重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）渝0113民初4030号 原告重庆如恩健康管理有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道10号附5#，组织机构代码08913209-2。 法定代表人陈娅，董事长。 委托代理人吴万寿，重庆春意律师事务所律师。 委托代理人陈代远，重庆春意律师事务所律师。 被告重庆市巴南区李家沱街道群乐村村民委员会，住所地重庆市巴南区李家沱街道群乐村，组织机构代码C5680091-X。 负责人李朝钢，村长。 委托代理人聂静，重庆江都律师事务所律师。 委托代理人兰海涛，重庆坤源衡泰（南岸）律师事务所律师。 原告重庆如恩健康管理有限公司（以下简称“如恩公司”）与被告重庆市巴南区李家沱街道群乐村村民委员会（以下简称“群乐村委会”）合同纠纷一案，本院于2016年4月1日受理后，依法由代理审判员刘衽伟适用简易程序独任审判，并于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告如恩公司的委托代理人吴万寿、陈代远，被告群乐村委会的负责人李朝钢及其委托代理人聂静、兰海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告如恩公司诉称：2014年4月18日，原、被告双方签订《巴南区李家沱街道社区养老服务中心承包经营合同》（以下简称《承包经营合同》），约定被告将巴南区李家沱街道社区养老服务中心承包给原告经营，并将位于巴南区龙洲大道聚福里小区6幢三层框架结构清水房提供给原告作为养老服务中心经营场所，由原告全额出资进行装修，承包期为十年，双方还对承包费计算及违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告投入装修资金近300余万元。2015年5月11日，养老服务中心所在的聚福里小区业主以被告改变聚福里小区6幢的房屋用途为由，不同意将房屋用于开办养老服务中心，并于2015年5月12日强制关闭了聚福里小区6幢的入口，被告通知原告停止装修施工。2015年6月10日，原告向被告发函要求限期排除经营障碍。2015年11月26日，被告向原告复函称：政府正对相关事宜进行协调，有望在12月份恢复正常施工。截至原告起诉，被告仍未排除妨碍，给原告造成极大经济损失，因合同目的无法实现，原告遂起诉来院要求：1、解除原、被告双方于2014年4月18日签订的《巴南区李家沱街道社区养老服务中心承包经营合同》；2、被告退还原告承包费615625.92元及保证金100000元；3、被告偿还原告装修等损失3030020.82元。 被告群乐村委会辩称：被告按《承包经营合同》约定履行了房屋交付并保证房屋质量等义务；被告对聚福里6幢房屋具有合法使用权和管理权，养老服务中心项目承包给原告亦不违反法律禁止性规定；部分业主闹事影响原告施工，如果造成损失，应该由第三人承担侵权等法律责任；被告未要求原告停止施工，且在收到原告要求解决业主闹事纠纷之后，被告积极履行协调义务；另原告尚未缴纳2016年租金，被告保留另案起诉的权利；综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：2013年12月15日，重庆市巴南区民政局向巴南区李家沱街道办事处印发巴南民政发[2013]114号文件，下达关于2013年示范社区养老服务中心的建设任务：建设地址为李家沱街道群乐村渝中区危旧房改造安置项目（渝安路聚福里小区6幢），建成后，由群乐村委会引进重庆如恩健康管理有限公司，按照“日托-全托-居家养老”三结合模式对社区养老服务中心进行运营管理。