广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤17民终463号上诉人（原审原告）：林德芳，男，汉族，住广东省阳江市江城区。公民身份号码：×××1210。委托代理人：林进慎，广东智盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湛江市华思通信技术有限公司。住所地：广东省湛江市坡头区（华思园）。法定代表人：林城兆。原审第三人：阳江市环美电镀有限公司。住所地：广东省阳江市环保工业园电镀与电子电路基地A区。法定代表人：徐学文。上诉人林德芳因与被上诉人湛江市华思通信技术有限公司（以下简称华思通信公司）、原审第三人阳江市环美电镀有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2015年12月29日作出的（2015）阳城法平民初字第410号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林德芳于2015年9月24日向原审法院提起诉讼，请求：（一）华思通信公司偿清拖欠的租金和水电费175284元、滞纳金181611元给林德芳；（二）华思通信公司租赁厂房保证金60000元归林德芳。后林德芳变更诉讼请求为：（一）解除林德芳与华思通信公司于2014年签订的《厂房租赁合同》；（二）华思通信公司支付拖欠的租金、水电费（计至2015年9月份的租金及水电费为175284元，之后的租金及土地占用费用按20800元／月计至搬迁完毕之日止）及逾期付款利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日起计至付清之日止）；（三）华思通信公司已付的保证金60000元归林德芳所有；（四）华思通信公司及阳江市环美电镀有限公司搬出林德芳所有的坐落于阳江市埠场环保工业园电镀与电子电路基地A区A5-4-2号厂房。主要事实和理由是：林德芳的出租厂房坐落于阳江市埠场环保工业园电子电路基地内的地块A区A5-4厂房的西侧。华思通信公司与林德芳签订《厂房租赁合同》，约定林德芳将上述厂房租赁给华思通信公司；厂房租赁期为五年，自2014年5月1日至2019年4月30日止；前三年每月租金20800元。但华思通信公司在租赁期间没有按时（每月10日前）足额交付费用，违反了《厂房租赁合同》第四条的约定，且其2015年1月至3月和5月至9月时间段拒付所有的费用（水电费和租金），违反了《厂房租赁合同》第五条的约定，经林德芳多次催讨无果，至2015年9月止，华思通信公司应付租金353600元、水电费219453.65元，两项合计573053.65元，已付397769.74元，尚欠175284元。因华思通信公司不履行合同的约定，且华思通信公司拖欠租金和水电费已超过一个月，因此造成林德芳的一切经济损失由华思通信公司全部承担，华思通信公司租赁厂房的保证金归林德芳。华思通信公司原审没有提供答辩意见。阳江市环美电镀有限公司原审没有提供诉讼意见。原审法院经审理查明：林德芳作为出租方与华思通信公司作为承租方签订《厂房租赁合同》，合同主要约定：1、林德芳将其所有的坐落于阳江市环保工业园电镀与电子电路基地内的地块A区A5-4厂房西侧，建筑面积为1888平方米出租给华思通信公司使用。2、租赁期限从2014年5月1日起至2019年4月30日止，其中2014年5月1日至2017年4月30日每月租金为20800元；2017年5月1日至2018年4月30日每月租金为22460元；2018年5月1日至2019年4月30日每月租金为24260元。3、华思通信公司向林德芳支付140000元，其中厂房租赁保证金为60000元，用电押金为80000元。4、华思通信公司每月10日前付清本月租金及水电费，如华思通信公司逾期支付租金（水电费），要向林德芳支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日数乘以欠缴租金（水电费）总额的0.5%。5、租赁期间如华思通信公司拖欠厂租及水电费超过一个月，林德芳有权单方面终止合同并要求华思通信公司7天内搬离。签订合同后，林德芳依合同约定向华思通信公司交付涉案厂房，华思通信公司向林德芳支付了租金保证金60000元及用电押金80000元，合计140000元。从2014年5月1日起计至2015年9月止，华思通信公司应付林德芳租金353600元，水电费219453.65元，合共573053.65元，其中华思通信公司已支付397769.74元，尚欠175283.91元。