内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终226号上诉人（原审被告）：贾文卿，男，1985年9月20日出生，住包头市。被上诉人（原审原告）：内蒙古九合置业发展有限责任公司。法定代表人：马一兵。委托诉讼代理人：额尔敦朝鲁，上海市建纬（包头）律师事务所律师。上诉人贾文卿因与被上诉人内蒙古九合置业发展有限责任公司（以下简称九合公司）商品房销售合同纠纷一案不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2020）内0203民初5186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。贾文卿上诉请求：一、请求依法撤销一审判决；二、驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由概为：上诉人无法办理贷款不可归责于上诉人，因被上诉人未取得预售许可证明，被上诉人未履行合同义务再行，是被上诉人违约。被上诉人作为违约方，不享有单方解除权，且本合同并未陷入合同僵局，法院不应支持其要求解除合同的诉讼请求。被上诉人利用司法资源，恶意拒绝履行合同义务。办理商品房预售许可证明，是开发商不可逃避的法律义务，被上诉人拒绝办理严重违背诚实信用原则；法院一旦判决解除《认购协议》，上诉人的合理信赖利益及期待权将遭受严重损失，对于被上诉人返还购房款及利息完全不能弥补上诉人的损失，并且被上诉人并无能力履行还款义务。在被上诉人无履行还款义务能力前提下，其作为法人可以通过破产程序逃避该义务，由此可见，解除《认购协议》将严重损害上诉人的合法权益。九合公司辩称，双方之间签签订的《认购协议》已陷入合同僵局。鉴于案涉米兰春天项目的特殊性，双方签订《认购协议》并缴纳房款的时间是2013年，而在其后不久，米兰春天项目就由于马一兵的外逃而停滞，在昆区政府等多方努力下、在政府及二冶集团的垫资下，才使得上诉人购买的商品房在2019年8月份具备了居住条件，而上诉人既不同意缴纳尾款也不同意解除合同，导致被上诉人交付房屋的主要义务和取得购房款的合同目的无法实现，既无法向其交付房屋，亦无法将案涉房屋对外再次销售，双方就房屋交付及房款缴纳事项无法达成一致，实际已陷入合同僵局状态。一方面已经建成的商品房无法发挥其相应的价值，导致资源浪费，另一方面导致后续建设资金紧张，无法为后期业主交房，上诉人已付房款长期无法收回，丧失相应的利息等损失。结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条的内容，就已陷入合同僵局的《认购协议》，诉请解除该协议应得到支持。在履行《认购协议》的过程中，被上诉人并不存在恶意违约的情形。被上诉人要求上诉人补齐赠送面积差价的同时，也承诺办理不动产权证书是按照实际支付购房款面积予以确定产权证书的面积，并且交纳房款仍按照《认购协议》确定的单价计算，并未按照交房时同类位置的商品房价格要求上诉人支付相应的房款。若上诉人要求被上诉人继续履行合同则显示公平，米兰春天项目从2013年停滞，被上诉人作为开发商，在马一兵携款外逃的情况下，已不具备开发建设该项目的能力，目前该项目的顺利推进，得益于昆区政府的大力支持，上诉人不顾该项目的实际情况，要求继续履行原《认购协议》，继续履行合同给上诉人带来的利益与给被上诉人造成的损失相比，明显不对等，从而造成双方利益的失衡。上诉人拒绝解除合同违反诚实信用原则，双方协商解除合同时，被上诉人向上诉人承诺返还其本金及期间的利息，已经能够保障其履行利益的实现，而上诉人仍拒绝解除合同，要求继续履行合同，违反了诚实信用原则。九合公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的《认购协议》；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告举证《认购协议书》一份，该协议约定，被告购买原告开发的位于包头市××区房屋，建筑结构为剪力墙，建筑层数23层，建筑面积93.8平方米；每平方米4024.54元，总价款为377502元，原告于2014年12月31日前将房屋交付给被告。被告于2012年11月3日付房款定金10000元，于11月4日前付清房屋首付款117502元含定金，余额260000元做贷款，协议落款时间为2012年11月4日。被告对该合同认可。根据原告提交的收据显示，被告于2012年10月17日支付购房意向金10000元，于11月4日支付购房款107502元，被告对房款交付情况认可。后因未办理贷款，被告未再支付剩余房款。庭审中，原告自认因案涉房屋无预售许可证故不具备办理贷款的条件。庭审中原告还举证《米兰春天21#住宅楼交房公示》、《米兰春天项目21#住宅楼房屋信息第二次公示的公告》及《米兰春天项目21#住宅楼交房通知》，明确记载了案涉房屋的补款数额，二次公示公告中还确定了交房时间、地点和交房程序。被告对该三份证据的真实性认可，但认为原告要求其交纳剩余房款与合同约定的贷款支付方式不一致。本案在庭审过程中，法院向被告释明，如果法院最终判决解除了双方签订的合同，被告是否向原告提出相应的同时履行抗辩。被告基于合同解除，当庭提出要求原告返还已付房款117502元，并按照银行同期贷款利率支付利息，自2012年11月4日起至付清之日止。一审法院认为，原、被告双方签订的《认购协议书》，系双方真实意思表示，双方均应按照协议约定履行义务，即被告向原告支付房款，原告向被告交付房屋。双方在协议中约定除首付款之外的购房款以贷款形式支付，原告虽未按协议约定为被告办理贷款存在过错，但被告应当通过其他方式筹措缴纳房款。现被告长达近8年的时间未支付房款，存在过错。原告在给足被告支付尾款期限的情况下，又两次以发布公告的形式告知被告支付尾款，但被告直至本案开庭之日仍未交纳，双方合同目的无法实现，现原告提出解除协议，符合法律规定，本院予以支持。协议解除后，原告应返还被告已支付的房款共计117502元，并支付原告资金占用期间的利息，自2012年11月5日起计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条规定规定，判决：一、解除原告内蒙古九合置业发展有限责任公司与被告贾文卿于2012年11月4日签订的《认购协议书》；二、原告内蒙古九合置业发展有限责任公司于本判决生效后十日内返还被告贾文卿购房款117502元；三、原告内蒙古九合置业发展有限责任公司于本判决生效后十日内支付被告贾文卿117502元的利息（自2012年11月5日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（原告已预交），由被告贾文卿负担。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《认购协议书》，系双方真实意思表示，双方均应按照协议约定履行义务，虽双方在协议中约定除首付款之外的购房款以贷款形式支付，但因为涉案房屋的项目未取得预售许可证，贷款长期不能办理，双方对后续款项的交纳方式无法达成一致意见，双方合同目的均无法实现，形成合同僵局，故被上诉人起诉解除合同，一审判决解除双方签订的《认购协议书》、并由被上诉人退还上诉人已付购房款及其利息，认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人贾文卿负担。本判决为终审判决。审判长 贺 静审判员 李 梅审判员 高阿韬 二〇二一年二月四日法官助理 王晓菲书记员 辛 昕附：本判决引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。