上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初35783号原告王锋，男，1983年10月24日生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人江楠，上海远业律师事务所律师。被告马波，男，1979年9月4日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人王怀刚，上海金仕维律师事务所律师。委托代理人李泽江，上海金仕维律师事务所律师。原告王锋诉被告马波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理。本案依法适用简易程序，于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告王锋及其委托代理人江楠、被告马波以及委托代理人李泽江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王锋诉称，2016年2月24日，原、被告就上海市浦东新区蓝村路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了《房地产买卖居间协议》，同时当天支付购房定金人民币(以下币种同)10万元。协议签订后，双方就合同具体条款、支付时间等关键部分无法协商一致，约定期间内未能签订《上海市房地产买卖合同》。原告认为，原告一直积极履行合同义务，合同主体内容因原、被告双方无法达成一致，最终无法履行，被告理应退还定金。所以，原告诉至法院要求：一、请求法院判令解除原、被告双方签订的《房地产买卖居间协议》；二、请求法院判令被告返还定金10万元；三、诉讼费用由被告承担。被告马波辩称，被告同意解除双方签订的《房地产买卖居间协议》，但解除的原因是原告违约，原告要求返还定金没有依据。经审理查明，2016年2月24日，在德佑房地产经纪有限公司(丙方)居间下，原告王锋(乙方、买受方)与被告马波(甲方、出售方)就买卖系争房屋签订一份《房地产买卖居间协议》。在协议中，第二条约定，甲乙双方明确该房地产的总房价款为345万元。第三条第一款约定，乙方已查验了该房地产的全部信息、户型分布等实际情况均符合乙方的购房需求，为表示购买诚意，于2016年2月25日前向丙方支付意向金10万元，丙方收到意向金后3个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金，否则应向丙方支付违约金为本协议所述总房价款的2%。若甲方在前述期限内未能签署本协议，则乙方可要求丙方无息退还已支付的意向金，也可继续委托丙方与甲方洽谈。第三条第二款约定，如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金。第三条第三款约定，甲、乙双方同意在本协议签订后7日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金(含丙方保管的定金)不予返还。第三条第四款约定，乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后日通过丙方或直接向甲方支付首期房价款，计104万元。若该房地产存在抵押借款等的，乙方同意通过丙方转付款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额(若有不足，甲方自行补足)，甲方须于签署买卖合同示范文本后7日内办理申请手续，授权丙方陪同前往抵押权人处办理款项入账手续，甲方须领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续，确保该房地产在办理产权过户手续前无任何抵押。若乙方直接向甲方支付款项，则甲乙双方在示范文本中协商确定。第三条第五款约定，乙方通过申请贷款支付第二期房价款计241万元。第三条第八款约定，甲乙双方在2016年8月31日之前交接房屋。第四条第三款约定，若该房地产上有户甲，则甲方应于签订《上海市房地产买卖合同》后，2016年8月31日前，向相关公安机关办理完毕原有户甲迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本协议约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户甲迁出时止。