四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0792民初631号原告：张舒凌，男，汉族。原告：罗映甫，男，汉族。原告：程强，男，汉族。原告：杜小燕，女，汉族。上列原告共同委托代理人：陈勇，四川道融民舟律师事务所律师。上列原告共同委托代理人：陈小川，四川道融民舟律师事务所律师（实习）。被告：绵阳高新区怡馨园小区业主委员会，住所地四川省绵阳高新区双碑中街54号怡馨园。负责人：梁俊，该委员会主任。委托代理人：段智武，四川法丛律师事务所律师。第三人：绵阳市泰发物业有限公司,住所地四川省绵阳高新区普明南路东段134号。法定代表人：敖彬，公司总经理。委托代理人：段智武，四川法丛律师事务所律师。原告张���凌、罗映甫、程强、杜小燕与被告绵阳高新区怡馨园小区业主委员会（下称“绵阳怡馨园业委会”）、第三人绵阳市泰发物业有限公司（下称“绵阳泰发物业公司”）业主撤销权纠纷一案，本院于2016年5月5日立案后，依法由审判员邹恩昊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张舒凌及其委托代理人，原告罗映甫、程强、杜小燕的委托代理人陈勇、陈小川，被告绵阳怡馨园业委会的负责人梁俊和委托代理人段智武，第三人绵阳泰发物业公司的委托代理人段智武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张舒凌、罗映甫、程强、杜小燕诉称，2010年5月23日，被告发布公告称：将于2010年6月13日下午三点召开业主大会，议事内容包括业委会成员换届选举、续聘物业服务公司及上调物业服务费等相关事项。但该公告发布仅两天，在尚未召开业主大会的情况下，被���即擅自与第三人签订《物业服务合同》，并将住宅物业服务费费率由0.3元/月/平方米上调至0.4元/月/平方米。2010年6月14日（因端午节较公告延迟一日），被告召开了非常形式化的业主大会，在参会业主严重不足的情况下讨论续聘物业服务企业及上调物业服务费等事项，并作出“续聘”和“涨价”的决议。被告所提供的所谓业主大会决议，是在没有真实召开业主大会的情况下，由被告擅自制作的虚假文件，不能作为签订物业服务合同的依据，被告和第三人2010年5月25日所签订的物业服务合同是双方恶意串通的结果，且降低了物业服务标准，应当认定为无效。被告和第三人于2015年5月20日所签订物业服务合同，是在未召开业主大会的情况下再次续签，违反了法定程序，也应属于无效合同。综上，被告作出的“续聘”和“涨价”决议因程序违法、损害了业主合法利益应当予���撤销，所签订物业服务合同存在恶意串通应属无效，故请求：1.判决撤销被告关于“与泰发物业公司续签物业服务合同并上调物业费”的决议；2.判决确认被告和第三人于2010年5月25日签订的《怡馨园小区物业服务合同》无效；3.判决确认被告和第三人于2015年5月20日签订的《怡馨园小区物业服务合同》无效。被告绵阳怡馨园业委会辩称，本业委会作出的续签物业服务合同并上调物业费决议符合法律法规的规定，并于2010年6月13日经业主大会通过，且全体128户业主之中的125户支持并已履行该决议，故该决议并未侵害业主的合法权益；撤销权应在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使，原告从2010年6月13日即已知道续签物业服务合同和上调物业服务费的决议，但直到5年后才主张撤销，且该合同已因履行完毕，故原告的撤销请求已超过时效，应当驳回；本业委���分别于2010年5月25日、2015年5月20日和第三人签订的物业服务合同均符合国家法律规定，是业委会与物业服务企业依法达成的合意，其中2010年5月25日所签订物业服务合同虽是在业主大会召开前签订，但该合同是附生效条件的合同，在约定条件成就时已生效，故本业委会与第三人签订的两份物业服务合同均真实有效。综上，请驳回原告的诉讼请求。第三人绵阳泰发物业公司述称意见与被告辩称意见基本相同。经审理查明，绵阳市武引房地产开发公司在绵阳高新区双碑中街54号开发建设了怡馨园小区，该小区共有住宅128套，原告张舒凌、罗映甫、程强、杜小燕分别购买了该小区内的住宅一套。随后，怡馨园小区全体业主在相关部门指导下成立了业主大会，并由业主大会于2006年10月29日表决通过了业主大会《议事规则》，在该议事规则中载明：设立由11���委员组成的业主委员会（即本案被告）作为业主大会的执行机构，选聘、解聘物业服务企业等事项由业主大会决定，且须经全体业主所持投票权2/3以上通过，表决采用业主大会和书面征求意见的综合形式进行，全体业主可通过参加业主大会现场投票表决或答复调查问卷、提出书面意见的方式表达个人意愿，被告应在业主大会召开前15日发布书面会议公告，并负责发放征求意见表和选票、回收统计业主意见、收集汇总表决结果形成业主大会决议。2007年5月19日，被告与第三人签订物业服务合同，委托该公司为怡馨园小区提供物业服务（委托期间为2007年5月21日至2010年5月20日），约定的物业服务费计取标准为：住宅用房0.30元/月/平方米、商业用房0.50元/月/平方米、露天车位使用费30元/月/辆。