北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1649号上诉人（原审被告）：到位乐科技服务（北京）有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：赵明春，总经理。委托诉讼代理人：徐兴荣，女，到位乐科技服务（北京）有限公司经理。被上诉人（原审原告）：高永生，男，1975年9月26日出生，汉族，京门商务酒店经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：段养平，北京市京师律师事务所律师。上诉人到位乐科技服务（北京）有限公司（下称到位乐公司）因与被上诉人高永生房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初27916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。到位乐公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回高永生的诉讼请求。事实与理由：1.高永生未能于2020年6月12日前与我公司签订《房屋租赁合同》《物业管理协议书》，已经违反了双方签署的《房屋租赁意向书》中关于签约时间的约定，高永生也对此表示承认,我公司对于租赁合同未能签约一事无任何责任.按照《房屋租赁意向书》中的约定，高永生向我公司支付的20万元意向金应作为标的物保留的空置损失补偿给我公司。2.至于高永生自行到我公司希望重新商谈租赁出租区域的事宜，属其单方自愿行为，不能改变高永生违约的事实，也不代表我公司放弃追究高永生违反《房屋租赁意向书》应承担的违约责任。一审判决以现有证据无法证明高永生存在过错为由免除其责任，法律适用错误，高永生是否应当承担责任应以双方签署的意向书的相关约定作为事实依据。3.高永生的证人均表述为其默认沟通，纯属证人的自己臆想。高永生辩称：同意一审判决，不同意到位乐公司的上诉请求和理由。到位乐公司对于签署的《房屋租赁意向书》的性质认识错误，我并未违约。1.意向书仅为一种磋商性文件，是对磋商结果的阶段性描述，载明限定未来一定期限内签订正式合同，是一种松散型的文件。我们之间签订的《房屋租赁意向书》属于一种磋商性文件。2.考虑到疫情期间的合同缔结的特殊性问题，我们之间未能面谈磋商正是因为疫情因素导致，所以我要求退还意向金于法有据。3.证人证言应当是证人耳闻目睹的与案件有联系的客观情况，即引起民事法律关系发生、变更或者消灭的事实以及发生争议的事实。对于证人的证言只要其能将事实陈述清楚即可，并不要求证人对这些事实作主观上的评价，假设到位乐公司所说的证人与案件的当事人存在利害关系，但并不妨碍证人作证，只是证明力大小的问题，该份证人证言仍可作为证据使用。高永生向一审法院起诉请求：判令到位乐公司退还意向金20万元。一审法院认定事实：2020年6月5日，高永生（乙方）与到位乐公司（甲方）签订《房屋租赁意向书》。约定：乙方拟向甲方承租本意向书所述之标的物。面积为大厅110平米，4-5层3368平米（有客户待腾退），9层143平米，单价每平米每天4.3元，免租期4个月。起租日为2020年6月15日。租赁合同磋商期约定为自本意向书签署之日起至2020年6月12日止。合同第9条意向金条款约定如乙方原因未于2020年6月12日前签订房屋租赁合同、物业管理协议书，则乙方向甲方支付20万元作为标的物保留的空置损失补偿给甲方。如因甲方未能满足乙方本意向书的第1条基本情况所述意向要求导致未能于2020年6月15日前签订上述租赁合同，本意向书自动解除。6月6日，高永生向到位乐公司支付20万元。高永生提交的微信记录显示6月5日起双方一直就签约事宜进行磋商。其中6月8日至12日期间，没有相应的磋商记录。但6月14日、15日，双方仍就合同具体内容进行协商。另高永生的证人姚某出庭作证，证明6月5日签订意向书后，双方一直进行沟通协商合同签订事宜，直至6月22日还在沟通。7月28日双方见面沟通，因条款没有达成一致双方未能签订租赁合同。一审法院认为：高永生与到位乐公司6月5日签订的《房屋租赁意向书》，明确约定如高永生原因未于2020年6月12日前签订房屋租赁合同及物业管理协议书，则高永生向到位乐公司支付20万元作为空置损失。现虽双方未能于6月12日签订租赁合同，但自6月5日起，双方一直在磋商租赁合同具体事宜。且6月14日、15日双方还在就合同具体内容进行协商。期间新发地突发疫情。直至2020年7月28日，双方最终无法就合同条款达成一致，导致合同无法签订。故现有证据无法证明是由于高永生单方过错违约导致合同无法签订，因此高永生要求到位乐公司返还意向金20万元的请求，法院予以支持。据此，一审法院于2020年12月15日判决：到位乐科技服务（北京）有限公司于判决生效后七日内返还高永生200000元。