绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0603民初3243号原告：毛国俊。被告：李高富。委托代理人：陈海滨、刘胤，浙江大公律师事务所律师。原告毛国俊诉被告李高富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案受理后，依法由代理审判员沈海明独任审判，两次公开开庭进行了审理。原告毛国俊，被告李高富及其委托代理人陈海滨、刘胤到庭参加诉讼。诉讼期间，原、被告曾申请庭外和解，但未成。本案现已审理终结。原告毛国俊诉称：2015年1月4日，原、被告签订《营业房租赁协议书》一份，约定：被告向原告租赁中国轻纺城北交易区一区一楼1313号一通间（1313-137）营业房，租期为农历2014年12月23日起至农历2015年12月23日止，租金为40万元。租期届满后，被告未及时告知原告是否续租该房营业房，也未将该营业房交还给原告。原告遂于2016年2月27日书面通知被告，被告收到通知后答复不再租赁。由于此时已是农历2016年新年以后，错过了租赁黄金时期，租金已明显下降，原告于2016年3月11日以288000元的年租金将该营业房出租给案外人，而相同地段的营业房如果在农历2016年新年前出租，租金可达435000元至450000元。原告认为，如果被告及时将营业房归还给原告，原告就能按照相同价格出租该营业房，也不会存在目前房租差价147000元的损失（435000元-288000元）。同时，被告在承租该营业房期间未遵守市场规则，导致被扣分，也影响了该营业房的出租，是导致租金下降的原因之一。因被告未与原告办理营业房腾退交接手续，故被告应支付原告自租赁期届满之日起至2016年3月10日按年租金40万元标准计算的的占有使用费41644元。综上，为妥善解决纠纷，原告自愿降低损失标准，现诉讼请求明确为：一、判令被告支付案涉营业房占有使用费41644元（2016年2月2日起至2016年3月10日止，按照年租金40万元的标准计算）；二、判令被告支付案涉营业房租金差价损失105366元。被告李高富辩称：一、原、被告确实于2015年1月4日签订过《中国轻纺城营业房租赁协议书》一份，双方约定：原告自愿将中国轻纺城北交易区一区一楼1313号壹通间租给被告使用经营，租期自农历2014年12月23日（公历2015年2月11日）起至农历2015年12月23日（公历2016年2月1日）止，租金为40万元整。嗣后，被告为经营方便，经原告口头同意，把从原告处租赁的案涉营业房与案外人侯金高租赁的营业房进行了调换使用，之后案涉营业房一直由案外人侯金高实际使用至农历2015年12月23日（公历2016年2月1日）腾退，且案外人侯金高在腾退时通过电话通知了原告。同时，根据法院从中国轻纺城集团股份有限公司处调取的《营业房装修审批表》中可以看出，原告在双方租赁期限届满后的2016年2月3日，向市场公司申请对案涉营业房吊顶等进行装修，如果此时原告没有实际控制案涉营业房，其不可能雇佣施工人员进入案涉营业房进行大面积装修施工。由此可知，本案中不存在原告诉称的被告在租赁期限届满后占有使用案涉营业房的情形，故被告无需支付案涉营业房的占有使用费；二、原告所称被告在经营过程中违反市场规定，导致扣分，进而影响原告下一年的租金是没有依据的。因为该扣分规定是市场公司2015年开始试行的，且每年的该扣分是当年清零的，不会影响原告下一年度的租金水平。同时，被告认为，原告诉称因为被告未及时告知其是否续租案涉营业房，导致错过了的租赁黄金期，致使案涉营业房的租金水平明显低于周边类似营业房的租金水平是没有依据的。因为原告明知案涉营业房的实际使用人是案外人侯金高，是否继续承租案涉营业房的真正决策人是案外人侯金高而不是被告，且案外人侯金高已在租赁期届满前就明确告知原告其不再续租案涉营业房。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明如下事实：原、被告于2015年1月4日签订了《中国轻纺城营业房租赁协议书》一份，双方约定：一、原告自愿将位于中国轻纺城北交易区一区一楼1313号壹通间租给被告使用经营，租期自农历2014年12月23日（公历2015年2月11日）起至农历2015年12月23日（公历2016年2月1日）止或工商所统一关门。