江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣07民终1281号上诉人（原审原告）：曾春林，男，1976年3月8日生，住宁都县。上诉人（原审原告）：陈小美，女，1976年9月9日生，住宁都县。共同委托诉讼代理人：刘万钧，江西翠微律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赣州百佳房地产开发有限公司，住所地：宁都县梅江镇中山大道208号。法定代表人：肖峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄斌，江西翠微律师事务所律师。上诉人曾春林、陈小美因与被上诉人赣州百佳房地产开发有限公司（以下简称百佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁都县人民法院（2015）宁民一初字第1421号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人曾春林、陈小美的上诉请求：撤销一审判决第一项，改判解除上诉人与被上诉人百佳公司签订的商品房买卖合同，被上诉人百佳公司返还上诉人购房款840546元及上诉人支付的银行按揭利息；被上诉人向上诉人支付案涉房屋契税及档案费共计16810.92元；上诉费由被上诉人百佳公司负担。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的案涉商品房买卖合同第八、九条约定了被上诉人逾期交房超过15日的，上诉人有权解除合同。该合同系双方真实意思表示的体现，合同约定了解除条件的，该解除条件成就时，上诉人依法有权解除合同。本案属于约定解除，依法应当适用《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定。一审判决适用合同法第九十四条之规定属于适用法律错误，该条适用于合同法定解除情形。合同的解除有约定应当从约定，当事人未约定解除的才能适用法定解除。被上诉人百佳公司辩称，被上诉人不存在根本违约，案涉房屋之所以存在延迟交房系上诉人均在外打工，无法通知其收房。被上诉人的迟延履行只是形式违约，案涉房屋实质已经竣工验收合格，仅仅由于形式要件缺乏而未在合同约定的期限办理房屋竣工验收备案。被上诉人迟延履行不影响合同目的的实现。上诉人行使合同解除权未依法履行通知和催告程序，其解除权已经消灭。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解除》第十五条之规定，判决双方继续履行合同，适用法律正确。请求二审法院予以维持。上诉人曾春林、陈小美向一审法院的起诉请求：1、判令解除曾春林、陈小美及百佳公司签订的商品房买卖合同；2、判令百佳公司返还曾春林、陈小美支付的购房款840546元及其向银行支付的按揭利息；3、判令百佳公司支付曾春林、陈小美缴纳的契税和档案收费16810.92元；4、判令百佳公司向曾春林、陈小美支付违约金10000元；5、本案的诉讼费用由百佳公司承担。一审法院查明：被告为宁都县锦绣泉城商住楼的开发商。经协商，两原告欲向被告购买其开发的XXXX商品房一套，并根据被告的要求，原告于2013年6月8日向被告支付了购房的首付款260546元及向宁都县房地产档案室交付了利用档案收费100元。2013年7月4日，经协商后，两原告与被告签订一份赣州市商品房买卖合同，合同约定：出卖人：赣州百佳房地产开发有限公司，买受人：曾春林。第一条项目建设依据：……；第二条买受人所购商品房的基本情况……；第三条：买受人所购商品房的基本情况：两原告购买被告预售的商品房（幢号：X，房号：X，层次：X，设计用途：住宅，建筑面积：142.95平方米，套内面积：118.05平方米，分摊面积：24.9平方米）；建设用地使用年限为2079年10月30号，该商品房有阳台1个；第四条：计价方式及价款：计价方式：建筑面积，单价：5880元/平方米，总价840546元，按照相关法律法规、规章和地方人民政府政策规定，买受人需按每平方米27元的标准缴纳首期专项维修资金（以产权登记面积计算），并在该房屋交付使用前交存至当地房地产行政主管部门指定的银行账户。该款项未包含在本条约定的总价款中。第五条付款方式及期限：出卖人与买受人约定按下列按揭付款方式付款（买受人于2013年7月3日支付首付款计人民币贰拾陆万零伍佰肆拾陆元整，剩余房款计人民币伍拾捌万元整,由买受人采取银行按揭贷款形式支付）；第六条面积确认及面积差异处理……；第七条买受人逾期付款的违约责任……；第八条交付期限及条件：出卖人应当在2014年12月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力因素影响工期，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、建设规划因素或其他政策因素。第九条：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过15日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过10000元。