新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民终201号 上诉人（原审原告）：王国云，女，1971年6月7日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 诉讼委托代理人：罗世军，新疆仕诚律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：新疆九天祥房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县团结南路**7丘****。 法定代表人：畅德生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵伟方，新疆元正盛业律师事务所律师。 原审第三人：新疆奇台农村商业银行股份有限公司，住，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县迎宾路金融大厦/div> 法定代表人：刘轶全，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张汝波，男，该公司职员。 上诉人王国云因与上诉人新疆九天祥房地产开发有限公司（以下简称“九天祥房产公司”）及原审第三人新疆奇台农村商业银行股份有限公司（以下简称“奇台农商银行”）商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区奇台县人民法院（2020）新2325民初1543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月5日公开开庭进行了审理。上诉人王国云的委托诉讼代理人罗世军，上诉人九天祥房产公司的委托诉讼代理人赵伟方，原审第三人奇台农商银行的委托诉讼代理人张汝波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王国云上诉请求：1.维持一审判决第一、二、五项；2.撤销一审判决第三、四、六项，支持九天祥房产公司立即退还王国云全部购房款及部分利息的同时，增加占用期间利息损失4,515,381.07元（暂计算至2020年12月26日，自2020年12月27日起按照月利率2%计算利息至欠款还清之日）、逾期交房收益损失7,349,280元。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，对占用资金期间的利息损失没有全部支持，明显不公平。首先，王国云用于购买涉案房屋首付款的资金，均是其向金融机构借款或亲朋借款筹措而来，上诉人为此承担了每月1分或2分的高额利息，现合同解除，一审判决支持占用资金期间的利息损失明显过低，不足以弥补王国云的实际损失。其次，一审法院作出的（2017）新2325民初1611号民事判决，确认王国云以月利率2%向九天祥房产公司承担借款利息，该款项是基于双方当事人签订的《商品房买卖合同》而产生，在王国云交纳涉案商品房首付款不足的情况下，九天祥房产公司给王国云垫付的案涉房屋购房款，二者属同一合同关系引发的利息损失。一审法院认定利率标准不统一，属事实认定错误。二、一审法院不予支持逾期交房收益损失系适用法律错误。首先，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，案涉房屋的收益及收益的数额虽暂无法确定，但因逾期交付使用房屋的损失计算标准有明确法律规定，一审法院仅以金额无法确定为由不予认定该损失错误。其次，王国云依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定向一审法院申请委托具备相关资质的司法鉴定机构对2014年10月30日至2020年12月30日期间案涉房屋损失进行评估鉴定，一审法院未予准许，显属适用法律错误。再次，一审判决逻辑错误：1.王国云向九天祥房产公司付清案涉房屋全部购房款的情况下，九天祥房产公司逾期长达五年之久仍拒绝向王国云交付案涉房屋，一审法院认为王国云未进行实际投入的观点错误。2.王国云并非主观上不想对案涉房屋进行实际装修经营，而是九天祥房产公司拒绝交付房屋所致，故本案是否对案涉房屋进行装修经营并不影响王国云依法主张逾期交房损失。最后，案涉房产至今已明显增值，九天祥房产公司因合同解除而实际取得涉案房屋，故案涉房产增值部分也属王国云的经济利益损失，这部分损失实际也通过法院支持逾期交房损失来补偿或弥补。故一审判决不支持逾期交房损失不符合法律规定。 九天祥房产公司辩称，王国云的上诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。