重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)渝0113民初173号 原告:张朝荣，男，1950年1年27日出生，汉族，重庆市巴**。 原告:张素兰，女，1947年7月9日出生，汉族，重庆市巴**。 二原告共同委托代理人:石光平，重庆市巴南区南泉法律服务所法律工作者。 被告:张朝海，男，1954年6月17日出生，汉族，住重庆市巴**。 第三人:赵华，男，1964年4月21日出生，汉族，住重庆市巴**。 委托代理人:朱新才，四川高洁律师事务所律师。 原告张朝荣、张素兰与被告张朝海、第三人赵华确认合同无效纠纷一案，经原告诉前财产保全申请，本院（2015）巴法民保字第00367号民事裁定书冻结第三人赵华存款65万元，不足部分扣押其相应价值的财产。2016年1月8日,本院受理此案后，依法由代理审判员李杰独任审判，适用简易程序于2016年2月16日公开开庭进行审理，原告张朝荣、张素兰共同委托代理人石光平、被告张朝海、第三人赵华及其委托代理人朱新才到庭参加诉讼。同年4月14日，本案再次公开开庭进行审理，原告张朝荣、张素兰共同委托代理人石光平、被告张朝海、第三人赵华委托代理人朱新才到庭参加诉讼。2016年5月3日，因案件事实较为复杂，不宜适用简易程序，本案转为普通程序，由代理审判员李杰担任审判长，与人民陪审员刘思碧和易如琴组成合议庭共同审理此案，于2016年6月30日再次公开开庭审理，原告张朝荣、张素兰共同委托代理人石光平、被告张朝海、第三人赵华委托代理人朱新才到庭参加诉讼。期间，原、被告及第三人向本院申请和解一个月，得到准许。本案现已审理终结。 原告张朝荣、张素兰诉称，原、被告系张应全子女，2000年1月19日，张应全死亡，留下位于重庆市巴南区东泉镇双胜街下场口房屋（以下简称涉案房屋）一套，该房屋应由原、被告三人共同继承。涉案房屋应为原、被告之父张应权所有，1999年4月18日，被告张朝海以15000元的低价将涉案房屋出售给第三人赵华，直至2000年1月19日张应全死亡，被告张朝海均未得到权利人张应全追认，故被告张朝海无权处分行为导致售房协议书无效。即使被告张朝海在涉案房屋进行继承分割后取得部分产权，二原告作为涉案房屋共有人也享有优先购买权，售房协议书亦无效。同时，被告张朝海与第三人赵华存在少报房屋价款规避税费的行为，损害国家利益，售房协议书亦因损害国家、集体或第三人利益而无效。为维护二原告权利，故诉请：确认被告张朝海与第三人赵华于1999年4月18日签订的售房协议书无效；第三人赵华返还原告张朝荣和张素兰位于重庆市巴南区东泉镇双胜街下场扣的房屋。 被告张朝海辩称，1999年4月18日，被告因为还款而将涉案房屋出售给第三人赵华，并于同年4月30日交付涉案房屋。因张应全和我在一起居住，所以张应全将涉案房屋的土地证交给被告保管。涉案房屋出售时，并未取得原、被告之父张应全同意。售房协议书应无效，同意第三人赵华将涉案房屋返还二原告。 第三人赵华述称，二原告因非售房协议书的合同相对方，故非本案适格原告。售房协议书签订于1999年4月18日，至今已17年之久，原告诉请已过诉讼时效，且第三人已经善意取得涉案房屋。同时，张应全死亡之前与第三人赵华一直居住在同一条街上，直至死亡，张应全都没对涉案房屋买卖提出任何异议，可说明涉案房屋出售亦是张应全的真实意思，另外，涉案房屋实际上为被告张朝海自己建造的房屋，应驳回二原告的诉请。 经审理查明，1990年12月，原、被告之父张应权取得涉案房屋国有土地使用证（以下简称涉案土地证），编号为巴姜国用（90）字第025号。1999年4月16日，被告张朝海委托重庆市巴南区东泉镇企办室投资合作社将涉案房屋折款34000元销售。1999年4月18日，被告张朝海与第三人赵华签订售房协议书约定，被告张朝海将涉案房屋作价15000元出售给第三人赵华，被告张朝海将国有土地建设使用证1本交给第三人赵华；房屋建筑面积87m2，土地使用面积110m2；被告张朝海将房屋出售给第三人赵华后，被告张朝海代表的妻子、儿女或社会关系等任何人对售房一事无关，不管出现任何经济或其他任何事情，权全由被告张朝海负责；此协议一式两份，被告与第三人各执一份，双方代表签字后同时具有同等的法律效力。