江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5168号上诉人（原审被告）：姜云龙，男，1975年8月28日生，汉族，住安徽省长丰县。上诉人（原审被告）：邓波，男，1993年9月20日生，汉族，住安徽省长丰县。委托诉讼代理人：戴元广（受两上诉人共同授权委托），江苏金匮律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾淑娟（受两上诉人共同授权委托），江苏金匮律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：陈俭学，男，1957年11月6日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。被上诉人（原审原告）：陈中明，女，1959年10月6日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：胡芸晓（受两被上诉人共同授权委托），无锡市惠山区新惠法律服务所法律工作者。上诉人姜云龙、邓波因与被上诉人陈俭学、陈中明排除妨碍纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。姜云龙、邓波向本院提出上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.案涉房屋为陈俭学全家四人共同共有，而不是陈俭学夫妻二人所有。陈锭铵不但具有房屋拆迁安置份额，而且还基于父母赠与婚房对该房屋享有所有权和处分权。陈锭铵夫妻在该房屋内居住了十年之久，且买卖是在同村人严宏凯的居间下完成，其完全有理由相信陈锭铵夫妻有所有权，至少构成表见代理。2.无权处分人将不动产转让受让人的，所有权人有权追回，但受让人是善意的、以合理的价格转让、不需要登记的已经交付受让人的，受让人取得该不动产所有权。本案中，即便陈俭学、陈中明将案涉房屋登记到自己名下，也违背了诚实信用和公序良俗原则，不能对抗善意第三人。陈俭学、陈中明二审辩称：1.老房子拆迁时陈锭铵只有三岁，根本无能力建造房屋，老房子是其夫妻共同财产而不是家庭共有财产，相应的拆迁安置房也应归其夫妻所有。2.其从未表示要将案涉房屋赠与给陈锭铵，也未追认，更未收到购房款，因此陈锭铵是无权处分该房屋。3.姜云龙明知拆迁协议上是陈俭学而不是陈锭铵，仍签订合同，明显是为了达到以房抵债的目的。4.姜云龙借钱给陈锭铵就是归还赌债，附近居民都知道陈锭铵因为赌钱被高利贷追债外逃，案涉房屋也被其他人占有使用一年之久，姜云龙对此应当知晓。综上，请求驳回上诉，维持原判。陈俭学、陈中明向一审法院提出诉讼请求：姜云龙、邓波立即将无锡市惠山区长宁苑179号602室房屋腾空并迁出该房屋。事实与理由：2018年6月13日，在其不知情的情况下，其儿子陈锭铵与姜云龙、邓波签订买卖合同出售长宁苑179号602室房屋，该房子系其所有，姜云龙、邓波入住后其也多次报警，后姜云龙、邓波承诺于2019年11月28日搬离涉案房屋，但至今仍未搬离，故诉至法院请求判如所请。姜云龙、邓波一审辩称：1.拆迁安置协议确定是按照人口安置，共有两套拆迁安置房，一套为陈俭学、陈中明所有，另外一套即案涉房屋为陈锭铵的婚房，因此陈锭铵有处分权。2.陈锭铵夫妻将婚房以72万元卖给其，其购买后对房屋进行装修并且一直居住到现在，其支付了合理的对价，且安置房不能办理房产证不是其原因。3.双方发生纠纷前，案涉房屋不能办理房屋产权证，直到2019年3月份才能办理房产证，但被办在了陈俭学、陈中明名下。4.本案陈俭学、陈中明属于恶意诉讼，明知其已经购得案涉房屋还恶意办理房屋产权证。请求驳回陈俭学、陈中明的诉讼请求。一审法院经审理查明：长安华城塘华新1**号房屋由陈俭学于1986年9月8日申请建造。2005年1月17日，陈俭学（乙方）与无锡惠山区堰桥镇拆迁安置办公司（甲方）就华新1**号房屋签订房屋作价、拆迁、安置认定书，拆迁面积171.72平方米，房屋补偿50706元，附属物补偿4615元、装修补偿10238元、树木补偿200元、过渡综合补偿2575.8元，其他1070元，合计补偿69404.8元。