云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民初1379号上诉人（原审被告）李家玉，男，1965年7月7日生，汉族。委托代理人段明星、毕学明，云南星昊律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）石林彝族自治县鹿阜街道办事处北大村村民委员会。住所地:云南省石林彝族自治县鹿阜街道办事处北大村。负责人刘志聪，村委会主任。原审原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处北大村村民委员会海子村民小组。住所地:石林彝族自治县鹿阜街道办事处北大村村民委员会海子村。代表人李庆林，该小组组长。被上诉人及原审原告共同委托代理人杨莎白，云南辩策益律师事务所律师，特别授权代理。上诉人李家玉因与被上诉人石林彝族自治县鹿阜街道办事处北大村村民委员会（以下简称“北大村委会”），原审原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处北大村村民委员会海子村民小组（以下简称“海子村民小组”）租赁合同纠纷一案，不服云南省石林彝族自治县人民法院（2015）石民初字第1176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月24日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：原“路南县北大村乡北大村办事处海子村委会”已变更为“石林彝族自治县鹿阜街道办事处北大村村民委员会海子村民小组”，现属于石林彝族自治县鹿阜街道办事处北大村村民委员会管辖范围内的自然村。1996年7月10日，以原路南县北大村乡北大村办事处海子村委会为甲方，李家玉为乙方签订《租地合同》，合同约定：甲方将其坐落于石林彝族自治县海子水库西边薛家碑的8.8亩土地出租给被告管理使用；租地范围东至曲河公路边、南至海子村山地路、西至薛家碑路边、北至南昆铁路；租期从1996年7月10日起至2046年7月10日止；租金每亩每年300.00元，于每年7月10日支付租金，先交款后使用，到期不交，超出一天处滞纳金5元；本合同自签订之日生效，双方必须认真履行不得违约，如甲方违约，承担乙方全部经济损失，并处违约金5万元，乙方违约所建房屋及内部设备全部归甲方，并处违约金5万元；租地合同界线以双方认可的图纸为准。签订合同后，原告将合同载明的土地交付被告管理使用，原告支付至2002年度的租金，未支付2003年度至今的租金。2008年7月11日，经当时的石林彝族自治县石林镇人民调解委员会调解，原告海子村小组与被告约定欠付原告的自2003年起至2008年租金27636.00元，扣除被告办证费用8200.00元，被告应付原告款项19436.00元，款项分批支付，最后一笔于2008年11月支付。被告在租赁土地上建盖办公室5间、伙房1间、食堂1间、厕所1间、生活用水水池1个、生产车间1间、原料间1间、车间烧火房2间、化验室2间、化验室旁生产车间2间、大水池1个、小水池3个、成品仓库（以柱子为界、中间未隔断）16间、包装车间1间、试制品仓库（以柱子为界、中间未隔断）5间，安装锅炉1个（含沉淀池），80千伏安变压器1台、生产设备1套（该设备现安装在生产车间内）。另查明，原、被告共同自认被告租赁涉案土地后，没有办理土地使用证，即用于建设饲料厂及化肥厂，建盖于涉案土地上的建筑物也没有办理批建手续。为确认被告是否因租赁土地用于建厂行为曾被罚款8200.00元以及行政处罚后被告在集体所有土地上的建房行为是否即为合法，一审法院发函至石林彝族自治县国土资源局进行调查，石林彝族自治县国土资源局复函载明：对被告租赁坐落于海子水库边8.8亩土地用于建厂行为罚款8200.00元，经调查，该事项由原北大村国土所管辖，因撤乡并镇，原北大村乡先并入石林镇，后又并入鹿阜街道办事处，由于年代久远，机构、人员变动较大，档案多次归并，时间跨度大，没有查到相关资料；行政处罚后被告在集体土地上的建房行为如果已经办理用地批准手续为合法，未经办理用地批准手续的仍然属于违法。后原告诉至一审法院，请求：一、解除原、被告双方于1996年7月10日签订的《租地合同》；二、由被告将其从原告村集体处租赁的土地以及房屋等相关设施交还原告占有使用；三、由被告支付从2003年7月10日起至2015年7月10日止的土地租金33440.00元；四、由被告承担本案诉讼费。一审法院认为：原告与被告签订《租地合同》，该合同的相对双方是原告及被告，原告不是合同相对方，无权向主张权利。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）关于“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，被告租赁农用土地用于非农业建设应当办理农用地转批手续，但被告未提交证据证实其已办理相应手续，故原告与被告签订的《租地合同》因违反法律强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原、被告之间的《租地合同》被确认无效，被告应将租赁土租返还原告。另外，由于合同无效，原、被告有关“乙方违约所建房屋及内部设备全部归甲方”的约定亦无效，对双方无约束力，故对原告要求被告将从原告村集体处租赁的土地以及房屋等相关设施交还原告占有使用的诉讼请求，一审法院确认由被告将坐落于石林彝族自治县海子水库西边薛家碑的土地（东至曲河公路边、南至海子村山地路、西至薛家碑路边、北至南昆铁路）返还原告。对原告要求被告支付从2003年7月10日起至2015年7月10日止的土地租金33440.00元的诉讼请求，原告作为租赁土地的所有人，有权要求被告参照合同约定的租金标准支付土地占用使用费，被告租赁土地后支付至2002年度的租金，现被告认为被告只应当支付自2014年7月10日至2015年7月10日期间的租金，余下租金因超过一年的诉讼时效，原告无权主张。对此，原告未提交证据证实其在起诉前曾要求被告支付租金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条关于“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……”的规定，原告只能主张自2014年7月10日至2015年7月10日期间的租金，故对原告的该项诉讼请求，一审法院认定由被告支付土地使用占用费2640元。