广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）海民一初字第2373号 原告：北海某某房地产开发有限公司，住所地：北海市。 法定代表人：何某某，董事长。 委托代理人：李某某，广西某某律师事务所律师。 委托代理人：陈莉，广西某某律师事务所律师。 被告：广西北海某某酒店有限公司，住所地：北海市。 法定代表人：付某某，经理。 委托代理人：朱某，男，汉族，1968年9月8日出生，住所地：广西北海市海城区。 被告：吴某，男，汉族，1965年2月17日出生，住所地：重庆市涪陵区。 原告北海某某房地产开发有限公司（以下简称某某房产公司）诉被告广西北海某某酒店有限公司（以下简称吴某酒店）、吴某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月10日立案受理后，依法由代理审判员王警芳独任审理。后因案情复杂，转为普通程序，组成由代理审判员王警芳担任审判长，与人民陪审员杜有燕、曾广萍参加的合议庭，于2016年7月4日公开开庭进行了审理.原告某某房产公司的委托代理人陈莉、被告吴某酒店的委托代理人朱某到庭参加诉讼。被告吴某经本院依法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告某某房产公司诉称：2014年9月3日，原告与被告吴某签订《房屋租赁合同》一份，主要约定原告将其位于北海市房屋出租给被告吴某。该房屋的租期为2013年9月3日至2033年9月2日止，其中2013年9月3日至2014年2月2日为免租期；该房屋租金为21元/平方米/月，且该租金自合同签订日两年内不变。另外，月租金的支付方式为：租金按季度支付，被告于装修期满之日起3日内支付第一期租金，以后在季度满前15天支付下季度租金。被告逾期支付租金的，每逾期一日，则每日按应付而未付部分的万分之五支付违约金，逾期超过30日，原告有权解除合同，被告自原告发出解除合同通知之日起10日内搬离房屋，原告不予退还履约保证金。合同签订后，被告吴某在租金期内未按期支付租金，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。经原告多次催讨，被告吴某仍未支付上述费用。原告于2015年9月7日委托律师向被告吴某发出《律师函》，通知被告吴某解除租赁合同并收到律师函之日起10日内搬离该房屋，但被告吴某收到律师函仍未搬离涉案房屋以及缴清房租。另被告吴某酒店实际使用涉案房屋，其与本案诉讼具有直接的法律上的利害关系。综上，原告诉至法院，请求法院判令：1、请求判令解除原被告吴某之间签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告广西北海某某酒店有限公司搬离租赁房屋；3、请求判令被告吴某所交付的200000元履约保证金归原告所有；4、请求判令被告广西北海某某酒店有限公司、吴某支付房屋租金620986元（从2015年8月3日起暂计至2015年12月9日止，以后另计）；5、请求判令被告广西北海某某酒店有限公司、吴某支付延迟支付租金的违约金46398元（从2015年7月18日暂计至2015年12月9日止，以后另计）；6、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。 原告某某房产公司对其主张在举证期限内提交的证据有： 1、房屋租赁合同，证明原被告之间的租赁合同关系； 2、某某大酒店移交清单，证明原告已依约向被告移交酒店设施； 3、收据、收条，证明被告自2013年9月至2015年5月向原告支付履约保证金及房屋租金的情况； 4、律师函及快递回执，证明原告2015年9月9日向被告发送律师函催告其双方解除租赁合同，被告于同日收到律师函； 5、照片，证明被告二为本案涉讼租赁房屋的实际使用人； 6、银行转账流水，证实原告收到其他人代被告吴某缴纳的租金的事实。 被告吴某酒店辩称：对原告的诉讼请求无异议，由法院依法判决。吴某酒店没有看到吴某与原告的真实合同，对于吴某与原告之间签订的合同不清楚。酒店都是由吴某酒店装修的。 被告吴某酒店对其辩称向本院提交的的证据如下： 1、交房屋租金凭证，证明被告在租赁期间所交纳的房租； 2、交房屋租金凭证，证明超市在租赁期间所交纳的房租。 被告吴某经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。 经开庭审理质证：被告吴某酒店对原告某某房产公司举证的证据1的真实性不清楚；对证据2-6的真实性、合法性、关联性无异议。原告某某酒店对被告吴某酒店提交的证据1、2均无异议。 对于原告某某房产公司提交的证据1-6以及被告吴某酒店提交的证据1-2具备真实性、合法性和关联性，可以作为本案的定案依据。 