湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0521民初3612号原告（反诉被告）：湖南省盛鸿房地产开发有限公司，住所地邵东县城永兴路**。法定代表人：孙新国，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：熊以，湖南通程律师事务所律师。被告（反诉原告）：舒宜群，男，1962年8月22日出生，汉族，住邵东县。被告（反诉原告）：禹时德，女，1965年4月13日出生，汉族，住邵东县，系舒宜群之妻。湖南省盛鸿房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“盛鸿房地产公司”）与舒宜群、禹时德商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日作出（2019）湘0521民初1719号民事判决书，被告（反诉原告）舒宜群、禹时德依法向湖南省邵阳市中级人民法院提起上诉，湖南省邵阳市中级人民法院于2020年7月28日作出（2020）湘05民终971号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）湘0521民初1719号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，分别于2020年9月18日和2020年10月16日公开开庭进行审理，盛鸿房地产公司的委托诉讼代理人熊以，舒宜群、禹时德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛鸿房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令舒宜群、禹时德支付所欠购房款15万元；2、本案诉讼费用由舒宜群、禹时德承担。事实和理由：2016年1月6日，盛鸿房地产公司与舒宜群、禹时德签订了《中央华府商品房买卖合同》，约定舒宜群、禹时德购买盛鸿房地产公司名下中央华府项目中的第11栋1层109号商铺。该商品房合同约定建筑面积43.02㎡，单价为14132.96元，总金额608000元。合同约定付款方式为签订合同时一次性付款。签订合同时，舒宜群、禹时德向盛鸿房地产公司支付458000元购房款，尚欠余款15万元，舒宜群向盛鸿房地产公司出具欠条，双方约定剩余未交房款于2016年12月31日前交清。此后，经盛鸿房地产公司多次催要，舒宜群、禹时德至今未付。被告舒宜群、禹时德答辩称：一、被答辩人诉称答辩人尚欠被答辩人购房款15万元不成立，应予驳回。答辩人在2016年1月6日按照合同约定履行了一次性支付608000元的付款义务。被答辩人向法院提供的借据，是借贷关系的凭证，属于另一种法律关系，不能证明答辩人尚欠被答辩人购房款。况且，答辩人借贷15万元，是受被答辩人所迫，不是答辩人真实意愿。二、答辩人没有如期归还借款，是被答辩人违反合同约定所致，应由被答辩人承担一切责任。反诉原告舒宜群、禹时德向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告出示综合验收合格证;2、判令反诉被告支付2016年5月1日至12月25日的延期交付违约金14592元；3、判令反诉被告支付交房未达到《商品房买卖合同》第十三条的使用条件违约金18240元；4、判令反诉被告支付逾期办理产权证违约金57152元（2020年9月19日以后的违约金计算至办证之日止），并立即办理产权证。5、判令反诉被告因封堵过街通道、增设化粪池、垃圾站、违法建筑影响商铺质量，造成商铺贬值，支付贬值损失392899.94元，并酌情支付商业利益损失；6、判令反诉被告支付鉴定费6000元，并对商铺进行维修；7、判令反诉被告移除化粪池或酌情支付化粪池、垃圾站的安全隐患造成反诉原告健康危险损失；8、判令反诉被告支付合法信访投诉交通费、材料费、误工费6000元；9、本案诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：一、《商品房买卖合同》第十条规定，出卖人应当在2016年4月30日前，将经综合验收合格的商品房交付给买受人。反诉原告至今不知道该商品房是否通过综合验收。二、该商品房竣工备案为2016年12月26日，反诉被告应当支付2016年5月1日至12月26日的延期交房违约金14531.2元。