河南省洛阳市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2015）洛行初字第126号 原告夏维武，男，汉族，1954年5月6日出生。 被告洛阳市涧西区人民政府，地址：涧**。 法定代表人郭建平，区长。 委托代理人宋继红，涧西区政府法制办工作人员。一般代理。 委托代理人郭红，河南坤达律师事务所律师。特别授权。 被告洛阳市涧西区房屋征收补偿和土地储备中心。地址：洛阳市涧**。 法定代表人马万里，主任。 委托代理人远景，河南坤达律师事务所律师。特别授权。 委托代理人郭红，河南坤达律师事务所律师。特别授权。 第三人洛阳达码格利置业有限公司。地址：洛阳市涧**。 法定代表人郭青森，总经理。 委托代理人郝玉才，河南鼎大律师事务所律师。特别授权。 委托代理人荣宇，河南鼎大律师事务所律师。一般代理。 原告夏维武认为被告洛阳市涧西区人民政府、被告洛阳市涧西区房屋征收补偿和土地储备中心不依法履行洛阳市房屋拆迁补偿安置协议，于2015年6月26日向本院提起行政诉讼。本院立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告夏维武，被告洛阳市涧西区人民政府的委托代理人宋继红、郭红，被告洛阳市涧西区房屋征收补偿和土地储备中心的法定代表人马万里及委托代理人远景、郭红，第三人洛阳达码格利置业有限公司的委托代理人郝玉才、荣宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏维武起诉称，2010年9月，涧西区城市拆迁改造中心向包括原告在内的广大被拆迁户散发《洛阳市涧西区南昌路与丽春路东南角改造地块项目服务指南》宣传册，宣传册第20页为《涧西区南昌路与丽春路东南角改造地块项目拆迁补偿安置方案》，其中第三条第1款第（4）项“临时安置补助费及搬迁补助费，按市里规定标准提高50%执行”，每月临时安置补助费计算公式：拆迁房证载面积×规定标准×（1＋50%）；第四条第三款……36个月交房。拖延时，按月加罚回购总房款的5%，由拆迁人补偿给被拆迁人”。2010年10月18日，第一被告《涧西区人民政府致南昌路与丽春路东南角改造地块广大居民的一封信》公开承诺：“四、对选择回迁的居民，若3年之内不能按期回迁，涧西区政府承担由于不能按期回迁所产生的一切经济责任。”2010年11月13日，原告与第二被告签订了一份《洛阳市房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《拆迁补偿安置协议》），其中第六条第3款：乙方（原告）应于2013年11月30日前向甲方交付被拆迁房的钥匙、办理验房交接手续。第七条第1款：甲方按规划设计的既定图纸和建筑规范要求，在乙方（签订协议并交齐有关证件）交钥匙之日起36个月内交付乙方安置房，结清差价。若交房延后，涧西区政府承担由于不能按期回迁所产生的一切经济责任。逾期一年之内，按月增补100%的临时安置补助费，按月支付。延期超过一年，按月加罚的回购总房款的5%，按月支付。第八条第2款约定：甲方提供的安置房必须手续齐全，保证按国家规定办理审批验收手续。安置房竣工交付达到质检、消防、安全等部门的验收合格标准。第八条第4款：甲方在安置房竣工交付后为乙方办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。第八条第8款：在履行本协议期间，确保已签协议者的利益，若后期因需要调整出台新的优惠政策，甲方保证乙方同时享有。2011年4月20日，洛阳市颁布实施的《洛阳市人民政府关于国有土地上房屋征收与补偿的意见》附件1中第二条规定：临时安置补助标准每平方米每月10元，……选择货币补偿一次性发放12个月临时安置补助费；每个采暖期补偿800元。2010年11月13日，原告与第二被告签订了一份《选房安置协议》。《补偿安置协议》和《选房安置协议》均采用格式条款，文本由被告提供，原告未对该二份协议进行任何修改。原告在协议规定时间内2010年11月30日之前向甲方交房被拆迁房的钥匙、办理验房交接手续，履行了合同约定的全部义务。按照协议约定，被告交付验收合格安置房时间应该是2013年12月1日，然而自2014年1月中旬通知交房，回迁安置房屋没有通过洛阳市住建委建筑工程质量监督站的监督验收，没有经过洛阳市住建委验收备案，没有提供《建筑工程竣工验收备案证书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等法律法规规定的相关证件，验收手续不齐，原告为此拒收安置房，并要求被告按照协议约定承担违约责任。但被告以各种理由推脱，至今不承担违约责任。原告多次委托回迁代表与被告协商，但被告仅同意多支付两个月的双倍安置补助费。2014年4月21日回迁代表白兆河、李卫民、柴瑞珍代表全体被拆迁户到涧西区人民政府珠江路办事处就被告房屋拆迁补偿安置协议违约赔偿问题进行了信访，2014年6月，珠江路办事处处理意见中查明了被告对涉案房屋项目没有正式验收备案，逾期一年没有按月增补100%临时安置补助费、暖气费没有给予补偿，逾期超过一年按月加罚回购安置房总款的5%等违约责任，但没有答复让被告立即履约。2014年7月3号，回迁代表向涧西区信访复查。2014年8月，涧西区人民政府复查意见按协议执行，并建议通过诉讼途径解决。2014年9月18号，被拆迁户代表代表全体被拆迁户向洛阳市人民政府信访复核。2014年12月，洛阳市人民政府就被告房屋拆迁补偿安置协议违约赔偿问题进行了信访复核，答复按协议执行，并建议通过诉讼途径解决。