综合全案证据，本院确认如下法律事实：2013年9月3日，原告某某房产公司与被告吴某签订《房屋租赁合同》一份，主要约定甲方（原告某某房产公司）出租给乙方（被告吴某）的房屋座落于北海市某某大酒店一至七层房屋（建筑面积为6157.67平方米）。某某酒店共有八层，甲方暂留第八层自用（建筑面积为882.98平方米），自租赁之日起一年内，将第八层房屋租赁给乙方，租金与一至七层同步；租赁期限为20年（2013年9月3日至2033年9月2日），2014年2月3日为首期租金起日；租金按21元/平方/月，两年内租金不变，第三年租金为23.1元/平方/月，而后每三年上调一次，每次在前三年租金标准基础上上调10%；乙方在签订合同之日起当日支付履约保证金30万元；双方签订租赁合同之日起5个月（2013年9月3日至2014年2月2日）为乙方装修期，甲方不收取租金，乙方所交款，甲方除收取20万元履约保证金外，剩余款可直接转为第一期租金；租金按季支付，于装修期满之日起3日内支付第一期租金，以后在季度满前15天支付下季度租金；甲方收取租金和押金时出具收据，不负责开具正式发票；乙方不得擅自将承租的房屋出租转让、转借他人或擅自调换使用（如确需转租，需书面向甲方备案）；乙方不按时如数支付租金，每逾期一日，按未付款额的万分之五向甲方支付违约金。逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方自甲方发出解除合同通知之日起10日内搬离房屋。甲方不予退还履行保证金，对乙方不能移动的装修、装饰、设施、设备均不作补偿等内容。2013年9月24日原告某某房产公司将涉案房屋交付被告吴某使用。被告吴某承租涉案房屋后将一二层东侧面积为1397平方米的场地转租给案外人杨秋艳使用，该场地现由案外人杨秋艳经营合兴源超市使用至今。被告吴某将剩余的场地交由被告吴某酒店经营使用，从2014年9月4日开始使用涉案房屋的第八层，现被告吴某酒店实际使用的面积为5643.65平方米。原告某某房产公司与被告吴某签订上述的租赁合同后，被告吴某通过他人向原告交付了履约保证金20万元以及房屋租金。2015年2月3日开始被告吴某酒店就其实际使用部分直接向原告交付租金，直至2015年8月17日被告吴某酒店向原告交付了8月份-10月份的部分租金10万元之后，至今不再向原告支付租金。另对于被告吴某酒店所使用的场地亦无他人代被告吴某向原告支付租金。案外人杨秋艳自其于2013年12月4日承租上述场地后从第三个季度开始直接向原告交付租金至今，每季度向原告交付租金188500元。2015年9月7日原告向被告吴某发出《律师函》，主要载明因被告吴某逾期交付租金超过30日，原告依据合同的约定解除原告某某房产公司与被告吴某于2013年9月3日签订的《房屋租赁合同》。被告吴某于2015年9月9日签收上述《律师函》。现原告以被告吴某未按合同交付租金，存在严重违约为由诉至法院，提出上述的诉求。 另查明，原告某某房产公司以案外人杨秋艳虽为涉案房屋部分场地的实际使用人，但其一直按时向原告交付租金。原告不请求案外人杨秋艳腾退涉案房屋一二层东侧面积为1397平方米的场地，亦不申请追加案外人杨秋艳为本案的被告或第三人。案外人杨秋艳以其现一直直接向原告交付租金，且原告亦未请求其腾退房屋，本案的处理与其无实际的利害关系为由，其不申请以第三人的身份参加本案诉讼活动。 又查明，被告吴某承租使用原告的涉案房屋从2013年9月3日至2015年9月3日，租金按21元/平方/月计算，从2015年9月4日开始租金按23.1元/平方/月计算。2013年9月3日至2014年9月3日，被告吴某承租使用涉案房屋的实际建筑面积为6157.67平方米，每季度租金为387933.21元；从2014年9月4日开始至今实际承租使用涉案房屋的实际建筑面积为7040.65平方米，2014年9月4日至2015年9月3日期间原告每季度租金收益为443560.95元；从2015年9月4日开始原告每季度租金收益为487917元。从2015年11月3日开始被告吴某每季度就被告吴某酒店实际使用部分向原告交付的租金为299417元（487917元-188500元=299417元）。 再查明，被告吴某酒店庭前向法院申请对原告某某酒店与被告吴某所签订的《房屋租赁合同》的真实性进行鉴定。另被告吴某酒店主张其现所使用的涉案房屋的场地系被告吴某口头约定交付由被告吴某酒店投资经营使用的，被告吴某不参与其的经营和分红。从2015年8月3日截止至2015年11月2日被告吴某就被告吴某酒店实际使用的部分共拖欠原告租金184631.68元（扣除被告吴某酒店于2016年8月17日交付8月份-10月份的部分租金10万元以及案外人杨秋艳支付的季度租金188500元）。 本院认为：原告某某房产公司与被告吴某于2013年9月3日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，上述的合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。