2010年5月，第三人向被告提交物业服务合同文本，希望续签物业服务合同，并请求商、住用房物业服务费每月每平方米上调0.10元、露天车位使用费每月上调20元。2010年5月23日，被告召开会议商讨是否续聘第三人及上调物业服务费等事宜，时任11名委员之中的9人到会参加讨论，参会委员经讨论后同意续聘、上调物业服务费，并决定于2010年6月13日召开业主大会商议续聘物业服务企业、上调物业服务费、业委会换届选举等事项。同日，被告在小区内张贴公告（打印件），告知全体业主：经业委会研究，定于2010年6月13日下午3点召开业主大会，议事内容如下：1.本届业委会工作报告；2.本届业委会财务报告；3.业委会换届选举；4.续聘物业服务企业及相关事务（包括调整物业服务费：住宅、商铺每月每平方米上调0.10元，露天车位使用费每月上调20元）。2010年5月25日，被告和第三人签订物业服务合同，续聘第三人为怡馨园小区提供物业服务，服务期限为2010��5月21日至2015年5月20日，并约定：在召开业主大会前，物业服务费按原合同约定收取（即：住宅0.30元/月/平方米、商铺0.50元/月/平方米、露天车位使用费30元/月/车）；合同签订后，如经业主大会讨论通过，物业服务费按住宅0.40元/月/平方米、非住宅0.60元/月/平方米、露天车位使用费按50元/月/车收取。2010年6月月15日，被告和第三人签订补充协议，协议中对物业服务合同续签情况进行了说明，并载明：2010年6月14日下午，业主委员会、业主大会讨论通过对续签合同内容予以变更，变更内容为：合同第二十二条第三款露天车位使用费由50元/月/车变更为40元/月/车。2015年5月20日，被告再次和第三人签订物业服务合同，续聘第三人为怡馨园小区提供物业服务，服务期限为2015年5月21日至2018年5月20日，合同约定的物业服务费收取标准为：住宅0.40元/月/平方米、商铺0.60元/月/平方��、露天车位使用费40/月/车。前述三份物业服务合同约定的委托服务事项、双方权利义务、物业服务质量基本一致，并均约定如第三人管理成绩优秀，多数业主反映良好，可不参加招投标直接续签物业服务合同。2016年1月8日，第三人提起物业服务合同纠纷之诉，将本案原告张舒凌、罗映甫、程强、杜小燕分别诉至本院，要求其给付2010年6月1日至2015年4月30日期间的物业服务、垃圾清运等相关费用；该次诉讼审理过程中，本案原告均对欠交物业服务费用的事实及起始时间（2010年6月）予以认可，并称此前的物业服务费用均已按合同约定如实交纳，此后是因业委会和物业服务企业擅自上调收费标准才拒交物业服务费用。2016年5月5日，原告张舒凌、罗映甫、程强、杜小燕提起本次诉讼，请求判决支持如前所请。另查明：1.原告杜小燕已于2016年4月28日将其所有的房屋出售给他人；2.原告所出示业主大会召集公告除书写有“因端午节推至14日”字样外，其余内容与被告所张贴公告完全一致，并称书写内容是业委会成员在公告张贴后添加；3.被告公告召集召开业主大会后，仅有包括原告罗映甫在内的极少数业主实际到场参会；4.被告当庭出示一份落款时间为2010年6月13日的决议公告，该公告载明内容如下：经2010年6月13日业主大会（包括2010年5月23日至2010年6月13日征求意见期间）会议决定：续聘第三人，聘期五年；调整物业服务费：（1）住宅上调0.10元/月/平方米，调整后为0.40元/月/平方米；（2）商铺上调0.10元/月/平方米，调整后为0.60元/月/平方米；（3）露天车位使用费上调10元/月/车，调整后为40/月/车。原告反驳称该公告从未张贴公示，且载明的会议时间与补充协议自相矛盾。以上事实，有房屋所有权证、物业服务合同、业委会会议记录、公告、补充协议、业主公约、议事规则及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据各方当事人诉辩陈述，本案主要争议焦点为：一、被告作出的续聘第三人提供物业服务及上调物业服务费收费标准的决议是否应当撤销；二、被告和第三人分别于2010年5月25日、2015年5月20日签订的物业服务合同是否有效。关于被告公布的续聘第三人提供物业服务及上调物业服务费收费标准的决议是否应当撤销的问题。被告作为怡馨园小区业主大会的执行机构，仅是业主大会维护全体业主在物业管理活动中合法权利的常设代表，根据法律、法规的规定和业主大会的授权范围，其无权对诸如物业服务企业选聘、物业服务费计取标准确定等涉及全体业主共同利益的重大事项作出决定，对此应召集、组织业主大会共同商议决定，如其违反���定程序作出决定或作出的决定致业主合法权益受到侵害，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，业主有权依法请求人民法院予以撤销。但是，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”之规定，业主应当在知晓该决议之日起的一年内向人民法院提出撤销请求，否则其主张撤销的权利将消灭。本案中，被告于2010年6月作出续聘第三人及上调物业服务费收费标准的决议，而原告直到该决议作出后长达将近6年才提出撤销请求，虽其辩解称是在参加第三人所提起的物业服务合同纠纷诉讼后才知晓该决议，但根据其在物业服务合同纠纷诉讼过程中所陈述拒交物业服务费用理由来看，原告应当从其开始拒交物业服务费时（2010年6月）即已知晓该决议，故原告的该辩解理由不成立，其在本案中提出的撤销请求已超过法定权利行使期间，本院不予支持。