湖南省高级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘民再198号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吴桂香。委托代理人：刘敬。委托代理人：陈亚超，湖南吟正律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘湘萍。委托代理人：肖功梅。被申请人（原审被告）：罗艾。委托代理人：刘玉普。被申请人（原审第三人）：浏阳市大围山国有林场，住所地湖南省浏阳市大围山新田顶。法定代表人：涂向阳，该林场场长。委托代理人：杨飞跃，该林场法律顾问。吴桂香与刘湘萍、罗艾、浏阳市大围山国有林场（简称大围山林场）房屋买卖合同纠纷一案，湖南省浏阳市人民法院于2011年9月8日作出（2011）浏民初字第1804号民事判决，已经发生法律效力。2014年12月12日，湖南省浏阳市人民法院作出（2014）浏民监字第00008号民事裁定，对本案进行再审，并于2015年5月4日作出（2015）浏民再字第00004号民事判决。吴桂香不服提起上诉。长沙市中级人民法院于2015年10月8日作出(2015)长中民再终字第00397号民事判决。吴桂香仍不服，向本院申请再审。本院于2016年3月25日作出（2016）湘民申201号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年6月24日公开开庭审理了本案。再审申请人吴桂香及其委托代理人刘敬、陈亚超，被申请人刘湘萍及其委托代理人肖功梅，罗艾的委托代理人刘玉普，大围山林场的委托代理人杨飞跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原一审判决认定，吴桂香系大围山林场职工，与罗永昌系夫妻关系。2009年10月28日，大围山林场依据相关法律规定和国有林场危旧房改造有关政策，进行职工集资建房。吴桂香授权罗永昌以其名义与大围山林场签订了《购房协议书》，吴桂香取得其单位集资建房资格。按照该协议书约定，吴桂香以书面抽签方式分配住房，自愿购买抽签选到的E栋一楼一单元101室住房一套(面积64m2)。吴桂香以本人身份享受优惠20000元，优惠后需负担个人购房款34000元。付款方式为：2009年11月5日前预交定金10000元，2010年1月3O日前缴纳购房款19000元，剩余5000元在2010年4月30日前交清。约定中写明：林场危旧房改造项目是国家解决国有林场干部职工住房差、住房难问题的重要举措，根据上级精神，购房后，二年内不得对外转让。2009年10月31日罗永昌以吴桂香的名义与刘湘萍签订《集资房转让协议》，将吴桂香集资房转让给刘湘萍，协议约定：转让的集资房产权按管理处集资房的有关规定办理，其初始登记只能登记到甲方(吴桂香)名下；到规定可转让登记时，由甲方(吴桂香)将产权证过户到乙方(刘湘平)；集资房产权初始登记和转让过户登记，甲方(吴桂香)协助办理，过户时，不管是涨或跌甲方(吴桂香)不能毁约，其初始登记和转让登记所需费用全部由乙方(刘湘平)承担，甲方(吴桂香)不负任何费用；乙方(刘湘平)支付甲方集资房转让费28000元，协议签订时乙方支付甲方28000元；转让集资房的购房款以管理处通知甲方缴纳的购房款数额为准；乙方缴纳购房款按管理处通知的数额时间进行，甲方要按管理处的规定内容及时通知乙方按时办理，其缴纳收据由乙方保存。该合同签订后，刘湘萍分别向原告支付了购房款1000O元、9500元、19000元，共计38500元。后吴桂香以罗永昌未经其同意即擅自与刘湘萍签订集资房转让协议为由，要求罗永昌与刘湘萍终止履行，刘湘萍不予同意，吴桂香遂于2011年7月4日向法院提起诉讼。原一审判决认为，罗永昌与刘湘萍签订的《集资房转让协议》违反《经济适用房管理办法》的强制性规定，亦违反原告与单位签订的《购房协议书》中“购房后两年内不得对外转让”的约定。因此，罗永昌与刘湘萍所签订的《集资房转让协议》无效。据此判决：罗永昌以吴桂香名义与刘湘萍于2009年10月31日签订的《集资房转让协议》无效。