河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫14民终2010号上诉人（原审原告）：张桂玲，女，汉族，1962年10月15日出生。委托代理人：屈静虹。委托代理人王奎道，河南向东律师事务所律师。上诉人（原审被告）：商丘市方圆房地产开发有限公司。住所地：河南省商丘市睢阳区。法定代表人：谢为彦，该公司总经理。委托代理人：刘洪民，河南旷奇律师事务所律师。上诉人张桂玲与上诉人商丘市方圆房地产开发有限公司（以下简称方圆房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，张桂玲于2016年1月28日向河南省商丘市梁园区人民法院提起诉讼，请求判令：1.方圆房地产公司为其协助办理位于商丘市神火大道与团结路交叉口天朝京港百货负一层164、165号商铺产权登记过户手续；2.方圆房地产公司赔偿逾期办证违约金116412元；3.解除与方圆房地产公司签订的商铺租赁合同；4.由方圆房地产公司支付拖欠租金11641元及违约金1164元；5.由方圆房地产公司承担本案诉讼及其他费用。该院经审理于2016年4月25日作出（2016）豫1402民初1216号民事判决，张桂玲、方圆房地产公司均不服该判决提起上诉。本院于2016年5月31日受理后依法组成合议庭，并于2016年6月16日公开开庭进行了审理。上诉人张桂玲及其委托代理人屈静虹、王奎道，上诉人方圆房地产公司的委托代理人刘洪民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2007年1月6日，张桂玲与方圆房地产公司签订《商品房买卖合同》，张桂玲一次性付款购买方圆房地产公司开发的位于商丘市神火大道与团结路交叉口西南角天朝家园负一层164、165号房。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……买受人如确需办理房产证，在还清借款的前提下方可办理，税费买受人自理”。合同签订后，张桂玲支付了购房款，方圆房地产公司将该房交付使用，但至今未办理房产权属登记手续，张桂玲诉至法院。原审法院认为，双方签订的商品房买卖合同是其真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。国家实行房屋所有权登记发证制度。房屋是不动产，取得、变更房屋所有权以房屋产权登记为标志，占有房屋不代表取得了房屋所有权，还需要办理房屋产权登记。方圆房地产公司应当提供相应手续依照法律、法规以及房地产管理机关的相关规定协助张桂玲办理产权登记过户手续。张桂玲诉请方圆房地产公司协助其办理产权登记过户手续符合法律规定以及合同约定，应予支持。至于张桂玲购买的该商铺是否具备独立办证条件，应由房地产管理机关审查决定，不属本案民事法律关系审理范畴。张桂玲诉请方圆房地产公司协助办理产权登记过户手续属确认之诉，不适用诉讼时效规定。张桂玲诉请违约金因双方没有约定而不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条之规定，判决如下：一、方圆房地产公司于本判决生效后30日内提供其应当提供的手续依照法律、法规以及房地产管理机关的相关规定协助张桂玲办理位于商丘市神火大道与团结路交叉口西南角天朝家园负一层164、165号房的产权登记过户手续，税费由张桂玲自理；二、驳回张桂玲的其他诉讼请求。一审案件受理费1314元，由张桂玲负担1264元，方圆房地产公司负担50元。张桂玲不服一审判决上诉并针对方圆房地产公司的上诉答辩称：1.上诉人张桂玲与被上诉人方圆房地产公司签订有独立的买卖合同，被上诉人协助上诉人办理独立的房屋产权证书是其法定义务，方圆房地产公司称只能按层办理共有权证书没有依据；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原审以双方未约定违约金为由不支持上诉人诉请的迟延办证违约金错误；方圆房地产公司还应赔偿上诉人因其违约造成的诉讼费及其他损失。2.