三、反诉被告交房房屋没有达到《商品房买卖合同》第十三条应当的水电使用条件，应当支付违约金18240元。四、反诉被告未按照《商品房买卖合同》应当的期限办理产权证，至今已逾期939天，应当支付违约金逾期办理产权证违约金57152元（2020年9月19日以后的违约金计算至办证之日止），并立即办理产权证。五、由于反诉被告阻塞11栋两边的人行通道，导致客流量严重减少，造成反诉原告购买的商铺商业利益急剧下降，商铺严重贬值。2018年反诉被告出售的11栋105号商铺仅售5000元/㎡，反诉原告购买的商铺贬值9132.96元/㎡,损失392899.94元。六、反诉被告违规违约在109商铺门边距商铺外墙不足1.2米增设化粪池，导致商铺受损。经鉴定系增设化粪池开挖不规范所致，反诉被告约定支付鉴定费6000元，并对受损商铺给予维修。七、反诉被告增设的化粪池散发的危害气体，对反诉原告及其家人的身体健康和生命安全，存在隐患。反诉被告应当移除化粪池并酌情赔偿反诉原告的损失。八、反诉被告在销售商品房是隐瞒周边存在垃圾站的瑕疵，误导反诉原告在11栋与15栋之间有一条人行通道，11栋《商品房买卖合同》附件平面图显示，109为第一间。反诉被告隐瞒瑕疵事实，误导消费者存在欺诈行为，对反诉原告的维权行为置之不理，导致反诉原告上访维权，造成交通费、材料费、误工费等损失6000元。盛鸿房地产公司就反诉辩称：1.由于被告未交齐购房款，根据《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人可以延期交房和交付产权证。故反诉原告要求反诉被告支付逾期交付违约金的理由不成立。2、根据相关法律规定，国家已取消了综合验收的行政审批，反诉原告要求要求反诉被告交付综合验收合格证没有法律依据。3、反诉原告诉称反诉被告封堵过街人行通道没有依据。化粪池是小区建设的配套工程，并非增设。4、垃圾站的建设是为了环卫升级是公益行为，已移交环卫局。5、鉴定结论并未支持反诉原告关于化粪池造成地基下沉的观点，鉴定费应当由反诉原告承担。6、2016年8月竣工验收时对水电等情况一并进行了验收，符合《商品房买卖合同》应当的使用条件。反诉原告未按约定付清购房款，反诉被告没有向反诉原告交付房屋的义务，反诉被告无需承担逾期交付的违约责任。7、影响商铺价格的因素很多。由于109号商铺旁原本就没有设计人行通道，更不能证明其影响造成了商铺价值降低。8、化粪池距建筑物外墙的距离的规定不是强制性规定，没有条件的可以因地制宜。该化粪池经法院现场勘察，并未发出异味。化粪池是小区必须的配套设施。故反诉原告要求移除化粪池的诉讼请求不成立。9、商品房买卖合同不适应《中华人民共和国消费者权益保护法》。舒宜群、禹时德的反诉请求不能成立。经审理查明：舒宜群、禹时德因购买盛鸿房地产公司名下中央华府项目中的商铺，分别于2015年12月26日、2016年1月2日向盛鸿房地产公司支付认购金10万元、“定金”15万元。2016年1月6日，盛鸿房地产公司（出卖人）与舒宜群、禹时德（买受人）签订了《中央华府商品房买卖合同》，约定：1.买受人于合同签订之日以一次性付款608000元的方式购买中央华府项目中第11栋1层109号商铺。2.出卖人应在2016年4月30日前将经综合验收合格的商品房交付给买受人，但至约定交付之日，买受人应付房款或契税、维修基金等相关代收代缴费用仍未交清的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。3.在销售过程中，销售广告和销售人员就商品房开发规划范围内的房屋及相关基础设施、配套设施所作的明确具体的说明和允诺，与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：①交付时道路保持基本通畅。②交付时水电可以正常使用。如果在规定日期内未达到上述使用条件或与其销售广告和销售人员所做的明确具体的说明和允诺不符，双方同意按协商方式处理（合同第十三条）。4.出卖人应在商品房交付使用后298个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365个工作日内协助买受人办妥房屋所有权证及土地使用权证。因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同的，自合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。5.出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。