广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终2472号上诉人（原审原告）：石明，住黑龙江省大兴安岭地区。委托代理人：张传英，内蒙古辰星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何翠环，住广州市荔湾区。原审第三人：罗映农，住广州市天河区。上诉人石明因与被上诉人何翠环、原审第三人罗映农房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2571号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：据2014年10月11日广州市房地产档案馆查册单显示，位于广州市天河区天河北路175号2702房的权属登记人为石明，登记时间为2011年2月15日。位于广州市天河区天河北路175号2703房产（以下简称“涉案房屋”）的权属登记人为何翠环，占有部分为全部，登记时间为2012年5月21日，抵押权人为罗映农，登记时间为2013年1月7日，权利价值200万元，债权数额130万元。石明申请财产保全，原审法院查封涉案房产。石某甲为证明与何翠环就涉案房屋的交易过程，为此提交如下证据：1、2005年5月31日，高某（乙方）与何翠环（甲方）签订《协议》，约定：甲方将合法拥有的广州市天河北路175号晖祥阁2702、2703房出售给乙方，单位建筑面积230平方米，乙方同意承售甲方物业作为商住用。甲方同意将物业115万元出售给乙方，第一期为签约时支付30万元人民币，第二期为到物业交易所办理交易时付15万元，第三期为交易完成后付清余款70万元，交易完成后，如乙方未付清余款，预售契约归甲方保管，同时乙方按每月租金6800元付给甲方，乙方付清余款时，甲方将《房产证》归还乙方。2、2009年5月1日，高某（甲方）、石明（乙方）签订《委托协议书》，约定：甲方将广州市天河北路175号祥龙花园晖祥阁2702房及2703方两套房产卖给乙方，乙方自愿偿还甲方欠何翠环的购房全部尾款，付款方式由乙方和何翠环协议解决等。3、2011年7月21日，石明（乙方）称何翠环（甲方）签署《房屋买卖协议》，约定：甲方将广州市天河北路175号晖祥阁2702房、2703房两套房产，建筑面积230平方米转让给乙方，乙方自愿购买该房产，甲方保证上述房屋所有权及土地使用权无产权纠纷和无债权债务纠纷，否则，由甲方承担一切法律责任，该两套房屋总价款为115万元，分期支付房产，乙方于签订本合同之日前已支付70万元，2011年7月22日再支付甲方10万元购房款，剩余购房款35万元由乙方向兴业银行申请贷款支付，乙方应于甲方提供相关房产证等资料7日内向兴业银行提交贷款申请，房产过户交易完成后乙方一次性付清尾款，因甲方迟拿房产证原因，政府又出台限购令，所以影响乙方过户交易，乙方不能直接过户至本人名下，因此乙方有权过户到妹妹石某乙名下暂为保管。4、2011年7月21日，石明（乙方）称与何翠环（甲方）达成《收款协议》，约定为：何翠环已收到石明交付其购买广州市天河北路175号祥龙花园晖祥阁2702和2703房的购房款明细如下，购置该物业总额为115万元，其中第一期（2004年5月27日）支付30万元，第二期（2005年5月31）支付15万元，第三期（2007年7月19日）支付5万元，第四期（2011年1月24日）支付20万元，第五期（2011年7月22日）支付10万元，该物业剩余的余款35万元在房产证过户完成后一次性支付给何翠环。5、付款情况，石明转账记录显示：2011年1月24日转账20万元至何翠环账户；2012年7月13日，转账35万元至何翠环账户。6、何翠环转让2702房产的交易税款凭证、契税完税证明发票等。石明称涉案房屋与2702房两套打通使用。另查：罗映农因与何翠环等人民间借贷纠纷经原审法院审理【（2014）穗天民民二初字第2621号】，原审法院作出判决：一、李某、何翠环于该判决发生法律效力之日起十日内清偿罗映农借款1193100元及其违约金（自2013年4月8日起按中国人民银行同期六个期贷款利率的四倍计至清付之日止）；二、李某、何翠环于该判决发生法律效力之日起十日内支付罗映农律师费30000元；三、罗映农对抵押物位于广州市天河区天河北路175号2703房屋以折价或以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；四、广州海呐百村饮食管理有限公司对罗映农实现担保物权，不足清偿李某、何翠环的上述借款，在借款本金余额500000元及其违约金的范围内承担连带清偿责任；五、驳回罗映农其他诉讼请求。李某不服判决上诉，案件正在审理中。石明于2014年10月28日向原审法院提起本案诉讼，以《房屋买卖合同》合法有效，2702、2703房自2005年已交付石明使用至今，石明已履行全部付款义务，但何翠环以虚构的事实不予办理过户，并与罗映农串通办理抵押，严重侵害石明的合法权益为由，请求法院判令：1.确认石明、何翠环就广州市天河区天河北路175号2703房的房屋买卖合同合法有效，确认该房屋归石明所有；2.何翠环将上述房产过户登记至石明或指定的名下，罗映农配合办理上述有关手续；3.何翠环承担案件诉讼费用。何翠环原审未作答辩。罗映农原审未到庭发表意见，其于2015年8月19日到庭发表意见：罗映农认为涉案房屋抵押是基于合法的借贷关系，并且进行了他项权利登记，另罗映农另案起诉的（2014）穗天法民二初字第2621案已审理，目前正在二审中。