上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初20953号原告(反诉被告)庞猛，男，1982年6月7日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)李艳雁，女，1982年6月21日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)庞韶择，男，2013年6月26日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人李艳雁。三原告共同委托代理人冯立志，上海普世律师事务所律师。被告(反诉原告)吴熔，男，1969年5月8日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人陈卫，上海市中天律师事务所律师。委托代理人吴文青，上海市中天律师事务所律师。原告(反诉被告)庞猛、李艳雁、庞韶择诉被告(反诉原告)吴熔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月9日、6月22日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)庞猛、李艳雁(庞韶择的法定代理人)及三原告共同委托代理人冯立志，被告(反诉原告)吴熔的委托代理人陈卫、吴文青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告庞猛、李艳雁、庞韶择诉称，原、被告通过居间方上海德佑房地产经纪有限公司的居间介绍，于2015年12月4日签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定原告向被告购买位于上海市浦东新区灵山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋建筑面积51.66平方米，总房价款人民币(以下币种相同)158万元。合同签订后，原告积极履行了付款义务，按照合同约定向被告支付了首期房款48万元，并积极向银行申请贷款。2016年2月底，银行通知原告申请的贷款未获通过，接到通知后，原告积极筹措了第二期房价款，并于2016年3月初筹集好房价款后通知被告履行买卖合同、办理房屋产权过户手续，并愿意承担每天总房价万分之五的赔偿金。但被告在没有任何理由的情况下，拒绝履行买卖合同。故诉请判令：被告继续履行买卖合同，将系争房屋产权过户登记至三原告名下。被告吴熔辩称，不同意原告的诉请，被告没有违约行为，原告的贷款未获审批后，未及时将该情况通知被告，原告也没有按照约定支付第二期房价款，逾期超过十天，被告有权解除合同。反诉请求：1、判决解除反诉原、被告间签订的买卖合同；2、被反诉人支付反诉人赔偿金7,900元；3、被反诉人支付反诉人违约金316,000元。针对反诉，庞猛、李艳雁、庞韶择共同辩称，反诉被告没有违约行为，反诉人无故不同意继续履行合同，其明显存在违约行为。被反诉人自己以及通过居间方通知反诉人履行合同，反诉人已明确告知其不愿意继续履行合同，反诉人的反诉请求均不成立。经审理查明，吴熔为系争房屋产权人，房屋建筑面积51.66平方米。2015年12月4日，吴熔(卖售人、甲方)与庞猛、李艳雁、庞韶择(买受人、乙方)签订买卖合同，约定乙方受让甲方系争房屋，转让价款158万元。在2016年2月29日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)违约责任，乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。合同附件三付款协议约定：一、乙方应支付甲方首期房价款48万元。乙方已支付甲方定金3万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)当日内直接支付甲方部分首期房价款45万元……。二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款110万元。乙方通过如下方式支付，申请贷款，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)7日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方。贷款支付：……合同另对其他事项作了约定。同日，吴熔出具收款收据，确认收到李艳雁支付系争房屋部分房价款48万元。2016年3月4日，原、被告书写材料一份，内容为“该房为动迁房，一直未办房产证，由于房东儿子出国留学急需用钱，故决定出卖此房。中介希望独家代理此房买卖，预付20万元给房东，产权人同意办理个人抵押，现个人抵押已撤销，现房屋购买人家庭与房东无任何纠纷。特此说明”。2016年3月13日，原告向被告发送数条手机短信，称从3月9日开始和中介一直联系被告要求办理过户，原告已把尾款的110万元现金准备完毕，但被告不接电话、不回短信。根据合同约定，原告还在过户的逾期范围内，原告也同意支付逾期的违约金，但通过中介中原地产联系，被告要求在3月14日下午2时至居间方商谈相关事宜，但原告要求在3月13日和被告沟通，如果3月14日商谈，原告担心会影响最后的过户日期。