杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初6722号 原告：无锡九龙仓物业管理有限公司富阳分公司，住所地：杭州市富阳区富春街道桂花西路****，统一社会信用代码：91330100074337810G。 诉讼代表人：翟凯杰。 委托诉讼代理人：徐丹、蔡子轩，浙江卓特律师事务所律师。 被告：李云天，男，1983年12月30日出生，汉族，住杭州市富阳区。 原告无锡九龙仓物业管理有限公司富阳分公司与被告李云天物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案受理。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用小额诉讼程序，由审判员傅红盛独任审理，于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告无锡九龙仓物业管理有限公司富阳分公司的委托诉讼代理人徐丹到庭参加诉讼，被告李云天经合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼要求：1、判令被告支付原告物业服务费4284元（=102.59×1.74×24）、能耗费1107元（=102.59×0.60×18）、车位费1920元（=60×32）、违约金5302.57元（自上述费用应交之日起按2‰计算，暂计算至2020年12月31日，要求支付至实际清偿之日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系雍景山城御湖苑2号1902室业主，房屋为多层住宅，建筑面积102.59平方米，-2D57号车位由被告使用。原、被告签订《雍景山城前期物业管理服务协议》，约定由原告为雍景山城提供物业服务，物业服务费用标准为高层住宅每月每平方米1.74元、多层住宅每月每平方米4元，物业服务费按年向原告预交，在每年第一季度第一个月内缴纳当年度物业服务费；物业管理服务费中未计入的共用设施设备（电梯、水泵、中央空调、公用车库、楼道灯等）运行能耗费用，另行按实向业主分摊，每半年预收一次，首次收取标准为0.60元/平方米，车位管理费每个每月60元；如业主不能按约缴纳，原告有权按每逾期一日加收应交费用的2‰作为违约金。原告已按合同约定依法履行了相关义务，但经屡次催缴，被告至今尚拖欠原告2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费4284元、2019年1月1日至2020年6月30日期间能耗费1107元、2018年5月1日至2020年12月31日期间的车位费1920元、违约金5302.57元，共计12613.57元。综上，被告未按约履行给付物业服务费的义务，已构成违约，故起诉要求支持诉请。 被告未作答辩。 原告向本院提交了下列证据材料： 1、雍景山前期物业管理服务协议1份（复印件，原件经核对后已退还），拟证明原、被告双方关于物业服务内容、物业费、违约责任、服务期限等内容进行约定的事实。 2、律师函（复印件）、EMS面单（复印件）、投递详情、小区公告文件（照片）共6页，拟证明原告就被告拖欠的物业费进行书面催缴的事实。 3、房产档案1份，拟证明被告系涉案房屋业主的事实。 4、车位协议1份（复印件），拟证明被告系车位实际使用人的事实。 对上述证据材料，被告未到庭质证。本院审核认为，前期物业管理协议，能与原件核对一致，予以确认；律师函、面单、投递详情，从实际投递的信息看，系由物业公司即原告签收，故不予确认；照片，所显示的仅为原告在所在小区公告栏内张贴，未举证证明被告是否实际居住于涉案小区内，即未能进一步举证证明已为被告实际知晓，故不予确认；房产档案，系职能部门出具，予以确认；车位协议，系复印件，本案中不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告《前期物业管理服务协议》，约定原告系涉案小区的物业服务提供方，物业管理费按物业建筑面积（以房产证登记的建筑面积为准）交纳，具体标准按房屋交付时当地物价部门的最终批复为准；首期物业管理服务费从开发建设单位与业主签订《商品房买卖合同》中约定的交付通知日期后的次月起计收，并预收12个月；第二年起的物业服务费按年缴纳，业主应在每一年第一季度第一个月内缴纳当期物业服务费；物业服务管理费中未计入的共用设施设备（电梯、水泵、中央空调、公用车库、楼道灯等）运行能耗费用，另行按实向业主分摊，每半年预收一次，首次收取标准为0.60元/平方米/月；停车场车位使用权由业主购置的，业主应按停车场车位60元/个/月的标准向原告缴纳停车管理服务费；车位使用人应在地下停车场车位交付前，与原告签订书面的《停车管理服务协议》，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务；原告应健全本物业的物业管理档案资料，每半年向业主公布物业维修、更新费用的收支账目和经营用房及其他共用设施和场地的经营性收入；业主应按时缴纳物业管理服务费和其他费用，如未缴纳物业管理服务费和其他费用，物业公司采取诉讼方式追缴物业管理服务费、其他费用及滞纳金，滞纳金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之二等。 