江苏省无锡市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏02民终187号上诉人（原审原告）：朱小平，男，1970年12月7日生，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审被告）：杨振东，男，1982年12月27日生，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审被告）：浦益新，男，1971年4月19日出，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审被告）：李凯，男，1986年10月13日生，汉族，住无锡市梁溪区。原审第三人：孙新卫，男，1966年6月22日生，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人朱小平因与被上诉人杨振东、浦益新、李凯及原审第三人孙新卫第三人撤销权纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初4474号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱小平上诉请求：撤销一审民事裁定书，将本案发回原审法院继续审理。事实和理由：一、杨振东与孙新卫之间并无债权债务关系，孙新卫向杨振东转账的120万元，应为杨振东向李凯出售案涉房屋所得价款。二、孙新卫通过对房屋设置抵押权，免除房屋过户税费，又利用最终产权过户时需先涤除抵押权的操作模式，赚取高额的房屋增值收益，实际为变相的炒房行为。鉴于杨振东与孙新卫并无合法有效的主债权债务关系，抵押合同自然无效，因此孙新卫的抵押权无效。三、孙新卫的债权对应债务人为李凯，而其的债权对应债务人为杨振东，案涉房屋原登记于杨振东而非李凯名下，孙新卫如要实现其债权，理应穷尽执行债务人李凯名下的所有资产，但孙新卫在明知其购买案涉房屋，已实际付款并装修居住的情况下，还与杨振东、李凯签订以物抵债协议，显然存在恶意损害其合法权益的情况，该以物抵债协议应属无效。四、目前案涉房屋已登记于浦益新名下，但无论是浦益新还是孙新卫，对案涉房屋均不应享有物权，房屋登记至浦益新名下的行为系恶意登记，该恶意登记不得对抗其，因此物权应恢复登记至杨振东，并最终过户给其。综上，本案纠纷实为民事纠纷，并无涉嫌刑事犯罪情况，该纠纷的最终解决，仍然需要民事审理的介入。被上诉人杨振东、浦益新、李凯未作答辩。原审第三人孙新卫未作陈述。朱小平向一审法院起诉请求：1.确认杨振东、浦益新之间的《无锡市存量房买卖合同》无效，并将无锡市五星家园XXX号XXXX室的房屋（以下简称案涉房屋）恢复登记至杨振东名下；2.杨振东继续履行合同，并将案涉房屋变更登记至其名下。一审法院认定事实如下：2018年8月24日，杨振东、李凯向孙新卫出具借条一份，上面载明：今以案涉房屋作为抵押，向孙新卫借款120万元。按照月息为1.5%计算利息。2018年8月27日，孙新卫通过银行转账交付杨振东120万元。同日，孙新卫与杨振东签订抵押设立协议，上面载明：孙新卫因资金周转对债务人杨振东享有债权金额200万元，杨振东将坐落于五星家园XXX号XXXX室的房屋抵押给孙新卫，抵押物面积为135.53平方米，债务履行期限为2018年8月27日至2020年8月26日。双方认定的抵押物价值为200万元，担保的主债权金额为200万元。如因上述抵押物价值不足所产生的风险和责任，由杨振东承担。该房屋抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。同时，双方办理了相应的抵押登记手续。