北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书2014年朝民初字第37085号原告（反诉被告）北京京隆房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街3号铂宫国际中心B座1103室。法定代表人李英钢，董事长。委托代理人刘潇，北京市金台律师事务所律师。委托代理人郭军，北京市金台律师事务所律师。被告（反诉原告）王欣，男，1969年3月15日出生，住北京市丰台区。委托代理人王佳红，北京市中唐律师事务所律师。委托代理人朱雨溪，北京市中唐律师事务所律师。原告（反诉被告）北京京隆房地产开发有限公司（以下简称京隆公司）与被告（反诉原告）王欣商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）京隆公司的委托代理人郭军，被告（反诉原告）王欣的委托代理人王佳红、朱雨溪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）京隆公司诉称：2005年3月13日，京隆公司与王欣就铂宫国际中心D幢15单元XX号房屋签订《商品房买卖合同》，京隆公司将该房屋出售给王欣，房屋总价款为人民币3796602元。合同还约定，买受人逾期付款，自合同规定的应付期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同签订后，王欣仅支付首付款1146602元，余下购房款2650000元经京隆公司多次催要，始终未予支付。王欣的行为已经严重违反法律规定及双方合同约定，请求法院维护京隆公司合法权益。现京隆公司要求王欣支付：1、购房款265万元；2、违约金880860元。被告(反诉原告)王欣辩称：不同意对方诉讼请求，请求驳回。王欣积极履行合同义务，不存在违约行为，不应承担责任。合同中约定王欣应当于签订合同当日交付首付款，剩余房款以银行贷款方式支付，合同签订当日，王欣已支付首付款，并向对方指定银行提交了贷款资料和费用，当天已经办理完毕，贷款银行审核资料无误后，还要求王欣购买贷款保险，王欣也办理了贷款保险。王欣到目前为止，并未受到对方或对方指定的贷款银行关于贷款未被批准的原因或通知，对方也从未要求王欣支付剩余购房款，对方主张剩余购房款的时效已经超过，对方怠于主张权利，对方单方发函，要求补交房款，对王欣没有法律约束力。在附件中对银行贷款未获批准的救济途径，没有约定，仅约定未支付房款，可以解除合同，未约定贷款未批准，如何支付剩余购房款，在这种情况下，京隆公司单方发函，要求支付剩余购房款，没有依据，京隆公司虽于2006年4月交付房屋，但房屋存在超规划建设，至今未取得竣工验收备案表，京隆公司交付的房屋应当具备竣工验收备案表，至今未取得房产证，京隆公司在合同履行过程中本身是违约方。京隆公司的诉讼请求没有事实和法律依据，京隆公司索要违约金，也没有合同依据。合同中未约定未支付剩余购房款应如何支付违约金。被告（反诉原告）王欣反诉诉称：2005年3月13日，京隆公司与王欣签订《商品房买卖合同》，合同约定王欣购买京隆公司开发的位于北京市朝阳区铂宫国际中心D座15单元XX号房屋(以下简称涉案房屋)，京隆公司应当于2005年10月31日之前:依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备北京市建设工程竣工验收备案表的房屋交付给王欣使用，如不能按时交付房屋，则应当承担逾期交房的违约责任。合同签订后，王欣按照合同约定，向京隆公司支付了购房款，然而涉案房屋至今未取得北京市建设工程竣工验收备案表，京隆公司至今未将符合合同约定和法律规定的房屋交付王欣使用，京隆公司的行为已构成严重违约，应当承担违约责任。且至今京隆公司尚未为王欣办理涉案房屋的产权转移登记手续，给王欣带来巨大的经济损失。王欣认为，双方所签订的合同，系双方真实的意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行，现京隆公司违反合同约定，在长达十年的时间内，未向王欣交付合法的房屋，严重违反了合同义务。现王欣反诉要求：1、京隆公司支付王欣逾期交付房屋违约金，直至交付房屋之日止；2、京隆公司继续履行《商品房买卖合同》，为王欣办理铂宫国际中心D座15单元XX号房屋的产权转移登记手续。针对反诉，原告（反诉被告）京隆公司辩称：不同意反诉请求，请求驳回。房屋买卖合同附件4中约定，京隆公司为王欣办理入住手续的前提是付清全部房款，合同对双方履行的义务有先后顺序，王欣仍拖欠购房款，是王欣尚未履行合同义务，因此，京隆公司并不构成违约，京隆公司关于房屋交付曾签订补充协议，双方同意以房屋现状交付使用，王欣同意在现状基础上交付，王欣再要求支付违约金的请求是没有依据。经审理查明：2005年3月13日，王欣与京隆公司签订《商品房买卖合同》，双方约定，由王欣购买京隆公司开发的位于北京市朝阳区东草园的铂宫国际中心D座15层XX号（以下简称XX号）房屋一套，建筑面积238.78平方米，单价为每平方米15900元，总价为3796602元。第八条交付期限：出卖人应当在2005年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。5.北京市建设工程竣工验收备案表。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。在合同附件五中，双方约定：1、乙方于签署No.627150《商品房买卖合同》及其补充协议当日向甲方缴纳购房首付款，金额为1146602元。