湖北省孝昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）鄂孝昌民初字第00324号 原告陈松桥，男，1980年12月7日出生，住湖北省孝昌县。 委托代理人陈峰，湖北峰鼎律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告孝感市安瑞房地产开发有限公司。住所地，孝感市玉泉路32号。 法定代表人刘伟，该公司经理。 原告陈松桥与被告孝感市安瑞房地产开发有限公司（以下简称安瑞公司）商品房预售合同纠纷一案,2015年3月16日受理后，同年5月6日公开开庭进行了审理；原告陈松桥当庭变更诉讼请求后本院决定延期审理，并于同日裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年10月14日第二次公开开庭进行了审理。原告陈松桥的委托代理人陈峰、被告安瑞公司的法定代表人刘伟到庭参加了诉讼。2015年10月26日，因本院及上级法院就安瑞公司同类案件的审理裁判出现不同处理结果，裁定中止诉讼。2016年7月8日恢复诉讼。本案现已审理终结。 原告陈松桥诉称：2011年1月6日，我与被告公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告建造的位于孝昌县××＃楼××号房屋，建筑面积约为128.96平方米，每平方米实价为人民币1680元，总房价款为216650元。我按合同的约定分2次向被告共付款205000元，剩余10000元为房产证保证金。双方于2012年2月5日办理了房屋交接手续，我收取房屋钥匙。2014年9月26日，我准备装修该房屋时，发现门已换锁，房已装修，他人已使用，经交涉才知被告又将该房屋卖给了他人，我与被告之间的合同因被告一房二卖无法实现，故诉至人民法院，并当庭变更诉讼请求为1.确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》无效。2.判决被告返还原告已支付房款205000元及资金占用损失。3.本案诉讼费由被告承担。 原告为支持自己的主张，向本院提交的证据有: 证据一房屋认购协议书，证明双方存在房屋买卖事实。 证据二收据两张，证明原告根据协议要求分两次向被告支付205000元的购房款。 证据三孝感市中级人民法院2012鄂孝感中民一终字270号民事判决书，该判决维持孝昌县人民法院的判决，证明该房屋没有取得合法手续，导致商品房买卖合同无效，被告应该承担缔约过失责任。 被告安瑞公司辩称：1.关于合同无效，有类似诉讼案件被孝昌县法院（2012）鄂孝昌民初字00166号判决书判决购房合同有效，刘国安将该争诉房屋转卖他人，孝感市中院（2012）鄂孝感中民一终字第00268、00269、00270号判决书认定该转卖合同有效，因此，理应作为合同有效的判决有效证据。2.关于财产返还及资金占用损失，原告在诉状中清楚的表明我公司已于2012年2月5日将房屋交付给被答辩人，双方合同目的已基本实现，即使按照原告诉请该合同无效，按照合同法规定合同双方各自返还因无效合同所获得对方的财产并赔偿损失，因此，原告应返还从我公司购买的房屋，同时恢复房屋原状，并承担占有该房屋对被答辩人造成的损失。 被告为支持自己的答辩意见，向本院提交的证据有： 证据一（2012）鄂孝昌民初字00166号判决书，证明应以人民法院的判决为准，证明安瑞公司与刘国安之间的购房合同有效。 证据二孝感市中院（2012）鄂孝感中民一终字第00268、00269、00270号判决书证明该转卖合同有效。 经庭审质证：被告安瑞公司对原告陈松桥提交的证据一、二的真实性及证明目的均无异议。对证据三的真实性没有异议，对其证明内容有异议，对方在证明内容中强调两点孝感市中级人民法院维持了孝昌县人民法院的判决，但也不能证明该合同无效，原告所说孝感市中级人民法院虽然认定该项目没有合法手续，但是存在债权债务关系，合同是有效的；原告陈松桥对被告提交的证据一的真实性无异议，但该文书正在上诉期间没有生效，不能作为定案依据，也不能确认安瑞公司与刘国安之间的协议有效。对证据二的真实性没有异议，对其证明目的有异议，该项目违反法律规定，合同应属无效。 经审理查明：2011年1月6日，原告陈松桥（乙方）与被告安瑞公司（甲方）签订房屋认购协议书，约定：一、乙方决定认购“冯胜新村”之2#楼（商住楼）六层A601号房产户型为三房二厅，以下称“标的房”建筑面积约为128.96平方米。二、乙方购买的标的房经甲乙双方协商后，每平方米实价为人民币1680元，总房价款暂定为人民币贰拾壹万陆仟陆佰伍拾元整。四、房产交付1、乙方须在甲方发出的书面交房通知书注明的交付日期内到甲方指定的地点办理房屋交接手续，以实际交付日或最迟不超过交房通知书注明的交接期限届满之日为该房屋的交付日期。自交付日起，该房屋有关的物业管理费等相关费用由乙方承担。合同尾部空白处有手写体“下欠壹万元等办证时再交清。”字样。2011年元月6日、2012年2月5日，被告安瑞公司分别出具加盖公章的收据各一张，金额分别为130000元、75000元。2012年2月5日，被告安瑞公司向原告陈松桥交付了合同所涉房屋的钥匙，原告持被告交付的房屋钥匙能够打开合同所涉房屋并看房;原告长期在外地做生意，收房后未对房屋装修亦未进入居住。2013年2月8日，案外人刘国安将上述房屋卖给案外人刘某华，刘某华向刘国安交付购房款50000元后装修入住。