贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终74号 上诉人（原审被告）：铜仁市诚德商业管理有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区新华都农贸市场**。 法定代表人：刘洪江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨旭，贵州乾锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙沼，贵州乾锦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈开良，男，1981年11月29日出生，土家族，住贵州省铜仁市万山区。 原审被告：铜仁市立泰商业管理有限公司，住，住所地贵州省铜仁市碧江区西外环新华都**/div> 法定代表人：毛子雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张伦，贵州巨合律师事务所律师。 上诉人铜仁市诚德商业管理有限公司（以下简称诚德公司）因与被上诉人陈开良及原审被告铜仁市立泰商业管理有限公司（以下简称立泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4316号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人诚德公司的委托诉讼代理人龙沼、被上诉人陈开良、原审被告立泰公司的委托诉讼代理人张伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 诚德公司上诉请求：1．撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4316号民事判决第二项，并依法改判仅应退还租金6,400元，且保证金、管理费应全部扣除；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、诚德公司与立泰公司之间系委托代理合同关系，不是租赁关系。2019年8月13日，案外人孟航擅自以诚德公司的名义与立泰公司签订了《新华都农贸市场楼面租赁合同》并约定了双方的权利义务关系，合同签订后，诚德公司支付了租金及押金共计3,080,000元。之后，诚德公司之法人代表刘洪江知晓该情况后，不同意其合同条款约定为租赁关系，便找到立泰公司要求变更为双方最初达成的一致意思表示，即代理关系，经双方协商一致同意变更，并于2019年11月26日重新签订合同，仅对合同中能核实双方系代理关系的部分内容作重点变更。至此，诚德公司与立泰公司之间实际系委托代理关系，即使双方曾经系租赁关系，但也因双方于2019年11月26日签订的合同予以变更。假设诚德公司与立泰公司之间不是委托代理关系，而现如今仍在双方合同有效期内，至今尚未解除，立泰公司因何在诚德公司未接到任何通知的情况下，直接将案涉农贸市场全部拆除，这显然说不通，也违反了相关法律法规之规定。二、诚德公司在本案中并无过错，不应返还管理费和保证金。2020年新冠疫情爆发，系不可抗力，导致诚德公司无法正常提供管理服务，陈开良在案涉农贸市场摊位经营期间，诚德公司完全不存任何过错。因新冠疫情影响，涉案农贸市场人烟稀少，生意变得极其冷淡，从而导致众多商户的正常经营产生严重影响，众多经营者要求解除合同的直接原因完全在于其自身不愿意承担经营风险，与诚德公司无关。同时，根据双方的合同约定，案涉农贸市场的管理义务不完全在诚德公司，被上诉人也负有维护案涉农贸市场摊位设施完好、市场公共卫生等管理义务。三、一审判决退还陈开良租金17,600元有违客观事实。陈开良实际使用案涉农贸市场摊位期间产生的租金12,800元，保证金2,000元、管理费540元，均应予以扣除。陈开良实际经营至2020年7月，至少已使用长达8个月之久，即最少产生了8个月的租金，按每月1,600元计算，应扣除租金为12,800元，诚德公司实际仅应退还租金6,400元，但一审法院径直认定其仅使用涉案农贸市场摊位2个月显属错误。同时，根据双方合同约定“因乙方原因提前解除合同的，视为违约，甲方将扣除全部保证金及管理费。”