北京市第二中级人民法院民 事 裁 定 书(2016)京02民终5755号上诉人（原审原告）中国铁路物资北京有限公司，住所地北京市西城区宣武门西大街28院-1。法定代表人杨永贵，总经理。委托代理人童春艳，北京百朗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京瑞来隆安泰物业管理有限公司丰台分公司，营业场所北京市丰台区刘家窑南里27楼D102。负责人赵亚衡，董事长。委托代理人高辉，男，1967年9月26日出生。委托代理人赵梦龙，男，1978年10月30日出生。上诉人中国铁路物资北京有限公司（以下简称中铁公司）与被上诉人北京瑞来隆安泰物业管理有限公司丰台分公司（以下简称隆安泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初4523号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年6月23日立案受理并依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中铁公司在一审中起诉称：1973年，中铁公司通过无偿划拨的方式获得坐落于北京市丰台区永定门外大红门苗圃东里2号107139.97平方米的国有土地使用权，1999年6月取得该土地使用权证书。1979年、1980年、1991年，中铁公司分别开发建成了北京市丰台区大红门苗圃东里的4、5、6号楼及相关配套附属设施。三栋楼建成后，中铁公司陆续将建成的房屋分期分批的分配给在职员工居住。1995年后，根据北京市房改房之相关政策，中铁公司陆续与在职员工签订《房屋买卖合同》，合同约定，如在职员工调出中铁公司，物业费、管理费等相关费用由调出的员工自行承担；合同履行期间，如遇国家政策调整变化，按国家规定执行。合同签订后的数年内，中铁公司的大部分在职员工调离了中铁公司，也有部分在职员工将名下房屋出售给了第三人。为更好、更专业的提供物业服务，中铁公司于2009年12月17日与北京瑞来隆安泰物业管理有限公司签订管理期限为2010年1月1日至2010年12月31日的《物业委托管理协议》。2011年1月6日、2014年4月18日，中铁公司分别与隆安泰物业公司签订合同期限为2011年1月1日至2013年12月31日的《物业委托管理协议》及合同期限为2014年1月1日至2014年12月31日的《物业委托合同》。其中，中铁公司于2014年4月18日与隆安泰物业公司签订的《物业委托合同》约定，中铁公司向隆安泰物业公司提供苗圃东里6号楼2门1层1套26.29平方米建筑面积管理用房，由隆安泰物业公司无偿使用；本合同终止时，隆安泰物业公司必须向中铁公司移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；合同期满后，隆安泰物业公司全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。续订合同，应在合同期满30天内向对方提出书面意见。可是《物业委托合同》履行期间，隆安泰物业公司工作人员不仅提供的物业存在瑕疵，而且多次与业主发生冲突。对此，中铁公司曾多次与隆安泰物业公司商谈协商解决，希望隆安泰物业公司整改。但是，隆安泰物业公司不仅未能改善与业主的关系，而且与业主的矛盾还日益升级，导致100多名业主书面向中铁公司提出不再接受隆安泰物业公司提供物业服务的要求。因此，2015年9月28日，中铁公司向隆安泰物业公司发出《合同停止告知函》，函告隆安泰物业公司与中铁公司签订的《物业委托合同》已于2014年12月31日到期。中铁公司决定不再与隆安泰物业公司签订《物业委托合同》，请隆安泰物业公司于2015年12月31日前做好退出工作。鉴于隆安泰物业公司没有撤离物业服务区域的表示，中铁公司于2015年12月7日再次郑重函告隆安泰物业公司，请隆安泰物业公司务必于2015年12月31日前做好办理物业服务区域的各项准备工作，自2016年1月1日起，解除与隆安泰物业公司的物业服务关系，北京市丰台区苗圃东里4、5、6号楼的业主不再接受隆安泰物业公司的物业服务。并请隆安泰物业公司于2016年1月15日前联系中铁公司办理撤离物业服务区域的交接手续。