成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)新都民初字第03335号 原告袁平，男，汉族，1979年2月15日出生，住四川省泸县， 原告张芬，女，汉族，1983年10月17日出生，住四川省万源市， 上述原告的委托代理人李建刚，重庆锐力律师事务所律师，特别授权代理。 上述原告的委托代理人毛华蓉，重庆锐力律师事务所律师，一般授权代理。 被告成都北新知识城置业有限公司，住所地四川省成都市新都区蜀龙大道中段619号英伦世家7号楼3层9号，组织机构代码55642654-1。 法定代表人陈玮，总经理。 委托代理人田萌萌，四川发现律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人王韬，四川发现律师事务所律师，一般授权代理。 原告袁平、张芬与被告成都北新知识城置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月23日受理后，依法由审判员严振波适用简易程序，于2015年7月30日公开开庭进行了审理，原告张芬及原告袁平、张芬的委托代理人李建刚、毛华蓉，被告成都北新知识城置业有限公司的委托代理人田萌萌、王韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁平、张芬诉称，2012年，原告与被告协商购买北欧知识城3G创智广场房屋，协商中，被告向原告提供了该项目的宣传资料，原告清晰看见该楼盘的6号楼位于楼盘广场中央，为椭圆，占地面积较小，未影响原告所选房屋的采光以及出入便利，整个楼盘及构造尺度合理。因此，原告与被告于2012年11月25日签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买了位于成都市新都区斑××中××北欧知识城3G创智广场办公用途的房屋3栋19楼12号，套内建筑面积为33.57平方米，房屋总价款为318713元。合同的补充协议中关于整个楼盘的附图与宣传资料和售房部模拟沙盘没有区别。但楼盘修建过程中，原告发现被告修建的6号楼与双方签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》中的楼盘附图存在巨大差异。合同中6号楼位于该楼盘的信息展示发布中心，呈椭圆形、低层建筑，且所占区域较小，与周围的楼房存在相当大的楼间距，中央广场较大。然而，被告现在建的6号楼与周围建筑相连接、形状不规则、占该楼盘中心广场面积增大、楼栋增高等变化都十分明显，不仅与《补充协议》中的附图存在极大差异，也与原告当初购房时在售房中心看见的模拟沙盘规划存在极大差异。后经了解，被告未经原告同意，擅自对“北欧知识城3G创智广场二期”的规划做了变更。其后果是被告将原本方案总建筑面积减少982.33平方米，其中地上计入容积率建筑面积增加34.79平方米，地下不计入建筑面积减少44.98平方米，地下建筑面积减少972.14平方米。调整建筑布局、改变楼房尺寸和间距等更使得绿化面积减少，楼盘密集，活动区域严重缩小，采光以及视野都受到极大影响。不仅如此，因该房屋为办公用房，对于出入、周边设计配套、活动区域、视野等要求更高。原告等多数业主均是出于出租的目的而购买该房，现因被告擅自变更该楼盘建筑规划设计，使得所购房屋价值大打折扣，严重损害了原告的权益。请求依法判令被告赔偿原告人民币12748.52元。 被告成都北新知识城置业有限公司辩称，一、被告在取得“北欧知识城3G创智广场一期、二期”的《建设工程规划许可证》之后，从未进行过任何变更，因此，原告援引双方合同第七条的约定进而认定被告已构成违约，显然是错误的；二、被告在取得“北欧知识城3G创智广场二期”《建设工程规划许可证》之前，对建设方案总平面图的调整符合法律规定，该调整并非是对《建设工程规划许可证》规定条件的调整；三、被告对“北欧知识城3G创智广场二期”建设方案总平面图的调整，共增加投入800余万元，减少直接收益230余万元，而这些都是为了增加整个项目的品质，并没有损害原告合法权益；四、所有效果图及示意图均不属于双方合同内容，被告在合同以及沙盘显著位置均进行了明确提示，尽到了提示和解释义务；五、被告交付的商品房的基本情况与双方合同约定相符，被告不存在任何违约情形；本案争议的6号楼，不是原、被告双方合同标的，若原告主张相邻权受到侵害，则被告主体不适格；六、被告所提供的合同不存在无效格式条款的情形，合同内容系双方真实意思表示，合法有效，对双方有约束力。因此，被告认为，原告主张缺乏事实依据及法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告袁平、张芬为证明其主张，向本院提交了如下证据： 1.商品房买卖合同及补充协议，合同对房屋的价款、户型、面积等都进行了详细约定； 2.房屋销售专用收据以及付款凭证； 证据1、2证明原、被告存在买卖合同关系，原告履行了支付房款的义务； 3.北欧知识城3G创智广场平面设计图（2011年3月的报批设计即变更前和2013年变更后的图纸），2011年报批的设计图纸中6号楼成椭圆独立建筑，2013年报批图纸中6号楼改变原设计样式，增加占地面积，减少与其他楼的楼间距，证明被告将原建设方案进行了设计变更； 4.