辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2015）瓦民初字第2549号原告：李凯芝，男，1939年11月15日出生，汉族，农民。委托代理人：于东平，男，系大连市瓦房店大众法律服务所法律工作者，现住瓦房店市。被告：大连市国土资源和房屋局长兴岛国土资源分局。住所地长兴岛经济区管理委员会。法定代表人：邹君武，该分局局长。委托代理人：王莉、闫琳，辽宁同泽律师事务所律师。第三人：大连福源旅游产业发展有限公司，住所地大连长兴岛经济区。组织机构代码：74785XXXX。法定代表人：徐连源，该公司经理。委托代理人：张成林，男，大连福源旅游产业发展有限公司法律顾问。第三人：高集营，男，1949年11月15日出生，汉族，农民。第三人：司元华，女，1949年7月3日出生，汉族，农民。第三人高集营、司元华共同委托代理人：顾月红，女，1975年5月24日出生，汉族，农民。第三人：顾月红，女，1975年5月24日出生，汉族，农民。委托代理人：顾文安（顾月红父亲），男，1949年7月13日出生，汉族，系大连长兴岛经济区管理委员会退休干部。第三人：高某甲，女，1998年12月3日出生，汉族，系大连长兴岛高中学生。第三人：高某乙，女，2004年5月31日出生，汉族，系大连长兴岛新港小学学生。第三人高某甲、高某乙法定代理人：顾月红（高某甲、高某乙母亲），女，1975年5月24日出生，汉族，农民。原告李凯芝与被告大连市国土资源和房屋局长兴岛国土资源分局（以下简称长兴岛国土分局）、第三人大连福源旅游产业发展有限公司（以下简称福源公司）、高庆超房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，原告因第三人高庆超死亡，申请追加其继承人高集营、司元华、顾月红、高某甲、高某乙参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在第一次庭审中，原告李凯芝的委托代理人于东平，被告长兴岛国土分局的委托代理人王莉、闫琳，第三人高集营、司元华共同委托代理人暨第三人高某甲、高某乙法定代理人顾月红，第三人顾月红及委托代理人顾文安到庭参加诉讼，第三人福源公司经本院合法传唤无正当理由未到庭；在第二次庭审中，原告李凯芝的委托代理人于东平，被告长兴岛国土分局的委托代理人王莉，第三人福源公司的委托代理人张成林，第三人高集营、司元华共同委托代理人暨第三人高某甲、高某乙法定代理人顾月红，第三人顾月红及委托代理人顾文安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李凯芝诉称：（2012）瓦民初字第764号民事判决原告李凯芝与大连长兴岛临港工业区规划土地建设局在2007年3月16日签订的《拆迁补偿协议》有效，大连长兴岛临港工业区规划土地建设局未上诉，认可原判决，第三人高庆超上诉。2013年7月4日（2013）大民二终字第673号民事判决，维持原判。但被告至今未履行原告诉请，故诉至法院，请求：1、被告继续履行协议，向原告交付房屋，并办理产权证书。2、诉讼费由被告承担。原告在诉讼中增加诉讼请求：本案被告与高庆超的继承人应当将案涉房屋腾退给原告。被告长兴岛国土分局辩称：1、由于（2013）大民二终字第673号判决已生效，被告尊重该判决。2、由于原告在案涉的拆迁安置协议中没有按协议约定向被告交足面积差的房款，因此原告存在违约。3、因案涉房屋已由第三人实际占有使用，被告没有实际控制案涉房屋，所以既无法实际履行，也没有腾房的义务。被告在此诉讼中不存在过错，完全是由于原告的反悔行为导致的。原告诉求要求办理产权证书，该诉请为行政诉讼，非民事案件审理范围，因此对该请求应予驳回。第三人福源公司未陈述意见。