北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终6017号上诉人（原审被告）田彬，女，1979年10月13日出生。委托代理人徐东，男，1966年6月13日出生。被上诉人（原审原告）北京国瑞物业服务有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街15号。法定代表人刘景先，总经理。委托代理人马杰，女，1961年10月26日出生。委托代理人陶宗奇，男，1980年12月1日出生。上诉人田彬因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初3757号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2016年2月，北京国瑞物业服务有限公司起诉至原审法院称：我公司与田彬于2005年1月2日签订了《北京×××物业管理委托合同》，约定田彬将名下位于北京市东城区东花市南里×××1区4号楼6单元201号房屋（以下简称涉诉房屋）委托给我公司进行物业管理，收费标准为2.58元/平方米建筑面积/月，田彬房屋建筑面积92.57平方米，物业费2865.97元人民币/年，生活垃圾运费每户每年30元。同时约定，如田彬未按期交纳物业管理费，我公司可按每日千分之三收取滞纳金。另，2004年12月25日，田彬与我公司及北京京都房地产开发公司签订了《承诺书》，田彬同意遵守北京市居住小区管理办公室核准的《北京×××小区物业管理公约》一切条款，核准号为内字第892号，如有违约，愿承担相应违约责任。田彬拖欠我公司自2006年1月2日至2015年1月1日的物业服务费共计26063.1元，及合同约定的延迟交纳物业服务费的滞纳金，经我公司多次催缴仍未交纳。故我公司起诉要求田彬支付2006年1月2日至2015年1月1日的物业服务费共计人民币26063.1元及违约金，诉讼费由田彬承担。田彬辩称：2005年8月起，我家南侧客厅及房间漏水，北京国瑞物业服务有限公司上门查看后，说需要请示领导，但至今未予维修。2005年7月，我家北侧房间及厨房漏水，我多次要求北京国瑞物业服务有限公司维修，北京国瑞物业服务有限公司均不予理会。在北京国瑞物业服务有限公司拒绝维修的情况下，我自行将前后下水道进行改道，2005年至今三次装修房屋，最后一次在防水专家的建议下，对外墙部分做了20公分高的内防水，在此情况下，房屋仍然漏水。南侧房间及客厅从入住就发现有明显的水共振声音，严重影响我全家的生活起居。我发现物业地下二层厕所水龙头在水压下产生共振，前后十几次要求北京国瑞物业服务有限公司安装减压阀，北京国瑞物业服务有限公司始终拒绝。南侧房间外飘阳台下水道堵塞，每次下雨我必须人工将积水除尽。小区公共场所长期不维修，造成小区房屋贬值。小区卫生状况良好，我曾于2006年和2009年两次要求交纳卫生费，北京国瑞物业服务有限公司均以不好走账为由拒绝。综上，我认为应该从物业费中做相应扣减，我不承担违约金。原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，北京国瑞物业服务有限公司、田彬签订的《北京×××物业管理委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定履行自己的义务。现北京国瑞物业服务有限公司提供了物业管理服务，田彬在接受有关服务后，应当据实交付相关费用。故北京国瑞物业服务有限公司要求田彬支付拖欠的物业服务费，有合同和法律依据，法院予以支持。关于田彬所持房屋漏水等抗辩意见，经法院现场勘验，北京国瑞物业服务有限公司已将现存问题予以解决，故田彬所持抗辩意见，法院不予采纳。关于北京国瑞物业服务有限公司要求田彬支付违约金的诉讼请求，考虑到小区物业管理服务存在需要改进的地方，对公共区域破损处应及时进行维修，对小区业主报修的内容亦应作出及时反应，而北京国瑞物业服务有限公司在此确存在不足，田彬拖欠物业费，主要是认为北京国瑞物业服务有限公司服务不到位，故对北京国瑞物业服务有限公司该项诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2016年5月判决：一、田彬于判决生效后七日内给付北京国瑞物业服务有限公司自二○○六年一月二日至二○一五年一月一日期间的物业服务费共计人民币二万六千零六十三元一角；二、驳回北京国瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，田彬不服，以北京国瑞物业服务有限公司物业服务存在瑕疵应减免物业费为由提出上诉，要求本院依法改判。