广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1563号上诉人（原审被告）：广州市广源实业总公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：朱明沛，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡安平，该公司职员。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区房屋管理局，住所地：广州市越秀区。法定代表人：罗学文，该局局长。委托诉讼代理人：龚健、麦皓伦，均系该局职员。被上诉人（原审第三人）：广州广南房产发展有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：张方明，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）：广州市广安房产发展有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：张方明，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）：广州广恒房产发展有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：张方明，该公司董事长。三被上诉人共同委托诉讼代理人：许光玉、许晓冰，均系广东海建律师事务所律师。上诉人广州市广源实业总公司（以下简称广源公司）因与被上诉人广州市越秀区房屋管理局（以下简称越秀房管局）、广州广南房产发展有限公司（以下简称广南公司）、广州市广安房产发展有限公司（以下简称广安公司）、广州广恒房产发展有限公司（以下简称广恒公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，广源公司委托诉讼代理人蔡安平，被上诉人越秀房管局委托诉讼代理人麦皓伦，广南公司、广安公司、广恒公司共同委托诉讼代理人许光玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广源公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或改判由广南公司、广安公司、广恒公司承担租金损失补偿款责任；3.一审、二审的诉讼费由越秀房管局、广南公司、广安公司、广恒公司承担。事实和理由：1.涉案征用地块的用地单位为广南公司、广安公司、广恒公司，该项目实际是该三公司开发建设，涉案房屋的拆迁安置、移交补偿等问题全部由该三公司负责，广源公司在2006年已完全退出该项目。广源公司提交的证据一《建设用地规划许可证》中“附加说明：本案根据我局（88）城地批字第260号和穗规地复字【2000】第741号文换领建设用地规划许可证。”即（88）城地批字第260号不再有作用，且越秀区房管局一审提交的《征地拆迁批文》（穗国土建用字【1993】第502号）已于1995年10月过期，因此，拆迁单位已变更为广南公司、广安公司、广恒公司，一审法院以作废的文件认定广源公司为拆迁人，是案涉用地单位，因此需承担拆迁人义务完全没有事实依据。2.在（2020）粤01民终1703号案中，广州市荔湾建筑工程有限公司（以下简称荔湾建筑公司）诉称2012年涉案地块的开发权已从广源公司名下转到广南公司、广安公司、广恒公司名下，可知该三公司已为涉案地块的实际使用人、权益拥有者，否则该三公司无权委托荔湾建筑公司处理拆迁安置事宜。该案中，广南公司、广安公司、广恒公司向广州市中级人民法院提交《协议》可证明广源公司已退出项目，不再履行拆迁义务，因此，广南公司、广安公司、广恒公司才委托荔建公司处理拆迁事宜，如果广南公司、广安公司、广恒公司不是拆迁人，其无权委托荔湾建筑公司处理拆迁事宜，其也无需支付约1.8个亿给荔湾建筑公司处理拆迁事宜。广南公司、广安公司、广恒公司一审提交的财务证据，更加证明拆迁费是其支付，更加证明广南公司、广安公司、广恒公司一直是实际的拆迁人。3.广源公司虽为《房屋拆迁补偿协议书》的签订当事人，但在履约过程中已将债务转移给广南公司、广安公司、广恒公司，且越秀房管局明确知晓并确认过实际使用人的合同相对人为该三公司，故合同的债权债务已转移。