海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终5384号   上诉人（原审被告）：海口喜盈门经营管理有限公司，住所地：海南省海口市龙华区椰海大道**海口喜盈门国际建材家具生活广场****，统一社会信用代码：91460100324109344G。   法定代表人：王绍枢，总经理。   委托诉讼代理人：陈柳坤，北京盈科（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈贤，北京盈科（海口）律师事务所实习律师。   被上诉人（原审原告）：周运轲，男，1979年11月21日出生，汉族，住海南省海口市“海南大学城西校区，公民身份号码：XXX。   上诉人海口喜盈门经营管理有限公司（以下简称喜盈门公司）与被上诉人周运轲房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初11847号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   喜盈门公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第一项，改判依双方过错程度按比例承担损失；2、请求依法撤销一审判决第二项，改判喜盈门公司无需向周运轲退还所收取的费用；3、本案一审、二审诉讼费用由周运轲承担。事实及理由：   一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。一审判决书第18页认定“本院认为，周运轲未能按照喜盈门公司要求的2016年9月27日前完成展厅装修。另外，周运轲提交的关于伊莎品牌的《授权书》显示授权对象为海南坤承实业有限公司而非周运轲个人，且周运轲并未提交证据证明其已将两份证明发送至指定邮箱，周运轲构成违约”。既然认定周运轲构成违约，依据喜盈门公司与周运轲签订的《租赁经营合同》中约定的第七条、第九条以及《承诺书》中周运轲自愿放弃租赁权的承诺，正式与周运轲解除合同，完全符合合同约定。一审判决在第19页却适用《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”从而认定喜盈门公司违反了《租赁及运营管理合同》中向周运轲提供经营设施以保障周运轲正常使用的约定，喜盈门公司构成违约。喜盈门公司已经按照合同的约定向周运轲提供了适合经营的场地，法律未规定、合同亦未约定喜盈门公司需要向周运轲提供装修好的店面，装修本身就是周运轲自身的义务；同时，喜盈门公司也未采用断水、断电阻碍交通等措施阻扰周运轲正常装修经营，一审判决适用《合同法》二百一十六条属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十一条第二款的规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求赔偿出租人租赁期内装修残值的，人民法院不予支持”一审判决在认定周运轲违约事实后，依据《合同法》第九十七条、第二百一十六条的规定判决喜盈门公司承担全部装修损失属于严重适用法律错误。诚然，喜盈门公司未在正式发出合同解除通知前就拆除周运轲的装修，存在程序上的瑕疵，该程序瑕疵并非构成违约，且拆除装修结果发生的原因是周运轲违约在先。故，应当按照双方过错的程度按比例承担装修损失。   另，一审判决第19页认定，“双方签订的《租赁及运营管理合同》合法有效，双方应当依约履行各自义务”；同时又认定周运轲违约在先，则依据双方合同第九条第1、4款的约定周运轲缴纳的合同保证金等费用不予退还。   综上，一审判决认定周运轲违约在先这一事实且喜盈门公司仅存在程序瑕疵的情况下，依据《合同法》第九十七条、第二百一十六条判决喜盈门公司承担全部损失且退还周运轲合同保证金属于严重适用法律错误。为维护喜盈门公司的合法权益，请二审法院在查明法律适用的情况下，依法支持喜盈门公司的上诉请求。   