上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初6701号原告(反诉被告)傅其豪，男，1971年7月31日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)朱昀亚，女，1979年4月8日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)蒋曦，女，1944年12月29日出生，汉族，住上海市杨浦区。两被告共同委托代理人王京玲，上海卓勤律师事务所律师。两被告共同委托代理人周启安，上海卓勤律师事务所律师。第三人上海搜房房天下房地产经纪有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代理人徐瑞东。委托代理人赵英杰。原告傅其豪诉被告朱昀亚、被告蒋曦、第三人上海搜房房天下房地产经纪有限公司(以下简称搜房房天下公司)房屋买卖合同纠纷以及反诉原告朱昀亚、反诉原告蒋曦诉反诉被告傅其豪、第三人搜房房天下公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张扬独任审判，于2016年6月7日、2016年6月22日两次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)傅其豪，被告(反诉原告)朱昀亚、被告(反诉原告)蒋曦及其共同委托代理人王京玲、周启安，第三人搜房房天下公司的委托代理人赵英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅其豪诉称，原、被告于2016年4月23日在第三人处签订上海市杨浦区政立路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，原告依约支付给被告定金人民币50,000元(本案币种均为人民币)，但被告朱昀亚于2016年4月25日以手机短信息方式告知原告和第三人，称被告朱昀亚的母亲被告蒋曦不同意出售系争房屋，要求原告不要将剩余定金50,000元打入被告朱昀亚的银行账户，双方在房屋买卖合同中约定于4月26日至4月28日之间原告应补足定金至100,000元，然后被告朱昀亚又发短信给原告索要原告的银行卡号，以便被告将已收取的50,000元定金退还原告，同时解除系争房屋的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，现依据双方合同约定，要求：1、判令原、被告于2016年4月23日签订的系争房屋的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》解除；2、要求两被告双倍返还原告定金共计100,000元。被告朱昀亚、蒋曦辩称并反诉称，不同意原告诉请。2016年4月23日，反诉原告朱昀亚在第三人的居间下与反诉被告傅其豪签订了系争房屋的《房地产买卖居间协议》，协议约定，反诉被告向第三人交付50,000元意向金，用于其与反诉原告洽谈《房屋买卖合同》签订事宜。在反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖合同》后，该意向金即转为定金，若反诉原告将房产证交由居间方保管，反诉原告可以收取定金。2016年4月23日，反诉原告朱昀亚将房产证交由居间方，并从居间方手中收取了50,000元。因系争房屋系两位反诉原告共同共有，反诉原告朱昀亚是在没有征得反诉原告蒋曦同意的情况下与反诉被告签订的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，当朱昀亚回家告知有关情况后，蒋曦要求考虑一下。两天后，蒋曦决定出售该房屋。然而就在这期间，反诉被告不但通过微信及手机信息谩骂反诉原告，而且到反诉原告家里闹事，以致于反诉原告不得不报警处理。2016年4月27日，反诉原告正式向反诉被告和第三人发函表明要求履行双方签订的协议，但反诉被告却有意回避，并采取抢先讼诉的手段来规避其应当承担的违约责任。故现反诉要求解除双方签订的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，反诉原告收取的50,000元定金不予返还。反诉被告傅其豪辩称，同意解除《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，不同意反诉原告要求没收50,000元定金的反诉诉请。原告提供的短信记录表明被告朱昀亚已在4月25日明确告知原告其母亲蒋曦不同意卖房，还质问原告签订的居间协议是否有效力，现在被告朱昀亚为了抵消其违约责任，在得知原告起诉后利用短信和所谓催告函，反称原告违约，严重违背事实，故不同意反诉原告没收定金的反诉诉请。第三人搜房房天下公司述称，第三人看到了系争房屋的产权证和产权人身份证，产权人中只有朱昀亚一人来办理手续，被告朱昀亚没有办理蒋曦的委托手续，也没有向第三人提供书面的委托材料。被告朱昀亚于4月23日签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》之后到原告起诉之前，提出合同上没有蒋曦的签字，她是无权代理，说不准备出售系争房屋。4月27日原告起诉后被告称同意履行合同，此时第三人已经将原告起诉的事实告知过被告，尽到了居间告知义务。反诉原告要求没收定金的诉请不符合事实。经审理查明，被告(反诉原告)朱昀亚与被告(反诉原告)蒋曦系母女关系。系争房屋系朱昀亚与蒋曦名下的产权房。2016年4月23日，朱昀亚以出卖方(甲方)为朱昀亚、蒋曦的名义，与作为买受方(乙方)的傅其豪和作为丙方的第三人搜房房天下公司签订了系争房屋的《房地产买卖居间协议》，协议约定：甲、乙双方在丙方居间介绍下买卖系争房屋，总房价款4,030,000元；意向金和定金条款约定乙方已实地验看了该房地产，为表示购房诚意，乙方向丙方支付意向金50,000元，作为与甲方洽谈之用，若甲方签署《房屋买卖合同》，则该意向金转为定金；乙方应于甲方签署《房屋买卖合同》后5日内补足定金至100,000元。朱昀亚在甲方处签有“朱昀亚、蒋曦”名字，傅其豪在乙方处签字，第三人搜房房天下公司在丙方处盖有合同专用章。