河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终4030号上诉人（原审被告）：河南南凯置业有限公司，住所地舞钢市朱兰大道东段北侧（世纪花园**楼**），统一社会信用代码91410481664663050K。法定代表人：张振军，董事长。委托诉讼代理人：张玉红，女，河南南凯置业有限公司经理。委托诉讼代理人：李永成，河南广宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李英，男，1951年1月17日出生，汉族，住舞钢市。被上诉人（原审原告）：杨凤英，女，1963年12月17日出生，汉族，住舞钢市。原审被告：舞钢市糖业烟酒公司，住，住所地河南省舞钢市朱兰一社会信用代码91410481171950668G。法定代表人：可富宾，经理。上诉人河南南凯置业有限公司（以下简称南凯公司）因与被上诉人李英、杨凤英及原审被告舞钢市糖业烟酒公司（以下简称糖烟酒公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省舞钢市人民法院（2020）豫0481民初2565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人南凯公司的委托诉讼代理人张玉红、李永成，被上诉人李英、杨凤英，原审被告糖烟酒公司的法定代表人可富宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南凯公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李英、杨凤英的诉讼请求；2.李英、杨凤英承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、李英、杨凤英不是糖烟酒公司的职工，糖烟酒公司不认可李英有权分得拆迁补偿房屋。李英不是糖烟酒公司的职工，与糖烟酒公司不存在任何关系。案涉房屋是针对糖烟酒公司职工补偿安置房屋，具有一定福利性质，需以糖烟酒公司认可的职工身份为前提。二、糖烟酒公司现欲破产清算，已暂停办理一切办证手续。糖烟酒公司系国有企业，原法定代表人在任期间，公司很多业务办理不规范。加上经营不善，现其公司正申请破产清算。案涉房屋作为集体财产，需要经公司核算后统一处置。为此糖烟酒公司于2020年9月20日向南凯公司发出通知，停止办理一切手续和证件。如果现在为其办理过户手续，势必会损害集体利益，还有可能造成国有资产流失。三、南凯公司不是案涉房屋买卖合同的相对方，不应无条件配合李英、杨凤英办理相关手续。案涉房屋系糖烟酒公司的拆迁安置房，南凯公司直接针对的是糖烟酒公司，并不针对职工个人。南凯公司与李英、杨凤英之间并未签订房屋买卖合同，双方无合同法上的权利义务关系。现糖烟酒公司明确通知南凯公司暂停办理手续，南凯公司应当按照协议相对人的要求暂停办理，不应无条件配合其办理相关手续。李英、杨凤英辩称，李英、杨凤英是否有权获得补偿安置房不是南凯公司的管辖范围，其也无权干涉，南凯公司的上诉理由不成立。李英、杨凤英是否应该获得补偿安置房应该依据糖烟酒公司与李英所签订的协议书、承诺保证书、司法公证书及补充变更协议来认定。李英是否是糖烟酒公司的职工不影响其获得补偿安置房的权益，如果糖烟酒公司职工的住房没有被拆迁，其也无权获得补偿安置房。补偿安置房针对的是当时住房被拆迁的住户，不存在任何福利性质。舞钢市人民法院（2017）豫0481民初772号民事判决认定案涉房屋归李英使用收益，平顶山中院（2017）豫04民终3703号民事判决再次确认了这一事实，本案应当认定。综上，南凯公司的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。糖烟酒公司述称，同南凯公司的上诉意见。李英、杨凤英向一审法院起诉请求：1.依法判令南凯公司、糖烟酒公司协助李英、杨凤英办理舞钢市××“世纪花园”小区××楼东单元××楼西户和2号楼东单元三楼西户两套房屋的不动产登记证件；2.