贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔05民终1169号上诉人（原审被告）马兴院，男，1968年11月20日生，回族，不识字，农民，住威宁县。被上诉人（原审原告）威宁县六桥街道草海小学。住所地：威宁县六桥街道斗阁路51号。组织机构代码：58725239-6。法定代表人祖大俊，校长。委托代理人（特别授权）卢兴杰，男，住威宁县。该校职工。上诉人马兴院因与被上诉人威宁县六桥街道草海小学（以下简称草海小学）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院(2016)黔0526民初94号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告草海小学诉称：2005年11月12日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定原告将草海小学背后一块面积约200平方米的闲置土地出租给被告使用，由被告修建简易住房。前五年免收租金，五年期限届满后，双方另行协商租金和租期。2010年11月12日，租赁期限届满后，原被告双方协商约定，被告每年给付原告租金2,000元，按年支付。被告通过自行交付租金、劳务工资抵交租金、他人代为支付租金等方式，将房屋租金交付至2015年11月12日。因被告拒不交付2015年11月13日至2016年11月12日期间的租金，双方于2015年12月26日在六桥街道社区主任戴然春等人的主持下进行协调，但被告仍不同意给付租金，调解无果。故诉至法院，请求依法判令被告在2016年1月26日前搬出房屋，并判令被告支付逾期交付租金期间继续使用房屋所产生的租金420元。原审被告马兴院辩称：原告所述不是事实。当年我租用原告土地的时候约定的是我租用原告的土地，面积约173平方米，房子由我自己修建，前五年免除租金，五年期限届满后我们协商的是每年租金2,000元，我也按约支付了租金。后来因为原告克扣我的工资，我才没有继续交租金的，为此双方产生矛盾，我就没有交租金了。期间是宫英国与原告签的协议，但我没有委托宫英国代签，对宫英国的行为我不予认可。原审经审理查明：2005年11月12日，原告将其所有坐落于威宁县草海镇斗阁路51号一幅国有土地出租给被告搭建简易住房使用。当时双方约定，由被告自行筹资搭建简易房屋，前五年免收房屋租金，五年期限届满后，双方另行协商租金价格及租期，房屋归原告所有。2010年11月12日，原被告双方签订财产租赁合同一份，约定被告租用原告三间水泥砖房，租赁期限1年，租赁费用2,000元。协议签订后，被告按约支付了房屋租金。2011年，被告为原告提供劳务修建草海小学校园内花台，因双方对结算工资金额产生分歧，当年房屋租金便一直搁置。2013年1月30日，被告的亲属宫英国（草海小学职工）代理被告与原告补签了2011年11月12日至2012年11月12日期间财产租赁合同，约定被告为原告提供劳务的工资为2,000元，用以抵交当年房屋租金。2012年11月12日至2015年11月12日期间，宫英国代理被告与原告签订财产租赁协议，并每年帮助被告给付房屋租金，房屋由被告马兴院继续租用。租赁期限届满后，因宫英国不同意继续为被告支付房屋租金，原告找到被告协商房屋租金事宜未果。另查明，2015年4月，原告由原威宁县草海镇中心学校经相关职能部门批准变更为威宁县六桥街道草海小学。原审认为：原被告双方签订的五份财产租赁合同即房屋租赁协议，均为固定期限房屋租赁协议，租赁期限均为一年，房屋租赁费用按年支付，每年2,000元。双方约定事实清楚，形成的权利义务关系明确。2015年11月12日，原被告双方约定的房屋租赁期限届满，但双方未能就房屋租金、租赁期限等事宜达成新的租赁协议，被告却继续占有使用该房屋，其行为构成无权占有。原告作为房屋权利主体，请求被告搬出房屋的诉讼请求成立，应当予以支持。但原告请求被告按2,000元每年的标准计算被告在租赁期限届满后使用房屋所产生的房屋租赁费用的诉讼请求,因在租赁期限届满后，双方未达成新的房屋租赁协议，不构成新的房屋租赁关系。