广西壮族自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2015）桂民一终字第61号上诉人（原审被告）：广西海潮农业投资有限责任公司，住所地南宁市良庆区那马镇那马街416号。法定代表人：张星朝，该公司总经理。委托代理人：曾忠，广西金懿晟律师事务所律师。委托代理人：李承意，广西金懿晟律师事务所实习律师。上诉人（原审第三人）：南宁市邕宁区农村信用合作联社，住所地南宁市邕宁区银峰路**号。法定代表人：赵瑞勇，该联社理事长。委托代理人：陆有清，广西欣和律师事务所律师。委托代理人：刘胜，广西欣和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南宁市万智物业服务有限公司，住所地南宁市兴宁区新民路59号太阳广场A座2306室。法定代表人：黄小明，该公司总经理。委托代理人：蒙成强，广西国海律师事务所律师。委托代理人：朱雷，广西国海律师事务所律师。原审被告：深圳市有荣配销有限公司，住所地深圳市福田区上步南路锦峰大厦9楼B座。法定代表人：陆嘉琦，该公司董事长。委托代理人：管佩亮，广东鹏鼎律师事务所律师。上诉人广西海潮农业投资有限责任公司（以下简称海潮公司）、南宁市邕宁区农村信用合作联社（以下简称邕宁信用社）与被上诉人南宁市万智物业服务有限公司（以下简称万智公司）、原审被告深圳市有荣配销有限公司（以下简称有荣公司）案外人执行异议之诉一案，南宁市中级人民法院于2014年1月22日作出（2013）南市民一初字第1号民事判决，万智公司不服向本院提起上诉。本院于2014年9月11日作出（2014）桂民一终字第28号民事裁定，撤销南宁市中级人民法院（2013）南市民一初字第1号民事判决，将该案发回重审。南宁市中级人民法院于2015年10月10日作出（2014）南市民一重字第3号民事判决，海潮公司、邕宁信用社不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭审理了本案。海潮公司的法定代表人张星朝及其委托代理人曾忠、李承意，邕宁信用社的委托代理人刘胜，万智公司的法定代表人黄小明及其委托代理人蒙成强，有荣公司的委托代理人管佩亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：位于南宁市良庆区那马镇大塘岭那马街416号的绿都假日山庄综合楼由广西绿满地房地产开发有限公司（以下简称绿满地公司）开发，该项目于2004年8月10日在原邕宁县建设局办理了（邕宁）房预售证第20040014号商品房预售许可证。2004年8月10日，绿满地公司向万智公司出具一张内容为“收到南宁市万智物业管理有限公司购买‘绿都温泉度假山庄’综合楼款项共计陆佰万（600万元）正（注税务发票另开）”的《收据》。该《收据》由绿满地公司法定代表人黄守新签名并加盖绿满地公司公章，但绿满地公司至今未向万智公司开具税务发票。2004年8月13日，绿满地公司与万智公司签订《商品房买卖合同》，约定万智公司向绿满地公司购买绿都假日山庄综合楼，总价款为600万元，万智公司一次性付清购房款，双方于同日到原邕宁县房管所办理了《商品房买卖合同》备案登记。2005年1月17日，绿满地公司在原邕宁县房管所撤销了上述《商品房买卖合同》备案。2005年1月18日，诉争房屋在原邕宁县房管所办理了《商品房买卖合同》备案登记，购买人为纪雪艳。2006年6月27日，绿满地公司以综合楼作为抵押物向原邕宁县延安农村信用合作社贷款350万元并在南宁市房产管理局办理了抵押手续，现未撤销抵押登记。一审法院在执行申请执行人有荣公司与被执行人绿满地公司承包经营合同纠纷案即（2007）南市执字第91号案中，于2007年4月20日作出（2007）南市执字第91-3号民事裁定书，查封了登记在绿满地公司名下的绿都假日山庄综合楼，并于2009年4月20日、2010年4月20日进行续封。