，就本案而言，合同解除虽与新冠疫情有关，但主要系陈开良自身不愿意承担经营风险，而主动向诚德公司提出解除合同，那么根据双方约定，诚德公司完全有权扣除其交纳的保证金及管理费。 陈开良二审答辩称，该市场经常停电停水，处于停业状态，其场地管理存在问题，卫生脏乱无法营业，由于对方违约造成租赁合同无法履行，请求驳回上诉，维持原判。 立泰公司二审陈述称，一审判决事实认定正确，法律适用正确，应当予以维持。 陈开良向一审法院起诉请求：1．判令解除原、被告双方签订的《新华都农贸市场租赁合同》；2．判令被告偿还原告租金19,200元，押金2,000元，管理费720元，共计：21,920元整（贰万壹仟玖佰贰拾元整）；2．本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年8月13日，立泰公司作为甲方与乙方诚德公司签订《新华都农贸市场楼面租赁合同》，约定如下：一、租赁摊位（铺面）位置：甲方提供位于新华都农贸市场，第2层农贸市场专区，区位详见附件图，（计3800㎡，含一层仓库、卸载货物区，约计200㎡及三层办公室300㎡，区位详见附件图），第3层屋顶自由区，（计3000㎡，区位详见附件图），租赁给乙方经营场所使用，合同租用面积合计6800㎡（含办公区域）。二、租赁用途：乙方租赁以上房屋面积作为商业使用，并遵守国家、地、地方的有关规定和市场管理的有关规定、租赁期限：第二层租赁期限为五年，从2019年12月1日起至2024年12月1日止。第三层租赁期限为十年，从2019年12月1日起至2029年12月1日止。租赁期满，如乙方需要继续承租该房屋使用权的，应在合同期满届前30日内，向甲方提出续租的书面申请，经甲方同意后重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方享有优先继续承租权，租金按市场门面的涨幅进行调整，若乙方未能续租的或者乙方中途退出的，乙方同意不将租赁楼层面自建设施设备拆除，甲方不负责补偿。租金，该租赁物（二楼商场）的租金为递增式，1-3年租金不变，4-5年根据三年之后收取商家增长60%计算。（三楼）租金按递增式，1-3年每月按3.5元每平方米计算，4-5年每月按5.5元每平方米计算，6-8年每月按7.5元每平方米计算，9-10年每月按9.5元每平方米计算，（可按实际丈量的建筑面积为准）。乙方租赁期间无转租权，但鉴于租赁房屋系整体租赁给乙方，结合每年的市场营销行情进行合理调整，因此，乙方从第三年之后在收取商家的费用时涨幅以市场合理调整，并以此类推。四、租金、相关费用、支付方式和期限：支付方式：第二层每年交纳租金合计295.4万元（大写：贰佰玖拾伍万肆仟元整），每壹年交纳一次，第三层每年交纳租金合计12.6万元（大写：壹拾贰万陆仟元整）。上述租金甲方指定乙方转入以下账户：户名：立泰公司，开户银行：中国银行股份有限公司铜仁分行，账号：13×××03。租赁押金：30万元，该押金自动转换成第三年租金款项，押金不予退还。在乙方租赁期间连续两年不存在违反本合同条款的情况下，从第二年开始租金按照年付执行，每年租期到期前10日内将租金打到指定账户，其他协商条款见合同另行约定执行。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同尾页加盖了甲乙双方公章，立泰公司委托代理人签字处有毛子雄的签字，孟航在乙方签字处签字并捺印。 2019年11月26日，甲方立泰公司与乙方诚德公司签订《新华都农贸市场楼面租赁合同》，约定的租赁标的物、租赁物面积、租赁期限、甲、乙双方的权利义务与2019年8月13日签订的《新华都农贸市场楼面租赁合同》内容一致。就租金、相关费用、支付方式和期限约定如下：在签订合同之日起乙方每年将二楼商场及三楼屋顶自由区所收取的租金及各项费用如数上缴甲方，甲方按照乙方实际上缴的租金15%提取返还给乙方作为运营管理费用，每年租期到期前10日内将实际收取租金打到制（指）定账户。合同尾页载明手书内容：承诺：在2019年12月1日-2020年10月30日，诚德公司一致参与运营管理，不擅自退出。如有违背承担相应的法律责任，并加盖了诚德公司公章。 诚德公司向立泰公司支付预付款的情况如下：2019年9月17日支付10,000元；2019年9月19日支付290,000元；2019年9月20日支付780,000元；2019年10月11日支付500,000元；2019年10月13日支付500,000元；2019年10月15日支付300,000元；2019年10月17日支付700,000元。