湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终12291号上诉人（原审原告、反诉被告）：程红，女，1979年3月25日出生，汉族，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：张彦光，湖北泓峰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉美中美文化发展有限公司，住所地武汉市汉阳区武汉琴台大剧院**艺术展厅。法定代表人：贺立军，该公司总经理。委托诉讼代理人：李傲兰，湖北法辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贺立军，男，1976年10月15日出生，汉族，住武汉市洪山区。上诉人程红、武汉美中美文化发展有限公司（以下简称美中美公司）因与被上诉人贺立军房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初4844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程红上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判美中美公司赔偿程红装饰装修损失295878.83元及营业损失77008.01元；2.撤销一审判决第四项，改判美中美公司向程红返还2018年8月9日至2018年9月30日期间的房租15528元；3.改判贺立军对第一、二项上诉请求承担连带责任；4.本案一审、二审诉讼费用由美中美公司、贺立军承担。事实和理由：1.程红将房屋腾退后，美中美公司即将房屋出租给其他人，租金较程红承租期间的租金有大幅上涨，涨幅高达113%，后续出租租金能够大幅上涨的原因是美中美公司将已经形成附合的装饰装修一并转让给其他承租人，根据程红在一审期间提交的补充证据中的装修对比图可知，现承租人直接使用了程红的装饰装修，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，美中美公司将程红已经形成附合的装饰装修直接转让给其他承租人进行使用，视为同意利用已经形成附合的装饰装修，故应该按照剩余装饰装修的价值给予程红全额补偿。2.程红从事的是艺术类培训，不是文化教育类培训，不需要办学许可证。同时，程红在签订租赁合同以后，多次向美中美公司要求提供权属证书以用来办理营业执照，但美中美公司均拒绝提供，导致程红办理名称预审以后迟迟无法办理营业执照。不能办理营业执照的过错在美中美公司，故一审法院以程红未取得办学许可证、未取得营业执照为由不支持程红的营业损失无法律依据。3．贺立军应该承担连带责任。贺立军作为拥有美中美公司98.02%股份的股东，其以个人账户多次收取程红支付给美中美公司的房屋租金、押金等，且均未提供任何发票，贺立军未对其个人财产与公司财产加以区分，贺立军将本应由美中美公司收取的租金、押金收取到个人账户中，该行为属于滥用法人独立地位和股东有限责任逃避债务，侵害了债权人的利益，符合人格混同的构成要件，故贺立军对美中美公司在本案中的债务承担连带责任。4.2018年8月9日，贺立军将程红及老师打伤、驱赶学生，为此程红受伤住院19天，程红出院当天（2018年8月28日）已将承租房屋内物品全部搬离，且在一审第二次开庭笔录中双方都认可搬离退场的时间是2018年8月28日。彼时程红租赁期限（2018年9月30日）尚未到期，程红实际租金缴纳至2018年9月30日，美中美公司应退还程红从被打伤之日起至到期之日止的租金。美中美公司辩称：1.美中美公司不存在因程红的装饰装修而直接受益的情况，也不存在现承租人直接使用装饰装修的情况，程红超出合同约定用途的合理范围擅自进行装饰装修属于恶意添附，其装饰装修的损失应自行承担。2.程红所诉其经营损失属于可得利益损失，可得利益损失不属于承租人产生的实际损失，且程红所诉的可得利益赔偿请求不属于合法民事权益。3.