2012年8月16日，万智公司对上述执行标的即绿都假日山庄综合楼提出书面异议，认为一审法院查封的绿都假日山庄综合楼，系万智公司于2004年向绿满地公司购买的房产，已非绿满地公司的合法财产，一审法院查封有误且严重妨碍万智公司行使其合法权利，请求解除执行措施。针对万智公司提出的上述执行异议，一审法院于2012年11月18日作出（2012）南市执异字第8号执行裁定书，裁定驳回万智公司的异议。万智公司于2012年12月18日收到（2012）南市执异字第8号执行裁定书，并于同年12月31日提起本案诉讼，提出前述诉讼请求。另查明：原邕宁县农村信用合作社联合社于2007年更名为南宁市邕宁区农村信用合作联社，其所辖蒲庙农村信用合作社、延安农村信用合作社等23家农村信用合作社取消法人资格，变更为南宁市邕宁区农村信用合作联社的分支机构，上述机构的债权债务由南宁市邕宁区农村信用合作联社全部承继。2010年7月1日，南宁市万智物业管理有限公司变更名称为南宁市万智物业服务有限公司。2011年10月10日，广西绿满地房地产开发有限公司变更名称为广西海潮农业投资有限公司，其法定代表人由黄守新变更为张星朝。再查明：万智公司与绿满地公司商品房买卖合同纠纷一案，南宁市良庆区人民法院于2010年7月19日受理，万智公司在该案中诉请确认万智公司与绿满地公司于2004年8月13日签订的《商品房买卖合同》合法有效，绿满地公司于判决生效之日起30日内为万智公司办理绿都假日山庄综合楼的权属证书，绿满地公司于判决生效之日起30日内向万智公司支付违约金6万元。南宁市良庆区人民法院在该案中查明：万智公司于2004年8月10日向绿满地公司支付600万元购买绿满地公司开发的绿都温泉度假山庄综合楼，双方于2004年8月13日补签订《商品房买卖合同》。合同签订后，绿满地公司即将综合楼交付万智公司使用。在万智公司催促绿满地公司出具购房款的税务发票及办理产权登记过程中，绿满地公司于2007年2月28日向万智公司出具两份商函，称绿满地公司需进行营业执照年审及更换企业新税证，预计在2007年3月中旬完成，确认于2007年3月28日向万智公司提供购买该综合楼的购房发票；绿满地公司计划在2007年3月份开始对绿都温泉度假山庄进行全面综合验收，计划在4个月内完成，确认万智公司购买的绿都温泉度假山庄房产的综合验收应在2007年6月30日前完成，届时绿满地公司将通知万智公司办理相关手续。2007年8月13日，绿满地公司向万智公司发出一份《房产属权说明》，内容为：“经查实确认，由广西绿满地房地产开发有限公司开发的位于南宁市良庆区那马镇大塘岭的绿都假日山庄综合楼（面积2359m2）产权属于黄小明先生，产权明晰，其购买合同为合法购买证明。”南宁市良庆区人民法院于2010年12月28日作出（2010）良民一初字第528号民事判决书，判决：一、万智公司与绿满地公司于2004年8月13日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、绿满地公司于判决生效之日起30日内将位于南宁市良庆区那马镇大塘岭那马街416号的绿都假日山庄综合楼应由出卖人（即绿满地公司）提供的资料报产权登记机关备案；三、绿满地公司于判决生效之日起30日内向万智公司支付违约金6万元。该判决于2011年4月28日生效，万智公司于2012年5月28日向南宁市良庆区人民法院申请执行。海潮公司不服南宁市良庆区人民法院（2010）良民一初字第528号民事判决，向南宁市中级人民法院申请再审。南宁市中级人民法院经审查认为：一、关于本案《商品房买卖合同》上的绿满地公司印章效力的问题。《民法通则》第三十八条规定：“依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人”，第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”。