重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初8465号原告重庆方圆物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区劳动桥122号28-12，组织机构代码75925483-1。法定代表人方黎，该公司总经理。委托代理人胡云春，重庆泽渝律师事务所律师。被告高飞，男，1983年1月19日出生，汉族，现住重庆市沙坪坝区。委托代理人高才能（被告高飞之父），男，现住重庆市沙坪坝区。委托代理人胡碧华（被告高飞之母），女，现住重庆市沙坪坝区。原告重庆方圆物业管理有限公司与被告高飞物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案受理后，依法由审判员任璐独任审判，适用小额诉讼程序于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告重庆方圆物业管理有限公司的委托代理人胡云春，被告高飞的委托代理人高才能、胡碧华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆方圆物业管理有限公司诉称，原告是重庆市沙坪坝区某某小区的物业服务企业，被告是该小区**号房屋的业主。原告与被告小区业委会先后于2014年9月、2015年2月签订了《物业服务合同》、《物业管理合同》，先后约定了交纳物业服务费的收费标准和缴费时间以及逾期的违约金标准。原告按照约定为该小区提供了服务，但被告从2011年5月起未交纳物业服务费，原告多次催收未果，现诉至法院，请求判令被告支付原告2011年5月1日至2015年12月30日期间的物业服务费4539.50元(0.85元/月·平方米×91.80㎡×38个月+1.00元/月·平方米×91.80㎡×18个月)、水电公摊费248.40元（据实分摊，从2011年5月1日至2015年12月30日）共计4787.90元以及滞纳金454.41元（2011年5月1日至2015年12月30日的滞纳金以欠缴的物业服务费为基数，从逾期之日起按3‰标准计算）。被告高飞辩称，1、本被告确系某某小区**号的业主，该套房屋建筑面积确为91.80㎡，确未支付2011年5月1日至2015年12月30日期间的物业服务费。2、未交纳物管费的原因：2012年至今，该小区三楼业主经原告允许搭建彩钢棚并在公摊区域建房从事麻将营业，给被告的生活带来严重的环境和噪音困扰，公共区域清洁不到位。3、如果法院认为被告应当支付物业服务费及违约金，被告认为原告主张的违约金过高，请求法院依法调整。经审理查明，被告高飞系重庆市沙坪坝区某某小区**号的业主，该套房屋建筑面积为91.80㎡。2014年9月30日，原告重庆方圆物业管理有限公司（乙方）与沙坪坝区双碑鼎盛时空业主委员会（甲方）签订了《鼎盛时空物业服务合同》，约定甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运（业主因装修产生的垃圾清运，应单独缴纳费用），排水管道、污水管道的疏通。7、交通次序与车辆停放的管理。8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。9、物业档案资料管理。10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11、装修管理。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。约定住宅物业服务费的收取标准为（按建筑面积计算：0.85元/月/平方米（含电梯费）。2015年2月9日，原告重庆方圆物业管理有限公司（乙方）与重庆沙坪坝双碑鼎盛时空小区业主委员会（甲方）签订了《重庆鼎盛时空物业管理合同》，约定甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：一、物业共用部位的日常维修、养护和管理；二、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；三、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；四、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；五、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕；六、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；七、交通秩序与车辆停放的管理；八、协助做好物业管理区域内的安全防范工作；九、物业档案资料管理；十、物业项目使用专项维修资金的预算和计划；十一、装修管理；十二、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；十三、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。约定住宅物业服务费的收取标准为（按建筑面积计算）：1.00元/月/平方米，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按户公摊收取。乙方应于每月25日前交纳该月的物业服务费；如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方将按每月物业服务费千分之三的标准每日加收违约金。本合同期限为2015年1月17日至2018年1月16日。另约定有物业管理服务质量标准：……2、公共维修服务：公共设施、设备、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理……无违章建筑……另查明，签订上述协议后，原告按约向被告及所在小区提供了物业服务，但被告未支付2011年5月1日至2015年12月30日期间的物业服务费。2015年9月18日，原告通过邮寄的方式向被告高飞发出律师函，书面通知被告交纳拖欠的物管服务费用，被告仍未交纳上述物管费用。现原告诉至法院，要求判如所请。审理中，被告高飞提交了现场视频、照片，证明原告在对环境卫生的清理和乱搭乱建等方面提供的物业服务有瑕疵。因双方分歧较大，调解未成。上述事实，有双方当事人的陈述以及原告提交的《鼎盛时空物业服务合同》、《重庆鼎盛时空物业管理合同》、值班记录本、巡查签到表、2015年9月18日律师催告函回执，被告提交的现场视频、照片等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，重庆沙坪坝鼎盛时空业主委员会与原告重庆方圆物业管理有限公司于2014年9月签订的《鼎盛时空物业服务合同》和2015年2月签订的《重庆鼎盛时空物业管理合同》，对被告具有约束力。原告及小区业主、物业使用人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为被告提供了物业服务，被告应当按照合同约定给付物业服务费。关于原告提供的物业服务是否存在瑕疵的问题，被告高飞举示的现场视频、照片能够反映在小区三楼乱搭乱建给被告的生活造成了不良影响，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故本院据此对物业服务费作出调整。综合本案的具体情况，兼顾原、被告双方利益，物业服务费在合同约定的物业服务费基础上下浮30%较为适宜。关于原告提出曾向街道等部门反映过小区三楼乱搭乱建的主张，因未提供证据证明原告在此方面履行了物业管理的职责，故本院不予采信。综上所述，被告应支付原告2011年5月1日至2015年12月30日期间物业服务费3164.81元（0.85元/月·平方米×91.80㎡×45个月×70%+1.00元/月·平方米×91.80㎡×11个月×70%）。关于原告要求被告支付公摊费的主张，因其未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。关于原告提出的违约金按照每日千分之三计算的主张，按照《物业管理合同》约定，被告迟延支付物业服务费，应按约向原告支付违约金，但鉴于该合同约定的违约金过高,依法调整为以被告每月应交纳的物业服务费为基数、从当月26日起、每日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付违约金，违约金应以被告每月欠付的物业服务费[2011年5月1日至2015年1月31日以被告每月欠付的物业服务费54.62元（0.85元/月·平方米×91.80㎡×70%）为基数计算，2015年2月1日至2015年12月30日以被告每月欠付的物业服务费64.26元（1.00元/月·平方米×91.80㎡×70%为基数计算］。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告高飞在本判决发生法律效力后十日内给付原告重庆方圆物业管理有限公司自2011年5月1日至2015年12月30日期间的物业服务费3164.81元。二、被告高飞在本判决发生法律效力后十日内给付原告重庆方圆物业管理有限公司逾期未交纳物业服务费的违约金：2011年5月1日至2016年5月31日期间以每月应交物业服务费为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍，从每月26日起计算至2015年12月30日止。三、驳回原告重庆方圆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告高飞负担，此款限于本判决发生法律效力后十日内给付原告重庆方圆物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  任璐二〇一六年七月二十七日书记员  张琪