重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初5525号原告（反诉被告）陈吉，男，1982年6月18日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托代理人韩龙文，重庆坤博律师事务所律师。被告（反诉原告）重庆新天街投资管理有限公司，住所地重庆市江北区东环路59号附6号3-54至3-61。法定代表人高修斌，总经理。委托代理人朱林，重庆海力律师事务所律师。委托代理人杨帆，重庆海力律师事务所律师。原告（反诉被告）陈吉与被告（反诉原告）重庆新天街投资管理有限公司（下称新天街公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员肖明明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈吉及其委托代理人韩龙文，被告（反诉原告）新天街公司的委托代理人杨帆，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈吉诉称，2013年5月28日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将位于重庆市江北区东环路X号星天广场X层X-X号房屋出租给原告经营使用。原告在合同签订当日向被告支付了租赁保证金18435元，随后对房屋进行了装修，并花费75000元装修费。2014年6月份，被告将原告的商铺进行封闭，并将原告的装修予以拆除，将内部货物搬走，至今未归还，造成原告损失5000元。事发后，原告多次找被告协商，但被告均予以拒绝。原告认为，被告收取保证金应当退还，其私自将原告装修拆除并搬走原告货物，应当赔偿装修损失和货物损失。综上，原告为维护合法权益，起诉请求：1.判令被告返还原告租赁保证金18435元；2.判令被告立即赔偿原告货品损失5000元；3.判令被告赔偿原告装修损失75000元。本案诉讼费用由被告承担。被告新天街公司答辩并反诉称，不同意陈吉的全部诉讼请求。理由如下：1.本案系因陈吉不支付租金，并自行搬离租赁房屋，以自己明示的事实行为表示不再履行租赁合同，导致租赁合同解除。根据合同法相关规定，新天街公司有权不退还保证金，并向陈吉主张违约责任。2.陈吉在本案起诉状中陈述的新天街公司将商铺进行封闭不属实，事实上是陈吉单方面认为合同无效，并单方面终止履行合同；房屋也是由陈吉自行上锁，该事实在前案诉讼庭审中已查明并由陈吉自认。3.陈吉一直主张因消防问题导致租赁合同无效，从未提出过系新天街公司锁门导致合同不能履行，其陈述明显与事实不符，严重违背诚实信用原则。综上，因陈吉长期拖欠租金，且单方面以不付租金、撤场并自行搬离租赁房屋等行为终止履行合同，故双方租赁合同已于2014年5月1日解除。但陈吉未及时腾空房屋，新天街公司对房内物品进行了清理保存，截止2016年4月30日已产生物品保管费用9120元。另外，根据租赁合同第16.1条约定，陈吉单方面提前终止合同，还应支付相应的违约金。故新天街公司反诉请求：1.判令陈吉支付2014年5月1日至2016年4月30日期间的货物保管费用9120元；2.判令陈吉支付违约金18330元；3.由陈吉承担反诉费用。反诉被告陈吉答辩称，未收到过新天街公司发出的解除合同通知书，本案中新天街公司将违反消防规范的房屋租赁给我，故租赁合同无法履行；其后在我使用房屋期间，新天街公司将该房屋转租他人，故本案并非我方违约，违约金不应支付，且其约定过高，请求法院调低。我认为本案租赁合同的解除时间是2014年6月9日，因为我在2014年5月20日左右还在开门营业。请求驳回新天街公司的全部反诉请求。经审理查明，2013年5月28日，陈吉与新天街公司签订《租赁合同》，约定新天街公司将位于重庆市江北区东环路X号星天广场X层X-X号房屋出租给陈吉经营使用，该房屋租用建筑面积为22.76平方米；租赁期限为36个月，自2013年6月1日起至2016年5月31日止（计租期间从2013年9月1日起）；租金采固定租金方式，从2013年6月1日起至2014年5月31日止，每月租金为￥6145元/月；在合同签订日，陈吉须一次性全额缴纳装修免租期结束后的首期租金（即2013年9月1日至2013年11月30日期间的租金）给新天街公司；从2014年6月1日起至2015年5月31日止，每月租金为￥6452元/月；从2015年6月1日至2016年5月31日止，每月租金为￥6775元/月；新天街公司按季收取租金，每季度结束前十五日一次性付清下一季度租金；若陈吉违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳费用，新天街公司有权收取滞纳金，逾期十天仍未能全额缴纳费用，新天街公司有权单方面解除本合同，并保留追诉陈吉违约责任和追讨所欠费用的权利。