吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终188号上诉人（原审原告）：徐兵，男，1978年8月22日生，汉族，吉林市丰满区第二实验小学教师，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：张海莉，吉林途律律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林市瀚星房地产开发有限公司，住所地吉林高新区。法定代表人：柴永生，总经理。委托诉讼代理人：贾伟，吉林松花江律师事务所律师。上诉人徐兵因与被上诉人吉林市瀚星房地产开发有限公司（以下简称瀚星公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0291民初812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐兵的委托诉讼代理人张海莉，被上诉人瀚星公司的委托诉讼代理人贾伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐兵上诉请求：一、撤销一审民事判决，并改判支持徐兵的一审第二项诉讼请求；二、确认案涉《商品房买卖合同》第二十条“不成为合同内容”；三、本案一、二审诉讼费用均由瀚星公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，应当依法予以改判：一、一审法院对双方签订的商品房买卖合同中对逾期办理产权登记的相关条款的认定与客观事实不符，本案所涉合同文本系瀚星公司预先拟定，其中大部分条款都未与徐兵协商，体现的是瀚星公司单方的意思表示，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第一款的规定，案涉合同包括上述条款系格式条款。因此，该条款并不是双方的约定。二、由于瀚星公司设置在上述条款中免除己方责任的内容比较隐蔽，即免除了其因第三人原因向徐兵承担的违约责任，作为普通民事主体的徐兵无法理解该条款的内容与自己存在重大利害关系，瀚星公司在与徐兵签订案涉合同时，未采取任何方式提请徐兵注意该条款的存在及其含义。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款的规定，应当确认上述条款不成为案涉《商品房买卖合同》的内容。因此，一审判决第5页“关于瀚星公司应否承担案涉房屋延期办理产权登记的违约责任问题。……”一节的事实认定错误。三、关于瀚星公司提交的吉林市人民检察院的“情况说明”。第一，因其上无单位负责人及制作人签字，根据法律规定，其不具有合法性，不具有证明效力。第二，即便吉林市人民检察院的“过界”行为存在，因其发生在涉案房产所在项目地块国有建设用地使用权获批之前，且发生在双方签订《商品房买卖合同》之前，因此，该事件与本案不具有关联性，不能证明对瀚星公司办理初始登记有影响。假如该事件确实存续至今，恰能证明瀚星公司怠于行使自己的合法权利，其对迟延履行办理产权证等合同义务存在过错。综上理由，一审法院由于认定事实及适用法律错误，从而导致作出错误的判决。瀚星公司在签订案涉《商品房买卖合同》时对上述格式条款未履行提示或者说明的法定义务，导致徐兵没有注意其存在，且与己方有重大利害关系，应当确认其不成为涉案合同的内容。无论吉林市人民检察院“情况说明”所陈述事件存在与否，瀚星公司都应当承担违约责任。瀚星公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，徐兵提出的案涉房屋买卖合同属于格式条款，不能作为双方协商的依据，没有法律根据，案涉房屋买卖合同并非瀚星公司制作，而是由国家房地产行政管理机构为了保障购房者的利益而作出的规范性协议，而且案涉合同条款与相关法律规定的内容相一致，并不存在免除出卖人义务的内容，因此对双方具有法律约束力。2.对于徐兵提出的“情况说明”的效力问题，瀚星公司认为吉林市人民检察院出具的情况说明具有客观性、真实性、合法性，因为案涉房屋所在土地现状仍然是情况说明中所陈述的现状，而法院在审理民事案件的过程中，应当依据客观存在的事实，且为当事人能证明的客观事实作出裁判，因此徐兵提出的上诉主张没有事实及法律依据，应予驳回。徐兵向一审法院起诉请求：1.判令瀚星公司按照合同约定办理房屋所有权转移登记手续；2.判令瀚星公司因延期办理房屋产权过户手续和房屋所有权登记手续，向徐兵支付2018年4月4日到2020年1月5日之间的违约金43,130.41元（计算方法：以已付房款339,972元为基数，按照逾期贷款利率加收50％进行计算，不放弃2020年1月6日起至取得房屋所有权证书时止的利息）；3.本案诉讼费用由瀚星公司负担。一审法院认定事实：2016年徐兵从瀚星公司购买房产一套，坐落于号。2017年4月7日徐兵交纳了物业费、电梯费、供热费、电费等费用，瀚星公司向徐兵交付了所购房产。2017年7月19日瀚星公司与徐兵签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：1．徐兵购买瀚星公司开发建设的坐落于，建筑面积83.97平方米商品房；2．购房总价款共计339,972元；3．