江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0732民初920号原告李有财，男，1972年9月27日生，汉族，江西省兴国县人，个体户，住江西省兴国县。委托代理人李德佳，男，1949年11月3日出生，汉族，江西省兴国县人，住兴国县，特别授权。被告钟仁禄，男，1973年8月28日生，汉族，江西省兴国县人，个体户，住江西省兴国县。委托代理人谢建民，江西国兴律师事务所律师，执业证号：13607199810889137，特别授权。委托代理人李玉，兴国县法律援助中心律师，执业证号：13607200681885856。被告江西江南拍卖有限公司，住所地：兴国县潋江镇平川大道99号。法定代表人钟涛，系该公司经理。委托代理人刘和生，江西国兴律师事务所律师，执业证号：13607199910150262，特别授权。原告李有财诉被告钟仁禄、江西江南拍卖有限公司(以下简称“拍卖公司”)拍卖合同纠纷一案，本院于2012年11月13日立案受理后，于2015年4月7日作出（2012）兴民二初字第1200号民事判决，因被告钟仁禄、江西江南拍卖有限公司对判决不服，上诉至江西省赣州市中级人民法院，江西省赣州市中级人民法院于2015年12月15日作出（2015）赣中民二终字第141号民事裁定书，以原审判决认定基本事实不清，程序违法为由，裁定撤销本院（2012）兴民二初字第1200号民事判决，发回本院重新审理。本院于2016年4月12日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2016年6月3日公开开庭进行了审理，原告李有财及其委托代理人李德佳，被告钟仁禄的委托代理人谢建民、李玉，被告拍卖公司的委托代理人刘和生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告钟仁禄委托拍卖公司拍卖江西省兴国县潋江镇沿江路菜市场A区35号、36号两间店面。2009年5月20日，原告通过竞价方式，分别以122000元、107000元价格拍得该两店面。当时，被告拍卖公司签发了拍卖成交确认书给原告，原告支付了报名费100元、拍卖佣金11450元、拍卖款（房款）229000元,并缴纳过户所需税款43510元。在办理房屋过户过程中，原告发现该两间店面的产权人为他人，原告无法实际取得房屋的所有权。因此，原告于2010年10月12日起诉两被告，要求法院确定该两间店面的所有权。经法院审理确定，两被告之间的委托行为无效，拍卖公司的拍卖无法产生房屋产权转移效力，原告无法取得房屋所有权，因而驳回了原告的诉讼请求。原告认为，被告钟仁禄委托江南拍卖公司拍卖他人的房产，而拍卖公司仍予以拍卖，两被告之间恶意串通，欺诈消费者。根据法律规定，出卖人在房屋买卖过程中，故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人的事实，导致合同无效或撤销、解除，使买受人无法取得房屋的，买受人可以请求出卖人返还已付购房款及利息损失，并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，原告诉请法院，要求判令：1、被告返还原告房款229000元、拍卖佣金11450元、报名费100元、税款43510元，共计284060元；2、被告承担本金274900元的利息（从2009年11月1日起按月利率1.5%计算至还清时止）；3、被告承担违约金20000元；4、被告赔偿原告购房款229000元；5、两被告承担连带责任；6、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，2014年4月15日,原告增加诉讼请求:要求被告承担从2012年11月起按房租500元/月支付至腾房之日止的房租损失。