广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0104民初1311号原告：甘杏英，身份证住址广州市越秀区。被告：广州银建商品房产经营有限公司（原广州银建商品房产经营公司），住所地广州市越秀区。法定代表人：叶细廉，职务总经理。委托代理人：吕泉、罗镜海，该公司职员，通讯地址同该公司。第三人：何永成，身份证住址广州市荔湾区。第三人：何永就，身份证住址广州市越秀区。原告甘杏英诉被告广州银建商品房产经营有限公司,第三人何永成、何永就房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告甘杏英，被告委托代理人吕泉，第三人何永成、何永就到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：位于广州市东华西路四圣街11号208房是被告1992年进行旧城改造的回迁房，征用地址是本市东华西路见龙里1号，该房产为黎某甲、黎某乙两人共有[见《房地产所有证》、1992年6月5日签订的《拆迁房屋补偿协议书》、1992年8月7日的《补充协议》、1996年8月5日的《变更（补充）协议》、《购房协议》]。1996年8月5日两业主已向被告缴清了买大7.3㎡的补房差款。回迁房建成后，被告即安排租住户肖某甲中一家回迁上址居住至搬离后交回业主管理使用至今已有20年之久。2003年8月3日，被告业务部曾通知业主办理产权登记领证，而黎某乙于1996年10月去世，其子即两第三人却迟迟不办理继承手续，故累及另一业主黎某甲不能办证。2004年黎某甲也去世了，原告于2007年办理了继承黎某甲该房产1/2产权公证，两第三人于2010年才办理了继承黎某乙该房产1/2产权共有公证。本来，2010年6月10日，双方继承人已向广州市房地产交易登记中心“解决历史遗留问题房产证工作组”申办房产证，得到受理回执（登记字号10收01014505），缴交了上述有关资料原件，而被告1996年将7.3㎡建筑面积以900元/㎡售给业主作补房差价的发票原件当时找不到，允许后补。为此，办证组的工作人员后来电话通知我们只需交回补房差价的发票原件便可发证，但当时第三人何永就却以原告不同意把该房出租为由，拒绝交出发票原件，宁可不领房产证。所以，办证工作组只得作退件处理，又一次错过了办证机会。时至今日，被继承人均已逝去，房屋回迁也有20多年，可原告还未领到房产证，原告也曾多次寻求开发商协助重新开具回迁证明，但得到的答复是：因上述房产实测面积增大约5㎡多些，要求原告按市场价补房差才办证，否则只能走司法途径解决。故为维护原告合法权益，诉至法院请求判令：被告配合原告及第三人办理广州市东华西路四圣街11号208房的房地产权证。被告辩称：一、本案中原告主体不适格，缺少必要的共同原告，法院应驳回原告起诉。原告提供的拆迁协议由我司与黎某甲、黎某乙签订，故该二人是合同的当事人。上述二人过世后，原告是黎某甲继承人，两第三人是黎某乙继承人。本案原告单独提起诉讼要求我司协助办理房产证，但并未提供其与第三人就该房屋产权归属、合同权利等进行约定的证据，故本案中两第三人作为房屋的共有人应作为共同原告一同起诉，原告单独提起诉讼不符合诉讼主体资格。二、本案并非我司不履行协助原告办理房产证的义务，系原告与两第三人未能补足房屋实际面积超过约定面积部分5.8489（49.1489-36-7.3）㎡的房价款，未能向税务部门提供该超出面积部分的计税依据而无法办证，法院应驳回其诉讼请求。三、本案诉讼费应由原告承担。两第三人共同述称：一、我方暂时不同意办理房产，因为原告及第三人之间的权属问题未清晰，对使用权双方有争议，原告已霸占了涉案房屋六年，我方损失巨大，涉案房屋的厨房、厅、洗手间等都应当是公用的，而原告在没有经过我方的同意就擅自将涉案房屋中较大的房间进行使用，我方要求原告退出原告也不同意退出，原告将涉案房屋较大的房间及大门都上锁了，我方无法进入。二、10平方米以内应当按照政策处理购买，超出的才需要按照市场价。经审理查明：原广州市东华西路见龙里1号的产权人为黎某甲、黎某乙，各占该房二分之一产权份额。1992年6月5日，上述二人（共同为乙方、被拆迁房屋业主）与被告（为甲方、用地单位）签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，约定内容包括：甲方经批准征用东华西见龙某地段的土地，需拆除产权属于乙方所有的房屋，经双方协商，达成协议如下：一、乙方同意甲方拆除座落在东华西路见龙里1号的房屋（下称原址房屋），该房屋为双隅平房结构，经市房管部门核定，建筑面积33.8722平方米，评定产权金额为2833.57元。二、双方同意按本条第二项的方式办理拆除房屋的补偿。2.甲方将自有的座落在东华西路见龙里地段E幢（框架结构）第贰层楼北向的自有房屋，共建筑面积36平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共2㎡在内），划归给乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿。