北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终3731号上诉人（原审被告）谷道敏，男，1968年1月10日出生。委托代理人江学平，北京市地石律师事务所律师。委托代理人刘志华，北京市地石律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）孙占良，男，1970年11月10日出生。上诉人谷道敏因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第16228号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人谷道敏及其委托代理人江学平、刘志华和被上诉人孙占良到庭参加了诉讼，现已审理终结。孙占良在原审法院诉称：2013年11月9日，谷道敏与孙占良签订了《房屋租赁合同》，合同约定谷道敏将2-9号（底商铺共计3层）房屋出租给孙占良作为商业经营使用。出租面积350平方米，1层110平方米，2层140平方米，3层100平方米，2014年至2015年，年租金26万元。合同签订生效后，孙占良向谷道敏支付了一年租金26万元，后孙占良对租赁房屋进行了装修花费47万元，投入电器设备等物品花费35万元。2014年3月，昌平区工商局多次联系孙占良询问营业执照办理事宜，但由于谷道敏一直未向孙占良提供租赁房屋的房产证，致使孙占良至今未能在昌平区工商局备案登记企业信息，无法取得营业执照。2014年11月6日，昌平区工商局对孙占良下达行政处罚决定书，并罚款3000元。如今孙占良所投资的足疗店已不能营业，给自身造成了严重的经济损失。为维护孙占良的合法权益不受侵害，向人民法院提起诉讼，请求判决：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、谷道敏返还孙占良租金26万元；3、谷道敏赔偿孙占良装修费用和购置的固定资产投资款47万元；4、谷道敏赔偿孙占良交付的罚款3000元；5、本案诉讼费用由谷道敏承担。谷道敏在原审法院辩称：一、同意解除租赁合同。二、不同意承担承租人的装修损失。1、因为承租人对房屋性质及是否能够办理营业执照应承担必要的审查和注意义务。承租人在法律规定的范围内使用房屋，如需要经营使用，则办理营业执照合法经营是承租人当然的义务，出租人对于承租人租赁房屋的具体使用用途并不知晓，也不可控。2、承租人承租前已知涉案房屋没有办理房产证的事实。本案承租人在签订租赁合同时，就已经知道该房屋的房产证未办下来，仍自愿签订了十年租赁合同，完全符合北京市高院审理房屋租赁纠纷中承租人在签订合同时知道或应当知道租赁房屋存在上述限制的除外之规定。3、承租人应当对订立合同以及涉案房屋的情况承担必要的审查和注意义务，签订协议尤其是动工装修之前应了解清楚能否办理营业执照，承租人应尽必要的审查义务，故应自行承担损失。房屋租赁协议于2013年11月签订，承租人营业执照工商名称预核准的时间是2014年4月8日-10月7日。可知承租人申请名称预核准在承租房屋半年之后。承租人在明知涉案房屋尚未办理产权证的情况下，未向有关部门咨询能否办证，进而自行进行装修，由此形成的扩大损失，应由其自行承担。原审法院经审理查明：2010年11月19日，谷道敏与北京天元广建房地产开发有限公司（以下简称天元广建公司）签订了《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），合同约定：谷道敏购买天元广建公司109；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米20497.7元，总价款人民币5388435元；出卖人应当于2011年9月30日前向买受人交付该商品房；合同还规定了其它条款。合同签订后，谷道敏交付了房款2698435元、印花税2674元、契税216919.05元。房屋余款谷道敏一直未能交付。2012年3月11日，谷道敏与北京天元广建物业管理有限公司办理了房屋入住手续。2013年11月19日，谷道敏与孙占良签订了《房屋租赁合同》，合同约定：谷道敏将2-9号（底商铺），共有3层，总面积350平方米出租给孙占良；出租房屋全为毛坯房，2个厕所也是毛坯房结构，无卫生洁具；租赁期限为10年，从2014年1月10日至2024年1月9日（2013年11月10日即双方交钥匙--2014年1月10日止为孙占良装修期，不算租金，免收房租）；2014年1月10日-2015年1月9日，年租金为26万元；2015年1月10日-2016年1月9日，年租金26万元；2016年1月10日-2017年1月9日，年租金26万元；2017年1月10日-2018年1月9日，年租金28.6万元；2018年1月10日-2019年1月9日，年租金31.2万元；2019年1月10日-2020年1月9日，年租金33.8万元；2020年1月10日-2021年1月9日，年租金36.4万元；2021年1月10日-2022年1月9日，年租金39万元；2022年1月10日-2023年1月9日，年租金41.6万元；2023年1月10日-2024年1月9日，年租金44.2万元；乙方应于每年的元月10日前，向谷道敏交足本年度总租金的50%，应于每年6月10日之前，向谷道敏交足本年度总租金的剩余款，谷道敏应出具收据；合同还规定了其它条款。