湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11622号上诉人（原审被告）：钟秀琴，女，1960年2月7日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：孙士奇，湖北金翅律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜娟，湖北金翅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈冰玉，女，1989年9月29日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：魏守波，北京金台（武汉）律师事务所律师。原审被告：汪长清，男，1955年9月30日出生，汉族，住武汉市硚口区。原审第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区云霞路**、云霞路**、淮海路**泛海国际中心办公******。法定代表人：杨立峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏晶，该公司员工。委托诉讼代理人：吴倩，该公司员工。上诉人钟秀琴因与被上诉人陈冰玉、原审被告汪长清、原审第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初2218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟秀琴上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项、第四项；2、改判钟秀琴、汪长清返还陈冰玉定金300000元，并驳回陈冰玉的其他诉讼请求；3、本案一审诉讼费、保全费及上诉费由陈冰玉承担。事实和理由：一、一审法院在对汪长清的精神状态及行为能力均无有效认定的情况下，对其本人送达传票等法律文书并缺席判决，严重违反了法定程序。汪长清有严重的神经类疾病，生活不能自理，没有清楚地意思表示，其行为能力有待法院根据医疗机构、司法鉴定机构的专业意见作出相关认定。二、一审法院对钟秀琴提交的汪长清的《出院记录》断章取义，没有依法对汪长清的精神状况与行为能力进行认定，没有查明本案的基本事实。汪长清是因为新冠××疫情被迫出院，出院诊断中明确载明汪长清仍然处于“高血压病3级极高危组、癫痫持续状态、多发性脑梗死等”疾病中。三、法院应当在本案中认定武汉市政府针对新冠××疫情进行防控采取的全城区封闭管制这一疫情防控措施为不可抗力。四、钟秀琴、汪长清与陈冰玉于2020年1月8日签订的《补充协议》中约定的解除抵押登记手续的履行期限届满之日为2020年3月14日，正处于新冠××疫情封城期间，银行等金融机构、不动产登记部门也处于关闭状态，没有正常营业办理业务，且钟秀琴与汪长清均不能出入封闭小区，故本案属于不可抗力导致钟秀琴、汪长清不能在约定期限内履行合同义务，钟秀琴、汪长清不应当承担违约责任。陈冰玉辩称，一审查明事实清楚，证据充分，请求驳回钟秀琴的上诉请求。汪长清未到庭应诉，亦未提交书面意见。链家公司述称，钟秀琴的上诉请求不涉及链家公司，链家公司不发表意见，请法院依法裁判。陈冰玉向一审法院起诉请求：1、解除陈冰玉和钟秀琴、汪长清签订的《房屋买卖合同》；2、判令钟秀琴、汪长清向陈冰玉双倍返还定金600000元；3、钟秀琴、汪长清向陈冰玉支付居间服务费34760元及按揭服务费1800元；4、钟秀琴、汪长清向陈冰玉支付律师费30000元；5、钟秀琴、汪长清承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：钟秀琴、汪长清系夫妻关系。位于武汉市汉阳区江欣苑路**春天里花园******房屋（建筑面积100.54平方米）由钟秀琴、汪长清共同共有，于2017年11月25日办理不动产权证，2017年12月21日办理抵押登记，2019年3月14日该笔抵押注销，同日，又在中国邮政储蓄银行办理了抵押。2019年8月11日，钟秀琴、汪长清（甲方）与陈冰玉（乙方）在链家公司的居间下签订了《武汉市存量房买卖合同》，约定：房屋位于武汉市汉阳区江欣苑路333号春天里花园10栋11层1室房屋（建筑面积100.54平方米）；该房屋已设定抵押，抵押权人中国邮政储蓄银行，抵押登记日期为2019年3月14日，出卖人最迟应于2019年10月30日前办理完毕解除抵押登记手续。未经买受人同意，出卖人不得在合同履行过程中将该房屋进行再次抵押。买卖双方经协商一致同意按照以下方式赎楼，提前还款产生的原贷款机构主张的利息和费用，由出卖人自行承担，出卖人自筹资金赎楼；该房屋按套转让，转让价共计1580000元；双方约定的定金为300000元，买受人应于2019年9月20日将第二笔定金250000元以自行支付的方式支付给出卖人，买受人应在过户当天见不动产收件单时将第一笔首付款570000元以自行支付的方式支付给出卖人，买受人拟贷款金额700000元。买卖双方应于本合同签订后50个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，买卖双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，居间方陪同，买卖双方一致同意，买受人同意从本合同约定的购房款中留存10000元作为物业交割保证金。