新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2021）新40民终27号 上诉人（原审被告）：新疆南岗房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊宁市政府新市区新二路以东方圆·丽景新建11号综合楼3层301号商铺。 法定代表人：陈路，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱恒锋，男，该公司财务总监。 委托诉讼代理人：仇朝阳，男，该公司营销员。 被上诉人（原审原告）：伊犁高策房地产营销策划有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊宁市经济合作区河北路1299号福安·西城国际3号楼2224号商铺。 法定代表人：郭鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王高远，新疆长信合律师事务所律师。 上诉人新疆南岗房地产开发有限公司（以下简称南岗公司）因与被上诉人伊犁高策房地产营销策划有限公司（以下简称高策公司）合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2020）新4002民初733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月2日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月11日公开开庭进行了审理。上诉人南岗公司委托诉讼代理人朱恒锋、仇朝阳，被上诉人高策公司委托诉讼代理人王高远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南岗公司上诉请求：撤销原审判决第一、二、三项，驳回高策公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、本案属于重复诉讼，高策公司在该案主张的诉讼请求与其在（2019）新4002民初5267号案件主张的诉讼请求完全一致。一审法院仅凭高策公司自认1,950,000元不在（2019）新4002民初5267号案件中主张的销售代理佣金3,979,333元内，就认定不属于重复诉讼存在错误。二、本案属于虚假诉讼，一审法院认定事实错误。高策公司提供的合同编号为XX，房屋代码为XX的《商品房买卖合同》是虚假合同不属于其公司开发项目，高策公司称与其公司签订的四间商铺《商品房买卖合同》办理了合同备案和预售登记，并将J109、J110、J111三间商铺已向高策公司交付，但拒绝交付涉案J113号商铺的事实均属于虚假事实。 高策公司辩称，一、本案是请求南岗公司履行以物抵债的部分协议内容，不存在重复诉讼。本案根源是商品房委托代理合同关系，因南岗公司拖欠其销售代理佣金，2018年11月8日-2018年12月2日期间双方达成以物抵债的协议，协议内容是包括案涉房屋在内的四间商铺，折价1,950,000元抵偿拖欠的部分佣金。其另案起诉（2019）新4002民初5267号案件中已经将该1,950,000元的抵偿款进行扣减，诉讼标的和诉讼范围均不同；二、涉案商品房买卖合同系南岗公司履行以物抵债协议提交的文件之一，该合同的内容、印章均由南岗公司出具，其只关注房号面积、价款、位置，南岗所称的房屋代码编号有误，其并不知情；三、以物抵债的另外三间商铺，在抵债之后，我方已经进行处置，转售给其他人（王万青、艾尼瓦尔吐尔逊），收取销售款是完全合理合法的。另外三间商铺已经履行完毕，与本案无关联性；四、（2019）新4002民初5267号判决书经伊犁州分院作出（2020）新40民终180号民事判决书驳回上诉维持原判，综上所述，南岗公司的上诉请求无事实及法律依据。一审认定事实清楚。适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉。 高策公司向一审法院起诉请求：1.南岗公司立即向其交付西城天街（位于伊宁市合作区XX）J113号商铺（建筑面积44.78平方米）；2.南岗公司配合其办理该商铺《商品房买卖合同》备案、预告登记，并递交须由出卖人提供的资料（以房管部门要求为准）；3.