贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔0302民初1514号 原告吴承涌，男，1975年5月23日出生，汉族，遵义县人，住贵州省遵义县。 原告马琳，女，1974年1月1日出生，汉族，遵义县人，住贵州省遵义县。 委托代理人王颖，贵州佳信律师事务所律师。 被告贵州力臣房地产开发有限公司。住所地遵义县龙坑镇交通小区对面。 法定代表人陈太宁，董事长。 被告遵义仁禾物业服务有限公司。住所地遵义县龙坑镇马家湾翰华国际花园内。 法定代表人高嵩，经理。 二被告委托代理人王澍泽、贵州上善律师事务所律师。 二被告委托代理人叶家勇，贵州上善律师事务所律师。 第三人中国农业银行股份有限公司遵义县支行。住所地遵义县南白镇万寿街。 负责人郑周，行长。 委托代理人胥皓，男，1989年6月10日出生，汉族，遵义县人，住贵州省遵义县。 原告吴承涌、马琳与被告贵州力臣房地产开发有限公司（以下简称力臣公司）、遵义仁禾物业服务有限公司（以下简称仁禾公司）、第三人中国农业银行股份有限公司遵义县支行（以下简称农行遵义县支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月29日受理后，依法由审判员王梓安独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴承涌、马琳的委托代理人王颖、被告力臣公司、仁禾公司的委托代理人王澍泽、叶家勇、第三人农行遵义县支行的委托代理人胥皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴承涌、马琳诉称，我于2013年12月26日与被告签订《商品房买卖合同》，约定我以房屋总价款375300元向被告力臣公司购买其在遵义县；并定于2014年11月16日被告力臣公司向我交付该商品房。合同签订当日，我支付现金130300元，并将2012年11月17日支付的房屋定金20000元转为房屋价款，共支付房屋首付款150300元。在合同签订的当日，还向被告仁禾公司支付天然气开户费2600元、大修基金6826元、产权登记费80元、登记费80元、公告费310元，共计9976元。2014年7月17日，我向第三人贷款225000元，付清房屋总价款375300元，完成了自己的付款义务。2014年7月17日贷款时，第三人要求我到公证机关对商品房买卖合同进行公正，我支付公证机关公证费310元。合同约定的交付时间到期后，被告一直未将房屋交付，我按照《商品房买卖合同》第十三条约定的“出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1、2种方式处理”。2015年8月25日我选择第2种方式即“逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的、应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款的2％向买受人支付违约金”并正式通知了被告。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第四十二条之规定。被告对我提出解除合同并无异议，则我与被告于2013年12月26日签订的《商品房买卖合同》已解除，但被告至今未按约定将我所支付的房屋价款全部退还，故诉至人民法院请求判令1、被告贵州力臣房地产开发有限公司返还我所给付的房屋价款375300元，并支付违约金7506元和损失14583.96元；2、被告仁禾物业服务有限公司偿还我已支付的各项费用9976元；3、解除我与第三人于2014年7月17日签订的住房公积金个人住房借款合同；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告力臣公司辩称，我公司在施工过程当中存在天气、发现抢救性发掘等不可抗力的因素，结合贵州的天气阴雨较多，严重影响施工，按照省市县文物部门的要求必须进行抢救性发掘，并发掘出数件国家一级文物，为此垫付相关费用共计15万元，按照我公司与原告方签订的商品房买卖合同，附件12补充协议，第2.1条的约定，因上述原因导致我方无法正常施工而导致逾期交房的，我方可不承担任何违约和赔偿责任。因上述原因导致工程延期的情况下，我公司及时向遵义县政府住建局报告，争得许可，同意将合同竣工时间延至2015年8月30日，并对该楼盘的购房人做了大量的解释工作，立即采取相应补救措施，履行了合同约定的补救义务，并严格按照合同约定，支付已付房款每月千分之二的违约金，其中98%的购房人均能予以谅解，同意延期交房，并按季度领取违约金，并且已经领取。在工程竣工和交房条件具备后，我公司及时张贴交房公告，通过短信、口头等通知购房人并两次在遵义晚报上发布交房公告，通知购房人及时办理交房入住手续。目前争议屋完全可以随时交付，且该楼盘一部分业主接房后已经进行装修。原告购房采取首付加银行按揭的方式购买房屋，实际支出仅为首付款，现主张退还全部房款并解除与第三人的住房贷款合同，其应承担解除该合同的法律后果，及向第三人支付贷款和利息。我公司逾期交房存在不可抗力的情形，该情形灭失以后现完全可以履行合同，能够随时交房，原告对我公司的诉讼主张无任何法律依据，请求予以驳回。 被告仁禾公司辩称，对原告向我公司交纳的费用需原告提供相应票据据实予以核算，如继续履行商品房买卖合同则不应向其退还任何费用。 第三人农行遵义县支行陈述，住房中心委托贷款，不是我们单位做的贷款，他要解除合同的话要和遵义市住房公积金中心解除。 