江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终1585号上诉人（原审原告）南通市鑫祥房地产开发有限公司，住所地南通市崇川区城山路34号6层。法定代表人江炳兴，执行董事。委托代理人孙泽华，法务总监。被上诉人（原审被告）李秀英。委托代理人张峰，江苏张峰律师事务所律师。上诉人南通市鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥公司）因与被上诉人李秀英商品房销售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2015）皋民初字第1083号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2005年5月25日，双方当事人以鑫祥公司如皋分公司为出卖人、李秀英为买受人签订商品房买卖合同一份，合同编号：通鑫房皋××苑-×××-××××，内容大致为：“……买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为如皋市建设局，商品房预售许可证号为皋建房销字第200415号、第200419号……买受人购买的商品房××桥××河边××号房。该商品房的用途为商业，属框架结构…该商品房产权登记建筑面积共257.58平方米……出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房总金额（人民币）陆拾陆万玖仟柒百零拾捌元整……本合同自双方签订之日起生效……。”该合同落款出卖人处盖有鑫祥公司如皋分公司合同专用章、买受人处有李秀英的签名。合同地点为售房部。鑫祥公司如皋分公司于合同签订当日开具的江苏省南通市销售不动产通用发票(发票号码000××××7158)显示，鑫祥公司如皋分公司收取李秀英购房款669708元（坐落地点××苑××区××桥××河边××号、建筑面积257.58、单价2600）。李秀英于2008年9月10日在如皋市房地产监理所领取上述商品房销售合同中房屋的皋房权证字第××号房产权证，登记为房屋所有权人为李秀英。另查，鑫祥公司如皋分公司系鑫祥公司开办的不具有独立法人资格的分支机构，江炳雄系鑫祥公司如皋分公司负责人，江炳雄同时担任大庆市海庆建筑安装工程有限公司南通分公司负责人，江炳雄在任职期间单独或伙同其妻陆某侵占公司财产，构成职务侵占罪，2011年3月23日江苏省南通市崇川区人民法院（2010）崇刑二初字第0225号刑事判决书分别判处江炳雄有期徒刑10年、判处陆某有期徒刑三年缓刑五年，江炳雄不服上诉后，南通市中级人民法院于2011年8月2日作出了（2011）通中刑二终字第0042号刑事裁定书裁定“驳回上诉，维持原判”。2011年9月8日如皋市人民法院（2011）皋刑二初字第0149号刑事判决书判决李秀英肖文华犯受贿罪判处有期徒刑七年六个月。肖文华系李秀英丈夫，其在检察院侦查阶段关于诉争房屋买卖的事实陈述大致“2005年上半年鑫祥房产公司开发百花苑一期工程时预订百花苑一期燕桥东6号店面房，面积共为250多平方米，与江炳雄协商价格是3500元/平方米，总价是90多万元。购房合同是爱人李秀英与鑫祥房地产公司签订，首付40多万元，余款逐渐偿还，到2007年上半年时余款还有23万元，后以店面房到现在还没有租出去为由要求江炳雄减房价，后江炳雄减免8万元房款。”本案诉争房屋不在江炳雄、陆某犯职务侵占罪的侵占事实之列；肖文华犯受贿罪的受贿事实亦没有诉争房屋相关内容即减免8万元房款没有认定为犯罪。原审法院认为，本案双方对于2005年5月25日签订通鑫房皋××苑-×××-××××号商品房买卖合同的真实性无异，法院予认可。本案双方争议的焦点为该商品房买卖合同是否有效？审查合同是否有效应以《中华人民共和国合同法》第五十二条规定为依据，《中华人民共和国合同法》第五十二条规“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”对照本案讼争合同，原审法院审查认为并不存在合同无效（一）（四）（五）之情形。是否存在合同无效（二）规定的情形？原审法院认为，第一，首先对恶意串通的事实，鑫祥公司并无直接证据加以证明，故法院难以认定存在恶意串通之事实；其次，鑫祥公司以低价推断就存在恶意，法院亦难以采信此观点，这既不符合法律逻辑规律，也不符合商品市场价格规律；再次，关于减免8万元购房款，无论是江炳雄、陆某的刑事判决，还是肖文华的刑事判决，均没有认定此行为系犯罪，故不存在涉案合同系江炳雄、陆某犯罪的产物一说。第二，合同法规定恶意串通无效的情形是指损害国家、集体或者第三人利益，而本案鑫祥公司、李秀英是合同当事人，合同标的为鑫祥公司的房屋并不涉及第三人；鑫祥公司认为李秀英低价购房就少上交上国家税收，就损害了国家税收利益，这种观点法院同样不予采纳，因为国家的税收利益有无损害应是指应交而未交或少交或不交，本案中现无证据证明李秀英购买诉争房屋存在偷税、漏税行为，相反李秀英已经过相关职能部门的审查取得诉争房屋的产权证。所以，本案诉争合同不存在合同法第五十二条无效（二）之规定的情形。是否存在合同无效（三）规定的情形？