福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0581民初1189号原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行，住所地福建省石狮市。负责人黄诗曙，该支行行长。委托代理人李德俊，男，1964年10月21日出生，汉族，该支行职员，住福建省石狮市。委托代理人刘婷婷，女，1990年8月4日出生，汉族，该支行职员，住福建省泉州市泉港区。被告刘俊峰，女，1968年9月14日出生，汉族，住福建省石狮市。被告陈秉辉，男，1964年9月12日出生，汉族，住福建省石狮市。被告石狮市豪富华房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市。法定代表人吴为贡，该公司负责人。原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行（下称农行石狮市支行）与被告刘俊峰、陈秉辉、石狮市豪富华房地产开发有限公司（下称豪富华公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月20日公开开庭进行了审理。原告农行石狮市支行的委托代理人李德俊到庭参加诉讼，被告刘俊峰、陈秉辉、豪富华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告农行石狮市支行诉称，被告刘俊峰于2005年3月23日在原告处办理个人购房借款39万元，以被告刘俊峰、陈秉辉提供的址于福建省石狮市东西二路北侧曾坑地段豪富广场第3幢10、11层1005、1105号的房地产作为抵押，并以被告豪富华公司提供连带责任保证担保。各方当事人共同签订一份《个人购房担保借款合同》，合同编号为（石狮）农银个房字（2005）第K022号，合同约定：借款年利率为5.31%；借款期限自2005年3月23日起至2020年3月22日，实际放款日与到期日以借款借据为准；借款采用等额本息还款法；抵押房产办理按揭抵押登记。合同签订后，原告依约放款，但被告刘俊峰未能按合同约定的按月还款计划归还贷款本息，经原告多次催讨，至今尚有多个付款期未能偿还本息，被告刘俊峰、陈秉辉拒不履行其应负的抵押责任，同时被告豪富华公司拒不履行保证责任。为此，原告请求依法判决：1、解除原告与被告刘俊峰、豪富华公司签订的合同编号为（石狮）农银个房字（2005）第K022的《个人购房担保借款合同》；2、被告刘俊峰立即偿还原告借款本金148896.66元及按借款合同约定及中国人民银行有关规定计付相应利息、罚息、复利；3、被告刘俊峰、陈秉辉依法承担抵押担保责任；原告对址于福建省石狮市东西二路北侧曾坑地段豪富广场第3幢10、11层1005、1105号的房地产（商品房买卖合同NO.0002964号）有权进行折价或者就该房产拍卖、变卖后所得价款优先受偿；4、被告豪富华公司对上述债务的偿还承担连带清偿责任；5、被告承担本案的一切诉讼费用。被告刘俊峰、陈秉辉、豪富华公司在法定期限内均未作书面答辩。在本院审理过程中，原告农行石狮市支行提供以下证据：一、营业执照副本、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、居民身份证各一份，证明原告的基本情况及诉讼主体资格。二、居民身份证二份、户口簿一份、结婚证一份，证明被告刘俊峰、陈秉辉的身份情况、诉讼主体资格及两被告系夫妻关系的事实。三、内资企业登记基本情况表、组织机构代码证各一份，证明被告豪富华公司的基本情况及诉讼主体资格。四、个人购房担保借款合同、抵押物清单各一份，证明原告与被告刘俊峰之间的借款合同关系及原告与被告豪富华公司的担保合同关系。五、借款凭证一份，证明原告依约于2005年4月25日向被告刘俊峰出借39万元的事实。六、商品房买卖合同，编号为0002964，证明被告刘俊峰向被告豪富华公司购买商品房的事实以及抵押物的具体情况。七、石狮市房地产抵押权登记证明书一份三页，证明抵押物依约于2005年4月19日办理按揭登记的事实。八、中国农业银行综合系统凭证一份，证明被告刘俊峰截止2016年3月6日的结欠本金、利息、罚息、复利的具体情况。本院经审查认为，被告刘俊峰、陈秉辉、豪富华公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交反驳证据，视为自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的证据一、二、三由国家有权部门出具，可以证明原告与三被告的基本情况及诉讼主体资格，以及被告刘俊峰、陈秉辉之间系夫妻关系的事实；证据四由相关当事人签名、捺印、盖章，可以证明原告与被告刘俊峰、豪富华公司签订上述合同，约定被告刘俊峰向原告借款，被告刘俊峰作为抵押人提供商品房作为抵押担保，并由被告豪富华公司作为保证人提供连带责任保证担保，以及各方具体的权利义务；证据五系原告出具的电脑资料，可以证明原告依约于2005年4月25日向被告刘俊峰发放贷款39万元并按约转入被告豪富华公司账户的事实；证据六由相关当事人签名、捺印、盖章，可以证明被告刘俊峰与被告豪富华公司之间的商品房买卖合同关系以及本案的借款原因；证据七由石狮市房产登记交易中心出具，可以证明双方就抵押物已于2005年4月19日办理按揭登记的事实；证据八系原告出具的电脑资料，可以证明截止2016年3月6日的结欠借款本金148896.66元、利息、罚息、复利2581.83元。因此，对原告所提供的上述证据的真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。经庭审认证，结合当事人陈述，对本案主要事实作如下认定：2004年7月8日，被告刘俊峰向被告豪富华公司购买商品房，双方签订编号为0002964的《商品房买卖合同》。2005年3月23日，被告刘俊峰、豪富华公司与原告农行石狮市支行签订了编号为（石狮）农银个房字（2005）第K022的《个人购房担保借款合同》，合同约定被告刘俊峰向原告借款，借款用途为用于购置址于址于福建省石狮市东西二路北侧曾坑地段豪富广场第3幢10、11层1005、1105号的房产；借款金额为39万元；借款期限自2005年3月23日起至2020年3月22日止，共计180个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；还款采用等额本息还款法的方式，每月折20日为还款日；贷款利率执行5.31%；借款人未按合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，按照万分之2.1的日利率计收罚息，对应付未付利息，贷款人有权依据中国人民银行规定计收复利。被告豪富华公司为上述借款提供阶段性保证担保，阶段性保证人自合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围为合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为合同约定的借款人债务履行期限届满之日起二年，若发生法律、法规规定或合同约定的事项，导致贷款人宣布合同提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。