广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂12民终619号上诉人（一审原告）：中山苑商品房小区业主委员会。住所地：河池市金城江区中山路105号，组织机构代码：33071496-2。。代表人：覃福肯，该业主委员会主任。委托代理人：韦安鲁，该业主委员会副主任。被上诉人（一审被告）：广西开元房地产开发有限责任公司，住所地：广西河池市中山路105号，组织机构代码：67249374-1。。法定代表人：梁星生，该公司董事长。委托代理人：韦铁民，广西维日律师所事务所律师。上诉人中山苑商品房小区业主委员会因与被上诉人广西开元房地产开发有限责任公司建筑物区分所有权纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2015）金民初字第629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月18日受理后，依法组成由审判员潘嘉芳担任审判长，代理审判员韦艳艳、覃阳参加的合议庭，于2016年6月24日公开开庭审理了本案。书记员刘清华担任法庭记录。上诉人中山苑商品房小区业主委员会的代表人覃福肯、被上诉人广西开元房地产开发有限责任公司的委托代理人韦铁民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：中山苑·惠民安居小区10#－15#楼为被告以出让方式取得位于河池市中山路2009－B－13号地块土地使用权开发建设的商住楼房，该小区工程项目经河池市发改委、河池市住房和城乡建设局及有关部门批准，由广西南宁人防科验所设计院设计，并由被告建设。小区10#楼规划设计为十二层商住楼，框架结构，一层为架空停车库，二至十二层为住宅，共88套，底层占地面积为719.49平方米，总建筑面积为8806.67平方米；11#楼规划设计为十二层商住楼，框架结构，一层为架空停车库，二至十二层为住宅，共88套，底层占地面积为717.15平方米，总建筑面积为8777.19平方米；12#楼规划设计为十二层商住楼，框架结构，一层为架空停车库，二至十二层为住宅，共88套，底层占地面积为933.91平方米，总建筑面积为10508.03平方米；13#楼规划设计为十二层商住楼，框架结构，一层为架空停车库，二至十二层为住宅，共88套，底层占地面积为933.25平方米，总建筑面积为10495.93平方米；14#楼规划设计为十二层商住楼，框架结构，一层为架空停车库，二至十二层为住宅，共88套，底层占地面积为933.70平方米，总建筑面积为10502.87平方米；15#楼规划设计为十二层商住楼，框架结构，一层为公厕和门面，二至十二层为住宅，共44套，底层占地面积为489.13平方米，总建筑面积为5506.57平方米。工程开工建设后，被告分别于2010年1月19日、同年3月25日及同年10月26日取得了河池市房产管理局审批的10#－15#商住楼的《商品房预售许可证》，允许预售相应的住宅、停车库、商铺。被告获取《商品房预售许可证》后，开始预售（销售）二层至十二层住宅，一层架空层的停车库（位）及门面（商铺）未作预售。众购买人与被告分别、陆续签订了《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同对交易的标的及双方的权利义务等进行了明确约定，其中合同附件四即合同补充协议约定有：1、小区内的停车位、车库、储藏间的所有权归出卖人所有；2、附属配套费1300元／户，该费用由买受人支付给出卖人；3、房屋所有权证由出卖人办理，所产生税费由买受人支付。10#－15#楼竣工后，于2011年12月8日通过了河池市住房和城乡建设局的规划验收，10#－15#商住楼的建设符合规划要求，河池市住房和城乡建设局分别就10#－15#商住楼出具了相应的《建设工程竣工规划验收合格单》。建设工程规划验收后通过了综合验收。之后，被告开始向商品房住宅买受人交房，并陆续为买受人办理相应的商品房住宅的房产证，同时办理了10#－14#楼一层架空层车库的房产证，所有权人登记为“广西开元房地产开发有限责任公司”，2012年6月11日、13日、18日、20日河池市房产管理局向被告分别核发了相应的房产证。小区业主入住后，被告开始出售10#－14#楼一层架空层停车库（位），及15#一层架空层的门面（商铺），其中15#楼一层的101、102、103号商铺已办理了相应的产权登记，所有权人登记为购买人，河池市房产管理局向购买人分别核发了相应的房产证；10#－15#一层架空层部分出售后，一层架空层内出现了用两块水泥砖砌成隔断带、整块车位上自建隔墙等现象，改变了原来一层架空层通透的状态。为此，部分未购买停车库及商铺的小区业主向政府有关部门进行反映和举报，要求拆除中山苑小区架空层的违章建筑，有关部门介入调查后进行了查处并作出了相应的答复，部分小区业主的要求未能得到满足后，原告逐向该院提起本案诉讼，提出确认中山苑10#－15#楼一层架空层属全体小区业主共有并恢复原状等前述之诉讼请求。另查明，中山苑小区业主与本案被告及小区物业管理公司先后发生过多次诉讼。