辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终256号上诉人(原审原告)：大连德泰物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区中华西路**601，统一社会信用代码：91210211687091278M。法定代表人：卢文通，总经理。委托诉讼代理人：李晓春，辽宁米盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王祯龙，男，该公司职员，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人(原审被告)：王恒全，男，汉族，1988年12月8日出生，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：陈旸，辽宁冠雄律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：大连旅顺精益长城电器设备厂,,住所地辽宁省大连市旅顺口区长城镇李家村工商注册号：2102122200594。法定代表人：蔡聪。原审第三人：大连北亚房屋开发有限公司，，住所地辽宁省大连市甘井子区山东路**统一社会信用代码：91210200711347705P。法定代表人：刘本善。上诉人大连德泰物业服务有限公司（以下简称“德泰物业”）因与被上诉人王恒全、大连旅顺精益长城电器设备厂（以下简称“精益长城厂”）、原审第三人大连北亚房屋开发有限公司（以下简称“北亚公司”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初7186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人德泰物业上诉请求：一、撤销一审判决，依法发回重审或改判支持我公司的一审诉讼请求；二、诉讼费用由王恒全、精益长城厂承担。主要事实与理由：一、一审判决遗漏关键事实，且对案件基本事实认定错误。1、一审判决遗漏了精益长城厂对案涉房屋交付态度的关键事实。在(2015)甘民初字第4842号案件中，精益长城厂自认因为债权债务未清算而未履行房屋交付义务。可以认定案涉房屋已交付给精益长城厂或在其实际控制之下。根据最高人民法院的司法解释规定，精益长城厂可以认定为业主。2、一审判决遗漏的事实结合王恒全签订《商品房销售合同》的事实，共同证明案涉房屋处于随时可交付的状态。精益长城厂将房屋抵顶给大连正圣电器有限公司（以下简称“正圣公司”）后，是实际控制案涉房屋并可随时交付的。精益长城厂、王恒全均可从北亚公司接管案涉房屋。3、一审判决错误认定北亚公司未依约交付案涉房屋。因为精益长城厂与正圣公司、王恒全有争议，才导致案涉房屋交不出去。北亚公司多次催促精益长城厂、王恒全履行收房义务，但对方一直对北亚公司的收房要求置之不理。可以认定，案涉房屋处于随时可交付的状态，不办理房屋交付的原因在于精益长城厂、王恒全，与北亚公司无关。故该案涉房屋应视为已经交付。二、一审判决违背公平原则。我公司一直积极履行《中南大厦物业服务合同》相关义务，对包含三处房屋在内的大厦实施物业管理，提供物业服务。但精益长城厂、王恒全作为业主，自2009年6月1日起至2019年8月19日拖欠物业管理费十余年，拖欠金额高达944,781元。一审判决该费用无人承担，有违公平原则。三、一审判决适用法律错误。1、一审判决认为所有权即为业主是不对的。根据民法典第六章等规定，业主不仅是所有权人，还包括其他的使用人和其他建立法律关系的人。2、一审判决混淆“合法占有”与“实际占有使用”的概念。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的“合法占有”既包括合法地直接占有，也包括合法地间接占有。精益长城厂、王恒全基于与北亚公司的《商品房销售合同》法律关系，均有权主张交付案涉房屋，且开发商自始至终都没有反对意思表示。精益长城厂、王恒全在2019年8月20日前虽未实际占有使用案涉房屋，但已构成间接占有，并且合法。精益长城厂、王恒全应被认定为案涉房屋业主，进而承担物业费支付义务。3、《物业管理条例》第四十一条不能作为否定精益长城厂、王恒全承担物业费支付义务的法律依据。该条规定并未突破“业主支付物业费”的基本原则，只是对适用场景的具体细化。本案应适用《民法典》合同编及建筑物区分所有权纠纷《司法解释》的相关规定，确定案涉房屋业主或与房屋有关的人员支付物业费，而不能适用《物业管理条例》第四十一条规定。四、精益长城厂、王恒全的《商品房销售合同》是否网签备案，与该二人能否被认定为业主无关。五、即便不把精益长城厂、王恒全认定为业主，该二人对案涉房屋多年空置的后果也存在过错，应当承担物业费支付义务。被上诉人王恒全辩称，不同意德泰物业的上诉请求，我不欠物业费，坚持一审的答辩意见。我实际入住以后的物业费我都如期交付。在此之前，房子一直不在我的管控，也没有享受任何权益。至于房屋是否交接给我，一审法院已经生效的（2015）甘民初字第4842号民事判决明确表明当时房子并没有过户到我名下。也就是说，此房屋不由我实际控制占有。被上诉人精益长城厂未提交答辩意见。原审第三人北亚公司未提交书面意见。德泰物业向一审法院起诉请求：一、王恒全、精益长城厂支付物业管理费944,781元及利息（利息自起诉之日起至付清之日止，按中国银行间同业拆借利率计算）；二、由王恒全、精益长城厂承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实，因精益长城厂与正圣公司存在债权债务纠纷，双方签订了《加工费抵房协议书》，议定精益长城厂同意将北亚公司开发且抵顶给精益长城厂的，位于中华西路****8、9、10号的三套房屋抵顶给正圣公司。2007年1月4日，经精益长城厂的法定代表人蔡聪同意，北亚公司与王恒全签订《商品房销售合同》，约定王恒全购买北亚公司开发的位于大连市甘井子区的房屋，总金额2,657,160元，北亚公司于2007年6月30日前将房屋交付给王恒全。