辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）辽01民终1434号上诉人（原审原告）：高焕岩，女，1979年1月12日出生，蒙古族，无职业，住址沈阳市于洪区。被上诉人（原审被告）：沈阳银亿房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区怒江北街221号。法定代表人：王德银，该公司董事长。委托代理人：贺传盛，辽宁申扬律师事务所律师。上诉人高焕岩因与被上诉人沈阳银亿房地产开发有限公司（以下简称“银亿公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第06679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。高焕岩、李凤雨一审诉称：高焕岩、李凤雨与银亿公司签订商品房买卖合同，约定高焕岩、李凤雨购买银亿公司开发建设的房屋一套，高焕岩、李凤雨按约定支付了购房款，但银亿公司未按合同约定将办理产权登记需由银亿公司提供的资料报产权登记机关备案，致使高焕岩、李凤雨迟延取得房产证，构成违约，应承担违约责任。请求判令：银亿公司按合同约定支付办理产权登记的违约金11,154元，银亿公司承担诉讼费用。银亿公司一审辩称：一、逾期办证的根本原因是施工单位及实际施工人的违法、违约行为造成的。逾期办证的根本原因不在答辩人，答辩人请求追加泰州华夏集团（泰州市第二建筑安装工程公司）及实际施工人候文革、刘瑞、翟民、韩永胜、王宝增、马吉强为本案被告；追加辽宁北方建设（集团）有限公司及姜士伟、唐珲为本案被告；追加沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会为本案被告。答辩人虽逾期办证，但在办证程序及要件上自身无缺陷、无障碍，问题出在施工单位及实际施工人未能依政府部门要求移交工程档案并办理档案合格证，致后续房产部门无法办证。另外，沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会对施工方档案移交也负有责任。为了保证案件的正确审理，答辩人现请求追加上述施工单位及实际施工人和沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会为本案被告参加诉讼。二、答辩人已积极采取法律手段维权，过错程度不大。答辩人已向上诉施工单位及实际施工人提起诉讼，两审法院的一、二审判决答辩人均已胜诉，并在于洪区法院执行之中。答辩人同时也在和于洪区人民政府、沈阳市人民政府及建委、房产局等政府部门积极沟通解决方案，已获得大力支持，办证事宜正加速进行。答辩人一直在积极办理办证事宜，没有消极怠于履行合同，过错程度不大。三、被答辩人起诉违约过高，请求予以调整。被答辩人所购房屋均按合同约定时间交付，未影响业主居住使用，客观上所购房屋均已大幅度升值，被答辩人在经济利益上并无损失，其诉请的违约金为日万分之一，比例过高，不尽合理，答辩人请求法院考虑实际情况予以下浮调整，违约在200天以上的，按照总房款1%处理，200天以下的按日万分之零点五处理。四、鉴于逾期办证案件的特殊性，现诉请尚不能终局解决赔偿问题，答辩人请求案件中止审理。考虑答辩人暂不能办证，被答辩人的诉请亦不能终局解决赔偿问题，为避免二次起诉、增加诉累、浪费司法资源，答辩人请求案件暂中止审理，待答辩人近期办证后，由法院一并终局审理。这样既不存在诉讼时效问题，也能一次性解决业主赔偿问题，法院也会节省资源。综上，鉴于逾期办证案件的特殊性，答辩人请求案件暂时中止审理，请求追加泰州华夏集团（泰州市第二建筑安装工程公司）及实际施工人侯文革、刘瑞、翟民、韩永胜、王宝增、马吉强为本案被告；追加辽宁北方建设（集团）有限公司及姜士伟、唐珲为本案被告；追加沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会为本案被告，并请求法院考虑案件实际情况对违约金予以下浮调整。原审法院审理查明，2012年5月21日，李凤雨、高焕岩与银亿公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：高焕岩、李凤雨购买银亿公司开发的位于沈阳市于洪区闾山路18号162室房屋，建筑面积为49.03平方米，金额为259,820元，合同第八条约定，出卖人应当在2011年10月31日前，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经四方验收合格；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，合同签订后，高焕岩、李凤雨按合同约定交付了购房款。2012年7月20日，高焕岩、李凤雨办理了入住手续。截止本案开庭审理之日，涉案房屋尚未完成新建商品房初始登记备案。原审法院认为，公民的合法权益受法律保护。高焕岩、李凤雨与银亿公司自愿签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。