海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 (2016)琼9002民初287号 原告：尹洪泉，男，1948年4月1日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托代理人：刘美波，海南大华园律师事务所律师。 委托代理人：王子超，海南大华园律师事务所律师。 被告：海南金澍投资管理有限公司。原住所地：海南省海口市玉沙路5号国贸中心D座13C，现住所地不详。 法定代表人：潘伟业，董事长。 被告：琼海温泉市场开发有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇万石坡。 法定代表人：方凯铭，董事长。 第三人：潘伟业，男，1967年11月16日出生，汉族，原住广西扶绥县，现下落不明。系海南金澍投资管理有限公司董事长。 第三人：张雁雨，成年，现下落不明。系原海南金澍投资管理有限公司、琼海温泉市场开发有限公司副总经理。 原告尹洪泉诉被告海南金澍投资管理有限公司（以下简称金澍公司）、琼海温泉市场开发有限公司（以下简称温泉公司）委托建房合同纠纷一案，本院2016年1月21日受理后，依法组成合议庭进行审理。根据原告的申请，本院通知潘伟业、张雁雨作为第三人参加诉讼。因被告金澍公司住所地及第三人潘伟业、张雁雨住址不详，本院于2016年3月12日依法在《人民法院报》上向被告金澍公司及第三人潘伟业、张雁雨公告送达起诉状副本、应诉通知书、参加诉讼通知书、开庭传票等诉讼文书，并于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告尹洪泉的委托代理人刘美波、王子超到庭参加诉讼，被告金澍公司、温泉公司，第三人潘伟业、张雁雨缺席。本案现已审理终结。 原告尹洪泉诉称：2011年12月21日，原告与被告金澍公司签订《委托建房合同书》两份。约定由原告出资，被告将原告拟建住房（金澍温泉养生村7栋9楼及6楼东边B户型号房）建成后交付原告；付款金额为499008元；交房时间为2013年3月30日前。合同签订后，原告将建房款全额汇入金澍公司指定账户（该公司法定代表人潘伟业名下账户），并补齐建房款差价12万元。但截至交房时间届满，被告仍未动工建房。2014年8月15日，经原告及二被告三方确认后，金澍公司将合同权利、义务转让给温泉公司。但截至起诉之日，二被告未在项目地点开展任何建设工作，二被告的违约行为使原告取得房产的时间无限延后，以致原告合法权益受到严重侵害。原告认为，原、被告签订的《委托建房合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效合同。原告已依法履行付款义务，而二被告未按约定按时交房，故二被告应当返还建房款、建房款差价及承担违约责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的《委托建房合同书》；2、二被告返还建房款499008元及建房款差价12万元；3、二被告向原告支付违约金111421.44元（自2013年3月31日起算，暂计至2016年3月31日，该违约金应计至二被告实际履行之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。 本案在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、确认原告与被告金澍公司签订的《委托代建合同书》无效；2、二被告返还建房款499008元及建房款差价12万元；3、二被告向原告支付利息损失111421.44元（自2013年3月31日起算，暂计至2016年3月31日，该利息损失应计至二被告实际履行之日止）；4、第三人潘伟业对建房款499008元承担连带责任；5、第三人张雁雨对建房款12万元承担连带责任；6、诉讼费由被告承担。 原告尹洪泉为证明其主张，提供下列证据：1、《委托建房合同书》2份，证明原被告存在合同关系，被告温泉公司于2014年8月15日承担被告金澍公司的主要合同权利和义务。2、收款收据，中国建设银行转账凭条，收条，业务收费凭证，证明原告已按合同约定向被告金澍公司支付建房款499008元及补齐该款12万元差价；其中潘伟业收了499008元，张雁雨收了12万元。