江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11341号上诉人（原审原告）：冶占云，男，回族，1991年1月7日生，住青海省化隆回族自治县。委托诉讼代理人：许娟，上海市协力（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪国保，男，汉族，1972年12月2日生，住南京浦口区。委托诉讼代理人：仉玉莲，江苏张院生律师事务所律师。上诉人冶占云因与被上诉人汪国保房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院(2020)苏0111民初4082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员龚震独任审理。本案现已审理终结。上诉人冶占云上诉请求：撤销一审判决，依法改判或裁定发回重审。事实与理由：(一)被上诉人未全面告知房屋情况，对于因租赁合同无效产生的后果具有重大过错和责任。（二）租赁合同无效后，已付的35000元房租应当返还。（三）被上诉人的隐瞒行为导致了案涉房屋无法经营造成的损失，两者具有因果关系。被上诉人汪国保辩称：（一）被上诉人并非案涉房屋的产权人。（二）被上诉人只承诺帮助上诉人办理相关营业执照，案涉房屋门头未能安装的原因在上诉人自身。（三）上诉人主张返还35000元无依据。（四）案涉房屋无需装修和购置厨房设备，上诉人主张的损失不应归责于被上诉人。冶占云一审请求：1、判令汪国保返还租金35000元；2、判令汪国保赔偿损失共计136500元；3、判令汪国保承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年，冶占云（乙方，承租方）与汪国保（甲方，出租房）签订了《门面租赁合同》，约定汪国保将其承租的南京福斯特农贸市场管理有限公司（简称福斯特公司）的南京市浦口区吉庆浦滨路88号临时农贸市场商铺转租给冶占云，冶占云用于经营小吃店，租赁期自2019年5月2日至同年9月30日，共计5个月，租金40000元、转让费16000元，双方还约定下一年房租于8月30日之前支付，汪国保承诺将营业执照及卫生许可证暂借给冶占云使用。合同签订后，汪国保将案涉商铺交付给冶占云使用，冶占云向汪国保支付租金35000元后开始着手装修、聘请厨师、购买设备、食材等，庭审中，冶占云陈述上述费用共计花费136500元。店铺开业仅一周冶占云因未经许可设置户外广告，于2019年5月20日被南京市江北新区管理委员会综合行政执法局责令改正，要求其自行将违规设置的店牌店招拆除。冶占云与汪国保及汪国保妻子李发莲就门店营业执照和门头等手续办理进行过多次微信及电话沟通，李发莲微信称可以代办营业执照、卫生许可证；汪国保电话称可以代办，冶占云要提供效果图，但不是包办；冶占云认为汪国保承诺可以办妥上述证照及门头。双方就此事未达成一致，2019年5月21日冶占云报警，经南京江北新区特巡警支队第一大队民警调解无果。后冶占云向一审法院提起诉讼即（2019）苏0111民初8472号，要求汪国保返还租金35000元及装修费用15000元，汪国保在该案中提起反诉，要求冶占云支付剩余租金5000元及转让费16000元，审理中冶占云撤回本诉，该案就汪国保的反诉诉请作出民事判决书，判决冶占云支付占有使用费5000元及转让费16000元。冶占云因不服上述8472号民事判决，向本院提起上诉即（2020）苏01民终3150号案件，本院经审理查明后对一审8472号民事判决予以改判，判决冶占云支付占有使用费5000元及驳回汪国保其他诉讼请求，该案现已生效。上述8472号及3150号案件均查明，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的房屋租赁合同无效。一审法院认为：（2020）苏01民终3150号生效民事判决书已经确认案涉房屋未取得建设工程规划许可证，案涉门面租赁合同应属无效，汪国保按约将房屋交付给冶占云占有使用，冶占云作为承租方，其对于房屋的现状及现有政策负有谨慎审查义务，双方在合同中并未约定汪国保负有帮助冶占云办理店面招牌设置及营业执照事宜的义务，双方也未就合同终止达成协议，办理房屋交接手续，冶占云应参照合同约定向汪国保支付占有使用费，故冶占云主张要求汪国保返还其已支付的租金35000元，于法无据，一审法院不予支持。关于装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担。冶占云、汪国保在门面租赁合同中并未对案涉房屋装修有约定，冶占云也未经汪国保同意即装修，故冶占云主张要求汪国保赔偿装修损失，于法无据，一审法院不予支持。关于冶占云主张的其他损失，因电缆设备、厨具用品、收银设备、食材等属于未形成附合的物品，其在腾退房屋时可以搬走；门头系因冶占云未经许可制作安装，其应自行拆除；冶占云聘请厨师的费用不属于因案涉合同无效造成的必然损失，故冶占云主张要求汪国保赔偿损失的请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：驳回冶占云的诉讼请求。一审案件受理费1865元（已减半收取），由冶占云负担。本院二审期间，上诉人提交（2019）苏0111民初8472号案件庭审笔录，证明被上诉人对上诉人装修是不持异议的。被上诉人质证认为该笔录中涉及的效果图是特指门头的效果图，并非装修效果图。对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。上诉人主张一审遗漏案涉房屋系被上诉人擅自转租的事实，对此，被上诉人辩称现无证据证明其转让店铺的行为系违法。上诉人二审陈述，其与被上诉人就案涉房屋并未现场交接，等其准备搬东西时发现厨房设备、食材都已不在，可能是被上诉人丢弃或变卖了。本院认为：（2020）苏01民终3150号生效民事判决已确认案涉房屋未取得建设工程规划许可证，案涉门面租赁合同应属无效。该判决在查明上诉人冶占云已支付被上诉人汪国保35000元的基础上判决冶占云支付汪国保占有使用费5000元。现上诉人要求被上诉人返还该35000元系对生效判决结果的推翻，对此依法应不予支持。二审中，上诉人明确其主张的损失136500元包括装修费用41690元；门头制作费用8750元；工人工资、补偿、交通费25000元及购买厨房设备、食材的费用。本院认为，案涉租赁合同明确约定上诉人承租案涉房屋用于经营小吃店，被上诉人也曾要求上诉人提供相关效果图，故可以认定被上诉人汪国保对上诉人冶占云对案涉房屋进行装修应系明知。综合案涉合同无效的原因，双方当事人对合同无效的过错程度，本院二审酌定汪国保赔偿冶占云装修及门头制作损失30000元。关于上诉人主张的工人工资、补偿、交通费25000元损失，本院认为该费用不属于因合同无效造成的必然损失，一审对此未予支持，并无不当。关于上诉人主张的厨房设备、食材损失，现并无证据证明上述设备、食材系被汪国保处分，上诉人主张该部分损失，缺乏相应的事实基础及法律依据，依法应不予支持。综上所述，上诉人冶占云的上诉请求部分成立。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市浦口区人民法院(2020)苏0111民初4082号民事判决；二、汪国保于本判决生效之日起十日内赔偿冶占云损失30000元；三、驳回冶占云的其他诉讼请求。一审案件受理费1865元，由冶占云负担932.5元，汪国保负担932.5元。二审案件受理费3730元，由冶占云负担1865元，汪国保负担1865元。本判决为终审判决。审 判 员  龚 震二〇二一年二月十九日法官助理  李晓龙书 记 员  朱亚芳