美中美公司不是一人独资公司，贺立军作为公司法定代表人收取租金的行为是职务行为，其产生的权利和义务应由公司承担，至于是否有利用法人独立地位、股东有限责任规避责任或逃避债务的人格混同情况属于公司法调整范围，与本案不是同一法律关系，程红要求贺立军承担连带责任的上诉理由不成立。4.程红一直没有与美中美公司办理正式房屋交接手续，也没有对房屋进行完全的腾空处理，应当视为占有该房屋，应认定程红占有房屋的时间截止至2019年2月15日，其理应支付该占有期间的房屋占有使用费。贺立军未到庭参加诉讼，但提交书面意见称：1.贺立军是公司的法定代表人，其收取租金的行为是一种职务行为，产生的权利义务应由公司承担和享有，程红要求贺立军承担连带责任的上诉理由不成立。2.程红所称的经营损失属于可得利益损失，不属于承租人的实际损失，程红的经营行为既没有取得营业执照也没有其他证据可以证明其可以合法从事该经营活动，其要求赔偿经营损失的上诉理由不能成立。3.贺立军在程红承租房屋时已经将房屋的现状告知程红，程红应对合同无效后的装修损失承担主要责任。4.程红一直没有办理正式的房屋交接手续，也没有对房屋进行完全的腾空处理，应当支付占有期间的房屋占有使用费。美中美公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，依法判决驳回程红一审的对应诉讼请求；2.撤销一审判决第五项，改判程红向美中美公司支付2018年10月1日至合同解除之日止的房屋租赁费及赔偿三个月房屋租金损失53750元；3．本案一审、二审的诉讼费用由程红承担。事实和理由：一、对已经形成附合的装修装饰物应该由双方按照合同无效的过错分担现值损失。1．程红在明知案涉房屋系无证建筑的情形下仍然承租，美中美公司明确告知本处房产无房产证不能办理教育学校，程红却执意开办“雅格莱国际艺术学校”违法经营；其没有按照合同约定的房屋用途进行装修；其装修后又存在进行部分转租的各种违约情况；程红因以上过错应对合同无效的后果承担主要责任。2．一审法院认定不可确认部分室内窗帘和室外灯箱是不可移动部分的装饰装修，是属于形成附合的装饰装修，是错误的。室内窗帘和室内灯箱虽然都是定制，但不属于不可移动，没有形成附合。装饰装修工程造价鉴定金额中包含程红已经撤走的可移动物品监控器主机、摄像头、电视机、投影幕布、支架等，该部分物品已被程红拆除，不存在物品的折旧现值，一审法院根据装饰装修工程造价鉴定金额进行折旧计算装饰装修的现值时应该扣除该部分费用。二、一审法院认定美中美公司要求免租期无事实和法律依据是错误的。《房屋及办公租赁协议》及《房屋及办公租赁补充协议》无效后，关于房屋免租期的约定也无效，美中美公司给予程红房屋免租期，系基于合同能按照约定期限履行，放弃的免租期租金可在以后收取的租金（即房屋占有使用费）得以弥补。无效合同决定双方不可能再按约履行合同，根据公平原则，程红应当支付免租期间的房屋占有使用费。三、一审关于案涉房屋占有使用费时间计算期间问题。程红主张其于2018年8月28日已经将大部分物品搬离案涉房屋，对此程红并没有提供证据证明其主张，况且即使如程红主张已于该日搬离了大部分物品，亦属于无合法依据的擅自搬离，程红没有证据证明其全部物品的搬离，也没有证据证明房屋实际腾退时间。据此房屋的占有使用费应计算至2019年2月15日，即美中美公司将案涉房屋交付给案外人装修使用之日。四、美中美公司没有收到程红的押金，不应该判决美中美公司返还程红押金30000元。五、一审诉讼费和鉴定费均应该按照胜诉及败诉的金额与诉讼金额的比例进行分担，一审法院判令美中美公司负担受理费和鉴定费16222.89元与法律规定不符，应予以纠正。程红辩称：1.三个月的房屋租金损失无事实和法律依据。2.程红在承租房屋时不知道房屋是无证建筑，美中美公司始终没有向程红出示过权属证明，美中美公司拒不提供权属证明导致程红无法办理营业执照。美中美公司已经实际利用了形成附合的装饰装修物，应折价全额赔偿给程红，即按照鉴定机构的鉴定结论295878.53元全额赔偿。3.司法鉴定意见书第七页进行了特别说明，拆卸拿走的部分仅计取了安装费和拆除费并计入了可确定部分。该鉴定意见中的安装费用不应存在折旧，应由美中美公司承担。4.合同无效应查明合同无效的原因继而分配过错。