湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11632号上诉人（原审被告）：乐晓荣，女，1989年6月18日出生，汉族，湖北省红安县人，住湖北省红安县。委托诉讼代理人：胡月伟，湖北金雅律师事务所律师。上诉人（原审被告)：李强，男，1978年9月27日出生，汉族，上海市人，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：胡月伟，湖北金雅律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：冷雪飞，女，1989年11月20日出生，汉族，湖北省孝感市人，住湖北省孝感市开发区。委托诉讼代理人：谈伟，湖北山川律师事务所律师。原审被告：湖北怡清雅筑房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区马池路**。法定代表人：孔德恒，总经理。委托诉讼代理人：李爽，女，公司员工。原审第三人：毛雪威，男，1989年11月13日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市黄陂区。上诉人乐晓荣、李强因与被上诉人冷雪飞、原审被告湖北怡清雅筑房地产开发有限公司（以下简称怡清雅筑公司）、原审第三人毛雪威房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初3538号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。乐晓荣、李强上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回冷雪飞的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决事实认定及法律分析有误。事实上涉案房屋是可以办理更名手续的，只要冷雪飞依约付清房款，合同目的就可以实现。本案是因为冷雪飞不想要房子，所以找了借口解约。一审判决对法律关系认定不清，毛雪威是房屋的出让方，冷雪飞要求返还购房款应当向毛雪威主张，武汉策炜行公司房地产代理有限公司（以下简称策炜行公司）只是受托方，非房屋出让方。三方签订的《转让合同》也特别约定了退房款是毛雪威，而非策炜行公司。关于房款收取的主体，策炜行公司只是接受毛雪威委托，将已经收取的房款转交给了怡清雅筑公司，策炜行公司并不是实际收款方，在冷雪飞与毛雪威的房屋买卖关系中，毛雪威已经收到了房款，要求策炜行公司返还房款没有事实依据。一审法院适用法律错误，一审法院在认定了冷雪飞一开始就知道合同相对方是毛雪威，本案系毛雪威与冷雪飞之间存在房屋买卖合同关系的情况下，又依据《合同法》第四百零三条第二款规定处理，适用法律错误。一审法院判决策炜行公司退还房款，又没有判决冷雪飞返还房屋，会导致策炜行公司既拿不到房，也无法向毛雪威和怡清雅筑公司主张。即便一审法院依据《协议书》认定策炜行公司应返还冷雪飞购房款，但该协议也约定了冷雪飞应当放弃房屋所有权，即冷雪飞应当返还房屋，所以策炜行公司是债权与债务共存，在公司并未就此作出清算的情况下，要求股东承担责任没有法律和事实依据。冷雪飞答辩称，本案核心问题是房屋买卖无法实现，乐晓荣、李强均认可应当退还我方的购房款，而一直强调应当由毛雪威退还。一审是以签订的协议书内容为裁判依据的，以谁收取的房款应当由谁退还的事实来决定的本案处理结果，所以一审查明事实清楚，法律适用正确。本案法律关系认定清楚，全部是乐晓荣、李强原因导致本案结果复杂化，其上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉、维持原判。怡清雅筑公司答辩称，对一审判决没有异议，认可一审判决。毛雪威答辩称，我没有与冷雪飞签订任何合同，也没有收到任何房款，对一审判决没有任何意见。