第三人高集营、司元华、顾月红、高某甲、高某乙述称：1、第三人高集营、司元华、顾月红、高某甲、高某乙继承高庆超拥有的长兴岛文化新村X号网点房。该房屋系高庆超与福源公司于2007年4月13日签订《商品房买卖合同》并支付价款80万元购买所得。福源公司在合同签订后将房屋交付高庆超。2、高庆超购买长兴岛文化新村X号网点房后即占有使用，到现在已经8年，且现为高集营、司元华、顾月红、高某甲、高某乙一家唯一住房。（2012）瓦民初字第764号及（2013）大民二终字第673号判决均认定高庆超是通过签订买卖合同实际占有该房屋的事实。3、本案第三人福源公司非李凯芝拆迁补偿安置协议的拆迁方，故李凯芝无权对福源公司已经出售的房屋主张权利亦不享有优先权。4、原、被告之间的关于诉争房产动迁安置协议一直未履行，且该房产已被权属人福源公司售出，现已无法实际履行，其原因是由于李凯芝之子李克敏在《三堂村文化新村X号楼搬迁楼房位置确定表》上冒名顶替其父李凯芝签字变更协议导致，属无权代理行为，李克敏应为动迁协议双方当事人的损失承担民事赔偿责任。综上，五位第三人认为：五位第三人对争议房产具有完整的权利，原、被告之间的动迁安置协议，对于第三人福源公司没有直接约束力，第三人福源公司对其所有房屋拥有处分权，原告应向被告主张履约不能的违约责任，被告应另案向第三人福源公司主张相应权利。补充：1、我们是善意取得案涉房屋，现在成了无辜受害人，原、被告把责任都推到我们身上，我们不接受；我们已取得房屋使用权8、9年，是我们生活之中不可分割的，我们的房屋坚决不能倒出，甚至用生命捍卫。2、这里面谁有责任、谁有过失、谁造成的局面由谁承担，原、被告都有过失，而我们是无辜的、没有过错的。3、我们希望法院作出公平公正、我们双方都满意的判决，能够化干戈为玉帛。经审理查明：1、第三人高集营与司元华系夫妻关系；高庆超系高集营、司元华之子；高庆超与第三人顾月红系夫妻关系，二人婚后生有长女高某甲、次女高某乙。高庆超因病于2014年5月30日死亡。本院于2011年12月12日立案受理原告李凯芝与被告长兴岛国土分局、第三人福源公司、第三人高庆超房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，案号为（2012）瓦民初字第764号。该案经审理查明：2007年3月16日，原告与大连长兴岛临港工业区规划土地建设局（现变更为被告）签订了《拆迁安置协议》。该协议约定：根据《城市规划法》和…，结合长兴岛城八公路拓宽改造工程的需要，经管委会研究决定，对三堂村城八公路以南住户拆迁安置，经双方协商达成如下协议：一、乙方（原告）被拆迁楼房位于三堂村城八公路南，建筑面积180平方米，按乙方需求，甲方（被告）同意回迁至文化新村小区X，建筑面积250.21平方米，按回迁安置方案，乙方超出面积70.21平方米，每平方米按2000元计算，还需交纳140420元的购房款给甲方等。原告在《拆迁安置协议》及《三堂文化新村X号楼搬迁楼房位置确定表》签名。原告在该表上确定的楼号是Y（此房无争议）和X号。2007年3月17日，原告的儿子李克敏到被告处将原告在《三堂文化新村X号楼搬迁楼房位置确定表》上签名确定的X号变更为Z号，并签上原告的名字捺印后，被告方未将原《拆迁安置协议》收回，双方也未重新签订协议。被告即将该《三堂文化新村X号楼搬迁楼房位置确定表》交给第三人福源公司。第三人福源公司于2007年4月13日与第三人高庆超间就诉争的X号房屋签订买卖合同，第三人高庆超交付购房款80万元后取得该房屋。事后，原告对其儿子李克敏的改动不予认可。2007年5月30日大连长兴岛临港工业区规划土地建设局负责人刘才富（与原告签订《拆迁安置协议》人）给第三人福源公司出具证明：“文化新村1#楼3号网点产权属于大连福源旅游产业发展有限公司所有”。2007年7月18日，大连长兴岛临港工业区规划土地建设局证明：“长兴岛临港工业区规划土地建设局在2007年3月16日将长兴岛文化新村住宅小区X号安排给动迁户李凯芝，并签订了《拆迁安置协议》”。