广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1721民初2236号原告：梁远红，女，1983年11月30日出生，汉族，住广东省阳西县************，公民身份号码：440************242。委托诉讼代理人：邓永扬，广东荣耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆应礼，广东荣耀律师事务所律师。被告：何永娟，女，汉族，1972年12月1日出生，住广东省阳西县**************，公民身份号码：441************52X。委托诉讼代理人：翁文崧，广东中瑜律师事务所律师。第三人：阳西县富和房地产开发有限公司，住所地：阳西县**************。法定代表人：陈国进，该公司总经理。原告梁远红诉被告何永娟、第三人阳西县富和房地产开发有限公司（以下简称富和公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁远红委托诉讼代理人邓永扬、骆应礼，被告何永娟委托诉讼代理人翁文崧到庭参加诉讼，第三人富和公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁远红向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告梁远红与被告何永娟的建设用地使用权转让合同，或者确认合同无效；2.判令被告何永娟及第三人富和公司共同返还购地款492000元及利息（利息以492000元为基数按年利率6%从2018年3月12日起计至付清款时止，暂计至2019年8月11日为41820元）；3.本案诉讼费由何永娟及第三人富和公司负担。事实和理由：2018年1月份，原告通过叶桂珍得知何永娟名下位于阳西县富和凤凰城B43号地转让（面积5米×18米=90平方米）。经协商，原告与何永娟口头达成协议，何永娟以总价49.2万元转让该地块给原告，原告先支付3万元作为购地定金，于2018年农历新年前再支付20万元，余下购地款26.2万元于2018年农历新年后支付。原告于2018年1月24日向何永娟交付现金3万元作为购地定金，于2018年2月8日在何永娟工作单位向何永娟交付20万元（其中，转账39900元，现金160100元），由何永娟在柜台清点后存进名下农信社账户。2018年3月12日，原告从自己名下农信社账户向何永娟名下账户转账了26.2万元。至此，原告按照约定向何永娟付清了购地款49.2万元，上述三次交款均由叶桂珍在场见证。付清购地款后，何永娟于2018年3月12日与原告及原告丈夫关土偏前往富和公司办理了收据更名手续。此后，何永娟一直无法将案涉土地交付原告使用。据查，案涉地块被富和公司于2015年向银行贷款作了抵押，现已被法院查封。原告与何永娟交易的约定系双方的真实意思表示，在原告付清购地款后，何永娟应依约交付土地给原告管理使用，但何永娟却隐瞒土地已被抵押的事实，致使原告至今无法取得土地使用权。由于何永娟无法将案涉地块交付原告使用，理应返还购地款。但经原告多次催讨，何永娟仍没有返还购地款，严重侵害了原告的合法权益。何永娟的行为是违约行为，因何永娟的违约，给原告造成了巨大的经济损失，因此何永娟应支付购地款的银行利息及损失给梁远红，而第三人富和公司在本纠纷中亦存在过错，为维护合法权益，原告特提起诉讼。被告何永娟辩称，1.何永娟与原告之间在本案中没有产生法律关系。从何永娟提交的《账号交易明细查询》可证明何永娟在2015年7月10日向富和公司认购富和凤凰城的建设用地B43号地，富和公司出具收款收据时间为2009年3月9日。从何永娟提交的《收款收据》可证明富和公司在2018年3月12日收回何永娟认购的该地块。然后富和公司再将该地块转让给原告，富和公司出具给原告的收款收据时间也是2009年3月9日。由此可见，先是何永娟与富和公司签订建设用地使用权转让合同，后由原告代富和公司支付给何永娟因解除合同损失的49.2万元，富和公司再解除与何永娟的建设用地使用权转让合同，最后与原告签订建设用地使用权转让合同（即出具收款收据给原告）。因此，根据本案的证据证明事实何永娟与原告之间不存在合同关系，只是富和公司与原告之间形成建设用地使用权转让合同关系。2.如果一定要确定何永娟与原告之间有合同关系，也应属于债权债务概括转移合同关系，而不是建设用地转让合同关系。2015年7月10日，何永娟得知富和公司位于富和凤凰城的建设用地转让，支付了36万元购买了B43号地，但第三人仅出具了日期为2009年3月9日的收款收据，因尚未完善三通手续，不能开具正式发票办理国有土地使用权证。