文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3788号上诉人（原审被告）：李路，男，1970年11月1日出生，汉族，高中文化，镇江众联房地产开发有限公司总经理，住镇江新区丁卯四平。委托诉讼代理人：李承举，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭桂景，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：镇江亚太投资有限公司，住所地镇江新区丁卯桥路四季经典****。法定代表人：吴春波，该公司总经理。委托诉讼代理人：常立，江苏力挽律师事务所律师。上诉人李路因与被上诉人镇江亚太投资有限公司（以下简称镇江亚太投资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2020）苏1191民初977号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李路上诉请求：撤销一审法院判决，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、双方签订的49份《商品房买卖合同》，其真实意思表示并非发生商品房买卖行为，而是为了双方发生的民间借贷行为提供的担保。2、即使不构成让与担保，《商品房买卖合同》也具有担保功能，应当认定有效，其优先受偿权应当受到保护。3、由于涉案房屋并未通过竣工验收，剩余房款的交付条件未成立，被上诉人的解除理由也不成立。亚太投资公司答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。镇江亚太投资公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令镇江亚太投资公司、李路之间2014年9月3日签订和网签备案的（镇江市丽都大厦第1幢1501-1518室、1601-1604室、1609-1613室、1615-1618室、1701-1718室，合计49室）49份《商品房买卖合同》于2020年5月27日解除；2.本案案件受理费由李路承担。一审法院认定事实如下：镇江亚太投资公司于2014年8月取得了对坐落于镇江新区丁卯路275号丽都大厦建设工程规划许可证和商品房预售许可证。现该工程已封顶但还未经最终竣工验收。2014年9月3日，镇江亚太投资公司与李路签订了49份商品房买卖合同并进行了网签（房屋编号15002403010011501至1518，备案号1500241409030001至0018；房屋编号15002403010011601至11604，备案号1500241409030019至0022；房屋编号15002403010011609至1613，备案号1500241409030027至0031；房屋编号15002403010011615至1618，备案号1500241409030033至0036；房屋编号15002403010011701至1718，备案号1500241409030037至0054），商品房单价为6500元/㎡，总价款17762225元。合同中均约定镇江亚太投资公司应于2015年12月31日前交房、李路分两期付款（第一期付款于合同签订后7个工作日内付约1/3，第二期付款于竣工验收通过3个工作日内付清尾款）。现镇江亚太投资公司未能按期交房、李路也未按约支付上述49套商品房购房款。同日，镇江亚太投资公司向李路出具了一张收据（载明的具体内容为：交款人李路/人民币900万元/收款事由为3期儒商大厦15层至17层购房款），但李路实际并未支付该购房款。另经查明，2014年6月27日，李路（甲方）、邹元顺（乙方）、镇江亚太投资公司（丙方）以及担保人安徽亚太文旅公司和镇江亚太管理公司共同签订了一份借款合同，约定的涉案主要内容为：1.截止2014年6月28日，邹元顺和镇江亚太投资公司共欠李路借款1356.4万元；2.如果邹元顺和镇江亚太投资公司未按协议约定的还款计划履行还款义务，应承担欠款总额的每日千分之一违约金；3.为确保李路债权得以清偿，邹元顺和镇江亚太投资公司自愿以其位于镇江新区丁卯桥路南、经十二路西在建项目中的16、17、18层（整层）、建筑面积约3000平方的商业用房为本合同项下所有债务作担保（具体面积以房管局预测报告为准）；在镇江亚太投资公司取得上述房产预售许可证后3个工作日内以每平方3000元签订《商品房买卖合同》；借款期间未取得李路同意，邹元顺和镇江亚太投资公司不得将上述房产销售他人或做任何其他融资用途。由于邹元顺、镇江亚太投资公司等违约，李路曾向镇江中院提起诉讼，请求判令：1.邹元顺、镇江亚太投资公司、王海燕立即偿还借款本金11202527元及利息，并承担精神损失费150万元；2.安徽亚太文旅公司和镇江亚太管理公司对上述债务承担连带还款责任；3.诉讼费、保全费、律师费由五被告承担。镇江中院经审理后作出判决：1.邹元顺、镇江亚太投资公司、王海燕于判决生效后十日内偿还李路借款本金11202527元、利息213615.27元（2015年4月30日后的利息按月利率2%计算）、律师费230000元；2.