河南省安阳市北关区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0503执异16号案外人：张柱钢，男，1981年8月17日生，汉族，住安阳市北关区。案外人：李玉波，女，1983年7月23日生，汉族，住安阳县。委托代理人：万松梅，河南殷都律师事务所律师。申请执行人：河南安阳相州农村商业银行股份有限公司东关支行，住所地安阳市北关区灯塔路办事处东风路**。负责人：张丽群，该支行行长。被执行人：王宝英，女，1969年1月21日生，汉族，住安阳市北关区。在本院执行申请执行人河南安阳相州农村商业银行股份有限公司东关支行（以下简称相州银行东关支行）与被执行人安阳市鑫昶门窗有限公司（以下简称鑫昶门窗公司）、刘献民、高敬尧、王宝英、高宏明、河南省壹加壹物业服务有限责任公司（以下简称壹加壹物业公司）借款合同纠纷一案中，案外人张柱钢、李玉波对本院查封被执行人王宝英名下位于安阳市北关区红旗路街道办事处民主路101号书香园1号楼3单元25层04号房产不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人张柱钢、李玉波称：2018年3月22日,案外人张柱钢、李玉波与王宝英签订《房屋买卖合同》,约定王宝英将其所有的坐落于书香园小区1号楼3单元2504号房屋,房产证号是安北国用(34)第488411325**,建筑面积149.38平方米的房屋以650000元的价格出售给案外人,案外人应于2018年3月22日将房屋定金10000元交付王宝英,于2018年6月15日前再交付房款610000元,剩余房款30000元待涉案房产过户时一次性付清。同时约定了其他权利义务。合同签订后,案外人按约向王宝英支付了房款。2018年6月份,王宝英向案外人交付了涉案房产后,案外人与物业公司签订了一系列合同,之后开始对涉案房屋进行装修,装修完毕后案外人入住,使用至今。2019年7月,案外人多次联系王宝英,要求其按约协助办理过户手续,均无果。后于2020年11月才与王宝英取得联系,双方约定于2020年11月17日到安阳市不动产局办理过户手续,在办理手续过程中不动产局工作人员告知该房产已被法院查封,无法继续完成过户手续。案外人认为,案外人与王宝英在法院查封涉案房产前签订了房屋买卖合同,该合同是双方真实意思表示,且不违反现行法律或行政法规的强制性规定,合法有效。案外人已按合同约定支付了大部分房款,并已实际占有使用。现案外人自愿将剩余房款30000元交付执行,请求法院终止对涉案房产的执行并解除查封。本院查明，2017年8月22日，借款人鑫昶门窗公司与贷款人相州银行东关支行签订《流动资金借款合同》，借款人民币600万元，保证人刘献民、高敬尧、王宝英、高宏明、壹加壹物业公司与债权人相州银行东关支行签订《保证合同》，为上述债务提供担保。同日，河南省安阳市飞龙公证处对上述《流动资金借款合同》及《保证合同》出具了（2017）安飞证经字第881号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。后因借款人未按期偿还借款，河南省安阳市飞龙公证处应相州银行东关支行的申请，于2020年6月17日出具了（2020）豫安龙证执字第3号《执行证书》。相州银行东关支行向本院申请执行。在执行过程中，本院作出（2020）豫0503执1510号之一执行裁定书及协助执行通知书，于2020年11月17日查封被执行人王宝英名下位于安阳市北关区××街道办事处××书香××楼××单元××房产。另查明，根据案外人张柱钢、李玉波提供的《结婚证》、《户口簿》证据显示，张柱钢、李玉波系夫妻关系，张芷喻系二人的儿子。案外人提供的《房屋买卖合同》（其一）、两份收据证据显示，2018年3月22日乙方（买方）张柱钢、李玉波与甲方（卖方）王宝英签订房屋买卖合同，购买位于书香园小区1号楼3单元2504号房产，合同约定房款共计65万元，并约定合同签订当日乙方向甲方交付房屋定金1万元，剩余61万元在2018年6月15日前交付甲方，剩余3万元在双方办理完过户手续后三日内结清，因涉案房产有抵押，甲方承诺于2019年7月31日前协助乙方办理完成房产过户手续。