第七条约定，本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金……2016年2月24日，被告马波出具收款收据确认收到原告王锋向其支付的定金10万元。2016年2月28日，原、被告之间通过手机短信进行协商。被告马波说：“我最后一次把我的原则告诉你：1、根据协议精神，7天内必须签约，我不会涨价，而且买卖合同的内容跟协议内容一致，我承诺房子里所有的户甲中(包括我们自己的和另外4个户甲)都会在8月底迁出，如延期按照每天支付逾期费。2、7天内如果买方想解除协议，我可以收取一半违约金。3、7天内我不出差，随时等你们和中介通知我去签署房屋买卖合同。4、7天后，如果买方不签署合同，保证金我一分不退，而且，7天后加40万我也不会卖给你们。5、你们也可以随时找律师，走法律程序，我都奉陪，而且奉陪到底。原告王锋回答：“1、你隐瞒房屋内有其他案外人户甲的重要事实，如果签约前你告知，我们会认真考虑该重要细节，即使当时签约答应，鉴于案外人户甲存在不可控的风险较大，我们也会与你认真协商该问题，后期无法迁出的损失也会认真计量。2、协议系你隐瞒真实情况下做出，我们仍然有继续履行的诚意，但你必须就户甲问题做出真正有诚意的书面承诺，以前的迁户甲约定建立在隐瞒事实重大误解的情况下做出了，我方要求你现本着真正诚意交易的原则就此一事宜协商明确并无不当。3、综上，我方认为该一问题必须协商解决，按照原隐瞒下所做迁户约定明显对我不公平不合理，在你诚意解决该问题的前提下，我方随时准备和你签合同。”2016年3月1日，原、被告之间通过手机短信进行协商。原告王锋说道：“房东你好，我们真的很诚心想买你这套房子，也积极地筹首付款。经过努力，目前应该可以筹到五六成的首付款。我们双方可否协商一下：首付款我方先提供一部分？或者您可否多给我方一些时间筹备？”被告马波回答：“理解。我晚上回家后跟太太商量一下，再给你答复。”2016年3月2日中午11时01分——下午15时14分，原、被告之间通过手机短信进行协商。原告王锋说道：“房东你好，我们很诚心买房的。我尽量短期筹全首付，您最多可以给我们多少天的准备时间？盼复！”被告马波回答：“我太太那边还是不同意，你最晚拖几天可以把全部首付款付清。”原告王锋回答：“一个月时间尽量可以吗？”被告马波回答：“啊，太长了，你刚才不是说五六天吗？”原告王锋回复：“马哥，您记错了，我上午说的是，我这边经过很大努力，能尽量提供五六成的首付。不是您说的五六天提供全部首付款。我们绝对是有诚意的，给我们一个多月左右，我们筹集全款，能更早肯定早给。”2016年3月2日下午17时10分许，原告王锋与被告马波电话沟通。原告王锋说道：“今天是3月2日最后一天了，我们还是想跟你协商一下，能不能给我们一点准备时间啊。我们回去准备一下。”被告马波回答：“不是，我老婆到现在，我还没跟她协商好。她还是不同意啊。”……原告王锋说道：“啊，尽量帮我们劝一下。我们这边也实在是尽努力了。你再我们劝劝她。”被告马波回答：“行行行，我问问她，啊。我问问她。”2016年3月2日中午17时26分——下午20时39分，被告向原告发手机短信，其称：“我太太还是不同意”、“哥们儿，我太太还是不同意。”2016年3月2日下午21时41分许，原告王锋与中介工作人员吴芳电话沟通。吴芳说道：“我今天也给他打了几个电话，马哥还好，但他老婆不同意的！”原告王锋回答：“是啊，我们这个也很为难的。因为今天是3月2号嘛，按照那个(居间协议)说法的话，是最后一天了。所以就想找他诚心地好好再谈一下，说一下能不能达成一致的协议之类的。但对方就是说他老婆不同意。”……吴芳说道：“他现在就是，主要一点就是说你跟他签合同的时候说，钱都是现成的。现在突然间这样说钱拿不出来，是故意的。反正就是这个意思。”原告王锋回答：“我们怎么会故意的呢！”2016年3月6日上午9时30分许，原告、被告、中介经理等人在链家门店谈话。经理说：“就是说，我们应该3月2号的时候就签订正式的买卖合同，然后就是付首付的一个问题。”原告王锋说道：“签合同不是细节没谈妥，那怎么去签呢？”被告马波说道：“什么细节没谈妥？”原告王锋说道：“首付什么时候交啊，……(被打断)”被告马波说道：“当天就交呗！当时签协议的时候就说当天就交的呀。”原告王锋回道：“那就看协议，大家以协议为准嘛，对不对。