江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终1531号上诉人（原审被告、反诉原告）：淮安肯瑞商业运营管理有限公��，住所地淮安市经济技术开发区安澜北路3号总部经济园区**号楼***室。法定代表人：常勇，该公司总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐宜和，个体户。委托诉讼代理人：王其杰、黄雨妍（实习），江苏法轩律师事务所律师。上诉人淮安肯瑞房地产代理有限公司（以下简称肯瑞公司）与被上诉人徐宜和房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2016年3月10日作出(2015)河民初字第02280号民事判决。肯瑞公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原告徐宜和一审诉称：2015年4月21日，原、被告订立《房屋租赁合同》一份，约定被告（甲方）将有转租权的位于淮安市淮海北路6号1-7北侧（淮安购物广场A座1-4层）营业用房转租给原告（���方）。合同对出租房屋的地点、范围及用途、租赁期限、租金标准、支付方式、设备设施及有关费用、双方的权利义务、违约责任等内容都作出约定。其中设备及有关费用条款约定：凡乙方使用的自动扶手电梯、货梯在租赁期间的年检、维护等费用由乙方承担，但甲方移交给乙方时需保证正常使用，甲方保证合同期内的消防水电等必要设施符合国家规定的要求并保证乙方正常使用，非乙方原因造成相关设备损坏，甲方应及时修复，因甲方原因造成乙方停业，甲方按租金的两倍赔偿乙方。2015年5月9日，原、被告达成《补充协议》，约定甲方负责消防维护管理，每年负责水泵房的检测保养等，甲方承诺维修好内部电梯交给乙方，电梯交付的时间为2015年7月10日。2015年6月18日，原、被告再次达成补充协议，约定甲方负责乙方开业前的消防安全验收合格，甲方负责剩余电梯近期维修及北门正门前停车场清空，待交付时乙方承诺交清合同约定的房租款。根据合同约定，被告应于2015年5月1日前向原告交付房屋，同时保障交付的房屋符合国家规定的消防、水电、电梯安全等国家强制性要求。但被告一直未履行合同约定，至今未提供消防验收合格证明及电梯安全合格证明。原告曾在2015年7月18日、7月26日、8月4日分别向被告发函，督促被告履行合同义务，尽快办理对出租房屋的消防验收合格证明、电梯进行维修及交付，但被告均未予答复。根据消防法第15条、73条规定，商场作为公众聚集场所，在未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。由于被告的行为致使原告无法实现租赁该房屋开设名星家具城的目的，已构成根本违约。请求判决：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同及相关补充协议；2、被告双倍返还原���定金100万元；3、被告退还原告已付租金120万元；4、被告支付原告赔偿金240万元；5、被告承担原告损失135万元（含律师费15万元）。被告肯瑞公司一审辩称：被告在合同履行过程中无任何违约行为，双方签订合同之后就办理了交接手续，被告将房屋交付原告使用。关于消防和电梯问题，双方在合同中约定被告在原告支付了20万元物业管理费的前提下，负责消防设施的维护和正常使用，并承诺如果因消防问题给原告造成损失承担责任，被告无办理消防验收的义务。消防部门的验收需要商场的经营者即原告提供营业执照、装修设计图纸、设计单位的资质证明文件等。双方补充协议虽然约定了由被告代原告申请消防验收，但前提是原告支付20万元的物业管理费，且被告多次催促原告提供相关资料，原告均拒绝提供。