海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初361号 原告：张海茹，女，1970年5月22日出生，汉族，住海南省琼海市。 委托代理人：高琼兰，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 被告：海南同安房地产开发有限公司。住所地：海南省琼海市。 法定代表人：任毅，总经理。 委托代理人：吴贤，海南宏顺律师事务所律师。 委托代理人：霍雅琳，该公司员工。 原告张海茹与被告海南同安房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2016年2月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高琼兰，被告的法定代表人任毅及其委托代理人吴贤、霍雅琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告于2010年1月1日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于琼海市嘉积镇豪华西路万泉丽景花园B1405房，合同约定：该商品房建筑面积共53.06㎡，其中套内建筑面积43.05㎡，公共部位与公共房屋分摊建筑面积10.01㎡，房屋价款共计人民币206331元，房屋交付时间，房屋附属设备设施质量标准等等的约定。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房屋价款，并由被告代原告办理该房屋的产权登记，办理产权登记手续需要的费用及天燃气的入户费等各项费用由被告暂为代收，并承诺代收的各项费用将以多退少补的方式结算。2010年3月12日，原告共向被告交付了契税6190元、印花税206元、维修基金3184元、交易手续费159元、房产办证登记费80元、房产测绘费64元、档案管理费50元、工本费55元、复印费15元、产权登记费5元、煤气入网费2800元、有线电视350元，共计人民币13158元，另外被告还向原告收取了水电押金500元。至目前为止被告向原告提供的原始凭证仅仅有契税发票2073.37元及维修基金发票3190.2元，其他费用均没有缴费凭证。按照相关部门的收费标准，原告购买的房屋需要缴纳的各项费用中房产登记部门收取的交易手续费79.5元、房产测绘费20元、房产证手续费80元、复印费5元，有线电视开户费350元，档案管理费、工本费、产权登记费被告没有提供任何的原始缴费凭证。根据《海南省物业服务收费管理办法》（以下简称《管理办法》）的通知（琼价费管[2011]154号）文第二十六条“除可向业主收取装修垃圾清运费外，不得擅自向业主收取押金或者管理费等其他费用”，所以，被告应当向原告退还多收的契税4116.63元、交易手续费79.25元、房产测绘费44元、复印费10元及不应当收取的印花税206元、档案管理费50元、工本费55元、水电押金500元，全部合计人民币5060.88元。双方合同附件三约定，被告向原告交付房屋的入户门为高级防火防盗门，但被告提供的入户门不是高级防火防盗门，而是严重破损的门，原告多次要求被告解决并赔偿损失，且小区其他业主以及业主委员会也多次向有关部门反映要求解决，琼海市建设工程质量安全监督站也认定被告提供的防盗门不合格，被告也承认，但被告至今没有向原告赔偿，根据国家防盗门标准，高级防火防盗门的价格在2000元左右，根据合同约定被告应当向原告赔偿防盗门损失2000元。综上所述，被告多收及不应当收取原告办理产权登记的契税、印花税、维修基金等各项费用，被告至今不予退还原告，非法占有原告的合法财产，为了维护原告的合法权益，特向法院提出诉讼，请求判决：1、被告向原告退还多收及不应当收取的契税4116.63元、交易手续费79.25元、房产测绘费44元、复印费10元、印花税206元、档案管理费50元、工本费55元、水电押金500元，全部合计人民币5060.88元，并从被告收取各项费用之日起至实际退还之日止按照同期银行贷款利率支付利息（利息按年利率暂计算至立案之日为人民币1753.6元）；2、被告向原告赔偿入户防盗门损失人民币2000元；3、被告承担本案的所有涉案费用。 原告为支持其主张的事实，提供下列证据材料：1、《商品房买卖合同》，2、销售不动产统一发票，3、房屋所有权证书，4、收据、代收费用通知单，5、完税凭证，6、专项维修基金专用收据。证据1-6证明双方存在的法律关系、被告代收费用数额以及原告实际应缴纳的费用。