上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初6899号原告(反诉被告)吴海林，男，1976年9月19日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告(反诉被告)郑菊美，女，1976年9月9日出生，汉族，住上海市杨浦区。上述两原告共同委托代理人祁长宇，上海祁长宇律师事务所律师。被告(反诉原告)陈传强，男，1971年7月7日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)周令霞，女，1973年8月26日出生，汉族，住上海市杨浦区。上述两被告共同委托代理人杨融越，上海致格律师事务所律师。原告吴海林、郑菊美诉被告陈传强、周令霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈晓宇独任审判。2016年4月8日被告陈传强、周令霞提出反诉，本院于2016年5月12日公开开庭进行了审理。原告吴海林、郑菊美及其委托代理人祁长宇，被告陈传强、周令霞及其委托代理人杨融越均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)吴海林、郑菊美诉称，2015年11月7日，原、被告经上海锐丰投资顾问有限公司(以下简称锐丰公司)居间介绍签订《房地产买卖居间合同》及附件《房地产买卖合同》。2015年11月13日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定两被告向两原告购买上海市杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，转让价人民币1,140,000元(本案币种均为人民币)，付款方式：签订合同当日被告支付首付款350,000元，第二期房价款750,000元通过银行贷款支付，被告应于2015年12月31日之前向银行申请贷款，签署借款抵押合同等。若被告贷款申请未全额通过，则应于交易过户当日将第二期房款差额补足支付原告。被告贷款申请经贷款银行审核通过后2016年1月31日之前双方至上海市杨浦区房地产交易中心办理过户。被告至今未付第二期房款，导致原告无法凑齐房款完成另购新房的计划，给原告造成重大损失。且两原告均为外地户籍，根据上海市最新的限购政策，两原告均已丧失购房资格。系争房屋一直由原告居住，且原告他处无房。根据合同约定，逾期付款超过五日的，原告有权单方解除合同，被告并承担房价款20%的违约金。故诉请要求：1、判令解除原、被告于2015年11月7日签订《房地产买卖合同》及2015年11月13日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、两被告向原告支付违约金228,000元。被告(反诉原告)陈传强、周令霞辩称并反诉称，第二期房款系通过银行贷款方式支付，因被告安徽老家的房屋贷款尚未还清，故在签订《上海市房地产买卖合同》当日被告便告知原告需还清安徽老家房屋的贷款才能在上海办理系争房屋的贷款。因接近年关，且提前还贷需要预约，故在还贷上拖延了时间，对此原告是知晓的，且从未提出异议。2016年1月26日，原告陪同被告前往银行办理系争房屋的贷款手续，在此过程中原告也未提出异议，且知晓不可能在2016年1月31日前贷款审批通过并过户。至2016年3月15日被告接到银行通知贷款审批已通过，被告遂立即通知原告办理房屋买卖后续事宜，原告随即表示不同意出售。故被告并不存在违约，不同意原告诉请。现两被告因上海市最新限购政策的出台亦被限购，均已丧失购房资格，故提起反诉要求继续履行原、被告2015年11月13日签订的《上海市房地产买卖合同》，原告协助被告办理过户手续。原告(反诉被告)吴海林、郑菊美针对反诉辩称，2016年1月26日原告陪同被告办理贷款系因该时间仍在合同约定的过户日2016年1月31日之前，配合被告系原告应尽的义务，然被告仍应于2016年1月31日前与原告共同前往交易中心办理过户，合同明确约定贷款未通过的可以现金补足。原告从未同意延长过户的日期，亦不清楚审批贷款需要的时间，不同意反诉诉请。原告吴海林、郑菊美为证明其主张，向本院提交以下证据材料：1、《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖合同》，证明原、被告于2015年11月7日经锐丰公司居间签订了居间合同及买卖合同，约定了房款的支付方式及相应的违约责任；2、《上海市房地产买卖合同》，证明原、被告双方应于2016年1月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，并约定了具体的付款方式及违约责任；3、上海市房地产权证及上海市房地产登记簿、证明系争房屋的权利人系两原告；4、两原告身份证复印件，证明两原告系外地户籍，受到新的上海市限购政策的影响，已无法再另行购房；5、《解除合同通知书》及邮寄凭证，证明两原告于2016年2月21日起草了《解除合同通知书》，并于2016年3月21日发出，两被告于2016年3月22日签收，原告行使单方解除权；6、资料收据，证明系争房屋的产证原件已交由锐丰公司保管；7、销售发票，证明原告按照要求于2016年1月26日办理了系争房屋的审税手续，原告并无违约。被告陈传强、郑菊美为证明其反诉及抗辩主张，向本院提交以下证据材料：1、《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖合同》，证明被告系通过锐丰公司居间介绍向原告购买系争房屋；2、收款收据，证明被告已支付房款共计350,000元；3、发票，证明系争房屋已通过审税并开具了相应的发票；4、《解除合同通知书》及邮寄凭证，证明原告于2016年3月21日寄送了该份《解除合同通知书》给锐丰公司，再由锐丰公司转交被告，原告故意在通知书上落款日期写成2016年2月21日；5、结清贷款证明，证明被告于2016年1月15日结清了安徽老家房屋的贷款；6、锐丰公司出具的情况说明，证明原告不愿售房的原因系因房价上涨；7、个人购房借款合同，证明2016年3月15日被告与中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行签订了贷款合同，银行审批直至2016年3月15日才走完流程。