冷雪飞向一审法院起诉请求：1、判令乐晓荣、李强按照合同返还支付的购房款及其他费用共计558,235元及利息（以558,235元为基数，从2018年12月24日起按同期银行贷款利率支付）；2、判令怡清雅筑公司在已收取的购房款范围内承担连带支付责任；3、本案的诉讼费用和其他费用均由李强、怡清雅筑公司承担。一审法院查明，策炜行公司成立于2017年7月18日，法定代表人为乐晓荣，股东为李强、乐晓荣，经营范围为房地产买卖、调换等流通领域中的经纪及代理活动、提供房地产信息咨询服务；房屋出租（租赁）中介服务；房地产营销策划；商品房销售等。怡清雅筑公司成立于2007年3月20日，经营范围为房地产开发、商品房销售等，系恒大城悦湖公馆项目的开发商。毛雪威系怡清雅筑公司员工。2017年，怡清雅筑公司（出卖人、甲方）与毛雪威（买受人、乙方）签订一份《武汉恒大城商品房认购书》，约定：乙方向甲方认购恒大城悦湖公馆1号楼804室，价款为779,529元，签署本认购书时支付定金10,000元，余款选择分期付款，于2019年6月29日前付清。乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。2017年10月16日，策炜行公司（甲方）与毛雪威（乙方）签订一份《恒大城悦湖公馆房源收购协议》，约定：第一条、收购房源信息：房号：1-804；建筑面积87㎡；收购价：+60,000……第二条、协议期限：协议期为2017年10月16日至2017年12月28日……第三条、双方权利及义务：在协议期内甲方可将此房屋对外出售，收到房款乙方应积极协助买方办理更名手续，同时乙方保证销售上述房产的行为已经征得房产共有权人的同意。第四条、双方约定及违约责任：1、协议期内乙方不得单方面解除合同（拒绝出售）或在房屋出售后拒绝配合办理更名手续，如有此情况发生，乙方需赔付给甲方该房产收购总价的10%，作为违约金；2、收到购房定金后，甲方需在乙方要求时间内协助买方办理购房手续，如因乙方原因导致买方未签成《房屋买卖合同》，乙方需赔付给甲方该房产收购总价的10%，作为违约金；3、至本协议截至时，甲方未能成功售出该房源，甲乙双方可协议选择以下方式处理：（1）乙方扣除定金，解除协议；（2）签订补充协议，协议效力延期。第六条、其他：1、如在本协议履行期间，因国家政策调整、不可抗力之原因导致本房屋不能或难以出卖。本协议解除，甲乙双方均免责。乙方应退还甲方已支付定金；2、本协议履行过程中如发生争议，甲乙双方应友好协商解决，协商不成的，可到房屋所在地法院诉讼；3、本合同一式二份，双方各执一份。本合同自双方签字（盖章）时生效。2017年11月5日，策炜行公司（出售方、甲方）与冷雪飞（承买方、乙方）签订一份《认购协议书》，约定乙方确定购买甲方收购销售的804号房，建筑面积86.41平方米，价款为948,000元，付款方式为分期付款；乙方自愿支付认购该商品房的定金50,000元，于签订本协议后25个自然日内签订《房屋转让协议》并交纳首期款235,400元，于2017年12月29日支付116,929元，于2018年6月29日支付155,906元，于2018年12月29日支付155,906元，于2019年6月29日支付233,859元。另，双方还特别约定：1、合同更名时，由乙方指定人名；2、在2018年5月1日前，甲方负责配合乙方办理贷款，如因甲方原因导致贷款无法获批，责任由甲方承担。2017年11月26日，毛雪威（甲方）与冷雪飞（乙方）、策炜行公司（丙方）签订一份《转让合同》，内容为：第一条、乙方自愿购买甲方认购的恒大城悦湖公馆1号楼804室公寓。第二条、双方协商确定该房屋的转让价格为948,000元，付款方式为分期，首付款为235,400元，其他款项付款节点同《认购协议书》一致。如乙方未按本合同约定时间支付房款，乙方需支付甲方相当于转让价格30%金额作为违约金，合同取消，甲方收回房屋并退还扣除违约金后的余款，如乙方支付款项少于违约金，甲方有权继续追偿。第三条、签订本合同当天，丙方代甲方为乙方缴纳的首付款开具收款凭证，甲方需在三日内完成本合同的签署并提供恒大公司开具的前期收款凭证交付给乙方。