江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终1497号上诉人（原审原告）戴丹妮，女，汉族，1981年11月30日生。委托代理人周仁伟，江苏中盟律师事务所律师。上诉人（原审被告）江苏保利宁远房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区马群科技园马群大道3号。法定代表人陈冬桔，该公司董事长。委托代理人程荃，江苏东恒律师事务所律师。委托代理人杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人戴丹妮、江苏保利宁远房地产开发有限公司（以下简称保利地产公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖霞民初字第50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。戴丹妮原审诉称，2011年9月10日，其与保利地产公司签订了一份《保利紫晶山项目商品房预售合同》。该合同约定，戴丹妮购买保利地产公司预售的位于南京市栖霞区马群大庄6号保利紫晶山项目T-10幢3室（含负一层、一层、二层、三层），面积407.26平方米，房款为人民币6923916元整。保利地产公司应于2012年12月31日前向戴丹妮交付该房，现戴丹妮已按约全额交纳购房款。交房期限届满时，因房屋存在严重质量问题，无法使用，戴丹妮拒绝收房，保利地产公司对房屋进行维修，但至今仍未通知戴丹妮收房。2014年1月9日、1月20日，戴丹妮委托律师两次致函保利地产公司，催告交房，但保利地产公司未予答复。为维护戴丹妮的合法权益，请求法院判令保利地产公司：1、按照合同约定履行交付房屋义务；2、支付逾期交房违约金，每天按万分之五计算至实际交付之日止；3、承担本案诉讼费用。保利地产公司原审辩称，该房屋已经经过相关部门竣工验收，符合交付条件。戴丹妮所称房屋存在质量问题，只是零星的一些渗漏现象，并不构成房屋主体质量问题，保利地产公司也履行了正常的维修义务。戴丹妮要求的违约金明显过高，应当降低，可以参照同地段房屋租金计算。原审法院经审理查明，2011年9月10日，戴丹妮与保利地产公司签订了一份《保利紫晶山项目商品房预售合同》。该合同约定，戴丹妮购买保利地产公司预售的位于南京市栖霞区马群大庄6号保利紫晶山项目T-10幢3室（含负一层、一层、二层、三层），面积407.26平方米，房款为人民币6923916元整。该合同第五条付款方式、时间和迟延付款的责任第二项为，乙方迟延支付合同价款的，应向甲方承担下列违约责任，但甲方依法解除本合同的除外，即按照未付到期价款的万分之五/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。第六条房屋交付时间、条件和迟延交付的责任，第一项为甲方应于2012年12月31日前向乙方交付该商品房。第三项为甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任，但乙方解除本合同的除外：按照已收价款的万分之五/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。双方在合同中还对其他事项作出相应约定。该房设计图纸中显示负一层为戊类储藏和车库。该合同签订后，戴丹妮依约履行了付款义务。交房期限届满后，该批房屋存在质量问题。保利地产公司对该批房屋也进行了不同程度地维修和整改。2014年1月9日和1月21日，戴丹妮通过江苏中盟律师事务所周仁伟律师两次给保利地产公司发函，提出房屋质量、维修、整改问题。函中称，戴丹妮2014年1月8日收到保利地产公司给其寄发的《催收房通知书》，但依然认为保利地产公司提供的房屋存在严重质量问题。后双方为房屋质量问题协商未果，戴丹妮诉至原审法院。原审审理过程中，原审法院于2015年10月22日进行现场勘验，发现该房一层外墙有刚维修过痕迹；三层有过维修痕迹；负一层表皮石灰石层有裂缝。而车库则符合图纸设计要求。原审庭审时，保利地产公司提供《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料以及已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，以此证明该房屋已经经过竣工验收，符合交付条件。