浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初6828号 原告：许加金，男，1971年10月8日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：张大阳、楼闽，浙江国翔律师事务所律师。 被告：东阳市金仕照明有限公司，住所地：东阳市吴宁东路**。 法定代表人：金洪良，执行董事。 被告：金洪良，男，1971年1月24日出生，汉族，住东阳市。 被告：张**平，女，1971年2月8日出生，汉族，住东阳市。 上述三被告的共同委托诉讼代理人：葛俊明，浙江德当律师事务所律师。 被告：楼红，女，1967年1月30日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：徐剑德，浙江合奇正律师事务所律师。 原告许加金为与被告东阳市金仕照明有限公司（以下简称金仕照明公司）、金洪良、张**平、楼红合同纠纷一案，于2020年7月9日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，决定适用普通程序，并依法组成合议庭，分别于2020年9月14日、2021年1月8日公开开庭进行了审理。原告许加金的委托诉讼代理人张大阳、被告金仕照明公司、金洪良、张**平的共同委托诉讼代理人葛俊明、被告楼红的委托诉讼代理人徐剑德到庭参加两次庭审，原告许加金及被告金洪良到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告许加金诉请判令：1、解除三方签订的《三方合作协议》。2、被告金仕照明公司、金洪良、张**平归还本金450万元并支付利息损失（自出资之日起按年利率6%计算至实际履行之日止）。3、被告金仕照明公司、金洪良、张**平承担预期利益损失260万元。4、被告楼红对上述第二、第三项诉讼请求承担连带清偿责任。事实与理由：2018年1月20日，原告、被告楼红与被告金仕照明公司签订了一份《三方合作协议》，约定由原告出资450万元，被告楼红出资150万元，帮助被告金仕照明公司解除在金义商初字第6921号案件中被义乌市人民法院查封的被告金仕照明公司所有的东阳市国用（2013）第3-3817号地块的司法拍卖。之后通过对该地块出让变现的方式向原告及被告楼红支付相应报酬。此后，被告金洪良为了能够继续收取每年50万元房租，同时逃避支付当时答应的260万元，在原告找到买主按协议约定欲转让该工业用地时，被告金洪良故意阻挠拖延，不配合办理买卖手续，致使该协议无法履行，合同目的无法实现，被告的行为已构成根本性违约。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，特诉至法院。 被告金仕照明公司辩称：第一，被告金仕照明公司与原告、被告楼红签订三方合作协议后，由于近两年本地实体经济不景气，没有适合的买受人、合适的交易条件达成土地使用权的出卖，三方合作协议约定的条件尚未成就，暂时还不能履行协议。原告所谓的找到买主，经查证该事实并不存在。三方合作协议仅约定由原告出面寻找买主，被告金仕照明公司并未授权原告买卖土地使用权，原告如果确实有与第三人签订买卖被告金仕照明公司土地使用权的协议，也是无权代理或超越代理权的行为，对被告金仕照明公司不发生效力。因此，被告金仕照明公司没有违约行为，更没有根本性违约。原告诉请要求解除三方合作协议，无事实和法律依据。第二，原告与被告金仕照明公司、楼红于2018年1月签订了三方合作协议，协议约定由原告及被告楼红出资600万元用以解除法院对被告土地使用权的拍卖，并约定以转让被告金仕照明公司的土地使用权的方式收回出资、进行利润分配。通过三方合作协议的名称和内容可证明，该协议的性质为投资合作协议，协议中的投资属于风险投资性质，根据经济学原理，投资有风险，当事人投资后未必能收回投资，甚至可能血本无归。