高焕岩、李凤雨与银亿公司签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，高焕岩、李凤雨于2012年7月20日办理入住手续，银亿公司应于2014年7月2日之前按约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，银亿公司至今未完成新建商品房初始登记备案，已构成违约。关于李凤雨、高焕岩请求的逾期办理房屋所有权证违约金的数额问题。首先，违约金最主要的法律属性和立法目的是赔偿守约方因违约行为所造成的实际损失，在商品交换等价原则的基础上追求合同正义与公平。故确定违约金数额时，在遵重合同双方当事人意思自治的同时，应充分考虑违约行为所造成的损失数额、在约定过高或过低时可以适当调整，以实现民法公平原则的要求。违约金的约定亦是在违约发生时对违约方的惩罚，但在确定违约责任之时应充分考虑违约方的过错程度，因过失违约、客观因素违约的，在认定违约责任时应与故意违约有所区别，以期体现民法的诚实信用，使惩罚程度与过错程度相适应。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”据此，在法律规定上充分体现了违约金补偿性属性，将实际损失作为认定违约金数额的重要基础和衡量标准。第三，本案中，李凤雨、高焕岩已占有使用涉案房屋，实现了该房屋的使用价值，且并无证据证明因银亿公司的违约行为而导致李凤雨、高焕岩遭受经济损失，而根据银亿公司提供的相关证据，银亿公司的违约行为确系多种因素造成，故《商品房买卖合同》约定按已付房款的日万分之一标准计算违约金明显过高，应予以调整。结合本地区实际情况，应由银亿公司一次性向李凤雨、高焕岩支付逾期办证违约金数额定为已付总房款的百分之一为宜，即2598元(259,820元×1%)。关于银亿公司提出追加泰州市第二建筑安装工程公司、侯文革、沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会为本案第三人参加诉讼的请求，因泰州市第二建筑安装工程公司、侯文革、沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会并非本案《商品房买卖合同》当事人，与商品房买卖合同法律关系不具有直接联系，故银亿公司的该项请求不符合法律规定，原审法院不予支持。关于银亿公司提出的中止诉讼的主张，其所依据的理由不符合诉讼中止的法定条件，故该主张原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、被告沈阳银亿房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性给付原告李凤雨、高焕岩逾期办理房屋所有权证违约金2598元；二、驳回原、被告其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78元，减半收取39元，由被告沈阳银亿房地产开发有限公司承担25元，由原告李凤雨、高焕岩承担14元。宣判后，上诉人高焕岩不服，上诉至本院。上诉请求：撤销一审判决,直接改判支持上诉人在一审中提出的全部诉求；被上诉人承担本案全部费用。上诉理由：一审判决确认双方签订的《商品房买卖合同》中对被上诉人违反合同行为成立已经构成违约正确。一、按照合同相对性原理，本案审理的是上诉人与被上诉人之间的商品房销售合同纠纷，如果其他因素造成被上诉人违约，被上诉人可以另行诉讼解决。被上诉人的违约行为是不是被上诉人造成的不应是本案审理的范围。二、《商品房买卖合同》中对被上诉人违约应当按已付房款日万分之一支付违约金的约定符合《合同法》第114条的规定，是双方真实意思表示，应当按照合同约定确定被上诉人的违约金额，且违约金的支付应以上诉人取得房屋所有权为止。三、《商品房买卖合同》中约定的违约金没有“明显过高”，不应调整减少。上诉人为买房承担了高额利息，且因被上诉人的违约行为造成上诉人李凤雨因患重病，房屋不能出售、抵押，耽误了最佳治疗时期，造成人的去世，给我造成了严重的伤害和损失。四、一审判决有碍司法公正，判决书没有体现出违约金的惩罚性，是对被上诉人违约行为的纵容。被上诉人银亿公司未答辩。本院经审查认为，原判决严重违反法定程序，应发回重审。本案一审原告李凤雨于2015年11月19日死亡，本案一审开庭时间为2015年12月8日，即一审开庭时李凤雨已经死亡，且一审另一原告高焕岩在一审庭审笔录已经标明李凤雨死亡的事实，一审法院仍将李凤雨列为本案一审原告，存在严重违反法定程序的情形，故将本案发回重审。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项的规定，裁定如下：一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第06679号民事判决；二、发回沈阳市于洪区人民法院重审。审 判 长  李 妍审 判 员  韩彩霞代理审判员  李大鹏二〇一六年七月二十六日书 记 员  路柠檑本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。