河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2016）豫9001民初309号原告苗兆武，男，1967年7月13日出生，汉族。委托代理人崔静静，河南艳阳天律师事务所律师。被告济源绿城置业有限责任公司，住所地济源市北海。法定代表人田冰心，总经理。委托代理人刘文敏，该公司工作人员。委托代理人姚云东，河南凌峰律师事务所律师。原告苗兆武与被告济源绿城置业有限责任公司（以下简称绿城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理，后依法向被告送达了起诉状副本、举证通知书、诉讼风险提醒书及开庭传票。2016年3月14日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告苗兆武委托代理人崔静静、被告绿城公司委托代理人刘文敏、姚云东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苗兆武诉称：2013年1月23日，其与被告签订一份商品房买卖合同，约定其购买被告开发的位于济源大道与愚公路交叉口东北角东方国际花园第2座2单元1201号商品房，总售价655832元，合同第八条约定，被告应于2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经五大责任主体验收后的商品房交付给其使用，第九条约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同订立后，其依约付清全部购房款，但被告迟迟未交付房屋。要求被告支付逾期交房违约金36923元（暂计算至2016年1月14日），并按已交付房款总额的每日万分之一的标准计算支付自2016年1月14日至被告具备法定交房条件并实际交付房屋之日的逾期交房违约金。被告绿城公司辩称：1、2015年5月12日，其公司举办大型交房活动，并为业主准备了丰厚的礼品卡，该活动当天受到了济源日报记者的采访和报道，其公司可以提供济源市楼市网的报道及其公司当场拍摄的照片，均可证明举办该交房活动事实，证明原告购买的商品房已在2015年5月12日完成交接；2、2015年8月12日，原告办理了交付手续，其公司可以提供原告的东方国际公馆入住通知书会签表、房屋装修申请表、物业收费计算单（附收据复印件）、前期物业管理服务协议（附原告承诺书、验房表、钥匙智能卡领取单），自2015年5月12日至8月12日，原告未前来办理交接手续，系原告自身原因所致，其公司不应承担相应责任；3、原告已从其公司领取丰厚的礼品卡，并享受其公司提供的免除一年物业费的补偿，表明原告已默许变更的交付日期，原告该意思表示属于有效的民事法律行为；4、原告对变更后的交付期限持默许态度，且接受了其公司提供的礼品卡和免除一年物业费补偿，因原告自身原因于2015年8月12日才到其公司完成交付手续，足以表明，原告对其公司2015年5月12日的交房期限以默许形式作出意思表达，同意其公司变更后的交房期限，故其公司不应承担逾期交房的违约责任，也不应支付原告商品房买卖合同中约定的违约金，综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告提供的证据有：2013年1月23日其和被告签订的商品房买卖合同、2015年12月8日被告给其出具的发票各一份。证明其与被告协商被告应于2014年6月30日前交付房屋，迄今为止，被告未交付房屋，应承担违约责任，发票证明其已将房款全部交清。被告对原告提供的证据的真实性均无异议，但认为对原告称其公司未交付房屋有异议，原告主张的第一项诉讼请求是依据合同第九条第一款第二项约定，该部分约定不是明确的约定，原告要求违约金按万分之一计算过高，只要超出万分之零点五就可以，逾期交房的违约责任是指逾期交房的时间问题，与交房的条件问题是两个问题，是否达到交房的条件没有违约金的约定，只是就交房时间的迟延问题按照万分之零点五以上支付费用，本案中，2015年5月12日，其公司已通过各种形式交房，由于原告签字的交房时间是2015年8月12日，且双方已就延期交房的问题进行了协商，免除一年物业费，且赠送了大量优惠券，其公司认为关于延期交房和违约金的问题，双方已协商解决，至于交房条件是否达到合同约定，是其公司积极履行的问题，不存在违约金的约定。被告提供的证据有：1、济源市楼市网关于2015年5月12日盛大交房活动的报道打印件一份七页。2、照片十五张。证据1、2证明其公司于2015年5月12日交房及交房活动的现场情况。3、2015年8月12日原告签署的入住通知书一份、房屋装修申请表一份、物业收费计算单及收据各一份、前期物业管理服务协议一份（包含验房表和钥匙智能卡领取单各一份）、业主领取礼品卡登记表一份、2015年8月12日安全协议书一份。证明2015年8月12日原告与其公司办理了交房手续，并就被告其公司交房迟延达成免除一年物业费的合意。原告对被告提供的证据1的真实性无异议；对证据2有异议，认为该证据不能证明被告主张，只能证明2015年5月12日，被告自认为已达到交付房屋条件，但是否符合交付房屋条件、被告是否交付房屋应以合同为准；对证据3的真实性均无异议，但认为该证据不能证明被告主张，从该证据可以看出，被告仅交给其装修房屋的钥匙，并没有履行合同第十一条约定的交付房屋应提供的符合交房条件的证书，不应视为交付房屋，其领取的礼品卡不是其与被告对逾期交房的约定，双方从未对逾期交房进行过约定，被告应承担逾期交房的违约责任，双方未对免交物业费进行约定，即使有该约定，也不是对逾期交房的违约金的约定。