海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初359号 原告：袁兰英，女，1953年3月22日出生，汉族，住海南省琼海市。 委托代理人：高琼兰，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 被告：海南同安房地产开发有限公司。住所地：海南省琼海市。 法定代表人：任毅，总经理。 委托代理人：吴贤，海南宏顺律师事务所律师。 委托代理人：霍雅琳，该公司员工。 原告袁兰英与被告海南同安房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2016年2月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高琼兰，被告的法定代表人任毅及其委托代理人吴贤、霍雅琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告于2008年11月10日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于琼海市嘉积镇豪华西路万泉丽景花园A1503房，合同约定：该商品房建筑面积共94.84㎡，其中套内建筑面积76.59㎡，公共部位与公共房屋分摊建筑面积18.25㎡，房屋价款共计人民币294383元，房屋交付时间，房屋附属设备设施质量标准等等的约定。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房屋价款，并由被告代原告办理该房屋的产权登记，办理产权登记手续需要的费用及天燃气的入户费等各项费用由被告暂为代收，并承诺代收的各项费用将以多退少补的方式结算。2010年4月29日，原告共向被告交付了契税8831元、印花税294元、维修基金5690元、交易手续费285元、房产办证登记费80元、房产测绘费115元、档案管理费50元、工本费55元、复印费15元、产权登记费5元、煤气入网费2800元、有线电视350元，共计人民币18570元，另外被告还向原告收取了水电押金1000元。至目前为止被告向原告提供的原始凭证仅仅有契税发票8831元及维修基金发票5659.8元，其他费用均没有缴费凭证。按照相关部门的收费标准，原告购买的房屋需要缴纳的各项费用中房产登记部门收取的交易手续费141.5元、房产测绘费20元、复印费5元、房产证手续费80元，有线电视开户费350元，档案管理费、工本费、产权登记费被告没有提供任何的原始缴费凭证。根据《海南省物业服务收费管理办法》（以下简称《管理办法》）的通知（琼价费管[2011]154号）文第二十六条“除可向业主收取装修垃圾清运费外，不得擅自向业主收取押金或者管理费等其他费用”，被告无权收取水电费，但被告却收取了水电押金1000元、银行手续费50元，即使被告代为缴纳也应当提供缴纳凭证。综上，被告应当向原告退还多收的维修基金30.2元、交易手续费143.5元、房产测绘费95元、复印费10元及不应当收取的印花税294元、档案管理费50元、工本费55元、银行手续费50元、水电押金1000元，全部合计人民币1727.7元。双方合同附件三约定，被告向原告交付房屋的入户门为高级防火防盗门，但被告提供的入户门不是高级防火防盗门，而是严重破损的门，原告多次要求被告解决并赔偿损失，且小区其他业主以及业主委员会也多次向有关部门反映要求解决，琼海市建设工程质量安全监督站也认定被告提供的防盗门不合格，被告也承认，但被告至今没有向原告赔偿，根据国家防盗门标准，高级防火防盗门的价格在2000元左右，根据合同约定被告应当承担双倍赔偿责任，向原告赔偿4000元。综上所述，被告多收及不应当收取原告办理产权登记的契税、印花税、维修基金等各项费用，被告至今不予退还原告，非法占有原告的合法财产，为了维护原告的合法权益，特向法院提出诉讼，请求判决：1、被告向原告退还多收及不应当收取的维修基金30.2元、交易手续费143.5元、房产测绘费95元、复印费10元、印花税294元、档案管理费50元、工本费55元、银行手续费50元、水电押金1000元，全部合计人民币1727.7元，并从被告收取各项费用之日起至实际退还之日止按照同期银行贷款利率支付利息（利息按年利率5.94%暂计算至立案之日为人民币590.05元）；2、被告向原告赔偿入户防盗门损失人民币4000元；3、被告承担本案的所有涉案费用。 原告为支持其主张的事实，提供下列证据材料：1、《商品房买卖合同》，2、销售不动产统一发票，3、房屋所有权证书，4、收据、代收费用通知单，5、水电押金收据，6、完税凭证，证据1-6证明双方存在的法律关系、被告代收费用数额以及原告实际应缴纳的费用。7、收条，证明被告没有理由向原告收取银行手续费的事实。8、申请书，证明原告就入户防盗门损坏及要求赔偿（换门）一事已经被告负责人确认。9、关于要求海南同安房地产开发有限公司处理合同违约、退还剩余预交款及赔偿入户防盗门等函及通告，证明自被告向原告等业主交付房屋至今，业主委员会代表各业主向有关部门反映解决合同违约、要求被告退还多收的预交款及赔偿入户防盗门等问题。