新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新28民终24号上诉人（原审原告）：王文盼，女，1990年8月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区。委托诉讼代理人：丛斌，男，住新疆维吾尔自治区。与王文盼系夫妻关系。被上诉人（原审被告）：巴州现代房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市石化大道现代丝路华庭。法定代表人：陈俊立，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱红霞，女，该公司经理。上诉人王文盼因与被上诉人巴州现代房地产开发有限责任公司（以下简称现代房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2020）新2801民初6033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月18日开庭进行了审理。上诉人王文盼及的委托诉讼代理人丛斌，被上诉人现代房地产公司的委托诉讼代理人朱红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王文盼上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付违约金52480.59及律师代理费3,000元，以上合计55,480.59元。事实和理由：1．一审法院认定事实不清。2015年以前办理房产证件包括房屋产权证和土地使用权证，库尔勒市不动产中心出具的查询表仅指办理了房屋所有权登记，无法证明办理土地使用权证书。原告配偶与被告工作人员在2020年4月的录音可以证明包括案涉楼房在内的整栋楼都无法办理不动产权证。本案系因被上诉人未提供办理不动产权证书需要的分户分层图等需要开发商提供的相关手续导致，根本原因是被上诉人未按政府相关文件要求在合理期限内足额缴纳土地出让金造成。2．一审适用法律错误。一审未支持律师费3,000元错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，因合同一方违约，合同一方聘请律师支出的合理费用应由对方承担。综上，请求二审支持上诉请求。现代房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉维持原判。理由如下：上诉人与被上诉人于2013年11月9日签订《商品房买卖合同》，上诉人于同年11月8日、9日支付购房款122,490元，于11月11日办理房屋交付及入住手续。我方于同年12月31日向上诉人出具销售不动产发票。相同楼栋已于2013年办理房屋产权证。上诉人要将案涉房产转售他人要求我方为其办理合同更名手续，我方告知发票已经开具无法办理。后因上诉人个人原因拖延未办理与我方无关。为解决问题，我公司同意配合上诉人继续办理房屋产权证。但其主张逾期办证违约金及律师费无事实依据，请求二审驳回。王文盼向一审法院起诉请求：1．请求依法确认原被告于2013年11月9日签订的《商品房买卖合同》有效；2．请求判令被告巴州现代房地产开发有限责任公司继续履行《商品房买卖合同》、立即协助原告王文盼办理库尔勒市石化大道现代丝路华庭20号楼9单元602室房屋不动产权登记手续。3．请求判令被告支付逾期办证违约金52,480.59元，并自2020年9月21日起利率按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率1.5倍延续计算至实际办理产权登记时止。一审法院认定事实：2013年11月9日，原告王文盼与被告巴州现代房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人为被告巴州现代房地产开发有限责任公司，买受人为原告王文盼；出卖人以出让方式取得位于团结辖区石化大道右侧38号、编号为34号小区的地块的土地使用权，规划用途为住宅，土地使用年限自2007年8月17日至2067年8月17日，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为现代·丝路华庭；买受人购买的商品房为第20幢9单元602号房，建筑面积共40.83平方米；付款方式及期限为一次性付款，买受人已付清余款122,490元；关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“应属银行按揭贷款购房，产权已抵押按揭银行，待买受人交清全部房款，解除抵押后，直接在房产交易所领取产权证”处理。原告王文盼在合同上签字，被告巴州现代房地产开发有限责任公司在合同上加盖公章及法定代表人私印。