辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终118号上诉人(原审原告)：郭强，男，汉族，1974年9月9日生，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：高明翔，辽宁水平律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：大连辽渔建设集团地产有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区大连湾街道李家村。统一社会信用代码：912102006870736275。法定代表人：姜福恩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王莉梅，辽宁君广泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓文，男，该公司员工。上诉人郭强因与被上诉人大连辽渔建设集团地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初13491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭强的上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或者发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、关于上诉人主张按照年利率6%主张违约金的问题。原审法院认为上诉人未提供证据证明因逾期办理产权证书给其造成的实际损失数额，进而对上诉人按照年利率6%计算违约金的方式不予支持，属于认定事实错误，适用法律错误。房屋产权证书是买受人依法使用房产的重要凭证，无产权证书势必造成上诉人难以合理使用房产，特别是进行房产交易受到影响，给上诉人造成的损失是潜在的，其损失无法衡量。上诉人郭强虽未提交证据证明其实际损失，但是逾期办理权属证书对上诉人造成损失客观存在，被上诉人应根据年利率6%的标准支付上诉人违约金。上诉人主张违约金数额为120635.8元(1368270元×6%÷360天×529天)，被上诉人于2015年11月23日交付了房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3款，“自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款万分之一的违约金，直至可以办理。”根据该条款，被上诉人最晚为上诉人办理房屋所有权登记日期为2017年11月23日，但被上诉人直至2019年5月7日才为上诉人办理房屋所有权登记，逾期529天。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人违约，自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款万分之一的违约金，直至可以办理。而买受人违约，逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。如果按合同约定，被上诉人不管违约多长时间仅需向上诉人支付总房款万分之一的违约金，而一旦上诉人违约，每逾期一日则至少需要向被上诉人支付总房款的万分之二，有失公平，并且根据《合同法》第四十条之规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。现上诉人主张按照法律规定予以调整违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，并参照《第八次全国法院民事商事审判工作座谈会纪要》第四部分第(四)项第18条第二项规定精神，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。故上诉人以购房款总额为基数参照民间借贷司法解释，按照年利率6%的标准要求被上诉人支付违约金，符合法律规定，原审法院单纯拘泥于合同文本，简单地否认了上诉人主张的事实，属于片面地适用法律，忽略了合同的实质内容，属于认定事实错误，违约金具有补偿性和惩罚性，合同文本由被上诉人提供属于格式合同，合同中约定的违约金等于没有约定违约金，已经不能说是过低了，该条款等于免除了被上诉人的责任，应为无效，法院应支持上诉人的诉讼请求。二、关于上诉人主张因土地年限造成损失的问题《商品房买卖合同》约定土地使用年限自2010年5月31日至2080年5月30日，共70年，而不动产权证书办理日期为2019年5月7日，土地使用年限至2050年5月30日，为40年，与《商品房买卖合同》共70年约定不符，房屋总价款包含土地出让金，因土地使用年限少了30年，意味着40年土地使用年限期限届满时，上诉人有可能提前续交土地出让金，再次转让时，也会影响房屋价格，势必给上诉人造成了损失，但因该损失费用目前不确定，所以损失暂计人民币1万元，属于合理诉求，应被法院支持。补充：原审判决有两点笔误，判决第2页诉讼金额应为120635.8元，判决第4页第一段被告承担违约金137元与事实不符，被告并没有承担。被上诉人大连辽渔建设集团地产有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。事实和理由如下：1、案涉商品房买卖合同对逾期办证违约金有约定，上诉人主张按照年利率6%支付违约金额不成立。即使上诉人主张违约金过低，应该提供证据证明具体损失和具体数额。案涉房屋于2015年11月23日交付给上诉人，上诉人占有使用房屋、享有地役权，上诉人已经取得了房屋证书，尽管办证迟缓，但上诉人没有举证证明逾期办证给其造成的任何损失，其主张违约金过低，要求按照6%支付违约金没有事实和法律依据。2、上诉人主张案涉合同第15条为无效条款，理由不成立。首先，合同第15条不属于格式条款，该条对于被上诉人逾期办证列明了三种承担责任的方式，在持有多种选择的情况下，上诉人自愿选择了第3种，因此，并未排斥上诉人对合同条款的选择自由。