海南省三亚市中级人民法院	民 事 判 决 书	（2014）三亚民二初字第20号	原告：吴沛霖。	原告：王辰羽。	二原告共同委托诉讼代理人：林如果。	被告：三亚文豪旅业有限公司。	法定代表人：周文祥。	委托诉讼代理人：洪新敏。	委托诉讼代理人：朱建军。	原告吴沛霖、王辰羽与被告三亚文豪旅业有限公司（以下简称文豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院（以下简称城郊法院）于2013年11月7日立案受理，依法组成合议庭进行审理。2013年12月13日，文豪公司向城郊法院提出管辖权异议，以本案涉诉标的额超标的为由主张本案应移送本院管辖。2013年12月25日，城郊法院作出（2013）城民二初字第840-1号民事裁定，驳回了文豪公司的管辖权异议。文豪公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年3月18日作出（2014）三亚立终字第17号民事裁定，裁定撤销城郊法院（2013）城民二初字第840-1号民事裁定，本案由本院管辖。本院于2014年6月26日立案后，依法组成合议庭，分别于2014年8月27日、2015年2月9日、2015年6月11日公开开庭进行了审理。原告吴沛霖及原告吴沛霖、王辰羽的共同委托代理人林如果，被告文豪公司的法定代表人周文祥及其委托代理人洪新敏、朱建军到庭参加诉讼。根据原告吴沛霖、王辰羽的申请，本院于2014年9月10日委托海南立信长江资产评估事务所（以下简称立信评估所）对涉案铺面的租金价格及价格趋势进行评估。2014年12月8日，立信评估所出具《资产评估鉴定报告》（立信评报字[2014]第157号）。经双方当事人同意，委托立信评估所进行补充鉴定。2015年3月18日，立信评估所出具《资产评估鉴定报告》（立信评报字[2015]第035号）。2015年9月25日，本院就本案是否适用情势变更原则向海南省高级人民法院（以下简称省高院）进行请示。2016年6月15日，省高院就上述请示给予答复。本案现已审理终结。	原告吴沛霖、王辰羽向本院提出诉讼请求：判令吴沛霖、王辰羽与文豪公司签订的《铺面租赁合同》年租金由每年28.2万元变更为每年156.48万元（每月每平方米200元）。庭审中，明确变更租金的时间自2014年7月1日起。事实和理由：2006年5月1日，吴沛霖与文豪公司签订《铺面租赁合同》，约定吴沛霖将向文豪公司购买的位于三亚市解放三路8号豪威海景大酒店二楼652平方米的房屋出租给文豪公司，租期30年；自2006年7月1日至2010年6月30日年租金为26.5万元。根据双方当时对房屋租金的估计，认为今后租金会略有上涨。为公平起见，约定自2010年7月1日后的年租金为28.2万元；租赁税由文豪公司缴纳。合同履行七年来，该地段同类铺面租金价格从每月每平方米30多元猛涨到200多元，涨幅达7倍之多。文豪公司作为转租方，不但肆意违约，且其收益是吴沛霖、王辰羽的6倍之多，完全超出了吴沛霖、王辰羽出租房屋的初衷，不能公平保护吴沛霖、王辰羽的财产权益，违反了公平原则。房租每年涨1倍的情况是双方当时不能预见的，因此，根据情势变更原则和公平交易原则，请求判如所请。	被告文豪公司辩称：（一）吴沛霖、王辰羽诉求调整租金所涉的年份不具体、不明确。根据《铺面租赁合同》约定，28.2万元/年租金的起始日期是2010年7月1日，从2010年7月1日起至合同期限终结之日2026年6月30日共计16年租期的租金是2503.68万元。（2014）三亚立终字第17号民事裁定确认剩余租期“还有约12年7个月，本案双方争议的诉讼标的额为1614.19万元”，如果按照12年7个月计算则案件标的额为1969.04万元。如果按照标的额1614.19万元计，则吴沛霖、王辰羽主张调租的年限为10.315年，该10.315年从何时起算。法院的立案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第一百一十九条第二款起诉必须有具体明确诉讼请��的规定，且应当足额交够涉案的诉讼费，否则法院不应当对不缴纳诉讼费所涉的诉讼请求进行审理。	（二）吴沛霖、王辰羽的如下陈述不符合事实或缺乏法律依据。1.吴沛霖、王辰羽认为“根据当时双方对房屋租金的估计，认为今后租金会略有上涨”不符合事实。租赁合同是双方协商一致的结果，吴沛霖作为出租方对租金享有主动定价权，文豪公司作为承租方只能与之协商，根本不存在“双方”对房屋租金的估计行为。如果吴沛霖已经对租金进行过单方面的估计，则其自愿承担了后续租金可能大幅度上涨的风险。文豪公司从来没有对租金“今后会略有上涨”进行过��期。平等协商的合同一经生效就应当得到恪守。