辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终57号上诉人（原审被告）：雒利剑，男，1975年7月30日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：秦亚东，男，1981年3月25日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：王海艳，女，1975年1月11日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被上诉人（原审原告）：沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司，住所地抚顺市顺城区将军二街**楼**门市。负责人：关杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓红，辽宁民威律师事务所律师。上诉人冯文军因与被上诉人沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司（以下简称远洋物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初2172号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。雒利剑上诉请求：1、一审法院认定事实不清，对被上诉人过于偏袒，对上诉人提交的合理证据不理不顾，对上诉人债务金额确定不清；2、重新确定债务金额，依法改判上诉人自2015年10月1日起至2020年3月29日止按1.65元/平方米缴纳物业费；3、判令被上诉人承担其相应的诉讼费用。事实和理由：首先，上诉人明确表示，本人无意恶意拒缴物业费，在人民法院能够准确的确定债务人债务金额后，上诉人愿意按照人民法院确定的债务金额，一次性缴纳所清欠的物业费。1、根据合同约定第九条违约责任9.1，因甲方行为违约导致乙方未能完成服务内容，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期不解决的，乙方有权终止本合同。造成乙方经济损失的，甲方应给与乙方相应的经济赔偿。关联性：前期业主公约为三方主体的合同，即抚顺德创置业有限公司（案外人)、被上诉人和上诉人。根据2017年11月30日，业主委员会和地产公司、物业公司、远洋客服、街道和住建局等多部门的联合现场会得知，远洋地产在会议上承认自己在前期建设和配套设施中出现瑕疵，并承诺在2018年全年解决问题，并出具有法律效力的文件表示爱丁堡小区按每平方米0.15元由地产公司直接给物业公司。所以，至2018年12月31日前，物业费应该按照0.15元/平方米进行减免。因为问题是持续发生而未中断的，所以，购房预缴的第一年物业费也应该按照0.15元/平方米进行减免。2018年12月31日以后，，地产公司并未对之前业主对园区提出的整改意见进行整改出现的问题至今未解决，所以，，地产对物业公司的违约行为存在延续性，地产应该继续承担相应责任所以，不能让上诉人来按照合同约定的1.8元/平方米的金额来完成缴费的义务。法律法规：根据《合同法》关于合同形式的约定，以及《最高人民法院关于审理物业纠纷案件应用具体法律》第三条规定：物业服务企业公开做出服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。2、根据2020年4月18日，远洋城小区业主在《民心网》的投诉关于“远洋亿家物业和远洋地产是否共同对物业共用部位，公共设施设备进行承接查验？验收合格吗？”的投诉内容回复:“关于物业承接查验问题……故远洋小区至今为止尚未开展物业承接查验工作，根据2020年7月8日，抚顺市住房和城乡建设局（抚顺市人民防空办公室）的通知内容规定：将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承当相应的责任，并承担前期物业服务费用。所以，按照法律法规的规定，物业公司应该对自己的违约行为进行更正，并承担相应责任。远洋城小区在前期制定1.8元/平方米物业费是按照小区当初设计的综合环境标准和综合服务标准来制定的。宣传初期，爱丁堡小区“山景十二院”、“双学期五公交”、“儿童休闲乐园”、“管家式服务”等配套和大的品牌开发商等奠定了其制定高物业收费标准的依据。但是，经过实际经营，要约邀请部分内容并未实现承诺兑现，导致了远洋品牌自己降低了标准。最令人感到不解的是，远洋小区居然私自更改建筑规划，把原有的停车场从实际建筑过程中取消了，导致爱丁堡停车问题至今得不到解决。所以，后期服务和收费存在了严重的“货不对板”行为。远洋物业公司作为三方合同的责任方，不履行自己应有的义务，反而用自己违规的行为让业主买单，这种失信行为已经被广大业主识破。2020年7月，远洋城业主大会公开进行投票，以2000多票的赞成结果决定停止现有物业公司的服务，从新选聘物业公司。2020年3月29日，业主委员会已经发出通知和公告，要求物业公司从新签订物业合同并停止现有合同。