北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终968号上诉人（原审被告、反诉原告）：企服汇科技（北京）有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：曾俊，总经理。委托诉讼代理人：刘永江，河南联高律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：程凤来，男，1959年8月2日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人企服汇科技（北京）有限公司（以下简称“企服汇公司”）因与被上诉人程凤来房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初11087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。企服汇公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判程凤来退还我公司房屋租赁押金17467元。2.本案一、二审诉讼费由程凤来承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。本案是双方协商一致于2020年5月27日解除合同，我公司也已于2020年5月26日交还钥匙，办理交接手续，并非擅自退租，不适用300%的违约条款，且双方就300%的基数并未明确约定，不能认定基数就是一个月的租金。2.一审法院适用法律错误。本案应该适用双方租赁合同第十三条免责条款的约定，即不可抗力的因素导致合同不能继续履行的，双方互不承担责任。根据最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条第（一）款，本案适用不可抗力的规定。我公司法人因疫情原因，4月11日才抵达北京。2020年3月2日，由于北京市防疫工作的要求，我公司不能正常运转。我公司租赁房屋是为转租，因疫情无法出租，合同目的不能实现。3.程凤来应该将我公司的押金退回。4.一审法院判决违约金过高，我公司要求二审法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，本案中双方协商一致解除合同，程风来亦未能证明其损失，即使法院判决违约金，违约金也过高。程凤来辩称，同意一审判决，不同意企服汇公司的上诉意见。程凤来向一审法院起诉请求：1.判令企服汇公司支付滞纳金5515.88元（以月租金18386.27元为基数，按日1%自2020年4月11起至实际付清租金之日止，暂计算至2020年5月10日）；2.判令企服汇公司支付违约金55158.81元，两项共计60674.69元。诉讼过程中，程凤来变更第1项诉讼请求为“判令企服汇公司支付滞纳金8825.41元（以月租金18386.27元为基数，按日1%自2020年4月11起至2020年5月28日）”。企服汇公司向一审法院反诉请求：判令程凤来返还已支付的押金17467元。一审法院认定事实：2017年2月27日，程凤来和企服汇公司签订合同，程凤来的委托诉讼代理人程娟作为合同一方当事人程凤来的代理人，负责合同履行的相关事宜。合同约定程凤来将涉案房屋出租给企服汇公司，租赁期限自2017年2月27日起至2023年2月28日止；租金为每月17467元，每6个月支付一期租金，每期支付6个月的租金，其中第七期的租金为110317.6元，支付时间是2020年2月28日；企服汇公司支付给程凤来的押金是17467元，押金作为企服汇公司诚信履行合同的保证金，除合同特别约定外，合同租赁期限届满，程凤来须全额退还；合同终止时，程凤来应当与企服汇公司共同清点涉案房屋内设备设施，如设备设施良好，且企服汇公司已经结清履行期间应当由其承担的各项费用，程凤来应当于合同终止当日将全额押金退还；企服汇公司经催告后7日内仍不按照约定支付租金的，程凤来有权解除合同、收回涉案房屋；企服汇公司未按照约定支付租金的，每延迟1日，程凤来可按月租金额1%收取滞纳金。在补充条款中，双方约定在合同期内，程凤来提前收回涉案房屋或企服汇公司擅自退租的，违约金按月租金的300%支付给守约方。2017年3月2日，企服汇公司向程娟支付了押金。2020年2月26日起，企服汇公司与程娟就租金支付等事宜多次在微信上沟通。2020年2月26日，企服汇公司询问程娟能否减免租金，程娟未表示同意；2020年2月27日，企服汇公司向程娟发送了一封信件，信件中表示受疫情影响，企服汇公司无法正常营业，请求减免租金，程娟表示应按合同约定支付租金；2020年2月29日，程娟向企服汇公司发送了通知书，通知书载明请求企服汇公司在接到通知书之日起七日内支付租金110317.6元，逾期将按照约定解除合同并要求企服汇公司承担违约责任；2020年3月2日，企服汇公司向程娟发送了告知函，函中表示现在受疫情影响无法办理付款手续，后续将尽快安排付款；2020年3月3日，程娟向企服汇公司发送了告知函，函中载明请求企服汇公司于2020年3月28日前支付租金110317.6元，逾期将按照约定解除合同并要求企服汇公司承担违约责任；2020年3月26日，企服汇公司告知程娟将于2020年4月10日前解决问题，程娟未表示异议；2020年4月8日，企服汇公司向程娟支付了2020年2月28日至2020年5月28日的租金，共计55158.8元；2020年4月10日，程娟向企服汇公司发送了通知，通知载明请求企服汇公司于2020年4月17日前支付剩余三个月的租金55158.8元，若逾期未支付，程凤来将按约定解除合同，并请求企服汇公司承担违约金、滞纳金及相应损失；2020年4月17日，企服汇公司询问程娟能否减少租金，程娟未表示同意，同日企服汇公司向程娟发送了解除合同通知书，通知书中载明企服汇公司将于2020年5月28日后的5个工作日内返还涉案房屋并解除合同；2020年4月20日，程娟向企服汇公司发送了解除房屋租赁合同通知书，通知书中载明鉴于企服汇公司已提出提前解除合同，程凤来同意合同于2020年5月27日解除，请求企服汇公司按期返还涉案房屋并按照合同约定支付滞纳金和违约金。