文书内容广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2015）深福法民三初字第632号原告温杏兰，女，香港居民，1965年4月10日出生。委托代理人陈杰，广东华商律师事务所律师。委托代理人贾常巍，广东华商律师事务所律师。被告温祖楠，男，香港居民，1966年8月24日出生。委托代理人梁忠群，广东启仁律师事务所律师。上列原告诉被告合伙协议纠纷一案，本院于2015年3月20日立案受理后，被告在法定期限内提出管辖权异议，本院经审查，于2015年7月7日作出（2015）深福法民三初字第632号民事裁定书，裁定驳回被告的管辖权异议，被告不服，上诉至深圳市中级人民法院，该院于2016年2月2日作出（2016）粤03民辖终247号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。管辖确定后，本院依法组成合议庭，于2016年6月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈杰，被告温祖楠及其委托代理人梁忠群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告系姐弟，原告的父亲温某甲系深圳市福田区沙尾社区原居民。温某甲在文革期间去到香港，于1967年在香港病逝。20世纪80年代，深圳经济特区成立后，原告的母亲吴某回到深圳市沙尾村认领祖业，在沙尾村居委会协助下，将沙尾西村1XX号、沙尾西村9X号以及沙尾东村1X号（后改为沙尾东村8X号）三宗土地登记在吴某、温杏兰、温祖楠三人名下。20世纪90年代，原告与被告约定共同出资分别在上述三宗土地上建造一座六层半楼房用于出租兼自住，总投资为人民币810000元，其中原告出资1/5即人民币162000元，可按月获得出租物业1/5的租金收入。1998年2－5月，原告陆续向被告支付建房出资款人民币130800元；2001年6月至2008年期间，原告陆续向被告支付建房出资款人民币44354元。2008年沙尾村进行翻新改造，原告又投入了2万多元对沙尾东村8X号进行翻新改造。但被告自2013年12月份起开始拒绝将房屋租金支付给原告。被告拒付租金之后，原告多次电话、信函催促其支付租金，被告置之不理。为维护自己的合法权益，原告现根据《中华人民共和国合同法》等法律法规规定，特此提出诉讼，请求判令：1、被告将位于深圳市福田区沙尾西村1XX号、沙尾西村9X号以及沙尾东村8X号的3幢六层半房屋自2013年11月1日至2015年2月29日租金收益的1/5支付给原告（暂按以往分得的租金6700元/月计算，共16个月，暂计为人民币107200元，具体数额以法庭查证的实际租金收益为准）；2、被告承担本案的全部诉讼费用。被告口头答辩称，1、原告诉称20世纪80年代原告母亲带原、被告回到沙尾村认领祖业，将沙尾西村1XX号、9X号及沙尾东村1X号登记在原、被告及母亲的名下，与事实不符。1XX号、9X号是被告的祖屋分给被告，9X号部分土地是被告购买其他村民的宅基地，1X号（后改为8X号）是村委分给男丁的土地，所以原告不是涉案3块宅基地的使用权人。2、原告没有出资兴建改造1XX号及9X号房屋，8X号房屋是在被告即将建成封顶时原告因没有分得宅基地提出要投资分得部分利益，在母亲的协调下被告同意原告投资五分之一，分得五分之一租金收益，被告保留房屋所有权。由于当时没有协商好投资期限，被告向原告提出两个合作方案，原告没有签名确认，所以我方认为原告对8X号有投资，但不享有房屋所有权和宅基地使用权。综上，原告对涉案3块宅基地和房屋没有使用权和房屋所有权，请求驳回原告的诉求。经审理查明，原、被告系姐弟关系。原告向本院提交了一份被告于1997年手书的《沙尾村8X号合资声明》（以下简称《合资声明》），内容为：“深圳沙尾东村8X号楼房户主温祖楠，楼房于1997年5月建成，共有七层，除七层两套两房一厅单位留作自用外，其余18个单位用作出租物业。每套单位建筑成本（以平均计算）为人民币45000元，出租物业总投资810000元。于楼房建成后，温祖楠接受其姐温杏兰投下资本，最高额为出租物业总投资1/5资金即人民币162000元。