浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙1022民初41号 原告：三门鼎翔不动产经纪有限公司，住浙江省台州市三门县海游街道环湖南路**心湖国际小区。 法定代表人：任齐承，经理。 委托诉讼代理人：叶香玲，三门县城关法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：林巧瑛，三门县城关法律服务所法律工作者。 被告：梅海亚，汉族，女，1977年3月16日出生，汉族，住浙江省，住浙江省三门县v> 委托诉讼代理人：吴斌婷，浙江金威律师事务所律师。 原告三门鼎翔不动产经纪有限公司与被告梅海亚居间合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月2日对本案进行了公开开庭审理。原告三门鼎翔不动产经纪有限公司的委托诉讼代理人叶香玲、被告梅海亚的委托诉讼代理人吴斌婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三门鼎翔不动产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付中介佣金19758元以及代理费2000元。2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告自愿变更第1项诉讼请求为要求被告支付原告佣金27200元及代理费2000元。事实和理由：2020年10月14日，原告与被告签订《看房确认书》，由原告为被告提供房屋中介居间服务。原告将新场小区排屋52幢101号不动产提供给被告，并带其参观了该房屋。约定房屋价格2469834元。现被告已经取得该房屋所有权，并已实际入住。《看房确认书》第五条约定，被告绕过原告，私下与出售方成交即构成违约。《看房意向书》第四条约定：被告需支付房屋价款0.8%的中介费，现房屋实际成交价为3400000元，按照0.8%计算，为27200元，而且违约方应承担实现债权费用2000元。现被告取得房屋所有权，却迟迟未支付中介费，已经构成违约，原告特向法院提起诉讼，要求支持原告的诉讼请求。 被告梅海亚答辩称：一、原、被告签订《看房（带看）确认书》属实，原告称被告绕过原告与业主直接签订买房合同不属实，原告业务人员曾带被告到涉案房屋看过属实，但是原告当时报价3570000元，被告觉得价格过高双方未就涉案房屋继续交谈。后原告业务人员又介绍其他房源给被告参考，但是被告均不满意。2020年11月9日，原告业务人员告知涉案房屋降价至3420000元，与此同时，案外人浙江保顺实业有限公司的某业务人员在朋友圈也发布涉案房源信息，房价为3420000元，有钥匙在手，随时看房。但被告仍觉得过高不买，并致电原告业务人员不要再给被告打电话，所以双方就终止此事。过了一星期，保顺公司业务人员通过其朋友介绍联系了被告并带看了其他房源及涉案房屋。保顺公司业务人员通过和房东商谈后以3400000元价格拿到独家委托的代理权。被告和家人商量后认为浙江保顺实业有限公司业务人员尽心尽责，诚心诚意想促成本次交易，商谈下的价格合理，于是决定购买涉案房屋。二、被告认为涉案房屋出售的信息通过多渠道、多中介发布，被告通过正常途径再次获取涉案房屋信息，价格比原告商谈的低，作为买受人，当然有权选择通过价格低的中介进行购房。本案保顺公司是获得涉案房屋独家授权代理的中介机构，且被告已支付了26000元高额中介费，比原告报价的中介费高。三、关于原告主张的各项费用问题：1、对佣金不予认可，《看房确认书》第四条、第五条等约定的违约条款是中介公司利用自己的优势地位而设立的霸王条款，限制了买方的选择权，应属无效。本案原告仅带被告去涉案房屋看过一次，并没有就有关房屋买卖事宜详谈，原告提供的信息和服务并不足以促成本次买卖成交，无权要求被告支付报酬，原告带买方看房只是简单劳动，并不产生具体费用。2、对代理费2000元不予认可。被告没有违约，无须支付一切费用。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原、被告提供的证据，本院分析认证如下：一、对于原告提供的《看房（带看）确认书》原件、不动产登记情况查询结果证明书原件、浙江增值电子普通发票复印件各一份，由于被告对上述证据的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。二、对于被告提供的原房东王银洋与浙江保顺实业有限公司签订的房屋独家委托协议，房屋买卖居间合同，原告对上述证据的真实性均有异议，本院认为上述证据均系原件，盖有浙江保顺实业有限公司公章以及房东本人签名，且被告也实际购买涉案房屋，故对上述证据的真实性及证明内容予以采信。三、对于被告提供的支付宝转帐记录以及庭后提交的收款收据、中国工商银行出具的电子回单，原告质证认为支付宝转帐记录没有与原件核实无法证明真实性；公司开具收款收据证明收取中介费属财务制度不规范，不可信；银行的电子回单虽然能证明由周立城转入浙江保顺实业有限公司260000元，但入账时间为2021年2月18日，与本案缺乏关联性。本院认为，庭后经本院工作人员对浙江保顺实业有限公司的股东周立城当面询问及查看其手机支付宝账单详情，能证明2020年12月4日被告已通过二维码支付宝转账26000元，且浙江保顺实业有限公司在收款收据上加盖其公司的财务章，故对被告已支付中介费26000元的事实予以采信。四、对于被告提供的浙江保顺实业有限公司业务人员转发的微信朋友圈（该证据原件经与被告手机载体核实），能证明本涉案房产信息是公开的，房价的降价信息也是公开的。五、翟冬菊与被告微信聊天记录，该证据当庭核实并对相关的语音聊天进行播放，真实性无异议，能证明原告业务人员曾带被告参观过涉案房屋以及之后双方多次联系沟通是否要购买该房屋。