河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫10民终3487号上诉人（原审原告）：乔小念，男，1975年7月11日出生，汉族，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：王锟，河南万朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宁，河南万朋律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王世中，男，汉族，1966年5月17日出生，住河南省许昌市建安区。委托诉讼代理人：王飞（本案另一被上诉人，系王世中儿子）被上诉人（原审被告）：王飞，男，1987年11月15日出生，汉族，住河南省许昌市建安区。上诉人乔小念因与被上诉人王飞、王世中房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市建安区人民法院（2020）豫1003民初4154号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人乔小念的委托诉讼代理人王锟、被上诉人王飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。乔小念二审上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审的诉讼请求或发回重审。理由如下：1、《合同法》第115条及《担保法》第89条均确定了定金罚则，数额为不超出主合同标的额的20%，双方签订合同后，上诉人依照约定支付定金，但被上诉人隐瞒房子已被查封的事实，致使合同无法履行，应当按照定金罚则对其予以惩罚，一审对上诉人的请求不予支持，属于适用法律有误，判决结果不公平；2、判决书第三项、第四项自相矛盾，王飞双方承担责任相矛盾。被上诉人王世中、王飞辩称：1、王飞作为王世中的代理人，签订合同时不知道房子被查封，不是故意隐瞒；2、上诉人支付的132万元中，2万元为定金，130万元为购房款，被上诉人不懂法，系笔误；3、二审开庭前，房子已经解封，不属于不能实现合同目的；4、双方协商后被上诉人出具了《承诺函》，约定退还购房款132万元，没有约定罚金和违约金；5、上诉人私改合同，将违约金5%改为15%，构成虚假诉讼。请求驳回上诉，维持原判。乔小念一审诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2019年10月28日原被告签订的《房屋转让协议书》；2、依法判令二被告返还原告购房款62万元，并承担违约金40.5万元；3、依法判令二被告支付逾期付款利息（以132万元购房款为基数自2019年10月30日起按照2020年8月20日全国银行间同业拆借中心公布的1年期LPR3.85％的标准计算至实际付清之日）；四、本案诉讼费由二被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、依法判令解除2019年10月28日原被告签订的《房屋转让协议书》；2、依法判令二被告返还原告购房款62万元；3、依法判令二被告向原告加倍支付定金54万元（按照房屋转让协议书价款270万元的20%计算）及支付逾期付款利息（以132万元购房款为基数自2019年10月30日起按照2020年8月20日全国银行间同业拆借中心公布的1年期LPR3.85％的标准计算至实际付清之日）；4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年10月28日，原告与被告签订《房屋转让协议书》约定：被告王世中将其名下位于许昌市建安区恒达中路房产（房产证号：许县房权证许昌县字第**）出售给原告，房屋成交价270万元。原告于2019年10月31日之前向被告支付人民币130万元作为定金，被告收到定金后，负责办理房屋权属转移登记手续，并将相关权证交付原告。2019年10月29日，原告向被告王飞支付购房款132万元。协议约定此房产最迟交付日期为2020年1月1日。《房屋转让协议书》对违约金和定金均作出了约定。经查，2019年7月8日，被告王世中名下许昌市建安区恒达中路房产（房产证号：许县房房权证许昌县字第**）产已被许昌市建安区人民法院查封，根本不能办理房产过户手续，二被告故意向原告隐瞒了该处房产被查封不能过户的客观事实，以欺诈的方式与原告签订了《房屋转让协议书》。截止2020年8月12日二被告仅返还原告购房款70万元，下余购房款拒不返还。综上所述，原告为了维护合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定提起诉讼，望判令所请。