江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）苏0214民特2号 申请人：江苏银行股份有限公司无锡新区支行。 负责人：冯冰，该行行长。 委托诉讼代理人：沈琳，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：缪明珠，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。 被申请人：无锡百仕达商业管理有限公司。 法定代表人：孙燕兰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵丽娟，江苏漫修律师事务所律师。 申请人江苏银行股份有限公司无锡新区支行（以下简称江苏银行无锡新区支行）与被申请人无锡百仕达商业管理有限公司（以下简称百仕达公司）申请实现担保物权一案，本院于2021年1月5日立案后，依法由组成合议庭适用特别程序进行了审查，并于2021年1月12日组织双方进行了听证。现已审查终结。 申请人江苏银行无锡新区支行称，请求法院裁定对被申请人百仕达公司提供担保的不动产（详见抵押物清单）拍卖、变卖，申请人江苏银行无锡新区支行对拍卖、变卖所得价款，优先受偿本金59500000元、期内欠息894233.48元、罚息【截止2020年12月28日为2152.26元；自2020年12月29日起至实际支付之日止，以6600000元为基数，按照年利率9.975%计算；以52900000元为基数，年利率按照调整日前一日最近一次公布的五年期贷款市场报价利率加0.74%再上浮50%计算（2020年调整日为2020年6月5日，2021年起调整日为每年1月1日）】、复利【截止2020年12月28日为1347.92元；自2020年12月29日起至实际支付之日止，以118148.34元为基数，按照年利率9.975%计算；以776085.14元为基数，年利率按照调整日前一日最近一次公布的五年期贷款市场报价利率加0.74%再上浮50%计算（2020年调整日为2020年6月5日，2021年起调整日为每年1月1日）】、诉讼费、律师费600000元等实现债权的费用。事实和理由：2014年4月24日申请人与被申请人签订了苏银锡（新区）高抵合字第2014042407号《最高额抵押合同》，2020年3月3日双方另行签订了苏银锡（新区）高抵合字第2014042407-01号《抵押变更协议》，约定被申请人将无锡市新吴区长江北路**的不动产抵押给申请人，对2014年4月24日起至2024年4月23日期间发生的债权提供担保，担保最高额为186285300元，担保范围为债务人包括本金、利息、复利、罚息及律师费、诉讼费等实现债权的费用。其后，双方办理了抵押登记手续。2020年3月，因被申请人名称由“无锡百仕达投资有限公司”变更为“无锡百仕达商业管理有限公司”，重新办理了不动产登记证明。2014年4月29日、2018年7月9日双方分别签订了《经营性物业抵押借款合同》各1份，约定被申请人分别为置换负债、物业装修向申请人借款，借款金额分别为人民币1亿元及1500万元，合同还约定了还款期限、抵押及其他权利义务，其中第十二条对违约事件进行了约定，并约定一经违约，贷款人可宣布本合同项下及其他借款合同项下本息全部提前到期，立即收回全部贷款。该两笔借款均为苏银锡（新区）高抵合字第2014042407号《最高额抵押合同》、苏银锡（新区）高抵合字第2014042407-01号《抵押变更协议》的主债权。合同签订后，申请人履行了放款义务。后双方又就上述借款合同分别签订了《补充协议》，对借款利率进行了调整。因被申请人的抵押物及银行账户被第三方查封，且被申请人未按期归还借款本息，申请人于2020年12月25日向被申请人宣布借款提前到期，被申请人于2020年12月26日签收文件。特向法院提此申请。 被申请人百仕达公司称，1、对被申请人结欠的本金金额有异议；2、被申请人以物业装修为由向申请人借款1500万元时虚构了当时的物业租金金额存在欺诈行为，故借款合同应属无效；3、申请人宣布债务提前到期的通知无效，该通知送达给顾某，其无权代表公司签收；4、抵押物中长江北路6号百仕达大厦五楼、六楼已出售给第三人邵某;5、律师费金额较高，不能确定是否实际发生，且不适用于特别程序。综上，应驳回实现担保物权的申请。 经询问，长江北路6号房屋共12层，每层分别办理了不动产登记证明（不动产登记证明号分别为：苏（2020）无锡市不动产证明第0027601号、苏（2020）无锡市不动产证明第0027576号、苏（2020）无锡市不动产证明第0027573号、苏（2020）无锡市不动产证明第0027591号、苏（2020）无锡市不动产证明第0027587号、苏（2020）无锡市不动产证明第0027582号、苏（2020）无锡市不动产证明第0027569号、苏（2020）无锡市不动产证明第0027557号、苏（2020）无锡市不动产证明第0027553号、苏（2020）无锡市不动产证明第0027562号、苏（2020）无锡市不动产证明第0027549号、苏（2020）无锡市不动产证明第0027536号），上述房屋设立三项抵押权，分别为江苏银行无锡新区支行两项最高额抵押权、吴承志一项一般抵押权。