贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔06民终72号上诉人（原审被告）：铜仁市诚德商业管理有限公司，住所贵州省铜仁市碧江区新华都农贸市场**。法定代表人：刘洪江，该公司经理。委托诉讼代理人：杨旭，贵州乾锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙沼，贵州乾锦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何庚，男，1998年2月28日出生，土家族，住，住重庆市秀山县/div>原审被告：铜仁市立泰商业管理有限公司，住，住所贵州省铜仁市碧江区西外环新华都**/div>法定代表人：毛子雄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张伦，贵州巨合律师事务所律师。上诉人铜仁市诚德商业管理有限公司（以下简称诚德公司）因与被上诉人何庚、原审被告铜仁市立泰商业管理有限公司（以下简称立泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。上诉人诚德公司委托诉讼代理人龙沼，被上诉人何庚以及原审被告立泰公司委托诉讼代理人张伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诚德公司上诉请求：1.请求撤销原判二项，并径直改判扣除保证金2,000元、管理费720元；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：（一）上诉人在本案中无任何违约行为，一审法院认定上诉人“在履行合同过程中未尽管理义务而至众多经营者解除合同”显属认定事实错误，应予纠正。2019年12月1日，被上诉人与上诉人签订了《摊位租赁合同》，合同就租赁摊位的位置、用途、租期、租金、管理费以及其他权利义务均作了明确约定。合同签订后，被上诉人便正常使用案涉农贸市场摊位作凉菜销售，上诉人也于当日已开始对案涉农贸市场提供管理服务，如维护市场卫生、维修市场水电等。后在合同履行过程中，2020年春节时突发新冠肺炎疫情，整个铜仁，甚至全国疫情防控形势严峻，政府及相关部门为防控疫情，要求全员居家隔离、停产停业，不仅被上诉人不能在案涉农贸市场正常经营，更让上诉人也无法正常提供管理服务。可见，上诉人不存在一审判决中认为“未尽管理义务”的情形，事实是由于不可抗力的因素（新冠疫情）导致上诉人无法履行对案涉农贸市场的管理义务。同时，受新冠疫情影响，涉案农贸市场人烟稀少，生意变得极其冷淡，从而导致众多商户（包括被上诉人在内）的正常经营产生严重影响，有些甚至出现无法经营的状态，被上诉人为避免履行合同给其造成更为严重的损失，不愿继续经营，这才要求上诉人解除合同并退付相应租金。据此，众多经营者要求解除合同的直接原因完全在于其自身不愿意承担经营风险，与上诉人无关。更为重要的是，根据双方签订的《摊位租赁合同》的第6-4-2条的约定：“乙方应维护甲方摊位设施完好及市场公共卫生，保持摊位范围“净、洁、齐”，禁止在通道、水沟、停车点等地乱扔垃圾，禁止随意改变市场及公共设施。”可见，案涉农贸市场的管理义务不完全在上诉人，被上诉人也负有维护案涉农贸市场摊位设施完好、市场公共卫生等管理义务。由此可见，本案《摊位租赁合同》的解除虽新冠肺炎疫情的影响有关，但这其中，被上诉人亦负有不可推卸的责任。上诉人在本案中不仅没有任何违约行为，还为被上诉人能够正常经营案涉农贸市场摊位付出了大量的管理工作，投入了巨额资金成本。因此，一审判决认定事实存在严重错误，应予纠正。（二）一审判决退还保证金2,000元、管理费720元完全无任何依据可言，该两项费用应当予以扣除。首先，根据双方签订的《摊位租赁合同》第6-1-5条约定：因乙方原因提前解除合同的，视为违约，甲方将扣除全部保证金及管理费。就本案而言，合同解除虽与新冠疫情有关，但主要系被上诉人自身不愿意承担经营风险，而主动向上诉人提出解除合同，那么根据双方约定，上诉人完全有权扣除其交纳的案涉农贸市场摊位保证金及管理费。其次，被上诉人使用案涉农贸市场至2020年7月份，长达8个月之久，但其管理费仅交纳了一个季度，在此期间，上诉人为其能够正常经营案涉农贸市场摊位，自其使用案涉摊位之日起便已对案涉农贸市场提供管理服务，且为此投入了大量的人力、物力、财力，产生了巨大的成本，上诉人为此实际产生的管理成本理应予以扣除。因此，一审判决由上诉人退还保证金2,000元、管理费720元无任何事实依据，该两项费用均应予扣除。综上，一审法院认定事实存在严重错误，应当予以纠正，并且保证金2,000元、管理费720元应予扣除。上诉人为保护自己的合法权益，维护法律的权威和尊严，根据民事诉讼法第一百六十四条之规定，特依法提起上诉，恳请依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人何庚二审答辩称：被上诉人只经营到2019年年底，之后因为没有人进行管理，被上诉人就没有经营了，上诉人承诺的优惠政策也没有兑现。原审被告立泰公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。何庚向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《摊位租赁合同》；2.判令诚德公司返还租金27,600元、保证金2,000元、管理费720元并赔偿损失15,000元，共计45,320元；3.