湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0891民初474号原告：中国建设银行股份有限公司湛江市分行，住所地：湛江市人民大道中46号。负责人：陈增华，行长。委托代理人：梁星，该行职员。被告：陈国强，男，汉族，1962年8月22日出生，住广东省湛江市赤坎区。被告：湛江市鼎盛房地产开发有限公司，住所地：湛江市霞山区人民大道南116号鼎盛广场8号楼28楼2806-2808房。法定代表人：陈观武。委托代理人：陈海萍，广东领会律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司湛江市分行诉被告陈国强、湛江市鼎盛房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁星、被告湛江市鼎盛房地产开发有限公司的委托代理人陈海萍到庭参加诉讼；被告陈国强无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理完结。原告诉称：被告陈国强向被告湛江市鼎盛房地产开发有限公司购买位于湛江市霞山区人民大道南××鼎盛广场××楼××房，价款为人民币1059319元。被告陈国强支付首期房款后，因购房资金不足，2013年11月21日，被告与原告签订一份《个人住房贷款借款合同》（40683600-2012-20130514884），合同约定被告陈国强向原告贷款740000元，期限14年。期限从2013年11月21日至2027年11月21日，采取等额本息还款法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为6739.97元，合同签订后，原告依约履行合同义务，发放了上述贷款。被告陈国强以其所购的上述房产作为抵押，并办理了抵押登记手续，被告湛江市鼎盛房地产开发有限公司与原告签订《中国建设银行广东省分行楼宇按揭贷款合作协议书》，被告湛江市鼎盛房地产开发有限公司为该笔贷款提供连带保证责任。在贷款发放后，借款人只偿还贷款部分本金及部分利息，并没有依约履行按期还款的义务，其还款意愿差，严重违反合同约定，经原告多次追讨未果，截止2016年3月21日，被告已拖欠11期贷款，拖欠贷款到期本金和贷款利息合计74425.94元，其中到期本金33302.76元、利息41123.18元，为维护原告资产不受损失，特提起诉讼，请求法院判令：一、解除原告与被告签订的个人住房借款合同；二：被告陈国强偿还借款本金693596.96元及利息41123.18元，本息共计人民币734720.14元（利息计至2016年3月21日，2016年3月22日至还清全部贷款止的利息另计）；三、原告对被告陈国强提供的抵押财产享有优先受偿权；四、被告湛江市鼎盛房地产开发有限公司所欠的贷款本息承担连带保证责任；五、两被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告明确请求的利息计算标准在合同约定的原利率的基础上上浮50%。被告陈国强不到庭，亦不作答辩。被告湛江市鼎盛房地产开发有限公司辩称：对原告的诉讼请求无异议。经开庭审查，本院对原告起诉所陈述的事实，本院予以确认。再查明：《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条约定借款人违约情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……第十七条约定出现上述任一违约情形或可能危及贷款债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1、停止发放本合同项下的借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；……6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；……。特别签订条款部分第三十一条第一款约定贷款利率:贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上不上浮不下调，即年利率为6.55%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度,在本合同约定的每个利率调整日调整一次。第二款约定罚息利率:借款逾期的,罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%,贷款利率按照本条第一款约定调整的,罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。第三款约定贷款利率于每年的1月1日调整。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，原告于2013年11月21日将本案贷款74万元从被告陈国强开立的贷款帐户转存至被告湛江市鼎盛房地产开发有限公司在原告处开立的账户。又查明：2012年10月25日，原告与湛江市鼎盛房地产开发有限公司签订了编号：建湛房合字2012年08号《楼宇按揭合作协议》，约定双方为湛江市鼎盛房地产开发有限公司开发建设并销售的座落于湛江市霞山区人民大道南××号的经批准命名为“鼎盛广场”的商品房楼宇进行按揭贷款合作，由原告为上述项目的购房人提供相关的贷款业务，被告对原告向购房人发放的住房贷款，在原告最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证，被告的保证期限自原告将贷款资金划入被告的银行账户之日起至被告办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告保管之日止，保证责任的范围包括：抵押贷款本金、抵押贷款本金所生利息、原告为实现债权而发生的有关费用。2015年9月7日，原告与被告陈国强将座落于湛江市霞山区人民大道南××鼎盛广场××楼××房办理了登记号：201311Y101103粤房地预登湛江YG字第0100072377号商品房抵押权预告登记。由于被告陈国强购买的本案商品房未办理房地产权证，故未能办理抵押权登记。