被告刘俊峰作为抵押人自愿以上述房产设定抵押，抵押物暂作价487554元，抵押担保的范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用；抵押人应在合同签订后到有关登记机关申办抵押预登记或抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件的正本原件及其他权利证书交贷款人保管；合同项下债务履行期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权依法拍卖或以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。借款人未按合同约定归还借款的，连续三期（含三期）未足额偿还借款本息的，贷款人有权宣布合同提前到期，行使抵押权或／和要求保证人承担保证责任。合同签订后，2005年4月19日，双方就上述房产办理按揭登记手续。2005年4月25日，原告依约向被告刘俊峰放款，汇款39万元至其指定的被告豪富华公司账户。贷款发放后，借款人并没有如约履行还款义务，造成贷款逾期，经原告多次催收，拒不履约还款。截止至2016年3月5日，被告刘俊峰结欠原告借款本金148896.66元，利息2414.04元、罚息139.53元、复利28.26元。2016年3月10日，原告诉至本院。综上所述，本院认为，原告农行石狮市支行与被告刘俊峰、豪富华公司于2005年3月23日签订的编号为（石狮）农银个房字（2005）第K022的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。原告依约放贷，履行了合同义务，被告刘俊峰未能按约偿付借款本息，截止至2016年3月5日，被告刘俊峰结欠原告借款本金148896.66元，利息2414.04元、罚息139.53元、复利28.26元以及自2016年3月6日起按上述合同约定及中国人民银行规定的利息、罚息、复利，事实清楚，证据充分，足以认定。被告刘俊峰未按时偿还借款本息，已构成违约，根据双方上述借款合同的约定，原告有权解除合同，故原告诉求解除其与被告刘俊峰、豪富华公司签订的上述合同，具有合同依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，上述借款合同解除后，被告刘俊峰应向原告偿还尚欠借款本息，原告关于被告刘俊峰清偿尚欠借款本金、利息、罚息、复利的诉求，合理合法，应予支持。同时，根据原告提供的按揭登记证明书，讼争房产设定的系按揭登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，在未办理房屋抵押权设立登记之前，原告享有的只是当抵押登记条件成就或者约定期限届满后对讼争房屋办理抵押权登记的请求权以及排他性地对抗他人针对讼争房屋处分的权利，并非对讼争房屋享有现实抵押权利。因此，在双方未办理正式抵押登记手续的情况下，原告要求对讼争房屋（抵押物）享有优先受偿权的诉讼请求，缺乏事实和法律根据，不予支持。至于如何具体处分讼争房屋，并非本案审理范围。被告豪富华公司自愿为被告刘俊峰的上述债务提供连带责任保证担保，并与原告及被告刘俊峰签订上述合同，其意思表示真实，其保证范围、保证方式、保证期限明确，保证合法有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定，被告豪富华公司提供阶段性连带保证担保，现合同虽然解除，在原告与保证人无其他特别约定的情况下，保证人豪富华公司仍应对被告刘俊峰的上述债务承担连带保证责任。而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在贷款合同签署之日起至抵押有效登记设定且相关权利证明文件交付贷款银行执管之日止的阶段内向贷款银行履行还款义务提供保证担保，其实质是为贷款银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证担保，一旦抵押设定成功，该阶段性保证的任务即告完成。讼争房屋虽于2005年4月19日办理按揭登记，但至今未能办理抵押登记，抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书至今未能交由贷款人核对无误、收执，在按揭登记未变更为抵押权设立登记之前，原告尚未取得讼争房屋的优先受偿权，保证人提供的阶段性保证期限届满的条件尚未成就，被告豪富华公司仍应对被告刘俊峰拖欠原告的借款本息承担连带清偿责任。原告在保证有效期间内向被告豪富华公司主张权利，合理合法，应予支持。被告豪富华公司在承担保证责任后，有权向被告刘俊峰追偿。原告的诉求，合理合法部分，予以支持，超出部分，依法驳回。被告刘俊峰、陈秉辉、豪富华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十九条、第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行与被告刘俊峰、石狮市豪富华房地产开发有限公司于2005年3月23日签订的编号为（石狮）农银个房字（2005）第K022的《个人购房担保借款合同》。二、被告刘俊峰应于本判决生效之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行偿还上述合同项下借款本金148896.66元、截止至2016年3月5日的利息2414.04元、罚息139.53元、复利28.26元，并按上述合同约定及中国人民银行规定的利率支付自2016年3月6日起的利息、罚息、复利。三、被告石狮市豪富华房地产开发有限公司对被告刘俊峰的上述第二项债务承担连带清偿责任；被告石狮市豪富华房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告刘俊峰追偿。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3330元，由被告刘俊峰、石狮市豪富华房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  黄招荣代理审判员  李珊珊人民陪审员  吴辉荣二〇一六年七月二十六日书 记 员  蒋正伟附：一、本案引用的主要法律法规条文：1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：（一）保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。（二）债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。（三）当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。（四）按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的。由人民法院判决强制偿还。2、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。3、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。4、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有第规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。7、《最高人民法院关于适用〈〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。8、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。