本案审理中，被告申请锐丰公司工作人员范某某出庭作证，范某某述称，自己是系争房屋的经办人，参与了房屋买卖的全过程。在签订《上海市房地产买卖合同》时，被告表示老家还有房贷尚未结清，故在时间上预留了余地，提前还贷在上海一般需要一个月，然在被告老家提前贷款需要两个月的时间，证人把这个情况反馈给了原告，原告并未表示异议。至2016年1月26日，原、被告及中介一同去审税及办理贷款，期间原告仍未表示异议。办理贷款过程中证人明确告知原告需要到2016年3月中旬贷款审批才能通过，之后就能过户，原告对此亦是清楚知晓的。因原告迟延将银行卡提供给银行，缺少审批贷款的材料，故贷款于2016年3月15日审批通过，证人多次催促原告办理过户，然原告表示不予出售。原告吴海林、郑菊美对被告陈传强、周令霞提供的证据1、2、3真实性及证明内容均无异议，对证据4解除合同通知认可确实是原告所发，对证据5原告认为与本案无关，真实性由法院核实；证据6真实性及内容均不予认可，证据7真实性没有异议，但对证明内容不予认可。对于证人证言原告表示因中介费全额由被告支付，故证人与被告之间有厉害关系，对证人证言不予认可。在2016年1月26日审税及办理贷款过程中，证人并未说及贷款何时能审批通过，且原告当日即将银行卡交给了银行。被告陈传强、周令霞对原告吴海林、郑菊美提供的证据真实性均无异议，对于证据1《房地产买卖合同》，被告认为已被《上海市房地产买卖合同》所替代，主要的权利义务仍应按照《上海市房地产买卖合同》的约定。对证据2、3、6、7的证明内容没有异议，对于证据4，认为外地户籍不一定是限购对象。证据5解除通知书被告确认收到的时间是2016年3月22日，原告在落款处故意将时间写成2016年2月21日。被告对证人证言表示同意。经审理查明，上海市杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人系原告吴海林、郑菊美，建筑面积37.29平方米。2015年11月7日，两原告、被告陈传强及案外人锐丰公司签订《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖合同》，约定经锐丰公司居间，被告向原告购买系争房屋，总房价款1,140,000元，首期房价款350,000元被告应于网签版买卖合同签订当日支付；第二期房价款770,000元贷款支付，尾款20,000元交房时支付。当日被告支付定金20,000元，原告吴海林出具收款收据。2015年11月13日，两原告(卖售人、甲方)、两被告(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定经锐丰公司居间，乙方向甲方购买系争房屋，总房价款1,140,000元，甲乙双方应在2016年1月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按照以下内容处理：自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付五日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付。附件三付款协议：1、待甲、乙双方签订本合同后当日内，乙方应直接支付给甲方部分首期房价款计叁拾叁万元整，本合同签订前乙方已支付定金计贰万元整亦转为首期房价款，以上各项共同构成全额首期房价款计叁拾伍万元整。2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请柒拾伍万元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于2015年12月31日之前向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用。若乙方之贷款申请未全额经审核通过，则乙方应于交易过户当日将第二期房价款差额补足并支付甲方。3、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后2016年1月31日之前，甲、乙双方亲自或委托锐丰公司赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并取得收件收据。交易过户当日，乙方向甲方支付第三期房价款计贰万元整。待上海市杨浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付。4、待上海市杨浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证且甲方收到乙方第二期房价款后7日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方。5、双方确认，房价尾款的支付条件为：甲、乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续，并签署《房地产交接书》确认无误且甲方将户口迁出后当日内，由乙方自行支付甲方尾款计贰万元整。6、若甲、乙双方按照本附件(即付款协议)履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件(即付款协议)约定履行。当日，被告支付首付款330,000元，原告郑菊美出具收款收据。2016年1月26日，原、被告共同至上海市杨浦区房地产交易中心审税、开具了销售不动产统一发票，且共同向银行申请贷款。2016年2月4日中国建设银行股份有限公司出具《中国建设银行个人贷款结清证明》，证明陈传强的个人贷款总额250,000元已于2016年1月15日结清。2016年3月15日，两被告与中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行签订《个人购房借款/担保合同》，银行同意向被告发放贷款金额为600,000元。