浙江省平阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)浙0326民初5682号原告：平阳县机关事务管理中心（反诉被告），住所地浙江省平阳县昆阳镇县前街县府大院内，统一社会信用代码1233032647074563XE。法定代表人：贾旦，主任。委托诉讼代理人：林光前，浙江九州大众律师事务所律师。被告：陈爱玲（反诉原告），女，1963年8月18日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：杨大春，浙江雅河律师事务所律师。原告平阳县机关事务管理中心诉被告陈爱玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案受理后，被告陈爱玲于2020年12月14日提出反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序，于2020年12月31日公开开庭进行了审理。平阳县机关事务管理中心委托诉讼代理人林光前，陈爱玲委托诉讼代理人杨大春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平阳县机关事务管理中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2017年2月16日签订的《公有房地产租赁合同》（编号：×××30）；2.判令被告于2021年1月1日前腾空坐落于平阳县××镇××路××号房屋并交还原告；3.判令被告支付原告2019年度租金237000元及违约金（自2018年12月10日起计算至实际支付之日止，按237元／天暂计至2020年11月18日为237＊709＝168033元）；4.判令被告支付原告2020年度租金237000元及违约金（自2019年12月10日起计算至实际支付之日止，按237元／天暂计至2020年11月18日为237＊344＝81528元）；5.判令被告支付原告自2021年1月1日起房屋占有使用费（自2021年1月1日起计算至实际腾空之日止，按237000元／365天＝649.32元／天计算）及违约金（自2021年1月1日起计算至实际腾空之日止，按1185元／天计算）；6.判令被告支付给原告的履约保证金20000元不予退还；7.本案的诉讼费用由被告承担。以上被告暂计需支付租金474000元及违约金249561元。事实与理由：2019年1月8日，根据温州市委机构编制委员会温市编［2019］9号文件精神，原告名称由平阳县机关事务管理局变更为平阳县机关事务管理中心，全部权利义务由原告承继。2017年2月16日，原、被告双方签订《公有房地产租赁合同》（编号：×××30），双方约定：原告将坐落于××镇××路××号的房屋出租给被告使用；建筑面积2260.63平方米；租赁房屋用途为宾馆；租赁期限5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止；年租金为237000元，每年12月10日前缴清次年租金；被告保证金20000元已存于台胞接待站（已交原告保存）。租赁关系终止后，履约保证金除用于抵充合同约定应当由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；被告未按约定时间支付租金的，每逾期一日，应支付给原告年租金0.1%的违约金（即违约金标准为237元／天）；逾期半个月不支付租金的，原告有权解除租赁合同，追究乙方法律责任，履约保证金不予返还。租赁期满后，被告逾期不搬迁的，每逾期一日，应支付给原告年租金0.5%的违约金（即违约金标准为1185元／天）（租理中金另算），履约保证金不予返还；原、被告双方在履行本合同过程中发生争议，应通过协商解决，协商解决不成的，应向原告所在地的人民法院提起诉讼。2018年9月27日，因被告未支付2017年度租金，原告起诉至本院，本院于2018年11月21日作出（2018）浙0326民初6949号民事判决书，判令被告支付租金237000元及违约金47400元。后被告未履行支付义务，原告向贵院申请强制执行，截止2020年6月17日，被告尚欠原告274400元及利息。因暂未发现被告有可供执行的财产，贵院于2020年6月17日作出（2020）浙0326执190号之一执行裁定书，裁定终结（2020）浙0326执190号案本次执行程序。现被告至今未支付本应于2018年12月10日前支付的2019年1月1日至2019年12月31日期间2019年度的租金、未支付本应于2019年12月10日前支付的2020年1月1日至2020年12月31日期间2020年度的租金，且被告已明显缺乏履约能力，可能无法支付本应于2020年12月10日前支付的2021年1月1日至2021年12月31日期间2021年度的租金。为此，原告认为，被告在逾期支付租金的情况下仍占有使用涉案房屋，导致原告利用涉案房屋受限，已造成原告损失。