北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初855号原告雷强，男，1968年5月11日出生。委托代理人赵海城，北京市鼎鉴律师事务所律师。被告朱畅，男，1975年5月3日出生。被告田芳，女，1978年2月23日出生。原告雷强与被告朱畅、田芳建筑物和其他土地附着物抵押权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告雷强的委托代理人赵海城，被告田芳到庭参加了诉讼。被告朱畅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷强诉称，2012年2月6日，原告雷强与案外人周日丰签订《抵押借款合同》，周日丰以其所有的301号房屋作为抵押，向原告雷强借款110万元，当日原告即向周日丰支付110万元。2月7日，双方在北京市国立公证处办理了《还款协议书》公证书，赋予该《还款协议书》强制执行力，当日双方在北京市丰台区房屋管理局办理了抵押登记，原告取得抵押权利证书。由于周日丰没有在约定的期限内偿还借款，原告于2012年3月29日向丰台区人民法院申请强制执行，请求周日丰偿还借款及利息。在执行过程中，被告朱畅、田芳提出执行异议，要求中止对301号房屋的执行，法院作出了（2012）丰执异字第00071号执行裁定书中止了对抵押房屋的执行。原告以朱畅、田芳、周日丰为被告向丰台法院提起了申请人执行异议之诉。丰台法院查明，2009年4月至8月期间，两被告与周日丰签订了《买卖定金协议书》及多份补充协议，约定周日丰将301号房屋出售给两被告，经北京仲裁委员会（2011）京仲裁字第0764号裁定书裁决，周日丰将301号房屋所有权过户给两被告朱畅、田芳，朱畅、田芳向北京市第二中级人民法院申请强制执行。2014年9月28日，丰台区房管局依据二中院（2012）二中执字第195号《协助执行书》，将301号房屋过户登记至朱畅、田芳共有，丰台法院因而作出了（2012）丰民初字第20160号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求。2014年9月28日，丰台区房管局将301号房屋登记在两被告名下的同时，为原告办理了京房他丰字第161864号房屋他项权利证，原告认为，原告对301号房屋享有抵押权，有权要求以该抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。故原告起诉，请求：1、法院判决原告雷强对被告朱畅、田芳共同所有的北京市丰台区芳群园四区23号楼3层301号房屋享有抵押权，有权以该抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，用以偿还案外人周日丰于2012年2月6日签订的《抵押借款合同》项下之借款110万元；2、诉讼费由两被告负担。被告朱畅未到庭亦未答辩。被告田芳辩称，不同意原告诉讼请求，1、二被告2009年购买了房屋，因为房价上涨，周日丰违约。2、2011年仲裁裁定房屋归二被告所有，在强制执行期间，周日丰、雷强合谋转移财产。3、原告说让我们补偿钱，我们没有向雷强借钱，我们和雷强没有任何关系，我们要求法院把周日丰追为被告。4、我们已经刑事报案，公安已经立案。周日丰和雷强是合谋，雷强明知周日丰诈骗的情况下没有报案与常理不符。雷强起诉过我和朱畅让我们赔偿110万元的借款和利息，案由是抵押权纠纷，但是那个案件雷强撤诉了。经审理查明：朱畅、田芳系夫妻关系。2009年4月至8月期间，朱畅、田芳与周日丰签订了《买卖定金协议书》及多份补充协议，约定周日丰将301号房屋出售给朱畅、田芳。合同签订后，朱畅、田芳在交付定金及部分房款后入住301号房屋，但双方未办理房屋转移登记手续。2011年1月，朱畅、田芳曾诉至本院，要求周日丰为其二人办理301号房屋所有权转移登记手续，并于2011年3月25日提出财产保全申请，申请查封301号房屋。同日，本院作出裁定，查封了301号房屋。后因周日丰与朱畅、田芳协商同意将该案交北京仲裁委员会仲裁解决，朱畅、田芳撤回该案的起诉。本院遂于2011年12月12日裁定解除了对301号房屋的查封。2011年12月29日，北京仲裁委员会作出（2011）京仲裁字第0764号裁决书，认定周日丰与朱畅、田芳之间的房屋买卖合同应当继续履行，并裁决周日丰于裁决书送达之日起15日内将301号房屋所有权过户给朱畅、田芳，朱畅、田芳有义务向周日丰支付全部剩余购房款。后因周日丰逾期未履行仲裁裁决书确定的义务，朱畅、田芳向二中院申请执行该仲裁裁决书。2012年2月7日，二中院作出（2012）二中执字第195号执行裁定，裁定被执行人周日丰立即将301号房屋所有权过户至朱畅、田芳名下。2012年2月22日，丰台区房管局收到二中院作出的（2012）二中执字第195号《协助执行通知书》，该通知书要求丰台区房管局协助将301号房屋过户至朱畅、田芳名下。2012年2月6日，周日丰与雷强签订《抵押（借款）合同》，约定：现周日丰因为购房原因向雷强借款110万元，借款期限为2012年2月6日至2012年2月16日；抵押财产为301号房屋，该抵押为一般抵押；周日丰到期未偿还借款雷强有权向当地人民法院提起诉讼。