苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2015）吴开民初字第964号原告ＸＸ斌,男,1975年4月13日生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人胡康，江苏名仁律师事务所律师。被告赵卫兵，男，1974年7月28日生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。被告王爱云，女，1977年3月4日生，汉族，住浙江省象山县。二被告委托代理人朱庆帅，江苏元融律师事务所律师。原告ＸＸ斌诉被告汤益翠、李瑞林、江培琳、邹志泉、任继新、赵卫兵、王爱云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月17日立案受理，依法由代理审判员韩亚光适用简易程序公开进行了审理，后变更为代理审判员吴明燕适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，原告申请追加苏州九龙珠餐饮管理有限公司为被告，本院依法予以准许。后，原告申请撤回对被告汤益翠、李瑞林、江培琳、邹志泉、任继新、苏州九龙珠餐饮管理有限公司的起诉，本院亦裁定予以准许。后本案于2016年4月12日依法组成合议庭开庭进行审理。原告ＸＸ斌的委托代理人胡康、被告赵卫兵及其与被告王爱云的委托代理人朱庆帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ斌诉称，2009年12月31日,其向苏州越兴置业有限公司（以下简称“越兴公司”）购买了位于苏州市吴中大道（××）1109号14幢1102号商铺。同日，越兴公司指定其与苏州威尔仕商业经营管理有限公司（以下简称“威尔仕公司”）签订《“越溪苏街”商铺委托经营合同》，约定由威尔仕公司经营上述商铺，期限为八个自然年，分为两个阶段，其中第二阶段自2013年4月1日至2018年3月31日，威尔仕公司每年按总房款的9%向其支付租金。后，威尔仕公司将该商铺转租给上海适达餐饮管理有限公司。因威尔仕公司未按约支付租金，2015年2月3日，其与越兴公司、威尔仕公司签订解除商业经营管理合同协议书。后，上海适达餐饮管理有限公司于2015年11月底腾退上述商铺。2015年12月2日，其发现原南苏州生活广场14幢1楼的部分业主，即汤益翠、李瑞林、江培琳、邹志泉、任继新以统一经营为由擅自将上述商铺租赁给被告赵卫兵、王爱云，被告赵卫兵、王爱云又转租给了苏州九龙珠餐饮管理有限公司经营世界茶饮。现要求汤益翠、李瑞林、江培琳、邹志泉、任继新、赵卫兵、王爱云、苏州九龙珠餐饮管理有限公司共同腾退位于苏州市吴中大道××号的房屋；共同承担2015年12月1日起至实际腾退之日止的房屋租金，按15560元/月计算；诉讼费由汤益翠、李瑞林、江培琳、邹志泉、任继新、赵卫兵、王爱云、苏州九龙珠餐饮管理有限公司共同承担。后，原告变更诉讼请求为要求赵卫兵、王爱云腾退位于苏州市吴中大道××号的房屋；承担2015年12月1日起至实际腾退之日止的房屋租金（按15560元/月计算）；诉讼费由赵卫兵、王爱云承担。被告赵卫兵、王爱云辩称，其与原告之间不存在房屋租赁关系，其也未实际占用原告的商铺，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回。经审理查明，原告系苏州吴中经济开发区越溪街道××大道××号房屋（建筑面积73.57㎡，规划用途为非居住用房）的所有权人。2009年12月31日，原告（甲方）与威尔仕公司（乙方）签订《“越溪苏街”商铺委托经营合同》，约定甲方将涉案房屋委托给乙方统一经营，委托经营期限为八个自然年，第一阶段为自签订合同且该商铺所在楼幢物业开业之日起算至2013年3月31日。第二阶段为2013年4月1日至2018年3月31日，租金收入按甲方购买该物业的房价款（以甲方与原产权人签署的房地产买卖合同中约定的价款为准）×9%计算。2015年2月3日，南苏州生活广场14幢1楼全体业主（甲方）与威尔仕公司（乙方）、越兴公司（丙方）在越溪街道办事处的见证下签订《协议书》一份，主要内容为：甲、乙双方签订的商业经营管理合同及补充合同自2014年12月31日解除，之前乙方拖欠甲方的租金由乙方承担，丙方自2015年至2017年每年给予甲方450万元补贴，该款项由甲方自行对南苏州生活广场14幢1楼业主分配。