辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终334号 上诉人（原审被告）：柯晶艳，女。 委托诉讼代理人：罗亮（柯晶艳丈夫），男。 被上诉人（原审原告）：大连亿泉程达物业管理有限公司，住所地：大连市沙河口区徐州街******，统一社会信用代码91210204554967061N。 法定代表人：吕正坤，总经理。 委托诉讼代理人：吴波，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：任丽萍，辽宁住邦律师事务所律师。 上诉人柯晶艳因与被上诉人大连亿泉程达物业管理有限公司（以下简称亿泉程达物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初3674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 柯晶艳上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回亿泉程达物业的的全部诉讼请求；亿泉程达物业返还5年停车费7,500元；一、二审诉讼费用由亿泉程达物业承担。事实和理由：2014年7月1日生效、2016年5月1日废止的《辽宁省物业管理条例》第四十条规定，对没有验收合格的物业应该由开发建设单位承担物业费。案涉小区一直没有验竣工收手续，十年未办理房屋产权证，柯晶艳不应承担物业费。2016年1月1日之前国家对物业收费实行许可证及备案制度，亿泉程达物业仅提供了2019年资质证书，收费不合法。2014年7月14日业主大会投票征集期届满，投票结果应该在7月15日公示而7月14日业委会和亿泉程达物业已签订了物业合同。在业主大会召开之前，从来没有就选聘物业招投标、召开业主大会、进行业主大会授权。业主投票为业委会人员伪造。2017年业委会人员改选，因为票数不够改选失败，业委会不存在，不能代表业主签订物业服务合同，案涉物业服务合同无效。亿泉程达物业巧立名目、非法侵占物业费据为己有。案涉小区苗木因旱不浇水而干死，原有的草坪变成荒地，电梯经常出故障。一审庭审中亿泉程达物业没有提供对柯晶艳的催费。亿泉程达物业只收费不服务，就不应该百分百的付费。柯晶艳要求亿泉程达物业返还款项，但一审法官未告知其在限定期限内不提出视为没有提出反诉，剥夺其合法权利。亿泉程达物业没有停车场备案手续，违法收取停车费，且私自增加车位，每年多收停车费，致使柯晶艳新车前后左右门边多处刮碰。 亿泉程达物业辩称，不同意柯晶艳的上诉请求。亿泉程达物业在一审期间提交了2016年以及2017年在小区的物业公告栏里边张贴的物业费催收公告的通知。亿泉程达物业每年都会催缴，通知对小区内每一位业主都会发生法律效力，不管业主是否在小区里边进行居住，故而导致诉讼时效的中断。案涉小区是因开发商的原因未办理房产证，与亿泉程达物业没有任何关系。亿泉程达公司依约提供了物业服务，业主应依约支付物业费。停车费是与本案的物业费没有任何关系。亿泉程达物业撤离小区是由于与社区协商要为案涉小区的房屋办理房产证的需要，双方达成一致。 亿泉程达物业向一审法院起诉请求：柯晶艳支付物业管理服务费人民币4,303元（期限为2015年3月20日至2019年7月28日）及违约金人民币3,442元，共计人民币7,745元。 一审判决认定事实：大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会（以下简称安邦北湾小区业委会）于2013年5月19日成立。亿泉程达物业系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司。亿泉程达物业（乙方）于2013年7月14日与大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会（甲方）签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，合同约定，甲方委托乙方对大连市甘井子区安邦北湾小区实行物业管理，委托管理的事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理（不含开发商保修期内的项目），房屋及共用设备的维修、养护、运行和管理，共用设施及其运行的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、景观等管理，公共环境卫生，实行封闭物业管理的住宅区管理等，并约定了前述各项物业的管理目标。物业服务期限3年，自2013年7月15日至2016年7月14日止，物业管理服务费为1.0元/平方米(月)，每季度首月10日前向业主收取，本季度服务终止后，仍未缴纳物业费的，按逾期规定处理，逾期之日，按照应交金额的0.3%按日支付违约金。2014年3月20日，亿泉程达物业进驻案涉小区提供物业服务，并与该小区业主委员会约定合同生效日期为2014年3月20日，结束日期顺延至2017年3月19日。2017年3月20日，亿泉程达物业与业主委员会续签了物业管理服务合同，服务管理期限为3年，为小区提供物业服务至2019年7月28日。柯晶艳系甘井子区樱花北园10号1单元20层2号业主，房屋面积82.28平方米，未缴纳2016年6月20日至2019年7月28日的物业服务费。 一审法院认为，物权法第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故亿泉程达物业与大连安邦北湾小区业主委员会签订的物业服务合同对亿泉程达物业、柯晶艳双方均有约束力。亿泉程达物业为柯晶艳所在小区提供物业服务，柯晶艳理应及时交纳相应的物业服务费，现亿泉程达物业要求柯晶艳交纳物业费4,303元，该数额不超过柯晶艳应交纳的额度（1元/平·月×82.28平×52个月+1元/平?月×82.28平÷30天/月×9天），故对于该请求予以支持。关于亿泉程达物业主张柯晶艳支付违约金一节，从小区其他业主举证来看，亿泉程达物业的服务亦非毫无瑕疵，虽然亿泉程达物业向柯晶艳主张违约金存在合同依据，但从公平角度出发，对于亿泉程达物业的违约金请求不予支持。