同日，舒宜群、禹时德向盛鸿房地产公司支付购房款208000元和契税、维修基金28451元，尚有15万元未支付，舒宜群向盛鸿房地产公司出具借据，约定欠款于2016年12月31日前还清。此后，该欠款舒宜群、禹时德未予支付。另查明，109号商铺位于邵东市城区××路，该商铺所在中央华府小区原规划设计在该小区11栋与9栋之间有10米的人员过街通道，实际建设为5.4米，后该通道被盛鸿房地产公司封堵；原规划设计在109号商铺附近建设一宽6.2米、长8米的垃圾中转站，实际建设宽19.2米、长8米，在垃圾中转站与109号商铺之间建设了环卫工人设施操作间和环卫工人休息间；原规划设计没有对电力开闭所、化粪池予以规划。盛鸿房地产公司在未经相关部门批准的情况下在环卫工人设施操作间和环卫工人休息间左侧、109号商铺右侧建设了110号商铺、在垃圾中转站后增设一处电力开闭所。从2018年1月6日起，舒宜群、禹时德为盛鸿房地产公司建设垃圾接收站、临街商铺、电力开闭所的问题，陆续向邵东治违办、邵东规划局、邵东自然资源局投诉，邵东规划局于2018年4月6日受理并于同月25日书面回复了禹时德。2018年9月起，舒宜群、禹时德陆续向湖南省人民政府、国家信访局走访投诉。2019年1月7日，邵东县城乡规划管理局作出邵规行处决补字［2019］第1-7-1号《行政处罚决定书》，认为：1.违法建设的110号商铺外围建筑为框架结构，拆除会破坏其整体性，且对舒宜群、禹时德所购109号商铺造成较大影响；2.垃圾中转站和电力开闭所属于中央华府小区的公用设施，涉及到该小区广大业主的切身利益。为此，邵东县城乡规划管理局作出了没收110号商铺和保留垃圾处理站、电力开闭所的决定。该公司在向舒宜群、禹时德发放的商业广告中将110号商铺位置明确标注在109号商铺旁。舒宜群、禹时德因109号商铺出现开裂及地基下沉于2019年7月15日向本院申请鉴定，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司于2019年11月13日作出仲恒鉴字【2019】ＳＷ2386号房屋受损原因鉴定报告，认为：①109号商铺西侧地面水磨石有开裂、空鼓现象，是由于西侧化粪池周边回填土夯实度不足，室外回填土低于室内回填土，回填土由于施工压实度不足，且化粪池施工时令相邻回填土产生松动，削弱周边土层的侧向约束，导致109号商铺室内回填土向西侧的横向变形和下陷，加上回填土一般都会随时间向下固结沉降，造成水磨石地面下回填土形成空鼓现象，引起混凝土地台受力开裂、下陷；②109号商铺西立面与外侧地面交接处有分离现象及西立面柱下方瓷砖开裂、空鼓现象，是由于西侧化粪池周边回填土夯实度不足导致室外回填土固结下沉速率加剧而形成交接处出现损坏现象；③109号商铺墙体有轻微开裂现象，是由于墙体受温度应力和材料收缩引起开裂。还查明，盛鸿房地产公司已于2016年4月30日将中央华府11栋1层109号商铺交给舒宜群、禹时德使用，该商铺所在的11栋于2016年9月23日竣工验收并于2016年12月26日备案。上述事实有双方当事人提交的《中央华府商品房买卖合同》《修建性详细规划——平面布局图》《邵东县城乡规划管理局规划违法案件行政处罚决定书》，盛鸿房地产公司提交的双方当事人的身份信息、交费收据、舒宜群出具的借条，舒宜群、禹时德提交的中央华府广告宣传纸、《邵东县城乡规划管理局关于禹时德反映中央华府违规建设信访事项处理意见书》《邵东市自然资源局关于禹时德反映中央华府违规问题的情况汇报》《邵东县房产管理局关于对举报“中央华府”项目违规交房的回复》、仲恒鉴字【2019】SW2386号《房屋受损原因鉴定报告》、国家信访局和湖南省信访局的复函、车票和双方当事人的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《中央华府商品房买卖合同》依法成立。应受法律保护，双方当事人应按照诚实信用原则的原则，全面履行各自合同义务。本院根据所查明的事实，对双方当事人的争执焦点和诉讼请求，评判如下：一、关于舒宜群、禹时德欠款15万元的性质问题。经查，舒宜群、禹时德与盛鸿房地产公司签订的《中央华府商品房买卖合同》约定舒宜群、禹时德所购买的109号商铺的价款为60.8万元，舒宜群、禹时德分别于2015年12月26日、2016年1月2日向盛鸿房地产公司支付认购金10万元、“定金”15万元，2016年1月6日支付购房款208000元和契税、维修基金28451元。