江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣03民终345号上诉人（原审被告）何建斌，男，1974年5月18日生，汉族，江西拓洪新材料有限公司销售部经理，住江西省宜春市。委托代理人邹维，江西鸿韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）邓萍，女，1962年7月28日生，汉族，住萍乡市安源区。委托代理人李光萍，江西鸿天律师事务所律师。委托代理人李若夫，江西鸿天律师事务所实习律师。原审第三人李振元，男，1953年11月21日生，汉族，住广东省珠海市。原审第三人萍乡市惠安房地产开发有限公司，住所地：江西省萍乡市安源区。法定代表人李振元，董事长。两原审第三人共同委托代理人包林耀，女，1963年1月9日出生，汉族，住本市安源区广场花园私房，公民身份号码360302196301092024，系萍乡市惠安房地产开发有限公司财务人员。上诉人何建斌与被上诉人邓萍及原审第三人李振元、萍乡市惠安房地产开发有限公司（以下简称“惠安公司”）申请执行人异议之诉一案，萍乡市安源区人民法院于2016年3月23日作出（2015）安民初字第1843号民事判决。上诉人何建斌不服该判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人何建斌及其委托代理人邹维，被上诉人邓萍及其委托代理人李光萍、李若夫到庭参加诉讼，第三人李振元及惠安公司经本院合法传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。安源区人民法院经审理查明，自然家园（铂金水岸）工程系惠安公司开发的项目，何建斌系惠安公司在该项目中的项目负责人。2015年1月20日、2015年7月26日，何建斌先后代表惠安公司与中国银行股份有限公司萍乡市分行签订《个人房产贷款合作协议》、《个人贷款保证金质押合同》，约定双方就个人房产贷款事宜开展合作，项目名称为“自然家园”，惠安公司在中国银行设立专用售楼监管账号197714212723、保证金账号199227155261。2015年3月5日，何建斌与惠安公司签订8份《萍乡市商品房买卖合同》，双方约定：1、何建斌以总价3640878元的价格购买惠安公司开发的自然家园（铂金水岸）11—2—602#、11—2—601#、9—1—1701#、11—1—601#、11—1—602#、5—1—102#、11—1—501#、4—2—1102#共8套房产。2、房产总价不包含应当由买受人支付的契税、维修基金、办证工本费、煤气管道开户费、有线电视开通费及其它应当由买受人承担的所有费用。3、上述款项何建斌在签订合同当日一次性付清。上述8份合同中，惠安公司的委托代理人为何建斌。2015年3月9日，惠安公司将上述8份合同在萍乡市房地产市场管理所登记备案，但未办理预告登记。2015年3月19日、4月14日、5月26日，何建斌先后向惠安公司的中国银行账户197714212723转账139万元、149万元、40万元，共计转账328万元，惠安公司向何建斌出具了相应的收据。后邓萍就其与李振元、惠安公司借款合同纠纷一案申请执行，该院将上述8套房产予以查封。何建斌于2015年8月25日对执行标的提出书面异议。案件受理后，先后于2015年9月7日、9月9日召开听证会。在听证会上，何建斌与惠安公司一致表示，何建斌与惠安公司间只是签订了合同，上述8套房产并未实际交付钥匙，只有在何建斌交清所有办证费、物业管理费等费用后才可到物业管理部门领取钥匙。同时，何建斌自认：1、其购买的房产数量不止上述8套房产，购房目的为用于炒房挣钱；2、若有人想购买其从惠安公司买来的房产，何建斌与惠安公司便把备案登记撤销，重新交易；3、上述8套房产的买卖合同在签订后均进行了备案登记，后因有人购买便撤销了其中2套的备案登记，又因法院的查封导致无法重新登记。对此，萍乡市房地产市场管理所于2015年9月1日出具证明，证明上述8套房产中的6套房产的商品房买卖合同已办理备案登记尚未办理预告登记，另2套即4—2—1102#、11—1—501#已签约但未办理备案登记。2015年9月10日、9月15日，该院先后作出（2015）安执异字第00010号执行裁定书、补正民事裁定书，裁定中止对该院查封铂金水岸11—2—602#、11—2—601#、9—1—1701#、11—1—601#、11—1—602#、5—1—102#、11—1—501#、4—2—1102#房产的执行，并先后于2015年9月14日、9月17日将上述两个裁定送达给邓萍。邓萍收到上述裁定后，在法定时间内向法院提起诉讼，请求判令：1、依法撤销（2015）安执异字第00010号执行裁定书；2、依法对惠安公司名下铂金水岸楼盘11—2—602#、11—2—601#、9—1—1701#、11—1—601#、11—1—602#、5—1—102#、11—1—501#、4—2—1102#房产强制执行；3、本案诉讼费由何建斌承担。