上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）杨民四(民)初字第3516号原告张惠英，女，1975年6月16日出生，汉族，住福建省福州市。委托代理人覃铁龙，上海市立新律师事务所律师。被告招商银行股份有限公司上海五角场支行，住所地上海市杨浦区。负责人司洁璐，行长。委托代理人陈峻，上海瀚元律师事务所律师。委托代理人胡海毅，上海瀚元律师事务所律师。第三人林玉婷，女，1973年4月9日出生，汉族，住福建省福州市。原告张惠英诉被告招商银行股份有限公司上海五角场支行(以下简称招商银行)、第三人林玉婷案外人执行异议之诉一案，本院受理后，因第三人林玉婷下落不明，本院依法适用普通程序组成合议庭进行审理，并向第三人林玉婷公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼材料。公告期满后，本院于2016年3月4日、2016年6月14日两次公开开庭进行了审理。原告张惠英的委托代理人覃铁龙，被告招商银行委托代理人陈峻、胡海毅到庭参加诉讼。第三人林玉婷经本院公告送达开庭传票后未到庭。本案现已缺席审理终结。原告张惠英诉称：第三人系上海市杨浦区江湾城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权人，因第三人欠原告钱款未清偿，双方于2014年6月签订《租金抵债协议》，约定原告以第三人名义出租房屋，所得租金用于充抵第三人债务，租期至2018年12月31日；租赁期间，被告向上海市杨浦区人民法院申请执行，要求第三人偿还金融借款，法院欲拍卖系争房屋，原告遂提出执行异议，但遭驳回。原告认为原告的租赁权应当受到法律保护，故诉至法院请求判令：1、中止对上海市杨浦区人民法院(2014)杨执字第1624号执行案件的执行程序；2、若执行对第三人林玉婷的房产进行司法拍卖，请求确认原告对第三人林玉婷所有的上海市杨浦区江湾城路XXX弄XXX号XXX室房屋享有带租约权的拍卖。被告招商银行辩称：第三人为了购买系争房屋以系争房屋为抵押物与被告签订《个人购房借款及担保合同》，被告享有系争房屋第一顺序的抵押权并办理了抵押权登记，在第三人不能清偿债务时，被告有权行使抵押权，故被告启动强制执行程序合理合法；上述合同约定第三人不得以任何不适当的方式处理抵押物，第三人未经被告许可即将系争房屋出租给原告，就是一种变相处理抵押物的行为，违反了合同约定，因此原告与第三人之间的租赁协议是无效的；故请求法院驳回原告诉讼请求。第三人林玉婷未到庭应诉，亦未作答辩。经审理查明：上海市杨浦区江湾城路XXX弄XXX号XXX室系争房屋产权人系第三人林玉婷。2011年9月5日，被告(贷款人、抵押权人)与第三人(借款人、抵押人)以系争房屋为抵押物签订《个人购房借款及担保合同》。主要内容为：借款人购买系争房屋，向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款；贷款金额为人民币542万元(本案币种均为人民币)，贷款期限为360个月，即从2011年9月5日起到2014年9月5日止；抵押期间，未经贷款人书面同意，抵押人不得出售、交换、赠予、转移、再抵押或以任何其他不适当的方式处理本合同项下的抵押物；借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定足额偿还贷款本息的，视为违约；抵押人未经贷款人书面同意，擅自转让、再抵押或以其他任何不适当的方式处分抵押物，或虽经贷款人书面同意但处分抵押物所得不按贷款人要求用于偿还借款人所欠债务的，视为抵押人违约；抵押人违约的，贷款人有权宣布本合同提前到期，并提前收回已发放贷款本息；自出现本合同规定的任何违约事件之日起15日之内双方未就抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物达成协议的，贷款人有权直接请求人民法院拍卖、变卖抵押物。2013年，因林玉婷未按时还款，招商银行股份有限公司上海五角场支行诉至法院要求林玉婷归还借款本息等，案号为(2013)杨民五(商)初字第875号。林玉婷未到庭应诉，本院缺席开庭审理后于2013年12月2日依法判决：一、林玉婷应于判决生效之日起十日内归还招商银行股份有限公司上海五角场支行借款本金人民币5,384,075.16元、利息人民币277,252.31元、罚息人民币1,516.35元、复息人民币10,230.80元；二、林玉婷应于判决生效之日起十日内偿付招商银行股份有限公司上海五角场支行律师费170,000元；三、林玉婷届时不履行上述第一、第二项付款义务的，招商银行股份有限公司上海五角场支行有权就林玉婷名下位于上海市杨浦区江湾城路XXX弄XXX号XXX室房屋行使抵押权。上述判决生效后，林玉婷未履行还款义务，招商银行股份有限公司上海五角场支行遂申请执行，本院于2014年9月23日作出(2014)杨执字第1624号执行裁定书，裁定拍卖系争房屋。嗣后，张惠英提出案外人执行异议，认为对系争房屋的执行侵害其合法转租租金收入及其合法权益，请求停止对系争房屋不负担租赁权的拍卖，改为带租约的拍卖。