上诉人在原审并未放弃要求方圆房地产公司支付租金及逾期支付租金违约金的诉请，鉴于租赁合同的当事人一致，为减少诉累，节约司法资源，原审未审理上诉人关于解除租赁合同、支付拖欠租金及违约金的诉请不当。请求二审改判支持上诉人的全部诉讼请求。方圆房地产公司不服一审判决上诉并针对张桂玲的上诉答辩称：1.张桂玲在原审已经选择了房屋买卖合同纠纷的诉请，其关于解除租赁合同、支付拖欠租金及违约金的诉请与本案非同一法律关系，原审未予审理，二审亦不应审理；2.双方订立房屋买卖合同后，上诉人方圆房地产公司已将由开发商提供的相关资料报产权登记机构备案，并办理了该商铺产权的初始登记，同时也为其他部分业主办理了产权变更的登记，方圆房地产公司已经履行了协助义务；本案张桂玲未能单独办理产权变更的原因是其购买的为“天朝家园商场”的一部分，商铺之间没有墙体分隔，不属于封闭的空间，只能与商场其他部分共同使用，只能由商场的全体业主共有，若确需办证，也只能每层办理一个共有权证，产权属该层全体业主共有，故张桂玲要求单独为其办理房屋所有权证的诉请不能成立；3.即便上诉人逾期办理产权变更手续，因双方未约定违约金，张桂玲并未因未办证造成损失，其要求支付迟延履行办理房屋产权登记违约金的诉请亦不应支持。根据双方诉辩意见，本院确定本案争议焦点为：1、方圆房地产公司应否协助张桂玲办理产权变更登记手续；2、方圆房地产公司是否违约逾期办证，应否支付张桂玲逾期办证违约金及其他费用损失；3、张桂玲要求解除租赁合同、支付拖欠租金及违约金的诉请应否予以支持。二审中上诉人张桂玲提交其交纳的律师代理费发票一份，证明其因委托律师代理本案诉讼，交纳代理费用2328元，该费用及诉讼费用，均为其因方圆房地产公司违约造成的损失，方圆房地产公司应予赔偿。上诉人方圆房地产公司对上述发票的真实性没有异议，但认为但该证据与本案不具有关联性，且当事人签订的商品房买卖合同没有约定律师代理费，张桂玲的上诉请求也没有要求赔偿律师代理费，其该项请求不应支持。本院审查认为，上诉人方圆房地产公司对张桂玲提交的代理费用发票真实性没有异议，本院予以确认。根据双方庭审陈述及一、二审提供的有效证据，本院二审查明本案事实如下：2007年1月6日，张桂玲与方圆房地产公司签订《商品房买卖合同》，分期付款购买方圆房地产公司位于商丘市神火大道与团结路交叉口西南角天朝家园负一层164、165号房屋（约定最后一批房款于2010年1月5日前付清）。房屋买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金；3.买受人如确需办理房产证，应在房款付清的前提下方可办理，办证税费买受人自理。”该条第1、2项内容系印制的格式内容，第3项内容系手工填写而成。合同签订后，方圆房地产公司将该房屋交付张桂玲使用，张桂玲按约分期支付了购房款，但至今未办理房屋产权登记手续。另查明：1.签订《商品房买卖合同》的同日，双方又签订了《商铺租赁合同》，约定张桂玲将所购上述房屋出租给方圆房地产公司，租期十年；2.张桂玲除因本案诉讼支付诉讼费外，另支付律师代理费用2328元。本院认为，上诉人张桂玲与上诉人方圆房地产公司2007年1月6日签订的涉案《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，且符合法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应按合同约定及法律规定全面履行合同义务，双方因履行合同产生争议，现就有关争议问题分述如下：一、关于上诉人方圆房地产公司应否协助买受人张桂玲办理涉案房屋产权证问题。本案买卖合同标的物为房屋，房屋的取得是以房屋产权登记为标志，协助买受人张桂玲办理产权登记手续，不仅是《商品房买卖合同》中方圆房地产公司的约定义务，而且也是方圆房地产公司作为房屋开发人及出卖人的法定义务，方圆房地产公司应按合同第十五条第三款的约定，在上诉人张桂玲按约支付全部购房款后，协助产权登记机构为其办理房屋权属登记手续。方圆房地产公司上诉主张只能按楼层为张桂玲及其他业主办理共有产权证，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。