安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖03民终325号 上诉人（原审被告）：安徽经天纬地建设项目管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市南山路****。 法定代表人：聂广松，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孟献忠，安徽国梦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：芦长星，安徽国梦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蚌埠投资集团房管经营有限公司，住所，住所地安徽省蚌埠市涂山东路**投资大厦**div> 法定代表人：郭东，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴建农，安徽治邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈梦，安徽治邦律师事务所律师。 上诉人安徽经天纬地建设项目管理有限公司（以下简称安徽经天纬地公司）因与被上诉人蚌埠投资集团房管经营有限公司（以下简称蚌投房管公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初4850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安徽经天纬地公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人起诉或者改判我方不承担、少承担房租；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案中被上诉人主体不适格,应当被依法驳回起诉。《民法总则》第一百六十二条记载:“代理人在代理权限内,以被代理人名义实施民事法律行为,对被代理人发生效力”。被上诉人提供的授权委托书及案涉房产证书表明,案涉房产系蚌埠市投资集团所有,该公司与蚌埠投资集团房管经营有限公司均系独立法人,对外独立承担法律责任,蚌埠投资集团授权蚌埠投资集团房管经营有限公司将自己所有的房屋对外出租经营,收益归蚌埠投资集团所有。因此,上述二公司之间的关系明显符合民法总则规定的代理法律关系,本案原告应当是蚌埠投资集团而不是被上诉人,二审应当驳回其起诉。二、上诉人无支付租金的义务。首先,被上诉人在一审诉状中多处陈述不属实,没有正确陈述重要事实。庭审中,通过上诉人向被上诉人的发问及上诉人自行提供的其与物业公司共同发出的《联合通知》大概率可以证实,被上诉人联合物业公司从2019年10月至今故意给案涉房屋停水停电,致使上诉人无法正常开展经营业务。其次,由于上诉人无法正常使用案涉房屋,所有人员只能另择新办公地点,但所有办公设备、家具等物品均被强行扣留在案涉房屋,不得搬迁。被上诉人不准上诉人搬走,客观上造成了占用房屋的现象,以便继续计算租金,对此,庭审中被上诉人代理人也未明确否认。因此,上诉人虽然表面上签署了合同,但其意思表示并非真实,也未能正常使用房屋,该合同目的更是没有实现且存在被迫长期“挂房”的现象。因此,被上诉人收取租金的主张,于法无据,不应被支持。三、被上诉人主张租金明显过高。退一万步来说,即便需要支付租金,也应考虑到2020年新冠疫情的强烈影响,扣除部分月份。2020年1月底以来的疫情属于双方合同约定的不可抗力,由于疫情,上诉人无法开展业务,被上诉人在案件调解时也予以了认可,庭审中被上诉人代理人也未否认,因此,该部分租金应当予以扣除或减免。四、被上诉人主张违约金明显过高。《合同法》第三十九条:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。《合同法》第四十条:“格式条款具有本法第五十二条第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。通过庭审发问时被上诉人代理人的回答,以及在案合同编号,可以确定,本案双方签订合同为格式合同。被上诉人提供的格式合同中,无端约定了过高的违约金义务,限制、损害了上诉人的合法权益,违反了合同法的相关规定,且被上诉人未提供证据证明对相关条款进行了明确说明,因此本案中关于逾期付款高额违约金的约定是无效的。被上诉人主张的违约金占全年的租金比例高达15%以上,明显超出了原告可能产生的损失,法庭应当予以调整减低。综上,被上诉人一审起诉主体不适格,诉请缺乏事实及法律依据,请法庭依法驳回其起诉。 蚌投房管公司辩称，依据蚌投公司出具的委托书，其委托我方对案涉房屋进行经营管理，收取、追索租金等，而后我方也以自己的名义与上诉人签了租赁合同和补充协议，通过函件形式催要租金，由此表明我方是租赁合同的签订方，系整个交易过程的参与者，故我方是本案当事人，我方本次起诉也是在蚌投集团授权范围内实施的民事法律行为，我方是本案适格主体。上诉人具有支付租金的义务。本案中租赁合同签订后，上诉人占有使用了案涉房屋，其即具有支付租金的义务。上诉人称系被上诉人联合物业公司给案涉房屋停水停电，使上诉人无法正常开展经营活动，被上诉人强行扣留上诉人办公设备，不让其搬离，因其未提供证据证实，应当承担举证不能的责任，此外该陈述与事实不符。被上诉人仅具有交付案涉房屋的义务，水电费非被上诉人提供，被上诉人也不收取水电费，无权决定停水停电事宜，因上诉人违约在先，拖欠水电费，导致物业公司将其停水停电，该责任因由上诉人自行承担，上诉人不得因其自身违约责任导致的停水停电后果拒付租金。其次被上诉人也不存在不让上诉人搬离之行为，反而因上诉人拖欠房屋租金已久，被上诉人欲早日收回房屋。再次，系上诉人违反诚信原则，在蚌山区法院司法调解室与被上诉人达成调解协议、确定腾退房屋日期后，私自进行撤销，导致被上诉人至今未收回案涉房屋。因此在上诉人一直占有使用案涉房屋的情况下，被上诉人有权要求上诉人支付租金。对于本案的租金，因本案租赁合同及补充协议经上诉人与被上诉人签字盖章，该协议体现了双方之间的真实意思表示，协议中约定的房屋租金标准系经双方协商后确定的，因此上诉人应当按此约定缴纳租金。“新冠疫情”虽被确认为不可抗力事由，但减免租金被上诉人并不存在法定义务，只有在因受“新冠疫情”影响导致上诉人无法缴纳新冠疫情期间的租金时、在上诉人与被上诉人存在长期合作且无违约、无恶意拖欠费用，并经被上诉人同意的情况下，才可以减免租金。