福建省龙岩市永定区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0803民初1075号原告福建和祥物业管理有限公司，住所地龙岩市经济技术开发区。法定代表人邱富标，副董事长。委托代理人卢灿华，该公司员工，住龙岩市永定区。被告卢炎昭，男，住龙岩市永定区。原告福建和祥物业管理有限公司与被告卢炎昭物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月19日公开开庭进行了审理。本案适用最高人民法院、司法部《人民陪审员制度改革试点工作实施办法》，人民陪审员对案件事实认定问题独立发表意见并表决。原告福建和祥物业管理有限公司的委托代理人卢灿华到庭参加诉讼，被告卢炎昭经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告福建和祥物业管理有限公司诉称，2011年11月23日，原告与龙岩高新园区开发建设有限公司签订《“莲花安置小区一期”前期物业服务合同》（下称《合同》），取得了位于龙岩市永定区高陂大街和南环路交界的东北侧的前期物业管理资格。《合同》就小区的管理范畴、面积、物业管理费计收方式等规定了相应的权利义务。原告从2012年8月1日接手小区的物业管理起，即尽心尽力履行物业管理的义务。被告系“莲花安置小区一期”6号楼401室、402室的业主。自2014年12月开始，被告经原告多次催缴至今未向原告缴纳物业管理服务费。为维护原告的权利，特提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告从2014年12月1日起至2016年3月31日止的6号楼401室物业服务费1596.5元，从2015年10月1日起至2015年12月31日止的公摊水电费／元，二次供水电费／元，小计：1596.5元；被告支付原告物业服务费违约金1085.5元［自物业服务费逾期之日（第二个月开始）起按应交费用的日千分之三计］；2、被告支付原告从2014年12月1日起至2016年3月31日止的6号楼402室物业服务费1274.8元，从2015年10月1日起至2015年12月31日止的公摊水电费／元，二次供水电费／元，小计：1274.8元；被告支付原告物业服务费违约金866.7元［自物业服务费逾期之日（第二个月开始）起按应交费用的日千分之三计］；3、本案诉讼费用由被告承担。被告卢炎昭在法定期限内未作答辩。本案在审理过程中，原告福建和祥物业管理有限公司在举证期限内提供以下证据：1、《物业服务合同》1份及缴费通知单6份，以此证明原告与莲花安置小区一期业主的物业服务合同关系，原告向被告催收物业服务费的事实。2、入伙通知书1份，以此证明被告系莲花安置小区一期6号楼401室、402室的业主的事实。本案在审理过程中，被告卢炎昭未向本院提供证据。对原告提供的证据的分析与认定。原告提供的1、2项证据，本院已依法送达给被告，被告经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，又未提供书面质证意见，视为对诉讼权利的放弃，原告向法庭提供的上述证据来源、形式合法，内容真实，与本案具有关联性，予以确认，并作为本案的定案依据。本院根据已确认的证据及原告在法庭上的陈述，对本案的事实作如下认定：被告卢炎昭系龙岩高新园区开发建设有限公司开发的龙岩市永定区莲花安置小区一期6号楼401室、402室的业主。原告与龙岩高新园区开发建设有限公司于2011年11月23日签订了前期物业服务合同，取得了龙岩市永定区莲花安置小区一期的前期物业管理资格，双方就物业服务费用等问题作了约定，约定多层住宅按0.4元／月／㎡、高层住宅按0.8元／月／㎡收取物业服务费，按季度缴纳，并约定如业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠总额3‰的标准向乙方支付滞纳金。该合同签订后，原告履行了物业服务的义务。被告卢炎昭系龙岩市永定区莲花安置小区一期6号楼401室、402室的业主，其中6号楼401室的住宅面积为124.73㎡，402室的住宅面积为99.59㎡，被告卢炎昭自2014年12月1日起至2016年3月31日止未向原告交纳物业服务费。原告先后于2015年1月20日、2015年4月20日、2015年6月20日、2015年9月20日、2016年3月20日向被告催缴物业服务费，均未果。本案在审理过程中，原告自愿放弃要求被告支付6号楼401室、402室从2015年10月1日起至2015年12月31日止的公摊水电费、二次供水电费及违约金。另外，原告自认被告已于2016年7月1日缴纳6号楼402室的物业服务费640元。本院认为，原告与龙岩高新园区开发建设有限公司于2011年11月23日就龙岩市永定区莲花安置小区一期物业管理签订的前期物业服务合同依法具有法律效力，对龙岩市永定区莲花安置小区一期的所有物业业主均具有法律约束力。在原告为该小区提供物业服务期间，被告依法应当支付物业服务费用，被告未按时缴交物业服务费用已构成违约，现原告请求被告支付物业服务费，符合法律规定，应予支持。原告主张被告所需支付的物业服务费按0.8元／月／m2计算，未超出前期物业服务合同的约定和物价部门核定收费标准，应予支持。现原告要求被告支付6号楼401室从2014年12月1日起至2016年3月31日止的物业管理服务费1596.5元（0.8元／月／m2×124.73m2×16个月）及6号楼402室从2014年12月1日起至2016年3月31日止的物业管理服务费1274.8元（0.8元／月／m2×99.59m2×16个月），符合法律规定，予以支持，而原告主张被告于2016年7月1日缴纳6号楼402室的物业服务费640元，系原告对被告缴纳物业费用事实的自认，应予确认，故6号楼402室所欠物业服务费为634.8元（1274.8元-640元），以上被告卢炎昭欠原告物业服务费共计2231.3元（1596.5元＋634.8元）。原告自愿放弃要求被告支付6号楼401室、402室的的公摊水电费、二次供水电费及违约金的诉讼请求，是对其诉讼权利的合理处分，不违反法律规定，不损害国家、集体和他人的权益，应予准许。被告卢炎昭经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第二十六条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告卢炎昭欠原告福建和祥物业管理有限公司从2014年12月1日起至2016年3月31日止6号楼401室的物业服务费1596.5元及6号楼402室的物业服务费634.8元，共计2231.3元，此款限于本判决生效之日起10日内付清。如果被告卢炎昭未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由被告卢炎昭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建中级人民法院。审 判 长  周靖芬代理审判员  张开河人民陪审员  卢培才二〇一六年七月二十日书 记 员  刘梅兰附注：引用的主要法律条款及执行申请提示《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。