辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终9号上诉人（原审被告）:叶红博,男，I975年4月27日出生，满族，无业，住辽宁省。委托诉讼代理人：魏志超，辽宁三公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司，住所地北镇市鲍家乡鲍家村。法定代表人：陈玉华，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑英华，该公司职员。委托诉讼代理人：闫春燕，辽宁凯旋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于志华，男，1971年3月13曰出生，满族，个体业者，住辽宁省。上诉人叶红博与被上诉人北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司，被上诉人于志华房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省北镇市人民法院（2020）辽0782民初1155号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人叶红博的委托诉讼代理人魏志超，被上诉人北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑英华、闫春燕到庭参加诉讼。被上诉人于志华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人叶红博上诉请求：1、请求撤销辽宁省北镇市人民法院（2020)辽0728民初1155号民事判决书，发回重审或者依法改判案涉房屋归上诉人所有（尾款226080元上诉人愿意交付）或者依照被上诉人关于解除合同的要求，与上诉人解除合同，退回上诉人购房款126万元并给付税费及利息。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决无事实和法律依据，判决错误。一审法院认定被上诉人于志华为案涉房屋购买人，属于认定事实错误。从一审庭审原告出示的所有证据都没有上诉人签字确认案涉房屋属于于志华所有。因此一审认定案涉房屋属于于志华所有属于认定事实错误。更为离谱的是一审判决解除合同退回案涉房屋只单方面维护了原告方利益，对于己交付的购房款只字未提，致使判决更为荒谬。二、上诉人在一审中出示了上诉人与被上诉人北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司签订的案涉房屋的2份《购房合同》、购房发票、缴纳税收票据、交款收据等均能证明，案涉房屋属于上诉人所有。并且北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司将案涉房屋交付上诉人占有使用，而这样的具有物权证明效力的证据确被认为没有效力不被采信，一审判决于法无据。三、被上诉人北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司的诉讼请求是矛盾的，一方面请求上诉人继续履行合同交付尾款120万元，一方面要求解除合同退回案涉房屋，同时还将购房款126万元不予退回。这既没有事实依据也没有法律依据。就是这样的诉讼请求竟然得到一审法院的支持。四、根据合同法的规定合同只对合同当事人产生效力。任何合同以外的第三人都无权为上诉人设定义务或者确定案涉房屋的物权归属。本案当事人于志华也不可以，所以无论于志华与原告做出什么协议或者承诺对上诉人不产生物权转移的效力。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司答辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人所有上诉请求。被上诉人于志华系实际购房人，因其未依约履行付款义务，答辩人有权收回房屋。一、根据《民法总则》第146条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。答辩人与上诉人之间签订的商品房买卖合同是因为被上诉人于志华自身无法贷款，为了能够用叶红博名义办理贷款，并且为了降低税费而签订的，系虚假意思表示，本案上诉人叶红博根本无法提交任何购房资金来源、交付购房款等相关证据，根据法律规定以该虚假的意思表示作出的法律行为无效。相反，依据答辩人与被上诉人于志华签订的《欠据》及《协议书》以及二审中答辩人补充提交的证据，可以证明，被上诉人与被上诉人于志华之间关于房屋买卖存在真实的意思表示，并且已经部分实际履行，于志华作为房屋的实际购买人，就应依约履行。二、答辩人不存在退款义务。在答辩人与被上诉人于志华签订的协议书中第二项明确表示如乙方（于志华）逾期交款或因乙方原因导致不能贷款，甲方（答辩人）有权收回上述两个门市，乙方已交付的购楼款抵顶乙方在甲方小额贷款公司的货款。该约定事实上是：如果发生了收回房屋的情况，那么即便购房人于志华已交的购房款需退还，协议中已经约定了答辩人将该退还购房款的债务转移给了锦州市北镇华云小额贷款有限责任公司，并基于于志华欠付小贷公司贷款，因此可进行抵销。