吉林省桦甸市人民法院民事判决书（2020）吉0282民初2658号原告：赵某，住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：李某，桦甸市桦郊乡法律服务所法律工作者。被告：张某，住吉林省桦甸市。原告赵某与被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某及其委托诉讼代理人李某，被告张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵某向本院提出诉讼请求:1.判令解除双方不定期租赁关系；2.判令张某将房屋恢复至承租前原状(空筒房)并返还给赵某;3.判令张某按年租金80万元标准向赵某支付自2020年4月1日起至房屋恢复原状时止的房屋使用费;4.诉讼费由张某承担。事实与理由:2014年7月1日，赵某与张某签订租赁合同书，合同约定,张某承租赵某1650平方米房屋开办歌厅，租期5年6个月，自2014年10月1日起至2020年3月31日止，租期内租金不变，年租金40万元，承租期间不得破坏房屋主体结构，承租期内外增添的不动产租期届满无偿归赵某所有。租期届满继续占用房屋，按合同中约定的租金的双倍支付租金,在约定租期届满后，张某未续签租赁合同，但仍在继续使用承租的房屋营业。现张某违反租赁合同书中第六条的约定,将承租房屋内外增添的不动产拆掉拿走，经赵某多次与张某协商未果,故依法提起诉讼,请求法院支持其诉讼请求,保护其合法权益。张某辩称，1.2020年10月30日，其已书面通知赵某不再使用该房屋，并向其交付了房屋钥匙，至此已完成了房屋交付。合同约定租赁期限至2020年3月31日，期限届满后,因疫情原因，赵某同意将房屋免费使用至2020年6月28日，期间不再计算租赁费用。自2020年7月1日起至2020年10月30日期间系不定期租赁合同，双方当事人可以随时解除合同，解除权系形成权，通知到达对方时产生合同解除之效力;2.赵某主张按80万元支付房屋使用费无合同依据，因2020年7月1日之后，双方之间系无固定期限的租赁，合同关系双方就续期未达成一致，其也不可能于2020年7月1日前交付押金（一年租金）；3.自2020年春节至2020年6月28日因疫情停业，2020年6月28日，桦甸市文化广播电视和旅游局才通知营业，疫情期间应免除租金和房屋使用费。综上，请法院支持其答辩意见。赵某向本院提交如下证据：证据1.租赁合同书一份。证明张某承租赵某的坐落于桦甸市xxx房屋开办歌厅，租赁期限为五年六个月，自2014年10月1日起至2020年3月31日止，每年租金40万元，租期届满，张某继续占用所承租房屋或不供热，从逾期之日起按合同书约定的租金双倍支付租金，租赁期间张某不得破坏房屋主体结构，张某在承租房屋内增添的不动产，在租期届满时，张某不得拆除无偿归赵某所有。经质证，张某无异议，故本院对该份证据予以采信。证据2.通话录音光盘一张及通话录音文字版十六页、录像光盘两张、谈话录音光盘一张及谈话录音文字内容摘录两页、通话详单截图七页。证明张某在未经赵某同意的情况下，自行将承租房屋内外增添的不动产拆除。张某拆除房屋内外增添的不动产的目的是怕他人继续承租该房屋用来经营歌厅，对其在桦甸市内其他处经营的歌厅生意有影响。张某承认违约的事实，同意赔偿损失。现在房屋被拆的破烂不堪，赵某多次与张某沟通，张某承诺将房屋恢复至承租前原状，但迟迟没有给予恢复，也不配合。经质证，张某称其一直同意将租赁房屋恢复至承租前空筒房状态，但因为天气原因不能施工，其也多次与赵某协商，让赵某定个价格其给予赔偿。本院认为，张某对上述证据真实性无异议，故本院对上述证据真实性予以采信。证据3.照片十四张。证明房屋出租前的外表状态，张某承租房屋后经营期间的外表状态，张某将承租房屋内的不动产拆除后房屋内外的现状及损坏部位。经质证，张某无异议，故本院对该份证据予以采信。