内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0526民初392号原告（反诉被告）扎鲁特旗裕隆房地产开发有限公司，住所地扎鲁特旗，组织机构代码证：594xxxxxxx。法定代表人蔡永信该公司总经理委托代理人张晓宇，内蒙古铭真律师事务所律师。被告（反诉原告）杨志岗，男，1960年4月1日出生，汉族，无职业，住内蒙古通辽市科尔沁区。委托代理人杨云萍（系杨志岗妹妹），女，1962年1月8日出生，汉族，退休工人，住内蒙古通辽市科尔沁区。原告（反诉被告）扎鲁特旗裕隆房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）杨志岗追偿权纠纷，于2016年2月1日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员姜永恒并主审，与审判员其其格、人民陪审员于春华组成合议庭于2016年4月15日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）扎鲁特旗裕隆房地产开发有限公司的委托代理人张晓宇，被告（反诉原告）杨志岗的委托代理人杨云萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告扎鲁特旗裕隆房地产开发有限公司诉称：被告杨志岗系杨某父亲，2014年1月24日，由原告担保，杨某在中国银行股份有限公司通辽分行贷款215000元，用于购买原告开发的房屋一套（玉龙家园二期，面积为142.38平方米）购房总价款441378元。杨某与中国银行股份有限公司通辽分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定杨某以按月等额本息偿还法偿还贷款本金及利息，为避免杨某不按时还款给中行造成不良后果，原告与中国银行股份有限公司通辽分行签订一份《回购协议》，约定如果杨某不能按时履行还款义务，原告以不低于借款人杨某所欠中行贷款本息的价格回购上述房屋，用于偿还杨某所欠全部贷款本息，原告将款项交付中行，中行则将其对杨某的债权转让给原告。后杨某不按合同约定履行还款义务，中行要求原告履行回购协议，原告与被告协商未成，于2015年12月29日将杨某在中行的贷款本息支付完毕，共计支付了199184.95元。后原告多次向被告追要替其垫付的贷款本金及利息，被告以各种理由拒绝偿还，故原告起诉要求被告：1、请求人民法院判令被告返还给原告199184.95元；2、请求人民法院依法判令被告支付原告逾期付款利息3983.7元；3、诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中原告方其要求被告支付原告逾期付款利息3983.7元的诉讼请求。被告杨志岗辩称：贷款人杨某是在2014年4月30日死亡的，在2014年5月份我通知了中国银行和原告公司的售楼处，售楼处工作人员说贷款已经审批了，已经放款了，马上就要还贷款了，银行说现在都审批完了，银行没说放款了，在2015年7月15日去中国银行变更借款合同时银行告知我不能变更，因为被告杨志岗工作额度不足不能变更借款合同，在询问过程中得知杨某所贷的房款是2014年5月29日放款的，不是原告售楼处人员所说的款已经放了让我们准备还款，所以说贷款人杨某是在2014年4月30日死亡的，中国银行是在2014年5月29日放款的，所以我不同意偿还。反诉原告杨志岗反诉称：2013年9月至10月反诉原告之子杨某分三次向反诉被告扎鲁特旗裕隆房地产开发有限公司交付购房款226378元，2013年11月20日，杨某与反诉被告签订商品房买卖合同，杨某购买反诉被告的住宅一套，面积为142.38元，每平方米单价为3100元，总房价441378元。