河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0103民初401号原告陈子孺，女，汉族，1975年12月2日出生。委托代理人范军明，郑州市二七区148法律服务所法律工作者。委托代理人王信，郑州市金水区大石桥法律服务所法律工作者。被告河南鑫苑置业有限公司。法定代表人梁裕民，该公司董事长。委托代理人赵剑英、王辉，河南陆达律师事务所律师。被告鑫苑物业服务有限公司。法定代表人梁裕民，该公司董事长。委托代理人王忠祥。该公司员工。原告陈子孺诉被告河南鑫苑置业有限公司（以下简称置业公司）、被告鑫苑物业服务有限公司（以下简称物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈子孺的委托代理人范军明、王信，被告置业公司的委托代理人王辉，物业公司的委托代理人王忠祥到庭参加了诉讼。原告陈子孺诉称，2010年5月29日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于郑州市二七区××西××现代城××楼××单元××号，该商品房的用途为成套住宅，该房屋建筑面积为127.65平方米，价款为913108元，合同约定被告交房时间为2012年9月30日。合同中约定出卖人关于基础设施，公共配套建筑正常运行的承诺是：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：第三项规定暖气管网随房屋同时交付，暖气于房屋交付后的第二个采暖季向市政部门提供供暖条件。如果在规定的日期内，未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：出卖人同意提供替代条件，但使用费由买受人承担，直至满足本合同约定的配套标准。房屋交付的第二个采暖季节2013年11月15日至2014年3月15日，暖气设备未能正常运行，导致原告不能正常使用暖气，第三个采暖季节2014年11月15日至2014年12月15日，原告向物业交纳了暖气费用后暖气依然没有供给，后经过多方协调被告才予以解决，原告认为被告的行为已经构成违约，应当支付违约金，并退回2014年11月15日至2014年12月15日未使用的暖气费，以及物业多收取的房屋面积暖气费用。综上所述，被告明显违反合同中对供暖权利义务的约定，原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告2013年（即第二个采暖季）未供暖的违约金27393元；2、被告向原告退还2014年11月15日至12月15日（即第三个采暖季）所交暖气费654.84元；3、被告退还2014年多收取房屋面积暖气费267.1元；4、被告承担本案诉讼费。原告提交的证据有：1、《商品房买卖合同》一份；2、购房发票三份；3、鑫苑物业公司2014年、2015年暖气费收据各一份；4、房产证一份；5、中原环保股份有限公司的短信通知复印件一份；6、物业公司关于暖气管网改造的温馨提示一份；7、（2014）郑民三终字第1949号民事判决书复印件一份。被告置业公司辩称，1、其提供了供暖设施施工合同及采暖工程、集中供热入网协议等证据，可证明入户供暖设施已施工完毕并且已加入城市集中供热网，其按照合同约定履行了提供入户供暖设施使其在交房后第二个采暖季达到使用条件的义务，不存在违约。现代城小区未能在2013-2014采暖季供暖，是因为市政热源不足无法满足新建小区的需求，供热单位中原环保股份有限公司（以下简称中原环保公司）就该事实在当时已作出公开说明，郑州主要新闻媒体对此亦进行报道，其不应当承担违约责任；2、其并非供热部门，未向原告提供热力资源，也未收取任何费用，原告要求其承担2014年11月15日至2014年12月15日的暖气费，违反了合同相对性原则，也与事实相违背，不应得到支持；3、原告认为其未及时办理房产证而导致多交暖气费用的问题，按照合同，其仅负有提供资料完成备案的义务，并无代办房产证的义务，其亦非暖气费的收费主体，按照何种标准收费与其无关，原告不应向其进行主张。综上所述，请求本院驳回原告的诉讼请求。被告置业公司提供的证据有：1、《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份；2、《供热工程施工合同》一份；3、《鑫苑现代城小区热量表安装工程合同》一份；4、鑫苑现代城采暖工程验收证书一份；5、《集中供热入网协议》一份；6、新闻报道打印件二份；7、《中原环保股份有限公司关于2014年冬-2015年春采暖期热费收缴事宜的公告》一份；8、（2014）二七民二初字第3123号民事判决书及（2015）郑民四终字第1444号民事判决书各一份；9、业主入住清单一份；10、郑州市房屋所有权登记申请书一份。