广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终5393号上诉人（原审原告）：广州市洗涤机械实业公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：梁俭宏，该公司总经理。委托代理人：罗国林，广东格林律师事务所律师。委托代理人：韩烨，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市海建建筑工程有限公司（原广州市海珠区建筑工程总公司），住所地广州市海珠区。法定代表人：李锦文，该公司董事长。委托代理人：李耀华，广东华盈律师事务所律师。委托代理人：杜漪茗，广东华盈律师事务所实习人员。上诉人广州市洗涤机械实业公司（以下简称洗涤公司）因合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第974号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1997年5月12日，洗涤公司（甲方）与广州市海建建筑工程有限公司（原广州市海珠区建筑工程总公司、乙方、以下简称海建公司）签订《合建综合大楼协议书》，约定：（第一条）合建地点：广州市南华中路354-362号（原为53-61号）；（第二条）合建项目内容：实业公司提供上述地点占地面积1734㎡（包括甲方原租用，已扩征部份，建筑面积共2976㎡），原建筑物全部拆除，与海建公司合建一座综合大楼，用于生产经营，业务用房和职工宿舍；(第四条)项目费用：甲方提供自有和租赁房屋用地面积1734㎡,乙方负责合建综合大楼的全部建造费用及税费……（第五条）综合大楼建成后，甲方分得该楼宇建筑面积3700㎡，其余归乙方……该楼首二层归甲方，其余按垂直分配，北面部份归甲方，南面部份归乙方。综合大楼建成后，按双方商定分配原则办理土地房屋资产所有权契约；（第六条）甲方提供南华中路354-362号原建筑的土地使用和房屋所有权的资料及证件。提供综合楼立项计划、征地、用地、拆迁等资料。甲方负责基建面积内租赁单位的拆迁补偿和安置，如回迁由甲方在分得自用面积内解决。签订协议之日起，乙方在六个月内办受征地拆迁的手尾工作、办理设计、报建、更名以及施工用水用电、领取施工许可证、施工任务书、开工前等一切手续。从签定协议之日起，乙方在二年内完成综合楼的土建、水电安装、验收并交付使用；等。1998年11月26日，洗涤公司、海建公司签订《合建综合大楼的补充协议》，约定：将原《合建综合大楼协议书》改为《合建商住楼协议书》，原协议书提到“综合楼”名称改为“商住楼”，以明确楼宇性质和统一名称；关于房屋的分成比例，甲、乙双方作如下调整：1、建筑面积在7100㎡内（含7100㎡）甲方分得面积3250㎡，其余归乙方；2、建筑面积超过7100㎡至7800㎡（含7800㎡）其超过部分甲方占30%，乙方占70%；3、建筑面积超过7800㎡，其超过部分甲方占5%，乙方占95%；……甲方所分得的面积由乙方办理房屋产权契证，其办理契证的手续费（不含土地有偿使用费等地价款）由甲方自负；从报建批出之日起计算，在壹年半时间内（十八个月）交付使用。据房管部门于2000年2月16日向洗涤公司、海建公司出具的《关于批准拆迁结案的函》记载，该两单位《关于海珠区南华中路362号地块拆迁结案的函》收悉……经审查，该地块已按规定完成拆迁补偿安置工作，同意该地块拆迁结案；等。据房管部门于2000年9月15日、2001年1月10日出具的《广州市房地产权属证明书》记载，海珠区南华中路362号、55-61号房地产的权属人为洗涤公司。2004年8月31日，洗涤公司、海建公司与广州市国土资源和房屋管理局签订《广州市国有土地使用权出让合同》，共同受让了海珠区南华中路354-362号地段的土地，宗地面积1734平方米。2004年12月3日，洗涤公司、海建公司签订《补充协议》，其中约定：综合楼的分配：首层除住宅楼梯、公建配套用房、电梯井道（属乙方分配面积）外归甲方，面积（包括公摊面积）730.21平方米；三至九层北面第一梯除九层C套住宅外的全面住宅归甲方，南梯403-1住宅（四层K套部份）归甲方，住宅面积（包括公摊面积）1927.0374平方米，实施本补充协议第二点后，甲方分配面积合计2652.2474平方米，综合楼其余建筑面积归乙方。以上面积以房管部门测绘为准，差异实行金额互补，以3000元/平方米结算。