湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终338号上诉人（原审被告）：广东大地影院建设有限公司，住所地深圳市南山区蛇口街道东角头半岛城邦花园**商业**。法定代表人：刘荣，董事长。委托诉讼代理人：吴娟，北京大城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴粉粉，北京大城（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南泰和集团股份有限公司，住，住所地：岳阳市岳阳楼区东茅岭办事处站前路居委会泰和商业广场**/div>法定代表人：王俊杰，董事长。委托诉讼代理人：周锋武，岳阳楼区洞庭法律服务所法律工作者。上诉人广东大地影院建设有限公司（以下简称“大地公司”）因与被上诉人湖南泰和集团股份有限公司（以下简称“泰和公司”）租赁合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院于2020年9月2日作出的（2020）湘0602民初3398号《民事判决书》（以下简称“原审判决”），现向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。大地公司上诉请求：1.请求撤销原审判决第一项内容，并依法改判继续履行上诉人大地公司与被上诉人泰和公司于2011年6月7日签订的《岳阳泰和广场电影院房屋租赁合同》；2.请求撤销原审判决第二项内容，并依法改判上诉人大地公司从2020年7月21日起按照每月65113元的标准向被上诉人泰和公司支付租金；3.请求撤销原审判决第四项内容，并依法改判上诉人大地公司从2020年11月7日起每年30000的标准向被上诉人泰和公司付电梯运行保养费及维修保养费；4.请求撤销原审判决第五项内容，依法改判驳回被上诉人泰和公司的请求；5.请求撤销原审判决第六项内容，并依法改判驳回被上诉人泰和公司的诉讼请求；6.本案原审和二审诉讼费用全部由被上诉人承担。大地公司事实和理由:上诉人认为因新冠疫情突发重大公共卫生事件属于不可抗力，受疫情及疫情防控措施影响，涉案电影院自2020年1月23日起至2020年7月20日一直处于停业状态，被上诉人主张解除租赁合同、要求上诉人支付夹层原建筑工程及复原工程款1000000元、腾空租赁场地恢复正常使用状态并要求上诉人支付租金、电梯运行费和维修保养费的诉讼请求无事实和法律依据。具体理由如下:一、因新冠疫情突发重大公共卫生事件属于不可抗力，受疫情及疫情防控措施影响，上诉人经营的涉案电影院从2020年1月23日起至2020年7月20日，一直处于停业状态，无营业收入，并非上诉人恶意拖延租金，更不会必然导致被上诉人的合同目的不能实现或是合同无法履行。1.自2011年开业以来，上诉人秉承诚实信用原则履行合同，从未拖欠过被上诉人租金。2020年1月爆发的新冠疫情，使得上诉人停业长达7个月之久，损失巨大，并导致被告无力承担疫情期间的租金。上诉人自2020年1月23日起关停电影院的所有经营业务，停业期间上诉人不但断绝了任何营业收入，还需支付所有员工的劳动薪酬，处理春节档期的观众退票。直至2020年7月16日接到国家电影局下达的《关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》后，全国的电影院于2020年7月20日陆续开放，上诉人于2020年11月7日才正式恢复营业。2.被上诉人作为出租方，合同主要利益在于收取租金，租金短期的不能收取，并不必然导致合同目的不能实现或是合同无法履行被上诉人主张的租金系2020年1月1日至4月30日的房屋租金，该租金均系上诉人因疫情停业期间的租金款项。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第一条第5项“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持之规定，依据公平原则和诚实信用原则，为避免损失继续扩大，被上诉人以上诉人未支付租金为由，要求解除租赁合同、腾空租赁场地恢复正常使用状态的诉讼请求应当予以驳回。3.