此外，2015年中铁公司在协调隆安泰物业公司与业主冲突期间，发现隆安泰物业公司未经中铁公司同意私自将公共车棚改造为仓库，并对外出租获利。隆安泰物业公司的行为不仅违反了中铁公司与签订的物业委托合同之相关条款，而且，也侵害了广大业主的合法权益。基于上述事实，中铁公司认为，隆安泰物业公司向业主提供物业服务时，未达到《物业委托合同》中关于“合同期满后，隆安泰物业公司全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。续订合同，应在合同期满30天内向对方提出书面意见”之约定，因此，中铁公司依约向隆安泰物业公司提出解除物业服务合同关系，要求隆安泰物业公司移交全部经营性商业用房、物业服务用房及物业管理的全部档案资料的诉求。现中铁公司诉至一审法院，一、请求判令确认2015年12月31日中铁公司与隆安泰物业公司解除物业服务合同关系；二、依法判令隆安泰物业公司将北京市丰台区大红门苗圃东里6号楼2门1层26.29平方米的物业用房以及位于北京市丰台区大红门苗圃东里4号楼入口处作为传达室的白色简易房交予中铁公司；三、判令隆安泰物业公司按每月2000元的标准支付中铁公司自2016年1月16日起至隆安泰物业公司实际腾房之日止的房屋使用费并按实际发生数支付水费、电费及燃气费至隆安泰物业公司实际腾房之日止；四、依法判令隆安泰物业公司将位于北京市丰台区大红门苗圃东里4、5、6号楼之间由隆安泰物业公司改造为仓库的三个公共自行车棚恢复原状后交给中铁公司；五、判令隆安泰物业公司移交物业管理期间的全部档案资料；六、诉讼费由隆安泰物业公司负担。隆安泰物业公司在一审中答辩称，隆安泰物业公司与中铁公司的书面合同在2014年12月31日已经到期，合同到期后没有续签书面合同，如果到期后中铁公司认为不与隆安泰物业公司续签合同，应该提前一个月函告隆安泰物业公司，而中铁公司也没有函告隆安泰物业公司到期后撤出，而且有90%的业主交纳了物业费，隆安泰物业公司的服务是达标的。中铁公司与隆安泰物业公司之间不存在书面的物业服务合同。现在，隆安泰物业公司为中铁公司提供事实物业服务，小区154户，有120多户交费，很少有欠费的。隆安泰物业公司与中铁公司也没有什么矛盾，我们管理的小区最初是房改房，应该由中铁公司来交纳物业费，只有上市的房屋才由业主个人来交纳物业费。在2011年7、8月份，产权单位中铁公司向隆安泰物业公司发出通知称其不再交纳2011年之后的物业费，告知让隆安泰物业公司向业主直接收取，隆安泰物业公司不认可这个通知。中铁公司与隆安泰物业公司口头协商，由中铁公司协助隆安泰物业公司向业主收取物业费，隆安泰物业公司上门收取物业费业主不认可，业主称让隆安泰物业公司去找中铁公司要，结果一部分物业费就要不上来。隆安泰物业公司收不上来物业费，隆安泰物业公司就去上门催缴物业费，在上门催缴物业费的过程中，业主对隆安泰物业公司产生意见，产生了矛盾，隆安泰物业公司也起诉了欠费的业主。在2015年业主组织起来去中铁公司处讨说法，又去国资委信访，国资委给中铁公司发命令让中铁公司解决这个问题，中铁公司报销了业主交纳的物业费。因为中铁公司为业主解决了物业费的问题，现在没有业主找我们闹事，还有部分业主直接与隆安泰物业公司签订了物业委托合同。隆安泰物业公司现在仍在小区提供服务。中铁公司没有直接给隆安泰物业公司发解除合同通知，隆安泰物业公司也没有签收过解除合同通知。后来经隆安泰物业公司的管理员告知中铁公司在小区贴了东西，隆安泰物业公司才知道这个事。隆安泰物业公司一直在小区提供物业服务至今。2016年1月25日丰台区房管局物业科到涉案小区针对中铁公司的投诉，进行检查，检查的结果是在项目交接前保障小区安全秩序，解决院内飞线问题、禁止燃放烟花爆竹。小区目前没有成立业委会，中铁公司与隆安泰物业公司之间是前期物业管理服务关系。中铁公司没有成立业委会，隆安泰物业公司就一直提供事实物业服务关系，只有成立业主委员会隆安泰物业公司之间的物业合同才终止。