徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0311民初2268号原告江苏大彭阳光物业管理有限公司，住所地本市二环西路63号西都大厦1202室。法定代表人梁维，该公司董事长。委托代理人张宝庆，男，1968年4月3日生，汉族。被告邱冠军，男，1973年4月16日生，汉族，户籍地址本市新城区。委托代理人李乐祥，男，1945年4月13日生，汉族，住本市新城区。委托代理人胡德凤，女，1944年3月26日生，汉族，住址同上。原告江苏大彭阳光物业管理有限公司（以下简称大彭阳光物业公司）诉被告邱冠军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月19日受理后，依法由审判员张红梅独任审判，于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告大彭阳光物业公司的委托代理人张宝庆、被告邱冠军的委托代理人李乐祥、胡德凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大彭阳光物业公司诉称，徐州物华房产开发有限公司于2010年4月18日与原告签订了《物华家园物业管理服务合同》，约定合同期限自2010年4月22日起至2012年4月21日止，物业管理费按建筑面积每月每平方米0.6元收取。合同签订后，原告公司如期进驻该小区进行物业管理服务。被告在该小区的房屋建筑面积为150.87平方米，被告应该履行其交纳物业管理服务费的义务，但经原告书面催要，被告至今未交纳2010年4月22日至2011年4月21日的物业管理服务费。为保持原告的正常经营和维护全体业主的共同利益，特提起诉讼，请求法院判令被告支付物业费1198.3元（包含垃圾处理费12元、公用电费100元）、滞纳金3593.4元，合计4791.7元，庭审时原告主张滞纳金从2011年4月21日起按照银行同期贷款利率计算至实际给付之日止。本案诉讼费由被告承担。被告邱冠军辩称，被告的岳父母从2009年年底开始在物华家园X-X-XXX室居住，房子当时是登记被告邱冠军名下，房子的面积是150.87平方米，2012年8月底被告将房屋出售。被告的岳父在2010年8、9月份交过一次物业费，交了1000多元，交的是何时的物业费记不清了，是一个女同志给开的票，年龄47、8岁左右，交费时是门卫打电话把她喊过来的。2012年8月份搬家的时候被告家人把物业费缴到了2012年年底。去交的时候已经不是大彭阳光物业公司了，是另外一家物业公司。总之，被告的物业费已经缴清，不缴清也不会让被告搬家的。经审理查明，位于徐州市泉山区的凤凰山庄物华家园小区系由徐州物华房产开发有限公司（以下简称物华房产公司）开发建设的别墅住宅。被告邱冠军在2012年8月前是物华家园小区X-X-XXX室的业主，该房屋建筑面积为150.87平方米。2010年4月20日，物华房产公司（甲方）与原告大彭阳光物业公司（乙方）签订《物华家园物业管理服务合同》一份，双方就原告大彭阳光物业公司对物华家园小区的物业管理服务事宜达成一致，并对相关费用收取情况做如下约定：公共服务费标准：物业服务费用由业主（或物业使用人）按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：0.60元/月·平方米；生活垃圾处置费：每户每年12元；单元公共部位（单元防护门以内）维修基金每户每年预收100元，更换灯泡灯座等小修小换不需进行事前公示，单项维修价格超过20元的，维修前先将维修价格公示于众，在业主认可后再行维修，维修费用由入住受益人均摊；业主应于甲乙双方正式签订合同之日起3个月内全额交纳第一管理年度的物业服务费用及其他相关费用；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。合同服务期限为二年，自2010年4月22日起至2012年4月21日止。双方还特别约定，本合同乙方对小区提供的是公共性服务，不对业主个人人身和其私有财产承担超出合同服务范围的安全责任。小区物业管理服务实行收费服务同时进行，从合同签订后第4月的第1日起即为滞纳金计算起始日，享受物业服务的业主（或物业使用人）违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求其限期补交并从逾期之日起按每日千分之三的标准加收违约金，经多次催缴仍不缴纳的，乙方有权公布、公示直至向人民法院提起诉讼解决。双方还对物业服务项目、内容与标准、双方权利义务、合同变更、终止、解除和续签等进行了约定。2010年10月27日，原告大彭阳光物业公司在物华家园小区内张贴出《通知》一份，内容为：各位欠费业主：为了维护小区的正常运转，请欠费业主在本月底前，尽快来门卫缴纳物业服务费。