2019年7月22日，李凯以杨振东代理人的名义与朱小平、王素平签订《房屋买卖（居间）合同》，上面载明：案涉房屋成交价为175万元。朱小平、王素平于2019年7月23日交付定金3万元，于2020年2月29日交付142万元。无锡君宜居房地产营销策划有限公司作为居间人进行盖章确认。同日，李凯出具定金收条一份，上面载明：李凯收到朱小平案涉房屋定金3万元。2019年8月23日，李凯向孙新卫出具借条一份，上面载明：李凯借孙新卫25万元，定于2019年8月26日前归还，借款利息为日利率0.2%计算。同日，李凯出具收条一份，上面载明：收到孙新卫转账的25万元。孙新卫于2019年8月23日通过银行转账交付李凯25万元。2020年3月2日，朱小平与杨振东签订《无锡市房屋转让协议》，上面载明：杨振东将案涉房屋出售给朱小平，成交价格为171万元。双方签订本协议之时，朱小平支付杨振东定金3万元。朱小平于3月5日将60万元作为首付，付给杨振东。2020年4月1日前完成过户，朱小平将108万元尾款付给杨振东。无锡肯达尔房地产策划有限公司（以下简称策划公司）作为居间方盖章确认了上述合同。同日，杨振东出具收条一份，上面载明：收到五星家园XXX号XXXX首付款63万元，其中6万元由杨振东收款，剩余款57万元由李凯代收，以银行到账为准。策划公司亦在该收条上加盖了公章。2020年4月29日，无锡市不动产登记中心于出具的（房屋）登记簿证明上面载明：案涉房屋的所有权人为杨振东，发证日期为2018年3月8日。抵押权人为孙新卫，债权数额200万元，债务履行/债务确定时间为自2018年8月27日起至2020年8月26日止。2020年5月15日，孙新卫与李凯、杨振东签订《以物抵债协议书》，上面载明：双方于2018年8月24日签订《借款合同》和《房地产抵押合同》。根据《借款合同》约定，孙新卫出借120万元，借款期限6个月，自2018年8月24日至2019年2月23日止，月利率为1.5%，利息按月支付。上述借款以杨振东所持案涉房屋作抵押担保。2019年8月23日，李凯以上述房产抵押价值与借款有差额为由向孙新卫临时借款25万元，并承诺于2019年8月26日归还，承诺借款利率按日利率0.2%计算。因李凯、杨振东资金困难，上述借款到期后没有偿还，同时上述借款的部分利率也未支付。截至2020年4月30日，合计计算本金及利率170.4万元。经协商，双方同意“以物抵债”，即李凯、杨振东同意将上述抵押房产作价170万元抵偿上述债务中的165万元，差额5万元由孙新卫支付给李凯、杨振东或指定人员。孙新卫愿意受让案涉房屋。李凯、杨振东以物抵债后剩余的5.4万债务，孙新卫同意放弃追偿。李凯、杨振东享有案涉房屋的所有权及合法的处分权，并同意无条件配合孙新卫将案涉房屋以以物抵债方式过户给孙新卫或孙新卫指定人员。李凯、杨振东承诺负责对案涉房屋在2020年5月30日前进行清场并交付给孙新卫。同日，杨振东与浦益新签订《无锡市存量房买卖合同》，上面载明：浦益新于2020年5月15日前一次性支付120万元购买案涉房屋。杨振东应当在2020年5月12日前将案涉房屋交付给浦益新。2020年6月22日，无锡市不动产登记中心出具的（房屋）登记簿证明上面载明：案涉房屋的所有权人为浦益新，发证日期为2020年5月15日。案涉房屋无抵押权人。2020年6月15日，浦益新在公安部门陈述：案涉房屋是2020年5月15日过户到浦益新名下的。2020年4月底，浦益新的姐夫孙新卫找其商量说杨振东欠孙新卫的钱，杨振东准备将案涉房屋抵押过户给孙新卫。孙新卫因其名下有房产了，不方便过户，希望将案涉房屋过户到浦益新名下，减轻过户费用。浦益新名下只有一套房产，就答应帮忙过户了。浦益新听说欠孙新卫100多万，具体金额不清楚。浦益新没有对案涉房屋进行了解，也不知道什么人居住在案涉房屋内。