上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终2549号上诉人(原审被告)彭云雨，男，1939年3月1日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。上诉人(原审被告)黄萍，女，1962年11月29日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。上诉人(原审被告)彭建伟，男，1972年3月16日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。上诉人(原审被告)林恒，男，1954年12月25日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。上诉人(原审被告)黄于忠，男，1968年10月10日出生，汉族，住上海市普陀区。五上诉人共同委托代理人朱詠梅，上海普世律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海北方商城有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人叶敞，总经理。委托代理人朱耀文，上海市鹤鸣律师事务所律师。委托代理人凌嘉璐，上海市鹤鸣律师事务所律师。上诉人彭云雨、黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，一、上海北方商城(以下简称“北方商城”)为诉讼提供《上海北方商城房屋(场地)租赁合同》一份，该合同首部载明的出租方为“上海北方商城”，承租方为“良缘旅社”，合同落款“出租方”一栏由北方商城盖章确认，“承租方”一栏由彭云雨于“代表人”处签字，合同签订日为2011年5月23日。合同主要内容为：1、租赁房屋、场地为上海市金昌路XXX号，房屋(场地)建筑面积约350平方米，租赁用途为住宿，租期自2011年5月1日至2012年4月30日止，租金总计为人民币(以下币种均为人民币)132,000元；2、租期内出租方保证房屋处于正常用途，承租方不得违规经营及擅自变更用途。合同期满或中途解除后，承租方无条件搬出全部物件否则视为放弃所有权，出租方不对承租方的装修作任何补偿。承租方在合同期满或解除后逾期不搬迁的，须按双倍租金支付使用费并赔偿损失；二、租赁合同签订后，双方按约履行，承租方自2011年12月1日起未再支付租金。2011年12月7日，租赁场地所在区域发生火灾，北方商城自2011年12月10日起在该区域内实施了车辆限制通行及关闭停车场等措施，此后，承租方自行迁离租赁场地但未办理场地交还手续；三、2014年4月29日，北方商城以彭云雨为被告提起诉讼，认为承租方拖欠了五个月的租金，且自2012年5月1日至今的场地使用费均未支付。2011年12月7日，涉案场地所在区域因其他商户违规发生火灾事故，北方商城于灾后根据行政部门要求改造了通道，但并未封闭场地，对承租方的营业亦未产生影响。因政府及相关部门作出了不得再将房屋出租的指示，故北方商城曾于2012年3月30日向承租方发送提前终止合同通知书，但其未按通知办理退租手续，为此北方商城还发送了律师函但未获回应。此后，承租方虽自行撤出场地，但具体撤场时间不明且未向北方商城交还房屋。北方商城认为，当事人之间的权利义务由租赁合同确定，合同到期后，承租方仍拖欠租金且已无任何理由继续占用租赁房屋的行为属违约，故请求判令：1、彭云雨迁出场地；2、彭云雨支付2011年12月1日至2012年4月30日的租金55,000元；3、彭云雨按每月55,000元的标准支付2012年5月1日起至实际迁出之日止的场地使用费；4、彭云雨结清水电费等相关费用。彭云雨辩称，其系受“缘良旅社”聘用担任安保并代表旅社签订了涉案租赁合同，该合同的实际承租人应为“缘良旅社”，但该旅社未经工商登记，故所有合同义务应由旅社的合伙人承担，对北方商城诉请不能同意。原审法院经审理后于2014年6月20日作出(2014)普民四(民)初字第1126号民事判决，判决如下：1、彭云雨应于判决生效之日起十日内携其物品迁出上海市金昌路XXX号；2、彭云雨应于判决生效之日起十日内向北方商城支付租金，其中2011年12月1日至2011年12月9日按每月11,000元计，2012年1月1日至2012年4月30日按每月5,500元计；3、彭云雨应于判决生效之日起十日内按每月5,500元的标准向北方商城支付自2012年5月1日起至实际迁出日止的场地使用费；4、彭云雨应于判决生效之日起十日内结清实际使用租赁场地期间所发生的水、电、通讯、设备、物业管理、卫生清理等费用。判决后，彭云雨不服，上诉至本院，本院于2015年3月27日作出(2015)沪二中民二(民)终字第51号民事裁定将本案发回重审。重审中，原审法院依北方商城申请追加黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠为被告参加诉讼，北方商城对原审查明的事实不持异议，黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠对原审查明的事实除提前终止合同通知书的送达及“缘良旅社”的资质问题之外未表示异议，黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠辩称,一、其系“缘良旅社”的合伙创办人，该旅社于2007年获得特种经营许可证，当时的“法定代表人”为黄萍、“治安负责人”为林恒，经营多年均按规定年检并纳税，但未取得工商营业执照。