辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终703号上诉人（一审被告）：肖宇，女，汉族，1981年7月25日出生，住沈阳市皇姑区。被上诉人（一审原告）：沈阳龙之梦置业有限公司，住所地沈阳市铁**建设西路******。法定代表人：童锦泉，系该公司经理。委托诉讼代理人：周雪，女，汉族，1982年1月26日出生，住沈阳市大**，系该公司员工。委托诉讼代理人：韩露，女，汉族，1983年6月3日出生，住沈阳市铁**，系该公司员工。上诉人肖宇因与被上诉人沈阳龙之梦置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初4802号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。肖宇上诉请求：请求撤销（2020）辽0106民初4802号民事判决或发回重审，同时增加要求被上诉人返还保证金人民币44850元及进店费40000元人民币的诉求。2、本案诉讼费和原审诉讼费均由被上诉人负担。事实及理由：上诉人对原审判决第二、三项不服，因为从2020年4月份开始由于疫情所带来的后续经营风险，上诉人不具备返还商场继续经营的条件，只是由于商场的某些鼓惑等原因，才返回商场重新经营，并且经营的实际时间与判决书所述的拖欠租金的时间不符。关于原审判决第三项，被上诉人解除原租赁合同，收回房屋后，不应再主张房屋租金、水电费，更不应收取违约金。被上诉人沈阳龙之梦置业有限公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。沈阳龙之梦置业有限公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除沈阳龙之梦置业有限公司、肖宇所签房屋租赁合同，肖宇腾退房屋交付沈阳龙之梦置业有限公司；2.请求法院判令肖宇支付拖欠的2020年4月份租金+物业费12212.6元、5月份租金+物业费12212.6元、6月份租金+物业费20425.3元、7月份租金+物业费21246.5元；3.请求法院判令被告支付拖欠的4、5月份水电费1834.8元；4.请求法院判令肖宇依约定应支付“家便当合同”2019年5月17日至6月30日租金+物业费24300元、“钵钵鸡合同”2019年9月15日至9月24日租金+物业费1312.5元，合计25612.5元（合同约定的原免租期租金）；5.请求法院判令肖宇依约定应支付违约金122550元、逾期违约金5048.20元（其中包含所欠水电费用、租金及物业费逾期未交的违约金，暂时计算至2020年6月30日，自2020年6月30日起按合同约定的计算方式计算至实际支付之日止）；6.肖宇承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年5月17日沈阳龙之梦置业有限公司、肖宇签订《房屋租赁合同》一份，约定肖宇承租位于沈阳龙之梦大都汇B1层B1F11-008A房屋，面积90平方米，作餐饮用途，店铺名称家便当，租期2年，即2019年7月1日起至2021年6月30日止。自该房屋交付之日起免租装修期45天，即2019年5月17日至6月30日止。第一年每月租金（含物业费）16425元与8%扣点两者取其高。第二年每月租金（含物业费）17247元与8%扣点两者取其高。肖宇交付沈阳龙之梦置业有限公司房屋租赁保证金32850元，开业促销费20000元。2019年9月15日双方再次签订《房屋租赁合同》一份，约定肖宇承租位于沈阳龙之梦大都汇B1层B1F11-019房屋，面积12.50平方米，作餐饮用途，店铺名称川料理绝味钵钵鸡，租期1年，即2019年9月25日起至2020年9月24日止。自该房屋交付之日起免租装修期10天，即2019年9月15日至9月24日止。每月租金（含物业费）为4000元与10%扣点两者取其高。肖宇交付沈阳龙之梦置业有限公司房屋租赁保证金12000元，开业促销费20000元。以上两份合同均约定肖宇逾期支付租金和/或各项费用的，每逾期一日按逾期之款项的0.2%支付违约金。逾期支付租金或其它任何应付款项超过一个月的沈阳龙之梦置业有限公司有权解除合同，肖宇已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，肖宇还须支付给沈阳龙之梦置业有限公司相当于六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给肖宇造成的损失的，肖宇应补足沈阳龙之梦置业有限公司损失额与违约之间的差额。两份合同签订后，双方如约履行各自义务，2020年4月开始发生纠纷，促成沈阳龙之梦置业有限公司诉讼。一审法院认为，合同是当事人意思自治的体现，合同当事人经协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。”本案中沈阳龙之梦置业有限公司与肖宇签订租赁合同时，明确约定了合同解除的条件与方式，现肖宇欠付房屋租金，沈阳龙之梦置业有限公司以诉讼方式书面提出解除合同，肖宇于2020年8月4日明确表示同意解除。故对沈阳龙之梦置业有限公司要求解除与肖宇租赁合同关系这一主张，该院无须再行确认。沈阳龙之梦置业有限公司要求肖宇腾退房屋，因合同已经解除，故肖宇应予返还。关于沈阳龙之梦置业有限公司要求肖宇给付拖欠2020年4-7月房屋租金共计66097元（含物业费）的主张，其中4月、5月为减半收取。