文豪公司一直依照约定支付租金，即使在2008年金融风暴期间及至今为止一直在亏损履行租赁合同。2.吴沛霖、王辰羽认为“合同履行七年以来，文豪公司不但屡次交租时间违约，而且破坏承重结构造成吴沛霖、王辰羽房屋损害，又不交纳租赁税金，造成吴沛霖、王辰羽经营风险”不符合事实。如果吴沛霖、王辰羽陈述的属实，则合同早就被解除了。至于部分逾期缴纳租赁税金完全是由于吴沛霖、王辰羽未及时依法申报纳税义务造成的，责任不在于文豪公司。该事实已经（2011）三亚民二终字第121号判决确认。3.吴沛霖、王辰羽认为“七年之间，该地段同类铺面租金价格从每月每平方米30多元猛涨到200多元，涨幅达7倍之多，每年租金翻1倍”没有证据证实，也不符合客观事实。该地段���租金可能有所上涨，但应当是逐渐上涨的，而不是从30多元“猛涨”到200多元，任何地区地段的租金也不会每月一次性涨到7倍多。至于现在的租金是否为每平方米200多元及是否每年翻1倍，文豪公司不知道。吴沛霖、王辰羽单方面委托制作的评估报告，文豪公司不予认可。4.吴沛霖、王辰羽以租金上涨7倍多，推出其当时出租的目的不能实现没有依据。该二者之间不具有因果关系。租金的涨落不为合同当事人意志所能控制，是市场经济规律发展的结果。5.吴沛霖、王辰羽认为“文豪公司作为转租方，不但可以肆意违约，而且其收益是业主的6倍之多”不符合事实。文豪公司的转租权是租赁合同明确约定的，其权利取得合法，没有损害吴沛霖、王辰羽的利益。吴沛霖、王辰羽称文豪公司肆意违约没有证据证明，事实上，文豪公司一直在亏损经营。6.吴沛霖、王辰羽以文豪公司违约、租金上涨7倍多、收益是其的6倍多为由认为租赁合同违背了其初衷及不能公平保护其财产权益、不能达到签约的目的，违背了公平原则，毫无依据。7.吴沛霖、王辰羽认为的“对房租每年涨一倍的情况双方当时并不能预见，故也没有对房租的暴涨作出合同条款上的设计和安排”事实错误。包括租金在内的所有合同条款均是双方协商一致的结果，合同中已经调整了后四年起的租金，足以证明吴沛霖、王辰羽已经预见到租金的可能涨幅。8.吴沛霖、王辰羽以其自行委托的评估认为租赁物周围地段的房租价格为200元/㎡至300元/㎡，进而根据情势变更原则和公平交易原则调高租金为200元/㎡不符合法律规定。（1）该地段租金是否上涨或回落与租赁合同无关;（2）上涨的金额是吴沛霖、王辰羽单方面的意见，没有合法有效的事实依据;（3）本案不存在情势变更的事由;（4）租赁合同的租金条款受到（2011）三亚民二终字第121号民事判决既判力的拘束。	综上所述，吴沛霖、王辰羽的诉求及理由不符合事实，更缺乏法律依据，请予以驳回。	当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对下列有争议的证据和事实，本院认证如下：	1.海南瑞衡资产评估有限公司《资产评估报告》（海南瑞衡资评报字[2013]第1005号）系吴沛霖、王辰羽自行委托鉴定部门作出，且吴沛霖、王辰羽在诉讼中已申请法院重新进行鉴定，对其证明效力不予确认；2.《土地房屋权证》[三土房（1998）字第1088号]、《房产买卖合同》和《房产买卖补充协议》等3份证据客观真实、来源合法，能够证明吴沛霖依法取得了其涉案房屋的所有权。文豪公司主张该组证据与本案无关与事实不符，不予支持；3.（2013）琼海法商初字第38号民事判决书、（2013）琼民三终字第101号民事调解书和（2013）琼民三终字第103号民事调解书等3份生效的裁判文书虽然真实、合法，但与本案无直接的联系，其关联性不予确认；4.立信评估所出具的《资产评估鉴定报告书》（立信评报字[2014]第157号），���其选取的京都大厦（三亚无此大厦，鉴定人解释说应为东都大厦，位于解放路1350号）、兰天购物广场（新风路与老铁路通道交叉口）、金和商场（金鸡岭路）等3个实例中有2个实例的具体位置远离被评估的对象、鉴定人未到现场实地勘察、选取的实例兰天购物广场在地理位置、交通便利条件、区域环境、繁华程序等方面的描述与客观实际不符等原因不被采信，经鉴定申请人吴沛霖、王辰羽的申请，由立信评估所重新进行补充鉴定。立信评估所重新出具了《资产评估鉴定报告书》（立信评报字[2015]第035号），该鉴定报告虽然仍存在笔误等不足之处，但鉴定程序合法，重新选取的多美丽（解放路502号、步行街对面）、金润阳光购物广场（河西路与新风路交叉口）、明珠广场（解放三路668号）等3个实例均与被评估对象不远，属于三亚市的繁华地段，内容客观，应予以采���；5.