贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔民终161号上诉人（原审被告）：贵阳兴宇房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添寨镇顺海村新添大道****。法定代表人：邹朋志，该公司负责人。委托诉讼代理人：何镜君，贵州时格律师事务所律师。委托诉讼代理人钟赟，贵州道援律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵阳云岩顺昌贸易有限公司，住所地贵州省贵阳市新添大道**。法定代表人：秦玉群，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾军伟，男，1981年12月16日出生，汉族，系该公司工作人员，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：江毅，北京市中银律师事务所贵阳分所律师。委托诉讼代理人：韩欢，北京市中银律师事务所贵阳分所律师。上诉人贵阳兴宇房地产开发有限责任公司（以下简称兴宇公司）与被上诉人贵阳云岩顺昌贸易有限公司（以下简称顺昌公司）建设用地使用权纠纷一案，不服贵阳市中级人民法院于2015年12月29日作出的（2015）筑民一初字第65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日立案后，依法组成合议庭，因二审双方当事人没有提出新的事实、证据及理由，本院对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。兴宇公司上诉请求：1.撤销（2015）筑民一初字第65号民事判决书第一项中上诉人向被上诉人支付利息的事项，第三项判决事项、第四项判决事项。2.依法判决承担其一、二审诉讼费用。事实和理由：1.根据双方签订的《拆迁补偿协议》第二条第2项的约定，该条文使用了“及其他不可预见损失”概念，应当已包括违约等损失。顺昌公司诉请支付逾期付款利息，是重复提出相同的要求。2.《拆迁补偿协议》约定了以货币补偿和房屋成本销售方式补偿，兴宇公司已将22套房屋成本及5套安置房屋销售给顺昌公司指定人及其公司法定代表人等5人。兴宇公司只需按照476.76平方米，每平米3500元成本价的价值，支付剩余补偿款项即可。3.一审法院以筑房网兴宇公司商品房的销售均价作为计算价格，违背了合同中双方约定的以成本价向兴宇公司支付购房款。4.顺昌公司的无证房是5000平方米没有产权证明，没有合法的房屋产权，即无产权调换形式存在的法律基础。5.兴宇公司提交贵阳市住房和城乡建设局筑建纪要（2013）22号会议纪要未经双方当庭质证，即作为认定案件的事实依据,程序违法。顺昌公司辩称：认为本案一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。1.上诉人上诉称顺昌公司要求支付违约金的诉讼请求重复不成立。双方约定的“及其他不可预见损失”是指因拆迁行为产生的损失，而不是兴宇公司违约后应赔偿的损失。2.本案中的货币补偿与以成本价向顺昌公司指定的购房者销售房屋是两种并列的补偿方式，两种补偿均是兴宇公司应当履行的合同义务。3.顺昌公司要求支付安置房屋价款，是因为兴宇公司已将住宅全部销售完毕，导致顺昌公司不能获取约定的房屋，兴宇公司应将其所得价款向顺昌公司予以返还。4.顺昌公司对案涉厂房拥有所有权，同时顺昌公司因未办理产权证，已在双方协商补偿事宜时作出了让步，兴宇公司违背诚实信用原则，应按照双方的约定向顺昌公司进行补偿。5.一审判决根据案件事实及上诉人违约情节，裁量上诉人仅按房屋价值的0.5倍向被上诉人支付赔偿金，该自由裁量权的行使，应得到二审法院的尊重和支持。一审法院认定事实：位于贵阳市新××大道××、面积为10454.05㎡涉案地块的土地使用权原系原告顺昌公司享有，2004年3月经贵阳市人民政府批准，同意原告将上述地块的土地使用权转让给被告作建住宅用地。2009年7月21日，原、被告双方签订《土地转让协议书》，约定原告向被告转让涉案地块土地使用权，面积共计10454.05㎡，土地转让总价为3,000,000元，并就转让方式、付款期限、违约责任等事宜进行了约定。同日，原、被告双方签订了两份《拆迁补偿协议》，约定被告向原告支付涉案地块的拆迁安置费用5,000,000元，并同意按成本价销售22套商品房给原告指定的购房者；对原告涉案地块上5000㎡无证房，被告愿意用“顺兴花园2期”项目中的4000㎡对原告进行补偿，具体安置户型待施工图完成后另行商定。