故何永娟需待阳西县富和房地产开发有限公司完善富和凤凰城土地手续及出具正式发票后才能办理国有土地证使用该地。何永娟与富和公司之间的建设用地使用权转让合同尚没有履行完毕。2018年2月，原告因需要购买建设用地而向富和公司询问购地的意向，并知道何永娟准备转让认购第三人的B43号地，因此原告向富和公司认购富和凤凰城B43号地的权利义务。2018年3月12日，第三人收回何永娟的收款收据，并重新出具2009年3月9日的收款收据给原告。原告也需要等待第三人完善富和凤凰城土地手续及出具正式发票后才能办理国有土地证进行使用该地。可见，原告受让富和公司B43号地的是权利义务，并与富和公司形成建设用地转让合同关系。据此，原告是非常清楚何永娟向富和公司认购B43号地还需要等待富和公司完善土地手续及出具发票后才能办理国有土地证进行使用的，何永娟与富和公司之间的建设用地转让合同尚没有履行完毕。原告受让该地也需要富和公司继续履行建设用地转让合同交付土地等行为。一般人对何永娟收到原告代富和公司付款的行为理解为建设用地转让，如果确实要认为何永娟与原告有合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，何永娟与原告之间应理解为权利义务概括转移。债权债务概括转移是指合同当事人将其依据合同享有的权利与义务一并转移给第三人。债权债务概括转移，可以基于法律规定而产生，也可以基于当事人间的法律行为而产生。如果在债权债务概括转移合同生效后，因债权债务概括转移合同的履行发生争议，则应按债权债务概括转移合同纠纷确定案由。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十四条规定，建设用地使用权转让合同属于要式合同，必须采取书面形式订立相应的合同，而何永娟与原告之间没有签订书面转让合同，不具有法定形式要件，不应认定为建设用地使用权转让合同纠纷。3.原告与被告之间债权债务概括转移合同是合法有效的。被告将与第三人之间合同权利义务一并转让给原告，并经第三人同意，原告与被告之间的债权债务概括转移合同是双方的真实意思表示，原告在起诉状也确认，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，是合法有效的。4.原、被告双方已全部履行完毕了合同，原告请求解除与被告之间的合同关系没有依据。根据合同法第91条的规定，债务已经按照约定履行，合同解除是合同的权利义务终止并列的情形，合同终止后不存在再履行，也不存在合同解除。而被告在2018年3月12日已将自己享有要求第三人出具发票及办理建设用地使用权证书等合同权利义务全部转给了原告，原告也全部付清了全部款项给被告，因此原告与被告之间债权债务概括转移合同已全部履行完毕，合同的权利义务已终止，不存在通过接触终止合同。至于原告受让被告合同的权利义务后与第三人形成建设用地转让合同关系，且原告在后一年多都没有要求第三人出具发票及办理建设用地使用权证书，致使涉案地块在2019年7月2日被法院以其他纠纷查封，不是在原告受让前被查封的，现在第三人无法为原告办理建设用地使用权证书，过错完全在原告和第三人，原告可以就与第三人之间建设用地转让合同关系要求第三人承担相应的违约责任。根据合同法的规定，解除合同有法定解除和约定解除两种。原告与被告口头达成的债权债务概括转移合同中没有约定解除条件，且合同已全部履行完毕，也没有出现法定解除情形。此外，原告在与被告债权债务概括转移合同中也不符合违约方起诉解除条件。因此，原告请求解除与被告之间的债权债务概括转移合同是没有依据的，从而没有依据请求被告退还原告支付的款项和利息。第三人富和公司不作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告梁远红提交了以下证据：证据1：身份证及企业信用信息公示报告，拟证明原告跟富和公司的主体资格。证据2：《账号交易明细查询》、《阳江市统一收款收据》2份、微信聊天记录，拟证明被告将涉案土地转让给原告，原告已经按照约定付清购地款492000元给被告。经组织质证，被告何永娟表示证据1由法院依法审查，对证据2的真实性无异议，但对其要证明的事实有异议。经组织质证，被告何永娟对原告梁远红提交上述证据的真实性没有异议，本院予以确认并结合案情作综合认定。被告何永娟提交了以下证据：证据1：《账户交易明细查询》，拟证明被告在2015年7月10日向富和公司认购B43号建设用地。证据2：《阳江市统一收款收据》，证明被告向富和公司认购B43号建设用地，已经是在2018年3月12日由富和公司收回收款收据，即是与富和公司解除合同。