浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终5066号上诉人（原审原告）：金华市华泰物业管理服务有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区义乌街今日嘉园****。法定代表人：祝海明。委托诉讼代理人：蒋万**，浙江三星律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡章杰，浙江三星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李光耀，男，1994年12月29日出生，汉族，住浙江省永康市。委托诉讼代理人：王剑敏，浙江纬马律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕振东，男，1954年3月8日出生，汉族，住浙江省永康市，由吕振东所在社区推荐。上诉人金华市华泰物业管理服务有限公司（以下简称华泰公司）因与被上诉人李光耀物业服务合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2020）浙0784民初2991号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华泰公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持华泰公司的全部诉请；2.本案一、二审诉讼费用由李光耀承担。事实和理由：一审法院在本案中存在认定事实不清和法律适用错误的情形。一、事实认定不清。（一）一审判决第九页第4行，“关于争议3，本案中，根据前期物业服务合同中关于物业管理服务要求标准的规定及在案证据，华泰公司在安保、卫生保洁、绿化养护、公共设施管理等方面确存在未尽合理服务义务的情形，且华泰公司所提供的物业管理服务项目和质量与前期物业服务合同中关于物业管理服务要求标准存在明显差距。”李光耀提交的证据B未当庭向法院提交该组证据的原始载体，未显示拍摄时间及地点，其并不符合证据规则，再者，该组证据显示的图片均是静态场景，不能就此说明物业公司在持续时间段内存在不履行物业服务的行为，一审法院亦不能以某个静态场景来就此推断物业公司存在提供物业服务不到位的事实。（二）李光耀在一审法院提交的证据D、E、F是与证据C存在衔接相连性的，正因为业主通过信访及新闻报道等多方途径无法与房开公司沟通协商解决小区在交付后存在的质量问题，故而才会将矛盾转接到了物业公司，因为李光耀在证据D、E、F中所反映的问题均是房开公司在建设小区交付后遗留的质量问题，而不在物业服务项目范围内，且也不是物业公司所能妥善处理的事项。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及双方签订的物业服务合同内容，华泰公司对公共设施只负责日常维修、养护、管理和维护义务，如果需要重作、更换、增加公共设施，如处于维保期内则物业公司的义务是协助业主与开发商衔接沟通，而如需添置共同设施，则需由小区业主大会或业主委员会表决通过后再由物业公司向住建部门申请维修基金，由此才可对小区公共设施予以更换维修。因此，一审法院认定“华泰公司所提供的物业管理服务项目和质量与前期物业服务合同中关于物业管理服务要求标准存在明显差距”的事实，并没有足够的证据能够证明，属认定错误。二、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据《最高人民法院关于审理。第六条之规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，该正当理由应仅限于物业服务企业不履行或履行合同存在重大瑕疵，而不能对其予以扩大化解释适用。一审法院却依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定认定物业公司存在未完全履行义务的情形，就此驳回华泰公司对于滞纳金的诉请。李光耀没有正当理由而拒付物业费因此产生的违约责任，理应按合同约定支付逾期缴纳物业费的滞纳金，况且华泰公司已经在起诉时主动将滞纳金计付标准从日千分之三降低至年利率6%，该违约责任金额并未超出法律规定范围。李光耀辩称：一、在一审庭审当中，已经提交过原始载体，上面有体现出相对应的拍摄时间以及拍摄地点。