贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔06民终69号上诉人（原审被告）：铜仁市诚德商业管理有限公司，住所贵州省铜仁市碧江区新华都农贸市场**。法定代表人：刘洪江，该公司经理。委托诉讼代理人：杨旭，贵州乾锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙沼，贵州乾锦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘平英，女，1982年2月1日出生，土家族，住，住贵州省铜仁市/div>原审被告：铜仁市立泰商业管理有限公司，住，住所贵州省铜仁市碧江区西外环新华都**/div>法定代表人：毛子雄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张伦，贵州巨合律师事务所律师。上诉人铜仁市诚德商业管理有限公司（以下简称诚德公司）因与被上诉人刘平英、原审被告铜仁市立泰商业管理有限公司（以下简称立泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。上诉人诚德公司委托诉讼代理人龙沼，被上诉人刘平英以及原审被告立泰公司委托诉讼代理人张伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诚德公司上诉请求：1.请求撤销原判二项，径直改判扣除实际使用案涉农贸市场摊位期间产生的租金、保证金2,000元以及管理费540元；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：（一）上诉人在本案中无任何违约行为，一审法院认为上诉人“在履行合同过程中未尽管理义务而至众多经营者解除合同”显属认定事实错误，应予纠正。2019年12月1日，被上诉人与上诉人签订了《摊位租赁合同》，合同就租赁摊位的位置、用途、租期、租金、管理费以及其他权利义务均作了明确约定。合同签订后，被上诉人便正常使用案涉农贸市场摊位作猪肉销售，上诉人也于当日便已开始对案涉农贸市场提供管理服务，如维护市场卫生、维修市场水电等。后在合同履行过程中，2020年春节时突发新冠肺炎疫情，整个铜仁，甚至全国疫情防控形势严峻，政府及相关部门为防控疫情，要求全员居家隔离、停产停业，不仅被上诉人不能在案涉农贸市场正常经营，更让上诉人也无法正常提供管理服务。可见，上诉人不存在一审判决中认为“未尽管理义务”的情形，事实是由于不可抗力的因素（新冠疫情）导致上诉人无法履行对案涉农贸市场的管理义务。同时，受新冠疫情影响，涉案农贸市场人烟稀少，生意变得极其冷淡，从而导致众多商户（包括被上诉人在内）的正常经营产生严重影响，有些甚至出现无法经营的状态，被上诉人为避免履行合同给其造成更为严重的损失，不愿继续经营，这才要求上诉人解除合同并退付相应租金。据此，众多经营者要求解除合同的直接原因完全在于其自身不愿意承担经营风险，与其他因素无关。更为重要的是，根据双方签订的《摊位租赁合同》的第6-4-2条的约定：“乙方应维护甲方摊位设施完好及市场公共卫生，保持摊位范围“净、洁、齐”，禁止在通道、水沟、停车点等地乱扔垃圾，禁止随意改变市场及公共设施。”可见，案涉农贸市场的管理义务不完全在上诉人，被上诉人也负有维护案涉农贸市场摊位设施完好、市场公共卫生等管理义务。由此可见，本案《摊位租赁合同》的解除虽系新冠肺炎疫情的影响所致，但这其中，被上诉人亦负有不可推卸的责任，上诉人在本案中不仅没有任何违约行为，还为被上诉人能够正常经营案涉农贸市场摊位付出了大量的管理工作，投入了巨额资金成本。因此，一审判决认定事实存在严重错误，应予纠正。（二）一审判决退还被上诉人租金12,600元有违客观事实，其实际使用案涉农贸市场摊位期间产生的租金、保证金2,000元及管理费540元均应予以扣除。被上诉人与上诉人于2019年12月1日签订了《摊位租赁合同》，并于当日开始使用案涉农贸市场摊位作猪肉销售经营，至今最少已使用长达8个月之久，即最少产生了8个月的租金，按每月1,400计算，应扣除租金为11,200元，上诉人实际仅应退还租金为5,600元，但一审法院却仅凭被上诉人单方的主观陈述，在无其他证据相互佐证的情形下，径直认定其仅使用涉案农贸市场摊位3个月不仅达不到高度盖然性的证明标准，亦严重违背了客观事实。同时，根据双方签订的《摊位租赁合同》第6-1-5条约定：因乙方原因提前解除合同的，视为违约，甲方将扣除全部保证金及管理费。就本案而言，合同解除虽与新冠疫情有关，但主要系被上诉人自身不愿意承担经营风险，而主动向上诉人提出解除合同，那么根据双方约定，上诉人完全有权扣除其交纳的案涉农贸市场摊位保证金及管理费，并且被上诉人使用案涉农贸市场至今已长达8个月之久，但其管理费仅交纳了一个季度，在此期间，上诉人为其能够正常经营案涉农贸市场摊位，自2019年12月1日起便对案涉农贸市场提供管理服务，且为此投入了大量的人力、物力、财力，产生了巨大的成本，上诉人为此实际产生的管理成本也应当扣除。因此，一审判决退还租金12,600元有违客观事实，且其实际使用案涉农贸市场摊位期间产生的租金、保证金2,000元及管理费540元均应予以扣除。综上，一审法院认定事实存在严重错误，应当予以纠正。上诉人为保护自己的合法权益，维护法律的权威和尊严，根据民事诉讼法第一百六十四条之规定，特依法提起上诉，恳请依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人刘平英二审答辩称：被上诉人实际经营了一个星期，之后一直没有经营，上诉人承诺进多少卖多少后进行补贴，但一直未补贴。原审被告立泰公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘平英向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《新华都农贸市场租赁合同》；2.判令诚德公司返还保证金2,000元、租金16,800元及市场管理费540；3.案件受理费由诚德公司、立泰公司负担。