江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终3191号上诉人（原审被告）：宋岩，男，1977年10月8日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：赵金宝，江苏海晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连云港润林置业有限公司，住所地连云港市海州区花果山大道**。法定代表人：胡瑞龄，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘祎军，该公司法务。委托诉讼代理人：姚德波，江苏海郡律师事务所律师。上诉人宋岩因与被上诉人连云港润林置业有限公司（以下简称润林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0706民初2068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人宋岩上诉请求：撤销一审民事判决书，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审认定被上诉人发布的招商手册是对不特定相对人发出的要约邀请完全错误。被上诉人不仅在招商手册、招商易某、美食街区平面示意图、招商宣传图片及连云港新海新区APP、苍某晚报、连云港传媒网、搜铺APP、连云港房友会微信公众号等网络媒体对涉案街区的宣传报道中都承诺将涉案房屋所在地段打造为美食街区，而且其在项目开发的规划设计方案和建筑方案等相关申请和备案文件中，也是将该项目按美食街区进行申报和备案的。这对上诉人是否承租涉案房屋及租金的确产生重要影响，应视为要约。根据司法解释精神，该手册和相关宣传资料中的相关内容即使未载入租赁合同，亦应当视为合同内容，被上诉人违反应当承担违约责任。二、一审判决存在以下认定错误或不当。1、一审判决认定被上诉人对街区改造工程的时间与事实不符。2、一审判决认定未将上诉人购置附属设施投入计入摊销明显不当。3、一审一方面以证据不充分判定上诉人应自行承担举证不能为由，不支持上诉人关于营业损失的请求，一方面又断言装修损失和租金损失已足以弥补被上诉人对上诉人造成的损失，自相矛盾。三、被上诉人承诺将涉案房屋所在的地段建成美食街区，而直至合同到期，被上诉人仍然未将美食街区建成，显然违约。同时，鉴于被上诉人因美食街区未建成而免受上诉人前两年的房租，而被上诉人也未向上诉人索要房租，上诉人一直认为被上诉人仍然也应免收上诉人的房租，上诉人不仅没有违约的故意，而且基于合同履行的相关法律规定，上诉人也无违约的事实。因此，一审判决上诉人支付租金和违约金，既无事实和法律依据，也明显不当。综上，请求二审支持上诉请求。被上诉人润林公司辩称，上诉人的上诉理由无法律依据，一审判决对相关的招商手册性质的界定正确合法，属于要约邀请，不是邀约。一审已经一并查明了街区改造工程的时间，上诉人作为独立的经营主体，对经营风险应当有自己的判定，独立承担责任，其所主张的附属设施计入摊销没有法律依据。上诉人的上诉请求应当依法予以驳回。润林公司向一审法院起诉请求：1.判令宋岩支付租金1350554元及逾期付款滞纳金（暂计算至2019年11月1日计361931元，按照每日万分之三计算至缴清为止）；2.判令宋岩返还租赁房屋，并赔偿润林公司实际占用期间的损失（暂计算至2019年11月1日计262030元，按照年租金524060元的标准，计算至宋岩返还房屋为止）；3.本案的诉讼费用由宋岩承担。宋岩向一审法院提出反诉请求：1.判令润林公司返还保证金100000元；2.判令润林公司赔偿营业损失916068.23元、装修折旧损失500000元、租金损失710069.16元，合计2126137.39元；3.本诉、反诉的诉讼费用由润林公司承担。一审法院认定事实：2013年12月22日，出租方润林公司（甲方）与承租方宋岩（乙方）签订《东盐河美食水岸房屋租赁协议》，将位于连云港市高新区铺号的房屋（建筑面积642平方米）出租给宋岩，用于经营多功能特色餐饮，租赁期限为5年，从2014年5月1日起至2019年4月30日。双方在合同约定：“五、租金计算和支付方式：1、前两年（2014年5月1日至2016年4月30日）免租金，第三年租金为人民币416016元/年，第四年租金为人民币449297元/年，第五年租金为人民币485241元/年。