新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终4318号 上诉人（原审原告）：乌鲁木齐好运通商务酒店有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区迎宾路**综合业务楼**。 法定代表人：王子锴，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴中平，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：展鹏，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国航空器材集团有限公司，住所，住所地北京市顺义区空港工业区天柱路**div> 法定代表人：贾宝军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：臧若琪，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：刘静，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 上诉人乌鲁木齐好运通商务酒店有限公司（以下简称好运通酒店公司）因与被上诉人中国航空器材集团有限公司（以下简称航空器材公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初7562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，依法组成合议庭于2020年12月21日公开开庭进行了审理。上诉人好运通酒店公司的委托诉讼代理人吴中平、展鹏，被上诉人航空器材公司的委托诉讼代理人刘静、臧若琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 好运通酒店公司上诉请求：撤销一审判决，改判航空器材公司支付我公司装修费及资产购置费2,790,000元或发回重审。事实和理由：1。一审法院认为我公司提供的航空器材公司前法定代表人李海口头同意续租并装修的证明属事后证人证言，本人未到庭接受质询，不能仅依据该证据即确定航空器材公司同意续租，该认定是不符合客观实际的，李海虽然未到庭作证，但其书面证词可以证明航空器材公司与我公司确定续租及同意装修事宜，如果对方不同意续签租赁合同，我公司是不可能投入资金进行重新装修的；2。一审法院认定2017年8月31日合同期满后，续租至2018年12月31日，双方重新签订了合同，故双方权利义务应以合同约定为据，这与客观实际不符，我公司在装修完毕后不久即要求航空器材公司续签六年经营期合同，但由于航空器材公司法定代表人更换，新任法定代表人不愿与我方继续合作，又不愿赔偿我公司的装修款，后以“优先租赁权”为幌子诱使我公司一年一签租赁合同；3。一审法院对航空器材公司违反诚实信用原则的事实不予认定是错误的，航空器材公司违背原法定代表人的承诺，一再拖延与我公司续签合同，还在双方合同未到期前单方恶意启动招标程序，针对我公司设置招标条件，企图将我公司排除在招投标之外；4。一审法院认为双方续签的合同已到期，权利义务已按约定履行完毕为由片面适用法律，明显违背诚实信用原则及公平原则。一审法院认定事实有误，适用法律不当，请求二审法院依法支持我公司的上诉请求。 航空器材公司辩称，1。涉案合同续租与否，以及承租人的优先承租权，均应当以双方2018年12月签订的《房屋租赁合同》为准，该合同并未排斥我公司以公开招投标方式作为在同等条件下选择承租人，由于好运通酒店公司自身能力不能满足优先承租权的前提条件，其称我方恶意单方启动招投标程序的说法不成立；2。好运通酒店公司未按照法定程序提出证人出庭申请，且证人也未出庭接受各方当事人及法官的询问，不能以书面文字作为证据认定，我公司前任法定代表人已经在2017年11月因个人错误离职，不能以其证言认定我公司同意与好运通酒店公司续租并装修；3。涉案租赁合同明确约定租期届满前一个月双方签订新的租赁合同，否则视为好运通酒店公司放弃优先承租权，双方没有在此期间达成书面租赁合同，属于好运通酒店公司放弃了优先承租权。好运通酒店公司的上诉理由无理无据，请求二审法院依法驳回好运通酒店公司的上诉，维持原判。 好运通酒店公司向一审法院起诉请求：判令航空器材公司支付装修费及资产购置费2,790,000元。 