高策公司支付违约损失19,043元（自2018年11月30日至2019年7月25日，以房款664,980元为本金按银行贷款利率计算）。当庭变更第二项诉讼请求为南岗公司配合其办理涉案商铺的备案登记手续并递交须由出卖人提供的资料（以房管部门要求为准）。 一审法院认定事实：2015年1月30日，南岗公司（委托方、甲方）与案外人成都尚善天下投资咨询有限公司（代理人、乙方，以下简称尚善天下公司）签订《新疆伊宁“伊犁河畔”项目房地产开发项目营销代理合同书》，约定甲方委托乙方独家销售开发经营或拥有的新疆“伊宁西城天街项目”项目事宜。项目名称：新疆伊宁西城天街项目，开发商名称：南岗公司，总建筑面积：约17万平方米（其中地下约4万平方米）。代理方式：本项目的营销、策划、广告设计及销售执行（包括但不限于项目的商业、酒店、住宅、车位等），代理期限：本合同代理期限为本合同签订生效之日起至本合同所指项目所有物业交付后两个月截止。如甲方或乙方提出终止合同，则按本合同的合同终止条款处理。同时约定甲方指定易明钊为该项目的对接人，乙方指定何军为该项目的对接人。销售代理佣金的组成：代理佣金由基础佣金和溢价佣金两部分组成。基础佣金及溢价的支付：基础佣金及溢价的结算内容包括每月达到结算条件的销售额；甲方每月支付乙方应提基础佣金的90%，预留基础佣金10%待完成本项目所推出的当期销售物业目标达90%后返还；若乙方未能在当期完成销售物业目标任务的90%，甲方有权扣留预留基础佣金的10%不予支付给乙方。合同还约定了其他相关事宜。2016年，南岗公司（甲方）、案外人尚善天下公司（乙方）与高策公司（丙方）签订《新疆伊宁“西城天街”项目房地产全程营销代理合同补充协议》，就甲、乙双方于2015年1月30日签订《新疆伊宁“伊犁河畔”项目房地产开发项目营销代理合同书》（以下称《主合同》）中乙方主体变更达成协议，约定将《主合同》中的乙方履约主体变更为高策公司（丙方），丙方自愿承接乙方在《主合同》中的权利、义务，承诺并保证严格履行《主合同》中乙方的义务。该合同落款部分，甲方处南岗公司加盖公章，签约代表易明钊签字，乙方处案外人尚善天下公司加盖公章，签约代表郭鹏加盖个人章，丙方处高策公司加盖公章，签约代表郭鹏加盖个人章。以上合同签订后，高策公司履行营销代理义务。2018年11月8日，高策公司向南岗公司发出《关于“西城天街”项目营销代理佣金的抵房申请》，内容为“伊犁高策房地产营销策划有限公司代理贵公司的‘西城天街’项目营销工作期间一向贯彻互利互助和友好协商的合作宗旨，在此期间我公司一直积极开展营销工作，但目前我公司资金已经难以正常运转，影响销售团队积极性。为了推动项目良性发展，激励团队销售士气，同时也充分理解贵公司的难处，特此申请以抵房支付销售佣金，抵款房源我公司不再结算销售佣金，并请给予房款优惠支持为谢，意向抵款房源如下：房号J109，套内面积29.5，建筑面积29.87，报单价23,478，报总价701,288，优惠后总价14,666，优惠后总价438,217；房号J110，套内面积29.74，建筑面积30.11，报单价24,438，报总价735,828，优惠后单价15,298，优惠后总价460,765；房号J111，套内面积29.53，建筑面积29.9，报单价23,478，报总价701,992，优惠后单价14,667，优惠后总价438,677；房号J113，套内面积44.23，建筑面积44.78，报单价23,418，报总价1,048,658，优惠后单价14,843，优惠后总价664,980。合计套内面积133，建筑面积135，报单价23,673，报总价3,187,766，优惠后单价14,872，优惠后总价2,002,639；优惠后总价=（报总价-2万常规优惠-1万限时签约优惠）×0.96付款方式优惠×0.68返租”。南岗公司项目对接人易明钊在该申请下方手写“经请示，同意抵佣金1,950,000元（人民币大写壹佰玖拾伍万元整）。易明钊2018.12.2”。另有高策公司股东控股82.5%的股东陈登宇在该申请下方注明“属实”并签字。2020年4月14日，伊宁市建筑工程质量监督站出具《关于伊宁市西城天街J栋的情况说明》，内容为：经核实伊宁市西城天街J栋已经通过五方竣工验收，也出具了消防验收意见书，此项目未办理规划认可书，手续不齐全住建局未出具竣工验收备案表。