湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘06民再8号申请再审人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）夏顺祥，个体经营户。委托代理人姜涛，湖南华涛法律服务所法律工作者。被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）岳阳九天大厦有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区站前路。法定代表人李先轸，该公司董事长。委托代理人汪旭东，广东广信律师事务所律师。委托代理人王秀婉，湖南骄阳律师事务所律师。原审被告（一审被告、反诉第三人，二审原审被告）叶志刚，个体工商户。申请再审人夏顺祥因房屋租赁合同纠纷一案，不服本院(2014)岳中民一终字第136号民事判决,向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2015年12月14日作出（2015）湘高法民申字第948号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，夏顺祥等人推选的代表人徐松华、刘学文、夏顺祥及委托代理人姜涛，岳阳九天大厦有限公司（以下简称岳阳九天公司）的委托代理人汪旭东、王秀婉到庭参加诉讼。原审被告叶志刚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。2012年9月12日夏顺祥起诉至岳阳市岳阳楼区人民法院，在审理过程中，因夏顺祥在立案时，以经济困难为由向一审法院申请缓交诉讼费，一审法院经审查夏顺祥的缓交申请不符合《诉讼费用交纳办法》第四十七条规定的缓交诉讼费情形，多次口头通知夏顺祥及时补交本案诉讼费，并于2013年9月26日下达书面通知，但夏顺祥至今未交纳相应诉讼费，岳阳市岳阳楼区人民法院于2014年1月31日依法裁定对夏顺祥的起诉按自动撤回起诉处理。岳阳九天公司反诉请求，判令夏顺祥立即交付所占用的场地给岳阳九天公司，夏顺祥与叶志刚对涉诉房屋在逾期腾房期间应负担的房屋占用费承担共同清偿责任，即支付2011年7月5日至场地实际交付之日止期间的场地占用费（暂计算至2012年11月20日的场地占用费为211221元），并由夏顺祥承担案件全部费用。岳阳市岳阳楼区人民法院一审查明：2010年7月26日，岳阳九天公司作为合同甲方与作为合同乙方的叶志刚签订了一份《房屋租赁合同》，约定岳阳九天公司将该公司所有的位于岳阳市站前路与南湖大道交汇处的金冠商厦一至五层，共21945平方米的场地出租给叶志刚使用，其中二层租金为23元/平方米。2010年7月30日，岳阳市开发区典藏名品家居广场取得个体工商户营业执照，经营负责人为叶志刚，经营范围及方式为家具、工艺品零售。2010年8月5日，岳阳九天公司将金冠商厦一至四层场地按现状交付给叶志刚使用，双方确认该日期为正式移交日期。叶志刚租得该房屋后立即组织人员将金冠商厦一至四层进行了装修，将金冠商厦第一至四层隔成若干小铺面，并在该商厦内设立岳阳市开发区典藏名品家居广场办公室对外进行招商。叶志刚除留有部分自营家居进行商铺展销外，其余铺面均陆续分租给招商引进的个体商户进行家居系列产品营销。2010年10月15日，夏顺祥作为合同乙方富雅家俬商铺的经营负责人与作为合同甲方的岳阳市开发区典藏名品家居广场负责人叶志刚签订了《租赁合同》，合同明确约定：甲方向乙方提供位于岳阳市站前路典藏名品家居广场二楼编号为B6商铺（以下简称租赁区域），双方约定计租面积为276.10平方米，由乙方租赁使用，用途为商业用途。合同期限自2010年10月1日起至2012年9月30日止，合同期间，乙方每月向甲方交纳租金5522元，每月另须缴纳其它费用1060元。甲方对租赁区域实行统一管理，乙方同意接受甲方统一管理，并独立承担租赁区域所产生的租金和其他双方约定的费用。以上费用乙方必须按照合同约定或甲方指定时间按时支付，否则按照拖欠金额每日千分之四的标准向甲方支付违约金。甲方有下列情形之一的，视为甲方违约，乙方有权单方面即时终止和解除合同：1、向乙方迟延提供租赁区域达15天以上；2、无正当理由造成乙方租赁区域连续停业达30天以上。乙方行使以上权利解除合同后，甲方应在结清各项费用后将租赁保证金在合同解除之日起12个月内无息返还乙方。乙方发生下列情形之一的，视为乙方违约，甲方随时有权单方面解除合同，并有权追究乙方违约责任：1、乙方拖欠租金或其他款项累计达30天以上；2、未经甲方书面允许，乙方擅自转租的；3、乙方在租赁区域内进行非法活动、损害商场利益或他人利益的，多次劝阻和协商无效，拒不改正者；4、擅自更换甲方设施或改变装修且不接受甲方处理的；5、乙方私自收银或不经批准乱打折等其他违反合同约定行为的。