广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0114民初318号原告（反诉被告）：余新培，男，1958年4月14日出生，汉族，住广州市越秀区，委托代理人：柯漫，广东古谷律师事务所律师。被告（反诉原告）：林澄湛，男，1969年7月21日出生，汉族，住广州市越秀区，委托代理人：刘平厚，广东易春秋律师事务所律师。第三人：谢经洋，男，1973年2月20日出生，汉族，住湖北省京山县，第三人：杨黄庆，男，1978年9月17日出生，汉族，住广东省化州市，第三人：张福江，男，1973年3月8日出生，汉族，住福建省武平县，上述第三人共同委托代理人：林宗焰，广州市花都区新雅街法律服务所法律服务工作者。第三人：刘辉，男，1983年10月25日出生，汉族，住江苏省涟水县，第三人：姚日旺，男，1972年1月18日出生，汉族，住广东省化州市，原告余新培诉被告林澄湛租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，被告林澄湛在答辩期内提起反诉，经审查，本院决定本诉和反诉合并审理，本案依法由代理审判员王璇适用简易程序，于2016年2月3日公开开庭进行审理。诉讼中，经原告申请，本院依法追加谢经洋、杨黄庆、张福江、刘辉、姚日旺为第三人参加诉讼。因案件需要，本案依法组成合议庭转换普通程序，于2016年6月16日公开开庭进行审理。原告余新培的委托代理人柯漫，被告林澄湛及其委托代理人刘平厚到庭参加诉讼，第三人谢经洋、杨黄庆、张福江的共同委托代理人林宗焰到庭参加诉讼，第三人刘辉、姚日旺经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告余新培诉称：原、被告于2013年12月30日签订合同，约定原告将位于大地东旧砖厂的土地以及厂房转租给被告，被告除了缴付生产队地租外，每年再向原告支付转租费10000元，每年按5%递增。2015年6月7日，原、被告达成《补充协议》，约定被告将工厂出租的租金用作：1、交付工厂的税金，支付工人的社保医保费用；2、支付2014年之前，以余新培名义向当地银行贷款；……等。由于被告未能依约履行合同义务，原告于2015年10月23日发函催促被告履行义务，并于10月28日发函通知被告解除合同。合同解除后，原告要求被告承担违约责任，违约责任的标准为：返还被告于2015年7月至实际返还涉案厂房之日止的租金。据此请求判令：1.被告返还403000元以及利息，利息以403000元为本金按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计至付清止；2.被告承担本案诉讼费。诉讼中，余新培变更诉讼请求为：1.被告及所有第三人立即将涉案厂房及土地交还给原告；2.被告向原告支付场地占有使用费，按每月租金80600元为基数，从2015年7月1日计算至被告和第三人返还涉案厂房之日止，暂计为564200元；3.被告承担本案的全部诉讼费。被告林澄湛辩称：我方不同意原告的全部诉请，我方按照合同收取费用，我方没有违约。我方认为合同没有解除，我方也不同意解除合同，原告要求交还场地没有依据。合同未约定我方有义务返还场地，也没有约定场地占有使用费，我方不同意支付占有使用费。第三人谢经洋、杨黄庆、张福江、刘辉、姚日旺（刘辉、姚日旺提交书面意见）述称：我方在2014年通过朋友介绍得知东镜村中社有厂房宿舍出租，我方与林澄湛接触后得知林澄湛与余新培签订租赁合同，取得了厂房的租赁权，我方也从余新培处证实了此事，因此，我方与林澄湛签订了《厂房租赁合同书》，从林澄湛处合法租得原、被告争议厂房中的一处。现余新培与林澄湛因合同纠纷所产生的后果应由其双方自行承担。根据合同相对性原则，余新培与林澄湛因租赁合同纠纷产生的实体性后果不应由我方承担，我方只需承担相对应的合同义务。余新培的诉讼请求无理，请求法院驳回。被告林澄湛反诉称：2013年12月30日，原告与被告签订《厂房租赁合约》，约定被告除承担生产队地租外，还需每年向原告支付10000元租金，以后每年按5%递增；租期以原告与生产队约满为止。