青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异24号案外人：马×，男，1963年2月2日生，回族，公民身份号码×××,住青海省格尔木市食品街********。申请执行人：刘海玲，女，1978年10月19日生，公民身份号码×××，住青，住青海省西宁市div>被执行人：西宁五环房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630100226668337Y,住所地青海省西宁市城**胜利路**。法定代表人：孟宪滨，该公司董事长。委托诉讼代理人：孟宪国。被执行人：孟宪滨，男,1952年3月8日，汉族，公民身份号码×××，住辽，住辽宁省大连市西岗区div>被执行人：孟宪国,男,1962年12月4日,汉族,公民身份号码×××,住青,住青海省西宁市div>被执行人：孟宪法,男,1954年3月15日,汉族，公民身份号码×××，住辽，住辽宁省大连市中山区div>在本院执行申请执行人刘海玲与被申请人西宁五环房地产开发有限公司、孟宪滨、孟宪国、孟宪法借款合同纠纷一案中，案外人马×对本院查封的西宁五环房地产开发有限公司名下位于西宁市××区4-6位于西宁市××区轴、A-C+3.1米轴线，3-4B-C+3.1米之间(即本院评估、拍卖公告中2号)商业用房进行评估、拍卖提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人马×称,贵院查封西宁市城东区东关大街53号1号楼一楼4-6轴、A-C+3.1米轴线,3-4B-C+3.1米之间商铺系案外人所有。法院查封之前案外人与西宁五环房地产开发有限公司于1998年5月13日签订《商品房铺面销售合同》，该合同约定案外人从西宁五环房地产开发有限公司购买了位于西宁市××区轴、A-C+3.1米轴线115.92平方米的商业用房。该《商品房铺面销售合同》于1998年5月18日在青海省西宁市××区公证处进行了公证。贵院于2002年3月15日作出（2002）宁民初字第4号民事判决，判决案外人与西宁五环房地产开发有限公司签订的《商品房铺面销售合同》合法有效；西宁五环房地产开发有限公司在其开发的西宁市城东区东关大街五环双厦工程完工后，立即交付案涉商业用房。2012年5月29日案外人与韩福成达成《商品转让证明》,韩福成将五环商贸城3-4轴之间，其中30平方米转让了案外人。此时案外人的铺面面积变更为148平方米，案外人与西宁五环房地产开发有限公司又签订《商品房铺面销售补充合同》；在人民法院查封前，案外人已合法占有商业用房。2007年1月12日双方签订房屋交付确认书，西宁五环房地产开发有限公司将案涉商业用房正式交付案外人，并案外人已合法占有案涉商业用房，该商业用房出租至今。由于五环公司拖延不办理房产过户转移手续，案外人作为抵押人于1998年5月29日到西宁市房地产管理局对该商业用房办理了抵押登记；案外人已向西宁五环房地产开发有限公司足额支付房屋价款。（2002）宁民初字第4号民事判决、执行和解协议等,证实案外人已交清全部的购房款。韩福成将30平方米的商铺转让给了案外人，案外人向韩福成支付了房款60万元；由于西宁五环房地产开发有限公司原因，致使案涉商业用房至今未能办理产权过户登记，案外人对此并无过错。因此，案外人异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形,该商业用房系案外人所有，请求贵院解除对该商铺的查封并中止该商铺执行。申请执行人刘海玲、被执行人西宁五环房地产开发有限公司、孟宪滨、孟宪国、孟宪法对执行异议均未提交书面意见。本院查明，刘海玲和西宁五环房地产开发有限公司、孟宪滨、孟宪国、孟宪法借款合同纠纷一案，本院于2017年11月23日作出的（2017）青01民初241号民事判决，判决：一、被告西宁五环房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘海玲偿还借款本金500万元，支付自2016年6月24日起至2017年7月15日的利息1273333.33元，2017年7月16日以后的利息以实际欠付本金为基数，按年利率24%计算至实际清偿之日止，并支付律师费144400元；二、原告刘海玲在上述款项的范围内对被告西宁五环房地产开发有限公司提供的抵押物证号为宁房权证城东区字第XXXX号位于西宁市××区2658位于西宁市××区.72平方米的商铺享有优先受偿权；三、被告孟宪滨、孟宪国、孟宪法在本判决第一项确认的款项范围内承担连带保证责任，孟宪滨、孟宪国、孟宪法承担连带保证责任后，有权向被告西宁五环房地产开发有限公司进行追偿。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56841元，由被告西宁五环房地产开发有限公司、孟宪滨、孟宪国、孟宪法负担。西宁五环房地产开发有限公司不服本院作出的上述判决，向青海省高级人民法院提起上诉，青海省高级人民法院于2018年3月12日作出（2018）青民终17号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，因被执行人西宁五环房地产开发有限公司、孟宪滨、孟宪国、孟宪法未履行义务，申请执行人刘海玲于2018年3月19日向本院申请强制执行。在执行过程中，2019年11月27日本院向西宁市不动产登记服务中心发出了（2018）青01执109号执行裁定书、协助执行通知书，轮候查封被执行人西宁五环房地产开发有限公司名下位于西宁市××区商业用房建筑面积2658.72㎡的不动产。轮候查封期限三年。并对西宁五环房地产开发有限公司名下位于西宁市××区53-25位于西宁市××区#、53-41#商铺进行评估、拍卖变卖。因无人参与竞拍导致拍卖变卖均流拍，流拍价为18011236.46元。流拍后申请执行人不同意接受以物抵债。另在执行过程，从各被执行人银行账户中扣划336078.25元，扣除执行费59773元后，将剩余276305.25元于2020年3月20日支付给了申请执行人刘海玲。