甲方行使单方解除合同权时，除不予退还乙方所交租赁保证金及其他费用外，并可视情况追究乙方违约责任。合同解除后，乙方应在三天内支付所有欠款并撤出商场，否则，甲方有权处置并变卖乙方滞留在商场内的一切商品和物品，所得价款用以充抵乙方所欠费用和弥补甲方所受的损失。合同未尽事宜，双方另行签订《租赁合同（附件）》是甲乙双方签订的《租赁合同》不可分割的一部分，与《租赁合同》具有同等法律效力。《租赁合同》签订当日甲、乙双方另行签订了一份《租赁合同（附件）》，合同附件明确约定：甲、乙双方签订合同时，乙方必须向甲方一次性支付履约保证金13253元，质量保证金10000元。甲方向乙方提供的经营场地已经具备商业经营所需的基本装修，乙方若因产品经营需要重新装修的，需经甲方同意。乙方重新装修经营场地的设计费、装修费等费用由乙方自行承担。甲方同意给予乙方7个月免租期；免租时间为2010年11月，2011年元月、3月、5月、7月、9月、11月，免租方式为缴一免一。免租期间，乙方需承担除免租费用以外的其它费用。乙方在甲方基本装修基础重新装修后，无论何种不能归责甲方违约的条件和情况下终止协议履行时，须保留乙方重新装修后的装修物资无偿归甲方所有；乙方每月应承担的相关经营费用为7731元，相关经营费用含：设备检修费、设备维修费、室内改造、空调使用费、公用水电费、物业管理费及市场推广费等。乙方须于每月25日前将下月承租费用交纳给甲方，如乙方未能按时缴清，甲方按未缴纳总金额每日千分之四向乙方收取违约金；如超过15日仍未缴清，则视为乙方放弃经营场地。乙方在租赁期间，向甲方交纳商品质量保证金10000元，本合同终止一年后，如乙方所售商品未出现质量问题或发现有质量问题并能及时妥善解决，甲方无条件将商品质量保证金无息退还给乙方。乙方进场时，应向甲方预缴电费2000元，甲方按月代收代缴乙方承租场地所用电费，并交纳装修保证金1000元。导购员由乙方自行招聘。夏顺祥在租得岳阳市开发区典藏名品家居广场商铺铺面后即组织对铺面内进行了装饰装修并于2010年11月份正式开业，用于经营富雅家俬，期间聘请了一名导购员。2011年5月4日起，岳阳九天公司向岳阳市开发区典藏名品家居广场发出联系函并送达给该家居广场经营负责人叶志刚，催缴金冠商厦一至四楼第一年的租金和费用。叶志刚在收到岳阳九天公司联系函后陆续向该公司支付了部分租金。2011年6月23日岳阳九天公司再次通知叶志刚，因叶志刚未遵守承诺在2011年6月15日前支付尚欠全部租金476953.89元，要求叶志刚在6月28日收取分租户租金后，交清所欠岳阳九天公司的租金，如叶志刚不能履行合同支付租金，岳阳九天公司将会通知家居广场分租户若想继续租用场地经营就将租金直接交给业主即岳阳九天公司。2011年6月27日，岳阳九天公司再次向叶志刚发函催款，但因叶志刚未予答复，岳阳九天公司即于2011年6月27日、2011年6月30日向典藏名品家居广场经营户（金冠商厦分租户）逐一发送了《告知函》，告知分租户因叶志刚逾期未付租金，已无故解除合同，分租户需向业主岳阳九天公司直接交付租金。叶志刚于2011年6月28日、7月28日、8月14日先后向典藏名品家居广场内的分租户发出通知，告知各分租户叶志刚与业主岳阳九天公司的租赁合同并未解除，反对分租户向岳阳九天公司交租。自2011年6月以来，夏顺祥和岳阳市典藏名品家居广场内商铺的其他经营户（以下简称分租户）与叶志刚、岳阳九天公司因房屋租赁纠纷发生争执，造成岳阳市典藏名品家居广场经营管理混乱。2011年7月4日，岳阳九天公司申请岳阳市湘北公证处前往叶志刚处对岳阳九天公司解除合同的通知送达行为进行了公证，正式通知叶志刚自收到该通知之日起合同解除，叶志刚须支付租金及滞纳金与违约金。叶志刚一直未向岳阳九天公司交纳所欠租金，至2011年8月份叶志刚为收取分租户租金采取了停电措施，致使分租户无法正常使用租赁铺面。2011年8月15日之后岳阳九天公司又向叶志刚送达催款函，告知其截至2011年8月15日须支付金冠商厦五楼租金和电梯维护相关费用、滞纳金、违约金，要求典藏名品家居广场尽快支付所欠费用，处理好所有经济纠纷，将租赁物归还。2011年8月15日、9月5日、9月26日，夏顺祥等分租户们分别致函叶志刚与政府信访部门，要求典藏名品家居广场负责人叶志刚暂缓收取租金，并要求叶志刚解决典藏名品家居广场租赁合同纠纷，恢复通电，停止干扰分租户正常经营等行为，尽快消除租赁权不稳定状态。分租户们同时信访要求政府出面接待处理租赁合同纠纷事宜。因叶志刚与岳阳九天公司就双方之间的租赁合同履行多次协商未果，2011年11月4日、2011年11月7日，岳阳九天公司先后向金冠商厦分租户发出收回物业通知书、合作意向书等，告知分租户岳阳九天公司系金冠商厦业主，岳阳九天公司与岳阳市开发区典藏名品家居广场及叶志刚签订了金冠商厦一至五楼租赁合同书，因承租方拖欠租金违约并未经业主同意非法转租，营业执照超经营范围经营，租赁合同已解除，分租合同也是无效合同，因此岳阳九天公司收回金冠商厦物业，分租户可以选择继续承租或退租，并请保管好私人财物。