第四条、乙方支付完全部房款后，甲方需配合乙方完成更名，如甲方无法完成房产更名，合同取消，甲方收回房屋并退还乙方所交全部款项并支付相当于转让价格30%金额的违约金。第六条、本意向书一式三份，甲方一份、乙方一份、丙方一份。第七条、本合同最终解释权归丙方所有。另，三方还特别约定：1、合同更名时，由乙方指定人名；2、在2018年5月1日前，甲方负责配合乙方办理贷款，如因甲方原因导致贷款无法获批，责任由甲方承担。（已交房款全额退还）；3、如甲方不为乙方办理贷款或将此房另行出售，视为甲方违约，除退还全部房款，另行赔付30%违约金。合同签订后，冷雪飞分别于2017年11月5日、2017年11月26日向策炜行公司法定代表人乐晓荣支付购房定金50,000元、首期购房款130,000元，于2017年11月26日向策炜行公司支付首期购房款105,400元，于2017年12月28日向乐晓荣支付第二期购房款116,929元，于2018年6月29日向乐晓荣支付第三期购房款155,906元。合计付款558,235元。策炜行公司收款后向冷雪飞出具了加盖有其公司财务专用章的收款收据，并以毛雪威的名义将其中的389,764元房款转付给怡清雅筑公司，并将怡清雅筑公司开具的交款单位或购房人为“毛雪威”的收款收据或发票转交给冷雪飞。之后，冷雪飞因得知毛雪威并未向怡清雅筑公司付清购房款，且案涉房屋无法办理银行按揭贷款和合同更名手续，故未再支付后续款项，双方由此产生纠纷。经多次协商，冷雪飞（甲方）与策炜行公司（乙方）于2018年6月28日签订一份《协议书》，约定甲方授权乙方以售价948,000元的价格对外销售恒大城悦湖公馆1号楼804室公寓，乙方承诺于2018年12月23日前售出。如到期未售出，乙方必须全额退还甲方所交全部款项（具体以实际交款为准），上述房屋归乙方所有。（如2018年12月23日之前未售出，甲方放弃房屋所有权，后期所有的分期款由乙方支付，乙方2018年12月24日退还甲方实际所交全部款项）。本协议约定的代理期限自2018年6月29日至2018年12月23日。本协议有效期内，双方不得单方终止本协议。因代理销售上述房屋所产生的一切费用由乙方承担，除销售金额超出约定售价作为代理佣金外，甲方不负担任何费用。协议签订后，策炜行公司既未在约定的代理期限内售出案涉房屋，亦未退还冷雪飞购房款。2019年3月7日冷雪飞将策炜行公司、怡清雅筑公司、毛雪威诉至一审法院，要求策炜行公司返还其购房款558,235元及损失，怡清雅筑公司承担连带责任。后因策炜行公司已于2019年3月4日注销登记，一审法院于2019年5月28日作出（2019）鄂0112民初1073号民事裁定书，以主体不适格为由裁定驳回冷雪飞的起诉。2019年7月1日，冷雪飞再次诉讼来一审法院，要求如诉称。一审审理中，因各方当事人坚持其诉、辩、述称意见，本案调解不成。一审法院认为，本案中，毛雪威通过分期付款的方式以779,529元的价格认购怡清雅筑公司开发的恒大城悦湖公馆1号楼804室公寓，双方为此签订《武汉恒大城商品房认购书》。后策炜行公司与毛雪威约定在原房价基础上加价60,000元收购该房源，毛雪威授权策炜行公司在2017年10月16日至2017年12月28日出售该房屋，双方为此签订《恒大城悦湖公馆房源收购协议》。策炜行公司后在指定期限内将案涉房屋以948,000元的价格出售给冷雪飞，并以自己的名义与冷雪飞签订了《认购协议书》。之后，策炜行公司向冷雪飞披露房屋的出让方系毛雪威，三方为此签订一份《转让合同》。上述协议，均系各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效。结合《房源收购协议》、《认购协议书》、《转让合同》等三份协议的内容及协议履行的情况来看，毛雪威授权策炜行公司限期售房，双方约定了逾期未售出的处理方式，策炜行公司后将案涉房屋成功售出，并将收到的大部分房款支付给毛雪威或代毛雪威支付给开发商怡清雅筑公司，销售金额超出约定售价的部分作为代理佣金。