2019年4月30日，案外人伊犁博融商业管理有限公司财务室人员李春光、张霞出具情况说明，对本案合同涉及的系列代理协议事项进行说明，其中写明“经财务核查，领导审批确认过3,279,612元中，抵房款1,950,000元，付现金404,762元，余924,850元未结”。2019年5月14日，高策公司员工仇朝阳在该情况说明后签字并注明“请公司领导审阅批复”。2019年6月25日，案外人王万青与南岗公司签订两份《商品房买卖合同》，购买J110号商铺和J111号商铺，J110号商铺的《商品房买卖合同》合同编号为YSXX，房屋代码XX，商铺总金额为485,000元；J111号商铺的《商品房买卖合同》合同编号为YSXX，房屋代码XX，商铺总金额为485,000元。2019年4月22日，案外人艾尼亚尔吐尔逊、阿孜古丽尼扎木与南岗公司签订《商品房买卖合同》，购买J109号商铺，合同编号为YSXX，房屋代码XX，商铺总金额为497,000元。以上三份商品房买卖合同均已在伊宁市房地产交易中心备案。双方因销售佣金及招商佣金合同产生纠纷诉至本院，提出诉讼请求：1.南岗公司支付高策公司销售代理佣金3,979,333元，博融公司对其中招商佣金1,415,166元与南岗公司承担共同支付责任；2.南岗公司支付单方解除合同违约金500,000元；3.南岗公司自2019年3月1日起每天承担逾期付款违约金3979元，至实际付清佣金之日止；4.涉诉费用由南岗公司、博融公司承担。在该案中，南岗公司举证2019年4月30日情况说明，证实佣金1,950,000元已经以商铺抵扣，未在其主张诉讼金额中。该案经本院审理后，于2020年5月11日作出（2019）新4002民初5267号民事判决，在该判决书中伊宁市人民法院对南岗公司提交2019年4月30日情况说明真实性予以确认，同时依据该情况说明判定南岗公司向高策公司支付剩余销售代理佣金及招商服务费，故伊宁市人民法院在该案中未处理本案涉及的佣金1,950,000元。现该案正在二审程序中。高策公司因本案于2020年1月7日申请诉前财产保全，伊宁市人民法院于2020年1月7日作出（2020）新4002财保25号民事裁定书，准许其保全申请。高策公司因此支付申请保全措施费3845元。一审法院认为，本案争议焦点：一、本案是否属于重复诉讼；二、《关于“西城天街”项目营销代理佣金的抵房申请》的效力。关于争议焦点一、本案是否属于重复诉讼。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条第一款的规定，“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”。据查明事实，本案与（2019）新4002民初5267号案件虽然诉讼当事人相同，但诉讼标的并不相同，该案高策公司的诉讼请求中不包括佣金1,950,000元，而本案中处理的恰是以商铺抵扣1,950,000元佣金产生的纠纷，两案件诉讼标的虽有关联，但并不相同，故本案不属于重复诉讼，对高策公司辩称本案属于重复诉讼的意见不予采纳。关于争议焦点二、《关于“西城天街”项目营销代理佣金的抵房申请》的效力。该抵房申请的内容详细说明了以商铺抵佣金的原因、所抵商铺的房号、建筑面积、价款如何计算等具体内容，因此，其具有邀约的性质。高策公司指定的本项目对接人易明钊在该申请上签字的行为形成了对该邀约的承诺。同时，易明钊在抵房申请注明内容“经请示，同意抵佣金1,950,000元”，据此可知，易明钊的签字经过其上级同意。且该申请后由被告控股股东陈登宇签字“同意”，能够印证高策公司对抵房申请的意见。同时，根据双方在《新疆伊宁“伊犁河畔”项目房地产开发项目营销代理合同书》中约定，佣金每月一结，即高策公司应当按月向南岗公司结算支付佣金，由于南岗公司支付佣金义务已到履行期限，高策公司提出抵房申请，南岗公司同意该抵房申请，双方就以商铺抵佣金意思表示达成一致，已经形成了新的房屋买卖合同关系，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合法有效的合同，当事人应当全面履行。因此，双方均应当按照抵房申请内容履行应尽义务。高策公司在抵房申请中已明确表示佣金1,950,000元已抵消，南岗公司应当向高策公司交付房屋并履行房屋交付后的附随义务。因抵房申请未约定房屋交付时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因此，高策公司可以随时要求南岗公司履行。