江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终3375号上诉人（原审被告）：刘志军，男，1966年10月13日出生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：刘洁（系刘志军之女），女，1992年7月13日生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审原告）：刘永正，男，1986年1月10日出生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：苏杨，江苏苍梧律师事务所律师。上诉人刘志军因与被上诉人刘永正房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院(2020)苏0707民初4066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘志军上诉请求：请求撤销一审判决中要求上诉人支付被上诉人31892.40元的判项，依法改判或发回重审；本案诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人应退还被上诉人2020年1月1日至2020年8月31日未使用的涉案房屋的租金计20000元错误。1.上诉人不知晓涉案房屋是否会拆迁以及何时会拆迁，直至2020年4月才收到政府部门拆迁通知并于2020年5月10日与拆迁部门签订搬迁协议。2.被上诉人称开业即接到政府部门告知涉案房屋属于拆迁范围没有事实依据。3.被上诉人在一审庭审中明确于2020年5月24日将涉案房屋交予拆迁部门，上诉人也提交了1-5月份水电费清单，足以证明被上诉人在此期间实际使用房屋，应当交纳租金。4.应当以被上诉人交还房屋的时间即5月24日作为其实际使用房屋的时间截点，否则因被上诉人占有房屋致使上诉人空置房屋而产生的损失无人承担。二、一审法院认定2020年1月至5月受疫情影响被上诉人无法交付，不应当计算实际使用房屋的时间与事实不符。1.上诉人与被上诉人相距较近，被上诉人完全可以交付钥匙。2.被上诉人可在疫情发展初期，尚未大面积影响正常生产、生活秩序时交还钥匙。三、被上诉人应当承担因装修给上诉人造成的玻璃隔板损失5600元（28平方米×200元每平方米），以及上诉人代被上诉人交纳的1-5月水电费1726元。刘永正答辩称：1.上诉人在出租房屋时已经知晓涉案房屋即将拆迁，但为获利故意隐瞒该事实与被上诉人签订了长达10年的租赁合同。2.被上诉人接手房屋装修完毕是2019年10月，拆迁部门即上门通知房屋即将拆迁，要求搬离。被上诉人于2019年拆迁部门强令下搬离，并于同月租赁了赣榆区塔山镇的经营场所，在2020年1月2日办理工商登记变更手续。刘永正向一审法院起诉，请求判令：1.刘志军赔偿刘永正租赁房屋损失87553元、支付违约金6000元；2.解除双方租赁合同；3.诉讼费由刘志军承担。一审法院查明事实：涉案房屋系刘永正从其上手租户转租，在上手租赁到期后才与刘志军于2019年8月18日签订房屋租赁合同，合同约定由刘志军将其所有的位于已装修完毕的二间门面房租赁给刘永正使用，第一年租金30000元于签订合同之日缴纳，因国家政策需要拆除，按照实际使用天数收取租金，合同生效后，一方违约的应承担违约金6000元，合同一式二份，双方各自一份。刘永正、刘志军双方对合同约定的期限存在争议，刘永正持有的合同对于合同期限约定为自2019年9月1日至2029年8月31日，刘志军持有的合同对合同期限约定为2019年9月1日至2020年8月31日，对此刘志军认为系刘永正将2020年改为2029年，刘永正主张系刘志军签订合同时所填写。合同签订后，刘永正缴纳房屋租金30000元，并对房屋重新进行了整改装修后营业。2019年12月份，政府通知涉案房屋在拆迁范围内并发布拆迁通知，刘永正即停止营业并将房屋内的设施搬走，刘永正没有再使用涉案房屋。2020年5月10日，刘志军就包括涉案房屋在内房屋、土地与赣榆区住建局签订房屋征收与补偿安置协议书。2020年5月23日将房屋内的空调拆除搬走。一审法院另查明，对于涉案房屋的补偿费用中含有墙板116.28平方米，每平方米补偿40元，其中应包含墙面补偿25元/平方米，该部分费用属于刘志军；隔断48.93平方米，补偿7829元，隔断系刘永正安装，门头补偿3476元，门头系刘永正重新修整，本身就存在。在双方电话沟通过程中，刘志军认可，刘永正装修部分补偿给刘永正。