浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初18746号 原告：龚瑞娟，女，1963年12月1日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：龚国军、骆春燕，浙江现代阳光律师事务所律师。 被告：曹银芳，女，1964年11月2日出生，汉族，住宁夏银川市兴庆区。 被告：曹辉清，男，1966年1月14日出生，汉族，住宁夏银川市兴庆区。 被告：曹辉宁，男，1967年9月12日出生，汉族，住宁夏石嘴山市惠农区。 被告：曹辉森，男，1969年6月14日出生，汉族，住宁夏石嘴山市惠农区。 原告龚瑞娟为与被告曹银芳、曹辉清、曹辉宁、曹辉森宅基地使用权纠纷一案，于2020年11月18日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告龚瑞娟的委托诉讼代理人骆春燕到庭参加了诉讼。被告曹银芳、曹辉清、曹辉宁、曹辉森经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告龚瑞娟向本院提出诉讼请求：1、确认原告龚瑞娟与曹福庆、钱惠珍、被告曹银芳、曹辉清、曹辉宁、曹辉森于2007年10月5日签订的房屋转让协议合法有效；2、判决被告曹银芳、曹辉清、曹辉宁、曹辉森立即协助原告龚瑞娟办理坐落于义乌市××街道××幢××单元××村××幢××占地37.8平方米不动产的初始登记及协助办理将该不动产过户到原告龚瑞娟名下的转移登记手续。事实与理由：曹福庆（于2013年4月4日因病过世）、钱惠珍（于2017年7月28日因病过世）系夫妻关系，生育被告曹银芳、曹辉清、曹辉宁、曹辉森。2007年10月5日，原告与曹福庆、钱惠珍及其子女被告曹银芳、曹辉清、曹辉宁、曹辉森签订《房屋转让协议》，约定将曹福庆在浙江义乌北苑街道曹道村旧房37.8平方米转让给原告，转让总价款为肆拾万元，并参与义乌市旧村改造审批取得坐落于义乌市××街道××村××地使用权。嗣后，原告付清全部款项并经合法规划审批，在涉案安置地块上出资建造了房屋，该房屋一直由原告管理使用至今，涉案房屋现地址为义乌市××街道××幢××单元××村××幢××。原告认为，原告与曹福庆之间转让房屋的行为系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。原告已支付转让款，履行了合同义务，且涉案建设用地上的房屋已由原告投资建造并居住使用。曹福庆作为转让方按约负有办理涉案不动产初始登记并协助原告办理过户登记的义务。因曹福庆已去世，四被告作为曹福庆的继承人，依法应履行上述协助义务。根据曹道村统一安排，涉案不动产可以办理初始登记手续和转移登记手续，但四被告至今未协助原告办理涉案房屋不动产权证初始登记及过户登记手续。故诉至法院。 被告曹银芳、曹辉清、曹辉宁、曹辉森未到庭，向本院邮寄四份情况说明答辩称，被告家祖籍义乌市××街道曹道村，父亲曹福庆拥有曹道村一处旧房，面积37.8平方米（旧村改造时已重新审批宅基地37.8平方米）。被告全家都生活在宁夏，有意将此新批建房用地37.8平方米予以转让，与被告家的远方亲戚曹辉敏联系后，曹辉敏受龚瑞娟委托于2007年10月全权代表赴宁夏石嘴山惠农跟被告一家商议房屋买卖（建设用地转让）事宜并签订了转让协议。此房屋买卖（建设用地转让）情况属实，现龚瑞娟要求被告一家履行协助办理过户的相关手续（被告父亲于2012年去世，母亲于2017年去世），因路途遥远、身体、工作等各方面原因，去浙江义乌签字实属不便，请求依法判决。 为证明自己的主张，原告向本院提供下列证据材料： 1、房屋转让协议书一份，证明原告与曹福庆、钱惠珍、被告曹银芳、曹辉清、曹辉宁、曹辉森签订房屋转让协议，曹福庆将其享有涉案37.8平方米转让给原告的事实。 2、义乌市农村村民建房用地审批表一份，证明2006年曹福庆参加义乌市旧村改造审批取得坐落于义乌市××街道××村××地使用权的事实。 