山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1236号 上诉人（原审被告）：韩x，男，1987年11月11日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：栾国涛，山东海政律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韩xx，女，1977年8月25日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：廉法展，山东海卓律师事务所律师。 上诉人韩x因与被上诉人韩xx房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初7025号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人韩x的委托诉讼代理人栾国涛，被上诉人韩xx及其委托诉讼代理人廉法展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩x上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，依法改判韩x仅应承担差价部分损失102820元；2.一、二审诉讼费用依法分担。事实和理由：一、一审依据最高人民法院司法解释认定韩x与韩xx签订的房地产买卖合同真实有效是错误的，认定合同效力应当根据合同法第五十二条规定是否违反法律或行政法规作为判定标准，而不是依据司法解释作为判定标准。涉案房地产买卖合同违反法律强制性规定，应为无效合同。涉案房屋是韩x通过拍卖竞买购得债权，并取得了房屋的抵押权，由于是房屋的抵押权人并不是房屋所有权人，所以韩x在处分房屋时受到一定限制，而且当时房屋还在法院查封状态。根据城市房地产管理法第三十八条“下列房地产，不得转让：（二）政法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”之规定，在法院查封期间房屋是不允许转让的。城市房地产管理法属于法律范围，其效力明显高于最高人民法院司法解释，在城市房地产管理法明确规定不得转让的情况下转让应当视为违反合同法第五十二条（五）违反法律、行政法规的强制性规定，因此双方签订的房地产买卖合同应当视为无效合同。二、韩x和韩xx对房地产买卖合同的无效都有一定过错，但对于造成差价损失514100元则完全是韩xx独立竞买造成，该部分损失应由韩xx承担。韩x与韩xx在签订合同时韩x委托的中介负责人金波已经向韩xx及韩xx委托的佳润地产中介负责人讲明了房屋抵押及查封的事实，以及需要通过拍卖取得该房屋，当时各方基本达成共识1300000元可以竞得该房屋，所以签订合同买卖该房屋，以1300000元价格成交该房屋，但后来在履行过程中，特别是在正式拍卖前，双方以及双方所委托的中介均觉得通过法院拍卖以130万的价格无法完成交易，因此四方一起在金波的中介办公室商定解除买卖合同，由韩x退还已收款项，并补偿韩xx100000元。虽然没有书面协议，但当时各方在场均表示同意，金波在一审时也出庭作证。之后韩xx自己愿意参加竞拍试试，并一路竞价竞得该房屋，成交价格明显高于正常拍卖价格。而韩xx自愿参加竞拍这行为完成是自己决定的，而且是自己独立完成的交易行为，与双方之间签订的房地产买卖合同已经没有任何关系，韩xx在双方已经同意解除房地产买卖合同由韩x补偿100000元的情况下，自己独立竞买该房屋产生的差价514100元完全是自己的独立行为，自己应负全部责任，韩x对此没有过错，考虑到当初签订过房地产买卖合同的情况，韩x仍然愿意按当初已经商定好的金额100000元补偿韩xx，基本上也已经占到上述差价的20%，而一审判决韩x承担60%即308460元完全错误，韩x认为对韩xx独立交易产生的差价损失，以韩x承担20%、韩xx承担80%为宜。三、一审法院基于无效房地产买卖合同条款判决韩x负担韩xx律师代理费30000元更是有悖法律规定。基于上诉状第一条的分析，韩x认为双方的房地产买卖合同属于无效合同，而根据合同法第五十六条和第五十七条的规定，无效合同中除解决争议方法的条款外其他条款自始无效，而且通过证人的证明双方签订的房地产买卖合同涉案房屋拍卖前已经解除，所以一审法院依据无效合同或者已经解除的合同判决韩x承担律师费是错误的。综上，一审认定双方签订的房地产买卖合同有效是错误的，在合同无效或已经解除的情况下，对韩xx独立竞拍完成的交易产生的差价损失又根据合同约定判决韩x承担60%的责任明显过高，请求依法改判。 