北京国瑞物业服务有限公司同意原判。本院经审理查明：北京国瑞物业服务有限公司原名称为北京富贵花园物业管理有限公司，2005年5月27日，经北京市工商行政管理局崇文分局核准，更名为北京国瑞物业管理有限公司。2009年8月5日，经北京市工商行政管理局崇文分局核准，更名为现名称。田彬系北京市东城区东花市南里1区4号楼6单元201号房屋的产权人，该房屋建筑面积92.57平方米。2005年1月2日，北京国瑞物业服务有限公司、田彬签订《北京×××物业管理委托合同》。合同约定，田彬将其所有的涉诉房屋委托给北京国瑞物业服务有限公司进行管理。北京国瑞物业服务有限公司对房屋建筑公用部位、共用设备、市政公用设施和附属建筑物、构筑物、公用绿地、花木、附属配套建筑和设施、公共环境等项目进行维修、养护和管理。物业管理服务收费面积为92.57平方米建筑面积，物业管理服务费为2.58元人民币/平方米建筑面积/月，2865.97元人民币/年。田彬办理入住手续时，缴纳一年的物业管理服务费，以后每年十二月三十一日前向北京国瑞物业服务有限公司缴纳下一年度的物业管理服务费。生活垃圾清运费（每户每年30元人民币），每年上半年一次性收取。合同签订后，北京国瑞物业服务有限公司为田彬提供了物业服务。自2006年1月2日起，田彬未向北京国瑞物业服务有限公司交纳物业服务费。庭审中，北京国瑞物业服务有限公司向法庭出示物业费管理构成，田彬对该证据不予认可。田彬向法庭出示照片多张，以证明其答辩意见中所主张的事实。北京国瑞物业服务有限公司对照片不予认可，认为田彬没有提供照片的原始载体，仅从照片无法看出照片的拍摄时间和地点。案件审理过程中，原审法院前往涉诉房屋进行现场勘验。经勘验，田彬对南侧阳台地面进行了改造，铺设了草垫等材料，经改造已不再漏水；南侧卧室墙面下端有水渍；南侧卧室飘窗外水槽经倒水实验流水较慢，有积水情况；北侧厨房东侧由田彬进行了改造，对水管进行了改道，经改造已不再漏水。勘验后，北京国瑞物业服务有限公司对涉诉房屋南侧卧室飘窗外水槽进行了改道维修，经田彬确认已不存在积水问题。另，该小区公共区域有多处破损，现尚未予以维修。上述事实，有《北京×××物业管理委托合同》，《承诺书》，名称变更通知，公司变更登记申请书，物业管理费构成，照片，房屋产权登记档案及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：根据查明的事实，北京国瑞物业服务有限公司与田彬签订的《北京×××物业管理委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。北京国瑞物业服务有限公司提供了物业管理服务，田彬在接受有关服务后，应当据实交付相关费用。故北京国瑞物业服务有限公司要求田彬支付拖欠的物业服务费，有合同和法律依据，应予支持。关于田彬上诉所提北京国瑞物业服务有限公司物业服务存在瑕疵应减免物业费的主张，因原审法院已鉴于北京国瑞物业服务有限公司管理服务确实存在不足而对于其主张的违约金请求未予支持，现田彬仍要求减免物业费的主张缺乏充足事实依据，本院不予采信。经查，原审法院据根据查明的事实判决田彬支付拖欠的物业服务费，符合相关法律规定及本案的实际情况，并无不当。综上，原审法院所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费226元，由北京国瑞物业服务有限公司负担25元（已交纳），田彬负担201元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费452元，由田彬负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李明磊审 判 员  王军华代理审判员  胡珊珊二〇一六年七月二十九日书 记 员  张 雯