广西壮族自治区环江毛南族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)桂1226民初448号 原告卢宝，男，1982年2月10日出生，壮族，居民，住广西宜州市。 委托代理人玉晴雯，男，1975年12月30日出生，毛南族，居民，住广西环江毛南族自治县川山镇乐衣村建立屯14号。系环江毛南族自治县法律事务中心法律工作者。 被告李名权，男，1979年10月5日出生，汉族，居民，住广西全州县。 特别授权委托代理人韦良革，广西天任律师事务所律师。 原告卢宝与被告李名权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月17日受理后，依法由审判员欧力锐独任审理，于2016年6月23日公开开庭进行了审理。书记员蒙媛媛担任法庭记录。原告卢宝及其委托代理人玉晴雯，被告李名权及其特别授权委托代理人韦良革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢宝诉称，原告与被告李名权是朋友关系，2013年原、被告经充分协商达成了协议。双方约定，原告将位于环江毛南族自治县高级中学（以下简称环江高中）招待所一楼，靠近汽车站门面一间转租给被告，租期从2013年5月9日至2016年5月8日止，租金每月3000元，每年支付一次租金。为明确双方的权利义务，双方于2013年11月28日补充签订《合同书》。但自合同期限满后，被告拒绝将门面退给原告反而继续经营。因原告决定不再出租房屋给被告并于2016年3月28日通过短信通知被告，要求被告腾房给原告，但被告却以其对该门面享有续租的权利为由拒绝退房。据此，被告的行为已构成违约，其行为已严重损害了原告的正当权益。为维护原告的合法权益，特向贵院提起民事诉讼并请求：1判决被告腾房给原告（房屋位于环江毛南族自治县高级中学招待所一楼，靠近汽车站门面一间）；2、判决被告支付给原告房屋占用费每天88元，直至腾房给原告为止；3、本案的案件受理费等一切诉讼费由被告承担。 原告卢宝对其陈述事实向法庭提供的证据有： 合同书，证明：（1）原被告主体适格，（2）合同约定被告租用房屋于2016年5月8日期限届满，期满后被告应按合同约定期限退房给原告使用； 2、门面续租协议书，证明：（1）原告已与房屋所有人环江县高级中学续租至2019年5月8日，原告因合同约定享有对该房的占有、使用、收益等权利。（2）合同约定原告续租第一年租金为32000元，即每日租金为88元，被告占用门面期间应按每天88元的标准赔偿原告的经济损失； 3、照片2张，证明被告至今仍占用原告所承租房屋继续经营； 4、收据1张，证明原告于2016年5月9日支付续租后的第一年租金凭证，即每天支付给环江高中约88元租金。 5、《门面出租协议书》，证明原告承租环江高中招待所一楼门面及双方约定租赁期限为2013年5月9日至2016年5月8日止的相关事实。 被告李名权辩称，1、原告的诉讼请求没有事实依据。本案的事实是：原告和被告系多年的朋友，涉案门面曾经是两人合伙经营用于销售OPPO手机，并由原告负责经营，后因其经营管理不善而严重亏损，之后原告自动退出经营，出于对朋友的支持，被告自愿继续经营该门面，不仅补偿原告经济损失20000元，同时还每年以房租的形式再补偿原告6000元。因当初是以原告的名义与环江高中签订的租房合同，为了方便原告续租该门面，双方商定继续以原告的名义与该中学签订租房合同，然后原被告之间再签订转租合同。因被告在经营期间既负责房租，又补偿原告38000元，为了获得相应的回报，双方就商定双方的转租合同到期后，由原告继续与环江高中签订租房合同，再由被告续租，房租以原告实际支付给该中学为准，除非因被告的原因，否则只要原告享有承租该门面的权利，被告就优先有续租该门面的权利，这些事实在双方签订的《合同书》第二条第二款中有明确的约定。2、原告的诉讼请求没有法律依据。双方签订的合同约定：即只要原告还享有承租权，被告就享有优先的续租权，并且约定原告不得收取高于其与环江高级中学约定的租金，除非因被告的原因不能续租。根据合同法第44条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。现原告擅自违反双方签订的《合同书》第二条第二款的规定，现违约的是原告，而不是被告，原告应当撤回对被告的起诉并依法赔偿被告的各项经济损失。3、原告的行为严重违反了诚实信用原则。原告经营该门面出现困难时，被告作为朋友主动伸出援手，不仅不要任何回报，还在房租之外另外补助原告38000元。因此，双方才对合同的第二条第二款作了关于被告享有优先续租权的约定。诚实信用是民事活动的基本原则，同时也是合同法中的帝王条款。现原告既然已经续租了环江高中的门面，则原告应按合同约定继续将该门面转租给被告。因此，原告的做法既没有法律上的依据，也无法获取道义上的支持。 被告李名权为其抗辩向法庭提供的证据有： 1、《合同书》，证明被告于2016年5月8日之后享有继续租用该房屋的权利，除非被告自己放弃该权利； 2、《营业执照》复印件，证明原告于双方签订转租合同之前就以被告的名义经营该门面，之后才由被告自己经营； 3、《水电费收据》2张，证明被告经营该门面期间都是以自己的名义交纳水电费给环江高级中学及该中学也知道被告在经营该门面。 4、中国邮政储蓄银行环江支行的交易明细表2张，证明被告向原告支付门面转让费25000元的事实。 经开庭质证，被告对原告提供的证据1、2的真实性、合法性均无异议，但对该两份证据的关联性有异议，认为证据1即《合同书》虽然约定租期到2016年5月8日届满，但合同中约定乙方（被告）享有优先续租的权利；认为证据2即《门面续租协议书》证明原告继续享有该门面的承租权，被告也继续享有续租的权利；对原告的证据3、4、5均无异议。