黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黑0691民初559号 原告吴军，男，1973年3月23日出生，大庆市赞美中华超市职工，住黑龙江省大庆市萨尔图区， 委托代理人徐秀伟，女，1971年5月30日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区， 被告绿地集团大庆置业有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区新科路12号科技创业园A座204室。 法定代表人樊华，该公司总经理。 委托代理人梁红玉，黑龙江高盛律师集团律师事务所律师。 被告绿地地产集团有限公司，住所地上海市黄浦区打浦路688号。 法定代表人张玉良，该公司董事长。 原告吴军诉被告绿地集团大庆置业有限公司（以下简称绿地大庆公司）、被告绿地地产集团有限公司（以下简称绿地地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。原告吴军委托代理人徐秀伟，被告绿地大庆公司委托代理人梁红玉到庭参加了诉讼，绿地地产公司未出庭，本院按缺席进行审理，本案现已审理终结。 原告诉称：2015年5月29日，原告在被告大庆绿地国际城小区售楼处交纳购房款191270元，购买了被告绿地大庆公司国际城二期住宅一套。购买时，被告售楼员告知原告：“该小区预售证件齐全。从原告购房至今，原告经了解得知被告绿地大庆公司开发的楼盘不但没有取得商品房预售许可证，而且在2014年12月25日将绿地国际城的土地使用权抵押给中国工商银行股份有限公司大庆东风支行，被告将房屋卖给原告，是主观故意的欺诈行为，原告虽然将购房款转账给被告绿地大庆公司，但最后也转汇到被告绿地地产公司账户，被告绿地地产公司是被告绿地大庆公司全资股东，依据公司法规定，有限责任公司股东以其认缴出资额为限对公司承担责任，被告绿地地产公司应承担连带清偿责任。故诉至法院，请求二被告返还原告已付购房款191270元，支付利息及已付房款0.5倍赔偿金，案件受理费由二被告承担。 被告绿地大庆公司辩称：本案双方未签署购房协议书及预约协议书，原告交付的收款票据记载为部分首付款，据此原告要求返还首付款的主张被告同意，但是原告返还房款利息及赔偿金的主张，没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告诉请。 被告绿地地产公司未出庭，向本院提交答辩状称：不同意承担连带责任，答辩人并非原被告双方签订合同主体，对合同事项完全不知情，也未参与合同的谈判、签订和履行等，故不应就此承担任何合同责任；根据公司法规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任……有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。被告绿地大庆公司系独立的企业法人，独立行使民事权利、承担民事责任，故即使被告产生了债务，也应由其独立承担，而不应由答辩人共同承担责任；答辩人与被告绿地大庆公司之间不存在资金往来，也不存在滥用股东权利导致该公司无法正常履行合同的情形；答辩人虽系被告的唯一股东，但与被告在资金和财务管理上相互独立，不构成公司人格混同（答辩人已向法庭提交2012、2013、2014年的财务审计报告，以作证明）。原告也未提供任何资金证明被告绿地地产公司存在滥用股东权利的事实。综上所述，请求驳回原告对被告绿地地产公司诉讼请求。 原告就其主张向本院提交证据如下： 1.绿地商品房收款收据、银联商务签购单各1份，（复印件，与原件核对无异）。欲证明原告在被告处购买房屋，原告与被告签订的协议书并交纳购房款，该收据属于商品房预售合同，本身也属于债权债务合同，具备合同所具备的基本条款，适用合同法的有关规定，双方签订合同合法有效。经质证，被告绿地大庆公司称该首付款票据只能证明原告与被告预约签订商品房买卖合同，该票据不能证实双方签订了商品房预售合同，故原被告双方并未建立商品房预售和销售的法律关系。因被告绿地大庆公司对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认。 2.法院依法调取（1）绿地集团大庆置业有限公司在中国银行大庆开发区支行营业部自2012年3月份至2015年12月30日全部银行流水明细单。取其中有代表性的6张（2）绿地地产集团有限公司、绿地控股集团有限公司、绿地集团大庆置业有限公司、绿地控股股份有限公司2015年第三季度新增房地产项目情况简报，营业执照复印件共计27张。证明：绿地集团大庆置业有限公司是绿地地产集团有限公司投资设立的公司，占注册资本的百分之百。绿地控股集团有限公司又是绿地地产集团有限公司的股东。绿地集团长春绿洋置业有限公司也是绿地地产集团投资设立的公司。2012年3月1日由绿地地产集团有限公司汇入绿地集团大庆置业有限公司注册资金1000万；2012年9月13日由绿地地产集团有限公司汇入绿地集团大庆置业有限公司增加注册资金1000万；2012年9月13日由绿地控股集团有限公司增加注册资金2亿2000万；2012年9月13日由绿地集团长春绿洋置业有限公司汇入绿地集团大庆置业有限公司增加注册资金500万；2013年10月28日绿地集团大庆置业有限公司汇给绿地集团长春绿洋置业有限公司2000万；2012年9月24日绿地集团大庆置业有限公司汇给绿地集团长春绿洋置业有限公司1000万；绿地集团大庆置业有限公司多次由银联商务有限公司（购房者刷银行卡的POS机）汇入购房款。证明：原告所购买涉案房屋的购房款交给绿地集团大庆置业有限公司后，经由绿地地产集团下设公司绿地集团长春绿洋置业有限公司，最后转回到绿地地产集团有限公司统一管理并支配，具有直接的法律关系，依据《公司法》第3条之规定“有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认缴的股份为限对公司承担责任。”所以绿地地产集团有限公司理应作为该案的被告承担连带清偿责任。经质证，被告绿地大庆公司对于法院调取银行流水没有异议，对公司章程加盖工商局公章真实性无异议，对原告此组证据观点有异议，本案两被告之间系独立的法人单位，尽管有付款流水往来原告不能证实该款项与本案被告有任何关联性，原告主张将其向被告交付的部分款项汇付给第二被告没有依据，流水中无法看出哪笔款项是原告给被告的，即使如原告主张原告交付的款项付给第二被告，根据合同相对性原则，只能向第一被告主张相关权利，与第二被告无关。