云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终982号上诉人（原审原告）李龙贵，男，1953年2月9日生，汉族。委托代理人王琴，系云南灜滇律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）段庆玲，女，1968年9月17日生，汉族。被上诉人（原审被告）云南卓乾商贸有限公司。住所地：昆明市盘龙区北京路和北辰大道旁欣都龙城*幢**层办公*号。法定代表人王竞容，系总经理。被上诉人（原审被告）王竞容，女，1972年6月11日生，汉族。上诉人李龙贵、段庆玲因与被上诉人云南卓乾商贸有限公司、王竞蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月15日受理后，依法组成合议庭于2016年7月13日公开开庭对本案进行了审理，上诉人李龙贵、段庆玲以及被上诉人云南卓乾商贸有限公司的法定代表人王竞蓉到庭参加了诉讼。本案依法经报本院院长批准延长审理期限3个月，现已审理终结。一审法院经审理查明以下法律事实：北市区烟草一号路美伦花乡三期（春之城）C5幢b单元10层903号房屋原房屋所有权人为原告；2013年11月6日原告（乙方）与被告王竞蓉（甲方）签订购房合同，约定甲方向乙方购买北市区烟草一号路美伦花乡三期（春之城）C5B-903室，190.75平方米的房子，总价款为145万元整，不含过户费及税收及2014年的物业费等各项杂费。签订合同当日起甲方向乙方支付购房定金20000元，月底甲方向乙方支付购房款480000元等内容，合同签订后，双方签了字，被告加盖了云南卓乾商贸有限公司公章。2013年12月3日原告（甲方）与被告段庆玲（乙方）签订委托合同，约定甲方自愿委托乙方出售昆明市北市区烟草路一号美伦花乡三期（春之城）C5幢b单元10层903号房屋。委托事项为代为偿还上述房屋的借款（含银行等金融机构几个人借款），办理提前还款、结清余款、注销抵押登记等相关手续，领取并保管该房的产权证、他项权证等证件材料，签署办理与之有关的一切文件合同、申请表格等。在上述房屋符合出售条件的情况下，代为出售该房屋，受托人有权决定售房对象及售房价格，与买方签订出售该房的相关合同、协议以及其他文件，并办理相关的公证手续等内容，合同签订后，原被告签了字，并于当日对该合同进行了公证。同月9日原告（乙方）与被告王竞蓉（甲方）签订购房补充合同，约定甲方因工作关系，提出将房产转让的有关事宜委托段庆玲办理，乙方同意，但必须确保房款总价为1450000元。如产生违约，后果由甲方负责。甲方必须按2013年11月16日双方签订的合同执行。在兑现第三条承诺款项后，乙方才配合办理产权过户及贷款等事宜。从甲方收到乙方产权证当天起，20日内将付给乙方购房款60-80万。剩余款项甲方以欠条形式确认，并在2014年元月28日前付清。2013年12月6日签的补充协议，因不符合规范要求予以作废，并以此补充合同为准。甲乙双方如有违约，将每月向对方支付违约金百分之五的违约金。合同签订后，原被告签字捺了手印。同日被告王竞蓉出具领条，载明今领李龙贵产权证（春之城）及土地使用证共两本。同月17日原告（卖方）、（委托代理人）被告段庆玲与颜昌念签订房屋买卖合同，约定卖方以126万元出售房屋，并于单当日对该合同进行了公证。被告段庆玲收到买房人支付的买房款1000005元，段庆玲支付给原告910000元。现房屋所有权人为颜昌念。另确认，本案争房屋现已过户至买房人名下，但该房实际由原告管理使用。原告诉请法院：1、判令被告立即支付原告购房款540000元。2、判令被告支付违约金243000元（自2014年1月29日起每月按540000元×5%＝270000元计算至款项付清之日，暂计至2014年11月）。3、本案的诉讼费等由被告承担。根据上述确认事实，一审法院认为：原告与被告云南卓乾商贸有限公司签订的购房合同，因原告与被告王竞蓉在2013年12月9日签订的购房补充合同而终止。