韩xx辩称，韩x委托房产中介出售涉案房屋，韩xx是通过中介购买的房屋，因为中介公司对销售房屋的专业性，韩xx完全有理由相信涉案房产的合法性，所以在双方买卖涉案房屋过程中韩xx没有审查合法性的义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 韩xx向一审法院提出诉讼请求：1.韩x双倍返还韩xx购房定金200000元；2.韩x赔偿购房损失514100元；3.韩x负担韩xx因本案支付的律师费50000元；4.诉讼费由韩x负担。 一审法院认定事实：2017年6月23日，韩xx作为乙方（购买方）与韩x作为甲方（出售方）签订《房地产买卖合同》，合同主要约定：一、乙方购买甲方位于即墨区名门世家xx号楼x单元xx户房屋一处（含地下室1个），房屋建筑面积130平方米，该房屋属于法院拍卖所得，房屋装修为简装，固定装修。二、1、乙方对甲方以上房地产状况已充分了解，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让成交价款为1300000元，此价款包含房产所有配套、装修及附属设施；2、付款方式为分期付款：签订本合同当日乙方向甲方支付首付款100000元，此首付款为定金，乙方于2017年7月3日前向甲方支付300000元，于2017年7月31日前向甲方支付200000元，乙方于银行贷款发放贷款当日，以贷款金额支付甲方700000元，该款项由贷款银行一次性划入甲方账户，乙方办理贷款情况为需要贷款，种类为商业贷款。三、甲、乙方双方在履行本合同过程中发生争议应协商解决。协商不成时，可向该房屋所在地人民法院起诉，违约方承担一切律师费、诉讼费、交通费、起诉等相关的一切费用。 2017年6月23日，韩x向韩xx出具收条，载明：今收到韩xx购房定金100000元，以实际收到为准。2017年6月29日，韩x向韩xx出具收条，载明：今收到韩景x购买即墨市名门世家xx号楼x单元xx户房屋首付款500000元，以银行实际收到为准。韩x实际收到了韩xx支付的上述款项。合同签订后，涉案房屋就实际交付给韩xx。 2018年6月20日，韩xx通过一审法院在淘宝网开展的“即墨市xx路xx号xx园x号楼xx户房屋一处”司法拍卖公开竞价中，以最高应价胜出，拍卖成交价格为1814100元，一审法院出具了成交确认书。根据拍卖公告，涉案房屋的起拍价为1504100元。 2018年6月26日，韩x通过银行转账方式将已收取的房款600000元退还给韩xx。 韩xx与山东海卓律师事务所签订民事案件委托代理合同，委托山东海卓律师事务所律师为其与韩x房屋买卖合同纠纷一事代理，韩xx通过银行转账形式分两次共计向山东海卓律师事务所律师支付代理费50000元。 另外，韩x在庭审中提交其与青岛农村商业银行股份有限公司城阳棘洪滩支行签订《债权转让协议》一份，证明其从青岛农村商业银行股份有限公司城阳棘洪滩支行受让了青岛基泰建贸建材有限公司债权，从而取得涉案房屋抵押权。韩xx称，对该债权转让协议真实性无异议，但不能证明韩x受让的债权中包含涉案房屋，也没有完全取得该涉案房屋的所有权。 一审法院认为，根据查明的事实，韩xx与韩x签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，双方应按照合同约定享有各自的权利并履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”关于韩x提出的双方签订的房地产买卖合同无效的主张，一审法院不予支持。但韩x出卖涉案房屋时，尚未取得涉案房屋的产权，后韩xx通过司法拍卖取得涉案房屋产权，双方签订《房地产买卖合同》合同目的无法实现，应予解除。 1、关于韩xx要求韩x双倍返还定金200000元并赔偿损失514100元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行合同情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有关要求赔偿损失。”韩xx在签订房地产买卖合同时应该知道购买涉案房屋系通过法院拍卖所得，其作为完全民事行为能力人在购买房屋时应尽到合理的审查义务，审查韩x对涉案房屋是否享有产权或者处分权，韩xx没有尽到合理的注意义务，而在合同履行过程中，韩xx并未向韩x支付剩余款项，在知道韩x没有取得涉案房屋的相关权利，需要通过法院拍卖程序取得涉案房屋产权时，其决定自行参加拍卖通过竞价方式取得涉案房屋产权，成交价格比起拍价格高出30余万元；而韩x将明知其未取得产权的房屋出卖给韩xx，最终导致买卖协议无法履行，双方均有过错。一审法院认为应以韩xx承担40%的过错，韩x承担60%的过错为宜。2018年6月26日，韩x已将收取的定金在内的600000元房款返还给韩xx，因此，关于韩xx要求韩x双倍返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。