浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初9140号原告：尉宝兴，男，1959年5月7日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：蒋凌超，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。被告：王三喜，男，1959年1月25日出生，汉族，住绍兴市越城区。被告：诸杏仙，女，1963年7月28日出生，汉族，住绍兴市越城区。被告：王哲元，男，1996年10月5日出生，汉族，住绍兴市越城区。上述三被告共同委托诉讼代理人：范慧慧，浙江宝道律师事务所律师。原告尉宝兴与被告王三喜、诸杏仙、王哲元物权确认纠纷一案，本院于2020年11月2日受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2020年12月4日、2021年1月18日两次公开开庭进行了审理。原告尉宝兴及其委托诉讼代理人蒋凌超两次到庭参加诉讼；三被告第一次未到庭参加诉讼，被告王哲元及三被告共同委托诉讼代理人范慧慧第二次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决确定诉争房屋的房屋拆迁款（1223203.24元）归原告所有；二、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：一、判决被告赔偿原告损失1223203.24元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2000年2月10日，原告与被告王三喜签订《住房买卖协议》一份，约定由被告将涉案房屋（占地面积41.4平米）以2.8万元的价格转让给原告。自此，原告便一直居住使用该房屋。2020年6月，涉案房屋遇到行政机关拆迁，因房屋权证仍登记在被告名下，故越城区城南街道只得与被告签订安置协议（包含被告其他房屋在内），但涉案房屋所对应的安置补偿款并未发放，目前仍扣在街道，街道表示需要原被告双方纠纷处置完毕，对于涉案款项通过司法判决的形式确认份额后，可直接予以发放，否则原被告均无法领取该款项。故原告为维护自身的合法权益，诉至法院，要求判如所请。诉讼中，原告补充事实理由为：经法庭释明，涉案房屋买卖合同存在无效情形，原告认为即使合同无效，按照合同法规定，有过错的一方应该赔偿对方损失。首先从购买的时间上，案涉房屋原告购买于2000年，距今已有20年，期间均由原告使用管理。其次，双方在协议上明确载明“双方不得推翻”，被告认为合同无效且要获取全部或绝大部分拆迁款也违背诚实信用原则。最后，原告方目前经济能力非常差，基本无收入，所有，如果合同有效，原告可以获得1223203.24元。如果合同无效，因原告方并无过错，所以被告方也应该赔偿原告全部损失。三被告共同答辩称：一、因原告与被告王三喜之间并非同一村民，故双方所签订的《住宅房屋买卖协议》违反了法律的禁止性规定而无效，且法院亦在庭审中予以了释明，故涉案的买卖协议无效。二、原告要求被告赔偿损失1223203.24元证据不足。第一，根据合同法第56条、58条之规定，既然双方所签订的房屋买卖合同从签订之日起就自始无效，故无效的法律后果是原告只需要将已经取得的房屋返还给被告，被告只需要将已经收取的购房款返还给原告。现因属于被告所有的房屋已被政府征收并给与货币补偿，故相应的拆迁补偿款理应属于被告所有，并非属于原告所有。同时，因被告不存在任何的过错，故无需承担赔偿责任。第二，退一步讲，假如被告存在过错，那么被告仅需承担支付占有购房款期间相对应的利息损失的赔偿责任，而并非是承担原告所主张的拆迁补偿款的赔偿责任。对于房屋增值价值和拆迁补偿款均具有偶然性，并不是法律所规定的过错赔偿责任的直接损失范畴，原告无权主张拆迁赔偿款。第三、因原告存在过错，故原告应承担支付给被告自房屋占有使用至今的同类同地段房屋租金损失的赔偿责任，并要求在本案中予以直接扣减。综上所述，要求法院驳回原告对被告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2000年2月10日，原告尉宝兴与被告王三喜签订《住房买卖协议》一份，约定今有鉴湖镇蔡江村王三喜欲将现有地号为77号住房有偿转让给平水镇洪溪村尉宝兴，双方遵循平等自愿的原则，达成以下协议：1、住房面积为41.40㎡，以及现有附房，转让价为2.8万元。