浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初16853号 原告：义乌市天天快快递有限公司，地址浙江省义乌市城西街道西站大道**。 法定代表人：于元海，执行董事。 委托诉讼代理人：虞景勇、曹伦齐。 被告：义乌市西城小学，地，地址浙江省义乌市城西街道西站大道**/div> 法定代表人：何丹青。 被告：何苏金，男，1966年9月16日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。 被告：黄克余，男，1973年6月21日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。 三被告共同委托诉讼代理人：王英豪、王虎华，浙江纵伸律师事务所律师。 原告义乌市天天快快递有限公司（以下简称天天公司）为与被告义乌市西城小学（以下简称西城小学）、何苏金、黄克余房屋租赁合同纠纷一案，于2020年10月27日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员陈珊珊适用简易程序于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告天天公司的委托诉讼代理人虞景勇、三被告的委托诉讼代理人王英豪、王虎华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告天天公司向本院提出诉讼请求（庭审中明确）：判令三被告共同支付原告租金380万元及违约金（自2020年3月2日起按月利率2%计算至实际履行之日止）。事实与理由：原告租用义乌市再生资源日用杂品有限公司（以下简称再生资源公司）所有的位于义乌市城西街道西站大道879号的房地产，土地面积约为20亩，房屋建筑面积约为19640平方米，租期截至2020年5月31日。租赁期间，原告对承租的房地产进行了装潢，安装了变压器，新增了电梯，新建了800多平方米的雨棚，对园区内的店面、水井、污水管道、电路、广告等一系列方面进行了改造升级，投入了400余万元。2019年5月27日，原、被告签订《协议书》一份，约定原告将上述房地产转租给被告，转租后原告的上述投入归被告所有，被告应付原告450万元，约定从2019年起每年3月1日前支付50万元，直至付清，如有逾期，则视为全部租金均到期，被告还应自违约之日起按月利率2%支付违约金。但被告至今只支付了第一期租金（2019年3月1日前）50万元以及第二期（2020年3月1日前）租金中的20万元，余款380万元经原告多次催讨至今分文未付。原告认为，被告未按照协议书支付租金构成违约，应当支付全部租金并承担违约责任。 被告西城小学、何苏金、黄克余辩称：1、何苏金、黄克余主体不适格，因为何苏金、黄克余是以学校代表签订租赁协议书；租赁物归学校管理使用；租赁费由学校支付；学校系独立代表人；原告也主张学校为被告；《中华人民共和国民办教育促进法》第三十六条民办学校对举办者投入民办学校的资产等享有法人财产权。2、学校在2020年3月19日逾期付款系疫情不可抗力原因造成，因疫情延期开学，并减收费。造成资金周转困难。学校如此困难的情况下，已经支付了20万元，现在原告要求学校承担违约责任，一次性支付全部租金，不符合最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第一条第五项规定，人民法院不应支持。3、原告也已经收到第二期租金50多万元。2020年3月19日转20万元。按照协议书第七条约定，原告交给出租方的保证金的权利由被告享受，由被告和出租方自行处理。2020年5月20日，原告向出租方退了履约保证金379445元，请求驳回对何苏金、黄克余的起诉，驳回对西城小学的诉讼请求。 原告为证明其主张向本院举证，被告的质证意见如下： 2019年5月27日于元海与何苏金、黄克余签订的《协议书》一份，证明1、三被告承租原告的案涉房地产，双方对租金、支付方式以及违约责任进行了约定的事实。2、三被告违约应当共同支付全部转租款及承担违约金，协议第七条履约保证金属于原告所有，不应被告享有。