天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初25221号原告泉州南方物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市滨海新区塘沽翔鹤园3-101。负责人黄济志，总经理。委托代理人尹莉娟，原告公司职员。委托代理人路娟，天津津瑞律师事务所律师。被告林尽晖，无职业。原告泉州南方物业管理有限公司天津分公司与被告林尽晖物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案受理后，依法由代理审判员汪静适用简易程序，于2016年7月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人尹莉娟、路娟，被告林尽晖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泉州南方物业管理有限公司天津分公司（以下简称南方物业公司）诉称，被告系名士华庭小区X号房屋业主，天津南瑞房地产开发有限公司系名士华庭小区的开发商，该开发商与原告签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告为名士华庭小区提供物业服务，被告居住的房屋建筑面积为94.62平方米，原告收取物业费的标准为2.3元每月每平米，原告提供了符合合同约定的物业服务。针对被告提到的原告服务不到位的情况，做如下解释：对楼霸的问题与原告无关，原告曾到派出所反映过情况，在原告的配合下，也把楼霸清理出去了；对垃圾桶的问题，垃圾桶1个月刷1次、垃圾袋每天更换，但是也不否认洋房的垃圾桶存在个别更换不及时的情况；对地下车库的卫生，原告与业主另外签订协议，跟本案无关；对平台漏水及空调漏水，我方也多次进行了协调，因为楼上业主安装空调的问题，我方多次沟通协调后也没有协调下来，不是原告的责任；对电梯的问题，原告按时年检，尽到了义务；对车辆出入的问题，原告是进行登记的，行人是进行核实后才让进的；对门禁的问题，原告随时进行巡视，不存在问题；地库闭门器没有问题；对电梯中张贴广告的问题，是张贴过南益地产开发商的广告，就是宣传一些活动，但划伤电梯隔板的行为不是原告工作人员的行为，原告不会在自己维护的设备中进行破坏。另外，南益小区不是一个封闭式的小区，原告也不提供封闭式的管理，现在小区��在统计设施的情况，以后会更换一些设施。被告拖欠2014年9月15日至2016年3月31日的物业服务费，共产生物业费本金4033.41元及违约金2884.95元，经原告催收后，被告拒绝交费，故起诉要求：1.请求法院依法判令被告交纳2014年9月15日至2016年3月31日的物业服务费4033.41元以及违约金2884.95元，合计6918.36元；2.诉讼费用由被告负担。原告针对其主张，提供如下证据材料：1.《天津市住宅前期物业服务合同》1份及备案证明复印件1份，证明原告为被告居住的小区提供物业服务，及原告收取物业费的标准、每月交费时间及逾期交纳物业费的违约金计算标准；2.服务记录1组，证明原告按照前期合同的约定提供了服务；3.营业执照1页、组织机构代码证1页、法定代表人身份证明1页、资质证书复印件1页，证明原告主体资格及物业服务资质等级；4.商品房买卖合同复印件1份及被告办理入住手续的相关材料复印件1组，证明被告系诉争房屋的业主；5.收款收据1张，证明被告曾经交纳过物业费，被告知道物业费的收费标准；6.欠费催缴通知书1页，证明原告对被告的欠费进行过催缴。被告林尽晖辩称，对原告提到的房屋权利人、房屋面积、收费标准、拖欠时间及物业费本金的计算方式都予以认可。不同意全额交纳物业费，违约金及诉讼费均不同意交纳。原告的绿化服务是不错的，但是服务并不完全到位，理由如下：1、车辆管理混乱，车辆进出小区不登记，人员随意进出；2、垃圾桶更换垃圾袋袋不及时，尤其是夏天，臭气熏天，未进行消杀灭；3、装修期间楼霸情况严重，原告不作为，导致原告装修的时候损失严重；4、门禁损坏，原告没有维修，地库的闭门器关门的时候噪声��大；5、电梯内的不锈钢板就用壁纸刀清理；6、地下车库的卫生不到位，狗粪随处可见。原告的服务不到位，没有达到一级的标准，要求降低收费标准或者提升服务；原告只有收费标准，没有服务标准。被告窗户外面有一个平台，由于外檐防水做的不好，下雨天时就会渗水，楼上业主空调的冷凝水管没有按照规定安装，导致被告家的窗户不干净且造成渗水；被告在南益名士华庭小区另外一套房屋的电梯井的隔音存在严重问题，导致被告晚上无法入睡。被告针对其主张未提供证据材料。经审理查明，原告系外商投资企业分支机构，资质等级为壹级。2011年5月6日，原告与天津南瑞房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，于2012年10月25日对该合同进行了备案，约定由原告为被告居住的天津市滨海新区塘沽名士华庭小区提供物业服���，期限自2011年5月15日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。前期物业服务合同约定物业管理服务费收取标准为高层住宅按建筑面积每月每平米1.8元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平米1元的标准由业主交纳，合计为每月每平米2.8元，原告主张实际收费标准为2.3元每月每平米。被告系天津市滨海新区塘沽名士华庭X号房屋业主，该房屋建筑面积为94.62平方米。原告依约履行了物业服务，但存在部分瑕疵。被告拖欠2014年9月15日至2016年3月31日，即18个月16天的物业服务费4033.33元（2.3*94.62*18个月+2.3*94.62*16天/30天）。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的证据在案证实，足以认定。本院认为，原告作为依法登记成立的具有物业管理资质的台、港、澳与境内合资外���投资企业分支机构，依照原告与名士华庭小区开发建设单位天津南瑞房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》的约定为小区提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，享有合同约定的权利，同时应承担合同约定的义务；原告为小区提供了物业服务，应享有收取物业服务费用的权利，被告负有及时交纳物业服务费的义务。原告主张被告应交纳2014年9月15日至2016年3月31日期间的物业服务费4033.41元存在计算错误，应以本院查明的4033.33元为准。被告主张原告提供的服务不到位，对此虽未向本院举证，但在庭审中原告自认垃圾袋更换存在不及时的情况，说明其提供的物业服务存在一定的瑕疵，故本院对原告要求被告全额交纳物业服务费的主张不予全部支持，具体数额由本院酌定。至于违约金，因原告的服务存在一定的瑕疵，被告并非恶意拖欠，故对原告的该请求，本院不予支持。原告作为物业服务企业，应在职责范围内不断提高服务标准与水平，被告作为小区业主，也应支持、理解物业公司的工作，只有双方共同努力，才能营造一个干净、整洁、有序、文明的和谐生活小区。综上，依照《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告林尽晖于本判决生效之日起五日内支付原告泉州南方物业管理有限公司天津分公司物业服务费人民币3831元（4033.33*95%）；二、驳回原告其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币25元，由原告负担人民币12元（已预交），由被告负担人民币13元，于本判决生效后五日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  汪静二〇一六年七月二十七日书 记 员  腾达附：法律释明1.《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。