北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终1788号上诉人（原审被告，反诉原告）合生伟业（北京）科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区团结湖路6号院2号楼4层405号。法定代表人刘冬妹，总经理。委托代理人周欣，男，1972年10月1日出生。委托代理人谭伟业，北京市中瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）北京瑰宝宝迪酒店管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇宏翔鸿科技孵化基地A座。法定代理人潘春友，总经理。委托代理人李新亮，北京市威正律师事务所律师。委托代理人秦丹，北京市威正律师事务所律师。上诉人合生伟业（北京）科技发展有限公司（以下简称合生伟业公司）不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第00353号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人合生伟业公司之委托代理人周欣、谭伟业，被上诉人北京瑰宝宝迪酒店管理有限公司（以下简称瑰宝宝迪公司）之委托代理人李新亮、秦丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。瑰宝宝迪公司在原审法院起诉称：2010年4月12日，瑰宝宝迪公司（甲方）与合生伟业（乙方）签订了《房屋租赁合同》及补充协议，合同约定：甲方将瑰宝商业中心B区地上四层、局部五层，建筑面积6789平方米出租给乙方，装修状况为毛坯（入户电量850KW、消防喷淋到点位）房屋用途商业；在不影响结构安全及房屋质量的前提下，甲方允许乙方对该房屋进行布局调整及装修、装饰或添置新物。布局调整及装修装饰或添置新物的范围是全部租赁面积；房屋租赁期限自2010年12月1日至2020年11月31日止，共计10年；房屋每年的租金金额，及租金支付时间：签订合同当日，乙方向甲方支付第一年租金中的200万元，2010年6月15日甲方按本合同约定的交房标准交付乙方全部场地，乙方即支付第一年租金的余款240万元。自2011年开始，每年11月1日前，依法向甲方支付下一年度全年租金。合同签订后。我公司依双方约定交付出租房屋，而合生伟业公司接收租赁房屋后，对所租赁房屋依据需要进行装修装饰改造和加建，事后与租户签订了商铺转租合同，合生伟业公司出租后，未按与我公司签订的租赁合同约定时间交付房屋租金，经我公司多次催要，合生伟业尚欠租金1431760元，依据双方签订的房屋租赁合同第十三条第四款的约定，“乙方不支付或者不按约定支付租金，逾期30日的，甲方有权单方解除合同，收回该租赁房屋”。2011年5月10日，我公司与合生伟业公司达成书面的备忘录（后附复印件）。事后合生伟业公司不顾备忘录的约定，将所租赁房屋部分转租给国美电器有限公司，该行为将导致我方与案外人苏宁电器公司签订租赁合同的严重违约，承担巨额的违约金责任，同时也会产生两家大型电器企业竞争，不利于该地区商业秩序稳定，严重影响我公司的合同信誉。我方已就事项的严重性和可能产生的后果通知合生伟业公司，同时向合生伟业公司发出解除租赁合同的通知书。而合生伟业公司既不交付房屋租金，也不返还租赁房屋。上述事实，已证明合生伟业公司违反房屋租赁合同的约定，构成根本违约，我方有权解除合同。为维护我公司的合法权益，诉至法院，请求法院判决如下：1、判令解除瑰宝宝迪公司与合生伟业公司签订的房屋租赁合同；2、判决合生伟业公司返还我公司出租的房屋；3、判令合生伟业公司给付尚欠2011年租金975760元，2012年租金4400000元，2013年租金4400000元，合计18557760元（2014年租金至合生伟业公司实际腾退期间的房租按此标准另计）；4、判令合生伟业公司支付2011年12月至2014年电费差价285455元，水费差价2737元。合生伟业公司在原审法院答辩称：1、瑰宝宝迪公司要求我公司应于2011年3月4日前，付清2011年全部租金，无合同依据；2、瑰宝宝迪公司称我公司尚欠房屋租金975760元，与本案事实不符，我公司实际给付瑰宝宝迪公司大部分房屋租金，其中我公司依据双方签订房屋租赁合同约定，对所租房屋进行了一定装修改造和加建房屋，由我公司投入的电梯、电缆费用，依据所签合同的约定，应当抵扣房屋租金。另外我公司通过债务转让方式，替瑰宝宝迪公司清偿第三人享有的债权（工程施工款）；3、对双方达成备忘录一事表示认可，但在2011年9月10日，双方达成的备忘录自行终止（后附复印件），因此备忘录已不具约束力。之后我公司出租涉案房屋给国美公司经营家用电器。