湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂05民终1062号上诉人（原审被告、原审反诉原告）蔡海淞，个体工商户，（衣统天下门店）。委托代理人刘齐贞，湖北神兴律师事务所律师。（特别授权代理）被上诉人（原审原告、原审反诉被告）兴山天安电力工程有限公司，住所地兴山县古夫镇高阳大道。法定代表人牛涛，董事长。委托代理人贾勇，湖北神兴律师事务所律师。（特别授权代理）上诉人蔡海淞因与被上诉人兴山天安电力工程有限公司（以下简称天安电力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服兴山县人民法院（2015）鄂兴山民初字第399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决认定，2014年4月1日，蔡海淞通过他人转手租赁天安电力公司（天星供电公司交由其经营管理）位于兴山县古夫镇高阳大道29号-7号门面从事服装经营业务，并于当日与兴山天安电力公司签订房屋租赁合同，合同约定租期一年（2014年4月1日至2015年3月31日），同时对房屋面积、租金、维修养护责任等内容进行了约定。到2014年3月31日双方签订的租赁期限截至2015年3月31日的最后一份房屋租赁合同止，双方共计签订了租赁期限均为一年的房屋租赁合同7份。蔡海淞按时交纳了租赁期内的全部租金。2015年3月16日，天安电力公司向包含蔡海淞在内的所有承租户发出通知，告知因公司的统一要求，在租赁期满后不再续签租赁合同，要求承租方在2015年6月30日前将所承租门面房退还给天安电力公司，合同截至2015年6月30日期间免交租金，用于承租户处理相关事项。原审认为：1.关于天安电力公司的主体资格是否适格的问题。天星供电公司给天安电力公司出具了证明书，且将土地使用证、房产证及他权证等材料交给天安电力公司向汪华主张权利，且案件所涉房屋租赁合同均为案件双方当事人所签订，可以认定天安电力公司虽不是诉争房屋的所有权人，但是该房屋的实际管理者，系房屋租赁合同的相对人，其向对方主张权利符合法律规定，因此，天安电力公司是本案适格的诉讼主体。2.关于本案诉争门面房是否应予返还的问题。本案中双方2014年3月31日所签订的房屋租赁合同租赁期限已经届满，根据法律规定，承租人应当返还租赁物。租赁合同系附租赁期限的合同，双方合同到期后，权利义务关系自然解除。虽然该门面一直续签合同，但不能据此推定本次合同到期后必然会续签合同。蔡海淞提出天安电力公司曾口头承诺可以租赁20年，且提出向天安电力公司办公室工作人员了解过一年租期满可以继续续租后才支付转让费接手门面，并对门面进行装修，因未向法院提交双方存在该口头协议等相关证据予以证实，对蔡海淞的该辩称意见，不予采纳；同时天安电力公司在租赁期限届满前明确告知了蔡海淞不再续签合同，且提供了合理时间用于蔡海淞办理退租事宜，天安电力公司要求返还租赁房屋的请求符合法律规定，予以支持。3.关于蔡海淞是否应自2015年7月1日起截至返还门面之日，按1267元／月的标准支付房屋占有使用费的问题。房屋租赁期限届满后，蔡海淞没有按合同约定退还所承租房屋，必然会给作为门面房经营管理者的天安电力公司造成一定损失，对此，蔡海淞应承担赔偿损失等违约责任，天安电力公司要求蔡海淞按照原房屋租赁合同中约定的1267元／月的租金标准支付自2015年7月1日起至返还房屋之日止的房屋占有费的请求，符合法律规定，予以支持。4.关于蔡海淞是否应将未形成附和的装饰装修物予以拆除，并对因拆除装饰装修物造成诉争房屋毁损的，是否应恢复原状的问题。根据法律规定，承租人经出租人同意，对租赁房屋进行装修的，租赁期限届满时，除当事人另有约定外，对于尚未构成附和的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，蔡海淞可选择将未形成附和的装饰装修物予以拆除，但是否予以拆除，其可以自行选择，并不是其法定义务，但其在拆除过程中造成房屋毁损的，应当恢复原状。5.关于天安电力公司是否应赔偿蔡海淞损失174954元的反诉请求问题。双方签订的房屋租赁合同系因履行期限届满而终止，不存在违反合同约定义务的违约情形。蔡海淞主张存在租赁期限为20年的口头约定，但无相关证据予以证实该约定的存在，蔡海淞的该主张不符合法律规定，不予支持。6.关于天安电力公司是否提供自蔡海淞承租以来交纳的全部租赁费用的税务票据的反诉请求问题。根据法律规定，蔡海淞作为承租方，向作为出租方的天安电力公司交纳房屋租金后，有获取租金费用发票的权利，天安电力公司有提供租金费用税务票据的义务，该公司未出具相关税务票据，蔡海淞有权要求其提供蔡海淞的该主张符合法律规定，予以支持。天安电力公司作为该房屋的出租方，有交纳出租所得租金税费的法定义务，对于开具税票所需交纳的税费，在双方没有明确约定由汪华交纳的情况下，应由天安电力公司交纳。天安电力公司辩称，双方在房屋租赁合同第九条约定，“如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由承租方支付”，故房屋租金的税费应由蔡海淞负担。但该条的约定应理解为不包含税费的内容，因此，开具租赁费税务票据所产生的税费应由天安电力公司承担。原审判决的内容为：一、限蔡海淞自判决生效之日起十五日内返还其租赁的天安电力公司位于古夫镇大道号门面房；并可将未形成附和的装饰装修物予以拆除，若因拆除过程中造成房屋毁损的，应当恢复原状。二、限蔡海淞自判决生效之日起十五日内按照1267元／月的标准支付天安电力公司自2015年7月1日起至返还房屋时止的占有使用费。三、限天安电力公司自判决生效之日起十五日内给蔡海淞开具自承租以来交纳的全部租赁费用的税务票据。四、驳回蔡海淞要求天安电力公司赔偿损失174954元的反诉诉讼请求。上诉人蔡海淞上诉称，蔡海淞2014年从他人手中转接门面时，当面询问天安电力公司的工作人员，确定不是只能承租一年后才接手租赁门面，并支付了48800元转让费，还对门面进行装修，支付装修费118000元，现天安电力公司收回房屋违背当初的承诺。一审法院无视双方招租、承租的背景和过程，致使认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原判第一、二项，与天安电力公司继续签订租赁合同，或发回重审。被上诉人天安电力公司辩称，双方的房屋租赁合同已经到期，蔡海淞应当返还房屋。天安电力公司没有给对方就房屋租赁期限进行过任何承诺。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，2014年3月24日，蔡海淞与王尚敏签订转让协议，约定王尚敏将其承租天星供电公司位于兴山县古夫镇高阳大道29-7号门面房转让给蔡海淞经营，蔡海淞支付转让费48800元（包括转让方已支付给天安电力公司的定金5000元、冰柜一台）。本院认为，上诉人蔡海淞与被上诉人天安电力公司2014年4月1日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人应当按照合同的约定履行义务。根据房屋租赁合同的约定，双方约定的租赁期限系从2014年4月1日至2015年3月31日，租赁期限届满后，双方未就租赁期限达成新的协议，承租人在出租人明确向其表示不再继续签订租赁合同时应依约将房屋返还给出租人。蔡海淞上诉称，天安电力公司口头承诺一年租期满后可以续租才接手门面，因其未提交相应的证据，天安电力公司不予认可，蔡海淞应当承担举证不能的不利后果。故蔡海淞的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人蔡海淞负担。本判决为终审判决。审判长  余焕春审判员  邓宜华审判员  易正鑫二〇一六年七月十五日书记员  刘周宜