银行流水证明第二被告履行了出资义务，根据法律规定，股东对公司承担有限法律责任，原告出具证明第二被告履行了出资义务，据此对被告绿地大庆公司的债务无任何责任。公司法13条引用法律错误，原告理由不能成立。因被告绿地大庆公司对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认。 被告绿地大庆公司向本院提交收据复印件一份，欲证明双方建立了商品房的预约认购关系。经质证，原告对该证据真实性及证明问题均无异议。因原告对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认。 被告绿地地产公司未向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院确认事实如下：2015年5月29日，原告到被告绿地大庆公司售楼处购买房屋，被告绿地大庆公司为原告绿地控股集团东北房地产事业部收据一份，收据体现，本收据仅限收取诚意金、房款及代收代付款项，交款单位为原告，收据中写明房屋坐落、房屋单价及总价款，原告交纳191270元，被告绿地大庆公司加盖转账收讫章。至今，被告绿地大庆公司未取得涉案地块建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证。 另查明，被告绿地大庆公司系非自然人投资或控股的法人独资，注册资本为26000万元，其股东是绿地地产公司，2013年3月10日，上海上会会计师事务所有限公司出具审计报告体现：“绿地地产公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了绿地地产公司2012年12月31日的财务状况以及2012年度的经营成果和现金流量”；2014年3月10日，瑞华会计师事务所上海分所出具审计报告体现：“绿地地产公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了绿地地产公司2013年12月31日的财务状况以及2013年度的经营成果和现金流量”；2015年2月25日，瑞华会计师事务所上海分所出具审计报告体现：“绿地地产公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了绿地地产公司2014年12月31日的财务状况以及2014年度的经营成果和现金流量”。 本院认为，被告绿地大庆公司为原告出具的收据，意思表示真实，内容合法，不违反法律法规的强制性规定，故本院对收据效力予以确认，因原告购买涉案房屋目的无法实现，基于原告请求返还购房款的主张，该收据应予解除。结合原被告双方庭审陈述，双方均表示出具该收据时已对再行签订商品房买卖合同进行约定，收据中仅写明房屋坐落、房屋单价及总价款，缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法和违约责任等主要条款，其性质应为商品房买卖合同的预约合同。关于原告的损失问题，因原告已履行交齐购房首付款的义务，而被告绿地大庆公司至今仍未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，且涉案房屋未开工建设，无法与原告签订商品房预售合同，被告绿地大庆公司违背诚实信用，已构成违约。虽收据中未明确约定违约金依据，但结合房地产市场现状，原告于2015年即向被告绿地大庆公司交付购房款，被告绿地大庆公司使用原告房款至今，且房屋仍不符合签订商品房预售合同条件，与其宣传资料并不相符，原告损失无法简单用货币进行量化，其所期望的应为购买该房屋的居住利益，其预期利益应是同等地段房屋因房屋溢价导致原告再行支付的差额，原告的实际损失不单单为同期贷款利息损失，现因被告绿地大庆公司收取原告交付房款已达一年之久，至今仍未取得相关开发许可手续的过错程度较大，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为被告绿地大庆公司退还原告房款、给付原告已付认购款50%的赔偿较为合理。关于原告要求利息按照同期银行贷款率支付其自交纳购房款次日起至判决确定给付之日止的的诉讼请求，因在确定被告赔偿损失过错中已考虑原告利息损失，故不应再另行赔偿。关于被告绿地地产公司责任承担问题，因被告绿地地产公司的审计报告体现：“绿地地产公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了绿地地产公司2012年1月1日至2014年12月31日的财务状况以及2012、2013、2014年度的经营成果和现金流量。”原告无证据证明被告绿地地产公司与绿地大庆公司之间财产混同，故本院对原告请求被告绿地地产公司对绿地大庆公司上述请求承担连带责任的主张不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十五条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、对原告吴军与被告绿地集团大庆置业有限公司签订的收据予以解除； 二、被告绿地集团大庆置业有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告吴军购房款191270元； 三、被告绿地集团大庆置业有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告吴军损失95635元； 四、驳回原告吴军其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。 案件受理费5718元，由被告绿地集团大庆置业有限公司负担5604元，由原告吴军负担114元。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。 本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。 （本案所涉货币种类均为人民币） 审 判 长  杨 杰 审 判 员  贾 彪 代理审判员  王庆娟 二〇一六年七月二十日 书 记 员  侯 丹 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国公司法》 第六十二条一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。