二、关于方圆房地产公司是否违约逾期办证，应否支付张桂玲逾期办证违约金问题。上诉人张桂玲按约于2010年1月5日前将最后一批房款付清，此时上诉人方圆房地产公司即应履行协助张桂玲办理房屋产权登记，但时至今日，方圆房地产公司并未履行义务协助张桂玲办理产权登记手续，其逾期办证行为明显构成违约。对于方圆房地产公司应否支付张桂玲逾期办证违约金，首先，当事人双方对《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”中，并未选择第1项退房及第2项要求支付违约金的格式条款，而是选择了自愿约定并手工填写的第3项内容，即付清房款后自费办理房产证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因买受人逾期未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。从双方当事人在《商品房买卖合同》中第十五条第3项特意手工添加的约定内容看，双方对买受人逾期取得房产权属证书的后果有了特殊约定，该约定排除了适用违约金条款，因此，上诉人张桂玲主张依据该司法解释的规定方圆房地产公司应支付违约金的理由不能成立。其次，上诉人张桂玲在本案中并未提交因方圆房地产公司迟延协助办理房屋产权登记而导致自己损失的相关有效证据。此外，上诉人张桂玲在与方圆房地产公司签订《商品房买卖合同》的同时，双方又签订了十年的商铺租赁合同，已将涉案房屋租赁给方圆房地产公司，并收取了多年租金，张桂玲并未因迟延办理产权证书而影响涉案商铺的使用效能，事实上张桂玲亦未因此造成经济损失，故上诉人张桂玲要求方圆房地产公司支付逾期办证违约金缺乏事实和法律依据，原审对其该项诉请不予支持并无不当。三、对于上诉人张桂玲诉请的解除租赁合同、支付拖欠租金及违约金问题。上诉人张桂玲的该诉请属于房屋租赁合同法律关系，与本案的房屋买卖合同纠纷非同一法律关系，原审法院对此已向上诉人张桂玲释明，张桂玲在原审选择了本案的房屋买卖合同纠纷之诉，鉴于方圆房地产公司对张桂玲的该请求不同意调解，张桂玲在二审中仍主张适用房屋租赁合同法律关系处理双方的租赁纠纷，本院对此不予审理，当事人可另案主张权利。四、对于上诉人张桂玲诉请的其他费用损失（诉讼及代理费用）问题。本案纠纷系因上诉人方圆房地产公司未按时为房屋买受人张桂玲办理产权证引起，方圆房地产公司逾期办证的行为已构成违约，应对上诉人张桂玲因此诉讼导致的实际损失，即案件受理费及合理的律师代理费用予以赔偿。鉴于上诉人张桂玲在其诉状第5项中对诉讼费用及其他费用已有明确要求，其该项诉请本院予以支持。综上，原审认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持河南省商丘市梁园区人民法院（2016）豫1402民初1216号民事判决第二项，即：“二、驳回张桂玲的其他诉讼请求”；变更河南省商丘市梁园区人民法院（2016）豫1402民初1216号民事判决第一项为：商丘市方圆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内提供其应当提供的手续依照法律、法规以及房地产管理机关的相关规定协助张桂玲办理位于商丘市神火大道与团结路交叉口西南角天朝家园负一层164、165号房屋的产权登记过户手续，税费由张桂玲自理；三、商丘市方圆房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付张桂玲律师代理费用2328元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。张桂玲交纳的一审案件受理费1314元，二审案件受理费1314元，商丘市方圆房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费50元，均由商丘市方圆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王保中审判员  文志林审判员  盛立贞二〇一六年七月十六日书记员  张 帅