山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1091民初291号 原告（反诉被告）：马青纱，女。 委托诉讼代理人：李永飞，男。 被告（反诉原告）：威海城建集团有限公司。 法定代表人：张宗涛，董事长。 委托诉讼代理人：林荣耀，山东钟鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋书琦，山东钟鼎律师事务所律师。 第三人：威海西港建筑有限公司。 法定代表人：苗军武，总经理。 委托诉讼代理人：毕翠红，山东望生律师事务所律师。 原告（反诉被告）马青纱与被告（反诉原告）威海城建集团有限公司、第三人威海西港建筑有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人李永飞、被告之委托诉讼代理人林荣耀、宋书琦，第三人之委托诉讼代理人毕翠红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马青纱向本院提出诉讼请求：请求被告根据被告与第三人签订的协议书内容交付城建华庭小区4号楼1202室的房屋并协助原告办理过户手续(房产价值992945元)。事实和理由：第三人承建被告城建华庭项目二标段2#、3#楼外墙保温及外墙真石漆工程，被告以位于威海市城建华庭小区4号楼1202室房产抵顶应付第三人工程款，第三人指示被告将该房产过户至原告名下。原告与被告于2017年2月20日签订关于城建华庭小区4号楼1202室的《城建华庭商品房定房协议》，并按被告要求交纳定金3万元，但被告拒绝与原告签订《商品房买卖合同（预售）》，并拒绝协助原告办理房产过户手续。原告多次与被告协商未果，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法裁决。 威海城建集团有限公司辩称，被告与第三人签订的协议书系建设工程施工合同法律关系，根据合同相对性原则，原告不具有本案的诉讼主体资格，主体不适格，请求驳回原告的诉讼请求。原、被告之间于2017年2月20日签订的《城建华庭商品房定房协议》，性质是商品房预约合同法律关系下的预约合同，在双方没有签订本约合同的情况下，不得依据法院的判决强制履行是否订立合同，否则违背了合同意思自治的基本原则。且在双方本约合同根本未成立的情况下，更不可能涉及被告协助原告办理房产过户的义务。其次，原、被告之间签订的预约合同第二条约定原告应在签订本协议之日缴纳定金5万元，但原告仅缴纳定金3万元，尚有2万元一直未支付，原告已违约，被告现在提起反诉，并提出如下反诉请求：1、依法判令解除双方2017年2月20日签订的《城建华庭商品房定房协议》；2、依法判令适用定金罚则，被告已经收取的3万元定金不予退还；3、判令原告承担本反诉费用。 威海西港建筑有限公司述称，威海西港建筑有限公司与被告于2016年2月4日签订世昌华庭1-9号住宅楼外墙保温以及外墙涂料工程的建设工程施工合同，工程最终于2019年11月2日结算定案，定案值为2792721.37元，后双方依据该定案书及合同约定于2019年5月24日签订协议书，约定将涉案房屋抵顶部分工程款，被告按照第三人的指示将涉案房屋过户至本案原告名下，第三人与被告之间的协议书将本属于第三人的债权转让给本案原告，被告作为债务人也明确表示同意，并将原告支付房款的数额及方式作出明确约定，被告现以种种理由拒绝依据该协议书与原告签订合同并交付房屋，故威海西港建筑有限公司请求法院支持原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告与第三人于2016年2月4日就世昌华庭1#-9#住宅楼外墙保温、外墙涂料工程签订《建设工程施工合同》，合同约定第三人就被告开发建设的世昌华庭1#-9#住宅楼外墙保温、外墙涂料工程（二标段2#、3#、8#楼外墙保温、外墙涂料工程）进行施工，工程承包范围为外墙保温、外墙涂料工程施工、验收以及质量保证期内发生的任何缺陷的修复等相关服务。第三人所施工的工程经北京东方华太工程咨询有限公司审查定案，第三人所施工的工程定案价值为2792721.37元。 2017年2月20日，马青纱与被告签订《城建华庭商品房定房协议》一份，协议载明：马青纱定购房屋信息：房屋坐落世昌大道-4号楼1202室建筑面积115.79平方米住宅价格943998元储藏室价格48947元合计价款992945元。协议第二条约定在签订本协议书的同时，马青纱须交纳人民币5万元作为定金（马青纱已交认筹金自动转为定金），马青纱三日内未补足5万元定金，视为马青纱违约，被告有权单方面解除协议，定金转为违约金不予退还。原告于定房协议签订当日缴纳定金3万元。 原告在庭审中提交了落款时间为2019年5月24日的《协议书》复印件一份，协议载明：甲方威海城建集团有限公司乙方威海西港建筑有限公司根据法律、法规的有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致签订本协议。一、2017年2月20日，经甲、乙双方协商一致，将甲方名下的坐落于威海市城建华庭小区4号楼1202室及1702室的住宅楼（含储藏室）转让给乙方，视为甲方将所欠乙方工程款一次性支付，甲方不再支付给乙方工程款。