本案中，黄守新作为原绿满地公司当时的法定代表人及股东，以公司的名义签订《商品房买卖合同》，将公司开发的绿都温泉度假山庄综合楼出售给万智公司，其所从事的行为是职务行为，由公司对该行为承担民事责任；海潮公司提交南宁市公安局出具的《印章查询回执》，仅能证实2012年1月19日注销了绿满地公司的两枚公章，并不能证实其在2001年7月4日前还刻有其他公章，也未能充分证明合同上加盖的绿满地公司公章不是公安机关备案的公章或系假公章；即使如海潮公司主张的合同上加盖的公章系伪造，但海潮公司并没有提供证据证明万智公司知道该公章系伪造、不真实。在该公章与绿满地公司对外业务中使用的名称相同的情况下，如再苛求万智公司负有鉴别该印章真伪的注意义务，亦不符合证明责任分配的相关规定。因此，海潮公司以合同上所盖公章是黄守新私刻的假公章的申请理由不成立，不予采信。二、关于双方签订的《商品房买卖合同》是否属于虚假合同的问题。海潮公司认为本案商品房买卖合同是原绿满地公司法定代表人黄守新与万智公司的法定代表人为缓解其150万元的私人债权债务纠纷而签订，是虚假的合同，但海潮公司未能提供充分证据加以证明；黄守新个人出具的《情况说明》及陈述，属一面之辞，未有其他证据佐证，且黄守新合同诈骗一案并未立案，因此，海潮公司主张《商品房买卖合同》是虚假合同，不予采信和支持。三、关于600万元购房款是否交付的问题。万智公司主张其已支付600万元购房款提交了加盖有“广西绿满地房地产开发有限公司”印章、法定代表人黄守新签名的收到600万元购房款的收据及现金交付时双方法定代表人一起拍照合影的照片加以证明。虽然双方不通过银行转账汇款存在违规，但并不影响本案的证据和事实，海潮公司未能提供充分证据推翻该收据和照片，仅以原绿满地公司清算组的财务清算报告为由主张600万元购房款未交付，不予采信和支持。四、关于海潮公司主张绿都温泉度假山庄综合楼并非绿满地公司自愿交付，而是万智公司强行占据的问题。在《商品房买卖合同》签订后，双方到房管所进行了备案登记，从万智公司催促绿满地公司出具购房款的税务发票及办理产权登记过程中，绿满地公司出具两份商函及一份《房产权属说明》可看出，绿满地公司已确认万智公司购买了“绿都假日山庄综合楼”，不仅万智公司已实际使用该综合楼，而且双方还于2007年签订了《房屋租赁合同》，万智公司将综合楼出租给绿满地公司。因此，海潮公司主张绿都温泉度假山庄综合楼未实际交付且是被万智公司强行占据的理由不成立，不予支持。五、关于万智公司是否为本案一审适格主体（原告）的问题。本案《商品房买卖合同》的双方当事人为绿满地公司和万智公司，当时到房产部门登记备案的购买人为万智公司，那么对外行使权利和承担责任的主体应为万智公司，不能以绿满地公司及黄守新主张的《房产权属说明》中的黄小明为购买人。因此，海潮公司认为万智公司不是适格的原告，万智公司法定代表人黄小明才是适格原告的主张，理由不成立，不予支持。综上，南宁市中级人民法院于2013年6月13日作出（2013）南市民申字第11号民事裁定书，裁定驳回海潮公司的再审申请。万智公司与海潮公司物业服务合同纠纷一案，南宁市良庆区人民法院于2013年7月29日受理，万智公司在该案中诉请确认万智公司与绿满地公司于2003年7月18日签订的《物业管理委托合同》合法有效，并要求海潮公司支付2003年8月1日至2013年7月31日的物业管理服务费330万元及利息。南宁市良庆区人民法院在该案中查明：2003年7月18日，绿满地公司与万智公司签订《物业管理委托合同》，约定绿满地公司委托万智公司对绿都假日山庄进行物业管理，管理范围为该山庄所属全部区域，包括住宅区、会馆、综合运动馆、美食街、休闲烧烤区、生态小庄园等（包含本案讼争的综合楼在内）；物业管理费前三年每年30万元，后每三年递增10%；合同期限从2003年8月1日起至2013年7月31日止。万智公司于2003年8月1日起选派相关人员进入绿都假日山庄进行物业管理服务，2006年8月1日至今，万智公司认为绿都假日山庄综合楼系其物业，聘用当地居民黄世相夫妇对该山庄综合楼进行看守，该综合楼至今先后由万智公司对外出租给他人和单位经营餐饮业和办公。