第十条规划设计变更的约定……；第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行房屋验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，买受人应当对所购房屋进行查验，共同签署《商品房交付使用交接表》；所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、否则，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，如不能达成一致意见，双方委托宁都县建筑工程质量管理站进行质量检测。双方对检测费用先行垫付和最后责任承担的约定：由买受人先行垫付，检测结果为合格的，检测费用由买受人支付，检测单位提出返修意见的，检测费用由出卖人支付，检测结果为合格的，原来通知的交房日期视为交付日期：检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，返修合格之日视为交付日期。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视该房已交付，所产生的相关责任均由买受人承担。第十二条抵押与相关债权债务……；第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任……；第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑和配套设施设备正常运行的承诺……；第十五条建筑区划内相关物业归属的约定……；第十六条关于该商品房预告登记的约定……；第十七条关于房屋产权登记的约定：出卖人负责办理访商品房及其建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共享设施和物业管理用房等房屋所有权的初始登记。初始登记后的转移登记，买受人可以自行申请办理可以委托出卖人申请办理。双方约定按下列第（1）种方式处理。（1）买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后600日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》。第十八条关于建设用地使用权登记的约定……；第十九条保修责任……；第二十条商品房其它相关事项约定……；第二十一条房屋交付使用后相关权利义务约定……；第二十二条前期物业服务……；第二十三条……；第二十四条……；第二十五条……；第二十六条……；第二十七条……；第二十八条……；第二十九条本合同自双方签订之日起生效。合同签订后，两原告交付了购房的契税16810.92元，并在2013年9月13日，两原告与中国银行股份有限公司宁都支行就该房屋签订了一份中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同，约定：借款人为曾春林，贷款人为中国银行股份有限公司宁都支行，保证人（开发商）为赣州百佳房地产开发有限公司，由两原告向银行按揭贷款580000元，贷款期限为25年，共计还款期数为300期，贷款月利率为5.4583‰，按月结息和付息,每月的15日为结息日和付息日,借款人还款方式为等额本息还款法方式，每期还本息金额3934.34元……。按揭合同签订后，两原告从2013年10月15日起即开始支付按揭贷款。2014年12月16日，被告与赣州市中韵工程咨询监理有限公司、江西中林建设发展有限公司、景德镇市建筑设计院、赣州市建筑设计研究院等5家单位共同出具了一份关于宁都县锦锈泉城1#商住楼《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，施工图审查意见为：合格。2014年12月26日，被告与赣州市中韵工程咨询监理有限公司、江西中林建设发展有限公司、景德镇市建筑设计院、赣州市建筑设计研究院等5家单位共同出具了关于宁都县锦锈泉城1#商住楼《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《建筑与结构（分部）工程质量竣工验收记录》，验收结论为：合格，同意验收，施工质量评定合格。宁都县锦锈泉城1#商住楼竣工验收后，被告并未书面通知两原告在2014年12月30日前及之后将符合双方约定条件的房屋交付给两原告，两原告在2014年12月30日后也未向被告催告交房，直至2015年5月份，两原告回宁都被告处看所购房屋时，发现宁都县房地产管理局于2015年5月14日就被告“锦绣泉城”商住小区项目确实存在未通过竣工验收交付使用、交付使用时未向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书的行为作出的整改通知书（通知书内容为：要求被告：1、立即停止交付使用。2、在一个月内限期补办竣工验收手续。3、待项目符合交付使用条件后，严格按照法律法规要求进行交付），因两原告认为被告逾期交付且被告存在未竣工验收的情形，多次要求与被告解除房屋买卖合同未果，为此，两原告诉至法院，要求解除购房合同，支持其诉讼请求。