协议自三方签字或盖章后生效，在协议上签字的甲方代表确认其有权代表南苏州生活广场14幢1楼全体业主。如部分业主有异议由签字的代表负责解决，但不影响丙方支付已授权的甲方业主取得补贴款。汤益翠、李瑞林、江培琳、邹志泉、任继新等业主代表及原告均在该份《协议书》上签字确认。原告称，其所有的房屋原由上海适达餐饮管理有限公司承租用于经营冰雪皇后，签订上述《协议书》后，上海适达餐饮管理有限公司于2015年11月底腾退。2015年12月，其发现涉案房屋在由他人装修使用。经了解，汤益翠、李瑞林、江培琳、邹志泉、任继新等五名业主代表未经其同意，将其所有的房屋出租给了赵卫兵、王爱云。其诉讼来院后，房屋已装修好，店面招牌为“R&B世界茶饮”，店内对“R&B世界茶饮”的品牌介绍为苏州九龙珠餐饮管理有限公司（以下简称“九龙珠公司”）是一家台资企业，公司自2006年在苏州成立以来，已发展成为拥有进出口贸易和餐饮管理为一体的两个体系。而R&B珍奶会所也已经发展成为公司体系下的一个著名品牌等等。鉴于此情况，其申请追加了九龙珠公司为被告。赵卫兵则先称南苏州生活广场14幢的商铺是业主代表及律师多次与其协商后，其与妻子王爱云与业主代表签订租赁合同后承租下来的，其将租金全部交给业主代表，由业主代表再分配给业主。其中原告的商铺由其用于加盟了九龙珠公司旗下的“R&B世界茶饮”，原告对此也是知情的。不过就南苏州生活广场的情况而言，业主实际上无法区分其所有的商铺的具体位置，其在承租含““R&B世界茶饮”所在位置的商铺时，该块位置用于经营冰雪皇后，面积有130㎡，由几个业主共有。其在承租后做了隔离墙，一部分用于经营“R&B世界茶饮”，一部分做了饰品店。对此，原告称在验收房屋时有分割墙的，开发商在验收后将分隔墙拆除了。后来冰雪皇后承租了其及隔壁的房屋（1××3号）用于经营，中间是通的。不知什么时候又变成了现在的“R&B世界茶饮”和隔壁的一间商铺。鉴于被告赵卫兵承认其在经营“R&B世界茶饮”，原告明确其请求权的基础为侵权，起诉许多人的目的就是为了明确侵权人，现能确定赵卫兵、王爱云占用了其的房屋，故其撤回了对汤益翠、李瑞林、江培琳、邹志泉、任继新、九龙珠公司的起诉。后，赵卫兵又称其未租赁原告的房屋，“R&B世界茶饮”的实际经营人为九龙珠公司,不是其。其仅负责为南苏州生活广场14幢的业主代表代为招商管理，并不承租。九龙珠公司即是其引进后，由业主代表与九龙珠公司签订的租赁合同。因为其对承租及代管的概念理解错误，导致此前的表述有误。为此，赵卫兵提供了苏州兴隆利商业管理有限公司与李永敏签订的《租房合同》，称该份合同涉及的苏州市吴中区吴中大道1109号南苏州生活广场14幢商铺（原DQ商铺的东半部分）及原告所主张的商铺均系由业主代表成立的苏州兴隆利商业管理有限公司出租给李永敏，“R&B世界茶饮”是李永敏向九龙珠公司申请加盟的。经质证，原告不予认可。为明确“R&B世界茶饮”的实际租赁情况，本院至“R&B世界茶饮”做了询问笔录。该店的店长蔡守梅陈述“R&B世界茶饮”是九龙珠公司旗下的一个品牌，谭智文是该公司的实际控制人。其原是九龙珠公司的员工，因为做的比较好，就被公司派过来经营这家店。为方便管理，这家店营业执照登记的经营者也是其。目前该店的营业执照正在办理中，申请登记的名称为享茶味奶茶店。租赁事宜是谭智文去谈的，其仅负责接手，不清楚租赁的具体情况。原告对蔡守梅的陈述不予认可，被告也表示无法确认蔡守梅陈述内容的真实性。后，本院至苏州市吴中区市场监督管理局调取了蔡守梅申请工商登记的资料。资料显示蔡守梅申请的店名为吴中经济技术开发区越溪享茶味奶茶店，位置为苏州吴中经济开发区越溪街道吴中大道1109号14幢1097号，该房屋登记的所有权人为唐春芳（薛林按份共有），建筑面积为55.61㎡。蔡守梅与唐春芳签订了《租赁合同（商铺）》。经质证，原、被告对真实性均无异议，但原告认为工商登记信息显示是预核准阶段，没有登记注册地。关于商铺的租赁情况，本院亦向南苏州生活广场的业主代表李瑞林做了一份询问笔录。李瑞林提供了业主代表与赵卫兵、王爱云的商铺租赁合同、南苏州生活广场14幢1楼的平面图、同意出租房屋承诺书及与原告往来的信息截屏打印件，称南苏州生活广场的业主在购买商铺时，将所有商铺打包给威尔仕公司经营，后威尔仕公司经营不善，在吴中经济开发区政府组织调解下，南苏州生活广场业主委托业主代表与威尔仕公司、越兴公司达成协议，越兴公司把原先给威尔仕公司的补贴交给业主，业主按照越兴公司与威尔仕公司之间的协议去履行，保持在8年的租赁期限内所有商铺是一个整体。