2007年7月27日，原告起诉高庆超腾退房屋，本院于2008年8月12日下发了（2007）瓦民初字第1428号民事判决书，判决：一、原告李凯芝与第三人大连长兴岛临港工业区规划土地建设局之间的拆迁安置协议合法有效，位于大连长兴岛临港工业区三堂文化新村X店归李凯芝所有。被告高庆超于本判决生效之日起十日内自上述争议之三堂文化新村X店迁出。二、被告高庆超于本判决生效后十日内赔偿原告租金损失100000元给原告。三、驳回原、被告及第三人的其他诉讼请求。四、案件受理费2400元，由被告高庆超负担。被告高庆超对该判决不服，向大连市中级人民法院提起上诉，大连市中级人民法院于2009年2月11日下发了（2008）大民二终字第1476号裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2009年6月10日下发（2009）瓦民初重字第1562号裁定书，该裁定以原告虽然与被告签订《拆迁安置协议》，但后来由其儿子替其对房屋位置进行了改动。现原告无证据证明拆迁人已将案涉房屋交给了原告，即原告已实际取得了该房屋。而高庆超是通过签订买卖合同才实际占有的。因此，在尚未确认该《拆迁安置协议》的效力前，原告不能直接向高庆超主张腾退房屋的，即本案被告高庆超的诉讼主体不适格。原告应向负有拆迁安置义务的相关单位主张安置权利。驳回了原告的起诉。另查：由于第三人福源公司欠案外人大连三门达建筑装饰工程有限公司款，本院于2010年6月3日下发了（2005）瓦民房执字第27号执行裁定书，该裁定记载：申请执行人与被执行人装修合同纠纷一案，大连市中级人民法院（2004）大民房初字第112号民事判决书，已发生法律效力，被执行人已给付申请人210万元，尚欠申请人本息合计1499026.99元。本院在执行过程中，双方自愿达成和解协议,即：被执行人位于大连长兴岛临港工业区三堂文化新村Y号店门，面积250.21平方米，作价1000840元抵给申请人等内容。2010年6月30日，本院执行人员作原告执行笔录，原告向执行人员反映其回迁完毕，具体是1号楼Y店门和X店门。2010年7月13日，本院执行人员作徐连源（福源公司法定代表人）执行笔录，徐连源反映该抵债房回迁户李凯芝不要该房。本院（2012）瓦民初字第764号案件认为：原、被告在平等自愿的基础上签订的拆迁安置协议书，是双方真实意思表示，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。现原告因被告未履行义务，请求确认合同效力，本院予以支持。被告抗辩主张原告的儿子李克敏到被告单位找到相关工作人员，请求将已经安置给其父的X房屋改为Z，而合同经原、被告双方签字、盖章后成立并生效，现被告未提供证据证明原告的儿子改动合同中的安置地点，是经过原告授权或合同发生变更等事由，故对被告的主张，本院不予采纳。并于2012年11月5日依法作出（2012）瓦民初字第764号判决：原告李凯芝于2007年3月16日与大连长兴岛临港工业区规划土地建设局签订的《拆迁安置协议》有效。第三人高庆超不服该判决，向辽宁省大连市中级人民法院提起上诉。大连市中级人民法院经审理认为，本案中被上诉人李凯芝同长兴岛国土分局所签订的动迁安置协议系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。上诉人主张被上诉人李凯芝的儿子李克敏已经在《三堂文化新村X号楼搬迁楼房位置确定表》上将安置房屋进行了变更，其行为构成表见代理，该动迁安置协议已经实际变更，应为无效。