原告对被告提供的证据1、2的真实性、合法性及证据3的三性及均无异议，但对证据1、2的证明内容有异议，认为被告的证据2恰恰证明原告承租门面后才将其转租给被告经营；对被告证据4的关联性有异议，认为被告所支付给原告的25000元实际是原告将门面的货物盘给被告的折价款。本院认为，原、被告所提供的证据均来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，可作为认定本案事实的根据。 经审理查明：2013年4月23日，原告卢宝与案外人环江高中签订《面门出租协议书》，约定环江高中将学校招待所一楼（靠汽车站）门面一间出租给原告经营，租期从2013年5月9日至2016年5月8日，租金总额为90000元，每年租金为30000元。之后，原告卢宝将涉案门面又转租给被告李名权经营销售OPPO手机，同年5月13日，被告李名权通过邮政银行转账支付原告卢宝门面转让费25000元。为进一步明确双方的权利义务，2013年11月28日，以原告卢宝为甲方与以被告李名权为乙方补充签订《合同书》，约定甲方自愿将其承租的环江高中一间门面（即OPPO专卖店）转租给乙方经营，门面租期为三年，即2013年5月9日至2016年5月8日止，租金每月为3000元，其中2500元为实际房租，500元为附加房租；租金分三期支付，每年支付一次租金，第一年支付租金30000元，附加租金为6000元，第二年提前一个月支付租金30000元，附加租金为6000元，第三年提前一个月支付租金30000元，附加租金为6000元（乙方只付3000元，甲方优惠乙方3000元），租赁期间乙方不得以任何理由拖欠房租和水电费。合同第二条第2项约定：乙方享有优先续租的权力（应为实际房租收取），但由于乙方的原因不能续租，甲方不承担任何责任，合同还约定了其他相关的权利义务。合同签订后，被告便开始在该门面经营OPPO手机专卖店，租赁期间，被告已按期向原告支付所有的门面租金、水电费。2016年3月28日，原告卢宝与案外人环江高中签订《门面续租协议书》，约定门面租期从2016年6月9日到2019年5月8日，第一年租金为32000元，第二年租金为34000元，第三年租金为36000元，租金按年缴纳，必须先交足一年租金后方可营业。合同签订当日，原告卢宝向环江高中支付了第一年即2016年5月9日至2017年5月8日的租金32000元。后因原、被告约定的租赁期满，被告李名权以其享有优先续租权为由而拒绝将涉案门面返还原告，为此，原告向本院起诉并提出上述诉求。 本案争议焦点：1、原告卢宝与被告李名权于2013年11月28日签订的《合同书》是否合法有效？2、原告卢宝请求被告李名权返还涉案门面及要求被告李名权按每天88元至返还之日止支付门面使用费是否有事实和法律依据？ 本院认为，1、原、被告之间签订的合同是否合法有效问题。原告卢宝与被告李名权于2013年11月28日签订《合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应诚信履约。2、原告卢宝请求被告李名权返还涉案门面及要求被告李名权按每天88元至实际返还之日止支付门面使用费是否有事实和法律依据？本案中，原、被告双方在合同中明确约定门面租赁期限从2013年5月9日至2016年5月8日止，现租赁期限已届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”被告李名权应当返还涉案门面给原告卢宝，故原告卢宝请求被告李名权将涉案门面予以返还的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。对于被告李名权提出的其对涉案门面享有优先续租权的抗辩意见，优先续租权是指出租人在租赁期届满后将租赁物继续对外出租时，原承租人在同等价格条件下享有的优先承租权。本案中，虽然双方在合同中约定乙方（被告）享有优先续租的权利，但前提是原告继续对外出租且在同等价格条件下，原承租人才享有优先续租的权利。现租赁期间已届满，原告不再继续对外出租涉案门面，被告却以其享有优先续租权为由继续占用该门面，于法无据，理由不成立，本院不予采纳。原告卢宝请求被告李名权支付门面占用费是否予以支持问题。涉案门面的租赁期限已于2016年5月8日届满，在原、被告双方未达成继续租赁门面的情况下，被告李名权仍继续占用该门面经营，依法应当向原告卢宝支付门面使用费。因原告已向案外人环江高中支付从2016年5月9日至2017年5月8日期间的租金32000元，即门面每天的租金为32000元/365天=87.67元，故被告李名权应从2016年5月9日起按每天87.67元支付原告卢宝门面使用费至实际返还门面之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告李名权应于本判决生效之日起十日内将原告承租的环江县高级中学招待所一楼门面（靠近汽车站）返还给原告卢宝； 二、被告李名权应于本判决生效之日起十日内支付原告卢宝相应的门面使用费（门面使用费按每天87.67元从2016年5月9日起至实际返还门面止）。 案件受理费50元，由被告李名权负担。 上述债务，义务人应于本案判决规定的履行期限内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审判员  欧力锐 二〇一六年七月四日 书记员  蒙媛媛 本判决所适用法律： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。