河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初23688号原告熊玉平，女，1983年1月5日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托代理人蔡自洋，河南言东方律师事务所律师。被告桑俊生，男，1966年2月10日出生，汉族，住河南省林州市。被告李清秀，女，1968年10月26日出生，汉族，住河南省林州市。二被告共同委托代理人桑炜超，男，1994年4月26日出生，汉族，住郑州市金水区，系二被告儿子。二被告委托代理人桑巧玉，女，1972年2月1日出生，汉族，住郑州市金水区，系二被告亲属。第三人郑州市正天房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水路****楼****。法定代表人郭海军，总经理。委托代理人杨信，男，1990年1月12日出生，汉族，住河南省宁陵县，系公司员工。原告熊玉平与被告李清秀、桑俊生、第三人郑州市正天房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人蔡自洋，被告李清秀及二被告共同委托代理人桑炜超、桑巧玉，第三人委托代理人杨信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年2月4日，通过第三人提供居间服务，被告桑俊生作为卖方（代理人桑巧玉）与原告订立《商品房买卖合同》约定，被告将其位于郑东新区东风东路36号18号楼3单元7-8层24号，以860万元的价格卖给原告。合同订立后，在履行过程中，原告向被告支付了房款195万元，由被告桑俊生用于偿还银行贷款办理解押。后桑俊生及其家属以各种理由推托，拒不协助原告办理房产过户手续。后来得知桑俊生因涉黑犯罪被公安机关抓捕，涉案房屋2018年11月被公安机关查封，房屋买卖合同无法履行。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2018年2月4日订立的房屋买卖合同；2、被告退还原告房款190万元，并赔偿违约金86万元；3、被告支付原告因诉讼产生的保全费、保全担保费、律师费等合理必要费用6万元；4、被告承担本案诉讼费、保全费等诉讼费用。二被告辩称，1、合同由桑巧玉代签，签订合同后，原告应在35个工作日支付500万元，但过了2个月原告也未支付。2、被告找过原告多次，原告也一直未支付。之后中介告知被告因原告的征信有问题，钱支付不了，造成合同无法履行的原因是原告，其损失和被告无关。3、李清秀主体不适格，李清秀不是房屋所有权人也不是共有人，且不是房屋买卖合同的当事人，没有签署过房屋买卖合同，原告实际交付的部分首付款190万是用于办理解押房屋贷款，并非二被告共同生活所用。该房屋现已经被司法机关查封处于执行阶段，且二被告名下所有财产已经被查封，此案为房屋买卖合同纠纷，应就合同双方当事人主张权利义务，并不涉及其他权利义务，故本案李清秀不应是被告。4、被告卖方目的急需资金归还高息欠款，房屋无法继续交易被告损失比原告更大，按合同约定原告给予赔偿，如原告按时执行合同，双方不会发生纠纷。第三人述称，无意见。经审理查明：2018年2月4日，原告（乙方）、被告桑俊生（甲方）及第三人签订房屋买卖合同，甲方将位于郑东新区东风东路36号18号楼3单元7-8层24号房屋出卖给乙方，成交价为860万元。房屋有抵押，乙方支付部分房款解押，甲方自签订本合同之日起5个工作日内向贷款银行提出还款申请，乙方银行还款现场支付甲方首付款约190万元，专用于甲方偿还贷款并办理注销手续。签订本合同之日起35个工作日，甲乙双方协助共同到贷款机构办理相关的贷款手续，贷款审批后双方共同到交易管理部门办理网签/监管手续当日，乙方将首付款500万元支付监管账户/甲方，剩余房款360万元付至监管账户，办理过户后由监管机构按流程将房款付至甲方，最终贷款金额以贷款机构审批确定数额为准，若贷款机构审批贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应在支付首付款时一次性补足。其他约定首付款不低于500万元，详见补充协议。桑俊生代理人桑巧玉签字，熊玉平代理人涂辉云签字。同日，原告与被告桑俊生签订房屋买卖补充协议，郑东新区东风东路36号18号楼3单元7-8层24号房屋成交价860万元整按揭支付，一次性500万元整，两种支付方式由原告自由选择，桑俊生遵守，该房屋目前处于银行抵押状态，抵押金额约190万元，该金额由原告首付款充当解押，桑俊生不得将其用于其他。2018年2月6日，桑俊生收到原告房款5万元。2018年3月20日，原告向桑俊生转款5万元，2018年3月22日，原告向桑俊生转款180万元。被告李清秀与第三人微信聊天记录显示，2018年5月2日，李清秀询问第三人“银行是什么情况”，第三人称“所有手续正在办理，预计7-10个工作日出结果，稍后确认一下具体进展情况”；5月10日第三人称“目前客户银行贷款正在审批阶段，前两天由于个别资质问题，银行审核没有通过，正在处理”；5月19日李清秀询问第三人“对方是什么情况，我们急需资金的”；5月25日李清秀询问第三人“客户那边什么情况，月底着急用钱”；2018年6月28日，李清秀向第三人发微信称“7月初你和我妹夫一起去沟通，看有好的办法，要么给对方限制时间，不能再拖下去了”。期间第三人向李清秀发微信称“根据之前客户的征信情况显示，他的情况到11月份才能满足银行贷款情况……”另查明，涉案房屋于2018年11月2日被滑县公安局查封。庭审中，各方确认在原告支付款项后房屋已经办理解押。对原告申请贷款情况，第三人称因为原告征信有问题，中信银行退材料，2018年10月之后可以再次预约审批。以上案件事实由房屋买卖合同、房屋买卖合同补充协议、银行转账凭证、不动产登记资料查询证明、微信聊天记录及开庭笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案房屋因被公安机关查封无法继续履行，合同目的无法实现，原告请求解除房屋买卖合同，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。涉案合同已经解除，原告诉请返还购房款190万元，本院予以支持。对合同履行情况，本院认为，1.合同及补充协议载明，合同签订后35个工作日办理贷款审批手续，网签当日原告支付500万元首付款，由于原告征信问题未及时按约获得银行审批贷款，致使合同未能正常履行。2.被告多次通过第三人询问、催促房款问题，直至2018年11月因桑俊生原因涉案房屋被查封，合同无法履行。综上，双方对涉案合同无法均履行具有一定过错，原告按购房款10%主张违约金，依据不足，不予支持。原告主张律师费、保全担保费，无合同依据，不予支持。原告主张被告李清秀承担责任，因李清秀未在合同上签字，非合同相对方，且收取的购房款未用于家庭生活使用，故该项主张无依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告熊玉平与被告桑俊生于2018年2月4日签订房屋买卖合同；被告桑俊生于本判决生效后十日内返还原告熊玉平购房款190万元。驳回原告熊玉平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29760元，减半收取14880元，保全费5000元，由原告熊玉平负担9940元，被告桑俊生负担9940元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二一年二月九日书记员  王 聪