大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初3978号原告黄某某，女。委托代理人王福德，系辽宁大东律师事务所律师。被告张某某，男。被告大连富爸爸豪迈房地产代理有限公司。委托代理人李某某，系大连富爸爸豪迈房地产代理有限公司亿达世纪城店经理。原告黄某某与被告张某某、被告大连富爸爸豪迈房地产代理有限公司（以下简称富爸爸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员赵伟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄某某及其委托代理人王福德，被告张某某、被告富爸爸公司的委托代理人李某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年1月初，原告黄某某、被告张某某、被告富爸爸公司签订居间房屋买卖合同书。合同约定：被告张某某购买原告房屋。后原告鉴于出卖价格过低，显失公平，于合同签订次日即提出解除合同，基于此，原告与二被告三方于2015年1月7日达成解除合同书：房屋买卖合同自愿解除，卖方（原告黄某某）无需赔偿买方（被告张某某）违约定金。居间房屋买卖合同签订后，原告通过原告儿子郑某以银行转款方式转给被告富爸爸公司13，000元，通过现金给付富爸爸公司2，000元，合计15，000元，后富爸爸公司退给郑某3，000元，剩余的12，000元，富爸爸公司给付被告张某某10，000元，留下中介费2，000元。解除合同协议达成后，原告向二被告催要返还上述款项，二被告拖欠不给。原告无奈向法院起诉，请求判令：1.被告张某某返还违约定金10，000元，大连富爸爸豪迈房地产代理有限公司承担连带责任；2.被告大连富爸爸豪迈房地产代理有限公司返还中介费2，000元。被告张某某辩称，不同意原告的诉讼请求。本人与原告在富爸爸中介签订房屋买卖合同后，原告以房屋价格过低为由，于合同签订次日即提出解除合同，并拒绝赔偿我40，000元违约定金。我与原告签订房屋买卖合同时，根据合同约定交纳了购房定金20，000元整，合同约定如果卖方违约，需向买方赔偿40，000元违约定金。我本想依法起诉原告，但富爸爸中介经纪人李某某想和平解决此事，于2015年1月14日上午，将我与原告的儿子郑某约到富爸爸中介商谈解决此事的方法，最终，郑某愿意代替其母亲赔偿我10，000元，赔偿富爸爸中介2，000元中介费，并承诺不将此事告诉其母黄某某，条件是我不起诉原告，并与原告签订合同解除协议书。我在收到赔偿金10，000元后，于当日与原告签订了合同解除协议书。原、被告签订合同解除协议书时，原告对于其子郑某赔偿我赔偿金之事并不知情，故原告不能成为诉讼主体。被告富爸爸公司辩称，原告所诉与事实不符。原告黄某某与被告张某某在我司签订房屋买卖合同后，原告以房屋价格过低为由，于合同签订次日即提出解除合同，并拒绝赔偿被告40，000元违约定金。被告张某某与原告签订房屋买卖合同时，根据合同约定缴纳购房定金20，000元整，原合同中约定，如卖方违约，需向买方赔偿40，000元违约定金。被告张某某欲依法起诉原告，要求赔偿违约定金，但经我司调解，于2015年1月14日上午将被告张某某和原告黄某某之子郑某约到我司商谈解决此事，最终双方达成和解：1、郑某愿意代替其母亲黄某某赔偿被告张某某10，000元，赔偿我司中介费2，000元整；2、郑某承诺不将此事告诉其母亲黄某某；3、被告张某某不起诉原告黄某某，并与原告签订合同解除协议书，被告张某某在收到赔偿金10，000元后，于当日与原告黄某某在我司签订合同解除协议书。时隔一年之后，原告知道其子赔偿之事，多次到我司无理取闹，严重干扰正常办公，影响我司的正常经营，故请求法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，原告黄某某与郑某系母子关系，郑某曾从事房屋销售工作。由于原告儿子郑某与被告富爸爸公司某店经理李某某原系同事，故经郑某的介绍，原告曾于2015年1月4日与二被告签订了房地产买卖合同，出售原告黄某某名下的房屋。合同签订时间为2015年1月4日晚上，合同签订时原告黄某某及其丈夫、其儿子郑某，被告张某某及被告富爸爸公司某店长李某某均在场，郑某参与了商讨卖房的过程，经商讨后决定以1，400，000元的价格出卖案涉房屋，当晚原、被告三方签订了房屋买卖合同。该合同现三方均无法提供，二被告主张合同中规定了中介费、定金及违约金条款。合同签订后，被告张某某依约向被告富爸爸公司支付了中介费8，000元及定金20，000元，一共分两次支付，被告富爸爸公司予以认可，第一次付款是在合同签订当晚，原告也在场。二被告主张原合同中规定了违约条款，如卖方违约应当双倍支付买方赔偿金。