广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂07民终458号 上诉人（一审被告）钦州市海越房地产开发有限公司，住所地钦州市永福西大街6号交通组织管理中心六楼。 法定代表人郭文城，董事长。 委托代理人廖宏锋，钦州市海越房地产开发有限公司副总经理。 被上诉人（一审原告）何景才，男，1958年8月13日出生，汉族，吉林省天岗县人，律师，住钦州市钦南区。 被上诉人（一审原告）张向民，男，1955年10月7日出生，汉族，广西浦北县人，律师，住钦州市。被上诉人（一审原告）黄海东，1962年5月29日出生，壮族，广西防城港市人，律师，住防城港市港口区兴港大道东一里4号402室。 被上诉人（一审原告）王春萍，女，1953年7月26日出生，汉族，钦州市人，居民，住钦州市。 委托代理人王立瑟，男，1979年11月9日出生，汉族，居民，住南宁市兴宁区。 上诉人钦州市海越房地产开发有限公司（以下简称海越公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2012)钦南民初字第948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月6日公开开庭审理了本案。上诉人钦州市海越房地产开发有限公司的委托代理人廖宏锋，被上诉人何景才、张向民、黄海东，被上诉人王春萍的委托代理人王立瑟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明，2004年6月10日，钦州市中级人民法院以（1993）钦法执字第59-6号民事裁定将被执行人钦州市物资总公司所有的位于原钦州地区外贸纸箱厂东面的土地（6466.7㎡）归买受人何景才、张向民、黄海东、王春萍所使用。由于该土地所处的蒌园片区政府计划连片开发，有关房屋土地办证等均暂缓处理，因此四原告一直未取得土地使用权证书。2007年8月20日，钦州市政府作出《收回土地使用权决定书》，决定收回四原告6466.7㎡的国有土地使用权，土地使用权作适当补偿，但市政府尚未作出补偿。2007年12月7日，钦州市国土资源局对包括涉案土地在内的属于蒌园区域的旧城改造项目用地进行挂牌出让公告，其中出让的条件之一为土地使用权补偿和房屋等地上建、构筑物的拆迁安置补偿工作由受让人负责实施，所需费用由受让人自行承担。被告竞得蒌园区域的旧城改造项目用地国有土地使用权，于2008年1月10日与钦州市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，合同约定:土地使用权补偿由受让人负责实施并承担费用。原、被告后因土地补偿价格商议不下，于2012年1月16日签订《拆迁补偿协议》，主要约定：一、原告同意选择货币补偿方式。二、被告先行给付原告补偿款1300万元，付款后，双方均可依程序申请有权法定机关依法作出补偿评估、裁定或判决。土地容积率依法律、政策规定，法律、政策无明文规定的依公平合理原则，由双方另行商定或有权机关依程序确定。三、补偿评估、裁定或判决生效后，依照多还少补原则，在五个工作日内，处理完毕原先行给付补偿款不足或多付问题。差额利息：如原告多收款的，从被告先行给付款进入原告帐户日至差额款实际退回被告帐户日止的差额款利息，按中国人民银行同期商业贷款一年期利率的四倍计算；如属被告少付款的，从依法应付款日起至被告实际付清款日止的差额款利息，按中国人民银行同期商业贷款一年期利率的四倍计算。四、不按时执行本协议约定的其他付款义务的，按中国人民银行同期商业贷款一年期利率的四倍计赔利息损失。协议签订后，被告依约在2012年1月17日将1300万元支付给原告。原、被告后因补偿标准产生分岐，原告于2012年6月5日向一审法院提起诉讼。本案在审理过程中，被告于2012年7月11日向一审法院申请对涉案土地的补偿价格进行评估，一审法院依法委托了广西信达友邦土地评估有限责任公司对涉案土地的市场价值进行评估，后由于广西信达友邦土地评估有限责任公司没有按一审法院要求提供技术报告，致使其评估报告不能作为证据使用，一审法院依法另行委托广西国联土地资产评估有限责任公司进行评估，该公司出具了国联钦[2015]（估）字第121552号土地估价报告和国联钦[2015]（估）字第121553号土地估价咨询报告，其中121552号报告得出涉案土地市场价值为2177.98万元,121553号报告得出的市场价值为1928.37万元。 另查明，涉案土地在政府收回前为净地，地上没有建有建筑物，规划建设五层职工住宅楼。钦州市规划局在2013年5月31日对被告的复函中推算该地当时的容积率为1.68，钦州市建设规划委员会于2006年8月8日对涉案土地规划控制指标中确定容积率为≤4.2。 