北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终759号上诉人（原审被告）：北京市泰仑房地产经纪有限责任公司，住所地北京市朝阳区百子湾东里**楼**101。法定代表人：王信，总经理。委托诉讼代理人：崔伟，北京律通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁彤，女，1970年9月9日出生，住北京市朝阳区。上诉人北京市泰仑房地产经纪有限责任公司（以下简称泰仑公司）因与被上诉人袁彤房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初85616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。北京市泰仑房地产经纪有限责任公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判我们支付对方电费95元，其余的装修损失、租金损失、家具丢失及维修损失我们愿意承担较低的数额。事实和理由：涉案房屋实际损坏程度达不到维修四万元和家具损失一千两百元的程度，一审判决数额过高。对方在收回房屋后即已将房屋出租，且涉案房屋的维修也不需要两个月时间，一审判决两个月租金损失过高。袁彤辩称，不同意对方的上诉意见，一审判决事实认定正确，适用法律正确，依据的证据真实，认可一审判决。泰仑公司恶意违反合同约定，不履行合同义务，将房屋装修、软硬件等等进行破坏，欠费、不交接且不赔偿，房子进行简单的维修根本无法达到出租的条件，不包括五个烤漆门装修就已经花费了15万元，对方致使我遭受重大损失。袁彤向一审法院起诉请求：1、判令泰仑公司赔偿袁彤装修损失，包括2015年至2018年期间袁彤每年维护及装修花费140274元、袁彤垫付的恢复软包音效室的费用8500元、袁彤垫付的卫生间修复及深度保洁、垃圾清运等基础维修费5870元，自2019年5月1日至2020年3月1日期间四个月的房屋空置期损失60000元、因重新装修导致二个月租金损失30000元、因泰仑公司逃避交接造成的2019年3月19日至2019年4月30日期间的租金损失21500元、2018年3月20日至2018年4月1日免租期损失6500元、二台空调维修费和一台空调置换费合计6800元、物品家具损失9757元（斯普利单人床一个2453元、床垫一张1632元、床头柜一个432元、7662元购买的主卧衣柜维修费2000元、主卧大床二个连体床头柜合计2840元、冷水、热水及中水三张水卡各60元共180元、电卡20元、门禁卡两个共100元，两个空调遥控器共100元）、电费95元；2、判令泰仑公司因损坏房屋结构、违规群租、违反恢复原状的约定向袁彤支付违约金30000元。一审法院认定事实：袁彤作为委托方（甲方）与泰仑公司作为受托方（乙方）于2018年3月19日签订《北京市房屋出租委托合同》，袁彤作为委托人委托泰仑公司出租其涉案房屋，合同约定房屋建筑面积为124.14元，租赁用途为“合租并同意打隔断”，委托期自2018年3月20日至2019年3月19日，出租委托期限可延长3日；2018年3月20日至2018年4月1日为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金。合同第九条约定乙方存在擅自改变房屋用途、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的情形甲方有权单方解除合同。合同第十条约定乙方有第九条约定情形的，应按月租金200％支付违约金。合同尾部手写部分补充约定：1、合同到期后乙方免费将房屋恢复原貌格局并且重新装修，如乙方不给恢复原貌格局并重新装修，由甲方自行恢复原貌重新装修，产生费用由乙方负责；在国家规定允许范围内出租，不允许群租；房屋到期前乙方负责结清水费等各项费用；合同到期房屋及装修有损坏由乙方负责维修，如乙方不负责维修，甲方自行维修，产生费用由乙方负责。房屋交割清单上显示家具包括单人床1双人床1床头柜1衣柜1＋1门卡2钥匙3电卡1水卡1＋1。合同签订后，袁彤将涉案房屋交付泰仑公司。合同到期后，泰仑公司将涉案房屋交还袁彤。关于交还时间，泰仑公司称其于2019年3月17日曾联系袁彤次日拆除隔断，但袁彤表示不方便，故2019年3月20日才彻底修复完毕，其于2019年3月20日晚上微信告知袁彤涉案房屋钥匙放在脚垫下面。庭审中，袁彤提交照片和视频若干，欲证明泰仑公司违约群租房屋、造成涉案房屋内装饰和装修严重受损、物品丢失或损坏，其垫付了部分修复费用，但时至今日涉案房屋仍受损严重无法出租。泰仑公司对于袁彤提供的涉案房屋原貌照片不予认可，主张交付泰仑公司时房内只有一张单人床、一张双人床、一个床头柜、一个衣柜，无其他家具；房屋只是存在一些磨损，不认可袁彤主张的装修费用和空置损失；袁彤在泰仑公司交还房屋时未提出空调事项，如发生损坏也与泰仑公司无关；不认可袁彤主张的衣柜维修费2000元和两个床头柜损失2840元，泰仑公司认可屋内遗失一张单人床及床头柜，但泰仑公司也为袁彤留下了类似家具；双方财产清单中未列明袁彤曾给泰仑公司水卡、电卡和门禁卡、遥控器。