新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新42民终71号 上诉人（原审被告）：陈江玉，男，1976年9月13日出生，住新疆维吾尔自治区乌苏市。 被上诉人（原审原告）：乌苏市博健房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌苏市乌鲁木齐北路**。 法定代表人：王延帅，公司董事长。 委托诉讼代理人：赵建明，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。 上诉人陈江玉因与被上诉人乌苏市博健房地产开发有限责任公司（以下简称博健公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院（2020）新4202民初1193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭于2021年1月18日公开开庭进行了审理。上诉人陈江玉、被上诉人博健公司委托诉讼代理人赵建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈江玉上诉请求：撤销原判，改判驳回博健公司的一审诉讼请求。庭审中陈江玉不坚持上诉状中的意见，陈述的事实与理由为：1.认可每年的租金为36万元，但是陈江玉已向博健公司支付房租99万元，还有10万元支付给了王健，未找到票据，合计是109万元；2.2017年3月博建公司给陈江玉发出通知要求支付2014年3月-2018年3月拖欠的租金385522元，2017年9月26日陈江玉又支付154578元，欠付租金为23万多元；3.2016年10月15日-2017年4月15日供暖达不到正常标准，造成陈江玉无法经营先后退了五间商铺，只留了一间清货，不应当收取2018年的租金。 博健公司辩称，1.陈江玉2015年-2018年每年交的租赁费总额均是36万元，一审庭审时提交的收款收据均记载为“租金”，因此陈江玉主张租金已交，未交“管理费”之说不能成立；2.陈江玉主张其付款达99万元，应举证证实，否则应承担举证不能的法律后果；3.租赁合同第十三条第二款约定，承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，原审判决按同期银行贷款利率调整了违约金正确；4.陈江玉未提交证据证实供暖不达标及2017年退房的事实，应当按照约定支付租赁费。 博健公司向一审法院起诉请求：判令被告陈江玉向原告博健公司支付拖欠房租545422元、违约金107121元，合计652343元。 一审法院认定的事实：2015年12月17日，原告博健公司与被告陈江玉签订《乌苏博健购物中心一层商铺及摊位租赁合同》，原告将位于乌苏市博健购物中心一层13、14、15、16、17、18号房屋租赁给被告陈江玉，租期自2015年3月1日至2016年3月1日止，约定年租金50000元。同日，原告博健公司与被告陈江玉签订《乌苏博健购物中心一层租赁（商铺、摊位）管理合同》，约定租赁期间（2015年3月1日至2016年3月1日）管理费310000元，合计360000元。合同签订后，原告博健公司向被告陈江玉交付租赁房屋，被告支付部分租金。2016年8月12日，双方就同一租赁物再次签订《乌苏博健购物中心一层商铺及摊位租赁合同》及《乌苏博健购物中心一层租赁（商铺、摊位）管理合同》，租期自2016年3月15日至2017年3月15日止，约定年租金60000元、管理费300000元，合计360000元。2017年6月30日，双方就同一租赁物再次签订《房屋租赁合同》，租期自2017年3月15日至2017年8月14日止，租金150000元。2017年9月25日，双方就同一租赁物再次签订《房屋租赁合同》，租期自2017年8月15日至2018年3月14日止，租金210000元。截至目前，被告陈江玉分12笔向原告博健公司支付租金共计554578元，原、被告因支付租金与管理费发生争议，原告遂诉至法院。本案在审理过程中，被告陈江玉抗辩原告博健公司未提供管理为由，不同意支付管理费，原告博健公司不予认可。被告陈江玉抗辩原告博健公司口头承诺将案涉商铺卖给被告陈江玉，但未办理过户手续，原告博健公司存在违约行为，未向法庭提交证据。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订《租赁合同》约定乌苏市博健购物中心一层13、14、15、16、17、18号共计6套房屋租金分别为2015年50000元、2016年60000元、2017年360000元。通常情况下，约定的租金要根据租赁物的性质和承租人的使用目的来确定，但原、被告约定的2015年及2016年租金数额明显低于市场价。根据本案原、被告针对同一租赁标的物签订租赁合同的连续性来看，2015年租金为50000元，管理费为310000元，合计360000元。2016年租金为60000元，管理费为300000元，合计360000元。2017年租金为150000元和210000元，合计360000元。据此，对案涉租金房屋的租金认定为360000元/年更符合实际情况。3年租金共计1080000元，被告陈江玉向原告博健公司支付租金554578元，尚欠租金525422元未付，违反了合同约定，理应向原告博健公司支付租金525422元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原告与被告约定逾期缴纳房租，滞纳金每天按年租金3%计算，滞纳金为行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，可以新的金钱给付义务的方法，其属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式，原、被告作为平等民事主体，不应适用滞纳金的计算方式。