辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽09民终32号上诉人(原审被告)：李铁军，女，1973年8月5日生，汉族，现住阜新市海州区。委托诉讼代理人：王玮（李铁军之夫），现住阜新市海州区。上诉人（原审被告）：阜新市博众物业管理有限公司，住所地阜新市海州区荣胜街**北侧。法定代表人：柳秀春，该公司经理。委托诉讼代理人：张丽颖，辽宁万策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李晨，男，1981年11月19日生，汉族，现住阜新市海州区。上诉人李铁军、上诉人阜新市博众物业管理有限公司（以下简称博众物业公司）、被上诉人李晨因财产损害赔偿纠纷一案，不服阜新市海州区人民法院（2020）辽0902民初712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李铁军上诉请求：一、撤销阜新市海州区人民法院(2020)辽0902民初712号民事判决，依法改判。二、由被上诉人承担上诉费用及其应费用。事实和理由：原审法院认定事实不清，上诉人不存在过错，对其损失不应承担责任。第一、上诉人室内漏水，物品受损原因是被上诉人造成的，被上诉人应承担全部责任。上诉人物品受损的两个房间房顶是由公共通道和被上诉人李晨家室外阳台两部分组成。2019年5月份外边下雨室内开始漏水，上诉人多次找被上诉人要求进行防水维修，被上诉人博众物业公司没有组织专业人员对公共通道进行彻底防水维修，虽然维修过，但没有做好，仍然漏水，后来被上诉人博众物业公司答应给被上诉人李晨阳台作防水，然后博众物业公司将阳台刨开弃之不管，到目前为止，室外下雨，室内像水帘洞漏水不止。上诉人的财产损失经评估损失金额为：51588元，该损失依法应由被上诉人承担。第二、上诉人与被上诉人口头并没有答成由业主交物业费，物业公司负责维修的协议。2019年8月20日上诉人找到被上诉人博众物业公司，被上诉人李晨在场，就如何解决漏水问题，博众物业公司同意给李晨阳台作防水，李晨自己恢复。并没有口头达成由业主交物业费，博众物业公司负责维修，因此，原审法院认定的事实缺乏事实和法律依据。上诉人在博众物业公司维修前不欠物业费，博众物业公司开始维修将阳台刨开后，提出让上诉人交物业费，否则，不予维修，因此，博众物业公司未履行承诺，其行为存在违法。那么原审法院认定上诉人自行承担20%的民事责任是错误的。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。博众物业公司辩称，一、物业公司已经多次尽职履行物业服务义务，不应承担赔偿责任。1.本案中物业公司在2016年7月接手物业管理时对整个小区的公共通道做了防水。2.上诉人李铁军自己诉状中也称物业对公共部位进行了防水补修，结合上诉人李铁军的丈夫王玮2019年7月30日留给李晨的便条内容：“我是你家楼上邻居，我家二楼屋顶严重漏水，物业处理多次仍不管用”。3.原一审开庭证人维修人员卢某的证言证明物业在2019年4月末、5月上旬已经对诊所屋顶上方的公共部位的通道进行了两次防水维修，维修了通道和外墙，且第二次维修时把王玮家装修时改动的遗留下来的方口钢管口挨个进行了维修堵死，就是为了不留下一个漏水点，但是维修后诊所仍然漏水，后期在上诉人李铁军同意的情况下，将口腔诊所屋内吊棚拆开，才确认漏水点系房主李晨家的庭院，而不是公共通道。根据《物业管理条例》第35条的规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业企业承担责任的前提是未履行物业合同，而本案中，物业公司已经尽职的履行了维修责任，不应承担赔偿责任。二、漏水点是李晨家的私家庭院，应当由李晨进行赔偿。