美中美公司在履行过程中存在过错，导致合同无效的责任在美中美公司，故免租期责任不应由程红承担。5.一审庭审中双方已经确认2018年8月28日已经大部分搬离，而程红支付房租至9月底，美中美公司在2019年1月15日将房屋已经出租给第三人。6.一审庭审中美中美公司已经认可收到押金3万元，故美中美公司应按照合同约定退还押金。7.根据诉讼费交纳办法法院可根据案件的具体情况确定由谁负担诉讼费、负担多少，没有规定按照比例承担。鉴定费系程红的实际损失，不应适用诉讼费交纳办法的规定，该损失应由美中美公司承担。贺立军未到庭参加诉讼，但提交书面意见称支持美中美公司的全部上诉请求。程红向一审法院起诉请求：1.判令解除《房屋及办公租赁协议》及补充协议；2.判令美中美公司赔偿程红装饰装修损失649553元，营业损失307338.40元，共计956891.40元；3.判令美中美公司返还2018年8月9日至9月30日房屋租金15528元，押金30000元，共计45528元；4.判令贺立军对第二项、第三项诉讼项下请求承担连带责任；5.本案诉讼费由美中美公司、贺立军承担。一审庭审中，程红将诉讼请求一变更为：确认《房屋及办公租赁协议》及补充协议无效。美中美公司反诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋及办公租赁协议》及补充协议，判令程红立即腾退房屋并恢复房屋原状；2.判令程红支付2018年10月1日至合同解除之日止的房屋租赁费；3.判令程红赔偿美中美公司三个月的房屋租金损失53750元；4.判令程红支付给美中美公司垫付的增设消防楼梯费用26000元；5.本案的诉讼费用由程红承担。一审法院认定事实：贺立军系美中美公司法定代表人。2017年3月28日美中美公司与武汉龙洲置业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由武汉龙洲置业有限公司将坐落于武汉市汉阳区江堤中路6号（即江堤中路马路湾公交车站旁）建筑面积为1420平方米门面房（范围为主楼及主楼附楼）整体出租给美中美公司使用，租赁房屋将被改造为“孵化器”和“文化产业园”，用作艺术培训、文化产业或办公等用途，办公房租赁期自2017年4月1日到2027年3月31日止，前三个月为免租期，合同未约定房屋租金，前三年每年商管费319800元，之后每两年递增5%。美中美公司承租上述房屋转租，招租文化办公、培训类公司，在上述承租范围内创建了江欣苑文化创意园。2017年7月6日，美中美公司（甲方）与程红（乙方）签订《房屋及办公租赁协议》（以下简称《租赁协议》）一份，约定：乙方向甲方承诺租赁区域用于文化发展类办公使用，乙方保证遵守国家和本市有关房屋使用发布的相关规定,不得从事任何违法经营活动。甲方保证不再招商相同业务类型公司。房屋位于武汉市汉阳区江堤中路6号，房屋名称为江欣苑文化创意园，承租人租赁区域为主楼2层整层，主楼1楼大厅自左向右第1间和第2间。合同签订合作期限为2017年7月6日至2026年3月31日，租金为每年150000元，以后每3年租金按5%递增。免租期为2017年7月6日--2017年9月30日。每三个月支付一次租金。乙方自合同签字之日起支付6个月租金人民币陆万元整(￥75000），押金叁万元整(￥30000），以后每3个月支付一次,每次提前1个月内支付。合同签字生效后乙方需向甲方支付押金叁万元整(￥30000）和首次6个月租金人民币柒万伍仟元整,共计壹拾万伍仟元整(￥105000)。乙方返还该使用区域应当符合正常使用后的状态。在场地使用期间内，乙方不得将合同内的办公区域转让给他人使用、转租或与他人承租的位置进行交换。乙方装修费用自理，并自行承担装修建筑垃圾处理。解除本合同的条件：1.乙方未征得甲方同意改变房屋用途致使房屋损坏的；2.因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；3.乙方逾期不支付租金的。合同还对争议裁决等其他内容进行了约定。合同签订后，同年7月7日，程红支付贺立军20000元、7月14日支付80500元，并于同日询问了案涉房屋只有一个楼梯办证的时候能否通过消防检查的问题。