2015年3月4日，原告将其诉讼请求变更为：1、由被告返还房款699800元，退还佣金11450元、报名费100元、税款43510元；2、被告支付本金284060元的利息（按月利率1.5%计算至还清时止）；3、被告支付违约金20000元；4、被告承担原告房租损失（自2012年11月起按500元/月支付至腾房之日止）；5、两被告承担连带责任；6、鉴定费和诉讼费用由被告承担。重审时原告又将诉讼请求变更为：1、请求判决被告钟仁禄赔偿拍卖价款229000元给原告、判决被告拍卖公司赔偿拍卖佣金11450元、报名费100元给原告；2、判决被告钟仁禄赔偿税款43510元给原告；3、判决被告钟仁禄赔偿房租损失27450元；4、判决被告钟仁禄赔偿原告履行合同的可得利益损失470800元；5、判决两被告互负连带清偿责任；6、诉讼费由两被告承担。原告对其主张提供了以下证据：1、原告的身份证复印件1份，证明原告的身份及诉讼主体资格；2、契税完税证、税收通用完税证复印件各1份，证明原告已缴纳契税9160元及地税34350元；3、拍卖收据3份，证明原告已交纳拍卖佣金11450元、拍卖保证金20000元、拍卖报名费100元；4、缴款单1份，证明被告已交纳购房款209000元；5、兴国县人民法院（2010）兴民二初字第967号民事判决书复印件1份，证明原告所竞买的房屋在竞买前已由钟仁禄卖给他人，系他人所有，钟仁禄隐瞒了该事实；6、拍卖规则1份，证明拍卖规则第十条规定了买受人要交保证金，如买受人违约，则保证金作为违约金归拍卖人所有，根据合同相对性原则，如拍卖人违约，则买受人交纳的20000元保证金也应作为违约金由被告承担；7、申请证人李某、吴某出庭作证，证明原告向二位证人借款用于买房，借款约定的利息是月利率1.5%，该利息损失应由被告承担；8、兴国县人民法院（2012）兴民一初字第958号民事判决书、（2011）赣中民申字第21号民事裁定书、执行收款收据各1份，证明原告已向店面实际所有权人杨彩龙交纳房租，该房租损失应由被告承担；9、兴国县价格认证中心价格鉴证结论书及鉴定费发票各1份，证明二家店面的现有价值为699800元，该房款及鉴定费用应由被告承担；10、法院收据复印件2张、杨彩龙收条3张，证明判决后，因被告方不履行合同义务造成原告实际发生的房租损失情况；11、（2016）赣0732民初862号民事裁定书1份，证明钟仁禄起诉谢光林合同纠纷一案需以本案处理结果为依据，裁定该案中止审理。被告钟仁禄辩称：1、所涉两家店面的实际所有权人为被告钟仁禄，委托拍卖行为有效。现原告无法办理过户手续，原告已交纳的购房款和税款，被告钟仁禄愿意返还给原告。拍卖佣金和报名费，被告钟仁禄没有收取，拍卖公司也已履行了拍卖行为，原告无理由要求返还。36号店面的实际所有权人为钟仁禄，钟仁禄仍可协助原告办理过户手续。2、被告钟仁禄不存在要支付本金274900元的利息问题，因双方之间不是借款，没有约定协议无效时被告应按月利率15‰支付利息，也没有约定违约责任，不存在支付利息的问题。即使要支付利息，本金也应按被告钟仁禄实际收取的款项计算，利息充其量也只能按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算。被告钟仁禄在2009年5月26日原告支付购房款时就已将房屋交付给原告，原告也一直使用至今，原告要求返还购房款，并要求支付利息，但又不承担房屋经营使用费，其获得的就不是合法利益。3、原告要求被告承担违约金20000元和赔偿229000元购房款没有事实和法律依据。4、原告扩大诉讼标的额部分诉讼费用应由其自负。针对原告变更后的诉讼请求，被告钟仁禄除以上答辩意见外，还认为原告要求增加每月500元租金损失，因本案所涉房屋不在两被告实际占有控制下，该损失不应由两被告承担。原告要求赔偿购房款699800元无法律依据，要求驳回原告该诉讼请求。被告钟仁禄对其主张提供了以下证据：1、（2008）兴民再重初字第1号民事判决书复印件1份，证明兴国县潋江镇沿江路菜市场A区36号店面的实际所有权人是钟仁禄，只不过是登记在谢光林名下；2、（2016）赣0732民初862号钟仁禄诉谢光林合同纠纷案的起诉状、传票、举证通知书各1份，证明对36号店面已起诉谢光林，请法庭考虑待该案处理完毕后再处理本案。