江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏02民终1935号上诉人（原审被告）无锡市兴亚自动化设备有限公司，住所地无锡市滨湖区蠡湖街道湖滨路157号D区6号。法定代表人潘一建，该公司董事长。委托代理人潘菁，该公司职员。委托代理人徐晨明，江苏英特东华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）无锡市滨湖区蠡湖街道办事处，住所地无锡市滨湖区隐秀路蠡湖商务大厦。法定代表人李敏慧，该街道办事处主任。委托代理人许强，无锡市滨湖区蠡湖街道拆迁安置办公室主任。委托代理人高鸣，江苏柯兰律师事务所律师。委托代理人于晓仲，江苏倍思特律师事务所律师。上诉人无锡市兴亚自动化设备有限公司（以下简称兴亚公司）因与被上诉人无锡市滨湖区蠡湖街道办事处（以下简称蠡湖街道）合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨民初字第03011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2004年12月28日，无锡市兴亚自动化设备厂领取坐落无锡市湖滨路157号D区6号的工业用地3600平方米土地使用权证；2005年4月8日，无锡市兴亚自动化设备厂领取无锡市湖滨路157号D区6号房屋所有权证。本案双方当事人一致确认原无锡市兴亚自动化设备厂已经合法更名为兴亚公司，且无锡市兴亚自动化设备厂的权利义务由兴亚公司承继。2011年7月6日，无锡市康源房屋拆迁有限公司（以下简称康源公司）受蠡湖街道的委托与兴亚公司订立一份《无锡市城市非住宅房屋拆迁补偿协议书》（以下简称《协议一》），该协议约定载明：依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条列》和《无锡市城市房屋拆迁管理办法》等有关规定，双方就兴亚公司坐落落无锡市湖滨路157号D区6号房屋（以下简称涉案房屋）拆迁补偿等事项自愿达成如下协议：一、房屋评估：根据被拆迁房屋的用途、区位、建筑面积等因素，由广正评估公司对被拆迁房屋进行评估，房屋评估价为11133904元，附属物评估价1774145元，合计12908049元，双方已确认；二、拆迁人对被拆迁人进行货币补偿，被拆迁人可得补偿款12908049元；三、拆迁人支付被拆迁人停产、停业等损失一次性补助费334017元；；四、付款方式及期限：签约首付总额的30%，后交房并通过验收一次性付清余款；五、被拆迁人应于2012年12月30日前搬迁完毕，房屋交拆迁人验收，并将房屋所有权证、土地权属证书交拆迁人办理注销手续。六、其他约定：补偿总额1645万元，其中包含不可搬迁设备等一次性增加补偿3207934元。2011年12月10日，康源公司与兴亚公司另签订一份《无锡市城市非住宅房屋拆迁补偿协议书》（以下简称《协议二》），与《协议一》相比：增加了“因建设蠡湖科创园提升改造项目需要，根据无锡市城市房屋拆迁许可证第号批准”等字样，其余内容均与前面所签订的拆迁补偿协议的内容一致。2014年1月16日，蠡湖街道（甲方）与兴亚公司（乙方）又订立一份《补充协议》，该协议约定：“一、乙方放弃向无锡市国土资源局主张因延迟交付土地等违约责任的权利，由甲方进行协调并妥善处理。二、本协议签订后，甲方协调无锡市国土资源局在10日内与乙方办理土地交付手续，乙方按无锡市国土资源局要求签订、完善相关协议。在土地实际交付后，乙方按重新确定的项目的开、竣工时间启动建设。三、在无锡市国土资源局与乙方的补充协议第六条中有关亩均投入和产出的条款约定，乙方尽最大可能接近亩均投入和产出要求，如果乙方达不到要求，则由甲方负责解决，确保乙方不因上述因素产生不利后果。四、因乙方为拆迁企业，至本协议签订之日甲方按照拆迁补偿协议尚有壹仟余万元拆迁补偿款未支付给乙方。为支持企业项目推进，甲方在本协议签订之日起的15日内向乙方支付拆迁补偿款人民币壹佰万元整，开工之日起的15日内再支付拆迁补偿款人民币叁佰万元整。