一审法院判决解除案涉合同并确认我公司向王国云返还已付购房款、银行按揭贷款本息及上述资金占用期间的利息错误，应予以撤销。 奇台农商银行述称，请求法院依法裁决。 九天祥房产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王国云一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定案涉《商品房买卖合同》《购房补充协议》具备解除条件错误。1.一审法院认定双方签订的落款时间为2013年10月30日的《购房补充协议》未对加装电梯后的交房期限作出补充规定的认定错误。双方签订的《购房补充协议》实际形成时间为2014年10月30日，是对于此前已经约定加装电梯行为的书面确认，落款时间为2013年10月30日；《购房补充协议》中所约定的加装电梯工程在2014年10月30日前已经安装完毕并具备使用条件，合同约定的交房日期为2014年10月30日。本案中《商品房预售合同》第18页明确载明《购房补充协议》生效时间为2013年10月30日，且明确约定只有在该《购房补充协议》与《商品房买卖合同》约定存在冲突时，才以《购房补充协议》约定为准，而《购房补充协议》对于案涉房屋交付时间并没有与《商品房买卖合同》存在不一致的约定，故房屋交付时间仍然是《商品房买卖合同》所明确约定的2014年10月30日，根本不需要补充约定交房时间。在双方明确约定房屋交付时间为2014年10月30日的情形下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，案涉房屋自交付之日至王国云起诉之日已长达三年多，其解除权早已消灭。该期间为除斥期间，不存在延迟的情形。2.一审法院认定2014年10月30日前未达到交房条件属于事实认定错误。双方约定交房期限为2014年10月30日，在2014年8月15日案涉工程已经通过五方验收。双方合同约定的交付条件为该商品房验收合格。根据《建设工程质量管理条例》第三条、第三十六条规定，通常房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五方竣工验收合格即视为房屋经验收合格。因此，案涉房屋于2014年8月15日经五方竣工验收合格后，已达到双方约定的交付条件，这既符合双方的约定，也符合法律规定。同时，双方签订的《购房补充协议》约定的安装无机房电梯事宜已经在2014年10月前完成，完全符合双方约定的交房条件。3.一审法院认为九天祥房产公司在未取得规划的情形之下擅自施工最终导致电梯拆除的说法是错误的。在电梯安装前九天祥房产公司即向规划部门递交了加装电梯的申请，因当时规划部门不知如何办理手续，但明确同意施工，规划部门在做规划验收时，加装的涉案电梯实实在在外挂于《购房补充协议》约定的墙体，规划部门没有提出任何异议并予以整体验收。电梯被拆除系王国云在其败诉后，通过微信朋友圈、微博等形式对相关人员进行举报，胁迫奇台县自然资源局出具违法行政处罚的决定，奇台县自然资源局所谓的认定电梯违法的理由不能够成立。同时，根据一审庭审过程中自然资源局出庭人员作证，明确加装外挂电梯所需要办理的手续就是须经利害关系人同意，即业主同意即可，但本案中，九天祥房产公司根据王国云的要求安装外挂电梯，但王国云要求奇台县自然资源局拆除外挂电梯，王国云以其行为导致外挂电梯被拆除，应当由其自行承担相应责任。另，该案系发回重审案件，王国云在原一、二审中主张解除合同的理由与法庭向其释明后王国云主张解除合同的理由集中在涉案房屋项下土地性质及九天祥房产公司是否按照合同约定发布了书面交房通知，并未提及电梯事宜。4.一审法院以电梯加装不能满足商业目的为由解除案涉合同错误。首先，涉案房屋总价值700余万元，涉案外挂电梯价值为190,000元，从价值上讲案涉电梯不属于主要合同义务。其次，案涉电梯能否加装主要取决于王国云是否同意。本案中，王国云首先设定了解除合同的目标，然后再找解除的理由，通过信访要求行政部门拆除电梯已表明其不同意加装电梯，该过错不能归结于九天祥房产公司。5.一审法院认定电梯于2015年6月2日完成特种设备检测，九天祥房产公司无证据证明其履行了书面交房通知义务错误。一审中苏州铃木电梯有限公司张龙出庭证实电梯在2014年10月完工，因昌吉州特检所需检测电梯较多，导致案涉电梯检测滞后，但并不影响涉案房屋交付，外挂电梯已完成安装，房产已有的电梯已满足上下楼需要。二、一审法院判决九天祥房产公司向王国云承担利息损失、保险费用没有事实及法律依据。首先，一审法院判决解除双方签订《商品房买卖合同》及《购房补充协议》错误。