被告系涉案银湖街道万通路58号雍景山城御湖苑2幢1902室业主，登记日期为2017年5月12日，登记确权的建筑面积为102.59平方米。 针对涉案房屋、车位的实际交付日期等问题，经询问，原告庭审中补充陈述称，原告与涉案房屋开发商系关联企业；涉案房屋实际为高层住宅，诉状中所述多层住宅系笔误，物业费应按每月每平方米1.74元缴纳；涉案房屋的买卖合同由开发商与被告于2016年签订，约定的交房日期为2016年底，实际交房日期在2016年10月27日至2016年10月30日期间，并提交了由开发商富汇房地产开发（富阳）有限公司向被告发出的《交付通知书》；至于能耗费，按每半年实际支付情况收取，针对能耗费实际支出情况，提交了《雍景山城公共能耗分摊公示》6页（复印件）。 本院认为，原、被告签订的《雍景山前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容并不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，因此在双方之间存在物业服务合同关系。 关于涉案房屋的实际交付日期，《交付通知书》落款载明的时间为2016年10月30日，而载明的集中交房日期在2016年10月27日至2016年10月30日，不具有合理性，原告未提交其他证据材料印证，故对原告主张的交房日期，本案中不予认定；但鉴于不动产登记信息中载明的确权登记日期为2017年5月12日，而本案原告主张的物业费相对应的时间为2019年1月1日至2020年12月31日，即使被告未实际居住在涉案小区内，也不影响其作为业主应按约缴纳物业使用费，故对原告诉请被告支付4284元（=102.59×1.74×24）的请求予以支持。 关于能耗费，合同约定按实分摊，每半年预收一次，首次收取标准按0.6元/平方米/月计；原告虽在本案庭审中提交了公共能耗分摊公示，但系复印件，且在本案原告不久前就同一物业小区向其他业主主张能耗费时，因未举证证明第一个半年度后能耗费实际支出及分摊情况，本院已作出除合同约定可预收半年度能耗费而对其主张的其余能耗费不予支持的前提下，仍未就此提交可以证明能耗费实际支出的有效证据材料，故对原告诉请被告支付第一个半年能耗费369.32元（=102.59×0.60×6），予以支持，其余能耗费在本案中无法具体确定，据此不予支持。 关于车位服务费，如前所述，原告仅提供了《车位协议》，而按《雍景山前期物业管理服务协议》明确约定尚应与业主签订书面的《停车管理服务协议》等，以明确双方之间的权利义务关系，故证据不足，本院不予支持。 关于违约金，物业服务的完善，需要作为物业公司的原告和包括被告在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务；从原告本案中就其提出的主张与其提交的证据材料等事实看，在与开发商交接及实际提供物业服务过程中对相关资料的保管等方面看，原告自身的管理就存在着一定的瑕疵，故对其该项主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条之规定，判决如下： 一、被告李云天支付原告无锡九龙仓物业管理有限公司富阳分公司物业管理服务费4284元，于本判决生效之日起十日内履行； 二、被告李云天支付原告无锡九龙仓物业管理有限公司富阳分公司能耗费369.32元，于本判决生效之日起十日内履行； 三、驳回原告无锡九龙仓物业管理有限公司富阳分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费115元，减半收取57.50元，由原告无锡九龙仓物业管理有限公司富阳分公司负担32.50元，被告李云天负担25元。 原告无锡九龙仓物业管理有限公司富阳分公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告李云天于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 本判决为终审判决。 审 判 员 傅红盛 二〇二一年二月二日 代书记员 胡佳玲