海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初357号 原告：许彦，女，1953年12月15日出生，汉族，现住海南省琼海市豪华西路万泉丽景B1603室。 委托代理人：高琼兰，海南法立（琼海）律师事务所律师。 被告：海南同安房地产开发有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇豪华西路。 法定代表人：任毅，总经理。 委托代理人：吴贤，海南宏顺律师事务所律师。 委托代理人：霍雅琳，该公司员工。 原告许彦与被告海南同安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高琼兰，被告的法定代表人任毅及委托代理人吴贤、霍雅琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2010年9月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于琼海市豪华路万泉丽景花园B1603房，房总价款299663元。合同签订后，原告已付了总房款，并在交房后向被告支付代办房屋产权登记手续费及开通天然气入户费等各项费用，被告承诺代收费用多退少补。2011年3月7日原告向被告交付了印花税、维修基金等各项费用9440元。另外被告还收取了水电押金1000元，装修管理费280元、电梯使用费280元、有线电视费350元。到目前为止，被告向原告提供的缴费凭证仅有维修基金5690元发票，其他费用没有缴费凭证。根据相关部门收费标准，房产部门收取的交易手续费仅为141元、房产测绘费20元、复印费5元、房产证手续费80元。印花税根据财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号）文第二条规定已免征个人购房印花税；档案管理费、工本费、产权登记费被告也没有提供缴费凭证。因此，被告应退还多收原告各项交易手续费144元、房产测绘费95元、复印费10元及不应收取印花税276元、档案管理费50元、工本费100元、水电押金1000元、装修管理费280元、电梯使用费280元，合计2235元。另外，合同约定被告应向原告交付高级防火防盗门，但被告交付的不是高级防火防盗门，而是严重破损的门，原告多次要求赔偿损失，并向相关部门反映情况要求解决，琼海市建设工程质检站也认定被告提供的防盗门为不合格，被告也承认事实。但至今不任何赔偿，根据国家防盗门标准，高级防火防盗门的价格为2000元/扇，按合同约定被告应双倍承担赔偿入户防盗门4000元。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告退还多收及不应当收取的各项费用印花税、交易手续费、房产测绘费、复印费、档案管理费、工本费100元、水电押金、装修管理费、电梯使用费，合计2235元，并从收取各项费用之日起至实际退还之日止按同期银行贷款利率支付利息（利息按年利率6.65%暂计到立案之日止人民币730.71元）；2、被告向原告赔偿入户防盗门损失人民币4000元；3、诉讼费由被告承担。 原告为支持其主张的事实，提供了下列证据：1、《商品房买卖合同》，2、销售不动产统一发票，3、房屋所有权证书，4、代收费用通知单、5、水电押金收据、6、购买防盗门收据，7、照片，证据1-7证明双方存在买卖合同关系、原告支付购房款、被告代收办证费用数额、原告实际应缴纳的费用、购买防盗门及被告交付的防盗门不合格。8、关于要求海南同安房地产开发有限公司处理合同违约、退还剩余预交款及赔偿入户防盗门等函及通告，证明自被告向原告等业主交付房屋至今，业主委员会代表各业主向有关部门反映解决合同违约、要求被告退还多收的预交款及赔偿入户防盗门的事实。9、会议纪要，10、行政告知书、信（访）件督办单、信（访）件处理登记卡，11、复函。证据9-11证明入户防盗门存在质量，有关部门进行协调。12、《海南省发改委关于重新核定住房交易手续费有关问题的通知》，证明交易手续费的收费标准为1.5元/㎡及不得以任何名义收取其他费用的政府规定。13、《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，证明自2008年11月1日起免征收个人住房印花税。