1、不认可中铁公司已经与隆安泰物业公司解除物业服务合同，因为隆安泰物业公司一直未向中铁公司提供事实物业服务，隆安泰物业公司与中铁公司不存在书面合同；2、不同意腾退物业用房，因为隆安泰物业公司现在仍在提供事实物业服务，需要一定物业用房；3、物业用房内，没有燃气，水电都是插卡的，不存在欠费的问题，水电费都是预交的，不预交无法使用，不同意支付物业用房的使用费，因为这些房屋是隆安泰物业公司正常的办公用房；4、对于自行车棚的问题，当初隆安泰物业公司进入小区的时候与中铁公司口头协商，因为物业费标准较低，不能覆盖工人支出，中铁公司默许隆安泰物业公司将5号楼的自行车棚改造为仓库，4号楼与6号楼的自行车棚仍然存在，没有出租；5、对物业资料档案问题，在2010年交接时中铁公司没有给隆安泰物业公司任何档案资料，小区的档案资料在档案室内存放，如果隆安泰物业公司与中铁公司交接过档案资料，那么肯定会有清单，没有清单意味着中铁公司与当初没有交接过档案资料，小区的建筑资料是由中铁公司的档案室管理，隆安泰物业公司没有保管小区的任何档案资料。综上所述，不同意中铁公司的诉讼请求。经一审法院查明，北京市丰台区永定门外大红门苗圃东里4、5、6号楼系中铁公司于上世纪七十至九十年代开发建设的房屋，上述房屋建成后，中铁公司陆续分配给本单位职工居住，并于1995年之后与本单位职工完成了房改售房工作，2011年以前，中铁公司负责为其单位职工缴纳物业费。现中铁公司除代管案外人中铁物华管理中心管理该小区4号楼1单元11号和3单元12号、5号楼4单元7号、6单元9号及地下室、6号楼2门18号、3.4门底商外，中铁公司在该小区并无产权房屋。一审法院另查，一、中铁公司于2009年12月17日与北京瑞来隆安泰物业管理有限公司签订管理期限为2010年1月1日至2010年12月31日的《物业委托管理协议》。2011年1月6日、2014年4月18日，中铁公司分别与隆安泰物业公司签订合同期限为2011年1月1日至2013年12月31日的《物业委托管理协议》及合同期限为2014年1月1日至2014年12月31日的《物业委托合同》，上述合同到期后，中铁公司与隆安泰物业公司未继续签订书面的物业服务合同，隆安泰物业公司继续在涉案小区提供事实物业服务。二、隆安泰物业公司服务期间，中铁公司向隆安泰物业公司发出《通知》：该公司决定自2011年1月1日起，职工已购住房的物业费全部由个人负担，该公司不再负担。隆安泰物业公司此后开始向小区业主个人收取物业费，在此过程中，也曾通过诉讼形式在北京市丰台区人民法院起诉小区业主支付物业费，北京市丰台区人民法院在个案审理中曾认定隆安泰物业公司向业主提供的物业服务存在瑕疵，虽判决业主向隆安泰物业公司支付物业费，但对隆安泰物业公司起诉的物业服务费的数额进行了部分扣减。三、2015年5月，隆安泰物业公司因涉案小区业主马玉峰不缴纳物业费，对业主进行断电措施，后经当地派出所出面调解，隆安泰物业公司同意给该业主恢复用电并保证今后不再出现断电情况，业主马玉峰承诺于通电后支付一年的物业费。现中铁公司诉至一审法院，一、请求判令确认2015年12月31日中铁公司与隆安泰物业公司解除物业服务合同关系；二、依法判令隆安泰物业公司将北京市丰台区大红门苗圃东里6号楼2门1层26.29平方米的物业用房以及位于北京市丰台区大红门苗圃东里4号楼入口处作为传达室的白色简易房交予中铁公司；三、判令隆安泰物业公司按每月2000元的标准支付中铁公司自2016年1月16日起至隆安泰物业公司实际腾房之日止的房屋使用费并按实际发生数支付水费、电费及燃气费至隆安泰物业公司实际腾房之日止；四、依法判令隆安泰物业公司将位于北京市丰台区大红门苗圃东里4、5、6号楼之间由隆安泰物业公司改造为仓库的三个公共自行车棚恢复原状后交给中铁公司；五、判令隆安泰物业公司移交物业管理期间的全部档案资料；六、诉讼费由隆安泰物业公司负担。隆安泰物业公司认为该公司属于前期物业管理，对于物业公司的解聘应由业主委员会或小区三分之二以上的业主做出决定，中铁公司无权要求其撤离小区。在一审法院庭审过程中，中铁公司主张涉案小区业主认为隆安泰物业公司提供的物业服务不达标，多次要求中铁公司更换物业，中铁公司曾于2015年9月28日向隆安泰物业公司发出《合同停止通知》，要求隆安泰物业公司于2015年12月31日前做好退出工作，此后，双方已就此问题进行过协商，因隆安泰物业公司要求该公司赔偿，双方未达成一致意见，中铁公司于2015年12月7日在隆安泰物业公司的办公室门口张贴了《告知函》，请隆安泰物业公司务必于2015年12月31日前做好办理物业服务区域的各项准备工作，自2016年1月1日起，解除与隆安泰物业公司的物业服务关系，北京市丰台区苗圃东里4、5、6号楼的业主不再接受隆安泰物业公司的物业服务。