文豪公司与广州市国美电器有限公司（以下简称国美公司）签订的《房屋租赁合同书》，《关于租赁合同续租的公函》、《关于租赁合同续租租金的公函》，文豪公司与海南移动通信有限责任公司（以下简称海南移动）签订的《房屋租赁合同》，租金汇总表、租金发票等6份证据中，租赁合同约定的合同终止日期与吴沛霖、王辰羽诉求变更合同租金的起算时间2014年7月1日基本一致，租金发票也是此日期之前发生的，而《关于租赁合同续租的公函》、《关于租赁合同续租租金的公函》只是双方就续租房屋进行协商的意见，上述证据均并不能证明此后的实际租金情况，其证明效力不予采信。	经审理查明：2004年4月27日，文豪��司竞买取得位于三亚市解放三路8号的吉亚大酒店，后更名为豪威海景大酒店。2006年2月18日，吴沛霖、王辰羽与文豪公司签订一份《房产买卖合同》，约定：文豪公司将豪威海景大酒店一层、二层建筑面积为762.475平方米的房屋（其中一层面积110.475平方米，二层面积648平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积4平方米）按现状出售给吴沛霖、王辰羽。合同签订后，吴沛霖、王辰羽依约付款，文豪公司亦依约向吴沛霖、王辰羽交付房产。之后，吴沛霖、王辰羽将该房屋一楼经营巴黎经典婚纱摄影店，二层房产应文豪公司的要求进行返租。2006年5月1日，吴沛霖与文豪公司签订《铺面租赁合同》，约定：吴沛霖将所购房屋二楼652平方米出租给文豪公司，租期30年；2006年7月1日至2010年6月30日，每年租金26.5万元，2010年7月l日至2036年6月30日，每年租金28.2万元；租金每季度的第���个月10日前交付一次；如逾期交纳，按每天罚款月租金的3%，逾期满10天，吴沛霖有权解除合同；吴沛霖应缴的租赁税由文豪公司另行向税务部门支付；文豪公司装修房屋时，不得改变室内承重结构和房屋外型，装修后须经有关部门验收合格方可开业；水电费、管理费等一切费用由文豪公司自付。合同签订后，吴沛霖、王辰羽把二楼房屋交付文豪公司。同年7月13日，文豪公司与国美公司签订《房屋租赁合同书》，约定：文豪公司把豪威海景大酒店临解放三路的首层370平方米和二层2200平方米（包括吴沛霖、王辰羽二楼652平方米房产）房屋出租给国美公司；租期8年，自2006年7月20日至2014年7月19日止。合同签订后，文豪公司交付房屋给国美公司，国美公司投入资金装修房屋。装修中，国美公司经文豪公司同意，在吴沛霖、王辰羽房屋的西侧一、二楼之间切开12平方米楼板，修建一楼至二楼的楼梯，整个商场经营家电业。2006年6月25日，文豪公司与海南移动签订《房屋租赁合同书》，将豪威海景大酒店首层257.06平方米房屋和毗邻中国电信股份有限公司三亚分公司的434.94平方米房屋租赁给海南移动。文豪公司租赁吴沛霖、王辰羽二楼房屋后，已交付租金，但未向吴沛霖、王辰羽办理租金完税手续。2009年11月22日至2010年1月26日期间，吴沛霖、王辰羽3次向文豪公司发函，要求文豪公司恢复被切开的楼板及向吴沛霖、王辰羽出示租金缴税发票。2010年3月16日，国美公司开始修复楼板。4月8日，楼板修复竣工，经检测合格。	吴沛霖、王辰羽认为文豪公司的行为构成违约，另案向城郊法院提起诉讼，诉求解除与文豪公司签订的《铺面租赁合同》等。城郊法院于2011年4月8日作出（2011）城民二重字第4号民事判决，认定《铺面租赁合同》租赁期限超过20年的部分无效，其他部分有效，并判决《铺面租赁合同》继续履行至2026年6月30日止。吴沛霖、王辰羽不服，向本院提起上诉。本院于2011年11月8日作出（2011）三亚民二终字第121号民事判决，驳回吴沛霖、王辰羽的上诉，维持原判。	另查明，经吴沛霖、王辰羽申请，本院委托立信评估所对涉案房屋租金价格和该铺面自2014年至2026年12年间的租金价格趋势进行鉴定。立信评估所于2014年12月8日出具了《资产评估鉴定报告书》（立信评报字[2014]第157号），鉴定意见为：涉案房屋在评估鉴定��准日2014年7月1日的月租金为139.89元/平方米。因程序有瑕疵，立信评估所进行了补充鉴定，并于2015年3月18日出具《资产评估鉴定报告书》（立信评报字[2015]第035号），鉴定意见为：涉案房屋在评估鉴定基准日2014年7月1日的月租金为158.25元/平方米。	再查明，本院（2014）三亚立终字第17号民事裁定确定双方争议的诉讼标的额为1614.19万元，吴沛霖、王辰羽按该标的缴纳案件受理费118651.4元。2014年8月27日第一次庭审中，吴沛霖、王辰羽明确诉求变更合同租金的期限自本院立案后即2014年7月1日起开始计算。	本院认为：本院已经发生法律效力的（2011）三亚民二终字第121号民事判决已认定吴沛霖、王辰羽与文豪公司签订的《铺面租赁合同》除租赁期限超过20年的部分无效外，其他条款均为有效，并判决合同继续履行至2026年6月30日止。