广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初31951号原告：胡秀容，女，1975年8月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：刘宝平，广东龙浩律师事务所律师。被告：陈伟，男，1984年2月24日出生，汉族，住江西省萍乡市湘**。委托诉讼代理人：蒋辉，广东连捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏娟，广东连捷律师事务所律师。原告胡秀容诉被告陈伟租赁合同纠纷一案，本院2020年12月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘宝平、被告的委托诉讼代理人蒋辉、刘敏娟到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.确认原被告签署的《承租合同》于2020年9月4日解除；2.被告支付违约金200万元予原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月份左右被告陈伟经人介绍与原告接触，意向承租原告物业用作开办游泳馆项目。原告出租的物业面积约1700方(后实际测量为1807方)，位于千灯湖旁边***酒店内，该地段的租金一般为每个月30-35元/平方米。经过协商后，被告向原告提议降低租金，以每个月租金33000元承租(约19.4元/方)，并给予原告该游泳馆项目10%的“干股”，用以补偿原告租金损失。即原告不用实际出资，该游泳馆每个月盈利的10%给予我方作为租金补偿。据被告描述，该游泳馆项目具有比较好的盈利前景，因此原告同意被告提供的上述方案。原告和被告于2019年12月1日签订了《承租合同》，合同约定被告在承租厂房前，需先交5万元水电保证金，截止至今，仍未支付；合同还约定，从2020年1月1日起计算租金被告应于每个月30日前交纳次月的租金和物业管理费；合同还约定若在每月的10号前未付清租金及滞纳金，则按照合同第15条违约处理：原告有权收回厂房，终止双方的合同等等。合同签订后，原告向被告交付了厂房，被告进场。被告使用厂房后，连续几个月都不支付租金及管理费。原告多次当面及电话催讨，被告都以各种理由敷衍拖延时间拒不支付，在原告委托律师于9月3日向其出具律师函后才于9月10日转账过来。在被告承租厂房之后，原告也曾多次要求被告与原告签定股份协议，以保障原告占有该游泳馆10%“干股”的权益，被告均以各种理由拖延时间，比如其他股东未能聚齐等等原因。因9月3号的律师函内容是要求被告不仅尽快交纳所欠租金，还要求解除双方的合同。于是，被告主动找原告协商。双方在原告开设的工厂办公室充分协商后达成一致：即合同已经解除，双方重新签订合同，租金上调；并在9月10日前交纳拖欠的租金(双方的谈话有录音为证)。让原告所料不及的是，过了几天，被告就反悔。被告现在以无赖行径否认之前口头达成的协议。且歪曲事实不承认我方占有该游泳馆10%的“干股”，拒绝与我方签定股份协议，并每个月拖延支付租金及物业管理费。被告故意违约，以无赖行径欺骗我方签定《承租合同》，将该物业以低于市场公准价格出租给被告，然后被告以各种理由拖延时间，不仅不按时缴纳租金及管理费，而且歪曲事实混淆是非，阻扰我方行使10%股份的权益。综上：所述，被告严重违约，每个月都不准时缴纳租金及管理费，也不缴纳水电保证金，其违约行为是故意的。原告请求确认已解除该承租合同，并要求被告搬离我方场地。原告依上述合司之条款特向贵院起诉，请求依法判决。被告辩称，一、案涉租赁合同签订及履行的真实过程。涉案房屋系案外人李*承租用于仓库经营，后因案外人曾**受让了李勇等公司的股权，一并承继了李*在涉案房屋原租赁合同中的权利义务。根据原租赁合同约定，租期为10年即2013年2月1日至2023年1月31日，租金实施递增制，至2018年2月1日至2020年1月31日期间的租金为29058.7元/月，2020年2月1日至2022年2月31日期间的租金为31964.57元/月。