逾期未交费的，物业公司将依法诉讼解决，敬请谅解。至2011年上半年，被告邱冠军所居住的物华家园小区成立了业主委员会，业主委员会决定对小区物业管理实行自治。原告大彭阳光物业公司即于2011年4月20日撤出物华家园小区，不再对物华家园小区提供物业管理服务。原告大彭阳光物业公司曾于2013年前向本院申请立案，要求被告邱冠军支付物业服务费，但在诉前调解时，本院按照“物华家园小区X-X-XXX室”的地址未能联系到被告邱冠军，原告后又于2016年4月19日起诉来院。被告邱冠军则以辩称理由予以反驳。在本案审理期间，原告大彭阳光物业公司变更其诉请的公共电费为48.7元。为证实其各项诉请主张，原告举证如下：1、物业服务合同及移交单各1份，证明原告提供物业服务的起止时间及收费的合同依据，移交单上的接收人梁兆生是业委会主任。2、房屋销售登记表，证明邱冠军房屋面积是150.87平方米。3、公用电费票据即路灯电费25张合计2050元、楼道灯电费5张合计52.84元，该单元为三户，被告应分摊电费48.7元。4、奎山街道办事处物业科物业工作检查表7份，证明物业公司在服务期间的服务质量达到优良，符合合同要求。5、2010年10月份的催费通知一份、2013年9月原告在泉山法院起诉本案物业费的送达快递单回执一份，证明被告经催要未缴纳物业服务费。6、2010年6月至2015年10月的收费本（收据存根），该票本没有体现被告缴纳物业服务费。被告邱冠军质证认为：对证据一，合同是开发商和物业公司签订的，被告不清楚，但是被告家人居住期间是有物业公司提供服务的，并且中间变更了物业公司，被告对于之前提供服务的物业公司是不是原告不清楚。被告对门的邻居姓梁，是业主的领头人；对证据二无异议；对证据三真实性无异议，但是电费应该包含在物业费里，只需要缴纳物业费就可以了，之前缴纳物业费的时候也没有单独交过公用电费；对证据四体现的检查情况被告不了解；对证据五，被告没有见到过该催费单，对于快递单回执被告没有见到过，当时也没有人给被告说过，被告及家人已经搬走了；对证据六，被告缴费的时候收到的票就是这种形式，至于为什么没有存根，被告不清楚。被告邱冠军未提交证据。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告大彭阳光物业公司依照合同约定在物华家园小区提供物业服务，物华家园小区业主即应履行相应的缴费义务。根据原告大彭阳光物业公司与物华家园小区的开发商即物华房产公司签订的《物华家园物业管理服务合同》约定，原告大彭阳光物业公司对该小区提供物业服务的同时，其有权向小区业主收取物业服务费、生活垃圾处置费、单元公共部位维修基金等相关费用。原告大彭阳光物业公司要求被告邱冠军支付2010年4月22日至2011年4月21日期间的物业服务费1086.3元（150.87平方米×0.60元/平方米/月×12个月）,系按照合同约定计算所得，本院予以支持。原告大彭阳光物业公司要求被告邱冠军支付2010年4月22日至2011年4月21日期间的生活垃圾处置费12元，符合合同约定，本院予以支持。原告大彭阳光物业公司要求被告邱冠军支付2010年4月22日至2011年4月21日期间的公用电费48.7元，其主张系根据被告房屋占所在建筑物总面积的比例分摊计算，原告并提供相应公共用电缴费票据，故对该请求，本院予以支持。原告大彭阳光物业公司要求自2011年4月21日起按照同期银行贷款利率计算滞纳金，该诉请虽不违反合同相关条款的约定，但结合原告在提供服务一年后、合同到期前即撤出，被告邱冠军对物业撤出的具体情形不了解且其已在2012年8月将物华家园房屋转让，被告对于原告其后的诉讼催缴行为亦不知情的具体情况，对原告关于滞纳金的请求本院酌定不予支持。关于被告辩称已经交清物业服务费用的意见，因被告未能提交相应证据予以证实，且从原告提交的收费票据存根来看，该收据存根号码连续，其上无被告缴费记录，故本院对被告辩称意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百一十一条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第三十六条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告邱冠军向原告徐州大彭阳光物业管理有限公司支付物业服务费1086.3元、垃圾处理费12元、公用电费48.7元，合计1147元。二、驳回原告徐州大彭阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告邱冠军负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  张红梅二〇一六年七月十八日书记员  杨 雪