新疆维吾尔自治区高级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新民终19号   上诉人（原审原告、案外人）：上海德坤国际贸易有限公司，住所地上海市长宁区。   法定代表人：戴卫萍，该公司董事长。   委托诉讼代理人：朱延梅，新疆元正盛业律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、申请执行人）：新疆建工集团建设工程有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新区（新市区）。   法定代表人：张风云，该公司董事长。   委托诉讼代理人：谢志生，男，该公司职员。   委托诉讼代理人：王新安，北京市中凯律师事务所律师。   原审第三人（被执行人）：新疆清春房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济开发区。   法定代表人：郭青春，该公司经理。   委托诉讼代理人：朱延军，新疆梦维律师事务所律师。   原审第三人：宝亨国际企业集团有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   法定代表人：程延，该公司董事长。   委托诉讼代理人：高峰，男，该公司总经理。   上诉人上海德坤国际贸易有限公司（以下简称德坤公司）因与被上诉人新疆建工集团建设工程有限责任公司（以下简称建工集团公司）、原审第三人新疆清春房地产开发有限公司（以下简称清春公司）、宝亨国际企业集团有限公司（以下简称宝亨集团公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院（2020）新21民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月20日公开开庭进行了审理。德坤公司委托诉讼代理人朱延梅，建工集团公司委托诉讼代理人谢志生，清春公司委托诉讼代理人朱延军，宝亨集团公司委托诉讼代理人高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   德坤公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持德坤公司诉讼请求；2．一、二审诉讼费由建工集团公司承担。事实和理由：1．一审判决认定的内容与查明事实不符。一审法院认定涉案《房产转让协议书》合法有效，并确认德坤公司支付1,500,000元房屋转让款的事实，却仅凭2007年清春公司已变更名称的简单理由认定德坤公司不能提供支付清春公司房款的证据，进而以德坤公司提供证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》为由，驳回德坤公司的诉讼请求，违背事实。2．一审判决驳回德坤公司的诉讼请求的判决理由与德坤公司已实际履行的事实无关。新疆宝亨房地产开发有限公司（以下简称宝亨房产公司）变更名称为清春公司，不能改变二者之间实质仍是一个公司的关系，不能否定德坤公司与清春公司、宝亨集团公司之间合同关系已履行的事实。清春公司从未作出“宝亨房产公司财务专用章”作废的通知，该印章为合法印章。清春公司因法定代表人个人原因，导致清春公司在银行、税务等机构的变更手续均未完成，所以开具的收据只能用宝亨房产公司的印章，符合客观实际。德坤公司转账的事实真实存在，宝亨集团公司与清春公司对收到转让款的事实无异议，对于宝亨集团公司的合同主体资格，德坤公司只能通过仲裁裁决判断，且宝亨集团公司与清春公司之间如何安排和使用所收到德坤公司的转让款，与德坤公司实际履行《房产转让协议书》及主张对涉案房产享有所有权无关。3．德坤公司在一审庭审中向法庭提交了购买本案宝亨大厦地下负一层（含人防区）的《房产转让协议书》、付款凭证、收据以及取得房屋并一直占有使用的一系列证据，已形成完整的证据链，依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，以及《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国民法典》第二百一十五条的规定，德坤公司对合法取得的房屋享有合法权利，依法应得到维护。   建工集团公司辩称，一审认定事实正确，适用法律准确，德坤公司的上诉请求没有事实依据，请求驳回其上诉请求。1．一审认定德坤公司没有支付购房款完全正确。