北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初14877号原告广东康景物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路28号220号楼南B110e。负责人陈日群，总经理。委托代理人田菲，北京市银奥律师事务所律师。委托代理人马骁。被告金雷，住北京市通州区。原告广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称“康景物业公司”）与被告金雷物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李宏印独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告康景物业公司的委托代理人马骁、被告金雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康景物业公司诉称：被告金雷系珠江逸景×号楼×单元×室业主，我公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金。”但被告却违反双方签订的协议，无故拖欠自2010年12月30日至2011年12月31日、2013年1月1日至2016年12月31日的物业费13867.2元。被告的上述行为，严重侵害了我公司及广大业主的合法权益，并给我公司运营造成不利影响。现恳请人民法院支持我公司的诉讼请求，依法判令：被告金雷支付2010年12月30日至2011年12月31日、2013年1月1日至2016年12月31日的物业费13867.2元，支付上述期间的违约金1386.72元，承担本案诉讼费。被告金雷辩称：1、我于2010年11月份收房，后于2011年3月份入住，入住后发现房屋有严重质量问题，主要为：厨房烟道排气不畅，无法正常使用厨房，阳台外立面渗水、门窗漏风等。后经多次向原告公司人员反映此问题，物业人员一直采用拖延、不搭理的方式敷衍我。2012年8月，经与物业多次交涉后，物业人员同意尽快处理厨房烟道问题，对于阳台外立面渗水及门窗漏风等由业主自行修复，出于补偿，物业同意减免本人2011年整年度物业费用。2012年10月份烟道排风问题有轻微改观，而本人随后也交付了2012年度的物业费。故，原告所要求的2010年12年30日至2011年12月31日的物业费不合理。2、原告自2013年起在小区物业服务非常差，具体表现有：（1）物业侵占小区公共资源，非法出租给其他单位或个人，私搭乱建。（2）小区南侧地下停车场自入住至今（已六年）一直未启用，入口臭气熏天。我的私家车曾于2014年2月13在小区停车场入口处被盗走四个轮胎。2015年4月在同一地点又发生车牌被盗事件。物业公司既不启用地下车库，也未加强安全巡视，上述损失其应负责。（3）小区公共秩序、安保、保洁、工程维修维护、消防、公共面积的管理等严重不合格。（4）珠江逸景家园小区业委会于2014年9月成立，2014年11月小区业委会召开第二次业主大会通过决议解聘康景物业公司，此决议符合法律规定并在当地政府备案，2015年5月业委会选聘江苏华门集团物业管理有限公司为小区的物业服务公司并签署物业合同且同日生效。我与原告签署的前期物业服务合同于2015年5月30日终止，故原告主张的此后物业费不合理。经审理查明：被告金雷系北京市通州区马驹桥镇景盛北一街×号院珠江逸景家园小区（以下简称“珠江逸景家园小区”）×号楼×单元×室（公寓，以下简称“×室”）的业主，该房屋的建筑面积为93.16平方米。2009年12月10日，金雷（甲方）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》约定：前期物业服务是指物业服务企业履行开发单位委托的《前期物业服务合同》全过程，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。协议第二条中“乙方的权利义务”部分约定：乙方有义务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目日常维护、修缮、服务及管理；乙方有义务自本协议终止之日起15日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业服务移交手续，物业服务移交手续需经业主委员会确认。合同第三条约定物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。协议第四条“物业服务质量”部分约定了乙方物业费服务的标准：房屋外观完好、整齐。对设备日常运作做好完备的运行记录；及时处理设备故障，保证设备正常运行。共用部位、共用设施设备的维护和管理方面，做到保养制度完备，设施设备维修及时，定期检修。环境卫生设施完好，公共环境整洁；公共排污系统畅通、化粪池使用正常。园林绿化养护措施得当、设施完好整洁；草坪、花木、绿篱生长良好。本物业区域内公共秩序良好；监控系统正常运作。停车场、行车路线有明显标志；车辆停放整齐有序，劝阻小区内车辆的乱停乱放现象。消防监控设备设施完好，努力消除火灾事故隐患。