上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初7875号原告(反诉被告)陆惠娟，女，1968年12月12日出生，回族，住上海市杨浦区。原告(反诉被告)陆柏如，男，1934年12月5日出生，汉族，住上海市杨浦区。两原告共同委托代理人朱必放，上海市商惠律师事务所律师。两原告共同委托代理人翁嘉钦，上海市商惠律师事务所实习律师。被告(反诉原告)包凌燕，女，1975年5月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人唐杰(系包凌燕丈夫)，男，1973年6月20日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)唐杰，男，1973年6月20日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)唐秋伊，女，1998年10月2日出生，汉族，住上海市杨浦区。法定代理人唐杰(系唐秋伊父亲)，男，1973年6月20日出生，汉族，住上海市杨浦区。法定代理人包凌燕(系唐秋伊母亲)，女，1975年5月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)包才良，男，1949年11月12日出生，汉族，住江苏省常州市。委托代理人唐杰(系包才良女婿)，男，1973年6月20日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人包凌燕(系包才良女儿)，女，1975年5月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)包建青，女，1951年2月24日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人唐杰(系包建青女婿)，男，1973年6月20日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人包凌燕(系包建青女儿)，女，1975年5月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告陆惠娟、陆柏如诉被告包凌燕、唐杰、唐秋伊、包才良、包建青及反诉原告包凌燕、唐杰、唐秋伊、包才良、包建青诉反诉被告陆惠娟、陆柏如房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员金玮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陆惠娟、陆柏如及原告(反诉被告)陆惠娟、陆柏如的共同委托代理人朱必放、翁嘉钦、被告(反诉原告)包凌燕、唐杰(暨被告唐秋伊的法定代理人、被告包建青、包才良的委托代理人)到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)陆惠娟、陆柏如诉称，2015年9月23日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定五被告购买两原告所有的上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，合同约定转让价款人民币178万元(以下货币单位人民币)，被告先后于2015年9月26日、2015年10月29日、2015年12月2日支付了房款70万元、6万元、100万元，共计176万元，仍有2万元房款未付。双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定原告应于收到被告支付的全部购房款后三个工作日内将房屋交付被告，交付标志为原告将该房屋的钥匙交给被告。现被告仍有2万元尾款未付，依约定原告无需交房。2015年12月24日，被告在原告未交房的情况下，擅自撬锁进入系争房屋，导致原告无法正常交房，原告当即报警。后原告于2016年1月21日将户口迁出，此时依原、被告双方协议约定，被告应当立即交付尾款2万元，但被告非但至今仍未支付上述房款，甚至被告于2016年1月开始擅自将系争房屋出租并收取租金。原告依据买卖合同第九条第三款的约定以总房价款的日万分之三追究被告的违约责任。现诉至法院，要求判令：1、五被告共同支付购房尾款2万元；2、五被告共同支付逾期支付房款违约金，按每日534元计算，自2016年1月21日计算至实际支付之日止。被告(反诉原告)包凌燕、唐杰、唐秋伊、包才良、包建青辩称并反诉称，不同意原告的诉讼请求。依据买卖合同附件三及补充条款的约定，原告应于2015年11月15日前迁出户口，实际其于2016年1月21日才迁出户口，逾期66天，属于违约，应按合同约定按日万分之三的标准向被告支付违约金35,244元，该违约金金额已超过了应支付的尾款，故不同意向原告支付尾款2万元。合同约定原告应于收到全部房款后3个工作日内交房，但实际被告已于2015年12月2日付清了176万元房款，原告应于2015年12月7日交房，但原告未交房，故被告于2015年12月13日撬锁搬入系争房屋居住，逾期6天，按合同第十条第三款的约定以每日534元计算，计3,204元。由于原告违约，造成被告没有支付尾款，故被告没有违约行为。另外，原告交房时系争房屋内没有机顶盒，为此被告花费660元购买了两个机顶盒，应由原告承担。现提起反诉，要求判令：1、两反诉被告支付逾期交房违约金3,204元；2、两反诉被告支付逾期迁出户口违约金35,244元；3、两反诉被告支付有线电视机顶盒购置费660元。原告(反诉被告)陆惠娟、陆柏如反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求。根据买卖合同补充条款一的约定，反诉被告应在收到全部购房款后才交房，现反诉原告尚有2万元尾款未付，故交房条件尚不存在，不存在逾期交房，因此不同意支付违约金。根据买卖合同补充条款一的约定，房屋交接后再迁户口，现交房尚不存在，因此不存在迁户口，因此原告不存在逾期迁出户口。另外，合同对机顶盒费由谁承担未作约定，因此反诉原告的诉请3没有合同依据，不同意支付。经审理查明，两原告系父女。被告包凌燕、唐杰系夫妻，被告唐秋伊系他们所生之女。被告包才良、包建青系夫妻，系被告包凌燕的父母。2015年9月23日，五被告作为买受人(乙方)、两原告作为卖售人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款共计178万元，合同第六条约定：双方确认，在2015年10月25日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意：每逾期一日，乙方应向甲方支付总房价款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，甲方可单方面解除本合同，同时乙方应向甲方支付总房价款的20%作为违约金，但甲方应于解除合同后七个工作日内退还乙方除违约金外已支付的房款。