至于华泰公司有没有进行核实，这是李光耀所不能控制的，也是华泰公司自己的问题。另外，虽然照片是静态的，但是从照片中的内容是可以看出来照片中存在的问题，不可能是一天两天甚至一个星期就能形成的。而且在李光耀提交的明珠新城业主群内的聊天记录中也可以反映出很多问题，这些问题的时间段是跨年度的，每个期间段都有，而且物业公司的人员也在这个群里，他们也可以清楚地看到业主所反映的问题。其次，针对华泰公司的第2点上诉理由，（2017）浙0784刑初159号刑事判决书中明确载明是犯罪嫌疑人是通过攀爬的方式进业主家中实施盗窃。该业主家住5楼，犯罪嫌疑人通过攀爬至5楼进入业主家中盗窃。从这一点也可以看出，在整个过程当中，物业公司的保安都没有发现有犯罪嫌疑人扒窃、盗窃的行为，可见，物业公司的安保存在严重问题。另外，明珠新城小区被盗事件，除了上述这一起，还有很多，明珠新城小区确实存在很大的问题。所有的人员都可以随意进出小区，时常发生盗窃事件，这是不争的事实。物业公司安排在门口的执勤人员形同虚设。虽然执勤人员不可能辨别出哪个人是犯罪人员，但是应该做到对外来进出人员进行登记。物业公司的执行人员没有进行过任何登记，业主的人身安全无法得到保障。关于华泰公司提出的一审证据三、四是否系案涉小区业主所签，华泰公司作为物业公司，拥有整个小区的住户人员名单以及联系方式，可以进行核实。李光耀提交的该份证据，均是由各个业主自行填写。另外案涉小区分为两期，分别是都有整个围栏围住，可以说是相对独立的，但是一期跟二期的物业费的金额不一样。一期物业费是2.3元/平方米，二期物业费是1.8元/平方米，一期跟二期的物业服务水平也有所不同。二期的物业公司如果说还有部分履行，那一期的物业公司根本就没有履行物业服务，但物业费却高于二期。李光耀所提交的民主测评和建议以及材料说明，是除掉未入住的以及不在家的一期业主，已经都基本上反映了问题并进行签署，也足以说明华泰公司所提供的物业服务存在巨大问题。另外，本案的前期物业是在购房合同时就已经预交了一年的物业费，因为华泰公司不能按照物业合同约定提供物业服务，华泰公司违约在先。物业服务费的收取应当合理公开，物业费用收取价格应与物业服务水平相适应。很明显，在本案当中，华泰公司提供的物业服务与其物业价格不相符。综上，华泰公司在安保、卫生、保洁及绿化养护等方面都存在未尽合理服务义务，华泰公司提供的物业管理服务和资料与前期物业服务合同中关于物业服务要求标准存在明显的差距，华泰公司不能按照物业合同的约定提供物业服务，违约在先，华泰公司无权要求李光耀全额缴纳物业费，也无权收取滞纳金。二审过程中补充：根据《金华市物业管理办法》第二十一条规定，物业服务企业在前期物业管理除了提建议之外，还要参与共用设备设施的安装、调试等工作，应共同同时参与，督促落实。华泰公司向一审法院起诉请求：1.依法判令李光耀支付拖欠华泰公司物业管理费24084元，滞纳金3038元，共计27122元；2.本案诉讼费用由李光耀承担。一审法院认定事实：2014年7月28日，华泰公司与永康市高圳房地产开发有限公司（永康市明珠新城小区开发商）就永康市明珠新城小区（占地40797平方米，建筑面积69988.82平方米）的物业管理服务签订前期物业服务合同，合同对物业管理费收费标准、地下、地下车位公共能耗及维护费管理费的预收，逾期交纳物业管理费违约责任以及物业管理服务标准等进行了约定。2017年2月18日和2019年2月1日，华泰公司与永康市高圳房地产开发有限公司续签了前期物业服务合同。李光耀系永康市明珠新城小区业主，因对华泰公司的物业管理服务不满意，对2016年3月至2020年2月底计四年，每年6021元，共计24084元的物业费未予交纳。为此，华泰公司于2019年11月8日向李光耀发出律师函，要求李光耀交纳所欠交的物业费。一审法院认为，本案争议的焦点有：1、华泰公司与房产开发公司签订的前期物业服务合同的效力；2、2016年3月至2017年2月的物业费是否已过诉讼时效；3、华泰公司在物业管理服务中是否尽到物业服务义务。对争议1，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，本案华泰公司与房产开发公司签订的前期物业服务合同符合法律的规定，应依法确认有效，对李光耀以其并非合同当事人，其也不知道华泰公司与房产开发公司签订了物业管理服务合同为由提出抗辩意见，不予采纳。