湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11268号上诉人（原审原告）：周紫薇，女，1989年11月12日出生，汉族，居民身份证住址湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：彭国望，湖北维力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昱婷，湖北维力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭文芬，女，1978年10月11日出生，汉族，居民身份证住址湖北省天门市。委托诉讼代理人：郑玉芳，湖北崇道律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琪，湖北崇道律师事务所律师。原审第三人：胡小强，男，1985年1月7日出生，汉族，居民身份证住址江西省南昌市安义县。原审第三人：何美玉，女，1973年5月15日出生，汉族，居民身份证住址湖北省武汉市武昌区。上诉人周紫薇因与被上诉人彭文芬，原审第三人胡小强、何美玉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初18533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周紫薇上诉请求，1、撤销一审判决书，改判周紫薇与彭文芬签订的转让合同无效，彭文芬退还周紫薇56,000元（转让费50,000元，押金5,000元，定金1,000元）。2、彭文芬承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、彭文芬应返还周紫薇门而转让费50,000元。一审法院认定双方《转让合同》中关于房屋转租的内容无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故判决彭文芬返还房屋押金及定金，周紫薇认为彭文芬除了返还房屋押金及定金外，还应返还门面转让费，门面转让费也是彭文芬基于房屋转租获得的财产，不应算作设备物资转让的费用。二、设备物资转让以房屋转租为前提，房屋转租内容无效后设备物资转让的内容也应当无效。周紫薇签订《转让合同》的目的是为了在涉案房屋处长期经营，虽然转让合同既包含房屋转租的意思表示，也包含设备物资转让的意思表示，但设备物资转让的意思表示是以房屋转租的意思表示为前提，房屋转让部分应视为主合同，设备转让部分应视为从合同，本案中涉及的物资设备都是涉案房屋的配套商品和设备，不是独立于涉案房屋之外使用的物品。三、彭文芬违反诚实信用原则，存在恶意违约行为。彭文芬违反诚实信用原则在合同签订前隐瞒其无权转租涉案房屋的事实在网上发布转让涉案房屋的信息，在合同签订过程中以来年可续租使周紫薇陷入错误的认识以达到让周紫薇签订一个无效的转租合同，进一步通过无效的转让合同来收取周紫薇的门面转让费及设备物资转让费。综上所述，一审法院判决伤害了周紫薇对于神圣法律的信仰，纵容了不诚信的行为，判决认定及其错误，请求二审在查明事实的基础上依法改判。彭文芬辩称，1、原审判决事实清楚，证据充分，使用法律正确，应驳回上诉，维持原判。2、周紫薇与彭文芬之间存在商铺转让合同关系，而不是房屋租赁关系，周紫薇与何美玉之间存在房屋租赁合同关系。3、商铺转让关系和房屋租赁关系是两种独立的法律关系，两者中任意一种法律关系的建立不以另一种法律关系的建立为前提，两者之间也不存在主从合同关系。4、周紫薇与胡小强、何美玉之间发生的纠纷是由于周紫薇未按时支付租金，该纠纷的发生与我方无关。5、周紫薇与彭文芬签订的《转让合同》之前，与其家人多次去日光宝贝童装店实地考察，对日光宝贝童装店的经营情况及与胡小强、何美玉的关系等非常清楚，不存在彭文芬向其隐瞒事实、使其陷入错误认识的情形。胡小强、何美玉未到庭应诉答辩。周紫薇向一审法院起诉请求，判令：1、彭文芬退还周紫薇交付的6万元；2、彭文芬退还周紫薇交付的押金5000元；3、彭文芬支付周紫薇利息1814元（利息按照同期银行贷款利息1.5倍从2019年4月8日暂计算至2019年9月8日，2019年9月8日之后的利息按照同样的计算方式计算至实际付清之日）；4、本案全部诉讼费用由彭文芬承担。2019年12月2日，周紫薇申请变更诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1、确认双方于2019年3月4日签订的转让合同无效；2、彭文芬返还周紫薇支付的转让费66,000元（含定金1,000元）；3、彭文芬支付周紫薇利息1814元（利息按照同期银行贷款利息1.5倍从2019年4月8日暂计算至2019年9月8日，2019年9月8日之后的利息按照同样的计算方式计算至实际付清之日）；4、本案全部诉讼费用由彭文芬承担。一审法院认定事实如下：何美玉为武汉市武昌区复地东湖国际五期1栋1层7号房（建筑面积55.89平方米，合同备案号昌120421546）买受人。后何美玉将该房屋出租给胡小强。胡小强又将该房屋的一半出租给他人经营。2019年2月19日，何美玉、胡小强（甲方）与彭文芬（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将武昌区复地东湖国际五期1栋1层7号房出租给乙方，租赁期限自2019年4月8日起至2020年4月7日止，月租金6,000元，按季支付；押金5,000元。