辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2634号上诉人（原审被告）：刘宏毅，女，1961年04月04日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被上诉人（原审原告）：北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市东陵区美园东路****。负责人：杜爽，该公司经理。委托诉讼代理人：殷慧丽，女，1976年12月19日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市苏家屯区。上诉人刘宏毅因与被上诉人北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初6091号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现己审理终结。刘宏毅上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.免除物业费并赔偿损失；3.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人一审时，未能及时收到开庭通知，未能到庭答辩导致一审法院缺席判决。一审判决忽视了被上诉人的违约行为，判决排除了被上诉人的责任，损害上诉人的合法权益。被上诉人违约行为有：被上诉人没能按《协议》约定履行服务，导致我家从2015年陆续遇到下水道反粪水，不得已把下水道堵死，使房屋丧失了正常使用功能，每年造成我一万多元损失。入户门垃圾废品堆放，电表箱和电梯口处堆放废纸盒等废品，安全隐患极大。按权利对等原则我暂时拒交了物业费。我家是前期物业公司同意免交电梯费的，这一情况在物业公司电脑是有记载的。对于我家15年至今粪水问题，多次找物业都没有解决。根据《物业管理条例》第四章第35条、第46条，《辽宁省物业管理条例》第61条，第62条，《物业法》第2条、第35条，以及华府丹郡小区《前期物业管理服务协议》第二条、第三条等规定，物业服务公司没能履行合同约定义务，造成我物质损失和精神损失，同时带来安全隐患。北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司向一审法院起诉请求：1.被告交纳拖欠的物业费6187.95元，电梯费552元，合计6739.95元；2.被告承担诉讼费。一审法院查明事实：2011年11月2日，沈阳华锐物业管理有限公司中标由沈阳华苏置业有限公司开发的“华府丹郡南区”住宅区前期物业项目，约定物业费收费标准住宅每月每平方米建筑面积2元。沈阳华锐物业管理有限公司与沈阳华苏置业有限公司签订“华府丹郡”《前期物业管理服务合同》，取得对被告所居住小区的物业管理权。合同中约定住宅物业费收费标准为/月/平方米1.5元。2018年5月20日，沈阳华锐物业管理有限公司与北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司签订《债权转让协议》，沈阳华锐物业管理有限公司将“华府丹郡”A区2016年11月1日至2018年5月17日、B区2017年5月1日-2018年5月17日所有业主欠交物业服务费的债权全部转让给北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司（即本案原告），并将该协议公示、张贴于该小区物业中心大厅和公告栏内。2018年5月4日，原告中标了沈阳市苏家屯区南京南街1009号的沈阳华府丹郡住宅的物业服务项目。2018年5月17日，原告与沈阳市苏家屯区中兴街道华府丹郡社区签订了《（华府丹郡）物业服务协议》，取得对被告所居住小区的物业管理权。协议约定，本小区物业费收费标准为2元每月每平方米，实际收费标准为1.5元/月/平方米。被告为“华府丹郡”南京南街1009号A7#2-2-1业主，房屋建筑面积为91.67平方米。被告从2016年11月1日至2020年8月31日共拖欠物业费6187.95元及从2016年11月1日至2020年8月31日拖欠电梯费552元。原告向被告催要无果后，诉至一审法院。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告经一审法院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，一审法院根据原告提供的证据对原告主张的案件事实予以认定。依法成立的合同受法律保护。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。沈阳华锐物业管理有限公司与沈阳华苏置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有约束力。沈阳华锐物业管理有限公司按合同约定履行了服务义务，被告亦应按约定支付物业费。沈阳华锐物业管理有限公司与原告签订的《债权转让协议》，不违反法律法规禁止性规定，且已履行告知债务人义务，合法有效。《辽宁省物业管理条例》第三十条规定：“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员会职责。”《沈阳市物业管理条例》第二十七条规定：“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立业主大会条件而未成立，且经街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域可以由街道办事处、乡镇人民政府指导物业管理区域所在地的居(村)民委员会临时代行业主委员会职责，或者组织成立物业管理委员会临时代行业主委员会职责。”原告与沈阳市苏家屯区中兴街道华府丹郡社区签订了《华府丹郡物业服务协议》不违反法律禁止性规定，合法有效，对原告及业主均具有约束力。故原告要求被告给付2016年11月1日至2020年8月31日物业费6187.95元及2016年11月1日至2020年8月31日电梯费552元的诉讼请求，一审法院予以支持；关于原告要求被告给付违约金问题，因该合同系格式条款，加重了业主负担，故对该项请求不予支持。一审法院判决：刘宏毅于判决发生法律效力之日起五日内给付北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司2016年11月1日至2020年8月31日物业费6187.95元及2016年11月1日至2020年8月31日电梯费552元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由刘宏毅负担。二审中，上诉人提交了照片，证明上诉人家被下水道反污水，还有垃圾堆放。被上诉人质证意见：真实性有异议，不能通过照片证明是该户发生的问题，垃圾问题他家和3门发生过纠纷，投诉到小区办，已经处理过，通过派出所和社区已经清理。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，沈阳华锐物业管理有限公司与沈阳华苏置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。沈阳华锐物业管理有限公司与被上诉人签订的《债权转让协议》，不违反法律法规禁止性规定，且已履行告知债务人义务，合法有效。被上诉人与沈阳市苏家屯区中兴街道华府丹郡社区签订了《[华府丹郡]物业服务协议》不违反法律禁止性规定，合法有效。故被上诉人有权要求上诉人支付2016年11月1日至2020年8月31日欠付的物业费及电梯费。关于上诉人主张一审时未能及时收到开庭通知，未能到庭答辩导致一审法院缺席判决的问题，因一审法院通过邮寄方式向上诉人送达了起诉状及开庭传票，上诉人未能出庭系其放弃了自身权利，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张被上诉人没能按《协议》约定履行服务，导致其从2015年陆续遇到下水道反粪水，不得已把下水道堵死的问题，上诉人自认在上述问题发生后，被上诉人已经进行疏通及清理污物工作，且上诉人未能提交充分证据证明下水道堵塞反污是由被上诉人原因导致，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张入户门垃圾废品堆放，电表箱和电梯口处堆放废纸盒等废品的问题，因被上诉人已通过给相关业主送达整改通知书，且主张通过社区及派出所进行沟通处理，现上诉人自认仅存少量垃圾，故无法认定被上诉人未及时依约履行其义务，对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张其是前期物业公司同意免交电梯费的，因上诉人系居住于二楼房屋，被上诉人主张对需要去地下车库的一楼住户亦收取电梯费，且即便前期物业公司同意上诉人免交电梯费，亦非代表被上诉人必然同意上诉人免交电梯费，对上诉人该项主张不予支持。综上所述，上诉人刘宏毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘宏毅负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  谢 宏审判员  杨 帆二〇二一年二月二十日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。