其次，该案历经多次庭审，最终证实九天祥房产公司没有将王国云所购房屋用地变更为非商业用地，所交付房屋符合商业用途；房屋如期竣工合格，九天祥房产公司完成了交付义务，奇台县自然资源局庭审中明确答复外挂电梯需要征得王国云等利害关系人同意就符合申请加挂的条件，王国云要求奇台县自然资源局将其明确同意加挂的无机房电梯予以拆除，九天祥房产公司并未违约。解除《商品房买卖合同》及《购房补充协议》的过错不在于九天祥房产公司，故九天祥房产公司不应承担任何赔偿责任。 王国云辩称，九天祥房产公司的上诉请求不能成立，应依法予以驳回，并支持王国云的诉讼请求。 奇台农商银行述称，请求法院依法裁决。 王国云向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告2013年9月25日签订的4份《商品房买卖合同》，解除原、被告2013年10月30日签订的《补充合同》；2.解除原告与第三人签订的《个人购房抵押借款合同》；3.被告退还王国云已付购房款2,400,083元；4.判令被告及第三人退还王国云已承担支付的按揭还款2,006,664.72元（实际支付截止到2017年8月）；5.判令被告退还王国云已支付的保险费27,375元；6.判令被告与第三人赔偿原告占用资金期间的利息损失（暂计算至2020年12月26日）5,811,413元，直至本案已付房款全部退清为止；7.判令被告按租赁标准赔偿王国云逾期交房收益损失7,349,280元（此金额暂定，暂时计算至2020年12月31日，最终数额以鉴定结论为准）直至本案合同解除，原告已付房款全部退清为止。以上金额合计17,594,815.72元。 一审法院认定事实：2013年9月24日，原告王国云与被告九天祥房产公司协商购买由被告九天祥房产公司开发的奇台县团结南路2区12丘111幢B座一层11号房和三、四、五层房，原告付款合计1,000,000元，被告向原告出具4份收据，余款2,700,083元与被告签订借款协议，借款协议内容为：“垫付方：新疆九天祥房地产开发有限公司.借用方：王国云.乙方在甲方处购买九鑫居大酒店B座11号商铺、商务公寓三层、四层、五层房，根据合同约定应交首付款￥3,700,083元，现已交￥1,000,000元，尚欠￥2,700,083元，为及时办理乙方按揭贷款手续，经双方协商就甲方为乙方垫付购房首付款达成如下协议。一、甲方同意为乙方垫付乙方购买甲方九鑫居大酒店B座11号商铺、商务公寓3.4.5.号房的首付款2,700,083元（大写贰佰柒拾万零捌拾叁元整）。同时乙方向甲方提供借款借条。二、甲方为乙方垫付首付款期限2013年9月24日至2014年3月30日止。三、乙方必须按期归还甲方垫付的首付款，如乙方未能按期还款，就甲方为乙方垫付首付款之日起每月3%向甲方承担垫付款利息。四、在乙方未付清垫付款之前，甲方不向乙方交付购房钥匙及产权证，由此产生的损失由乙方承担。五、任何一方违约，应向对方承担壹万元违约责任。六、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。甲方：新疆九天祥房地产开发有限公司（未签章）。乙方（签字）王国云。置业顾问（签字）刘俊宇。签约时间：2013年9月24日。签约地点：新疆九天祥房地产开发有限公司”。2013年9月25日，原告向被告出具借条一张，内容为：“本人王国云于2013年9月25日向新疆九天祥房地产开发有限公司借款人民币￥2,700,083元（大写贰佰柒拾万零捌拾叁元整）,借款期限柒月，于2014年4月30日归还本金。如不能按时归还，愿付违约金壹万元。借款人（签章）:王国云。日期：2013.9.25日”。同日，原告与被告签订《商品房买卖合同》四份，合同约定由原告购买被告开发的位于奇台县团结南路2区12丘111幢B座一层11号房和三、四、五层房，建筑面积共计2,444.21平方米，其中一层建筑面积91.94平方米、单价8000元/平方米，三层建筑面积784.29平方米、单价2780元/平方米,四层建筑面积784.29平方米、单价2810元/平方米，五层建筑面积783.69平方米、单价2846元/平方米,首付款合计3,700,083元，贷款合计3,650,000元，总房款合计7,350,083元，合同约定该地块规划用途为商用，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】“九鑫居大酒店”，该商品房用途为商用，合同第八条约定，被告应当在2014年10月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.01%向原告支付违约金。