北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初18455号原告广东康景物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。负责人陈日群，总经理。委托代理人田菲，北京市银奥律师事务所律师。委托代理人郭玲玲。被告刘春宇，住北京市通州区。原告广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称“康景物业公司”）与被告刘春宇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李宏印独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告康景物业公司的委托代理人郭玲玲、被告刘春宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康景物业公司诉称：被告刘春宇系珠江逸景×号楼×室业主，我公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金。”但被告却违反双方签订的协议，无故拖欠我公司自2012年1月1日至2016年12月31日的物业费32478元。被告的上述行为，严重侵害了我公司及广大业主的合法权益，并给我公司运营造成不利影响。现恳请人民法院支持我公司的诉讼请求，依法判令：被告刘春宇支付2012年1月1日至2016年12月31日的物业费32478元、支付上述期间的违约金3247.8元、承担本案诉讼费。被告刘春宇辩称：原告起诉我要求我缴纳物业费事宜，我并非无故拖欠物业费，而是因为原告提供的服务水平远远达不到协议当中承诺的标准。首先，就原告收取物业费时限问题上。由于原告长期的劣质服务引起广大业主的不满，小区业主自发选举成立业主委员会，并于2014年9月首次召开业主大会，选举产生业主委员会并完成备案。2014年11月27日由业主大会共同决定，同意选聘新的物业服务公司。2015年5月30日，业主大会投票选出新的物业公司，同时也签订了正式的服务合同，且已生效。因此原告已经没有任何依据计算、收取解聘之后的物业费。其次，小区内长期存在的管理严重缺失的诸多问题，给小区居民生活带来各种问题及安全隐患。具体如下：1、公共部位的维护、维修存在问题。对于房屋外观，物业服务质量里承诺做到完好、整齐，而几年来小区内房屋共用部位的维护和管理严重缺失，小区内屋面、屋顶木质装饰、外墙墙体、楼梯及通道的损坏无人维修和管理。造成窗户漏雨、墙面石材脱落、外墙抹灰脱落严重的问题。房屋公共部位的维修，没有做到服务协议里承诺的“小修3小时内维修人员到达现场处理，急修30分钟内维修人员到达现场处理”。小区内由于管道维修开挖部分路面，维修后只是简单回填处理并未复原，车辆碾压后路面凸凹不平，雨天积水成坑，影响小区居民出行安全。2、安保问题。小区内安保存在严重问题。小区门禁卡一直未启用，外人可以随意出入小区，无任何登记管理。小区监控一直没有、亦无保安巡逻，近几年来发生入室盗窃、车辆被砸、被划等恶性案件几十起。3、环境卫生问题。小区内外环境脏乱，绿化带无人养护，杂草丛生，狗粪便随处可见。4、车辆管理问题。小区内车辆出入、停放多年无人管理，车辆乱停乱放现象严重，物业公司未按照服务协议约定进行劝阻，存在严重安全隐患。5、私搭乱建问题。小区内私搭乱建严重，部分业主侵占公共绿地，改成自家院子，物业公司无人管理，损害了其他业主的公共利益，带来安全隐患。6、对于小区内的装修、维修、改建等施工，物业公司没有进行有效的管理，严重侵害了本人及其他业主的权益。7、房屋价值贬损问题。当初购买涉诉小区房屋是觉得升值潜力巨大，但由于物业公司的劣质服务，造成房屋价值严重贬损。8、到目前为止，物业公司尚未退还我装修押金、封阳台押金和空调安装押金共计8550元。我多次去物业公司要求退押金，他们都说必须全额缴纳物业费才能退回。综上所述，原告对小区的物业管理服务存在严重的问题，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告刘春宇系北京市通州区马驹桥镇景盛北一街16号院珠江逸景家园小区（以下简称“珠江逸景家园小区”）×号楼×室（别墅，以下简称“×室”）的业主，该房屋的建筑面积为187.95平方米。2009年8月26日，刘春宇（甲方）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》约定：前期物业服务是指物业服务企业履行开发单位委托的《前期物业服务合同》全过程，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。协议第二条中“乙方的权利义务”部分约定：乙方有义务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目日常维护、修缮、服务及管理；乙方有义务自本协议终止之日起15日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业服务移交手续，物业服务移交手续需经业主委员会确认。合同第三条约定物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。协议第四条“物业服务质量”部分约定了乙方物业费服务的标准：房屋外观完好、整齐。对设备日常运作做好完备的运行记录；及时处理设备故障，保证设备正常运行。共用部位、共用设施设备的维护和管理方面，做到保养制度完备，设施设备维修及时，定期检修。环境卫生设施完好，公共环境整洁；公共排污系统畅通、化粪池使用正常。