江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7623号上诉人（原审被告）：徐州福森进出口有限公司，住所地江苏省徐州市铜山区刘集镇政府院内西侧。法定代表人：滕贺贺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李卫，江苏苏旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州兰羽体育用品有限公司，住所地江苏省徐州市鼓楼区九里村汉城东街**。法定代表人：张峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙立，江苏青创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张学东，住徐州市泉山区。原审第三人：徐州市泉山区房屋征收办公室，住所地江苏省徐州市建国西路**。法定代表人：刘林，该办公室主任。委托诉讼代理人：沈春雷，江苏尊鼎力律师事务所律师。上诉人徐州福森进出口有限公司(以下简称福森公司)与被上诉人徐州兰羽体育用品有限公司（以下简称兰羽公司）、张学东，原审第三人徐州市泉山区房屋征收办公室因房屋租赁合同纠纷一案，福森公司不服徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初371号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人福森公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回兰羽公司的诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人兰羽公司承担。事实和理由：一、一审法院突破合同相对性，判决福森公司对兰羽公司补偿没有事实和法律依据。1.福森公司与兰羽公司之间没有租赁合同关系，一审法院判决上诉人承担责任错误。2013年7月24日，福森公司与张学东签订《房屋院落租赁合同》，合同中第四条第5项约定，张学东不得进行转租，且第4项还约定被上诉人有义务保证不改变土地和房屋的现状，不得新建、扩建房屋，如因经营需要确需改变部分房屋现状，应向上诉人提交相关设计图纸且在征得福森公司同意后方可进行。在庭审中，上诉人才得知涉案房屋张学东于2014年9月1日转租给兰羽公司。张学东转租的行为违反了与上诉人之间的合同约定，恰恰能够证明福森公司与兰羽公司之间无租赁合同关系。2.福森公司有权获得拆迁补偿费。即使兰羽公司有所损失，也应由张学东承担，不应由福森公司承担。2019年5月7日，张学东向福森公司出具《承诺函》进一步确认涉案房屋拆迁所得的所有补偿均归福森公司所有，故福森公司获得涉案房屋拆迁补偿有事实和法律依据。本案中，在明确约定不得转租的情况下，张学东将涉案房屋转租给兰羽公司存在过错，故张学东应向兰羽公司承担责任。二、一审法院认为上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同期限届满后，双方之间的租赁合同应该终止是错误的。虽然租赁合同期限届满但双方的合同义务并未因合同到期而终止，也不因涉案房屋被拆迁而导致合同权利义务终止。故双方仍应按照原合同的约定履行。三、一审法院适用法律有误。福森公司与张学东的合同及张学东出具的《承诺函》对涉案房屋添附物的拆迁补偿费的归属有约定，一审法院应按照《承诺函》的约定，不应判决福森公司对兰羽公司支付拆迁补偿费及搬迁费。被上诉人兰羽公司答辩称：2014年张学东就将涉案房屋转租给兰羽公司，至今已长达六年，兰羽公司对房屋进行大规模的装修，其中屋顶及地坪各近4000平方米。装修虽未得到福森公司的书面同意，但是福森公司应当知晓相关转租事实，也应当知晓兰羽公司为经营羽毛球馆对涉案房屋进行大规模的装修及附属物等设施。虽然2013年福森公司与张学东签署的房屋租赁合同约定，乙方不得将合同中约定的土地及房屋进行转租，福森公司一直未提出任何异议，并且正常收取涉案房屋租金。被上诉人张学东辩称：我是从滕洪梅手里租的房子，我租这个房子准备干汽车检修站，因为国家政策我没法干，我就转租给了兰羽公司。