在庭审过程中，双方均认可合同于2020年5月27日正式解除。2020年5月26日，实际使用涉案房屋的租户搬离涉案房屋，程娟收到了涉案房屋的钥匙。双方当事人对上述事实无争议，一审法院予以确认。围绕有争议的事实，双方当事人分别提交了证据。企服汇公司提出抗辩，受疫情防控措施影响，无法正常经营，不能按照约定支付租金，不构成违约。对此，企服汇公司主张其法定代表人曾俊因“封城”措施长期滞留武汉，致其无法正常经营，并提交了一张来京填报信息的展示截图。该截图显示一名为曾俊的填报人（证件号：4221************12）的抵京时间是2020年4月11日。程凤来认可该证据的真实性，不认可证明目的。企服汇公司主张其受疫情防控措施影响，被严格限制每日到岗人数，无法正常经营，并提交了一份承诺书。该承诺书签署于2020年3月2日，载明企服汇公司承诺每日到岗人数不超过4人。程凤来不认可该证据的真实性、关联性、证明目的。企服汇公司主张其受疫情影响，营业收入明显下降，无法按约支付租金，并提交了企服汇公司2019年7月1日至2020年1月23日、2020年1月24日至2020年7月31日的银行对账单。2019年7月1日至2020年1月23日的银行对账单显示，在此期间一共有15笔贷记，共计206820.6元；2020年1月24日至2020年7月31日的银行对账单显示，在此期间一共有8笔贷记，共计115620.18元。程凤来认可该证据的真实性，不认可关联性、证明目的。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。在本案中，企服汇公司虽主张其法定代表人长期无法回京、每日到岗人数受限和营业收入下降，但三者与按照合同支付租金无必然联系。企服汇公司的举证亦不能证明，因上述原因导致其不能按照合同支付租金。因此，企服汇公司的举证不足以证明因疫情防控措施致其无法履行合同约定的义务。对企服汇公司提出的受疫情防控措施影响而免除责任的抗辩，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。在本案中，企服汇公司在租赁期间内明确提出解除合同，按照合同约定，其行为已构成违约。根据合同的补充条款，在履行期间内，企服汇公司单方解除合同，应当按照月租金的300%的标准支付违约金。对程凤来提出的支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。经过协商，程凤来同意企服汇公司延期支付租金。企服汇公司于2020年4月8日支付了2020年2月28日至2020年5月28日的租金，合同已于2020年5月27日解除，企服汇公司已将租赁期间内的租金全额支付。根据合同关于支付滞纳金的约定，程凤来提出的支付2020年4月11日至2020年5月28日的滞纳金的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。根据合同关于押金的约定，租赁期间届满后，扣除企服汇公司尚未结清的费用，程凤来应当退还剩余押金，故在企服汇公司应当支付给程凤来的违约金中扣除押金17467元。根据合同关于押金的约定，企服汇公司应当支付给程凤来的费用尚未结清，对其提出的返还押金17467元的反诉请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、企服汇科技（北京）有限公司向程凤来支付违约金55158.81元，扣除已经支付的押金17467元，企服汇科技（北京）有限公司应于判决书生效之日起七日内向程凤来实际支付37691.81元；二、驳回程凤来的其他诉讼请求；三、驳回企服汇科技（北京）有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，程风来与企服汇公司于2017年2月27日签订房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。在补充条款中，双方约定在合同期内，程凤来提前收回涉案房屋或企服汇公司擅自退租的，违约金按月租金的300%支付给守约方。企服汇公司在合同履行期内明确提出解除合同，其行为已构成违约，一审法院判决企服汇公司支付违约金，并依双方约定确定违约金数额，并无不妥。经核算，一审法院在扣除企服汇公司已交纳的押金部分后确定的违约金数额正确，本院予以维持。关于企服汇公司上诉所提本案符合不可抗力的因素导致合同不能继续履行的情形的上诉意见，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中企服汇公司签订合同的目的是使用房屋并用于经营、办公使用。在双方租赁合同履行期间，我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了应对这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动。这会给企服汇公司使用涉案房屋带来不便，造成企服汇公司实际经营的不利局面，确实会对企服汇公司签订合同的目的实现产生一定影响，但该影响具有时效性，随着疫情防控以及应急处置措施积极效果的显现，企服汇公司受影响程度会得到好转，这种影响尚不足以达到导致合同履行的基础完全丧失的程度。疫情防控期间，公司、企业趋利避害，减少支出，降低经营损失属自救行为，情有可原，但亦须考虑合同相对方利益，双方协商一致则依之处理，双方协商不一致，则应依合同约定处理。企服汇公司主张法定代表人长期无法回京、每日到岗人数受限不能正常运行和疫情期间房屋无法出租，均不必然导致解除合同，故本院对企服汇公司的该项上诉意见不予采纳。综上所述，企服汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费743元，由企服汇科技（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 元二〇二一年二月一日法官助理  姬 雷书 记 员  王媛媛