2009年8月22日，原、被告双方签订《关于拆迁补偿协议的补充条款》，约定被告在原有5,000,000元的拆迁补偿基础上，另外追加2,205,000元补偿款作为乙方的停产损失费和搬迁补助费，原告同意拆迁补偿费和土地转让费在工程主体完成70%后给付。协议签订后，原告按照约定将涉案地块土地使用权交予被告，被告分别于2012年11月29日、2013年1月14日、2014年5月12日向原告支付土地转让费共计2,000,000元，分别于2015年1月5日、2月6日向原告支付拆迁补偿款共计730,000元，被告支付原告各项费用共计2730,000元。另查明，被告在取得涉案地块后，即在该地块上建设“顺兴花园”项目，该项目现已完工并全部销售完毕。原告认为其与被告签订上述协议后，按照协议约定履行了全部义务，而被告并未按约向原告支付土地转让费、拆迁安置补偿款、向原告交付安置住宅，故诉至法院，诉请如前。审理中，被告陈述双方曾在2004年约定被告用6787㎡房屋对原告进行安置，其中以销售22套房屋给原告指定购房的形式，该部分面积为2902.68㎡，并用总安置面积6787㎡扣减后，即产生大概4000㎡的安置面积，故双方在2009年7月21日签订《拆迁补偿协议》时约定被告以4000㎡住宅对原告进行安置。一审法院认为，原、被告签订的《土地转让协议》、两份《拆迁补偿协议》、《关于拆迁补偿协议的补充条款》均系当事人双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同。双方当事人签订的合同约定被告应向原告支付土地转让费、拆迁安置补偿款共计10,205,000元，被告现已向原告共计支付2,730,000元，尚欠7,475,000元，故原告要求被告支付其土地转让费、拆迁安置补偿款共计7,475,000元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张逾期付款造成的损失，实际上系对逾期付款所产生的利息进行主张，且被告逾期付款的行为已经构成违约，该违约行为并非不可预见损失，系被告自身原因造成，对原告主张应予支持。另，双方系土地使用权转让合同关系，因逾期付款造成的损失可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条第四款规定，可参照中国人民银行同期贷款利率标准计算。关于逾期付款造成的利息损失的起算时间，法院综合考虑工程建设的实际情况、双方合同约定，支持原告主张的利息损失从2012年6月30日计算至被告付清剩余土地转让费、拆迁安置补偿款之日止。双方当事人在2009年7月21日共签订了两份《拆迁补偿协议》，从协议约定来看，上述两条条款分别签订于两份合同中，前后并非包含或进一步说明解释关系，且两条条款的内容不相同，且被告在一审中认可，产生协议约定的4000平方米安置房屋，是因为双方在2004年就拆迁事宜协商时约定被告用总面积为6787平方米房屋对原告进行安置，其中以销售22套房屋给原告指定购房的形式，该部分面积为2902.68平方米，剩余安置面积大约为4000平方米左右，故说明该4000平方米未包含在已出售的22套房屋内。五名案外人签订《房屋拆迁安置补偿协议》也属于另一法律关系。综上，因被告未按《拆迁补偿协议》约定履行合同义务，现因合同目的已不能实现，原告要求解除《拆迁补偿协议》，符合客观事实和法律规定，法院依法予以支持。被告应当补偿安置给原告的房屋竣工时的市场价值，被告出售给案外人的住宅均价为4375元，拆迁补偿协议约定应安置的面积为4000平方米，故被告应当依据该上述市场价值给付原告房屋安置补偿款17500000元。一审法院认为，由于被告违反《拆迁补偿协议》的约定，致使不能实现合同目的，导致上述协议解除，原告是合同解除的无过错方。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条之规定，被告应当赔偿原告的损失并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，综合考虑原告的实际损失、被告的过错，从平衡双方当事人利益的角度考虑，被告应当承担17500000元房屋安置补偿款0.5倍，即87500000元的赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条之规定。