江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初3711号原告：杨立民，男，1972年8月2日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：杨佳文，江苏乐天律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴倩楠，江苏乐天律师事务所实习律师。被告：常州永红万嘉置业发展有限公司，住所地常州市荆川东路**。法定代表人：谢建忠，该公司董事长。诉讼代表人：常州永红万嘉置业发展有限公司管理人。负责人：芮春祥，该公司组长。委托诉讼代理人：徐桑，江苏博爱星律师事务所律师。原告杨立民诉被告常州永红万嘉置业发展有限公司（以下简称万嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨立民及其委托诉讼代理人杨佳文、吴倩楠，被告委托诉讼代理人徐桑到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的上书房四期39幢3102室《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告继续履行上书房四期39幢3102室《商品房买卖合同》，即交付房屋并办理房产登记手续；3、本案诉讼费用、律师费用由被告承担。事实与理由：常州市新达联合装饰工程有限公司（以下简称新达公司）系万嘉公司部分建筑工程的承包方，2013年工程早已结束且工程造价也已审定完毕，但万嘉公司长期拖欠工程款不付。经新达公司多次催要后，万嘉公司于2014年底提出拟用在建商品房抵付工程款。2013年新达公司因资金周转困难，向原告借款100万元，鉴于万嘉公司提出用商品房抵付工程款，新达公司经与原告商量，将抵扣的商品房直接抵给原告用于归还所欠原告的借款。2015年1月20日原告与被告万嘉公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买上书房39幢3102室商品房一套，合同约定首付款311472元，余款70万元由原告贷款方式支付。但在实际履行过程中，原告实际付款方式为，新达公司抵扣工程款471472元，原告现金支付20万元，原告贷款50万元以及常州中海置业有限公司（以下简称中海公司）自愿用其与万嘉公司的应收款为原告抵付房款54万元，原告合计付款已达1711472元。后万嘉公司向原告开具三张购房发票，共计金额1011472元。2016年10月17日被告经法院裁定破产清算。经原告向被告申报债权，2020年4月15日收到被告对原告债权不予确认函。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告辩称，案涉房屋属于债务人的破产财产，继续履行合同交付房屋将构成个别清偿，属于破产法禁止的行为。原告未按照合同约定向被告支付房款，未按期履行付款义务。同时，在债务人破产的情况下，以房抵债中的债权人请求继续履行合同的，要将其请求转化为金钱之债，通过破产程序公平受偿。综上，请求法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月20日原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于常州市××路××房××小区××幢××室房屋一套，房屋建筑面积123.17平方米，总价款1108530元。房屋优惠后价款为1038000元。并约定付款方式为一次性付款，总金额1011472元，于2015年1月27日前通过首付款和按揭贷款方式支付。被告于2016年10月30日前交付房屋。被告分别于2015年1月23日、2015年2月12日向原告开具了金额分别为311472元、500000元及200000元的《销售不动产统一发票》三张，备注均为“款项性质为预售定金和预收购房款”。本院于2016年10月17日裁定受理申请人常州市戚墅堰建筑工程有限公司诉被申请人万嘉公司破产清算一案，并指定万嘉公司清算组为破产管理人。原告就本案所涉商品房买卖合同进行了债权申报，万嘉公司于2020年4月15日向原告出具《上书房四期购房业主债权申报初审函》，审查意见为：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，已支付全部或大部分房款的购房消费者权利优先于工程价款优先受偿权。管理人认为，申报人与万嘉公司签订的购房合同并未实际履行，故不符合消费者购房优先债权的认定标准，管理人有权解除已签订的购房合同。审查结论为“对申报人申报的债权不予确认，并解除申报人于2015年1月20日与常州永红万嘉置业发展有限公司签订的上书房四期39幢3102室《商品房买卖合同》”。另查明，2015年1月19日新达公司出具（项目）工程款（质保金）抵房款审批表一份，载明“抵款单位：万嘉公司。抵款内容：工程名称（一）上书房别墅绿可木木椽子工程，抵款金额17.2972万；工程名称（二）上书房28.29栏杆，抵款金额20万；工程名称（三）上书房三期架空层及门厅，抵款金额9.85万。合计金额471472元。房源内容：上书房39-3102，购房人杨立民，购房总价101.1472万，抵款金额101.1472万”，审批表上会签栏由相关会签部门负责人员予以签字同意。