吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉06民终369号上诉人（原审被告）：陈艳，女，汉族，1968年3月24日生，无职业，住吉林省白山市浑江区。委托代理人：张长海，白山市长海法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：江源县房屋建设开发公司。住所：吉林省白山市江源县。法定代表人：武玉福，经理。委托代理人：王新义，江源县房屋建设开发公司职员。上诉人陈艳因租赁合同纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2015）浑民二初字第165号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。江源县房屋建设开发公司原审诉称：2013年5月7日，江源县房屋建设开发公司（以下简称江源建设公司）将其所有的位于白山市颐和佳园四楼平台西侧的404号-3室房屋（约92平方米）和404号-4室房屋（约71平方米）租赁给陈艳。双方签订租赁协议两份，协议均约定：房屋年租金为6000元，租金每年按10%上浮，上拿租，提前一个月交费。江源建设公司在签订协议前即2013年4月1日便将404-3室和404-4室交付陈艳使用，并免除了404-3室2个月租金即404-3室的租金从2013年6月1日开始计算，免除404-4室3个月租金即404-4室的租金从2013年7月1日（协议中的“缴费日期自2013年8月1日起计算”是笔误）计算。陈艳承租房屋后，交纳404-3室2013年6月1日至2014年5月末的租金6000元。按照每年租金按10%上浮的约定，404-3室2014年6月1日至2014年11月末的租金应当是3300元，但是陈艳只交纳该租赁期间租金3000元。404-3室2014年12月1日至2015年5月末半年的租金3300元陈艳至今未向江源建设公司给付。404-4室2013年7月1日到2014年6月末应交租金是6000元，但是陈艳只交纳4000元。404-3室2014年7月1日至2014年12月末应交租金是3300元，但陈艳只交纳2000元。404-4室2015年1月1日至2015年6月末应交租金3300元，但陈艳并没有交纳，综上，陈艳拖欠江源建设公司404-3室和404-4室租金共计10200元。案件审理期间，江源建设公司明确诉讼请求：1、解除江源建设公司与陈艳签订的房屋租赁协议，陈艳向江源建设公司返还租赁房屋；2、判令陈艳向江源建设公司给付404-3室房屋2015年5月末前拖欠租金3600元，404-4室房屋2015年6月末前拖欠租金6600元，共计10200元按照年租金6600元的标准给付404-3室房屋从2015年6月1日起，404-4室房屋从2015年7月1日起至陈艳腾出房屋之日止的房屋占用使用费，并承担因解除合同导致房屋空置的损失费1100元；3、判令陈艳付清承租房屋期间的供热关栓、水、电、物业等费用；4、本案的诉讼费由陈艳承担。陈艳原审辩称：1、江源建设公司不具有本案诉讼主体资格，请法院驳回其诉讼请求。江源建设公司没有取得法律规定的其出租的超市、干洗店的产权证照，即便以开发商的名义也应当在举证期限届满前，提供合法有效的相关资质证明，包括合法有效的营业执照、税务登记证及组织机构代码证；2、陈艳并不拖欠江源建设公司租金。双方签订的协议没有约定拖欠房租可以解除合同，江源建设公司与陈艳之间不存在法律规定的合同解除事由。江源建设公司主张空置费1100元，因空置事实没有发生，不应该支持。404-3室和404-4室的租金均交到2014年12月末。江源建设公司在2014年11月初向陈艳索要962元供热关栓费，陈艳向江源建设公司交纳该费用后要求江源建设公司出具供热公司的正规发票，江源建设公司不但没有提供发票还要求将关栓费抵顶房租，陈艳拒绝，双方产生纠纷。江源建设公司不具有收取供热关栓费的资格，应对其乱收费承担相应责任，现江源建设公司要求解除合同，应认定其违约在先，应当承担陈艳租赁期满全部经济损失（包括即得利益）；3、江源建设公司主张的供热关栓、水、电、物业等费用数额不明确，该费用陈艳均已向相关部门结清，江源建设公司也不具有收取水、电、物业、关栓等费用的主体资格，且江源建设公司请求关栓费不应该在本案的租赁合同纠纷中审理；4、2014年10月，因江源建设公司将404-3室内的冰箱和404-4室内的电视、洗衣机取走，江源建设公司承诺每年的租金不再上浮10%；5、陈艳向江源建设公司交纳租金，江源建设公司应当为陈艳出具正规的发票；6、如果江源建设公司不能向法庭出示租赁房屋的相关验收合格证、消防验收合格等证据，应认定双方签订的租赁合同无效。