林德芳经向华思通信公司催收无果后提起本案诉讼。原审法院另查明，2015年11月24日原审法院工作人员到涉案厂房核实相关情况，根据该厂门卫敖备反映，该厂现由阳江市环美电镀有限公司经营，如今处于停产状态。原审法院认为：林德芳与华思通信公司在平等自愿的基础上签订的《厂房租赁合同》，主体适格，内容合法，为有效合同，应受法律保护。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，华思通信公司没有按合同约定履行支付租金义务，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，现林德芳根据租赁合同的约定，请求解除与华思通信公司签订的《厂房租赁合同》，合法合理，应予以支持。涉案合同解除后，华思通信公司应将涉案租赁物返还给林德芳，现林德芳请求华思通信公司及阳江市环美电镀有限公司搬出林德芳所有的坐落于阳江市埠场环保工业园电镀与电子电路基地A区A5-4-2号厂房，理据充分，应予支持。林德芳请求华思通信公司支付的租金保证金60000元归其所有，但双方签订的厂房租赁合同并没有约定林德芳有权不予退还保证金，故林德芳主张涉案保证金归其所有，理据不足，应不予支持。涉案的保证金应抵华思通信公司尚欠的款项。根据合同的约定，华思通信公司还向林德芳支付了用电押金80000元，该用电押金也应抵华思通信公司尚欠的款项。截至2015年9月，华思通信公司尚欠林德芳租金及水电费共175283.91元，抵销华思通信公司已支付保证金60000元和用电押金80000元后，华思通信公司尚欠林德芳款项为35283.91元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，涉案合同因华思通信公司违约解除后，华思通信公司应向林德芳支付计至2015年9月止的租金及水电费35283.91元的同时，还应向林德芳支付从2015年10月1日至返还完毕之日止占用期间租金损失，占用期间租金损失按20800元／月计算。对于逾期付款利息的计算问题，现林德芳请求按中国人民银行同期同类贷款利率计算，合法合理，应予以支持。林德芳在本次起诉请求中，超出原审法院所核定的数额之外的部分，应不予支持。华思通信公司、阳江市环美电镀有限公司经原审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出判决：一、解除林德芳与湛江市华思通信技术有限公司于2014年签订的《厂房租赁合同》；二、湛江市华思通信技术有限公司和阳江市环美电镀有限公司搬迁出坐落于阳江市埠场环保工业园电镀与电子电路基地A区A5-4-2号厂房，限在判决发生法律效力之日十日内履行完毕。三、湛江市华思通信技术有限公司支付尚欠的租金及水电费35283.91元（计至2015年9月止）及逾期付款利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日即2015年9月24日起计至本判决确定给付之日止）给林德芳，限在判决发生法律效力之日十日内履行完毕。四、湛江市华思通信技术有限公司支付占用期间的租金损失（从2015年10月1日起至返还完毕之日止，按20800元／月计算）给林德芳，限在判决发生法律效力之日十日内履行完毕。五、驳回林德芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3777元，由林德芳负担1000元，湛江市华思通信技术有限公司负担2777元。林德芳不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审对厂房租赁保证金60000元的性质认定错误。《厂房租赁合同》第四条第2点对60000元用“厂房租赁保证金”表述，而80000元用“用电押金”表述，可见两款项的性质不同。虽然厂房租赁保证金60000元没有表述为定金，但按照《厂房租赁合同》第九条第3点“林德芳如提前终止本合同，必须赔偿华思通信公司租赁保证金的3倍作为补偿华思通信公司，并退还租赁保证金和用电押金”以及第六条第1点“华思通信公司……如果擅自中途转租，林德芳则可不承认受转租方，并且不向华思通信公司退还租赁保证金和用电押金”的约定，该60000元约定了定金的性质。因此，由于华思通信公司违约导致解除《厂房租赁合同》时，厂房租赁保证金60000元应归林德芳所有，不能用于抵消华思通信公司拖欠的款项。