浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初9249号原告：浙江环宇建设集团有限公司，住所地绍兴市凤林西路**环宇大厦**。法定代表人：宋良，系董事长。委托诉讼代理人：华萍，女，1986年4月24日出生，汉族，住绍兴市柯桥区，系公司员工。委托诉讼代理人：陈佳敏，女，1996年12月16日出生，汉族，住绍兴市柯桥区，系公司员工。被告：绍兴市腾林贸易有限公司，住所，住所地绍兴市越城区环城北路**-2，现经营地绍兴市柯桥区漓渚镇新建街上进路**div>法定代表人：严关林。原告浙江环宇建设集团有限公司与被告绍兴市腾林贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈佳敏，被告法定代表人严关林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、被告向原告支付房屋租金25000元、水电费389.4元，合计25389.4元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月19日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于绍兴市××路××（分设门牌号263号）的商业用房一间，租用期限为2019年1月16日-2020年1月15日，年租金为40000元。合同租赁期届满后，被告并未按照合同约定提前提出续租要求，也未支付租赁期间届满后的租金，故原告分别于2020年5月21日、2020年8月22日向被告发出《要求腾退的函》、《要求腾退返还租赁房屋的函》，但被告继续占用该商业用房并营业，直至2020年9月1日才申请退租、归还房屋钥匙，原告于2020年9月7日才收到房屋钥匙，且直至原告起诉之日被告尚未支付合同租赁期届满后的租金以及2020年5月至实际腾退之日的水电费。因此原告要求被告支付2020年1月16日起至实际腾退之日止按照原合同租金标准计算的租金或者占有使用费人民币25000元、2020年5月1日起至实际腾退日止的水电费389.4元，两项合计25389.4元。原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判。被告辩称：被告于2016年1月16日与原告签订了位于绍兴市××路××号××房一间的房屋租赁协议，年租金定为40000元壹年，协议签订方式为每年一签，租金半年一付（20000元），主要经营服装批发零售，为提高店铺形象，并对房屋进行了精致装修，用去装修费共计46000余元，之后，被告都是按期支付租金。2018年6月左右，因市政道路修建，胜利西路城市广场至府山桥进行道路全封闭施工，为期3个月，如此一来，被告和相邻实体店都无法开门营业，给这条路所有经营户造成很大的损失，因此，该地段属于原告公司的承租人，大概有10余家的经营户，一起去原告公司，要求对无法正常营业的营业房减免租金，后经该公司部门领导口头同意延期2个月租金，也就是第二年签合同时延期2个月，等于免租金2个月的意思，各经营户觉得可以接受。原告是2019年3月18日通过银行转账支付20000元租金，（原本是1月16日支付），2019年9月4日（原本是7月份）支付的是下半年的租金20000元（有发票为凭），但原告在合同上租赁期仍以2019年1月16日-2020年1月15日计算，原告的做法，明显欺骗了所有的承租人。2020年年初，春节期间疫情爆发，政府为控制疫情，强制所有店铺禁止营业，违者重罚的规定，对被告以及其他经营户更是雪上加霜。在全国疫情快速漫延之时，国家出台了相关减租政策，以及《合同法》第117条对照，此次疫情属不可抗力，不可避免的灾害，原告作为一家全国建筑500强的企业，在这次疫情中，理应带头减租，稳定承租人的心态，有助于承租人继续租用。原告不但没有显示大公司风范，而且处处逼人要求腾退，被告多次与该公司员工小王，电话（0575-8801****）沟通，要求减免租金，但对方根本没有商量余地。被告于2020年5月18日通过顺丰快递，向原告寄出《关于因疫情要求减免租金函》的书面请求，但回复的是一封《要求腾退的函》，原告不近人情的做法，使被告和其他承租人，宁可放弃店铺装修费和多年积累的老客户，也不愿与这等公司合作。被告就决定另找店铺，并要求退还押金1500元。综上所述，因原告的做法，导致被告无法忍受，直到放弃价值46000元装修费用和客户，远离该房，损失是可想而知的，望法院能驳回原告的诉讼请求，判令补偿装修费、退还押金1500元，减少被告小企业在此次疫情的损失和压力。本院经审理认定事实如下：2019年3月19日，原告浙江环宇建设集团有限公司（甲方、出租方）与被告绍兴市腾林贸易有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于绍兴市越城区胜利西路257（分设门牌号263号）、建筑面积为33平方米的商业用房一间出租给乙方，租赁期限自2019年1月16日至2020年1月15日；年租金为40000元，每半年支付一次；首期支付半年租金为20000元，第二期租金乙方承诺提前一个月付清，实行先付租金后使用房屋之约定；乙方承租的房屋，向甲方缴纳水电费、房屋装修保证金；所缴保证金在退房时根据乙方欠付情况及建筑结构破损程度按实结算退还，不计息；乙方租用的房屋，期满后需继续租用，提前三个月向甲方提出书面续租申请，经甲方同意后，在同等条件下，具有优先承租权，双方重新签订房屋租赁合同；如甲方不同意续租，乙方应按期退房。合同还对其他事项进行了约定。被告向原告交纳有房屋装修保证金1000元、水电押金500元。被告已向原告支付截至2020年1月15日止的房屋租金。