江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终4707号上诉人（原审被告）：盐城棒棒堂酒店管理有限公司，住所地盐城经济技术开发区阳光世纪园综合楼**。法定代表人：吴廷艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：金学书，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：郭霞普，江苏瑞信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浦锦亚，男，1981年10月3日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市。委托诉讼代理人：汪红新，江苏阜东律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈健，江苏阜东律师事务所律师。原审被告：徐同华，男，1982年4月10日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市。上诉人盐城棒棒堂酒店管理有限公司（以下简称棒棒堂公司）因与被上诉人浦锦亚，原审被告徐同华房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。棒棒堂公司上诉请求：改判棒棒堂公司少支付租金56800元。事实与理由：一审法院认定核减一个月租金，并判决棒棒堂公司向浦锦亚支付租金137209.96元属认定事实错误，因为盐城市受疫情影响较为严重，且餐饮业根据相关部门要求暂停营业，故影响更为严重，同时，浦锦亚无故断电、闹事，影响了棒棒堂公司的正常经营。因此，本案应当核减3个月房租，即应当在一审判决基础上再核减两个月房租共计56800元。浦锦亚辩称，棒棒堂公司请求减少3个月租金没有法律依据，理由：1.减3个月租金是国家针对国有企业的要求，而棒棒堂公司是民营企业，不是该政策的适用对象，同时也没有任何人对浦锦亚进行补贴。2.棒棒堂公司一直到2020年春节后仍在营业，且根据国家政策引导，2020年4月下旬已经能够全部复工复产，其理论上的停业时间只有不到2个月。因此，棒棒堂公司要求减免3个月租金与客观情况不符。3.棒棒堂公司所谓断电闹事及诋毁的说法不能成立，其也未能向法院出示足够证据予以证实，浦锦亚只是依法行使权利进行债务催要，并不是恶意诋毁行为。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐同华未作陈述。浦锦亚向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同，并判令棒棒堂公司向浦锦亚返还合同约定的租赁物，承担占有使用费直至租赁物交还之日；2.判令棒棒堂公司在合同不能解除的情况下，立即支付约定的租金、物业费用等计340800元，并从诉讼之日起按银行同业拆借利率承担逾期付款利息，直至付清之日，棒棒堂公司与徐同华承担连带责任；3.棒棒堂公司支付约定的违约金70000元、公证费5000元；4.诉讼费由棒棒堂公司、徐同华负担。一审法院认定事实：案涉租赁房屋所有权人为盐城鑫都房地产开发有限公司（以下简称鑫都公司）。2010年6月18日，鑫都公司（出租方、甲方）与浦锦亚（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将开发区阳光世纪园境内的综合楼共五层出租乙方，乙方有权将房屋全部或部分转租给第三方合法使用。2013年9月9日，出租方（以下简称甲方）浦锦亚与承租方（以下简称乙方）徐同华签订两份《房屋租赁合同》。第一份合同载明（摘要）：第一条，出租房屋情况。1.甲方将位于开发区阳光世纪园综合楼一楼10号—附2号门市的房屋租赁给乙方使用。第二条，承租期限。乙方承租期限为自2013年12月1日始至2022年11月30日止，共玖年。第三条，房屋租金。1.乙方租赁的房屋租金为……第7年：2019年12月1日始至2020年11月30日，租金为5万元，大写金额伍万元整……2.租金由乙方于每年的11月1日前，以现金（或转账）方式交付给甲方。第五条，乙方的权利义务。3.乙方在交足年租金的同时，要一并交纳装修保证金（押金）合计人民币伍仟元。在商铺租赁合同期满后，经甲方验收无破损后，乙方付清各种费用后，一个月内一次性退还给乙方（不计利息）。第七条，违约责任。1.在租赁期内，甲方提前终止合同的，剩余租期内已付租金由甲方按实退付，同时承担乙方装潢费用及营业损失人民币贰万元整。2.在租赁期内，乙方提前终止合同的，乙方须支付甲方人民币贰万元整违约金。