吉林省龙井市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉2405民初51号 原告：延边中艺物业服务有限公司龙井分公司，住所地:吉林省龙井市龙井街**。 法定代表人：张宗义，该公司经理。 委托诉讼代理人：张宗明，该公司经理。 委托诉讼代理人：张传英，该公司职员。 被告：李春子，女，1953年6月9日出生，朝鲜族，龙井市木器总厂退休职员，住吉林省龙井市。 委托诉讼代理人：崔莲（系李春子女儿），女，1983年3月2日出生，朝鲜族，延吉市医院医生，住吉林省延吉市进学街。 原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司与被告李春子物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司（以下简称为中艺物业公司）的委托诉讼代理人张宗明、张传英，被告李春子及其委托诉讼代理人崔莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中艺物业公司向本院提出诉讼请求：判令李春子立即交纳所欠物业服务费2740元，二次供水加压费300元，公用照明费480元，违约金4482元，共计8002元。事实和理由：李春子的房屋位于龙井市天星御花园小区，面积是86.52平方米。欠交2015年5月至2020年10月止的物业费2740元，二次供水加压费300元（2015年5月至2018年4月止），公用照明费480元，违约金4482元（根据物业管理服务合同:当月物业管理费用5%违约金），共计8002元。根据《前期物业管理服务合同》第二条第八款第一项收费项目之规定，住宅按建筑面积0.48元/平方米/月，二次供水加压费住宅100元/户/年，公共照明80元/户/年；第四条第四款：“乙方违反协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起，交纳当月物业管理费用5%的违约金”。为了维护公司的合法权益不受损失,保障公司资金正常运行,保证整个小区内业主环境、生活不受影响,故请求人民法院查明事实,依法判决李春子立即交纳所欠各种费用及违约金。 李春子辩称，同意交纳物业方主张物业费的50%，同意交纳二次供水加压费200元，公共照明费同意交纳165元。具体答辩意见如下：1.本案物业公司的诉讼请求已过诉讼时效，应驳回物业公司的诉讼请求。依据物业公司提供的证据来看，合同期限截止为2016年，之后再未签订新合同，物业公司无权主张之后的物业费。即使物业公司有新的物业合同，因没有与业主委员会签订合同，且未通过全体业主讨论通过，在无证据证明物业公司经合法程序进入小区提供物业服务的情况下，其主张不应该得到支持。2.关于物业服务费的问题，物业公司在起诉书上指明拖欠物业服务费的时间为2015年5月至2021年4月六年时间共计2988元，事实上物业公司在2020年11月已经对本小区放弃管理，因此拖欠时间为5年6个月共计2740元，因物业方没有按照《合同》履行物业服务义务，故拒绝支付该部分物业费。3.根据《合同》，二次加压费为每年每户100元，公共照明费为每年30元，而且二次加压费在2017年下半年开始已经终止，因实际拖欠的二次加压费200元，公共照明费165元，而并不是物业主张的300元和480元。4.关于违约金问题，根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在物业方未正确履行物业服务义务之前，我方有权暂不支付物业服务费，因此不存在违约金的问题。《合同》中约定的违约金按月收取5%，这显然已经超出了民间借贷最高利息上限之规定，因此物业方所要求的违约金缺乏法律依据，我方不认可，也不可能支付。 本院经审理认定事实如下：李春子系龙井市天星御花园小区5号楼7单元202室的业主，房屋面积为86.52平方米。2013年9月5日，中艺物业公司与李春子签订了《前期物业服务管理合同》，合同约定：物业服务费每户每月每平方米0.48元，二次供水费住宅用房每户每年100元，公用照明电费每年30元，双方对服务内容、服务标准、权利义务进行了约定。同日，李春子交纳了2013年9月5日至2014年9月4日的物业费。2014年，中艺物业公司将公用照明电费提高至每年80元。2014年6月3日，李春子交纳了2014年9月5日至2015年9月4日的物业费，并交纳了照明费80元及二次供水费100元。李春子自2015年9月5日起至今未交纳物业服务费、二次供水费及公用照明费用。 另查明，天星御花园小区至今未成立业主委员会，中艺物业公司于2020年11月8日停止了对天星御花园小区1-6号楼的物业服务。