后因申请执行人刘海玲向本院申请撤回执行。本院于2020年3月20日作出（2018）青01执109号之一执行裁定书，裁定终结本院（2017）青01民初241号民事判决的执行。2020年5月19日申请执行人向本院申请恢复强制执行。本案恢复执行中，本院于2020年5月18日作出（2020）青01执恢94号执行裁定书、执行通知书、报告财产令等法律文书。2020年12月28本院发出“评估、拍卖公告”，内容为本院在执行过程中查封了西宁五环房地产开发有限公司名下位于西宁市××区商业用房，现依法对西宁五环房地产开发有限公司名下位于西宁市××区商业用房1、2、3、4、5、6、7、8、9、10号（具体位置见一层平面变更图）不动产进行评估、拍卖。拍卖标的物所有人：西宁五环房地产开发有限公司。与本案拍卖财产有关的担保物权人、优先权人或者其他优先权人如有异议，可在公告之日起十日内向本院书面提出执行异议。如无人提出异议，本院将依法处置该不动产。马×得知后，于2021年1月6日，向本院提出执行异议。另查明，1998年5月13日案外人与西宁五环房地产开发有限公司签订《商品房铺面销售合同》，该合同约定案外人购买了位于西宁市××区轴、A-C+3.1米轴线115.92平方米的商业用房。该《商品房铺面销售合同》于1998年5月18日在西宁市城东区公证处进行了公证。本院于2002年3月15日作出（2002）宁民初字第4号民事判决，判决案外人与西宁五环房地产开发有限公司签订的商品房铺面销售合同合法有效；西宁五环房地产开发有限公司在其开发的西宁市城东区东关大街五环双厦工程完工后，立即交付案涉商业用房。2007年1月12日甲方西宁五环房地产开发有限公司与乙方案外人签订了房屋交付确认书，西宁五环房地产开发有限公司将五环双厦一层4-6轴、A-C+3.1米轴线铺面房正式交付案外人。2012年5月29日案外人与韩福成达成《商品房转让证明》，韩福成将五环商贸城3-4轴之间，其中30平方米转让于案外人，同日双方签订《商铺买卖合同》。案外人马×向韩福成支付了房款60万元，2012年5月29日韩福成向马×出具60万元收条，马×提供了部分取款凭证。对已付房款60万元西宁五环房地产开发有限公司认可。并于2012年6月5日韩福成转让30平方米的商铺案外人与西宁五环房地产开发有限公司签订《商品房铺面销售补充合同》，该补充合同约定，韩福成与马×协商达成转购协议，五环房公司出面将韩福成3-4B-C+3.1米之间其中30平方米，置换的通道面积一并划分马×，通过置换、转购，最终马×在以上轴线区域内所购拥有产权建筑面积148平方米。案外人提供的一层平面图加盖有西宁五环房地产开发有限公司公章，证实该商铺己交付，交付后该商铺面积变更为148平方米。案外人还提供了执行和解协议、房地产抵押权证明书、西宁市房产他项权利注销登记申请书等证据，证实案涉商业用房实际占用多年。西宁五环房地产开发有限公司确认因土地规划等问题未办理房屋过户登记手续。同时案外人提供了《情况说明》，拟证明案涉商业用房西宁五环房地产开发有限公司抵押给申请执行人，案外人并不知情，也无过错。再查明，2015年8月24日刘海玲与西宁五环房地产开发有限公司签订20150824号《借款合同》。同日双方签订20150824号《抵押担保合同》，将西宁市城东区东关大街53号1号楼一楼2658.72平方米商铺及对应的土地使用权向刘海玲提供了抵押担保。2015年8月31日办理了证号为宁房他证城东区字第0564**房地产他项权证。西宁五环房地产开发有限公司未经案外人的同意将案涉商业用房抵押给了刘海玲。本院认为，本案系案外人马×对本院查封的西宁五环房地产开发有限公司名下位于西宁市××区4-6位于西宁市××区轴、A-C+3.1米轴线,3-4B-C+3.1米之间(即本院评估、拍卖公告中2号)商业用房进行评估、拍卖提出书面异议，属执行标的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人马×在本院查封前已与西宁五环房地产开发有限公司签订了合法有效的《商品房铺面销售合同》；本院（2002）宁民初字第4号民事判决确认已支付该房屋的全部房款；在执行过程中，双方达成和解协议，西宁五环房地产开发有限公司交付商业用房，且在法院查封之前合法占有该不动产。其提交另购买30平方米商铺证据均证明本院查封之前已签订合法有效的《商品房铺面销售补充合同》、已合法占有该不动产、已支付全部价款。以上案涉的商业用房因规划等问题未办理过户登记，因此，不是马×自身原因未办理过户登记。故案外人马×提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，案外人马×对案涉商业用房享有物权期待权，该权利可以排除强制执行。关于申请执行人刘海玲提出本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条既规定了申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持的一般情形，同时也规定了法律、司法解释另有规定的除外情形。本案涉及无过错不动产买受人物权期待权问题，属于该司法解释规定的例外情形，故第二十七条的规定与本案的法律适用并无冲突。因此，案外人马×对其购买的案涉商业用房享有足以排除执行的权益，案外人马×的异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对被执行人西宁五环房地产开发有限公司名下位于青海省西宁市××区轴、A-C+3.1米轴线,3-4B-C+3.1米之间(即本院评估、拍卖公告中2号)商业用房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 蒋清燕审判员 许正芳审判员 樊 静二〇二一年二月四日法官助理 王思思书记员 岳 林附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内,人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。