安徽亚太文旅公司和镇江亚太管理公司对上述债务承担连带还款责任；3.驳回李路的其他诉讼请求。邹元顺对该判决不服，向江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）提起上诉。江苏高院经审理后认为，原判决认定基本事实不清、适用法律错误，遂作出（2016）苏民终855号民事裁定书，将该案发回镇江中院重审。在该案重审过程中，李路变更诉讼请求为：1.判令邹元顺、镇江亚太投资公司、王海燕立即偿还借款本金2585.6万元、利息、精神损失费150万元；2.判令安徽亚太文旅公司和镇江亚太管理公司对上述债务承担连带还款责任；3.本案诉讼费及律师费23万元由五被告承担。镇江中院经重审后，各方自愿达成调解协议：1.截止2017年8月30日，邹元顺欠李路人民币9424222元（其中包括借款本金9063222元、李路支付的律师代理费20万元、审计费2.5万元、预缴的案件受理费13.6万元）；2.邹元顺按照“先息后本”的顺序向李路清偿，自2017年8月30日起按年息24%计算至全部付清9424222元止；3.上述债务由镇江亚太投资公司、王海燕与邹元顺承担共同清偿责任，安徽亚太文旅公司和镇江亚太管理公司承担连带清偿责任；4.双方确认，截止签订本调解协议之日起，即自2017年8月30日起至2018年1月24日止（按年息24%计算，共147天），邹元顺欠利息913425元，李路同意减让13万元，至此邹元顺共欠李路本息为10207647元；5.上述欠款10207647元，邹元顺通过以下方式偿还：（1）邹元顺与王海燕共同拥有已过户至李路名下两套房产作价300万元冲抵欠款，冲抵后欠款余额7207647元，并以此款为基数按年24%计息；（2）邹元顺名下两套位于昆山市开发区用于偿付上述欠款7207647元中的200万元，由邹元顺于2018年4月30日前自行出售；（3）上述房产清偿后剩余欠款邹元顺分二期偿还，第一期于2018年8月31日前偿还250万元，第二期于2018年12月31日前还清剩余欠款；6.邹元顺应按上述协议按时足额履行还款义务，如未按上述约定按时足额还表，视同违约，则全部欠款到期，邹元顺需自违约之日起向李路支付每日欠款总额的千分之一违约金，同时李路有权向法院申请对其强制执行；7.上述欠款7207647元及产生的相应利息付清后，邹元顺及其本案李路与李路就本案的债权债务全部结清，不再有任何纠纷。镇江中院于2018年1月29日作出（2017）苏11民初122号民事调解书对上述调解协议的效力予以确认。2020年4月16日，镇江中院经审判委员会讨论后又于作出（2020）苏11民监10号民事裁定书，决定对（2017）苏11民初122号民事调解书提起再审。镇江中院重新组成合议庭再审后认为，李路以谋取高额利息为目的，涉嫌“套路贷”虚假诉讼的违法行为，该行为不予保护，应当驳回起诉。镇江中院遂于2020年4月16日作出（2020）苏11民再116号民事裁定书，裁定撤销（2017）苏11民初122号民事调解书、驳回李路的起诉。一审法院还查明，（2017）苏11民初122号民事调解书发生法律效力后，由于邹元顺等人未能履行该调解书确定的义务，李路曾向镇江中院申请强制执行该调解书中第5条第（2）项中的内容。镇江中院在执行过程中已查封并拍卖了位于昆山市开发区的房产，拍卖成交价为2917900元，其中200万元已于2018年11月15日发放给了李路。2018年10月15日，李路又向镇江中院申请强制执行该调解书剩余内容。镇江中院作出（2018）苏11执375号执行裁定书，将该院作出的（2017）苏11民初122号民事调解书交由一审法院执行。因五被执行人未能履行生效法律文书所确定的义务，向申请执行人李路支付5207647元及迟延履行利息，并负担执行费53438元，一审法院遂于2019年11月9日作出（2019）苏1191执741号之二执行裁定书，裁定如下：一、拍卖被执行人邹元顺所有的位于上海市，上海市地下35号车位的不动产；二、拍卖被执行人王海燕所有的位于镇江市的不动产。2019年11月，五被执行人即邹元顺、王海燕、镇江亚太投资公司、安徽亚太文旅公司、镇江亚太管理公司对一审法院作出的（2019）苏1191执741号之二执行裁定书提出执行异议，请求中止对（2019）苏1191执741号之二执行裁定书确定案款的执行，理由为：1.法院拍卖异议人邹元顺位于昆山市开发区产，拍卖成交价格为293万元，但在（2019）苏1191执741号之二执行裁定书仅计算归还200万元；2.2018年9月4日将亚太国际面积180.94平方的4套房产过户到申请执行人指定的黄安榕名下用于冲抵995170元，该笔在裁定书未计算；3.2014年9月3日，异议人已将位于丁卯桥路275号的丽都大厦49套房产网签在申请执行人名下，价值为17762225元，法院应当优先处置上述房产，停止对上海及其他房产的拍卖。一审法院经书面审查后认为：2018年12月13日，一审法院已将镇江中院转账至一审法院的案涉房产拍卖余款879200元支付给申请执行人李路，该部分款项应在（2019）苏1191执741号之二执行裁定书中予以扣减。