济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2015）历商初字第2966号原告周振杰，男，1965年1月9日出生，汉族，住某。委托代理人梁振东，北京市隆安（济南）律师事务所律师。委托代理人刘晓一，北京市隆安（济南）律师事务所律师。被告济南鲍德房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人王学文，总经理。委托代理人高欣，山东泉沣律师事务所律师。委托代理人张强，山东泉沣律师事务所实习律师。原告周振杰与被告济南鲍德房地产开发有限公司(以下简称济南鲍德公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周振杰的委托代理人梁振东、刘晓一，被告济南鲍德公司的委托代理人高欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周振杰诉称，2009年12月22日，周振杰与济南鲍德公司签订商品房买卖合同，约定由周振杰购买济南鲍德公司开发建设的济南市某房屋及某地下室。周振杰按合同约定履行了付款义务。根据合同约定，济南鲍德公司应在交房之日起360日内提供办理产权登记所需的材料，使房屋具备办证条件，逾期按已付房款的1%支付违约金3134元。济南鲍德公司在2010年11月2日交付房屋，但其直至2014年4月23日才为周振杰办理了涉诉房产的房产证。因涉诉储藏室是现房，济南鲍德公司应在合同签订之日起90日内办理房产证，但直至2014年4月23日才完成办证，应支付违约金4492元。为此，周振杰要求:1、济南鲍德公司支付逾期办理房屋产权登记的违约金3134元，逾期办理地下室产权登记的违约金4492元（以15150元为基数，按9%的年利率，自2011年1月7日起计算至2014年4月23日）以上违约金合计7626元；2、案件受理费由济南鲍德公司负担。原告周振杰为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、双方签订的钢城新苑商品房买卖合同，证明双方存在商品房买卖合同关系及被告的办证义务和违约责任；证据2、周振杰交付房款的票据，证明周振杰已经按照合同约定履行义务；证据3、业主手册，证明交房时间及济南鲍德公司应当办理产权登记的时间；证据4、住宅房产证，证明房屋办证时间，济南鲍德公司已经违反了合同约定，且证明了济南鲍德公司的违约时间，周振杰的起诉没有超过诉讼时效；证据5、地下室买卖协议，证明地下室为现房（第五条约定），该协议与商品房买卖合同分别订立，是相互独立的；双方未约定迟延办理地下室房产证的违约条款，应适用相关法律规定（已竣工房屋，自合同订立之日起90日内办理房产证）；证据6、地下室发票一张，证明周振杰履行了付款义务；证据7、地下室房产证，证明地下室的办证时间，济南鲍德公司已经违约，诉讼时效从取得房产证之日其计算，周振杰的起诉未超过诉讼时效。被告济南鲍德公司辩称，周振杰要求济南鲍德公司支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求，已经超过诉讼时效；商品房买卖合同中未约定地下室办证及逾期办证违约金的支付事宜。综上，请求驳回周振杰的诉讼请求。被告济南鲍德公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：证据1、《钢城新苑交房公告》（由济钢集团有限公司盖章确认），证据来源于济钢OA网，证明涉诉房屋的交付时间，且济南鲍德公司已按合同约定在济钢OA网上进行公告；证据2、房屋设施交接验收单，证明周振杰于2010年11月2日接收了涉案房屋并签署了房屋设施交接验收单；证据3、涉诉房屋所在建筑的房产大证，证明涉诉房屋已于2013年10月26日日办理了初始登记，取得了房产大证；证据4、济钢OA网上下载打印的《关于钢城新苑分户产权证办理的通知》（由济钢集团有限公司盖章确认），证明济南鲍德公司在具备办证条件义务后，于2013年11月18日在济钢OA网发布公告，通知周振杰办理涉诉房屋的分户产权证；证据5、光盘，证明证据1、4的下载过程；证据6、商品房结算移交协议书，证明济南鲍德公司于2013年11月22日完成协助办证义务以及时效的起止时间。