湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘11民终708号上诉人（原审被告、反诉原告）永州市鸿宇房地产开发有限责任公司。法定代表人唐良友。委托代理人冯松林。被上诉人（原审原告、反诉被告）蒋荣林。上诉人永州市鸿宇房地产开发有限责任公司（以下简称永州鸿宇房地产公司）因与被上诉人蒋荣林商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院于二○一六年三月十五日作出的（2015）永冷民初字第3357号民事判决，通过一审法院向本院提起上诉。一审法院于2016年4月19日将该案移送至本院，本院于同日立案受理，依法组成合议庭，于2016年5月11日在本院第八审判庭公开开庭进行了审理。上诉人永州鸿宇房地产公司的委托代理人唐良友，被上诉人蒋荣林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2014年12月25日，蒋荣林（买受人）与永州鸿宇房地产公司（出卖人）签订一份《福苑佳园商铺买卖合同》，合同主要内容为：一、蒋荣林购买永州鸿宇房地产公司位于冷水滩区福苑佳园第六幢第一层106号商铺，商铺的用途为商业，属框架结构，层高为5.6米，建筑层数为地上第一层，建筑面积共49.6平方米（其中含公摊面积）；二、该商铺单价为每平方米16,141.13元，总金额800,600元；三、付款方式为银行按揭方式，签署合同时交纳全部房款的62%即500,600元，剩余房款300,000元银行按揭，并在签署《商铺买卖合同》后7日内，送交办理银行按揭所需的按揭资料到福苑佳园售楼中心，其办理按揭手续费用由买受人承担；四、交付期限：出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商铺交付买受人使用；四、逾期交房违约责任：逾期不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交纳房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达日起60日内退还买受人已付房款，并按买受人累计已付房款的同期银行存款利率计息支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交纳房价款万分之六的违约金，合同继续履行。此外，双方还对其他权利义务事项进行了合同约定。合同签订后，蒋荣林分别于2014年12月19日交纳50,000元购房款、于2014年12月26日交纳250,600元购房款、于2015年6月9日交纳200,000元购房款，共计向永州鸿宇房地产公司交纳500,600元约定的购房首付款，并于2015年6月27日交纳15,000元门面维修基金。蒋荣林于2015年5月份向永州鸿宇房地产公司交付了部分办理银行按揭贷款的相关资料，经永州鸿宇房地产公司催促，于2015年12月将所需资料全部交齐，但至今未去银行办理购房按揭贷款的相关手续。永州鸿宇房地产公司在收取蒋荣林购房首付款后，至今未将合同约定的商铺交付给蒋荣林。蒋荣林故诉至该院，酿成本案纠纷。原判认为，蒋荣林与永州鸿宇房地产公司签订的《商铺买卖合同》系双方真实意思的表示，内容未违反法律的禁止性规定，为依法成立并有效的合同，对双方具有约束力。该合同签订后，蒋荣林已向永州鸿宇房地产公司交纳了约定的购房首付款。永州鸿宇房地产公司未按合同约定在2015年8月31前将约定的商铺交付给蒋荣林，已构成违约，应承担相应的违约责任。现蒋荣林愿意继续履行合同，对其要求永州鸿宇房地产公司将合同约定的商铺交付给其的诉讼请求，该院依法予以支持。蒋荣林未按合同约定在签订合同后7日内，送交办理银行按揭贷款所需的相关资料，并至今未配合永州鸿宇房地产公司办理银行按揭贷款的相关手续，亦构成违约，应承担相应的违约责任。对永州鸿宇房地产公司要求蒋荣林到银行办理购房按揭贷款相关手续的诉讼请求，该院亦依法予以支持。对于双方的违约金承担，根据合同约定，逾期交房超过30日买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起出卖人按日向买受人支付已交纳房价款万分之六的违约金，按该约定计算至蒋荣林起诉之日止的违约金为31,838元。因蒋荣林在履行合同过程中亦存在违约行为，考虑到蒋荣林的实际损失情况，兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，该院酌情认定为永州鸿宇房地产公司向蒋荣林支付逾期交房违约金15,000元。蒋荣林虽存在逾期交付办理银行按揭贷款所需的相关资料的违约行为，但合同对该违约行为并未约定违约金，且蒋荣林已向永州鸿宇房地产公司交纳了约定的购房首付款500,600元，未办理按揭贷款手续不能等同于逾期付款，对永州鸿宇房地产公司要求向蒋荣林支付逾期付款违约金的诉讼请求，该院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、永州市鸿宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向蒋荣林交付合同约定的位于冷水滩区福苑佳园第六幢第一层106号商铺，并向原告蒋荣林支付逾期交房违约金15,000元；二、蒋荣林于本判决生效之日起十日内配合永州市鸿宇房地产开发有限责任公司到银行办理购房按揭贷款的相关手续；三、驳回永州市鸿宇房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费596元，反诉费658元，共计1254元，由蒋荣林负担287元，由永州市鸿宇房地产开发有限责任公司负担967元。