该协议是因广南公司、广安公司、广恒公司指示签订，并非广源公司的真实意思表示，且该协议书实际已履行完毕，该地块已拆迁结案。如果房屋没有移交，不可能拆迁结案，也不可能由广南公司、广安公司、广恒公司开发，使用该地块，因此，房管局无权在时隔近10年的时间再要求广源公司承担支付租金义务。实际上多年以来，缴纳房屋租金的义务一直由广南公司履行，越秀房管局以实际行为已确认了涉案地块实际使用人的合同当事人地位并向其主张了权利。4.广源公司从未委托广南公司代为缴纳租金。5.广源公司在一审中递交补充证据（2020）粤01民终1703号民事判决书，该证据与本案密切相关，但一审法院未组织质证，违反诉讼程序。越秀房管局辩称：同意一审判决，不同意广源公司的上诉请求。在涉案房屋用地单位合同未依法变更或解除的情况下，应由广源公司承担涉案房屋的租金损失补偿款以及承担补偿的义务。广南公司、广安公司、广恒公司辩称：1.广源公司是涉案房屋的拆迁人，是法律规定、合同约定的拆迁补偿义务主体，公租金是因其违约行为导致，其应承担涉案房屋的公租金。2.广源公司一直在提供《拆迁补偿协议书》约定的置换房，因置换房的质量、产权不符约定导致产生本案公租金，依法应由其承担。3.广源公司的拆迁义务并未转移至广南公司、广安公司、广恒公司。广源公司从未与本三公司达成书面或口头的合意转移拆迁义务，越秀房管局一直认定广源公司为拆迁人。本三公司代为缴纳租金，未转移广源公司作为拆迁人的义务，不能因为本三公司是涉案地块的开发商，就要求本三公司承担拆迁人义务。拆迁人应根据拆迁许可证及拆迁补偿协议书确定。4.一审法院已对（2020）粤01民终1703号民事判决书组织质证，不存在广源公司所称程序违法。5.二审法院已就同系列其他案件作出生效判决，对一审法院判令广源公司向越秀房管局支付房屋租金的一审判决予以了维持，本案案情与前案相似，在广源公司未提供新的证据的情况下，前案生效判决亦适用于本案。综上，一审判决事实清楚，法律适用正确，程序合法，请求驳回广源公司的全部上诉请求。越秀房管局向一审法院起诉请求：判令广源公司向越秀房管局支付原越秀区一德路龙庆街6号全间自2018年1月1日起至实际将补偿房屋移交越秀房管局接管之日止的租金损失补偿款（按9532.8元/月计）。一审法院经审理查明：1988年4月8日，广州市城市规划局向广源公司作出（88）城地批字第260号文，同意广源公司征用海珠广场西侧地段土地，核准面积34440平方米，兴建商业大厦。1993年9月24日，广州市国土局作出穗国土建用字（1993）第506号《建设用地批准书》，批准广源公司用地海珠广场西侧（C座）属第一期用地，用地面积9000平方米。2005年11月17日，广源公司（为甲方）与荔湾建筑公司（广南、广安公司委托单位，为乙方）签订《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》，其中内容为：根据2005年9月16日广南公司、广安公司的委托函，经甲乙双方协商一致，共同为解决由广南公司、广安公司开发的海珠广场A、B座地块范围内27幢拆迁补偿纠纷诉讼案的直管公房房屋的拆迁安置补偿达成如下协议，……由于前期广南、广安公司投入了部分资金给甲方用于拆迁安置A、B座地块红线范围内部分公产的房屋，因此，甲方同意提供建筑面积2282平方米不交吉的房屋与越秀区国土房管局作等价值房屋交换；与越秀区国土房管局进行房屋等价值交换，一切移交手续的办理由乙方负责，甲方协助做好各项配合工作等。2007年1月，广南公司、广安公司、广恒公司共同向广源公司发函，称：我司已委托荔湾建筑公司代向区国土局各职能部门核定欠付公房租金、滞纳金及咨询办理拆迁结案的各项安排，烦请贵司提供所需资料及记录予荔湾建筑公司，以便进行上述工作。2009年3月1日，越秀房管局作出越秀区龙庆街6号全间房屋的《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》，评定上述房屋月租9532.8元。广源公司在上述计算表中盖章确认。2009年3月23日，荔湾建筑公司向广源公司发函称：我司代管房屋已进入交租阶段，以下门牌的租金由我司负责交纳，……其中有龙庆街6号。2009年10月21日，广南公司、广安公司、广恒公司共同出具《授权委托书》，委托荔湾建筑公司为其所拥有之广州海珠广场A、B及C地块办理尚余之房屋拆迁补偿事宜及拆迁结案的各项安排。