2、租金按每年度缴纳一次，乙方于2016年5月1日缴纳当年租金416016元，2017年5月1日缴纳当年租金449297元，2018年5月1日缴纳当年租金485241元。六、保证金：乙方须向甲方交纳保证金人民币100000元。合同签订二日内付50000元保证金，15天后付剩余50000元。甲方于2019年5月1日租期结束后返还乙方保证金100000元。……九、物业改造装饰的造价和投入办法：1、乙方承担改造装饰所需的所有费用，并承担由此发生的责任与风险，同时，所有改造装饰产生的方案报价等须经甲方审核，装饰完工后工程须经甲方验收，甲方同时对装饰工程造价进行审计核准。根据相关政策，在乙方以每平米不低于2500元的装修标准前提下，甲方补贴乙方装修款人民币500000元。甲方对于乙方的装修补贴款付款方式为：乙方装修工程中期付装修补贴的40%，装修工程结束付装修补贴的40%，开业支付剩余装修补贴的20%，否则，甲方有权追回所支付的装修补贴。2、乙方装修期限为120天完毕，本协议签订后第二日即为装修开工之日，乙方保证2014年5月1日正常开张营业。十、租赁物业的经营管理模式：1、甲方出租给乙方的物业，由乙方独立自主守法经营，乙方按时向甲方缴纳租金。2、甲方不参与乙方的经营管理，不承担经营的盈亏风险，不参与分享乙方的经营收益。3、乙方开业当日返给甲方现金消费券人民币20万元。……十二、双方权利与义务：……4、乙方须按时缴交租金，逾期缴纳则按应付租金额每日0.3‰向甲方支付滞纳金；逾期三个月未交租金的，甲方有权解除合同，同时乙方承担租金、滞纳金并赔偿甲方经济损失。……7、租赁期满，乙方投入的装修改造等无偿归甲方所有。如甲方继续出租上述物业的，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。……十三、违约责任：1、如甲方擅自提前解除合同并收回租赁物的，由有资质的资产评估机构评估出乙方改造装饰租赁物业和购置附属设施设备（不包括经营性用品、设备）的投入总值后，按照不留残值平均分配到5年租赁期限内进行折旧的原则，甲方赔偿乙方按照收回物业之日起计算的未摊销部分的装修和设备投入。2、如乙方违约提前解除合同或者乙方违约迟付租金导致甲方按照本合同第十二条第4项的约定解除合同的，则甲方有权收回该物业并不退还乙方已付租金，乙方在租赁物业上的投入全部无偿归甲方所有，并向甲方交纳100000元违约金。十五、其他约定：2、本合同未尽事宜，由双方协商后签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力”。合同签订后，润林公司向宋岩交付了租赁房屋，宋岩向润林公司交纳保证金100000元。2014年7月31日，润林公司与宋岩签订《新世界文化城美食街区房屋租赁合同补充协议》，协议约定：“1、乙方经营的饭店名称由‘新疆情’变更为‘亚克西’。2、甲乙双方就乙方租赁房屋内的燃气增容事宜达成一致,乙方要求在原有燃气96立方的基础上增容燃气72立方，使燃气容量达到168立方，按燃气增容费用每立方700元计算，需要燃气增容费用50400元，甲乙双方同意按3:7的比例承担该燃气增容费用，即甲方承担15120元、乙方承担35280元。3、乙方承担的费用35280元从其缴纳的保证金中扣除，乙方须将甲方出具的原保证金收据交还甲方，由甲方依据现有保证金金额即甲方按64720元重新开具保证金收据给乙方。4、此次燃气增容完成后，若乙方因经营需要，需再次增容的，所有费用由乙方自行承担，与甲方无关。5、租赁期满，此次燃气增容连同乙方投入的装修改造等无偿归甲方所有。如甲方继续出租该租赁房屋的，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。6、本补充协议一式肆份，双方各执贰份，本补充协议是原合同不可分割的组成部分，与合同具有同等的法律效力，本补充协议自签订之日起生效”。宋岩将房屋装修工程发包给连云港景泉装饰工程有限公司以包工包料的形式施工。宋岩支付装修费用2189133元、中央空调投入262000元，合计2451133元，润林公司向宋岩支付装修补贴500000元。宋岩另购置灯具38000元、收银系统80000元、桌椅186000元、餐具82000元、厨具148832元。