辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终343号上诉人(原审被告)：李晓光，女，1974年6月8日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：陈杰，李晓光配偶，1961年5月17日生，住大连市沙河口区。被上诉人(原审原告)：亿达物业服务集团有限公司。住所地：大连高新技术产业园区软件园知音园**。法定代表人：王娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：李洪双，女，汉族，该公司员工。上诉人李晓光因与被上诉人亿达物业服务集团有限公司（以下简称亿达物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初8659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李晓光上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案全部诉讼费由被上诉人承担。主要理由为，被上诉人未完全履行《前期物业服务合同》中约定的义务，主要包括：1.未对小区公共部位尽到维护、维修、保养、管理的义务。上诉人居住的楼房外墙体内渗水情况严重，多次向被上诉人进行反映，要求其进行相应的维修，但被上诉人置之不理，造成上诉人屋内墙壁大面积发霉，至今情况未得到解决。2.停车场管理混乱，停满了来历不明的车辆。3.小区消防通道被占用，经常无法正常通行，小区内照明设施损坏严重。另外，小区内广告及公共场地出租所获得的收入及小区公共面积被被上诉人处分，变相获得的收益帐目信息不明，严重侵害业主利益。亿达物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为，上诉人并没有任何证据证明被上诉人没有按照前期物业服务合同所约定的服务标准提供物业服务，被上诉人不存在违约的情况，物业服务本身就是对小区公共区域设备、设施养护，小区出现问题后，被上诉人才制订计划进行维修。上诉人拒缴物业费的行为，侵犯了其他业主的权益。亿达物业向一审法院起诉请求：李晓光支付拖欠2015年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费人民币19,316.80元及逾期交费违约金人民币5795.04元，合计25,111.84元。一审法院认定事实如下：2011年9月20日，亿达物业（乙方）与大连圣安房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对位于大连市甘井子区辛寨子街道大东沟村的馥园A2区提供前期物业管理服务事宜，住宅物业费交纳标准为2.2元/月/平方米，物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费，逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。2012年11月12日，李晓光签署《临时管理规约》及《承诺书》，确认知悉由亿达物业为案涉小区提供前期物业服务，并同意遵守《临时管理规约》。李晓光系馥园A2区7-2-102号房屋业主，于2013年12月30日确认接收房屋。案涉房屋登记面积为146.34平方米。李晓光认可其未交纳2015年7月1日至2020年6月30日的物业费。大连亿达物业管理有限公司于2016年10月17日变更名称为亿达物业管理有限公司，于2018年6月27日变更名称为亿达物业服务集团有限公司。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。亿达物业作为物业服务单位，依法为李晓光所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，李晓光作为该小区业主应按照《前期物业服务合同》的约定交纳物业费。李晓光现尚未支付自2015年7月1日至2020年6月30日的物业费，借故拖欠无理，故亿达物业主张李晓光支付物业费19316.80元（146.34平方米×2.2元/月/平方米×60个月）的诉讼请求有事实和法律依据，依法予以支持。对于李晓光辩称的案涉房屋存在施工质量差、具有施工缺陷等问题，并非亿达物业的物业服务责任范围，故对李晓光该节抗辩主张不予支持。对于李晓光辩称的亿达物业提供的物业服务不到位的意见。一审法院认为，物业服务企业提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。李晓光以亿达物业提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。但是，对于李晓光在本案中提出的各种问题情形，亿达物业应在今后的物业管理服务中、在己方义务范围内应特别注意并且尽量避免，以提升业主对物业服务的满意度。对于亿达物业主张李晓光支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，李晓光现仍系案涉小区业主，亿达物业仍继续为李晓光提供服务。虽然案涉《前期物业服务合同》对欠交物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故一审法院对亿达物业要求李晓光支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、李晓光于本判决发生法律效力之日起十日内给付亿达物业服务集团有限公司物业费人民币19316.80元（自2015年7月1日至2020年6月30日）。二、驳回亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币214元（亿达物业已预交），由亿达物业负担73元，由李晓光负担141元。本院二审期间，上诉人提供三张照片，拟证明其房屋内墙体因外墙渗水而发黑长毛。本院经审查认为，照片内容显示为上诉人房屋内部，并非被上诉人提供物业服务的范围，本院对该组证据不予采信。被上诉人未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人是否应向被上诉人支付讼争期间的物业费。被上诉人与房屋建设单位签订了前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第一条的规定，该合同对业主具有约束力。被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人理应按约支付物业费。上诉人对于一审认定的欠费期间、欠费金额均没有异议，故一审判令上诉人应向被上诉人给付讼争期间物业费并无不妥，二审予以维持。关于上诉人所述被上诉人提供的物业服务存在瑕疵一节，上诉人并未在案涉期间内依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，向被上诉人主张权利，现以拒交物业费的形式表达不满情绪并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应予支持。综上所述，上诉人李晓光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费428元，由上诉人李晓光负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王家永二〇二一年二月三日书记员 张文秀