河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初21494号原告：白旭，男，汉族，1984年9月8日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：任斌，河南陆达律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：王盼，河南陆达律师事务所实习律师，代理权限：特别授权。被告：郑州卡莱顿酒店管理有限公司，住所地河南省郑州市中原区桐柏南路****楼啟福商务中心**，统一社会信用代码914101025686090628。法定代表人：王亚峰，总经理。委托诉讼代理人：李向盟，女，汉族，1982年2月16日出生，住郑州市管城回族区。代理权限：特别授权。被告：郑州中晟置业集团有限公司，住所，住所地郑州市**航海路****楼**社会信用代码91410100665958029W。法定代表人：王珂。原告白旭诉被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司（以下简称“卡莱顿公司”）、郑州中晟置业集团有限公司（以下简称“中晟公司”）合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告白旭的委托诉讼代理人任斌、王盼，被告卡莱顿公司的委托诉讼代理人李向盟到庭参加诉讼；被告中晟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告白旭向本院提出诉讼请求:1、判令被告一郑州卡莱顿酒店管理有限公司支付原告2020年2月1日至2020年10月31日之间的物业使用费35812元；2、判令被告一郑州卡莱顿酒店管理有限公司赔偿原告违约金6924元。以47749元为基数，自2020年1月15日起按照日0.5‰的标准计算至实际付清之日，暂计至2020年10月31日；3、判令被告二郑州中晟置业集团有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由二被告承担。（上述费用，暂计总数：42736元）事实与理由：2013年5月13日，原告与河南维港置业有限公司（曾用名：河南省金伟置业有限公司）签订《商品房买卖合同》，购买位于郑东新区心××路东、××北的伟业·国际广场（现已更名为“中晟新天地国际广场”）A幢18层11号房。同日，原告与二被告签订《物业经营管理合同》，约定原告将涉案房产交由被告一卡莱顿公司经营，被告一向原告支付物业使用费，2017-2021年间的物业使用费为47749元／年；被告一每三个月支付一次物业使用费，提前15天预付下一个付款周期的物业使用费。截止本案起诉之日，被告一拖欠原告2020年2月1日至2020年10月31日三个周期的物业使用费未付。另根据合同约定被告一无正当理由逾期向原告支付物业使用费，被告一应按每逾期一日依本年度约定物业使用费总额的0.5‰支付违约金，被告二中晟公司对被告一的合同义务承担连带保证责任。综上所述，原告请求法院依据双方合同约定及相关法律规定，维护原告合法权益，望判如所请。被告卡莱顿公司辩称，1、本案实际上是原告与涉案房屋开发商签订商品房买卖合同的同时与郑州卡莱顿公司签订物业经营管理合同，约定将原告购买的尚未交付的房屋，在符合交付条件时交付给被告卡莱顿公司使用，由被告卡莱顿公司支付物业使用费。合同签订当日，被告卡莱顿公司一次性向原告支付了前两年的物业费，但是直到本案审理时，原告一直未将合同约定的房屋交付给被告占有使用，房屋所在项目整个楼属于已经交付了，根据合同法第216条规定，原告作为出租方，应负担的法定和基本的义务，是提供适租标的物交付使用，出租方履行租赁合同应当将房屋交付给出租人，因原告一直未履行该义务，被告以通过EMS向原告邮寄了解除合同通知书，原告也已签收，双方之间的物业管理合同已经解除，因此原告诉请确认解除合同无效以及诉请支付物业使用费、违约金等缺乏事实依据，于法无据，依法不应被支持。2、2020年1月25日，河南省启动新冠疫情一级响应，2020年3月18日将一级响应降为二级响应，共计53天，属于不可抗力，被告不应承担责任。被告中晟公司未到庭，未答辩。经审理查明，2013年5月13日，原告白旭（××）与河南金伟置业公司（作为出卖人）签订合同编号为D130××××****《商品房买卖合同》一份，载明：河南金伟置业公司将郑东新区心怡路栋、商都路北A幢18层11号房屋出售给白旭，用途为办公，房屋价格分别为596865元。2013年5月13日，原告白旭（作为甲方）与被告卡莱顿公司（作为乙方）签订《物业经营管理合同》，载明：甲方委托乙方进行经营管理的物业坐落于商都路北、××号房屋，乙方负责筹备中晟康斯坦汀国际大酒店。甲方授权乙方（见附件1《委托书》）按该物业之《商品房买卖合同》中约定的时间与开发商办理物业交接手续；乙方接收该物业视同甲方从开发商接收该物业，也视同该物业从甲方交付乙方，乙方接收该物业后应报告甲方知悉；开发商如逾期向甲方交付该物业，甲方同意将追究开发商逾期违约责任的权利全权委托乙方行使，并由乙方享有由此带来的权益。