10、会议纪要，11、行政告知书、信（访）件督办单、信（访）件处理登记卡，12、复函。证据10-12证明入户防盗门存在质量，有关部门进行协调。13、《海南省发改委关于重新核定住房交易手续费有关问题的通知》，证明交易手续费的收费标准为1.5元/㎡及不得以任何名义收取其他费用的政府规定。14、《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，证明自2008年11月1日起免征收个人住房的印花税。15、琼海市住房保障与房产管理局收费标准。 被告辩称：一、原告起诉已经超过诉讼时效，依法应予以驳回。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。原告提出50元银行手续费的请求，该收条的时间为2008年10月22日（已超过2年诉讼时效）。原、被告签订的《商品房买卖合同》时间为2008年11月10日，原告在诉状中认为被告2010年4月29日收取印花税、维修基金、交易手续费18570元，应当退还多收的房产办证登记费、房产测绘费、档案费、工本费、复印费、产权登记费、水电押金、装修管理费、电梯使用费，但根据上述法律规定，已超过诉讼时效，应予以驳回。二、原告诉讼请求没有依据，应依法驳回。首先，被告有通知原告领取预交的税费、水电费等，经被告确认原告所有的费用核算后，原告还差被告的费用15.65元。其次，原告所提出的利息请求没有法律依据，原告所缴纳的交易手续费、房产办证登记费等，都是被告为了方便原告办理相关的手续，协助原告办理房产证，所收的费用性质是预交款，多退少补，原告不是向被告以存款的方式交款，而且双方也没有约定计算利息，所以原告请求支付利息没有法律依据。关于水电押金1000元，自来水公司要求每个住户缴纳200元押金，公司预收800元水电费。在2012年5月1日前整个小区的水电费都是被告先行购买，在此之前原告从未向被告缴纳过水电费，业主使用的水电费都是从水电押金1000元中扣除，再以多退少补的方式退还原告。关于装修管理费和装修期间使用的电梯电费，都是原告在装修期间实际发生的费用，完全合情合理。关于原告提出赔偿防盗门损失问题。被告交付给原告的是通过竣工验收并取得备案证的合格房产，包括防盗门在内，如果个别住户防盗门确有问题，交付时负责交房工作的唐南民经现场查验后会签字确认，如交房时被告与业主之间没有确认防盗门有问题，而业主仍要求赔偿则应提供司法鉴定文书，即使赔偿或更换应将防盗门退还给被告（或折抵相应的金额）以减少被告的损失。原告自费购买了防盗门4000元，并未经过被告书面同意，没有任何法律依据和有关规定家用防盗门价格必须是4000元，双倍赔偿更没有依据。综上所述，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，其主张没有任何事实根据，依法应予以驳回。 被告为支持其抗辩，提供下列证据材料：1、万泉丽景花园工程质量竣工验收资料（单位工程安全核查及主要功能抽查记录），证明工程竣工验收合格，包括原告使用的防盗门。2、工程造价决算书，证明防盗门的造价为810元。3、告知书、通知，证明已通知原告退还剩余的契税、印花税及水电费多退少补。4、退税明细表，证明原告不存在退款问题。5、琼海市国土局测绘的费用（银行支票存根、发票，进账单），证明办理分户国土证需要的费用，没有及时向原告返还契税等费用。6、海南省建筑工程竣工验收备案证，证明涉案房屋已通过政府部门验收合格。7、房产测绘费发票、住房登记费发票、房产交易手续费发票、房产证工本费发票、配图资料费发票，证明房产测绘1.21元/㎡，住房登记费每户80元，房产交易手续费1.5元/㎡，工本费每户5元，配图资料费每户20元。8、琼海万泉丽景业主缴费情况统计表，证明部分原告拖欠小区前期物业费，物业公司委托被告代收。9、万泉丽景住户用水、用电记录表，证明原告在2012年5月1日之前使用的水电情况及缴纳情况，部分业主未配合核对水电数量。10、工商执照核对变更通知书及被告自2010年4月至2012年4月期间向供电公司及自来水公司购买万泉丽景小区的水电费发票，证明该小区这段时间的水电费均由被告整体购买，再与业主核对使用数量，从预交的水电押金中扣除。 原、被告提供的证据，经举证、质证，双方对证据的质证意见及本院的认证意见如下：原告提供的证据，被告对证据1-7的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，本院认为证据1-7与本案具有关联性，故予以确认；对证据8的真实性没有异议，本院对证据8予以确认；对证据9、10的真实性有异议，本院认为证据9、10系原告自制，没有被告签名确认，且其中一份即2012年2月6日《关于要求赔偿合同违约和退还剩余预交款函》内容里的时间与落款时间相互矛盾，故本院不予确认；对证据11、12的真实性无异议，对证明内容及关联性有异议，本院认为证据12与竣工验收报告相互矛盾，且没有相应证据予以佐证，故本院对证据11的真实性予以确认，对证据12不予确认；证据13、14系相关部门的规定，本院对其真实性予以确认；证据15不符合证据形式，不予确认。