四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川15民终622号上诉人（原审被告）宜宾金江置业有限责任公司，住所地宜宾县柏溪镇县府路30号金江花园小区2楼。法定代表人刘忠志，该公司总经理。委托代理人蒋国安，四川达宽律师事务所律师。委托代理人陈泽刚，四川达宽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）苗长源，男，1976年5月出生，汉族，住四川省都江堰市。被上诉人（原审原告）蔡小洪，女，1981年10月出生，汉族，住四川省都江堰市。二被上诉人委托代理人岳勇，四川尚上律师事务所律师。上诉人宜宾金江置业有限责任公司（以下简称金江公司）因与被上诉人苗长源、蔡小洪商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾县人民法院（2015）宜宾民初字第3361号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，苗长源、蔡小洪系夫妻关系。2013年9月20日，苗长源、蔡小洪与金江公司签订《【金江外滩】定购协议》，约定苗长源、蔡小洪向金江公司定购由金江公司开发建设的位于宜宾县柏溪镇的“金江外滩”商住楼小区2栋1楼35号和2楼34、37号商铺，总价款5158930元，同日，苗长源、蔡小洪按照约定向金江公司支付定金200000元。2013年11月16日，苗长源、蔡小洪与金江公司分别签订合同编号为2013004469、2013004471、2013004472的三份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（商铺）》，分别约定：苗长源、蔡小洪向金江公司购买“金江外滩”预售商品房中2栋第1层1-35号、第2层2-34号和第2层2-37号商铺；套内面积分别为94.51平米、189.45平米和201.01平米，单价为套内面积每平米19924.77元、8389.76元和8389.63元总价款分别为1883090元、1589440元和1686400元；合同签订当日首付房款940000元、795440元和843400元，余款向银行申请按揭贷款支付；并约定金江公司“应当按照规划行政主管部门核发的建设工程施工许可证规定的条件建设商品房，……确需变更建设工程施工许可证规定条件的，……并取得规划行政主管部门的批准……因规划变更给买受人的权益造成损失的……应当给予相应的补偿”。双方同时还对交付条件、逾期付款、逾期交房等相关事宜作了约定。合同签订当日，苗长源、蔡小洪按照约定分别向金江公司支付了购房款940000元、795440元和843400元，金江公司分别出具了《收据》。2013年12月3日，上述《商品房买卖合同》分别经宜宾县房地产管理局登记备案。后苗长源、蔡小洪以所购“金江外滩”预售商品房2栋第2层2-34号和第2层2-37号商铺无上下通道不能满足使用为由分别向原审法院起诉，请求依法判令解除双方签订的编号为2013004471号的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，由金江公司退还苗长源、蔡小洪已付购房款795440元，并自2013年11月16日起按银行同期贷款利率承担资金利息至实际退还之日止（暂按6‰的月利率计算至2015年8月16日为100225元）。另查明，“金江外滩”商住小区一期于2013年12月25日经竣工验收。本案争议商品房所在的“金江外滩”2栋商铺经批准设计布局为两层，二楼商铺无公用上下及左右通道，需配套对应底楼商铺使用，即购买二楼商铺时需同时购买相对应的底楼带楼梯的商铺方能正常使用。其中底楼商铺面积不等，面积大的为独立商铺，无上下通道；面积小的设计修建有通往二楼商铺的楼梯。苗长源、蔡小洪分别与金江公司签订合同选购了二楼商铺两间及底楼独立商铺后，金江公司将原本设计修建对应苗长源、蔡小洪所选二楼商铺的底楼商铺上下楼梯拆除并重新浇铸了楼面后将该底楼商铺另行销售他人。审理中，因双方争议较大，未能调解达成协议。原审法院认为，苗长源、蔡小洪与金江公司于2013年11月16日签订本案合同编号为2013004471的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方的买卖法律关系依法成立，合同具有法律约束力，双方均应严格遵照执行。苗长源、蔡小洪按照约定支付了首期购房款795440元，金江公司则应当按照约定向苗长源、蔡小洪提供交付质量合格且能满足使用条件的商品房。从金江公司开发建设的“金江外滩”商住小区一期商铺的设计布局能够看出，二楼商铺的任意一间显然都不能单独签订合同销售出卖，必须与相对应的底楼带楼梯的商铺作为整体对外出售。虽双方在2013年9月20日签订的《【金江外滩】定购协议》中约定苗长源、蔡小洪同时向金江公司定购1-35、2-34、和2-37号商铺，但该协议的内容并不能看出1-35、2-34、和2-37号商铺是作为一个整体进行交易，且双方于2013年11月16日签订的本案编号为2013004471号的《商品房买卖合同》所交易的商品房仅为2-34号商铺，该合同的内容具备完整的独立性，双方并未约定苗长源、蔡小洪购买的2-34号商铺应当依附于其它商铺使用，同时苗长源、蔡小洪根据本案合同对2-34号商铺应当取得完整的所有权，即苗长源、蔡小洪合法行使权利不因2-34号商铺的设计修建不当受限制。