瑰宝宝迪公司基于备忘录的内容请求是不成立的，而瑰宝宝迪公司以备忘录约定，主张解除租赁合同，其理由不能成立的；4、瑰宝宝迪公司诉讼理由不能成立，瑰宝宝迪公司在诉讼中称国美公司进入，将会导致瑰宝宝迪公司与案外人苏宁电器租赁合同的违约，合生伟业公司认为该理由不能成立，国美公司的引进是瑰宝宝迪公司同意的，我公司有证据证明。瑰宝宝迪公司并没有举证证明其与苏宁电器的合同关系是否具体落实和是否已经赔偿，瑰宝宝迪公司的说法不成立。同时本案审理的是瑰宝宝迪公司与合生伟业公司之间的租赁合同，与案外人苏宁电器没有事实和法律关系，因此也不能成立。合生伟业公司在原审法院反诉称：2010年4月2日，我公司与瑰宝宝迪公司签订《房屋租赁合同》，瑰宝宝迪公司将其所建瑰宝商业中心B区，面积6789平方米，出租给我公司，双方签订合同后。我公司按合同约定交付租金，对承租房屋投入人力物力进行装修购置商业所需电梯等设备，以橙天购物名称进行招商和广告宣传。2011年1月，橙天购物正式营业。但在2011年11月8日，瑰宝宝迪公司违反合同，对我公司正在营业的橙天购物停水停电，破坏安防设施，打伤我公司员工，并在橙天购物商场门前挖沟、堆放渣土等方式，恶意阻挠橙天购物的商户正常营业，瑰宝宝迪公司的意图是与我公司解除租赁合同。在此期间为保障橙天购物市场的商户的正常营业，降低市场商户的经营损失，我公司投入资金租用发电机、水车及雇佣工人施工。对该损失瑰宝宝迪公司应当承担责任。合生伟业公司认为，依据双方签订房屋租赁合同第十七条第六项规定，因瑰宝宝迪公司恶意违约行为，导致双方签订合同不能履行，合生伟业公司的橙天购物市场每年直接损失170万元的纯利润收入。瑰宝宝迪公司的上述行为已违反双方所签订合同，构成严重违约，给我公司及橙天购物市场商户造成极大损失，因此提出反诉，诉求为：1、瑰宝宝迪公司赔偿我公司对承租房屋的装饰装修、设备设施投入损失12305964元；2、瑰宝宝迪公司违约致使我公司赔付橙天购物市场商户金额2572794元；3、瑰宝宝迪公司赔偿因违反房屋租赁合同约定，对橙天嘉业市场造成的停电停水损失345250元；4、瑰宝宝迪公司赔偿因恶意损毁安防设施，造成合生伟业公司损失13447元；5、瑰宝宝迪公司在橙天嘉业市场堆放渣土停电停水造成承租房屋空置损失10644842元（2011年10月至2014年5月15日止）；6、瑰宝宝迪公司违反合同约定赔偿合生伟业公司违约金1320000元；7、瑰宝宝迪公司赔偿合生伟业公司收入损失1000000元；8、瑰宝宝迪公司对已收租金4245000元、水费9745元、电费1915714元开据税务发票；9、反诉案件诉讼费用由瑰宝宝迪公司负担。瑰宝宝迪公司针对合生伟业公司的反诉在原审法院答辩称：我公司认为合生伟业公司的反诉诉求，与本案事实不符，导致双方签订房屋租赁合同不能约定履行，违约责任在合生伟业公司，相关事实依据在本诉中我公司已陈述清楚，在此不再重复。另外合生伟业公司的诉求，我公司不予认可，请求法院驳回合生伟业公司的诉讼请求。原审法院经审理查明：2010年4月12日瑰宝宝迪公司（甲方）与合生伟业公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：瑰宝宝迪公司将其所建的瑰宝商业中心B区地上四层和五层局部楼房，租赁给合生伟业公司作为商业之用，房屋租赁面积6789平方米（毛坯），乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该房屋的用途；租赁期限自2010年12月1日起至2020年11月31日止；租金支付标准为前五年每年租金为4400000元；租金支付时间为签订合同当日，乙方向甲方支付第一年租金中的2000000元，2010年6月15日甲方按本合同约定的交房标准交付乙方全部场地，乙方即支付第一年租金的余款2400000元；自2011年开始，每年11月1日前，乙方向甲方支付下一年度全年租金；甲方收取租金后，应向乙方开具收款凭证及发票；租赁房屋所需的两部电梯（客直梯四层四站式）由乙方负责购买安装，电梯费用经甲方书面确认后，从第二次应付的租金中扣除；甲方应于2010年6月15日前，将租赁房屋按约定条件交付给乙方；关于房屋转租双方还约定，甲方同意乙方在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，或与他人合作经营，经甲方同意乙方对外转租（借用、合作经营）租赁房屋，预收实际经营方租金超过一年（不含一年）的须经甲方书面同意，乙方应将转租合同交甲方备案，否则甲方有权对未备案的转租行为不予认可；关于房屋租赁合同的解除，乙方有下列情形之一，甲方有权单方面解除合同，收回该出租房屋：1、不支付或者不按约定支付租金达30日的；2、欠缴各项费用达30日；3、擅自改变房屋用途的。关于违约责任，乙方有上述情形之一，应按年租金的30%向甲方支付违约金。乙方不按约定支付租金，但未达到解除合同条件的，以及乙方按照约定时间返还房屋的，应按每逾期一日支付相当于2日租金数额的违约金。2010年4月12日，双方签订了《北京市房屋租赁合同补充协议》，明确约定了上述《房屋租赁合同》的交房日期，如延期（三十日内），双方同意免费租期相应顺延，不视为违约。