广西壮族自治区昭平县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1121民初226号原告严某。委托代理人邱金昌，广西众望律师事务所富川分所律师。委托代理人黄某。被告何某，农民。被告覃某，农民。被告覃某某，农民。三被告共同委托代理人杨安团，昭平县法律事务中心法律工作者。第三人何某某，农民。第三人覃某某，公司职员。（系第三人何海清的委托代理人）原告严某与被告何某、覃某、覃某某，第三人何某某、覃某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月15日受理后，依法组成由审判员黄冰海担任审判长，审判员卢伟中和人民陪审员李芳群参加的合议庭，于2016年5月6日、5月26日公开开庭审理了本案。书记员雷丽梅担任记录。原告严某及其委托代理人黄某、邱金昌，被告何某、覃某及三被告共同委托代理人杨安团，第三人覃某某，证人廖某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严某诉称，原告与被告何某于2006年10月23日签订了一份房屋转让协议，协议约定：由被告将位于昭平镇××路××号房屋作价18万元卖给原告。协议签订当日，原告便向被告支付肆万元。协议签订后，原告陆续向被告支付余款十四万元。协议签订后，原告便一直要求被告把房屋过户到原告名下。但被告均找各种理由搪塞原告，三被告背着原告把涉案房屋登记在自己名下，迟迟不履行合同约定的办理房地产证过户手续的义务。为维护原告权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告协助原告办理昭平镇××路××号房屋过户手续；2.本案诉讼费由被告承担。原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：证据1，《转让协议书》，原告用以证明原、被告约定由被告把昭平镇某某路某某号房屋转让给原告，房屋转让价共计18万元正。证据2，《公证书》1份、《证明》1份、《房屋租赁合同》2份，原告用以证明被告已把涉案房屋交付给原告使用的事实。证据3，《调查笔录》，原告用以证明廖某受原告的委托为其建房的事实。证据4，证人廖某出庭作证证言，证人证明本案争议房屋被告一直未参与建造，建造该房花费共21万多元，其中第四层是第三人出资的事实。被告何某、覃某、覃某某辩称，一、原、被告双方于2006年10月23日签订的合同为虚假合同，双方并未实际履行；二、根据住建房（2006）171号《关于规范房地产市场准入和管理的意见》第十条“在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。……在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房”的规定，原告与被告签订协议书时原告长期居住在香港，购买房屋并非自住自用，且购买的并非商品房，而是房地产；另外，当时该房地产只有土地使用权证，尚未有房屋所有权证，而没有房屋所有权证的房屋禁止买卖。故原告与被告何玉梅于2006年10月23日所签订的《转让协议书》因违反建住房（2006）171号文等有关规定为无效合同；三、原告在被告原有的房地产上加盖房屋的行为，与被告形成的是一种借贷合同关系，而非房屋买卖合同关系；四、根据建住房（2006）171号文，原告无资格购买大陆境内的房地产，故原告的诉请依现行法律、法规客观上无法实现。第三人对争议房屋并未投入资金，第三人要求对争议房屋享有共有权的请求无理。综上，请求法院依法驳回原告和第三人的请求。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：证据1，《国有土地使用证》[昭国用（1998）字第17—210号]，被告用以证明讼争房地产的土地为集体土地，其土地使用者为被告何某，其用途为住宅。证据2，《房屋所有权证》3份（编号分别为：昭房权证昭平镇字第××号、昭房昭平镇共字第6108747—1号、昭房昭平镇共字第6108747—2号、）、《贷款合》1份、《抵押担保合同》1份、《借款借据》，以上证据被告用以证明讼争房屋的产权为被告3人所共有，其中何玉梅占房产60%，覃恒芳、覃风云各占房产20%；房屋所有权证的颁证时间为2008年6月4日；在发生本案纠纷前，被告覃恒芳在昭平农商行文竹支行贷款29万元，本案讼争的房地产已抵押，抵押期限为2015年5月18日至2018年5月18日；该贷款至今尚未归还。证据3，建设行政处罚告知书（建0—0043503），被告用以证明讼争房屋的正一楼至四楼是在2006年10月23日后（即签订转让协议书后）所加建，在2008年4月28日前建好；房屋超建罚款6875元是被告何玉梅所缴。第三人何某、覃某称，原、被告签订《转让协议书》后，原告于2007年委托第三人建造争议房屋，建至第三层后，由于第三人无房屋居住，经原告同意，第三人何海清出资建造了第四层，作为第三人覃木秀的住房。房屋建好后，第三人也一直居住在此。而被告却将房屋所有权登记在其名下，侵害了原告及第三人的权益，故请求法院确认讼争房屋的第四层为第三人所有并析出，由其占有25%份额，如不能析出则由被告按现有评估价值退还给第三人。第三人在举证期限内未向法庭提供证据。原告对第三人的请求无异议，同意讼争房屋与第三人共有并由第三人占有25%份额。经过开庭质证，原告、第三人对被告提供的证据1、3无异议，本院对各方均无异议的证据予以确认。