辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终663号上诉人（原审被告）：孟祥玲，女，1982年2月4日生，汉族，现住瓦房店市都市。被上诉人（原审原告）：大连天福地物业管理有限公司，住所地瓦房店市共济办事处抱龙山庄小区****。统一社会信用代码：91210281MAOTXEYD4R。法定代表人：周福君，该公司经理。委托诉讼代理人：唐金明，辽宁万正律师事务所律师。上诉人孟祥玲因与被上诉人大连天福地物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初6810号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孟祥玲上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判物业费按1元/平方米标准执行；2.判令驳回物业的重复收费，即车位车库管理费240元*2年=480元；3.本人所居住的单元的单元门密码锁一直处于损坏状态，请求判令物业先修好，再收物业费；4.判令物业方承担本案的诉讼费。主要事实和理由：1.2018至2019年的物业费，上诉人按照瓦房店市物价局瓦价发[2013]11号关于香樱谷小区物业费收费标准和之前判决缴费，物业拒收，并私自涨价。2.本人的车位是地上车位，已缴租金6.5万元，车位是在小区内的公共地面，属物业服务范围，故物业费和车位管理费属重复收取，且自2015年至2017年，物业公司自知属重复收费，均未收取过。小区内的地下车位有专人管理，且每辆车都安装电子卡，地下车，地下车位内有专人清扫等设备。而地上车位什么也没有。3.本人所居住的单元，单元门密码损坏，要求物业修理，物业给了个电话让我自己联系，结果维修人员说修不好，只能花100块在他那里买三个解码扣，对方律师称，修好了又坏了，还提供买件证据。可笑的是，收条为复印件，印章看不清，日期为2020年10月17日的。不但不在纠纷日期，且至今(2020年12月20日)，单元门密码锁仍是坏的。被上诉人大连天福地物业管理有限公司不同意上诉人孟祥玲的上诉请求，同意一审判决。大连天福地物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付欠缴的物业费4074元、垃圾处理费96元、感应灯费60元、车位车库管理费480元，合计：4710元；2.被告承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，孟祥玲于2011年10月28日购买了由大连深长城地产有限公司开发的位于瓦房店市建筑面积为141.44平方米的一处房屋，该房屋在瓦房店市香樱谷小区内。被告在该小区内还购买地上车位一个。2016年9月12日，大连深长城地产有限公司更名为大连易嘉盛地产有限公司。2014年12月18日，大连深长城地产有限公司与瓦房店嘉盛物业有限公司签订《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》，其中主要约定由瓦房店嘉盛物业有限公司为前述小区提供物业服务。2017年4月1日，该小区尚未成立业主委员会，大连易嘉盛地产有限公司（甲方）与原告大连天福地物业管理有限公司（乙方）签订《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》，自此由原告向案涉小区提供物业服务，该合同载明：“多层住宅：1.2元/月/平方米（含电梯运行费）；联排别墅：1.4元/月/平方米；高层住宅：1.2元/月/平方米（含电梯运行费）。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年的第一个月十日前履行交纳义务。使用人应按地上车库40元/个/月、地上车、地上车位30元/个/月的标准向乙方交纳停车管理服务费容与质量包括：1.物业共同部位的维修、养护和管理；2.物业共同设施设备的运行、维护、养护和管理；3.物业共同部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理……，合同期限自2017年4月1日起至2018年3月31日；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议。双方未能达成协议的，原合同继续履行。2017年4月1日瓦房店嘉盛物业有限公司与大连天福地物业管理有限公司签订大连瓦房店香樱谷小区交接协议，约定自2017年3月31日十二时开始由原告对香樱谷小区进行物业管理，瓦房店嘉盛物业有限公司终止并退出该项目的物业管理。2018年3月31日，该小区仍未成立业主委员会，大连易嘉盛地产有限公司与原告大连天福地物业管理有限公司续签《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》，合同期限自2018年4月1日起至2020年3月31日。一审法院认为，大连易嘉盛地产有限公司与原告大连天福地物业管理有限公司签订《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》成立且有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法签订的前期选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》对被告具有约束力，双方均应遵照履行。