广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初3601号原告佛山市凯德物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区，统一社会信用代码：。法定代表人TANMINGCHIAN（陈明璨）。委托代理人梁朔梅，广东千度律师事务所律师。委托代理人麦绮华，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市南海区。被告杨耀军，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：。原告佛山市凯德物业管理有限公司诉被告杨耀军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理后，依法由审判员周信斌适用简易程序独任审判，并于2016年7月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁朔梅、麦绮华及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，自2009年1月1日始，原告接受开发商佛山市新佛陈房地产开发有限公司（下简称新佛陈公司）的委托，为“凯德·泊宫”小区提供物业管理服务。2009年6月18日，被告与新佛陈公司签订《广东省商品房买卖合同》（编号分别为：0901007381），购买了新佛陈公司开发建设的位于佛山市禅城区湾梁路18号“凯德·泊宫”小区35座102单元住宅。被告在购买上述房屋的同时与原告签订了《凯德·泊宫前期物业服务协议》，约定由原告为该小区提供物业服务，协议第一条第二款第四项约定被告应依据协议按时向原告交纳物业服务费用及共用水电分摊费等费用；第四条第一款约定物业服务费为住宅按建筑面积每月每平方米3.50元（不包括公共水电分摊费用）；第七款约定被告应于每月10日前交付当月的物业服务费及上月的自用电费或其他应付费用；第九条违约责任第四款约定，被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按欠费总额每日1‰交纳违约金。新佛陈公司已通知被告在2010年7月9日前（视为已交付日）验收交接该房屋，但被告直至2012年12月24日才实际收楼。根据上述《广东省商品房买卖合同》第十一条的约定，由于买受人的原因未能按期交付的，则自出卖人发出交房通知书中确定的验收交接期限届满之日，视为出卖人已按合同约定的标准将商品房交付给买受人，与商品房有关的物业服务费、水电费等所有应缴费用由买受人承担。上述《凯德·泊宫前期物业服务协议》第四条第二款亦规定，自发展商已按商品房买卖合同的约定交付或视为交付给业主之日起开始计收物业服务费。因此，从约定的交付或视为交付之日起该房屋及该车位风险责任及物业服务费等费用的缴交责任由被告承担。然而被告违反约定，至今仍拖欠原告2013年1月1日至2012年6月30日的物业管理费6546.96元，以及从2011年4月7日至2011年12月6日、2012年10月7日至2013年4月6日的公摊电费131.20元，合计欠缴费用6678.16元。根据协议约定，被告应从逾期之日起按欠费总额每天1‰支付违约金7207.11元（暂计至2016年3月31日）。被告拖欠上述款项已久，且经原告多次发函催付未果。原告认为，原、被告签订的《凯德·泊宫前期物业服务协议》合法有效，受法律保护。根据《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，业主及物业使用人应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，违者承担违约责任。原告接受委托为“凯德·泊宫”小区提供物业管理服务以来，积极履行各项义务，提供相应物业服务。被告在享受原告提供小区物业服务的同时，理应支付物业服务费及其他应付费用。被告长久拖欠凯德物业公司物业服务费等费用，已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，同时对其他广大缴费业主不公。根据上述法律规定，原告特诉至法院，请求判令：一、被告立即向原告支付2013年1月1日至2013年6月30日的物业管理费6546.96元、2011年4月7日至2011年12月6日和2012年10月7日至2013年4月6日的公摊电费131.20元、违约金7207.11元（暂计至2016年3月31日，之后违约金按约定每日千分之一计至款项付清之日止），合共13885.27元；二、本案全部诉讼费由被告承担。被告辩称：1、欠费期是从2013年6月30日前发生的，而物管公司即原告是从2013年7月后退出的，物管公司的诉讼时效应从2013年7月开始计算，至今已经超过诉讼时效；2、物管公司的催告函被告一直没有收到，物管公司将催告函邮寄至错误地址，该责任应由其自负。综上，原告诉讼已经超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告营业执照。拟证明原告的主体资格。2.被告身份证复印件。拟证明被告的主体资格。