贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终75号 上诉人（原审被告）：铜仁市诚德商业管理有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区新华都农贸市场**。 法定代表人：刘洪江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨旭，贵州乾锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙沼，贵州乾锦律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：铜仁市立泰商业管理有限公司，住，住所地贵州省铜仁市碧江区西外环新华都**/div> 法定代表人：毛子雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张伦，贵州巨合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龚军，男，1975年8月29日出生，仡佬族，现住贵州省铜仁市碧江区。 上诉人铜仁市诚德商业管理有限公司（以下简称诚德公司）、铜仁市立泰商业管理有限公司（以下简称立泰公司）因与被上诉人龚军房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4347号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，经询问当事人，认为本案事实清楚，决定不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 诚德公司上诉请求：1．撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4347号民事判决第二项，并依法改判仅应退还租金4,625.6元；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、诚德公司在本案中并无过错，不应返还管理费和保证金。2020年新冠疫情爆发，系不可抗力，导致诚德公司无法正常提供管理服务，龚军在案涉农贸市场摊位经营期间，诚德公司完全不存任何过错。因新冠疫情影响，涉案农贸市场人烟稀少，生意变得极其冷淡，从而导致众多商户的正常经营产生严重影响，众多经营者要求解除合同的直接原因完全在于其自身不愿意承担经营风险，与诚德公司无关。同时，根据双方的合同约定，案涉农贸市场的管理义务不完全在诚德公司，被上诉人也负有维护案涉农贸市场摊位设施完好、市场公共卫生等管理义务。二、一审判决退还龚军租金12,185.6元严重有违客观事实。龚军实际经营至2020年7月，至少1,200元计算，应扣除租金为9,600元。龚军实际使用案涉农贸市场摊位期间产生的租金9,600元，保证金2,000元、管理费540元、水电费14.4元、公摊费用160元，均应予以扣除。 立泰公司上诉请求：1．撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4347号民事判决第二项，依法改判上诉人不承担支付责任；2．本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人并非本案的适格被告，不应承担任何支付责任。首先，龚军系根据租赁合同的相对性向一审被告诚德公司起诉要求退付租金，而非向上诉人主张，一审法院违背不告不理原则，判决上诉人承担连带责任完全系事实认定错误。同时上诉人与龚军没有任何租赁合同关系，本案中实际法律关系为上诉人将涉案农贸市场出租给被上诉人诚德公司后，诚德公司再转租给各商户，故与原告产生租赁合同关系的系诚德公司而非上诉人，一审法院突破合同相对性要求上诉人承担连带还款责任显然系事实认定错误。其次，承担连带责任的情形也是法律有明确规定的，没有任何一条法律规定次承租人可以突破合同相对性要求出租人承担连带责任的，故一审法院判决上诉人承担连带责任没有法律已经，属于法律适用错误。再次，因该案上诉人并未参加诉讼，也未提交任何证据，一审法院认定的2020年4月8日的《补充协议》从何而来，本案中由于上诉人并未开庭所以也未提交上述证据，不知一审法院如何以上述都未曾提交的证据认定本案的案件事实，显然属于程序违法。最后，根据被上诉人诚德公司的一审追加申请书可以知道，其已经自认了案涉农贸市场系其从上诉人处承租，故再次印证了上诉人与诚德公司实际为租赁合同关系，一审法院判决上诉人对诚德公司欠付的款项承担连带责任没有任何事实和法律依据。 龚军二审未作答辩。 龚军向一审法院起诉请求：1．请求判令解除原、被告签订的《新华都农贸市场租赁合同》；2．