北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初4525号原告北京恒兆置业有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街18号恒基中心商场三层。法定代表人蔡涯棉，董事长。委托代理人赵宏，北京市凯鹏律师事务所律师。委托代理人闫清，男，1966年3月18日出生，该公司职员，住北京市东城区。被告北京双指间化妆品有限公司，住所地北京市丰台区丰北路甲79号北京冠京饭店D220室。法定代表人张轶。原告北京恒兆置业有限公司（以下简称恒兆置业公司）与被告北京双指间化妆品有限公司（以下简称双指间公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒兆置业公司的委托代理人赵宏到庭参加诉讼，被告双指间公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒兆置业公司诉称：原、被告于2013年6月签订租赁合同，约定被告承租北京恒基中心商场×层××号铺位，租期自2013年7月1日至2014年6月30日。租赁期满后，双方于2014年9月1日又重新签订了《续约协议书》，约定续租期为2014年7月1日至2015年6月30日，月租金为4114元，月推广宣传费为234元，应于每月第一日前支付。2015年5月1日起被告开始拖欠原告租金，原告催缴后仍未交纳。2015年6月9日，原告向被告发出解约通知书，于2015年6月11、12日发函要求被告交回商铺，后2015年6月15日原告收回涉案商铺。现原告诉至法院，请求法院判令：1、确认双方租赁关系于2015年6月9日解除；2、被告向原告支付2015年5月1日至2015年6月9日期间的租金和推广宣传费5968.36元，并向原告支付2015年5月1日至实际支付之日的逾期付款违约金（按每日万分之五的标准计算）；3、被告支付原告解约违约金12342元；4、被告支付原告2015年6月10日至2015年6月15日期间的占用费2484.19元；5、被告支付原告恢复原状的费用426.5元；6、被告已支付的押金在其应支付的款项中折抵。诉讼费由被告承担。被告双指间公司经本院依法公告送达，未到庭答辩。经本院审理查明：2013年6月，原告与被告签订（2013）恒商租字第20130724号《租赁合同》，被告承租北京恒基中心商场×层××号铺位，面积约为22平方米，租期自2013年7月1日至2014年6月30日。月租金为4114元，月推广宣传费为286元，每月应付租金、推广宣传费应于当月的第一日前交纳。押金13200元，于合同签订时支付。原告有权利但没有义务扣除全部或部分押金来支付租金、赔偿出租人或第三人损失；在被告全面履约的情况下，租赁期满和被告按约定交还商铺30个工作日后，原告将押金返还被告，但不计利息。承租人不得将押金转让或抵押，亦不得将押金用于抵销应支付的租金或其他款项，但出租人书面同意的情况除外。合同另约定承租人应向物业公司支付每月管理及空调费1034元，管理及空调费押金为3102元。关于违约责任，双方约定被告未按约支付租金、推广宣传费的，应当按逾期付款额的日万分之五支付违约金，并约定该条款不应被视为创设承租人支付租金、推广宣传费的宽限期，出租人不应因要求或接受违约金而被视为负有逾期接受支付的承租人应付租金义务，或同意承租人迟延支付上述款项，该条款可与该合同中涉及赔偿金的条款同时适用。双方特别约定，当承租人未按本合同约定支付租金或推广宣传费，逾期达到60日，本合同自动解除。即只要承租人未按约定支付租金，逾期达到60日，则本合同于第61日自动解除，而无须任何一方发出解除通知等任何书面文件。合同因此解除的，承租人应当按本合同约定的同期租金的标准，向出租人支付相当于租赁期未履行部分期间的租金的赔偿金或相当于三个月租金的赔偿金（二者以高者为准）。本合同终止后，如承租人未按合同约定交还商铺，承租人应按照合同约定的租金的三倍及其他款项之和向出租人支付合同终止第二日至实际交还之日的占用费。2014年9月1日，原告与被告就涉案铺位签订《续约协议书》，续租期为2014年7月1日至2015年6月30日，月租金、推广费、押金、管理及空调费标准不变，原租赁合同条款继续有效。庭审中，原告主张被告在签订租赁合同时向原告交纳了押金13200元，自2015年5月1日即开始拖欠原告租金。2015年6月3日，原告向被告发出《催款通知书》，要求被告于6月8日交清租金；2015年6月5日，原告向被告发出《解除合同预告书》，要求被告6月8日前交清租金，逾期原告将解除租赁合同、收回铺位；2015年6月9日，原告向被告发出《重要通告》，告知原告即日解除租赁合同，要求被告办理解除合同手续。原告称其发出《解除合同预告书》后，被告向其递交过一份《申请书》，称双方租赁合同将于2015年6月30日届满，由于经营不佳，被告向原告申请到期后不再续租，2015年5月、6月的租金从押金中扣除。