吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉07民终646号上诉人（原审第三人）:李丙忠，男，1966年3月8日生，汉族，干部，现住扶余县三岔河镇东北街。被上诉人（原审原告）:汪秀芹，女，1956年6月14日生，汉族，农民，现住松原市宁江区新城乡八家子村。委托代理人：张虎，吉林浩原律师事务所律师。原审被告：苗启刚，男，1962年10月10日生，汉族，户籍所在地扶余市三岔河镇士英街八委。原审被告：韩秀英，1962年10月4日生，汉族，户籍所在地扶余市三岔河镇士英街八委。原审第三人：刘忠华，男，1962年9月23日生，汉族，现住扶余县三岔河镇西北街一委*组。委托代理人：吴晓章，吉林迅捷律师事务所律师。上诉人李丙忠因与被上诉人汪秀芹、原审被告苗启刚、韩秀英、原审第三人刘忠华案外人执行异议纠纷一案，不服扶余市人民法院（2013）扶民初字第41号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李丙忠，被上诉人汪秀芹的委托代理人张虎，原审第三人刘忠华及其委托代理人吴晓章到庭参加诉讼，原审被告苗启刚、韩秀英经本院公告送达无正当理由未到庭。本案现已审理终结。李丙忠上诉请求：撤销扶余市人民法院（2013）扶民初字第41号民事判决，驳回汪秀芹的诉讼请求，继续执行争议的房屋。事实和理由：汪秀芹与苗启刚、韩秀英夫妻2011年5月5日签订的房屋买卖合同是虚假的，该合同是开发商补开的，2011年5月28日与刘忠华就案渉房屋又签订了一份房屋买卖合同，汪秀芹与苗启刚妻子韩秀英系表姐妹关系。法院查封案渉房屋时无人居住，室内物品包括婚纱照、个人衣物均为苗启刚、韩秀英夫妻的，就连拖欠的物业费、水电费汪秀芹也未交，因此，不能仅凭汪秀芹持有案渉房屋钥匙就认定其实际占有案渉房屋。该房屋现仍然登记在苗启刚、韩秀英夫妻名下，应当继续执行。汪秀芹辩称，与苗启刚妻子韩秀英不是表姐妹关系；补开合同不能说明合同是虚假的，与刘忠华签合同实施诈骗与本案无关；我持有合同、原始购房收据、电费卡、水电暖物业费收据、单元门、入户门钥匙、门禁卡，证明已经实际占有案渉房屋。一审判决正确，应予维持。苗启刚、韩秀英二审未出庭未陈述意见。刘忠华述称，与苗启刚签订房屋买卖合同时全额交付了购房款，苗启刚交付了与开发商签订的原始合同及收据，并提供了苗启刚的身份证原件用于过户，该房屋应归刘忠华所有。一审法院认定事实：2011年5月5日，汪秀芹与苗启刚、韩秀英签订《楼房买卖合同书》一份，约定苗启刚、韩秀英将扶余市内龙嘉花园小区1号楼11单元601室自有产权88.14平方米住宅楼及阁楼以30万元价格卖给汪秀芹，同时双方按约定当即履行了交付房价款，交付楼房及商品房购买合同（补）凭据，居室内外门钥匙及小区门磁卡，楼户所属水、电、物业凭证等各自义务。2011年8月28日，苗启刚将存于601室房内日常生活用品折价3万元卖给汪秀芹。601室未办理权属登记，交易后，亦未办理产权变更登记。2011年5月28日，刘忠华与苗启刚签订《卖房协议》一份，约定苗启刚、韩秀英将601室于2011年6月28日腾出，如到期不腾房，应偿还房价款一倍的金额。同时刘忠华交付房款后，苗启刚交付了601室商品房购买合同及收据。在执行申请执行人李丙忠与被申请执行人苗启刚民间借贷纠纷一案中，汪秀芹对执行标的物601室主张权利提出异议申请，2012年12月17日被裁定驳回异议请求。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第九条第一款均对不动产物权合同效力规定为‘未办理物权登记的，不影响合同效力’。本案涉及的601室产权自始未经权属登记，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条（五）项规定，‘无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断’，该解释第二十八条规定，‘金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款、非因买受人自身原因未办理过户登记情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持’。