安徽省桐城市人民法院民 事 判 决 书（2015）桐民一初字第02206号原告：桐城市住宅建设有限公司，住所地桐城市龙眠路45号。法定代表人：占海武，该公司总经理。委托代理人：耿仁飞，安徽同合律师事务所律师。被告：刘幸，合肥市工商银行审核员。第三人:刘克胜。原告桐城市住宅建设有限公司（以下简称住宅公司）诉被告刘幸、第三人刘克胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告桐城市住宅建设有限公司的委托代理人耿仁飞、被告刘幸、第三人刘克胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告住宅公司诉称：2014年1月27日，原、被告签订合同编号为201400876号、201400869号两份《商品房买卖合同》，由被告购买原告开发的位于桐城市“文都新街口”的第一单元101室和301室。101室合同编号为201400876号，面积为2681.52平方米，合同约定：该室总价款3408.6040万元，签订合同后首付858.6万元，于2014年3月9日再支付850万元，余款于2014年4月9日前付清。301室合同编号为201400869号，面积为2985.66平方米，合同约定：该室总价款为1791.396万元，签订合同后首付241.4万元，于2014年3月9日再支付700万元，余款于2014年4月9日前付清。二份合同签订后，被告仅支付了部分购房款，同时原告退还了部分购房款，尚有购房款1250万元未予退还。至起诉之日，被告仍有大部分购房款未付清。故原告依据合同第七条第二款规定：“付款逾期超过30日后，出卖人有权解除合同”，解除双方之间的《商品房买卖合同》。诉讼请求为：一、判令解除原、被告于2014年1月27日签订合同编号为201400876号、201400869号二份《商品房买卖合同》，并退还被告已付购房款共计1250万元；二、判令被告承担违约责任；三、本案诉讼费由被告承担。被告刘幸书面辩称：首先，201400869号《商品房买卖合同》、201400876号《商品房买卖合同》和《补充合同》的房款支付情况、借款情况我均不知情。其次，合同项下已支付的部分购房款是我父亲刘克胜经办的，支付的金额和后来我父亲向被答辩人借款的金额我不清楚，我父亲刘克胜因涉嫌刑事犯罪现被羁押于安庆市看守所，支付的购房款和向被答辩人的借款如何定性已由公安机关介入调查，故我认为本案应当待我父亲刘克胜刑事案件结束，司法机关对支付的购房款和向被答辩人借款定性后再恢复审理。综上所述，答辩人请求法院依法查明案件事实，中止本案审理，最大限度的维护我父亲刘克胜刑事案件受害人和被答辩人的合法权益。后在2016年5月10日的庭审中刘幸又当庭辩称，该二份购房合同是我委托我父亲刘克胜签订，购房款是我老公贷款3400万元给我父亲的，由我父亲支付了2650万元购房款，同意解除合同，但要求返还购房款2650万元。第三人刘克胜在庭审中陈述，该二份购房合同是我女儿刘幸委托我签订的，我女婿赵琦彤给我3000多万元，我将部分钱用于交纳购房款，我同意解除合同，但2650万元购房款不应扣除我向原告的借款1400万元，该借款是我个人的，与购房人无关，应将2650万元购房款全部退还给购房人。原告为支持其主张，依法向本院提交以下证据材料：一、营业执照、组织机构代码证、商品房预售许可证、法定代表人身份证明。证明：1、原告的主体身份，2、刘克胜为被告刘幸的委托代理人。二、《商品房买卖合同》二份、补充合同、借条。证明：1、原、被告于2014年1月27日，签订了合同编号为201400876、201400869的《商品房买卖合同》。根据合同约定：未按期支付购房款的违约责任及原告有权解除合同。2、原、被告于2014年3月18日就合同履行签订了一份补充合同。补充合同约定由被告支付购房款2650万元，余款2550万元办理按揭。3、补充合同同时还约定在被告支付首付款2650万元后，原告借款1000万元给被告。4、2014年3月25日、2014年5月26日，原告按照补充合同约定的内容向第三人刘克胜实际出借1400万元（补充合同约定的出借数额为1000万元）。购房合同约定原告的交房时间为2014年8月28日前，因工期延误，无法在约定期限内交房，故双方达成协议签订了补充合同。三、销售不动产统一发票、工商银行业务回单（支付两套房屋首付款凭证）。