庭审中，彭文芬提交的上述《房屋租赁合同》的甲方系何美玉一人，彭文芬确认，甲方“何美玉”系胡小强代签。2019年3月4日，彭文芬（甲方）与周紫薇（乙方）签订《转让合同》，约定：甲方将位于武昌区复地东湖国际五期1栋1层7号房日光宝贝童装店的店铺转让给乙方（含该商铺设备所有权、商品所有权、商铺所有经营权），另转让房屋押金5000元，乙方于2019年4月8日交房租时支付该押金给甲方。另有手写备注：“商铺转让费为65000元，包含2019年3月8日至2019年4月7日房租”。次日，彭文芬向周紫薇出具《收条》，载明：今日光宝贝童装店转让费陆万整，伍仟元房租（3月8号至4月8号）已全部结清。余伍仟元房屋押金4月8号交。周紫薇提交的转账记录显示：2019年2月27日向“日光宝贝”转账1,000元；2019年3月4日，分3次向“日光宝贝”转账共3万元；2019年3月5日，分2次向彭文芬转账共2万元，向“日光宝贝”转账1万元；2019年4月9日，向“彭彭”转账5,000元，备注“日光宝贝店铺押金”。上述转账记录显示，周紫薇共计向彭文芬支付66,000元。2019年7月7日，彭文芬微信告知周紫薇，胡小强因未收到租金扣除了押金作为违约金、并称合同归于无效。周紫薇询问解决办法，彭文芬催促周紫薇与胡小强联系交租。2019年7月12日，胡小强手写《情况说明》，表明不同意彭文芬转租涉案房屋。诉讼中，胡小强、何美玉向一审法院递交《证明》，认可周紫薇变更后的诉讼请求。一审法院认为，周紫薇与彭文芬2019年3月4日签订的《转让合同》，既包含房屋转租的意思表示，也包含设备物资转让的意思表示。何美玉为本案房屋的出租人，不管胡小强为承租人或出租人的代理人，彭文芬都无法举证证明其转租涉案房屋得到了出租人的同意，因此《转让合同》中关于房屋转租的内容无效，但关于设备物资的转让内容有效。关于房屋的转租。合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还;不能返还的或者没有必要返还的,应当折价补偿。双方确认66,000元中包含租金5,500元、押金5,000元。租金5,500元低于彭文芬与何美玉、胡小强合同中约定的每月6,000元的租金标准，应视为彭文芬转让店铺时对周紫薇的让利。因周紫薇已实际使用涉案房屋，基于合同无效情形下的不当得利返还，彭文芬对周紫薇已支付的租金5,500元无需返还，对周紫薇已支付的押金5,000元应予返还。2019年4月8日之后，周紫薇使用涉案房屋中产生的占用费、电费、物业费，应据实结算。关于设备物资等费用。周紫薇认为，66,000元中还包含定金1,000元、转让费50,000元（包含物业费335元、多交电费若干元，空调分机1台、转让的商品袜子、小商品配件、衣架不足30,000元）。庭后，周紫薇向一审法院递交书面补充意见，称同意用16,000元折价购买彭文芬转让的商品及设备，主张彭文芬返还转让费50,000元。彭文芬认为，店铺转让时的转让费65,000元还包含1,558件商品3万元、设备（空调、桌椅、货架、挂烫机、游戏机、收银设备等）及装修2万元，电费700元、物业费500元、门面转让费2,800元。定金1,000元包含在转让费6万元中。周紫薇不能将经营风险转嫁给彭文芬。一审法院认为，双方转让合同中关于房屋转租之外的内容真实有效。彭文芬未明确告知转租是否经过出租人同意，也未明确告知周紫薇涉案房屋的剩余租期，导致周紫薇承担了可能在此处无法长期经营的风险，但周紫薇在订立合同时也未进行审慎审查。鉴于周紫薇已实际使用涉案房屋中的设施设备、从事经营活动、出售转让所得商品，一审法院对其要求彭文芬退还定金1,000元的诉讼请求予以支持，对退还转让费50,000元及支付利息的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、确认周紫薇与彭文芬2019年3月4日签订的《转让合同》中关于武昌区复地东湖国际五期1栋1层7号房的转租的内容无效；二、彭文芬应退还周紫薇6,000元（押金5,000元、定金1,000元）；三、驳回周紫薇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,470元，由周紫薇负担1,300元，彭文芬负担170元。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，从周紫薇与彭文芬签订的《转让合同》内容来看，既包含房屋转租的意思表示，也包含设备物资转让的意思表示。何美玉作为本案房屋的出租人，胡小强作为承租人或出租人的代理人，而彭文芬作为涉案房屋的次承租人亦未证明其转租涉案房屋得到了出租人的同意，且周紫薇在订立合同时也未进行审慎审查。因此，涉案店铺财产和经营权已发生转移，为周紫薇所有。一审认定《转让合同》中房屋转租的内容无效，但设备物资的转让内容有效符合法律规定。故一审判决周紫薇与彭文芬签订的《转让合同》转租的内容无效由彭文芬退还周紫薇押金5,000元、定金1,000元，共计6,000元并无不当。本案中，周紫薇上诉主张退还转让费50,000元与事实不符，对周紫薇的上诉意见，本院不予支持。综上所述，周紫薇上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四和第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元，由周紫薇负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  张 红审判员  张海鹏二〇二一年二月五日书记员  陈旭敏