辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终7185号上诉人（原审原告）：沈阳麦利民化学有限公司，住所地：沈阳市于洪区于洪乡北李官村。法定代表人：陈志胜，系该公司董事长。委托代理人：戴亲发，系辽宁维权律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳红梅食品有限公司，住所地：沈阳市沈北新区蒲南路168号。法定代表人：林永梅，系该公司经理。委托代理人：卫国庆，男，1964年12月23日出生，汉族，系该公司员工。被上诉人（原审第三人）：沈阳红梅调味品有限公司，住所地：沈阳市铁西区卫工北街44号。法定代表人：刘慧鸣，系该公司董事长。委托代理人：赵兵，系辽宁合朔律师事务所律师。委托代理人：吴秋梅，女，1977年9月16日出生，汉族，系该公司职工。上诉人沈阳麦利民化学有限公司（以下简称“麦利民公司”）因与上诉人沈阳红梅食品有限公司（以下简称“红梅食品公司”）、被上诉人沈阳红梅调味品有限公司（以下简称“红梅调味品公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第4849号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2016年6月28日公开开庭对本案进行了审理，上诉人麦利民公司的委托代理人戴亲发，上诉人红梅食品公司的委托代理人卫国庆，被上诉人红梅调味品公司的委托代理人赵兵、吴秋梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麦利民公司原审诉称：原、被告于2011年6月30日签订了《厂房及生产设施租赁合同书》，约定原告将沈阳市于洪区于洪乡北李官村的厂房及相关设施出租给被告使用，年租金400，000元，租期自2011年4月1日起至2013年3月31日止。合同签订后，原告将租赁物交付被告使用，被告支付100，000元后至今未支付租金。至2013年3月31日租赁期限届满，被告共欠租金700，000元。合同期满后，双方未续签书面合同，被告也未将租赁物返还原告，故双方之间形成了不定期租赁关系。2014年9月19日，原告通知被告解除合同，现原告诉至法院，请求：1、确认原、被告之间的《厂房及生产设施租赁合同书》已解除；2、被告于判决之日起20日内，向原告腾退厂房、生产设施等租赁物；3、被告支付拖欠租金1，288，887元及利息（自2011年4月1日起按人民银行同期贷款利率计算至2014年9月20日止）；4、被告赔偿合同解除后继续占用厂房、生产设施给原告造成的实际损失（自合同解除之日起至腾退厂房、生产设施之日止）。红梅食品公司原审辩称：我公司于2010年成立，该企业是沈阳市政府招商引资成立。企业在转制过程中，涉及政策法规及手续履行问题，当时红梅公司下设企业红梅调味品公司承租原告的厂房。我公司想用厂房中设备生产，但在办理交接的过程中发现设备陈旧，厂房安全问题不符合食品生活标准。在此情况下，我公司无法承接设备使用厂房。虽我公司与原告签订合同，但实际上厂房我公司没有使用。签订合同时我方要求原告提供厂房的相关产权手续，但原告并没有提供。三个月后，我公司提出厂房不能使用，将钥匙交还给原告。后红梅调味品公司也通知了原告，在公司转制期间设备无法搬走，后将设备规整到一个厂房中。对此过程双方均知晓，实际上合同也没有履行。原告要求我公司给付租金没有法律依据。我公司认为涉案厂房的租赁合同属无效合同，我公司不同意给付原告后期厂房租金。红梅调味品公司原审述称：第三人不承担原告诉讼请求中主张的各项费用。第三人同意被告的答辩意见，原告没有产权证，导致第三人未能办理生产许可证、消防许可证，无法生产经营。第三人自2011年4月1日起未支付租金，原告的诉讼请求已超过诉讼时效。原告未及时采取措施主张权利，损失扩大的部分由原告承担责任。原审法院经审理查明：案涉租赁房屋登记产权人系原告沈阳麦利民化学有限公司。2008年9月9日，原告与第三人签订了《厂房及生产设施租赁合同书》，合同约定原告将沈阳市于洪区于洪乡北李官村的厂房及相关设施出租给第三人经营使用，主要包括：拱形厂房约2，300平方米、三聚氰胺生产厂房1，500平方米、库房约1，000平方米、锅炉房及两台锅炉（4吨/小时）、变压器（320KVA）一台、供水设施、办公楼内办公室10间、化验室2间、车库及上层办公室约500平方米、厂房之间空地约5，000平方米。