房屋共用部位、共用设施设备小修3小时内维修人员到达现场处理；急修30分钟内维修人员到达现场处理。协议第五条“物业管理服务费用”部分约定：乙方按建筑面积公寓每月每平方米2.48元收取服务费；每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按收楼时间，预缴一年的物业服务费，之后每一年缴纳一次，分别于每年一月一日至十五日缴纳本年度费用；预缴一年期满后，甲方第二次缴纳物业服务费不满一年的，按实际天数计算，缴纳日期为预缴期满后十五日内。协议第十一条“违约责任”部分约定：（一）、甲方违反本协议，使乙方未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；（二）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；（三）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金；（四）乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退多收费用并退还利息。该协议还约定了双方的权利义务等其他相关内容。上述协议签订后至今，康景物业公司一直为涉诉小区提供物业管理服务义务。2014年，涉诉小区成立了北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会（以下简称“珠江逸景小区业委会”）。2015年5月30日，珠江逸景家园小区业委会公布了编号为ZJYJJY【2015】014号的《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》，其中包括“授权珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订物业服务合同”。同日，珠江逸景家园小区业委会，与江苏华门集团物业管理有限公司签订《珠江逸景家园小区物业服务合同》，并约定该合同经双方签字（盖章）后生效。此后，康景物业公司并未与珠江逸景家园小区业委会办理物业移交手续，亦未撤离涉诉小区。2015年5月涉诉小区业主董冀龙、张鹏飞等人以业主撤销权纠纷为由将珠江逸景家园业委会诉至本院[案号：（2015）通民初字第10975号]，要求撤销珠江逸景家园业委会2015年1月26日文件编号ZJYJJY【2015】003号的《公告》（主要内容有：决定由业主委员会成立选聘物业公司小组）及文件编号为ZJYJJY【2015】014号的会议决议。目前，上述案件尚未审结。本案审理过程中，金雷认可其未交纳2010年12月30日至2011年12月31日、2013年1月1日2016年12月31日的物业费。上述事实，有《前期物业服务协议》、业主委员会备案单、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据康景物业公司与金雷于2009年12月10日签订的《前期物业服务协议》可知，双方之间系物业服务合同关系，康景物业公司的前期物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务管理合同》生效时止。2010年12月30日至2015年5月30日，康景物业公司为涉诉小区提供了物业服务，金雷理应交纳相应的物业费。对于金雷辩称的其房屋存在的质量问题以及车辆受损问题，其可以与相关责任方另行解决，而不应以此为由拒交物业费。关于金雷辩称的康景物业公司存在服务差、不达标的意见，根据其提供的照片以及本院审理的涉诉小区诸多同时期、同类型案件的诉讼情况可知，康景物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵、不少业主不甚满意，故本院对康景物业公司所主张的违约金不再予以支持，并对其共主张的2010年12月30日至2011年12月31日、2013年1月1日至2015年5月30日的物业费在协议约定的物业费标准上酌情减去百分之十。对于康景物业公司主张的2015年5月30日（不含当日）之后的物业费，鉴于（2015）通民初字第10975号业主撤销权纠纷案件正在审理，而该案的最终审理结果可能会影响到珠江逸景家园业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订的《珠江逸景家园小区物业服务合同》的效力问题，故该阶段的物业费本院暂不予处理，双方可待上述案件最终审理结果做出后另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告金雷给付原告广东康景物业服务有限公司北京分公司二〇一〇年十二月三十日至二〇一一年十二月三十一日、二〇一三年一月一日至二〇一五年五月三十日的物业费共计人民币八千五百三十二元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91元，由原告广东康景物业服务有限公司北京分公司负担66元（已交纳），由被告金雷负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  李宏印二〇一六年七月二十日书 记 员  侯康丽