辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终93号上诉人（原审原告）：王一伟，男，1985年12月15日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王婧，辽宁公博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：耿秀英，女，1959年10月2日生，汉族，住黑龙江省讷河市。委托诉讼代理人：陈瑶，北京市盈科（大连）律师事务所律师。上诉人王一伟因与被上诉人耿秀英房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王一伟上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，依法改判支持王一伟要求耿秀英退还已付房屋租金20,886.30元及利息损失908.55元的诉讼请求；3.本案相关诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认为“合同解除后，原告应将拆除改动的部分恢复原状，原告未能及时恢复，导致商铺不能出租，应当赔偿被告损失，从应返还的租金中予以扣除。被告的损失包括2020年4月17日之后的租金损失及被告自行恢复的费用，因商铺尚未恢复原状且双方未能就恢复费用达成一致，被告以上损失的数额尚无法确定，应返还的租金是否足以赔偿被告损失无法确定，在此情况下，租金和押金不应返还原告”事实认定错误，适用法律有误。1.商铺恢复原状的费用和恢复墙面所需要的施工时间应由被上诉人举证证明，且恢复的费用和时间均可通过鉴定确认，不是无法确定的。一审认为数额尚无法确定明显对事实审查不清，在此基础上作出租金和押金不应返还的认定没有事实和法律依据。2.上诉人在合同解除后多次向被上诉人提出交还钥匙，请被上诉人接收案涉商铺，但被上诉人拒绝接收。合同解除后被上诉人有义务接收租赁房屋，因被上诉人拒绝接收租赁房屋所产生的损失应由其自行承担。被上诉人应及时接收以防止租金损失的产生和扩大，被上诉人有多种方式阻止损失产生，被上诉人对于案涉商铺因火灾造成的损失亦可向火灾责任方追偿，因被上诉人自身原因造成的扩大损失不应由上诉人承担责任。隔墙未恢复所造成的损失不应包括2020年4月17日以后的租金损失。3.双方签订商铺租赁合同时已向被上诉人提供租赁押金和拆墙押金，即使产生恢复隔墙费用或恢复隔墙施工期间的损失亦应从押金中扣除，而不应以被上诉人应返还的租金抵付。押金在于保障被上诉人在上诉人不恢复隔墙的情况下，动用该笔押金恢复隔墙。在合同已经解除的情况下，被上诉人完全有条件也有义务及时恢复隔墙，防止损失扩大。上诉人未恢复隔墙不必然导致案涉商铺不能出租，隔墙未恢复也不是案涉商铺未出租的唯一原因，即使产生租金损失也是由于被上诉人怠于管理。耿秀英辩称，不同意王一伟的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。上诉人诉请解除合同被上诉人并不同意，法院判决生效之前双方合同是否解除仍处于无法确定状态。2020年4月17日之后商场恢复正常营业，被上诉人的租金损失应当由上诉人承担。2019年12月25日至2020年4月16日期间停业原因包括两个层面：一是火灾，二是疫情，该期间租金应综合考虑两方面因素予以确定。合同约定上诉人应当将拆除的墙面恢复原状之后返还给被上诉人，其没有履行该项义务，因此修复墙面的费用应该由上诉人承担，而该部分费用应与店铺不能正常经营期间相互折抵，费用数额远大于此期间租金的数额，因此不存在返还问题。王一伟向一审法院起诉请求：判令解除原、被告之间的商铺租赁合同，退还未使用的2019年12月25日至2020年10月31日已付房款及租赁押金20,886.30元及利息908.55元。一审法院认定事实：原告和被告于2016年10月27日签订《商铺租赁合同》，约定：原告承租被告位于大连凯旋商城地下二层Ｂ区商铺，租期6年自2016年11月1日至2022年10月31日；押金4000元，合同期满后返还；租金分段计算，2018年11月1日至2020年10月31日年租金18,000元，共计36,000元；若因商城整体停业而无法保证原告继续正常经营，则被告无息返还原告已缴的剩余未到期租金及租赁押金；被告同意原告拆墙扩店，合同期满后，原告还原墙面。原告交给被告拆墙押金1500元，原告还原墙面后返还，拆墙费用由原告支付。合同签订后，原告交付2016年11月1日至2018年11月1日租金34,000元，店铺押金及拆墙押金共计5500元。2018年7月28日原告支付了2018年11月1日至2020年10月31日期间的租金36,000元。2019年12月25日，凯旋商城地下一层发生火灾。