房屋安置：乙方选择产权调换补偿方式安置，甲方核定乙方安置人口5人，核定安置面积175平方米。按成本价、市场价各购买35平方米，安置得到无锡市惠山区长宁苑179号602室（140平方米）、长宁苑167号302室（105平方米）安置房各一套。2018年6月13日，陈锭铵、章静亚（甲方、出售方）与姜云龙、邓波（乙方、受让方）签订房屋买卖合同，约定甲方自愿将无锡市惠山区长宁苑179号602室房屋以72万元价格出售给乙方。2018年6月29日，陈锭铵出具收条，收到姜云龙全部房款72万元，如有纠纷本人愿意承担法律责任。2019年2月3日，无锡市惠山区长宁苑179号602室登记于陈俭学、陈中明名下，另一套无锡市惠山区长宁苑167号302室房屋亦登记于陈俭学、陈中明名下。因案涉房屋有他人居住，陈俭学、陈中明曾多次报警。2019年5月5日，陈锭铵在无锡市公安局惠山开发区派出所陈述：无锡市惠山区长宁苑179号602室是2008年我结婚时的婚房，安置房当时是没有房产证的，今年3月份社区统一办的房产证，房产证上名字是我父亲陈俭学，现在该房子是姜云龙一家人还有外甥邓波夫妻两个，是因为2018年6月13日我将该房产卖给姜云龙和邓波了。2017年7月，当时我在外面赌钱借了很多钱，准备问朋友严宏凯借20万去还债，严宏凯没钱就介绍我认识姜云龙，我就开口问姜云龙借20万，利息也没谈多少，姜云龙就先给了我17万，后来又给了2万，总共借了19万，借完钱因为要债的人太多我还不出就跑到外地躲债，姜云龙的钱一直没还，回来后姜云龙问我要钱，我没钱还，姜云龙就通过严宏凯跟我商量说他外甥邓波要结婚急需用钱，要么想办法还钱，要么把长宁苑179号602室房产按市场价卖给他，后来我想想外面欠了七八十万外债不还肯定不行就答应双方面谈。后来严宏凯就约我和姜云龙见面，双方谈好房价72万，因之前欠姓刁的人15万，把房子租给他，房租抵债，当时谈好先付15万把姓刁的账还清让他腾房，后来2018年6月13日在长宁苑179号602室签了房屋买卖合同，房屋买卖合同是我和姜云龙、邓波签的，约定房价72万，先付15万，余款一个月内付清，第二天姜云龙转账给我15万，之后到7月12日姜云龙陆续银行或微信转账给我72万，2018年7月姜云龙对该房产进行装修并搬进去住到现在。外面赌钱欠债跟姜云龙、邓波没有关系，借给我的19万不是高利贷，他利息都没收，出售房屋是我自愿的没人强迫，出售这套房屋父母不知道，我只能去跟我父母协商解决了……。同日，姜云龙在惠山开发区派出所也作了笔录，其陈述房屋买卖的经过与陈锭铵一致，另其陈述：这套房产是安置房没有房产证，所以当时陈锭铵没有提供任何能证明该房产产权的证明，但陈锭铵说这套房产是他的婚房，他有权处理，加上当时购买这套房产是本地人严宏凯介绍的，另外陈锭铵在房款收条上也写明这套房产如果有纠纷愿意承担法律责任，所以我就放心买下来了。签合同时我、邓波、陈锭铵还有严宏凯在场。我是2018年6月13日买下这套房子，装修了一个月左右2018年7月初搬进去住的，之后一直没什么事情，到2019年4月份，有天下午来了一男一女两个老人，他们自称是陈锭铵父母，他们来找我要我从这套房子里搬出去，说这套房子是他们夫妻两个的跟陈锭铵没有关系，我肯定不会答应，就问陈锭铵怎么回事，陈锭铵说会跟他父母商量跟我没关系，后来没有再来过，一直到今天他父母又来了还报了警……。2019年5月28日，姜云龙出具安置房买卖经过派出所协调一份，载明：本人姜云龙付出房款72万元，陈锭铵、章静亚不出面到派出所，我只有起诉陈锭铵、章静亚诈骗行为，陈俭学夫妻要我搬出去，经所里协调，我是受害者。6个月，我搬出去。姜云龙、邓波为证明其抗辩意见，还提供了姜云龙有线电视开户凭据、陈锭铵留在案涉房屋内的结婚照、严宏凯书写的知情书及与陈锭铵的通话录音。通话中陈锭铵提到：第一，房子不要了，第二个一定要房子，那你钱怎么办？年纪大了觉得把祖产都卖掉了，是这么个意思，我是这个意思，就算是拿回来了，今后也没人去住了，我就跟我老妈这么讲，你说你要拿房子，可以呀，你把钱拿出来呀，是不是啊，你钱不拿出来，人家肯定不会走的呀，所以我也跟他们讲道理，何必再去搞这些事情呢……。