本案中，自租赁合同约定租期开始之日起，上诉人即分文未支付房屋租金，故其不属于必须给予帮助或扶持的情形，不符合要求减免租金等费用的条件。故本案被上诉人诉请不存在租金过高情况。关于违约金是否过高事宜。因租赁协议中有明确约定，违反协议时须按两个月标准支付违约金，可以看出在签订租赁协议时，上诉人对此违约责任是明确知晓并认可的，现上诉人违反合同约定，分文未付租金，一审判决上诉人按此标准承担违约责任具有合同依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，请法庭依法驳回上诉人诉请。 蚌投房管公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告间签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2.判令被告将租赁房屋腾空并交还原告；3.判令被告支付原告房屋租赁费174052元（自2019年7月1日起暂计算至2020年8月31日，实际应算至交还租赁房屋之日）、违约金23088元、滞纳金31185元（按月利率2%，自2019年7月12日起暂计算至2020年8月31日，实际应计算至租金支付之日），合计228325元；4.由被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：讼争房屋坐落于本市，产权人为蚌埠投资集团有限公司。2019年7月1日，蚌埠投资集团有限公司出具授权委托书，委托原告蚌投房管公司对投资大厦14层1402、1404、1406、1408、1410号房屋进行经营管理，包括但不限于对外出租、与承租人签订租赁合同、收取租金、追索租金等。2019年7月8日，原告蚌投房管公司与被告安徽经天纬地公司签订房屋租赁合同，约定由被告承租上述1402、1404、1406、1410号房屋用于办公使用，租赁期限自2019年7月1日至2020年6月30日，租金14653元／月（每月每平方米38元），先付款后用房，签订合同三日内支付一季度租金43959元，以后每季度末的十天前支付下季度租金。同时约定，欠租金十天或水电费用、中央空调使用费、物业管理费一个月的，出租方可解除合同并收回房屋，并追究承租方的违约责任。任何一方未履行合同任一条款均视为违约，违约方应向另一方支付相当于两个月租金的违约金，并赔偿由此产生的经济损失。承租方逾期交付租金的，出租方可以从逾期之日起每日按租金的千分之三加收滞纳金。2019年11月2日，双方签订补充协议一份，约定从2019年11月1日起因被告经营方面的原因，在原有租房合同的情况下，将1404号一大间退租，另增加1408号一小间，二间面积相差81.813平方米，经过调整后的建筑总面积为303.78平方米，月租金调整为11544元。2019年12月26日，原告联合蚌埠市置信物业有限公司向被告发出书面通知，载明欠付房租共计81700元、欠付物业费和水电费共计17991.29元。现因被告至今未能交纳房屋租金，原告为此诉讼来院。 一审法院认为，原告蚌投房管公司经产权人蚌埠投资集团有限公司授权委托与被告安徽经天纬地公司签订的房屋租赁合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。租赁期限届满，被告继续使用房屋，原告没有提出异议，双方间形成不定期租赁合同关系。现原告依约提供了租赁物，被告实际使用了租赁物，理应交纳相应的租赁费用。庭审中被告自认其在合同签订后至今未向原告交纳房屋租金，已构成违约，现原告据此要求解除合同、被告腾退房屋、支付租金并承担违约责任，于法有据，该院予以支持。关于原告主张的滞纳金，是在行政管理中相对人对违反行政管理的规定而承担的行政责任形式，不属于民事法律调整的范畴，该院不予支持。综上所述，对原告要求解除合同、被告腾退房屋、支付租金并承担违约责任的诉讼请求，其合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，遂判决：一、解除原告蚌埠投资集团房管经营有限公司、被告安徽经天纬地建设项目管理有限公司于2019年7月1日签订的《房屋租赁合同》及2019年11月2日签订的《房屋租赁合同补充协议》；二、被告安徽经天纬地建设项目管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于安徽省蚌埠市房屋腾退给原告蚌埠投资集团房管经营有限公司；三、被告安徽经天纬地建设项目管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告蚌埠投资集团房管经营有限公司房屋租金、占有使用费（按每月每平方米38元计算自2019年7月1日至实际交还租赁房屋之日）及违约金23088元；四、驳回原告蚌埠投资集团房管经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4725元，减半收取2363元，由被告负担，于本判决生效之日起七日内向该院交纳。 二审中，各方当事人均未提交新的证据，经审查，一审判决认定的案件事实清楚，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人安徽经天纬地公司与被上诉人蚌投房管公司签订了房屋租赁合同及补充协议，租赁房屋的产权人蚌埠投资集团有限公司授权委托蚌投房管公司出租房屋，受委托人蚌投房管公司在授权范围内以自己的名义签订租赁合同，交付租赁物，履行了合同约定的义务，安徽经天纬地公司选择与受委托人蚌投房管公司建立租赁合同关系，双方均具有履行该合同的能力，该合同依法具有法律效力，对本案双方当事人具有约束力，蚌投房管公司具有依约收取房屋租赁费用的权利。安徽经天纬地公司在疫情发生前已经存在违约行为，并存在持续违约的事实，现请求以疫情为由减免部分租赁费没有事实依据，依法不予支持。租赁合同内容系当事人之间逐条协商确定，关于违约责任亦没有不当之处，依法不予调整。蚌投房管公司向安徽经天纬地公司交付了房屋之后，日常运营管理工作并非蚌投房管公司行使，安徽经天纬地公司主张被禁止搬离没有事实依据，且即使搬离与依法解除租赁合同在是否继续支付后续租赁费方面亦不具有同等法律效力，故其请求少支付租赁费的理由不能成立，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4725元，由安徽经天纬地建设项目管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴公礼 审判员  胡松涛 审判员  石克链 二〇二一年二月一日 法官助理唐红艳 书记员赵玉青