济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）历城民初字第3170号 原告山东顺心宜物业管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人苏晶，总经理。 委托代理人刘振波，山东仁释律师事务所律师。 被告济南宝山商业管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人刘胜儒，董事长。 委托代理人陶涛，山东有诺律师事务所律师。 委托代理人刘延伟，男，生于1975年6月28日，汉族，该公司员工，住该公司宿舍。 原告山东顺心宜物业管理有限公司（以下简称山东顺心宜物业公司）诉被告济南宝山商业管理有限公司（以下简称济南宝山管理公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月17日公开开庭对本案进行了审理。原告山东顺心宜物业公司的法定代表人苏晶、委托代理人刘振波，被告济南宝山管理公司的委托代理人陶涛、刘延伟到庭参加诉讼。原被告曾进行和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。 原告山东顺心宜物业公司诉称，原告与被告于2014年12月19日签订了《济南全福便民广场物业管理合同》，约定原告为被告提供物业服务，被告按每月支付物业费4.3万元。原告一直按照合同约定提供物业服务，自2015年4月19日至2015年9月24日，被告拖欠原告物业费22.36万元。合同约定自逾期之日起每日按应付物业管理费的千分之三支付滞纳金。经原告多次催要，被告至今以种种理由拒绝支付。为维护原告权益，特诉至法院，请求法院依法判令被告支付拖欠的物业服务费22.36万元及滞纳金（逾期一日按千分之三支付至付清之日止）。案件审理中，原告明确要求被告支付自2015年5月15日起至2015年9月28日滞纳金，按物业服务费每逾期一天收取千分之三计算，共计21027元。诉讼费由被告承担。 被告济南宝山管理公司辩称，1、原告的起诉的金额不准确；2、由于原告未按合同约定履行相应义务，被告按照双方合同约定，有权扣除其部分服务费用；3、请求法院在对本案事实查明后，依法判决。 经审理本院认定，2014年11月，原告山东顺心宜物业公司（乙方）与被告济南宝山管理公司（甲方）签订《济南全福便民广场物业管理合同》一份，约定由原告山东顺心宜物业公司负责济南全福便民广场营业期间的卫生保洁；秩序维护服务工作（包括公共设施管理、门岗执勤、消防监控、定点定时巡逻）；其他临时性工作。委托管理期限自2014年12月19日至2015年12月18日。该合同约定乙方安排到济南全福便民广场工作的物业管理人员年龄50岁以下，有责任心、专业管理技术和5年以上物业管理经验，并经严格的岗前培训。该合同第十七条规定，乙方物业管理服务的达不到标准要求的，甲方以书面形式及时通知乙方，并要求乙方限期7日内改进服务，乙方在限期内改进服务后要及时书面反馈甲方。乙方没有及时改进或者不进行改进的，甲方有权根据达不到程度扣减当月应当支付服务费的10-20%。第二十二条规定，营业期间物业管理服务费总计52万元/年，合计每月服务费43333元，由甲方按月支付，于次月15日前支付给乙方上月的物业服务费，如出现逾期，则自逾期之日起每日按应付物业管理费千分之三向乙方缴纳滞纳金（费用计算见附件2）。2015年4月28日，原被告签订《济南全福惠民广场物业管理合同补充协议》，约定在原合同（《济南全福便民广场物业管理合同》）基础上补充签订本协议。该补充协议约定，乙方（山东顺心宜物业公司）派驻全福惠民广场的物业管理人员年龄必须符合合同规定。甲方（济南宝山管理公司）有权利要求乙方提供目前及以后服务于市场的物业管理人员的详细信息（含身份证复印件信息、工作经历、培训经历等），一经发现有违合同要求的，甲方有权利要求乙方即刻调换或辞退工作人员，并扣除该工作人员之前所有人工费和配备费合计的50%。发现两次（含）以上，则在前者基础上，再扣除年度管理费的10%，年度五次以上则甲方有权利终止合同。该协议第五条约定，甲方发现乙方对市场物业管理方面存在问题，应以书面通知形式（详见附件）告知乙方。乙方应在接到通知后2个工作日内处理完毕并以书面形式反馈给甲方。未在规定时间内处理及反馈，甲方有权利扣除乙方年度管理费用的10%，年度3次（含）以上则扣除管理费用的30%，年度5次（含）以上的甲方有权利终止合同。上述合同签订后，原告山东顺心宜物业公司如约为济南全福便民广场（后更名为济南全福惠民广场）提供物业服务，被告济南宝山管理公司截至2015年4月18日缴纳物业服务费169017元，其中第一次付款数额为25017元，其他四次付款均为36000元。 上述事实，由原被告提供的相关证据证实，且双方均无异议，本院予以确认。 庭审中，原告山东顺心宜物业公司称，其为济南全福惠民广场提供物业服务至2015年9月30日，其于2015年9月24日向被告济南宝山管理公司发出关于催要物业费和解除物业服务合同的函。