北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终412号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京物美超市有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街**院**楼****。法定代表人：乔红兵，总经理。委托诉讼代理人：郎爽，男，该公司法务。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京木樨园博海通讯器材有限公司，住所地北，住所地北京市丰台区南木樨园**v>法定代表人：杨晓辉，董事长。上诉人北京物美超市有限公司（以下简称物美公司）因与被上诉人北京木樨园博海通讯器材有限公司（以下简称博海通讯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（以下简称一审法院）所作（2019）京0106民初25684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。物美公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回博海通讯公司的诉讼请求，支持我公司的反诉请求；本案诉讼费由博海通讯公司承担。事实和理由：1.被上诉人承租上诉人出租的租赁场地时，并未约定上诉人有义务为被上诉人办理营业执照。被上诉人与上诉人之间仅为租赁合同关系，被上诉人承租租赁场地后，有义务依法独立自主经营，包括依法办理经营所需相关证照。在办理营业执照前，为了被上诉人能够顺利办照，上诉人也在一直努力协调产权方进行配合。被上诉人也未能提供工商部门出具的因上诉人原因而不能办理营业执照的相关书面证明材料。被上诉人丧失代理相关手机品牌的权利亦非因被上诉人未能办理营业执照所致。随后被上诉人又在经营不善的情况下，未依约向上诉人发出书面解除通知函件即擅自撤场。被上诉人的前述行为表明其明显属于恶意违约解除合同。同时合同11.7条约定被上诉人未办理营业登记无照经营的，上诉人有权解除合同，且不退还保证金，由此产生的一切法律责任及经济赔偿全部由被上诉人承担。由此可知办理营业执照是被上诉人依约应承担的义务，而不是上诉人的义务。从法律规定层面，合同法并未规定出租人在缔约时有此保障义务。各行各业、各地区对办理营业执照有不同的具体要求。如果认为出租人有此注意义务，显属苛求，会显著增加交易成本，亦违背合同法之促进交易原则。2.一审判决要求上诉人退还被上诉人已经支付的租金（43995元）、履约保证金（62850元），要求被上诉人向上诉人支付2017年9月1日至2018年3月6日的租金及（38967元）是错误的。被上诉人违约擅自解除合同的情况下，上诉人依约有权不予退还保证金。同时被上诉人持续占用涉案租赁场地，在合同期限内被上诉人应依照合同约定金额向上诉人支付租金及管理费至2019年5月31日。且在租赁合同终止后，被上诉人每日应依约按日租金的2倍向上诉人支付占用费至实际交还涉案场地之日止。3.一审判决要求上诉人赔偿被上诉人装修损失（89922元），退还装修押金（5000元）是错误的。被上诉人未能提供被上诉人为签约主体的装修合同及合法发票，仅提供了部分收据情况下，即要求上诉人赔偿被上诉人的装修损失。在未提供相关付款凭证及收据的情况下，即要求上诉人退还装修押金。根据“谁主张，谁举证”的举证责任相关规定，应由被上诉人承担不利的法律后果，上诉人没有义务承担赔偿责任。博海通讯公司辩称，同意一审判决。博海通讯公司向一审法院起诉请求：1.要求解除本案双方当事人于2017年4月7日签订的专柜租赁合同；2.物美公司向博海通讯公司退还租金62850元、履约保证金62850元、装修押金5000元；3.物美公司向博海通讯公司赔偿装修损失30万元；4.诉讼费用由物美公司负担。物美公司向一审法院提出反诉请求：1.要求博海通讯公司支付自2017年9月1日至2019年5月31日欠付的租金439950元，同时判令物美公司不予退还博海通讯公司的履约保证金62850元；2.要求判令博海通讯公司承担违约金62850元；3.要求博海通讯公司支付从合同终止之日起至实际腾退场地之日的占用费；4.反诉费用由博海通讯公司承担。一审法院认定事实：2017年4月7日，甲方物美公司与乙方博海通讯公司签订《租赁合同》，约定1.租赁场所及经营项目：1.1甲方同意出租，乙方愿意租赁甲方位于北京市丰台区新雅汇店B1层……1.2该商铺（专柜内），乙方经营的范围限为：手机／手机配件，经营的品牌：VIVO／OPPO，乙方营业执照应涵盖以上经营范围，所经营拼箱、品牌资料见附件二。合同另约定了租赁期限为2017年6月1日至2019年5月31日，租金为每月20950元，按季度交纳，坪效3.85元／㎡。保证金62850元，首期租金62850元。