安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖17民终63号 上诉人（原审被告、反诉原告）：池州市亿达房地产开发有限公司,住所地安徽省青阳县蓉城镇庙前路**。 法定代表人:胡桂挺,该公司执行董事。 诉讼代表人:安徽天贵律师事务所，破产管理人。 委托诉讼代理人：刘婷婷，安徽天贵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：施慧,1987年2月13日生,汉族,住上海市嘉定区。 委托诉讼代理人：文玲玲，安徽龙舒律师事务所律师。 上诉人池州市亿达房地产开发有限公司（以下简称“亿达公司”）与被上诉人施慧房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省青阳县人民法院（2020）皖1723民初2042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人刘婷婷、被上诉人施慧及其委托诉讼代理人文玲玲参加诉讼。本案现已审理终结。 亿达公司上诉请求：1、撤销青阳县人民法院(2020)皖1723民初2042号民事判决,并依法改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求或发回重审;2、改判被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金10020元;3、一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。 事实和理由:原审判决“上诉人向被上诉人提供不动产登记理机关房屋登记时应由上诉人提供的资料并协助办房屋不动产登记”,不符合事实和法律规定。1、施慧为了提升商铺价值和长期收益，与合肥杭晟商业投资发展有限公司青阳分公司(以下称杭晟公司青阳分公司)签订了《商铺委托经营管理合同》，亿达公司为了培育整体市场,向施慧支付了三年租金(以房款的59470元抵付的方式)取得了该商铺三年的经营收益权,亿达公司再依据与杭晟公司青阳分公司签订的委托运营管理合同，将商铺委托杭晟公司青阳分公司统一运营管理。2、施慧房款未付清,亿达公司有权基于同时履行抗辩权,拒绝协助施慧办理房屋不动产权登记手续。3、亿达公司为施慧提供可办理不动产权记相关资料并协助施慧办理房屋不动产权登记,属于对亿达公司破产财产执行一种，应由管理人执行，而不应在本案中直接由法院判决执行。4、被上诉人逾期付款构成违约,应当按照《商品房买卖合同》第七条的约定支付逾期付款违约金10020元。一审法院在无法律明确规定及当事人有特别约定的情况下,推定亿达公司对主张违约金权利进行放弃明显错误。 施慧辩称：原审认定事实清楚，证据充分，应予维持。1、施慧购买房屋时，亿达公司承诺只要购买其房子就可直接抵扣三年租金59470元，故首付款163000中，只需付103530元。2、后由于亿达公司破产原因，双方协商支付尾款，后亿达公司向施慧出具了《房屋验收确认单》，及总购房价313000元正式发票。3、施慧交完尾款150000，履行完自己购房义务开始，案涉房屋所有权就属于施慧，不再属于破产财产。4、自始至终施慧并未违约。请求驳回亿达公司上诉请求，维持原判。 施慧一审诉讼请求：1、亿达公司提供不动产登记机关房屋登记时应由亿达公司提供的资料并协助办理房屋不动产登记；2、亿达公司支付施慧逾期办证违约金1565元（按合同约定的已付房价款的0.5%计算）；3、本案诉讼费由亿达公司承担。亿达公司反诉请求：1、施慧支付逾期付款违约金10020元；2、承担反诉诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年7月10日，施慧与亿达公司签订《商品房买卖合同》，以返租销售模式向亿达公司购买青阳县蓉城镇亿达广场一幢113号铺网点商铺房屋。合同约定，房屋总价款为313000元，首付款163000元于2017年7月10日支付，余款150000元于2017年7月25日前按揭付清，逾期按逾期应付款的万分之一支付违约金。出卖人应当在2018年9月30日前交付房屋，并在房屋交付后180日内，将提供房屋登记资料，逾期按已付房款的0.5%支付违约金。如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约、税费等）除解除或变更合同外，出卖人可据实延期。合同签订当日，施慧以付款103530元，三年返还租金抵付59470元方式，支付了首付款163000元，至2017年7月25日前，施慧未按约定办理按揭付款。同期，部分商铺购买人通过办理银行按揭贷款按合同约定支付了房款。2018年1月8日，亿达公司破产重组，2018年10月22日宣告破产。