原审法院审理查明：2013年5月6日，江源建设公司与陈艳就本案所涉404号-3室房屋和404号-4室房屋签订协议书各一份。协议约定：江源建设公司将其所有的颐和佳园四楼平台西侧404号-3室（约92平方米）和404号-4室（约71平方米）租赁给陈艳。其中404号-3室租赁房屋的协议书约定：“一、自2013年4月1日起至2019年3月31日止，每年租金6000元，第一年租金在本协议签订时一次付清，其余年度租金应在每年度届满前一个月交清，此房为上拿租金；二、陈艳不得私自改变房屋结构，转租时须经江源建设公司同意；三、陈艳应正常使用该房屋内属于江源建设公司的物品，非正常使用造成毁损，陈艳应按当时的市场价格赔偿；四、2013年4月1日前的费用由江源建设公司承担，之后的费用由陈艳承担。”404号-4室租赁房屋的协议书约定：“一、自2013年4月1日起至2019年3月31日止，每年租金4000元，第一年租金在本协议签订时一次付清，其余年度租金应在每年度届满前一个月交清，此房为上拿租金；二、陈艳不得私自改变房屋结构，转租时须经江源建设公司同意；三、陈艳应正常使用该房屋内属于江源建设公司的物品，非正常使用造成毁损陈艳应按当时的市场价格赔偿；四、2013年4月1日前的费用由江源建设公司承担，之后的费用由陈艳承担。”2013年5月7日，江源建设公司与陈艳就404号-3室房屋和404号-4室房屋又签订了协议书各一份。其中404号-3室租赁房屋的协议书约定：“一、自2013年4月1日起至2019年3月31日止，每年租金6000元，第一年租金在本协议签订时一次付清，其余年度租金应在每年度届满前一个月交清，此房为上拿租金。第二年之后为半年一交房租（提前一个月交纳）；二、陈艳不得私自改变房屋结构，转租时须经江源建设公司同意；三、陈艳应正常使用该房屋内属于江源建设公司的物品，非正常使用造成毁损陈艳应按当时的市场价格赔偿；四、随房一起的租赁物：白雪冰柜一台、液晶电视两台、机顶盒2个、电脑显示器及主机各一台、电脑桌、电脑配套椅子一个、三开门冰箱一台、冰柜一台、热水器一台、淋浴器一个、电磁炉一个、吸尘器一个、厨房整体橱柜、油烟机一台、洗面器柜一套、衣架一个、床两张、柜子两个、两个屋子的窗帘。江源建设公司的物品，陈艳不得损坏、拆卸、拿走据为己有；五、2013年4月1日前的费用由江源建设公司承担，之后的费用由陈艳承担；六、该租赁房屋已抵押他项给银行，并且被法院查封，如遇江源建设公司不可抗力因素导致不能续租的，陈艳自行解决房屋，与江源建设公司无关。多收的房租费退给陈艳；七、江源建设公司如将此房出售他人，陈艳应积极配合无条件将房屋倒出，江源建设公司不负责陈艳的一切损失。除非新的买受人同意将房屋继续租赁给陈艳，但租赁协议应另行签订；八、该房屋租赁费每年按10%上浮。考虑到陈艳初次经营，江源建设公司给予免交二个月租金的照顾，缴费日期自2013年6月1日起计算；九、此房屋租费不含供热费、水费、电费、物业费、有线电视费等一切费用，上述费用均由陈艳承担；十、2013年5月6日签订的租房协议与本协议有抵触之处，以本协议为准。”404号-4室租赁房屋的协议书约定：“一、自2013年4月1日起至2019年3月31日止，每年租金6000元，第一年租金在本协议签订时一次付清，其余年度租金应在每年度届满前一个月交清，此房为上拿租金。第二年之后为半年一交房租（提前一个月交纳）；二、陈艳不得私自改变房屋结构，转租时须经江源建设公司同意；三、陈艳应正常使用该房屋内属于江源建设公司的物品，非正常使用造成毁损，陈艳应按当时的市场价格赔偿；四、随房一起的租赁物：松下洗衣机一台、电视机一台、机顶盒一个、油烟机一台、小晾衣架一个、大晾衣架一个、棚上晾衣杆五个、床一个、热水器一台、淋浴器一个。江源建设公司的物品，陈艳不得损坏、拆卸、拿走据为己有；五、2013年4月1日前的费用由江源建设公司承担，之后的费用由陈艳承担；六、该租赁房屋已抵押他项给银行，并且被法院查封，如遇江源建设公司不可抗力因素导致不能续租的，陈艳自行解决房屋，与江源建设公司无关。多收的房租费退给陈艳；七、江源建设公司如将此房出售他人，陈艳应积极配合无条件将房屋倒出，江源建设公司不负责陈艳的一切损失。除非新的买受人同意将房屋继续租赁给陈艳，但租赁协议应另行签订；八、该房屋租赁费每年按10%上浮。考虑到陈艳初次经营，江源建设公司给予免交二个月租金的照顾，缴费日期自2013年8月1日起计算；九、此房屋租费不含供热费、水费、电费、物业费、有线电视费等一切费用，上述费用均由陈艳承担；十、2013年5月6日签订的租房协议与本协议有抵触之处，以本协议为准。