安源区人民法院认为，本案争议的焦点为何建斌对本案争议的铂金水岸8套房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定：案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案何建斌作为原执行案件的案外人，应依法举证证明其对上述铂金水岸8套房产享有足以排除强制执行的民事权益。从庭审查明来看，在该院查封上述8套房产之前，何建斌与惠安公司间已签订合法有效的书面买卖合同，何建斌已支付合同约定总价款的百分之五十，但何建斌自认其于2015年3月3日从惠安公司处购买的房产不止8套，且所购商品房并非仅用于居住。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。何建斌与惠安公司间购买上述8套房产的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之情形，何建斌对该8套房产享有的民事权益不足以排除强制执行。故对于邓萍关于要求准予执行上述8套房产的诉求，该院予以支持。何建斌与惠安公司均认可其签订的8份房产买卖合同的真实性及何建斌已支付购房款328万元的事实，何建斌可以通过其他途径向惠安公司主张权利。邓萍关于要求撤销该院（2015）安执异字第00010号执行裁定书的诉求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条第二款之规定：对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效。故，对于邓萍的诉求，并非本案审理、判决的范围，本院不予支持。何建斌关于其在本案中购房的特殊性在于何建斌所购房产在房管局办理了备案登记，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，而是适用该规定的第二十八条之规定的答辩意见。该院经审理认为，何建斌在该院2015年9月7日、9月9日召开的听证会上称截至召开听证会时仍未交付房产，其购买上述8套房产系用于炒房赚钱，待有人需购买房产时，何建斌与惠安公司便将房产的备案登记撤销，重新交易。由此可见，上述8套房产未办理过户登记系因何建斌自身原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，当买受人在人民法院查封之前已合法占有争议标的，且非因买受人自身原因未办理过户登记的，才适用该条规定排除执行。故，对于何建斌的该答辩意见，该院不予采纳。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十四条第二款之规定，判决如下：一、准许对萍乡市惠安房地产有限公司名下铂金水岸楼盘的11—2—602#、11—2—601#、9—1—1701#、11—1—601#、11—1—602#、5—1—102#、11—1—501#、4—2—1102#房产的强制执行；二、驳回邓萍的其他诉讼请求。上诉人何建斌不服上述判决，向本院提出上诉称：一、诉争房产系案外人江西慧普房地产开发有限公司（以下简称“慧普公司”）实际投资开发建设，开发房屋全部产权实际归慧普公司所有，一审判决准予执行非被执行人的房产显然是错误的。据了解，慧普公司从惠安公司处受让了诉争房产所在地块的全部土地使用权及开发权，慧普公司支付了相应对价，双方约定由慧普公司在受让土地上依据政府批准的方案实施建设，自行投资施工，销售不动产，故所有与受让土地使用权有关经营收益依法均应归慧普公司所有。事实证明，上诉人所购买的诉争房产实际并非第三人惠安公司所有，而归案外人慧普公司所有。原审判决准予执行非被执行人的房产显然违反了法律规定，既侵犯了上诉人的合法权益，亦侵犯了案外人慧普公司的合法权益，依法应予改判；二、一审认定诉争房产未办理过户登记系上诉人自身原因造成是错误的。上诉人系于2015年3月5日签订商品房买卖合同，售楼部于2015年6月28日将房产交付上诉人，根据商品房买卖合同第15条规定，出卖人应在商品房交付使用后720日内办理权属登记。故自2015年6月28日起往后的720天内均属合同约定的办理房屋权属登记的合理期间，而且，相应手续的办理主体是出卖人，而非上诉人。但因一审法院在2015年8月3日查封诉争房产，直接导致了上诉人在合同约定的办理产权证期间不能办理房产证。因此，在合同约定的办理产权登记的期间未能办理产权证的直接且根本原因在于法院的查封行为，而非上诉人自身原因；三、法院查封前，上诉人已与惠安公司签订了商品房买卖合同，付清了全部购房款，交付了房产，故恳请二审法院基于保护交易秩序的稳定，保护善意交易的购房人的合法权益出发，排除被上诉人申请的强制执行。综上，请求二审法院依法撤销一审判决；改判确认铂金水岸楼盘11—2—602#、11—2—601#、9—1—1701#、11—1—601#、11—1—602#、5—1—102#、11—1—501#、4—2—1102#房产不属于第三人的被执行财产；一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人邓萍辩称：一、一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。