湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终86号上诉人（原审被告）：朱华平，男，1981年10月5日出生，汉族。上诉人（原审被告）：林海丽（朱华平之妻），女，1978年9月29日出生，汉族。上诉人（原审被告）：郴州市笑傲商业管理有限责任公司。法定代表人：朱华平，该公司经理。被上诉人（原审原告）：李金龙，男，1962年3月18日出生，汉族。上诉人朱华平、林海丽、郴州市笑傲商业管理有限责任公司（以下简称笑傲公司）因与被上诉人李金龙合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院(2020)湘1081民初321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。朱华平、林海丽、笑傲公司上诉请求：1.撤销一审判决并改判笑傲公司支付李金龙5476元（1369元×2个月×2间房）并驳回李金龙对朱华平、林海丽的诉讼请求；2.二审案件受理费及一审公告费由李金龙承担。事实和理由：一审判决认定部分事实错误，朱华平、林海丽不应承担支付李金龙租金的连带责任。1.朱华平、林海丽出具的《承诺书》不构成向笑傲公司原股东作出担保法的保证法律后果。2018年3月19日公司股份转让前，笑傲公司已陷入经营困顿，该公司原股东与业主因拖欠租金问题矛盾不断。为避免转让股权后再搅入《房间委托管理协议》履行纠纷，笑傲公司原股东在签订股权转让协议当日，要求朱华平、林海丽同时出具了承诺书，并在一定时间内对业主刻意隐瞒了转让该公司股份的事实，李金龙在2018年10月之前，对上述事实毫不知情。因此，笑傲公司原股东让朱华平、林海丽出具承诺书的初衷是免除原股东的后顾之忧，该承诺书的性质相当于笑傲公司股权转让协议的补充协议，仅在原股东与朱华平、林海丽之间有效。朱华平、林海丽的真实意思表示只是表达了全力履行的美好愿景，笑傲公司原股东并非《房间委托管理协议》债权人，朱华平、林海丽也没有向债权人业主们保证代为清偿、保证还款的意思表示。2.承诺书载明“保障香草酒店《房间委托管理协议》的履行”用词为“保障”，并非保证，非法律用语，无代为清偿、保证支付租金的意思表示，而提供保证担保的意思表示必须明确具体。二、一审法院认定《了断协议》未了断2018年10月25日前的租金纠纷属认定事实错误，导致租金总额判决错误。1.《了断协议》源于笑傲公司未付2018年7月25日至2018年10月25日的租金和5楼、10楼房间未装修的补偿款纠纷背景，表明协议目的条款直接体现在鉴于部分和协议首部，协议中首部第一句开宗明义指出为终结纷争，鉴于部分第2点明确提出了协议签订的背景就是一为租金未支付，二为装修补偿。该协议已将2018年10月25日前的租金纠纷了断。2.《了断协议》约定并由笑傲公司原股东支付了248万元了断款，其中包括笑傲公司原股东应支付给朱华平、林海丽的100万元股权转让“扶持款”。该款项是租金和装修补偿两大债务的对价，2018年11月3日，即《了断协议》签订当日已由笑傲公司原股东代为支付。租金每月只支付一次，了断款一经支付，李金龙继续索要2018年7月25日至2018年10月25日的租金，无事实和法律依据。李金龙辩称，一、案涉《了断协议》的原意是谢啸笑向李金龙等业主支付248万元了断款，李金龙等业主不再以任何理由找谢啸笑提出任何诉求或追诉股权转让前的事项。该协议约定的款项并未涉及代朱华平、林海丽、笑傲公司支付《了断协议》前后的房屋租金问题，且朱华平、林海丽、笑傲公司并非《了断协议》相对人，因此，《了断协议》与本案无关。二、案涉《承诺书》载明：朱华平、林海丽受让笑傲公司股权后，除不可抗力或政府强制停业导致香草酒店无法经营外，愿以个人资产、收益来保障香草酒店《房间委托管理协议》的履行。朱华平、林海丽签署承诺书，既是对笑傲公司原股东谢啸笑等人的承诺，也是对李金龙等香草酒店房间业主的承诺保证，虽然字面上写的是承诺、保障，但实质上也是对香草酒店房间业主承诺履行《房间委托管理协议》的保证，包含支付房屋租金的保证。根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确时，按照连带责任保证承担保证责任。因此，朱华平、林海丽应对笑傲公司支付李金龙的房屋租金承担保证责任。