广东省汕头市濠江区人民法院民 事 判 决 书（2015）汕濠法民二初字第55号原告（反诉被告）郑某某，男，住香港九龙。香港居民身份证号码×××4256（）。委托代理人蔡燕云，广东东铭律师事务所律师。委托代理人蔡珏敏。被告（反诉原告）汕头市泛世矿业有限公司，住所地濠江区。法定代表人章楚英。委托代理人王建喜，广东国源岭东律师事务所律师。原告（反诉被告）郑某某与被告（反诉原告）汕头市泛世矿业有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡燕云、蔡珏敏，被告的委托代理人王建喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑某某诉称，被告汕头市泛世矿业有限公司（原称“汕头市泛世投资有限公司”）因生产经营需要，于2012年6月8日以“汕头市泛世投资有限公司”名义与原告签订《汕头市房地产租赁合同》［合同编号为“汕房租列2010（A）N00010819”］，约定原告将位于汕头市濠江区埭头村64020110号地块之房地产及配套设施、设备出租给被告使用。租期自2012年7月1日起至2021年6月30日止。每月租金为55000元（按土地面积21056.32平方米计算），自2015年7月1日至2018年6月30日前每月租金金额为84225元（即每平方米月租金4元）。租金付款方式为：签订上述合同时交付首期3个月租金165000元及履约金500000元合计665000元；2012年10月1日交付第二期3个月租金，2013年1月1日交付第三期3个月租金，2013年4月1日交付第四期3个月租金，每期交付3个月租金，并在每期首月1日前交情，以此类推至合同期满。在上述租赁合同第十条中，原被告双方明确约定：若被告拖欠租金十日，原告有权终止合同并收回房地产，被告已交的履约金、押金不予退还。合同第六条同时约定：承租人如需改动该房地产的内外结构、装修或设置对结构有影响的设备，均须事先征得出租人的书面同意。2015年4月3日，由于政府征地扩路，原被告双方签订了《补充协议》，约定将原来租赁土地面积21056.32平方米减为17787.25平方米，每月租金相应减为71149元（按每平方米月租金4元计算）。现由于被告自2015年10月份起没有按租赁合同的约定向原告支付租金，经原告多次催讨，被告一直以种种借口拖延还款。原告认为，被告的行为违反了上述租赁合同第十条的约定，使原告不能实现合同目的，已构成根本违约，原告依法、依约均有权解除合同并收回上述房地产，被告已交的履约金不予退还；被告依法还应承担向原告继续支付租金及逾期付款利息等相应的违约责任。此外，被告在承租使用厂房期间，未经原告同意，随意改动厂房，造成厂房一定程度的毁损，被告依法应当将厂房恢复原状交还原告。请求判令：1、判令被告立即向原告支付拖欠的租金，并自起诉日起按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率向原告支付结欠租金的相应利息（注：自2015年10月1日起暂计至2015年11月15日，被告结欠的租金为人民币106723.5元，以后继续按月租金71149元计算，直至被告迁离原告所有的房地产）；2、解除原被告双方于2012年6月8日签订的《汕头市房地产租赁合同》及双方于2015年4月3日签订的《补充协议》，并判令被告自租赁合同解除之日起立即迁离原告所有的位于汕头市濠江区埭头村地号为64020110号的房地产，将上述房地产及其附属设施设备交还原告；3、判令被告立即修复被损毁的厂房租赁物，将原告所有的厂房恢复原状；4、本案的诉讼费用全部由被告承担。原告对其陈述的事实提供的证据有：1.原告《身份证》和《通行证》，证明原告主体资格；2.《企业机读档案登记资料》、《企业机读档案变更登记资料》，证明被告主体资格，被告原称系汕头市泛世投资有限公司，变更为汕头市泛世矿业有限公司；3.《汕头市房地产租赁合同》及《补充协议》，证明本案租赁标的物是土地，租金的计算标准是按土地面积，每月多少钱计算，合同约定若被告拖欠租金10日，原告有权终止合同并收回房地产，并且被告已缴的租金和押金不予退还，承租人如果改动该房地产的内外结构、装修或设施，须征得出租人的书面同意，《补充协议》证明双方在拆迁后对减少租赁标的物面积减少相应的租金；4、《房地产权证》十份，编号分别为：粤房地证字第C5966231号、第C5966232号、第C5966222号、第C5966223号、第C5966224号、第C5966225号、第C5966226号、第C5966227号、第C5966228号、第C5966230号，证明涉讼的租赁物地上建筑物由原告所有；5.