福建省武夷山市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0782民初756号原告黄福秋，男，住武夷山市。原告张英梅，女，住武夷山市。被告武夷山金圣置业有限公司，住所地武夷山市茶场安置小区。法定代表人黄翊武，执行董事。委托代理人陈至育，福建瀛榕律师事务所律师。委托代理人罗义炜，福建瀛榕律师事务所律师。原告黄福秋、张英梅与被告武夷山金圣置业有限公司（下称金圣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理。依法由审判员何岚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄福秋、张英梅，被告金圣公司的委托代理人罗义炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄福秋、张英梅诉称，二原告于2014年1月25日与被告金圣公司签订商品房买卖合同，购买被告所开发的水岸书乡第1幢3层302室商品房，原告按合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2014年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。2015年12月18日，原告收到被告寄来的交房通知书，通知于2015年12月31日可交房。12月31日上午，原告按约与其他业主到达水岸书乡楼盘处验收房屋，发现房屋存在水电不通、小区仍在施工过程中、道路未完成硬化、路灯未安装、无大门等问题。原告要求被告提供购房合同第八条规定交房条件已达到的有关证明文件，但是被告无法提供上述文件。截至起诉日，被告也未向原告书面说明无法按期交房的具体原因，原告所购房屋仍在施工过程中。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，损害了原告的利益，故原告诉请法院判决被告自2014年11月1日起至2016年3月15日止按购房款总价的日万分之二向原告支付逾期交房违约金64855元以及至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。被告金圣公司辩称，1、根据原、被告签署的《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，原告应于2014年10月31日前将涉案房屋的专项维修资金缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上，否则，被告有权拒绝向原告交付涉案房屋，直至目前，原告仍未缴纳房屋专项维修资金，因此被告有权拒绝向原告交房。2、涉案房屋于2015年12月30日竣工，经勘察、设计、监理、施工等单位验收合格，符合《房屋买卖合同》第八条中有关交付条件的约定。3、涉案房屋在建设过程中受暴雨、大风等不可抗力因素影响，停工123天。根据合同规定，交房期限应予以顺延。此外，涉案房屋在施工过程中，遭工地周边茶场小区安置户群众的围堵阻挠十余次，累计停工10个月，交房期限也应当予以顺延。综上，在原告按时足额缴交专项维修基金前，被告有权拒绝向原告交房。即使原告已按时足额缴交专项维修基金，扣减因天气影响施工、相邻安置户围堵阻挠造成工期顺延的时间后，被告并不存在逾期交房的情形，原告的诉讼请求并无事实和法律依据，不应予以支持。本案在审理过程中，二原告为支持其主张提供证据如下：1-2、原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及个人贷款支付凭证，证明原、被告间存在商品房买卖关系和原告已支付全部购房款；3、交房通知书，证明被告通知原告于2015年12月31日可交房；4、商品房备案信息表，双方存在房屋买卖关系；5、武夷山市住建局关于江建等人反映水岸书乡项目未按期交房问题信访事项处理答复意见书，证明被告开发的商品房未达到交房条件；6、现场照片，证明至2016年1月24日被告开发的小区现场状况，道路无法通行。被告提供证据如下：1-3、水岸书乡《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、消防备案信息、《业主装修确认书》，证明涉案房屋于2015年12月30日竣工，经勘察、设计、监理、施工等单位验收合格，并同意交付使用，符合合同约定的交房条件。与原告同一小区已有相当部分业主收房无异议；4、武夷山市气象局出具的天气证明，证明水岸书乡在建设过程中，因暴雨、大风等影响施工的天气共计123天；5、武夷山市公安局赤石派出所出具的证明，证明涉案房屋在建设过程中，因多次遭相邻的茶场小区安置户围堵阻挠导致停工十个月。上述证据均经庭审质证，对原告提供的证据，被告对真实性无异议，但对证明对象有异议，被告认为，商品房在开发建设过程中，不但存在着暴雨、大风等影响施工的天气，还存在着多次遭相邻的茶场小区安置户围堵阻挠导致停工十个月的事实，因此被告的交房日期可以相应顺延。对被告提供的证据，原告对真实性无异议，原告认为，被告虽有在2015年12月30日前发出交房通知，但小区房屋在2016年仍水电不通，道路未完成硬化，路灯未安装，小区仍在施工。小区在开发建设过程中，虽有遭遇大雨和他人阻挠，但不是可以顺延交房的依据。