一审法院再审另查明，第三人大围山林场危旧房改造是根据国家林业局，住房城乡建设部、国家发展发改委、国土资源部的文件(林计发(2009)192号)第五条规定，棚户区改造所需费用实行政府扶持(包括中央补助和省级人民政府配套)、企业自筹、职工合理负担相结合。棚户区改造政府补助额度为每户50平方米为标准核定，其中中央补助300元／平方米(即每户15000元)，省级人民政府配套不低于200元／平方米(即每户10000元)户型面积中超出50平方米以上的部分不享受政府补助。企业自有(筹)资金和职工个人出资由森工企业根据各地实际情况合理确定标准，并可结合投工投料解决。根据《大围山国家森林公园管理处危旧房改造工作方案》在编职工(含退休职工)均可享受上级补助(2万元／户)购买住房；在编(含退休)双职工可享受2.5万元／套的购房政策；不需购房的退���职工由单位补助1.5万元／户，但不再安排住房；不愿购买的在职职工，由公园另行安排1间工作住房，但不再给予补助；保护区职工(含退休)统一享受1万元／户的优惠政策。住房建设成本包含主体工程、附属工程、证照手续费三部分，共计1209万元；其中防潮架空层由单位垫资120万元购买，按照一户一套的原则，经预(估)算：户均造价为6.5万元／套。除上级补助的2万元／户，以及公园垫资分摊0.7万元／户的防潮架空层(可做车库、杂物间、门面)外，在编职工(含退休)个人还需承担均价3.8万元／套。一审法院再审认为，本案争议的焦点是涉案《集资房转让协议》是否有效。第一，吴桂香作为大围山林场的职工，在获得集资建房资格后，即享有取得集资房屋的请求权。其与刘湘萍签订《集资房转让协议》时，虽未取得该集资房屋的所有权，但其对集资房屋的权利属于资格权利，属于一种期待利益即债权，可依法转让。根据《集资房转让协议》的内容，双方的协议名为集资房转让协议，实际上是集资建房的请求权转让。且吴桂香通过涉案《集资房转让协议》直接获得了一定的经济利益，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。对于经济适用房、保障房的转让，国家只有附条件的限制性规定，因此，涉案《集资房转让协议》虽违反了国家的政策性规定，但并非合同效力禁止性规定。所以涉案《集资房转让协议》系双方当事人的真实意思，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，故该《集资房转让协议》合法有效。第二，吴桂香与罗永昌系夫妻关系，夫妻关系是一种特定和紧密的身份关系，夫妻对该转让的房屋属共同共有，涉案《集资房转让协议》签订时吴桂香在场，罗永昌代吴桂香对夫妻共有房屋的处分，吴桂香是明知的，且未表示反对，刘湘萍也有理由相信罗永昌有代理权，所以符合表见代理的特征，故罗永昌代吴桂香与刘湘萍签订的《集资房转让协议》效力及于吴桂香，即该《集资房转让协议》应视为在吴桂香、罗永昌夫妻与刘湘萍之间订立，合法有效。综上，吴桂香认为罗永昌未征得其同意，私下以吴桂香名义与刘湘萍签订的《集资房转让协议》应认定无效的理由不予采纳。经该院审判委员会讨论决定，判决：一、撤销浏阳市人民法院（2011）浏民初字第1804号民事判决；二、驳回吴桂香要求确认罗永昌��其与刘湘萍于2009年10月31日签订的《集资房转让协议》无效的诉讼请求。案件受理费500元，由吴桂香负担。二审判决认定的事实与一审判决认定的事实一致。二审判决以与一审判决相同的理由判决：驳回上诉，维持原判。案件受理费500元，由上诉人吴桂香负担。吴桂香申请再审称：1、刘湘萍己于2012年5月22日收到吴桂香退回的购房款计66500元。吴桂香已向二审法院提交刘亲笔签收的收条，该收条发生的时间是在浏阳法院(2011)浏民初字第1804号判决生效十个月之后，可以证明刘湘萍已经认可了解除双方房屋买卖合同的判决。原再审判决是对刘湘萍反悔行为的支持，损害了吴桂香的民事权益，显失公正公平。2、原再审判决认为鉴于吴桂香和罗永昌的夫妻关系，应认定罗永昌能够代理吴桂香。但罗艾作为吴桂香和罗永昌夫妇的儿子，其在2015年3月19日浏阳法院再审时已当庭辩称：罗永昌未征得原告同意，将集资房转让给刘湘萍，并签订集资房转让协议。