北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1691号上诉人（原审被告）：崔晨旭，男，1988年10月18日出生，汉族，北京新仁眼镜有限公司员工，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：马增志，男，1967年5月25日出生，汉族，北京艺港星广告设计有限公司经理，住北京市大兴区。上诉人崔晨旭因与被上诉人马增志房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔晨旭上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判马增志承担违约责任，崔晨旭不支付任何费用。事实和理由：1.房屋面积没有问题；房屋没有安全隐患；马增志是在网上接单，店内加工，疫情对马增志没有影响，电费记录也显示他在2月期间还在使用房屋，并且3月可以开门营业；2.合同明确写明了租期，租期未满，马增志退租构成违约，需要承担违约责任，并且马增志未交纳下半年房租。马增志在未通知崔晨旭的情况下搬走，是铁了心要违约；3.马增志自述2月搬走，崔晨旭不认可。根据微信聊天记录，马增志3月还在使用房屋，一直到5月才归还钥匙。这期间马增志一直掌握钥匙，什么时候到房屋来，来过几次，不得而知。因此，崔晨旭无法判断马增志具体搬走的日期。4.马增志无故违约退租，导致崔晨旭到现在还没有把房子租出去，且马增志在租房期间没有交纳电费、水费、网费，崔晨旭请求追究马增志的违约责任。根据法律规定，崔晨旭的请求应该得到支持。马增志辩称，同意一审判决，不同意崔晨旭的上诉请求和理由。崔晨旭提供的房屋面积不符合合同约定是事实，存在安全隐患也是事实，疫情对于马增志来说就是不可抗力，这三点就是马增志要解除合同的原因，搬走也已经告知了崔晨旭，马增志是在2020年2月29日搬走的，这点崔晨旭在一审中已经认可。马增志搬走之后去了一趟租赁房屋是为了拍照取证。马增志手上的钥匙是大门的，所承租的面积根本没有锁，还不还钥匙都不影响崔晨旭使用房屋。马增志解除合同是有理有据的，不应该承担违约责任。马增志因为崔晨旭的违约行为遭受了损失，在一审中都已经提交证据。马增志认可一审判决，不想再追究了。马增志向一审法院起诉请求：1.判令马增志与崔晨旭之间的《房屋租赁合同》已于2020年3月4日解除，并判令崔晨旭支付违约金5000元；2.判令崔晨旭返还马增志已经支付的半年租金30000元，并退还履约保证金5000元；3.判令崔晨旭赔偿马增志设备撤场运输费用1100元；4.判令崔晨旭赔偿马增志因违约产生的额外成本20460元；5.判令崔晨旭承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2019年12月1日，崔晨旭（出租方、甲方）与马增志（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市枣园小区50号楼13号图三间房屋租赁给乙方使用，面积约40平方米。租赁期限自2019年12月1日起至2020年11月30日止。租金为5000元，租金每半年缴纳一次，乙方需提前30天交付租金，履约保证金为5000元，在签订本合同时缴纳。租赁期内，该房屋的煤气费、电费、水费费用由甲乙方共同承担，物业费、供暖费由甲方承担，详细为：水费共同承担，电费甲方负责380度/月，剩余乙方负责。甲方保证所出租的房屋及配套设施在交付乙方使用时完好并能够正常使用。任何乙方未能履行本合同规定条款的，均视为违约。乙方违约的，甲方所收房租、保证金不予退还；甲方违约的，甲方退还双倍保证金。因不可抗力原因致使本合同不能正常履行时，不视为违约，双方互不承担违约责任。该合同附件房屋平面图中对甲乙双方的使用区域进行了划分。马增志向崔晨旭交付了履约保证金5000元及半年的房屋租金30000元。承租房屋后，马增志于房屋内经营广告设计与制作、企业形象设计、电脑图文设计与制作等。2020年2月29日，马增志搬离涉案房屋。2020年3月4日，马增志向崔晨旭发出告知函，称房屋实际面积约25平方米，远小于合同约定的40平米，另房屋存在严重的安全隐患，据此要求解除合同并退还房租及履约保证金。2020年3月5日，崔晨旭向马增志回函称不认可其提出的合同解除的理由，不同意解除双方之间的房屋租赁合同。查明，涉案房屋登记在案外人侯睿泽名下，房屋用途为商业，房屋建筑面积为94.53平方米。对有争议的证据和事实：庭审中，双方对崔晨旭向马增志所出租房屋的面积存在争议。马增志提交摆放设备后的房屋现场照片、其对房屋进行测量的照片及自行制作的平面图，拟证明房屋实际面积约25平方米，远小于合同约定的40平方米，崔晨旭构成根本违约。其中，马增志提交厨房区域的照片，称厨房右侧是一组10片一组的老式铸铁暖气片及管道，垃圾桶，固定在墙面的净水器及水管，不锈钢固定在墙上及地面的洗菜池，左侧为崔晨旭的冰箱，中间为过道，只有冰箱南侧一小块区域可用。马增志提交的房屋平面图中对其厨房区域的使用面积也只计算了冰箱南侧部分区域的面积。崔晨旭对此不予认可，称马增志使用的面积约为49.4394平方米，不加公共区域的面积约为43.28平方米，认为马增志的己使用面积不能代表可使用面积，并提交了其自行制作的房屋平面图。马增志提交房屋现场照片，拟证明崔晨旭交付的房屋没有护窗，不符合合同中关于“甲方保证所出租的房屋及配套设施在交付乙方使用时完好并能够正常使用”之约定，造成财产安全隐患，构成根本违约。崔晨旭不予认可，称门窗是完好的，窗户有锁，外面打不开，房后是封闭式小区，全监控，不存在安全隐患。崔晨旭对此提交该窗户的照片予以证明，马增志不予认可，称房屋处于一楼，窗台不高，外侧僻静，容易被不法之人钻窗入室。马增志提交微信聊天记录截图，拟证明其为撤走设备，联系司机李洋进行运输，产生搬运费1100元。崔晨旭认为该证据与本案无关。