并要求被告尽快和原告联系。2016年3月14日，原告向被告发送手机短信，称房屋尾款110万元准备完毕，要求当日至房产交易中心办理过户手续。同日，被告回复称，再一次告知原告已经违约，被告已经聘请律师，希望去仲裁或法院。2016年3月14日，原告向被告发送催告函，称双方间的买卖合同约定于2月29日办理产权过户手续，由于被告拒绝配合办理过户手续，催促务必于3月14日前与原告办理系争房屋的过户手续。2016年4月28日，被告向原告发送函件，称双方签订买卖合同后，原告未将第二期房价款110万元支付给被告，逾期超过十个工作日，根据买卖合同约定，应视为违约，被告有权解除买卖合同。现正式通知解除买卖合同，并要求支付赔偿金7,900元和违约金316,000元。鉴于原告已起诉，可在接函后3日内与被告联系，被告在已付款中扣除违约金、赔偿金后，返还剩余款项等。审理中，原告另提供了户名庞猛、李艳雁的银行卡交易明细，证明截止2016年3月14日，原告已备好房价款110万元；居间方工作人员占海川与被告间的短信往来，证明居间方工作人员在3月11日至14日间多次发送短信给被告要求履行合同，办理过户手续，被告回复买卖合同到此结束，不同意继续履行。原告另表示，若双方的买卖合同继续履行，同意支付被告赔偿金7,900元。经庭审质证，被告认为银行的明细单真实性无法确认，其中有打印日期晚于盖章日期的，原告存在伪造嫌疑，交易明细不能证明原告的主张。对于占海川的身份，被告不认可其居间方的身份，认为其并非原、被告买卖合同载明的居间方工作人员，故被告与占海川的谈话内容与本案没有关联。以上事实，有当事人提供并经庭审质证的买卖合同、收款收据、催告函、手机短信、银行卡交易明细、函件等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，原、被告就系争房屋签订的买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据合同约定，原告在支付首期房价款48万元以后，第二期房价款110万元若申请贷款未通过的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款支付给被告，逾期支付超过十个工作日的，出卖方有权单方解除本合同。双方合同约定的交易过户日期为2016年2月29日之前，原、被告至2016年3月4日共同确认系争房屋上原设立的抵押已撤销，由于原告的贷款申请未获审批，且原告未在2月29日之前将第二期房价款支付给被告，存在逾期付款的行为。但由于合同约定了付款的宽限期，原告已在合同约定的付款宽限期(2016年3月14日)内通过手机短信告知被告其已备足110万元购房款并要求继续履行合同、办理产权过户手续，另通过原告提交的银行卡交易明细清单，可以反映原告在付款宽限期内已准备了相应的应付款项。然被告的回复表明彼时被告已不同意继续履行合同，被告未在合同约定的付款宽限期内配合原告继续履行合同、办理房屋产权过户，其行为构成了根本违约。由于被告已明确拒绝履行买卖合同，原告在付款宽限期内未向被告支付第二期房价款，是出于对交易安全的考虑，并未构成根本性违约，且在付款宽限期届满次日，原告即向本院提起诉讼，要求继续履行合同，故被告不具有单方解除合同的权利，其反诉要求解除合同，本院不予准许。原告诉请继续履行合同，要求被告将系争房屋的产权过户登记至原告名下，本院予以准许。原告同意支付被告逾期付款的赔偿金7,900元，本院予以准许。购房余款110万元，原告同意在本案中一并处理，本院予以准许。被告的其他反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)吴熔于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)庞猛、李艳雁、庞韶择办理将上海市浦东新区灵山路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告(反诉被告)庞猛、李艳雁、庞韶择名下的手续；二、原告(反诉被告)庞猛、李艳雁、庞韶择于上海市浦东新区灵山路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告(反诉被告)庞猛、李艳雁、庞韶择名下之日，支付被告(反诉原告)吴熔购房款110万元；三、反诉被告庞猛、李艳雁、庞韶择于本判决生效之日起十日内支付反诉原告吴熔赔偿金7,900元；四、驳回反诉原告吴熔的其他反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19,020元，减半收取计9,510元，财产保全费5,000元，合计14,510元，由被告吴熔负担。反诉案件受理费减半收取计3,079.25元，由反诉原告吴熔负担3,000元，反诉被告庞猛、李艳雁、庞韶择负担79.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一六年七月一日书记员  于 晔附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。