过户的费用是孙新卫支付的，先挂在浦益新的名下，怎么处置案涉房屋孙新卫没有说。浦益新没有支付购房款，实际产权人是孙新卫。过户案涉房屋的时候，孙新卫、浦益新、杨振东和杨振东的父亲都到过户现场了。许金（无锡市大房东房产公司员工）于2020年5月1日在公安部门陈述：2019年7月，朱小平来大房东房产公司看房，许金他们就按照他的需求寻找房源。当时就找到了案涉房屋，这套房子是杨振东名下的。许金就联系了朋友李凯询问案涉房屋的信息。李凯是做二手房东生意的，当时向许金公司提供了案涉房屋的房源信息和房门钥匙。当时因为无锡的政策就是房子过户需要两年后才能再过户给另一个人，李凯应该是已经向杨振东买了案涉房屋。但是为了方便交易，就没有过户到李凯名下，想通过许金公司出售后，直接过户到客户名下。这种二手房生意一般都是这么操作的。当时谈好价格，李凯开价175万元，朱小平也是认可的。当时房子需要到2020年3月才能过户，所以朱小平和李凯签了一个买卖合同的协议，协议里约定了朱小平可以直接入住。到2020年3月，朱小平付清175万元，杨振东将房子过户给朱小平。当时朱小平给我付了3万元的定金，就搬进去入住了。一直到2020年3月2日，李凯和杨振东、朱小平一起来许金公司签订正式合同。当天李凯可能急用钱就提出了朱小平需要交60万元的首付款，到3月20日之后双方去办理过户，李凯将总房价降了4万元至171万元。当时双方都认可的。合同也是这么签好的。朱小平开了一个60万元的本票给许金公司。杨振东开了一个63万的收条（60万加上开始的3万定金）给到朱小平。同时，许金和李凯也说好了，这个60万中有8万元用于偿还之前李凯借许金的欠款。到了2020年3月31日正式过户的日子，许金、李凯、朱小平、杨振东都到了房管局，当场发现这个房子的抵押是给孙新卫的，一共是120万元。孙新卫当时也在场，他是李凯的朋友。孙新卫表示这171万元需要全部给自己，他才同意解押。当时许金他们都不知道是什么情况，沟通后才得知其实李凯除了这个房屋抵押之外，还有其他欠孙新卫的钱。所以当场就没有谈拢。就没有办理过户手续。回到公司之后，大家都觉得是李凯没有把事情办好。李凯就有将房价作出让步到166万元，并且承诺去凑钱解决孙新卫那边的事情。然后大家再约定时间办理过户手续，到了4月30日，李凯还没有在孙新卫那解押成功，所以许金就和朱小平一起来报警了。当时朱小平来看房子的时候，许金就知道案涉房屋有抵押的，但是以为这个抵押是在李凯自己名下的。后来到了2020年3月31日房屋转让那天，许金才知道抵押是李凯抵押给孙新卫一共是120万元。一般的流程是付完定金后，当场结清尾款凭本票去房管局办理过户，所以当时李凯问朱小平要60万元的时候，中介公司的人也提醒朱小平最好不要这样操作的。60万元是朱小平打的银行本票，没有走中介公司的账，许金他们再给到李凯。因为许金和李凯约定好了，许金就直接从60万元中拿走了8万元，然后52万元再给李凯。按照规矩来讲应该是李凯向杨振东买了房子，里面还有李凯的装修，杨振东也很听李凯的话。许金和孙新卫就见了一两面，不清楚情况。另查明，依据无锡市不动产登记中心出具的相关登记簿证明，目前有14套房产的抵押权登记在孙新卫名下。在本案审理过程中，朱小平陈述：1.从表面看,《无锡市存量房买卖合同》是杨振东和浦益新签订的，但是双方并无售房和购房合意，因此该合同无效。2.若认定浦益新受孙新卫的委托签订上述合同，合同利益应当归结于杨振东和孙新卫，两人属于恶意串通，损害了朱小平的合法权益，故该合同无效。3.案涉房屋的过户行为系孙新卫实现流押，属无效。4.杨振东、孙新卫并无真实的债权债务关系，以物抵债没有事实基础。5.案涉房屋过户给浦益新的行为，属于违法的以物抵债，应撤销并恢复登记至杨振东名下。6.孙新卫对杨振东没有合法债权，抵押权不应恢复。7.