一审法院认为：原、被告自愿订立宁都县XXXX的商品房买卖合同，未违反有关法律规定，系原、被告真实意愿的表示，应认定该合同真实有效，依法受法律保护，为此，原告均应全面忠实地履行该合同的约定义务及正确行使合同约定的权利。本案争议的焦点为：诉争的房屋是否交付？双方的房屋买卖合同是解除还是继续履行？被告是否要承担违约责任？一、诉争房屋是否交付。按照原、被告签订的合同第十一条“交接”的约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行房屋验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，原告应当对所购房屋进行查验，共同签署《商品房交付使用交接表》；所购商品房为住宅的，被告还需要提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、否则，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。但就原、被告的举证来看，被告虽举证其诉争的房屋在合同约定的2014年12月30日前已通过验收合格，具备房屋交接的条件，但不能证明其在2014年12月30日前及原告起诉前（2015年6月4日）已书面通知原告或以其他方式通知原告办理了房屋交付手续，且为原告的原因导致不能按期交付，为此，对于被告未按期交付两原告所购房屋的该一违约事实，予以确认。二、双方的合同是解除还是继续履行。被告未按合同约定交付房屋和证明文件，该行为系违约行为。原告依据合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定，起诉解除合同，虽符合双方在合同上的约定，但因该房屋已在2014年12月26日已验收合格，具备房屋交付的条件，被告未能按合同约定在2014年12月30日向原告交付，并不是缺失房屋不能交付的实体条件，而仅是被告怠于履行其书面通知被告交付房屋的义务，被告的迟延履行（逾期交房）并未给原告造成严重的后果，也不会使原告购房的目的无法实现，未构成“根本违约”，根据《合同法》第九十四条之规定，只有当一方当事人有重大违约行为时，另一方当事人才有权解除合同，且依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定除外”之规定，在被告迟延交房的情况下，原告仍负有向被告在合理期限内向其催告交付的权利和义务，现原告的举证并不能证明其已实施了要求被告及时交房的催告行为，同时也未能举证证明被告迟延交付的行为导致了其重大损失的发生或实现不了合同的目的，现原告仅因被告未按约定交付房屋而要求解除合同，这与原、被告订立合同的目的相违背，并不能以此认定依被告的违约行为来解除房屋买卖合同比继续履行该房屋买卖合同更为有利于维护原、被告双方的合法权益，故对于原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，不予支持。三、被告是否要承担违约责任问题。依合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定，被告现已违约，在合同继续履行的情况下，被告应按合同约定承担违约责任，为此，原告诉请被告支付10000元违约金，理由成立，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告曾春林、陈小美要求解除与被告赣州百佳房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求，合同继续履行。二、被告赣州百佳房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告曾春林、陈小美给付违约金10000元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照银行同期同类贷款利率双倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12205元，由被告赣州百佳房地产开发有限公司承担。二审期间，被上诉人百佳公司向本院提交了关于案涉房屋的《竣工验收备案表》及《竣工验收备案情况说明》各一份，欲证明案涉房屋已经竣工验收，被上诉人百佳公司已经获得了建设行政部门出具的《竣工验收备案表》；该房屋之所以未在合同约定的时间获得竣工验收备案，系规划的调整。对该证据，上诉人曾春林、陈小美经质证认为，被上诉人获得《竣工验收备案表》的时间为2015年12月31日，迟延了一年的时间；对《竣工验收备案情况说明》的真实性、关联性持异议，该证据不能证明被上诉人主张的事实。经审查，被上诉人百佳公司向本院提交了关于案涉房屋的《竣工验收备案表》虽然能证明案涉房屋已经符合交付条件，但是，从该备案表可看出，案涉房屋竣工验收日期为2015年12月8日，竣工验收备案日期为2015年12月31日，不符合双方签订的商品房买卖合同的约定；从《竣工验收备案情况说明》的记载内容看，被上诉人百佳公司无法按合同约定时间办理竣工验收及备案的原因在于其存在超面积建设情况，故该证据不能证明被上诉人主张的待证事实。经审理，二审认定事实如下：包括案涉房屋在内的宁都县锦绣泉城1#商住楼竣工验收日期为2015年12月8日。