北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1150号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈秀华，女，1966年8月2日出生，汉族，住北京市西城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孟广丽，女，1951年5月29日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张昊，北京盛荣鑫佳律师事务所律师。上诉人陈秀华因与被上诉人孟广丽房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初1096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。陈秀华上诉请求：同意一审判决第一项，撤销一审判决第二、三、四、五项，依法改判驳回孟广丽要求我支付自2018年6月10日起至房屋实际腾退之日止的房屋租金及房屋占用费的诉讼请求并改判孟广丽赔偿我装修损失308500元。事实与理由：合同履行期间，我与孟广丽签署了3年的租赁合同，租赁北京市西城区德内大街248号房屋（下称涉案房屋）用于经营食品超市。我的食品流通许可证到期后，给了孟广丽3万元用于续期，但孟广丽没有为我办理，导致我很大损失，孟广丽存在根本违约行为。之前我起诉过孟广丽主张赔偿，孟广丽让我先使用着涉案房屋，然后我就同意了，所以没有要求解除租赁合同，但是涉案房屋还是用不了，不能用于经营。合同到期后，我找不到孟广丽，我觉得我们合作这么多年，不想把事情闹大。我确实投入很大，损失上百万，当时法官提示我解除合同，我也没答应，我不想激化矛盾，不计较得失。孟广丽有错在先，造成我无法经营。孟广丽辩称：同意一审判决，不同意陈秀华的上诉请求和理由。孟广丽向一审法院起诉请求：1.判令陈秀华将涉案房屋腾空后返还于我；2.判令陈秀华给付我2018年6月10日至2019年4月9日的租金10万元；3.判令陈秀华给付我2019年4月10日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费（以每月1万元为标准计算）；4.判令陈秀华向我支付房租、房屋占有使用费的利息（按银行同期借款利率，以3万元为基数，自2018年6月10日计算至2018年9月9日；以6万元为基数，自2018年9月10日计算至2018年12月9日；以9万元为基数，自2018年12月10日计算至2019年3月9日；以12万元为基数，自2019年3月10日计算至2019年4月9日，此后以欠付房租、房屋占有使用费总额为基数，自2019年4月10日计算至房屋返还孟广丽之日；5.判令陈秀华向我支付营业执照注册地址占用费（按每月800元标准，自2019年4月20日起计算至陈秀华将注册地址迁出之日止）。陈秀华向一审法院提出反诉请求：判令孟广丽赔偿装修损失308500元。一审法院认定事实：涉案房屋系北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所直管公房，承租人系孟广丽。2015年10月22日，孟广丽作为出租方（甲方），陈秀华作为承租方（乙方），双方签订的《租房合同》约定：甲方将涉案房屋出租给乙方经营使用，租赁期限为三年，自2016年4月10日至2019年4月9日，年租金为12万元，付款方式为每季度的第一个月前十天预付下一季度房屋租费。四、……甲方协助乙方办理营业执照。在租赁期间，由乙方所购买的设备设施的所有权归乙方所有，租赁合同终止时由乙方处理。五、乙方如因经营需要对房屋进行装修，所产生的相关费用由乙方自理，但不能破坏房屋结构，因乙方自己施工造成的经济损失由乙方承担，停业期间租金照常交付。九、在租赁期间甲方不可单方面增加房屋的租金，双方不得无故终止此合同，违约方应赔偿对方损失。（国家征地、拆迁、国家政策修改、违法经营出外）。甲方不得无故造成乙方停业或者干涉乙方的经营活动如造成损失应赔偿。