南凯公司、糖烟酒公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：李英与杨凤英系夫妻关系，李英为糖烟酒公司职工，二人居住于该公司原平房家属院。2007年4月4日李英与糖烟酒公司签订协议一份，约定公司将原平房家属楼所有房屋就地拆除，拟建两栋职工住宅楼，并约定糖烟酒公司负责为李英安排新房。同日，糖烟酒公司向李英出具了《承诺保证书》一份，约定将李英安置到2号楼东单元二楼西户。2008年11月21日，糖烟酒公司与南凯公司签订协议书一份，约定与南凯公司合作，拆除原平房家属楼建造职工住宅楼，南凯公司按糖烟酒公司与原住户签订的协议无偿补偿给原住户房屋，工程交付使用后，南凯公司负责办理房产总证，办理分户证费用由原住房户自理。2012年6月29日，南凯公司与糖烟酒公司进行了补偿安置房住房的钥匙交接手续，后糖烟酒公司将安置房交付给相应权利人，李英、杨凤英取得了《承诺保证书》中约定的2号楼东单元二楼西户房屋并入住。2020年4月21日，糖烟酒公司向李英出具证明一份，内容为“朱兰世纪花园小区（原糖烟酒公司家属院）2号楼东单元二楼西户的房屋是拆迁赔偿户李英家的房屋，同意办理不动产登记，特此证明”。2020年9月20日，糖烟酒公司又向南凯公司发送通知一份，内容为：“舞钢市糖业烟酒公司现正步入破产程序，已成立了破产领导工作组，经工作组研究决定：原您公司补偿给我公司贰仟伍佰平方的住房面积，属我公司集体财产，无论任何人，凭任何手续、证件等，都不能办理房产证。待公司破产纠正审核后，是否办理，另行通知！”后李英、杨凤英要求南凯公司协助办理不动产权登记，南凯公司不予配合，双方发生纠纷，李英、杨凤英诉至法院。一审另查明，本案所涉住宅楼坐落于舞钢市××大道东段北侧（世纪花园2#楼）东单元二楼西户为204号房，三楼西户为304号房。截至目前，糖烟酒公司尚未正式进入破产程序。一审法院认为，李英、杨凤英因补偿安置取得南凯公司开发的朱兰世纪花园小区2号楼东单元二楼西户204号的房屋，南凯公司与糖烟酒公司签订的协议书也约定了“乙方（南凯公司）无偿给甲方（糖烟酒公司）原住户按原公司补偿所签协议执行”，办理不动产登记是交付房屋（物权）的应有之义，因此，对李英、杨凤英要求南凯公司协助办理朱兰世纪花园小区2号楼东单元二楼西户不动产登记的诉讼请求，于法有据，应予以支持。南凯公司辩称其公司被立案侦查、财产被冻结，但南凯公司法人主体未消灭，仍应履行民事义务，因此对南凯公司的该项辩称不予采信。糖烟酒公司辩称公司已经在申请破产，公司财产应予冻结，但截至目前，糖烟酒公司尚未进入破产程序，其自认为的“财产应予冻结”不能对抗应当履行的义务，因此，对糖烟酒公司的该辩称理由，应不予采信。关于李英、杨凤英要求办理2号楼东单元三楼西户房屋的诉讼请求，根据李英、杨凤英提交的证据，该房屋是其从翟敏捷（音）处取得，南凯公司不是李英、杨凤英与翟敏捷（音）房屋买卖合同的相对方，现南凯公司不认可与其二人办理不动产登记，因此，对李英、杨凤英关于要求南凯公司协助办理2号楼东单元三楼西户房屋的诉讼请求，应不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、河南南凯置业有限公司于判决生效之日起十日内协助李英、杨凤英办理位于舞钢市××“世纪花园”小区××楼东单元××楼西户【即舞钢市××大道东段北侧（世纪花园2#楼）东单元二楼西户204号房】房屋的不动产登记证件；二、驳回李英、杨凤英的其他诉讼请求。案件受理费100元，由李英、杨凤英负担50元，南凯公司负担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明：2006年12月16日，糖烟酒公司（甲方）与包括本案李英在内的21户（乙方）签订《协议书》一份，内容为：“根据上级有关文件精神，未解决公司及职工的住房实际问题，甲、乙双方将将糖烟酒公司原平房家属院（21户）所有房屋就地拆除，拟建两栋职工住宅楼。……一、甲方负责将乙方（内部职工）原实际住房面积降20%换取新建实际住房面积，（外部职工）实际住房面积降50%换取新建实际住房面积，其余多出住房面积1—6楼乙方按每平方米平均价1100元支付甲方（建筑方）。