被告拍卖公司辩称：本案所涉两家店面的实际所有人是被告钟仁禄，其委托拍卖公司拍卖的行为有效。即使拍卖合同无效，也应由被告钟仁禄承担委托拍卖房产存在权利瑕疵的责任，原告的合理诉求应由被告钟仁禄承担，请求驳回原告要求拍卖公司承担责任的诉讼请求。另外，原告既要求返还购房款又要求赔偿购房款系重复计算损失，要求按月利率1.5%计算利息及支付20000元违约金，没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。针对原告变更后的诉讼请求，被告拍卖公司除以上答辩意见外，还认为拍卖公司已将有关拍卖资料交付原告，原告仍参与竞买，其本身也存在过错，其自身也应承担责任，并认为原告要求赔偿购房款699800元及房租损失无法律依据，要求驳回原告该诉讼请求。被告拍卖公司对其主张提供了以下证据：1、（2010）兴民二初字第967号民事案卷中本案原告在该案中提供的证据目录、拍卖资料复印件各1份，证明被告拍卖公司在拍卖时已将拍卖细则告知原告，原告本身应承担相应的法律后果；2、（2010）兴民二初字第967号民事案卷中36号店面谢光林的房产证及35号店面杨彩龙的房屋购销合同复印件各1份，证明被告钟仁禄明知房子不是他的还委托拍卖公司拍卖，应承担相应的责任。经审理查明：被告钟仁禄委托被告拍卖公司拍卖位于江西省××镇××菜市场××区（××为××沿××农贸市场××）35、36号店面，委托资料中没有提供该两家店面的房屋所有权证。2009年5月6日，被告拍卖公司发布拍卖公告。2009年5月13日，原告向被告拍卖公司交纳报名费100元及拍卖保证金20000元。2009年5月20日，原告作为竞买人，通过竞价方式，分别以122000元及107000元的价格拍得35、36号两家店面，被告拍卖公司签发拍卖成交确认书给原告。2009年5月26日，原告支付被告拍卖公司拍卖佣金11450元并交纳拍卖房款209000元，之前已交纳的拍卖保证金20000抵扣房款，以上房款共计人民币229000元，拍卖公司已交付给被告钟仁禄。2009年8月11日，原告交纳契税9160元，2009年11月4日交纳地税34350元。之后，原告在办理产权登记手续过程中，得知该两家店面已分别于2001年5月25日和2002年3月1日登记为案外人杨彩龙、谢光林所有，原告无法实际取得房屋所有权。原告遂于2010年10月12日，以钟仁禄、拍卖公司为被告及谢光林、杨彩龙为第三人向本院提起诉讼，要求被告钟仁禄、拍卖公司继续履行合同并确认该两家店面的所有权为原告所有。本院于同日立案，案号为（2010）兴民二初字第967号。被告钟仁禄在该案答辩中称：“35号、36号店面所有权登记的不是钟仁禄，钟仁禄委托拍卖合同是无效合同，该拍卖合同无法继续履行，对原告造成的损失，钟仁禄自愿承担，并提供兴国县房地产管理局的证明予以证实。该案于2011年1月20日作出判决，驳回原告诉讼请求。原告不服申请再审，赣州市中级人民法院于2011年6月10日裁定驳回其再审申请。另查明，原告从2009年5月26日支付被告钟仁禄购房款后就实际使用该两家店面。2012年10月30日，案外人杨彩龙起诉原告李有财，要求原告排除妨碍。本院于同日立案，案号为（2012）兴民一初字第958号，并于2013年11月19日作出判决，认定兴国县潋江镇沿江路菜市场A区35号店面属杨彩龙所有，判决由本案原告在判决生效后三个月内将35号店面腾还给杨彩龙，并从2012年11月起至腾房之日止按500元/月支付房租给杨彩龙。该案于2013年12月20日生效。尔后，原告支付杨彩龙2012年11月起至2016年12月止房租27400元。36号店面原告一直使用至今也未支付租金。2014年4月21日，本案裁定转为适用普通程序审理，2014年6月26日适用普通程序开庭进行了审理，原告在法庭辩论终结最后陈述中并未变更诉讼请求。