一审法院审理认为，原告四人通过钦州市中级人民法院的裁定取得涉案土地的国有土地使用权。钦州市政府于2007年8月20日收回涉案土地的国有土地使用权后，原告依法取得涉案土地的补益受益权。原告与被告签订的《拆迁补偿协议》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方应按协议履行合同义务。本案争议的焦点是：一、对广西国联土地资产评估有限责任公司作出的国联钦[2015]（估）字第121552号、121553号报告应否采信？二、被告应否支付差额款给原告？差额款利息应从何时起算？ 关于第一个焦点问题，原告主张应按自己委托广西桂科土地评估有限责任公司作出的涉案土地估价价值2668.16万元的土地估价报告为依据，但由于该土地估价报告为原告单方委托，被告不予认可，一审法院不予确认。广西国联土地资产评估有限责任公司依据法院给出涉案土地不同的容积率作出两份不同的报告，原、被告对涉案土地的评估基准日、容积率有争议，对评估的价值有异议。评估报告中的评估基准日原告主张为2010年5月12日，容积率为4.2,被告主张评估基准日为2010年1月16日，容积率为1.68。一审法院认为，参照建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第十一条第二款的规定：“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大，分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为评估时点。”由于涉案土地为净地，被告施工之日可视为实施之日，根据原告在2010年7月8日致钦州市征地拆迁中心要求通知被告停工的函中，可证实被告于2010年7月前已在涉案土地上施工，因此一审法院采信原告主张的2010年5月12日作为涉案土地的评估估价期日。容积率是指规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地净用地面积的比率。钦州市建设规划委员会已于2006年8月8日对涉案土地规划控制指标中确定容积率为≤4.2，涉案土地在容积率确定之后才于2007年8月20日被市政府收回，因此一审法院采信涉案土地容积率为4.2，而不采信被告主张的容积率1.68，广西国联土地资产评估有限责任公司依据评估价期日为2010年5月12日，容积率为4.2，土地用途为城镇住宅用地的估价条件作出的国联钦[2015]（估）字第121552号土地估价报告程序合法，作出的结论原、被告均没有充分的依据和理由予以否定，一审法院予以采纳为定案依据，而对国联钦[2015]（估）字第121553号土地估价咨询报告不予采用。 关于第二个焦点问题。根据国联钦[2015]（估）字第121552号土地估价报告，涉案土地价值为2177.98万元，减去被告已支付的1300万元，被告尚欠原告补偿款877.98万元。按照双方签订的《拆迁补偿协议》的约定，该补偿款从依法应付款日起至被告实际付清款日止按中国人民银行同期商业贷款一年期利率的四倍计付利息。参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关先补偿后搬迁的规定，一审法院视被告施工之日即原告主张的2010年5月12日为应补偿之日，本案补偿款的利息应按原、被告签订的《拆迁补偿协议》的约定从2010年5月12日起按中国人民银行同期商业贷款一年期利率的四倍计算至本生效判决确定的履行期限最后一日止。 综上所述，原告的请求中合理部分予以支持，不合理部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决：被告钦州市海越房地产开发有限公司支付原告何景才、张向民、黄海东、王春萍尚欠的土地补偿款877.98万元及利息（利息计算办法：以2177.98万元为基数，从2010年5月12日起算至2012年1月17日；以887.98万元为基数，从2012年1月18日起算至本院生效判决确定的履行日期最后一日止。以上利息均按中国人民银行规定的同期商业贷款一年期利率的四倍分段计付）。案件受理费人民币141465元，司法评估费76576元，合计218041元，由原告何景才、张向民、黄海东、王春萍负担78288元，被告钦州市海越房地产开发有限公司负担139753元。 上诉人海越公司不服一审判决，上诉称，一审判决认定事实不清，证据不足。一审法院对于涉案土地评估基准日认定错误。