综上，请求： 1、判令被告立即向原告交付回购房； 2、判令被告立即给原告办理房屋权属证书；并向原告支付因逾期交房而不能办理房屋权属证书给原告造成的已付购房款利息损失64901.53元（从2014年3月1日起至2016年2月28日利息损失），以后仍按照已付购房款总额424526.0元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，直至房屋权属证书交付原告之日止； 3、判令被告向原告支付逾期27个月（2013年12月1日至2016年2月28日）的双倍临时安置补助费60596.10元和因没有按月支付所应支付的利息1519.95元（合计62116.05元）。以后每延长一个月增加双倍临时安置补助费2244.3元，如没有按月支付，逾期支付利息参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，直至交付合格安置房为止； 4、判令被告向原告支付逾期27个月（2013年12月1日至2016年2月28日）的按月加罚的回购总房款的5%违约金658103.4元和因没有按月支付所应支付的利息16507.43元（合计674610.83元），以后每延长一个月增加违约金24374.2元，如没有按月支付，逾期支付利息参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，直至交付合格安置房为止； 5、判令被告向原告补偿采暖期暖气费3200元（以后每延长一个采暖季增加采暖期暖气费补偿800元，直至交付合格回迁房屋止）； 6、判令被告按政策向原告增补6个月临时补助费6732.9元； 以上各项被告应补偿原告款总计811461.3元，减去原告欠 被告的回迁房差价款62958元，被告应付给原告的补偿款总额 为748503.3元。再减去被告为原告办理房屋权属证书应交纳的维修基金差额14624.52元（按协议约定，维修基金乙方承担安置房价款的3%，甲方承担2%；安置房价款为487484元，甲方应承担9749.68元，乙方应承担14624.52元，被告应净给付原告补偿款总额为733878.79元。 7、判令被告承担本案一切诉讼费用。 原告向法庭提交如下证据： 证据一、《涧西区人民政府致南昌路与丽春路东南角改造地块广大居民的一封信》复印件一份。证明：2010年10月18日，第一被告公开承诺对选择回迁的居民，若3年之内不能按期回迁，涧西区政府承担由于不能按期回迁所产生的一切经济责任。 证据二、《洛阳市涧西区南昌路与丽春路东南角改造地块项目服务指南》宣传册之《涧西区南昌路与丽春路东南角改造地块项目拆迁补偿安置方案》复印件一份。证明36个月交房，拖延时，按月加罚回购总房款的5%，由拆迁人补偿给被拆迁人。 证据三、《洛阳市涧西区南昌路与丽春路东南角改造地块项目工作指南》宣传册之《南昌路与丽春路东南角地块改造项目房屋补偿安置标准测算明细》复印件一份。证明：选择产权调换的临时安置补助费是750元／月，按实际发生月数计算。 证据四、《房屋拆迁补偿安置协议》复印件一份。证明：1、甲方在乙方交钥匙之日起36个月内交付乙方安置房。2、若交房延后，涧西区政府承担由于不能按期回迁所产生的一切经济责任。3、逾期一年之内，按月增补100%的临时安置补助费，按月支付。4、延期超过一年，按月加罚回购总房款的5%，按月支付。5、甲方提供的安置房必须手续齐全，保证按国家规定办理审批验收手续。安置房竣工交付达到质检、消防、安全等部门的验收合格标准。6、在履行本协议期间，确保已签协议者的利益，若后期因需要调整出台新的优惠政策，甲方保证乙方同时享有。 证据五、《选房安置协议》复印件一份。证明：回购安置房的价款487484.0元。 证据六、《验房交接单》复印件一份。 证据七、《产权证收条》、《回购房选定确认书》复印件各一份。 证据六、七与证据四结合起来证明：1、2010年10月31日，第二被告收到了原告的房产证、土地证、界定卡三证原件并给原告出具收条一份。2、原告在协议规定时间内2010年11月30日向甲方交付被拆迁房的钥匙、办理验房交接手续，并按时选定了回购房，履行了应尽的全部合同义务。3、被告交付验收合格安置房时间是2013年11月30日前。 证据八、《洛阳市人民政府关于国有土地上房屋征收与补偿的意见》之附件1《洛阳市国有土地上房屋征收补偿标准》复印件一份。证明：1、选择货币补偿的，按被征收房屋建筑面积每平方米每月10元计算，一次性发放12个月临时安置费。2、每户每个采暖期补偿800元。3、被告原来给原告一次性发放了6个月临时安置费，按照《拆迁补偿安置协议》第八条第8项的约定，被告应该给原告增补6个月临时补助费。 证据九、《信访事项处理意见书》、《信访事项复查意见书》、《信访事项复核意见书》复印件一份。证明：1、2014年6月，珠江路办事处处理意见中查明了被告对涉案房屋项目没有正式验收备案，逾期一年没有按月增补100%临时安置补助费、暖气费没有给予补偿，逾期超过一年按月加罚回购安置房总款的5%等违约责任。2、2014年8月，涧西区人民政府复查意见按协议执行，并建议通过诉讼途径解决。3、2014年12月，洛阳市人民政府就被告房屋拆迁补偿安置协议违约赔偿问题进行了信访复核，答复按协议执行，并建议通过诉讼途径解决。 证据十、光盘一个。证明：2014年3月12日-2014年12月2日，安置房存在大量的问题，没有通过洛阳市住建委建筑工程质量监督站的监督验收，没有经过洛阳市住建委验收备案，没有《建筑工程竣工验收备案证书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，仍不能交付验收合格安置房。 证据十一、2015年3月17日洛阳网《百姓呼声》网页打印件一份，对话部门是住建委。证明：截止2015年3月17日，本案所涉房屋尚未组织竣工验收。 