湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终992号上诉人（原审被告）：胡正兴，男，1984年5月24日出生，汉族，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：张英，湖北武珞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北豪信商业运营管理有限公司，住所地武汉市武昌区中北路**（老**）世纪彩城**世纪大厦****。法定代表人：郭国兴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李竹青，湖北观筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴蕾蕾，湖北观筑律师事务所实习律师。上诉人胡正兴因与被上诉人湖北豪信商业运营管理有限公司（以下简称豪信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初3562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。胡正兴上诉请求：一、改判胡正兴不承担437844元租金或将本案发回重审；二、本案诉讼费由豪信公司承担。事实和理由：豪信公司在收取胡正兴2016年至2017年3月27日的租金76725元后直至2019年5月7日才邮寄解除《租赁合同催告函》，这其中长达两年的时间内，均未采取任何措施向胡正兴主张任何一期租金，该行为明显表达了，豪信公司恶意拖延时间，榨取胡正兴租金，该行为严重违背了《中华人民共和国合同法》规定公平和诚信原则；以及，豪信公司主观上对于房屋租赁合同的默示终止，这与胡正兴所称的“所租赁场所联投广场万汇MALL长期以来经营萧条，豪信公司为笼络商户，给出口头的优惠与免租政策”相符。故胡正兴认为，一审判决事实认定不清，胡正兴不应缴纳该笔租金。豪信公司辩称，一审事实查明清楚，双方的《租赁合同》有效，胡正兴于一审庭审中陈述2018年12月仍有人留守店铺，一审法院结合店铺于2019年2月办理注销手续的事实，推定《租赁合同》于2018年12月27日解除，豪信公司表示认可。但是，胡正兴擅自解约，违反了合同约定，应依法承担违约金。胡正兴的上诉无理，也没有法律依据，请求驳回上诉，维持原判。豪信公司向一审法院起诉请求：一、判令胡正兴向豪信公司支付自2017年3月28日起至2019年1月1日止的租金540144元（自2017年3月28日起至2018年9月27日止的租金标准为25575元/月，自2018年9月28日起至2019年1月1日止的租金标准为26598元/月）；二、判令胡正兴向豪信公司支付自2017年9月28日起至2019年1月1日止的运营管理费76725元（运营管理费标准为5115元/月）；三、判令胡正兴向豪信公司支付迟延履约违约金至欠款付清之日止（以欠款为基数，自2019年1月2日起，每天按欠费金额的万分之二计算，暂计至2020年7月15日为69089.33元）；四、本案诉讼费、保全费、保全担保费由胡正兴承担。一审法院查明：2016年7月11日，豪信公司（出租人）与胡正兴（承租人）签订《租赁合同》，合同约定，豪信公司将其运营管理的位于武汉市江夏区文化大道3号的[联投广场万汇MALL]商业步行街2层[32-1-2020-2029、32-1-2031-2035、32-1-2062-2064]号商铺出租给胡正兴使用；合同第一条约定：该房屋的租赁建筑面积为1022.99平方米；合同第二条约定：租赁期限自2016年9月28日至2020年5月31日；合同第四条约定：租赁费用按租赁建筑面积计付，实际按照2016年9月28日至2018年9月27日，房屋租金按每平方米25元计收，即按每月租赁费25575元；运营管理费为每月每平方米5元计收，即每月运营管理费5115元；2018年9月28日至2019年9月27日期间房屋租金为每月每平26元，即每月为26598元，运营管理费为每月每平5元计收，即为每月运营管理费5115元/月……；装修免租期为2016年7月20日-2016年9月27日，经营免租期为2016年9月28日-2016年12月27日及2017年9月28日-2017年12月27日。合同第六条约定：本合同签署当日，胡正兴应向豪信公司支付25575元，作为履约保证金，同时向豪信公司支付5115元作为运营管理费保证金，合计30690元。豪信公司有权从履约保证金或运营管理费保证金中相应扣除胡正兴欠付的租赁费用或运营管理费。合同第二十一条约定：3.胡正兴迟延交纳本合同项下租赁费用及其他费用的，则每延迟一日，胡正兴应当向豪信公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履约违约金；延迟超过30日，豪信公司有权单方解除合同。