江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终11159号上诉人（原审被告）：南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心，住所地南京市浦口区江浦街道浦口大道******。经营者：吴青，男，1978年1月9日生，汉族，住江苏省南京市高淳区。委托诉讼代理人：王从进，北京市高朋（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王文涵，女，1992年3月29日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：杨国栋，上海正策律师事务所律师。原审被告：吴青，男，1978年1月9日生，汉族，住江苏省南京市高淳区。委托诉讼代理人：王从进，北京市高朋（南京）律师事务所律师。上诉人南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心（以下简称禾之厨餐饮中心）因与被上诉人王文涵、原审被告吴青房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院作出的（2020）苏0106民初7212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序进行了独任审理。本案现已审理终结。禾之厨餐饮中心上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审判决认定上诉人未按合同约定期限交付商铺错误，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》第七条约定：上诉人应于2020年4月20日交付商铺，被上诉人同意上诉人享有自约定交付日期起45天的交付宽限期，即上诉人最迟应当在2020年6月5日交付商铺。在近6个月的时间内，上诉人由于疫情原因未能如期推进装修，属于不可抗力造成的结果，并非违约，且上诉人在此期间自担损失，并未计租。2020年4月中下旬疫情缓解后，上诉人第一时间进场装修，积极履行合同。二、一审判决适用法律错误。一审法院未充分考虑不可抗力因素，上诉人一直在履行合同，并且承诺10月中旬装修完工后正常交付，本案不存在法律上终止合同的事由。另外，上诉人2020年9月份已经完成被上诉人所承租商铺的装修。王文涵辩称，被上诉人已经根据房屋租赁合同的约定及上诉人的要求支付保证金20000元，入场费50000元和房屋租金59000元，上诉人应当于2020年4月20日之前交付商铺，其多次催促无果后，于2020年7月13日向上诉人发函要求解除合同，要求上诉人返还全部款项。至其提起一审诉讼之日，上诉人仍未交付商铺。上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回。吴青未作陈述。王文涵向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除王文涵与禾之厨餐饮中心签订的房屋租赁合同；2、判令禾之厨餐饮中心返还王文涵支付的保证金、入场费及租金合计129000元；3、判令禾之厨餐饮中心向王文涵支付违约金35400元；4、判令禾之厨餐饮中心向王文涵支付律师费20000元；5、判令吴青对禾之厨餐饮中心的上述债务承担连带责任；6、判决禾之厨餐饮中心、吴青承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2019年12月6日，王文涵（乙方）与禾之厨餐饮中心（甲方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租甲方坐落于于南京市鼓楼区用于经营麻辣烫，面积为13平米。租赁期限为24个月，自美食城正式开业日计租、以开业通知函为准。年租金为118000元（该价格不含租赁发票税金，如需税金由乙方承担）。乙方应于本合同签订之日向甲方支付首期租金，履约保证金20000元，乙方向甲方缴纳入场费50000元（此费用在签约后任何情况概不退还），每间商铺每年管理费为36000元；租金先付后用，每12个月结算一次，管理费6个月结算一次（首年免半年管理费），从计租日起计算，每次提前30天交付给甲方。甲方应于2020年4月20日前向乙方交付该商铺，甲方享有自约定交付日期45个工作日的交付宽限期，如因甲方原因，甲方超过约定的交付宽限期仍未能交付商铺，乙方有权以书面形式通知甲方解除合同（如非因甲方原因造成未交付的，乙方无权终止合同），合同解除后，甲方需无息退还向乙方收取的租金、保证金及费用。在房屋租赁期间，水5元／立方、电费1.35元／ＫＷＨ（先充后用）以及乙方经营相关的其他费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。甲方有下列情形之一的，乙方可解除合同，甲方需退还所收未用租金及合同保证金：1、甲方在合同租期内单方面提出涨租行为的；2、甲方拒绝提供相关资料配合乙方办理经营相关手续；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定造成合同解除的，须向对方支付年度租金的30%作为解约违约金。特别说明：乙方自主经营，自负盈亏，乙方经营状况及收入均不作为甲、乙任何一方违约或提出附加条件的依据。本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成时，双方同意提交物业所在地人民法院诉讼，诉讼费及律师费由败诉方承担等内容。合同签订后，王文涵向禾之厨餐饮中心支付合同保证金20000元、入场费50000元、部分租金59000元，合计支付129000元。禾之厨餐饮中心亦出具相应的收据予以确认。2020年7月13日，王文涵向禾之厨餐饮中心发送《告知函》，载明：“我方于2019年12月6日与贵司签订房屋租赁合同，租赁贵司坐落于南京市鼓楼区禾厨云集美食城A11号商铺，面积13平方米，并支付入场费、保证金及租金共计129000元。根据合同第七条规定，贵司应于2020年4月20日前向我方交付商铺，而截至发函日，该商铺及所在美食城仍处于施工状态，未能按时交付且超过合同约定的45个工作日宽限期，已违反合同条约。经我方对于商铺所在美食城现场施工观察，发现商铺位置及美食城整体结构与合同签订时贵司所提供平面图纸不符。自合同签订以来且超过约定交付日期后，贵司没有任何人员主动与我方沟通，明确具体交付时间、相关施工进度以及所有对于商铺及所在美食城的改动。而我方多次与贵司不停更换的相关负责人联系，并到合同签署地址询问，均未有结果，并禾之厨餐饮中心知贵司已不在合同签署地办公。