沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0103民初688号原告：沈阳万科物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区五里河街71号。法定代表人：黄凯，该公司董事长。委托代理人：徐嘉鹏，该公司项目文员。委托代理人：卢金保，该公司法务。被告：常奡，无职业。原告沈阳万科物业服务有限公司与被告常奡物业服务合同���纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳万科物业服务有限公司的委托代理人徐嘉鹏、卢金保，被告常奡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳万科物业服务有限公司诉称，原告是为万科春河里花园小区提供物业服务的专业公司，为包括被告在内的所有万科春河里花园业主提供专业的物业服务。原告已按《万科春河里花园物业服务合同》的约定履行了合同义务，被告应按合同约定向原告交纳物业服务费，但被告自从2015年3月13日起至2016年3月31日未交纳物业服务费，虽经原告多次催讨并多次与业主进行沟通，被告仍拒绝支付。为此，原告特提起诉讼，请求法院判决被告立即支付所欠物业费4,833.72元，并支付违约金954元。被告常奡辩称，原告陈述的房屋位置、面积、欠费期间属实，我不交费理由如下：1、小区��街一二三层是商铺，经营多家饭店，存在私搭乱建行为，商铺的排风随便安装，不仅破坏园区公共环境，而且长期排放大气污染物、油烟、异味、噪音、振动等，足以影响有利害关系的业主身心健康和正常生活。我在五楼根本没法开窗户，半夜商铺有员工居住，冬天有火灾安全隐患，饭店三四点钟摔肉，挪桌子，造成我们休息不好，去年物业曾经和商铺打过官司，到现在也没有给业主一个交代。这违反了物业合同中《临时管理规约》附件三《露台管理规定》第1条，附件五《商铺管理规定》第3、6、13、28条，《前期物业服务质量标准》第一项第3条。物业未做到防患于未然，在未经相关业主同意的情况下，公然允许饭店开业，并长期欺瞒业主，推卸责任，对相关业主造成严重身心伤害，物业应付相关法律责任和经济赔偿，我们要求恢复原状。2、空调悬挂不安全。商铺的空调室外机没有挂在商铺的前面，放在了我们的公共区域草坪内，引发安全隐患。3、旋转南门原来是有人值守，现在改成刷卡自动旋转门，无人值守，给就近业主的出行、安全及客人来访带来严重的不便和安全隐患。春节期间发生三起刑事案件，该地点有监控，没有保安。物业擅自更改南门设计，私撤门岗，并没有征得相关业主同意，严重侵害业主利益，违反了《前期物业服务质量标准》第五项第1、2、3条规定。4、一号楼有个风采美容院，私搭乱建，有火灾隐患，未经业主同意签字，没有环保、工商和行政执法的审批报告，擅自超高安装牌匾，挡光严重。物业失职，违反物业管理条例第八条。5、小区卫生脏乱差，垃圾收集清运不及时、不彻底，每次都是业主打电话告知物业清扫，违反了《前期物业服务质量标准》第三项第1、2、3条规定，服务质量未达到规定标���，破坏了小区环境，严重侵害了业主的利益。我要求业主、物业、商铺起草三方协议，我们达成协议后，我就交物业费。经审理查明，2013年10月，沈阳万科恒祥置地有限公司作为甲方，原告作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对沈阳万科春河里花园项目提供前期物业服务，服务范围包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；公共绿化养护和管理；车辆停放服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。合同期限自2013年10月1日起，至本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时止。物业服务收费标准为住宅4元/月/平方米。物��服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向乙方支付违约金。2013年12月13日，被告与沈阳万科恒祥置地有限公司签订《商品房买卖合同》，被告购买沈阳万科恒祥置地有限公司开发的位于沈阳市沈河区文艺路28号2-5-2房屋，建筑面积96.04平方米。在合同附件四补充协议特别提示《本期建设范围内可能对业主生活产生不利影响的环境因素》约定：为帮助客户慎重选购房屋，现提示购房人在签署法律文件前特别注意以下事项：……2、本小区规划有2处人行出入口，分别位于5#楼与6#楼之间，18#楼与19#楼之间，可能会对相邻的住宅产生噪音等影响。4、园区沿文艺路住宅一至三层、3#楼与2#楼之间、2#楼与1#楼之间均规划为商业，未来商业经营业态不确定，���能对部分临近住宅有影响。……13、针对一期产品特别提示如下：1）2#和3#楼4层住宅产品的露台及屋面设有商业的厨房排烟井及贯穿于各排烟井与楼宇预留排烟井道之间的排烟管道，可能对4层住宅有一定的影响。2）2#楼西山和3#楼东山北侧卧室外墙设有排烟井。……以上提示的不利因素，出卖人在制定销售价格时，已充分考虑以上不理因素的影响。……在业主入住时，万科物业为每一位入住业主提供一份《业主入住手册》，其中包括《沈阳万科春河里花园项目临时管理规约》及附件一《装修管理规定》、附件二《露台管理规定》、附件三《治安、消防、交通管理规定》、附件四《商铺管理规定》等、《沈阳万科春河里花园前期物业服务合同》及附件一《规划图》、附件二《物业构成明细》、附件三《物业共用部位及共用设施设备明细》、附件四《前期物���服务质量标准》等、《业主入住交费清单与收费标准》、《车位服务协议》等文件。