《商品房买卖合同》附件四的《商品房买卖合同补充协议》第二条交接第二项约定，由于买受人原因未能按期交付房屋的，出卖人不承担逾期交房的责任，出卖人发出交房通知起十天内买受人需到该商品房物业管理处办理交房手续，如逾期，从通知发出之日起视为房屋已经交付买受人，并且从该日起商品房发生的物业管理费、暖气费等相关费用和风险责任均由买受人承担，第三项约定，出卖人通知买受人交房入住的方式可以是在当地的媒体上刊登或发布关于交房入住的公告，通知一经公告发出即视为已通知到买受人。2014年6月13日，原告向被告付款900,083元。2014年8月4日，原告向被告付款500,000元，加上2013年9月24日付款，共计支付首付款2,400,083元。2014年10月9日，被告在新疆亚中广告发出交房通知，内容为“通知，银座中心商务公寓业主：我公司将于2014年10月15日起开始办理商务公寓交房事宜，敬请业主携带相关证件及定房手续于10月18日前来银座中心售楼接待处办理入住手续！新疆九天祥房地产开发有限公司，2014年10月10日”。2013年11月15日，原告与第三人奇台县农商行（原奇台县农村信用合作联社）及被告九天祥房产公司签订《个人购房抵押借款合同》一份，原告以涉案房产为抵押物，被告九天祥房产公司作为保证人向第三人借款，借款金额为3,650,000元，借款期限自2013年11月15日起至2023年11月14日止，共计120个月，贷款利率为月利率7.641666‰。合同签订后，原告向第三人归还贷款至2017年8月，第三人认可截至2017年9月27日归还本息合计为2,006,890.41元，原告认可以该金额为准，后王国云再未向第三人还款。2017年11月16日起，由被告自按揭贷款保证金替原告偿还部分按揭款至2020年4月，第三人认可的截至2020年8月31日还款金额为本息1,417,666.52元。在办理贷款过程中，原告于2013年11月26日购买中国平安财产保险股份有限公司平安个人贷款综合保障计划保险1份，保险金额3,650,000元，保险期限同贷款期限，保单载明的第一受益人为奇台县农村信用合作联社即第三人，原告支出保险费27,375元。2014年10月30日，原、被告签订《购房补充协议》一份，将落款日期填写为2013年10月30日，主要内容为“购房补充协议，甲方：九天祥房产公司，乙方：王国云，就乙方购买甲方位于奇台县城南新区九鑫居大酒店2号产权式酒店B-11一层商铺、2号产权式酒店三层、四层、五层事宜，双方经协商，甲方安装电梯一部，三层、四层、五层内隔墙、水、电管道、线路安装取消，总价为7,350,083元，优惠10万元（以付款补充协议为准）。最终按照实测面积以及单价多退少补，并就有关事宜达成如下补充协议：1、甲方安装室外电梯一部，四层四站（无机房电梯）一部、承重1000KG。具体位置位于B-11号商铺东侧，G轴至F轴交49轴处。其他位置均为剪力墙，无法实现电梯开门及安装工作。甲方负责办理电梯所有的相关手续并报相关部门批准备案。最终产权及使用权归乙方所有。2、三层、四层、五层原设计为每层六套房，甲方依据设计图纸及相关建筑规范、消防规范，每层预留进户门洞6个，同时安装进户门。3、三层、四层、五层，甲方不负责室内墙体砌筑、水、电管道及线路安装。后期由乙方根据用途自行砌筑墙体及水、电安装，费用由乙方自行承担。甲方在水、电线路及管道安装时为乙方预留上下水管道接口（按照原设计图中的线路及管道规格、型号进行预留）。4、甲方在安装本项目小区变压器时为乙方三层楼房预留约200KW左右电力负荷。后期如乙方需要使用，由乙方自行在供电局申请安装商业用电负荷，费用由乙方自行承担。本协议与《商品房买卖合同》具有相同法律效力，甲、乙双方签字后生效，本协议共5份，甲、乙双方各持1份。其余3份甲方根据办理产权登记时交相关部门存档。”该协议签订后，被告九天祥房产公司在原告持有的《商品房买卖合同》第18页内容下方均备注：以上条款与甲、乙双方在2013年10月30日签订的“购房补充协议”之条款有冲突的，均以购房补充协议中之条款为准。案涉房产实测面积报告作出后，被告在其持有的《商品房买卖合同》上填写了实测面积及相应的套内建筑面积、分摊面积和总价款、首付款原告持有的合同和第三人持有的合同上内容相同，填写的是预测面积及相应的套内建筑面积、分摊面积和总价款、首付款，调取的备案证明上各层总价款与原告持有的合同和第三人持有的合同上相同，面积一层为91.94平方米，三、四层均为784.28平方米，五层为783.68平方米。