原告有权据此提供物业服务，其为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，被告依法负有支付物业费的义务。原告主张2018年1月1日至2019年12月31日的住宅物业费4073元（1.2元/月/平方米×24个月×141.44平方米）和地上停车位物业费480元（20元/个/月×24个月），不违反合同约定，予以支持。根据《瓦房店市城市生活垃圾处理费征收管理办法》第三条、第四条、第五条规定，市建设行政主管部门负责城市生活垃圾处理费征收和管理。城市居民按每户每月4元标准征收，卫生自己管理的物业小区由物业公司负责代征。因此该生活垃圾处理费并非物业服务合同中约定提供卫生打扫等服务产生的费用，而是代市建设行政主管部门征收的城市生活垃圾处理费，因此原告请求被告支付2018年1月1日至2019年12月31日城市生活垃圾处理费96元（4元/月/户×24个月），予以支持。虽然合同中约定物业管理区域内的水电气能耗按实分摊，但原告不能提供具体数据及分摊标准，因此原告请求被告支付感应灯费依据不足，不予支持。被告提出原告在物业服务中存在多处问题，致使物业服务并未达标，被告可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但据此拒交物业费，不予支持。被告提交照片拟证明案涉小区改设停车场、在公共部分张贴广告等收取费用问题，属于是否侵犯业主公共利益的问题，不属于个人主张减免物业费用的有效抗辩理由，被告据此理由拒交物业费，不予支持。判决如下：一、被告孟祥玲于判决发生法律效力后立即给付原告大连天福地物业管理有限公司住宅物业费4073元；二、被告孟祥玲于判决发生法律效力后立即给付原告大连天福地物业管理有限公司地上车位物业费480元；三、被告孟祥玲于判决发生法律效力后立即给付原告大连天福地物业管理有限公司城市生活垃圾处理费96元；四、驳回原告大连天福地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告孟祥玲负担。二审中，上诉人提交两份新证据，一份购房合同和瓦房店市物价局瓦价发[2013]11号《关于香樱谷住宅小区物业服务收费标准的批复》，其中购房合同补充协议4的第9条约定，物业收费标准以1.2元每平收取，最终以瓦房店市物价局的标准执行。瓦价发[2013]11号的批复规定，香樱谷小区多层、小高层物业收费标准每月每平方米为1.00元。以上证据共同证明被上诉人的收费与约定和法律规定不符。被上诉人质证意见如下：瓦价发[2013]11号已失效，现在执行的是瓦价发[2014]10号文件，该文件规定案涉小区物业费标准执行每月每平方米1.20元，包括电梯费。本院采纳被上诉人的质证意见，认为上诉人提交的新证据不能证明其主张，故不予以采信。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，案涉小区尚未成立业主委员会，开发商委托被上诉人为案涉小区提供物业服务，并与被上诉人签订了前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对被上诉人和包括上诉人在内的小区业主有约束力，被上诉人应当按约提供物业服务，上诉人等小区业主应当遵照合同履行缴费义务。现上诉人拖欠2018年1月1日至2019年12月31日期间物业费是不争的事实，被上诉人要求上诉人按照前期物业合同约定的标准交付住宅物业费和车位物业费有合同和法律依据，一审予以支持并无不当。上诉人要求被上诉人维修单元门锁的上诉主张不能成为其拒交物业费的合法理由。但如果被上诉人确存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的服务义务的情形，上诉人可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定另行主张。关于物业费的标准问题，国家早已取消物业费的政府定价，而由当事人自行约定。本案中，开发商与被上诉人签订的前期物业合同明确约定案涉小区物业费标准为1.2元/月/平方米（含电梯费），且近年来已有多份生效判决支持被上诉人按该标准追索欠缴物业费，故一审判令上诉人按照1.2元/月/平方米标准向上诉人缴纳案涉期间物业费于法有据，上诉人要求按照1元/月/平方米标准付费缺乏合同依据，不予支持。上诉人如对现行物业收费标准有异议，可以通过小区业主大会或在小区成立业主委员会后，通过民主议定、协商的方式予以解决。关于车位物业费是否属于重复收费的问题，因车位物业费在物业服务合同中有明确的收费标准，是与住宅物业费标准并行约定的，被上诉人向上诉人收取车位物业费有合同依据，并无不当。上诉人如对车位物业费的收取标准有异议，可以通过小区业主大会或在小区成立业主委员会后，通过民主议定、协商的方式予以解决。上诉人第二、三、四项上诉请求为其在二审中提出的反诉主张，双方对此未能达成调解协议，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，本院对此不予审理，上诉人可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孟祥玲负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  毕春燕二〇二一年二月三日书记员  任建芳