广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0402民初3175号原告：白小龙，男，汉族，1978年1月8日出生，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：赵丽美，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托代理人：付俏，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：江文举，男，汉族，1971年8月5日出生，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：吴建勤，广东友邦方达律师事务所律师。委托代理人：杜斌，广东友邦方达律师事务所律师。第三人：珠海市万胜得龙房地产代理有限公司，住所地：珠海市拱北港二路123号16号铺。法定代表人：刘欢欢，董事长。委托代理人：柴风舞，男，汉族，1986年5月16日出生，现住珠海市系公司员工。原告白小龙诉被告江文举、第三人珠海市万胜得龙房地产代理有限公司（以下简称“万胜公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告白小龙及委托代理人赵丽美、付俏，被告的委托代理人吴建勤，第三人的委托代理人柴风舞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告就购买被告所有的位于珠海市前山粤海西路66号（凤山花园旭日台）x栋xxx房，与被告达成一致意见，并于2016年2月20日签订了《珠海市二手房买卖合同》。合同约定涉案房产转让总价款1380000元，交易定金50000元，与合同签订时支付。合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金50000元，后又应被告要求于2016年2月26日向被告支付了首期房款200000元，用于解除涉案房产的银行抵押。同时，合同约定“买卖双方须在签订合同60日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续”。但原告支付前述费用后，被告便明确表示拒绝配合原告及第三人办理涉案房产的过户手续，经第三人几次组织协调无果。第三人于2016年4月14日通过EMS邮政快递的方式向被告邮寄了《告知函》，要求其按照合同约定配合办理涉案房产过户手续，但被告置之不理。后第三人于2016年4月18日前往涉案房产处张贴《告知函》，通知被告如未能按合同约定办理过户手续，将追究被告的违约责任，但被告至今未协助原告办理房地产过户手续，被告己构成违约。根据合同第二十条违约责任第2项第二款的约定“因卖方过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，卖方应向买房支付房地产总价款百分之十的违约金。卖方并应承担代理方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用”。综上，原告特依据合同约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，向贵院起诉要求被告支付违约金并继续履行合同。原告为维护合法权益，诉至法院，诉讼请求：1、请求确认原告与被告之间的房屋转让行为及双方签订的《珠海市二手房买卖合同》合法有效；2、请求判令被告继续履行《珠海市二手房买卖合同》的义务办理珠海市前山粤海西路66号（凤山花园旭日台）x栋xxx房的产权变更登记（具体为协助办理产权变更登记，配合办理满五唯一税费的相关手续，于2016年7月31日将房屋交付原告，移交全屋家私电器，在收到转让总价款之日将房屋附着的户口迁出）；3、请求判令被告向原告支付房地产总价款百分之十的违约金138000元及律师费30000元（律师费暂计）；4、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。原告对其诉称提供以下证据：1、珠海市二手房买卖合同；2、缴费告知单；3、收据（定金5万元）；4、中国农业银行个人结算业务申请书（支付20万首付款）；5、收据（首付款20万元）；6、评估费转账凭证；7、同意购房抵押贷款意向书；8、告知函（2016年4月14日）、邮寄证明；9、告知函（2016年4月18日）、邮寄证明、张贴视频；10、原告与被告的微信、短信原文记录；11、委托代理合同及律师费发票；12、不动产权登记表；13、出售财产声明书、个人消费贷款面签环节照片信息表、购房贷款委托付款授权书；14、录音光盘、录音文字整理。被告辩称：一、双方的《二手房买卖合同》无效。被告与妻子管颖杰于1997年9月26日登记结婚，婚后生育了两个孩子，一个现正上小学四年级，一个刚上初中。2008年，被告夫妻购买了涉案的前山粤海西路66号（凤山花园旭日台）x栋xxx房，2009年取得房地产权证。此后被告妻子及小孩一直生活在此，近一年来，被告的父母也来珠海住在该房。2016年2月20日，被告在未征得妻子同意的情况下，与原告及中介公司签订了涉案的《二手房买卖合同》，当时被告询问中介是否需要妻子同意，中介人员称涉案房屋登记在被告名下，无需征得妻子同意即可出售。后来被告妻子知道该情况，与被告发生激烈争吵，坚决不同意被告出售此房，遂导致本案纠纷。被告认为，涉案房屋系被告与妻子婚后购买，属夫妻共同财产，处分该财产须经夫妻共同决定方可为之，本案合同的签订事先未经被告妻子的同意，事后又未能取得其追认，应属无效。二、本案的合同事实上已无法履行。