上诉人对涉案电影院前期投入了巨额的装修及运营成本，如判决解除租赁合同，必然会对上诉人造成巨大的损失二、涉案租赁合同上诉人与被上诉人并未达成终止协议，且双方仍在继续履行，原审判决解除涉案租赁合同及上诉人应支付夹层原建筑工程及复原工程款1000000元，无事实和法律依据，应予以驳回因疫情和经营环境恶化双重重创，涉案影院经营困难，上诉人于2020年3月26日，向泰和公司发函协商上诉人将于2020年4月10日闭店。2020年4月7日，被上诉人回函不同意解约，认为双方签订的租赁合同合法有效，应继续履行。2020年4月15日，上诉人再次发函给被上诉人，仍提议双方就提前解约事宜进行磋商，并提出解约的方案，即2020年4月10日租赁合同终止，在2020年5月7日将租赁场地交还被上诉人。2020年4月26日，被上诉人回函，不同意上诉人提出的租赁合同于2020年4月10日终止，在双方没有提前终止合同达成协议之前，也不同意交接场地，表示仍将继续收取租金。基于此，上诉人因被上诉人不同意终止租赁合同的情况下，同意继续履行合同，并在2020年7月16日接到国家电影局下达的《关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》后，开始对涉案租赁设备及租赁物进行重新维修和设备调试，最终在确定所有租赁物场地维修完好和设备调试完备后，上诉人于2020年11月7日才正式恢复营业。因此，双方并没有对租赁合同提前终止达成一致意见，故涉案租赁合同在原审判决作出前并未解除，仍然合法有效。根据《〈岳阳泰和广场电影院房屋租赁合同补充协议二》第1条:“因乙方要求拆除泰和剧院夹层以满足其影院涉及需要，甲方在建筑结构设计能满足的前提下同意拆除，但合同期内，如乙方中途违约提前终止合同，则乙方需就夹层原建筑工程及复原工程赔偿壹佰万元给甲方”的规定，原审审理期间涉案租合同没有实际终止或解除，上诉人不应当向被上诉人支付夹层原建筑工程及复原工程款1000000元，被上诉人的该项诉讼请求没有事实和法律依据应当于以驳回。三、因新冠疫情属于不可抗力，上诉人受疫情及疫情防控措施直接影响，停业长达7个月之久，未能实际使用涉案租赁房屋和电梯，根据相关法律规定，被上诉人应当免除上诉人2020年1月1日-2020年7月20期间的全部租金、电梯运行费及维修保养费。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。......”、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条“......承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”、《湖南省高级人民法院关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》问题六的解答“......商业用房租赁中，如受疫情影响，房屋无法正常使用，承租人以要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营业收入产生重大损失的，可依据公平原则酌情调整租金。......：”的规定，审理本案时应当根据合同实际行情况和公平原则变更合同，被上诉人应当免除涉案泰和影院关停期间即2020年1月1日-2020年7月20的全部租金和电梯运行费及维修保养费。泰和公司答辩认为：一、被答辩人大地影院在上诉状中所陈述的事实与实际事实不符。答辩人泰和集团与被答人大地影院双方签订的《岳阳泰和广场电影院房屋租赁合同》解除的根本原因是上诉人在一审法院给出的调解时间内擅自将影院场地转租并移交给第三方经营，致使合同无法继续履行，依据《中国人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，应当予以解除。主要事实如下：1、2020年3月26日，被答辩人大地影院向答辩人泰和公司发函，称:“因经营环境恶化和疫情的双重重创，本影院经营实在难以为继，根据我司最新发展战略调整要求，本影院定于2020年4月10日正式闭店，望双方本着友好协商的合作理念，共同妥善处理闭店后续事宜。”同时，大地影院拆走了影院内四个放映大厅的主要放映设备。2020年4月15日，大地影院再次向泰和集团发函称:“一、如此前函告内容一致，我司己正式通知贵司，本影院于2020年4月10日闭店，即贵我双方签订的《岳阳泰和广场电影院房屋租赁合同》己于2020年4月10日终止。二、。。。。