1.上诉人李铁军的丈夫王玮2019年7月30日留给李晨的便条内容：“我是你家楼上邻居，我家二楼屋顶严重漏水，物业处理多次仍不管用”。2.李晨原一审中出具的《证明》一份，证明开头写到：“2019年8月21日，我与王玮及物业经理在森宇小区物业办公室商议解决我家庭院给王玮家漏雨一事??????”3.重审一审中，李晨当庭陈述他接到通知后在2019年8月24日李晨本人去王玮家道歉，李铁军出面说损失严重，李晨拿出1000元作赔礼道歉，而且在庭审中李铁军当庭承认李晨道歉一事，并标明楼上楼下邻居，有些损失我们认了，为了邻居处好关系才这样。4.重审一审中李晨当庭承认他家小庭院没有防水。以上充分证明，漏水点在李晨家的私家庭院，在法律上、合同约定上，通过几次开庭审理确定了小庭院的维修义务不在物业公司，那么漏水造成的损失应当由李晨进行赔偿。三、物业开工维修时，屋内没有物品。1.在2019年8月21日，在李铁军、李晨、物业三方协商一致的情况下，由物业出面帮助做防水，三方以及干活工人等一同到口腔诊所查看漏雨房屋情况，此时房屋吊顶已经掉了，屋内物品已经挪到另外一个房屋储存。李晨、证人王某、证人卢某均证明屋内没有物品。2.从诉状上看，李铁军称2019年6月末，屋顶顶棚开始塌落；从王玮2019年7月30日留给李晨的便条内容：“我是你家楼上邻居，我家二楼屋顶严重漏水，物业处理多次仍不管用”，按照李铁军方陈述屋顶严重漏水，此时常人是不会将价值上万的机器继续留在房屋内的。3.楼顶维修，电钻、铁锤工作时噪音巨大，且棚顶随时有掉下杂物的风险，因此常人此时也不会将价值上万的仪器留在屋内。4.物业在维修前已经告知上诉人李铁军将物品挪走搬离，物业已经尽到了告知义务，因为上诉人李铁军自己的原因造成的损失属于扩大损失，应当由上诉人李铁军自己承担。因此在开工时，屋内已经没有物品。因此不存在损失明细中电脑、牙科维修机器等物品，设备物品的损失。上诉人李铁军一直主张在抛开小庭院维修时屋内有物品，这不符合常理。其次，针对损失明细中的物内装修的摄像头、音箱吸顶、大客厅灯、筒灯、吊灯、布线安装、吊顶、墙壁、乳胶漆、新风维修、空调维修、窗帘、地、地板部分部分在诊所没有进行小庭院维修前就已经损坏，在维修之前已经漏水，造成吊棚脱落，墙体等等位置损坏，所以才找到物业进行维修，所以该部分物品本就不应该在本次损失范围之内。四、如果人民法院真的判决物业公司承担赔偿责任，请法庭考虑以下因素。一、是上诉人李铁军违约在先。物业之所以维修李晨的小庭院是因为李晨、上诉人李铁军、物业三方达成一致意见，李晨、上诉人李铁军补交拖欠的物业费，但是达成意见后，李晨如约补交物业费，而上诉人李铁军拒绝补交物业费，是上诉人李铁军违约在先。二、再次重复鉴定报告明确写明“本次损失是由上及下的慢性水泡，水淹时间较长”那么在2019年4月30日之前已经经过长时间的浸泡，物品已经大部分损毁，5月份、6月份、7月份、8月份均是雨季，物品接着损毁，在2019年8月24日李晨道歉的时候，物品已经损失严重，那么再从2019年8月24日至抛开小庭院下雨后，物品损失的程度又是多大？从2019年8月24日至再次下雨时的损毁程度增加多少被答辩人应当举证证明，不能将所有的损毁都归结到物业公司，因此上诉人李铁军应举证证明最后一次的损毁程度是多少。综上，物业公司尽到了服务义务，物品损失不是物业公司造成的，请人民法院驳回被答辩人的请求。李晨辩称，一、我不清楚漏水的原因。二、博众物业公司有没有与上诉人达成协议我不清楚。我认为上诉人的上诉请求不成立。博众物业公司上诉请求：一、依法撤销阜新市海州区人民法院作出的(2020)辽0902民初712号民事判决书，并依法改判上诉人不承担赔偿责任。二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实不清，证据不足。