原审另查明，根据保利地产公司提供的南京市房产局2014年5月份官方统计的数据显示，戴丹妮购买的房屋所在的同地段、同小区毛坯房类型的房屋租金为32元/平方米/月。上述事实，有双方商品房预售合同，验收时房屋存在质量问题的照片，现场勘验笔录、当事人陈述等证据证实。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。戴丹妮与保利地产公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，并无违反法律强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照约定，全面正确地履行义务。戴丹妮已经履行了付款义务，保利地产公司则应当于2012年12月31日前向戴丹妮交付该商品房。虽然保利地产公司提出在约定的交房期满前已经向戴丹妮发出收房通知，但该通知并未及时送达到戴丹妮。戴丹妮在诉状中称直到2014年1月8日才收到保利地产公司发出的催收房通知，因此保利地产公司在2014年1月份之前视为迟延交房，按照合同约定应当承担迟延交房的违约责任。保利地产公司抗辩违约金标准过高，请求适当降低，要求按同地区、同地段的租金计算。原审法院认为，戴丹妮按期支付全部房款后，其未能按期使用房屋，其损失应为房屋的出租收益，故应参照租金标准对违约金进行调整，考虑到本案别墅的价值巨大，而实际出租租金较低，从公平的角度考虑，原审法院酌定违约金调整至按照64元/平方米/月给付，即保利地产公司应给付戴丹妮违约金312776元（407.26平方米×64元×12个月）。如果戴丹妮认为保利地产公司房屋维修后依然存在质量问题，影响其入住或给其造成损失，可以房屋质量问题主张赔偿损失，另案再诉。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、保利地产公司自判决生效之日起十日内支付给戴丹妮违约金312776元；二、驳回戴丹妮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。原审案件受理费13800元，由保利地产公司负担。戴丹妮不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清。1.原审查明部分只是表述该批房屋质量存在问题，对于戴丹妮举证的质量问题，原审法院没有查明、认定；2.对于保利地产公司何时采取何种措施维修房屋，以及维修后的房屋质量状态未查明。向戴丹妮交付满足合同目的的房屋是保利地产公司的最主要义务，原审法院在未查明房屋质量状态的状况下，认定房屋已交付，没有事实和法律依据；3.原审法院对保利地产公司何时适当履行交房义务的事实没有查明；4.原审认定租金标准依据不足，保利地产公司提交的用于证明32元每平方米每月租金标准的证据未经质证，不能作为定案依据。二、原审适用法律错误。原审法院认为约定违约金高于实际损失而予以降低减少，与《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定相矛盾。约定的迟延交房违约金为已付房款的万分之五，年化利率为18.25%，在合理范围内，并不过高，保利地产公司严重违背合同，怠于履行合同义务，保利地产公司作为严重违约方无权申请降低违约金。三、原审判决中保利地产公司代理人列明有误，原审第一次开庭保利地产公司代理人江苏东恒律师事务所周云飞律师出庭，第二次开庭时保利地产公司职员刘波和江苏法德永恒律师事务所杨焘律师出庭，而判决书列明的却是江苏东恒律师事务所周云飞律师和保利地产公司职员刘波，该问题涉及第二次庭审有效性，请本院予以审查。综上，请求本院撤销原审判决，改判支持戴丹妮的原审诉讼请求并判令保利地产公司负担上诉费用。针对戴丹妮的上诉，保利地产公司辩称，涉案房屋已经取得竣工备案表，具备了合同约定及法定交付条件，保利地产公司不存在迟延交付房屋的违约行为，更不应当承担相应的违约责任。保利地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、其已履行了交房义务，没有逾期交房。双方签订的商品房预售合同及补充协议中均约定，在该商品房符合商品房预售合同第六条约定的前提下，除非出现该合同第十三条第二款所述的重大质量问题，否则戴丹妮不得拒绝收房或拖延办理交付手续。