江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终3376号上诉人（原审被告、反诉原告）：闫洪斌，男，1967年7月20日出生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：谌廷波，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐大伟，男，1987年10月18日出生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：卢炜，江苏榆和律师事务所律师。上诉人闫洪斌因与被上诉人徐大伟房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院(2020)苏0707民初5055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闫洪斌上诉请求：1.撤销一审判决给付被上诉人房屋维修费及利息的判项；2.改判被上诉人退还未履行租期租金11758.5元；3.改判被上诉人赔偿物品损失3000元；4.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定房屋维修费协议合法有效并判决支付赔偿金和利息，认定事实和适用法律错误。1.房屋维修费协议违背双方租赁协议约定及法律规定，为非依法成立的协议。《房屋租赁协议》约定上诉人负有不得私下改动房屋结构、维护房屋内部整洁的义务，虽然没有明确约定房屋正常使用损坏应由谁承担维修责任，但约定了“房屋租赁期间与乙方（上诉人）生产无直接相关所发生的费用均由甲方（被上诉人）负责”，维修地面瓷砖产生的费用属于与生产无直接相关，应由被上诉人负责；同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百一十八条、第二百二十条规定，在上诉人按照约定的方法使用承租房屋并付清租金情况下，被上诉人作为出租人负有履行租赁物的维修义务。根据被上诉人在维修时发现原地面瓷砖铺不结实有空窟，瓷砖损坏与该质量问题有必然联系。在没有证据证明上诉人违反约定方法使用房屋情况下，房屋维修费协议将应由被上诉人承担的责任强加于上诉人，违背了《中华人民共和国合同法》第七条的规定，因而该协议属于非依法成立。2.房屋维修费协议非上诉人自愿签订。如果上诉人此时不签订协议、不先付1万元、不写欠条，是无法继续进行搬迁工作；在搬迁之前，被上诉人单方确定3.6万元维修费并拟定《保证金承诺书》，由于上诉人不接受而未果。因此在搬迁机器设备过程中，被上诉人通过锁门方式进行胁迫上诉人才立下协议。3.即使需要上诉人赔偿维修费用，但赔偿金额明显超过实际损失而显失公平。根据被上诉人自己拍摄的更换瓷砖视频和2020年6月5日的微信语音记录，并非全部地面瓷砖都需要更换，实际更换数量10块，但被上诉人是按照更换全部地面瓷砖数量528块要求赔偿损失。根据被上诉人的计算清单报价，每换一块瓷砖费用是68.18元（36000+528)，则更换10块瓷砖费用不足1000元（10×68.18=681.8)。因此，即使因上诉人违约使用房屋造成损失，被上诉人依据其自制的赔偿计算清单要求上诉人赔偿两万元，远远超过其实际损失而显失公平。二、一审法院驳回上诉人退还未履行租期租金的反诉请求，与其认定事实相悖并显失公平，应予改判。1.虽然上诉人将设备搬出系自愿行为，但仍在继续使用房屋，故双方没有解除租赁协议、上诉人也没有退租，《房屋租赁协议》对双方依然有效。2.被上诉人与案外人签订租期自2020年5月20日起的《房屋租赁合同》，并进行装修以符合案外人设立赣榆区公安局科目三考试场地使用需求，构成事实上不履行合同义务。被上诉人在合法有效租期内，二次将房屋出租并收益构成根本违约行为，致使上诉人不能依法行使承租房屋的使用权、收益权，其应承担违约责任。