证据十二、2015年5月29日住建委对投诉进行回复的打印件一份。证明：截止2015年5月29日，本案所涉房屋仅参建各方进行了竣工验收，备案手续尚未办理完成。 证据十三、2015年6月25日洛阳市住房保障和房产管理局回答网友的网页截屏，证明截止2015年6月23日第三人没有在洛阳市住房保障和房产管理局备案。 证据十四、凯利名家4-1901夏维武交楼问题情况说明，证明被告在符合交房条件之后也没有通知原告收房。 证据十五、邱继富与住建委《问答记录》光盘及录音记录一套。证明：截止2015年8月30日，本案所涉房屋，备案手续尚未办理完成。 证据十六、河南省住建厅《商品住宅质量保证书使用说明书》。证明：质量保证书内要有1、建设工程验收意见书（或报告）复印件，2、备案证书复印件，3、住宅工程质量分户验收表原件。但被告没有向原告提供这些必备的资料，不具备交房条件。 证据十七、住宅单元验收单。证明被告交付的房屋不符合约定的交房标准。 被告洛阳市涧西区人民政府答辩称，一、本案是因房屋补偿安置问题所发生的争议，是平等主体间有关安置、补偿等民事权益的纠纷，属于民法调整范围，不属于行政诉讼受案范围。《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第一款第二项规定“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。”本案被答辩人是针对已与涧西区城市拆迁改造中心（现已变更为洛阳市涧西区房屋征收补偿和土地储备中心）签订的《房屋拆迁补偿安置协议》履行而发生的争议，是被答辩人仅就房屋补偿、安置等问题提起的诉讼，是平等主体间有关安置、补偿等民事权益的纠纷，依据最高法院的上述批复，本案应属于民事案件的受理范围，不属于行政案件的受案范围。而且被答辩人在提起行政诉讼前已向洛阳市涧西区人民法院提起民事诉讼，涧西区法院己经作为民事案件立案受理，但被答辩人在民事诉讼过程中突然向涧西区人民法院提出撤诉申请，转而又向贵院提起行政诉讼，可见被答辩人明知本案应属民事案件，非行政案件受案范围，因此，本案应当依法驳回原告的起诉。二、《房屋拆迁补偿安置协议》是涧西区城市拆迁中心与被答辩人签订的协议，涧西区城市拆迁中心具有独立的法人资格，被答辩人诉讼涧西区人民政府主体错误。三、被答辩人的各项诉讼请求缺乏事实及法律依据，应当依法驳回。本案中涉及的回迁安置房由洛阳达码格利置业有限公司建设，工程建设手续齐全，洛阳达码格利置业有限公司在该工程竣工达到交房条件后即于2013年12月份通知被答辩人领取钥匙、办理交房手续，但被答辩人经多次通知均拒绝领取。此外，该工程在竣工时便积极组织建设、施工、设计、勘察、监理五家单位进行共同验收并验收合格，还通过了洛阳市公安消防支队消防验收合格，被答辩人的安置房达到了验收合格标准，且回迁安置房共347户中近90%已领取钥匙并办理入住手续，被答辩人拒收安置房的理由不能成立。因此，被答辩人以拒收安置房为理由要求答辩人承担诉求的各项违约金及补偿没有事实及法律依据，应当依法驳回。 被告洛阳市涧西区人民政府提交如下证据： 证据一、组织机构代码证、涧编（2011）25号文件。证明被告洛阳市涧西区城市拆迁改造中心已变更为洛阳市涧西区房屋征收补偿和土地储备中心，原告诉讼名称错误。 证据二、《洛阳市房屋拆迁补偿安置协议书》。证明1、原告夏维武于2010年10月31日与第二被告签订《洛阳市城市房屋拆迁补偿安置协议》，根据该协议约定，原告的被拆迁房屋证载面积为74.81平方米，被告应支付原告拆迁补偿款共计480425.0元，原告应在2010年11月30日前向被告交付拆迁房的钥匙，办理验房交接手续。2、第二被告应在原告（签订协议并交齐有关证件）交钥匙之日起36个月内交付乙方安置房，原告应结清差价。3、交房时，原告对安置房提出异议并与第二被告协商未能达成一致时，由第二被告按安置房建筑面积均价5000元／平方米进行回购，一次性将回购款支付给乙方。4、根据协议第七条第1款之规定，安置房如逾期交付的违约经济责任系原告与第二被告共同为第一被告创设的违约责任，未经第一被告同意签章，不具有法律效力，而原告以不具有法律效力的约定要求第一被告、第二被告承担违约责任没有任何法律依据。 证据三、选房安置协议、验房交接单。证明1、证明原告夏维武与第二被告在2010年11月13日签订《选房安置协议》，所选的安置房为4号楼D1户型1901号，建筑面积122.73平方米，回购安置房的价款为487484.0元，第二被告已在签订《房屋补偿安置协议书》时将搬迁补偿、临时安置补助费等共计45899.0元支付给了原告，在验房交钥匙时支付了特别嘉奖10000元，剩余补偿款424526.0元用于回购安置房，冲抵剩余部分补偿款后原告应补差价款62958.0元。2、原告的拆迁房屋交接验收时间为2010年11月30日。 证据四、洛建（2010）165号文件。证明洛阳市建设委员会、发展和改革委员会下发的（2010）165号文件明确规定了临时安置补助费按地域级别和有证被拆迁面积计算，一、二级地域每平方米每月8元。 证据五、电话记录、通知。证明1、2014年1月22日上午10：52第三人达码格利置业有限公司用电话和短信通知原告收房，原告1月23日到现场验房，并提出9条维修问题，原告要求见到综合验收备案表再收房；之后洛阳元凯物业管理有限公司又多次通知原告接房领钥匙，原告均拒绝领取。2、洛阳元凯物业有限公司于2014年11月8日又通过公告的形式再一次通知凯利名家未收房的业主办理交房手续，其中包括原告。3、原告安置房所属的凯利名家小区实现了当年交房当年供暖，完全达到了交房条件。 证据六、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。