浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙02民终1316号上诉人（原审被告）：宁波博洋控股集团有限公司。住所地：宁波市海曙区启文路***弄*号。法定代表人：戎巨川，该公司董事长。委托代理人：俞友多，浙江共业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宁波益信汇通投资咨询有限公司。住所地：宁波市海曙区车轿街**号****室。法定代表人：沈龙军，该公司董事长。委托代理人：潘槐钰，浙江文天律师事务所律师。上诉人宁波博洋控股集团有限公司因与被上诉人宁波益信汇通投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2016年3月10日作出的（2015）甬海民初字第2007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2013年4月8日，原告向宁波海曙艾格建筑工程有限公司承租了位于宁波市海曙区西湾路135号、137弄9号包括〈1-8〉〈1-9〉在内的共计约1760平方米的房屋，租期自2013年6月20日起至2023年6月19日止。2015年7月28日，经宁波海曙艾格建筑工程有限公司同意，原告将宁波市海曙区西湾路135号、137弄9号〈1-8〉〈1-9〉房屋转租给被告，建筑面积116平方米。后原、被告双方签订了《宁波市房屋转租合同》，合同约定，2015年7月28日至2015年8月21日期间为被告装修期间，不计租金，如被告中途退租，则需向原告支付25天的装修免租期租金共计20548元；租期三年，自2015年8月22日至2018年8月21日；年租金300000元，自2016年8月22日起在前一年租金基础上逐年5%递增，被告应于上一期租金到期前30日向原告支付下一期租金，租金支付方式为押四付四。原告交付房屋后，被告应向原告支付租赁保证金100000元，租赁关系终止时，原告收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；租赁期间，被告经营所需的广告牌、招牌、店标等由被告自行承担向有关部门的审批和日常管理、使用、维修及涉及安全的所有责任并承担所有费用，同时被告外立面装修需报原告审批。合同并约定被告逾期不支付租金累计超过十日的，原告可书面通知被告解除合同，违反合同的一方，应向另一方按年租金的50%支付违约金；房屋转租期间，未经原告同意，被告中途擅自退租的，应按年租金的50%向原告支付违约金，若支付的违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿。合同还约定，如因被告违反合同的相关约定，拖欠租金或水电费超过三日的，原告有权在不通知被告的情况下停止租赁场所的水、电等供应或单方解除合同，除扣留被告已交的保证金作为违约金后，被告还须赔偿因此给原告造成的一切损失，停水、停电给被告造成的损失由被告自行承担。上述合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告支付了租赁保证金100000元，并支付了2015年8月22日至2015年12月21日的租金100000元。之后的租金未再支付。2015年12月1日，被告向原告发送了《关于终止翠柏店租赁合同函》一份，告知原告其因该店铺经营不佳，计划于2016年1月31日正式结束营业，将店铺归还给原告，希望原告尽快另行安排时间出租。原告收到该函后于2015年12月2日向被告发出《通告》一份，告知被告未按约支付租金，并且未经其同意，提出终止合同，遂作出如下决定：于2015年12月3日15：00对承租房屋停水停电；终止转租合同，被告须于2015年12月3日下午15：00搬离房屋场地、搬走设施设备；赔偿给原告造成的损失及违约金差额部分；等等。被告于2015年12月3日收到该《通告》。2016年1月5日，双方办理了房屋交接手续。另查明，2015年12月31日，原告与案外人李函屿签订了《宁波市房屋转租合同》一份，原告将涉案房屋转租给李函屿，租期三年，自2016年1月25日起至2019年1月24日止，约定于2016年1月5日交房，2016年1月5日至2016年1月24日为装修期，若李函屿中途退出经营，需赔偿原告装修免租期的租金14247元，年租金为260000元，逐年递增5%。原审原告宁波益信汇通投资咨询有限公司于2015年12月24日诉至原审法院，请求依法判令：一、确认解除原审原告与原审被告之间的《宁波市房屋转租合同》，原审被告立即腾空租赁物返还原告；二、原审被告补缴装修期免交的租金20548元，支付违约金152500元（按应支付的年租金305000元的50%计算），合计173048元，扣除原审被告已经缴纳给原审原告的保证金100000元后，原审被告尚需支付原审原告73048元；三、原审被告支付2015年12月22日至实际返还租赁物期间的占有使用费，按每日2678.58元计算。审理中，原审原告撤回要求原审被告腾空并返还房屋的诉讼请求，并变更第三项诉讼请求为要求原审被告支付自2015年12月22日起至2016年1月4日止的占有使用费12500元。原审法院经审理认为：原、被告之间签订的《宁波市房屋转租合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按约履行。根据合同约定，被告应于2015年11月22日前支付下一期租金，但被告逾期未付，并函告原告将结束营业，提前终止合同。被告的行为已表明其不再继续履行合同的主要义务，故原告依法享有合同解除权，并且根据合同约定，被告拖欠租金超过3日的，原告也依法享有合同解除权，该院确认原告解除合同的通知到达被告之日即2015年12月3日为合同解除之日。合同解除后，原告要求被告按照租金标准支付2015年12月22日至2016年1月4日期间的占有使用费，该院应予支持，经核算，该期间的占有使用费为11475元。