2006年5月18日，绿满地公司的法定代表人黄守新向万智公司出具确认函，主要内容为：截止至2006年5月1日，绿满地公司应支付万智公司物业费、办公楼租金等款项共计2223703.30元，特此致函确认并承诺承担相应的支付责任。该确认函落款处由绿满地公司法定代表人黄守新签名并加盖绿满地公司公章。南宁市良庆区人民法院于2014年1月26日作出（2013）良民一初字第431号民事判决书，判决：一、万智公司与海潮公司于2003年7月18日签订的《物业管理委托合同》系有效合同；二、海潮公司于判决生效后10日内向万智公司支付2003年8月1日至2006年7月31日的物业管理服务费88万元；三、海潮公司于判决生效后10日内向万智公司支付拖欠物业管理服务费的利息损失；四、驳回万智公司的其他诉讼请求。该判决已生效。一审法院认为：万智公司、有荣公司、海潮公司、邕宁信用社之间的纠纷为案外人执行异议之诉，各方争议的焦点为万智公司诉请人民法院停止对绿都假日山庄综合楼房屋的执行是否符合法律规定。要解决各方的争议问题，则须依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定并结合本案查明的事实予以判断。一、关于万智公司是否已支付600万元购房款的问题。本案中，绿满地公司于2004年8月10日出具收到万智公司购房款600万元的《收据》（注明税务发票另开）并拍摄双方法定代表人在交付现金时的合影照片，后于2004年8月13日与万智公司签订《商品房买卖合同》并办理备案登记手续；2006年5月18日，绿满地公司向万智公司发函确认，截止2006年5月1日，绿满地公司还应支付万智公司物业费、办公楼租金等共计2223703.30元；2007年2月28日，绿满地公司向万智公司出具两份《商函》，承诺于2007年3月28日前向万智公司出具购房发票；2007年8月13日，绿满地公司向万智公司出具《房产权属说明》，确认涉案综合楼房屋产权属于万智公司法定代表人黄小明。上述《收据》、《商品房买卖合同》、《书函》、《商函》及《房产权属说明》，均由时任绿满地公司法定代表人的黄守新签名并加盖公司公章；而且，万智公司向绿满地公司支付600万元购房款的事实，已为生效的南宁市良庆区人民法院（2010）良民一初字第528号民事判决及南宁市中级人民法院（2013）南市民申字第11号民事裁定所确认。根据上述证据综合考量及判断，一审法院认定万智公司已付清全部购房款600万元。海潮公司提供的黄守新于2013年5月19日出具的《关于万智物业壹佰伍拾元高息借款的说明》、绿满地公司自行出具的《会计报表》、《清算结果汇报》及其自行委托进行的审计结论，不足以否定上述《收据》、《商品房买卖合同》、《书函》、《商函》、《房产权属说明》及人民法院生效裁判对该事实的确认。因此，海潮公司以黄守新私刻公司公章及签订虚假《商品房买卖合同》为由否认双方存在商品房买卖合同关系及万智公司未付清600万元购房款，证据不足，理由不充分，不予采纳。二、关于万智公司是否已实际占有所购房屋（涉案综合楼）的问题。本案中，从万智公司与绿满地公司签订《商品房买卖合同》后双方到房产管理部门办理备案登记手续、绿满地公司向万智公司出具的两份《商函》及《房产权属说明》可看出，绿满地公司已确认万智公司购买了涉案综合楼。此后，万智公司与绿满地公司于2007年3月1日签订《房屋租赁合同》，约定万智公司将涉案综合楼出租给绿满地公司作营业性使用（每月租金为47180元），绿满地公司于2007年5月25日向万智公司出具《资产转移协议函》（附综合楼财产清单），将涉案综合楼内附属的经营固定资产冲抵其使用涉案综合楼的租金而随楼转移并随租使用。上述《房屋租赁合同》、《资产转移协议函》，均由时任绿满地公司法定代表人的黄守新签名并加盖公司公章。此后，万智公司又将涉案综合楼对外出租收益，该事实已为生效的南宁市良庆区人民法院（2013）良民一初字第431号民事判决所认定；而且，万智公司已实际占有使用其所购买的涉案综合楼房屋的事实，亦为已生效的（2013）南市民申字第11号民事裁定所认定。