二、乙方为甲方施工的城建华庭项目二标段2#、3#、8#楼外墙保温及外墙真石漆工程，经审计核定，工程造价为2792721.37元，甲方已支付1241770元，扣除质保金139636.07元，甲方所欠乙方工程款1411315.3元已经一次性支付完成。房屋总价值为2249629元，超出工程款部分838313.7元由房屋实际接收人马青纱（身份证号：3710811968********）与王佳钰（身份证号：3710021989********）以现金形式扣除已交定金一次性支付，并签订《商品房转让合同》。乙方向甲方出具完备工程类发票。甲方为乙方出具办理房屋过户时所需要的发票、收据等手续。三、乙方按照国家规定承担房屋产权过户所需的包括公共维修基金、契税以及乙方应承担的其他过户费用。四、本协议如有未尽事宜，经双方协商后可签订补充协议，协商不成，可向甲方所在地人民法院提起诉讼。五、本协议一式贰份，甲、乙双方各执壹份，自签字、盖章之日起生效。 原告主张马青纱、王佳钰与第三人存在债务关系，第三人以城建华庭的二处房产作为抵顶，以解除债务关系。2017年1月，马青纱、王佳钰与第三人协调后，第三人提出与被告有房产抵顶的可能性，可由马青纱、王佳钰进行挑选协商，经第三人协调，马青纱、王佳钰至城建华庭售楼处与相关销售人员对接，选择了十套抵顶房源中的1702与1202二套房屋，并按销售人员指令到售楼处二楼分别缴纳了3万元的定金。之后马青纱、王佳钰多次催促第三人及被告办理房产手续，但第三人、被告均以结算未定案，后续补交金额未确定为理由，要求马青纱、王佳钰继续等待。2019年，马青纱、王佳钰再次要求被告办理房产手续，经被告公司内部决定，需签订协议书，被告审核该协议书并由第三人盖章后，原告代理人携带该协议书至被告处，被告予以盖章并留存，因协议书仅有一份，故原告代理人拍照留存。 经质证，被告对该协议的真实性提出异议，且认为该协议未加盖骑缝章；第三人对该协议的真实性无异议。 关于3万元定金，原告主张因本案涉及工程款债务抵顶，需等第三人结算定案后进一步执行，售楼处只要马青纱缴纳定金3万元，此后马青纱多次表达要缴纳房款并签订合同，但被告均以各种理由拒绝，且原告从未得到被告要求缴纳剩余房款的通知。自协议签订后，原告多次追问第三人房屋办理进度，第三人均表示房屋正在办理相关程序。马青纱、王佳钰均同意二人所缴纳的定金6万元用于充抵2019年5月24日的《协议书》中的超出工程款，剩余部分778313.7（838313.7-60000）元由王佳钰缴纳。王佳钰已将778313.7房款支付到法院。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自义务，不得擅自变更或解除。原告提交的落款时间为2019年5月24日的《协议书》虽系复印件，但其中载明的内容与第三人所提交且被告认可的《建设工程施工合同》、审查定案书的内容相互印证，亦与原告提交的2017年2月20日《城建华庭商品房定房协议》相印证，故本院对于2019年5月24日的《协议书》的真实性予以采信。依据该《协议书》载明的内容可以确定，被告因欠付第三人工程款而提出用房屋抵顶，第三人予以认可并指定了房屋的实际接收人马青纱、王佳钰，基于上述背景，马青纱与被告于2017年2月20日签订了《城建华庭商品房定房协议》，确定了为马青纱抵顶的房屋为城建华庭小区4号楼1202室及附属储藏室，并确定了该房屋的价款为992945元。从定房协议的形式看，该协议是被告在销售房屋过程中为重复使用所制作的格式合同；从定房协议的内容看，该协议除定购房屋信息外，付款方式未填写；从实际履行看，被告在协议签订时也未按协议约定收取马青纱应缴纳的定金5万元，而是在马青纱只缴纳3万元定金的情况下与其签订定房协议，被告也未提交任何证据证实其向马青纱索要过剩余定金及房款。以上可以看出，该定房协议并非如被告所述与2019年5月24日的《协议书》毫无联系，而是基于被告用涉案房屋抵顶第三人工程款的背景才与马青纱签订了定房协议，马青纱并非被告所述的存在违约不缴纳剩余定金的行为，被告更无权依据定金罚则解除该定房协议。《中华人民共和国民法典》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。同时，诚信也是社会主义核心价值观的基本内容之一，被告作为市场主体理应恪守诚信，依约履行合同义务，在协议明确且原告愿意缴纳剩余房款的情况下，被告理应及时向原告交付房屋并协助办理产权登记手续，其违背诚信原则迫使原告通过诉讼方式来解决本案纠纷，徒增原告诉累，亦违背了社会主义核心价值观中的诚信原则。城建华庭小区4号楼1202室及附属储藏室亦具备交付以及办理房产登记的条件，被告于法于理都应向马青纱交付城建华庭小区4号楼1202室及附属储藏室，并协助马青纱办理该房屋的产权登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）威海城建集团有限公司于本判决生效之日起三十日内将城建华庭小区4号楼1202室房屋及储藏室（世昌大道220号1202）交付给原告（反诉被告）马青纱，并协助原告（反诉被告）马青纱办理该房屋的产权登记手续； 二、驳回被告（反诉原告）威海城建集团有限公司的反诉请求。 案件受理费6865元、反诉费275元，由被告威海城建集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  徐玉超 二〇二一年二月二十日 书记员  丛珊珊