原告进场时，商场内部有四部电梯经过专业人员检验，可以正常使用，能够满足原告正常装修施工的需求，但办理相关使用登记证需要一定时间，原告于2015年7月提出要对现有电梯进行改造移位，致使电梯使用证办理的时间又被耽误。虽然如此，在原告起诉之前，商场九部电梯已经全部办理完使用证书，被告全部交付给原告使用了。原告起诉要求被告返还租金和定金无依据。按照合同约定，原告应于2015年5月1日支付200万元租金、50万元定金、20万元物业管理费，而原告至今只付了120万元租金和50万元定金。房屋至2015年5月被原告占用至今。原告在自身违约的情况下，单方要求解除合同，给被告造成巨大损失，按照合同约定，原告应补齐剩余租金80万元，并承担违约金。原告要求被告承担240万元赔偿金无任何依据，合同中没有赔偿金的约定。原告要求被告承担损失135万元，未提供具体损失的计算明细及相关证据，即使原告有损失，也是原告自身违约造成的，要求被告承担无事实和法律依据。综上，请求驳回原告诉讼请求。肯瑞公司一审提起反诉称：双方当事人于2015年4月21日签订房屋租赁合同，约定反诉被告徐宜和应于2015年5月1日前支付肯瑞公司租金200万元（后补充协议改为190万元），承担物业管理费每年20万元。合同签订后，徐宜和仅支付了租金120万元以及定金50万元，按照合同第七条第三款的约定，徐宜和应按时支付租金，如逾期支付，每延迟一天，应按照每日千分之五的标准支付迟延履行违约金，同时承担肯瑞公司的律师费等。2015年8月24日，徐宜和在肯瑞公司无违约的情形下诉至法院，要求解除合同，徐宜和的违约行为导致肯瑞公司蒙受了租金、管理费等损失。请求判令：1、徐宜和补交租金70万元、物业费20万元并承担迟延履行违约金574000元（70×5‰×164）；2、���宜和赔偿肯瑞公司损失50万元（电梯拆除费用40万元、律师费10万元）。反诉被告徐宜和一审辩称：肯瑞公司的主张无事实依据，反诉请求不应得到支持。根据合同约定，肯瑞公司应于2015年8月1日前向徐宜和交付符合国家规定的消防、水电、电梯安全等国家强制性要求的房屋，但肯瑞公司一直未履行合同约定，至今未提供消防验收合格证明。涉案房屋权利人至今不明，肯瑞公司无权出租房屋，即使签订了合同或已履行，其行为自始无效。由于肯瑞公司违反合同约定等原因，在徐宜和提起解除合同诉讼以后，肯瑞公司多次采用锁门等默示方式解除了合同以及项下的补充协议。故徐宜和无需再补交租金70万元。根据2015年6月18日补充协议第五条约定，由于肯瑞公司至今未将两部电梯交付，亦不能成就交付租金条件，对何时以及以何种方式交付物管费问题在合同及协议中没有时间约定。肯瑞公司无权要求徐宜和赔偿损失50万元。为了改善经营场所，徐宜和拟对经营场所大厅通往地下室的电梯作改位安装，事先书面征得了肯瑞公司同意，在徐宜和拆除电梯扶手时，肯瑞公司的领导将已拆下来的防挡玻璃赠送给他人，在徐宜和即将整体拆除电梯并浇筑地面时征求肯瑞公司意见，肯瑞公司持否定态度，致通往地下室的电梯拆除事宜停工至今，故肯瑞公司主张的40万元电梯拆除损失毫无依据。关于10万元律师费，合同虽有约定，但因肯瑞公司主张的事实无依据，只能由其自行承担。请求驳回肯瑞公司诉讼请求。原审查明：2015年4月21日，原、被告订立《房屋租赁合同》一份，约定肯瑞公司将有转租权的位于淮安市淮海北路6号1-7北侧（淮安购物广场A座1-4层）房屋出租给徐宜和经营使用。合同第二、三、四条约定：租赁期限为10年，自2015年8月1日至2025年7月30日，肯瑞公司在5月1日前将房屋交给徐宜和，租金从2015年8月1日起计算，第一年及第二年每年租金为400万元。合同双方签字后，乙方（即原告徐宜和）即付甲方（即被告肯瑞公司）房屋承租定金50万元，乙方支付第一年租金后此定金即转为保证金，合同期满后被告无息退还，合同期内如乙方违约，甲方有权扣留乙方保证金，第一年租金乙方在5月1日进场前即支付200万元，余款200万元在2015年12月1日前付清，以后每年的年租金在当年的6月1日前一次性付清。