福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终780号上诉人（原审被告）福州永昇房地产开发有限公司，住所地福建省连江县凤城镇玉荷西路口（招亮实业）招亮宾馆三层。法定代表人刘永柱，董事长。委托代理人曾雪萍、陈彩霞，福建汇成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）何辉，男，1987年7月5日出生，汉族，住福建省连江县。委托代理人翁贤光，连江县第六法律服务所法律工作者。上诉人福州永昇房地产开发有限公司因与被上诉人何辉商品房预售合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2015）连民初自第2005号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。原审查明：2013年3月18日，原告向被告购买其建设的位于连江县商品房各一套，建筑面积分别为99.52平方米和43.39平方米，共142.91平方米，购房合同总金额分别为人民币734684元和320317元，总计人民币1055001元。双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议各二份，合同均约定：“…第八条交付条件与期限。出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用…第十四条关于产权登记的约定。双方经协商同意选择（2）：（1）出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（2）因开发商无法按照第（1）约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日办理所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零点零壹%向买受人支付违约金…”等条款。《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告于2013年3月18日，分别向被告支付了购房首付款人民币224684元和200317元，同年4月10日分别付清余款510000元和120000元。2014年1月31日，被告将房屋交付给原告使用。诉讼中，被告自认其所交付的房屋至今尚未完全通过竣工验收和消防验收。同时，被告未履行房屋所有权初始预登记及提供有关办理诉争房屋权属登记的材料给原告的义务，原告至今无法取得房屋权属证书。综上所述，原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告福州永昇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付了全部购房款人民币1055001元，已履行了交付房款的义务。而被告在2014年1月31日将房屋交付给原告后，至今尚未全面通过竣工验收，无法在商品房交付使用后365日内办理初始预登记，将有关办理诉争房屋权属登记的材料提供给原告，致使原告无法在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告主张被告应按《商品房买卖合同》第十四条约定自逾期之日起至起诉之日止计152天，每日按原告已付购房款1055001元的0.01%支付逾期办证违约金计人民币16034.48元，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定其违约时间应自2014年1月31日商品房交付原告使用后的366日起开始计算，即自2015年2月1日起计至原告起诉之日即2015年6月24日计144天，其违约金为15192.01元（1055001元×0.01%×144天＝15192.01元），原告计算有误，原审法院予以部分支持；被告的该辩解予以采纳。被告辩解原告交房时间并非2014年1月31日，而是最近一、二个月，目前仍处于合同约定的办证时间内，原告无权向被告主张其逾期取得房屋权属证书的违约金，但其无法提供证据证明，原审法院不予采纳。至于被告提出原告至今未能取得房屋权属证书，并非由于被告原因造成，而是由于永泰三建扣留了竣工验收备案表和竣工验收报告，造成被告不能办理房屋产权初始登记，其无须向原告支付逾期取得房屋权属证书违约金一节，理由、依据不足，原审法院不予采纳。对于原告提出保留向被告主张后期延期办理房屋权属登记诉求被告支付违约金的诉讼权利，系其自行行使处分权，原审法院不作审理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告福州永昇房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付原告何辉自2015年2月1日起至2015年6月5日止的逾期办证违约金人民币15192.01元。二、驳回原告何辉的其他诉讼请求。本案受理费人民币200元，由原告何辉负担人民币23元，被告福州永昇房地产开发有限公司负担人民币177元。原审宣判后，原审被告福州永昇房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。上诉人福州永昇房地产开发有限公司上诉称：一、讼争房屋交付使用时间的举证责任应由被上诉人承担，原审分配举证责任错误，判定由上诉人承担举证不能的后果，明显适用法律错误，应予纠正。本案系逾期办证纠纷，被上诉人作为原审原告，应举证证明讼争房产的实际交付使用时间以及逾期办证违约金的起算点。二、被上诉人至今未能取得房屋权属证书，是由于施工单位福建省永泰县第三建筑工程有限公司扣留了该项目竣工验收备案表和竣工验收报告原件，导致上诉人不能办理房屋产权初始登记，故上诉人无须向被上诉人支付逾期办证违约金。综上，上诉人请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉一审所提出的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。被上诉人何辉答辩称：一、原审判定上诉人应向被上诉人支付逾期办证违约金是正确的。房屋交接时被上诉人曾向上诉人签收房屋及钥匙托管承诺书、房屋装饰保证书等，前述材料均由上诉人保存，应由上诉人举证。二、上诉人关于因施工单位在履行建设工程施工合同过程中未提供办理房屋权属证书所需资料导致上诉人不能履行办证义务的主张，不属于法定不支付违约金的免责情形。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉无事实和法律依据。被上诉人请求维持原判，驳回上诉。经查，本案当事人在原审诉讼中提交的证据均已随原审案卷移送至本院。二审诉讼中双方当事人均未提交新的证据。根据本案现有证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人是否应当支付讼争房产逾期办证违约金的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，以及上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，结合一、二审庭审调查中上诉人关于其目前无法查找到曾书面通知被上诉人交房的材料以及由于其与施工单位的工程款纠纷才导致无法办理综合验收、产权初始预登记等相关手续等的自认，本院认为，被上诉人作为原审原告提交《商品房买卖合同》等证据证明讼争房产的交付使用时间，已尽到相应的举证责任。现上诉人未能提供相反证据予以反驳，无法证明未办理房屋权属登记的过错在于买受人即被上诉人，双方又无其他特殊约定，故原审认定上诉人应向被上诉人支付逾期办证违约金，符合法律规定，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照原审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币180元，由上诉人福州永昇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪 霞代理审判员 缪 羽代理审判员 魏 博二〇一六年七月二十八日书 记 员 陈建彪