请求判令被告退还保证金2,000元，年租金14,400元及市场管理费540元，共计16,940元；3．请求判令被告赔偿原告损失5,000元；4．本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年10月13日，原告与被告诚德公司协商租赁新华都农贸市场摊位，当日原告向诚德公司缴纳租金、经营保证金、市场管理费共计169,400元。2019年11月26日，被告立泰公司与诚德公司签订《新华都农贸市场楼面租赁合同》，主要约定：立泰公司提供新华都农贸市场第一层农贸市场专区、第三层屋顶自由区给诚德公司运营、管理，第一层租赁期限为五年，从2019年12月1日至2024年12月1日止，第三层租赁期限为十年，从2019年12月1日起至2029年12月1日止；该租赁物的租金为代收原则，在签订合同之日起诚德公司每年将收取的租金及各项费用如数上缴立泰公司，立泰公司将按诚德公司实际上缴租金的15%提成返还给诚德公司作为运营管理费用；诚德公司维护租赁物设施完好及市场公共卫生，保持房屋使用权范围“净、洁、齐”，禁止在通道、水沟、停车点乱扔垃圾等。2019年12月1日，诚德公司与原告签订《摊位租赁合同》，主要约定：被告提供位于新华都农贸市场猪肉区区25号摊位租赁给原告作为销售蔬菜使用，租赁期限一年，从2019年12月1日起至2020年11月30日止；月租金1,200元，每一年交纳一次，共计14,400元，原告同意向诚德公司交纳经营保证金2,000元和每年商场管理费540元；诚德公司负责市场内水、电等公用设施的维修和保养，搞好市场各项工作，提高服务质量，为租赁方提供良好的市场环境等。后在履行合同的过程中，由于案涉市场公共设施维修、卫生管理不到位，造成市场无法正常经营，故原告及其他90多位经营者确定停止经营。后诚德公司经核算，确定退还原告的租金共计12,185.6元，其中已扣除原告经营期间的租金2,200元、管理费540元、保证金2,000元、水费14.4元、公共区域公摊费用160元。2020年4月8日，诚德公司与立泰公司签订《补充协议》一份，主要约定：甲方（指立泰公司）自愿为乙方（指诚德公司）代为退付要退租商户的租金，退付的租金按照该商户与乙方签订的摊位租赁合同第6-1-5条进行计算支付，甲方为稳定商房情绪，可以在该条款上自行拟定退租方案等。之后，原告一直未领得款项。在庭审过程中，原告同意被告扣除水费、公共区域公摊费用、保证金、管理费租金共计4,754.4元后，按12,185.6元予以退还。 一审法院认为，龚军与诚德公司签订的《新华都农贸市场租赁合同》内容不违反法律强制性规定，系双方真实意思表示，属有效协议，双方应按合同约定履行义务。由于在履行合同过程中，诚德公司未尽到管理义务，导致众多经营者解除合同，诚德公司存在过错，应承担违约责任。现原告与诚德公司均同意解除合同，故一审法院对龚军要求解除合同的请求予以支持。因原告与诚德公司均同意按12,185.6元进行退还，符合法律规定，一审法院予以认定。原告主张经济损失5,000元，未提供任何证据，一审法院不予支持。因诚德公司与立泰公司签订补充协议约定，立泰公司愿意代为诚德公司退还退租商户的租金，故而原告主张的租金应由立泰公司予以退还。由于立泰公司、诚德公司之间的约定不能对抗原告，故一审法院认为该两公司对退还的费用应承担连带偿还责任。 综上所述，原告要求解除合同、退还租金、保证金、管理费的请求符合法律规定，一审法院予以支持。原告要求赔偿损失、退还保证金、管理费不符合法律规定，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、解除原告龚军与被告诚德公司于2019年12月1日签订的《新华都农贸市场租赁合同》；二、由被告诚德公司于本判决生效之日起十日内退还原告龚军租金12,185.6元；三、被告立泰公司对前述第二款确定的债务承担连带偿还责任；四、驳回原告龚军的其他诉讼请求。 二审期间，当事人双方均未提交新证据。 二审查明：2019年诚德公司向立泰公司整体租赁了位于新华都二楼的农贸市场，并按照合同约定支付了租金。 2019年10月13日，诚德公司（甲方）与龚军（乙方）签订《新华都农贸市场租赁合同》（合同编号：CDSY00025），约定甲方提供位于新华都农贸市场猪肉区域25号（代号）摊位租赁给乙方作为经营场所使用。租赁期限为1年，从2019年12月1日起至2020年11月30日止。租赁期满，甲方有权收回该摊位，乙方应如期返还。次年如乙方需要继续承租该摊位，应在合同期届满前10日内，向甲方提出续租的书面申请，经甲方同意后重新签订租赁合同。凡在本市场经营的业主，在签订合同之日须交纳2,000元的经营保证金及一个年度的租金及相关费用（保证金＋市场经营管理费），并于合同约定时间3日内缴纳该摊位、门面一年的租金及相关费用（保证金＋市场经营管理费）。该摊位每月缴纳的费用租金1,200元，每一年交纳一次，共计14,400元。