青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）青01民终528号上诉人（原审原告）：童志晶，男，汉族。委托代理人：李晶。上诉人（原审被告）：大通回族土族自治县桥头第一小学。法定代表人：鲍玉湖。委托代理人：康熙和。委托代理人：陈建生。被上诉人（原审第三人）：王元庆，男，汉族。上诉人童志晶与上诉人大通回族土族自治县桥头第一小学（以下简称大通县桥头小学）、被上诉人王元庆房屋租赁合同纠纷一案，前由青海省大通回族土族自治县人民法院作出（2015）大民一初字第99号民事判决书。宣判后，童志晶和大通县桥头小学均不服提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭于2016年6月3日公开开庭进行了审理。上诉人童志晶的委托代理人李晶、上诉人大通县桥头小学的委托代理人康熙和、陈建生，被上诉人王元庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2005年6月15日童志晶与大通县桥头小学签订房屋租赁合同，将坐落于大通县桥头小学校门口综合楼一层8间房屋租赁给童志晶使用，年租金6万元，租赁期限为5年。此房屋是31名学校教师集资入股修建的。后因故童志晶与大通县桥头小学再次约定：学校同意现有租赁合同（即2005年6月12日合同）终止后由乙方（童志晶）继续租用，但租金要参照当年的市场价格作调整，具体金额由甲乙（大通县桥头小学、童志晶）双方协商。2010年12月20日续签上述房屋租赁合同，约定由童志晶继续租赁，年租金调整为106000元，租赁期限为2010年12月31日至2015年12月31日。此房屋童志晶租赁后在使用过程中转租给王元庆使用。2013年5月30日大通县桥头小学向法院起诉童志晶要求解除房屋租赁合同，2013年6月25日童志晶与大通县桥头小学签订协议书一份，约定诉讼结束后，大通县桥头小学承诺房屋继续由童志晶租赁，并重新签订房屋租赁合同，合同内容仍按双方于2010年12月20日签订的房屋租赁合同约定的条款执行，相关租赁费用等事项不变。2013年7月11日经调解双方达成调解协议：解除房屋租赁合同，2013年7月31日前将所租房屋移交给大通县桥头小学。大通回族土族自治县人民法院制作了（2013）大民一初字第291号民事调解书。调解书履行期限到期后大通县桥头小学向法院提出申请要求强制执行，因此房屋一直由王元庆占有使用，于2013年10月18日三方达成和解协议，约定王元庆于2015年3月1日前将所租赁的房屋移交给大通县桥头小学，在此期间的房屋租赁费123666元由王元庆于2014年1月1日前交付清。此款王元庆于2013年12月23日交付清。2014年2月27日童志晶与大通县桥头小学重新签订了房屋租赁合同，约定坐落于桥头小学校门口综合楼一层8间房屋租赁给童志晶使用，年租金106000元，租赁期限为2014年3月1日至2029年2月28日。后因大通县桥头小学法定代表人变更，王元庆与大通县桥头小学于2014年12月4日经过协商签订了房屋租赁合同，约定坐落于桥头小学校门口综合楼一层8间房屋租赁给王元庆使用，年租金43万元，租赁期限为2015年3月1日至2018年2月28日，押金2万元。2014年12月5日王元庆交纳了2015年3月1日至2016年2月28日的房屋租金43万元和押金2万元。2015年3月10日童志晶向法院起诉要求依法确认与大通县桥头小学于2014年2月27日签订的《房屋租赁合同》合法有效，判令大通县桥头小学继续履行该《房屋租赁合同》，承担本案全部诉讼费用。2015年5月26日樊福苍等31名集资入股的教师向法院起诉要求依法判令童志晶与大通县桥头小学于2014年2月27日签订的房屋租赁合同为无效合同并承担本案的诉讼费用。经法院审理作出的(2015)大民一初字第162号民事判决书认为童志晶与大通县桥头小学签订房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，樊福苍等31人以大通县桥头小学与童志晶签订租赁合同时未征得集资教职工的同意从而损害了其利益，要求依法确认合同无效的主张不能成立，驳回了樊福苍等31人的诉讼请求。在审理过程中，根据大通县桥头小学提供的与王元庆于2014年12月4日签订的房屋租赁合同，童志晶增加了诉讼请求，要求依法确认大通县桥头小学与王元庆于2014年12月4日签订的《房屋租赁合同》无效,并依法予以解除。