重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝04民终927号上诉人（原审被告及反诉原告）：重庆市怡豪房地产开发有限公司，住所地：重庆市渝北区。法定代表人：彭力，该公司董事长。委托代理人：吉蔚滨，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告及反诉被告）：重庆市友顺电器有限公司，住所地：重庆市酉阳县。法定代表人：张尽军，该公司总经理。委托代理人：张建华，重庆西田律师事务所律师。原审第三人：酉阳县怡豪大酒店有限公司，住所地：重庆市酉阳县。法定代表人：彭力，该公司董事长。委托代理人：吉蔚滨，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆市怡豪房地产开发有限公司（以下简称怡豪房地产公司）与被上诉人重庆市友顺电器有限公司（以下简称友顺电器公司）、酉阳县怡豪大酒店有限公司（以下简称怡豪大酒店）租赁合同纠纷一案，不服酉阳土家族苗族自治县人民法院于2016年1月28日作出的（2015）酉法民初字第03718号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，并对上诉人怡豪房地产公司及原审第三人怡豪大酒店的共同委托代理人吉蔚滨，被上诉人友顺电器公司的委托代理人张建华进行了询问。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2015年6月11日，友顺电器公司向怡豪房地产公司支付定金30000元，意向承租位于酉阳县桃花源镇城北新区的“怡豪国际大酒店”J1-1、J1-2的商铺。2015年6月24日，双方签订《重庆酉阳怡豪国际酒店底商租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），由怡豪房地产公司正式将J1-1、J1-2建筑面积为344.45平方米的门面出租给友顺电器公司从事家用电器的经营。《房屋租赁合同》约定：租赁期限为61个月，从2015年6月24日至2020年7月31日止（备注：2020年6月24日至2020年7月31日期间，不计租金）；经营期间物业管理费、水、电、气、通讯等费用均由友顺电器公司直接向有关单位部门支付；租金（不含税）按建筑面积344.45平方米以75元/平方米/月起计租，每年在上一年基础上逐年递增10%，从2016年6月24日起递增；每六个月为一个计收档期，如友顺电器公司提前向怡豪房地产公司支付次期租金则次期可免30天租金；即案涉商铺2015年6月24日至2015年12月23日期间的租金，按每平方每月75元计算，如在2015年6月24日之前支付，六个月租金为129169元（其中免租30天），如未按时支付则不享受该免租期，按六个月租金总额155003元支付；2015年12月24日至2016年6月23日期间的租金，按每平方每月75元计算，如在2015年12月24日之前支付，六5个月租金为129169元（其中免租30天），如未按时支付则不享受该免租期，按六个月租金总额155003元支付；2016年6月24日至2016年12月23日期间的租金，按每平方每月82.5元（在上一年的基础上逐年递增10%）计算，如在2016年6月24日之前支付，六个月租金为142086元（其中免租30天），如未按时支付则不享受该免租期，按六个月租金总额170503元支付；以此标准类推至租期结束，均已载明于合同中。同时，《房屋租赁合同》还对保证金约定为在合同签订之日，友顺电器公司需向怡豪房地产公司支付租赁履约保证金30000元，合同期未满，友顺电器公司若单方解除合同，此保证金不予退还，合同期满，友顺电器公司按约腾空返还房屋，且无欠费、投诉及任何违约行为等问题，此保证金于房屋交接手续办理毕三个月后退还，并且怡豪房地产公司有权以此保证金抵扣友顺电器公司相关欠费、违约金和造成的损失，合同履行期间，友顺电器公司还应及时补足此保证金，若经怡豪房地产公司通知后30日未予补足，怡豪房地产公司有权解除合同、收回房屋，并向友顺电器公司收取5000元违约金，剩余保证金不予退还。