2019年6月，姜云龙、邓波曾起诉陈锭铵、章静亚及陈俭学、陈中明要求协助过户，后申请撤诉。以上事实，由（2019）苏0206民初4274号民事裁定书、个人土地登记申请书、宅基地权属证明、房产证、协调书、房屋作价、拆迁、安置认定书、照片、房屋买卖合同、知情书、收条、江苏有线业务登记表、无锡市不动产（房屋）登记簿证明、通话录音、询问笔录及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。案涉房屋系原老房长安华城塘华新1**号房屋拆迁安置而得，该房屋由陈俭学在80年代申请地基并建造，被拆迁房屋的所有权归陈俭学夫妻所有，而拆迁协议中也明确乙方选择产权调换补偿方式安置，拆迁安置房是以原产权调换而来。陈锭铵仅系安置对象，按当地政策未婚亦有照顾名额，但安置对象对被拆迁房屋并不享有所有权，只是基于拆迁、征收政策的社会保障功能，享有对安置房的使用权、居住权，而该使用权是有限制的，并不能转让、收益。且案涉房屋的产权登记面积为143平方米，陈锭铵作为安置对象而得到的安置利益并不能涵盖案涉房屋所有面积，在安置因素未变化的情况下，安置对象也不得将安置利益从补偿利益中析离。而姜云龙、邓波凭陈锭铵结婚照及有线电视开户信息等材料并不当然认定房子所有权人为陈锭铵。因此，陈锭铵并非案涉房屋完全所有权人，陈锭铵将案涉房屋出售属无权处分，且未经权利人陈俭学夫妻追认，陈俭学夫妻反而多次上门要回房屋并报警处理，陈锭铵也提到出售房屋其父母并不知道，其父母称房子是老祖产要拿回来，案涉房屋房款也无证据证明用于家庭共同生活，该买卖标的亦未完成所有权转移登记。即使无权处分，合同有效，但并不当然发生物权变动效力，本案中姜云龙、邓波并不能因该交易行为取得该房屋的所有权。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，老房系陈俭学夫妻所有，拆迁协议亦是陈俭学签订，而案涉房屋现在亦登记于陈俭学夫妻名下。在多次报警后，派出所协调下，姜云龙亦承诺“我只有起诉陈锭铵、章静亚诈骗行为，陈俭学夫妻要我搬出去，经所里协调，我是受害者。6个月，我搬出去”，故陈俭学、陈中明根据物权请求权，有权要求姜云龙、邓波迁出案涉房屋，其诉讼请求法院予以支持。至于姜云龙、邓波与陈锭铵之间房屋买卖，非本案理涉范围。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、第三十四条、第三十五条、第三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决：姜云龙、邓波于判决生效后三十日内腾空并迁出无锡市惠山区长宁苑179号602室房屋。案件受理费80元，由姜云龙、邓波负担。该款已由陈俭学、陈中明预交，姜云龙、邓波于判决生效后十日内将应负担款项直接给付陈俭学、陈中明。本院二审对一审查明的事实予以确认。二审中，陈俭学、陈中明称：1.当时拆迁总共安置四个人，其夫妻二人和一个女儿一个儿子，按照政策可以照顾一个，再买了两个名额，一共安置了两套房，案涉房屋是陈锭铵的婚房。2.在2017年就有其他人（其中之一为于淑情）居住在案涉房屋内，据说是陈锭铵欠这些人钱，后来其报过警。3.从转账记录来看，陈锭铵实际收到姜云龙、邓波购房款71万元，其中15万元又转给了于淑情，47万元转给了王艳；4.陈锭铵在外躲债时，妻子章静亚和小孩都与其住在一起，具体案涉房屋是租给还是卖给外人不清楚，要等陈锭铵回来才知道，因为陈锭铵之前与不同的人签过租赁或买卖协议，回来后也说不清楚，直到姜云龙、邓波起诉过户才看到买卖合同。5.其已经帮儿子还债上百万，不愿意再还债调解。姜云龙、邓波称：1.当时陈锭铵出示过拆迁安置协议，知道是安置房，因为知道是陈锭铵的婚房，也住了十多年，就买了这个房屋.现在邓波结了婚还生了小孩。2.陈锭铵原欠其19万元借款，其支付购房款72万元后，陈锭铵将19万元还给了其。3.其向派出所所说的“经所里协调，我是受害者。