江苏省连云港市中级人民法院民 事 裁 定 书(2016)连民终字第927号上诉人（原审被告）连云港开发区南方化工有限公司。法定代表人孙正宽，该公司经理。委托代理人尹德信，江苏永信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）连云港市盐化厂破产清算组。负责人杨国新，该破产清算组组长。委托代理人唐浩、李建强，江苏苍梧律师事务所律师。上诉人连云港开发区南方化工有限公司（以下简称南方公司）因与被上诉人连云港市盐化厂破产清算组（以下简称盐化厂清算组）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院(2015)港民初字第02063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月24日受理后，依法组成合议庭于2016年4月28日进行了公开开庭审理。上诉人南方公司的法定代表人孙正宽及其委托代理人尹德信，被上诉人盐化厂清算组的委托代理人唐浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。盐化厂清算组一审诉称：2008年12月5日，盐化厂清算组与南方公司签订了《协议书》，盐化厂清算组将所管理的闲置资产东厂区的部分厂房租赁给南方公司使用，约定租赁期间为2009年1月1日至2009年3月31日止，租金每月400元，南方公司一次性交纳。后盐化厂清算组于2009年2月10日向南方公司送达《关于厂房租赁期满后不再续租的通知》，租赁期满后，盐化厂清算组又多次口头、电话通知要求南方公司腾出承租的厂房场地，但是南方公司既不搬离又没有支付任何租赁费用，非法占用至今。为维护盐化厂清算组的合法权益，特诉至法院请求判令：1、南方公司立即搬出非法占用盐化厂清算组所有的厂房、场地；2、南方公司赔偿盐化厂清算组从2009年4月1日起至起诉之日即2015年10月底止非法占用房屋费用25000元（按每月400元计算）；3、本案的诉讼费用由南方公司承担。南方公司一审辩称：本案双方之间的纠纷实质上是征地拆迁纠纷，而非排除妨碍纠纷，也并非是租赁合同纠纷。盐化厂清算组与南方公司于2001年10月21日至今一直存在厂房租赁关系，双方签订了长期租赁协议，南方公司至今没有收到盐化厂清算组任何通知，包括企业破产的通知以及要求搬迁的通知。南方公司的身份应该是被拆迁人，应当对其进行补偿，该租赁物的补偿款已经由盐化厂清算组领取，但对南方公司没有任何的补偿。违反了连云港市政府对拆迁安置包括承租人相关规定。另外本案应该适用最高人民法院当事人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议提起民事诉讼，人民法院应否受理的批复，文号是法释2005第9号规定。拆迁人与被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，人民法院不予受理，本案中盐化厂清算组在破产期间没有通知南方公司享受破产权利，另外南方公司对该房屋有优先承租权。而且盐化厂清算组和南方公司之间的租赁合同至今没有通过法定方式解除。盐化厂清算组是否取得盐化厂房屋所有权，并没有证据加以证明。同时南方公司为租赁房屋投入了180万元，加盖了包括修建、改造、增加部分厂房设施，盐化厂清算组的行为给南方公司造成了巨大的经济损失。综上，请求法院驳回盐化厂清算组的诉求。原审法院经审理查明：2001年11月21日，南方公司与连云港市盐化厂（以下简称盐化厂）签订《协议书》，盐化厂将东厂区原锅炉房约180平方米、原碳酸镁炕房烧火间约6平方米出租给南方公司使用，约定租赁期限为2001年12月26日至2004年12月25日，年租金为2400元。2002年1月10日，双方签订了补充协议。后盐化厂因资不抵债于2003年3月向连云港市中级人民法院申请破产，连云港市中级人民法院审查后宣告盐化厂破产并指定成立盐化厂破产清算组。2003年5月1日，盐化厂清算组与南方公司签订了《协议书》，约定将原锅炉房约180平方米、原碳酸镁炕房烧火间约6平方米、水泥石棉瓦屋面煤场出租给南方公司使用，租赁期限为2001年5月1日至2003年9月30日，年租金为2400元。租金缴纳办法：签订本协议前盐化厂已与南方公司签订租赁协议书，租金已缴至2003年12月25日（多缴纳租金600元于本协议期满时多退少补）。2003年10月1日，双方再次签订协议书，租赁期限为2003年10月1日至2003年12月31日。如因土地使用权、房产拍卖，合同即时终止。如此类推，每满三个月，双方再重新签订新的协议。