广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终7036号上诉人（原审被告）：广州城西房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：汤小晋，职务：董事长。委托代理人：刘杨红、罗明霞，广东德能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭考铭，住广州市黄浦区。委托代理人：王欢、李栋，广东岭南律师事务所律师。上诉人广州城西房地产开发有限公司(以下简称城西公司)因与被上诉人彭考铭商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2645号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年10月13日，彭考铭（乙方、买方）与城西公司（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买广州市越秀区共和路68号编号为56、58的土地上甲方投资建设的东山领汇广场商业住宅综合楼第61号幢25层2503房，房屋地址为越秀区中山一路61号（A栋）2503房，建筑面积共104.86平方米，其中套内建筑面积83.55平方米，共有分摊面积约21.31平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米36692.96元，总金额共3065697元；付款方式为按揭贷款方式付款，其中首期款自本预售合同网上签订之日起1日内，支付全部房价款的50.09%，金额1535697元，除首期款外，剩余房款金额1530000元须于2010年10月14日前办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应当在2012年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应在商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料；甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任；如因甲方未履行相关义务造成乙方不能在上述约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等。该合同附件七为补充协议，双方约定：如乙方未按照合同及本补充协议约定支付房价款及相关费用，甲方有权顺延办理交楼及产权登记手续，且被视为乙方原因未能按期交付；如因乙方原因造成的延期交楼及产权登记，甲方无需书面告知乙方。如遇特殊原因，甲方可以延期交楼：1、遭遇不可抗力；2、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；3政府部门对验收及市政配套、安装之延误（须由有关职能部门确认）。双方同意合同及其附件、本协议中的“不可抗力”是指由于人力不能预见、不能避免、不能抗拒和不能克服的自然原因或社会原因，包括但不限于下列情形：（1）异常天气、异常地质状况或自然灾害，包括但不限于地震、塌方、火灾、水灾、雪灾、暴风雨、发现文物遗址等；（2）发生任何不可抗拒的社会灾难或事件，包括但不限于战争、封锁、罢工、骚乱、疫病或其他传染病等；（3）为遵守、配合法律、法规、技术规范、标准或政策的变化和要求而引致的延误；（4）政府规划变更、征收、征用等行政强制行为、相关主管部门、公用事业企业单位原因导致的延误、误差等非甲方所能预见、控制并可避免的事件；甲方因不可抗力影响义务履行，并在不可抗力情形结束后180天内通知乙方的，甲方有权根据受不可抗力影响的期间相应顺延相应义务履行期限。办理房产证前，乙方有义务主动提供全部购房发票及税务发票，并付清所需的各项费用，若因乙方提供资料不及时或者提供资料不齐全的，责任由乙方承担等。合同签订后，彭考铭已向城西公司支付了合同约定的购房款3065697元。2013年7月15日，城西公司向广州市房地产交易登记中心缴交资料，申请办理广州市越秀区中山一路59、61、63号房屋的初始登记（合共325宗）。广州市房地产交易登记中心向城西公司开具《收件收据》，并注明该收据仅为以预处理凭证，不产生正式《受理回执》之效力等。