我司将于2020年5月7日-9日期间依据合同约定将租赁场地按正常使用后的状态交还贵司，在此期间我司均派人在场地等待贵司交接场地，望贵司本着友好协商的合作理念，如期配合我司进行租场地交接并妥善处理合同终止后其他相关事宜。”上述函告充分证明，被答辩人大地影院在发函前，就已定下公司发展方略，不再经营位于泰和广场的大地影院，向泰和集团发函，目的为单方解除合同，终止租赁协议。泰和集团在接到函告后，多次与大地影院进行协商，想要和平解除合同，但大地影院既不肯结清相关费用，又不肯按约承担违约责任，泰和集团被逼无奈，只能向法院起诉，以求收回场地减少损失。2、案件一审审理期间，法院根据对方请求提出调解意见:一、“维持旧设备不变，从九月开始逐月交租金。帐上除争议的四十万左右租金外，保留五十万拆除(补偿)费用，合同继续履行。二、进新设备，从九月开始逐月交租，新设备进场后资金解冻。”同时法院也就疫情期间租金减免情况给出调解意见:政府明文禁止开业期间的租金双方各承担一半。大地影院在泰和集团回复同意调解后，要求泰和集团配合送电，以便打开影院的电动大门，让其将拆除的旧设备拖回重新安装。泰和公司予以配合，恢复供电供水。但大地影院却自将场地转让给第三方管理并经营，且以签调解协议为由，将第三方中影信达公司的员工带至泰和集团办公场地直接参与协商，进行所谓的三方会谈，意图用平移租赁合同的方式将其在合同中的权利义务转让给第三方，转嫁违约损失，因第三方不同意，没能如愿。3、泰和集团在大地影院于2020年9月29日拖回设备恢复经营后，一直没有接到其将场地移交给第三人的任何通知，直至开业近三个月后，上门催收房租水电费时才知晓该情况。4、从2020年9月29日，大地公司拖回放映设备恢复营业至今，无论是大地公司，还是第三方经营者，均未向泰和集团交纳过场地租金。仅第三方经营者以王方胜个人名义于2020年12月30日向泰和集团交纳了电费9800余元。二、被答辩人大地公司单方解除合同，又将租赁场地擅自转让给第三方，致使合同无法继续履行，应当按照合同约定承担违约责任，支付拆除补偿费，拖欠的租金、水电等费用。1、泰和集团与大地影院2010年9月10日签订的《岳阳泰和广场电影院房屋租赁合同》补充协议二第一条明确约定:“因乙方要求拆除泰和影院夹层以满足其影院设计需要，甲方在建筑结构设计能满足的前提下同意拆除，如乙方中途违约，提前终止合同，则乙方需就夹层原建筑工程及复原工程赔偿壹佰万元给甲方。”2、关于疫情期间租金减免问题1)、大地影院自2020年3月26日向泰和集团发出函告终止合同后，就从未打算过继续经营该影院，在一审过程中大地影院要求调解，不过是为其寻找第三方接手经营场地拖延时间。其真正受疫情影响的经营时间也就是2020年1月至3月26日近三个月的时间，而一审法院判决的免租期为三个月，实际上其受疫情影响的租金损失己全由泰和集团承担。2)、比照湖南省人民政府湘政发(2020)3号文件《应对新冠肺炎疫情响促进企业健康发展的若干政策措施》第19条的规定:“对承租国有资产类生产经营用房的中小企业免收1个月租金、减半收取2个月租金。”疫情期间应当减免的租金普遍为2个月，而泰和集团已经承担了3个月的租金损失，已经远远超过政府核准的免租幅度。综上所述，被答人大地影院擅自将经营场地转让给第三人，却在上诉状中隐瞒事实，要求答辩人泰和集团继续履行合同，其行为违背了《合同法》规定的诚信原则，应当承担违约责任。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求岳阳市中级人民法院依法维持原判，驳回上诉。泰和公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告大地公司向原告支付2020年4月30日前的租金220000元，电费33690.55元;2、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告承担违约金7195800元;3、判令被告赔偿原告原建筑工程及复原工程费用1000000元;4、由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为:判令被告按合同约定标准从2020年1月1日起支付租金至实际腾空并向原告交付房屋之日止，并按迟延支付费用的日3％支付违约金，电费36769.80元，电梯运行费及维修保养费30000元;将第二项诉讼请求变更为:判令解除原、告之间的房屋租赁合同，由被告支付违约金7195800元。