年租金400，000元，每年于9月初、3月初分两次支付，每次支付半年租金，暂定租期自2008年9月1日至2011年3月31日止。合同签订后，第三人一直占有使用案涉厂房，已支付租金至2011年3月31日。合同到期后双方未续签租赁合同，第三人亦未腾退租赁房屋。2011年6月30日，原告与被告沈阳红梅食品有限公司签订了《厂房及生产设施租赁合同书》，约定原告将案涉厂房及相关设备出租给被告经营使用，年租金400，000元，每年于9月初、3月初分两次支付，每次支付半年租金。暂定租期自2011年4月1日至2013年3月31日止。合同签订后，被告于2011年7月4日向原告支付租金100，000元，案涉房屋仍由第三人继续占有使用。2011年10月左右，第三人停产。租赁期间，第三人将部分厂房租赁给案外人肖书顺，每年收取租金77，734元。2012年1月，原告将该部分租赁物继续出租给案外人肖书顺，原告与肖书顺陈述，肖书顺每年向原告支付租金77，734元。本案审理过程中，第三人主张2011年10月份即将钥匙交于原告并告知原告杂物不要了，同时要求搬走设备，原告不让；原告主张并未收到钥匙，且2013年时被告才提出搬走设备，因为支付租金故拒绝搬出；后在询问中，原告主张从未拒绝设备搬出。原审法院认为：本案主要有以下几个争议焦点：一是原、被告之间租赁合同是否有效；二是腾退租赁物及支付费用的义务主体；三是责任分摊及支付期限问题；四是原告的支付请求权是否超过诉讼时效。针对以上争议焦点，本院按照时间顺序，分三个阶段（租赁期间、占有使用期间、原告留置期间）对相关法律事实依法予以确认。关于原、被告之间租赁合同效力的问题。法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告提供了沈于村房字第10**号房屋所有权证，故双方签订的《厂房及生产设施租赁合同书》未违反法律和行政法规的强制性规定。该合同是双方真实意思表示，未损害第三人的合法权益，故合法有效。租赁关系存续期间的相关问题。1、关于原、被告之间租赁合同解除的问题。合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同。因原、被告均主张解除合同，故双方之间的租赁合同应予解除。关于解除的时间，被告及第三人主张2010年10月左右停产后即告知原告解除合同，原告亦明确表示知晓第三人停产事宜，且原告于2012年1月将原租赁给被告的部分租赁物另行出租给他人并收取租金，原告的行为即为解除合同的意思表示，故原、被告之间的租赁合同已于2012年1月解除。2、关于租赁期间租金支付的问题。合同法规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原、被告系《厂房及生产设施租赁合同书》的主体，被告将租赁物交付他人使用不影响其承租人的主体地位。根据合同相对性，被告作为租赁法律关系中的承租人，应向出租人履行支付租金的义务，支付2011年4月1日起至2011年12月31日止的租金。双方约定年租金400，000元，其中被告已支付100，000元，故被告仍需支付租金200，000元（400，000元÷12个月×9个月-100，000元）。租赁合同解除后，租赁物的返还及占有使用费的支付问题。1、租赁物的返还：合同法规定，承租人即被告应当返还租赁物。本案中，因租赁物由第三人实际占有使用，故第三人应共同承担返还义务。原告已将约定租赁物中的一栋拱形厂房、车库及上层办公室另行出租，被告及第三人对此部分不承担返还义务。第三人主张已于2011年10月将钥匙交给原告，并告知原告杂物可以丢弃，但未提供证据证明其主张，故本院对第三人该主张不予支持。原告请求腾退两栋拱形厂房、三聚氰胺生产厂房、库房、锅炉房及两台锅炉、办公楼内办公室10间、化验室2间、厂房之间空地的诉请于法有据，本院予以支持。2、占有使用费的支付主体：第三人主张已于2011年10月告知原告解除合同，并交付钥匙，同时要求腾退设备，原告予以拒绝，但第三人未提供证据证明其主张，本院不予支持。原、被告之间的租赁合同解除后，第三人明知合同已经解除，仍继续占用租赁物，应支付相应的占有使用费。被告作为承租人在合同解除后，未履行返还义务，应与第三人共同承担相应的占有使用费。