14、琼海市住房保障与房产管理局收费标准,证明房管局所有收费项目及收费标准。 被告答辩称：一、原告起诉已超过诉讼时效，应予以驳回。原告认为被告收取印花税、维修基金、交易手续费、房产办证登记费、房产测绘费、档案管理费、工本费、复印费、产权登记费、水电押金，应当退还多收的费用。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。原告的起诉已超过诉讼时效，应予以驳回。二、原告的诉讼请求没有依据。1，被告有通知原告领取预交的税费、水电费等，经被告确认原告所有的费用核算后，原告还差被告192.4元。2，原告提出的利息请求无法律依据，原告缴纳的交易手续费、房产办证登记费等，都是被告为方便办理相关手续，协助原告办理，所收的费用性质是预交款，多退少补，且双方也无约定计算利息，所以请求支付利息没有依据。关于水电押金1000元，自来水公司要求每个住户缴纳200元押金，公司预收800元水电费，在2012年5月1日前整个小区的水电都是被告先行购买，在此之前原告从未向被告缴纳过水电费，业主使用的水电费都是从水电押金1000元中扣除，再以多退少补的方式退还。关于装修管理费和装修期间使用的电梯电费，都是原告在装修期间实际发生的费用。但原告没有提供证据证明被告收取原告的装修管理费和电梯使用电费。3、原告提出赔偿防盗门损失问题，被告交付给原告的是通过竣工验收并取得备案证的合格房产，包括防盗门在内，如果个别住户防盗门确有问题，交付时负责交房工作的唐南民经现场查验后会签字确认，如交房时被告与业主之间没有确认防盗门有问题，而业主仍要求赔偿的，则业主应提供司法鉴定文书，即使赔偿或更换应将防盗门退还给被告以减少损失，且原告的防盗门没有经被告的书面确认损坏同意更换。综上所述，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，其主张无任何事实与依据，依法应予以驳回。 被告为支持其抗辩，提供下列证据材料：1、万泉丽景花园工程质量竣工验收资料（单位工程安全核查及主要功能抽查记录），证明工程竣工验收合格，包括原告使用的防盗门。2、工程造价决算书，证明防盗门的造价为810元。3、告知书、通知，证明已通知原告退还预交款的契税、核对水电多退少补。4、退税明细表，证明原告已收到被告退还的款项。5、琼海市国土局测绘费用（银行支票存根、发票，进账单），证明因办理分户国土证需要的费用，没有及时向原告返还契税等费用。6、海南省建筑工程竣工验收备案证，证明涉案房屋已通过政府部门验收合格。7、房产测绘费发票、住房登记费发票、房产交易手续费发票、房产证工本费发票、配图资料费发票，证明房产测绘1.21元/㎡，住房登记费每户80元，房产交易手续费1.5元/㎡，工本费每户5元，配图资料费每户20元。8、琼海万泉丽景业主缴费情况统计表，证明部分原告拖欠小区前期物业费，物业公司委托被告代收。9、万泉丽景住户用水、用电记录表，证明原告在2012年5月1日前使用的水电情况及缴纳情况（有些业主或原告）未配合核对水电数量。10、工商执照核对变更通知书及被告自2010年4月至2012年4月向供电公司及自来水公司购买万泉丽景小区的水电费发票，证明该小区的水电费均由被告整体购买，再与业主核对使用数量，从预交的水电押金中扣除。 原、被告提供的证据，经举证、质证，双方对证据的质证意见及本院的认证意见如下：被告对原告证据1-5的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。本院认为证据1-5与本案具有关联性，故对原告证据1-5的真实性、合法性、关联性予以确认；被告对原告证据6-9的真实性、合法性、关联性有异议，没有被告签名，没有原件核对。本院认为证据6-9是复印件，没有原件核对，也没有被告签名确认，故本院对证据6-9不予确认；被告对原告证据10、11的真实性无异议，对证明内容及关联性有异议，本院认为证据11与竣工验收报告相互矛盾，且没有相应证据予以佐证，故本院对证据10的真实性予以确认，对证据11不予确认；证据12-13系相关部门的规定，本院对其真实性予以确认；证据14不符合证据形式，不予确认。原告对被告证据1的真实性、合法性无异议，证明内容有异议。本院对被告证据1的真实性、合法性予以确认。