3.一审法院判决不退还租金明显不当，显失公允。该判决导致上诉人对损坏的瓷砖既要赔偿维修费用，又要贴付维修期间的租金；并且被上诉人主张的维修工时为四天(4800÷240÷5=4，1560÷130÷3=4)，故一审法院将“不足4个月”认定为维修合理时间明显失当。三、一审法院驳回上诉人赔偿物品损失的反诉请求，认定事实不清应予改判。1.一审法院认定“现场图片不能反映被告主张上述物品的存在”，但不能由此推定出物品从未存在的事实。由于该图片内容是被上诉人正在施工装修房屋，根据日常生活经验推定出物品在装修之前应被清理掉，至少不会被放置在施工现场，因此不能根据装修中的现场图片认定物品不存在。2.上诉人提供的证据能够证明有物品存在。上诉人承租房屋进行制造产品活动，主要包括注塑成型齿轮件，同时全家日常居住生活在承租房屋内，碗橱、冰箱、洗衣机、床是日常生活必用物品。结合一审时递交的证据，即使没有提供所列赔偿物品的图片，但所列物品的存在具有高度可能性，请求法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定依法认定和改判。徐大伟答辩称：上诉人上诉请求不能成立，没有事实和法律依据，请求驳回上诉。被上诉人对一审判决的电费也有异议，但未提起上诉。徐大伟向一审法院起诉，请求判令：1.闫洪斌支付徐大伟房屋维修款10000元及诉后利息；2.诉讼费由闫洪斌承担。闫洪斌向一审法院起反诉，请求判令：1.徐大伟返还已付的维修费10000元；2.退还未履行租赁期间的租金11758.50元；3.退还电费5972元；4.赔偿物品损失3000元。一审法院查明事实：2017年9月26日，徐大伟与闫洪斌签订房屋租赁合同，合同约定，徐大伟将其所有的位于赣榆区汽车站北路西的三层楼房的一、二层（楼房的一半）面积约700平方米租赁给闫洪斌使用，租赁期限三年，自2017年9月26日至2020年9月26日；三年租金110000元；房屋交付条件水电进车间，租赁期间水电费由乙方自理，电费按0.65元/度支付（无票）；房屋租赁期间乙方不得私下改动甲方房屋结构、维护甲方房屋内部整洁，尊重甲方对厂区的管理。在合同签订前，闫洪斌于2017年8月8日、8月15日、8月21日三次缴纳租房定金80000元，房屋也已交付给闫洪斌。合同签订后，双方按约定履行，闫洪斌亦将房屋租金全部交付给徐大伟。2020年5月，闫洪斌找到新的场所，欲将所有机器设备搬至新的生产场所，由于闫洪斌在使用徐大伟房屋期间造成房屋地面瓷砖损坏，经双方协商，于2020年5月18日达成协议，协议内容“闫洪斌租赁徐大伟房屋，因房屋有部分损坏，现闫洪斌一次性补偿徐大伟房屋维修费用贰万元整，徐大伟承诺免除闫洪斌5月1日至5月18日电费，并承诺不再收取闫洪斌任何房屋损坏维修费用，闫洪斌贰万元钱先微信支付壹万元，写欠条壹万，特立此据”。协议达成后，闫洪斌通过微信转账支付徐大伟10000元，并向徐大伟出具欠条一份，内容为“欠徐大伟房屋维修费壹万元正”。之后，闫洪斌将其在徐大伟房屋内的机器设备等搬至新的办公场所进行生产。后徐大伟就剩余10000元维修费多次向闫洪斌索要，闫洪斌一直未付，其中6月4日双方微信聊天，徐大伟提出“你那些破烂什么东西，你哈时拉啊，你是不是房子没到期，弄些破烂在这占着…”，7月2日，闫洪斌向徐大伟提出“什么意思？我们房子没有到期也没有交给你，你先撬锁占用，房租应该退给我吧，我房子里有一台冰箱一台洗衣机一个碗橱，一张床；几万套齿轮、塑料、纸箱等，房子没有到期，我现在还用，你把你东西都清出来吧”，并向徐大伟发送房屋现场图片，但通过该现场图片不能反映闫洪斌主张上述物品的存在，且随后徐大伟回话给闫洪斌也没有认可闫洪斌主张的上述事实。闫洪斌将机器设备搬出租赁房屋后，徐大伟对被闫洪斌损坏的房屋地面进行了维修并对房屋进行了装修。