涉案土地使用权于2007年8月20日就已经被钦州市人民政府依法收回，此时起被上诉人即丧失了该宗地的使用权，只享有土地使用权被收回后的补偿收益权，故该宗地的评估基准日应当是使用权被收回的2007年8月20日，而不是一审法院采信的2010年5月12日。一审法院对涉案土地容积率的认定错误。该土地在被上诉人通过司法处置取得使用权之前，就已经完成规划建设审批，按照该土地在此之前的编号为1993030号《建设规划用地许可证》以及总评规划图，可以证明该土地的容积率不是一审法院采信的4.2，同时钦州市规划局在2013年5月31日的《关于被依法收回的国有土地使用权的补偿标准暨用地条件确认问题的答复》中也确认涉案土地的容积率是1.68，而一审法院采信为4.2是明显错误的。一审法院采信原钦州市建设规划委员会于2006年8月8日出具的《用地、建筑、市政工程规划设计要点》是包括涉案土地在内的整个蒌园片区旧城改造项目整体挂牌出让的条件，是专门针对该片区土地出让后的规划控制条件，而不是对涉案土地作出的规划控制条件，其在挂牌出让后生效。国土资源部于2002年5月9日颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第六条以及2006年5月31日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》第6.1条规定，鉴于以上规定，通过被上诉人申请一审法院提取的证据3即钦州市国土资源局于2007年1月10日钦市国土资阅（2007）8号关于GC2007-18号地块出让底价监察联席会议纪要第一条第（一）款第2项可以看出，一审法院采信2006年8月8日出具的《用地、建筑、市政工程规划设计要点》的全部规划设计内容，只是针对涉案土地在内的蒌园旧改项目整体挂牌出让后的土地规划控制利用条件，而非出让前的控制条件。同时通过被上诉人提供的证据7，即钦州市国土局于2007年12月7日的《钦州市土地使用权挂牌出让公告》第一条第二款的相关规定，又一次证明了上述观点。被上诉人通过一审法院提取证据1中第13页，即上诉人与钦州市国土资源局的《国有土地使用权出让合同》中：“土地使用条件”第二条第一款中约定：其他土地利用要求详见钦州市建设规划委员会2006年8月8日出具的《用地、建筑、市政工程规划设计要点》，这又再次说明了该设计要点只是针对涉案土地在内的蒌园旧改项目整体挂牌出让后的土地规划控制利用条件，而非出让前的控制条件。 一审法院审判程序不合法。一审法院于2015年12月25日下午向上诉人送达了开庭传票及国联公司的评估报告，要求12月29日即开庭，因涉及许多专业问题，上诉人申请延期开庭，但一审法院不予采纳，在开庭审理时间上程序不合法。一审法院在开庭前几天才向上诉人送达国联公司的评估报告，上诉人对该评估报告提出了重大疑问，按照国家关于拆迁补偿估价指导意见，拆迁当事人对估价结果有异议，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估，为此上诉人于2015年12月28日分别向一审法院及评估机构提交了《关于要求对土地估价报告复核的函》，要求进行复核，但一审法院拒绝复核，国联公司也没有提出复核意见。本案作为一个拆迁补偿纠纷，影响涉案土地价格评估的三个重要因素为土地用途、土地容积率和评估基准日，但一审法院在没有对这三个问题进行明确前，在本案事实没有查清之前，就贸然委托评估，在程序上是不合法的。 一审法院采信的土地估价报告无效。按照国土资源部办公厅《关于实行电子备案完善土地估价报告备案制度的通知》，自2012年7月1日起，土地估价报告中介机构完成土地估价报告一律实行电子化备案，在2014年7月28日庭审时，被上诉人申请的证人出庭作证，也证实土地估价报告要进行电子备案，完善手续后才能交付客户。但国联公司并未对报告进行电子备案，因而该报告是无效的，不应得到采信。国联公司的估价师没有到现场查看、核实，存在弄虚作假的行为；评估地点引用南宁市的标准，评估基准日引用为2010年5月12日；出具该评估报告是估价师是胡向民和吴彬两人，但在估价报告最后一页《签署报告承诺书》上，却只有估价师胡向民一个签名，另一个估价师没有签名，可见估价师没有到现场，不敢承担责任，且国联公司也没有出具承诺书，足见该评估报告虚假不真实。一审法院隐瞒了严重影响本案估价报告评估结果的关键依据。涉案纠纷宗地图标注非常清楚土地的现状，但一审法院没有将该宗地图提交给评估公司，忽略了该宗地没有道路的事实这一关键重要影响土地价格的要素，导致评估结果严重偏高，严重损害了上诉人的合法权益。综上所述，一审判决认定事实错误，且证据不足；同时一审审判程序不合法、采信的土地估价报告无效以及故意隐瞒严重影响评估结果的关系依据，属于严重损害了上诉人的合法权益。