微燕返还陈建华、王红全垫付的物业费100000元；3.杨微燕返还陈建华、王红全租房保证金46200元；4.杨微燕支付陈建华、王红全违约金51570元；5.杨微燕赔偿陈建华、王红全装修损失840000元；6.反诉诉讼费由杨微燕承担。事实和理由：因所有权人拖欠物业费导致物业公司不允许陈建华、王红全进场装修，陈建华、王红全不得已垫付100000元物业费后，多次要求杨微燕予以返还，但其均无理拒绝。在租期最后一年，陈建华、王红全支付房租时提出将物业费抵扣，但杨微燕仍拒绝，且采用剪电线、换门锁、张贴告示的方式强行驱赶陈建华、王红全的承租人并收回房屋。因杨微燕并非房屋所有权人，其签订的合同应属无效，其拖欠物业费并采取非法手段驱赶承租人，给陈建华、王红全造成了巨大经济损失，陈建华、王红全故提起反诉。 杨微燕对陈建华、王红全的反诉辩称：租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的规定，合法有效。合同通过中介公司签订，杨微燕当时提交了房产证及委托书。杨微燕受所有权人委托出租房屋，即便签订合同时属于无权处分，但事后已经过权利人追认，合同应属有效。陈建华、王红全支付的100000元，收据载明房屋所在地为云溪香山，并非案涉房屋，且即便其垫付了物业费，也与其应支付的租金无关。陈建华、王红全未经杨微燕同意自行向物业公司交纳物业费，其与物业公司协商支付的物业费过高，杨微燕不认可。保证金依约定应在结清费用后退还，因此可说明陈建华、王红全并未结清费用。押金具有违约金的性质，陈建华、王红全拖欠租金已经违约，杨微燕有权不予退还押金。陈建华、王红全逾期支付租金，杨微燕据此解除合同，不属于提前收回房屋，无需支付陈建华、王红全所谓装修损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：杨微燕提交的律师函、快递面单及物流信息的真实性予以认定；租房市场价截图的真实性无法核实，不予认定；租赁委托书及诉讼中所有权人补充出具的授权委托书的真实性予以认定；杨微燕与都市房网经办人祝清的邮件真实性予以认定；销售不动产统一发票的真实性予以认定，杨微燕是否有权代为出租房屋、代为参加诉讼本院将结合其他证据予以认定；租赁委托书的顺丰邮寄单未记载内件内容，也无物流记录，是否送达无法确定，对此不予认定。陈建华、王红全提交的关于拖欠物业费的协议、暂停物业服务的通知等可与其他证据相互印证，对其真实性予以认定；案涉房屋现场照片真实性予以认定，也可证明陈建华、王红全至照片拍摄时仍可进入案涉房屋。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年10月17日，杨微燕作为甲方、出租方，陈建华、王红全作为乙方、承租方，杭州春来房地产代理有限公司作为见证方签订《杭州市房屋租赁合同》。合同主要内容为：甲方将云溪印象创意园2幢405、406、407、408、409、604、704、802、804，4幢403、404、407、408、409、410、504、609、610、801、802、803、804、805、806、807、808、809、810室共计28套房屋出租给乙方，租赁期限自2015年12月1日至2020年11月30日。每月租金1650元/套，每月总租金为19800元。前两年租金半年付押壹，第三、四、五年年付，房租下期提前45天支付。甲方收取乙方租房保证金46200元，待租赁期满结清费用后，乙方结清水电等费用，甲方全额退还保证金。租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同收回房屋，由此造成甲方的损失应予赔偿：……（4）拖欠租金累计一个月以上的。约定的其他事项：1.云溪印象总共租28套房屋，租五年使用；2.租赁期间，甲方提前收回房屋，甲方赔偿乙方装修款1680000元；3.乙方提前退租，赔偿甲方壹个月违约装修期乙方给甲方，45天装修期免费使用；4.房租前贰年不递增，后三年按5%每年递增。 合同签订后，杨微燕将28套房屋交付陈建华、王红全使用，陈建华、王红全即准备进场装修。因案涉房屋拖欠物业费，物业公司阻止陈建华、王红全进场施工。经协商，2015年10月23日，陈建华、王红全与物业公司签订协议，约定由陈建华、王红全先行支付100000元作为所拖欠物业费、公共能耗费的担保金，若至2015年12月31日前所有权人仍未交纳相关费用，拖欠的费用将从该担保金中扣除。当日，陈建华支付100000元，物业公司出具收款收据予以确认，款项内容为“押金”。后物业公司在案涉房屋张贴落款时间为2015年12月8日的《关于停止装修的通知》，告知物业使用人立即停止装修，待所有权人交清相关费用后恢复施工。