在第三人占有使用期间，被告及第三人已经停止向原告支付费用，原告亦明知第三人停产情况，但未及时采取措施，造成损失的扩大，故对该期间的损失应自行承担部分责任。根据双方租赁履行情况、占有使用情况、过错情况以及原因力大小等因素，本院酌定被告及第三人承担占有使用费用的50%，另外50%由原告自行承担。3、占有使用费的支付期间：庭审中，原告主张2013年时被告才提出搬走设备，因为支付租金故拒绝搬出；后原告主张未拒绝设备搬出，但未提供证据予以证明。根据法律规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。故本院对原告陈述2013年拒绝搬出设备的事实予以确定。因原告未陈述拒绝搬出的具体时间，亦未提供证据予以证明，第三人主张2011年10月份、2012年3、4月就要搬走，故本院认定占有使用费支付至2013年1月。综上，参考原、被告之间租赁合同约定的400，000元/年的租金标准，扣除原告将部分租赁物出租给案外人每年收取的租金77，734元，被告及第三人应向原告支付2012年1月原、被告之间的租赁合同解除时起至2013年1月原告拒绝搬出时止的占有使用费：161，133元[400，000元-77，734元）×50%]。原告留置财产后，相关费用支付及期间认定问题。物权法规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。本案中，原告将第三人的设备留置后，应及时主张权利，以两个月为宜。该期间，被告及第三人应支付相应的保管费用，参考合同约定的租金标准、设备占用情况，本院酌定保管费用为20，000元。关于诉讼时效的问题，因原告已向被告发出告知书催缴租金，且被告及第三人亦陈述原告一直在沟通协商，故原告的支付请求权未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十六条、第二百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，判决如下：一、确认原告沈阳麦利民化学有限公司与被告沈阳红梅食品有限公司之间的《厂房及生产设施租赁合同书》已解除；二、被告沈阳红梅食品有限公司、第三人沈阳红梅调味品有限公司于本判决生效之日起60日内将位于沈阳市于洪区于洪乡北李官村的租赁物（包括两栋拱形厂房、三聚氰胺生产厂房、库房、锅炉房及两台锅炉、办公楼内办公室10间、化验室2间、厂房之间空地）腾退并交还给原告沈阳麦利民化学有限公司；三、被告沈阳红梅食品有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告沈阳麦利民化学有限公司租金200，000元；四、被告沈阳红梅食品有限公司、第三人沈阳红梅调味品有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳麦利民化学有限公司占有使用费161，133元；五、被告沈阳红梅食品有限公司、第三人沈阳红梅调味品有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳麦利民化学有限公司保管费用20，000元；五、驳回原告沈阳麦利民化学有限公司其他诉讼请求。如果被告张成对未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18，143元，由原告沈阳麦利民化学有限公司承担9，920元，沈阳红梅食品有限公司承担4，300元、被告沈阳红梅食品有限公司、第三人沈阳红梅调味品有限公司共同承担3，923元。宣判后，麦利民公司、红梅食品公司不服，均上诉至本院。麦利民公司的上诉理由：1、原审认定上诉人于2012年1月将原租赁的部分租赁物另行出租给他人并收取租金，故上诉人的行为即为解除合同的意思表示，该认定缺乏证据证明，属于认定事实错误；2、一审判决认定租赁物长期被占用造成的损失，是由于上诉人拒绝被上诉人搬迁设备所造成的，这不符合事实。请求：1、撤销一审判决第三项、第四项、第五项；2、改判红梅食品公司支付上诉人租金622，266元；3、改判二被上诉人共同支付上诉人占用费40万元。对于红梅食品公司的上诉请求，其辩称：1、上诉人红梅食品公司是租赁合同的一方当事人，应承担向出租人支付租金的义务；2、承租人与实际占有人不一致时，应向出租人索要租金；3、我方多次向上诉人索要租金，并没有超过诉讼时效。