当时租给兰羽公司的时候滕洪梅是知道的，我转租给兰羽公司的时候也告诉了滕洪梅，滕洪梅是同意转租的。我转租的时候还给滕洪梅办了一张两千元的羽毛球卡，是我张学东本人自己花钱在徐州兰羽体育用品有限公司买的。原审被告徐州市泉山区房屋征收办公室陈述：我们不承担责任，征收补偿都是有明细的。兰羽公司一审诉讼请求：1.判令福森公司支付原告因涉案房屋拆迁获得的拆迁补偿款1185037元；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月24日，福森公司（出租方甲方）与张学东（承租方乙方）签订《房屋院落租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于徐州市矿山路42号原段庄构件厂土地及房屋，其中土地面积约20亩（经甲乙双方确认的土地及房屋现状，作为本合同的附件）。租期为3年，自2013年8月1日起至2016年7月31日止。甲乙双方同意，本合同中约定租赁土地及房屋的年租金为：2013年度年租金19万元整，2014年度年租金21万元整，2015年度租金为23万元整。在承租期内，乙方有权使用承租的房屋和院落。在承租期内，乙方有权自主合法经营，甲方不得干涉。合同期满后，乙方应提前一个月通知甲方是否愿意续租，如乙方愿意续租，同等条件下，乙方有优先承租权。乙方有义务保证不改变土地和房屋的现状，不得新建、扩建房屋，如因经营需要确需改变部分房屋现状，在向甲方提交相关设计图纸且在征得甲方同意后方可进行改变。同时，乙方保证在本合同到期或因其他原因本合同解除时，上述征得甲方同意后的改变均应保持改变后的状态，不私自变动，并不向甲方提出任何赔偿要求。乙方不得将本合同中约定的土地及房屋进行转租。乙方确认知悉合同中约定的房屋及土地面临被拆迁及征用。乙方同意因拆迁需要，甲方随时可以与乙方解除合同，甲方不向其承担违约责任及任何赔偿责任。双方还约定了其他权利义务。2014年，张学东将上述租赁场地中共计3400㎡的面积（包括房屋）转租于原告，双方未签订书面合同，但商定租赁期限至房屋被征收时止。原告租赁房屋后用于开设羽毛球馆。为了经营需要，原告对场地进行了装修、修建，并增添了物品。2016年8月20日，由滕洪梅代被告福森公司（出租方甲方）与被告张学东（承租方乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将矿山路42号租赁给乙方使用，面积约6000平方米/1万平方米。乙方租用该厂房期限为两年（已租三年），即自2016年8月20日至2018年8月20日止，正式起租时间为2016年8月20日。厂房每年租金共计35万元。按年结算租金。第一年租金不变，第二年租金递增贰万元。乙方应保持厂房和所有房屋的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备。如乙方需改建和维修建筑物，须经甲方同意方能实施。且乙方所改建、增加的所有建筑物、设施和加甲方原有建筑物设施在内都归甲方所有。若遇拆迁、赔偿，乙方改造、增加的建筑物，设施有得到的赔偿、补贴也均由甲方所有。双方还约定了其他权利义务。2019年5月7日，被告张学东出具《承诺函》一份，内容为：“鉴于本人承租了贵方具有租赁权的矿山路42号土地与房产，租赁期限已届满（目前本人在实际使用），且矿山路42号面临征迁。为此，本人承诺：1、在使用期间按照2016年8月20日贵我双方签署的租赁协议中约定的租金支付使用费；2、在矿山路42号征迁时，本人同意矿山路42号因经营所获得的所有补偿（包括但不限于安置费用、经营损失、过渡费用）及其他任何赔偿、补偿均贵方所有；3、其他事项遵照贵我双方于2016年8月20日签署的租赁协议处理；4、在征迁时，若本人自行安装的动力电获得补偿，则该补偿由本人享有。”2019年11月27日，被告福森公司（被征收人乙方）与徐州市泉山区房屋征收办公室（房屋征收部门甲方）签订《房屋征收补偿协议》一份，载明因三环西路中天仕名周边旧城改造项目需要，对座落于矿山西路的房屋进行征收，乙方自愿选择货币补偿的方式，并约定乙方被征收房屋补偿总额为12170544元。双方还约定了其他权利义务。被告福森公司已领取了该协议约定的补偿款。