另外，合同第九条第2点约定华思通信公司提前解约的条件之一就是“向林德芳支付相当于当月租金三倍的款项作为赔偿”，当月的租金三倍即是20800元×3=62400元。如果厂房租赁保证金60000元不具有定金的性质，就会出现与法律精神相矛盾的结果，即华思通信公司积极主动解除合同还不如其怠于履行合同义务拖欠租金，最终通过诉讼方式解除合同。（二）原审对华思通信公司拖欠的租金、水电费滞纳金认定错误。按照《厂房租赁合同》第四条第3点的约定，如华思通信公司逾期支付租金，要向林德芳支付滞纳金，滞纳金的金额为拖欠日数乘以欠缴租金总额的0.5%，因此，华思通信公司支付拖欠的租金及滞纳金应为：1、拖欠2014年5月租金自2014年5月11日起至2014年6月13日止的滞纳金3432元；2、拖欠2014年6月租金自2014年6月11日起至2014年6月13日止的滞纳金312元；3、拖欠2014年7月租金20000元自2014年7月11日起至2014年8月8日止的滞纳金2800元；拖欠2014年7月租金800元自2014年7月11日起至2014年9月2日止的滞纳金208元；4、拖欠2014年8月租金自2014年8月11日起至2014年8月29日止的滞纳金1976元；5、拖欠2014年9月租金自2014年9月11日起至2014年11月8日止的滞纳金6032元；6、拖欠2014年10月租金1969.98元自2014年10月11日起至2014年12月8日止的滞纳金571.29元；拖欠2014年10月租金18830.02元自2014年10月11日起至2014年12月15日止的滞纳金6119.76元；7、拖欠2014年11月租金6169.98元自2014年11月11日起至2014年12月15日止的滞纳金462.75元；拖欠2014年10月租金14630.02元自2014年11月11日起至2015年4月20日止的滞纳金11704.02元；8、拖欠2014年12月租金14419.73元自2014年12月11日起至2015年4月20日止的滞纳金9372.82元；拖欠2014年12月租金6380.27元自2014年12月11日起至2015年4月24日止的滞纳金4274.78元；9、拖欠2015年1月租金14419.73元自2015年1月11日起至2015年4月24日止的滞纳金7498.26元；拖欠2015年1月租金6380.27元按拖欠租金的0.5%每日自2015年2月11日起计至付清之日止；10、拖欠2015年2月租金按拖欠租金的0.5%每日自2015年2月11日起计至付清之日止；11、拖欠2015年3月租金按拖欠租金的0.5%每日自2015年3月11日起计至付清之日止；12、拖欠2015年4月租金按拖欠租金的0.5%每日自2015年4月11日起计至付清之日止；13、拖欠2015年5月租金按拖欠租金的0.5%每日自2015年5月11日起计至付清之日止；14、拖欠2015年6月租金按拖欠租金的0.5%每日自2015年6月11日起计至付清之日止；15、拖欠2015年7月租金按拖欠租金的0.5%每日自2015年7月11日起计至付清之日止；16、拖欠2015年8月租金按拖欠租金的0.5%每日自2015年8月11日起计至付清之日止；17、拖欠2015年9月租金按拖欠租金的0.5%每日自2015年9月11日起计至付清之日止。另外，按照《厂房租赁合同》第五条第2点“……若华思通信公司逾期支付，要向林德芳支付滞纳金。滞纳金为：拖欠日数乘以所欠水电费总额的0.5%”的约定，华思通信公司支付拖欠水电费及其滞纳金应为：1、拖欠2014年4月水电费49586.40元自2014年5月11日起至2014年5月20日止的滞纳金2479.32元；2、拖欠2014年5月水电费52612.60元自2014年6月11日起至2014年6月16日止的滞纳金1578.38元；3、拖欠2014年6月水电费41659.10元自2014年5月11日起至2014年5月20日止的滞纳金3749.32元；4、拖欠2014年7月水电费31871.24元自2014年8月11日起至2014年8月30日止的滞纳金3187.12元；5、拖欠2014年8月水电费3071.10元自2014年9月11日起至2014年11月8日止的滞纳金890.62元；6、拖欠2014年9月水电费6079.15元自2014年10月11日起至2014年11月8日止的滞纳金851.08元；拖欠2014年9月水电费8416.55元自2014年10月11日起至2014年12月8日止的滞纳金2440.80元；7、拖欠2014年10月水电费4837.30元自2014年11月11日起至2014年12月8日止的滞纳金677