辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终709号上诉人(原审被告)：陈慧卿，男，汉族，1987年1月2日生，住辽宁省大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：中航物业管理有限公司大连分公司。住所地：辽宁省大连市沙河口区连胜街**。法定代表人：邹民，该公司负责人。委托诉讼代理人：王熳，辽宁金石律师事务所律师。上诉人陈慧卿因与被上诉人中航物业管理有限公司大连分公司部（以下简称中航物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初6104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈慧卿上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、判令被上诉人返还上诉人之前预交的物业费2384.59元，并赔偿上诉人因被上诉人错误起诉造成的两个工作日误工损失费1428.57元(2个工作日×医保缴费工资基数15000元-6月份21个工作日)和工作地深圳往返大连的交通费917元；三、本案全部诉讼费由被上诉人承担。主要理由为，案涉《前期物业服务协议》并非上诉人真实意思表示，签订该协议是上诉人为了收房的无奈之举，该协议约定的2.5元/月·平方米的物业收费标准与政府指导价不符。参考辽宁省住房和城乡建设厅政府信息公开刊文《对省十三届人大二次会议第011号建议的答复》可知，此前大连市前期物业服务费定价采取了市场调节价。被上诉人当时施行的物业服务收费价格是与大连航逸房地产开发公司拟定的市场价，被上诉人此行为违反了《辽宁省物业管理条例》第三十五条和第四十二条的规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，案涉前期物业服务合同应属无效。同时，对于上诉人已预支给被上诉人的13个月物业服务费2384.59元完全可以涵盖自2018年12月至2019年12月期间的物业服务费用。因此，上诉人没有法律责任和义务承担2020年之前的物业费。中航物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。中航物业向法院提出诉讼请求：一、陈慧卿向中航物业支付2018年1月1日至2019年12月31日物业费人民币4,402.32元，并支付滞纳金4837.05元，合计9239.27元；二、诉讼费由陈慧卿承担。一审法院经审理查明，陈慧卿向案外人大连航逸房地产开发有限公司购买了大连中航华府项目2栋1单元2002室的房屋。2014年11月5日，案外人大连航逸房地产开发有限公司作为甲方与中航物业签订《前期物业服务合同》，约定:甲方委托乙方对大连中航华府项目提供前期物业服务;高层住宅物业管理费为2.5元/月·平方米;合同期限自2014年11月5日起至业主委员会成立确定新的物业单位并与其签订《物业服务合同》之日止。2016年12月24日，中航物业作为甲方与陈慧卿作为乙方签订《前期物业服务协议》，约定:物业名称为大连中航华府2栋2002号,建筑面积73.37平方米；协议期限自房屋出售之日起至大连中航华府业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止；乙方从开发商发出的《入住通知书》规定的入住日的次日起计算管理费，按月收取。管理服务费按建筑面积计收，高层住宅人民币2.5元/月?平方米。交房之日开始预收物业管理服务费，乙方应在每月十五日前履行下月物业服务费交纳义务，逾期交费，除补交所欠物业服务费及其他有关费用外，还将加收以往所欠物业服务费为基数的每日3‰的逾期付款滞纳金。2016年12月24日，陈慧卿签字确认《业主临时管理规约》，其中载明：业主应按规定自觉缴交物业管理服务费、水电费（含公摊费用）等。另查明，案涉房屋已于2016年9月28日取得竣工验收许可，现已实际交付给陈慧卿。陈慧卿于2016年12月24日交纳了2016年12月1日至2017年12月31日的物业费2384.59元。一审法院认为，双方签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力”的规定，案涉《前期物业服务协议》已明确约定物业服务的事项、范围、收费标准及付费方式等内容，陈慧卿自2018年1月1日至2019年12月31日期间尚欠服务费4402.20元（73.37平方米×2.5元/平方米/月×24个月），故中航物业据此向陈慧卿主张前述物业费，于法有据，依法予以支持。对于中航物业主张陈慧卿给付滞纳金的诉讼请求，虽陈慧卿存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，但考虑陈慧卿并非无故拒交，故对于中航物业的该项诉请不予支持。至于陈慧卿辩称案涉房屋为临时用电尚不具备交付标准，故不负有交纳2020年之前物业费义务一节，因陈慧卿未提供能够证明案涉房屋在2020年前不具备交付条件的证据，而案涉房屋实际已经于2016年9月28日取得竣工验收许可并交付给了陈慧卿，故该意见缺乏事实及法律依据，不予采纳；至于陈慧卿辩称案涉物业费收费标准系中航物业自行拟定，故《前期物业服务协议》部分无效一节，一审法院认为，案涉《前期物业服务协议》约定的物业费标准是合同双方合意的结果，并未违反法律及行政法规效力性强制性规定，应为有效，陈慧卿理应遵照履行，故该意见于法无据，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、陈慧卿于本判决生效之日起十日内给付中航物业管理有限公司大连分公司物业费4402.20元；二、驳回中航物业管理有限公司大连分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由陈慧卿负担。本院二审期间，上诉人提交两段其与被上诉人工作人员之间于2016年12月18日与12月24日形成的通话录音，拟证明案涉前期物业服务合同的签订并非基于上诉人自愿，是上诉人在被胁迫的情况下签订的。本院经审查认为，上述证据与本案事实无关，无法证明上诉人的待证事实，本院不予采信。被上诉人未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人在一审、二审的诉、辩意见，本案二审争议焦点是案涉“住宅物业费2.5元/平方米/月”的收费标准是否无效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，案涉小区的房屋建设单位与被上诉人签订的《前期物业服务合同》依法成立且有效，该合同对业主具有约束力。该合同约定的物业费收费标准与上诉人和被上诉人签订的《前期物业服务协议》约定的收费标准相同。上诉人主张上述合同约定的2.5元/平方米/月的收费标准违反了《辽宁省物业管理条例》和《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定为无效。对此,本院认为，《辽宁省物业管理条例》不属于法律、行政法规，违反其规定并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。故，上诉人主张案涉“住宅物业费2.5元/月/平方米”的收费标准无效，无事实及法律依据，本院不予支持。鉴于上诉人在一审中并未对物业费的返还问题以及损失的赔偿问题提出反诉，故对于上诉人该部分上诉请求本院亦不予处理。综上所述，上诉人陈慧卿的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人陈慧卿负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王家永二〇二一年二月四日书记员 邵 将