安徽省肥东县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0122民初2585号原告：沈忱，居民。委托代理人：戴竹、殷宗炳（实习），安徽正申律师事务所律师。被告：合肥市宏顺房地产开发有限公司，住所肥东县经济开发区金阳路东侧凤凰城6﹟商住楼S10-103号，统一社会信用代码：9134012272554074N。法定代表人：王保宏，董事长。委托代理人：汤红琼，安徽百协律师事务所律师。被告：合肥天音广告有限公司，住所合肥市元一时代花园8幢208室。统一社会信用代码：340108000059149。法定代表人：王海琴，公司总经理。委托代理人：金书琦。原告沈忱与被告合肥市宏顺房地产开发有限公司（下称：宏顺公司）、合肥天音广告有限公司（下称：天音公司）定金合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔文明独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈忱的委托代理人戴竹、被告宏顺公司的委托代理人汤红琼和天音公司的委托代理人金书琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈忱诉称：被告天音公司系被告宏顺公司的房屋销售代理商。2015年11月16日，在和天音公司洽谈后，原告与宏顺公司签订了和顺雅苑10栋107号房产的《商品房认购书》，约定原告以75万元人民币购买该房产，原告于当日向两被告交付定金3万元，双方约定在2015年之前签订《商品房买卖合同》。之后，原告多次要求与被告签订合同，但均遭被告拒绝。后，原告得知，被告的上述房屋抵押给银行。被告的欺诈行为致使原告的合同目的无法实现。现请求法院判令：1、解除原、被告签订的《商品房认购书》，并判决被告双倍返还原告定金6万元；2、被告承担本案诉讼费用。被告宏顺公司辩称：宏顺公司同意解除双方的合同。宏顺公司依据认购书收取2万元的定金，另1万元与宏顺公司无关。宏顺公司并无任何违约行为，也不存在无法履行合同的问题，不承担双倍返还定金的法则。原告要求解除合同无事实和法律依据，宏顺公司依法不应退还其定金。被告天音公司辩称：宏顺公司的房屋销售代理商是合肥联智营销管理有限公司，天音公司是合肥联智营销管理有限公司授权负责“肥东花鸟鱼虫市场”商铺销售的推广工作相关事宜，非销售代理商。收据写明是电商费用，不是1万元定金，享受的是1万抵2万元的商铺优惠。由于宏顺公司的原因致使原告合同目的无法实现，与合肥天音公司无关。天音公司收取原告1万元电商费用没有任何过错和责任，不应承担任何法律责任，请求人民法院予以驳回。原告针对其诉讼请求及事实理由，提供的证据有：证据一、原告的身份证复印件、企业信息查询单，证明原、被告的主体适格；证据二、房屋认购书、收据两张，证明原告与被告签订关于和顺雅苑项目10栋107号房产的认购书，原告支付定金3万元。被告宏顺公司对原告提供的证据质证意见：对证据一的“三性”无异议；对证据二，房屋认购书真实性无异议，对证明目的有异议，认购书上约定的定金是2万元，不是原告所说的3万元。对收据2万元的真实性无异议，但证明目的有异议，原告主动要求解除合同，是原告的过错，定金依法不应返还。天音公司收取的1万元，公司不清楚。被告天音公司对原告提供的证据质证意见：对证据一无异议；对证据二，认购书无异议。收据写明的是电商费用，不是定金。被告宏顺公司未提供证据。被告天音公司提供的证据有：证据一、肥东花鸟鱼虫市场独家销售代理合同，证明宏顺公司的房屋销售代理商是合肥联智营销管理有限公司，而非天音公司。证据二、肥东花鸟鱼虫市场商铺销售推广合作协议书、收据一张，证明天音公司系合肥联智营销管理有限公司全权授权负责“肥东花鸟鱼虫市场”商铺销售推广等工作事宜，收取原告的1万元是电商费用，享受1万抵2万的商铺销售优惠，而非定金。原告对被告天音公司提供的证据质证意见：对证据一与本案无关联性；对证据二是对方的内部约定，与本案无关联性，但可以证明天音公司是有权推销房产的。收据上的款支付的不是电商费用。被告宏顺公司对天音公司提供的证据质证意见：对证据一与本案无关联性；对证据二与宏顺公司无关，收据证明原告交的1万元不是定金，也不是宏顺公司收的。本院对原、被告提供的证据的认定情况：对原告提供的证据一、二的“三性”予以认定。两张收据，定金认为2万元，预付款认定为1万元。对被告天音公司提供的证据一、二，因宏顺公司否认与其有关，但宏顺公司确授权“合肥联智营销管理有限公司”作独家销售代理，而“合肥联智营销管理有限公司”又与天音公司进行了“销售推广合作”，天音公司的合作销售房屋的行为，被告宏顺公司应当知晓，依法对其行为应承担相应的法律责任，不应将责任推给购房人即原告。本院结合当事人庭审举证、庭审陈述，查明的事实为：2015年7月10日，被告宏顺公司将“肥东·花鸟鱼虫市场”的房屋商铺委托给“合肥联智营销管理有限公司”独家销售代理，而“合肥联智营销管理有限公司”又与天音公司进行了“销售推广合作”。2015年11月16日，原告在和天音公司洽谈后，原告与宏顺公司签订了和顺雅苑10栋107号房产的《商品房认购书》，约定原告以75万元人民币购买该房产。当日，宏顺公司收原告定金2万元，天音公司收款1万元，分别出具了收据。双方约定在2015年之前签订《商品房买卖合同》。之后，原告多次要求与被告签订合同，均遭被告拒绝。庭审中查明，被告宏顺公司的上述房屋在银行作了抵押。因原、被告意见不一致，致本院调解不成。本院认为：宏顺公司将“肥东·花鸟鱼虫市场”的房屋商铺委托给“合肥联智营销管理有限公司”独家销售代理，而“合肥联智营销管理有限公司”又与天音公司进行了“销售推广合作”。天音公司和原告洽谈后，让原告与宏顺公司签订了和顺雅苑10栋107号房产的《认购书》，宏顺公司收取了定金2万元，同时天音公司又以自己名义收取原告1万元（可抵付2万元房款），虽注明为“电商”款，实质上为房屋的预付款。对于天音公司的行为，宏顺公司应为明知默认。原告与宏顺公司签订了《认购书》并按要求支付了定金和预付款，《认购书》也即具有《商品房买卖合同》的性质，因被告宏顺公司的上述房屋抵押在银行，致使宏顺公司无法签订《商品房买卖合同》，原告的购房目的不能实现，被告宏顺公司构成了违约。原告主张解除双方签订的合同、双倍返还定金，本院予以支持；原告认为天音公司的收取1万元为定金，从收款的目的和作用上来看，应认定为购房的预付房款，既然购房目的无法实现，天音公司理应退还原告已付的房款及利息损失，作为预付款宏顺公司对天音公司的行为应承担连带责任。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、解除原告沈忱与被告合肥市宏顺房地产开发有限公司间的《商品房买卖合同》；二、被告合肥市宏顺房地产开发有限公司返还原告沈忱定金人民币40000元；三、被告合肥天音广告有限公司退还原告沈忱预付的房款人民币10000元，并自2015年11月16日按银行同期贷款利息支付利息，被告合肥市宏顺房地产开发有限公司承担连带责任；上述二、三项于本判决生效后三日内履行完毕。四、驳回原告沈忱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1300元，减半收取为650元，由两被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  崔文明二〇一六年七月二十五日书记员  谢 燕附：依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具备下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明；（二）、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁裣安置房屋的事实。