该债务移转以及进行抵销，已经由于志华本人签字确认同意。对于购房款部分，被上诉人于志华在小额贷款公司欠付贷款本金95万元，本息合计截止2021年1月19日止为2119867元，本金及利息已超出其所付购房款数额。但事实上，根据原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》23条（现行《解释》19条）规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因此，根据该规定由于于志华未能以叶红博名义实际办理担保贷款支付购房款，答辩人其实根本不需要承担返还购房款义务。另外，根据该《解释》规定，被上诉人于志华占有房屋后，在并未支付全部购房款的情况下使用至今，给答辩人造成了实际损失，答辩人保留在收回房屋后另行向于志华等要求支付该房屋占有使用等费用的权利。原告北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司向一审法院起诉称：1、请求人民法院依法判令原告有权按照《协议书》约定收回【福瑞家祥】项目中第三期8号、9号两处门市楼；2、请求人民法院依法判令二被告对占用的上述两处门市楼限期腾迁；3、本案诉讼费及其他费用由二被告负担。经原审查明：被告于志华与被告叶红博系姐夫与妻弟关系。2015年7月，被告于志华与原告达成购买福瑞家祥三期东侧8号、9号门市楼的合意。2015年7月15日，被告叶红博作为付款方在北镇市地方税务局缴纳印花税及契税共计60186.24元。2016年6月14日，被告于志华向原告立有欠据一张，约定购置福瑞家祥三期东侧8号、9号门市，面积247.68平方米，已付楼款70万元，拆迁补偿款抵顶30万元，尚欠楼款120万元。原告随即将上述两处门市楼交付给被告于志华。2016年7月15日，原告与被告叶红博（买受人）签订《商品房买卖合同》两份，并约定被告叶红博购得原告所有的福瑞家祥三期东侧8号、9号门市，除已交付的购楼款外，尚欠购楼款向银行按揭贷款。2018年9月17日，原告（甲方）与被告于志华（乙方）签订《协议书》一份，该协议书约定：“乙方于2015年7月购买甲方福瑞家祥三期东侧8号、9号门市，面积247.68平方米，售价220万元。上述门市实际是于志华购买的，为了便于贷款，用其内第叶红博担名签的购买合同。乙方当时交订金70万元，2016年6月乙方又用拆迁补偿款抵顶30万元，乙方共交给甲方购楼款100万元，下欠120万元，经多次催要四年之久未果，现经甲、已双方协商，达成如下协议：1、乙方于2018年9月30日前给付甲方20万元房款，付款后甲方允许乙方继续经营或外租；2、乙方于2019年2月5日前再向甲方交付26万元房款，余款乙方用按揭贷款偿还。如乙方逾期交款或因乙方原因导致不能贷款，甲方收回上述两个门市，乙方已交付的购楼款抵顶乙方在甲方小额贷款公司的贷款。如因甲方原因导致不能贷款，双方协商解决余款的给付办法；3、在收回上述两个门市时，门市现有的装修不能破坏，如有破坏甲方按每年6万元收取房租。另外乙方应承担由此而产生的二次交易的税费等支出。”2018年12月，被告于志华给付原告购楼款20万元。2019年6月12日，被告叶红博交付原告购楼款6万元。另查明，被告于志华于2015年6月开始累计从锦州市北镇华云小额贷款有限责任公司借款本金95万元，该公司的法定代表人与原告公司的法定代表人均为同一人陈玉华。原审认为，本案争议的焦点为：一、被告叶红博是否为案涉两处门市楼的实际购买人；二、被告于志华是否构成合同违约，原告主张的收回案涉两处门市楼是否符合法律规定。关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案中，被告于志华于2016年6月14日向原告出具的欠据，系其真实意思表示，能够确认案涉两处门市房的总价款为220万元。虽被告叶红博于2016年7月15日与原告达成《商品房买卖合同》两份，但案涉的两处门市楼均由被告于志华进行占有、使用和管理，且被告于志华于2018年9月17日与原告签订《协议书》，该协议对案涉两处门市楼尚欠的购楼款120万元再次进行了确认，同时亦约定了部分购楼款的给付时间以及相应的权利义务。庭审中，被告叶红博以购买两处门市楼后对外租赁给他人且其本人为实际购买人的抗辩，因其未向本院提供门市楼租赁协议、购楼款资金来源及交付的相关证据，故其抗辩理由与房地产交易习惯相悖，明显不符合常理，故依法不予采信。综上，案涉两处门市楼的实际购买人应为本案被告于志华。关于争议焦点二，根据原告与被告于志华签订的《协议书》第2条约定：“乙方（于志华）于2019年2月5日前再向甲方（原告）交付26万元房款，余款乙方用按揭贷款偿还。如乙方逾期交款或因乙方原因导致不能贷款，甲方收回上述两个门市，乙方已交付的购楼款抵顶乙方在甲方小额贷款公司的贷款。”被告叶红博仅于2019年6月12日代为被告于志华交付购楼款6万元，且被告于志华并未在银行办理楼房的按揭贷款手续，故其构成合同违约，依法应承担违约的民事责任。据此，原告主张收回案涉两处门市楼的诉求，符合约定的解除条件，依法应予支持。关于被告于志华尚欠的购楼款94万元（100万元-6万元），因其在原告小额贷款公司处借款本金额度为95万元，故其双方约定将已付的购楼款抵顶被告于志华的部分借款本息并无不当，且符合法律规定，本院依法予以确认。