同年7月31日，美中美公司（甲方）与程红（乙方）签订了《房屋及办公租赁协议补充协议》（以下简称补充协议）约定：甲方将原主楼右侧第1、2间调整为右侧第2、3、4间及主楼左侧第1、2、3间租赁给乙方。乙方每年再增加65000元租金给甲方。其他条款不变，补充协议与原合同共同有效。2017年8月10日，程红与武汉巨宅装饰工程设计有限公司就其所承租的房屋签订了装饰装修合同对案涉房屋进行装修，工期为2017年8月12日至9月12日，合同约定价款为467600元。同年8月20日，程红与武汉巨宅装饰工程设计有限公司签订增加项目协议书一份，增加项目费用约定为126687.50元。2017年8月12日至2018年1月17日程红分八次向武汉巨宅装饰工程设计有限公司支付了装饰装修工程款594288元。就案涉房屋的监控系统，程红另行与武汉永鑫安智能信息技术有限公司签订《弱电工程合同书》并支付了55265元的工程款。2017年11月9日程红在湖北省工商行政管理局办理了“湖北雅格莱文化发展有限公司”企业名称预先核准通知，名称保留至2018年5月9日。后程红未办理该企业登记，但在其装修完毕后使用该名称在案涉房屋内经营，在承租房屋的一楼大门口安装有雅格莱艺术学校的名称，开展儿童艺术类培训，主要包括钢琴、吉他、古筝、琵琶、声乐、主持人、模特、美术等课程。在程红承租的一楼一间房屋门口挂有江城明珠（芊宇）驾校的条幅，内有办公桌椅一套。2018年4月，因为案涉房屋只有一个疏散楼梯、一个安全出口，武汉市公安局汉阳分局消防大队在案涉房屋配电柜张贴了封条，要求整改。同年6月6日，武汉市公安局汉阳分局消防大队因为该原因对湖北雅格莱文化发展有限公司下达责令限期改正通知书要求整改，程红签收。同年6月12日武汉市公安局汉阳分局消防大队对案涉房屋配电柜实施拉闸、停止送电，并对配电柜张贴了封条。后程红缴纳了罚款，并要求出租人对案涉房屋的消防问题予以解决，拒绝支付租金。2018年4月11日，美中美公司在程红案涉房屋的培训教室张贴费用催缴通知表示程红前期缴纳的租金缴纳至2018年3月31日，要求程红缴纳2018年4月1日至2018年6月30日的租金金额53750元。后程红未予缴纳，2018年5月18日，美中美公司起诉至一审法院要求程红支付欠付的租金，在该案诉讼中，程红于同年6月29日、30日向美中美公司支付了57000元，后一审法院经审理认为美中美公司提供的租赁房屋只有一个消防通道不符合创办标准，程红对此情况明知，故认定2018年4月1日至9月30日的租金为53750元，程红在诉讼中已经缴纳57000元，故不欠付租金，驳回了美中美公司的诉讼请求，美中美公司不服该判决上诉于武汉市中级人民法院，后武汉市中级人民法院经审理后维持一审判决。同年6月28日，在上述案件诉讼中，美中美公司在江欣苑文化创意园主楼室外安装消防楼梯一部并支付费用26000元。因为房租和消防楼梯事宜，双方进行过沟通，贺立军提出希望程红找人接盘案涉房屋租赁事宜，程红未予同意，双方未能沟通一致。2018年8月9日，贺立军及美中美公司工作人员要求程红在案涉房屋经营的培训学校关门，与程红及其培训教师产生冲突，后演变为肢体冲突，武汉市公安局汉阳分局江堤街派出所出警予以处理。因为该事件，程红停止经营，并办理了其所招收学员的培训费退款，共计退款金额307338.40元。同年8月28日，程红将大部分设施设备搬离案涉房屋。2019年2月27日，在鉴定机构勘查现场后，程红将案涉房屋内可移动设备全部搬离。2018年10月25日，程红诉至法院请求判如所请，美中美公司依法提起反诉。本案诉讼中，程红申请了对案涉房屋内的装饰装修工程造价进行鉴定，后经湖北天宇工程造价咨询有限公司鉴定，鉴定总金额为295878.83元，其中装饰及电气安装工程可确定部分鉴定金额为277021.70元，不可确定部分即室内窗帘部分鉴定金额为8503.02元、室外灯箱部分鉴定金额为10354.11元。关于不可确定的部分，双方当事人均认可现场有安装窗帘、安装灯箱的事实，但出租人认为该两部分属于可拆卸物品。就该次鉴定，程红支付鉴定费用9353.56元。装饰装修工程造价鉴定之后，程红明确表示因为案涉房屋已由案外人使用，不再要求就装饰装修的现值进行鉴定。