绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）绍柯民初字第4505号原告：邱国庆。委托代理人：俞福庆，浙江德名律师事务所律师。被告：绍兴市柯桥区杭衢高速公路连接线有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区湖塘街道五丰村转盘处。法定代表人：杨国富，该公司总经理。委托代理人：王卫兴、喻磊，浙江越光律师事务所律师。原告邱国庆诉被告绍兴市柯桥区杭衢高速公路连接线有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月9日立案受理后，依法由审判员冯春盛独任审判，公开开庭进行了审理。期间，原告邱国庆申请司法鉴定，本院予以准许。鉴定结束后，本院再次公开开庭进行审理。原告邱国庆的委托代理人俞福庆，被告绍兴市柯桥区杭衢高速公路连接线有限公司的委托代理人王卫兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱国庆诉称：2011年初，为充分利用并管理杭衢高速公路绍兴连接线秦望立交主线第一跨至第十四跨桥下场地，原、被告达成意向，由原告出资清理桥下场地并在该场地内建造仓库。原告根据被告提供的规划许可证、施工图纸等资料建成仓库共7182平方米，另原告向被告交纳临时建筑押金246500元和设计费2608元。2012年11月30日，原、被告签订一份《协议书》，约定被告将杭衢高速公路绍兴连接线秦望立交主线第一跨至第十四跨桥下场地出租给原告，租赁期限自2012年12月1日起至2017年11月30日止，前5年的租金作为原告设施建造费及所交押金的回报，并约定原告享有优先承租权等。2014年4月8日，绍兴市柯桥区公路管理处向原告发出《行政强制措施告诫书》，另于同年4月9日、4月10日向原告发出《责令限期拆除决定催告书》、《行政强制措施决定书》，责令原告拆除所建成的违章仓库。2015年8月，被告向原告发出律师函，要求解除原、被告间签订的协议，并将租赁场地腾退给被告。2016年3月27日，案涉违章仓库被强制拆除。本案审理期间，经法院释明，原、被告签订的协议书无效。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，诉讼请求明确为：要求被告赔偿原告经济损失3270888元，包括：1、工程造价咨询报告确定的仓库建造费用2081018元（其中平整场地造价12654元、2.2米以下围墙造价150790元、2.2米以上围墙造价75167元、顶部钢棚造价1842407元）；2、原告实际支出的临时建筑押金246500元、临时建筑设计费2608元、租赁场区管理费用72000元、加固改建费27350元、清除地面物支出的赔偿费74900元；建造仓库工程其他费用314046元；3、2016年3月27日至2017年11月30日期间的租金损失452466元。被告绍兴市柯桥区杭衢高速公路连接线有限公司辩称：原、被告间签订协议书属实，该合同为有效合同，且目前仍可继续履行。2016年3月27日，原告所建造的仓库被强制拆除，但原告此前已经通过出租仓库获利，其收益足以弥补损失。对于原告交纳的临时建筑押金246500元，我公司同意返还。对于原告交纳的临时建筑设计费2608元，因该费用为原告建造仓库所需，应由其自行承担。对于2016年3月27日至2017年11月30日期间的租金损失，被告最多认可452000元，但其适用前提为合同有效情形。对于原告主张的其他经济损失，我公司均不予认可。综上，请求法院依法处理。本院经审理查明的事实：2011年期间，经原、被告合意，被告允许原告在杭衢高速公路绍兴连接线秦望立交主线第一跨至第十四跨桥下场地的区域内进行仓库建造，原告实际建成的仓库建筑面积约7269.60平方米，并由原告占有使用。根据原绍兴县规划局于2011年5月审核的规划许可，上述建设项目名称应为临时施工用房，建设规模2900平方米，使用年限为一年。2011年6月1日，原告向被告交纳临时设施押金249108元。2012年11月30日，原、被告签订一份《协议书》，约定原告因酒坛堆放需要，租用被告位于杭衢高速公路绍兴连接线秦望立交主线第一跨至第十四跨桥下空地以及该范围内已征用地，占地面积约5000平方米；租用期限5年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止，前5年的租金作为原告设施建造费及所交押金的回报；原告必须做好场地的清理平整，并按被告的要求在场地四周设置好围墙，目前第十跨桥下被告已设置好围墙，该围墙费用10000元由原告承担，5年到期后，原告所设围墙（2.2米以下部分）归被告所有，原告未经被告同意不得以任何理由拆除；5年到期后，原告享有优先租用权，如原告不再租用，被告应返还原告全部押金246500元；原告必须确保安全生产，自行解决各类矛盾和问题，自行解决水电，不得转租，只准从事酒坛堆放相关活动等。嗣后，原告将涉案仓库用于存放浙江塔牌绍兴酒有限公司的酒坛，并收取保管费用。2014年2月25日，原告与浙江塔牌绍兴酒有限公司订立一份《仓储保管合同》，约定原告为被告提供存放货物的案涉仓库，可使用建筑面积为7182平方米，仓储保管期限2014年7月21日至2016年7月20日，费用每天每平方米0.1元，一年费用258552元等。2014年4月8日，绍兴市柯桥区公路管理处向原告发出《行政强制措施告诫书》，要求原告拆除案涉仓库。2014年4月9日，该管理处向原告发出《责令限期拆除决定催告书》，要求原告于2014年4月9日前自动履行拆除义务。2015年9月30日，柯桥区湖塘街道办事处向原告发出《限期拆除通知书》，确定案涉仓库为违法建筑，是专项整治工作中拆除对象，要求原告于2015年10月8日前拆除。2015年8月22日，被告向原告送达律师函，要求解除原、被告间签订的协议，并在接函后3天内腾空租赁场地，交还给被告。2016年3月27日，案涉违章仓库被强制拆除。