根据合同约定，被告中途擅自退租的，应向原告支付装修免租期的租金20548元，现原告提出该主张，该院予以支持。被告未按约支付租金，并明确表示不再继续履行合同，其行为已构成违约，应向原告承担解除合同的违约责任。被告辩称双方系协商解除合同，被告不存在违约行为，缺乏证据证明，该院不予采纳。根据合同约定，被告违约导致合同解除的，应按年租金的50%向原告支付违约金。由于原告另行转租给他人的租金低于原、被告合同约定的租金，原、被告合同解除后客观上给原告造成一定的经济损失，原告要求被告按年租金的50%即152500元向其支付违约金，合理合法，且并未明显过高，故予以支持，扣除被告已支付的租赁保证金100000元抵作违约金后，被告还应向原告支付剩余违约金52500元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、确认原告宁波益信汇通投资咨询有限公司与被告宁波博洋控股集团有限公司于2015年7月28日签订的《宁波市房屋转租合同》于2015年12月3日解除；二、被告宁波博洋控股集团有限公司于判决生效后十日内向原告宁波益信汇通投资咨询有限公司支付装修期租金20548元、占有使用费11475元、剩余违约金52500元；三、驳回原告宁波益信汇通投资咨询有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1”938元，减半收取969元，由原告宁波益信汇通投资咨询有限公司负担12元，被告宁波博洋控股集团有限公司负担957元。宣判后，原审被告宁波博洋控股集团有限公司不服，上诉至本院，称：一、原审法院认定事实错误。理由为：1.上诉人不能实施店面装潢，导致合同目的无法实现，故上诉人于2015年12月1日发出了《关于终止翠柏店租赁合同函》，但该函件仅是双方之间协商解除合同的磋商函，且在上诉人未明确要求解除合同之前，上述函件系属要约。2.被上诉人无视上诉人不能进行装修的事实，更错误地理解《关于终止翠柏店租赁合同函》的性质，擅自在磋商期间解除合同及停电停水，其存在根本性违约。3.依约办理退租的前提是相互结清各自的费用，而双方在2016年1月5日进行房屋交接手续是达成解除合同的合意及结清费用的证据，但原审法院认定涉案合同于2015年1月3日解除，并判令上诉人自此日起双倍支付房屋使用费，有违客观事实；二、原审法院适用法律不当。理由为：1.根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，上诉人的店面因无法通过被上诉人的审批而不能进行统一装潢，故依法有权解除合同。2.《关于终止翠柏店租赁合同函》符合要约的规定。3.根据司法解释的相关规定，当事人主张的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中，双方约定的违约金明显高于损失，但原审法院却支持了被上诉人的主张。综上，原审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判第二项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案案件受理费。被上诉人宁波益信汇通投资咨询有限公司答辩称：一、从《关于终止翠柏店租赁合同函》的标题及其内容中均可以看出上诉人要求解除涉案租赁合同，其并非上诉人发出的协商解约的邀约；二、依约上诉人逾期支付租金、水电费等超过三天以上，被上诉人即有权单方停水停电。并且装修审批手续由上诉人自行办理，与被上诉人无涉；三、涉案交接书系被上诉人诉至法院后，上诉人收到法院传票，才同被上诉人办理了退房等相关手续，但仅仅只是结算了水电费，并未涉及合意解除合同事宜；四、对于房屋占有使用费，原审法院是按照原租金标准予以计算的；五、原审认定的违约金并不存在偏高的情形。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。在二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，涉案《宁波市房屋转租合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，故双方当事人均应按约履行。在实际履约过程中，上诉人未依约于2015年11月22日前支付下一期租金，且其曾于2015年12月1日以店铺经营不佳等为由函告被上诉人解除合同。因上述行为表明上诉人不再继续履行合同的主要义务，故被上诉人诉请解除涉案《宁波市房屋转租合同》，于法有据，并无不当。虽上诉人诉称其系因难以实施装修行为而向被上诉人发出《关于终止翠柏店租赁合同函》，且该函件应系要约，但该主张缺乏事实依据与法律依据，故本院难以采信。针对上诉人的违约行为，被上诉人于2015年12月2日以《通告》形式告知上诉人终止涉案《宁波市房屋转租合同》，上诉人于次日收到该《通告》。基于此，原审法院以2015年12月3日作为合同解除日，依据充分，亦无不当。在合同解除的前提下，对于自2015年12月3日起至双方当事人办理房屋交接手续之日止的房屋占有使用费，原审法院结合被上诉人的诉请，参照原租金标准予以计算，应属合理。关于违约责任，双方当事人在《宁波市房屋转租合同》中明确约定，上诉人违约时，其应按照年租金50%的标准向被上诉人支付违约金。据此，原审法院判令上诉人支付152500元的违约金，依据充分，并无不妥。现上诉人主张该违约金明显高于被上诉人因提前解约所产生的损失，但对此其并未提供相应的证据，亦未在一审审理期间请求法院予以调低，因此，对于其上述诉称，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1938元，由上诉人宁波博洋控股集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马金平审 判 员  钟康树代理审判员  郑 辉二〇一六年七月六日代书 记员  潘芬芬