辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终83号上诉人（原审被告）：曲立凤，女，1966年1月9日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：李屹璐，北京市京师（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭淑艳，女，1973年6月23日生，汉族，住吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：杨锡文、徐伟进，辽宁中山律师事务所律师。上诉人曲立凤因与被上诉人郭淑艳租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曲立凤上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、原审判决事实不清，证据不足。1、原审判决遗漏一重要证据：被上诉人于2020年4月17日在承租298号商铺墙垛上张贴广告向外出租该商铺，有证据为证，证明被上诉人主观上还是在履行租赁合同。2、原审判决认定“2020年1月上、中旬被上诉人在凯旋商城地上露天售货，不是原被告协商认可的替代履行方式”是错误的。3、原审判决认定“涉案商铺所在商城火灾后停业，后又发生疫情，导致商城未能及时对因火损失的设备予以维修恢复，扩大了火灾影响”，该认定没有证据支持，也是错误的。4、原审判决认定“商铺租赁协议第七条约定若因商城整体改造变动停业无法保证原告正常经营，返还原告已缴纳剩余未到期租金，在本案中，商城整体停业的原因虽然并非改造，火灾同样产生了商城停业而无法保证原告经营的后果”是错误的认定事实。5、原审认定“原告已及时腾空并通知被告接收店铺，要求解除合同，返还租金32,995元及押金1000元，符合协议书第七条约定的目的，法院支持”更是错误的。其一，被上诉人于2020年4月16日腾空商铺是在原审开庭时拿出光盘以证明，这只能证明被上诉人于4月16日之前一直占用商铺，不能证明按协议约定保证商铺设施物品没有损坏，上诉人有证据证明商铺已多处损坏，协议约定，损坏物品按价赔偿，维修费用从押金扣除及赔偿。其二，原审认定“原告腾空商铺提出解除合同就符合合同约定条件，就应从2019年12月25日至合同约定租期结束日2020年10月8日返回租金32,995元”是错误的。首先，被上诉人提出解除合同条件，既不符合合同约定，也不符合法律规定；其次，按原审认定被上诉人2020年4月16日前一直占用上诉人商铺，被上诉人在广场销售18天，春节放假8天，疫情几个月让上诉人承担，4月17日至10月7日被上诉人在案涉商铺墙垛上张贴广告向外出租该商铺，在庭审中被上诉人没有提出异议，这就证明了被上诉人还在继续履行商铺租赁合同，不应判令解除合同。二、适用法律不当。原审判决适用《合同法》第九十三条第二款、第九十七条已规定，约定解除合同条件成立时，双方可以解除合同。被上诉人与上诉人没有约定失火、疫情为解除合同条件，解除合同条件没成立。第九十七条规定是在第九十三条存在合同约定解除条件前提下履行书面通知程序。但被上诉人既无约定条件，又未履行法定程序，所以原审判决适用法律不当。三、程序违法。按被上诉人起诉状记载日期，原审判决认定双方2020年1月起协商，据被上诉人告知（微信截图）2020年1月到法院起诉，递交起诉状，一审法院到7月份才立案，耽误了这么久，造成了原本可以避免的损失。郭淑艳辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。理由：1、租赁合同依法成立后出租人必须保证承租人能够正常使用租赁物，该义务在双方合同第七条已经达成共识，双方签订的租赁合同年租金42,000元是建立在2019年12月25日之前良好的经营环境和氛围上，在12月25日着火后良好的经营环境和氛围没有了，商城贴出通告停业关门，在停业关门的过程中已经出现了合同不能正常履行的现实状况，而在这个时间被上诉人及时向上诉人提出解除合同的请求，遭到上诉人拒绝。关门至4月17日才开门，这中间只有两次开门给经营者提供甩卖货物的机会，但地点在广场。从12月25日至4月17日这期间关门，如果是疫情原因应该会有开门的时候。4月17日开门后每天经营时间比着火前缩短2.5个小时，相当于一个月少经营8天，8个人行通道只开1个，顾客也减少70%，2000个摊位只开了200个，在这种环境下合同已经不能正常履行。被上诉人的请求遭到上诉人拒绝，如果按照上诉人的逻辑认为其摊位有使用价值可以再租给别人，被上诉人提出这种请求时法律给予的权利，公平合理。郭淑艳向一审法院起诉请求：解除原被告之间的商铺租赁合同，退还已付房款32,995元及月押金1000元。一审法院认定事实：原告和被告于2019年8月31日签订《商铺租赁协议书》，原告续租被告位于大连凯旋商城地下二层Ａ区商铺，租期从2019年10月8日至2020年10月7日，年租金42,000元，若因商城整体改造变动停业而无法保证原告正常经营，被告无息返还原告已缴的剩余未到期租金。原告至2019年9月29日付清租金42,000元，此前于2018年10月6日支付被告押金1000元。2019年12月25日，凯旋商城地下一层发生火灾。