2019年6、7月份，曾**拟将前述场地转租给被告用于经营游泳馆。经其引荐，被告与原告达成了新的租赁合意，租期10年即自2020年1月1日至2029年12月31日，租金头两年即2020年1月1日至2022年1月31日为33000元/月，以后每年递增10%等等。鉴于游泳馆项目前景广阔，原告想入股10%的股份。2020年11月份的一天，原告、曾**、被告三人早茶时确认了10%的股份需出资18万元，投入款约为180万-200万左右。事后，原告与被告商议以其验收2020年1-6月份租金冲抵10%的股权出资。前述合意达成后，原被告于2019年12月1日正式签订了《承租合同》，但对于其中的格式条款5万元水电保证金，原告电话中同意了被告以其将来投入的相应价值的设备设施作保，无需另行交纳保证金。事后被告接收了场地并拟于2020年1月初着手装修，但因为疫情，迟至4月份才被允许入场，迟至6月底才装修完毕，加之各项办证，迟至7月15日左右才开始试营业，且期间因为疫情原因又被迫停业了一个星期左右。鉴于前期投入了高达200万元以上的巨款，且试营业时间不长、生意惨淡，被告8月4日才支付原告7月份的租金。因为试营业之始，原告即派人参与了经营并日日与被告对账，故原告对被告的投入及营业初期的经营情况非常清楚。至于租赁合同签订前达成的入股意思，因各方工作、时间及疫情等方面原因一直被耽搁，虽形成了《项目合作协议》草案，但迟至泳馆开业后都未正式签订书面协议。根据草案第一条约定，原告占股10%，需出资18万元。2020年8月中下旬，原告突然提出被告支付2020年1-6月份租金，并称其10%的股份为“干股”，且以被告未及时支付租金为由要求解除租赁合同或者提高租金至25元/平方米。被告对此非常错愕，早前已商定原告出资18万元、占股10%，且原告已同意以2020年1-6月月份租金冲抵其10%的股权出资，原告之前也从未催收过2020年1-6月份的租金，而且被告已就项目投资了200万以上的巨款，该些投资系被告多年积蓄且还对外负有高额债务，牵系被告全部身家及性命，原告岂能出尔反尔随意解除合同或者涨租。为此，被告十分着急，低声下气多次找原告协商，希望原告能秉持良心继续履约。但原告本人却避而不见，指派其丈夫姚**与被告沟通。而姚**除坚持要求支付1-6月份租金及涨租外，对入股事情却避而不谈并推卸让被告找原告协商。因原告要求蛮横无理，双方最终协商未果。2020年9月1日，原告向被告发出《律师函》，以被告未及时支付2020年1-6月份租金为由通知解除租赁合同。迫于无奈，被告只得委托律师于当月10日复函原告，不同意原告的解约行为及理由，并于同日向原告支付了2020年1-6月份的租金及管理费，视为并告知原告已放弃其泳馆项目中的10%股份。原告收款后向被告开具了1-6月份的租金收据。截止答辩日止，对于2020年7月份后的租金及水电费等，被告在收到原告通知后及时支付，从未逾期，原告事后也都开具了相应收据。以上即案涉租赁合同签订及履行的真实过程，有书证、电子证据、证人证言等系列证据为证。二、原告解约及支付高额违约金的主张不应得到法院支持。（一）原告称其10%的股份为“干股”、被告未及时支付2020年1-6月份租金构成违约，与事实严重不符，被告不存在任何违约行为。原告认为其10%的股份为“干股”，进而认为不需支付对价，进而认为被告应按租赁合同约定支付1-6月份租金，否则被告严重违约，应当解除合同。而被告认为原告10%的股份不是“干股”，应当支付对价，并应依约以原告1-6月份租金收益进行冲抵，故被告不构成违约。因此双方争议的焦点之一在于原告10%的股份是否为“干股”、原告是否应当支付股权对价等。被告认为原告该10%的股份不是“干股”，并已达成了以1-6月份租金进行冲抵的合意。具体事实理由如下：1.如前所述，租赁合同签订前各方已达成原告入股10%的合意，且已确定10%的股价需出资18万元。该述事实有证人证言、待签订的《项目合作协议》等证据证明。需特别指出的是，若《项目合作协议》草案非各方协商一致的结果，既不可能出现该协议草案，也不可能出现协议中的原告主体及约定原告出资18万元占股10%，没有人会无聊到去草拟这样的协议。