2013年11月11日，原告王文盼与巴州逸东物业服务公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：业主为王文盼；同日，双方签订《入住协议书》《业主承诺书》《管理规约》《业主消防安全责任书》，协议书载明：王文盼于2013年11月11日进住20楼9单元602室。承诺书载明：王文盼为巴州现代·丝路华庭20幢9单元602室业主。原告王文盼在合同等上签字，巴州逸东物业服务公司在合同等上加盖公章。2013年11月11日，原告王文盼向巴州逸东物业服务公司缴纳装修垃圾清运费、闭路初装费，后又缴纳天然气接口费、燃气费；2013年12月31日，被告巴州现代房地产开发有限责任公司向原告王文盼出具销售不动产统一发票，发票载明：付款方名称王文盼，收款方名称巴州现代房地产开发有限责任公司，不动产项目名称现代·丝路华庭，不动产项目编号0114886，销售的不动产楼牌号20-9-602，建筑面积40.83㎡，单价3,000元／㎡，金额122,490元，合计金额122,490元。2011年12月1日，被告巴州现代房地产开发有限责任公司取得房权证，房权证载明：房屋所有人巴州现代房地产开发有限责任公司，共有情况单独所有，房屋坐落团结辖区石化大道38号20栋，登记时间2011年12月1日，规划用途住宅，总层数6，建筑面积8196.18㎡，套内建筑面积7202.52㎡。库尔勒市房地产管理局出具库尔勒市房权证载明：所有权人沈某，共有情况单独所有，房屋坐落团结辖区石化大道38号20栋5层7单元501，登记时间2013年9月11日。2020年10月31日库尔勒市不动产登记中心出具20栋楼所有权登记查询表，内容为：栋号20栋，项目名称现代·丝路华庭，2013年9月5日至2014年12月18日期间，32户中有16户办理了所有权登记。库尔勒市不动产登记中心在查询表上加盖库尔勒市不动产登记中心权属登记档案查询专用章，工作人员张某某在查询表上签字。2020年4月18日，原告王文盼配偶与被告巴州现代房地产开发有限责任公司工作人员录音，显示在2020年4月期间无法办理房地产权属证书。2020年7月8日，原告王文盼与新疆腾格斯（库尔勒）律师事务所签订《民事委托代理合同》，合同约定：指派刘珊珊律师为王文盼与巴州现代房地产开发有限责任公司案件一审的代理人，律师代理费3,000元，于2020年7月10日前足额支付全部代理费。2020年7月13日，新疆腾格斯（库尔勒）律师事务所向原告王文盼出具新疆增值税电子普通发票，载明：服务名称律师代理费，金额2970.30、税额29.70，价税合计3,000元。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。原告王文盼要求被告巴州现代房地产开发有限责任公司继续履行《商品房买卖合同》，协助原告王文盼办理库尔勒市石化大道现代丝路华庭20号楼9单元602室房屋不动产权登记手续，法院认为原告王文盼已向被告巴州现代房地产开发有限责任公司支付全部购房款，现原告王文盼未取得权属登记，按照合同约定，被告巴州现代房地产开发有限责任公司应当协助其办理，故对原告王文盼要求被告巴州现代房地产开发有限责任公司继续履行《商品房买卖合同》，协助原告王文盼办理库尔勒市石化大道现代丝路华庭20号楼9单元602室不动产权登记手续的诉讼请求，法院予以支持。原告王文盼称系被告巴州现代房地产开发有限责任公司原因导致权属登记至今未办理，要求被告巴州现代房地产开发有限责任公司支付违约金，被告巴州现代房地产开发有限责任公司辩称未办理权属登记系原告王文盼自身原因，被告巴州现代房地产开发有限责任公司已经履行了合同义务，且在同时间段，同楼栋的买受人均办理了权属证书，不应当支付违约金，并提供房权证、20栋楼所有权登记查询表予以证实，但原告王文盼称在2013年12月31日开始就无法办理，无法办理的原因是被告巴州现代房地产开发有限责任公司导致的，且录音显示2020年4月仍无法办理，法院认为被告巴州现代房地产开发有限责任公司提供的房权证等证实在同一时间段，同栋楼可以办理权属登记的事实，原告王文盼未提交证据证实在该时间段已申请办理，且合同中仅约定了“出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，现被告巴州现代房地产开发有限责任公司履行了合同义务，原告王文盼作为现售商品房的购买人，未在法定期限内办理相关手续，系原告王文盼自身原因，故法院对被告巴州现代房地产开发有限责任公司的辩称予以采信。故对原告王文盼要求被告巴州现代房地产开发有限责任公司支付违约金52,480.59元，并自2020年9月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的1.5倍的利率延续计算至实际办理产权登记时止的诉讼请求，法院不予支持。