辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终868号上诉人(原审被告)：李国光，男，1941年7月15日出生，汉族，住大连市沙河口区。被上诉人(原审原告)：大连友谊物业服务有限公司，住所地大连市中山区人民路****，统一社会信用代码：912102007478714374。法定代表人：于小兵，执行董事。委托诉讼代理人：战小宇，女，该公司职员。委托诉讼代理人：张程，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。上诉人李国光因与被上诉人大连友谊物业服务有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0204民初7447号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李国光上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由：1.不同意物业费涨价到2元/平方米，该涨价行为未经超过50%业主同意，且业主委员会会议决议是假的，涨价未通知、未公示，故涨价行为无效。2.物业公司不积极扫楼，利用电梯卡限制业主回家以达涨价目的。被上诉人大连友谊物业服务有限公司不同意上诉人李国光的上诉请求，主要答辩意见如下：业委会成立合法，物业涨价是经业主大会议定的，且有书面合同为据，对全体业主有约束力。大连友谊物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付2019年1月至2019年12月住宅物业费3881元，2019年1月至2019年12月仓库物业费180元；2.被告向原告支付欠缴上述物业费的违约金2741.36元。一审法院经审理查明，2018年1月1日，大连市沙河口区壹品星海住宅小区第三届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《壹品星海小区物业服务合同》，合同约定：甲方将壹品星海小区委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。本物业的全体业主、物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托管理期限为60个月，自2018年1月1日起至2022年12月31日止；委托管理事项：房屋共用部位的维修、养护和管理，房屋共用设备的维修、养护、运行和管理，公用设施的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理，公共环境卫生等。负责向业主、物业使用人收取物业服务费及车位服务费、电梯运行费。物业服务费收费标准为，住宅房屋，乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取物业服务费用，一期住宅物业费按建筑面积1.36元每月每平方米、地、地下仓库物业费15元每个每月业服务费按季度交纳，业主、物业使用权人或物业使用人应在每季度首月15日内交纳，逾期交纳的，从逾期之日起，按照应交金额的3‰按日交纳违约金。双方可以对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告一直为该小区提供物业服务。后，大连市沙河口区壹品星海住宅小区第三届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《壹品星海小区物业服务合同补充协议》，约定物业管理区域物业服务费标准变更为住宅（含小公寓）每月每平方米为2元（含电梯费），仓库15元每月每个；2019年1月1日起执行变更后的物业服务费收费标准，除上述内容外《物业服务合同》内容不变。案涉房屋座落于大连市沙河口区壹品星海01区11号楼1-18-2，建筑面积161.72平方米，仓库位于22号楼1单元楼下，仓库号为11-1-19，被告李国光系该房屋及仓库业主。被告未交纳该房屋2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3881元（161.72平方米×2元/平方米/月×12个月）及仓库物业费180元（15元×12个月）。另查，2018年12月2日，大连市沙河口区壹品星海住宅小区第三届业主委员会作出了《业主委员会会议决议》，内容为根据《壹品星海业主大会议事规则》，壹品星海小区第三届业主委员会采取入户走访书面征求意见形式，召开了业主大会，并于2018年11月21日、2018年12月1日两次召开业主委员会会议（会议应到7人、实到6人），根据业主大会书面征询意见结果，第三届业主委员会对壹品星海小区物业费收费标准拟上调一事，通报如下：认可大连友谊物业服务有限公司壹品星海物业服务中心前期对物业费收费标准上调进行的书面征询意见结果：壹品星海小区共有总投票权数2434票，总面积37万平。发放总票数为1600票，回收的有效票数为1551票，其中同意小区物业费收费标准调整的1317票，占总投票权数的54.11%，同意面积为21.5万平，占总投票面积的58.11%，同意票中联系不上的为54票（含电话无法接通、拒接等），占总户数的2.22%，不同意票数为180票，占总投票权数的7.4%（详见业主书面存档原件）。同意上调壹品星海小区物业服务费收费标准至：住宅（含小公寓）物业费2.0元/月/平方米（含电梯费）、公建物业费地上2.5元/月/平方米，地，地下1元/月/平方米位/车库物业费60元/月，仓库物业费15元/月。