本案当事人就601室均签订了买卖协议，在均未办理产权变更登记情形下，汪秀芹先于刘忠华签订协议并占有房屋，应当确定由汪秀芹履行合同，刘忠华应按照合同约定主张违约责任或者依照法律规定申请解除或者撤销合同权利。汪秀芹作为买卖合同债权人，李丙忠借款合同债权人，债权平等；现汪秀芹已交付全部价款并善意占有了该房屋，即对债权指向的标的物处于合法占有地位，此债权及物权占有均先于人民法院实施对该标的物的执行措施前，故汪秀芹对601室物权属性优于李丙忠。601室为商品房，其未完成产权初始登记及变更登记无证据属汪秀芹自身原因及过错所致。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，刘忠华已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果刘忠华对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，汪秀芹与苗启刚、韩秀英签订的楼房买卖合同有效，其已交付全部价款并实际占有601房，在人民法院采取执行措施前虽未办理产权过户登记手续，其善意买受行为没有过错。故，汪秀芹对执行标的物即601室享有真实、合法的债权，其权利能够排除执行。应终止对601室继续采取执行措施，汪秀芹停止执行的请求应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条（五）项、第二十八条之规定，判决：终止对扶余市龙嘉花园小区1号楼11单元601室的执行。案件受理费100元，初次鉴定费9100元、吃哦更新鉴定费11100元由李丙忠负担10150元，刘忠华负担10150元。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因苗启刚妹妹欠汪秀芹红砖款16万元，苗启刚用案渉房屋作价30万元抵债。汪秀芹虽持有案渉房屋钥匙，但，在法院查封案渉房屋相当长的时间内，汪秀芹未向法院提出异议，而且，查封时屋内并无汪秀芹的任何个人生活用品，相反，屋内物品均是苗启刚、韩秀英夫妇的。汪秀芹又不能提供能够产生对外公示作用的实际居住的其他证据，因此，不能认定汪秀芹已经合法占有了案渉房屋。刘忠华虽与苗启刚签订了房屋买卖合同，并称是通过银行卡支付的购房款，但提交的证据证明交易的时间是2010年11月26日，而签订的房屋买卖合同时间是2011年5月28日，因此，不能认定该笔交易是支付购房款的。刘忠华未实际占有案渉房屋。案渉房屋未登记在汪秀芹或刘忠华名下。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十四条关于不动产的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力的规定，案渉房屋未登记在汪秀芹或刘忠华名下，汪秀芹和刘忠华均未取得案渉房屋的所有权。因此，汪秀芹和刘忠华关于案渉房屋应归其所有的主张不能成立，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，汪秀芹未能证明已经交付了全部价款和合法占有案渉房屋，又未能证明未登记在其名下不是自身原因，因此，汪秀芹关于停止执行的主张，不符合上述规定，不予支持。刘忠华未实际占有案渉房屋，提交的证据也不能证明已支付全部价款，因此，刘忠华关于停止执行的主张，亦不符合上述规定，不予支持。一审法院判决停止执行，属于认定事实和适用法律错误，应予纠正。综上所述，李丙忠的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销扶余市人民法院（2013）扶民初字第41号民事判决；二、驳回被上诉人汪秀芹的诉讼请求；三、驳回原审第三人刘忠华的诉讼请求。一、二审案件受理费200元，由被上诉人汪秀芹、原审第三人刘忠华负担；鉴定费20200元，由被上诉人汪秀芹负担。本判决为终审判决。审判长  宋作霖审判员  刘祥芬审判员  陈 龙二〇一六年七月二十六日本件与原本核对无异书记员  吴 思