根据上述证据综合考量及判断，一审法院认定万智公司已实际占有使用涉案综合楼。海潮公司主张万智公司非法占用涉案综合楼强行出租侵害其合法权益，证据不足，理由不充分，不予采纳。综上，涉案综合楼在被一审法院执行其他案件查封前，已由万智公司购买且已支付全部购房价款并实际占有使用。涉案综合楼虽至今未办理过户登记手续，但无证据证明万智公司对此存在过错，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院对涉案综合楼不得查封。万智公司在本案中诉请停止对涉案综合楼房屋的执行及确认涉案综合楼房屋是其实际占有使用，理由充分，予以支持。因执行查封措施系案件执行中的程序性措施，不宜由司法判决予以处理，故一审法院在本案中对万智公司诉请解除对涉案综合楼的查封的请求不予支持。此外，涉案综合楼系万智公司所购买，已为生效的南宁市良庆区人民法院（2010）良民一初字第528号民事判决所确认，在本案中不再重复处理。综上，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：一、不得执行位于南宁市良庆区那马镇大塘岭那马街416号的绿都假日山庄综合楼房屋；二、确认万智公司实际占有使用位于南宁市良庆区那马镇大塘岭那马街416号的绿都假日山庄综合楼房屋；三、驳回万智公司的其他诉讼请求。案件受理费100元（万智公司已预交），由有荣公司负担。海潮公司不服一审判决，上诉称：一、（2014）南市民一重字第3号民事判决严重违背事实，如：该判决中认定万智公司2014年8月13日与海潮公司签订《商品房买卖合同》并于当日办理了备案登记手续，而事实是当日并没有办理备案登记手续；该判决仅凭万智公司与海潮公司签订的《房屋租赁合同》就认定万智公司占有综合楼，而并没有查明该合同是否得到了履行。二、（2014）南市民一重字第3号民事判决严重违背我国物权法第九条规定。三、万智公司非法占用综合楼。2007年南宁市中级人民法院查封涉案综合楼后，2009年6月份绿都温泉假日山庄停业，万智公司强行占据涉案综合楼。（2014）南市民一重字第3号民事判决书认定2004年8月13日万智公司与海潮公司签订《商品房买卖合同》后交付使用是错误的。四、南宁市良庆区人民法院（2010）良民一初字第528号、（2013）良民一初字第431号民事判决仅凭合同、收据就作出判决，存在认定事实错误。综上，请求法院依法撤销南宁市中级人民法院（2014）南市民一重字第3号民事判决，依法确认位于南宁市良庆区那马镇大塘岭那马街416号的绿都假日山庄综合楼房屋属于海潮公司所有。邕宁信用社不服一审判决，上诉称：一、一审法院认定万智公司已向海潮公司支付600万元购房款是错误的，实际上万智公司与海潮公司签订《商品房买卖合同》的房屋买卖为虚假行为，实为借款抵押行为。二、一审法院认定万智公司已实际占有涉案综合楼是错误的，实际上万智公司并非因购买房屋产权而实际占有综合楼，因此并不能适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。三、万智公司用于主张其对涉案综合楼享有所有权的重要依据即南宁市良庆区人民法院作出的（2010）良民一初字第528号民事判决本身存在错误。四、位于南宁市良庆区那马镇大塘岭那马街416号绿都假日山庄综合楼的房产以及该房产所占用的土地已经抵押给邕宁信用社，邕宁信用社对处置该房产和土地所得的价款享有优先受偿权。综上，邕宁信用社认为一审判决认定事实和适用法律错误，请二审法院依法撤销南宁市中级人民法院（2014）南市民一重字第3号民事判决，驳回万智公司的诉讼请求，判令一、二审诉讼费用全部由万智公司承担，依法维护邕宁信用社的合法权益。万智公司答辩认为：一、万智公司与海潮公司的前身绿满地公司签订的《商品房买卖合同》真实、合法并有效，海潮公司、万智公司主张合同双方实为借款抵押关系没有事实和法律依据。