甲方将原应分配所得的二层面积（包括公摊面积）805.85平方米，减除预留二层A、C两套住房（约134.5平方米，包括公摊面积）后，交由乙方（开发商）出售，价款83.405万元；乙方（开发商）已付10万元，余款73.405万元，乙方（开发商）按下列期限、金额支付给甲方主管部门指定的单位：本补充协议签订日起8个月内付40万元，余款33.405万元，10个月内一次付清（若10个月内，未进行房管测绘，则留下7.3万元，有测绘结果后十天内一次付清）；综合楼自本补充协议签定日起8个月内满足居住要求交付甲方使用（不含综合验收），逾期每超一天，按甲方应得面积每平方米罚款1元。同时，乙方协助甲方处理因超期（按补充协议）交付给补偿单位房屋的违约、罚款问题，违约金、罚款由甲方负责，乙方不负任何责任；乙方负责将综合楼甲方所得房屋产权直接办至甲方、补偿单位、已房改的个人和甲方主管部门指定的单位；本补充协议自签订日起，乙方15天内交齐地价，60天内复工；否则本补充协议失效。附件：《关于南华中路354-362号综合楼建筑面积分成处理的说明》。据《关于南华中路354-362号综合楼建筑面积分成处理的说明》记载，（应得面积）合计3520.334㎡；（实得面积）首、二层面积+住宅面积：1536.06㎡+1927.0374㎡=3463.0974㎡；差异面积57.2366㎡以3000元/㎡作价171709.8退让给开发商，体现于《补充协议第一点》；二层面积以805.85㎡作为出让的基数，以3000元/㎡卖给开发商，价款2417550元，支付改动结构及复工等费用1180000元，减除100000预留款，减除预留二套住房价款403500元，余款为734050元；《补充协议》第三点降低首层装修标准，折让给开发商30000元；以上甲方共退让给开发商1380000元；等。据广州市海珠区建设和市政局于2006年1月17日出具《中华人民共和国建筑工程施工许可证》记载，建设单位为海建公司，建设地址为广州市南华中路354-362号；合同开工日期为2006年1月17日，合同竣工日期为2007年1月17日；等。2006年3月10日，洗涤公司向海建公司发出《关于住宅部分装饰标准的说明》，其中要求对其司分成的住宅部分按两个标准处理内部装饰：用于拆迁补偿的二楼A、C；三楼B、D；四、五楼A、B、C、D；六楼C等以上套间按不低于协议规定标准处理；等。2011年7月22日，海建公司向洗涤公司发出《关于加快推进合作开发南华中路“海雅居”项目的函》，要求洗涤公司配合海建公司办理有关手续。2011年7月25日，洗涤公司向海建公司发出《复函》，催告海建公司完成测绘和确定洗涤公司分成面积和位置、完善2004年《补充协议》签订后有关事项的调整手续等事项。洗涤公司、海建公司均确认该复函中的2004年《补充协议》指的就是双方于2004年12月3日签订的补充协议。2011年8月11日，海建公司向洗涤公司发出《关于合作开发南华中路“海雅居”项目的复函》，说明虽然该项目取得市拆迁办《关于批准拆迁结案的函》，但该地块遗留一间小房屋未能拆除，会影响项目规划验收工作，要求洗涤公司想办法解决；等。2011年12月1日，洗涤公司向海建公司发出《关于要求对“海雅居”大楼验收工作书面说明的函》，说明涉案建筑物基建工程已完成几年，要求海建公司向其司交付房屋。2012年8月28日，洗涤公司向海建公司发出《关于落实“海雅居”大楼有关工作的函》，其中包括要求海建公司对双方协商落实原九层A、B、D房屋的调整。2013年1月30日，广州市规划局出具了穗规验证[2013]109号《广州市建设工程规划验收合格证》，显示：南华中路354-362号建设工程验收合格。2013年9月26日，广州市公安局海珠区分局出具了穗公海消验[2013]第0280号《建筑工程消防验收意见书》，评定涉案建筑物消防验收合格。2013年11月26日，海建公司向洗涤公司发出《关于对推进“海雅居”楼宇后续工作的函》，其中反映要求洗涤公司尽快解决红线范围内小房屋的拆除等问题。2014年1月16日，洗涤公司、海建公司签订《协议书》，约定双方先搁置争议，暂不归责于双方，全力推动涉案楼宇工程规划验收及后续工作的进程及双方同意先行各自承担小房屋补偿款50%的费用等。2014年11月10日，洗涤公司向海建公司发出《关于立即向我司交付南华中路综合楼房屋的函》，要求海建公司向其交付3508.2198㎡的房屋。据该函附件《分成面积和位置面积统计》记载，根据2004年12月3日《补充协议》第一部分原则，具体位置构成为……九层的部分为360号901、902、903房某式的下部分，共205.6666㎡；另还有356号403房部分面积39.9389㎡；等。