综上所述并结合事实情况，贵司多次未能兑现口头承诺甚至违反合同相关条约，已侵害我方权益，且我方无法确定后续能得以保障，现发此函解除《房屋租赁合同》，并要求贵司收到此函之日起三日内退还我方已支付入场费、保证金及租金共计129000元，并保留上诉权利”。另查明：王文涵于2020年7月7日与上海正策律师事务所签订法律服务合同一份，约定王文涵委托该所代理其与禾之厨餐饮中心房屋租赁合同纠纷的一审及二审案件，代理权限为特别授权；法律服务费用为贰万元整。2020年7月17日，该所向王文涵开具20000元的律师服务费发票。一审审理中，王文涵陈述其要求解除合同是因为禾之厨餐饮中心未按合同约定交付商铺，禾之厨餐饮中心实际设计及装修图与禾之厨餐饮中心在签署房屋租赁合同时承诺的完全不一致，在商场中商铺是旺铺和非旺铺之分，王文涵是第一个跟禾之厨餐饮中心签署合同的，就是看中了旺铺，是因为旁边有一个电梯，现在电梯位置改了，禾之厨餐饮中心在签署合同时承诺美食城名称叫禾厨，王文涵是因为该名称的声誉度和影响力而签合同的，现在名称也改成燃之味，王文涵现不同意继续履行合同。禾之厨餐饮中心认为实际装修中有改动是正常的，合同中也没有约定装修不能改动，王文涵可以跟禾之厨餐饮中心协商改位置；禾之厨餐饮中心因涉诉案件太多，不得已才改名称的。禾之厨餐饮中心在10月份可以交付房屋，也可以给王文涵调整商铺位置。禾之厨餐饮中心目前经营困难，没有能力退还王文涵款项，可以给王文涵一定的免租期，希望能够继续履行合同。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照执行。根据合同约定，禾之厨餐饮中心应于2020年4月20日前交付案涉商铺，如超过约定交房日期45天还未交房的，王文涵有权以书面形式通知王文涵解除合同，禾之厨餐饮中心现明确陈述案涉商铺截止目前还未装修完毕，已远远超出合同约定的交付期45天以上，王文涵于2020年7月13日发函要求解除合同，禾之厨餐饮中心虽表示不同意解除，但根据合同约定，一审法院确认案涉合同已于2020年7月13日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王文涵诉请要求禾之厨餐饮中心返还保证金、入场费及房租共计129000元，具有事实与法律依据，一审法院予以支持。关于王文涵要求禾之厨餐饮中心支付违约金35400元的诉讼请求，禾之厨餐饮中心抗辩其不存在违约行为，同时认为该违约金过高，申请法院予以调整。对此，一审法院认为，虽然禾之厨餐饮中心逾期交付案涉商铺超过45天，达到合同解除的条件，但双方约定租赁期限自美食城正式开业日起计租，并未明确约定美食城正式开业时间，由此可见，案涉商铺具备开业经营的前提条件是禾之厨餐饮中心完成对整个美食城的装修且美食城正式开业，王文涵对此系明知且接受的，故一审法院以王文涵的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定禾之厨餐饮中心应支付王文涵的违约金以15000元为宜。关于王文涵主张的律师费。根据合同约定，履行中发生争议提起诉讼时，律师费由败诉方承担。本案系因禾之厨餐饮中心未能按约交付商铺致合同无法继续履行，王文涵主张的20000元律师费亦未超过律师收费的相关标准，对王文涵的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于王文涵主张吴青对上述债务承担连带责任，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担，无法区分的，以家庭财产承担。禾之厨餐饮中心系个体工商户，由吴青个人经营，故吴青应当对禾之厨餐饮中心的上述债务承担连带清偿责任。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决：一、确认王文涵与南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心签订的《房屋租赁合同》于2020年7月13日解除；二、南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心于本判决生效之日起十日内返还王文涵保证金、入场费、房租共计129000元；三、南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心于本判决生效之日起十日内支付王文涵违约金15000元；四、南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心于本判决生效之日起十日内给付王文涵律师费20000元；五、吴青对南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心的上述债务承担连带清偿责任；六、驳回王文涵的其他诉讼请求。本案案件受理费3988元，减半收取1994元，由王文涵负担200元，由南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心负担1794元。二审中，各方当事人均未提交新证据。各方对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，上诉人禾之厨餐饮中心与被上诉人王文涵签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。上诉人禾之厨餐饮中心主张其由于疫情原因未能推进装修施工导致未能如期交付商铺，系不可抗力因素造成，并非违约，案涉合同不存在终止的事由。但根据合同约定，上诉人禾之厨餐饮中心应于2020年4月20日前交付案涉商铺，如超过约定期限45天未交付的，被上诉人王文涵有权以书面形式通知上诉人禾之厨餐饮中心解除合同。至2020年9月17日一审庭审终结时，案涉商铺尚未装修完毕，远远超出合同约定的交付期45天以上，且上诉人禾之厨餐饮中心对案涉商场的装修布局进行调整，案涉商铺位置已发生变化且未与被上诉人王文涵协商一致，违反合同约定，被上诉人王文涵于2020年7月13日发函要求解除合同于法有据，一审法院确认案涉合同已于2020年7月13日解除并判令上诉人禾之厨餐饮中心返还保证金、入场费及房租共计129000元、支付违约金15000元、律师费20000元并无不当。上诉人禾之厨餐饮中心的上诉主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人禾之厨餐饮中心的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3580元，由上诉人南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心负担。本判决为终审判决。审判员  郑慧二○二一年二月二十三日法官助理闫宇虹书记员王凤