2020年5月16日，被告向原告出具《关于因疫情要求减免租金的函》，载明“我司向贵司租赁的有关位于××路××号××房，近年来因互联网的原因，导致实体店生意一落千丈，再加上今年年初的疫情爆发，政府为控制疫情，对我等店铺全面禁止营业，因我司是经营服装行业，一年之中就指望春节旺季时能赢利，这次疫情给我司造成惨重损失，实在难以生存，因此请求贵公司能减免租金半年，望能批准”。该函于2020年5月19日送达原告。2020年5月19日，原告向被告出具《要求腾退的函》，载明“贵我双方签订的《房屋租赁合同》约定胜利西路263号商业用房租赁期限到2020年1月15日止，若贵司需要续租的，应提前三个月向我司提出书面续租申请，经我司同意后重新签订房屋租赁合同。但贵司并没有按照合同约定提前提出续租要求，也没有支付从2020年1月16日起至今的租金。基于此，我司认为贵司无续租房屋并及时支付租金的诚意，我司不同意继续出租给贵司，请贵司在收到本函后三日内立即腾退返还房屋，并付清从2020年1月16日起至腾退日止按原合同租金标准计算的租金或占有使用费”。经核实，被告于2020年5月21日收到该函。2020年8月21日，原告再次向被告出具《要求腾退返还租赁房屋的函》，内容与2020年5月19日的函一致。经核实，被告于2020年8月22日收到该函。2020年9月1日，被告向原告出具《退租确认书》，载明“关于我司承租的位于越城区××路××号××房，多年来感谢贵司的支持和帮助，由于老城区的商业区大面积分散，再加上网络店铺大面积增加，现在实体店根本无法生存。再加上疫情开始至今，生意更加一落千丈，实在无法续租，只能申请退租，望理解，现把钥匙提交归还”。后，原告收到该确认书和钥匙。以上事实由原告提交的房屋租赁合同1份、退租确认书1份、要求腾退的函1份、要求腾退返还租赁房屋的函1份、快递详情单照片打印件2份、公司出租房2020年1-4月和5-8月水电费收费清单各1份、退租后的水表和电表数额照片打印件各1份，被告提交的保证金和押金收据1份、2019年9月4日开具的房租发票1份、2020年5月16日的关于要求减免租金函及快递寄送凭证打印件1份、店铺装修的照片打印件2张、疫情防控通知书2份及当事人的庭审陈述予以证实。本院对上述证据予以认定。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，主体适格，意思表示真实，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约履行。本案中，双方合同租赁期限于2020年1月15日届满，租赁期限届满后，被告继续使用租赁物，原告对此没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。原告于2020年5月19日出函明确表示不同意继续出租，要求被告收到函后三日内立即腾退，可以认为原告实际在该函中作出了解除合同的意思表示，被告于2020年5月21日收到该函，故双方之间的不定期租赁合同自被告收到该函之日2020年5月21日解除。原告要求被告支付的自2020年1月16日起至2020年8月底共计7个半月租金25000元，根据原告诉状事实与理由中“租金或者占有使用费”的表述，结合本院认定的合同解除时间，应指自2020年1月16日起至2020年5月21日止的房屋租金13864.63元，及自2020年5月22日起至2020年8月31日止的房屋占有使用费11135.37元；该期间的租金和占有使用费诉请，符合合同和法律规定，本院予以支持。被告租赁房屋系用于经营，在2020年年初浙江省启动重大公共突发卫生事件一级响应期间，被告的经营确会受新冠肺炎疫情影响，被告认为应考虑租金减免的意见，本院予以采信；综合考虑原告的经营类型，以及绍兴市疫情防控情况等因素，本院酌情确定减免被告一个月房屋租金。原告主张的水电费389.4元，被告予以认可，本院对该项诉请予以支持。被告要求退还的房屋装修保证金1000元和水电押金500元，原告同意退还，为减少诉累，根据双方合同约定，可在本案被告应支付的租金中予以扣除。综上，原告主张的水电费，扣除水电押金后无需再支付。扣除减免的一个月租金、装修保证金和剩余的水电押金后，被告尚应支付自2020年1月16日起至2020年5月21日止的房屋租金9420.7元（13864.63元-3333.33元-1000元-110.6元），以及自2020年5月22日起至2020年8月31日止的房屋占有使用费11135.37元。被告虽认为因2018年6月市政道路封闭施工，原告同意减免二个月租金，但未举证证明该节事实，原告亦对此予以否认，本院对被告的该辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告绍兴市腾林贸易有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告浙江环宇建设集团有限公司自2020年1月16日起至2020年5月21日止的房屋租金人民币9420.7元，及自2020年5月22日起至2020年8月31日止的房屋占有使用费人民币11135.37元；二、驳回原告浙江环宇建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取217元，由原告浙江环宇建设集团有限公司负担41元，由被告绍兴市腾林贸易有限公司负担176元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  俞颖尔二〇二一年二月一日书记员  陈 柠?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。