7、关于要求海南同安房地产开发有限公司处理合同违约、退还剩余预交款及赔偿入户防盗门等函及通告，证明自被告向原告等业主交付房屋至今，业主委员会代表各业主向有关部门反映解决合同违约、要求被告退还多收的预交款及赔偿入户防盗门等问题。8、会议纪要，9、行政告知书、信（访）件督办单、信（访）件处理登记卡，10、复函。证据8-10证明入户防盗门存在质量，有关部门进行协调。11、《海南省发改委关于重新核定住房交易手续费有关问题的通知》，证明交易手续费的收费标准为1.5元/㎡及不得以任何名义收取其他费用的政府规定。12、《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，证明自2008年11月1日起免征收个人住房的印花税。13、琼海市住房保障与房产管理局收费标准。 被告辩称：一、原告起诉已经超过诉讼时效，依法应予以驳回。原告认为被告应当退还2010年3月12日多收取原告的契税、印花税、维修基金、交易手续费、房产办证登记费、房产测绘费、档案费、工本费、复印费、产权登记费、水电押金、装修管理费、电梯使用费，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。因此，原告的起诉已经超过诉讼时效，应依法予以驳回。关于《海南省物业服务收费管理办法》的通知（琼价费管[2011]154号）文件第二十六条除可向业主收取装修垃圾清运费外，不得擅自向业主收取押金或管理费等其他费用。该通知的生效时间为2011年5月，被告所收取的费用在该通知之前，法不溯及既往。二、原告的诉讼请求没有依据，应依法驳回。首先，被告有通知原告领取预交的税费、水电费余款等，经被告确认原告所有的费用核算之后，剩余的款项为3430.7元，被告已通过建设银行转账。其次，原告所提出的利息请求没有法律依据，原告所缴纳的交易手续费、房产办证登记费等，都是被告为了方便原告办理相关的手续，协助原告办理房产证，所收的费用性质是预交款，多退少补，原告不是向被告以存款的方式交款，而且双方也没有约定计算利息，所以原告请求支付利息没有法律依据。关于水电押金1000元，自来水公司要求每个住户缴纳200元押金，公司预收800元水电费，在2012年5月1日前整个小区的水电费都是被告先行购买，在此之前原告从未向被告缴纳过水电费，业主使用的水电费都是从水电押金1000元中扣除，再以多退少补的方式退还原告。关于装修管理费和装修期间使用的电梯电费，都是原告在装修期间实际发生的费用，完全合情合理。关于防盗门损失的请求。被告交付给原告的是通过竣工验收并取得备案证的合格房产，包括防盗门在内，如果个别住户防盗门确有问题，交付时负责交房工作的唐南民经现场查验后会签字确认，如交房时被告与业主之间没有确认防盗门有问题，而业主仍要求赔偿则应提供司法鉴定文书，即使赔偿或更换应将防盗门退还给被告（或折抵相应的金额）以减少被告的损失。原告自费购买了防盗门4000元，并未经过被告书面同意，没有任何法律依据和有关规定家用防盗门价格必须是4000元，双倍赔偿更没有依据。综上所述，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，其主张没有任何事实根据，依法应予以驳回。 被告为支持其抗辩，提供下列证据材料：1、万泉丽景花园工程质量竣工验收资料（单位工程安全核查及主要功能抽查记录），证明工程竣工验收合格，包括原告使用的防盗门。2、工程造价决算书，证明防盗门的造价为810元。3、告知书、通知，证明已通知原告退还剩余的契税、印花税及水电费多退少补。4、退税明细表及银行转账凭证，证明原告已收到被告退还的款项。5、琼海市国土局测绘的费用（银行支票存根、发票，进账单），证明办理分户国土证需要的费用，没有及时向原告返还契税等费用。6、海南省建筑工程竣工验收备案证，证明涉案房屋已通过政府部门验收合格。7、房产测绘费发票、住房登记费发票、房产交易手续费发票、房产证工本费发票、配图资料费发票，证明房产测绘1.21元/㎡，住房登记费每户80元，房产交易手续费1.5元/㎡，工本费每户5元，配图资料费每户20元。8、琼海万泉丽景业主缴费情况统计表，证明部分原告拖欠小区前期物业费，物业公司委托被告代收。9、万泉丽景住户用水、用电记录表，证明原告在2012年5月1日之前使用的水电情况及缴纳情况，部分业主未配合核对水电数量。10、工商执照核对变更通知书及被告自2010年4月至2012年4月期间向供电公司及自来水公司购买万泉丽景小区的水电费发票，证明该小区这段时间的水电费均由被告整体购买，再与业主核对使用数量，从预交的水电押金中扣除。 