以上共计支付3,080,000元。 2020年4月8日，甲方立泰公司与乙方诚德公司签订《补充协议》一份，约定：鉴于甲、乙双方于2019年11月26日签订的新华都农贸市场楼面租赁合同，甲方将新华都农贸市场第二层农贸市场专区（含一层仓库、卸载货物区）及第三层屋顶自由区租赁给乙方管理使用，而后乙方又与各商户签订了摊位租赁合同，将上述租赁物分别租赁给了各商户，并收取了相关保证金、管理费、租金等费用。现由于××影响，多数商户无法正常经营，故商户要求按照与乙方签订的摊位租赁合同第6-1-5条请求解除合同并要求退租，于是甲方为了稳定农贸市场，尽快恢复运营，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的情况下签订此补充协议：一、甲方自愿为乙方代为退付要退租商户的租金，退付的租金按照该商户与乙方签订的摊位租赁合同第6-1-5条进行计算支付，甲方为稳定商户情绪，可以在该条款的基础上自行拟定退租方案。二、甲方代为退付给商户的租金，直接从甲、乙方双方签订的新华都农贸市场楼面租赁合同中4-1条款进行结算。三、甲方代为退付该笔租金的前提是乙方承诺必须按照双方签订的新华都农贸市场楼面租赁合同中约定的租赁期限进行管理运营，按时支付其所聘请的管理人员、安保人员、清洁人员的工资，不得退出管理经营，否则需赔偿甲方30万元违约金，并承担因此产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、保单费等各项费用）。四、本补充协议系对双方原来签订的新华都农贸市场楼面租赁合同的补充，与原合同有冲突的条款，优先适用本补充协议约定。五、本补充协议一式两份，甲乙双方各执一份，自甲、乙双方盖章时发生法律效力。 2020年4月23日，诚德公司（甲方）与陈开良（乙方）签订《新华都农贸市场租赁合同》（合同编号：新CDSY0***号），约定甲方提供位于新华都农贸市场熟食区域15号（代号）摊位租赁给乙方作为经营场所使用。租赁期限为1年，从2019年12月1日起至2022年5月30日止。租赁期满，甲方有权收回该摊位，乙方应如期返还。次年如乙方需要继续承租该摊位，应在合同期届满前10日内，向甲方提出续租的书面申请，经甲方同意后重新签订租赁合同。凡在本市场经营的业主，在签订合同之日须交纳2,000元的经营保证金及一个年度的租金及相关费用（保证金＋市场经营管理费），并于合同约定时间3日内缴纳该摊位、门面一年的租金及相关费用（保证金＋市场经营管理费）。该摊位每月缴纳的费用租金合计1,600元，每一年交纳一次，共计19,200元。乙方同意向甲方交纳经营保证金2,000元，在租赁期间，乙方不得以保证金抵作租金或相关费用，租赁合同正常履行期满，乙方没有转租他人经营等违约行为的，在乙方交清各项费用且甲方收回摊位后应将收取的保证金（不计息）返还给乙方。乙方同意向甲方交纳经营市场管理费720（免半年）元（不计息），在租赁期内，乙方不得以市场经营管理费抵作租金或者相关费用，租赁合同正常履行。该合同第6-1-5条约定：因乙方原因提前解除合同的，视为违约，甲方将扣除全部租金、保证金及年度管理费。合同期满，乙方没有转租给他人经营等违约行为的，在乙方交清各项费用，甲方收回摊位后应退还保证金（无息）给乙方。乙方享有缴纳一年租金、保证金的情况下赠送12个月经营期的优惠扶持政策。乙方享有原定管理费、水电费减免半年的优惠措施。合同另对经营中甲乙双方应当履行的其他义务以及违约情形等进行了约定。合同尾页甲方处盖有诚德公司的合同专用章，乙方签字处有陈开良的签字捺印。 另查明，诚德公司于2019年10月13日向陈开良出具了收据一张，载明：今收到陈开良熟食区1年租金19,200元、保证金2,000元、市场管理费720元，合计21,920元。 庭审中，原告陈开良陈述，在诚德公司履行管理义务的情况下，其摊位正常营业了2个月。 一审法院认为，本案当事人双方争议的焦点为：1、原告与被告诚德公司签订的《新华都农贸市场租赁合同》是否合法有效；2、该合同是否达到解除条件，被告诚德公司应否返还原告租金、保证金及管理费，原告主张的金额是否于法有据。 关于焦点一，一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。