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。李金龙向一审法院起诉请求：一、判决笑傲公司支付李金龙2018年7月至11月共计5个月房屋租金（即收益金）13,690元；二、判决林海丽、朱华平对笑傲公司支付李金龙上述房屋租金（即收益金）13,690元承担连带支付责任；三、本案诉讼费、公告费由笑傲公司、朱华平、林海丽共同承担。一审法院认定事实：2015年12月22日，李金龙（甲方）与笑傲公司（乙方）签订《房间委托管理协议》,协议约定：甲方购买了资兴市××路××号××广场××公寓××房（合同房号），自愿委托乙方经营管理；每间房的总款为205333元,其中装饰配套及服务费71420元，由乙方统一收取，并负责对接相关专业单位做好服务及装修；甲方委托乙方经营管理期限为约十年；甲方年经营收益为该房间总款的8％，折合为1369元／月，甲方全部付清总款后，从次月1日起开始计算经营收益，乙方的盈亏不影响甲方的收益；乙方每月25日前以转账的方式支付甲方上月应收的收益金至甲方在乙方认可的银行开设的账号；协议还对其他事项进行了约定。2015年12月25日，李金龙向开发商资兴市瑞泰房地产有限公司支付购房款267826元；同日，李金龙支付笑傲公司房间装修配套服务费142840元；李金龙共计支付购房及装修总款410666元。2016年8月31日，笑傲公司注册成立全资子公司资兴市香草酒店有限公司（以下简称香草酒店），依托李金龙等100多位瑞泰时代广场酒店式公寓业主的出租房开办香草酒店。2017年10月25日前，笑傲公司按合同履行了房屋租金支付义务。之后，笑傲公司未能按时支付房屋租金，导致包括李金龙在内的香草酒店房间业主到资兴市××访维权，经相关部门协调督促，笑傲公司才陆续支付房屋租金至2018年6月，但之后的房屋租金未支付。2018年3月19日，笑傲公司原股东谢啸笑、文建国、邱新兵与林海丽、朱华平签订《笑傲公司股权转让协议》和《补充协议》，将笑傲公司全部股权转让给林海丽、朱华平。林海丽、朱华平同时签署了承诺书，承诺在受让笑傲公司股权后，除不可抗力或政府强制停业导致香草酒店无法经营外，愿以个人资产、收益来保障香草酒店《房间委托管理协议》的履行。2018年11月3日，香草酒店132个房间业主(甲方)的代表与笑傲公司原股东谢啸笑、文建国、邱新兵(乙方)的代表谢啸笑签订《了断协议》，协议约定，鉴于：1.乙方于2018年3月19日与林海丽、朱华平签订了《笑傲公司股权转让协议》及《补充协议》，该股权转让全部手续已经完成，甲方己收到该股权转让相关的协议、补充协议、工商资料、公示文件、完税资料、付款凭证、移交表等复印件31张、承诺书原件1张，甲方对该股权转让及林海丽、朱华平的情况和笑傲公司的现状已经充分了解。2.甲方投诉林海丽、朱华平及笑傲公司逾期未付本应于8月25日、9月25日、10月25日到期的委托经营收益款，且存在挪用5楼、10楼装修款，不给委托人免费入住等多项违反协议的情形，且林海丽、朱华平推诿不解决，甲方因此于2018年9月4日至9月7日到谢啸笑处吵闹要乙方出面协调解决，乙方多次从中协调后，甲方与林海丽、朱华平及笑傲公司仍未达成解决。为响应政府号召、维护社会稳定大局，终结甲、乙双方的纷争，经甲、乙双方协商一致，现达成如下了断协议:1.乙方向甲方支付人民币248万元整作为了断款，各房号分配金额以甲方代表确认的《附件:各房间分配金额、银行账户、签字表》为准。本协议签订3日内，甲方提供132个房间全部委托人签字的《附件:各房间分配金额、银行账户、签字表》给乙方，甲方授权唐秋生等代表与乙方办理书面交接手续，乙方在交接完毕后2个工作日付款。2.甲方一致同意并认可乙方与林海丽、朱华平签订的《笑傲公司股权转让协议》及《补充协议》的全部内容，甲方确认股权转让前笑傲公司履行了《房间委托管理协议》，甲、乙双方对此没有争议，本协议签订后，甲方与乙方再无任何纠纷。甲方承诺《房间委托管理协议》的履行不再牵扯或涉及乙方，不再以任何理由来找谢啸笑，不再向乙方提出任何诉求或追诉股权转让前事项，并采取实际行动在本协议签订后10日内到有关部门撤销对乙方及郴州笑傲房地产经纪有限责任公司的一切指控，消除不良影响，并确保乙方及郴州笑傲房地产经纪有限责任公司日后不会因甲方的言行而被政府部门调查或处分，否则甲方须无条件将本协议第1条之款项退回给谢啸笑。3.