北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初14668号原告北京瑞赢酒店物业管理有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街丙1楼908室。注册号：×××。法定代表人王龙贵，执行董事。委托代理人胡叶青，北京市智正律师事务所律师。被告赵元，男，1976年1月31日出生。身份证号：×××。委托代理人班宏，女。原告北京瑞赢酒店物业管理有限公司(以下简称瑞赢公司)与被告赵元物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨静独任审判，公开开庭进行了审理。原告瑞赢公司之委托代理人胡叶青，被告赵元之委托代理人班宏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。瑞赢公司诉称，2014年11月12日我公司与北京市海淀区枫丹丽舍小区业主委员会（以下简称枫丹业委会）签订《枫丹丽舍物业服务合同》，约定由我公司为该小区提供物业服务。合同对物业服务期限、物业费标准、缴费时间及违约支付进行了具体约定，赵元系该小区301号房屋的业主，现拖欠2014年11月28日至2016年6月30日期间的物业服务费。我公司采取多种催缴方式催促赵元交纳上述各项费用，但其一直未交纳。故我公司诉至法院，要求：1、判令赵元支付物业管理服务费7790.06元，违约金826.03元；2、判令赵元承担本案诉讼费用。赵元辩称，瑞赢公司于2014年11月入驻小区，实行的是：不收停车管理费、只收物业费的管理模式，这种管理模式违反了国家有关住宅小区管理的政策、法规，不仅在管理上存在漏洞，同时要求无车业主与有车、多车业主按同一标准交纳物业费，侵害了我们无车业主的合法权益。瑞赢公司签订的物业合同中约定地面停车场收费机标准另行约定，但该条款至今未能落实。2014年瑞赢公司在按每月2.93元/平米竞标时，承诺每年花10万元为小区停车投保；其入住小区后为有车业主提供了全方位服务，故瑞赢公司是认同物业费中包含停车服务的。瑞赢公司侵害了少数无车业主的合法权益，当无车业主贡献了自有车位给多车业主使用后，无车业主必须按每月2.93元/平米标准交费是没有法律依据的。此外，瑞赢公司在我小区实行的收费模式是：将停车管理费纳入到物业管理费中的捆绑式的收费模式，这无疑加大了“物业收费总额”的基数，大大增加了物业公司的酬金、业委会的办公费提成，而巧立名目收取的献爱心的慈善款也在收费总额中提取酬金，我认为瑞赢公司与枫丹业委会签订物业服务合同有恶意串通获取不当利益之嫌疑，该合同应属无效。此外，物业公司与业主委员会通过不正当的手段提高物业费收费标准，损害了业主的利益。业委会的选举存在违规，不合法。综上，我方不同意瑞赢公司的全部诉讼请求。经审理查明，赵元系301号房屋业主；301号房屋建筑面积为139.2平方米。2014年11月12日，枫丹业委会（甲方）与瑞赢公司（乙方）签订《枫丹丽舍物业服务合同》，约定瑞赢公司为北京市海淀区枫丹丽舍小区提供物业服务，物业服务期限为3年零2天，自2014年11月28日至2017年11月30日。物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，住宅收费标准：每月2.93元/平方米，预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。物业服务支出包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域内清洁卫生费用；物业管理区域内绿化养护费用；物业管理区域内秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。乙方以物业费应收总额计提服务管理酬金，依据实际收费率浮动酬金比例。业主缴费时间为每年1月31日之前缴纳上半年物业服务费，每年7月31日前缴纳下半年物业服务费。地面停车场收费及标准另行约定。业主委员会作为业主大会的执行机构，根据《枫丹丽舍物业服务监督管理制度》的约定拥有监督和管理乙方履行本合同的权力，同时拥有本物业管理区域物业服务重大事项和物业服务支出的决策权。业主经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务资金，每延迟一日应当按照拖欠金额0.5‰的标准向乙方支付违约金。赵元未缴纳2014年11月28日至2016年6月30日期间的物业费。诉讼中，赵元称枫丹业委会花高价获取评估报告将物业费标准从之前的政府指导价每月1.62元/平方米大幅提高到每月2.93元/平方米，枫丹业委会提高物业费标准的行为侵害了业主的利益,其主张应当按照每月1.62元/平方米的标准交纳物业费。瑞赢公司认为其公司经过合法的招投标程序选聘为枫丹丽舍小区的物业公司，其公司与枫丹业委会签订的物业服务合同中明确约定了每月2.93元/平方米的物业费标准，合同约定实行酬金制，物业费交由业委会支配，物业公司仅收取酬金。赵元称提高后的物业费中包含停车管理费，瑞赢公司为实施小区停车管理投入的人、财、物所产生的费用是在物业费中支出的。对此，瑞赢公司称该小区在其公司入住前一直未收取停车费，小区多数业主有车，多数业主不同意收取停车费，业委会并未通过收取停车费的决议。赵元提供了《枫丹丽舍小区停车管理方案》（征求意见稿）、枫丹丽舍小区停车管理服务内容及拟实施办法，庭审中,赵元认可该两份方案并没有正式实施,另,赵元提供了《关于在北10东侧停车位安装充电桩的公示》，证明瑞赢公司为有车业主安装和维护充电桩的费用应包含在物业费中，瑞赢公司称后来并未安装充电桩，赵元认可未安装。赵元称瑞赢公司为小区车辆购买了车辆险,对此,瑞赢公司辩称其购买的是公共责任险和财产一切险,并未购买车辆险。上述事实，有《物业服务合同》、缴费通知单、照片、《枫丹丽舍小区停车管理方案》（征求意见稿）、枫丹丽舍小区停车管理服务内容及拟实施办法、北京市物业费用评估报告、收支明细及双方当庭陈述等证据，在案佐证。本院认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵元认为枫丹业委会与瑞赢公司恶意串通，损害国家、集体或者第三方利益签订的合同属无效合同，对此，本院认为业主委员会系业主大会的执行机构，执行业主大会的决议，选聘物业服务企业并与之签订物业服务合同系业主大会作出的决议，赵元主张业委会与瑞赢公司恶意串通没有事实及法律依据。枫丹业委会与瑞赢公司签订的物业服务合同合法有效,对业主具有约束力。赵元称枫丹业委会的选举不符合法律规定，侵害了业主权益，该主张与本案不属同一法律关系，其作为业主如认为权益受到侵害，需依法另行解决。《枫丹丽舍物业服务合同》中约定物业服务资金由物业服务支出和物业公司的酬金构成。物业服务支出包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域内清洁卫生费用；物业管理区域内绿化养护费用；物业管理区域内秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。地面停车场收费及标准另行约定。由此可见，合同约定的物业费中并不包含停车费。此外，合同中约定实行酬金制，物业公司以物业费应收总额计提服务管理酬金，物业费交由业委会管理支配，物业服务支出由业主委员会决定，与物业公司无关，故赵元以物业费中包含停车费及其它相关费用为由拒交物业费缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本案瑞赢公司为赵元居住的房屋提供了物业服务，赵元应按照《枫丹丽舍物业服务合同》的约定交纳物业费。赵元未交纳物业费系由于就物业费收费标准及停车问题一直与物业公司协商未决，并非恶意拖欠物业费，故对瑞赢公司要求其支付逾期付款违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：1、赵元于本判决生效之日起七日内向北京瑞赢酒店物业管理有限公司给付二〇一四年十一月二十八日至二〇一六年六月三十日的物业费七千七百九十元零六分；2、驳回北京瑞赢酒店物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由赵元负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  杨静二〇一六年七月二十八日书 记 员  张健