上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初591号原告上海奉申汽配有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人李泉福，经理。委托代理人刘珩巍。被告张万昌，男，1981年6月10日生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市嘉定区。委托代理人郭振伟，上海市申达律师事务所律师。原告上海奉申汽配有限公司与被告张万昌间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘珩巍，被告张万昌及其委托代理人郭振伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年11月8日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区定边路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称109室房屋)、110室房屋(以下简称110室房屋)出租给被告，租期为两年。2013年11月16日合同到期后，双方未再重新签订合同，亦未提出异议，之后被告继续承租109室房屋和110室房屋。被告支付租金至2015年7月16日，后原告多次催促被告继续支付租金或交还房屋，但被告均以动迁为由拒不支付租金，也不交还房屋。后双方经协商，被告于2015年8月17日支付了压金人民币5,000元(以下币种均为人民币)并约定被告应于2015年8月25日前搬离，交还钥匙后由原告退还压金，如过期则每天从压金中扣除500元。但被告至今未支付租金并交还房屋。现起诉要求：一、解除双方间的不定期租赁关系，被告搬离109室房屋和110室房屋，将该房屋返还予原告；二、被告支付自2015年7月17日至2015年11月17日的租金5万元及自2015年11月18日至实际搬离之日的租金和房屋使用费(按每月12,500元的标准计算)；三、被告支付违约金5万元；四、被告支付电费、通讯费共计1,557.30元。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告支付自2015年10月至2016年5月的电费1,787.80元和自2016年1月至2016年5月的通讯费1,314.60元。被告答辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋系原告的法定代表人李泉福所有，故原告主体不适格。被告已于2015年8月28日搬离了109室房屋，至今一直空置。被告曾要求交接钥匙，但原告拒绝接收。被告自承租110室房屋之日起即将该房屋转租给了案外人叶某某，原告对此是明知的，目前该房屋由叶某某在使用。期间，被告也曾陪同原告至叶某某处要求其搬离，但叶某某拒绝。被告于2015年7月17日支付了至2015年8月17日的租金12,500元，故不应再支付该期间的租金。双方已于2015年8月17日达成了口头协议，解除了租赁关系，故被告不存在违约行为，不应承担违约金，之后的租金、电费不应由被告承担。愿意承担实际产生的通讯费。经审理查明，原告法定代表人李泉福为109室房屋和110室房屋的权利人。2011年11月8日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将109室房屋和110室房屋出租予被告。租赁期限为两年，自2011年11月18日至2013年11月17日。第一年的租金为14万元，第二年的租金为147,000元。租金每年支付一次，在到期日前一个月支付。被告逾期支付租金的，每逾期一日，应按日租金的两倍支付违约金。租赁期间产生的水电费、物业费、通讯费等均由被告承担，并按单如期缴纳。合同另对其他事项作了约定。2011年11月18日，被告将110室房屋转租给案外人叶某某。租赁期限届满后，被告继续使用房屋并支付相应租金，原告对此未提出异议。被告支付租金至2015年8月17日。2015年8月17日，原告向被告出具一张收据，载明收到压金5,000元，2015年8月25日前搬好家，交钥匙，退还此款。如过期，每天扣500元。2015年8月28日，被告在原告拒绝接收109室房屋钥匙后将该钥匙交予案外人上海东方汽配城市场经营管理有限公司代为保管。后原告要求被告退房，未果，遂涉讼。庭审中，原告表示，2015年8月17日，被告提出要求将109室房屋的钥匙交还，其同意解除合同，但认为被告应将109室房屋和110室房屋的钥匙一并交还，故拒绝接收109室房屋的钥匙，后被告将109室房屋的钥匙交予汽配城物业公司。被告确于2015年8月28日搬离109室房屋。另外，原、被告均确认在两年租赁期限届满后的每月租金为12,500元。被告表示，号码为XXXXXXXX和XXXXXXXXXXX的电话非其使用。以上事实，有上海市房地产权证、房屋租赁合同、转账记录、收条、收据、发票及当事人的陈述等证据证实，事实清楚，证据确凿，本院依法予以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。关于原告主体资格问题，虽然109室房屋和110室房屋的权利人为原告法定代表人李泉福，但被告支付的相关租金均由原告出具收条，被告在租赁期间亦未对出租人的资格提出过异议，且原告在庭后亦向本院提交了证明，李泉福对原、被告签订的《房屋租赁合同》予以确认，故原告主体资格适格，对被告的相关抗辩，本院不予采纳。在合同约定的两年的租赁期限届满后，被告继续使用房屋并支付相应租金，原告对此未提出异议，故原《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。由于双方均确认不定期租赁合同存续期间的租金为每月12,500元，本院对此予以认可。庭审中，双方均确认已于2015年8月17日协议解除了租赁合同，本院对此予以确认。合同解除后，被告理应将109室房屋和110室房屋返还予原告。现双方均确认被告已于2015年8月28日搬离109室房屋，本院予以认可。虽然被告未能将房屋钥匙交付予原告，但根据查明的事实，系原告怠于收取房屋钥匙以致被告将钥匙交予案外人上海东方汽配城市场经营管理有限公司代为保管，故对原告要求被告返还109室房屋并支付自2015年8月29日起的房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。根据收据的约定，现被告延迟三天搬离，应扣除1,500元，余款3,500元应由原告退还。关于110室房屋返还问题，现被告并未举证证明该房屋已返还的事实，故被告应承担自2015年8月18日起自返还之日的房屋使用费。根据上海市房地产权证的相关记录，109室房屋与110室房屋的面积相等，故110室房屋的使用费按每天205.48元计算(计算时应扣除上述余款3,500元)。关于电费问题，由于被告已于2015年8月28日搬离109室房屋，故不存在在该日后产生电费的问题，原告要求被告支付至2016年5月的电费的诉讼请求，本院不予支持。因被告现仍未将110室房屋返还，故原告要求被告支付该房屋至2016年5月的电费的诉讼请求，本院予以支持。经核算，金额为464.80元。关于通讯费问题，根据原告提供的发票及被告确认的使用电话的情况，原告无法证明号码为XXXXXXXX和XXXXXXXXXXX的电话为被告使用，故其要求被告支付通讯费的诉讼请求，本院不予支持。至于违约金问题，由于被告已按约支付租金至合同解除之日，不存在逾期支付租金的事实，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。至于被告与案外人叶某某间的转租事宜，被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告上海奉申汽配有限公司与被告张万昌间的不定期租赁合同于2015年8月17日解除；二、被告张万昌应于本判决生效之日起十日内向原告上海奉申汽配有限公司返还位于上海市嘉定区定边路XXX号XXX幢XXX室房屋；三、被告张万昌应于本判决生效之日起十日内向原告上海奉申汽配有限公司支付房屋使用费(按每天人民币205.48元为标准，自2015年8月18日起计算至实际返还之日止，具体计算时应扣除人民币3,500元)；四、被告张万昌应于本判决生效之日起十日内向原告上海奉申汽配有限公司支付至2016年5月的电费人民币464.80元；五、原告上海奉申汽配有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,331元，减半收取1,165.50元，由原、被告各半负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 周 平二〇一六年七月二十日书 记 员 俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。……第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。