2018年7月9日，润林公司对新世界文化城美食街区地下管网进行改造，改造工程于2018年12月18日完工。润科公司施工期间，对街区路面进行开挖、管网进行改造，导致宋岩经营饭店的道路通行、排水受阻，对饭店经营造成较大影响，营业额大幅度下滑，直至改造工程结束宋岩饭店的经营状况大不如前。2016年6月1日，连云港市公安消防支队云台山风景区大队作出连景公消竣字﹝2016﹞第0001号《建设工程竣工验收消防备案检查意见书》，对润林公司于2016年5月6日申报的新世界文化城美食街区1-1#、1-2#、1#-8#楼建设工程进行了竣工验收消防备案抽查，综合评定工程竣工验收消防备案合格。新世界文化城美食街区1（1-1、1-2）-8#楼于2019年6月3日竣工验收合格。租赁期间，宋岩未按照双方合同约定期限、金额向润林公司交纳租金。租赁期限届满，宋岩继续占有、使用、经营涉案房屋至2019年7月31日，润林公司于2019年8月1日对涉案租赁房屋采取停水、停电措施。一审法院询问宋岩是否同意将涉案租赁房屋交还给润林公司，宋岩表示案件纠纷没有处理完毕之前，不同意交还给润林公司。一审法院认为，对于宋岩主张润林公司违反招商承诺，擅自改变美食街市场定位，构成虚假宣传、涉嫌欺诈，致使合同目的难以实现，构成根本性违约。宋岩另主张润林公司系美食街区的经营管理方，不能等同于普通的商铺出租人，润林公司应对其招商行为承担违约及赔偿责任。一审法院认为，润林公司发布的招商手册是对不特定相对人发出的要约邀请，其目的在于诱使他人向自己发出要约，而非与他人订立合同，是订立合同的预备行为，不是订约行为。润林公司与宋岩于2013年12月22日签订《东盐河美食水岸房屋租赁协议》，双方在合同第十条第1点、第2点约定，润林公司出租给宋岩的物业，由宋岩独立自主守法经营，宋岩按时交纳租金。润林公司不参与宋岩的经营管理，不承担经营的盈亏风险，不参与分享宋岩的经营收益。润林公司与宋岩签订的合同没有关于招商内容、责任的约定，一审法院对宋岩关于润林公司应对招商行为承担责任等主张不予采纳。润林公司与宋岩签订的《东盐河美食水岸房屋租赁协议》、《新世界文化城美食街区房屋租赁合同补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，合法有效，故双方之间系房屋租赁合同关系，双方均应恪守合同约定。对于润林公司要求宋岩支付租金1350554元及逾期付款滞纳金（按日万分之三计算），要求宋岩支付2019年5月1日至实际返还房屋期间占用损失（按照年租金524060元计算）的诉讼请求。一审法院认为，润林公司将涉案租赁房屋交付给宋岩占有、使用、经营，宋岩应按照合同约定的期限及金额向润林公司支付租金。根据润林公司与宋岩在合同第五条约定，宋岩应于2016年5月1日交纳2016年5月1日至2017年4月30日的租金416016元，2017年5月1日交纳2017年5月1日至2018年4月30日的租金449297元，2018年5月1日交纳2018年5月1日至2019年4月30日的租金485241元。一审法院认为，润林公司主张2016年度租金416016元，2017年度租金449297元，2018年5月1日至2018年7月8日租金91730.49元（485241元/年÷365日/年×69日），2018年12月19日至2019年4月30日租金176813.84元（485241元/年÷365日/年×133日），租金合计1133857.33元，符合双方合同约定及法律、法规相关规定，一审法院予以支持。对于宋岩要求润林公司赔偿营业损失916068.23元、装修折旧损失500000元、租金损失710069.16元的诉讼请求。一审法院认为，2018年7月9日至2018年12月18日（期间163日），润林公司对租赁涉案房屋所在街区地下管网进行改造，导致宋岩经营饭店的道路通行、排水受阻，给宋岩经营造成损失，直至改造工程结束宋岩饭店的经营状况大不如前，润林公司应承担相应的责任。对于宋岩要求润林公司赔偿营业损失916068.23元。一审法院认为营业损失需要结合装修附属设施设备投入、租金投入、水电开支、人工开支、材料开支等等综合考量，经营状况还会受到季节、人流、经营环境等其他因素影响。宋岩仅提供营业额，在没有其他证据佐证的情况下，营业额不能直接确定宋岩的经营损失，宋岩关于营业损失的证据不充分，由其自行承担举证不能的责任。对于宋岩要求润林公司赔偿装修折旧损失500000元。