二、乙方自签订此协议之日起40日内，自行安排住房，不得以任何理由拒绝搬迁并搬迁完毕。乙方自搬迁完毕之日甲方一次性支付乙方住房安置补助费2000元整。三、甲方负责乙方新房楼层安排（老同志一楼至二楼），年轻同志（五楼），乙方（内部职工）如果自愿要六楼，按市场收房价每㎡降240元，要五楼按市场售房价每㎡降200元。四、甲方拆旧建新施工工期为13个月，如果遇到特殊不可抗拒的原因外（如地震、城建整体搬迁等），施工工期超过13个月后甲方愿按比例再次给予乙方住房安置补助费。如因甲方（建筑方）原因影响工期的，甲方（建筑方）愿适当给予乙方补偿。五、该工程交付使用后，甲方负责办理房产总证，费用由甲方（建筑方）自理。办理分户证费用，由乙方自理。水、电、路三通，水表、电表分户及物业管理按国家有关规定执行。六、甲方保证该工程质量。如因质量问题所造成的损失，由甲方（建筑方）承担相关责任……十、此协议甲、乙双方（经公证处公证）签字（盖章）之日起生效。”2007年4月4日，糖烟酒公司与本案李英签署《承诺保证书》一份，约定：“为了保证原平房家属院住户的合法权益，为解除原住户的后顾之忧，以人为本，构件和谐社会，在原协议书的基础上，特作以下承诺保证：1.原平房院住户，经房产主管部门的实地测量计算出原住房实际面积为（70.32㎡）降20%补偿新房面积为（56.256㎡）所补偿新房面积不再付款，为原住户所有，超出面积按1-6楼的平均价，每㎡按1100元支付（甲方），付款时间为：新房基础出地面一次性支付。2.原平房住户新房安置单元楼层（李英）为2号楼东单元2楼层西。备注138.5㎡……”。2007年4月11日，舞钢市公证处出具公证书，对2006年12月16日糖烟酒公司与包括本案李英在内的21户签订的《协议书》进行了公证。2008年11月21日，糖烟酒公司（甲方）与南凯置业公司（乙方）签订《协议书》一份，内容为:“根据上级有关文件精神，为解决公司及职工的住房实际困难，甲乙双方本着平等、自愿和协商的原则，由公司班子研究决定，并经职工代表讨论通过，将原烟酒平房家属西院（22户）所在房屋就地拆除，与南凯置业公司合作拟建叁栋职工住宅楼。为了明确甲乙双方的权利义务，并兼顾甲乙双方的权益，特签订本协议。具体协议条款如下：一、将朱兰大道东段路北原烟酒公司西家属院的土地证交与乙方，由乙方办理建房的一切涉及手续，费用自理。甲方协助乙方并提供印章、证明等，做好三通一平旧房拆除、住房搬迁的一切工作。二、工程开工之日起，工期一年半。乙方无偿给甲方原住户按原公司补偿所签协议执行，超出部分按1100元/㎡的价位由各住户补偿给乙方。职工补偿房屋位置定于一号楼二至四楼。如内部在册职工购买新房乙方每平方按市场价优惠100元优先职工购买。补偿住房的职工自愿要六至七楼按市场价每平方米优惠200元。……四、该工程交付使用后，乙方负责办理房产证，费用自理，办理分户证费用由原住户自理。水、电、路三通，水表、电表分户及物业管理等按国家有关规定执行……”。2010年9月12日，糖烟酒公司与李英签订《补充变更协议》内容为：“根据2007年糖烟酒公司旧房改建拆迁户与糖烟酒公司及舞阳隆盛建筑公司有限公司所签订的‘协议’及‘补充协议书’的有关条款，现改由南凯公司履行有关条款内容，继续履行1比1.2的赔偿标准。为进一步落实好此项工作，特补充变更协议如下：××同志住房安置于变更为一号楼东单元四层西户，建筑面积约为113平方米。”2010年9月18日，南凯置业公司向李英出具手续，同意李英将应得的一号楼东单元二层西户房屋调换为二号楼东单元二楼西户（即该案诉争的房屋）。李英称其自2012年起在案涉房屋居住至今。另查明，在李英起诉被告张桂兰、第三人糖烟酒公司、南凯公司第三人撤销之诉纠纷一案中，经一、二审审理，我院最终作出（2017）豫04民终3703号民事判决，该判决“本院认为”部分内容如下：“为解决职工住房问题，糖烟酒公司与原家属院住户签订房屋拆迁协议，后根据拆迁建房实际，糖烟酒公司又分别与住户签订了补充变更协议。其中，张桂兰与糖烟酒公司所签的变更补充协议显示张桂兰安置房为1号楼中单位2层独户，尽管糖烟酒公司原法定代表人汤俊生承诺将张桂兰的该安置房调换为2号楼东单元2楼西户，但糖烟酒公司和汤俊生已出具声明表示该调房承诺无效。