后杨某与2014年1月24日与中国银行股份有限公司通辽分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，向中国银行股份有限公司通辽分行贷款215000元,杨某与2015年4月30日因交通事故意外死亡，当时银行还没有放款，反诉原告家属于20145月上旬通知中国银行股份有限公司通辽分行，同时告知反诉被告杨某因交通事故意外死亡的消息，然而中国银行股份有限公司通辽分行还是于2015年5月29日将215000元贷款打入反诉被告账户。反诉被告明知杨某已经死亡还是接收了银行打入的贷款造成杨某家属偿还中行贷款本息36959.25元。2015年8月27日反诉被告同意与反诉原告协商退房事宜，但迟迟没给办理，现反诉原告无力履行杨某生前签订的各种合同，依据合同法关于不可抗力不能履行合同，可以解除合同并免除责任，因此反诉原告要求：1、请求人民法院判令反诉被告退还反诉原告房款226378元，其他费用62429.25元，共计288807.25元；2、反诉原告退还反诉被告房屋；3、反诉费用由反诉被告承担。反诉被告扎鲁特旗裕隆房地产开发有限公司：1、反诉状所述部分与事实不符，反诉被告是在2015年12月份才知道杨某去世的；2、原告与杨某的房屋买卖合同已经实际履行，不存在解除的事由；3、反诉原告的主张与本诉不是一个法律关系，因此人民法院不应一并审理，要求驳回反诉原告的诉讼请求。本诉争议焦点为：被告杨志岗是否应偿还原告替杨某垫付的贷款本金及利息？本案反诉争议焦点为：反诉原告的诉讼请求是否合理，应否支持？原告扎鲁特旗裕隆房地产开发有限公司为支持自己的诉讼请求向本院提供如下证据：举一、商品买卖合同和房屋预告登记证各一份。证明被告之子杨某在原告处购房，约定按揭贷款的方式支付购房款，原告为杨某办理了预告登记证，即原告与杨某之间的房屋买卖合同真实合法有效，并已实际履行。被告杨志岗质证意见为：无异议。本院认证为：商品买卖合同和房屋预告登记证能够证明被告之子杨某在原告处购房，约定以按揭贷款的方式支付购房款，原告为杨某办理了预告登记证，原告与杨某之间的房屋买卖合同合法有效，并已实际履行的事实，且被告对此无异议，确认为有效证据予以采信。举二、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同及借款借据各一份。证明原告与被告之子杨某商定原告作为杨某的保证人，由杨某在中国银行通辽分行贷款215000元，原告的保证范围包括贷款本息及中国银行向违约方拖欠贷款所发生一切费用（包括律师和诉讼费等）；借据证明中国银行已经将该215000元的贷款交付给杨某。被告杨志岗质证意见为：无异议。本院认证为：中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同及借款借据各能够证明原告作为杨某的保证人，由杨某在中国银行通辽分行贷款215000元，原告的保证范围包括贷款本息及中国银行向违约方拖欠贷款所发生一切费用（包括律师和诉讼费等）及中国银行已经将该215000元的贷款交付的事实。且被告对此无异议，确认为有效证据予以采信。举三、中国银行流水记录及万达物业业主入住手册各一份。证明在2014年6月20日原告已将该房交付给杨某占有使用，原告与杨某之间的合同已经实际履行，且有杨某在2014年12月到2015年8月期间每月偿还银行贷款的记录。被告杨志岗质证意见为：有异议，我们是在2014年6月29日一直偿还到2015年8月29日，在2014年6月份杨某已经死亡了，入住手续是我领取的。本院认证为：万达物业业主入住手册各能够证明在2014年6月20日原告已按合同约定将该房屋交付，中国银行流水记录能够证明杨某在2014年12月到2015年8月期间按月偿还银行贷款的事实，确认为有效证据予以确认；。举四、房屋回购协议书一份。证明原被告及被告之子杨某、中国银行股份有限公司通辽分行共同签署该协议，约定若杨某不能按期还款，原告将承担回购义务，将该房屋不低于杨某购买时的价款回购该房，原告有向杨某及杨志岗追偿的权利。被告杨志岗质证意见为：无异议。本院认证为：房屋回购协议书能够证明原被告及被告之子杨某、中国银行股份有限公司通辽分行共同签署该协议，约定若杨某不能按期还款，原告将承担回购义务，将该房屋以不低于杨某购买时的价款回购该房，原告履行合同后有向杨某及杨志岗追偿的权利。