之后2011年11月8日，岳阳九天公司在商场后门货物进出口处贴出公告与通知，告知典藏名品家居广场分租户们在2011年11月9日至11日三天内撤离商场内物品，交还场地给岳阳九天公司。2011年11月10日，岳阳九天公司以发生商场突发事件为维护商场财产安全为由，接管了叶志刚承租的岳阳金冠商厦一至四层的场内物业，并关门停业一天，岳阳市典藏名品家居广场经营商铺内的分租户之前接单的订单未能出货，铺面及底层仓库内的货物物品均未能移交给分租户。2011年11月11日经政府召开当事人各方协调后按照座谈会意见，岳阳九天公司于当日在岳阳市金冠商厦一楼大门处贴出告示，告知岳阳市开发区典藏名品家居广场暂停营业。2011年11月15日，叶志刚以岳阳典藏名品家居广场名义在金冠商厦一楼张贴通知典藏名品家居广场各分租户们，表示自2011年11月15日起暂停收取所有商户的经营费用（含租金、相关经营费用、其它费用），待商场与岳阳九天公司的合同纠纷妥善解决后，另行协商收取；对于部分已向岳阳九天公司缴纳场地使用费的分租户，商场并不接受，请与岳阳九天公司协商退款。当日，岳阳九天公司亦张贴通知告知岳阳市典藏名品家居广场与叶志刚，租赁合同已解除，要求该家居广场经营业主自2011年11月9日至11日三天内撤离所有人员与物品，交还租赁场地。2011年11月18日，岳阳市岳阳楼区人民政府工作组组织岳阳九天公司代表、岳阳市开发区典藏名品家居广场代表、岳阳市开发区典藏名品家居广场内分租经营户代表三方进行协调，并形成《关于典藏家居信访问题协调的会议纪要》，确定：1、自2011年11月19日起，岳阳九天公司同意开门让典藏名品家居广场各经营户正常营业，房屋租赁合同纠纷争议搁置，三方确保维持社会经营秩序；2、45天过渡期内，岳阳九天公司向各经营户收取一定的物业管理费，收费标准为各经营户与典藏家居租赁合同约定的场地租金和物业管理费总和的50%（其中租赁合同约定当月为免租期的按场地租金和物业管理费总和的25%收取）；3、部分业主不愿继续经营的，可向岳阳九天公司提出书面申请，双方协商解决货物撤离问题。因叶志刚拒绝向岳阳九天公司支付房租欠款及返还出租房屋，夏顺祥作为典藏名品家居广场分租户亦拒绝撤场并交纳相应费用。2011年12月21日、2012年2月12日，夏顺祥等分租户与叶志刚、商场租赁场地业主岳阳九天公司再次就典藏名品家居广场内铺面租赁引发争执，并发生肢体冲突，公安机关曾出警调停。本案涉案房屋从2012年2月13日起闲置至今，岳阳九天公司派员保管商场内物品至今。三方当事人协商未果，遂引起本案诉讼。岳阳九天公司在本诉审理过程中向夏顺祥提出反诉，一审法院在征询双方意见后，依职权追加叶志刚作为反诉第三人。岳阳市岳阳楼区人民法院一审认为，岳阳市开发区典藏名品家居广场负责人叶志刚基于其与岳阳九天公司签订的房屋租赁合同（以下简称“房屋租赁主合同”）取得岳阳市金冠商厦一至五层房屋的场地使用权，该房屋租赁合同在履行过程中，叶志刚将招商办公地点设置在金冠商厦内，以岳阳市开发区典藏名品家居广场名义对外公开进行招商，该对外招商行为应当视为出租人岳阳九天公司同意其转租行为；夏顺祥通过与岳阳市开发区典藏名品家居广场负责人叶志刚磋商，双方签订的租赁合同及其附件（以下简称“分租合同”）系双方真实意思表示，合同内容不违背法律的禁止性规定，应认定有效，对合同双方均有约束力。本案中，当事人之间争议的焦点主要是以下三个问题：（一）关于夏顺祥、岳阳九天公司在房屋租赁主合同解除后分租合同效力如何的问题。叶志刚在业主岳阳九天公司给予的合理期限内仍逾期交付房屋租金，违约在先，岳阳九天公司行使合同解除权，解除双方签订的租赁合同并依法收回租赁场地符合法律规定及双方的约定。叶志刚与岳阳九天公司签订的房屋租赁主合同于2011年7月4日依法解除，故夏顺祥与叶志刚签订的分租合同因主合同解除、分租合同履行不能，亦应依法予以解除。（二）2011年11月19日起，岳阳楼区人民政府参与岳阳市开发区典藏名品家居广场经营协调会议确定的45天过渡期内，岳阳九天公司向分租户收取物业管理费后，岳阳九天公司与分租户之间是否形成事实租赁合同关系。从该政府会议纪要记载的会议协调内容与岳阳九天公司向岳阳市典藏名品家居广场各分租户收取的物业管理费性质来看，政府出于维持社会稳定及商场正常经营目的主持协调，本案三方同意由各分租户向岳阳九天公司交纳物业管理费，岳阳九天公司向分租户收取的该物业管理费应当视为维持商场正常经营支出的必需费用。在经营过渡期内，夏顺祥等分租户并未向租赁场地业主岳阳九天公司明确意思表示其与岳阳九天公司确定租赁关系继续承租场地经营，双方并未就房屋租赁达成合意。