福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2015）芗民初字第9264号原告蓝志远（曾用名蓝牧良），男，1948年11月26日出生，畲族。被告林立，男，1984年10月31日出生，汉族。委托代理人吕丽萍，福建衡评律师事务所律师。委托代理人林少鹏，福建衡评律师事务所律师。第三人王洋，女，1990年2月3日出生，汉族。委托代理人洪亚斌福建方圆人律师事务所律师。第三人陈思嫔，女，1992年4月12日出生，汉族。原告蓝志远诉被告林立房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依被告申请，依法追加王洋、陈思嫔为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蓝志远，被告林立的委托代理人吕丽萍，第三人王洋的委托代理人洪亚斌到庭参加诉讼，第三人陈思嫔经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝志远诉称，2010年9月12日，被告林立向原告租用北京路xx号房，租期从2010年9月12日至2015年9月11日。大概租用二年多的时间，被告向原告说明他打算转租给别人，因对别人不了解，原告不同意转租，被告林立陈述其无法经营，如转租不成，则他装修损失太大。由于对被告的同情，原告同意仍然与被告保持租赁关系，但被告可以寻找代理人，租赁合同以原合同为准，有纠纷都找被告解决，被告表示同意。2015年9月11日合同期满，被告的代理人仍强占房子不走，并要求原告付给他装修费。根据租赁合同，在租赁结束时，所装修的一切设施全部归原告所有（除可移动的除外）。故原告诉至法院，请求判令：1、被告退还现还占住的北京路xx号房；2、要求被告在租房期间所装修的设施归原告所有；3、被告交清租金1000元以及赔偿强占期间给原告造成的损失（每月1500元）。诉讼中，原告变更诉讼请求，请求法院判令被告与第三人腾房，并共同承担租金、占用费的赔偿责任。被告林立辩称，2012年2月10日，被告经原告同意，已将讼争房产北京路xx号房屋转租给第三人王洋、陈思嫔，双方签订了《店铺转让协议书》并将讼争房屋交付给王洋与陈思嫔经营管理，王洋与陈思嫔直接向原告交纳租金。至合同期满已将近三年，原告都没有提出过异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同司法解释》第16条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予以支持”，本案应视为原告是知道被告转租并同意的，转租合同有效，讼争房屋由第三人王洋与陈思嫔占有使用，被告并没有占有，原告主张被告退还讼争房屋并支付占用费没有依据。根据合同约定，装修设施可移动部分并不属于原告所有。综上所述，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。第三人王洋辩称，本案讼争房屋产权人是蓝金章，其生前有立遗嘱，将讼争房屋在其死亡后交由兰牧惠遗嘱继承，因此原告既不是本案讼争房屋合法继承人，也不是房屋的合法使用权人，其与被告间的租赁合同效力是否合法有效存在问题，原告以所有权人的身份来主张诉讼请求的第二条“装修的设施归原告所有”，以及诉讼请求的第三条“要求被告交清租金1000元及赔偿强占期间的损失每月1500元”的诉讼权利，在诉讼主体方面是不适格的。第三人因店铺转让关系，承租讼争房屋。租赁期间讼争房屋遇漳州市古城保护性征收，属不可抗力而无法履行该合同，该合同至少在2015年5月31日即无法履行，双方租赁关系解除。即使原告承认转租关系，讼争房屋因政府征收，第三人已于2015年7-8月间腾房搬迁，在合同期限2015年9月11日届满前第三人已没有占用也没有经营，房屋没有锁，原告已实际占用并同意拆迁部门围挡隔离，原告在多次与被告、第三人协商有关装修物补偿时，也清楚上述事实。故原告诉讼请求第一条要求“被告退还占用房屋”，与事实不相符合，且已没有诉讼必要，因此应予以驳回；第三人房屋租金缴至2015年8月份，讼争房屋自政府通知时起，已不能实际经营，租金不能由第三人一方承担，且第三人在2015年7-8月间已腾房搬迁，没有占用讼争房屋。即使存在欠一个月租金，也非原告诉称的1000元而是其与被告所签订合同约定的700元，因第三人支付给被告的转让费用包含被告交给原告的押金700元，完全可用押金来抵扣。讼争房屋因政府拆迁行为，在租赁期满后已不能收回重新出租，原告不存在因房屋未收回无法再出租他人的经济损失，且原告提出损失为每月1500元更是没有任何依据。原告与政府拆迁部门已进行交接，讼争房于2015年8月被政府拆迁部门围挡隔离，现原告要求赔偿损失，完全没有事实依据，应予以驳回。退一步讲，即使第三人没有在征收规定期限交房而产生占用损失，但原告明知拆迁部门已将讼争房围挡隔离、房屋已腾房搬迁情形下，拒不收房而来要求占用损失，显然系原告不作为导致损失扩大，对于该损失也应由原告自负，原告主张不应支持。第三人有权要求原告蓝志远、被告林立将讼争房屋装修、装饰物的拆迁补偿归第三人所有，该项主张第三人另案起诉。第三人陈思嫔未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。经审理查明，本案讼争店面即址于漳州市芗城区北京路xx号砖造式层楼房壹座系兰金章、陈标夫妻所有，其生前立遗嘱自愿将上述房产交由其四子兰牧惠继承，并指定长女兰雪白为遗嘱执行人。2010年3月10日，原告蓝志远成为兰牧惠监护人，并全权使用本案讼争店面。另查明，2010年8月1日，原告蓝志远与被告林立签订一份《店铺租赁合同》。合同约定：被告向原告承租位于漳州市芗城区北京路xx号店面；租赁期限五年，从2010年9月12日起至2015年9月11日止；店面月租金为人民币700元，每叁个月支付一次租金。被告如需要对所租赁房屋进行装修时，必须先征得原告书面同意，装修的费用由被告自负。在合同终止、解除租赁关系时，被告装修与房屋有关的设施全部归原告所有（可移动设施除外）。