福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0581民初2469号原告中国工商银行股份有限公司石狮支行，住所地福建省石狮市。负责人庄文聪，该支行行长。委托代理人黄清波，男，1961年7月12日出生，汉族，该行职员，住福建省石狮市。被告郭起宏，男，1983年3月3日出生，汉族，住福建省建阳市。被告石狮市明发房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市。法定代表人郭其仁，该公司负责人。原告中国工商银行股份有限公司石狮支行（下称工行石狮支行）与被告郭起宏、石狮市明发房地产开发有限公司（下称明发公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月4日公开开庭进行了审理。原告工行石狮支行的委托代理人黄清波、被告郭起宏到庭参加诉讼，被告明发公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告工行石狮支行诉称，被告郭起宏、明发公司于2013年11月21日与原告签订一笔个人购房借款／担保合同（01408行（石狮）支行（2013）年（一手贷0001232号］，约定：贷款金额67万元整，贷款期限20年，按月等额本息还款，贷款基准年利率6.55%，执行6.55%（如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行），逾期（包括被宣布提前到期）按年利率基础上加收30%计收罚息、复利。被告郭起宏提供自有的址于福建省石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海3号楼3梯4层402单元房地产作为抵押担保，并于2013年11月28日在石狮市房产登记交易中心依法办理按揭登记手续。同时，被告明发公司承担阶段性连带责任保证，在满足约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书等条件之日后免除保证人的保证责任。2013年12月5日，原告依合同约定发放给被告郭起宏贷款67万元整，借款到期日为2033年12月5日，依合同约定转入明发公司账户。被告郭起宏于2015年10月5日起开始违约，经催收只偿还部分逾期本息，至2015年10月13日累计逾期数9期，连续逾期数3期，违约金额本金5050.20元、利息9134.18元。原告依据借款合同约定宣布该笔个人购房借款／担保合同的贷款提前到期，并要求被告于2016年2月22日前归还全部贷款本息。截止至2016年5月5日，被告郭起宏结欠本金余额632900.65元，积欠利息12290.13元，应从2016年2月23日起按约定罚息利率计算利息，从2015年10月5日起按约定罚息利率计算复利，直至还清全部本息。为此，原告请求依法判决：1、解除原告与被告郭起宏、明发公司签订的个人购房借款／担保合同（01408行（石狮）支行（2013）年（一手贷0001232）号］；2、被告郭起宏立即偿还结欠原告的违约贷款本金632900.65元、利息12，290.13万元，以及自2016年5月6日起至实际还款之日止按约定罚息利率计算的一切利息、罚息、复利；3、原告有权以被告郭起宏所有的址于福建省石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海3号楼3梯4层402单元的房地产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；4、被告明发公司承担连带责任保证；5、本案的一切费用（但不限于诉讼费、公告费、实现债权所需的费用）均由被告承担。被告郭起宏承认原告诉称属实，但辩称原告主张的罚息利率过高。被告明发公司在法定期限内未作书面答辩。在本院审理过程中，原告工行石狮支行提供以下证据：一、营业执照副本、组织机构代码证、负责人身份证明、居民身份证复印件各一份，以此证明原告的基本情况及诉讼主体资格。二、居民身份证、户口簿、离婚证件、无婚姻证明复印件各一份，以此证明被告郭起宏的身份情况及诉讼主体资格。三、营业执照副本、组织机构代码证复印件各一份，以此证明被告明发公司的基本情况及诉讼主体资格。四、个人购房借款／担保合同一份，编号为（01408）行［石狮］支行（2013）年［一手贷0001232），以此证明本案的借款及担保事实。五、借款凭证、电脑台账各一份，以此证明原告依约履行放款义务以及被告郭起宏欠款的事实。六、商品房买卖合同、销售不动产统一发票（01397316）复印件各一份，编号为MF-2007-01-NO：0505589，以此证明被告郭起宏向被告明发公司购买商品房的事实。七、按揭登记证明书一份，以此证明抵押物经石狮市房产登记交易中心办理按揭登记，按揭手续依法有效。八、贷款提前到期函复印件二份、快递复印件三份，以此证明原告依合同约定向被告郭起宏、明发公司宣布借款合同提前到期的事实。被告郭起宏对原告工行石狮支行提供的证据均未提出异议，也未对其主张提供证据加以证明。本院经审查认为，被告明发公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交反驳证据，视为自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利；被告郭起宏对原告提供的证据一至八的真实性、合法性、关联性均无异议。原告提供的证据一、二、三由国家有权部门出具，可以证明原告与两被告的基本情况及诉讼主体资格；原告提供的证据四由相关当事人签名、捺印、盖章，可以证明原告与两被告签订上述合同，约定被告郭起宏向原告借款，提供商品房作为抵押担保，并由被告明发公司提供连带责任保证担保，以及各方具体的权利义务；证据五系原告出具的电脑资料，可以证明原告依约于2013年12月5日向被告郭起宏发放贷款67万元并按约转入被告明发公司账户的事实，以及被告郭起宏逾期偿还本案借款的事实；证据六由相关当事人签名、捺印、盖章，可以证明被告郭起宏与被告明发公司之间的商品房买卖合同关系以及本案的借款原因；证据七由石狮市房产登记交易中心出具，可以证明抵押物已于2013年11月28日办理按揭登记的事实；证据八由原告及邮政系统出具，可以证明原告依合同约定向被告郭起宏、明发公司宣布借款合同提前到期的事实。因此，对原告所提供的上述证据以及被告明发公司提供的证据的真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。经庭审认证，结合当事人陈述，对本案主要事实作如下认定：2013年7月16日，被告郭起宏向被告明发公司购买商品房，双方签订《商品房买卖合同》。2013年11月21日，被告郭起宏、明发公司与原告工行石狮支行签订了编号为（01408）行［石狮］支行（2013）年［一手贷0001232）的《个人购房借款／担保合同》，合同约定借款用途为用于购置址于福建省石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海3号楼3梯4层402单元的房产；借款金额为67万元；借款期限为20年即240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，即从2013年12月5日起至2033年12月5日止；还款采用按月等额本息还款法（按月计息）；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，执行6.55%；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为借款利率上浮30%；保证人承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，在满足正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；被告郭起宏作为抵押人以上述房产设定抵押，抵押担保的范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；借款人未完全、适当地遵守或履行其在合同项下的任何承诺、保证、义务或责任的，借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约；借款人违约的，贷款人有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除合同。