2015年1月5日被告富爸爸公司收到原告儿子郑某转账13，000元及现金2，000元，对于该15，000元，原告黄某某在庭审中先是认为为富爸爸公司索要的违约金，后证人郑某出庭后，与证人郑某均认为是定金，被告富爸爸公司认为系中介费。又查明，原告黄某某在合同签订后，认为该房屋售价低，故反悔要求解除合同。被告张某某依据原合同的约定主张起诉原告，但经被告富爸爸公司李某某店长协调，原告儿子郑某、被告张某某、李某某店长于2015年1月14日上午进行了协商。协商结果为：1.郑某愿意代替其母亲黄某某赔偿被告张某某10，000元违约金，赔偿被告富爸爸公司中介费2，000元；2.郑某承诺不将此事告诉其母亲黄某某；3.被告张某某不起诉原告黄某某要求其双倍赔偿定金，并与原告黄某某签订合同解除协议书。当日被告张某某收到郑某给付被告富爸爸公司转付的10，000元违约金，被告富爸爸公司收到郑某给付的2，000元中介费。被告张某某收到10，000元违约金当日即与原告签订了合同解除协议书。另，被告张某某提供的录音证据一份，该录音证据载明，调解过程中郑某要求张某某写收条，收条内容为“收到违约金10，000元”。郑某隐瞒其母亲黄某某曾与二被告进行协商，在协商过程中，通过李某某店长将收到郑某所给付的15，000元中的10，000元转给被告张某某，并要求李某某在协商后通知黄某某签订解除合同，当日，被告富爸爸公司退还郑某3，000元，留下2，000元。再查明，原、被告三方于2015年1月14日下午签订了《合同解除协议书》，约定三方同意解除于2015年1月7日签署的《房地产买卖合同》，解除原因为“卖方因房款卖少为由，拒绝出卖”，双方达成协议“双方自愿解除合同”、“卖方无需赔偿买方违约定金”。还查明，庭后被告富爸爸公司提供了其公司《房地产买卖合同》的空白格式文本合同原件，在合同中的第六条为违约责任条款，第1款中载明“如卖方未能履行合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方”，第2款中载明“如买卖双方自愿解除合同，则买卖双方各自承担居间费用总额的50%”。本院所确认的上述事实有《合同解除协议书》、录音、银行转账明细、证人证言、《房地产买卖合同》及当事人陈述、本院庭审笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，本案的争议焦点为原、被告三方对于合同解除的违约金如何约定及郑某支付给张某某10，000元钱是否为代替原告所付赔偿金。关于郑某在房屋买卖过程中行为的确定。郑某在其母亲黄某某出售房屋整个过程中的行为，符合表见代理的构成要件。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”在本案中，第一，因郑某与原告黄某某系母子关系，同时在原房屋买卖合同的磋商及签订阶段，郑某均有参与，并且由于郑某与李某某原系同事关系，也是由郑某找到李某某要求提供中介服务，故二被告有理由相信郑某具有代理其母亲进行房屋买卖的相关权限。第二，虽原、被告三方现均无法提供原买卖合同，但是在庭后被告富爸爸公司提供的格式文本中可以认定，原买卖合同规定了违约条款，被告张某某在原告违约后要求起诉原告，郑某为了和平解决问题，故与二被告协商，并要求二被告向原告隐瞒协商支付赔偿金的过程，故出于对郑某所提出的要求及其与原告系母子的特殊关系，二被告才未在签订解除协议书时向原告说明支付赔偿金一事。第三，在庭审中，原告对于郑某所支付的15，000元钱性质表述前后不一致，郑某认为是定金，但其身为曾从事房屋中介的工作人员，应当知晓卖方无需支付定金，对此，本院认可被告富爸爸公司的主张，该笔款项为中介费，被告富爸爸公司提供了中介服务，并签订了房屋买卖合同，应当获得相应中介费。第四，被告张某某提供的录音证据可以证明郑某通过李某某转账给自己10，000元，性质为赔偿金，并且写有收条交给郑某，同时要求李某某在协商后通知原告来签订解除合同，二被告也是基于该协商结果才同意签订解除协议。第五，经过郑某协商及支付赔偿金，被告张某某才未起诉原告黄某某，二被告才与原告在2015年1月14日下午签订《合同解除协议书》。因此，郑某的行为为表见代理，其代理行为合法有效。关于原、被告三方所签订《合同解除协议书》。本院认为，二被告同意与原告签订《合同解除协议书》的前提是赔偿金问题得以解决，是郑某已代表原告支付了赔偿金，故二被告同意在订立合同时不再主张赔偿，该条件在黄某某签订合同时就已达成，故不能因此认定郑某支付赔偿金的行为无效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告黄某某的诉讼请求。案件受理费人民币50元，其他诉讼费50元，合计100元（原告已预付），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  赵伟二〇一六年七月十八日书记员  张旭