同日，朱昀亚以甲方(出卖方)为朱昀亚、蒋曦的名义，与作为乙方(买受方)的傅其豪签订了系争房屋的《房屋买卖合同》，合同约定甲乙双方通过搜房房天下公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋，房屋坐落于上海市杨浦区政立路XXX弄XXX号XXX室，权利人朱昀亚、蒋曦，房屋建筑面积80.15平方米，房屋用途住宅；总房价款为4,030,000元；双方应当于本合同签署后2016年5月30日前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；付款方式中约定，首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日向甲方支付首期房价款2,200,000元(含已支付的全部定金)；第二期房价款：乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款1,000,000元；乙方应当在2016年8月5日前向甲方支付第三期房价款800,000元；交房及尾款条款约定双方应当于2017年1月30日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，乙方在房屋交接完成后当日向甲方支付尾款30,000元；交易过户约定，甲、乙双方应于2016年8月30日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；税费负担明确全部由乙方承担；定金责任条款：乙方所支付的定金系为担保本次交易的履行，若在甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付的定金由甲方没收。违约责任条款：一方未按本合同约定履行义务的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，经守约方书面催告后仍未履行的，守约方有权单方解除本合同并要求违约方支付总房价20%的违约金。朱昀亚在甲方处签有“朱昀亚、蒋曦”的名字，傅其豪在乙方处签名。《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》由第三人印制在同一张纸上。2016年4月23日，朱昀亚向傅其豪出具1张《收款收据》，言明：兹收到由傅其豪支付给本人的款项计50,000元，本人确认上述款项系傅其豪(买受人)用于购买上海市杨浦区政立路XXX弄XXX号XXX室房地产的定金。朱昀亚在收款人(签名)处签名并书写了证件号码。2016年4月25日晚，朱昀亚通过手机短信告知傅其豪：“我妈妈不同意卖我家的房子了，为了这件事闹的很不开心了，我们家需要商量一下，请买家的剩余5万定金不要再打款。”傅其豪通过微信回复朱昀亚：“我今天股票都卖了，你应该知道，今天股票是跌的，还有我亲戚的一百万定存都拿出来了，损失了利息，我的房子跌了20万卖了，你自己看吧，明天我还会打5万进你账户。”同时，傅其豪告知朱昀亚违约。朱昀亚回复短信称：“我怎么违约了？我妈不同意卖，是中介唆使我替我妈妈签字的，这个居间有效力吗？你把银行卡号给我，我把你的5万元退给你。”傅其豪回复短信称：“我在场的，中介根本没有唆使你签字，你收了定金就要赔偿我损失，希望明天你在家，我过来和你和你妈谈谈赔偿的事情。”此后，双方在互通的微信和短信中发生言语冲突。2016年4月26日凌晨，为系争房屋买卖纠纷的解决，傅其豪与朱昀亚在系争房屋处发生矛盾，朱昀亚通过110报警处理。2016年4月27日，原告具状来院，作如上诉请。原告傅其豪起诉后，朱昀亚于2016年4月27日下午向第三人发出短信称：“我和我妈商量了，我们继续履行合同的，房子卖的。”第三人回复称：“好的，您的意思，我如实传达给客户，也和客户通过电话，传达了您的意思，客户的意思是，他这边今天下午2点多已经起诉，我只能做到如实传达双方的信息。”随后朱昀亚将相同短信发送原告傅其豪，原告傅其豪回复：“走司法途径，等法院处理。”2016年5月3日，两被告向原告发出一份《催告函》，要求原告于2016年5月8日前前往第三人处支付定金50,000元，并继续进行交易。以上事实，由《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、收款收据、上海市房地产权证、短信息、微信、110接处警登记表、催告函及当事人的当庭陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为：朱昀亚代蒋曦与傅其豪和第三人签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，将朱昀亚、蒋曦名下的系争房屋出售给傅其豪，并收取部分购房定金50,000元。代签字行为事先未有蒋曦的书面授权，该合同未经蒋曦追认对其不发生法律效力，但对签约双方的傅其豪和朱昀亚均有约束力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。因原、被告均要求解除上述居间协议与买卖合同，上述协议与合同已无法继续履行，故该居间协议与买卖合同应予以解除。因朱昀亚违约，导致合同解除，故其收取的购房定金应向原告返还，并由朱昀亚个人承担相应的违约责任。原告傅其豪明知上述合同的标的物房屋系朱昀亚、蒋曦所有，在未得到蒋曦确认同意情况下，即与朱昀亚签订了居间协议与买卖合同，其对该房屋交易可能发生的风险应当有清醒的预判。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，结合傅其豪和朱昀亚从签约至涉诉仅间隔4天，以及傅其豪仅支付了部分定金等实际情况，故本院确定朱昀亚按照中国人民银行同期贷款利率标准向原告支付应返还款项的利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(二)项、第一百一十三条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)朱昀亚以被告(反诉原告)朱昀亚、蒋曦名义于2016年4月23日与原告(反诉被告)傅其豪、第三人上海搜房房天下房地产经纪有限公司就上海市杨浦区政立路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》解除；二、被告(反诉原告)朱昀亚应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)傅其豪购房定金人民币50,000元；三、被告(反诉原告)朱昀亚应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)傅其豪利息损失(以人民币50,000元为本金，自2016年4月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止)；四、原告(反诉被告)傅其豪的其余诉讼请求不予支持；五、反诉原告(被告)朱昀亚、反诉原告(被告)蒋曦的其余反诉请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币2,300元，减半收取计人民币1,150元，由原告(反诉被告)傅其豪负担人民币550元，由被告(反诉原告)朱昀亚、蒋曦负担人民币600元；本案反诉案件受理费人民币525元，由反诉原告(被告)朱昀亚、蒋曦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张扬二〇一六年七月二十五日书记员  周圣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。