(一)上诉人已经尽到维修义务，不应承担赔偿责任。1.根据《物业管理条例》第35条的规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。上诉人已经对被上诉人楼顶上方的公共通道进行了两次维修，但是维修后诊所仍然漏水，后期在被上诉人同意的情况下，将被上诉人口腔诊所屋内吊棚拆开，才确认漏水点系房主李晨家的庭院，而不是公共通道。因此，上诉人已经尽到了维修责任，并没有怠于履行合同义务，不应承担赔偿责任。2.原审认定：“被告博众物业公司虽然在2019年4月末至5月上旬对相应的公共通道和外墙进行了维修。但是不能排除在维修前原告房屋楼上露天过道存在漏水现象”，这一认定是错误的，因为被上诉人李铁军在诉状中称是在2019年5月下雨时开始漏水，那么在此之前是不漏水的，根据被上诉人的原审陈述，就能完全排除在维修前原告房屋楼上露天过道漏水的怀疑，维修前是不漏水的。基于以上两点，上诉人不应该承担赔偿责任。(二)被上诉人口腔诊所的损失不是上诉人造成的，物业维修开工时，被上诉人屋内没有任何物品，上诉人没有赔偿义务。被上诉人在诉状中已经明确写明，从5月份下雨的时候就开始漏水，上诉人进行了维修，但是下雨后仍然漏水，而且越来越严重，到2019年6月末，上诉人室内屋顶顶棚已经开始塌落。以上被上诉人自己的陈述已经充分说明在2019年6月末漏水已经严重到吊棚脱落。在2019年8月22号，在李铁军、李晨、博众物业三方协商一致的情况下，由物业出面帮助做防水，三方以及工人等一同到口腔诊所查看漏雨房屋情况，此时房屋吊顶已经掉了，屋内物品已经挪到另外一个房屋储存，开工时，屋内已经没有物品。其次，楼顶维修，电钻、铁锤工作时噪音巨大，且棚顶随时有掉下杂物的风险，因此常人此时也不会将价值上万的仪器留在屋内。因此，维修时屋内没有任何物品，该物品不是本次造成的损失，因此不存在损失明细中电脑、牙科维修机器等物品，设备物品的损失。再者，针对损失明细中的物内装修的摄像头、音箱吸顶、大客厅灯、筒灯、吊灯、布线安装、吊顶、墙壁、乳胶漆、新风维修、空调维修、窗帘、地、地板部分部分在诊所没有进行在小庭院维修前就已经损坏，在维修之前已经漏水，造成吊棚脱落，墙体等等位置损坏，所以才找到上诉人进行维修，所以该部分物品本就不应该在本次损失范围之内。综上，原审认定事实不清，证据不足，为维护上诉人的权益。李铁军辩称，1.漏水屋顶有公共部分也有李晨家里的庭院部分，上诉人所述自己无责任不正确。2.博众物业公司所谓的维修只是敷衍了事，只是简单的用防水布铺一下。3.室内装修的棚顶物品都是逐步出现的损害，博众物业公司所述的我室内无任何物品不正确，室内有一部分物品是无法移动和拆除的，也是确实遭到了损害。4.博众物业公司陈述的口头协议不存在，我方也不存在任何违约行为。我家不拖欠任何物业费，不存在以交物业费为条件要求物业维修的事。李晨述称，漏水的时候我到李铁军家去过，只是到过一个房间，其中地上没有物品。口头协议以交物业费为条件要求博众物业维修的事我不知道。当初我们只是坐在一起商量过漏水如何解决的事。博众物业公司的上诉请求不合理，没有事实和法律依据。李铁军向一审法院起诉请求：1.判令被告立即停止侵害，恢复原状并赔偿原告的经济损失10万元。2.由被告承担本案的诉讼费用及其他费用。一审法院认定事实：李铁军及其丈夫王玮在阜新市海州区森宇小区内经营王玮口腔诊所，在本案诉争事件发生时，森宇小区的物业管理由博众物业公司负责。《森宇小区物业服务范围》第二条第（3）项规定：公共过道走廊、业主的屋面发现漏雨及时维修，严重可及时启动维修资金（空中阁楼、小平台、私家庭院特殊情况须维修时由所有权人出资与物业协商处理）。李晨系李铁军楼上住户，其私家庭院下面为诊所的诊室。