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年10月14日，被告梅海亚在原告三门鼎翔不动产经纪有限公司提供的《看房（带看）确认书》的委托方处签名，委托原告为其提供房屋买卖交易的机会，并在原告的业务员翟冬菊带领下到现场查看了涉案房屋。该确认书第四条约定，自本合同签订之日起，居间方为委托方提供符合委托方需要的出售方信息，该信息得到委托方认可并与出售方签订房地产买卖合同时，委托方于房地产买卖合同签订之日支付给居间方佣金。佣金按房地产成交总额的0.8%计算。第五条约定，由居间方提供的房地产出售方信息，委托方违反上述第二条约定的，将视为违约。凡是经居间方提供的房地产出售方信息，无论委托方在何时采用方式有瞒骗居间方的交易行为，或到其他中介机构达成交易；或逃避佣金自行交易，或借委托方名义实际为其亲属和朋友获取信息的行为，都将视为违约。如委托方发生上述违约行为的，也视为居间方已完成本合同义务，佣金按本合同第四条款规定支付。第六条约定，委托方违反上述约定的，除了支付本合同约定的佣金外，还应支付本合同约定佣金二倍的违约金给居间方，并承担诉讼费、公证费、律师费等。因被告认为原告公司业务人员提供的该涉案房屋的房款价格过高，双方没有达成买卖合同。2020年11月19日，原告公司业务员翟冬菊通过微信告诉被告梅海亚该涉案房屋已降价至3420000元。同日，浙江保顺实业有限公司业务人员将该涉案房屋的降价价格为3420000元及房屋面积等信息发在其微信朋友圈。2020年11月22日，被告梅海亚与浙江保顺实业有限公司签订一份《意向金委托购房合同》，其中第一条第三项约定如下：买受方（被告梅海亚）同意以总房价3400000元，认购该房屋。2020年11月23日，涉案原房主王银洋与浙江保顺实业有限公司签订一份《房产独家委托协议》，其中第一条第三项约定：甲乙双方协商后的约定价格为3400000元；第三条约定：甲方接受乙方承诺于叁个月内完成独家房屋销售，委托期限自2020年11月23日起至2021年1月23日止。后浙江保顺实业有限公司业务人员与被告进行联系，再与该涉案房屋的原房主进行联系。2020年12月4日，被告梅海亚及丈夫郑志县、浙江保顺实业有限公司代表人员与涉案房屋的原房主王银洋、王小积（房屋共有人）三方签订了一份《房屋买卖居间合同》，约定王银洋、王小积将涉案房屋出售给被告梅海亚及郑志县，房价款为3400000元。同时，居间合同第三条第（4）款约定，被告需支付的中介费为房地产成交总价的1%、人员服务费1000元。后被告梅海亚的丈夫向浙江保顺实业有限公司指定的付款二维码支付中介服务费26000元，并于同日办理了涉案房屋的不动产权转移登记手续。 本院认为：原、被告之间签订的《看房（带看）确认书》是一份居间合同，所谓居间合同，是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。虽然原告的业务人员曾经带领被告进行了实地看房，但被告最终与原房主达成房屋买卖合同并非原告促成，因此，原告无权要求被告按照《看房确认书》第四条的约定全额支付报酬。本案的争议焦点在于，被告是否利用了原告提供的房源信息、机会等条件，绕开原告直接订立买卖合同，以致违反了《看房（带看）确认书》第五条的约定，构成违约。本院认为，居间行为是为了促进交易而非限制交易，原告并未取得涉案房屋的独家代理权限，本涉案房屋的房源信息是公开的，原告并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售，故在涉案房屋房源信息公开的情况下，被告有权选择报价更低的中介机构与原房主进行交易，因此，现在被告在浙江保顺实业有限公司促成下与原房主达成房屋交易并不构成“跳单”违约。综上，本院认定被告并不存在违约行为，无需承担本案的违约责任，原告主张被告恶意“跳单”，但未提供证据予以证明，故对原告要求被告全额支付中介服务费的诉讼请求，本院不予支持。当然，本案被告是先从原告公司的业务人员处获取涉案房源信息，且原告公司的业务人员曾经带领被告实地看房，并且之后双方进行多次微信联系，也付出了一定的时间与劳动，有权要求被告支付必要的费用，而且由于原告公司业务人员前期与被告的联系，使得被告对本涉案房源的信息具有一定的了解，故当涉案房屋价格下降时，浙江保顺实业有限公司业务人员与被告联系后，被告、原房主及浙江保顺实业公司三方就顺利地签订《房屋买卖居间合同》，因此在本涉案不动产买卖交易促成的结果上，原告业务人员的前期工作也有一定的作用，但促成被告与原房主房屋买卖的最主要原因是涉案房屋降价，降价的原因主要是原房主对房价的下调，且降价的消息均是公开的，虽然原告业务人员曾告知被告，但被告通过浙江保顺实业公司业务人员联系原房主对降价的金额进一步协商，才最终达成本涉案房屋买卖。故本院根据本案实际情况，从公平合理的角度出发，酌情判定被告向原告支付费用5000元。至于原告主张的代理费，因本院认定被告未构成违约，故对该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告梅海亚于本判决生效后十日内支付给原告三门鼎翔不动产经纪有限公司5000元。 二、驳回原告三门鼎翔不动产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果被告梅海亚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费530元，减半收取265元，由原告三门鼎翔不动产经纪有限公司负担220元，由被告梅海亚负担45元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员 叶春娟 二〇二一年二月二十日 代书记员 俞旖旎