辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8674号上诉人（原审原告）：大连东信装饰工程有限公司，住所地大连市金州区站前街道金湾路**。法定代表人：张忠国，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭秀杰，辽宁慧之林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：解千锐，女，汉族，1990年7月10日生，户籍地黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：孙世建，辽宁高望律师事务所律师。上诉人大连东信装饰工程有限公司因与被上诉人解千锐房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初1207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连东信装饰工程有限公司的上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人在一审诉讼中完成了诉争房屋款价4453866元的证据的举证责任。《委托付款函》、《保证函》、《商品房买卖合同》、随附的发票等直接证据，足以证明诉争的房屋价款为4453866元。二、原审法院有下列事实没有查清。1、为什么2015年2月6日上诉人将诉争的房屋卖给被上诉人，到2017年1月19日才办理产权？查清该事实与被上诉人拖欠房款有关系。2、2015年2月6日，大连港连房地产开发有限公司(以下简称港连公司)开具的《预收发票》4453866元；为什么到2016年3月10日，开具《结算发票》时，在被上诉人没有再交纳房款的情况下，在《结算发票》上注明“全部房款已收讫”？3、被上诉人与港连公司签订的《商品房买卖合同》和《结算发票》上记载的4453866元，与上诉人与港连公司的《抵债协议》约定的房屋价格有什么关系？被上诉人与港连公司签订的《商品房买卖合同》和《结算发票》上记载的4453866元，与被上诉人办理诉争房屋过户有什么关系？4、关于被上诉人主张2015年2月6日上诉人与张丽娜（被上诉人的姨）签订有《房屋买卖协议》，一审没有调查。三、被上诉人主张其在《商品房买卖合同》及购房发票中载明价款4453866元，是为了上诉人与港连公司平账和过户用，不是双方真实买卖房屋价格，这一辩解显然不是事实。首先,办理过户与商品房合同记载的价格和发票的价格都没有关系，价格的高低与过户不发生关系。上诉人所卖给被上诉人的房屋与上诉人与港连公司平账也完全没有关系,因为上诉人与港连公司结算工程价款有总账，工程款9891520元,抵顶了三套房屋,价值10089682元,超出工程款198162元,加上保证金、维修费,合计是742831元,这笔款上诉人早已经返给港连公司,双方账目早已经平账,发票已经开过。上诉人与港连公司的账目从来没有争议。至于诉争的房屋,港连公司抵顶给了上诉人,为此，对诉争的房屋价格高低再与港连公司没有关系,港连公司只是负责办理过户手续。又因为上诉人和被上诉人均向港连公司写了《委托付款函》和《保证函》，均承诺双方发生债权债务与港连公司无关,所以港连公司对抵债的房屋无权定价,也不负责双方是否欠房款事宜。四、被上诉人在一审庭审中还主张:发票上记载“购房款全部收讫”说明开发商认可支付了全部的购房款,即使不足额也表明开发商自愿放弃不再向被上诉人主张。被上诉人的这一观点是强词夺理,是在为自己没有交付全款作无理辩解。诉争的房屋已经抵顶给上诉人,为此,该房屋的定价权与港连公司没有关系,所以港连公司没有对诉争的房屋价款作出放弃的权利。港连公司之所以开具“购房款全部收讫”，是根据上诉人的《委托付款函》给被上诉人办理产权,至于买卖双方是否还欠付款与港连公司没有关系。所以，在购房发票上写的房款4453866元,注明:“购房款全部收讫”，事实上付款金支付了300万元,尚欠1453866元。五、一审判决存在以下错误：1、一审认为双方当事人均未提供书面合同可以直接确认房屋价款的证据错误。2、认定《保证函》和《商品房买卖合同》是根据上诉人与港连公司抵款协议的约定而做出是错误的。3、上诉人不是《商品房买卖合同》的当事人，根据合同相对性原则，不能以此确定上诉人与被上诉人之间对房屋售价的约定。这个结论是错误的。