证据4.2020年5月13日全市疫情防控小组发布的关于全面加强疫情防控实施严格管控措施的通告一份。证明从2020年5月13日开始，全市所有的KTV被政府责令暂停营业。经质证，张某无异议，故本院对该份证据予以采信。张某向本院提交证据如下：证据1.通知一份、快递单一份。证明2020年10月30日，张某通过快递方式向赵某邮寄了两把钥匙和解除不定期租赁合同的通知。经质证，赵某称其是在2020年10月31日收到的通知和两把钥匙，赵某邮寄通知和钥匙并没有正式解除合同，因租期届满后，张某继续占用房屋，应当按照合同约定的租金的双倍，也就是年租金80万元的标准支付租金。本院认为，赵某对收到张某通过快递方式邮寄的两把钥匙和解除不定期租赁合同通知的事实无异议，故本院对该事实予以采信。证据2.微信截图两份、房屋租赁合同书一份。证明张某与赵某于2020年7月11日开始洽谈租赁合同续签事宜，赵某给张某发了房屋租赁续签意向合同书。经质证，赵某对该份证据真实性没有异议，称由于双方最终没有续签租赁合同，该证据与本案没有关联性。本院认为，赵某对上述证据真实性未提出异议，故本院对上述证据真实性及双方在租赁期限届满后磋商续签事宜的事实予以采信。证据3.关于吉林省文化和旅游厅文件的回函一份、吉林省文化和旅游厅文件一份、微信记录十三页、2020年4月22日桦甸市疫情防控小组发布的关于加强现阶段疫情防控工作的通告一份。证明因疫情原因，根据桦甸市的防疫政策，自2020年1月24日至2020年6月28日期间要求歌厅等娱乐场所停业。经质证，赵某对上述证据的真实性、关联性、合法性有异议，称受疫情影响，张某经营的歌厅确实停过业，但是具体停业的时间应以当地政府相关部门的文件为准，张某提交的上述证据，证明不了其主张。事实上，在2020年年初疫情发生后，张某也在不间断的经营，赵某认可从2020年5月13日至2020年6月28日期间为停业期间，这期间政府有政策文件。本院认为，经本院调查核实，对2020年1月24日至2020年6月28日期间，桦甸市政府禁止娱乐场所对外开放和营业的事实予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年7月1日，赵某（甲方）与张某（乙方）签订一份租赁合同书，合同主要约定以下内容：乙方承租甲方位于桦甸市明华街金华路西侧的1-3层房屋，建筑面积为1650平方米。租赁期限为五年六个月，自2014年10月1日至2020年3月31日止，乙方于2014年7月1日起至2014年9月30日期间无偿使用三个月。租赁价格为每年租金40万元，乙方于合同签订之日将第一年租金交付于甲方，以后每年租金必须于每年的7月1日之前交付给甲方。如果乙方不能按照本合同书第三条约定的期限交纳租金，或租期届满乙方继续占用所承租的房屋或不供热，甲方有权行使下列权利:1、甲方有权解除合同收回房屋;2、要求乙方从逾期之日起按本合同书约定的租金双倍支付租金；3、将乙方所承租的房屋房门锁上，不允许乙方再继续营业；4、开启门锁将乙方放置屋内的物品搬出放置任何地点，由此产生的一切后果责任，由乙方自负。乙方在承租房屋期间不得擅自转租房屋和改变房屋用途，不得破坏房屋主体结构，乙方在所承租房屋内增添的不动产在租期届满或因乙方违约甲方提前收回房屋以及其他不可抗力的原因导致合同不能继续履行的情况下，乙方均不得拆除无偿归甲方所有。为了保证乙方在承租期间按时交纳租金、不破坏房屋主体结构，在租期届满时不拖欠任何费用、不给甲方造成财产损失，乙方于本合同书签订之日向甲方交纳租房保证金3万元。该款在租期届满且乙方不违反本合同书约定和相关法律规定的情况下，甲方将无息将该款返还给乙方。自合同签订之日起，甲方应保证房屋产权清晰，无纠纷、抵押、查封及诉讼等影响乙方使用的情况。如甲方因上述原因影响乙方的经营活动，要赔偿乙方的全部经济损失。租赁届满，若甲方继续出租该房屋，乙方必须在租赁期届满前60日向甲方提出书面续租申请，双方再另行协商租金和租期事宜，在同等条件下，乙方有优先承租的权利。