三方合作协议既然是投资协议，而非借款协议，协议没有也不应该有借款的意思，没有也不应该有关于利息的意思表示，没有也不应该有支付原告固定报酬的约定，没有也不应该有预期利益的约定。因此，原告诉请要求被告归还本金、支付利息并承担预期利益损失，没有事实及法律依据。综上，请求法院驳回原告对被告金仕照明公司的全部诉讼请求。 被告金洪良、张**平共同答辩称：三方合作协议中约定的三方是原告与被告金仕照明公司、楼红。被告金洪良在合作协议中均表述为被告金仕照明公司的法定代表人，被告金洪良也是作为公司的法定代表人在协议中签字，并非协议当事人。被告张**平在三方合作协议中没有任何的意思表示，也不是协议当事人。因此，根据合同相对性原则，被告金洪良、张**平不是合作协议当事人，依法无需承担合同责任。请求法院驳回原告对被告金洪良、张**平的全部诉讼请求。 被告楼红答辩称：第一，原告诉状中所说已找到买家一事，被告楼红在收到本案起诉状之前根本不知情，该客户有无实力购买涉案土地使用权，原告也不知道。据被告了解，涉案工业用地使用权市场价应该在2000万元以上，所以原告提供的购买意向书中载明的出卖价格明显过低，对于原告是否真正找到买家被告表示怀疑。第二，即使解除三方合作协议，原告对于利息损失、预期利益损失只能主张一个，不能同时主张。第三，关于被告楼红是为被告金仕照明公司担保还是为原告担保，被告认为其担保范围是为原告的450万元出资进行担保，现原告早已出资完毕，被告楼红无需承担担保责任。请求法院驳回原告对被告楼红的诉讼请求。 根据庭审举证、质证和认证情况，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下： 被告金洪良、张**平系夫妻关系。被告金洪良系金仕照明公司的法定代表人。坐落于东阳市商贸园区××村××的国有土地使用权属于被告金仕照明公司所有，权证号为：东阳市国用（2013）第3-3817号，用途为工业用地。通过不动产权属查询，涉案土地在2017年9月27日被本院（2017）浙0783民初11767号案件查封（首封），该案于2018年3月6日以撤诉结案，除此之外即为本案查封。 申请执行人傅小花与被执行人金洪良、张**平、义乌市秀色围巾商行、东阳市金仕照明有限公司、金大伟、东阳市发展食品有限公司民间借贷纠纷一案【案号：（2017）浙0782执123号】由义乌市人民法院执行。2018年1月10日，申请执行人傅小花与被执行人即本案被告金洪良、张**平、金仕照明公司达成执行和解协议，协议内容为：1、被执行人金洪良、张**平、义乌市秀色围巾商行、东阳市金仕照明有限公司、金大伟于2018年1月10日返还申请执行人傅小花借款本金50万元，于2018年1月20日返还申请执行人傅小花借款本金450万元。……3、本执行和解协议以被执行人支付和解款50万元始生效。4、申请执行人收到和解款50万元后，立即向义乌市人民法院撤回网络拍卖的申请。因被告金仕照明公司的涉案土地使用权被义乌市人民法院的上述执行案件查封并在司法拍卖阶段，被告金仕照明公司欲撤回拍卖，故其法定代表人即被告金洪良通过被告楼红的介绍与原告相识。2018年1月，被告金仕照明公司、楼红及原告进行协商，就由原告、被告楼红出资替被告金仕照明公司、金洪良、张**平等人归还在义乌市人民法院（2017）浙0782执123号执行案件中的欠款以解除涉案土地使用权的司法拍卖事宜及出资、利润分配等事项进行约定，并签订三方合作协议一份。协议载明的甲方为被告金仕照明公司，乙方为原告及被告楼红。协议内容为：1、金仕照明公司法定代表人金洪良因债务纠纷，由义乌市人民法院查封了金仕照明公司所有的东阳市国用（2013）第3-3817号地块的工业用地14.6亩，并于2018年在司法拍卖平台上进行公开拍卖，由许加金与楼红在拍卖前出资解除司法拍卖，并出资还款抽回本案诉讼，金仕照明公司法定代表人金洪良决定将其在上述地块的土地及厂房进行处置用于还款，卖掉土地及公司后，除本金600万以外的所得款进行分割。