2014年6月30日向本院提出申请，要求对所涉案两家店面的现有价值进行鉴定，本院依法对外委托，兴国县价格认证中心于2014年12月24日作出价格鉴证结论，认定该两家店面的现有价值为699800元。该鉴证结论送达后，被告钟仁禄以鉴定违反程序为由向本院申请要求重新鉴定，但未在规定时间内预交鉴定费用，依法视为被告钟仁禄放弃重新鉴定申请。重审期间被告钟仁禄仍未在规定时间内预交鉴定费用。2015年3月4日，原告将其诉讼请求变更为：1、由被告返还房款699800元，退还佣金11450元、报名费100元、税款43510元；2、被告支付本金284060元的利息（按月利率1.5%计算至还清时止）；3、被告支付违约金20000元；4、被告承担原告房租损失（自2012年11月起按500元/月支付至腾房之日止）；5、两被告承担连带责任；6、鉴定费和诉讼费用由被告承担。重审时又将诉讼请求变更为：1、请求判决被告钟仁禄赔偿拍卖价款229000元给原告、判决被告拍卖公司赔偿拍卖佣金11450元、报名费100元给原告；2、判决被告钟仁禄赔偿税款43510元给原告；3、判决被告钟仁禄赔偿房租损失27450元；4、判决被告钟仁禄赔偿原告履行合同的可得利益损失470800元；5、判决两被告互负连带清偿责任；6、诉讼费由两被告承担。以上事实，有双方当事人提供的证据、双方当事人及其委托代理人的当庭陈述予以证实，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：兴国县沿江路农贸市场A栋35、36号店面房屋所有权证登记为案外人杨彩龙、谢光林所有的事实，被告钟仁禄并没有异议。被告钟仁禄认为其是36号店面的实际所有权人，并提供（2008）兴民再重初字第1号民事判决书复印件1份，欲证明36号店面的实际所有权人是钟仁禄，因该份判决书中并未对36号店面的所有权进行认定，该店面仍登记在谢光林名下，被告钟仁禄认为其是35号、36号实际所有权人，证据不足，本院不予采纳。原告通过拍卖方式，从被告拍卖公司处竞得该两家店面，因委托人钟仁禄不享有店面的所有权，该委托拍卖也未得到所有权人杨彩龙、谢光林的追认，并且在本案重审法庭辩论终结前被告钟仁禄仍未取得35号、36号店面的所有权，故该拍卖合同依法应确认无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告李有财通过合法程序参与竞买，通过竞价方式拍得这两家店面，原告对造成拍卖合同无效不存在过错，依法不应承担相应的民事责任。被告钟仁禄在未取得店面所有权或未经权利人追认的情况下，委托被告拍卖公司进行拍卖，对造成拍卖合同无效存在过错，依法应承担相应的民事责任。被告拍卖公司在接受被告钟仁禄委托时，就应当知道本案所涉两家店面的登记所有权人为案外人杨彩龙、谢光林，但被告拍卖公司仍接受钟仁禄的委托，对外公告进行拍卖，被告拍卖公司对造成拍卖合同无效也存在过错，依法应承担相应的民事责任。依照《中华人民共和国拍卖法》第五十八条，“委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任”的规定，原告要求被告钟仁禄、被告拍卖公司返还购房款及相关费用和赔偿损失，并由两被告互负连带清偿责任的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。因此，原告已交纳的购房款229000元，造成的契税损失9160元、地税损失34350元，应由被告钟仁禄返还或赔偿，并由被告拍卖公司承担连带清偿责任。原告交纳的拍卖佣金11450元、拍卖报名费100元已由被告拍卖公司收取，依法应由被告拍卖公司返还，并由被告钟仁禄承担连带清偿责任。对于原告的其他损失，因拍卖合同无效导致原告无法取得所涉店面的所有权，致使原告丧失了房屋升值带来的可得利益。被告钟仁禄明知自己对35号、36号店面不享有所有权，明知房价在上涨，仍委托拍卖该两家店面，明知拍卖合同无效，明知自己违约而不及时处理该纠纷，对可得利益损失的扩大是明知的，应当预见到的，该可得利益依法应当由被告钟仁禄予以赔偿，并由被告拍卖公司承担连带清偿责任。