浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙09民终214号上诉人（原审原告）陈翀，职员。上诉人（原审原告）金剑芬，职员。两上诉人的委托代理人周世忠，浙江六和（舟山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）舟山祥生投资发展有限公司，住所地舟山市定海区临城街道临城街166号，实际经营地舟山市定海区临城街道祥生·御江湾小区2幢101室。法定代表人陈国祥，董事长。委托代理人俞俊江、魏彬，浙江墨恒律师事务所律师。上诉人陈翀、金剑芬因与被上诉人舟山祥生投资发展有限公司（以下简称祥生公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2015）舟定临民初字第387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明：2013年3月22日，陈翀、金剑芬共同与祥生公司签订《浙江省商品房买卖合同》及相关附件，约定：买受人以12527.76元/㎡价格购买坐落于舟山市定海区临城街道祥生.御江湾小区26幢1104室房屋，建筑面积为115.08㎡，其中套内建筑面积97.07㎡，合同总价计1441580元；买受人于本合同签订同时支付首付款800000元，于2013年3月24日前补房款211580元，剩余购房款430000元通过商业银行贷款的方式在满足放款条件之日起30日内全额划付；凡符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理；出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；约定住宅保修责任，应当符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十九条的有关规定；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为8年，质量保修期自竣工验收合格之日起计算。合同签订后，陈翀、金剑芬按合同约定支付前二笔购房款。2013年4月7日，陈翀、金剑芬办妥涉案房屋预告登记。同年5月17日，陈翀、金剑芬以涉案房屋作抵押物，贷款430000元用于支付剩余购房款。同年9月19日，陈翀、金剑芬办理完毕交房手续，并于交房当日再行支付面积差额款11650元，至此，陈翀、金剑芬总共支付祥生公司购房款1453230元。此外，陈翀、金剑芬还分别支付了物业维修基金10441元、物业费2784元及电梯电费417元。交房后，2014年9月20日，陈翀向物业服务中心申请装修报备。同月23日，陈翀、金剑芬向物业服务中心反映涉案房屋窗户漏水，地面存积水。祥生公司为此派员进行了维修。后应多名业主要求，祥生公司于同年10月25日出具《舟山祥生御江湾小区共性问题修补专项方案》，包括：铝合金门窗渗水修补专项方案，构造柱（门窗中间）顶粉刷裂缝施工方案，屋面渗漏处修补方案，楼面、卫生间、阳台渗水修补方案及其他修补方案；对涉案房屋所在的26幢楼房计划修补完成时间为11月8日；修补工程质量要求达到合格，没有渗漏现象等内容。同年10月26日，祥生公司将该施工方案报审通过。同月29日，祥生公司又出具《舟山祥生御江湾小区共性问题修补补充专项方案》，包括：铝合金门窗渗水修补专项方案检查，采取加压对整个外门窗进行冲淋水试验，一个窗最少为30分钟；上述方案（包括原共性方案）修补时间自业主同意修复方案之日开始；上述问题修补完成符合要求后由物业通知业主验收、交房等内容。同月30日，祥生公司将该施工方案报审通过。同年11月11日，祥生公司书面答复同意该小区35户（包括陈翀、金剑芬）自2014年10月1日起免一年物业费，并自2014年9月16日起按每月3000元标准补贴至维修完成再次通知交房之日止。后祥生公司完成维修并对涉案房屋维修部分进行单户冲淋水试验。2015年3月8日，陈翀、金剑芬发现涉案房屋厨房通气管边渗水，遂报物业维修，祥生公司于同月13日对问题处套管边重新填堵修复完成。同年7月27日，陈翀、金剑芬发现涉案房屋仍存在渗水等问题，后与部分业主到市住建局信访，提出包括退房并赔偿损失等请求。同年8月7日，祥生公司书面答复市住建局落实整改措施。同月10日，市住建局出具《信访事项答复意见书》，包括就房屋渗漏等质量问题督促祥生公司彻底整改；就渗水导致部分业主装修损坏问题督促祥生公司积极与业主协商，对业主合理诉求做经济补偿等。同月15日，陈翀、金剑芬发函祥生公司于2015年8月20日前提供完整书面维修方案并维修完毕。同月23日，陈翀、金剑芬再次发函祥生公司于2015年8月27日前就前述函件所涉问题予以解决。