原审法院认为，童志晶与大通县桥头小学签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，且合同效力已经生效的(2015)大民一初字第162号民事判决书所确认，大通县桥头小学和王元庆抗辩的此合同应为无效的理由不能成立；在大通县桥头小学的原任法定代表人变更后,现任法定代表人和其他有关人员经协商同意,与王元庆又签订了房屋租赁合同，也是双方当事人真实意思的表示，不违反法律或者社会公共利益，其行为不存在合同无效的情形之一，童志晶要求依法确认大通县桥头小学与王元庆于2014年12月4日签订的《房屋租赁合同》无效,并依法予以解除的理由不能成立。该房屋自童志晶租赁后，一直由王元庆占有使用，但不存在非法占有的情形，根据《最高人民法院》第六条“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”的规定，童志晶要求继续履行《房屋租赁合同》的请求无法实现。依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、童志晶与大通回族土族自治县桥头小学签订的《房屋租赁合同》合法有效；二、驳回童志晶要求“继续履行《房屋租赁合同》、依法确认大通回族土族自治县桥头小学与王元庆于2014年12月4日签订的《房屋租赁合同》无效并依法予以解除”的诉讼请求。案件受理费50元由童志晶负担25元，大通县桥头小学负担25元。宣判后，上诉人童志晶和大通县桥头小学均不服提出上诉。童志晶的上诉理由为：1、原审判决认为大通县桥头小学与王元庆签订的房屋租赁合同不存在合同无效的情形的认定与事实不符、与法律规定相悖。大通县桥头小学明知在童志晶与其重新签订的租赁合同没有解除或终止，同时也明知王元庆占用租赁房屋的事实，而王元庆明知因涉诉及履行法院执行协议存在不合法占用情形下，于2014年12月4日与大通县桥头小学签订合同，明显具有恶意损害上诉人合法权益的故意，双方具有恶意串通的行为，依法应当确认合同无效。2、大通县桥头小学在王元庆非法占用房屋期间与其签订房屋租赁合同的，而原审判决认定王元庆不存在非法占用的情形与事实不符，由此形成的判决适用法律不当。请求二审法院依法根据本案事实，公正裁判，支持上诉人的上诉请求。大通县桥头小学上诉认为，1、原审判决认为童志晶与大通县桥头小学于2014年2月27日签订的房屋租赁合同合法有效错误。因为该合同违背公平公正原则，损害社会公共利益，与同期同地段商铺租金差价很大，显失公平。该合同的签订未经学校校务会集体讨论研究决定，如此重大事项，未经学校规定程序通过，校内其他领导均不知情，也未征得31位集资建设该房教师的同意，其行为严重侵害了学校和广大教师的合法利益。2、诉争房屋从2005年起由王元庆实际占有使用，经学校校务会讨论，征得包括集资建房教师同意并招标后于2014年12月4日学校与王元庆签订了房屋租赁合同，该合同得到了教师和学校的认同，也有效地维护了学校的合法权益，合同合法有效。请求二审法院查明事实，依法确认2014年2月27日学校与童志晶签订的房屋租赁合同无效并解除合同。被上诉人王元庆答辩原审判决正确，应予维持。经审理查明，双方当事人均对原审判决查明事实不持异议，本院予以确认。本院认为，童志晶与大通县桥头小学于2014年2月7日签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定。且大通回族土族自治县人民法院于2015年11月5日作出的(2015)大民一初字第162号民事判决书已认定该合同合法有效。因此上诉人桥头小学所持应认定合同无效的上诉理由无证据证明，不予支持。大通县桥头小学与王元庆于2014年12月4日签订了《房屋租赁合同》，该合同内容是双方当事人真实意思的表示，不违反法律或者社会公共利益，王元庆实际占有使用该房屋并履行了支付租金义务。童志晶未提交王元庆与大通县桥头小学恶意串通损害其合法权益的相关证据，因此童志晶要求确认大通桥头小学与王元庆于2014年12月4日签订的房屋租赁合同为无效合同的上诉理由无法律依据，应予驳回。王元庆已实际占用使用该房屋，因同一房屋在同一期间内只能设定一个租赁使用权，因此童志晶要求继续履行其与大通县桥头小学签订的房屋租赁合同的目的不能实现，故童志晶要求继续履行其与大通县桥头小学签订的房屋租赁合同的请求无法实现，原审判决对此诉求不予支持不违反法律规定，应予维持。综上，原审判决认定事实属实，处理得当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由童志晶负担25元，大通桥头小学负担25元。本判决为终审判决。审判长  陈志秀审判员  宋敏芳审判员  王有林二〇一六年七月二十九日书记员  保昕欣附:本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。