根据公告内容，上诉人认为其停止服务日期即为缴费终止日期。所以，被上诉人主张的日期、金额、计算方法均不被认可，希望从新计算并由人民法院确认。远洋物业公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院维持一审判决。远洋物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告雒利剑给付自2015年10月1日起至2020年12月31日拖欠房屋物业管理费11479.89元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年9月7日，远洋物业公司与案外人德创公司签订了《抚顺“远洋城项目”前期物业服务合同》，约定由远洋物业公司负责案涉小区的管理，物业费标准为多层、洋房、小高层及商业物业服务费按建筑面积每月1.80元/㎡，电梯费按每户30元/月，物业服务期限至抚顺远洋城项目（3-1地块）业主委员会成立，业主委员会重新选聘物业服务公司并签订物业合同生效，且该物业服务公司实际接管该物业之日终止。2014年8月28日，雒利剑在《临时管理规约》中承诺人处签字，即同意遵守“远洋城临时管理规约”和相关附件的约定等内容。上述协议签订后，双方按协议内容履行，且远洋物业公司为该小区提供物业服务至今。雒利剑系顺城区“远洋城”小区56号楼2单元602号房屋的业主，建筑面积106.74平方米。自2015年10月1日至2020年12月31日期间，雒利剑欠付住宅物业费共计11479.89元。庭审中，雒利剑以远洋物业公司未尽到合同约定义务且收费过高为由，不同意给付物业费用。现远洋物业公司以诉称理由来院告诉。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案远洋物业公司与案外人德创公司签订《前期物业服务合同》，并与雒利剑签订了《临时管理规约》，且雒利剑军在该份规约中签字确认，故《前期物业服务合同》对该小区业主具有约束力，双方应按该合同约定内容履行义务。业主按约向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的基本保障，也是业主应尽的基本义务。业主拖欠物业费对其他已缴费用的业主有失公平，且物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低，从而影响整个小区业主的利益。因物业服务范围具有广泛性，物业公司在实施物业服务过程中可能存在多种问题，业主可以向其或通过业主委员会提出整改意见，直至由业主委员会解聘该物业服务企业。远洋物业公司向雒利剑居住的小区提供物业管理，根据权利义务对等原则，雒利剑实际接受服务后应按法律规定缴纳物业费。现远洋物业公司向其催交，雒利剑仍未如约交纳，故对远洋物业公司主张雒利剑支付物业费的诉求，一审法院予以支持。关于雒利剑辩称案涉小区存在建筑质量瑕疵，案外人德创公司同意对“远洋城”小区存在的上述问题于2018年进行整改，同时对该小区按每月0.15元/㎡向远洋物业公司进行补贴。此外，“远洋城”小区业委会已通知决定与远洋城物业公司重新签订物业合同，故远洋物业公司不应按房屋建筑面积每月1.80元/㎡收取一节，因《前期物业服务合同》中关于物业费的收费标准、物业服务期限及物业费缴纳时间均已明确约定，现社区、街道、业主委员会或其他相关物业主管部门未通过法定程序对目前物业费的价格予以调整，且亦未按法定流程重新选聘物业服务公司并进行实际接管，故对其辩称理由不予采纳。诉讼中，远洋物业公司同意将截至2018年12月31日前拖欠的物业费收取标准降低至每月1.65元/㎡，自2019年1月1日之后物业收取标准为每月1.80元/㎡，一审法院予以确认。关于雒利剑辩称远洋物业公司未经业委会及业主同意私自签订经营性广告合同等，已侵害了业主权益一节，因对远洋物业公司管理的瑕疵，雒利剑可通过业委会或向相关物业主管部门等按法定程序寻求解决。但雒利剑所辩称的上述问题不属于远洋物业公司的根本违约行为，雒利剑以此拒付全部物业费的理由依据不足，一审法院对其辩称理由不予采纳。关于雒利剑辩称远洋物业公司及案外人德创公司在物业交付后未在法定期限内完成物业承接查验，亦未在物业交接后向相关物业主管部门提供所需材料进行备案，故应承担违约责任一节，因本案系物业服务合同纠纷，雒利剑所辩称远洋物业公司的上述行为属于违反行政管理规范，而非违反法律强性规定，且与本案非同一法律关系，故本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：雒利剑于判决生效后立即支付沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司拖欠的2015年10月1日至2020年12月31日物业服务费11479.89元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103元，减半收取51.50元，由雒利剑负担。二审期间,上诉人雒利剑提交如下证据：证据1、证人陈某出庭作证，拟证明：远洋物业公司不作为，物业服务不到位及地产公司与物业公司在案涉纠纷中存在的问题。