北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1955号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱加国，男，1975年3月20日出生，汉族，自由职业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：朱颖，北京卓盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张炜，男，1975年11月7日出生，汉族，自由职业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：翟志锐，北京国资律师事务所律师。上诉人朱加国因与被上诉人张炜房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初20265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱加国上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或撤销一审判决第一、三项，改判张炜向朱加国支付拖欠租金773013.7元。事实与理由：张炜一审提交的《证明》系伪造，据此认定其搬离时间明显错误。张炜提交的手机短信截图和通话录音证据未经充分质证，且内容含糊不清，亦不具有证明效力。一审两次电话调查未制作调查笔录，且带有明显倾向性地选择相信，存在明显程序违法。一审错误分配举证责任，张炜未提交其进行房屋交接、返还钥匙以及实际搬离时间的证据，应承担举证不能的不利后果。一审未明确判决金额204657元的起算时间、截止时间、计算方式及计算依据。张炜辩称：同意一审判决。不同意对方的上诉请求。张炜向一审法院起诉请求：1.判令朱加国返还租金204657元；2.判令朱加国支付因配合其搬家而应当补偿的300000元；3.判令朱加国承担逾期支付前述款项的利息损失（以504657元为基数，自2017年7月9日起至实际付款之日止，按照年利率6%计算）；4.本案诉讼费由朱加国承担。朱加国向一审法院提出反诉请求：判令张炜向朱加国支付拖欠租金773013.70元，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：自2011年起，张炜承租朱加国位于北京市大兴区庞各庄镇南小营村味之源院内厂房。2013年8月18日，张炜（承租方、乙方）与朱加国（出租方、甲方）就前述院内房屋签订《房屋租用合同》，主要内容如下：甲方将自建房屋，建筑面积8000平方米左右租给乙方使用，自2013年10月1日始至2021年9月30日止，租期为8年；租金每半年一付，租金必须在每年协议到期前一个月交给甲方；乙方入住后要爱护好甲方的一切财物，如乙方需要改变原有房屋的结构，必须在先征求甲方许可的情况下方可施工，所有装修内容归甲方所有。其中，合同第五条第2款约定：在此期间如遇国家占地或政府征用时，乙方在接到甲方搬家通知时，乙方必须无条件在甲方所规定的时间内搬完所有物品，将房屋完整的交给甲方。如故意拖延，一切损失由乙方负责。乙方在接到甲方搬家通知后，如在甲方所规定的时间内搬完所有物品，则甲方给予30万补偿，如有未使用的租金，甲方如数退还给乙方。张炜按照合同约定向朱加国支付了租金，最后一笔租金的对应期限为2016年10月1日至2017年9月30日，总额为90万元。因涉案房屋位于政府拆除腾退范围内，朱加国于2018年7月25日将涉案房屋交付拆迁公司。一审中，张炜称因政府征地拆迁，朱加国要求其搬离涉案房屋，其于2017年7月8日搬离，并提交大兴区庞各庄镇南小营村村民委员会（以下简称：南小营村委会）于2019年4月8日出具的证明予以佐证，该证明上写有“因庞各庄政府拆迁要求各企业在规定日期内搬离所租厂房。张炜响应政府号召并于2017年7月9日已搬离，完成交房手续”，并加盖了村委会公章，有村委会相关人员签字。朱加国称张炜搬离涉案房屋未告知自己，自己于2018年7月才知晓，认为双方租赁关系于2018年7月25日正式解除，对张炜提交的前述村委会证明不予认可，并向法院提交了南小营村委会于2020年1月16日出具的情况说明，该说明上加盖了村委会公章，有村委会相关人员签字，该说明主要内容为：“此证明只是用来证明张炜曾租赁过朱加国的房屋，但对于张炜何时搬离、是否交房等具体细节及履行情况并不知情”。关于拆除一事，张炜称2017年年初知晓涉案房屋要拆除，相关部门于2017年6月上门测量；朱加国称相关部门于2017年上门测量，2018年6、7月知道要拆除，不知道拆迁公告发布时间。因双方对拆除相关事项说法不一，提交的村委会证明内容也不一致，经双方同意，法院当庭向拆迁公司工作人员和村委会工作人员电话核实。经核实，拆迁公司工作人员称涉案房屋是2017年4月入户清登的，发布拆除公告日期是2017年9月1日，是以村委会名义发布的，涉案房屋是2018年7月底拆除的，不清楚停水停电时间，拆除是镇政府行为。