并请隆安泰物业公司于2016年1月15日前联系中铁公司办理撤离物业服务区域的交接手续。中铁公司对送达上述告知函的过程进行了公证。此后，隆安泰物业公司未办理交接手续，亦未提供物业服务，中铁公司于2016年1月1日开始代行小区物业管理职责。针对上述主张，中铁公司在一审中提交的相关证据如下：一、业主签名：中铁公司用以证明小区多数业主要求更换物业公司。该证据载明：北京市丰台区大红门苗圃东里四、五、六号楼业主共同决定不再接受隆安泰物业公司的物业服务。若干人签名。该证据中无属地政府的公章。隆安泰物业公司对该证据的真实性不予认可。二、《合同停止通知》及照片，中铁公司用以证明该公司曾通知隆安泰物业公司于2015年12月31日前做好退出工作并就此问题与隆安泰物业公司进行过商讨。该照片中有隆安泰物业公司的代理人在场，茶几上有纸质文件。隆安泰物业公司的代理人认可照片中有其在场，但认为双方商谈的内容与中铁公司主张的不符，对该证据的真实性不予认可。三、公证书，中铁公司用以证明该公司向隆安泰物业公司送达《告知函》，并对送达过程作了公证。该证据的照片显示中铁公司向一男子送达《告知函》，《告知函》的内容有：中铁公司决定自2016年1月1日起，解除与隆安泰物业公司的物业服务关系，北京市丰台区苗圃东里4、5、6号楼的业主不再接受隆安泰物业公司的物业服务。并请隆安泰物业公司于2016年1月15日前联系该公司办理撤离物业服务区域的交接手续。隆安泰物业公司公证书的真实性认可，隆安泰物业公司认可公证照片中的男子为该公司的管理员。但主张该公司并未签收该文件。四、清理化粪池服务合同、发票、支票存根、说明书、证明，中铁公司用以证明该公司对涉案小区进行了管理服务。隆安泰物业公司认为中铁公司提交的清理化粪池的相关证据为小区之外的管道堵塞而清理化粪池，并不是专门为涉案小区服务的。隆安泰物业公司为证明其该公司2016年仍为涉案小区提供物业服务，提交了服务派遣单、生活垃圾清运合同书、粪便清运合同、发票等证据，中铁公司对服务派遣单的真实性不予认可，对生活垃圾清运合同书、粪便清运合同、发票真实性认可，但主张上述证据不能证明隆安泰物业公司履行了物业服务。一审案件审理过程中，一审法院向北京市丰台区大红门苗圃东里居委会、丰台区房管局物业科调查得知，涉案小区尚未成立业主委员会，目前为止未召开过业主大会，中铁公司提交的业主签名并未在政府相关部门备案，相关部门对该文件的形成过程均不知情，丰台区房管局物业科的工作人员于2016年春节前曾到涉案小区进行检查，现场有隆安泰物业公司的值班人员在岗，检查时未发现垃圾外溢和垃圾堆放的情况。一审法院认为，中铁公司与隆安泰物业公司签订的物业服务合同于2014年12月31日到期后，双方未续签新的书面合同，隆安泰物业公司继续在该小区提供物业服务，由于中铁公司已将其开发建设的涉案房屋分配给该单位职工并完成了房改售房工作，故中铁公司与隆安泰物业公司签订的物业服务合同期满后，与隆安泰物业公司形成事实物业服务关系的主体应为该小区全体业主，由于涉案小区目前尚未成立业主委员会，故对于解聘物业公司的决定应由小区全体业主通过业主大会的形式做出决议，现中铁公司提交的业主签名文件，并非经过业主大会决议形成，故一审法院不能确定中铁公司要求解除事实物业关系及要求隆安泰物业公司撤出涉案小区的相关诉讼请求系涉案小区全体业主的意愿，中铁公司也未提交证据证明其为业主大会确定的业主代表，故其不具备本案原告的主体资格。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定驳回中国铁路物资北京有限公司的起诉。中铁公司不服一审裁定，向我院提起上诉，其上诉理由是：一、一审法院认定事实错误，并遗漏案件事实，影响案件的正确裁决。虽然中铁公司与隆安泰物业公司签订的《物业委托合同》约定的合同到期日为2014年12月31日，但是，根据以下五点事实：1、合同到期前一个月因中铁公司与隆安泰物业公司就解决隆安泰物业公司与涉案物业服务区域内业主的矛盾达成了口头协议，约定中铁公司同意给隆安泰物业公司5-6个月的整改时间与业主改善关系；如隆安泰物业公司未能在整改期间与业主改善关系，中铁公司有权随时与其解除合同。