吴沛霖、王辰羽的诉求是“判令双方签订的《铺面租赁合同》年租金由每年28.2万元变更为每年156.48万元”，庭审中，吴沛霖、王辰羽已明确变更诉求的起止时间自2014年7月1日起至合同期满时止，该诉求明确、具体。本案移送本院立案后，吴沛霖、王辰羽已按（2014）三亚立终字第17号民事裁定确定的标的1614.19万元足额缴纳了案件受理费，且吴沛霖、王辰羽实际诉求的标的额小于该标的额。文豪公司抗辩主张吴沛霖、王辰羽的诉求不明确，未缴纳足额的案件受理费无事实根据，本院不予支持。	本案双方当事人争议的焦点是本案是否适用情势变更原则变更合同租金条款。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”该规定系情势变更原则的内容，从该条的规定看，构成情势变更需具备以下要件：一是须发生客观情势的重大变化，以致继续履行合同或者���一方当事人明显不公平，或者不能实现合同目的；二是此种重大变化须发生在合同成立后履行完毕前；三是此种重大变化是当事人在缔约时无法预见，亦非因当事人自身原因造成的，从而区别于正常商业风险；四是当事人在缔约时尽管无法预见，但又尚未达到不能避免、不可克服之程度，不构成不可抗力。由此可见，适用情势变更原则，有十分严格的条件限制，应当慎重。意思自治、契约自由是合同法的基本原则，对于当事人基于真实意思表示所达成的协议人民法院一般不应予以干预。涉案房屋租金的上涨除了国务院于2009年12月31日发布的《关于推进国际旅游岛建设发展的意见》的影响外，更多的是房地产市场自身上涨、正常的商业风险等多重因素的影响所致。《铺面租赁合同》中约定房屋租金在四年后由26万元/年增加至28.2万元/年，说明双方在签订合同时对房屋���金的上涨趋势是有预见的，而近年来电子商务的发展导致房屋租金也有下降的趋势，说明房屋租金的涨跌都是正常的商业风险。从房屋租金的现状来看，虽然对吴沛霖、王辰羽有些不公，但还达不到显失公平的程度。《铺面租赁合同》签订于2006年，至今已经履行了十年时间，如轻易予以调整，将不利于维护交易稳定和交易秩序。综上，本案不具备适用情势变更原则的构成要件，原告吴沛霖、王辰羽诉求适用情势变更原则调整合同租金没有事实根据和法律依据，本院不予支持。	综上所述，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题��解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》第二条之规定，判决如下：	驳回原告吴沛霖、王辰羽的诉讼请求。	案件受理费118551.40元、鉴定费3万元（原告吴沛霖、王辰羽均已预缴），由原告吴沛霖、王辰羽负担。	如不服本判决,可在判决书送达之���起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于海南省高级人民法院。																											审 判 长 陈德雄													审 判 员 李柔翰													审 判 员 王晓艳													二〇一六年七月十五日													书 记 员 吴 虹																	附相关法律条文：	《中华人民共和国合同法》	第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。	第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。	依法成立的合同，受法律保护。	《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉	若干问题的解释（二）》	第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。	《最高人民法院关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干	问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》	为了因应经济形势的发展变化，使审判工作达到法律效果与社会效果的统一，根据民法通则、合同法规定的原则和精神，解释第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当��人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。	对于上述解释条文，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。