双方另约定了其他权利义务。上述合同签订后，博海通讯公司向物美公司支付了首期三个月租金62850元及保证金62850元，并于2017年4月17日向物美公司支付装修押金5000元。博海通讯公司提供《企业名称预先核准通知书》一份，核准的名称为北京睿祥合通讯技术有限公司，博海通讯公司表示其核准名称后因没有空间备案手续，故无法继续办理工商登记手续。物美公司提供丰房使登2018第021号《北京市普通地下室使用登记备案证明》，显示安全使用责任人为北京睿祥合通讯技术有限公司。关于上述空间备案，博海通讯公司表示在租赁之初物美公司提供了涉案租赁场地所在地下室的整体空间备案，但经工商登记部门审核，整体地下室空间备案手续无法办理单独的营业执照。2018年1月30日，涉案租赁场地取得了《北京市普通地下室使用功登记备案证明》。博海通讯提供其法定代表人杨晓辉在2018年3月6日与李健波的微信记录，杨晓辉：“姐我们代理彻底的谈不下来了。”李健波：“啥意思，换品类还是终止合同。”杨晓辉：“估计要终止合同。”李健波：“在想想办法，好不容易把空间备案弄下来，要不做别的品牌的。”杨晓辉：“别的没店补。”李健波：“要是不做了挺可惜的。”杨晓辉：“看看公司怎么退吧。”2018年4月10日，杨晓辉：“姐我那里怎么说了。”李健波：“我还想给你打电话呢，你什么想法。”杨晓辉：“去年一年没有业绩厂家不给代理了，签不下代理我们也没法做了。”博海通讯公司另提供其法定代表人与其他人的短信记录，显示博海通讯公司就解约事件与物美公司进行沟通，物美公司未就此明确回复。博海通讯公司另提供其与案外人之间签订的《销售代理协议》《经销商代理协议》欲证明其代理相应的手机品牌期限，在相应的期限内，因其无法完成销售代理产品的数量，导致失去代理权限。博海通讯公司表示因无法办理证照，其未在涉案场地开展经营活动，租赁场地自2018年2月份开始由物美公司实际占用，但是物美公司在之前也曾借用该场地，2018年9月大门被物美公司换锁。物美公司表示其公司在2019年底、2020年初的时候接收了租赁场地，之前由博海通讯公司占有。就涉案场地的占用使用情况，博海通讯公司提供照片及视频，显示2019年7月租赁场地内堆满大量生活日用商品。物美公司表示在2018年“双十二”期间曾向博海通讯公司借用场地，但场地钥匙一直由博海通讯公司控制。双方均未就场地交接情况提供明确的证据。另，经一审法院询问，物美公司表示曾通过电话、短信方式向博海通讯公司催要过租金，但未就此提供相应的证据。博海通讯公司在承租场地后对租赁场地进行了装修。庭审中，博海通讯公司向本院提出申请，要求对上述场地的装修价值进行评估。一审法院委托中鸿盛世资产评估有限责任公司对上述资产的价值进行了评估，该公司于2020年4月9日出具评估报告载明：评估基准日2019年10月23日案件涉及的北京市丰台区新雅汇B1层1647-B1-011营业场地的装修评估原值17.46万元，折旧后价值为14.35万元。博海通讯公司支付评估费6000元。物美公司对上述评估报告部分评估项目提出异议，评估公司于2020年6月6日就物美公司提出的异议进行了回复，博海通讯公司表示所涉评估财产中的部分可移动物品已经拉走，部分可移动物品因存在损坏没有拉走。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，各方均应依约行使权利，履行义务。本案双方当事人签订的《专柜租赁合同》系双方真实意思表示，应为有效，博海通讯公司依约支付了租金，物美公司应依约提供符合合同要求的租赁场地。就本诉来说：一、关于合同的解除问题，物美公司依约将租赁场地提供给博海通讯公司。但按照合同约定，博海通讯公司租赁场地的目的是开展手机经营活动，故协助博海通讯公司办理各项经营所需证照系物美公司的合同附随义务。但涉案租赁场地交付后，因物美公司无法提供《北京市普通地下室使用功登记备案证明》，导致博海通讯公司无法办理相应的执照，亦无法在涉案租赁场地上正常开展经营活动，虽物美公司在2018年1月已办理相应的备案手续，具备给博海通讯公司提供证照的条件，但依据博海通讯公司所提供的证据，延迟办理证照已导致其丧失代理相关手机品牌的权利，故双方合同目的已无法实现，因此，一审法院对博海通讯公司要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持，关于合同解除的日期，一审法院以博海通讯公司通知物美公司终止合同的日期（2018年3月6日为准）。二、关于博海通讯公司要求退还的租金，因系物美公司未能提供相应的备案手续导致合同解除，但博海通讯公司在签订租赁合同时亦未尽到审慎义务，因此博海通讯公司亦应承担相应的责任，考虑双方的过错程度，一审法院酌定物美公司承担主要责任，博海通讯公司承担次要责任，关于物美公司应向博海通讯公司退还租金数额，一审法院确定为43995元。三、博海通讯公司要求物美公司退还的装修押金5000元的诉讼请求并无不当，一审法院予以支持。