上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第1442号原告上海耀宇文化传媒有限公司，住所地上海市。法定代表人张宇，总经理。委托代理人王培强，上海市白玉兰律师事务所律师。委托代理人朱惠亮，上海市白玉兰律师事务所律师。被告上海瑞永投资有限公司，住所地上海市。法定代表人孙金祥，经理。委托代理人周伟，上海众华律师事务所律师。原告上海耀宇文化传媒有限公司(以下简称耀宇公司)与被告上海瑞永投资有限公司物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告耀宇公司的委托代理人王培强，被告上海瑞永投资有限公司的委托代理人周伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耀宇公司诉称：原告曾向上海欧阳投资有限公司(以下简称欧阳公司)承租上海市欧阳路XXX号园区14号楼房，2013年装修时，被告作为园区的物业管理公司，要求原告支付装修押金10万元以及其他费用。2013年5月，因加固工程被政府机关责令停工造成加固和装修工作无法进行，原告被迫与被告终止了物业合同关系。后经诉讼，原告与欧阳公司解除租赁合同，双方诉求完全解决，但被告收取的、不在租赁合同约定费用之内的装修押金未返还给原告。原告认为，一、10万元包括物业服务费、押金和垃圾清运费，其中，物业服务费被告无合法依据收取，应当返还；押金费用在装修行为已经提前结束的情况下也应返还；垃圾清运费是针对整个装修正常完毕而预估预收的费用，但事实上，由于装修行为开始不久就提前终止，垃圾清运费金额很小，被告也未提供该清运费的具体金额和相应依据，故垃圾清运费应当全额返还给原告。二、原、被告之间的物业押金支付关系是基于原告与欧阳公司的租赁合同关系而产生，法院判决确认原告与欧阳公司的合同于2013年6月5日解除，则物业合同也应于此时解除，诉讼时效从2013年6月6日开始计算，原告起诉在2015年6月5日之前，未过诉讼时效。故原告要求被告返还装修押金10万元，并支付逾期还款利息(2013年5月9日原告搬出园区至实际支付之日止，按同期银行贷款利率计算)。被告上海瑞永投资有限公司辩称：原告于2013年4月23日停工，此后再无装修行为，故原告起诉已经过了2年时效。由于原告违规装修，被告损失巨大，支出包括装修管理费：原定1.5个月(装修合约2013年3月15日至4月30日)，实际22个月(从2013年3月15日至2015年2月6日二审法院调解之日)，故装修管理费应增加至：17,640/1.5×22=258,720元；安全防护费：104,513元，从2013年4月23日(责令停工日)至2013年7月15日(加固开工日)共83天，由于墙面无支撑，非常危险，被告不得不加派人手，日夜看护，参照安全防范费标准，共计：12×3,148×83/30=104,513元；垃圾清运费：1,764×12=26,460元，挖地产生的垃圾清运费：30,000元；原告违反承诺，应该承担1,500元/日的违约金，从2013年4月24日计算至2015年2月6日(21个月)：1,500×21×30=945,000元。被告考虑到有利于纠纷的解决，所以未单独向原告索赔，而原告与欧阳公司之间已经就所有款项达成调解，故原告无权再向被告主张任何权利。被告认为，原告清楚被告系欧阳公司的授权管理方，虽然原告向被告支付了物业管理费及履约保证金，但最终原告均与欧阳公司结算。故被告不同意原告的全部诉请。经审理查明：原告原名称为上海耀宇文化传媒股份有限公司。被告原名称为上海瑞永投资咨询有限公司。原告与欧阳公司在2012年10月31日签订《房屋转租合同》，约定：欧阳公司将上海市欧阳路XXX号14号楼出租给原告；建筑面积1,764平方米；租赁时间为2.5年(包含免租装修期半年)，自2012年10月30日至2015年4月29日止；年租金为1,287,720元，每年度支付一次，付至欧阳公司指定的银行账户；合同签订后10日内，原告向欧阳公司支付履约保证金256,950元(即两个月的首期月租金和物业管理费，以上费用付至欧阳公司和瑞永物业)，欧阳公司和瑞永物业收到该保证金时应向原告开具收款凭证；租赁期满后，如原告不再续租，则欧阳公司和瑞永物业公司应自原告退还房屋、结清所有费用、注销或迁出在该房屋注册的公司之日起15日内无息退还全部保证金于原告；物业管理费每年254,016元，由原告自行承担，物业管理费每年支付一次，与租金同时支付；免租期内的物业管理费连同起租日起至首期的物业管理费共计381,024元，应于合同订立当日支付给瑞永物业公司，物业公司应当在收款后提供正规发票给原告；单位名称上海瑞永投资咨询有限公司，开户行中国工商银行上海四平支行，银行账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX；在合同履行期间，原告确认：上述物业管理费可依实际情况予以相应地调整，对于经物业公司调整的物业管理费收费标准，原告均予以认同；在租赁期间，非因合同约定的情况，原告中途擅自退租的，原告除应按合同约定的履约保证金向欧阳公司支付违约金外，还应补付免租装修期免去的租金，原告亦无权要求欧阳公司赔偿或补偿装修损失，若违约金不足抵付欧阳公司损失的，原告还应负责赔偿，关于上述违约金及赔偿款项，欧阳公司可从履约保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由原告另行支付；合同之附件作为合同之不可分割的一部分，包括：……附件四、《租户装修(装饰)施工管理规定》；合同第九条就装修约定了双方的权利义务。