并约定了本协议具有优先的法律效力。2010年12月22日，双方再次签订了《北京市房屋租赁合同补充协议》，约定内容：一、双方同意先由乙方（合生伟业公司）出资购买电缆，其电缆购买费用在首年剩余租金中扣除（电缆规格YJV4*240m㎡+1铠装电缆270米，580元/㎡，合计金额156600元）；二、甲方（瑰宝宝迪公司）供货商陈宏利在乙方（合生伟业公司）租赁30000元店铺，经双方同意抵扣甲方所欠供货商陈宏利货款，且在乙方首年剩余租金中扣除；三、2010年4月12日，双方签订的《北京市房屋租赁合同》中的起租日期确认为2011年2月11日。自2010年4月19日至2011年1月24日，合生伟业公司陆续给付瑰宝宝迪公司出租房的租金，合计2777000元。2010年12月23日，合生伟业公司根据双方签订的补充协议约定，对承租房屋进行改造装修时，所购买的电缆278米，货款合计161240元。2011年10月20日，购买并安装了两部电梯，货款合计456000元，上述款项应当从给付瑰宝宝迪公司房屋租金中扣除。此外还约定了案外人陈宏利的货款30000元，合生伟业公司从首年应付的租金扣除。截止2011年10月，合生伟业公司给付瑰宝宝迪公司房屋租金3424240元，尚欠瑰宝宝迪公司出租房屋的第一年租金975760元。另查，2010年4月30日，本案瑰宝宝迪公司与案外人北京苏宁电器有限公司（简称为苏宁公司）签订了《房屋租赁合同》，合同约定，苏宁公司租赁瑰宝宝迪公司所有的房屋及相关附属设施，用于本公司电器商场经营之地。合同还明确约定“瑰宝宝迪公司对与租赁物相邻的房屋（含同幢楼房其他楼层或非同幢，但距离相近的房屋）拥有产权、使用权或管理权的房屋，瑰宝宝迪公司不得将其出售、出租给第三方经营（含与第三方以承包、联营或其他方式合作经营）或自营，与苏宁公司经营范围相同或相似的项目。……否则瑰宝宝迪公司将承担相应的违约责任”。合同签订后，案外人苏宁公司依约在此经营。瑰宝宝迪公司为实现对案外人苏宁电器公司的承诺，避免其他大型电器商家进驻此经营，于2011年5月10日，刘力以瑰宝宝迪公司名义向合生伟业公司发送了《备忘录》，事由为关于转租房屋的约定。说明“橙天购物是乙方（合生伟业）租赁甲方（瑰宝宝迪公司）之经营场地，现已经营半年，现甲方之所有权地域已形成诸多品牌的商业中心，其中包含大型超市百货市场、电器商场等，其中大型电器商场已经有一家入驻此地，考虑到商业区整体业态的合理性，甲方要求乙方不得将所承租的房屋转租给电器商业企业。如乙方违反甲方的意愿，则视为事实违约，由此造成的一切损失由乙方承担。损失的内容包括但不限于甲方及甲方签约电器商场的销售损失、预期收入、装修费用、人员工资等”。合生伟业公司对刘冬妹在备忘录的确认处签名无异议。案件审理时，合生伟业公司向法院提供了《关于转租房屋的约定》，其内容为，现甲方之所有权地域涌现出诸多品牌的商业中心，为配合甲方正在招租的大型电器商场入驻，甲方确认2011年5月10日事由为“关于转租房屋的约定”的备忘录，在甲方成功招租大小电器商场后，最晚于2011年9月10日自动失效。特此确认。该约定有瑰宝宝迪公司的公章，确认人之处无人签名，确认日期为2011年5月10日。对此书面约定的真实性，瑰宝宝迪公司不予认可。其理由为：一是合生伟业公司股东之一陈鑫，原为瑰宝宝迪公司的副总经理，负责本公司的基建，可接触使用公司的公章，处理相关事宜；二是本“约定”确认人之处无人签名，不能证明该“约定”经瑰宝宝迪公司相关人员签收确认。2010年7月8日，陈鑫与合生伟业公司的法定代表人刘冬妹及其他三人，作为股东注册成立橙天嘉业（北京）商贸有限公司。合生伟业公司从瑰宝宝迪公司承租房屋后，作为橙天嘉业公司的经营场地进行招商。2011年9月，陈鑫正式从瑰宝宝迪公司离职。2011年9月23日，合生伟业公司与国美电器有限公司（以下简称国美公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定合生伟业公司将瑰宝商业中心B区面积为3421平方米的房屋转租给国美电器有限公司，合生伟业公司为履行此合同，与部分商户解除租赁合同，将该场地房屋转租给国美公司经营电器商场之用。双方签订房屋转租合同后，在国美公司进入承租房屋进行改造装修时，瑰宝宝迪公司于2011年11月至2012年上半年采取断电、断水、堆放渣土等不当方式阻止国美公司进驻租赁场地，为此三方产生争议和冲突，当地公安派出所出警对事态进行制止。当时法院已受理合生伟业公司与瑰宝宝迪公司房屋租赁合同纠纷一案，并告知案件当事人及国美公司，依法维护各自合法权利。因瑰宝宝迪公司行为，致使国美公司与合生伟业公司签订房屋租赁合同未能履行，对此引发的相关损失，当事人已另案处理。2011年10月14日，瑰宝宝迪公司向合生伟业公司发出催缴房屋租金的通知，要求合生伟业公司于2011年10月21日前，付清尚欠2011年度部分租金143万余元，否则解除租赁合同及补充协议，并追诉欠款及违约责任。