该可得利益损失的计算标准，可以房屋的现有价值与原拍卖价的差额予以确定。经鉴定，该两家店面的现有价值为699800元，因此，该可得利益损失可确定为房屋升值的差额即470800元（现有价值699800元-拍卖房款229000元=470800元）。因已计算房屋升值的可得利益损失，故原告已支付的229000元购房款不宜再计算利息损失，原告主张的20000元违约金也不宜再重复计算，但原告交纳的拍卖佣金、拍卖报名费、契税、地税等款项可从交款之日起参照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失至付清款之日止，其中，契税和地税款的利息损失由被告钟仁禄赔偿，并由被告拍卖公司承担连带清偿责任，拍卖报名费和拍卖佣金的利息损失，由被告拍卖公司赔偿，并由被告钟仁禄承担连带清偿责任。原告提出其支付给案外人杨彩龙的房租应作为损失由被告赔偿的诉讼请求，因本院（2010）兴民二初字第967号判决生效后，原告对于兴国县沿江路农贸市场A栋35号店面为案外人杨彩龙所有这一事实已明知，其有义务将店面返还所有权人杨彩龙，但原告仍继续占有使用该店面，原告理应支付房租给杨彩龙，支付房租系原告自身违反法定义务造成，并非本案拍卖合同无效产生的直接损失，不应由被告承担，因此，原告要求被告承担房租损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国拍卖法》第五十八条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告钟仁禄返还原告李有财购房款229000元；二、被告钟仁禄赔偿原告李有财已交纳的契税款损失9160元、地税款损失34350元，合计税款损失43510元；三、被告钟仁禄赔偿原告已交纳的契税、地税款的利息损失（其中本金9160元，从2009年8月11日起计算至付清款之日止；本金34350元，从2009年11月4日起计算至付清款之日止，月利率均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、被告钟仁禄赔偿原告李有财房屋升值所带来的可得利益损失470800元；五、被告江西江南拍卖有限公司返还原告李有财拍卖佣金11450元、拍卖报名费100元，合计11550元；六、被告江西江南拍卖有限公司赔偿原告已交纳的拍卖佣金及报名费的利息损失（其中本金11450元，从2009年5月26日起计算至付清款之日止；本金100元，从2009年5月13日起计算至付清款之日止，月利率均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；七、驳回原告李有财的其他诉讼请求；八、被告钟仁禄、江西江南拍卖有限公司对应返还、赔偿原告之款互负连带清偿责任；九、本案所涉给付内容，限被告钟仁禄、江西江南拍卖有限公司在本判决生效后十日内履行完毕。本案受理费10800元，鉴定费2000元，合计12800元，原告李有财已预交，由被告钟仁禄承担11520元，被告江西江南拍卖有限公司承担1280元。若未按本判决指定期间履行给付金钱义务,则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本判决书生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年，逾期视为放弃权利。审 判 长  陈贞勇审 判 员  刘孟江审 判 员  王 平二〇一六年七月十五日代理书记员  徐 可附本案所涉法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国拍卖法》第五十八条委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。