韩x应赔偿韩xx房屋溢价部分的损失308460元（514100元×60%），关于韩xx要求韩x赔偿购房损失的诉讼请求，一审法院予以部分支持。 2、关于韩xx要求韩x支付律师费50000元的诉讼请求，根据双方签订的房地产买卖合同约定，由违约方承担律师费等相关费用，根据双方的过错程度，韩x应支付韩xx律师费30000元（50000元×60%）。因此，关于韩xx的该诉讼请求，一审法院予以部分支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、韩x于判决生效后十日内赔偿韩xx购房溢价部分损失308460元；二、韩x于判决生效后十日内支付韩xx律师费30000元；三、驳回韩xx的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费11441元，由韩xx负担5064元，韩x负担6377元。韩xx已预交11441元，退回6377元。韩x应在判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费6377元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。 本院二审期间，韩x提交证人李某书面证言及证人的身份证复印件，证人李某是韩xx委托的中介，证实在交易房屋时韩xx知道该房屋是抵押房，而且需要通过拍卖，以及在拍卖前双方商量好由韩x补给韩xx200000元，一次性了结。 韩xx质证称，对该证人证言的真实性不予认可，对证明事项不予认可。证人应出庭作证，另外证人是专业的房产中介人员，对于法拍房如何成交应该有清楚的了解，不可能在法院拍卖之前双方就确定价格，所以该证人证言是不真实的。本院审查认为，证人未到庭接受质询，对该书面证言的真实性无法确认，本院不予采信。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，韩x提交的债权转让协议等证据不足以证明其对涉案房屋享有所有权或者处分权，韩x在与韩xx签订涉案房屋买卖合同之前未取得涉案房屋所有权人委托其代为出售涉案房屋的授权，事后涉案房屋所有权人亦未对韩x签订买卖合同、出售涉案房屋的行为予以追认，韩xx系通过参加人民法院司法拍卖的方式获得涉案房屋所有权，而非通过与韩x签订房屋买卖合同方式获得所有权，故韩x出售涉案房屋的行为系无权处分。买房乃人生大事，韩xx在与韩x签订房地产买卖合同时理应持审慎态度对涉案房屋权属、房屋状况及出售人资格等情况进行全面审查。韩xx在未要求韩x出示涉案房屋所有权证书、未审查韩x是否系涉案房屋所有权人或是否享有处分权的情况下，仅因韩x持有涉案房屋钥匙和未体现与涉案房屋有关的债权转让协议即与韩x签订房屋买卖合同，并装修入住涉案房屋，其未尽到审慎的合理审查义务，其作为购房人存在过错。综合以上分析，韩x与韩xx均无法认定系涉案房屋买卖的善意合同当事人，双方签订涉案房地产买卖合同、擅自处分他人合法财产的行为侵害了涉案房屋有权人的合法权益，该合同应认定为无效合同。韩x关于涉案合同无效的上诉理由成立，本院予以采纳。一审认定涉案合同有效不当，本院依法予以纠正。 关于涉案合同无效的后果处理问题。韩xx已通过参加人民法院司法拍卖方式取得涉案房屋所有权，且已实际入住涉案房屋，韩x收取韩xx的600000元购房款在事后已退还韩xx，涉案房屋亦不存在返还出售人韩x问题。关于导致涉案合同无效的过错认定问题。韩x对涉案房屋无处分权却出售涉案房屋，是导致涉案合同无效的主要过错方；韩xx作为购房人未尽到合理审查义务，应承担次要过错。综合考虑双方在本案中的过错程度、合同履行情况，韩x、韩xx在本案中应分别承担60%、40%的过错责任为宜。故，韩x应赔偿韩xx本案房屋差价损失的60%即308460元。韩xx支付的律师代理费系韩xx为维护自身合法权益所支出的正常费用，韩振应按照上述过错比例支付韩xx律师代理费30000元。韩x要求承担涉案房屋差价损失的20%且不承担本案律师代理费，依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人韩x的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对涉案房屋买卖合同效力认定不当，但处理结果并无不妥，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2956元，由上诉人韩x负担。 本判决为终审判决。 审判长  马 喆 审判员  孙向东 审判员  齐 新 二〇二一年二月三日 法官助理于遨洋 书记员 贾 立 书记员于国英