请求二审法院撤销原判，按照用途为住宅用地、容积率为1.68、评估基准日为2007年8月20日的涉案土地规划利用条件，另行委托有资质的评估机构进行评估，并以此为本案的最终补偿价格，本案一、二审诉讼费和评估费由被上诉人负担。 被上诉人何景才、张向民、黄海东、王春萍答辩称，关于土地估价基准日的问题。上诉人一直以投机的态度，选择土地估价基准日，2010年元旦前，因房地产行业低谷，也因资金问题，上诉人数度申请延期拆迁，从而拖延拆迁补偿。2010年5月，上诉人未补偿即动工建设被投诉到政府部门，其拆迁代理单位钦州市拆迁中心委托钦州中正评估公司估价，估价基准日为2010年5月6日。2012年1月16日，双方签订《拆迁补偿协议书》，上诉人随即委托钦州和信公司评估，估价基准日为2012年3月15日。2013年进行诉讼阶段，上诉人为了规避《拆迁补偿协议书》中的“从应付款日起计息”的约定，数次书面提出以《拆迁补偿协议书》签订日2012年1月16日为估价基准日，并提供了钦州市国土局建议，本案估价报告作出后，上诉人意识到以签订补偿协议日期为估价基准日，又提出以2007年8月20日收回土地为基准日。被上诉人办理了建设规划许可证、建设用地许可证，并附有建设工程总平图，当时已经具备开工建设的全部条件，处于准房屋状态。征地拆迁时准予适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该片区拆迁至今仍未结束，均适用该条例。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第四条、第十二条、第二十七条均有明确规定，因钦州市政府2007年8月20日作出收回土地决定后，没有对被上诉人给予补偿，按照“先补偿、后搬迁”的解释，在签订补偿协议收到补偿款或按补偿决定收到补偿款前，被上诉人有权不搬迁、不交付土地，并未丧失对被征用土地的支配使用权，土地权利继续延伸。按照公平合理、合规合法原则，估价基准日应以实际施工日为准。本案行政拆迁补偿关系，已转化为民事转让补偿关系，2008年元月，钦州市政府出让本案土地，违反了土地管理法禁止“毛地”出让的规定。无论行政拆迁补偿关系或民事转让补偿关系，均应适用公平合理、合规合法原则来确定基准日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，行政拆迁必须给予公平补偿。公平原则是民法的基本原则。本案土地没有得到及时估价补偿，责任在于钦州市政府和上诉人没有依法协商补偿，或申请法定程序确定补偿，被上诉人的土地使用权利应予延伸至法定时点所致。上诉人获得土地开发权后，因其责任拖延不予补偿，待土地增值后又要求以数年前的低价补偿土地款，独享增值利益的做法，没有法律依据，也不符合公平原则。对于估价基准日，建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第十一条第二款已经作了明确规定。一审法院以实际施工日的2010年5月12日作为基准日，符合评估规则要求。 关于容积率的问题。钦州市规划局《关于被收回的国有土地使用权的补偿标准暨用地条件确认问题的答复》，并没有支持上诉人的观点，反而支持了被上诉人的该土地2006年8月8日前，没有容积率规划指标限定的观点。该答复确定该土地没有规划指标，但按图推算容积率1.68。争议土地当年并无必须强制执行的规划指标（1996年7月钦州市《钦州市城市规划标准与准则》才开始实施）。土地评估规范中并没有推算容积率的规定。根据城市规划法中建设用地规划许可证等手续有效期为一年的规定，涉案土地原规划许可已经失效。被上诉人认为，2006年8月8日的规划要点不是蒌园片区挂牌出让后才生效，而是挂牌出让前已经生效使用。2006年8月8日的规划要点不是招拍挂方案的专属附件。2006年8月8日的规划要点是蒌园片区土地拆迁立项的依据、土地储备的内容、土地出让的附件。规划要点已经钦州市建规委审定盖章，立即生效使用。根据钦州市建字（2010）15号《钦州市建筑容积率有关问题管理暂行规定》第3条（二）1项规定，涉案土地即使当年没有挂牌出让给上诉人，该土地当时及现在也必须按4.2容积率进行规控。根据国土资源部2010年后对土地容积率采用幅度标示制度，上诉人再提“推算容积率”毫无意义。以4.2容积率估价的国联公司《评估报告》对上诉人最为公平有利。 关于审判程序问题。对于送达开庭传票、开庭通知书、《评估报告》时间问题，该批法律文书已在法定期限内送达，第二次送达已预留法定时间，上诉人准备时间不足是其自身问题，责任自负。关于上诉人对国联公司《评估报告》要求复核并引用《拆迁估价指导意见》，作为法定依据的问题，《拆迁估价指导意见》是行政拆迁补偿阶段使用的规则，现在行政补偿关系已转为民事补偿关系，且已进入民事诉讼阶段，适用的应是民事诉讼程序规则。