江源建设公司与陈艳签订上述协议前，陈艳分别于2013年3月25日和2013年5月5日向江源建设公司交纳404-3室和404-4室一年租金6000元和4000元，租金交纳后，江源建设公司将房屋分别交付陈艳使用，陈艳承租上述房屋用于经营。陈艳于2014年6月23日向江源建设公司交纳404-3室房屋2014年6月1日至12月末的租金3000元，于2014年8月11日向江源建设公司交纳404-4室2014年8月1日至2014年11月30日期间租金2000元。404号-3室从2015年1月1日起至今、404-4室从2014年12月1日起至今陈艳未交纳租金。陈艳占用使用涉案房屋至今。另查，江源建设公司的营业执照已被吊销，但未办理注销登记。陈艳承租的上述房屋系江源建设公司自行开发建设。2008年6月24日，江源建设公司出租给陈艳的上述房屋经白山市公安局消防支队验收合格，于2008年7月2日经过竣工验收。原审法院认为：江源建设公司与陈艳于2013年5月6日和2013年5月7日就颐和佳园四楼平台西侧404号-3室和404号-4室租赁房屋达成的四份租赁协议系双方当事人真实意思表示，该房屋已经竣工验收和消防验收合格，应当认定合法有效。江源建设公司主张404号-4室租赁房屋交付时间为2013年4月1日，协议中关于404号-4室租赁房屋的“缴费日期自2013年8月1日起计算”属于笔误，应从2013年7月1日起计算租金。对此，陈艳表示否认并主张房屋的实际交付时间为2013年5月5日，“2013年8月1日”的日期并非误写。江源建设公司未能提供相关的证据予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，江源建设公司主张该房屋交付时间为2013年4月1日不予采信，要求从2013年7月1日起计算租金不予支持。江源建设公司与陈艳虽然于2013年5月6日就404-4室房屋的协议书约定年租金为4000元，但双方于2013年5月7日就该房屋达成的协议书约定年租金为6000元，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，2013年5月7日关于租金的约定视为对2013年5月6日租金的变更，江源建设公司要求陈艳按照年租金6000元承担404-4室房屋第一年租金的请求予以支持。根据双方2013年5月7日签订协议书第八条“房屋租赁费每年按10%上浮。”的约定，江源建设公司要求陈艳从2014年6月1日起按照年租金6600元承担404-3室房屋租金的请求予以支持，404-4室租赁房屋的租金从2014年8月1日起也应按照年租金6600元计算。综上，陈艳应向江源建设开发公司交纳404-3室房屋2013年6月1日至2015年5月31日租金12600元，应交纳404-4室房屋2013年8月1日至2015年7月31日租金为12600元，合计为25200元，扣除已交纳租金15000元，现陈艳拖欠租金10200元。陈艳未按照约定期限交付租金，至江源建设公司起诉，陈艳仍占有使用该房屋并拖欠租金至今，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，江源建设公司要求解除与陈艳关于404号-3室和404号-4室租赁房屋的租赁关系并要求给付拖欠租金10200元的请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，江源建设公司要求陈艳返还租赁房屋并要求陈艳给付占用期间使用费的请求予以支持，使用费均按照年租金6600元的标准计算至陈艳滕出房屋之日止，其中404-3室房屋从2015年6月1日起计算，404-4室房屋从2015年8月1日起计算。江源建设公司主张陈艳应给付因解除合同导致房屋空置的损失费1100元的请求，因该损失未实际发生，该主张缺乏事实依据，不予支持。关于江源建设公司主张的供热关栓费，陈艳表示已经向江源建设公司交纳，江源建设公司也表示认可。江源建设公司再要求陈艳给付该费用没有依据，不予支持。江源建设公司要求陈艳付清承租期间的水费、电费、物业费等费用，但未能提供相关交纳票据，其未能明确请求的数额，江源建设公司的该项请求不予支持。江源建设公司作为企业并未在工商登记部门办理注销登记，根据《中华人民共和国民法通则》第四十六条的规定“企业法人终止，应当向登记机关办理注销登记并公告。”的规定，江源建设公司具备诉讼的主体资格。陈艳主张2014年10月与江源建设公司协商已取消了年租金上浮10%的约定，对此江源建设公司不认可，陈艳未能提供相关的证据予以证实，其主张不成立。