2、2015年，隆安泰物业公司依据与中铁公司签订的合同到期日为2014年12月31日的《物业委托合同》，向北京市丰台区人民法院提起了对涉案物业服务区域内两名业主的物业服务合同纠纷案件，在该案件中隆安泰物业公司依据上述合同要求两名业主向其支付2015年度物业费，法院审理后，判决部分支持了隆安泰物业公司要求两名业主支付2015年度物业费请求。3、由于隆安泰物业公司不仅未在整改期限内与业主改善关系，还与业主矛盾日益提升，导致100名业主向中铁公司联名提出不再接受隆安泰物业公司提供物业服务的要求。4、根据100名业主联名要求，中铁公司于2015年9月、2015年12月分别向隆安泰物业公司送达了解除合同告知函。5、—审法院对丰台区苗圃东里居委会调查时证实，2015年涉案物业服务区域内2名业主曾向该居委会提出更换物业公司的要求。可以证明两点：第一，为解决隆安泰物业公司在履行《物业委托合同》期间与业主的矛盾，中铁公司经与隆安泰物业公司协商后确认了对该合同条款中的合同履行期限作出变更的事实，也就是说，2015年隆安泰物业公司为涉案物业服务区域提供物业服务是对2014年《物业委托合同》的延续。第二，2015年12月7日，中铁公司在向隆安泰物业公司送达《告知函》时，在涉案物业服务区域内张贴了100多名业主的联名信，但到目前为止，业主也未曾就此联名信提出任何异议，因此，可以确认中铁公司提供给一审法院的100多名业主的联名信是全体业主的意愿。综上，一审法院对事实认定错误，中铁公司系本案的适格主体，要求确认中铁公司解除与隆安泰物业公司的物业合同有法可依。二、一审法院适用法律错误，应当依法予以纠正。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，涉案物业服务区域内的业主至今未成立业主委员会，根据《物业管理条例》第二十一条规定，中铁公司作为建设单位于2011年1月6日、2014年4月18日，分别与隆安泰物业公司签订了书面的物业服务合同即前期物业服务合同。根据合同相对性原则，中铁公司依据与隆安泰物业公司签订的《物业委托合同》中关于合同期满后，在隆安泰物业公司未能做到‘全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好’的约定时，有权解除与隆安泰物业公司的物业服务关系。因此，一审法院在事实认定错误的情况下，适用法律也存在错误。综上，中铁公司上诉请求：一、撤销一审裁定，改判支持中铁公司一审的全部诉讼请求；二、隆安泰物业公司承担一、二审案件受理费。隆安泰物业公司针对中铁公司的上诉理由未向本院提交书面答辩意见。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，中铁公司已将其开发建设的涉案房屋分配给单位职工并完成了房改售房工作，故中铁公司与隆安泰物业公司签订的前期物业委托管理协议期满后，与隆安泰物业公司形成事实物业服务关系的主体应为该小区全体业主。中铁公司主张在其与隆安泰公司签订的物业委托管理协议期满前，双方就延长合同履行期间达成口头协议一节，中铁公司对此没有提交相应的证据予以证实，仅凭隆安泰物业公司向个别业主起诉主张2015年物业费，不能当然推断中铁公司与隆安泰公司就延长合同履行期间达成口头协议，故中铁公司该项上诉理由不成立，本院不予支持。业主同意解聘物业公司，应明示其意思表示，中铁公司张贴要求隆安泰物业公司撤离涉案物业服务区域告知函及100名业主联名信，其他业主未就此提出异议，不能由此认定其他业主认可解聘物业公司。综上，在涉案小区尚未成立业主委员会的情况下，对于解聘物业公司的决定应由小区全体业主通过业主大会的形式做出决议，中铁公司提交的证据不能证明其要求解除与隆安泰物业公司对涉案小区事实物业服务关系以及要求隆安泰物业公司撤出涉案小区的相关诉讼请求系涉案小区全体业主的意愿，中铁公司也未提交证据证明其为业主大会确定的业主代表，故其不是本案适格原告，中铁公司的起诉不具备法律规定的受理条件，一审法院裁定驳回中铁公司的起诉于法有据，并无不当。中铁公司的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。综上，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 胡 君审判员 赵 楚审判员 李 琴二〇一六年七月二十五日书记员 李长亮