浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0602民初4656号原告于丽琴，女，1969年10月8日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托代理人（特别授权代理）许美红，男，1985年1月28日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。被告浙江真维斯服饰有限公司，住所地浙江省杭州市上城区望江国际中心1号703室。法定代表人杨振勋。委托代理人（特别授权代理）庄燕群，浙江泽大律师事务所律师。原告于丽琴诉被告浙江真维斯服饰有限公司（以下简称真维斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案受理，依法由审判员陈新辉适用简易程序独任审判，于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人许美红，被告委托代理人庄燕群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于丽琴诉称：2013年5月8日，原、被告双方签订房屋租赁合同1份，约定由被告承租原告所有的坐落于绍兴市解放路人民西路交叉口恒大商务楼102、103号街面营业房，租期自2013年5月8日起至2018年5月7日止。合同约定了租金及支付方式。2014年5月31日及2015年5月8日，双方就租金和付款方式的调整又签订补充合同及补充协议书各1份。因被告未将2015年11月8日起至2016年5月7日止的20万元租金按合同约定支付给原告，经原告催要后仍未支付，原告遂根据房屋租赁合同第三条之约定致函被告，通知解除双方签署的租赁合同及补充协议，要求被告支付自2015年11月8日起至被告将房屋归还之日止的租金并支付违约金40万元，但被告至今未付。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令被告支付2015年11月8日起至2016年3月30日止的租金156986元；被告支付违约金40万元；本案诉讼费用由被告承担。庭审中，鉴于被告于2016年1月29日支付租金33737.78元的事实，原告将第一项诉讼请求金额变更为123248.22元。被告真维斯公司辩称:原、被告双方的房屋租赁合同在被告实际腾退租赁房屋之日即2016年1月5日终止，租金也应计算至该日期为止，原告无权要求支付此后至2016年3月30日的租金；且原告已于同年3月23日向被告发送解除合同通知函，无权再要求被告支付合同解除后的租金。被告在2016年1月29日向原告支付租金33737.78元，再加上租房押金30000元，被告的租金已支付至2016年1月5日即房屋腾退之日，并未拖欠原告租金。近年因被告承租商铺地段人流减少及市场大环境的影响，周边店铺长期空置，导致被告承租商铺经营持续严重亏损，并无法继续经营。因此，被告曾多次与原告协商撤店并终止合同，但原告一直未予以同意，最终被告撤店并单方解除合同实属无奈之举。原告要求支付一年违约金明显过分高于其实际损失，根据合同法第一百一十四条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。因此，被告请求法院依法调整违约金数额。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、2013年5月8日房屋租赁合同1份、2014年5月31日补充合同1份，证明双方签订租赁合同，原告将涉案房屋租赁给被告，后于2014年5月31日双方协商对租金支付方式、年租金金额进行调整的事实；2、原告发送给被告解除函1份，要求证明2016年3月23日原告发函给被告，通知被告解除合同，并要求被告支付2015年11月8日起至被告将房屋归还原告之日止的租金及40万元违约金的事实；3、被告给原告回复函1份，证明被告于2016年3月24日收到了原告的解除函，且对违约事实没有异议。经庭审质证，被告对上述证据均无异议，但认为在原告向被告发送通知函之前，被告已经向原告发出撤场通知，并寄钥匙给原告。本院对上述证据三性予以确认。被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、房屋租赁合同复印件2份（合同期间分别为2008年-2013年、2013年到2018年）、2014年补充合同复印件1份、2015年补充协议书复印件1份、原告出具的说明1份，证明被告从2008年5月份开始承租房屋，在合同履行过程中双方对租金金额以及支付方式协商变更的事实；2、收条1份，证明原告于2008年5月8日向被告收取3万元押金，2013年续签合同时押金从2008年签订的合同延续；3、绍兴市国信公证处出具的公证书1份，证明被告已于2016年1月5日撤出承租房屋；4、撤场通知1份、邮寄凭证2份，证明被告分别于2016年1月6日、1月8日以快递方式通知原告撤场，但遭原告拒收；5、杭州市西湖公证处出具的公证书1份，证明被告于2016年2月2日将撤场通知和钥匙一起寄给原告并予以公证，但仍被退回；6、银行历史明细复印件1份，证明被告已将租金支付至2016年1月5日，其中押金3万元冲抵末期租金。