该条款系经双方协商后确定，不属于合同法第39条关于订立时未与对方协商的条款，因此，不属于格式条款。其次，合同第15条不具有合同法第52条规定的无效情形。再次，合同第15条不具有合同法第53条规定的可撤销情形。被上诉人在合同签订时，没有违反合同法司法解释二第9条规定，已经尽到提示和说明义务。理由如下：采用引人注意的黑色字体对15条进行了标注，用于提示买受人，补充协议第19、20条显示双方当事人已对合同相关约定进行了充分考虑和说明，对各个的选择义务完全理解，并按照协议严格执行，对关乎上诉人权益的事项已经提示和说明。最后，合同第15条规定了出卖人逾期办证的违约责任，并非免除出卖人责任，并不存在严重责任或排除买受人主要责任的情形。3、案涉合同不存在双项义务不对等，有失公平条款。合同对于出卖人逾期交房、买受人逾期付款责任均作了对等约定，二者标准完全一致，案涉合同根本不存在上诉人所称双方权利义务不对等，有失公平情形，上诉人要求增加违约金不成立。4、逾期办证是诸多客观原因所致，被上诉人不应该承担责任，2015年11月交房后，在申办竣工验收备案个手续过程中，发生了诸多被上诉人无法预料的情况，客观上增加了办证条件，从2015年12月至2016年9月期间辽宁省住房和办公厅及大连市人民政府相关主管部门发放了多份规范性文件，具体见被上诉人一审提交的第7组证据，这些文件涉及消防、保温等诸多类项目的整改，客观上增大了工程竣工验收备案的工作量，超出预料，延长了竣工验收的时间，从而导致案涉房屋权属登记无法按照合同时间完成，并非被上诉人主观过错原因，要求被上诉人承担责任有失公允。5、上诉人关于逾期办证的起始时间是错误的，根据补充协议第8条1款规定，合同15条所说的房屋交付使用时间应从2015年12月31日起算，上诉人主张2015年11月23日不符合补充协议第8条第1款约定。关于终止期限，案涉房屋所在楼栋，于2019年4月1日完成产权初始登记，就具备了办理产权登记的条件。楼栋初始登记完成后，由于小区数百人同时办证，出卖人需要按照一定顺序为购买者办理手续，房地产交易中心审查办证也需要一定的时间，同时，房屋产权证由上诉人负责办理，被上诉人仅负有协助义务，因此自2019年4月1日被上诉人完成楼栋初始登记之日至5月7日上诉人实际取得房产证期间应属于办理权属登记的合理期间，逾期办证日期应止于2019年4月1日。6、上诉人要求被上诉人赔偿因未按合同约定办理案涉房屋、土地使用年限所造成的损失没有事实和法律依据。协商购房时，被上诉人已经向上诉人明示了案涉车库所在项目的国有土地使用证，土地使用证载明该项目土地使用年限，住宅70年、公建40年，半地下车库分为两种年限，为公建配套是40年、为住宅配套是70年。案涉合同签订时，在第3条买受人所购商品房的基本情况中，双方对房屋用途约定为非住宅，根本没有土地使用年限为70年或为住宅配套的约定。上诉人关于合同约定半地下车库、土地使用年限为70年的说法不是事实。案涉合同第1条项目建设依据并非被上诉人承诺案涉半地下车库土地使用年限为70年，上诉人的理解有误。合同第1条是对案涉房屋所在项目整体概况的填写，与政府主管部门登记核发给被上诉人的国有土地使用证记载相一致，信息属实，只是小部分内容因模板、字数所限未完整填写，该条款是被上诉人对房屋所在项目建设依据的公示和告知，并非承诺半地下车库土地使用年限为70年；2019年初，被上诉人开始办理产权初始登记，案涉土地使用年限经大连市房地产登记中心最后审定为40年，该40年使用年限与案涉半地下车库实际用途相符（用于公建），也与案涉项目土地使用证批准的权益内容相一致，符合法律规定。如果上诉人认为大连市房地产登记机关的登记行为违反了法律规定，给上诉人造成了损失，可依法提起行政诉讼，要求予以更正。上诉人主张被上诉人违约并要求赔偿所谓经济损失，没有事实和法律依据。郭强向一审法院提出诉讼请求：1、被告支付自原告逾期办理房屋权属证书的违约金120635元（1368270元×6%÷360天×529天）；2、被告赔偿原告因未按照《商品房买卖合同》约定办理案涉房屋项下土地使用年限所造成的损失，暂计10000元。一审法院经审理查明，2015年11月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，由原告购买被告位于甘井子区房屋一处，面积99.15平方米，总房款1368270元；该商品用途为非住宅；合同第十五条第3项的约定：“双方约定办理房屋所有权登记的期限为二年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理；如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过二年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该二年届满之次日起，出卖人承担已收房款万分之一的违约金，直至可以办理”。合同签订后，原告支付了全部房款，被告于2013年11月23日交付房屋。2019年4月1日，被告为坐落于甘井子区湾珠园46-库5至46-库20号办理了不动产权证书，案涉房屋具备了办理产权的条件。2019年5月7日，原告为案涉房屋办理产权证书，用途为“城镇住宅用地/非住宅；土地使用期限至2050年5月30日；购买规划用途为车库”。一审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，该合同合法有效，当事人均应按约全面履行。原告在履行了合同中规定的付款义务后，被告于2013年11月23日交付了房屋。被告应按照商品房买卖合同第十五条的规定，自交付房屋之日起2年内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权机关登记备案，现被告没有举证证明其按期提交了相应资料，也导致了原告未在合同规定期限内具备办理产权的条件。故被告应按照双方合同约定承担违约责任，双方合同约定：“自该二年届满之次日起，出卖人承担已收房款万分之一的违约金，直至可以办理”，被告已经承担违约金137元（1368270元×万分之一）。