模拟沙盘照片，模拟实景沙盘展示北欧知识城3G创智广场的整体构建，同时表明6号楼为椭圆独立建筑，证明被告销售房屋时明确6号楼为椭圆独立建筑； 5.宣传资料，北欧知识城整体格局构造信息，证明被告对诉争房屋整体格局环境的宣传； 6.成都市新都区规划宣局关于“北欧知识城3G创智广场二期”建设方案调整的复函，北欧知识城3G创智广场二期的原建设方案调整后，方案总建筑面积、地上计入容积率、地上不计入容积率、地下建筑面积都相应有变动，证明被告将原建设方案进行了设计变更； 7.现场照片，现正在修建的6号楼，证明6号楼修建样式不是椭圆独栋建筑； 8.北欧知识城3G创智广场商户手册； 9.公证书，证据3-9证明被告擅自对与原告约定的椭圆形建筑物，调整为多层，增大了房屋的面积，对现有业主的采光、视野影响很大，并且对业主使用房屋的价值造成了影响，同时被告擅自变更，存在合同违约； 10.规划变更后被告所售房屋的买卖合同、补充协议（2014年2月20日，案外人刘伟、周燕），证明被告所出售的同样地段的房屋的价值，每平方减少了1100多元，房屋已减值，针对同一个楼盘，合同附图与变更前的附图明显不一样； 11.设计图纸，证明原告购买的房屋只有两层高，现变成了其他形状的建筑物。 经庭审质证，被告成都北新知识城置业有限公司对原告袁平、张芬所举证据1、2没有异议，均予以认可；对证据3认为不清楚该证据的来源，该证据也系复印件，无法确定该证据的真实性，图纸的主体是设计公司，不是规划局的图纸，不能做为规划变更的佐证，对证据3不予认可；对证据4、5、6不认可，认为6号楼纯粹是一个概念，一期和二期是分别报建，是独立报建，目前兴建的6号楼只有4层高，2、3号楼的业主全部是在裙楼以上，报批是对建设方案的调整，证据6复函是在满足原规划条件要求的前提下，原则上同意对4、5、6号及商业房建设方案进行调整，方案总建设面积减少了982.33平方米；对证据7所拍的楼的现状认可；对证据8、9的真实性认可，对其证明目的不认可；对证据10认为与本案没有关联性；对证据11认为该图纸只是概念性图纸，是过程文件，且展示的是一期，也并不是规划局认可的规划的正式图纸。 被告成都北新知识城置业有限公司为证明其主张，向本院提交了如下证据： 1.被告主体身份的证据； 2.被告法定代表人身份证明书及法人身份证复印件； 3.商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议； 4.建设工程规划许可证； 5.经过公证的规划局回复投诉信内容，证明规划并没有进行变更； 6.经公证的建设方案调整公示牌； 7.调整前的建设方案图； 8.建设方案调整前、后沙盘照片，证明建设方案进行了公示，行为合法； 9.商品房买卖合同补充协议第十条约定； 10.被告与重庆凡策房地产顾问有限公司签订的顾问合同； 11.被告与北京同世飞天商业管理顾问有限公司签订的顾问合同； 12.被告与四川国鼎建筑设计有限公司签订的合同以及补充合同，证明被告为了使建设方案更加合理，增加投入咨询、设计费用800余万元。 经庭审质证，原告袁平、张芬对被告成都北新知识城置业有限公司所举证据1、2、3没有异议；认为证据4是一、二期规划许可证，是2011年、2013年两份，36户业主购买房屋发生在2012年，一期规划许可证是2011年就已规划好了，2013年对6号楼进行了规划的报批和调整，4、5、6号楼进行了调整，是被告调整后颁发的许可证，对原告合同附图椭圆形的建筑物进行了调整；对证据5认为无法查询该投诉人的身份，故不发表意见；对证据6、7认为证明被告对规划方案进行了调整，被告虽然进行了公示，但并没有征得原告书面的同意；对证据8、9认为，补充协议第十条是格式条款，并没有对原告进行提醒，故原告认为不排除本案被告的责任；对证据10-12认为与本案原告没有关系。 经审查，本院认为，原告袁平、张芬所举证据1、2、4、5、6、7、8、9、11及被告成都北新知识城置业有限公司所举证据1、2、3、4、6、7、8，能证明双方当事人之间建立商品房预售合同关系及本案的基本事实，本院予以采信。 经审理查明，2012年11月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于成都市新都区斑××中××号（号）“北欧知识城-3G创智广场”房，该商品房所在楼栋的主体建筑层数为21层，其中地上20层，地下1层。该商品房所在项目的建设工程规划许可证号为：建字第510114201130123。原告所购商品房用途为办公，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米9493.98元，总价款318713元，原告采取一次性付款方式付款。该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。被告应当在2014年3月30日前向原告交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测报告书。合同第七条关于规划变更载明：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。”原告所购商品房平面图及在整个楼栋（3号楼）的位置图为该合同的附件之一。