另查明，案涉工程的竣工验收及备案情况为：2014年8月15日，奇台县九鑫居大酒店项目工程参建各方出具竣工验收意见，勘察单位为同意竣工，设计单位为同意竣工，监理单位为符合合格标准，施工单位为符合合格标准，建设单位为验收各方达成一致意见，同意竣工验收；2014年11月12日，被告向奇台县城乡规划局申请规划验收,2015年1月5日，奇台县城乡规划局出具证明，内容为：“现有新疆九天祥房地产开发有限公司修建的九鑫居大酒店现已完工，建设工程规划许可证编号为建字第6523252013025号、建字第6523252014066号，竣工面积为24,746平方米，经实地勘查，整体规划中工程还未完工，规划局暂不予办理正式竣工规划许可证书，经我局研究决定，现同意单体竣工，正式建设工程竣工规划认可书待整体完工后办理”;2014年12月13日，被告对案涉工程以奇台县2号产权式酒店为工程名称向奇台县消防救援大队申报消防建设工程竣工验收消防备案，载明使用性质为住宅，结构类型为剪力墙，耐火等级为二级，层数地上15层，地，地下**筑高度44.2米，建筑类别为二类居住合格，奇台县消防救援大队于2015年7月2日进行竣工验收备案；2014年12月19日，奇台县环境保护局向被告作出奇环验[2014]21号关于《新疆九天祥房地产开发有限公司奇台县九鑫居大酒店建设项目竣工环境保护验收报告》的批复，批复意见为工程竣工环境保护验收合格。2015年4月1日，奇台县住房和城乡建设局进行案涉工程竣工验收备案。又查明，2014年3月29日，被告与案外人苏州铃木电梯有限公司（以下简称铃木电梯公司）签订《产品定做安装合同》，约定被告向铃木电梯公司定购型号为P13-105的乘客电梯7台，型号为P13-60的乘客电梯1台，型号为P10-60的无机房乘客电梯1台，并约定了具体的规格，总金额1,690,000元。2014年10月22日，被告与铃木电梯公司签订工程移交单2份，底部加盖被告印章（建设单位处）和铃木电梯公司印章（施工单位处）,主要内容分别为：“兹由苏州铃木电梯有限公司承接奇台九鑫居大酒店、裙房、2号产权式酒店电梯采购及安装工程，已按合同的要求完成安装，并具备使用条件，即日起该工程移交建设单位管理，并进入保修期”和“移交内容：使用说明书8套，控制柜钥匙8把，基站钥匙16把，厅门三角钥匙8把，原厂检测报告8套。”其中无机房电梯(即2014年10月30日《购房补充协议》约定的加装外挂电梯)于2015年6月2日由昌吉州特种设备检验检测所检验并出具电梯监督检验报告，报告载明施工类别为安装。2019年，原告向奇台县自然资源局反映该加装外挂电梯规划问题，奇台县自然资源局调查后认为，九鑫居大酒店东侧山墙加装外挂电梯，在规划方案中没有进行规划设计，且在该局没有进行规划方案的调整变更及新增建设内容的备案，被告九天祥房产公司未取得建设工程规划许可证，擅自改变规划设计方案，擅自施工建设的行为违反了规划相关规定，于2019年10月25日作出奇自然资限拆字[2019]第115号责令限期拆除违法（章）建筑行政处罚决定书，限被告九天祥房产公司于2019年11月6日以前自行拆除违法建筑，后被告九天祥房产公司在限期内自行拆除了违章建筑。一审法院认为：本案争议焦点为：一、案涉双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否具备解除条件？二、如果《商品房买卖合同》及《补充协议》解除，是否必然导致原告与第三人奇台县农商行签订的《个人购房抵押借款合同》解除？三、如果《商品房买卖合同》《补充协议》及《个人购房抵押借款合同》解除，原告所交购房款本息、损失和《个人购房抵押借款合同》中借款本息、损失如何返还？针对焦点一，关于原告、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《购房补充协议》是否具备解除条件。原告王国云与被告九天祥房产公司经协商购买被告九天祥房产公司开发的奇台县团结南路2区12丘111幢B座一层11号房和三、四、五层房，并签订《商品房买卖合同》及《购房补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务。现原告认为被告构成违约行为，致使原告订立合同的根本目的无法实现，并且超过约定交房时间长达6年，给原告造成严重经济损失，故主张解除合同。一审法院认为，案涉房产的规划用途为商业，从双方签订的《商品房买卖合同》及《购房补充协议》看，原告购买案涉房产的目的亦在于商业作为酒店使用，应当具备相应的使用条件方能实现其合同目的。原、被告双方之所以签订《购房补充协议》是因为原告购买的房产为一层和三、四、五层，如作为宾馆经营一层并没有直接到达三、四、五层的独立上客通道，需要从建筑的临街面即原告购买的一层加装电梯来实现，被告虽然按照协议加装了电梯，但电梯作为特种设备，在规划方案中没有进行规划设计，在安装之前既未在规划主管部门进行规划方案的调整变更及新增内容的备案，亦未经过设计部门同意进行设计变更，在未取得建设工程规划许可证等手续的情况下即擅自施工安装，最终导致加装电梯被拆除，且《购房补充协议》亦约定由被告负责办理电梯所有的相关手续并报相关部门批准备案，但被告并未提交证据证实在加装电梯时办理相关手续，案涉加装电梯并不具备按照协议约定向原告交付的条件。