洗涤公司表示该函中360号901、902、903房应为360号901、903、904房。2015年5月7日，洗涤公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认广州市海珠区南华中路356号至360号（双号）、360号之一至之三（顺号）海雅居大楼的以下房屋权属归与洗涤公司：首层除住宅楼梯、公建配套用房、电梯井道外的所有房屋，二层356号、358号、360号所有房屋，三层360号301至306房，四层360号401至404房、356号403房，五层360号501至504房，六层360号601至604房，七层360号701至704房，八层360号801至804房，九层360号901、903、904房；2、海建公司向洗涤公司交付以上房屋，为洗涤公司及洗涤公司指定的自然人、单位办理以上房屋的登记过户手续，且承担登记过户过程中的所有费用；3、海建公司向洗涤公司支付自应当交付房屋之日至实际交付房屋之日的违约金（自2005年8月3日起暂计至2015年1月1日，按每天每平方米1元和应得面积3508.2179㎡的标准，共12061253.14元）；4、海建公司承担本案的诉讼费用。2015年6月25日，广州市规划局出具《广州市规划局依申请公开政府信息决定书》，显示：广州市规划局于2013年1月30日以穗规验证[2013]109号《建设工程规划验收合格证》同意广州市海建建筑工程有限公司、广州市洗涤机械实业公司在南华中路354-362号的办公、住宅综合楼规划验收……根据规定，本证在领取《建设工程规划验收合格证》前需要补缴市政配套费及拆除用地范围内的南面、北面旧围墙及旧房屋，作结案待发处理。原审诉讼中，洗涤公司对证明其主张，还提交了以下证据：1.《关于同意接管旧建筑物的函》；2、海建公司负责案涉房产建设项目的负责人张某的名片；3、《关于批准拆迁结案的函》；4、海建公司组织涉案房屋建筑的主要经办人夏某出具的《关于批准拆迁结案的函》的收据；5、《广州市海珠区修建杂项工程的申请表》；6、《广州市海珠区公安分局内街临时占用道路许可证》；7、西南角“小房屋”拆除前的照片；8、《南华中路“海雅居”设计变更通知》；9、《房屋面积测量成果报告书》（其中显示：南华中路356号至360号[双号]、360号之一至之三[顺号]的总建筑面积为8364.3954平方米）。经质证，海建公司对证据1、2的真实性、合法性和关联性均有异议。张某不是海建公司员工，就算洗涤公司当时将旧车间交付海建公司拆除，洗涤公司对该临建还有动迁、协商补偿的义务。对证据3-7的真实性无异议。对证据8的真实性、合法性和关联性无异议，但不能证明领取《施工许可证》前海建公司没有复工;对证据9的真实性、合法性和关联性无异议。海建公司对其抗辩事实提交证据如下：1、《关于办理房屋确权费用分摊协议》；2、《合建综合大楼调整分成面积及补偿款的补充协议》；3、洗涤公司致海建公司的《照会函》（其中反映双方签订协议将南华中路商住综合楼二层调整给建设方并相应调整补偿金额等）；4、广东省政府性基金（资金）通用票据（其中记载的缴款单位为海建公司，项目为土地出让金，地址为海珠区南华中路354-362号地段，日期为2004年11月4日）；5、地下管线服务费（开票日期为2004年12月28日）及晒图费（开票日期为2004年12月22日）的发票；6、海建公司于2007年7月3日向该工程的施工工人发出通知的《公证书》；7、《修改内容函》；8、《关于解决南华中路354-362号“海雅居”消防问题协商工作会议纪要》；8、《建筑工程消防设计审核意见书》；9、《关于对海雅居住宅楼建设工程消防验收合格的意见》；10、规划部门的红某；11、洗涤公司于2007年9月19日发给居委会的通知（主要内容为请居委会通知海雅居红线范围南侧前街的临租的发廊尽快搬出并拆除）；12、《案件办结通知》（其中反映办妥相关手续包括补缴市政配套费、拆除用地范围内的南面、北面旧围墙和西南角用地红线范围内的单层房屋、建设单位需补建筑面积增加的原因的说明报告等才能领取《建设工程规划验收合格证》）；13、洗涤公司、海建公司于2013年6月6日向城管部门发出的《关于请求解决“海雅居项目”红线范围内拆除小房屋的函》；14、《南华中路“海雅居”设计变更通知》；15、《复函》。