3.物业管理／服务企业资质证书5份。拟证明原告自2008年1月28日至2013年10月31日被准予从事物业管理活动，资质等级为三级。4.《凯德·泊宫前期物业服务合同》、《凯德·泊宫前期物业服务委托合同》。拟证明自2009年1月1日始，原告接受开发商新佛陈公司的委托，为凯德·泊宫小区提供物业管理服务，直至2013年6月30日。5.《物业管理交接协议》。拟证明新佛陈公司、广州东康物业服务有限公司与原告签订的物业管理交接协议，确认自2013年7月1日起由广州东康物业服务有限公司接替原告承担凯德·泊宫小区的前期物业服务工作。6.《广东省商品房买卖合同》。拟证明2009年6月18日，被告购买了新佛陈公司开发建设的位于佛山市禅城区湾梁路18号凯德·泊宫小区35座102单元住宅。7.《房屋接收催告函》、EMS单、妥投证明。拟证明新佛陈公司已通知被告在2010年7月9日前交接该房屋并开始起算物业管理费。8.《房屋交接单》。拟证明被告于2012年12月24日收楼。9.《房屋测绘报告书》。拟证明2011年6月1日，由佛山市禅城区房地产交易中心对涉案房屋建筑面积进行实地测量，被告所购房屋建筑面积为311.76元，房屋物业管理费按照实测建筑面积计算收取。10.EMS寄件单、《提请支付物业服务费的通知》、妥投证明各3份，律师函、EMS寄件单及妥投证明。拟证明原告在2013年8月6日、2014年6月13日、2015年2月5日发催款函致被告，经原告催收，被告至今仍不支付物业管理费和公摊费用、违约金；原告委托广东千度律师事务所于2015年12月25日发出律师函，要求被告支付物业管理费和公摊费用。11.《凯德·泊宫前期物业服务协议》、《房地产信息登记查询结果》。拟证明原、被告双方约定由原告为该小区提供物业服务，物业管理费按3.5元／平方米计算，被告应在每月10日前缴纳当月的物业管理费、电费等，逾期交纳的从逾期之日起按欠费总额每天1‰缴纳违约金；涉案房屋目前的权属情况及其他现状。诉讼中，被告提交以下证据：1.身份证复印件。拟证明被告身份证上的地址与商品房买卖合同的地址一致，原告邮寄的地址错误。2.《物业管理费缴费通知书》。拟证明2013年7月原告公司退出物业管理，诉讼时效应从2013年7月开始计算。上述证据，经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、6、9，被告无异议，本院予以采信。原告提交的证据5、7、8、10、11，被告对其真实性无异议，本院确认其真实性。被告提交的证据1，原告对其真实性无异议，并有原件核对，本院确认其真实性。被告提交的证据2，有原件核对，且与原告提交的证据5相印证，故本院确认其真实性。经审理查明，涉案所在凯德·泊宫小区系由案外人新佛陈公司开发建设。2009年1月1日原告与新佛陈公司签订《凯德·泊宫前期物业服务合同》，约定由新佛陈公司选聘原告为涉案小区提供前期物业管理服务，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，住宅按3.50元／月·平方米（建筑面积，不包括公共水电分摊）交纳，业主应于自发展商已按商品房买卖合同的约定交楼或视为交楼给业主之次日起交纳物业服务费用，物业服务费用按每月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。未能按时足额交纳物业服务费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按欠费总额每天1‰交纳违约金。前期物业服务全权委托阶段自该住宅小区交楼之日起2年。但在该合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。2009年6月18日，被告与新佛陈公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定由被告向新佛陈公司购买涉案佛山市禅城区湾梁路18号35座102房（住宅），合同约定建筑面积为310.03平方米，后经佛山市禅城区房地产交易中心测绘该房屋建筑面积为311.76平方米。买卖合同上载明的被告地址为佛山市禅城区丽日玫瑰名城3区3座2904房，联系电话为137××××6161。2010年9月8日，新佛陈公司通过EMS快递方式向被告邮寄《房屋接收催告函》，但填写被告的收件地址为佛山市禅城区丽日豪庭3区3座2904房。催告函载明：新佛陈公司曾于2010年6月25日通知被告于同年6月30日至7月9日间前往办理商品房验收交接手续，但被告未按期前往办理，故根据买卖合同第十一条的约定，自验收交接期限届满之次日起，视为新佛陈公司已按约定标准完成房屋交付，房屋风险及物业管理费、税费等费用与责任由被告承担。该函亦催告被告立即前往办理房屋验收交接手续。2012年12月24日，被告签署《房屋交接单》，但注明“本人（业主）未到房屋现场验收”。该房屋已于2016年3月11日登记过户至案外人何叶贞名下。2009年6月18日，原告（甲方）与被告（乙方）就上述房屋签订有《凯德·泊宫前期物业服务协议》，约定由原告为涉案房屋提供物业管理服务。