济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0105民初1106号原告济南翡翠物业管理有限公司，住所地济南市天桥区法定代表人李磊，董事长。委托代理人韩祥成，山东舜天律师事务所律师。委托代理人邢双双，山东舜天律师事务所律师。被告山东安吉尔水处理技术有限公司，住所地济南市法定代表人林笑寒，董事长。委托代理人陈尊贵，北京大成（济南）律师事务所律师。原告济南翡翠物业管理有限公司（以下简称翡翠物业公司）与被告山东安吉尔水处理技术有限公司（以下简称安吉尔公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翡翠物业公司的委托代理人韩祥成、邢双双，被告安吉尔公司的委托代理人陈尊贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翡翠物业公司诉称：原告翡翠物业公司与被告安吉尔公司签订济南重汽·翡翠郡前期物业管理合同，协议约定物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.2元收取，缴纳时间为每季度首月的5日之前，逾期缴纳的从逾期之日起按每天3‰的比例缴纳违约金。被告安吉尔公司的房屋位于重汽·翡翠郡南区2栋3单元201号，建筑面积为189.28㎡，每季度应缴物业费1249.2元。被告安吉尔公司自2012年第三季度至今共拖欠十个季度的物业费，总额12492元，逾期缴纳物业费产生的违约金酌情暂按日万分之二点一计算为1478.5元。原告翡翠物业公司每季度均多次催要，但被告安吉尔公司均以种种不当理由拒绝支付。为维护合法权益，故诉至法院，要求：1.依法判令被告安吉尔公司立即支付原告翡翠物业公司物业管理服务费12492元，逾期缴纳物业管理服务费的违约金1478.5元；2、本案诉讼费用由被告安吉尔公司承担。被告安吉尔公司辩称：根据《合同法》第一百条规定，当事人互负债务标的物种类、品质不同经双方协商后也可以抵销。物业管理合同关于物业公司的义务是对小区物业共有部分和公共设施设备负有清洁卫生、维修、养护管理的职责。前期原告翡翠物业公司的客户经理承诺用免交物业费的方式弥补被告安吉尔公司于2012年5月及2013年7月两次雨水渗溢浸泡房屋地板带来的财产损失。故请求法院驳回原告翡翠物业公司的诉讼请求，按照双方上述约定执行。经审理本院认定：被告安吉尔公司系济南市天桥区重汽翡翠郡南区2栋3单元201号房屋（以下简称涉案房屋）的业主。案外人中国重型汽车集团房地产开发公司（甲方）与原告翡翠物业公司（乙方）于2007年9月1日签订《前期物业管理合同》一份，约定由原告翡翠物业公司对东至西工商河路，西至无影山东路，南至无影山中路，北至济南师范小区进行物业管理服务，该合同第三条约定：“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。”第六条约定：“合同期限：本物业成立业主委员会且能代表全体业主选聘的物业服务企业并重新签订物业服务合同，届时本合同自动终止。”第十六条约定：“物业服务费本物业管理区域物业收费选择包干制方式。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（一）住宅按建筑面积每月收取费用如下：多层物业服务费：0.7元/平方米/月；小高层及高层物业服务费：1.2元/平方米/月；花园洋房物业服务费：1.0元/平方米/月；叠拼及别墅物业服务费：2.0元/平方米/月；（二）非住宅按建筑面积每月收取费用如下：商业用房物业服务费：2.20元/平方米/月；地下车位服务费：38.50元/平方米/月…”该合同中，甲乙双方另就委托管理事项、双方权利义务、物业的承接验收、前期物业管理服务标准、违约责任等内容进行了约定。另查明，涉案房屋为商业用房，被告安吉尔公司于2009年7月30日购买涉案房屋，并依约交纳了部分物业服务费，截止至2015年9月，被告安吉尔公司未交纳2012年7月至9月、2013年4月至6月、2013年10月至2015年9月的物业服务费，涉案房屋建筑面积为189.28平方米，根据合同约定被告安吉尔公司应按每月每平方米2.2元的标准交纳物业服务费。案件审理过程中，被告安吉尔公司称，原告翡翠物业公司属于管理方，其没有正确履行法律规定的义务，造成被告木地板受损害，且原告承诺用物业费弥补损失。为证明上述陈述，被告安吉尔公司提交证据如下：1.照片3张；2.华美家居出具的收款收据；3.说明书3份。原告翡翠物业公司质证称，对证据1的真实性有异议，通过照片无法看出拍摄地点，且即使该地板属于被告安吉尔公司的房屋，照片也无法证明该地板受损是由于原告疏于管理造成的财产损失。对证据2的真实性有异议，收据并非正规发票，且即使被告购买的木地板是用于修复该房屋，也无法证明是由于原告的原因造成的损害。对证据3的真实性有异议，三份说明书均为业主自己书写，无法证明书写内容的真实性，其中被告安吉尔公司自己书写的说明书无证明力，其他两位业主因为在物业费是否折抵的情况下与本案具有利害关系因此也不具有证明力。现原告翡翠物业公司诉至本院，请求法院依法判令：1.依法判令被告安吉尔公司立即支付原告翡翠物业公司物业管理服务费12492元（计算方式为189.28平方米×2.2元×30个月），逾期缴纳物业管理服务费的违约金1478.5元；2、本案诉讼费用由被告安吉尔公司承担。以上事实，有原告翡翠物业公司提交的商品房买卖合同、中国重型汽车集团房地产开发公司与翡翠物业公司的前期物业服务合同、物业服务企业资质证书、EMS邮寄单据及查询回单等证据证明，以及原、被告当庭陈述在案为凭。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，案外人中国重型汽车集团房地产开发公司与原告翡翠物业公司签订的前期物业管理合同对该小区内业主均具有拘束力，被告安吉尔公司作为该小区内的业主，应受上述合同条款的约束。原告翡翠物业公司依约为涉案房屋所在的小区提供物业服务后，有权按照合同约定的标准收取物业服务费。关于被告安吉尔公司所称，因原告翡翠物业公司疏于管理导致房屋漏水造成被告房屋地板被浸泡，且原、被告已达成物业费折抵损失协议的答辩意见，被告安吉尔公司未能提交充分的证据证明双方曾就此已协商一致，原告翡翠物业公司对此亦不予认可，且被告因财产遭受损害而要求赔偿与本案并非同一法律关系，被告安吉尔公司以此为由拒交物业费，于法无据。结合被告安吉尔公司的其他答辩意见及同期原告翡翠物业公司与翡翠郡小区其他业主物业服务合同纠纷相关案件，原告翡翠物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在某些一般性瑕疵。但物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不能以此为由拒交或少交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。被告安吉尔公司未能及时向原告翡翠物业公司支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。关于物业管理服务费金额，原告翡翠物业公司计算依据符合合同约定，故原告翡翠物业公司要求被告安吉尔公司支付2012年7月至9月、2013年4月至6月、2013年10月至2015年9月期间的物业服务费12492元的请求，本院予以支持。原告翡翠物业公司在自己提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，不应要求业主承担相应的违约金，故原告翡翠物业公司要求被告安吉尔公司支付违约金1478.5元的诉讼请求，本院不予支持。本案纠纷的发生，系由于被告安吉尔公司拖欠物业服务费所致，故本案的案件受理费，应由被告安吉尔公司负担。鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告翡翠物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告山东安吉尔水处理技术有限公司于本判决生效之日起10日内向原告济南翡翠物业管理有限公司支付物业服务费12492元。二、驳回原告济南翡翠物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告山东安吉尔水处理技术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王 善人民陪审员  王登海人民陪审员  王 越二〇一六年七月十二日书 记 员  于 蕊