被告物业公司辩称：1、原告要求二被告支付违约金、退还2014年11月15日至2014年12月15日供暖费用等属于不同法律关系，应分别立案，分别审理；2、其并非鑫苑现代城的供热主体，亦非暖气费的实收主体，其根据市政供热单位出具的相关文件进行代收供暖费用，且已将代收的全部费用转交供热公司，其不应承担退还供暖费用的义务；3、置业公司已按照商品房买卖合同约定履行完毕交付义务，其与鑫苑置业有限公司不应再承担违约责任。被告物业公司提供的证据有：1、《中原环保公司关于2014年冬-2015年春采暖期热费收缴事宜的公告》一份；2、物业公司向中原环保公司通过中国光大银行转账通知三份（分别为2014年10月8日支付1300000元，2014年12月1日支付649780.53元，2014年12月10日支付574732.47元）。经庭审质证，本院对原、被告提供的证据认证如下：关于原告提供的证据1、2、3、4、6、7，二被告对其真实性均无异议，本院依法对其真实性予以确认；关于证据5，二被告认为该证据真实性无法确认，如果是真实的，正证明了原告系与中原环保公司具有供暖合同关系，且被告物业公司认为其公司于该份证据中短信照片显示的缴费时间（2014年12月13日）之前已将代收的暖气费用缴给中原环保公司，且有汇款凭证可以证明，对于该份证据，本院将结合其他证据综合予以认定。关于被告置业公司提供的证据1、8、9、10，原告对其真实性均无异议，本院依法对其真实性予以确认；证据2、3、4、5、6，原告对其真实性有异议，但未提供予以反驳的证据，本院依法予以确认；关于证据7，原告认为该证据系中原环保公司单方制作的文件，且缴费时间限制为每年11月15日前交清热费，结合原告提供的证据5，可证明被告物业公司未按规定时间交清热费导致中原环保公司未供暖，鉴于原告对该证据真实性无异议，本院依法对其真实性予以确认。关于被告物业公司提供的证据1、2，原告对其真实性均无异议，本院依法对其真实性予以确认。根据上述有效证据，本院查明如下案件事实：2010年5月29日，原告作为买受人、被告置业公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于郑州市二七区××、××西××单元××号房屋，建筑面积为127.65平方米，总价款为913108元；出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备该商品房经设计单位、勘查单位、施工单位、监理单位、建设单位五大责任主体验收合格同意交付的条件，将该商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意处理方式如下：若出卖人在约定时间内不履行产权登记备案责任，出卖人逾期不足365日的，承担全部房款的0.5%的违约金直至完成备案。逾期在365日以上的，买受人提出退房，出卖人须承担全部房款2%的违约金并退还全部购房款。出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺是：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交付时，水、电、室外道路达到使用条件。2、天然气于房屋交付后六个月内由买受人申请点火验收。3、暖气于房屋交付后的第二个采暖季节提供供暖条件。如果在规定的期限内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：出卖人同意提供替代条件，但使用费用由买受人承担，直至满足本合同约定的交付配套标准。合同还对其它事项进行了约定。后原告向被告置业公司交纳了相应的购房款项。2012年12月30日，被告置业公司将房屋交付给原告，因逾期交房，被告置业公司向原告支付了逾期交房违约金。被告置业公司委托杨丽于2014年1月23日持办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关备案，并于2014年2月10日向产权登记机关递交原告购买的商品房所在地二七区庆丰街17号院10号楼的房屋所有权初始、变更登记申请书。2013年4月16日，被告置业公司与中原环保公司签订集中供热入网协议，约定被告置业公司已向市财政缴纳城市基础设施配套费，中原环保公司在条件具备的情况下保证置业公司的热量供给（不可抗力或其它政府行为造成的不能提供热量除外）。