汕国用（2007）第60400003号《国有土地使用证》，证明涉讼的租赁物土地使用权由原告所有；6.保证书及范兵的身份证，证明保证书上签名为范忠楚的真实姓名是范兵，是被告的实际控制人，向原告书面确认毁损原告的厂房，并保证予以修复；7.照片，证明原告厂房受损的情况。被告汕头市泛世矿业有限公司没有作答辩，也没有提供证据。另外，被告汕头市泛世矿业有限公司反诉称，2012年6月8日，反诉人与被反诉人签订了《汕头市房地产租赁合同》，合同编号为汕房租列2010（A）0010819号。反诉人租用了被反诉人位于汕头市濠江区埭头村64020110号地块之房产及配套设施，该房产建筑面积为21056.32平方米（房产证在合同备注中已列明）。合同还约定了租赁期限，租金及支付方式，以及合同终止和违约条款等。合同签订后，反诉人于2012年6月10日向被反诉人支付了首期三个月的租金和履约金保证金共665000元。此后，反诉人都按照合同约定支付租金。2014年1月13日，汕头市濠江区人民政府发出《关于磊广路、达南路升级改造工程拆迁的通过》，由于本案涉及的租赁标的物在该公告拆迁的范围内。2014年2月初，反诉人所租赁的厂房开始拆迁，拆迁涉及厂房大门、围墙和办公楼。本次拆迁，导致租赁物土地面积减少约4.9亩，办公设施灭失，消防设施、排污设施毁灭，供水设施严重毁损，导致反诉人至今无法恢复正常生产。在此情况下，反诉人多次与被反诉人协商解决办公设施、消防、排污、供水等设施以及厂区道路建设的问题。但是，被反诉人至今没有解决。反诉人为了本公司能正常生产，不得已自己出资建设临时办公设施、厂区道路、临时供水设施，以及消防设施；其中办公室设施支付了146000元，厂区地埕建设支付64820元，消防设施建设支付了202960元；工人居住的临时活动房建设支付了55737元；而被反诉人至今没有重新建设化粪池，导致厂区排污被禁止直接引入排污管网，严重影响被反诉人正常生产、生活。另外，本租赁物的围墙由于拆迁和该厂房年久失修出现倒塌，街道巡视时也确认多处围墙为危墙和危房，并通知反诉人设置警示和要求被反诉人（业主）进行修缮，反诉人也多次要求被支付了进行修缮，但被反诉人至今未履行修缮的义务，严重影响使用该厂房的安全，留下严重的安全隐患。根据反诉人与被反诉人所签订的《汕头市房地产租赁合同》第九条约定，被反诉人如提供的房地产不符合约定条件，严重影响使用的，反诉人有权终止合同，同时被反诉人应当双倍返还履约保证金；造成损失的，被反诉人应赔偿反诉人的经济损失。本案租赁厂房被拆迁，导致租赁物面积减少，办公场所缺失，消防设施毁灭，供水设施毁灭、排污设施毁灭，已严重影响使用，导致反诉人至今无法正常生产、生活，经济损失十分严重。因此，反诉人根据上述约定，请求终止本租赁合同，同时请求被反诉人双倍返还履约保证金，赔偿反诉人上述所列的为租赁物建设所支付的办公设施、消防、供水、排污等费用，赔偿反诉人因拆迁无法正常生产导致的直接经济损失350万元。被告汕头市泛世矿业有限公司为其反诉提供的证据有：1.《汕头市房地产租赁合同》，证明原、被告于2012年6月8日签订的租赁合同合法有效；2.《房地产权证》，证明原告提供了出租的标的物房产面积；3.原告收取押金凭证，证明原告于2012年6月10日收取被告50万元；4.拆迁通告，证明2014年1月13日汕头市濠江区人民政府发出《关于磊广路、达南路升级改造工程拆迁通告》，本案租赁标的物在拆迁范围内；5.拆迁前租赁标的物的消防设施状况（照片），证明拆迁前消防设施已经处于无法使用状况；6.新消防设施（照片），证明被告在租赁标的物上建设消防设施；7.消防设施建设费用凭证，证明被告为租赁标的物建设消防设施支付了202960元；8.拆迁后地埕现状（照片），证明租赁标的物厂区地埕遭到破坏；9.修复后的地埕照片及费用凭证，证明被告为原告修复地埕，并支付了64820元；10.供水管道因拆迁被破坏的照片，证明拆迁过程租赁标的物的供水管道遭到破坏；11.修复后供水管道照片，证明被告自己铺设供水管道；12.租赁物围墙倒塌照片，证明原告出租的租赁物围墙倒塌，但原告没有修复，存在严重安全隐患；13.排污系统遭毁坏照片，证明因拆迁导致租赁标的物排污系统严重破坏，已经无法正常使用，但原告没有修复；14.