江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2013）信民二初字第30号原告徐昕，个体户。委托代理人ＸＸ君，江西赣东北律师事务所律师，特别授权。委托代理人黄坚，江西赣东北律师事务所律师，特别授权。被告上饶市国建房地产开发有限公司，住所地上饶市信州区抗建中路9号。法定代表人王友学，该公司经理。委托代理人李涛，江西盛义律师事务所律师，一般代理。委托代理人姜豫玮，江西盛义律师事务所律师，一般代理。原告徐昕诉被告上饶市国建房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐昕的委托代理人ＸＸ君、黄坚、被告法定代表人王友学及委托代理人李涛、姜豫玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年7月8日，原、被告签订商品房买卖合同。合同约定，被告应于2010年3月31日前，向原告交付房屋，且完成房屋交付的唯一要件为“该商品房经验收合格”，同时约定，在履行上述交付义务后180天内为原告办理房产证。时至今日，被告仍没有将“经验收合格的商品房”交付原告，更没有履行办理房产证的合同义务，从而给原告造成各种损失。现原告诉至法院，要求：1、判令被告支付原告交房违约金和办证违约金共计97697元（从2010年3月31日起暂计至2012年1月31日，按合同约定的房价总金额的日万分之一计算，今后违约金按同样标准算至被告交付房屋和办理好房产证之日止）；2、本案诉讼费用被告承担。原告就其诉称向本院提交以下证据：1、原、被告双方于2009年7月8日签订的《商品房买卖合同》一份，用以证明原、被告对交房时间、办证时间和违约责任在合同中均有明确规定；2、江西省上饶市中级人民法院（2012）饶中民二终字第97号民事判决书一份，用以证明被告交付的商品房没有经过验收合格；3、本院原立案庭庭长汤爱丽出具的《说明》一份，用以证明原告最早向本院提交诉状的时间是2011年12月份。被告对原告提供的证据的真实性不持异议，但提出对逾期产权登记的违约责任合同约定是按已付房价款的0.01%计付；中院的判决书只能证明施工单位没有提供竣工资料，不能证明被告交付的房屋没有验收合格，另认为证3的陈述与事实不符，提出原告提交诉状的时间应按现诉状的落款日期为准。经审查，本院对原告提供的证据的真实性予以确认。被告辩称,原告诉请已过诉讼时效，依法应驳回原告起诉；被告已将经验收合格的商品房交付原告实际占有使用，被告逾期办理房产证是施工单位违约造成，现法院正在执行程序中。被告就其辩称向本院提交如下证据：被告营业执照、组织机构代码证复印件各一份，拟证明被告主体身份适格；信州区人民法院《受理案件通知书》复印件一份，拟证明诉讼时效应从约定交房时间的第二天起算，原告起诉已过二年的诉讼时效；上饶金龙中心1-4#楼《工程竣工验收报告》各一份，拟证明2010年6月3日，原告所购房产已经竣工验收合格，符合合同约定的交房条件；江西省上饶市中级人民法院（2012）饶中民二终字第97号民事判决书一份，拟证明未能及时办理房产证，是施工方拒绝提交竣工资料所致，现法院正强制执行中，被告是积极履行的，因此，不存在违约金调高的因素和条件；原告所购房产现场使用情况的照片三张（照片上打印的拍摄时间标明为2013年3月9日），拟证明实际早已将原告所购房产交付，且原告已将该房产投入使用，认可该商品房已合格；中国农业银行股份有限公司上饶分行与上饶市金龙商务服务有限公司签订的《租赁合同》一份，用以证明2010年7月，农行上饶分行与金龙服务公司就承租金龙城1#楼一层商铺签订的租赁合同，约定房屋交付时间为2010年1月1日，免租期6个月，租金自2010年7月1日起计算。金龙城1#楼一层商铺已于2010年1月1日具备交房条件并已交付使用，印证1#楼其他所有房屋实际上早在2010年1月1日至2010年6月3日期间，整体工程竣工验收前，便具备交房条件并陆续交付业主使用，1#楼房屋交房时间最晚不超过2010年6月3日；金龙城2#楼3层租户许峰与上饶市金龙城商业运营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》一份，用以证明2010年5月21日，金龙服务公司与许峰就承租金龙城2#楼3层房屋签订的租赁合同，约定乙方在合同签订后3天内交纳房屋租赁履约保证金2万元，保证金交纳后当天甲方将房屋交付乙方使用，租期2010年9月20日起算（免租2个月调整为11月1日）。