山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终272号上诉人（原审被告）：王可义，男，1969年9月11日出生，汉族，无业，住济南市。被上诉人（原审原告）：济南创信物业服务有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：程增祥，董事长。委托诉讼代理人：林静，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁宝三，该公司工作人员。上诉人王可义因与被上诉人济南创信物业服务有限公司（以下简称创信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初6039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。王可义上诉请求：1.撤销原审判决，依法驳回创信物业公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由创信物业公司承担。事实与理由：1.王可义与创信物业公司无合同关系，不存在应缴纳物业管理费的义务，王可义与济南创信物业管理中心2001年12月28日签订了物业管理合同，当时法人是李冲，与现在的创信物业公司无任何关系。2.创信物业公司的起诉早已超过了起诉时效，一审法院应予以驳回。3.物业管理费应该按合同约定收取，第四章第六条约定：试运行期间，物业管理费按甲方核算的运行成本收取。试运行期后，属政府定价的，按照物价主管部门批准的价格执行。2001年12月28日签订合同，当时济南市物价局济价房字(2000)71号文，专门针对中创开元山庄物业管理费的批复：收取公共性物业管理服务费，套内建筑面积每月每平方米0.5元。王可义与创信物业公司签订合同第一页套内建筑面积134.82平方米，即使认定物业管理合同有效，也只能按物价局的文件执行。4.山东省物业收费管理办法2018年317政府令12条指出，因成本变化，需要调整普通住宅前期物业公共服务标准的，物业服务企业应当将真实完整的物业服务成本向业主公开，并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主占人数过半数的书面同意，创信物业公司根本没有经过双过半同意。山东省物业收费管理办法40条指出，物业服务企业违反服务合同和本办法规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准的，业主或物业使用人有权拒绝交纳这是拒交虚高物业费的原因，更无权主张利息和违约金。5.关于专项维修资金的问题，2020年9月30日去房管部门查询本房屋的维修资金，查询结果为0，本房屋从没交过维修资金，创信物业公司曾经收过的维修资金都贪污装进自己的口袋，所以王可义拒交。6.提供的U盘视频及照片，距离济南市物业收费三星级标准甚远，三星级标准土地无明显裸露，实际上90%土地裸露，监控摄像头无运转，车停在草坪区，玻璃不擦，墙面污染严重，门禁没有及门窗锈烂无人管，限电每次只卖20元，往业主家泼大粪无人管，深夜12点多次骚扰业主，110多次出警，门口值班无人，车人随便进出等等没有一项达到三星级服务标准，何谈按三星级标准收费。综上所述，创信物业公司三星级收费标准不达标，随意涨价不合法，无合同且超出起诉时效，应依法撤销一审判决，驳回创信物业公司的诉讼请求。创信物业公司辩称，一、创信物业公司作为中创开元山庄小区的物业服务企业，已经为业主提供了物业服务，王可义作为业主已经接受了该服务，应当按照约定交纳物业费。因为王可义逾期未缴纳物业费，应承担相应违约责任，原审法院判决王可义承担违约金并无不当。二、一审法院按照1.5元每平方米支持创信物业公司的诉讼请求并无不当。根据《济南市物价局关于公布我市普通住宅服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》，自2012年8月1日起，普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，历下区……由市场监管部门会同物业管理部门制定，物业服务收费可在基准价格的基础上上浮10%，下浮不限。物业服务收费基准价格与登记标准相对应，包括公共性物业收费、电梯维修和运行以及自动消防控制设施维护运行费三部分。