而李英与糖烟酒公司所签的补充变更协议显示李英安置房为1号楼东单位2层西户，南凯置业公司补偿的23套房屋中包含1号楼中单位2层独户，不包含1号楼东单位2层西户，结合李英提供的南凯置业公司同意调房的手续，以及糖烟酒公司将2号楼东单元2楼西户房屋交付李英后，李英居住至今的事实，足以认定争议房屋系李英用其所分房屋与南凯置业公司通过调换房屋合法所得。张桂兰要求糖烟酒公司交付争议房屋，实则已经无法履行，舞钢市人民法院（2015)舞民初字第362号民事判决，以糖烟酒公司应当按照约定履行交付义务为由，判令糖烟酒公司将涉案2号楼东单元2楼西户住房一套交付给张桂兰，实属不当，损害了李英的民事权益。一审判决撤销舞钢市人民法院（2015)舞民初字第362号民事判决并判决该2号楼东单元2楼西户住房归李英使用、受益，符合本案实际，应予以确认”。以上事实由当事人提供的协议书、承诺保证书、本院（2017）豫04民终3703号民事判决书等证据材料在卷佐证。二审查明的其他事实与一审认定的事实相一致。本院认为，本案当事人在二审中的争议焦点为：一、南凯公司上诉所称糖烟酒公司不认可李英分得房屋的理由是否成立；二、南凯公司上诉所称为李英、杨凤英二人办理过户登记会损害糖烟酒公司利益的理由是否成立；三、南凯公司是否应协助办理不动产登记。首先，关于南凯公司上诉所称糖烟酒公司不认可李英分得房屋的理由是否成立的问题。李英提供的其与糖烟酒公司于2007年4月4日签订的《协议书》、糖烟酒公司为李英出具的《承诺保证书》、2010年9月12日《补充变更协议》，以及2011年9月16日糖烟酒公司出具的声明等书面证据，均加盖有糖烟酒公司的印章，可以证明因李英原居住的平房拆除，糖烟酒公司负有按照约定向李英交付新房的义务。而且在李英起诉被告张桂兰、第三人糖烟酒公司、南凯公司第三人撤销之诉纠纷一案中，经一、二审审理，本院作出（2017）豫04民终3703号民事终审判决，确认了案涉房屋系李英用其所分得房屋与南凯置业公司通过调换合法所得，并确认了案涉房屋归李英使用、收益。并且在该案中，糖烟酒公司、南凯公司均参加了诉讼，对该案的处理并未提出异议。而且在本案一审法院判令南凯公司协助李英、杨凤英办理不动产登记的情况下，糖烟酒公司也未提出上诉。因此，南凯公司上诉所称糖烟酒公司不认可李英分得房屋的理由是不能成立的。从上述书面材料内容看，本案性质上应当属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，一审将本案定性为买卖合同纠纷欠妥，应予以纠正。其次，关于南凯公司上诉所称为李英、杨凤英二人办理过户登记会损害糖烟酒公司利益的理由是否成立的问题。从李英与糖烟酒公司于2007年4月4日签订的《协议书》、《承诺保证书》所约定的内容看，李英与糖烟酒公司之间构成拆迁安置补偿合同关系，糖烟酒公司为解决职工住房在拆除原职工平房家属院的同时，负有按照约定向被拆迁户李英补偿新房的义务。案涉房屋于2012年就交付给李英居住至今，在被拆迁人李英依照约定分得案涉房屋并居住多年，且糖烟酒公司在本案中没有提出上诉的情况下，南凯公司上诉称为李英、杨凤英二人办理过户登记会损害糖烟酒公司利益的理由不能成立。第三，南凯公司是否应协助办理不动产登记。糖烟酒公司与李英于2007年签订的协议约定糖烟酒公司有负责办理房产总证的义务。糖烟酒公司与南凯公司于2008年11月21日签订的协议约定由南凯公司负责办理房产总证，办理分户证费用由原住户自理。目前案涉房屋已登记在南凯公司名下，李英在合法取得案涉房屋的情况下，南凯公司作为登记的权利人应当协助李英办理不动产登记。结合以上情况，南凯公司上诉所称其不应协助李英、杨凤英办理不动产登记的理由亦不能成立。综上所述，河南南凯置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人河南南凯置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李双双审判员  李 洁审判员  李泉钦二〇二一年二月八日法官助理张立永书记员薛梦杰