湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2016鄂07**民初197号原告：张军，委托代理人：陈金国，湖北坤正律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：湖北弘华实业投资有限公司，住所地：湖北省葛店开发区中心区。法定代表人：朱敏，该公司总经理。委托代理人：王锦红，湖北兆麟律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告张军诉被告湖北弘华实业投资有限公司（以下简称：弘华投资公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理，依法由审判员杨光洲适用简易程序，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告张军及其委托代理人陈金国、被告弘华投资公司的委托代理人王锦红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张军诉称：我与被告于2010年12月3日签订了一份《房屋拆迁补偿安置协议书》，双方对安置方式、安置房屋位置状况以及房屋拆迁后的相关费用均作了详细约定，但时过五年至今，我的房屋早已被拆除，但被告不仅未依约定将安置房屋交付给我，且将约定安置给我的住房房（观音阁公馆B座105号）转卖他人，致使我的合同目的不能实现，双方多次协商处理未果。为维护自己的合法权益，特诉诸法院，请求：1、依法解除原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》；2、判令被告返还已付购房款687246.00元和赔偿购房款687246.00元及利息损失192428.88元；3、判令被告支付逾期过渡费35267.1元；4、由被告承担本案诉讼费用。被告弘华投资公司辩称：1、原告第一个诉讼请求，请求依法驳回；该协议中被拆迁房屋的所有权人是原告的父亲，我方作为还建的主体，愿意给被拆迁人补偿，由于协议的主体不是本案的原告张军，合同主体不适格，故原告张军请求安置15楼的要求不成立，我公司同意依法就地进行安置被拆迁房屋；2、原告的第二项诉讼请求，应予驳回，本案被告承担的是拆迁安置义务，我方没有收到原告的购房款，不存在返还购房款，本案是拆迁安置，不是房屋买卖，故赔偿购房款及损失没有法律依据；3、原告第三项诉讼请求没有依据，依法应予驳回。按安置协议约定的交房过渡期为36个月，我方在该期限内已公告交房，但原告未收房的原因是未缴纳差额款，是原告不履行合同义务，故不存在支付逾期过渡费。综上，请求法院驳回原告对我司的诉讼请求，我司同意依法就地安置被拆迁的房屋给原告的父亲。原告为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：证一、原告的身份证、被告工商登记信息各1份。拟证明原、被告的诉讼主体资格。证二、《房屋拆迁补偿安置协议》1份。拟证明被告已将位置确定的房屋补偿给原告和超面积价格及房屋拆迁相关费用的约定。证三、原告父亲的身份证复印件、村的证明、具结书、接收单各1份。拟证明原告房屋的合法来源及原告已将被拆迁房屋的两证交付给被告。证四、房管局出示的约定安置房屋已被出售的证明1份。拟证明原、被告双方约定的拆迁安置房屋已被被告卖给第三人。证五、收款收据1份。拟证明原告补给被告的部分差额房款。被告弘华投资公司为支持其抗辩理由向本院提交了如下证据：证一、营业执照、公司变更通知书各1份。证明被告的主体资格。证二、《房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋拆迁谈话记录》各1份。拟证明本案原、被告在友好协商的前提下，我方同意配合原告将被拆迁房屋安置到原告名下，并且让利了79411元，如原告不同意与我方协商，我方只同意将房屋安置到原告父亲名下，让利部分继续收取。证三、交房公告1份。拟证明我方已在《房屋拆迁补偿安置协议》约定的时间达到交房条件，原告未补缴50000元房款，导致双方最终未交付房屋；证四、证人证言2份。拟证明被告与原告多次协商将合同约定的安置位置的住房调至同栋22层的事实。