补充：（1）第一年一楼全年物业费720元正；（2）第二年向后按地方政府物业管理规定执行。第二份合同约定（摘要）：第一条，出租房屋情况。1.甲方将位于开发区阳光世纪园综合楼三楼第9-19共11间的房屋租赁给乙方使用。第二条，承租期限。乙方承租期限为自2013年12月1日始至2022年11月30日止，共玖年。第三条，房屋租金。1.乙方租赁的房屋租金为……第7年：2019年12月1日始至2020年11月30日，租金为27.7万元……2.租金由乙方于每年的11月1日前，以现金（或转账）方式交付给甲方。第五条，乙方的权利义务。3.乙方在交足年租金的同时，要一并交纳装修保证金（押金）合计人民币壹万伍仟元。在商铺租赁合同期满后，经甲方验收无破损后，乙方付清各种费用后，一个月内一次性退还给乙方（不计利息）。第七条，违约责任。1.在租赁期内，甲方提前终止合同的，剩余租期内已付租金由甲方按实退付，同时承担乙方装潢费用及营业损失人民币贰万元整。2.在租赁期内，乙方提前终止合同的，乙方须支付甲方人民币贰万元整违约金。补充：（1）第一年一楼全年物业费13200元正；（2）第二年向后按地方政府物业管理规定执行。上述合同签订后，棒棒堂公司在两份合同的复印件抬头及乙方签字项下均加盖了公司章印。此后，双方一直按约履行上述合同，2019年11月30日前的租赁款项双方已经结清。2019年11月11日，浦锦亚向徐同华邮寄通知一份，又于2019年11月12日在棒棒堂公司租赁的案涉房屋张贴通知。两份通知均载明（摘要）：“棒棒堂公司暨徐同华。……你们应于2019年11月1日前缴纳两份合同约定的下期租金，但经多次催缴，你们仍未缴纳，已经构成根本违约。现书面通知你们，从2019年12月1日起终止与你们签订的两份《房租租赁合同》，并将租赁的房屋腾空交还给我……”。2019年11月19日，案外人吴某向浦锦亚转账汇款339200元，用途载明为房租；2019年11月20日，浦锦亚将上述款项全额退回吴某账户。2019年11月22日，案外人吴某向浦锦亚转账汇款340800元，用途载明为棒棒堂公司续租房租金；当日，浦锦亚再次将上述款项全额退回吴某账户。一审另查明，棒棒堂公司于2013年12月17日注册设立。2013年12月5日，浦锦亚向徐同华开具发票，载明开票项目为房租（2013.12.1-2014.5.31）。2014年5月15日，浦锦亚向棒棒堂公司开具发票，载明开票项目为房租（2014.6.1-2014.11.30）。截止2020年6月30日，浦锦亚尚未退还棒棒堂公司缴纳的一楼门厅保证金5000元、三楼保证金15000元、预存电费10000元，棒棒堂公司尚欠电费1142元、水费495.96元。案件审理过程中，浦锦亚与棒棒堂公司均同意解除案涉房屋租赁合同，棒棒堂公司亦于2020年6月25日将案涉租赁房屋钥匙交还浦锦亚。一审法院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方当事人签订的《房屋租赁合同》系当事人各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法均应认定合法有效，当事人应当全面、诚信履行合同义务。关于案涉租赁合同承租人主体身份的问题。浦锦亚主张棒棒堂公司与徐同华系共同租赁案涉房屋，但棒棒堂公司、徐同华均陈述徐同华仅是在酒店筹备期间，代表棒棒堂公司与浦锦亚签订了案涉《房屋租赁合同》。从发生时间来看，案涉合同签订时，棒棒堂公司尚未登记设立，棒棒堂公司成立后，即在案涉租赁合同复印件的承租人处加盖了公章；从经营主体来看，案涉租赁房屋所开设的酒店一直是由棒棒堂公司所经营，棒棒堂公司成立之后，浦锦亚亦是向棒棒堂公司开具房屋租金发票。综上，可以认定案涉房屋的承租人为棒棒堂公司。即便浦锦亚诉称徐同华是合同签订时的承租人的情况属实，但通过棒棒堂公司后期在案涉合同复印件上加盖公章而徐同华未重新签名的行为，以及后期棒棒糖公司实际使用租赁房屋的情况来看，三方履行合同的时候已经将承租人进行了变更。故浦锦亚要求徐同华承担责任的请求，依据不足，一审法院不予支持。关于浦锦亚主张解除案涉合同并要求棒棒堂公司承担房屋占用使用费的请求。本案审理过程中，双方一致同意解除案涉合同，棒棒堂公司亦于2020年6月25日将租赁房屋钥匙交还浦锦亚，故一审法院确认案涉两份《房屋租赁合同》于2020年6月25日解除，案涉租赁房屋亦已返还浦锦亚。棒棒堂公司自2019年12月1日起欠付浦锦亚房屋租金，应当按合同约定缴纳至2020年6月25日双方交接房屋之日止，一审法院认定应付租金期间为6个月+25天，折合6.83个月。根据合同约定涉案年度房屋租金为277000元+50000元=327000元、物业费为720元+13200元=13920元，根据棒棒堂公司交款和浦锦亚退款以及浦锦亚的主张，一审法院认定双方一致确认的涉案年度房屋租金为327000元、物业费13800元，合计340800元。