原告与被告于2015年6月15日办理了房屋交接手续，原告将涉案商铺收回。原告提供了收回楼宇报告表及报价单，证明收回商铺时物品损坏，对商铺进行恢复原状共需要维修费853元，目前隔断墙尚未拆除。经询，被告向原告提出以押金抵做租金后，原告是否同意。原告称自己未同意被告的请求。上述事实，有租赁合同、续约协议书、催款通知书、解除合同预告书，重要通告、申请书、收回楼宇报告表、报价单及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告双指间公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。根据查明的事实，原、被告签订租赁合同及续签协议，系双方真实意思表示，合法有效。对于被告是否存在违约的问题，双方在租赁合同中已有明确约定，除出租人书面同意的情况以外，承租人不得将押金用于抵销应支付的租金或其他款项。在租赁合同履行过程中，被告未按照合同约定向原告支付2015年5月和6月的租金等费用，尽管其向原告提出以所交纳押金作为未付的租金，但并未得到原告的书面同意。故本院认为被告在履行合同过程中，未按照合同约定履行给付租金的义务，已构成合同违约，应承担违约责任。2015年6月9日，原告被告发出解约通知后，原告与被告于2015年6月15日办理了房屋交接手续，原告将涉案商铺收回，故本院认为双方租赁合同已于2015年6月9日解除。对于要求被告向其支付2015年5月1日至2015年6月9日期间的租金和推广宣传费、2015年6月10日至2015年6月15日期间占用费的诉讼请求，在此期间，涉案房屋由被告占用，应向原告支付相关费用，原告的该项诉求，理由正当，本院予以支持，具体数额，本院结合双方合同对租金标准的约定酌情支持；对于原告主张被告支付原告恢复原状的费用，原告提供的收回楼宇报告表证明收回房屋时房屋内物品确有损坏，原告该项诉求，理由正当，但考虑到目前恢复原状的费用尚未发生，本院暂不予支持。对于原告要求被告支付解约违约金的诉讼请求，本合同的解除确系因被告未按照合同约定交纳租金所致，被告应承担违约责任。但必须明确的是，被告在合同即将届满时向原告发出申请，要求以其所支付的数额相当于三个月租金和推广费的押金折抵剩余的两个月的租金等费用，虽然不符合合同约定，但是较符合社会常理。现原告坚持依据合同约定主张被告违约，承担解约责任，本院认为，合同是双方当事人自愿协商签订的，体现了当事人的意思自由，本院不予干涉，被告单方以所支付的押金折抵应支付租金和推广宣传费费的行为与合同约定相悖，在未经原告同意的情况下擅自解约，违反了合同约定，应承担违约责任。但对于被告应承担的违约责任数额，本院认为，在双方租赁合同距离合同届满只剩下两个月时，被告违约，原告通过行使合同解除权解除租赁合同提前收回涉案商铺，原告在本案中也提出以被告所交纳的押金折抵被告应向其支付的相关费用，结合原告主张的租金、推广宣传费、占用费以及被告所交纳的押金数额，本院判令被告以其交纳的押金折抵所应支付的相关费用，剩余的押金作为违约的赔偿足以弥补原告的损失，故被告承担的违约金数额，本院以剩余的押金数额为限。对于原告要求被告向其支付逾期付款违约金的诉讼请求，被告迟延支付租金的行为是原告主张解约的事由，本院已判令被告支付解约违约金，被告不应就此违约行为承担双重责任，故对原告的该项诉讼请求，本院不再重复支持。鉴于本案纠纷确系被告不遵守合同约定所引起，本院决定应由被告承担本案的诉讼费用，作为对被告的警示。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告北京恒兆置业有限公司与被告北京双指间化妆品有限公司之间的房屋租赁关系于二〇一五年六月九日解除；二、被告北京双指间化妆品有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京恒兆置业有限公司二〇一五年五月一日至二〇一五年六月九日的租金和推广宣传费五千六百九十八元三角六分；三、被告北京双指间化妆品有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京恒兆置业有限公司二〇一五年六月十日至二〇一五年六月十五日的占用费七百三十三元；四、被告北京双指间化妆品有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京恒兆置业有限公司解约违约金六千七百六十八元六角四分；五、上述第二项、第三项、第四项费用以被告北京双指间化妆品有限公司向原告北京恒兆置业有限公司支付的押金一万三千二百元折抵；六、驳回原告北京恒兆置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费260元，由被告北京双指间化妆品有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李成博审 判 员  李双庆人民陪审员     刘军二〇一六年七月二十六日书 记 员  姚 丹