合同第五条约定：甲方保证合同期内的消防水电等必要设施符合国家规定的要求并保证乙方正常使用，非乙方原因造成相关设备损坏，甲方应及时修复，因甲方原因造成乙方停业，甲方按租金两倍赔偿乙方。合同第六条约定：徐宜和需承担物业管理费每年20万元，徐宜和在2015年5月1日左右即���进场装修，装修时不得破坏房屋结构，乙方负责白天的安全管理工作，夜间安全管理工作乙方需要服从甲方的管理。合同第七条约定：乙方应按时支付租金，如逾期支付，每延迟一天，应向甲方支付应收款日5‰的延迟履行金，超过2个月不支付租金时，甲方可终止合同，乙方除补交租金外，应承担租金总额的20%违约金，并承担引发诉讼的交通费、诉讼费和律师费等损失，同时如甲方违约，乙方也享有同等权利。第七条中还约定经营过程中双方不得违约，违约金为500万元，如甲方违约，甲方除赔偿乙方违约金外，还赔偿乙方在装修中的一切损失。2015年5月9日，原、被告签订《补充协议》一份，其中约定：原年租金为400万元，现经双方协商每年从总租金中减去10万元，乙方（即原告方）每年缴纳给甲方（即被告方）物业管理费20万元，甲方具体负责消防维���管理、水泵房的检测保养等。协议中还约定甲方承诺维修好内部电梯交给乙方，电梯交付时间为2015年7月10日，甲方同意乙方把中庭进行填补，但乙方要有专业资质的设计院进行设计方可施工，确保安全，一切责任由乙方承担。2015年6月18日，原、被告再次签订《补充协议》一份，其中约定：在乙方交清每年物业管理费后甲方负责乙方承包期内开业前停车场秩序，甲方负责乙方开业前的消防安全验收合格，费用由甲方承担，确保乙方正常营业，甲方负责剩余两部电梯近期维修及北门正门前停车场清空，待交付时乙方承诺交清合同约定的房租款。2015年6月18日，淮安市处置乐园问题领导小组办公室出具一份证明，证明中记载因乐园问题处置工作需要，经公开招标，委托淮安肯瑞房地产代理有限公司对淮海购物广场A区（服饰城）乐园公司房产进行运作，由肯瑞公司负责基础设施维护和安全管理及招商和销售，肯瑞公司可以在招租过程中与第三方达成十年期限租约，即2015年10月1日至2025年9月30日。2015年7月18日，原告发函给被告，提出水电消防尚未交检合格，不能正常使用，自动手扶电梯及货梯未修、未维护、未年检，不能全部正常使用。2015年7月24日，原告发函给被告，申请在中庭搭建一部电梯，望被告帮忙解决（费用由原告自己解决，因旧梯被拆除新装电梯所有权归肯瑞公司所有），通往地下室的电梯由原告自行拆除。2015年7月26日，原告发函给被告，提出电梯（4部）未修好且未检验合格、商场消防安检未验收合格、局部（中庭）漏水请立即维修、剩余部分办公室（一楼一间、四楼一间）未交付。2015年8月1日，原告再次发函给被告，提出乐园大厦房产存在以下问题：中庭多处漏水、9部电梯无法正常使���、未见电梯检验合格证、消防安全没报批、被告应在租赁合同签订后派专人指导整理相关报批材料。2015年8月22日，江苏省特检院淮安分院出具检验合格证明，证明中记载：使用单位为淮安肯瑞商业运营管理有限公司的9台电梯，我院检验人员已根据电梯定期检验规则对该批设备进行检验，检验结论为合格，目前检验报告正在出具当中。2015年8月24日，被告将该证明提供给原告。同日，江苏省特检院淮安分院出具9部电梯的定期检验报告，该9份报告中记载的检验日期均为2015年8月21日，检验结论均为合格。2015年8月25日，本案立案受理。