审理中，原告另提交（项目）工程款（质保金）抵房款审批表一份，载明“抵款单位：中海公司。时间：2015.1.19。抵款内容：工程名称（一），院街塑钢门窗工程制作安装工程；抵款金额，540000元。房源内容：上书房39-3102，购房人杨立民，购房总价101.1472万，抵款金额101.1472万”，该审批表未有单位加盖公章，审批表上会签栏由相关会签部门负责人员予以签字同意。原告与江苏银行股份有限公司常州分行于2015年2月27日签订《个人借款合同》一份，借款人为原告，借款金额50万元，借款期限20年，借款用途为购买坐落于上书房39-3102的住房。2015年3月2日，原告向江苏银行出具零售贷款借款借据一份，确认借款50万元，并自愿委托银行将款项存入万嘉公司账户。原告另于2015年2月12日通过中国银行向万嘉公司转账20万元，万嘉公司于同日通过江苏银行向原告转账20万元，审理中原告确认收到退回的20万元。针对上述50万元贷款，被告向本院提交出票日期为2015年3月4日的江苏银行转账支票存根一份，并陈述已将50万元退还原告，存根载明“金额：500000元，用途：退房款，收款人：杨立民”。经本院至江苏银行、中国银行调查查明，上述转账支票票面记载收款人为新达公司，该款于2015年3月5日转入新达公司名下中国银行账户内。审理中原告陈述，存根上收款人杨立民不是其本人所签，其没有收到该款，其不清楚钱为何转入新达公司账户。审理中，原告陈述其曾是新达公司副总，2013年9月新达公司因经营周转需要向其借款100万元，其于2013年9月4日在中国银行取款两笔50万元后由新达公司会计雷雨田存入新达公司账户，新达公司未向其出具过借条，后新达公司归还了一部分，至抵扣本案房款时尚欠原告65万元，又抵扣了新达公司在万嘉公司处的工程款471472元，余款未还。新达公司于2020年5月20日出具证明一份，对原告上述陈述予以确认。关于中海公司抵扣案涉房款情况，原告陈述中海公司与万嘉公司系关联公司，新达公司以常州九洲装饰工程有限公司（以下简称九洲装饰公司）的名义承接了中海公司的院街项目门窗制作，中海公司应向九洲装饰公司支付款项，九洲装饰公司同意应收款项由新达公司享有，故新达公司对中海公司享有债权。同时中海公司对万嘉公司享有债权。新达公司同意上述对中海公司的债权由原告在案涉房款中予以抵扣。审理中，原告提交中海公司出具的明细分类账清单一份，其中载明2015年1月27的记-28号记账凭证，记载贷方金额540000元，摘要为“常州九洲装饰工程有限公司抵上书房39-3102”，科目为“其他应付款-往来（客户：常州永红万嘉置业有限公司）。中海公司于2020年9月22日出具情况说明一份，载明2015年确实用工程款抵扣了万嘉公司上书房39-3102购房款54万元，其账面反映结清九洲装饰公司工程款，结欠万嘉公司购房款54万元，2015年5月其归还了万嘉公司3608万元，其中包括上述54万元购房款。再查明，被告于2015年1月26日凭证号为上书房-097的记账凭证就案涉房屋的抵扣情况进行了记载，其中三条记载为新达公司用工程款分别抵扣案涉房屋房款98500元、172972元、200000元，最后一条记载为中海公司用工程款抵扣案涉房屋房款540000元，上述合计1011472元。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系原告与万嘉公司根据新达公司、中海公司与万嘉公司达成的抵房约定而签订，《商品房买卖合同》签订后，原告并未按约向万嘉公司支付房款。关于原告主张其通过江苏银行贷款50万元向被告支付购房款的意见，经查明原告于2015年3月2日向江苏银行贷款后，被告于2015年3月4日即通过转账支票方式将该款退还，支票备注为退房款，收款人为杨立民，现被告对该款项不予认可，双方存有争议，原告可另行主张权利。原告与万嘉公司之间的《商品房买卖合同》实为“以物抵债协议”，原告关于其系普通购房人的主张缺乏事实依据，不能成立。原告无权要求万嘉公司继续履行合同、交付房屋，仅能主张债权请求权。一方面，破产法第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。另一方面，债权人通过抵债协议取得房屋，物权法上的属性为继受取得不动产。依据物权法第十四条的规定，受让人自变更登记时才始取得不动产所有权，才享有相应的物上请求权，有权要求债务人交付房屋。因此，即使债权人要求继续履行合同，其请求的性质为债权请求权。一旦允许债权人有权请求继续履行“以房抵债”协议，并基于合同要求管理人交付房屋，则无异于使该债权人享有了物权性质的权利，有违破产程序公平受偿的原则。综上，原告主张被告继续履行合同、向原告交付房屋并办理产权登记于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第七十九条、第八十四条、第一百一十条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下:驳回原告杨立民的全部诉讼请求。本案案件受理费14777元（原告已预交），由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张锋人民陪审员  胡晔人民陪审员  曹珏二〇二一年二月八日法官 助理  赵超书 记 员  王童