由此看出，原被告曾就入股及出资事宜达成过合意既有证据支持，且具有高度盖然性。2.原告诉状称其获得“干股”的原因是因为其“以超低价出租”，但比较前后两份租赁合同，前合同2020年2月1日至2022年1月31日的租金单价为31964.57元/月，后合同2020年1月1日至2022年1月31日的租金单价为33000元/月，且都约定每两年递增10%。也就是说，后合同的租金单价不但未低于前合同，而且还高于前合同1035.43元/月。也就是讲，被告并未“以超低价”承担，而是完全遵循市场价签订合同。也就是讲，原告所谓的“以超低价出租”并取得10%的“干股”不能成立，原告应当就其取得的10%股份支付对价。3.如前所述，原被告之前已经达成了以原告1-6月份的租金冲抵原告10%的股权出资，只是双方未就此特别形成书面协议。但根据租赁合同的履行情况来看，可以证实该述事实。其一、自租赁合同签订至原告8月中下旬首次提出支付1-6月份租金长达8个月的时间里，原告之前从未催收过1-6月份的租金，若双方未达成冲抵合意，原告在此之前从未催收的行为不符常理；其二、若真存在要支付1-6月份的租金，则被告8月4日应先支付的是1-6月份的租金，而非首先支付7月份的租金。况且支付7月份租金前双方有微信沟通，且原告支付前后也未对此提出异议。也就是讲，若真存在要支付1-6月份的租金，被告首先支付7月份租金的行为非常不符常理，唯一解释即双方之前已达成冲抵合意。因此，从租赁合同的履行情况来看，可以判定存在以1-6月份租金冲抵原告10%股权出资的合意。4.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判”的规定，被告所主张的事实有证人证言、书证、电子证据等为证，并能形成证据链，且符合常理和具有高度盖然性。相反，原告主张的“干股”无任何证据支持，且不符常理。根据“谁主张谁举证”的规则及前述司法解释，应当认定原告的主张不成立。（二）原告诉请解约及支付高额违约金的主张不符法律规定。1.原告解约请求不符合“合同根本目的无法实现”的根本要求。虽然双方对是否存在“干股”及“是否以1-6月份租金冲抵10%股权出资”存在异议，但争议发生后，被告及时支付了1-6月份租金及管理费等，并视为和告知原告退股。而且，被告既未减免行业中存在的装修期、免租期不应交租的租金，也未减免疫情期间依法可酌情减免的租金。而且，自2020年8月至答辩日止，被告依原告通知每月及时支付了租金及水电费等，从未逾期。也就是讲，案涉合同如今仍在履行，且原告权益甚至得到了超额满足。也就是讲，撇开双方“干股”部分的争议不讲，无论是约定解除还是法定解除，原告的解约主张都不符合“合同根本目的无法实现”的根本要求，案涉合同不应解除。2、退一万步讲，即便无法认定以2020年1-6月租金冲抵原告10%的股权出资，根据司法解释，案涉合同亦不应解除，且被告不应负违约责任。2020年5月15日发布实施的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案中，首先，2020年1-7月份，涉案房屋完全处于建设、装修、办证阶段，未实际经营、完全没有营业收入；其次，受疫情防控措施影响，被告资金周转困难、涉案房屋因工人无法进场等原因也导致装修进度缓慢、开业时间也比预期时间更晚。以上种种因素在双方签订涉案承租合同时难以预见，属不可抗力因素。也就是说，退一万步讲，即便不能认定以2020年1-6月份租金冲抵原告10%的股权出资属实，根据民法典规定及上述司法解释，被告迟延履行2020年1-6月租金亦存在正当事由，依法不应认定为违约，亦无需承担违约责任。因此，原告亦无权以被告延迟交租为由要求解除涉案合同。至于原告主张的200万元违约金，既与其未受任何损失的实际情况不符，而且高得离谱和有违常识及法律规定。（三）合同中约定的5万元水电保证金，不构成原告解约及支付高额违约金的理由。1.根据规定，该5万元属水电保证金，即便根据合同第三条其他内容可能认定为履约保证金，但被告是否交纳该保证金与合同应否解除完全无关，合同并未将之作为合同解除的条件；2.