内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内2921民初920号原告阿拉善盟家家物业管理有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇。法定代表人郭永阁，系该公司董事长。委托代理人乌都木，系内蒙古安民律师事务所律师。被告郭志军，男，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇。原告阿拉善盟家家物业管理有限责任公司诉被告郭志军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月5日受理后，依法由审判员张逸涵适用简易程序公开开庭进行了审理，原告诉讼代理人乌都木，被告郭志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阿拉善盟家家物业管理有限责任公司诉称，2010年8月1日，宁夏佳佳鑫物业服务有限公司阿盟分公司受咸阳华商房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司的委托，对阿拉善左旗绿色之光小区进行物业管理。2013年10月28日，宁夏佳佳鑫物业服务有限公司阿盟分公司与原告签订《绿色之光小区物业管理交接协议》，协议约定自2013年10月28日起，绿色之光小区的物业管理工作由原告进行，同时约定宁夏佳佳鑫物业服务有限公司阿盟分公司在其服务期间业主欠缴的历年服务费均由原告负责收取并使用。原告入驻绿色之光小区后，尽力为业主服务，但被告却从2011年1月起至2015年12月31日期间从未交过物业费，经原告多次催要被告仍然拒不支付。根据阿拉善左旗发展和改革局作出的阿左发改费发[2011］283号文件关于部分小区前期物业费收费标准批复的规定，绿色之光小区的物业服务费收费标准为每平米每月0.5元，被告郭志军在绿色之光小区拥有两套房屋，分别是N1-3-102室及N3-3-102室，两套房屋面积分别为124.7m2和104.24m2，欠缴物业费长达65个月，现原告提起诉讼，请求判令被告支付欠缴物业费6868元及按银行同期贷款利率的四倍支付利息5906.48元（利息计算至被告付清款为止），并由被告承担本案诉讼费用。被告郭志军辩称，首先，绿色之光小区何时通过了政府相关部门的综合验收，验收是否合格。其次，原告何时受谁邀请与业主们签订了何种服务合同。对于郭志军为何没有交物业费具体阐述如下：一、郭志军居住的绿色之光小区南区1号楼至今没有做外墙保温。一到冬季，郭志军按时缴纳了暖气费但是北卧室冷的仍旧需要用电暖气来保暖，否则房屋内冷的无法住人。就外墙保温一事郭志军自入住以来与开发商和几任物业反映此事，得到的答复却是等将来政府统一来给做，请问政府哪个部门能给做这件事。二、郭志军现在居住的住宅楼与绿色之光商业门面房，尤其是像过江龙火锅等这些高油污餐饮企业共用一个下水管道，下水管只有10cm，导致下水经常被堵塞，堵塞严重时臭味会直接蔓延进郭志军家中，简直无法忍受。2013年入冬的一天，郭志军那段时间生病住院,家中无人照看，等郭志军出院进家后看到的一幕景象至今令人难忘，家里卫生间到走廊溢满了粪便污水，臭的迈不进脚步。郭志军请了家政进行清理，开窗通风好几天，这几天没法住人，郭志军只得去母亲家住了几天。就住户和商户共同下水管道一事，郭志军曾找开发商和物业多次，没一个人出来解决此事。郭志军每天早上出门第一件事就是到自家北窗户外污水井听听有没有水声，自己包里随时备着手电照照污水井有没有堵塞。三、绿色之光小区自郭志军入住到2016年以前，一直都在边建设边让住户入住，东西北四通八达，没有任何安保和监控设施，什么人都可以随便进入。郭志军在一楼外挂的被子、床单、辣子以及晾晒小孩的鞋曾被偷走。深更半夜的还有人砸门，家里人不敢出去。从郭志军入住就没有享受过物业服务，物业公司只知道一味的让交物业费，郭志军受到的损失和伤害谁来负责。绿色之光小区2015年才开始逐渐安装一些监控和铁栅栏。小区内的路高低不平，下雨时积水深处都无法过人。车库路面外高内地，一下雨就灌进水库，各家在车库门口修了一层台阶。这就是绿色之光小区的状况，这能算是一个合格的小区吗？