云南省蒙自市人民法院 民 事 判 决 书 (2016)云2503民初1223号 原告李粉仙，女，1968年12月26日生，汉族，居民，住蒙自市。 被告蒙自帝锋房地产开发有限责任公司。所在地址：蒙自市凤凰路北段东侧“红河商城”1-11幢。 法定代表人张云，该公司董事长。 委托代理人谢礼章，力远律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告李粉仙与被告蒙自帝锋房地产开发有限责任公司（以下简称帝锋公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理，依法由审判员许艳飞适用简易程序于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告李粉仙；被告帝锋公司的委托代理人谢礼章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李粉仙诉称，原、被告于2014年1月7日签订《商品房购销合同》一份，双方约定原告购买被告开发的蒙自市景观河小区D幢4单元8层802号房屋一套。《商品房购销合同》第七条约定：“被告应于2015年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告。”第九条约定：“甲方逾期交房的违约责任：甲方未按本合同第七条约定的时间交房，按下列〔1〕种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止100日内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期100天后，甲方按下列〔2〕中约定承担违约责任。2、甲方按乙方已付款的0.3%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”合同补充协议第五条第二款约定：“乙方根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施进行验收，并签字确认。甲方应主动向乙方出示质检、规划、消防、人防、环卫等部门的验收合格证明。若甲方不能出示或者出示不全的，乙方可以拒绝验收，相关责任及损失由甲方承担。”合同签订后，原告向被告支付了购房款324641元，2015年6月30日，被告未按期向原告交房，直到2015年6月5日被告向原告发送《景观河小区延期交房通知》，单方告知原告交房延期到2015年11月30日。综上，被告未按期将验收合格的房屋交付原告，其行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。为此，原告提起诉讼，请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房违约金58696.15元；2、案件受理费由被告承担。 被告帝锋公司辩称，原告要求赔偿的违约金过高，请法庭予以调整，并不予支持。事实及理由为：1、被告开发的景观河小区是请代理公司销售的，由于被告未认真审查合同，造成签订的合同约定的违约金不正常，也不应受到法律保护。按通常签订的合同，违约金一般都是100天内为每天10-20元，超出100天为每天20元或0.01%。2、受国家房地产政策等不可抗力因素的影响，被告未能在合同约定的期限内向原告交付房屋，且该小区的房屋未完全销售出去，造成被告资金巨大困难。3、被告已于2015年6月4日开始发出延期交房通知单，原告已认可于2015年6月5日收到了延期交房通知单。2016年1月，本案所涉房屋已经相关部门竣工验收，被告已在小区内张贴通知，在红河日报上登载通知，故本案房屋已交付使用。原告不及时领取房屋钥匙接收房屋，责任应由原告自行承担。综上，请原告谅解支持，请人民法院依法驳回原告诉讼请求。 综合原、被告的诉辩主张，本案双方争议的焦点问题是：原、被告双方约定的违约金是否过高，应当依何标准计算支持？ 原告李粉仙针对其诉讼主张，向本院提交以下证据： 1、原告身份证复印件一份，欲证实原告的基本身份情况。 2、《商品房购销合同》复印件一份，欲证实原、被告之间存在商品房购销合同关系及被告未按时交房，构成违约的事实。 3、《云南省地方税务局通用机打发票》复印件三份，欲证实原告已按合同约定全额付清房款给被告的事实，及原告请求赔偿的计算依据。 4、《景观河小区延期交房通知书》一份，欲证明房屋的竣工验收时间。 经质证，被告帝锋公司对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 被告帝锋公司就其主张向本院提交下列证据： 第一组：《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》复印件各一份，欲证明被告的基本情况及主体资格。 第二组：《景观河小区延期交房通知》一份、《中国邮政国内小包邮件详情单》复印件一份，欲证明被告延期交房已尽到通知义务。 第三组：《工程竣工验收证明书》、《通知》、《红河日报》复印件各一份，欲证明工程已竣工，已通过媒体等方式通知可以交房。 经质证，原告李粉仙对被告提交的第一、二组证据及第三组证据中的工程竣工验收证明书的真实性、合法性和关联性无异议，对第三组证据中的通知、红河日报不予认可。 