合约签订后，被告履行了约定义务，对厂房进行了加装电梯、电网维修、基础建设等升级改造工作，投入总额536000元。此中，原告未经被告许可的前提下，采用各种欺诈手段，并盗用被告之名，伙同邵翠琼收取本属被告的2014年1月1日至2015年5月30日期间共17个月租金874500元。另根据补充协议的约定，原告需为被告支付个人名义的银行贷款约250000元。对此，减除银行贷款后原告应返还被告租金624500元，故请求法院判令：1.原告返还624500元租金；2.原告承担本案诉讼费用。诉讼中，被告表示因原告不确认其偿还银行贷款250000元的事实，其变更反诉请求第1项为：原告返还其874500元租金。余新培针对林澄湛的反诉辩称：被告的反诉没有事实和法律依据，请求法院驳回。原、被告在2013年12月30日签订转租合同，但是没有实际履行，被告没有依约向原告支付承包款，也没有向生产队支付租金，租赁合同没有真正履行过，因此原告没有返还租金的义务。在被告没有履行合同的情况下，原告多次催促无果，才让工厂员工邵翠琼代工厂收取承包人的租金，直至2015年6月7日，原、被告才真正履行合同并达成补充协议，因此被告要求我方返还租金没有依据。第三人谢经洋、杨黄庆、张福江针对林澄湛的反诉述称：我方不清楚原、被告之间有补充协议，我方一直按照与林澄湛签订的合同缴纳租金，因此对林澄湛的反诉请求金额及各方面原因不清楚。第三人刘辉、姚日旺未针对林澄湛的反诉提交书面答辩意见。经审理查明：广州市花都区兆星电子厂（以下简称兆星电子厂）是余新培经营的个体工商户。2008年12月10日，兆星电子厂与广州市花都区新华街东镜村中社经济合作社（以下简称东镜村中社经济社）签订《合同书》，约定东镜村中社经济社将位于大地东旧砖厂的土地约13.33亩租赁给兆星电子厂办厂使用。租赁年限15年，自2009年1月1日起至2023年12月31日止。租金每亩每年7000元，年租金在当年12月30日前交齐，不得拖欠。2013年12月30日，余新培（甲方）与林澄湛（乙方）签订合同一份，约定双方协商定于2014年1月1日起，将甲方原向东镜村租赁的地块及上盖厂房由乙方承包租赁，允许乙方利用自有资金，重新将旧厂房改造，自用或出租，合约期至甲方与生产队约满为止。协议如下：1、甲方给予乙方三个月重建期，即2014年1月1日至2014年3月31日为免租期。2、租金及费用：乙方每年除了缴付生产队地租外（按甲方与生产队协议价），每年要再缴付甲方转租费用1万元，每年缴付不得拖欠，每年按5%递增。3、乙方要保证租赁期间不得从事经营国家法规的违法行业和有污染环境被环卫局列为污染的行业。4、乙方对外租赁合同细则需由甲方认可。5、乙方不得拖欠生产队地租和甲方转租费用，否则甲方有权收回其租赁权，并不退回乙方出资重建厂房的费用。6、乙方预付甲方三个月的租赁费至约满退回（不计息）。7、2014年3月31日前的所有租赁费用由甲方承担，自2014年4月1日起，所有水电、保安及有关租赁税金及债权债务由乙方负担。2015年6月7日，余新培与林澄湛签订《补充协议》，约定双方将工厂出租所收到的租金用途明细如下：1、首先支付交付工厂的税金，（按实际每月报表报税为准）及支付应付工厂运作的（约6人）社保医保费用。2、支付计划归还2014年之前，以余新培名义向当地各银行的贷款数额（以当时向银行借款的合同为准）。3、用于分批归还之前向廖志钊所借的款人民币120万元整未还清的数额。4、将以上1、2、3项条款所指的数额偿还清楚后，余下的租金收入将与林妙仪平均分配，用作以后各自生活费之用。5、2014年之前所欠供应商的货款，由余新培提供出真凭实据之后并约见供应商当面协商后再作归还计划。余新培称，其与林澄湛于2013年12月30日签订的合同没有实际履行，林澄湛未向其支付承包费，亦未向东镜村中社经济社支付租金，双方于2015年6月7日签订《补充协议》后，余新培才将场地交付林澄湛使用。林澄湛认为，余新培于2013年12月31日即将场地交给林澄湛使用，林澄湛依约向东镜村中社经济社支付了2014年、2015年的租金，并在2015年11月2日向余新培转账支付了20000元转租费，期间也支付了现金，因为余新培与林澄湛是亲戚，故没有让余新培开收据。