因所有权人未付清物业费，物业公司将陈建华、王红全支付的100000元担保金作为应付的物业费、公共能耗费予以扣除，并表示不足部分将向所有权人另行催讨。因存在拖欠物业费的情况，物业公司2017年10月底曾在案涉房屋张贴《关于对业主与住户暂停物业服务的通知》。 陈建华、王红全将全部28套房屋装修后进行转租，并已支付至2019年11月30日的租金。2019年10月15日，陈建华通过微信与杨微燕协商最后一年租金及物业费问题，双方协商未果。2019年10月21日，杨微燕在案涉房屋张贴落款为浙江泽厚律师事务所的《腾房通知》，告知房屋的次承租人：因陈建华、王红全未支付租金，要求其于2019年11月30日前搬离，否则将追究其法律责任。2019年11月28日，杨微燕向陈建华、王红全邮寄《律师函》，主要内容为：因陈建华、王红全屡有拖欠房租行为，且连续拖欠租金长达45天以上，故函告双方签订的租赁合同即日解除并要求于收到函之日起三日内腾退28套房屋。该函件于12月1日签收。2019年12月，王红全通过微信与杨微燕协商，杨微燕要求支付租金。2019年12月13日王红全表示“房租我们不会少你一分，问题我们就是要你把物业问题解决好……”。杨微燕回复“下周三四你们没说法我过去就直接停电了，再扯物业问题也没意义了……”。杨微燕为催讨租金，还曾采取拉闸停电措施。 另查明，部分承租房屋因房屋所有权人涉及诉讼，导致房屋被司法拍卖。2019年4月19日，经杭州市中级人民法院委托，评估公司出具了4幢404室、4幢801室的评估报告。4幢404室于2019年6月12日在阿里司法拍卖平台成交，2019年9月20日二次拍卖成交，2019年11月8日该房屋再次拍卖成交。2019年11月9日，4幢404室房屋登记至徐嫦红名下。4幢801室于2019年6月11日流拍，于2019年7月2日拍卖成交，2019年9月16日再次拍卖流拍，于2019年11月1日变卖成交，该房屋成交后尚未办理产权变更登记手续。4幢802室于2019年3月26日司法拍卖成交，2019年4月12日所有权人变更为陈晓华。上述三幢房屋的司法拍卖公告均载明房屋为带租拍卖，并存在拖欠物业费情况。2020年5月8日，经法院委托，杭州登鑫房地产估价有限公司出具4幢807室、4幢808室的评估报告书，确认至2020年4月28日，该两套房屋拖欠2012年3月9日至2020年12月31日物业费共计14282.49元，能耗费共计4560元；该两套房屋腾空后于2020年8月18日拍卖成交；后再次拍卖因执行和解而撤回。2020年12月7日，杭州正和房地产土地资产评估有限公司出具4幢809室、4幢810室鉴定估价报告，该两套房屋腾空后于2021年1月20日拍卖成交。诉讼中，陈建华、王红全陈述因杨微燕剪电线、张贴腾退告示以及部分房屋涉及纠纷被张贴法院公告等原因，部分租客自行搬离房屋，陈建华、王红全将钥匙挂在门上，已向杨微燕交还大部分房屋。自2019年底开始，陈建华、王红全仅实际使用2幢804室、4幢408室、4幢409室、4幢609室、4幢805室、4幢809室六套房屋，其他房屋未再使用，不应计算租金。杨微燕仅认可4幢802室陈建华、王红全未使用，本案中不主张租金。 2020年11月3日，双方代理人现场确认除2幢804室、4幢409室仍在使用外，其余房屋均已腾退完毕。2021年2月8日，陈建华、王红全陈述2幢804室、4幢409室已完成腾退，其中2幢804室在法院2020年10月27日第一次拍卖前已腾退，4幢409室房屋于2020年11月26日自行腾退，但均未与杨微燕办理书面交接手续；杨微燕对腾退时间不予认可，认可该两套房屋于2021年2月9日交接完毕。2幢804室拍卖公告载明该房屋评估鉴定基准日为2020年9月28日，将于2020年11月27日拍卖，房屋现状为已腾空，至2020年12月31日，共拖欠物业费及能耗费8390.95元，后因被执行人全部履行了法律文书确定的金钱债务，该房屋的拍卖已撤回。 本院认为，关于案涉房屋租赁合同的效力。杨微燕系房屋所有权人指定的房屋管理人，有权在所有权人授权范围内以自己名义签订租赁合同、收取租金、代为进行诉讼。案涉房屋租赁合同签订主体为杨微燕与陈建华、王红全，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定。陈建华、王红全自认合同签订后知晓杨微燕并非全部28套房屋所有权人并要求其出具授权委托书，只是认为杨微燕提供的委托书不齐全，但其在知晓后仍自愿租赁且已经实际使用28套房屋，无证据证明二人在合同履行过程中曾就此提出异议，且至今并未有所有权人对杨微燕的出租行为提出异议，故应认定双方签订的租赁合同有效。陈建华、王红全反诉要求确认合同无效，并无事实及法律依据，本院不予支持。 关于双方是否存在违约的问题。