4、只有在上诉人向港连公司确认已收到足额房款后，港连公司才会开具全额发票并办理权属登记，在被上诉人支付上诉人300万元后，港连公司即向被上诉人开具4453866元，并协助办理不动产权属登记，可以证明被上诉人已足额支付购房款。这一认定是错误的。六、开发区法院642号判决已经认定上诉人对诉争房屋具有所有权和处分权。诉争的房屋到2015年价格是上涨的，上诉人不会降价卖给被上诉人。七、补充：1、被上诉人主张与上诉人签订的诉争《房屋买卖协议》因张丽娜去世而没有找到，该证据根本不存在，举证责任在被上诉人。2、上诉人不清楚《保证函》当时是否是港连公司出具的格式文本。假设是格式文书，对方实际花300万元，而写的房屋价格是4453866元，对方能签字吗？3、上诉人即便缺少资金，也不可能将诉争的房屋降价三分之一出售。到2015年诉争房屋已经开始上涨，上诉人与港连公司有抵顶房屋的价格涨到每平方米2万元的情况。4、本案不超诉讼时效，诉讼时效问题请求二审不予审查。一审判决没有采信李某的证人证言，对此，被上诉人没有对李某的证人证言未被采信提出上诉，应为放弃该证据的采信。被上诉人解千锐辩称，不同意上诉人的上诉请求，应驳回上诉，维持原判。理由为：一、被上诉人与上诉人就诉争房屋最后议定价格就是300万元。(一)2015年2月6日当事人双方协商案涉抵债房屋作价300万出售给解千锐,付款当天,被上诉人的二姨张丽娜与上诉人是签订了买卖协议的。由于款项已付清,房屋已交接,且办理了权属证书,所有材料都在张丽娜处保管,因张丽娜后来因白血病去世，约定300万的协议暂时没有找到。如果款项没有付清,上诉人怎么可能回答不出庭审时审判长询问的问题：“房款支付是怎么约定的？”上诉人都说不清楚。(二)2015年2月6日在签订案涉房屋的《商品房买卖合同》当天，买受人支付了300万元,已即时清结。该300万款项,上诉人在其提供的证据里都予以了认可,其中包括解亚民支付了二笔,被上诉人的二姨张丽娜的朋友李某支付了45万元,都按出售人的要求直接支付到上诉人及其法定代表人张忠国的账户内。如果款项当时没有付清,作为上诉人,是不可能提供不出欠条或是买卖协议一类的证据的。至于上诉人在上诉状中提到的“上诉人在《委托付款函》中要求港连公司应当将案涉工程款(房款)支付给上诉人”，该《委托付款函》根本没有被上诉人签字确认,其根本不知情,只是上诉人与开发商之间的约定,而且前提是买受人将购房款支付给开发商的情况下,港连公司才能将款项支付给上诉人。而实际履行过程中,购房款是直接按上诉人要求支付给了上诉人。(三)抵债价格4453866元,以300万元出售,这是符合当时实际情况的。1、抵债房屋低价出售是普遍存在的事实,如果原价出售,作为买受人是不可能从开发商的债权人处购买,徒增涉诉风险。2、当时需要一次性拿出300万元的现金，又办不了房证，很多人没有这实力，又承担不了这样的风险，所以也不容易成交。3、当时上诉人之所以降到300万元出售，就是因为急需现金周转。4、抵债出售时，开发区的房子正处在低谷期，在2018年以后开发区的房子才开始涨。5、上诉人涉诉纠纷很多，经营状况非常不好，急需变现。6、一审中证人李某能证实实际成交价格就是300万元。7、上诉人将港连公司抵债的三套房屋已分别出售给了被上诉人、王世军、张忠国，其余二个也不可能存在以抵债价格出售抵债房屋的事实。二、商品房买卖合同约定的4453866元，只是港连公司与上诉人以房抵工程款的价格，并非是将抵债房屋出售给被上诉人的价格。三、本案中，上诉人应提供支持其主张的直接证明被上诉人欠款的直接证据，不能依据被上诉人与港连公司为了配合过户而签订的《商品房买卖合同》约定的价格来主张权利。作为价值几百万的商品房，实际的买卖双方不可能不签订双方之间的买卖合同。既然上诉人将被上诉人诉至法院，应该提供双方签订的买卖合同。《委托付款函》、《保证函》均是港连公司为了减少麻烦与纠纷，事先拟定好的格式内容，并要求被上诉人直接签名，不能以此来确定实际成交价格。上诉人以开发区法院642号判决书来主张权利，更是荒唐，该判决是一个驳回东信诉请的判决。三、案涉房产于2015年2月6日成交后，上诉人从未向被上诉人主张过支付所谓的欠付房款，且起诉已过诉讼时效。即使2018年12月15日向开发区法院起诉，也是上诉人诉港连公司私自出售，从未向被上诉人主张权利，说明房款已支付完毕。大连东信装饰工程有限公司向一审法院提出诉讼请求：判令被告向原告给付购房款1453866元，并按年息6%支付利息，起算日自2015年2月6日起至实际付清房款之日止。