对争议2，华泰公司从2015年3月起即为明珠新城小区提供物业管理服务，李光耀作为业主在享受服务的同时支付相应的物业服务费用，这是李光耀作为业主的义务。李光耀在2016年3月至2020年2月期间实际持续的享受华泰公司提供的物业服务，存在连续性，故对李光耀提出的2016年3月至2017年2月的物业费已过诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。关于争议3，本案中，根据前期物业服务合同中关于物业管理服务要求标准的规定及在案证据，华泰公司在安保、卫生保洁、绿化养护、公共设施管理等方面确存在未尽合理服务义务的情形，且华泰公司所提供的物业管理服务项目和质量与前期物业服务合同中关于物业管理服务要求标准存在明显差距。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，鉴于华泰公司在物业管理服务中存在未完全履行义务的情形，对华泰公司提出的由李光耀支付滞纳金的诉请，不予支持，并酌定扣减华泰公司15%的物业服务费，即李光耀应当支付的物业服务费为20471.40元（24084×85%）。对华泰公司合理部分的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由李光耀支付金华市华泰物业管理服务有限公司物业服务费20471.40元，款限判决生效后十日内履行完毕；二、驳回华泰公司金华市华泰物业管理服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费242元（已减半收取），由金华市华泰物业管理服务有限公司负担42元，由李光耀负担200元。二审期间，华泰公司向本院提交以下证据：1.华泰公司与永康市明珠新城业主委员会于2020年11月签订的关于补偿款协议书一份（复印件，已与原件核对）及中国工商银行网上银行电子回单（打印件）一份，证明华泰公司已与案涉小区业主委员会达成了关于设施设备损坏、绿化裸露、公共部分收益等所有相关问题的补偿金额，共计11万元。该款已经包含了绿化等设施设备的补偿金额在内，华泰公司已经履行完毕协议补偿款第一期、第二期的款项，一审法院认定的物业服务瑕疵对物业费予以15%的折抵，与本协议的补偿金额性质相同，涉及了双重物业费的补偿金额。李光耀质证认为：对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。该证据恰恰证明华泰公司没有按照约定履行应提供的物业服务，转账记录显示付款日期是2021年1月8日，与约定不符。该协议效力存疑。李光耀向本院提交案涉小区业主委员会与金服物业服务有限公司共同确认的明珠新城问题统计表一份20页，证明华泰公司不履行物业服务合同约定及相关行业确定的维修养护管理和维护义务，小区业主人身安全存在隐患，华泰公司无权全额收取物业费，无权收取滞纳金。华泰公司质证认为：对真实性无异议，对关联性和证明目的有异议。金服物业服务有限公司是否与案涉小区业主委员会签订服务合同不清楚；即使是案涉小区业主委员会与金服物业服务有限公司签订了物业服务合同，华泰公司与金服物业服务有限公司存在竞争关系，金服物业服务有限公司接手小区的管理，本身存在利益关系，对于消防问题统计表的客观性评价存疑；统计表最后一页所列移交方、接收方均未签字确认。本院认证认为，对于华泰公司提交的证据，该证据形成于本案诉讼过程中，但并未对物业费问题进行约定，本院不予认定；对于李光耀提交的证据，结合一审中的其他证据，可以证明华泰公司物业服务存在一定的瑕疵。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，华泰公司与房产公司签订的前期物业服务合同合法有效，对本案双方当事人均具有法律效力，华泰公司应根据法律规定、行业规范和合同约定提供相应的物业服务。根据现有证据，可以表明华泰公司在安保、卫生保洁、绿化养护等方面确实存在未按约定尽服务义务的情形，一审法院据此酌减15%的物业费并不予支持滞纳金，并无不当。华泰公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费84元,由金华市华泰物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴翠丹审 判 员 黄 晖审 判 员 王玲雅二〇二一年二月八日代书记员 戴晨璐