经组织质证，原告梁远红对被告何永娟的上述证据的真实性没有异议，但对其要证明的事实有异议。本院对被告何永娟提交的证据的真实性予以确认，并结合案情作综合认定。第一次庭审后，被告何永娟向本院提交一份由富和公司出具的《证明》，《证明》载明：2018年3月12日，梁远红和何永娟到我公司办公室，梁远红要求我公司重新出具她购富和凤凰城B43号地的收据。我公司的陈洁珍叫何永娟在她购富和凤凰城B43号地的《阳江市统一收款收据》后面写上“同意更名为梁远红，何永娟，2018年3月12日”的内容，然后我公司收回该收款收据并重新出具《阳江市统一收款收据》给梁远红。梁远红从收到收款收据时起至该地被查封期间从没有向我公司提出出具发票和要求办理过户手续，只在该地被查封后要求过我公司出具发票和要求办理过户手续。此证。证明人：阳西县富和房地产开发有限公司。2020年9月11日。经组织质证，原告梁远红认为该《证明》没有负责人的签名，而且证人可以出庭但是没有出庭，该《证明》不符合证据规则，不予认可。经本院调查，该《证明》系富和公司办公室主任经手向被告何永娟出具的，本院对该《证明》的真实性予以确认，并结合案情作综合认定。本院经审理认定如下事实：2015年7月份，何永娟受让富和公司富和凤凰城B43号土地建设用地使用权，富和公司向何永娟开具《收据》一份，《收据》载明：交款部门“何永娟”，摘要一栏注明“购富和凤凰城B43号地款，规格5×18=90㎡，单价800.00”，金额人民币柒万贰仟零佰零拾零元零角零分正，小写￥72000.00，收款人陈洁珍，该《收据》加盖了富和公司财会专用章，《收据》上记载的日期为2009年3月9日。《收据》上记载的时间、单价及金额与实际不符，实际的单价是4000元/㎡，为受让上述建设用地使用权，何永娟一共向富和公司支付了36万元。2018年初，原告梁远红通过案外人叶桂珍介绍向何永娟购买上述建设用地使用权，双方商定交易价款为49.2万元，但没有签订书面转让合同。原告梁远红于2018年1月24日现金支付3元元，于2018年2月8日支付20万元，2018年3月12日支付26.2万元给被告何永娟。付清款项后，原告梁远红与被告何永娟前往富和公司办理票据的更名手续，被告何永娟在原《收据》记账联背面备注“同意更名为梁远红”，并签名按捺指模后交回富和公司。富和公司收回被告何永娟的《收据》后，重新开具一份《收据》给原告梁远红收执。《收据》载明：交款部门“梁远红”，摘要一栏注明“购富和凤凰城B43号地款，规格5×18=90㎡，单价800.00/㎡”，金额人民币柒万贰仟零佰零拾零元零角零分正，小写￥72000.00，收款人陈洁珍，该《收据》加盖了富和公司财会专用章，《收据》上记载的日期为2009年3月9日。另查明，案涉“富和凤凰城B43号地”系富和公司对其名下开发建设土地的自编地号，在阳西县新城凤凰城B地块范围内。阳西县县城凤凰城B地块属城镇住宅用地,使用权人为阳西县富和房地产开发有限公司,面积为7109.4㎡，使用期限从2004年4月7日起至2054年4月6日止,阳西县国土资源局于2017年1月2日向阳西县富和房地产开发有限公司颁发该地块的不动产权证书[证号：粤（2017）阳西县不动产权第0007376号]。本院在审理黎超强与谭丰林、陈国锋、陈国进、陈国富、阳江市富和房地产开发有限公司、阳西县富和房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案[案号（2019）粤1721民初2289号]中，黎超强于2019年7月1日提出财产保全申请。据此，本院于2019年7月2日作出（2019）粤1721民初2289号民事裁定书，裁定“查封被申请人阳西县富和房地产开发有限公司名下的阳西县县城凤凰城B地块[产权证号：粤（2017）阳西县不动产第007376号]，查封价值以2600000元为限，查封期限为一年。”2020年7月1日，本院作出（2020）粤1721执371号执行裁定书，裁定继续查封被执行人阳西县富和房地产开发有限公司名下的阳西县县城凤凰城B地块[产权证号：粤（2017）阳西县不动产第007376号]，查封期限为三年。案件审理过程中，本院依法到富和公司对涉案建设用地使用权转让事宜进行调查，并与富和公司办公室主任胡业明制作了问话笔录。胡业明在笔录中陈述：何永娟《收据》上记载的时间不是实际交易时间，当时《收据》价格与实际交易价格不一致，比实际价格低很多，购买者也是知情且同意的，何永娟的是4000元/㎡，总价36万元。