甲方自行处理与林海丽、朱华平及笑傲公司的关系和《房间委托管理协议》履约事宜，与乙方无关，乙方不参与。在此过程中，甲方保证无论如何不做会有损乙方利益的言行。4.乙方自行处理与林海丽、朱华平之间的《笑傲公司股权转让协议》及《补充协议》的履约事宜，甲方不得干涉。5.甲方代表保证已得到甲方全体的一致授权，其签字能代表甲方全体，并保证后续移交给乙方的《附件：各房间分配金额、银行账户、签字表》的全部内容和签名均真实、完整、有效，如有房间因转让等原因而权利人变化，则账户、签字等应是当前有效之权利人，后续如有甲方任何人不认可本协议或不履行本协议或因此出现纠纷，则一切责任和赔偿由甲方负责。6.甲、乙双方都承诺严格履行本协议，如有违反则向对方支付违约金人民币100万元整。7.《附件:各房间分配金额、银行账户、签字表》是本协议的组成部分。本协议自甲、乙双方代表签字起生效。之后，谢啸笑等人按《了断协议》约定将款项转账给李金龙等香草酒店132个房间业主，其中李金龙共获得了断款33,252元。2019年1月，林海丽、朱华平因涉嫌职务侵占笑傲公司资产而被资兴市公安局立案侦查，2019年3月1日朱华平被刑事拘留，2020年3月18日朱华平因挪用资金罪，被判处有期徒刑一年一个月。2019年3月，香草酒店的业主代表及香草酒店部分业主聘请的律师代树林到资兴市看守所向笑傲公司法定代表人朱华平送达出示《解除合同通知书》，告知解除双方签订的《房间委托管理协议》，同时部分业主还在香草酒店各个房间门上张贴《解除合同通知书》，还在香草酒店所在建筑大楼醒目位置悬挂“香草酒店整体招租”大型横幅，部分业主还更换门锁。另查明，在一审法院（2019）湘1081民初76号李金龙与笑傲公司、林海丽、朱华平合同纠纷案件中，因林海丽当时下落不明，李金龙预交两次公告费共500元。李金龙所购买的瑞泰时代广场酒店式公寓908、909房（合同房号）在香草酒店登记经营房号为918、919号（酒店房号），该房于2019年10月已出租给资兴市东江湖丽景城市酒店有限公司。一审法院认为，本案争议焦点为：一、《房间委托管理协议》是否已于2019年3月解除；二、《了断协议》是否了断了签订《了断协议》之前的租金；三、朱华平、林海丽是否需承担支付租金的连带责任。一、关于《房间委托管理协议》是否已于2019年3月解除的问题。根据合同法的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，笑傲公司迟延履行房屋租金，经李金龙等业主催告后仍未履行，为此，香草酒店的业主代表及香草酒店部分业主聘请的律师代树林于2019年3月前往资兴市看守所向当时被羁押的笑傲公司法定代表人朱华平送达出示《解除合同通知书》，同时还在香草酒店各个房间门上张贴《解除合同通知书》，还在建筑物上打“香草酒店整体招租”大型横幅、更换门锁。业主的上述行为表明，有解除《房间委托管理协议》的意思表示并通知了对方，且本案所涉908房、909房（合同房号）已于2019年10月另行出租。因此，《房间委托管理协议》已自通知到达笑傲公司法定代表人朱华平的2019年3月起解除。笑傲公司的抗辩理由成立，予以采纳。二、关于《了断协议》是否解决了签订《了断协议》之前租金的问题。《了断协议》是李金龙等业主与笑傲公司原股东签订的，签订《了断协议》的起因是笑傲公司股权转让后，由于笑傲公司逾期未支付部分到期房屋租金等事宜，导致李金龙等业主到笑傲公司原股东谢啸笑处吵闹，谢啸笑等原股东协调未成。为终结笑傲公司原股东与李金龙等业主的纷争，双方达成协议由笑傲公司原股东支付李金龙等业主248万元了断款，李金龙等业主不再以任何理由找笑傲公司原股东提出任何诉求或追诉股权转让前事项，李金龙等业主自行处理与林海丽、朱华平及笑傲公司的关系和《房间委托管理协议》履约事宜。该协议约定支付的款项并未涉及代笑傲公司、朱华平、林海丽支付《了断协议》之前的房屋租金问题，且笑傲公司及朱华平、林海丽并非该《了断协议》的当事人。因此，笑傲公司主张《了断协议》已了断了签订《了断协议》之前的租金，无事实和法律依据，不予支持。三、关于朱华平、林海丽应否承担支付李金龙租金的连带责任问题。笑傲公司原股东谢啸笑、文建国、邱新兵于2018年3月19日将笑傲公司全部股权转让给林海丽、朱华平，同时林海丽、朱华平签署承诺书，承诺在受让笑傲公司股权后，除不可抗力或政府强制停业导致香草酒店无法经营外，愿以个人资产、收益来保障香草酒店《房间委托管理协议》的履行，该承诺书原件也交给了李金龙等香草酒店业主一份。