3、照片，证明2016年1月20日该工程现状，被告无法按约定交付房产，被告应承担违约责任。4、名片，证明张雁雨与被告公司之间的关系，其系公司员工。 被告金澍公司、温泉公司均没有提出书面答辩，也没有提交证据。 第三人潘伟业、张雁雨均没有提出书面陈述意见，也没有提交证据。 本院对原告提供的证据认证如下：原告提供的证据1-4经与原件核对与原件一致，本院对证据1真实性、关联性予以确认；对证据2-4的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2011年12月21日原告与被告金澍公司签订二份《委托建房合同书》（合同编号琼C230、琼C231），约定原告委托被告金澍公司在二被告合作开发的位于琼海温泉万石坡的“金澍温泉养生村”项目的土地上建房二套，房屋建筑面积均为67.8㎡，房价款均为249504元，分别预选7栋六楼东边B户型房及7栋九楼东边B户型房。二套房总价款合计499008元。付款方式：合同一经签订，三天内甲方（原告）须一次性将全部款项汇入乙方（被告金澍公司）指定的银行账号，由乙方在银行专项资金管理下合理安排使用；交房时间为2013年3月30日前；乙方整体项目《房产预售许可证》办理后，甲方按合同约定，优先选房，并重新签订《商品房购房合同》，本合同自然终止。办证税费由甲乙双方分别承担各自费用；违约责任：乙方未能按期交付使用，甲方可要求全额退款并可追加超出期限部分的存款利息（按银行同期活期存款利率执行）；甲方未能按期将委托建房全部款项汇入乙方指定的银行资金专管账户，则视为甲方自动放弃合同权利，乙方有权对甲方的房产进行处理。合同还约定了双方的权利义务等。合同签订后，原告于2011年12月21日向金澍公司法定代表人潘伟业的账户中汇入合计499008元，金澍公司出具收取房款的收款收据二张给原告；向原金澍公司、温泉公司副总经理张雁雨的账户中汇入11万元及支付现金1万元，张雁雨出具了收到二套房差价款12万元的收条。截至交房时间届满，金澍公司仍未动工建房。2014年8月15日，被告金澍公司将合同权利义务转给温泉公司负责履行，经三方确认后，合同约定条款由温泉公司负责履行。由于二被告至今没有建房交付给原告，为此原告向本院提起诉讼，请求支持上述请求。由于潘伟业、张雁雨与本案有关联，原告申请追加潘伟业、张雁雨作为第三人参加诉讼，本院依法通知潘伟业、张雁雨作为第三人参加诉讼。因被告金澍公司住所地及第三人潘伟业、张雁雨住址不详，本院在《人民法院报》上向被告金澍公司及第三人潘伟业、张雁雨公告送达起诉状副本、应诉通知书、参加诉讼通知书、开庭传票等诉讼文书及向被告温泉公司直接送达上述诉讼文书，被告金澍公司、温泉公司及第三人潘伟业、张雁雨，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。 另查明，被告金澍公司于2006年11月01日经海南省工商局批准成立，其经营范围为：经营投资管理项目咨询、种植业、养殖深加工委托管理、长寿养老系列产品研发销售、旅游观光度假、房地产营销策划、房地产开发经营等。原告委托被告金澍公司建房的土地位于琼海市嘉积镇万石坡高速公路南侧，是被告温泉公司享有使用权的土地[土地使用权证号：海国用（98）字第296号]。“金澍温泉养生村”项目是由被告金澍公司出资金，被告温泉公司出土地共同合作开发的项目，但该项目至今尚未办理土地使用权审批及项目报建手续，也没有投资开发建设房屋，被告金澍公司没有提供经政府建设部门批准取得的房地产经营资质等级。 2016年2月20日原告向本院申请对被告温泉公司名下的位于琼海市嘉积镇万石坡土地[使用权证号：海国用（98）字第296号]进行查封，限值365214.72元。并提供担保人邱芳芳名下的位于海口市世纪大道10号红泥月亮湾花园E幢901号房（房产证号：海房字第XXXX号）作为担保。本院以（2016）琼9002民初287号民事裁定书查封被告温泉公司名下的位于琼海市嘉积镇万石坡的国有土地使用权[土地使用权证号：海国用（98）字第296号]，限值365214.72元范围内；查封担保人邱芳芳名下的位于海口市世纪大道10号红泥月亮湾花园E幢901号房（房产证号：海房字第XXXX号）。 本院认为：本案争议焦点是：一、原告与被告金澍公司签订的《委托建房合同书》是否有效；二、原告建房款、建房款差价的退还及利息损失由谁承担。 