广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初26号原告（反诉被告）深圳市东景润商业管理有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道共乐社区共和工业路明月花都F栋26楼2603，组织机构代码07802683-3。法定代表人刘兵权，总经理。委托代理人王腊清，广东深兴律师事务所律师。被告（反诉原告）许宁，女，汉族，1981年1月10日出生，身份证住址湖北省赤壁市。委托代理人郑晓波，广东鼎方律师事务所律师。原告深圳市东景润商业管理有限公司与被告许宁房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请：1、判令解除原、被告双方于2014年5月7日签订的《共乐城专柜合同书》，责令被告迅速撤柜并向原告支付拖欠的租金人民币7,743.53元及延期付款滞纳金，滞纳金按欠款总额3%/日从2016年1月5日起计算至付清欠款之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。原告于庭审中撤回第一项诉讼请求中关于责令被告迅速撤柜的请求。被告的反诉诉请：1、原告退还履约保证金人民币11,721元、”首次缴纳款”人民币11,712元、出入证工本费人民币20元、出入证押金人民币100元、行为保证金人民币200元；2、原告退还2015年11月租金人民币2,928元、空调及管理费人民币1,683元；3、原告支付违约金人民币11,721元；4、原告赔偿铺位装修损失人民币130,000元；5、原告赔偿品牌加盟费人民币54,900元、仪器设备购置投入费用人民币26,220元、其他经营投入损失人民币9,725元（其中宣传展架、疗程册、OP板、LED板购置款、广告设计制作安装费等光头投入费用人民币2,120元，2015年10月新制会员卡、优惠券等购置款人民币1,325元，前台、桌椅、沙发、产品柜等定制购置费用人民币6,280元）；6、原告承担本案一切诉讼费用。本案现已审理终结。本案相关情况一、涉案商铺的位置：位于深圳市宝安区西乡大道与工业路交汇处共乐城购物中心商场一楼1045号位。二、原告租赁权来源：2012年9月20日，原告从案外人深圳市共乐股份合作公司承租而来涉案房屋（深圳市宝安区西乡街道共乐股份合作公司统建楼明月花都1至5楼）。三、原、被告租赁合同的签订内容：2013年9月10日原告与深圳市东景润物业投资有限公司签订《共乐城租赁合同》，约定被告从深圳市东景润物业投资有限公司处承租深圳市宝安区西乡街道共和工业路共乐城一层1077号铺位，租赁期限自2013年12月1日至2016年11月30日，租赁建筑面积73.2平方米；双方同意以2013年12月1日为预定开业日期，并以深圳市东景润物业投资有限公司最终书面通知的开业日期为准，如实际开业时间推迟，则合同起租日期、结束日期、免租期、管理费收费日期、空调费用收取日期等相应顺延；约定了具体租金数额；管理费每月人民币366元，空调费每月人民币1317元；被告应于签订本合同之日向深圳市东景润物业投资有限公司缴纳保证金人民币11,712元。2014年5月7日，原、被告双方签订了《共乐城专柜合同书》，原、被告及深圳市东景润物业投资有限公司三方确认原告于深圳市东景润物业投资有限公司于2013年9月10日签订的《共乐城租赁合同》废除。《共乐城专柜合同书》约定被告从原告处承租深圳市宝安区西乡街道共和工业路共乐城购物中心一层1045号铺位经营美容服务（品牌为泊雅诗），租赁建筑面积99平方米，租赁期限自2014年7月1日至2017年6月30日（以实际开业时间起计租金计租期），每月租金人民币5856元、管理费人民币1,683元。2014年8月8日，原告与深圳市东景润物业投资有限公司签订《补充协议书》，约定同意被告免租3.5个月，免租方式按半月计算，即自开业之日起7个月中每月免租半月，缴纳半月租金；涉案商场定于2014年9月8日正式营业，如延迟开业日期超过一个月，被告可选择两种处理方案：无条件退铺或者每延期1个月给予半个月免租补偿。四、涉案《共乐城专柜合同书》的效力：无效。涉案商铺系深圳市东景润物业投资有限公司从深圳市共乐股份合作公司租赁而得，原告提交了一份深圳市宝安区西乡镇共和村401.4平方米工业用地二层框架结构的房地产证，拟证明涉案房屋有产权证。经查，涉案物业是在将有房地产证的原二层框架结构的建筑拆除后在同一位置上重建的，并未取得房地产证或建设工程规划许可证，故本院认为涉案《共乐城专柜合同书》违反法律强制性规定，系无效合同,对原告要求判令解除原、被告双方于2014年5月15日签订的《共乐城专柜合同书》的诉讼请求不予支持。五、被告拖欠的占有使用费：人民币5,856元。原、被告双方在庭审中确认涉案商场于2014年12月28日开业，因涉案商场迟延开业，故被告已按照双方约定的每月支付半月租金的方式付清了2015年1月至2015年11月的占有使用费，被告最后经营至2015年12月31日，故被告还应向原告支付2015年12月的占有使用费人民币5,856元。