2019年12月26日，大连市西岗区公安消防大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对火灾现场予以封闭。同日，大连大都会物业管理有限公司（以下简称大都会公司）向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知，大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年1月上、中旬，大都会公司许可商城业户在商城地上广场露天售货。2020年2月3日，大都会公司对凯旋商城业户发布《通知》称，为响应大连市新型冠状病毒××疫情防控工作要求，避免人员聚集引发交叉感染，疫情期间禁止到商城内取送货物，因受疫情影响，设备恢复工作暂时无法开展。2020年2月16日，大都会公司向业户发出《关于延期开业通知》称，为贯彻落实大连市新型冠状病毒××疫情防控指挥部令（第1-5号），避免人员聚集引发交叉感染，经研究决定：大连凯旋商城继续延期营业，开业时间另行通知，待疫情缓解时第一时间进行设施设备修复工作。2020年3月22日，辽宁省大连市西岗区公安消防大队经调查后，作出西消火认字〔2020〕第0002号《火灾事故认定书》。火灾事故基本情况：2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。对起火原因认定如下：起火时间为2019年12月25日10时09分左右；起火部位为刘永军使用的库房内距北墙向南第5至第6个梁柱之间；起火点为自第6个梁柱北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。凯旋商城于2020年4月17日恢复营业。2020年4月22日，原告电话通知被告商铺已清空，要求被告接收钥匙，被告拒绝，要求原告先将商铺恢复原状。原告至今未将商铺恢复原状，并在庭审时明确拒绝恢复。另查，原告租用包括案涉商铺在内的六个相邻不同产权人的商铺，将商铺间墙面拆除，改变原电路和电器设备。一审法院认为，原告和被告签订的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。案涉商铺所在的凯旋商城发生火灾后，商城整体停业，后又发生新冠××疫情，凯旋商城根据政府疫情防控规定继续停业。根据双方合同第五条的约定，若因商城整体停业而无法保证原告继续正常经营，则被告无息返还原告已缴的剩余未到期租金。原告要求解除合同，符合双方约定，一审法院予以支持。合同解除后，被告应将2019年12月25日至2020年10月31日期间的租金返还原告，计18,000元÷365天×312天=15,386元（取整数）。但原告因经营需要，将案涉商铺与相邻商铺的隔墙拆除，合同解除后，根据合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告应将拆除改动的部分恢复原状，原告未能及时恢复，并明确表示拒绝恢复，导致商铺不能出租，应当赔偿被告损失，从应返还的租金中予以扣除。被告的损失包括2020年4月17日之后的租金损失，及被告自行恢复的费用，因商铺尚未恢复原状且双方未能就恢复费用达成一致，被告以上损失的数额尚无法确定，应返还的租金是否足以赔偿被告损失无法确定，在此情况下，租金和押金不应返还原告。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一、解除原告王一伟与被告耿秀英签订的《商铺租赁合同》；二、驳回原告王一伟的其他诉讼请求。案件受理费减半收取160元（原告已预交），由原告王一伟负担。二审期间，上诉人向本院申请出具律师调查令，申请向大连市西岗区消防救援大队调查以下证据材料：1.2019年12月25日以后针对凯旋广场及相关产权人、物业等下达的整改通知或处罚通知。2.2019年12月25日以后针对凯旋广场火灾后恢复营业的相关消防验收记录。大连市西岗区消防救援大队于2021年1月19日出具回执，提供其于2020年10月19日作出的行政处罚决定书[西（消）行罚决字（2020）0010号]（复印件），并注明不能提供调查令所列第2项证明材料，原因是火灾后恢复营业，消防部门无须再进行消防验收。上诉人提交该证据拟证明凯旋商城存在导致上诉人无法正常经营的情况，不具备正常开业的条件，上诉人有权解除合同，并要求被上诉人返还已交的剩余未到期的租金。被上诉人对该证据的真实性没有异议，但称调查令回执中明确“火灾后恢复营业，消防部门无须再进行消防验收”，凯旋商城恢复营业的时间为2020年4月17日，该证据不能证明此后凯旋商城不具备营业条件；该处罚决定是送达给大都会物业管理有限公司的，不是凯旋商城，且被送达人处没有法定代表人签字或公司盖章，无法证明处罚决定书是否生效；处罚决定书只是进行了3万元的罚款，并没有责令关停，未办理消防安全检查合格证，并不直接导致商城无法经营使用，2020年4月17日商场恢复营业后，商城具备经营条件。