2014年3月26日，被告群乐村委会与案外人重庆洪崖洞城市综合发展限公司（以下简称“洪崖洞公司”）签署《渝中区在群乐村78亩集体经济发展用地修建安置房项目联建双方商业用房及车库移交协议》（以下简称《移交协议》）,主要载明：根据渝府发[2008]38号文件精神，巴南区人民政府与渝中区人民政府达成合作意见，将预留给群乐村委会的78亩集体经济发展用地划拨给洪崖洞公司为渝中区代建危旧房改造拆迁安置房项目（聚福里小区），群乐村委会以78亩集体经济发展用地作为土地投入，洪崖洞公司投入资金，联合开发建设，现该项目已通过竣工验收备案，达到交房条件，根据“联建协议”约定，由洪崖洞公司分割商业门面10000m3及地下车库8720m3给群乐村委会，并为其办理相应产权证。根据危旧房改造项目实际综合验收情况，移交时间为2014年3月开始预交，2015年5月30日前移交完毕，其中移交清单明细中包含了聚福里小区6栋（建筑面积1860.64m3）。 2014年4月18日，原告如恩公司与被告群乐村委会签订《承包经营合同》，主要约定：被告将巴南区李家沱街道社区养老服务中心（具体名称以民政局登记为准）发包给如恩公司经营管理，自主经营，自负盈亏。养老服务中心经营场地位于巴南区龙洲大道聚福里小区6幢;如恩公司全额出资装修，但装修方案须经巴南区民政部门审核同意;承包期限为10年，自2014年6月1日起计收承包费（含场地使用费），第一、二年承包费按经营场地建筑面积26元/平方米计算，第三年至第五年承包费每年在上一年基础上递增3%,第六年至第八年的承包费每年在上一年基础上递增4%，第九年至第十年递增5%;如恩公司在签订合同后进场前应向群乐村委会缴纳保证金100000元，在合同终止且如恩公司结清承包期间所有债权债务后5日内全额退还（不计利息）；群乐村委会应协助如恩公司解决承包期间周边矛盾和问题，保护如恩公司的合法权益；群乐村委会无故擅自干涉如恩公司经营活动或因群乐村委会原因导致养老服务中心无法正常经营或无故提前终止本合同的，应赔偿如恩公司所造成的经济损失等内容。 合同签订后，原告如恩公司于2014年4月24日向被告群乐村委会支付了保证金100000元及承包款615625.92元。后原告入场聚福里小区6幢进行装修，2015年5月，聚福里小区部份业主以“改变聚福里小区6幢原有用途”、“不准建养老院”等理由提出抗议，并封闭了聚福里小区6幢入口。2015年5月11日，群乐村委会向聚福里小区居民发布《关于聚福里6栋房产及建社区养老服务中心情况说明》，对聚福里小区6幢产权及社区养老服务中心建设及拟运营情况进行说明。同日被告群乐村委会召集业主代表就聚福里小区6幢建设社区养老服务中心问题召开沟通协调会。2015年5月19日，巴南区李家沱街道办事处向聚福里小区业主发布《告知书》，对聚福里小区6幢建设社区养老服务中心相关问题进行了详细说明。2015年5月20日，由巴南区李家沱街道办事处副主任张光照主持，由派出所、群乐村委会及部份业主代表等参加就聚福里小区6幢建设社区养老服务中心问题再次召开沟通协调会议。2015年5月23日，被告群乐村委会与中共重庆市巴南区李家沱街道群乐村委员会共同向李家沱街道党工委及街道办事处书面上报了关于聚福里小区6幢建设社区养老服务中心存在严重不稳定因素的情况报告，后李家沱街道办事处又向巴南区政府书面汇报了该情况。2015年5月25日，被告群乐村委会向聚福里小区居民发布《关于聚福里小区6幢建设社区养老服务中心告知书》，载明居民不能阻止干扰群乐村委会依法在聚福里小区建设和开办社区养老服务中心的活动，若造成损害，群乐村委会将依法维护权利，追究侵权人责任等内容。后原告曾向被告群乐村委会发出要求排除经营障碍和限期履约函件。2016年4月1日，原告起诉来院如前述。 另查明：聚福里小区6幢位于重庆市巴南区渝安路36号，共计三层，第一层登记权利人为被告群乐村委会，第二、三层登记权利人为巴南区李家沱街道办事处。2015年12月15日，群乐村委会与巴南区李家沱街道办事处签订《房屋调换使用协议》，主要约定：为推进李家沱街道社区养老服务中心建设，巴南区李家沱街道办事处其在聚福里6幢二层、三层的社区公益性产权房与群东村委会在龙洲大道商业用房进行调换使用，调换使用期限为10年。 