2019年4月末，李铁军发现诊所部分屋顶在下雨时会出现漏水的现象，经过博众物业公司对楼上露天过道和外墙的维修后，下雨时漏水仍然存在。2019年7月30日，王玮给李晨家门上留有一便条，内容为：我是你家楼上邻居，我家二楼房顶严重漏水，物业处理多次仍不管用，现在想请你家帮忙配合一下，联系我们……。2019年8月，李晨与李铁军和博众物业公司取得联系，三方就漏水问题如何处理达成了一致意见，即由李铁军和李晨缴纳物业费，由博众物业公司负责李晨私家庭院内的漏点排查并做防水维修，并且由李晨向李铁军赔礼道歉。李晨按约定交纳了物业费，并向李铁军赔礼道歉，支付给李铁军1000元。对于此款的性质李铁军认为不是赔偿款。博众物业公司于8月下旬将李晨私家庭院内的地砖刨开。因李铁军未缴纳2019年7月-2020年度物业费，博众物业公司未予继续维修。本案在原审期间，李铁军就其漏水造成的损失申请评估鉴定。2019年10月22日，经阜新市中级人民法院委托，辽宁圣岳资产评估事务所于2019年11月14日现场勘查后，于2019年12月9日出具评估报告，评估结论：截至评估基准日2019年4月30日，委托项目的评估值为人民币51588元。评估项包括基础装修工程、地、地板像头、音响、照明灯、电脑、手术无影灯、牙科综合治疗机、治疗室及种植室边柜、瓷睿刻、新风及空调、窗帘、紫外线消毒灯车、紫外线消毒灯管及其他保洁费、运杂费等，支出评估费5000元。一审法院所确认的上述事实，有原、被告陈述、照片、光盘、房屋产权证书、证人证言、评估鉴定报告书、评估费发票、森宇小区物业服务范围在卷佐证。一审法院认为，公民的合法财产受法律保护。行为人因过错侵害他人财产权益的，应依法承担民事赔偿责任。博众物业公司作为李铁军所居住森宇小区的物业管理单位，对森宇小区的公共通道具有维护和管理职责。李晨作为房屋所有权人对其私家庭院具有维修和管理责任。本案中李铁军房屋的部分屋顶从2019年4月末开始出现雨后漏水现象，博众物业公司对相应的公共通道和外墙均做了维修，虽没有改善漏水的情况，但应视为物业公司尽到了必要的维修义务。2019年8月，李铁军与博众物业公司、李晨三方口头达成协议，由李铁军和李晨缴纳物业费，由博众物业公司负责李晨私家庭院内的漏点排查和防水维修。协议达成后，博众物业公司将李晨私家庭院内的地砖刨开后，按照约定应对李晨私家庭院地面做防水处理，但其以李铁军未交纳物业费为由对刨开的地面未做任何处理而搁置，导致李铁军房屋因下雨漏水而遭受更为严重的损失。对此，博众物业公司存在过错，应承担相应赔偿责任。此外，李铁军损失的形成是从2019年4月末至2019年11月14日评估机构现场勘查时持续形成。博众物业公司虽然在2019年4月末至5月上旬对相应的公共通道和外墙进行了维修。但不能排除在维修前李铁军房屋楼上露天过道存在漏水现象。鉴于博众物业公司对公共通道的管理维修责任以及在接受委托维修过程中存在的过错，本院确定博众物业公司应对李铁军的损失承担50%的赔偿责任。李晨作为房屋所有权人对其私家庭院具有维修和管理责任。虽然在2019年8月李晨将维修庭院的义务委托给博众物业公司完成，但因其私家庭院从2019年4月末至今未做防水处理，所以，李晨作为房屋所有权人对下雨漏水给李铁军造成的损失承担30%的赔偿责任。由于对李晨私家庭院维修不属于博众物业公司物业服务范围之内，李铁军与博众物业公司、李晨口头达成的由业主交物业费，物业公司负责维修的协议，不存在违法之处，李铁军应按照协议履行。由于李铁军未缴纳物业费，导致该协议未能完全履行，致使其财产损失扩大，对此，李铁军应自行承担20%的民事责任。对于阜新市正和价格评估有限公司的评估结论，博众物业公司虽对该结论有异议，但未能提供相反证据证明该结论有违反法定程序或评定依据不正确的情形，所以，对该评估结论予以确认。