同时变更物业服务合同中约定的原收费标准，2019年1月1日起执行新的物业费标准。2014年5月12日，大连市沙河口区星海湾街道办事处出具《证明》，证明壹品星海小区第三届业主委员会在我街道已备案。一审法院认为，原告与大连市沙河口区壹品星海住宅小区第三届业主委员会签订的《壹品星海小区物业服务合同》《壹品星海小区物业服务合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应按时交纳物业费，但被告尚未交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3881元、仓库物业费180元，现原告要求被告支付物业费3881元、仓库物业费180元的主张合理，予以支持。关于原告要求被告给付违约金的主张，因被告未交纳物业费系与原告就物业费收费标准等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务，故对于原告的该项主张，不予支持。关于被告提出的对原告提高物业费收费标准的抗辩，根据《最高人民法院》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，大连市沙河口区壹品星海住宅小区第三届业主委员会先后与原告签订了《壹品星海小区物业服务合同》《壹品星海小区物业服务合同补充协议》，对物业费的收费标准进行了约定，针对补充协议中物业费收费标准的约定，大连市沙河口区壹品星海住宅小区第三届业主委员会已做出了《业主委员会会议决议》，被告若对此有异议，应当通过合理方式提出，而非以拒交物业费的方式消极处理。被告应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。因此，对被告提出的该项抗辩意见，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李国光于判决生效之日起十日内给付原告大连友谊物业服务有限公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3881元；二、被告李国光于判决生效之日起十日内给付原告大连友谊物业服务有限公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的仓库物业费180元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付），已减半收取，由被告负担，给付时间同上。二审中，被上诉人提交从星海广场社区调取的大连市沙河口区星海湾街道办事处星海广场社区居委会向壹品星海小区第三届业主委员会和沙河口区物业办分别出具的《关于壹品星海小区业主表决情况调查》，拟证明经过星海广场社区调查核实，案涉业主大会投票表决情况符合法律规定，物业费涨价合理合法。上诉人对证据的真实性有异议，要求被上诉人提供1371张选票作为证据。被上诉人称选票保存在社区，一审时曾因另案有业主代表去社区查看过选票，被上诉人无法提供。对于被上诉人提交的证据材料，本院认为，被上诉人提供了的两份材料为存放于社区的公文书证，被上诉人提供了材料原件，符合证据规则的规定，本院予以采信。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。补充查明：大连市沙河口区星海湾街道办事处星海广场社区居委会于2018年11月9日向壹品星海小区第三届业主委员会和沙河口区物业办分别出具了《关于壹品星海小区业主表决情况调查》，主要载明：壹品星海小区根据《物业管理条例》规定，经业主委员会讨论，对小区物业费调价一事进行了书面征求意见，星海广场社区于2018年10月至11月，对业主表决签字情况通过入户调查和电话回访的方式进行了核查。壹品星海小区共有总投票权数2434票，总面积37万平，其中同意小区物业费收费标准调整的1317票，占总投票权数的54.11%，同意面积为21.5万平，占总投票面积的58.11%；不同意的54票，占总户数的2.22%。本院认为，被上诉人因与案涉小区业主委员会签订物业服务合同而成为小区的物业服务单位，上诉人是小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，双方存在物业服务合同关系，案涉物业服务合同对双方有约束力。上诉人拖欠2019年1月1日至2019年12月31日期间房屋物业费和仓库物业费是不争的事实，被上诉人要求上诉人给付所欠两项物业费有合同和法律依据，一审予以支持并无不当。李国光如对现行的物业收费标准有异议，可以通过民主议定、协商的方式予以解决，其关于业主大会决议不真实的上诉理由无据证明，不能成为其拒交物业费的合法理由，也不能得到本院支持。关于李国光提出的被上诉人利用电梯卡强制收取物业费的问题，因其未能提供充分证据加以证明，本院对其主张的事实不予确认。但如果大连友谊物业服务有限公司确存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的服务义务的情形，李国光可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李国光负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  毕春燕二〇二一年二月三日书记员  钟梓瑞