当时是未能办理土地使用权证的，也没有与何永娟保证何时能够办证，因为当时手续没有完善，当时没有签订协议，仅凭《收据》代表双方买卖合同。当时是梁远红与何永娟一起过来富和公司的，像这种转卖地富和公司都是要求双方带身份证原件办理，先由原业主在原《收据》后面写上“同意转让给新业主”，富和公司还要记载新业主的资料，让财务开具新《收据》给新业主。如果土地可以开发票，就由富和公司通知新业主过来开发票办理土地使用权证，与旧业主没有关系，富和公司与新业主构成建设用地使用权转让合同关系。重新出具《收据》有更名费这回事，但有些业主收有些业主没收，也没有统一的标准及收据。涉案土地的手续一直不完善，未能办理土地使用权证。即使不被法院查封，也不能办理，新业主过来富和公司办理《收据》更名时，也知道购买地块是暂时不能办理土地使用权证的，富和公司都会告知新旧业主。本院认为，本案的主要争议焦点是：1.原、被告之间成立何种法律关系；2.原、被告之间订立的合同效力应如何认定。关于焦点1。建设用地使用权转让合同，是指建设用地使用权人将建设用地使用权转让给受让人，受让人支付价款而签订的合同。根据庭审查明的事实，被告何永娟先支付价款向富和公司受让富和凤凰城B43号地的建设用地使用权，后将从富和公司处受让的该建设用地使用权转让给原告梁远红，并收取了原告梁远红向其支付的转让价款49.2万元，三方显然成立富和公司与何永娟之间，何永娟与梁远红之间的两个合同关系，分别系对同一建设用地使用权的第一手、第二手转让，故应认定原、被告之间属建设用地使用权转让合同关系。而债权债务概括转移合同，系指当事人一方经对方同意，将自己合同中的权利义务一并转让给第三人的情形。本案中，原告梁远红与被告何永娟订立合同的目的就是受让涉案建设用地使用权，而非受让被告何永娟与富和公司之间的合同权利。原告梁远红与被告何永娟双方并不存在债权债务概括转移的意思表示。至于由富和公司按原收款收据内容重新出具更名票据给梁远红的行为，亦符合民间为规避房地产交易契税的普遍习惯。故被告何永娟主张其与原告梁远红之间构成债权债务概括转移法律关系理据不足，与事实不符，本院不予采纳。关于焦点2。土地使用权转让人应为土地使用权人。尽管何永娟此前已向富和公司付款购地，但其就案涉的富和凤凰城B43号地一直未办理国有土地使用权证书，在将该土地使用权转让给梁远红时尚未取得相应的物权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”根据上述法律规定，被告何永娟转让涉案土地使用权时尚未取得该土地的权属证书，故依法不得转让。同时，何永娟转让其土地使用权的行为本质上是炒卖土地，与国家相关土地政策相违背，其双方在转让涉案土地使用权时存在虚开《收据》逃避税费的行为，损害国家利益，违背公序良俗。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款的规定，应当认定无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”故何永娟依据其与梁远红的协议所收取的土地转让款492000元应当予以返还。原告梁远红在受让涉案土地的使用权时也清楚被告何永娟尚未取得该地块的土地使用权，因此对于合同的无效原告梁远红亦存在过错。故原告梁远红请求被告何永娟按年利率6%支付购地款利息理据不足，本院不予支持。涉案建设用地使用权转让合同的主体是原被告双方，原告请求第三人富和公司共同返还购地款没有法律依据，本院不予支持。富和公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未作任何答辩，应视为放弃抗辩、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二项、第一百五十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的的规定，判决如下：一、限被告何永娟在本判决发生法律效力之日起十日内返还土地转让款492000元给原告梁远红；二、驳回原告梁远红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9138元，由原告梁远红负担716元，被告何永娟负担8422元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  叶宝宁人民陪审员  刘进友人民陪审员  姚先锋二〇二一年二月二日法官 助理  钟萃婷书 记 员  陈君嫦附相关法条：《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。