河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1408号上诉人（原审被告）：丁继天，男，1982年7月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：张志扬，河南金学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉丹，河南金学苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州国投置业有限公司。法定代表人：周卫华，该公司董事长。委托诉讼代理人：申青山，河南辰中律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴贝贝，河南辰中律师事务所律师。上诉人丁继天因与被上诉人郑州国投置业有限公司（以下简称国投置业公司）追偿权纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初24716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人丁继天的委托诉讼代理人张志扬，被上诉人国投置业公司的委托诉讼代理人申青山、吴贝贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁继天上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，或将本案发回重审；国投置业公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定国投置业公司有权解除合同的事实错误。1.不存在商品房买卖合同约定的合同解除情形。2.《合同补充协议》作为从合同约定的合同解除条件也不成就。3.丁继天已经采取了积极措施履行还款义务。二、径行判决解除合同属于程序错误，遗漏了必要诉讼的当事人。三、判决解除合同适用法律错误。《合同补充协议》第6条是出卖人提供的格式文本，字迹微小、无明显提示，而内容明显加重相对方的责任，排除了自身责任和义务，有违公平原则，系违反《民法典》第四百九十七条规定的无效格式条款。国投置业公司辩称，一、一审法院判令解除丁继天与国投置业公司签订的《商品房买卖合同》认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。首先，在一审庭审中，丁继天并未对解除合同提出任何异议，自愿解除《商品房买卖合同》。其次，国投置业公司已按合同约定向丁继天交付房屋，同小区的其他业主均已办理不动产证，但因丁继天至今未缴纳契税而无法办理不动产登记证，导致国投置业公司至今仍需对案涉房屋所涉商业贷款承担担保责任。截至2020年11月30日，因丁继天逾期偿还银行贷款，贷款银行已扣划国投置业公司账户保证金104528.52元。国投置业公司多次通过邮寄《告知函》的形式催告丁继天及时办理房产证并偿还国投置业公司代偿款项，但丁继天对催告均置之不理。丁继天所称的积极履行还款义务并非是其主动履行，也非在国投置业公司的催告后履行，而是在一审开庭结束后被动向国投置业公司偿还了部分款项，且一审判决后丁继天亦未如期偿还银行贷款，贷款银行再次扣划了国投置业公司的保证金。根据双方签订的《商品房买卖合同》的附件四“合同补充协议”第6条之约定，合同解除条件已成就，故一审法院判令解除双方签订的《商品房买卖合同》认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。二、丁继天已无力偿还贷款，若不解除《商品房买卖合同》，国投置业公司在承担担保责任后将面临债权无法得到保障的风险。丁继天向法院递交缓交、免交上诉费的申请，足以证明丁继天资金严重困难，无能力偿还每月26000多元的银行贷款，更无能力缴纳高达几十万元的契税，无法配合国投置业公司办理不动产登记证。若不及时解除合同，国投置业公司将长期为丁继天的涉案房屋承担担保责任，丁继天目前的经济状况将会使国投置业公司在为涉案房屋履行担保责任后，债权无法得到保障。另补充，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二十一条第一款规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的仅处理商品房买卖合同纠纷。因此本案一审过程中没有贷款银行的参与并不影响案件的处理结果，且国投置业公司为丁继天的贷款担保承担担保责任，在丁继天出现逾期偿还贷款情形时，贷款银行已在第一时间扣划国投置业公司的保证金，其并未遭受损失，不参加本案的诉讼，并不会使本案的审理存在程序问题。国投置业公司向一审法院起诉请求：1、依法确认国投置业公司与丁继天签订的《商品房买卖合同》（编号为D17003456407）解除；2、依法判决丁继天向国投置业公司支付代偿款52265.4元及补偿金暂计914元（代偿款以银行扣划为准；补偿金以代偿款为基数，按日万分之五为计算标准，自代偿之日起暂计算至2020年10月20日，应计算至实际偿还之日）；3、依法判决丁继天协助国投置业公司办理《商品房买卖合同》（编号为D17003456407）备案信息注销登记手续；4、依法判决丁继天协助国投置业公司办理坐落于郑东新区××路北、××西××楼××房产的预告登记【豫（2018）郑州市不动产证明第0134437号】注销手续；5、依法判决丁继天向国投置业公司支付律师代理费80000元；6、本案诉讼费由丁继天承担。一审法院认定事实：2017年7月19日，国投置业公司与丁继天签订了《商品房买卖合同》（合同编号D17003456407）一份，主要约定：丁继天购买国投置业公司开发的位于郑东新区××路北、××西××房，建筑面积为216.95平方米，房屋总价款6583882元，付款方式为金额2003882元，以现金支付，付款时间为2017年7月19日，余款4580000元整以商业贷款方式支付。第七条“买受人逾期付款的违约责任”第1款第2项约定，买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之4的违约金。同时合同约定，买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。否则，出卖人有权选择解除合同。