程红就其停止经营退费事宜，认为对其造成了经济损失，如果继续经营，其所招收的学员培训完毕后会获取部分利润属于其可得利益，申请了对该部分可得利益（营业损失）进行鉴定，后经湖北衡平资产评估有限公司评估后确定该部分经营损失为77008.01元。在该次评估中，法院给评估机构提供了程红于2018年12月4日一审第一次庭审中提交的2018年8月19日到2018年10月1日的银行退费流水。后应评估机构要求，程红向评估机构另提供了加盖有银行公章的2018年8月19日至10月31日、2019年8月17日至2019年8月18日的银行流水，确定退费金额。该流水与程红2018年12月4日一审第一次庭审中提交的2018年8月19日到2018年10月1日的银行流水，存在不一致，庭审中提交的流水系程红通过网上银行整理的流水，但基本退费数据一致。美中美公司及贺立军认为程红重新提供给评估机构的银行流水未经过其质证，评估机构作为评估依据，评估报告违背鉴定程序，鉴定意见无效不得作为本案证据使用。但美中美公司及贺立军对程红补充提交给评估机构的2018年8月19日至10月31日、2019年8月17日至2019年8月18日的银行流水真实性无异议。就此次评估程红支付评估费用12600元。2019年1月15日，美中美公司作为出租人与案外人星芯语（武汉）健康科技有限责任公司就本案案涉房屋（另增加部分面积）签订房屋租赁合同，约定房屋规划用途为文化发展类办公及文化培训使用，租赁期为2019年1月16日至2024年3月31日，前两年每年租金为459000元，后三年每年租金予以增长。本案鉴定期间，星芯语（武汉）健康科技有限责任公司已开始对案涉房屋装修，2019年2月26日，湖北天宇工程造价咨询有限公司组织双方当事人勘查现场时，星芯语（武汉）健康科技有限责任公司已对案涉房屋进行了部分拆除。后星芯语（武汉）健康科技有限责任公司对本案案涉房屋装修进行部分拆除重新装修、部分保留后经营使用。关于程红经营的湖北雅格莱文化发展有限公司未办理工商登记事宜，程红提出系美中美公司未给其提供住所使用证明导致其不能办理。本案诉讼中，美中美公司提交了2017年8月6日武汉市汉阳区人民政府江堤街办事处及武汉市汉阳区江堤街江欣苑社区居民委员会共同出具的《住所使用证明》一份，该《证明》注明“……程红公司设在武汉市汉阳区江堤中路6号江欣苑文化创意园主楼第一层、第二层部分房屋，该房产为武汉龙洲置业有限公司所有，提供给程红使用。房屋规划用途为办公及培训使用，非违章建筑，房产权正在办理中，属于产权和使用清晰的非住宅合法建筑，符合企业住所登记条件。”江欣苑文化创意园内均系文化培训类公司，另有武汉吉芈教育咨询有限公司、武汉学思明教育咨询有限公司等，美中美公司均向该两所公司提供了住所使用证明，该两所公司办理了工商登记。程红名下登记有武汉市天籁音乐文化传播有限公司，经营范围文化艺术交流、教育咨询（不包含教育培训）、乐器、礼品批发、零售。程红在案涉房屋经营期间曾使用该公司名称进行过宣传。案涉房屋所在楼房始于上世纪70年代武汉市汉阳区江堤乡向阳村村委会修建的屠宰场。2008年向阳村村委会对案涉房屋所在楼房进行了改扩建及装修，当时未办理建设工程规划许可证，事后亦未予补办。2010年城中村改造时，该房屋所在地取得国有土地使用证。在该地块的建设工程规划许可证的建筑核位红线图上显示本案案涉房屋所在位置规划为高压走廊控制用地。一审法院认为，一、关于《房屋及办公租赁协议》及《房屋及办公租赁补充协议》效力的问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”之规定本案案涉租赁房屋无建设规划许可证，美中美公司与程红就案涉租赁房屋订立的《房屋及办公租赁协议》及《房屋及办公租赁补充协议》无效。二、关于承租人装修损失的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案程红对案涉租赁房屋进行装修，美中美公司对此是明知且同意，而美中美公司并未表示同意利用该装修，故对该装修损失，应按照双方过错比例进行分担。案涉房屋中可移动设备程红均已搬走。