后广源公司（为甲方）与荔湾建筑公司（广南、广安公司委托单位，为乙方）再次签订《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》，其中内容为：根据2009年10月21日广南公司、广安公司的委托函，经甲、乙双方协商一致，共同为解决由广南公司、广安公司、广恒公司开发的海珠广场A、B、C座地块红线范围内的直管公房房屋的拆迁安置、移交补偿达成如下协议；一、需办理移交补偿的直管公房房屋为五仙西街1、5、6、8、20、22、24号等门牌，按评估总价进行公房产权调换补偿；二、由于前期广南、广安、广恒公司已投入资金给甲方用于拆迁安置A、B、C座地块红线范围内公产的房屋，因此，甲方需提供泰沙路晓南一街、晓二街、中山三路荣华南、海珠中路、同福西后街、盘福路双井街等建筑面积1799.9031平方米不交吉的房屋〈带租户〉与越秀区国土房管局作等价值房屋交换；……五、与越秀区国土房管局进行房屋等价值交换，一切移交手续的办理由乙方负责，甲方协助做好各项配合工作等。2009年11月3日，广源公司向越秀房管局提交《报告》，内容为：根据广州市规划局1988年4月8日，以（88）城地批字第260号文核准，征用越秀区海珠广场西侧兴建商住楼。地块于2005年5月30日穗国房字（2005)**文列入广州市125宗烂尾地块之一，我司于2006年、2007年、2008年克服种种困难，为了保护国有资产免于流失，陆续补偿了一万多平方米直管公房。现经越秀分局核实剩余代管房约一万五千多平方米需要与越秀分局办理产权补偿。由于我司历史问题债务重重，官司缠身，面临破产，我司无法与越秀分局办理上述剩余代管房的补偿手续。我司现以合作方广安公司、广南公司、广恒公司的委托单位荔湾建筑公司其名下的房屋与越秀分局办理上述剩余代管房的补偿手续。广源公司（为甲方）并与广南公司（为乙方）、广州市新骏物业管理有限公司（为丙方）签订了《委托缴款协议》，内容为：就广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局委托丙方向甲方收取沿江路174号等34间门牌房屋之房屋租金事宜，甲方委托乙方向丙方缴付该等房屋租金。2010年3月9日，越秀房管局（为被拆迁人、乙方）与广源公司（为拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（已于2010年3月18日办理协议备案），内容为：甲方经广州市国土资源和房屋管理局以拆迁字（1988）288号《城市房屋拆迁许可证》批准，拆迁属乙方所有的房屋。甲方拆除乙方越秀区龙庆街6号房屋，砖木结构2层，用途为商业，产别代管产，建筑面积70.4695平方米。双方同意按异地产权调换补偿方式办理原址房屋的补偿，以下房屋与原址房屋70.4695平方米作产权调换，其中有：越秀区黄**路中约外街12号101、102房。甲方应在2010年6月30日前，将产权调换的房屋交付给乙方。甲方违反上述约定的，应按每逾期一天赔偿每平方米1元的标准向乙方承担违约责任。甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应在2010年6月30日前向乙方提供房屋的相关用地、报建、建筑质量、验收等证明文件，并协助乙方向房地产行政主管部门办理房屋所有权证手续等。后越秀房管局将上述房屋交由广州市越秀区第二土地房屋管理所接管。2014年7月15日，广州市越秀区第二土地房屋管理所向广源公司发出《关于一德路-五仙路地块移交补偿问题的函》，其中内容为：贵司征用的一德路-五仙路地块，在移交补偿过程中，存在如下问题，……补偿外区的房屋，一直未能通过外区验收，涉及房屋42套（详见附表），请与各区分局联系落实房屋验收，并将验收表回复我所。附表中编号11、原址龙庆街6号，……未通过外区验收。广源公司已于次日签收该函。后广州市越秀区第二房屋管理所先后于2016年4月29日、2017年9月13日再次向广源公司发出《关于一德路-五仙路地块移交补偿问题的函》。2018年1月17日，广南公司向越秀房管局交纳了龙庆街6号房屋2017年7月至12月共6个月的租金57196.8元。广州市越秀区第二房屋管理所先后于2018年4月11日、9月30日，2019年5月21日向广南公司发出《关于交纳征用地块房屋租金的通知》，催缴沿江路180号等房屋（欠租明细表列有一德路龙庆街6号房屋）2018年1月起的租金等。