此后，温杏兰或其授权人可按月摊分出租物业1/5租金收入，同时亦要支付楼房1/5杂项支出，此杂项开支，以18个出租物业管理开支作准。碍于建筑质量及将来发展，现订下接受温杏兰投资年期为20年。第1至第10年不会有任何变动，但在10年过后，户主就发展理由可用以下补偿向温杏兰或其授权人收回出租物业股权：（）退回162000元本金及（）按余下年期，每年补偿16200元。而在20年过后，户主只需退回162000元本金，即可向温杏兰或其授权人收回出租物业股权。……此声明计算期由1997年5月起。”被告对该份《合资声明》的真实性认可。庭审中，被告确认原告对8X号物业的实际投资款为169210.28元。原告还向本院提交了一份被告打印并交给原告的《根据中华人民共和国物权法温祖楠拥有深圳市福田区沙尾村物业细则》（以下简称《物业细则》），主要内容为：“……认领产业直到1980年，深圳成立经济特区，开放罗湖关口让本港市民回乡探亲，吴某带同儿子温祖楠回深圳沙尾村认祖归宗，在堂叔温某乙协助下向沙尾村居委会确认原籍男丁身份，及领回沙尾西村1XX号祖屋，登记为屋主，其后亦与堂叔温某丙及温某丁协商下，分得太爷书房即沙尾西村9X号一半屋主权。到1983年堂叔温某乙通知吴某，沙尾村居委会将向原籍沙尾村男丁分发新土地建房，吴某即带同儿子温祖楠再次回乡，在沙尾村居委会以原籍男丁权向温祖楠分发沙尾东村1X号一幅200M2土地建房，温祖楠亦正式登记成为地主。……产业改建及有关合作规条到1997年，温祖楠带同妻子回沙尾村视察产业，发掘出新的投资机遇，最后决定将沙尾东村1X号两层100M2房屋及M2围墙合资改建为一座六层半楼宇，1至6层为经营性用房出租，而顶楼半层留作自用。当时得到沙尾村居委会同意下，同年9月开始改建，并将门牌改为沙尾东村8X号。就甲、乙两方合资经营1至6层经营性出租用房定下有关规条（甲方为温祖楠，乙方为温杏兰）：（）乙方并无任何房屋土地拥有权。（）乙方需出资1/5运作1至6层经营性用房及其一切经常性开支。（）乙方每月可摊分1至6层经营性用房1/5租金。……乙方出资金额1至6层经营性用房运作费45000×18个单位＝810000，乙方在1998年5月向甲方出资130800元，乙方在2001年6月向甲方出资31200元，运作费乙方合共出资162000元，产业持续发展乙方合共出资44354元。……”被告对该《物业细则》的真实性认可。根据原告向本院提交的记账凭证、银行流水单及被告提交的其向原告支付租金的统计表，被告从1998年6月开始向原告支付沙尾东村8X号1/5的租金至2013年11月，其中2011年1月之后的月租金标准为6700元。庭审中，被告陈述因原告从2011年春节后经常因房屋产权问题到亲戚家及村委会吵闹，且对4楼改造拒不出资，因此从2013年12月开始停止向原告支付租金。2016年4月28日，被告委托广东启仁律师事务所向原告发出《律师函》称，鉴于原告与被告的投资经营理念出现重大的分歧，已无继续合作的基础，被告决定：一、从即日起，停止与原告在沙尾东村的房屋合作事宜；二、退回原告的投资款169210.28元；三、支付原告2013年12月至2016年4月28日期间的利润分成4581元。原告于2016年5月初收到该《律师函》。庭审中，被告主张双方的《合资声明》应从《律师函》送达被告之日起终止，并同意按照《合资声明》的约定向原告退回投资本金并按余下年限补偿。另查，根据被告提交的3份《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报收件回执》显示，沙尾西村9X号、1XX号的申报人均为被告的妻子区某，沙尾东村的申报人被告及其儿子温某戊。另根据被告提交的深圳市上步管理区城市建设管理办公室于1988年1月6日核发的《建筑许可证》及深圳市福田区房屋租赁管理局于1994年10月12日核发的《房屋租赁许可证》显示，沙尾东村1X号（后改为8X号）的权利人为被告。本院认为，原告以宅基地使用权纠纷提起本案诉讼，但经过开庭审理，本院认为本案应认定为合伙协议纠纷，理由如下：其一，原、被告虽为姐弟关系，但双方均为香港居民，本来不具有在深圳分得宅基地的资格。