湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0802民初1111号原告黄建华。原告杨凤玲。上述两原告共同委托代理人杨志刚，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权。上述两原告共同委托代理人高尚，湖南风云律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告湖南鑫成置业发展集团有限责任公司，住所地张家界市永定区办事处教场居委会鑫成大厦。法定代表人刘效君，总经理。委托代理人张歆，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人杨锡武，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告黄建华、杨凤玲诉被告湖南鑫成置业发展集团有限责任公司（以下简称“鑫成公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月13日受理后，依法由代理审判员周敏适用简易程序于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告黄建华、杨凤玲的委托代理人杨志刚、高尚，被告鑫成公司的委托代理人张歆到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告黄建华、杨凤玲诉称：原告于2011年6月27日购买了商品房，并于同日与被告签订了张家界市商品房买卖合同。原告依约支付了全部房款404000元。合同约定被告应于2011年12月31日前将符合约定的商品房交付给原告，并在商品房交付使用后180日内完成该商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告房屋所有权证，之后180日内办好对应的土地使用权证。被告于2014年11月3日为原告办理了房屋所有权证。现原告依约履行了全部合同义务，被告应于2013年6月30日前为原告办妥房屋所有权证，否则应承担日万分之一房款的违约责任。被告迟延办理房产证达16个月之久。为此，为维护原告合法权利，现依法起诉，请求人民法院依法判决：一、被告支付原告延迟办理房屋所有权证违约金19513.2元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告鑫成公司辩称：一、原、被告诉争的产权登记的办理是行政部门的行政行为，被告只是受业主的委托协助办理，不应承担违约责任；二、如果被告需要承担违约责任，违约金也应当以原告的实际损失为限，原告主张的违约金的计算标准，不符合合同约定，我方要求调减违约金，调减方案可参照以前的判例。原告黄建华、杨凤玲为证实其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、《张家界市商品房买卖合同》（合同编号：20100054B15M02），拟证明：原、被告之间的买卖关系的存在，合同约定交房的时间以及违约金计算的方式。经质证，被告对该份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。2、张房权证大字第××、71××38号房屋所有权证，拟证明被告给原告办理房屋所有权证的时间。经质证，被告对该份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。被告鑫成公司就其辩称，向本院提交了鑫成·君泰入伙手续表，拟证明被告向原告实际交房的日期2012年1月16日。经质证，两原告对该份证据的真实性、合法性均没有异议，但认为办理入伙手续表的时间不应该成为计算违约金的依据，应该以合同约定的交房时间作为计算违约金的时间起算点。原告黄建华、杨凤玲提交的证据1、2，被告鑫成公司质证均无异议，本院予以确认。被告鑫成公司提交的证据，原告黄建华、杨凤玲对其真实性、合法性无异议，本院予以确认。经审理查明，2011年6月27日，原告黄建华、杨凤玲与被告鑫成公司签订了《张家界市商品房买卖合同》(合同编号：20100054B15M02)，购买被告开发的位于大庸桥办事处鑫成·君泰住宅小区（一期）项目中的第1幢B单元15M层B15M02号房。房屋建筑面积120.26平方米，房屋总价款为404000元，交房时间为2011年12月31日前，并约定由原告于合同签订日支付首付款124000元，剩余房款280000元采用银行按揭方式支付。合同第十八条约定：××应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥××的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因××的责任，致使××未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：2.××不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，××按日向××支付总房款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房首付款124000元，并以按揭的方式向中国农业银行申请按揭贷款280000元，用于支付下欠房款。2012年1月16日，被告将房屋交付原告使用。2014年11月3日，被告为原告办理了所购房屋的房屋所有权证。原告认为被告逾期办理房屋所有权证已构成违约，遂诉至本院。另查明，鑫成·君泰住宅小区（一期）项目于2012年6月26日通过了勘察、设计、施工、监理及建设单位的验收，并于2012年7月10日通过了竣工验收备案。本院认为，原告黄建华、杨凤玲与被告鑫成公司签订的《张家界市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告未在合同约定的期限内办妥原告所购房屋所有权证，已构成违约，应承担违约责任。被告辩称原、被告诉争的产权登记的办理是行政部门的行政行为，被告只是受业主的委托协助办理，不应承担违约责任，本院不予采信。关于办证逾期时间的计算，依照合同约定，被告（××）应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告（××）的房屋所有权证。本案中，根据被告提交的证据，可以认定被告向两原告交付房屋的具体时间为2012年1月16日。以此作为被告履行办证义务的起始时间，那么被告至迟应当在2013年7月14日前为原告办妥房屋所有权证。而被告至2014年11月3日才为原告办妥房屋所有权证，违约逾期共计477天。两原告诉称应以合同约定交房时间为被告履行办证义务的起始时间，以期延长违约逾期时间。本院认为，上述观点均缺乏事实依据，不符合合同约定，故不予采纳。关于逾期办证违约金的计算标准，根据合同约定，如因××的责任，致使××未能在约定期限内办理上述登记或手续且××不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，××按日向××支付总房款万分之一的违约金。但是，根据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，被告提出违约金约定过高，请求适当调减。对此，本院认为，因原告未提供任何证据证实因被告的逾期办理房屋所有权证的行为给原告造成的实际损失，本院综合考虑本案合同履行情况以及被告在履行合同过程中的违约程度等因素，根据公平合理的原则，适当将逾期交房违约金计算标准由日万分之一下调为日万分之零点三。据此计算，被告应当支付给原告的违约金为5781.24元（404000元×477日×0.00003）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告湖南鑫成置业发展集团有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告黄建华、杨凤玲支付逾期办理房屋所有权证的违约金5781.24元；二、驳回原告黄建华、杨凤玲的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。案件受理费288元，减半收取144元，由被告湖南鑫成置业发展集团有限责任公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。代理审判员  周敏二〇一六年七月五日代理书记员  郑运附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。