山东省即墨市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0282民初4033号原告修尊根，男，1976年4月10日出生，汉族，住即墨市。被告青岛正沃实业有限公司，住所地即墨市环秀街道办事处大韩村9号，组织机构代码55395971-3。法定代表人崔峰科，总经理。委托代理人赵德发，山东海之源律师事务所律师。委托代理人陈正修，山东海之源律师事务所律师。原告修尊根为与被告青岛正沃实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2016年3月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月16日公开开庭进行了审理，原告修尊根，被告青岛正沃实业有限公司的委托代理人赵德发、陈正修到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告修尊根诉称，2014年5月15日，原告、被告双方签订了一份《商品房预售合同》。该合同中约定：原告向被告购买即墨市嵩山三路7号《佳源都市2.2期》26号楼2单元13层1301户住宅一套，原告已在签约当天全额付清该房屋的总房价款722058元。合同第十一条约定：“甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外”。原告于2015年12月25日收到被告邮寄的《致业主的一封信》，明确表示到2015年12月31日将不按期交付房屋。被告行为构成了逾期无故未交房，构成违约。合同补充条款第19页第11条约定被告违约的，在被告违约之后的15日内，原告可选择书面通知被告的处理方式来解除合同。原告按照约定于2016年1月4日通过邮政特快专递方式书面通知到了甲方，要求解除合同，并要求由此引起的违约责任全部由被告方承担，但被告未予答复。为此，为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、解除原告、被告的《商品房预售合同》；2、被告退还购房款722058元、利息42759元、赔偿金722元、违约金4332元，合计769871元（以上利息、违约金是计算到2016年2月29日，要求继续从3月1日计算到实际付款之日）；3、被告承担本案全部诉讼费用。原告在开庭前将诉讼请求变更为：1、解除原被告双方签订的《商品房预售合同》；2、被告退还原告购房款722058元，利息84132元（1、第一部分是根据合同约定的第十九条，自2014年5月15日至2016年1月4日以722058元为基数，按照中国人民银行同期存款利率1.1倍计算的利息，2、第二部分根据不当得利，根据不当得利计算的利息：自2014年5月15日至2016年1月4日以722058元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，减除第一部分的利息即为第二部分的利息，3、2016年1月5日至2016年3月10日以722058元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的罚息利率计算，计算依据是按照最高人民法院关于商品房买卖合同适用若干问题的解释第十七条及最高院关于逾期付款违约金应当按照何种问题计算的批复、中国人民银行关于贷款利率有关问题的通知2003-251号）；3、原告主张被告再支付定金20000元（双倍返还）；4、诉讼费由被告承担。被告青岛正沃实业有限公司未予书面答辩，在庭审中口头辩称，原告的诉讼请求既无法律依据也无合同依据，应依法驳回。经本院开庭审理查明，2014年5月15日，原告修尊根（乙方）与被告青岛正沃实业有限公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同上甲方住所为青岛即墨市环秀办事处大韩村9号，该合同主要约定：1、房屋地址：即墨市嵩山三路7号《佳源都市2.2期》26号楼2单元13层1301户。2、房屋价款：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币7042.41元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币722058元。3、付款方式和付款期限：自有资金支付。乙方于2014年5月15日与甲方签约，并付首付房款722058元。4、房屋交付：第十条：该房屋的交付必须符合条件：交付的房屋已通过单体楼竣工验收，乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。第十一条：甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为甲方发出交付通知满15日乙方未按期办交接按补充协议17条执行。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。5、违约责任：第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择合同继续履行，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付日止。补充条款第11.4条：除上述规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹、贰种方式处理：壹、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起50天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。贰、买受人解除合同的，须在15日内书面向出卖人提出，超过此期限的，视为买受人放弃解除合同的权利，并且不得要求出卖人承担解除合同的违约金，但出卖人仍应向买受人承担逾期交房的违约金。第十九条：乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60日天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的0.1%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。