对评估报告是否需要复核，法律赋予法官自由裁量权，该部分只涉及到事实问题而不是程序问题。对于评估报告中涉及到的土地用途、基准日、容积率三个问题，一审法院已经对该部分事实查明清楚并记录在案。 对于国联公司的评估报告问题。根据国联公司解释，上诉人要求以推算容积率进行评估，不符合评估规则，故无法进行电子备案，已向一审法院通报。涉案土地已于2010年5月动工，2011年建成商品房对外销售，因此，到现场勘验已毫无意义，国联公司对涉案地块已有充分的了解，不影响评估报告的有效性。评估基准日，上诉人在一审时主张为2012年1月16日。对于宗地图的问题，涉案土地早已委托信达公司评估，重新委托国联公司评估时资料是否全部移交，被上诉人对此并不了解，但2010年5月涉案土地已经动工，故宗地图不能真实反映当时的现状，宗地图也就没有实际意义。国联公司的评估报告严重低估了涉案地块的市场价值，但鉴于上诉人目前的经济状况，被上诉人愿意按上诉人2012年3月15日委托和信公司所作的《土地评估报告》的结果，按《拆迁补偿协议》的约定结案。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 在二审诉讼期间，上诉人海越公司向本院提交了以下新证据： 1、一审法院的传票；2、开庭通知书；3、上诉人《关于要求给予合理举证期限的请求》；4、上诉人《关于要求对土地评估报告复核的申请》；5、上诉人《关于要求对土地估价报告复核的函》，以上证据证明一审法院审理程序不合法。 被上诉人质证认为，上诉人提出的主张没有根据，对于举证期限、开庭准备的期限等问题，都没有法律依据。 本院对上诉人所提交的新证据认证如下： 证据1、2，为人民法院的法律文书，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，无需当事人举证证明。证据3、4、5，系上诉人所写的报告，被上诉人对其真实性没有异议，本院对其真实性确认。 经二审公开开庭审理，一审法院对本案事实的认定与二审查明一致，本院依法予以确认。 二审另外查明，2007年9月17日，钦州市拆迁工作办公室向钦州市土地储备中心发放《房屋拆迁许可证》（钦市拆许字2007第04号），批准对蒌园区域整合改造拆迁工程进行拆迁。 综合诉辩双方的意见，本院确定本案的争议焦点为：一、本案讼争土地的市场价值应当如何认定；二、广西国联土地资产评估有限责任公司作出的《土地估价报告》能否作为本案的定案依据。 本院认为，一、关于本案讼争土地的市场价值应当如何认定的问题。 2004年6月10日，被上诉人何景才、张向民、黄海东、王春萍通过司法处置，取得了被执行人钦州市物资总公司所有的位于原钦州地区外贸纸箱厂东面的土地（6466.7平方米），2007年8月20日，钦州市政府作出《收回土地使用权决定书》，收回上述土地使用权，土地使用权作适当补偿，但未有作出补偿。2007年12月7日，钦州市国土资源局对包括涉案土地在内的属于蒌园区域的旧城改造项目用地进行挂牌出让公告，其中出让的条件之一为土地使用权补偿和房屋等地上建、构筑物的拆迁安置补偿工作由受让人负责实施，所需费用由受让人自行承担。上诉人海越公司竞得蒌园区域的旧城改造项目用地国有土地使用权，于2008年1月10日与钦州市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，约定：土地使用权补偿由受让人负责实施并承担费用。2012年1月16日，上诉人与被上诉人签订了《拆迁补偿协议》，对补偿问题达成了协议，被上诉人依法取得涉案土地的补偿受益权。双方签订的《拆迁补偿协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，为合法有效的合同，依法应受法律的保护。 本案讼争土地的市场价值，应当从如下三个方面进行认定，一、土地用途；二、评估基准日；三、容积率。中国评估协会（2007）89号《资产评估价值类型指导意见》中，经济学意义上的价值是指使用价值和交换价值。使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用，交换价值是指一种商品同另一种商品交换的数量关系。资产评估所要评估的价值，属于交换价值的范畴。第5条规定：“市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，估价对象基准日进行正常公平交易的的价值估价数额。”市场价值是在评估基准日，资产在公开市场最有可能合理得到的价格。 