辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽08民终543号上诉人（原审原告）孙绍松，男，1970年3月14日出生，住盖州市。委托代理人李耀英，系辽宁辰州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）孙浩炎，男，1985年10月20日出生，住盖州市。委托代理人赵恩权，男，1951年2月23日出生，住辽宁省盖州市。被上诉人（原审被告）冯精忠，男，1956年2月5日出生，住盖州市。委托代理人冯德俊，男，1979年4月17日出生，住盖州市，系冯精忠之子。上诉人孙绍松因案外人执行异议之诉一案，不服盖州市人民法院（2015）盖民一初字第03645号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙绍松及委托代理人李耀英、被上诉人孙浩然委托代理人赵恩权、被上诉人冯精忠委托代理人冯德俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年2月28日，卖方被告冯精忠与买方原告孙绍松签订“协议书”，载明：“甲方冯精忠愿将坐落于盖州市矿洞沟镇薛屯村三组的房屋，土地使用权出卖给乙方，经甲乙双方协商达成协议如下：1、房屋232平方米（产权证编号为：村房字第XXXX**号）。2、土地使用权1000平方米及250RV变压器壹台。合计人民币贰拾叁万元（230000.00元）笔下付清，分文不欠。乙方支付房款后，甲方将所有的产权证房屋移交给乙方。”双方签字捺印，薛屯村委会盖章、中间人、村主任签字捺印。同日，被告冯精忠出具了“收条”，载明：收到人民币贰拾叁万元整（230000.00元）。原告孙绍松提供于2013年4月28日交纳69600.00元的销售不动产统一发票及交纳1040.00元的完税证（载明90平方米及以下）。2013年5月15日，原告孙绍松与被告冯精忠签订“租房协议”，载明：“孙绍松在靠山屯三组有厂房一处（六间），建筑面积为232平方米，经双方协商租与冯精忠经营，经营期间为一年，房租每年叁万元（30000.00元）。一、租用期间房屋由冯精忠本人维修。二、经营所有费用由冯本人承担（如电费及税收等）。三、租用期间，所产生的税收及个人往来账均有冯精忠本人承担。”双方签字捺印。因被告冯精忠向被告孙浩炎借款72万元，并经法院调解结案，被告冯精忠无力履行，在执行程序中本院查封了该房屋。该房屋、院落现无人实际占有，仍然登记在冯精忠名下。现原告孙绍松起诉至本院，请求确认房屋买卖协议有效，撤销本院作出（2015）盖执异字第7号执行裁定书。另查，2012年6月8日，被告冯精忠与案外人马升富签订“房产契约书”，将争议房屋以15万元的价格卖给马升富。后马升富将本案被告冯精忠、孙浩炎诉至本院，请求确认房产契约书合法有效，本院作出（2014）盖民二初字第648号民事判决，驳回原告马升富的诉讼请求。马升富不服上诉至营口市中级人民法院，该院作出（2014）营民三终字第00420号民事判决，驳回上诉，维持原判。原审法院认为，原告孙绍松与被告冯精忠虽签订了“协议书”并出具了购房款23万元的收条，但其提供的不动产统一发票数额与其实际购房价格不一致，提供的完税证交纳的税费系90平方米及以下应交数额。因此，本院无法认定其所提供的不动产统一发票和完税证与本案有关联。且原告孙绍松并未实际占使用该房屋又不能提供有效证据加以证明本人对未办理登记过户手续一事没有过错。且农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民，农民将农村私有房屋卖给非本集体经济组织成员，实质上是使用土地进行了非农建设，该种行为被法律所禁止，转让合同自始无效。原告孙绍松与被告冯精忠签订的“协议书”中的买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地使用权，因原告孙绍松与被告冯精忠并非系同一集体经济组织成员。因此，原告孙绍松与被告冯精忠所签订的“协议书”无效。本院作出的（2015）盖执异字第7号执行裁定书并无不当。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定，综上判决：驳回原告孙绍松的诉讼请求。案件受理费160.00元，由原告负担。