对原告王文盼要求被告巴州现代房地产开发有限责任公司支付律师费的诉讼请求，双方未在合同约定，不符合法律规定，法院对其不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告巴州现代房地产开发有限责任公司继续履行《商品房买卖合同》，于判决发生法律效力后十日内协助原告王文盼办理库尔勒市石化大道现代丝路华庭20号楼9单元602室房屋不动产权登记手续；二、驳回原告王文盼的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审经查，《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现代公司于2011年2月1日办理证号为“库尔勒市房权证库字第XXXX号”的案涉楼栋房地产权证。但就案涉土地从未向不动产中心提供土地分割相关备案资料。本院二审对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点是：1．被上诉人是否存在逾期办证的违约行为，上诉人主张逾期办证违约金52,480.59元有无事实及法律依据；2．上诉人主张律师费3,000元有无事实及法律依据。针对上述争议焦点，本院分别评判如下：关于焦点一，双方对商品房买卖合同签订后的房屋产权证可以办理均不持异议。对合同第十五条约定的“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是否包括土地使用权证双方各执一词。现代房地产公司认为两证合一前不包括土地使用证。上诉人认为2016年3月份不动产权证两证合一之前包括土地使用权证。对此本院认为，依据《城市房地产开发经营管理条例》和《中华人民共和国城市房地产管理法》对房屋所有权转移的规定，可确定出卖人负有提交用地证明文件、建设工程许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料等其他有关证明文件的义务，该义务系出卖人的法定义务。根据本案查明的事实，现代房地产公司目前因部分土地出让金未缴纳导致无法办理土地分割的备案手续。但其未向不动产中心提交相关测绘资料等是土地未分割的另一个原因。本案中因现代房地产公司未向产权登记机关提供相应备案资料，导致上诉人王文盼至今未能办理不动产权证。综上，可认定现代房地产公司存在违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，由于中国人民银行自2019年8月20日起已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，此后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故本案逾期办证违约金，应以122,490元为基数，自2014年5月11日至2019年8月19日，按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率4.75%标准计算为30,545.94元（122,490元×4.75％÷12×63个月）；2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至现代房地产公司履行协助办证义务为止。上诉人王文盼关于逾期办证违约金的上诉请求，本院予以部分支持，超出部分本院不予支持。针对焦点二，关于上诉人王文盼主张的律师应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据上述法律规定，现代房地产公司违约造成的损失赔偿数额相当于违约给王文盼造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益等。因本院前述问题中已经对现代房地产公司逾期办证造成的损失酌情予以支持。王文盼主张律师费属违约造成的损失，双方在合同中对律师费并未约定，而现代房地产公司的违约并不必然产生律师费用的支出，律师费用也不属于合同履行后可以获得的利益，故王文盼的该上诉请求，本院不予支持。综上所述，王文盼的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2020）新2801民初6033号民事判决第二项，即驳回原告王文盼其他诉讼请求；二、被上诉人巴州现代房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向上诉人王文盼支付逾期办证违约金，自2014年5月11日至2019年8月19日计算为30,545.94元；2019年8月20日后以122,490元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至现代房地产公司履行协助办证义务日止。三、驳回上诉人王文盼其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,336.2元、二审案件受理费3,859.41元，以上合计5,195.61元，由上诉人王文盼负担2,335.06元，由被上诉人巴州现代房地产开发有限责任公司负担2,860.55元。本判决为终审判决。审判长  邓晓辉审判员  吕 晨审判员  沙仁娜二〇二一年二月四日书记员  陈文涛