浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初9082号 原告：瑞安市安阳街道双岙村股份经济合作社，住所地浙江省瑞安市安阳街道双岙村。 法定代表人：葛长贵。 委托诉讼代理人：林介秀，浙江信泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：缪海飞，浙江信泰律师事务所律师。 被告：张仁宇，1971年2月26日出生，住瑞安市。 被告：浙江葡萄园大酒店餐饮有限公司，住所地瑞安市安阳街道宏瑞大厦****商铺(**)。 法定代表人：傅银媚。 被告：谢炳楷，男，1965年2月4日出生，汉族，住瑞安市安阳街道双岙村。 三被告共同委托诉讼代理人：阮再岳，浙江合一律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：许乙川，浙江合一律师事务所律师。 原告瑞安市安阳街道双岙村股份经济合作社（以下简称双岙村合作社）与被告张仁宇、浙江葡萄园大酒店餐饮有限公司（以下简称葡萄园公司）、谢炳楷土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日以简易程序立案受理，后因案情复杂，于同月9日转为普通程序并组成合议庭，于同年10月16日公开开庭进行了审理。原告双岙村合作社的委托诉讼代理人林介秀、缪海飞、被告张仁宇及三被告共同委托诉讼代理人阮再岳、许乙川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2014年7月1日签订的《土地使用权出租协议》于2017年8月7日解除；2.判令被告张仁宇、葡萄园公司、谢炳楷给付租金935416元及按每日万分之五计算的违约金（其中第二年租金444566元从2015年4月10日起算，第三年租金444566元从2016年4月10日起算，第四年租金46284元从2017年4月10日起算，截止2020年5月31日，违约金为780083元）；3.本案诉讼费用由三被告承担。 事实与理由：2014年7月1日，被告葡萄园大酒店以被告张仁宇的名义与原告签订《土地使用权出租协议》，向原告租赁瑞安市瑞祥新区A12-2地块土地6.84亩用于建设葡萄园大酒店宴会中心，租期自2014年7月1日起至2027年6月30日止，共13年，每年租金444566元（每亩6.5万元）。协议第三条、第四条约定，第一年租金在本协议签订后15日内支付，今后租金在每年租期届满提前3个月一次性付清（每年4月10日）。乙方逾期支付租金的，除应及时补交外，还应承担每逾期一日按应付租金万分之五支付违约金，若乙方连续三个月逾期交付租金，甲方有权终止本协议。2014年1月6日，被告谢炳楷向原告的银行账户存款30万元；同日，原告向张仁宇出具收“C-12-2临时用地租金定金”30万元的收据。2014年9月15日，被告葡萄园大酒店的法定代表人傅银媚向原告转账144566元，同月24日，原告向张仁宇开具“用地租金”444566元的收据，第一年租金444566元已付清，此后未支付租金。2017年8月7日，原告向被告张仁宇送达《解除合同通知书》通知被告：（一）解除2014年7月1日签订的《土地使用权出租协议》；（二）支付余下租金及违约金（租金自2015年7月1日至本通知签发之日止，按每年444566元计算，违约金按逾期之日起按每日万分之五计算至本通知签发之日止）；（三）责令你在本通知收到之日30日内对承租土地进行清场并腾空。2017年8月27日，被告张仁宇向原告送达的《回复信》载明《解除合同通知书》于2017年8月7日收到，但提出《土地使用权出租协议》已经解除等抗辩理由。2019年5月30日，原告委托浙江信泰律师事务所向被告张仁宇发律师函，通知被告张仁宇在2019年6月15日前向原告支付租金和违约金1551333元。并对被告张仁宇此前在回复信中提出的违法建设与后果、合同已经解除等问题进行了回复。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告张仁宇的回复信证明，被告张仁宇于2017年8月7日收到原告的《解除合同通知书》，《土地使用权出租协议》于2017年8月7日解除。截止2017年8月7日，被告应给付原告第二年、第三年租金各444566元，第四年租金46284元，合计935416元；截止2020年5月31日，违约金为780083元。原告与被告签订的《土地使用权出租协议》合法有效。被告没有按协议约定支付租金，构成违约，除支付租金外，应当根据协议约定支付违约金。因被告逾期支付租金超过2年多，根据《土地使用权出租协议》第四条第4项规定，原告有权解除合同。2017年8月7日，原告向被告送达《解除合同通知书》，被告于同日收到，根据《合同法》第九十六条规定，《土地使用权出租协议》于2017年8月7日解除。被告张仁宇与原告签订合同，被告谢炳楷预付租金，被告葡萄园大酒店支付连同谢炳楷预付的30万元内的第一年租金444566元，被告张仁宇、葡萄园大酒店、谢炳楷系共同承租人，应当共同承担支付租金并承担违约金的责任。 三被告答辩称：1.被告葡萄园公司、谢炳楷不是适格被告，与本案无关。本案租赁合同法律关系是原告和被告张仁宇之间，两被告是收到被告张仁宇的指示付款，原告仅凭付款将葡萄园公司、谢炳楷列为被告是不合适的。2.被告张仁宇是实际承租人。