自2014年12月19日开始截止2015年9月24日，合计9个月零5天，根据合同约定，物业费按照每月43000元计算9个月零5天，数额为394166元，减去被告济南宝山管理公司已经支付的169017元，余款为225149元。原告作出一定的让步，在本案中主张22.36万元。 被告济南宝山管理公司认为原告计算数额有误，称根据合同第二十二条约定，该济南全福惠民广场的第二、三层在2015年7月1日才正式开业，在正式开业之前，双方约定都是每月36000元。2015年7月1日正式开业后，才按照合同约定每月43333元计算物业费。从2015年4月19日至2015年6月30日，每天按照1161元计算，物业费为85935元；从2015年7月1日至2015年9月21日，每天1397.8元，物业费为116020元。故欠缴物业费合计201956元。原告山东顺心宜物业公司在济南全福惠民广场的保洁人员中有7位人员超年龄，最小的54，最大的63岁，保安有7位超过50岁的，根据原被告签订的补充协议，人工费应扣除50%，应扣除物业费43600元。被告济南宝山管理公司提供2015年5月-9月的考勤表复印件及工作人员的身份证复印件证实其主张。被告济南宝山管理公司另提供济南全福惠民广场照片及视频，主张原告山东顺心宜物业公司的工作人员超过合同约定的年龄，且提供的物业保洁不及时、管理混乱、存在物业管理人员未着装上岗等现象。原告山东顺心宜物业公司对被告提供的证据真实性不予认可，称该证据不具有关联性、完整性，且即使原告提供的服务存在瑕疵，被告也无权单方予以扣款、罚款。原告山东顺心宜物业公司提供山东顺心宜物业公司应聘人员登记表、身份证复印件、考勤表打印件主张其在济南全福惠民广场的28名物业服务人员年龄均符合合同约定。被告济南宝山管理公司对原告提供的证据的真实性不予认可。 本院认为，原告山东顺心宜物业公司与被告济南宝山管理公司签订的《济南全福便民广场物业管理合同》、《济南全福惠民广场物业管理合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应根据合同约定履行各自义务。原告山东顺心宜物业公司为济南全福惠民广场提供了物业服务，被告济南宝山管理公司应依照合同约定支付相应的物业费。被告济南宝山管理公司称2015年7月1日之前按照每月36000元支付物业费，原告山东顺心宜物业公司对此不予认可，被告亦未提供证据证实其主张，本院对被告的上述主张不予采信。原告称其提供物业服务至2015年9月30日，被告称原告提供物业服务至2015年9月21日，因双方约定的合同截止时间为2015年9月18日，原告亦未举证证实其主张，本院对原告的该项主张不予采信，确定原告山东顺心宜物业公司提供物业服务至2015年9月21日。被告济南宝山管理公司提供考勤表复印件及工作人员的身份证复印件主张原告山东顺心宜物业公司的工作人员年龄超出合同约定，原告对此不予认可，并提供山东顺心宜物业公司应聘人员登记表、身份证复印件对此予以反驳，被告济南宝山管理公司对原告山东顺心宜物业公司的证据均不予认可。因双方提供的考勤表均为复印件，且内容相互矛盾，本院对上述证据的证明力均不予采信。双方签订的《济南全福惠民广场物业管理合同补充协议》约定，“甲方发现乙方对市场物业管理方面存在问题，应以书面通知形式（详见附件）告知乙方。乙方应在接到通知后2个工作日内处理完毕并以书面形式反馈给甲方。未在规定时间内处理及反馈，甲方有权利扣除乙方年度管理费用的10%，年度3次（含）以上则扣除管理费用的30%，年度5次（含）以上的甲方有权利终止合同。”。因被告济南宝山管理公司未提供证据证实其曾以书面形式就原告在市场物业管理方面存在的问题进行告知，其主张扣除相应的管理费没有合同依据，本院不予支持。根据双方的合同约定，自2014年12月19日至2015年9月21日，被告济南宝山管理公司应交物业费391300元，扣除其已经缴纳的169017元，余款为222283元。被告济南宝山管理公司提供的视频、照片等证据显示原告山东顺心宜物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故本院对原告山东顺心宜物业公司主张被告济南宝山管理公司支付滞纳金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下： 一、被告济南宝山商业管理有限公司支付原告山东顺心宜物业管理有限公司物业服务费222283元，于本判决生效之日起十日内付清。 二、驳回原告山东顺心宜物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费4969元，由被告济南宝山商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  张本荣 人民陪审员  王寿莲 人民陪审员  张福英 二〇一六年七月十四日 书 记 员  张肖亭