德坤公司为证明其支付过购房款，仅向一审法庭提交2010年5月19日向戴芸芸转账汇款的凭证，清春公司提交2010年5月19日缴纳土地出让金的缴款书（收据）。上述证据之间不能相互印证，无法形成证据链。2．德坤公司没有实际使用负一层房产。宝亨大厦实际由宝亨集团公司占有使用和经营管理，并未向德坤公司交付涉案房产，德坤公司并未实际占有和收益。3．一审判决适用法律正确，德坤公司引用法律依据错误。德坤公司依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条主张对涉案房产享有所有权，在本案中根本不能适用。4．德坤公司与清春公司、宝亨集团公司系同一实际控制人，提起本案系恶意逃避债务行为。宝亨集团公司持有清春公司87.5%的股权，完全控制清春公司的所有经营活动，宝亨集团公司第二大股东戴卫萍是第一大股东程延的妻子，戴卫萍作为控股股东与程延设立德坤公司。   清春公司述称，同意德坤公司的上诉请求。2010年5月12日清春公司和宝亨集团公司与德坤公司签订《房产转让协议书》将涉案房产转让给德坤公司。按照双方约定将转让款转入财务人员戴芸芸账户中，戴芸芸将转让款支付给了国土资源局。本案没有恶意逃避债务的行为。   宝亨集团公司述称，同意德坤公司的上诉请求。2010年5月12日经宝亨集团公司同意，将宝亨集团公司投资委托清春公司代建的“宝亨大厦”负一层使用收益及所有权转让给德坤公司，并签订《房产转让协议书》，德坤公司支付1,500,000元转让款用于清春公司缴纳所欠土地出让金。清春公司因与建工集团公司之间经济纠纷，资产被法院查封冻结。因此，清春公司委托宝亨集团公司财务人员戴芸芸办理此项缴纳土地出让金业务，并要求德坤公司将该房产转让款汇入戴芸芸为缴纳土地出让金而开户的卡中。一审判决认定的内容与事实完全不符，判决有失公允。   德坤公司向一审法院起诉请求：1．立即停止对德坤公司购买的位于乌鲁木齐市天山区××宝亨大厦地下l层（含人防区）房产的查封措施，依法对该房产解除查封，并撤销相应的司法鉴定估价。2．确认德坤公司与清春公司、宝亨集团公司签订达成的《房产转让协议书》合法有效，并确认位于乌鲁木齐市天山区××宝亨大厦地下1层（含人防区）房产归德坤公司所有。3．本案的案件受理费用由建工集团公司承担。   一审法院认定事实：一、2010年5月12日德坤公司与宝亨集团公司、清春公司签订《房产转让协议书》一份，约定：宝亨大厦负一层（含人防区），总建筑面积1000平方米，以1,800,000元转让给德坤公司所有。合同双方同意房款分期支付，交付房屋时需支付购房款1,500,000元，剩余购房款在房产产权变更后支付。二、2010年5月19日，汇款人德坤公司在上海浦东发展银行以电汇方式向乌鲁木齐市商业银行收款人戴芸芸账户支付了1,492,866.49元。2010年5月19日，乌鲁木齐市商业银行戴芸芸账户现金支取1,492,866.49元。2010年5月19日自治区非税收入一般缴款书（收据）载明：付款人是宝亨房产公司和新疆六合金属材料公司，收款人是乌鲁木齐市昌吉州财政局，土地出让金总价款1,492,866.49元。三、2006年6月16日乌鲁木齐仲裁委员会作出（2006）乌仲裁字第150号裁决书，裁决宝亨大厦三层至二十九层产权为宝亨集团公司所有；宝亨房产公司在三个月内为宝亨集团公司办理房产证、土地证等相关手续。目前宝亨大厦负一层（含人防区）所有权未办理在宝亨集团公司或德坤公司名下。且在本院（2017）新民终69号生效的民事判决书中认定，该仲裁结果只能在仲裁当事人之间产生法律效力。四、建工集团公司依据已经生效的最高人民法院（2005）民一终字第18号民事判决书向一审法院申请执行，一审法院受本院的指定，执行建工集团公司与清春公司（原名新疆宝亨房地产开发有限公司）建设工程施工合同纠纷一案，并于2017年7月7日作出（2017）新21执43号执行裁定书，依法查封了清春公司名下“宝亨大厦”地下****、、地上**的房产五、在本院（2017）新民终69号生效的民事判决书中认定，虽然“宝亨大厦”产权未登记在清春公司名下，但是清春公司已经取得了建设宝亨大厦的所有行政审批和登记资料，根据相关法律，“宝亨大厦”的所有权只能归属清春公司所有。2007年1月10日宝亨房产公司更名为清春公司。   一审法院认为，本案为执行异议之诉，本案争议焦点：德坤公司是否享有对案涉位于乌鲁木齐市天山区××宝亨大厦地下l层（含人防区）房产排除执行的民事权益。德坤公司与宝亨集团公司、清春公司签订《房产转让协议书》，该协议中转让方之一为宝亨集团公司，宝亨集团公司认为其取得宝亨大厦负一层的依据是乌鲁木齐仲裁委员会作出（2006）乌仲裁字第150号裁决书，但该裁决书中并未对宝亨大厦负一层归属予以裁决，故宝亨集团公司无处分该房产的权利。