五、乙方目前应搬迁的企业经营场所可在2014年7月底前搬迁，考虑到乙方的胡埭项目的建设周期，乙方如在2014年7月底尚未具备搬迁条件，甲方同意由甲方给予乙方过渡用房安置。同时甲方承诺，只要乙方搬离被拆迁场地并交出钥匙，甲方将立即一次支付拆迁补偿款的全部余额。六、无锡市国土资源局滨湖分局蠡湖土管所协助乙方加快办理土地交付等手续。由甲方协调蠡湖街道胡埭园区管理委员会协助乙方办理好开工许可、环保等后续手续，以保证乙方在约定的开工日期前完成各项开工手续，以保证乙方在胡埭D14地块项目的建设。乙方应按照项目推进时间及时建设，不得以任何借口延缓项目进度；七、双方本着友好、相互支持的原则，未尽事宜友好协商。”后，蠡湖街道诉至法院，请求判令：一、兴亚公司立即搬出涉案房屋，并将相应的房屋所有权证、房屋土地使用证交付给其；二、兴亚公司赔偿其利息损失，1.从2012年12月30日起算至判决迁出之日止，以493万元为基数，按同期银行贷款利率计算；2.从2014年7月31日起算至判决迁让之日止，以510万元为基数，以银行同期贷款利率计算。2016年1月25日，兴亚公司在无锡市滨湖区胡埭新城工业安置区环园西路与龙腾路交叉口东北侧的新厂房业已通过有关管理部门竣工验收备案。原审中，蠡湖街道与兴亚公司一致确认涉案房屋的权属证书的权利是兴亚公司所有；2011年7月6日、2011年12月10日、2014年1月16日所签订三份协议均真实；蠡湖街道应给付兴亚公司房屋评估价为11133904元，装修及附属物评估价为1774145元，停产、停业等损失一次性补助费334017元，不可搬迁设备等一次性增加补偿3207934元，拆迁补偿款共计16450000元；蠡湖街道于2011年12月12日支付4930000元，2014年1月30日支付1000000元，2014年10月27日支付3000000元，兴亚公司已收取拆迁补偿款合计8930000元，迄今为止，蠡湖街道尚欠兴亚公司拆迁补偿款7520000元未付。以上事实，由《协议一》、《协议二》、《补充协议》、房屋产权、土地使用权证以及当事人陈述等证据予以证明。一审的争议焦点是：1.蠡湖街道认为《协议一》、《协议二》、《补充协议》均有效，而兴亚公司认为均无效。2.如何理解《补充协议》中具备搬迁条件；在未具备搬迁条件时蠡湖街道安排过渡用房的具体位置、面积没有明确约定时如何处理？原审法院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。而公民、法人在从事民事活动中应遵循自愿、平等及诚实信用原则。本案所涉及的厂房搬迁系蠡湖街道、兴亚公司双方经协商自愿达成的事宜，房屋拆迁补偿协议是双方当事人的真实意思表示，该协议内容亦符合公平、合理、自愿、等价有偿的原则，于法不悖，协议成立并有效，对当事人均具有法律约束力。蠡湖街道未获取房屋拆迁许可证，并不影响有关补偿协议的法律效力。故兴亚公司以此为由认定所有搬迁协议无效缺乏法律依据，法院不予支持。按照协议约定，胡埭厂房在2016年1月25日通过有关管理部门验收并备案后，在合理期限内已经具备搬迁条件。兴亚公司在庭审中，仍然强调“搬迁没有日期，厂房还没有完全建成，不具备生产条件”的抗辩意见，因与庭审查明的事实不符，法院不予采信。法院以蠡湖街道的调解意见为参考和兴亚公司新厂房的实际情况，从这二个方面来酌定兴亚公司的具体搬迁期限。兴亚公司应按照拆迁补偿协议约定完成搬迁，并将房屋所有权证、土地权属证书交蠡湖街道办理注销手续。因蠡湖街道与兴亚公司的有关拆迁补偿协议中，并未对兴亚公司迟延搬迁作出承担违约责任约定，《补充协议》约定“2014年7月底前搬迁，如不具备搬迁条件，由蠡湖街道提供兴亚公司过渡用房”，事实为2016年1月刚通过管理部门验收备案，蠡湖街道没有提供证据证明已经依约提供过渡用房，故蠡湖街道对不能按约搬迁有相应责任。但兴亚公司在2014年11月4日才对胡埭厂房开工，且未提供证据证明是由于蠡湖街道的原因，且兴亚公司对延迟交付土地致使延迟搬迁已经从第三人无锡市国土资源局得到补偿，对不能履行拆迁协议约定搬迁应承担一定的责任。