2008年12月5日，双方再次签订《协议书》，租期为2009年1月1日至2009年3月31日，租金为月租金400元，租赁范围为：原锅炉房约165.4平方米、原碳酸镁炕房烧火间约4.25平方米、水泥石棉瓦屋面煤场101.50平方米。2009年3月31日租赁期限届满后，双方便未再续签协议。南方公司至今仍在该租赁厂房、场地经营生产，但未交纳租赁期间届满后的租金。盐化厂清算组诉至原审法院要求南方公司搬离承租厂房、场地，并且支付从2009年4月1日至2015年10月底的租金，每月租金为400元，共计25000元。上述事实，有盐化厂清算组提供的《协议书》、《房屋所有权证》、（2003）连民三破字第9号民事判决书、（2003）连民三破函字第9号、《关于调整清算组成员的函》、南方公司提供的《协议书》以及庭审笔录在案佐证，原审法院依法予以认定。盐化厂清算组向原审法院提供了《关于厂房租赁期满后不再续租的通知》以及通过在南方公司门上张贴该通知的照片，予以证明在房屋租赁期即将到期时盐化厂清算组书面通知南方公司租赁期满后不再续租房屋的事实。南方公司的质证意见为，南方公司未收到该通知，对照片的真实性以及关联性存有异议，南方公司认为因没有收到该通知，所以双方之间的承租关系一直延续至今。南方公司提供了与孙守宽签订的设备安装合同、与姚西山签订的维修及建筑工程协议、自行制作的资产投资表、公司打印照片一组，证明南方公司对该厂的投资数额达170余万元。盐化厂清算组对该类证据的真实性及合法性有异议，南方公司大笔的资金投入并未经过盐化厂清算组同意，且没有充分的证据证明，盐化厂清算组不予认可。南方公司还向原审法院提供了2015年5月5日连云港经济技术开发区拆迁指挥部发给清算组要求征收房屋的通知、2013年6月5日连云区政府国有土地上房屋征收决定公告、2006年3月1日连云港市拆迁办公告以及房屋拆迁许可证，证明涉案房屋在拆迁范围内，已经被征收，且有该地段拆迁的进展和要求。盐化厂清算组的质证意见为该类证据均为复印件，真实性不予认可，与本案也没有关联性。原审法院认为：连云港市盐化厂经连云港市中级人民法院宣告破产，并且依法组成破产清算组，破产清算组有权管理、处分破产财产，决定是否履行合同和在清算范围内进行经营活动，确认别除权、抵销权、取回权以及代表破产企业参加诉讼和仲裁活动，故盐化厂清算组可以作为本案的适格主体。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。南方公司在协议约定的期限届满后，未与盐化厂清算组续签租赁协议，继续使用涉案厂房及场地，而盐化厂清算组并未提出异议，其通过张贴通知的形式并不是合理有效的告知方式，且原审法院对送达照片的真实性无法确认，故双方之间的租赁期限视为不定期租赁。不定期租赁合同的双方当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现盐化厂清算组诉至法院要求南方公司搬离涉案厂房及场地并交纳租金，视为其要求解除与南方公司之间的不定期租赁合同，因南方公司在涉案厂房及场地从事生产经营活动，应当给予其合理的准备期间，原审法院给予南方公司3个月的期限用作搬离厂房及场地中的物品及设施。关于租金，盐化厂清算组主张南方公司支付从2009年4月1日至2015年10月31日的租金，每月租金参照400元计算。上述期间合计为79个月，每月租金以400元计算，租金为31600元，盐化厂清算组主张25000元的租金并未超过该数额，故原审法院对盐化厂清算组要求南方公司支付租金25000元的诉求予以支持。南方公司抗辩本案属于征地拆迁补偿纠纷，应当适用《最高人民法院关于当事人达不成拆迁安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（法释[2005]第9号）的规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，人民法院不予受理。原审法院认为，本案的双方主体为出租人和承租人，双方就房屋租赁合同引起的纠纷，并未涉及到拆迁人，也并非因拆迁补偿安置引起的争议，故本案并不能适用该批复，且涉案房屋是否拆迁与本案并无关联性，因此对南方公司的抗辩，原审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零九条，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院遂判决：一、南方公司于判决生效之日起三个月内搬离承租盐化厂清算组的厂房及场地（原连云港市盐化厂东厂区的原锅炉房约165.4平方米、原碳酸镁炕房烧火间约4.25平方米、水泥石棉瓦屋面煤场101.50平方米）；二、南方公司于判决生效之日起十日内支付盐化厂清算组2009年4月1日至2015年10月31日期间的租金25000元。