关于租赁保证金，双方约定陈吉在签订合同当日一次性支付保证金18435元（按三个月租金标准）；租赁期满，如陈吉在租赁期间无任何违约行为且未给新天街公司造成损失的，新天街公司将租赁保证金一次性无息退还陈吉；在租赁期内，如因陈吉原因导致合同不能完全履行，则租赁保证金不予退还。另外，该合同第16.1条约定，在租赁期内如因陈吉原因导致解除合同的，则新天街公司不退还其交纳的包括但不限于保证金在内的所有款项，另外新天街公司有权要求陈吉按合同标准补足装修免租期租金以及按未履行租赁期租金总额的10%收取违约金。合同履行期内，双方关于租金支付问题产生纠纷，并诉至法院。2014年9月23日，本院作出（2014）江法民初字第02652号民事判决书，判决陈吉向新天街公司支付2014年3月10日至5月1日期间的租金以及逾期支付租金的违约金。陈吉对该判决不服，并提起上诉。2015年3月23日，重庆市第一中级人民法院作出（2014）渝一中法民终字第07471号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该生效判决认定，本案租赁房屋并未占用消防通道，租赁合同合法有效。庭审中，陈吉还举示如下证据：1.装修合同、收据，证明装修涉讼租赁房屋支付装修费用75000元；2.重庆市公安局案（事）件接报回执，证明在租赁房屋期间新天街公司将陈吉的货品搬走；3.空白租赁合同及商场经营管理手册，证明在前案诉讼过程中，新天街公司要求另行签订合同，但因其条件比较苛刻，陈吉未同意，随后新天街公司将店铺内物品搬走，并将租赁房屋转租他人。另外，陈吉申请了证人巫梦婷出庭作证，以证明新天街公司搬走其租赁房屋内物品，并将房屋转租，导致合同不能履行。证人陈述：我原是陈吉所租房屋对面位置房屋的租户，2014年5、6月份时，新天街公司要求与租户重新签订租赁合同，之后我看到陈吉商铺上锁，但未看到是谁锁的，只看到其他店铺是由新天街公司工作人员锁的，再之后就有新的商户进入陈吉的商铺经营了；我经营商铺至2014年底。新天街公司对上述证据质证认为：对装修合同及收据的真实性和关联性均不予认可，该合同中陈吉的签名与租赁合同中的签名明显不一致，且装饰装修工程不能发包给无资质的个人，收据不能证明陈吉实际支付75000元的事实；对案（事）件接报回执的真实性无异议，但该回执记载的报警时间是2014年9月20日，是在陈吉自认的合同解除时间3个月之后，且仅说明了陈吉到派出所反映情况，并未记载新天街公司扣押或搬走货品；对空白租赁合同及商场经营管理手册的真实性、合法性及关联性均不认可，即使陈吉陈述属实，也客观反映了租赁合同解除后，双方另行协商新的租赁等事宜；关于证人证言，证人没有任何证据证明她是商铺经营者，即使其身份属实，证人也没有看到新天街公司人员锁门及搬离物品，故该证据不能达到陈吉的证明目的。庭审中，新天街公司亦举示如下证据：1.2014年8月6日和8月20日形成的前案诉讼庭审笔录，证明陈吉以实际行为并以口头方式在庭审中明确不再履行租赁合同，笔录中记载陈吉陈述租赁房屋是其自己上锁；2.新天街公司与重庆高发投资管理有限公司签订的库房租赁协议2份（均约定新天街公司租赁库房约50平方米，月租金1900元）、收据3份，证明新天街公司租赁案外人重庆高发投资管理有限公司库房存放陈吉货品并产生保管费用。陈吉质证认为，认可庭审笔录的真实性，但自己是因客观原因而不能履行合同，新天街公司是对笔录断章取义；对库房租赁协议及收据的真实性无法确认，与本案无关，故不予认可。以上事实，有《租赁合同》、装修合同、案（事）件接报回执、证人证言、庭审笔录、民事判决书、库房租赁协议、收据及当事人的陈述等证据佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，新天街公司与陈吉签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，属于合法有效合同。综合双方各自诉讼请求、事实主张及抗辩理由，本案的主要争议焦点在于：涉讼合同是否因违约而解除，以及解除原因是基于出租方违约还是承租方违约；双方当事人各自诉讼请求有无事实和法律依据。一、关于租赁合同的解除及其原因综合本案审理情况，双方当事人对涉讼租赁合同已解除、陈吉的部分货物尚由新天街公司保管等事实无争议，但对合同解除时间、解除的原因与责任以及解除的过程等事实存在争议。