西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初2145号原告：闫鑫，男，汉族，1982年10月5日出生。被告：陕西天宝物业投资有限公司。法定代表人：李磊，该公司董事长。委托代理人：夏英昊，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托代理人：朱霞晖，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。原告闫鑫诉被告陕西天宝物业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫鑫，被告陕西天宝物业投资有限公司的委托代理人夏英昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告闫鑫诉称，2012年7月17日，原告因购买被告开发的晶城秀府8-31101号房产与被告签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y12064026，总房款为786374元，原告已按合同规定交清全部房款。首先，该合同第十五条“关于产权登记的约定：××应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、××退房，……。2、××不退房，××按已付房价款的2%向××支付违约金。”合同签订后，原告已经向被告支付全部房款并办理了取得房地产权属证书所需的全部手续，但由于被告的原因，被告未在原告收房后365个工作日内将办理权属登记需要由××提供的资料报产权登记机关备案，且被告未按承诺在两年内办理权属登记，致使原告至今未能取得房地产权属证书，故被告理应对其违约行为承担相应的违约责任即被告应按房价款的2%向原告支付违约金15727.48元。其次，该合同第十四条“××关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：××承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：3、天然气管道于入住时安装到位，××自行申请开通，承担相关费用，但必须在符合西安当地燃气公司的要求下才能正式通气使用。……如果在规定的日期内未达到使用条件的，双方同意按以下方式处理：1、在未达到上述使用条件前，××按××已付购房款的日万分之一支付违约金（以上各项不累计计算）；……”。原告已于2014年1月23日收房，被告却一直推脱天然气很快会开通，直至2014年11月30日天然气才得以接通使用，为此被告应按已付房款的日万分之一支付违约金24456元。现原告诉至法院，请求判令：1、被告立即将原告购买的涉案房屋办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案；2、被告支付逾期办理房地产权属证书违约金15727.48元；3、被告支付天然气未在入住时达到使用条件的违约金24456元；4、本案诉讼费由被告承担。被告陕西天宝物业投资有限公司辩称，首先，被告已于交房时完成天然气管道主体的安装，2014年11月11日涉案房屋所在小区天然气管道与市政主管道碰口安装完毕，2014年11月30日涉案房屋在符合天然气公司的通气要求时正式通气使用，故被告不应承担逾期完成管道安装的违约责任。其次，原、被告签订的合同约定天然气、供暖等设备在交付时未能达到约定的使用条件时各项违约金不累计计算，所以即使被告未按期将天然气管道安装到位，由于被告已经在2014年11月就延迟供暖问题对原告进行违约赔偿，故被告不应再承担天然气管道未安装到位的违约金。第三，被告逾期办证的行为并未给原告造成实际损失，双方约定的违约金过高，被告请求降低。经审理查明，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y12064026）一份，该合同约定：原告购买由被告开发的位于西安市雁塔区丈八东路的“晶城秀府”第8幢3单元11层31101号房，该房屋面积为97.62平方米，每平方米单价为8055.46元，总房款786374元。合同第八条约定，被告（××）应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告（××）使用。该合同第十四条“××关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：××承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……3、天然气管道于入住时安装到位，××自行申请开通，承担相关费用，但必须在符合西安当地燃气公司的要求下才能正式通气使用。……5、供暖设备于入住时达到使用条件。……如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、在未达到上述使用条件前，××按××已付购房款的日万分之一支付违约金（以上各项不累计计算）；……”。该合同第十五条“关于产权登记的约定：××应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、××不退房，××按已付房价款的2%向××支付违约金。”上述合同签订后，原告向被告缴纳了全部购房款786374元。2014年2月28日，原告收房并于2014年2月18日、2014年2月24日、2014年2月28日已分别交纳了房屋专项维修资金、契税、产权登记费。另查明，被告截止庭审时仍未完成涉案房屋的初始登记，也未取得涉案房屋的《竣工验收备案表》，未将原告购买的涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。再查明，本案涉案房屋户内的天然气管道于交房时已安装到位，但涉案房屋所在小区天然气管道与市政主管道碰口于2014年11月11日才完成，2014年11月30日通气。2014年11月28日，被告因迟延供暖向原告发放取暖补偿金620元，原告已实际接收。以上事实，有《商品房买卖合同》、票据和庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。原告依约向被告实际缴纳购房款786374元，并于2014年2月28日收房，同时也已交纳房屋专项维修资金、契税及产权登记费。根据合同第十五条的约定，××（被告）应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由××（被告）提供的资料报产权登记机关备案，但被告截止庭审时仍未完成涉案房屋的初始登记，也未取得涉案房屋的《竣工验收备案表》，未将原告购买的涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，其上述行为显系违约，故被告应按约定将原告购买的涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，并按原告已付结算总房款786374的2%向原告支付违约金，计算为15727.48元。关于原告要求被告支付天然气未在入住时达到使用条件的违约金的诉讼请求，天然气管道是被告作为开发商向原告提供的商品房中所具备的基础设施，目的在于通气使用，虽然合同约定是由××自行申请开通，但××申请开通的前提是天然气管道整体安装到位。本案中，被告在交房时仅将原告房屋内的天然气管道安装到位，但涉案房屋所在小区天然气管道与市政主管道并未碰口，原告无法申请开通天然气，故被告上述行为违反了合同约定，应当依照合同约定承担相应的违约责任，原告于2014年2月28日收房，因双方对天然气管道于2014年11月11日整体安装到位无异议，被告迟延安装天然气管道达256天，违约金计算为20131元。关于被告辩称已就延迟供暖问题对原告进行违约赔偿，故被告不应再承担天然气管道未安装到位的违约金一节，因被告提供的供暖设备入住时未达到使用条件而向原告发放了620元供暖补贴，原告也实际接收，视为双方对《商品房买卖合同》第十四条关于供暖设备约定的变更，本案中原告也未主张逾期供暖违约金，故对此辩称本院不予采信。至于被告请求降低违约金一节，被告未提供证据证明约定的违约金过分高于给原告造成的损失，故其要求降低违约金理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内将原告闫鑫购买的位于西安市雁塔区丈八东路的“晶城秀府”第8幢3单元11层31101号房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告闫鑫支付逾期办证违约金15727.48元。三、被告陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告闫鑫支付逾期安装天然气管道违约金20131元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告闫鑫其余诉讼请求。本案案件受理费805元，由被告陕西天宝物业投资有限公司承担。因原告已预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告闫鑫。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  蒲婷婷代理审判员  梁梦艺人民陪审员  陈 琳二〇一六年七月十二日书 记 员  曹雪荣打印：扈艳红校对：王甜2016年月日送达