辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终41号上诉人（原审被告反诉原告）：胡彦伟，男，1987年7月22日出生，汉族，住海城市。被上诉人（原审原告反诉被告）：鞍山葆盛物业管理有限公司，住所地海城市开发区黄河社区俪景小区。法定代表人：孔德强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李刚，系该公司业务经理。上诉人胡彦伟因与被上诉人鞍山葆盛物业管理有限公司（以下简称葆盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服海城市人民法院（2020）辽0381民初2954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡彦伟上诉请求：请求法院判葆盛物业公司返还2013—2015年未通知交房所收取的物业费合人民币2359元，驳回葆盛物业公司重复收取的电梯费的请求，驳回葆盛物业公司收取全额物业费的请求，上诉金额合计2359元。事实与理由：2013—2015年未通知交房多收取两年的物业费和重复收取电梯费不合理不合法。2015—2020年葆盛物业公司未履行合同服务义务，对小区的清洁维护不到位，居住环境小区内车辆乱停乱放。根据国家发改委的《物业服务定价成本监审办法》（发改价格[2007]2285号）第七条“物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成”。而该《办法》第九条更明确规定，“物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用”。故电梯费属于重复收费。葆盛物业公司辩称，同意一审法院判决,请求维持原判。葆盛物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令胡彦伟给付拖欠的物业费4995元（83.29㎡／1元×60个月）、电梯费1800元及利息，利息从2015年9月8日至付清之日止以6795元为基数，按照日千分之三计算。胡彦伟一审反诉称：葆盛物业公司收取我2013-2015年的物业费1999元，电梯费360元，我在该期间未领取钥匙办手续，其应向地产部门征收，我要求退还2013年-2015年费用合计2359元。一审法院认定事实：海城市兴盛物业管理有限公司系海城市银海逸城（军旅之家）小区物业服务单位，胡彦伟是该小区业主，房屋建筑面积为83.29平方米。2015年8月20日海城市兴盛物业管理有限公司与胡彦伟签订《协议书》，约定该公司依据相关规定及地方文件，依法收取业主服务费及电梯费，收费标准按普通住宅物业服务二级标准进行收取物业服务，按业主居住房屋面积收取，每平方米每月收取1元物业费，业主办理进户入住一次收取两年物业服务费，电梯费每户每月收取30元。其物业服务费主要用于1、日常管理服务；2、房屋日常管理和服务；3、小区公共设备维修和养护；4、协助维护公共秩序；5、保洁服务；6、绿化养护管理及因小区设施完善保安保洁电梯正常工作，从2013年9月7日正式收取各项物业费用等内容。2019年1月23日海城市兴盛物业管理有限公司变更为葆盛物业公司。现胡彦伟尚欠葆盛物业公司自2015年9月8日至2020年9月8日物业费4995元（999元/年÷12个月×60个月）及电梯费1800元（360元/年÷12个月×60个月），以上共计6795元。另查，胡彦伟于2012年5月26日与海城市东兴房屋开发有限公司签订“银海.七号院”认购书，认购“银海.七号院”（海城市银海逸城军旅之家）小区1号楼1单元1152号房，胡彦伟于2015年8月20日在业主收楼验收记录单上签字，同日向海城市兴盛物业管理有限公司交纳2013年9月7日至2015年9月7日物业费1999元，电梯费360元，合计2359元。一审法院认为，依法签订的合同受法律保护。胡彦伟作为业主与葆盛物业公司签订的《协议书》内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应依约履行合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”葆盛物业公司履行了相关物业服务，依法享有收取物业服务费的权利。胡彦伟接受了物业服务，其应依约履行合同义务，故胡彦伟应缴纳拖欠的物业服务费。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定葆盛物业公司要求胡彦伟给付拖欠物业费的诉求，符合法律规定，本院应予支持。关于物业管理费数额问题，约定每月每平方米1.00元，胡彦伟房屋面积为83.29平方米，2015年9月8日到2020年9月8日物业费4995元（999元/年÷12个月×60个月）。胡彦伟未提供有效证据证明其应缴纳物业服务费的50%部分，对此不予采信。关于电梯费，《协议书》中双方约定电梯费主要用于电梯年检费用、电梯维保费用、电梯电费和电梯更换零部件费用，以上费用亦是维护电梯日常运行必要支出费用，胡彦伟主张因其未交物业费，未给其使用电梯权限，未提供电梯服务不交电梯费的理由，无事实及法律依据，本院不予采信。胡彦伟应缴纳电梯费1800元（360元/年÷12个月×60个月）。关于葆盛物业公司要求胡彦伟给付从2015年9月8日至付清之日止以6795元为基数，按照日千分之三计算利息即违约金的诉讼请求，未提交证据，胡彦伟亦不认可，本院不予支持。关于反诉部分，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”胡彦伟于2012年5月26日与海城市东兴房屋开发有限公司签订“银海.七号院”认购书，认购葆盛物业公司服务小区的房屋，于2015年8月20日与海城市兴盛物业管理有限公司签订《协议书》，约定了从2013年9月7日正式收取各项物业费用等内容，并于同日按照约定支付了物业管理费及电梯费用，属于自愿履行自己的合同义务，因此，其要求物业公司返还物业管理费及电梯费的证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、胡彦伟于判决生效后10日内给付葆盛物业公司物业管理费4995元、电梯费1800元，合计6795元；二、驳回葆盛物业公司其他诉讼请求；三、驳回胡彦伟的反诉请求。如未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由胡彦伟承担。此款葆盛物业公司已垫付，胡彦伟在履行本判决确定的给付义务时，加付50元给付葆盛物业公司。反诉费50元，由胡彦伟承担。二审中，当事人未提供新证据。对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，物业服务合同是一种特殊的服务合同，它面向的是众多业主，对物业服务质量的好坏，每个业主的感受不同。对同一项物业服务，有的业主认为还可以，有的业主可能会认为不好。因此，当出现问题时，业主与物业公司之间应当积极沟通，共同解决，避免以拒交物业费的方式与物业公司进行抗衡。因为物业公司进行物业服务的资金来源主要是靠业主缴纳的物业费。如果业主都采取拒交物业费的形式，物业公司的服务质量肯定会下降，就会形成恶性循环，这样的结果就是业主和物业公司都会受到伤害。当然，如果双方无法进行沟通，出现的问题不能得到根本解决，业主可以通过业主委员会或者召开业主大会，解聘物业公司。回到本案，尽管葆盛物业公司在物业服务方面存在一定的瑕疵，但尚不构成重大瑕疵，故对一审法院判决胡彦伟支付拖欠的物业费正确，本院予以维持。关于胡彦伟提出2015年才办理入住手续，要求葆盛物业公司返还缴纳的2013-2015年物业费和电梯费2359元的问题，因胡彦伟于2012年5月26日与海城市东兴房屋开发有限公司签订“银海.七号院”认购书，认购葆盛物业公司服务小区的房屋，于2015年8月20日与海城市兴盛物业管理有限公司签订《协议书》，约定了从2013年9月7日正式收取各项物业费用等内容，并于同日按照约定支付了物业管理费及电梯费用，属于自愿履行自己的合同义务，因此，一审法院认为胡彦伟要求物业公司返还物业管理费及电梯费的证据不足不予支持正确，本院对此予以维持。综上所述，胡彦伟的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡彦伟负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 张 雪审判员 许爱军二〇二一年二月一日书记员 赵婷婷