原告与被告段庆玲2013年12月3日签订的委托合同系当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，合法有效。按照合同约定，被告段庆玲有权决定售房对象及售房价格，故2013年12月17日原告、委托人被告段庆玲与颜昌念签订的房屋买卖合同合法有效，按照合同约定，北市区烟草一号路美伦花乡三期（春之城）C幢b单元10层903号房屋被告段庆玲以1260000元出售给买房人，房款由被告段庆玲收取，现被告段庆玲收取了1000005元房款，已支付给原告房款910000元，余款140000元至今未支付，对此被告段庆玲有义务将该款项支付给原告，剩余房款应由买房人予以支付。虽然原告与被告王竞蓉于2013年12月9日签订补充协议，载明甲方（王竞蓉）因工作关系，提出将房产转让的有关事宜委托段庆玲办理，原告同意，但必须确保房款总价为1450000元。如产生违约，后果由甲方（王竞蓉）负责。但原告在与被告段庆玲签订委托合同时对房屋价款约定为由受托方决定房屋价格，对此被告王竞蓉对段庆玲以1260000元出售房屋不承担责任。至于被告段庆玲辩解与原告间有债权债务关系，原告将房屋进行了抵押，但未提交相关证据证明，故对其辩解依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、被告段庆玲于本判决生效后三日内支付原告李龙贵房款人民币140000元，并承担该款自2013年2月18日至付清该款之日止的银行利息（利息按中国银行同期贷款利率计算）。二、驳回原告李龙贵的其他诉讼请求。一审判决宣判后，原审原告李龙贵、原审被告段庆玲不服，向本院提起上诉。李龙贵称：一审法院认定事实不清，适用法律错误。涉案《购房合同》及《购房补充合同》依法成立并生效，云南卓乾商贸有限公司、王竞蓉在无房屋中介资质的情况下，经营二手房买卖业务，要求李龙贵将房屋过户至其指定的户名下，王竞蓉因工作关系委托段庆玲代为履行。我方将王竞蓉、段庆玲支付的部分房款用于偿还银行贷款，取出房产证、土地证原件，并将两证交付给王竞蓉。云南卓乾商贸有限公司、王竞蓉选定购房人后，由段庆玲基于委托授权与颜昌念签订了《房屋买卖合同》，并办理了房产过户事宜，而李龙贵并不知晓买卖的过程及购房款支付情况。事实上，颜昌念未按《房屋买卖合同》履行，房屋价款实为151万元，并非126万元。被上诉人应按照双方约定，向我方支付余款，并承担违约责任。综上，请求：一、撤销一审判决，改判支持由被上诉人王竞蓉承担支付购房款和违约金的责任；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。段庆玲针对李龙贵的上诉答辩称：我不应承担支付款项的责任，应由购房人承担。云南卓乾商贸有限公司、王竞蓉针对李龙贵的上诉共同答辩称：我认为款项应当由颜昌念支付。段庆玲上诉称：我方代收取的105万房款，其中91万冲抵李龙贵的借款，还有10万元用于支付代办过户的各项费用，还有4万元由我方交由王竞蓉转付给了李龙贵。我方无义务支付14万元及相应利息，请求撤销一审判决，改判我方不承担支付责任。李龙贵针对段庆玲的上诉的答辩意见同上诉意见一致。云南卓乾商贸有限公司、王竞蓉针对段庆玲的上诉答辩称：应由案外人颜昌念承担支付责任。二审中，本院确认一审判决中存在以下笔误，第5页倒数第三行中“2013年11月6日”应为2013年11月16日；第7页第八行中“1000005元”，应为1050000元，本院予以更正。二审经审理查明的案件事实与一审一致，本院依法予以确认。另外，王竞蓉在二审中明确陈述其持有的2013年11月16日的购房合同未加盖公章，并主张系其个人与李龙贵签订的购房合同。本院补充确认以下事实：2013年11月16日，李龙贵与王竞蓉所签订的《购房合同》约定：房子过户前双方必须配合取出房产证，待银行贷款批下来，双方共同去办理过户后续，李龙贵将房子过户到王竞蓉指定的户名下后，配合王竞蓉去银行进行抵押更名的相关手续。