广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终7045号上诉人（原审被告）：朱桂兰。住所地：深圳市福田区。委托代理人：周扬威，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈家杰。住所地：深圳市龙岗区。委托代理人：张福军，广东深坪律师事务所律师。委托代理人：房木河，广东深坪律师事务所实习律师。上诉人朱桂兰因与被上诉人陈家杰房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1260号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年5月5日，陈家杰作为买方、朱桂兰作为卖方签订《二手房买卖合同》，约定：陈家杰向朱桂兰购买深圳市龙岗区xx新天地家园x栋x座xx房产，转让成交价为148万元，定金为5万元；买方以银行按揭付款方式支付剩余房款，买方应于签署本合同之日起六十日（含当日）内付清首期款（以银行承诺书为准，根据银行的贷款额确定），并于前述日期届满之日起三日内向银行（或者公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；该房产的产权现状为抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起三日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼过户等手续；卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直到履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20％的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同签订当日，陈家杰支付定金5万元。2015年5月29日，朱桂兰出具公证委托书，委托担保公司及相关人员办理涉案房产赎楼手续等。后朱桂兰出具承诺书，内容为：双方原本约定于2015年7月5日前办理银行资金监管事宜，现由于卖方原因导致去银行办理日期需要延期至2015年7月10日前，因此买方在2015年7月10日前之前去办理银行相关事宜，不属于买方违约。2015年7月6日，陈家杰到银行办理首期款资金监管相关事宜，并向监管帐户支付395000元。2015年7月7日，朱桂兰撤销了其于2015年5月29日的委托书。另查，涉案的深圳市龙岗区xx街道xx新天地家园x栋x座xx房产，登记权利人为朱桂兰，房地产证号为深房地字第**。庭审中，朱桂兰称：双方曾在签订合同后重新协商确定房产转让价格为153万元、定金7万元，双方在2015年7月1日拟就新价款重新签订合同时陈家杰提出要求朱桂兰配合其违规办理手续申请高于政策的贷款，朱桂兰不予同意，并明确提出解除合同，陈家杰在朱桂兰提出解除合同后擅自找到朱桂兰于2015年5月29日出具的公证委托书中载明的代理人，共同于2015年7月6日办理资金监管手续，朱桂兰遂于2015年7月7日撤销了2015年5月29日出具的公证委托书，朱桂兰认为其在陈家杰办理资金监管手续前已明确表示解除合同，故2015年5月29日出具的公证委托书中的委托事项已失去实际意义，朱桂兰对该代理人与陈家杰签订的资金监管协议不予追认。陈家杰称：朱桂兰在2015年6月20日至25日期间就曾表示要解除合同，后中介公司提出加价5万元的方案，陈家杰、朱桂兰均口头表示同意，大约在2015年7月5日朱桂兰再次表示不同意卖房，所以双方没有重新就新价款签订合同，后朱桂兰还撤销了公证委托，而陈家杰从来没有要求朱桂兰配合办理申请高于政策贷款的手续。陈家杰诉请判令：1、解除双方于2015年5月5日签订的《二手房买卖合同》；2、朱桂兰支付房价20%的违约金即296000元；3、朱桂兰返还定金5万元；4、诉讼费由朱桂兰承担。原审法院认为，陈家杰与朱桂兰签订的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应予履行。陈家杰已履行了支付定金5万元的义务，朱桂兰却单方撤回了赎楼委托并表示要解除合同，已构成违约。朱桂兰主张陈家杰曾要求其配合办理申请高于政策的贷款手续，但朱桂兰没有提交证据予以证明，朱桂兰亦未能证明陈家杰存在其他违约情形，故该院对于朱桂兰相关的抗辩主张不予采纳。根据双方合同的约定和法律的规定，陈家杰在朱桂兰违约的情况下享有单方解除合同的权利，故该院对陈家杰请求解除合同的诉讼请求以及要求朱桂兰退还定金5万元的诉讼请求，均予以支持。对于陈家杰主张的违约金，由于双方在合同中约定的违约金标准过高，结合双方履行合同义务的情况以及朱桂兰违约行为发生时间，该院酌情将朱桂兰应付的违约金调整为15万元，该院对陈家杰的超额诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除陈家杰与朱桂兰签订的《二手房买卖合同》；二、朱桂兰于该判决生效之日起十日内向陈家杰退还定金5万元；三、朱桂兰于该判决生效之日起十日内向陈家杰支付违约金15万元；四、驳回陈家杰的其他诉讼请求。如朱桂兰未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3245元、财产保全费2250，由陈家杰负担2319元，朱桂兰负担3176元。朱桂兰上诉称，一、本案房屋买卖合同解除，主要原因在于陈家杰自身不具购房能力，存在怠于筹集和支付首期款的违约行为。朱桂兰对于能否拿到房款、何时能拿到房款无法预期，且被无理要求配合办理高贷手续，而非朱桂兰单方违约。二、双方签订的合同第十五条明确约定，买方解除合同的，可选择要求卖方支付违约金或者双倍返还买方已支付的定金，即在朱桂兰违约的情形下，陈家杰只能择一主张，不能同时主张。原审法院同时判令支付违约金及退还定金不符合双方合同约定，也不符合合同法第一百一十六条规定，因此，请求撤销返还定金的判项。三、本案合同约定的违约金过高，虽经原审法院调整，违约金仍然过高，存在不公，请求二审法院再予减少。陈家杰明知朱桂兰已不同意履行合同，却背着朱桂兰恶意与担保公司签订资金监管协议，其行为明显不是一个正常买家所为，其真正目的不在于希望双方合同得到继续履行，而是希望能得到房屋总价20%的违约金。请求：撤销原审判决第二、三项，诉讼费由陈家杰承担。陈家杰辩称，朱桂兰因房价大幅上涨擅自解除合同，撤销公证委托，获利在房价的50%以上。原审法院只判决支持了房价10%的违约金过低。朱桂兰的上诉属于恶意诉讼，请求依法驳回。本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，陈家杰与朱桂兰于2015年5月5日签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。上述合同约定，买方陈家杰支付首期款的时间为签署合同之日起六十日内。之后，朱桂兰出具承诺书，称买方在2015年7月10日之前办理银行相关事宜不属于买方违约。该承诺应当认定为卖方朱桂兰同意首期款监管等事宜可以延迟到2015年7月10日之前办理。陈家杰于2015年7月6日到银行办理首期款资金监管等事宜，符合卖方朱桂兰的承诺，不属于违反合同约定情形。朱桂兰关于陈家杰没有购房能力、要求朱桂兰配合办理高贷等主张缺乏事实依据，本院对此不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”朱桂兰上诉主张原审判决同时适用了违约金和定金条款，违反了上述合同法的规定。本院认为，原审判令朱桂兰退还定金5万元，是将陈家杰已经支付的定金予以返还，并非适用了上述合同法规定的定金条款，即在一方违约的情况下，支付定金的守约方可以要求违约方双倍返还定金。原审结合合同履行情况、朱桂兰违约行为发生时间等因素，将违约金调低为15万，并无不当。综上，朱桂兰的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人朱桂兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  云  宗审 判 员 张  秀  萍代理审判员 蔡  妍  婷二〇一六年七月二十二日书 记 员 谢文琦（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。