吉林省桦甸市人民法院民事判决书（2020）吉0282民初2657号原告：赵某，住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：李某，桦甸市桦郊乡法律服务所法律工作者。被告：张某，住吉林省桦甸市。原告赵某与被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某及其委托诉讼代理人李某，被告张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵某向本院提出诉讼请求：1.解除赵某与张某之间的不定期租赁关系；2.判令张某将承租赵某的房屋恢复至原状（空筒房，20厘米厚混凝土水泥地面）并返还给赵某；3.判令张某按年租金6.5元标准向赵某支付自2020年4月1日起至房屋恢复原状时止的房屋使用费；4.诉讼费用由张某承担。诉讼过程中，赵某将第一项诉讼请求变更为：确认赵某与张某于2014年8月26日签订的库房租赁合同书无效。事实与理由：2014年7月1日，赵某与张某签订库房租赁合同书，约定张某承租赵某650平方米库房，租期5年6个月，自2014年10月1日起至2020年3月31日止，租期内租金不变，年租金6.5万元，租期届满必须按车库租赁前原样交付。在合同约定的租赁期限届满后，张某没有续签租赁合同，但仍在继续使用承租库房。张某承租库房后，在库房内新建了开办歌厅使用的消防水池，砌筑的间壁墙，在原有水泥地面上铺设了地砖，至今亦未将库房恢复原状。经赵某多次与张某沟通未果，故诉至法院，请求法院支持赵某的诉讼请求。张某辩称,1.租赁合同无效。该库房系临时建筑，使用期限为两年，该合同是在临时建筑使用期限届满后签订的，因合同标的物违法，所以合同无效。2.2020年10月30日张某已书面通知赵某不再使用该房屋，并交付了钥匙，完成了房屋交付。3.自2020年春节至2020年6月28日因疫情停业，2020年6月28日桦甸市文化广播电视和旅游局才通知营业，疫情期间应免除房屋使用费。4.张某占有租赁物期间对租赁物进行改善并增设它物，对此损失应根据合同无效规则由双方分担。赵某向本院提供如下证据：证据1.库房租赁合同书一份。证明张某承租赵某的650平方米库房，租赁期限为五年六个月，自2014年10月1日起至2020年3月31日止，每年租金6.5万元，合同到期后，如果张某不再续租，必须将库房恢复至租赁前原样后交付给赵某。经质证，张某称在租赁期间，其在库房内增设了三十多个房间的员工宿舍，因赵某提供不出库房产权证和消防手续，消防部门无法验收，致使到最后也不能使用，给张某造成了相应的损失。本院认为，张某对该份证据真实性无异议，故本院对该份证据真实性及该份证据所载明的内容予以采信。证据2.录音光盘一张及通话文字版四页、谈话录音光盘一张及谈话录音文字内容摘要两页、录像光盘一张及通话截图七页、库房现状光盘一张及住房内现场照片七张。证明张某一直没有将承租的库房恢复至承租前原状，库房内被拆的破烂不堪。2020年11月份至12月份期间，赵某多次与张某电话沟通，张某有时接电话，有时不接电话，不予配合。经质证，张某无异议，故本院对上述证据予以采信。证据3.临时建设用地规划许可证一份、桦甸经济开发区管理委员会文件两份、投资建厂协议书一份。证明2005年赵某投资建库房时，是经过桦甸经济开发区管理委员会招商引资，允许先期施工建设，并办理了临时建筑工程规划许可证，用地使用期限自2005年7月1日至2007年7月1日，后经审批，没有取得正式审批手续。经质证，张某无异议，故本院对上述证据予以采信。证据4.2020年5月13日全市疫情防控小组发布的关于全面加强疫情防控实施严格管控措施的通告一份。证明从2020年5月13日开始，全市所有的娱乐场所被政府责令暂停营业。经质证，张某无异议，故本院对该份证据予以采信。证据5.电费明细一份。证明张某在租赁房屋及库房经营歌厅期间，只是在2020年2月份没有发生电费，其余月份均发生电费，虽然政府在疫情防控期间不允许营业，但事实上张某一直在经营歌厅，因为电费一直在发生。经质证，张某称其没有营业，发生的电费有的是冰箱等电器用电，在拆除房屋附属物时，工人也在使用电。本院认为，该证据在没有其他证据予以佐证的情况下，本院对赵某欲证明的问题不予采信。张某向本院提交证据如下：证据1.通知一份、快递单一份。证明2020年10月30日，张某通过快递方式向赵某邮寄了两把钥匙和解除不定期租赁合同的通知。经质证，赵某主张其是在2020年10月31日收到的通知和两把钥匙，但在2020年11月1日赵某便与张某打电话进行沟通要求张某将库房恢复至承租前的空房状态，但至今该库房没有按合同约定恢复原状，所以张某以此来解除合同的目的不能达到，而且该库房现由张某实际占有，其应当支付使用费。本院认为，赵某对该份证据真实性无异议，故本院对上述证据的真实性及赵某于2020年10月31日收到上述通知及钥匙的事实予以采信。证据2.微信截图两份、房屋租赁合同书一份。证明张某与赵某于2020年7月11日开始洽谈租赁合同续签事宜，赵某给张某发了房屋租赁续签意向合同书。经质证，赵某对该份证据真实性没有异议，称由于双方最终没有续签库房租赁合同，所以该份证据与本案没有关联性。