北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终6479号上诉人（原审被告）李×，男，1948年12月11日出生。委托代理人李振民（李×之子），1975年6月19日出生。委托代理人李振良(李×之子)，1971年3月12日出生。被上诉人（原审原告）胡×，男，1961年9月4日出生。委托代理人王振忠，男，1963年3月5日出生。被上诉人（原审被告）孔×1，女，1962年3月20日出生。委托代理人王尚，男，1993年8月8日出生。被上诉人（原审被告）张×，女，1960年3月7日出生。上诉人李×因与被上诉人胡×、孔×1、张×所有权确认纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2016）京0117民初348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月13日受理后，依法组成由法官咸海荣担任审判长，法官史智军、法官张羽参加的合议庭，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。上诉人李×之委托代理人李振民、李振良；被上诉人胡×之委托代理人王振忠；被上诉人孔×1之委托代理人王尚；被上诉人张×到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。胡×在一审中起诉称：1998年4月15日，李×与孔×签订房产转让合同，将该案房产出让给孔×，房价1500元，缴税60元，孔×取得由北京市财政局核发的京契字第xxxxxx号北京市房契证。2014年2月6日，孔×委托其女孔×1将该房以2万元价格转让给我，2014年6月3日，胡×以6.5万元的价格转让给张×。2014年10月，李×把一些筐子堆放在房屋内，并用铁锁把院门锁上，不许张×进入，理由是他与孔×是房屋出租关系不是房屋买卖关系。张×诉至法院，要求排除妨害，因张×不是本村村民，购房行为无效未获法院支持。我认为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。李×与孔×签订房屋买卖草契，孔×依法缴纳税款，并取得北京房契证，该契证是房屋所有权合法证件之一，现无证据证明北京市财政局核发该契证存在过错，李×称房屋是出租给孔×的理由不成立，孔×依法取得该房屋的所有权及宅院使用权。农村房屋买卖涉及农村宅基地使用权，非本村村民不得享有，胡×是本村村民，所以孔×之女孔×1将房屋转让给胡×的房屋转让协议有效，张×不是本村村民，所以胡×与张×买卖房屋协议无效。为确认涉案房屋及宅院的归属，故请求法院判决坐落于平谷区镇罗营镇关上村登记在北京市京契字第xxxxxx号房屋契证上的房屋及宅院归我所有，诉讼费由被告承担。李×在一审中答辩称：我将涉案房屋出租给孔×，并未于1998年出售给他。我家人的户口系2000年至2001年迁至涉案房屋，按照相关规定，户口与房屋登记一致，关上村委会也出具证明，证明涉案房屋系我所有，并且房屋系我所建造，故我系涉案房屋的所有权人。2015年，涉案房屋曾经经平谷区人民法院审理，二审终结，法院的裁定合理、合法。我并未将涉案63号房产买卖转让给任何人，也未签订和办理过任何过户手续和买卖协议。且法律规定，农民住宅不得出售给城镇居民，买方不属于房屋所在地集体成员的，房屋登记机构不得办理过户手续，即使办理也须经双方同意、共同办理、双方签字、公安机关和村委会出具证明、户口迁出等手续方可办理，我没有卖房，何来房本，请法院查明事实。我与胡×不存在买房卖房的任何手续，也无经济往来，我对于胡×无任何法律义务。法院已生效的裁定书能够证明我对涉案房屋拥有产权。故我不同意胡×的诉讼请求。孔×1在一审中答辩称，1998年4月15日，我父亲孔×与李×签订房屋买卖草契，将涉案房屋转让给孔×，孔×支付房款及税款，并取得北京市财政局核发的房契证，孔×依法取得涉案房屋的所有权。2014年2月6日，我受我父亲委托，将涉案房屋转让给关上村村民胡×，胡×取得涉案房屋的所有权。同年6月3日，胡×将涉案房屋出售给张×，因张×不是关上村村民，不享有涉案房屋所在的宅基地使用权，故该协议应属无效。综上，我同意胡×的诉讼请求，涉案房屋应归胡×所有。张×在一审中答辩称，我同意胡×的诉讼请求，涉案房屋应归胡×所有，但我另案主张胡×按涉案房屋的市场价格赔偿我的损失。一审法院经审理查明：胡×与李×均是镇罗营镇关上村村民；张×系平谷区马坊镇英城村村民，非镇罗营镇关上村集体经济组织成员；孔×1与其父孔×均是北京市城镇居民，二人非镇罗营镇关上村集体经济组织成员。70年代，李×曾在镇罗营镇关上村获批宅基地一处，其夫妻二人在该宅基地上建造了北正房。2015年，张×曾以涉案房屋系其自胡×处所购，李×占据房屋侵犯其合法权益为由诉至法院，要求李×腾退房屋，李×称涉案房屋系其所有，法院以双方就所有权尚有争议驳回了张×的起诉。后该案上诉，二审法院予以维持。后胡×以同样的理由诉至本院，要求李×腾退房屋，后撤诉。2016年1月4日，胡×持起诉理由诉至法院，要求确认涉案房屋归其所有，李×持抗辩理由不同意胡×的诉讼请求，孔×1及张×同意胡×的诉讼请求。