虽然“宝亨大厦”产权未登记在清春公司名下，但是清春公司已经取得了建设宝亨大厦的所有行政审批和登记资料，根据相关法律规定，“宝亨大厦”的所有权只能归属依法取得建设单位资格的清春公司，故该协议中转让方之一清春公司有权出售该房产。德坤公司于2010年5月19日通过电汇的形式将1,492,866.49元房屋转让款支付给了戴芸芸，自治区非税收入一般缴款书（收据）只能证明付款人是宝亨房产公司与新疆六合金属材料有限公司，收款人是乌鲁木齐市昌吉州财政局，因为现金缴纳的土地出让金，不能证明该笔土地出让金是戴芸芸缴纳的，且该笔土地出让金也不能证明用于清春公司。德坤公司不能提供支付清春公司房款的证据，且2007年1月10日宝亨房产公司已更名为清春公司，故对德坤公司提供的2010年5月19日宝亨集团公司和宝亨房产公司加盖财务专用章载明收到德坤公司转账1,492,866.49元、现金7133.51元，合计1,500,000元购房款收据，一审法院不予采信。德坤公司提供的证据不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的条件，因此，德坤公司购买涉案房屋不能完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，故对德坤公司关于不得执行涉案位于乌鲁木齐市天山区××宝亨大厦地下l层（含人防区）房产及确认乌鲁木齐市天山区××宝亨大厦地下1层（含人防区）房产归德坤公司所有的诉讼请求均不能得到支持。判决：驳回德坤公司的诉讼请求。   本院二审期间，清春公司围绕本案争议焦点提交如下证据：   第一组：1．2020年11月3日乌鲁木齐银行卡账户对账单；2．2010年5月19日新疆维吾尔自治区非税收入一般缴款书第二联。拟证明德坤公司向宝亨集团公司财务人员戴芸芸转账当天，戴芸芸支取此款用于缴纳清春公司的土地转让金。   经质证，德坤公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。建工集团公司对证据1的真实性认可，合法性、关联性不认可，证据2的真实性认可，合法性、关联性均不认可，该组证据只能证明从戴芸芸账户支取了140余万元，不能印证此款用于缴纳土地出让金，而新疆维吾尔自治区非税收入一般缴款书只能证明缴款人是宝亨房产公司和新疆六合金属材料有限公司。宝亨集团公司对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认可。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。   第二组：3．宝亨房产公司税务登记证；4．宝亨房产公司的开户许可证；5．中国农业银行保证金账户基本信息；6．中国银行印签卡。拟证明2007年宝亨房产公司变更为清春公司，只进行了营业执照的变更，由于法定代表人郭青春的原因没有办理相应的税务登记及公章变更，清春公司到现在为止一直使用宝亨房产公司的财务章。   经质证，德坤公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。建工集团公司对证据3、4、5的真实性认可，合法性、关联性均不认可，对证据6的真实性、合法性、关联性均不认可，认为上述证据并不能证明清春公司没有税务登记证，宝亨房产公司的开户许可证还合法有效，银行印签卡是宝亨房产公司单方制作的。宝亨集团公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院对该组证据中的证据3、4、5的真实性、合法性予以确认，证据6银行印签卡为宝亨房产公司单方制作，并无银行加盖印章，对其真实性不予确认，因该组证据仅反映了宝亨房产公司已办理的税务登记、银行开户情况，并不能证实清春公司的情况，故对该组证据的关联性不予确认。   本院查明，建工集团公司诉宝亨房产公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2003年8月27日作出（2003）新民一初字第22-1号保全裁定，于2003年8月28日向乌鲁木齐市房产局市场交易中心送达协助执行通知书，查封了宝亨房产公司位于乌鲁木齐市××宝亨大厦三层至十层面积为10,235平方米办公用房，同时查封了宝亨大厦的土地使用权。涉案“宝亨大厦”整体尚未办理初始登记。   