孙新卫自2017年7月至2020年7月，在无锡共对20套房产享有抵押权，其中14套房产的抵押权尚属有效，6套房产的抵押权已经注销。14套房产抵押权对应的债权总金额为2220万元。同时，以孙新卫为原告的民间借贷案件中，判决方式结案的，债权总金额为342万元。因此，孙新卫涉嫌非法放贷，其要求对方以自身房屋办理抵押登记，特定情形下以“浦益新”等的名义办理过户登记，该行为已严重扰乱二手房交易秩序，损害了诸如“朱小平”等的合法权益。因此，孙新卫涉嫌非法放贷，抵押权不应恢复。8.杨振东与朱小平之间的房屋转让协议合法有效且成立在先，朱小平已合法占有房屋并愿意且能够支付后续购房款，故朱小平要求过户的诉求应支持。杨振东陈述：1.案涉房屋是杨振东2018年初购置的商品房。由于需要资金周转，房子因为没有满2年不能正常过户，通过朋友关系认识了李凯。李凯说能收杨振东的房子，由于当时需要急用钱，杨振东只能低价出售。杨振东与李凯商定以135万元价格卖给李凯，办理手续前去了一个借贷公司，以杨振东和李凯的名义将该房屋作为抵押。因为具体利息、本金都与杨振东没有任何关系，杨振东也没有细看，李凯说都是李凯来支付。抵押出来的钱用于给杨振东的房款，当时拿了130万元，剩余尾款说是过户后再给。支付房款的人是孙新卫，当时孙新卫转了120万元，剩余的10万元是李凯支付的。2.因为户口簿、案涉房屋的房产证都是在李凯那里，李凯把案涉房屋租给谁，要卖给谁，都和杨振东没有关系了。杨振东只是催李凯，什么时候结算尾款。到了2020年2月底、3月初，李凯说可以过户了。杨振东没有问他具体过户给谁。杨振东和李凯约定过户前给杨振东6万元。2020年3月2日，李凯与杨振东约定去办理过户，见到了朱小平，签署了房屋买卖协议和一张收款条，这样杨振东认为李凯是准备要把房子卖给朱小平了。到了2020年3月5日，李凯说可以来拿钱了，杨振东的父亲去拿钱，只拿到了2万元。李凯的意思是客户压了他价格，就这样事情一直拖到了3月底和4月初。杨振东和朱小平、李凯、孙新卫，中介人员去了一趟产监处，准备办理过户手续给朱小平。由于当时李凯不愿意先支付杨振东的尾款，朱小平不愿意支付解除案涉房屋抵押的钱，具体杨振东也不清楚，只关心尾款。就这样，双方不欢而散，没有办理成功。在2020年3月到5月初期间，李凯迟迟没有让杨振东去办理手续。杨振东一直在催促李凯，李凯说和客户之间由于金额的问题没有谈拢。期间，朱小平一直打电话给杨振东的父亲。让杨振东的父亲通知杨振东去办理过户。杨振东的意思就是案涉房屋是卖给李凯的，一切应该由李凯来通知。李凯则说朱小平要让李凯给违约金，反正事情就这样僵持着。期间，杨振东一直在外地和无锡两地跑，李凯答应回来过完户再给杨振东5万元。由于当时案涉房屋还在杨振东名下，过户必须要杨振东到场。杨振东就等李凯的电话。李凯在微信中说先把朱小平晾着再说，杨振东就没问。到了2020年5月13日，杨振东问李凯什么时候可以完成过户？李凯说他和朱小平没有谈拢金额。朱小平还直接联系杨振东的父亲，说给杨振东的父亲几千块钱，让杨振东的父亲通知杨振东回来过户。当然，杨振东没有接到李凯的通知，肯定不会和朱小平他们过户的，钱也没收。到13号中午，李凯在微信和杨振东说房子直接过户给他，5万元由李凯来给杨振东，并说好15号进行过户。5月15日上午，杨振东和李凯、孙新卫还有浦益新到了产监处准备进行过户，一切手续都办全了。李凯提出先过户再支付尾款，杨振东没答应，就直接回去了。到了中午，孙新卫打了电话给杨振东，说可以先付钱，等5万元到账后，杨振东下午去了产监处，与孙新卫进行了过户。期间，孙新卫说自己名下有房子，所以把案涉房屋过户给了浦益新。这点杨振东不在乎，杨振东只在意的是尾款终于打给了杨振东。毕竟孙新卫他们两个都是李凯带过来的，之后在通扬路的酒店与李凯、孙新卫签署了一份什么抵债的协议。签了之后，杨振东就走了。