上海市嘉定区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0114民初3911号 上海市嘉定区人民法院 民事判决书 (2016)沪0114民初3911号 原告(反诉被告)卢某某，女，1950年1月13日生，汉族，住上海市虹口区。 委托代理人沈浓，上海市白玉兰律师事务所律师。 被告(反诉原告)上某某，住所地上海市嘉定区。 法定代表人夏某某。 委托代理人樊晓丽、纪晓晨，北京市中伦(上海)律师事务 所律师。 原告(反诉被告)卢某某与被告(反诉原告)上某某商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理，原告卢某某及其委托代理人沈浓、被告委托代理人纪晓晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年5月24日，原、被告签订了《上海市商品房预售合同》，合同约定由被告向原告出售位于上海市嘉定区高台路560弄《保利星海屿》3号1层104室房屋(以下简称“系争房屋”)，总价款为XXXXXXX元。合同同时约定，被告应于2015年8月30日前向原告交付系争房屋，被告如逾期交房超过30天，应当向原告支付违约金，违约金按房价款日万分之五计算，自合同约定的交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同还约定，被告不得擅自变更已经与原告约定的小区平面布局，确需变更的，应当征得乙方书面同意。被告未征得原告书面同意变更小区平面布局，原告有权要求被告恢复原状，如不能恢复的，被告应当向原告支付总房价1%的违约金。嗣后，原告按约支付了房款。然而由于系争房屋存在大量质量问题，诸如墙体开裂、渗水，应铺设的装修材料未铺设等，导致系争房屋不符合验收标准，也无法入住，故一直无法验收和顺利交付。原告多次去人、去函要求被告修理以符合交付标准。但被告一直拖拉，对房屋质量问题不作回应，并始终采取推卸迟延交房责任的态度，加之被告修复房屋比较缓慢，导致交房时间一再延后，直至2015年11月19日双方才正式交接房屋。此外，被告在签约后未经原告书面同意擅自变更小区平面布局，拆除立体车位，增加地面停车车位，占用绿地面积。被告的上述行为均已构成违约，应依法承担相应的违约责任。综上，原告要求法院判令：1、被告支付原告迟延交房的违约金148649.6元(以总房款XXXXXXX元为基数，按每日万分之五计算，从2015年9月1日计算至2015年11月19日)；2、被告支付原告擅自变更小区平面布局的违约金37162.4元(按照总房款XXXXXXX元的1%计算)。 被告辩称，被告已依约履行交房义务，不存在逾期交房的行为，原告提出的抗辩没有合同和法律依据，不能成为其拒绝收房的正当理由。系争房屋已满足合同约定的交付条件，被告也依约通知原告前来收房，房屋之所以未交付系原告自身原因造成。被告在通知时间上的瑕疵并不当然导致逾期交房的后果。事实上，被告未在合同约定的交付日前十天通知原告并非被告原因造成，而是被告配合业主及政府要求进行相应改造而导致。原告提出的质量瑕疵及抗辩并不属于合同约定的可以拒绝收房的正当理由，被告实际上也已承担了保修责任。原告未依约收房应自行承担相应后果。因原告未按合同约定办理房屋交接手续，被告已按约催告原告收房，系争房屋自交房通知书规定的交付之日应视为已交付给原告。被告系依据政府部门相关意见对车位进行调整，并不存在“擅自变更小区平面布局”的情形，并且实际交付的小区平面布局完全符合相关部门的技术指标要求，不存在侵占绿地的情形。合同补充协议第六条第三款进一步明确，为完善小区绿化、房屋采光，小区设施使用功能和布局的修改及增加，且经政府部门批准的，不属于“擅自变更小区平面布局”。根据嘉定规土局《关于“嘉定新城C08-2地块住宅(保利星海屿)项目方案调整公示”二期业主意见答复》第四条，车位调整并不涉及已验收的小区绿化。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。 被告提出反诉称，按照合同约定，原告应在2014年7月23日前付清全部房款，否则每逾期一天应按未付房款日万分之五承担逾期付款违约金。原告实际在2014年8月12日方付清全部房款，已构成逾期付款。故被告要求法院判令原告支付逾期付款违约金26000元(以XXXXXXX元为基数，从2014年7月24日计算至2014年8月12日)。 原告针对反诉答辩称，被告所谓原告延期付款的部分实际就是原告向银行的贷款，而贷款银行本身就是被告推荐的。原告在签约后很短的时间内就办理了贷款申请手续，银行则表示贷款在2014年5月25日就审批下来了。故被告认为贷款未及时支付责任不在原告，可能是被告或银行的问题。故原告不同意被告的反诉请求。 经审理查明，2014年5月24日，原、被告签订了《上海市商品房预售合同》，合同约定由被告(甲方)向原告(乙方)出售系争房屋，总价款为XXXXXXX元。