新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民终77号 上诉人（原审被告）：尚俊宽，男，1960年10月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。 上诉人（原审被告）：马晓芬，女，1964年3月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。 被上诉人（原审原告）：奇台县方正房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县古城南街。 法定代表人：陈志贵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐雪梅，新疆新蓝天（奇台）律师事务所律师。 上诉人尚俊宽、马晓芬因与被上诉人奇台县方正房地产开发有限责任公司（以下简称奇台方正公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区奇台县人民法院（2020）新2325民初988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案，依法组成合议庭于2021年1月21日公开开庭进行了审理。上诉人尚俊宽、马晓芬，被上诉人奇台方正公司的委托诉讼代理人徐雪梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马晓芬、尚俊宽上诉请求：1．撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2．请求对案涉房屋面积重新测绘或调取奇台县房管所购房备案档案。事实和理由：1．案涉房屋面积并未增加，故一审法院认定案涉房屋误差比为12%并判令上诉人向被上诉人支付增加面积的房款11,080元（56.56㎡×3%×6，530元/㎡）错误。上诉人与被上诉人于2013年10月7日签订的《商品房买卖合同》约定案涉房屋建筑面积为56.56㎡（套内建筑面积为42.66㎡、公摊建筑面积为13.90㎡），且上诉人多次到奇台县房管所调取案涉房屋登记的面积与合同约定的面积相一致。2．新疆嘉诚房屋地产评估测绘有限责任公司奇台分公司（以下简称嘉诚测绘公司奇台分公司）负责人在2016年7月9日的庭审中陈述，案涉房屋建筑面积并未增加、设计图纸和施工图纸均未变更，但其与被上诉人勾连对案涉房屋出具两份截然不同的《公共部位分摊构成认定表》。其篡改认定表的行为，严重侵害了买受人的合法权益。3．被上诉人存在欺诈行为。被上诉人与嘉诚测绘公司奇台分公司勾连篡改《商品房买卖合同》约定的内容，被上诉人与唐卫亮于2014年5月13日签订的《备案合同》竟然备注2014年9月20日出具的房屋最终测绘面积；奇台县房产管理局于2016年8月2日出具的证明，载明奇台县北门蔬菜综合市场A4座其他买受人房屋的登记建筑面积与合同约定的面积相一致。 奇台方正公司辩称，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。双方所签订的《商品房买卖合同》，面积确认及面积差异处理约定以测绘部门出具的测绘报告最终测算的面积为准，单价保持不变，总价多退少补。如果上诉人认为嘉诚测绘公司在测绘过程中存在违法或违规行为，可以向有关行政管理部门投诉。 奇台方正公司向一审法院起诉请求：1．二被告支付所购房款44,339元；2．二被告支付逾期付款违约金27,934元3．二被告支付自起诉之日起至实际付清之日期间的违约金。 一审法院认定事实：2013年10月7日，尚俊宽、马晓芬（买受人）购买了奇台方正公司（出卖人）开发的奇台县北门蔬菜综合市场A4座1层15号商铺，并与方正公司签订了《商品房买卖合同》。合同主要内容有：第三条买受人（被告）所购商品房的基本情况．．．该商品房合同约定建筑面积56.56㎡，其中套内建筑面积42.66㎡、公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.9㎡；第四条计价方式与价款按照建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米6530元，总金额369,337元．．．第五条约定面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处．．．1．双方自行约定：（1）以测绘部门出具的测绘报告最终测算的面积为准，单价保持不变，总价多退少补（该条为黑色条形章）．．．第七条买受人逾期付款的违约责任．．．逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金．．．尚俊宽出示的合同中有备注内容：此房屋最终测绘面积为63.35㎡，单价为6530元/㎡，总价为413,676元。2014年9月20日，新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司（以下简称嘉诚测绘公司）接受奇台方正公司委托，对其开发的北门蔬菜综合市场A区4#号楼进了面积测算，经测绘诉争商铺套内面积未变化仍为42.66㎡，公摊面积增加了6.79㎡，总计20.69㎡，总面积变更为63.35㎡。现奇台县不动产登记中心对该测绘面积已登记备案。另查明：2016年7月11日，尚俊宽、马晓芬以商品房销售合同纠纷将奇台方正公司诉至新疆维吾尔自治区奇台县人民法院，该院于2016年9月7日作出判决，判令：1．被告奇台县方正房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即向原告尚俊宽、马晓芬交付位于奇台县迎宾大道A4座1层15号商铺；2．被告奇台县方正房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告尚俊宽、马晓芬支付逾期交房的违约金54,292.5元。奇台方正公司不服该判决向新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院提起上诉，该院于2017年10月16日做出（2017）新23民终1479号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。两次庭审中均认定2015年4月奇台方正公司向尚俊宽、马晓芬通知了房屋面积增加的事实。一审法院认为，焦点一，诉争商铺的面积是否增加。奇台方正公司与尚俊宽、马晓芬签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，与法不悖，属合法有效。根据《商品房销售管理办法》第四十五条第四款之规定，产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。双方在合同中第五条约定以“建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”，奇台县不动产登记中心已根据嘉诚测绘公司测绘的成果登记确认了涉案房屋的建筑面积。故一审法院确认诉争商铺建筑面积增加6.79㎡。焦点二，尚俊宽、马晓芬是否应当就增加部分的面积补交购房款并承担违约金。双方约定的面积误差条件已成就，应按约定或法定形式结算房款。本案中双方在合同第五条中约定了面积确认及面积差异处理方式是以测绘部门出具的测绘报告最终测算的面积为准，单价保持不变，总价多退少补。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。现双方在合同中约定以最终测算面积为准，但并未对面积误差比3％以内房屋价格如何承担进行明确约定，现房屋面积误差比为12％［（63.35㎡-56.56㎡）÷56.56㎡］，尚俊宽、马晓芬并未请求解除合同，合同在继续履行，商品房单价为6530元/㎡，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款11,080元（56.56㎡×3％×6530元/㎡），应由尚俊宽、马晓芬补足，超出部分则由奇台方正公司承担，商铺所有权归尚俊宽、马晓芬所有。奇台方正公司要求尚俊宽、马晓芬支付违约金。双方在合同中对约定面积的房款给付期限进行了明确约定，尚俊宽、马晓芬也按照约定如期交纳了房款，针对增加部分的面积双方并未约定付款期限，也未就此达成补充协议，应给其必要的准备时间，结合合同中的约定及本案的实际情况，准备时间应以三十天为宜。奇台方正公司于2015年4月向尚俊宽、马晓芬通知房屋面积增加的情况，但不能证明具体的通知时间，奇台方正公司主张自2015年5月1日起开始计算违约金，结合应当留给尚俊宽、马晓芬的准备时间，从2015年6月1日起计算为宜。按日万分之五的约定计算违约金未超过法律规定及合同约定，具体违约金金额应当是4881元［11,080元×0.0005×881天（2016年6月1日至2018年10月30日）］，超出部分不予支持。遂判决：一、被告尚俊宽、马晓芬于判决生效后十日内向原告奇台县方正房地产开发有限责任公司给付增加面积的房款11,080元；二、被告尚俊宽、马晓芬于判决生效后十日内向原告奇台县方正房地产开发有限责任公司承担违约金4881元；三、被告尚俊宽、马晓芬向原告奇台县方正房地产开发有限责任公司承担逾期付款的违约金利息，具体违约金承担以未付款11,080元为基数，自2018年10月31日至实际还款之日止，按日万分之五计算。 