不应当认定典藏名品家居广场分租经营户向岳阳九天公司交纳了政府确定的经营过渡期内的物业管理费双方即形成了事实租赁合同关系。（三）分租合同解除后岳阳九天公司相应损失及租赁场地返还的义务。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。岳阳九天公司与叶志刚的租赁合同解除后，有权要求次承租人即夏顺祥等分租户返还租赁场地，夏顺祥以分租合同解除造成相应损失未获得赔偿为由行使先履行抗辩权，并拒绝腾出租赁场地的反诉抗辩意见，不予支持；夏顺祥应当在合同解除后向房屋业主岳阳九天公司交还租赁物，否则应当向房屋业主支付逾期腾房占有使用费。2、关于租金及场地占用费的计算，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条规定之精神及等价有偿原则，合同解除后合同当事人实际占有租赁物的，仍然要参照合同约定交付占用费；故基于合同的相对性，房屋租赁主合同解除后岳阳市开发区典藏名品家居广场继续占用租赁房屋，该公司负责人叶志刚应当向岳阳九天公司支付房屋占用费，岳阳九天公司要求次承租人即分租户夏顺祥与叶志刚共同承担房屋占用费符合法律规定，应予支持，但应当以夏顺祥实际承租面积及岳阳九天公司与叶志刚合同的约定计价分摊，共同承担支付责任。夏顺祥实际租赁面积以评估公司现场查勘面积为准，即276.1平方米，比照叶志刚承租金冠商厦二层的每月租价23元/平方米，同时因为该租赁场地至今闲置，夏顺祥虽占用场地但未能正常使用，出于社会公平原则考虑，一审法院对该场地占用费酌情参照原房屋租赁合同约定的租金75%的标准计算，因此夏顺祥应当与叶志刚向岳阳九天公司共同支付该公司主张的自租赁合同解除日后的第一天即2011年7月5日起至场地实际交付之日止期间金冠商厦二层276.1平方米面积的房屋场地占用费（二层房屋中原告占用面积的日租金0.77元/平方米×276.1平方米×75%×具体占用天数）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十九条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第（一）项、第十六条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条的规定，判决：一、由夏顺祥自判决生效之日起十五日内将租赁使用的岳阳市金冠商厦二层面积为276.1平方米的商铺场地返还给岳阳九天大厦有限公司。二、由夏顺祥与叶志刚共同向岳阳九天大厦有限公司支付金冠商厦房屋场地占用费（自2011年7月5日起按日租金0.77元/平方米×276.1平方米×75%的标准计算至实际交付之日止）。以上支付款项限当事人在本判决书生效后十五日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉反诉案件受理费4468元，由夏顺祥负担。夏顺祥不服，向本院上诉，请求：1、撤销一审判决；2、将本案发回重审或改判驳回岳阳九天公司的全部反诉请求；3、由岳阳九天公司承担本案全部诉讼费用。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院二审认为：一、夏顺祥与岳阳九天公司是否形成了租赁合同关系？具备缔约主体并就合同必备条款达成合意，是合同成立的一般要件。就租赁合同成立而言，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。1、本案中，岳阳九天公司与房屋原承租人叶志刚系租赁合同关系，双方的租赁合同于2011年7月4日予以解除。叶志刚在承租期间将部分房屋转租给夏顺祥，由于转租是以承租人租赁权的存在为基础的，当承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人的转租关系也归于消灭。在租赁合同解除后，岳阳九天公司于2011年6月27日、6月30日、7月11日向夏顺祥等次承租人发出《告知函》，在《告知函》中明确告知了岳阳九天公司与叶志刚的租赁合同已经解除，各次承租人可以变更租赁合同主体与岳阳九天公司重新签订新的租赁合同。但夏顺祥在收到告知函之后并未按照告知函的要求与岳阳九天公司签订书面租赁合同，岳阳九天公司至今也不认可双方存在口头租赁合同的约定。虽然夏顺祥在原经营场地继续经营，但是双方并未就租赁合同的租金等主要条款达成一致。且在2011年11月15日，岳阳九天公司贴出通知要求各次承租人自2011年11月9日至11日撤离人员与物品，交还租赁场地，可见双方一直并未就租赁合同达成合意，双方并未形成租赁合同关系。