希望双方能够互相谅解，尽早化解矛盾。关于柯晶艳主张与亿泉程达物业间不存在物业服务合同关系的意见，如上所述，柯晶艳的此节观点与事实不符。安邦北湾小区业主委员会自2013年5月19日成立，至2017年3月20日，尚在任期之内，其有权与亿泉程达物业签订物业服务合同；关于柯晶艳主张因案涉房屋没有竣工验收,故物业费应由开发商承担的意见，一审法院认为，因案涉合同合法有效，据此亿泉程达物业有权依据物业服务合同为案涉小区提供物业服务，并依据物业服务合同向柯晶艳主张物业费，柯晶艳的该节抗辩意见于法无据，不予采纳；关于柯晶艳在举证时主张的亿泉程达物业提供的物业服务存在瑕疵为的意见，一审法院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。柯晶艳以亿泉程达物业提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持；庭审中亿泉程达物业举证证明其于2016年1月5日、2017年3月1日在小区公告栏中张贴公告，对欠费业主进行催费，因此对于柯晶艳陈述的亿泉程达物业四年来未主张过物业费的意见，不予采信；关于柯晶艳在庭审中提出的要求亿泉程达物业返还其停车费的意见，因柯晶艳未在限定的期限内提交反诉状，视为其没有提出反诉，对柯晶艳的此节意见不予审查。判决：一、柯晶艳于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连亿泉程达物业管理有限公司2015年3月20日至2019年7月28日期间的物业服务费人民币4,303元。二、驳回大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元（大连亿泉程达物业管理有限公司已预付），由柯晶艳负担。 二审中，柯晶艳提交了新证据：1、网上查询的亿泉程达物业曾因涉嫌未备案经营停车场被大连市公安局行政罚款5,000元的信息截屏，处罚日期2015年6月22日，拟证明亿泉程达物业不具备经营停车场的资质，违规收费；2、小区照片打印件（25张）、小区着火的新闻报道截屏（2张），拟证明亿泉程达物业提供的服务存在重大瑕疵，小区内电线存在安全隐患、多次发生火灾，小区的卫生环境非常恶劣、垃圾无人清理，电梯没有维护、多次发生事故；3、小区业主出具的书面证明（3份）、1张小区车位的照片，拟证明柯晶艳在小区内私自增加车位，其个人车位位置变小，在停车场内遭到刮碰。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。亿泉程达物业对前述证据1的真实性予以认可，但主张其后已办理了停车场收费的相关手续，且与本案没有关联性；对前述证据2以柯晶艳未提供原始载体为由不予认可，且主张照片时间均为亿泉程达物业离开小区后；对前述证据3的真实性、关联性均不予认可，主张证据形式不符合法律规定。 本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳案涉期间的物业费。 案涉《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》系由被上诉人与安邦北湾小区业主委员会签订，内容不违反法律法规强制性、效力性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过）第五十二条规定的无效情形。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第一条之规定，案涉物业服务合同对包括上诉人在内的全体业主具有约束力。根据该物业服务合同，被上诉人向案涉小区提供物业服务，上诉人应向被上诉人缴纳物业费。上诉人在一审中对被上诉人主张的案涉房屋面积及欠费期间均无异议，经本院审查，被上诉人一审诉请的物业费金额低于上诉人应缴金额，故本院对一审判决认定的上诉人应向被上诉人缴纳的物业费金额4,303元予以确认。 关于上诉人提出的案涉房屋在未竣工验收情况下交付使用，其本人无需承担物业费一节，此问题系上诉人与开发商之间的纠纷，不能以此对抗被上诉人应履行的合同义务，故上诉人此项主张不能成立。 关于上诉人主张被上诉人提供的物业服务存在瑕疵一节，上诉人在案涉期间内并未依据《最高人民法院关于审理物业物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定向被上诉人主张权利，现又以物业服务瑕疵为由以拒交物业费的形式表达不满情绪于法无据，本院不予支持。关于上诉人所述亿泉程达物业私自增加停车位造成其自有车辆出现刮碰一节，如上诉人认为因被上诉人的侵权行为造成其财产损失，可另行向被上诉人主张权利，由此为由拒交物业费亦于法无据。 上诉人在二审中诉请被上诉人返还停车费7,500元，因上诉人在一审中未就此提出反诉，被上诉人亦不同意调解和支付，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”之规定，本院不予处理，上诉人可另行起诉。关于上诉人二审中针对反诉问题提出一审剥夺其诉讼权利一节，经本院审查，本案于2020年11月10日在一审法院开庭时，一审案件承办人针对上诉人在法庭辩论阶段提出的“我要求原告退还我以前的缴的物业费停车费”，已明确告知上诉人“你的第三项答辩意见涉及到反诉，如果你提出反诉，庭后7日内向法院缴纳反诉状及缴纳反诉费，明确你的反诉请求，逾期视为没有提出反诉”，上诉人并未在一审指定期间内递交书面反诉状并缴纳反诉费，现又称一审剥夺其合法权利无事实和法律依据，本院不予支持。 关于上诉人所述被上诉人未向其催缴过物业费一节，经本院审查，虽然上诉人在一审中也陈述过相关情况，但未明确就诉讼时效问题提出过抗辩，故本院二审对诉讼时效问题亦不予审查。 综上所述，柯晶艳的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人柯晶艳负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 歆 审判员 毕春燕 审判员 王家永 二〇二一年二月一日 书记员 曾 悦