该房屋被司法查封中。 本院认为：江苏银行无锡新区支行与百仕达公司签订的《最高额抵押合同》、《抵押变更协议》是双方真实意思表示，双方就担保事项进行了明确约定，该协议合法有效，双方均应当按约履行各自的义务。百仕达公司以自有财产为其在2014年4月24日起至2024年4月23日期间向江苏银行无锡新区支行的借款在最高债权额限度内提供担保并办理了抵押登记，抵押权依法设立。双方签订的2份《经营性物业抵押借款合同》亦是双方真实意思的表示，合法有效。百仕达公司所称的物业租金金额并非借款合同的内容，其金额多寡并不影响借款合同的成立与生效。现案涉抵押房产被法院查封，已构成合同约定的违约事件，根据借款合同约定，江苏银行无锡新区支行可宣布贷款提前到期并处置抵押物。江苏银行无锡新区支行按照《最高额抵押合同》第十六条第三项约定的有效送达地址“江苏省无锡市新区长江北路6号”邮寄了《江苏银行贷款提前到期通知书》，百仕达公司已签收，该送达行为符合合同约定，签收人身份不影响送达效力。关于结欠的本息金额，百仕达公司的代理人在听证中对江苏银行无锡新区支行提供的证据无异议但提出需向百仕达公司核实，但在本院指定期间未向法院提交核实情况。抵押权人申请拍卖变卖抵押财产以实现其抵押权，是法律赋予抵押权人的权利，被申请人虽处分部分房屋，但不影响抵押权人优先受偿的权利。综上，百仕达公司的异议不成立。江苏银行无锡新区支行有权以抵押房屋拍卖、变卖价格优先受偿。审查中，江苏银行无锡新区支行主张截至2020年12月28日百仕达公司未归还的借款本金为59500000元，期内利息为894233.48元，并提供借款借据及欠息清单予以证明。本院对此予以确认。现江苏银行无锡新区支行要求对百仕达公司抵押的房产进行拍卖或者变卖，并对所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权的申请符合法律规定，本院予以支持。关于律师费，双方在《最高额抵押合同》、《经营性物业抵押借款合同》中约定由百仕达公司承担包括律师费在内的实现债权的费用，且合同约定的抵押担保范围中包含律师费。江苏银行无锡新区支行为实现担保物权，与北京市盈科（无锡）律师事务所签订了《民事委托代理合同》，金额为600000元。上述律师费可在抵押物拍卖、变卖款中优先受偿。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百七十二条之规定，裁定如下： 准许拍卖、变卖被申请人无锡百仕达商业管理有限公司所有的位于无锡市新吴区长江北路6号房屋（不动产登记证明号分别为：苏（2020）无锡市不动产证明第0027601号、苏（2020）无锡市不动产证明第0027576号、苏（2020）无锡市不动产证明第0027573号、苏（2020）无锡市不动产证明第0027591号、苏（2020）无锡市不动产证明第0027587号、苏（2020）无锡市不动产证明第0027582号、苏（2020）无锡市不动产证明第0027569号、苏（2020）无锡市不动产证明第0027557号、苏（2020）无锡市不动产证明第0027553号、苏（2020）无锡市不动产证明第0027562号、苏（2020）无锡市不动产证明第0027549号、苏（2020）无锡市不动产证明第0027536号），申请人江苏银行股份有限公司无锡新区支行对拍卖、变卖后所得款项在借款本金59500000元、利息894233.48元、罚息2152.26元、复利1347.92元、自2020年12月29日起至实际给付之日止的罚息【以6600000元为基数，按照年利率9.975%计算；以52900000元为基数，年利率按照调整日前一日最近一次公布的五年期贷款市场报价利率加0.74%再上浮50%计算（2020年调整日为2020年6月5日，2021年起调整日为每年1月1日）】、复利【以118148.34元为基数按照年利率9.975%计算；以776085.14元为基数，年利率按照调整日前一日最近一次公布的五年期贷款市场报价利率加0.74%再上浮50%计算（2020年调整日为2020年6月5日，2021年起调整日为每年1月1日）】、律师费损失600000元范围内优先受偿。 申请费173394元（此款已由江苏银行股份有限公司无锡新区支行预交），由无锡百仕达商业管理有限公司负担。（江苏银行股份有限公司无锡新区支行同意无锡百仕达商业管理有限公司直接向其支付，本院不再退还。） 如不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。 审 判 长  曹雪青 人民陪审员  李浩荣 人民陪审员  周为平 二〇二一年二月三日 书 记 员  刘盈瑜 本案援引法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法法》 第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。 最高人民法院《关于适用的解释》 第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。