本院认为，赵某对上述证据真实性未提出异议，故本院对上述证据真实性予以采信。证据3.关于吉林省文化和旅游厅文件的回函一份、吉林省文化和旅游厅文件一份、微信记录十三页、2020年4月22日桦甸市疫情防控小组发布的关于加强现阶段疫情防控工作的通告一份。证明因疫情原因，根据桦甸市的防疫政策，自2020年1月24日至2020年6月28日期间要求歌厅等娱乐场所停业。经质证，赵某对上述证据的真实性、关联性、合法性有异议，称受疫情影响，张某经营的歌厅确实停过业，但是具体停业的时间应以当地政府相关部门的文件为准，张某提交的上述证据，证明不了其主张。事实上，在2020年年初疫情发生后，张某也在不间断的经营，赵某认可从2020年5月13日至2020年6月28日期间为停业期间，这期间政府有政策文件。本院认为，经本院调查核实，对在2020年1月24日至2020年6月28日期间，桦甸市政府出台防疫措施，禁止娱乐场所对外开放和营业的事实予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年8月26日，赵某（甲方）与张某（乙方）签订库房租赁合同书，合同主要约定以下内容：乙方承租甲方位于桦甸市xxx库房，建筑面积约为650平方米。租赁期限自2014年10月1日至2020年3月31日止，乙方于2014年8月26日至2014年9月30日期间无偿使用该库房，本合同签订之日，该库房交由乙方管理和使用。租赁价格为每年陆万伍仟元整（65，000.00元），租赁期内租金不变，第一年租金于合同签订之日交付于甲方，以后每年租金必须于每年的7月1日之前交付给甲方；乙方在承租期内如国家和政府部门占有或拆除，或甲方在楼西侧新建房屋，乙方不得以任何理由向甲方提出条件，乙方无条件搬走，甲方不给予赔偿，租金按使用期计算，合同解除甲方收回库房；乙方在租赁期内不得对库房造成损坏，如有损坏须修复原样；在承租期内所产生的一切费用由乙方负责支付；租赁届满，若甲方继续出租该库房，乙方必须在租赁期届满前60天向甲方提出书面续租申请，到期后如乙方不在租用必须按库房租赁前原样交付给甲方。合同签订后，张某在库房内修建了歌厅消防水池和泵房及砌筑了隔间，歌厅消防水池和泵房一直使用。张某已付2020年3月31日前的全部租金。合同到期后，张某继续使用该库房，赵某未提出异议，但双方经磋商后最终未继续签订租赁合同。张某于2020年10月30日通过快递方式向赵某送达了库房钥匙和解除不定期租赁合同通知，上述钥匙及解除合同通知，赵某于2020年10月31日接收。张某在未拆除库房内增添的装饰装潢情况下，撤离该房屋。因受新冠肺炎疫情的影响，张某经营的歌厅于2020年1月24日至2020年6月28日期间暂停营业，此期间，该库房亦未予使用。另查明，赵某出租的案涉库房系临时建筑，临时建设用地使用期限至2007年7月1日止，到时须自行拆除。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”。因所出租的库房属于超期临时建筑，就该库房签订的租赁合同，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，案涉租赁合同无效，按照无效合同的处理原则，本院对赵某提出的要求张某返还房屋，并将租赁房屋恢复到签订合同之前的状态的请求，予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。”就本案房屋占用使用费，房屋租赁合同无效，不影响张某向赵某支付房屋占用使用费，赵某要求参照合同约定的租金标准给付，张某亦未提供证据证明合同中约定的租金明显高于市场价，本院对此请求予以支持。张某于2020年10月31日向赵某送达解除合同通知及库房钥匙后未继续使用该库房，且张某已将2020年3月31日前的库房占用使用费支付完毕，现张某应支付以年租金6.5万元为标准，计算自2020年4月1日起至2020年10月31日止的库房占用使用费，因受新冠肺炎疫情的影响，双方在履行合同过程中，因突发新冠疫情导致营业场所临时停业，属于不可抗力，且该库房用来为开办歌厅提供消防水池，与张某承租赵某的另一处用来开歌厅的房屋配套使用，结合桦甸市疫情防控情况，按照公平原则，适度减免租金，分担损失，本院酌定张某支付赵某2020年10月31日之前的租金28000元，对张某多主张的部分，本院不予支持。关于张某辩称其承租期间存在财产损失一节，因其在本案中对此主张不提起反诉，本院对此不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、赵某与张某于2014年8月26日签订的库房租赁合同无效；二、张某于本判决生效后十日内将租赁库房恢复至原状后（空筒房，20厘米厚混凝土水泥地面）返还赵某；三、张某于本判决生效后十日内支付赵某库房占用期间使用费28000元；四、驳回赵某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由张某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 郝振萍二〇二一年二月九日书记员 荆成成