河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终42号上诉人（原审原告）：李莹莹，女，1986年5月7日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：刘耀文、孙兆骥，河南法萃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王亚方，男，1988年11月15日出生，汉族，住河南省义马市。被上诉人（原审被告）：河南升晴教育信息咨询有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路南心怡路东雅宝东方国际广场**楼2301-2304、2309。法定代表人：陈茹楠。被上诉人（原审被告）：徐丽辉，女，1974年9月14日出生，汉族，住河南省义马市。上诉人李莹莹因与被上诉人王亚方、河南升晴教育信息咨询有限公司、徐丽辉房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初15970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法采取独任审理方式进行了审理。本案现已审理终结。李莹莹上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，判决被上诉人支付上诉人租金人民币181240元；2、依法判决被上诉人支付上诉人律师费6000元；3、依法判决被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，其主要事实与理由如下：1、原审法院认定被上诉人应付租金金额事实错误。双方签订的租赁合同明确约定租金按月计算，每月租金为人民币27320元，七个月租金合计人民币191240元（27320×7=191240），扣除被上诉人租赁期内已经支付的10000元，因此被上诉人支付租金欠款应为181240元。2、原审法院计算租金金额计算方式错误。原审法院主观臆断减免两个月的租金明显与事实不符。3、原审法院认定在应付租金中直接将合同约定的三万保证金抵扣租金事实错误。4、原审法院法院没有认定合同约定被上诉人承担律师费的事实。王亚方辩称，房租已经核算出来是99220元，加上还有违约金是将近两万元，我这边不能接受的是违约金这一块，因为8月20日之后他已经把房屋收回，我们已经失去实际经营权，之后的违约金我们不愿意支付。律师费我们不愿意接受。李莹莹向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间签订的租赁合同；2、判令被告王亚方支付原告租金245880元（租金暂计至2020年9月）；3、判令被告王亚方支付违约金35000元（违约金从2020年7月20日起按天计算暂计至起诉之日）；4、判令被告升晴公司、徐丽辉对上述租金及违约金承担连带偿还责任；5、判令被告承担本案全部诉讼费用包括律师费6000元。一审法院认定事实：2019年1月18日，原告作为出租方（甲方），被告王亚方作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋位于郑州市金水东路南心怡路东雅宝东方国际广场2号楼2301-2304、2309房间，房屋为精装房带办公家具，建筑面积为468.62平方米。该租赁房屋的用途为商务活动、办公。房屋租赁期为5年，租期自2019年1月18日至2024年1月18日止。租金标准为每月27320元，每半年租金为163920元，自第二年开始每年租金递增6％。支付方式：房屋租金每半年支付一次。首租乙方应于租房合同签订当日向甲方支付10000元定金，签订合同后一周内支付剩余租金和保证金。以后每期支付租金为租金到期日前一个月。支付账户为：建设银行期货城支行，户名李莹莹，账号62×××81。乙方在签订合同时，需向甲方同时缴纳房屋保证金30000元。租赁期满或解除合同时，乙方将房屋交还甲方前，首先由双方对办公场地、设施进行逐项验收。如房屋及屋内设施完好，无损坏情况，乙方结清物业管理，维修、卫生费、水、电、暖等欠缴税费后，乙方应于当日将房屋交还甲方，甲方将保证金退还乙方。2020年7月14日，被告王亚方、徐丽辉出具承诺书一份，载明，本人承诺雅宝东方国际2号楼23层北半层下半年房租（2020年1月18日至11月16日，共计10个月，因受疫情影响，经与房东协商后，减免两个月房租，实际支付房租8个月整），房租共计金额218560元。以上租金在2020年7月19日中午12点前转于房东。如没有在约定时间内将租金转于房东，将收取违约金，违约金额按每日1000元支付给房东。2020年7月22日，被告王亚方向原告出具欠条一份，载明，鉴于2019年1月18日，王亚方与李莹莹签订房屋租赁合同，至今拖欠李莹莹雅宝东方国际广场2号楼23楼北面半层2020年1月18日到2020年11月17日共计10个月房租（还没到期的租金不能主张），租金为每月27320元，因疫情影响经双方协商减免2个月房租（2020年01月18日-2020年11月17日10个月房租，受疫情影响减免2个月，实际需要支付8个月房租），现拖欠租金共计218560元（27320×8）。现徐丽辉、王亚方、升晴公司作为实际承租人认可上述租赁合同并自愿接受租赁合同内容的约束，承诺共同结清上述拖欠租金，若逾期未能清偿全部租金，李莹莹有权收回房屋，有权要求按照日千分之五支付违约金。收回房屋后，徐丽辉、王亚方、升晴公司自愿放弃租赁房屋内全部装饰装修物及其全部办公用品并同意将其归属李莹莹所有、交由其全权处置，李莹莹不需要补偿任何费用。