上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初4074号原告上海永台房地产经纪有限公司诉被告上海轩天实业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人庄海军、被告委托代理人栾鸾、顾晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2015年3月1日就昆山周庄镇全旺路88号房产项目签订《销售代理合同》，由原告作为被告的分销商销售前述房地产项目。在代销期间内，原告成功销售了51号506、606房屋（以下简称案涉房屋）。后原告按照合同约定要求被告支付佣金，但被告一直以各种理由拖延支付。迄今为止，原告多次要求被告支付，但被告仍未支付。原告认为，原告已经成功销售了房屋，被告理应按照约定支付报酬。被告拒不支付的行为已经构成违约，应当承担约定的违约责任。为维护自身合法权益提起诉讼，故请求法院判令：1、被告支付原告佣金人民币（以下币种相同、略）70,000元；2、被告支付原告违约金7,000元。被告辩称，被告为昆山水月周庄项目的独家销售代理商，可以就该项目进行分销，原告及业讯房地产营销策划（上海）有限公司（以下简称业讯公司）都曾是被告的分销代理公司。案涉房屋是业讯公司业务员于2015年4月18日先陪同客户看房，并于2015年5月8日协助客户与开发商签订了正式购房合同，该房屋销售业绩归属于最先陪同客户带看的业讯公司，应属业讯公司的销售业绩。2015年4月24日原告公司业务人员拉住客户临时带看依约属于无效，案涉房屋销售并不是原告的销售业绩。被告已将案涉房屋销售佣金发放给业讯公司，不应再向原告支付佣金。退一步讲，即使该房屋为原告销售业绩，佣金也是40,000元而并非70,000元。因为案涉房屋面积是96.24平米，楼房总层高是6层，属于创新公寓，按照被告就本项目与分销公司的佣金结算标准，创新公寓的佣金为30,000元加10,000元现金奖，总计40,000元。最后，被告也不存在任何支付违约金的情形。经审理查明，2015年3月1日，原、被告签订《销售代理合同》，被告委托原告销售代理昆山康盛投资发展有限公司开发建造的《水月周庄》项目中的产品。双方约定：乙方（即本案原告）陪同客户到访该项目营销中心时，须提交《客户确认单》（见附件二），《客户确认单》经甲方（即本案被告）指定人员（见附件一）签署后，该客户视为有效的乙方客户。乙方凭有效地《客户确认单》结算佣金；乙方应向甲方提交客户资料，包括客户姓名与手机号码，甲方指定人员应于乙方带看客户24小时内予以查证来访客户资料，及时在《客户确认书》上予以确认。若甲方未在上述时间内进行确认的，视为确认该客户为乙方客户；有效客户及有效期的界定：经甲方确认的客户及其直系亲属或关联企业在委托期限内或期限终止后一个月内购买该项目的，视为乙方销售成功，甲方按照本合同约定的佣金比例向乙方支付佣金；销售成功的标志为乙方推荐有效客户与开发商签署《昆山市商品房预售/出售合同》。具体甲方支付佣金的计算方法如下：佣金计算标准为创新公寓30,000元每套，叠加别墅60,000元每套，联排别墅100,000元整每套，院墅200,000元每套，另外为了鼓励销售，乙方在合同期内成交每套奖励现金奖10,000元；结佣条件为签约并满足首付款比例达到30%并已签署该成交物业贷款合同；满足结佣条件后，乙方提交结佣申请文件（见附件三）后的2个工作日内以支票或转账形式向乙方支付。逾期支付的，应按照未支付金额的每日0.01%向乙方支付逾期违约金；双方同意，乙方有违反本协议或违规的事件，经审查核实后，另一方有权决定要求违约方按下述方式承担违约责任，并要求继续履行合同或无条件解除合同：(1)违约方向守约方支付经核实的违规事件所涉及金额之和的二倍作为违约金；或(2)违约方向守约方支付合同履行总价款的10%作为违约金。守约方对违约方前述违约金额及支付方式享有选择权，且违约方承担责任不以合同是否继续履行为条件；并且守约方保留追究违规行为人法律责任的权利。该合同附件一工作协调人员名单上各方均为空白。附件二为客户确认单样式，该客户确认单一式三联，经确认后A联甲方存留、B联中介对接人存留、C联门店业务员存留。附件三为佣金申请书。此外，被告同时委托了业讯公司销售代理同一项目产品。另查明，2015年4月24日，蔡荣华与被告公司代表胡海磊、刘海签署《水月周庄团购优惠确认书》，确认以50,000元团购费享受购买房屋总价款优惠10,0000元，并确认购买案涉房屋，建筑面积96.24平方米，最终成交价1,150,000元。