另查明，德坤公司的法定代表人为戴卫萍，戴芸芸在2014年6月12日之前为德坤公司的备案董事。宝亨集团公司的法定代表人为程延，其股东为程延持股比例81.12%，戴卫萍持股比例18.02%，新疆秦洋置业有限公司持股比例0.86%。清春公司的股东为宝亨集团公司持股比例87.5%，郭青春持股比例12.5%。宝亨集团公司法定代表人程延与德坤公司法定代表人戴卫萍为夫妻关系。涉案《房产转让协议书》签订时，戴芸芸亦为宝亨集团公司的财务人员。   本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，本案的争议焦点为：1．德坤公司对涉案房产是否享有所有权；2．德坤公司对涉案房产是否享有排除强制执行的其他民事权益。   一、关于本案法律适用问题   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系执行异议之诉案件，德坤公司主张对涉案房产享有权利所依据的合同、付款及占有的事实均发生在《中华人民共和国民法典》实施前，且不属于前述司法解释所规定的民法典溯及适用的具体情形，故本案应适用《中华人民共和国民法典》实施前的法律及司法解释。   二、关于德坤公司对涉案房产是否享有所有权的问题   德坤公司主张其与清春公司、宝亨集团公司签订了《房产转让协议书》，购买了涉案房产所有权，并按约定支付了房款，实际占有使用了涉案房产，故对涉案房产享有所有权。对此本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”根据上述法律规定，不动产物权可以通过合法建造等事实行为原始取得，但物权的本质特征是排他性，如果权利人获得的物权不能排他，就不能认为其获得物权。而不经登记的不动产物权变动因缺乏法定的权利外观而不具有排他性，对权利人和相对人均具有极大的风险，不利于交易安全。因此，不动产物权的变动必须进行物权登记，即使当事人签订了合法有效的房屋买卖合同，交付了房款并实际占有使用，在房屋未进行物权登记之前没有对世的公示效力，并不产生物权变动的效果。本案中，依据本院（2017）新民终69号民事判决认定，清春公司已经取得了建设宝亨大厦的所有行政审批和登记资料，“宝亨大厦”的所有权归清春公司所有，因此，涉案房产所在“宝亨大厦”虽未办理产权登记，但清春公司因合法建造行为原始取得“宝亨大厦”所有权。而德坤公司主张取得涉案房产所有权的方式为继受取得，即使德坤公司已与清春公司、宝亨集团公司就涉案房产转让签订了合同，并实际交纳房款、实际占有使用涉案房产，涉案房产的转移在未办理产权登记前不发生物权变动的效力。德坤公司主张依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款以及《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定，对涉案房产享有所有权。本院对此认为，德坤公司主张取得涉案房产所签订的《房产转让协议书》签订时间是在2010年，此时《中华人民共和国物权法》已实施，依据新的规定优于旧的规定、特别规定优于一般规定等法律适用规则，涉案房产所有权的转移应当符合《中华人民共和国物权法》的相关规定。而《中华人民共和国物权法》第十五条及《中华人民共和国民法典》第二百一十五条均是对转让不动产物权的合同效力的规定，而合同属于债权法律关系范畴，依法成立生效的合同，在未进行物权登记前并不影响物权变动的效力，因此，德坤公司依据上述两项规定主张对涉案房产享有所有权缺乏依据。综上，德坤公司主张对涉案房产享有所有权不能成立，一审法院对此未支持并无不当。   三、关于德坤公司对涉案房产是否享有排除强制执行的其他民事权益的问题   德坤公司在二审庭审中主张依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。对此本院认为，执行异议审查程序和执行异议之诉的目的均在于审查案外人对执行标的享有的民事权益能否排除法院强制执行，两者判断“可排除强制执行”的标准具有共通性，因此本案可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对德坤公司是否对涉案房产享有排除执行的民事权益进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定中四项要件需同时具备，缺一不可。   第一，《房产转让协议书》是否合法有效。根据本案查明事实，德坤公司法定代表人与宝亨集团公司法定代表人之间系夫妻关系，宝亨集团公司持有清春公司87.5%的股份。