一审法院查明事实：2019年11月26日，立泰公司与诚德公司签订《新华都农贸市场楼面租赁合同》，主要约定：立泰公司提供新华都农贸市场第一层农贸市场专区、第三层屋顶自由区给诚德公司运营、管理，第一层租赁期限为五年，从2019年12月1日至2024年12月1日止，第三层租赁期限为十年，从2019年12月1日起至2029年12月1日止；该租赁物的租金为代收原则，在签订合同之日起诚德公司每年将收取的租金及各项费用如数上缴立泰公司，立泰公司将按诚德公司实际上缴租金的15%提成返还给诚德公司作为运营管理费用；诚德公司维护租赁物设施完好及市场公共卫生，保持房屋使用权范围“净、洁、齐”，禁止在通道、水沟、停车点乱扔垃圾等。2020年12月1日，诚德公司与刘平英签订《摊位租赁合同》，主要约定：诚德公司提供位于新华都农贸市场鲜肉区域02号摊位租赁给刘平英作为经营猪肉使用，租赁期限一年，从2019年12月1日起至2020年11月30日止；月租金1,400元，每一年交纳一次，共计16,800元，刘平英同意向诚德公司交纳经营保证金2,000元和每年商场管理费540元；诚德公司负责市场内水、电等公用设施的维修和保养，搞好市场各项工作，提高服务质量，为租赁方提供良好的市场环境等。2019年10月14日，刘平英向诚德公司支付一年的租金、保证金、管理费共计19,340元。后在履行合同的过程中，由于案涉市场公共设施维修、卫生管理不到位，造成市场无法正常经营，故刘平英及其他90多位经营者确定停止经营，刘平英于2020年3月停止经营。一审法院认为：刘平英与诚德公司签订的《摊位租赁合同》内容不违反法律强制性规定，系双方真实意思表示，属有效协议，双方应按合同约定履行义务。由于在履行合同过程中，诚德公司未尽到管理义务，导致众多经营者解除合同，诚德公司存在过错，应承担违约责任。现双方已实际解除合同，故对刘平英要求解除合同的请求予以支持。因诚德公司的违约造成刘平英提前结束经营，刘平英经营至2020年3月，即产生3个月的租金为4,200元，诚德公司应退回刘平英未能经营期间的租金12,600元。关于保证金、管理费，因诚德公司违约，故其应全额退还。对诚德公司认为该合同约束的相对方是刘平英和立泰公司，不是诚德公司，应该由立泰公司承担责任的辩解意见，从庭审查明的事实来看，刘平英与诚德公司签订《摊位租赁合同》，承德公司也收取了刘平英的租金、保证金、管理费，对于立泰公司而言，其合同相对方是刘平英与承德公司，刘平英与立泰公司并无合同关系。诚德公司的上述主张没有事实和法律根据，不予认定。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、解除刘平英与铜仁市诚德商业管理有限公司于2019年12月1日签订的《摊位租赁合同》；二、由铜仁市诚德商业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还刘平英租金12,600元、保证金2,000元、管理费540元，共计15,140元；三、驳回刘平英的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取计142元，由铜仁市诚德商业管理有限公司负担90元，刘平英负担52元。在二审中，刘平英未提交新的证据。诚德公司提交新的证据为：工资发放表，用于证明诚德公司聘请的管理人员工资发放情况，诚德公司已提供了管理，并未存在违约行为。经审查，该证据系诚德公司单方制作，与本案不具有关联性，本院不予采信。除“刘平英从2020年3月停止经营”外，对一审认定的其他事实，二审予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：诚德公司是否构成违约，一审确定退还租金、保证金及管理费的比例是否恰当。本院认为：立泰公司与诚德公司签订《新华都农贸市场楼面租赁合同》，约定立泰公司提供新华都农贸市场第一层农贸市场专区、第三层屋顶自由区给诚德公司运营、管理，诚德公司按实际上缴租金的15%向立泰公司收取运营管理费用。上述合同签订后，诚德公司与刘平英签订《摊位租赁合同》，约定诚德公司将位于新华都农贸市场的摊位租给刘平英使用，诚德公司对农贸市场进行管理并提供相应服务，刘平英向其支付租金、保证金以及管理费。一审中，诚德公司提交证据目录的证明内容和目的，明确表明因立泰公司未按约向其支付营运管理费，导致市场无法正常经营。由此可见，诚德公司因与立泰公司之间的合同履行问题，才未按约对案涉农贸市场进行管理和提供服务，导致市场无法正常经营，已构成根本违约，刘平英要求解除合同并退还相应费用的诉请，于法有据，应予支持。诚德公司提出受新冠肺炎疫情影响导致商户无法经营，属于不可抗力，从而主张其不存在违约行为，不应承担违约责任的意见，不能成立。关于退还金额问题，在双方均未提供证据证明实际经营期限的情况下，一审法院直接扣除三个月租金4,200元欠妥，但刘平英并未提起上诉，系对自己权利的处分，二审对此予以确认。因诚德公司违约，双方合同目的已不能实现，其扣留保证金2,000元于法无据，应予退还。诚德公司关于租金及保证金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审中，刘平英自认实际经营一个月，因而管理费应作相应扣除，刘平英已交纳三个月的管理费540元，诚德公司应退还剩余管理费为360元，一审法院作出全额退还管理费的处理不当，二审对此予以纠正。综上所述，上诉人诚德公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果部分不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4379号民事判决第一项、第三项及案件受理费负担决定；二、变更贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4379号民事判决第二项内容为“由铜仁市诚德商业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还刘平英租金12,600元、保证金2,000元、管理费360元，共计14,960元”。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费115元，由上诉人铜仁市诚德商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐正洪审判员  田 芳审判员  向 前二〇二一年二月七日法官助理丁雄书记员张祝红