云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2016）云2901民初897号原告：大理市大理房地产管理所。法定代表人：杨建云，职务：所长。组织机构代码：43255696-9。住所：大理市大理镇博爱路**附**。委托代理人：郭军，云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。被告：沈彭义，男，1957年7月31日生，白族，云南省大理市人，大理针织厂下岗职工，，住大理古大理委托代理人：韩炳华、张晓花，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。原告大理市大理房地产管理所（以下简称大理房管所）诉被告沈彭义租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法由审判员蒋晓云适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大理房管所的委托代理人郭军、被告沈彭义及其委托代理人韩炳华、张晓花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大理房管所诉称：大理市房屋原房主为孙定，上世纪80年代孙定去世，其子陈鸿藻解放前去台湾后便无音讯，孙定将房屋赠与侄子陈怀义，但陈怀义并未接受，原告便开始接管该房屋。上世纪90年代陈鸿藻从台湾回大理，与原告交涉过房屋一事，但很快即因签证到期返回台湾，此后再无音讯，房屋一直由原告代管。原告于1993年1月13日与被告母亲沈琼芳签订房屋租赁合同，将复兴路497号房屋出租给沈琼芳。沈琼芳又于1993年11月2日、1995年1月25日两次与原告继订了房屋租赁合同。约定的租赁期限届满后，沈琼芳户继续使用该房屋，原告对此并未提出异议。但因沈琼芳长期拖欠租金，原告于2007年4月2日起多次书面通知沈琼芳缴清拖欠的租金，但沈琼芳均置之不理。据了解沈琼芳已于2011年7月去世，房屋由被告继续使用，但至今为止被告没有缴清拖欠的租金，并长期占用该房屋。诉请：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告将所承租的房屋交还给原告；3、判令被告向原告支付拖欠的2011年9月至2016年5月房屋租金245000元（2011年租金2500元／月,2012年起租金5000元／月）;4、诉讼费由被告承担。被告沈彭义辩称：原告作为事业单位，不是房产管理机关，应在上级单位批复的范围内开展工作，而不具备从事民事活动的主体资格，也没有法律规定房管所能够作为房产代管的机关。原告所诉争的复兴路497号房产是由被告母亲沈琼芳与房主人孙定1966年订立租赁合同，从孙定处租得使用，当时还没有原告单位。孙定1968年左右去世后，直到上世纪90年代我们才知道孙定有个儿子陈鸿藻。陈鸿藻曾回大理，还来看望过我母亲。当时陈鸿藻曾请律师来调查，我们才知道孙定弥留时写下字据将房子赠予侄子，但侄子并没有接受赠予。此后房产公司口头通知我母亲，说房主人的儿子回来追究过房子的事情，让我母亲暂时不要交房租了。2007年我父母相继去世后，复兴路497号就由我家居住。2015年8月我搬走，复兴路497号由我儿子开店使用至今。因孙定早年欠我母亲钱，其与我母亲订立的是有典当性质的租赁合同。多年来我家对复兴路497号进行了多次修缮。原告只是合同的相对方，无权提起诉讼。原告早年所收取的租金属不当得利，应返还被告。本案审理过程中，原告提交了下列证据：Al、原告的组织机构代码证、事业单位法人证书、法定代表人身份证明、大理市编制委员会文件各一份，证明原告为事业法人，具有起诉的主体资格；A2、原告工作人员对原银苍居委会主任赵婉珍所做的询问笔录一份，证明复兴路497号房屋原所有权人为孙定，孙定之子陈鸿藻，解放前去台湾一直未归，孙定临终时表示将房屋赠与侄子陈怀义，陈怀义明确表示不接受赠与，要将房屋交给政府管理，政府在孙定去世后对该房屋实行了代管；A3、修缮记录一份，证明原告作为房屋代管者在2007年8月16日对房屋进行了修缮；A4、房屋租赁合同二份、公证书一份，证明原告作为房屋代管者于1993年1月13日与被告母亲沈琼芳签订房屋租赁合同，又于1993年11月2日、1995年1月25日两次续订合同；A5、房租收费卡三张，证明沈琼芳从1993年1月13日承租原告代管房屋起至2002年10月一直向原告支付租金，从2002年11月起拖欠租金至今；A6、通知五份，证明原告于2007年4月2日起先后五次书面通知沈琼芳交清拖欠的租金；A7、银苍居委会证明一份，证明沈琼芳于2011年7月去世，生前共生育子女4人，除被告与沈琼芳共同居住外，其余三子女均不在大理居住；A8、大理市流动人口人员信息登记表一份，证明被告以其子沈钧的名义将原告代管约房屋转租。