湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终12289号上诉人（原审被告）：武汉市明友机动车驾驶培训有限公司，住所地武汉市汉阳区永丰街黄金口新城经贸集团什湖大道西特**。被上诉人（原审原告）：武汉聚豪物流有限公司，住所地武汉市汉阳区黄金口村百威路特**。上诉人武汉市明友机动车驾驶培训有限公司（以下简称明友公司）因与被上诉人武汉聚豪物流有限公司（以下简称聚豪公司）土地租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初1868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人明友公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：1、案涉土地的实际面积与《土地使用权租赁合同》中约定的交付面积不一致。原审法院未查明案涉租赁土地的实际情况。仅根据聚豪公司提供的《土地使用经营证明》不足以证实案涉土地面积的事实情况。原审中多次要求一审法院调取案涉土地的信息，但一审法院未予调取。现明友公司再次申请调取案涉土地相关材料，查明案件事实。2、聚豪公司实际交付的土地面积与案涉《调解协议》中约定的面积不符。一审判决第二项要求明友公司腾退50亩案涉土地，并交付给聚豪公司无法执行。3、聚豪公司未按合同约定交付数量相符的土地，聚豪公司不应享有合同解除权。明友公司多次与聚豪公司协商未果，才未向聚豪公司缴纳土地租金款。因聚豪公司的违约行为，明友公司有权拒绝聚豪公司要求支付土地租金款的请求。同时，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，明友公司有权请求减免租金、延长租期或者延期支付租金。4、一审判决认定案涉2015年9月17日签订的《土地使用权租赁合同》有效错误。聚豪公司在合同签订时，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，应当无效，且聚豪公司并未取得涉案土地使用权。被上诉人聚豪公司答辩称，一审查明的事实正确，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部上诉请求。2020年4月29日，聚豪公司诉至一审法院，请求：1、判令解除聚豪公司、明友公司于2015年9月17日签订的土地使用权租赁合同及2017年4月13日签订的补充协议，以及于2018年11月14日签订调解协议补充协议，并判令明友公司限期腾空及返还租赁土地；2、判令明友公司向聚豪公司支付2016年1月1日至2018年5月31日的土地租金2,632,000元，及逾期付款违约金295,600元违约金现暂计至2020年4月15日，并自2020年4月16日起按双方之间约定的违约金给付标准计算，直至明友公司将其欠付聚豪公司土地租金全部给付完毕之日止；3、判令明友公司向聚豪公司支付从2020年1月1日起至合同及相关协议解除之日止的土地租金现暂计截止至2020年3月31日的土地租金为325,000元，及逾期付款违约金39,975元，违约金现暂计至2020年4月15日，并自2020年4月16日起按双方之间约定的违约金给付标准计算，直至明友公司将其欠付聚豪公司土地租金全部给付完毕之日止；4、判令明友公司向聚豪公司支付土地占用费参照土地租金标准计算，从合同及相关协议解除次日起至明友公司腾空及返还租赁土地止；5、判令明友公司向聚豪公司支付从2019年4月1日至2019年12月31日未付土地租金所产生的逾期付款违约金212,116.5元此款现暂计至2020年4月15日，并自2020年4月16日起按双方之间约定的违约金给付标准计算，直至明友公司将其欠付聚豪公司土地租金全部给付完毕之日止；6、判令由明友公司承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：聚豪公司、明友公司分别于2015年9月17日、2017年4月13日、2018年11月14日签订了《土地使用权租赁合同》及《补充协议》以及《调解协议》，约定聚豪公司将位于武汉市汉阳区黄金口村的土地租赁给明友公司作为机动车驾驶培训及机动车驾驶考试场地使用，土地租赁期从2016年1月1日起至2020年12月31日止共5年，并对土地租金及逾期支付违约金等做出了相应的约定。协议签订后明友公司未按约履行相应的给付土地租金的义务，聚豪公司多次催告，但明友公司以各种理由推脱。聚豪公司迫于无奈，曾针对明友公司未支付土地租金中的部分租金起诉至武汉市汉阳区人民法院，后双方在法院主持下达成调解，并于2019年12月18日作出（2019）鄂0105民初5232号调解书，但明友公司至今也未履行调解书确定的给付义务，聚豪公司已向法院申请强制执行。