青海省西宁市中级人民法院执行裁定书(2021)青01执异25号案外人：何×，男，撒拉族，1943年1月8日出生，公民身份号码：×××，住青海省西宁市城**东关大街****楼**。案外人：马×，男，撒拉族，1952年11月10日出生，公民身份号码：×××，住青，住青海省循化撒拉族自治县街子镇托龙都村**div>申请执行人：刘海玲，女，汉族，1978年10月19日出生，公民身份号码：×××，住青海省，住青海省西宁市v>被执行人：西宁五环房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630100226668337Y,住所地：青海省西宁市城**胜利路**。法定代表人：孟宪滨，该公司董事长。委托诉讼代理人：孟宪国。被执行人：孟宪滨，男，汉族，1952年3月8日出生，公民身份号码：×××，住辽宁省，住辽宁省大连市西岗区v>被执行人：孟宪国,男，汉族,1962年12月4日出生,公民身份号码：×××，住青海省，住青海省西宁市v>被执行人：孟宪法,男,汉族，1954年3月15日出生,公民身份号码：×××，住辽宁省，住辽宁省大连市西中山区v>在本院执行申请执行人刘海玲与被执行人西宁五环房地产开发有限公司、孟宪滨、孟宪国、孟宪法借款合同纠纷一案中，案外人何×、马×对本院已查封的被执行人西宁五环房地产开发有限公司名下位于青海省西宁市××区轴A-D轴线（即本院评估、拍卖公告中3号）商业用房进行评估、拍卖提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人何×、马×称，1998年4月1日何×、马×与西宁五环房地产开发有限公司签订《商品房铺面销售合同》房屋总价款918000元。同年4月10日双方在西宁市城东区公证处对《商品房铺面销售合同》进行了公证，西宁市城东区公证处出具了（1098）东证民字第109号公证书。1998年4月1日案外人何×、马×共同向西宁五环房地产开发有限公司预付了20万元购房款，2007年4月17日案外人何×、马×分别向西宁五环房地产开发有限公司各支付35.9万元购房款，合计71.8万元，总计98万元，已付清全部购房款。后因西宁五环房地产开发有限公司自身原因，该商业用房未按《商品房铺面销售合同》约定交付，也未办理房屋产权证书。经与西宁五环房地产开发有限公司协商，2007年4月11日双方签订了《补充协议书》约定，在有关抵押手续解除之日起60日内由西宁五环房地产开发有限公司协助案外人办理房屋产权证书；同时，协议中明确规定，铺面交付后，由案外人委托西宁五环房地产开发有限公司进行统一招租，统一经营管理。2007年5月17日，案外人与西宁五环房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》约定，案外人将房屋出租给西宁五环房地产开发有限公司，租期为1年，年租金为194400元整。2008年5月19日，因西宁五环房地产开发有限公司整体经营不善，无法按约定支付租金，西宁五环房地产开发有限公司将该商铺退还给案外人经营管理至今。因西宁五环房地产开发有限公司原因，至今未办理房屋产权证书。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在人民法院查封前，案外人何×、马×就案涉房屋已经签订了合同有效的买卖合同，付清了全部购房款，并已实际占有、使用，完全符合法律规定的无过错买受人物权期待权的保护条件，案外人对西宁市城东区东关大街53号1号楼一楼商业用房3号商铺享有足以排除强制执行的权益。请求立即中止西宁市城东区东关大街53号1号楼一楼商业用房3号商铺的执行。申请执行人刘海玲、被执行人人五环房地产开发有限公司、孟宪滨、孟宪国、孟宪法对执行异议均未提交书面意见。本院查明，刘海玲和西宁五环房地产开发有限公司、孟宪滨、孟宪国、孟宪法借款合同纠纷一案，本院于2017年11月23日作出的（2017）青01民初241号民事判决，判决：一、被告西宁五环房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘海玲偿还借款本金500万元，支付自2016年6月24日起至2017年7月15日的利息1273333.33元，2017年7月16日以后的利息以实际欠付本金为基数，按年利率24%计算至实际清偿之日止，并支付律师费144400元；二、原告刘海玲在上述款项的范围内对被告西宁五环房地产开发有限公司提供的抵押物证号为宁房权证城东区字第XXXX号位于西宁市××区2658位于西宁市××区.72平方米的商铺享有优先受偿权；三、被告孟宪滨、孟宪国、孟宪法在本判决第一项确认的款项范围内承担连带保证责任，孟宪滨、孟宪国、孟宪法承担连带保证责任后，有权向被告西宁五环房地产开发有限公司进行追偿。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56841元，由被告西宁五环房地产开发有限公司、孟宪滨、孟宪国、孟宪法负担。西宁五环房地产开发有限公司不服本院作出的上述判决，向青海省高级人民法院提起上诉，青海省高级人民法院于2018年3月12日作出（2018）青民终17号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，因被执行人西宁五环房地产开发有限公司、孟宪滨、孟宪国、孟宪法未履行义务，申请执行人刘海玲于2018年3月19日向本院申请强制执行。在执行过程中，2019年11月27日本院向西宁市不动产登记服务中心发出了（2018）青01执109号执行裁定书、协助执行通知书，轮候查封被执行人西宁五环房地产开发有限公司名下位于西宁市××区商业用房建筑面积2658.72㎡的不动产。轮候查封期限三年。并对西宁五环房地产开发有限公司名下位于西宁市××区53-25位于西宁市××区#、53-41#商铺进行评估、拍卖变卖。