苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2015）吴民初字第1910号原告陈金秋委托代理人李纯、李慧卉，江苏久顺律师事务所律师。被告袁向红第三人陈德源第三人陈逸第三人周名康第三人苏州市中康置业有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区东大街179号B201-1。法定代表人周名康。第三人力德宝（苏州）动力科技有限公司，住所地江苏省苏州工业园区时代广场24幢1201室。法定代表人陈小栋。第三人苏州市鼎泰电气制造有限公司，住所地江苏省苏州工业园区娄葑镇缤特力路2号。法定代表人陈德源。第三人泰州德和电源有限公司，住所地江苏省泰州经济开发区滨江工业园泰镇陆99号。法定代表人吴敏。第三人溧阳永鑫化工科技有限公司，住所地江苏省溧阳市上黄镇工业园区。法定代表人陈德源。第三人腾冲县老华寨铅锌矿有限责任公司，住所地云南省腾冲县明光乡老华寨。法定代表人陈逸。第三人腾冲恒泰商贸有限责任公司，住所地云南省腾冲县固东镇固东街银杏宾馆。法定代表人陈逸。原告陈金秋诉被告袁向红，第三人陈德源、陈逸、周名康、苏州市中康置业有限公司、力德宝（苏州）动力科技有限公司、苏州市鼎泰电气制造有限公司、泰州德和电源有限公司、溧阳永鑫化工科技有限公司、腾冲县老华寨铅锌矿有限责任公司、腾冲恒泰商贸有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院于2015年11月27日受理后，依法组成俩议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈金秋委托代理人李纯，第三人周名康（亦系第三人苏州市中康置业有限公司法定代表人）到庭参加诉讼，被告袁向红及其第三人陈德源、陈逸、力德宝（苏州）动力科技有限公司、苏州市鼎泰电气制造有限公司、泰州德和电源有限公司、溧阳永鑫化工科技有限公司、腾冲县老华寨铅锌矿有限责任公司、腾冲恒泰商贸有限责任公司经本院公告送达诉状副本、开庭传票等诉讼法律文书，公告期满后，上述被告及其第三人均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈金秋诉称，2010年8月5日，原告即与第三人周名康达成位于苏州市吴中区金庭××号房屋的口头买卖合同，并支付购房款100万元。同年11月13日，原告与第三人周名康签订了《房屋买卖合同书》一份，双方约定，由周名康向原告出让位于苏州市吴中区金庭××号房屋，价格210万元，合同签订之日支付满120万元，2011年10月30日前支付余款。第一笔房款到账后交房。后原告按约支付房款，第三人周名康按约交付房屋，原告即将房屋装修后使用至今。期间，原告多次要求第三人周名康配合办理相关过户手续，但原告被告知由于限购政策而无法办理。后因被告与第三人执行一案，涉讼房屋被法院查封。原告认为，其与周名康之间签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，且符合法律规定，是合法有效的，而且已经支付全额房款，房屋亦已交付使用至今。依据相关行政规定，原告可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，至于境外人在境内只能购买一套用于自住的住房的规定是在涉案房屋买卖合同之后出现的，合同双方均对此政策无法预知，但后来政策又进行了调整。因此，涉讼房屋虽然没有办理过户登记，但是原告对此不存在过错，根据最高院相关司法解释的规定，法院不得查封涉讼房屋。故请求法院确认位于苏州市吴中区金庭××号房屋归原告所有；对上述房屋停止执行，确认查封不当，解除查封。被告袁向红未作答辩。第三人周名康、苏州市中康置业有限公司陈述，当时周名康把涉讼房子卖给原告，原告为此支付了100万元的预付款，后周名康便将涉讼房子交付给了原告，但由于政策变化，致使房子无法过户到原告名下，因此，周名康与原告便签订了一份补充协议，将涉讼房屋登记到周名康夫妇名下。现原告已经按照协议约定将房款全部付清了，并且一直在涉讼房屋内居住至今。第三人陈德源、陈逸、力德宝（苏州）动力科技有限公司、苏州市鼎泰电气制造有限公司、泰州德和电源有限公司、溧阳永鑫化工科技有限公司、腾冲县老华寨铅锌矿有限责任公司、腾冲恒泰商贸有限责任公司未作陈述。