至于2011年11月18日，在岳阳市岳阳楼区人民政府协调会上确定的45天过渡期内，该协调会形成的会议纪要规定了在该45天的过渡期内岳阳九天公司向次承租人即夏顺祥收取一定的物业管理费第三条具体内容，该会议纪要指出：对典藏家居经济合同纠纷引起的信访问题，各方当事人要依法依规通过司法途径维护自身合法权益，在启动诉讼之前，通过行政协调解决当前的经营问题。由此可见，在该45天的过渡期内，各方主要目的是通过政府主持协调、协商解决纠纷，岳阳九天公司的真实意思表示并非与夏顺祥形成租赁合同关系，而是为了配合政府协商解决经营、信访问题，目的是要求各方暂时搁置争议，促使各方维护经营秩序和社会稳定，该会议纪要并未约定夏顺祥与岳阳九天公司达成租赁合同，虽然会议纪要确定岳阳九天公司在过渡期内收取一定的物业管理费，那是为了维持商场的正常经营运转收取一定的合情合理费用。虽然岳阳九天公司收取的物业管理费是按照各经营户与典藏家具租赁合同约定的场地租金和物业管理费总和的50%（其中租赁合同约定当月为免租期的按场地租金和物业管理费总和的25%收取）计算，但是并不能以该收费标准包括了租金费用来认定双方达成了租赁合同的合意，该理由显然不能成立。且在该45天的过渡期内，夏顺祥与岳阳九天公司也没有按照会议纪要所达成的相关事项完全、及时履行义务，双方在过渡期间因经营问题再次发生争议，在过渡期后，双方也没有签订租赁合同，可见夏顺祥与岳阳九天公司在过渡期及之后并未形成租赁合同关系。综上，夏顺祥与岳阳九天公司在2011年7月5日起至今并没有形成租赁合同关系，对夏顺祥称双方形成了租赁合同关系的上诉理由，本院不予采纳，对其上诉请求，本院不予支持。二、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。岳阳九天公司与叶志刚之间的租赁合同解除后，岳阳九天公司基于租赁合同关系诉请叶志刚返还房屋，本院予以支持。当承租人与出租人的租赁关系归于消灭后，次承租人继续主张使用租赁场地就没有合同依据，此时，次承租继续占据租赁房屋，故应当支付房屋使用费。本案中，现因夏顺祥使用的门面内的物品属夏顺祥所有，该物品不属于叶志刚所有，叶志刚也无权掌控，那么作为租赁门面的实际占有人，夏顺祥有义务搬迁门面内的物品并腾空房屋交还给岳阳九天。虽然本院在（2013）岳中民一终字第460号民事判决书中判决叶志刚向岳阳九天公司返还租赁物以及向岳阳九天公司支付场地占有使用费，但是叶志刚向岳阳九天公司所返还的租赁物系整个租赁场地，不仅包括次承租人占有的场地，而且包括楼道等公共场所以及其自营场地等，而次承租人仅仅是返还其占有的场地，并需要搬迁物品，腾空房屋，故一审法院判决夏顺祥向岳阳九天公司返还其占有的场地并不冲突。只是因夏顺祥将物品不予搬离，占有场地，故其应当搬离房屋内的物品，腾空房屋并返还给岳阳九天公司。一审法院仅仅判决夏顺祥将商铺场地返还给岳阳九天公司系判决主文表述不当，本院予以更正。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，被上诉人有权向次承租人请求与逾期腾房占有使用费相当的经济损失，该经济损失参照原租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金较为合理，现一审法院参照被上诉人与叶志刚的原房屋租赁合同所约定的租金标准，并考虑实际情况酌情按照75%的原租赁合同租金标准计算场地占有使用费并无不当。本院（2013）岳中民一终字第460号民事判决书确定叶志刚应支付的场地占用费包括了本案上诉人应支付的逾期腾房占有使用费部分，因本案上诉人并非前份判决书的当事人，该份判决书不能约束本案当事人。而法律规定了次承租人应承担逾期腾房占用使用费，故对于上诉人应依法承担的占用使用费，应在本案中予以确定。本院（2013）岳中民一终字第460号民事判决书虽然判决叶志刚承担场地占用费，但因叶志刚至今并未履行，本案判决上诉人支付其占用场地的使用费，没有实际发生承租人、次承租人重复支付占用费的情况，但在判决主文中应当明确，即本案上诉人若履行了支付场地占用费的义务，则应当扣减叶志刚应支付的场地占用费。在2012年2月12日之后，作为出租人岳阳九天公司在未与上诉人等就门面经营问题协商一致的情况下将经营场地关闭，上诉人也未再经营使用，故对商厦关闭闲置后岳阳九天公司要求上诉人支付的场地占有使用费本院不予支持。至于在政府协调的45天过渡期内，次承租人已经向被上诉人交纳的物业管理费可凭票据予以核减。三、上诉人上诉称一审法院判决程序违法的问题，经查明，原审法院系依岳阳九天公司的申请追加叶志刚作为第三人参加诉讼，上诉人的代理人在原审诉讼中也明知且未提出异议。另上诉人称原审法院遗漏证据没有提供相应证据。至于上诉人称其他程序违法事由并无相关事实依据，对其上诉理由，本院不予采纳。