广东省广州市番禺区人民法院执 行 裁 定 书(2016)粤0113执异7号异议人（案外人）中国农业银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行（农行南沙分行），住所：广州市南沙区。法定代表人陈涛，该行行长。委托代理人何辉、钟伟，广东科德律师事务所律师。申请执行人梁镜洪，住广州市番禺区。委托代理人蔡剑辉，广东敏锐律师事务所律师。被执行人林广明，住广州市南沙区。被执行人林广九，住广州市南沙区。被执行人广州市番禺裕丰钢铁有限公司（下称裕丰公司），住所：广州市南沙区。被执行人广州文华羽绒制品有限公司（下称文华公司），住所：广州市南沙区。本院在执行申请执行人梁镜洪与被执行人林广明、林广九、裕丰公司、文华公司民间借贷纠纷执行一案[（2015）穗番法执字第3936号案，下称3936号案]中，异议人农行南沙分行于2016年1月22日向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。异议人农行南沙分行称，1987年，中国农业银行广州市番禺鱼窝头办事处成立，地址为广州市番禺窝头镇富裕路，该办事处隶属中国农业银行广州市番禺支行（下称农行番禺支行）。2001年9月9日，农行番禺支行与广州市南沙区东涌鱼窝头东港酒店（下称东港酒店）签订协议，向后者购买位于广州市番禺鱼窝头镇富裕路2号之一的三层房屋以及所附土地使用权，总价款180万元。同月11日，东港酒店确认收到交易款项。随后，东港酒店将上述房产及所附属土地交付农行番禺支行，农行番禺支行将该房产及场地用作中国农业银行广州市番禺鱼窝头办事处的营业场所。2005年，中国农业银行广州市番禺鱼窝头办事处更名为中国农业银行广州番禺鱼窝头支行（下称农行鱼窝头支行）。2013年，根据行政区域的变更，农行鱼窝头支行划归农行南沙分行管理。2015年间，番禺法院在执行3936号案中查封了上述房产及土地。《民事诉讼法》第二百二十七条规定，案外人有权对执行标的提出书面异议，经审理理由成立的，法院应裁定中止对标的的执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。农行鱼窝头支行与东港酒店签订了协议，购买上述房产及所附属土地，支付了全部价款及自2001年起使用该房产及土地作为营业网点至今。根据上述法律规定，上述房产及所附属土地虽未办理过户手续，但农行南沙分行依法享有该房产及土地的物权权益。综上所述，农行南沙分行请求法院立即中止对上述房产及土地的执行。申请执行人梁镜洪某称，农行南沙分行提出的异议请求没有法律依据，理由：1、依据农行南沙分行与被执行人签订的协议违反法律强制性规定，是无效行为。2、依据农行南沙分行提交的证据，不能反映该行已支付全部对价。3、没有证据反映涉案的全部房产及土地已全部交付给农行南沙分行占有使用。4、农行南沙分行对涉案房屋及土地最终未能过户至该行名下存在重大过失。被执行人林广明、林广九、裕丰公司、文华公司没有陈述意见。经本院审查查明，1987年，中国农业银行广州市番禺鱼窝头办事处成立，地址为广州市番禺窝头镇富裕路，该办事处隶属农行番禺支行。1996年，广州市番禺区鱼窝头东港酒店成立，是个体工商户，经营者为林广九。1997年8月，广州市番禺区鱼窝头东港酒店向广州市番禺区东深村受让位于广州市番禺区鱼窝头镇东深村的房屋一座。1998年，房管部门对该房屋核发权属人为番禺市鱼窝头东港酒店的产权证，证号为1551751;登记该房屋建基面积558.2平方米，层数1层，自用地面积558.2平方米。该房屋所附的用地测绘图在1997年12月19日作出，测绘图测定用地坐标为K1X（米）28699.81,Y(米)43758.19;K2X（米）28713.58,Y(米)43790.64;K5X（米）28713.91,Y(米)43791.42;K6X（米）28699.47,Y(米)43797.10;K3X（米）28699.14,Y(米)43796.33;K4X（米）28685.46,Y(米)43764.08。本案中，农行南沙分行称前述房屋在2001年间已被拆除重建，重建后的房屋为一座高三层房屋（下称涉案重建房屋），该房屋至今未办理房产权属登记。2001年9月9日，广州市番禺区鱼窝头东港酒店与农行番禺支行签订一份《协议》，协议内容为：1、广州市番禺区鱼窝头东港酒店将位于番禺区鱼窝头镇富裕路的一座楼高三层的房屋（即涉案重建房屋）有偿转让给农行番禺支行；农行番禺支行实购广州市番禺区鱼窝头东港酒店建筑为三层，首层面积约为453平方米，三层共计约1290平方米，实际面积最后以房产部门所核面积为准。