广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终1425号上诉人（一审被告）：南宁市金江实业有限公司，住所地：广西-东盟经济开发区武华大道09号。法定代表人：林文光，该公司董事长。委托代理人：苏晟，广西经海律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：南宁高德森化工科技有限公司，住所地：南宁-东盟经济开发区武华大道09号印尼工业园A区2-1号厂房。法定代表人：黄德超，该公司总经理。委托代理人：陈苗苗，广西横原律师事务所律师。上诉人南宁市金江实业有限公司（以下简称金江公司）因与被上诉人南宁高德森化工科技有限公司（以下简称高德森公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区武鸣县人民法院（2015）武民二初字第353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结一审法院经审理查明：高德森公司与金江公司于2014年4月25日签订《厂房租赁合同》，约定，金江公司（甲方）将其位于广西-东盟经济开发区南宁市金江实业有限公司（印尼工业园）A区2号一半的厂房（即A区2-2号厂房）出租给高德森公司（乙方）使用，双方确认租赁物的面积为3744平方米，租赁期限为5年，自2014年6月1日起至2019年5月31日止。金江公司（甲方）预计在2014年6月1日前将租赁物厂房完工并交付高德森公司（乙方）使用。如甲方因特殊情况迟延交付租赁物的，则乙方的租期和交纳租金的时间相应顺延。该合同还约定高德森公司应在该合同签订后3日内向金江公司交清第一季度租金，此后在每个季度开始前10天向金江公司交清该季度租金，并将租金转入金江公司指定的银行账户。高德森公司与金江公司于2014年8月1日又签订《厂房租赁合同》，约定，金江公司（甲方）将其位于广西-东盟经济开发区南宁市金江实业有限公司（印尼工业园）A区／2A厂房出租给高德森公司（乙方）使用，面积为3744平方米，租赁期限为5年，自2014年8月1日起至2019年7月31日止。合同还约定：“租金及支付，3.1乙方第一年租金为每月每平方11.5元（￥11.5／㎡／月），此后每年度租金第2年与第3年＋5%，第4年与第5年＋8%的幅度递增（含税）。3.2合同签订之日起3日内，乙方需按照第一个月租金的同等金额交纳厂房租赁保证金43056.00元；租赁期满后若乙方无违约情况，甲方将保证金无息全额退还乙方。3.3乙方按每季度（三个月）为一期向甲方交纳租金，先交租金后使用，当期租金期满2日前交纳下一期租金。乙方须在本合同签订之日起2日内交清第一季度的租金，乙方将租金转入甲方指定的银行账户，并在转款单上注明交纳某年某月至某年某月的租金，并电话通知甲方财务人员。”。另查明，高德森公司于2014年6月9日以现金的方式交纳厂房租赁保证金30000元，于2014年7月22日交纳厂房租赁保证金13056元，共计43056元，金江公司出具现金收入凭单给高德森公司。再查明，高德森公司一共租用金江公司厂房为三个季度九个月，即从2014年8月1日起至2015年4月30日止，每个季度应交纳租金134784元，三个季度租金共计404352元。第一季度（2014年8、9、10月）高德森公司分多次交纳第一季度租金134784元，其中双方均承认的交纳租金的方式及时间为：1、2014年7月22日以现金的方式交纳租金6944元，金江公司于2014年7月22日向高德森公司开具收据；2、2014年8月15日以现金的方式交纳租金36112元，金江公司于2014年8月15日向高德森公司开具收据；3、2014年10月20日以银行转账的方式交纳租金44000元，金江公司于2015年1月15日向高德森公司开具收据；4、2014年11月29日以银行转账的方式交纳租金40000元，金江公司于2015年1月15日向高德森公司开具收据。第二季度（2014年11、12月、2015年1月）高德森公司分多次交纳第二季度租金134784元，其中双方均承认的交纳租金的方式及时间为：2014年12月29日以银行转账的方式交纳租金40000元，金江公司于2015年1月15日向高德森公司开具收据。