浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0104民初807号原告杭州三华园物业管理有限公司，住所地杭州市下城区凤起路**。法定代表人周桂荣，董事长。委托代理人朱俊刚、董晓菲，浙江**新律师事务所律师。被告黄丽琴，女，汉族，1963年3月16日出生，住杭州市下城区。委托代理人黄效梅，系黄丽琴丈夫。原告杭州三华园物业管理有限公司（以下简称三华园物业公司）诉被告黄丽琴物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员单婧婧独任审判，于2016年2月23日公开开庭进行了审理。原告三华园物业公司委托代理人董晓菲，被告黄丽琴的委托代理人黄效梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三华园物业公司诉称，原告系原开发商下属物业公司，自2006年起管理上述物业至2014年7月31日止。2013年底天运花园成立业委会，业委会于2014年4月对外重新招标物业管理公司，2014年7月业委会与上海深和平物业管理有限公司签订物业服务合同，约定自2014年8月1日起由上海深和平物业管理有限公司对上述物业提供服务，原告退出上述物业管理，不再提供服务。根据2004年杭州市物价局关于“三华.天运花园”前期物业管理服务收费标准的批复，原告对提供服务的住宅统一按照0.9元/月/平方米的标准收费，能耗费按照0.7元/月/平方米预收。被告购买的江干区天运路天运花园10-202室住宅自2012年9月12日起至2014年7月31日拖欠物业费2326.47元。现诉至法院，1、请求判令被告支付物业管理费2326.47元。利息损失自2014年8月1日起按1年期银行贷款基本利率计付至生效法律文书确定给付之日止。2、请求判令被告承担本案诉讼费用。被告黄丽琴辩称，被告所购买的住宅为唯一一幢低层住宅，总计2层，共4套。原告上级单位的法定代表人周桂荣与被告的亲戚曾是同事，周桂荣称有一幢低层住宅可以买卖，询问是否购买。后全家同意购买，因房屋迟迟未交付，被告父亲曾催讨过，周桂荣称可以先垫资，后来被告父亲将款项打到兰溪一家公司账户，周桂荣承诺该房屋永久不交物业费。杭州市物价局杭价服（2004）57号文件未将案涉房屋列为缴纳物业费的范围。因未将案涉房屋列为缴纳物业费的范围，该房屋的进度无人过问，是被告出钱维护。房屋交付后，出现房屋渗漏等质量问题。原告称案涉房屋不在物业管理范围之内，原告不予提供维修服务。现在被告只能等房屋变成危房，然后申请重建。该房屋周围的道路维修、漏水等问题，一直都是被告自行处理，原告不予处理，这些给被告带来了极大的生活不便。且该房屋的出入口也存在问题。被告未交物业费，不违反文件的明文规定。原告的物业费缴纳范围不包括案涉房屋。原告三华园物业公司为支持其诉请，向本院提供了下列证据：1、房产登记信息查询记录1份，拟证明被告拥有天运花园物业的事实。2、杭州市物业管理项目实施确认书2份，拟证明三华园物业公司向主管部门备案物业项目管理的事实。3、杭州市物价局杭价服（2004）57号文件1份，拟证明三华园物业公司向物价部门报批物业项目的收费标准，高层0.9元每平方每月的事实。4、天运花园业委会证明1份，拟证明截止2014年7月31日，三华园物业公司为天运花园管理物业的事实。5、律师函、EMS邮寄单、回执1组，拟证明欠费催讨的事实。被告黄丽琴为支持其答辩，向本院提供了下列证据：6、房屋登记信息查询记录1份，拟证明被告拥有天运华园总层数2层的低层住宅，而不是高层、小高层住宅，更不是商铺的事实。7、杭州市物业管理项目实施确认书1份，拟证明被告的物业不在原告的收费范围内的事实。8、杭州市物价局杭价服（2004）57号文件1份，拟证明被告的物业不在原告的收费范围内的事实。9、律师函1份，拟证明原告没有对被告的物业提供物业管理服务的事实。10、照片8份，拟证明原告没有对被告的物业提供物业管理服务的事实。上述证据经庭审质证，被告对证据1-5三性均无异议，本院认为，原告的证据1-5能证明原告欲证明的事实，本院予以确认。原告对证据6三性无异议，对证据7、8真实性无异议，本院认为，证据6-8的真实性可予确认。原告对证据9认为与本案无关，对证据10有异议，本院认为，证据9系被告发函至案外人的律师函，且无法证明被告欲证明的事实，本院不予确认。证据10无法证明被告欲证明的事实，本院不予确认。综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：被告黄丽琴系杭州市江干区天运花园****房屋所有权人，房屋建筑面积112.39平方米。杭州市江干区房产管理局、杭州市江干区建设局于2004年3月30日、2005年6月22日批准，确认原告三华园物业公司为三华?天运花园前期物业管理公司。杭州市物价局于2004年3月17日批复三华?天运花园高层、小高层住宅的收费标准为每月每平方米建筑面积0.9元。2014年9月19日，杭州市江干区天运花园业主委员会出具证明，证明：原告三华园物业公司与业委会签订的物业服务合同于2013年12月31日到期。业委会于2014年8月1日与上海深和平物业管理有限公司签订了新的物业管理合同。2014年1月1日至2014年7月31日，为天运花园服务的物业仍为原告三华园物业公司。2015年12月16日，原告三华园物业公司委托律师向被告黄丽琴寄送律师函，催讨2012年9月12日起至2014年7月31日的物业服务费2326.47元。本院经查明，2009年12月24日被告黄丽琴对杭州市江干区天运花园10幢202室房屋进行验收交接。本院认为，物业服务企业按合同约定以及相关规定提供服务，业主应当支付相关费用。本案中，原告作为建设单位选聘的前期物业管理公司，对案涉小区提供了物业服务，被告于2009年12月24日完成对天运花园10幢202室的验房收房，该房屋在原告提供服务的物业管理区域内，虽收房之前即2004年3月17日杭州市物价局杭价服(2004)57号文件关于“三华?天运花园”前期物业管理服务收费标准的批复中，未涉及低层住宅收费标准。但原告实际为三华?天运花园提供物业服务至2014年7月31日止，原告要求按照批复中确定的标准计收案涉房屋的物业费，应属合理，被告作为三华?天运花园的业主接受了物业服务，其应按期支付物业服务费，其关于案涉房屋未列为缴纳物业费范围及未享受相关物业服务的意见，本院不予采信。对于物业服务的瑕疵，业主可以要求物业服务人改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业服务人，故被告以此为由，拒交物业费，本院不予支持。被告关于原告法定代表人曾承诺可以永久不交纳物业费的意见，因未能提供相应证据，本院不予采信。对房屋质量等引起的纠纷，应查明责任原因，由相应的责任主体承担责任，而不应在物业服务合同纠纷中进行处理。鉴于本案中被告对原告物业服务存在异议，因意见分歧而拒交物业费，故对原告支付利息损失的主张，本院不予支持。被告未交纳2012年9月5日至2014年7月31日期间的物业管理费，依据批文，收费标准应为每月0.9元/平方米。综上，经计算，被告应支付原告物业管理费为人民币2309.6元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告黄丽琴支付原告杭州三华园物业管理有限公司物业服务费人民币2309.6元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告杭州三华园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币25元，由被告黄丽琴负担。被告黄丽琴应负担的案件受理费应于本判决生效后三日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，账号********，户名浙江省杭州市中级人民法院）。代理审判员  单婧婧二〇一六年七月十九日书 记 员  杨文婕