同年9月17日，陈翀、金剑芬又再次发函祥生公司解除房屋买卖合同，返还已支付的购房款1453230元，并支付相应利息及赔偿装修和房租损失。另查明，涉案房屋属于祥生.御江湾小区二期工程，该工程已于2014年9月9日通过工程竣工验收备案。2014年8月20日，舟山市建筑工程质量安全监督站对该二期项目分户验收，但分户抽查并不包含涉案房屋。2015年9月28日，陈翀、金剑芬向法院起诉，要求法院判决：一、解除双方于2013年3月22日签订的《浙江省商品房买卖合同》及相关附件；二、祥生公司退还陈翀、金剑芬已付购房款1453230元，并分别支付该款其中1011580元自2013年3月24日起、430000元自2013年6月5日起至实际清偿日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息；三、祥生公司退还陈翀、金剑芬已付物业维修基金10441元、物业费及电梯费3201元；四、祥生公司赔偿陈翀、金剑芬装修损失177975元，并自2014年9月1日起按3000元/月标准赔偿房租损失至实际清偿购房款之日止（暂算至起诉之日止为36000元）。原审认为：双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应认定该房屋买卖合同合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，双方对房款支付、维修经过均无异议。争议的焦点为涉案房屋存在的质量瑕疵是否已达到使房屋买卖合同解除的条件，即陈翀、金剑芬能否依合同约定或法律规定向祥生公司主张退房。陈翀、金剑芬诉请解除房屋买卖合同，系基于涉案房屋存在质量缺陷包括主体结构缺陷和房屋多处渗漏，虽经祥生公司多次维修但仍未妥善修复，致使陈翀、金剑芬购买房屋后无法居住。故对陈翀、金剑芬诉请所基于的事实理由是否符合约定解除或法定解除条件，法院经审查后认为：1、是否符合约定解除的条件。现依双方签订的房屋买卖合同约定的退房情形，为“凡符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理”。该《办法》第二十八条第一款规定房地产经营者负责退房的情形包括：（一）未取得预售许可证预售商品房的；（二）将未经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格的商品房交付使用的；（三）商品房建筑面积、使用面积、结构、朝向、楼层、交付时间等违反合同约定的；（四）未在约定时间内提供办理契税证、房屋所有权证和土地使用权证的所有材料，或者未在委托办理协议约定的时间内办妥上述证件的；（五）小区绿化、房屋间距、容积率等外部环境以及配套设施与承诺（包括构成要约的商业广告）不相符的，但因国家建设需要致使规划改变的除外。陈翀、金剑芬并未就涉案房屋主体结构缺陷提出鉴定申请，且陈翀、金剑芬提供的现有证据也不足以证明涉案房屋存在主体结构缺陷，根据“谁主张、谁举证”证据规则，对陈翀、金剑芬基于主体质量缺陷的诉请缺乏事实依据，不能认定符合双方合同约定解除的条件；另陈翀、金剑芬基于房屋多处渗漏却经祥生公司多次修复未果为由，因不属于双方合同约定解除的范畴，故亦不予认定涉案房屋已符合双方合同约定解除的条件。2、是否符合法定解除条件。就陈翀、金剑芬以所购房屋多处渗漏且久修未果为由，是否已达到了因房屋质量严重影响正常居住使用之程度。法院经审查后认为，祥生公司建造的该小区已通过竣工验收，并已通过市住建局备案审核，结合陈翀、金剑芬诉请及其提供的相应证据，涉案房屋在非主体结构质量缺陷方面所存在多处渗漏的质量瑕疵问题，属客观事实；且祥生公司亦不能证明该渗漏问题是祥生公司开发建设以外的原因造成的，故在保修范围和保修期限内发生质量问题的，祥生公司应当按照《住宅质量保证书》承诺的内容履行讼争房屋保修义务。对陈翀、金剑芬诉请解除房屋买卖合同的诉请，根据公平原则与保护交易安全原则，不予支持。陈翀、金剑芬主张基于合同解除后返还购房款、物业维修基金、物业费、电梯电费及利息的诉请，亦不予支持。陈翀、金剑芬主张祥生公司赔偿其装修损失系基于解除合同的前提下祥生公司所应赔偿的装饰装修费用，并非因房屋质量瑕疵给陈翀、金剑芬造成的实际损失，且对涉案房屋质量瑕疵与装修损失之间因果关系，陈翀、金剑芬亦未举证加以证明，故对此不予支持。另就陈翀、金剑芬诉请祥生公司自2014年9月1日起按3000元/月标准赔偿至实际清偿购房款之日止的房租损失，因祥生公司书面同意自2014年9月16日起按3000元/月标准补贴至2014年12月底止，对此予以支持；对陈翀、金剑芬诉请中超出2014年12月底的部分，根据举证责任规则，陈翀、金剑芬并未提供证据加以证明，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：一、限祥生公司于判决生效之日起十日内向陈翀、金剑芬支付房屋维修补贴款10600元；二、驳回陈翀、金剑芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19928元，减半收取9964元，由陈翀、金剑芬负担5964元，由祥生公司负担4000元。