原告不同意转让，并多次告知罗永昌及刘湘萍停止履行转让协议。且多次协商解除转让协议未果。原再审判决对此予以否定是不公的。三、《城市房地产管理法》第三十七条规定未依法登记领取权属证书的房产不得转让。本案吴桂香的房产并未依法领取权属证书，未领取之前的转让，即使是资格权利转让，同样是违法行为。综上，原再审判决适用法律错误，请求依法改判。刘湘萍答辩称：1、刘湘萍从未认可与吴桂香解除《集资房转让协议》。其一，吴桂香曾多次要将钱退还给刘湘萍，均被刘湘萍拒绝，后因罗永昌对刘湘萍进行威胁，迫于压力，刘湘萍为了保障自身安全迫不得已打了收条，并非同意解除合同关系。其二，该房屋的实际购买方是第三方吉建平，吴桂香将房屋转让给刘湘萍时，刘湘萍就将其转让给了吉建平，两份转让合同均于2009年10月31日同时签订，合同签订后，吉建平支付了购房款、转让费共计68000元。吴桂香对房屋转让给第三方是知情的，吉建平也表示拒收退款，不同意解除合同关系。其三，当时申诉仍在进行中。2、罗永昌与刘湘萍签订《集资房转让协议》时吴桂香在场，罗永昌代吴桂香对夫妻共有房屋的处分，吴桂香是明知的，且未表示反对，刘湘萍有理由相信罗永昌有代理权。3、转让协议没有违反法律和行政法规的规定，合法有效的。请求驳回申请人的再审申请。罗艾答辩称，房屋是父亲罗永昌背着母亲吴桂香私下出售的，刘湘萍将国家对低收入人群提供的保障房作为商品房买卖违反法律规定，请求支持吴桂香的诉求。大围山林场答辩称，申请人的申请事项符合法律规定，应当予以支持。本院再审另查明，2012年5月22日，刘湘萍出具收条，内容为收到吴桂香现金66500元。原一审庭审中，彭素兰作为证人出庭作证，指《集资房转让协议》签订时其作为介绍人在场，地点在吴桂香家中，当时吴桂香夫妻均在场，吴桂香同意转让，但协议上是罗永昌代吴桂香签名。本院再审认为，吴桂香系大围山林场的职工，并因此获得林场集资建房资格，享有取得集资房的请求权。双方签订的《集资房转让协议》实质上是集资建房的请求权转让。虽然，对于集资房请求权的转让国家有相关限制性规定，大围山林场与吴桂香签订的《购房协议书》中也约定购房后二年内不得转让，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，涉案《集资房转让协议》虽有违国家的政策性规定和单位内部约定，但没有违反法律的禁止性规定，不能据此认定涉案《集资房转让协议》无效。吴桂香申请再审称，其对罗永昌与刘湘萍签订《集资房转让协议》不知情，罗永昌私自处理夫妻共同财产是无效的。对此，本院认为，从证人彭素兰出庭作证的证言、吴桂香与大围山林场签订的《购房协议书》也是由罗永昌代签，刘湘萍依约以吴桂香的名义先后三次向大围山林场缴纳购房款后，作为林场职工的吴桂香在长达1年多的时间内未对此提出异议，以及吴桂香与罗永昌系夫妻这样一种特定和紧密的身份关系来看，原再审判决认定“涉案《集资房转让协议》签订时吴桂香在场，罗永昌代吴桂香对夫妻共有房屋的处分，吴桂香是明知的，且未表示反对”有相应的证据证实。至于在原一审作出确认《集资房转让协议》无效的判决生效后，吴桂香将收取的转让费及刘湘萍以吴桂香名义向林场交纳的集资款全部退还，刘湘萍收取了该款项并出具了收条的行为，是当事人在人民法院判决生效后所发生的行为，不能认为刘湘萍已经认可了解除双方房屋买卖合同。综上所述，涉案《集资房转让协议》系双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形。原再审判决确认《集资房转让协议》合法有效的事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条第(四)、(五)项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：维持长沙市中级人民法院(2015)长中民再终字第00397号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  朱晓春审 判 员  王 琳代理审判员  陈星润二〇一六年七月二十日书 记 员  王燕琳