经对原告周振杰和被告济南鲍德公司提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：2009年12月22日，周振杰与济南鲍德公司签订商品房买卖合同，双方随后又签订了地下室买卖协议，约定由周振杰购买济南鲍德公司开发建设的位于济南市某的房屋及某地下室（以下统称涉诉房屋）。合同第十五条约定，在房屋交付使用后360日内，办理产权登记所需的由出卖人提供的资料，出卖人应具备办理产权条件，如出卖人不能在规定的时间内提供办理产权所需要的资料，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%支付违约金；双方在合同附件三补充协议中约定，商品房买卖合同中第十一条所称的书面通知，是指出卖人在济钢OA网上发布的入住公告；对于送达事宜，所有通知都以济钢OA网为准；双方签订的地下室买卖协议未对产权登记的办理事宜及违约责任进行约定。以上合同及协议签订后，周振杰按照约定支付了购房款313478.08元和地下室购房款15150元，以上房款合计328628.08元。济南鲍德公司于2010年11月2日交付了涉诉房屋。济南鲍德公司于2013年11月18日在济钢集团的OA网上发布了办理涉诉房屋的转移登记的通知，通知涉诉房屋所在楼号的业主于2013年11月26日前提交相关办证材料。涉诉房屋于2013年10月26日办理了房屋产权初始登记，于2014年4月23日办理了房屋产权转移登记。另，2013年11月22日，周振杰与济南鲍德公司签订了商品房结算移交协议书，周振杰于2015年10月29日向本院提交了起诉状。本院认为，周振杰与济南鲍德公司签订的商品房买卖合同及地下室买卖协议合法有效。合同第十五条约定，济南鲍德公司应在涉诉房屋交付后360日内具备办理产权条件、提供办理产权登记所需要的资料，涉诉房屋于2010年11月2日交付，且由周振杰签署了房屋设施交接验收单，故济南鲍德公司应在房屋交付后360日内完成协助办理产权登记的义务，但涉诉房屋在2013年10月26日才办理房屋初始登记，济南鲍德公司亦未在约定时间内发布协助办理分户登记的通知，故济南鲍德公司已构成违约。由于周振杰与济南鲍德公司约定的办证违约金为房款的1%，该违约金的数额是明确固定的，故周振杰要求济南鲍德公司支付逾期办证违约金的主张系一时性债权，诉讼时效应从合同约定的协助办理产权登记期间届满的次日起算。因济南鲍德公司的协助办证义务在2010年11月2日之后的360日就已届满，且涉诉房屋已于2013年10月26日办理了房屋产权初始登记，并于2014年4月23日办理了房屋产权转移登记，周振杰要求济南鲍德公司支付房屋逾期办证违约金3134元的诉讼请求，已经超过了两年的诉讼时效，对此本院不予支持。对于周振杰要求济南鲍德公司自2011年1月7日起按日支付逾期办理地下室产权登记违约金的诉讼请求，济南鲍德公司已于2013年11月22日与周振杰签订了商品房结算移交协议书，该协议书实际用于办理涉诉房屋的转移登记，故可以认定济南鲍德公司在2013年11月22日已经履行了协助办理产权登记的通知义务。周振杰在2015年10月29日提交起诉状向济南鲍德公司主张权利，2013年10月30日之前的违约金主张已经超过了2年的诉讼时效，故济南鲍德公司应支付周振杰2013年10月30日至2013年11月22日期间涉诉地下室逾期办证的违约金。因地下室买卖协议未约定违约金的计算方式，故济南鲍德公司应以涉诉地下室的房款15150元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，支付周振杰2013年10月30日至2013年11月22日期间的逾期办证违约金。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告济南鲍德房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内内支付原告周振杰违约金（以15150元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年10月30日起计算至2013年11月22日）；二、驳回原告周振杰超出部分的诉讼请求。案件受理费50元，由原告周振杰负担25元，被告济南鲍德房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长  于骐宁审判员  朱春晓审判员  綦晓玥二〇一六年七月二十五日书记员  王恩辉