河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1929号上诉人（原审被告）：河南小米智课教育科技有限公司，住所地郑州市金水区东风路********，统一社会信用代码：91410105MA45MLDD5J。法定代表人：朱坤义，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李智慧，系公司员工。委托诉讼代理人：赵志，河南妙德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林玉珍，女，1979年5月4日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：武利洁，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：原甫，河南思敬律师事务所实习律师。上诉人河南小米智课教育科技有限公司因与被上诉人林玉珍房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初24521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月4日公开开庭审理了本案。上诉人河南小米智课教育科技有限公司的委托诉讼代理人李智慧、赵志，被上诉人林玉珍的委托诉讼代理人武利洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。河南小米智课教育科技有限公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，改判上诉人支付被上诉人租金44741元、物业费3229.65元及违约金1226.32元（违约金按照同期LPR利率计算），驳回被上诉人不合理的诉讼请求（不服一审判决部分为41065.78元）。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审法院认定被上诉人没有同意以上诉人的装修和办公设备抵扣房租，属于认定事实错误。即使上诉人不能证明被上诉人在2020年6月同意以装修和办公设备抵扣租金，开庭时上诉人提供的拍摄自租赁房屋的照片也足以证明该房屋已经出租，房屋装修和办公室设备已被上诉人方所使用，其行为已经构成默认同意上诉人用该部分装修和办公设备抵扣部分房租，该部分装修和设备价值约15万元，上诉人暂主张抵扣的3个月房租是34380元。二、一审适用法律错误。本案是因新冠疫情影响造成的房屋租赁合同纠纷，被上诉人并没有实际损失，上诉人从事的教育行业因疫情影响周转困难，公司所有经营都是借贷经营，不应承担违约责任。考虑到疫情近期已缓解，上诉人也存在一定过错，违约金可以酌定按照同期LPR利率计算。林玉珍辩称，一、一审认定事实清楚。被上诉人未与上诉人就解除合同达成合意，也从未向上诉人作出过愿意以涉案房屋的装修和办公设备折抵房租的意思表示，上诉人直接要求以装修和办公设备抵扣3个月租金，缺乏事实和法律依据。1.2020年3月起上诉人一直未按照合同约定向被上诉人支付房屋租金，在多次催要租金后，上诉人表示疫情影响导致经济困难，希望被上诉人可以减免。被上诉人因自身经济原因拒绝后，上诉人既未表示解除合同，亦未支付租金，被上诉人仍给予上诉人宽限期。上诉人一审所述其向被上诉人提出解除合同、并就办公设备等折抵房租和被上诉人达成合意的主张，被上诉人并不知晓。上诉人主张装修残值抵扣房屋，不符合法律规定，被上诉人不予认可。被上诉人在一审开庭前曾向上诉人原法定代表人李智慧提出，尽快搬离办公设备等，否则被上诉人有权自行处理房屋内相关用品，上诉人一直消极不行使权利。二、一审适用法律正确。上诉人长期不支付租金构成违约，合同解除全系其过错，一审判决已考虑违约金标准、新冠疫情影响及上诉人违约程度，调整了违约金的计算标准。一审判决合理合法，应予维持。林玉珍向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告双方于2019年8月10日签订的《租赁合同》，并判令被告河南小米智课教育科技有限公司向原告支付拖欠的2020年3月1日之后的租金，暂计至2020年11月30日，共计103140元；2、判令被告向原告支付逾期交付租金违约金88184元（暂计至2020年11月30日，之后按日千分之五计算至实际清偿之日止）；3、判令被告支付原告代付物业费16251.77元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年8月10日，原告（作为出租方，经李培航代签）与被告（作为承租方）签订《租赁合同》一份，主要内容为：原告将自有的位于郑州市金水区花园路与农科路交汇处西200米郑州金水万达中心11#楼写字楼9层905、906室，租赁建筑面积173.63平方米，出租给被告使用，被告同意承租。本合同自装修免租期结束之日起开始计算租期，租赁期限自2019年9月1日至2024年8月31日止。该房屋第一个租约年租金计算标准为人民币2.2元/月/平方米（人民币11460元整/月），租金不含物业服务费、能源费。经双方友好协商该房屋租金从第3个租约年开始，在上个租约年的基础上递增，递增率为5%，其中第一个租约年（2019年9月1日至2020年8月31日止）租金为137520元，第二个租约年（2020年9月1日至2021年8月31日止）租金为137520元。本合同履行期间采取预付租金方式，租金从2019年9月1日起计算，每三个月支付一次。被告应在本合同签订生效后3个工作日内向原告支付首期租金，并缴纳租赁押金12000元，以后均于每支付周期到期前10个日历天内支付下期租金，支付方式为转账。原告指定收款账户为开户名称林玉珍，开户行中行郑州农业中路支行，账号62×××31。被告应按租赁建筑面积18元/月/㎡的标准，向为郑州万达中心提供物业服务的大连万象美物业管理有限公司郑州分公司缴纳物业服务费。租赁期内收费标准如有调整，应按照物业公司规定的程序和权限进行调整。被告租赁房屋的自用电、自用水按被告独立电表、水表显示的实际发生计量交费，收费标准为水费5.95元/吨，电费1.2元/度，由物业公司代收代缴。