广西壮族自治区柳州市城中区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0202民初318号原告柳州世纪龙地房地产开发有限公司。法定代表人许崇实，公司董事长。委托代理人张澄，广西广杰律师事务所律师。委托代理人陈瑛，广西广杰律师事务所实习律师。被告广西禾唛餐饮有限公司柳州东都分店。负责人钟永利，公司经理。委托代理人韦晓阳，广西桂兴律师事务所律师。委托代理人李春晖，广西桂兴律师事务所律师。原告柳州世纪龙地房地产开发有限公司诉被告广西禾唛餐饮有限公司柳州东都分店排除妨害纠纷一案，本院于2016年1月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告柳州世纪龙地房地产开发有限公司的委托代理人张澄、陈瑛、被告广西禾唛餐饮有限公司柳州东都分店的委托代理人韦晓阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳州世纪龙地房地产开发有限公司诉称，原告系柳州市城中区五星步行街开发商，五星步行街项目红线图内所有土地系原告通过合法途径取得，除已出售的房屋、铺面外，其余土地的所有权均属于原告资产。近来，原告在清理、核查公司资产过程中，发现被告占有原告开发建没的五星步行街铺面一间用于经营活动，获取不当利益。经原告查实，被告既未与原告签订任何合同、协议，也未向原告交纳任何费用。被告自2011年5月2日其占用房屋至今，参照被告向他人缴纳租金标准（2011年5月至2014年5月期间，每月10800元；2014年5月至2016年4月期间，每月13500元。），被告应向原告支付使用费712350元。原告与被告多次联系，要求被告给一个明确的说法并停止侵权。但被告置之不理，并以种种理由推脱，继续无因占有原告所属的铺面。为维护原告合法权益，诉至法院，请求法院依法判令：1.被告停止侵权，退出原告所属房屋并恢复原状。2.被告支付占用原告房屋期间的使用费712350元；3.本案诉讼费由被告承担。被告广西禾唛餐饮有限公司柳州东都分店辩称，首先，原告不适格，原告没有证据证明其是涉案物权的所有人，无权主张排除妨碍。其次，被告也不适格，被告是基于租赁合同取得租赁的物业，即使原告是物权的所有人，但被告是善意取得使用且支付了对价，因此要求被告支付占用费是告错了对象，假如原告是本案物权的所有人，那么出租方才是侵权人，占用的人是出租方，因此被告不适格。最后，如果本案原告、被告适格，而且假设能够成立租赁的物业是原告的，本案牵涉的占用费为租金性质，适用一年的诉讼时效，现在诉讼已过诉讼时效。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉请。原告为证明自己主张向本院提交以下证据：1.项目规划图复印件、总坪图复印件各一张，拟证明五星街是由原告开发的项目，该项目建成后除了出售给有关业主外剩余属于原告管理资产；2.租赁协议书复印件，拟证明被告占用原告出租的建筑物的时间段及占用该建筑物应该支付使用费的标准；3.柳州市物业业主委员会备案证复印件，拟证明柳州市五星街业主委员会成立是2011年1月31日，有效工作时间是5年，至2016年1月29日结束，超过有效期签署的租赁场地协议无效。被告质证意见如下：对证据1的真实性认可，关联性不认可，涉案物是房产，要证明是房产的所有人必须有房产所有权证，原告所提交的证据根据物权法的规定不能证明其是房屋的所有人和管理人；对证据2真实性认可，关联性不认可，该证据恰好证明涉案房屋是属于业主共有，其管理人是五星街业主委员会，被告已经按照合同约定支付了租金；对证据3真实性认可，关联性不认可，该证据有效期满后五星街业主委员会有没有继续备案不是这个备案证能证明的，而且原告不是五星街业主委员会，其自然无法提供相关的继续有效的备案证明，而不管这个备案证是否到期均不影响五星街业主委员会代表业主签订合同的效力。被告为证明自己的主张提交以下证据：1.柳州市物业业主委员会备案证，拟证明柳州市五星街业主委员会合法成立的日期，所管理的物业总面积、区域范围，原告不是适格的原告；2.通知函，拟证明原告仅是物业建设单位，业主委员会已经要求其移交相关材料，原告不具备主体资格；3.设计说明书（3号楼1号楼扶梯下空间位置），拟证明原告所提部分物业为全体业主的共用部分，归全体业主所有；4.业主委员会选举结果统计，拟证明业主委员会是合法代表全体360户业主的共同利益，具备签订公共物业的主体资格，原告不适格；5.租赁协议书及租赁合同，拟证明被告与五星街业主委员会签订有合法的租赁协议；6.发票，拟证明被告已经向业主委员会缴纳租金。原告的质证意见如下：对证据1真实性认可，证明目的不认可，该项目是原告投资建设的，不是由业主委员会建设的。现在五星街的项目并未完全出售，还有五分之一的物业在原告的控制中，业主委员会无权出租，被告应与原告签订租赁合同并向原告交付租金。由于原告有案子，暂时不能监管的情况下，被告与业主委员会签订合同，责任应在被告；对证据2，业主委员会只是发通知函给原告，并没有办理移交手续；对证据3上面的内容不能说明被告合法承租原告的财产；对证据4无异议；对证据5的真实性认可，不认可证明目的，该证据实际已证明被告非法占有原告的财产；对证据6真实性认可，证明目的不认可。经审理查明，原告柳州世纪龙地房地产开发有限公司系柳州市城中区五星步行街的开发商。2011年1月30日，五星步行街成立了柳州市五星街业主委员会，物业管理区域为柳州市五星街1～6号商业楼。2011年5月17日，被告广西禾唛餐饮有限公司柳州东都分店与柳州市五星街业主委员会签订租赁协议，约定将五星步行街入口处3号楼外一楼扶梯下与地面空间出租给被告，合同期从2011年5月2日续签至2020年5月1日，2011年5月2日至2014年5月1日期间，每月10800元租金；2014年5月2日至2016年5月1日期间，每月13500元租金。协议签订后，被告与五星街业主委员会履行了协议的权利义务。原被告均认可五星步行街入口处3号楼外一楼扶梯下及地面空间上搭建的是一临时建筑，无法办理产权证。原告认为，被告与五星街业主委员会签订该协议所涉租赁物系原告的物业，故诉至本院。以上查明事实，有原、被告提供的项目规划图、总坪图、柳州市物业业主委员会备案证、租赁协议书、租赁合同、发票等证据在案佐证。本院认为，首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告虽然系柳州市城中区五星步行街的开发商，但其自认已经将该项目的大部分物业出售出去，原告无证据证实其对五星步行街入口处3号楼外一楼扶梯下与地面空间仍享有物权。其次，原被告均认可该一楼扶梯下搭建的是一临时建筑，无法办理产权证。而依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，建筑物的通道、楼梯、大堂等公共通行部分属于共有部分。根据《中华人民共和国物权法》第六章的规定，业主对建筑物共有部分享有共有和共同管理的权利。业主选举业主委员会。业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，五星步行街入口处3号楼外一楼扶梯下与地面空间属于共有部分，五星街业主委员会代表业主对共有部分进行管理有事实和法律依据。综上所诉，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十五条，第七十六条、第七十八条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告柳州世纪龙地房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费10924元（原告已预交），由原告柳州世纪龙地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长  杨美艳人民陪审员  何 丽人民陪审员  金 露二〇一六年七月七日代书 记员  汤 静