在上述文件中，《露台管理规定》第1条规定：为避免增加屋面载荷过大，降低房屋使用寿命，不在露台上搭建门斗、凉亭、仓库、防护栅栏等建筑物、构筑物，不在露台行砌池、铺土、设置广告牌、不破坏露台屋面防水层和保护层。《商铺管理规定》第3条规定：未经有利害关系的业主同意并依法办理相关手续，住宅楼下的商铺不得从事排放大气污染物、水污染物、恶臭、油烟、异味、噪声、振动、热污染、光、电磁波辐射等足以影响到有利害关系的业主身心健康和正常生活的经营项目。第6条规定：商铺应合理控制营业时间，以不影响有利害关系的业主正常休息、生活为度，发生有利害关系的业主投诉应及时采取整改措施，并做好沟通工作。第13条规定：商铺��业人员不擅自进入本物业封闭管理区域的封闭组团、苑落或者楼栋，送货人员须经订货业主确认后方可进入。第28条规定：当本物业管理区域内公共秩序因商铺从业人员或其供方人员、商铺客户等原因遭到破坏或可能导致混乱时，物业服务企业有权制止有害行为的发生或禁止相关人员进入，情况严重时可移交公安机关等部门处理。《前期物业服务质量标准》约定：一、“物业共用部位的维修、养护和管理”3、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。三、“共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通”1、首层大堂、电梯轿厢每日拖洗2次，楼层电梯厅每日全面清扫2次并巡视清扫，每周拖洗1次，消防楼道每周全面清扫1次。2、2M以下墙面、门窗及其他公共设施每周清洁1次，路灯、楼道灯及2M��上墙面、门窗及其他公共设施每月清洁1次。3、小区主干道及广场、商业街、主出入口每日全面清扫2次并1小时至少巡视1次，局部污迹及时冲洗，地下车库每日巡视清扫1次。五“公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理”1、小区主出入口有秩序维护员执勤。2、对重点区域（是指商业街）、重点部位（是指人行出入口、车行出入口、消防通道口、单元门口）定期进行巡视，配有安全监控设施的，实施监控（设备设施突发性故障、维修保养时间除外）。3、封闭式管理的小区对进出小区的装修、家政等劳务人员临时出入证管理。被告入住后，因其拖欠2015年3月13日至2016年3月31日期间的物业费未付，原告起诉来院。上述事实，有当事人陈述、前期物业服务合同、商品房买卖合同、业主入住手册等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与万科春河里小区的建设单位沈阳万科恒祥置地有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，被告作为小区业主应受该合同内容约束，原、被告具有物业服务合同关系。原告依据合同为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告房屋位于沈阳市沈河区文艺路28号2-5-2，建筑面积96.04平方米，自2015年3月13日至2016年3月31日共计12个月零17天，其所欠物业费数额为4,828元（96.04平方米×4元/月/平方米×12个月＋96.04平方米×4元/月/平方米÷30天×17天）。关于被告提出的临街商铺所存在的各种问题。被告购买的房屋楼下为商铺形态，在被告与房屋开发单位签订的商品房买卖合同补充协议中，房屋开发单位已经特别对购买业主提示，商业形态不固定，可能对部分临近住宅有影响，开发公司在售楼时，已经对销售价格做了相应调整，业主在购房时应当注意此问题。在业主入住时，物业单位为业主提供的业主临时手册中《露台管理规定》、《商铺管理规定》属于《沈阳万科春河里花园项目临时管理规约》的附件，是物业公司倡导的全体业主应当履行的义务，并非是物业公司应当履行的义务。《前期物业服务质量标准》属于物业公司履行物业服务应当达到的标准，该标准约定物业公司对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，但物业公司并非行政执法部门，并无强制执法权，这属于相关行政执法部门的行政权力。如商铺业主在经营过程中有扰民、挡光等现象，属于相邻关系范畴，被告亦可向相关行政部门举报，故本院认为被告以一楼商铺私搭乱建、随意悬挂空调、有油烟、异味、噪音、挡光等扰民问题拒交物业费，依据不足。关于被告提出的南门问题。从被告与房屋开发单位签订的商品房买卖合同补充协议中可以看出在被告所居住小区规划有2处人行出入口，分别位于5#楼与6#楼之间，18#楼与19#楼之间，在被告所居住的3#楼下并未规划人行出入口。在小区入住时，房屋开发单位为业主出行方便，在3#楼下建设了人行出入口，物业公司出于管理需要，将该出入口改为刷卡式防跟踪旋转门，并安设监控，并不会对业主出行造成实质性影响，故本院认为被告以此拒交物业费，依据不足。关于被告提出的小区卫生问题。物业公司对小区的垃圾每天定时清扫，这是一个动态的服务过程，任何一家物业公司也不能保证垃圾24小时及时清运，只要物业公司每天能定时清扫，就完成了自己的物业服务义务，故被告以此拒交物业费，依据不足。关于原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告常奡于本判决发生法律效力之日起7日内一次���给付原告沈阳万科物业服务有限公司2015年3月13日至2016年3月31日期间的物业服务费4,828元；二、驳回原告沈阳万科物业服务有限公司其他诉讼请求。被告常奡如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告常奡承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  祝仰宝人民陪审员  杨美慧人民陪审员  王唤平二〇一六年七月十二日书 记 员  姜 楠