经质证，洗涤公司对证据1的真实性、合法性和关联性有异议，该协议未经洗涤公司和海建公司的法人主体盖章确认，是自行签订的协议，海建公司未提供两自然人在签订时获得授权签订协议的证据，确权费用的承担和分配方式并不能证明洗涤公司未履行交付义务，且与海建公司办理许可证无关，也不能证明因此导致涉案商住楼无法按期建成，此证据与海建公司主张政策的变化无关；对证据2的真实性、合法性无异议，该协议没有乙方的签字盖章，海建公司并未承诺和同意该协议，该协议未对海建公司生效，与本案无关；对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该照会函的发出日期为证据2协议签订的前一天，是对证据3洗涤公司发出的邀请的预告，该函件也没有获得洗涤公司的书面承诺和同意，并且该邀约已在2004年12月协议中双方同意证据2失效时一并失效；对证据4的真实性、合法性和关联性均无异议；证据5由洗涤公司和第三方制作，洗涤公司并不知情，无法确定其真实性和合法性，且该证据不能证明该发票的费用即用于房屋的复工费用，更不能凭费用的支付证明海建公司已复工；对证据6的真实性、合法性和关联性有异议，该证据由海建公司与第三方制作，洗涤公司并不知情，且海建公司并未提供EMS详情单原件进行质证，该证据也不能证明涉案工程是否于2007年完工；对证据7的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，洗涤公司在本案中并不承担委托建筑设计的义务，该函件也未指向涉案房屋的设计内容，而是其他工程的往来函件，洗涤公司从未与华某建筑设计公司签订合同；对证据8的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据文件的出具时间是2006年2月15日，据洗涤公司、海建公司在04年12月协议中约定房屋的交付期限（2005年8月）已有一年时间间隔，如海建公司是因为消防设计变化导致无法按期完工，应当提出2005年8月前交房设计发生变化的具体时间和证据，而至2005年8月3日应当交付房屋之日，海建公司未按期完工，甚至根本没有复工，才导致2006年复工后，遭遇了消防验收标准变化；且该证据表明，区政府考虑到，该建筑是旧历史建筑，所以并未严格按照消防标准要求改造，而是除防火间距这一工程量最大的消防改造内容外，依现行标准进行验收，正好说明了2006年后实行的新消防标准根本不对海建公司按期完工造成实质性影响，海建公司有能力有条件按照合同约定的日期交付房屋；对证据8的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明海建公司提出的证明事实，理由如上；对证据9的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据证明2007年拿到消防审核意见，直到2013年9月才完成消防工程的验收，该行为已经严重违约；对证据10的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该图左下角表明测绘时间为1994年9月，本案中双方签订《合建综合大楼协议书》的时间是1997年12月，该图不能反映合同签订后该地块的真实状况；对证据11的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，洗涤公司发函给居委会，并不是承诺应当拆迁小房屋，而是由于洗涤公司作为该地块的原土地使用人，与居委会的关系较为熟悉，为了帮助海建公司解决拆迁中的居委会管理事宜，进行沟通和协商，全文根本不涉及变更97年协议中乙方负责拆迁土地上原建筑物的义务条款；对证据12的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该文件证明了海建公司未领取规划验收合格证的原因，并非仅由于小房屋未拆除，海建公司确认的小房屋面积仅为7.6平方米，而实际上，海建公司办理规划验收合格证时，已建面积比报建面积多出了165平方米，多出面积的部分，是海建公司加建的违法建筑，该部分建筑未拆除，也未及时向规划部门报建，才是导致海建公司迟迟不能取得验收合格证的原因；对证据13的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，海建公司不能以此为由拒绝拆除小房屋的义务；对证据14的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，证明海建公司承诺直到2006年1月才复工；对证据15的真实性、合法性无法判断，因为我方也没有找到该复函的原件，关联性有异议，该费用未经明确，是否真实发生和实际存在，尚存疑问。