2018年11月6日，广南公司、广安公司、广恒公司共同向荔湾建筑公司发出《关于海珠广场A、B、C地块公房移交问题的函之回复》，其中要求荔湾建筑公司自行联络广州市越秀区第二房屋管理所，并向其指定的物业管理公司广州市新骏物业管理公司交纳2018年1月至12月的房屋租金。一审诉讼中，越秀房管局称：涉讼房屋在拆迁前全部是出租的状态，都有租户向我方交租的，这从我方与广源公司签订拆迁补偿协议里的评估都是按不交吉来评估可以对应。由于征用单位实施的拆迁行为，导致我方的租金收益受到侵害，没有向原来的租户收到租金，这就是我方主张的租金补偿款，直到拆迁单位将产权补偿房屋移交我方，我方才能行使收益权，向租户收租。移交之前是拆迁单位向我方支付租金补偿款，移交之后，是租户向我方支付租金。现涉讼房屋均未与我方办理产权移交给手续，均需要向我方支付租金补偿款。有些房屋我方查到已经补偿给了私人，办不了移交手续。所以我方之前发函给广源公司尽快办理补偿房屋的移交手续，但是广源公司均未能办理，因此租金损失一直在持续。广源公司称：拆迁补偿的相关手续都是由广南公司、广安公司、广恒公司与越秀房管局办理，故其不清楚涉讼补偿房屋是否办理移交手续。广南公司、广安公司、广恒公司称：还有16个门牌号房屋没有办理移交手续，应该包括了涉讼补偿房屋。关于广源公司与广南公司、广安公司、广恒公司的关系。广源公司称：是合作关系；我方拿地，没有钱开发就引入广南公司、广安公司、广恒公司，广南公司、广安公司、广恒公司出钱。简言之，我方出地，对方出钱，合作开发，对方将合作收益给了我方之后，这块地所有的事情都是由广南公司、广安公司、广恒公司处理；至于合作收益是否已经收到，还无法理清；但是合作之后，所有拆迁、房屋建设、销售都是广南公司、广安公司、广恒公司在实施；我方刚开始是跟香港的公司合作，后来香港公司成立了广南公司、广安公司、广恒公司作为项目的开发公司。广南公司、广安公司、广恒公司称：香港公司恒基集团公司是跟广源公司合作开发涉讼地块，广源公司是负责出地、包拆迁，恒基公司是负责限额出钱，由广源公司去完成拆迁安置；在上述合作的基础下，恒基公司与广源公司共同成立广南公司、广安公司、广恒公司，广南公司、广安公司、广恒公司的股东还是有广源公司在内的；广源公司无法完成拆迁，违反了合作协议，故广南公司、广安公司、广恒公司只能另外委托荔湾建筑公司来协助广源公司继续去完成。一审法院认为：因广源公司征用拆迁越秀房管局的房屋，导致越秀房管局未能收取被拆迁房屋承租人的租金，越秀房管局要求广源公司支付租金损失补偿款，合法合理，一审法院予以支持。虽然广南公司受广源公司委托代为支付了之前的租金损失补偿款，但广源公司是涉讼征用地块的用地单位和房屋拆迁安置补偿合同的当事人，在用地单位和合同未依法变更或解除的情况下，广源公司抗辩主张其债务已转移给广南公司、广安公司、广恒公司、应由广南公司、广安公司、广恒公司承担本案责任，理据不足，一审法院不予采纳。因双方至今未办理补偿房屋的移交手续，何时办理亦未确定，故本案只对至本判决生效之日止的租金损失补偿款予以处理；之后的租金损失补偿款，不予处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条之规定，于2020年9月3日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州市广源实业总公司向原告广州市越秀区房屋管理局支付原广州市越秀区一德路龙庆街6号房屋全间2018年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金损失补偿款（按9532.8元/月计）。二、驳回原告广州市越秀区房屋管理局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4303元，由被告广州市广源实业总公司负担。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，广源公司提交了1993年穗府国用（1993）字第特011号《国有土地使用证》、1996年穗府国用（1996）字第特008号《国有土地使用证》、2001年1月2日穗规地换证字［2001］第8号《建设用地规划许可证》、2011年10月17日穗房拆函〔2011〕387号《关于房屋拆迁补偿安置情况的函》，拟证明广南公司、广安公司、广恒公司是涉案地块的使用人，应承担涉案地块的拆迁责任，即便广源公司签订了拆迁补偿协议，也已拆迁结案，越秀房管局无权再要求广源公司进行租金补偿。