证明洛阳达码格利置业有限公司依法取得土地使用权，其用地项目及建设工程均符合城乡规划要求，建设工程施工符合施工条件，安置房的建设手续齐全。 证据七、建设工程竣工验收意见书、工程质量保修书、建设工程消防验收意见书、商品住宅质量保证书、使用说明书、前期物业服务协议。证明：1、以上证据充分证明了原告的安置房不但建设手续齐全，而且房屋通过了五大主体的竣工验收，施工方河南国安建设集团有限公司出具了工程质量保修书，通过了洛阳市公安消防支队的消防验收，完全达到了安置协议约定的验收合格标准。2、第二被告在通知原告收房的同时即准备了商品住宅质量保证书、使用说明书和前期物业服务协议，进一步证明了原告的安置房完全具备交房的条件。 证据八、安置房已交房名单。证明安置房中有近90％的业主已办理交房手续并入住，进一步印证了原告的安置房符合交房条件。 证据九、有线电视用户安装服务合同、通信合作协议书、互联网专线业务合同。证明第二被告交付的房屋配套设施齐全，有线电视、通信及互联网均已开通，进一步印证了安置房完全具备交房条件，配套设施齐全。 被告洛阳市涧西区房屋征收补偿和土地储备中心答辩称，一、涧西区城市拆迁改造中心已于2011年更名为洛阳市涧西区房屋征收补偿和土地储备中心，故被答辩人诉讼涧西区城市拆迁改造中心名称错误。二、本案是因房屋补偿安置问题所发生的争议，是平等主体间有关安置、补偿等民事权益的纠纷，属于民法调整范围，不属于行政诉讼受案范围。《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第一款第二项规定“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。”本案被答辩人是针对已与涧西区城市拆迁改造中心（现已变更为洛阳市涧西区房屋征收补偿和土地储备中心）签订的《房屋拆迁补偿安置协议》履行而发生的争议，是被答辩人仅就房屋补偿、安置等问题提起的诉讼，是平等主体之间有关安置、补偿等民事权益的纠纷，依据最高法院的上述批复，本案应属于民事案件的受理范围，不属于行政案件的受案范围，而且被答辩人在提起行政诉讼前已向涧西区人民法院提起民事诉讼，涧西区法院已作为民事案件受理但被答辩人在民事诉讼过程中突然向涧西区人民法院提出撤诉申请，转而又向贵院提起行政诉讼，可见被答辩人明知本案应属民事案件，非行政案件受理范围，因此，本案应依法驳回原告的起诉。三、被答辩人的各项诉讼请求缺乏事实及法律依据，应当依法驳回。本案涉及的回迁安置房由洛阳达码格利置业有限公司建设，工程建设手续齐全，洛阳达码格利置业有限公司在该工程竣工达到交房条件后即于2013年12月份通知被答辩人领取钥匙、办理交房手续，但被答辩人经多次通知均拒绝领取。此外，该工程在竣工时便积极组织建设、施工、设计、勘察、监理五家单位进行共同验收并验收合格，还通过了洛阳市公安消防支队消防验收合格，被答辩人的安置房达到了验收合格标准，且回迁安置房共347户中近90%已领取钥匙并办理入住手续，被答辩人拒收安置房的理由不能成立。因此，被答辩人以拒收安置房为理由要求答辩人承担诉求的各项违约金及补偿没有事实及法律依据，应当依法驳回。 被告洛阳市涧西区房屋征收补偿和土地储备中心提交的证据同洛阳市涧西区人民政府的证据。 第三人洛阳达码格利置业有限公司述称，一、本案所涉及的《洛阳市房屋拆迁安置补偿协议书》系民事合同而非行政合同，即本案并非行政诉讼，依法应驳回原告的起诉。在《洛阳市房屋拆迁安置补偿协议书》的第一段明确写明“为维护拆迁当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》等法律法规，结合洛阳市城市房屋拆迁管理有关规定，甲乙双方在平等、自愿、合法的基础上，经充分协商，就房屋拆迁安置补偿事宜达成如下协议”。《合同法》的调整对象是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，而行政合同中双方当事人不处于完全平等的地位，并不在《合同法》的调整范围内。涉案《协议》通过其依据的法律《合同法》和明确双方在平等的基础上，经过协商达成协议，传递出一个很重要的信息就是原告与被告洛阳市涧西区城市拆迁改造中心签订的这份《洛阳市房屋拆迁安置补偿协议书》为民事合同，而非行政合同。对于这一点，原告也是予以认可的。原告在本次诉讼提交的行政起诉状中，多次在很重要的部分（计算依据、最后一段总结部分）引用《合同法》及其相关司法解释的规定。而行政合同不受《合同法》调整，原告在行政起诉状适用《合同法》及其司法解释来主张诉求，充分说明，原告本身认可涉案《协议》性质为民事合同的。因此，本案所涉及的《洛阳市房屋拆迁安置补偿协议》系民事合同而非行政合同，即本案并非行政诉讼，依法应驳回原告的起诉。二、被告不存在逾期交房的违约行为，依法不应当承担违约责任。在房屋买卖的交易惯例中交付房屋钥匙是履行交房义务的表现，答辩人于2014年1月通知原告领取回迁安置房的钥匙，以履行交房义务，而原告拒绝领取钥匙，由此造成的责任应由原告自己承担。在涉案拆迁过程中第一户签订拆迁协议的时间与最后一户签订拆迁协议的时间，两者相差了18个月（每一户都要求在36个月内交房），这就在客观上造成了施工日期的拖后，由此直接给被告如期交房造成了困难，但是答辩人响应政府号召，遵循诚信公平原则，积极克服种种困难，竭尽全部力量，以保障及时尽早交付房屋，为回迁户提供优质服务。目前，回迁安置房已通过五大责任主体验收，具备《建筑工程竣工验收备案证书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关证件，且可以办理房产证。