6个月，我搬出去”是指陈锭铵要把钱还给其才搬出去。一审中，严宏凯曾向法院出具一份知情书，内容为：其与陈锭铵是朋友关系，听陈锭铵提起婚房准备办证并出售，用于归还欠款，询问其是否有人愿意购买；其电话联系了姜云龙，姜云龙说正好外甥邓波结婚要买房，三人碰面后就达成了协议，陈锭铵夫妻两人都同意出售，合同签字时其本人在场。以上事实，有严宏凯出具的知情书及当事人陈述予以证实。本院认为：案涉房屋为老房屋拆迁安置所得，拆迁安置协议系由陈俭学所签，虽然安置补偿中考虑到了陈锭铵的利益，但不能据此说明案涉房屋为陈锭铵所有。陈锭铵对案涉房屋并不具有完全的处分权，因此本案的争议焦点在于姜云龙、邓波是否构成善意取得。按照物权法第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的，（2）以合理的价格转让，（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，姜云龙、邓波是否构成善意取得，就要审查是否符合以上三个要件。第一，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。1.陈俭学与陈锭铵为父子关系，陈俭学夫妻拿到两套拆迁安置房后，一套自己居住，一套给儿子结婚，符合农村社会的一般习俗。事实上，陈锭铵在案涉房屋内结婚，也居住生活了近十年。2.案涉买卖合同系陈锭铵、章静亚夫妻二人在案涉房屋内与姜云龙、邓波签订，双方是在本地熟人严宏凯的介绍居间下发生的交易，严宏凯也表示这是陈锭铵的婚房。3.陈锭铵曾在2017年外出躲债，章静亚即带小孩回来和陈俭学、陈中明一起居住，两套房屋都在同一小区，陈俭学、陈中明二审中也说陈锭铵就案涉房屋与不同的人签过租赁或买卖协议，说明陈俭学、陈中明知晓陈锭铵对案涉房屋进行了处分。4.陈俭学、陈中明主张姜云龙、邓波不构成善意，亦未能举证证明。综上，本案的房屋买卖符合交易习惯，姜云龙、邓波尽到了合理的注意义务，在交易过程中不具有重大过失，本院认定姜云龙、邓波系善意受让案涉房屋。第二，姜云龙、邓波购买案涉房屋支付了72万元，该事实有陈锭铵出具的收条、陈锭铵在公安机关的陈述为证，即便按照陈俭学、陈中明二审中所述的转账也有71万元。考虑到案涉房屋的性质和地理位置，可以说明姜云龙、邓波支付了相对合理的对价。陈俭学、陈中明称姜云龙、邓波明知陈锭铵要归还赌债而出借款项，但未提供证据证明。至于陈锭铵拿到购房款后如何使用，更与姜云龙、邓波无关，因此陈俭学、陈中明关于以房抵债的主张不能成立。第三，涉案房屋虽为不动产，但因属于拆迁安置房，在买卖当时尚不具备登记过户条件，而后又由陈俭学、陈中明登记至自己名下，因此姜云龙、邓波客观上无法直接办理登记手续。但姜云龙、邓波在合同签订后即装修入住，说明房屋已经交付，其通过占有使用达到了对外公示的效果。综上，本院认定姜云龙、邓波善意取得了案涉房屋的所有权，陈俭学、陈中明无权要求其搬出。至于姜云龙在派出所所称的6个月搬出去，前提是陈锭铵能够归还购房款，因此不应以此为由认为姜云龙自愿同意搬出。一审判决适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初435号民事判决；二、驳回陈俭学、陈中明的诉讼请求。一审案件受理费80元（陈俭学、陈中明预交），由陈俭学、陈中明负担；二审案件受理费80元（姜云龙、邓波预交），由陈俭学、陈中明负担（陈俭学、陈中明于本判决生效后十日内将该款直接给付姜云龙、邓波）。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  李 杨审判员  景 鑫二○二一年二月四日书记员  程夫栎本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。第十九条物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更……（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。