江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏12民终1022号上诉人（原审被告）：刘庆芳。委托代理人：廖卫根，江苏福坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚燕梅。被上诉人（原审原告）：许静。被上诉人（原审原告）：卜月平。被上诉人（原审原告）：陈秀丽。被上诉人（原审原告）：常敏。被上诉人（原审原告）：刘建华。被上诉人（原审原告）：周爱国。被上诉人（原审原告）：陈亚芹。被上诉人（原审原告）：李玉霞。上列被上诉人共同委托代理人：叶希志、申明，泰兴市泰兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李萍。上诉人刘庆芳因与被上诉人李萍等10人排除妨害纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院(2015)泰民初字第0175号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院查明：李萍等10人与刘庆芳均为泰兴市领袖家园11幢1单元业主，刘庆芳系1单元101室业主，李萍等10人系1单元二楼及二楼以上业主。2012年刘庆芳购买了泰兴市领袖家园11幢1单元101室，同年4月18日，刘庆芳领取了上述房屋所有权证，建筑面积126.06平方米。刘庆芳在购买上述房屋时，于2012年3月26日还购买了地上储藏室4间（建筑面积分别为32.821平方米、22.701平方米、26.385平方米、26.579平方米），但未在房屋所有权证上进行登记。上述储藏室相互独立，门前均有过道。2012年，刘庆芳在装修房屋时，未经有权部门批准，亦未经其他业主同意，将上述车库及储藏室之间的隔墙拆除，并在通往车库及储藏室的过道处砌墙，将过道封闭。经小区物业公司调解未果，李萍等10人即诉至原审法院。原审法院另查，刘庆芳购买的上述储藏室的门前过道占有的面积作为共有部分被列入公摊面积予以分摊。原审法院认为：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。专有部分的房屋应当符合下列条件：1、具有构造上的独立性，能够明确区分；2、具有利用上的独立性，可以排他使用；3、能够登记成为特定业主所有权的客体。刘庆芳购买的储藏室4间相互独立，刘庆芳对储藏室享有专有部分的所有权，但储藏室专有部分的其他区域包括门前过道应认定为共有部分，为包括李萍等10人在内的各业主共有。刘庆芳将原本相互独立的储藏室之间的隔墙拆除，并在通往储藏室的过道处砌墙予以封闭，将本属于各业主共有的门前过道纳入其专有部分。刘庆芳擅自改变房屋结构，占用其他业主共有部分的行为已侵犯了其他业主对该共有部分所享有的共有权利，损害了其他业主的合法权益，故李萍等10人要求刘庆芳拆除泰兴市领袖家园11幢1单元B层电梯左侧的墙面，恢复原状的诉讼请求，于法有据，应予支持。刘庆芳所持该共有部分的面积系由其分摊，其有权独自使用的辩称理由，没有法律依据，不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十三条第二款，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十四条第一款、第十五条第四项之规定，作出如下判决：被告刘庆芳于本判决生效后五日内将泰兴市领袖家园11幢1单元B层电梯左侧（电梯东侧）私建的墙面拆除，并恢复原状。案件受理费80元，由被告刘庆芳负担。原审民事判决书送达后，刘庆芳不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定上诉人购买的储藏室的门前过道占有面积作为共有部分被列入公摊面积予以分摊错误。事实上，车库或储藏室门前过道面积是由全体车库或储藏室的业主分摊，其他没有购买的业主对该面积没有分摊。二、一审判决认定事实不清，本案是排除妨害纠纷，上诉人改变车库和储藏室结构的行为是否构成对被上诉人的妨害，是必须查清的事实。事实上，楼梯西侧的车库和储藏室已由上诉人全部购买，且车库和储藏室西侧没有出口，故上诉人将储藏室之间的隔墙拆除改造没有侵害其他业主的合法权益。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人姚燕梅等9人共同答辩称：刘庆芳在装修房屋时，将两个相对独立的车库以及储藏间进行了结构调整，占有门前过道并将过道封闭。