广东省东莞市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤19民终1581号 上诉人（原审原告）：东莞市宏远集团物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城区宏远工业区。 法定代表人：覃剑宇，该公司董事长。 委托代理人：王春盛，广东格雷兄弟律师事务所律师。 委托代理人：叶伟坚，广东格雷兄弟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邱勇权，男，汉族，1979年12月5日出生，住广东省东莞市南城区， 上诉人东莞市宏远集团物业管理有限公司（以下简称为宏远公司）因与被上诉人邱勇权物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民一初字第1701号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 宏远公司因本案于2015年8月19日向原审法院提起诉讼，请求法院判令邱勇权向宏远公司支付物业管理费8540.2元及其滞纳金（2012年9月30日之前的物业管理费以每月应交的物业管理费179元为基数，按照每日千分之一的标准，每月从次月1日起计至判决履行之日止，暂计至2015年7月为1836.54元）和逾期付款违约金（2012年10月1日之后的物业管理费以每月应交的物业管理费203.80元为基数，按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率，每月从次月1日起计至判决履行之日止，暂计至2015年7月为571.66元）。原审庭审中，宏远公司明确滞纳金及逾期付款违约金的计算方式分别为在2012年1月至2012年9月期间，以每月应交物业管理费179元为基数，每月管理费从次月1日起按每日1‰计至邱勇权清偿之日止；在2012年10月至2015年7月期间，以每月应交物业管理费203.8元为基数，每月管理费从次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计至邱勇权清偿之日止。 原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、邱勇权于判决发生法律效力之日起五日内向宏远公司支付2012年1月至2015年7月期间的物业管理费8000元。二、邱勇权于判决发生法律效力之日起五日内向宏远公司支付滞纳金及逾期付款违约金（滞纳金及逾期付款违约金应分额分段计算，滞纳金以178.97元为本金，在2012年1月至2012年9月期间，按每日1‰的标准，从次月1日起计至实际清偿之日止；逾期付款违约金以203.83元为本金，在2012年10月至2015年7月期间，按每日1‰的标准，从次月1日起计至实际清偿之日止，前述滞纳金与逾期付款违约金的总和以8000元为限）。三、驳回宏远公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费36元，由邱勇权负担。 原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民一初字第1701号民事判决书。 宏远公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定宏远公司的物业服务清洁不到位属事实错误，其对邱勇权应交的物业管理费做出减少的判决没有法律依据。一、宏远公司根据《物业服务合同》的约定提供安保、卫生等物业服务，邱勇权拍摄的几张照片不足以证实宏远公司的清洁工作不到位。宏远公司安排清洁人员定时对公共区域打扫卫生，清运垃圾，在两次打扫卫生的间隔可能会又出现新的垃圾，但这不能证明宏远公司没有做清洁工作或清洁不到位。再者，邱勇权的照片只能证明某个时间点在某个地方存在垃圾，可能是业主在清洁人员两次清洁的间隙乱丢垃圾，也可能是业主临时放置垃圾，但这不能证明宏远公司的清洁人员没有做清洁工作或清洁不到位。再次，个别地方清洁不到位不代表整体清洁不到位，不能凭一个点否定一个面，更不能认定宏远公司的总体清洁工作不达标或不符合《物业服务合同》的约定标准。而且，虽宏远公司确认因小区的种种客观原因会存在某些垃圾问题，但是没有确认清洁服务工作不到位，也从未确认某些垃圾问题是宏远公司的清洁工作所致。二、判断物业管理服务质量是否达标是公共管理事项，应当由小区全体业主共同决定、共同管理。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，小区安保、卫生、日常维护等事项的公共部分的服务是否达标，是公共管理权事项，应当由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，由业主共同决定。而在另一案件中，一、二审法院对业主提供的图片也认为不能证明宏远公司提供的服务不达标。在没有证据证明法定数量的业主认为宏远公司提供的小区公共部分的物业服务不达标的情况下，邱勇权作为一户业主对公共部分的管理服务质量提出异议，并以此作为拒缴或要求折价支付物业管理费的理由，是缺乏事实依据的。事实上，案涉小区有几百户业主，绝大部分业户是满意宏远公司提供的卫生、安保等物业管理服务的。三、清洁工作仅仅是物业管理服务的其中一项工作，即使存在一些问题或瑕疵，但判决减少物业管理费是没有依据的。原审法院减少541.04元物业管理费，即相当于扣减了2.65个月的物业管理费，按照《物业服务合同》的约定和行业规范，宏远公司提供多种物业管理服务，垃圾打扫、收集和清运只是物业管理工作的一部分，即使存在个别垃圾问题且是由于宏远公司服务不到位的过错所致，但清洁工作只是物业管理服务工作的其中一个部分，邱勇权所述的垃圾问题仅仅在某个时间某个地点存在，其他时段其他地方不存在该问题，原审没有事实依据也没有法律依据可以酌定减少物业管理费或对物业管理费进行对价。