原告对被告证据1的真实性、合法性无异议，证明内容有异议，本院对被告证据1的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2、3的真实性、合法性、关联性有异议，本院认为证据2工程造价决算书是工程决算依据，并且工程已竣工验收交付使用，证据3是被告办证完成后通知原告对预交的款项核对并退还，故对证据2、3的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据4不予质证，没有签章，证据4系被告单方制作，未能实现其证明目的，本院对该证据不予确认。对证据5-10的真实性无异议，本院对证据5-7、10真实性、合法性、关联性予以确认，对证据8、9的真实性予以确认，但与本案没有关联，对其关联性不予确认。 经审理查明：位于琼海市嘉积镇豪华路的万泉丽景项目系被告开发，该项目在2010年2月5日通过竣工验收，工程质量合格，建设管理部门并颁发了备案证。2008年11月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的万泉丽景花园A1503房，合同约定：该商品房建筑面积共94.84㎡，其中套内建筑面积76.59㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.25㎡，单价3844元/㎡，按套内面积计价，房屋价款共计人民币294383元。合同还约定了房屋附属设备设施质量标准为……入户门为高级防火防盗门；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房产测绘所测绘面积为准，按合同约定的单价计算，多退少补。合同签订后，原告向被告支付了全部房屋价款。2010年4月29日，原、被告办理交房手续，原告委托被告办理该房屋的产权登记及有线电视、煤气入户等手续，并根据被告制作的“万泉丽景花园”代收费用通知单上所列的预收款项目、收费标准、金额向被告预付了各项费用，预交的款项如下：契税8831元（总房款3%）、印花税294元（144㎡以下总房款1‰）、维修基金5690元（60元／㎡）、交易手续费285元（3元／㎡）、房产办证登记费80元（80元／户）、房产测绘费115元（1.21元／㎡）、档案费50元（每户）、工本费55元、复印费15元、产权登记费5元、煤气入户费2800元、有线电视350元，计18570元。该通知单的下方备注：以上代收费用多退少补。被告给原告出具了收到上述费用的收据。4月30日，原告还向被告交纳了水电押金1000元。原告接收房屋时向被告提出入户门损坏变形不能使用，并给被告出具《换门申请书》，被告负责办理交房手续的员工唐南民在申请书上注明：情况属实。原告接收房屋后，对房屋进行了装修并入住。被告代原告缴纳了安装有线电视费用350元、煤气入户费用2800元以及办理产权证的契税8850.81元和维修基金5659.8元。2012年5月1日之前，万泉丽景小区的水电均由被告向供电公司及自来水公司购买，再根据业主用量分别向业主收取费用。2014年11月11日，原告购买的上述房屋办理了产权证，载明建筑面积94.33㎡，套内建筑面积76.75㎡。2013年初，万泉丽景小区业主向有关部门反映该小区存在质量缺陷，其中包括防盗门破损的问题，但未经被告认可或者技术鉴定部门的鉴定确认。2016年2月1日，原告向本院提起诉讼，请求支持原告如前所述之诉请。 本案在审理过程中，被告制作了《退税费明细表》，列明原告预交的税款9125元及水电费1000元，实交税款8850.81元，已交自来水公司押金200元，扣除了2010年-2012年4月30日已用的水电费及公摊费1069.84元、配图资料费20元、天然气及有线电视费用（已交），原告尚欠其15.65元。被告制作了退代收费明细表，列明原告预交了维修基金、交易手续费、房产办证登记费、房产测绘费、档案管理费、工本费、复印费、产权登记费，计6340元，实交6000.8元，剩余339.2元。被告对剩余的上述8项费用，同意予以退还。原告认为水电押金是自来水公司向被告收取的，前期物业费是原告与物业公司之间的关系，被告没有提供物业公司委托收取的委托书，水电费的数据是被告单方面提供，不同意被告自行扣除物业费及水电费，其所主张的维修基金等费用由法院依法判决。原告没有配合被告对收房以来至2012年4月30日的水电用量进行核对。被告对其员工唐南民确认原告的防盗门不合格无异议，但抗辩原告的主张超过诉讼时效，同意酌情按照预决算价810元赔偿给原告。 另查明，万泉丽景花园钢质防火门预决算为100㎡价格为40780.44元，即407.80元/㎡，每扇门不足2㎡，即约810元。 再查明，办理产权证应缴纳交易手续费1.5元／㎡、房产办证登记费80元／户、房产测绘费1.21元／㎡，每户复印费5元、配套资料费20元。