庭审中，泰仑公司提交视频光盘，欲证明交还房屋时即2019年3月17日或18日泰仑公司尚未对涉案房屋进行修复时的状况，且拍摄视频后泰仑公司于2019年3月19日对涉案房屋进行保洁，之后对屋内墙面刮腻子刷乳胶漆、修床、更换一个三色体力灯、卫生间玻璃门合页的维修、更换防盗门把手。袁彤对泰仑公司视频光盘的真实性、合法性、关联性均不认可，证明目的也不认可，主张真正毁坏的细节都忽略过去了，踢脚线、地、地板纸及家具都已经损坏，断桥铝的窗框、软包室都损坏了；视频没有拍到给袁彤带来巨大损失的部位：所有的门框门板、卫生间的洁具和坐便器、全屋的房顶（棚顶）、灯具、浴室五金件。庭审中，泰仑公司提交其之前工作人员（2019年9月已离职）与袁彤就房屋损坏的地方沟通的微信聊天记录，欲证明微信显示了袁彤房屋中实际损坏的地方，泰仑公司也表示愿意赔偿一部分，但袁彤要求的太多，现比较当时沟通情况，袁彤现在诉请中的维修及空置期损失等不合理。泰仑公司提交的维修聊天记录中显示袁彤提出需要修复和处理的事项共21项。袁彤对于微信聊天记录的真实性和证明目的不认可，主张聊天记录不完整、断章取义。庭审中，泰仑公司提交部分收支账户明细截图，欲证明泰仑公司在交还涉案房屋时对涉案房屋进行了保洁和修复。泰仑公司另提交购电明细截图，欲证明涉案房屋在2019年3月至2020年7月存在大量购电记录，故而不认可涉案房屋处于空置状态。经释明，袁彤未对修复费用申请鉴定。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方签订的《北京市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以要求赔偿损失。合同补充条款中明确约定泰仑公司在交还房屋时应“恢复原貌格局并且重新装修”，故泰仑公司应依约履行，如未依约履行应承担违约责任。本案的争议焦点在于对前述约定的理解及如泰仑公司存在违约的情况下，泰仑公司承担违约责任的范围。袁彤和泰仑公司均确认曾改变房屋格局且在交还房屋时应予以恢复，只是袁彤和泰仑公司对于恢复原貌及重新装修的含义理解不同，合同中对于具体装修标准没有详细约定，故应按照民众普遍接受的适租标准予以判定。关于袁彤主张装修损失，其自述包括2015年至2018年期间其每年维护及装修房屋花费140274元、泰仑公司返还房屋后其垫付的恢复软包音效室费用8500元和卫生间修复费用5870元，并提交部分装修合同及支付凭证予以佐证。结合袁彤提交的房屋出租前照片、房屋交接时视频及音频、房屋返还后的照片及视频、双方往来的微信聊天记录，一审法院确认泰仑公司在承租过程中对房屋的使用超出了正常使用的范畴，故应对房屋受损部位承担维修责任，双方均未对房屋装修修复费用进行鉴定，考虑房屋使用年限，一审法院酌定房屋内装修受损部分修复费用为四万元。关于袁彤主张的四个月的房屋空置期损失60000元、因重新装修导致二个月租金损失30000元、因泰仑公司逃避交接造成的2019年3月19日至2019年4月30日期间的租金损失21500元，均属于双方因房屋修复发生争议而产生的空置损失，一审法院一并予以处理。考虑房屋修复期间必然影响房屋出租使用，且泰仑公司未积极承担修复义务势必影响袁彤房屋使用价值的实现，但在泰仑公司明示难以接受袁彤方修复方案时，袁彤亦有义务避免损失扩大，综合合同履行情况、双方过错程度，一审法院酌定因泰仑公司拒绝履行恢复原状及重新装修房屋的义务而产生的空置期租金损失为三万元。关于袁彤主张的2018年3月20日至2018年4月1日期间免租期损失无合同和法律依据，一审法院不予支持。关于袁彤主张的二台空调维修费和一台空调置换费合计6800元，袁彤在接收房屋后与泰仑公司沟通记录中未提到空调修复事宜，一审法院对于空调修复费用的合理性和必要性难以认定，故对于该项诉讼请求，不予支持。关于袁彤主张的物品家具损失，其中袁彤主张的斯普利单人床一个2453元、床垫一张1632元、床头柜一个432元，泰仑公司未经袁彤允许予以更换应赔偿相应损失，一审法院酌定损失为1000元；关于袁彤主张的主卧衣柜维修费2000元，一审法院结合袁彤提交的照片酌定损失200元；关于袁彤主张的主卧大床连体床头柜，财产清单中未显示，故对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于袁彤主张冷水、热水及中水三张水卡、电卡一张、门禁卡二张，财产清单中只列明水卡二张，且袁彤在接收房屋后与泰仑公司沟通记录中未提到水卡、电卡、门禁卡的情况，故对于前述几项损失，一审法院不予支持。关于袁彤主张的电费95元，其在接收房屋时即向泰仑公司提出电费主张，且结合财产清单显示底数，一审法院对于该项费用予以支持。关于袁彤主张泰仑公司损坏房屋结构、违规群租、违反恢复原状的约定，故泰仑公司应向袁彤支付违约金30000元。