经审理查明，袁向红与陈德源、陈逸、周名康、苏州市中康置业有限公司、力德宝（苏州）动力科技有限公司、苏州市鼎泰电气制造有限公司、泰州德和电源有限公司、溧阳永鑫化工科技有限公司、腾冲县老华寨铅锌矿有限责任公司、腾冲恒泰商贸有限责任公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年8月8日受理后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭审理后于2015年4月16日作出判决，判令陈德源、陈逸归还袁向红借款500万元，并支付违约金100万元；周名康、苏州市中康置业有限公司、力德宝（苏州）动力科技有限公司、苏州市鼎泰电气制造有限公司、泰州德和电源有限公司、溧阳永鑫化工科技有限公司、腾冲县老华寨铅锌矿有限责任公司、腾冲恒泰商贸有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任（详见2014吴民初字第1159号民事判决书）。判决生效后，被告方未履行判决义务，故袁向红于同年8月4日向本院申请强制执行。执行过程中，本院作出（2015）吴执字第2396号执行裁定书，查封了登记在周名康名下房产，其中包括涉讼房屋，即位于苏州市吴中区金庭××号房屋。为此，陈金秋向本院提出执行异议，要求对涉讼房屋停止执行，并解除对涉讼房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭对此进行公开审理，并由2015年10月30日作出裁定，驳回异议人陈金秋的执行异议（详见2015吴执异字第44号执行裁定书）。陈金秋对此不服，遂向本院提起诉讼。另查，2010年11月13日，周名康、姚建樑（甲方）与陈金秋、周春兰（乙方）签订《房屋买卖合同书》一份，合同约定甲方自愿将位于苏州市吴中区金庭××号，共计建筑面积273.46平方米出让给乙方执业，房屋价格为人民币210万元，合同签订后即支付120万元，于2011年10月30日前付清全部房款，第一笔房款到账后即交房。同时明确：由于目前吴中区国土局对金庭镇土地进行清理，对该地块暂停办理土地分割。甲方承诺在国土管理部门允许办理分割时，甲方应予以及时办理。周名康、陈金秋分别在甲乙双方落款处签名。2011年1月15日，陈金秋、周春兰、陈轶伦为甲方，周名康、沈长英为乙方，周冠平、洪燕为鉴证方签订“协议”一份，该协议载明，甲方在吴中区金庭镇镇夏街购买的涉讼房屋，因受当时国家房屋限购令的影响，目前不能将该房产权办理至甲方名下，经友好协商，将甲方购买的涉讼房屋产权办理至乙方名下。经核对当事人提供的涉讼产权证，涉讼房屋为非居住用房，于2010年12月17日登记在周名康、沈长英名下，其性质为共同共有。至本案诉讼庭审终结时，（2014）吴民初字第1159号民事判决书执行一案仍在进行中。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，原告陈金秋与第三人周名康之间于2010年11月13日签订的《房屋买卖合同书》能够证明双方之间就涉讼房屋存在买卖合同关系；2011年1月15日的“协议”表明涉讼房屋买卖合同双方就合同的履行达成一致意见。从原告陈金秋与第三人周名康就涉讼房屋买卖二次签订协议，并最终将涉讼房屋登记在第三人周名康名下的行为可以反映，原告陈金秋与第三人周名康在涉讼房屋买卖合同履行过程中就合同标的物即涉讼房屋物权变更登记存在障碍。换言之，原告陈金秋仅凭涉案房屋买卖合同书无法取得涉讼房屋的物权。鉴于原告陈金秋未能提供证据证明上述物权变更登记障碍已经解除，故本院认为，原告陈金秋基于涉案房屋买卖合同书仅对第三人周名康享有债权。因此，本院在执行（2014）吴民初字第1159号民事判决书的过程中查封涉讼房屋并无不当。据此依法判决如下：驳回原告陈金秋的诉讼请求。案件受理费23600元，公告费600元，合计人民币24200元，由原告陈金秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：苏州市农行苏福路支行，户名：苏州市中级人民法院；帐号：10×××76。审 判 长  顾小炜人民陪审员  于 丹人民陪审员  严阿龙二〇一六年七月二十日书 记 员  王 洁