证明被告已支付购房首付款2650万元，解除商品房买卖合同后，原告扣除到期债权1400万元，退还购房款1250万元给被告。被告刘幸对原告提交的证据三性均无异议。第三人刘克胜对原告提交的证据无异议，但认为1400万元的借款系其个人债务，与购房人无关，要求退还2650万元给购房人刘幸。被告刘幸及第三人刘克胜均未向本院提交证据材料。本院根据上述证据材料及当事人陈述，认定以下事实：2014年1月27日，第三人刘克胜以被告刘幸的名义与原告签订两份《商品房买卖合同》，合同编号为201400876号和201400869号。合同约定：由被告购买原告开发的桐城市“文都新街口”第一幢101号和301号房屋，两套房屋购房款合计5200万元，首付2650万元，余款2550万元被告办理银行按揭（其中合同编号为201400876号的第一幢101号房屋建筑面积为2681.52平方米，合同约定：该套房屋价款3408.6040万元，签订合同后首付858.6万元，于2014年3月9日支付850万元，余款1700万元办理银行按揭并于2014年3月9日起30个工作日到账。合同编号为201400869号第一幢301号房屋建筑面积2985.66平方米，合同约定：该套房屋价款为1791.396万元，签订合同后首付241.4万元，于2014年3月9日支付700万元，余款850万元办理银行按揭并于2014年3月9日起30个工作日到账）。同时该二份合同均在第七条约定：付款逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金……。2014年3月18日，第三人刘克胜以被告刘幸名义与原告就上述《商品房买卖合同》另行签订了一份《补充合同》，该《补充合同》约定：出卖人（甲方）：桐城市住宅建设有限公司（原告），买受人（乙方）：刘幸（被告）。一、买受人于2014年3月20日前支付房款人民币贰仟陆百伍拾万元整（￥26500000），余款人民币贰仟伍佰五拾万元整（￥25500000）办理银行按揭。二、出卖人同意在买受人支付完人民币贰仟陆百伍拾万元整（￥26500000）后，三个有效工作日内借人民币壹仟万元整（￥10000000）给买受人，买受人支付利息，利率另行协商（不超过银行同期贷款利率的三倍）。三、借款期限为不超过一年。四、本合同与商品房买卖合同具有同等法律效力。甲方签名为桐城市住宅建设有限公司，乙方签名为刘幸（系刘克胜代为签名）、刘克胜。合同签订后，第三人刘克胜分别于2013年10月22日和12月24日、2014年3月19日和3月21日通过自己及其妻张腊梅桐城工商银行支行的账户，向原告分别汇入100万元和1000万元、1500万元和50万元，合计支付购房款2650万元。2014年3月25日和5月26日，第三人刘克胜出具借条二张，向原告分别借款1000万元和400万元，合计1400万元。2014年3月25日刘克胜出具的借条言明：今借到桐城市住宅建设有限公司人民币壹仟万元整（￥10000000），月息壹分伍厘，期限七个月。2014年5月26日刘克胜出具的借条言明：今借到桐城市住宅建设有限公司人民币肆佰万元整（￥4000000），还款期限半月内还清。但原告在此借条中注明利息按月息一分五厘收取。上述借款原告通过桐城工商银行汇至刘克胜的账户（卡号62×××24）。后检察机关对上述两笔借款1400万元以黄传武（原桐城市房产局局长）涉嫌挪用公款、受贿等罪名提起公诉。2015年9月7日，原告住宅公司以刘幸为被告向本院提起诉讼，要求解除原、被告于2014年1月27日签订合同编号为201400876号、201400869号二份《商品房买卖合同》，并退还被告已付购房款共计1250万元；二、判令被告承担违约责任；三、本案诉讼费由被告承担。2016年4月19日，本院依职权追加刘克胜为本案的第三人参加诉讼。对于上述商品房买卖合同及补充合同的签订，原、被告及第三人均认可系刘克胜代为办理所有事项，且均同意解除合同。庭审中，原告对要求被告支付违约金的诉讼请求表示放弃。上述事实，有当事人陈述、营业执照、组织机构代码证、身份证、《商品房买卖合同》、《补充合同》及借条、购房首付款凭证等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案审理需要解决以下几个方面问题：涉案合同的效力、是否应追加刘克胜为本案第三人、合同是否应当解除以及合同解除后购房款该如何处理。