原审诉讼中，洗涤公司、海建公司均确认涉案楼宇红线内的小房屋于2014年1月底拆除；涉案楼宇尚未取得竣工验收备案表。另外，洗涤公司表示因海建公司消极怠工，故其司为了让海建公司尽快复工才与海建公司签订了2004年12月3日的《补充协议》，海建公司没有提供该协议中的138万元的构成和来源，因此涉案楼宇的二层房屋应归洗涤公司所有。海建公司表示，因涉案地块的权属不清晰无法办理预售许可证导致海建公司损失加大，故双方就损失进行协商并将二层房屋调整给海建公司并由洗涤公司向海建公司支付138万元作为补偿，故双方签订了《补充协议》，而实际上洗涤公司并没有向海建公司支付138万元而是以二楼调整的面积价款冲抵该部分补偿款。原审法院认为：关于洗涤公司、海建公司于2004年12月3日签订的《补充协议》的效力，虽洗涤公司不确认海建公司所述的其司复工的时间，但从洗涤公司、海建公司之间的函件往来等情况及在本案中的陈述，双方仍按上述补充协议的约定履行，故洗涤公司认为上述补充协议无效的意见，依据不足，原审法院不予采纳。鉴此，洗涤公司、海建公司签订的关于涉案地块的《合建综合大楼协议书》、《合建综合大楼的补充协议》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，上述合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。据洗涤公司、海建公司双方于2004年12月3日签订的《补充协议》反映，洗涤公司将应分配给其司的涉案楼宇的二层除预留的A、C两套房屋外的其他房屋交由海建公司出售价款83.405元，海建公司已付10万元；该协议所附的《关于南华中路354~362号综合楼建筑面积分成处理的说明》反映洗涤公司将二层面积出让给海建公司，价款2417550元，支付改动结构及复工等费用1180000元、减除预付款10万元、减除预留二套住房房间款403500元，余款为734050元，等。从该协议看，海建公司已向洗涤公司支付了房屋预付款及以改动结构及复工等费用抵扣了应支付给洗涤公司的部分房价款，故对海建公司陈述的双方已协商将二层除A、C（现为广州市南华中路360号201房、203房）两套房屋外的其他房屋调整给海建公司的意见合理，予以采纳。据上述《补充协议》约定，南梯403-1住宅（四层K套部分）归洗涤公司所有，而洗涤公司在2012年8月28日的《关于落实“海雅居”大楼有关工作的函》也确认了九层A、B、D房屋的调整问题，且于2014年11月10日的《关于立即向我司交付南华中路综合楼房屋的函》中，确认海建公司应交付给洗涤公司的具体位置和面积包括九层205.6666㎡（360号901、902、903房某式的下部分）及356号403部分面积39.9389㎡等，故双方在此之前对403房及九层面积的分配并没有争议，海建公司认为356号403房中的39.9389㎡、360号901房的下半部分面积63.2372㎡、903房的下半部分面积71.9520㎡、904房的下半部分面积70.4774㎡为洗涤公司所有，该四房的其余面积归海建公司所有的意见合理，予以采纳。鉴于海建公司对洗涤公司主张的其余房屋的归属没有争议，故对洗涤公司主张的其他房屋的归洗涤公司所有的请求，予以支持。鉴于涉案楼宇尚未取得竣工验收备案表，尚不具备法定的交楼条件，故洗涤公司要求海建公司向其交付房屋的请求，依据不足，不予支持。由于房屋尚未交付，且除洗涤公司外的其他案外人均不是涉案协议的当事人，故洗涤公司要求海建公司办理相关房屋的登记过户手续及承担过户费用的请求，依据不足，不予支持。洗涤公司、海建公司是涉案楼宇的合建方，共同合作开发涉案楼宇，故应共同承担合作开发的责任。涉案楼宇的用地范围内的小房屋直至2014年1月底才拆除，且洗涤公司、海建公司对涉案楼宇的分配面积和房屋位置尚存在争议，故洗涤公司要求海建公司向其支付迟交楼违约金的请求，依据不足，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年1月27日作出判决：一、广州市海珠区南华中路360号之一、360号之二、360号之三01、02房屋，360号2层01、03房，360号3层01至06房、360号4层01至04房、356号4层03房中的39.9389㎡、360号5层01至04房、360号6层01至04房、360号7层01至04房、360号8层01至04房、360号9层01房的下部分63.2372㎡、360号9层03房的下部分72.9520㎡、360号9层04房的下部分70.4774㎡归广州市洗涤实业公司所有；二、驳回广州市洗涤实业公司的其他诉讼请求。