上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初32175号原告陶慕侃，男，1938年4月4日生，汉族，住上海市浦东新区。原告顾云仙，女，1934年11月22日生，汉族，住上海市浦东新区。原告朱明芳，女，1960年7月15日生，汉族，住上海市浦东新区。原告陶理能，女，1982年10月11日生，汉族，住上海市浦东新区。原告陶新军，男，1971年12月7日生，汉族，住上海市浦东新区。上列五原告共同委托代理人杨爱君，上海市民生律师事务所律师。被告上海纤尘纸塑有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陈金华，总经理。委托代理人李洪华，北京长安(上海)律师事务所律师。被告陈金华，女，1963年12月9日生，汉族，住上海市浦东新区。原告陶慕侃、顾云仙、朱明芳、陶理能、陶新军与被告上海纤尘纸塑有限公司(以下简称纤尘公司)、陈金华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月20日公开开庭进行了审理。五原告共同委托代理人杨爱君，被告纤尘公司委托代理人李洪华，被告陈金华(暨纤尘公司法定代表人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶慕侃、顾云仙、朱明芳、陶理能、陶新军共同诉称：陶建国、陶新军和纤尘公司于2013年签订了租赁合同，纤尘公司向陶建国、陶新军承租房屋及场地，但合同履行过程中纤尘公司拖欠出租人租金，并于2015年2月6日出具承诺书，承诺于2015年3月15日前付清欠租，否则在3月底前搬离房屋终止合同。陶建国于2015年11月去世，陶慕侃、顾云仙、朱明芳、陶理能为其法定继承人。纤尘公司为陈金华设立的一人公司，陈金华应就纤尘公司债务承担连带责任。五原告诉讼请求：一、确认《房屋场地租赁合同》于2015年3月31日解除；二、纤尘公司支付2013年4月1日至2015年3月31日拖欠租金人民币(以下币种相同)326,000元；三、纤尘公司赔偿原告逾期支付租金损失(以138,000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2014年1月1日起计算至本案判决生效之日止；以188,000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年4月1日起计算至本案判决生效之日止)；四、纤尘公司参照《房屋场地租赁合同》约定租金标准支付房屋占有使用费，从2015年4月1日起计算至实际搬离之日止)；五、纤尘公司支付违约金47,000元；六、陈金华对上述第二项至第五项诉请承担连带责任；七、纤尘公司将系争房屋和场地返还给原告；八、诉讼费由两被告承担。被告纤尘公司辩称：租赁房屋及场地为村集体财产，陶建国、陶新军无权以个人名义出租，因此双方签订的租赁合同为无效合同。在合同履行过程中，由于陶建国、陶新军未按照合同约定提供房屋的房产证，致使纤尘公司不能办理企业信用认证和贷款，导致纤尘公司资金链断裂，遭受重大损失。故不同意五原告的诉讼请求。被告陈金华辩称：同意纤尘公司的答辩意见，由于出租人未配合纤尘公司办理相关手续，故不同意承担责任。经审理查明：纤尘公司为陈金华出资设立的一人公司。2013年3月26日，陶建国、陶新军(甲方)与纤尘公司(乙方)签订《房屋场地租赁合同》，约定甲方将座落于上海市浦东新区新场镇果园六组、地号新场镇果园村11/2丘的房屋1400平方米、场地400平方米(以下简称系争房屋及场地)出租给乙方使用，装修免租期自2月28日起至3月31日止，租赁期限自2013年4月1日起至2018年3月31日止；年租金为188,000元，第一年支付方式为付三押一，分四次支付，先付后用，第一期在2013年4月1日前支付，剩余三次分别在三个月到期前五天内支付，第二年起支付方式为一年一付，每月租金为15,667元，2013年4月1日前支付三个月租金加一个月押金计62,667元；厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金，租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。合同签订后，陶建国、陶新军将房屋及场地交付给纤尘公司使用，但纤尘公司实际仅支付了5万元租金。2015年2月，纤尘公司出具《承诺书》，承诺所有房租于2015年3月15日前全部结清，以后的房租按协议约定按时支付，如2015年3月15日前还不能支付房租，则3月底之前自动搬离，租赁合同终止。嗣后，纤尘公司未按照《承诺书》执行。另查明，系争房屋登记的所有权人为上海南汇新卫汽车修理厂，为拍卖所得，房产证登记时间为2000年6月。