广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初8468号原告：冯艮冰，女，1983年11月1日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：潘建世、陈素敏，均系广东奥纪律师事务所律师。被告：刘继瑞，男，1974年10月3日出生，汉族，住广东省中山市西区。原告冯艮冰诉被告刘继瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月27日受理后，依法由审判员刘宇独任审判，公开开庭进行了审理。原告冯艮冰委托代理人潘建世，被告刘继瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯艮冰诉称：原告与被告经自愿平等协商一致，于2015年12月7日签订中山市二手房买卖及居间服务合同，约定由原告将其名下位于中山市××××房[房产证号：粤房地权证中府字第××号，土地证号：中府国用（2010）第易2028**号]转让给被告，转让总价款为530000元，被告须在签订合同后三个工作日内向原告支付定金20000元，在2016年2月28日前支付首期款160000元，余款350000元以按揭付款方式支付，被告须在2015年12月26日前向银行申请按揭贷款。如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。但被告并未按照合同约定的期限，即没有在合同签订后3个工作日内向原告支付定金2万元。2015年12月13日，居间方中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）向被告发出催告函，催促被告立即补交定金，但被告不予理会。2016年1月8日，原告向被告发出通知书，催促被告尽快支付定金，否则原告有权解除合同并有权要求被告支付违约金，但被告仍不予理会。2016年3月14日，原告委托律师向被告发出律师函告知被告，因被告至今未依约履行合同义务，被告已构成根本违约，原告正式函告被告解除合同，并要求被告收到该函后支付违约金106000元整，但被告仍不理会。上述文件已全部送达被告，被告于2016年3月15日签收了解除合同的律师函。原告认为，依据上述合同约定，合同已于签订当日即2015年12月7日生效，被告无正当理由逾期拒不履行生效合同约定的付款义务，属于严重的违约行为，应当依照合同约定，原告有权解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。原告解除合同的通知已于2016年3月15日送达被告，故双方签订的中山市二手房买卖及居间服务合同于2016年3月15日解除。为维护原告合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求判令：1.确认原告与被告签订的中山市二手房买卖及居间服务合同于2016年3月15日解除；2.被告向原告支付违约金106000元；3.被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告申请撤回第一项诉讼请求。原告对其主张的事实以及诉讼请求提交的证据有：1.中山市流动人员信息登记表、身份证复印件；2.中山市二手房买卖及居间服务合同、资金托管协议、物业资产明细表；3.粤房地权证中府字第××号、中府国用（2010）第易202808号；4.催告函、快递单、快递签收回单、流水单；5.通知书、快递单、快递签收回单、流水单；6.（2016）粤卓律函字051号律师函、快递单、快递签收回单、流水单；7.中山市不动产登记资料证明表。被告刘继瑞辩称：原被告签订中山市二手房买卖及居间服务合同时，被告对合同的格式条款理解不够清楚，考虑不周全。合同签订时，家家顺公司没有提醒被告关于违约的责任，被告要求家家顺公司在合同上注明收到款项后合同才生效，但家家顺公司并没有注明。签订合同后，被告认为该房屋不适合，于合同签订当天晚上通知家家顺公司并让家家顺公司告知原告，被告已在签订合同后24小时内通知原告不购买该房屋并且愿意赔偿原告1800元，但原告不接受。原告主张的违约金过高，申请法院予以调整。被告刘继瑞就其辩解提交的证据有：微信聊天记录。经审理查明：2015年12月7日，原告冯艮冰（卖方）、被告刘继瑞（买方）、家家顺公司（居间方）签订中山市二手房买卖及居间服务合同，合同约定：买卖双方交易的房地产位于中山市××××房，该房产转让总价款为53万元，交易定金共计2万元，买方同意在本合同签订后3个工作日内向卖方支付定金2万元。买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效。买卖双方协商一致约定由买方按下列第2项约定支付除定金之外的楼款，卖方须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续：……2.按揭付款：（1）买方须于2016年2月28日之前支付除定金之外的首期款16万元至买卖双方约定的银行监管账户。（2）买方意向贷款金额为35万元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2015年12月26日前申请按揭，向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。双方均不得借故拖延，否则视为违约。违约责任1.如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；2.如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。合同还约定了其他事项。原被告均在合同上签名捺印。同日，原告冯艮冰（卖方）、被告刘继瑞（买方）、家家顺公司（居间方）签订资金托管协议，协议约定：买卖双方同意将定金20000元（其中包括交房保证金5000元）交由居间方免息托管，协议还约定了其他事项。合同签订后，被告没有按照合同约定的期限向原告或居间方支付定金2万元。2015年12月12日，居间方家家顺公司向被告发出催告函，催促被告于2015年12月13日前补交定金。被告于2015年12月13日签收该催告函后没有按时补交定金。2016年1月8日，原告向被告发出通知书，通知被告尽快履行支付定金的合同义务，由于被告未按照合同约定期限履行义务，逾期履行超过十五个工作日的，原告有权解除双方签订的中山市二手房买卖及居间服务合同，并有权要求被告支付转让总价款20%的违约金。被告于2016年1月9日签收该通知书后仍未向原告支付定金。2016年3月14日，原告委托律师向被告发出律师函并告知被告，因被告未依约履行合同义务，已构成根本违约，原告解除与被告于2015年12月7日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同，并要求被告在收到该函之日起三日内向原告支付违约金106000元。被告于2016年3月15日签收该律师函。后经原告催促未果，原告遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：关于原告受到的损失，原告在庭审中称有如下损失：带领被告看房子花费了原告时间；被告购买房屋时正值房价上涨时间，原告错过最佳出售房屋时间；原告发律师函花费1000元、本案聘请律师花费5000元。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原告冯艮冰、被告刘继瑞、中介家家顺公司签订的中山市二手房买卖及居间服务合同是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，本院予以确认，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告辩称当时要求家家顺公司在合同上注明收到款项后合同才生效，原告予以否认，被告也没有提供证据予以证明，故本院不予采信。被告没有按照合同约定的期限向原告支付定金并明确表示不再履行合同，被告已构成违约，应当承担违约责任，向原告支付违约金。根据合同约定，被告逾期履行义务超过十五个工作日的，原告可以按购房款总价的20%主张违约金，被告提出该违约金过高，申请本院予以调低，经审查，本院认为，违约金主要在于弥补守约方受到的损失，原告没有举证证明其受到的损失具体有多少，原告主张的违约金确实过高，结合本案案情，综合考虑公平公正原则，本院酌情将违约金调整为2万元。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告刘继瑞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告冯艮冰支付违约金2万元；二、驳回原告冯艮冰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2420元，减半收取为1210元（原告已预交），由原告冯艮冰负担605元，被告刘继瑞负担605元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 刘 宇二〇一六年七月二十五日书记员 李绮湘刘佳林