中艺物业公司在为天星御花园小区提供服务期间，没有按照物业服务合同对房屋共用部分、公共设施设备及时维修、养护、修缮（楼道墙皮脱落、单元门损坏、楼道窗户损坏）、未按时清理公共卫生，小区内多处堆放物品或垃圾，冬天未能及时清理积雪。 认定以上事实的证据有：原告提交的营业执照复印件一份、前期物业管理服务合同复印件一份、房屋入住协议复印件一份、订购房屋补充条款复印件一份、备案证明复印件两份、备案表复印件一份、物业维修报单复印件5份、物业服务照片7份、物业服务光盘7张，新冠肺炎防控期间人员、车辆登记表复印件一份、疫情期间物业服务材料复印件一份，被告提交的照片26张、收据复印件一份、龙井市天星御花园小区业主签字栏复印件一份及原被告的庭审陈述。 本院认为，中艺物业公司与李春子之间签订的前期物业管理服务合同是双方当事人的真实意思表示，应合法有效，双方应按照合同的约定履行各自义务。现中艺物业公司已按照合同约定管理该小区，并为业主提供了相应的服务，李春子作为该小区业主事实上也接受着中艺物业公司提供的物业服务，亦应按照合同约定交纳相关物业服务费，故中艺物业公司要求李春子支付物业费用的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。对于李春子提出中艺物业公司在龙井市价格监督局的备案时间至2016年，2016年以后中艺物业公司无权主张物业费，中艺物业公司的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩，本院认为物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘请物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业合同继续有效，中艺物业公司对李春子主张物业费的诉讼请求并未过诉讼时效，故对于李春子的该项抗辩，本院不予支持。对于李春子提出物业公司服务不到位，未按照合同履行相应义务，是中艺物业公司违约在先，不应全额交纳物业费的抗辩意见，根据李春子提交的相应证据及庭审双方陈述，可以认定中艺物业公司提供物业服务过程当中确实存在瑕疵，结合中艺物业公司服务的实际情况，本院认为李春子按照物业服务费80%的标准交纳物业费为宜。李春子于2013年9月5日领取钥匙，签订房屋入住协议及签订前期物业合同，物业费的起算时间应从2013年9月5日起算。因李春子已经交纳了2年物业费，故李春子应交纳自2015年9月至2020年10月止的物业费为2060元(0.48元×86.52平方米×62个月×80%元)。关于二次供水加压费，因庭审中双方均认可龙井市已于2017年5月取消了自来水二次加压费，故李春子仅应支付2015年至2017年的费用为200元，对中艺物业主张的超出部分，本院不予支持。关于公共照明费，虽然双方在前期物业合同中约定公共照明费为每年每户30元，但物业公司已于2014年将公共照明费调整至每年每户80元，李春子亦按每年每户80元的标准交纳了2014年至2015年期间的公共照明费，双方事实上已经以实际履行的方式认可了价格变更，李春子未能提供充分的证据予以证明其按涨价后的价格交纳公共照明费并非出于其自愿，应承担举证不能的责任，故本院对中艺物业公司要李春子按照每年每户80元支付照明费的诉讼请求，本院予以支持。关于照明费的数额，自2015年9月5日至2020年12月30日的照明费数额为427元（80元×5年＋80元÷12个月×4个月），对中艺物业主张超出的部分，本院不予支持。关于违约金，因双方对违约责任约定不明，且中艺物业公司履行合同时也存在违约行为，故对其要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条、第九百四十八、第九百五十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李春子于本判决发生法律效力之日起三日内向原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司支付物业服务费2060元、二次供水加压费200元及公用照明费用427元，共计2687元； 二、驳回原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告延边中艺物业服务有限公司龙井分公司负担17元，被告李春子负担8元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员 刘 阳 二〇二一年二月五日 书记员 文惠兰