沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初5425号原告刘大千。被告沈阳温州城商业管理有限公司.法定代表人张国华，该公司总经理。委托代理人王涌，辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。委托代理人张伟，辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。被告沈阳百年城商业房地产开发有限公司.法定代表人张国华，该公司总经理。委托代理人王涌，辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。委托代理人张伟，辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。原告刘大千与被告沈阳温州城商业管理有限公司（以下简称温州城公司）、沈阳百年城商业房地产开发有限公司（以下简称百年城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭玲适用简易程序于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告刘大千、被告温州城公司及被告百年城公司共同委托代理人王涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘大千诉称：原告于2009年10月购置了位于沈阳市和平区民族南街“沈阳温州城”项目B座4层129号房屋，价值180,180元，并与二被告于2011年7月6日签订三方委托协议，将原告购买的房屋委托沈阳温州城物业管理有限公司代为出租，并由百年城公司对该协议项下沈阳温州城物业管理有限公司支付租金的义务向原告承担保证责任。依据协议，沈阳温州城物业管理有限公司应于每年11月11日起一个月内向原告支付租金，金额为房屋总价款的8%及委托期内第四年起租金超出房屋总价款8%部分的80%。但沈阳温州城物业管理有限公司至今未支付原告2015年11月11日至2016年11月10日租金，原告多次催促被告均未收到租金，期间百年城公司也未尽到其担保义务。此外，自2012年11月11日起，二被告已连续多年未能在协议约定期限内支付被告租金，且未予支付逾期违约金，原告认为二被告已丧失继续履行该委托协议的能力及意愿。二被告未能如约及时支付租金及逾期违约金，应付纠纷全部责任。根据《中华人民共和国合同法》的规定，请求判令：1、二被告支付原告2015年11月11日至2016年11月10日租金16,290.18元；2、二被告支付原告自2015年11月12日至支付租金之日的逾期违约金，以及自2012年11月11日至2015年11月10日三年间的逾期违约金共计2,000元；3、终止原告与二被告之间签订的委托协议；4、二被告承担本次诉讼所产生全部费用。被告温州城公司辩称：原告所述欠款属实，我方申请对此案进行调解，欠款金额为16,290.18元（税前），于2016年7月31日前一次性给付原告，违约金不同意给付。本案未达到解除协议条件，不同意解除委托协议。被告百年城公司答辩意见与被告温州城公司答辩意见一致。经审理查明：原告刘大千（甲方）与被告温州城公司（乙方）、被告百年城公司（丙方）签订《商品房买卖合同》（签约时间未注明），约定原告购买被告百年城公司开发建设的位于沈阳市和平区民族南街X甲3号B座4层129号房屋，套内建筑面积为9.1平方米，房屋总价为180,180元，被告百年城公司应于2010年5月31日前将符合约定标准的商品房交付原告。双方另签订《委托协议》（签约时间未注明）一份，约定甲方委托乙方代为出租上述房屋，委托期限为十二年，自甲方交付房屋之日起开始计算。委托期限第一至第三年，乙方保证甲方按该房屋总价款的8%标准收取租金，实际租金低于前述标准的，乙方负责补足。委托期限第四年起，乙方保证甲方按该房屋总价款的8%标准收取租金，实际租金低于前述标准乙方负责补足；实际租金高于前述标准，超出部分的80%归甲方所有，20%归乙方所有。协议约定除第一年度外，其余年度租金乙方于每租赁期开始后一个月内按协议约定的租金标准支付给甲方。丙方对该协议项下乙方支付租金的义务向甲方承担保证责任。另约定，乙方若未按本协议约定的时间向甲方支付违约金，每逾期一日，乙方按应付金额以银行同期贷款利率标准承担逾期违约金。另查明，2011年7月6日，原告刘大千（甲方）与被告百年城公司签订《补充协议》一份，约定将双方《商品房买卖合同》第八条约定的涉案房屋交付期限2010年5月31日前变更为2010年11月11日，原告于2010年11月11日交付房屋。再查明，2015年11月11日至2016年11月10日期间的租金16,290.18元被告温州城公司尚未支付原告。2012年11月11日至2013年11月10日租金被告温州城公司支付于2013年1月7日，2013年11月11日至2014年11月10日租金被告温州城公司支付于2014年4月14日，2014年11月11日至2015年11月10日租金被告温州城公司支付于2015年2月3日。又查明，2012年8月23日，原温州城物业管理有限公司更名为温州城商业管理有限公司。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》复印件、《委托协议》复印件、《补充协议》复印件、卡账户交易明细复印件等证据及当事人当庭陈述笔录在卷为证，经审查质证，本院予以确认。本院认为：原、被告三方签订的《委托协议》系三方真实意思表示，不违反有关法律、法规的禁止性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于2015年11月11日至2016年11月10日期间租金的给付及违约金的计算问题。依照该协议关于租金支付的约定，2015年11月11日至2016年11月10日期间的租金，被告温州城公司最迟应于2015年12月10日支付原告，但被告至今未履行该部分租金给付义务，故原告依据协议约定主张欠付租金16,290.18元及逾期支付租金违约金的主张，本院予以支持，逾期违约金应以16,290.18元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年12月11日起计算至实际给付之日，被告百年城公司应按委托协议第九条之约定，承担连带责任。关于2012年11月11日至2015年11月10日的逾期支付租金违约金问题。原告2014年11月11日至2015年11月10日租金最后支付期限为2015年12月10日，违约金应自2015年12月11日计算至租金实际支付日即2015年2月3日，原告对该期间内逾期租金违约金的请求已超过1年的诉讼时效；同理，原告对2012年11月11日至2014年11月10日的逾期租金违约金的请求亦均已超过1年的诉讼时效，故对于原告刘大千要求二被告履行2012年11月11日至2015年11月10日期间的逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原、被告签订的《委托协议》是否应解除的问题。被告温州城公司虽存在延期支付租金的情况，但《委托协议》中并未约定将延期支付租金作为合同解除条件，原告亦未举证证明被告到期未支付租金情况出现后，在原告指定合理期限内仍未支付租金，且被告在庭审中明确表示愿意向原告支付租金，其违约情形并不能导致合同目的不能实现，故原告刘大千关于解除与二被告签订的《委托协议》的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳温州城商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘大千支付自2015年11月11日至2016年11月10日期间的房屋租金16,290.18元（税前）；二、被告沈阳温州城商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘大千支付自2015年11月11日至2016年11月10日期间的逾期租金违约金，违约金计算方式为：以16,290.18元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年12月11日计算至实际给付之日；三、被告沈阳百年城商业房地产开发有限公司对被告沈阳温州城商业管理有限公司上述金钱给付义务承担连带责任；四、驳回原告刘大千的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费129元（原告已预交），由被告沈阳温州城商业管理有限公司、沈阳百年城商业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员  郭玲二〇一六年七月十九日书 记 员  王露本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。