第三季度（2015年2、3、4月）高德森公司于2015年1月27日一次性以银行转账的方式交纳租金134787元，金江公司于2015年1月27日向高德森公司开具收据。再查明，金江公司于2015年4月30日，向高德森公司发出《通告》，该《通告》上载明：“致南宁高德森化工科技有限公司：由于贵公司未履行与我公司签订的《厂房租赁合同》，现特此通告：从2015年05月01日起，贵公司所有人员一律不得进入厂区（必须撤离工厂），工厂所有设备、货物等不得撤离厂区！南宁市金江实业有限公司2015年04月30日。”再查明，经高德森公司、金江公司双方现场清点，确认高德森公司现还有部分玻璃钢生产设备（详见现场清点清单）停放在金江公司厂房。一审法院认为：本案争议的主要问题是高德森公司、金江公司之间是否存在违约的情形。高德森公司与金江公司订立两份书面的《厂房租赁合同》，合同是双方真实意思表示，合同真实有效。两份《厂房租赁合同》中均明确约定了租金交纳的时间期限及交付方式，但高德森公司没按照合同约定时间期限及交付方式支付租金，金江公司在第一、第二季度中没有对此提出异议，且双方以一方支付，另一方收取的实际行动予以认可。高德森公司的行为不构成根本性违约，双方对租金支付的默认行为，可以视为双方对合同条款的变更，双方以实际行为变更了原合同的租金支付条款。金江公司的《通告》并未通知解除上述租赁合同。故，金江公司辩称高德森公司没有按合同约定交纳租金，违约在先，按照合同约定保证金不退回给高德森公司的理由，不予采信。金江公司在未解除租赁合同情况下张贴《通告》阻止高德森公司进入租赁厂房的行为，是以实际行为不履行合同义务的行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，构成违约，高德森公司请求解除租赁合同并由金江公司返还厂房租赁保证金43056元、归还部分停放在金江公司厂房处的玻璃钢生产设备的诉讼请求，有事实根据且符合法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：一、解除高德森公司与金江公司分别于2014年4月25日、2014年8月1日签订的两份《厂房租赁合同》；二、金江公司归还高德森公司所有的玻璃钢生产设备（详见附件设备清单）；三、金江公司向高德森公司返还租赁保证金43056元。案件受理费876元，由金江公司负担。上诉人金江公司不服一审判决，上诉称：一、一审认定事实理由错误。由于被上诉人未按合同日期支付租金，上诉人多次以口头方式催告被上诉人支付租金，然后被上诉人才把所欠租金补交，上诉人鉴于被上诉人不守合同约定，违约在先，便已告知被上诉人解除合同，并以通告形式告知被上诉人：因其不履行合同约定，从2015年5月1日起被上诉人人员一律不得进入厂区和撤离厂区，工厂所有设备，货物不得撤离厂区。上诉人是以口头及书面和行动对被上诉人的违反合同约定行为进行解除并追究违约责任，而一审判决反而把上诉人收租金作为默认违约和变更合同协议，又把上诉人实施解除合同采取措施并要被上诉人承担违约责任的正当行为当成是上诉人以实际行动不履行合同的认定，这明显是偏袒被上诉人的错误判决。二、由于一审认定事实理由错误导致适用法律不当。一审判决认定被上诉人行为不构成根本违约，且对租金的支付的默认行为可以视为双方对合同条款的变更、认为上诉人的通告并没有解除合同、在上诉人发出通告与阻止被上诉人进入厂房经营并扣押被上诉人的设备，一审判决的认定是错误的。请求：一、撤销武鸣县人民法院（2015）武民二初字第353号民事判决，并依法改判，判决一审判决第三项为不准予返还被上诉人向上诉人所交租赁保证金43056元。二、由被上诉人承担一、二审诉讼受理费。被上诉人高德森公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。双方当事人除依据在一审法院提交的证据陈述其诉辩主张外，未提供新的证据。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，故本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：高德森公司与金江公司于2014年4月25日签订《厂房租赁合同》还约定：高德森公司在一个租赁年度内拖欠租金、水电费累计超达2个月的，金江公司有权解除合同。高德森公司无故解除合同或高德森公司因其违约而被金江公司解除合同的，金江公司有权没收高德森公司已交纳的租赁保证金、租金。