2000年6月，陶建国、陶新军(乙方)与上海南汇新卫汽车修理厂(甲方)签订《协议》，约定由于乙方不具备独立法人资格，故将系争房屋过户于甲方，但房屋产权属于乙方。2015年11月，陶建国死亡，其法定继承为人陶慕侃、顾云仙、朱明芳、陶理能。审理中，两被告递交一份陶新军于2015年11月4日出具的《情况说明》，内容为“经与陈金华协商，同意转让系争房屋的使用权，若有意可当面具体洽谈”，证明双方曾就买卖房屋达成合意。五原告对《情况说明》真实性无异议，但称当时仅就买卖房屋达成意向，最终未能谈妥，买卖关系未能成立。以上事实，有经庭审质证的《房屋场地租赁合同》、《承诺书》、《协议》、上海市房地产登记薄、上海市房地产权证、居民死亡医学证明书、浦东公安分局新场派出所《情况说明》等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。本院认为，陶建国、陶新军与纤尘公司签订的《房屋场地租赁合同》系当事人真实合意，双方就系争房屋及场地建立的租赁合同关系有效。虽然房屋登记的权利人为上海南汇新卫汽车修理厂，但其与陶建国、陶新军就房屋归属签订了《协议》，陶建国、陶新军并非未经产权人同意擅自出租房屋，纤尘公司关于租赁合同无效的答辩意见缺乏依据，本院不予采纳。租赁合同履行过程中，纤尘公司欠付租金，于2015年2月出具《承诺书》，承诺付清欠租，若没有按期支付，则租赁合同终止，纤尘公司自行搬离房屋，该《承诺书》明确了纤尘公司未付租金的法律后果，并未提及陶建国、陶新军在租赁合同履行过程中有违约行为，纤尘公司应当信守承诺，并承担由此产生的法律后果。由于纤尘公司未按承诺付清欠租，租赁合同即于2015年3月31日终止。虽然陶新军曾出具《情况说明》，表达了愿意与两被告就系争房屋买卖进行磋商的意向，但最终双方没有谈妥，并未成立买卖合同关系。陶建国死亡后，其相关合同权利由其继承人继承。五原告提出的租赁合同解除、纤尘公司返还房屋及场地并支付欠租、赔偿利息损失、支付房屋占用费的诉讼请求具有合同及法律依据，依法予以支持。双方租赁合同仅就纤尘公司提前退租约定了违约金，并未就纤尘公司欠租而终止合同的情况约定违约金，因此五原告要求纤尘公司承担违约金的诉讼请求不予支持。纤尘公司为陈金华设立的一人公司，陈金华未提供证据证明公司财产独立于陈金华自己的财产，故陈金华应对公司金钱债务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下：一、案外人陶建国、原告陶新军与被告上海纤尘纸塑有限公司2013年3月26日签订的《房屋场地租赁合同》于2015年3月31日解除；二、被告上海纤尘纸塑有限公司应于本判决生效之日起三十日内将其承租的位于上海市浦东新区新场镇果园六组的房屋及场地返还给原告陶慕侃、顾云仙、朱明芳、陶理能、陶新军；三、被告上海纤尘纸塑有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告陶慕侃、顾云仙、朱明芳、陶理能、陶新军房屋租金326,000元；四、被告上海纤尘纸塑有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陶慕侃、顾云仙、朱明芳、陶理能、陶新军逾期给付房屋租金的损失(分别以138,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2014年1月1日起计算至本案判决生效之日止；以188,000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率自2015年4月1日起计算至本案判决生效之日止)；五、被告上海纤尘纸塑有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告陶慕侃、顾云仙、朱明芳、陶理能、陶新军房屋使用费(按每年188,000元的标准自2015年4月1日起计算至实际返还承租房屋及场地之日止)；六、被告陈金华对被告上海纤尘纸塑有限公司的上述第三项至第五项付款义务承担连带责任；七、驳回原告陶慕侃、顾云仙、朱明芳、陶理能、陶新军的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,740元，减半收取计4,870元，由原告陶慕侃、顾云仙、朱明芳、陶理能、陶新军共同负担488元，被告上海纤尘纸塑有限公司、陈金华共同负担4,382元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 范 一二〇一六年七月二十日书记员 潘宸琰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。