金龙城2#楼3层房屋已于2010年5月底具备交房条件并已交付使用，印证2#楼其他所有房屋实际上早在2010年6月3日工程竣工验收前，便达到交付条件并陆续交付业主使用，2#楼交房时间最晚不超过2010年6月3日；中国民生银行股份有限公司南昌分行与上饶市金龙城商业运营管理有限公司签订的《金龙城房屋租赁合同》一份，用以证明2010年3月19日，民生银行与金龙公司就承租金龙城3#楼一层及1#楼三至六层房屋签订的租赁合同，约定在本协议签订后20天内（即2010年4月9日前），甲方应将房屋交付乙方使用，租期自2010年7月1日至2015年6月30日止。金龙城3#楼一层及1#楼三至六层房屋已于2010年4月9日前具备交房条件并已实际交付使用，印证3#楼及1#楼其他所有房屋早在2010年6月3日工程竣工验收前，便达到交付条件并陆续交付业主使用，1#楼及3#楼交房时间最晚不超过2010年6月3日；金龙城3#楼1层09号商铺业主郭四明与上饶市金龙城商业运营管理有限公司签订的《金龙城商铺租赁合同》一份，用以证明2010年5月，金龙城3#楼1层09号商铺业主郭四明将该房屋出租给金龙公司订的租赁合同，约定在2010年5月1日前将房屋交付乙方使用，租期自2010年7月1日至2020年5月31日。金龙城3#楼1层09号商铺已于2010年5月1日前具备交房条件并已实际交付使用，印证3#楼其他所有房屋早在2010年6月3日工程竣工验收前，便达到交付条件并陆续交付业主使用，3#楼交房时间最晚不超过2010年6月3日；金龙城4#楼第三层与第四层租户刘兴东与上饶市金龙城商业运营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及保证金付款凭证各一份，用以证明2010年3月5日，刘兴东与金龙公司就承租金龙城4#楼第三层与第四层房屋签订的租赁合同，约定甲方自乙方交纳保证金之日起便按乙方要求进行外部装修，完成后交付乙方自行内部装修。刘兴东（即乙方）在2010年3月6日便付清保证金10万元，金龙公司（即甲方）当日便对该房屋外部进行了装修。金龙城4#楼第三层与第四层早在2010年3月6日具备交房条件并实际交付使用，印证4#楼早在2010年6月3日工程竣工验收前，便达到交付条件并陆续交付业主使用，4#楼交房时间最晚不超过2010年6月3日；上饶平安物业服务有限公司提供的上饶平安物业服务有限公司《金龙城物业费用结算单》一份，用以证明金龙城5#楼1303号房业主陈敏洲于2010年10月28日向物业公司缴纳物业费、装修押金等费用合计2895元。金龙城5#楼1303号房在2010年11月前便已具备交房条件并实际交付业主装修使用，证明5#楼所有房屋已陆续在2010年10月份前后，在竣工验收符合交付条件后交付业主使用。我们的竣工备案是2010年6月3日，在此之前房子都已将交付。经质证，原告对证据1无异议；对证据2的真实性无法确定，并提出原告实际起诉时间是2012年3月份，时效是没有过的；对证据3提出是复印件，部分验收单位的章看不清楚，按照规定应由房地产开发主管部门验收，没有《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第17条第二项规定的各部门联合参加验收，不是有效的竣工验收报告；对证据4的真实性无异议，但对证明对象提出异议认为，违约事实存在，中院的判决书只能证明被告与施工单位存在诉讼，不能证明原告不能要求调高逾期办证的违约金；对证据5的真实性不确定，并提出该组照片不能反映原告是何时入住的，且照片上打印的时间是2013年3月9日；对证6-11的真实性无法确定，且对证明对象提出异议称，不能说明被告履行了交付条件，所交付的房子是合格的，因为双方有明确约定交付的房子是必须符合交付条件的，被告没有向原告交付符合条件的房子。经审查，本院对被告提供的证据的真实性均予以确认。经审理查明，2009年7月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号0004093）。