2、剩余房款额为人民币265万元，以银行按揭贷款的方式支付，乙方应于正式签署《商品房买卖合同》之日提供完备的银行按揭材料，办理完毕全部按揭贷款手续并缴纳全部按揭费用。3、乙方在规定的时间内办理完毕了按揭贷款的全部手续，但贷款申请未全部获银行批准的，乙方可选择（2）……(2)乙方在收到银行拒绝发放贷款的通知之日起10日内向甲方发出解除合同的通知，甲方在收到通知之日起30日内无息退还乙方已支付房款。上述合同签订后，王欣向京隆公司支付购房款1146602元，京隆公司于2005年5月20日向王欣出具金额为1146602元的发票。王欣未向京隆公司支付剩余购房款265万元2005年4月28日，王欣向京隆公司交纳印花税1898.3元，王欣向北京世联新纪元律师事务所交纳了律师费、抵押登记费、公证费，并办理了个人贷款抵押房屋综合保险。2006年4月14日，京隆公司向王欣发出《业主入住通知单》，通知王欣办理入住手续，在业主入住通知单中，有“房款已经交清，相关事宜已经办理完毕，符合入住条件”的字样。2006年4月15日，王欣已实际入住XX房屋。2014年5月13日，京隆公司向王欣发出《补交房款函件》，要求王欣支付剩余购房款。2014年5月20日，王欣向京隆公司发出《补交房款函件回函》，内称其已按照京隆公司的要求提交了所有办理抵押贷款所需提交的文件，交纳了贷款涉及的律师费、抵押登记费、公证费等，接到贷款银行电话通知，其贷款资质已经全部审核通过，至今未收到银行、律师或京隆公司等有关任一方告知银行拒绝贷款的通知，一直不知情……2014年6月5日，京隆公司委托北京市金台律师事务所律师向王欣发出《律师函》，要求支付剩余购房款。2014年6月12日，王欣针对律师函发出《律师函件回函》。经询，在王欣购房过程中，京隆公司指定广东发展银行股份有限公司北京分行为贷款银行，王欣称其向该分行申请过银行贷款，仅通知王欣资格审核通过，让王欣交保险，后来是否批准贷款，一直没有通知。本院向广东发展银行股份有限公司北京分行发出调查函，调查贷款审批情况。但该分行无书面回复，电话联系，称时间太久，没有保存相关资料，无法回复。京隆公司开发的铂宫国际中心因超规划建设，尚未办理竣工验收，目前亦无法为购房人办理产权登记手续。京隆公司、王欣均表示要求继续履行《商品房买卖合同》，王欣同意支付剩余购房款。京隆公司、王欣均表示，如认定自己违约，申请降低违约金数额。上述事实，有当事人提交的《商品房买卖合同》、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。本院认为：王欣、京隆公司所签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。双方在《商品房买卖合同》中约定由王欣通过贷款方式支付剩余购房款265万元，但王欣并未及时获得贷款，致使拖欠购房款265万元至今，因双方仍要求继续履行合同，王欣应将剩余的购房款265万元支付给京隆公司。王欣要求京隆公司继续履行《商品房买卖合同》，为王欣办理XX号房屋的产权转移登记手续，因本案争议房屋尚未取得竣工备案表，不具备办理房屋转移登记的条件，本案对王欣的此项反诉诉讼请求不予处理，待房屋具备办理过户条件时，王欣可另行要求京隆公司办理房屋过户手续。京隆公司要求王欣支付违约金，王欣要求京隆公司支付逾期房屋违约金，考虑到贷款银行是京隆公司指定的银行，王欣已经交付了印花税、律师费、抵押登记费、公证费，并办理了个人贷款抵押房屋综合保险，积极为贷款进行准备，本院向贷款银行调查，时隔已久，相关资料未保存，根据本案现有证据，亦无从认定贷款未能批准的责任在于何方，且京隆公司所出售的房屋因存在超规划建设，至今未取得规划审批手续，亦未能为业主办理房屋过户手续，存在违约行为，亦不能完全排除该因素对贷款审批毫无影响，根据本案现有证据，可以认定双方均存在违约行为，京隆公司的违约行为在短期内亦未能消除，因双方均要求降低违约金，综合考虑上述因素，本院对双方应支付给对方的违约金均予以酌减，酌减后，双方之间的违约金可予以抵销，不再重复支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京京隆房地产开发有限公司、被告（反诉原告）王欣于本判决生效后继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）王欣于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）北京京隆房地产开发有限公司购房款二百六十五万元；三、驳回原告（反诉被告）北京京隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王欣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35047元，由原告（反诉被告）北京京隆房地产开发有限公司负担7047元（已交纳），由被告（反诉原告）王欣负担28000元（北京京隆房地产开发有限公司已交纳10476元，王欣于本判决生效后七日内支付北京京隆房地产开发有限公司10476元；余款17524元，王欣于本判决生效后七日内交至本院）。反诉案件受理费3476元，由被告（反诉原告）王欣负担（于本判决生效后七日内交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  雷恩强人民陪审员  张志勇人民陪审员  朱 蓓二〇一六年七月十五日书 记 员  许 萌