本案审理期间，经原告申请，本院委托浙江建业招标代理有限公司对涉案仓库的工程造价进行司法鉴定，该鉴定机构出具工程造价咨询报告书并派员出庭接受质询，其鉴定意见为：按定额规定套用，案涉仓库工程的鉴定造价为2081018元。其中正负30CM内平整场地造价12654元、2.2米以下围墙（含围墙下基础）造价150790元、2.2米以上围墙（含门窗）造价75167元、顶部钢棚（含钢柱、钢柱下基础及排水沟等）造价1842407元。（根据本院要求，该鉴定机构指出上述造价中剔除管理费、规费、利润、税金等，仅计算材料、人工费用，则2.2米以下围墙（含围墙下基础）造价133635元，2.2米以上围墙（含门窗）造价67000元、顶部钢棚（含钢柱、钢柱下基础及排水沟等）造价1681255元）。原告为此次鉴定支出鉴定费26977元。以上事实，由原告邱国庆提供的协议书、建设工程规划许可证、联系单、临时房设置示意图、仓储保管合同、现金缴款单、责令限期拆除决定催告书、行政强制措施决定书、限期拆除通知书、律师函、浙江建业招标代理有限公司出具的工程造价咨询报告书以及当事人在庭审中所作的陈述等证据予以证明。本院认为：原、被告间于2012年11月30日签订《协议书》的事实清楚，该合同约定原告因酒坛堆放需要，租用被告位于杭衢高速公路绍兴连接线秦望立交主线第一跨至第十四跨桥下空地以及该范围内已征用地，但实际上早在该合同订立之前，原告经被告同意已在上述场地内建成仓库，且双方均称该建设行为通过规划部门审批。据此，原、被告签约的真实意图在于被告提供出租的场地，并允许原告利用其出资建成的仓库进行仓储酒坛的经营活动。原告在该协议订立之前已完成仓库建造，属于新建建筑的范畴。我国城乡规划法明确规定，在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准；临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。结合本案事实，原告虽提供规划许可证，但实际建造内容并不符合规划所要求的临时施工用房，建造面积也不符合规划所要求的2900平方米，并且在规划所许可的使用期限1年到期后未自行予以拆除，直至相关政府部门于2016年3月27日将其作为违法建筑予以拆除。据此，原、被告签订的租赁合同所指向的建筑为违法，且该合同以合法形式掩盖非法目的，依法应认定无效。被告辩称该租赁合同有效，并要求继续履行，本院不予采纳。我国合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就原告的诉求，本院分述如下：一、针对原告要求在涉案仓库被拆除后给予仓库建造费用赔偿的诉求，本院认为，根据原、被告所订立协议书的约定，租赁合同的期限为5年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止，前5年的租金作为原告设施建造费及所交押金的回报。该约定表明，双方未明确约定租金，但已明确原告投入仓库建造费用的对价就是5年租赁期的租金。案涉仓库于2016年3月27日遭拆除，导致原告不能继续使用仓库的时间约20个月，按照双方的上述约定，相当于被告多收取原告20个月的租金，其具体金额可结合工程造价咨询报告确定的造价数额进行摊薄计算，被告对此应向原告作折价补偿处理。事实表明，原告当初建造仓库并未发包给有资质的建筑公司施工，故本院采纳被告和鉴定机构的意见，剔除造价中相关的管理费、规费、利润、税金等，仅计取相关的材料、人工费用，其造价基数应为1881890元（133635元+67000元+1681255元）。据此计算，本院酌定被告应折价补偿的造价金额为627297元（1881890元×20月/60月）。原告主张的数额不当，本院不予采纳。二、针对原告要求赔偿临时建筑押金246500元、临时建筑设计费2608元、租赁场区管理费用72000元、加固改建费27350元、清除地面物支出的赔偿费74900元；建造仓库工程其他费用314046元的诉求，本院认为，该诉求中的临时建筑押金246500元、临时建筑设计费2608元系原告于2011年6月1日以押金性质支付给被告，被告在合同无效后应对该押金依法予以返还。原告该项诉求中所主张的其他赔偿内容，与其经营活动有关，部分内容与前述仓库造价重叠，均不应纳为损失范围，本院据此不再予以支持。三、针对原告要求赔偿2016年3月27日至2017年11月30日期间的租金损失452466元的诉求，本院认为，合同无效情形下产生的是缔约过失责任，损害赔偿的对象为信赖利益，而不包括履行利益。原告该项诉求所主张的损失实为其在仓库被拆除后期待可得的酒坛保管费收入，应属于案涉协议书履行后的履行利益，不属于信赖利益范围。本院据此对该项诉求不予支持。综上，本院对原告的诉求中的合法部分依法予以支持。对于不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告绍兴市柯桥区杭衢高速公路连接线有限公司应返还原告邱国庆仓库折价补偿费627297元、临时建筑押金246500元、临时建筑设计费2608元等合计876405元，该款限于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告邱国庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32967元，减半收取16484元，由原告邱国庆负担10202元，被告绍兴市柯桥区杭衢高速公路连接线有限公司负担6282元，当事人应负担的受理费均限本判决生效后十日内向本院交纳。鉴定费26977元，由原告邱国庆负担13488.50元，被告绍兴市柯桥区杭衢高速公路连接线有限公司负担13488.50元，被告绍兴市柯桥区杭衢高速公路连接线有限公司应负担部分已由原告邱国庆垫付，被告绍兴市柯桥区杭衢高速公路连接线有限公司应于本判决生效后十日内支付给原告邱国庆13488.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  冯春盛二〇一六年七月二十日书记员  钱 芸附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。