2015年9月29日，被告出具一份告知书，主要内容为：各位业主，徐宜和与我公司签订的租赁合同，由于其自身原因没能及时缴纳租金、水电费等，同时徐宜和已于2015年8月底到清河法院起诉，明确此合同不能正常履行，现与我公司签订的租赁合同已经终止，我公司已于2015年9月22日把情况通知所有业主，现我公司决定书面通知各位业主相关临时使用事项:1、我公司是否将该商场作为家具城使用，我们会提前半个月另行通知；2、目前正在经营的家具城业主如各位想临时租用该场地，请于2015年9月30日前到肯瑞公司签订临时使用场地协议，临时使用该场地的价格为每平方暂定35元；3、如果公司通知各位业主该商场不能经营家具城，则15日内清场，双方都不赔偿，不补偿任何费用；4、如2015年10月1日前不能与我公司签订临时使用协议，我公司确定于2015年10月1日关闭该商场。另查明，2015年4月21日，被告法定代表人常勇出具收条给原告，收条中记载收到原告租房定金50万元，交纳后如原告放弃租赁，此定金不退还。2015年5月11日，原告支付被告租金120万元。原、被告于2015年5��5日、5月10日、6月26日进行过三次交接。2015年5月5日的交接手续清单中记载：所有门钥匙已经交接完毕，家具城内的西侧一部货梯已经交接完毕，对于家具城内的两家还没撤场的，由乙方（即原告）与没撤场的业主已经达成协议，已经交接完毕，对于六六福黄金店退出问题，由乙方与六六福业主已经达成协议，已经交接完毕。2015年5月10日的交接手续清单中记载的内容比5月5日清单中内容多了一项，即一至四楼每层分表和高压配电房低压应急分表现已安装完成，已经交接完毕，注：一楼插座表不在其内。2015年6月26日的交接手续中记载：经过协调我公司现将乐园服饰城北门口交接给徐宜和，交接后徐宜和自行在门口设置石墩。在双方合同履行期间，原告拆除了大厅通往地下室的电梯，原通往地下室的电梯处现已被被告铺上地板（被告不要求原告恢复原电梯玻��扶手）。原告对涉案房屋内部走道、外立面等部位进行装修，部分装修尚未完工。2015年10月1日起，涉案房屋由被告实际控制。原告所做的装修有部分已被被告拆除。因本案，原告支付律师代理费3万元，被告支付律师代理费10万元。本案审理过程中，原告将其要求被告承担损失135万元（含律师费15万元）的请求变更为要求被告承担损失123万元，其中63万元为内部装修，26万元为外部装修，招商费用为18万元，材料费、人员工资13万元、律师费3万元，合计123万元，并提供了装饰工程合同、装修现场照片、支付装修工程款的收据（两份收据合计金额为31万元，其中9万元金额的收据未提供原件）等证据予以证明。被告对上述费用中的律师费3万元没有异议，但认为该费用不应由被告负担，对其余费用120万元，被告均不予认可。肯瑞公司反诉要求徐宜和赔偿���梯损失（重新安装费用）40万元，该费用肯瑞公司尚未实际支付，徐宜和同意将拆除的电梯恢复原状。本案庭审结束后，肯瑞公司提供建筑消防设施检测报告一份用以证明涉案房屋消防设施检测合格，该检测报告中记载的委托单位为被告，委托时间为2015年10月15日，检测结论为合格。原审认为:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告徐宜和于2015年8月份提起诉讼，要求解除原、被告签订的租赁合同及补充协议；被告肯瑞公司于2015年9月29日出具告知书，告知书中明确其与徐宜和签订的合同不能正常履行，双方签订的租赁合同已经终止，并要求有临时租用场地意图的业主于2015年9月30日前与其签订临时使用场地协议，如业主不能于2015年10月1日前与其签订临时使用协议，则其于2015年10月1日关闭该商场；且自2015���10月1日起，涉案房屋由其实际控制；肯瑞公司出具的告知书表明其对徐宜和要求解除合同及补充协议的主张没有异议，且肯瑞公司于2015年10月1日实际控制涉案房屋，故认定原、被告双方签订的租赁合同及补充协议于2015年10月1日解除。