合同约定，原告向被告购买坐落在上饶市信州区中山西路66号4幢1层8号房，房屋总价款为1020489元，被告于2010年3月31日前向原告交付房屋，房屋交付条件为“该商品房经验收合格”，同时约定，在履行上述交付义务后180天内为原告办理房产证；被告如未按本合同规定的期限将该房屋交付原告使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款0.5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金；被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告已按合同约定方式支付了购房款。在原告起诉前，被告已将房屋实际交付给原告使用。另，原告所购买的房屋至今未能办理房屋权属登记，原告原诉请本院判令被告限期为其办理房屋权属登记，后原告申请撤回该项诉请，本院已予以准许。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是原、被告的真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。本案争议的焦点有：一、原告的起诉是否已超过诉讼时效。本院立案庭已出具了说明，证实原告于2011年12月曾经向本院提起过诉讼，但经本院立案时进行调解，在被告承诺及时协商解决情况下，原告同意暂缓起诉，撤回了诉状，故本案未过诉讼时效；二、逾期交房违约金的计算问题。首先，被告存在逾期交房事实，应按合同约定支付原告违约金。其次，实际交房时间的确定问题。本院认为，被告未能按合同约定向本院提交书面交房通知，其主张应按其提交的竣工验收报告的落款时间（即2010年6月3日）来确定实际交房时间，且提交了部分其他业主的租赁合同、缴交物业费单据、被告于2013年3月12日拍摄的原告购买的房屋已实际使用的照片等证据予以佐证；而原告在本院均认可所购房屋已实际管理使用，但认为被告交付的房产至今未办理综合验收，不符合合同约定的交付条件，应视为尚未交付。本院认为，被告提出以竣工验收报告时间（即2010年6月3日）为其通知交房时间的主张，与合同约定“书面通知交房”不符，也无法律依据，且在其提交给本院的其起诉浙江东阳建筑集团公司（诉讼所涉房屋的建筑商）的上饶市中级人民法院（2012）饶民二终字第97号民事判决书中，其诉称中即明确陈述，其与东阳建筑公司曾约定由东阳建筑公司协助于2010年8月20日之前办理好竣工验收和交房手续，直到2010年8月30日，东阳建筑公司仍未按约定履行协助交房义务，被告在该案中的诉称显然与其所辩称的时间2010年6月3日不符，故对被告该意见不予采纳。被告虽无法提交合同约定的书面交房通知，但原告对所购的房产已实际管理使用，故对原告提出房产尚未交付的主张，本院不予支持。本院认为应当参照可以认定的其他案件的交房时间进行酌定。因为虽然对该问题的举证责任应当依法由被告承担，在被告未按合同约定和法律规定提交相应有效证据的情形下，应作出有利于原告的判断，一般应采信原告的主张，但原告在案件中对实际交房时间提出的主张明显与已查明的事实不符，故应视为原告对其该利己行为的怠于行使，故法院应有权对该问题作出符合常识的判定，双方当事人均未提交直接证据予以证明的，故本院结合全部案件证据，依据公平原则综合分析酌定交房时间为2010年12月1日。综上所述，逾期交房违约金为1020489元×245日×0.01%=25001.9805元。争议的焦点三：逾期办证违约金的计算问题。《商品房买卖合同》明确约定:如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金。故原告主张应按已付房款每日0.01％计算，逾期办理房产证的违约金，该诉求无事实和法律依据，不应支持，应按合同约定进行计算,即1020489元×0.01%=102.0489元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告上饶市国建房地产开发有限公司支付原告徐昕逾期交房违约金25001.98元；二、被告上饶市国建房地产开发有限公司支付原告徐昕逾期办理产权登记违约金102.05元。（上述款项共计25104.03元，限被告上饶市国建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内付清）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2249元，由被告上饶市国建房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  张 卫审 判 员  王建英人民陪审员  朱 磊二〇一六年七月十四日书 记 员  肖美香