.22元；8、拖欠2014年12月水电费774.64元按拖欠水电费的0.5%每日自2015年1月11日起计至付清之日止；9、拖欠2015年1月水电费367元按拖欠水电费的0.5%每日自2015年2月11日起计至付清之日止；10、拖欠2015年2月水电费231元按拖欠水电费的0.5%每日自2015年3月11日起计至付清之日止；11、拖欠2015年3月水电费223元按拖欠水电费的0.5%每日自2015年4月11日起计至付清之日止；12、拖欠2015年4月水电费181元按拖欠水电费的0.5%每日自2015年5月11日起计至付清之日止；13、拖欠2015年5月水电费174元按拖欠水电费的0.5%每日自2015年6月11日起计至付清之日止；14、拖欠2015年6月水电费197元按拖欠水电费的0.5%每日自2015年7月11日起计至付清之日止；15、拖欠2015年7月水电费145元按拖欠水电费的0.5%每日自2015年8月11日起计至付清之日止；16、拖欠2015年8月水电费211元按拖欠水电费的0.5%每日自2015年9月11日起计至付清之日止；17、拖欠2015年9月水电费177元按拖欠水电费的0.5%每日自2015年10月11日起计至付清之日止；18、拖欠2015年10月水电费149元按拖欠水电费的0.5%每日自2015年11月11日起计至付清之日止；19、拖欠2015年11月水电费137元按拖欠水电费的0.5%每日自2015年12月11日起计至付清之日止；20、拖欠2015年12月水电费367元按拖欠水电费的0.5%每日自2016年1月11日起计至付清之日止。（三）原审判决厂房租赁保证金60000元与用电押金80000元用于抵消华思通信公司拖欠的款项错误。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”的规定，用电押金80000元应先用于抵消华思通信公司拖欠的租金、水电费产生的滞纳金，不应先用于抵消华思通信公司拖欠的租金、水电费。同时按照《厂房租赁合同》第五条第5点“租赁期满时，……在华思通信公司已向林德芳交清了全部应付租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定向林德芳交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后三天内，林德芳向华思通信公司退还租赁保证金和用电押金（不计利息）”的约定，在租赁过程中，租赁保证金和用电押金不能用于抵消华思通信公司拖欠的租金、水电费。综上，请求：（一）撤销一审判决第三、五项；（二）改判华思通信公司的厂房租金保证金60000元归林德芳所有；（三）改判华思通信公司支付拖欠的租金、水电费175284元及相应的滞纳金；（四）本案的一、二审诉讼费用由华思通信公司负担。被上诉人华思通信公司没有提供答辩意见。原审第三人阳江市环美电镀有限公司没有提供诉讼意见。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：在林德芳与华思通信公司签订的《厂房租赁合同》第五条第5点约定，“租赁期满时，如华思通信公司不再向林德芳租赁，在华思通信公司已向林德芳交清了全部应付租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定向林德芳交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后三天内，林德芳向华思通信公司退还租赁保证金和用电押金（不计利息）”；第九条第2点约定，“未经林德芳书面同意华思通信公司不得提前终止本合同。如华思通信公司确需提前解约，须提前三个月书面通知林德芳，且履行完毕以下手续，方可提前解约：①向林德芳交回租赁物；②交清实租期的租金、水电费、污水费及其它因本合同所产生的费用；③应于本合同提前终止前一日或之前向林德芳支付相等于当月租金三倍的款项作为赔偿……”。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案上诉争议的焦点是：（一）林德芳请求将厂房租赁保证金60000元判归其所有应否予以支持；（二）华思通信公司应否支付拖欠的租金、水电费相应的滞纳金给林德芳。关于争议焦点（一），林德芳请求将厂房租赁保证金60000元判归其所有应否予以支持的问题。林德芳与华思通信公司签订《厂房租赁合同》，将涉案的厂房租赁给华思通信公司。合同签订后，华思通信公司向林德芳支付了租赁保证金60000元。