因无人参与竞拍导致拍卖变卖均流拍，流拍价为18011236.46元。流拍后申请执行人刘海玲不同意接受以物抵债。另在执行过程，从各被执行人银行账户中扣划336078.25元，扣除执行费59773元后，将剩余276305.25元于2020年3月20日支付给了申请执行人刘海玲。后因现申请执行人刘海玲向本院申请撤回执行。本院于2020年3月20日作出（2018）青01执109号之一执行裁定书，裁定终结本院（2017）青01民初241号民事判决的执行。2020年5月19日申请执行人向本院申请恢复强制执行。本案在执行过程中，本院于2020年5月18日作出（2020）青01执恢94号执行裁定书、执行通知书、报告财产令等法律文书。2020年12月28日本院发出“评估、拍卖公告”，内容为本院在执行过程中查封了西宁五环房地产开发有限公司名下位于西宁市××区商业用房，现依法对西宁五环房地产开发有限公司名下位于西宁市××区商业用房1、2、3、4、5、6、7、8、9、10号（具体位置见一层平面变更图）不动产进行评估、拍卖。拍卖标的物所有人：西宁五环房地产开发有限公司，与本案拍卖财产有关的担保物权人、优先权人或者其他优先权人如有异议，可在公告之日起十日内向本院书面提出执行异议。如无人提出异议，本院将依法处置该不动产。案外人何×、马×得知后，于2021年1月5日，向本院提出执行异议。另查明，案外人何×、马×提交售房单位为西宁五环房地产开发有限公司（甲方）与购房者为何×、马×（乙方）于1998年4月1日签订的《商品房铺面销售合同》，该合同约定案外人购买坐落在西宁市××区双厦壹层楼6-8轴A-D轴线铺面（即本院评估、拍卖公告中3号），该铺面建筑面积为180平方米，销售价每平方米5100元，计918000元；签订合同之日，乙方何×、马×向甲方付购房款订金20万元，在1999年12月31日，乙方交款须达到商品房全价80%，余款在房屋交付使用前全部结清。案外人于1998年4月10日就该《商品房铺面销售合同》在青海省西宁市××区公证处进行了公证。案外人提交作为乙方于2007年4月11日与甲方西宁五环房地产开发有限公司签订《补充协议书》，约定甲方将铺面在协议签订之日起5日内交付给乙方，乙方将剩余款项同时交付给甲方；铺面房产权证书，在有关抵押手续解除之日起60日内由甲方协助乙方办理等。案外人提交同年5月17日案外人作为甲方与乙方西宁五环房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将该案涉房屋租赁给乙方西宁五环房地产开发有限公司，租期为1年，年租金为194400元整。证明案外人已实际占有该铺面。案外人还提交西宁五环房地产开发有限公司于1998年4月1日、2007年4月17日出具的加盖西宁五环房地产开发有限公司财务专用章的收据两张，分别载明：交款单位何×、马×，人民币200000元，收款事由预付房款；交款单位何×，人民币395000元。案外人马×未能提交交付395000元房款的收据，在向案外人马×调查时，其称因时间间隔太长，交付收据已丢失，无法提供。西宁五环房地产开发有限公司认可案外人何×、马×的购房款已全部付清，商铺已交付案外人，并确认因土地规划等问题未办理房屋过户登记手续。再查明，2015年8月24日刘海玲与西宁五环房地产开发有限公司签订20150824号《借款合同》。同日双方签订20150824号《抵押担保合同》，西宁五环房地产开发有限公司将案涉的商铺及对应的土地使用权向刘海玲提供了抵押担保。2015年8月31日办理了证号为宁房他证城东区字第0564**房地产他项权证。西宁五环房地产开发有限公司未经案外人何×、马×的同意将案涉商铺抵押给了刘海玲。本院认为，本案系案外人何×、马×对本院查封的西宁五环房地产开发有限公司名下位于青海省西宁市××区轴A-D轴线（即本院评估、拍卖公告中3号）商业用房进行评估、拍卖提出书面异议。属执行标的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人何×、马×在本院查封案涉房产之前已与西宁五环房地产开发有限公司签订《商品房铺面销售合同》；案外人何×、马×按合同约定已交清全部购房款918000元；案涉商业用房已交付给案外人何×、马×，且在法院查封之前合法占有该不动产；案涉商业用房因规划等问题未办理过户登记，因此，不是案外人何×、马×自身原因未办理登记手续。故案外人何×、马×提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，案外人何×、马×对案涉商业用房享有物权期待权，该权利可以排除强制执行。关于申请执行人刘海玲提出（2017）青01民初241号民事判决确定，其对案涉商业用房享有优先受偿权，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条既规定了申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持的一般情形，同时也规定了法律、司法解释另有规定的除外情形。本案涉及无过错不动产买受人物权期待权问题，属于该司法解释规定的例外情形，因此，第二十七条的规定与本案的法律适用并无冲突。因此，案外人何×、马×对其购买的案涉商业用房享有足以排除执行的权益，案外人何×、马×的异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对被执行人西宁五环房地产开发有限公司名下位于青海省西宁市××区轴A-D轴线（即本院评估、拍卖公告中的3号）商业用房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 蒋清燕审判员 许正芳审判员 司世江二〇二一年二月五日法官助理 王思思书记员 马 蓉附：本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》