增加一项诉讼请求为:判令被告在解除合同后，将租赁场地腾空并恢复至正常使用的状态。原审查明的事实，判决理由及结果:2010年6月7日，原告泰和公司作为甲方，被告大地公司作为乙方签订了一份岳阳泰和广场电影院房屋租赁合同，约定:甲方将位于岳阳泰和广场二楼原泰和剧院租赁给乙方，自双方交接场地至影院开业满15天为免租期，租赁期限从免租期次日起计18年:乙方向甲方交纳定金150000元，本合同终止之日起5天内由甲方无息退还给乙方;计租期前三年，每月租金50000元，从第四年起，每年按上年标准增4.5％至第十五年，最后三年不递増；乙方应于每月10号前将下月租金汇入甲方指定账户；计租期内，乙方每年按30000元的标准支付电梯运行电费及维修保养费，于每年第三个月与租金一起交纳；本合同终止后，乙方应于终止日起30天内将租赁场地按正常使用后的状态交还甲方；合同生效后，甲方单方终止合同，则甲方双倍返还定金，乙方单方终止合同，无权要求返还定金，并应向甲方支付违约金1000000元；乙方迟延支付租赁费，甲方有权书面通知乙方后终止本合同，乙方应按迟延支付费用的日3％向甲方支付违约金。2010年9月10日，双方签订了一份补充协议，约定:因乙方要求拆除泰和影院夹层以满足其影院设计需要，甲方在建筑结构设计能满足的前提下同意拆除，如乙方中途违约，提前终止合同，则乙方需就夹层原建筑工程及复原工程赔偿甲方1000000元。2011年4月1日，双方又签订了一份补充协议，约定:计租起始日期为2011年2月8日。2020年3月26日，被告向原告发函称因经营环境恶化和疫情的双重重创，本影院经营实在难以为继，定于2020年4月10日正式闭店，望双方本着友好协商的合作理念，共同妥善处理闭店后续事务。2020年4月7日，原告回复被告称被告闭店行为属于单方意思表示，原告将按照合同约定继续收取相关费用。2020年4月15日，被告又发函原告，称已正式通知原告，双方的合同已于2020年4月10日终止，被告将于2020年5月7日至9日期间将租场地按正常使用后的状态交还原告。2020年4月26日，原告复函被告，称被告单方面解除合同不合法，应双方协商一致才能解除合同，在协商解除合同前，原告不会接收场地，原告会继续收取租金。被告交租金至2019年12月31日。被告认可欠原告电费36769.80元。目前被告没有向原告交还场地。另查明，湖南省内的所有电影院因新冠疫情影响至2020年7月20日恢夏开放。一审法院认为，原告泰和公司与被告大地公司之间签订的房屋租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，内容合法，双方应按照合同及补充协议履行各自的义务。被告在未与原告协商一致的情況下以经营环境恶化和疫情的原因单方面通知原告解除合同，新冠疫情虽属于不可抗力，但只在特定时期对租赁合同的履行造成影响，并不必然导致合同目的不能实现，经营环境恶化更不是法定解除合同的条件，因此，被告在不具备法定解除合同条件的情况下通知原告解除合同没有法律效力。原告在合同继续有效的情况下要求被告履行合同，但被告一直未交纳租金导致原告的合同目的无法实现，现原告要求解除合同，一审法院予以支持。原告要求被告按合同约定标准从2020年1月1日起支付租金至实际腾空并向原告交付房屋之日止。被告抗辩称由于出现了新冠疫情，原告应减免部分租金，湖南省内的电影院因新冠疫情至2020年7月20日才恢复开放，新冠疫情属不可抗力，疫情期间的租金损失应由原、被告各承担一半，即原告应减免被告3个月的租金，被告应从2020年4月1日起向原告交付租金。2020年为租赁的第九年，租金应为每月65113(50000元×1.045×1.045×1.045×1.0451×1.045×1.045)。原告要求被告按迟延支付费用的日3％支付违均金，被告称其没有违约，不应支付违约金，虽然不成立，但可以视为其对违约金过高的抗辩，原告没有提交证据证明因被告没有支付租金给其造成的损失，每日3％的约定确实过高，一审法院酌情按人民银行同业拆借利率的四倍支持原告因未按时支付租金造成的损失。原告要求被告支付电费36769.80元，该费用被告予以认可，一审法院予以支持。原告要求被告支付电梯运行费及维修保养费30000元，一审法院认为该费用应按被告实际使用的时间计算，计算时同应为2020午4月1日至被告实际搬离之日，该期间超过一年的，以原告主张的一年计算。