因此，一审法院对各方当事人之间的法律关系性质认定如下：毛雪威与怡清雅筑公司之间系房屋买卖合同关系；策炜行公司与毛雪威之间签订协议名为房源收购协议，实为委托代理销售合同，与冷雪飞之间形成房屋买卖合同关系的出让方为委托人毛雪威，并非受托人策炜行公司。鉴于毛雪威与怡清雅筑公司之间签订的《武汉恒大城商品房认购书》已明确约定“本认购书后不更名、不增减名、不换房”，故其与冷雪飞签订的《转让合同》的合同目的已无法实现，冷雪飞有权要求解除合同并退房。受托人策炜行公司系从事房地产中介服务的专业机构，其与委托人毛雪威故意隐瞒案涉房屋不能更名的事实，导致冷雪飞的购房目的无法实现，存在明显过错，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定，冷雪飞在知晓该情况后有权选择受托人策炜行公司或者委托人毛雪威主张其权利。本案中，冷雪飞选择向受托人策炜行公司主张权利，双方经协商后于诉前签订《协议书》，约定冷雪飞授权策炜行公司对外销售该房屋，如策炜行公司于2018年12月23日前未售出，则必须全额退还冷雪飞所交全部款项（具体以实际交款为准）。该协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守履行。因策炜行公司并未在约定期限内售出该房屋，故依约应向冷雪飞返还所交全部房款558,235元，并赔偿资金占用期间的利息损失。鉴于策炜行公司已于2019年3月4日注销登记，乐晓荣、李强作为策炜行公司的股东，在公司债务尚未全部清偿的情况下将该公司注销，应对公司的债务承担清算赔偿责任。因怡清雅筑公司与冷雪飞之间不存在房屋买卖合同关系，根据合同相对性原则，故怡清雅筑公司不应承担还款责任。综上，对冷雪飞要求乐晓荣、李强返还购房款558,235元及利息的诉讼请求，一审法院在返还购房款558,235元及利息（以558,235元为基数，自2018年12月24日起至判决确定的给付之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的范围内予以支持，超出部分不予支持；对冷雪飞要求怡清雅筑公司在已收取购房款范围内承担连带责任的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百零三条第二款，《中华人民共和国公司法》第一百八十五条、第一百八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、乐晓荣、李强于判决生效后十日内向冷雪飞返还购房款558,235元及利息（以558,235元为基数，自2018年12月24日起至判决确定的给付之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回冷雪飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9,382元（冷雪飞已预交），由乐晓荣、李强负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，冷雪飞与策炜行公司经协商后于诉前签订的《协议书》，明确约定冷雪飞授权策炜行公司对外销售该房屋，如策炜行公司于2018年12月23日前未售出，则必须全额退还冷雪飞所交全部款项（具体以实际交款为准）。乐晓荣、李强上诉主张协议无效，但并无证据显示协议签订时存在欺诈、胁迫或其他违法情形。因策炜行公司并未在协议约定期限内售出该房屋，应依约向冷雪飞返还所交全部房款558,235元，并赔偿资金占用期间的利息损失。乐晓荣、李强作为策炜行公司的股东，在公司债务尚未全部清偿的情况下注销公司，理应对上述公司债务承担清算赔偿责任。乐晓荣、李强认为不应由其退还房款的上诉请求，缺乏依据，本院依法不予支持。综上所述，乐晓荣、李强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9382元，由乐晓荣、李强负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二一年二月八日书记员 严 洁