案件受理费154730元，由广州市洗涤实业公司负担112256元，广州市海建建筑工程有限公司负担42474元。判后，上诉人洗涤公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实存在严重错误。1、无视海建公司未付清73万余元尾款的情况下，错误地认定将二层房屋权属“调整”给了海建公司。2、无视海建公司的违约行为，却将海建公司违约行为发生后的事实作为海建公司无需承担违约责任的理由，显属认定事实错误。3、原审法院在海建公司没有主张将房屋判归其所有的情况下，径直认定房屋所有权归于海建公司，超出了判决的范围。二、原审判决部分判项无任何事实与法律依据。1、原审法院判断案涉楼宇未达到法定交楼条件无法律依据和事实根据。原审判决明确认定包括04.12《补充协议》在内的三份合同是“合法有效的，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照合同全面履行义务。”对于案涉房屋的交付条件，双方在04.12《补充协议》第五条约定：海建公司应当自本补充协议签订日起8个月内满足居住要求交付甲方使用（不含综合验收）。海建公司在庭审中承认了从合同约定的应当交付之日（2005年8月3日）至今从未向洗涤公司交付任何房屋的事实，在案涉合同合法有效、未违反强制性效力的前提下，洗涤公司有权要求海建公司按合同约定条件继续履行交付房屋的义务。原审法院却以“未达到法定交楼条件”为由，判决海建公司无需交付房屋。洗涤公司作为合作开发的一方，要求另一方在未办理竣工验收之前交楼，是洗涤公司作为收楼方对自己权利的处分，且此处的“交楼”本质上是一种工程交接，与普通的商品房预售合同纠纷中买卖双方的“交楼”存在明显差别，原审法院以商品房预售中出售方应当“取得《竣工验收备案表》”作为交楼条件来限制合作开发方之间的工程交接，实属认定事实错误。事实上，海建公司在原审庭审中已经多次承认“涉案工程已办理消防、规划、水电、电梯等验收”，并早已满足居住要求，符合双方协议中的交付条件，只是“尚未办理质监备案。”可见，至今未能交楼和取得竣工验收的原因，是海建公司未履行工程验收的义务。即使原审法院认为“未达到法定交楼条件，无法交楼”，也应当判令海建公司进行验收备案并交付房屋，而不是反过来要求洗涤公司等待交楼条件成就才能起诉。2、原审法院以海建公司的合同义务履行的对象不是本案当事人为由，认定洗涤公司请求海建公司履行合同的请求依据不足，明显属于有法不依。洗涤公司要求海建公司办理房屋的登记过户手续及承担过户费用的请求权基础，是双方04.12《补充协议》第六条的约定和法律对请求违约方继续履行合同的规定。04.12《补充协议》第六条约定：“由乙方（海建公司）负责将综合楼甲方（洗涤公司）所得房屋产权直接办至甲方、补偿单位、已房改的个人和甲方主管部门指定的单位。”海建公司从未对履行办理登记手续的义务提出任何抗辩和异议，也未举证证明其不用承担办理登记手续的义务，依法应当履行。《中华人民共和国合同法》第六十四条约定：当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。3、原审法院对案涉房屋9层01、03、04房、4楼03房中的部分面积的析产无法律依据，也无法执行。如果按照原审判决，房屋的部分面积归洗涤公司，部分面积不归洗涤公司，且该面积到底属于房屋的何部分无法确定，则洗涤公司根本无法凭此判决办理该部分房屋的权属登记。事实上，双方已经在04.12《补充协议》中明确约定：房屋面积以测绘为准，出现面积差异的，以补差价的方式进行补偿。海建公司在原审庭审中对以上房屋的归属并没有异议，只是对因房屋实际建成后多出的面积有补偿的需求，这应当是海建公司另案主张的事由，而不应当与房屋权属的划分混为一谈，也同时形成根本无法执行的局面。三、原审法院程序违法，直接导致基本事实未查明，依法应予纠正。本案原审两次庭审，均没有法庭辩论这一重要程序。请求法院判决：1、撤销原审判决第二项，支持洗涤公司的所有诉讼请求；2、本案诉讼费用全部由海建公司承担。被上诉人海建公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回洗涤公司的上诉请求。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。另查明，《补充协议》第二条约定“……逾期按欠付金额加罚年息6%的罚息。