对于土地用途，该地块于1993年2月20日经原钦州市城市规划建设管理局确定为住宅用地，2007年12月7日，钦州市国土资源局对涉案土地进行挂牌出让公告，原钦州市建设规划委员会于2006年8月8日出具的《用地、建筑、市政工程规划设计要点》确定用地性质为“商住综合用地”，对于土地用途双方均无异议。 对于评估基准日的问题。建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第十一条第三款：拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。第十四条：拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合拆迁房屋的房地产状况进行。第十一条第二款规定：“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大，分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为评估时点。”依据钦州市国土资源局的出让文件，涉案地块为净地，上诉人施工之日可视为实施之日，被上诉人于2010年7月8日致钦州市征地拆迁中心要求上诉人停工的函件以及2010年10月27日致该中心《关于土地补偿款的声明》、该中心于2010年7月22日给被上诉人“关于何景才等四人《要求通知海越公司停工报告》复函”，被上诉人于2010年10月27日致上诉人《关于土地补偿款的声明》等证据，均可证实上诉人是于2010年7月前就已对涉案土地进行施工建设，因此，本院应当采信2010年5月12日作为涉案土地的评估基准日。上诉人主张评估基准日应为2007年8月20日为涉案土地规划利用条件，没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。 关于容积率的问题。容积率为宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效率的高低，也反映了地价水平的差异。容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。容积率可以更加准确地衡量地价水平。容积率存在客观上的最合理值，为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规则中的容积率存在客观上的最合理值，容积率对地价的影响规律同时受收益机制和市场供求关系的作用，总的说来，区位条件愈优越，地价水平越高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。国家住建部2012年2月17日建规（2012）22号《建设用地容积率管理办法》第3条规定：“容积率的计算规划由省（区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。”第4条：“以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县、城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。”第5条规定：“任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。”第11.2条规定：“对同一建设项目，在给出规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可，建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率，且前后一致，并将各环节的审批结果公开，直至该项目竣工验收完成。”国家国土资源部2002年5月9日的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第六条规定：“市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。”、2006年5月31日的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》第6.1条也作了相关规定。本案中，2007年12月7日，钦州市国土资源局对涉案土地进行挂牌出让公告，原钦州市建设规划委员会根据上述规定，于2006年8月8日作出的《用地、建筑、市政工程规划设计要点》，对涉案地块的拟订出用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，其中容积率确定为4.2。