广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第2397号原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社，住所广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华村。组织机构代码：61763054-7。负责人何茂伟，董事长。委托代理人肖禹，广东禅信律师事务所律师。被告聂森，男，汉族，1974年6月1日出生，住黑龙江省依兰县。被告林秀珍，女，汉族，1973年7月8日出生，住黑龙江省哈尔滨市依兰县。被告佛山市银河之花金属有限公司，住所佛山市禅城区石湾镇街道湾华北围工业区**。注册号：440602000204423。法定代表人聂森。原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社诉被告聂森、林秀珍、佛山市银河之花金属有限公司（以下简称银河之花公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月23日立案受理后，依法由审判员谢燕贞适用简易程序独任审判，后因三被告下落不明需公告送达，本院于2016年3月17日裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与审判员谢燕贞、人民陪审员陈晓莹组成合议庭，于2016年6月30日公开开庭进行了审理,原告的委托代理人肖禹到庭，被告聂森、林秀珍、银河之花公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2014年，原告与被告聂森签订了一份《租赁合同书》约定被告聂森租赁原告位于佛山市禅城区石湾镇街道湾华北围工业区33号厂房、棚、宿舍，租赁期从2014年3月1日起至2015年2月28日止，还约定了租金的计算方式、交纳期限、违约责任及合同解除等条款。被告聂森从2015年4月起至12月累计拖欠租金、垃圾清运费等费用共计358551.20元，拖欠2015年1月至12月水费14590.80元、电费17184.60元、会计站管理费960元，且至今没有交还厂房、宿舍给原告，银河之花公司是租赁物的实际使用人，被告林秀珍是被告聂森的妻子，且被告林秀珍数次担保支付租金等费用。原告经与被告交涉无果后，为维护原告合法权益诉至法院，请求法院判令：一、被告聂森、银河之花公司立即交还位于佛山市禅城区石湾镇街道湾华北围工业区33号厂房、棚、宿舍给原告；二、被告聂森、林秀珍、银河之花公司立即支付所拖欠的租金、垃圾清运费等费用358551.20元，水费14590.80元、电费17184.60元、会计站管理费960元及其从拖欠之日起至清偿之日止的违约金（暂计至2015年12月12日的违约金约10000元）以及2016年1月1日起至实际交还厂房及宿舍时按照每月44092.60元计算的租金、垃圾清运费等款项；三、三被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告明确诉讼请求如下：租金包括厂房宿舍租用费，从2015年4月计算至2015年12月共欠350000元，其中4月拖欠3600元；垃圾清运费从2015年4月计算至2015年12月共拖欠8551.20元；水费从2015年1月计算至2015年12月共计14590.80元；电费从2015年4月计算至2015年11月共计17184.60元；违约金按照合同的约定进行计算，以被告所有欠费为本金从实际欠款之日起按每日千分之四计算。被告聂森、林秀珍、银河之花公司未到庭应诉，也没有提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告组织机构代码证、被告银河之花公司企业信用信息机读档案及组织机构代码证、被告聂森佛山市流动人员信息登记表、被告林秀珍佛山市流动人员信息登记表。拟证明原、被告主体资格及聂森与林秀珍之间的夫妻关系。2、租赁合同。拟证明原告与被告聂森之间的租赁合同关系，双方约定了租期和租金及垃圾费、会计管理费的缴纳标准。3、集体土地使用证[佛府集用（2002）字第0600081001674）]。拟证明原告是涉案场地的所有权人和使用权人。4、保证书。拟证明被告林秀珍对涉案厂房的租金承担保证责任。5、发票34张、用水收费登记卡7张、用电收费登记表3张。拟证明涉案场地所使用的水电费，原告已经代缴;因村里只有一个总表，涉案厂房的水、电费都是由原告统一代收代缴。6、押金单。拟证明被告缴纳押金的金额与合同约定的130000元不一致，被告实际缴纳的押金是99390元，该部分押金应当冲抵租金或者直接予以没收。诉讼中，三被告没有提交证据。为查明案件事实，本院依职权调取《佛山市禅城区发展规划和统计局关于（2015）佛城法民一初字第2397号调查取证函的复函》、《关于佛山市禅城区人民法院调查取证函的复函》各1份。本院认证：被告聂森、林秀珍、银河之花公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩、举证、质证的权利。经当庭核对原件，本院对原告提供的证据的真实性、合法性及关联性均予以确认并予以采信；本院依职权调取的证据，原告无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年6月26日，原告（出租方、甲方）与被告聂森（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要约定：“一、甲方将位于佛山市禅城区湾华湾梁工业区33号，建筑面积厂房2411.83平方米、棚54.45平方米的厂房（商铺）及宿舍384×10%平方米的使用权租给乙方作厂房、宿舍使用，双方在交接时共同清点，由双方负责人签名确认；二、租赁期限为壹年，从2014年3月1日起至2015年2月28日止；三、乙方在租赁期限内向甲方交纳如下费用，厂房（商铺）每月39460元、宿舍每月3840元，垃圾费每月712.60元，会计站管理费每月80元，每月合计交纳44012.60元，每月交纳一次，乙方须于每月10号前用现金或通过银行转账支付给甲方，如不按期交付，则按实欠款每日千分之四向甲方支付滞纳金；若拖欠租金超过15天，则视为乙方违约。