营业期间，旅社聘用了彭云雨为安保，在旅社与北方商城历次签订的租赁合同中，涉案合同由彭云雨代签，合同首部承租方“良缘旅社”系“缘良旅社”之笔误，故该合同中约定的权利义务所产生的法律后果实际应由旅社承担而非彭云雨个人；二、包括涉案房屋在内，旅社共向北方商城承租了约500平方米的场地，双方租约截止日期为2012年4月30日，租金为半年支付一次，但实际租金支付状况因缺乏记录而无法查实。2011年12月7月，北方商城于租赁场地所在区域发生火灾后将所有通道封闭，造成旅社无法继续经营，只得将物品留存于现场后撤出，上述事故造成租赁合同目的无法实现，其违约责任在于北方商城，当事人之间经长期协商未果，现同意迁出租赁场地，但不同意支付租金及场地使用费。原审法院另查明，彭云雨、黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠自认：一、涉案租赁场地内的装潢系2000年9月实施，装潢项目包括隔断、门及简单硬装等，大致花费为50万；二、租赁场地内尚留存属于彭云雨、黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠的物品，包括铺位、床上用品、电视机、空调、淋浴器等。原审庭审后，北方商城撤回上述第四项诉请。原审法院认为，一、关于合同责任承担主体的问题。黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠辩称中提及的“缘良旅社”未经工商注册登记，故该旅社不具备对外签约及承担民事责任的资质，如黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠自认其为该旅社合伙人而向北方商城承租场地的，理应由黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠作为共同承租方签订租赁合同。现该租赁合同并非由上述四人签署，而彭云雨自愿于“承租方”一栏中署名，且无证据证实其于签约时向北方商城明示其代理人的身份，则北方商城以彭云雨为承租方要求其履行相应的合同义务具有法律依据。黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠自愿参与本案诉讼并自认实际参与了场地租赁并应承担合同义务，故北方商城以该四人为共同被告与法不悖，但并不因此而免除彭云雨的合同之责，至于彭云雨与黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠之间是否存在代理关系及责任的分摊问题应由其内部自行解决；二、关于合同权利义务的清算问题。租赁合同中约定的租期早已届满，故彭云雨、黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠理应携其物品一并迁出。现彭云雨、黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠自认尚有物品留存于租赁场地且无证据表明其完成了交接手续，故原审法院认为彭云雨、黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠占用场地的行为至今一直处于持续状态，对北方商城要求彭云雨、黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠迁出并支付场地使用费的诉请予以支持。同时，彭云雨、黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠未提供证据证实其于租赁期间按约足额支付了租金，故对北方商城要求彭云雨、黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠支付拖欠租金的诉请同样予以支持；三、关于租金及场地使用费的计算标准问题。北方商城自认租赁场地所在区域曾发生火灾并因此而采取了车辆限行等措施，此举将不可避免地对场地的使用产生一定程度的影响，故应视为灾后涉案租赁场地的使用功能具有瑕疵，承租方有权要求减付租金及使用费，对此费用法院予以酌定。北方商城撤回关于其他费用结算的诉请于法不悖，可予准许。原审法院据此判决：一、彭云雨、黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠应于判决生效之日起十日内连同物品迁出上海市金昌路XXX号建筑面积约为350平方米的租赁场地，将该场地交还北方商城；二、彭云雨、黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠应于判决生效之日起十日内向北方商城支付上述租赁场地2011年12月1日起至2012年4月30日止的租金(其中2011年12月1日至2011年12月9日间的月租金按11,000元计；2011年12月10日至2012年4月30日间的月租金按5,500元计)；三、彭云雨、黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠应于判决生效之日起十日内向北方商城支付上述租赁场地2012年5月1日起至实际履行本判决第一项之日止的使用费(按每月5,500元计)。