2011年11月3日，瑰宝宝迪公司向合生伟业公司发出《解除合同通知书》，该通知书载明因合生伟业公司将承租的房屋转租给国美公司，以及在2011年10月21日前，未付清2011年度部分租金1431760元，故通知与其解除合同及补充协议。合生伟业公司认可收到过瑰宝宝迪公司发出的关于催缴租金的通知，以及解除合同的通知，但对瑰宝宝迪公司主张的尚欠租金事宜及解除合同的理由不予认可。2011年3月1日，瑰宝宝迪公司与定州诚信建筑公司（以下简称为定州建筑公司）共同签署了《总承包工程竣工结算书》，建筑工程经双方审核，确认工程实际结算金额为880万元。2011年3月31日，瑰宝宝迪公司与定州建筑公司签订《付款协议》，后瑰宝宝迪公司已付案外人工程款772万元；余款108万元未付，含质保金44万元（一年内付清），首饰款8088元，实付631912元（我公司恳请贵公司在3月31日前付清除质保金外的余款）。2011年10月21日，定州建筑公司（债权转让方）与合生伟业公司（债权受让方）签订《债权转让协议》，协议约定：定州建筑公司将瑰宝宝迪公司尚欠的工程尾款1071912元债权，全部转让给合生伟业公司。同日，定州建筑公司向瑰宝宝迪公司发出《债权转让通知》，通知的内容为“定州建筑公司将上述工程尾款1071912元债权转让给合生伟业公司”。定州建筑公司出具授权委托书，委托合生伟业公司向瑰宝宝迪公司发送《债权转让通知》。当日合生伟业公司向瑰宝宝迪公司发送《债权受让通知及函告》，告知瑰宝宝迪公司定州建筑公司将其享有的1071912元债权转让给合生伟业公司，并通知上述债权抵消尚欠瑰宝宝迪公司的2011年度未付租金，余额部分抵下一年度的租金。另查，ＸＸＸ代表定州建筑公司与瑰宝宝迪公司签订的结算协议，同时ＸＸＸ为橙天嘉业公司的股东。再查，本案瑰宝宝迪公司出租给合生伟业公司的房屋，未依规办理土地转让、规划和建筑工程审批文件，该房屋作为大型商业区之用，在消防安全设施方面瑰宝宝迪公司未能提供有关管理部门验收合格的文件。法院审理此案后，与相关部门进行调查，涉案房屋至今未办理相关合法的土地、房屋审批规划文件，但该房屋仍作为商业房屋在使用。合生伟业公司在承租房屋后，根据橙天嘉业经营的需要，对所租赁的房屋进行改造、装修及加建五层简易房屋，完成后招商出租给商户经营使用。本案在审理中，双方当事人均表示所签订的房屋租赁合同无法继续履行，但双方就出租房屋的改造、装修及加建房屋的投资及赔偿有异议，瑰宝宝迪公司提出申请，要求对合生伟业公司投入的房屋改造、装修及加建房屋的费用进行司法鉴定（详见申请书）。法院依规委托国宏信评估公司进行评估鉴定，依据2001年建设工程预算定额和成本法，并确定出评估对象的市场重置价值参考。经评估，商用房的添附、装修、设施的成本价值为12305964元。法院向双方当事人送达了价格评估结论书，瑰宝宝迪公司收到该结论书后提出异议。法院依规将瑰宝宝迪公司异议申请书送达司法鉴定机构，鉴定机构对瑰宝宝迪公司的异议申请复函。复函内容：确认重复项目为20885元。原审法院认定上述事实有案件当事人签订房屋租赁合同、补充协议书、备忘录、关于转租房屋的约定、双方往来函件、现场照片、总承包工程竣工结算书、付款协议、债权转让协议、债权受让通知及函告、票据、司法鉴定报告、复函说明及案件当事人庭审陈述记录在案佐证。原审法院判决认为：双方签订的《房屋租赁合同》及后续签订的租赁合同补充协议，因瑰宝宝迪公司出租的房屋未办理占地、建设工程审批规划的合法手续，其出租房屋至今也未补办相关手续，双方所签合同，违反国家相关强制性的法律法规，应认定为无效。因房屋租赁合同无效，其合同内容不受法律保护，双方依据无效合同取得的财产应当返还，对无效合同造成的损失，各自承担相应的后果。法院依法进行释明，本案涉及的租赁房屋，未经国家行政管理部门审批，不具有合法性，因此不受法律的保护，双方签订房屋租赁合同无效，本案适用无效合同的原则处理。由此，对于瑰宝宝迪公司要求解除与合生伟业公司签订的租赁合同的诉求不予支持。合同无效的法律后果为合同约定的条款自始无效，对双方当事人无法律约束力，但合同在被认定无效之前，合同当事人应遵循诚实信用的原则，积极履行相应义务，因过错造成损失的，应予以赔偿。至于瑰宝宝迪公司起诉的合同无效所导致的使用费损失、水电费损失，合生伟业公司要求瑰宝宝迪公司赔偿场地装修损失、停水停电损失、房屋空置损失，收入损失等，法院认为应综合考虑以下因素确定责任的分配：关于《备忘录》及《关于转租房屋的约定》。2011年5月10日，刘力以瑰宝宝迪公司名义向合生伟业公司发送了《备忘录》，约定合生伟业不得将所承租的房屋转租给电器商业企业。合生伟业提交《关于转租房屋的约定》作为证据，证明上述《备忘录》最晚于2011年9月10日失效。法院认为《关于转租房屋的约定》存在瑕疵，对该证据不予采纳，其理由如下：一是如瑰宝宝迪公司所称“合生伟业公司股东之一陈鑫，原为瑰宝宝迪公司的副总经理，负责该公司的基建，可接触使用公司的公章，处理相关事宜”。