被上诉人百佳公司于2015年12月31日获得了由宁都县建设局出具的关于案涉房屋的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。对于一审判决认定的案涉房屋于已在2014年12月26日已验收合格，具备房屋交付的条件，本院不予确认。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人曾春林、陈小美与被上诉人百佳公司签订的案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定履行各自的义务。该合同第八、九条对于案涉房屋的交付期限、条件以及逾期交付违约责任进行了明确约定，即被上诉人百佳公司应当于2014年12月30日之前，取得建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》并将案涉房屋交付给上诉人曾春林、陈小美，逾期交房超过15天的，上诉人曾春林、陈小美享有合同解除权。被上诉人百佳公司开发建设的案涉房屋于2015年12月8日才完成竣工验收，2015年12月31日通过宁都县建设局的竣工验收备案，即该房屋直至2015年12月31日才符合交付条件，未达到合同约定的交付期限及条件，且逾期一年之久，双方约定的合同解除条件已经成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，上诉人曾春林、陈小美主张解除案涉房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持。同时，上诉人曾春林、陈小美主张被上诉人百佳公司向其支付违约金10000元，亦符合案涉合同第九条之约定，一审法院对该处理正确，本院予以维持。虽然，上诉人曾春林、陈小美未向被上诉人百佳公司催告及通知解除案涉合同，但是，法律并未明确规定合同解除权的行使只能以通知的方式，其在解除权发生之日起一年内向法院起诉要求解除合同，该起诉行为亦属于行使解除权的方式，故对于被上诉人百佳公司关于上诉人曾春林、陈小美行使解除权不符合法定程序的抗辩，本院不予支持。合同当事人对案涉合同解除条件存在明确约定，且该约定未违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，一审法院径行适用合同法第九十四条，认定案涉房屋买卖合同不符合法定的解除条件，属于适用法律错误，本院予以纠正。另据我国合同法第九十七条之规定，案涉房屋买卖合同解除后，上诉人曾春林、陈小美有权主张被上诉人百佳公司退还其已支付的购房款，并要求赔偿损失。案涉房屋的按揭贷款虽然由银行直接转入被上诉人百佳公司账户，但是该款项系由上诉人分次偿还，该款项亦属于上诉人已经支付的购房款，应一并退还。因此，被上诉人百佳公司应当退还曾春林、陈小美已付购房款（含银行按揭贷款）840546元，并赔偿上诉人曾春林、陈小美因购买案涉房屋所缴纳的契税和档案费16810.92元。关于上诉人曾春林、陈小美向银行支付的按揭利息是否应当由被上诉人百佳公司支付的问题。本院认为，案涉房屋的按揭贷款合同是上诉人与银行之间签订的，被上诉人百佳公司仅是作为担保人一方签章。由于借款的主体为上诉人，故因该款项所产生的利息亦应当由借款人即上诉人承担。因此，对于上诉人曾春林、陈小美的该诉求，本院不予支持。综上所述，上诉人曾春林、陈小美的上诉事实与理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实及适用法律存在部分错误，本院予以纠正。据此，依据《中国人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销宁都县人民法院（2015）宁民一初字第1421号民事判决第一项；二、维持宁都县人民法院（2015）宁民一初字第1421号民事判决第二项；三、解除上诉人曾春林、陈小美与被上诉人赣州百佳房地产开发有限公司于2013年7月4日签订的《赣州市商品房买卖合同》；四、被上诉人赣州百佳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起15日内退还上诉人曾春林、陈小美支付的购房款（含银行按揭贷款）840546元；五、被上诉人赣州百佳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起15日内赔偿上诉人曾春林、陈小美因购买案涉房屋所缴纳的契税和档案费共计16810.92元；六、驳回上诉人曾春林、陈小美其他上诉请求。如果被上诉人赣州百佳房地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照银行同期同类贷款利率双倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12205元，二审案件受理费12205元，合计24410元，由被上诉人赣州百佳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑小兵代理审判员  张志平代理审判员  赖国东二〇一六年七月十四日书 记 员  王 佳书 记 员  甘美玉