原审法院判决后，彭云雨、黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠不服，向本院提起上诉称：彭云雨系黄萍等聘用委托的管理人员，非实际承租人，不应承担连带责任。涉案房屋及场地所在区域于2011年12月7日发生火灾后，北方商城采取了关闭停车场、限制汽车通行的手段，导致缘良旅社无法经营，故黄萍等不应承担租金。且北方商城直至2014年才主张黄萍等原来应在2011年12月1日支付的租金，明显已超过诉讼时效。彭云雨、黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠据此请求撤销原审法院判决，依法改判。被上诉人北方商城答辩称，彭云雨在签订涉案场地租赁合同时并未表明其身份，只是说要租赁房屋。涉案场地发生火灾的责任并不在北方商城，且北方商城在火灾后关闭的仅是停车场，虽停车场的关闭客观上对旅社的经营产生影响，但其曾向承租方彭云雨发送提前终止合同通知书，彭云雨等并未作出答复并交还房屋，故其理应支付相应的租金，北方商城不同意彭云雨、黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠的上诉请求，请求维持原判。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，北方商城于2015年12月17日经核准变更名称为上海北方商城有限公司(以下简称“北方商城公司”)。本院认为，涉案房屋租赁合同系由彭云雨与北方商城公司签订，虽合同首部的承租方记载为“良缘旅社”(实际为“缘良旅社”)，但缘良旅社在当时并未经过工商登记，且彭云雨在签订上述合同时亦未向北方商城公司表明其代理人身份，故北方商城公司向彭云雨主张合同权利具有法律依据。鉴于黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠明确表示其愿意承担合同项下的权利义务，原审法院判决由黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠一并承担涉案合同义务并无不当，彭云雨的合同责任并不因此免除。就租金及使用费的承担，虽涉案场地周围发生的火灾给承租方的实际经营产生了客观影响，但彭云雨等在北方商城公司明确提出要求提前终止合同的情况下未作出任何表示亦未实际与北方商城公司办理房屋交接手续，即使其事后已搬离该房屋，仍无法视为其已将房屋交还北方商城公司，彭云雨等仍应支付其占用房屋及场地期间的租金及使用费，故原审法院基于火灾对承租人使用房屋造成影响的客观事实相应调整彭云雨等之后应支付的租金及房屋使用费尚属公平合理。至于彭云雨、黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠在本案审理中提出北方商城公司起诉超过诉讼时效期间的观点，本院认为，当事人应当在一审期间提出诉讼时效抗辩，现彭云雨等在二审期间提出诉讼时效抗辩，但并未就此提供《民事诉讼证据的若干规定》中规定的“二审中的新证据”，故对其该抗辩不予采纳。综上，原审法院所作认定并无不当。因北方商城公司在原审判决后发生名称变更的情况，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、撤销上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)重字第3号民事判决第一、二、三项；二、彭云雨、黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠应于本判决生效之日起十日内连同物品迁出上海市金昌路XXX号建筑面积约为350平方米的租赁场地，将该场地交还上海北方商城有限公司；三、彭云雨、黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠应于本判决生效之日起十日内向上海北方商城有限公司支付上述租赁场地2011年12月1日起至2012年4月30日止的租金(其中2011年12月1日至2011年12月9日间的月租金按11,000元计；2011年12月10日至2012年4月30日间的月租金按5,500元计)；四、彭云雨、黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠应于本判决生效之日起十日内向上海北方商城有限公司支付上述租赁场地2012年5月1日起至实际履行本判决第一项之日止的使用费(按每月5,500元计)。一审案件受理费1,475元、二审案件受理费1,475元，共计2,950元由上诉人彭云雨、黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠共同负担。本判决为终审判决。审判长  刘建颖审判员  成 皿审判员  邬海蓉二〇一六年七月八日书记员  仇祉杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。