……”《补充协议》附件显示，当时约定涉案楼宇的总面积有包含九~十层，洗涤公司所分配的房屋并不包含十层的房屋。2012年8月28日，洗涤公司在《关于落实“海雅居”大楼有关工作的函》中要求与海建公司协商落实原九层房屋的调整。双方确认涉案楼宇356号四层03房的实际面积为84.9303平方米，涉案楼宇360号九层01、03、04房的实际面积分别为121.7414平方米、165.6658平方米、124.9307平方米。对于涉案小房屋的拆除时间，洗涤公司认为是在2014年1月月底拆除的，海建公司认为是2014年1月15日签订协议后拆除的。在2015年7月29日原审庭审中，洗涤公司的辩论意见为“坚持两次庭审的意见”。二审中，洗涤公司向本院提交1份海珠区住房和建设水务局关于申请公开海雅居大楼竣工验收备案等情况的复函，该函记载“……该项目到2008年基本完工，但至今未办理竣工验收及竣工验收备案手续”，落款日期为2016年2月22日。拟证明海建公司的违约行为至今仍在持续，其作为施工单位仍未履行办理备案手续的义务。海建公司对该函的真实性予以认可，确认没有办理竣工验收及竣工验收备案手续，对完工时间不确认，该函只是一个大约的时间点，涉案房屋在2007年就已经完工。海建公司也向本院提交1份关于加快办理海雅居住宅楼确权手续事宜的函及相关邮寄妥投证明，拟证明没有办理竣工验收及竣工验收备案手续的责任在洗涤公司。洗涤公司认为该证据产生的时间是在2014年11月，不属于二审中的新证据，且不属于证明本案基本事实的证据，不应该被采纳。海建公司提供该证据是为了混淆办理登记和交付房屋两个不同的概念。如果海建公司能够在2005年8月就建好房屋并交付，则不可能出现该函件，事实上海建公司于2014年11月底才要求洗涤公司办理相关手续，其违约事实非常明显。本院认为：关于洗涤公司、海建公司就涉案项目签订的《合建综合大楼协议书》、《合建综合大楼的补充协议》、《补充协议》的效力问题，原审法院已作论述，本院予以认可，不再赘述。关于涉案楼宇第二层的分配问题。根据洗涤公司、海建公司2004年12月3日签订的《补充协议》约定，洗涤公司将原应分配所得的涉案楼宇的二层房屋（805.85平方米）减除预留的A、C两套住房（约134.5平方米）后，交由海建公司出售，价款83.405万元，海建公司已付10万元，余款为73.405万元。同时，该协议所附的《关于南华中路354~362号综合楼建筑面积分成处理的说明》显示：洗涤公司将二层面积出让给海建公司，价款241.755万元，支付改动结构及复工等费用118万元、减除预付款10万元、减除预留二套住房房间款40.35万元，余款为73.405万元。从上述交由海建公司出售的面积来看，《关于南华中路354~362号综合楼建筑面积分成处理的说明》所反映的双方对上述价款的抵扣及支付符合当时的实际情况。海建公司已向洗涤公司支付了房屋预付款及以改动结构及复工等费用抵扣了应支付给洗涤公司的部分房价款共128万元（118万元+10万元），仅剩余73.405万元尚未支付，且双方对逾期付款约定了“加罚年息6%的罚息”的违约责任，故洗涤公司以海建公司未付清剩余的73.405万元尾款为由主张涉案楼宇的二层房屋的权属应全部归其所有依据不足，本院不予支持。关于涉案楼宇356号四层03房的分配问题。《补充协议》约定的“南梯403-1住宅（四层K套部份）”属于涉案楼宇356号四层03房其中一部分，但无明确具体方位、范围。洗涤公司、海建公司签订合同的目的在于涉案楼宇建成后各自享有产权清晰的房屋，如果在一套房内分出一部分给洗涤公司，则不利于产权登记，也可能会影响到房屋的使用。因此，洗涤公司上诉认为原审判决涉案楼宇356号403房中的39.9389平方米分给洗涤公司难以执行的意见具有合理性，本院予以采纳，该房屋应分给洗涤公司。涉案楼宇356号四层03房的实际面积为84.9303平方米，超出原约定39.9389平方米部分，双方可另行结算。关于360号九层01、03、04房的分配问题。根据《补充协议》附件的内容显示，当时约定涉案楼宇的总面积有包含九~十层，洗涤公司所分配的房屋并不包含十层的房屋。现由于规划验收要求，原来的九~十层变成了九层复式，因此原分配方案已无法履行，在双方未能协商一致的情况下，应遵循公平、方便使用的原则予以分配。