闫洪斌辩称双方在2020年5月18日签订的维修费补偿协议及欠条系在徐大伟胁迫下签订的，对此徐大伟不予认可，且协议系在徐大伟系闫洪斌出具具体的维修明细的情况下达成，而该明细的价款高于20000元。一审法院另查明，2019年12月，闫洪斌用电7059度，徐大伟按0.89元/度收取电费6282元；2020年1月闫洪斌用电3907度，徐大伟按0.9元/收取电费3516元；2020年2月，闫洪斌用电2168度，徐大伟按0.9元/度收取电费1951元；2020年3月，闫洪斌用电5402度，徐大伟按0.89元/度收取电费4807元；2020年4月，闫洪斌用电6359度，徐大伟按0.88元/度收取电费5596元；按双方租赁合同约定的0.65元/度多收电费5972元（1694+977+542+1296+1463）。徐大伟主张高于约定0.65元/度收取电费系在电价提高及变压器损耗的情况下，才提高电价的，对此闫洪斌不予认可，徐大伟也没有提交证据证明闫洪斌认可提高电价的事实。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，双方应按约定履行义务。徐大伟、闫洪斌自愿签订房屋租赁协议，该协议合法有效，双方应按协议约定履行义务。2020年5月18日，徐大伟、闫洪斌自愿签订房屋维修费协议并出具欠条，系双方自愿达成，且没有违反法律法规的强制性规定，因而是合法有效的，双方应按该约定履行。根据该协议及欠条的约定，闫洪斌还应支付徐大伟维修费10000元，该费用经徐大伟索要后，闫洪斌应当及时给付，故对徐大伟要求闫洪斌支付所欠房屋维修费及诉后利息的诉讼请求，一审法院予以支持。徐大伟超过租赁协议约定的0.65元/度电价多收取闫洪斌2019年12月-2020年4月的电费5972元没有依据，徐大伟应当退还闫洪斌，故对闫洪斌该反诉请求，一审法院予以支持。闫洪斌反诉要求徐大伟退还已收取的房屋维修费10000元，因该维修费系在徐大伟、闫洪斌双方于2020年5月18日自愿达成协议的基础上支付给徐大伟的，闫洪斌主张协议是在徐大伟胁迫下达成的，对此徐大伟不予认可，闫洪斌也没有证据证明，且协议的内容也不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，闫洪斌反诉要求徐大伟退还该10000元，一审法院不予支持。对于闫洪斌反诉要求徐大伟退还2020年6月1日至9月26日未履行租期租金11758.50元，对此徐大伟不予认可，而闫洪斌在6月1日之后没有使用租赁房屋，系闫洪斌在租赁合同即将到期的情况下已重新找的生产场地，系闫洪斌个人坚持要求将生产的机器设备搬至新的生产场地进行生产，并非徐大伟要求闫洪斌搬出租赁房屋，不给其使用，且所剩时间不足4个月，闫洪斌搬出租赁房屋后，徐大伟对被损坏的房屋进行了维修、装修并无不当，闫洪斌反诉要求徐大伟退还租金没有合法依据，一审法院不予支持。对于闫洪斌反诉要求徐大伟赔偿其物品损失3000元，虽然闫洪斌在2020年7月2日与徐大伟的微信聊天中提出有一台冰箱一台洗衣机一个碗橱，一张床，几万套齿轮、塑料、纸箱在房屋内，但闫洪斌提供的现场图片并没有上述物品，且徐大伟在随后的聊天中对此也不予认可，闫洪斌也没有其他证据证明上述物品的存在，故对闫洪斌该反诉请求，一审法院亦不予支持。徐大伟主张提供电价收取电费系在电费提高及变压器损耗的情况下收取的，对此闫洪斌不予认可，徐大伟也没有提交证据证明闫洪斌认可提高电价，故对徐大伟主张的该事实，一审法院不予采信。综上，对双方当事人依法成立部分的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、闫洪斌应于判决生效之日起十日内给付徐大伟房屋维修费10000元及其利息（利息自2020年7月29日计算至给付之日止，按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、徐大伟于判决生效之日起十日内退还闫洪斌电费5972元；三、驳回闫洪斌其他反诉请求。