十、合同期满，乙方有优先续租权。乙方如有意继续承租该房屋应提前一个月告知甲方，经甲方同意后重新签订租赁协议书，否则乙方应如期交还房屋，并应在十日内腾空该房屋。若超过腾房日期后仍未将房屋交还甲方视预付自动放弃房内物品，甲方有权处理。2018年3月，陈秀华向孟广丽支付了2018年6月10日至2018年9月9日的租金。后因陈秀华在涉案房屋经营超市申领的食品流许可证到期无法续期，双方产生纠纷。孟广丽将陈秀华预交的上述租金予以退回，此后，陈秀华再未向孟广丽支付过租金。2018年9月，陈秀华以孟广丽不配合办理食品流通许可证续期构成违约为由，起诉至法院，要求孟广丽赔偿其装修损失28万元、经营损失10万元。孟广丽在该案第一次庭审中表示不再同意继续出租涉案房屋，经法院询问孟广丽是否要求反诉解除合同后，孟广丽在第二次庭审中表示不提出反诉，同意继续履行合同。法院询问陈秀华是否解除合同，陈秀华亦表示不要求解除合同。该案于2018年12月25日作出一审判决，驳回了陈秀华的全部诉讼请求。针对装修损失的问题，法院经审理认为陈秀华要求孟广丽赔偿其装修损失一节，因双方租赁合同仍在存续期间，陈秀华继续利用房屋，并无装修损失。该案判决后，双方当事人均未提出上诉。2019年4月9日，涉案租赁合同到期。2019年4月28日，孟广丽委托其子陈凌通知陈秀华于2019年5月15日前按照约定交房。2019年5月9日，孟广丽的儿子陈凌再次通知陈秀华于2019年5月15日交房。2019年5月20日，陈秀华发微信给孟广丽，表示要与孟广丽协商续订合同，孟广丽表示已委托其子陈凌处理涉案房屋租赁合同的有关事宜。2019年7月3日，孟广丽在法院起诉陈秀华交还涉案房屋，后于2019年10月撤诉。2019年10月24日，孟广丽再次诉至法院，法院于2019年11月8日组织双方进行诉前调解，但未达成一致意见，2020年1月6日法院对孟广丽的起诉正式立案，形成本案诉讼。经法院询问，陈秀华承认一直未将涉案房屋交还孟广丽，亦不同意在本案审理中将涉案房屋交还孟广丽。陈秀华主张由于孟广丽不配合其办里食品流通证的延期手续，造成其经营的食品超市停业，2018年11月政府治理拆墙打洞又将涉案房屋门窗进行了封堵，致使其在剩余租期内无法正常使用涉案房屋，只有孟广丽给予其赔偿，其才同意腾房。陈秀华在庭审中提出反诉，要求确认双方签订的租赁合同无效，要求孟广丽返还已收取的租金266000元并赔偿其装修损失308500元。此后，陈秀华撤回了要求确认合同无效及要求孟广丽返还租金266000元的反诉请求，坚持要求孟广丽赔偿其装修损失。陈秀华出示的照片显示，2018年11月13日有关部门对涉案房屋临街的门窗进行了封堵。孟广丽认可涉案房屋临街门窗被封堵的事实，亦认可陈秀华在上一个租赁合同履行期间对涉案房屋进行过装修，但主张该装修不是本案租赁合同履行期间发生的，陈秀华主张的装修损失不存在。本案审理中，法院对涉案房屋进行了现场勘验，勘验中陈秀华称其于2020年在涉案房屋重新安装了隔断，并在房内配置了床及其他设施用于出租。法院勘验时涉案房屋南数第一间的租户正在屋中。经询问，陈秀华称其实际出租了两间房屋，有一间房屋自住，其他房屋尚未租出去。一审法院认为：孟广丽与陈秀华签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应属有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于腾退房屋，涉案租赁合同已经到期，孟广丽已经明确表示不再续租，陈秀华应当将涉案房屋腾空交孟广丽收回，法院对孟广丽要求陈秀华腾房的请求予以支持。关于房屋租金，根据本案查明的事实可知，涉案租赁合同履行期间，涉案房屋临街的门窗被有关部门采取了封堵措施，该房屋已不再具备商业经营条件，根据公平原则，门窗封堵之后的租金损失应由孟广丽和陈秀华平均分摊至合同到期，法院对孟广丽要求陈秀华支付租金的合理数额，予以支持（120000/365*156+120000/365*149/2=75781）。陈秀华主张租金已交至2018年7月10日的抗辩意见，缺乏证据证明，法院不予采纳。