湖南省益阳市资阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0902民初362号原告（反诉被告）益阳中禾置业有限公司。组织机构代码证号为77679048-4。住所地益阳市资阳区。法定代表人陈雅辉，董事长。委托代理人文兰萍，湖南求剑律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）黄宏，男，1978年10月5日出生，汉族，户籍地益阳市赫山区。原告益阳中禾置业有限公司与被告黄宏及被告黄宏反诉益阳中禾置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员龚维舜适应简易程序，于2016年7月13日公开开庭合并进行了审理。原告委托代理人文兰萍、被告黄宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年7月22日，原、被告双方签订了合同编号为201100481803的益阳市商品房买卖合同。合同约定，被告向原告购买益阳市资阳区资阳路南侧、华中市场东侧的资江明珠1栋（A栋）1803号房。房屋建筑面积108.23平方米；房屋按建筑面积计算，单价每平方米3598.60元，总金额人民币479729元；付款方式为公积金贷款方式支付，即于2013年7月22日支付首付款199729元，剩余房款280000元采用市公积金贷款方式支付。合同签订后，被告按期支付了首付款。原告亦于2013年7月30日向被告交付验收合格的房屋，被告也办理了收楼手续并随后入住该房屋。根据合同约定，被告未将获得的贷款用来缴获房款，就应以自有资金或借款付清全部房款，但被告至今只给付了409729元，尚欠房款70000元未付。同时，根据合同第七条之约定，买受人未按照约定的时间付款，逾期超过90日的，如合同继续履行，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点八的违约金。被告于以出具借据的方式承诺所欠房款从2013年7月30日开始按每日1.5‰作为违约金，诉请法院判决被告偿付原告购房款7万元并支付违约金109742.50元。被告黄宏辩称，本案是房屋买卖合同，不是借款合同纠纷，拒绝缴纳利息及违约金。7月30号签订的借款合同不是我真实的意思表示，是受售楼小姐误导。若按借据诉求，则表明答辩人已无需付房款，且借据不是手写，不能够显示借据的效力，故要求法院判决驳回原告的诉讼请求。反诉原告黄宏诉称，合同约定反诉被告应当在商品房交付使用后90日内完成该栋商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥房屋所有权证，如未办妥，自规定期限的第2日起至实际办妥登记之日止按日向反诉原告支付已付房款的万分之一的违约金。反诉原告已依合同支付房款，并且于2013年7月30日收房，但反诉被告至今没有办妥反诉原告的房屋所有权证。反诉被告没有在合同约定的时间内为反诉原告办妥房屋所有权证，已经构成了违约，应当承担违约责任。另反诉被告明知该房屋未验收合格，不可能办证的情况下，依然收取高达数万元费用，挪作他用。故诉请法院判决由反诉被告向反诉原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金16500元、办证费的利息1491元、支付房屋土地出让金2000元、支付精神补偿金100元。反诉被告辩称，反诉原告提出的逾期办证违约金因反诉原告未付清房款，根据合同第6条、第7条及附件4补充协议第69条与反诉原告出具的借据上约定未付清房款及违约金前反诉被告有权拒绝向反诉原告交房或办理权证，反诉被告有先行抗辩权；办证费是必须缴纳的，不需出利息，反诉原告的诉求于法无据，请求驳回。原告为支持自己的诉讼主张提供了以下证据：1、合同编号为201100481803益阳市商品房买卖合同1份，欲证明被告于2013年7月22日向原告购买资江明珠1栋1803号房，房屋总金额为479729；2、资江明珠1栋1803号房购房款收据4张，欲证明付款方式为公积金贷款，被告已付房款409729元，尚欠房款70000元；3、湖南盛世太平物业服务有限公司与1栋1803号业主黄宏签订的收楼的业主物件确认表1份；4、2013年7月30日黄宏向益阳中禾置业有限公司出具的借据1份，欲证明2013年7月30日变更了付款方式，并约定了被告逾期付款的违约责任：（1）被告不能按时支付所欠房款，原告有权拒绝办理房产权证及相关手续，不承担由此带来的任何经济赔偿，（2）被告所欠房款从2013年7月30日开始按每日1.5‰作为违约金，（3）被告付清所欠房款及违约金后原告才继续履行合同义务；5、益阳中禾置业有限公司发给黄宏的律师函及邮政快递凭据1份，欲证明原告向被告催缴房款的情况；6、益阳中禾置业有限公司资江明珠Ａ栋及地下室建设工程竣工验收备案表1份，欲证明原告向被告交付的房屋是验收合格的房屋；7、益阳中禾置业有限公司资江明珠Ａ栋1803号大产权证1份，欲证明已办好大产权证登记在原告名下，被告履行完合同义务，原告就可为被告办妥产权登记。被告未提供反驳证据，对反诉诉求主张的证据系原告提供的证据1合同书、证据2收据。