四、博海通讯公司要求物美退还履约保证金的诉讼请求，该保证金系对博海通讯公司在经营期间违约行为、对顾客投诉及其他服务问题的担保，现博海通讯公司未进行正常经营，其要求退还该款项并无不当，一审法院予以支持。五、博海通讯公司要求物美公司支付装修及物品损失的诉讼请求，因部分物品已由博海通讯公司取走，故该部分费用一审法院不予支持，剩余装修价值及物品损失，因部分系可移动物品，博海通讯公司对自己所有的物品负有保管的义务，其在无法使用租赁场地的情况下，未尽到相应的保管义务，应就此部分损失承担相应的责任，故关于博海通讯公司的该项损失，一审法院依据评估结果、物品的具体情况及双方的过错程度确定为89922元，对博海通讯公司主张过高部分一审法院不予支持。就反诉来说：一、关于欠付租金，依据查明的事实，博海通讯公司交纳租金至2017年8月31日，后未再支付租金，虽博海通讯公司表示租赁期间因无法经营，物美公司答应给予延长租期的补偿，但博海通讯公司未就此提供明确的证据，且博海通讯公司在明知其无法经营的情况下继续占有场地，直至2018年3月6日起向物美公司表示无法继续承租场地，其该行为放任了损失的扩大，故就2017年9月1日至2018年3月6日期间的租金，博海通讯公司按照其过错程度承担相应的责任，该租金一审法院确定为38967元。就物美公司而言，博海通讯公司从2018年3月向其提出退租事宜，但物美公司几位工作人员均予推脱，故对2018年3月6日之后的租金，由物美公司自行承担。二、关于物美公司要求不予退还履约保证金、要求博海通讯公司支付违约金以及房屋占有使用费的反诉请求，均无相应的依据，一审法院不予支持。综上，一审法院于2020年10月判决如下：一、确认博海通讯公司与物美公司于二〇一七年四月七日签订的《专柜租赁合同》于二〇一八年三月六日解除；二、物美公司于判决生效之日起十日内向博海通讯公司退还租金43995元；三、物美公司于判决生效之日起十日内向博海通讯公司退还装修押金5000元；四、物美公司于判决生效之日起十日内向博海通讯公司退还履约保证金62850元；五、物美公司于判决生效之日起十日内向博海通讯公司支付装修损失89922元；六、博海通讯公司于判决生效之日起十日内向物美公司交纳租金38967元；七、驳回博海通讯公司的其他诉讼请求；八、驳回物美公司的其他反诉请求。二审诉讼中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，各方均应依约行使权利，履行义务。本案双方当事人签订的《专柜租赁合同》系双方真实意思表示，应为有效，博海通讯公司依约支付了租金，物美公司应依约提供符合合同要求的租赁场地。关于物美公司上诉主张博海通讯公司违约擅自解除合同的问题，依《专柜租赁合同》的约定，博海通讯公司租赁场地的目的是开展手机经营活动，故协助博海通讯公司办理各项经营所需证照系物美公司的合同附随义务。但涉案租赁场地交付后，因物美公司无法提供《北京市普通地下室使用功登记备案证明》，导致博海通讯公司无法办理相应的执照，亦无法在涉案租赁场地上正常开展经营活动。虽物美公司在2018年1月已办理相应的备案手续，具备给博海通讯公司提供证照的条件，但依据博海通讯公司所提供的证据，延迟办理证照已导致其丧失代理相关手机品牌的权利，故双方合同目的已无法实现。因此，一审法院对博海通讯公司要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持，本院不持异议。物美公司的此项上诉意见，本院不予采纳。关于博海通讯公司要求退还的租金，因系物美公司未能提供相应的备案手续导致合同解除，但博海通讯公司在签订租赁合同时亦未尽到审慎义务，因此博海通讯公司亦应承担相应的责任，考虑双方的过错程度，一审法院酌定物美公司承担主要责任，博海通讯公司承担次要责任，酌定物美公司应向博海通讯公司退还租金43995元，本院予以认可。关于物美公司提出博海通讯公司未能提供装修合同、合法发票、装修押金付款凭证及收据的情况下，即要求物美公司赔偿装修损失及退还装修押金，属证据不足的上诉意见，本院认为，对于装修损失部分，一审法院依据评估结果、物品的具体情况及双方的过错程度，确定物美公司向博海通讯公司支付装修损失费89922元，本院予以认可。对于押金部分，在案证据可以证实博海通讯公司于2017年4月17日向物美公司支付装修押金5000元，但未有证据证实该装修押金予以退还。因此，博海通讯公司主张物美公司退还5000元装修押金，应当予以支持。一审判决主文的其他内容，本院亦不持异议。综上所述，物美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9142元，由北京物美超市有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 琪审 判 员  李汉一审 判 员  李明磊二〇二一年二月三日法官助理  郝琪琪书 记 员  刘 杉