四川省广元市利州区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0802民初2711号原告广元阳光物业服务有限公司法定代表人向国旗，系该公司经理地址广元市东坝莲花路108号牡丹花园小区。委托代理人朱曦，阳光物业公司副经理。委托代理人石聪华，四川天使明月律师事务所律师。被告罗代喜，男，汉族.委托代理人陈顺芝，女，汉族.原告广元阳光物业服务有限公司（以下简称“阳光物业公司”）诉被告罗代喜物业服务合同纠纷一案，本院于2016年07月01日立案受理后，依法由审判员王玉适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱曦、石聪华，被告罗代喜及委托代理人陈顺芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阳光物业公司诉称，被告是某小区的业主。原告与广元市某业主委员会签订了《物业管理服务合同书》。根据合同的约定，原告为该小区业主提供物业管理服务，被告应当缴纳物业管理费等相关费用。原告按合同约定已向被告提供了服务，但被告自2010年5月至2015年6月已累计拖欠物业管理费、垃圾清运费、水电费共计3678.51元，经多次催收被告拒不给付。为保护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原告与某业主委员会签订的物业服务合同，是双方真实意思表示，合同依法成立，合法有效。原告已履行合同约定的义务，被告理应按时交纳物业服务合同约定物业管理费。故原告起诉要求被告物业管理费、垃圾清运费、水电费共计3678.51元及自欠费之日起每天5%的滞纳金。被告罗代喜辩称，被告未与原告阳光物业公司签订物业合同。原告阳光物业公司服务不到位，被告房屋楼下3家餐馆，每天油烟满天飞，导致被告家不能开窗，窗户上全是油烟，影响了被告室外清洁卫生和身体健康。餐馆油烟往地沟排放，到冬天地沟造成堵塞，环境脏、乱差，媒体也报道过，直到现在没有解决。被告电瓶车充电器在小区被盗，水电工维护质量太差，家里门铃坏了，叫换主板，不换就不给修，汽车到处乱停乱放，导致行人无法过路，保安年龄偏大，行动缓慢，经常上班时睡觉。有制度未严格执行，外来车辆行人随便进出没有登记，经常被盗电瓶车。小区没有活动室，很不方便，业主委员会连办公室都没有。小区绿化面积越来越少。为协助好业主委员会开展工作，很少开业主大会，按照业主管理办法，业主大会每年召开一次，物业公司应当提交年度报告和预算报告等。物业服务合同签订时间是2008年，但原告物业公司是2009年成立的公司，该公司未成立就将公章盖在合同上，应不合法。物业服务合同的委托管理期限是5年，原告为小区提供的物业服务，根据法律法规诉讼时效是2年，因此，原告未主张过权利，法院不应当支持，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2008年11月1日广元市某业主委员会与广元金阳物业管理有限公司签订《物业管理服务合同书》，合同约定，由广元金阳物业服务公司为“某”小区提供物业服务，委托管理服务事项：房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。市政公用设施、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。公用绿地、花木等的养护和管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理、包括商业网点、文化体育娱乐场所。公共环境卫生，包括院内公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集。交通与车辆停放秩序的规范。维护公共秩序。业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，物业公司接受委托，但收费标准由当事人双方协商。委托管理服务期限：合同期限为五年，自2008年11月1日起至2013年10月31日止。物业管理服务质量：清洁卫生：每天打扫单元楼道和院内，每周拖抹楼道一次；小区内所有标识牌、指示牌每周擦一次；院内休闲游乐设施每天保洁一次；露天停车场所每天打扫，不定时保洁。…。物业管理服务费及代收代缴费用：住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.4元，物业服务费按季收取，业主缴费时间为每季度初的15日内。每月每户分摊公共用水和路灯照明费用5.00元。政府相关部门规定由物业公司代收业主的相关费用，物业公司按政策规定的标准进行代收。业主逾期交纳物业管理费用的，从逾期之日起按每天5%交纳滞纳金。合同签订后，广元金阳物业服务公司为“某”小区进行物业服务。2009年8月广元金阳物业服务公司注销，2009年9月7日广元阳光物业服务有限公司登记成立。2009年9月原告阳光物业公司为“某”小区进行物业服务至该物业合同到期，但未与广元市某业主委员会另行签订物业服务合同，而是在广元市某业主委员会与广元金阳物业服务公司签订物业服务合同加盖该物业公司公章。2013年10月17日原告广元阳光物业公司与广元市某业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定，由广元阳光物业服务公司为“某”小区提供物业服务，委托管理服务事项：房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。