合同约定，甲方应于2015年8月30日前向乙方交付系争房屋，甲方如未在上述期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第七条约定，乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之五计算，自合同约定的应付款期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第九条约定，甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局(见附件六)，确需变更的，应当征得乙方书面同意。甲方未征得乙方书面同意变更小区平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价1%的违约金。 合同附件一关于付款方式和付款期限约定为：在签订本合同时，乙方应支付首期房价款XXXXXXX元；乙方应于2014年7月25日前支付剩余房款XXXXXXX元。若由于银行贷款审批不通过等原因，致使贷款银行不予放贷或影响贷款按时发放至甲方账户的，乙方应在接到甲方通知后10天内用现金补足房价款，否则即视为乙方逾期付款，乙方应根据合同第七条承担逾期付款的违约责任。 2015年8月27日至28日，被告向原告发出收房通知。2015年8月30日原告前往被告处收房，原告以验房过程中发现系争房屋存在地下室客厅南面落地窗没有安装门锁、北面窗户、厨房北面窗户无法关闭、下沉式庭院南北两侧未按合同约定铺设烧结砖等质量问题为由，未予接收系争房屋。2015年9月24日，被告再次向原告发出收房通知，但原告于2015年9月28日验房后仍以系争房屋存在上述质量问题为由未接收系争房屋。2015年11月19日，原、被告双方办理了系争房屋交接手续。2016年3月，原告起诉来院。 以上事实，有上海市商品房预售合同、付款凭证、律师函、小区平面图、视频及录音、上海市新建住宅交付使用许可证、交付使用通知书、嘉定规土局《关于“嘉定新城C08-2地块住宅(保利星海屿)项目方案调整公示”二期业主意见答复》、绿化市容行政许可文书、发票及当事人陈述笔录书证等为证，事实清楚，证据确实。 本院认为，系争房屋在双方于2015年8月30日进行验房交接时，确实存在一定的质量瑕疵。但从相关质量瑕疵的具体情况来看，均是属于较为常见也较为轻微的质量瑕疵，通常通过常规的维修都能得到较大程度的改善或修复，故原告可在接收房屋后再行要求被告承担保修责任。而原告以系争房屋交付时仍存在质量问题为由，要求将系争房屋维修完成后再行交房的时间节点作为实际交房时间的主张与合同约定相悖，本院不予认同。被告通知交房的时间相较合同约定虽有所迟延，但并不因此必然造成交房迟延的结果。综上，原告认为被告已构成逾期交房的主张不能成立，原告要求被告支付逾期交房违约金的主张亦不能成立。被告拆除立体车位并对地面车位作出调整，系依据政府部门意见所为，且政府部门为此还征求了小区业主的相关意见。故依据合同补充协议之约定，被告的行为显然不能认定为“擅自变更小区平面布局”之情形。根据嘉定规土局《关于“嘉定新城C08-2地块住宅(保利星海屿)项目方案调整公示”二期业主意见答复》第四条，车位调整并不涉及已验收的小区绿化。故原告认为被告所为侵占小区绿地的主张亦不能成立。原告据此要求被告支付原告擅自变更小区平面布局的违约金的主张无事实和法律依据，本院不予支持。 合同附件一关于剩余房款XXXXXXX元应付期限为2014年7月25日前，原告实际付款时间为2014年8月12日，已经逾期。但合同附件一还约定若由于银行贷款审批不通过等原因，致使贷款银行不予放贷或影响贷款按时发放至甲方账户的，乙方应在接到甲方通知后10天内用现金补足房价款，否则即视为乙方逾期付款，乙方应根据合同第七条承担逾期付款的违约责任。被告在原告贷款未按时发放至被告账户时，未通知原告在10天内用现金补足房价款，其适用合同附件一相关条款追究原告违约责任的前提条件并未成立，其据此要求法院判令原告支付逾期付款违约金26000元的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告(反诉被告)卢某某的全部诉讼请求； 驳回被告(反诉原告)上海保利茂佳房地产开发有限公 司的反诉请求。 本案本诉案件受理费4016元，减半收取2008元，由原告负担。反诉案件受理费338.75元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员 秦 忠 二〇一六年七月二十七日 书记员 张学禹 审判员 秦 忠 二〇一六年七月二十八日 书记员 张学禹 附：相关法律条文 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。