四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终5537号上诉人（原审原告）成都市钱江银通物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人黎立平，该公司总经理。委托代理人李玉红，四川善嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王尧枭，男，1993年8月1日出生，汉族，住四川省都江堰市灌口镇兴盛街***号。公民身份号码：5101811993********。委托代理人李庆，都江堰市伏龙法律服务所法律工作者。上诉人成都市钱江银通物业管理有限公司（以下简称钱江银通公司）因与被上诉人王尧枭物业服务合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2015）都江民初字第3151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人钱江银通公司的委托代理人李玉红，被上诉人王尧枭的代理人李庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，一、钱江银通公司系都市·美丽洲小区的物业服务公司，王尧枭系都市·美丽洲小区的业主。2010年9月19日都市·美丽洲小区成立业主委员会，2010年12月11日小区业主委员会与钱江银通公司签订《都市·美丽洲物业服务合同》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务费、违约责任等。与本案相关的合同约定：第七条：物业管理公共服务费标准：住宅0.70元月/平方米第十一条：物业服务费用按月交纳，业主应在次月的15日前履行交纳义务。逾期交纳物业服务费用的，按逾期未缴金额的每天千分之三向物业公司支付违约金。物业管理期限2010年12月11日至2012年6月10日。2011年2月25日合同在都江堰市房管局备案。2012年8月28日都市·美丽洲小区业主委员会与钱江银通公司签订《都市·美丽洲物业服务合同》，约定了双方的权利、义务等。与本案相关的合同约定：第七条：物业管理公共服务费标准：住宅0.80元/月/平方米。2012年8月31日内的物业公共服务费收费标准，按照双方2010年12月11日签订的《都市·美丽洲物业服务合同》标准执行。2012年9月1日起执行本合同收费标准。第十条：物业服务费用按月交纳，业主应在次月的20日前履行交纳义务。年度内未交清者，次年执行违约金：按逾期未缴金额的每天千分之三向物业公司支付违约金。物业管理期限2012年9月1日至2014年8月31日。2012年9月5日合同在都江堰市房管局备案。2014年8月30日都市·美丽洲小区业主委员会与钱江银通公司签订《都市·美丽洲物业服务合同》，约定了双方的权利、义务。与本案相关的合同约定：第十二条：物业管理公共服务费标准：住宅1.00元/月/平方米。第十三条第2项物业服务费用每月收一次，业主或者物业使用人应在每月15日前履行交纳义务。逾期半年应按欠费总额的千分之三向物业公司支付违约金。物业管理期限2014年9月1日至2017年8月31日。2014年9月5日合同在都江堰市房管局备案。二、王尧枭所有的位于都江堰市都市·美丽洲小区40栋1层4号商业用房面积为137.2平方米。在钱江银通公司为王尧枭提供物业服务期间，王尧枭从2013年6月1日至2015年8月31日期间，未支付钱江银通公司物业服务费4239.48元。钱江银通公司多次向王尧枭催收未果，故诉至本院。三、审理中，王尧枭认为王尧枭所有的商铺门前的人行道路面被损坏，严重影响王尧枭的经营活动，经钱江银通公司与王尧枭协商达成口头协议，由王尧枭垫资维修，费用以王尧枭应交纳的物业费抵扣。王尧枭对其上述主张提交了照片2张及王尧枭书写的维修路面费用清单证明。钱江银通公司对王尧枭提交的照片无异议，对维修路面费用清单不予认可，同时对王尧枭维修过其商铺门前的路面的事实无异议，也认可王尧枭所维修的商铺门前的路面属原告管理的公共区域范围，但认为王尧枭无证据证明原、钱江银通公司与王尧枭达成过维修费抵扣物业费的事实，王尧枭维修路面的费用承担，王尧枭可通过诉讼等方式另行处理。钱江银通公司在原审的诉讼请求为：1、王尧枭向钱江银通公司支付物业管理费4239.48元，并按照欠费总金额每日3‰的标准支付自2013年6月1日至2015年8月31日的违约金2873.29元。2、诉讼费由王尧枭承担。