重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初7706号原告重庆国强物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区鹅岭正街166号2-1-2#，统一社会信用代码91500103771771276E。法定代表人彭广琦，重庆国强物业管理有限公司总经理。委托代理人肖雪，女，重庆国强物业管理有限公司员工，住重庆市江北区。委托代理人谭万凤，女，重庆国强物业管理有限公司员工，住重庆市梁平县。被告陈世礼，男，1969年1月15日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告重庆国强物业管理有限公司与被告陈世礼物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法由代理审判员刘畅独任审判，适用小额诉讼程序于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告重庆国强物业管理有限公司的委托代理人肖雪到庭参加了诉讼。被告陈世礼经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆国强物业管理有限公司诉称，原、被告签订了《前期物业服务协议》，被告自2015年1月开始未缴纳物业服务费、公摊水电费等费用，至2016年5月，被告拖欠物业服务费885.10元，违约金830.62元，公摊水电费85元。经原告多次催告，被告仍拒绝交纳。故诉至法院，要求被告立即支付原告2015年1月至2016年5月的物业服务费885.10元，违约金830.62元，公摊水电费85元。被告陈世礼未到庭应诉亦未答辩。经审理查明，2009年12月28日，重庆西永微电子产业园区开发有限公司（甲方）与被告陈世礼（乙方）签订《微电子产业园区拆迁还房安置协议书》，约定甲方安置给乙方的房屋坐落于重庆市沙坪坝区陈家桥街道国盛-绣美丰文小区第X栋X层X号，建筑面积100.57平方米。协议还对房屋用途、房款金额等进行了约定。重庆国盛物业发展有限公司与重庆国强物业管理有限公司（本案原告）签订了《国盛·绣美丰文前期物业服务合同》，合同约定的物业名称为国盛·绣美丰文，坐落位置为重庆市沙坪坝区陈家桥街道陈丰路88号。合同约定前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修和管理，市政共用设施和附属建筑物等的维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，公共秩序的维护、安全防范、消防预防等事项。合同还对物业的经营与管理、物业的使用与维修、专项维修资金等进行了约定。2011年10月9日，重庆市沙坪坝区房屋管理局对该物业服务合同进行了备案。原告与被告陈世礼签订了《国盛·绣美丰文前期物业服务协议》，合同约定的物业名称为国盛·绣美丰文安置小区，坐落位置为重庆市沙坪坝区陈家桥街道陈丰路88号；被告的房屋坐落位置为该小区X-X栋X楼X号，建筑面积100.57平方米。合同第四条约定电梯房住宅的物管费按建筑面积每户每月每平方米0.50元收取，公共使用部分用水电按每户5元进行分摊。合同还约定了对被告所欠费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日按每天百分之三交纳违约金。另查明，原告系从事物业服务的企业，为二级资质，经营范围包括物业管理，家政服务等。还查明，罗昭梅系被告陈世礼之妻，代表被告陈世礼在《微电子产业园区拆迁还房安置协议书》、《前期物业服务协议》上签字。被告陈世礼为重庆市沙坪坝区陈家桥街道国盛·绣美丰文安置小区X-X栋X楼X号房屋业主。被告接房后，接受了原告提供的物业服务，但欠缴相应时间段的物业服务费。被告欠付物业服务费的事实发生后，原告以在被告房屋大门张贴催费通知、律师函的方式，向被告催缴了有关物业服务费、违约金、公摊水电费，但被告未向原告履行缴费义务。现原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告要求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，该违约金以被告每月欠缴的物业服务费为本金，从次月开始计算。上述事实，有原告提供的《微电子产业园区拆迁还房安置协议书》，《定点回购房安置住房协议》，《国盛·绣美丰文前期物业服务合同》，《国盛·绣美丰文前期物业服务协议》，物业服务企业资质证书，物业服务合同备案证明，物业管理费催费通知、律师函及欠费明细，以及原告的当庭陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，被告陈世礼经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其自行放弃举证、质证、辩论的权利，本院依法缺席审判。原告与重庆国盛物业（集团）公司签订了《国盛·绣美丰文前期物业服务合同》、原告与被告陈世礼签订了《前期物业服务协议》，被告陈世礼系具备民事行为能力的自然人，原告系具备物业服务资质的公司，依据合同为国盛·绣美丰文安置小区提供了物业管理和服务，且物业服务合同在相关部门进行了备案登记，故该合同应属合法有效，原告和小区业主均应受该合同的约束，并遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。原告提供了物业服务，被告应支付物业服务费等费用。现被告无正当理由拒付，应属不当，应承担相应的民事责任。原告要求被告支付从2015年1月至2016年5月期间的物业服务费及违约金、公摊水电费的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。被告的房屋建筑面积为100.57平方米，每月应交纳的物业服务费标准为0.50元/月·平方米，故被告每月应支付的物业服务费为：100.57平方米×0.50元/月·平方米=50.29元，被告应支付原告2015年1月至2016年5月期间的物业服务费为：100.57平方米×0.50元/月·平方米×17个月=854.85元。关于物业服务费的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。物业服务合同约定的物业费违约金按每日千分之三的标准计算过高，现原告自愿将该违约金调低为要求按照中国人民银行同期贷款利率、以被告每月欠缴的物业服务费为本金，从次月开始计算，系原告对己方权利的处分，本院予以支持。关于公摊水电费。按照《前期物业服务协议》约定，为公共使用部分用水电费。该费用在物业服务合同中载明为每户每月5元，且物业小区的公共照明、设施设备运行等需要产生能耗，水电费由业主公摊，属于客观事实，故对于原告的本项诉讼请求，本院予以支持，被告应支付原告2013年3月至2016年5月期间的公共使用部分用水电费为：5元/户/月×17个月=85元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈世礼于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆国强物业管理有限公司2015年1月至2016年5月期间的物业服务费854.85元以及物业服务费的违约金，该违约金以被告陈世礼每月欠付的物业服务费50.29元为本金，从2015年2月1日起，计算至被告陈世礼付清欠付的物业服务费为止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。二、被告陈世礼于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆国强物业管理有限公司2015年1月至2016年5月期间的公共使用部分用水电费85元。三、驳回原告重庆国强物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告重庆国强物业管理有限公司已预交），由被告陈世礼负担。此款限被告陈世礼于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆国强物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 刘 畅二〇一六年七月十四日书 记 员 谭诗芮