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：承担支付本案房款及违约金的责任主体如何认定？本院认为，根据本案查明的事实，李龙贵与王竞蓉于2013年11月16日签订购房合同，约定王竞蓉购买涉案房屋，总价款为145万元整，后于2013年12月9日，双方签订购房补充合同，载明王竞蓉将房屋转让事宜委托段庆玲办理，再次明确了房价为145万元。双方在二审中均一致明确购房人是王竞蓉，本院予以确认，故李龙贵、王竞蓉签署的购房合同、购房补充合同是双方的真实意思表示，且不违法法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。现李龙贵主张应王竞蓉的要求，将房屋过户至案外人名下，但出售房屋后，王竞蓉并未向其支付尚欠房款54万元，而王竞蓉主张双方签订的购房合同并未实际履行，涉案房屋已经出售给案外人，应由案外人支付剩余房款。对此，本院认为，虽然涉案房屋直接过户至案外人颜昌念名下，并不能证实与李龙贵形成房屋买卖合同关系的是案外人颜昌念，而从李龙贵与王竞蓉签订的购房合同的内容来看，明确约定涉案房屋系过户至王竞蓉指定的户名下，且王竞蓉向李龙贵出具领条，载明领取李龙贵涉案房屋的产权证及土地证，足以证实王竞蓉与李龙贵形成房屋买卖合同关系并已实际履行，本院予以确认。现李龙贵按照王竞蓉的要求将涉案房屋过户至案外人名下，王竞蓉应按照合同约定的价款向李龙贵支付全额购房款。经审理查明，段庆玲从案外人颜昌念处收取购房款105万元，仅向李龙贵支付91万元，尚欠14万未交付李龙贵，段庆玲上诉主张该14万元中的10万元用于支付了办理过户的各项税费，4万元已经支付给李龙贵，并未提交证据予以证实，本院不予采信，故段庆玲应将其收取的剩余14万元购房款支付给李龙贵，继而，王竞蓉尚欠的购房款是40万元。对于违约金的问题，根据《购房补充合同》的约定，剩余款项应在2014年1月28日前付清，违约责任中约定，双方如有违约，将每月向对方支付违约款5%的违约金，故王竞蓉至今未支付完购房款，已经构成违约，应当承担违约责任，但合同约定的违约金过高，本院依法予以调整，酌情认定王竞蓉支付李龙贵54万元自2014年1月29日起至实际付清该款项之日止的中国人民银行同期流动资金贷款利率计的利息。综上，上诉人李龙贵的上诉请求成立的部分，本院依法予以支持，其余部分，予以驳回。一审法院认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。据此，本院《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，第一百一十八条以及《诉讼费交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、撤销昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第48号民事判决；二、段庆玲于本判决生效之日起三日内支付李龙贵人民币140000元；三、王竞蓉于本判决生效之日起三日内支付李龙贵人民币400000元；四、王竞蓉于本判决生效之日起三日内支付李龙贵以人民币540000元（本判决第二、三项所涉款项）为本金的自2014年1月29日起至实际付清上述款项之日止的中国人民银行同期流动资金贷款利率计的利息；五、驳回李龙贵的其他诉讼请求；六、驳回段庆玲的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币11630元，由李龙贵承担人民币1163元，由段庆玲承担人民币2326元，由王竞蓉承担人民币8141元；二审案件受理费人民币14430元，由李龙贵承担人民币1443元，由段庆玲承担人民币2886元，由王竞蓉承担人民币10101元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  王思予审 判 员  蔡 芸代理审判员  熊梓旭二〇一六年七月二十六日书 记 员  焦 菡