一审法院认定的事实：2014年2月28日，原告与案外人港连公司签订《大连海航YOHO湾铝合金门窗工程施工合同》，约定由原告为大连海航YOHO湾项目范围内的门窗工程施工。同日，双方签订《工程抵款协议书》，港连公司以四套房屋抵顶工程款10105953元，其中案涉149-2号房屋抵顶工程款4453866元，如果原告指定将房屋更名至第三方，原告须协调第三方出具委托付款函，委托原告以抵扣工程款的形式支付相应的购房款，第三方向港连公司出具保证函保证第三方与原告之间的债权债务及由此产生的法律纠纷与港连公司无关。原告法定代表人张忠国在海航YOHO湾149-2号房屋上张贴售房广告，被告看到后与张忠国联系协商购买案涉房屋。2015年2月6日，原告向港连公司出具《委托付款函》，声明：根据原告与港连公司2014年2月28日《工程款抵款协议书》，原告将149-2号房屋出售，房款4453866元，按正常商品房买卖手续办理，房款存入港连公司账户，此房款作为工程款支付给原告，原告与购房者之间债权债务及由此产生的法律纠纷与港连公司无关，原告指定将该房屋更名至解千锐，二手房交易税款由原告负责。同日，被告向港连公司出具《保证函》，声明：被告于2015年2月6日购买YOHO湾项目149-2号房屋，房款4453866元，保证被告与原告之间的债权债务及由此产生的法律纠纷与港连公司无关。2015年2月6日，被告通过案外人解亚民支付给原告118万元、137万元，通过案外人李某支付给原告45万元，原告认可收到以上购房款300万元。2015年2月6日，被告与港连公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买位于“海航YOHO湾”第7幢149-2号房屋(行政街号大连保税区东北六街149号)，建筑面积260.46平方米，总房款4453866元于当日付清。当日，港连公司向被告开具4453866元购房预收款发票。港连公司于2016年3月10日向被告开具4453866元购房结算款发票，备注：全部房款已收讫。被告于2017年1月19日取得不动产权证书。2018年12月17日，原告向大连经济技术开发区人民法院提起诉讼，请求判令港连公司支付工程款1453866元及利息，本案被告解千锐为该案第三人。起诉状中称，2015年初，港连公司将抵顶给原告的149-2号房屋卖给解千锐，价格4453866元，但解千锐只支付了3000000元后并未支付其余房款，港连公司仍欠原告工程款(房款)1453866元。大连经济技术开发区人民法院于2019年3月20日作出(2019)辽0291民初642号民事判决，认为案涉房屋是抵债房，原告将房屋出售给解千锐是行使处分权，出售时房屋实际归原告所有，即原告和港连公司之间的抵顶工程款行为已经完成。假设解千锐欠付购房款，根据合同相对性原则，原告应当向解千锐主张，而不是港连公司。判决：驳回原告大连东信装饰工程有限公司的诉讼请求。一审法院认为，本案争议焦点是，案涉房屋的价款是原告主张的4453866元，还是被告主张的3000000元。双方均认可存在房屋买卖合同关系，但均未能提供双方之间的书面合同等可以直接确定房屋价款的证据，故只能根据间接证据予以推断。港连公司已将案涉房屋向原告抵顶工程款，根据双方签订的抵款协议，原告可以将案涉房屋出售给他人，港连公司配合办理房屋过户手续，即原告有权确定房屋售价，港连公司没有定价权。虽然被告在向港连公司出具的《保证函》中声明房款4453866元，《商品房买卖合同》中也约定房款4453866元，但该函及合同系根据原告与港连公司抵款协议的约定而作出，数额与抵顶工程款相同，《保证函》的对象并非原告，目的是保证被告与原告之间的债权债务及由此产生的法律纠纷与港连公司无关，原告也不是《商品房买卖合同》的当事人，根据合同相对性原则，不能以此确定原告和被告之间对售价的约定。依常理推断，只有在原告向港连公司确认已收到足额房款后，港连公司才会开具全额发票并办理权属登记，在被告支付原告3000000元后，港连公司即向被告开具4453866元发票并协助办理不动产权属登记，可以证明被告已足额支付购房款。此外，原告在(2019)辽0291民初642号民事案件审理过程中，称其未与解千锐协商买卖案涉房屋，与本案中其陈述的基本事实相矛盾，影响本院对原告主张事实的采信。综上所述，被告的主张较为可信，一审法院予以采信，即原告与被告约定的案涉房屋买卖价款为3000000元。被告的付款义务已履行完毕，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，一审法院判决如下：驳回原告大连东信装饰工程有限公司的诉讼请求。