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、5、6、7无异议，对证据4的异议是受原告的售楼员误导所签。本院审查认为，原告的证据1、2、3、4、5、6、7的内容真实、来源合法、与本案有关联，依法确认其证明力。依据上述有效证据，结合原、被告的合理陈述，本院对本案事实确认如下：2013年7月22日，原、被告双方签订了合同编号为201100481803的益阳市商品房买卖合同1份及补充协议1份。原、被告在合同约定：由被告向原告购买原告开发的位于益阳市资阳区资阳路南侧、华中市场东侧的资江明珠1栋（A栋）1803号房，房屋建筑面积108.23平方米；房屋按建筑面积计算，单价每平方米3598.60元，总价款479729元；付款方式为公积金贷款方式支付，即于2013年7月22日支付首付款199729元，剩余房款280000元采用市公积金贷款方式支付。原、被告还约定了买受人逾期付款的责任：“逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买卖人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买卖人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第2天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.8的违约金。”原、被告就产权登记作了约定：“自本合同生效之日起30日内，买卖双方应向益阳市房地产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该栋商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买卖人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至登记办妥的登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。如因买受人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记或手续，双方同意按如下处理，出卖人不解除合同的自本合同规定期限的第2天起至实际办理登记手续之日止，买受人向出卖人支付已付房款的万分之一的违约金”。合同签订后，被告按期支付了首付款199729元，原告亦于2013年7月30日向被告交付房屋，被告同日与湖南盛世太平物业服务有限公司签收业主物件确认表，办理了入住手续。2013年7月30日被告向原告出具借据1份，内容为“本人购买益阳中禾置业有限公司开发的资江明珠住宅小区1栋2单元1803号房，该房面积133.31平方米，合同单价3598.6元每平方米，总房款479729元，该房付款方式选择银行按揭（公积金贷款），已付购房首期款199729.00元，首付款余额28万在2013年12月30日前一次性付清。如不能按时支付所欠房款，益阳中禾置业有限公司有权拒绝办理该房产权证及相关手续，不承担由此带来的任何经济赔偿；本人同意根据所欠房款从签订本借据之日开始计算按每日1.5‰作为违约赔偿金。付清所欠款项及违约赔偿金后益阳中禾置业有限公司继续履行该房的相关手续”。之后被告分3次支付购房款21万元，其中2015年4月27日支付2万元，被告至今尚欠原告购房款7万元。另查明，被告已向原告缴纳办理权证费用，原告于2016年2月26日已为被告所购资江明珠A栋1803号房屋申请办理益房权证资阳字第20160029**号权证。原告于2016年1月5日向被告发律师函催收未果后提起诉讼，被告亦提起反诉。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。合同履行中，被告拖欠原告购房款70000元属实，其违反了合同约定，应当承担继续履行合同清偿购房款并承担逾期付款的违约责任。被告于2013年7月30日出具的借据实质上是对逾期支付购房款的违约责任承担方式的变更，但双方约定的违约金过高，原告对逾期付款的违约金调整为按未付款金额月利率20‰计算，本院予以支持。根据本案的情况，违约金的计算应从2013年7月30日至2016年6月29日止按月利率20‰计算为49000元。对被告反诉请求，因证据不足、于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一．由被告黄宏偿付原告益阳中禾置业有限公司购房款7万元、支付逾期付款违约金49000元，合计119000元。付款方式：限本判决生效后7日内付清；二．驳回反诉原告黄宏对反诉被告益阳中禾置业有限公司的诉讼请求。本案受理费3894元、反诉费302元，减半收取2098元，由原告承担709元，被告承担1389元。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。本判决生效后，如义务人未自觉履行义务，权利人可在二年内向本院申请执行。审 判 员  龚维舜二〇一六年七月十四日代理书记员  熊洁权附适应的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。