江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5341号上诉人（原审第三人）：顾仕忠，男，1972年8月25日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：汤成明，江阴市要塞法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：江阴市华源资产经营有限公司，住所地江阴市司马街**。法定代表人：赵建新，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王文锋、王佳荣，江苏瀛优律师事务所律师。原审被告：江阴荣邦休闲中心（系个人投资企业），，住所地江阴市人民中路**投资人：何荣久。原审被告：何荣久，男，1949年6月25日出生，汉族，住江阴市。上诉人顾仕忠因与被上诉人江阴市华源资产经营有限公司（以下简称华源公司）、原审被告江阴荣邦休闲中心（以下简称荣邦休闲中心）、何荣久房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2019）苏0281民初12071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾仕忠上诉请求：发回重审或者撤销一审判决第一、二项，改判继续履行华源公司与荣邦休闲中心签订的《房屋租赁协议》。事实和理由：1、华源公司与荣邦休闲中心签订的《房屋租赁协议》不属于不定期租赁合同。拆迁属于客观上能够确定的事实，《房屋租赁协议》明确约定租赁至房屋拆迁，该租赁期限明确，目前租赁房屋并未拆迁，故《房屋租赁协议》应当继续履行。2、其不属于次承租人，荣邦休闲中心不存在转租情形，其作为第三人主体不适格。其与何荣久签订《资产转让协议》，约定何荣久将荣邦休闲中心的资产转让给其，其作为荣邦休闲中心实际所有人，以荣邦休闲中心名义继续履行《房屋租赁协议》，故其不是次承租人，其作为第三人的主体不适格。3、其并未拖欠租金，而是华源公司拒收租金。其受让荣邦休闲中心之后，向华源公司交付了6万元租金，之后其到华源公司处交付租金，但是均被华源公司拒绝。华源公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。1、其与荣邦休闲中心签订的《房屋租赁协议》为不定期租赁合同。《房屋租赁协议》约定租赁期限至房屋拆迁，但是房屋拆迁是否发生、何时发生均无法确定，也即《房屋租赁协议》没有明确的合同终止期限，实质上属于不定期租赁合同。2、顾仕忠为案涉房屋次承租人。根据工商登记资料，荣邦休闲中心投资人仍然为何荣久而非顾仕忠。顾仕忠与何荣久签订的《资产转让协议》转让的资产包括荣邦休闲中心名下的资产及对案涉房屋的租赁权，二人之间将案涉房屋租赁权进行转让的行为实质上为转租，即顾仕忠为次承租人。3、荣邦休闲中心存在多次拖欠租金的行为。根据《房屋租赁协议》的约定，案涉房屋应当先付后租，但是荣邦休闲中心第一次即拖欠了2017年下半年至2018年8月20日的租金，经多次催讨之后也仅支付部分租金。荣邦休闲中心、何荣久辩称，请求法院依法判决。华源公司向一审法院起诉请求：1、判令解除其与荣邦休闲中心之间的《房屋租赁协议》；2、判令荣邦休闲中心及顾仕忠向其返还房屋，何荣久予以协助；3、判令荣邦休闲中心支付截至到2019年7月12日的房屋租金41333.32元，何荣久对上述债务承担连带责任；4、判令顾仕忠向其支付房屋占有使用费（以月租金3333.3元为标准，自2019年7月13日起至实际返还房屋之日止），由荣邦休闲中心、何荣久对该债务承担连带责任；5、本案诉讼费用由荣邦休闲中心、何荣久、顾仕忠承担。一审法院认定事实：2008年5月30日，华源公司（甲方）与荣邦休闲中心（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将坐落于人民中路157号的房屋租给乙方作为休闲浴室房使用，租期自2008年6月1日起至该房屋拆迁，年租金为4万元，先付后租…，双方还约定了其他事项。协议签订后，何荣久承租上述房屋经营荣邦休闲中心。2016年12月22日，何荣久（甲方、转让方）与顾仕忠（乙方、受让方）签订《资产转让协议》，协议载明，鉴于甲乙双方因荣邦休闲中心承包合同产生纠纷，乙方充分了解荣邦休闲中心用房为甲方承租华源公司房屋，租金每年4万，租期至该房屋拆迁，且该房屋用途只用于休闲浴室房。现双方就荣邦休闲中心现有资产转让事宜达成如下协议：甲方将荣邦休闲中心现有资产作价人民币15万元转让给乙方用于荣邦休闲中心所用；乙方保证按时将每年租金4万元直接交付给华源公司…。《资产转让协议》签订后，荣邦休闲中心一直由顾仕忠负责经营，何荣久未将转让事宜告知华源公司。2018年6月15日，江阴市人民政府国有资产监督管理办公室向华源公司发出整改通知，要求就案涉房屋的租赁期限进行整改。2018年8月28日，因荣邦休闲中心欠付2017年下半年及2018年1月至8月20日租金，华源公司向荣邦休闲中心发出书面解除房屋租赁协议通知函。后华源公司与何荣久、顾仕忠协商以确定具体的租赁期限，但协商无果。顾仕忠交纳了部分房租。2019年6月26日，华源公司通过邮政快递向荣邦休闲中心、何荣久发出解除《房屋租赁协议》通知书，次日签收，通知书载明：一、贵方收到本通知之日起解除双方之间的《房屋租赁协议》；二、贵方须在收到本通知之日起十五日内完成清场并将房屋退还给华源公司，逾期未搬离或未全部搬离的，房屋内的物品视为贵方遗弃…。荣邦休闲中心、顾仕忠未按照华源公司指定期限返还房屋，顾仕忠继续占有使用案涉房屋。2019年8月12日，华源公司向一审法院提起诉讼。