因为合同中约定允许合租并同意打隔断，故一审法院难以认定泰仑公司存在改变房屋用途、拆改变动或损坏主体结构的情形。所谓“群租房”并无明确定义，一般是指改变房屋内部结构分割出租，厨房、卫生间、阳台、地、地下储藏室用于居住均住宅面积低于5平方米的情况。本案中泰仑公司自认将涉案房屋变更为六个房间，结合房屋面积及补充条款中“在国家规定允许范围内出租，不允许群租”的约定，可以确认泰仑公司确实存在不当使用房屋的情形，但合同中对于该情形的违约责任承担方式未予以约定，且袁彤未提供充分证据证明其实际损失，故归于该部分诉讼请求，一审法院不予支持。关于袁彤主张泰仑公司未及时恢复原状构成违约，泰仑公司未依约恢复确实构成违约，但是违约责任的承担方式包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的方式，袁彤已经通过要求泰仑公司承担修复费用及修复期间租金损失的方式主张其权利，故对于该部分诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、北京市泰仑房地产经纪有限责任公司于判决生效后十日内支付袁彤装修损失四万元、修复期间租金损失三万元、家具丢失及维修损失一千二百元、电费九十五元；二、驳回袁彤其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6089元，由袁彤负担3589元（已交纳），由北京市泰仑房地产经纪有限责任公司负担2500元（于判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，泰仑公司提交：证据1、珠江帝景房屋实拍照片；证据2、搜房网刊登的珠江帝景房产销售网页；证据1、2证明该房产与袁彤持有的房产是同一小区，证明涉案房产交付时是自带装修，且该房产交付距今长达十年之久，基于正常的使用情形，内部装修自然磨损严重，其价值已大幅折损；证据3、国家电网通话录音及文字版，用以证明涉案房屋一直在持续用电，袁彤收回标的房屋后持续在使用，并未产生实际的空置损失；证据4、恢复性装修后台记录截图，证明我方向对方归还标的房屋后，基于对方要求，进行了实际的恢复性装修并支付了相应的费用；证据5、标的房屋对外出租合同，证明对方与我方签订包租合同后，市场环境严重恶化，我方对外出租亏损经营。袁彤表示：证据1、证据2、真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，房屋的照片不能证明涉案房屋的真实状态；证据3、真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，涉案房屋之后也没有购电的情况，涉案合同到期之后以及在和对方交涉期间一直未使用；证据4、原审中对方提交过，真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可；证据5、真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。袁彤提交：装修合同及付款凭证，证明由于对方损坏涉案房屋，其为涉案房屋装修花费了15万余元。泰仑公司表示证据真实性、合法性认可，对于关联性不认可，认为合同的签订及款项的支付是在2020年8月，距离涉案合同到期已超过了一年半时间，房屋所有权人对房屋装修是房屋增值行为，与本案无关。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方签订的《北京市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以要求赔偿损失。根据在案的证据材料，可以确认泰仑公司在承租过程中对房屋的使用明显超出了正常使用的范畴，对房屋造成了相应损坏，应对此承担修复责任，同时应赔偿因房屋修复所需合理期间以及未及时进行修复期间的租金损失。结合本案一、二审在案证据所显示的房屋受损情况、袁彤重新装修修复情况，双方就修重问题进行沟通的过程等本案具体情况，一审法院酌情判令泰仑公司支付袁彤装修损失4万元，未能及时维修以及维修所需合理期间的租金损失3万元并未明显超出合理范围，本院不做调整，予以维持。关于家具损失，根据在案材料，可以确认泰仑公司存在未经袁彤许可擅自更换涉案房屋内家具的情况以及在其承租期间确有家具损坏的情况，泰仑公司理应承担相应的赔偿责任，一审法院根据本案实际情况所酌情确定的赔偿金额1200元亦无不当之处，本院予以维持。泰仑公司的相关上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。另，双方二审期间对于电费损失95元均无异议，本院亦不持异议，予以维持。综上所述，泰仑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6089元，由北京市泰仑房地产经纪有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年二月五日法官助理 杨俊逸书 记 员 王 艳