装饰装修工程造价经鉴定总金额为295878.83元，对于其中不可确定部分室内窗帘及室外灯箱虽属于可拆卸部分，但是该部分均系依据案涉房屋定制，本案一并计入不可移动部分装饰装修。因案涉场地在本案鉴定期间，美中美公司已出租给案外人装修使用，在2019年6月装饰装修工程造价结论出具后，案外人已对案涉场地装修使用半年之久，装饰装修现值鉴定已不具备客观条件，程红未再要求对装饰装修的现值进行鉴定。结合本案双方约定的租赁年限、程红使用期间，程红就案涉房屋的装饰装修部分的损失酌定为257414.58元。美中美公司明知案涉房屋没有规划审批手续予以出租并收取租金，程红在美中美公司未能出示建设工程规划许可证及权属证明资料的情况下承租房屋并进行装修，未尽到必要注意义务，双方均有过错，但美中美公司作为出租人对于房屋的规划、权属情况为明知，应对合同无效之后果承担主要的民事责任。一审法院综合双方合同期限、承租人使用期间以及合同的履行情况等因素，酌情认定美中美公司应就承租人的装修损失以及经营损失承担70%的过错责任即美中美公司赔偿程红装饰装修损失180190.21元（257414.58元*70%）。三、关于承租人营业损失的问题。营业损失属于可得利益损失，本案合同无效，并无继续使用租赁房屋经营的前提，可得利益损失并不属于承租人产生的实际损失。且程红在案涉房屋内以湖北雅格莱文化发展有限公司经营，但并未办理该公司的工商登记，也未提供证据证明其具备从事营利性教育培训业务的资质，故程红要求美中美公司赔偿经营损失的诉讼请求，不予支持。四、关于房屋腾退、恢复原状及房屋占用费、押金的问题。本案经生效判决确认程红截止2018年9月30日的租金已经支付完毕，且尚余3250元。因为2018年8月9日双方产生冲突，程红停止经营，后于同年8月28日已经将大部分设施设备腾退出案涉房屋，但尚未完全搬离。且出租人已于2019年1月15日将案涉房屋重新出租给案外人并由案外人装修使用。故出租人主张房屋腾退并恢复房屋原状已无事实依据，不予支持。结合合同无效、双方合同履行情况、程红搬离时间、双方对于合同无效的过错程度，对于美中美公司要求程红继续支付2018年10月1日之后的占用费，不予支持，程红要求美中美公司返还2018年8月9日至9月30日的租金15528元，不予支持。双方因为合同无效，美中美公司已经收回房屋并重新出租，对于其收取的押金30000元应返还给程红。五、关于美中美公司主张承租人赔偿其三个月房屋租金损失及增设消防楼梯的费用问题。美中美公司认为双方合同履行期间较短，程红应将三个月免租期的租金赔偿给出租人，本案租赁合同无效，美中美公司属于主要责任方，其在合同无效之后要求美中美公司赔偿三个月免租期的租金无事实及法律依据，不予支持。关于增设的消防楼梯，属于出租人为自己房屋增设的附属设施，出租人自己受益，现也已由美中美公司出租给案外人使用，美中美公司并未提交任何证据证明该部分费用应由程红负担。故对该反诉请求，不予支持。六、关于贺立军是否应当承担连带赔偿责任的问题。本案系房屋租赁合同纠纷，出租人系美中美公司，贺立军系该公司的法定代表人，并不属于房屋租赁合同的相对方，其收取租金或费用行为属于履行职务行为。故对程红要求贺立军承担连带责任的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认程红与武汉美中美文化发展有限公司于2017年7月6日签订的《房屋及办公租赁协议》及双方于2017年7月31日签订的《房屋及办公租赁补充协议》无效；二、武汉美中美文化发展有限公司返还程红押金人民币30000元；三、武汉美中美文化发展有限公司赔偿程红装修损失人民币180190.21元；四、驳回程红的其他诉讼请求；五、驳回武汉美中美文化发展有限公司的反诉请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13822元、鉴定费用9353.56元，合计23175.56元（此款程红已缴纳）由程红负担6952.67元、武汉美中美文化发展有限公司负担16222.89元。本案营业损失评估费用12600元，由程红负担。