云南省蒙自市人民法院 民 事 判 决 书 (2016)云2503民初289号 原告曾杰，男，1985年9月18日生，汉族，居民，住蒙自市。 委托代理人马骏，蒙自市文澜镇法律服务所法律工作者。代理权限为一般授权。 被告蒙自帝锋房地产开发有限责任公司。 住所地蒙自市凤凰路北段东侧“红河商城”1-11幢。 法定代表人张云，职务董事长。 委托代理人谢礼章，力远律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告曾杰与被告蒙自帝锋房地产开发有限责任公司（以下简称帝锋公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理，依法由审判员李薇适用简易程序于2016年2月16日公开开庭进行了审理。原告曾杰及其委托代理人马俊，被告帝锋公司的委托代理人谢礼章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾杰诉称，2014年7月22日，原、被告签订《商品房购销合同》一份，原告向被告购买蒙自市景观河小区C栋1单元801号房屋，面积115.77平方米，总价人民币596315元。合同签订后，原告已按照合同约定足额支付被告房款。至今本案中约定的交房时间已经逾期194天，被告严重的违约行为，导致原告购房改善居住条件的目的无法实现，且该房屋迟迟不具备交房条件，为此，原告多次找被告协商，要求按合同约定及时交房并赔偿违约金，被告均未予以答复，故依法提起诉讼，请求依法判令被告支付原告违约金178160.83元。 被告帝锋公司辩称，1、原告要求赔偿的违约金过高，请法庭予以调整。2、2015年6月20日原告到被告处签收延期交房通知单，也领取小礼物，这个事实说明原告认可被告逾期交房的事实，被告也通知过原告。3、被告逾期交房是由于受国家房地产政策及市场环境的巨大影响，属于不可抗力的因素。综上，恳请原告谅解支持，放弃违约金的诉请；请求法院驳回原告的诉请。 综合原、被告的诉辩主张，本案双方争议的焦点问题是：原、被告双方约定的违约金是否过高，应当依何标准计算？ 原告曾杰针对其诉讼主张，向本院提交以下证据： 第一组：《身份证》复印件一份，欲证明原告的主体情况； 第二组：《商品房销售合同》复印件一份，欲证明原、被告购房关系及被告违约的事实； 第三组：《电视初装费收据》、《维修基金收据》、《预收购房款发票》、《售房款发票》、《中国建设银行转账凭条》复印件各一份，欲证明原告已将所购房屋的款项付清。 经质证，被告帝锋公司对原告提交的三组证据的真实性均无异议，但认为违约金的计算过高。 被告帝锋公司就其主张向本院提交下列证据： 第一组：《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》复印件各一份，欲证明被告的主体资格情况； 第二组：《景观河小区延期交房通知》、《2015年景观河小区业主签收表》、《景观河小区业主装修钥匙签领表》复印件各一份，欲证明被告延期交房已尽到通知义务； 第三组：《商品房购销合同》复印件四份，欲证明被告在销售的其他小区的房屋逾期交房违约金的约定。 经质证，原告对被告提交的第一组证据的真实性、合法性和关联性无异议，对第二、三组证据均不予认可。 依据被告帝锋公司申请，本院委托云南天禹司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心出具〔2016〕司鉴字第332187号《蒙自市景观河小区同地段同类房屋单位租金司法鉴定意见书》一份，欲证明蒙自市景观河小区同地段同类房屋自2015年7月1日至2016年1月11日期间的单位租金为￥12元/月/平方米（人民币壹拾贰元正）。 经质证，原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为本案原告主张的违约金是按双方签订的商品房购销合同约定计算的，原、被告签订的合同是双方的真实意思表示，内容合法有效的，且约定是非常明确的，不需要进行评估鉴定租金，并且双方约定的是违约金与鉴定结论的租金是不同的性质。综上，鉴定结论与本案无关联性，不能证明被告的证明目的，该证据不能作为认定本案事实的证据来适用。被告帝锋公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 本院认为，（一）原告提交的证据，被告对其真实性均无异议，本院予以采信。（二）被告提交的第一组证据，原告对其真实性、合法性、关联性无异议，予以采信；第二组证据，客观真实，来源合法，与本案具有关联性，予以采信；第三组证据与本案不具有关联性，不予采信。（三）本院依职权调取的证据，系本院依当事人的申请委托相关的鉴定机构作出，内容客观真实、来源合法、与本案具有关联性，予以采信。 经庭审举证、质证及当事人陈述，本院确认如下法律事实： 原、被告于2014年7月22日签订《商品房购销合同》一份，合同编号为DF5-099，约定被告将位于蒙自市朝阳路以南、景观河以西的景观河小区内商品房（第C幢第1单元第8层801号，属钢混结构）出售给原告。该商品房套内面积为115.77平方米，单价为5150.86元/平方米，总价为596315元。其中，合同约定：“……第七条交付期限：甲方应于2015年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。……第九条甲方逾期交房的违约责任：甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止壹佰天内，甲方按每天壹佰元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期壹佰天后，甲方按乙方已付款的0.3%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行……”。合同签订后，原告分别于2014年7月23日、2014年9月10日向被告支付了全部购房款。被告于2016年1月11日才通知原告领取房屋钥匙，原告同日领取房屋钥匙。 2016年3月29日，云南天禹司法鉴定中心出具了〔2016〕司鉴字第332187号《蒙自市景观河小区同地段同类房屋单位租金司法鉴定意见书》，结论为：蒙自市景观河小区同地段同类房屋自2015年7月1日至2016年1月11日期间的单位租金为12元/月/平方米。被告为此支付鉴定费6000元。 本院认为，本案原、被告签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，合法有效。合同签订后，原告支付了相应的房款，但被告未能依约交付房屋，已购成违约。被告应承担相应的违约责任。本案中，被告于2016年1月11日通知原告领取房屋钥匙，原告同日领取房屋钥匙。故逾期交房的期间应从2015年7月1日计算至2016年1月11日止。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由申请增加的，应当以违约造成的损失确定违约金”的规定，对于商品房买卖合同中的违约金约定是否过高或过低，应以造成的损失为基础来判断。本案中，由于原告未举证证明被告逾期交房的行为给其造成的具体损失，故原告因此造成的损失，本院参照云南天禹司法鉴定中心对蒙自市景观河小区同地段、同类房屋租金的鉴定意见确定。违约金应以超过造成的损失30%为标准分两个时间段计算：第一时间段为2015年7月1日至2015年10月8日，依合同约定被告在逾期交房的壹佰天内，每天按100元计算，即10000元；第二时间段从2015年10月9日至2016年1月11日止，按照蒙自市景观河小区住房租金人民币/12.00元/月/平方米，原告所购房屋套内建筑面积为115.77平方米，实际损失为115.77平方米×12.00元/月/平方米×3个月=4167.72元加上违约金已超过造成的损失为标准计算，即4167.72元×30%=1250.32元，以上共计人民币15418.04元予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下： 由被告蒙自帝锋房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内一次性支付原告曾杰违约金人民币15418.04元。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3863元，减半收取计1931.50元，由原告曾杰承担1763.50元，被告蒙自帝锋房地产开发有限责任公司承担168元。鉴定费6000元，由被告蒙自帝锋房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向本院申请强制执行。 审判员 李 薇 二〇一六年七月六日 书记员 夏许莲