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 第三人洛阳达码格利置业有限公司提交如下证据： 第一组证据：1、夏维武等14人诉达码格利开庭传票（14份），2、夏维武等14人诉达码格利应诉通知书（14份），3、夏维武等14人诉达码格利民事起诉状（14份）4、夏维武等14人诉达码格利民事裁定书（14份）。证明：1、夏维武等10人就拆迁安置补偿协议已向涧西区人民法院提起民事诉讼，涧西区人民法院已经受理，并做出民事裁定书；2、本案所涉及的拆迁安置补偿协议为民事合同而非行政合同；3、夏维武等12人诉涧西区政府、洛阳市涧西区城市拆迁改造中心、洛阳达码格利置业有限公司拆迁安置补偿协议纠纷一案为民事诉讼；4、第三人已于2014年1月通知夏维武等14人领取回迁房钥匙；同时说明在涧西区人民法院就拆迁安置补偿协议提起民事诉讼人员名单：段莉莉、孙华茂、闫学武、李卫民、赵艳丽、张永刚、邱铁、夏维武、韩燕、张自科、高有飞、和亚鹏、张榕、高建新。在洛阳市中级人民法院就拆迁安置补偿协议提起行政诉讼人员名单：段莉莉、孙华茂、闫学武、李卫民、赵艳丽、张永刚、邱铁、夏维武、韩燕、张自科、宋立春、孙俊峰。在涧西区人民法院就拆迁安置补偿协议提起民事诉讼的诉状中已经明确写明2014年1月通知他们领取钥匙。 第二组证据：竣工验收备案证书（2份）。证明：回迁安置房已符合国家法定的交房条件、达到国家法定的质量标准。 第三组证据：1、第一户签订拆迁安置补偿协议（王琪）的相关拆迁安置手续。2、最后一户签订拆迁安置补偿协议（刘清正）的相关拆迁安置手续。证明：第一户签订拆迁安置补偿协议距最后一户签订拆迁安置补偿协议的时间差了近18个月，客观上延误了施工日期，为及时交付回迁安置房造成了客观上的困难，但是第三人排除种种困难、竭尽全部力量为回迁安置户提供优质的服务，及时交付房屋。 本院依法要求原告提交了《选房安置协议》附件一：安置房交付标准；要求第二被告提交了《涧西区南昌路与丽春路东南角地块改造项目房屋装饰装修及附属设施计算表》。 经庭审质证，被告洛阳市涧西区人民政府对原告提交的证据发表如下质证意见：证据1、2、3真实性无异议，但该是要约邀请，是倡议性的，没有得到被拆迁户的承诺，不是完成的合同关系，对被拆迁户没有法律约束力。证据4真实性无异议，区政府不是协议当事人，违约约定对区政府不产生法律效力。证据5真实性无异议。证据6、7真实性无异议，没有区政府印章，不是与我们交接的。证据8真实性无异议，不属于原告和被告合同约定范围。证据9真实性无异议，但不是本案最终确立的宗旨意见，只能作为原告信访过程的证据。证据10原告与第二被告签订的合同没有约定房屋交付必须是简装房，因此原告以交付房屋必须是简装为由拒绝收房没有合同依据。证据11、12、13与区政府无关。证据14说明第三人通知原告收房，原告也进行了验房；证据15没有法律规定备案是房屋验收合格达到交付条件的强制性条件，备案只是形式要件。证据16真实性有异议，第三人和第二被告提交的证据，证明2014年1月第三人已经通知原告收房。证据17真实性无异议，但该证据只能证明房屋存在瑕疵性可修复的问题，不是缺陷性的，不影响双方交付房屋的条件。对《选房安置协议》附件一真实性没有异议，但不是竣工验收交房的标准，《选房安置协议》第八条明确约定了竣工验收交房的标准。 被告洛阳市涧西区房屋征收补偿和土地储备中心对原告的证据发表如下质证意见：同意区政府质证意见。证据1、2、3、4、5不再陈述。证据6、7验房交接单是有双方签字的，时间是2010年11月30日。证据8、本案涉及标准是165号文上浮百分之五十，而补偿意见中并没有记载上浮标准。如果按照原告的理解适用后来的文件，反而比之前的补偿标准更低，所以原告证明方向不认可，在合同违约条款中也没有适用其他文件的约定，原告的证明方向不能成立，不存在适用其他文件的条件和规定。证据9、原告已经通过法律程序进行诉讼，该信访处理意见与本案没有关联性。证据10、11所体现的内容是对安置房简装的质量产生的异议，而不能证实第三人所交付的房屋是不符合验收标准和入住条件的。证据12、13、14、15、16备案手续已经取得，不再发表意见。证据17真实性无异议，但该证据只能证明房屋存在瑕疵性可修复的问题，不是缺陷性的，不影响双方交付房屋的条件。对《选房安置协议》附件一真实性没有异议，但不是竣工验收交房的标准，《选房安置协议》第八条明确约定了竣工验收交房的标准。 第三人对原告的证据发表如下质证意见：同意二被告的意见，补充一下：证据10一部分是照片，一部分是视频，照片中并没有显示拍摄时间、地点，照片中的内容只是建筑物某一部分，无法确认照片中的内容是本案涉及的回迁安置房，因此该部分证据不能证明原告的证明方向，该份视频所讲述的是房屋的装修问题，而非房屋固有的质量问题，不能以此说明回迁房不具备法定的质量标准。同时照片部分、视频部分均不是本案涉案房屋（即原告的回迁安置房），从关联性的角度讲，该组证据均不能证明原告的证明方向；证据16的真实性没有异议，但对证明方向有异议，该证据是原告方单方制造的，不足以说明问题。证据17是复印件，没有洛阳银润物业管理有限公司的公章，真实性不予认可。对《选房安置协议》附件一真实性没有异议，但安置房早已具备附件一的交房标准。 原告对二被告提交的证据发表如下质证意见：证据1、不是签订房屋补偿协议时的组织机构代码，不能证明是区政府的下属部门；证据2、对证明方向有异议，说明了双方的权利义务，原告履行，但是二被告违约；证据3、对其真实性无异议，对证明方向有异议，恰恰证明原告履行二被告违约；证据4、除外还应参照政府的相关规定；证据5、电话记录没有记录人和通话内容；该证据不能证明通知原告收房的事实，同时照片没有拍照时间和地点，不能说明是在交房之前；证据6、与本案不具有关联性；证据7、工程质量保证书故意隐瞒了我们提供的这3张，而我们已经提交了证据，证明其不具备交房条件；同时没有验收书、分户表、和消防验收意见书；前期物业协议没有当事人的签名；证据8、对其真实性无法考证，同时也与本案没有联系；证据9、这三份合同是第三人与其他人签订的，与本案没有关联性。