3、建设规划许可证一份、义乌市××街道曹道村旧村改造规划图打印件一份，证明涉案不动产已在2009年取得建设规划许可，地址为曹道村**，并已合法规划审批建造，现地址为义乌市××街道××幢××单元的事实。 4、曹福庆户籍证明、钱惠珍户籍证明、墓碑照片打印件、义乌市××街道曹道村股份经济合作社出具的情况说明各一份，证明曹福庆于2013年4月4日过世，钱惠珍于2017年7月28日过世，曹福庆死亡后产生法定继承人系四被告的事实。 5、原告股权证一本，证明原告系义乌市集体经济组织成员，股份经济合作社成员，符合受让条件的事实。 6、转让款交付依据一组，证明原告已付清转让款的事实，具体如下：2007年9月11日付款10万，2007年10月5日付款20万元，2009年11月9日付款53500元（其中3500元系双方协商变更付款时间的利息），2010年9月27日付款2500元（变更付款时间的利息），2010年10月24日付款5万元，支付转让款共计40万元。 四被告未到庭，视为其放弃举证和质证的权利，且四被告在其提交的书面材料中未提出异议，故对原告提供的证据的证明力，本院依法予以认定。 另，庭审结束后，原告向本院提交由案外人曹辉敏于2020年12月15日出具的情况说明一份，载明：曹辉敏于2007年10月5日受龚瑞娟的委托，全权代表龚瑞娟赴宁夏与曹福庆及家人签订房屋买卖（建房用地转让）协议。 综上，本院认定本案事实如下： 原告龚瑞芳系义乌市城西街道流下村集体经济组织成员，曹福庆原系义乌市××街道曹道村集体经济组织成员，曹福庆与钱惠珍系夫妻关系，共同生育了四个子女即被告曹银芳、曹辉清、曹辉宁、曹辉森，曹福庆于2012年4月4日过世、钱惠珍于2017年7月28日过世。 2006年12月9日，曹福庆因旧村改造审批取得坐落于义乌市××街道××村××;地使用权2007年10月5日，案外人曹辉敏代表原告龚瑞娟与曹福庆、钱惠珍、曹银芳、曹辉清、曹辉宁、曹辉森签订《房屋转让协议》一份，约定将曹福庆拥有义乌市××街道旧房37.8平方米，以40万元的价格转让给龚瑞娟，曹福庆应无条件协助办理有关手续，有关手续费由龚瑞娟负责，如果违约曹福庆应退还40万元且付40万元的年利息2分利，赔偿违约金20万元人民币。协议签订后，原告依约支付了转让款40万元。2008年12月15日，涉案37.8平方米宅基地取得了建设工程规划许可证，建设位置及规模：曹道村80幢37.8平方米，四层。后原告出资在涉案建设用地上建造了房屋并占有使用至今，涉案房屋现坐落为义乌市××街道××幢××单元。 本院认为，原告龚瑞娟系义乌市城西街道流下村集体经济组织成员，其与曹福庆（已于2012年过世）、钱惠珍（已于2017年过世）、曹银芳、曹辉清、曹辉宁、曹辉森于2007年10月5日签订的《房屋转让协议》实为宅基地使用权的转让，该宅基地使用权的转让系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告已按约支付了转让款，履行了合同义务，并在涉案宅基地上出资建造房屋并占有使用至今。因曹福庆及钱惠珍已死亡，四被告作为转让方及曹福庆、钱惠珍的第一顺序法定继承人，负有协助原告办理涉案不动产初始登记及转移登记的义务。四被告经本院合法传唤未到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、原告龚瑞娟（案外人曹辉敏代）与曹福庆、钱惠珍、被告曹银芳、曹辉清、曹辉宁、曹辉森签订的《房屋转让协议》合法有效。 二、被告曹银芳、曹辉清、曹辉宁、曹辉森于本判决生效后三十日内办理坐落于义乌市××街道××幢××单元××平方米的不动产初始登记手续并协助原告龚瑞娟办理将该不动产过户到原告龚瑞娟名下的转移登记手续。 案件受理费3650元，由被告曹银芳、曹辉清、曹辉宁、曹辉森负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 张小燕 二〇二一年二月十日 代书记员 傅俊霞