2、出资状况：解除司法拍卖的600万元由许加金出资450万元、楼红出资150万元，拍卖前已支付80万元，如尾款520万元不能按时到位，首付80万元予以没收。3、利润分配：金仕照明公司所拥有土地按1200万元售价计算所得盈利600万元，金洪良分得200万元、许加金分得260万元、楼红分得140万元……5、操作流程：由许加金出面寻找买方，全权处理金仕照明公司的东阳市国用（2013）第3-3817号地块的转让事宜，所有往来款项经楼红账号交易。6、违约责任：楼红在本次交易中对许加金的所有出资及收入提供担保，若出现金洪良违约所造成的任何损失承担全部责任。金洪良违约以公司拥有地块的所有权以600万元的价格抵给许加金和楼红，并协助办理过户等相关手续。关于三方合作协议中约定的利润分配，原告及被告楼红陈述涉案土地使用权出售的价格不得低于1200万元，如果出售价格高于1200万元，则按照三方合作协议中约定的利润分配金额的比例进行分配。被告金仕照明公司、金洪良陈述即使卖掉的价格为1200万元，剩余的600万元也不能简单的以利润直接进行分配，还需减去成本支出，如厂房投资建设的成本等，再进行分配。 协议签订后，原告通过案外人李安丽、王湘栋、杜小兰等人的账户共计向被告楼红账户转账450万元以交付涉案协议中的出资款。2018年1月10日，被告楼红向义乌市近真律师事务所转账80万元，1月20日，被告楼红又分别向案外人金小卉、金敏芳、田卫共计转账520万元，合计600万元。被告金仕照明公司、金洪良认可被告楼红交付给义乌市近真律师事务所及案外人金小卉等人的600万元均系用于义乌市人民法院（2017）浙0782执123号案件的处理，原告及被告楼红已完成三方合作协议中约定的出资义务。此后，因上述执行案件已履行完毕，涉案土地使用权的司法拍卖由义乌市人民法院撤回。 关于涉案土地使用权的转让洽谈问题，原、被告一致陈述2018年左右，案外人东阳市奥隆机械设备有限公司（以下简称奥隆公司）曾欲购买涉案土地使用权，原告陈述当时系双方对于购买的方式存在分歧故未最终成交，被告金洪良、楼红称系因为原告嫌奥隆公司出价偏低，最终才未达成交易。原告陈述此后其多次寻找买家，但被告金洪良均不予配合。被告金洪良称虽原告曾联系买家，其也配合原告与部分买家进行接触，但均因原告原因不了了之。2020年6月8日，原告以被告金仕照明公司（出卖人）委托代理人的身份与案外人诸暨市伯利恒服饰有限公司（买受人）签订工业厂房买卖意向书一份，约定：卖方拥有位于东阳市白云商贸园区××村××的工业用地，权证号为东阳市国用（2013）第3-3817号，土地使用权面积为9708平方米，且在该工业用地上建有工业厂房（本合同交易土地及厂房，以下简称为转让标的）；买方购买转让标的用于生产经营；卖方保证上述土地及厂房产权清晰，卖方对其享有完全的物权，有权出售；转让标的成交价为1250万元，成交价不含各项税费；买卖双方应在本意向书签署生效后于2020年6月24日前签署正式的工业厂房买卖合同，买方于生效当日向卖方支付定金100万元。6月15日，原告以快件方式向被告金仕照明公司、金洪良送达上述买卖意向书及通知函。通知函载明：“根据金仕照明公司与许加金、楼红签订的三方合作协议中第5条操作流程的约定，三方同意由本人许加金出面寻找买方，全权处理金仕照明公司所有的东阳市国用（2013）第3-3817号地块转让事宜。经本人与诸暨市伯利恒服饰有限公司洽谈，商定转让价款为人民币1250万元，并已与其签署意向书，请你在收到该通知函后按该意向书约定的时间在2020年6月24日前与诸暨市伯利恒服饰有限公司签订正式工业厂房买卖合同”。