2013年11月10日，中原环保公司西区供热分公司对被告的采暖工程进行检验，并出具工程验收证书，验收意见为：鑫苑现代城采暖工程（一次网、热力站），该工程严格按照工程设计要求施工，工程质量符合设计和施工质量验收的规定，质量等级合格。经验收达到城镇集中供热规范及要求，符合国家相关标准，验收合格。原告所购买的郑州市二七区庆丰街17号院鑫苑现代城的房产的供热部门为中原环保公司，该公司向各用热单位发布《关于2014年冬—2015年春采暖期热费收缴事宜的公告》，公告载明，供热价格居民用热按面积收费0.19元／㎡·日。计费标准为居民用热按套内建筑面积计费（以房屋所有权证标注为准，无房屋所有权证或房屋所有权证中未标明套内建筑面积的，按房屋建筑面积的90%计费），其他用热按建筑面积计费；计量热价按用热量计费。物业（单位）代收热费的，于11月15日前缴清热费。2013年11月15日至2014年3月15日，原告不能正常使用暖气。2014年9月28日，原告向物业公司缴纳2014年11月15日至2015年3月15日期间的暖气费2619元；2014年10月8日，物业公司将代收的热费1300000元支付给中原环保公司，后又于2014年12月1日支付649780.53元，于2014年12月10日支付574732.47元。2014年11月15日至2014年12月15日，原告不能正常使用暖气。2015年11月4日，原告向物业公司缴纳2015年11月15日至2016年3月15日期间的暖气费2274元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于原告要求二被告支付因供暖设施的问题导致2013年11月15日至2014年3月15日及2014年11月15日至2014年12月15日期间暖气不热的违约金27393元及退还暖气费654.84元的诉讼请求，因2013年4月16日，被告置业公司与中原环保公司签订了集中供热入网协议，2013年11月10日，中原环保公司西区供热分公司已对被告置业公司的采暖工程进行检验，并出具工程验收合格证书，被告置业公司已按《商品房买卖合同》第十四条的约定，使暖气基础设施于房屋交付后的第二个采暖季具备供暖条件，并未违约，暖气不热的原因是中原环保公司提供的热源不足，且被告置业公司不是收取暖气费的主体，故原告对于被告置业公司的该项诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持；而被告物业公司已于2014年10月8日，将代收的暖气费1300000元支付给中原环保公司，后又陆续支付了剩余代收暖气费，原告并未提供证据证明因被告物业公司未在2014年11月15日前缴纳全部热费导致中原环保公司未供暖，故原告对于被告物业公司的该项诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。关于原告要求被告支付因产权证没有及时办好导致多交暖气费用的诉讼请求，本案《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。2012年12月30日，被告置业公司将房屋交付原告。2014年2月10日，被告置业公司将原告所在的二七区庆丰街17号院10号楼办理权属登记需提交的资料提供到郑州市房屋交易和登记中心完成备案。被告置业公司未在约定的365日内履行协助办理房产证的义务，已构成违约，应赔偿因违约而给原告造成的经济损失345元，本案原告仅主张被告置业公司支付因产权证没有及时办好导致多交暖气费用267.1元，是对自己权利的合法处分，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告物业公司支付因产权证没有及时办好导致多交暖气费用的诉讼请求，因被告物业公司不是本案《商品房买卖合同》的当事人，并无协助办理房产证的义务，故原告的此项诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南鑫苑置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈子孺经济损失267.1元。二、驳回原告陈子孺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费508元，由原告陈子孺承担503元，被告河南鑫苑置业有限公司承担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长 张         倩人民陪审员 王泽清人民陪审员芦爱梅二〇一六年七月五日书 记 员 张    艳    丽