综上这些证据不能证明其具备交房条件。对被告提交的《涧西区南昌路与丽春路东南角地块改造项目房屋装饰装修及附属设施计算表》没有异议，这个数额与《选房安置协议》上的数额一致，该证据恰恰能够证明被告仅支付了一个采暖季的采暖费750元。 第三人对二被告提交的证据无异议。 原告对第三人提交的证据发表如下质证意见：第一组证据中涉及夏维武的部分真实性没有异议，但自新行政诉讼法实施后，将这类行政协议案件归属于行政诉讼受案范围，因此原告撤回民事诉讼选择提起行政诉讼符合法律规定；第二组证据备案通知书是2015年9月30日才取得的，说明被告之前的通知都是违约违法的；第三组证据与本案没有关联性。 二被告对第三人提交的证据没有异议。 本院对上述证据认证如下：原告提交的证据均与本案具有关联性，真实、合法，可以作为认定本案事实的证据使用。对原告应法院的要求提交的证据，被告对其真实性没有异议，虽对证明方向有异议，但因证明方向并不影响其证据效力，故该份证据可以作为认定案件事实的证据使用。 被告提交的证据1、2、3、4、5、6、8、9与本案具有关联性，真实、合法，可以作为认定本案事实的证据使用，被告提交的证据7中第一组证据与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的证据使用；第二组证据中的商品住宅质量保证书、使用说明书内容不全，不能作为认定本案事实的证据使用，前期物业服务协议只有洛阳元凯物业管理有限公司的签名盖章，没有原告的签名，不能作为认定本案事实的证据使用。对被告应法院的要求提交的证据，原告予以认可，可以作为认定案件事实的证据使用。 第三人提交的第一组证据中涉及夏维武的部分及第二组证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的证据使用；第三组证据与本案没有关联性，不能作为认定本案事实的证据使用 根据上述有效证据，法庭查明如下事实：原告在涧西区南昌路石化生活区15号楼1单元401室，有一套面积为74.81平方米的房屋，房屋所有权证号为洛市房权证（2006）字第X3464**。2010年8月5日，洛阳市涧西区城市拆迁改造中心出台了《涧西区南昌路与丽春路东南角地块改造项目拆迁补偿安置方案》。2010年10月18日，洛阳市涧西区人民政府下发一份致南昌路与丽春路东南角改造地块广大居民的一封信，说明南昌路与丽春路东南角地块改造项目，是根据洛阳市城市整体规划确定的洛阳市涧西区旧城改造重大项目和试点项目，该项目由涧西区人民政府主导，洛阳市涧西区城市拆迁改造中心具体实施，并对房屋拆迁补偿的相关问题进行了说明和承诺。2010年10月31日，洛阳市涧西区城市拆迁改造中心作为甲方与夏维武作为乙方签订了《洛阳市城市房屋拆迁补偿安置协议》（货币补偿和产权调换相结合方式），就房屋拆迁的依据及房屋现状、拆迁补偿安置方式、房屋的补偿及补偿款支付方式、回购安置房及安置房交房期限和其他的责任、义务进行了约定。约定在乙方（签订协议并交齐有关证件）交钥匙之日起36个月内交付乙方安置房、结清差价。若交房延后，涧西区政府承担由于不能按期回迁所产生的一切经济责任。2010年11月13日，甲、乙双方又签订了一份《选房安置协议》（货币补偿和产权调换相结合方式），对回购安置房基本情况、甲方对乙方拆迁货币补偿及奖励、回购安置房的价款计算、回购安置房与被拆迁房货币补偿折抵差价款和差价款的支付方式及安置房的交付标准进行了约定，同时约定了安置房交房标准。2010年11月30日，原告将涧西区南昌路石化生活区15号楼1单元401室的房产移交给洛阳市城市拆迁改造中心拆除。2012年5月30日，洛阳达码格利置业有限公司与河南国安建设集团有限公司就涉诉项目签订了《工程质量保修书》。2012年6月5日，洛阳达码格利置业有限公司取得了涉诉地块的《建设工程规划许可证》。2012年11月2日，洛阳达码格利置业有限公司取得了涉诉地块的《建筑工程施工许可证》。从2014年1月中旬开始，第三人洛阳达码格利置业有限公司通知回迁户领回迁安置房屋钥匙。2014年1月22日，第三人通知原告领回迁安置房屋钥匙，原告于2014年1月23日对房屋查看后填写了住宅单元验收单，认为安置房墙砖有空鼓、暖气片需加固等问题，要求开发商予以解决。2014年6月，涉诉项目的住户白兆河、李为民等向洛阳市涧西区人民政府珠江路办事处进行了信访，认为没有“一把尺子量到底”，对先期搬迁的拆迁户不公平；虚假宣传；没有按照协议履行；暖气发放违背洛建（2010）165号文件及政府承诺；房屋质量存在问题；没有安排三个拆迁户代表参与安置资金监管；厨房门没有做等等问题，2014年6月26日涧西区人民政府珠江路办事处作出了信访事项处理意见书，对信访事项进行了回复。白兆河等人不服，向洛阳市涧西区人民政府申请复查，2014年8月29日，涧西区人民政府作出信访事项复查意见书，白兆河等人仍不服，向洛阳市人民政府申请复核，洛阳市人民政府2014年12月2日作出了信访事项复核意见书，建议依法通过诉讼途径解决。2014年11月8日，洛阳元凯物业有限公司通过在小区内发表公告的形式再一次通知原告办理交房手续。原告至今没有收房。 2013年1月16日，洛阳达码格利置业有限公司作为甲方与中国铁通集团有限公司洛阳分公司、中国移动通信集团河南有限公司洛阳分公司作为乙方签订了互联网专线业务合同，就涉诉项目提供互联网专线接入服务。