被告金洪良、金仕照明公司确认已收到上述通知函，但被告金洪良称其未按原告提供的工业厂房买卖意向书中载明的诸暨市伯利恒服饰有限公司法定代表人金阳阳的电话与对方联系，而是通过网络查询到诸暨市伯利恒服饰有限公司登记的电话139××××0199进行拨打，对方称不清楚购买土地的事宜。现原告以其在找到涉案工业用地买主后，被告金洪良故意阻挠、拖延，不配合办理买卖手续为由，向本院提起诉讼要求解除三方合作协议。被告金洪良、金仕照明公司于2020年8月6日收到本院送达的起诉状副本。 另查明，被告金仕照明公司陈述涉案土地使用权上的房产由案外人奥隆公司出资建造，但目前未办理房屋产权证书。关于涉案土地使用权上的厂房权属，被告金仕照明公司表示在租赁协议中双方约定涉案厂房归奥隆公司所有，但口头约定实际系归金仕照明公司所有。2015年10月30日，被告金仕照明公司与案外人骆庆大、奥隆公司签订同意转租补充协议一份，约定：金仕照明公司同意骆庆大将涉案土地中的11亩使用权转租给奥隆公司使用，转租所获收益归骆庆大所有；金仕照明公司未经奥隆公司许可不得将奥隆公司建造的房屋办理房产证或进行银行抵押；奥隆公司自行建设的设施和建筑物还是属于奥隆公司所有。同日，骆庆大与奥隆公司签订土地租赁协议一份，约定骆庆大将涉案土地中的11亩租赁给奥隆公司使用，租赁期限自2016年1月1日起至2030年12月31日止，双方还就租金的支付等进行了约定。后金仕照明公司与骆庆大就涉案土地使用权的租赁发生争议，金仕照明公司于2019年11月15日将骆庆大作为被告，奥隆公司作为第三人诉至本院。经本院调解，三方达成调解协议，本院于2020年5月22日出具（2019）浙0783民初12159号民事调解书，确认金仕照明公司同意将涉案土地中的11亩出租给骆庆大，租赁期限自2016年1月1日起至2030年12月31日止，三方还就骆庆大支付金仕照明公司租金、土地使用税、房产税，奥隆公司支付骆庆大土地使用税、房产税等事项进行了约定。 经本院发函东阳市自然资源和规划局就涉案土地使用权的转让征询意见，该局回复：1、当事人在办理上述房地产转移登记前应先办理涉案宗地的房屋所有权登记；2、2018年至今东阳市未出台暂停办理工业用地产权转让的相关政策或规定。 以上事实有原告提供的三方合作协议、银行转账凭证、执行和解协议、不动产权属查询结果单、工业厂房买卖意向书、通知函、快递签收记录，东阳市自然资源和规定局复函、本院从（2019）浙0783民初12159号案件中调取的（2019）浙0783民初12159号民事调解书、同意转租补充协议、土地租赁协议及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一、三方合作协议的合作主体是谁？二、三方合作协议是否应予解除？二、若解除，解除合作协议的法律后果是什么，相应民事责任的承担主体是谁？ 争议焦点一，涉案三方合作协议的抬头为“三方”，协议第一页明确载明甲方为金仕照明公司、乙方为许加金、楼红。从合作协议的内容来看，金洪良均以金仕照明公司法定代表人的身份出现，而许加金、楼红的出资也是为了撤回义乌市人民法院对金仕照明公司涉案工业用地的拍卖，收益也以对工业用地转让变现的方式取得，故无论行文内容还是相关的权利义务承担，涉及的均是许加金、楼红及金仕照明公司。故本院认定涉案合作协议的主体系许加金、楼红及金仕照明公司，金洪良在三方合作协议签字只是作为金仕照明公司的法定代表人履行职务行为。 争议焦点二，金仕照明公司、许加金及楼红签订的涉案合作协议，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效。各方当事人均应全面履行涉案协议。本案中，确定合作协议是否应予解除，主要应评判金仕照明公司有无违约行为，若有违约行为是否已达到许加金所诉称的合同目的无法实现的程度。