贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0522民初440号原告罗某，女。委托代理人王某，男，系原告罗某之夫。被告贵州某某房地产开发有限公司。法定代表人罗某，系该公司经理。委托代理人陈某，男，系该公司职工。第三人中国某某银行股份有限公司黔西支行。负责人方某，系该银行行长。委托代理人张某某，男，系该银行职工。原告罗某诉被告贵州某某房地产开发有限公司（下称某某公司）、第三人中国某某银行股份有限公司黔西支行（下称建行黔西支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告罗某的委托代理人王某，被告贵州某某房地产开发有限公司的委托代理人陈某、第三人中国某某银行股份有限公司黔西支行的委托代理人张某某到庭参加了诉讼。因案情复杂，经院长批准延长审限6个月。本案现已审理终结。原告罗某诉称：2014年3月29日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发某某的位于黔西县城关镇里沙大道的里沙综合农贸超市的第3幢1单元24层4号房屋出售给原告，该商品房建筑面积133.05平方米，单价为3599.32元/平方米，房屋总价款为人民币398841.00元。合同签订后，原告按合同约定向被告支付购房首付款人民币119841.00元、代收费25118.00元。2014年10月14日，原告以公积金贷款方式向第三人建行黔西支行按揭贷款人民币279000.00元支付给被告，但被告未依约于2015年6月30日将商品房交付原告使用。在被告逾期超过180日仍未交房的情况下，原告于2016年1月15日向被告送达书面退房通知，但被告仍然拒绝退房。故原告诉至人民法院，请求：1、解除原被告双方于2014年3月29日签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与第三人于2014年10月8日签订的《住房公积金借款合同》；3、判决被告退还原告已付首付款119841.00元、代收款25118.00元、按揭款26476.35元，共计171435.35元；4、判决被告退还第三人建行黔西支行住房公积金借款人民币279000.00元；5、判决被告支付原告逾期交房违约金人民币8904.00元；6、判决被告支付原告首付款和代收款银行两年利息9567.29元。为支持自己的诉讼主张，原告罗某在举证期限内向本院提交了下列证据：1、原告的身份证复印件，用以证明原告罗某自然人身份；2、《商品房买卖合同》、预售合同登记表、《住房公积金贷款合同》、收款收据、支付凭证，用以证明原告已经按合同约定将涉案房屋的购房款及相关费用交付被告及第三人；3、通知，用以证明原告去找被告，被告公司无人。被告某某公司未提供书面答辩，其在庭审中辩称：由于施工方的原因导致涉案房屋不能按期交付，被告确实收了原告的首付款119841.00元及代收费用25118.00元，按揭款26476.35元是第三人收取的。被告请求不解除与原告签订的商品房买卖合同，原告的诉讼请求4、5属实，诉讼请求6计算的依据请原告说明。涉案房屋被告售与原告的单价是2997.68元每平方米。为支持自己的抗辩主张，被告某某公司在举证期限内向本院提交了被告某某公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，用以证明被告的诉讼主体适格。第三人建行黔西支行述称：不同意解除《借款合同》，第三人与原告签订的《借款合同》为独立合同，第三人已按照合同约定发放了贷款，合同真实合法有效。合同签订时间为2014年10月8日，依照合同约定发放贷款时间为2014年10月14日。若法院判决解除《借款合同》，请求法院判决由原告罗某或被告贵州某某房地产开发有限公司返还第三人贷款本金及利息。为支持自己的陈述意见，第三人建行黔西支行在举证期限内向本院提交了下列证据：1、金融许可证、营业执照、法人身份证明，用以证明第三人建行黔西支行的诉讼主体适格；2、住房公积金贷款划转通知单、开立贷款账户通知单、个人贷款支付凭证、他项权证、还款计划表2页、个人贷款对账单3页，用以证明第三人已按贷款合同将涉案房屋的贷款交付原告。经庭审举证、质证，原告罗某、被告某某公司、第三人建行黔西支行对对方提交的所有证据均予认可。经本院认证，原告罗某、被告某某公司、第三人建行黔西支行提供的证据能相互证明本案的客观事实，应予采信，可作为本案的定案依据。结合本案原、被告及第三人的诉辩请求及庭审举证、质证情况，本案当事人争议的焦点是：原告的所有诉讼请求是否有事实及法律依据，能否得到支持？经审理查明：2014年3月29日，原告罗某与被告某某公司签订了合同编号为ZF0064的《商品房买卖合同》，约定被告某某公司将其开发某某的位于黔西县原城关镇里沙大道西段“里沙综合农贸超市”的第3幢1单元24层4号房屋出售给原告罗某；该商品房建筑面积133.05平方米，套内建筑面积110.81平方米；按照套内建筑面积计算房屋单价为3599.32元/平方米，房屋总价款为人民币398841.00元；付款方式为贷款方式付款，其中首付款为119841.00元，公积金贷款支付279000.00元。合同第十一条约定，被告应于2015年6月30日前向原告交付该商品房，交付房屋时该商品房应当取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。