在拆迁过程中，江苏永信房地产土地评估咨询有限公司对案涉被拆迁房屋、土地及附属物价值进行了评估，并出具了《徐州市泉山区三环西路中天仕名周边旧城改造项目（非住宅）房屋征收评估报告单》、《附属物征收估价分户报告》、《企业拆迁补偿测算表》。上述《徐州市泉山区三环西路中天仕名周边旧城改造项目（非住宅）房屋征收评估报告单》载明羽毛球馆层数1层、层高6.3米，房屋补偿单价977元/㎡，房屋补偿总价为3375047元。原告主张其对于房屋的屋顶进行了修建，虽然房顶没有补偿明细，但其因修建房顶花费了330000元左右，被告福森公司应当补偿其不低于300000元。上述《附属物征收估价分户报告》载明：1、木墙围护266㎡，单价60元/㎡，总价15960元；2、环氧地坪3088.22㎡，单价40元/㎡，总价123529元；……4、空调挂机5台，单价150元/台，总价750元；5、空调柜机2台，单价240元/台，总价480元；6、墙砖85.68㎡,单价60元/㎡，总价5141元；7、玻璃隔断95.55㎡，单价300元/㎡，总价28665元；8、吧台4.32m，单价400元/m，总价1728元；9、吊顶336.2㎡，单价40元/㎡，总价13448元；10、道路2742.75㎡，单价100元/㎡，总价274275元；……13、砖混围墙554.98㎡，单价100元/㎡，总价55498元；……15、监控2套，单价300元/套，总价600元；16、水池5.6m³，单价120元/m³，总价672元；17、旗杆3个，单价200元/个，总价600元；18、太阳能3台，单价200元/台，总价600元；19、下水道457.4m，单价60元/m，总价27444元；20、暖气片12组，单价50元/组，总价600元；21、木墙裙83.6㎡，单价30元/㎡，总价2508元；22、化粪池90m³，单价120元/m³，总价10800元；……24、摄像头3套，单价300元/套，总价900元；25、深水井2眼，单价3000元/眼，总价6000元；26、隔热棉3454.5㎡，单价30元/㎡，总价103635元；……33、KT板广告牌228.3㎡，单价15元/㎡，总价3425元；34、广告字11.78㎡，单价20元/㎡，总价236元；35、塑胶地垫1890㎡，单价50元/㎡，总价94500元；36、卷帘门18.8㎡，单价100元/㎡，总价1880元；37、玻璃镜9.6㎡，单价40元/㎡，总价384元；38、外墙涂料2276.25㎡，单价15元/㎡，总价34144元。……原告陈述第4项中其增添了空调挂机2台，柜机1台；第10项中的道路有1000㎡是其修建的，其余第1、2、6、7、8、9、13、15、16、17、18、19、20、21、22、24、25、26、33、34、35、36、37、38项均是其增添或修建，为此，原告提供了材料费发票、收据、人工费收条、场馆施工过程中的照片等予以印证。被告张学东对于原告的该部分主张无异议。上述《企业拆迁补偿测算表》载明征迁编号Z2-1-290，征收土地（工业用地）面积10353.7㎡，合法房屋（工业用房）面积6013.27㎡，土地补偿4503860元，房屋补偿4894812元，附属物补偿合计1742920元，其中附属物补偿1676725元；搬家费6013.27㎡×14元/㎡=84186元；提前奖、过渡费3000元+6013.27㎡×2元/㎡、天×30天=363796元。在审理过程中，被告福森公司称涉案房屋和场地出租于被告张学东前是闲置的老厂区，应当是有屋顶的，至于后期装修和设备添加的问题，其不清楚。一审法院认为，福森公司与张学东签订的房屋租赁合同约定的租赁期限至2018年8月20日止，在租赁期届满后，双方之间未签订书面的租赁合同，因此，双方之间视为不定期租赁。后涉案出租场地及房屋被拆迁，因此，双方之间的租赁合同应当终止。原告与被告张学东之间的租赁合同自然也应当终止。各方当事人之间应当进行清理和清算。涉案场地出租于被告张学东前系老厂区，且处于闲置状态。后原告自被告张学东处承租的部分场地用于经营羽毛球馆，对于装修及增添物品等，原告举证了部分的票据、字据等予以说明，且被告张学东对此无异议，因此，结合涉案场地出租前的状态、原告举证及经营用途、《附属物征收估价分户报告》载明的附属物情况，原告主张木墙围护等（《附属物征收估价分户报告》中所载第4、5项中的空调挂机2台，柜机1台；第10项中的1000㎡的道路；第1、2、6、7、8、9、13、15、16、17、18、19、20、21、22、24、25、26、33、34、35、36、37、38项）共计27项属于其增添或修建更具有盖然性，法院予以确认。