马增志提交微信聊天记录截图、发票、微信支付记录截图等证据，拟证明因崔晨旭交付的房屋不符合合同约定，导致其既定的生产经营活动无法开展，为了完成工作任务而找第三方代加工产生的费用共计57992元。崔晨旭认为马增志的损失是因自身经营不善，且根据该组证据可以看出马增志在租赁期间已展开经营活动，根据合同约定需向其支付电费、水费等费用，但马增志均未支付。一审法院认为：马增志与崔晨旭签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，应属合法有效，双方均应按合同约定履行义务。关于租赁面积及房屋护窗一节，马增志在承租房屋前实际踏勘租赁场地，对房屋状况有一定了解，据此签订了合同并实际使用房屋、交付房租，现以合同约定面积与实际面积不符、房屋没有护窗为由主张崔晨旭违约，法院不予采信。基于此，法院对马增志要求崔晨旭支付违约金的诉讼请求不予支持。因本案中崔晨旭不构成违约，且马增志提交的证据不足以证明其损失，故对其要求支付撤场运输费、因违约造成的额外损失的诉讼请求亦不予支持。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。双方合同在履行期间遭遇新冠肺炎疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施，但对于因此经营受到影响、合同履行受到障碍的当事人来说，该疫情是否必然构成合同解除的事由以及合同解除后法律责任如何承担，则应结合案件情况具体分析，综合合同的履行期限、内容、受疫情影响程度、疫情与影响间的因果关系，以及是否导致合同目的无法实现等因素予以综合考量。因不可抗力致使合同目的不能实现，应为由于不可抗力导致合同一方义务的部分或完全不能履行，马增志应就新冠肺炎疫情直接导致其民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，马增志未就新冠肺炎疫情导致其履行合同义务出现障碍向法院提供证据，且马增志自崔晨旭处承租涉案房屋用于经营广告设计与制作、企业形象设计、电脑图文设计与制作等，疫情的影响并不足以导致合同目的完全无法实现；即使因疫情导致马增志的经营受到影响，马增志完全可以通过与崔晨旭协商或通过向人民法院起诉的方式请求对合同予以适当变更，以减轻因疫情所受到的影响，故马增志主张因不可抗力要求解除合同的依据不足，法院不予采纳。但鉴于马增志已于2020年2月29日搬离涉案房屋，租赁合同目的已无法实现，马增志要求解除合同，法院予以支持。关于合同解除的时间，法院确认为马增志搬离涉案房屋当天即2020年2月29日解除。马增志租赁涉案房屋用于经营，因疫情因素确对其经营造成一定影响，法院根据公平原则酌情判处崔晨旭退还马增志所交的履约保证金及已交纳的2020年3月1日以后的租金。综上，一审法院判决：一、崔晨旭于判决生效后十日内退还马增志租金15000元及履约保证金5000元；二、驳回马增志的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，崔晨旭称，2020年3月，马增志仍然使用本案房屋，于2020年5月才归还房屋钥匙。对此，在一审审理中，崔晨旭已有表述认可马增志于2020年2月29日搬离涉案房屋。本院查明的其他事实与一审法院查明一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。马增志与崔晨旭签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且无法律规定的无效合同的情形，应属合法有效，双方均应按合同约定履行义务。关于马增志所称的租赁面积及房屋护窗一节，马增志在承租房屋前实际踏勘租赁场地，对房屋状况有一定了解，据此签订了合同并实际使用房屋、交付房租，现以合同约定面积与实际面积不符、房屋没有护窗为由主张崔晨旭违约，本院不予采信。基于此，对马增志要求崔晨旭支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。因本案中崔晨旭不构成违约，且马增志提交的证据不足以证明其损失，故马增志要求崔晨旭支付撤场运输费、因违约造成的额外损失的诉讼请求，亦不应支持。双方在合同履行期间遭遇新冠肺炎疫情，马增志主张新冠肺炎疫情导致其无法实现合同目的，其应就新冠肺炎疫情直接导致其民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，马增志未就新冠肺炎疫情导致其履行合同义务出现障碍提供证据，且马增志自崔晨旭处承租涉案房屋用于经营广告设计与制作、企业形象设计、电脑图文设计与制作等，疫情的影响并不足以导致合同目的完全无法实现；即使因疫情导致马增志的经营受到影响，马增志完全可以通过与崔晨旭协商或通过向人民法院起诉的方式请求对合同予以适当变更，以减轻因疫情所受到的影响，故马增志主张因不可抗力要求解除合同的依据不足，本院亦不予采纳。鉴于马增志已于2020年2月29日搬离涉案房屋，马增志、崔晨旭签订租赁合同目的均已无法实现，本案合同予以解除。关于合同解除的时间，一审法院确认为马增志搬离涉案房屋当天即2020年2月29日解除，是妥当的。但在合同履行期限届满之前，马增志自行搬走，以自己的行为表明不履行合同义务，已构成违约，应当承担违约责任。根据双方合同约定，“乙方违约的，甲方所收房租、保证金不予退还”，故对于马增志要求返还已支付的半年租金、退还履约保证金的请求，不应支持。对此，一审法院处理有误，本院予以纠正。综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8647号民事判决书；二、驳回马增志的全部诉讼请求。一审案件受理费1340元，由马增志负担（已交纳）；二审案件受理费300元，由马增志负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  王 磊审 判 员  刁久豹二〇二一年二月二日法官助理  孙国栋书 记 员  刘梓晨