国投置业公司提交郑州银行业务受理单显示：国投置业公司在2020年8月31日向丁继天贷款账户01×××01转账26133.84元；国投置业公司在2020年9月30日向丁继天贷款账户01×××01转账26131.56元；国投置业公司在2020年10月30日向丁继天贷款账户01×××01转账26131.56元；国投置业公司在2020年11月30日向丁继天贷款账户转账26131.56元；以上共计104528.52元。2020年9月8日，国投置业公司向丁继天发出《告知函》，告知丁继天收到该函起3日内向国投置业公司偿还代偿款项及补偿金；2020年9月30日，国投置业公司向丁继天发出《告知函》，告知丁继天若于2020年10月12日前仍未向国投置业公司支付代偿款项及补偿金的，双方签订的《商品房买卖合同》即日起立即解除。庭审中，经询问，国投置业公司明确其诉讼请求第2项为，丁继天应支付国投置业公司代偿款104528.52元、暂计至2020年12月3日的补偿金2613元。2020年12月16日，丁继天委托马玉柱向国投置业公司支付78237元。一审法院认为，国投置业公司、丁继天签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，各方均应按照合同约定履行各自义务。根据《商品房买卖合同》约定，买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。丁继天自2020年8月31日逾期付款至2020年12月16日，现国投置业公司依约主张解除《商品房买卖合同》并无不当，该院予以支持。另，国投置业公司已两次向丁继天发送告知函，丁继天仍逾期付款，且根据“买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项，及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的补偿金”之约定，国投置业公司主张相应补偿金，有据、合法，该院予以支持，但利率应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算。丁继天于2020年12月16日已支付之78237元应予扣除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。国投置业公司请求丁继天协助办理《商品房买卖合同》信息备案的注销手续和预售商品房预告登记的注销手续，有据合法，该院予以支持。鉴于本案国投置业公司损失部分该院已按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算，国投置业公司主张过高部分之律师费，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，该院判决：一、解除郑州国投置业有限公司、丁继天于2017年7月19日签订的《商品房买卖合同》；二、丁继天于判决生效后十日内给付郑州国投置业有限公司垫付款28904.52元及补偿金（以28904.52元为基数，自2020年12月4日至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算）；三、丁继天于判决生效之日起三十日内协助郑州国投置业有限公司办理（合同编号：D17003456407）《商品房买卖合同》信息备案的注销手续和涉案房产预售商品房预告登记的注销手续；四、驳回郑州国投置业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2021元，保全费5000元，由郑州国投置业有限公司承担5937元，由丁继天负担1084元。本院二审期间，国投置业公司提交银行回单一份，本院组织当事人进行了质证。本院经审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：2020年12月31日，国投置业公司向丁继天贷款账户01×××01转账还款26137.42元；2021年1月29日，国投置业公司向丁继天贷款账户转账还款25935.26元。本院认为，丁继天与国投置业公司签订《商品房买卖合同》，该合同是当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行自己义务。合同约定：国投置业公司为丁继天提供阶段性贷款担保，丁继天未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致国投置业公司承担担保责任的，丁继天应在国投置业公司向其送达告知函之日起3日内，将国投置业公司代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及国投置业公司因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给国投置业公司，同时致国投置业公司实际承担上述款项之日起，至丁继天实际向国投置业公司支付全部款项之日止，丁继天应按日向国投置业公司支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。丁继天没有按上述约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。国投置业公司有权选择立即解除本合同。国投置业公司选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代丁继天向按揭银行支付的全部款项。本案中，丁继天未能按期向贷款银行偿还到期贷款本息，致国投置业公司承担担保责任。虽经国投置业公司多次函告、丁继天的违约行为一直在持续，一审判决后，二审庭审后，仍拒不向按揭银行偿还到期贷款，致国投置业公司保证金多次被贷款银行扣划。且，在小区其他业主均已缴纳契税办理不动产登记证的情况下，丁继天经国投置业公司多次催告，拒不缴纳契税协助办理不动产登记证，也致国投置业公司必须为其承担阶段性担保责任，丁继天的上述行为明确表明其不欲履行合同主要义务，国投置业公司关于《商品房买卖合同》的目的亦无法实现，同时也为避免损失的进一步扩大，国投置业公司请求解除其与丁继天之间的《商品房买卖合同》有着合同依据以及法律依据，一审予以支持并无不当。丁继天的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，丁继天的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4042元，由上诉人丁继天负担。本判决为终审判决。审判员  谢颂琳二〇二一年二月四日书记员  王 研