协议约定有：一、甲方的权利和义务：1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安管、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.依据本协议向乙方收取物业服务费及共用水电分摊等费用……。二、乙方依据本协议按时向甲方交纳物业服务费用及共用水电分摊费等费用；物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用），住宅按建筑面积每月每平方米3.50元（不包括公共水电分摊费用）的标准收取；乙方每月10日前交付当月的物业服务费及上月的自用电费及其他应付费用。三、自发展商已按商品房买卖合同的约定交付或视为交付给业主之次日起开始计收物业服务费用。四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每天1‰交纳违约金。2012年7月1日，涉案小区建设单位新佛陈公司与原告签订《凯德·泊宫前期物业服务委托合同》，约定由新佛陈公司继续选聘原告为涉案小区提供前期物业管理服务，其物业服务委托期限自2012年7月1日至2013年6月30日，物业服务费收取标准及交纳时间不变，其他合同主要条款与前述2009年1月1日签订的《凯德·泊宫前期物业服务委托合同》基本相同。2013年6月28日，原告与新佛陈公司、案外人广州东康物业服务有限公司（简称东康物业公司）签订《凯德·瀚城、凯德·泊宫物业管理交接协议》，确认新佛陈公司与原告签订的《凯德·瀚城前期物业服务合同》、《凯德·泊宫前期物业服务合同》于2013年6月30日终止，双方决定不再续约，由新佛陈公司委托案外人东康物业公司自2013年7月1日起接替原告承担上述物业的前期物业服务工作。2013年8月6日，原告通过EMS快递方式向被告邮寄《提请支付物业服务费的通知》，向被告主张物业服务费6547.20元、公摊电费131.20元及违约金。但快递详情单上载被告的地址为佛山市禅城区丽日豪庭3区3座2904房、联系电话为139××××0888。妥投证明载明该邮件于次日由本人收。2014年6月13日、2015年2月5日，原告通过邮政特快专递向被告发出《提请支付物业服务费的通知》，向被告主张物业管理费、公摊电费及违约金；2015年12月25日，原告委托广东千度律师事务向被告邮寄律师函，向被告主张物业管理费及公摊电费。邮寄地址均为佛山市禅城区丽日豪庭3区3座2904房、联系电话亦为139××××0888，妥投证明显示邮件均于次日妥投、均为他人签收。另查明，原告系具有三级资质的物业服务企业。诉讼中，原告陈述：邮寄地址来自购房合同，从第一次开始可能存在笔误，但两个通讯电话被告都承认曾经使用过，根据快递公司亦可以根据电话联系送达给收件人的行业惯例，被告不能否认已收到催收函；即使邮寄地址存在笔误，也不影响邮件已由被告签收的情况。诉讼中，被告陈述：涉案快递详情单上的电话其曾使用过，但2013年始便停用了，未收到任何函件和电话，其亦不认识林文清（××）；涉案房屋于2012年12月24日办理收楼手续，并于2016年初将房屋转让给了案外人何叶贞；原告主张的物业管理费确未缴纳。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，涉案小区建设单位新佛陈公司选聘原告为该小区提供物业管理服务，其与原告签订的《凯德·泊宫前期物业服务合同》及《凯德·泊宫前期物业服务委托合同》，以及原告与被告签订的《凯德·泊宫前期物业服务协议》，均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于诉讼时效问题。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，本案诉讼时效为二年。根据查明的事实，原、被告间曾建立物业服务合同关系，但合同关系已于2013年7月1日因原告退出涉案房屋所在小区终止提供物业服务而终止，原告主张的费用均发生于该日之前，主张相关权利之诉讼时效最晚自2013年7月1日起算。由于原告的原因，错将禅城区另一住宅小区（丽日豪庭）当成被告通讯地址向其邮寄函件主张涉案权利，而仅有2013年8月6日的邮件显示为被告本人于2013年8月7日签收，其他邮件均为他人收。本院认为，即使认定2013年8月7日被告收到原告主张权利之函件，但之后的函件由于原告的过错而无法认定其已到达被告，因而不产生诉讼时效中断的法律后果，至原告提起本案诉讼时已超过二年的诉讼时效，被告的该项抗辩意见成立，本院予以采纳。原告因诉讼时效的经过而丧失胜诉权，其诉讼请求应予驳回。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告佛山市凯德物业管理有限公司的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取74元，由原告佛山市凯德物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周信斌二〇一六年七月十二日书记员  潘明珠吕玲玲附引用法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。