即被告在租赁期限届满后占有使用房屋期间不属于房屋租赁期间，故原告请求被告按双方之前约定的租金支付该期间的房屋租赁费用于法无据，其诉讼请求不成立，应予驳回。如被告的无权占有行为损害原告合法权益，造成原告损失，原告可另案提起侵权赔偿之诉。庭审中，被告抗辩称没有委托宫英国与原告签订房屋租赁协议，对宫英国的代理行为不予认可的辩解理由。虽然宫英国以代理人的身份与原告签订房屋租赁协议，协议中并无被告签字捺印，但在宫英国代被告与原告签订房屋租赁协议约定的租赁期限内，被告继续使用该房屋，且其本人未向原告给付房屋租赁费用，属其以事实占有行为对代理人的代理行为的追认，代理人与原告形成的权利义务关系应归被代理人即被告马兴院承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、由被告马兴院于本判决生效后十日内腾出房屋，归还原告威宁县六桥街道草海小学；二、驳回原告威宁县六桥街道草海小学的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告马兴院承担。上诉人马兴院不服一审判决，上诉至本院。请求：撤销原判，重新作出公正判决。主要事实及理由：2005年11月12日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》租用被上诉人的空地是事实，租赁该土地后，上诉人在该土地上修建房屋，至今居信10年之久。其间，上诉人承包被上诉人校园内一些小型劳务工程施工，上诉人先垫资修建，按质按量完成工作，并经验收合格，但被上诉人校长卢兴杰与上诉人协商支付工钱时，却小算工钱过半，上诉人不服，卢兴杰自己将该工钱冲抵上诉人房租费，为此双方产生矛盾。被上诉人校园内厕所多年前被拆除后修建房屋，该房屋被学校领导亲属一直居住自今，现被上诉人要收回上诉人校园外的房屋，却不收回校园内其亲属居住的房屋，上诉人不服。上诉人一直信守承诺支付房租，但被上诉人却故意以上诉人拒不缴纳房租为由收回房屋，对上诉人是不公平的。被上诉人草海小学答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求二审予以维持。上诉人承包被上诉人校园内一些小型劳务工程施工，学校组织相关人员验收时，发现工程质量与学校的要求质量悬殊较大。且双方争议的金额只有400元，当时学校副校长宫英国出面协调，与学校商谈后确定用修花台的工钱冲抵2012年11月12日至2013年11月12日其间一年的房租，并非校长卢兴杰个人主张。上诉人第一年按时缴清房租，但第二年起就开始扯皮，由宫英国出面处理用工钱冲抵房租，第三、第四、第五年均是宫英国出面代签合同代缴房租。上诉人称其一直信守承诺支付房租与事实不符。而上诉人所称“校内老厕所位置上还有学校老领导的亲属修建房屋居住一事”与本案无关。二审查明的事实一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。二审双方争议的焦点是：上诉人马兴院是否应当将租赁房屋返还被上诉人草海小学。本院认为：2010年至2015年上诉人马兴院与被上诉人草海小学因存在租赁合同关系，其有权依据合同约定占有并使用租赁房屋。但合同约定的租赁期限届满以后，双方并未继续签订新的租赁协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，一审判决上诉人马兴院将租赁房屋腾出并归还被上诉人草海小学并无不当，本院依法予以维持。上诉人马兴院诉称被上诉人校园内老厕所位置上还有学校领导的亲属修建房屋居住，故其不应当返还租赁房屋。但被上诉人校园内是否还有人建房居住与本案并无直接关联，且建房居住者是否应当返还房屋属于另外的法律关系，上诉人不能因此而拒绝返还租赁房屋，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人马兴院承担。本判决为终审判决。审判长 张 雄审判员 张 晶审判员 朱 莉二〇一六年七月十一日书记员 周海洋