四、乙方向甲方支付保证金130000元，原押金99390元，欠30610元，于合同签订之日交付给甲方，当合同期满或合同终止，如乙方没有违约，甲方必须在合同期满或终止日起十五天内将保证金退还给乙方，不计利息；五、水电设施按现有的容量交付给乙方使用，水电费由乙方负责……十二、乙方违约，甲方有权终止合同，没收乙方的保证金，并由乙方承担所造成的甲方的一切经济损失等；……十三、合同期满，甲方继续出租的，在同等条件下乙方有优先承租权，若乙方继续承租，应在合同期满前三个月内与甲方进行协商，并签订续租合同……十四、合同期满或终止后5天内，乙方将承租的资产如数移交给甲方；乙方应将属其所有的财产迁走，逾期则视为乙方自动放弃，由甲方自行处理，乙方无权要求任何赔偿……”，上述《租赁合同》落款甲方处有“广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社”的印章及代表“梁礼光”的署名、乙方处有“佛山市银河之花金属有限公司”的印章及代表“聂森”的署名及手指模。原告提交涉案铝材工业区用水收费登记卡7张，其中2015年1月至2015年12月期间未打“√”的用水金额分别显示为113.40元、126.80元、92.40元、180.60元、2385.60元、5863.20元、21元、168元、239.40元、747.60元、2385.60元、1108.80元、1159.20元，水费共计14591.60元；用电收费登记卡3张，其中2015年4月至2015年12月期间未打“√”的用电金额分别显示为1509.40元、1737.30元、1647.20元、1698.10元、2216.50元、1644.10元、1351.50元、754.70元、2516.40元、1753.20元、88元、130.40元、117.70元、15.90元，电费共计17180.40元。原告同时提交垫付水电费的《发票联》34张，计费时间段为2014年12月14日至2015年12月18日的23张水费单据显示金额为41091.96元、20188.14元、52006.08元、32921.28元、17295.60元、40465.74元、18160.38元、31877.58元、16013.34元、34829.76、16937.76元、33815.88元、14373.24元、28657.02元、13776.84元、29180.28元、14438.79元、29573.79元、15074.46元、29937.03元、17919.84元、26516.52元、16769.58元；其中11张电费单据显示金额分别为3208.87元、3679元、4961.81元、4309.81元、5111元、4807.10元、2596.94、3159.61元、1997.51元、1977.12元、1132.71元。另查明，涉案湾华北围工业区33号场地坐落于佛山市禅城区澜石镇湾华村民委员会地段，土地使用权面积为7555平方米，土地所有者及土地使用者为澜石镇湾华股份经济联合社，土地使用证号为佛府集用（2002）第0600081001674号。本院分别向佛山市禅城区发展规划和统计局、佛山市规划城建档案馆发函询问涉案湾华北围工业区33号场地的规划报建情况，佛山市禅城区发展规划和统计局于2016年7月5日复函核查未有涉案场地上盖建筑物的规划报建资料，建议进一步向佛山市规划城建档案馆查询；佛山市规划城建档案馆于2016年7月10日复函无法查到与涉案场地相关的资料。再查明，*年8月16日，被告林秀珍向原告出具《保证书》1份，主要内容为：“今交厂租￥15000元（差45000元），保证8月25日交（45000元），大写：肆万伍仟元，特此保证。余下每月6万（20号）。银河门花厂保证人：林秀珍”。还查明，被告银河之花公司的企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），成立日期为2011年2月24日，法定代表人系被告聂森；佛山市流动人员信息登记表显示被告聂森与被告林秀珍结婚日期为1997年12月26日，被告聂森与被告林秀珍的居住证签发日期为2015年7月21日，有效期为24个月。原告当庭陈述：涉案厂房及宿舍没有房产证，报批报建手续由法院核查;涉案场地用于经营银河之花公司，合同到期后双方没有续签，但钥匙仍在被告聂森手上；涉案场地存放被告的机器设备及部分半成品，已被法院查封；涉案场地的各项费用，一般是由被告聂森直接到村委会通过现金、支票、刷卡的方式交纳，涉案场地由原告安装了独立的水电表，并由原告根据水电表抄表情况计算，代收代缴水电费，原告提交作为证据的用水用电收费登记卡上打“√”的是被告已交纳的金额；被告已交纳保证金99390元给原告，原告要求在本案中处理，用于抵扣欠费；被告称经营困难欠费，原告进行催缴后，被告林秀珍写了保证书。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案合同相对方问题，结合本院上述查明的事实并综合分析本案案情，涉案合同所列承租方虽为被告聂森，但合同落款处有被告银河之花公司加盖的公章及被告聂森的签名，且被告银河之花的成立日期先于涉案合同的签订日期，原告亦主张涉案租赁物系被告聂森用于经营银河之花公司，被告银河之花公司、聂森均未到庭抗辩，故本院认定涉案合同的承租方应为被告银河之花公司及被告聂森。关于涉案合同效力问题，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同均系无效。