原、被告在合同及补充协议中约定租金从2015年8月1日起计算，第一年年租金为390万元，原告徐宜和已交付被告肯瑞公司租金120万元，双方租赁合同于2015年10月1日解除，被告肯瑞公司应返还原告徐宜和租金55万元（120-390÷12×2=55），对原告徐宜和主张的租金中超出55万元的部分不予支持。原、被告在合同中约定租赁合同履行后，原告徐宜和支付的定金50万元转为保证金，现双方租赁合同解除，被告肯瑞公司应退还原告徐宜和50万元保证金。原告徐宜和要求被告肯瑞公司双倍返还定金不符合法律规定，对此不予支持。原告徐宜和要求被告肯瑞公司赔偿损失240万元，即要求被告双倍赔偿其支付的租金，因无事实依据，对此不予支持。原、被告在补充协议中约定被告负责维修好内部电梯交给原告，并约定电梯交付时间为2015年7月10日；被告提供的交接清单不足以证明其按约定时间将修好并经检验合格的电梯交付原告，且被告直至2015年8月24日才将江苏省特检院淮安分院出具的检验合格证明提供给原告，故被告行为构成违约。原告徐宜和要求被告肯瑞公司赔偿损失123万元，其中内部装修费用63万元，外部装修费用26万元，招商费用18万元，材料费、人员工资13万元，律师费3万元。被告肯瑞公司对原告徐宜和主张的装修损失共计89万元不予认可，因原告徐宜和所做的装修有部分未完工，故原告徐宜和要求被告肯瑞公司赔偿装饰工程合同约定的全部价款89万元依据不���，对此不予支持；又因原告徐宜和所做的装修部分已被被告拆除，已无法精准确定原告徐宜和的装修损失，故结合原告徐宜和提供的装饰工程合同约定的工程价款、原告徐宜和已支付的工程价款、实际完成的装修工程量及现存的装修状况等因素，酌情确定被告肯瑞公司赔偿原告徐宜和装修损失30万元。原告徐宜和要求被告肯瑞公司支付招商费用18万元、材料费及人员工资13万元，因举证不足，对此不予支持。因原、被告在租赁合同中关于律师费的负担有明确约定，即双方约定一方违约导致诉讼的，另一方需承担律师费，现被告肯瑞公司行为构成违约，故对原告徐宜和要求被告肯瑞公司支付律师费3万元的请求予以支持。肯瑞公司反诉要求徐宜和补交租金70万元及迟延履行违约金574000（70×5‰×164）元，因双方租赁合同已于2015年10月1日解除，故肯瑞公司该诉讼���求无事实依据，对此不予支持。肯瑞公司要求徐宜和支付物业费20万元，因双方在租赁合同中约定徐宜和需承担物业管理费每年20万元，未约定物业管理费的交纳时间，但是双方在租赁合同中约定徐宜和在2015年5月1日左右即可进场装修，且双方于2015年5月5日办理了第一次交接手续，故徐宜和应从2015年5月5日起支付肯瑞公司物业管理费至2015年9月30日，即徐宜和应支付肯瑞公司物业管理费81096.6（200000÷365×148=81096.6）元。肯瑞公司要求徐宜和赔偿电梯拆除费用40万元，因肯瑞公司尚未实际支付该费用，且徐宜和同意对电梯恢复原状，故应由徐宜和将电梯恢复原状，如徐宜和不能将电梯恢复原状，则肯瑞公司可要求徐宜和按市场价赔偿电梯损失。肯瑞公司要求徐宜和支付律师费10万元，因本案诉讼并非徐宜和违约行为所致，故其该请求依据不足，对此不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、原、被告于2015年4月21日签订的《房屋租赁合同》及其补充协议于2015年10月1日解除；二、被告淮安肯瑞商业运营管理有限公司于判决生效后15日内返还原告徐宜和租金55万元、保证金50万元，支付原告徐宜和装修损失30万元、律师费3万元，合计138万元；三、驳回原告徐宜和其他诉讼请求；四、反诉被告徐宜和于判决生效后15日内支付反诉原告淮安肯瑞商业运营管理有限公司物业管理费81096.6元；五、反诉被告徐宜和于判决生效后15日内将涉案房屋内通往地下室的电梯恢复原状；六、驳回反诉原告淮安肯瑞商业运营管理有限公司其他诉讼请求。