本案原告陈开良与被告诚德公司在平等自愿的基础上签订的《新华都农贸市场租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，一审法院予以确认，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。 关于焦点二，原告陈开良与被告诚德公司的租赁合同关系依法成立后，原告陈开良按照约定向被告诚德公司交纳了一年的租金19200元、保证金2000元及市场管理费720元。双方约定案涉农贸市场的摊位租期为1年，即自2019年12月1日起至2020年11月30日止。从诚德公司与立泰公司于2020年4月8日所签订的《补充协议》中“现由于××影响，多数商户无法正常经营”的内容以及2020年××的发生时间可以反映自2020年1月底，原告便已无法继续经营案涉摊位，原告要求解除其与被告诚德公司签订的案涉合同，诚德公司亦表示同意，此系该案诉至一审法院后，双方对解除合同达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，原告要求解除合同符合法律规定，故，对原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告对案涉合同的解除并无过错，鉴于原告陈开良庭审中自认在案涉合同租赁期间实际正常使用案涉摊位2个月，结合原告陈开良与被告诚德公司签订的《新华都农贸市场租赁合同》中“每月交纳的费用租金合计1600元……经营市场管理费720元（免半年）……乙方享有缴纳一年租金、保证金的情况下赠送12个月经营期的优惠扶持政策。”的约定，故，一审法院支持由被告诚德公司退还原告交纳的租金17600元（19200元-19200元÷24个月×2个月）、保证金2000元及市场管理费600元（720元-720元÷12个月×2个月），前述款项合计20200元。 庭审中，诚德公司称其与被告立泰公司之间系委托代理关系而非租赁合同关系，应由立泰公司向原告履行返还义务。对此，一审法院认为，诚德公司与立泰公司分别于2019年8月13日、2019年11月26日签订了《新华都农贸市场楼面租赁合同》各一份，2019年8月13日签订的合同对案涉农贸市场的租金收取标准约定为：第二层每年交纳295.4万元，每一年交纳一次，第三层每年交纳12.6万元。前述租金合计308万元。该份合同签订后，诚德公司于2019年9月至2019年10月期间分七次共计向立泰公司支付了款项308万元，该金额与该份合同约定的租金金额相吻合。2019年11月26日签订的合同对租金支付标准约定为“在签订合同之日起乙方（诚德公司）每年将二楼商场及三楼屋顶自由区所收取的租金及各项费用如数上缴甲方（立泰公司），甲方按照乙方实际上缴的租金15%提取返还给乙方作为运营管理费用，每年租期到期前10日内将实际收取租金打到制（指）定账户。”该合同签订后，诚德公司没有向立泰公司有过付款行为。诚德公司称双方的法律关系进行了变更，由租赁关系变更为委托代理关系，诚德公司系代理立泰公司经营管理案涉农贸市场，诚德公司将收取商户的租金等各项费用上交立泰公司，立泰公司按照15%的比例返还诚德公司作为运营管理费用。立泰公司称双方实际履行的是2019年8月13日签订的合同，诚德公司向立泰公司交纳的308万元均发生在2019年11月26日签订合同之前，且该308万元金额与2019年8月13日合同中约定的租金金额完全吻合，2019年11月26日后，诚德公司没有向立泰公司有过付款行为，更能够印证诚德公司与立泰公司系租赁合同关系。对此，一审法院认为，综合全案证据及合同履行情况、交易习惯，能够反映诚德公司与立泰公司之间系租赁合同关系的事实。因此，对诚德公司称其与立泰公司之间系委托代理合同关系的辩解理由，一审法院不予采纳，本案应由诚德公司向原告履行返还责任。 综上所述，对原告陈开良要求解除其与诚德公司签订的合同编号为新CDSY0***号《新华都农贸市场租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持；一审法院支持由被告诚德公司返还原告陈开良租金17,600元、保证金2,000元以及管理费600元，共计20,200元，超出部分，一审法院不予支持。 