一审本诉案件受理费50元，减半收取25元，由闫洪斌负担（该费用徐大伟已缴纳，闫洪斌应于判决生效之日起十日内给付徐大伟）；一审反诉案件受理费280元，由闫洪斌负担230元，徐大伟负担50元（该费用闫洪斌已缴纳，徐大伟负担部分应于判决生效之日起十日内给付闫洪斌）二审期间，上诉人闫洪斌提交房屋租赁合同一份及连云港瑞道机动车驾驶人考场服务有限公司登记信息一份，上述证据从赣榆区市场监督管理局调取，证明2020年5月20日徐大伟与案外人签订房屋租赁合同，约定了租期、租金等，房屋用于经营机动车驾驶人考试场地服务，双方签订房屋租赁协议有效期内；徐大伟二次出租的行为表明其不履行义务，应当承担相应责任，并退还未履行租期内的租金。被上诉人徐大伟经质证后认为，对真实性、合法性均不认可，其中徐大伟三个字不是我本人书写，签订的时间也不是这个时间，在与上诉人的租赁合同未到期的情况下不可能签订这个合同。本院对闫洪斌举证证据的认证意见为，因徐大伟否认租赁合同的真实性，认为其中其本人签名、租金及租期均不是其本人书写，且本院经审查后认为，该租赁合同上徐大伟的签字与一审庭审笔录中徐大伟的签名明显不同，故闫洪斌难以证明该租赁合同系徐大伟本人签订，故对该证据的真实性不予认可。对连云港瑞道机动车驾驶人考场服务有限公司登记信息的真实性予以确认，但即使成立上述公司，也不能证明徐大伟在与闫洪斌租期未届满前与案外人已经签订合同，故对该证据的证明目的不予确认。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.上诉人闫洪斌是否应当支付被上诉人徐大伟维修费用2万元；2.上诉人闫洪斌未使用房屋期间的租金是否应当退还；3.上诉人闫洪斌主张的损失3000元是否应当支持。关于闫洪斌是否应当支付徐大伟维修费用2万元的问题，本院经审查后认为，根据双方订立的协议载明，闫洪斌确认欠徐大伟房屋维修费2万元，已经支付1万元，还欠1万元，闫洪斌未能举证证明该协议存在无效、可撤销的情形或者已经支付完毕2万元的证据，且闫洪斌在订立该协议当日已经实际履行该协议支付了1万元，因此，该协议应当是双方真实意思表示，双方均应当遵守履行，徐大伟依据该协议向闫洪斌主张剩余维修费1万元应当予以支持，闫洪斌上诉认为不应当支付没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于闫洪斌未使用房屋期间的租金是否应当退还的问题，本院经审查后认为，本案系闫洪斌先提出搬离场地，即闫洪斌先提出解除合同，在闫洪斌提前解除合同存在违约的情况下，不应当再支持其要求徐大伟返还未使用期间租金的诉求；另结合闫洪斌在搬离场地前已经另找场地，闫洪斌也认可两个场地相距较远、机器装配需要时间及新厂培养工人需要时间的实际情况，不排除闫洪斌在本案租赁期满前几个月提出解除合同，为后续新厂搬迁留有足够时间的可能性，因此，闫洪斌为新厂搬迁而提前解除合同，不应当再要求徐大伟返还未使用期间租金。关于闫洪斌主张的损失3000元能否得到支持的问题，本院经审查后认为，闫洪斌未能举证证明留在场地物品的数量及价值，徐大伟对闫洪斌陈述的物品及价值均不认可，在此情况下，因闫洪斌未能对其主张的事实进行充分的举证，应当承担举证不能的不利后果，本院对其主张对方承担3000元损失的上诉请求不予支持。综上，上诉人闫洪斌的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费330元（闫洪斌已预交），由闫洪斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年二月四日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。