考虑到棒棒堂公司租赁案涉房屋从事酒店经营，受新冠疫情影响，餐饮单位根据防控要求暂停营业，经营受到重大冲击，根据实际情况，本市受疫情影响比较大的期间为2个月，一审法院依据公平原则，并在向浦锦亚进行释明后，按照风险各半分担的比例，依法酌情核减棒棒堂公司应交纳的一个月租金。此外，经双方确认，棒棒堂公司在浦锦亚处尚存有保证金20000元、预存电费10000元，尚欠电费1142元、水费495.96元，抵充后浦锦亚应返还棒棒堂公司28362.04元，该款项在租金中一并冲减。综上，棒棒堂公司应付租金、物业费用为：340800元÷12月×（6.83－1）月－28362.04元＝137209.96元。关于浦锦亚要求棒棒堂公司支付违约金70000元、公证费5000元的请求。案涉两份合同约定乙方即棒棒堂公司提前终止合同的，支付甲方即浦锦亚违约金分别为20000元、50000元，合计70000元。从本案审理查明来看，棒棒堂公司未能按合同约定在2019年11月1日缴纳下一年度租金，存在一定的过错，但棒棒堂公司在浦锦亚催缴后，即于2019年11月19日转账支付租金，但被浦锦亚退还，棒棒堂公司又于2019年11月20日再次转账支付租金，仍被浦锦亚退还，双方为此矛盾激化。从棒棒堂公司另案起诉要求继续履行合同来看，棒棒堂公司虽然存在迟延付款的行为，但并没有提前终止合同的意思表示，同时有积极付款继续履行合同的意愿，现案涉租赁合同的解除是双方在诉讼过程中协商一致的结果，因此，棒棒糖公司不存在根本性的违约行为。此外，浦锦亚主张棒棒堂公司承担公证费也没有合同的约定。综上，浦锦亚该项诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于棒棒堂公司提出在浦锦亚处尚有缴存的物管费16500元应予退还的意见。浦锦亚表示经核实未收取该费用，棒棒堂公司亦未能提交相应的证据予以证实，故对该费用，一审法院不予认定。关于棒棒堂公司提出的浦锦亚多收取电费等抗辩事项，因其已经另案诉讼，在本案中不再赘述。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、确认浦锦亚与棒棒堂公司于2013年9月9日签订的两份《房屋租赁合同》已于2020年6月25日解除，租赁房屋亦已经返还。二、棒棒堂公司应于判决生效之日起十日内支付浦锦亚房屋租金137209.96元；二、驳回浦锦亚的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13578元，由浦锦亚负担11578元，棒棒堂公司负担2000元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，浦锦亚与棒棒堂公司之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约全面履行。案涉合同履行过程中，双方因租金交纳问题引起纷争，经一审法院审理，双方一致同意解除案涉合同，且棒棒堂公司亦于2020年6月25日将租赁房屋钥匙交还浦锦亚，故一审判决确认案涉两份《房屋租赁合同》于2020年6月25日解除且案涉租赁房屋已返还浦锦亚并无不当。由于棒棒堂公司自2019年12月1日起仍欠付浦锦亚房屋租金，其依法应当支付所欠租金，对此，一审法院依据现有证据及查明的事实，根据棒棒堂公司欠付租金时间、租金标准并对棒棒堂公司尚存于浦锦亚处的相关费用进行结算扣减后，判决棒棒堂公司支付浦锦亚所欠房屋租金符合法律规定。关于棒棒堂公司的上诉理由。本院认为，虽然棒棒堂公司认为，其因疫情影响及相关部门要求暂停营业，并主张浦锦亚无故断电、闹事，影响其正常经营，故而要求本案核减其3个月房租。但棒棒堂公司并未能提交相关有效证据证明浦锦亚无故断电、闹事严重影响其经营的事实。同时，虽然案涉租赁合同履行过程中客观上存在疫情防控情况，但事实上并未达到严重影响经营的程度，加之，案涉租赁合同经双方协商一致解除，现一审法院在认定棒棒堂公司欠付租金的过程中，已经考虑到疫情影响的因素，并酌情扣减了租金，其裁量行为符合有关法律规定且未超出合理的范畴。因此，棒棒堂公司以被无故断电、闹事及疫情影响为由，上诉要求本案再核减其两个月房租共计56800元，其主张无事实与法律依据，本院不予支持。综上，棒棒堂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1220元，由上诉人盐城棒棒堂酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二一年二月五日书记员  周 洋