一审法院认为宋岩改造装饰租赁房屋和购置附属设施设备投入1951133元（2451133元-润林公司装修补贴500000元），摊销至管网改造期间计174265.58元（1951133元÷1825日即租期五年×163日），应由润林公司承担，可抵扣宋岩欠付润林公司的租金。宋岩另购置灯具38000元、收银系统80000元、桌椅186000元、餐具82000元、厨具148832元，宋岩向润林公司返还房屋时可自行搬离。对于宋岩要求润林公司赔偿租金损失710069.16元。一审法院认为，润林公司作为出租方，负有向宋岩提供适宜经营房屋的义务，润林公司管网改造对宋岩经营产生重大影响，管网改造期间2018年7月9日至2018年12月18日的租金予以免除。综上，润林公司进行管网改造期间对宋岩造成的装修损失、租金损失一审法院予以支持，已足以弥补润林公司对宋岩造成的损失。宋岩的其他诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。对于润林公司要求宋岩支付逾期付款滞纳金的诉讼请求。润林公司按照每日万分之三的标准暂计算至2019年11月1日为361931元，滞纳金过分高于宋岩造成的损失，一审法院经审查后结合润林公司实际损失、合同履行情况、当事人违约程度以及预期利益等综合因素，一审法院对滞纳金计算予以调整，2019年8月19日之前按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2016年5月2日至2017年5月1日本金按照416016元计算；2017年5月2日至2018年5月1日本金按照865313元计算；2018年5月2日之后本金按照1133857.33元，计算至宋岩实际给付租金之日。2019年5月1日至2019年7月31日，涉案房屋租赁期限已届满，宋岩仍继续占有使用涉案房屋，宋岩应向润林公司支付占有期间的费用。一审法院认为，润林公司按照524060元/年的标准主张占用期间损失缺乏依据，宋岩按照原租金标准向润林公司支付该期间占用费121310.25元（485241元/年÷12个月×3个月）。2019年8月1日润林公司对涉案房屋进行断水断电，宋岩无法使用房屋进行经营，但是未将房屋返还给润林公司，亦给润林公司造成损失。鉴于双方在履行房屋租赁合同过程中均存在过错导致本案纠纷，且宋岩在2019年8月之后无法经营获利，此后房屋占用费按照年租金485241元减半即242621元/年收取，计算至宋岩向润林公司返还涉案房屋之日。对于宋岩要求润林公司返还保证金100000元的诉讼请求。双方于2014年7月31日签订补充协议，宋岩交纳保证金100000元，其中35280元已抵扣燃气增容费，剩余保证金64720元。一审法院认为，润林公司作为出租方，负有向宋岩提供适宜经营房屋的义务。润林出租的房屋2019年6月3日才完成竣工验收，在租赁期间润林公司进行管网改造对宋岩经营产生重大影响。润林公司违反适租义务亦存在违约行为，导致双方在履行租赁合同过程中发生矛盾，润林公司应向宋岩返还剩余保证金，保证金64720元可抵扣宋岩欠付润林公司的租金。对于润林公司要求宋岩返还租赁房屋的诉讼请求。一审法院认为，润林公司与宋岩签订合同约定涉案房屋租赁期限于2019年4月30日届满，租赁期限届满后双方未继续签订租赁合同，宋岩应向润林公司返还租赁的涉案房屋。故润林公司该项诉讼请求符合法律法规相关规定，一审法院予以支持。综上，宋岩应向润林公司返还租赁涉案房屋，支付租金894871.75元（1133857.33元-174265.58元-64720元）、逾期付款滞纳金及占用期间费用，符合双方合同约定及法律、法规相关规定的诉讼请求部分，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、宋岩于判决生效之日起十日内向润林公司返还连云港市高新区科苑北路9号新世界文化城美食街7号楼105号G3至G4铺号房屋；二、宋岩于判决生效之日起十日内向润林公司支付租金894871.75元及逾期付款滞纳金（滞纳金计算，2019年8月19日之前按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2016年5月2日至2017年5月1日本金按照416016元计算；2017年5月2日至2018年5月1日本金按照865313元计算；2018年5月2日之后本金按照1133857.33元，计算至宋岩实际给付租金之日）；三、宋岩于判决生效之日起十日内向润林公司支付2019年5月1日至2019年7月31日占用费121310.25元，2019年8月1日之后的占用费按照242621元/年，计算至宋岩实际向润林公司返还房屋之日；四、驳回润林公司其他诉讼请求；五、驳回宋岩其他诉讼请求。