青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异27号案外人：马×，公民身份号码×××,男，回族，1966年8月24日出生，青海省湟中县上五庄镇纳卜藏村村民，住该村**。申请执行人：刘海玲，公民身份号码×××，女，汉族，1978年10月19日出生，无固定职业，住青海省西宁市城**德令哈路****楼**，住，住青海省西宁市/div>委托诉讼代理人：陶玲玲，上海道朋律师事务所律师。被执行人：西宁五环房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630100226668337Y,住所地：青海省西宁市城**胜利路**。法定代表人：孟宪滨，该公司董事长。委托诉讼代理人：孟宪国，该公司职员。被执行人：孟宪滨，公民身份号码×××，男,汉族，1952年3月8日出生，住，住辽宁省大连市西岗区林茂一巷**3-1，住辽宁省大连市西岗区/div>被执行人：孟宪国,公民身份号码×××，男,汉族,1962年12月4日出生,住青,住青海海省西宁市海湖新区安泰华庭**楼**省西宁市。被执行人:孟宪法,公民身份号码×××,男,汉族，1954年3月15日出生,住辽,住辽宁省大连市西中山区人民路**2-2,住辽宁省大连市西中山区div>本院执行申请执行人刘海玲与被申请人西宁五环房地产开发有限公司、孟宪滨、孟宪国、孟宪法借款合同纠纷一案中，案外人马×对本院查封的西宁五环房地产开发有限公司名下位于西宁市××区10号位于西宁市××区商业用房（19-20+1.8m轴，A-C轴）进行评估、拍卖提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人马×称，贵院查封西宁五环房地产开发有限公司名下位于西宁市××区19-20位于西宁市××区+1.8m轴、A-C轴(即本院评估、拍卖公告中10号)商业用房系案外人所有。法院查封之前案外人与西宁五环房地产开发有限公司于2001年8月20日签订《商品房买卖合同》，按合同约定足额支付了房屋价款，2007年2月11日交付使用。由于西宁五环房地产开发有限公司的原因，致使案涉商业用房至今未能办理产权过户登记，案外人对此并无过错。因此，案外人异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形,该商业用房系案外人所有，请求贵院解除对该商铺的查封并中止该商铺执行。申请执行人刘海玲、被执行人五环房地产开发有限公司、孟宪滨、孟宪国、孟宪法均未提交书面答辩意见。本院查明，刘海玲和西宁五环房地产开发有限公司、孟宪滨、孟宪国、孟宪法借款合同纠纷一案，本院于2017年11月23日作出（2017）青01民初241号民事判决，西宁五环房地产开发有限公司于判决生效后十日内向刘海玲偿还借款本金500万元，支付自2016年6月24日起至2017年7月15日的利息1273333.33元，2017年7月16日以后的利息以实际欠付本金为基数，按年利率24%计算至实际清偿之日止，并支付律师费144400元；刘海玲在上述款项的范围内对西宁五环房地产开发有限公司提供的抵押物证号为宁房权证城东区字第XXXX号位于西宁市××区.72平方米的商铺享有优先受偿权；孟宪滨、孟宪国、孟宪法在本判决第一项确认的款项范围内承担连带保证责任，孟宪滨、孟宪国、孟宪法承担连带保证责任后，有权向西宁五环房地产开发有限公司进行追偿。西宁五环房地产开发有限公司不服，向青海省高级人民法院提起上诉，该院于2018年3月12日作出（2018）青民终17号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，因西宁五环房地产开发有限公司、孟宪滨、孟宪国、孟宪法未履行法定义务，刘海玲于2018年3月19日向本院申请强制执行。在执行过程中，2019年11月27日本院向西宁市不动产登记服务中心发出（2018）青01执109号执行裁定书、协助执行通知书，轮候查封西宁五环房地产开发有限公司名下位于西宁市××区商业用房建筑面积2658.72㎡的不动产，轮候查封期限三年。并对西宁五环房地产开发有限公司名下位于西宁市××区53-25位于西宁市××区#、53-41#商铺进行评估、拍卖变卖。因无人参与竞拍导致拍卖变卖流拍，流拍价为18011236.46元。流拍后刘海玲不同意接受以物抵债。另在执行过程，从各被执行人银行账户中扣划336078.25元，扣除执行费59773元后，将剩余276305.25元于2020年3月20日支付给了刘海玲。刘海玲向本院申请撤回执行，本院于2020年3月20日作出（2018）青01执109号之一执行裁定，终结本院（2017）青01民初241号民事判决的本次执行。后因刘海玲向本院申请恢复强制执行，本院于2020年5月18日作出（2020）青01执恢94号执行裁定、执行通知书、报告财产令。2020年12月28本院发出“公告”，内容为“本院在执行过程中查封了西宁五环房地产开发有限公司名下位于西宁市××区商业用房，现依法对西宁五环房地产开发有限公司名下位于西宁市××区商业用房1、2、3、4、5、6、7、8、9、10号（具体位置见一层平面变更图）不动产进行评估、拍卖。拍卖标的物所有人西宁五环房地产开发有限公司，与本案拍卖财产有关的担保物权人、优先权人或者其他优先权人如有异议，可在公告之日起十日内向本院书面提出执行异议。如无人提出异议，本院将依法处置该不动产。”马×得知后，于2021年1月25日向本院提出执行异议。另查明，2001年8月20日案外人与西宁五环房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，案外人购买位于西宁市××区+1.8轴、A-C轴，19-20+1.8m、A-C轴商业用房，房屋总价125.3980万元。2007年2月11日西宁五环房地产开发有限公司交付房屋。案外人已交房屋款115.3980万元，合同约定了延迟交房违约金，现案涉房屋未办理产权登记。再查明，2015年8月24日，刘海玲与西宁五环房地产开发有限公司签订20150824号《借款合同》。同日双方签订20150824号《抵押担保合同》，将西宁市城东区东关大街53号1号楼一楼2658.72平方米商铺及对应的土地使用权向刘海玲提供了抵押担保。2015年8月31日，双方办理了宁房他证城东区字第0564**房地产他项权证。西宁五环房地产开发有限公司未经案外人的同意将案涉商业用房抵押给了刘海玲。本院认为，首先，本案系案外人马×对本院查封的西宁五环房地产开发有限公司名下位于西宁市××区19-20位于西宁市××区+1.8m轴、A-C轴(即本院评估、拍卖公告中10号)商业用房进行评估、拍卖提出书面异议，属执行标的异议。案涉房屋现仍登记在西宁五环房地产开发有限公司名下，本院查封行为并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人马×在本院查封前已与西宁五环房地产开发有限公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，且在法院查封之前合法占有该不动产，并已按合同约定支付全部价款，剩余房屋款应否支付，基于迟延交房事实，双方存有争议，且未办理过户登记不是马×自身原因。故案外人马×提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形，对案涉商业用房享有物权期待权，该权利可以排除强制执行。其次，关于申请执行人刘海玲提出（2017）青01民初241号民事判决确定，其对案涉商业用房享有优先受偿权，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条既规定了申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持的一般情形，同时也规定了法律、司法解释另有规定的除外情形。本案涉及无过错不动产买受人物权期待权问题，属于该司法解释规定的例外情形，故第二十七条的规定与本案的法律适用并无冲突。因此，案外人马×对其购买的案涉商业用房享有足以排除执行的权益，案外人马×的异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止西宁市城东区东关大街53号1号楼1楼19-20+1.8m轴、A-C轴(即本院评估、拍卖公告中10号)商业用房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 卓 玛审判员 许正芳审判员 司世江二〇二一年二月八日书记员 王 佳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。