2014年1月7日，广州市房地产交易登记中心向城西公司发出《广州市房地产初始登记告知书》，内容为城西公司申请的位于广州市越秀区中山一路59、61号房屋的初始登记，经审核，根据相关规定，已核准登记等。2014年1月17日，城西公司向彭考铭寄送《办理通知》，要求彭考铭在2014年1月27日之前将办证所需资料及其他办证相关费用（详见附件），包括：第一步：办理房屋面积补差（若已办理补差或无需补差的客户无需此步骤），第二步：缴纳契税（办理地点：广州市珠江新城华就路31号市房地产交易登记中心二楼54号-62窗口），第三步：提交办理房产证资料（详见附件）等。2014年2月24日，城西公司向彭考铭开具《收取东山领汇广场业主办证资料凭条》，内容为：我司于2014年2月24日收到阁下交来的办理东山领汇广场61号2503单元房地产权属证明的相关资料。2014年2月17日，城西公司向彭考铭开具发票，证明已收取彭考铭支付的超面积售房款22016元。2014年2月24日，广州市越秀区地方税务局向彭考铭开具《税收缴款书》，证明已收取彭考铭支付的买卖涉讼房屋的契税92631.39元。2014年4月8日，广州市国土资源和房屋管理局将涉讼房屋的所有权登记在彭考铭名下。2015年11月27日，彭考铭向原审法院提起本案诉讼，请求判令：城西公司承担迟延办理房地产契证的责任，立即向彭考铭支付逾期办证违约金（自2013年11月27日起至2014年4月8日止，每日按房价款3087713元的0.05%计付）。城西公司原审辩称：不同意彭考铭的诉讼请求。理由如下：一、彭考铭于2015年11月27日向法院起诉，要求城西公司支付逾期办证违约金，其中2013年11月28日之前的诉讼请求已经超过诉讼时效，请法院依法驳回。城西公司于2014年1月通知彭考铭于2014年1月27日前提交办证所需资料，彭考铭迟至2014年2月24日才向彭考铭提交相关资料，该段期间属于彭考铭的原因延误办证，不应由彭考铭承担违约责任。二、本案逾期办证不是因为城西公司未履行相关义务所造成，城西公司已经按照合同约定及时向政府办证部门提出确权和缮证申请，故城西公司不承担非因城西公司原因导致的逾期办证违约责任。城西公司于2013年7月15日向广州市房地产交易登记中心提交了办理房地产权初始登记申请并受理，根据相关规定，本项目的房屋所有权初始登记最迟应在2013年8月26日办妥，但房管部门实际在2014年1月7日才核准初始登记，迟延91个工作日。城西公司在2014年1月7日取得房管部门发出的《广州市房地产初始登记告知书》后，于2014年3月5日办妥房地产权证。三、城西公司向交登中心申请办理涉讼楼宇房屋产权初始登记是2013年7月15日，虽交登中心称当日开具的收件收据不产生受理回执的法律效力，但交登中心依法应在五日内向城西公司发出受理回执或者补正要求，根据规定，凡逾期告知的，收到申请登记材料日即为受理日，所以7月15日就是受理日，而不是交登中心认为的8月8日。越秀区法院因另案诉讼需要，向交登中心发出《协助调查函》，2014年6月12日广州市房地产交易中心作出《关于[2014]穗越法民三初字第617-623号的复函》，从该复函中得知上述规定，即依法交登中心应在7月20日向城西公司发出受理回执或补正要求，但该中心实际在7月29日才向城西公司发出更正后的《收费明细表》（城西公司在8月6日完成缴费，历时8天），8月8日才发出受理回执，已经超过规定的告知时间，因此办理产权登记的受理时间按照规定仍应以7月15日为准。四、按照规定，交登中心7月15日受理产权登记申请后，应在30个工作日内完成登记手续，即最迟应在2013年8月26日完成登记。期间，确因城西公司补正资料导致延误办证时间38天，即使属于城西公司原因，其余延迟时间则属于交登中心办理延迟，不属于城西公司原因，按照房屋买卖合同约定，城西公司无需就此承担逾期办证违约责任。根据相关规定，交登中心实际在2014年1月7日核准初始登记，已逾期67个工作日。五、城西公司从房管部门核准初始登记到房产证办出，前后时间为25个工作日，本案中如果不是因为房管部门延迟核准初始登记，从7月15日交登中心受理至10月3日完成登记，再增加25个工作日缮证时间，城西公司也完全可以在2013年11月7日为彭考铭办妥房产证，而根据买卖合同约定，城西公司应在2013年11月26日前为彭考铭办妥房产证，故本案确非因城西公司未履行相关义务导致逾期办证。