虽然该辩称无证据支持，但是足以说明瑰宝宝迪公司公章管理出现问题，存在被盗用的可能；二是该“约定”确认人之处无人签名，不能证明该“约定”经瑰宝宝迪公司相关人员签收确认，合生伟业公司也未说明是瑰宝宝迪公司的何人使用公章进行实施的确认行为；三是2011年4月3日瑰宝宝迪公司与苏宁电器有限公司已签订《租赁合同》，并明确约定“瑰宝宝迪公司对与租赁物相邻的房屋（含同幢楼房其他楼层或非同幢，但距离相近的房屋）拥有产权、使用权或管理权的房屋，瑰宝宝迪公司不得将其出售、出租给第三方经营（含与第三方以承包、联营或其他方式合作经营）或自营，与苏宁公司经营范围相同或相似的项目。……否则甲方（瑰宝宝迪公司）同意自违约事由发生之日起对租赁费用标准作不低于20%的降低，作为给予乙方（苏宁电器有限公司）的赔偿，同时乙方可以选择解除合同”。瑰宝宝迪公司在发出备忘录的同时，又确认《关于转租房屋的约定》，在效果上等同于放任自身违约行为的发生，自愿将苏宁电器有限公司每年的租金降低100余万，并承担随时解约的风险。这与个体趋利避害的本能相悖，不符合企业经商习惯、正常逻辑。由此，法院对于合生伟业公司提交的《关于转租房屋的约定》不予采纳，合生伟业公司违背《备忘录》之约定，与国美电器公司签订租赁合同的行为损害了瑰宝宝迪公司的合法利益，从而导致瑰宝宝迪公司采取一系列不当措施阻止国美公司进场，这是导致涉案房屋不能正常使用的根源。需要注意的是，瑰宝宝迪公司未严格管理公章，致使其公章被用于确认《关于转租房屋的约定》，瑰宝宝迪公司对此负有一定的责任。房屋使用费的交纳情况。虽然双方签订的租赁合同无效，但对于瑰宝宝迪公司将涉案房屋交予合生伟业公司使用，并收取使用费的行为，以及收取使用费的标准，法院不持异议。截止至2011年10月21日前，合生伟业公司给付（包含折抵）瑰宝宝迪公司房屋使用费3424240元（2777000元+161240元+456000元+30000元），尚欠瑰宝宝迪公司房屋租金975760元。2011年10月21日，合生伟业公司与案外人定州建筑公司签订债权转让协议，受让了定州建筑公司对瑰宝宝迪公司享有的债权1071912元，并通知瑰宝宝迪公司上述债权抵消合生伟业公司尚欠的2011年度租金。由此，合生伟业主张尚欠瑰宝宝迪公司第一年的使用费已通过债权转让的方式付清。对此瑰宝宝迪公司提出异议，瑰宝宝迪公司主张债权转移必须具备两个条件，即债权无争议及债权已到期，该笔债权中包含44万元的质保金，尚未届清偿期，定州建筑公司将债权转让给合生伟业公司不符合法律规定。法院对瑰宝宝迪公司的上述观点予以采纳，合生伟业与定州建筑公司实际转让债权为631912元，该部分债权转让不能完全折抵尚欠第一年度房屋使用费975760元。法院认为，合生伟业公司未按时足额支付瑰宝宝迪公司第一年度房屋使用费是双方产生矛盾的重要原因。矛盾出现后双方采取措施的情况。在国美电器公司进入承租房屋进行改造装修时，瑰宝宝迪公司采取断电、断水、堆放渣土等不当方式阻止国美公司进驻租赁场地，造成合生伟业公司发电、供水费用等损失，同时导致合生伟业公司无法正常使用涉案场地。合同履行过程中出现纠纷，本应采取正当的渠道予以合理解决，但瑰宝宝迪公司采取了过激的不当行为，对此部分造成的后果及损失应负有主要责任。截止至2012年上半年，瑰宝宝迪公司陆续终止其不当行为，合生伟业公司应继续招租其他商户，或者将空置场地腾退给瑰宝宝迪公司。法院受理双方纠纷后，双方当事人于2013年7月10日庭审过程中明确表示租赁合同不再履行，此时，双方应及时收集诉讼证据后，就腾退事宜尽快达成一致意见，并腾退场地。法院多次向当事人释明，尽快腾退租赁标的，避免继续造成损失，最终双方未达成合意，合生伟业公司继续占用至今。法院认为，合生伟业公司未及时腾退场地，占用至今，造成涉案场地闲置，扩大了损失，对此部分损失，合生伟业公司应负有主要责任。综合以上因素，法院依法酌定瑰宝宝迪公司因合同无效所造成的房屋使用费损失。2011年11月至2012年上半年，瑰宝宝迪公司为阻止国美电器公司进场采取堆砂石、断水、断电等不当行为不仅使合生伟业转租给国美电器公司的3421平米场地无法正常使用，而且影响场地内其他租户的正常经营，收取使用费的数额应适当减少。法院根据合生伟业公司使用的面积、空置的面积、造成房屋空置双方过错的大小等，对房屋使用费减少的标准予以酌定。虽然瑰宝宝迪公司采取不当措施的时间较短，但其行为的影响不限于该期间，法院认为，2011年11月8日至2012年底瑰宝宝迪公司的不当行为是造成场地空置损失的主导因素，2013年及以后，瑰宝宝迪公司的不当行为影响渐小，合生伟业公司可以及时招租商户入驻经营，或向瑰宝宝迪公司提出返还全部或部分房屋场地，以降低损失，但其并未退还所租房屋场地，且在该涉案场地内仍有合生伟业公司招租的租户在此承租经营，由合生伟业公司收取租金。由此，合生伟业公司自身处置不当成为使用费损失的主要因素。法院认定2011年11月8日至2012年2月11日应交纳的使用费1100000元，由瑰宝宝迪公司承担70%的责任，由合生伟业公司承担30%的责任即330000元。