乙方同意向甲方交纳经营保证金2,000元，在租赁期间，乙方不得以保证金抵作租金或相关费用，租赁合同正常履行期满，乙方没有转租他人经营等违约行为的，在乙方交清各项费用且甲方收回摊位后应将收取的保证金（不计息）返还给乙方。乙方同意向甲方交纳经营市场管理费540元/季度（不计息），在租赁期内，乙方不得以市场经营管理费抵作租金或者相关费用，租赁合同正常履行。该合同第6-1-5条约定：因乙方原因提前解除合同的，视为违约，甲方将扣除全部租金、保证金及年度管理费，房租将按照实际经营月份给予扣除后，将年度租金剩余部分退还乙方。合同期满，乙方没有转租给他人经营等违约行为的，在乙方交清各项费用，甲方收回摊位后应退还保证金（无息）给乙方。合同另对经营中甲乙双方应当履行的其他义务以及违约情形等进行了约定。合同尾页甲方处盖有诚德公司的合同专用章，乙方签字处有龚军的签字捺印。当日龚军向诚德公司缴纳租金、经营保证金、市场管理费共计169,400元。 2020年3月18日，立泰公司与龚军达成在铜仁市碧江区凉水井派出所达成《摊位及门面退租补充协议》，双方约定在扣除相关费用后，进行退租。立泰公司向龚军出具了盖有立泰公司印证的《农贸市场商家退租费用扣除清单表》，该表中载明：扣减水费14.4元、公摊费用160元、保证金2,000元、管理费540元、租金2,200元，实际应退还费用为12,185.6元。之后，龚军一直未领得款项。为此，诉至法院。在一审庭审过程中，龚军同意扣除水费、公共区域公摊费用、保证金、管理费租金共计4,754.4元后，按12,185.6元予以退还。 对于一审认定的其他事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、立泰公司是否应当承担连带责任；二、一审认定退还的租金金额是否恰当。 关于焦点一，立泰公司上诉主张其并非本案的适格被告，不应承担任何支付责任。经查，本案中，诚德公司与立泰公司于签订《新华都农贸市场楼面租赁合同》后，按照合同约定支付了相关租赁费。2019年10月13日又以诚德公司名义与本案被上诉人签订了《新华都农贸市场租赁合同》、收取了本案被上诉人的相关费用，其后对案涉农贸市场进行了管理。本案系被上诉人依照其与诚德公司之间签订的租赁合同，向一审法院提起的合同之诉，故本案的基础法律关系是上诉人与被上诉人之间的租赁合同。按照合同相对性原则，被上诉人有权根据双方签订的租赁合同向上诉人提起诉讼，诚德公司才系本案适格的当事人。而立泰公司并非案涉租赁合同的当事人，且在被上诉人龚军与诚德公司解除租赁合同时，也并未作为一方当事人签字确认其愿意为诚德公司代为支付相关款项，故一审判决由立泰公司承担连带偿还责任缺乏事实与法律依据，立泰公司上诉理由成立，对其上诉请求本院予以支持。 关于焦点二，诚德公司与龚军均同意解除于2019年12月1日签订的《新华都农贸市场租赁合同》，本院予以确认。本案中，2020年3月18日，立泰公司与龚军达成解除租赁合同的合意，并出具了盖有立泰公司印证的《农贸市场商家退租费用扣除清单表》，该表明确需扣减水费14.4元、公摊费用160元、保证金2,000元、管理费540元、租金2,200元，实际应退还费用为12,185.6元，且龚军在一审中也当庭表示同意扣除水费、公共区域公摊费用、保证金、管理费租金共计4,754.4元后，按12,185.6元予以退还。解除租赁合同及协商退款均系当事人各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人各方均应恪守履行。诚德公司上诉提出还应扣减水电费、公摊费、管理费、保证金的上诉理由，违背了诚实信用原则，本院不予采信。 综上所述，一审法院认定事实及适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百五十七条、第五百六十二条、第五百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项规定，判决如下： 一、维持贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4347号民事判决第一、二项； 二、撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4347号民事判决第三、四项； 三、驳回龚军的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费348元，减半收取计174元，由龚军承担78元，由铜仁市诚德商业管理有限公司负担96元；二审案件受理费共计155元，均由铜仁市诚德商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 向 前 审判员 田 芳 审判员 唐正洪 二〇二一年二月七日 法官助理李正雷 书记员伍昊