对此，本院分析认为，首先，金洪良确认其在2020年6月收到许加金邮寄的工业厂房买卖意向书及通知函，但其并未与意向书中载明的买家诸暨市伯利恒服饰有限公司的法定代表人金阳阳进行联系，并与之就涉案土地使用权的转让事宜进行磋商。虽然金洪良辩称其知晓该工业厂房买卖意向书中的买家是虚假的，实际并无购买意向，故才未拨打意向书中预留的诸暨市伯利恒服饰有限公司法定代表人金阳阳的电话与之联系，而是通过网络查询该公司的联系电话（与意向书中载明的金阳阳的电话不同）并用他人手机进行拨打，对方称并不知晓购买土地使用权一事，但金洪良并未提供证据证明其已与诸暨市伯利恒服饰有限公司就涉案土地使用权的转让进行求证、沟通及磋商，应由其承担举证不能的法律后果。其次，金仕照明公司作为涉案土地使用权的权利人，对于涉案土地使用权是否转让、以何种价格转让等转让条件具有决定权。在许加金向金仕照明公司提供了涉案土地使用权交易机会的情况下，金仕照明公司却怠于履行涉案土地使用权转让相关事宜的对接及磋商。虽然金洪良辩称意向书是虚假的，但在其未与诸暨市伯利恒服饰有限公司进行接触或磋商的情况下，对于该公司是否有诚意购买以及是否具备购买实力均无法作出正确判断。而金仕照明公司上述怠于磋商的行为，使得涉案土地使用权的转让机会落空。且金仕照明公司至今亦未明确回答本院其所谓的涉案土地使用权转让所需具备的合适交易条件是什么，本院推定其对于土地使用权转让事宜并未作充分考虑。再次，根据金洪良的陈述，其认可除了奥隆公司外许加金确实曾寻找过一些买家，但后续均因许加金的原因导致磋商不了了之，对此金仕照明公司及金洪良并未提供相应的证据予以证明，这也从侧面可以印证许加金一直在积极寻找买家。根据许加金及楼红对于合作协议中利润分配的陈述，作为投资方的二人从利益最大化的角度出发，必然希望涉案土地使用权的转让价格高一点，如此其二人根据合作协议中约定的利润分配比例所能够获得的收益也就越大。但如果涉案土地使用权一直无法转让变现，也与许加金、楼红当初出资600万元为金仕照明公司偿还在义乌市人民法院执行案件的债务并撤回司法拍卖后，希望通过涉案土地使用权的转让尽快收回投资并获得收益的初衷相悖。相较于金仕照明公司，许加金对于促成涉案工业用地的转让势必更加迫切。现距离许加金出资450万元已三年时间，而涉案工业用地至今未转让，故金仕照明公司、金洪良称因许加金的原因导致涉案工业用地转让始终无结果，亦不符合常理。最后，根据“房地一体”原则及东阳市自然资源和规划局的回复，涉案土地使用权若要进行转移变更登记必须先办理其上房产的权属登记，现涉案工业用地上的房产一直未办理房产证，亦在一定程度上增加了交易的难度。综上在义乌市人民法院撤回涉案土地使用权司法拍卖后，根据合作协议约定的内容，金仕照明公司负有积极配合磋商、转让涉案土地使用权的义务，而金仕照明公司在许加金提供交易机会的情况下，怠于与购买意向人进行磋商，导致涉案土地使用权一直未转让变现，本院认为金仕照明公司的行为已构成违约，其违约行为致使许加金通过转让涉案工业用地收回投资并获得利润分配的合同目的无法实现。金仕照明公司关于许加金签订合作协议并出资450万元本身就是投资行为，存在风险，现转让条件未成就，其无权要求解除合同的抗辩意见，本院认为，虽然许加金的涉案行为系投资，但投资并不等于需对被投资方的违约行为产生的相关不利后果应无条件的接受及承担，在金仕照明公司违约致使合同目的无法实现的情况下，对于许加金要求解除涉案合作协议的诉讼请求本院予以支持。关于合同解除的时间，本院确认以金仕照明公司收到本案起诉状副本的时间即2020年8月6日作为涉案三方合作协议解除的时间。 争议焦点三，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措，并有权赔偿损失。前述本院已确认涉案三方合作协议予以解除，故金仕照明公司应返还许加金投资款450万元。