2012年2月11日至2012年底的房屋使用费为3177778元，由瑰宝宝迪公司承担70%的责任，由合生伟业公司承担30%的责任即953333元。自2013年始，合生伟业公司未向瑰宝宝迪公司交纳使用费，同时继续占用该场地，参考双方所约定的使用费标准，双方对于合同无效、场地空置的过错大小，法院认定瑰宝宝迪公司2013年-2015年的房屋使用费损失为7920000元。综上，2011年11月至2015年底，合生伟业公司应赔偿瑰宝宝迪公司房屋使用费损失9203333元。鉴于2011年2月11日至2011年11月8日，合生伟业应交房屋使用费3300000元，则2011年11月8日至2015底合生伟业公司应交房屋使用费共计12503333元。合生伟业公司已交第一年房屋使用费4056152元，定州公司转让债权中的44万元质保金也已届清偿期，折抵其应交纳的房屋使用费后，尚欠房屋使用费8007181元。关于瑰宝宝迪公司要求合生伟业公司支付2012年1月至2014年12月的电费差价285455元，水费差价2737元的诉求，而瑰宝宝迪公司未能提供合规的原始的票据，证明合生伟业公司尚欠水电费差价数额的真实性，合生伟业公司对尚欠水电费差价款项不予认可。瑰宝宝迪公司所主张的此项诉求证据不足，法院不予支持，瑰宝宝迪公司可另行主张。关于合生伟业公司主张的装饰装修损失12305964元，鉴定机构核定涉案场地装修、安装工程、设备设施项目成本价值为12305964元，其中复函已经明确，重复项目为20885元。法院已查明，在鉴定报告设备设施项目的成本价值部分包含电梯两部480000元、电缆161240元，该两部分款项已经折抵第一年使用费，应视为合生伟业公司出资购买，应在鉴定结论的数额中扣除。因此法院认定涉案场地装修、安装工程、设备设施项目（包括五层土建、装修及安装工程）成本价值为11643839元。房屋租赁合同签订时，双方对于涉案房屋未办理占地、建设工程的审批规划手续等情况是明知的，在此前提下，双方仍然签订租赁合同，瑰宝宝迪公司出租涉案房屋，合生伟业公司对其租赁房屋进行改造装修及加建，由此导致合同无效的后果以及产生的损失双方当事人均有责任。但法院认为，因涉案房屋五层部分建筑及设施系合生伟业公司违法加建，并非房屋租赁合同所约定的内容，对五层加建的部分建筑及设施应与其他部分区别对待，由合生伟业公司承担主要责任。考虑到合生伟业公司取得涉案房屋使用权的基础仍然是与瑰宝宝迪公司签订的《房屋租赁合同》，瑰宝宝迪公司对合生伟业公司进行涉案房屋加建的行为并未采取有效措施予以制止，故对加建部分的损失，瑰宝宝迪公司也应承担一定责任。对加建部分的损失，法院认定由合生伟业公司承担70%的责任，由瑰宝宝迪公司承担30%的责任，涉案房屋其他部分的装修、安装、设备设施损失由瑰宝宝迪公司、合生伟业公司各承担50%的责任。其中，鉴定机构估算五层土建、装修、安装工程项目的成本价值为1856936元，该部分损失由合生伟业公司承担1299855元，瑰宝宝迪公司承担557081元。一至四层装修、安装工程项目及设备设施成本价值为9786903元，由合生伟业公司、瑰宝宝迪公司各承担4893452元。由此，瑰宝宝迪公司应赔偿合生伟业公司房屋装修、安装工程、设备设施损失5450533元。关于合生伟业公司反诉要求瑰宝宝迪公司赔付2011年9月至同年11月间，对出租房屋场地停水、停电所造成损失345250元的主张，法院认为瑰宝宝迪公司停水停电是事实，足以影响涉案房屋场地的正常使用，合生伟业公司所提交的票据合法有效，故合生伟业公司此项诉求，法院予以支持。但考虑到瑰宝宝迪公司采取不当措施是基于合生伟业公司未及时足额交纳房屋使用费及违背备忘录约定的行为，对此合生伟业公司存在一定过错，应适当减少瑰宝宝迪公司的责任，法院酌定由瑰宝宝迪公司赔偿合生伟业公司因停水、停电行为造成的损失241675元。关于合生伟业公司主张的因瑰宝宝迪公司阻止国美电器公司入场导致其遭受的清退原商户损失2572794元，合生伟业提供了《商户赔付明细》、与商户签订的租赁合同、解除合同协议及支出凭单等材料，法院认为该损失是合生伟业公司为引进国美公司自行腾退商户所造成的，与本案涉及的租赁合同无关，而且其支出数额的真实性、合理性无法核实，故不予采纳。合生伟业公司主张因瑰宝宝迪公司恶意损毁安防设施，造成合生伟业公司损失13447元，对此合生伟业公司提交了毁损照片及价格清单等证据，法院认定该证据合法有效，对合生伟业公司的此项诉求予以支持。关于合生伟业公司主张的瑰宝宝迪公司在橙天嘉业市场堆放渣土停电停水造成承租房屋空置损失10644842元，上文已述及，瑰宝宝迪公司采取不当措施是因为合生伟业公司违背《备忘录》的约定，影响了瑰宝宝迪公司的经营利益，为了阻止国美电器公司进场，瑰宝宝迪公司于2011年11月采取堆放渣土、停水、停电等不当措施，但该行为持续的期限较短（2011年11月-2012年上半年），所造成的影响显然未持续至今，合生伟业公司处置失当，方才导致涉案房屋空置至今。