并按照物业服务质量等级公布了收费基准价格，其中三星级的物业服务收费基准价格为1.55元（其中，公共性物业服务收费标准为1元，电梯维护运行费0.35元，自动消防控制设施维护运行费0.2元）。2014年1月1日起，创信物业公司按照三星级标准的收费项目及标准对物业服务价格进行了调整。所以一审法院支持创信物业公司的诉讼请求并无不当。三、物业合同约定了维修基金，一审法院支持创信物业公司的诉讼请求并无不当。针对王可义变更的上诉状，创信物业公司补充答辩意见：王可义与创信物业公司在2001年12月28日签订了《物业管理合同》，《物业管理合同》对于收费的标准以及维修基金等做了明确的约定。一审法院依据《物业服务合同》判决王可义向创信物业公司缴纳物业管理费、维修基金及违约金，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回王可义的上诉请求，维持原判。创信物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令王可义向创信物业公司支付物业服务费20878.87元、维修资金4169.36元、违约金68602.25元；2.诉讼费等诉讼相关费用由被告承担。当庭变更第1项诉讼请求维修资金数额为2565.76元。一审法院认定事实：王可义系历下区环山路108号28号楼1-1402室的业主，28号楼系B3区1号楼。2001年12月28日，济南创信物业管理中心（甲方）与王可义（乙方）签订《中创开元山庄（高层）物业管理服务合同》，约定：王可义的居住地址中创开元山庄B3区1号楼1402室，套内建筑面积134.82（平方米）；乙方义务有按规定及时缴纳应支付的……管理费、维修基金……等；物业管理费标准：乙方购房的建筑面积×单价/月?㎡×12个月，试运行期间，物业管理费按甲方核算的运行成本收取，试运行期后，属政府定价的，按照物价主管部门批准的价格执行；属市场价格的，按照甲方实际运行成本加合理利润收取；乙方从入住之日起开始缴纳物业管理费，在入住的当月按实际天数交物业管理费，入住时一次性交清当年物业管理费，以后每年度的物业管理费在每年1月15日前到甲方交齐；按照国家及物业管理委托部门的要求交缴住宅共用部位共同设施设备维修基金；对不按规定交纳费用的乙方，甲方可要求其限期交纳，并按日加收千分之三的滞纳金。2002年12月2日，济南创信物业管理中心更名为济南创信物业管理有限公司，2007年11月27日，济南创信物业管理有限公司更名为济南创信物业服务有限公司，该公司系具有二级资质的物业服务企业。另查明，根据《济南市物价局关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》，自2012年8月1日起普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，历下区…由市价格主管部门会同市物业主管部门制定，物业服务收费可在基准价格的基础上上浮10%，下浮不限。物业服务收费基准价格与等级标准相对应，包括公共性物业服务收费、电梯维护和运行费以及自动消防控制设施维护运行费三部分，并按照物业服务质量等级公布了收费基准价格，其中三星级的物业服务收费基准价格为1.55元（公共性物业服务收费标准为1元，电梯维护运行收费标准为0.35元，自动消防控制设施维护运行费为0.2元）。《济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法的通知》（济政办发[2001]27号）规定：本办法实施前，已办理商品房住房产权过户登记手续，没有缴交维修基金的，产权人应按购房款3%的比例补交；也可以按照每年每平方米（套内建筑面积，下同）2元缴交维修资金；购房人补交的维修基金或按年缴交的维修资金，由小区业主委员会委托物业管理单位代收，尚未成立业主委员会的，由商品住宅销售单位或其委托的物业管理单位代收。2014年1月1日起，创信物业公司按照上述三星级标准的收费项目及收费标准对物业服务收费价格进行了调整。自2014年1月起至今，王可义没有交过物业服务费、维修基金。王可义未向创信物业公司交纳2014年1月至2020年12月的物业管理费及2013年1月1日至2020年12月31日住宅维修基金，双方形成纠纷，创信物业公司诉至法院。