被告的质证意见：对协议书中的第六条有添加3个字和涂改1个字，并按有两个手印，但被告方手里的协议书是没有任何添加字和手印，由于这几个字不影响协议的效力，也不影响原、被告的权利义务关系，被告对协议书中涂改部分以外的内容的三性没有异议，但对证明目的部分有异议，认为协议第七条应当以书面文字表述为准，该条明确约定“原告交给出租方再生资源公司的保证金的权利由乙方享受，由乙方和出租方自行处理”；乙方为义乌西城实验小学代表人何苏金、黄克余，原来学校取名为实验小学，后经教育局批准改名为义乌西城小学，何苏金、黄克余实际上是该学校的举办者，签该协议的目的是为了办学。 被告就其辩解向本院举证，原告的质证意见如下： 一、民办非企业单位登记证书（复印件）一份，证明义乌市西城小学具有法人资格。原告的质证意见：真实性没有异议，被告实际使用转租房屋是2019年元月，原、被告签订转租合同是2019年5月27日，学校成立是2020年9月22日，被告何苏金、黄克余应承担共同支付责任，不能达到被告的证明目的。 二、中国农业银行个人账户明细和业务回单各一份，证明西城小学支付第一期租金50万元、第二期租金20万元。原告的质证意见：对个人账户明细的真实性没有异议，这是被告支付的第一期合同约定转租款。对业务回单的真实性没有异议，这是被告支付的合同约定第二期50万转租款中的20万，其余30万租金至今未付，可以证明被告违约，但不能达到被告的证明目的。 三、义乌市天天快快递有限公司与再生资源公司房屋租赁合同（复印件）一份，证明原告与再生资源公司签订房屋租赁及权利义务，再生资源公司同意转租给义乌市西城实验小学使用。原告的质证意见：真实性没有异议，但不能证明达到被告的证明目的。 四、义乌市天天快快递有限公司向再生资源公司退履约保证金的情况说明、领款凭证、扣款通知书各一份，证明原告向再生资源公司领取了应归被告的履约保证金379445元。原告的质证意见：真实性没有异议，这是原告交付给再生资源公司的租房保证金，属于原告所有，因为原租户租金、保证金已经由原告结算清楚，且被告实际已另行向再生资源公司交付了租房保证金，所以再生资源公司才退回了原告的保证金，因此原告交付的保证金属于原告所有，和本案原、被告转租租金无关，不能证明达到被告的证明目的。 五、义乌市新冠肺炎疫情防控通知（打印件）、义乌市教育局通知（打印件）各一份，疫情防控通知证明开学时间因疫情延期，通知证明因疫情延期开学，学校减收学费。原告的质证意见：真实性没有异议，学校早已开学、正常教学，不能成为被告拒付租金的理由，和本案没有关联性，且和原告主张不需要支付租金相互矛盾，不能证明达到被告的证明目的。 六、2019年5月27日于元海与何苏金、黄克余签订的协议书（复印件）一份，证明原告与何苏金、黄克余签订协议书的事实，与原告提供的协议书形式上有差别，但协议内容是一样的。原告的质证意见：对三性均不认可，该协议书为复印件，义乌市西城小学公章是被告事后所盖。 根据证据的审核认定规则，本院对上列证据认证如下：原、被告均各自提交了涉案协议书，原告提交的协议书中第六条将“义乌市再生次源”修改为“义乌市再生资源的账户”，其余内容一致，该修改不影响协议书的效力，本院对原告提交的证据及被告提交的证据六的真实性、合法性、关联性予以认定；原告对被告提交的证据一、二、三、四、五的真实性均无异议，本院认为，被告所举的证据真实，来源、内容、形式合法，与本案相关联，本院均予以认定。 经审理查明，2017年6月1日，再生资源公司（甲方）与天天公司、于元海（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：甲方将坐落于义乌市城西街道西站大道边约19640平方米的房屋建筑面积出租给乙方，租赁期限为3年（2017年6月1日至2020年5月31日），乙方应交纳履约保证金379445元等等。合同签订后，天天公司已支付再生资源公司履约保证金379445元。再生资源公司于2019年6月13日在上述合同上注明：同意转租给义乌市西城小学使用。 2019年5月27日，天天公司代表人于元海（甲方）与义乌西城实验小学代表人何苏金、黄克余（乙方）签订的《协议书》一份，约定：甲方租用的再生资源公司座落义乌市××街道××道××号××亩土地，建筑面积约为19640平方米房屋及附属设施等一并转租给乙方办理义乌西城实验小学一事，经双方协商并由双方报业主单位同意后自愿达成如下转租协议，供双方共同遵守：一、甲方和出租方的租期到2020年5月31日止，经甲乙双方申请业主方同意续租8年，现转租给乙方用于办学校，2019年1月已经出租方同意再转租，现特订本书面协议予以确认。