杨振东一开始只是和李凯发生了房屋买卖关系，李凯支付了130万元给杨振东。房屋钥匙都给了李凯。之后的2次过户都是李凯通知杨振东去的。在杨振东这里认为，案涉房屋是李凯的。杨振东只是配合进行过户。至于李凯过户给谁，他和客户之间有什么关系，杨振东是不了解的。杨振东关心的是李凯必须在过户前给杨振东尾款。这也是杨振东和朱小平第一次没有过户成功的原因。第二次和孙新卫过户，是因为孙新卫和李凯是早上一起去的，而且孙新卫还提前把钱打给了杨振东。杨振东才得以和孙新卫过户。此外，杨振东还提供了其与李凯的微信聊天记录，证明其所陈述的内容。孙新卫陈述：1.孙新卫有固定的职业，对外出借的款项均为自有资金，出借的周期均为短期资金拆借，拆借利息均在法律规定范围内，对社会没有造成不良影响，故不能认定孙新卫为职业放贷人。2.一开始，李凯和孙新卫联系是有一套房子，告知了案涉房屋的具体信息。具体借款人是杨振东。第一次见面，李凯和孙新卫说有房子要借钱，所以委托一个姓周的朋友办手续。之前，孙新卫一直没有见到杨振东。孙新卫在解除抵押的时候，才见到了杨振东和朱小平一家。后来是朱小平一家拿不出钱，当时中介说有本票在中介。孙新卫就说要看一下，但是一直没有看到，所以就不能解除抵押，时间大概是3月底。之后，李凯、朱小平和孙新卫联系要解除抵押，孙新卫也说了要钱不要房子，但是一直没有解决。一直到4、5月底，李凯找到孙新卫，李凯和孙新卫说春节前杨振东要回来，说要给孙新卫一部分款项。但是孙新卫春节前再和李凯联系，李凯回应要等等。李凯在4、5月份和孙新卫说把房子给孙新卫。孙新卫说考虑一下。之后，孙新卫说实在没有办法就算了，那个时候才去做的手续。孙新卫和李凯说好大概的价格。其中一直是孙新卫和李凯在交接，杨振东的电话打不通。3.朱小平的钱实际不是给李凯的，李凯和孙新卫说60万元是给中介的，至于是否全部给了中介，孙新卫也不知道，以及具体的数额。4.孙新卫与杨振东之间有书面的借款协议、借条、收条和银行打款记录。杨振东为完全民事行为能力人，在庭审中主观上回避对借款事实的承认，阐述借款系出卖房屋的房款。但客观上，其实际是案外人李凯共同向孙新卫借款，并用涉案房屋作抵押担保。5.朱小平与杨振东之间的买卖协议和实际入住时间都晚于抵押办理时间。抵押权效力高于朱小平实际入住事由，即使实际入住，抵押权亦具有优先受偿的权利。朱小平的权利为债权，不具有物权效力。朱小平可就买卖协议另行主张违约责任，并不会导致朱小平权利受损。一审法院认为，人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或者其他检察机关。本案中，李凯授意杨振东与朱小平签订《房屋转让协议》，在收取朱小平数十万房款的同时，仍然签订《以物抵债协议书》，用案涉房屋抵偿李凯的债务。李凯的上述行为已经明显侵犯了朱小平的合法权益，具有经济犯罪的嫌疑。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定，裁定：一、驳回朱小平的起诉；二、本案全案材料移送公安机关侦查。本院认为，在案涉房屋买卖过程中，李凯先是授意杨振东与朱小平签订《房屋转让协议》，在收取朱小平数十万元房款后，又和李振东作为一方与孙新卫签订《以物抵债协议书》，用案涉房屋抵偿李凯的债务。李凯的行为明显侵犯了朱小平的合法权益，具有经济犯罪的嫌疑。朱小平上诉虽提出本案并无涉嫌刑事犯罪情况，但是否涉嫌经济犯罪，有待公安机关侦查后作出结论。一审法院依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定，裁定驳回朱小平的起诉，并无不当。综上，朱小平的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二０二一年二月三日书记员  李 睿