履约保证金条款为实践性条款，以是否交纳决定着其是否具有担保合同履行的效力，未交纳则不具担保的法律后果。何况，第三条并未约定该保证金的支付时间；更何况，如前所述，被告不仅没有违约行为，而且依法也不负违约责任。三、原告解约目的无非是想无偿免费接收被告的经营项目及装修成果，原告存在恶意诉讼，且严重违反社会公序良俗。被告承租案涉场地后，投入巨款高达200万元以上，装修豪华大气，该些投入是被告全部身家及多年积蓄，且还对外负有高额债务。自疫情缓和后，游泳馆虽然前期生意低迷，但后期前景广阔，此也是令原告垂涎三尺、以莫须有的理由急于解除合同的原因。据悉，游泳馆相邻的房屋就是原告趁他人深陷囹圄、一时不能交租之际而取而代之。原告本次故伎重演，用心非常险恶，严重违反社会公序良俗！若让原告目的得逞，原告将无偿接收被告的项目及装修成果，被告除损失惨重外。另补充，1.涉案合同并未于2020年9月4日因原告的解除通知而解除，涉案合同至今仍在继续履行，原告既未收回场地，而且按照涉案合同约定每月收取被告的租金至庭审日止。2.原告的解除行为是否成立应符合法律规定，而且被告已就其解约行为向原告复函提出异议，并发表了不同意见，因此无论从事实或法律规定来看，涉案合同至今仍未解除，而且解除的要求也不符合规定，法院应不予确认。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或真实性无异议的证据，本院确认其真实性并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的建筑工程消防验收意见书、建筑工程消防设计审核意见书无原件核对，且与双方争议问题无关，本院不予审查；2.被告提交的证据10（除承租合同外）、证据13中的调查询问通知书均无原件核对，本院对其真实性不予确认；3.被告提交的证据16、证据17中的股权转让协议与本案无直接关联，本院不予审查；4.曾淑兰的证人证言，本院进行综合认定。本院经审理认定事实如下：2019年12月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《承租合同》，约定:甲方将位于大沥镇***厂房一楼面积约为1700平方米，经营项目为游泳馆。承租期限10年，从2020年1月1日起至2029年12月31日止；约定了租金、保证金等，同时约定任何一方违反合同约定须向另一方支付违约金200万元。诉讼中，原告确认被告未拖欠租金等费用；截止至庭审辩论终结之日，被告已按承租合同约定标准向原告支付了2020年1月至2020年12月的租金。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案为房屋租赁合同纠纷，双方均未提供租赁标的的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料，故原告与被告签订的《租赁合同》依法无效。无效合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题，原告请求解除合同的主张本院不予支持。关于原告所称10%“干股”的问题，原告并未举证证明被告有向原告承诺免费赠送10%股份予原告，本院对原告的相应陈述不予采纳。涉案租赁合同无效，涉案租赁物不宜出租交付使用，但原告明确不在本案中主张返还租赁物，本院对此不予处理。关于原告主张的违约金，实质上是依据双方租赁合同约定的条款主张被告承担违约责任，因原、被告之间的租赁关系无效，违约责任条款对双方无约束力，原告亦未举证证明实际损失，故原告请求被告支付违约金没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告胡秀容全部诉讼请求。本案以简易程序结案，案件受理费22740.93元（原告已预交29823.31元），由原告自行负担。原告多预交的7082.38元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二一年二月五日书记员  李 慧