同日，雷强通过银行转账的方式给付周日丰110万元。2012年2月7日，周日丰、雷强办理了301号房屋的抵押登记手续，丰台区房管局为雷强颁发他项权证，雷强系301号房屋登记的抵押权人。同日，周日丰（乙方）与雷强（甲方）签订《还款协议书》，约定：乙方应于2012年2月16日前向甲方偿还110万元以及相关的利息；乙方自愿以其所有的301号房屋作为上述款项的担保财产，如乙方未能够依据本协议约定的还款期限向甲方偿付上述借款，甲方有权依据法定程序实现上述担保；甲乙双方均同意本协议书为具有强制执行效力的债权文书，如乙方未按约定的期限偿还上述借款及相应的借款利息，甲方有权向公证机关提出强制执行申请，并有权持公证机关出具的强制执行证书向有管辖权的人民法院申请执行。周日丰、雷强就上述《还款协议书》进行了公证，北京市国立公证处就此出具《公证书》，载明：雷强向本公证处提出强制执行申请的期间为2年，自2012年2月17日起开始计算。因周日丰逾期未向雷强偿还借款，2012年2月20日，经雷强申请，北京市国立公证处出具《强制执行证书》，申请执行人为雷强，被执行人为周日丰，执行标的为110万元借款及借款利息，担保财产为301号房屋。2012年3月29日，雷强持强制执行证书向本院申请执行。因查不到周日丰名下的其他财产，雷强申请本院对301号房屋采取执行措施。2012年7月，朱畅、田芳就雷强的申请执行案提出执行异议。2012年8月2日，本院作出（2012）丰执异字第00071号执行裁定书，裁定案外人朱畅、田芳所提异议理由成立，中止对北京市丰台区芳群园四区23号楼301室房屋的执行。雷强不服该裁定，提起执行异议之诉，本院经审理后认为，雷强与周日丰之间系经过公证的借款合同纠纷，雷强申请强制执行的对象系周日丰，故该案执行措施针对的执行标的物应为周日丰名下的财产。现301号房屋已经房屋登记管理部门依据人民法院协助执行通知由周日丰名下过户登记至朱畅、田芳名下，故301号房屋已不宜作为雷强与周日丰公证债权一案的执行标的物。雷强要求对301号房屋继续执行的诉求，不予支持。至于雷强针对301号房屋的抵押权，可通过其他法律途径另行主张，故本院于2014年12月10日作出判决，驳回了雷强要求对周日丰所有的丰台区芳群园四区23号楼3层301室许可执行的诉讼请求。该判决现已生效。2014年9月28日，丰台区房管局依据二中院作出的（2012）二中执字第195号《协助执行通知书》将301号房屋过户登记至朱畅、田芳共有，雷强针对该房屋的抵押权未发生变化。另查，2012年4月，朱畅、田芳以周日丰与雷强恶意串通签订《抵押（借款）合同》为由，将周日丰与雷强诉至本院，请求确认该合同无效，并撤销抵押登记。本院经审理认为朱畅、田芳的证据不足，于2013年12月作出一审判决，驳回朱畅、田芳的诉讼请求。朱畅、田芳不服，上诉至二中院，二中院于2014年10月16日终审维持原判。再查，2012年4月，朱畅、田芳提起行政诉讼，将北京市住房和城乡建设委员会诉至本院，要求撤销对301号房屋的抵押登记及向雷强颁发的房屋他项权证，本院经审理于2012年5月23日作出（2012）丰行初字第105号行政判决书，判决驳回了朱畅、田芳的诉讼请求。判决后，朱畅、田芳不服，提起上诉。二中院经审理于2012年8月15日作出（2012）二中行终字第534号行政判决书，判决驳回上诉，维持一审判决。上述事实，有《抵押（借款）合同》、工商银行业务凭证、《公证书》、房屋他项权证、（2014）二中民终字第06068号民事判决书、（2012）丰民初字第20160号民事判决书及双方当事人陈述在案佐证。本院认为，本案的争议焦点在于朱畅、田芳对301号房屋享有的所有权与雷强享有的抵押权共同存在于一个不动产之上时，应当优先保护哪个权利的问题。根据已查明的事实，朱畅、田芳与案外人周日丰建立了房屋买卖合同关系，生效裁决书亦支持了继续履行房屋买卖合同，朱畅、田芳享有要求周日丰配合过户的债权性权利。2012年2月22日，丰台区房管局收到二中院作出的（2012）二中执字第195号《协助执行通知书》，该通知书要求丰台区房管局协助将301号房屋过户至朱畅、田芳名下。在此之前的2012年2月7日，周日丰、雷强办理了301号房屋的抵押登记手续，雷强已享有对301号房屋的抵押物权。在两个均已登记的物权发生冲突时，应当优先保护登记在先的权利。至于田芳所称周日丰与雷强恶意串通，由于该主张已被生效判决否定，本案不予重复审查。雷强就其对案外人享有的110万债权，要求确认其对301号房屋享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。朱畅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：就雷强对案外人周日丰享受的一百一十万元债权，雷强有权以朱畅、田芳名下北京市丰台区芳群园四区23号楼3层301号房屋折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。案件受理费一万四千七百元，由朱畅、田芳负担（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 宁人民陪审员  王春华人民陪审员  赵淑玲二〇一六年七月七日书 记 员  陈 曦