南小营村委会王书记称2017年夏末秋初村委会对企业做的工作，没有发公告，张炜的搬离时间是2018年，具体时间记不清楚了，当时其正好不在任。张炜对拆迁公司清登时间认可，对拆除时间不清楚，对公告时间没有意见，对王书记关于拆迁启动时间没有意见，对搬离时间有异议，当时是朱加国当面要求其搬离的。朱加国对拆迁公司工作人员和村委会工作人员的陈述均没有意见。因双方对张炜搬离涉案房屋时间存在争议，张炜提交手机短信截屏和通话录音，以证明其向朱加国催要过租金和补偿金，侧面证明了其搬家时间是2017年7月8日。手机短信为张炜发给朱加国的，时间是2018年12月10日；通话录音时间分别是2018年12月11日和12日，是张炜与朱加国之间的通话；手机短信内容如下：“朱哥您看一下合同里的30万搬家费和剩余的20多万的房租现在能给我吗？都已经一年多了，每次打电话您都说等您的拆迁款下来再给我，我已不知道拆迁款什么时候能下来，这时间有点太久了，这样您看行吗，先给我一部分，您看能给多少咱俩商量一下，剩下咱俩再商量怎么弄，这两年盖厂房盖的资金缺口太大，望能理解！”11日的录音中，张炜称：“喂，怎么样朱哥，昨天发短信你也没回，我打个电话吧。”朱加国仍称未拿到拆迁款，没有钱。12日的录音中，张炜问：“你看这么着行不行，搬家费加上3个月租金，咱俩要不看一次性结了，你看年底能给我多少？”朱加国答：“现在没有钱，我给你解决不了，我现在没有钱。”朱加国对前述证据真实性均认可，但不认可证明目的，称短信只是张炜单方表示。另查一，张炜主张其在2013年5月18日对涉案房屋过道加了一个顶，作为库房使用，面积为594平米；原先房屋是2层，2015年11月18日在房屋上面加盖了彩钢顶，将厂房3层改造成了宿舍，面积是432平米。朱加国认可张炜对涉案房屋加顶了，但没有经过其同意，房屋原来2楼漏雨，自己盖的彩钢顶，张炜改造成宿舍没有经过其同意。经法院询问，张炜称在厂房里面又加了一层彩钢顶，外面的顶子没有动，所有建造都和朱加国说过，征求了其同意。另查二，朱加国表示涉案租赁房屋没有准建手续，也没有房本。涉案租赁房屋现已拆除。法院根据张炜的申请向拆迁公司调取拆迁档案，因涉案房屋拆迁档案未过终审，法院未能调取相关档案。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋未取得建设工程规划许可证，双方所签订的《房屋租用合同》应属无效。张炜作出承租方，负有对租赁物是否符合承租标准进行核查的义务；朱加国作为出租方，负有提供合格租赁物的义务；故双方对涉案租赁合同无效一事均存在过错。因《房屋租用合同》无效，故张炜要求朱加国按照前述合同约定向其支付因配合其搬家而应当补偿的300000元，缺乏合同依据，法院不予支持。关于租金一事：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张炜提交的与朱加国短信及通话录音，提到退租金数额和退租金月数，提到搬家费，朱加国以没钱为由进行答复，未对退租金数额和月数提出异议，亦未对搬家费提出异议；另结合拆迁清登发生在2017年4月，故法院认定张炜提出的搬离时间更具有合理性，搬家一事经过朱加国同意；朱加国称张炜搬离涉案房屋未通知自己，搬离时间应为2018年7月25日的主张，依据不足，法院不予采信。综上，张炜要求朱加国返还租金204657元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。张炜要求支付租金利息的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。朱加国要求张炜支付拖欠租金的反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。判决：一、于判决生效后十日内，朱加国向张炜退还房租204657元；二、驳回张炜的其他诉讼请求；三、驳回朱加国的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，双方所签订的《房屋租用合同》应属无效。就张炜的搬离时间，拆迁清登发生在2017年4月，张炜提交的与朱加国短信及通话录音，提到退租金数额和退租金月数，提到搬家费，朱加国以没钱为由进行答复，未对退租金数额和月数提出异议，亦未对搬家费提出异议。朱加国主张搬离时间应为2018年7月25日，但张炜租金交至2017年9月，朱加国虽于本案中提起反诉要求张炜支付2017年10月1日至2018年7月25日的租金，但未有证据显示张炜拖欠租金后其及时向张炜催要租金，不合常理。综合本案证据及审理情况，张炜关于搬离时间的主张具有高度可能性，一审法院予以认定并判令朱加国返还张炜相应租金，驳回朱加国的反诉请求，处理正确。朱加国上诉坚持对本案的异议，因事实依据不足，本院不予支持。朱加国综上所述，朱加国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15900元，由朱加国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  时 霈审 判 员  胡珊珊二〇二一年二月九日法官助理  郭子枫书 记 员  曹 静