陈艳要求江源建设公司对已经给付的租赁费出具正规发票的请求并非法院审理范围，故在本案中不予处理。原审法院判决：“一、解除原告江源县房屋建设开发公司与被告陈艳于2013年5月6日和2013年5月7日就颐和佳园四楼平台西侧的404号-3室和404号-4室房屋签订的租赁协议；二、被告陈艳于本判决生效之日起三日内向原告江源县房屋建设开发公司返还租赁房屋；三、被告陈艳于本判决生效之日起三日内向原告江源县房屋建设开发公司给付404-3室房屋2013年6月1日至2015年5月31日期间、404-4室房屋2013年8月1日至2015年7月31日期间拖欠租金共计10200元，404-3室和404-4室房屋分别从2015年6月1日起和2015年8月1日起按照年租金6600元的标准向原告江源县房屋建设开发公司给付占用期间的使用费，给付至陈艳返还房屋之日止；四、驳回原告江源县房屋建设开发公司其他诉讼请求。案件受理费100元减半收取50元，由被告陈艳承担45元，由原告江源县房屋建设开发公司承担5元。”陈艳的上诉理由为：1.江源建设公司不具有法律规定的诉讼主体资格。江源建设公司设立时存在瑕疵，且其营业执照被吊销多年，又未年检，其经营行为属非法经营，不受法律保护。即使为了处理善后，不应发生新的经营租赁行为。且江源建设公司并未取得涉案房屋的产权证。2.原审法院判决认定事实错误，双方在合同中约定404-4室房屋的第二年租金为4400元，而原审法院判决认定为6600元。3.原审法院适用法律不当，本案不是单一的住宅房屋租赁，是商品超市和洗衣店，适用《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条是错误的，判决解除合同于法无据，影响合同安全，危害市场经营安全性，显失公平。江源建设公司应承担违约解除合同所造成的全部经济损失。4.本案涉案房屋均系人民法院在执行中查封扣押房屋，江源建设公司出租行为无效。故恳请二审法院予以改判。江源建设公司答辩称：租赁合同中约定的404-4室房屋免交3个月租金，应从2013年4月1日至2013年6月末，交纳房屋租金的日期应该从2013年7月1日起计算，原审法院认定从2013年8月1日起计算不当。对于陈艳的上诉，应予驳回。二审查明：陈艳于2014年8月1日向江源建设公司交纳租金1000元。其他事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：陈艳主张江源建设公司营业执照被吊销多年，不具有诉讼主体资格。但陈艳并未提供证据证实江源建设公司被工商登记部门予以注销法人资格终止，故江源建设公司具备本案诉讼主体资格，陈艳的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。陈艳上诉主张404-4室房屋应按照2013年5月6日双方签订的《协议书》交纳租金，但江源建设公司与陈艳于2013年5月7日签订的协议已约定如2013年5月6日签订的租房协议与该协议有抵触之处，以该协议为准，故应按照2013年5月7日协议约定计算租金。由于陈艳在履行合同过程中，未按照合同约定时间交足房租，存在拖欠租金情形，故原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定解除双方之间的租赁合同并无不当，陈艳交付的租金数额，应将2014年8月1日其交纳的1000元租金扣除。综上，原审法院认定部分事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持白山市浑江区人民法院（2015）浑民二初字第165号民事判决第一项、第二项；二、撤销白山市浑江区人民法院（2015）浑民二初字第165号民事判决第三项、第四项；三、陈艳于本判决生效之日起三日内向江源县房屋建设开发公司给付404-3室房屋2013年6月1日至2015年5月31日期间、404-4室房屋2013年8月1日至2015年7月31日期间拖欠租金共9200元，404-3室和404-4室房屋分别从2015年6月1日起和2015年8月1日起按照年租金6600元的标准向江源县房屋建设开发公司给付占用期间的使用费，给付至陈艳返还房屋之日止；四、驳回江源县房屋建设开发公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一、二审案件受理费150元，陈艳承担145元，江源县房屋建设开发公司承担5元。本判决为终审判决。审 判 长  朱瑛华代理审判员  毕克强代理审判员  郭惠靖二〇一六年七月二日书 记 员  李 勇