庭审质证时，被告弘华投资公司对原告出示的证一的真实性无异议，但认为原告的主体不适格，不是被拆迁房屋的所有权人，对证二的真实性无异议，但认为该协议无效，对证三的证明目的提出异议，认为证明目的不能成立，产权过户应当经过法律程序，不是凭着当事人授权可以确定产权所有人，且我公司收到的产权证的产权人不是原告，对证四的证明目的提出异议，认为被告没有义务将15层的房屋必须交付给原告，同时认为双方在协商的情况下将安置房更换为22层，应该予以确认，对证五的证明目的提出异议，认为该收款不是原告补偿给被告的房屋差额款，是被告补偿原告搬家费、装修费、过渡费共计20050元，用于交房子进行结算，另79411元是属于被告给原告安置的房屋差价款是149461元，在扣减上述20050元后，原告应补偿被告方129411元，后经双方协商，被告方让利79461元，原告只补缴50000元房款给被告方，但至今原告未补缴。原告对被告出示的证一无异议，对证据二的真实性无异议，但认为房屋的面积和金额有待核实，同时证明了被告对原告作为拆迁房屋补偿主体资格的认可，对证三的证明目的提出异议，认为该证据证实了被告违约在先，被告于2012年5月29日前就已经将安置给原告的房屋专卖给第三人了，而被告提交的交房公告时间是2013年5月26日，证明被告在公告之前就已将房子转卖了，被告违约在先。本院对本案证据审核认定如下：对上述当事人无异议的证据，作为认定本案客观事实的有效证据，依法予以确认。原告提交的五份证据客观真实，依法予以确认，被告对原告出示的证一中原告的主体不适格的质证意见，不予采信，对证二、证三、证四的证明目的提出的异议，依法不予采信；原告对被告出示的证三提出的质证异议，依法予以采信。本院根据上述有效证据结合庭审查明对本案的事实认定如下：2010年12月31日，湖北弘华房地产开发有限公司（合同甲方）与原告张军（合同乙方）签订一份《房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议第一条约定：乙方被拆迁房屋状况：大杨家巷1栋二单元四楼东户住宅一套，面积106.87㎡；二、乙方同意按产权调换方式进行补偿安置；三、安置房屋状况：观音阁公馆B座15F层，户型为B5一套，朝向东，建筑面积132.14㎡（含花池）；四、拆迁补偿费400元，房屋拆迁过渡费按2元／月／㎡，过渡费核定包干金额为壹万壹仟元整（￥：11000.00元）；附属补偿：电话移机200元、电视移机200元、空调移机150元、宽带100元、室内装修补偿8000.00元；上述合计20050.00元。五、期房安置结算：（1）、超面积按3800元／㎡结算，（2）、安置补充面积按500元／㎡由乙方向甲方补差价；第十一条：如乙方签约腾房后36个月内甲方不交付安置房，则自第37个月起甲方应按照国家相关规定支付过渡费。2010年11月10日，被拆迁房屋产权人张正德（原告张军之父）出具一份《具结书》，内容为：“本人张正德，有位于大杨家巷2号二单元西户的房屋，面积101.87㎡，该房屋因所处地块拆迁改造，本人现同意将该房屋的全部产权过户给张军，产权如有纠纷，愿承担全部法律责任。”2011年元月5日，湖北弘华房地产开发有限公司分别收到原告张军房款面积差价20050.00元和79411.00元。2012年2月23日，湖北弘华房地产开发有限公司出具一份《接收单》，内容为：“因杨家巷城中村（旧城）改造，拆迁人湖北弘华房地产开发有限公司与被拆迁人张正德已签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，被拆迁人向拆迁人提供被拆迁房屋权属证明材料如下：（1）、房屋所有权证（证号：鄂州私字第029767号）、（2）、国有土地证（证号：国用字2001第1-2-492号）贰项。”2013年5月26日，湖北弘华房地产开发有限公司张贴《交房公告》，内容为：“家巷各位被拆迁户：我公司【吴王公馆】项目拆迁安置房已具备交房条件，于2013年6月1日开始办理被拆迁户回迁交房手续，请各位被拆迁户届时持《拆迁安置补偿协议书》和身份证到本公司办理相关手续。”之后，湖北弘华房地产开发有限公司与原告张军进行一次《屋拆迁谈话记录》内容为：A、拆迁补偿小计20050.00元、搬家补偿1050.00元、室内装修补偿8000.00元；B、拆迁安置：安置房状况：B座商品房B5户型一套132.14㎡、安置房应补交房款小计149461.00元、超面积房款96026.00元、差价房款53435.00元；C、补偿抵扣后应缴房款129411.00元；经协商该户另给予综合补偿79411.00元，该户实际补交房款为50000.00元。