上列第二、四项相抵后，被告淮安肯瑞商业运营管理有限公司于判决生效后15日内支付原告徐宜和1298903.4元。本诉案件受理费80750元，由原告徐宜和负担53500元，由被告淮安肯瑞商业运营管理有限公司负担27250元；反诉案件受理11283元，由反诉原告淮安肯瑞商业运营管理有限公司负担7600元，反诉被告徐宜和负担3683元。肯瑞公司不服该判决，向本院提起上诉称：徐宜和提起本案诉讼之前，三次致函上诉人均为督促上诉人履行合同义务，均未提及解除合同，故不存在通知解除的情形；被上诉人在一审中提出的诉讼请求是判令解除双方之间的租赁合同（并非确认合同已于某日解除），法庭经审查认为符合法定或约定解除条件的，则自判决生效之日起解除，且被上诉人的该请求亦印证了不存在被上诉人通知上诉人解除合同的情形；原审依据上诉人于2015年9月29日作出的告知书，确认双方之间的合同已解除是错误的：首先，被上诉人从未向上诉人发出过解除合同的通知，谈不上上诉人同意解除���其次，告知书的台头是各位经营商户而非被上诉人，并不构成双方对解除合同达成一致；第三，该告知书没有实际履行，被上诉人没有向上诉人交还房屋，其与经营商户订立的租赁合同终止时间均为2016年7月底；第四、上诉人已于2015年9月1日向被上诉人回函要求其依约履行，否则追究其违约责任。综上，原审认定双方之间的租赁合同于2015年10月1日解除是错误的，应以判令解除合同的判决生效之日作为合同解除之日，并进而以此作为双方已发生租金的计算依据。请求二审撤销原审判第一项、第二项并依法改判。被上诉人徐宜和答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人肯瑞公司向本院提交下列证据：1、被上诉人所开办的公司与其招商来的经营户张艳平订立的合同，证明被上诉人与其���招商来的经营户约定租赁场地至2015年7月10日并收取了租金。2、肯瑞公司于2016年3月16日与经营户王某订立的租赁合同；3、2016年1月21日收取王某租金的收据一份。证明上诉人于2016年1月16日开始控制管理房屋的。被上诉人徐宜和质证称：证据1的合同是真实的，但因为消防不合格，电梯不能使用，上诉人阻挠客户经营，所以没有实际履行。虽然租金已经收取了，但现在需要向经营户退还。证据2和证据3的真实性无异议，只能证明肯瑞公司在2016年1月21日收取了费用，并不能证明其在此时才接管房屋，徐宜和将出示证据证明肯瑞公司于2015年11月份就将房屋出租给王某了。肯瑞公司于2015年10月份占有房屋以后，再于何时、与何人签订合同与徐宜和没有关系。二审期间，被上诉人徐宜和向本院提交下列证据：1、提供涉案房��外观照片一张，称系2015年11月底拍摄，涉案房屋在徐宜和控制期间的名称叫明星家具城，而照片反映已改为华都家具城。华都家具城由肯瑞公司开办，成立于2015年11月25日。2、肯瑞公司于2015年11月23日向客户王某收取定金1万元收据1份，原件由证人王某持有。3、2015年12月10日上诉人向客户李春平收取定金1万元的收据。4、2016年5月18日上诉人向客户高建怀收取租金的收据。以上证明被上诉人并没有继续占用案涉房屋，上诉人称其在2016年1月才开始实际控制诉争议房屋的陈述不实。上诉人肯瑞公司质证称：对证据的真实性均没有异议，证据1的拍摄时间不能确定，照片所反映的状况形成时间应为2016年5月份；上诉人收取了意向性定金，并非租金，是在徐宜和表示不再租赁的情况下，为让客户能继续有经营场所而收取的。二审期间，肯瑞公司、徐宜和分别申请李中俊等十名证人出庭作证。证人李中俊证词主要内容是：李中俊从2015年7月份开始作徐宜和的招商经理，2015年11月份开始不再招商的，2015年12月份与徐宜和结账的。