广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初8478号原告：吴加文，男，汉族，住广东省中山市火炬开发区，公民身份号码×××2333。委托代理人：李任葵、许艾玲，均系广东任允律师事务所律师。被告：李小玲，女，汉族，住广东省连平县，公民身份号码×××132X。被告：欧阳可健，男，汉族，住广东省连平县，公民身份号码×××273X。原告吴加文诉被告李小玲、欧阳可健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月27日受理后，依法由审判员刘宇独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴加文及其委托代理人李任葵、许艾玲，被告李小玲到庭参加诉讼。被告欧阳可健经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告吴加文诉称：2015年12月11日，原告与两被告在中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）的居间斡旋下签订中山市二手房屋买卖及居间服务合同（合同编号：50301010337），合同约定原告购买两被告位于中山市东区兴文路88号远洋城领域5幢602房，合同总价为130万元，定金13万元，并对剩下购房款的支付进行了约定，其中首期款为37万元，于2016年1月29日前支付。同时合同约定，卖方应当在买方取得银行贷款批复后60个工作日内办妥注销抵押登记手续并将房产证原件交予居间方。合同签订后，原告如约向被告支付了购房定金13万元并于2016年1月20日向被告支付了首期款10万元，被告均出具了收据予以确认。2016年1月27日，原被告、家家顺公司达成付款方式变更确认书，将原房屋买卖合同中的首期款37万元变更为27万元并将付款时间改为双方在国土局办理过户手续当日支付。原告通过努力于2016年1月11日取得中国建设银行股份有限公司中山市分行的贷款批复，按照原被告之间的合同约定，两被告应当于2016年4月4日前办妥注销抵押登记手续并将房产证原件交予居间方，但经过原告及居间方的多次催促，两被告均未能履行合同义务，现被告逾期履行已超过十五个工作日，按照合同约定，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，特具状至法院，请求判令：1.两被告向原告返还购房款230000元；2.两被告向原告支付违约金260000元；3.两被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告增加一项诉讼请求：判令解除原被告于2015年12月11日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同。原告吴加文对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.身份证；2.土地证；3.中山市二手房买卖及居间服务合同、付款方式变更确认书；4.资金托管协议；5.收据两份；6.贷款通知书；7.告知函；8.中国邮政快递单及快递单查询结果。被告李小玲辩称：1.关于涉案房屋，被告有诚意出售给原告。案涉房屋存在抵押，被告李小玲因为资金问题无法去还银行贷款，所以找担保公司担保解押。但由于被告的分期还款银行卡问题，担保公司考虑到有风险，最后担保公司没有为被告担保解押，现在案涉房屋仍然存在抵押，银行贷款尚未还清。后来被告也有找其它买家，但由于涉案房屋存在查封，导致无法出售，所以被告一直没有办法将本金退还给原告；2.合同约定的20%违约金过高，希望调低违约金；3.不同意原告关于律师费、诉讼财产保全费的请求。被告李小玲对其辩解未提交证据。被告欧阳可健未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证、辩论。经审理查明：2015年12月11日，原告吴加文（买方）与被告欧阳可健、李小玲（卖方）在家家顺公司的居间介绍下，就被告位于中山市东区兴文路88号远洋城领域5幢602房的房地产签订中山市二手房屋买卖及居间服务合同，合同约定：房产总价款为130万元，该房产交易定金共计13万元，合同签订时买方向卖方支付定金2万元，合同签订后3个工作日内买方再向卖方支付定金11万元，买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；买方须于2016年1月29日之前支付除定金之外的首期款37万元至买卖双方约定的银行监管账户；买方意向贷款金额80万元，并于2015年12月20日前申请按揭；该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后（一次性付款的在办理完银行资金监管后）60个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；合同还约定了其他事项，被告欧阳可健、李小玲，原告吴加文均签字确认。合同签订当日，原告向被告支付定金2万元。原告又于2015年12月14日向被告支付定金11万元。2016年1月11日，中国建设银行股份有限公司中山市分行对原告关于购买案涉房产的按揭贷款申请作出批复，同意在办妥过户、抵押登记并补足购房余款后发放贷款。2016年1月20日，原告向被告支付首期款10万元。2016年1月27日，原、被告达成付款方式变更确认书，双方确认将原房屋买卖合同中的首期款变更为27万元，并于双方在国土局办理过户手续当日支付。2016年4月1日，原告吴加文通过家家顺公司向被告发出告知函，通知其按约定办理注销抵押登记手续。被告收函后至今未履行解押赎楼、交付房产证等义务，原告经追讨无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：庭审中，原告主张在本次交易中受到的损失有：占用资金利息损失、误工费、居间费、房价上涨的差价。关于原告主张的误工费，原告没有提供相应证据；关于居间费，原告称其与居间方口头约定在房屋过户当日支付，原告尚没有支付；关于原告主张的房价上涨差价，经本院释明后，原被告均明确表示不申请司法评估。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原告吴加文与被告李小玲、欧阳可健签订的二手房屋买卖及居间服务合同系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，原告吴加文按约履行买方义务，如期支付购房定金和部分首期款，并取得了银行同意贷款批复函，但被告却因自身原因未能按约定办理案涉房屋注销抵押登记手续，以致房产交易无法继续进行，被告的行为已经构成违约，且案涉房屋至今仍未注销抵押，原告据此请求解除房屋买卖合同，理据充分，本院予以支持。合同解除后，被告应当向原告返还已支付的购房定金及购房款合计23万元（2万元＋11万元＋10万元），被告并应当承担违约责任。关于违约金，原告主张被告应根据双方签订的合同约定承担总价款20%的违约金，被告李小玲请求调低违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，经审查，本院综合本案案情，以原告吴加文的实际损失为基础，依法酌情将违约金调整为13万元。被告欧阳可健经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告吴加文与被告李小玲、欧阳可健签订的中山市二手房买卖及居间服务合同中关于买卖双方的权利义务内容；二、被告李小玲、欧阳可健于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴加文返还购房款23万元，并支付违约金13万元；三、驳回原告吴加文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18840元，减半收取为9420元，诉讼保全费2970元，合计12390元（原告已预交），由原告吴加文负担890元，被告李小玲、欧阳可健负担11500元（两被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 刘 宇二〇一六年七月二十五日书记员 蔡春容刘佳林第-7-页共7页