对此，林澄湛提交其向东镜村中社经济社支付租金的收据、银行转账凭证，向余新培支付转租费的银行转账凭证予以证明。余新培确认2016年2月2日开具的金额为128070元的地租收据是林澄湛支付的，对其他证据的三性不予认可，认为是余新培委托案外人向东镜村中社经济社支付的，不是林澄湛支付的。余新培认为林澄湛没有依约支付转租费，其在2015年11月2日转账支付的20000元是在余新培解除合同后支付的赔偿。2015年10月28日，余新培向林澄湛寄发《解除合同的通知函》，表示因林澄湛未履行《补充协议》的义务，解除《厂房承包租赁协议》和《补充协议》。关于《补充协议》约定的“现将工厂出租所收到租金用途明细如下：……”，余新培认为是指《补充协议》签订之日即2015年6月7日起至林澄湛与第三人签订的合同到期之日的租金分配，林澄湛认为是原、被告签订租赁合同之日即2013年12月30日起至余新培与村委签订的合同到期之日止租金分配。关于《补充协议》的履行情况，余新培认为林澄湛仅缴纳了2015年7月的五险一金及2015年7、8月的税款，另外，余新培认为依据广发银行向其寄发的《逾期贷款催缴函》，尚欠贷款本息共计94193.03元，证明林澄湛未履行完毕《补充协议》第2项的义务，《补充协议》其他的约定林澄湛均未履行。林澄湛认为其缴纳了2015年6、7月的五险一金、2015年7、8月的税费，因2015年6月之后工厂实际已不存在，但余新培没有注销，故2015年6-8月产生的税费损失过错在于余新培。林澄湛称其与余新培口头约定由林澄湛向余新培支付250000元一次性解决《补充协议》第2条约定的义务，之后向余新培支付了250000元偿还银行贷款。另外，林澄湛提交以下证据：1、余新培分别于2014年9月21日、2015年6月20日向岑刚轮出具的《欠款单》，林澄湛代余新培向岑刚轮归还欠款470000元的转账凭证及岑刚轮出具的《收条》；2、余新培于2015年6月21日向廖志钊出具的《借款单》，林澄湛代余新培向廖志钊归还欠款的转账凭证及廖志钊出具的《收据》；3、余新培于2015年6月21日、2015年7月17日向岑刚轮借款出具的《借款单》和《借条》，林澄湛于2015年12月1日向岑刚轮的配偶钟肖环转账50000元的银行凭证，岑刚轮与钟肖环的结婚证、户口本，以及岑刚轮出具的说明。林澄湛提交上述证据拟证明其已经履行了《补充协议》约定的义务。余新培对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为合同及补充协议没有提到上述债务，也没有约定由林澄湛偿还，故林澄湛偿还的上述费用与本案无关。2014年4月11日，林澄湛与第三人谢经洋签订《厂房租赁合同书》，约定林澄湛将涉案厂房、宿舍建筑面积约3500平方米出租给谢经洋使用，租期从2014年5月1日起至2019年4月30日，其中2014年5月1日至2017年4月30日每月租金为43000元。2014年5月20日，林澄湛与第三人刘辉签订《厂房租赁合同书》，约定林澄湛将涉案厂房、宿舍建筑面积约790平方米出租给刘辉使用，租期从2014年6月15日起至2019年5月30日，其中2014年6月5日至2015年5月30日每月租金8900元。2014年7月1日，林澄湛与第三人张福江签订《厂房租赁合同书》，约定林澄湛将涉案厂房、宿舍建筑面积约600平方米出租给张福江使用，租期从2014年7月1日起至2020年6月30日，其中2014年7月1日至2016年6月30日每月租金7900元，2016年7月1日至2018年6月30日每月租金8690元。2014年8月1日，林澄湛与第三人杨黄庆签订《厂房租赁合同书》，约定林澄湛将涉案厂房、宿舍建筑面积约1500平方米出租给杨黄庆使用，租期从2014年8月1日起至2017年7月30日，每月租金18000元。2014年，林澄湛与第三人姚日旺签订《厂房租赁合同书》，约定林澄湛将涉案厂房、宿舍一间出租给姚日旺使用，租期从2014年10月15日起至2017年10月15日，每月租金2800元。林澄湛转租后，从约定收租之日起至2015年5月31日的租金共计874500元均由余新培收取，2015年6月1日之后的租金由林澄湛收取。