从交付时间看，案涉电梯于2015年6月2日由昌吉州特种设备检验检测所检验并出具电梯监督检验报告，依照《中华人民共和国特种设备安全法》第二十五条规定：“锅炉、压力容器、压力管道元件等特种设备的制造过程和锅炉、压力容器、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施的安装、改造、重大修理过程，应当经特种设备检验机构按照安全技术规范的要求进行监督检验；未经监督检验或者监督检验不合格的，不得出厂或者交付使用。”则案涉加装电梯在2015年6月2日经检验合格之后才能交付使用，双方虽然在《商品房买卖合同》中约定交房时间为2014年10月30日，但因《购房补充协议》约定加装电梯，即便加装电梯办理了相关的合法手续，因电梯于2015年6月2日才检验合格，《商品房买卖合同》约定的在2014年10月30日完成交房的条件亦不具备，双方在《购房补充协议》也未对加装电梯后的交房期限作出补充规定。被告既没有按照合同约定的时间交付房屋，也没有向原告交付经检验合格的电梯，至今亦未举证证明在加装电梯后向原告履行了交房义务，被告存在违约行为，导致原告订立合同的目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案原告主张解除《商品房买卖合同》及《购房补充协议》，符合上述法律规定，应当予以支持。针对焦点二、本案中，案涉《个人购房抵押借款合同》以案涉房产为抵押物，原告已长期停止支付购房贷款，被告代偿部分贷款后亦未继续代偿，现原、被告双方签订的《商品房买卖合同》解除后，《个人购房抵押借款合同》已不具备履行的基础和条件，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”故对于原告主张的解除《个人购房抵押借款合同》应予支持。针对焦点三、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，案涉《商品房买卖合同》《补充协议》及《个人购房抵押借款合同》解除后，被告作为出卖人应当将收受原告的购房款2,400,083元返还原告。对于原告支付第三人的按揭还款，经第三人奇台农商银行确认本息合计为2,006,890.41元，虽然由原告支付给第三人，但在《个人购房抵押借款合同》签订后，第三人已经按照合同约定发放了贷款3,650,000元并支付给被告，故对于该款项的返还责任应由被告承担。对于原告主张的保险费27,375元，属于原告为办理银行按揭贷款支出的费用，因被告违约造成合同解除，属于给原告造成的损失，应由被告承担赔偿责任。对于原告主张的占用资金期间的利息损失按照月利率2%直至本案已付房款全部退清为止，自2013年11月26日计算至2020年12月26日为5,811,413元。其中对于利率，原告主张参照被告诉原告借款协议一案的月利率2%计算，一审法院认为，对于利息损失，应以实际损失为基础，（2017）新2325民初1611号案件虽然判决原告以月利率2%承担了利息，但该案判决生效后并未进入执行程序，且本案退付款并非是借款合同关系，以借款合同相应的利率主张显系过高。本案中，原告主张自2013年11月26日至2020年12月26日期间的利息，但2020年12月26日还未到达，一审法院暂计算至2020年12月2日，且首付款和按揭款支付时间不同，对于利息应当按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算（详见附件1、2利息清单），故对于首付款2,400,083元截至2020年12月2日期间的利息损失一审法院支持为799,402.77元，对于按揭还款2,006,890.41元截至2020年12月2日期间的利息损失本院支持为496,629.16元，被告应自2020年12月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别承担利息至欠款还清为止，对于原告多主张部分利息不予支持。对于原告主张的逾期交房收益损失7,349,280元（此金额暂定，暂时计算至2020年12月31日最终数额以鉴定结论为准），原告申请鉴定该项损失。一审法院认为，本案中，虽然认定被告存在逾期交房的事实，但原告已主张解除合同，并主张了返还已付购房款和按揭贷款及相应的利息损失，该利息损失属于对原告损失的弥补，且逾期交房的收益损失属于预期可得利益损失，该损失应当以实际损失为基础，案涉房产原告并未按照宾馆实际进行装修及经营，原告对该部分并未进行实际投入，如何取得收益及收益的数额无法确定，对收益损失进行鉴定不具备鉴定的基础和条件。故一审法院未予鉴定，对于原告主张的该项损失不予支持。