此前已被威尔仕公司出租出去的商铺就按之前的协议履行，没有出租出去的和虽已出租但承租人离开的，由业主代表找人承租。后业主代表就找到了赵卫兵、王爱云，协商后确定由赵卫兵、王爱云整体承租。业主代表与赵卫兵、王爱云协商的过程及结果都在业主的QQ群里公示，原告也知情的。业主代表还在QQ群里发了《同意出租房屋承诺书》，要业主打印签字后寄给他们，原告在QQ中表示同意并说要寄给他们，但后来他们没有收到。不过业主在群里有个约定，就是80%的业主同意，业主代表就可以按照《同意出租房屋承诺书》将商铺出租给赵卫兵、王爱云。所以即便原告没有将《同意出租房屋承诺书》交给业主代表，但业主代表已收到了超过80%的业主交过来的《同意出租房屋承诺书》，故业主代表有权和赵卫兵、王爱云签订租赁协议。另外，业主虽然均有南苏州生活广场商铺的产权证，但实际上南苏州生活广场的商铺是集体商铺，水电、物业费都是要业主集体去承担的，只能以整体的方式出租。目前，已有超过80%的业主授权业主代表将商铺租给赵卫兵、王爱云，实际出租的面积也已超过50%。至于业主代表成立苏州兴隆利商业管理有限公司与少数商铺的经营者签订租赁合同是因为少数商铺经营者想要维持与威尔仕公司之间的租赁标准，所以希望由业主代表成立公司签订合同。该部分租金也是要放进全体业主的租金中后集体分配的，不能由业主单独收取。对李瑞林的陈述及其提供的上述材料，原告表示对《商铺租赁合同》、《同意出租房屋承诺书》及与原告往来的信息截屏打印件的真实性均无异议。其在QQ中看到《同意出租房屋承诺书》后觉得里面没有涉及租金标准，租期也不合适，所以其没有签署《同意出租房屋承诺书》，未授权业主代表去出租其所有的商铺。至于李瑞林所说的商铺只能整体出租，超过80%的业主同意就可以出租出去没有事实及法律依据。被告则对李瑞林提交的材料真实性均无异议，但认为原告已接收《同意出租房屋承诺书》，并且表示已经签好，同意授权；根据《商铺租赁合同》的约定，未达到80%的人同意，协议不生效，不是80%的人决定商铺的使用。事实上因部分业主明确拒绝授权业主代表处理，目前其实际承租的商铺比合同约定少了800平米左右；其对概念理解错误，才导致了其对租赁事实产生了不同的表述。以上事实，有原告提供的房产证、土地证、《“越溪苏街”商铺委托经营合同》、《协议书》、照片、被告提供的《租房合同》以及本院制作的庭审笔录、询问笔录等在卷证明。本院认为，原告主张被告赵卫兵、王爱云占用其房屋侵犯其产权，应首先对被告赵卫兵、王爱云对其构成侵权的事实承担举证责任。根据庭审，原告确认其所有的房屋被用于经营“R&B世界茶饮”，被告赵卫兵也曾认可“R&B世界茶饮”在由其经营，原告也进而明确了被告赵卫兵、王爱云占用其房屋经营“R&B世界茶饮”的事实。但根据调查情况，“R&B世界茶饮”的经营者为案外人蔡守梅，所占用的位置也并非原告所有的苏州吴中经济开发区越溪街道××大道××号房屋，即被告赵卫兵、王爱云占用原告房屋经营“R&B世界茶饮”的事实不能成立。至于原告所有房屋目前的具体位置及是否实际由被告赵卫兵、王爱云所占用，原告未提供进一步的证据予以证明。但根据原告陈述及提交的证据，可以确定其知悉其所有的房屋在验收后被开发商敲掉了隔离墙，并由威尔仕公司统一经营，其在威尔仕公司统一经营期间按照房屋价款的一定比例获得投资性收益；即便其为产权人，亦无法明确其房屋具体位置。上述事实与被告赵卫兵、业主代表李瑞林的陈述能相互印证，因此可以确定原告与其他业主的房屋在空间构造上无法区分，在管理和利用上具有高度整体性。根据《中华人民共和国物权法》关于建筑物区分所有权的规定，建筑区划内有关业主共同利益及共同管理权利的重大事项，应由业主按产权人及专有产权面积多数表决原则共同决定。故即使如李瑞林所述被告赵卫兵、王爱云实际承租了含原告房屋在内的南苏州生活广场14幢的房屋，该涉及业主共同利益及共同管理权利的重大事项，系由业主按产权人及专有产权面积多数表决通过的，原告主张被告赵卫兵、王爱云侵权亦于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告ＸＸ斌的全部诉讼请求。案件受理费人民币80元，由原告ＸＸ斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  金美珍代理审判员  吴明燕人民陪审员  韩 霞二〇一六年七月七日书 记 员  陈汉东