远洋物业公司质证意见：证人是远洋城小区业主，通过证人陈述和法庭询问可知，证人与本案具有直接的利害关系，请法院对证人证言不予采信。证据2、抚顺德创置业有限公司出具的《致远洋城小区业主委员会的回函》复印件，拟证明：因为地产公司至今未解决遗留问题，物业公司至今没有提高物业服务水平，反而越来越差，所以物业费应按0.15元/平方米减免至业主委员会发布重新签订物业合同公告之日。远洋物业公司质证意见：该证据是复印件，真实性无法认定；回函是抚顺德创置业有限出具的，而本案是物业合同，故该证据与本案无关，且该证据的内容无法证明上诉人的主张。证据3、远洋城一期46号楼（爱丁堡区）业主物业费发票，拟证明：同一小区已缴费业主已经按照1.65元/平方米交纳物业费，远洋物业公司在单价部分虽未予变更，但在实际交纳部分按照赠送服务期限方式进行减免，上诉人主张按照0.15元/平方米减免物业费，符合该园区减免规则。远洋物业公司质证意见：对该证据真实性、合法性无异议，被上诉人的确有减免到2019年12月31日，是有一段时间抚顺德创置业有限公司给予被上诉人补贴，所以B区有的业主按照1.65元/平方米交纳物业费。本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：2020年3月20日，抚顺市顺城区将军堡街道远洋城社区居民委员会发布《关于远洋城小区业主委员会不具备主体资格重新选举业主委员会的通告》，载明：按区住建局《远洋城业委会合法资格认定及业主大会结果认定请示》的回复的要求，依据建房(2009)274号《业主大会和业主委员会指导规则》第三章第四十六条规定，远洋城业主委员会已不具备主体资格，重新选举业主委员会。再查明：抚顺市望花区人民法院于2020年5月12日作出（2020）辽0404行初83号行政裁定书，认为：远洋城小区业主委员会组成人员已不足5人，可以认定该业主委员会已不具备提起诉讼的主体资格，裁定：驳回远洋城小区业主委员会的起诉。本院认为：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。本案，抚顺德创置业有限公司与远洋物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对雒利剑具有法律约束力，雒利剑应按照该合同约定的1.8元/平方米/月向远洋物业公司支付物业费。一审中，远洋物业公司同意将雒利剑2018年12月31日前拖欠的物业费按0.15元/平方米/月予以减免，系远洋物业公司在法律规定的范围内处分自己的民事权利，且不损害他人利益，一审法院按照1.65元/平方米/月标准判决雒利剑支付2015年10月1日至2018年12月31日物业费，并无不当。现雒利剑主张仍按1.65元/平方米/月标准支付2019年1月1日以后的物业费，缺乏合同依据和法律依据。另，雒利剑二审提交的物业费发票虽能证明案涉小区存在按1.65元/平方米/月交纳2019年物业费的情形，但这仅能体现远洋物业公司对个别业主的物业费减免，无法证明案涉小区物业费收费标准已按此予以调整，雒利剑亦未提交证据证明因远洋物业公司对个别业主的物业费减免导致案涉小区整体物业服务水平降低。因此，雒利剑主张按1.65元/平方米/月支付2019年1月1日以后的物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于雒利剑主张物业费应缴至2020年3月29日一节，远洋城社区居民委员会于2020年3月20日发布《关于远洋城小区业主委员会不具备主体资格重新选举业主委员会的通告》，载明：远洋城业主委员会已不具备主体资格，重新选举业主委员会；且在业已生效的（2020）辽0404行初83号远洋城小区业主委员会诉远洋城社区居民委员会撤销通告一案中，抚顺市望花区人民法院以远洋城小区业主委员会组成人员已不足5人，已不具备提起诉讼的主体资格为由，裁定驳回远洋城小区业主委员会的起诉。鉴于远洋城小区业主委员会的主体资格未得到认定，因此雒利剑以远洋城小区业主委员会已于2020年3月29日发出通告，要求远洋物业公司重新签订物业合同并停止现有合同为由，主张物业费应缴至2020年3月29日，本院无法支持。《物业承接查验办法》第三十九条规定：“物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。”第四十二条规定：“建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。”根据上述法律规定，案涉小区未开展物业承接查验工作，远洋物业公司应承担的是民法上的损害赔偿责任和行政法上的责任，雒利剑以此为由拒交、少交物业费，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人雒利剑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费87元，由上诉人雒利剑负担。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  刘晓菲审判员  张 秦二〇二一年二月八日书记员  刘佳伟