云南省沾益县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)云0328民初743号 原告曲靖市金蒂物业服务有限公司。地址：曲靖市南宁西路梅家苑集祥小区2栋3单元。组织机构代码：05467160-0。 法定代表人汤金娥，公司经理。 委托代理人周胜全，云南精茂律师事务所律师。特别授权代理。 被告余红丹，女，汉族，1993年9月20日生，大专文化，个体工商户，住沾益县。 委托代理人董克波、刘泉生，沾益县西平街道法律服务所工作者。特别授权代理。 原告曲靖市金蒂物业服务有限公司（以下简称金蒂物业公司）诉被告余红丹物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月22日受理后，依法由审判员陈梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金蒂物业公司的法定代表人汤金娥及其委托代理人周胜全、被告余红丹及其委托代理人董克波、刘泉生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曲靖市金蒂物业服务有限公司诉称，2013年10月15日，原告与沾益县广厦房地产开发有限公司签订《云珠苑物业服务委托合同》，沾益县广厦房地产开发有限公司委托原告对云珠苑小区提供前期物业服务，业主应于每年的1月31日前一次性交清当年的物业服务费，物业服务收费是根据沾益县发展和改革局核准的标准收取：高层住宅1.10元/㎡，商业铺面1.50元/㎡，二次增压费10元/月户，水池清洗费20元/年户，垃圾代运费0.09元/㎡，垃圾处置费0.50元/㎡。被告于2014年11月10日承租云珠苑小区5幢S5号商铺，租赁合同约定商铺物业管理费、水电费等各项费用由被告向物业服务公司缴纳。2014年度的物业服务费、水费被告已交纳，2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费24480元、二次加压费240元、水池清洗费40元，垃圾代运处置费3024元拖欠至今未交。请判令被告支付原告2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费24480元、二次加压费240元、水池清洗费40元，垃圾代运处置费3024元，合计27784元，支付违约金8335.20元，本案诉讼费由被告承担。 被告余红丹辩称，被告系曲靖市经典广告有限公司的法定代表人，租赁云珠苑小区5幢S5号铺面的行为是公司的法人行为，并非余红丹的个人行为；被告只是商铺租赁经营者，与原告没有签订《物业管理协议》，不具有合同相对人的地位和属性，没有承担物业管理合同的责任和义务。综上法律和事实，原告要求一个不是业主的主体承担所谓的物业管理费用的诉求，不仅在诉讼主体上选择错误，而且在诉讼实体上毫无事实依据和法律根据，请依法驳回原告的起诉。 原告曲靖市金蒂物业服务有限公司为支持其主张向本院提供以下证据： 1、营业执照复印件1份、组织机构代码证复印件1份、法定代表人身份证明书1份、身份证复印件1份、资质证书复印件1份，用以证明原告诉讼主体资格。 2、云珠苑物业服务委托合同1份，用以证明2013年10月15日，原告与建设单位沾益县广厦房地产开发有限公司签订合同为云珠苑小区提供前期物业服务的事实。 3、沾发改价格备案（2015）03号文件和沾发改服务收费备字（2015）5号备案证，用以证明云珠苑小区服务价格及车辆停放服务费、环境卫生有偿服务收费标准已经经沾益县发展和改革局备案：高层住宅1.10元/㎡，商业铺面1.50元/㎡，二次加压费每户每月10元，水池清洗费每户每年20元，垃圾代运费0.09元/㎡，垃圾处置费0.50元/㎡的事实。 4、授权委托书复印件1份、收款收据3份，用以证明沾益县环境卫生管理处授权原告向云珠苑小区业主收取垃圾处置费，原告已向沾益县环境卫生管理处缴纳云珠苑小区的垃圾代运费和处置费的事实。 5、房源信息表复印件1份、商铺租赁合同复印件1份、照片1张，用以证明被告系云珠苑小区5幢S5号铺面业主，合同约定物业管理费、水电费由被告向原告缴纳，被告租赁的房屋用于经营经典广告办公的事实。 6、装修管理服务协议复印件1份、收据复印件5份，用以证明2014年12月1日被告向原告缴纳物管费、水电费、垃圾处理费、装修保证金等费用的事实。 经质证，被告余红丹及其代理人的质证意见是：对1、2、3、4、5证据的真实性、合法性无意见，对关联性有意见，对装修管理服务协议、收据的三性不认可，被告不是商铺使用者，也不是商铺所有权人。 被告余红丹为支持其主张向本院提供以下证据： 营业执照复印件1份、法定代表人身份证明书1份、身份证复印件1份、房屋租金交款收据复印件1份、沾益县广厦房地产开发有限公司证明1份（2015年7月22日出具），用以证明被告余红丹不是本案的适格被告，不具有承担缴纳物业管理费的义务。 