2013年7月22日，洛阳达码格利置业有限公司与河南有线电视网络集团有限公司洛阳分公司签订有线电视用户安装服务合同，就涉诉项目提供有线电视服务。2014年6月19日，洛阳达码格利置业有限公司与中国联合网络通信有限公司洛阳市分公司签订达码格利项目通信合作协议书，就涉诉项目提供通信综合服务。 2014年3月12日，涉诉项目（洛阳达码格利置业有限公司凯利名家项目A座、B座及地下车库）通过了竣工验收。2014年12月2日，涉诉项目通过了洛阳市公安消防支队消防验收。2015年9月30日，洛阳达码格利置业有限公司取得了洛阳市建设委员会建设工程竣工验收备案管理办公室颁发的《竣工验收备案证书》。在安置房取得《竣工验收备案证书》后，被告和第三人没有提交证据证明通知原告收房。在2016年2月24日的庭审中，原告得知安置房已经取得《竣工验收备案证书》，具备了交房条件，同时第三人也表示可以去办理收房手续，但原告认为应当先交房，剩余应缴纳的房屋差价款待法院作出生效判决后与违约金相折抵，因第三人不同意而没有收房。 另查明，2011年3月4日，洛阳市涧西区城市拆迁改造中心更名为洛阳市涧西区房屋征收补偿和土地储备中心，是事业单位法人。 本院认为，本案是原告认为被告没有按照协议的约定如期交付回迁房引起的纠纷，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第（十一）项的规定，认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的，属于人民法院行政诉讼的受案范围。虽然签订协议的一方洛阳市涧**房屋征收补偿和土地储备中心是事业法人，不是行政机关，但该旧城改造项目是涧西区人民政府主导，洛阳市涧西区房屋征收补偿和土地储备中心具体实施，是基于行政管理的需要与被征收人夏维武签订的房屋征收补偿安置协议，因此，属于行政诉讼的受案范围。被告及第三人辩称本案不属于行政诉讼受案范围的理由不能成立，本院不予支持。关于洛阳市涧西区人民政府是否是适格被告的问题。本院认为，该协议是基于行政管理的需要而签订的，体现了涧西区人民政府作为管理者的意志，原告认为协议没有依法履行而提起诉讼，洛阳市涧西区人民政府就是本案的适格被告，因此，被告涧西区人民政府辩称不是本案适格被告的理由不能成立。 原告夏维武与被告洛阳市涧西区房屋征收补偿和土地储备中心签订的洛阳市房屋拆迁补偿安置协议书，是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，不损害社会公共利益，该协议合法有效，双方当事人均应当按照协议约定履行自己的义务。被告涧西区人民政府在签订合同之前致南昌路与丽春路东南角改造地块广大居民的一封信中就房屋的补偿所做的说明和允诺，应当视为要约，该说明和允诺即使没有被载入拆迁安置补偿协议，亦应当视为协议内容，若有违反，应当承担相应的违约责任。原告2010年11月30日向被告缴纳了被拆迁房的钥匙、办理了验房交接手续，按照协议约定，被告应当在原告交钥匙之日起36个月内交付原告安置房，即在2013年11月30日之前将回迁安置房交给原告，但被告洛阳市涧西区房屋征收补偿和土地储备中心在2014年1月22日才通知原告收房，且被告通知收房时，房屋并没有达到协议约定的和法定的交付使用的标准，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”及建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条的规定，房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》内容中有一项是项目经过竣工验收，已报建设主管部门备案，办理《房屋建筑工程竣工验收备案证书》。按照上述规定，被告向原告交付房屋，应当是在房屋竣工，经过工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收合格备案之后，而本案的房屋建筑工程竣工验收备案证书是在2015年9月30日取得，即被告在2015年的9月30日，才具备了法律规定的交房条件。在具备交房条件后，被告没有证据证明又通知原告收房。在2016年2月24日的庭审中，原告得知安置房具备了交房条件，但其认为应当先交房，剩余应缴纳的房屋差价款待法院作出生效判决后与违约金相折抵，因第三人不同意而没有收房。本院认为，协议中约定了双方的权利义务，缴纳剩余的房屋差价款是原告方的义务，现原告认为是被告违反协议约定提起了诉讼，首先原告应当按照协议约定履行本方的义务，原告以剩余房屋差价款待法院作出生效判决后与违约金相折抵为理由不履行协议中约定的义务不符合法律规定，因此，原告要求判令被告立即向原告交付回购房的理由不成立，本院不予支持。 关于原告要求判令被告立即给原告办理房屋权属证书，并向原告支付因逾期交房而不能办理房屋权属证书给原告造成的已付购房款利息损失64901.53元（利息损失从2014年3月1日起开始计算，至2016年2月28日），以后仍按照已付购房款总额424526元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，直至办理房产证为止）的诉讼请求。本院认为，依据《房屋登记办法》的相关规定，办理房屋权属证书是房屋登记机构的职权，本案的二被告不是房屋登记机构，不具有该项职权，因此，原告要求被告为其办理房屋权属证书没有法律依据，依法应予驳回。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案订立协议时没有约定办理房屋所有权证的期限，标的物又是尚未建成的房屋，因此，应适用上述第二项的规定确定违约责任，原告的房屋尚未交付，因此，不存在逾期办证的情形。