云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2015）古民二初字第331号原告：牛志泉，男，纳西族，1958年11月21日出生，住丽江市古城区。原告：唐润玉，女，纳西族，1960年8月3日出生，住丽江市古城区。委托代理人（特别授权）：田学勇，系云南云勇律师事务所律师。被告：张栊，男，汉族，1963年3月18日出生，现住丽江市古城区。被告：戚永菊，女，汉族，1964年12月10日出生，住丽江市古城区。委托代理人（特别授权）：闫兴为，系滇西北律师事务所律师。第三人：谢卡卡，女，汉族，1990年7月17日出生，住浙江省杭州市西湖区。原告牛志泉、唐润玉诉被告张栊、戚永菊、第三人谢卡卡房屋租赁合同纠纷一案，2015年7月15日本院受理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》普通程序之规定，于2015年9月8日、2016年1月27日依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告牛志泉、唐润玉及其委托代理人田学勇，被告委托代理人闫兴为到庭参加诉讼，第三人谢卡卡经本院传票传唤，无正当理由未到庭，故本院依法对本案进行了第三人缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称：2009年9月14日，二原告与二被告经协商签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，二原告将其位于丽江市古城区五一街文华巷11号房屋出租给二被告使用，租赁期限为15年（自2009年12月1日至2024年11月30日止），合同并就租金及转租等事宜进行了明确约定。上述合同签订后，二原告将房屋交付给二被告使用，二被告承租房屋用于开设客栈，至2013年，二被告未经得二原告同意的情况下擅自将房屋转租给他人，且拖欠租金108000.00元，后经二原告多次催收未果，故诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方于2009年9月14日所签订的房屋租赁合同；2.二被告支付拖欠的租金21000.00元，并支付自2015年7月1日至二被告实际腾退房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费按3000.00元/月计）；3.第三人将位于丽江市古城区五一街文华巷11号房屋腾退给二原告；4.本案诉讼费由二被告承担。二被告辩称：本案当事人之间确实签订了合同，根据合同约定，房屋转让需经得二原告同意，但二被告承租房屋后，仅将房屋转租给第三人，未整体转让，故二被告并未违约，未支付租金系由于二原告拒收，要求提高租金，原告诉请无法律依据，请求法院驳回原告全部的诉讼请求。第三人针对原告起诉发表意见称：本案诉争房屋系第三人从被告张栊、戚永菊处承包而来，二原告对于承包的事宜是清楚的，且第三人与二被告协商签订承包事宜时，二原告也在场。原告牛志泉、唐润玉为证明其主张，提交以下证据：1.身份证，拟证明原、被告双方身份情况；2.房屋租赁合同，拟证明本案二原告与本案二被告之间于2009年9月14日针对本案诉争房屋所签订的房屋租赁合同；3.电话录音，拟证明原告牛志泉曾通过电话的方式向被告张栊催收房屋租金。二被告对本案二原告提交的证据发表质证意见称：对二原告提交的第1、2组证据无异议，对二原告提交的第3组证据真实性无异议，但不能证明二原告拟证明的内容。二原告当庭已提交证据原件，经质证，二被告对本案二原告提交的证据真实性无异议，经审查，本院对原告提交的证据真实性予以认可，其中第1、2组证据作为本案认定事实的依据；对于二原告提交的第3组证据电话录音，二被告对其证明内容不予认可，经审查，该组证据系原告牛志泉与被告张栊针对本案诉争合同租金支付等问题而形成的录音，应当作为本案认定事实的依据。二被告为证明其主张，提交以下证据：1.房屋租赁合同，拟证明2009年9月14日，原、被告双方针对本案诉争房屋所签订的房屋租赁合同；2.房屋租赁承包合同，拟证明二被告在经得本案二原告同意的情况下，将本案诉争房屋转租给第三人谢卡卡；3.关于变更租金协商函，拟证明原告单方要求增加租金及拒收租金；4.准营证、税务登记证，拟证明二被告系合法经营。二原告对二被告提交的证据发表质证意见称：对被告提交的证据无异议。二被告当庭已提交证据原件，经质证本案二原告对二被告提交的证据无异议，经审查，本院对二被告提交的证据真实性予以确认，作为本案认定事实的依据。第三人谢卡卡未对原、被告提交的证据发表质证意见，也未提交证据。根据庭审及认定的证据，本院确认下列法律事实：2009年9月14日，原告牛志泉、唐润玉与被告张栊、戚永菊经协商签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，二原告将其位于丽江市古城区五一街文化巷11号房屋出租给二被告使用，租赁期限为15年（自2009年12月1日至2024年11月30日止），前五年（2009年12月1日至2014年11月30日）租金为33000.00元/年，2014年12月1日至2019年11月30日期间租金为36000.00元/年，若二被告需将房屋转给第三方，需经得二原告同意。合同签订后，二原告将房屋交付给二被告使用，二被告租金支付至2014年11月30日。2012年3月8日，二被告将房屋转租给第三人谢卡卡，租赁期限为5年（自2012年3月12日至2017年3月11日），租金每年为128000.00元。2014年12月3日，二原告向二被告出具了关于变更租金协商函一份，希望二被告告知转租的具体事宜及协商提高租金。本院另查明，本案诉争房屋现由第三人谢卡卡实际使用。本院认为，原告牛志泉、唐润玉与被告张栊、戚永菊于2009年9月14日所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告双方应当根据合同约定全面履行各自所承担的义务，根据本案诉争合同约定，若二被告将房屋转租给第三人需经得二原告同意，二被告及第三人虽主张，在二被告将房屋转租给第三人谢卡卡时，二原告已表示同意，但无相关证据予以支持，本院不予采纳；根据《中华人民共和国合同法》相关规定，承租人未经得出租人同意，擅自转租的，出租人有权解除合同，故本院对二原告诉请原、被告之间合同予以支持。经查明，二被告租金支付至2014年11月30日，对于2014年12月1日以后的租金及及合同解除后腾房期间的房屋占用费，被告应当支付，故本院对原告诉请被告支付房屋占用费，本院予以支持，根据原、被告双方签订的房屋租赁合同确定2014年12月1日起租金为36000.00元/年，故本院对二原告诉请二被告支付租金21000.00元予以支持，对于房屋占用费，本院参照本案诉争合同确定租金为36000.00元，36000.00元÷12月=3000.00元/月，即被告应当按照3000.00元/月向原告支付房屋占用费。针对二原告诉请第三人谢卡卡应将房屋腾退给二原告，第三人确认现房屋由其使用，在原、被告合同解除的情况下，第三人应将本案诉争房屋腾退给原告。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告牛志泉、唐润玉与被告张栊、戚永菊于2009年9月14日所签订的《房屋租赁合同》；二、被告张栊、戚永菊于判决生效之日起十日向原告牛志泉、唐润玉支付租金21000.00元，并支付自2015年7月2日至实际腾房之日止的房屋占用费（房屋占用费按照3000.00元/月计）；三、第三人谢卡卡于判决生效之日起十五日内将位于丽江市古城区五一街文化巷11号房屋腾退给原告牛志泉、唐润玉。案件受理费325元，由被告张栊、戚永菊承担。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。如不服本判决，可于收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  刘智超审 判 员  郭 顺人民陪审员  木根昌二〇一六年七月六日书 记 员  赵雪娟【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限满后两年内向本院申请强制执行。】