关于原告按照年利率6%主张违约金一节，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，原告未提供证据证明因逾期办理产权证书给其造成的实际损失数额，故对原告主张按年率6%计算违约金的方式，一审法院依法不予支持。关于原告主张因土地年限造成损失一节，双方签订的《商品房买卖合同》第一条规定：“该地块土地面积为62223㎡，规划用途为城镇住宅用地，土地使用年限自2010年5月31日至2080年5月30日”；第三条规定：“该商品房的用途为非住宅”；原告办理的产权证书载明：“购买规划用途为车库”，综上案涉商品房为车库，规划用途为非住宅，故其使用年限不适用住宅用地的年限（自2010年5月31日至2080年5月30日），应适用非住宅土地使用年限40年。因此，原告该项主张无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、大连辽渔建设集团地产有限公司自判决发生法律效力之日起十日内给付原告郭强逾期办理房屋权属登记的违约金137元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告郭强其他诉讼请求。案件受理费2913元，由原告负担2863，被告大连辽渔建设集团地产有限公司负担50元。二审中，双方当事人均未提交新证据。除一审判决中“合同签订后，原告支付了全部房款，被告于2013年11月23日交付房屋”应为“合同签订后，原告支付了全部房款，被告于2015年11月23日交付房屋”，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院另查明，双方所签订的《商品房买卖合同》中约定：买受人违约，逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。本院认为，本案争议焦点是被上诉人因逾期办理产权证书应向上诉人承担的违约金标准问题。根据双方《商品房买卖合同》中关于逾期办理产权证书的违约金约定为“双方约定办理房屋所有权登记的期限为二年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理；如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过二年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该二年届满之次日起，出卖人承担已收房款万分之一的违约金，直至可以办理”。本院认为，根据上述约定，双方在合同中对逾期办证违约责任确有约定。但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。房屋权属证书是买受人依法使用房产的重要凭证，无房屋权属证书势必造成买受人难以合理使用房产，对购房人带来的损失客观存在，但此类损失较难量化并与具体的损失数额相对应。具体到本案，被上诉人于2015年11月23日交付房屋，但至2019年4月1日案涉房屋所在楼栋才完成产权初始登记，违约程度较为严重，如按合同约定的固定的违约金标准计算逾期办证违约金，违约金数仅为137元。即便上诉人未能提供充分证据证实因逾期办证产生的实际损失，但按一般普通民众的判断标准，该违约金确属过低。关于违约金调整的幅度，依据公平原则，本院酌定将被上诉人逾期办理产权登记手续的违约金调整为每逾期一日，按已付购房款的日万分之一支付违约金。关于逾期办理权属登记的起止时间一节，上诉人主张被上诉人最晚应于2017年11月23日办理房屋所有权登记，但被上诉人直至2019年5月7日才为上诉人办理房屋所有权登记，逾期529天。对此，本院认为，根据《商品房买卖合同》第十五条的规定，自交付房屋之日起2年内，被上诉人应将办理权属登记需要由其提供的资料报产权机关登记备案，故被上诉人最晚应于2017年11月22日办理案涉房屋权属登记，而案涉房屋所在楼栋系于2019年4月1日完成产权初始登记，即具备了办理权属登记的条件，因此被上诉人逾期办理权属登记的时间应为自2017年11月23日至2019年4月1日，共计495天。综上，被上诉人应向上诉人支付逾期办理权属登记的违约金应为以购房款1368270元为基数，自2017年11月23日至2019年4月1日止，按日万分之一计算，即67729.37元（1368270元×0.0001×495天）。一审判决此处认定不妥，本院予以纠正。关于上诉人主张因土地年限造成损失的上诉请求一节，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第三条规定“该商品房的用途为非住宅”；案涉房屋产权证书载明“购买规划用途为车库”，因此，案涉房屋为车库，规划用途为非住宅，故其土地使用权年限不适用住宅用地的年限，应适用非住宅土地使用年限40年的规定。因此，上诉人此项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人郭强的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初13491号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初13491号民事判决第一项为：大连辽渔建设集团地产有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内给付郭强逾期办理房屋权属登记的违约金67729.37元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回郭强的其他诉讼请求。一审案件受理费2913元，由郭强负担1500元，由大连辽渔建设集团地产有限公司负担1413元；二审案件受理费2913元，由郭强负担1500元，由大连辽渔建设集团地产有限公司负担1413元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二一年二月二十日书记员  葛美玲