一、关于涉案合同的效力。依据本案事实，2014年1月27日，住宅公司（出卖人）与刘幸（买受人）签订二份《商品房买卖合同》，合同约定由刘幸购买住宅公司开发的桐城市“文都新街口”第一幢101号和301号房屋，双方对付款方式、合同工期、双方其他权利义务以及违约责任等方面进行了约定，从合同签订的形式来看，刘克胜作为买受人刘幸的委托代理人签订了涉案合同，对这一委托行为被告刘幸事后予以追认，且原告对此亦表示认可，故第三人刘克胜的代理行为有效。从双方当事人的约定来看，双方所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为有效合同，受法律保护。二、关于刘克胜在本案中的诉讼地位。依据本案查明的事实，虽然合同的买受人为刘幸，但涉案房屋的首付款2650万元实为刘克胜支付的资金，借款1400万元亦为刘克胜向原告所借。刘幸在庭后虽然提交了客户对账单等流水记录复印件，用以证明该购房款2650万元系其资金。但该客户对账单等流水记录复印件未经庭审质证认证，本院不予认定。且刘幸又未提供其他证据证明刘克胜支付给原告住宅公司2650万元系其自己的资金，故本院认定该笔购房款的实际支付人为刘克胜。根据法律规定，刘克胜与本案的处理结果有法律上的利害关系，因此，本院依职权追加刘克胜为本案第三人。三、关于合同是否应当解除以及合同解除后购房款该如何处理的问题。1、关于购房款交付及合同是否应当解除问题。双方当事人在合同中约定：买受人（被告刘幸）如未按合同规定的时间支付购房款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人（住宅公司）有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行的合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。依据本案事实，在第三人刘克胜因涉嫌犯罪于2014年6月份被羁押后，尚欠的购房款2550万元被告及第三人至今未予支付。依据双方合同约定，原告住宅公司有权解除合同，且各方当事人对合同的解除均无异议。2、合同解除后的责任承担问题。住宅公司诉请解除合同、返还被告购房款1250万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，当事人受领的给付失去法律依据，应当返还给付人。第三人刘克胜因涉嫌集资诈骗等罪名被提起公诉，公安机关现有证据证明2650万元涉案购房款均由刘克胜通过自己及其妻子账户汇给原告住宅公司，因此，第三人刘克胜是涉案合同的购房款实际付款人。根据本案事实，原告出借给第三人刘克胜的1400万元，因该笔借款涉嫌黄传武挪用公款，根据先刑后民的原则，本案不作处理，待刑事裁决后，根据裁决结果，权利人可另行主张权利。因刘克胜涉嫌非法集资，为便于整个案件处理，在合同解除后，原告住宅公司仍需将2650万元购房款中的1250万元返还第三人刘克胜，并将此款汇入刘克胜案涉案资金专户。被告刘幸和第三人刘克胜主张要求将购房款返还给被告刘幸的抗辩主张无事实依据，依法不予采纳。原告自愿放弃要求被告承担违约金，不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告桐城市住宅建设有限公司与被告刘幸签订的合同编号为201400876号、201400869号两份《商品房买卖合同》。二、原告桐城市住宅建设有限公司返还第三人刘克胜购房款1250万元,于本判决生效之日起六十日内付清（此款汇入第三人刘克胜案涉案资金专户）。三、驳回原告桐城市住宅建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96800元，由原告桐城市住宅建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市市中级人民法院。审判长  江京红审判员  沈梅章审判员  刘敏华二〇一六年七月十五日书记员  张 丽附本案所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律条文指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。