审理过程中，本院依职权调取了本院审理的（2016）云2503民初289号案中的〔2016〕司鉴字第332187号《蒙自市景观河小区同地段同类房屋单位租金司法鉴定意见书》一份，欲证明蒙自市景观河小区同地段同类房屋自2015年7月1日至2016年1月11日期间的单位租金为￥12元/月/平方米（人民币壹拾贰元正）。 经质证，原告李粉仙、被告帝锋公司对以上证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 本院认为，（一）原告提交的证据，被告对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。（二）被告提交的第一、二组证据及第三组证据中的工程竣工验收证明书，原告对其真实性、合法性、关联性无异议，予以采信；第三组证据中的通知、红河日报，客观真实，来源合法，与本案具有关联性，可以证实被告作出延期交房通知的事实，予以采信。（三）本院依职权调取的证据，原告李粉仙及被告帝锋公司对真实性、合法性、关联性均无异议，予以采信。 根据庭审举证、质证及当事人陈述，本院确认如下法律事实： 原告（乙方）与被告（甲方）于2014年1月7日签订《商品房购销合同》一份，合同编号为DF5-047，约定被告将位于蒙自市朝阳路以南、景观河以西的景观河小区内商品房（第D幢第4单元第8层802号，属钢混结构）出售给原告。该商品房套内面积为61.21平方米，总价为324641元。合同第七条约定：“交付期限：甲方应于2015年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”第九条约定：“甲方逾期交房的违约责任：甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止壹佰天内，甲方按每天壹佰元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期壹佰天后，甲方按乙方已付款的0.3%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”合同签订后，原告分别于2013年12月21日、2014年3月19日向被告支付全部购房款，共计人民币324641元。2016年1月21日，被告所建房屋经相关部门验收合格，被告于同月29日在《红河日报》通知购房户交付房屋，且在2月7日前面谈违约金赔付的相关事宜。 2016年3月29日，云南天禹司法鉴定中心出具了〔2016〕司鉴字第332187号《蒙自市景观河小区同地段同类房屋单位租金司法鉴定意见书》，结论为：蒙自市景观河小区同地段同类房屋自2015年7月1日至2016年1月11日期间的单位租金为12元/月/平方米。 本院认为，本案原、被告签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，合法有效。合同签订后，原告支付了相应的房款，但被告未能依约交付房屋，已构成违约。被告应承担相应的违约责任。由于原告所购房屋到2016年1月21日才经有关部门竣工验收合格，被告于同月29日登报通知购房户交付房屋，故对原告主张被告逾期交房的期间计算150天的请求予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由申请增加的，应当以违约造成的损失确定违约金”的规定，对于商品房买卖合同中的违约金约定是否过高或过低，应以造成的损失为基础来判断。本案中，由于原告未举证证明被告逾期交房的行为给其造成的具体损失，故原告因此造成的损失，本院参照云南天禹司法鉴定中心对蒙自市景观河小区同地段、同类房屋租金的鉴定意见确定。违约金应以超过造成的损失30%为标准分两个时间段计算：第一时间段为100天，依合同约定被告在逾期交房的壹佰天内，每天按100元计算，即10000元；第二时间为50天，按照蒙自市景观河小区住房租金人民币12.00元/月/平方米，原告所购房屋套内建筑面积为61.21平方米，实际损失为50天/30天/月×61.21平方米×12.00元/月/平方米=1224.20元加上违约金已超过造成的损失为标准计算，即1224.20元×30%=367.26元，以上共计人民币11591.46元予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下： 由被告蒙自帝锋房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内一次性支付原告李粉仙违约金人民币11591.46元。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1267元，按照《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，减半收取计633.50元，由原告李粉仙负担508.50元，由被告蒙自帝锋房地产开发有限责任公司负担125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向本院申请强制执行。 审判员  许艳飞 二〇一六年七月四日 书记员  沈 楠