此外，《房屋租赁合同》亦对双方的权利义务、租赁场地装修及设施设备、出售转租、违约责任、合同的变更与解除、送达材料的方式（采用特快专递或挂号信送达的，以向双方在合同中提供的通讯地址寄发五日后视为送达）等也均作出了明确的约定，其中违约责任约定有如友顺电器公司擅自解除或提前终止本合同，或者怡豪房地产公司因友顺电器公司违约而解除本合同的，友顺电器公司应当补交优惠期的租金（即装修期不免租金），并按当时期间的租金标准向怡豪房地产公司支付3个月6的租金作为违约金，并且友顺电器公司缴的租金作为违约金，并且友顺电器公司缴纳的履约保证金不予退还，友顺电器公司的装饰、装修无偿归怡豪房地产公司所有；若怡豪房地产公司擅自解除或提前终止合同，或者友顺电器公司因怡豪房地产公司违约而解除本合同的，怡豪房地产公司应当按当时期间的租金标准向友顺电器公司支付3个月租金作为违约金，并且友顺电器公司缴纳的履约保证金双倍返还，同时赔偿友顺电器公司装修损失；如友顺电器公司未按照本合同约定按时交纳租金或其他费用的，按逾期未缴纳金额每天千分之三累计计算支付违约金，逾期15天（含）任未缴清的，怡豪房地产公司有权停止友顺电器公司的用水、用电，因此而给友顺电器公司造成的损失及影响，均由友顺电器公司自行承担，与怡豪房地产公司无关，停电、停水期间，怡豪房地产公司对租金、物业管理费及违约金照常计收，逾期缴纳租金或其他费用超过30天，怡豪房地产公司有权解除本合同，本合同自怡豪房地产公司通知送达之日解除，友顺电器公司应在7日内腾空房屋并返还怡豪房地产公司，否则每逾期一日按日租金（日租金按当年的月租金除以30天进行计算）的1.5倍累计计算承担违约金；友顺电器公司未按本合同约定按时交还租赁房屋的，每逾期一日按日租金（日租金按当年月租金除以30天进行计算）的1.5倍累计计算承担违约金；除怡豪房地产公司原因造成外，友顺电器公司若未按合同约定时间接受房屋或未按合同约定时间开业的，视为友顺电器公司自愿放弃本合同所约定的所有优惠条件（包括装修期、优惠期等）；逾期超过30天的，怡豪房地产公司有权解除本合同，履约保证金作为违约金，怡豪房地产公司不予退还；双方任一方未及时履行本合同约定的其他义务的，违约方按违约行为发生当年月租金计算支付对方3个月租金作为违约金，造成损失的，还应承担赔偿责任；若一方违约违约方还必须承担另一方因追究违约方责任而产生的律师代理费（律师代理费按重庆市物价局、司法行政主管部门规定的上限标准计算）、差旅费等费用；本协议约定的违约金如超过实际损失的，超过部分作为惩罚性违约金。合同签订后，友顺电器公司随即按照约定于当日向怡豪房地产公司支付了租金129169元并且签署了《接房使用确认书》，同时与怡豪房地产公司约定先前支付的定金30000万立即转化为履约保证金，怡豪房地产公司则作出口头说明，商铺内原有租赁户的财产，将在友顺电器公司装修时由怡豪房地产公司进行清场。2015年6月27日，友顺电器公司请求怡豪房地产公司打开商铺以便其进场装修测量，同时怡豪房地产公司将原租赁户通知到场清理物品；因原租赁户滞留财物较多，于是与友顺电器公司协商将地板、门、桌椅七套、文件柜两个、门前LED显示屏等折价出让；在怡豪房地产公司的协助下，友顺电器公司与原租赁户因价格分歧协商多日均无结果。2015年7月13日，友顺电器公司向怡豪房地产公司发出催告函，限怡豪房地产公司在2015年7月15日前将没有争议的商铺按照合同签订之日的状态予以交付，并要求怡豪房地产公司承担3个月租金的违约金；2015年7月19日，怡豪房地产公司回函称系友顺电器公司主动与原租户就滞留物品进行协商，但对折价金额出尔反尔才导致友顺电器公司不能如期适用商铺，怡豪房地产公司仅能协助处理；由此矛盾升级，友顺电器公司于2015年7月27日通过国内挂号信向怡豪房地产公司的通讯地址邮寄了《《解除合同通知书》》，希望怡豪房地产公司能在2015年8月1日前退还所有费用并支付违约金及赔偿损失。怡豪房地产公司在收到友顺电器公司送达的《《解除合同通知书》》后，认为其并未违约而未作回应，仍要求友顺电器公司按约履行支付租金的义务。另查明：案涉商铺的登记产权人为怡豪大酒店，与怡豪房地产公司法定代表人相同，该商铺之前亦是由怡豪房地产公司在对外招租，上一次租赁合同已于2015年4月18日终止。双方当事人庭审中均同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，但怡豪房地产公司提出解除合同的时间由法院认定。友顺电器公司一审诉讼请求为：1.怡豪房地产公司返还友顺电器公司交纳的租金和履约保证金159169元及该款的资金利息（从2015年6月25日起至支付完毕之日止按照中国人民银行同期限同类贷款利率的四倍计算）；2.由怡豪房地产公司支付违约金77501元及合同约定的双倍返还的履约保证金30000元和律师代理费15000元。其主要起诉及答辩理由为：1.友顺电器公司并未实际接房，不存在违约；2.怡豪房地产公司隐瞒重大事实，交付租赁房屋时，友顺电器公司才知道出租房屋中不但有原租赁户的财产，而且原租赁户主张相关权利，导致怡豪房地产公司无法按约向友顺电器公司交付租赁房屋。怡豪房地产公司没有将清空的门面交付友顺电器公司存在违约。