合同于2014年1月份与原告谈妥租赁事宜，免租金装修期6个月，2014年4月张仁宇委托进场施工，7月份完成桩基工程。7月1日与原告签订书面土地使用权协议，2015年年初，原告因旧村改造要求张仁宇停止施工，张仁宇停工要求原告退还租金赔偿投资款。3.原告已经在第一年租期内单方面解除合同，不是在2017年8月7日发出解除通知书才解除合同。原告无权要求张仁宇支付租金和违约金，请驳回诉请。 当事人围绕诉讼请求依法出示了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无争议的证据（身份信息、土地使用权出租协议、转账凭证、收款收据、解除合同通知书、回复信、律师函），本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交的会议纪要能否认定。被告认为该证据系原告单方制作，真实性无法确认，从内容来看，和葡萄园相关内容已经全部划掉，说明当时承租人就不是葡萄园。本院认为，该份会议纪要不能证明案件相关事实，与争议焦点无关，不予认定。 2.证人李某、谢某的证言能否认定。两证人分别时任双岙村村主任、村书记，均作证称有免租期半年左右，因旧村改造风声，为防止损失扩大，在第一年租期内决定不租，并由李某告知被告张仁宇。原告认为证人证言大部分不属实，两人关于免租期及终止合同的说法没有召开村两委或村民代表大会，如果有会议记录，怎么交接的，两证人对承租人是张仁宇还是葡萄园是矛盾的。被告认为两证人对事情对事实的陈述是客观的，确实存在免租半年，证人也说到了之所以不让张仁宇继续承租，是因为村里旧村改造，怕酒店建成投资大规模大村里赔偿负担不起。本院认为，证人李某时任双岙村村主任，经当时的书记谢某指示与被告张仁宇对接租赁相关事宜，知晓并参与合同谈判、签订、通知解除相关事宜，谢某时任双岙村书记，指示李某对接租赁相关事宜，参与合同签字、决定解除合同，证言内容较客观，且两证人证言基本相互印证，本院均予以采信。至于承租人是张仁宇还是葡萄园，从双方签订的租赁协议看，明确承租人是张仁宇，且被告张仁宇对此予以确认，证人谢某认为承租人是葡萄园可能受项目用途影响，不影响其证言的效力。 本院经审理认定事实如下：2014年1月前后，原告与被告张仁宇就租赁事宜进行协商。2014年1月6日，被告谢炳楷向原告转账30万元，同日，原告向被告张仁宇出具“收Ｃ-12-2临时用地租金定金”30万元的收据。而后，被告张仁宇进场就桩基工程进行施工。同年7月1日，被告张仁宇与原告签订《土地使用权出租协议》，向原告租赁瑞安市瑞祥新区Ａ12-2地块土地6.84亩，租期自2014年7月1日起至2027年6月30日止，共13年，每年租金444566元（每亩6.5万元）。同年9月15日，被告葡萄园大酒店的法定代表人傅银媚向原告转账144566元，同月24日，原告向被告张仁宇开具“用地租金”444566元的收据。首年租期内，原告方以可能进行旧村改造，防止损失扩大为由，由时任双岙村村主任的李某告知被告张仁宇停止施工，解除合同。2017年8月7日，原告向被告张仁宇送达《解除合同通知书》通知被告：（一）解除2014年7月1日签订的《土地使用权出租协议》；（二）支付余下租金及违约金（租金自2015年7月1日至本通知签发之日止，按每年444566元计算，违约金按逾期之日起按每日万分之五计算至本通知签发之日止）；（三）责令你在本通知收到之日30日内对承租土地进行清场并腾空。2017年8月27日，被告张仁宇向原告送达的《回复信》称《解除合同通知书》收悉，当年我方就与贵方的上届村委（经济合作社管理层）说好终止《土地使用权出租协议》，不存在再解除《土地使用权出租协议》之说；也不存在欠余下租金及违约金之说；我方在该场地除了桩基之外，没有遗留、堆放任何物件，故没有腾空清场之说。2019年5月30日，原告委托浙江信泰律师事务所向被告张仁宇发律师函，通知被告张仁宇在2019年6月15日前向原告支付租金和违约金1551333元。 本院认为，本案争议焦点如下：1.《土地使用权出租协议》合同相对方。原告认为被告张仁宇系代被告葡萄园大酒店签订合同并提出对合同上“张仁宇”签名进行鉴定。被告方明确张仁宇系合同相对方，认为签字即便非本人所签也予以认可。本院认为，上述合同承租人明确载明为被告张仁宇，被告张仁宇亦予以认可，且与原告方出具的两份收据相印证，合同相对方认定为原告与被告张仁宇，原告相关鉴定申请并无意义。2.《土地使用权出租协议》的解除时间。双方对合同解除时间有争议，本院采信证人证言，虽未能确定具体合同解除时间，但认定为租期首年内解除。综上，原告诉请确认上述合同于2017年8月7日解除，本院不予支持，相应给付租金及违约金的主张，亦无依据，不予支持。至于原告申请追加两证人作为本案共同被告参加诉讼，本院认为，该二证人并非合同相对方，不准予追加，如原告有证据证实该二证人有侵害原告利益之行为，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告瑞安市安阳街道双岙村股份经济合作社的诉讼请求。 本案受理费20239元，由原告瑞安市安阳街道双岙村股份经济合作社负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审  判  长 薛远芳 人民 陪 审员 丁政武 人民 陪 审员 王 强 二〇二一年二月五日 （代）书记员 林 静