合同签订后，张某向赵某支付了3万元租房保证金，并对租赁房屋进行了装饰装潢从事歌厅经营，租期内的租金张某已支付完毕。合同到期后，张某继续使用该房屋，赵某未提出异议,但双方经磋商后最终未继续签订租赁合同。后张某在未与赵某协商的情况下将租赁房屋装饰装潢增添的不动产拆除的破烂不堪，并于2020年10月30日通过快递方式向赵某送达了房屋钥匙和解除不定期租赁合同通知，上述钥匙及解除合同通知，赵某于2020年10月31日接收。因受新冠肺炎疫情的影响，张某经营的歌厅于2020年1月24日至2020年6月28日期间暂停营业。本院认为，赵某与张某签订的租赁合同书系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行。租赁期间届满后，张某继续使用租赁物，赵某没有提出异议，之后双方亦没有订立合同，双方之间形成不定期租赁关系，双方均享有任意解除权，可随时解除合同，赵某于2020年10月31日接收张某邮寄的房屋钥匙和解除合同通知，因此，双方之间的不定期租赁关系已于2020年10月31日予以解除。租赁合同解除后，张某应当将租赁房屋按合同约定或赵某认可的状态搬离，并将租赁房屋交还赵某，但张某出于某种目的在搬离承租房屋时擅自将房屋内增添的不动产拆除，合同解除后亦未及时配合赵某按双方协商后认可的将房屋恢复原状后予以返还，导致承租房屋破烂不堪，无法使用或无法对外出租，故张某理应按合同约定租金标准向赵某支付租金及占用使用费。对于赵某提出的由于张某在租期届满后继续占用房屋，要求张某自逾期之日起按照合同约定租金的双倍即80万元标准支付占用使用费的主张，因租期届满后，赵某对张某继续使用房屋并未提出异议，双方之间已形成不定期租赁关系，且此期间双方对续签合同进行过磋商，从磋商过程可以认定是在原租期届满后延长张某3个月租期，并在低于原租金的条件下续签合同，如按80万元确定租金不但违背双方当事人最初的缔约目的，亦显失公平，故本院对赵某该主张不予支持。现张某同意将租赁房屋恢复租赁前原状后予以返还，故本院对赵某主张张某将租赁房屋恢复至原状（空筒房）后返还的请求，予以支持；对于合同解除前的租金，本院以年租金40万元为标准，计算自2020年4月1日起至2020年10月31日止，因受新冠肺炎疫情的影响，双方在履行合同过程中，因突发新冠疫情导致营业场所临时停业，属于不可抗力，且在恢复营业后，也导致经营状况不景气，结合桦甸市疫情防控情况，按照公平原则，适度减免租金，分担损失，本院酌定张某支付赵某2020年10月31日之前的租金18万元。赵某主张张某在疫情停业期间也在不间断的经营，但其未提供证据予以证明，本院不予采信。对于合同解除后的房屋的费用，张某应支付自2020年11月1日至房屋恢复原状之日止的费用，同时因张某的拆除行为属于恶意，故该期间的费用应参照年租金40万元即日租金1095.89元标准计算。对赵某多主张的租金及费用，本院不予支持。因张某擅自拆除房屋内增添的不动产，违反合同约定，对赵某造成了损失，已构成违约，赵某不同意在张某应付租金内扣减保证金金额，有事实和合同依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、赵某与张某之间的不定期租赁关系于2020年10月31日解除；二、张某于本判决生效后十日内将租赁房屋恢复至原状（空筒房）后返还赵某；三、张某于本判决生效后十日内支付赵某自2020年4月1日起至2020年10月31日止的租金18万元；四、张某于本判决生效后十日内支付赵某房屋费用（自2020年11月1日起至恢复原状之日止，每日按日租金1095.89元标准，给付时另行计算）；五、驳回赵某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由张某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 郝振萍二〇二一年二月九日书记员 荆成成