2019年12月26日，大连市西岗区消防救援大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对火灾现场予以封闭。同日，大连大都会物业管理有限公司（以下简称大都会公司）向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知，大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年1月上、中旬，大都会公司许可商城业户在商城地上广场露天售货。2020年2月3日，大都会公司对凯旋商城业户发布《通知》称，为响应大连市新型冠状病毒××疫情防控工作要求，避免人员聚集引发交叉感染，疫情期间禁止到商城内取送货物，具体开放理货、清扫店铺内卫生时间，另行通知。因受疫情影响，各施工单位、材料厂家均未开工，导致我司设备恢复工作暂时无法开展，待2月10日复工后立即开展设备设施恢复工作，请各位业户给予理解和支持。目前我司员工正常上岗，进入现场巡视，排查安全隐患，统计设备损失情况，并全面开展公共设施消毒通风工作。2020年2月16日，大都会公司向业户发出《关于延期开业通知》称，为贯彻落实大连市新型冠状病毒××疫情防控指挥部令（第1-5号），避免人员聚集引发交叉感染，经研究决定：大连凯旋商城继续延期营业，开业时间另行通知。延期营业期间，我们将密切关注疫情的变化，与各施工厂家保持密切沟通，待疫情缓解时第一时间进行设施设备修复工作，并持续做好商场设施的消毒和防疫工作。大都会公司于2020年4月上旬发出《恢复营业通知》，通知业户凯旋商城于2020年4月17日恢复营业。2020年1月起，原告与被告协商退还租金，但协商未果。2020年4月16日，原告将商铺腾空，并通知被告取走商铺钥匙，被告拒绝并要求继续履行合同。一审法院认为，原告和被告的《商铺租赁协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。案涉商铺所在的凯旋商城发生火灾后，商城整体停业，后又发生新冠××疫情，导致商城未能及时对因火灾损坏的设备设施予以维修恢复。原告主张火灾为不可抗力并导致合同目的无法实现，根据庭审调查，该火灾不属于不可抗力，但《商铺租赁协议书》第七条约定，若因商城整体改造变动停业而无法保证原告正常经营，被告无息返还原告已缴的剩余未到期租金。本案中，商城整体停业的原因虽然并不是改造，但火灾同样产生了商城停业而无法保证原告正常经营的后果，被告抗辩称2020年1月商场组织业户在广场售货，但这种露天售货显然达不到室内商铺销售的条件，且不是原告和被告协商认可的替代履行方式，故对被告该抗辩意见不予采纳。原告已及时腾空并通知被告接收店铺，原告要求解除合同、返还租金32995元及押金1000元，符合协议第七条约定的目的，一审法院予以支持。据此，一审法院判决：一、解除原告郭淑艳与被告曲立凤于2019年8月31日签订的《商铺租赁协议书》；二、被告曲立凤于判决生效之日起十日内返还原告郭淑艳33,995元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取325元（原告已预交），由被告曲立凤负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人曲立凤二审中提交如下新证据：证据1、视频，拟证明被上诉人在2020年4月16日并未将商铺腾空，反而是持续占有状态；证据2、物业出具的开锁证明、卷帘门损坏照片、商铺所有照明灯拆除照片、工人安装通电照片，拟证明被上诉人在租赁期内一直持有商铺钥匙，并不存在其陈述的将钥匙归还情况，商铺一直处于被上诉人占有状态，租赁期满，上诉人查看商铺，发现被上诉人将商铺原有照明灯拆除，卷帘门也处于损坏状态，随即上诉人找到物业公司进行开锁并维修卷帘门，又找到临时工加装照明并通电；证据3、开锁发票、维修卷帘门发票、节能灯购买票据、安装通电工人工资支付截图、卷帘门锁发票，拟证明上诉人找到物业公司及安装工人为开锁及维修商铺总计花费了930元，其中开锁25元，维修卷帘门340元，购买节能灯450元（案涉商铺225元），安装通电花费300元，换卷帘门锁40元，该部分损失由被上诉人造成，应当在租金及押金中予以扣减；证据4、（2020）辽0203民初3826号民事判决，拟证明一审法院相似判例的生效判决及观点。被上诉人郭淑艳质证称，证据1一审已经抗辩了，证明不了被上诉人占有的事实；证据2、证据3真实性不予认可，物业开锁证明手写内容不予认可，物业费收据和本案无关，卷帘门看不出坏的事实，如果门有问题也是火灾造成，和被上诉人无关，门锁问题一审时没有提出，灯拿走是因为被上诉人自己购买的节能灯；判决书不能作为证据使用，与本案无关。