经质证，被告金蒂物业公司及其代理人的质证意见是：对上述证据的真实性、合法性无意见，对关联性有意见。 根据庭审中当事人的举证、质证情况，本院综合评判如下：关于原告提交的1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、身份证、资质证书能证明原告诉讼主体资格，本院予以采信；云珠苑物业服务委托合同、沾发改价格备案（2015）03号文件和沾发改服务收费备字（2015）5号备案证、授权委托书、收款收据、房源信息表、商铺租赁合同、照片、装修管理服务协议、收据能证明本案的待证事实，本院予以采信。关于被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、身份证、房屋租金交款收据、沾益县广厦房地产开发有限公司证明仅能证明被告余红丹与曲靖市经典广告有限公司的关系，不能证明其主张，不予采信。 根据上述原、被告双方的陈述和举证、质证的情况，本院确认以下法律事实：2013年10月15日，原告金蒂物业公司与沾益县广厦房地产开发有限公司签订《云珠苑物业服务委托合同》，沾益县广厦房地产开发有限公司委托原告对云珠苑小区提供前期物业服务，云珠苑小区物业服务收费依照沾益县发展和改革局核准的标准及业主拥有物业的建筑面积收取：高层住宅1.10元/㎡，商业物业1.50元/㎡，物业1.50元/㎡，二次增压费10元/月户，水池清洗费20元/年户，垃圾代运费0.09元/㎡，垃圾处置费0.50元/㎡。《云珠苑物业服务委托合同》在服务费用第七条约定：“业主应于1月1日至1月31日前，一次性交清当年的物业服务费。1、沾益县广厦房地产开发有限公司在本项目内使用的办公区域及自持空置房物业服务费用原告免收，但仅限于其使用期间，若因出售或转租，物业服务费用按照本物业收费标准缴纳。2、业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任，业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知原告。3、物业服务费用按一年缴纳，业主或物业使用人应1月31日前履行缴纳义务。”合同还约定业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费的，应按每天3‰的标准向物业管理公司支付违约金，物业服务费及违约金由物业管理公司自行向业主或物业使用人收取。 被告余红丹于2014年11月10日以个人名义承租云珠苑小区5幢S5号商铺用于曲靖市经典广告有限公司办公，商铺建筑面积为680㎡。租赁合同中约定商铺物业管理费、水电费、使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由被告余红丹向物业管理公司缴纳。被告余红丹已交纳2014年度的物业费等费用，2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业费24480元、二次加压费240元、水池清洗费40元，垃圾代运处置费3024元，共计27784元至今未交。 另查明，被告余红丹系曲靖经典广告有限公司法定代表人。曲靖经典广告有限公司于2014年11月19日登记成立。 本院认为，《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”本案中，被告余红丹虽然不是业主，但其租赁业主的商铺应为物业使用人，被告余红丹在与业主签订租赁合同时就已约定物业服务费等费用由其自行交纳，故原告金蒂物业公司诉请被告余红丹支付物业费等费用的理由成立，予以支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告方辩解其不是本案的适格主体，其只是商铺租赁经营者，与原告没有签订《物业管理协议》，不具有合同相对人的地位和属性，没有承担物业管理合同的责任和义务，原告的起诉没有事实和法律依据，要求驳回原告起诉的意见与本案查明的事实不符，并违反法律规定，不予采纳。原告要求被告支付违约金的主张，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 由被告余红丹于本判决生效后三日内支付原告曲靖市金蒂物业服务有限公司2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业费24480元、二次加压费240元、水池清洗费40元，垃圾代运处置费3024元，共计27784元，并支付违约金8335.20元。 案件受理费703元，由被告余红丹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。 审判员  陈梅 二〇一六年七月四日 书记员  陶丹