2015年5月8日，刘金娣、蔡荣华与昆山康盛投资发展有限公司就案涉房屋签订《商品房购销合同》。审理中，原告向本院提交了编号为002035的水月周庄客户来访确认单复印件，其上记载2015年4月24日原告工作人员带蔡先生、刘女士到案涉项目看房。原告同时提交了微信群截图，称该微信群为原、被告用于水月周庄项目带看报备群，2015年4月24日原告业务员牛坤杰在该群里向被告负责人杨桓报备带看情况。但被告认为该确认单未经被告及开发商签字确认，为无效的确认单。并对聊天群不予认可。审理中，被告向本院提交了编号为1601600的水月周庄客户来访确认单，其上记载2015年4月18日蔡荣华等二人在业讯公司业务员曹斌斌带领下到水月周庄项目看房。该确认单经业讯公司、被告及开发商签字。原告对该确认单形成时间有异议，但并未提出形成时间的书面鉴定申请。被告还向本院提交了蔡荣华出具的证明，陈述了其前后两次到水月周庄项目看房的经过以及签订买卖合同的情形。被告另称其已通过上海易好房网络科技有限公司向业迅公司支付案涉房屋佣金40,000元。原告对被告提交的上述材料均不予认可。以上事实，由原告提供的《销售代理合同》、水月周庄客户来访确认单、微信群截图、水月周庄团购优惠确认书，被告提供的《分销渠道合作合同》、水月周庄客户来访确认单、证明、《商品房购销合同》、《水月周庄》佣金申请书、上海增值税普通发票、客户借记回单、关系证明，以及当事人的陈述等证据证实。本院认为，双方所签合同系当事人的真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。根据双方合同约定，支付佣金的条件是买受人与开发商签署《昆山市商品房预售/出售合同》。本案中，原、被告双方对蔡荣华购买案涉房屋均无异议。但是，原告是否能够获得案涉房屋的销售佣金尚须考察蔡荣华是否为原告的有效客户，这也是本案争议的焦点。首先，双方合同约定原告陪同客户看房时须提交《客户确认单》，《客户确认单》经被告指定人员签署后，该客户视为有效的原告客户。《客户确认单》是确认有效客户的凭证，也是结算佣金的前提条件。其次，根据合同附件中的《客户确认单》样式，《客户确认单》是原告事先填写，在带看客户后交给被告查证并确认是否为原告的有效客户。经签字确认后的《客户确认单》，原告、被告以及门店业务员各持一份。最后，对于重客现象，双方合同约定如果客户报备存在重客现象的，则以客户成功带看为先。关于原告2015年4月24日带看行为是否构成有效客户。第一，原告提交的《水月周庄团购优惠确认书》虽能够表明当天蔡荣华有意购买案涉房屋，但买受人购买房屋并非分销商有权获取佣金的充分条件，仍要以客户的有效性为前提。第二，原告提交的微信截图虽能够说明该日原告带客看房的真实性，但获取佣金的关键在于带看构成有效客户。双方并未约定微信报备，原告所称报备并不是确认有效客户之途径。第三，从证据来看，原告提交的《水月周庄客户来访确认单》，只有被告案场接待的签字，在“签署确认”一栏并无被告方代表签字，且为复印件，表明该确认单并未经被告签字确认，该确认单在形式上不符合合同约定的有效客户的认定条件。同时，对比被告提交的《水月周庄客户来访确认单》，被告提交的确认单有客户、分销商以及代理商签字，在形式上较原告的更为完整。另从时间而言，被告提交《客户确认单》表明来访时间为2015年4月18日，早于原告的2015年4月24日。原告虽对被告的《客户来访确认单》形成时间有异议，但并无其他证据佐证，本院不予采信。时间上的先后印证了合同约定的重客处理原则。第四，纵观整个销售过程，原告也未提供推荐有效客户与开发商签署合同表明销售成功的标志，以及向被告提交佣金申请书表明要求结算佣金等证据；而被告提供的相关证据已形成证据链，足以证明案涉房屋系由业迅公司成功销售并已获取相应佣金。因此，原告2015年4月24日带看行为不能构成有效客户。综上，原告请求被告支付案涉房屋销售佣金没有合同和事实依据，本院不予支持。至于原告主张的佣金标准以及违约金，或已失前提，或已无意义，故本院不再赘述。为保护合同当事人的合法民事权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告上海永台房地产经纪有限公司要求被告上海轩天实业有限公司支付佣金及违约金的诉讼请求。本案案件受理费减半收取人民币862元，由原告上海永台房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金志荣二〇一六年七月十五日书记员  李梦娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。