广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初1500号原告：广东宏德科技物业有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：张朝德，董事长。委托代理人：刘琛、李琦，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：柯德志，住广州市海珠区。委托代理人：谭丽，北京市观韬（广州）律师事务所律师。原告广东宏德科技物业有限公司诉被告柯德志物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李琦、被告的委托代理人谭丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系海珠区凤浦西苑小区业主，在2014年6月25日原告在政府有关部门的见证下正式撤出该小区前，一直接受原告的物业管理服务。在这期间，原告一直为凤浦西苑小区的业主尽心尽责地提供物业管理服务。按《物业服务委托合同》第二十条的规定，凤浦西苑小区物业的业主按建筑面积每平方米每月1.5元的标准交付物业管理费，逾期交纳者从逾期之日起每日按应缴金额的千分之二交纳滞纳金（即违约金）。现因被告拖欠物业管理费，原告多次催收无果，故起诉请求判令：1.被告向原告支付2013年7月至2014年6月的物业管理费2000.95元；2.被告支付上述款项至还清之日的违约金（从2013年7月计至付清之日止，每日按应缴金额的千分之二缴纳）；3.诉讼费由被告承担。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、被告与原告的物业服务合同关系终止后，原告请求支付服务费用的主张依法不应支持。1、《凤浦西苑小区物业服务委托合同》合同期限至2012年12月31日届满。2、2012年12月31日合同到期前，小区发生多起失窃案件，很多业主不满原告的物业服务，多次投诉。合同到期后，业委会开会对原告提出整改意见，合同关系继续履行，但没有续签合同。3、2013年6月因原告公司内部矛盾，在没有通知业主的情况下私自更换包括管理部主任在内的全部物业管理人员，导致两伙管理人员“火拼”，最终管理办公室的门被撬开，安全门被破坏，监控主机被毁坏并被盗走，引起小区业主恐慌。2013年6月25日业委会要求原告必须撤离，同时致函给广州市政府，说明相关情况。2013年7月6日凤浦西苑召开全体业主大会，表决通过解除和原告的物业服务合同关系，并通知原告，要求在2013年8月16日办理移交手续、撤离小区，原告的物业经理“李某”亲笔签名签收该通知。同时，业委会将凤浦西苑业主大会上述表决结果公告并张贴于小区至今（公告仍在小区告示窗内张贴）及告知政府部门。2013年8月16日业委会再次致函原告，催促办理交接手续。因此自2013年6月起双方没有签订任何物业服务合同，已不存在物业服务合同关系，原告无权要求支付任何费用。4、物业服务公司与小区业主之间是合同关系，业主拥有选聘物业管理企业的决定权。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，物业服务合同终止后，业主委员会请求物业服务企业退出，物业服务企业拒绝退出，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。5、原告与业主之间的聘用关系，行政机关的监督指导并不能直接干预，仅仅是行政指导关系。业主大会通过了解聘原告的决定，物业公司需要行政机关的同意才肯撤离的要求于法无据，物业公司再向小区业主索要物业服务费用于法无据。二、原告在2013年6月以后实际上并未提供合同约定的物业管理服务，而且原告没有小区业主的缴费记录，原告请求支付物业服务费用的主张是恶意诉讼。物业服务合同终止后，原告没有按照业主要求退出和移交，也没有提供充分证据证明其在合同到期后还提供了主要的物业服务。相反，被告提供的证据可以证明物业服务合同终止后，包括小区安保、卫生管理、设施维护、电梯维修等重要物业服务事项都是由业委会全面接管。此外，在2013年6月由于原告内部矛盾致小区监控主机和硬盘全部毁损后，业主的缴费记录和业主管理清册就已经不复存在，小区业主的缴费情况是原告根本没有依据情况下的滥诉。三、原告的退出交接义务延迟履行，致被告权益受损。四、原告主张被告欠缴2014年1月份前物业费的时间已超过两年诉讼时效，应不予支持。经审理查明：原告（乙方）和广州市海珠区凤浦西苑业主委员会（甲方）签订了一份《物业服务委托合同》，订明物业名称为“凤浦西苑”，委托管理期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止，物业管理服务费由乙方向业主或使用人收取，住宅：高层1.50元/月/平方米；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应缴金额的千分之二交纳滞纳金；等。