上诉人应提供证据证明李克敏在《三堂文化新村X号楼搬迁楼房位置确定表》上变更回迁安置位置系经过被上诉人李凯芝授权同意的，或李克敏的变更行为经被上诉人李凯芝追认，以及构成表见代理，上诉人未能举证证明应承担举证不能的不利后果，其上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持，原审判决并无不当。遂于2013年7月4日作出（2013）大民二终字第673号民事判决：驳回上诉，维持原判。第三人福源公司未取得案涉房屋的商品房预售许可证。2007年4月13日，高庆超（乙方）与第三人福源公司（甲方）签订商品房买卖合同，约定甲方将坐落于长兴岛三堂村文化新村1号楼X号、建筑面积250.21平方米的商品房出售给乙方，总价款98万元，第一次交房款30万元整，第二期房款2007年4月30日前交50万元整，剩余房款等办房证时一次性付清，以收据为准，乙方将房款交齐80万元后允许进住等。高庆超按照合同约定向福源公司交付购房款80万元，福源公司亦向高庆超交付房屋。第三人顾月红在庭审中陈述案涉房屋现由她本人、子女及她的父母居住。本院所确认的上述事实，有原告提交的瓦房店市人民法院（2012）瓦民初字第764号民事判决书、大连市中级人民法院（2013）大民二终字第673号民事判决书、大连长兴岛街道办事处沙包村民委员会出具的证明，第三人顾月红提交的商品房买卖合同、专用收款收据、第三人福源公司出具的证明及当事人陈述笔录在案为凭，业经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为：原告李凯芝于2007年3月16日与大连长兴岛临港工业区规划土地建设局签订的《拆迁安置协议》已被生效的瓦房店市人民法院（2012）瓦民初字第764号民事判决和大连市中级人民法院（2013）大民二终字第673号民事判决确认有效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，大连长兴岛临港工业区规划土地建设局作为拆迁人与原告作为被拆迁人签订的《拆迁安置协议》明确约定原告回迁房屋坐落于长兴岛三堂村文化新村小区1号楼店X，建筑面积250.21平方米，即使高庆超与第三人福源公司就案涉房屋签订商品房买卖合同并取得案涉房屋，原告作为被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋长兴岛三堂村文化新村小区1号楼店X，也应予得到支持；依据合同的相对性，被告有义务向原告交付补偿安置房屋。故原告要求被告继续履行《拆迁安置协议》、向原告交付房屋的诉请，合法有据，本院予以支持。被告提出原告未按协议约定交足面积差的房款违约，因被告未提出反诉，本案中不予审理；被告以案涉房屋已由第三人实际占有使用，被告没有实际控制案涉房屋作为不履行合同义务的抗辩主张，无事实和法律依据，本院不予采信。对于原告要求办理产权证的诉请，因第三人福源公司至今未取得商品房预售许可证，故办理产权证的条件不成就，原告可在条件成就后另行主张权利。原告在诉讼中增加第三人腾退房屋的诉请属于占有物返还纠纷，与本案审理的房屋拆迁安置补偿合同纠纷不属于同一法律关系，本案中不予合并审理，原告可持生效判决另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决如下：被告大连市国土资源和房屋局长兴岛国土资源分局（即原大连长兴岛临港工业区规划土地建设局）继续履行2007年3月16日与原告李凯芝签订的《拆迁安置协议》，于本判决生效之日起十日内向原告李凯芝交付坐落于长兴岛三堂村文化新村1号楼店X(建筑面积250.21平方米）网点房；驳回原告李凯芝的其他诉讼请求。案件受理费11800元，由被告大连市国土资源和房屋局长兴岛国土资源分局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  张宝兰人民陪审员  张彦梅人民陪审员  韩卫斌二〇一六年七月二十九日书 记 员  化凌弘