虽然承租人陈建华、王红全在接收房屋后因房屋所有权人前期物业费的交纳问题物业公司曾阻止承租人进场装修。但承租人为顺利履行租赁合同已与物业公司协商达成一致，最终并未严重影响承租人的承租权。另外部分租赁房屋被法院查封拍卖，客观上虽然会对承租人使用房屋存在影响，但陈建华、王红全并未就此举证证明实际影响程度，且此前从未因此向杨微燕提出过异议。何况其二人承租房屋是用于转租获利，与普通承租人不同，应承担一定的商业风险。故陈建华、王红全主张杨微燕存在违约行为，理由不能成立，对其反诉请求杨微燕承担违约金的诉讼请求本院不予支持。但陈建华、王红全为此向物业公司支付的物业费担保金，杨微燕应予以返还。对于陈建华、王红全来说，按时交纳租金是其基本义务，逾期不交纳的，出租人有权解除合同并要求其承担违约责任。租赁合同约定承租人拖欠租金累计一个月以上的，出租人有权终止合同、收回房屋。按照约定，陈建华、王红全应于2019年10月15日前支付2019年12月1日至2020年11月30日的租金，但其至今仍未支付，显属违约，杨微燕有权要求解除合同。陈建华已于2019年12月1日签收杨微燕关于解除合同的律师函，现双方均同意若案涉合同有效，同意确认于2019年12月1日解除，故本院对杨微燕要求确认案涉合同于2019年12月1日解除的诉请予以支持。但租赁合同未就此情况约定违约金，杨微燕主张违约金，本院不予支持。 租赁合同解除后，承租人应返还租赁物，未返还的，应参照约定租金标准支付占有使用费。本案中，双方对于自2019年上半年法院拍卖之后承租人实际使用的房屋数量存在争议，杨微燕认为实际使用的房屋为27套，陈建华、王红全认为实际使用的房屋为6套。就此，本院认为，陈建华、王红全辩称4幢404室、4幢801室已腾空，但该两套房屋2019年4月19日评估时仍未腾空，拍卖公告载明该两套房屋均为“带租拍卖”，陈建华、王红全该抗辩与事实不符。双方于2020年11月3日确认2幢804室、4幢409室尚未腾退，陈建华、王红全辩称该两套房屋已腾退，但未提交相关证据，对此本院不予采信，腾退时间本院以杨微燕认可时间为准。陈建华、王红全辩称因2019年底杨微燕采取张贴告示、剪电线等方式催讨租金，使得陈建华、王红全的承租人与其解除合同，其已用“将钥匙挂在门上”的方式返还大部分房屋。而杨微燕否认已接收房屋。承租人作为履行腾退义务的一方，应提交证据证明其完成腾退义务的时间，但陈建华、王红全并未证明其已向杨微燕返还房屋，本院对其该抗辩不予采信，其应支付27套房屋自2019年12月1日至实际腾退日止的占有使用费（其中4幢409室、2幢804室计算至2021年2月9日，剩余25套计算至2020年11月3日）。关于承租人应支付的占有使用费的金额，合同履行过程中部分房屋被法院查封、张贴执行公告并最终被拍卖，客观上法院查封拍卖势必会对承租人正常使用房屋造成一定影响。加上杨微燕最初交付的房屋即存在拖欠物业费的瑕疵，其后又采取断电、张贴告示驱赶租客等不合理方式催讨租金，影响了承租人正常使用房屋。综合以上情形，本院酌情确定上述房屋的占有使用费为350000元。 因双方尚未就水电费进行结算，故依据合同约定，陈建华、王红全要求返还保证金并无依据，本院对其该反诉请求不予支持，保证金可待双方结算水电费后多退少补。至于陈建华、王红全关于装修损失的反诉请求，因租赁合同系陈建华、王红全违约未支付租金，杨微燕行使解除权而解除，并非因杨微燕提前收回房屋导致，故陈建华、王红全依据合同主张杨微燕赔偿装修损失，并无依据，对其该反诉请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决如下： 一、确认杨微燕与陈建华、王红全于2015年10月17日签订的《杭州市房屋租赁合同》于2019年12月1日解除； 二、陈建华、王红全支付杨微燕占有使用费350000元； 三、杨微燕返还陈建华、王红全垫付的物业费100000元； 四、驳回杨微燕的其他诉讼请求； 五、驳回陈建华、王红全的其他反诉请求； 六、上述第二、三项折抵，由陈建华、王红全支付杨微燕250000元，限于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10796元，由杨微燕负担5395元，陈建华、王红全负担5401元；反诉案件受理费7070元，由陈建华、王红全负担6389元，杨微燕负担681元。 杨微燕于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；陈建华、王红全于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  高 瑛 二〇二一年二月二十三日 法官助理  刘小亮 书 记 员  陈佳佳