原告对被告证据2、3的真实性、合法性、关联性有异议。本院认为证据2是工程造价决算依据，并且工程已竣工验收交付使用，证据3是被告办证完成后通知原告对预交的款项核对并退还。故对证据2、3的真实性、合法性、关联性予以确认。原告对被告证据4-10的真实性无异议，本院认为证据4-7、10与本案有关联性，故对证据4-7、10真实性、合法性、关联性予以确认。对证据8、9的真实性予以确认。关联性不予以确认。 经审理查明：位于琼海市嘉积镇豪华路的万泉丽景项目系被告开发，该项目在2010年2月5日通过竣工验收，工程质量合格，建设管理部门并颁发了竣工备案证。2010年9月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的万泉丽景花园B1603房，合同约定：该商品房建筑面积共94.84㎡，其中套内建筑面积76.59㎡，公共部位与公共房屋分摊建筑面积18.25㎡，单价3912.56元/㎡，按套内面积计价，房屋价款共计人民币299663元。合同还约定了房屋附属设备设施质量标准为......入户门为高级防火防盗门；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房产测绘所测绘面积为准，按合同约定的单价计算多退少补。合同签订后，原告向被告支付了全部房价款。原告向被告预付了如下各项办证费用：印花税300元、维修基金5690元、交易手续费285元、房产办证登记费80元、房产测绘费115元、档案管理费50元（每户）、工本费100元、复印费15元、产权登记费5元、天然气入户费2800元，共计9440元。该通知单的下方备注：以上代收费用多退少补。另外被告还收取了水电押金1000元，被告给原告出具了收据。原告接收房屋后，对房屋进行装修并入住。被告代原告缴纳了维修基金、有线电视费用及天然气入户费用。2013年12月20日，原告购买的房屋办理了房产权证。2012年5月1日之前，万泉丽景小区的水电均由被告向供电公司及自来水公司购买，再根据业主用量分别向业主收取费用。2013年初，万泉丽景小区业主向有关部门反映该小区存在质量缺陷，其中包括防盗门破损的问题。2016年2月1日，原告向本院提起诉讼，请求支持原告如前所述之诉请。 本案在审理过程中，被告对应退还原告的税费进行核对，原告已预交印花税300元、预交水电费1000元，扣除已交自来水公司押金200元、2010年-2012年4月30日已用电费、水费、公摊合计305元、配套资料费20元，面积差款626元、欠前期物业费（2011.6-2012.3）341元，剩余－192.44元，但该数额没有原告签名确认。此外，被告还制作了退代收费明细表，列明原告预交维修基金、交易手续费、房产办证登记费、房产测绘费、档案管理费、工本费、复印费、产权登记费，合计6340元，实交6000.8元，剩余339.2元，并同意退还给原告。2016年6月29日原告提出水电押金，自来水公司向被告收取200元，被告不应转嫁于原告，水电费是被告单方提供的数据，是否代交水电费应提供交水电费的单据，不同意从剩余款中扣除。前期物业费是原告与物业公司的关系，物业公司没有委托被告代收物业费，不同意从剩余款中扣除。对于维修基金、交易手续费、房产测绘费、档案管理费、工本费、复印费、产权登记费等，应按所有主张一并解决，所诉求由法院依法判决。但没有提供证据证明被告收取装修管理费280元、电梯使用费280元。 再查明，办理房产权证应缴纳维修基金60元／㎡、交易手续费1.5元／㎡、房产办证登记费80元／户、房产测绘费1.21元／㎡，每户复印费5元、配图资料费20元。原告房屋建筑面积为94.33㎡，应缴纳的维修基金为5659.8元（60元／㎡×94.33㎡）、交易手续费为141元（1.5元／㎡×94.33㎡）、房产办证登记费80元、房产测绘费114元（1.21元／㎡×94.33㎡）、复印费5元、配图资料费20元。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。本案争议的焦点是：一、被告应否退还装修管理费、电梯使用费给原告，是否超过诉讼时效。二、被告应否退还原告的水电押金1000元。三、被告应否退还多收原告的代收费用，应否支付相应利息给原告。