经原告申请，瑞永物业法兰桥管理处于2013年3月13日向原告发放了《装修许可证》，载明施工从2013年3月15日至2013年6月14日，双方签署了《法兰桥园区住户装修协议》。原、被告签订了《法兰桥创意园区租户装修(装饰)施工管理规定》。2013年3月14日，原告交付被告10万元，瑞永物业法兰桥管理处开具的清单载明：1、装修管理费：1,764×10=17,640元；2、装修押金：1,764×50=88,200元；3、装修垃圾清运费：1,764×15=26,460元；4、挖地产生的垃圾清运费60车×500元=30,000元，合计162,300元，分二笔付清，现2013年3月14日先支付10万元，2013年3月31日前付清第二笔余款62,300元。该清单并载明：公司名称上海瑞永投资咨询有限公司，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，开户银行工商银行上海四平支行，地址上海市虹口区欧阳路XXX号8号楼207室。被告顾姓员工在该清单上注明：装修押金退还时间为14号楼装修完工、审核通过、资料交齐时。2013年4月，因装修施工存在安全隐患，原告被责令停工退场。2013年12月，欧阳公司作为原告起诉至本院〔(2014)虹民三(民)初字第5号案〕，要求与被告耀宇公司解除合同，并要求耀宇公司支付租金、滞纳金、修复费及安全防范费等。审理中，耀宇公司反诉要求确认合同终止，并要求欧阳公司返还租金和租金履约保证金，赔偿工程款和检测费。本院经审理查明：……《房屋转租合同》签订后，耀宇公司陆续支付欧阳公司系争房产履约保证金256,956元(其中物业管理费履约保证金42,336元，租金履约保证金214,620元)；2012年10月30日至2014年4月29日的物业管理费381,024元；……该案审理中，双方就合同解除日达成一致意见，即2013年6月5日。本院认定耀宇公司承担违约责任，并就合同解除后的租金及各项费用的支付一并作出处理，欧阳公司退还耀宇公司履约保证金256,956元……。本院于2014年5月12日作出一审判决。耀宇公司不服，提起上诉〔(2014)沪二中民二(民)终字第1096号案〕。2014年7月2日，双方在上海市第二中级人民法院的庭审中，对原审法院查明的事实均表示没有异议。耀宇公司并称：“原审遗漏事实，原审描述反诉请求时没有写，但实际处理了。我们要求返还的是租赁保证金25万元，包括租金的履约保证金21万元和物业保证金4万元，4万元物业保证金没有写。但判决书第8项判决，判了物业保证金4万元，只是反诉请求引用时遗漏了。”2015年2月6日，双方经上海市第二中级人民法院主持，达成调解协议：一、双方于2012年10月31日签订的《房屋转租合同》于2013年6月5日解除；二、耀宇公司经与欧阳公司结算，将欧阳公司应返还的履约保证金、租金、物业管理费等抵扣后，耀宇公司还应支付欧阳公司租金、房屋使用费、安全防范费等共13万元；……四、各方无其他争议。2015年5月5日，耀宇公司作为原告起诉本案。审理中，欧阳公司向本案被告上海瑞永投资有限公司出具《情况说明》，载明：1、根据(2014)沪二中民二(民)终字第1096号调解书，欧阳公司与耀宇公司之间达成的调解金额，是欧阳公司、耀宇公司、上海瑞永投资有限公司三家公司之间就欧阳路XXX号14号楼的所有费用的结算金额，耀宇公司已经无权再向上海瑞永投资有限公司主张任何权利了。2、耀宇公司离开场地时，墙体急需加固，非常危险，上海瑞永投资有限公司加派人手，日夜看护，耗费了大量的人力物力，(2014)虹民三(民)初字第5号案件整个诉讼过程中，均由上海瑞永投资有限公司负责14号楼的监管。上述事实，有清单、《房屋转租合同》、《装修许可证》、《法兰桥园区住户装修协议》、《法兰桥创意园区租户装修(装饰)施工管理规定》、《情况说明》、(2014)虹民三(民)初字第5号民事判决书、(2014)沪二中民二(民)终字第1096号庭审笔录和民事调解书，以及双方当事人陈述等证据佐证。本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告是承租方，被告是物业管理方，原告交给被告的10万元是装修费用，但原告承租期间的装修受其与欧阳公司所签《房屋转租合同》的约束，原、被告所签《法兰桥创意园区租户装修(装饰)施工管理规定》是《房屋转租合同》的附件，且《房屋转租合同》中约定被告和欧阳公司收取物业管理费及其履约保证金的义务是混同的。原告装修未完工即与欧阳公司就《房屋转租合同》发生诉讼，双方在上海市第二中级人民法院主持下达成了调解协议，应视为就房屋租赁纠纷的解决达成一揽子协议，包含原告本案向被告主张的10万元费用的解决。故原告在租赁纠纷已得到二审调解解决的情况下，向被告提起该10万元的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决如下：原告上海耀宇文化传媒有限公司要求被告上海瑞永投资有限公司返还装修押金10万元的诉讼请求不予支持；原告上海耀宇文化传媒有限公司要求被告上海瑞永投资有限公司支付逾期还款利息的诉讼请求不予支持。本案受理费2,400元，由原告上海耀宇文化传媒有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李勤彦审 判 员  王 毅人民陪审员  毛济平二〇一六年七月二十六日书 记 员  管西凤附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。