高德森公司与金江公司于2014年8月1日签订的《厂房租赁合同》还约定：高德森公司在一个租赁年度内拖欠租金、水电费累计超达1个月的，视为高德森公司严重违约，金江公司有权解除合同。高德森公司无故解除合同或高德森公司因其违约而被金江公司解除合同的，金江公司不退还租赁保证金。当事人争议的焦点是：1、本案中，是上诉人金江公司构成违约还是被上诉人高德森公司构成违约？2、上诉人金江公司应否返还被上诉人高德森公司租赁保证金43056元？本院认为：高德森公司与金江公司签订的两份《厂房租赁合同》意思表示真实，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。关于上诉人金江公司、被上诉人高德森公司之间是否存违约问题。高德森公司与金江公司签订的两份《厂房租赁合同》中均明确约定了租金交纳的时间期限及交付方式，但高德森公司没按照合同约定时间期限及交付方式支付租金，其行为违反了合同的约定，其行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，高德森公司与金江公司并没有就合同的条款进行过协商变更。高德森公司逾期交付租金，金江公司收取租金是正当行为，金江公司收取租金的行为不能视为双方对合同条款的变更，一审法院对此的认定是错误的，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，高德森公司与金江公司签订的两份《厂房租赁合同》中均约定了金江公司有权解除合同的条件。在合同履行过程中，高德森公司没按照合同约定时间期限及交付方式支付租金，根据合同约定，金江公司有权解除合同。金江公司向高德森公司发了一份《通告》，阻止高德森公司人员进入厂区，工厂所有设备、货物等不得撤离厂区。该《通告》的内容实际为解除合同的意思表示。对于该《通告》是否产生解除双方合同关系的效力问题。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。对于该异议期间，当事人之间有约定的从约定，未约定的为解除合同通知到达之日起三个月。”本案中，当事人没有约定异议期间，高德森公司于2015年4月30日收到了金江公司的《通告》，高德森公司向一审法院提起诉讼的时间为2015年6月23日。因高德森公司于收到金江公司的《通告》的三个月内通过起诉的方式提出了异议，故金江公司的《通告》不产生解除双方合同关系的效力。金江公司在没有解除合同的情况下，阻止高德森公司的人员进入厂房经营并扣押了高德森公司的设备，其行为已构成违约。虽然金江公司所发的《通告》不产生解除双方合同关系的效力，但该《通告》发出后，金江公司已阻止高德森公司的人员进入厂房经营并扣押了高德森公司的设备，高德森公司与金江公司的《厂房租赁合同》已不能履行，在此情况下，一审法院判决解除合同正确。关于金江公司是否应返还租赁保证金43056元的问题。高德森公司与金江公司于2014年8月1日签订的《厂房租赁合同》约定：高德森公司无故解除合同或高德森公司因其违约而被金江公司解除合同的，金江公司不退还租赁保证金。在合同履行过程中，高德森公司没有按照合同约定时间期限及交付方式支付租金，其行为违反了合同的约定，为此，金江公司要求解除合同，根据合同约定，金江公司不退还租赁保证金。金江公司主张不退还租赁保证金的理由成立，本院予以支持。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区武鸣县人民法院（2015）武民二初字第353号民事判决的第一、二项；二、撤销广西壮族自治区武鸣县人民法院（2015）武民二初字第353号民事判决的第三项；三、驳回南宁高德森化工科技有限公司的其他诉讼请求。上述履行的义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。一审案件受理费876元，由上诉人金江公司负担438元，被上诉人高德森公司负担438元。二审案件受理费876元，由上诉人金江公司负担438元，被上诉人高德森公司负担438元。本判决为终审判决。审判长 吴 骁审判员 韦 婷审判员 郑肖肖二〇一六年七月二十七日书记员 雷 平附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。