本院对该证据的真实性予以采信，该行政处罚决定书载明，“2020年9月22日消防监督执法人员在对位于辽宁省大连市西岗区站北广场1号大连大都会物业管理有限公司（凯旋商城）消防检查时，发现该单位未办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，未经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定，根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第四项之规定，决定给予大连大都会物业管理有限公司（凯旋商城）罚款人民币叁万元整的处罚。”本院认为，该证据不能推翻凯旋商城于2020年4月17日已恢复营业的事实，故上诉人提交该证据的待证事项本院不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。另查，双方签订的《商铺租赁合同》约定“违约责任：乙方（王一伟）租用该铺位后，如因乙方原因中途违约退出，剩余租金及租赁押金不予以退还”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，虽然被上诉人称其不同意解除租赁合同，但在一审判决解除租赁合同的情况下，其未提出上诉，故本院对此予以确认。结合双方当事人的上诉请求及答辩意见，归纳本案二审争议焦点为：被上诉人应否向上诉人返还相应租金、押金；如应返还，则返还的具体金额。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”根据已查明的事实，上诉人已向被上诉人交纳自2018年11月1日至2020年10月31日年租金18,000元，共计36,000元。对于2019年12月25日至2020年4月16日租金5622元（18,000元÷365天×114天，取整），此期间上诉人承租的商铺不具备使用功能，在客观上无法经营，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，该期间的租金应由被上诉人向上诉人予以返还。对于2020年4月17日至10月31日期间租金，在凯旋商城已经恢复营业的情况下，案涉租赁合同具备履行条件，上诉人作为承租人不再继续履行《商铺租赁合同》，而是主张解除合同，其依法应承担相应的违约责任。上诉人主张其多次向被上诉人提出交还钥匙，但被上诉人拒绝接收，被上诉人应返还2020年4月17日以后的租金及租赁押金等。本院认为，案涉《商铺租赁合同》明确约定如因上诉人原因中途违约退出，剩余租金及租赁押金不予退还。该约定是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当事人应当按照合同约定履行。2020年4月17日凯旋商城恢复营业以后，上诉人仍坚持解除合同，应认为系因上诉人原因中途违约退出，按照《商铺租赁合同》的上述约定，2020年4月17日至10月31日期间的租金9764元（18,000元÷365天×198天，取整）与租赁押金4000元不予退还。故上诉人关于返还2020年4月17日至10月31日期间的租金9764元与租赁押金4000元的上诉请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于拆墙押金1500元一节，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”案涉《商铺租赁合同》约定被上诉人同意上诉人拆墙扩店，合同期满后，上诉人还原墙面，拆墙及还原墙面费用由上诉人承担。因上诉人未履行恢复墙面的义务，其关于返还拆墙押金1500元的上诉请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，王一伟的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3523号民事判决第一项；二、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3523号民事判决第二项；三、耿秀英于本判决生效之日起十日内退还王一伟租金5622元；四、驳回王一伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取160元，由王一伟负担119元，耿秀英负担41元。二审案件受理费320元，由王一伟负担238元，耿秀英负担82元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  任 娲二〇二一年二月二日书记员  张 丹附相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。