安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)皖03民终152号上诉人（原审被告）：蚌埠市合家福百大超市新淮店，住所地安徽省蚌埠市解放二路新淮市场内，统一社会信用代码92340300MA2QUQEX8N。经营者：陈继怀，男，汉族，1964年12月1日出生，住安徽省蚌埠市禹会区。被上诉人（原审原告）：蚌埠市新淮综合市场经营有限公司，住所地安徽省蚌埠市治淮路**(新淮综合市场**半层)，统一社会信用代码9134030075098888X0。法定代表人：孙飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘刚，安徽南山松律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏友军，安徽南山松律师事务所律师。上诉人蚌埠市合家福百大超市新淮店（简称合家福超市）因与被上诉人蚌埠市新淮综合市场经营有限公司（简称新淮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2020）皖0302民初861号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。合家福超市上诉请求：1、请求撤销一审判决第一、二、三项，依法驳回新淮公司的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由新淮公司承担。事实与理由：一、一审法院未认定因漏水造成合家福超市损失，合家福超市才开始拒付租金属于认定事实错误。新淮公司未尽到合同约定的维修义务，至今房屋还经常室内漏水，合家福超市无法正常经营，因为此事合家福超市曾多次向公司负责人及其主管部门反映，新淮公司的负责人及其主管部门承诺会对房屋进行妥善且全面的维修，但是一直未进行实施，合家福超市才会因此拒付房租；二、一审法院适用法律错误，判处双方合同解除，恳请贵院依法纠正，合家福超市愿按照合同约定继续履行，自合家福超市从新淮公司租赁房屋后第三年起，该房屋存在严重问题已经影响到合家福超市的正常经营，需要及时修缮，直至2014年6月合家福超市应新淮公司的要求和承诺，对房屋进行了改造，才能正常使用。但后期房屋附属设施存在严重问题，房屋无法正常使用，合家福超市才拒付房租。一审法院仅因合家福超市拒付房租，依据《合同法》第九十四条判决解除合同，属适用法律错误，恳请贵院予以纠正，判处双方合同继续履行；三、合家福超市于2014年6月对房屋改造产生的费用应当在房租中予以扣除，根据双方合同约定及新淮公司的市场负责人的承诺，当时合家福超市改造的费用应从租金里予以扣除。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，恳请撤销一审判决第一、二、三项，依法驳回新淮公司对合家福超市的诉请。新淮公司辩称，一、一审认定事实清楚，合家福超市的上诉理由无事实依据。由于一审中合家福超市对其拖欠房屋租金及其数额、期间并无异议，因此，一审对合家福超市的诉请判决予以支持是正确的。至于其上诉的其它理由，分述如下，就证据：关于合家福超市上诉的因房屋漏水而无法经营，多次向公司反映且主管部门负责人曾给予承诺等事项，均系其单方陈述，无相应证据支持；合家福超市上诉所述的改造房屋等损失，是否实际发生、数额是多少、是否有新淮公司人员所谓的承诺等，也均无相应证据支持；从举证责任角度，由于合家福超市对自身该些主张没有相应的证据佐证，故二审不应支持。就程序：从房租中直接抵扣需要有合同或法律依据，而目前在案证据显示，并无该依据。鉴于其主张的事实、理由、数额等，无证据支持，即便其部分理由可能成立，其也可另案主张；二、一审判决依法解除双方合同，适用法律正确。新淮公司要求合家福超市支付的租金是2017年之后的，在此期间不存在房屋修缮等问题，合家福超市一直在正常使用案涉房屋，进行了经营并获得了收益。合家福超市自认违反合同约定拖欠房屋租金，且经新淮公司催告后仍不支付的行为，属于明显的恶意拖欠。因此，一审判决依法解除双方合同，合家福超市应尽快腾退房屋并缴纳欠付的租金，适用法律正确。综上，请求驳回合家福超市的全部上诉请求，维持原审判决。新淮公司向一审法院起诉请求：1、解除新淮公司、合家福超市双方签订的房屋租赁合同,合家福超市腾退返还房屋给新淮公司；2、合家福超市向新淮公司支付拖欠的房屋租金517425元，此后，租金（房屋使用费）按每月23074元计算至腾房交回之日止；3、合家福超市向新淮公司支付违约金320131.27元(暂计算至2020年1月30日)，此后的违约金以应交租金（房屋使用费）总额为基数，按每日千分之一另加每月5000元的标准计算至腾房交回之日止；4、合家福超市承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2013年11月28日，新淮公司作为出租方甲方与承租方乙方陈继怀经营的合家福超市签订《房屋租赁合同》，内容载明：由乙方承租甲方坐落于蚌埠市新淮综合市场内、建筑面积1153.7平方米的房屋，用于开办百大合家福超市连锁店。租赁期为8年,自2013年11月1日至2021年10月30日。