在本案被告因逾期交房及附属配套费1300元／户与小区业主发生的纠纷中，小区业主于2014年3月分别提起了请求本案被告支付逾期交房违约金及退还水电配套费1300元／户的违约之诉，该院于2014年11月7日就其中一案作出了（2014）金民初字第318号的一审民事判决，该案原告不服提起上诉，2015年4月14日河池市中级人民法院作出了（2015）河市民二终字第17号二审终审判决，上述判决书均已认定了中山苑商品房买受人与被告签订的《商品房买卖合同》及附件四即“合同补充协议”均为有效合同，二审判决已发生法律效力。又因原告与广西万家物业服务有限公司发生纠纷，2015年5月广西万家物业服务有限公司向该院提起请求“中山苑商品房小区业主委员会”成立不合法的确认之诉，该院于2015年5月19日作出（2015）金立民初字第4号《民事裁定书》，不予立案，广西万家物业服务有限公司不服该裁定提起上诉；2015年10月21日河池市中级人民法院作出了（2015）河市立民终字第90号终审裁定，维持原裁定。一审法院审理认为：本案的争议为中山苑·惠民安居小区10#－15#商住楼一层架空层及采光井对应的地面一层建筑物所有权的区分。关于10#－15#商住楼一层架空层是否属于中山苑商品房小区全体业主共有的问题；我国《物权法》规定，在商品房小区中，建筑物权属分为专有部分和共有部分，小区业主对建筑物内的住宅、经营性用房的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人即商品房买卖双方，通过出售、附赠或者出租等方式约定。根据河池市中山苑居住小区规划建筑设计方案及配套设计图纸、《河池市建设与规划委员会关于河池市中山苑惠民安居小区平面设计方案的批复》、河池市住房与城乡建设局中山苑惠民安居小区10#－15#楼《建设工程竣工规划规划验收合格单》、中山苑小区10#－15#商住楼《商品房预售许可证》、中山苑小区的《商品房买卖合同》、河池市住房与城乡建设局《关于“中山苑惠民安居小区”项目规划建设相关情况的答复》、河池市住房与城乡建设局《关于“中山苑惠民安居小区”10栋至15栋楼架空层面积容积率计入问题的答复》及中山苑小区10栋－14栋1楼车库房产证、中山苑小区15栋1楼101号－103号商铺房产证及河池市住房与城乡建设局《关于“中山苑惠民安居小区”项目规划建设相关情况的答复》、河池市住房与城乡建设局《关于“中山苑惠民安居小区”10栋至15栋楼架空层面积容积率计入问题的答复》，中山苑小区10#－15#商住楼一层（架空层）的规划设计：10#－14#为停车库、15#为门面（商铺）和公厕。依照《物权法》第七十四条第二款的规定，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，中山苑小区《商品房买卖合同》附件四即合同补充协议对此已作了明确的约定：“小区内的停车位、车库、储藏间的所有权归出卖人所有”，该约定的合同已被发生法律效力的终审判决认定为有效，因此，10#－14#一层规划设计的停车库属建筑物的专有部分，而非公共部分，原告主张10#－14#一层“原规划设计用途为小区全体业主的公共停车场”，与事实不符，该院不予支持；15#商住楼一层，规划设计为门面（商铺）和公厕，而门面（商铺）属经营性用房，依照《物权法》第七十条规定，建筑物内的经营性用房属专有部分，其权属与建筑物内的商品住宅一致，亦由特定主体专有，河池市房产管理局向被告核发的《商品房预售许可证》中已将其列为预售范围，因此，原告主张15#商住楼一层整层架空层为小区建筑物的公共部分，属小区全体业主共有，没有依据，该院亦不予支持。关于中山苑小区10#－15#商住楼采光井对应的地面一层是否属该楼一层架空层的范围问题；虽然被告方在10#、11#、13#商住楼最初始设计报建时，采光井是通透的即从天到地面，被告在经设计部门同意变更该部分设计后，没有报规划部门审批，属违反规划变更行政审批的行为，应承担相应的责任和处罚，但该行为是在与小区业主发生买卖合同关系之前的项目规划设计阶段，在变更规划设计后，10#－15#商住楼的采光井为一层以上部分，采光井对应的地面一层部分，已纳入该楼一层架空层的整体结构范围之中，被告按此设计进行了施工建设并竣工，且已通过了河池市住房与城乡建设局的竣工规划验收，符合规划要求，亦通过了工程的整体综合验收；显然，被告的该处设计变更，已得到了河池市住房与城乡建设局的认可；因此，10#－15#商住楼的采光井对应的地面一层部分，属该楼房一层架空层的整体结构范围。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋、以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章诉称的专有部分：1、具有结构上的独立性，能够明确区分；2、具有利用上的独立性，可排他使用；3、能够登记成为特定业主所有权的客体；10#－15#商住楼架一层的现状符合上述规定，应认定为专有部分。因此，原告主张采光井对应的一层架空层属小区全体业主共有的主张，该院不予支持。鉴于原告请求确认10#－15#商住楼一层及采光井对应的地面一层属小区全体业主共有，该院均不予支持，其基于该物权而请求被告恢复原状已无基础法律关系，亦予驳回。至于涉及本案的10#－15#商住楼架空层被特定业主擅自围建、改建，改变了原状态，是否构成违章建设，是否应当拆除，属行政权的管辖范围。若小区特定业主在行使建筑物专有部分占有、使用、收益和处分的权利过程中，损害了其他业主的合法权益，或特定的业主违反法律规定，擅自将房屋改变为经营性用房，损害相关业主的合法权益，应当根据《物权法》的有关规定，由被侵权方向特定的侵权主体主张相应的合法权益。