另刘永正主张拆迁补偿明细中第8项地板砖10744元、第10项塑料扣板吊顶5372元、第12、13、14项的灯具补偿计1415元、第20项门、墙面漆1343元、第24项大理石台面橱柜1200元、第26项普通成品门套530元、第27项大理石窗台80元、第28项普通包窗套250元、第29项油烟机拆装240元、第30项墙板3100元、第31项不锈钢水池360元、第35项空调拆装400元共计24424元，上述拆迁补偿项目系其安装装修，补偿费用应归其所有，对此刘志军不予认可，刘永正提供的照片亦不能证明其主张的事实成立。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。刘永正、刘志军自愿签订房屋租赁协议，该协议合法有效，双方应按协议约定履行义务。双方签订协议约定因国家政策需要拆除，按照实际使用天数收取租金，2019年12月底，因涉案房屋在拆迁范围内并发布拆迁通知，刘永正即停止营业，将房屋内设施搬走，刘永正没有再使用涉案租赁房屋，且又属于疫情期间，刘志军应退还刘永正自2020年1月1日至2020年8月31日未使用房屋期间的租金计20000元；对于刘永正租赁期间对房屋进行装修整改，刘志军认可隔断部分的补偿费用7829元归刘永正；对于墙板116.28平方米的补偿款4651元，因刘永正安装了墙板，刘志军应获得的25元/平方米涂料补偿款没有得到，故应扣除该部分费用116.28*20=2325.60元，刘永正应得该部分补偿款2325.40元；对于门头补偿款3476元，因门头本身存在，刘永正只是进行了装修整改，刘永正可按50%的比例享有该部分补偿款1738元。对于刘永正主张的拆迁补偿明细中第8项地板砖10744元、第10项塑料扣板吊顶5372元、第12、13、14项的灯具计1415元、第20项门、墙面漆1343元、第24项大理石台面橱柜1200元、第26项普通成品门套530元、第27项大理石窗台80元、第28项普通包窗套250元、第29项油烟机拆装240元、第30项墙板3100元、第31项不锈钢水池360元、第35项空调拆装400元共计24424元，上述拆迁补偿项目系其安装装修，费用应归其所有，对此刘志军不予认可，刘永正提供的照片亦不能证明其主张的事实成立，且双方签订的合同明确约定是已装修完毕的房屋，故对刘永正该部分请求，一审法院不予支持。对于刘永正主张违约金6000元，因刘志军不存在违约行为，刘永正要求刘志军支付违约金6000元没有事实依据，一审法院不予支持。对于刘永正起诉要求解除双方签订的租赁合同，因涉案房屋因拆迁已经被拆除，双方早已终止履行，刘永正再要求解除合同已无意义，一审法院对刘永正该请求不作处理。案件审理过程中，刘志军申请对刘永正提交的租赁合同中2029字样中的9是否系在0的基础上添加1竖形成的，是否系同一人所写进行鉴定，因双方签订的合同已因拆迁终止履行，该鉴定已无实际意义，故对刘志军该请求，一审法院不予准许。综上刘志军应支付给刘永正的费用应为20000+7829+2325.40+1738=31892.40元。综上，对刘永正依法成立部分的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第二百一十九条之规定，一审法院判决：一、刘志军应于判决生效之日起十日内给付刘永正现金31892.40元；二、驳回刘永正其他诉讼请求。一审案件受理费2139元减半收取1069.50元，由刘永正负担669.50元，刘志军负担400元。二审期间，被上诉人刘永正提交下列证据材料：1.2020年5月24日涉案房屋水表照片两张，证明水表数字为87吨，并且相应水费在我方搬离前已经结清。2.拆迁公告，证明2019年12月份就落实了拆迁方案并且进行了公告，前期拆迁规划公告很早之前就发布了，大概是2019年10月份左右。3.营业执照两份，2019年9月17日涉案租赁物地点登记为赣榆区刘永正餐馆，不得已搬离后变更为塔山镇刘永正餐馆，证明上诉人隐瞒相应事实诱使我方同其签订长期租赁合同，给我方造成损失。4.2019年10月27日及12月24日录音两份，证明2019年10月份之前，上诉人早就知道房屋要拆迁的事实，并且上诉人也承诺相应的装修款项会赔偿给我方的事实，也证明了上诉人一直在稳定我方的心态，让我方开业，造成了损失。5.前一手租户孙某于2019年8月18日出具给我方的收条，证明其将房屋及相应租赁设施一并租给了我方，其中含有一个月房租，到期后上诉人同我方补签了合同，证明该房屋所有装修的设施都是从上一手获得的，与上诉人无关，该相应赔偿应当给付我方。孙某和上诉人的房租是8月31日到期，我方于8月18日和孙某签的合同，一共给了6000元，含有剩余房租和其他费用。上诉人刘志军经质证后认为，对证据1的用水吨数没有异议，对其证明目的不认可，没有交付费用的收据，不能达到其已经交付了水电费。对证据2的真实性认可，但是证明目的不予认可，和涉案房屋的地点无法证明是一致的。对证据3的真实性认可，证明目的不认可，变更情况不能证明被上诉人是何时交付房屋的。