朱华平、林海丽签署承诺书，既是对笑傲公司原股东谢啸笑、文建国、邱新兵的承诺，也是对李金龙等香草酒店房间业主的承诺保证，虽然字面上是写的承诺、保障，但实质上是对香草酒店房间业主承诺履行《房间委托管理协议》的保证，也包括支付房屋租金的保证。《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。因此，朱华平、林海丽应对笑傲公司应支付李金龙的房屋租金承担连带责任。朱华平、林海丽的辩解意见不能成立，不予支持。综上所述，李金龙与笑傲公司签订的《房间委托管理协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人都应当按照约定履行自己的义务。现由于双方签订的《房间委托管理协议》已于2019年3月解除，因此，笑傲公司应支付李金龙自2018年7月至11月共计5个月的房屋租金，经核算两间房屋租金共计13,690元（1369元/月×5个月×2间房），朱华平、林海丽对笑傲公司应支付李金龙的房屋租金承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二条、第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院作出判决如下：“被告郴州市笑傲商业管理有限责任公司支付原告李金龙2018年7月至2018年11月房屋租金13,690元，被告林海丽、朱华平负连带支付责任，限本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142元，公告费500元，由被告郴州市笑傲商业管理有限责任公司、林海丽、朱华平负担。”二审中，各方当事人均无新证据提交。本案二审查明：2020年5月22日，一审法院对笑傲公司原股东谢啸笑调查时询问《了断协议》中提到的248万元补偿款是否包括笑傲公司欠各业主的租金，谢啸笑明确为不包括，但其本意是希望笑傲公司和各业主能处理好这个问题。其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案为合同纠纷。二审争议的焦点为：一、《了断协议》中约定的248万元是否包含签订该协议前欠付的租金；二、朱华平、林海丽对笑傲公司欠付的租金是否应承担连带偿付责任。关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”案涉《了断协议》是合同相对方李金龙等业主和谢啸笑等笑傲公司原股东的真实意思表示，笑傲公司、朱华平、林海丽并非该协议当事人。李金龙等业主及签订《了断协议》的笑傲公司原股东代表谢啸笑均否认协议约定的248万元包含签订该协议前欠付的租金，且《了断协议》内容未涉及笑傲公司原股东代笑傲公司、朱华平、林海丽支付签订协议前欠付租金的问题，因此，笑傲公司、朱华平、林海丽上诉称《了断协议》约定的248万元包含签订该协议前欠付的租金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。朱华平、林海丽在案涉《承诺书》中承诺：其受让笑傲公司股权后，除不可抗力或政府强制停业导致香草酒店无法经营外，愿以个人资产、收益来保障香草酒店《房间委托管理协议》的履行。《房间委托管理协议》的主体本是笑傲公司和李金龙等业主，现朱华平、林海丽作为笑傲公司的受让股东承诺愿以个人资产保障该协议的履行，可见两人对与笑傲公司共同承担合同责任的后果已经预见，现一审法院判决朱华平、林海丽对笑傲公司所欠付的收益款承担连带偿付责任，并未超出两人出具承诺书时所能预见的合理范围，亦未让两人在承诺书之外负担义务，一审法院该项认定并无不当，本院予以维持。综上所述，朱华平、林海丽、笑傲公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费142元，由上诉人朱华平、林海丽、笑傲公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 程审判员 许素萍审判员 刘殳扬二〇二一年二月三日法官助理祝紫馨书记员唐泰彬附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。