从2019年5月27日至今明友公司未向聚豪公司支付过租金已严重违约，且给聚豪公司造成损失，为维护聚豪公司合法利益，故起诉至法院。明友公司一审辩称：第一，聚豪公司不是适格主体，租用土地属于黄金口新城经贸集团，聚豪公司只是代为经营，无权向明友公司主张权利。第二，申请与聚豪公司签订合同的公司前法定代表人陈明华出庭，现法定代表人周松林是去年年底才接手，对具体事情不太清楚，实际租赁的土地与合同约定的不符。第三，聚豪公司实际交付土地面积减少，实际交付面积与合同不符，合同约定的108亩，聚豪公司实际交付83.65亩。一审认定事实：明友公司原名武汉市福祥顺机动车驾驶培训有限公司，后于2015年10月28日工商登记变更名称为武汉市明友机动车驾驶培训有限公司。2015年9月17日，聚豪公司与明友公司签订《土地使用权租赁合同》，合同载明，武汉黄金口新城经贸集团有限公司授权聚豪公司对合同约定土地行使经营管理权。合同约定，由聚豪公司将武汉市汉阳区道办事处黄金口村村民委员会108亩租赁给明友公司使用；租赁期限为5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止；租金标准为每年2,808,000元，租金需每半年支付一次。2017年4月13日，聚豪公司、明友公司签订《补充协议》，对每半年的租金支付时间等进行补充约定。2018年11月14日，聚豪公司、明友公司签订《调解协议》，约定从2018年12月1日起，将土地租赁面积变更为50亩，剩余58亩由明友公司退还给聚豪公司，并将租金调整为每年1,300,000元，如明友公司逾期支付需按应付金额的日千分之一向聚豪公司支付违约金。协议还约定，“由于乙方（明友公司）欠甲方（聚豪公司）从2016年1月1日至2018年5月31日的土地2,632,000元未付，因此乙方承诺从2019年3月1日起每月3号前至少向甲方偿还10万元租金，直至2,632,000元的土地租金款支付完毕。乙方逾期支付的，每逾期一日，按应付金额的日千分之一向甲方支付违约金”。上述三份合同签订后，明友公司于2019年3月7日向聚豪公司支付了2018年12月1日至2018年12月31日的土地租金108,000元，于2019年4月1日、2019年4月2日向聚豪公司支付了2019年1月1日至2019年3月31日的土地租金共计324,000元，于2019年4月30日向聚豪公司支付了2019年4月1日至2019年4月30日的土地租金108,000元，于2019年5月27日向聚豪公司支付了2019年5月1日至2019年5月31日的土地租金108,000元；聚豪公司分别于明友公司支付的当日向其出具《收据》，确认收到上述租金。明友公司已在2018年向聚豪公司退回58亩租赁土地。聚豪公司认为，明友公司在支付上述租金外，未能按约支付其余租金款项，遂引起本次诉讼。一审另查明，2009年5月11日，武汉市汉阳区人民政府办公室作出阳政办函［2009］3号《汉阳区人民政府办公室关于区城中村综合改造中公司登记注册有关问题的函》，载明由工商汉阳分局对“以全实物资本土地及房产出资形式为永丰街黄金口、米粮、四台、三眼桥等4个村办理工商注册”。2009年5月22日，黄金口村党支部、黄金口村村委会召开村民代表大会决议，在黄金口村“城中村”综合改造工作中，将村民转化为股民，黄金口村经济实体为武汉黄金口新城经贸有限公司。2015年6月15日，武汉黄金口新城经贸集团出具《土地使用经营证明》。该证明载明，“兹坐落于汉阳区黄金口新城经贸集团，什湖大道西特1号、黄金口农贸市场以南土地大约面积100亩，该土地所有权为武汉黄金口新城经贸集团，该土地以及地上建筑交由武汉聚豪物流有限公司代为经营管理。”2015年12月20日，聚豪公司与武汉黄金口新城经贸集团有限公司签订《场地租赁合同》，约定由武汉黄金口新城经贸集团有限公司该黄金口集贸市场以南、金科大厦以东的土地租赁给聚豪公司使用，租赁期限为2016年6月1日至2020年12月31日止。在明友公司筹备期间，其于2015年6月17日与聚豪公司签订《武汉市祥顺机动车驾驶培训有限公司（筹）土地租赁框架协议》，约定由明友公司租赁位于武汉市汉阳区道办事处黄金口村民委员会的土地，面积约为100亩；并在协议中注明，租赁土地位于“汉阳区黄金口什湖大道西特1号-1”。根据工商登记查询信息，2019年11月17日，明友公司法定代表人由陈某华变更为周某林；一审审理过程中，明友公司于2020年10月12日将法定代表人由周某林变更为陈某华。一审再查明，一审法院于2019年8月15日立案受理武汉聚豪物流有限公司与武汉市明友机动车驾驶培训有限公司土地租赁合同纠纷一案，并于2019年12月18日作出（2019）鄂0105民初5232号民事调解书，对2019年6月至12月的土地租赁费进行调解。