2、支付方式：转让价2.8万元，一次付清。本协议自签订之日起，土地使用权证及有关附属设施归尉宝兴所有，双方不得推翻。协议签订后，原告付清了房款并取得了土地使用权证，并占有使用至今。2020年6月23日，王三喜户与绍兴市越城区城南街道办事处签订了《越城区征收集体所有土地涉及房屋安置补偿协议书》，根据协议约定，王三喜户选择实物安置补偿回购房120㎡及房屋征收补偿款3519158.48元。补偿款中尚有1223203.24元未发放给王三喜户。另查明，绍兴市越城区城南街道办事处出具清单显示，涉案房屋丈量面积127.51㎡、认定面积85.01㎡、不认定面积42.5㎡，货币补偿款890224.72元、房屋评估价61132元、20%货币奖190271.34元、保底装修42792.4元、附属物4405元、腾空奖励8501元、搬家费630.06元、货币安置过渡费6120.72元、其他补偿款10625元、五黄六月腾空奖8501元，合计1223203.24元。以上事实由原告提供的房屋安置补偿协议书、补偿清单、住房买卖协议、集体土地使用权证，被告提供的土地登记申请表及原、被告庭审陈述可予证实；证据质证中，被告对原告提供的补偿清单有异议，本院认为该清单系拆迁部门制作，加盖了城南街道建管办档案管理专用章，本院作为有效证据予以认定。本院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定，违反法律、法规强制性规定的合同为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，原告尉宝兴与被告王三喜签订的房屋买卖合同应属于无效合同，被告王三喜收取的购房款2.8万元应返还给原告，原告应将案涉房屋返还给被告王三喜，但因案涉房屋涉及拆迁，根据房屋安置补偿协议书及补偿清单记载，案涉房屋已经转化房屋安置补偿款1223203.24元，案涉房屋事实上不能返还，可根据双方过错，就取得的拆迁利益折价补偿。关于过错问题。案涉房屋买卖合同因违反法律的禁止性规定而无效，双方对此均存在过错；但双方之间的房屋买卖系双方之间的真实意思表示，且案涉房屋已交由原告实际居住使用二十年之久，被告王三喜因拆迁主张合同无效，实有违诚实信用原则，综合本案实际，本院认为被告王三喜对案涉房屋买卖合同无效负有主要过错。关于补偿款分配问题。补偿款中的各项费用，其中保底装修及附属物应系原告在二十年的使用过程中出资增设，应归原告享有；腾空奖励、搬家费、货币安置过渡费、五黄六月腾空奖应归房屋居住使用者即原告享有，故本案中应确认分配比例的款项为1124253.06元（补偿款1223203.24元减去原合同购房款、保底装修、附属物、腾空奖励、搬家费、货币安置过渡费、五黄六月腾空奖），本院根据双方过错、安置补偿款构成等本案实际，酌情确认上述款项中被告王三喜户可得的金额为112425.31元（1124253.06元×10%），安置补偿款的其余部分1110777.93元均应属于原告尉宝兴所有。因案涉拆迁款项仍在拆迁部门中，尚未实际发放，本院认为对案涉拆迁补偿款项份额进行确认为宜，对原告要求三被告赔偿损失的诉讼请求不予支持。诉讼中，被告方辩称案涉房屋的存在租金损失，要求在本案中直接扣减，本院认为在被告王三喜存在主要过错的前提下，根据过失相抵原则，原、被告应相互返还的租金利益、购房款利息金额相当，该辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、2020年6月23日绍兴市越城区城南街道办事处与蔡江村王三喜户签订的编号为014#的《越城区征收集体所有土地涉及房屋安置补偿协议书》项下的货币安置款，其中1110777.93元归原告尉宝兴所有；二、驳回原告尉宝兴的其他诉讼请求。案件受理费依法减半收取7904元，由原告尉宝兴负担713元，被告王三喜、诸杏仙、王哲元共同负担7191元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  尉子靖二〇二一年二月一日书记员  滕颖瑶本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。