一审法院认为，创信物业公司作为中创开元山庄小区的物业服务企业，为业主提供物业服务，通过其提交的证据可以证实创信物业公司已基本履行相关物业服务义务，王可义作为涉诉房屋的业主应当按照约定支付物业服务费，创信物业公司主张王可义支付2014年1月1日至2020年12月31日的物业管理费20878.87元(160.36㎡×1.55元/㎡?月×84个月)，一审法院予以支持。创信物业公司主张王可义支付2013年1月1日至2020年12月31日维修资金2565.76元（160.36㎡×2元×8年），按照《济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法的通知》（济政办发[2001]27号），按照每年每平方米（套内建筑面积）2元缴交维修资金，应为134.82㎡×2元×8年=2157.12元。双方合同约定，业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按照应缴纳金额的0.3%按日交纳滞纳金，按日0.3%偏高，客观上给创信物业公司造成了利息损失，宜以年利率3.85%为计算标准。现创信物业公司要求王可义支付逾期支付物业管理费违约金，理由正当，证据充分，一审法院应予支持，分别以每年欠付的物业费为基数，自每年的1月16日起至实际支付之日止，按年利率3.85%计算；超出部分，一审法院不予支持。关于王可义逾期支付维修资金的违约金，《济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法的通知》（济政办发[2001]27号）规定：本办法实施前，已办理商品房住房产权过户登记手续，没有缴交维修基金的，产权人应按购房款3%的比例补交；也可以按照每年每平方米（套内建筑面积）2元缴交维修资金,应为每年缴纳，一审法院酌定按照缴纳物业管理费的时间作为缴纳上述维修资金的期限计算该项违约金。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王可义于判决生效之日起10日内支付济南创信物业服务有限公司2014年1月1日至2020年12月31日止的物业服务费20878.87元；二、王可义于判决生效之日起10日内支付济南创信物业服务有限公司2013年1月1日至2020年12月31日的维修资金2157.12元；三、王可义于判决生效之日起10日内支付济南创信物业服务有限公司逾期支付物业服务费违约金（分别以2982.7元为基数，按照年利率3.85%计算，分别自2014年1月16日、2015年1月16日、2016年1月16日、2017年1月16日、2018年1月16日、2019年1月16日、2020年1月16日起至实际给付之日止）；四、王可义于判决生效之日起10日内支付济南创信物业服务有限公司逾期支付维修资金违约金（分别以269.64元为基数，按照年利率3.85%计算，分别自2013年1月16日、2014年1月16日、2015年1月16日、2016年1月16日、2017年1月16日、2018年1月16日、2019年1月16日、2020年1月16日起至实际给付之日止）；五、驳回济南创信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1071元，由济南创信物业服务有限公司负担671元，由王可义负担400元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王可义提交以下证据：一、小区院内拍摄及录像取证的视频及照片一宗，拟证明创信物业公司在小区内提供物业服务期间，未达到其在庭审当中所述的三星级服务标准的相关要求及规定。创信物业公司未经全体业主同意，私自涨价，也未到相关管理部门进行备案登记，即按照其制定的新标准进行收费。二、济南市住宅专项维修资金缴存通知一份，该证据系济南市历下区中创开元山庄小区内其他业主依照济南市住宅专项维修基金管理办法，向济南市房屋维修资金管理中心缴纳维修资金的情况。创信物业公司无权或没有相关授权，在小区内向业主收取公共维修资金，不符合专项维修资金管理办法的规定。三、关于物业管理现状的照片和视频一组，证明三星级不达标。四、王可义在济南市房管局查询维修资金的结果，证明创信物业公司收取的维修资金并未交到房管局。五、小区业主自发的更换物业公司的签名表一份，证明业主对创信物业公司的服务不满意。创信物业公司质证称，对证据一中的照片及视频真实性有异议，没有原始的载体，也没有显示拍摄时间。其次对证明目的也有异议，从照片及视频反映的内容看不出物业服务存在瑕疵。对证据二维修基金缴存通知的真实性有异议，对证明内容也有异议。