搭建临时住宿设施的照片及费用凭证，证明因拆迁导致被告员工无法居住，只能搭建临时设施，被告为此支付了146000元；15.停产导致损失的证据，证明因为拆迁造成我方停产的损失。原告（反诉被告）郑某某对被告汕头市泛世矿业有限公司的反诉辩称：一、本案的违约方是被答辩人，拆迁是政府行为，应属不可抗力，并非答辩人的主观意愿或故意所为，答辩人并没有任何违约行为，租赁面积的小部分减少并不影响被答辩人对租赁物的正常使用。双方已在2015年4月3日就拆迁后租赁标的物的变化达成了《补充协议》。被答辩人现无故拖欠租金，已构成根本违约。答辩人有权解除租赁合同，被答辩人已付履行约金不予返还。被答辩人提出，因政府拆迁导致办公场所的缺失，消防设施、排污设施等毁灭而严重影响其对租赁物的使用，是没有事实依据的，因为拆迁期间直至目前，被答辩人仍一直正常在该处进行生产经营；更重要的是，本案租赁标的物并没有包括消防设施及地埕、办公场所或围墙—详见双方签订的《租赁合同》第一条“甲方将位于汕头市濠江区埭头村4020110号地块之房地产，按土地面积21056.32平方米及配套设施、设备（详见备注：该地块甲方配套有300kw电表、2吋供水管）出租给乙方”。租赁合同还明确约定“乙方（即被答辩人）承租该物业的消防、治安、卫生等直接责任，与甲方无关”（见合同的最后备注部分内容）。也就是说，答辩人仅向被答辩人出租土地使用权及该地配套的电表和供水管，至于其他的设施包括建筑物、消防设施甚至是化粪池等设施等等，即便原来出租时就存在，也是给予被答辩人无偿使用的，并不纳入合同约定的租赁标的物范围。因此，拆迁后，本案合同约定的租赁标的物减少的仅是土地使用权面积，而双方已于2015年4月3日就租赁标的物（即土地使用权面积）的变动问题达成了《补充协议》，约定租金按减少后的土地面积17787.25平方米为每月的租金计算基数。上述补充协议签订后，被答辩人也已付还答辩人2015年第三季度三个月的租金。被答辩人现无故违约不予支付租金，其行为明摆着已构成违约；被答辩人提出答辩人不能提供符合约定条件的房地产构成违约，是完全没有事实和法律依据的。二、被答辩人所进行的一切施工、建设，费用按约定均应由其自负。被答辩人提出，其因拆迁破坏而重新修建了消防设施付出了202960元、修建厂区地埕付出了64820元，建设临时办公场所付出了146000元，要求答辩人予以赔偿。答辩人认为，被答辩人的主张一方面缺乏事实依据；另一方面，也缺乏合同依据：双方在《租赁合同》第六条已明确约定：“乙方如需改动该房地产的内外结构、装修或设置对结构有影响的设备，均须事先征得甲方（即答辩人）的书面同意后方可施工，费用由乙方负责。租赁期满或因乙方责任导致中途解除合同，依附于房地产的固定装修无偿归甲方所有。”现被答辩人声称进行了相关建设、施工，却从未征得答辩人书面同意，其主张的费用支出一方面缺乏依据，另一方面，其费用及后果均应也由其自行负责；且政府相关部门已对被答辩人做出相应补偿，被答辩人现仍要求答辩人再予补偿，实属无理取闹！答辩人认为，被答辩人要求答辩人赔偿缺乏事实和法律依据，且本案合同的提前解除系因被答辩人逾期支付租金构成违约而解除的，责任在被答辩人，按上述合同条款约定，合同解除后，答辩人不但无须补偿被答辩人，租赁范围内所有的附着物均应归被答辩人所有（答辩人现同意被答辩人在有需要的情况下可以拆走）。三、被答辩人声称其因厂房设施拆迁导致停水停电，道路破坏而停产的经济损失350万元，要求被答辩人予以赔偿，更是无稽之谈。如上所述，拆迁系政府行为，属不可抗力，并非答辩人之责任，答辩人并无任何违约行为，无须对被答辩人做任何赔偿。被答辩人提出因此而停产造巨额经济损失，更是毫无事实依据。综上所述，本案的违约方是被答辩人，而不是答辩人。本案租赁标的物是土地使用权，并不包括建筑物和消防等设施，双方已就拆迁后租赁标的物（土地使用权的面积）的变动问题达成了补充协议，答辩人没有任何违约行为。被答辩人无故不交租金，其行为已构成根本违约，合同解除的责任在于被答辩人，答辩人不但无须双倍返还履约金，还无须返还其所付的履约金。被答辩人提出要求被答辩人赔偿其各项建设支出及停产经济损失，缺乏事实和合同依据。原告（反诉被告）郑某某为其答辩提供的证据有：保证书，证明消防安全等方面的责任由被告方自行负责，因此被告方应根据生产需要进行消防设施配置，因此并不是原告方的责任。经开庭质证，被告对原告就本诉提供证据1、2、7的真实性、合法性和关联性无异议；对证据3的真实性无异议，对证明的内容有异议，无法证明租赁物仅是土地；对证据4、5的真实性无异议，对证明的内容有异议，证明原告租赁的除了土地还有房产；对证据6的真实性无异议，对证明的内容有异议，证明被告已经向原告告知需要改变内部结构，也已经征得原告的同意。