广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初6560号原告：张颖，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：王彬斌，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：祁丽（曾用名祁利），身份证住址广州市番禺区。原告张颖与被告祁丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张颖素及其委托诉讼代理人王彬斌，被告祁丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告于2012年7月28日开始承租原告所有的位于广州市白云区诗意街16号1204号的房屋，双方签订有书面《房屋租赁合同》并三次续租，月租金4000元。租赁期内，被告经常以各种理由拖欠应付租金，至2015年7月27日租赁期满后仍然拒不支付，经原告多次催告，被告虽满口答应但之后又各种借口拖延，毫无诚信，直至原告起诉日，被告仍拖欠有租金25223元未付清。现依据《合同法》、《民事诉讼法》等法律法规，及双方签署的《房屋租赁合同》第七条第一款：乙方逾期支付租金的，每逾期一天应当按照月租金的3%支付违约金，现诉至贵院，请求判令：一、被告支付拖欠租金25223元；二、判令被告支付违约金36000元（自2015年7月28日起暂计算至起诉日共300日，以每逾期一日按月租金4000元的3%即120元为基数）；三、本案诉讼费由被告承担；四、判令被告承担原告维权合理支出即律师费5000元。被告辩称：对原告的诉讼请求有异议，因为之前我与原告有口头协商，是分期支付给原告，期间我也有分期支付给原告，所拖欠款项数额不对。其次违约金过高，我方认为如一定要我方有所补偿的话，我方要求按照从2015年7月28日开始起算，以25222.76元为本金，按照银行同期贷款利率计算至实际付清之日止。第三，对于原告主张的律师费我方不应该承担。经审理查明：原告系广州市白云区诗意街16号1204号房（以下简涉案房屋）的登记权属人。2012年7月26日，原告与被告双方签订《房屋租赁合同》，约定：原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限从2012年7月28日至2013年7月27日止，房屋租赁押金7600元等等。2013年8月25日，原、被告双方签订《广州市房屋租赁合同》，双方约定被告继续承租涉案房屋，租赁期限从2013年7月28日至2014年7月27日，租金为4000元/月，租金按双月结算，由被告在每双月28日前以银行转账付款方式缴付租金给原告；被告向原告交纳租赁保证金为7600元，被告在租赁期满之日并缴清租赁该物业应付的一切费用后，原告应将保证金无息退回被告；被告应当按月支付租金，每逾期一日，应按月租金额的3%向原告支付违约金；租赁期间，该物业产生的管理费、水电费、煤气费、有线电视费、电话费、网络费、分摊费等由被告负责支付，如逾期超过七天未支付，原告有权没收被告房屋租赁保证金并解除合同，收回该物业等等。此后双方协商将租赁合同续期至2015年7月27日，续租期间租金仍为每月4000元。2015年7月28日，被告将涉案房屋交还给原告。本案审理过程中，原、被告确认原告收取被告租赁保证金7600元，截至2015年7月27日，被告拖欠原告租金及水电费金额合计25222.76元。2016年7月1日，被告向原告转账支付了2000元。被告提交与原告的手机短信显示，2016年4月14日，原告向被告发送短信，内容为：租客你好，你还有1204房应缴纳租金款项共19622.76元。春节过了两个月了，你看怎么处理？业主。”被告回短信称：“好的，我尽快转给你。”以及原告向被告发送短信称：“敬告租客祁女士：请尽快足额结清租房款及有关款项，顺利结束租房事宜。不要让我不得已诉诸其他手段，搞得太伤和气。1204业主。”被告回短信称：“我会陆续给你转过去，放心吧，最近真的是困难”。原告回短信称：“好的，互相理解。祝顺利！”被告据此主张原告同意其分期支付租金及同意以保证金抵扣租金。原告对短信的真实性予以确认，但对被告主张的证明内容不予确认。另查明，原告未能提供律师费发票证明其因本案诉讼产生律师费5000元。以上事实，有房地产权证、房屋租赁合同、广州市房屋租赁合同、手机短信及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告双方签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的规定。《广州市房屋租赁合同》到期后，双方协商将租赁合同续期至2015年7月27日，双方并实际按照《广州市房屋租赁合同》约定的合同条款继续履行租赁合同，故双方在2014年7月28日至2015年7月27日的权利义务关系可按照《广州市房屋租赁合同》的约定进行确定。本案双方争议的焦点是原告是否有权没收被告缴纳的保证金7600元，对此本院分析如下：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”本案中，双方在《广州市房屋租赁合同》中约定：被告向原告交纳租赁保证金7600元，被告在租赁期满之日并缴清租赁该物业应付的一切费用后，原告应将保证金无息退回被告。从上述约定的内容可以看出，双方所约定的保证金既有对于合同之债的担保性质，同时又具有损害赔偿额之预定的性质，但并无定金的性质，也就是说保证金在抵扣拖欠的租金和损害赔偿后有剩余的，应当退还被告。本案中，根据查明的事实，被告至今拖欠原告租金及各项费用合计23222.76元，扣减保证金7600元后，被告还应当向原告支付租金和各项费用合计15622.76元，原告要求被告支付拖欠的租金25223元，对此主张的超出部分，本院不予支持。被告依照双方的短信往来抗辩称原告同意其分期支付因此要求分期支付欠付租金，因被告所据以提出上述主张的短信中并未显示原、被告双方协商同意分期支付剩余租金，故被告的该项抗辩意见缺乏事实依据，本院不予支持。对于原告主张的违约金，原告主张按照4000元为本金，按每逾期一日按月租金的3%计算违约金，从2015年7月8日开始计算，共计算300天。对此本院认为，双方约定的上述违约金标准过高，且原告未举证证明其实际损失，本院酌情将违约金调整为以25222.76元为本金，按照中国人民银行逾期贷款利率计算，因中国人民银行逾期贷款利率系在同期同类贷款基准利率的基础上上浮30—50%，本院酌情按上浮50%计付，从2015年7月28日起计算至实际清偿之日止。对于原告主张的律师费，由于双方在租赁合同中并未约定律师费的负担，原告要求被告承担律师费5000元于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告祁丽向原告张颖支付租金15622.76元；二、被告祁丽向原告张颖支付违约金（违约金以25222.76元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，从2015年7月28日计算至实际清偿之日止，并以36000元为限；至判决做出之日的违约金于判决生效之日起三日内一次性支付，自判决做出之日次日起的违约金于每月二十八日前逐月支付）；三、驳回原告张颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1455元，由原告张颖负担1223元，被告祁丽负担232元（被告负担的部分应于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  陈景荣人民陪审员  林广群二〇一六年七月二十一日书 记 员  郑萍军