结合本案被告未依约履行支付租金的义务，确实给原告造成了实际损失，该院按中国银行同期贷款利率4.75%/计算违约金，即76191元5893元【165,422元×4.75%/年÷12个月×9个月（2016年9月至2017年6月）】+3745元【315422元×4.75%/年÷12个月×3个月（2017年7月至2017年9月）】+66553元【525422元×4.75%/年÷12个月×32个月（2017年10月至2020年6月）】。故对原告博健公司要求被告陈江玉向其支付租金525422元、违约金76191元的诉讼请求，该院予以支持。对超出部分的诉讼请求，该院不予支持。被告陈江玉抗辩内容与该院查明的事实不相符，该院不予采纳。判决：一、被告陈江玉应当于本判决生效后十日内向原告乌苏市博健房地产开发有限责任公司支付租金525,422元、违约金76,191元，合计601,613元；二、驳回原告乌苏市博健房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人围绕焦点向法庭提交了新的证据，本院依法组织双方进行了质证。陈江玉向法庭提交了新的证据1，收款收据、催款函，证明博健公司2017年3月催交2014年3月至2018年3月陈江玉所欠租金385522元，之后又交了154578元，所以只欠对方23万多。博健公司质证，收据很多都是重复的，一审时经过核对，已付的租金已经扣除了，不予认可；催款函写成2014年3月-2018年3月是笔误，应该是2015年3月-2017年3月，因为之后2017年9月还签过一份租期至2018年3月的租赁合同。证据2，供暖公司提供的清单、博健公司的电费收据，证明2016年10月-2017年4月供暖不达标，从电费逐渐减少也可以看出案涉商铺已经退给博健公司，不应当收取2018年房租。博健公司质证，三性均不认可。 博健公司未提交新的证据。 认证，对于陈江玉提交的催款函，博健公司认可，予以采信；对于陈江玉提交的新证据收款收据，博健公司不认可，由于催款函计算租金的时间为2014年3月至2018年3月，收款收据时间为2014年、2015年，不予采信；对于陈江玉提交的电费收据、取暖费清单，由于博健公司不认可，不予采信。 二审经庭审查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院予以确认。另查明，2017年3月7日博健公司向陈江玉发出催款函，要求陈江玉在2017年3月30日前付清2014年3月-2018年3月的累计租金欠款385522元。 本案的争议焦点是：陈江玉是否拖欠博建公司案涉房屋的租赁费？数额如何确定？是否应当计算违约金？ 本院认为，陈江玉上诉主张，按照每年房租36万元计算，其已经支付租金达109万元，2017年3月博健公司催款时，计算2014年3月-2018年3月租金欠款数额为385522元，2017年9月26日陈江玉又支付了租金154578元，只欠租金230944元未付，而由于2016年-2017年度暖气不达标，已退房五间，不应当承担剩余租金。对于陈江玉已付租金数额，由于陈江玉二审提交了新的证据博健公司的催款函，可以证实截止2018年3月陈江玉累计欠款数额为385522元。博建公司对催款函的真实性认可，但辩称该催款函上的时间是笔误，起始和截止时间应当是2015年和2017年3月，对此没有提交相应的证据佐证，且综合看双方的租赁合同，2015年12月17日签订的第一份合同确定的租赁期间为2015年3月-2016年3月，2016年3月-2017年3月的合同是在2016年8月12日签订的，存在倒签的情况；2017年3月15日-2017年8月14日的合同约定签订合同时付清第一年的房租，可以确定是先交房租后使用商铺，所以博健公司抗辩2017年3月催款函上的时间是书写笔误的说法不成立，不予确认。2017年9月26日陈江玉又支付了租金154578元，因此可以确定欠付租金数额为230944元，陈江玉应当支付。对于违约金，由于陈江玉未按照双方的合同约定支付租金，应当支付违约金。博健公司实际损失为利息损失，一审确定按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算利息损失无不妥，计算为39323元【9156元（385522元×4.75%÷12×6个月）（2017年3月-2017年9月）+30167元（230944元×4.75%÷12×33个月）（2017年10月-2020年6月）】。陈江玉提出暖气不达标及已实际退房，不应当承担2018年租金的上诉主张，提交的证据不足以证实该主张，不予确认。 综上所述，陈江玉的上诉理由部分成立，应予支持；一审判决认定事实不清，应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院（2020）新4202民初1193号民事判决； 二、上诉人陈江玉于本判决生效后十日内向被上诉人乌苏市博健房地产开发有限责任公司支付租金230944元，违约金39323元，合计270267元。 三、驳回原审原告乌苏市博健房地产开发有限责任公司其他一审诉讼请求。 一审案件受理费5162元、二审案件受理费9816.13元，合计14978.13元，由上诉人陈江玉负担6205元，乌苏市博健房地产开发有限责任公司负担8773.13元。 本判决为终审判决。 审判长  范 淑 桂 审判员  张 艳 梅 审判员  马 桂 兰 二〇二一年二月三日 书记员  阿丽娜尔