综上，一审法院判决认定事实清楚，但处理不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、撤销岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民三初字第436号民事判决的第二项；二、由夏顺祥与叶志刚共同向岳阳九天大厦有限公司支付金冠商厦房屋场地占用费（自2011年7月5日起至2012年2月12日止按日租金0.77元/平方米×276.10平方米×75%的标准计算），夏顺祥已经向岳阳九天大厦有限公司交纳的费用凭票据予以核减；三、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民三初字第436号民事判决的第一项为：夏顺祥在本案判决生效之日起五日内，将其占用的位于岳阳市金冠商厦二层面积为276.1平方米内的物品搬走、腾空房屋并返还给岳阳九天大厦有限公司；四、驳回岳阳九天大厦有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。一审案件受理费4468元，二审案件受理费4468元，共计8936元。由夏顺祥负担6363元，岳阳九天大厦有限公司负担2600元。夏顺祥申请再审称，1、申请事由一：符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第二项，具体理由如下：（1）本案一、二审判决认定事实不清，证据不足致使对申请再审人与被申请人之间的合同主体身份和事实租赁法律关系认定错误，最终导致作出错误判决，再审依法应当发回重审。①一、二审法院查明事实不清，错误认定再审申请人从2011年7月5日起至今仍系次承租人身份。②被申请人的行为已经印证了申请再审人系其相对的“承租人”身份。③时至今日，被申请人以承租合同纠纷案由作为反诉原告始终未提供双方不存在事实租赁关系的直接证据。根据谁主张谁举证的原则，在被申请人不能举证推翻事实租赁关系的条件下，依法应当承担不利诉讼后果。（2）一、二审判决确定的主要事实与客观事实根本不符并直接影响判决结果。①2011年7月5日后，申请再审人、第三人叶志刚及被申请人从未出现过所谓“三方”共同参与的矛盾争执和协商（申请再审人请求贵院向岳阳市公安局岳阳楼区分局站前路派出所调取申请再审人与被申请人发生纠纷时的出警记录和向岳阳市岳阳楼区政府查实政府协调与会人员中并没有叶志刚及其代表）。拟证明申请再审人仅与被申请人在履行租赁合同过程中产生了矛盾争执和协商。一、二审法院将三方混为一体（如在判决书中始终将没有到场的第三人叶志刚作为一方当事人参加，表述为“三方”共同参与），实为掩盖被申请人欲将合同责任转嫁第三人叶志刚承担的目的。同时，更为达到其后判决认定申请再审人为“次承租人”身份而奠定基础。②一、二审判决认为偏袒被申请人，对经双方当事人质证且于申请再审人有利的主要证据不予评判和采信，不仅使得对基本事实的认定缺乏证据证明，更使案件根本的事实歪曲。③一审判决为偏袒被申请人，隐匿主要证据，不仅使得对基本事实的认定缺乏证据证明，更导致申请再审人巨额经济损失无法挽回，既是严重的程序违法问题，更是明显的徇私舞弊、枉法裁判行为，但为偏袒一审法院、二审判决只字不提。综上所述，一、二审判决认定的事实，明显违反经验规则和逻辑推理行为，没有达到《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第73条确定的“高度盖然性”的证明标准。在本案中申请再审人确实没有与被申请人签订书面租赁合同，但根据申请再审人所提供的一审本诉证据和被申请人所提供的一审本、反诉证据中，相关证据就租赁合同的主要条款双方当事人之间已经达成合意，成就事实租赁关系形成了证据链条，足以证明本案事实，当时由于被申请人违反商业道德和诚信原则，在利益的驱使下，不断违背合意承诺，违反合同约定，为迫使申请再审人就范，进而单方强行关闭经营场地，不仅给自身造成损失，更给申请再审人造成了巨大的经济损失。故人民法院于事实情理和法律准则均应认定申请再审人和被申请人之间的事实租赁关系。2、申请事由二：符合《中华人民共和国民事诉讼法》第三百条第一款第三项，具体理由如下：一审判决为偏袒被申请人，故意歪曲事实、无中生有、虚构证据并作为定案的主要证据，既是严重的程序违法问题，更是明显的徇私舞弊、枉法裁判行为；然而，二审判决超出申请再审人的上诉请求范围，明确认定了虚构证据的合法性。3、申请事由三：符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第四项，具体理由如下：一、二审判决将申请再审人提供的本诉证据作为反诉证据且未经质证，径直作为反诉程序认定事实的主要证据。