被告对此无异议，确认为有效证据予以采信。举五、中国银行通辽分行出具的回购通知书一份、其他账务处理通知书二份、对账单一份。证明在2015年12月23日经中国银行通辽分行的催缴原告已为杨某的欠款垫付了199184.97元，该款应由被告返还。被告杨志岗质证意见为：无异议。举六、复举银行流水一份。证明原告代杨某偿还的贷款本息合计199184.97元，其中利息为3819.38元。被告杨志岗质证意见为：无异议。本院认证为：中国银行通辽分行出具的回购通知书、银行流水能够证明在2015年12月23日经中国银行通辽分行的催缴原告已为杨某的欠款垫付了贷款本金及利息199184.97元的事实，被告对此无异议，确认为有效证据予以采信。被告杨志岗为反驳原告的诉讼请求向本院提供如下证据：举一、杨某的死亡注销证明和中国银行股份有限公司通辽分公司个人贷款借据各一份。证明杨某因意外事故在2014年4月30日已死亡；借据证明放款时间是在2014年5月29日。原告扎鲁特旗裕隆房地产开发有限公司质证意见为：对两份证据的真实性无异议，对杨某死亡时间和银行放款时间无异议，但该证据不能证明银行对杨某的死亡时间在放款时就知晓，而且根据该死亡注销证明显示杨某的死亡注销时间是在2016年3月16日，就说明在此时间之前相关的登记记载都有杨某的正常档案，此前原告及中国银行均不知道杨某已经死亡的事实，原告出示的银行流水也能证明原告及银行在2015年12月份之前均不知道杨某死亡的事实。举二、通话详单和录音记录各一份。证明在2014年5月8日通知过中国银行和在2014年5月27日通知过原告，告知杨某已经交通事故死亡，通知原告解除合同。原告扎鲁特旗裕隆房地产开发有限公司质证意见为：有异议，根据法律规定，单独的视听资料不能作为定案依据，现被告虽向法庭出示录音记录但没有其它证据佐作，因此法庭对此不予采信；通话记录只不过是记载电话号码往来的信息流水，体现不出通话人双方的通话内容，原告及银行均是对外窗口的经营单位，因此被告所出具的证据均不能证明其在2014年5月份向原告或银行进行过告知。举三、公证书一份。证明杨某的唯一继承人是杨志岗。原告扎鲁特旗裕隆房地产开发有限公司质证意见为：无异议。反诉原告杨志岗为支持自己的诉讼请求向本院提供如下证据：举一、杨某的死亡注销证明和中国银行股份有限公司通辽分公司个人贷款借据各一份。证明杨某因意外事故在2014年4月30日已死亡；借据证明放款时间是在2014年5月29日。反诉被告扎鲁特旗裕隆房地产开发有限公司质证意见为：对两份证据的真实性无异议，对杨某死亡时间和银行放款时间无异议，但该证据不能证明银行对杨某的死亡时间在放款时就知晓，而且根据该死亡注销证明显示杨某的死亡注销时间是在2016年3月16日，就说明在此时间之前相关的登记记载都有杨某的正常档案，此前原告及中国银行均不知道杨某已经死亡的事实，原告出示的银行流水也能证明原告及银行在2015年12月份之前均不知道杨某死亡的事实。本院认证为：杨某的死亡注销证明能够证明杨某因意外事故在2014年4月30日已死亡。中国银行股份有限公司通辽分公司个人贷款借据证明2014年5月29日中国银行股份有限公司通辽分公司向杨某发放贷款。确认为有效证据予以确认；举二、通话详单和录音记录各一份。证明在2014年5月8日通知过中国银行和在2014年5月27日通知过原告，告知杨某已经交通事故死亡，通知原告解除合同。反诉被告扎鲁特旗裕隆房地产开发有限公司质证意见为：有异议，根据法律规定，单独的视听资料不能作为定案依据，现被告虽向法庭出示录音记录但没有其它证据佐作，因此法庭对此不予采信；通话记录只不过是记载电话号码往来的信息流水，体现不出通话人双方的通话内容，原告及银行均是对外窗口的经营单位，因此被告所出具的证据均不能证明其在2014年5月份向原告或银行进行过告知。本院认证为：通话详单和录音记录只证明被告杨志岗的代理人与反诉被告扎鲁特旗裕隆房地产开发有限公司和中国银行股份有限公司通辽分公司的工作人员通过话，但不能证明在2014年5月8日通知过中国银行和在2014年5月27日通知过原告，告知杨某已经交通事故死亡，通知原告解除合同。