二、租金为人民币肆拾万元整，自协议签订后租金一次性付清。三、在租期内营业房的（如工商管理、国税、地税、水、电、电话机、报刊）等费用均由被告自负承担，（本协议租期前的各项费用由原告负责交清。原告并收被告工商押金贰仟元整，到期被告交清各项费用后，原告如数返还被告工商押金）。协议还对其他事项进行了约定。嗣后，被告为经营方便，将其从原告处租赁的案涉营业房与案外人侯金高租赁的营业房进行了调换使用，案涉营业房一直由案外人侯金高实际使用至农历2015年12月23日（公历2016年2月1日）腾退。期间，案外人侯金高以案涉营业房作为其公司住所地办理了相应的工商变更登记。2016年2月3日，原告向中国轻纺城集团股份有限公司书面申请对案涉营业房的吊顶等进行消防安全整改装修（装修时间：2016年2月1日至2016年2月4日，装修内容：吊顶），随后雇人进入案涉营业房进行装修施工，并支付了相应的装修费用。之后，原告以被告租期届满未及时腾退案涉营业房为由，要求被告支付相应的占有使用费及由此产生的租金差价损失，但双方未能达成一致意见，原告遂诉至本院，酿成纠纷。以上事实，由原告提供的营业房租赁证、《租赁协议书》，被告提供的公司基本情况表，变更登记情况表，本院调取的通知、《营业房装修审批表》及原、被告在诉讼中的陈述等证据予以证明。本院认为：当事人的合法权益受法律保护。本案的争议焦点主要有以下两个：一、被告作为承租人在租赁期限届满后是否继续占有使用案涉营业房？二、原告主张的损失诉请是否应予支持？针对焦点一，原告认为，被告在租赁期限届满之日前(2016年2月1日)，没有按约从案涉营业房腾退并交还钥匙，其在2016年3月11日才实际控制了案涉营业房，并于当日将其出租给新的承租户。被告辩称，根据《营业房装修审批表》足以推定案涉营业房的实际使用人侯金高在2016年2月1日前已经从案涉营业房腾退，否则原告无法进入案涉营业房进行装修施工，而且在农历十二月廿三日营业房统一关门停止营业，也是轻纺城市场的商业习惯。本院认为，根据查明的事实，原告并无证据证明其在出租案涉营业房时将钥匙一并交付给了被告，故其现在以被告没有按时交还案涉营业房的钥匙为由，认为被告没有履行腾退义务，亦缺乏相应的事实依据。同时，根据本院调取的《营业房装修审批表》可知，原告在2016年2月3日向市场公司书面申请对案涉营业房进行消防安全整改装修，并雇佣工人进入案涉营业房进行装修施工，还支付了相应的装修费用。该事实表明，原告作为出租人在租赁期限届满之后已经收回案涉营业房，否则其无法进行装修施工。另，根据案涉营业房所在市场的一般作法，如果消防安全整改装修期间营业房出于出租状态的，一般由承租人提出装修申请并支付相应的装修费用，反之，则一般由房东提出装修申请并承担相应的装修费用。本案中原告以房东身份向市场主管部门提出装修申请并支付了相应装修费用的行为，可推定此时案涉营业房已由原告实际占有使用。据此，本院认定，原告在租赁期限届满之日（2016年2月1日）已实际控制案涉营业房，亦即被告在2016年2月1日后，并未继续占有使用案涉营业房。针对焦点二，原告要求被告支付自2016年2月2日起至2016年3月10日止案涉营业房的占有使用费，根据前述分析，该项诉求缺乏事实依据，本院不予支持。另，关于原告主张支付租金差价损失的诉求，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告认为被告没有及时答复是否续租案涉营业房及未按照市场规定规范经营导致被扣分，是案涉营业房今年租金明显下降的原因，故要求被告赔偿相应的租金差价损失。本院认为，营业房的租金标准受到市场风险、行情、人为等多种因素影响，现原告并无确实充分的证据证明故案涉营业房的租金差价损失是由被告的原因所造成，故原告的该项诉请缺乏相应的事实，本院亦不予支持。综上，本院对原告毛国俊的全部诉请均不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告毛国俊的诉讼请求。案件受理费3240元，减半收取1620元，由原告毛国俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员  沈海明二〇一六年七月十一日书 记 员  陈玉洁