理由：（一）万智公司与绿满地公司通过签订书面合同的方式确认双方存在商品房买卖合同关系。（二）绿满地公司办理商品房预售许可证的时间在前，万智公司与绿满地公司签订《商品房买卖合同》的时间在后，这表明双方的商品房买卖行为没有违背国家关于商品房预售许可的法律规定。（三）万智公司与绿满地公司共同到原邕宁县房管所办理了商品房合同备案手续。（四）综合楼交易定价600万元公平、合理。（五）收款收据、照片、商函足以证实万智公司已将综合楼转让价款600万元实际支付给绿满地公司。（六）上诉人称万智公司与绿满地公司之间存在150万元借款抵押合同关系与事实不符。二、万智公司已实际占有综合楼。（一）2007年3月1日万智公司与绿满地公司签订《房屋租赁合同》，约定万智公司将综合楼出租给绿满地公司做营业性使用。（二）2007年5月25日绿满地公司向万智公司出具《资产转移协议函》，将营业期间在综合楼内包括厨房设备等附属资产作价冲抵2007年3月至5月租金。同时约定以上设施随同综合楼继续租给绿满地公司及关联酒店管理公司使用。该函进一步证实万智公司已然占有、使用综合楼。（三）自2009年起万智公司先后与黄世楷、南宁良庆水利电业有限公司签订《房屋租赁合同》，继续将综合楼对外出租收益至今。三、万智公司对综合楼未办理过户登记手续没有过错，理由：（一）绿都温泉度假山庄至今尚未进行综合验收。（二）绿满地公司勾结房产主管部门有关人员非法撤销其与万智公司之前办理的商品房合同备案手续，该非法行为已对能否正常办理过户登记手续造成实质性影响。对于未办理过户登记手续的后果，应当由作出该非法行为的人负责。综上，基于万智公司购买综合楼已支付全部价款并实际占有该物业且对未办理过户登记手续没有过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院对涉案综合楼不得查封。四、（2010）良民一初字第528号民事判决、（2013）南市民申字第11号民事裁定至今均具法律效力，一审法院根据该两份生效的裁判文书确认有关事实并无不当。请求法院维持原判，驳回上诉。有荣公司庭审中述称：涉案综合楼依然登记在海潮公司名下，该房产应当属于海潮公司所有。购买人为万智公司的备案登记已经被撤销，并且之后又被备案登记在纪雪艳名下。在涉案综合楼备案登记在纪雪艳名下时，所谓的绿满地公司与万智公司之间的商品房买卖合同已事实上终止。二审中，海潮公司对一审判决查明的万智公司与绿满地公司于2014年8月13日签订《商品房买卖合同》并于当日办理备案登记手续的事实有异议；邕宁信用社对一审判决查明的涉案综合楼的商品房预售证号为“（邕宁）房预售证第20040014号”的事实有异议，认为应为“（邕宁）房预售证第20040019号”。除此之外，对其他事实无异议，各方当事人也没有向本院提交新的证据，本院对各方当事人无异议的事实予以确认。本院二审另查明：2008年6月5日，南宁市房产管理局出具的《关于良庆区那马镇大塘岭绿都假日山庄综合楼商品房合同备案问题的答复》记载，涉案综合楼于2004年7月31日在原邕宁县房管所办理了购房人为万智公司的商品房合同备案手续，于2004年8月10日在原邕宁县建设局办理了（邕宁）房预售证20040019号商品房预售许可证。又查明：海潮公司在二审开庭后向本院提出证据保全申请，请求就梁小莲保管的经公安局备案的一枚木质的绿满地公司的公章、一枚财务章，以及黄守新私刻的绿满地公司的两枚公章进行证据保全；同时提出司法鉴定申请，请求对黄守新私刻的两枚公章和梁小莲保管的经公安备案的木质公章、财务章进行司法鉴定；还提出诉讼财产保全申请，请求对海潮公司原绿都温泉度假山庄的财产进行保全。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，万智公司应举证证明其就执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益。根据物权法之规定，不动产物权采取登记生效的原则。