其中支付的购房款共计45.8万元。不足的15万元，舒宜群向盛鸿房地产公司出具了一格式“借据”，并在借款用途一栏注明“11栋109号房剩余未交房款，欠款与2016年12月31日前还清”。该“借据”形式上属于借贷合同，但其本质仍属于《中央华府商品房买卖合同》的组成部分之一。被告舒宜群、禹时德关于其所欠该15万元属于借款，与《中央华府商品房买卖合同》没有关联的答辩意见，与本院所查明的事实不符，本院不予采纳。二、关于舒宜群、禹时德全部拒绝履行支付15万元购房款义务的理由是否成立的问题。舒宜群、禹时德辩称，盛鸿房地产公司未按合同约定交房，违法改变建设工程规划增建房屋，封堵人行通道，增设化粪池等，造成被告财产权益、人身健康受到损害，故未向盛鸿房地产公司支付尾款。经查，盛鸿房地产公司所增建的环卫工人休息室和110商铺，客观上造成了109号商铺离垃圾接收站更远了，对109号商铺是有益无害的。而盛鸿房地产公司封堵人行通道、建设化粪池的行为，均是在双方约定的付款时间2016年12月31日之后。且封堵人行通道、建设化粪池属于侵权行为，与商品房买卖合同属于两种不同的法律关系。故被告舒宜群、禹时德拒绝支付拖欠的15万元购房款的理由不成立，本院不予采纳。三、关于盛鸿房地产公司是否应当承担因109号商铺受损赔偿责任问题。广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具的仲恒鉴字【2019】SW2386号《房屋受损原因鉴定报告》认定，舒宜群、禹时德所购中央华府11栋1层109号商铺主体结构未发现有因地基基础不均匀沉降或因承载能力不足而引起的损坏迹象，该商铺出现开裂及地基下沉是因西侧化粪池周边回填土夯实度不足导致。反诉原告舒宜群、禹时德因《中央华府商品房买卖合同》而合法取得109号商铺的所有权，反诉被告盛鸿房地产公司在建设化粪池的过程中，对反诉原告事故宜群禹时德的财产造成损害，应当承担相应的侵权责任。故反诉原告舒宜群、禹时德要求反诉被告赔偿损失并予以修复的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。四、关于舒宜群、禹时德所购中央华府11栋1层109号商铺是否存在贬值和商业利益受损，如存在盛鸿房地产公司是否应承担赔偿责任问题。舒宜群、禹时德提出：反诉被告阻塞11栋两边的人行通道，导致客流量严重减少，造成反诉原告购买的商铺商业利益急剧下降，商铺严重贬值。2018年反诉被告出售的11栋105号商铺仅售5000元/㎡，反诉原告购买的商铺贬值9132.96元/㎡,损失392899.94元。经查，反诉原告舒宜群、禹时德为证明其商铺贬值，向本院提供了2018年9月6日中央华府11栋105号商铺的《中央华府商品房买卖合同》的复印件。该复印件合同没有条形码和合同编号，反诉原告也没有提供原件核对。且该商铺的地点和交易时间与109号商铺均不同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故反诉原告提出其商铺贬值392899.94元的证据不足，本院不予支持。但盛鸿房地产公司违反“出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计”的承诺，将原设计的中央华府11栋与9栋之间人员过街通道封堵，导致了客流量的减少，客观上造成了109号商铺商业机会的减少。虽然盛鸿房地产公司已经将通道封堵拆除，但已经给舒宜群、禹时德造成了一定的损失，故舒宜群、禹时德可依法请求盛鸿房地产公司承担赔偿损失的违约责任。因该损失无法确定具体金额，本院结合合同履行情况、双方当事人过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌情确定由盛鸿房地产公司赔偿舒宜群、禹时德前述商业利益损失5万元为宜。五、关于盛鸿房地产公司是否应向舒宜群、禹时德承担因未按约定交付房屋和交付房屋所有权证及土地使用权证的违约责任问题。根据双方当事人签订的《中央华府商品房买卖合同》约定，盛鸿房地产公司向舒宜群、禹时德交付房屋的时间是在舒宜群、禹时德付清购房款和契税、维修基金等相关代收代缴费用后。因舒宜群、禹时德目前尚未付清购房款，故盛鸿房地产公司可按合同约定延期履行交付房屋的义务，无须承担有关交付房屋的违约责任。《中央华府商品房买卖合同》约定，盛鸿房地产公司应在商品房交付使用后298个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，并在完成初始登记后365个工作日内协助舒宜群、禹时德办妥房屋所有权证及土地使用权证。