江苏省连云港市中级人民法院民 事 裁 定 书(2016)苏07民终1513号上诉人（原审原告）左梅芳。委托代理人于兴平。被上诉人（原审被告）闫新富。原审被告庄克萍。上诉人左梅芳因与被上诉人闫新富、原审被告庄克萍房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院(2015)海民初字第00103-1号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年4月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。左梅芳一审诉称，2004年12月，左梅芳与闫新富双方各出资341000元合伙购买连云港市亚欧工贸集团公司（以下简称亚欧公司）所有的连云港市××××217.12平方米房屋，连同利息28000元，房屋总价款为71万元，双方各占50%份额。2005年1月15日，双方签订了《合伙购房协议书》。2005年7月3日，亚欧公司将房屋交付给左梅芳与闫新富，本来该房屋就由庄克萍租用，后闫新富与庄克萍签订了租赁协议，约定房屋年租金56000元。2013年6月1日，闫新富又与庄克萍签订了《门面房租赁合同》约定年租金为93000元，后一年在前一年基础上递增10%。左梅芳一直向闫新富索要租金，闫新富都以各种借口拖欠，根据闫新富陈述，两次维修房子花去25000元，修房工人受伤支出医疗费、误工费2万元，合计支出45000元。租金合计608320元，左梅芳应得租金304160元，扣除22500元费用，尚欠租金为281660元，利息54000元，合计335660元。左梅芳为租金多次找闫新富和庄克萍，庄克萍丈夫陈勇称租金已经付给闫新富，但不提供付款手续。现诉至法院，请求依法判令闫新富和庄克萍支付房租金281660元，利息54000元，合计335660元；要求在2003年6月1日《门面房租赁合同》甲方栏目加上左梅芳名字或重新签订租赁合同。一审诉讼中，左梅芳明确其诉讼请求为：一、判令闫新富和庄克萍连带支付房租281660元、利息54000元；二、解除闫新富和庄克萍在2013年6月1日签订的《门面房租赁合同》。闫新富一审辩称，左梅芳与闫新富从未存在合伙买卖房屋的关系，左梅芳主张与闫新富存在合伙买卖合同关系，是一厢情愿，与事实不符；左梅芳主张的租金以及计算方式纯属空穴来风，与闫新富和庄克萍之间签订的房屋租赁合同约定的租金完全不符，左梅芳的主张不能成立。本案的案由是房屋租赁合同纠纷，如果左梅芳主张作为所谓的房屋合股人，应当另案处理，或得到相应的权威的明确确认以后方可向庄克萍主张收取租金。左梅芳主张解除合同，于法不符，因为其不是合同的主体，根据法律规定无权解除。左梅芳没有任何证据证明其是当然的房屋所有权人，将本来属于另案处理的确权之诉杂糅在房屋租赁合同之诉中显然不当。庄克萍一审辩称，2005年的时候，庄克萍尚未租赁诉争房屋。原审法院经审查认为，左梅芳主张原连云港市新浦区解放东路房屋（建筑面积217.17平方米）系其与闫新富共同出资从亚欧公司处购买，闫新富则称该房屋系其一人出资购买；闫新富与左梅芳的丈夫于兴平曾于2005年1月15日签订了《合股购房协议书》，确认诉争房屋每人出资341000元，但是闫新富提供的亚欧公司两张收款收据（合计金额为682000元）却载明交款人为闫新富，由此可见，左梅芳与闫新富对于诉争房屋物权存有争议。而在一审诉讼中，左梅芳与闫新富一致确认诉争房屋产权目前并未登记在双方名下。因此，在诉争房屋物权存有争议的情况下，左梅芳应首先解决诉争房屋的所有权归属问题，即通过民事所有权确认之诉，解决诉争房屋的所有权归属问题，在此基础上，再主张其他相应权利。本案左梅芳与闫新富、庄克萍的房屋租赁合同纠纷，原审法院暂不作处理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十七条第二款之规定，原审法院遂裁定：驳回左梅芳的起诉。案件受理费6330元，原审法院予以退回。左梅芳不服上述裁定，向本院提起上诉称：1、本案的物权确定，闫新富无理狡辩。原审法院对本案证据均不予认证，认为双方当事人有物权争议，法院就不处理。上诉人左梅芳主张的涉案房屋租金是基于双方2005年1月15日签订的《合股购房协议书》。该协议书载明：诉争房屋系闫新富、于兴平（左梅芳丈夫）各出资34.1万元购买；该房屋协议书由闫新富与ＸＸ（亚欧公司代表）进行签订，此协议书作为闫新富和于兴平二人共同拥有的附加协议书；将来该房屋的所有收益都由合股者二人共同协商处理，每人各占50%的红利进行分配，任何个人都不得私自处理或者转让股份。闫新富对该《合股购房协议书》的真实性无异议。