五异议人主张已将亚太国际的4套房产过户到申请执行人指定的黄安榕名下用于冲抵995170元债务，但其未提供证据予以证明，一审法院不予支持。五异议人主张2014年9月3日将位于丁卯桥路275号的丽都大厦49套房产网签在申请执行人名下，申请优先处置上述房产，中止执行（2019）苏1191执741号之二执行裁定书，但未提供证据证明其主张，结合双方在2018年1月29日签订的民事调解书中亦未提及上述情况，异议人主张无事实及法律依据，一审法院不予支持。由于（2017）苏11民初122号民事调解书被裁定撤销，镇江亚太投资公司认为实借李路2300余万元，现却被迫已偿还高达3000余万元，深受李路套路贷和虚假诉讼的迫害，导致镇江亚太投资公司目前陷入巨大经营危机，已对数百户商户违约，数百起案件因无法履行给付义务而被法院强制执行。镇江亚太投资公司目前唯一较大财产就是涉案的49套房产，可用于完善三期丽都大厦的了尾工程，而丽都大厦一旦完工则可全面盘活公司资产，近百起执行案件也可顺利结案，否则会引发一系列严重的社会问题。因此，镇江亚太投资公司诉请解除镇江亚太投资公司、李路之间的49份商品房买卖合同及网签，认为此将能使镇江亚太投资公司解脱困境，不仅合法合情合理，体现了人民法院公平正义、司法为民的理念，也符合司法服务、扶持民营经济的价值取向。本案争议焦点为：镇江亚太投资公司、李路于2014年9月3日签订的49份商品房买卖合同是否构成对2014年6月27日借款合同的让与担保。一审法院认为，镇江亚太投资公司与李路于2014年9月3日签订的49份商品房买卖合同，依法成立并生效，但该49份商品房买卖合同不构成对李路所述2014年6月27日借款合同的让与担保。让与担保是指债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下并已完成了财产权利变动的公示，此后，若债务人到期清偿了债务，债权人就将该财产返还给债务人或第三人；若债务人到期没有清偿债务，债权人参照担保物权的规定对该财产拍卖、变卖、折价优先偿还债权，如此，上述让与担保应当认定为有效。结合本案的具体情况，首先，李路所述的2014年6月27日借款合同虽有“镇江亚太投资公司以16、17、18层商业用房作为担保以及签订商品房买卖合同”的意思表示，但该借款合同所记载的楼层位置与镇江亚太投资公司、李路2014年9月3日签订的商品房买卖合同所涉及49套商品房具体楼层位置并非完全一致）。其次，镇江亚太投资公司、李路也未就买卖合同中所涉49套商品房办理房产抵押登记以及预告登记。镇江亚太投资公司、李路虽就所涉49套商品房在相关部门办理了网签手续，但该网签仅是指交易双方为了交易更加透明而到房地产相关部门进行备案并上网公布，目的是防止“一房多卖”，而并非物权发生变动的公示。第三，在镇江亚太投资公司等人对2014年6月27日借款合同发生违约行为后，李路就该借款合同纠纷在诉讼、调解、执行过程中均未主张以涉案合同中的49套房产拍卖、变卖、折价用予优先偿还借款。综上，2014年9月3日买卖合同中所涉49套商品房物权至今未变更至李路名下，此和让与担保所必须具有的“完成财产权利变动公示”的形式要件不相吻合。镇江亚太投资公司、李路虽签订了49份商品房买卖合同，但李路以自己的行为表明不再履行给付义务，合同履行已经陷入僵局且不能实现合同目的，故镇江亚太投资公司可以解除合同。一审法院对镇江亚太投资公司诉讼请求予以支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第二十条第一款、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：镇江亚太投资有限公司与李路2014年9月3日签订的49份商品房买卖合同于2020年5月27日解除。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，镇江亚太投资公司与李路于2014年9月3日签订的49份商品房买卖合同，依法成立并生效。本院认为，上诉人提出本案构成让与担保的理由不能成立。上诉人与被上诉人分别签订的借款合同与商品房买卖合同，依照商品房买卖合同内容，并不具备让与担保的意思表示，也不符合让与担保的构成要件。案涉49套商品房在相关部门办理了网签手续，仅是指交易双方为了交易更加透明而到房地产相关部门进行备案并上网公布，目的是防止“一房多卖”，而并非物权发生变动的公示。对于借款合同中“镇江亚太投资公司以16、17、18层商业用房作为担保以及签订商品房买卖合同”的意思表示，与2014年9月3日签订的商品房买卖合同所涉及49套商品房具体楼层位置并非完全一致，双方也未就买卖合同中所涉49套商品房办理房产抵押登记以及预告登记。由于上诉人在商品房买卖合同签订后，未履行合同付款的主要义务，一审法院支持被上诉人要求解除商品房买卖合同的请求正确，上诉人的上诉理由不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费128374元，由上诉人李路负担。本判决为终审判决。审判长 谢 铭审判员 姜 玲审判员 张玉宽二〇二一年二月五日书记员 童 丹