四、邱勇权虽然以垃圾问题进行抗辩，但实际上宏远公司于2012年10月提高了物业管理费，邱勇权不同意，并拒绝支付物业费。目前为止，除邱勇权外，其他业主都按提价后的收费标准支付物业费。综上，宏远公司请求撤销原审判决，改判邱勇权支付物业服务费8540.2元及滞纳金或逾期付款违约金。 邱勇权答辩称：一、宏远公司的清洁人员数量与事实不符，邱勇权没有看见宏远公司的清洁人员工作，其服务质量下降很多，故邱勇权不认可宏远公司的升价行为。二、邱勇权拒交物业费的主要原因是质量差，邱勇权家中存在被盗情况，车辆也曾经被保安放气，并对车辆进行划痕，对住房进行断水断电，对此，邱勇权已向公安机关进行报案。 本院经审理对原审查明事实予以确认。 另查明，邱勇权在二审法庭调查后向本院提交了房屋照片、手机截图、视频截图，邱勇权主张房屋质量存在问题、宏远公司的安保状况存在问题导致家中被盗。 宏远公司在二审法庭调查后亦向本院提交了清洁服务合同书、考勤统计表、身份证复印件、证明书、物业费收入明细，宏远公司拟主张其提供了物业服务。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案应当对宏远公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的意见，本院分析如下： 宏远公司与东莞市南城区宏景商贸中心二期业主委员会签订了《物业管理委托合同》、《物业服务合同》，其内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。邱勇权作为东莞市南城区宏景商贸中心二期汇景台五单元8A号的业主，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述《物业管理委托合同》、《物业服务合同》对邱勇权具有法律约束力，邱勇权应当依法向宏远公司缴纳物业管理费。宏远公司起诉要求2012年1月至2015年7月期间的物业管理费，原审经计算认定该期间物业管理费为8541.04元，计算正确，双方当事人亦没有异议，本院予以确认。对于该期间的物业管理费，邱勇权确认其尚未缴纳，但抗辩认为宏远公司存在清洁不到位的情况，并提交照片为证。本院经审查认为，根据《物业管理委托合同》、《物业服务合同》的约定，宏远公司负有对物业小区公共区域环境的清洁义务。虽邱勇权提交的照片反映宏远公司所管理的区域存在卫生问题，但该照片的形成时间不明，不足以反映2012年1月至2015年7月期间宏远公司清洁卫生的状况。况且，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，评判宏远公司对公共区域的卫生清洁是否符合合同约定属于公共管理权的事项，应由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，由业主共同决定，共同管理。在没有证据证明有法定数量的业主认为宏远公司对上述公共部分服务不达标的情况下，邱勇权仅作为小区的一户业主，对上述公共部分的管理服务质量提出异议，并以此作为拒缴物业服务费的理由，本院不予采信。由于《物业管理委托合同》、《物业服务合同》并无约定可扣减物业管理费的情形，原审法院对邱勇权应缴纳的物业管理费进行酌减，处理不当，本院予以纠正。对于滞纳金、逾期付款违约金的计算问题，原审认定的计算方式正确，但滞纳金和逾期付款违约金的总和不得超过8541.04元。 另外，邱勇权抗辩提及财产被盗、车辆损失的问题，邱勇权在本案中并未提起反诉，邱勇权可另行起诉主张权利。至于邱勇权抗辩提及的房屋质量问题，这不属于本案法律关系的处理范围，邱勇权可另循法律途径解决。 综上，宏远公司的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决查明事实清楚，但处理结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及前述援引法律条文的规定，判决如下： 一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民一初字第1701号民事判决第三项。 二、变更广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民一初字第1701号民事判决第一项为：邱勇权于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市宏远集团物业管理有限公司支付2012年1月至2015年7月期间的物业管理费8541.04元。 三、变更广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民一初字第1701号民事判决第二项为：邱勇权于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市宏远集团物业管理有限公司支付滞纳金及逾期付款违约金（滞纳金及逾期付款违约金应分额分段计算，滞纳金以178.97元为本金，在2012年1月至2012年9月期间，按每日1‰的标准，从次月1日起计至实际清偿之日止；逾期付款违约金以203.83元为本金，在2012年10月至2015年7月期间，按每日1‰的标准，从次月1日起计至实际清偿之日止，前述滞纳金与逾期付款违约金的总和以8541.04元为限）。 四、驳回东莞市宏远集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审案件受理费36元、二审案件受理费50元，均由邱勇权承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈天宇 代理审判员  陈加雄 代理审判员  陈锦波 二〇一六年七月二十五日 书 记 员  李俊峰