同时合同第十三条约定，被告未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付原告的，逾期超过180日，原告有权退房，并应书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照全部已付款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告于2014年3月29日向被告支付购房首付款人民币119841.00元及其他由被告代收的费用人民币25118元。2014年7月23日，涉案房屋在黔西县房产管理局作商品房预售合同登记。2014年10月8日，原告罗某与第三人建行黔西支行及被告贵州某某公司签订了编号为520696109-1112-20140270208号的《住房公积金借款合同》，以公积金贷款方式向第三人建行黔西支行按揭贷款人民币279000.00元向被告付清购房款余款。2014年10月14日，第三人建行黔西支行将原告的按揭款贷款279000.00元支付给被告某某公司。截止到开庭时，涉案房屋仍未达到交付条件。另查明，截止至2016年1月14日（原告起诉之时），原告罗某已向第三人建行黔西支行偿还贷款本金11435.75元，已偿还贷款利息14596.24元，偿还本息共计26031.99元，贷款余额为267564.25元。本院认为：首先，原告罗某与被告某某公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵守约定，履行合同义务。庭审中，由于被告未提供房屋已达交付条件的相关证据材料，故视为房屋未达交付条件。根据合同约定，被告应于2015年6月30日前交付商品房，但被告未交付，且超过交付时间180日仍达不到交付的条件，根据《商品房买卖合同》第十三条第1款第（2）项的约定，原告有权要求退房，并要求给予赔偿，赔偿数额为总房款的万分之一。根据该约定，现原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合约定，且不违反法律规定，依法予以支持。其次，原告已交付的购房首付款119841.00元、被告代收费用25118.00元及按揭款26476.35元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，现原告要求返还已付首付款119841.00元、被告代收费用25118.00元，不违反法律规定，依法予以支持。同时，对原告的资金占用损失，应按中国人民银行同期贷款利率计算自2014年3月29日至被告实际返还之日止较为公平合理。再次，原告以按揭方式向第三人贷款并向被告支付购房款余款，则原告与第三人之间形成金融借款合同关系，而本案为商品房买卖合同关系，未涉及金融借款合同关系，故参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，本案仅处理商品房买卖合同纠纷。由于原、被告双方之间签订的《商品房买卖合同》在本案中予以解除，故截止至2016年1月14日止，原告已偿还的贷款本金11435.75元、已还贷款利息14596.24元属于原告已实际支付的金额（本息共计26031.99元），应由被告返还给原告。最后，因原告与第三人之间的借款合同关系未被解除、被撤销或被确认无效，而原告请求被告退还其按揭的购房款涉及另一法律关系，故本案中对原告要求被告退还第三人住房公积金借款人民币279000.00元的此项请求不予处理。同时，原告主张的逾期交房违约金人民币8904元，由于合同已约定了违约金数额为全部已付款的万分之一（即首付款119841元、代收费用25118元及按揭款贷款279000元之和的万分之一，计算为42.40元），该约定不违反法律规定，依法予以确认。被告抗辩其不能按期交房的原因是由于施工方的原因导致涉案房屋不能按期交付，但未提供相关证据加以证明，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，被告应承担不能举证的不利后果。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告罗某与被告贵州某某房地产开发有限公司于2014年3月29日签订的合同，编号为ZF0064的《商品房买卖合同》；二、由被告贵州某某房地产开发有限公司于本判决生效后一次性退还原告罗某已交付的购房首付款人民币119841元及代收费用人民币25118元，并以144959元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算赔偿原告罗某自2014年3月29日至被告实际退还之日止期间的资金占用损失；三、由被告贵州某某房地产开发有限公司于本判决生效后一次性赔偿原告罗某已支付的银行按揭贷款本息人民币26031.99元、违约金人民币42.40元；四、驳回原告罗某的其他诉讼请求。案件受理费4167元，由被告贵州某某房地产开发有限公司负担3720元、由原告罗某负担447元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在判决书生效后二年之内向本院申请强制执行。审 判 长  汪霄朋审 判 员  徐 敏人民陪审员  何安平二〇一六年七月二十五日书 记 员  陈清芸