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”该条例第十九条第一款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”因此，可以看出，在房屋被征收后，对被征收人房屋价值的补偿与房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格有关。根据征收部门委托的评估机构的评估，相关附属物在拆迁时仍具有价值，原告虽与被告福森公司无租赁合同关系，但其作为相关物品的增添人，其有权要求在征收补偿范围内获得相关收益，而相关的征收补偿费用已经由被告福森公司领取，因此，原告要求被告福森公司支付相关的补偿费用，法院予以支持。经计算，依据《附属物征收估价分户报告》，由原告增添的木护围墙等物合计应得的征收补偿费用为633437元，被告福森公司应当支付原告。对于原告主张的屋顶补偿费用，根据原告的举证，不能反映房屋征收部门针对涉案屋顶的维修、维护等单独进行了补偿，因此，不能据此认定被告福森公司已领取的补偿款中有其主张的所谓房顶的费用，即使存在原告所谓的修建房顶问题，其也无权据此要求被告福森公司进行补偿。对于原告主张的搬迁费用，法院认为，原告虽然不是征收补偿方案的相对人，但原告作为实际使用人，因为征收实际会造成其搬迁的情况，因此，对于征收部分给付的搬迁费，根据公平原则，由被告福森公司将已领取的搬迁费用在征收补偿范围内支付原告，共计为47600元（3400㎡×14元/㎡）。对于原告主张的过渡费，法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定：“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”从该规定可以看出，过渡费或安置费系针对产权调换安置方式所产生的补偿费，但根据福森公司与徐州市泉山区房屋征收办公室签订的《房屋征收补偿协议》内容来看，涉案征收的补偿方案为货币补偿。因此，原告的该项主张无事实依据，法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条的规定，遂判决：福森公司支付兰羽公司拆迁补偿费633437元，搬迁费47600元，合计681037元。案件受理费15600元，保全费5000元，合计20600元，由兰羽公司负担4990元，福森公司负担15610元。二审期间双方当事人均无新证据提供，一审查明事实二审予以确认。本院认为，兰羽公司通过张学东对涉案房屋的转租行为，承租了福森公司所有的涉案房屋，用于经营羽毛球馆。兰羽公司承租涉案房屋后，为经营羽毛球馆对涉案房屋进行了装修并添附了物品。在兰羽公司承租期间，涉案房屋被政府拆迁，对于兰羽公司装修和添附的物品政府拆迁部门进行了相应的补偿，该部分拆迁补偿费理应由兰羽公司享有。由于福森公司是涉案房屋的被拆迁人，政府拆迁部门对兰羽公司装修和添附物品的补偿被福森公司领取，故福森公司应当将该部分费用支付给兰羽公司。福森公司主张其与兰羽公司之间没有租赁合同关系、不应当向兰羽公司支付拆迁补偿款、既使兰羽公司有损失也应当由张学东承担，本院不予支持。对于兰羽公司的装修、增添物品以及对应的拆迁补偿款，一审中兰羽公司举证了其购买物品的票据、字据以及现场照片等，张学东对此无异议。原审法院结合涉案场地出租前的状态、兰羽公司经营用途、《附属物征收估价分户报告》等共计27项属于其增添或修建的内容并无不当。并以此认定兰羽公司应得的征收补偿费用633437元并无不当。综上，上诉人徐州福森进出口有限公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持，本院对一审判决依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人徐州福森进出口有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  崔金城审 判 员  苏 团二〇二一年二月五日法官助理  曹 勇书 记 员  金宇婷