原告与被告金澍公司签订的《委托建房合同书》是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告委托被告金澍公司建房的土地是二被告合作开发的“金澍温泉养生村”项目土地，该土地使用权人为被告温泉公司，原告没有取得该土地使用权，且被告金澍公司作为房地产开发企业也未经政府建设部门批准取得房地产经营资质等级，故原告委托被告金澍公司建房违反了法律、法规的规定。双方签订的合同第六条约定，乙方（被告金澍公司）整体项目《房产预售许可证》办理后，甲方（原告）按交款先后次序优先择房，并重新签订《商品房购房合同》，本合同自然终止。办证税费由甲乙双方分别承担各自费用。从上述查明的事实和合同约定内容看，原告与被告金澍公司签订的《委托建房合同书》名为委托建房合同，实为商品房预售合同。双方签订的《委托建房合同书》违反了法律的强制性规定，应为无效合同，不受法律的保护。 二、原告建房款、建房款差价的退还及利息损失由谁承担。原告购买二被告合作开发的“金澍温泉养生村”二套房屋。原告向第三人即金澍公司的法定代表人潘伟业的个人账户中汇入建房款共计499008元，金澍公司给原告出具了收款收据，认可该款项。第三人张雁雨作为原金澍公司、温泉公司副总经理，收取原告建房款差价款12万元，并在收条上写明该款为金澍公司二套房差价，其行为构成表见代理。故，本院认为，金澍公司已收取了原告全部的建房款、建房款差价。被告至今仍未办理该项目的开发审批及房屋报建手续，也没有建房交付原告，造成原告经济损失，被告应当承担责任。由于原告与被告金澍公司签订的《委托建房合同书》属无效合同。按《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效后，被告金澍公司应当退还建房款、建房款差价及利息给原告。2014年8月15日，被告温泉公司同意对本合同约定条款由温泉公司负责履行。因此被告温泉公司应当与被告金澍公司共同承担退还原告建房款499008元、建房差价款12万元及利息。原告请求二被告退还建房款499008元、建房差价款12万元及利息，符合法律规定，本院予以支持。利息应从2013年3月31日起以总房款619008元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算到到付清之日止。金澍公司认可第三人潘伟业收取建房款的行为，张雁雨收取建房款差价构成表见代理，退还建房款、建房款差价的责任应由被告承担，原告主张第三人潘伟业、张雁雨分别对原告支付的建房款499008元和建房款差价12万元承担连带责任，缺乏事实根据与法律依据，其主张不能成立，本院不予支持。被告金澍公司、温泉公司，第三人潘伟业、张雁雨经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告尹洪泉与被告海南金澍投资管理有限公司2011年12月21日签订二份《委托建房合同书》（合同编号琼C230、琼C231）无效。 二、限被告海南金澍投资管理有限公司与被告琼海温泉市场开发有限公司在本判决生效之日起的十日内一次性共同退还原告尹洪泉建房款人民币499008元和建房差价款12万元，合计619008元及利息（利息以619008元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率从2013年3月31日计算到付清之日止）。 三、驳回原告尹洪泉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币11104元，保全费2346元，由被告海南金澍投资管理有限公司和琼海温泉市场开发有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 周英俊 审 判 员 陈宏友 审 判 员 符儒超 二〇一六年七月十二日 法官助理 祁永芳 书 记 员 黄鹏飞 附相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《城市房地产开发经营管理条例》 第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按核定的资质级，承担相应的房地产开发项目。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。