4、申请事由四：符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第六项，具体理由如下：（1）被申请人的本案一审反诉请求与其在（2013）岳中民一终字第460号案件中的诉讼请求相同，系对同一事实理由的重复诉讼，因此，被申请人不具备本案一审反诉主体资格。（2）一审法院错误依职权追加叶志刚为一审反诉第三人，更加证明了被申请人一审反诉请求系违反一事不再理原则的重复诉讼。5、申请事由五：符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第九项，具体理由如下：（1）一审判决将未经申请再审人质证的（2013）岳中民一终字第460号终审判决径直作为认定事实的主要证据，剥夺申请再审人一审辩论权利。（2）二审法院剥夺了申请再审人二审辩论权，构成程序的重大瑕疵。（3）本案一审判决违法将申请再审人在本诉中的证据径直作为反诉证据，在本案反诉程序中使用和评判，违反法律规定，剥夺申请再审人辩论权利，二审判决以一审程序违法事由并无相关事实依据为由裁决一审程序合法显然欲盖弥彰、错上加错。6、申请事由六：符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第十项，具体理由如下：二审判决在主文中判定：本院（2013）岳中民一终字第460号判决书中确定叶志刚应支付（被申请人）场地占用费，包含（申请再审人）应支付场地占用费，两案在执行中应相应抵减，不应重复履行。7、申请事由七：符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第十一项，具体理由如下：（1）二审法院违反不告不理原则，超出上诉请求判决。（2）司法实践中，人民法院的判决只能局限于案件当事人之间的争议法律关系本身，一审判决超出上诉请求改变另案终审生效结果。（3）二审判决违法认定一审法院错误对生效民事判决相矛盾的诉讼请求进行实体审理正确。（4）按照既判力规则的要求，不仅原则上禁止当事人就同一案件进行重复诉讼，而且也禁止人民法院对已经作出生效裁定书的同一案件进行重复而矛盾的审判。综上所述，申请再审人与被申请人已经就有偿使用经营场事宜建立了非常清楚的事实租赁关系，被申请人违背契约至上和诚实信用的基本原则，在合同履行过程中，从不补签书面合同到违约强行关门，给申请再审人造成了重大经济损失。但一、二审法院完全丧失客观中立的立场，违背最基本事实的原因是审判程序上的不公平，其必然导致实体判决不公正。一、二审判决在程序上没有法律依据，也无法自圆其说，更与法学理论相饽，系程序严重违法。综上，再审请求：1、撤销岳阳市中级人民法院（2014）岳中民一终字第136号民事判决；2、依法确认一、二审判决程序违法，改判将本案发回重审或查明事实后依法驳回岳阳九天公司的一审全部反诉请求；3、本案一审、二审、再审费用由岳阳九天公司承担。岳阳九天公司答辩称：一、分租户提出的再审理由均不能成立。（一）分租户认为“原判决、裁定认定否认基本事实缺乏证据证明的”之观点毫无依据，不能成立，理应予以驳回。（二）分租户认为“一审的文书存在重大瑕疵，理应重新质证”进而认为二审法院违背了《民事诉讼法》第二百条第四项“原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的”之观点不符合事实，纯粹狡辩，不能成立，理应予以驳回。（三）分租户认为“根据以上事实，证明二审在审理本案判决违背了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项“原判决、裁定适用法律确有错误的，人民法院应当再审”的观点并没有讲清楚适用什么法律错误，这是无端指责，事实上二审法院适用法律完全正确，全国几千家法院对同类问题也都是如此适用法律的，故分租户的该再审理由不能成立，理应予以驳回。由此可见，分租户提出的几项再审理由均没有事实和法律依据，理应予以驳回。二、分租户拒绝腾房与叶志刚不能按时腾房之间存在直接因果关系，故分租户理应在叶志刚承担场地占用费范围内承担支付场地占用费的判定完全符合我国现行法律规定，湖南省高院再审裁定书中认定存在重复计算场地占用费的情形并不存在。三、分租户向九天公司主张索赔不仅在程序上而且在实体上都是不成立的，无事实和法律依据，理应予以驳回。（一）程序上，分租户已经丧失了程序救济权利，在再审程序中处理该实体问题于法无据。（二）实体上，分租户主张索赔权利也是不成立的。1、分租户与九天公司之间并未形成任何“事实上的租赁合同关系”，更未形成“不定期租赁合同关系”，故分租户向九天公司主张索赔违反“合同相对性原则”而不能成立。2、由于分租户与九天公司之间并未形成租赁合同关系，分租户继续利用其货物占有九天公司的场地之行为侵犯了九天公司依据《物权法》规定的全部权利。3、分租户签署《撤场申请书》表明其再也无权向九天公司主张索赔。