经质证，被告对Al的真实性无异议，但认为不能证明原告具有诉讼主体资格；认为A2笔录的字迹是一样的，两个询问人应一人问一人记录，形式要件不合法，证明内容不认可；对A3的三性不认可，房屋是被告自己修缮的；对A4的真实性认可，但原告对该房产无权代管，租赁合同不具有合法性，对A5的真实性予以认可，原告认为被告家从2002年11月开始拖欠租金，应该在两年内提起诉讼，现已超过诉讼时效；没有收到A6的通知，不认可；认为A7形式要件不合法，居委会无权就身份情况作出证明；对A8的真实性予以认可，但此人只是暂住于此，并非转租租户。本院认为，原告提交的Al能够证实原告的身份情况，予以采信；A2被询问人系争议房产所在地的居委会原主任，其陈述能够与其他证据相互印证证实争议房产的房主及房屋管理等情况，予以采信；A3虽无修缮协议，但该项清单来源于原告用于记录所管理房屋维修情况的记录本中，真实性予以确认；被告对A4、A5的真实性无异议，予以采信；A6通知虽无法证实是否送达给沈琼芳，但能够与被告的陈述相互印证，反映出从2002年11月后被告户既未交纳租金，又未与原告续订租赁合同的事实，予以采信；A7被告户作为银苍社区的居民，社区居委会理应对其家庭情况有所了解，且所证实的情况被告并未明确否认，故对该份证据予以采信；A8为2013年4月所登记的流动人口信息，登记地址为本案争议的复兴路497号，到本市原因为“经商”，能够证实该人员因经商为由以复兴路497号作为暂住地址进行了信息登记，但无法证实现复兴路497号经营者为该人，故对该组证据不予采信。被告则提交了下列证据：B1、被告的身份证一份，证明被告的主体资格；B2、借条、收款凭证各二份，证明被告奶奶柴凤仙于1966年与复兴路497号房主孙定签订了借款合同、房屋租赁合同及孙定收取沈琼芳租金的事实；B3、修理房屋票据十五张，证实被告户从1968年4月起至2013年6月数次对复兴路497号房屋进行修缮，花费34375.3元；B4、照片二张，分别从复兴路497号正面及后面拍摄，证实房屋状况；B5、沈琼芳向大理市人大信访办邮寄的书面材料一份，证明2008年被告家因复兴路497号房屋租赁问题曾向大理市人大信访过的事实；B6、沈琼芳所出具的情况说明一份，证明沈琼芳曾对复兴路497号房屋租赁来源进行了书面说明。经质证，原告对B1无异议；B2系被告单方提交，没有写明收款人，“柴大姐”是谁也无从考证，三性均不认可；对B3不认可，真实性不可考；对B4认可，不能证明被告对房屋进行了修缮；对B5、B6不认可，与本案无关联。本院认为，被告提交的B1原告无异议，予以认可；B2能够证实被告父辈向孙定租得复兴路497号房屋的事实，予以采信；B3能够与当事人陈述相互印证证实在被告户承租使用房屋期间，对房屋进行过数次修缮，予以采信；B4反映了房屋外观，真实性予以确认；B5、B6虽由被告单方制作，但因沈琼芳作为与原告订立租赁合同的当事人已经去世，而该两组材料的内容能够与原告提交的A2相互印证，故对两组证据予以采信。根据上述举证、质证、认证，结合双方陈述，本院确认本案如下法律事实：1966年被告祖母柴凤仙向孙定承租得其所有的位于大理市临街坐西向东二层石木结构铺面房上下各一间，房屋以西为天井。租得房屋后由被告一家居住使用，被告户向孙定支付租金。1968年左右孙定病故，其子陈鸿藻解放前随军去台湾后一直未归。孙定去世后其侄子陈怀义将房屋经居委会交由中和镇（现大理镇）房管组进行代管。1990年8月，大理市编制委员会下发“市编字（1990）第7号”《关于大理市建设委员会机构设置和人员编制的批复》，决定成立大理市建设委员会，下设大理市建设委员会大理古城办事处、大理市房产管理所等9个事业单位。其中房产管理处所辖单位为大理房产管理所，工作任务及职责为：“市域范围内的房产行业管理；直管公房的出租、维修；房屋产权监理；房产交易及住房改革。”后随着机构调整，现大理房管所举办单位变更为大理市历史文化名城保护管理局大理分局，业务范围不变，并领取了《事业单位法人证书》。原告单位成立后，以复兴路497号房屋代管人的身份，于1993年1月13日与被告母亲沈琼芳签订《房屋租赁合同》，租期自1992年10月1日至1993年9月30日，租金165元／月。之后双方又于1993年11月2日、1995年1月25日两次续订合同，租期至1995年12月31日。合同期限内沈琼芳向原告交付了租金。合同期限届满后，双方未再签订租赁合同，而沈琼芳继续向原告交付租金至2002年10月，至此租金上涨至665元／月。