周运轲答辩称：喜盈门公司提出的周运轲在2016年9月27日未完成装修，周运轲提供的7张微信聊天记录可以证明周运轲在2016年9月28日在统一试业时已经完成了装修，且已在试业。当时还有马哥的儿子是周运轲第一天服务的客人，周运轲在接待这个客人时喜盈门公司就断水断电就丢失了客人，才产生了冲突。   周运轲向一审法院起诉请求：1.判令周运轲与喜盈门公司签订的《租赁及运营管理合同》有效；2.判令喜盈门公司继续履行《租赁及运营管理合同》，并恢复周运轲承租的展厅交付周运轲使用，恢复费用由喜盈门公司承担，租赁期限从喜盈门公司恢复展厅交付周运轲使用开始重新计算；3.判令喜盈门公司赔偿周运轲承租展厅装修费306068.99元及利息损失13401元（利息从2016年11月计至本息付清为止，现按同期贷款利率暂计至2017年8月）；4.判令喜盈门公司退还向周运轲收取的各项费用53430元；5.本案诉讼费、鉴定费由喜盈门公司承担。   一审法院认定事实：2015年9月30日，周运轲与喜盈门公司签订一份《商铺预租协议》，约定：周运轲向喜盈门公司预租喜盈门（海口）建材家具生活广场B区一楼的商铺，周运轲应在签订协议的同时向喜盈门公司缴纳商铺定金50000元。当日，周运轲通过银行转账向喜盈门公司缴纳50000元。2015年11月23日，周运轲与喜盈门公司签订《租赁及运营管理合同》，主要内容是：（第一条）周运轲承租喜盈门公司位于海口市龙华区椰海大道321号喜盈门[海口]建材家具生活广场B区一层B1-48-49-50号展厅，租赁面积为191.04平方米（含公摊面积）；经营场地仅限于经营伊莎品牌；（第二条）周运轲租赁喜盈门公司场地并接受喜盈门公司对其经营场地的管理期限自2016年6月28日起至2018年6月27日止，为期24个月；周运轲承租的经营场地必须在2016年6月24日前装修结束并出样，如未在规定时间内装修结束，视为周运轲违约，喜盈门公司有权解除本合同并收回周运轲的租赁经营场地，周运轲已给付的合同保证金视为违约金不予退还；（第三条）租金为每月5731元，运营管理费为每月6017.58元，物业费为每月1863元，租期为24个月；合同生效后，周运轲应按照喜盈门公司要求支付二个月租金、物业费及运营管理费，并由喜盈门公司提供贷款担保，通过银行办理剩余租金、物业费及运营管理费分期按揭贷款；（第四条）为保证本合同的全面履行，双方在签订本合同时周运轲应向喜盈门公司交付合同保证金，金额为一个月租金、物业费及运营管理费之和，共计18149元；为维护消费者的合法权益，喜盈门公司的财产安全及良好信誉，周运轲应在本合同签订时向喜盈门公司一次性支付先行赔付质量保证金为一个月租金、物业费及运营管理费之和，共计18149元；周运轲应在签订合同之日起缴纳导购员制服费共680元；周运轲在使用经营场地期间，向喜盈门公司缴纳服务质量承诺押金共500元，缴纳水电费、电话费押金共1000元；（第七条）本合同终止，周运轲应自动归还承租的经营场所并缴清所欠喜盈门公司的一切费用；（第八条）本合同有效期间内，除本合同约定的其他喜盈门公司有权解除本合同情形外，周运轲出现违反本合同规定的义务、逾期缴纳租金或各项费用且在双方约定期限内或喜盈门公司通知的期限仍不缴纳等情形之一的，喜盈门公司有权通知周运轲解除本合同，合同自喜盈门公司解除合同通知送达周运轲之日起解除（发送或张贴在周运轲承租的经营场所视为送达），周运轲的合同保证金不予以退还，先行赔付质量保证金按合同约定处理；“第九条·违约责任”：周运轲未能按照本合同第三条所约定的期间缴纳各项费用的，喜盈门公司有权单方面解除本合同，周运轲所交纳的合同保证金不予退还，并由周运轲赔偿未交款项逾期期间每日1%的违约金；等。   2016年7月5日，喜盈门公司向周运轲发出《喜盈门商户进场通知》，通知周运轲2016年7月8日前来喜盈门公司办理进场装修事宜并进场装修。2016年9月19日，喜盈门公司向商户发出《紧急通知》，载明的主要内容为：为确保广大商户9月28日正常开业，将全面开展商场清理工作；9月24日前门口及外墙未按时完成施工的展厅，请商户自行制作喷绘围挡，要求9月25日仍未做围挡的展厅将由商场统一制作围挡，围挡制作费用19元/㎡由施工押金抵扣；9月24日如展厅施工未结束，可以关闭展厅大门在展厅内施工；9月27日9:00商场将对施工队全面清场，商场做开业保洁和场地布置迎接9月28日开业。