金江公司作为本案商品房的开发商，明知该商品房商铺的设计布局不允许将二楼商铺与他人签订合同进行销售，但却为了商业利益擅自调整打乱商铺结构和设计布局与苗长源、蔡小洪签订本案《商品房买卖合同》，导致苗长源、蔡小洪购买的2-34号商铺无上下通道不能单独使用，双方的交易目的显然不能实现，金江公司对此应按照本案《商品房买卖合同》第八条“应当按照规划行政主管部门核发的建设工程施工许可证规定的条件建设商品房，……确需变更建设工程施工许可证规定条件的，……并取得规划行政主管部门的批准……因规划变更给买受人的权益造成损失的……应当给予相应的补偿”的约定承担不利后果。本案中，金江公司一再强调苗长源、蔡小洪选购的本案商业用房是苗长源、蔡小洪个人定制的结果，但金江公司不能证明已将原有报批获准的布局结构进行调整修改并获得相关管理部门批准的事实，也无有效证据证明对苗长源、蔡小洪所购商铺的结构进行了调整修改并已获得苗长源、蔡小洪确认，故金江公司在本案中抗辩主张的事实无证据证明，其抗辩理由不能成立，法院对此不能认同。综上，因金江公司擅自调整修改商品房设计布局导致苗长源、蔡小洪所购商品房不能正常使用，金江公司的违约行为已经致使合同目的不能实现，苗长源、蔡小洪有权依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用……，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定要求解除合同并赔偿已付购房款资金利息损失。结合本案实际，苗长源、蔡小洪的资金利息损失应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“……未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持……”的规定来确定。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除苗长源、蔡小洪与宜宾金江置业有限责任公司2013年11月16日签订的合同编号为2013004471的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（商铺）》，双方终止履行。二、宜宾金江置业有限责任公司于判决生效之日起五日内退还苗长源、蔡小洪购房款795440元并赔偿相应资金利息，利息计算方法为：以购房款795440元为基数，从2013年11月16日始计算至判决确定的给付之日止，以6%的年利率为标准进行计算。若未按判决确定的给付之日退还购房款，上述利息计算至购房款付清之日止。三、驳回苗长源、蔡小洪的其他诉讼请求。如宜宾金江置业有限责任公司未按上述判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12756元，由宜宾金江置业有限责任公司负担。宣判后，金江公司不服，向本院提起上诉称：原判认定事实错误，适用法律错误，苗长源、蔡小洪整体购买1-35、2-34、2-37三间商铺，2楼商铺与1楼商铺不可分割使用，是苗长源承诺自己在二次装修中修建通往2楼商铺的楼梯满足使用条件，故上诉人才将原有楼梯予以拆除并重新浇铸，上诉人没有违约行为，也未使合同目的不能实现，请求二审法院撤销原判，驳回苗长源、蔡小洪的诉讼请求。被上诉人苗长源、蔡小洪答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经二审审理，查明的事实与原审一致，对原审查明的事实予以确认。本院认为，从双方均无异议的“苗长源一层平面图、二层平面图”可见，金江公司出售的二楼商铺中只有与一楼商铺编号相同的才有楼梯将上下连通，意即苗长源、蔡小洪购买的2-34、2-37商铺本应与1-34、1-37配套出售方能满足使用条件。而本案中金江公司明知1-35与2-34、2-37之间没有楼梯连通却将该三间商铺出售该苗长源、蔡小洪，并将1-34、1-37处的楼梯拆除，造成2-34、2-37无任何上下通道的局面，苗长源、蔡小洪购买的2-34、2-37商铺无法实现商业价值，合同目的不能实现。金江公司上诉称拆除楼梯是应苗长源、蔡小洪要求，但未提供证据证明，金江公司在房屋验收后改变房屋结构也未经过规划部门和消防部门许可，原审法院判决解除双方关于2-34商铺的商品房买卖合同符合法律规定和本案实际。金江公司应当依法返还苗长源、蔡小洪购房款和相应资金利息。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19104元，由上诉人宜宾金江置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈淑玉审判员  张问桃审判员  陈志彬二〇一六年七月十八日书记员  贾琳玲