吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终632号上诉人（原审被告）：丁万**，男，1979年3月17日生，汉族，住吉林省长春市二道区。被上诉人（原审原告）：赵凯，男，1982年8月28日生，汉族，住吉林省长春市二道区。第三人：长春市新鸿基房地产销售有限公司，住所地吉林省长春市绿园区青欣路****。法定代表人：谢菲，总经理。委托诉讼代理人：刘仁伟，公司员工。上诉人丁万**因与被上诉人赵凯及第三人长春市新鸿基房地产销售有限公司（以下简称新鸿基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2020）吉0105民初2024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人丁万**、被上诉人赵凯、第三人新鸿基公司的委托代理人刘仁伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。丁万**上诉请求：一、依法撤销长春市二道区人民法院（2020）吉0105民初2024号民事判决；二、依法改判上诉人不承担返还被上诉人定金1万元及给第三人中介费5000元的民事责任；三、本案上诉费由被上诉人及第三人承担。事实和理由：1.原审判决认定事实错误。上诉人将自己所有的、争议房屋的卖房信息贴在了要卖房屋的窗户上，被上诉人通过该信息联系上诉人并要通过中介贷款购买该房，上诉人和第三人房屋中介签订售房委托协议是被上诉人要求和第三方签订的，不是上诉人的意思表示。因此，原审判决认定上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同是第三人提供的房屋居间服务是错误的，第三人只是被上诉人贷款购房而自己联系的，与上诉人卖房给被上诉人没有任何关系。2.原审法院审理此案适用简易程序错误。双方房屋买卖关系，对相关事实争议较大，不是简单明确的案件，应当适用普遍程序审理此案。3.原审判决关于房屋买卖合同解除是由上诉人和被上诉人的过错造成的认定是错误的。被上诉人要购买上诉人房屋，并要求按揭贷款购买，上诉人只是配合被上诉人，只要能够做到配合，被上诉人能否贷下购房款与上诉人没有关系。综上，上诉人认为原审判决认定事实及适用法律程序错误。赵凯辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。新鸿基公司述称，无其他意见。赵凯向一审法院起诉请求：1.依法判令解除赵凯、丁万**签订的《房屋买卖合同》；2.判令丁万**双倍返还购房定金20,000元及中介服务费10,000元，共计30,000元；3.判令丁万**承担案件受理费。一审法院认定事实：（一）2019年10月14日，赵凯、丁万**及新鸿基公司签订《房屋买卖合同》，约定赵凯购买丁万**位于长春市二道区金钱路777号力旺康城A区7号楼502号房，总价款390,000元，赵凯先付定金10,000元；合同第三条第2款约定赵凯以“按揭贷款”方式给付定金之外的购房款，若因乙方（赵凯）自身原因造成贷款未获得银行或公积金管理中心批准的，乙方承担全部责任，双方同意按照如下顺序解决：A、乙公积金贷款无法办理的自动转为按揭贷款，乙方继续申请其他银行至贷款批准，其间已发生及要产生的各项费用由乙方承担，B、乙方自行筹齐房款，以现金形式付给甲方，C、本合同终止，甲方将乙方支付的房款如数返还，其间已缴纳的定金不退，已发生的和将要发生的办理贷款过程及交易过程中的各项费用由乙方承担。合同第四条约定：甲乙双方通过丙方介绍成交，已达成交易，甲乙双方签订本合同时，乙方需丙方交纳中介信息服务费人民币5000元，代办产权过户服务费人民币1000元，代办贷款服务费人民币4000元，共计人民币10,000元，于签订合同一次性给付，此合同签订的同时丙方提供的居间服务成立。（二）2019年10月14日，赵凯给付丁万**定金10,000元并由丁万**出具《收款收据》；同日，赵凯支付中介费10,000元，并由新鸿基公司出具收据；根据赵凯、丁万**及新鸿基公司在庭审过程中陈述：合同签订后与丁万**去银行进行面签的人是案外人王北平，赵凯名下有房子不能贷款，房屋准备过户至案外人王北平名下，丁万**与案外人王北平已在银行完成面签。一审法院认为：关于合同的解除。根据赵凯陈述，其与丁万**签订房屋买卖合同，系其要购买房屋，丁万**亦要出售房屋，故赵凯与丁万**签订《房屋买卖合同》时为双方真实意思表示，合同合法有效。合同签订后，赵凯以其姐姐案外人王北平的名义向银行申请贷款，并认可将涉案房屋更名至王北平名下。根据房屋买卖合同的性质，合同标的即房屋所有权将转移给案外人王北平，故王北平应为实际买房人。但赵凯与丁万**签订的《房屋买卖合同》未体现任何过户至案外人王北平的约定，故上述《房屋买卖合同》在事实上不能实现合同目的，应予解除。