江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10766号上诉人(原审被告)：吴江财智置业发展有限公司。法定代表人：陈荣荣，该公司执行董事。被上诉人(原审原告)：刘露。上诉人吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）因与被上诉人刘露商品房预售合同纠纷一案不服苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初10856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。财智公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，发回重审或者依法改判。二、本案一审、二审全部诉讼费用曰被上诉人承担。事实和理由：1.财智公司与刘露之间签订的《吴江市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，既然在双方对违约金有约定的情况下应按照合同约定的违约金标准执行。根据合同第十五条的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。故此，逾期办证违约金应按照合同约定的标准计算。2.刘露在一审过程中并未是交任何证据证明其未办理房产证实际遭受的损失，一审法院认为约定的违约金数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失，从而调高违约金计算标准没有事实依据。3.自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率(LPR)，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利。因此，一审法院将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍没有法律依据。综上，请求二审依法判决。刘露二审未答辩。刘露向一审法院起诉请求：财智公司支付逾期办证违约金63844.95元(以354489元为基数，按人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍，自2017年9月29日起计算至2020年8月14日止)。一审法院认定事实：2017年5月28日刘露与财智公司签署《苏州市商品房买卖合同》，约定刘露向财智公司购买吴江财智金鹰商业中心第2，3幢2单元2009室房屋，购房总价为356627元(退还面积差价2138元后实际支付354489元)。后财智公司于2017年7月1日向刘露交付房屋。合同第二十二条约定，因出卖人的原因导致买受人无法在双方实际交接之日起360日内取得不动产权证书的，出卖人每逾期一日按照合同约定房屋总价的万分之0.5向买受人支付违约金。刘露认为该格式条款合同约定的交房后办理产证期限过长、违约金过低，不能客观反应刘露实际遭受的损失，故根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，要求按照交房后90天办理不动产权证书。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。财智公司辩称，1、对于双方存在的商品房买卖合同关系无异议，房款金额354489元及交房时间2017年7月1日以及计算逾期办证违约金的截止日即2020年8月14日也予以认可。2、刘露要求自2017年9月29日起计算逾期办证违约金无依据，财智公司于2017年7月1日交房，合同约定的办证时间是交房后360日，故违约金的起算时间为2018年6月25日。3、合同明确约定了违约金的计算标准为每日万分之0.5，应首先考虑按照约定确定违约金。刘露主张调整违约金，应当提供相应证据证明逾期办证给刘露造成的损失。一审法院经审理认定事实如下：2017年5月28日，财智公司作为出卖人与刘露作为买受人签订编号为苏房商吴江合同201705280231号的《苏州市商品房买卖合同》一份。合同约定，买受人向出卖人购买吴江财智金鹰商业中心第2,3幢2单元2009室的商品房，建筑面积为45.04平方米，房屋价款为356627元；房屋交付日期为2017年6月30日。合同第二十二条关于逾期办理不动产登记的违约责任约定，因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起360日内取得不动产权证书的，买受人可按下列第2项处理：2、出卖人继续完成申领不动产权证书，每逾期一日按本合同第四条约定房屋总价款的万分之0.5向买受人支付违约金。合同签订后，刘露向财智公司支付了全部购房款，后根据实测面积及双方结算，该套房屋实际价款为354489元，财智公司向刘露开具相应购房发票。案涉房屋于2017年7月1日交付，刘露向财智公司支付了办证所需的税费，后财智公司于2020年8月14日向刘露退回了代办产证费用。截至2020年8月14日，刘露尚未取得涉案房屋的产权证书。以上事实，有刘露提供的苏州市商品房买卖合同、购房发票、代收代缴费用明细表、收据、退款明细截屏以及到庭双方当事人及其委托诉讼代理人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，刘露与财智公司签订的《苏州市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。案涉房屋于2017年7月1日交付，按照合同约定，财智公司应当在房屋交付后360日内，即在2018年6月25日前为刘露办理不动产登记权证书。刘露向财智公司支付了不动产登记所需的税费及办证费用，系刘露委托财智公司办理不动产权属证书。由于财智公司的原因，截至2020年8月14日，刘露尚未取得涉案房屋的权属证书，财智公司应当对其逾期办证的违约行为承担责任。案涉合同关于办理不动产登记的期限系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，也未过分迟于开发商办理产证的合理期间，且《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的系购买人办理产证登记的手续期限，故一审法院对刘露主张自2017年9月29日起计算逾期办证违约金的主张不予支持。刘露与财智公司在房屋买卖合同中约定的违约金为每日万分之0.5，即年利率1.825%，逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、进行融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。财智公司的违约行为确实会给刘露造成损失，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍（以354489元为基数，2018年6月25日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍计算为25248元），自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。刘露主张违约金计算至财智公司退回代办费用之日即2020年8月14日，也即解除委托办证之日，财智公司对此也予以认可，一审法院予以确认。刘露在庭审中同意对其预交的诉讼费用由败诉方直接向其支付，一审法院对此亦予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决：吴江财智置业发展有限公司于判决生效后十日内向刘露支付逾期办证违约金（2019年8月20日前的逾期办证违约金合计25248元；自2019年8月20日起至2020年8月14日止以354489元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。一审案件受理费减半收取698元，由刘露负担241元，吴江财智置业发展有限公司负担457元。二审中当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，依法成立并生效的合同对当事人具有约束力，当事人应当根据诚实信用原则全面履行各自的义务。涉案《吴江市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。涉案合同明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担相应的违约责任。由于财智公司不能按照前述约定办理房屋权属登记，故财智公司应当承担违约责任。逾期办证行为客观上会影响买房人再次出售房屋、融资、工商登记等事项并导致买受人遭受相应损失。本案中，合同虽然约定出卖人逾期办证的应按已付房屋价款的0.03%向买受人支付违约金，但经核算后相应的违约金数额明显过低，无法客观反映买受人实际遭受的损失。现唐晓军、姜静起诉请求调高至以已付购房款为基数按银行同期同档贷款利率4.75%的1.3倍计算违约金，中国人民银行贷款基准利率标准自2019年8月20日起取消，贷款利息的基本标准改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），一审法院综合考虑案件实际情况后参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定将逾期办证违约金调整为2019年8月20日前按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算尚属合理，本院对此予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1396元，由上诉人吴江财智置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  孙楚楚二〇二一年二月八日书记员  陈闵悦