经审理查明，2013年12月26日，二原告与被告力臣公司签订《商品房买卖合同》，约定一、二原告购买被告力臣公司开发的位于遵义县房屋一套，面积113.77平方米；二、房屋总价款375300元，分期付款，首付150300元，余款225000元银行按揭；三、被告力臣公司应在2014年11月16日前向二原告交房；四、除不可抗力外，被告力臣公司逾期30日内交付的，力臣公司按日计算向二原告支付已交付房价款2%的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向二原告支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日，二原告有权退房。二原告退房的，应当书面通知力臣公司，力臣公司应当在收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%支付违约金。 《商品房买卖合同》签订后，二原告支付购房首付款共计150300元，并与第三人签订借款合同，第三人于2014年7月17日借款225000元给二原告，同日二原告将该225000元贷款支付给被告力臣公司。在二原告与被告力臣公司签订《商品房买卖合同》之前，二原告于2013年12月26日向贵州遵福物业服务有限公司（现遵义仁禾物业服务有限公司）缴纳天然气开户费2600元、大修基金6826元、产权登记费80元、他项权登记费80元，共计9586元。 合同约定的交房到期后，被告力臣公司未向二原告交房，2015年8月20日，二原告向被告力臣公司发出《解除合同通知书》，内容为“解除双方签订的《商品房买卖合同》，并返还购房款375300元，支付违约金7506元以及所交的各项费用9976元”，被告副总经理周华盛签收该《解除合同通知书》。 另查明，二原告系夫妻。2011年12月6日，因被告力臣公司声称其开发的“翰华国际花园项目”，因发现古墓，需要发掘，2014年12月9日，被告力臣公司向遵义县住房和城乡建设局发出《延期许可证》的申请，请求“翰华国际项目”延期，遵义县住房和城乡建设局批复同意竣工延期至2015年8月30日。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《遵义县商品房买卖合同备案登记表》、《住房公积金个人住房贷款合同》、《收款收据》、《借款凭证》、《转款凭证》、被告提交的《施工许可证的延期申请》、《情况说明》、《经费请示》、《建设工程施工许可证》、《承担相应违约责任后领取违约金表》及原、被告的当庭陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告与被告力臣公司对《商品房买卖合同》的真实性及合同内容均无异议，也没有事实表明该协议的内容违反《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，故原告与被告力臣公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。 被告力臣公司在约定的交房时间未能按时交房，双方签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人逾期交房超过30日，原告有权退房，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》“第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，2015年8月20日，二原告向被告力臣公司发出《解除合同通知书》，被告也收到该通知书，并未提出异议，故二原告与被告力臣公司签订的《商品房买卖合同》已经解除。 被告力臣公司辩称在施工工程中发现了古墓，需进行抢救性发掘，属于不可抗力，其延期交房没有过错。被告力臣公司于2011年10月19日在诉争房屋工地施工过程中发现古墓群，但双方是于2013年12月26日签订的《商品房买卖合同》，被告力臣公司对发掘古墓群所产生的影响是合同签订时应当预现的，故对其辩解本院不予采信，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，二原告有权要求被告力臣公司返还购房款375300元，要求被告仁禾公司返还其缴纳天然气开户费2600元、大修基金6826元，共计9426元。产权登记费80元、他项权登记费80元在备案登记时缴纳给房管局，被告并未收取，对原告该请求本院不予支持。原告与被告力臣公司在《商品房买卖合同》中约定逾期交房超过30日，买受人有权退房，被告力臣公司按照原告全部购房款的2%支付违约金，原告购房款为375300元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，违约金为7506元，该款项应由被告力臣公司支付。对原告主张的损失14583.96元，因被告已经承担了违约金，故对该部分损失本院不再予以计算。对原告主张的解除与第三人签订的《住房公积金个人借款合同》，因原、被告签订的《商品房买卖合同》已经解除，该《住房公积金个人借款合同》也应一并解除。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下： 一、由被告贵州力臣房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告吴承涌、马琳购房款人民币375300元及违约金人民币7506元； 二、由被告遵义仁禾物业服务有限公司在本判决生效后十日内退还原告吴承涌、马琳天然气开户费、大修基金共计9426元； 三、解除原告吴承涌、马琳与第三人中国农业银行股份有限公司遵义县支行于2014年7月17日签订的《住房公积金个人住房借款合同》。 案件受理费3700元，由被告被告贵州力臣房地产开发有限公司承担。 如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审判员  王梓安 二〇一六年七月十一日 书记员  刘昱涵