2016年10月9日，周运轲向喜盈门公司出具《承诺书》，载明的主要内容为：本人周运轲在2016年10月10日下午五点前做到以下事项：1.付清在海口喜盈门建材家居生活广场所承租展厅的两个月租金，应缴纳两月租金金额为36298元，因之前在喜盈门财务处还留存7200元，因此实际该缴纳金额为29098元；2.伊莎工厂余伟东出具工厂授权书并盖上伊莎工厂的公章以示证明本人为海口特约经销商；3.伊莎工厂余伟东书面证明及签字，证明本人样品及货款已打到工厂，并附上产品订单明细表及产品价值，两份证明均以扫描件的形式发送到冷继勇QQ邮箱；4.如本人无法做到以上三点，均视为合同违约，自动放弃该展厅的租赁权。   2016年11月3日，海口市公安局110指挥中心接到路人报警，报警人称，喜盈门建材广场B区B1-48-49-50号展厅遭遇小偷进店，海口市城西派出所随后出警，反馈内容为B1-48-49-50号展厅遭一名男子打砸。该情况并未在公安机关立案。2016年11月8日，喜盈门公司向周运轲发出《告顾客书》，载明的主要内容为：由于我司同B1-48-49-50商户已解除《租赁经营合同》，在租赁经营期间，如有顾客在该客户内购买的产品需要售后服务的，请及时与该商户（周运轲）或厂家联系。同日，喜盈门公司作出一份《通知》，载明的主要内容为：喜盈门公司与周运轲的B1-48-49-50号展厅于2015年11月23日签约《租赁经营合同》，由于周运轲未能按时在2016年9月28日开业期间装修完毕且租金未按《租赁经营合同》中规定期限内支付，同时未按指定时间兑现《承诺书》里的三点事项，即未按约定时间付清承租的展厅两个月租金、未提供厂家授权书、未提供证明周运轲已付清工厂样品款的工厂证明签字和产品订单明细；周运轲已违背《租赁经营合同》中规定的义务，现喜盈门公司按合同第七条经营场地的归还约定、第九条违约责任和《承诺书》中周运轲自愿放弃租赁权的承诺，正式与周运轲解除《租赁经营合同》；正式书面通知周运轲及时到喜盈门公司办理撤场手续，望周运轲于2016年11月12日前来喜盈门公司妥善处理撤场事宜，逾期喜盈门公司将按双方签订合同相关内容自行拆除，期间若造成周运轲损失喜盈门公司不承担责任，因拆除产生的人工、运输等费用将由周运轲承担。   本案一审庭审中，周运轲申请证人杨璐出庭作证，其出庭作自我陈述及答复法庭询问的主要内容为：其原来任喜盈门公司招商部副经理，周运轲在喜盈门公司限定日期2016年10月10日之前曾到喜盈门公司缴纳租金，但因喜盈门公司已经有后备客户人选，故拒收周运轲租金；《承诺书》系杨璐根据喜盈门公司“冷继勇”经理的口述来制作并给周运轲签名，冷继勇坚持将伊莎公司人员于伟东的名字打印成“余伟东”。   一审法院另查，2016年7月，佛山市公馆陶瓷有限公司出具一份《授权书》，授权海南坤承实业有限公司在海南省地区负责伊莎品牌产品的技术、投标、销售及相关服务支持。海南坤承实业有限公司的法定代表人为周运轲。   一审法院又查，2016年8月29日、2016年8月31日、2016年9月23日，周运轲分别向喜盈门公司转账2000元、900元、530元，合计3430元。   一审法院再查，为查清涉案展厅的装修工程造价问题，周运轲向一审法院提出司法鉴定申请，一审法院委托国众联建设工程管理顾问有限公司对喜盈门（海口）建材家居生活广场B区一层B1-48-49-50号展厅的装修工程造价进行鉴定，该公司于2018年1月3日出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定评估意见为：涉案装修工程造价在试营业时2016年9月28日的装修造价为人民币306068.99元，装修范围内平米单价为2234.08元/㎡。   一审法院认为，本案的争议焦点为：一、本案中是否存在周运轲或喜盈门公司任何一方违约的情形；二、周运轲的诉讼请求是否有合同依据和法律依据。   