按照双方签订的《厂房租赁合同》的约定，如果华思通信公司在租赁期满后不再承租，且向林德芳“交清了全部应付租金及因租赁合同所产生的一切费用，并按合同约定交还承租的租赁物”，林德芳将租赁保证金退还给华思通信公司，但华思通信公司至2015年9月止已拖欠林德芳租金及水电费共175283.91元，其在履行合同过程中存在根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，华思通信公司应当向林德芳承担违约责任。虽然双方在《厂房租赁合同》中没有对华思通信公司存在违约的情况下该60000元应如何处理进行约定，但林德芳在向原审法院起诉时主张“因华思通信公司不履行合同约定，已造成林德芳经济损失。同时，按合同约定华思通信公司拖欠租金和水电费已超过一个月，由此造成一切损失由华通信公司全部承担，华思通信公司租赁厂房的保证金归林德芳”，即林德芳认为因华思通信公司违约造成其经济损失，故该60000元应归其所有；且按照双方《厂房租赁合同》第九条第2点的约定，在华思通信公司需提前解除合同的情况下，都应当支付相当于“当月租金三倍”的款项即62400元（20800元×3个月）给林德芳，即在华思通信公司不存在违约的情况下需要提前解除合同都要支付超过60000元的款项给林德芳。因此，本案在华思通信公司拖欠租金及水电费的行为已构成根本违约的情况下，林德芳请求将厂房租赁保证金60000元判归其所有合法合理，应予以支持。原审将该厂房租赁保证金60000元用于抵扣华思通信公司拖欠的租金及水电费不当，应予以纠正。关于争议焦点（二），华思通信公司应否支付拖欠的租金、水电费相应的滞纳金给林德芳的问题。由于华思通信公司没有按照合同的约定履行交付租金及水电费的义务，经原审查明，至2015年9月止，华思通信公司尚欠林德芳租金及水电费共175283.91元，华思通信公司应支付该款项给林德芳。对于林德芳请求华思通信公司支付拖欠的租金及水电费相应的滞纳金的问题，林德芳虽然在向原审法院提起诉讼时，请求华思通信公司支付拖欠的租金及水电费滞纳金，但林德芳后来变更诉讼请求，请求华思通信公司支付拖欠的租金、水电费（计至2015年9月份的租金及水电费为175284元，之后的租金及土地占用费用按20800元／月计至搬迁完毕之日止）及逾期付款利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日起计至付清之日止），一审法院亦是按照林德芳变更后的诉讼请求进行审理，现林德芳二审上诉请求华思通信公司支付拖欠的租金及水电费相应的滞纳金已超出其一审诉讼请求的范围，故林德芳请求华思通信公司支付拖欠的租金及水电费滞纳金并主张华思通信公司向林德芳支付的用电押金80000元应先用于抵消滞纳金，理据不足，原审将该80000元抵扣华思通信公司尚欠的租金及水电费并无不当。综上所述，截至2015年9月止，华思通信公司尚欠林德芳租金及水电费共175283.91元，扣减林德芳已收取的用电押金80000元后，华思通信公司尚应支付林德芳租金及水电费95283.91元。原审将华思通信公司支付的60000元抵扣其尚欠的租金及水电费不当，应予以纠正，该款项应作为赔偿损失归林德芳所有。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、维持阳江市江城区人民法院（2015）阳城法平民初字第410号民事判决第一、二、四项。二、撤销阳江市江城区人民法院（2015）阳城法平民初字第410号民事判决第五项。三、变更阳江市江城区人民法院（2015）阳城法平民初字第410号民事判决第三项为：限湛江市华思通信技术有限公司在本判决发发生法律效力之日起十日内支付尚欠的租金及水电费95283.91元（计至2015年9月止）及逾期付款利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日即2015年9月24日起计至本判决确定给付之日止）给林德芳。四、确认湛江市华思通信技术有限公司支付给林德芳的厂房租赁保证金60000元归林德芳所有。五、驳回林德芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3777元，由林德芳负担728元，湛江市华思通信技术有限公司负担3049元；二审案件受理费4300元，由林德芳负担2251元，湛江市华思通信技术有限公司负担2049元。本判决为终审判决。审 判 员  关衡勋代理审判员  施震宇代理审判员  莫怡华二〇一六年七月十八日书 记 员  冯梅瑰