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，到位乐公司、高永生分别围绕其上诉意见、答辩意见依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。到位乐公司提交：1.到位乐公司经理刘春梅与案外人王某1、姚某微信聊天记录截屏，用以证明高永生陈述2020年7月28日找刘春梅商谈签订正式租赁合同一事是虚假的，该日并没有什么商谈，证人姚某在一审审理中做了伪证。2.东呈国际集团网站截屏、姚某朋友圈截屏、李某朋友圈截屏、曹某朋友圈截屏、许梦朋友圈截屏，用以证明证人姚某所说与其公司的磋商并非高永生承租项目的磋商。3.徐兴荣与曹某的微信聊天记录截屏、许梦与刘春梅的微信聊天记录截屏，用以证明曹某、姚某提出的磋商并非高永生租赁项目的磋商。4.证人王某1、王某2证言，用以证明2020年7月28日，刘春梅没有和高永生商谈租赁合同事宜。其中证人王某1出庭作证称：2020年7月28日上午十点多，我和刘春梅还有一个其他同事一起到北京市顺义区府前街奥竺房地产公司的项目看项目，当日下午十五点多，我又到刘春梅工作的到位乐公司谈事，一直到十七点半左右才离开。证人王某2出庭作证称：2020年7月28日上午，我和刘春梅一起去顺义区看房子，王某1和她同事一起看的，大概十点多看到十一点多，看完房子之后，我和刘春梅在周边调研了一下就吃饭，吃完饭后就到定慧寺跟姚某、初苗到橙天嘉禾看项目，下午差不多是四点多前往人才大厦，差不多五点多到的人才大厦，王某1又来找刘春梅谈事，一直聊到下班大概十七点多才离开的，之后刘春梅也下班了。针对到位乐公司的上述新证据，高永生的质证意见为：对证据1的真实性、证明目的均不予认可；对证据2的真实性、证明目的均不予认可；对证据3的真实性、证明目的均不予认可；4.证人证言所述与本案争议焦点无关，我不发表意见，我的证人说的很清楚了商谈时间应当为2020年7月29日，并非7月28日。高永生提交：证人姚某、李某、曹某证言，其中姚某出庭作证称：首先更正一下，我查询了一下记录，最终确定我们是在2020年7月29日去和刘春梅商谈的合同事宜，一审审理中陈述的7月28日有误；其次，商谈当时在场的有高永生、姚某、许梦、刘春梅，至于说李某、曹某、徐兴荣在没在场，我忘了；再次，我和刘春梅确实还有其他项目商谈，但最终没有达成合同，我们也确实相约去看过橙天嘉禾项目，高永生是我同事李某的客户，我作为东呈集团的管理人员，协助李某与客户做专业的酒店顾问的角色，包括选地址、商务谈判等；最后，之所以高永生与到位乐公司最终没有签订租赁合同，是因为关于押金问题没有达成一致意见。证人李某出庭作证称：我上次说的时间有误，我们去和刘春梅商谈高永生租赁项目的时间应当是2020年7月29日，当时我也在场，在场人包括刘春梅、徐兴荣、李某、姚某、曹某、高永生、许梦，商量的条款也就是付款方式发生变更，变为押二付年，或者缴纳1000万押金才可以继续把项目做下去；我在7月21日也去了一趟，又充分和徐兴荣沟通这个事情，徐兴荣表示要和刘春梅沟通，7月31日，我和曹某找到刘春梅。高永生是我的客户，我们为高永生提供选址、加盟、建设等服务，之所以最终租赁合同没有签订是因为押金的问题。证人曹某出庭作证陈：2020年7月29日，我、姚某、李某、许梦、高永生到人才大厦找的刘春梅商谈租赁合同事宜，最终没有签订是因为付款方式发生变化，原来是押二付三，后来变成押金1000万元或者年付。针对高永生的上述新证据，到位乐公司的质证意见为：证人证言的真实性、证明目的均不予认可。证人所述均没有任何证据证实，与在一审审理中的证词不符。本院认为：本案中，虽高永生未能按照其与到位乐公司签订的《房屋租赁意向书》中约定的“于2020年6月12日前签订房屋租赁合同、物业管理协议书”，但依据相应证据可以证实自6月5日起双方一直在磋商租赁合同具体条款事宜，且在6月12日之后，6月14日、15日双方亦在磋商租赁合同具体条款事宜，期间发生新发地疫情，直至2020年7月双方最终未能就租赁合同具体条款达成一致意见，未能签订正式的房屋租赁合同，故一审法院认定并非因高永生单方原因导致租赁合同无法签订，并无不当。一审法院在上述认定事实基础上，依据高永生诉请判决到位乐公司退还意向金20万元，依据充分，本院予以维持。到位乐公司关于高永生违反《房屋租赁意向书》约定，属于违约行为的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，到位乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由到位乐科技服务（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二一年二月七日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