关于许加金主张的预期利益损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因金仕照明公司的违约行为导致涉案工业用地至今未转让变现，进而导致许加金无法从转让工业用地的款项中进行利益分配，故金仕照明公司应赔偿许加金合同正常履行后的可得利益损失。金仕照明公司、楼红均确认涉案土地使用权的市场价在2000万元左右，许加金亦认可涉案土地使用权的市场价目前肯定高于1200万元，故按上述陈述，若涉案土地使用权正常流转，转让价不会低于1200万元，且买卖意向书中载明的诸暨市伯利恒服饰有限公司意向购买价为1250万元，也高于三方合作协议中约定的1200万元。现许加金主张按三方合作协议中约定的转让价为1200万元的情况下其可获得利润260万元作为其可得利益损失的计算标准，未超过各方订立合作协议时应当预见到的因违反协议可能造成的损失，本院对于许加金的上述主张予以支持。关于许加金主张的出资款450万元的利息损失，本院认为双方若按合作协议正常履行，涉案工业用地转让价是1200万元的情况下，许加金根据协议能够获得的也仅是出资款450万元及260万元的利润分配，现许加金主张可得利益损失260万元的同时又主张利息损失，已超过金仕照明公司在订立合作协议时应当预见到其因违反合同可能造成的损失，故对于该利息损失本院不予支持。关于楼红是否应承担责任的问题，本院认为，三方合作协议第六条明确约定楼红对于许加金的出资及收入提供担保，故楼红在三方合作协议中实际存在双重身份，其即与许加金一样系出资人，但其又需对许加金因签订三方合作协议投入资金后的相应回报进行担保，同时对许加金出资是否到位为金仕照明公司进行担保。现金仕照明公司违约，楼红应根据三方合作协议的约定对金仕照明公司返还许加金出资款450万元及赔偿可得利益损失260万元承担担保责任。因各方未就保证方式进行约定，故楼红应按连带责任保证承担保证责任。关于金洪良、张**平是否应承担返还出资及赔偿可得利益损失的民事责任，虽然许加金及楼红共同出资的600万元系用于归还金仕照明公司、金洪良、张**平在义乌市人民法院执行案件的债务，但款项的用途并不能直接推定金洪良、张**平应承担三方合作协议中的相应义务。根据合同相对性原则，因金洪良、张**平并非涉案合作协议的当事人，其无需承担合同义务。且本院前述已认定金洪良系以金仕照明公司法定代表人的身份在协议中签字，属于履行职务行为，故对许加金主张的要求金洪良、张**平承担相应民事责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上，原告许加金的诉讼请求，部分成立，本院予以支持，部分不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《担保法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告许加金与被告东阳市金仕照明有限公司、楼红签订的《三方合作协议》于2020年8月6日解除。 二、被告东阳市金仕照明有限公司于本判决生效后十日内返还原告许加金出资款450万元。 三、被告东阳市金仕照明有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告许加金可得利益损失260万元。 四、被告楼红对本判决确定的第二项、第三项债务承担连带清偿责任。 五、驳回原告许加金的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费61500元，财产保全申请费5000元，合计66500元，由被告东阳市金仕照明有限公司负担，被告楼红负连带责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  张 燕 人民陪审员  周凤岐 人民陪审员  丁 萍 二〇二一年二月十八日 代书 记员  许天瑶