一审法院认定事实：2011年7月25日，北京好运通假期国际旅行社有限责任公司（乙方）与航空器材公司（甲方）签订编号为(11CAS(G)40)的《房屋租赁合同》，主要内容：房屋坐落于乌鲁木齐市XX号，包括新疆生产运营基地仓库、办公楼及院落；租赁面积：库房约2000平方米，办公楼约2400平方米，院落约6140.33平方米；库房及院落租赁期自2011年9月1日至2014年8月31日共计3年，办公楼租赁期自2012年5月1日至2014年8月31日共计2年零4个月，甲方应于2011年8月1日前将库房及院落交付给乙方；双方同意，由于乙方对承租物业需进行装修，甲方同意给乙方1个月免租金的装修期，免租金的装修期自甲方将承租物业使用权全部交付乙方之日，即2011年8月1日起计算，至2011年8月31日止，在免租金的装修期内，甲方不收取租金，但因装修而产生的水、电等相关费用由乙方自行承担；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应如期按照原状返还房屋及附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结合各自应当承担的费用；租赁期满，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，在相同条件下，乙方享有优先承租权，甲方没有续租意向的，本协议到期自动解除；租赁期满或合同解除后，乙方须将自有设备、物品及时搬出该承租房产，恢复租赁前原状。2014年9月10日，上述合同的甲乙方续签主要内容相同的《房屋租赁合同》（合同编号:XX）,租赁期限为：库房、院落及办公楼租赁期自2014年9月1日至2017年8月31日。2016年1月1日，好运通酒店公司（丙方）、航空器材公司（甲方）及北京好运通假期国际旅行社有限责任公司（乙方）签订一份，载明：鉴于甲乙双方于2014年9月10日就乌鲁木齐市XX号房产签订了《房屋租赁合同》（XX号），且乙方提出由于租赁该房产的使用方为同一集团内的好运通酒店公司，并作为其经营场所：经三方协商，同意将上述《房屋租赁合同》的合同主体中承租方由乙方变更为丙方，合同中约定的权利义务不变，乙方作为新《房屋租赁合同》中租金担保方，如丙方拖欠租金，乙方承担连带责任，甲方有权直接要求乙方支付丙方拖欠的租金及滞纳金。2017年12月21日，航空器材公司向好运通酒店公司发出《关于租赁合同到期终止的通知》，载明：双方签订的房屋租赁合同已于2017年8月31日到期，航空器材公司由于战略布局的调整，决定收回该处房地产，用于主营业务。好运通酒店公司于2017年12月29日作出书面回复：好运通酒店公司开业至今5年，于2017年4月进行酒店整体装修升级，并于2017年7月完成酒店整体装修改造，总投资造价为2,430,000元，如航空器材公司此时作出不续签合同的要求，好运通酒店公司将蒙受巨大经济损失，请航空器材公司予以慎重考虑。航空器材公司于2018年1月31日作出《关于租赁合同到期相关事宜的回函》，认为其已通过电话、邮件、函件通知好运通酒店公司不再续租，合同已自动解除，好运通酒店公司未经航空器材公司同意，无权改变房屋布局和内部装饰装修，坚持收回租赁房产。好运通酒店公司于2018年3月15日作出“乌好酒[2018]X号”回函，不同意航空器材公司收回租赁的房地产，希望能以每年1,250,000元的价格续租三年。航空器材公司不同意好运通酒店公司续租，于2018年3月27日作出《关于租赁合同到期相关事宜的回函》，认为其已多次表示不再续租，但好运通酒店公司拒不搬离，应支付相应租金和结清在此期间水电暖等相关费用，其近日将采取招标方式对案涉房产进行招租，如好运通酒店公司在4月1日前补缴未付租金，可参与竞标。后经双方协商，好运通酒店公司（乙方）与航空器材公司（甲方）于2018年补签租赁期限自2017年9月1日至2018年12月31日计1年4个月的《房屋租赁合同》，该合同约定：租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应在十个工作日内按照原状返还房屋及附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，自验收结束之日起七个工作日内结清各自应当承担的费用；租赁期满，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，在相同租赁条件下，乙方享有优先承租权，续租期间的租金由双方参考当时市场租赁行情另行协商确定，若乙方未能于本合同期满前三个月向甲方提出书面续租要求或双方在本合同期满前一个月仍未签署续租协议的，视为乙方放弃优先承租权，甲方没有续租意向的，本协议到期自动终止。