北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京01民终4117号上诉人（原审被告）陈建芳，女，1957年6月5日出生。委托代理人袁德旺（陈建芳之夫）。被上诉人（原审原告）贾秀权，男，1978年7月15日出生。委托代理人秦继华（贾秀权之妻），1978年11月12日出生。上诉人陈建芳因与被上诉人贾秀权房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第37614号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。贾秀权在原审法院诉称，2014年10月7日，我作为买受人与出卖人陈建芳签订了北京市存量房屋买卖合同与补充协议，约定出卖人所售房屋坐落为海淀区98号6单元632号，房屋成交价格240万元。合同约定，出卖人应当在房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房款千分之五的违约金，逾期超过10日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，我依约支付了定金及全部购房款，2014年12月3日，双方完成了房屋产权转移手续。但是陈建芳至今未将与本房屋相关的户口从涉诉房屋内迁出，经本人与陈建芳及中介多次沟通，陈建芳仍不履行其迁出户口的义务，已属违约。现起诉要求：1、请求陈建芳给付2014年12月3日起至2014年12月12日止的逾期迁出户口违约金12000元（房屋价款千分之五的违约金）；2、请求陈建芳给付2014年12月13日起至实际迁出之日止的逾期迁出户口违约金（按每日总房款万分之五计算，每日违约金1200元），暂计算至起诉之日（按2015年10月13日计）共304日，违约金计364800元；两项合计共376800元。3、本案诉讼费用由陈建芳承担。陈建芳在原审法院辩称，我方所出售房屋的相关户口未能如期迁出的责任不在于我方。我们的现住房是拆迁补偿所得，已经住了三年。卖房前，我们向现住房的物业部门和派出所都咨询过，得到的答复是只要物业部门开具入住证明，就可以落户。合同签订后第二天，我们就去物业部门开入住证明，由于工作人员没在而耽误了几天。2014年10月21日，我们开好了入住证明。但在第二天我们去派出所办理落户时，被民警告知由于我们的现住房还没有立完户，所以不能办理落户。此后，我们多次找派出所试图解决，想将户口迁到亲戚家、迁到原被拆迁房屋或只办迁出不办迁入等多种办法，都被告知不符合现在的规定，不能办理。现在贾秀权的家人已经将户口迁入本案房屋，我们的户口未迁出也不影响其女儿入学。就户口问题，我们多次找中介解释、向贾秀权的爱人解释，一直在履行合同中所倡导的友好协商的原则。此外，合同约定，上述房屋风险责任自该房屋所有权转移之日起转移给买受人。现在买受人已经有了房产证，家人的户口已经落在了本案房屋名下，房屋的所有权已经转移给了买受人，所以合同中的一切房屋风险责任按照合同中的规定也就一并转移给了买受人，合同中的风险责任按照合同中的规定也包含着违约风险责任。最后说明一点，关于我们是否去过派出所咨询过，办理过户口的迁出与落户之事，我们确实无法拿出实物证据，但是法院可以调取当时派出所内的监控录像。原审法院经审理查明，2014年10月7日，陈建芳（出卖人）与贾秀权（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方约定：出卖人所售房屋坐落为：海淀区98号6单元632号（以下简称632号房屋），建筑面积共36.5平方米；房屋成交价格240万元；“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付相当于已付房款千分之五的违约金；逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”双方还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，双方依约履行了给付房款、交付房屋、办理房屋所有权转移登记等合同义务。2014年10月21日，金汉丽苑物业服务中心客户服务部向陈建芳出具了入住证明，用以“到八角派出所办理手续”。2014年12月3日，632号房屋所有权变更登记至贾秀权名下，贾秀权向陈建芳支付了全部购房款240万元。但陈建芳至今未将其本人及其子袁熙的户口从632号房屋迁出。贾秀权已将本人户口落户至632号房屋。庭审中，经法院释明，陈建芳认为合同中就未迁出户口的违约金数额约定过高。贾秀权称由于陈建芳的户口未迁出，对其造成了办理此事的精力损耗且影响了房屋的出售，但未就此提交证据。另查，陈建芳认可在其与贾秀权签订合同时，已知道贾秀权系为了子女上学而购买房屋。上述事实，有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、房屋所有权证、入住证明等证据材料在案佐证。原审法院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，贾秀权与陈建芳签订的房屋买卖合同系双方真实的意思表示且不违反法律及行政法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均有拘束力。陈建芳在明知贾秀权之购房目的的情况下，未在合同签订前就其户口迁出问题进行详尽、确切的了解，致使其不能依约履行合同，应当对此承担违约责任。陈建芳关于其已尽力办理户口迁出事宜、户籍政策调整、贾秀权应承担房屋风险责任等答辩意见，缺乏法律依据，法院不予采纳。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方在房屋买卖合同中对于户口的约定在于保证贾秀权实现其在该房屋内的户口利益，现贾秀权已将户口迁入该户，其相关利益已可实现。现贾秀权主张其实际损失包括精力损耗和影响今后出售房屋的损失，但均未提交证据，应当承担举证不能之责任。鉴于此，法院将依据合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金予以酌定，陈建芳亦应当尽力将其本人和其子袁熙的户口从632号房屋中迁出。综上，法院对贾秀权的诉讼请求予以部分支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、陈建芳于本判决生效后十日内给付贾秀权违约金八万元；二、驳回贾秀权其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，陈建芳不服，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销原判，改判驳回贾秀权一审的全部诉讼请求。上诉理由为：户口未迁出不是出卖人自身原因，不应当适用买卖合同第十条之约定。卖房前我咨询了金汉丽苑物业服务中心客户服务部，该公司给我开了入住证明，我也咨询了派出所，派出所答复只要有入住证明就可以落户，此后无法落户是由于房屋大产权还没有办下来，因此不迁户口不是我的自身原因。贾秀权对此答辩称，不能迁出户口不是我的原因，陈建芳所述理由是其自身原因。同意一审判决，不同意陈建芳的上诉请求及理由。本院审理中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：贾秀权与陈建芳签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应依约履行。现陈建芳未能依房屋买卖合同第十条第三项之约定将户口迁出诉争房屋，已构成违约。陈建芳虽上诉主张未能迁出户口并非其自身原因，但陈建芳提交的入住证明的开具时间系在合同签订时间之后，其亦未提交其他证据证明未能依约迁出户口系对方原因或不可抗力所导致，故一审法院认定陈建芳不能依约履行合同的原因在于其在合同签订前就其户口迁出问题未进行详尽、确切的了解，该认定正确。陈建芳所持上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。一审法院依据法律规定的处理原则以及相关因素所酌情确定的违约金数额并无不当，本院对此不持异议。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费三千四百七十六元，由陈建芳负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一千八百元，由陈建芳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王良胜代理审判员  王 梦代理审判员  徐 冰二〇一六年七月二十六日书 记 员  罗娇杨