出卖人房屋有抵押，买受人贷款支付的，买卖双方同意在买受人贷款审批通过后且出卖人房屋注销抵押登记后7个工作日内，若贷款未审批通过，买方以全款方式购买的，则买卖双方应在知悉贷款未通过之日且出卖人房屋注销抵押登记后7个工作日内办理权属转移登记手续；买卖双方应共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人收到全部购房款后5个工作日内将房屋交付给买受人；买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋转让价万分之五的违约金；出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出卖人双倍返还定金或要求出卖人支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出卖人退还买受人已支付的其他款项：1、出卖人提供的该房屋权属证书、原购房合同、车位权属证明等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权或车位所有权、使用权；2、逾期履行本合同约定的义务超过十五日；3、拒绝将该房屋出售给买受人或擅自提高房屋交易价格的；4、将该房屋出售给第三方；5、其他根本违约情形；买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收买受人的定金或要求买受人支付房屋转让价20%的违约金：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、其他根本违约情形；买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支付的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。同日，陈冰玉（乙方）与钟秀琴、汪长清（甲方）以及链家公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定：鉴于丙方促成买卖双方之间签署《买卖合同》，经各方友好协商，乙方应于签订本合同当日一次性向丙方支付居间服务费34760元；若因甲乙双方的原因使买卖合同无法履行，丙方收取的居间服务费不予退还，若支付居间服务费为守约方的，由违约方向守约方赔偿该费用，若丙方尚未取收居间服务费的，则由违约方向丙方支付该费用。同日，三方还签订了《房屋交易按揭、过户服务合同》，约定：丙方收取按揭服务费的收费标准为1800元，由乙方向丙方支付，下列情况造成丙方不能履行此合同，丙方不承担任何责任，丙方收取的费用不予退还：1、买卖双方解除房屋买卖合同致使本协议无法履行的；2、甲、乙双方不配合丙方办理相关事项；3、因乙方原因导致贷款审批未通过的；4、其他非因丙方原因导致合同无法继续履行的；甲、乙双方如未按照本合同约定履行义务，导致合同迟延履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失，因甲方或乙方任何一方违反《买卖合同》导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并承担本合同委托事项已产生的费用。以上合同签订后，陈冰玉向钟秀琴支付购房定金50000元，钟秀琴于2019年8月11日出具收据，陈冰玉于2019年9月20日向钟秀琴支付购房定金250000元，2019年8月23日，陈冰玉向链家公司支付居间服务费34760元、按揭服务费1800元。后因钟秀琴、汪长清未能在2019年10月30日前办理完毕解除抵押登记手续，2020年1月8日，陈冰玉与钟秀琴、汪长清再次签订《补充协议》，约定：卖方承诺于2020年3月14日前办理完该房屋解除抵押登记手续，并于2020年3月24日之前拿到他项权证，同时配合居间方办理注销抵押登记手续，待买方贷款审批通过后，且买方资格核查通过后的贰个工作日内办理过户手续，本次约定是买卖双方最终约定，若逾期未按本协议约定执行，超期未办理，卖方在叁个工作日内退还买方已支付定金叁拾万元整，并赔偿叁拾万元整，共计支付陆拾万元整给买方。以上《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易按揭、过户服务合同》、《补充协议》中“陈冰玉”、“钟秀琴”、“汪长清”的签名均是本人签署。一审法院另查明，陈冰玉与北京盈科（武汉）律师事务所签订《委托代理合同》，约定前期律师代理费为30000元。2020年5月6日，陈冰玉向该所交纳30000元。一审法院还查明，汪长清于2020年1月13日住进武汉市第四医院武汉市骨科医院，该院于2020年1月22日出具的《出院记录》中出院情况载明：患者神志清楚，无发热、肢体抽搐等症，查体：BP128/78mmHg，神清，口唇无紫绀，双侧瞳孔等大等圆，直径3mm，光反应存在，左侧鼻唇沟浅，伸舌不能，颈软，双肺呼吸音粗，可闻及痰鸣音，HR68次/分，律齐，腹平软，无压痛，肝脾肋下未及，双上肢肌力3+级，双下肢肌力2级，双下肢肌张力等称，指鼻试验、跟膝胫实验不合作，双侧巴氏征（一）。一审法院认为，案涉《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易按揭、过户服务合同》、《补充协议》系诉争双方的真实意思表示，合同的内容和形式均未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。