2018年9月，好运通酒店公司将案涉房产对外招标租赁，招标公告载明：投标人注册资金不低于2,000,000元人民币。经询，好运通酒店公司陈述其收到航空器材公司投标通知，因其注册资金不到2,000,000元，故通知集团下的三亚好运通公司投标，但最终流标。2019年1月1日，航空器材公司作出《关于乌鲁木齐迎宾路房屋租赁的函》，载明：好运通酒店公司承租航空器材公司位于迎宾路的房产已于2018年12月31日到期，由于好运通酒店公司未在租赁期满三个月前向航空器材公司提出书面的续租请求，且未参与航空器材公司在2018年11月就房屋租赁开展的公开招标，按照租赁合同3.2条、3.3条规定，视为好运通酒店公司自动放弃“优先租赁权”，请好运通酒店公司在2019年1月11日前将房屋清空并恢复至租赁前的适租状态。好运通酒店公司在落款时间为2019年1月6日的“乌好酒[2019]4号”函中陈述：其已于2018年10月10日和12月3日两次函告明确要求续租。2019年2月15日，好运通酒店公司作出《关于尽快清退房屋的催告函》，要求好运通酒店公司于2019年2月22日前将自有设备、物品搬离。航空器材公司将好运通酒店公司设备、物品搬至库房，2019年3月14日，好运通酒店公司将库房内设施、物品搬走。一审法院认为，好运通酒店公司认为其在合同履行期间的2017年4月经航空器材公司同意对租赁的房产进行装修改造，但航空器材公司拒绝与其续签，且通过提高投标资格的方式致使其无法投标，侵害了其优先租赁权，按航空器材公司招标情况，其至少可以续签6年，航空器材公司应赔付装修损失；航空器材公司则认为好运通酒店公司租赁期间本身存在未按期支付租金等违约行为，2017年装修未取得航空器材公司同意，且航空器材公司与好运通酒店公司后来签订了合同，租赁期延至2018年12月，好运通酒店公司未按该合同约定于租赁期限届满前3个月提交书面续签申请，航空器材公司通过对外招标的方式招租并不针对好运通酒店公司，也通知到好运通酒店公司，并不构成对好运通酒店公司优先承租权的侵害。根据双方上述诉辩情况，双方争议在于航空器材公司是否违反约定侵害好运通酒店公司优先承租权从而承担装修损失责任。对此，一审法院认为：1。好运通酒店公司陈述其在履行期为2014年9月1日至2017年8月31日的合同到期前的2017年4月，经当时航空器材公司法定代表人口头同意续租的情况下进行了装修，但其提供的证明属事后的证人证言且本人未到庭接收质询和其他证据佐证，当时也并未与航空器材公司签订了延长租期的合同，尚难以仅依据该证据即确定航空器材公司同意其在2017年8月31日续租及具体续租的期限。从双方举证和庭审调查看，该合同履行届满后，经双方协商，航空器材公司同意续租至2018年12月31日，双方并签订了新的租赁合同，故双方权利义务的确定应以该合同约定为据；2.双方于最后签订的合同中约定，经航空器材公司同意后重新签订租赁合同，在相同租赁条件下，好运通酒店公司享有优先承租权，续租期间的租金由双方参考当时市场租赁行情另行协商确定，若好运通酒店公司未能于本合同期满前三个月向航空器材公司提出书面续租要求或双方在本合同期满前一个月仍未签署续租协议的，视为好运通酒店公司放弃优先承租权，甲方没有续租意向的，本协议到期自动终止。从好运通酒店公司提供的证据看，其已在2018年10月、12月两次函告航空器材公司续租，航空器材公司认为好运通酒店公司未按约提出续租从而放弃优先承租权的抗辩意见一审法院不予采纳；3。好运通酒店公司的优先租赁权，合同只是约定在同等租赁条件下享有，未对航空器材公司对外发布租赁条件的方式进行限定，航空器材公司采取招标方式招租，其对外公布的投标条件针对的是不特定的市场主体，从庭审调查看，航空器材公司也就招标通知过好运通酒店公司，好运通酒店公司也通过其关联公司参与过第一次投标，根据上述情况，尚难认定航空器材公司违反了同等租赁条件下优先向好运通酒店公司租赁的约定。好运通酒店公司作为较大规模酒店的专业经营者，对于合同履行期即将到期且未签订书面合同情况下进行装修可能造成损失的风险应当清楚。综上，双方签订的最后合同的履行期限已到期，好运通酒店公司主张装修等损失无合同约定依据，一审法院不予支持。