六、退一步来说，即使按照交登中心复函所认的2013年8月8日为受理城西公司产权登记日期，逾期办证主要也不是城西公司原因所致。交登中心两次发出《补正资料通知》，但显然违反了规定的一次性告知的要求，第二次补正内容为非产权登记法定要求的交登中心与政府其他机构间的发函沟通，不属于法定的可不计算在登记期限内的时间，故城西公司只认可首次补正资料时间（38天）为城西公司原因。即使房管部门要求城西公司补充办证资料，在补充资料期间不计入办证期限，在城西公司按规定补充资料户，其余延迟时间属于交登中心办理延迟，不属于城西公司原因，根据合同约定城西公司无需就此承担逾期办证违约责任。七、由于政府部门逾期确权原因导致办证延误，已完全超出城西公司可以预见的时间，亦根本超越城西公司能力控制范围，属于法律规定及双方合同约定的“不可抗力”的范畴，城西公司应依法免除承担违约责任。八、本案合同所约定的逾期违约金标准明显高于彭考铭的实际损失，应予以合理调整为同期同类贷款利率。在原审法院此前已审结的另案中，就城西公司认为是房管部门的原因导致其迟延办证的问题，原审法院曾致函广州市房地产交易登记中心予以协助调查。该中心向原审法院复函称：城西公司于2013年7月15日申办初始登记，因属批量案件（共300多宗），我中心出具了《收件收据》，并注明此收据仅为预处理凭证，不产生正式《受理回执》之效力；预处理期间，因项目测绘数据有误，由城西公司向有关部门调整完善测绘数据；7月29日，我中心向城西公司发出登记费《收费明细表》；8月6日，城西公司完成登记费缴费程序；8月8日，我中心以13登记01435123-01435436、01435521-01435534号案立案受理并出具《受理回执》，该批案件的登记申请事项自始正式受理；我中心经审核发现该批案件存在如下问题：一是61号7-20、22-35层03房入户花园斜线部分超出竣工图范围1.3413平方米；二是缺少总平面图和《项目情况对照表》；因此我中心于9月3日向城西公司出具《补正资料通知书》，要求在10个工作日内补充资料。10月11日，城西公司补充相关资料，并以《具结书》说明对上述超出竣工图范围的部分入户花园（建筑面积共18.7782平方米）暂不申请办理产权登记，我中心随即启动该批案件的登记审核程序。鉴于超出竣工图部分面积较少，从对申请人负责、避免产生后续小业主购房合同纠纷的角度考虑，我中心决定发函征询规划部门意见。在此期间，城西公司代理人要求先与市规划局协调后再由我中心发函征询。11月19日，我中心就上述事项再次向城西公司出具《补正资料通知书》，城西公司代理人于11月20日签收。12月27日，市规划局越秀分局通过文件交换方式，以《关于中山一路61号地段商业住宅综合楼规划意见的复函》函复我中心明确，该综合楼“实测面积比规划验收测量面积共增加18.7796平方米……你中心可按《房屋面积测量成果报告书》该部分的实测图纸办理相关确权手续。”我中心据此再次启动该批案件的审核程序。2014年1月7日，我中心核准该批案件的初始登记。综上，我中心依法办理越秀区中山一路59、61、63号初始登记案，不存在城西公司所指延迟91个工作日的情形等。该复函附件4为广州市规划局越秀分局于2013年12月27日作出的《关于中山一路61号地段商业住宅综合楼规划意见的复函》，主要内容为据广州市房地产测绘院《房屋面积测量成果报告书》，建设单位在规划验收后该工程商业住宅综合楼第7至20层、第22至35层的A栋A3单元原报建审批花池自行调整为入户花园，实测面积比规划验收测量面积共增加18.7796平方米；鉴于上述自行调整部分与整体外立面相协调，对城市规划没有影响，你中心可按《房屋面积测量成果报告书》该部分的实测图纸办理相关确权手续等。在本案原审庭审过程中，彭考铭、城西公司双方确认城西公司已于2013年1月18日将涉讼房屋交付给彭考铭，并确认城西公司为彭考铭办理《房地产权证》期限届满之日为2013年11月26日。原审法院认为：彭考铭、城西公司自愿签订的《商品房预售合同》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性性规定，为有效合同，双方均应依约履行。关于房管部门审批延迟期间应否在城西公司迟延办证的期间内扣减的问题。