越秀房管局质证认为：上述证据均是复印件，对其真实性、合法性无法确认，由法院依法认定；若上述证据真实合法，则涉案拆迁地块与广南公司、广安公司、广恒公司密切相关，该三公司应承担连带责任；拆迁结案只是说明发文单位已完成拆迁协议备案的职能，不代表征用拆迁补偿手续已完成。广南公司、广安公司、广恒公司质证认为：对证据1，真实性、合法性没有异议，但是对关联性有异议。拆迁人必须是法定的、特定的具有拆迁资质的单位，本案的拆迁人广源公司是法定的，并且是合同约定的拆迁人。广源公司想以此证据证明广南公司、广安公司、广恒公司是土地的使用权人而推脱广源公司的拆迁责任，没有合同依据和法律依据。另外土地使用权人和拆迁人是不同的法律概念。本案的事实是广南公司、广安公司、广恒公司和广源公司是合作开发关系，由广源公司拿地，广南公司、广安公司、广恒公司出部分的钱，由广源公司负责签署有关的拆迁补偿合同，并且履行拆迁合同的义务，包括完成所有的拆迁项目和补偿，广南公司、广安公司、广恒公司前身恒基公司在90年代就已经支付了两个亿上的巨额资金给广源公司去进行拆迁。所以广源公司是否退出并不影响其与房管局签署拆迁补偿协议的权利和义务，这是两个概念。对证据4，广南公司、广安公司、广恒公司同意越秀房管局的质证意见，拆迁结案只是一个备案，不代表拆迁补偿协议已经履行完毕。其他的与前案质证意见一致，广源公司提交的证据不影响广源公司作为拆迁许可证上记载的拆迁人的主体地位，即使涉案地块拆迁已结案，广源公司作为补偿协议的义务方，应依约继续提供置换房，否则应缴纳租金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对广源公司的上诉，本院具体分析如下：因广源公司征用拆迁越秀房管局的房屋，导致越秀房管局未能收取被拆迁房屋承租人的租金，且双方至今未办理补偿房屋的移交手续，故一审判决认定越秀房管局要求广源公司支付租金损失补偿款合法合理而予以支持正确。虽然广南公司受广源公司委托代为支付了之前的租金损失补偿款，但广源公司是涉案征用地块房屋拆迁安置补偿合同的当事人，在合同未依法变更或解除的情况下，广源公司抗辩主张其债务已转移给广南公司、广安公司、广恒公司并应由该三公司承担本案责任的理据不足，一审判决不予采纳正确。事实上，广源公司与广南公司、广州市新骏物业管理有限公司签订了《委托缴款协议》，载明越秀房管局委托广州市新骏物业管理有限公司向广源公司收取房屋租金事宜，广源公司委托广南公司缴付。即使广源公司依据其在二审中提交的证据主张其上述抗辩，但是，广源公司在此后仍与荔湾建筑公司签订《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》，并在越秀房管局于2009年3月10日作出的涉案房屋租金计算（评估）表上盖章确认，亦于2009年11月3日向越秀房管局提交《报告》，载明以合作方即广南公司、广安公司、广恒公司的委托单位荔湾建筑公司其名下的房屋与越秀房管局办理剩余代管房的补偿手续，且于2010年1月20日与越秀房管局签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。何况，根据广源公司与广南公司、广安公司、广恒公司在一审庭审中的陈述，双方是合作开发关系，由广源公司出地，广南公司、广安公司、广恒公司出资。综上，广源公司关于其已完全退出涉案地块项目，涉案房屋的拆迁安置、移交补偿等问题全部由广南公司、广安公司、广恒公司负责的上诉意见不成立，本院不予采纳。关于一审法院是否存在违反诉讼程序的问题。经审查，一审法院在收到广源公司补充提交的证据（2020）粤01民终1703号民事判决书后，已依法传唤越秀房管局及广南公司、广安公司、广恒公司到庭进行质证，故广源公司关于一审法院未组织质证、违反诉讼程序的上诉意见不成立，本院不予采纳。综上，上诉人广州市广源实业总公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4303元，由上诉人广州市广源实业总公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年二月七日书记员  颜旭怀徐毅敏