洗涤公司在《关于落实“海雅居”大楼有关工作的函》中要求双方协商落实原九层房屋的调整，且在《关于立即向我司交付南华中路综合楼房屋的函》附件一中洗涤公司也确认，应当分配给洗涤公司的具体位置和面积包括九层205.6666平方米（360号901、903、904房某式的下部分），表明在保证洗涤公司享有205.6666平方米的情况下，并无损害洗涤公司的合法权益，现洗涤公司主张其应分得360号901、903、904房的全部则严重损害海建公司的合法权益，明显不符合公平的原则，本院不予支持。如按照复式房屋分成上、下部位使用的方案，基于上述理由，亦不具有合理性和可执行性，故分配房屋宜保持房屋的完整性。考虑到便于房屋的产权登记、充分利用房屋的使用价值，结合本案具体情况，本院酌情将涉案楼宇360号九层03房分配给洗涤公司（其中涉案楼宇356号四层03房84.9303平方米、涉案楼宇360号九层03房165.6658平方米，共250.5961平方米；洗涤公司按原约定应分得的面积为涉案楼宇356号四层03房39.9389平方米、涉案楼宇360号九层205.6666平方米，共245.6055平方米；二者相差4.9906平方米）。至于双方因此产生面积差异，双方可另行结算。关于海建公司是否应当承担违约责任的问题。根据洗涤公司、海建公司双方于2004年12月3日签订的《补充协议》约定：海建公司应当自该协议签定日起8个月内将满足居住要求的涉案房屋交付洗涤公司使用（不含综合验收），逾期每超一天，按洗涤公司应得面积每平方米罚款1元。涉案房屋截止2016年2月22日仍未办理竣工验收及竣工验收备案手续，对此双方并无异议，但对一直未办理竣工验收及竣工验收备案手续的责任归属双方存有争议。根据现有证据显示涉案楼宇用地范围内小房屋的拆除问题影响了涉案楼宇规划验收手续的完成，从2014年1月16日双方签订的《协议书》可知，双方同意暂不归责于任何一方，先行各自承担小房屋补偿款50%的费用等。2014年11月10日，洗涤公司向海建公司发出《关于立即向我司交付南华中路综合楼房屋的函》，要求海建公司交付房屋，而海建公司至2016年2月22日仍未办妥涉案楼宇的竣工验收并将相关房屋交付洗涤公司，海建公司对此未能举证证实涉案的小房屋拆除后，是由于洗涤公司的责任导致涉案楼宇未能办妥竣工验收及竣工验收备案，涉案楼宇尚未办妥竣工验收，海建公司应承担逾期交付房屋的违约责任，本院对洗涤公司主张自2014年11月10日起至2016年2月22日期间的逾期交房违约金予以支持，此后海建公司是否应承担逾期交房违约责任，洗涤公司可根据具体情况另行主张。根据《补充协议》及其附件约定，洗涤公司的应得面积为3520.334平方米，海建公司应按每逾期1日每平方1元的标准，向洗涤公司支付逾期交房违约金，现洗涤公司主张海建公司按应得面积3508.2179平方米计算逾期交房违约金，属于对自身权利的处分，本院予以确认。关于房屋交付的问题。鉴于涉案楼宇尚未办妥竣工验收，不具备交付及办证的条件，洗涤公司要求交付及办证的主张，本院不予支持。同理，洗涤公司要求确认相关房屋的权属亦不予支持。经查，原审庭审有进行辩论环节，洗涤公司主张原审未进行辩论依据不足，本院不予采信。综上所述，洗涤公司的上诉理由部分成立。原审认定事实清楚，但部分处理及判决主文表述欠妥，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第974号民事判决第二项；二、变更广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第974号民事判决第一项为：广州市海珠区南华中路360号之一、360号之二、360号之三01、02房屋，360号2层01、03房，360号3层01至06房、360号4层01至04房、356号4层03房、360号5层01至04房、360号6层01至04房、360号7层01至04房、360号8层01至04房、360号9层03房分配给广州市洗涤机械实业公司;三、广州市海建建筑工程有限公司自本判决送达之日起10日内向广州市洗涤机械实业公司支付自2014年11月10日起至2016年2月22日止的逾期交房违约金（按每日3508.2179元的标准计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费94168元，由广州市洗涤实业公司负担72256元，广州市海建建筑工程有限公司负担21912元；二审案件受理费94168元，由广州市洗涤实业公司负担72256元，广州市海建建筑工程有限公司负担21912元。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  曹佑平代理审判员  闫 娜二〇一六年七月十一日书 记 员  游瑞娜