本院经审查认为，被上诉人在一审中提交的微信截图显示被上诉人在2020年4月16日11:08告知上诉人其已腾空商铺，并通知上诉人取走商铺钥匙，证据1视频中虽然可以看到案涉商铺中有一面镜子，但该视频为被上诉人通过微信发送给上诉人，发送时间为2020年4月16日13:51，视频拍摄具体时间不明，若视频拍摄时间早于2020年4月16日11:08，则无法证明被上诉人通知上诉人已腾空及取钥匙时的商铺状态，若视频拍摄时间迟于2020年4月16日11:08，则应认定镜子为被上诉人的遗弃物，综上，证据1不能证明被上诉人在2020年4月16日以后持续占有案涉商铺，不予采信；证据2、证据3与本案处理结果没有关联性，不予采信，具体理由详见下文“本院认为”中焦点三的分析；关于证据4，本案中已查明的事实是被上诉人已经告知上诉人腾空商铺并通知上诉人领取钥匙，另案对此未予查明，另案判决与本案案情并不完全相同，且上诉人并未举证证明该另案判决已经发生法律效力，故对证据4不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、2019年12月25日至2020年4月16日期间租金上诉人是否应返还给被上诉人；二、被上诉人诉请解除双方之间签订的《商铺租赁协议书》是否应予支持，2020年4月17日至2020年10月7日租金应如何处理；三、押金1000元是否应予返还。关于争议焦点一，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方当事人签订的《商铺租赁协议书》期限为2019年10月8日至2020年10月7日。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定,“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”被上诉人已支付该期间全部租金，上诉人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但由于2019年12月25日案涉铺位所处凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因新冠疫情商城未能及时进行设施设备修复工作，直至2020年4月17日才恢复开业，此期间被上诉人无法正常使用案涉房屋。故上诉人应向被上诉人返还2019年12月25日至2020年4月16日期间租金13,118元（42,000元÷365天×114天，取整）。关于争议焦点二，被上诉人在本案二审过程中明确表示其主张解除合同依据为法律规定而非合同约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。即对于非金钱债务，如果存在法律上或者事实上不能履行、不适于强制履行等情况，不能强制要求当事人继续履行合同。本案中，2020年4月17日之后，影响合同履行的情形已经消除，被上诉人本应继续履行合同，但被上诉人已明确表示不履行合同并于2020年4月16日告知上诉人其已经清空案涉商铺，并通知上诉人取走钥匙。案涉《商铺租赁协议书》在事实上已不能继续履行，租赁合同的性质也不适于强制要求被上诉人继续履行。故被上诉人诉请解除《商铺租赁协议书》，应予支持。被上诉人单方解除合同，其依法应承担相应的解除合同违约责任。商城恢复营业后案涉《商铺租赁协议书》剩余租期尚有5个月零20天，综合考虑被上诉人的违约事实、剩余租期等因素，本案以扣除两个月租金作为被上诉人单方解除合同应承担的违约责任为宜，剩余2020年6月17日至2020年10月7日租金13,003元（42,000元÷365天×113天，取整）上诉人应予返还。上诉人应向被上诉人返还的租金合计26,121元（13,118元+13,003元）。关于争议焦点三，上诉人主张其有开锁损失，并主张被上诉人损坏卷帘门、拆除灯具给上诉人造成了相应损失，为证明其主张，上诉人二审中提交了相关证据。本院对上诉人主张损失逐项评析如下：关于开锁一节，被上诉人已于2020年4月16日通知上诉人领取钥匙，上诉人拒绝领取，由此产生的相关开锁、换锁费用应由上诉人自行承担；关于卷帘门一节，被上诉人已于2020年4月16日告知上诉人其已腾空商铺并通知上诉人领取钥匙，上诉人直至2020年10月8日才到案涉商铺查看并发现卷帘门损坏，时隔近半年，无法证明卷帘门损坏是被上诉人造成，故上诉人主张被上诉人应承担维修卷帘门费用不能成立，不予支持；关于照明灯一节，被上诉人称其使用案涉商铺期间的照明灯是被上诉人自行安装，其搬离时将自行安装的灯具拆走，上诉人对此并未予以否认，同时上诉人也没有举证证明其向被上诉人出租店铺伊始交付商铺时的灯具情况，故上诉人主张被上诉人承担照明灯安装费用不能成立。本案中，本院已经判令被上诉人承担单方解除合同违约金，考虑公平原则，在上诉人未能举证证明被上诉人对案涉商铺有损坏的情况下，押金1000元应予返还。综上所述，上诉人曲立凤的上诉请求部分成立，对成立部分的上诉请求予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3507号民事判决第一项；二、变更大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3507号民事判决第二项为：曲立凤于本判决生效之日起十日内返还郭淑艳租金26,121元及押金1000元；三、驳回郭淑艳的其他一审诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费325元（原审原告已预交），由原审原告郭淑艳负担66元，原审被告曲立凤负担259元；二审案件受理费650元（上诉人已预交），由上诉人曲立凤负担518元，被上诉人郭淑艳负担132元。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 唐庆福审判员 范瑞瑶二〇二一年二月八日书记员 邵 将