判决：一、被告贵阳兴宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告贵阳云岩顺昌贸易有限公司支付土地转让费、拆迁安置补偿款7475000元，并以上述款项为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准支付利息给原告贵阳云岩顺昌贸易有限公司，从2012年6月30日计算至被告付清上述款项之日止；二、解除原告贵阳云岩顺昌贸易有限公司与被告贵阳兴宇房地产开发有限责任公司于2009年7月21日签订的约定被告以“顺兴花园2期”项目中的4000平方米住宅对原告进行补偿的《拆迁补偿协议》；三、被告贵阳兴宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告贵阳云岩顺昌贸易有限公司支付房屋安置补偿款17500000元；四、被告贵阳兴宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内给付原告贵阳云岩顺昌贸易有限公司解除《拆迁补偿协议》的赔偿款8750000元；五、驳回原告贵阳云岩顺昌贸易有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费263892.5元，由被告贵阳兴宇房地产开发有限责任公司负担207976.5元，由原告贵阳云岩顺昌贸易有限公司负担55916元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明案件事实与一审判决查明事实一致。本院认为：综合各方当事人二审中的诉辩主张和本案事实，本案争议焦点为：1.顺昌公司主张兴宇公司向其支付土地转让费、拆迁安置补偿款的利息能否得到支持。2.兴宇公司需支付房屋安置补偿款1750万元是否合理。3.双方解除《拆迁补偿协议》后，兴宇公司是否需要支付赔偿款875万元。（一）关于顺昌公司主张兴宇公司向其支付土地转让费、拆迁安置补偿款的逾期利息能否得到支持的问题。本院认为：兴宇公司应当向顺昌公司支付土地转让费、拆迁安置补偿款的逾期利息。兴宇公司主张双方在2009年7月21日签订《拆迁补偿协议》第二条约定：兴宇公司的拆迁安置款主要用于乙方地面建筑物的拆除清理费用、职工停产拆迁期间的安置费用、部分职工的合同解除费用、拆迁补助费用、停产损失及其他不可预见损失的补偿。一审法院判决兴宇公司向顺昌公司支付利息，不符合法律规定，也超过双方当事人的约定范围。本院认为，第一，一审法院判决是以兴宇公司应当支付顺昌公司土地转让费、拆迁安置补偿款为基数计算出的逾期利息，是对被告因逾期付款的违约行为，造成原告损失进行赔偿，兴宇公司对逾期付款的责任在签订合同时应当是可预见的。而双方合意约定“其他不可预见损失的补偿”是在拆迁期间因某种事由造成不可预见的损失的补偿，该损失的补偿是双方在合意时无法预见的。二者在时间和是否可预见上有着明显区别。第二、逾期利息是依据双方签订《土地转让协议书》、《拆迁补偿协议》逾期支付款项所承担的利息，而当事人双方在约定“其他不可预见损失的补偿”仅在《拆迁补偿协议》中体现，二者在范围上亦有区别。因此，对于上诉人该项上诉主张，本院不予支持。另外，一审法院参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》认定逾期利息的数额标准，表述为第二十条第四款，而该项规定应当为第二十四条第四款，本院予以纠正。（二）关于兴宇公司是否需支付房屋安置补偿款1750万元的问题。本院认为，兴宇公司应当支付房屋安置补偿款1750万元。本争议焦点需要认定以下问题：第一，兴宇公司向顺昌公司支付房屋安置补偿款是否有事实和法律依据；第二、房屋安置补偿款计算依据面积、价格如何认定。首先，顺昌公司与兴宇公司于2009年7月21日签订《拆迁补偿协议》约定：“……乙方（兴宇公司）场地现有无证房5000平方米，甲方愿意用‘顺兴花园2期’项目中的4000平方米住宅对乙方（顺昌公司）进行拆迁补偿……”，该协议系当事人双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。在一审审理过程中，顺昌公司与兴宇公司双方均表示“顺兴花园2期”项目房屋已全部销售完毕，致使合同在事实上不能履行，兴宇公司给顺昌公司造成的损失，顺昌公司有权要求兴宇公司予以赔偿。