综上，原告的诉讼请求，与法有据，依法应予支持。鉴于被告于志华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩、质证的权利，依法应予缺席审理。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第（五项）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告于志华于本判决生效后十日内返还原告北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司位于辽宁省北镇市【福瑞家祥】三期东侧南数第8号、第9号门市楼（合计247.68平方米）。案件受理费13800元，保全费5000元，合计18800元，由被告于志华负担。二审期间，上诉人向法庭提交了2018年9月28日叶红博向被上诉人交款金额为20万元的收据一张。证明案涉房屋的房款是由上诉人交给被上诉人的。同时，被上诉人提交了针对该20万元的收条一张。证明该房款是收取于志华的，而不是收取叶红博的。被上诉人提交了郑洪生购买预定8、9号争议房屋交付购房款的收据。证明争议房屋购买的演变过程。北发改发[2015]27号北镇市发展和改革局文件《关于福瑞家祥二、三期商品房销售价格的批复》1份。证明案涉商品房门市北镇市发展和改革局确定销售价格为7500-9500元/平方米。福瑞家祥二、三期商品房5号、6号、7号门市《商品房案涉门市同期进行销售的门市实际销售价格为9000元/平方米。证明被上诉人与于志华达成的是真实的买卖行为，而叶红博则是名义上的购买人，并且其发票记载数额并不是真实交易价格及其付款证明。上述证据经审查及质证，上诉人对于被上诉人提交的证据的证明效力提出质疑，结合本案的其他证据，本院对于被上诉人提交的证据予以采信。原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现上诉人叶红博提出，案涉房屋归上诉人叶红博所有（尾款226080元上诉人愿意交付）或者依照被上诉人关于解除合同的要求，与叶红博解除合同，退回叶红博购房款126万元并给付税费及利息的上诉理由。经查，2016年6月14日，于志华向被上诉人北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司出具欠据一张，约定了购置争议房屋的位置、面积、房屋总价款、已付房款数额及尚欠房款的数额。被上诉人开发公司随即将本案争议的楼房交付给于志华。同年7月15日，被上诉人开发公司与叶红博签订《商品房买卖合同》两份，约定的购房内容除明确约定了尚欠购楼款向银行按揭贷款外，其余的约定均与于志华向被上诉人开发公司出具欠据的内容一致。后2018年9月17日，被上诉人开发公司与于志华签订《协议书》，并按照协议的约定于志华又给付被上诉人开发公司购楼款20万元，2019年，叶红博给付被上诉人开发公司购楼款6万元。虽然《商品房买卖合同》是叶红博与被上诉人开发公司签订，但签订该合同的时间是在于志华出具欠据之后，且内容是依据欠据的内容签订，同时，叶红博无法提供证据证实2016前及2018年支付的20万元共计120万元购楼款均是其出资。故上诉人叶红博提出的其是争议房屋实际购买人的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。鉴于于志华与叶红博系姐夫与妻弟关系，2019年叶红博支付的6万元购楼款的性质无法确认，本案对此不予调整，叶红博可向于志华另行主张权利。对于2018年9月17日，被上诉人开发公司与于志华签订的《协议书》，虽然约定如于志华不能履行协议书中的约定，将于志华购买本案争议房屋的购房款抵顶其从锦州市北镇华云小额贷款有限责任公司的借款，但锦州市北镇华云小额贷款有限责任公司与被上诉人北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司并非同一家公司，该约定亦未有锦州市北镇华云小额贷款有限责任公司的签字确认，故此部分约定不具有法律效力。鉴于于志华无法继续支付剩余的购房款，双方买卖房屋的行为无法继续履行，买卖关系应该解除，原审判决返还争议的门市房正确。对于于志华已经支付的购房款，按照法律的相关规定，买卖关系解除后，应该予以返还，但由于于志华在诉讼中从未向北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司主张过返还购楼款的诉求，故对此本案不予调整，当事人可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持辽宁省北镇市人民法院（2020）辽0782民初1155号民事判决；二、解除北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司与于志华之间的房屋买卖关系；三、驳回上诉人叶红博的上诉请求。一审案件受理费按原判执行；二审案件受理费13800元，由上诉人叶红博负担。审判长  李宇辉审判员  王 广审判员  王金业二〇二一年二月二十三日法官助理田稷书记员高俊格