根据《中华人民共和国民法总则》第四条、第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条之规定，一审判决：一、解除原告陈开良与被告诚德公司于2020年4月23日签订的《新华都农贸市场租赁合同》（合同编号：新CDSY0***号）；二、被告诚德公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈开良租金17,600元、保证金2,000元、管理费600元，共计20,200元。二、驳回原告陈开良的其他诉讼请求。 二审中，当事人双方均未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、诚德公司与立泰公司之间是否委托代理合同关系，其是否系本案适格当事人；二、诚德公司在履行与租户签订的合同中有无过错；三、一审判决扣减租金、保证金、管理费的金额是否恰当。 关于焦点一，诚德公司主张，于2019年11月26日与立泰公司对合同关系进行了变更，与立泰公司之间成立委托代理关系。经查，本案中，2019年8月13日，诚德公司与立泰公司于签订《新华都农贸市场楼面租赁合同》后，按照合同约定支付了相关租赁费。2019年12月1日又以诚德公司名义与本案被上诉人签订了《新华都农贸市场租赁合同》、收取了本案被上诉人的相关费用，其后对案涉农贸市场进行了管理。本案系被上诉人依照其与诚德公司之间签订的租赁合同，向一审法院提起的合同之诉，故本案的基础法律关系是上诉人与被上诉人之间的租赁合同。按照合同相对性原则，被上诉人有权根据双方签订的租赁合同向上诉人提起诉讼，诚德公司系本案适格的当事人。 关于焦点二，诚德公司主张合同的解除其并无过错，其不应退还保证金及管理费。本案中，诚德公司在收取相关管理费用后，但其未完全按照合同约定提供正常的卫生、维护等服务，由于其对案涉农贸市场经营管理不善，致使该农贸市场在新冠疫情发生之后，由于购物环境恶化，致使该市场长期处于非正常经营状态，在2020年3月至4月，因该农贸市场的大量商户退出农贸市场，导致该市场的功能进一步萎缩，并于2020年10月正式关闭；结合上述事实，一审法院认定承租人与诚德公司在履行合同中，承租人无过错并无不当，诚德公司主张其不应返还保证金及管理费的上诉理由，本院不予采纳。 关于焦点三问题。本案中，诚德公司主张应扣减保证金、管理费。诚德公司主张应扣减8个月的租金、保证金、管理费。本案中，2019年12月1日，陈开良与诚德公司签订了《新华都农贸市场租赁合同》并缴纳了租金19,200元、保证金2,000元、管理费720元；后因市场管理不善，2020年4月23日，诚德公司与陈开良重新签订《新华都农贸市场租赁合同》一份，另约定租赁期限从2019年12月1日起至2022年5月30日止；乙方享有缴纳一年租金、保证金的情况下赠送12个月经营期的优惠扶持政策；乙方享有原定管理费、水电费减免半年的优惠措施。该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效合同，双方均应当按照重新签到的合同履行。在一审庭审中，陈开良提出其实际经营期限为2个月，诚德公司并未进行否认，现上诉提出应扣减8个月租金，其并未提供陈开良实际经营期间的证据，应承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”之规定，本案中，根据诚实信用原则，按照双方于2020年4月23日重新签订的合同约定管理费减免半年，因陈开良实际经营期限为2个月，现合同已经无法履行，故对于保证金2,000元及管理费720元诚德公司应全额返还，扣减2个月实际经营期间的租金费用1,600元（19,200元÷24个月×2个月），诚德公司应退还陈开良的费用为20,320元。诚德公司认为应扣减8个月的租金费用，本院不予采纳。一审法院认定诚德公司应退还陈开良的费用20,200元有误，因陈开良并未对此提起上诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，视为其对自身权利的放弃，故本院对一审判决结果予以维持。 综上所述，诚德公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费145元，由铜仁市诚德商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 向 前 审判员 田 芳 审判员 唐正洪 二〇二一年二月七日 法官助理李正雷 书记员伍昊