双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人（瀚星公司）的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列2种方式处理（2．双方协商）。2017年7月28日瀚星公司向徐兵出具了339,972元的销售不动产统一发票，2017年7月24日，徐兵缴纳了该房屋的专项维修基金。2011年1月28日，瀚星公司与吉林市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，针对案涉土地使用权签订出让合同。2011年1月31日，瀚星公司缴纳了出让金。2013年5月23日，瀚星公司取得土地使用权证书，证书编号号。2013年瀚星公司取得建设用地规划许可证，证号为吉市地字第号。2016年10月19日，瀚星公司取得建筑工程施工许可证，编号为号。2017年7月5日，瀚星公司取得商品房预售许可证。再查明，2020年10月15日，吉林省吉林市人民检察院出具情况说明，内容：“瀚星公司建设的紫光绅苑四期（紫光逸水湾）项目用地界线与吉林市人民检察院相邻。吉林市人民检察院于2007年经吉林市人民政府划拨，取得吉林市人民检察院办公办案技术用房建设土地。在吉林市人民检察院建设办公办案技术用房过程中，根据国家人防办字文《人民防空工程建设管理规定》，为了维护国防和社会公益事业需要，配套建设人防工程（兼具地下停车场功能）。吉林市人民检察院在建设人防工程过程中超过了本院地界，占用瀚星公司部分项目用地。这一情况施工完成后才得以发现，因此产生地界争议。”一审法院认为，关于案涉房屋未能在约定时间办理产权登记是否为瀚星公司原因所致的问题。根据瀚星公司提供的证据显示，瀚星公司履行正常手续依法取得了案涉小区的建设用地使用权，并足额缴纳了土地出让金，并办理了相应的房屋开发建设许可。但由于吉林省吉林市人民检察院建设办公办案技术用房过程中，为了维护国防和社会公益事业需要，配套建设人防工程（兼具地下停车场功能）。吉林省吉林市人民检察院在建设人防工程过程中超过了该院地界，占用瀚星公司部分项目用地。吉林省吉林市人民检察院出具了“情况说明”。案涉房屋未能在约定时间办理产权登记，并非瀚星公司的原因造成。关于瀚星公司应否承担案涉房屋延期办理产权登记的违约责任问题。瀚星公司与徐兵签订的商品房买卖合同约定：“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人（瀚星公司）的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列2种方式处理（2．双方协商）。”根据以上约定，瀚星公司承担违约责任的前提为徐兵不能在约定的期限内取得房屋所有权证书是瀚星公司原因导致的。徐兵不能在规定期限内取得房屋所有权证书的原因不应归责于瀚星公司，而是商品房买卖合同之外，双方当事人均无法决定的“瀚星公司部分项目用地被占用”导致产权登记无法及时办理。故瀚星公司承担违约责任的前提不存在。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定作出判决：驳回徐兵的全部诉讼请求。案件受理费439元，由徐兵负担。本院二审期间，瀚星公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，一、关于徐兵所主张的案涉商品房买卖合同第二十条“不能成为合同内容”的上诉请求问题。1.该项上诉请求，徐兵在一审中并未提出，属于二审中提出新的诉讼请求，瀚星公司并未同意在二审中一并审理，且双方无法达成调解协议；2.该项合同条款虽属于格式条款，但根据该条款所约定的内容来看，并未体现免除或减轻瀚星公司责任，从而对徐兵的重大利害关系产生影响。综上，对徐兵的该项上诉主张，本院不予支持。二、关于徐兵提出吉林省吉林市人民检察院所出具的“情况说明”的证明效力问题。一审期间，瀚星公司提供一份吉林省吉林市人民检察院针对占用瀚星公司项目用地所出具的“情况说明”，经查，该份“情况说明”确系吉林省吉林市人民检察院出具，能够证明相关案件事实，一审法院采信此份证据正确，徐兵主张该份证据不具有证明效力，本院不予支持。三、关于瀚星公司是否应承担违约责任的问题。1.合同当事人承担违约责任，首先应依据合同的约定。本案中，双方明确约定如因出卖人原因，买受人未按约定时间取得房屋所有权证书，双方协商解决。根据以上约定，瀚星公司承担违约责任的前提为徐兵不能在约定的期限内取得房地产权属证书的原因是瀚星公司导致的。而现有证据显示，徐兵不能在规定期限内取得房地产权属证书的原因不应归责于瀚星公司。2.承担违约责任应以约定或违约方对守约方造成损失为基础。本案中，瀚星公司已按照约定将案涉房屋交付给徐兵，徐兵对所购房产已经拥有了相应的占有、使用、收益等物权权利，产权证的办理与否并没有给其带来损害，其亦未提供相应的证据证明其因逾期办证存在任何损失。综上，徐兵主张瀚星公司应承担违约责任的主张，本院不予支持。综上所述，徐兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费878元，由徐兵负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  李 炜审判员  郝振翔二〇二一年二月七日书记员  周双媛