本院二审期间，上诉人尚俊宽、马晓芬围绕上诉请求依法提交如下证据： 1．发票一份，拟证实奇台方正公司认可案涉房屋的面积，尚俊宽、马晓芬已缴纳案涉房屋的印花税和契税共计11,264.81元。 经质证，被上诉人对该证据的真实性认可，但称该发票系2014年2月25日出具的，故税金系按照预登记的面积缴纳。 本院对该证据的真实性予以确认。 2．录音一份，拟证实嘉诚测绘公司出具的合同与上诉人签订的合同内容不一致。 经质证，被上诉人奇台方正公司对该证据的真实性不予认可。 因被上诉人对该证据的真实性不予认可，故本院对该组证据的证明效力不予确认。 被上诉人未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人主张一审法院认定案涉房屋面积为63.35㎡错误，案涉房屋面积应为56.56㎡。经审查，根据奇台县不动产登记中心于2019年12月16日出具的回执及2019年12月18日的询问笔录反映，案涉房屋登记期楼盘的面积为56.56㎡，现楼盘的面积为63.35㎡；调取结果不一致系数据备份不完善导致，查询面积时期楼盘面积和现楼盘面积未实现无缝对接。根据《商品房销售管理办法》第三十四条第一款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”一审法院依据奇台县不动产登记中心登记确认的面积认定案涉房屋面积为63.35㎡，并无不当，本院予以确认。上诉人主张以《商品房买卖合同》约定的房产建筑面积56.56㎡确认产权面积，缺乏法律依据，本院不予支持。上诉人请求对案涉房屋面积重新测绘或调取奇台县房管所购房备案档案，该请求超过一审原诉请范围，且上诉人该项请求实为其针对被上诉人的主张提出的抗辩，故本院对该项请求不予审查。 奇台县不动产登记中心登记备案的案涉房屋建筑面积为63.35㎡，《商品房买卖合同》中约定案涉房屋的建筑面积为56.56㎡，误差值为6.79㎡（63.35㎡-56.56㎡）。一审法院认为双方未对面积误差比3%以内房款如何承担进行明确约定，故认定上诉人按房屋单价6530元/㎡标准向被上诉人给付面积误差比在3%以内（含3%）部分的房款11080元（56.56㎡×3%×6530元/㎡），并无不当，本院予以确认。 上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同仅对56.56㎡房款的给付期限及逾期付款的违约责任进行约定，但双方并未约定增加面积部分房款的付款期限，双方亦未对此达成补充协议，故被上诉人要求上诉人支付逾期付款违约金的诉讼请求，不应支持。一审法院认定上诉人在被上诉人催告后未支付增加面积房款的行为构成违约，依据《商品房买卖合同》的约定判令上诉人承担逾期付款的违约责任不当，本院予以纠正。 综上所述，尚俊宽、马晓芬的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区奇台县人民法院（2020）新2325民初988号民事判决第一项，即：“被告尚俊宽、马晓芬于判决生效后十日内向原告奇台县方正房地产开发有限责任公司给付增加面积的房款11,080元”； 二、撤销新疆维吾尔自治区奇台县人民法院（2020）新2325民初988号民事判决第二、第三项，即：“被告尚俊宽、马晓芬于判决生效后十日内向原告奇台县方正房地产开发有限责任公司承担违约金4881元；被告尚俊宽、马晓芬向原告奇台县方正房地产开发有限责任公司承担逾期付款的违约金利息，具体违约金承担以未付款11,080元为基数，自2018年10月31日至实际还款之日止，按日万分之五计算”； 三、驳回被上诉人奇台县方正房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1607元，由上诉人尚俊宽、马晓芬负担77元，被上诉人奇台县方正房地产开发有限责任公司负担1503元；二审案件受理费199元，由上诉人尚俊宽、马晓芬负担50元，被上诉人奇台县方正房地产开发有限责任公司负担149元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财务状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成范围的，依法追究刑事责任。 审 判 长  杨 洁 审 判 员  胡 婧 审 判 员  马少飞 二〇二一年二月十九日 法官助理  李 雯 书 记 员  李 静