四、被告应否向原告赔偿入户防盗门4000元。 一、被告应否退还装修管理费、电梯使用电费给原告，是否超过诉讼时效。原告认为根据《海南省物业服务收费管理办法》（以下简称《管理办法》）的通知（琼价费管[2011]154号）文第二十六条“除可向业主收取装修垃圾清运费外，不得擅自向业主收取押金或者管理等其他费用”。被告应退还收取的装修管理费、电梯使用费给原告。从查明的事实看，原告主张被告收取了原告装修管理费280元、电梯使用电费280元，并没有提供被告收取装修管理费、电梯使用电费的证据来证明其事实，其主张缺乏事实依据。被告抗辩原告的该项主张已超过诉讼时效，本院认为，上述《管理办法》自2011年5月1日起实施，原告如果认为被告侵权，非法占有其财产，应在侵权的二年之内行使权利，即应在2013年5月1日之前行使权利，但原告在法定诉讼时效内未主张，至2016年1月才主张被告返还上述款项，已超过了法定诉讼时效。故被告抗辩理由成立，本院予以采纳。故原告的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 二、被告应否退还原告的水电押金1000元。双方在办理交房手续时，被告收取了原告水电押金1000元，作为原告前期使用水电费用的预付款进行结算。由于万泉丽景小区的水电均由被告向供电公司及自来水公司购买，再根据业主用量分别向业主收取费用。原告收房后在2010年-2012年4月30日期间使用了万泉丽景小区的水电，但没有向被告支付水电费，现原告与被告没有核对在该期间使用的水电费，无法对原告使用的水电费进行结算，退还水电押金1000元的条件还未成就，故原告的该项请求，本院不予支持。 三、被告应否退还多收原告的代收费用，应否支付相应利息给原告。本案中，被告代收原告办理房产证的各项费用，扣除被告代原告向有关部门缴纳的维修基金为5659.8元、交易手续费为141元、房产办证登记费80元、房产测绘费114元、复印费5元、配图资料费20元外，剩余款为印花税276元，维修基金30.2元、交易手续费144元、复印费10元、档案管理费50元、工本费100元、产权登记费5元，合计612.2元，被告应当退还给原告。至于支付利息问题，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，原告委托被告代办房产证，同意被告代收费用的标准，对被告提出多退少补的意见没有提出异议，也没有约定多收的款项应支付利息，可以认定双方对多收款项不支付利息达成合意。故原告主张被告支付利息，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 四、被告应否向原告赔偿入户防盗门4000元。被告抗辩万泉丽景项目已通过有关部门的验收，属于合格的项目，建设管理部门也颁发了竣工验收备案证，因此，原告主张被告防盗门不合格缺乏事实依据，且超过法定诉讼时效。根据本案查明的事实，万泉丽景项目，已通过竣工验收，建设管理部门颁发了备案证，原告在接收房屋时未经被告确认防盗门不合格，或者被告同意更换、赔偿的意见，也未提供该房屋防盗门不合格的相应证据，因此，原告的主张缺乏事实依据，也超过法定诉讼时效，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告海南同安房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告许彦退还多收各项办证费用人民币612.2元。 二、驳回原告许彦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件人民币受理费50元，由原告许彦与被告海南同安房地产开发有限公司各承担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 7i1cz64kwyq1bwc66v 案件唯一码 审 判 长 周英俊 审 判 员 伍书兰 审 判 员 符儒超 二〇一六年七月二十八日 法官助理 祁永芳 书 记 员 黄鹏飞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用，受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。