被告王飞、王世中辩称，1、被告不存在签订合同时故意向原告隐瞒房产被查封事实的行为；2、原告支付的132万元，其中2万元是定金，其余130万元是购房款；3、房屋被查封，属意外事件，本案不适用定金罚则；4、双方已就如何解决合同解除事项后达成一致意见，不存在追究违约责任的情形；5、原告请求的利息应该分段计算；6、原告存在伪造证据、虚假诉讼行为；7、定金条款和利息损失不能同时主张。鉴于之前的查封已被解封，直到现在，被告也愿意继续履行合同。一审确认以下案件事实：2019年4月19日，被告王世中在58同城网站发布出售涉案房产的信息。2019年10月28日，原告（买方乙方）与被告王世中（卖方甲方）签订《房屋转让协议书》，协议书约定：甲方将自己合法拥有的位于河南省××区××中段（县电业局家属院对面）的房屋一套（共四层，建筑面积为503.66平方米，房屋所有权证号为许昌县字第××号）转让给乙方。该协议书第四条约定：成交价格为270万元（包括交易税费、产权证办理费用及该房屋附属设施、装饰装修和其他与该房屋相关所有权利），付款方式为，2019年10月31日之前，乙方向甲方支付人民币130万元作为定金，甲方收到定金后负责办理房屋权属转移登记手续，并将相关权证交予乙方；乙方收到相关权证后，应于60日内向甲方结清余款。第六条规定：甲方保证上述房屋产权清晰无争议，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。第七条规定：除补充协议另有约定外，有关此房产抵押、债务、税项、未结款项及租金等，甲方均在交付该房屋前办妥，交付后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。第十一条规定：考虑到此房产尚有未履行完的租赁协议，经双方事前友好协商，在完成过户手续后，此房产的最迟交付日期为2020年1月1日。被告王飞代被告王世中在甲方处签名捺指印，原告乔小念在乙方处签名捺指印。被告王飞在庭审中认可王世中的名字在原告同意下由其代签的，且其在签订协议后告诉了被告王世中。2019年6月20日，原告向被告王世中支付现金2万元。2019年10月29日，原告乔小念通过河南许昌许都农村商业银行股份有限公司屯里分理处分别向被告王飞的账户存款45万元和85万元，合计132万元。2020年8月6日，被告王世中、王飞共同为原告出具《承诺函》一份，主要内容为：本人收到乔小念房屋交易款132万元。期间因故导致房屋交易失败，现本人承诺归还乔小念购房款。2020年7月17日已经通过转账方式归还40万元，剩余92万元，本人承诺作还款计划如下：8月20日前将剩余款全部归还。若承诺未兑现，本人愿意将房屋过户给乔小念。被告王世中、王飞在该承诺函中签名。被告王飞分别于2020年7月17日2020年8月11日、2020年8月12日向被告乔小念的账户转款40万元、24万元和6万元，合计70万元，尚欠原告购房款62万元。庭审中，二被告同意解除与原告签订的《房屋转让协议书》，但认为原告交纳的132万元中，2万元是原告于2019年6月20日交纳的定金，其余130万元是购房款，因被告王飞认识错误，将130万元打成了定金。另查明，因陈永生与王世中民间借贷纠纷一案，陈永生申请诉前保全。本院于2019年7月8日作出（2019）豫1003财保88号民事裁定书，并于同日采取保全措施，将王世中名下的涉案房产予以查封。2019年7月9日，本院向被告王世中邮寄送达上述裁定书。后陈永生向本院提起诉讼，本院于2019年10月21日作出（2019）豫1003民初3823号民事判决书，判决王世中于本判决生效之日起十日内偿还陈永生借款100万元及利息（利息按照月利率2%计算，其中50万元自2014年8月7日起计算至实际清偿之日止，另50万元自2014年9月16日起计算至实际清偿之日止）。上述判决生效后，陈永生申请强制执行。2020年8月13日，本院在司法公开网挂牌拍卖涉案房产。一审判决认为，当事人对自己的主张有责任提供证据，没有证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由承担举证责任的当事人承担不利后果。一、关于原告与被告王世中签订的《房屋转让协议》是否应当予以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案原告要求解除其与被告签订的《房屋转让协议》，二被告对此予以同意。故对原告要求解除其与被告王世中双方在2019年10月28日签订的《房屋转让协议》的诉讼请求，该院予以准许。二、被告王世中、王飞是否应当返还原告购房款62万元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告在签订合同后，按约定向被告王世中支付了购房定金130万元和购房款2万元，在合同解除后，被告王世中应当将上述款项全部退还原告。现被告王世中已经退还70万元，尚欠原告62万元，由二被告为原告出具的承诺函和银行转账凭证为证，事实清楚，证据确实充分。故对原告要求被告王世中、王飞返还原告因购房所交纳的款项62万元的诉讼请求，该院予以支持。三、关于被告王世中、王飞是否应当支付按定金法则双倍返还原告定金的问题。