原审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。何翠环经原审法院合法传唤逾期未到庭应诉，视为放弃举证，结合石明就交易过程的举证，原审法院对石明与何翠环成立房屋买卖关系予以采纳。何翠环为涉案房产的权属登记人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，其与石明签订的《房屋买卖协议》并无违反强制性法律规定，系合法有效。石明请求确认《房屋买卖协议》合法有效，予以支持。依据物权公示原则，何翠环为权属人，所有权并不存在争议，石明基于合同的继续履行提出诉讼主张，双方非物权确认纠纷，其请求确认涉案房屋归其所有缺乏法律依据及事实依据，依法驳回。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，涉案房产现存抵押登记情况，石明基于合同履行请求过户存在交易障碍，且该请求对抗第三人合法登记的他项权利，石明的第二项诉讼请求缺乏法律依据，予以驳回。何翠环、罗映农经原审法院合法传唤逾期未到庭应诉，原审法院依法缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2015年10月26日作出如下判决：一、确认石明于2011年7月21日与何翠环签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、驳回石明的其他诉讼请求。一审案件受理费26800元，由石明负担25800元，由何翠环负担100元；财产保全费5000元，由何翠环负担。判后，上诉人石明不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决驳回石明就涉案房屋要求确权及办理过户的诉请，属适用法律错误。2011年7月21日，何翠环与石明就2702、2703房签订《房屋买卖协议》，自2005年已交付上述房屋给石明使用至今，石明已履行全部付款义务，但因何翠环原因导致涉案2703房未能及时过户，何翠环明知买卖协议生效且房屋早已交付使用，仍恶意用涉案房屋为其向罗映农借款设定抵押担保，该行为应属无效抵押行为。因此，原判既认定《房屋买卖协议》合法有效，却又驳回石明就涉案房屋要求确权及办理过户的诉请，相互矛盾，缺乏事实和法律依据。（二）原审法院未查清本案主要事实如下：1.石明与何翠环签订《房屋买卖协议》并交房在前，何翠环与罗映农办理涉案房屋的抵押权登记在后，故原审判决适用《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定错误；2.石明已提起第三人撤销之诉，何翠环就涉案房屋设定抵押的行为应为无效，故二审法院应依职权审理并认定房屋抵押权的设立无效；3.根据物权法，何翠环设定的抵押权不得对抗正常经营活动中已经支付价款并取得抵押物的买受人，否则承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（一）项的规定，何翠环应向某赔偿包括相当于石明支付购房款一倍的赔偿金及包括房价增值在内的各项损失合计200万元，罗映农对此承担连带偿还责任。为此上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判确认石明对涉案房屋享有所有权，何翠环、罗映农承担协助将涉案房屋过户给石明的义务；2.本案所有诉讼费用由何翠环、罗映农承担。被上诉人何翠环未到庭答辩。原审第三人罗映农述称：同意原审判决的实体处理。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：石明主张案涉房屋的确权和过户应否予以支持。关于石明主张案涉房屋的确权能否支持的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，本案纠纷是何翠环未履行协助石明办理物权变更登记手续这一合同义务所致，属合同纠纷，实际上并非对物权归属产生争议，因此，原审法院驳回石明主张案涉房屋确权的主张正确，本院予以维持。关于石明主张案涉房屋的过户能否支持的问题。《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”由此可知，抵押权属于担保物权，依据物权优先于债权的原则，在抵押人不履行还款义务的情况下，抵押权人可以对房屋的折价、变卖的价款优先受偿。本案中，罗映农作为抵押权人其依法享有的抵押权已经生效的判决作出认定，因此，石明依据买卖合同所享有的只是债权请求权，没有对抗罗映农的效力，在抵押权尚未实现的情况下，石明主张案涉房屋的过户存在事实和法律上的障碍，原审法院据此驳回石明的该项主张并无不当，本院予以维持。石明上诉提出抵押行为无效，不属于本案法律关系调处的范畴，石明可另循其他途径予以解决。至于石明提出损失赔偿问题，因一审未提出该诉求，二审对此不予调处。综上所述，石明的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费26800元，由上诉人石明负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 姚伟华二〇一六年七月二十六日书 记 员 张永亮