广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）良民一初字第865号 原告：广西景皇成片土地开发有限公司，住所南宁市良庆区大沙田开发区，组织机构代码61931133-9。 法定代表人：冼日林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋建平，广西创和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李海涛，广西创和律师事务所实习律师。 被告：陈志，女，汉族，1974年11月5日出生，住南宁市良庆区。 原告广西景皇成片土地开发有限公司（以下简称景皇公司）与被告陈志商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月2日公开开庭进行了审理。原告景皇公司的委托代理人宋建平、李海涛，被告陈志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告景皇公司诉称：2012年4月27日，原告与被告陈志签订一份《［景皇国际︱商业广场］商铺定购协议书》，约定被告购买原告位于南宁市良庆区景皇国际二层57号铺，定购价为502995元。2012年5月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ00246872，房屋代码：846434），约定原告将位于南宁市良庆区出售给被告，价款为502995元。被告在支付了首付款262995元后，未依约定支付余款24万元。原告多次催告其支付余款，但被告仍拒不支付。被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，应按照合同约定支付购房余款及违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令被告向原告支付购房余款24万元及违约金（违约金计算方式：以24万元为基数，按日利率万分之五，从2014年8月6日起计至被告付清之日止）。 被告陈志辩称：按照原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告在支付首付款后，余款通过银行按揭方式支付，原告则应于2013年5月1日前交房。被告已依约支付首付款，且已按照相关规定向银行提交相关材料办理按揭贷款，被告完全符合申请按揭贷款条件，但由于原告私下改变设计，其房屋质量及消防未通过验收，导致逾期交房，造成银行至今未批准发放贷款。被告未支付购房余款是因为银行至今暂停办理按揭贷款业务，银行暂停办理的原因是由原告违约所致，故被告未支付购房余款的责任不在被告一方。原告诉请被告支付购房余款及违约金无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。 本案的争议焦点为：被告在履行《商品房买卖合同》过程中是否存在违约行为，应否向原告支付购房余款和违约金。 原告景皇公司针对争议焦点提交以下证据证明：1、《商铺定购协议书》、《商品房买卖合同》，证明原、被告存在商品房买卖合同关系；2、收据，证明被告只向原告支付了首期款；3、催款函、快递回执，证明原告催促被告支付购房余款的事实；4、违约金计算明细，证明被告应向原告支付违约金46200元；5、楼盘广告宣传单、沙盘模型照片，证明宣传单及沙盘模型均明确说明仅供参考，具体以合同为准，原告不存在欺骗被告的情形；6、房屋平面图，7、商铺二、三层设计平面图，证据6、7证明房屋平面图与经过政府建设部门审核的设计图一致的事实；8、《现场核查处理情况的答复》，证明南宁市建委经过现场核查，确认涉案商场第二、三层商铺均系按图施工的事实；9、《商品房预售许可证》，证明涉案商场符合预售条件；10、封顶验收记录，证明被告在签订购房合同时，涉案商场已经封顶，被告可以在现场看到商铺情况；11、竣工验收意见表，证明涉案商场通过了竣工验收；12、商铺交付标准、交房通知，证明原告已经依约通知被告来收房；13、消防验收意见书，证明涉案商场已经通过消防验收；14、工商银行江南支行的《情况反馈》，证明涉案商场第二、三层商铺的部分业主到银行要求暂停按揭业务。 