山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终2357号上诉人（原审被告）青岛市保安服务总公司胶州分公司。法定代表人宋建设，总经理。委托代理人刘洪海，山东昶德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）匡兆亮。委托代理人刘建国，山东汇融律师事务所律师。委托代理人毕翰杰，山东汇融律师事务所实习律师。上诉人青岛市保安服务总公司胶州分公司（以下简称保安胶州分公司）因与被上诉人匡兆亮建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2015）胶民初字第5363号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员徐镜圆担任审判长并主审本案，代理审判员安太欣、代理审判员齐新参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人保安胶州分公司的委托代理人刘洪海，被上诉人匡兆亮的委托代理人刘建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。匡兆亮在原审中诉称，2007年3月6日，匡兆亮与保安胶州分公司签订了《土地使用权转让合同》，约定：保安胶州分公司将一宗土地转让给匡兆亮，价款为296000元。合同签订后，匡兆亮按约于2007年3月23日向保安胶州分公司支付了土地转让款，但保安胶州分公司未能将该宗土地过户到匡兆亮名下。为此，匡兆亮多次提起诉讼，要求保安胶州分公司履行合同义务，但保安胶州分公司答辩称自己并非该宗土地的使用权人，并且也曾提起诉讼，要求确认合同无效。胶州市人民法院裁定涉案土地的使用权人不明确，案件不属于法院受理范围，依法驳回了匡兆亮的起诉。之后，匡兆亮曾经向胶州市国土和资源局申请处理，但该局未予受理。匡兆亮认为，匡兆亮与保安胶州分公司所签订的合同合法有效，但由于保安胶州分公司的原因不能履行。请求判令：1、解除匡兆亮与保安胶州分公司之间的《土地有偿出让合同》；2、保安胶州分公司返还匡兆亮土地款296000元；3、保安胶州分公司支付匡兆亮利息142080元（按照年利率6%计算）；4、保安胶州分公司支付违约金300000元；5、保安胶州分公司支付可得利益损失296000元；6、案件诉讼费、保全费由保安胶州分公司负担。保安胶州分公司在原审中辩称，一、本案争议实质上属于土地使用权争议，依法不属于法院受理范围，且违反了“一事不再理”的规定，应当裁定驳回起诉。本案争议土地包含在胶国用（2007）第5－95号国有土地使用权证项下，该土地证载明土地使用权人为胶州市保安服务公司，保安胶州分公司与胶州市保安服务公司是两个相互独立的民事权利义务主体。胶州市保安服务公司已经于1998年12月29日注销。因此本案争议土地权属不明存在争议。《土地管理法》第十六条规定“土地所有权和土地权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理”。不认定土地使用权归属就无法认定土地出让合同的效力。已经生效的胶州市人民法院（2010）胶民初字第4191号民事裁定书也已经确认上述事实，该裁定书具有既判力。本案中匡兆亮诉请解除双方的出让合同、返还土地款与保安胶州分公司在（2010）胶民初字第4191号案件中诉请法院确认双方出让合同无效，两者在本质上都需要认定土地出让合同的效力，都需要解决合同项下土地的权属问题。胶州市人民法院（2010）胶民初字第4191号民事裁定书驳回起诉，根据同案同判、裁判文书的既判力，本案应当驳回起诉。二、本案争议土地系国有资产，依法保安胶州分公司无权出让。三、匡兆亮诉请保安胶州分公司支付利息142080元、违约金300000元、可得利益损失296000元等均缺乏事实依据和法律依据。原审查明，胶州市保安服务公司于1989年7月22日成立，其主管部门为胶州市公安局，公安局所属股级单位，性质为事业单位，企业管理，自负盈亏，独立核算。1998年12月29日，因党政部门不允许拥有经济实体，经胶州市保安服务公司申请，胶州市公安局研究同意注销。青岛市公安局设立具有法人资格的保安服务总公司，所属各区、市原有法人资格的保安服务分公司均作撤销处理，设立不具有法人资格的保安服务分公司，作为青岛市保安服务总公司的分支机构，隶属于保安服务总公司管理，1999年12月27日，青岛市保安服务总公司胶州分公司成立。2007年3月6日，保安胶州分公司与匡兆亮签订《土地有偿出让合同》，约定：保安胶州分公司将位于胶州市南关办事处三官庙村村南，保安胶州分公司办公大楼南侧，南关中心小学西侧，面积约2475㎡的土地出让给匡兆亮，土地出让价格为每亩8万元，总价款29.6万元。保安胶州分公司在本合同签订之日起3个月内，无条件协助匡兆亮办理土地转让手续，至办理到匡兆亮名下为止，办理转让手续的一切费用由保安胶州分公司负担，否则保安胶州分公司承担由此给匡兆亮造成的一切损失。