2016年3月21日，两原告向两被告发出《解除合同通知书》，主要内容：你方与我方于2015年11月13日签订的房地产买卖合同，约定我方将杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX室出售给你方，房价款1,140,000元。附件三约定的付款方式为签订书面买卖合同时支付350,000元；贷款750,000元支付第二期房款，你方应于2015年12月31日之前申请贷款，签署抵押借款合同等。若你方的贷款未全额审核通过，则你方应于交易过户当日将第二期房款差额补足并支付我方。然你方违约至今未付款，我方无法凑齐房款，完成另购新房的计划，给我方造成重大损失。根据《上海市房地产买卖合同》第九条第(三)项约定：自乙方(陈传强、周令霞)应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过五日乙方仍未付款的，除乙方应向甲方(吴海林、郑菊美)支付五日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房价款20%。现我方根据合同约定正式通知你方，我方与你方的《房屋买卖合同》自今日起正式解除合同，并且我方要求你方承担房价款20%作为赔偿金。被告于2016年3月22日收到该通知。审理中，原告变更诉请为：判令解除原、被告于2015年11月13日签订的《上海市房地产买卖合同》，放弃要求被告赔偿违约金228,000元的诉讼请求。表示如果判决合同解除的话，原告同意退还被告已支付的房款共350,000元，另行补偿被告100,000元。上述事实，有原告(反诉被告)吴海林、郑菊美提交的《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证及上海市房地产登记簿、两原告身份证复印件、《解除合同通知书》及邮寄凭证，资料收据、销售发票，被告(反诉原告)陈传强、周令霞提供《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖合同》、收款收据、发票、《解除合同通知书》及邮寄凭证、结清贷款证明、锐丰公司出具的情况说明、个人购房借款合同、证人范某某的证词等证据材料为证，综合全案情况，上述证据可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据上述查明的事实，本案的争议焦点有三个：第一、违约方是哪一方；第二、原告配合被告办理贷款的行为是否变更了合同的约定；第三、原告是否享有合同解除权。关于第一个争议焦点，本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。合同明确约定了被告应于2015年12月31日之前向贷款银行申请贷款，2016年1月31日之前至上海市杨浦区房地产交易中心办理过户，若被告贷款申请未全额审核通过，应于交易过户当日将房款差额补足。然被告因他处住房贷款未涤除故无法于合同约定的期限内向银行申请贷款，直至2016年1月15日被告将他处住房贷款涤除，2016年1月26日原、被告双方至银行申请贷款，2016年3月15日被告贷款审批通过，上述申请贷款及审批通过的日期均已远超出合同约定的日期，被告的行为违反了合同的约定，故未能按照合同约定的时间申请贷款、支付房款及办理过户的违约方应为被告。关于第二个争议焦点，本院认为，原告在房屋买卖过程中对逾期办理贷款虽未书面提出异议，但认为被告要求原告配合前往办理贷款的日期仍在合同约定的过户日之前，故配合被告办理贷款是原告应尽的义务，对此意见本院予以采纳。原告虽配合被告办理了贷款审批的相关手续，然并未就此表示放弃追究被告的违约责任。被告也未提供充分证据证明原告表示同意延长过户的日期，放弃合同相关权利，故不能认定原告配合被告办理贷款的行为就变更了合同的相关约定，对被告的该节抗辩，本院不予认可。关于第三个争议焦点，本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同约定，被告逾期超过五日未付款的，原告有权单方面解除合同，而被告2016年3月15日才贷款审批通过，超过合同约定的期限，故解除合同的条件成就,原告享有合同解除权。依照法律规定，原告主张解除合同，应当通知被告，合同自通知到达被告时解除。故本院确认该合同于被告2016年3月22日收到原告《解除合同通知书》之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，故原告收取被告的房款应于返还。综上所述，原告与被告签订的房地产买卖合同合法有效，双方均应全面履行，被告违反合同约定，应承担违约责任。故被告要求继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。原告依法行使合同解除权，本院予以支持。原告放弃要求被告赔偿违约金的诉讼请求，自愿补偿被告100,000元，系原告对自身权利的处分，并无不当，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)吴海林、郑菊美与被告(反诉原告)陈传强、周令霞于2015年11月13日就上海市杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年3月22日解除；二、原告(反诉被告)吴海林、郑菊美应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)陈传强、周令霞房款人民币350,000元；三、准原告(反诉被告)吴海林、郑菊美于本判决生效之日起十日内自愿补偿被告(反诉原告)陈传强、周令霞人民币100,000元；四、驳回被告(反诉原告)陈传强、周令霞全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4,720元，减半收取计人民币2,360元，反诉受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，均由被告(反诉原告)陈传强、周令霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈晓宇二〇一六年七月二十八日书记员  王好义附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。