万智公司与绿满地公司商品房买卖合同纠纷一案，南宁市良庆区人民法院作出（2010）良民一初字第528号民事判决书，判决万智公司与绿满地公司于2004年8月13日签订的《商品房买卖合同》合法有效，绿满地公司将有关资料报产权登记机关备案。根据该判决，万智公司与绿满地公司之间尚未完成涉案综合楼的权属转移登记手续，万智公司尚未取得房屋所有权，双方之间的商品房买卖合同仍处于履行过程中，双方之间仍然是债的法律关系，万智公司对本案执行标的物不享有足以排除强制执行的物权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，万智公司能否请求法院解除对涉案房产的查封，关键在于其是否已支付全部房屋价款并实际占有房屋，以及对未办理房屋权属登记手续是否具有过错。从万智公司的举证来看，首先，万智公司仅提供现金付款照片和收款收据证明其已支付完600万元的购房款，而未提供600万元的资金来源，没有提供任何银行汇款或转账凭证，也没有提供购房款发票，并且现金付款照片中的现金明显不足600万元，无其他证据佐证也无法认定付款照片与本案相关；同时，根据绿满地公司原法定代表人黄守新在一审中出具的高息借款说明，黄守新陈述本案涉及的600万元实际是由于绿满地公司因工程建设急需资金被迫采用高息借款方式向万智公司借款150万元而产生的，当时约定以涉案综合楼作担保。综上，万智公司未能充分举证证明其已支付完全部购房价款。其次，万智公司提供其与绿满地公司签订的《房屋租赁合同》证明其已实际占有涉案综合楼，但未能提供该合同已履行的相关证据，且海潮公司亦否认已履行该合同；同时，根据万智公司与绿满地公司2004年8月13日签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，交房时间为2004年2月28日前，交房时间在合同签订时间之前不符合常理；并且从万智公司起诉海潮公司的物业服务合同纠纷案看，万智公司在与海潮公司签订涉案房产的《商品房买卖合同》之前，双方就已存在物业服务合同关系，万智公司于2003年就已基于《物业管理委托合同》实际控制管理涉案综合楼。因此，万智公司未能充分举证证明其实际占有涉案综合楼是基于其购买涉案综合楼而发生的合法占有。综上，万智公司要求排除强制执行涉案综合楼并解除对涉案综合楼的查封的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决对此认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。关于万智公司请求法院依法确认位于南宁市良庆区那马镇大塘岭那马街416号的绿都假日山庄综合楼系其买受的问题，万智公司已经另案提起商品房买卖合同纠纷之诉，且南宁市良庆区人民法院已经在（2010）良民一初字第528号民事判决中作出认定，根据一事不再理原则，本院不予处理。至于其他事项，不属于本案执行异议之诉的审理范围，在本案中不予理涉。关于海潮公司提出的证据保全申请、鉴定申请，应在本案举证期限届满前申请，现海潮公司的申请已过举证期限，故对海潮公司的证据保全申请、鉴定申请不予支持。关于海潮公司提出的诉讼财产保全申请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物”之规定，因其申请保全的财物与本案无关，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项之规定，判决如下：一、撤销南宁市中级人民法院（2014）南市民一重字第3号民事判决；二、驳回南宁市万智物业服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由南宁市万智物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  莫宗艳审 判 员  周家开代理审判员  王 林二〇一六年七月十八日书 记 员  梁 筱