双方签订合同后，陈冰玉按约定支付了定金300000元，因钟秀琴、汪长清未能按《武汉市存量房买卖合同》约定的时间办理完毕解除抵押登记手续，陈冰玉与钟秀琴、汪长清于2020年1月8日再次签订《补充协议》，约定2020年3月14日前办理完该房屋解除抵押登记手续，虽当时正值新冠××疫情封城时，但在2020年4月8日解封后到陈冰玉起诉本案一个多月的时间，钟秀琴、汪长清并未积极办理该房屋解除抵押登记手续，也未主动与陈冰玉联系协商此事，另汪长清于2020年1月22日出院时《出院记录》中也载明其神志是清楚的，故一审法院对钟秀琴辩称系因汪长清的身体原因及新冠××疫情的原因导致未按约定履行的辩称理由不予采信，钟秀琴、汪长清的行为构成违约，现陈冰玉要求解除陈冰玉与钟秀琴、汪长清签订的《武汉市存量房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后应依《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，现陈冰玉要求钟秀琴、汪长清双倍返还定金600000元的诉讼请求，一审法院予以支持。根据陈冰玉与钟秀琴、汪长清以及链家公司签订的《居间服务合同》的约定“若因甲乙双方的原因使买卖合同无法履行，丙方收取的居间服务费不予退还，若支付居间服务费为守约方的，由违约方向守约方赔偿该费用”、《房屋交易按揭、过户服务合同》的约定“甲、乙双方如未按照本合同约定履行义务，导致合同迟延履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失，因甲方或乙方任何一方违反《买卖合同》导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并承担本合同委托事项已产生的费用”以及《武汉市存量房买卖合同》的约定“买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支付的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用”，现陈冰玉要求钟秀琴、汪长清支付居间服务费34760元、按揭服务费1800元和律师费30000元的诉讼请求，一审法院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、解除陈冰玉与钟秀琴、汪长清于2019年8月11日签订的《武汉市存量房买卖合同》以及2020年1月8日签订的《补充协议》；二、钟秀琴、汪长清于一审判决生效之日起十日内双倍返还给陈冰玉定金600000元；三、钟秀琴、汪长清于一审判决生效之日起十日内支付给陈冰玉居间服务费34760元及按揭服务费1800元；四、钟秀琴、汪长清于一审判决生效之日起十日内支付给陈冰玉律师费30000元。如果未按照一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10466元、保全费3820元，共计14286元由钟秀琴、汪长清承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。钟秀琴在二审中认可案涉房屋的抵押贷款至今未结清。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。汪长清2020年1月22日的《出院记录》载明其神志清楚，钟秀琴在本案中亦未提交证据证明汪长清属于无民事行为能力人或限制民事行为能力人，故钟秀琴认为一审缺席判决程序违法的上诉理由不能成立，本院不予采纳。案涉《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易按揭、过户服务合同》、《补充协议》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈冰玉已依约支付定金300000元。考虑到解除抵押登记是以提前结清案涉房屋抵押贷款为前提，根据《武汉市存量房买卖合同》关于“出卖人自筹资金赎楼”的约定，钟秀琴、汪长清解除抵押登记需要先自筹资金结清案涉房屋的抵押贷款。虽然《补充协议》约定的办理完案涉房屋解除抵押登记手续的日期（2020年3月14日）正值新冠××疫情封城之时，但钟秀琴在本案中既未提交证据证明其积极结清案涉房屋抵押贷款为解除抵押创造条件，也未提交证据证明其在疫情过后联系陈冰玉协商解除抵押登记事宜，故钟秀琴上诉认为系因新冠××防控措施这一不可抗力导致其与汪长清不能履行合同义务，缺乏证据支持，本院不予采纳。一审综合双方当事人举证情况，认定钟秀琴、汪长清的行为构成违约，符合民事诉讼的证据采信标准，并无不当。陈冰玉要求钟秀琴、汪长清双倍返还定金600000元，具有事实和法律依据，应予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。本案中，陈冰玉诉请双倍返还定金与赔偿居间服务费、按揭服务费和律师费并处，但在本案中并无证据显示在双倍返还定金的情况下仍不足以弥补钟秀琴、汪长清违约给陈冰玉造成的损失，故一审将双倍返还定金与赔偿居间服务费、按揭服务费和律师费并处，存在不当之处，本院予以纠正。综上所述，钟秀琴的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初2218号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初2218号民事判决第三项、第四项；三、驳回陈冰玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10466元、保全费3820元，由陈冰玉负担466元，钟秀琴、汪长清负担13820元。二审案件受理费10466元，由陈冰玉负担466元，钟秀琴、汪长清负担10000元。本判决为终审判决。审判长  胡丹丹审判员  叶 欣审判员  骆朝辉二〇二一年二月八日书记员  叶 子