一审中，左梅芳另外提供了其与亚欧公司后签订的《房屋买卖合同》，更加证明涉案房屋系左梅芳与闫新富共同购买。依据原审法院要求，亚欧公司经理ＸＸ也出具证明证实：左梅芳一审提供的《借款协议书》、《房屋买卖合同》两份证据是2013年9月底应闫新富、左梅芳要求重新签订的，该两份合同签订后，前面的协议就作废了。左梅芳还提供了购买房屋的出资银行凭证，提供了与闫新富、庄克萍及其丈夫陈勇的三次谈话录音。录音中闫新富明确表示要通过算账，将左梅芳应得的一半房租支付给左梅芳。庄克萍也说从闫新富口中得知左梅芳有一半房屋产权。2014年12月10日，左梅芳向其索要房租时，陈勇说左梅芳的房租被闫新富拿走了，因为闫新富说左梅芳欠其10万元，闫新富让陈勇将左梅芳的房租用以冲抵欠款。以上表明，在左梅芳起诉的前两天，闫新富、庄克萍夫妇对左梅芳占有一半产权的事实一直是认可的。一审庭审中，左梅芳要求播放录音，闫新富明确表示不用放了，这表明闫新富放弃质证权利。以上证据确实充分，闫新富尽管无理狡辩，但没有证据推翻左梅芳一审提供的证据。一审查明，涉案房屋登记在亚欧公司名下，房屋没有过户，亚欧公司对于房屋已经卖给左梅芳和闫新富一直没有异议。自2005年7月至今，亚欧公司从未追索涉案房屋，也没有要过涉案房屋租金。2005年7月闫新富与亚欧公司签订的《房屋买卖合同》已经实际履行，房屋交付使用至今，租金被闫新富一直收取，左梅芳作为房屋的共有人，应该和闫新富一样享有房屋租金的收益权。原审法院裁定驳回起诉的做法是故意偏袒闫新富，剥夺了左梅芳取得一半房屋租金的权利。原审法院应该按照《合股购房协议书》判决双方购买房屋的收益（租金）归双方共同所有，双方各占50%。左梅芳的诉讼请求具有事实和法律依据。闫新富提供了作废的《借款协议书》、《房屋买卖合同》和收据，以证明房屋为其一人所有，这是不能成立的。因为《合股购房协议书》载明，闫新富和亚欧公司签订的合同不代表是闫新富个人所有，真正代表所有权的是《合股购房协议书》，况且该两份协议被后签订的合同取代。至于收据，闫新富没有按照法院规定提供资金来源，陈述也是自相矛盾的。2、闫新富公然破坏诉讼秩序，一审开庭时当庭将左梅芳提供的《合股购房协议书》原件盗走，应受到法律制裁。综上，请求二审法院撤销一审裁定，依法指令原审法院继续审理。被上诉人闫新富答辩称，被上诉人先借给亚欧公司50万元，利息是年息8%，期限是半年，当时是通过上诉人左梅芳的丈夫于兴平介绍的，亚欧公司同意用房子抵押，房产证和土地证都给被上诉人，如果到期不还款，房子就以评估价71万元卖给被上诉人。2005年5月19日亚欧公司没钱还给被上诉人，就和被上诉人签了房屋买卖合同。50万元借款从2004年12月31日算至2005年5月19日，利息共计28000元，亚欧公司让被上诉人再付购房款182000元，被上诉人于签订房屋买卖合同的当天下午就将182000元付给了亚欧公司，当时于兴平在场，还作为证明人在协议上签字。后来涉案房屋过户不了，买卖合同被上诉人也找不到了，被上诉人就找于兴平让他帮忙找亚欧公司补签合同，补签合同时，于兴平让他老婆左梅芳和被上诉人一起签字，说是他在上面签字，等房子拆迁了，他可以拿搬家费。左梅芳和于兴平从来没有付过购房款。被上诉人和于兴平、左梅芳从来没有合伙购买过房子。请求二审法院维持原裁定。原审被告庄克萍未发表答辩意见。本院经审查后认为，一审诉讼期间，左梅芳向原审法院提交了其与闫新富作为共同的出借人与借款人亚欧公司签订的借款协议书以及其与闫新富作为共同的购房人与卖房人亚欧公司签订的房屋买卖合同，能够证实左梅芳与本案有直接利害关系，其作为原告提起本案诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条所规定的起诉条件。本案中，左梅芳主张其与闫新富系合伙购房，而闫新富则对此予以否认，在此情况下，原审法院应当在查明左梅芳与闫新富是否存在合伙购买涉案房屋的基础上，依法对左梅芳的诉讼请求予以处理。鉴于涉案房屋的产权仍登记在亚欧公司的名下，原审法院不应让左梅芳先行提起所有权确认之诉，待涉案房屋所有权归属问题解决后，再就本案诉讼请求另行起诉，所以原审法院裁定驳回左梅芳的起诉明显不当。故本院对左梅芳的上诉请求予以支持。综上，左梅芳的上诉请求能够成立，原审裁定认定事实有误，适用法律不当，本院依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十二条的规定，裁定如下：一、撤销连云港市海州区人民法院(2015)海民初字第00103-1号民事裁定；二、指令连云港市海州区人民法院对本案进行审理。审 判 长  乙 斌代理审判员  万红英代理审判员  程 艳二〇一六年七月十四日书 记 员  蒋 寻