原告要求二被告承担逾期交房而不能办理房屋权属证书给原告造成的已付购房款利息损失64901.53元的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 由于在具备交房条件后，被告及第三人没有证据证明通知原告收房。在2016年2月24日的庭审中，原告得知安置房具备了交房条件，法庭也给原告释明此时可以去收房，因此，本案被告逾期交房的时间应是从2013年11月30日至2016年2月24日的这一段时间。按照协议约定，逾期一年内（2013年11月30日-2014年11月30日），被告应当加倍支付临时安置补助费，该项约定是不能按期交房导致过渡期延长，被告应当支付的临时安置补助费，不是违约金。依据协议的约定，应按照2011年4月20日实施的《洛阳市国有土地上房屋征收补偿标准》第二项第3目的规定上浮100%支付给原告临时安置补助费，临时安置费按被征收房屋建筑面积每平方米每月10元计算，最低不得低于600元／户.月。原告夏维武的房屋面积为74.81平方米，临时安置补助费为74.81平方米×20元／平方米／月×12月﹦17954.4元。 按照协议约定，超过一年（2014年12月1日至2016年2月24日）的，按月加罚回购安置房总房款的5%，该条款是关于违约金的规定。按照合同约定应为487484.0元×5%／月×15月﹦365613.0元，但由于本案被告逾期交房是在拆迁工作不能如期完成导致工程建设延后的情况下造成的，不是故意违约。被告不能如期交房给原告造成的损失，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告的回迁安置房为122.73平方米，参照网上公布的该小区同类房屋出租的租金价格，原告的回迁安置房租金酌定为2800元／月，共15个月损失为42000元，而约定的违约金为365613.0元。此时，若严格适用约定的违约金条款则是导致违约金过高，不符合公平原则。按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”之规定，结合被告方的过错责任，酌定违约金为54600元（42000元＋42000×30%）。 对于原告要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付没有按月支付双倍临时安置补助费和按月加罚回购总房款5%违约金的逾期利息的诉求，本院认为，首先，原、被告双方在签订安置补偿协议时没有关于违约时应当支付逾期利息的约定；其次，逾期利息和违约金在性质上都属于对当事人违约的一种惩罚方式，在已经要求支付违约金的情况下，再要求支付同期银行贷款利息，不符合公平原则，因此，原告的该诉求本院不予支持。 关于原告要求判令被告补偿采暖期暖气补偿费3200元（以后每延长一个采暖季增加采暖期暖气费补偿800元，直至交付合格回迁房屋止）的诉讼请求。本院认为，《房屋拆迁补偿安置协议书》第八条第8项规定，在履行协议期间，确保已签订协议者的利益，若后期因需要调整出台新的优惠政策，甲方保证乙方同时享有。原告与被告签订协议时，被告一次性支付给了原告750元采暖补偿费，而涧西区人民政府在告广大拆迁户的一封信中承诺是每个采暖期补偿750元，结合2011年出台的新的补偿标准是每户每个采暖期补偿800元及高层建筑的过渡期限为36个月的规定，从2011年4月开始，原告每个采暖期补偿费应为800元，至2016年2月原告得知具备交房条件为止，共计5个采暖期，计4000元。原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求判令被告按政策增补6个月临时补助费6732.9元的诉讼请求。本院认为，涉案项目有三种拆迁补偿安置方式，货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合的方式，本案原告选择的是货币补偿与产权调换相结合的补偿安置方式，对于原告选择的这种安置方式，根据拆迁安置补偿方案的规定，临时安置补助费是按照货币补偿的方式一次性支付。在原、被告签订协议时，被告按照货币补偿的安置方式一次性支付给原告临时安置补助费6个月×750元／月﹦4500元，对于一次性履行到位的补偿，在货币支付到位后，即使其后出台有新的标准，也不应该再增加；且协议第八条规定的是在“本协议履行期间”，本项已经履行到位，不存在继续履行的问题。因此，原告的该项诉讼请求，依法不予支持。 综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决如下： 一、被告洛阳市涧西区人民政府和被告洛阳市涧西区房屋征收补偿和土地储备中心向原告夏维武支付逾期交房一年内（2013年11月30日至2014年11月30日）的双倍临时安置补助费17954.4元。二被告互相负有连带责任。 二、被告洛阳市涧西区人民政府和被告洛阳市涧西区房屋征收补偿和土地储备中心向原告夏维武支付逾期交房超过一年（2014年12月1日至2016年2月24日）的违约金54600元。二被告互相负有连带责任。 三、被告洛阳市涧西区人民政府和被告洛阳市涧西区房屋征收补偿和土地储备中心补偿原告夏维武采暖期暖气补偿费4000元。 四、驳回原告夏维武的其他诉讼请求。 案件受理费11139.0元，由原告夏维武承担9426.0元，被告洛阳市涧西区人民政府和洛阳市涧西区房屋征收补偿和土地储备中心补偿承担1713.0元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。 审判长  张艳红 审判员  叶乃君 审判员  任海霞 二〇一六年七月二十五日 书记员  张蔚昭 书记员  冀雅娇