湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终2675号上诉人（原审原告）朱伊芸。上诉人（原审原告）谢武艺。上列二上诉人共同委托代理人李贵雄，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（原审被告）湖南润领房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路三段36号喜盈门商业广场1、2栋及地下室9002。法定代表人魏锦标，董事长。委托代理人刘建勋，湖南秉言律师事务所律师。委托代理人谭沐，湖南秉言律师事务所律师。上诉人朱伊芸、谢武艺与被上诉人湖南润领房地产开发有限公司（以下简称润领公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的(2015)雨民初字第06829号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年10月12日，朱伊芸、谢武艺与润领公司签订一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：朱伊芸、谢武艺购买润领公司开发的位于长沙市雨花区万家丽中路三段36号喜盈门商业广场第4、5、7栋2921号房屋，建筑面积76.07平方米，单价7232.86元/平方米，总房价550204元；朱伊芸、谢武艺于合同签订之日向润领公司支付首期房款（含定金）280204元，剩余房款270000元向商业银行申请贷款；润领公司应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格及符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，并符合本合同约定的商品房交付朱伊芸、谢武艺使用；商品房达到交付使用条件后，润领公司应当书面通知买受人办理交付手续，由于润领公司原因，如未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付朱伊芸、谢武艺使用，且朱伊芸、谢武艺要求继续履行合同的，润领公司自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向朱伊芸、谢武艺支付已交付房价款万分之五的违约金。上述合同签订后，朱伊芸、谢武艺如期支付相应购房款。经润领公司通知，朱伊芸、谢武艺于2014年1月6日验收房屋时，发现房屋墙壁有渗水现象而拒绝收房，且要求润领公司整改。润领公司整改后，朱伊芸、谢武艺于2014年3月26日签署《收楼确认书》，并自此开始进场装修。此后，涉案房屋的主卧、次卧、主卧阳台的外墙多次出现渗水，润领公司分别于2015年4月12日、2015年5月13日、2015年7月5日、2015年7月6日、2015年9月9日、2015年10月12日派人整改。目前，涉案房屋的现状为：外墙渗水已修复，主卧窗户玻璃破损。2015年12月18日，朱伊芸、谢武艺诉至原审法院，请求：1、润领公司支付违约赔偿金80000元；2、润领公司继续履行合同，将约定的房屋整修达到约定水平，并尽快交付朱伊芸、谢武艺使用，并支付逾期违约赔偿金。本案经该院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。原审法院认为：朱伊芸、谢武艺与润领公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。朱伊芸、谢武艺于2014年3月26日签署《收楼确认书》，并自此开始进场装修，实现了对涉案房屋的占有、使用；同时，朱伊芸、谢武艺未提供相应证据证明在2014年3月26日收房时涉案房屋不符合法定或约定的交付条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，该时间应认定为朱伊芸、谢武艺实际收房的时间。朱伊芸、谢武艺于2004年3月26日收房后出现的房屋外墙渗水，属房屋质量问题，不能按逾期交房违约处理，故朱伊芸、谢武艺主张逾期交房720天，与事实不符，该院不予认定。涉案合同约定的交房时间为2013年12月31日，因润领公司原因导致的实际交房时间为2014年3月26日，润领公司已构成违约，应按约承担逾期交房违约金。涉案合同约定逾期交房违约金按已付房款的日万分之五标准计算，该标准过高，为综合权衡双方的权利义务关系，该院将该标准调整为日万分之二，润领公司应承担的逾期交房违约金计算为9353元（550204元×万分之二×85天）。根据本案查明的事实，目前涉案房屋的外墙渗水已完全修复，且已实际交付，同时对主卧玻璃破损的具体时间朱伊芸、谢武艺未能举证证明是在收房前还是收房后，故朱伊芸、谢武艺另行主张的第二项诉讼请求，即要求润领公司将房屋整修达到约定的水平，尽快交付使用且支付逾期违约赔偿金的诉讼请求，无事实及法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：一、湖南润领房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付朱伊芸、谢武艺逾期交房违约金9353元；二、驳回朱伊芸、谢武艺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取900元，由湖南润领房地产开发有限公司负担。上诉人朱伊芸、谢武艺不服原审判决，向本院提出上诉称：1、原审判决认定涉案合同约定逾期交房违约金按已付房款的日万分之五标准计算过高，按日万分之二计算，是错误的，被上诉人润领公司应承担逾期交房违约金计算为23383.67元（550204元☓0.0005/天☓85天）。2、2014年3月26日交房时，上诉人发现房屋仍然漏水，要求被上诉人维修房屋，直到2015年9月才将房屋漏水问题解决。2015年9月22日，被上诉人的工作人员发现主卧玻璃开裂，至今没有换掉，造成上诉人二年多时间未能入住，应视为被上诉人逾期交房，应支付违约金20万元，考虑上诉人实际损失10万元，上诉人只要求赔偿8万元及换掉破裂的玻璃。综上，上诉人特提起上诉，请求改判被上诉人支付上诉人违约赔偿金8万元，限二日内将破损的玻璃换掉。被上诉人润领公司辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2、原审判决认定违约金按日万分之二计算符合法律规定，被上诉人已经与2014年3月26日将房屋交付给上诉人，房屋交付之后，被上诉人只应当履行对房屋维修整改的义务，不应当承担延期交房的违约责任，上诉人家里的玻璃开裂与被上诉人无关，应当由其自行修复。本案在二审过程中，上诉人向本院提交了以下证据：《房屋交验单》二份，拟证明，2014年3月26日、2015年10月28日，被上诉人分别第二次、第三次通知交房，涉案房屋漏水问题没有解决，综合验收不合格，无法正常使用。被上诉人对该证据的“三性”均有异议，且提出不是新证据，即使存在漏水问题，也属于整改问题，房屋交付之后不应该计算违约金。本院经审查认为，该证据只能证明房屋存在漏水问题，不能证明综合验收不合格，故达不到上诉人的证明目的，不予认定。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：上诉人朱伊芸、谢武艺与被上诉人润领公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。上诉人已经按照合同的约定交付购房款，被上诉人未能在合同约定的2013年12月31日前交房，直至2014年3月26日才交房，被上诉人应当向上诉人支付此段时间的逾期交房违约金，原审判决结合案件实际情况将逾期交房违约金的支付标准酌情调整为日万分之二较为适宜，故上诉人提出应当按照日万分之五的标准支付逾期交房违约金的上诉意见，本院不予支持。至于交房之后的房屋漏水问题，被上诉人已经维修完毕，上诉人认为还有其他损失的，可另行主张权利。上诉人未提供证据证明玻璃破裂发生在交房之前，故上诉人要求被上诉人更换玻璃的上诉请求，因证据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。上诉人朱伊芸、谢武艺的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1800元，由上诉人朱伊芸、谢武艺负担。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军代理审判员  黄 琦二〇一六年七月二十五日书 记 员  何冰洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。