原告、第三人对被告提供的证据2的真实性无异议，但对被告用以证明的事实有异议，认为签订协议并由原告、第三人建好房屋后，被告是恶意占有房屋并拒绝过户给原告，房屋所有权并非是被告。被告对原告提供的证据1、2的真实性无异议，但对原告用以证明的事实有异议，认为原告作为香港居民且不在内陆居住，对争议房屋没有实际使用，原告不具备购买房地产的资格，故《协议书》无效，且该协议并未实际履行；对证据3、4有异议，认为证人陈述的不是事实，房屋总造价应为10万元。第三人对原告提供的证据无异议。本院认为，原告提供的证据1是原、被告所签订，并由第三人何海清见证，被告辩称是虚假合同，但未能提出证据证明自己的主张，对该证据本院予以确认；原告提供的证据2能证明本案的相关事实，对该证据本院予以确认；原告提供的证据3、4与本案有关联，对该证据的关联性本院予以确认。被告提供的证据2与本院查明的事实相一致，对该证据本院予以确认。综合全案证据，本院确认如下法律事实：原告与被告何某为母女关系，原告与被告覃某、覃某某为外祖母与外孙、外孙女关系；何某与覃某、覃某某为母子、女关系；原告与第三人何某为母女关系，原告与第三人覃某为外祖母与外孙女关系。1998年5月5日被告何某取得本案争议的位于昭平县××××北路国有土地的使用权，面积为76.2平方米，此后何某办理好准建证等相关手续并在该土地上建造了一层房屋（负一层）。2006年10月23日，原告与被告何某签订了《转让协议书》，协议书约定由何某将该住宅楼作价40000元转让给原告。协议签订后，双方未办理房地产过户手续。2007年起，由原告出资在该房地产上加建房屋，建房时一直由第三人代为管理，被告未参与建房，也未提出任何异议。建房时原告原意建三层，在建房过程中，因第三人覃某没有居住的房屋，第三人何海清遂向原告提出建多一层供覃某居住使用，原告同意。故该房在原有基础上由第三人何海清出资建造了第四层。房屋建好后，原告及第三人覃某入住，后原告委托其孙某将第一、二层出租给他人使用，租金由原告收取，对该行为被告未有异议。期间原、被告一直未办理房地产过户手续。因该房超出规划面积，三被告在缴纳房屋超建罚款6875元后于2008年6月4日办理该房的房产证在其名下，其中何某占房产60%，覃某、覃某某各占房产20%。另查明，讼争房屋三被告于2015年5月18日向广西昭平农村商业银行贷款时已作为抵押物提供担保，借款期限至2018年5月18日，至今贷款尚未清偿，房屋设置的担保抵押尚未消除。综合诉辩各方意见，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《转让协议书》是否有效，合同应否履行？二、原、被告之间是借贷关系还是房屋买卖关系？三、原告及第三人的诉请是否有理？本院认为，争议焦点一：原、被告签订的《转让协议书》是在双方平等、自愿的基础上达成的，签订该协议的主体均为完全行为能力人。被告辩称原告为香港居民，不具备购买房地产的资格。本院认为，对香港居民能否在大陆内购买房地产，对此我国法律并未有禁止性规定，住建房（2006）171号《意见》并非法律、行政法规，故原告作为合同主体，并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，原告应为本合同的合法主体。原、被告签订的《转让协议书》内容包括了标的、价款，协议内容并无损害国家、集体及他人的权益，已具备合同要求，是有效的协议。协议签订后，原告方在争议的房地产原有基础上加建房屋，被告并未提出异议，应视为合同标的物已经交付。房屋建好后，也一直由原告使用、收益，以上事实均表明该合同已经实际履行。被告辩称该协议书为虚假合同且未履行，但未向法院提供证据证明其主张，本院不予采纳。争议焦点二：原、被告之间是借贷关系还是房屋买卖关系的问题。被告辩称原告投资在原有基础上建房的行为，双方形成的是借贷关系。本院认为，根据原告向法庭提供的《转让协议书》，该协议已明确原、被告之间的关系为房屋买卖关系，且在原告建房过程中，被告对原告建房的行为是认可的，且双方从未就借贷关系进行过商谈。根据一般的交易习惯及常人的行为方式，被告该主张明显不合情理。本院确认双方形成的关系为房屋买卖关系而非借贷关系。故被告该项辩驳主张无理，本院不予采纳。争议焦点三：本院认为，原、被告签订的《转让协议书》是合法有效的合同，双方本应按合同履行，由被告将房地产过户给原告及第三人。但是，因被告在履行合同期间将该房屋向银行抵押借款并经有关部门设立抵押权的登记，在被告偿清银行借款之前，该抵押权不能消灭。抵押权人享有优先受偿权，而导致原告要求被告变更房屋所有权登记的要求暂不能实现。只待抵押行为消除，原告才可行使该权利。在本院将上述情况向原告释明的情况下，原告仍坚持诉讼请求，故原告要求被告办理过户手续的诉讼请求在本案得不到法律的支持。对第三人请求法院确认讼争房屋的第四层为第三人所有并析出，由其占有25%份额，如不能析出则由被告按现有评估价值退还给第三人的诉讼请求，因原、被告之间形成的是房屋买卖的合同关系，第三人的请求为确认物权的物权关系，而第三人的物权确认需建立在原、被告的合同关系之上，故在原、被告的纠纷未解决之前，第三人的诉请在本案不宜处理。综上所述，依据《物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告严某的诉讼请求；二、驳回第三人何某、覃某的诉讼请求本案受理费3900元，由原告严某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审 判 长  黄冰海审 判 员  卢伟中人民陪审员  李芳群二〇一六年七月二十九日书 记 员  雷丽梅