2014年6月25日，原告和广州市海珠区凤浦西苑业主委员会签署了《凤浦西苑（会展西岸）物业管理权交接证明》，载明：根据凤浦西苑小区业主委员会的要求，在广州市海珠区房屋安全和物业二所、广州市海珠区琶洲街道办事处、广州市国土资源和房屋管理局海珠分局等政府部门的见证下，广东宏德科技物业有限公司于2014年6月25日将凤浦西苑［仅包括一期（会展西岸），不含二期（星品轩）］物业管理权移交给凤浦西苑小区业主委员会，现工作移交完毕，已全面撤出。根据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》的记载，海珠区嘉泰二街8号704房的产权人为被告，建筑面积为111.1641平方米。被告所有的上述房屋位于“凤浦西苑”小区内。被告为证明原告拒绝按业委会通知撤离提供了如下证据：1、2013年7月6日凤浦西苑业主大会表决结果公告（告知政府部门并张贴于小区），拟证明2013年7月6日凤浦西苑小区业主大会经合法程序表决决定终止与原告的物业服务合同；2、致广东宏德科技物业有限公司张朝德总经理的函并致广州市政府的告知函，证明2013年6月25日业主大会、业委会要求原告在未解决相关问题时必须撤离，同时致函给广州市政府，说明相关情况；3、2013年7月16日关于终止宏德公司物业服务合同的函（附业主大会表决结果统计表），证明告知2013年7月6日全体业主大会表决通过终止与原告的服务合同，要求原告在2013年8月16日办理移交手续、撤离本小区；4、2013年8月16日致广东宏德科技物业有限公司的函，证明业委会再次催促原告办理交接手续；5、关于做好凤浦西苑小区物业管理权移交工作的通知，证明原告迟迟未完成管理权移交手续，直至2014年6月25日才在再三催促下完成交接手续，但原告之前早已不履行物业管理服务。原告质证表示上述证据是被告单方制作，原告对此不清楚也不认可。原告为证明其曾向“凤浦西苑（会展西岸）”小区全体业主催收物业管理费，提供了落款日期分别为2014年7月3日和2014年10月30日的《关于催交物业管理费的通知》，上述两份通知除落款日期外其余内容完全一样，通知内容大意是小区业主委员会于2013年6月提出要终止物业管理服务合同，其司在与有关部门沟通后于2014年6月25日正式搬出小区，现要求业主缴交2013年7月至2014年6月的管理费。被告质证表示没有接收到上述通知，也从未看过上述通知，认为上述催交费用通知是原告编造的。原告于2016年2月16日提起本案诉讼。诉讼中，原告确认涉案小区业委会曾于2013年6月份通知原告撤出小区。原告表示管理费的缴费模式是每个月缴纳一次，每个月缴纳当月的物业管理费，故拖欠当月管理费的滞纳金均从次月1日开始计至实际还清之日止。另外，已生效的（2014）穗海法生民初字第906号民事判决书查明，原告在该案诉讼中曾表示“广州市海珠区凤浦西苑业主委员会在2013年8月左右曾经向其司发出书面通知，要求终止与其司的物业委托合同关系，但其司以需相关行政部门核实后才撤离为由，没有撤离该小区。业委会在2013年7月张贴已与其司终止合同的公告，要求业主不要交管理费，导致其司无法收取物业管理费”。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”；第二款规定，“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。根据本案查明事实，涉案《物业服务委托合同》约定的委托管理期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止，涉案小区业主大会在2013年7月已表决通过终止与原告的物业服务合同关系，业委会要求原告在2013年8月16日办理移交手续和撤离小区，而原告在（2014）穗海法生民初字第906号诉讼中已确认业委会在2013年7月曾张贴与其司终止合同的公告，并在2013年8月左右向其司发出书面通知。据此，原告要求被告支付2013年8月16日起的物业服务费和违约金，与法律规定不符，本院不予支持。对于2013年8月16日之前的物业服务费和违约金请求，因原告提供的证据并不足以证明其曾在其主张的时间内向被告发出其提交的《关于催交物业管理费的通知》，故被告关于原告的相应诉讼请求已超过诉讼时效的意见符合法律规定，对原告主张的2013年8月16日之前的物业服务费和违约金请求，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：驳回原告广东宏德科技物业有限公司的全部诉讼请求。本案受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  彭 海人民陪审员  王君碧二〇一六年七月二十二日书 记 员  徐 石钱国雄