后湖北弘华房地产开发有限公司将原安置的房屋由观音阁公馆B座15F层至22层（该座位32层），为此双方发生争议。另查明：2012年5月29日，湖北弘华房地产开发有限公司与案外人李本鄂签订一份《商品房买卖合同》，将位于第2幢（B座）15单元1505号房以总价688934.00元卖给案外人李本鄂。同时查明：湖北弘华房地产开发有限公司于2013年2月19日变更为湖北弘华实业投资有限公司，被告将安置给原告的住房调至同座同户型的22层，系经过多次与原告协商，但双方仍然存在分歧，被告开发的吴王公馆B座15F，户型B5的房屋尚有未安置和出卖的房屋故原告认为被告弘华投资公司将未依约将安置房屋交付给原告，且将安置的房屋转卖给他人，致使其合同目的不能实现，故诉诸本院，请求解除双方的安置补偿合同，并退还已付购房款并赔偿一倍的购房款及利息损失。本院认为，本案系因房屋拆迁补偿安置协议引起的民事纠纷。关于该协议签订的主体问题，被告弘华投资公司辩称被告拆迁房屋的所有权人系原告之父张正德而非原告本人，故认为该房屋安置补偿协议无效。首先，被拆迁房屋产权人张正德在其房屋被拆迁时年逾八旬，且在被拆迁之前因其房屋被拆迁而出具一份《具结书》给其子即原告张军，且该具结书系向拆迁人即被告弘华投资公司出示，其目的不是为了办理被拆迁房屋的产权过户，而是表示被拆迁房屋的后安置的房屋所有权过户给原告，对此被告并无异议，且据此与原告签订一份《房屋拆迁安置补偿协议书》，应视为被告对原告签订合同的主体资格的认可，故此被告辩称原告张军不是被拆迁房屋的所有权人而否定该协议效力的辩解，依法不予采信，原被告之间签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》合法有效，依法予以确认。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式签订补偿安置协议，明确约定拆迁人以为准、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予以支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条处理。第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。首先，在本案中应确定被安置房屋是否系特定的，根据双方确定的安置协议约定，被安置房屋状况：观音阁公馆B座15F层，户型为B5一套，朝向东，建筑面积132.14㎡（含花池）。15F楼层是确定的，B5只是户型，并非原告诉称的观音阁公馆B座105号房（特定的），且安置协议明确是以产权调换方式进行安置，庭审时，被告同意按安置协议约定的楼层对原告进行安置，但原告认为被告已违约，故不予继续履行协议，请求解除安置补偿协议。本院认为，只有原告无法取得安置房屋的情况下，才适用上述《司法解释》第八条规定，现原告请求解除双方签订的《屋拆迁安置补充协议》，并不符合法定解除情形，依法不予支持。原告请求被告返还购房款687246.00元赔偿购房款687246.00元，原告未提交证据证明其已交付被告购房款687246.00元，该诉讼请求于法无据，依法不予支持。关于过渡费损失，被告应依照合同的约定向原告支付。综上所述，被告弘华投资公司应依据双方签订的《屋拆迁安置补充协议》约定的义务，向原告张军交付被安置位置的观音阁公馆B座15F层，户型为B5，朝向东，建筑面积132.14㎡（含花池）房屋一套，涉及安置房屋的补偿及其他约定，双方应按协议约定履行各自的业务。依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如：驳回原告张军的诉讼请求。本案受理费9610.00元由原告张军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件递交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：收款单位：湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，账号：1761，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711-3357122。审判员  杨光洲二〇一六年七月二十日书记员  胡志雷