原、被告提供的证据，经举证、质证，双方对证据的质证意见及本院的认证意见如下：原告提供的证据，被告对证据1-6的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，本院认为证据1-6与本案具有关联性，故予以确认；对证据7、8的真实性有异议，本院认为证据7、8系原告自制，没有被告签名确认，且其中一份即2012年2月6日《关于要求赔偿合同违约和退还剩余预交款函》内容里的时间与落款时间相互矛盾，故本院不予确认；对证据9、10的真实性无异议，对证明内容及关联性有异议，本院认为证据10与竣工验收报告相互矛盾，且没有相应证据予以佐证，故本院对证据9的真实性予以确认，对证据10不予确认；证据11、12系相关部门的规定，本院对其真实性予以确认；证据13不符合证据形式，不予确认。原告对被告证据1的真实性、合法性无异议，证明内容有异议，本院对被告证据1的真实性、合法性、关联性予以确认；对被告证据2、3的真实性、合法性、关联性有异议，本院认为证据2工程造价决算书是工程决算依据，并且工程已竣工验收交付使用，证据3是被告办证完成后通知原告对预交的款项核对并退还，故对证据2、3的真实性、合法性、关联性予以确认；对被告证据4-10的真实性无异议，本院对证据4-7、10真实性、合法性、关联性予以确认，对证据8、9的真实性予以确认，但与本案没有关联，对其关联性不予确认。 经审理查明：位于琼海市嘉积镇豪华路的万泉丽景项目系被告开发，该项目在2010年2月5日通过竣工验收，工程质量合格，建设管理部门并颁发了备案证。2010年1月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的万泉丽景花园B1405房，合同约定：该商品房建筑面积共53.06㎡，其中套内建筑面积43.05㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.01㎡，单价4792.82元/㎡，按套内面积计价，房屋价款共计人民币206331元。合同还约定了房屋附属设备设施质量标准为……入户门为高级防火防盗门；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房产测绘所测绘面积为准，按合同约定的单价计算，多退少补。合同签订后，原告向被告支付了全部房屋价款。2010年3月12日，原、被告办理了交房手续，原告委托被告办理该房屋的产权登记及有线电视、煤气入户等手续，并根据被告制作的“万泉丽景花园”代收费用通知单上所列的预收款项目、收费标准、金额向被告预付了各项费用，预交的款项如下：契税6190元（总房款3%）、印花税206元（144㎡以下总房款1‰）、维修基金3184元（60元／㎡）、交易手续费159元（3元／㎡）、房产办证登记费80元（80元／户）、房产测绘费64元（1.21元／㎡）、档案费50元（每户）、工本费55元、复印费15元、产权登记费5元、煤气入户费2800元、有线电视350元，计13158元。该通知单的下方备注：以上代收费用多退少补。被告向原告出具了收到上述费用的收据。同时，原告还向被告交纳了水电押金500元。原告接收房屋后，对房屋进行了装修并入住。被告代原告缴纳了安装有线电视费用350元、煤气入户费用2800元以及办理产权证的契税2073.37元和维修基金3190.2元。2012年5月1日之前，万泉丽景小区的水电均由被告向供电公司及自来水公司购买，再根据业主用量分别向业主收取费用。2013年12月20日，原告购买的上述房屋办理了产权证，载明建筑面积53.17㎡，套内建筑面积43.26㎡。2013年初，万泉丽景小区业主向有关部门反映该小区存在质量缺陷，其中包括防盗门破损的问题，但未经被告认可或者技术鉴定部门的鉴定确认。2016年2月1日，原告向本院提起诉讼，请求支持原告如前所述之诉请。 本案在审理过程中，被告与原告于2016年3月8日对应退还的税费进行核对，并确认原告已预交税款6396元、预交水电费300元及交给自来水公司的押金200元，扣除已交的契税2073.37元、自来水公司押金200元、2010年-2012年4月30日已用的电费、水费及公摊费971.94元、配套资料费20元，剩余3430.7元，被告根据原告提供的银行账号已支付给了原告。此外，被告还制作了退代收费明细表，列明原告预交了维修基金、交易手续费、房产办证登记费、房产测绘费、档案管理费、工本费、复印费、产权登记费，计3612元，实交3419.2元，剩余192.8元。