如被告中途退租，所有费用由被告自己承担。（如被告重新装修，原告不承担任何费用）。合同签订后，原告依约将上述店面交付被告使用，被告支付原告押金700元。2012年2月10日，被告林立与第三人陈思嫔、王洋签订一份《店铺转让合同》，约定：被告将位于漳州市芗城区北京路xx号的店铺转让给第三人使用，租期到2015年9月11日止，月租为700元；店铺交给第三人后，第三人同意代替被告向原告履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由被告交纳的水电费等各种费用；第三人在2012年2月10日前一次性向原告支付转让费共计人民币60000元，上述费用包含被告交给原告再转付第三人的押金、装修装饰设备及其他相关费用；遇国家征用拆迁店铺，有关补偿归第三人。合同签订后，被告亦将店面交付给第三人使用。第三人代替被告向原告交纳租金等各项费用。再查明，2014年12月31日，漳州古城项目征拆工作领导小组发出《关于漳州古城保护性开发项目房屋征收的通知》，涉案房屋属于此次征收范围内，征收期限2015年1月1日至2015年5月31日。原告蓝志远与第三人王洋就本案租赁合同纠纷曾多次到漳州市芗城区西桥街道北京社区居民委员会协商解决未果。原告蓝志远尚未与征收人签订征收补偿协议。本案审理过程中，本院于2016年6月17日到当事人讼争的位于漳州市芗城区北京路xx号店面进行现场勘验，并制作笔录，勘验内容为：“店面现状是已腾空且已经被围挡”。原告从2016年6月17日起执掌本案租赁店面。以上事实有原、被告、第三人的庭审陈述及提供的以下证据证实：1、《店铺租赁合同》；2、《店铺转让合同》；3、（xx）漳证内字第xxx号公证书；4、漳州市芗城区西桥街道北京社区居民委员会《情况说明》5、《关于漳州古城保护性开发项目房屋征收的通知》及《漳州古城保护一发（一期）征收范围内线；6、收条；7、协议书及蓝志远常住人口登记卡。以上证据经庭审举证、质证，本院对于证据的真实性和来源合法性予以确认。本院认为，原告蓝志远与被告林立签订的《店铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应按合同约定履行义务。在合同履行期，被告将讼争店面转让给第三人陈思嫔、王洋使用，该行为即为转租。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，原告从第三人王洋处收取租金且曾多次与第三人协商解决本案纠纷，表明其知道或应当知道被告林立将店面转租给第三人，原告未在六个月内提出异议，视为原告同意被告与第三人之间签订的转让合同，该转让合同合法有效，第三人应依约向原告支付租金。第三人王洋辩称原告诉讼主体不适格，无事实依据，本院不予采纳。第三人王洋辩称租金已缴至2015年8月份，但未能提供证据证明，本院不予采信，其要求用押金700元抵扣租金，被告无异议，且与法不悖，本院予以采纳，故第三人应支付原告尚欠租金300元（1000元-700元=300元）。现原、被告双方所约定的租赁合同已到期，且双方未续签合同，因此原、被告基于租赁合同而形成的权利义务关系已随合同期限届满而终止，无需另行解除。合同到期后，被告与第三人作为承租人与次承租人应在租赁期限届满后向原告返还租赁物即承租的店面。第三人王洋、陈思嫔作为租赁店面的实际占有和使用人，应履行实际交付义务。原告已于2016年6月17日收回租赁店面，原告主张被告及第三人腾房的请求已不存在，故不予处理。关于房屋占有损失问题。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案《店铺租赁合同》及《店铺转让合同》均于2015年9月11日期满，合同期满后，第三人作为租赁物实际占有和使用人并未返还租赁物，构成违约，其违约行为给原告造成损失的，应当予以赔偿。第三人王洋辩称其已于2015年8月份腾房并将房屋交付原告，依据不足，本院不予采纳。至于占有使用费的数额，原告主张按每月损失按1500元计算，未提供相应证据，本院不予支持。结合本案实际情况，房屋占有使用费应参照合同约定的租金标准即每月700元计算。综上，第三人应支付原告自2015年9月12日起至2016年6月17日止的占用费合计6440元（700元／月×9个月＋700元／月÷30天×6天＝6440元）。第三人王洋辩称原告已与政府拆迁部门进行交接，且对讼争店面进行围挡隔离，原告不存在损失，依据不足，本院不予采纳。原告要求判令租赁期间被告装修的设施归原告所有的问题。因原、被告双方合同约定在合同终止、解除租赁关系时，被告装修与房屋有关的设施全部归原告所有（可移动设施除外），故原告蓝志远要求装修设施归原告所有的诉讼请求，本院予以支持，其中可移动部分的装修设施，可由被告自行拆除。第三人王洋、陈思嫔依法享有的拆迁利益可以另行主张。第三人陈思嫔经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第一百零七条、第二百三十五，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、第三人王洋、陈思嫔应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告蓝志远租金人民币300元。二、第三人王洋、陈思嫔应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告蓝志远房屋占有使用费人民币6440元。三、漳州市芗城区北京路xx号房屋装修设施（可移动设施除外）归原告蓝志远所有。三、驳回原告蓝志远的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费250元，由第三人王洋、陈思嫔负担50元，原告蓝志远负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  吴美叶人民陪审员  洪添福人民陪审员  李建棠二〇一六年七月十四日书 记 员  蓝惠妹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。