一、关于本案是否存在周运轲或喜盈门公司任何一方违约情形的问题。   《租赁及运营管理合同》约定周运轲承租的经营场地应在2016年6月24日前装修结束并出样，周运轲应支付两个月租金、物业费及运营管理费。因周运轲前期缴纳的50000元定金转化为合同保证金、先行赔付质量保证金等以及冲抵部分租赁费，周运轲还应缴纳29098元租赁费。而后喜盈门公司发布《喜盈门商户进场通知》更改了装修时间，要求周运轲于2016年7月8日办理进场装修事宜。此后喜盈门公司又发布《紧急通知》，对截至9月24日还未装修完毕的商户进行有关安排，9月27日9:00商场将对施工队全面清场，以迎接9月28日开业。故喜盈门公司将商场内各商户的装修结束时间变更为2016年9月27日。根据周运轲在《承诺书》中所作承诺，故周运轲应于2016年10月10日下午5时前向喜盈门公司缴纳29098元租金、提交伊莎工厂于伟东出具的工厂授权书并盖上伊莎工厂的公章以证明周运轲为海口特约经销商、将两份证明（伊莎工厂于伟东的书面证明及产品订单明细表和产品价值的证明）以扫描件形式发送到喜盈门公司冷继勇的QQ邮箱。周运轲向一审法院提交了展厅照片，欲证明2016年9月28日商场开业当天已装修好展厅外墙，仅剩室内收尾工作，但照片并未显示拍摄时间，无法得知周运轲是否于喜盈门公司要求的时间前完成全部装修工作。周运轲提交的与喜盈门公司原工作人员杨璐等人微信截图显示，周运轲在2016年10月10日前欲向喜盈门缴纳所欠租金，但被喜盈门公司负责人员以展厅装修没有完成的理由拒收。该微信截图证据为周运轲提交，故一审法院认为周运轲未能在喜盈门公司要求的2016年9月27日前完成展厅装修。另外，周运轲提交的关于伊莎品牌的《授权书》显示授权对象为海南坤承实业有限公司而非周运轲个人，且周运轲并未提交证据证明其已将两份证明发送至指定邮箱，周运轲构成违约。   周运轲主张因2016年11月3日喜盈门公司派施工人员打砸涉案展厅而遭受财产损失，喜盈门公司严重违约。喜盈门公司在庭审过程中不认可其曾派人打砸周运轲的展厅，并辩称是下家商户进场正常装修的行为。但喜盈门公司在2018年1月24日向一审法院提交的《质证意见》第8页陈述：“……系原告方迟迟未到被告商场办理相应的撤场手续，出于无奈之下，被告动手将原告展厅予以部分拆除……原告还趁被告工人在施工过程中将其拉到监控死角予以殴打的情况实属过分！”可知，喜盈门公司承认其安排施工人员于2016年11月3日将周运轲的展厅进行打砸、拆除，该展厅所在位置已于2016年12月另行出租，原周运轲装修的展厅已被全部拆除。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”喜盈门公司违反了《租赁及运营管理合同》中应向周运轲提供经营设施以确保周运轲正常使用的约定，并将展厅另行出租，喜盈门公司构成违约。   二、关于周运轲的诉讼请求是否有合同依据和法律依据的问题。   1.关于《租赁及运营管理合同》效力的问题。   周运轲与喜盈门公司签订的《租赁及运营管理合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行各自义务。   2.关于《租赁及运营管理合同》是否应继续履行、喜盈门公司是否应恢复展厅并交付周运轲使用、恢复费用由谁承担、租赁期限如何计算的问题。   本案中，周运轲未按时完成展厅装修和兑现其承诺，构成违约，喜盈门公司遂作出载有双方合同已解除的内容的《告顾客书》，周运轲收到该《告顾客书》。喜盈门公司已将周运轲的展厅拆除，该展厅现已由案外人承租并使用。周运轲主张继续履行《租赁及运营管理合同》，喜盈门公司辩称解除该合同，一审法院认为，若《租赁及运营管理合同》继续履行，须将后续承租的商户已装修的内容拆除，再对周运轲的展厅恢复原状，这将耗费较高的经济成本，并导致第三人利益受损，不符合合同法的原则。故一审法院认定《租赁及运营管理合同》已解除，对周运轲关于喜盈门公司继续履行《租赁及运营管理合同》的诉讼请求不予支持。   3.