关于被告和第三人分别于2010年5月25日、2015年5月20日签订的物业服务合同是否有效的问题。被告作为怡馨园小区业主大会依法设立的执行机构，对内履行召集业主大会、执行业主大会决议等管理职责的同时，对外负责代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同，其对外作出的与物业管理活动有关的意思表示，相对于物业服务企业而言即代表业主大会的决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十条“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”之规定，对全体业主均构成有效代表行为，所签订物业服务合同除存在法定无效情形外，对全体业主均具有约束力。本案中，原告以被告和第三人恶意串通损害第三人利益为由，请求判决确认诉争物业服务合同无效。但在案件审理过程中，原告既未举证证明第三人存在知道或应当知道被告越权仍与其订立合同的情形，也未举证证明被告和第三人存在恶意串通损害第三人利益的行为。且根据审理查明的事实来看，被告和第三人第一次续签物业服务合同时（2010年5月25日），案涉小区原有物业服务合同约定的服务期间已经届满，且被告已按照法定程序公告召集业主大会，请求大会对是否续签合同及上调物业服务费用进行讨论，所签订合同也是在尊重原有约定的基础上订立，并对物业服务费用调整条款附加约定了生效条件，故基于当时的客观情况来看，被告的本次签约行为虽程序不当，但有利于物业管理服务活动的持续、正常开展，也不必然导致业主的合法利益受损。另外，在随后召开的业主大会上，包括原告罗映甫在内的少数业主曾参会发表意见，物业服务费最终上调标准也与第三人请求、被告时任委员讨论结果、已续签合同的约定存在明显差异，据此基本可确定最终形成的续聘和上调物业服务费用的决议是参会业主的多数意见。诚然此次业主大会客观存在参与表决人数严重不足的情况，但业主大会是涉及人数众多的业主集合体，是否参会完全取决于业主个人意愿，现实生活中也普遍存在业主怠于参与行使表决权的社会现象，在此情况下如单纯以参与表决人数未达到法定���求，即否定本次业主大会所作决议的合法性和有效性，必将造成业委会和业主大会难以形成有效决议，导致物业管理和维护活动无法正常进行，公共物业区域的环境、卫生、秩序、安全等缺失管理，全体业主所期待的整洁、优美、安定、祥和的生活和工作环境无法实现，明显背离了我国《物业管理条例》第一条“为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例”所体现的立法宗旨和目的，故被告在尊重参与表决业主多数意见的前提下，将未参与表决业主的投票权数计入已表决的多数票，并据此作出决议的行为，更有利于促使业主积极参与共同事项管理，保障业委会和业主大会正常发挥职能，实现业主对共有部分所享有的共同管理权。另外，在第三人提起物业服务合同纠纷诉讼前长达五年余的时间内，不��是本案原告还是其他业主均依法请求撤销被告所公布决定，可见该决定虽作出程序不符合法律规定，但得到了大多数业主的谅解和认可。综上所述，依据现有证据，不足以确认被告和第三人于2010年5月25日签订的物业服务合同存在恶意串通损害第三人利益的情形。至于被告和第三人于2015年5月20日所签订的物业服务合同，因无证据证实被告在该合同签订前或签订后依法召集、组织业主大会进行了商议，故被告的本次签约行为存在严重的逾越法定程序和授权范围的情形，但是法律法规对业主大会和业委会决定作出程序所作规定，仅是管理性规定而不是效力性强制性规定，被告的该行为并不构成认定合同无效的法定条件；另外，被告和第三人签订该合同时，原有物业服务合同约定的服务期限也已届满，且该合同对双方的权利义务约定与原有合同约定基本一致，该合同的履���并不必然导致包括业主的合法利益受到损害，故依据现有证据也不足以确认被告和第三人于2015年5月20日签订的物业服务合存在恶意串通损害第三人利益的情形。综上，依据现有证据，不足以确认被告和第三人签订的诉争物业服务合同存在恶意串通损害第三人利益的情形，故原告主张合同无效的理由不成立，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，对其请求确认诉争物业服务合同无效的请求不予支持。综上所述，原告未在法定期间内行使业主撤销权，也无证��证实被告和第三人分别于2010年5月25日、2015年5月20日签订的物业服务合同存在存在恶意串通损害第三人利益的情形，本院对其所主张诉讼请求不予支持，依照《中华人民共和国合同法》五十条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张舒凌、罗映甫、程强、杜小燕的诉讼请求。本案受理费100元，由原告张舒凌、罗映甫、程强、杜小燕共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审��员邹恩昊二〇一六年七月二十七日书记员  罗雅婷