原告要求被告承担剩余租赁期间可得利益损失7195800元，由于原告与被告的合同解除后，原告的房屋可以继续对外出租，并不会产生可得利益的损失，原告此求没有事实依据，一审法院不予支持。原告此要求被告赔偿房屋夹层原建筑工程及复原工程款1000000元，该诉求符合双方补充协议的约定，一审法院予以支持。原告要求被告将租赁场地腾空并恢复至正常使用的状态，该诉求符合双方补充协议的约定，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，第二百三十五条之规定，判决如下:一、解除原告湖南泰和集团股份有限公司与被告广东大地影院建设有限公司签订的房屋租赁合同；二、由被告广东大地影院建设有限公司在本判决生效后十日内按照每月65113元的标准从2020年4月1日起支付租金至实际腾空之日止;三、由被告广东大地影院建设有限公司在本判决生效后十日内支付原告湖南泰和集团股份有限公司电费36769.80元;四、由被告广东大地影院建设有限公司在本判决生效后十日内按每年30000元的标准从2020年4月1日起向原告湖南泰和集团股份有限公司支付电梯运行费及维修保养费至实际搬离之日，该期间超过一年的，按30000元支付;五、由被告广东大地影院建设有限公司在本判决生效后十日内支付原告湖南泰和集团股份有限公司夹层原建筑工程及复原工程款1000000元;六、由被告广东大地影院建设有限公司在本判决生效后三十日内将租赁场地腾空并恢复至正常使用的状态；如未按期履行，应当按照《中华人民共和国民事诉法第二百五十三条规定办理。七、驳回原告湖南泰和集团股份有限公司的其他诉讼请求；本案案件受理费减半收取35473元，由原告湖南和集团股份有限公司承担6583元，由被告广东大地影院建设有限公司承担28890元。二审期间，本院对中影信达影院管理（北京）有限公司岳阳店店长王方胜进行了调查。王方胜证实，中影信达影院管理（北京）有限公司于2020年10月入驻争讼地点，11月7日以大地公司的名义开业，现有四个影城全部开业，该公司是从上诉人大地公司经办人谢燕（女）手上交接的，目前该公司6名工作人员在店。中影信达影院管理（北京）有限公司是否与大地公司中签订转让合同，价款是多少，王方胜不清楚。中影信达影院管理（北京）有限公司没有与泰和公司签订任何协议。针对上述调查笔录，大地公司质证认为，“被调查人王方胜所说内容属实”，“上诉人因业务发展方向调整，欲将案涉影院转让给中影信达影院管理（北京）有限公司经营”。泰和公司质证认为，大地公司擅自转让租赁影院，第三方已实际入驻，并对王方胜的证言予以认可。本院对此予以确认。二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。本院认为，本案有如下争执焦点：一是合同是否已经解除，二是合同解除后的处理。关于焦点一，合同是否已经解除。上诉人大地公司曾于2020年3月26日、4月15日两次发函给被上诉人泰和公司，要求解除合同；被上诉人泰和公司分别于4月7日、4月26日复函上诉人大地公司，指出上诉人单方面解除合同不合法，应当协调一致才能解除合同，在协商解除合同前，泰和公司不会接收场地，而要继续收取租金。本案一审期间，大地公司未经泰和公司许可，将争讼场地转让给第三方中影信达影院管理（北京）有限公司，第三方业已入驻并以大地公司名义经营，应当认定被上诉人的转让行为是违约行为。上诉人大地公司与被上诉人泰和公司的租赁合同尚未解除。被上诉人泰和公司与上诉人大地公司的租赁合同因大地公司的违约不能继续履行，应当解除。关于焦点二，合同解除后的处理。上诉人大地公司擅自转让租赁物，构成违约，就应当按双方所签租赁合同进行处理。一审仅就合同的解除、大地公司拖欠的费用（且已减免部分租金）、夹层原建筑工程及复原工程款进行了处理，并未追究大地公司的违约责任，大地公司仍然提起上诉，理由不足，二审不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，证据扎实充分，实体处理恰当，应予维持；上诉人大地公司上诉理由不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35473元，由上诉人大地公司负担。本判决系终审判决。审判长  何石朝审判员  王欣辉审判员  曹 维二〇二一年二月五日书记员  方晶晶