一审本诉案件受理费22571元（润林公司已预交），由宋岩负担；反诉案件受理费12304.60元（宋岩已预交），已减半收取，由宋岩负担8236.60元，润林公司负担4068元。二审期间，上诉人宋岩向本院提交以下证据：被上诉人和案外人2020年签的租赁合同，证明我方承租的租金标准过高。我方当时是因为美食街区才租赁涉案房屋的，租金约定1.7元，当时涉案地块还是不毛之地，虽然有免租期，但是过了免租期后美食街区还是保持原有状态，没有发展。而被上诉人2020年签的合同约定租金是0.9元，我方的租金标准过高，应当按照0.4元来计算。被上诉人润林公司发表质证意见：该份证据系复印件，三性均有异议，对现在的租金0.9元没有异议，但是与本案没有关联性，与涉案房屋不同，租金是被上诉人自主定价的事情，双方一经签约就应当按照合同履行，且上诉人与被上诉人当时签的合同是存在免租期的，免租期长达两年，不能证明当时的租金过高。经审查，该证据与本案无关联性，本院不予确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1、涉案招商手册是要约邀请还是要约，被上诉人在涉案街区的招租行为中是否存在违约行为；2、租金的计算期间如何认定；3、上诉人宋岩一审反诉主张的损失应当如何认定。对于第一个争议焦点，本院认为，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示，润林公司做出的招商手册系向不特定人发出的商业广告，以此推介所出租房屋，达到吸引不特定商业主体提出承租房屋的目的，故一审法院认定润林公司发出的招商手册等宣传广告为要约邀请并无不当，本院予以维持。在润林公司发出招商手册后，宋岩与润林公司又签订了明确具体的租赁合同，合同内对双方权利义务进行了约定，其中润林公司出租房屋，保证房屋产权无债权债务纠纷，宋岩独立经营并按期交纳租金，宋岩主张润林公司在涉案街区的招租过程中存在违约行为，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于第二个争议焦点，上诉人与被上诉人双方签订的租赁合同约定租期五年，从2014年5月1日至2019年4月30日，租金自租期第三年开始交纳，即润林公司收取租金期间为2016年5月1日至2019年4月30日。但涉案租赁房屋所在场地在租赁期间存在地下管网改造，改造期间宋岩未能正常营业，故该期间应从租金收取期间内扣除。根据查明事实，，地下管网改造期间为2018年7月9日至2018年12月18日宋岩虽主张管网改造到2019年4月才完工，但其提交的营业额证明其一直在经营，故一审法院结合双方合同约定及管网改造期间，认定宋岩应当支付租金的期间并无不当，宋岩应当支付该期间的租金，对于未按期支付的租金，宋岩应当支付相应滞纳金，本院对一审法院认定的租金金额及逾期付款滞纳金予以维持。宋岩二审期间还提出2016年度的租金已过诉讼时效，因宋岩一审时未提出诉讼时效的抗辩意见，故本院对其该主张不予支持。对于第三个争议焦点，一审法院根据涉案房屋所在街区地下管网改造期间，认定润林公司对宋岩承担相应装修损失并免除管网改造期间租金。根据宋岩提交的营业额情况，，地下管网改造期间宋岩仍在营业且免除的租金已经能够弥补改造期间的所减少的营业额，故一审法院认定装修损失、租金损失已足以弥补润林公司对宋岩造成的损失并无不当，宋岩要求润林公司支付营业损失没有依据，本院不予支持。宋岩还上诉主张其购置的附属设施应计入摊销，本院认为，该部分附属设施可由宋岩自行搬离，不属于形成附合的装饰装修物，故该部分费用不应计入装修损失。综上，上诉人宋岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30807元，保全费5000元，均由上诉人宋岩负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年二月二日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。