虽然城西公司于2013年7月15日向房地产登记部门递交了办理涉案房屋的初始登记申请，但是根据市房地产交易中心的复函内容来看，相关行政部门“审批时间延迟”的主要原因为：预处理期间因项目测绘数据有误需由城西公司向有关部门调整完善、部分户型入户花园斜线部分超出竣工图范围、缺少总平面图和《项目情况对照表》等，上述导致行政部门审批时间延迟的情形并不属于不可抗力，亦不属于合同约定的城西公司可免除违约责任的事由，城西公司主张应扣减房管部门审批延迟的期间依据不足，原审法院不予支持。依照合同约定，城西公司应在房屋交付使用之日起210个工作日内为彭考铭办理涉讼房屋的《房地产权证》，但实际迟至2014年2月17日，房管部门才将涉讼房屋的所有权登记在彭考铭名下。城西公司的行为已构成违约，应依约向彭考铭承担违约责任。但彭考铭于2015年11月27日向原审法院起诉，且未能提供证据证明在本案起诉前曾某西公司主张支付逾期办证违约金，故其主张2013年11月27日前的逾期办证违约金已超过法律规定的诉讼时效期间。另城西公司已于2014年1月通知彭考铭于2014年1月27日前补缴面积差购房款及缴纳契税等，但彭考铭迟至2015年2月17日才向城西公司补缴面积差购房款，至2015年2月24日才向税务部门缴纳契税并向城西公司提交办证所需资料，根据补充协议的约定，办理房产证前，彭考铭有义务主动提供全部购房发票及税务发票，并付清所需的各项费用，若因彭考铭提供资料不及时或者提供资料不齐全的，责任由彭考铭承担。故2014年1月28日至2014年2月24日期间的逾期办证违约责任，应由彭考铭自行承担。综上，对彭考铭主张自2013年11月28日起至2014年1月27日止、自2014年2月25日起至2014年4月8日止的逾期办证违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。其中，各段期间的违约金计算基数应以彭考铭当时已支付的购房款数额为准。关于合同约定的逾期办证违约金标准是否过高的问题。根据涉案《商品房预售合同》的约定，城西公司应当自逾期之日的次日起至彭考铭实际取得《房地产权证》之日止，每日按涉案房屋总价款0.05%的标准向彭考铭支付违约金。该合同由城西公司提供，是广州市国土资源和房屋管理局制订的范本，逾期办证违约金并无超出合同约定，城西公司关于违约金标准过高的主张依据不足，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2016年3月15日作出如下判决：一、被告广州城西房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起7日内向原告彭考铭支付逾期办理《房地产权证》的违约金（从2013年11月28日起至2014年1月27日止，每日按3065697元的0.05%计付；从2014年2月25日起至2014年4月8日止，每日按3087713元的0.05%计付）。二、驳回原告彭考铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4380元，由原告彭考铭负担880元，由被告广州城西房地产开发有限公司负担3500元。判后，上诉人城西公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、我司提交申请后，广州市房地产交易登记中心未按规定时间办理初始登记手续导致我司办证延迟，并非由于我司的原因所导致。我司已于2013年7月15日向广州市房地产交易登记中心提交了办理房地产权初始登记申请并受理，依《房屋登记办法》第23条的规定，房屋登记机构应在30工作日内办理完毕，而房地产登记管理部门实际在2014年1月7日才核准初始登记，最终迟延91个工作日。如按广州市房地产交易登记中心计算的办证时间，至少亦迟延了67个工作日，该时间不应计入办证期限内。二、我司向广州市房地产交易登记中心申请办理“东山领汇”房屋产权初始登记是2013年7月15日。虽广州市房地产交易登记中心称当日开具的收件收据不产生受理回执的法律效力，该中心依法应在五日内向我司发出受理回执或者补正要求，但却并未在规定期限内告知，根据规定，凡逾期告知的，收到申请登记材料日即为受理日。因此，7月15日就是受理日，而不是广州市房地产交易登记中心认为的8月8日。三、按照规定，广州市房地产交易登记中心7月15日受理产权登记申请后，应当在30个工作日内完成登记手续，即最迟应于2013年8月26日完成登记。