2013年11月28日，双方就上述房产办理按揭登记手续。2013年12月5日，原告依约向被告郭起宏放款，汇款67万元至其指定的被告明发公司账户。贷款发放后，借款人并没有如约履行还款义务，造成贷款逾期，经原告多次催收，拒不履约还款。截止至2016年5月5日，被告郭起宏结欠原告借款本金632900.65元，利息、罚息、复利12290.13元。2016年2月7日，原告分别向被告郭起宏、明发公司发出《贷款提前到期通知函》，宣布上述借款合同剩余本金及积欠利息全部到期。2016年5月16日，原告诉至本院。综上所述，本院认为，原告工行石狮支行与被告郭起宏、明发公司于2013年11月21日签订的编号为（01408）行［石狮］支行（2013）年［一手贷0001232）的《个人购房借款／担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该借款／担保合同有效。原告依约放贷，履行了合同义务，被告郭起宏未能按约偿付借款本息，截止至2016年5月5日，被告郭起宏结欠原告借款本金632900.65元，利息、罚息、复利12290.13元以及自2016年5月6日起按上述合同约定及中国人民银行规定的利息、罚息、复利，事实清楚，证据充分，足以认定。被告郭起宏未按时偿还借款本息，已构成违约，根据双方上述借款合同的约定，原告有权解除合同，故原告诉求解除其与被告郭起宏签订的上述合同，具有合同依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，上述借款合同解除后，被告郭起宏应向原告偿还尚欠借款本息，原告关于被告郭起宏清偿尚欠借款本金、利息、罚息、复利的诉求，合理合法，应予支持。被告郭起宏关于罚息利率过高的抗辩意见，缺乏事实和法律根据，本院不予支持。同时，根据原告提供的按揭登记证明书，讼争房产设定的系按揭登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，在未办理房屋抵押权设立登记之前，原告享有的只是当抵押登记条件成就或者约定期限届满后对讼争房屋办理抵押权登记的请求权以及排他性地对抗他人针对讼争房屋处分的权利，并非对讼争房屋享有现实抵押权利。因此，在双方未办理正式抵押登记手续的情况下，原告要求对讼争房屋（抵押物）享有优先受偿权的诉讼请求，缺乏事实和法律根据，不予支持。至于如何具体处分讼争房屋，并非本案审理范围。被告明发公司自愿为被告郭起宏的上述债务提供连带责任保证担保，并与原告及被告郭起宏签订上述合同，其意思表示真实，其保证范围、保证方式、保证期限明确，保证合法有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定，被告明发公司提供阶段性连带保证担保，现合同虽然解除，在原告与保证人无其他特别约定的情况下，保证人明发公司仍应对被告郭起宏的上述债务承担连带保证责任。而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在贷款合同签署之日起至抵押有效登记设定且相关权利证明文件交付贷款银行执管之日止的阶段内向贷款银行履行还款义务提供保证担保，其实质是为贷款银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证担保，一旦抵押设定成功，该阶段性保证的任务即告完成。讼争房屋虽于2013年11月2日办理按揭登记，但至今未能办理抵押登记，抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书至今未能交由贷款人核对无误、收执，在按揭登记未变更为抵押权设立登记之前，原告尚未取得讼争房屋的优先受偿权，保证人提供的阶段性保证期限届满的条件尚未成就，被告明发公司仍应对被告郭起宏拖欠原告的借款本息承担连带清偿责任。原告在保证有效期间内向被告明发公司主张权利，合理合法，应予支持。被告明发公司在承担保证责任后，有权向被告郭起宏追偿。故被告明发公司关于其已经履行合同保证条款约定的全部义务，办理抵押登记手续的条件已经完全成就的抗辩意见，缺乏事实和法律根据，本院不予支持。被告明发公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十九条、第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司石狮支行与被告郭起宏、石狮市明发房地产开发有限公司于2013年11月21日签订的编号为（01408）行［石狮］支行（2013）年［一手贷0001232）的《个人购房借款／担保合同》。二、被告郭起宏应于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司石狮支行偿还上述合同项下借款本金632900.65元、截止至2016年5月5日的利息、罚息、复息12290.13元，并按上述合同约定及中国人民银行规定的利率支付自2016年5月6日起的利息、罚息、复利。三、被告石狮市明发房地产开发有限公司对被告郭起宏的上述第二项债务承担连带清偿责任；被告石狮市明发房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告郭起宏追偿。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司石狮支行其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10252元，由被告郭起宏、石狮市明发房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  黄招荣代理审判员  李珊珊人民陪审员  吴辉荣二〇一六年七月十二日书 记 员  蒋正伟附：一、本案引用的主要法律法规条文：1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：（一）保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。（二）债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。（三）当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。（四）按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的。由人民法院判决强制偿还。2、《中华人民共和国物权法》第二十条【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。3、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。4、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有第规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。7、《最高人民法院关于适用〈〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。8、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。