根据合同约定，原告有权解除合同，要求被告于2021年1月1日前进行腾空，并支付2019年度租金237000元及违约金（自2018年12月10日起计算至实际支付之日止，按237元／天计算）、支付2020年度租金237000元及违约金（自2019年12月10日起计算至实际支付之日止，按237元／天计算）。原告起诉后，被告未在2021年1月1日前腾空的，则应支付2021年1月1日起房屋占有使用费（自2021年1月1日起计算至实际腾空之日止，按237000元／365天＝649.32元／天计算）及违约金（自2021年1月1日起计算至实际腾空之日止，按1185元／天计算），履约保证金20000元不予返还。被告陈爱玲答辩称：1.原告平阳县机关事务管理中心出租的租赁物存在重大瑕疵，原告应当对存在重大瑕疵导致被告的损失承担责任。2.原告平阳县机关事务管理中心出租的两栋房屋中，其中968.76平方米建筑不符合建筑房屋消防要求而导致被告被责令停业；后经整改仍不符合消防要求，导致被告至今无法使用该租赁物，原告要求收取此部分建筑的租金缺乏法律依据。3.被告用于经营宾馆的四层楼房第二层共计137.34平方米被平阳县对台办占用办公，被告实际使用的建筑面积面积为1154.53平方米，因此年租金应变更为121038元。4.2020年初因新冠疫情，国有房屋出租可以免除3个月租金，原告应依法减免被告3个月租金。5.被告多次向原告申请减免部分租金，但原告均拒之不理；被告不交租金事出有因，并非故意拒交，被告不存在违约，原告不退还履约保证金缺乏事实和法律依据。反诉陈爱玲向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告2017-2018年度租金损失203126元及行政处罚罚款金34505元；2.判令反诉被告支付反诉原告2017-2018年度占用租赁物使用费28797元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失暂计10000元（具体以装修费鉴定结论为准）；4.本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年2月16日，反诉原告与反诉被告签订《共有房地产租赁合同》，合同约定反诉被告将坐落于××镇××路××号××栋房屋共计建筑面积2260.63平方米出租给反诉原告用于宾馆及附属健康城经营，其中用于宾馆经营的面积为1291.87平方米，用于健康城经营的面积为968.76平方米。签订租赁合同后不久即2017年3月24日，平阳县公安消防局作出行政处罚决定书，以反诉被告所出租的健康城未经消防安全检查擅自投入使用、营业，给予平阳县鳌江镇台胞健康城责令停业，并处罚款叁万元。2017年4月6日，平阳县公安消防局再次作出行政强制执行决定书，给予平阳县鳌江镇台胞健康城责令停业的行政决定，并对台胞健康城予以查封。后经反诉原告及反诉被告共同与平阳县消防局沟通，并对反诉被告所出租的台胞健康城进行消防整改，但因健康城建筑年限已久，房屋原本设计就不符合经营场所的消防要求，最终平阳县消防局还是于2018年10月30日再次作出行政处罚决定书，决定给予平阳县鳌江台胞健康城责令停产停业，并处罚款5000元处罚。由于反诉被告所出租的台胞健康城旁边搭建的彩钢棚及砖混系违章建筑，故2018年11月5日，平阳县鳌江镇人民政府作出责令限期拆除通知书，要求与健康城的户主于2018年11月8日8时前自行拆除，逾期不拆除，将依法强制拆除。由于上述原因致使反诉原告至今无法使用反诉被告所出租的台胞健康城。另外，反诉被告出租给反诉原告用于经营宾馆的四层楼房的二楼共计137.34平方米房屋一直被平阳县对台办占用用于办公，即反诉原告实际使用的租赁物面积仅为1154.53平方米，涉案所有租赁物的产权原属于平阳县对台办所有。租赁期间，反诉原告曾对所租赁的健康城进行室内装修及添加相应设施设备，装修和设备投入约为334394元。反诉原告认为，由于反诉被告所出租的台胞健康城部分建筑不符合要求，被消防局查封至今，且健康城部分建筑系违章建筑等原因，即反诉被告所出租的建筑物存在重大瑕疵，致使反诉原告至今无法使用所租赁的台胞健康城，因此反诉被告应当赔偿反诉原告该部分租赁物的租金损失（已支付和已判决部分）、已支付罚款金及装修费用。另外反诉被告所租赁的部分建筑物被平阳县对台办长期占用，平阳县对台办应当支付相应的占用租赁物的使用费，而涉案租赁物原归属平阳县对台办，现租赁物权属归反诉被告，相应支付占用租赁物使用费的义务也应由反诉被告承担。上述损失反诉原告多次与反诉被告沟通并协商解决，但反诉被告均拒之不理。反诉被告平阳县机关事务管理中心答辩称：1.本案租赁合同第三条约定：“乙方租赁该房屋用途为宾馆，乙方应按上述用途依法合理使用该房屋，未经甲方书面同意和按规定报经有关部门核准前不得擅自改变用途”。即本案双方约定租赁物用途为宾馆，且改变用途需经原告书面同意并报经有关部门核准。故被告装修健康城以及消防不过关导致被责令停业，无法使用部分租赁物的责任，在于被告擅自改变租赁物用途，与原告无关。2.