合同签订当日，谷道敏与孙占良办理了房屋交付手续。房屋交付后，孙占良开始对租赁的房屋进行装修。2013年12月8日，孙占良办理了互联万邦宽带社区网。2013年12月15日，制作了鑫缘宫广告灯箱匾牌。2014年1月6日，孙占良向谷道敏支付13万元。2014年初，天元广建公司取得2号楼所有权证。2014年2月8日，孙占良开始以北京鑫缘宫健身中心名义进行经营。2014年4月8日，孙占良授权卢光凤到北京市工商行政管理局昌平分局预注册北京鑫缘宫健身中心。同日，北京市工商行政管理局昌平分局做出了《个体工商户名称预先核准通知书》，该通知书载明：根据《个体工商户名称登记管理办法》及有关法律、行政法规规定，准予预先核准由投资人卢光凤出资设立的个体工商户名称为：北京鑫缘宫健身中心。填写《个体工商户开业登记申请书》需填写《经营场所证明》并提供产权证明。由于谷道敏没有交付剩余购房款，天元广建公司拒绝为谷道敏提供房屋产权证明和办理房屋产权证，造成孙占良无法实际办理工商营业执照，无法合法经营。2014年9月2日，孙占良向谷道敏支付租金13万元。2014年11月6日，北京市工商行政管理局昌平分局做出了行政处罚决定书，该决定书载明：当事人：孙占良，男，44岁。经查：当事人于2014年02月08日至2014年10月30日，未依法取得营业执照，擅自在2-9号从事足疗服务的经营活动，至查获时止其非法经营额为50000元，无违法所得。我局于2014年10月31日向当事人送达了我局《行政处罚听证告知书》，当事人在规定期限内未提出陈述和申辩，也未提出听证。当事人的上述行为，违反了《无照经营查处取缔办法》第二条的规定，属于《无照经营查处取缔办法》第四条第一款第（二）项规定的：无须取得许可证或者其他批准文件即可取得营业执照而未依法取得营业执照，擅自从事经营活动的无照经营行为。依据《无照经营查处取缔办法》第十四条第一款的规定，予以取缔，并决定处罚如下：罚款3000元。同日，孙占良向北京市工商行政管理局昌平分局缴纳罚款3000元。后孙占良与谷道敏产生争议。孙占良于2015年9月25日诉至法院。案件在审理过程中，孙占良提出对装修和购买物品进行鉴定。法院依法提请北京市高级人民法院摇号确定鉴定机构为国宏信价格评估有限公司。法院依法委托国宏信价格评估有限公司对北京鑫缘宫健身中心的装修部分和购置的固定资产进行了评估。2015年12月11日，国宏信价格评估有限公司做出了《北京市价格评估结论书》，该结论书载明：重置价格（取整）539789元，综合成新率85%，评估价格（取整）458821元。孙占良支付鉴定费11800元。案件审理过程中，法院定于2016年1月12日办理交接租赁房屋手续，但谷道敏拒绝办理交接手续。上述事实，有租赁合同、活期储蓄转账（交易回单）、北京农商银行结算业务申请书、照片、互联万邦宽带个人用户协议书、个体户名称预先核准通知书、个体工商户开业登记申请书、北京市工商行政管理局昌平分局行政处罚决定书、收据、北京市价格评估结论书等证据及双方的陈述在案佐证。原审法院认为：当事人对自己提出的主张，有提供证据的义务。孙占良与谷道敏签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合同有效。本案争议的焦点之一是双方租赁的房屋是底商铺还是住宅？根据孙占良与谷道敏签订的《房屋租赁合同》载明的房屋性质为出租房屋坐落地址：2-9（底商铺），据此可以认定谷道敏出租的房屋性质为底商铺，不是住宅居住。本案争议焦点之二是，谷道敏有无合同附随义务，即谷道敏在孙占良办理工商营业执照时有无出具房屋产权证明的义务？办理工商营业执照时需要提交的法定材料包括营业场所证明和房产证明，由于谷道敏出租的房屋属于底商铺性质，虽然双方在《房屋租赁合同》中没有约定负责出具产权证明的义务，但出租房屋的性质决定了房屋出租人应当向承租人出具房屋产权证明，这也是行业惯例，故此，谷道敏在孙占良办理工商营业执照时有出具相关房产证明的义务。本案争议焦点三是，谷道敏是否应当承担不能提供房屋产权证明的违反合同附随义务的责任？