匡兆亮与保安胶州分公司双方东侧的通道为公用通道，任何一方不得擅自改为它用（以保安胶州分公司方办公楼东墙到中心小学的西墙为界，为通道东西宽度），附土地转让示意图。自匡兆亮与保安胶州分公司交清土地转让费之日起，该土地所有权、使用权归匡兆亮所有，且保安胶州分公司不得干涉匡兆亮对该土地的使用用途。匡兆亮与保安胶州分公司必须按合同约定承担权利及义务，违约方承担违约金300000元。2007年3月23日，匡兆亮将土地转让费296000元交付保安胶州分公司，但保安胶州分公司未将涉案土地交付匡兆亮。2007年10月31日，胶州市人民政府、胶州市国土资源局给胶州市保安服务公司核发胶国用（2007）第5-95号国有土地使用证，使用权类型为出让，土地面积为5289.5㎡。匡兆亮与保安胶州分公司均认可2007年3月6日签订的土地有偿出让合同中的2475㎡土地包含在胶国用（2007）5-95号国有土地使用权证的面积5289.5㎡内。2008年12月2日，胶州市人民法院针对匡兆亮起诉保安胶州分公司，请求判令保安胶州分公司交付合同项下的土地并办理变更登记手续一案，作出（2008）胶民初字第3269号民事裁定书，认为：匡兆亮与保安胶州分公司双方争议的该宗土地使用人为胶州市保安服务公司，与本案保安胶州分公司是两个完全不同的民事主体。匡兆亮以青岛市保安服务总公司胶州分公司为本案保安胶州分公司，属诉讼主体不适格，而驳回了匡兆亮的起诉。2011年7月1日，胶州市人民法院针对保安胶州分公司起诉匡兆亮，请求确认涉案土地转让合同无效一案，作出（2010）胶民初字第4191号民事裁定书，认为：涉案土地在核发国有土地使用证时的土地使用权人已经不存在，故涉案土地的土地使用权人尚不明确，而驳回了保安胶州分公司的起诉。2012年6月6日，胶州市人民法院针对匡兆亮起诉保安胶州分公司，请求判令保安胶州分公司履行合同义务，将涉案土地过户到匡兆亮名下，并承担过户费用，支付违约金100000元，作出（2012）胶民初字第120号民事裁定书，认为：涉案土地在核发国有土地使用证时的土地使用权人已经不存在，故涉案土地的土地使用权人尚不明确，而驳回了匡兆亮的起诉。匡兆亮为证明自己的主张，向原审提交如下证据：1、保安胶州分公司为了办理涉案土地上的房屋产权证书，提供给胶州市房管局的胶州市公安局于2010年10月20日出具的《关于胶州市保安服务公司与青岛市保安服务总公司胶州分公司为同一单位的函》，内容为：我局所属胶州市保安服务公司于2005年向市发改局申请立项，选址建设保安综合楼，征地9.15亩，2007年颁发土地证，产权为胶州市保安服务公司，在该地块建设了3000余平方米的综合楼一座，2008年办理了产权证，产权为青岛市保安服务总公司胶州分公司。该单位由于历史的原因几经更名：1989年该单位初设时工商登记为胶州市保安服务公司，1993年市编委批准设立胶州市保安服务公司为股级全民事业单位，1995年经市编委批准胶州市保安服务公司更名为胶州市公安局保安大队，为副局级全民事业单位，1999年又更名为保安胶州分公司，因此申请土地立项时该单位全称应为保安胶州分公司，由于我局工作人员起草报告使用名称失误，造成土地证和房产证不一致，胶州市保安服务企业只此一家，即胶州市保安服务公司与保安胶州分公司是同一个单位。匡兆亮欲证明房管局依据该证据将涉案土地上的房屋办理在了保安胶州分公司名下，保安胶州分公司一直声称其为土地的实际权利人，匡兆亮基于对保安胶州分公司的信任签订了本案的合同，匡兆亮没有过错。保安胶州分公司质证对该证据有异议，认为内容无效，出文机关为胶州市公安局，内容涉及相应的房地产权归保安胶州分公司所有；胶州市保安服务公司与保安胶州分公司为同一单位，均超出了出文单位的法定职权，胶州市公安局无权对物权归属作出规定，也无权对单位主体资格情况作出认定，且该文的内容与工商机关所登记的内容严重冲突，因此其内容是非法无效的，不能被采信，也不能证实匡兆亮的主张。2、胶州市人民政府于2014年12月30日颁发的胶政发【2014】84号文件《关于实施胶州市2013年度城镇基准地价更新成果的公告》，载明涉案位于胶州市南关办事处三官庙村村南，保安公司办公大楼南侧，南关中心小学西侧的土地属于三级工业用地，基准地价265元/平方米。匡兆亮欲证明根据文件规定，2013年度胶州市城区工业用地基准地价为：二级地每亩233300元，三级地每亩176700元；本案所涉土地位于二级地和三级地的分界线上，按照二级地标准计算，匡兆亮可以获得的利益为（233300元-80000元）×3.7亩=567210元，按照三级地标准计算，匡兆亮可以获得的利益为（176700元-80000元）×3.7亩=357790万元。保安胶州分公司对该证据的真实性不认可，认为是复印件，且该文件所载明的地价与本案所涉及的土地无关，与本案争议也无关联性，不能证实匡兆亮的主张。