若因租赁事宜产生纠纷，徐丽辉、王亚方、升晴公司愿意承担包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等费用。庭审中，原、被告共同确认，被告支付了保证金3万元，在欠条出具后，被告又支付了1万元。2020年8月20日原告将涉案房屋锁门，原告称现在门还是锁着的，被告物品都在房屋内。另查明，被告升晴公司的住所地即为涉案房屋地址。被告王亚方原系该公司的法定代表人、股东，该公司法定代表人于2020年9月17日变更为陈茹楠。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告王亚方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面、适当的履行各自的义务。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，依照合同约定，被告王亚方应当按约向原告支付租金，根据被告王亚方、徐丽辉出具的承诺书显示，自2020年1月18日，被告王亚方开始拖欠房租，原告于2020年8月20日锁门，双方均以实际行动表明不再继续履行合同，故对原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，原审法院予以支持。关于原告主张的租金，庭审中原告、被告王亚方双方确认原告于2020年8月20日将房屋锁门，被告王亚方已支付租金至2020年1月17日，故后续租金应自2020年1月18日起计算至2020年8月20日。因2020年1月底出现新冠肺炎疫情，属不可抗力，由此采取的相应疫情防控措施，对房屋的实际使用、交接返还产生影响，双方亦协商约定减免两个月的租金，据此计算，被告共应向原告支付租金139220元［27320×12÷365×（215-60）］，扣除被告已支付的1万元及保证金3万元，被告还应向原告支付99220元（139220-40000），对原告诉请过高部分，原审法院不予支持。关于原告主张的违约金，双方约定标准过高，原审法院酌定为20000元，原告诉请超出部分，原审法院不予支持。关于原告主张的律师费，并无相应证据证明原告已实际支出，对其该项诉请，原审法院不予支持。关于被告徐丽辉、升晴公司民事责任的承担，被告徐丽辉在承诺书上签字确认，自愿向原告支付欠付的租金，被告升晴公司注册地址为涉案房屋地址，且被告王亚方出具的欠条载明徐丽辉、升晴公司为实际承租人，被告王亚方出具欠条时系被告升晴公司的股东、法定代表人，故被告徐丽辉、升晴公司应承担共同付款责任。被告徐丽辉、升晴公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李莹莹与被告王亚方于2019年1月18日签订的《房屋租赁合同》；二、被告王亚方、河南升晴教育信息咨询有限公司、徐丽辉于判决生效后十日内向原告李莹莹支付租金99220元、违约金20000元；三、驳回原告李莹莹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5603元，减半收取2801.50元，由原告李莹莹负担1637.50元，被告王亚方、河南升晴教育信息咨询有限公司、徐丽辉共同负担1164元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原审法院查明的相关事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出的原审法院租金数额计算错误问题。王亚方、徐丽辉出具的承诺书显示自2020年1月18日起王亚方开始拖欠房租，上诉人于2020年8月20日将涉案房屋锁门，故后续租金应自2020年1月18日起计算至2020年8月20日。根据双方合同约定的租金标准，扣除新冠肺炎疫情期间的减免租金，原审法院对欠付租金数额的计算正确。关于上诉人提出的由被上诉人承担律师费的问题。王亚方出具的欠条载明若因租赁事宜产生纠纷，徐丽辉、王亚方、升晴公司愿意承担包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等费用，现上诉人提交的转账凭证可以证明其确已支付了该费用，故对上诉人提出的由被上诉人承担律师费的诉求本院予以支持。关于上诉人提出的合同约定的三万保证金抵扣租金问题。双方合同虽约定租赁期满或解除合同时，乙方将房屋交还甲方前，首先由双方对办公场地、设施进行逐项验收。如房屋及屋内设施完好，无损坏情况，乙方结清物业管理，维修、卫生费、水、电、暖等欠缴税费后，乙方应于当日将房屋交还甲方，甲方将保证金退还乙方。但上诉人在原审计并未提出物业费及水电费的诉求，其在二审中提交的证据不足以证明被上诉人尚欠物业费及水电费未交清，故其主张保证金不应抵扣租金的诉求本院不予支持。综上所述，李莹莹的上诉请求部分成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初15970号民事判决第一项、第三项；二、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初15970号民事判决第二项为“王亚方、河南升晴教育信息咨询有限公司、徐丽辉于本判决生效后十日内向李莹莹支付租金99220元、违约金20000元、律师费6000元”；三、驳回李莹莹的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费4045元，由李莹莹负担。本判决为终审判决。审判员  蒋德军二〇二一年二月四日书记员  李苗苗