嗣后，第三人赵华分别于1999年4月23日、4月26日、4月30日分别向被告张朝海支付购房款15000元、11500元、7500元，共计支付购房款34000元。1999年4月30日，被告张朝海将涉案房屋及土地证交给第三人赵华。同日，第三人赵华向重庆市巴南区东泉镇财政所缴纳涉案房屋的契税450元，并取得原巴县财政局发放的房屋契证，该契证载明立契日期为1999年4月30日；原业主为张应权，现业主为赵华；国有土地使用证为巴姜国用90·025。2000年1月19日，张应全死亡。因就涉案房屋发生争议，二原告遂向本院诉请如上。 另查明，原、被告之母亦死亡多年。 上述事实，有双方当事人当庭陈述以及原告和第三人提交的下列证据在卷并经当庭质证，足以认定。 原告张朝荣、张素兰提交：售房协议书，土地资料、天赐社区居民委员会证明、民事裁定书、非税收入一般缴款书（收据）、土葬证、东泉派出所证明、收据二张。 第三人赵华提交：售房委托书、售房协议书、张朝海身份证复印件、收条三张、房屋契证、契税收据、涉案土地证、天赐社区居民委员会证明。 本院认为：被告张朝海及第三人赵华1999年4月18日在签订售房协议书时，均具备完全民事行为能力，双方意思表示真实，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时成立”，第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”规定，结合被告张朝海与第三人赵华关于售房协议书自双方代表签字后同时具有同等法律效力的约定，本院确认售房协议书自1999年4月18日成立并生效。二原告诉称涉案房屋系被告张朝海之父张应全所有，被告处分涉案房屋系无权处分，且权利人未追认，故处分行为应无效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，被告张朝海在签订售房协议书时即使未取得涉案房屋所有权，亦不影响售房协议书效力，故对二原告有关售房协议无效的诉请不予支持。同时第三人赵华举示的房屋契证加盖有重庆市巴南区东泉镇财政所和原巴县财政局的公章，且该契证明确载明原业主为张应全，现业主为第三人赵华，立契日期为1999年4月30日，本院对该证据予以采信，即确认1999年4月30日，原、被告之父张应全同意将涉案房屋出售给第三人赵华，对二原告有关对涉案房屋具有优先购买权的主张不予支持。售房协议书上约定的房屋价款15000元少于实际房屋价款34000元，但该减少行为并不必然导致售房协议书无效。合同法第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”规定，1999年4月30日当日及之后，张应全负有将涉案房屋产权转移登记至第三人赵华名下的配合义务。2000年1月19日，张应全死亡。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限”规定，原、被告作为张应全的第一顺序继承权人，应以张应全的遗产实际价值为限清偿张应全对第三人赵华所负之债务即配合转移登记涉案房屋产权。现二原告诉请要求第三人返还涉案房屋，并无法律依据，本院不予支持。有关确认售房协议书无效的诉请并非基于债权基础之给付之诉，而属确认之诉，不适用诉讼时效有关规定；有关返还涉案房屋的诉请属于物权请求权范畴，亦不适用诉讼时效有关规定；二原告属于涉案房屋可能的权利人，是本案适格原告；故本院对第三人相关主张不予支持。第三人申请的出庭证人张乾福、傅朝福、谢仕文、张元华均与第三人具有利害关系，本院对该四证人的出庭证言均不予采信。二原告和第三人举示的其他证据或与本案欠缺关联性，或与无其他证据佐证，本院均不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十五条、六十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条之规定，判决如下： 驳回原告张朝荣、张素兰的全部诉讼请求。 本案件受理费4300元，诉前保全费3770元，合计8070元，由原告张朝荣、张素兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 杰 人民陪审员  刘思碧 人民陪审员  易如琴 二〇一六年七月二十九日 书 记 员  陈红宇