现南岗公司诉至法院，主张南岗公司交付房屋，具有事实和法律依据，且经查明本案房屋所在工程已经竣工验收及消防验收，具备交付房屋交付条件，故本院对高策公司主张交付房屋的诉讼请求予以支持。对高策公司主张南岗公司协助其办理房屋备案登记手续及按照房管部门要求提供相关资料的诉讼请求。一审法院认为，不动产交付需经登记才能产生公示效力，办理房屋备案登记手续系合同的附随义务，南岗公司应当履行。据查明的事实，本案涉及房屋已经能够办理房屋备案登记手续。因此，对高策公司的此项诉讼请求，予以准许。对高策公司主张南岗公司赔偿其违约损失的诉讼请求。因双方未在抵房申请中约定应当交付房屋的时间，不能确定南岗公司的违约责任，故高策公司的此项诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。对高策公司因申请诉讼保全，产生申请保全措施费3845元，系实际发生费用，故对高策公司主张南岗公司承担申请保全措施费3845元的诉讼请求，予以支持。判决如下：一、南岗公司于判决生效之日起十日内向高策公司交付西城天街（位于伊宁市合作区XX）J113号商铺（建筑面积44.78平方米）；二、南岗公司协助高策公司办理西城天街（位于伊宁市合作区XX）J113号商铺备案登记，并按照房管部门要求提供相关资料；三、南岗公司于判决生效之日起十日内向高策公司支付申请保全措施费3845元；四、驳回高策公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。南岗公司提交证人王某某证人证言，拟证实王秀玲系南岗公司网签职员，其与孙小兵签合同的经过，周仁东让其跟他签了三次合同，但在没有南岗公司领导同意的情况下，其都没有签订。J113商铺的合同，没有经过公司的领导同意，也没有签。高策公司质证：真实性、合法性、关联性不认可。高策公司提交证据：（2020）新40民终1800号民事判决书1份，拟证实涉案房屋在起诉佣金给付的案件中已经扣除。根据生效判决的确认除房屋以物抵债外，南岗公司仍欠其公司3,379,840元佣金未支付。南岗公司质证：对该证据的真实性、合法性予以认可，关联性不认可。该案我公司申请再审程序，对于佣金结算是超付还是欠付仍持异议。 本院认证如下：对南岗公司提交证人王某某证人证言，其系南岗公司职员，双方之间有利害关系，本院对王某某证言将结合其他证据综合进行认定。对高策公司提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点一、本案是否属于重复诉讼存在争议；二、高策公司主张南岗公司交付涉案J113号商铺并办理备案登记的理由能否成立。 针对争议焦点一，（2019）新4002民初5267号案件中，高策公司诉讼请求主张南岗公司支付销售代理佣金，而本案高策公司诉讼请求主张南岗公司交付商铺，并配合办理商铺备案登记手续并向房管部门提供资料，且从（2019）新4002民初5267号案件裁判内容看，涉案抵房款1,950,000元已在（2019）新4002民初5267号案件中高策公司主张的销售代理佣金中扣减，综上，后诉与前诉的诉讼请求并不相同，后诉的诉讼请求实质上并未否定前诉裁判结果。本案并不构成重复诉讼。 针对焦点二，依照最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第44条：“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”之规定，本案中涉案《关于“西城天街”项目营销代理佣金的抵房申请》，是在南岗公司支付高策公司销售代理佣金履行期限届满后提出的，且抵房申请已经高策公司指定的本项目对接人易明钊及南岗公司控股股东陈登宇的同意，其行为应认定高策公司同意抵房申请。且抵房申请协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。南岗公司应当按照协议交付涉案商铺并办理备案登记手续。故对其辩称本案属于虚假诉讼的上诉理由不能成立。 综上所述，南岗公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由新疆南岗房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 丽 审判员 李 政 审判员 刘云龙 二〇二一年二月一日 书记员 武 玲