在租金及缴纳办法方面，分四个阶段计算租金：自2013年11月1日至2015年10月30日为第一租期,月租金标准为每平方米16元,月租金为18460元,租期租金为443040元;自2015年11月1日至2016年10月30日为第二租期,月租金标准为每平方米17.5元,月租金为20190元,租期租金为242280元;自2016年11月1日至2019年10月30日为第三租期,月租金标准为每平方米18.5元,月租金为21343元,租期租金为768364元;自2019年11月1日至2021年10月30日为第四租期,月租金标准为每平方米20元,月租金为23074元,租期租金为553776元。租赁期租金总额合计为2007460元。合同签订后15日内租赁方须交清三个月的租金,以后每季度初15日内须交清下季度的租金,逾期不交按应交租金总额1%/日支付违约金。若逾期一个月,另按月支付违约金5000元。超过3个月,甲方有权终止本合同,由此造成的损失和后果由乙方承担。双方还约定了其他事项。在租赁期间房屋修缮方面约定：甲方每年应对出租房屋进行检查，确保其安全性。乙方若发现承租房公用部位存在问题应及时向甲方报告，甲方勘查确认后负责维修，修理费用由甲方承担。日常修理维护由乙方承担。在乙方的责任方面约定：房屋租赁期间乙方须按时足额缴纳房屋租金等费用，乙方逾期一个月未交房租，除及时补缴外，另按月支付违约金5000元。乙方拖欠房屋租金三个月，甲方有权终止合同等内容。《房屋租赁合同》签订后，合家福超市尚能按约定支付租金，后因租赁房屋的顶棚漏水等原因，合家福超市拖欠租金。2014年10月1日修缮后，合家福超市支付了先前租金，因合家福超市向新淮公司主张因漏水造成物品损失，双方意见迥异，合家福超市开始拒付租金。至2019年12月31日合家福超市共欠租金494351元。一审法院认为，新淮公司、合家福超市签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定，全面履行自己的义务。合家福超市提出未及时缴纳租金系因房屋破损，未及时修缮，造成物品损失没有解决。在新淮公司否认的情况下，合家福超市负有举证责任。但庭审中，对合家福超市提出的曾向新淮公司主张修缮等问题，新淮公司的诉讼代理人称不清楚、不知道，且新淮公司、合家福超市均陈述至2014年10月份超市改造完毕，因此，有理由推定，合家福超市所称的房屋未得到修缮妨碍经营，并造成物品受损，具有高度的盖然性，合家福超市并非无辜拖欠租金。拖欠的租金系因双方对新淮公司未及时修缮新淮市场，妨碍合家福超市经营，争议未解决所致。故对新淮公司主张支付违约金，不予支持。合家福超市所欠的租金是在2017年至2019年12月31日期间，均是在2014年10月1日市场装修改造以后，时间远超3个月，符合《房屋租赁合同》第三条“超过3个月，甲方有权终止本合同”之约定，故新淮公司要求解除合同，腾退返还房屋，租金支付至房屋返还时止，理由正当，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条第一款（三）项，第二百二十六条，第二百二十七条之规定，判决：一、解除蚌埠市新淮综合市场经营有限公司与蚌埠市合家福百大超市新淮店于2013年11月28日签订的《房屋租赁合同》。二、蚌埠市合家福百大超市新淮店自判决生效之日起六十日内将其租赁的房屋腾空后交付给蚌埠市新淮综合市场经营有限公司。三、蚌埠市合家福百大超市新淮店支付蚌埠市新淮综合市场经营有限公司租金517425（计算至2020年1月。494351＋23074）元。于本判决生效之日起十日内付清。四、自2020年2月起按每月23074元支付租金，至房屋腾空返还蚌埠市新淮综合市场经营有限公司时止。五、驳回蚌埠市新淮综合市场经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12176元减半收取6088元，保全费5000元，由蚌埠市合家福百大超市新淮店负担。二审期间，当事人双方均无新证据提交。经审查，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，二审中，双方当事人均认可合家福超市从2017年10月开始拒付房租。合家福超市陈述，一审法院认定欠付的租金是按合同约定计算的。本院认为：2013年11月28日，新淮公司与陈继怀签订《房屋租赁合同》，后因漏水拖欠租金，2014年10月1日修缮后，合家福超市支付了前期的租金。2017年10月，合家福超市开始拒付租金，合家福超市上诉称其未及时缴纳租金系因房屋破损，新淮公司未及时修缮，造成物品损失没有解决，其才拒付租金。诉讼中，合家福超市未能提供证据证明造成物品损失的情况，也未能提供新淮公司承诺造成物品损失进行赔偿的证据，故合家福超市该上诉理由不能成立，一审法院对此认定并无不当。合家福超市应按照合同约定支付租金，其未能按约支付租金，新淮公司要求解除合同符合约定，一审法院予以支持并无不当。合家福超市上诉称一审法院判决双方解除合同适用法律错误的上诉理由不能成立。合家福超市不能提供市场改造时市场负责人承诺其改造费用从房屋租金中扣除，故合家福超市上诉称其对房屋改造的费用应从租金中扣除的上诉理由无事实依据，不能成立。综上，合家福超市的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11051元，由上诉人蚌埠市合家福百大超市新淮店负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王朝霞审判员  唐红旭审判员  张 青二〇二一年二月二十六日法官助理祁克轩书记员余蝶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。