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）就反诉提供的证据1、3、4的真实性、合法性和关联性无异议；对证据2的真实性无异议，对证明的内容有异议，因为租赁的标的物是土地，房产只是无偿给被告使用；对证据5-16的真实性、合法性和关联性有异议，按照租赁合同的约定，被告应该对租赁物上进行建设或施工，添附，都需要征得原告的书面同意，被告没有证据证明征得原告同意后，就对标的物进行建设或施工，添附，因此这些损失与原告无关，照片也缺乏客观性，相关票据除了两份发票外，其他普通的收款收据，只是加盖公章，因此票据不具有客观依据，即便是发票，也无法证明本案涉讼房地产的消防支出，即无法证明与本案的关联性，不能达到证据的证明力，无法证明被告想要证明的内容。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）为其反诉辩称提供的证据的真实性无异议，对证明的内容有异议，消防责任与消防设施是两个概念。本院对原告（反诉被告）与被告（反诉原告）对双方出示的证据真实性无异议的，予以确认。对其余证据本院按证据审核规则的综合审查判断。本院查明，2012年6月8日，原告郑某某与被告汕头市泛世矿业有限公司签订了汕房租列2010（A）N00010819号《汕头市房地产租赁合同》。双方约定，原告将其位于汕头市濠江区埭头村64020110号地块之房地产，建筑面积按土地面积21056.32平方米及配套设施、设备出租给被告作为合法厂房经营使用，租期为108个月，即自2012年7月1日起至2021年6月30日止。原告应于2012年6月10日将上述房地产交付被告使用，租金为每月55000元。付款方式为被告应于签订合同时交付首期三个月租金165000元及履约金500000元合计665000元给原告；2012年10月1日交付第二期三个月租金，2013年1月1日交付第三期3个月租金，2013年4月1日交付第四期三个月租金，每期交付三个月租金，并在每期首月1日前交清，其余租金以此类推，直至合同期满。履约金可作为最后一期租金冲抵；租赁期间的水电费等费用由被告负责缴交。同时双方的租金，金额为原告收尽金额，原告不负责任何出租税费，出租税费由被告负责；被告为该物业的消防、治安、卫生等直接责任人，与原告无关；若中途终止合约责任，除双方约定的50万元履约金外，任何一方违约应赔偿追加6个月租金（按当年月租金额结算）；双方另约定自2015年7月1日至2018年6月30日每月租金为84225元／月；自2018年7月1日至租期满的每月租金为105281元／月。被告如需改变租赁房地产的内外结构、装修或设置对结构有影响的设备，均须事先征得原告的书面同意后方可施工。租赁期间，原、被告如需提前解除合同，须提前180日告知对方，如原告提前收回租赁房产的，须双倍返还被告履约金；被告在已付首期租金期间提前退租的，租金、履约金不予退回，原告已收取的租金、押金按实结算；被告如已付第二次租金后提前退租的，履约金不予退回。原告已收取的租金、押金按实结算。租赁期间若被告拖欠租金十日或逾期未缴交租赁期间的各项费用，给原告造成严重损失的，原告有权终止合同并收回房地产。被告已交的履约金、押金不予退还。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，2010年6月10日被告通过银行转账汇款向原告还款665000元，其中包括50万元押金及首期3个月租金。同日原告向被告出具了收到50万元租金的收条。此外，被告按合同的支付租金。另查明，2014年1月13日，汕头市濠江区人民政府发出《关于磊广路、达南路升级改造工程拆迁的通告》，本案涉及的租赁标的物在该公告拆迁的范围内，拆迁涉及涉案标的物的厂房大门、围墙和办公楼，导致涉案标的物的面积减少。2015年4月3日，原、被告签订《补充协议》，约定将合同原来的场地租赁面积21056.32平方米减为17787.25平方米，减少面积为3269.07平方米（约4.9亩），每月租金相应减少，自补充协议签订后，被告在向原告支付为期共6个月租金之后，自2015年10月份起没有继续向原告支付租金。原告多次向被告催讨，被告涉案标的物部分被拆除后，部分厂区道路毁损、消防设施、排污设施毁灭，供水设施严重损坏，严重影响其正常生产，造成其产生经济损失。