并于2020年4月14日立案受理上述案件的强制执行。双方有争议的事实：关于租赁合同约定的土地面积。明友公司辩称，聚豪公司实际交付的土地面积为83.65亩，且聚豪公司与武汉黄金口新城经贸集团有限公司签订《场地租赁合同》中约定的租赁面积是80亩，并提交土地俯视图截图为证。聚豪公司辩称，场地租赁合同虽约定是80亩，但聚豪公司实际还有周围平整土地的经营管理权，且《土地使用经营证明》亦表明土地面积为大约100亩。首先，双方在2015年9月17日的《土地使用权租赁合同》中明确约定租赁面积为108亩，在2018年11月14日的《调解协议》中再次确认，原租赁面积为108亩，并退还58亩，双方就租赁面积已多次确认；其次，武汉黄金口新城经贸集团出具的《土地使用经营证明》亦载明案涉场地土地大约面积100亩，与双方签订租赁协议约定面积具有一致性；最后，明友公司提交的土地俯视图截图无出具部门的签章，图片圈出面积并手写83.65亩，无书写人的签名，不具备证明力。故明友公司的上述主张不予采信，对聚豪公司的上述辩称，予以采信，确认《土地使用权租赁合同》签订后交付的租赁面积为108亩。一审庭审后，一审法院向明友公司释明是否申请对案涉租赁土地上附着物财产价值进行鉴定、是否申请反诉。明友公司明确表示，不在本案中申请鉴定，其会另行起诉。一审认为：聚豪公司与明友公司于2015年9月17日签订《土地使用权租赁合同》，于2017年4月13日签订《补充协议》，于2018年11月14日签订《调解协议》。关于聚豪公司是否有土地出租权利，双方存在争议。首先，武汉市汉阳区人民政府办公室作出的《汉阳区人民政府办公室关于区城中村综合改造中公司登记注册有关问题的函》，明确载明由工商汉阳分局对“以全实物资本土地及房产出资形式为永丰街黄金口、米粮、四台、三眼桥等4个村办理工商注册”，黄金口村“城中村”综合改造后成立武汉黄金口新城经贸集团有限公司，案涉土地为武汉黄金口新城经贸集团有限公司的资产；其次，武汉黄金口新城经贸集团出具的《土地使用经营证明》，明确表明案涉土地以及地上建筑交由聚豪公司代为经营管理，聚豪公司享有案涉土地的经营管理权；故聚豪公司可对案涉土地予以租赁，明友公司的上述辩称不予采信。上述三份协议系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守并切实履行。现明友公司未能按约支付土地租赁款构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项之规定，明友公司在租赁合同履行期限届满之前，以其行为表明不履行租赁合同主要义务，聚豪公司可以解除合同。故聚豪公司要求解除三份合同的诉请，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故聚豪公司要求明友公司腾退土地的诉请，予以支持。《调解协议》约定，从2018年12月1日起，将租金调整为每年1,300,000元，如明友公司逾期支付需按应付金额的日千分之一向聚豪公司支付违约金。协议还约定，“由于乙方（明友公司）欠甲方（聚豪公司）从2016年1月1日至2018年5月31日的土地2,632,000元未付，因此乙方承诺从2019年3月1日起每月3号前至少向甲方偿还10万元租金，直至2,632,000元的土地租金款支付完毕。乙方逾期支付的，每逾期一日，按应付金额的日千分之一向甲方支付违约金”。故明友公司应向聚豪公司支付2016年1月1日至2018年5月31日止租金；2020年1月1日起至实际腾退之日止土地占用期间的租金或占用费，因发生新冠疫情系不可抗力，在本市疫情防控期间明友公司无法经营或经营业绩受很大影响，根据防控时间及行业特点酌情认定由聚豪公司免除明友公司三个月租金。《调解协议》关于违约金的计算方式超过了法定的最高标准，且聚豪公司未举证证明其因明友公司逾期支付土地占有使用费所产生的实际损失，故予以调整。酌定2,632,000元土地租金的逾期付款违约金自起诉之日起，以2,632,000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算；2020年之后的每月逾期支付的租金或占用费自次月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算违约金。明友公司抗辩聚豪公司要求2016年1月1日至2018年5月31日的租金超过诉讼时效，聚豪公司、明友公司于2018年11月签订《调解协议》对上述租金进行了约定，之后聚豪公司在（2019）鄂0105民初5232号案件起诉时，对上述期间的租金曾予以主张，均构成诉讼时效的中断，该案2019年12月结案后诉讼时效重新起算，故聚豪公司起诉未过诉讼时效。