市政公用设施、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。公用绿地、花木等的养护和管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理、包括商业网点、文化体育娱乐场所。公共环境卫生，包括院内公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集。交通与车辆停放秩序的规范。维护公共秩序。业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，物业公司接受委托，但收费标准由当事人双方协商。委托管理服务期限：合同期限为五年，自2013年11月1日起至2018年10月31日止。物业管理服务质量：清洁卫生：每天打扫单元楼道和院内，每周拖抹楼道一次；小区内所有标识牌、指示牌每周擦一次；院内休闲游乐设施每天保洁一次；露天停车场所每天打扫，不定时保洁。…。物业管理费及代收代缴费用：住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.4元，物业管理费实行按月收取，业主缴费时间为每季度初的15日内（第二年起物业服务费两年为一周期每月每平米增加0.05元）。每月每户分摊公共用水和路灯照明费用5.00元。政府相关部门规定由物业公司代收业主的相关费用，物业公司按政策规定的标准进行代收。业主逾期交纳物业管理费用的，从逾期之日起按每天5%交纳滞纳金。房屋的共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用：保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备单项维修费用在500元的小修费用，由物业公司承担；单项单次在501元以上的维修费以及大修、中修、更新、改造、清掏化粪池的费用，在本物业维修专项资金列支。…合同签订后，原告阳光物业公司在该小区进行物业服务，被告罗代喜从2010年1月起未向原告阳光物业公司支付物业费、垃圾清运费、公摊水电费，经原告多次催收无果，故起诉要求被告罗代喜支付2010年1月至2015年6月欠物业管理费、垃圾清运费、公摊水电费共计3678.51元。另查明，被告罗代喜系“某”小区房屋业主，房屋建筑面积为127.09平方米，其2010年左右就未交物业管理费。原告阳光物业公司对“某”小区公共部位的维修、养护、管理存在一定瑕疵。庭审后，原告阳光物业公司撤回要求被告支付滞纳金的诉讼请求。上述事实，有《物业服务合同》原告、被告陈述等证据加以佐证。本院认为，原告阳光物业公司根据与广元市某业主委员会签订的《物业管理服务合同》，为“某”小区提供物业管理服务，虽然被告不是物业服务合同的形式当事人，根据现行法律和具体物业服务合同约定情况，被告是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已构成物业服务合同的实质当事人。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理费等，现原告阳光物业公司要求被告支付欠交的物业管理费、垃圾清运费、公摊水电费，于法不悖，本院予以支持。庭审后，原告阳光物业公司撤回要求被告支付滞纳金的诉讼请求，并无不妥，本院准许。被告辩称，广元市某业主委员会与广元金阳物业服务公司、广元阳光物业公司签订的物业管理服务合同应属无效。根据《物业管理条例》相关规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定，业主委员会代表全体业主的合法权益，有代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的责任，由此可见，在选聘和解聘物业服务企业方面，因涉及的是全体业主共同利益，因而不应由个别业主自行决定，而应通过业主大会作出决议。《物业管理条例》亦仅授予了业主提议召开业主大会，并就物业服务管理提出建议的权利。本案中，被告要求确认物业服务合同无效，这一事项涉及小区全体业主共同利益，显然有不妥，本院不予支持。被告辩称，原告阳光物业公司在物业服务期间没有尽到物业管理责任，餐馆油烟满天飞，导致被告家不能开窗，窗户上全是油烟，影响了被告室外清洁卫生和身体健康，小区乱停乱放车辆，卫生环境脏差，公共设置坏掉不维修等问题。被告所反映问题，原告阳光物业公司应积极配合被告和业主委员会及相关部门解决问题，虽该问题未得到有效解决，但原告阳光物业公司并不是营业房屋所有人或餐馆经营者人，被告因此造成的损失应向相邻关系中的相对方另行主张自己的权利，但被告以此拒付物业费、垃圾清运费、公摊水电费无法律依据，本院不予支持。被告辩称，原告阳光物业公司的诉请已超过诉讼时效。由于本案系物业服务合同案件，根据物业服务具有长期性和持续性的特点，原告阳光物业公司的服务仍在继续，其公司提供物业服务的整个期间内产生的某期间的物业费用，应视为原告阳光物业公司在服务期间整体债权的一部分，其诉讼时效起算应以原告阳光物业公司停止服务时计算。因此，被告抗辩超过诉讼时效的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：限被告罗代喜在本判决书生效后五日内向原告广元阳光物业服务有限公司支付物业管理费、垃圾清运费、公摊水电费共计3678.51元；如被告罗代喜未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告罗代喜负担本判决为终审判决。审判员 王 玉二〇一六年七月二十七日书记员 杨亚玲