园林绿化养护措施得当、设施完好整洁；草坪、花木、绿篱生长良好。本物业区域内公共秩序良好；监控系统正常运作。停车场、行车路线有明显标志；车辆停放整齐有序，劝阻小区内车辆的乱停乱放现象。消防监控设备设施完好，努力消除火灾事故隐患。房屋共用部位、共用设施设备小修3小时内维修人员到达现场处理；急修30分钟内维修人员到达现场处理。协议第五条“物业管理服务费用”部分约定：乙方按建筑面积别墅每月每平方米2.88元收取服务费；每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按收楼时间，预缴一年的物业服务费，之后每一年缴纳一次，分别于每年一月一日至十五日缴纳本年度费用；预缴一年期满后，甲方第二次缴纳物业服务费不满一年的，按实际天数计算，缴纳日期为预缴期满后十五日内。协议第十一条“违约责任”部分约定：（一）、甲方违反本协议，使乙方未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；（二）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；（三）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金；（四）乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退多收费用并退还利息。该协议还约定了双方的权利义务等其他相关内容。上述协议签订后至今，康景物业公司一直为涉诉小区提供物业管理服务义务。2014年，涉诉小区成立了北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会（以下简称“珠江逸景小区业委会”）。2015年5月30日，珠江逸景家园小区业委会公布了编号为ZJYJJY【2015】014号的《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》，其中包括“授权珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订物业服务合同”。同日，珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订《珠江逸景家园小区物业服务合同》，并约定该合同经双方签字（盖章）后生效。此后，康景物业公司并未与珠江逸景家园小区业委会办理物业移交手续，亦未撤离涉诉小区。2015年5月涉诉小区业主董冀龙、张鹏飞等人以业主撤销权纠纷为由将珠江逸景家园业委会诉至本院[案号：（2015）通民初字第10975号]，要求撤销珠江逸景家园业委会2015年1月26日文件编号ZJYJJY【2015】003号的《公告》（主要内容有：决定由业主委员会成立选聘物业公司小组）及文件编号为ZJYJJY【2015】014号的会议决议。目前，上述案件尚未审结。本案审理过程中，刘春宇认可其未交纳2012年1月1日至2016年12月31日的物业费。上述事实，有《前期物业服务协议》、照片、装修手册、北京晨报截图、《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》、业主委员会备案单、《珠江逸景家园第二次业主大会会议决议》、《珠江逸景家园小区物业服务合同》及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据康景物业公司与刘春宇于2009年8月26日签订的《前期物业服务协议》可知，双方之间系物业服务合同关系，康景物业公司的前期物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务管理合同》生效时止。2012年1月1日至2015年5月30日，康景物业公司为涉诉小区提供了物业服务，刘春宇理应交纳相应的物业费。关于刘春宇辩称的康景物业公司提供的服务存在诸多问题一事，根据刘春宇提供的照片及涉诉小区在本院审理的诸多同时期、同类型案件的诉讼情况可知，康景物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵、不少业主不甚满意，故本院对康景物业公司所主张的违约金不再予以支持，并对2012年1月1日至2015年5月30日的物业费在合同约定的物业费标准上酌情减去百分之十。对于2015年5月30日（不含当日）至2016年12月31日的物业费，鉴于（2015）通民初字第10975号业主撤销权纠纷案件正在审理，而该案的最终审理结果将影响到珠江逸景家园业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订的《珠江逸景家园小区物业服务合同》的效力问题，故该阶段的物业费本院暂不予处理，双方可待上述案件最终审理结果做出后另行解决。对于刘春宇辩称的装修押金未退还问题，其可与康景物业公司另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告刘春宇给付原告广东康景物业服务有限公司北京分公司二〇一二年一月一日至二〇一五年五月三十日的物业费共计人民币一万九千九百五十八元一角一分，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费347元，由原告广东康景物业服务有限公司北京分公司负担198元（已交纳），由被告刘春宇负担149元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  李宏印二〇一六年七月七日书 记 员  侯康丽