另查，孔×已故，其继承人为孔×1。孔×1提供了买卖房屋草契、北京市房屋契证及缴纳税款的票据，李×予以否认，契证上加盖了北京市财政局及平谷县镇罗营乡财政所的财务专用章，经法院向镇罗营镇财政所工作人员调查，证实该房屋系李×与孔×达成房屋买卖合意后，为双方办理的过户手续。李×辩称其将涉案房屋出租给孔×，孔×1及其他当事人均予否认，李×未能出示证据予以证明；胡×提供了经孔×之女孔×1之手自孔×处受转让涉案房屋的证据；张×提供了其自胡×处购买涉案房屋的证据。现涉案房屋被李×占有。上述事实，有当事人的陈述，胡×提交的换房等证据、证人证言、法院的调查笔录、房屋买卖手续、房屋契证等在案佐证。一审法院判决认定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，胡×系北京市镇罗营镇关上村村民，其享有该集体经济组织成员的权利。李×称将涉案房屋出租给孔×1之父孔×，胡×及孔×1均予否认，李×未能提供证据证明租赁关系的存在，法院不予采信。结合孔×1的陈述及北京市京契字第xxxxxx号房屋契证、房屋买卖草契以及本院的调查笔录等，能够认定李×将涉案房屋出售给孔×的事实。通过现有证据，孔×之女孔×1已将涉案房屋出售给胡×，胡×系镇罗营镇关上村村民，故胡×享有该宅基地的使用权。胡×后又将涉案房屋出售给张×，张×非关上村村民，其无权享有该村宅基地使用权。综上，胡×享有涉案房屋的所有权及相应宅基地的使用权，故其要求确认涉案房产归其所有，法院予以支持。另应指出，胡×将涉案房屋已出售给张×，双方系另一法律关系，张×表示另案主张，法院不持异议。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：坐落于北京市平谷区镇罗营镇关上村登记在北京市京契字第xxxxxx号房屋契证上的房屋及宅院的使用权归胡×所有。李×不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判驳回胡×的诉讼请求。上诉理由是：涉诉房屋是李×1972年所建，至今未曾翻建，也没有卖给任何人，当时和孔×只是租赁，一审法院认定事实不清，买卖草契是伪造的，房屋契证是违法、违规办理的，没有法律效力。胡×同意一审法院判决。针对李×的上诉，胡×答辩称：李×和孔×的房屋买卖是真实的，孔×之女孔×1将房屋卖给了我，我是本村的村民，涉诉房屋应当归我所有。综上：请求维持一审法院判决。孔×1同意一审判决。张×同意一审判决。本院二审查明：双方争议的房屋即为京契字第xxxxxx号北京市房屋契证上载明的房屋，李×、胡×认可争议房屋的门牌号码为平谷区镇罗营镇关上村的关上中路63号。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。本院认为，本案的争议焦点有二：其一，李×与孔×就涉诉房屋是否形成了买卖合同关系；其二，胡×是否有权在本案中主张涉诉宅院的所有权。对于争议焦点一，本院认为当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实与责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，从证据角度分析，胡×、孔×1均主张孔×与李×形成的是买卖关系，并就此提供了买卖房屋草契以及在此基础上形成的北京市房屋契证、契税收据，已尽到一定程度的举证责任。反观李×，其认为与孔×之间只是租赁关系并未发生买卖的事实，就此提供了门牌号码、村委会出具的房屋权属证明以及王胜的书面证言，然上述证据并不能直接证明李×与孔×之间存在的是租赁关系，从证据的优劣对比角度，亦无法直接否认李×和孔×之间发生的买卖合同关系。从事实分析的角度，涉诉房屋自2000年之前孔×开始使用，李×及家人自此至今并未在此居住。李×称其与孔×之间是陌生人关系，只是因为孔×旅游看中了房屋就发生了租赁关系，在此前提下，李×所称双方谈妥租金1500元并可以让孔×一直居住到去世有违常理，本院不予采信。故综合上述证据对比和事实分析，本院认为李×和孔×之间形成的是买卖关系而非租赁关系。关于第二个争议焦点，在房屋发生的多次买卖关系中，因胡×与李×为同村村民，可依据有效合同享有涉诉房屋的所有权，因房地一体的现实状况，胡×在对涉诉房屋行使占有使用收益等权利时，必然涉及到对宅基地使用权的行使，故此，虽一审法院在宅院使用权的表述上存在瑕疵，但对判决结果并未造成实质性影响，故本院不再予以调整。张×系外村村民，且其于本案审理过程中同意胡×的诉讼请求，主张另行解决与胡×的合同关系，故一审法院综合在案证据，结合诉讼便利、减少诉累原则，所作出的处理结果并无明显不当。综上，本院认为，李×的上诉请求无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由李×负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由李×负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  咸海荣代理审判员  史智军代理审判员  张 羽二〇一六年七月二十八日书 记 员  陈 振