原被告签订《房屋转让协议书》后，二被告为原告出具承诺函，承诺在2020年8月20日之前全部退还原告，否则，将房屋过户给原告。该承诺函是二被告对于双方房屋交易失败及如何退还原告交纳的房屋交易款的承诺，原告已经接受，且二被告在签订承诺函后已经退还了30万元。故该承诺函是双方对房屋交易失败后如何退还原告已付房款的约定，改变了《房屋买卖转让协议书》中关于定金的约定。故原告要求二被告按照定金法则双倍返还定金没有事实依据和法律依据，该院不予支持。四、关于二被告支付逾期付款利息的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案是房屋买卖合同纠纷，被告王世中作为房屋的出卖方应当及时结清对外债务（欠陈永生的款项），申请法院解除对涉案房产的查封，以便原告行使对涉案房屋的相关权利，但因被告王世中对外的欠款，导致涉案房屋被查封，致使原告乔小念购买房屋居住的合同目的不能实现进而导致合同解除。故原被告双方解除合同的原因在于被告王世中。因解除合同给原告造成损失，被告王世中应予赔偿。故对原告要求被告支付利息的诉讼请求，该院予以支持。但利息应当自付款之日起按照退还的时间分期计息。原告要求被告王飞支付利息没有法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告乔小念与被告王世中于2019年10月28日签订的房屋转让协议；二、被告王世中于本判决生效之日起十日内返还原告乔小念购房款62万元；三、被告王世中、王飞于本判决生效之日起十日内支付原告乔小念利息，利息标准按照2020年8月20日中国人民银行公布的全国银行间同业拆借中心公布的1年期LPR3.85％的标准计算（自2019年6月20日至2019年10月28日期间的利息，以2万元为基数，自2019年10月29日起至2020年7月16日期间的利息，以132万元为基数；自2020年7月17日起至2020年8月10日期间的利息以92万元为基数，自2020年8月11日至2020年8月12日期间的利息以68万元为基数；自2020年8月13日起至还清全部房款之日止的利息以62万元为基数）;四、驳回原告乔小念的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15240元，减半收取7620元，由被告王世中负担6733元，原告乔小念负担887元。二审审理中双方均没有提供新证据。本院二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，1、关于是否应当适用定金罚则问题。被上诉人因其他案件纠纷，涉案的房子于2019年7月8日被建安区人民法院裁定查封并于2019年7月9日将裁定书送达被上诉人王世中，但是被上诉人王世中在2019年10月28日与上诉人乔小念签订《房屋转让协议书》时，未将房子已被法院查封的事实告知上诉人，在收到上诉人132万元定金后不能依约交付房子，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条及《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，被上诉人王世中应当承担返还购房款并支付不超出总合同款270万元的20%（54万元）罚金的义务；《承诺函》系被上诉人单方所作，上诉人未签字认可，该《承诺书》显示“若承诺未兑现，本人愿意将房屋过户给乔小念”的内容，不符合法律规定，且在被上诉人逾期未兑现该承诺时，上诉人亦未选择要求按照该承诺直接将房屋过户，故该《承诺函》不能作为免除对被上诉人罚金的依据。综合被上诉人主观恶意程度及上诉人受损程度，本院酌定以15万元为宜；2、一审判决论述了王飞作为代理人不应当承担责任，但在判决第三项中又确定了王飞支付利息的责任，相互矛盾，应当纠正；《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，并不同时支持违约金和定金。故一审判决第三项没有法律依据，应予纠正。综上所述，一审认定事实部分不清，适用法律有误，判决不当，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省许昌市建安区人民法院（2020）豫1003民初4154号民事判决第一、第二及第四项；二、撤销河南省许昌市建安区人民法院（2020）豫1003民初4154号民事判决第三项；三、被上诉人王世中于本判决生效后十日内，返还上诉人乔小念定金15万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7620元，由被上诉人王世中负担7000元，上诉人乔小念负担620元；二审案件受理费9200元，上诉人乔小念承担200元，被上诉人王世中承担9000元。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  蒋家康审判员  谢新旗二〇二一年二月二日书记员  柴妍冰