六、被告拖欠的水电费、管理费：人民币1,887.53元。原、被告双方在庭审中确认被告尚欠原告2015年12月水电费人民币204.53元、管理费人民币1,683元，共计人民币1,887.53元。七、关于原告主张的滞纳金：不予支持。因双方签订的《共乐城专柜合同书》无效，合同中关于滞纳金的约定亦无效，原告主张被告支付滞纳金没有法律依据，本院不予支持。八、原告应退还被告的履约保证金：人民币11,712元。2013年9月10日，被告按照合同约定向深圳市东景润物业投资有限公司支付了履约保证金人民币11,712元，原告确认深圳市东景润物业投资有限公司已将该履约保证金转给原告。根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，原告应向被告返还收取的履约保证金人民币11,712元。九、原告应退还被告的“首次缴纳款”：人民币11,712元。2013年9月10日，被告按照《共乐城租赁合同》的约定向深圳市东景润物业投资有限公司支付了“首次缴纳款”人民币11,712元，原告确认深圳市东景润物业投资有限公司已将该“首次缴纳款”转给原告。原、被告双方于庭审中确认《共乐城专柜合同书》中并无关于“首次缴纳款”的约定，且被告亦向原告付清了2015年11月之前的占有使用费，并未以该“首次缴纳款”作抵扣，故原告收取“首次缴纳款”无事实和法律依据，应退还被告。十、原告应退还被告的出入证押金、行为保证金：人民币300元。2014年11月2日，被告向原告缴纳了装修出入证押金人民币100元；2014年12月27日，被告向原告缴纳了行为保证金人民币200元。上述款项均为保证金性质，现双方签订的租赁合同无效，取得财产方应依法返还。故原告应退还被告出入证押金和行为保证金人民币300元。十一、关于被告主张的违约金：不予支持。因双方签订的《共乐城专柜合同书》无效，被告主张原告支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。十二、关于被告主张的退还2015年11月租金、空调及管理费：不予支持。被告主张涉案商场从2015年10月起没有客流，但被告仍继续经营至2015年12月，占有使用了原告提供的商铺，故应按照约定的租金和管理费标准向原告支付2015年11月的占有使用费及管理费。被告主张退还2015年11月租金、空调及管理费，没有事实依据，本院不予支持。十三、关于被告主张的出入证工本费人民币20元：不予支持。原、被告双方确认原告收取了被告出入证工本费人民币20元，但该费用系制作出入证已实际产生并支出的，被告主张退还缺乏事实依据，本院不予支持。十四、被告已形成附合的装修损失：被告主张其经营泊雅诗美容媒体会所，委托案外人陈志军对商铺进行了装修，包括制作安装固定柜子、招牌、墙纸、灯具等，装修费用为人民币130,000元（含设计费用人民币12,000元、装修材料费用人民币45,000元、装饰和办公用品采购费用人民币18,000元、人工费用人民币45,000元、隔断和水晶灯人民币6,000元、门头招牌和前台招牌制作费人民币4,000元），并提供《装修合同》及案外人陈志明出具的收据、深圳市宝安区新安龙泉艺术装饰部出具的关于招牌的收款收据、可见被告商铺的照片资料为证。原告否认被告有装修，但承认已将被告的商铺拆除，并已另行出租。本院认为，原告将未取得建设工程规划许可证的商铺出租给被告，其作为出租人应当对租赁合同无效承担主要责任，被告作为承租人，亦有义务核实涉案商铺是否有房产证或合法报建手续，其对租赁合同无效应承担次要责任；此外，原告在未与被告协商一致的情况下，单方拆除被告的商铺，导致无法评估被告装修的具体情况及已形成附合的装修现值，原告对此亦应承担责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时……已形成附合的装饰装修物，出租人统一利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原告以拆除商铺的行为表示其不同意利用装饰装修物，故原告应按照过错责任比例赔偿被告的装修损失。因无法评估装修现值，综合考虑被告装修工程具体情况、实际经营的时间长短、折旧情况等，本院酌定涉案商铺已形成附合的装修现值为人民币50,000元，涉案装修现值70%的损失应由原告承担，故原告应赔偿被告装修损失人民币35,000元（50,000元×70%）。十五、被告未形成附合的装修损失：不予支持。《最高人民法院关于审理城镇商铺租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。关于被告主张的仪器设备费用、宣传战舰、疗程册、OP板、LED黑板、前台、桌椅、沙发、产品柜等购置费，因上述物品均属未形成附合的装饰装修物品或可再度使用之动产，原告不同意利用，则上述物品应由被告搬离，原告无需支付相关费用。十六、会员卡、优惠券购置款、广告设计制作安装费损失：根据被告提交的照片资料、深圳市华美彩印刷制品有限公司出具的收款收据、深圳市宝安区新安龙泉艺术装饰部出具的收款收据，被告为经营制作了高精车贴广告、会员卡、优惠券等，产生相关制作费用人民币2,525元（1,200元+1,325元）。