2、此房屋有偿转让价值为人民币180万元，农行番禺支行自本协议签订生效后五日内先支付广州市番禺区鱼窝头东港酒店转让价的70%，其余款项待产权手续全部办妥并过户给农行番禺支行后（以房产部门核实为准）五日内支付3、本协议生效后，该房屋产权归农行番禺支行所有。由于所转让的房屋所依附之土地面积约为900平方米，而农行番禺支行只购买其中的房屋建基面积453平方米，地块在证件上又不能分割。因此，该土地的其余部分——约为500平方米土地使用权永久性归广州市番禺区鱼窝头东港酒店所有。农行番禺支行用地以该房屋基础为红线，若今后广州市番禺区鱼窝头东港酒店需发展该用地，农行番禺支行应协助办理报建手续。4、本协议生效后，广州市番禺区鱼窝头东港酒店负责为农行番禺支行办理有关过户手续，所涉及的一切费用和税金由农行番禺支行负担。等等。2001年9月11日，农行番禺支行向广州市番禺区鱼窝头东港酒店支付了180万元。广州市番禺区鱼窝头东港酒店出具《收据》（NO0004522）一份给农行番禺支行，《收据》注明所收款项为东港商城大楼转让费。2003年3月，广州市番禺区鱼窝头镇建设办公室向番禺工商分局出具一份《证明》，《证明》内容为：兹有中国农业银行广州市番禺支行与广州市番禺区鱼窝头东港酒店于2001年9月9日签订了房产转让协议，广州市番禺区鱼窝头东港酒店将位于广州市番禺区鱼窝头镇富裕路的一座楼高三层的房产（土地面积约900平方米，建筑面积约1290平方米）转让给中国农业银行广州市番禺支行，情况属实特此证明。2003年8月1日，房管理部门对位于广州市番禺区鱼窝头镇富裕路2号之一土地核发土地证，土地证号G18-0002**，登记土地使用权面积为921平方米，登记土地使用者为广州市番禺区鱼窝头东港酒店。G18-000241号土地证附图于2002年3月23日作出，测绘图测定的用地坐标中K1、K2、K3、K4、K5、K6坐标与1551751号产权证项下房屋的坐标相同，测定前述土地建筑物占地面积438.8平方米。2005年，中国农业银行广州市番禺鱼窝头办事处更名为中国农业银行广州番禺鱼窝头支行（下称农行鱼窝头支行）。2012年间，原广州市番禺区鱼窝头镇的行政区域并入广州市南沙区东涌镇。此后，广州市番禺区鱼窝头东港酒店的名称变更为广州市南沙区东涌鱼窝头东港酒店（即东港酒店）。2013年间，根据行政区域的变更，农行鱼窝头支行划归农行南沙分行管理。2015年8月24日，本院在执行申请执行人梁镜洪与被执行人林广明、林广九、裕丰公司、文华公司民间借贷纠纷执行一案（即3936号案）中，向房管部门发出协助执行通知书，通知房管部门协助查封1551751号产权证项下房屋及G18-000241号产权证项下土地。2016年1月22日，农行南沙分行向本院提出执行异议，称1551751号产权证项下房屋已拆除，农行南沙分行在2011年9月已向东港酒店购买了涉案重建房屋及该房屋所占的450多平方米土地，支付了全部购买款项，实际接收了前述房屋及土地，请求本院解除对1551751号产权证项下房屋及G18-000241号产权证项下土地的查封。本院认为，农行南沙分行提供该行与东港酒店签订的《协议》显示，农行南沙分行向东港酒店购买涉案重建房屋及该房屋所附的453平方米土地（G18-000241号产权证项下土地的部分土地面积）。由于涉案重建房屋尚未办理产权登记，土地行政主管部门也未对G18-000241号产权证项下土地进行分割确权。因此，即使农行南沙分行所称的上述房屋及土地交易属实，但该不动产买卖交易依法未能发生法律效力。农行南沙分行在本案中并未主张该行与东港酒店之间就1551751号产权证项下房屋存在买卖关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……。1551751号产权证项下房屋及G18-000241号产权证项下土地均登记在东港酒店名下，东港酒店是林广九开设的个体工商户，本院在执行林广九欠款的案件中查封前述房屋及土地的产权登记，符合法律规定。农行南沙分行请求本院解除对前述房屋及土地查封的异议请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回中国农业银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行在本案中提出的全部异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  陈永桂审 判 员  霍锦洪代理审判员  姜振强二〇一六年七月十八日书 记 员  邓海峰