浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1022民初3613号 原告：陈蒙考，男，1971年1月5日出生，汉族，住浙江省三门县。 原告：普微微，女，1981年11月28日出生，彝族，户籍地：云南省红河哈尼族彝族自治州建水县。现住浙江省三门县。 被告：浙江省三门新城投资开发有限公司，住所地浙江省三门县海润街道滨海新城泰和路**。 法定代表人：林津津，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶燕飞，女，该公司员工。 原告陈蒙考、普微微与被告浙江省三门新城投资开发有限公司（以下简称新城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月29日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月26日公开开庭进行了审理，原告陈蒙考、普微微，被告新城公司的委托诉讼代理人叶燕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈蒙考、普微微向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金共计人民币30653元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月22日，原告与被告签订编号为2017331022ＹＳ0010559的《浙江省商品房买卖合同》，购买由被告开发的位于三门县××期××幢××号××商铺一间。2018年4月6日，原告与被告签订编号为2018331022ＹＳ0029637的《浙江省商品房买卖合同》，购买由被告开发的位于三门县××期××幢××单元××室××。两份商品房买卖合同均约定：被告应当于2019年9月30日前将土地、房屋权属证书交付给原告，如果逾期90日后未能交付的，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付合同全部价款，并在交房时支付了办证应当支付的其他费用，但被告未在合同约定的时间内交付原告土地、房屋权属证书，后经原告多次维权，被告承诺原告先领取房屋初始登记证书，再等通知领取购房发票。2020年7月15日，原告接到通知并在次日领取了发票，最终原告办好了不动产权属证书，综上，原告认为，原、被告双方签订的买卖合同合法有效，双方当事人均应按合同约定的内容全面履行自己的义务。被告行为已构成违约，侵害了原告的合法权益，原告特此向法院提起诉讼，请求法院判决支持原告的诉讼请求。 被告新城公司答辩称：一、被告已经在合同约定的时间内将申报不动产权初始登记的所有资料交到房管中心，且已具备办证条件，不存在违约，根据双方合同约定，初始证的交付应该在2019年9月30日前，同时在合同的补充协议中对关于办理产权登记的作了相关约定，其中第三项，因政府主管的部门原因造成买受人不能及时领取权属证书的，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任，交付日期顺延。二、办理不动产权属登记证书的主体是政府产权登记部门，不是开发商，开发商职责是申报不动产权初始登记，本案中，被告已在合同约定的时间内履行了申报义务，三门县不动产登记中心在受理资料后因人手少、工作量大、办理产权初始证环节多、程序复杂，同时又由于出现新冠疫情等原因，导致政府部门不能完成办证工作。故不能完成交付不动产权属登记证书是政府主管部门的原因，属于双方约定的延期交付权属证书范围。综上，被告无需承担违约赔偿责任。 原告陈蒙考、普微微反驳称：被告答辩不符合事实。原告在起诉前曾通过市长热线和台州电视台等途径调查得知被告逾期交证的原因是未缴纳两金。原告已按约缴纳了所有的购房款，被告应当按合同约定交付不动产权初始登记证书给原告。被告说的12月份疫情发生与本案无关，合同约定的交证时间是2019年9月30日前。被告2020年5月12日才将不动产权初始登记证书给原告，但是原告还需要购房发票才能办房产证，原告是2020年7月16日才领取的购房发票。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 被告新城公司提交的浙江省建设工程规划核实确认书、建设项目用地竣工复核验收通知书、建设工程规划许可证、房屋建筑面积测绘成果书、竣工验收备案表、建设用地规划许可证，本院予以一并认证，上述证据仅能证明被告在2019年8月15日前具备了上述资料，并不能证明办理不动产初始登记的资料已全部齐备，故本院对上述证据的证明目的不予采信。被告新城公司提交的8幢的不动产宗地图、分户图复印件一份，该组证据仅能证明上述证据的形成时间，不能证明被告在2019年7月23日就已经申请办理产权初始登记证，故本院对上述证据的证明目的不予采信。被告提交的三门县不动产登记服务中心于2019年9月29日出具的《证明》一份，该份证明没有经办人员或负责人签字，在证据形式上存在瑕疵，但毕竟是不动产登记部门出具的一份证明，具有一定的证明效力。分析该份证明内容：浙江省三门新城投资开发有限公司建设的“君临城邦三期”项目房屋产权首始登记申报后，现在正在权属调查审核过程中。没有写明被告申报君临城邦三期项目房屋产权首次登记的具体时间，也没有写明被告新城公司是否提交了办理房屋首次登记的所有资料，而落款时间仅比原、被告在合同中约定的交付房屋权属证书时间早一天，不足以证明系政府原因导致被告无法在合同约定的2019年9月30日前向原告交付房屋权属证书。本院在（2020）浙1022民初701号案件中调取了被告申报君临城邦三期首次房屋产权登记的受理时间，根据向三门县自然资源和规划局调取的出具给被告的《综合申请受理通知书》，产权登记部门最早于2020年1月19日受理被告提交的2幢产权首次登记申请，并附有收件材料清单，进一步削弱了三门县不动产登记服务中心所出具证明的证明力，故虽不排除原告在2019年9月29日前向三门县不动产登记服务中心提交过产权登记资料，也有理由怀疑被告存在提交时间不及时、提交资料不齐全的情况，故本院对三门县不动产登记服务中心出具的证明不予采信。被告新城公司提交的三门县房地产管理处于2019年11月22日发给被告的函件一份，由于政府机构及职能调整，三门县房地产管理处已不是办理不动产权属登记的主管部门，就如被告自己所述物业专项维修资金发票不是办理房屋产权首次登记的必要条件，没有证据证明主管办证的行政机关要求被告交纳全部物业专项维修资金才可以办理产权登记。退一步讲，即使因为君临城邦三期小部分业主没有按被告通知要求交纳物业专项维修资金导致办证受阻，也不能成为被告抗辩的免责理由。根据《浙江省物业专项维修资金管理办法》第八条第二款规定：新建物业首次交存专项物业维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。对房价中已包含专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。