因此顺昌公司要求兴宇公司支付房屋安置补偿款应予支持。另外，兴宇公司主张5000平方米没有产权证明，没有合法的房屋产权，即无产权调换形式存在的法律基础的主张。本院认为，顺昌公司虽对5000平方米的厂房没有产权证明，但其拥有所有权是不争的事实，且双方对产权调换已通过协议达成一致，并不违反法律、法规的强制性规定。因此，对兴宇公司该上诉主张，本院不予支持。其次，对面积的认定问题。该问题主要从两方面认定：一、兴宇公司按成本价销售22套商品房给顺昌公司指定的购房者是否是对4000平方米住宅拆迁补偿的履行。本院认为，双方在两份《拆迁补偿协议》中约定：“……甲方（被告）按成本价销售22套商品房给乙方（原告）指定的购房者……”、“……乙方（兴宇公司）场地现有无证房5000平方米，甲方愿意用‘顺兴花园2期’项目中的4000平方米住宅对乙方（顺昌公司）进行拆迁补偿……”，两项条款在不同的《拆迁补偿协议》中，且两者内容并不相同，应当认为两项条款，是当事人两种不同的意思表示。因此，本院认为兴宇公司按照成本价销售22套商品房给顺昌公司指定的购房者不是对拆迁补偿4000平方米住宅的履行。二、兴宇公司对顺昌公司五位股东签订的《房屋拆迁安置补偿协议》是否是对4000平方米住宅拆迁补偿的履行。兴宇公司提供顺昌公司五位股东签订《房屋拆迁安置补偿协议》，对顺昌公司的五位股东进行了房屋安置，主张该协议应当视为兴宇公司对顺昌公司履行房屋安置补偿。本院认为，兴宇公司与顺昌公司签订《拆迁补偿协议》约定：经双方友好协商，就兴宇公司拆迁顺昌公司厂房一事，达成如下协议…。兴宇公司与顺昌公司五位股东签订《房屋拆迁安置补偿协议》约定：拆迁范围涉及顺昌公司五位股东新添大道路284号砖混结构住宅用途的房屋…。从协议内容看，双方约定的拆迁补偿对象并不相同，且兴宇公司也未提供证明该五份《房屋拆迁安置补偿协议》与《拆迁补偿协议》之间有事实和法律上的因果关系，因此，对于兴宇公司该项上诉理由，本院不予支持。最后，对价格的认定。兴宇公司双方约定22套商品房按照成本价销售给顺昌公司指定的购房者，应按每平米3500元的计算。顺昌公司则提供筑房网查询到的该项目销售价格每平方米4375元，并主张按照市场价格计算损失。本院认为，如上所述22套商品房销售给兴宇公司指定购房者不是履行“顺兴花园2期”项目4000平方米拆迁补偿，价格不能按照每平米3500元认定。又因双方当事人不能协议补充价格，也不能根据合同有关条款或者交易习惯确定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）款规定，价格或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。因签订合同时，该房屋尚未竣工销售，一审法院以房屋竣工时的市场价值，并根据兴宇公司向案外人出售的住宅均价4375元认定，较为合理，本院予以支持。（三）关于双方解除《拆迁补偿协议》后，兴宇公司是否需要支付赔偿款875万元问题。本院认为，兴宇公司需支付赔偿款875万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”该规定的惩罚性赔偿适用于出卖人欺诈与恶意违约的情形，赔偿限额为不超过已付购房款的一倍，具体赔偿数额通过具体案情，根据出卖人的过错程度、主观恶性、情节轻重、获利数额、损失大小、社会影响程度、经济状况，以及购房人受侵害程度以及填补性赔偿数额等具体情节由法官自由裁量。本案中，一审法院根据兴宇公司的过错程度，顺昌公司受侵害的程度等情况综合考量，确定惩罚性赔偿的数额为应付房屋安置补偿款的0.5倍，属于法院自由裁量范围，且较为合理，应予维持。另外，上诉人兴宇公司主张贵阳市住房和城乡建设局筑建纪要（2013）22号会议纪要一审未经质证就采信，程序违法。经查，该证据系有上诉人兴宇公司提供，提交后一审法院于2015年12月22日组织被上诉人顺昌公司委托代理人对贵阳市住房和城乡建设局筑建纪要（2013）22号进行质证，并制作质证笔录，质证后由顺昌公司委托代理人签字认可。因此，对于兴宇公司的该上诉理由，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费173,050元，由贵阳兴宇房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  谌珊珊代理审判员  李 婕代理审判员  陈 荣二〇一六年七月二十五日书记 员代  佳 翼