本案反诉费用897元（此款武汉美中美文化发展有限公司已缴纳）由武汉美中美文化发展有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的除“乙方自合同签字之日起支付6个月租金人民币陆万元整(￥75000），押金叁万元整(￥30000），以后每3个月支付一次，每次提前1个月内支付”以外的事实予以确认。二审另查明，美中美公司与程红签订的《房屋及办公租赁协议》约定：乙方自合同签字之日起支付6个月租金人民币柒万伍仟元整(￥75000），押金叁万元整(￥30000），以后每3个月支付一次，每次提前1个月内支付。本院认为，案涉房屋既无建设规划许可证，亦无房屋权属证明，故美中美公司与程红签订的《房屋及办公租赁协议》及《房屋及办公租赁补充协议》均属无效。美中美公司明知案涉房屋没有规划审批手续仍将房屋出租，应对合同无效的法律后果承担主要责任，程红在签订合同前未尽到审查义务，亦存在过错，应承担次要责任。美中美公司认为其已经明确告知程红案涉房屋无房产证不能办理教育学校，程红应当承担主要责任的上诉理由，因未提交充分的证据予以证明，本院不予采纳。关于装修损失，装饰装修工程造价经鉴定的总金额295878.83元中虽然包含了可拆卸部分即室内窗帘及室外灯箱，但该部分系依据案涉房屋定制，一审法院将其一并计入不可移动部分装饰装修并无不当。因装饰装修现值鉴定不具备客观条件，一审法院结合双方约定的租赁期限和程红实际使用的期限，酌定装饰装修部分的损失为257414.58元，并根据双方的过错程度，酌定美中美公司赔偿程红装饰装修损失180190.21元，并无不当。关于程红的经营损失，因程红在案涉房屋内以湖北雅格莱文化发展有限公司名义经营，但并未办理该公司的工商登记，也未提供证据证明其具备从事营利性教育培训业务的资质，故对其要求赔偿营业损失的上诉请求，本院不予支持。关于房屋占有使用费及押金，程红已于2018年8月28日将大部分设施设备腾退出案涉房屋，美中美公司亦于2019年1月15日将案涉房屋出租给案外人并由案外人装修使用，一审法院结合双方合同的履行情况、程红的搬离时间、双方对于合同无效的过错程度，对于美中美公司要求程红继续支付2018年10月1日之后的占用费和程红要求美中美公司返还2018年8月9日至9月30日的租金15528元均不予支持，并无不当。合同无效后，美中美公司应向程红退还押金30000元，美中美公司认为其没有收到押金的上诉理由，因与生效判决认定的事实不一致，本院不予采纳。关于程红要求贺立军承担连带责任的上诉请求，因贺立军并不是房屋租赁合同的相对方，其作为公司的法定代表人收取租金或费用的行为属于履行职务行为，程红亦未提交充分的证据证明贺立军滥用法人独立地位和股东有限责任逃避债务，故对其该项上诉请求，本院不予支持。关于美中美公司要求程红赔偿三个月免租期房屋租金损失的上诉请求，因双方签订的租赁合同及补充协议均无效，双方合同中关于免租期的约定亦属无效，综合考虑双方合同约定的租赁期限和程红实际使用案涉房屋的期限，本院酌定程红向美中美公司支付房屋租金损失45000元。综上所述，程红的上诉请求不能成立，美中美公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初4844号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初4844号民事判决第五项；三、程红向武汉美中美文化发展有限公司支付房屋租金损失45000元；四、驳回武汉美中美文化发展有限公司的其他反诉请求。上述款项应于本判决生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13822元、鉴定费用9353.56元，合计23175.56元，由程红负担6952.67元，武汉美中美文化发展有限公司负担16222.89元。本案营业损失评估费用12600元，由程红负担。本案反诉费用897元，由程红负担300元，武汉美中美文化发展有限公司负担597元。二审案件受理费28541元，由程红负担18822元，武汉美中美文化发展有限公司负担9719元。本判决为终审判决。审判长 李 瑜审判员 方 红审判员 刘鑫荣二〇二一年二月十八日书记员 杜 文