未售出物业专项维修资金由建设单位交存。新建物业专项维修资金直接交纳义务人是建设单位，就本案而言是被告新城公司，被告没有在交房时向购房业主收取物业专项维修资金是被告的过失，交房后可向业主催收物业专项维修资金，本案原告等大部分业主已向被告交纳了该资金，少数业主未交物业专项维修资金被告也有义务按政府部门的要求先交纳，再向未交纳的业主收取，而不能以此作为自己的免责理由或归责于不可抗力的政府原因。综上，本院对被告提交的三门县房地产管理处于2019年11月22日发给被告的函件真实性予以确认，但与本案处理缺乏关联性而不予采信。被告提交的证据《不动产批量受理登记暂行规定》复印件一份，该份证据系三门县不动产登记服务中心公示栏上的公示内容，真实性可以认定，是三门县不动产登记服务中心规定的不动产批量首次登记完成时间的一种承诺，被告作为专业的房地产公司对房屋首次产权登记相关流程及所需要时间应该要事先了解，在申请房屋产权首次登记前应该预计产权登记部门所需要的可能时间，只有在合同约定的交付房屋权属证书时间前的合理时间内已向产权登记部门申请并提交完整的登记资料，才有可能分析是否系政府原因无法及时取得房屋权属证书，被告没有充分的证据证明及时向产权登记部门申请并提交了完整的产权首次登记资料，故该证据与本案处理也缺乏关联性，本院不予采信。被告提交的证据疫情公告两份，即浙江省卫生健康委员会于2020年1月20日发布的《浙江积极防控新型冠状病毒感染的××》打印件以及三门县住房和城乡建设局发送给被告等房地产企业的《浙江积极防控新型冠状病毒感染的肺炎》复印件各一份，虽然该组证据系复印件，但新冠肺炎疫情是众所周知的事件，结合证据内容应该是可信的，本院予以确认，但新冠肺炎疫情发生在原、被告合同约定的交付房屋初始登记证之后，被告以此作为抗辩事实的理由依据不足，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月22日，原告与被告签订编号为2017331022ＹＳ0010559的《浙江省商品房买卖合同》，购买由被告开发的位于三门县××期××幢××号××商铺一间，房屋用途为商业，建筑面积33.66平方米，房价款366000元。合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年9月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交证，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十个工作日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另外，合同附件八《补充协议内容》第六条第3项约定：因政府主管部门的原因而造成买受人不能及时领取权属证书的，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任，交付日期顺延。合同签订后，原告向被告付清了合同房价款366000元。2018年4月6日，原、被告双方签订编号为2018331022ＹＳ0029637的《浙江省商品房买卖合同》，合同约定：由原告陈蒙考、普微微向被告新城公司购买位于三门县××期××幢××号商品房，性质为住宅用房，建筑面积为138.24平方米，房价款为691545元。其中合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年9月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交证，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十个工作日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另外，合同附件八《补充协议内容》第六条第3项约定：因政府主管部门的原因而造成买受人不能及时领取权属证书的，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任，交付日期顺延。合同签订后，原告向被告付清了合同房价款691545元。此后，被告向原告交付了涉案两套房屋，2020年5月12日，原告领取了涉案两套房屋的首次登记的权属证书。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。对于本案的争议焦点，本院分析如下。 关于被告是否逾期交证。原、被告签订的两份《浙江省商品房买卖合同》第十六条均明确约定，被告应于2019年9月30日前向原告交付房屋初始登记的权属证书，但被告在2020年5月12日才向原告交付不动产权初始登记证书，已构成逾期交证事实。至于被告逾期办证是否属于双方在合同附件八《补充协议内容》第六条第3项约定的因政府主管部门的原因造成不能及时领取权属证书的免责事由。本院认为，不管是根据法律规定还是合同约定，被告就其主张的抗辩事由均负有举证义务，根据本院在认证中的理由，被告所提交的证据不足以证明是政府主管部门的原因造成逾期领证；相反，根据本院在（2020）浙1022民初701号案件中核实的情况，产权登记部门首批正式受理原告产权登记申请时间是2020年1月19日，故应认定被告的逾期交证行为构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告主张的要求被告支付逾期交证违约金30653元的诉讼请求，本院认为，虽然根据双方在合同中的约定，逾期交证90日以后，原告有选择退房或不退房的权利，现原告选择不退房，按合同约定：“出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，但考虑到被告在原告起诉前的疫情期间通过努力取得了案涉商品房的首次登记权属证书，已消除了违约状态，被告逾期交证对原告造成的损失也相对较少，原、被告约定的逾期交证违约金在违约时间不长的前提下，更多体现的是惩罚功能，不宜过高，且被告在庭审中也要求本院将违约金进行调整，故本院综合本案各种因素，酌情调整由被告按原告已付房价款的1%向原告支付逾期交证违约金。 综上所述，本院对原告主张的合理部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、由被告浙江省三门新城投资开发有限公司在本判决生效后十日内支付给原告陈蒙考、普微微逾期交证违约金10575.45元； 二、驳回原告陈蒙考、普微微的其他诉讼请求。 如果被告浙江省三门新城投资开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费570元，减半收取285元，由原告陈蒙考、普微微共同负担187元，由被告浙江省三门新城投资开发有限公司负担98元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员 杨廷能 二〇二一年二月二日 法官助理 吴其辉 代书记员 胡 琳 12- 11-