当日，王宝英出具收到张柱钢、李玉波购房定金1万元收据。2018年6月15日，王宝英出具收到张柱钢、李玉波购房款61万元收据。案外人提供的九份银行交易明细证据显示，户名为史双松的中国建设银行62×××65账户在2018年3月22日、4月27日、4月29日共取款83000元，户名为李玉平的中国建设银行62×××04账户在2018年6月7日取款100000元。案外人提供的《管理规约》、《承诺书》、《业主室内接管验收记录表》、《物业服务协议》、《壹加壹物业装修施工许可证》、《装修改造承诺书》、《业主装修申请表》、《河南省壹加壹物业有限责任公司住房情况登记表》证据显示，2018年6月20日张柱钢就涉案房产办理接管、装修、签订物业服务协议、住户登记等手续的情况。案外人提供的《房屋买卖合同》（其二）证据显示，2020年11月17日乙方（买方）张芷喻、代理人李玉波与甲方（卖方）王宝英签订房屋买卖合同，购买上述涉案房产，合同约定房款共计65万元，并约定合同签订当日交付房款。该合同落款处有甲方王宝英和乙方代理人李玉波签字、捺印。案外人提供的《不动产登记申请表》、《承诺书》、《房产交易申报表》、《河南增值税普通发票》、《税收完税证明》证据显示，2020年11月17日王宝英与张芷喻的代理人缴纳涉案房产过户税费及办理过户申请手续的情况。案外人提供的《房屋所有权证书》证据显示，涉案房产的所有权人为王宝英。案外人还提供了2019年5月至2020年10月缴纳电费和水费的部分凭证等证据。又查明，根据安阳市不动产档案馆出具的《不动产权登记记载表》显示，安阳市北关区红旗路街道办事处民主路101号书香园1号楼3单元25层04号不动产权证号为：安阳市房权证北关区字第**，所有权人为王宝英。根据本院对案外人张柱钢及其委托代理人万松梅的询问笔录显示，对于案外人提供的两份《房屋买卖合同》，张柱钢解释称：2018年3月份案外人夫妇和王宝英签订《房屋买卖合同》购买涉案房产，后在2020年11月17日办理过户手续时案外人想把房子直接办到其儿子张芷喻名下，就又以张芷喻的名字和王宝英签订了另一份《房屋买卖合同》，故出现了两份合同。对于案外人提供的户名为史双松和李玉平的银行取款明细证据，张柱钢解释称：王宝英要求现金支付房款，其手头没有那么多钱，就自己拿出30万左右现金，又让朋友史双松、李玉平等人从他们的账户取的现金借给其支付的房款。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，按照合同约定，2019年7月31日后涉案房产就已经符合要求办理过户条件，但直至2020年11月17日涉案房产被本院查封，中间长达一年多时间涉案房产未办理过户，案外人未提供证据证明其在该期间内积极行使要求办理过户的权利。另外在案外人和王宝英均已按照购房合同主要内容履行完毕的情况下，案外人为将涉案房产直接登记在其子张芷喻的名下，以张芷喻名义和王宝英签订了另一份《房屋买卖合同》，并以张芷喻的名义缴纳过户税费、递交过户申请，不能排除案外人有规避可能产生的税费的怀疑。故案外人在未办理房产过户方面具有过错；其次，案外人提供的银行取款明细并非其本人账户，且取款明细显示共计取款183000元，和买卖合同的约定交付金额不一致，案外人对此虽然作出解释，但其并未提供其他证据予以印证，案外人提供的证据不足以证明其已按照合同约定支付房款的真实性。综上，案外人的异议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款的规定，裁定如下：驳回案外人张柱钢、李玉波的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 李 鹏人民陪审员 刘 微人民陪审员 马春玲二〇二一年二月四日书 记 员 南 刚