原告、被告为此无法协商解决该纠纷。再查明，被告汕头市泛世矿业有限公司原名称为汕头市泛世投资有限公司，2012年9月7日变更为现名称。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据本案双方当事人的主张及举证。本案争议的焦点问题是：一、原被告2012年6月8日签订的房地产租赁合同及2015年4月5日签订的《补充协议》是否有效？应否解除该合同的如何处理？二、被告汕头市泛世矿业有限公司的反诉请求应否予以支持？关于合同及补充协议的效力问题，虽然原告的诉讼请求是解除与被告签订的合同。但对合同效力问题进行审查是人民法院依职权适用法律效力的行为。原告郑某某与被告汕头市泛世矿业有限公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的禁止性规定。应当认定为有效合同。该租赁合同依法对原、被告具约束力，双方均需按照合同约定全面履行义务。关于租赁合同的解除及善后如何处理问题。原告郑某某认为由于被告汕头市泛世矿业有限公司的拖欠租金，违反双方合同约定，使得不能实现合同目的，已构成根本违约，原告依法依约请求解除合同并收回上述涉案房地产。被告已缴纳的履约金不予退还。本院认为，根据双方租赁合同的约定，被告汕头市泛世矿业有限公司自2015年10月1日起拒付合同租金，已构成违约。因此，原告郑某某的租赁合同纠纷的理由成立，被告应当支付欠付的资金并支付利息。并将上述涉案地产及其附属设施设备恢复原状返还原状。关于被告汕头市泛世矿业有限公司的反诉请求应否予以支持的问题，对于被告汕头市泛世矿业有限公司诉请原告构成违约，应当承担违约责任，并双倍返还履约金供100万元，由于本案系被告拒付原告租金，构成违约，违约责任由被告承担。故对于被告的反诉请求，证据不足，本院不予支持。对于被告提出。要求原告赔偿因租赁物拆迁而重新修建的消防设施费用202960元，建设地埕费用64820元，建设临时办公场所146000元问题，双方在合同履行过程中，由于政府征地修路拆迁行为，属于政府行为，并非原告、被告所能预见任何一方主观意愿或故意违约的行为，应属于不可抗力情形。且双方签订的《补充协议》已就拆迁导致的租赁物使用面积减少达成协议，并相应减少租金。被告也支付了部分租赁物面积减后租金，可见双方的真实意思。并未将上述被告因拆迁支付的费用纳入租赁合同之中，上述费用非租赁合同项下的权利义务内容。由于本案审理的是租赁合同关系。且无证据证明双方就此进行过协议并达成任何处理意见。故本案不作处理。被告可就此进行协商或提起诉讼解决。对于被告汕头市泛世矿业有限公司诉请原告郑某某赔偿经济损失350000元问题。本案审理的是租赁合同关系，属于合同法调整范畴，而被告汕头市泛世矿业有限公司的这一诉讼请求系侵权请求权，属于侵权法调整范畴，故被告汕头市泛世矿业有限公司的该项诉讼请求超出本案审理范围，本院不予处理，被告汕头市泛世矿业有限公司可另行通过法律途径解决。综上所述，原告郑某某的诉讼请求，理由充分，本院予以支持，根据的规定，判决如下：一、解除原告郑某某与被告汕头市泛世矿业有限公司2012年6月8日签订的《房地产租赁合同》及2015年4月3日签订的《补充协议》。二、被告汕头市泛世矿业有限公司应于本院判决发生法律效力之日起十日内，付清拖欠原告郑某某的租金及利息（其中，自2015年10月1日起至2015年11月15日的租金为106723.5元，以后付租金按71149元计算）。自2015年11月13日超过本判决规定还款之日起按中国人民银行同期贷款利率计算。三、被告汕头市泛世矿业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内迁离原告郑某某所有的位于汕头市濠江区埭头村64020110号地块的房地产，并修复毁损的厂房后，上述房地产及其附属设施、设备交还原告郑某某。四、驳回被告汕头市泛世矿业有限公司的诉讼请求。本案案件受理费2434.47元，反诉案件受理费23055.12元，合计25489.59元由被告汕头市泛世矿业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判长  陈奕纯审判员  郑碧娇审判员  郑志坤二〇一六年七月六日书记员  周司琪附据以判决的相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。