上诉人孙绍松上诉称，1、孙绍松与冯精忠签订了房屋买卖协议书，有冯精忠出具的23万元的收条，不能办理过户是因该房屋在公但其提供的不动产统一发票数额与其实际购房价格不一致，提供的完税证交纳的税费系90平方米及以下应交数额。2.原告对争议房屋支付了全部价款，并实际占有诉争房屋，未办理过户原告无过错，根据2011年7月1日施行的《公路安全保护条例》第11条，原告无过错，交易也不禁止，原告拥有该房屋产权就无瑕疵，应当得到司法救济，受到法律保护。根据《最高人民法院关于民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条的规定，办理不了过户手续，原告无过错，人民法院不得查封、拍卖该房屋，并已经向法院说明情况，提交了相应的证据，并书面提出请求法院调取证据申请书，要求法院执行法官到盖州市村镇规划建设管理处调查了解，原告未办理房照的真实原因。3.该房屋是拥有合法手续的保持历史原状的，并不是违建房，且虽然孙绍松与冯精忠不是同一经济组织成员，但是现行法律及行政法规没有明确规定该份购房协议无效。我国《土地管理法》未明确规定禁止农村村民向本村集体组织以外村民出售房屋的情形，也并不满足《合同法》对于违和法律、行政法规的强制性规定的合同无效情形，所以，一审判定房屋买卖合同无效缺少法律依据。《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设，进一步促进农业农民增收的若干意见》等政策规定中，也仅是禁止城市居民购买农村的房屋，而没有禁止农村村民之间的房屋卖卖。我国现行的法律、行政法规未明确作出禁止性的强制规定，故孙绍松与冯精忠非同一农村集体经济组织成员之间的房屋买卖合同有效，应受到法律保护。故请求撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。被上诉人孙浩炎辩称，1、被上诉人孙浩炎与上诉人之间本无任何的关系纠纷。孙浩炎被列为第一被告没有事实根据，上诉状中提出的三条理由均与孙浩炎无关，诉讼关系不存在。2、被上诉人孙浩炎与被上诉人冯精忠之间的民事行为和冯精忠于上诉人之间的民事行为是两种不同的法律关系。系孙浩炎与冯精忠的借贷抵押纠纷案件已经一、二、审法院审结。法院认为双方的民事行为符合法律规定，并依法作出了判决。3、上诉人与被上诉人冯精忠的所谓房屋买卖行为不真实，存在明显的欺诈行为。其一上诉人2012年2月28日仅以23万买的冯精忠的房屋232平方米、土地使用权1000平方米、250KV变压器一台，在当时光是一台250**的变压器价格就不下30万元。而2015年初营口恒信房地产评估所对涉案资产评估价为621.025元。其二、更不靠谱的是2013年5月15日，上诉人竟然以每年3万元的高价把买来的房屋租给冯精忠闲置不用。其三、最说不过去的是冯精忠卖出此房不到4个月，在村干部的主持下，冯精忠于马升富（另案当事人）也签订了一份《房屋契约书》，冯精忠把已经“出卖”的房屋以更少的价钱15万元又卖给了马升富。村委会同样在这份契约书上盖了公章，村干部还分别签上名。此证据在马升富起诉冯精忠、孙浩炎房屋买卖纠纷案中，均被一、二审法院认定为无效协议。且冯精忠于他人签订的所谓房屋买卖协议还不止这两个。其他当事人也因此以诈骗犯罪把冯精忠控告到盖州市公安局，公安局已经立案侦查。4、对于上诉状中编造的所谓事实和理由不值一驳。故一审法院认定事实清楚，调查证据充分，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人冯精忠辩称，房屋买卖事实存在，一审判决正确。二审查明的事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，原审认定的上诉人孙绍松与冯精忠签订的“协议书”及购房款收条、不动产统一发票数额与其实际购房价格不一致，而认定其所提供的发票和完税证与本案无关联性及上诉人孙绍松并未实际占有使用该房屋也未提供有效证据证明其未办理房屋过户手续没有过错等情况，经本院庭审调查属实。因上诉人孙绍松与冯精忠签订的“协议书”违反了相关法律规定（非系同一集体经济组织成员），致该协议自始无效。因此，对上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人孙绍松负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨芝贵代理审判员  栾 娜代理审判员  金镇学二〇一六年七月八日书 记 员  吴晓月