期间，确因我司补正资料导致延误办证时间38天，但其余延迟时间则属于广州市房地产交易登记中心办理延迟，不属于我司原因，按照商品房买卖合同约定，我司无需就此承担逾期办证违约责任。1、我司在7月15日提交办证申请后，根据《广州市城镇房地产登记办法》第十七条规定，广州市房地产交易登记中心应当一次性告知我司补正资料，而是不应前后分三次告知。由此导致办证时间的延误，不属于我司城西公司原因。2、广州市房地产交易登记中心以对申请人负责及避免后续小业主购房合同纠纷为由，决定发函征询规划部门意见，该做法没有行政法律、法规依据。3、广州市房地产交易登记中心应当一次性告知城西公司补正资料，其在2014年1月7日才核准初始登记，逾期了67个工作日。四、即使按照广州市房地产交易登记中心复函所认的2013年8月8日为受理我司产权登记申请日期，逾期办理产权登记主要也不是我司原因所致。我司只认可首次补正资料时间(38天)为我司原因。即使房管部门要求我司补充办证资料，在补充资料期间不计入办证期限，在我司按规定补充资料后，其余延迟时间则属于广州市房地产交易登记中心办理延迟，不属于我司原因，按照商品房买卖合同约定，我司无需就此承担逾期办证违约责任。五、由于政府部门逾期确权原因导致办证延误，已完全超出城西公司可以预见的时间，亦根本超出城西公司能力控制范围，符合法律规定及双方间合同约定中关于“不可抗力”的定义范畴，我司无依法应免除承担违约责任。六、违约金标准明显高于彭考铭实际损失，应进行合理调整。办证义务对卖方而言相对为合同次义务，即使城西公司延迟办证，亦未给彭考铭造成实际损失。七、彭考铭一审部分败诉，应承担部分诉讼费用。综上，上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回彭考铭的全部诉讼请求；3、一、二审全部诉讼费用由彭考铭承担。被上诉人彭考铭二审答辩认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。城西公司的上诉请求、事实和理由于法无据，请求二审法院予以驳回。经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。城西公司与彭考铭签订的《商品房预售合同》为双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原审认定合同有效并无不当，本院予以确认。关于房管部门审批延迟期间应否在城西公司迟延办证的期间内扣减的问题。根据另案相关诉讼中，广州市房地产交易登记中心对涉案楼盘迟延办证问题的复函来看，系因预处理期间项目测绘数据有误需由城西公司向有关部门调整完善、部分户型入户花园斜线部分超出竣工图范围、缺少总平面图和《项目情况对照表》等属于城西公司自身的原因导致行政部门审批时间延迟。城西公司主张行政部门审批时间延迟属于不可抗力，审批延迟期间应在城西公司迟延办证的期间内扣减，缺乏依据，本院不予支持。关于逾期办证违约金是否过高的问题。根据涉案《商品房预售合同》的约定，城西公司应当自逾期之日的次日起，每日按涉案房屋总价款0.05%的标准向彭考铭支付违约金。城西公司办妥并交付房地产权证的期限本应为2013年11月26日前,直至2014年4月8日，涉案房屋的所有权才登记在彭考铭名下，原审判决根据彭考铭起诉时间2015年11月27日认定其主张2013年11月27日前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，结合城西公司通知彭考铭于2014年1月27日前补缴面积差购房款及缴纳契税、而彭考铭于2015年2月24日才向税务部门缴纳契税和提交办证所需资料，判令城西公司自2013年11月28日起至2014年1月27日止、自2014年2月25日起至2014年4月8日止，按照彭考铭当时已支付的购房款数额的每日0.05%标准支付的逾期办证违约金并无超出合同约定，也不属于过高的情形。故城西公司主张逾期办证违约金过高，理由不成立，本院不予支持。综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。城西公司上诉主张不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3500元，由上诉人广州城西房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一六年七月二十六日书 记 员  邹文芳