经原审向胶州市国土资源局调取胶政发【2014】84号文件，经核对与匡兆亮提交的该复印件内容一致。原审认为，本案的焦点问题一、本案是否属于法院受理范围，是否违反了“一事不再理”的原则？匡兆亮在2008年、2012年的诉讼中均主张要求保安胶州分公司履行合同义务，将涉案土地过户到匡兆亮名下，而本次诉讼匡兆亮要求解除匡兆亮与保安胶州分公司之间的《土地有偿出让合同》，保安胶州分公司返还土地款、支付利息、违约金、可得利益损失，系与以前的诉讼完全不同的请求，而关于保安胶州分公司在（2010）胶民初字第4191号案件中诉请确认出让合同无效的主张，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，因此保安胶州分公司以土地使用权不明抗辩本案法院不应当受理的理由不当，原审不予支持。本案的焦点问题二、涉案匡兆亮与保安胶州分公司签订的《土地有偿出让合同》是否应当解除？因涉案土地的使用权人胶州市保安服务公司已经于1998年12月29日注销，匡兆亮已经分别于2008年、2012年起诉要求保安胶州分公司履行合同义务、交付房屋、办理过户均被驳回，可见双方签订的合同不能继续履行，不能实现合同的目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，因此匡兆亮主张解除双方于2007年3月6日签订的《土地有偿出让合同》，原审予以支持。本案焦点问题三、保安胶州分公司是否应当返还匡兆亮土地款296000元、支付匡兆亮利息142080元（按照年利率6%计算）、支付违约金300000元、支付可得利益损失296000元？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中匡兆亮主张保安胶州分公司占有使用匡兆亮的土地转让款8年期间按照同期银行贷款利率年6%计算的利息142080元（296000元×6%×8年），匡兆亮2007年3月23日将土地转让费296000元交付保安胶州分公司，至今8年多，匡兆亮主张计算8年的利息原审予以支持。匡兆亮主张预期可得利益损失296000元、违约金300000元，根据胶州市人民政府颁发的胶政发【2014】84号文件的规定，涉案土地属于三级工业用地，基准地价为265元/平方米，匡兆亮与保安胶州分公司签订出让合同时约定土地每亩80000元，即每平方米约为120元，匡兆亮可以获得的利益为358875元（265元-120元）×2475平方米；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。匡兆亮与保安胶州分公司双方约定的违约金没有超过匡兆亮的实际损失，因此双方的违约金约定适宜，原审不予调整，但匡兆亮只能主张违约金和可得利益损失的其中一种，原审支持匡兆亮的违约金300000元主张。综上所述，原审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：一、解除匡兆亮与保安胶州分公司之间于2007年3月6日签订的《土地有偿出让合同》；二、保安胶州分公司返还匡兆亮土地转让款296000元；三、保安胶州分公司支付匡兆亮利息142080元；四、保安胶州分公司支付匡兆亮违约金300000元；五、以上合计738080元，由保安胶州分公司青岛市保安服务总公司胶州分公司于判决生效后10日内付清；六、驳回匡兆亮的其他诉讼请求。案件受理费14107元，保全费5000元，合计19107元，由保安胶州分公司负担15014元，匡兆亮负担4093元。宣判后，保安胶州分公司不服原审判决，上诉至本院。上诉人保安胶州分公司上诉称，一、涉案土地存在权属争议，本案不属于人民法院受案范围。此前法院生效文书已认定本案不属于人民法院受案范围，原审判决违反了一事不再理的规定；二、匡兆亮于2008年就已经知道涉案合同无法履行，争议土地不能交付过户，却不另行购置土地或采取其他适当措施防止损失的扩大，因此，匡兆亮无权对扩大的损失要求赔偿；三、匡兆亮的合理损失至多为争议土地1年的价差，原审判决认定匡兆亮的合理损失为争议土地8年的价差属于认定事实不清；四、原审判决认定8年的土地价差即“可以获得的利益”损失为358875元是错误的，即便按照基准地价计算8年的土地价差即“可以获得的利益”损失实际仅为61875元；五、保安胶州分公司与匡兆亮于2007年3月6日签订的涉案合同因保安胶州分公司至今未取得土地使用权而未生效，一审判决认定合同有效而判决解除合同是错误的；六、涉案合同不能履行，保安胶州分公司与匡兆亮双方均存在过错，原审判决认定保安胶州分公司一方过错是错误的，有失公允；七、涉案土属于国有资产，保安胶州分公司不是产权人，即使是产权人也不能自行处置；八、原审判令保安胶州分公司按照银行同期贷款利率支付匡兆亮利息142080元缺乏依据。利息、违约金一并计算超出实际损失。综上，请求法院依法判决：一、撤销原审判决第一、三、四项，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费由匡兆亮承担。