甲方补偿给乙方的新建房屋的楼层高度不得少于3米，质量、结构、布局应按城市规划部门批准的整体设计标准执行，并于1995年5月31日前移交给乙方。四、甲方补偿给乙方的新建房屋，建筑面积36平方米，乙方同意继续出租，并由甲方安排租户。八、甲方依照本协议将新建房屋移交乙方时，甲方应提供新建房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续。所需的登记费用，由双方负责。该合同空白部位手写记载：回迁给回36㎡产权双方不补差价是根据92东某字129号判决第一条的内容等。1992年8月7日，上述双方签订《补充协议》，内容包括：甲乙双方经协商同意按（91）穗房某字第327号仲裁书，甲方同意乙方回迁建筑面积36㎡的套间，不分摊楼梯面积，作为对乙方的产权补偿，并由乙方继续与原承租人保留租赁关系等。1996年8月5日，上述双方还签订有《变更（补充）协议》，约定内容包括：一、原拆迁协议商定甲方安排乙方回迁东华西E幢贰楼北向建筑面积36平方米，而甲方移交给乙方的新建房屋东华西路四圣街11号208房东、南向建筑面积43.3平方米，对比相差7.3平方米，乙方愿意以900元一平方米计算，付给甲方6570元，该款在回迁前一次过付清。三、除本协议内容外，其他问题仍按原协议执行等。同日，上述双方还签订有《购房协议》，约定内容包括：一、甲方根据政府改造旧城区的规划，在东华西路地段开发建造商品住宅楼宇，经双方商定，甲方同意将7.3㎡建筑面积以900元/㎡售给乙方，合计6570元该面积随同征用土地拆迁房屋补偿协议书的面积合并建成壹个单元，安排在东华西路E座四圣街11号208房东南方向。二、乙方应在签协议十天内付房款6570元等。签订上述合同之后，黎某甲、黎某乙向被告支付了增大面积7.3㎡购房款项6570元，被告于1996年8月15日开具收取上述款项的发票。另查明：据广州市越秀区公证处于2007年9月21日作出的（2007）穗越证内字第5714号《公证书》记载：黎某甲于2004年7月16日在广州因病死亡，其名下东华西路四圣街11号208房共有二分之一产权由女儿甘杏英即本案原告一人继承。据广东省广州市广州公证处于2010年6月1日作出的（2010）粤穗广证内字第8852号《公证书》记载：黎某乙于1996年10月21日在广州市报死亡，其名下的东华西路四圣街11号208房共有二分之一产权由其子女何永成、何永就共同继承。再查明：广州市东华西路四圣街11，13号权属登记在被告名下。庭审过程中，被告表示：所主张的5.8489平方米为合同外面积，双方没有进行具体的约定，故被告要求按照市场价格处理。对此，原告和两第三人共同表示：同意多退少补，但不同意被告要求的市场价处理，应按照当时的拆迁政策处理。关于涉案房屋使用情况，被告表示大概是在1995年左右已移交涉案房屋给黎某甲、黎某乙，根据协议约定确实安排了租户肖某乙。原告和第三人则共同表示该情况属实，后因为租客肖某乙自己买房在2004年退租，把钥匙交还给黎某乙；租客走了之后，原告与第三人共同将涉案房屋出租到2010年左右；从2014年之后原告和第三人之间对房屋的使用权一直存在争议至今。另，原告和两第三人共同表示黎某甲和黎某乙是邻里关系。诉讼中，本院曾组织原告和两第三人进行调解，双方达成一致意见：同意先行办理房产证，之后再解决房屋析产以及使用权等问题。本院认为：黎某甲、黎某乙与被告签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》、《补充协议》、《变更（补充）协议》、《购房协议》均系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当严格遵照执行。原告系黎某甲的合法继承人，故黎某甲就上述拆迁协议的权益理应由原告承继；两第三人系黎某乙的合法继承人，故黎某乙就上述拆迁协议的权益理应由两第三人共同承继。本案中，原告和两第三人均一致同意办理涉案房屋的房产证，故被告理应依照上述拆迁协议的约定协助办理。具体产权份额方面，则应由原告占有二分之一，由两第三人共同占有二分之一。至于被告主张的5.8489平方米面积差异款，因前述合同无明确约定应先补交合同外面积差异款再协助办证，故被告以此作为抗辩，缺乏合同依据，本院不予采信，双方可就此积极协商，如若协商不成的，可另循法律途径解决。此外，因本案主要处理办证问题，房屋析产以及使用权问题均不在本案调处之列，但原告和两第三人日后理应在平等自愿和公平合理的基础上友好协商、求同存异，有效解决涉案房屋相关后续问题，尽量避免讼累。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州银建商品房产经营有限公司协助原告甘杏英，第三人何永成、何永就办理将广州市东华西路四圣街11号208房登记至原告甘杏英，第三人何永成、何永就名下（其中，原告甘杏英占有二分之一产权份额；第三人何永成、何永就共同占有二分之一产权份额）的产权过户手续。案件受理费4975元，由被告广州银建商品房产经营有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李昇毅人民陪审员  陈文平人民陪审员  陈淑文二〇一六年七月二十六日书 记 员  唐嘉仪