房屋不能过户至赵凯名下，系其不符合贷款资格，无法按照合同约定的方式付款；丁万**已与王北平在银行完成面签手续，即表明丁万**有同意更换合同相对人的意思表示，但赵凯及丁万**均未提交证据证明与王北平三方已就房屋买卖事宜达成新的合意的证据。综上，本案《房屋买卖合同》不能履行，赵凯与丁万**均有过错。关于定金的返还。合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，赵凯给付丁万**定金10,000元，丁万**应予返还。关于中介费。新鸿基公司系提供居间服务，在双方签订合同时即履行完其居间义务，同时新鸿基公司协助王北平完成贷款资质审核等程序，并协助王北平与丁万**完成面签。本案《房屋买卖合同》解除系因双方过错，故赵凯应承担中介费用的50%即5000元，剩余中介费用5000元，应由丁万**承担。一审法院判决如下：一、赵凯与丁万**于2019年10月14日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、丁万**于本判决生效之日立即返还赵凯定金10,000元；三、丁万**于本判决生效之日立即给付赵凯中介费用5000元；四、驳回赵凯的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费275元，由赵凯承担137.5元，由丁万**承担137.5元。本院二审查明的事实与一审基本一致。另查，三方签订的《房屋买卖合同》第十五条备注部分约定：“甲（丁万**）乙（赵凯）双方经协商由丙方（新鸿基公司）在银行代为办理贷款、首付人民币12万元整、多贷款部分甲方必须给予乙方。如违约按照房款日千分之二违约金，丙方保障房屋贷款在2019年12月31日之前到甲方账户，如未下款则丙方全款付甲方房款，取暖费由乙方负责”。关于面签贷款人变更为案外人王北平问题。一审开庭笔录（一审卷宗第45页）法官问：被告（丁万**），面签时发现签约方不是原告本人为何你还要继续续约？丁万**答：当时中介的人说不管房子卖给谁拿到钱就行，我当时也是这么想的，所以就签了。二审被上诉人赵凯明确表示：基于案外人王北平不同意以其名义进行贷款了，故其不再同意购买争议房屋。本院认为，1.《房屋买卖合同》为本案三方当事人签订，虽贷款面签时贷款人变更为案外人王北平，但从上诉人丁万**完成后续面签贷款合同的行为及原审庭审时其自认表明其对变更贷款人行为予以认可。一审以王北平为实际购房人、《房屋买卖合同》未体现任何过户至王北平的约定、合同目的不能实现为由认定合同应予解除不当。《房屋买卖合同》第十五条备注部分明确约定“多贷款部分甲方必须给予乙方”，表明三方当事人在签订《房屋买卖合同》时相关部分事实均明知，故丁万**以“贷款金额与合同约定金额不符，人也不是赵凯本人”为由，主张对方违约与事实不符，不予支持。对于首付款给付问题，三方各执一词，但均未提供证据证明其主张成立，故上诉人丁万**以对方面签时不同意先行支付首付款为由主张对方违约，因证据不足，不予支持。本案纠纷的发生系三方当事人不规范操作引起，三方对此均有过错，鉴于被上诉人赵凯二审明确表示不再购买争议房屋，故三方签订的《房屋买卖合同》应予解除。合同解除后，已经支付的定金应予返还。鉴于三方当事人对合同的解除均有一定过错，故已支付的中介服务费应按三方过错程度分担。一审认定解除合同系丁万**、赵凯二者过错不当，应予纠正。结合三方过错程度，本院认为，上诉人丁万**应承担中介费2000元。鉴于被上诉人即原审原告赵凯一审诉请仅要求上诉人即原审被告丁万**承担返还定金及中介服务费的责任，未要求新鸿基公司承担相应的给付义务，故本院对新鸿基公司应否承担给付义务及数额不予评判。2.本案事实清楚，诉争金额不大，一审适用简易程序审理并无不当。综上所述，丁万**的上诉请求部分主张成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持长春市二道区人民法院（2020）吉0105民初2024号民事判决第一、二项，即赵凯与丁万**于2019年10月14日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；丁万**于本判决生效之日立即返还赵凯定金10,000元；二、撤销长春市二道区人民法院（2020）吉0105民初2024号民事判决第三、四项，即丁万**于本判决生效之日立即给付赵凯中介费用5000元；驳回赵凯的其他诉讼请求；三、变更长春市二道区人民法院（2020）吉0105民初2024号民事判决第三项为丁万**于判决生效之日立即给付赵凯中介费2000元；四、驳回丁万**及赵凯的其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费（赵凯预交），由赵凯负担175元，丁万**负担175元。二审案件受理费175元（丁万**预交），由丁万**负担100元，赵凯负担75元。本判决为终审判决。审判长 管 莉审判员 李 迪审判员 冯红红二〇二一年二月一日书记员 宫士杰