一审法院认定李铁军经济损失为56588元（51588元+5000元），博众物业公司应赔偿28294元（56588元×50%），李晨应赔偿原告损失16976.40元（56588元×30%）,扣除李晨已经给付原告1000元，李晨应赔偿李铁军15976.40元。李铁军自行负担11317.60元（56588元×20%）。因李晨私家庭院地面防水维修尚未完成，下雨漏水情况仍然存在，所以，李晨作为房屋所有权人应停止侵害，对私家庭院应承担维修义务。对于博众物业公司、李晨不同意赔偿的辩解理由，因无事实和法律依据，本院不予采纳。对于李铁军要求博众物业公司、李晨赔偿其经济损失100000元，因证据不充分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第八十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条、第二十六条之规定，判决：一、被告李晨停止侵害，于本判决生效之日起十日内对其私家庭院地面进行修复。二、被告阜新市博众物业管理有限公司赔偿原告李铁军经济损失28294元。三、被告李晨赔偿原告李铁军经济损失15976.40元上述赔偿款项在本判决生效之日起十日内履行。四、驳回原告李铁军的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告博众物业管理有限公司负担607元，被告李晨负担364元，原告李铁军负担1329元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实基本属实。本院认为,本案是因诊所屋顶漏水造成财产损失而导致的损害赔偿纠纷，当事人争议的焦点有三：一、诊所屋顶漏水造成损失李铁军有无责任。二、李铁军诊所的经济损失博众物业公司应否赔偿。三、诊所屋顶漏水造成的损失数额应如何计算。一、诊所屋顶漏水造成损失李铁军有无责任。李铁军和王玮经营的口腔诊所位于阜新市海州区，楼上是李晨家的庭院、公用露天过道。作为权利人，李晨对其庭院有维护、保养义务。作为物业公司，对公用露天过道有维修、养护义务，因李晨未对其庭院进行维护、保养，物业公司未认真对公用过道履行维修和养护义务，导致口腔诊所屋顶漏水，造成李铁军诊所装修部分、地、地板调、诊疗设备等受损，对此，博众物业公司、李晨应负全部责任。对李晨家的庭院和公用露天过道，李铁军没有养护义务，故对上述财产损失，李铁军没有责任。至于李铁军拖欠物业费，物业公司可以依据物业合同，要求其交纳，并承担违约责任，但不能因此拒绝履行维修公用过道等合同义务。没有充分证据证明博众物业公司维修诊所屋顶以李铁军不欠物业费为前提，原审法院以李铁军未交清物业费为由，让其承担20％责任依据不足。二、李铁军诊所的经济损失博众物业公司应否赔偿。作为物业公司，理应按照物业服务合同，认真维修公用露天过道，尽管博众物业公司曾对李铁军诊所上面的公用露天过道进行了维修，但维修后诊所屋顶依旧漏水。怀疑李晨庭院漏水后，经协商，博众物业公司2019年8月下旬刨开了李晨家庭院地砖，但因拖欠物业费，博众物业公司未及时处理，导致漏水更加严重。直到按博众物业公司要求，由李晨递交申请，博众物业公司才于2020年9月末对李晨家的庭院做防水处理。没有证据证明诊所屋顶漏水全是李晨的庭院漏水导致的，与公共过道无关。对诊所屋顶漏水导致的损失，博众物业公司应承担赔偿责任。一审时，王某出庭作证，证明王玮“带我们去他们的房屋，二楼的东西搬完了，空荡荡的，当时也说一楼的设备搬开了，还好没损坏”。卢某出庭作证，证明“从今年5月份我给王玮家过道做防水??????找漏点找不到，王玮家我们当时三个人进去的，当时屋里就一张桌子，别的啥也没有”。