宣判后，陈翀、金剑芬不服，向本院上诉称：原判以“公平原则和保护交易安全原则”为由驳回陈翀、金剑芬的诉讼请求，其实质是回避《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第29条的规定，即屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的，经营者应当根据消费者的要求负责退房并赔偿损失。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。综上，请求二审法院依法改判，改判支持陈翀、金剑芬在起诉时所提出的诉讼请求。祥生公司答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。本院查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以认定。在二审审理期间，陈翀、金剑芬向法院提供他们与房屋维修人员的短信，内容是房屋维修人员未按照事前的约定时间，迟迟未到场进行维修。经质证，祥生公司对该证据的真实性、关联性提出异议。本院认为该证据与本案讼争的是否准许退房问题无直接的因果关系，故不予采纳。本院认为，祥生公司作为房地产开发企业，为消费者提供符合商品房合同约定的质量标准、可以正常居住使用的房屋是其基本的义务。在本案中，自2013年9月，祥生公司向陈翀、金剑芬交付涉案房屋以来，陈翀、金剑芬已多次向祥生公司及有关部门反映涉案房屋存在着漏水等问题。祥生公司亦针对涉案房屋的漏水等问题，依照其制定的《舟山祥生御江湾小区共性问题修补专项方案》、《舟山祥生御江湾小区共性问题修补补充专项方案》，经相关部门批准后进行了维修。可经数次维修后，涉案房屋的漏水等问题至今仍未得到彻底解决。对此，祥生公司虽多次表示愿意按照《住宅质量保证书》的承诺，履行对涉案房屋的保修义务，但对普通消费者而言，房屋的漏水问题可能会严重妨碍其正常的生活，导致其购买商品房的合同目的无法实现。现陈翀、金剑芬所购买的祥生公司新建商品房，在办完交房手续的同月就发现有渗漏水问题，经数年、多次维修却仍未能解决。故陈翀、金剑芬要求解除与祥生公司在2013年3月22日签订的《浙江省商品房买卖合同》及相关附件，符合相关法律、法规的规定，本院予以支持。祥生公司应在商品房买卖合同解除之后的合理期限内，及时退还陈翀、金剑芬已支付的购房款，与此同时，陈翀、金剑芬则应及时将涉案房屋退还祥生公司。原判以陈翀、金剑芬的诉请不符合合同解除的法定的条件等为由，判决驳回其诉讼请求不当，属适用法律错误，本院予以纠正。至于陈翀、金剑芬要求祥生公司赔偿其装修损失177975元，并自2014年9月1日起按3000元/月标准赔偿房租损失至实际清偿购房款之日止（暂算至起诉之日止为36000元），以及要求祥生公司支付购房款的利息等诉讼请求，由于原判对陈翀、金剑芬的装修损失等未予审查，故为保护当事人的诉权，本院不宜直接作出判决。陈翀、金剑芬可对此另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持舟山市定海区人民法院（2015）舟定临民初字第387号民事判决第一项；二、撤销舟山市定海区人民法院（2015）舟定临民初字第387号民事判决第二项；三、陈翀、金剑芬与舟山祥生投资发展有限公司于2013年3月22日签订的《浙江省商品房买卖合同》及相关附件，从2016年7月15日起解除；四、舟山祥生投资发展有限公司在2016年10月1日之前退还陈翀、金剑芬已付购房款1453230元，并支付该款自2016年7月16日起至实际退还之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息；陈翀、金剑芬则须在2016年10月1日之前，将坐落于舟山市定海区临城街道祥生·御江湾小区26幢1104室房屋退还给舟山祥生投资发展有限公司。如果未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费诉讼费19928元，减半收取9964元，由陈翀、金剑芬负担964元，由舟山祥生投资发展有限公司负担9000元。二审案件受理费19928元，由舟山祥生投资发展有限公司负担19000元，由陈翀、金剑芬负担928元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 吉代理审判员  张秀梅代理审判员  高嘉侃二〇一六年七月十二日代书 记员  杨 涛