本合同未到期，被告单方面提出解除本合同时，应提前1个月向原告提出书面申请，经原告同意后方可解除，相关费用据实结算；在原告未同意解除本合同之前，被告自行终止履行合同的，视为被告违约，押金不予退还。被告在房租到期后仍未缴纳房租的，视为逾期缴纳，逾期一日应承担应缴租金千分之五的违约金，逾期超过15个日历天的，原告有权解除合同，并要求被告按前述约定承担违约责任。2019年8月12日，被告向原告支付租金34380元、押金12000元及物业费5208元。2019年12月13日，被告向原告支付租金34380元。原、被告均认可被告支付租金至2020年2月，缴纳物业费至2020年6月30日。被告提交的历史用电量明细表（2020年3月1日至2020年11月30日）显示，郑州金水万达11号楼9层905房屋日电表读数连续递增幅度不超过3度，郑州金水万达11号楼9层906房屋日电表读数未发生变动。2020年12月8日，原告向深圳市万象美物业管理有限公司郑州分公司缴纳11号楼9层905、906房屋自2020年7月1日至2020年12月6日期间的物业费共计16251.77元。2020年11月17日原告提起本诉。审理中，被告提交《商铺租赁合同》一份，主要内容为：出租方赵静，承租方被告；赵静将座落于郑州万达中心金水金街11-2-240号商铺出租给被告，租期2年，自2020年7月27日起至2022年7月26日止；每月租金为7000元，押金为壹个月房租为7000元，租金交付方式为自本合同签署之日起6个月，一月一付，若6个月后仍续租，则为季付，交付日为提前5天内交付。2020年7月8日、8月10日、9月9日被告法定代表人李智慧分别向赵静支付14000元、7000元、7000元。被告据此称其自2020年6月份已经不再继续租赁原告房屋。原告称，在起诉前被告从未以微信等形式向其表示过不再租赁房屋，也未与其协商以办公设备及物品折抵房租，目前被告相关办公设备仍在涉案房屋中。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，各方均应按照约定行使权利、履行义务。原告向被告交付房屋后，被告支付租金至2020年2月。2020年春节后因受新型冠状病毒肺炎疫情不可抗力事件的影响，企业在疫情防控期间停工停产，被告在疫情防控期间未能按时支付相应的租金，不构成违约行为，因疫情影响被告正常使用房屋，根据公平原则，原、被告双方应合理分担疫情的风险，本院酌定被告已付租金顺延至2020年4月。但在疫情消除后，被告未再向原告支付租金，其行为构成违约。被告辩称其于2020年6月向原告方提出解除合同，以办公设备等折抵2020年3月至2020年6月期间的租金，原告方对此同意，双方已达成了解除合同的合意，原告对此不予认可，被告未提供其与原告协商一致解除合同的充分证据，即便被告称其自2020年春节后未在涉案房屋内办公以及自2020年7月租赁他人房屋，也并不能证明被告已与原告协商一致解除租赁合同。被告在庭审中称原告已将涉案房屋出租，原告不予认可，被告未提供有关证据，本院亦不予采信。被告逾期支付租金，违约在先，故原告起诉要求解除双方之间的租赁合同，于法有据，本院予以支持。双方租赁合同自起诉状等应诉手续送达被告时（即2020年11月26日）起解除。故被告应向原告支付自2020年5月1日至2020年11月26日期间的房屋租金79121元（137520元/年÷365天×210天＝79121元）。合同约定被告应负担租赁期间的房屋物业费，被告实际交纳物业费至2020年6月30日，原告已补交了自2020年7月1日至2020年12月6日期间的物业费共计16251.77元，故被告应向原告支付自2020年7月1日至2020年11月26日的物业费15229.65元（16251.77元÷159天×149天＝15229.65元），鉴于原告收取有被告12000元押金，为减免当事人诉累，以押金充抵被告欠交物业费，原告无需再向被告返还押金，被告还应向原告支付物业费3229.65元。关于原告诉请逾期支付租金的违约金，双方租赁合同约定的违约金过高，××肺炎疫情对原、被告之间租赁合同履行造成的影响以及被告的违约程度，本院对原告主张的违约金酌情支持为7912.1元（79121元×10%＝7912.1元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告林玉珍与被告河南小米智课教育科技有限公司签订的《租赁合同》解除；二、被告河南小米智课教育科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告林玉珍租金79121元、物业费3229.65元及违约金7912.1元；三、驳回原告林玉珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2207元，由原告林玉珍负担1247元，被告河南小米智课教育科技有限公司负担960元。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于上诉人河南小米智课教育科技有限公司上诉称以室内装修及办公设备抵扣房屋租金的上诉理由，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。上诉人河南小米智课教育科技有限公司欠付租金，构成违约，其上诉称就室内装修和办公设备抵扣房租达成一致意见的理由，无证据支持，被上诉人不予认可，上诉人应承担举证不力的后果。被上诉人亦答辩称催促上诉人尽快搬离办公设备，否则依合同约定自行处理。故上诉人该项上诉理由不能成立，不予采纳。考虑新冠肺炎疫情对生产经营的影响，一审法院在计算欠付租金时已经酌减2个月租金，并考虑疫情因素及上诉人违约程度，酌定违约金数额为欠付租金的10%，处理并无不当。上诉人在合同履行期间，应按约支付物业费。故上诉人关于欠付租金、违约金、物业费数额的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费827元，由上诉人河南小米智课教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  石卫华二〇二一年二月五日书记员  李 昊