合同还约定了其他事项。当日，胡正兴向豪信公司交纳2016年12月28日至2017年3月27日期间的租金76725元、2016年9月28日至2017年9月27日期间的运营管理费61380元、商业保证金30690元。合同签订后，豪信公司依约交付商铺。此后，胡正兴未再交纳租金及运营管理费，豪信公司于2019年5月7日向胡正兴发出《解除租赁合同催告函》，要求胡正兴于2019年5月20日前至豪信公司处办理相关解约手续，腾退房屋。逾期未办理，豪信公司有权将视为胡正兴自愿放弃商铺内物品，装饰装修物及所有权利，相关损失由胡正兴自行承担。一审法院另查明，胡正兴后因经营欠佳，于2019年2月18日向武汉市工商行政管理局江夏分局申请注销税务登记，武汉市工商行政管理局江夏分局于2019年3月29日决定准予注销登记。一审法院认为，豪信公司与胡正兴签订《租赁合同》，是当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。豪信公司依约向胡正兴提供商铺，胡正兴应按约交纳租金及运营管理费。双方对租赁合同的解除无争议，仅对租赁合同的解除时间有争议，胡正兴认为租金及运营管理费仅应计算至其实际离场时间即2018年10月；豪信公司认为其于2019年5月7日向胡正兴发出解约通知函，但仅主张至2019年1月1日的租金及运营管理费。根据胡正兴当庭陈述当时商铺有人守门至2018年12月份，且其未能提供有力证据证明其与豪信公司于2018年10月就协商解除《租赁合同》达成一致意见。原胡正兴均未能举证证明合同解除的时间，故对截止时间，一审法院依据双方的陈述及胡正兴的税务注销登记时间，认定为2018年12月27日较为妥当。依据双方《租赁合同》约定，履约保证金和运营管理费保证金可以冲抵租金和运营管理费，胡正兴交纳的履约保证金和运营管理费保证金分别冲抵2017年3月28日至2017年4月27日的租金及2017年9月28日至2017年10月27日的运营管理费，故豪信公司诉请的租金和运营管理费应分别为437844元（25575元×5+25575元×9+26598元×3）、71610元（5115元×14），对豪信公司诉请超过部分，一审法院不予支持。关于迟延履约违约金，因双方未对运营管理费的交纳时间进行明确约定，对该费用的迟延履约违约金的诉请，一审法院不予支持。关于租金的迟延履约保证金，虽双方对租金的迟延履约保证金进行了约定，但由于胡正兴经营期间经营欠佳导致无力继续经营，其于2018年10月口头向豪信公司要求解除合同；胡正兴未能举证证明其向豪信公司要求解除合同，豪信公司亦未对胡正兴的经营状况进行及时反馈，未积极履行运营管理职责，故对租金的迟延履约违约金，一审法院不予支持。胡正兴抗辩称豪信公司无故封存商铺致使其设备丢失的行为造成其损失，胡正兴可另案向豪信公司主张赔偿权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、由胡正兴于判决生效之日起十日内向豪信公司支付租金437844元；二、由胡正兴于判决生效之日起十日内向豪信公司支付运营管理费71610元；三、驳回豪信公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取5330元，由胡正兴负担3959元，由豪信公司负担1371元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提交新证据，本院确认一审查明的事实属实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，《租赁合同》自豪信公司与胡正兴签订之日起成立并生效，胡正兴负有依约缴纳租金和运营管理费的合同义务，该义务不因豪信公司在胡正兴未及时缴纳租金时是否成功催收而改变，胡正兴关于豪信公司恶意拖延、榨取租金的上诉意见，有违常理，本院不予采信。行为人可以明示或者默示作出意思表示。但是，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。胡正兴关于豪信公司在其欠租长达两年后方邮寄解除租赁合同催告函件的行为，表明豪信公司已经以默示的方式终止了《租赁合同》的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予采信。胡正兴关于豪信公司在租赁期间口头承诺优惠与免租政策的陈述，豪信公司不予认可，亦无证据证实，一审法院结合双方关于合同解除时点所作事实陈述和书证，确定《租赁合同》于2018年12月27日解除，进而依约核算了相应期限内的租金及运营管理费，合法妥当，本院予以维持。综上所述，胡正兴的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8595元，由上诉人胡正兴自行承担。本判决为终审判决。审判员  吴伶俐二〇二一年二月四日法官助理胡海洲书记员彭倩雯