本院审查后认为张惠英的申请证据不足，故于2015年8月28日作出(2015)杨执异字第9号执行裁定书，裁定驳回张惠英提出的执行异议。原告对该裁定不服，遂具状来院，请求判决确认原告与第三人于2012年5月21日签订的《房屋租赁协议》及2013年11月23日签订的《房屋租赁补充协议》合法有效，若执行对第三人的房产进行司法拍卖，请求确认原告对系争房屋享有带租约权的拍卖。审理中，原告变更诉请如诉称所列。另查明，原告曾于2012年9月24日诉至福建省福州市台江区人民法院，要求张汶库偿还借款本息，林玉婷承担连带保证责任，案号为(2012)台民初字第2179号。经该院调解，双方于2012年11月7日就还款达成一致调解协议，该案《民事调解书》主要内容为：被告张汶库、林玉婷保证在2013年5月10日之前一次性偿还原告借款16万元及利息，若被告未在2013年5月10日足额偿还欠款及利息，原告可立即向法院申请执行。审理中，原告提供以下证据欲证明原告与第三人之间存在系争房屋的租赁关系，并以系争房屋的租金抵偿个人债务的事实。1、2012年5月21日原告(承租方)与第三人(出租方)签订《房屋租赁协议》。主要内容：第三人将系争房屋出租给原告，租期从2012年6月1日起至2017年5月31日止；押金10,000元，月租金为6,000元，6个月一付；如第三人将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效，承租人出卖房屋，须在3个月前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权；租赁期间，原告可以将房屋转租，取得使用权的第三方即成为本合同的当然承租方，享有承租方的权利义务。2、2013年11月23日原告与第三人签订《房屋租赁补充协议》。主要内容：为解决双方关于租赁房屋完全交付、租金支付以及债务偿还等问题，订立补充协议；租期顺延至2018年12月31日，即原告的租赁期限为2012年6月1日至2018年12月31日；原告于2012年5月26日支付给第三人的6个月房租作为2014年1月1日到2014年6月31日的房租计算，自2014年7月1日起的房屋租金由双方另行签订《租金抵债协议》作为本房屋租赁合同项下的租金支付方式，双方《租金抵债协议》一经签订，即作为本租赁补充协议不可撤销的一部分。3、2014年6月8日原告与第三人签订《租金抵债协议》及水电费收据。主要内容：第三人同意原告以第三人的名义出租房屋，所收租金用于充抵(2012)台民初字第2179号民事调解书中第三人欠原告的债务利息及本金，直至所欠债务完全清偿为止；原告保证承租方的房屋用途合法，并负责对承租方的审核，原告应尽可能自行解决转租中的所有问题。被告质证意见为：对上述3份证据的真实性无法确认，因违反了被告与第三人购房借款合同的约定，侵害了被告的权益，故不具有合法性；水电费收据只能证明已缴费，但不能证明是原告支付。审理中，原告确认系争房屋现由其转租，收取的租金用于抵扣第三人的欠款。以上事实，有《个人购房借款及担保合同》、(2013)杨民五(商)初字第875号民事判决书、(2015)杨执异字第9号执行裁定书、(2012)台民初字第2179号民事调解书及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为：第三人以系争房屋为抵押物向被告申请购房贷款，双方签订《个人购房借款及担保合同》合法有效，并已办理了抵押登记，双方均应依约履行合同义务。根据法律规定，享有抵押权的担保债权优先于其他未设定抵押权的普通债权。第三人违反《个人购房借款及担保合同》的约定，被告申请执行并要求拍卖系争房屋以清偿债权，符合合同约定及相关法律规定。原告称其与第三人已经达成以租金抵偿个人债务的协议，因第三人下落不明，其真实性本院无法确认，即便该协议真实有效，亦不具有对抗被告实现抵押权之法律效力。故对原告要求确认中止执行之诉请，本院不予支持。至于原告张惠英请求确认其对第三人林玉婷所有的上海市杨浦区江湾城路XXX弄XXX号XXX室房屋享有带租约权拍卖的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院亦不予支持。第三人林玉婷经本院依法传唤未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果，由其自行承担。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告张惠英要求中止上海市杨浦区人民法院(2014)杨执字第1624号案件执行的诉讼请求；二、原告张惠英请求确认其对第三人林玉婷所有的上海市杨浦区江湾城路XXX弄XXX号XXX室房屋享有带租约权拍卖的诉讼请求，不予支持。本案受理费人民币80元，公告费人民币760元，由原告张惠英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 王    莹代理审判员 金    玮人民陪审员 陈  铭  浩二〇一六年七月二十八日书 记 员 袁甄乙肖蔚瑾附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。