上述事实，有原、被告向本院举示的《承包经营合同》、网银业务回单、函件、巴南民政发[2013]114号通知、《移交协议》、《房屋调换使用协议》、渝府发[2005]86号通知、房屋产权证书、《关于聚福里6栋房产及建社区养老服务中心情况说明》、沟通协调会议纪录、《告知书》、《关于聚福里小区6幢建设社区养老服务中心告知书》及两份《关于聚福里小区6幢装修李家沱街道社区养老服务中心存在严重不稳定因素的情况报告》等证据在卷为凭，结合原、被告双方的当庭陈述和庭审笔录，足以认定。 综合原、被告双方庭审诉辩及举证、质证情况，本院归纳本案争议焦点为：本案所涉《承包经营合同》是否符合解除合同条件？ 原告以聚福里小区业主称因改变聚福里小区6幢房屋用途阻碍装修施工，被告通知原告停止装修但至今仍无法协调矛盾，以及聚福里小区6幢第二、三层产权属于李家沱街道办事处而非被告群乐村委会为由要求解除《承包经营合同》。本院认为，首先，被告群乐村委会将聚福里小区6幢用于建设李家沱街道社区养老服务中心，经过了层层申报及相关部门的审批程序，并业已纳入市区民生工程，被告群乐村委会虽对聚福里小区6幢第二、三层不享有所有权，但在其后与房屋实际权利人巴南区李家沱街道办事处签订了《房屋调换使用协议》，取得对聚福里小区6幢第二、三层房屋的占有、使用及收益权利。现原、被告双方在平等自愿、协商一致基础上就聚福里小区6幢经营社区养老服务中心签订《承包经营合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，原、被告双方均应按约定严格履行合同，除有约定或法定事由外，任何一方不能单方解除合同；其次，履行中，被告群乐村委会按合同约定履行了聚福里小区6幢房屋的交付义务，原告也进场并进行了装修，在聚福里小区部分业主阻碍原告施工时，被告多次组织协调各部门积极处理矛盾与纠纷，原告亦未举证证明被告存在符合合同法定解除条件的其它违约事实；再次，原告称因业主闹事的第三方原因阻碍装修施工造成违约导致合同无法履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，被告群乐村委会仍应当承担违约责任。本院认为，该条款从文义解释分析，应理解为若当事人一方因第三人原因造成违约，才应向对方承担违约责任，其立法目的在于恪守“合同相对性”及“严格责任”适用原则，本案中，被告的主要义务是在约定期限内交付约定经营场地并办理相应养老服务中心运营所需手续，现被告已履行了交付房屋义务，原告也入场并进行了装修，该《承包经营合同》完全具备继续履行条件，原告亦未举示证据证明被告存在干扰装修行为，因而被告未存在违约行为。聚福里小区业主对开办养老服务中心提出抗议系在被告业已履行合同主要义务之后才发生，故本案不符合《中华人民共和国合同法》第一百二十一条适用条件。若因第三人原因阻碍原告正常装修施工，原告可以依法维护其自身的合法权益，追究其相应法律责任，因此该第三人原因不能作为原告要求解除合同的理由与依据，综上，原、被告双方签订的《承包经营合同》具备继续履行条件，原告未举示证据证明被告存在违约行为及本案符合法定解除条件的事实，原告诉请要求解除《承包经营合同》，被告退还租金、保证金并赔偿装修损失，无约定和法律依据，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百二十一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百八条之规定，判决如下： 驳回原告重庆如恩健康管理有限公司的诉讼请求。 本案受理费18385元，由原告重庆如恩健康管理有限公司负担（原告已缴纳本院）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 代理审判员  刘衽伟 二〇一六年七月一日 书 记 员  周 瑄