该通知上载明的是27号楼1单元02、04室，与本案业主没有关系。且27号楼是经物业公司、房管局、居委会、业主四方协商一致决定了缴存方法。证据三来源不合法，系业主相互串通，借用桑东华案件证据，严重违反了诚实信用的原则。创信物业公司起诉物业费及维修资金是基于王可义提交的《物业管理合同》。对证据四真实性不予认可，这是维修基金综合管理平台的一个照片打印件。证据五与本案无关，且签名表也不是原件，对真实性不予认可。向济南市中级人民法院提交济南创信物业公司欠交物业费中自称三星级不达标及有关证据，仅仅是一个叙述，而且从划掉的名字来看是桑东华改成了王可义，也可以看出是借用篡改证据。创信物业公司提交创信物业公司开元山庄2013年账本，拟证明物业公司按照济南市物价局政府指导价的标准，履行通知义务后，93%到94%的业主已经按照调整后的标准交纳了物业管理费、维修金及楼道灯电费。王可义质证称，账本系复印件，对于其真实性不予认可。另外该证据系创信物业公司单方制作而形成，并没有缴纳相关费用的业主签字认可。在2017、2018年左右，小区内业主存在起诉物业公司要求其公开近几年小区内收费及公共收入的情况，均未依法进行公开，历下区人民法院均已判决，所以该证据并不能实现其证明目的。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点一是创信物业公司能否按照调整后的物业管理费收费标准主张物业管理费及违约金；二是王可义是否应当向创信物业公司缴纳住宅维修资金及违约金。关于争议焦点一，济南创信物业管理中心与王可义于2001年12月28日签订的《中创开元山庄（高层）物业管理服务合同》系双方真实意思表示，为合法有效的合同。2002年12月2日，济南创信物业管理中心更名为济南创信物业管理有限公司，2007年11月27日，济南创信物业管理有限公司更名为创信物业公司。公司更名不影响《物业管理服务合同》的履行。创信物业公司为涉案小区提供了物业服务，王可义作为涉案小区业主，应当履行缴纳物业管理费的义务。本案中，王可义对创信物业公司调整物业管理费收费标准存在异议。本院认为，业主对专有部分享有建筑物区分所有权，对专有部分以外共有部分享有共有和共同管理的权利。小区内物业管理活动涉及业主对共有部分的共有及共同管理权利，物业服务合同的内容包括收费标准在内属于应由业主共同决定的范畴。按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。对于物业收费标准的调整属于对物业服务合同的变更，物业服务企业提出收费标准调整的意向后，在已经成立业主大会并选举业主委员会的情况下，应当采取召开业主大会的方式由业主对是否同意调整方案进行表决。在未成立业主大会时，法律未排除物业服务企业可以通过张贴通知等方式征求每个业主的意见，以确定是否多数业主同意物业费调整方案。本案中，涉案小区的多数业主已经按照调整后收费方案缴纳了物业费，表明多数业主已经同意物业调整方案。生活在同一小区内的业主，彼此之间利益息息相关，单个业主应当受业主团体意志的约束。涉案小区多数业主已经同意物业调整方案，物业服务合同的内容已经发生变更，一审法院判令王可义按照调整后的收费标准向创信物业公司支付物业费及相应的违约金并无不当，本院予以确认。关于争议焦点二，本院认为，根据济政办发【2010】65号《济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅专项维修资金管理办法的通知》，专项维修资金的缴存应当坚持专户转存、专款专用、业主决策、政府监督的原则。但涉案小区建设年代较早，尚未统一纳入新政策的管理范畴，王可义也未实际向房管部门缴存专项维修资金。涉案小区为建设时间较久远的老旧小区，小区公共区域及公共设施存在改造和维修的需求，且该小区内大多数业主已经按照济政办发【2001】27号《济南市住宅共用部位公用设施设备维修基金管理暂行办法》的规定以每年每平方米2元的标准向物业公司缴存了专项维修资金。为保证该小区的正常管理和房屋维护秩序，一审法院判令王可义按照每年每平方米2元的标准向创信物业公司支付拖欠的住宅维修资金及相应违约金并无不当，本院予以确认。综上所述，王可义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2142元，由上诉人王可义负担。本判决为终审判决。审判员 韩 梅二〇二一年二月一日书记员 郭凯旋