可见，原钦州市建设规划委员会于2006年8月8日作出的《用地、建筑、市政工程规划设计要点》，系对包括涉案地块在内的整个蒌园片区所作出的控制性详细规划，系该片区土地招标拍卖挂牌出让的附件，在土地出让前就已经生效。国家住建部2012年2月17日建规（2012）22号《建设用地容积率管理办法》第11.2条规定的：“……城乡规划主管部门给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率，且前后一致，并将各环节的审批结果公开，直至该项目竣工验收完成。”涉案地块的容积率已经城乡规划主管部门确定为4.2，现上诉人主张容积率应当按1.68进行评估，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收的房屋所有权人给予公平补偿。”公平原则贯穿整个拆迁补偿安置工作的全过程。本案讼争土地的市场价值，经委托广西国联土地资产评估有限责任公司进行评估，所作出的《土地估价报告》所依据的土地用途、评估基准日、容积率等基本要素，符合上述法律法规的规定，也符合本案的实际情况，本案讼争土地的市场价值，本院依法应当采信广西国联土地资产评估有限责任公司作出的《土地估价报告》确定的2177.98万元。 二、关于广西国联土地资产评估有限责任公司作出的《土地估价报告》能否作为本案的定案依据的问题。 2011年6月3日施行的住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房2011第77号）第三十三条规定：“本办法自公布之日起施行。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止，但国有土地上补偿条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。”涉案土地已于2007年9月17日取得了《房屋拆迁许可证》（钦市拆许字2007第04号），因此，涉案土地的评估办法继续沿用原有规定，符合法律法规的规定。 国联公司作出的[2015]（估）字第121552号《土地估价报告》，上诉人认为，国联公司没有按照国土资源部办公[国土资厅2012（35）号]《关于实行电子备案完善土地估价报告备案制度的通知》实行电子化备案，该估价报告无效。本院认为，根据该通知的内容，只是要求对土地估价报告实行电子化备案，并没有确定不实行电子化备案而导致土地估价报告无效的规定，因此，上诉人主张该估价报告无效的主张，理由不能成立。建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第21条规定：“拆迁当事人向原估价机构申请复核估价，该估价机构应当自收到复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告，估价结果没有改变的，出具书面通行。”上诉人于2015年12月28日分别向一审法院、国联公司送达《关于要求对土地估价报告复核的申请》、《关于要求对土地估价报告复核的函》。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定：“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。”因此，一审法院采信了国联公司的估价报告，不采纳上诉人申请复核的意见，法律依据充分。在一审诉讼期间，经上诉人申请，一审法院委托国联公司对讼争的土地价值进行评估，国联公司出具了[2015]（估）字第121552号《土地估价报告》，该鉴定机构以及估价师都具备法律规定的相关资质，在鉴定制作报告程序上也不存在违法的情形，鉴定部门作出的鉴定报告也征求了双方的意见，鉴定部门根据双方所提供的证据以及当事人申请法院调取的证据，根据估价程序的法定计算法则，依据土地估价方面相关的法律法规，对争议土地评估所依据的土地用途、评估基准日、土地容积率等基本条件也符合相关的法律法规，以现有依据判断计算争议土地的市场价值，该计算方法符合本案的实际情况，因此，该《土地估价报告》可以作为本案定案的依据。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法应予维持。上诉人海越公司上诉理由不能成立，上诉请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费141465元，一审诉讼保全费5000元共146465元，由上诉人钦州市海越房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陆 斌 审 判 员  文其谦 代理审判员  李秋华 二〇一六年七月十五日 书 记 员  吴春锦