2020年6月19日，华源公司向荣邦休闲中心发出书面暂停营业的通知，通知载明因附近施工建设，案涉房屋存在严重安全隐患，即日起应停止营业。以上事实，有《房屋租赁协议》、解除《房屋租赁协议》通知书、解除房屋租赁协议通知函、快递回执、整改通知、暂停营业通知、一审法院（2019）苏0281民初12801号民事判决书及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为，华源公司与荣邦休闲中心签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，无法定无效情形，应为合法有效。租赁协议约定“租赁期至该房屋拆迁”，因拆迁与否属于客观上无法确定的事实，双方签订协议时均无法确定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，因此，一审法院认定华源公司与荣邦休闲中心之间的租赁为不定期租赁，对荣邦休闲中心、何荣久、顾仕忠主张租赁协议租期明确，不属于不定期租赁的意见不予采纳。根据法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。同时本案在履行合同过程中，荣邦休闲中心存在未经华源公司允许擅自转租，自2017年开始拖欠租金等违约情形，华源公司依法可以解除合同。华源公司于2019年6月26日向荣邦休闲中心邮政快递了解除《房屋租赁协议》通知书，次日签收，故一审法院认定双方签订的《房屋租赁协议》于2019年6月27日解除，一审法院对华源公司要求解除《房屋租赁协议》的请求予以支持。荣邦休闲中心、何荣久、顾仕忠提出是华源公司拒收租金，但未提供证据证明，一审法院不予采信。关于结欠的租金，审理中双方对结欠租金41333.32元不持异议，且荣邦休闲中心、何荣久均同意支付，因此一审法院对华源公司要求荣邦休闲中心支付租金41333.32元、何荣久承担连带责任的请求予以支持。合同解除后，承租人荣邦休闲中心应将案涉租赁房屋返还给出租人华源公司。合同解除后，何荣久与顾仕忠之间的《资产转让协议》中关于房屋转租的部分亦不能履行，华源公司以房屋所有权人的名义要求顾仕忠迁出，将案涉房屋返还给华源公司，符合法律规定，一审法院予以支持。关于房屋占有使用费，华源公司发出解除《房屋租赁协议》通知限期搬离后，顾仕忠实际继续占用案涉房屋，因此，一审法院对华源公司要求顾仕忠支付占有使用费，荣邦休闲中心承担连带责任的请求，予以支持，同时，荣邦休闲中心为个人独资企业，何荣久应承担补充清偿责任。关于占有使用费的数额，因附近施工建设导致案涉房屋存在严重安全隐患，华源公司在2020年6月19日向荣邦休闲中心下发了暂停营业的通知，故占有使用费的计算期间应为2019年7月13日至2020年6月18日，按3333.3元/月计算，数额为37332.96元。关于顾仕忠提出其不是次承租人，第三人主体不适格，一审法院认为，何荣久与顾仕忠签订《资产转让协议》中实际包括了房屋转租的内容，因此事实上顾仕忠系次承租人，华源公司申请追加其为第三人参加诉讼符合相关法律规定。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、华源公司与荣邦休闲中心签订的《房屋租赁协议》于2019年6月27日解除；二、荣邦休闲中心、顾仕忠于判决发生法律效力之日起十日内将案涉坐落于江阴市人民中路157号房屋返还给华源公司；三、荣邦休闲中心于判决发生法律效力之日起十日内支付华源公司租金41333.32元，何荣久承担连带责任；四、顾仕忠于判决发生法律效力之日起十日内支付华源公司房屋占有使用费37332.96元，荣邦休闲中心承担连带责任；何荣久对荣邦休闲中心的该项债务承担补充清偿责任；五、驳回华源公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费834元（华源公司已预交），由荣邦休闲中心、何荣久负担。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点：华源公司是否有权解除《房屋租赁协议》并要求荣邦休闲中心、顾仕忠返还案涉租赁房屋。本院认为，华源公司有权解除《房屋租赁协议》并要求荣邦休闲中心、顾仕忠返还案涉租赁房屋。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。华源公司与荣邦休闲中心签订的《房屋租赁协议》约定，租期自2008年6月1日起至该房屋拆迁，作为租赁期限终止时间的“房屋拆迁”是否会发生、何时会发生在《房屋租赁协议》签订时无法确定。因此，《房屋租赁协议》实质上属于不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，即华源公司有权解除《房屋租赁协议》，并要求荣邦休闲中心、顾仕忠返还案涉租赁房屋。关于顾仕忠所称案涉房屋目前并未拆迁、应当继续履行的意见不能成立，本院不予支持。顾仕忠称，其为荣邦休闲中心实际所有人，不是次承租人，以及不是其拖欠租金，而是华源公司拒收租金的意见，既未提供证据证明，也不足以构成对华源公司行使《房屋租赁协议》解除权的有效抗辩，本院对顾仕忠的该点上诉意见亦不予采纳。顾仕忠与何荣久签订《资产转让协议》，其作为承租房屋实际使用人，与本案有利害关系，一审法院将其列为第三人，并无不当。综上，顾仕忠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费734元（顾仕忠已预交），由顾仕忠负担。本判决为终审判决。审判长 沈 君审判员 贾建中审判员 陈迪金二〇二一年二月十八日书记员 陈 洋