经庭审质证，原告对证据1、2、3真实性没有异议；证据4与本案没有关联性；证据5没有异议；证据6真实性无异议，但认为被告于2015年8月28日支付的107663.75元是2015年8月8日到2015年11月7日的租金，此后被告本应在2015年11月8日前支付至2016年2月7日止的租金107663.75元，但被告一直到2016年1月29日才支付了33737.78元,且被告在其违约的情况下无权要求返还押金，原告不同意以押金抵扣租金。本院认为，证据1、2、3、5、6的三性均可确认，证据4只是被告单方面书写的快递单，无其他证据佐证，本院对其与本案的关联性不予确认。综合上述经庭审质证的有效证据及当事人的当庭陈述，本院对本案事实认定如下：2013年5月8日，原、被告签订房屋租赁合同1份，约定由被告承租原告所有的坐落于绍兴市解放路人民西路交叉口恒大商务楼102、103号街面营业房，租期自2013年5月8日起至2018年5月7日止；2013年5月8日至2014年5月7日、2014年5月8日至2015年5月7日的租金均为54万元，2015年5月8日至2016年5月7日止的租金为61万元，此后每年的租金为61万元，以上租金为税后净租金；租金先付后租，每半年缴付一次，数额为当年租金的一半，首次租金于2013年5月8日前缴付，2013年11月7日前支付另一半，以后依此类推；如被告不能按时支付房租，则应按逾期款项的每日千分之五向原告支付违约金，如逾期超过一个月，则原告有权解除合同，并由被告支付逾期当年租金一倍的违约金；被告于本合同签订时向原告支付押金3万元整，押金在本合同到期后，且被告将全部租房退还原告后由原告全部退还；合同生效后至租期结束前双方不得解除合同，一方需解除的，须征得另一方同意，并支付相当于当年房租一倍的违约金。2014年5月31日，双方签订补充合同1份，约定将2014年5月8日至2015年5月7日的租金调整为44万元，2015年5月8日至2018年5月7日期间的年租金调整为56万元；付款方式自2014年5月8日起由半年一付调整为每三个月支付一次，每次支付年租金的四分之一，如2014年5月8日至2014年8月7日期间的租金在2014年5月8日之前付清。2015年8月18日，双方签订补充协议书1份，约定2015年5月8日至2018年5月期间的年租金调整为40万元。2015年8月28日，被告向原告支付了2015年8月8日至2015年11月7日的租金。2016年1月5日，被告撤出承租商铺，并由绍兴市国信公证处进行了公证。2016年1月29日，被告向原告支付租金33737.78元。2016年2月2日，被告通过EMS快递向原告邮寄撤场通知书及房屋钥匙，并由杭州市西湖公证处进行了公证，但该邮件被退回。2016年3月23日，原告向被告发出解除通知函，通知被告解除双方的租赁合同，并要求被告付清自2015年11月8日起至被告将房屋归还原告之日止的房屋租金，同时支付违约金40万元。2016年3月24日,被告回函给原告，称已收到原告的解除函，认为双方的租赁合同自被告于2016年1月4日腾退房屋并通知原告之日终止，被告已支付租金至2016年1月4日止，无需再支付其他租金；同时，被告认为该店铺撤场是受市场变化等客观原因造成的，原告要求支付40万元违约金数额过高，希望双方协商解决。在回复函中，被告将租赁房屋钥匙一并寄回给原告。2016年5月16日，原告向本院起诉。本院认为，原告与被告真维斯公司签订的房屋租赁协议系双方的真实意思表示，协议内容未违反法律规定，应为合法有效，双方均应按协议约定全面履行自己的义务。根据协议约定，被告真维斯公司本应在2015年11月8日及2016年2月8日之前分别支付租金10万元，但被告真维斯公司只在2016年1月29日支付了33737.78元，此后经原告催讨仍未支付其余租金，其行为已构成严重违约，理应向原告付清拖欠租金及合同约定的违约金。原告主动要求解除合同并自认于2016年3月30日收回涉案房屋并要求租金计算至3月30日，该意思表示系当事人对自己权利的处分，本院予以准许。故原告要求被告真维斯公司支付房屋租金及违约金的请求理由成立，本院予以支持。租赁合同明确约定，在合同约定的租赁期限内，合同生效后至租期结束前双方不得解除合同，一方需解除的，须征得另一方同意，并支付相当于当年房租一倍的违约金。被告真维斯公司作为违约方，其要求解除合同既未征得对方同意，又无法律和合同依据，本院对其要求租金只需支付至2016年1月5日的抗辩不予采信。关于违约金是否过高的问题，本院认为，租赁合同约定的租赁期间为五年，在原告两次降低房租的情况下，履行不到三年即因被告原因而解除，现原告按照合同约定要求被告承担一年租金即40万元的违约金并非明显过高，本院对被告要求调整违约金的意见不予采纳。在合同解除且原告主张违约金的情况下，被告要求将押金抵扣租金的意见合理合法，本院予以采纳。故被告实际拖欠的租金数额应为93248.22元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告浙江真维斯服饰有限公司应支付给原告于丽琴至2016年3月30日止的拖欠租金93248.22元，同时支付违约金400000元，合计493248.22元，该款在本判决生效后三十日内付清；二、驳回原告于丽琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4516元，由原告于丽琴负担167元，被告浙江真维斯服饰有限公司负担4349元，被告负担部分在本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  陈新辉二〇一六年七月三十日书记员  陆迎龙附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。