4、分租户应另案向叶志刚主张损失赔偿，而不应向九天公司要求赔偿损失。综上所述，九天公司认为，岳阳中院并未重复计算场地占用费，分租户逾期腾房的事实清楚、证据充分，其理应在叶志刚承责范围内承担支付场地占用费的法律责任，分租户要求九天公司与叶志刚共同承担连带赔偿责任或者要求九天公司单独向其承担赔偿责任的主张没有事实和法律依据。故恳请贵院依法驳回分租户的全部再审请求，维持原判。叶志刚未进行答辩。再审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院再审查明的事实与本院二审查明的基本事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点为：1、夏顺祥与岳阳九天公司是否存在房屋租赁合同关系；2、夏顺祥是否应当向岳阳九天公司支付房屋占用费；3、原一、二审判决是否存在程序违法的问题。关于焦点1。首先，岳阳九天公司作为出租人与叶志刚作为承租人于2010年7月26日签订《房屋租赁合同》，双方间成立房屋租赁合同关系，后叶志刚将其从岳阳九天公司处承租的房屋转租给夏顺祥，夏顺祥为叶志刚所租赁房屋的次承租人。岳阳九天公司与叶志刚的租赁合同关系于2011年7月4日解除，因转租是因承租人的租赁权存在为基础，故在叶志刚的租赁权因租赁合同解除而消灭时，叶志刚与夏顺祥的转租关系也归于消灭。如夏顺祥仍需租赁涉案房屋就应与岳阳九天公司直接订立房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第十三条之规定，“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”。在岳阳九天公司与叶志刚解除房屋租赁合同关系后，夏顺祥与岳阳九天公司之间虽有关于房屋租赁问题的磋商，但因双方对租金等主要条款达不成一致意见，一直未签订书面的房屋租赁合同，岳阳九天公司也不认可双方存在口头租赁合同的约定。其次，夏顺祥主张根据岳楼府阅【2011】19号会议纪要内容及岳阳九天公司收取物业管理费的事实，可证实双方事实上已形成了事实的房屋租赁关系。经查，岳阳市岳阳楼区人民政府工作组在岳阳九天公司代表、岳阳市开发区典藏名品家居广场代表、岳阳市开发区典藏名品家居广场内分租经营户代表三方参与召开的政府协调会上形成的《关于典藏家居信访问题协调的会议纪要》第1条关于“自2011年11月19日起，岳阳九天公司同意开门让典藏名品家居广场各经营户正常营业，房屋租赁合同纠纷争议搁置，三方确保维持社会经营秩序”的内容既已体现，该会议纪要达成的只是普遍的临时性（45天过渡期）的纠纷处理方式，而非具体的房屋租赁合同意思表示。会议纪要中虽确定岳阳九天公司在过渡期内可收取一定的物业管理费，但也仅限于45天的过渡期内。而岳阳九天公司在夏顺祥等经营户过渡经营期间，为了维持商场的正常经营运转收取一定的费用合情合理，且该物业管理费用并不能等同于房屋租金。故夏顺祥主张与岳阳市九天公司达成了事实上的租赁合同关系没有充分的证据证实，本院不予支持。关于焦点2。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。岳阳九天公司与叶志刚的租赁合同解除后，有权要求次承租人即夏顺祥等分租户返还租赁场地，夏顺祥应当在合同解除后向房屋业主岳阳九天公司交还租赁物，否则应当向房屋业主支付逾期腾房占有使用费，一审判决参照岳阳九天公司与叶志刚的原房屋租赁合同所约定的租金标准，并考虑实际情况酌情按照75%的原租赁合同租金标准计算场地占有使用费并无不当。夏顺祥认为本院（2013）岳中民一终字第460号判决叶志刚向岳阳九天公司支付场地占用费，二审再判决其与叶志刚共同向岳阳九天公司支付房屋场地占用费违反法律规定。经查，夏顺祥作为实际占有人，对诉争房屋具有法定的返还和支付占用期间费用的义务，不能因本院（2013）岳中民一终字第460号判决确定叶志刚具体相同的义务而免除，且本院二审判决内容已明确表述避免了重复履行的问题。故夏顺祥认为其不应承担腾房义务及不应支付房屋占用使用费的再审请求缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。关于焦点3。根据证据规则的规定，经庭审质证的证据可作为认定案件事实的依据。经查，本案双方当事人提交的证据均在原审法院庭审中均予以质证，夏顺祥申请再审称原一、二审判决将其提交的本诉证据径行作为反诉程序认定事实的主要证据，该证据未经质证，程序违法的再审请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：维持本院（2014）岳中民一终字第136号民事判决。本判决为终审判决。审判长  胡中岳审判员  李思球审判员  王延红二〇一六年七月八日书记员  张 倩