被告对上述剩余的8项费用，同意予以退还。原告对上述费用没有答复确认。2016年7月19日，被告向原告退还扣下的自来水公司押金200元。原告主张被告还应继续退还多收的交易手续费79.25元、房产测绘费44元，工本费95元，不应收取的档案管理费50元、复印费15元，并支付相应利息和赔偿防盗门损失。 再查明，办理产权证应缴纳交易手续费1.5元／㎡、房产办证登记费80元／户、房产测绘费1.21元／㎡，每户复印费5元、配套资料费20元。原告房屋建筑面积为53.17㎡，缴纳的交易手续费为79.8元（1.5元／㎡×53.17㎡）、房产办证登记费80元、房产测绘费64.3元（1.21元／㎡×53.17㎡）、复印费5元、配套资料费20元，计249.1元。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。本案的争议焦点为：一、被告应退还原告的多收费用数额，应否支付多收费用利息给原告。二、被告应否向原告赔偿入户防盗门损失2000元。 一、关于被告应退还原告的多收费用数额，应否支付多收费用利息给原告的问题。在交付房屋后，原告又委托被告代其办理房产证、代缴煤气入户及有线电视入户费用，并根据被告通知的收费标准预付了代收费用，双方存在委托关系。在该委托关系中，被告共收取原告办理房产证及其他相关费用13158元（其中维修基金3184元、交易手续费159元、房产办证登记费80元、房产测绘费64元、档案费50元、工本费55元、复印费15元、产权登记费5元）及水电押金500元。在审理过程中，双方已就部分款项即契税、印花税、电费、水费、公摊、配图资料费、天然气入户费、有线电视费等进行核算，被告并向原告退还3430.7元。对于未核算的款项，根据查明的事实，被告已代原告缴纳了维修基金3190.2元、交易手续费79.8元、房产办证登记费80元、房产测绘费64.3元、复印费5元，故被告多收取了原告192.7元，应继续退还原告。对原告超出该部分的多收费用主张，不予支持。原告主张被告多收取了原告的费用，应支付从被告收取各项费用之日起至实际退还之日止的利息（按照年利率计算支付）。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，原告委托被告代办房产证，同意被告代收费用的标准，对被告提出多退少补的意见没有提出异议，也没有约定多收的款项应支付利息，可以认定双方对多收的款项不支付利息达成了合意。故原告主张被告支付利息，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。二、关于被告应否向原告赔偿入户防盗门损失2000元的问题。被告抗辩万泉丽景项目已通过有关部门的验收，属于合格的项目，建设管理部门也颁发了竣工验收备案证，因此，原告主张防盗门不合格缺乏事实依据，且超过法定诉讼时效。根据本案查明的事实，万泉丽景项目已在2010年2月5日通过竣工验收，建设管理部门颁发了备案证。2010年3月12日，原告在接收房屋时未经被告确认防盗门不合格，或者被告同意更换、赔偿。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。”原告要求被告赔偿防盗门损失，应当在收房之日起二年内主张，但原告在该期间未主张，小区业主至2013年初才向有关部门反映防盗门存在质量问题要求解决，已超过二年的诉讼时效，而被告不予认可。因此，原告的主张缺乏事实依据，也超过法定诉讼时效，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告海南同安房地产开发有限公司在本判决生效之 日起十日内，向原告张海茹退还多收的费用192.7元。 二、驳回原告张海茹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告张海茹与被告海南同安房地产开发有限公司各承担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 符儒超 审 判 员 伍书兰 审 判 员 周英俊 二〇一六年七月二十八日 法官助理 祁永芳 书 记 员 黄鹏飞 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用，受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。