根据《补充协议》约定，最迟搬迁期限是胡埭厂房开工后6个月，即2014年11月4日开工后6个月搬迁。鉴于双方当事人对迟延搬迁没有约定违约责任，故法院对蠡湖街道要求兴亚公司赔偿其损失的主张，酌定兴亚公司向蠡湖街道赔偿损失数额为：从2015年6月18日起至判决生效之日止，以已收款项8930000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。兴亚公司主张的蠡湖街道对康源公司的授权行为无效，其理由不能成立。因涉案房屋的拆迁补偿协议合法有效，且兴亚公司已按约从蠡湖街道处领取补偿款8930000元，未取得拆迁许可证不能作为授权无效的事实，对该主张法院不予支持。根据上述查明事实，对兴亚公司请求法院认定协议无效、驳回蠡湖街道诉讼请求的主张，因无法律依据，法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百二十五条之规定，作出判决：一、兴亚公司于判决发生法律效力之日起从无锡市湖滨路157号D区6号房屋内迁出；二、兴亚公司在判决发生法律效力之日起将无锡市湖滨路157号D区6号房屋的房屋所有权证及其相应的土地的使用证交付给蠡湖街道；三、兴亚公司于判决发生法律效力之日起赔偿蠡湖街道的损失，从2015年6月18日起至判决发生法律效力之日起止，以已收款项8930000元为基数，按中国人民银行规定的同期同类的贷款利率计算；四、驳回蠡湖街道的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13934元，由兴亚公司负担（蠡湖街道已预付，兴亚公司可直接向蠡湖街道支付）。兴亚公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《协议一》已被在后的《协议二》取代，应以《协议二》作为认定案件事实的依据。二、被上诉人蠡湖街道作为政府的派出机关，系行政主体，不能作为民商事主体与其签订房屋买卖协议，只能依法征收房屋。《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”蠡湖街道未取得拆迁许可，不属于法律意义上的拆迁人，委托康源公司与其签订的拆迁补偿协议及补充协议违反了行政法规的强制性规定，应认定无效。三、即使认定有效，蠡湖街道还存在隐瞒未取得拆迁许可的事实，利用行政主体的公信力，欺骗其已经取得拆迁许可证，还提供与政府拆迁形式一致的协议，欺骗其签订拆迁补偿协议及补充协议。蠡湖街道在原审中告知后，其才知道受欺骗的事实。四、蠡湖街道否认存在房屋征收，即使属于民商事交易，相关拆迁补偿协议系根据政府征收的拆迁标准确定补偿金额，该金额远远低于按照房屋买卖的市场价，协议显失公平。至于差额，可以通过评估确认。五、如果法院确定合同无效，其可以恢复原状，并同意对无效行为产生的法律后果和损失根据过错责任大小一并处理。综上，原审法院适用法律有误，请求二审法院撤销原审判决，改判确认涉案拆迁补偿协议无效，驳回蠡湖街道的原审诉讼请求。被上诉人蠡湖街道辩称：一、1.其与兴亚公司经过协商确认其取得兴亚公司的房屋，同时给予兴亚公司一定的补偿，该行为属于民事行为，不属于行政行为中的征收房屋，无需依据征收决定。2.其只是为了便利，套用以往拆迁中的补偿协议书格式文本与兴亚公司签订相关协议，《协议一》、《协议二》、《补充协议》均合法有效。3.国务院于2011年1月21日公布施行《国有土地上房屋征收与补偿条例》，并同时废止《城市房屋拆迁管理条例》，之后政府不再颁发拆迁许可证。4.未取得征收决定的征收行为，也只是违反法律、行政法规的管理性强制性规定，并未违反效力性强制性规定，相关补偿协议并不因此无效。二、1.合同法规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的才认定为无效。