肖宇抗辩称，因突发新冠疫情导致不能实际经营，产生严重经济损失，理应减免。该院认为，2020年伊始国内爆发的新冠疫情给全国各行各业带来不同程度影响，政府相关部门亦采取相关措施积极应对，2020年2月末开始，按照沈阳市政府相关部门统一指示，餐饮业等各民生行业采用外卖不堂食的形式陆续恢复经营，至4月已基本恢复正常。本案沈阳龙之梦置业有限公司针对肖宇经营困难的问题，已对其4月、5月租金进行减半收取，故对沈阳龙之梦置业有限公司的该主张应予以支持。关于沈阳龙之梦置业有限公司主张的违约金问题，肖宇抗辩称其金额过高，请求法院予以调整。根据双方合同12.2.1约定，乙方（即肖宇）有下列情形之一的，甲方（即沈阳龙之梦置业有限公司）可书面通知乙方解除本合同。（4）逾期支付租金或其它任何应付款项超过一个月的；12.2.3条约定，“若本合同因乙方违反上述条款而解除，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约之间的差额。本案沈阳龙之梦置业有限公司要求肖宇给付违约金122550元、逾期违约金5048.20元。双方在签订租赁合同时，肖宇已交纳房屋租赁保证金共计44850元，合同约定该保证金因违约而不予退还，由此可见该保证金系为保证合同履行而设立，一旦出现承租方违约行为即转化为违约金。现肖宇抗辩称违约金数额过高，沈阳龙之梦置业有限公司亦未就肖宇合同违约带来的实际损失数额提交相关证据。考虑到新冠疫情对肖宇正常经营带来的影响以及肖宇已承租房屋时长，结合最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》等相关规定，肖宇在房屋租赁保证金不予退还的情况下，肖宇应另行支付沈阳龙之梦置业有限公司一个月的房屋租金（含物业费）作为违约金，即20425元。关于沈阳龙之梦置业有限公司主张的4、5月水电费共计1834.80元，因已实际发生且沈阳龙之梦置业有限公司已代缴完毕，故肖宇应向沈阳龙之梦置业有限公司予以支付。关于沈阳龙之梦置业有限公司主张的免租期租金，因合同约定在乙方即肖宇单方面终止合同的情况下，才应补交免租期租金，现双方一致认可合同解除，故对沈阳龙之梦置业有限公司这一主张本院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告肖宇返还原告沈阳龙之梦置业有限公司位于沈阳龙之梦大都汇B1层B1F11-008A、B1层B1F11-019房屋，于本判决发生法律效力后十日内交接完毕；二、被告肖宇给付原告沈阳龙之梦置业有限公司房屋租金66097元，于本判决发生法律效力后十日内付清；三、被告肖宇给付原告沈阳龙之梦置业有限公司违约金20425元，于本判决发生法律效力后十日内付清；四、被告肖宇给付原告沈阳龙之梦置业有限公司水电费1834.80元，于本判决发生法律效力后十日内付清；如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费3816元，减半收取1908元，保全费1398.82元，均由被告肖宇承担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提供新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，《房屋租赁合同》系沈阳龙之梦置业有限公司、肖宇双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。关于肖宇提出双方租赁合同解除后，不应支付此后租金及物业管理费的上诉主张。经审查，因肖宇欠付房屋租金，沈阳龙之梦置业有限公司以诉讼方式书面提出解除合同，肖宇于2020年8月4日明确表示同意解除。一审法院于2020年9月判决解除双方的租赁合同关系，并对2020年4、5月的房屋租金予以适当减免。故肖宇提出的该项上诉主张，本院不予支持。关于肖宇提出不应给付沈阳龙之梦置业有限公司违约金及返还保证金的上诉主张，经查，根据双方签订的《沈阳铁西龙之梦大都汇房屋租赁合同》12.2.1约定，乙方（即肖宇）有下列情形之一的，甲方（即沈阳龙之梦置业有限公司）可书面通知乙方解除本合同。（4）逾期支付租金或其它任何应付款项超过一个月的；12.2.3条约定，“若本合同因乙方违反上述条款而解除，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约之间的差额。一审法院考虑到新冠疫情对肖宇正常经营带来的影响以及肖宇已承租房屋时长，结合最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》等相关规定，在肖宇在房屋租赁保证金不予退还的情况下，判令肖宇另行支付沈阳龙之梦置业有限公司一个月的房屋租金（含物业费）作为违约金并无不当。肖宇提出的该项上诉主张，本院不予支持。关于肖宇提出要求沈阳龙之梦置业有限公司返还进店费40000元的上诉主张，一审法院审理期间，肖宇并未就此主张提出反诉，故本院对此不予审理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3816元，由上诉人肖宇承担。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年二月三日书记员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。