综上所述，依照《中华人民共和国民物权法》第七十条、第七十一条、第七十四条第二款及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回原告中山苑商品房小区业主委员会的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告承担。上诉人中山苑商品房小区业主委员会不服，上诉至本院，请求：1、依法撤销一审判决；2、依法确认中山苑商品房小区10栋3处采光井地面一层、11栋3处采光井地面一层、12栋l处采光井地面一层、13栋1处采光并地面一层、14栋1处采光井地面一层、15栋1处采光井地面一层属中山苑商品房小区全体业主共有，判令被上诉人恢复原状；3、依法确认中山苑商品房小区lO栋至15栋商品房的第一层架空层属中山苑商品房小区全体业主共有，判令被上诉人恢复原状；4、诉讼费用由被上诉人承担。其主要理由是，1、上诉人认为，中山苑商品房小区10栋至15栋共10处采光井地面一层的使用权应属于全体业主共有。土地使用权可以分为地上的空间利用权或地下的空间利用权，业主购买了专有部分之后，实际上已经拥有了建筑区划内地上的空间利用权或地表的空间利用权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定：建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。因此，中山苑商品房小区10栋至15栋共10处采光井土地使用权属于全体业主享有。“河池市中山苑居住小区规划建筑方案设计说明”证明：该小区仅规划在架空层设置架空层停车位110个。因此，利用采光井地面一层作为停车位，属于占用业主共有的其他场地用于停放汽车的车位。《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条第三款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。10栋至15栋采光井原设计为从地面一层以上均为通透的采光空间，但被上诉人未经规划部门批准，违法将采光井第一层加盖，非法占为己有。被上诉人非法将采光井地面第一层加盖并通过了规划验收，但通过规划验收并不能作为被上诉人拥有采光井地面一层使用权的依据。规划验收系行政部门的一种行政审批行为，而建筑物区分所有权属于物权范畴，其物权确认是一个法律问题，需根据《物权法》等法律法规来确认，二者没有关系。一审法院以被上诉人非法加盖采光井第一层屋面并与架空层屋面连成一体为由，从而认定采光井第一层属于架空层的整体结构范围，不属于全体业主共有，更是没有任何事实和法律依据。因此，中山苑商品房小区10栋至15栋采光井地面一层属于建筑区划内的其他公共场所，应属全体业主共有。2、中山苑商品房小区10栋至15栋商品房的第一层架空层属中山苑商品房小区全体业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：建筑区划内符合下列条件的房屋、以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。本案10栋至15栋商品房的第一层架空层不属于商住楼的专有部分，首先，从架空层的建造看，实际建造、成本计算都是与商住楼连为一体，其建造附属于商住楼；其次，从架空层的构造看，除架空承重梁柱外，其组成部分十分简单，就是建筑物内的土地面积和地表之上商住楼层以下的有限空间；最后，从民法理论分析，它不能作为主物单独存在，不具有特定空间和构造上的独立性，在构造上和使用上不能与商住楼的建筑物以固定的方式区分隔离开来，还需要其他部分的辅助才能加以利用，不能独立排他支配，也不能进行实质性的分割成为建筑物区分所有权的专有部分。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分；也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。既然架空层属于商住楼的基础工程，应认定为共有部分，其作为基础工程已经包含在建筑造价内（即已公摊），故依法应当认定为全体业主共有。房产部门发放给被上诉人I0-15栋架空层产权证没有事实和法律依据，且产权证未附有房地产平面图，无法确定固定界限、界址，房屋产权证记载的面积与架空层实际面积不符，无法确定产权证架空层的范围。《房屋登记办法》第十条规定：房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限，可以独立使用并且有明确、唯一的编号（栋号、室号等）的房屋，或者特定空间。被上诉人提供的10-15栋房屋产权证无法证明该6栋商品房一层架空层的固定界限。建筑容积率的计算在性质上是属于行政部门一种建筑规划方面的管理性规定，第15栋第一层架空层规划作为商铺，是行政规划用途行为，均不能作为确认物权的依据。建设工程规划验收、商品房预售许可是行政审批行为，而架空层权属的确认是一个法律问题，二者没有关系。《物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”所指的“停车位”，是指依《建设用地规划许可证》载明的规划用途而建造的停车位。