赛罕区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0105民初3289号原告郑美慧，女，1980年5月4日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古和林格尔县。被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码91150100736108495T。住所地呼和浩特市新城区中山东路。法定代表人王然中，公司经理。委托代理人张金来，内蒙古启安律师事务所律师。原告郑美慧与被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司(以下简称金汇公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月28日受理后，依法由代理审判员冯一凡适用简易程序，于2016年6月15日、7月13日两次公开开庭进行了审理。原告郑美慧，被告金汇公司的委托代理人张金来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑美慧诉称，2011年6月18日原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买位于呼和浩特市赛罕区新华东街南侧维多利摩尔城第2#3#（现称B座）3层3093号房，建筑面积12.25平方米，总价款419267元。原告于签约当日给付被告313074元，剩余款项106193元为商铺前三年所返租金。之后原告与被告指定内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司签订包租协议，原告依约收取租金。但是被告一直未能给原告办理房屋产权分户登记。为了保护原告的合法权益，原告诉至人民法院，请求依法判令：1、被告协助原告办理维多利摩尔城第2#3#座（现称B座）3层XXXX号,建筑面积共计12.25平方米房屋的产权分户登记手续，登记至原告名下；2、被告向原告支付逾期办理产权登记违约金4192.67元；3、被告向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请就双方签订的《商品房买卖合同》登记备案；4、本案诉讼费由被告承担。被告金汇公司辩称，一、被告与原告签订《商品房买卖合同》后，依约向原告交付了合同约定的房屋，被告已经履行了合同的主要义务。办理房屋权属证书是被告的附随义务，被告已经向呼和浩特市住房保障和房屋管理局（以下简称房管局）提交了申请，完成了合同约定的义务。房管局答复，因所涉房屋无法界定四至，不能办理房屋权属证书。因此，能否办理房屋权属证书取决于房屋主管部门，不取决于被告的意愿表示，不应当将责任全部归咎于被告。二、双方在签订《商品房买卖合同》时，对房屋的事实均知情，即被告负责承建、销售房屋，原告购买房屋后委托内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司（以下简称摩尔城公司）整体经营。在被告将房屋交付原告后，原告随即将房屋租赁给摩尔城公司，摩尔城公司对房屋进行整体装修、改造后从事商业活动。因此，被告、原告和摩尔城公司三方对无法办理房屋权属证书均有责任，应共同承担责任。三、目前该房屋不具合同登记备案的条件，待具备后被告会积极与房管局协商解决。原告郑美慧为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：第一组证据《商品房买卖合同》、收据两张、《维多利•摩尔城委托经营合同书》、《金汇房地产委托经营合同书》，拟证明：1、原告购买被告的房屋并签订了《商品房买卖合同》，原告按合同约定全额付清房款，已履行合同约定的义务。该合同为双方真实意思表示，合法有效，故该房屋所有权归原告所有，被告应履行义务，向原告出具购房发票、办理产权登记及房屋产权证书，按合同约定支付原告违约金。2、原告将拥有所有权的房屋委托被告经营，该合同系双方自愿签订的且不违反法律规定，合法有效。被告对其真实性予以认可，对违约责任不予认可。第二组证据维多利摩尔城平面图、内蒙古金汇房地产开发有限责任公司工商公示信息，拟证明：1、原告购买被告的房屋位于呼和浩特市赛罕区新华东街南侧维多利·摩尔城B座3层XXXX号，建筑面积12.25平方米，该位置的房屋所有权归原告所有。2、内蒙古金汇房地产开发有限责任公司作为合同当事人，主体合法，系合法被告。被告对公示信息予以认可，对平面图不予认可。被告金汇公司为支持其答辩理由，向本院提交如下证据：《商品房预销售许可证》，拟证明被告已取得本案所涉房屋的商品房预售许可。原告对其真实性予以认可。本院依法向呼和浩特市产权市场管理处档案馆调取《房屋权属登记信息查询结果证明》，该证明显示本案所涉房屋所在建筑登记为维多利摩尔城东区综合楼，该楼现未办理初始登记，且该楼一层房屋存在司法查封的情况。原告对其真实性予以认可。被告对其真实性予以认可。经审理查明，2011年6月18日,被告金汇公司(出卖人)与原告郑美慧（买受人）签订了《商品房买卖合同》。合同第一条、第三条、第四条约定，买受人购买呼和浩特市赛罕区新华东街南侧维多利·摩尔城第2#3#幢3层XXXX号房，该商品房的用途为商业，合同约定建筑面积共12.25平方米，商品房单价为25557.06每平方米，总金额313074元。合同第二条约定，买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为呼和浩特市房地产管理处，许可证号为呼房预销售证第20110022号。合同第六条约定，买受人于2011年6月18日向出卖人一次性付购房款313074元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请登记备案。