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，导致租赁合同无效的过错主要在于原告，因此，原告应当赔偿被告70%的损失，即人民币1,767.5元（2,525元×70%）。十七、品牌加盟费损失：因租赁合同无效，原告应承担70%的被告品牌加盟费损失。本案中，被告于2013年9月13日与广州市泊雅诗化妆品有限公司（以下简称泊雅诗公司）签订了《合作协议》，约定泊雅诗公司特许授权被告在深圳市宝安区西乡区域内进行旗舰店专营店经营，期限为两年，自2013年9月13日至2015年9月13日被告于签约时一次性支付泊雅诗公司人民币99,800元和保证金人民币10,000元；该协议还约定，被告现金进货每累积达到进货款人民币10,000元时，泊诗雅公司返还被告人民币1,000元，直至返还总额累计至被告缴纳的人民币99,800元止，但如果被告中途解约，须以现金形式退回泊诗雅公司已返还的费用。被告主张其已经营了一年，故诉请原告赔偿一年的加盟费人民币54,900元[（99,800元+10,000元）÷2]。本院认为，被告向泊诗雅公司缴纳的保证金不属于加盟费，且该《合作协议》并未约定在被告中途解约的情况下不退还保证金，被告亦未举证证明泊诗雅公司拒退保证金，故本院确认被告支付的加盟费损失为人民币49,900元（99,800元÷2），原告应承担70%的损失，即人民币34,930元（49,900元×70%）。裁决结果依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇商铺租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、原告深圳市东景润商业管理有限公司与被告许宁签订的《共乐城专柜合同书》为无效合同；二、被告许宁应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市东景润商业管理有限公司支付2015年12月的占有使用费人民币5,856元；三、被告许宁应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市东景润商业管理有限公司支付水电费、管理费人民币1,887.53元；四、原告深圳市东景润商业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内退还被告许宁履约保证金人民币11,712元；五、原告深圳市东景润商业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内退还被告许宁“首次缴纳款”人民币11,712元；六、原告深圳市东景润商业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内退还被告许宁出入证押金、行为保证金：人民币300元；七、原告深圳市东景润商业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内赔偿被告许宁装修损失人民币35,000元；八、原告深圳市东景润商业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内赔偿被告许宁会员卡、优惠券购置款、广告设计制作安装费损失人民币1,767.5元；九、原告深圳市东景润商业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内赔偿被告许宁品牌加盟费损失人民币34,930元；十、驳回原告深圳市东景润商业管理有限公司的其他诉讼请求；十一、驳回被告许宁的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币50元，由被告许宁负担；反诉受理费人民币2,607元，由原告深圳市东景润物业投资有限公司负担人民币953元，被告许宁负担人民币1,654元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 林    雪审 判 员 刘  艳  艳人民陪审员 廖  妙  芳二〇一六年七月二十八日书 记 员 李华敏（兼）书 记 员 张    培附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇商铺租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的商铺，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条商铺租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付商铺占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第1页共14页