上述事实有钱江银通公司和王尧枭双方的陈述及钱江银通公司、王尧枭双方身份信息、《都市·美丽洲物业服务合同》三份、物业管理服务合同备案表、商品房买卖合同摘要、王尧枭提交的照片2张等证据在案佐证，具有真实性、合法性、关联性，原审法院予以采信。原审法院认为，钱江银通公司与都市·美丽洲小区业主委员会签订《都市·美丽洲物业服务合同》，由钱江银通公司对该小区进行物业服务，该合同系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，属有效合同。该合同对钱江银通公司与都市·美丽洲小区业主均具有法律约束力。王尧枭作为都市·美丽洲小区的业主，在钱江银通公司履行了物业管理服务义务的前提下，王尧枭亦应履行缴纳物管费的义务，故王尧枭应缴纳2013年6月1日至2015年8月31日期间的物业服务费4239.48元。王尧枭虽以与钱江银通公司达成口头协议，由王尧枭垫资维修，费用以王尧枭应交纳的物业费抵扣予以抗辩，因其未提供相关证明，原审法院不予支持。王尧枭维修钱江银通公司管理的公共区域的路面所产生的费用，王尧枭可以向人民法院另行主张。对钱江银通公司诉请王尧枭支付物业服务费原审法院予以支持。关于钱江银通公司诉请王尧枭按照欠费总金额3‰/每日的标准支付自2013年6月1日至2015年8月31日的违约金，原审法院认为，王尧枭确实存在违约行为，理应向钱江银通公司支付违约金，但双方约定的违约金过高，根据本案的实际情况即钱江银通公司在履约中存在一般瑕疵等情况，原审法院酌情调减为200元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，原审法院判决：一、王尧枭于本判决生效之日起十日内向钱江银通公司支付从2013年6月1日至2015年8月31日期间的物业服务费4239.48元。二、王尧枭于本判决生效之日起十日内向钱江银通公司支付违约金200元。三、驳回钱江银通公司钱江银通公司的其他诉讼请求。如果王尧枭告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，减半收取25元，由王尧枭负担。宣判后，原审原告钱江银通公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，依法改判王尧枭向钱江银通公司支付2013年6月1日至2015年8月31日的物业管理费4262.78元；2、依法改判王尧枭向钱江银通公司支付因迟延缴纳自2013年6月1日至2015年8月31日物业管理费而产生的违约金共计2873.29元；2、本案二审诉讼费由王尧枭承担。主要上诉理由为：一、钱江银通公司诉讼请求的物业服务费共计4262.78元，一审法院在判决书中错误的写为4239.48元；二、钱江银通公司主张的违约金是基于《物业服务合同》的约定，原审法院仅以双方约定的违约金过高和钱江银通公司履约存在瑕疵为由就主动将违约金金额调减为200元，缺乏法律依据。王尧枭答辩称，钱江银通公司的诉讼请求系其在一审庭审中对房屋面积核定后，由钱江银通公司重新确定的，原审法院未错写；钱江银通公司在合同履行中存在未完全按照合同履行的情况，王尧枭有权暂缓支付物业服务费用，且并无违约行为，不应当支付违约金，钱江银通公司的上诉理由不能成立。本院二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，钱江银通公司认为其诉讼请求的物业服务费共计4262.78元，一审法院在判决书中错误的写为4239.48元，虽然钱江银通公司诉状上诉讼请求的物业服务费为4262.78元，但其在原审庭审中陈述其诉讼请求时明确为4239.48元，故原审不存在错写其诉讼请求的情况，故其该项诉讼请求，本院不予支持。对钱江银通公司要求王尧枭按照欠费总金额每日3‰的标准支付自2013年6月1日至2015年8月31日的违约金的上诉主张，因王尧枭在原审庭审中已明确表示对违约金提出异议，原审法院依据当事人异议对违约金是否过高进行审查并予以调减符合法律规定；且因钱江银通公司在履行物业服务合同中存在瑕疵，原审法院综合双方的违约情形，将违约金酌情调减为200元并无不当，故钱江银通公司的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。综上，原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费50元，由四川钱江银通公司管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王卫红代理审判员  李婧杰代理审判员  姚 兰二〇一六年七月二十日书 记 员  赵青海