该门前过道占应为共有部分，已被列入公摊面积予以分摊，所以刘庆芳侵占了本属于各业主共有的门前过道，侵害了其他业主即本案被上诉人的合法权益。原审法院认定事实清楚，适用法律准确。被上诉人李萍未有答辩意见陈述。本院审理期间，上诉人提交一份戴家兴出具的情况说明，证明车库、储藏室的门前过道只有购买了车库、储藏室的业主才能分摊。姚燕梅等9人共同质证认为：该证据属于证人证言，依照法律规定，证人必须出庭质证，接受双方当事人的质询方可作为证据使用；戴家兴系开发商人员，与本案上诉人有利害关系，其陈述内容与法律有冲突，根据房产测量规范，可分摊的公用面积包括过道、电梯、楼梯口前厅等。被上诉人李萍未有质证意见发表。各被上诉人均未有新证据提交。本院查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。该规定通过确定专有部分对共有部分作了规定，为此，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）对专有部分作了明确，即专有部分的建筑物应当符合下列条件：1、具有构造上的独立性，能够明确区分；2、具有利用上的独立性，可以排他使用；3、能够登记成为特定业主所有权的客体。此外，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》明确了建筑区划内的共有部分范围，包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半；《建筑物区分所有权司法解释》第三条亦作了补充性规定。因此，本案中刘庆芳购买的地上储藏室4间相互独立，刘庆芳对储藏室依法享有专有部分的所有权。由此亦可以判断，案涉储藏室专有部分以外的其他区域包括门前过道应认定为共有部分，双方当事人对此亦无异议。双方当事人争议的核心问题在于案涉车库及储藏室专有部分以外的其他区域包括门前过道作为公用面积的分摊方式。对此，本院认为：首先，本案李萍等十位被上诉人均为泰兴市领袖家园11幢1单元业主，对该幢建筑物的专有部分以外的共有部分享有权利，根据上述法律、法规的相关规定，案涉车库、储藏室专有部分以外的其他区域包括门前过道系共有部分，李萍等十位被上诉人包括上诉人在内对此均享有享有权利。其次，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定的内容看，公用建筑面积是不能被购房者专属的、购房者应合理分摊的面积，归整幢楼的业主共有。通常，计算公用面积分摊，以不超过商品房销售面积，且公用建筑面积分摊后，并不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位。因此，上诉人上诉认为该通道作为公用部分应由购买车库、储藏室的业主享有，被上诉人等人并未购买案涉车库、储藏室，对此公用面积并未分摊，不享有相应权利，并无相关法律依据，本院不予支持。上诉人提交的戴家兴的证言系开发商的工作人员提供的证言，其陈述的车库、储藏间门前通道的分摊方式，于法无据；且上诉人陈述购买案涉车库、储藏间时开发商亦认可上诉人对该车库、储藏间的改造，综合判断，本院对该证言不予采信。最后，《建筑物区分所有权司法解释》第十四条第一款、第十五条第四项对擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能等情形，权利人可依法请求行为人排除妨害、恢复原状。本案中，刘庆芳将原本相互独立的车库及储藏室之间的隔墙拆除，并在通往车库及储藏室的过道处砌墙予以封闭，将本属于各业主共有的门前过道纳入其专有部分。刘庆芳擅自改变房屋结构，占用其他业主共有部分的行为已侵犯了其他业主对该共有部分所享有的共有权利，损害了其他业主的合法权益，故李萍等十人要求刘庆芳拆除泰兴市领袖家园11幢1单元B层电梯左侧的墙面，恢复原状的诉讼请求，于法有据，应予支持。上诉人上诉称该改造行为未侵害其他业主合法权益，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求没有事实依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人刘庆芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  周卫平审 判 员  顾连凤代理审判员  方明航二〇一六年七月二十五日书 记 员  陈静怡