案件受理费21034元，财产保全费5000元，均由原告大连东信装饰工程有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院另查明，上诉人东信公司主张其与被上诉人之间未签订书面合同，被上诉人主张其亲属张丽娜与上诉人签订过书面合同，但由于张丽娜已经去世，其无法提供该书面合同。再查，一审庭审中，证人李某出庭作证，主要证明内容是：证人李某系张丽娜朋友，其曾帮助协商案涉房屋价格，案涉房屋只能全款购置不能采用按揭方式，最终房屋成交价格为300万元。因为张丽娜名下已有多套房屋，所以以被上诉人名义来购买，双方之间签订了书面协议。本院认为，双方当事人均认可存在房屋买卖关系，上诉人亦认可收到被上诉人所交付的300万元房款，本案争议焦点是案涉房屋的实际成交价格如何确定。本案双方未能提供双方之间的书面合同，但上诉人主张双方之间没有书面合同，被上诉人主张双方之间存在书面合同，由其亲属张丽娜保管，因张丽娜已经去世，现无法提供该书面合同。对此，本院经审查认为，双方当事人所约定的案涉房屋价款应为300万元，具体分析理由如下：其一，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人主张案涉房屋成交价格为4453866元、被上诉人尚欠房款1453866元，但未能提供书面的房屋买卖合同。房屋作为高价值商品，交易中买卖双方通常会签订书面买卖合同。上诉人主张其与被上诉人之间不存在书面购房协议，这与一般交易习惯不符。与此相反，被上诉人主张存在书面买卖协议，但因其亲属过世而无法提供。上诉人因未能提供相应房屋价款的房屋买卖合同，亦未能提供证据证明自2015年2月收到300万元房款后至本案诉讼前曾向被上诉人主张过拖欠的房款，应当承担举证不能的后果。其二，案涉房屋系港连公司用于抵顶工程款的房屋，相比于一般商品房交易，抵债房屋的买卖存在一定风险，故通常的抵债房售价会略低于房屋市场交易价格。上诉人与港连公司所约定的抵顶工程款数额为4453866元，而其主张向被上诉人出售的房屋价款也与此相同，这本身与一般的抵债房屋交易习惯不符。结合一审中证人李某所述“当时说是现金全款购买，不可能按揭”的证人证言，案涉房屋的价款支付未采取按揭方式，而是以现金方式支付价款。因只能采用现金支付方式，双方对案涉房屋的交易价格进行协商最终作出降价调整亦符合常理。根据《最高人民法院适用的解释》第一百零八条第一款之规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。结合一审中的李某的证人证言，本院对被上诉人所陈述的上诉人系因资金周转从而大幅降价的理由予以采信。其三，虽然案涉《保证函》及《商品房买卖合同》中载明房款4453866元，但该函及合同系根据港连公司与上诉人之间的抵款协议而作出，记载房款数额与抵顶工程款数额相同，从而使双方之间的债权债务及由此产生的法律纠纷与港连公司无关，故不能以《保证函》及《商品房买卖合同》确定本案双方当事人之间所约定的房屋价款数额。案涉房屋系港连公司用于抵顶工程款的房屋之一，上诉人以出售房屋收取房屋价款的方式实现其对港连公司的工程款债权，其有自主定价的权利，港连公司根据上诉人的指示为房屋买受人出具房款发票、协助办理产权登记手续等。被上诉人作为案涉房屋的买受人，其未曾向港连公司支付房屋款项，而是直接向上诉人或其法定代表人支付，上诉人亦认可已经收到300万元的房款。根据常理，只有在上诉人向港连公司确认已收到足额房款后，港连公司才会开具全额发票并办理权属登记，本案被上诉人支付300万元房款后，港连公司即向被上诉人开具了4453866元发票，发票中亦注明“房款已收讫”，并协助办理不动产权属登记，这些事实间接证明上诉人已经收到足额购房款。综上，本院认为上诉人向被上诉人出售案涉房屋的价款为300万元，被上诉人已经履行了支付房款的义务，且已经办理了权属登记手续并已经实际占有多年。上诉人的上诉请求，证据不足，本院无法支持。一审判决并无不妥，本院予以认可。综上，上诉人大连东信装饰工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21034元，由上诉人大连东信装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二一年二月三日书记员  杨 宁