原告与被告签订商品房预售合同时，被告已取得出售涉案房屋的预售许可证。2014年4月20日，原告支付被告26-2-1301定金20000元。2014年5月15日，被告给原告开具房款702058元的收款收据。2015年12月22日，被告出具致业主的一封信，主要内容为：“您购买的佳源都市房屋，由于进入冬季施工进度缓慢、市政配套施工要求变更等原因，不能于《商品房预售合同》约定的时间交付，预计交付时间将延期到2016年6月份。由于延期交付给您带来的不便，我们深表歉意，还望能得到您的理解和支持。”涉案房屋至今未办理交付手续。原告通过EMS于2016年1月4日向地址为即墨市嵩山三路7号佳源都市的被告发出解除合同通知书的快递，快递查询单显示妥投，他人收。被告称涉案房屋的验收手续正在办理中，还未办下来。上述事实有原告、被告的陈述，原告提交的商品房预售合同、收款收据，被告提交的预售许可证等证据在案佐证，经质证，本院予以确认。庭审中，原告还提交了一份关于解除商品房预售合同之后的协商协议，证明被告未予理会，主观上不承认、不履行原合同约定，被告认为该份协议是原告单方提供，不认可。本院认为，原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》，未违反法律禁止性的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。关于原告主张解除原被告双方签订的《商品房预售合同》的诉讼请求。本院认为，原告按照合同约定支付了20000元定金及房款702058元，被告至今未将房屋交付给原告，被告称涉案房屋的验收手续在办理中，但根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十一条的约定，被告应于2015年12月31日前将涉案房屋交付给原告，被告庭审中称补充条款第11.4条约定的第壹、贰种方式是递进关系，只有超过预期交房180天原告才有权解除合同，本院认为该补充条款是否是递进关系约定不明确。双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条对被告逾期交付房屋的违约责任进行了约定，该条款没有约定原告的单方面解除权，但合同第十九条又对原告单方面解除合同时的情形进行了约定，再根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，被告至今仍未将涉案房屋交付原告，被告迟延履行主要义务导致原告购买房屋的目的不能实现，原告要求解除原被告之间签订的《青岛市商品房预售合同》，本院予以支持。另，原告通过EMS于2016年1月4日向地址为即墨市嵩山三路7号佳源都市的被告发出解除合同通知书的快递，原告寄送的地址与合同中载明的被告地址不一致，快递查询单显示妥投，他人收。原告于2016年3月11日向本院提起诉讼后，本院于2016年3月24日将起诉状送达被告，故本院认定原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》于2016年3月24日解除。关于原告主张被告退还原告购房款722058元、利息84132元的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告向被告支付的购房款722058元，被告应予以返还。关于原告主张计算到判决的付款截止之日的利息84132元，根据原被告之间签订的《青岛市商品房预售合同》第十九条关于利息的约定，原告按合同约定于2014年5月15日支付了全部房款722058元，现因被告的原因导致合同解除，被告应支付以722058元为基数，自2014年5月15日至判决生效之日止，按照中国人民银行公布的同期存款利率计算的利息。关于原告主张的不当得利的利息以及根据最高人民法院关于商品房买卖合同适用若干问题的解释第十七条及最高院关于逾期付款违约金应当按照何种问题计算的批复、中国人民银行关于贷款利率有关问题的通知2003-251号）主张的利息，原告并没有给出合理的解释，于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告支付定金20000元（双倍返还）的诉讼请求。本院认为，2014年4月20日，原告支付被告涉案房屋的定金20000元，交付定金后，双方于2014年5月15日签订了青岛市商品房预售合同，定金算作房屋价款，原告支付了剩余的房款702058元，双方已建立合同关系，并没有无故拒签合同，原告现主张定金双倍返还，要求被告支付原告20000元的定金，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告修尊根与被告青岛正沃实业有限公司在2014年5月15签订的《青岛市商品房预售合同》于2016年3月24日解除；二、被告青岛正沃实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告修尊根购房款722058元；三、被告青岛正沃实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告修尊根以722058元为基数从2014年5月15日至判决生效之日止，按照中国人民银行公布的同期存款利率计算的利息，以原告主张的84132为限；四，驳回原告修尊根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12062元（原告预缴），由原告负担200元，被告青岛正沃实业有限公司负担11862元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  宋金修审 判 员  李林娟人民陪审员  于振芳二〇一六年七月七日书 记 员  王 迪附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”2、《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”