上述合同签订后，原告按合同约定向被告吴某交付了涉案房屋，被告吴某负有履行按期支付租金的义务。被告吴某承租上述房屋后，将涉案房屋一二层东侧面积为1397平方米的场地转租给案外人杨秋艳使用，剩余的场地(从2014年9月3日开始使用涉案房屋的第八层，现被告吴某酒店实际使用的面积为5643.65平方米)交付被告吴某酒店使用，被告吴某通过他人向原告交付了履约保证金20万元以及房屋租金。2015年2月3日开始被告吴某酒店就其实际使用部分直接向原告交付租金，2015年8月17日被告吴某酒店向原告交付了8月份-10月份的部分租金10万元之后，至今不再向原告支付租金。另对于被告吴某酒店所使用的场地亦无他人代被告吴某向原告支付租金。被告吴某自2015年8月份开始对于现为被告吴某酒店使用的场地至今不交付租金的行为已构成违约，根据原告某某房产公司与被告吴某所签订的《房屋租赁合同》第十条第二款“乙方不按时如数支付租金，每逾期一日，按未付款额的万分之五向甲方支付违约金。逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方自甲方发出解除合同通知之日起10日内搬离房屋。甲方不予退还履行保证金”的约定，原告请求解除其与被告吴某于2013年9月3日签订的《房屋租赁合同》以及不予退还被告吴某20万元保证金的诉求于法有据，本院予以支持。被告吴某酒店主张其现所使用的涉案房屋的场地系被告吴某口头约定交付由被告吴某酒店投资经营使用的，被告吴某不参与其的经营和分红。被告吴某酒店自2015年2月3日开始直接就其使用部分向原告交付租金，现其为涉案房屋中建筑面积为5643.65平方米场地的实际使用人，其无证据证实其已向被告吴某交付租金或有其它冲抵租金的情形，被告吴某酒店作为上述场地的实际使用人，其负有支付租金的义务。为此，对于原告请求两被告连带支付建筑面积为5643.65平方米场地的租金（租金：从2015年8月3日起至2015年11月2日的租金为184631.68元；从2015年11月3日开始按每季度299417元计算至两被告腾退完上述房屋之日止）及违约金（违约金：从2015年8月1日起至2015年11月2日以未付租金184631.68元为本金，2015年11月3日之后的本金按两被告每季度未付租金为基数，按日万分之五的标准分段计算至两被告清偿之日止）于法有据，本院予以支持。经法院判决解除原告与被告吴某之间的租赁合同后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告吴某对现为被告吴某酒店实际使用的面积为5643.65平方米的场负有腾退义务，被告吴某酒店作为上述房屋的实际使用人，同样负有腾退义务，为此，对于原告请求两被告共同腾退上述房屋的诉求于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告北海某某房地产开发有限公司与被告吴某于2013年9月3日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告吴某与被告广西北海某某酒店有限公司于本判决生效之日起六十天内共同将位于北海市某某酒店中现为被告广西北海某某酒店有限公司使用的建筑面积为5643.65平方米的部分腾退归还给原告北海某某房地产开发有限公司； 三、被告吴某交付的履约保证金20万元归原告北海某某房地产开发有限公司所有； 四、被告吴某与被告广西北海某某酒店有限公司支付原告北海某某房地产开发有限公司租金（租金：从2015年8月3日起至2015年11月2日的租金为184631.68元；从2015年11月3日开始按每季度299417元计算至两被告腾退完上述房屋之日止）及违约金（违约金：从2015年8月1日起至2015年11月2日以未付租金184631.68元为本金，2015年11月3日之后的本金按两被告每季度未付租金为基数，按日万分之五的标准分段计算至两被告清偿之日止）； 五、驳回原告北海某某房地产开发有限公司其他的诉讼请求。 本案案件诉讼费12772元，诉讼保全费5000元，公告费700元，合计18472元，由两被告承担。（上述费用原告已经向本院预交，由两被告在向原告支付上述款项时一并付还给原告） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用12772元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  杜有燕 人民陪审员  曾广萍 二〇一六年七月十五日 书 记 员  杨励坚 附：本裁判文书引用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。 第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。