原告房屋建筑面积为94.33㎡，缴纳的交易手续费为141.5元（1.5元／㎡×94.33㎡）、房产办证登记费80元、房产测绘费114.1元（1.21元／㎡×94.33㎡）、复印费5元、配套资料费20元，计360.6元。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。本案的争议焦点为：一、被告应否退还原告的水电押金1000元。二、被告应退还原告的多收费用数额，应否支付多收费用利息给原告。三、被告应否向原告赔偿入户防盗门损失4000元。 一、关于被告应否退还原告的水电押金1000元的问题。双方在办理交房手续时，被告收取了原告水电押金1000元，作为原告前期使用水电的费用，届时进行结算。原告收房后已对房屋进行装修入住，但未与被告核对自交房以来到2012年4月30日的水电费用。因此，退还水电押金1000元的条件还未成就，原告的该项诉讼请求，本院予以驳回。二、关于被告应退还原告的多收费用数额，应否支付多收费用利息给原告的问题。在交付房屋后，原告又委托被告代其办理房产证、代缴煤气入户及有线电视入户费用，并根据被告通知的收费标准预付了代收费用，双方存在委托关系。在该委托关系中，被告共收取原告办理房产证及其他相关费用18570元及水电押金1000元。被告已代原告缴纳了煤气入户费2800元、有线电视350元、税款8850.81元、维修基金5659.8元、交易手续费141.5元、房产办证登记费80元、房产测绘费114.1元、复印费5元、配图资料费20元，故被告多收取了原告548.8元，应继续退还原告。对原告超出该部分的多收费用主张，不予支持。原告主张的50元银行手续费，被告抗辩已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。原告未能提供证据证明存在存在诉讼时效中断、中止或延长的事由，故对原告的该项主张，不予支持。原告主张被告多收取了原告的费用，应支付从被告收取各项费用之日起至实际退还之日止的利息（按照同期银行贷款利率即年利率5.94%计算支付）。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，原告委托被告代办房产证，同意被告代收费用的标准，对被告提出多退少补的意见没有提出异议，也没有约定多收的款项应支付利息，可以认定双方对多收的款项不支付利息达成了合意。故原告主张被告支付利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。三、关于被告应否向原告赔偿入户防盗门损失4000元的问题。被告抗辩万泉丽景项目已通过有关部门的验收，属于合格的项目，建设管理部门也颁发了竣工验收备案证，因此，原告主张被告防盗门不合格缺乏事实依据，且超过法定诉讼时效。本案中，被告于2010年4月29日确认了原告的防盗门损坏变形不能使用，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，原告应在2012年4月29日之前行使权利，要求被告赔偿财产损失，但原告在该期间未主张，小区业主至2013年初才向有关部门反映防盗门存在质量问题要求解决，但被告不予认可，因此，原告的主张超过了法定诉讼时效。故，被告抗辩理由成立。《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条规定：超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。本案在审理过程中，被告同意按照该门的预决算价810元赔偿原告，不违反法律规定，本院予以照准。综上所述，被告应退还原告多收费用548.8元，但原告主张被告退还水电押金1000元及支付多收取预收款的利息，本院予以驳回。被告同意赔偿防盗门810元给原告，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告海南同安房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告袁兰英退还多收的费用548.8元。 二、被告海南同安房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告袁兰英赔偿防盗门损失810元。 三、驳回原告袁兰英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告袁兰英与被告海南同安房地产开发有限公司各承担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 符儒超 审 判 员 伍书兰 审 判 员 周英俊 二〇一六年七月二十八日 法官助理 祁永芳 书 记 员 黄鹏飞 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十八条超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用，受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。