甲乙双方确认该物业的经营管理期限为20年，自2015年5月1日起开始计算，同时开始计算物业使用费。本合同签订时，乙方一次性支付前2年（2015年5月1日—2017年4月30日）物业使用费，按41780.5元/年计，共计83561元；此后每3个月支付一次，乙方提前15天预付下一个周期的物业使用费，即2017年4月16日至2017年4月30日期间支付2017年5月1日--2017年7月31日物业使用费,2017年7月16日至2017年7月31日期间支付2017年8月1日-2017年10月31日物业使用费,以此类推。2017年5月1日—2021年4月30日期间按47749元/年计；2021年5月1日—2025年4月30日期间按53718/年计；2025年5月1日—2030年4月30日期间按59687元/年计；2030年5月1日—2035年4月30日期间按71624元/年计。乙方经营管理期间,甲方每租赁年在乙方所管理的所有酒店可免费享受20天的客房入住权(此处免费指免收房间费,仅收取入住客房当日柜台价15%的基础服务费),并可授权其亲友享受此权利,但甲方及其亲友的其他消费需自行承担相关费用。在应支付物业使用费的期限到期后，乙方超过6个月仍未支付物业使用费的，甲方有权解除本合同。乙方无正当理由逾期向甲方支付物业使用费，乙方应按每逾期一日依本年度约定物业使用费总额的0.5‰，向甲方支付违约金等。在该合同末尾，被告中晟公司作为保证人于2013年5月13日出具保证，载明：保证人在此承诺,本合同有效期内,凡基于本合同项下乙方所应承担的合同义务,如因乙方原因致使乙方未能实际履行的,则该项主债务履行概由我方负连带保证责任。该合同附件委托书载明：委托人白旭于2013年5月13日与卡莱顿公司签订《物业经营管理合同》，依据该合同第3.1款约定，兹授权卡莱顿公司作为委托代理人，全权负责委托人于2013年5月13日与河南金伟置业有限公司签订的《商品房买卖合同》项下房屋交付手续办理事宜。庭审中原告称，自2015年5月1日至2020年1月31日,被告卡莱顿公司一直按照合同约定向原告支付物业使用费,被告卡莱顿公司自2020年1月31号之后的就未在支付。本案起诉被告卡莱顿公司支付自2020年2月1日起至2020年10月31日房屋的物业使用费35812元。被告称，2015年5月1日至2020年1月31日物业管理费已支付过。原告未履行合同约定交付房屋的义务，被告卡莱顿公司有权拒绝支付相应的租金及违约金。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》、《物业经营管理合同》、发票等证据及开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的两份《物业经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行合同义务。根据《物业经营管理合同》约定，被告卡莱顿公司应当向原告支付物业使用费。庭审中，原告称，被告卡莱顿公司已支付物业使用费至2020年1月31日。被告卡莱顿辩称，上述费用支付过。结合原告向本院提交的证据及庭审陈述，本院对原告所述予以采信，故原告诉请被告卡莱顿公司支付2020年2月1日至2020年10月31日之间的物业使用费35812元，本院予以支持。被告辩称原告未交付房屋，根据被告已缴纳2020年1月31日前物业管理费的事实，对被告该辩称，本院不予采信。被告辩称合同已解除，但未提交证据予以证明，该辩称理由不能成立。关于违约金，结合本案情况，考虑疫情影响因素，对此不予支持。原告诉请判令被告中晟公司对上述款项承担连带责任。被告中晟公司作为担保人在《物业经营管理合同》上签字，本院综合审查担保期限、担保方式、担保范围等认为，原告该项诉请符合法律规定与合同约定，本院予以支持。被告中晟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其民事诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告白旭支付2020年2月1日至2020年10月31日之间的物业使用费35812元。二、被告郑州中晟置业集团有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。三、驳回原告白旭其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费868元，减半收取434元，由原告白旭负担70元，被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司、郑州中晟置业集团有限公司负担364元。本判决为终审判决。审判员  李俊辉二〇二一年二月三日书记员  张 婷