对证据4不予认可，根据被上诉人提供的书面整理资料，说明了上诉人不清楚何时拆迁，不清楚具体拆迁时间，也只是提供了2019年12月24日录音中体现了上诉人当时没有和相关拆迁单位有关于拆迁事宜有任何交流。对证据5真实性、合法性及关联性不认可，不足以证明被上诉人所称的涉案房屋的装修是由前一手装修完成的，且在和上诉人签订的租赁合同中也确定了涉案房屋的装修是由上诉人交付被上诉人的，被上诉人提交的收条和本案装修补偿费用无关，涉案房屋所有人系上诉人，并不是被上诉人或者是孙某。本院对被上诉人刘永正举证证据的认证意见为，证据1不能体现出是涉案房屋所对应的水表，也不能体现是涉案房屋产生的用水量，因此对该证据不予采信。对其他证据的真实性、合法性及关联性予以确认，但证据2不能体现出被上诉人搬离的具体时间，不能证明被上诉人的证明目的，本院对该证据不予采信。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，刘永正在二审庭审中确认2019年12月搬走，但因双方赔偿问题没有谈好所以钥匙没有交还给刘志军；刘永正搬走后留有一台空调在屋内，直至2020年5月23日才搬走。还查明，刘永正向前一承租人支付门面转让费6000元（含一个月租金）。再查明，2020年1月1日刘永正欠缴电费124.1元（146度×0.85元），2020年3月30日刘永正欠缴电费38.25元（45度×0.85元），2020年5月9日刘永正欠缴电费8.5元（10度×0.85元），欠缴电费合计170.85元；2020年5月9日刘永正欠缴水费1481.85元（445吨×3.33元）。刘志军已缴纳上述期间水电费。本案二审争议焦点为：1.被上诉人刘永正实际使用房屋的天数和租金如何确定；2.被上诉人刘永正是否应当承担上诉人刘志军的损失；3.上诉人刘志军垫付的水电费是否应扣减。关于刘永正实际使用房屋的天数和租金如何确定的问题，本院经审查后认为，刘永正虽称2019年12月已经搬走，但未将屋内物品全部清空，也未与刘志军进行交接并将钥匙还给刘志军，理应承担2020年5月23日之前的房屋租金，但从刘志军提交的刘永正欠缴水电费明细看，2020年1月1日抄电表时，刘永正用电146度，2020年3月30日抄电表时，刘永正用电仅45度，2020年5月9日抄电表时，刘永正用电仅10度，由此看出自2020年1月之后刘永正用电已不再如正常营业时的用电量，仅是日常损耗用电，所以自此之后刘永正已不再使用涉案房屋，不应当再支付租金，已向刘志军交纳的租金，刘志军也应当退还。因此，一审法院判决刘志军退还刘永正2020年1月1日至2020年8月31日的租金并无不当。关于刘永正是否应当承担刘志军的损失的问题，本院经审查后认为，刘志军上诉认为刘永正在租赁期间私自拆除涉案房屋的玻璃板墙价值5600元应当赔偿。对此，本院认为，刘永正已向前一手承租人支付了包括屋内物品及一个月租金在内的门面转让费6000元，刘志军也未能举证证明玻璃墙板系其购买，所以在刘永正已经为玻璃墙板支付对价的情况下，即使玻璃墙板因拆迁得到补偿，补偿款也应当由刘永正享有，刘志军上诉要求对方赔偿玻璃墙板的费用不能成立，本院对此不予支持。刘志军垫付的水电费是否应扣减的问题，本院经审查后认为，刘志军上诉认为根据刘永宽出具的《租赁刘志军时代路北侧商铺欠水电费明细表》可以认定李永正欠缴水电费1729元，刘永正也认可平时水电费也是由一租户负责收取，但认为电费新产生了100多元，水费没有新产生，并举证了2020年5月24日拍摄的水表刻度为87吨。对此本院认为，因刘永正也认可新产生的100多元电费没有缴纳，故本院依法确认刘永宽抄表载明的刘永正欠缴电费为170.85元。因刘永正认可刘永宽代收水电费的形式，也未能充分举证以推翻欠水电费明细表，因此本院认定刘永正应当支付刘志军为其垫付的水电1481.85元，综上，刘永正应当支付刘志军为其垫付的水电费1652.7元，刘志军应当退还刘永正30239.7元（31892.4元-1652.7元）。综上，上诉人刘永正的部分上诉请求成立，对成立部分，本院依法予以支持；一审判决认定部分事实不清，判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销连云港市赣榆区人民法院(2020)苏0707民初4066号民事判决；二、刘志军应于本判决生效之日起十日内给付刘永正30239.7元；三、驳回刘永正的其他诉讼请求。一审案件受理费2139元，减半收取1069.50元，由刘永正负担700元，刘志军负担369.5元；二审案件受理费300元（刘志军已预交），由刘志军负担260元，由刘永正负担40元。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年二月五日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。