被告陈志针对争议焦点提交以下证据证明：1、《来访事项转送单》，证明涉案商场的部分业主就涉案商场不合格问题向信访部门反映问题；2、《协商协议》，证明涉案商场的部分业主与原告协商处理商场的消防、楼梯改造等问题；3、南宁市规划局复函，4、南宁市城乡建设委员会的答复，证据3、4证明涉案商场的部分业主就涉案商场不合格问题向有关部门反映问题以及有关部门答复的情况；5、南宁市公安局消防支队《复函》及《建设工程消防验收意见书》，证明涉案商场在2013年11月15日时尚未通过消防验收；6、《协调会记录》，证明涉案商场的部分业主与原告协商解决业主诉求的相关事宜；7、定金收据，证明被告已依约支付购房定金；8、购铺款收据，证明被告依约支付首付款；9、代交办证费收据，10、贷款查档抵押费，11、《购铺须知》，证据9-11证明被告配合原告到银行办理按揭贷款手续并支付了相关费用。 本院依职权向中国工商银行南宁市江南支行就被告申请按揭贷款情况发函进行调查，该支行于2016年3月25日复函。 本院对原、被告提交证据及本院依法调取的证据认证如下：原告提供的证据，被告对证据1的真实性、合法性没有异议，但认为系原告违约才导致被告无法办理按揭贷款，鉴于被告对该证据的真实性无异议，且该证据系购房协议、合同，与本案有关联性，本院确定具有证明力；对证据2的三性有异议，因该证据能证明被告已支付了首付款，本院确定具有证明力；对证据3的三性均不予认可，认为该证据不能证明原告已将商铺交付被告，因被告并未实际签收邮件，本院确定不具有证明力；对证据4的三性不予认可，认为是原告单方出具的材料，由于该材料系原告自行出具的违约金计算方式，本院确定不具有证明力；对证据5的真实性不认可，认为该照片与宣传单不一致，因广告宣传单、沙盘模型照片并不能证明本案争议焦点及基本事实，与本案无关联性，本院确定不具有证明力；对证据6-9的真实性没有异议，但认为上述证明不能证明涉案商场质量、消防等方面合格，鉴于被告对证据6-9的真实性无异议，且与本案有关联性，本院确定具有证明力；对证据10-13的三性均有异议，认为与事后相关部门对现场进行验收发现的问题向矛盾，原告所建的房屋达到交付条件并不属实，因上述证据能证明涉案商场通过了竣工、消防验收，被告未提供相反证据反驳，对被告的异议，本院不予支持，本院确定该证据具有证明力；对证据14的真实性有异议，认为该反馈意见与客观事实不相符，因该证据系银行出具的证明，被告未提供相反证据反驳，对被告的异议，本院不予支持，本院确定该证据具有证明力。被告提交的证据，原告对证据1-6的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据7-10的三性无异议，鉴于原告对被告上述证据的真实性无异议，且与本案有关联性，本院确定具有证明力。对证据11的三性均有异议，认为原告没有义务帮助被告办理按揭手续，因该证据系原告出具给被告，与本案有关联性，本院确定具有证明力。中国工商银行南宁市江南支行《关于南宁市良庆区人民法院调查取证函的回复》，原、被告对三性均无异议，本院作为定案依据。 经审理查明：2011年，原告景皇公司就景皇国际项目取得南房预字（2011）第199号《商品房预售许可证》。2012年4月27日，景皇公司与被告陈志签订一份《［景皇国际︱商业广场］商铺定购协议书》，约定陈志购买原告位于南宁市良庆区景皇国际二层57号铺，定购价为502995元。2012年5月15日，景皇公司作为出卖人，陈志作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的南宁市良庆区景皇国际二层57号铺，总房款为502995元，付款方式为银行按揭付款。该合同第七条约定付款方式及期限按附件六合同补充协议约定执行。该合同附件六《补充协议》第三条约定：“买受人在签订本合同时已充分了解个人办理银行按揭贷款具备的条件及手续；买受人须在签订本合同当日付清合同总价款的50.30%，即252995元作为首期房款，余款25万元由买受人向银行办理按揭贷款手续；出卖人负责联系提供贷款银行，买受人的按揭申请、贷款额度、贷款年限由银行审批确定，如因国家政策改变导致首期款比例调整的，不影响本合同的履行。买受人应在签订本合同之次日起5个工作日内到出卖人联系的因办理按揭手续，提交符合银行要求的全部资料及缴纳相关费用；如买受人的按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款或分期付款方式，并在接到出卖人或银行通知后的10日内至南宁市景皇国际售楼部办理相关手续。”合同第八条约定,买受人未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日，出卖人要求继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。 合同签订后，陈志依约分别于2012年4月22日、2012年5月5日、2012年6月6日、2013年5月28日向景皇公司支付了10万元、151995元、1000元、10000元。 