因北亚公司未依约将案涉三套房屋交付给王恒全，亦未将案涉三套房屋过户到王恒全名下，正圣公司依据《加工费抵房协议》、《商品房销售合同》向一审法院提起诉讼，要求精益长城厂、北亚公司履行交付房屋、办理过户的合同义务。一审法院于2016年3月30日作出（2015）甘民初字第4842号民事判决，判令：一、自本判决发生法律效力之日起30日内，精益长城厂向正圣公司交付位于大连市甘井子区（建筑面积483.12平方米，抵账房）商品房并协助过户到王恒全名下；二、自本判决发生法律效力之日起30日内，北亚公司协助正圣公司交付位于大连市甘井子区（建筑面积483.12平方米）商品房并协助过户到王恒全名下。该判决生效后，正圣公司申请强制执行，该执行案件结案方式为终结本次执行程序。另查，德泰物业系大连市甘井子区中南大厦B座的物业服务企业，2009年5月31日，德泰物业与中南大厦B座的开发单位北亚公司签订《中南大厦物业服务合同》，约定：北亚公司委托德泰物业为中南大厦B座提供物业服务，物业费为每月每平方米16元。王恒全于2019年8月20日实际使用案涉三套房屋，并于当日与德泰物业就三套房屋分别签订了《中南大厦B座物业管理服务合同》，物业费标准为16元/月/平方米，委托服务期限为2019年8月20日至2022年12月31日，并注明物业费开始时间。德泰物业认为应该从2009年6月1日开始计费，王恒全有不同意见，认为应当从2019年8月20日办理入住时间开始，为此本合同签订同时，双方另签订一份关于王恒全中南大厦B座15楼8号、9号、10号房间物业费缴纳时间存在争议的协议，本协议附后，和主合同具有相同的法律效力。合同签订后，王恒全向德泰物业缴纳了2019年8月20日至2020年8月19日期间三套房屋的物业费合计92,412元，德泰物业向其出具了物业费发票。再查，案涉三套房屋均办理了商品房合同网签备案，备案的权利人均为戚作威，备案时间均为2011年12月7日。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。北亚公司与德泰物业签订的《中南大厦物业服务合同》是合同双方真实的意思表示，合法有效，对中南大厦B座业主具有约束力。本案的争议焦点为王恒全、精益长城厂应否向德泰物业缴纳2009年6月1日至2019年8月19日期间的物业费。关于争议焦点，一审法院认为，《物业管理条例》第六条规定“房屋的所有权人为业主”；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”；《物业管理条例》第四十一条规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。据此，在王恒全、精益长城厂未与德泰物业直接签订《前期物业服务合同》的情况下，应否缴纳物业费应当审查两个方面的因素：第一，是否为案涉房屋登记的所有权人；第二，是否已经实际占有使用案涉房屋。本案中精益长城厂、王恒全虽均曾与北亚公司签订《商品房销售合同》，但案涉房屋既未登记在精益长城厂、王恒全名下也未网签备案在精益长城厂、王恒全名下，2019年8月20日之前精益长城厂、王恒全亦未实际占有使用案涉房屋。因房屋交付问题，正圣公司还曾向一审法院提起诉讼，虽胜诉但判决未能得以执行，故案涉房屋十几年未能实际交付确属事实，且房屋未能交付并非王恒全的过错所致，据此，根据权利义务对等的原则，德泰物业要求王恒全、精益长城厂给付案涉房屋的物业费无事实及法律依据，亦不符合公平原则。故对于德泰物业要求王恒全、精益长城厂共同给付物业费的诉讼请求一审法院不予支持。2019年8月20日之后，王恒全实际占有使用案涉房屋，且与德泰物业签订了《中南大厦B作物业管理服务合同》，德泰物业可以依据合同关系向案涉房屋的实际使用人王恒全收取物业费。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告大连德泰物业服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费13,200元（原告已预付），由原告自行负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院补充查明，德泰物业在一审中认可在2019年8月20日之前始终没有人到物业公司办理案涉三套房屋入住。本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。本案德泰物业确认，在2019年8月20日之前始终没有人到物业公司办理案涉三套房屋入住。即，无论是精益长城厂还是王恒全，在2019年8月20日之前均未实际接收案涉房屋。因此，虽精益长城厂、王恒全与北亚公司签订了《商品房销售合同》，但在诉争期间均未实际控制房屋、未占有案涉房屋，本院无据认定二者系房屋业主。对于德泰物业二审中提出精益长城厂、王恒全对于房屋属于合法间接占有的意见，虽前述规定并未排除间接占有的占有形式，但是，间接占有是指自己不直接占有专有部分，但对直接占有专有部分之人可以基于一定之法律关系享有返还请求权，因而对专有部分有间接管领力的占有。德泰物业所述的情形并不符合间接占有的应有之义。因此，德泰物业以此主张精益长城厂、王恒全应视为业主依据不足，本院不予采纳。现德泰物业以物业服务合同要求精益长城厂、王恒全支付物业费，但提供的证据不足以证明精益长城厂、王恒全在诉争期间系房屋业主，且提出的非业主因过错应承担物业费的意见亦于法无据，故，其要求精益长城厂、王恒全支付物业费不应得到支持。一审法院驳回德泰物业的诉讼请求于法有据，本院无据调整。另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”由于案涉法律事实发生于民法典施行以前，当时的法律、司法解释对本案涉及业主认定已有规定，本案也不存在前述适用民法典的例外情况，因此，本院适用当时的法律、司法解释的规定，对于德泰物业提出的适用民法典的意见不予采纳。综上，德泰物业的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,247.81元，由大连德泰物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二一年二月五日书记员  葛美玲