关于房屋使用费，双方租赁合同到期后，陈秀华继续使用涉案房屋，应向孟广丽支付房屋使用费，法院考虑双方在合同中约定的租金是经营用房的标准，陈秀华现占用涉案房屋的使用费标准如按照经营用房的租金标准计算，显属过高，法院根据勘验时的房屋状况及房屋使用情况酌情确定陈秀华按照每月5000元的标准向孟广丽支付房屋使用费，对孟广丽此项诉讼请求的合理数额，法院予以支持。关于房屋租金和使用费的利息，孟广丽要求陈秀华支付房屋租金及占用费利息的请求，无合同依据，法院不予支持。关于营业执照注册地址占用费，孟广丽此项诉讼请求无合同依据，法院不予支持。关于陈秀华反诉要求孟广丽赔偿装修损失的请求，涉案租赁合同履行期间，有关部门对涉案房屋采取了封堵措施，但陈秀华并未提出解除合同，而是继续占有使用涉案房屋至合同到期，其此后在涉案房屋又加装了隔断，法院勘验现场时已经没有原始装修的痕迹，在此情况下，陈秀华主张的装修损失，缺乏证据证明，法院对陈秀华的反诉请求不予支持。据此，一审法院于2020年11月16日判决：一、自判决生效之日起十日内，陈秀华将北京市西城区德内大街248号房屋腾空交孟广丽收回；二、自判决生效之日起十日内，陈秀华给付孟广丽二〇一八年六月十日至二〇一九年四月九日期间的房屋租金75781元；三、自判决生效之日起十日内，陈秀华按照每月5000元的标准向孟广丽支付二〇一九年四月十起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费；四、驳回孟广丽其他诉讼请求；五、驳回陈秀华的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为：陈秀华与孟广丽签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。关于涉案房屋租金及房屋占有使用费的问题。经查明，涉案房屋的门窗确自2018年11月被有关部门采取了封堵措施，但考虑到陈秀华至今仍未交还涉案房屋，且继续使用房屋另行出租收益的事实，一审法院认定陈秀华支付涉案房屋门窗被封堵前的全额房屋租金，而涉案房屋门窗被封堵之后的房屋租金由孟广丽与陈秀华进行分担，并无不当。因《租房合同》合同限期已满，双方未续签租赁合同，但陈秀华未能履行腾退涉案房屋义务，故一审法院依据孟广丽诉请判决陈秀华支付合同到期后的房屋占有使用费，同时鉴于涉案房屋门窗被封堵的相关事实，一审法院酌情确定房屋占有使用费标准为每月5000元，并无不妥。虽陈秀华以孟广丽没有给其办理食品流通许可证、无法正常使用涉案房屋为由不同意支付房屋租金及占有使用费，但生效判决已经认定“合同中约定了由孟广丽协助陈秀华办理营业执照，而事实上陈秀华亦取得了涉案房屋的营业执照，但就食品流通许可证一节，合同中并无就办理该证照延续事宜进行约定，故陈秀华以孟广丽违反合同约定要求其承担违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持”，且自2018年6月该许可证到期后，陈秀华已明知涉案房屋未能办理该证、无法正常经营，而在2018年9月的诉讼中，陈秀华仍坚持要求继续履行合同，明确表示不同意解除合同，陈秀华未能就此作出合理解释。另，陈秀华上诉称其在租赁合同到期后找不到孟广丽，但其并未就此提交证据予以证明，故在本案中，陈秀华的上诉理由，均缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于陈秀华要求孟广丽赔偿其装修损失的问题。虽涉案房屋的门窗被有关部门封堵，但陈秀华并未就此提出解除合同，继续占有使用涉案房屋至今，且其此后在涉案房屋又加装了隔断，另行出租收益，故一审法院对陈秀华主张的装修损失未予支持，亦无不当。综上所述，陈秀华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由陈秀华负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二一年二月九日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