被上诉人匡兆亮辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。保安胶州分公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本案经调解，未能达成协议。本院认为，本案的焦点问题是：一、合同效力问题；二、合同应否解除问题；三、损失问题。关于第一个焦点问题。保安胶州分公司与匡兆亮于2007年3月6日签订的《土地有偿出让合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。合同签订后，匡兆亮依约将土地转让款支付给保安胶州分公司，保安胶州分公司亦应依约将合同项下土地交付给匡兆亮并办理过户手续。保安胶州分公司主张涉案土地使用权登记在胶州市保安服务公司名下，其不是涉案土地的使用权人。本院认为，根据本案查明事实，胶州市保安服务公司于1998年12月29日注销。2007年10月31日，胶州市人民政府、胶州市国土资源局给胶州市保安服务公司核发胶国用（2007）第5-95号国有土地使用证，即此时涉案土地的使用权证所登记的权利人不存在。原审中，匡兆亮提交了胶州市公安局于2010年10月20日给胶州市房管局出具的《关于胶州市保安服务公司与青岛市保安服务总公司胶州分公司为同一单位的函》，保安胶州分公司虽对该函内容不予认可，但并未否认该函的真实性。根据该函所载内容，结合办理涉案土地使用权证时胶州市保安服务公司已注销的事实，本院确认保安胶州分公司在合同履行过程中故意阻止为匡兆亮办理涉案土地过户的条件成就，其明显存在过错。关于第二个焦点问题。因涉案土地使用权登记在胶州市保安服务公司名下，导致匡兆亮不能取得涉案土地的所有权，保安胶州分公司与匡兆亮签订的《土地有偿出让合同》已实际不能履行。现匡兆亮要求解除其与保安胶州分公司签订的《土地有偿出让合同》，符合法律规定，应予准许。原审判决解除双方于2007年3月6日签订的《土地有偿出让合同》，判决正确，本院予以维持。关于第三个焦点问题。如前所述，保安胶州分公司与匡兆亮签订的涉案《土地有偿出让合同》不能继续履行并解除的原因系保安胶州分公司故意阻止为匡兆亮办理涉案土地过户的条件成就导致。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。”据此，保安胶州分公司应赔偿匡兆亮的损失。根据胶州市人民政府颁发的胶政发【2014】84号文件的规定，经计算涉案土地较双方签订合同时已升值358875元［（265元-120元）×2475平方米］，该升值数额就是匡兆亮可得利益。匡兆亮仅主张可得利益损失296000元，系其对自己诉讼权利的合法处分，本院予以支持。在已支持匡兆亮可得利益损失主张的情形下，原审判令保安胶州分公司支付匡兆亮转让款利息损失142080元，于法无据，本院依法予以纠正。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，保安胶州分公司应承担违约责任，匡兆亮有权要求保安胶州分公司支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”据此，结合已判令保安胶州分公司应支付匡兆亮可得利益损失296000元的实际及涉案土地已升值358875元的事实，本院酌情认定保安胶州分公司支付匡兆亮违约金64000元为宜，原审判令保安胶州分公司支付匡兆亮违约金300000元，数额歧高，本院依法予以改判。综上，上诉人保安胶州分公司的上诉理由理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。原审判决错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持山东省胶州市人民法院（2015）胶民初字第5363号民事判决第一、二项；二、撤销山东省胶州市人民法院（2015）胶民初字第5363号民事判决第三、五、六项；三、变更山东省胶州市人民法院（2015）胶民初字第5363号民事判决第四项为：上诉人青岛市保安服务总公司胶州分公司支付被上诉人匡兆亮违约金64000元；四、上诉人青岛市保安服务总公司胶州分公司支付被上诉人匡兆亮可得利益损失296000元；五、以上合计656000元，由上诉人青岛市保安服务总公司胶州分公司于本判决生效后10日内付清；六、驳回被上诉人匡兆亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14107元、保全费5000元，二审案件受理费15014元，共计34121元，由上诉人青岛市保安服务总公司胶州分公司负担21645元，由被上诉人匡兆亮负担负担12476元。本判决为终审判决。审 判 长  徐镜圆代理审判员  安太欣代理审判员  齐 新二〇一六年七月四日书 记 员  胡浩东书 记 员  李珊珊