根据民事诉讼法及相关司法解释的规定，当事人应对其诉讼请求所依据的事实承担举证责任，主张法律关系消灭的当事人应对消灭的相关事实承担举证证明责任。本案中，双方当事人均主张涉讼租赁合同的解除系因对方违约行为所致，故其各自应对所主张的对应事实予以举证证明。首先，陈吉主张因新天街公司出租的涉讼房屋违反消防规范，并在租赁期间内将该房屋封闭并转租他人，导致不能继续履行合同。对此，本院认为，综合全案证据情况，关于涉讼房屋是否违反消防规范的问题已由生效法律文书予以明确否定，故该事实抗辩不能成立；关于涉讼房屋封闭及转租的事实，新天街公司举示的庭审笔录证实陈吉在前案诉讼中陈述涉讼房屋是由其锁闭，而陈吉申请的证人亦未证明该房屋是由新天街公司上锁封闭，且证人无法明确陈述新的承租人进入并使用涉讼房屋的具体时间；因此，陈吉举示的证据不足以证明其所主张的关键案件事实。另外，关于新天街公司主张的陈吉拖欠租金、自行封闭涉讼房屋等事实，该司举示的民事判决书、庭审笔录等证据能够予以证明，本院对陈吉迟延支付租金和自行锁闭租赁房屋的事实予以确认。因双方当事人均无法举证证明涉讼租赁合同解除的直接原因和具体经过，综合全案证据以及以上已确认的事实，本院认为，新天街公司主张的租赁合同因陈吉拖欠租金并自行搬离租赁房屋而解除的事实具有高度可能性，应当予以认定。二、关于陈吉的本诉诉讼请求能否成立首先，关于保证金是否应予退还的问题。因涉讼合同系因陈吉未适当履约而解除，故根据合同约定新天街公司有权不予退还。但是，综合涉讼合同关于保证金条款以及违约责任条款的约定来看，该保证金的标准为三个月租金，且其性质类似于双方当事人预先在合同中确立的履约担保条款和违约赔偿标准；故在合同解除后，应将此笔保证金纳入全面综合衡量出租方损失的考虑因素范围，合理确定承租方的责任承担程度。其次，关于货物损失的请求能否支持的问题。虽然陈吉所有的部分货物仍处于新天街公司控制属实，但陈吉并未举示证据证明该货物的构成明细、数量和价值等基本事实，故其主张5000元损失的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。当然，陈吉作为所有权人可与新天街公司协商或以另诉方式收回该货物。最后，关于装修损失的请求能否支持的问题。因涉讼合同并未约定合同解除后关于装饰装修的处理方式，而合同解除又主要应归责于承租一方，并且陈吉举示的装修合同中的签字确与租赁合同中不符，其真实性不能予以确认，故陈吉主张装修损失7.5万元的诉讼请求亦缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。三、关于新天街公司的反诉请求能否成立首先，关于保管费用的请求能否支持的问题。因新天街公司未举示证据证明其所保管物品所占存储空间等事实，且其举示的库房租赁协议亦未明确具体存放物品明细以及租赁费用构成等内容，也未证明所主张的保管费金额的构成，故新天街公司主张的货物保管费用9120元的请求缺乏事实依据，本院不予支持。其次，关于违约金的请求能否支持的问题。涉讼合同解除后，该合同第16.1条应属于当事人事先约定的结算与清理条款，仍应予以适用；但是在确定违约解除方所应承担的赔偿责任范围时，亦应综合衡量新天街公司因合同解除所造成的损失程度。本案中，合同约定的租赁保证金已相当于三个月租金标准，综合考虑租赁合同法律关系的特性、商业房屋租赁行业市场状况以及新天街公司所自认的合同解除时间等因素，该笔款项应可合理的基本弥补新天街公司的相应损失。因此，在此情况下，如新天街公司再要求按合同约定标准主张解约违约金，则承租方所承受的责任范围无疑过大；现陈吉亦认为违约金过高并请求调整，故本院结合本案事实以及有关法律规定，综合认定新天街公司主张的违约金过分高于其损失，本院现酌情予以主张1000元，对新天街公司诉讼请求中超出此金额的部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十八条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决如下：一、反诉被告陈吉于本判决生效之日起五日内支付反诉原告重庆新天街投资管理有限公司违约金1000元；二、驳回原告陈吉的全部诉讼请求；三、驳回反诉原告重庆新天街投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费减半收取1130元，由原告陈吉负担；反诉受理费减半收取243元，由反诉原告重庆新天街投资管理有限公司负担218元，反诉被告陈吉负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  肖明明二〇一六年七月八日书 记 员  蒋 红