此外，双方在补充协议中还约定，戴丹妮在收到保利地产公司发出的收楼通知（以寄出邮戳为准）确定的期限内到保利地产公司指定的收楼地点办理有关手续，在此期限内，如戴丹妮未办理交接手续，无论钥匙是否交接，均视作戴丹妮已对该商品房进行了验收、接管。本案中，保利地产公司在2012年12月31日之前已经通过EMS致函通知戴丹妮收房，明确告知戴丹妮可在2012年12月31日前来办理收房手续，原审查明戴丹妮确已收到该收房通知。根据上述合同及补充协议的约定，在涉案房屋已经取得商品房预售合同约定的《建设工程规划验收合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料及《房屋测绘成果》的材料并履行了通知收房义务的情况下，戴丹妮不得以任何理由拒绝收房。因此，保利地产公司已经按照约定完成了涉案房屋的交付，不存在逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房的违约责任。二、保利地产公司发催收房通知给戴丹妮，仅仅是为了催促戴丹妮尽快前来完成收房手续，不能因此就认定保利地产公司存在迟延交房的情形。戴丹妮在收房过程中，认为存在质量瑕疵要求保利地产公司维修，故未完成收房手续。保利地产公司在维修完成之后，发函催促戴丹妮尽快前来完成收房手续，不能因此就认为保利地产公司没有完成交房义务，存在迟延交付情况。综上，请求本院撤销原审判决第一项，改判驳回戴丹妮要求保利地产公司承担迟延交房的违约责任的诉讼请求，并判令戴丹妮承担本案一、二审的诉讼费用。针对保利地产公司的上诉，戴丹妮辩称：一、保利地产公司取得房屋竣工验收备案表只是交付条件之一，基于双方签订的商品房预售合同，交付的房屋应当能够满足正常的居住使用的合同目的，而保利地产公司只是片面强调其取得了验收的备案表，对房屋是否存在影响居住使用的严重质量问题避而不谈。二、保利地产公司的催收房屋通知也不能作为认定房屋已经满足居住使用的质量标准的依据。在保利地产公司发了催收房通知之后，戴丹妮也及时向保利地产公司回函，催告保利地产公司及时将房屋维修完毕并进行交付。戴丹妮在催告之后即将争议提交给原审法院裁判，所以保利地产公司存在迟延交房的事实，且其发送催收房屋通知不能作为计算违约金责任期间的中止时间。综上，请求本院驳回保利地产公司的上诉请求。上诉人戴丹妮、保利地产公司对原审法院查明的事实均无异议，双方在二审期间均未提交新证据，本院依法对原审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人戴丹妮与与保利地产公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，依法应当认定有效，双方均应按约履行各自的义务。合同履行过程中，保利地产公司收取了戴丹妮的房款，应当按约在2012年12月31日前交付房屋。保利地产公司虽称其在约定的交房期限届满之前向戴丹妮发出收房通知，但未能举证证明该通知已及时送达戴丹妮，且戴丹妮称房屋存在质量问题，而保利地产公司确于交房期限届满之后对房屋进行了维修整改，故原审法院将2013年1月1日起至保利地产公司2014年1月向戴丹妮发出催收房屋通知的期间视为保利地产公司迟延交房的期间，并无不当，保利地产公司应承担迟延交房的违约责任。保利地产公司在对房屋进行质量维修后于2014年1月初发函通知戴丹妮收房，戴丹妮拒绝收房，应当认定房屋已符合交付条件，原审法院对于戴丹妮要求保利地产公司给付2014年1月之后的延期交房违约金的诉讼请求不予支持，亦无不当。保利地产公司在本案中主张约定的违约金明显过高，原审法院综合考量房屋的租金标准、别墅的价格与实际租金的差距，从公平角度酌定保利地产公司按64元/月/平方米给付违约金，仍无不当。戴丹妮上诉称，房屋仍存在严重质量问题，不符合交房条件，对此本院认为，戴丹妮拒收房屋后保利地产公司已对房屋进行了维修并于2014年1月通知戴丹妮收房，即使房屋此时仍存在一些质量问题，已可以通过维修整改解决，由此发生的费用相比别墅价值而言，成本较小，戴丹妮仍以此拒收房屋并主张此后的延期交房违约金，本院不予支持。如果此后因维修整改导致戴丹妮不能实际使用房屋，可以另案主张损失。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人戴丹妮负担6900元，上诉人江苏保利宁远房地产开发有限公司负担6900元。本判决为终审判决。审 判 长  周 晔审 判 员  张旭东代理审判员  王 路二〇一六年七月十八日书 记 员  王 慧