一审判决已经查明上诉人于2015年9月7日、9月9日在安源区法院召开的执行异议听证会过程中，已自认购买的铂金水岸房屋不止8套，且购买铂金水岸8套房屋是用于炒房挣钱而非用于自行居住。同时，上诉人并未交清所有办证费、物业管理费等费用，其并未取得房屋钥匙。一审法院根据上述事实，认定上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，不享有排除强制执行的民事权益。二、上诉人的上诉事实与理由自相矛盾。上诉人上诉理由中第一点中认为涉案房产是慧普公司财产，而在第三点理由中又称是向惠安公司购买铂金水岸8套房产，被上诉人认为上诉人的上诉理由前后矛盾，不符合逻辑。一审法院执行局查封的是惠安公司名下财产，而非慧普公司。根据《物权法》第9条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”铂金水岸项目房产是不动产登记部门登记为惠安公司名下财产，与慧普公司没有关联性。三、上诉人未能办理过户不仅系自身原因造成，而且根本不是出于购房自住需要所签订的购房合同，是通过与惠安公司恶意串通以合法形式掩盖逃避国家税费的非法目的，损害国家利益的无效法律行为。上诉人在执行听证过程中以及一审审理过程中均已自认，其利用在惠安公司担任铂金水岸负责人职务之便，与惠安公司串通，签订虚假购房合同，通过“先备案，再撤销”的不正当手段将惠安公司名下铂金水岸房产登记在上诉人何建斌个人名下，待有人需要购买房产时，再通过撤销合同备案的方式进行一手房交易，从而达到规避国家二手房交易税费的目的。从本案当中，上诉人自始至终无法提供涉案8套房产的购房契税、正式购房发票足以佐证。综上，请求二审法院依法驳回上诉人全部上诉请求，以维护答辩人的合法权益，保护社会正常交易秩序。二审中上诉人向法庭提交惠安公司与慧普公司签订的土地使用权转让及房屋建设协议书一份，用以证明诉争房产所在地块实际是由慧普公司开发并由慧普公司享有所有收益。经质证，被上诉人对该份证据的三性都有异议。首先，就合法性而言，按现行土地法及相关法律的规定，凡涉及土地使用权的转让都需经过法定部门的登记方才有效，而非两个公司私下协议确认；其次，就真实性而言，上诉人之所以能获得这份协议，恰可以印证上诉人实际就是惠安公司铂金水岸项目的负责人，上诉人与惠安公司存在关联关系；再次，就关联性而言，惠安公司与案外人慧普公司之间的法律关系与上诉人没有关联，不得以此对抗被上诉人的强制执行权。本院经审查认为，该份协议不属于二审的新证据，且慧普公司不属于本案的当事人，该份协议不属于本案的审查范围，故对于该份证据本院不予认定。二审经公开开庭审理及审查一审案卷材料，查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案系申请执行人异议之诉纠纷。本案争议的焦点是上诉人对诉争房产提出的执行异议是否成立的问题。关于上诉人提出的诉争房产系案外人慧普公司所有而不能被执行的问题。因慧普公司并非本案当事人，其与第三人惠安公司之间的法律关系不属于本案的审理范围，至于慧普公司权利是否受损，其可另案起诉。故对于上诉人的该项上诉意见本院不予认可。关于上诉人提出的诉争房产未办理过户登记在于法院的查封行为而非上诉人自身原因造成的问题。根据上诉人及第三人惠安公司在一审法院2015年9月7日、9月9日召开的听证会上的一致表示，上诉人与第三人惠安公司之间只是签订了合同，诉争房产并未实际交付钥匙，只有在上诉人交清所有办证费、物业管理费等费用后才可到物业管理部门领取钥匙。同时，上诉人亦自认其购买诉争房产系用于炒房赚钱，待有人需购买房产时，其与第三人惠安公司便将购房合同的备案登记撤销，重新交易。可见，诉争房屋未实际交付及未办理过户登记皆是其自身原因所致，与法院的查封行为无关。故对于上诉人的该项上诉意见本院不予支持。关于上诉人提出其已支付全部购房款且房产已交付从而请求排除被上诉人申请的强制执行权的上诉主张。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，诉争房产并未实际交付给上诉人，且上诉人何建斌购买诉争8套房产并非用于自住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之情形。上诉人何建斌对诉争房产不享有足以排除强制执行的民事权利。故对于上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费22800元，由上诉人何建斌承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾东林审 判 员  周丽娜代理审判员  蔡美来二〇一六年七月二十二日代书 记员  黄 毅