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决:“一、原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处北大村村民委员会海子村民小组与被告李家玉于1996年7月10日签订的《租地合同》无效；二、由被告李家玉于本判决生效之日起二十日内将坐落于石林彝族自治县海子水库西边薛家碑的土地（东至曲河公路边、南至海子村山地路、西至薛家碑路边、北至南昆铁路）返还原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处北大村村民委员会海子村民小组；三、由被告李家玉于本判决生效之日起二十日内支付原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处北大村村民委员会海子村民小组土地使用占用费2640.00元；四、驳回原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处北大村村民委员会海子村民小组的其他诉讼请求；五、驳回原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处北大村村民委员会对被告李家玉的诉讼请求。”案件受理费636元，由海子村民小组、李家玉各承担318元。一审判决宣判后，李家玉不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判被上诉人继续履行《租地合同》。其上诉的事实与理由为：一、一审认定事实错误。上诉人在与被上诉人签订《租地合同》后，就按照合同的约定在所租赁的土地上兴建厂房办厂，因当时当地政府为了招商引资，对乡镇企业相对倾斜，政府给予了适当的政策照顾。当时北大村乡土地管理所告知如需要建盖厂房投入生产，上诉人应向该部门缴纳8200元办证费用。后上诉人缴纳了该笔费用，相关政府部门就再为干涉。故上诉人认为其所缴纳的费用名义上为罚款，实际上是办理厂房建盖手续的办证费用。一审法院依据石林彝族自治县国土资源局的复函认定上诉人建盖的厂房不合法属事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人签订合同时，已明确租地用于开办厂房，并且上诉人在工商部门登记注册了石林县北大饲料添加剂厂，该厂属于典型的乡镇企业，符合《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定的情形，故上诉人与被上诉人签订的合同并未违反法律的强制性规定，应为有效。一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条确认《租地合同》无效属适用法律错误。三、上诉人因债务纠纷对外所欠债务数额较多，若判决无效并返还涉案土地，其在涉案土地上所建盖的厂房，将面临评估、折价赔偿等问题，可能会损害其他债权人的利益，不利于社会稳定。综上，请求二审法院在查明本案事实后改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人海子村民小组及原审原告北大村委会共同答辩称：一、上诉人于2003年7月10日至今，已拖欠海子村民小组13年的土地租金，给村集体带来了重大的经济损失和不良影响。二、上诉人与被上诉人于2008年在司法所的主持调解下，达成了调解协议书，上诉人承诺支付拖欠的租金，但上诉人至今未按该调解协议书的约定履行；另外，上诉人自1996年签订《租地合同》建厂经营三年后从1999年之后就一直停厂歇业至今，上诉人的行为已致双方所签《租地合同》的根本目的不能实现。三、上诉人由于四处举债，导致债权人采取各种极端的方式讨债，也影响了村民生产、生活。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人向本院提交以下证据：企业法人营业执照一份，欲证实其租用涉案土地系用于开办化肥厂，并已经办理了工商营业执照。经质证：被上诉人及原审原告对上诉人所提交的证据真实性无异议，对该证据的关联性有异议，且认为与本案无关，上诉人在涉案土地上建盖的厂房并未经过相应的建房手续，属违规使用涉案土地。被上诉人海子村民小组及原审原告北大村委会未向本院提交证据。因上诉人所提交的证据与本案事实无关，故本院对该证据不予确认。对于一审判决认定的事实，上诉人提出以下异议：上诉人缴纳了8200元的罚款，该罚款实际上是办理建房手续的费用，上诉人建盖房屋的行为合法有效。除此之外，各方当事人对一审法院确认的其他事实无异议。对双方无异议的事实，本院予以确认。针对上诉人所提异议，因石林彝族自治县国土资源局向一审法院复函中确认了李家玉在涉案土地上建盖房屋的行为未经办理用地批准手续，属违法行为，故本院对上诉人所提异议不予确认。综上，本案经二审审理查明的法律事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为:上诉人与被上诉人所签订的《租地合同》效力如何认定？本院认为：首先，针对上诉人认为其与被上诉人所签订的《租地合同》为有效合同，双方应继续履行的主张。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因石林彝族自治县国土资源局向一审法院复函时确认了上诉人在涉案土地上建盖房屋的行为未经办理用地批准手续，上诉人并未提交证据证明其已办理了建设用地的许可，故其已违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。故上诉人与被上诉人所签订的《租地合同》无效。另，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故上诉人应将涉案土地返还给被上诉人，并参照《租地合同》的约定向被上诉人支付占用涉案土地期间的租金，因被上诉人请求上诉人支付2003年7月10日至2015年7月10日的租金，且上诉人认为被上诉人请求的2003年7月10日至2014年7月9日的租金已过诉讼时效，故一审法院判令上诉人向被上诉人返还涉案土地并支付2014年7月10日至2015年7月10日的土地占用费2640元并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费636元，由上诉人李家玉承担。本本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  郑会利代理审判员  符圆圆代理审判员  邓林春二〇一六年七月十日书 记 员  吴 帅