而本案架空层停车位是依建筑设计所规划的用途作为停车位，两者是不同性质的停车位，故本案架空层停车位的权属确认不适用《物权法》第七十四条第三款的规定，即不能通过当事人约定方式来确认权属。《商品房买卖合同》附件四的“补充协议”属于合同的范畴，《合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。附件四的补充协议没有双方的签字盖章，合同并不成立，双方签订的《商品房买卖合同》第20条也载明：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。”补充协议也须“双方约定后签订”。因此被上诉人单方提供的补充协议约定小区内的停车位属于其所有，由于该合同并未成立，不具有法律效力。综上，中山苑商品房小区10栋至15栋商品房的第一层架空层应属中山苑商品房小区全体业主共有。被上诉人广西开元房地产开发有限责任公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人中山苑商品房小区业主委员会在二审期间提交的证据有：1、两张照片打印件，拟证明架空层下面有管道，上诉人维护的时候必须与业主沟通。2、一份录像，拟证明被业主用围墙围起后，管道堵塞上诉人没有办法疏通。3、一份房产证复印件，拟证明物业房不是上诉人在使用。4、证人陆某出庭作证的证言，拟证明管道在架空层内，包含在业主管理范围内。经庭审质证，被上诉人认为上诉人提交的照片和录像与本案没有关联性，不能证明上诉人要证明的问题。房产证和证人证言也与本案无关联性，不应在本案中得到解决。本院认为，对上诉人提交的上述证据，因被上诉人提出异议，且与本案无关联性，本院不予采信。被上诉人广西开元房地产开发有限责任公司在二审期间未提交新证据。经二审审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人请求确认中山苑商品房小区10栋至15栋第一层架空层以及10栋至15栋共10处采光井对应地面一层属全体小区业主共有并要求被上诉人恢复前述争议处原状是否有事实和法律依据？本院认为，关于中山苑商品房小区10栋至15栋第一层架空层属于共有部分还是专有部分问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”本案讼争的10栋至14栋第一层架空层规划为车库，15栋第一层架空层规划为铺面和公厕。被上诉人已提供证据（《房屋所有权证》）证明10栋至14栋第一层车库的产权为被上诉人所有，15栋的铺面经被上诉人出售，受让人已经取得相应的产权证。涉案车库、铺面具有利用上的独立性，可以排他使用，并且已经相关职能部门登记成为特定业主所有，而公厕不属于公摊面积。因此，一审法院未确认讼争的10栋至15栋第一层架空层为中山苑商品房小区业主共同共有并无不当，本院予以确认。关于中山苑商品房小区10栋至15栋共10处采光井对应地面一层权属应当如何认定问题。首先，被上诉人在变更规划设计后，将10栋至15栋的采光井为一层以上部分，采光井对应的地面一层部分，纳入该楼一层架空层的整体结构范围之中，被上诉人按此设计进行了施工建设并竣工，且已通过了河池市住房与城乡建设局的竣工规划验收，符合规划要求，亦通过了工程的整体综合验收，被上诉人的该处设计变更，已得到了相关职能部门的认可，因此，一审法院认定10栋至15栋的采光井对应的地面一层部分属该楼房一层架空层的整体结构范围并无不当。其次，被上诉人在本案讼争的10处采光井对应地面一层建造的车位、商铺，各业主未实际分摊该讼争处的建设成本，即根据在案的证据和庭审查明的事实，可以明确该讼争处（10处采光井对应地面一层）没有作为公用部分由全体业主分摊面积，其建设成本也没有计入房价。最后，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款（一）项：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑物区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共同行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。”的规定，本案讼争的10处采光井对应地面一层在法律上并未明确是否属于共有部分，上诉人也未提供证据证明该讼争处属于约定共有部分。因此，一审法院未将该10处采光井对应地面一层确认为全体业主共同共有并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人请求确认中山苑商品房小区10栋至15栋共10处采光井对应地面一层以及10栋至15栋第一层架空层属全体小区业主共有及要求被上诉人恢复前述争议处原状，没有有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中山苑商品房小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘嘉芳代理审判员  韦艳艳代理审判员  覃 阳二〇一六年七月十二日书 记 员  刘清华附：本案判决所适用的法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；