为进一步明确双方的权利义务关系，原、被告又签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第十条载明：“双方均同意以合同和本补充协议所约定的条款作为界定双方权利、义务的最终法律依据。如与宣传资料、样板房、沙盘及其他非本书面合同所体现的数据、文字、布局有出入的，均不视为本合同的组成部分，均以本合同及本补充协议内容为准。凡合同及本补充协议未约定之事项，对双方无约束力。凡附图，均为示意，不视为精确表示，具体以交付现状为准。买受人对所购房屋及其所处环境有特殊要求的，应由买受人主动告之出卖人，本合同的签署，视为出卖人已满足买受人的各项要求。”合同签订后，双方在合同履行中，原告认为案涉楼盘“北欧知识城-3G创智广场”二期修建的6号楼，与合同附图的形状、比例明显不符，被告擅自进行了规划变更，未征得买受人的同意，违反了合同第七条的约定，应承担相应的违约责任。故诉至本院，请求依法解决。 另查明，案涉房产项目“北欧知识城3G创智广场”分为一期和二期，一期于2011年7月26日取得建字第510114201130123《建设工程规划许可证》，建设项目名称：“北欧知识城3G创智广场”一期1#-3#楼、9号楼、地下室，建设规模85703.85平方米，商业60981.88平方米，地下24721.97平方米。一期《建设工程规划许可证》附图成都市新都区规划管理局审核通过的总平面图制图时间为2011年5月；2013年报批二期的规划设计时，被告向成都市新都区规划管理局报送了《关于“北欧知识城3G创智广场二期”建设方案调整的报告》，成都市新都区规划管理局新都规划函［2013］169号复函回复为：“在各项经济技术指标满足原规划条件要求的前提下，原则同意项目二期4#、5#、6#楼及商业裙房调整（详见附件2）。调整后，方案总建设面积减少982.33平方米，其中地上计入容积率建筑面积增加34.79平方米，地上不计入容积率建筑面积减少44.98平方为，地下建筑面积减少972.14平方米（详见附件1）。”该复函附件1为二期调整后的方案总平面图，在该图上成都市新都区规划管理局批示：“新都规划函［2013］169号附件1，预公示无异议后方可实施。”对二期的建设方案进行调整后，被告按成都市新都区规划管理局的要求和根据相关法律规定，对调整后的建设方案进行了公告，公告后，二期于2013年10月11日取得《建设工程规划许可证》，建设项目名称：“北欧知识城3G创智广场”二期4、5、6号楼及地下室，建设规模128440.56平方米，总平面图（盖章）其中商业36615.09平方米、架空327.71平方米、办公62341.91平方米、地下29155.85平方米（地下商业12594.56平方米、车库、库房、设备16561.29平方米），二期《建设工程规划许可证》附图成都市新都区规划管理局审核通过的总平面图制图时间为2013年9月，该总平面图与成都市新都区规划管理局批示需公示的调整后的总平面图各项数据一致。 再查明，被告于2014年2月25日向原告交付了案涉商品房，原告已收房，并于2014年11月3日为原告办理了房屋产权证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效成立的合同，应受国家法律的保护。合同签订后，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同履行中，被告已按合同约定向原告交付了商品房并为原告办理了房屋产权证，未有违约的情形出现。本案中，原告所主张的损失是其认为被告变更了二期的规划设计，损害了其权益。对此本院分述如下：首先，原告主张的依据是双方当事人签订的买卖合同第七条的约定，而该约定所针对的标的物是一期建设项目，而非原告所主张针对的标的物即二期建设项目，合同及补充协议对于二期建设项目的形状、层高也未作出明确具体的约定。因此原告依据其与被告签订的《商品房买卖合同》主张损失，与本案庭审中查明的事实不符；其次，原告所购商品房所在项目“北欧知识城-3G创智广场”一期、二期的规划设计总平面图不是同一时间段制作、审批，一期的制作、审批于2011年7月，二期的制作、审批于2013年9月，因此原告在购买一期商品房时关于“北欧知识城-3G创智广场”规划设计的总平面图，其中涉及二期部分的规划设计仅是示意，是未通过相关部门审核通过的规划设计方案。并且双方签订的补充协议中明确约定：“双方均同意以合同和本补充协议所约定的条款作为界定双方权利、义务的最终法律依据。如与宣传资料、样板房、沙盘及其他非本书面合同所体现的数据、文字、布局有出入的，均不视为本合同的组成部分，均以本合同及本补充协议内容为准。凡合同及本补充协议未约定之事项，对双方无约束力。凡附图，均为示意，不视为精确表示，具体以交付现状为准。”故原告无充分证据证明被告违反了上述合同的约定。再次，根据本案审理查明的事实，原告所主张的法律关系应是相邻权纠纷，而非商品房预售合同纠纷。综上，原告要求被告因侵权而承担赔偿损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告袁平、张芬的诉讼请求。 案件受理费59元，由原告袁平、张芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  严振波 二〇一六年七月十四日 书记员  王 莉