二、甲方承租期间对房屋进行了装潢，安装了变压器，新增了电梯，改造了操场，建了800多平方米钢结构雨棚，对水电消防园区道路店面打通、水井、污水管道、电路、广告等进行了全面改造升级，投入了400余万元。三、经双方协商一致，转租价为450万元（含甲方的投入权益、租房权益等）。四、本协议生效后，甲方的投入权益归乙方享有（甲方和出租方的续租合同不再签订,2020年5月31日之后的租赁合同由乙方与业主单位直接签订，甲方不再参与）。五、转租款支付方式为：从2019年元月1日开始，以后每年3月1日之前支付50万元，直至付清为止（第一期已经支付）。六、转租物的交付：于本协议签订之前已交付清楚，2019年的续租费由乙方直接打入义乌市再生次源。七、甲方已经交付给出租方的租房履约保证金计379445元，由双方与现租户保证金相抵多还少补，甲方交给出租方的保金的权利由乙方享受，由乙方和出租方自行处理。八、违约责任：乙方任何一期逾期支付，则视为乙方剩余款项全部到期，乙方除应立即支付全部未付款项外，还应以未付金额为基数按月2%向甲方支付自款项应付之日起至实际付清日止违约金，如遇政府拆迁本协议终止。 西城小学于2019年2月26日支付天天公司第一期转租款50万元，于2020年3月19日支付天天公司第二期转租款20万元。 经本院向案外人再生资源公司询问，其表示已于2020年6月8日将履约保证金379445元退还给天天公司，西城小学于2020年6月1日起续租涉案土地并交纳履约保证金55万元。 另查明，义乌西城实验小学更名为义乌市西城小学，法定代表人为何丹青，业务范围为全日制小学学历教育，住所地，住所地为义乌市城西街道西站大道**间为2020年9月22日。 本院认为，本案的争议焦点有：一、关于本案被告何苏金、黄克余的诉讼主体资格。在签订涉案《协议书》时，西城小学尚未成立，被告何苏金、黄克余作为义乌西城实验小学代表人在《协议书》上的签字的目的是为西城小学租赁办学场地，系履行职务行为，相关的权利义务应当由西城小学履行。被告何苏金、黄克余作为本案被告主体不适格。二、西城小学是否应当支付租金380万元及违约金。天天公司代表人于元海与被告何苏金、黄克余于2019年5月27日签订的《协议书》，系各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故合法有效，对各方均具有约束力。原、被告约定西城小学每年3月1日支付转租款50万元直至付清为止，西城小学已支付2020年第二期转租款20万元，故西城小学还应支付第二期剩余的转租款30万元。根据协议第七条约定，西城小学已经交付给再生资源公司的租房履约保证金379445元的权利由西城小学享受，现查明再生资源公司已将履约保证金379445元退还给天天公司，而西城小学续租涉案土地并交纳履约保证金55万元，故天天公司享有该履约保证金379445元的所有权。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一项第五条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。被告西城小学因疫情原因导致营业收入明显减少，原告天天公司要求被告西城小学承担违约责任的诉请，本院不予支持。被告西城小学应于2020年3月1日前支付原告天天公司第二期未支付的转租款30万元，逾期支付的，还赔偿利息损失。原告天天公司的合理合法部分的诉请，本院予以支持。被告西城小学提出驳回对其的诉讼请求的辩解缺乏依据，不予采信。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一项第五条的规定，判决如下： 一、被告义乌市西城小学于本判决生效后十日内支付原告义乌市天天快快递有限公司人民币30万元并赔偿利息损失【自2020年3月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计付至实际履行完毕之日止】。 二、驳回原告义乌市天天快快递有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费20720元，由原告义乌市天天快快递有限公司负担17754.7元，被告义乌市西城小学负担2965.3元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 陈珊珊 二〇二一年二月十九日 代书记员 王 杰 10- 9-