但根据原告提交、被告确认的《合资声明》和《物业细则》，涉案3栋物业均是被告以沙尾村男丁的身份认领的祖业及分得的宅基地，涉案沙尾西村1XX号、9X号的所有权、使用权、收益权均与原告无关，原告仅是对沙尾东村8X号（原1X号）投资1/5，因而取得相应1/5的租金收益权；其二，根据被告向本院提交的《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报收件回执》、《建筑许可证》和《房屋租赁许可证》，足以认定被告系涉案3栋物业的权利人，原告并非任何一栋物业的权利人；其三，原告提交、被告确认的《合资声明》和《物业细则》已明确，原告对涉案3栋物业不具有任何土地及房屋所有权，被告仅是考虑到双方之间的姐弟关系，才同意原告对沙尾东村8X号投资1/5并取得相应1/5的租金收益权，由此足以认定，双方系合伙协议纠纷，而非宅基地使用权纠纷。本案争议焦点在于双方的合伙纠纷应如何进行清算。首先，关于《合资声明》和《物业细则》的效力问题。《合资声明》及《物业细则》虽无原、被告双方签名，但均由被告草拟和提供并交给原告，原告对其内容也予认可，应认定双方就有关协议内容达成了一致，成立了合伙协议关系。而上述《合资声明》及《物业细则》的内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效协议，对当事人具有约束力。其次，关于《合资声明》应否解除的问题。《合资声明》明确约定，在10年过后，户主即被告可以因发展需要向原告收回出租物业股权，但应退回投资本金并作相应补偿，该条款应解释为合同解除条款，即只要满足了有关解除条件，被告作为业主，可以行使合同解除权。2016年4月28日，被告以《律师函》的形式通知原告终止双方的合作关系，原告于2016年5月初收到该《律师函》，有关解除条件已经成就，本院认定《合资声明》应于《律师函》到达原告之时即2016年5月初解除。最后，关于合同解除后的清理问题。1、关于投资款。《合资声明》虽然约定原告的投资款为162000元，但被告在庭审中及《律师函》中均认可被告的实际投资款为169210.28元，该金额更有利于原告，本院对此予以认定。根据《合资声明》的约定，在合作终止时，被告应向原告退回该投资款169210.28元。原告虽未对此提出诉讼请求，但为避免诉累，本院对此一并处理。2、关于租金收益。被告从2013年12月开始停止向原告支付8X号物业1/5的租金收益，到《合资声明》解除之前即2016年4月，被告应按《合资声明》的约定向原告支付租金收益，按照每月6700元的标准，被告应向原告支付2013年12月至2016年4月期间的租金收益194300元（6700×29）。4、关于补偿款。《合资声明》约定双方最长的合作期为20年，从1997年5月算起，如果在10年之后解除，余下年期应每年补偿投资款的10%，本院已认定《合资声明》自2016年5月初解除，至双方约定的合作期满之时即2017年4月，刚好剩余1年，故被告还需向原告支付补偿款16921.03元。同理，原告对此虽未提出诉讼请求，为避免诉累，本院一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告与被告达成的《沙尾村8X号合资声明》于2016年5月初解除；二、被告温祖楠应于本判决生效之日起10日内向原告温杏兰退回投资款人民币169210.28元；三、被告温祖楠应于本判决生效之日起10日内向原告温杏兰支付2013年12月至2016年4月期间的租金收益人民币194300元；四、被告温祖楠应于本判决生效之日起10日内向原告温杏兰支付补偿款人民币16921.03元；五、驳回原告温杏兰的其他诉讼请求。当事人如未按本判决履行金钱给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7006元（已由原告预交），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张 敏人民陪审员  侯媛蓉人民陪审员  高 兰二〇一六年七月二十二日本件与原件核对无异书 记 员  苏 颖附法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据其履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。