虽然法律并未禁止关联企业之间进行交易，但为防范恶意串通伪造证据，提起虚假诉讼的可能，在案外人与被执行人之间存在上述密切关系的情况下，应当结合各方当事人实际履行情况，对该协议的真实合法有效性进行严格审查，故对该问题本院在下文德坤公司支付房款分析部分一并予以回应。   第二，德坤公司占有使用房产情况。德坤公司主张2010年5月19日清春公司、宝亨集团公司交付涉案房产后，其一直合法占有使用涉案房产。对此本院认为，德坤公司虽然提交的其与新疆秦洋置业有限公司签订《房产经营管理委托协议》，但考虑到新疆秦洋置业有限公司系宝亨集团公司股东，故对该协议的真实性，亦应结合实际履行情况的证据进行严格审查。该协议明确约定新疆秦洋置业有限公司收取房屋租赁费用的30%作为经营管理费，且德坤公司亦提交了新疆秦洋置业有限公司对外租赁所签订的《仓储服务合同》，但德坤公司并未提交新疆秦洋置业有限公司向其交纳房屋租赁收益以及其向新疆秦洋置业有限公司支付经营管理费的相关证据。德坤公司在二审中对此陈述租金收益用于涉案房产的日常管理并提交了两份新疆秦洋置业有限公司交付物业费、电费的收据。本院对此认为，根据《仓储服务合同》中关于租金收益的约定以及日常生活经验，租金收益必然远超于新疆秦洋置业有限公司交纳的日常管理费用，德坤公司该陈述明显不合常理，因此，德坤公司所提交的在案证据，不足以证明其与新疆秦洋置业有限公司之间房产经营管理委托关系的真实且已实际履行。德坤公司所提交的证据无法证实其在人民法院查封之前实际占有使用了涉案房产，本院对德坤公司此项上诉主张不予支持。   第三，德坤公司支付房款情况。德坤公司主张其已按照《房产转让协议书》约定向清春公司、宝亨集团公司支付了1,500,000元的房款，对此其提交了2010年5月19日向戴芸芸个人账户转款1,492,866.49元的银行凭证以及宝亨集团公司、清春公司出具收到1,500,000元的收据。对此本院认为，首先，如前所述，德坤公司与宝亨集团公司、清春公司之间存在关联，在《房产转让协议书》签订时，戴芸芸既为德坤公司的董事，同时又在宝亨集团公司任职。因此，对戴芸芸个人收取款项的性质应当结合其他证据进行综合认定。其次，《房产转让协议书》中明确约定德坤公司先行向清春公司、宝亨集团公司支付1,500,000元，剩余房款在房产产权变更后支付，但德坤公司仅向戴芸芸个人账户转入1,492,866.49元。根据清春公司提交其缴纳土地出让金的收据记载，德坤公司向戴芸芸汇款金额与清春公司缴纳土地出让金的数额完全吻合，可以说明德坤公司向戴芸芸汇款的数额是依据清春公司应缴纳的土地出让金进行确定，而并非是依据《房产转让协议书》中的购房款进行的确定。最后，德坤公司提交的收取房款收据中加盖是宝亨房产公司和宝亨集团公司的印章，而清春公司早在2007年已进行名称变更，收据存在明显瑕疵。且根据收据记载，德坤公司对于房产首付款1,500,000元，在向戴芸芸汇款1,492,866.49元后，剩余7133.51元采取现金支付，此行为明显不符合商事主体交易常理。因此，在德坤公司无其他证据对款项性质予以印证的情况下，仅依据汇款凭证及收据无法认定德坤公司向戴芸芸个人账户转入款项的性质即为支付涉案房产转让款，德坤公司关于其已支付了涉案房产的转让款的上诉主张难以成立，一审对此不予支持的理由虽不够充分，但认定并无不妥，本院对此予以维持。   鉴于德坤公司所主张合同价款的交付以及涉案房产的交付占有均存在明显不合理之处，故本院对《房产转让协议书》的真实合法有效性不予认定，德坤公司关于确认《房产转让协议书》合法有效的主张，本院不予支持。   第四，德坤公司未办理过户登记的原因。根据查明事实，涉案房产所在“宝亨大厦”整体未办理初始登记，因此不具备办理过户登记的条件，德坤公司未办理过户登记并非自身原因。   因此，德坤公司请求排除对涉案房产强制执行的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，本院对其上诉请求不予支持。   综上所述，德坤公司的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费21,000元（上海德坤国际贸易有限公司已预交），由上海德坤国际贸易有限公司负担。   本判决为终审判决。         审  判  长   周   亚   卉   审  判  员   田   忠   顺   审  判  员   兰      宁     二 〇 二 一 年 二 月 五 日     法 官 助 理   王   继   芬   书  记  员   艾力努尔·马达尼