关于喜盈门公司是否应赔偿周运轲承租展厅装修费306068.99元及利息损失的问题。   2016年11月3日，喜盈门公司安排施工人员将周运轲的展厅进行打砸、拆除，并将展厅所在位置出租给其他商户使用，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据国众联建设工程管理顾问有限公司作出《工程造价鉴定意见书》的鉴定评估意见，涉案展厅装修工程在试营业2016年9月28日的造价为306068.99元。周运轲主张喜盈门公司向其赔偿承租展厅的装修费306068.99元及利息（以306068.99元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期流动资金贷款利率从2016年11月4日计算至实际清偿之日止），有事实依据，一审法院予以支持。   4.关于喜盈门公司是否应退还所收取的各项费用53430元的问题。   《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因《租赁及运营管理合同》已解除，周运轲主张喜盈门公司退还所收取的各项费用53430元（50000元+2000元+900元+530元＝53430元），事实依据和法律依据充分，一审法院予以支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，一审法院判决：一、限喜盈门公司于本判决生效之日起十日内向周运轲赔偿承租展厅的装修费306068.99元及利息（以306068.99元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期流动资金贷款利率从2016年11月4日计算至实际清偿之日止）；二、限喜盈门公司于本判决生效之日起十日内向周运轲退还所收取的各项费用53430元；三、驳回周运轲的其他诉讼请求。案件受理费8464元，由周运轲负担1772元，喜盈门公司负担6692元。   周运轲二审提交证据微信聊天记录截图（7张），证明：周运轲实际是完成了装修且已经开业了，周运轲给新的客户在服务了。   上述证据经喜盈门公司质证，本院对证据的真实性予以确认，但对其与本案的关联性不予确认。   喜盈门公司二审无新证据提交。   本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，根据周运轲于2016年10月9日向喜盈门公司出具的《承诺书》所载明的内容，《租赁及运营管理合同》中周运轲必须于2016年6月24日前装修结束的约定、以及《喜盈门商户进场通知》中关于周运轲应于2016年9月24日装修完工的要求，已被双方当事人以《承诺书》中所作出的新的约定所替代。综上所述，应认定喜盈门公司于2016年10月9日当日仍同意双方继续履行合同，并以《承诺书》中约定的条件作为后续合同履行的前提条件。故本案合同履行过程中哪方当事人存在违约应以《承诺书》的履行作为判断依据。   结合证人杨璐到庭所作证言以及周运轲所提交的杨璐和喜盈门公司经理冷继勇的微信聊天记录，可判断周运轲欲于《承诺书》限定的时间之前向喜盈门公司交纳相应的租金，但被喜盈门公司拒绝收取。喜盈门公司拒绝收取周运轲租金的行为已违背了《承诺书》中双方达成的新的约定，应认定喜盈门公司违约在先。喜盈门公司拒收租金后又安排施工人员将周运轲的展厅进行拆除，现涉案商铺已由案外人在经营使用，周运轲主张喜盈门公司赔偿其相应的装修损失费有事实和法律依据，应予支持。   综上，喜盈门公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费8464元，由上诉人海口喜盈门经营管理有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 李玉民   审判员 符玉梅   审判员 陈立夫      二〇二一年二月三日   书记员 柯小莉   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。