怡豪房地产公司一审提起反诉请求为：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.友顺电器公司赔偿怡豪房地产公司房屋门面租金损失155003元（2015年6月24日起至2015年12月23日止），2015年12月24日起至本案判决生效之日止的租金另行结算后支付；3.友顺电器公司支付怡豪房地产公司违约金77501.50元及律师代理费16000元。其主要反诉及答辩理由如下：1.怡豪房地产公司不存在违约行为，租赁房屋已于2015年4月18日与原租赁户签订了《终止合同协议书》，原租赁户已经将钥匙交还了怡豪房地产公司，无权利义务纠纷，现在门面还是空起的；2.双方在交接租赁门面时友顺电器公司已对门面进行了全面的了解及核实，无任何纠纷的情况下才签订了《接房使用确认书》，对堆放在租赁房内原租赁户的杂物，友顺电器公司曾与原租赁户协议购买；3.导致现在的结果是因友顺电器公司自身经营不善所致，友顺电器公司未按时进场装修、经营且未按期支付租金存在违约行为。一审法院认为，出租商铺登记权利人虽为怡豪大酒店，但怡豪大酒店对怡豪房地产公司将商铺租赁给友顺电器公司无异议且认可。因此《房屋租赁合同》有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行义务。友顺电器公司在订立合同当日已按约向怡豪房地产公司交纳了合同约定的租金，怡豪房地产公司应当在订立合同及收取《《接房确认书》》后按约向友顺电器公司交付租赁商铺。即使友顺电器公司曾与原租赁户就该商铺内原租赁户的财物协商买卖，但在未果后怡豪房地产公司应当及时按照约定将租赁物交付承租人，并保证租赁物符合约定的用途；而怡豪房地产公司未能在友顺电器公司要求的期限内将腾空的商铺交付友顺电器公司，且从怡豪房地产公司2015年7月19日给友顺电器公司的回函中能得知怡豪房地产公司未向友顺电器公司交付商铺钥匙，至庭审终结，怡豪房地产公司均无证据证明已向友顺电器公司履行了交付商铺钥匙的义务，已构成根本违约，导致友顺电器公司实际未构成对案涉商铺的占有、使用。怡豪房地产公司应向友顺电器公司返还租金并按照合同约定按三个月房租费标准支付违约金以及双倍返还履约保证金的合同义务；友顺电器公司诉称资金利息问题因在合同中无约定，友顺电器公司无充分证据证明自己除合同约定外还有多少其他损失，违约金应能弥补友顺电器公司所受相关损失，故对该请求不予支持。关于合同解除的时间，因合同约定“采用特快专递或挂号信送达的，以向双方再合同中提供的通讯地址寄发五日后视为送达。”，友顺电器公司在2015年7月27日向怡豪房地产公司提出《解除合同通知书》并于当日邮寄给怡豪房地产公司，同年8月1日应视为送达之日，故8月2日应视为合同解除之日。关于律师代理费问题，双方合同中明确约定“若一方违约，违约方还必须承担另一方因追究违约方责任而产生的律师代理费（律师代理费按重庆市物价局、司法行政主管部门规定的上限标准计算）…”，友顺电器公司所请求的15000元并未超过合同约定的上限，予以支持。怡豪房地产公司在收到友顺电器公司《解除合同通知书》后未对此作出回应，且订立合同及《接房确认书》后，怡豪房地产公司并未实际向友顺电器公司交付租赁商铺及钥匙，友顺电器公司没有实际占有和使用租赁商铺，所以未给怡豪房地产公司造成损失，故对怡豪房地产公司的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、怡豪房地产公司返还友顺电器公司租金129169元以及双倍履约保证金60000元；二、怡豪房地产公司支付友顺电器公司违约金77501元；三、怡豪房地产公司支付友顺电器公司律师代理费15000元；四、上述款项限本判决生效后十日内履行；五、驳回友顺电器公司其他诉讼请求；六、驳回怡豪房地产公司的反诉请求。本诉案件受理费5525元、反诉费2613元，减半收取4069元由怡豪房地产公司负担。怡豪房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求改判驳回友顺电器公司的诉讼请求，判令友顺电器公司赔偿怡豪房地产公司租金损失155003元，并支付违约金77501.5元、律师费32000元。主要上诉及答辩理由如下：《房屋租赁合同》签订时友顺电器公司已签订了《接房确认书》，怡豪房地产公司已按现状交付了商铺，不存在违约行为。至于友顺电器公司接房后，是否装修、使用与怡豪房地产公司无关，友顺电器公司拒付租金并单方解除合同，明显存在违约行为。