2013年4月28日，“景皇国际”项目通过工程验收，2014年6月25日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2013年下半年，购买“景皇国际”项目商铺的部分业主与景皇公司就商场的建筑做法与销售图纸、沙盘不一致问题产生纠纷。后部分业主向南宁市城乡建设委员会、南宁市规划管理局、南宁市公安消防支队等部门投诉“景皇国际”项目现铺与销售图纸及规划审批不一致、住宅楼污水流淌至商场等问题。2013年11月15日，南宁市公安消防支队作出南公消验字[2013]第329号《建设工程消防验收意见书》，评定“景皇国际”项目消防验收不合格，要求景皇公司整改完毕后重新申报验收。2013年11月29日，南宁市城乡建设委员会作出南建复[2013]52号《关于对良庆区“景皇国际”项目投诉问题现场核查处理情况的答复》，该答复认为“景皇国际”项目第二、三层商场系按照经施工图审查备案的设计文件要求完成施工；三楼商铺的地面初装及顶棚无吊顶的做法符合施工图纸的要求；关于住宅楼污水流淌入商场的问题，已由该工程建设单位完成维修处理。2014年1月26日，南宁市公安消防支队作出南公消验字[2014]第041号《建设工程消防验收意见书》，评定“景皇国际”项目消防验收合格。 2013年5月2日，陈志向中国工商银行南宁市江南支行个人贷款中心申请按揭贷款。2013年下半年，有部分购买了景皇国际项目二、三楼商铺并已经办理了贷款申请的业主，到中国工商银行南宁市江南支行个人贷款中心要求暂停办理其个人商用房按揭贷款，该银行按上述业主要求暂停办理相关按揭贷款业务。至本案庭审辩论终结，被告向中国工商银行南宁市江南支行个人贷款中心的按揭贷款申请尚未通过该行审批。 本院认为：原告景皇公司与被告陈志签订的《南宁市商品房买卖合同》及其《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。 根据原、被告约定，被告如需以按揭贷款方式支付购房余款的，应在合同签订之次日起5个工作日内到原告联系的银行办理按揭手续。但原、被告于2012年5月15日签订合同后，被告直至2013年5月2日才向原告联系的银行提交了按揭贷款申请材料，故被告存在逾期办理按揭贷款手续的行为。后又因部分业主向有关部门反映涉案商场质量问题并要求原告所联系的银行停止办理按揭贷款业务，致使银行停止办理包括被告在内的部分业主的按揭贷款业务。虽然银行按揭贷款的审批权在银行，但被告在明知其所申请按揭贷款的银行从2013年下半年起便停止办理其按揭贷款业务的情况下，应积极向其他银行申请按揭贷款，但被告未举证证明其曾向其他银行申请按揭贷款。综上，被告陈志未在约定的期限内办好按揭贷款，系其过错造成，已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告陈志支付购房余款，本院予以支持。被告辩称系原告违约才导致其未办好银行按揭贷款。本案中，涉案商场的部分业主曾与原告就商场质量、规划等问题产生纠纷，但涉案商场已分别于2013年4月28日、2014年1月26日通过工程验收和消防验收，南宁市城乡建设委员会也于2013年11月29日作出南建复[2013]52号《关于对良庆区“景皇国际”项目投诉问题现场核查处理情况的答复》，说明涉案商场的建造符合设计规划，故被告应当在商场通过消防验收后，向其他银行申请按揭贷款。被告该辩解意见，无事实及法律依据，本院不予支持。违约金方面，原、被告约定被告若逾期支付购房余款，应按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金，故原告要求被告按日支付应付余款的万分之五，自2014年8月6日起计至被告付清之日止的违约金，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告陈志于本判决生效之日起30日内向原告广西景皇成片土地开发有限公司支付购房余款24万元； 二、被告陈志于本判决生效之日起30日内向原告广西景皇成片土地开发有限公司支付违约金（违约金计算方式：以24万元为基数，按日利率万分之五，从2014年8月6日起计至被告付清之日止）。 案件受理费5593元，由被告陈志负担。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李瑶骏 审 判 员  谢志强 人民陪审员  周树立 二〇一六年七月十二日 书 记 员  戴 棠 附有关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。