租赁合同第二条约定：“该房屋建筑面积2260.63平方米”。即原告出租的均系合法建筑，被告使用的彩钢棚及砖混系违章建筑不在租赁合同范围内，与原告无关。3.被告提出的二楼137.34平方米房屋被平阳县对台办占用与原告无关，被告应向平阳县对台办主张权利。本院经审理，认定事实如下：2019年1月8日，根据温州市委机构编制委员会温市编［2019］9号文件精神，名称平阳县机关事务管理局变更为平阳县机关事务管理中心，全部权利义务由平阳县机关事务管理中心承继。2017年2月16日，平阳县机关事务管理局与被告双方签订《公有房地产租赁合同》（编号：×××30），合同约定原告将坐落于××镇××路××号房屋共计建筑面积2260.63平方米出租给被告。租赁房屋用途为宾馆；租赁期限5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止；年租金为237000元，每年12月10日前缴清次年租金。被告保证金20000元已存于台胞接待站（已交原告保存）。租赁关系终止后，履约保证金除用于抵充合同约定应当由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；被告未按约定时间支付租金的，每逾期一日，应支付给原告年租金0.1%的违约金（即违约金标准为237元／天）；逾期半个月不支付租金的，原告有权解除租赁合同，追究乙方法律责任，履约保证金不予返还。租赁期满后，被告逾期不搬迁的，每逾期一日，应支付给原告年租金0.5%的违约金（即违约金标准为1185元／天）（租理中金另算），履约保证金不予返还。庭审中，原被告双方均同意解除平阳县机关事务管理局与被告陈爱玲之间签订《公有房地产租赁合同》（第五年即2021度）。现被告至今仍未支付2019年度租金和2020年度租金。以上事实由原、被告陈述及原、被告提供的温州市委机构编制委员会温市编[2019]9号文件、《公有房地产租赁合同》、房屋所有权证、民事判决书等证据证实。本院认为，被告陈爱玲在承租涉案租赁物后未按合同约定交纳租金，经原告催告后被告陈爱玲仍拒不交纳，现原告要求解除双方的房屋租赁合同，在庭审中被告亦同意解除合同，故对原告主张该解除平阳县机关事务管理局与被告之间房屋租赁合同（第五年即2021年度）本院予以支持。在合同履行期间，原告已按合同的约定履行义务，被告未能按合同的约定支付原告租金构成违约，现原告请求被告支付尚欠的2019年度租金和2020年度租金及违约金，且不退还被告履约保证金20000元，有事实和法律依据，应予以支持。但2020年初因新冠疫情，国务院印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》中规定：推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。故酌情免除被告2020年度上半年的3个月租金，即2020年度租金应为177750元。原告主张的违约金过高，结合本案的实际情况及原告提供的证据，本案的违约金调整为主合同标的的20%计算逾期付款违约金，2019年度逾期付款违约金为47400元（237000元×20%），2020年度逾期付款违约金为35550元（177750元×20%）。原告其他诉讼请求，依据不足，本院不予支持。反诉原告陈爱玲主张的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除平阳县机关事务管理局与被告陈爱玲于2017年2月16日之间签订的《公有房地产租赁合同》（编号：×××30）（第五年房屋租赁合同）；二、限被告陈爱玲于本判决生效之日起五日内腾空坐落于平阳县××镇××路××号房屋并交还原告平阳县机关事务管理中心；三、被告陈爱玲支付原告平阳县机关事务管理中心2019年度租金237000元及违约金47400元；四、判令被告陈爱玲支付原告平阳县机关事务管理中心2020年度租金177750元及违约金35550元；五、被告陈爱玲支付给原告平阳县机关事务管理中心的履约保证金20000元不予退还；六、被告陈爱玲支付原告平阳县机关事务管理中心自2021年1月1日起房屋占有使用费(自2021年1月1日起计算至实际腾空之日止，按237000元/365天=649.32元/天计算)；七、驳回原告平阳县机关事务管理中心的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告陈爱玲诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11236元，减半收取5618元，由陈爱玲负担；反诉受理费5446元，减半收取2723元，由陈爱玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应于判决确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审 判 员 林安民二〇二一年二月一日法官助理 高 强代书记员 缪丽漫