贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10412号上诉人（原审被告）：贵州三利房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区新添大道南段**。法定代表人：李新华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：穆涛，贵州公达律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡霞，贵州公达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：贵州天鹏爆破工程有限公司，住，住所地贵州省贵阳市云岩区金沙街**附**/div>法定代表人：王发贵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨正林，贵州省贵阳市云岩区中西法律服务所法律工作者。上诉人贵州三利房地产开发有限公司（以下简称三利房开）因与被上诉人贵州天鹏爆破工程有限公司（以下简称天鹏爆破公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初6377号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人三利房开上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回原告的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案的定金是为了确保商品房买卖合同的签订，是典型的成约定金，但一审法院在认定事实部分仅是将双方提交的证据所载明内容和双方意见进行陈述，未结合房地产交易习惯及上诉人提交的证据进行判断和采信，作出法院对本案客观事实的认定。二、本案中双方虽未签订合同，但从被上诉人付款规律及财务人员开具的收据可见，双方之间的定金合同法律关系已成立，被上诉人主张未收到收据不符合常理，亦不符合房地产公司交易习惯，一审法院未查清事实情况，应予以撤销。三、结合本案应当适用法律为《中华人民共和国合同法》第三十六条及第四十四条之规定，认定双方达成定金合同并生效，被上诉人拒绝订立商品房买卖合同应适用最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，适用定金罚则，依法作出判决。被上诉人天鹏爆破公司答辩称，一、本案中双方未签订书面合同，即双方的商品房买卖不成立，案涉的购房款不属于定金。二、上诉人将被上诉人支付的购房款认定为定金没有事实依据和法律依据，结合被上诉人提供的支付凭证，明确表明该款项用途为购房款，而不是定金，同时上诉人也未提交证据证明已将收款收据交付至被上诉人。请求法院驳回上诉，维持原判。贵州天鹏爆破工程有限公司向一审法院起诉请求：1.被告退还原告320000元购房款；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2018年12月10日，原告通过银行向被告转款10000元及100000元。2019年1月23日，原告通过银行向被告转款100000元、100000元及10000元。上述转款均附言购房款。2020年5月7日，被告向原告作出《关于要求办理购房手续的函》，载明“贵州天鹏爆破工程有限公司贵司于2018年12月10日定购我司销售的大上海商贸城写字楼8号楼7-1、7-2、7-3、7-4、7-5、7-6、7-7、7-8、7-9、7-10、7-11号房共计11套，计房款5017349.00元，贵司于当日交定金11万元；2019年1月23日贵司再次定购我司销售的大上海商贸城写字楼8号楼5-1、5-2、7-3、5-4、5-5、5-6、5-7、5-8、5-9、5-10号，6-1、6-2、6-3、6-4、6-5、6-6、6-7、6-8、6-9、6-10、6-11号，共计21套，计房款9245701.00元，贵司于当日交定金21万元，以上两次共交定金32万元。贵司订购写字楼并交纳定金至今，我司已前后多次邀请贵司前来办理相应房屋的购房手续，但至今贵司仍未与我司就上述房屋办理完善购房手续。因贵司的购房手续不完善，我司为履行合同一直将上述房屋为贵司预留，因此导致此部分写字楼长期无法另行销售，如贵司未履行及完善办理购房手续、支付房款的义务，则将给我司造成重大经济损失……我司现特郑重致函贵司上述房屋我司为贵司预留的时间将于2020年5月15日截止，请贵司务必于2020年5月15日前来我司销售部办理、完善购房手续。若该期限届满贵司仍未来办理、完善购房手续的，将视为贵司根本违约放弃购买上述房屋，届时上述房屋不再予以保留，且贵司所交定金32万元将不予退还，同时我司将对上述房屋另行销售以避免损失的进一步扩大。”原告认可收到被告该函，但对此不予认可，故将被告诉至一审法院，诉请如前。庭审中，原告提交照片，拟证明房屋结构已经发生改变，与双方公司法定代表人约定的电梯、楼顶、大厅使用情况完全不符。被告对编号为1、4、6、9、12的照片真实性无异议，其余因无法辨识，不予认可。对于原告的证明目的不予认可，认为其整个项目及墙外的摘牌是经有关部门批准的，诉争房屋是可以正常使用。被告提交收条22张，拟证明原告支付的32万元是32套房屋的定金，每套房屋1万元，不是购房款，双方对定金的性质是清楚的。存根联上没有被告公司盖章，提交的复印件是记账联，是有盖章。原告表示从未收到被告出具的收据，是被告为做账所写。被告提交给法院的有盖章，原件没有盖章，对被告的解释不予认可。庭审中，双方均认可双方未签订书面协议。上述事实，有原、被告陈述及其提交的证据材料在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为，根据《中华人民共和国担保法》第九十条：“定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效”之规定，原被告均认可双方就原告向被告所转的款项签订书面协议，被告主张原告所转款项系定金，不符合法律规定，现双方均以行为表示不再继续履行购房手续，故被告应将原告支付的32万元款项退还给原告。根据《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告贵州三利房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告贵州天鹏爆破工程有限公司人民币320000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3050元（已减半收取），由被告贵州三利房地产开发有限公司负担（原告已预交）。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于天鹏爆破公司支付给三利房开的32万元是否属于双方议定的购房定金的问题。庭审中，三利房开以其自行制作的32份定金收据拟证明案涉32万元系天鹏爆破公司支付的购房定金，但天鹏爆破公司不予认可，认为三利房开并未向其出具该32份定金收据，并以其向三利房开支付案涉32万元的银行电子回执单上所载明的付款用途“购房款”，主张该32万元系支付的购房款而非购房定金。本院认为，《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”因此，定金合同系要式合同、实践合同，如认定案涉32万元的性质为购房定金，须双方以书面形式明确约定并须实际交付，现双方对该32万元的性质各执一词，且无其它证据证明双方订立了书面定金合同对支付购房定金达成合意，故本院对三利房开主张案涉32万元为购房定金，不予支持。一审法院鉴于双方当事人现均表示不再继续进行房屋交易，判决三利房开将收取的32万元款项退还天鹏爆破公司，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人贵州三利房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由上诉人贵州三利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 陈跃霄二〇二一年二月七日书记员 彭永耀