兴亚公司主张存在欺诈，但签订补偿协议的行为并不损害国家利益，仅涉及兴亚公司的利益，兴亚公司可以请求变更或撤销。2.兴亚公司认为订立拆迁补偿协议时显失公平的，也可以请求变更或撤销。3.兴亚公司应当在2011年签订拆迁补偿协议后一年内行使撤销权，至今已数年，期间双方多次协商，其还协调国土部门解决其他补偿问题，兴亚公司显然知道相关事由；至其起诉时，兴亚公司的撤销权已经消灭。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审的争议焦点是：一、《协议一》、《协议二》、《补充协议》是否属于民事合同，是否违反法律法规的强制性规定；二、双方订立合同时是否存在欺诈；三、双方订立合同时是否显失公平？关于争议焦点一，本院认为：行政主体也可以为民事行为，其为实现一定的民事目的而进行民事行为时签订的合同是民事合同。本案中，蠡湖街道具有法人资格，其当然可以从事民事活动。首先，蠡湖街道与兴亚公司签订《协议一》、《协议二》时，并非依据具有强制力的征收决定或拆迁许可，不是为了行政目的，不是行使行政职权，双方的身份平等。其次，协议约定的主要内容为兴亚公司交付房屋供拆除、按时搬迁，蠡湖街道则支付相应对价，均属于民事领域的权利、义务。而兴亚公司作为房屋所有权人有权与他人签订消灭房屋所有权的合同，并不涉及征收。兴亚公司主张属于行政行为的主要依据是两份协议均采用“拆迁补偿协议书”文本格式以及合同文本中出现依据行政法规、地方规章、地方性法规等有关拆迁规定的内容，对此，蠡湖街道解释其以前进行拆迁时留有大量空白的拆迁补偿协议书文本，其为便利而直接采用上述格式文本，鉴于双方约定的补偿内容类似拆迁补偿，采用上述文本确实较为便利，故本院对蠡湖街道的解释予以采信。当然，蠡湖街道作为法人应较其他民事主体更为严谨，应避免在民事活动中采用此类合同文本。据此，上述协议不违反法律法规的强制性规定。关于争议焦点二，本院认为：当事人主张存在欺诈事实，应举证使人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑。本案中，兴亚公司主张的欺诈事实，是指蠡湖街道欺骗其存在征收决定或取得拆迁许可证，并依照拆迁的程序要求其签订拆迁补偿协议，但该主张除兴亚公司的陈述外并无其他证据，至于蠡湖街道与兴亚公司签订类似拆迁补偿协议的合同文本系不严谨所致，故兴亚公司的主张缺乏充分的事实依据，本院不予支持。至于《协议二》中“因建设蠡湖科技创业园提升改造项目需要”之内容，系蠡湖街道对涉案房屋被拆除后如何开发利用原土地的预期，与兴亚公司无关，不会损害兴亚公司的合同权利，也不影响订立合同时对基本权利义务的约定。关于争议焦点三，本院认为：显失公平，是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则。本案中，兴亚公司主张显失公平的依据是听说周围相同的房屋获得的补偿远远高于其，显然缺乏可信度。兴亚公司与蠡湖街道约定拆除房屋支付的对价不仅包括房屋评估价、附属物评估价，还包括停产停业补助、其他货币补偿等总额，上述价款系来源于客观的标准，而且兴亚公司系多次确认，几次签订协议亦未提出异议，所以兴亚公司主张显示公平与常理不符，其又未提供反证证明，故本院对该主张不予采信。至于兴亚公司二审提出通过评估确认房屋价值的意见，因缺乏必要性，本院不予采纳。综上，上诉人兴亚公司与被上诉人蠡湖街道签订《协议一》、《协议二》、《补充协议》时意思表示真实，协议内容亦不违反法律法规强制性规定，上述协议均合法有效。兴亚公司应按约迁出房屋，其取得一定的补偿却未及时迁出，应承担违约责任。兴亚公司提出的上诉意见与事实不符且于法无据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13934元，由上诉人兴亚公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林中辉审 判 员  王一川代理审判员  赵 璧二〇一六年七月四日书 记 员  汪丽敏