本院二审查明：《房屋租赁合同》第十二条第3项约定：本合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议；双方的权利义务均以书面约定为准，一方工作人员的口头承诺必须该方得书面确认（须加盖公章）后方才有效，未经双方书面确认的，对双方不发生约束力。《房屋租赁合同》签订之前，友顺公司派人查看了商铺现状。另查明，怡豪房地产公司于2015年7月19日的回函中载明有以下内容：一、合同签订时口头说明，原门市内有原租赁户的财产，贵公司装修时由我司进行清场；二、2015年6月27日下午主动与原租赁户谈成协议，把地板、门、七套桌椅、两个文件柜、门前led显示屏进行折价处理给贵公司。再查明，涉案商铺中的地板、门、七套桌椅、两个文件柜、门前led显示屏确系原租赁户所有，2015年7月8日友顺公司与原租赁户就以上物品折价未果后，怡豪房地产公司已将未与商铺形成附合的七套桌椅、两个文件柜、门前led显示屏拆除或搬离，但至今未清除与商铺形成附合的门及地板。二审中，怡豪房地产公司述称原租赁户系因交不起租金才解除的合同，门及地板应当归怡豪房地产公司所有；已口头告知友顺电器公司商铺内有原租赁户的财产并经友顺电器公司工作人员同意折价。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，怡豪大酒店与怡豪房地产公司系同一法定代表人，为关联企业，怡豪大酒店亦对怡豪房地产公司将登记在其名下的涉案商铺出租给友顺电器公司予以明确认可；怡豪房地产公司与友顺电器公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案系因怡豪房地产公司与友顺电器公司在履行《房屋租赁合同》过程中产生的纠纷，二审中双方争议的焦点是：怡豪房地产公司与友顺电器公司是否存在违约行为。针对该焦点，分析评判如下：首先，针对怡豪房地产公司是否违约的问题。《房屋租赁合同》签订之前，友顺电器公司派人查看了商铺，对原租赁户装修后与商铺形成附合的地板和门，在怡豪房地产公司未特别告知以及双方作出特别约定的情况下，友顺电器公司显然完全有理由相信属于其租赁范围。但根据怡豪房地产公司于2015年7月19日的回函内容可知，友顺电器公司与原租赁户协商作价的财产除与商铺未形成附合的桌椅外，还包括了商铺中的地板和门。由此说明，友顺电器公司进场装修时，怡豪房地产公司并不认为地板和门属于友顺电器公司的租赁范围，且事实上原租赁户也向友顺电器公司主张过折价补偿。怡豪房地产公司主张其已口头告知友顺电器公司商铺内有原租赁户的财产并经友顺电器公司工作人员同意折价，一方面，怡豪房地产公司对该项主张的事实未提供证据证实，友顺电器公司虽签署了《接房使用确认书》，但并不能据此认定友顺电器公司知道有原租赁户主张商铺内装饰装修物品的权利；另一方面，友顺电器公司若同意折价，在未就折价商议一致的情况下，就签署《接房确认书》开始计算赁租期间亦不符合情理；加之《房屋租赁合同》第十二条第3项明确约定，一方工作人员的口头承诺必须书面确认（须加盖公章）后方才有效，即便怡豪房地产公司主张的属实，口头承诺也不发生效力。因此，怡豪房地产公司作为出租人，应按照友顺电器公司查看的商铺现状交付租赁房屋，并担保商铺无权利瑕疵。怡豪房地产公司交付的商铺有原租赁户主张地板和门的财产权利，且经友顺电器公司发函催告后未给予解决，一审据此认定怡豪房地产公司存在违约行为，并基于友顺电器公司未实际占有使用商铺的事实，判决怡豪房地产公司返还租金和保证金并按照《房屋租赁合同》的约定承担相应的违约责任正确。其次，关于友顺电器公司是否违约的问题。如前所述，怡豪房地产公司交付的商铺有权利瑕疵，可以认定友顺电器公司未按期进场装修系因有原租赁户主张商铺中地板和门的财产权利所致，因此友顺电器公司未按期进场装修并不构成违约。根据《房屋租赁合同》第九条的约定，在怡豪房地产公司存在违约行为的情况下，友顺电器公司有权行使约定解除权；友顺电器公司在2015年7月27日向怡豪房地产公司邮寄送达《解除合同通知书》，根据《房屋租赁合同》的约定，按合同中提供的通讯地址寄发五日后即视为送达，由此，《房屋租赁合同》已于2015年8月2日解除。友顺电器公司解除《房屋租赁合同》的程序并无瑕疵，解除行为合法有效。《房屋租赁合同》解除后，友顺电器公司当然无需支付租金，怡豪房地产公司请求的租金损失也无从谈起。综上所述，一审认定事实清楚，审判程序合法，判决结果正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5531元，由重庆市怡豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭中宜代理审判员  刘文玉代理审判员  万永福二〇一六年七月十四日书 记 员  谢 一