期间，亿达公司对符合交付条件的商铺在合同约定的期限内进行了交付。施慧于2019年5月25日支付房款150000元，亿达公司向其交付了房屋。2015年9月1日，亿达公司与安徽杭晟商业投资发展公司（现更名为合肥杭晟商业投资发展公司，简称：杭晟公司）签订《亿达广场委托运营管理合同》，委托杭晟公司对亿达广场项目进行运营管理。合同约定，亿达公司授权杭晟公司全权处理本项目已售部分的业主联络与交涉工作，并根据实际情况需要签订相关协议。2017年7月10日，施慧在签订商品房买卖合同的同时，与杭晟公司签订《商铺委托经营管理合同》，将所购商铺委托杭晟公司经营管理。2019年5月27日，施慧在取得房屋后与杭晟公司签订《解除商铺委托经营管理合同》，约定双方解除委托合同，商铺以现状返还，商铺租金未支付的杭晟公司自愿放弃。后施慧在办理产权登记时需亿达公司破产管理人出具相关证明，亿达公司破产管理人认为施慧在获得了三年的租金返还后，又将商铺取回，对返还租金应予返还给亿达公司，并已向法院提出诉讼。据此拒绝为施慧出具证明，致施慧未能办理不动产登记。 一审法院认为，不动产登记,是对不动产物权的确认。亿达公司在向施慧出售并交付房屋后,应当按照约定提供房屋登记资料,协助施慧及时办理不动产登记,对双方之间因租金产生的争议可另行处理,不得影响施慧对不动产申请登记,施慧的请求符合法律规定,应予支持。但在亿达公司破产清算过程中,施慧未告知破产管理人,与杭晟公司解除委托合同,处分亿达公司对该商铺返租期间的经营权,亿达公司破产管理人在返租租金事宜解决过程中,不予出具证明,不宜认定违约,对施慧要求支付违约金的请求不予支持。《商品房买卖合同》约定,在购房款交付期限届满时,买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项(包括违约、税费等)除解除或变更合同外,出卖人可据实延期。但施慧在向亿达公司延期交付所欠房款后,亿达公司向其交付了房屋,应视为双方达成了新的约定,亿达公司的反诉请求不符合法律规定不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定,判决：一、池州市亿达房地产开发有限公司于判决生效后十日内向施慧提供不动产登记机关房屋登记时应由其提供的资料并协助办理房屋不动产登记;二、驳回施慧的其它诉讼请求;三、驳回池州市亿达房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。案件受理费80元,减半收取40元,由亿达公司负担。反诉案件受理费37元,由亿达公司负担。 本院二审期间，施慧向本院提交以下证据：施慧与亿达公司项目工程部项目经理杨翠莹的聊天记录，证明施慧按亿达公司要求支付尾款，但付完尾款后，由于与杭晟公司有合同，他们不能出具证明，之后施慧与杭晟公司解除合同后，他们又不给出具证明。亿达公司质证认为：对该组证据真实性不能确定，不能达到证明目的，不能证明施慧支付尾款就可以给其办理房产证。根据当事人举、质证情况，本院对施慧提交的新证据的真实性予以确认。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，人民法院虽然受理亿达公司的破产，但管理人与施慧之间达成继续履行《商品房买卖合同》的意思表示。亿达公司出具《房屋验收确认单》、开具总购房价发票，施慧亦支付购房款并合法占有房屋，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，亿达公司负有继续履行《商品房买卖合同》的履行义务。在施慧已经支付全部房款的情况下，现亿达公司应履行协助办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。亿达公司上诉称该商品房属于破产财产，不应协助办理权属登记的上诉理由，本院不予支持。在合同履行过程中，由于存在客观履行障碍，施慧未在合同约定期间办理按揭手续，不宜认定为违约。协助办理不动产登记系与支付房款具有对待给付关系，在买受人支付房款之后，出卖人就具有协助不动产登记的义务。亿达公司认为施慧与杭晟公司解除委托合同未经其同意故而不予协助办理不动产登记的抗辩不能成立。一审法院根据查明的事实，判令亿达公司向施慧提供不动产登记机关房屋登记时应由其提供的资料并协助办理房屋不动产登记，并无不当。亿达公司上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费154元，由上诉人池州市亿达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许院生 审判员  胡少斌 审判员  王 珺 二〇二一年二月一日 书记员  刘 铮