而且法院在审理瑰宝宝迪公司房屋使用费损失时，已考虑到瑰宝宝迪公司所采取的不当行为对合生伟业公司使用场地产生的影响，并对其应交使用费予以合理减少。因此，对合生伟业公司的此项诉讼请求法院不予支持。关于合生伟业公司主张瑰宝宝迪公司违反合同约定应赔偿合生伟业公司违约金1320000元的诉求，因双方所签订的租赁合同无效，故不存在违约事实，对此诉求法院不予支持。关于合生伟业公司要求瑰宝宝迪公司赔偿合生伟业公司收入损失1000000元的主张，因合生伟业公司未提交相关收入缴税证明，证据不足，法院不予支持。关于合生伟业公司要求瑰宝宝迪公司对已收租金4245000元、水费9745元、电费1915714元开据税务发票的诉求，法院认为据本案查清的事实，2011年合生伟业公司已向瑰宝宝迪公司交纳房屋使用费4056152元，既然瑰宝宝迪公司已收取上述费用，即应履行相应的附随义务，对此项诉求中的合理部分，法院应予支持。综上所述，合生伟业公司应赔偿瑰宝宝迪公司使用费损失8007181元；瑰宝宝迪公司应赔偿合生伟业公司装修、安装工程及设备设施损失5450533元，停水停电损失241675元，安防设施毁损损失13447元。法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条之规定，判决：一、被告合生伟业（北京）科技发展有限公司于本判决书生效之日起三十日内将占有的瑰宝商业中心B区腾退并交付原告北京瑰宝宝迪酒店管理有限公司。二、被告合生伟业（北京）科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告北京瑰宝宝迪酒店管理有限公司房屋使用费损失八百万七千一百八十一元。三、反诉被告北京瑰宝宝迪酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告合生伟业（北京）科技发展有限公司装修、安装工程及设备设施损失五百四十五万零五百三十三元。四、反诉被告北京瑰宝宝迪酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告合生伟业（北京）科技发展有限公司停电、停水损失二十四万一千六百七十五元。五、反诉被告北京瑰宝宝迪酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告合生伟业（北京）科技发展有限公司安防设施毁损损失一万三千四百四十七元。六、综合本判决第二、三、四、五项，被告合生伟业（北京）科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告北京瑰宝宝迪酒店管理有限公司房屋使用费损失二百三十万一仟五百二十六元。七、反诉被告北京瑰宝宝迪酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告合生伟业（北京）科技发展有限公司开具房屋使用费四百零五万六千一百五十二元、水费九千七百四十五元、电费一百九十一万五千七百一十四元的税务发票。八、驳回原告北京瑰宝宝迪酒店管理有限公司其它诉讼请求。九、驳回反诉原告合生伟业（北京）科技发展有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，合生伟业公司不服原判，上诉至本院。上诉请求为：撤销原判，依法改判驳回瑰宝宝迪公司的全部诉讼请求并改判支持合生伟业公司的反诉请求。主要理由为：一、原审法院认定事实不清。1、合生伟业公司已经按照《房屋租赁合同》约定履行了支付租金的义务，不存在拖欠租金的事实。2、合生伟业公司在履行租赁合同期间也不存在违约事项。二、原审法院对瑰宝宝迪公司侵权事实作出认定，却未要求其承担相应过错责任，显属不当。三、原审法院还存在违反法律规定，超过审理期间的情形。请求二审法院公正处理本案。瑰宝宝迪公司同意原判，不同意上诉人合生伟业公司的上诉请求。本院经审理查明：本案在本院审理期间，双方当事人对于涉案建筑内有四部电梯（包括两部直梯、两部自动扶梯）的事实以及在评估报告中仅对两部自动扶梯进行了评估，两部直梯的费用已经折抵了租金的事实进行了确认。双方对于从建筑外面配电室至建筑内部配电室外墙部分的电缆已在租金中予以扣除的事实进行了确认。除上述事实外，原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。瑰宝宝迪公司与合生伟业公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议，因未能办理建设工程审批手续，至一审辩论终结前亦未取得相关手续，原审法院确认上述《房屋租赁合同》及补充协议无效并无不当。由于瑰宝宝迪公司明知涉诉建筑未办理建设工程规划手续，而与合生伟业公司签订房屋租赁合同，瑰宝宝迪公司应当对该签约行为承担主要责任，合生伟业公司在签订合同过程中，未尽到审慎义务，应对该签约行为承担次要责任。