宣判后，上诉人永州鸿宇房地产公司不服原审判决，向本院提出上诉称，被上诉人不按约定向上诉人交付办理银行按揭贷款所需资料及办理贷款手续，造成上诉人无法按时取得该笔按揭贷款资金，被上诉人该行为等同于逾期支付房款，应向上诉人支付逾期付款违约金。一审以被上诉人已交付购房首付款为由，不要求被上诉人支付按揭部分房款的逾期付款违约金，却要求上诉人支付逾期交房违约金，严重损害上诉人的合法权益。因此，请求撤销原判第三项，改判由被上诉人向上诉人支付违约金60,660元，本案上诉费由被上诉人承担。被上诉人蒋荣林答辩称，双方签订的买卖合同中第十条第三点约定，在上诉人实际交付商铺后，被上诉人未付清余款的需承担逾期付款的违约责任，说明被上诉人在商铺交付前去银行办理按揭贷款无需承担逾期付款的违约责任。而上诉人至今仍未交付合格商铺给被上诉人，被上诉人无需承担逾期付款的违约责任。同时，按照合同约定，上诉人未在约定时间将验收合格的商铺交付给被上诉人，属严重违约，理应承担逾期交房的违约责任，支付相应违约金。二审期间，上诉人永州鸿宇房地产公司向法庭提供两份证据：一、快递单，拟证明上诉人于2016年3月17日已通知被上诉人接收房屋；二、装修验房登记表，拟证明其他购房户已收房并进行装修。被上诉人蒋荣林对上述证据的质证意见为：快递单是其父亲签收；房屋并未达到交付条件，且上述证据与本案无关。被上诉人蒋荣林向法庭提供3张涉案商铺照片，拟证明该商铺未达到交付标准。上诉人对上述证据的质证意见为：交房符合条件，且上诉人公司在交房时告知被上诉人，如对商铺验收有意见向物业管理公司提出，物业会将意见函交给上诉人，属上诉人问题上诉人处理。但通知被上诉人后其并未来收房。综合本案事实，本院对上诉人永州鸿宇房地产公司提供的证据做如下认证：证据一的真实性本院予以确认，且被上诉人承认该快递已由其父亲签收，本院对该证据予以采信；证据二系上诉人单方出具的表格，不能证明房屋达到交付条件，本院对该证据不予采信。对被上诉人蒋荣林提供的证据，该照片不能确定所拍摄商铺是否系涉案商铺，且该照片无法证明该商铺未达到交付条件，本院对该证据不予采信。本院二审查明：被上诉人在上诉人同意的情况下，于2015年6月9日付清首付款500,600元，并于2015年12月25日将办理银行按揭手续的相关资料交齐至上诉人处；上诉人于2016年3月17日通知被上诉人接收房屋。其它查明的事实与一审查明一致，对原判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人是否应支付逾期办理银行按揭手续的违约金。双方于2014年12月25签订商铺买卖合同，合同自双方当事人签字之日已发生法律效力，被上诉人作为买受人，按约足额支付购房款是其主要合同义务；上诉人作为出卖人，按期按质交付房屋是其主要合同义务。根据合同约定，被上诉人应在合同签署时交付500,600元，剩余房款300,000元银行按揭，在合同签署7日内送交办理银行按揭所需的按揭资料至上诉人售楼中心；上诉人应于2015年8月31日前，将验收合格并符合合同约定的商铺交付被上诉人使用。据此，被上诉人送交办理银行按揭所需的按揭资料的时间应为合同签署时、首付款交付后的7日内。根据一、二审查明事实，上诉人于2015年4月27日取得预售许可证，且其同意被上诉人于2015年6月9日付清首付款500,600元，在上诉人取得预售许可证及被上诉人付清首付款前，被上诉人即使如期提交按揭资料也不能在银行取得按揭贷款。同时，双方确认，被上诉人于2015年5月份已向上诉人交付了部分办理银行按揭贷款的资料。对被上诉人所欠缺的剩余资料，上诉人未提供相应证据证实其对被上诉人尽到了相应告知义务，及时将办理按揭所欠缺资料清单书面通知至被上诉人。故，由于上诉人方面原因，被上诉人送交按揭资料的义务时间应变更为2015年6月16日前，且上诉人对被上诉人逾期提交按揭资料的行为存在一定过错，不能提供证据证实其完全免责。根据二审查明事实，被上诉人已于2015年12月25日将办理银行按揭手续的相关资料交齐至上诉人处，但上诉人直至2016年3月17日方通知被上诉人接收房屋，其对交房义务怠于履行构成的违约责任大于被上诉人。一审法院根据公平原则及诚实信用原则对双方违约金支付进行酌情认定，已综合考虑了本案事实中被上诉人存在的违约行为及双方实际损失情况，同时兼顾了合同的履行情况、双方当事人过错程度，该处理并无不当。上诉人上诉请求不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1317元，由上诉人永州市鸿宇房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  彭卫民代理审判员  张向安代理审判员  刘 青二〇一六年七月十三日代理书记员  罗 娜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。