郭志军相信法院会做出一个公正的判决。经审理查明，2013年10月28日，原告阿拉善盟家家物业管理有限责任公司（乙方）与咸阳华商房地产开发有限公司阿拉善盟分公司（甲方）签订《绿色之光商住楼小区物业委托管理合同书》，合同约定：“甲方将绿色之光南北商住楼委托乙方实行前期物业管理和入住后的物业管理，住宅房屋物业服务费按建筑面积为0.5元/月/平米，业主于每年的12月之前缴纳物业费，委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会成立后与其再签订《物业管理委托合同》生效之日止。”同时原告与宁夏佳佳鑫物业服务有限公司阿盟分公司签订《绿色之光小区物业管理交接协议》，协议约定：“自2013年10月28日起宁夏佳佳鑫物业服务有限公司阿盟分公司将绿色之光小区住宅、商业房移交于原告进行全面管理，佳佳鑫物业公司在其服务期间业主欠缴的历年服务费均由原告负责收取并使用”。原告于2013年10月28日起入驻绿色之光小区为该小区业主提供物业服务，并以0.5元/月/平米的标准收取物业费。被告郭志军系绿色之光小区N1-3-101室、N3-3-102室两套房屋的业主，两套房屋建筑面积分别为124.7m2、104.24m2。被告自原告入驻以来至2015年12月31日期间的物业服务费一直未予交纳，经原告书面催收，被告仍未交纳，原告遂于2016年5月5日提起诉讼。上述事实，有原告庭审出示的收费证、绿色之光商住楼小区物业委托管理合同书、阿拉善左旗发展和改革局文件等书面证据及双方当事人当庭陈述在卷资证，本院依法予以确认。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。原告阿拉善盟家家物业管理有限责任公司与作为建设单位的咸阳华商房地产开发有限公司阿拉善盟分公司在平等自愿的基础上签订的《绿色之光商住楼小区前期物业委托管理合同书》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效合同并受法律保护。该合同对绿色之光小区所有业主均有约束力。合同约定业主缴纳物业费的时间为每年的12月之前，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务，原告于物业交付之日起开始履行其义务,被告亦应在接受原告提供的物业服务后履行交纳物业服务费的义务，但被告从原告入驻并提供物业服务至2015年12月30日期间一直未交费，已构成违约，应承担向原告交纳物业服务费的民事法律责任。关于原告主张由被告交纳2013年10月28日之前的物业费的问题，首先原告无证据证明宁夏佳佳鑫物业服务有限公司阿盟分公司于2013年10月28日之前与咸阳华商房地产开发有限公司阿拉善盟分公司签订过《绿色之光商住楼小区物业委托管理合同书》并为绿色之光商住楼小区提供过物业服务；其次原告亦未出示证据证明宁夏佳佳鑫物业服务有限公司阿盟分公司将被告未交物业费而享有的债权转让于原告已向被告通知，故原告主张被告给付2011年1月1日至2015年12月31日期间物业服务费6868元的诉讼请求，本院依法支持2013年10月28日至2015年12月31日期间的物业服务费2976.22元。原告应在今后的物业服务中，按照物业服务合同的约定，提高服务质量。对于被告主张室外保温墙、住宅楼与商铺共用一个下水管道以及丢失物品等抗辩意见，与本案不属于同一法律关系，被告可通过法律途径另行处理。原告当庭放弃对利息的诉讼主张，是对其权利的处分，故本院不作处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决如下：一、被告郭志军于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告阿拉善盟家家物业管理有限责任公司2013年10月28日至2015年12月31日期间的物业服务费2976.22元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本四份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院。审判员  张逸涵二〇一六年七月二十六日书记员  高 洁