到2016年的1月份开始作肯瑞公司招商经理。2016年1月份之前客户正常经营，肯瑞公司没有收取费用，也没有控制场地。肯瑞公司在2015年9月份确实向徐宜和送过关于消防的通知书的，为消防维修停过电。证人张艳平证词的主要内容是：我与肯瑞公司是租赁关系。与徐宜和2015年8月份起也有过租赁关系，交了一个季度的租金给徐宜和，从8月份到10月31日，但实际上没有经营，都没有装修。2015年10月1日上午关了半天门，他们说消防有问题，需要关半天门，下午由肯瑞公司打电话给我们，叫我们过来经营的，当天下午3点左右已经开门了。在2016年1月份之前���瑞公司没有向我收过租金和电费。从2016年1月份与肯瑞公司订立的合同，也就是大约那个时候双方开始商谈的。现在希望徐宜和至少大部分返还租金，家具城在徐宜和控制期间正常是不通电的。我曾经看到过警察来处理过纠纷的，但我从来没有参与过。我不记得肯瑞公司向我发过什么通知。证人赵文远证词的主要内容是：我2016年4月份底开始是肯瑞公司楼层管理的经理，之前是做生意的，与肯瑞公司没有关系。徐宜和控制商场的时候，我是被招来的经营户。2015年7、8月份开始租赁的，向徐宜和交纳过押金，没有交纳过租金。场地上2楼的场地已经指定给我了，但我没有装修使用。2016年3、4月份与肯瑞公司开始订立租赁合同。证人王某证词的主要内容是：我是肯瑞公司的经营商户，以前一直是经营户，与徐宜和租赁的起始时间记不清楚了，向徐宜��交了3个月的预定金。商场整体装修都没有做，所以就没有开起来。商场不通电，电梯更不通了。是2016年2月20日与肯瑞公司订立的合同。2015年10月1日上午商场关门半天，下午正常开门营业的。2015年11月23日肯瑞公司收取过我1万元定金，2016年1月21日之前肯瑞公司没有收过我其他任何费用。证人高建淮证词的主要内容是：我与肯瑞公司是租赁关系，与徐宜和也是租赁关系。我是2015年7月份与徐宜和建立租赁关系，向徐宜和交了一个月的租金，但没有经营。2015年我与肯瑞公司订立了合同，我手里不持有这份合同，具体订立时间记不清楚了。春节前我交了3000元，后来交了15000元。因为进场经营的商户太少，装修不成气侯，所以经营不起来。经常断水断电，电梯也不能正常使用。2015年9月3日是被肯瑞公司关门上锁，110出警处理的。2016年1月16日交给肯瑞公司电费200元，春节前交的租金。我与徐宜和约定每平方、每月45元，与肯瑞公司是每月50元。2015年10月1日因为没有交租金，肯瑞公司关的门，到10月3日我去的时候门是开着的。证人赵某出庭证词主要内容是：我与徐宜和是租赁关系，交过租金的，交了多长时间记不清了，没有正常经营。因为市场不成立，经营不起来，通电不正常，电梯是后来通的，我于2015年9月底10月初就走了。证人李春平证词主要内容是：我于2015年大约7月份开始与徐宜和建立起租赁关系，2015年12月我的商品被肯瑞公司扔到外面的。后来与双方当事人之间就没有任何租赁关系。2015年期间肯瑞公司要求我重新装修，我没有同意，他们就不让我在那经营了。2015年10月1日锁门的，当时肯瑞公司说你与徐宜和合同结束了，要求我直接与肯瑞公司签合同，我安装好的电表在9月、10月份也被肯瑞公��拆掉了。我家与高建淮都是装修好的，其他人都没有装修好。我没有向肯瑞公司交纳过租金，但交过电费的，分别是2015年11、12月份两次。在此之前没有交过电费，肯瑞公司现在把定金也退给我了。证人徐某主要内容是：徐宜和是我姑父，我与肯瑞公司没有关系。2015年5月份租徐宜和场地的，因为肯瑞公司认为我租他们的商铺，要求我们交租金，我们就退出来的。当时我已经装修好了。证人徐正干证词的主要内容是：我与徐宜和是租赁关系。2015年5、6月份开始，交了一个季度的租金，2015年9、10月份结束的。