因目前盛鸿房地产公司无需向舒宜群、禹时德履行交付房屋的义务，就不存在交付房屋后办理初始登记，协助办理房屋所有权证及土地使用权证的后续事宜。故对舒宜群、禹时德要求盛鸿房地产公司承担因未按约定交付房屋和交付房屋所有权证及土地使用权证违约责任的诉讼请求，本院不予支持。但盛鸿房地产公司在收到舒宜群、禹时德交纳的购房款后，应当及时交付房屋产权证。六、关于化粪池是否该移除的问题。化粪池是居民小区必须配备的配套设施。中央华府109号商铺旁的化粪池设计规范，井口位于人行道上，距离109号商铺还有一定距离，其散发出的气体有限。反诉原告提出该化粪池散发出的气体对其身体健康造成危害，但未提供相应的证据予以证明，其要求移除该化粪池的诉讼请求，本院不予支持。七、关于舒宜群、禹时德的上访费用问题。经查，舒宜群、禹时德从2018年1月6日起，为盛鸿房地产公司建设垃圾接收站、临街商铺、电力开闭所的问题，陆续向邵东治违办、邵东规划局、邵东自然资源局投诉，邵东规划局于2018年4月6日受理并于同月25日书面回复了禹时德。2018年9月起，舒宜群、禹时德陆续向湖南省人民政府、国家信访局走访投诉。《信访条例》第十六条规定，信访人采用走访形式提出信访事项,应当向依法有权处理的本级或者上一级机关提出；信访事项已经受理或者正在办理的,信访人在规定期限内向受理、办理机关的上级机关再提出同一信访事项的,该上级机关不予受理。舒宜群、禹时德向湖南省人民政府和国家信访局走访不符合《信访条例》第十六条的规定。故舒宜群、禹时德要求盛鸿房地产公司赔偿其交通费等费用的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。八、关于综合验收合格证的问题。经查，国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发[2004]16号)中，取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。以《工程竣工验收备案表》取代原来的《竣工综合验收合格证》。《综合验收合格证》是国家行政机关颁发的一种行政审批证书，这个行政审批行为已经国务院决定取消，作为房地产开发企业的盛鸿房地产公司也不可能获取《综合验收合格证》，并且已经由《工程竣工验收备案表》所取代。故舒宜群、禹时德要求盛鸿房地产公司交付《综合验收合格证》的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告舒宜群、禹时德于本判决生效之日起十五日内支付原告湖南省盛鸿房地产开发有限公司购房款15万元；二、反诉被告湖南省盛鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿反诉原告舒宜群、禹时德因封堵11栋与9栋之间的人员过街通道给反诉原告舒宜群、禹时德造成的商业利益损失5万元；三、反诉被告湖南省盛鸿房地产开发有限公司支付反诉原告舒宜群、禹时德鉴定费6000元，并对反诉原告舒宜群、禹时德中央华府109号商铺因化粪池回填土夯实度不足引起的地面空鼓开裂进行修复；四、反诉被告湖南省盛鸿房地产开发有限公司在反诉原告舒宜群、禹时德交清购房款后一个月内，协助舒宜群、禹时德办妥109号商铺的房屋产权证；五、驳回反诉原告舒宜群、禹时德的其他诉讼请求。如义务人未在本判决指定的期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，反诉费2960.8元，共计4610.8元，由原告（反诉被告）湖南省盛鸿房地产开发有限公司承担1200元，被告（反诉原告）舒宜群、禹时德承担3300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。被告如未在本判决生效后指定的期间内履行给付金钱义务，原告应在履行期间届满之日起两年内向人民法院申请强制执行。审 判 长  苏云明人民陪审员  王 英人民陪审员  罗立志二〇二一年二月一日法官助理刘嘉熙代理书记员  金 超代理书记员  佘情缘附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人人可以请求修复、重作、更换或者恢复原状。《最高人民法院关于适用》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。