广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第2102号原告：中山城市建设集团有限公司，住所中山市东区兴政路1号中环广场2座7楼，组织机构代码673061158。法定代表人：陶仕飞，总经理。委托代理人：叶征鹏，广东奥纪律师事务所律师。被告：李伟洪，男，1971年5月6日出生，汉族，原居民身份证住址广东省中山市东区，现住澳门特别行政区。现下落不明。原告中山城市建设集团有限公司（以下简称城建公司）诉被告李伟洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告城建公司委托代理人叶征鹏到庭参加诉讼。被告李伟洪因下落不明经本院公告传唤期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城建公司诉称：原告（原公司名称为中山市公建物业投资管理有限公司）与被告于2012年4月26日签订租赁合同一份，约定由原告将位于中山市南基路6365号之三的13层的物业489.67平方米租给被告使用，租赁期自2012年1月1日至2014年12月31日止，每月租金16500元，每月租金须于每月的第十日前将当月租金划入原告指定的账户中；如逾期交租的，每逾期1日按2‰承担违约金；合同期满后，被告应在三天内将租赁物退回。合同签订后，原告依约将上述租赁物交付被告使用，被告应依约按月向原告支付租金。但截至起诉日，被告共拖欠租金148500元（2014年4月至12月份）。经原告多次催缴，被告以各种理由拒绝支付。合同到期后，被告依约应于2015年1月3日前退回租赁物，但直到起诉日，被告一直拒绝退回。据此，原告请求判令：1.被告立即向原告退回租赁物；2.被告支付原告（2014年4月至12日）租金148500元，逾期违约金44550元；3.被告向原告赔偿占用租赁物期间的租金损失49500元（自2015年1月1日起暂计至2015年3月31日），逾期违约金14850元；4.诉讼费由被告承担。庭审期间，原告城建公司公司明确诉讼请求，其中2014年4月至12月的租金按每月16500元计算，并称违约金按合同约定较高，主张按尚欠租金总额的30%计算。原告城建公司就其陈述的事实，在举证期限内向本院提交了以下证据：1.原告营业执照及组织机构代码证、核准变更登记通知书、被告的身份资料；2.证明、市政府工作会议纪要、直管公房（非住宅）房屋移交明细表；3.租赁合同；4.租金发票（2张）、保证金收据；5.律师函及邮寄凭证。因无法按照《中华人民共和国民事诉讼法》第七章第二节规定的其他方式送达法律文书给被告李伟洪,以及被告李伟洪下落不明，本院依法于2016年2月6日向被告李伟洪公告送达诉状副本和开庭传票。公告期限届满后，被告李伟洪未到庭参加诉讼，也没有提交答辩意见和证据。经审理查明：中山市公建物业投资管理有限公司于2012年7月13日更名为中山市公建集团有限公司。中山市公建集团有限公司于2013年12月11日更名为中山城建集团有限公司。中山城建集团有限公司于2015年2月13日更名为中山城市建设集团有限公司，即原告。2012年4月26日，原告（作为甲方即出租方）与被告（作为乙方即承租方）签订租赁合同。该合同约定：甲方将座落于中山市石岐区南基路6365号之三的13层物业出租给乙方作商业使用，建筑面积489.67平方米；租赁期限3年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止；每月租金16500元，乙方须于每月10日前支付当月租金给甲方；乙方应向甲方缴纳保证金49500元；若乙方拖欠租金累计2个月或以上的，甲方有权解除合同；若乙方违约，甲方有权提前收回物业使用权，且甲方有权按租赁剩余期内租金总额的30%且不少于保证金向乙方收取违约金；若乙方逾期交付租金的，每逾期一日，须按逾期未交付的租金的2%缴付违约金给甲方；若乙方没有依照合同约定，按时向甲方退回物业，从约定退房的次日起算，乙方须向甲方每日支付月租金总额10%的违约金，直至乙方实际退房之日止；合同期满或者甲方因乙方违约解除本合同三天内，乙方应当依照本合同第八条第（五）项约定向甲方退回物业，逾期二个月没有退回物业的，视为乙方已经放弃原物业内的物品，甲方有权强制收回物业并处理乙方在物业内的任何物品并无须作任何补偿；租赁期满后双方仍在协商租赁事宜的前提下，乙方继续使用物业，应当支付租金，但甲方有权通知乙方不再续租，乙方应当于一个月内无条件返还物业给甲方。合同还约定了其他事项。合同签订当日，被告支付原告保证金49500元。之后，原告将租赁物交付被告经营使用，被告按约定支付原告租金。但自2014年4月起，被告开始拖欠租金。2014年12月31日，租赁期限届满，被告没有将租赁物退回原告。2015年6月18日，原告向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查：庭审期间，原告自述租赁物内仍存放有被告的物品。本院认为：本案为租赁合同纠纷。原告与被告签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同有效。根据合同约定，原告交付租赁物给被告使用，被告应按约定履行支付原告租金的义务。但被告自2014年4月起开始拖欠租金，由此可见，被告的行为已构成违约，依法被告应承担相应的违约责任。据此，对于原告诉求被告退回租赁物以及支付2014年4月1日起至同年12月31日止的租金共148500元（16500元/月×9个月），理据充分，本院照准。关于原告主张被告按租金标准支付合同期满后占用租赁物期间的租金损失问题。根据合同约定，合同期满后3天内，被告应当向原告退回租赁物，逾期二个月没有退回的，视为已经放弃原物业内的物品，原告有权收回物业并处理被告在物业内的物品等。鉴于本案的实际情况，被告去向不明，合同期满后租赁物也没有实际经营，原告又未在被告逾期没有退回租赁物的情况下及时主张权利，亦未采取适当措防止损失继续扩大而及时收回租赁物，对于造成租金损失，原、被告双方均有责任，本院酌定被告在合同期满后占用租赁物期间的租金损失减半支付，即按每月8250元（16500元×50%）计算。关于违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，根据合同约定，对于拖欠租金的违约金以日按逾期未交付租金的2%计算，该计算方法已超过了违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，违反上述法律的强制性规定，属无效。原告虽表示违约金按尚欠租金总额的30%计算，也明显过高，本院予以调整，确定按尚欠租金总额的15%计算，2014年4月1日至同年12月31日期间被告尚欠租金148500元，其应支付原告的违约金为22275元（148500元×15%）。另，关于逾期退回租赁物对原告造成的损失，上述本院已确定被告按每月8250元的标准支付占用租赁物期间的损失，但原告同时主张逾期退回租赁物租金损失的违约金，本院不予支持。被告因下落不明经本院公告传唤期满未到庭应诉，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。综上所述，本院对原告诉求，合理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、被告李伟洪于判决生效之日起7日内,将承租的中山市石岐区南基路6365号之三13层的物业返还原告中山城市建设集团有限公司；二、被告李伟洪于判决生效之日起7日内支付原告中山城市建设集团有限公司2014年4月1日至2014年12月31日期间的租金148500元及违约金22275元；三、被告李伟洪于判决生效之日起7日内支付原告中山城市建设集团有限公司自2015年1月4日起至本判决指定租赁物业返还之日止的租金损失（按每月8250元的标准计算）；四、驳回原告中山城市建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5161元，由原告中山城市建设集团有限公司负担728元，被告李伟洪负担4433元；公告费300元，由被告李伟洪负担（原告已预交案件受理费及公告费，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，原告中山城市建设集团有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告李伟洪可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈文旭人民陪审员  陈晓莹人民陪审员  林锐鹏二○二○一六年七月二十五日书 记 员  卢翠香许晓丹