一审法院2020年8月20日开庭时，王某出庭作证，证明“原告家屋顶是我（2019年8月）刨开的，我们去刨开的时候屋内没有东西”、王某、卢某都是博众物业公司的工作人员，与本案有利害关系，其证言不能作定案依据。而且屋顶漏水不是一次，而是多次，诊所的设备也并不是都能移动，室内装修、中央空调、工作台、牙科综合治疗机等都是固定的，没有专业人员是无法移动的。现有证据不能证明诊所屋顶漏水时，诊所设备已经挪走，李铁军没有财产损失。三、屋顶漏水造成的损失数额应如何计算。一审法院立案后，为了查明损失数额，李铁军申请评估。经摇号，本院技术处确定由辽宁圣岳资产评估事务所评估。评估时，一审法院通知当事人到场，当事人到场后，签字确认了评估对象及受损情况。现场取证完毕后，辽宁圣岳资产评估事务所以2019年4月30日为基准日，对受损对象进行了评估，2019年12月9日，作出辽圣岳评报字【2019】第57号《追溯性资产评估报告》，受损物品评估价值为51588元。一审庭审时，博众物业公司对《追溯性评估报告书》真实性没有异议，但认为“截止到2019年4月30日原告的损失就已经形成，形成的原因是慢性水泡，不是物业刨开阳台之后造成的，损失与物业公司无关。”其实，2019年4月30日是评估机构确定的评估基准日，评估基准日是资产评估机构接受委托后，确定委托评估对象于某一日的公允价值。即辽宁圣岳资产评估事务所构评估时，所有的受损物品都是以2019年4月30日价值为准确定的，而非损失是2019年4月30日之前形成的。诊所屋顶漏水并非一次，而是数次，数次漏水才导致李铁军财产损失51588元。《中华人民共和国侵权责任法》第十四条规定：“连带责任人根据各自责任大小确定相应的赔偿数额；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。支付超出自己赔偿数额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。”本案中，李铁军的经济损失，是阜新市博众物业管理有限公司和李晨共同造成的，无法划分责任，故应平均承担赔偿责任。综上所述，李铁军的上诉请求成立，本院予以支持。阜新市博众物业管理有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第八条、第十四条、第十五条、第十九条，《物业管理条例》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持阜新市海州区人民法院（2020）辽0902民初712号民事判决第一项；二、撤销阜新市海州区人民法院（2020）辽0902民初712号民事判决第四项；三、变更阜新市海州区人民法院（2020）辽0902民初712号民事判决第二项为上诉人阜新市博众物业管理有限公司赔偿上诉人李铁军经济损失25794元；四、变更阜新市海州区人民法院（2020）辽0902民初712号民事判决第三项为被上诉人李晨赔偿上诉人李铁军经济损失25794元；五、上诉人阜新市博众物业管理有限公司、被上诉人李晨对上述赔偿互负连带责任；六、驳回上诉人李铁军的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后10日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，由上诉人阜新市博众物业管理有限公司负担1150元，被上诉人李晨负担1150元。评估费5000元，由上诉人阜新市博众物业管理有限公司负担2500元，被上诉人李晨负担2500元。二审案件受理费4600元，由上诉人阜新市博众物业管理有限公司负担3450元，被上诉人李晨负担1150元。本判决为终审判决。审判长  金树密审判员  万孝全审判员  李祥彬二〇二一年二月八日书记员  王启梦