由于谷道敏未足额支付购房款项，造成销售商拒绝提供房屋产权证明，也造成孙占良不能办理工商营业执照，无照经营被罚款，谷道敏应当承担违反合同附随义务的责任。关于孙占良要求与谷道敏解除《房屋租赁合同》一节，因双方在庭审过程中，均表示同意解除《房屋租赁合同》，法院对此不持异议。关于孙占良要求谷道敏返还孙占良租金26万元一节，因孙占良2014年10月31日前,孙占良已经实际使用租赁房屋并进行了试营业，孙占良在此期间应当支付租金；关于2014年11月、12月期间的返还租金问题，由于谷道敏未足额支付购房款项，造成开发商拒绝提供房屋产权证明，也同时造成孙占良不能办理工商营业执照，无照经营被罚款，谷道敏应当承担违反合同附随义务的责任，谷道敏应当酌情予以返还孙占良部分租金。关于孙占良要求谷道敏赔偿孙占良装修费用和购置的固定资产投资款47万元一节，由于谷道敏违反了《房屋租赁合同》的附随义务，即不能提供房屋产权证明，造成孙占良无法实现合同目的，由此造成的损失，谷道敏应当承担相应的民事责任。法院对于孙占良的过高诉讼请求部分，法院不予支持。关于孙占良要求谷道敏赔偿工商行政部门的罚款3000元一节，因孙占良在未取得工商营业执照的情况下，擅自经营被罚款，责任在孙占良，故法院对于孙占良的该项诉讼请求不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十七条、第一百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除孙占良与谷道敏签订的《房屋租赁合同》。二、谷道敏于本判决书生效后十日内返还孙占良二〇一四年十一月、十二月份租金二万六千元。三、谷道敏于本判决书生效后十日内赔偿孙占良装修损失和购置的固定资产投资损失共计四十五万八千八百二十一元。四、孙占良在2-9号（底商铺）装修及室内资产（以国宏信价格评估有限公司的北京市价格评估结论书标明的装修及资产为准）归谷道敏所有。五、驳回孙占良的其它诉讼请求。谷道敏不服原审法院上述民事判决，上诉至本院，请求维持原判第一项、第五项；撤销原判第二项、第三项、第四项；驳回对方要求返还租金和赔偿固定资产投资损失的诉讼请求。其主要上诉理由是：我方没有违约，没有义务承担对方的装修费，不认可鉴定结论。孙占良服从原审法院判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院审理中，孙占良于2016年6月20日当庭将诉争房屋钥匙交予谷道敏。上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。本院认为：由于谷道敏出租的房屋属于底商铺性质，虽然双方在《房屋租赁合同》中没有约定谷道敏负责出具产权证明的义务，但出租房屋的性质决定了房屋出租人应当向承租人出具办理营业执照所需的场地证明，现谷道敏未提供证据证明其已提供或能够提供该材料，应当认定其违反合同约定。谷道敏的违约行为造成孙占良被责令停业，应当酌情返还孙占良部分租金并赔偿相应装修损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。孙占良在签订合同时明知谷道敏尚未取得产权证，却未预先要求谷道敏提供替代场地证明，且在未办理营业执照前即投入大量资金进行装修并开业，造成自身损失扩大，对于扩大部分的损失应由其自行承担，具体数额本院参考评估结果酌情确定。原审法院判令谷道敏赔偿全部装修及固定资产损失，适用法律不当，本院予以变更。综上所述，谷道敏上诉理由部分成立，本院予以支持。原审法院判决适用法律错误，判决结果部分不当，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第16228号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第16228号民事判决第三项为：谷道敏于本判决书生效后十日内赔偿孙占良装修损失和购置的固定资产投资损失共计二十七万五千二百九十二元六角。三、驳回孙占良的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费一万四千八百一十七元，由孙占良负担五千九百二十七元（已交纳）；由谷道敏负担八千八百九十元（于本判决书生效后七日内交纳）。鉴定费一万一千八百元，由孙占良负担四千七百二十元（已交纳）；由谷道敏负担七千零八十元（于本判决书生效后七日内交纳）。二审案件受理费八千五百六十元，由谷道敏负担五千三百二十三元（已交纳），由孙占良负担三千二百三十七元（本判决书生效后七日内交纳）本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  刘国俊代理审判员  刘 磊二〇一六年七月二十七日书 记 员  赵梦芸