红梅食品公司的上诉理由：1、原审判决确认承担支付厂房及生产设施租金责任主体错误；2、被上诉人麦利民公司的诉请已经超过诉讼时效。请求：撤销原审判决，驳回麦利民公司的诉请；诉讼费用由麦利民公司承担。对于麦利民公司的上诉请求，其辩称：原审判决宣判后，我方要求判处设备，但遭到对方拒绝，且把我方的设备集中到一个厂房，其余部分出租，并收取租金。因此，上诉人的请求不能成立。被上诉人红梅调味品公司辩称：我方与麦利民公司在租期届满后没有取得房屋租赁合同，我方与其是不定期租赁关系。且麦利民公司从未向我方主张权利，其诉请已过诉讼时效。本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。上述事实，有双方的陈述及其提供的厂房及生产设施租赁合同书及附件、告知书、关于请求支付沈阳红梅食品有限公司所欠房租的报告、房屋所有权证、现场查看记录、询问笔录等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人的诉争焦点为：1、涉案合同解除的时间应如何认定；2、麦利民公司的诉请是否超过诉讼时效；3、红梅食品公司和红梅调味品公司占有使用费的数额应如何确定。关于涉案租赁合同解除的时间应如何认定。虽原审庭审中，红梅食品公司及红梅调味品公司均主张2010年10月左右停产后即告知麦利民公司解除合同，因此，该时间应为双方实际解除合同的时间，但本院认为，一方面，虽麦利民公司表示知晓红梅调味品公司停产事宜，但红梅食品公司及红梅调味品公司并未提供证据证明其在该时间内向麦利民公司提出解除合同的意思表示；另一方面，因麦利民公司于2012年1月又将涉案的部分租赁物另行出租给他人并收取租金，该行为应视为解除合同的意思表示，故原审认定2012年1月为双方解除合同的实际时间并无不当。关于麦利民公司的诉请是否超过诉讼时效的问题，本院认为，因麦利民公司已多次向红梅食品公司发出告知催缴租金函，且庭审中红梅食品公司亦承认于2013年4月收到过麦利民公司发出的函。同时，原审及二审中红梅食品公司均自认三方一直在沟通协商给付租金事宜，即麦利民公司在诉讼时效内一直在主张租金权利。故麦利民公司的诉请并未超过诉讼时效，本院对红梅食品公司的该项上诉主张不予支持。关于红梅食品公司提出原审判决确认承担支付厂房及生产设施租金责任主体错误的上诉主张，本院认为，虽红梅食品公司并未实际占有涉案租赁物，但2011年6月30日，其与麦利民公司又签订了《厂房及生产设施租赁合同书》，并于事后支付了部分租金，根据合同相对性原则，红梅食品公司应承担给付租金的义务，故本院对红梅食品公司的该项上诉主张不予支持。关于红梅食品公司和红梅调味品公司占有使用费的数额应如何确定的问题。虽庭审中，麦利民公司提出原审认定租赁物长期被占用造成的损失，是由于麦利民公司拒绝红梅调味品公司搬迁设备所造成的，这不符合事实的上诉主张，但本院认为，首先，原审庭审中，红梅调味品公司主张2011年10月份、2012年3、4月就要搬走设备，而麦利民公司主张2013年红梅调味品公司才提出搬走设备，因为支付租金故拒绝搬出；后麦利民公司又主张未拒绝设备搬出，但未提供证据予以证明。故原审确认麦利民公司于2013年拒绝红梅调味品公司搬出设备的事实及占有使用费支付至2013年1月的认定并无不当；其次，在红梅调味品公司占有使用期间，红梅食品公司和红梅调味品公司已经停止向麦利民公司支付如何费用，麦利民公司亦明知红梅调味品公司停产情况，但未及时采取措施，造成损失的扩大，对此，麦利民公司存在一定过错，其应承担部分责任。鉴于此，原审结合占有使用费支付的截止时间及双方的过错程度，判令红梅食品公司和红梅调味品公司承担占有使用费161，133元并无不妥，本院对麦利民公司的该项上诉主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36，286元，由上诉人沈阳麦利民化学有限公司负担18，143元；由上诉人沈阳红梅食品有限公司负担18，143元。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  姜会军代理审判员  朱闻天二〇一六年七月十九日书 记 员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；