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于双方所签合同为无效合同，合生伟业公司占用该房屋已无根据，原审法院判令合生伟业公司腾退涉案场地并无不当。关于房屋使用费数额的判定问题。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据本案查明的事实，截止2011年10月21日前，合生伟业公司已经给付瑰宝宝迪公司房屋使用费3424240元，2011年10月21日，合生伟业公司与案外人定州建筑公司签订债权转让协议，受让了定州建筑公司对瑰宝宝迪公司享有的债权1071912元，并履行了通知义务。但由于该笔债权中包含44万元质保金，尚未届清偿期，因此该笔债权并不能冲抵合生伟业公司拖欠的房屋使用费（在诉讼过程中，上述44万元质保金已届清偿期）。上诉人合生伟业公司所述该公司并未拖欠房屋使用费一节，本院不予采信。由于合生伟业公司未能按时足额支付第一年度房屋使用费，双方产生矛盾，随后，在国美电器公司进驻承租房屋进行改造装修时，瑰宝宝迪公司采取了堆放渣土、断电、断水等不当做法以阻止国美电器公司进驻租赁场地，从而导致合生伟业公司产生了发电、供水费用等损失，亦导致合生伟业公司无法正常使用涉案房屋。对于涉案房屋使用费给付数额，应结合瑰宝宝迪公司的上述不当行为对合生伟业公司正常使用房屋的影响加以判定，原审法院结合本案的实际情况，确定的房屋使用费数额适当，本院予以维持。关于合生伟业公司主张的装修、安装工程及设备设施损失的赔偿问题，房屋租赁合同无效，当事人可就装饰装修损失要求赔偿。现合生伟业公司请求对该部分损失进行赔偿有事实及法律依据，应予支持。对于赔偿的数额，应当结合双方当事人在缔约过程中的过错程度，参考鉴定机构作出的鉴定结论并对重复性项目进行扣减后确定现值的方法。但是，原审法院对于责任的分担以及电梯、电缆部分的处理存在不妥之处，体现在对于五层加建费用及设施费用的问题以及电梯电缆费用重复扣减等问题，考虑到双方虽未在合同中对于加建的问题进行约定，但瑰宝宝迪公司亦未在合理期限内提出异议，应当视为瑰宝宝迪公司同意扩建，因此对于该部分损失，亦应按照缔约责任的大小进行分担。参考鉴定机构的鉴定结论可以确定涉案场地装修、安装工程、设备设施项目现值为12123498.84元。结合双方的过错责任，本院酌情判定瑰宝宝迪公司应当赔偿合生伟业公司该部分损失金额为6600000元。原审法院对于其他问题的处理并无不当。综上所述，原审法院对于订立无效合同的责任的划分以及扣减的相关款项不当之处导致判决瑰宝宝迪公司赔偿合生伟业公司的装修、安装工程及设备设施损失数额有误，本院予以改判。上诉人合生伟业公司的其他上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第00353号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第七项；二、撤销北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第00353号民事判决第六项、第八项、第九项；三、变更北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第00353号民事判决第三项为北京瑰宝宝迪酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿合生伟业（北京）科技发展有限公司装修、安装工程及设备设施损失六百六十万元；四、驳回北京瑰宝宝迪酒店管理有限公司其他诉讼请求；五、驳回合生伟业（北京）科技发展有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费十三万三千元，由北京瑰宝宝迪酒店管理有限公司负担六万三千元，由被告合生伟业（北京）科技发展有限公司负担七万元。一审本诉案件受理费十三万四千八百七十六元，由北京瑰宝宝迪酒店管理有限公司负担六万七千零二十六元（已交纳），由合生伟业（北京）科技发展有限公司负担六万七千八百五十元（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费十八万二千八百一十一元，由合生伟业（北京）科技发展有限公司负担十二万四千八百一十一元（已交纳），由北京瑰宝宝迪酒店管理有限公司负担五万八千元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一十万四千零七十七元，由合生伟业（北京）科技发展有限公司负担九万二千七百五十六元（已交纳），由瑰宝宝迪酒店管理有限公司负担一万五千二百零九元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张洁芳审 判 员  刘国俊代理审判员  刘 磊二〇一六年七月二十一日书 记 员  刘 瑾