案件受理费由诚德公司、立泰公司负担。一审法院查明事实：2019年11月26日，立泰公司与诚德公司签订《新华都农贸市场楼面租赁合同》，主要约定：立泰公司提供新华都农贸市场第一层农贸市场专区、第三层屋顶自由区给诚德公司运营、管理，第一层租赁期限为五年，从2019年12月1日至2024年12月1日止，第三层租赁期限为十年，从2019年12月1日起至2029年12月1日止；该租赁物的租金为代收原则，在签订合同之日起被告每年将收取的租金及各项费用如数上缴立泰公司，立泰公司将按诚德公司实际上缴租金的15%提成返还给诚德公司作为运营管理费用；诚德公司维护租赁物设施完好及市场公共卫生，保持房屋使用权范围“净、洁、齐”，禁止在通道、水沟、停车点乱扔垃圾等。2020年12月1日，诚德公司与何庚签订《摊位租赁合同》，主要约定：诚德公司提供位于新华都农贸市场粮油区域09号摊位租赁给何庚作为经营粮油使用，从2019年12月1日起至2022年4月30日止；月租金2,300元，每一年交纳一次，年租金共计27,600元，何庚同意向诚德公司交纳经营保证金2,000元和每年商场管理费540元；诚德公司负责市场内水、电等公用设施的维修和保养，搞好市场各项工作，提高服务质量，为租赁方提供良好的市场环境等。2019年10月14日，何庚向诚德公司支付一年的租金、保证金、管理费共计30,320元。后在履行合同的过程中，由于案涉市场公共设施维修、卫生管理不到位，造成市场无法正常经营，故何庚及其他90多位经营者确定停止经营，何庚于2020年7月停止经营。一审法院认为：何庚与诚德公司签订的《摊位租赁合同》内容不违反法律强制性规定，系双方真实意思表示，属有效协议，双方应按合同约定履行义务。由于在履行合同过程中，诚德公司未尽到管理义务，导致众多经营者解除合同，诚德公司存在过错，应承担违约责任。现双方已实际解除合同，故对何庚要求解除合同的请求予以支持。因诚德公司的违约造成何庚提前结束经营，何庚经营至2020年7月，即产生8个月的租金为18,400元，诚德公司应退回何庚未能经营期间的租金9,200元。关于保证金、管理费，因诚德公司违约，故其应全额退还。对诚德公司认为该合同约束的相对方是何庚和立泰公司，不是诚德公司，应该由立泰公司承担责任的辩解意见，从庭审查明的事实来看，何庚与诚德公司签订《摊位租赁合同》，诚德公司也收取了何庚的租金、保证金、管理费，对于立泰公司而言，其合同相对方是何庚与诚德公司，何庚与立泰公司并无合同关系。诚德公司的上述主张没有事实和法律根据，不予认定。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、解除何庚与铜仁市诚德商业管理有限公司于2019年12月1日签订的《摊位租赁合同》；二、铜仁市诚德商业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还何庚租金9,200元、保证金2,000元、管理费720元，共计11,920元；三、驳回何庚的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取467元，由铜仁市诚德商业管理有限公司负担49元，何庚负担418元。在二审中，何庚未提交新的证据。诚德公司提交新的证据为：工资发放表，用于证明诚德公司聘请的管理人员工资发放情况，诚德公司已提供了管理，并未存在违约行为。经审查，该证据系诚德公司单方制作，与本案不具有关联性，本院不予采信。对一审认定的事实，二审予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：诚德公司是否构成违约，一审判决退还保证金及管理费的处理是否恰当。本院认为：立泰公司与诚德公司签订《新华都农贸市场楼面租赁合同》，约定立泰公司提供新华都农贸市场第一层农贸市场专区、第三层屋顶自由区给诚德公司运营、管理，诚德公司按实际上缴租金的15%向立泰公司收取运营管理费用。上述合同签订后，诚德公司与何庚签订《摊位租赁合同》，约定诚德公司将位于新华都农贸市场的摊位租给何庚使用，诚德公司对农贸市场进行管理并提供相应服务，何庚向其支付租金、保证金以及管理费。一审中，诚德公司提交证据目录的证明内容和目的，明确表明因立泰公司未按约向其支付营运管理费，导致市场无法正常经营。由此可见，诚德公司因与立泰公司之间的合同履行问题，才未按约对案涉农贸市场进行管理和提供服务，导致市场无法正常经营，已构成根本违约，何庚要求解除合同并退还相应费用的诉请，于法有据，应予支持。诚德公司提出受新冠肺炎疫情影响导致商户无法经营，属于不可抗力，从而主张其不存在违约行为，不应承担违约责任的意见，不能成立。关于保证金及管理费问题，双方租赁合同约定何庚享有原定管理费、水电费用减免半年的优惠措施，因诚德公司违约，双方合同目的已不能实现，其扣留保证金及管理费于法无据，应予退还。一审法院作出“由诚德公司退还何庚租金保证金2,000元及管理费720元”的处理并无不当，诚德公司所持上诉理由，不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人诚德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人铜仁市诚德商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐正洪审判员  田 芳审判员  向 前二〇二一年二月七日法官助理丁雄书记员张祝红