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意：每逾期一日，甲方应向乙方支付总房价款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，乙方可单方面解除本合同，甲方应在接到书面通知之日起七个工作日内退还乙方已支付的房款，并向乙方支付总房价款的20%作为违约金。合同补充条款(一)约定：2、甲方应于收到乙方支付的全部购房款后三个工作日内将该房屋交付乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等费用(若有)进行结算。3、甲、乙双方约定，该房屋内的维修基金余额、煤气初装费、有线电视初装费等费用(若有)已包含在总房价内，甲、乙双方于交房当日不再另行结算。4、甲、乙双方于乙方办妥《上海市房地产权证》，且甲、乙双方对该房屋进行交接后一个工作日内至物业管理处办妥维修基金的更名手续；并对水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)的户名进行更名；且甲方承诺2015年11月15日前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续(若有)，若甲方未按约及时迁出户口的，每逾期一日，应向乙方支付总房款的万分之三作为违约金。合同附件三付款协议约定：1、乙方于2015年9月26日之前，直接支付甲方第一笔房款70万元，其中包含之前已付的定金10万元。2、乙方于过户当日支付甲方第二笔房款6万元。3、乙方以银行贷款方式支付甲方第三笔房款100万元，若贷款金额不足则在交易过户当日以现金方式补足给甲方。4、乙方于交房并确定甲方户口迁出当日支付甲方尾款2万元。合同附件四物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付：甲方在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费按以下办理：由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。合同第四条对甲方何时腾出房屋验收交接未作约定。2015年11月13日，系争房屋的产权过户登记至五被告名下。原、被告均认可，被告已向原告支付了房款176万元，其中100万元系银行于2015年12月2日放款至原告账户，之后被告未再付款。后原告未向被告交付系争房屋，被告于2015年12月13日撬锁搬入系争房屋。2016年1月21日，原告将系争房屋内原有户口迁出。2016年5月，两原告具状来院，作如上诉请。被告遂提起反诉。审理中，原告称房地产买卖合同约定的逾期迁出户口的违约金按总房价款的日万分之三计算的约定过高，要求调整。被告称其实际损失为原告逾期迁出户口，致被告的户口无法迁入，且牵涉了很多精力。以上事实，由原告(反诉被告)陆慧娟、陆柏如提供的房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、户口簿、上海市房地产登记簿、工商银行交易明细、补充协议、收条、东方有线业务受理单；被告(反诉原告)包凌燕、唐杰、唐秋伊、包才良、包建青提供的上海市房地产权证、发票及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。该买卖合同补充条款(一)第二条约定，原告应于被告收到支付的全部购房款后三个工作日内将该房屋交付被告，交付标志为原告将该房屋的钥匙交付被告，并对水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等费用(若有)进行结算。而合同附件三付款协议第四条又约定，被告于交房并确定原告户口迁出当日支付原告尾款2万元。该两条合同条款对原告何时交房、被告何时支付尾款的约定前后矛盾，原、被告双方就此未作补充约定，故双方签订的房地产买卖合同对原告何时交房、被告何时支付尾款为约定不明，故原告要求被告支付逾期支付房款违约金及被告反诉要求原告支付逾期交房违约金的请求，均不予支持。基于被告已于2015年11月13日取得系争房屋的产权，并于2015年12月13日撬锁搬入系争房屋，故五被告理应向原告支付尾款2万元。合同补充条款(一)第四条明确约定：“甲、乙双方于乙方办妥《上海市房地产权证》，且甲、乙双方对该房屋进行交接后一个工作日内至物业管理处办妥维修基金的更名手续；并对水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)的户名进行更名；且甲方承诺2015年11月15日前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续(若有)，若甲方未按约及时迁出户口的，每逾期一日，应向乙方支付总房款的万分之三作为违约金。”故原告理应于2015年11月15日前迁出系争房屋内的户口，实际原告于2016年1月21日迁出系争房屋内的户口，属于违约，应向被告支付违约金。审理中，原告称房地产买卖合同约定的逾期迁出户口的违约金按总房价款的日万分之三计算的约定过高，要求调整，故本院以被告实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定原告应支付的逾期迁出户口违约金。对于原告抗辩根据合同补充条款的约定原告于房屋交接后再迁户口，对此，本院认为，合同补充条款(一)第四条约定了数项内容，分别以“；”作为间隔，故迁出户口是独立事项，并不以房屋交接为前提，故本院对于原告的抗辩意见不予采信。买卖合同仅约定有线电视初装费由原告无偿转让给被告，对机顶盒的归属并未作约定，故被告反诉要求反诉被告支付机顶盒660元的请求，无合同依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)包凌燕、唐杰、唐秋伊、包才良、包建青应于本判决生效之日起十日内共同支付原告(反诉被告)陆慧娟、陆柏如购房尾款人民币20,000元；二、原告(反诉被告)陆慧娟、陆柏如的其余诉讼请求，不予支持；三、原告(反诉被告)陆慧娟、陆柏如应于本判决生效之日起十日内共同支付被告(反诉原告)包凌燕、唐杰、唐秋伊、包才良、包建青逾期迁出户口违约金人民币3,000元；四、被告(反诉原告)包凌燕、唐杰、唐秋伊、包才良、包建青的其余反诉请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1,142元，减半收取计人民币571元，由原告(反诉被告)陆慧娟、陆柏如负担人民币358元，由被告(反诉原告)包凌燕、唐杰、唐秋伊、包才良、包建青负担人民币213元；反诉案件受理费人民币426.50元，由原告(反诉被告)陆慧娟、陆柏如负担人民币384元，由被告(反诉原告)包凌燕、唐杰、唐秋伊、包才良、包建青负担人民币42.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  金玮二〇一六年七月二十二日书 记 员  饶馨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。