据本院上述查明的事实可知涉案厂房及宿舍没有相关报建手续，故涉案合同属无效合同。合同无效后，作为合同相对方及实际使用人的被告银河之花公司与被告聂森负有共同向原告返还涉案厂房及宿舍的义务，对原告诉请被告银河之花公司、聂森共同返还涉案厂房及宿舍的诉请，本院予以支持。对于原告诉请被告银河之花公司、聂森共同支付从2015年4月计算至实际交还涉案场地的使用费，被告银河之花公司与被告聂森实际占有使用涉案厂房及宿舍，根据《最高人民法院关于审判城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，被告银河之花公司与被告聂森应参照双方约定的标准每月44012.60元（其中厂房使用费每月39460、宿舍每月3840元、垃圾费每月712.60元、会计站管理费每月80元）共同向原告支付涉案场地占用费，庭审中，原告确认被告银河之花公司与被告聂森2015年4月份拖欠的场地占用费为3600元，故截至庭审之日，被告银河之花公司与被告聂森应共同向原告支付2015年4月1日至2016年6月30日涉案场地占用费为619776.40元（3600元+44012.60元/月×14个月）。合同无效，原告应向被告返还保证金99390元，原告同意在本案中冲抵欠费，故被告银河之花公司与被告聂森应共同向原告支付2015年4月1日至2016年6月30日场地占用费为520386.40元。对原告诉请被告银河之花公司与被告聂森交纳水电费，原告已提供了相应的抄表记录及发票联证实原告已垫付的水电费具体数额，且原告主张的计收方式符合双方约定，被告银河之花公司、聂森亦未到庭提出抗辩或提供证据予以反驳，故本院予以支持。经查，2015年1月至2015年12月的水费共计14591.60元，2015年4月至2015年11月的电费共计17180.40元，原告诉请被告银河之花公司、聂森支付水费14590.80元，系其对自身权利的合法处分，不违反法律规定，本院予以支持，原告诉请被告银河之花公司、聂森支付电费17184.60元，对原告诉请超出部分本院不予支持。因合同无效，原告诉请的违约金于法无据，本院不予支持。关于被告林秀珍应否承担责任。原告以被告林秀珍系被告聂森的妻子、曾出具保证书对涉案厂房所欠租金承担保证责任为由，诉请被告林秀珍对被告聂森所欠费用承担连带清偿责任。结合本院采信的事实分析，原告提供被告林秀珍出具的《保证书》上并未载明出具的具体年份以及租金的欠费时段，原告亦未提供其他证据证实被告林秀珍保证书中承诺偿还的款项即本案所涉债务，故原告以此为由诉请被告林秀珍承担保证责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。而原告已提供《佛山市流动人员信息登记表》证实被告林秀珍与被告聂森系夫妻关系，并主张被告林秀珍对被告聂森所欠费用承担连带清偿责任，被告林秀珍与聂森经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩的权利，本院对原告该意见予以采纳，认定涉案债务发生在其夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，被告林秀珍应对被告聂森上述所欠费用承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，缺席判决如下：一、确认原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社与被告佛山市银河之花金属有限公司、被告聂森于2014年6月26日签订的《租赁合同》无效；二、被告佛山市银河之花金属有限公司、被告聂森于本判决发生法律效力之日起十日内，共同向原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社返还位于佛山市湾华北围工业区33号厂房及宿舍；三、被告佛山市银河之花金属有限公司、被告聂森于本判决发生法律效力之日起十日内，共同向原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社支付2015年4月1日至2016年6月30日场地占用费520386.40元，2016年7月1日起至被告佛山市银河之花金属有限公司、聂森实际返还涉案厂房及宿舍之日止的场地占用费按照44012.60元/月的标准计算；四、被告佛山市银河之花金属有限公司、被告聂森于本判决发生法律效力之日起十日内，共同向原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社支付2015年1月至2015年12月水费14590.80元、2015年4月至2015年11月电费17180.40元，合计31771.20元；五、被告林秀珍对被告聂森上述第三、四判项确定的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果被告佛山市银河之花金属有限公司、聂森、林秀珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和返还涉案厂房及宿舍的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息并支付迟延履行金。本案适用普通程序，案件受理费7320元，财产保全费2520元，合计9840元，由被告聂森和被告佛山市银河之花金属有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长     审 判 长  田 媛审 判 员  谢燕贞人民陪审员  陈晓莹二〇一六年七月二十日书 记 员  李树欣附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。