反正前面户甲的问题，你也是要按照协议来履行，那我们也是按协议来履行好了。”……被告马波说：“签这个协议的时候都谈妥啦，户甲写得很清楚啊。然后呢，首付款也写得很清楚。你也说没问题，钱是现成的。你俩说了好几遍，钱是现成的。首付我们当时谈了是一次性交齐的。你们说了好几遍的。”原告王锋回答：“我们哪说了好几遍啊！你现在扯以前的事情，那还是以现在这个(居间协议)为准啊。就是跟户甲一样，我们也是以这个为准啊。”被告马波说道：“是以这个为准啊，首先你这个合同你没签啊。”原告王锋说道：“但(那天)我人来了呀，我人都来了呀，可以签啊。当时人都来了啊。”被告马波说：“关键2号之前，你给钱了吗？”原告王锋说道：“我人来了啊，你不是要签合同吗？”被告马波说：“签合同当天就得给钱了呀。”2016年3月6日，被告马波向原告王锋发送《催告书》，要求原告王锋在2016年3月8日21：00之前来居间处与其解除居间协议，否则根据居间协议的精神，其将单方面解除居间协议。2016年3月9日，被告马波向原告王锋发送《解约通知书》，告知原告王锋，根据居间协议的约定，被告马波决定于2016年3月9日正式单方面解除与原告王锋的居间协议关系。庭审中，被告提供的证人李后林作证道：根据我们店的规定，买家必须支付了首付款才能签订买卖合同，所以空格没有填写。签订居间协议时，被告多次明确要求在2016年3月2日付款，当时我问了原告3次，被告问了1次，原告都是确认在2016年3月2日前付款。以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、收据、对话录像及文字整理、短信往来记录、上海市房地产登记簿，被告提供的短信往来记录、《催告书》、《解约通知书》以及双方陈述等在案佐证。本院认为，原告王锋与被告马波于2016年2月24日签订的《房地产买卖居间协议》意思表示真实，合法有效。原告王锋请求判令解除原、被告双方签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同关系，被告马波同意解除，本院予以确认。《房地产买卖居间协议》签订后，双方应当在《房地产买卖居间协议》已经明确内容的基础上，诚实信用地进行磋商谈判，在2016年3月2日前签订《上海市房地产买卖合同》。本案的争议焦点在于首付款的支付时间是否在签订《房地产买卖居间协议》时已经确定？对此，原告王锋主张《房地产买卖居间协议》上没有书面约定，被告马波却主张尽管《房地产买卖居间协议》没有书面约定，但已经口头约定签订《上海市房地产买卖合同》的2016年3月2日支付。本院认为，第一，从原、被告、中介之间的交流过程来看，被告马波一直认为首付款应在2016年3月2日支付。第二，对于被告马波的主张，其证人证言可以印证。第三，在2016年3月6日上午9：30分原告、被告、中介经理等人的谈话中，被告马波说道：“签这个协议的时候都谈妥啦，户甲写得很清楚啊。然后呢，首付款也写得很清楚。你也说没问题，钱是现成的。你俩说了好几遍，钱是现成的。首付我们当时谈了是一次性交齐的。我们说了好几遍的。”对此，原告王锋仅是否定“我们哪说了好几遍啊！”，由此可以间接证明双方曾约定在2016年3月2日支付首付款。综上，本院认可被告的主张，即原、被告已经口头约定原告王锋在签订《上海市房地产买卖合同》的2016年3月2日向被告马波支付首付款。从而，在原告王锋与被告马波磋商过程中，原告王锋未能表示在签订《上海市房地产买卖合同》的2016年3月2日向被告马波支付首付款，是双方未能签订正式《上海市房地产买卖合同》的主要原因，过错在原告王锋。所以，原告王锋要求被告马波返还定金10万元的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条，判决如下：一、解除原告王锋与被告马波于2016年2月24日签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同关系；三、驳回原告王锋的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由原告王锋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  王保林二〇一六年七月二十五日书 记 员  沈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。