此后被告户未再向原告交付过租金。2000年左右孙定之子陈鸿藻回大理处理复兴路497号房产事宜，与原告进行了交涉，但处理过程中其回台湾后再未返回，此事便搁置至今。2007年至2010年期间，原告数次要求被告户交付租金，沈琼芳认为租赁合同期限届满后自己未再与原告签订租赁合同，且房主之子已经出现：应当对该户多年来代管房屋的行为进行结算，故拒绝交付租金。被告父亲彭祖积2005年去世，母亲沈琼芳2011年8月去世。此后复兴路房屋由被告一家居住，2015年8月被告搬回老宅居住，复兴路497号由被告之子经营使用至今。经查，除原告曾对复兴路497号房屋进行过修缮外，在被告户承租使用该房屋期间，曾多次对房屋进行修缮：现天井部分已用彩钢瓦搭建后与铺面连为一体。另查，争议房屋现未办理房屋及土地产权证。本院认为：在本案争议的复兴路497号房主孙定在世时，被告祖辈向孙定承租使用该铺面房一事并未产生争议。在孙定去世后，因法定继承人无法联系，其亲属陈怀义经居委会将该房产交由中和镇房管组代管，1990年原告单位成立后，根据职权继续行使代管权，可见在原房主去世且其法定继承人未出现的情况下，在房主亲戚及铺房所在社区居委会参与的情况下，将复兴路497号房产交由政府代管符合当时历史情况并能切实维护房主利益，虽然此过程中房产先后由居委会、中和镇房管组、原告等处管理，但均未超越由政府代管的范围。且在孙定之子2000年左右返回大理时，并未对原告的代管行为提出质疑，未明确提出解除代管，应视为接受原告的代管。故被告不应以房主之子出现为由，否认原告的代管行为，被告户也不因此成为房屋的代管人。被告辩称原告不具备从事民事活动的主体资格，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。”原告作为大理市历史文化名城保护管理局大理分局所举办的事业单位法人，职责系为人民群众及社会各界提供房管服务，现因所代管房产发生租赁纠纷，有权以房产管理人的身份提起诉讼，对被告的该项辩解不予支持。同时，在原告代管该房产后，与沈琼芳先后三次签订了《房屋租赁合同》。除在合同期限内支付租金外，沈琼芳还在租赁合同期限1995年12月31日届满后继续交付租金至2002年10月，可见沈琼芳与房屋代管人订立租赁合同是双方的真实意思表示，无违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。上述合同租赁期限届满后双方没有续签租赁合同，沈琼芳户继续占有使用承租房屋，租赁性质转为不定期。在沈琼芳2011年8月去世后，被告至今承租使用房屋，属不定期租赁合同的相对方。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同。现原告要求解除租赁合同关系、收回房屋，合法合理，予以支持。租赁关系解除后，原告要求被告支付自沈琼芳去世后（2011年9月起）至2016年5月的房屋使用费合法合理，予以支持。原告就租金未能提交证据证实，本院结合大理镇同地段同类铺房租金情况，酌情确定2011年租金无2500元／月，2012年起租金4000元／月。在租赁合同履行期内，原告及被告均对复兴路497号房屋进行了修缮维护，根据查明事实，被告对房屋进行修膳，有对房屋老旧结构的修补，也有为扩大经营面积进行的搭建、改建，故对被告修缮房屋的行为本院予以确认，因被告所提交证据无法清楚明确证实其对房屋修补所支出的费用，本院酌定在应付租金中扣减30000元作为被告修补房屋的补偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百二十一条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决红下：一、于本判决发生法律效力之日解除原告大理市大理房地产管理所与被告沈彭义之间关于大理市铺面房的租赁合同关系；二、被告沈彭义于本判决发生法律效力之日起三十日内将大理市铺面房腾空交还给原告大理市大理房地产管理所；三、被告沈彭义于本判决生效之日起三十日内支付给原告大理市大理房地产管理所从2011年9月至2016年5月的租金192000元（已扣减被告沈彭义30000元修缮费用）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费620S元，减半收取3104元，由被告沈彭义承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法渔效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判员  蒋晓云二〇一六年七月二十九日书记员  杨嫦娟