如南方公司未按判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，由南方公司承担。南方公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、一审原告主体不适格。一审原告应为开发区征收指挥部，有拆除协议书为证，或为连云港市工业投资公司，因涉案土地及厂房已于2015年划归连云港市工业投资公司。2、被上诉人诉请上诉人赔偿非法占用房屋费用25000元，而一审判决却判令该25000元系租金，且被上诉人主张租金已超诉讼时效。原审法院对该案的定性和认定事实均错误，且违反民诉法关于不告不理原则。即便本案属于租赁合同纠纷而被上诉人5年后主张上诉人搬迁，亦超诉讼时效。3、原审法院对上诉人提供的该案厂区属拆迁范围等相关政府文件、通知复印件并未查实，便无端否认其真实性。4、被上诉人以实际行为默许上诉人继续承租，而且计算应收取租金25000元，即2009年4月1日至2015年10月31日止，但未通知上诉人解除合同。而原审法院以被上诉人起诉即为履行通知义务，无法律依据。5、被上诉人以租赁关系为由起诉，其意图是让上诉人净身出户，实现其在拆迁中侵吞上诉人200多万元的生产设备和已建设施的利益。故本案名为租赁合同纠纷，实为拆迁合同纠纷。6、上诉人在一审提交相关损失的证据，而一审判决只字未提。7、上诉人申请原审法院依职权向开发区企业征收指挥部调查被上诉人与该指挥部相关拆迁协议等内容。而原审法院亦未调取，导致本案定性不准。一审判决后，上诉人前往开发区征收指挥部了解，发现该部存有2015年10月与某拆除公司签有《拆除协议书》，其中拆除范围包括被上诉人及上诉人厂房，因此请求二审法院前往调取，证明本案与政府拆迁有关联性。8、上诉人一直处于生产经营状态，有数十名工人平时上班，依靠本公司上班。如果上诉人一旦被强制拆迁而分文未予补偿，不仅上诉人损失惨重，企业工人面临无生活来源，其后果无法预料，必给社会带来不安定因素，影响社会和谐稳定。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。被上诉人盐化厂清算组答辩称：1、上诉人主张被上诉人的主体不适格无法律依据。被上诉人所管理的房地产至今未被划拨或出让，原审法院认定被上诉人的主体适格并无不当。2、上诉人占用被上诉人的房屋呈连续状态，被上诉人主张上诉人按每月租金400元的标准赔偿其占用期间的损失25000元符合法律规定，且上诉人一审期间未就诉讼时效进行抗辩，二审期间再抗辩，二审法院不应对此予以审查。3、上诉人认为本案为拆迁合同纠纷或征地拆迁补偿纠纷无任何证据证实。4、上诉人主张因被上诉人提出解除租赁合同而造成其近200万元损失，无事实和法律依据。5、至于上诉人在一审期间申请原审法院调取开发区企业征收指挥部的相关征收协议，被上诉人认为不管是否存在征收协议均与本案无关，因为本案系基于上诉人与被上诉人之间因租赁合同而产生的纠纷，双方之间的法律关系明确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，盐化厂虽于2003年向本院申请破产清算，本院审查后宣告盐化厂破产并指定成立盐化厂破产清算组，接管破产企业，管理、处分破产财产等事宜。但盐化厂破产程序尚未终结，该公司并未注销，应以公司本体作为诉讼主体，由盐化厂清算组的负责人作为诉讼代表人参加诉讼。原审法院认定盐化厂清算组主体适格有误，继而对本案实体问题进行审理裁判，明显不当，本院依法予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九、第一百七十条第一项第（二）款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销连云港市连云区人民法院(2015)港民初字第02063号民事判决；二、驳回连云港市盐化厂破产清算组的起诉。一审案件受理费425元（连云港市盐化厂破产清算组已预交），由连云港市连云区人民法院予以退回；二审案件受理费425元（连云港开发区南方化工有限公司已预交），由本院予以退回。本裁定为终审裁定。审 判 长  周淼审 判 员  乙斌代理审判员  程艳二〇一六年七月二十日书 记 员  武圣法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；(二)有明确的被告；(三)有具体的诉讼请求和事实、理由；(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。