本院认为，上述证据，原、被告双方对真实性均无异议，本院对真实性予以采信，上述证据记载的有关内容可以作为认定本案事实的依据。经审理查明，原告黄福秋、张梅英与被告金圣公司经过协商，双方于2014年1月2日签订一份《商品房买卖合同》和《补充协议》，合同对商品房的坐落、面积、价款、付款方式、交房条件和期限、办证期限及违约责任等事项作出约定。对于房屋交付，双方约定：金圣公司应当于2014年10月31日前，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付给原告使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自最后交付期限的第二天至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。如遇非出卖人主观意愿所能控制的暴雨、台风等，造成出卖人施工工期严重影响而不能按期交房的，出卖人可据实予以延期。《补充协议》约定，买受人应按有权机关核定的金额缴纳专项维修资金，由于买受人拒绝缴纳或不足额缴纳专项维修资金，导致本商品房的房地产权证无法办理的后果由买受人自行承担。《补充协议》还同时约定，买受人尚未足额缴纳专项维修资金的，出卖人有权拒绝向买受人交付商品房。遇到昼夜降雨量超过70mm或六级以上台风（含六级）或降大雪天气影响施工进度可以据实延期交房。合同签订后，原告按约向被告付清647258元的购房款。被告于2015年12月18日向原告等业主发出交房通知，通知要求业主在2015年12月31日前办理房屋交接手续。原告等业主接到被告交房通知后，到现场察看，发现商品房水电不通，道路未完成硬化，路灯未安装，小区仍在施工中，认为被告开发建设的商品房未达合同约定的交房条件，因此原告等业主拒绝收房并向武夷山市住建局等部门投诉。武夷山市住建局受理投诉后，经调查核实，于2016年2月2日出具书面答复意见书，该意见书确认，目前该项目还未达到交房的条件，只完成规划验收。另查明，2013年至2015年12月30日的大雨天数有88天，其中2013年22天、2014年26天、2015年40天，大于或等于六级大风天数有35天，其中2013年2天、2014年18天、2015年15天。被告开发的水岸书乡在施工期间，曾多次遭到武夷山市茶场新区移民安置户围堵阻挠。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应诚实履行。合同签订后，原告已履行了合同规定的付款义务。按照合同约定，在2014年10月31日前，被告交付的商品房不但要满足勘察、设计、施工和监理等单位的竣工合格验收，还要满足小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他公共配套建筑、基础设施建设的综合验收。本案被告虽于2015年12月18日向原告发出了交房通知，但其所开发的商品房在原告起诉日前仍未达到合同约定的交房件，被告违约事实明显成立，被告应按约定承担逾期交房的违约责任。被告认为，根据《补充协议》的约定，原告未缴纳房屋专项维修资金，被告有权拒绝交房。本院认为，《补充协议》关于买受人缴纳房屋专项维修资金的约定，系在商品房已经具备交付条件并已通知买受人交房的前提下，买受人拒绝缴纳或不足额缴纳专项维修资金，由买受人自行承担相应后果。本案被告开发建设的商品房在原告起诉日前未达合同约定的交付条件事实明显成立，被告可拒绝交房的抗辩于理于法不能成立，本院不予采纳。合同约定，如遇非出卖人主观意愿所能控制的暴雨、台风等，造成出卖人施工工期严重影响而不能按期交房的，出卖人可据实予以延期，根据武夷山市气象局提供的天气证明，符合合同约定的可延期交房的暴雨、大风天数，本院酌定为30天。被告主张因多次遭小区安置户围堵阻挠导致停工10个月，该时间应计入顺延时间，本院认为，小区安置户阻挠施工不属合同约定的免责条件，被告该主张无合同依据，不予采纳。综上，被告逾期交房应支付的违约金自2014年12月1日（顺延30日）起算至2016年3月15日，共计471天，按合同约定的日万分之二计为647258元0.02%471天＝60971元。据此，依照《中华人民共和国合法》第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告武夷山金圣置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告黄福秋、张英梅逾期交房违约金60971元。二、被告武夷山金圣置业有限公司于本判决生效之起三十日内，自2016年3月16日起按647258元的日万分之二支付原告黄福秋、张英梅逾期交房违约金至商品房具备合同约定的交房条件日止。三、驳回原告黄福秋、张英梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1421元，减半收取710.5元，由原告黄福秋、张英梅负担50.5元，被告武夷山金圣置业有限公司负担660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判员 何 岚二〇一六年七月二十五日书记员 方梦苑本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。