另查明，原告郑美慧（甲方）与内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司（乙方）签订《维多利·摩尔城委托经营合同书》，合同第一条约定，1、甲方同意将所购买的维多利·摩尔城B座2#3#号楼3层XXXX的商铺，委托乙方经营，乙方接受甲方之委托；2、委托经营期限为三年，自商铺所在商业卖场开业之日（2012年5月28日）起算。合同第二条约定，1、经甲乙双方协商一致同意，乙方在签订本协议同时向甲方一次性支付三年收益，三年共计收益金额人民币106193元。2015年5月8日，被告金汇公司（甲方）与原告郑美慧（乙方）签订《金汇房地产委托经营合同书》，合同约定：“……就乙方将从内蒙古金汇房地产开发有限责任公司所购买3层3093号12.25㎡的产权式商铺委托给甲方经营事宜……”，“乙方铺位的总价款为419267元”。又查明，2011年6月18日，被告向原告出具收据两张，分别载明：“今收到郑美慧摩尔城3093号交来房款人民币（大写）叁拾壹万叁仟零柒拾肆元正￥313074”，“今收到郑美慧摩尔城XXXX号交来房款人民币（大写）壹拾万陆仟壹佰玖拾叁元正￥106193”，收款单位处有内蒙古金汇房地产开发有限责任公司财务专用章。再查明，2012年5月28日，本案所涉房屋交付使用，被告对此予以认可。还查明，维多利•摩尔城第2#3#幢楼与维多利•摩尔城B座2#3#号楼系同一建筑，呼和浩特市产权市场管理处档案馆登记为维多利摩尔城东区综合楼。该楼现未办理初始登记，且该楼一层房屋存在被其他诉讼案件司法查封的情况。被告已取得维多利摩尔城东区综合楼的商品房预售许可。最后查明，2016年6月23日，原告向本院提出增加诉讼请求的申请，要求被告向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请就双方签订的《商品房买卖合同》登记备案，本院依法予以准许。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且被告已经取得商品房预售许可，故该合同合法有效，双方权利义务关系明确，应受法律保护。原告已按合同约定履行了支付房屋价款的义务，是本案所涉房屋的实际所有权人，被告应按照合同约定在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但鉴于维多利摩尔城东区综合楼一层房屋存在限制登记的情形，无法办理初始登记。而办理初始登记是原告办理产权分户登记的前提，故原告要求被告协助办理产权分户登记手续的诉讼请求在客观上暂时无法实现，原告可以在障碍消除后与被告协商办理或另行主张权利。对于房屋总价款，原告主张按照两张收据的总金额419267元计算，包括《商品房买卖合同》中约定的购房款313074元与委托经营三年收益金106193元抵顶房款。首先，被告对两张收据的真实性均认可，第一张收据的金额313074元与《商品房买卖合同》中约定的购房款金额相同，第二张收据的金额106193元虽然在《商品房买卖合同》中没有约定，但收据中载明了“摩尔城3093号”、“房款”字样，故本院认为，两张收据均系被告为原告出具的购房款收据。第二，原告称其签订《商品房买卖合同》时，就与被告指定的摩尔城公司签订了《维多利·摩尔城委托经营合同书》，并约定用委托经营三年收益抵顶房款，被告亦认可其负责承建房屋，出售给买受人后再由买受人统一出租给摩尔城公司经营，且委托经营三年收益金额与被告为原告开具的收据金额一致，故对于原告所称委托经营三年收益抵顶部分房款的主张，本院予以支持。第三，原被告签订的《金汇房地产委托经营合同书》亦载明本案所涉房屋的总价款为419267元。故对房屋总价款为419267元的主张，本院予以支持。对于原告主张被告按已付购房款1%支付逾期办理产权登记违约金4192.67元的诉讼请求，本院认为，房屋交付之日为2012年5月28日，至原告起诉之日止已超过约定的540日。被告未在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，且维多利摩尔城东区综合楼一层存在限制登记系被告造成，故被告构成违约，应按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，按照已付购房款419267元的1%向原告支付违约金。故对原告该诉讼请求，本院予以支持。对于被告辩称其已向房管局提交了办理房屋权属证书的申请，完成了合同约定义务，因房屋装修导致没有四至，应由被告、原告和摩尔城公司三方承担无法办理房屋权属证书的责任的抗辩理由，无相应证据支持，故本院不予支持。对于原告主张被告向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请就双方签订的《商品房买卖合同》登记备案的诉讼请求，本院认为，合同生效之日为2011年6月18日，至原告起诉之日止已超过约定的30日，故被告构成违约，应按照《商品房买卖合同》第二十四条的约定，向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请登记备案。对于被告辩称本案所涉房屋不具备合同登记备案条件的抗辩理由，无相应证据支持，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告郑美慧支付逾期办理权属登记的违约金4192.67元（按照已付购房款419267元的1%计算）。二、被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内就原被告签订的《商品房买卖合同》向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请登记备案。三、驳回原告郑美慧的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元（原告已预交），由被告内蒙古金汇房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。代理审判员  冯一凡二〇一六年七月十九日书 记 员  孙继薇