原告从被告湛江市鼎盛房地产开发有限公司的银行帐户共扣款125039.44元偿还原告的借款本息。此外，根据原告关于财产保全的申请，本院于2016年6月1日依法裁定查封了被告陈国强名下的位于湛江市霞山区人民大道南××鼎盛广场××楼××房。以上事实,有借款人身份证、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、《中国建设银行个人贷款对账单》、《楼宇按揭合作协议》、商品房抵押权预告登记以及庭审笔录等予以证明。本院认为：本案属于金融借款合同纠纷。原告是依法登记成立的金融机构，有经营金融业务借贷权。原告与两被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是当事人在自愿、平等、有偿的基础上达成的，内容合法有效，依法应受保护。被告湛江市鼎盛房地产开发有限公司对原告主张的借款本金及利息金额无异议，本案债权债务关系明确。原被告在借款合同中约定了原告解除合同的条件，由于被告陈国强已连续2期未按期还本付息给原告,显然构成违约,依法应承担相应的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，对于原告关于解除合同的主张，本院予以支持。被告尚欠原告借款本金693596.96元及计至2016年3月21日止的逾期利息41123.18元未还，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百零七条之规定，由于本案借款合同已解除，因此，对原告关于被告陈国强偿还借款本金693596.96元、计至2016年3月21日止的逾期利息41123.18元及从2016年3月22日起计至还清全部贷款日止的利息的请求，本院依法予以支持。关于原告对被告陈国强位于湛江市霞山区人民大道南××鼎盛广场××楼××房是否享有优先受偿权问题。至庭审时止，涉案405房尚未办理房屋权属证书及他项权证，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条的规定，涉案抵押物虽然办理了抵押预告登记，但该预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律效力，即预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。该请求权可在两个方面行使，一是在具备本登记条件时向登记机构提交相关资料后办理本登记，并在此基础上行使优先受偿权；二是向法院起诉请求判令预告登记义务人完成本登记，以胜诉判决代替预告登记义务人申请登记的意思表示，然后在此基础上行使优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，由于涉案405房尚未办理抵押权登记，抵押权尚未依法设立，故原告请求对涉案405房享有优先受偿权，本院依法不予支持。关于被告湛江市鼎盛房地产开发有限公司的担保责任问题。湛江市鼎盛房地产开发有限公司在《楼宇按揭合作协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》同意为购房人陈国强提供连带责任保证，保证期限自原告将贷款资金划入被告的银行账户之日起至被告办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告保管之日止，该合同是当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故各方应自觉履行。因本案抵押预告登记尚未变更为抵押权登记，被告湛江市鼎盛房地产开发有限公司对原告请求其承担连带责任无异议，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第四十二条之规定，被告湛江市鼎盛房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人陈国强追偿。被告陈国强经本院依法送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此引起的法律后果应由被告自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司湛江市分行与被告陈国强、湛江市鼎盛房地产开发有限公司于2013年11月21日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、限被告陈国强在本判决生效之日起10日内偿还借款本金人民币693596.96元和相应利息（利息计算：利息计至2016年3月21日止的逾期利息为41123.18元，从2016年3月22日起计至借款还清之日止的利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮50%计算）给原告中国建设银行股份有限公司湛江市分行；三、被告湛江市鼎盛房地产开发有限公司在抵押登记手续办妥之日前对被告陈国强的上述第二项的债务承担连带保证责任。被告湛江市鼎盛房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向陈国强追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司湛江市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11147.2元、财产保全费4193.60元，两项合计15340.8元，由被告陈国强、湛江市鼎盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在指定领取判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本5份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈霜屏审 判 员  吴红丽人民陪审员  张宇健二〇一六年七月二十九日书 记 员  杨 茧附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。