四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2002民初799号 原告：四川省义云物业服务有限公司，住所地四川省资阳市雁江区现代大道**，统一社会信用代码91512002094952458B。 法定代表人：王常义，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孙文超，女，公司员工。 委托诉讼代理人：罗玉麟，四川印诺（资阳）律师事务所律师。 被：闵菊红，女，1974年11月3日生，汉族，住四川省资中县，身份证号XXX。 原告四川省义云物业服务有限公司（以下简称“义云物业”）与被告闵菊红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙文超、罗玉麟，被告闵菊红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告义云物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费3946元，并支付迟延支付物业服务费的违约金197.3元，以上费用共计4143.3元；2.判令被告承担本次诉讼费。事实和理由：原告与建设单位资阳恒博生态农业有限公司于2015年12月23日签订《沱东印象前期物业服务合同》（以下简称“前期物业合同”）。后被告于2017年5月22日收到接房通知并签订《沱东印象物业服务合同》（以下简称“物业合同”）及《沱东印象管理规约》（以下简称“管理规约”）。在《物业合同》中对物业服务费进行了相关约定：业主按房拥有物业的建筑面积向甲方计缴物业服务费用，电梯住宅每月1.50元/㎡；《管理规约》中约定了业主需按时足额向物业公司缴纳物业服务费，欠缴或拖欠物业服务费的，必须承担违约责任；同时《前期物业合同》中约定了拖欠物业服务费的违约金计算方法：业主未按时、足额缴纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额5%的违约金。而被告自2018年5月22日起未按照《物业合同》之约定向原告缴纳物业服务费，经原告多次催告后，仍未按照约定交纳物业服务费。综上所述，被告应当依照合同约定给付物业服务费并承担违约责任，即给付物业服务费3946元及支付物业服务费未付金额5%的违约金197.3元。为保护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起民事诉讼，请求依法判令如诉请。 被告闵菊红辩称，第一，物业公司不作为，小区出现很多问题都没有及时解决。我的房屋客厅墙面以及主卧墙面均出现裂缝问题，物业公司也未给我处理。我希望物业公司去跟开发商协商，把我房屋裂缝问题解决了，我就交物业费。第二，我不认可原告主张的违约金。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：1.《普通住宅前期物业服务收费备案表》，来源合法，客观真实，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定；2.原告提交的2020年8月14日拍摄的在案涉房屋张贴的四川印诺（资阳）律师事务所律师函照片以及2020年11月20日拍摄的在案涉房屋张贴的缴费单照片，结合当事人的陈述，本院对其真实性、合法性与关联性予以认定。缴费单与2020年11月20日拍摄的在案涉房屋张贴的缴费单一致，本院对其三性也予以认定。被告虽在庭审时当庭出示过手机照片4张，也组织原告进行质证，但经法庭释明后仍拒绝按照法庭要求的书证形式提交任何体现证据的资料。 本院经审理认定事实如下：被告闵菊红系资阳市雁江区城东新区沱东印象小区XXX幢XXX单元XXX楼XXX号房屋的业主，建筑面积约89.73㎡。2015年12月23日，沱东印象小区开发商即资阳恒博生态农业有限公司（甲方）与义云物业（乙方）签订了《沱东印象前期物业服务合同》，主要约定义云物业向小区业主主要提供建筑物共用部位的维护和管理，共用设施设备的日常运行、维护和管理，共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共园林、景观及设施的养护和管理等物业服务。义云物业按照《资阳市住宅物业服务等级划分服务标准》中的2级物业服务标准提供物业服务。物业服务收费标准高层住宅为1.5元/平方米·月。2017年5月22日，原告义云物业与被告闵菊红签订《沱东印象物业服务合同》，约定原告向被告提供的物业服务内容与价格基本同开发商即资阳恒博生态农业有限公司与义云物业签订的物业服务合同一致。物业服务费在商品房交付时，先一次性支付壹年的物业服务费，此后每半年缴纳一次。被告在每半年第一个月25日前（若遇节假日顺延）向原告缴纳此费。被告自2018年5月22日至2020年10月31日期间未向原告支付物业服务费。原告分别于2020年8月14日、2020年11月20日向被告书面催收物业服务费无果。 另查明，2017年4月20日，原告义云物业经资阳市雁江区发展和改革局同意备案《普通住宅前期物业服务收费备案表》。该表主要载明：义云物业管理资质等级为贰级，沱东印象项目拟执行服务等级为贰级，电梯公寓物业费为1.50元/平方米，地下停车场汽车服务费60元。 本院认为，本案的争议焦点：1.被告房屋裂缝是否构成拒绝向原告交纳2018年5月22日至2020年10月31日期间物业服务费的正当理由？2.被告是否应当向原告支付违约金？ 第一，被告房屋裂缝是否构成拒绝向原告交纳2018年5月22日至2020年10月31日期间物业服务费的问题。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第一千四百六十六次会议通过）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，案涉房屋开发商资阳恒博生态农业有限公司与原告义云物业签订的《沱东印象前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，对义云物业与全体小区业主具有法律约束力。且原告与被告另于2017年5月22日签订的《沱东印象物业服务合同》也系双方的真实意思表示，内容也未与法律法规规定相悖，亦属合法有效的合同，对原告与被告也具有法律约束力。原告与被告均应依法按约履行各自的义务。若商品房存在裂缝的质量问题应属开发商与购房者之间的商品房买卖合同纠纷，与本案非同一法律关系，购房者可以另案主张权利维护自身合法权益，故被告以房屋裂缝问题拒交物业费的抗辩理由不予成立。自2018年5月22日至2020年10月31日期间，被告应向原告支付的物业服务费为89.73㎡×1.5元/㎡·月×29月10天≈3948.12元，原告主张物业服务费为3946元系对自身权利的处分，本院予以支持。 第二，被告是否应当向原告支付违约金的问题。 因本案属于系列案件，根据类案类判的原则，原告主张的违约金，在本案中本院亦不予支持。虽然被告闵菊红不能因此拒付物业费用，但义云物业也应积极地听取业主的意见和建议，提高物业服务质量，营造优美和谐的小区环境。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第一千四百六十六次会议通过）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告闵菊红于本判决生效之日起十日内向原告四川省义云物业服务有限公司支付物业服务费3946元； 二、驳回原告四川省义云物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告闵菊红负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  高超秀 二〇二一年二月七日 书记员  刘 慧