本院认证如下，原告提供的证据，被告对证据的真实性均无异议，被告提供的证据1、3，原告对证据的真实性均无异议，证据2，可以与证据1相互印证，均可以证明本案案件事实，本院均予以采信。根据原、被告诉辩意见及有效证据，本院确认以下案件事实：2013年1月23日，原被告签订一份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于济源大道与愚公路交叉口东北角东方国际花园第2座2单元1201号的一套商品房，总价款655832元；被告应于2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经五大责任主体验收合格的商品房交付给原告使用，但被告为遵守新颁布的法律法规或行政规章或部门规定而不能按时将商品房交付使用的以及附件四补充协议约定的情形出现，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可以据实予以延期交付房屋；如被告未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；在该商品房交付之日起，无论居住与否，原告都应按时足额向小区物业管理公司缴纳物业管理费，原告不以此为由要求被告承担违约责任或其他责任。2013年1月23日，原被告签订合同补充协议，其中第五条关于交付期限第8、9项约定，涉及商品房建设工程的政府批准文件延期和其他被告不能预防和控制的因素等，可以构成合同第八条约定的特殊原因；第十二条约定，商品房交付后，原告应遵守临时业主公约和物业管理规定，原告进行装修必须事先经小区物业管理公司审批，并遵守《装修管理规定》；第十五条第三款约定，原告在与被告办理房屋交付时，表明原告已经认可该房屋已满足合同第八条交房条件的，原告应签署房屋交接文件并履行领受房屋的义务。合同签订后，原告按约向被告交付房款655832元，被告给原告开具了销售不动产统一发票。2015年5月12日，被告举行交房活动。2015年8月12日，原告从被告处领取了装修礼包卡、入户门钥匙及智能卡，并签署房屋装修申请表、安全协议书、前期物业管理服务协议、物业管理承诺书、验房表和物业收费计算单，并交纳2015年6月1日至2017年5月31日的物业管理费2425元。本院认为：原被告签订的商品房买卖合同和补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，本院予以确认。合同签订后，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。原告按约向被告支付全部房款，但被告却未按合同约定的期限向原告交付房屋，也未提供符合双方合同约定或法律规定的可以逾期交房的相关证据，故被告应按合同约定向原告支付逾期交房违约金。2015年8月12日，被告向原告交付房屋钥匙及智能卡等，原告交纳物业管理费，原告并未以房屋不符合合同约定交付条件为由拒绝接收，原告的行为表明已实际接收房屋，应认定被告交付房屋的时间为2015年8月12日，原告诉称被告至今未向其交付符合合同约定的房屋，理由不成立，本院不予支持，被告辩称已于2015年5月12日交房，原告于2015年8月12日接收房屋系原告自身原因导致，但根据合同约定，被告交房应书面通知原告，被告未举证证明已书面通知原告交房，原告亦不认可，不能证明被告已于2015年5月12日向原告交房，故交房日期应以原告接收日期为准，该辩解理由，本院不予采纳。虽被告未按合同约定将经五大责任主体验收合格的相关资料交付原告，但根据合同约定如被告不出示上述资料或出示资料不齐全的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；本案原告已实际接收房屋，并交纳了物业管理费，现原告以此计算延期交房时间不当，本院不予支持。根据合同约定，被告应于2014年6月30日前交付房屋，但被告于2015年8月12日才将房屋交付给原告，逾期交房408天，每日按已交房款655832元的万分之一支付违约金，因此，被告应向原告支付违约金655832元×0.01%×408天=26757.95元。被告辩称已采用给付原告礼品卡、免除一年物业管理费等方式在原告默许的情况下与原告达成延期交房的合意，但被告提供的证据中并无原告同意不再追究被告延期交房违约责任的意思表示，被告称原告以默许方式形成民事法律行为，原告均不认可，且亦无相关法律依据，该辩解理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告济源绿城置业有限责任公司于本判决生效后三日内支付原告苗兆武违约金26757.95元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费823元，由原告负担299元，被告负担524元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  常维帼人民陪审员  牛玉兵人民陪审员  王真真二〇一六年七月十日书 记 员  姚 佩