判决：驳回好运通酒店公司的诉讼请求。 本院二审期间，好运通酒店公司未提交新证据，航空器材公司围绕其答辩意见依法提交了以下证据：第一组证据：1.公司变更（改制）登记申请书；2.国务院国有资产监督管理委员会网站发布的“3家中央企业5位领导人员职务变动”，上述证据用于证明航空器材公司前法定代表人李海于2017年8月已被免去该公司总经理职务，自2017年11月27日起不再担任该公司法定代表人；第二组证据：2018年12月重新招标公告、招标文件、评标报告，上述证据用于证明航空器材公司系依法招标；第三组证据：1.航空器材公司工作人员赵振杰与好运通酒店公司法定代表人的微信聊天记录；2.赵振杰劳动合同书；3.委托管理协议，上述证据用于证明好运通酒店公司明知我公司招标，因不满价格而未参与投标，系自动放弃承租权，我公司委托中国航空器材集团资产管理有限公司管理涉案房产。好运通酒店公司对航空器材公司提供的第一组证据的真实性认可，但认为在涉案租赁合同到期前已征得航空器材公司前法定代表人李海同意对涉案房屋进行改造装修，故对第一组证据的关联性不予认可；对第二组证据及第三组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院对航空器材公司提交的第一组证据的真实性予以确认，因该组证据可以证实航空器材公司答辩主张，本院对该组证据的关联性予以确认；对第二组证据的真实性予以确认，因与本案无直接关联，故本院对该组证据的关联性不予确认；对第三组证据，因好运通公司对真实性不认可，航空器材公司未提交其他证据加以佐证，本院对该组证据的真实性不予确认，且该组证据无法证实好运通酒店公司知晓重新招标的事实，本院对该组证据的关联性不予确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：好运通酒店公司要求航空器材公司向其支付装修费及资产购置费2,790,000元有无事实及法律依据。好运通酒店公司与航空器材公司于2018年补签的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，真实有效，双方均应全面履行各自的合同义务。合同内容约定：“租赁期满，好运通酒店公司需继续承租的，应于租赁期满前三个月向航空器材公司提出书面续租要求，经同意后重新签订租赁合同，在相同租赁条件下，好运通酒店公司享有优先承租权，若好运通酒店公司未能于合同期满前三个月提出书面续租要求或双方在合同期满前一个月仍未签署续租协议的，视为好运通酒店公司放弃优先承租权，航空器材公司没有续租意向的，协议到期自动终止”。本案中，在涉案租赁合同到期之前，航空器材公司发起招标程序，面向社会招纳下一年度的承租人，好运通酒店公司上诉认为其基于与航空器材公司多年合作，自认为可以中标，但航空器材公司却恶意招标，对其设置门槛，导致其终未中标，亦错过了合同约定的续签租赁合同的期限，对此，好运通酒店公司未提交相应证据加以证实，本院认为，涉案租赁合同中并未约定不能采用招投标的方式确定同等条件，航空器材公司于涉案租赁合同到期之前采用招投标的形式确定下一年度承租人并未违反合同约定及法律规定，好运通酒店公司因自身原因未中标，不能将未中标的后果归责于航空器材公司，本院对好运通酒店公司的该项上诉主张不予采信。 好运通酒店公司上诉认为航空器材公司的前法定代表人李海曾口头同意其将涉案房屋进行装修并续租，为此在一审中出具了李海于2018年12月2日出具的书面证明，对此本院认为，根据二审中航空器材公司提供的证据显示，李海已于2017年8月被免去航空器材公司总经理职务，自2017年11月27日起不再担任法定代表人，且李海作为证人应当出庭作证，故其于2018年12月出具的证明不具有证明力，本院对好运通酒店公司的该项上诉主张不予采信。涉案租赁合同期满双方未续签，故涉案租赁合同自动终止，好运通酒店公司在涉案租赁合同存续期间为自身经营需要所产生的装修费及资产购置费无权要求航空器材公司承担，对其上诉理由本院不予采信。 综上所述，好运通酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29,120元（好运通酒店公司已预交），由好运通酒店公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 宁 审判员 姚 雷 审判员 瞿佩茹 二〇二一年二月三日 书记员 赵紫薇