原审法院认为，李秀英购房是一种普通的民事行为，低价购房也是每一个购房户正常之心理愿望，购房户支付购房款取得房屋所有权也是购房户正常目的，诉争合同对所购房屋位置、价格等按正常交易作出了约定，鑫祥公司并没有证据证明双方存在商品房买卖之外的非法目的。鑫祥公司认为明显低价购买就是非善意、就是非法占有的理由不能成立。所以本案诉争合同亦不存在合同法第五十二条无效（三）之情形。退一步讲，假如鑫祥公司认为李秀英低价购买，价格上存在显失公平，此时鑫祥公司作为合同一方当事人应依合同法第五十四条之规定行使的是撤销之诉而非无效之诉。关于减免8万元购房款是否正当，应属鑫祥公司内部管理行为，如鑫祥公司认为不当，对内鑫祥公司应当追究相关人员责任，对外鑫祥公司可行使撤销权，亦非合同无效之诉。至于鑫祥公司认为肖文华在检察机关陈述购房款应为90万多但鑫祥公司所开票据显示只收李秀英669078元从而认为李秀英未缴清房款之事，法院认为，从鑫祥公司所举的通鑫房皋××苑-×××-××××号商品房买卖合同上价格即为669078元，与鑫祥公司所开票据数额一致，在没有其他有效证据推反书面证据内容的情况下法院应予书面证据来确定案件事实，故鑫祥公司此主张，法院亦不能认可。综上所述，本案诉争合同由双方当事人签字认可，系双方真实意思表示，合同内容也不违背我国法律强制性规定，故为合法有效合同。鑫祥公司对其所诉证据不足，法院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决驳回鑫祥公司的诉讼请求。案件受理费10500元减半收取5250元由鑫祥公司负担。宣判后，鑫祥公司不服，向本院提起上诉称，1、上诉人如皋分公司与被上诉人订立的所谓商品房买卖合同，实质是江炳雄、陆某等人职务侵占犯罪的产物，是典型的假借订立合同，以合法形式掩盖非法目的。2、案涉房产的买卖是江炳雄与肖文华（在另案中因受贿罪已被判处刑罚）恶意串通的结果。案涉房产当时的价格达4500元/㎡。3、案涉合同只有如皋分公司的合同章，没有具体经办人，上诉人连合同原件、发票原件都没有，故案涉合同并不是一份真实的商品房买卖合同。4、案涉房产交易是被上诉人丈夫肖文华与江炳雄商定的，肖文华在检察机关的交代材料也是一审法院调取，可以证明案涉房产买卖的实际价格为3500元/㎡,案涉合同是虚假的。5、案涉房屋交易价格属不正常低价，江炳雄涉嫌职务侵占。肖文华要求再优惠8万元，是索贿行为，检察机关对此虽未作认定，但显属漏罪或者非法利益。房款实际应当为901530元，而发票上显示房款为669708元，其中的差价究竟落入何人口袋，显然已经暴露违法犯罪问题。一审法院采用合同法和民诉法的规定驳回上诉人诉讼请求显属错误，应当将本案移动公安部门进行侦查。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审，本案一、二审的诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人李秀英答辩称，上诉人在一审中要求确认案涉商品房买卖合同无效，根据合同法的规定，一审法院慎重审查了合同无效的情形，案涉合同应为合法有效。上诉人的上诉理由均为推测和假设之词，没有证据佐证其观点。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是案涉商品房买卖合同是否有效。鑫祥公司主张案涉商品房买卖合同是江炳雄、陆某职务侵占犯罪的产物，系以合法形式掩盖非法目的。但根据原审查明的事实，无论是江炳雄、陆某的刑事判决，还是肖文华的刑事判决，均未认定案涉房屋买卖中存在犯罪行为；肖文华在检察机关的供述与案涉房屋的合同价以及发票显示的购房款相矛盾，并不足以认定案涉房屋实际售价为901530元。被上诉人的购房发票显示其已经缴纳了全部购房款，上诉人未能举证证明江炳雄、陆某侵占了案涉房屋的购房款，更何况案涉购房款到底最终落入谁人口袋，并不在被上诉人控制范围内，不能以此推定被上诉人具有非法目的。上诉人还主张案涉房产的买卖系犯罪人江炳雄与被上诉人丈夫肖文华恶意串通的结果，主要的依据是认为房屋的价格过低。本院认为，以尽可能优惠的价格购房系每一个购房户正常的心理，作为开发商比之购房者，应当更了解其开发房屋的品质、成本与可能的售价。双方当事人作为市场主体在订立合同时完全可以自由协商，决定其相互之间的权利义务关系。即便一方事后认为当时确定的价格显失公平，也可以按照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。故上诉人仅仅以案涉房屋的合同价格过低为理由请求确认该合同无效没有法律依据。至于案涉合同上只有上诉人如皋分公司的合同章，没有具体经办人，上诉人连合同原件、发票原件都没有，只能说明上诉人内部管理混乱，并不能以此否定购房人与其分公司签订房屋买卖合同的效力。综上，本院对上诉人的上诉理由不予采信，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10500元，由上诉人南通市鑫祥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹 璐代理审判员 顾 磊代理审判员 高 雁二〇一六年七月二十二日书 记 员 邢彦华