对此本院不予确认；举三、公证书一份。证明杨某的唯一继承人是杨志岗。反诉被告扎鲁特旗裕隆房地产开发有限公司质证意见为：无异议。本院认证为：公证书一份能够证明杨某的唯一继承人是被告杨志岗。确认为有效证据予以确认；反诉原被告所举证据及质证意见与本诉一致。经审理查明，被告杨志岗与杨某系父子关系，2013年11月20日，杨某与原告（反诉被告）扎鲁特旗裕隆房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，杨某购买原告（反诉被告）位于鲁北镇的住宅一套（玉龙家园二期，面积为142.38平方米），每平方米单价为3100元，总房价441378元，杨某分三次向原告扎鲁特旗裕隆房地产开发有限公司交付购房款226378元。剩余购房款经原告担保，杨某于2014年1月24日与中国银行股份有限公司通辽分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，向中国银行股份有限公司通辽分行贷款215000元用于给付剩余购房款，约定杨某以按月等额本息偿还法偿还贷款本金及利息。同时，原告与中国银行股份有限公司通辽分行签订一份《回购协议》，约定：“如果杨某不能按时履行还款义务，原告应以不低于借款人杨某所欠中行贷款本息的价格回购上述房屋，用于偿还杨某所欠全部贷款本息，原告将款项交付中行，中行则将其对杨某的债权转让给原告”。2014年6月20日原告将杨某所购房屋交付给本案被告代理人杨云萍，并由杨云萍办理相关手续接收房屋。贷款合同签订后，杨某的亲属自2014年6月29日起至2015年8月29日偿还部分贷款本金及利息，后杨某未按合同约定履行还款义务，2015年12月29日原告将杨某在中行的贷款本息支付完毕，共计支付贷款本金及利息合计199184.97元，其中利息为3819.38元。另查明，杨某于2015年4月30日因交通事故意外死亡，杨某的唯一继承人是被告杨志岗，杨志岗表示要求继承杨某的财产及外债。本院认为，杨某与原告（反诉被告）扎鲁特旗裕隆房地产开发有限公司签订商品房买卖合同双方并已实际履行，原告扎鲁特旗裕隆房地产开发有限公司为杨某的购房贷款提供担保，并履行担保责任偿还杨某剩余的贷款本金及利息事实清楚，原告履行担保责任后有权向杨某追偿，杨某因交通事故意外死亡，其继承人本案被告（反诉原告）杨志岗表示继承杨某的财产及外债，因此，对于原告要求被告杨志岗偿还贷款本金及利息的诉讼请求本院应予支持；对于被告辩解的杨某是在2014年4月30日死亡的，在2014年5月份通知了中国银行和原告公司所以不同意承担偿还责任的意见，因被告未提供足够证据证明，且被告的亲属已偿还了部分借款本金及利息，其行为应是对杨某的贷款的认可，因此对此辩解意见本院不予采纳；对于反诉原告杨志岗诉请的因本案有不可抗力不能履行合同，要求解除商品房买卖合同，要求反诉被告退还反诉原告房款226378元及其他费用62429.25元，要求反诉原告退还反诉被告房屋的反诉请求，因反诉原被告之间的商品房买卖合同已实际履行完毕，不符合解除合同的条件，且购房人杨某因交通事故意外死亡后，其继承人本案被告杨志岗同意继承购房人杨某的财产及外债，因此对于反诉原告的反诉请求本院不予采纳；依照《中华人民共和国担保法》三十一条，《中华人民共和国合同法法》第九十四条（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下:一、由被告（反诉原告）杨志岗于本判决书生效后三日内偿还原告（反诉被告）扎鲁特旗裕隆房地产开发有限公司替其偿还的贷款本金及利息199184.97元；二、驳回反诉原告（本诉被告）杨志岗的诉讼请求；本诉案件受理费4350元由被告杨志岗负担。反诉案件受理费5633元由反诉原告杨志岗负担如果被告未按本判决指定的期间履行金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审 判 长  姜永恒审 判 员  其其格人民陪审员  于春华二〇一六年七月二十日书 记 员  李 玲