2016年1月份与肯瑞公司建立租赁关系。与徐宜和租赁期间于2015年9月3日锁的门，国庆节也锁过门的。具体原因不清，谁锁的也不清，10月2日开门的。2016年1月21日我向肯瑞交纳租金2867元，此前没有收过租金。肯瑞公司对证人证言质证称：对9位证人证言没有异议。对李春平于2015年12月12日收定金1万元是事实，后来她不订租赁合同到2016年1月份才退场，不存在上诉人将她的东西扔到外面。徐宜和对证人证言质证称：李中俊与徐宜和雇佣关系是2015年11月8日，其他证人证言没有异议。二审期间，上诉人肯瑞公司当庭陈述：上诉人没有对经营场所加锁，当时徐宜和招商只招了3家，在一楼从事经营活动，二、三、四楼是空的，上诉人也没有向经营户收取过租金。上诉人是从2015年11月份左右收取经营商户的定金、从2016年1月份开始收取租金，正式开始出租。因为徐宜和已经就解除合同提起诉讼且开过几次庭，解除合同是必然的，就是时间问题。而招租是漫长的，早开始则可能主动，晚开始招商会更困难。而徐宜和所交纳的租金相应的期限已经超过，所以在徐宜和没有明确返还租赁物的情��下，上诉人就将租赁物对外出租的。华都家具有限公司是于2015年11月25日批准设立的，设立于涉案房屋的地点。二审期间，徐宜和当庭陈述：从2015年8月份开始因为无法继续经营，被上诉人提起诉讼，就没有使用他们的场地。被上诉人也向肯瑞公司提出交还房屋的，上诉人不采纳，就没有履行房屋的交还手续，但场地由上诉人加锁控制了。被上诉人收取客户的租金只收到2015年9月底，这些租金等到案件处理完后要退还。当时派出所的人来的，后来法院来勘验现场时，徐宜和与其股东想进去，上诉人都不让进。徐宜和招来的商户2015年8月1日以后不存在经营的情形，在一楼的商户存在经营的现象，但是是上诉人直接向经营户按每月35元/平方收取租金的。经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。经双方当事人一致确认，本案二审争议焦点为：何日为计算已发生租金数额依据的租赁合同解除之日。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人于2015年4月21日订立的房屋租赁合同及此后于2015年5月9日和2015年6月18日分别订立的补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。在合同履行过程中，因消防水电等必要设施不能保证承租人徐宜和正常使用且又不能及时予以完善，承租人徐宜和的合同目的不能实现，且双方又未能通过协商解除租赁合同，徐宜和于2015年8月即向人民法院提起诉讼，要求判令解除合同。作为出租人的肯瑞公司，在诉讼过程中即已知晓双方的租赁合同无继续履行的可能，在双方的合同尚未明确解除的情形下，即于2015年9月29日向租赁场所的经营用户发出告知书，确认双方的租赁合同已经终止，并于2015年10月1日对租赁场地关门上锁，行使了租赁标的物的管理使用权，损害了作为承租人的徐宜和的管理使用权。在租赁物的管理使用权已实际为肯瑞公司享有、且此后就租赁物的管理使用权的转移再无其它标志性事件的情形下，原审酌情确认双方签订的租赁合同及补充协议于2015年10月1日解除并无不当，对上诉人肯瑞公司称应以判令解除合同的判决生效之日作为合同解除之日，并进而以此作为双方已发生租金的计算依据的主张，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审��件受理费17220元，由上诉人肯瑞公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋同宝审 判 员  孙 艳代理审判员  黄春丽二〇一六年七月二十一日书 记 员  ＸＸ平