2014年9月26日，原告陈松桥准备装修房屋时，发现门已换锁，房已装修，他人已入住，遂诉至人民法院，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》、返还购房款、支付违约金，后变更诉讼请求，要求1.确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》无效。2.判决被告返还原告已支付房款205000元及资金占用损失。3.本案诉讼费由被告承担。另，双方均作为证据提交的（2012）鄂孝感中民一终字270号民事判决书认定，2008年元月3日，孝昌县花园镇冯山社区居委会与安瑞公司签订冯山社区罗家大湾“城中村”改造项目（冯胜新村）协议。冯山社区系本案争议房屋的建设主体，安瑞公司系涉案房屋改造建设工程的投资人和施工人。有安瑞公司可以卖房的口头约定。安瑞公司在该项目的建设工程中与本案案外人刘国安签订三份房屋的认购协议书，约定刘国安认购“冯胜新村”2#楼306、506、A120-1、A119-1共四套房屋，由刘国安所提供材料款抵房款。2010年2月23日刘国安将上述房屋中的506号房屋与潘建东签订房屋认购协议书，约定的房款由安瑞公司于同年2月25日出具5万元收据，其余房款由刘国安出具收条收取。为此，安瑞公司以返还原物纠纷对潘建东提起诉讼，法院审理后以安瑞公司不为“冯胜新村”项目占用地块的合法的土地使用权人，也无证据证明为该项目办理了合法全面的报建和准建手续，故其依该项目主张的权利不为合法的民事权益，不能受到法律的保护为由作出（2012）鄂孝昌民初字第00169号民事判决书，驳回了安瑞公司的诉讼请求。对安瑞公司的上诉，孝感市中级人民法院（2012）鄂孝感中民一终字第00270号民事判决书驳回上诉，维持原判。其理由是安瑞公司虽系投资人，但并不能证明其系该建筑的所有人或占有人；即或安瑞公司对诉争房屋具有占有权，因安瑞公司与刘国安之间签订的房屋认购协议书约定以材料款抵房款，刘国安按该协议取得了诉争房屋，安瑞公司与刘国安之间的物权关系已经转变为债权债务关系。潘建东与刘国安在此情况下签订协议取得房屋没有侵权。 本院认为，安瑞公司依据其与冯山社区间的合同关系产生案涉“冯胜新村”房屋的占有；安瑞公司在占有过程中对被占有的不动产的使用、收益及被占有的不动产遭受侵占或妨害时，保护占有的权利行使应依物权法及相关法律规定或基于产生占有的合同约定。安瑞公司未提供证据证明其为建设用地使用权人，依法不能产生建设用地上建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权；其作为房地产开发企业，在未取得商品房预售许可证明时，将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，收取买受人价款，该合同依法应认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告陈松桥在从事购房类对个人意义重大的商事活动时，对相关商事活动主体资格审慎注意不够，未能查证安瑞公司售房许可证明情况，贸然订立合同，对自己购置的财产缺少必要的关注保护，对损失的发生亦有一定过错，本院确定其自担比例为40%。损失计算的起点确定为案外人交易案涉房屋的次日。故对原告诉讼请求第一项及第二项的合理部分予以支持。陈松桥于2012年2月5日办理房屋交接手续，收取房屋钥匙，虽可视为房屋交付，但并未实际占有、使用该房屋。该房屋亦无法转移所有权至原告。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。陈松桥向安瑞公司主张的是因房屋认购协议书产生的依据合同法要求的债权，而非物权请求。合同具有相对性。案外人刘国安收取另一案外人刘某华购房款50000元（明显不合理价格）后，将讼争房屋交给刘某华装修入住，并非基于占有人安瑞公司的意思，系采取违法行为使安瑞公司丧失对物（房屋）的控制与支配，依法应认定为恶意占有。该恶意占有行为致使陈松桥在合同被确认无效时无法将合同约定房屋返还安瑞公司。安瑞公司可就此向恶意占有人主张损害赔偿责任。因该损失赔偿的法律关系性质及主体与本案法律关系的性质和主体不同，安瑞公司行使占有保护请求权应另案处理。故此，本院依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条、第二百四十一条、第二百四十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、原告陈松桥与被告孝感市安瑞房地产开发有限公司2011年1月6日签订的房屋认购协议书无效。 二、被告孝感市安瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还购房款205000元，承担资金占用损失（205000自2013年2月9日起按银行同期贷款利率计算的利息的60%）。 三、驳回原告陈松桥其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7450元，由原告陈松桥负担3450元，被告孝感市安瑞房地产开发有限公司负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  姚建新 审 判 员  祝 荣 人民陪审员  罗火东 二〇一六年七月十八日 书 记 员  欧阳文