遂判决：一、解除原告王国云与被告新疆九天祥房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《购房补充协议》；二、解除原告王国云与第三人新疆奇台农村商业银行股份有限公司及被告新疆九天祥房地产开发有限公司于2013年11月15日签订的《个人购房抵押借款合同》；三、被告新疆九天祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告王国云购房款2,400,083元，承担利息损失799,402.77元，并以2,400,083元为基数，自2020年12月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担利息至欠款还清为止；四、被告新疆九天祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告王国云按揭贷款本息2,006,890.41元，承担利息损失496,629.16元，并以2,006,890.41元为基数，自2020年12月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担利息至欠款还清为止；五、被告新疆九天祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告王国云保险费27,375元；六、驳回原告王国云的其他诉讼请求。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，关于王国云与九天祥房产公司签订的《商品房买卖合同》《购房补充协议》是否应予解除的问题。根据庭审查明的情况，王国云与九天祥房产公司签订四份《商品房买卖合同》后，因王国云购买的房屋分别是一层11号及三、四、五层，且房屋一层并没有直接到达三、四、五层的独立上客通道。为经营宾馆需要，王国云又与九天祥房产公司签订了《购房补充协议》，该补充协议明确约定由九天祥房产公司为王国云购买的房屋安装电梯一部。上述合同签订后对双方当事人均具有约束力，九天祥房产公司应按照上述约定全面履行合同义务。涉案房屋并非普通商品，王国云购买涉案房屋的目的在于取得房屋所有权并用于宾馆经营,但因九天祥房产公司为涉案房屋加装的电梯违反规划相关规定现已由九天祥房产公司自行拆除，截至目前涉案房屋没有从一层直接到达三、四、五层的独立上客通道，已严重影响涉案房屋用于宾馆的使用功能和效果，一审法院认定九天祥房产公司违约致使王国云合同目的落空，判令解除涉案合同于法有据，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，一审法院确认九天祥房产公司退还王国云已付首付款及实际归还银行贷款本息，并按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算利息并无不当。王国云主张其已付的购房款和银行按揭贷款系其向金融机构或亲朋好友借款所得，其提交的证据仅能证实其对外借款但不能证实其借款均用于购买涉案房屋的事实。退一步说，即便王国云所借款项用于购买涉案房屋，由此产生利率差的损失也系王国云在购买涉案房屋时对自身经济能力考虑欠缺等原因造成的；根据公平原则，九天祥房产公司的违约行为导致涉案合同解除给王国云造成的损失数额不应根据王国云购房资金来源系自有资金还是高利转借他人资金而区别对待，故王国云主张按月利率2%计算利息损失的请求不能成立，本院不予支持。因王国云并未实际接收并占有使用涉案房屋，且一审法院判令九天祥房产公司赔偿王国云利息损失足以弥补王国云的损失，故一审法院驳回王国云主张九天祥房产公司按租赁标准承担逾期交房收益损失7,349,280元的请求正确，本院予以维持。 综上所述，王国云和新疆九天祥房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费144,901元（新疆九天祥房地产开发有限公司预交51,913元,王国云免交92,988元），由上诉人新疆九天祥房地产开发有限公司负担51,913元。 本判决为终审判决。 本案生效后,负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的,应向执行法院报告财产状况,并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知,违反本条规定的,本案申请执行后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。 审判长 闫 雪 审判员 胡 婧 审判员 马少飞 二〇二一年二月二十日 书记员 马 瑞