上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三(民)初字第5021号原告上海进福房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人叶福明，董事长。委托代理人孙利，女。委托代理人卢超军，上海何正大律师事务所律师。被告张征宇，男，1976年5月26日出生，汉族，户籍所在地浙江省温州市。原告上海进福房地产开发有限公司诉被告张征宇商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月16日立案受理后，依法由审判员孙佑正适用简易程序审理。因无法用其他方式直接向被告张征宇送达有关诉讼文书，本案于2016年2月14日转为普通程序审理，依法组成合议庭，并向被告张征宇公告送达包括开庭传票在内的有关诉讼文书。本案于2016年6月12日公开开庭进行审理，原告委托代理人卢超军、被告张征宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海进福房地产开发有限公司诉称，原告与被告于2010年12月18日签订上海市商品房出售合同，被告购买原告开发的位于上海市青浦区赵巷镇赵华路XXX弄XXX号房屋，房屋总价为人民币2,595,400元，约定2011年1月18日前付清余款。至今，被告未支付一分钱房款，严重违约。根据合同第五条约定，原告有权单方面解除合同。现原告依照合同约定行使解除合同权利而起诉至本院，要求：1、判令立即解除上海市青浦区赵巷镇赵华路XXX弄XXX号商品房出售合同；2、判令被告赔偿原告259,540元；3、本案诉讼费由被告承担。被告张征宇辩称，当时购房时约定原告为被告办理银行按揭贷款手续，被告已在银行处签字，但实际原告未办理相关手续。原告开发的房屋大部分被法院查封，基于上述两个理由，故被告除支付首付款785,400元后其余房款未付。原告一直未告知办理按揭贷款的情况，房屋至今未过户至被告名下。2015年5月、6月，原告与被告协商过未果。由于原告违约在先，故不同意原告的诉请。经开庭审理查明，2010年12月18日，原告与被告签订《上海市商品房出售合同》一份。合同约定，被告向原告购买位于上海市青浦区赵巷镇赵华路89弄《上海进福景苑》30号房屋，房屋建筑面积为259.54平方米；其中套内建筑面积为247.63平方米、公用分摊建筑面积为11.91平方米，每平方米房屋建筑面积单价1万元，被告购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)为2,595,400元。合同第五条约定被告如未按合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过30天，原告有权选择下列第一种方案追究被告责任：一、原告有权单方面解除合同。合同第六条约定被告支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按本合同约定的期限代被告向原告付款的，仍视为被告未按合同约定的时间付款，但因原告原因除外。合同第七条约定原告收到被告全部房价款之日起15天内，原告向被告交付房屋。合同第十二条约定原告行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知被告，在书面通知发出之日起30日内将被告已支付的房价款扣除被告应支付的赔偿金额，剩余房价款退还被告，赔偿金额以总房价款的10%计算。附件一约定按时间付款，付款方式：分期付款，贷款方式：商业贷款，1、被告于2010年12月18日与原告签约，并付首付房款785,400元；2、被告于2010年1月18日前应支付房款181万元。合同签订后，被告至今未向原告支付过购房款。以上事实，由原告、被告的陈述、上海市商品房出售合同等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：合同附件一，对于付款时间的约定，被告应于2010年1月18日前应支付房款181万元,付款时间为笔误，实际支付时间应为2011年1月18日。合同未约定由原告代被告办理按揭贷款。被告表示：其已经支付785,400元首付款,否则不可能办理预告登记手续。当时已与上海银行或者浦发银行签订了按揭贷款合同。因出售合同是原告单方面制作的，故赔偿金的约定过高要求予以调整。根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同，当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。购房人主要的义务之一应该是支付房款，被告具备独立民事行为能力，应该对自己如何支付房款，包括支付时间、支付方式、甚至逾期不付款可能引起的后果均应有一个审慎注意义务。本案中，原、被告双方在《上海市商品房出售合同》中第六条约定，被告支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按本合同约定的期限代被告向原告付款的，仍视为被告未按合同约定的时间付款，但因原告原因除外。由于被告至今未按约向原告支付购房款，已构成根本违约，应按合同约定承担违约责任，原告按约有权行使合同解除权。原告未向被告发出解除合同通知，故以原告提起诉讼，被告收到起诉状之日为双方的出售合同解除日。解除商品房出售合同过错责任在于被告，故被告应按约承担总房价款的10%赔偿责任。原告主张解除合同赔偿金，被告认为赔偿金标准过高，要求法院对约定的赔偿金标准予以调整。本院认为合同中约定原告行使解除合同权利被告应支付赔偿金是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，原、被告理应受此约定之约束；被告需具充分完备之理由方可调整该标准。原告作为出售方，主要的权利在于按约收到购房款，被告作为购房人，主要的权利在于按约收到所购之房屋，合同中对于任何一方未按约履行前述主要义务时应承担的违约责任标准一致，显然合同对双方各自重大权利的保护上都给予了充分保障。审理中，被告未提供赔偿金约定缺乏公平性的相应证据。故本院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款等因素，认为合同约定的赔偿金标准不存在过高，对于被告要求调低赔偿金标准的意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条之规定，判决如下：一、原告上海进福房地产开发有限公司与被告张征宇于2010年12月18日签订的《上海市商品房出售合同》于2016年5月7日解除；二、被告张征宇应于本判决生效之日起十日内支付原告上海进福房地产开发有限公司赔偿金人民币259,540元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5,193.10元，由被告张征宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙佑正人民陪审员  潘水云人民陪审员  杨锡明二〇一六年七月十五日书 记 员  黄 鑫附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。