余新培表示其对林澄湛将场地转租给上述第三人使用是知情并同意的，但转租只是借用林澄湛的名义，第三人支付的租金一直由余新培收取，也证明了双方在2013年12月30日签订的转租合同没有履行。林澄湛表示其一直向第三人追讨租金，第三人一开始称资金困难，之后又执意交租给余新培指派的财务人员邵翠琼。第三人表示因原、被告是亲戚关系，邵翠琼作为余新培的财务主动过来收租，第三人一直交租给邵翠琼，林澄湛从未对此提出异议或向第三人追讨租金，直到2015年6月之后，原、被告发生矛盾，林澄湛才要求第三人直接向其交付租金。另查，涉案的租赁物位于花都区东××村大地东旧砖厂，面积13.33亩，原、被告陈述土地的性质为东镜村的集体土地，土地使用权人为东镜村中社经济社，地上建筑物未办理规划报建手续。本院依法行使释明权，若余新培与林澄湛签订的租赁合同无效，原、被告是否变更诉讼请求，原、被告均未变更诉讼请求。另外，林澄湛对于余新培提交的兆星电子厂与东镜村中社经济社于2008年12月10日签订的《合同书》的真实性不予确认，认为合同是虚假的。本院认为：因涉案建筑物未办理规划报建手续、取得建设工程规划许可证，或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，余新培与林澄湛就厂房租赁签订的租赁合同无效。根据合同无效的原则，余新培要求林澄湛返还厂房和土地符合法律规定，第三人谢经洋、杨黄庆、张福江、刘辉、姚日旺作为厂房和土地的实际使用人，亦负有共同返还的义务，故余新培要求林澄湛和第三人谢经洋、杨黄庆、张福江、刘辉、姚日旺返还厂房和土地，本院予以支持。关于余新培主张的场地占有使用费，因原、被告签订的《补充协议》中对于收取的租金的用途作了明确的约定，约定收取的租金用于交付工厂税金、偿还余新培所欠银行贷款、他人借款等，余下租金与林妙仪平均分配，该约定是原、被告双方对2013年12月30日的租赁合同的变更，是双方的真实意思表示。而根据林澄湛提交的证据显示，林澄湛确已将收取的部分租金偿还了余新培拖欠债权人的部分债务等，故余新培要求林澄湛将收取的第三人的租金赔偿给其理据不足。至于2016年6月16日本案庭审之后的场地占有使用费，因场地租金收取的事实（包括由谁收取、能否收取、收取金额、用途等）尚不固定，故本案对于2016年6月16日庭审之后的场地占有使用费暂不处理为宜，当事人可待事实固定后另行主张。关于林澄湛主张的2015年6月1日前余新培收取的租金，林澄湛虽认为余新培未经其同意，盗用其名义向第三人收取租金，其多次向第三人催讨租金，但未提交证据证明，而根据余新培与第三人谢经洋、杨黄庆、张福江、刘辉、姚日旺的陈述，在余新培收取第三人租金长达一年的时间内，林澄湛对此并未提出过异议，亦未向第三人追讨过租金，依据常理，林澄湛对于第三人交租给余新培应是明知且默认的。另外，林澄湛亦表示双方于2015年6月7日签订的《补充协议》，是对原、被告签订租赁合同之日即2013年12月30日起至余新培与村委签订的合同到期之日止的租金分配，依据林澄湛的理解，双方已对该阶段的租金的用途作了明确的约定，林澄湛要求余新培向其返还理据不足，故本院对于林澄湛主张返还租金874500元的诉讼请求不予支持。第三人刘辉、姚日旺经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告林澄湛以及第三人谢经洋、杨黄庆、张福江、刘辉、姚日旺于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市花都区东镜村大地东旧砖厂的厂房和空地交还给原告余新培；二、驳回原告余新培的其他诉讼请求；三、驳回被告林澄湛的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7346元，由原告余新培负担，反诉案件受理费5022.5元，由被告林澄湛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 璇人民陪审员  邓燕梅人民陪审员  黄海珍二〇一六年七月五日书 记 员  邓国靖