关于聚豪公司要求明友公司支付2019年4月1日起至2019年12月31日止土地占用费用逾期付款违约金的诉请。因2019年4月、5月租金已于当月支付，虽未严格按合同提前支付，但聚豪公司未提异议，视为其放弃违约金请求。聚豪公司已就2019年6月至12月期间的土地占用费用进行起诉，并在一审法院调解下达成分期付款的协议，视为其已放弃调解书约定付款时间之前的逾期付款违约金，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项之规定，“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知聚豪公司申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外”，故聚豪公司的上述诉请构成重复起诉，不予支持。综上，聚豪公司诉讼请求中经核准的部分，予以支持；过高及不合理的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除武汉聚豪物流有限公司与武汉市明友机动车驾驶培训有限公司于2015年9月17日签订的《土地使用权租赁合同》、于2017年4月13日签订的《补充协议》、于2018年11月14日签订的《调解协议》；二、武汉市明友机动车驾驶培训有限公司腾退位于武汉市汉阳区黄金口什湖大道西特1号-1的50亩土地，并交付给武汉聚豪物流有限公司，于本判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕；三、武汉市明友机动车驾驶培训有限公司支付武汉聚豪物流有限公司自2016年1月1日起至2018年5月31日止的土地租金人民币2,632,000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、武汉市明友机动车驾驶培训有限公司支付武汉聚豪物流有限公司自2020年1月1日起至实际腾退之日止的租金或土地占用费（扣除新冠疫情防控期间三个月租金，租金及土地占用费标准均按每年1,300,000元计算），于本判决发生法律效力之日起十日内付清；五、武汉市明友机动车驾驶培训有限公司支付武汉聚豪物流有限公司违约金（1、以2,632,000元为基数，自2020年4月29日起至该款付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。2、2020年1月1日之后未付租金或土地占用费的逾期付款违约金，以未付月租金为基数，自欠付租金的次月的1日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算），于本判决发生法律效力之日起十日内付清；六、驳回武汉聚豪物流有限公司的其他诉讼请求。如果武汉市明友机动车驾驶培训有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54,532元，武汉聚豪物流有限公司已预交，由武汉市明友机动车驾驶培训有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院另查明如下事实：1、案涉合同未就每亩租金标准进行约定，该合同于2020年12月31日届满。明友公司现仍占用案涉土地。二审中，明友公司称不清楚占用土地的面积。2、二审中，明友公司称“始终要求聚豪公司按合同约定足额交付租赁的土地”，但未提交证据予以证实。聚豪公司称“明友公司从未主张过调整租金，一直请求缓交租金”。3、聚豪公司表示“从未就2019年6月之前明友公司欠付的租金表示过放弃”。本院认为：根据本案查明的事实，案涉《土地使用权租赁合同》、《补充协议》、《调解协议》均系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，一审判决认定上述三份合同均合法有效正确。明友公司未能按约支付土地租赁款构成违约，聚豪公司要求解除上述三份合同有事实和法律依据，一审判决予以支持并无不当。关于明友公司上诉主张“一审判决认定基本事实不清、聚豪公司交付的租赁土地面积与约定不符、明友公司有权拒绝支付土地租金”的问题，明友公司无证据予以证实，且缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理亦无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54,532元，由武汉市明友机动车驾驶培训有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  李 文审判员  丰 伟二〇二一年二月十八日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