涉案房产是被告夫妇的唯一住房，被告妻子体弱多病，与两个小孩一直居住、生活在，生活中依赖，感情上不舍。被告妻子坚决不同意出售涉案的房产，这是其正当行使个人权利，被告无法强求，其他任何人也不能将个人意志强加给她，因此涉案的买卖合同即使有效，客观上也不能继续履行。三、被告有权终止合同。被告在本案合同签订后收取了原告定金，根据《担保法》及有关司法解除的规定，即使本案合同有效，被告也有权以适用定金罚则为代价，提前终止合同。综上所述，原告诉讼请求应予驳回。被告对其辩称提供以下证据：被告的结婚证。第三人万胜公司同意原告的意见。经审理查明，2016年2月20日，原告白小龙（买方）、被告江文举（卖方）、第三人万胜公司（代理方）签订《珠海市二手房买卖合同》，约定：一、转让标的：珠海市前山粤海西路66号（凤山花园旭日台）x栋xxx房。二、房产现状处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日30日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。…四、房产所附着的户口，卖方保证于收到房地产转让总价款之日起迁出。五、转让总价款138万元。六、交易定金50000元，签订合同时支付。七、为防范风险督促卖方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，双方同意在首期款中预留一万元作为交房保证金，交由代理方托管。八、按照国家有关法规、政策规定，买方需支付的税费项目有，自行承担相关应付税费，卖方保证该房产是以家庭为单位广东省内满五年唯一一套住房，若不是，多出税费由其自行承担。买卖双方均同意代理方以税局认可的最低过税价格进行报税过户以及填写相关合同。任何一方不按约定或法律、政策规定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，应向对方支付总价款5%的违约金。十、付款方式，房款133万元采用银行抵押付款，买方须于珠海市房地产登记中心出具房地产过户回执的当日支付25万元，2016年2月23日前向银行或者银行指定贷款服务机构提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。银行承诺发放贷款少于申请金额的，买方应在支付首期房款时一并补足其差额。该款项买方应支付至第九条指定的账户。十一、逾期付款按日万分之五支付违约金。十二、卖方应予首期全部房款当日将该房地产交付卖方，并履行下列手续：双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水电煤气的读数，并办理交接手续；交付该房地产钥匙。十三、延迟交房的自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，卖方以房地产转让总价款为基数按日万分之五向买方支付违约金，合同继续履行。十四、卖方在交付该房地产时，应将附随的相关费用结清，单据交买方确认，否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费，不足部分买方有权向卖方追偿。…二十、因卖方过错或违约，致双方未能办理产权过户手续的，卖方影响买方支付房地产总价款10%的违约金。卖方并应承担卖方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用。二十一、甲方除送固定装修外，另赠全屋家私电器。二十三、不可抗力，因不可抗力不能履行的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当即使告知合同其他当事人，并自不可抗力结束之日起30日内向合同他方提供证明。备注：买卖双方协商同意于2016年7月份左右将该房产交付买方使用。合同还约定了其他内容。合同签订当日，白小龙向江文举支付定金50000元，江文举出具《收据》。2016年2月26日，白小龙通过银行转账向江文举支付购房款20万元。江文举2016年2月29日出具《收据》。2016年2月23日，白小龙向柴风舞支付中介费6900元。2016年2月22日，原、被告双方到中国银行珠海分行办理按揭申请手续，其中《出售财产声明书》中声明人由江文举及管颖杰签订，被告庭审质证认为管颖杰的签名并非本人所签，字迹与江文举字迹一致。原告提交银行个人消费贷款面签环节照片信息中有原告夫妻及被告与另一女子，原告陈述该女子为被告妻子，被告代理人庭审中未予明确，庭后未按法庭要求对该事实予以回复。2016年3月17日，白小龙取得银行的《同意购房抵押贷款意向书》，拟同意发放贷款96万元至江文举账户。原告另提交万胜公司工作人员与被告及管颖杰的通话记录，内容为被告及妻子管颖杰与工作人员商量办理还贷注销抵押及过户事宜。原告提交2016年3月22日与被告微信内容要求“什么时候方便一起去办理过户手续。”3月25日，被告向原告发送“管颖杰1587668****我媳妇电话，你有时间联系她。”2016年4月7日原告与管颖杰短信要求“明天能抽出一点时间去过下户吗？”，其回复“小白，因这边事没处理完，改在周六回，十分抱歉。”4月10日，原告再次发送短信要求明确“要不要履约请跟中介说”。之后双方未能就过户问题达成一致意见，原告2016年4月25日提起本案诉讼。另查明，经珠海市不动产登记中心查询结果显示，案涉珠海市前山粤海西路66号（凤山花园旭日台）x栋xxx房（权证号码01000348**）登记在江文举个人名下，2016年4月28日被本案查封，2016年5月24日被（2016）粤0402民初3681号案件轮候查封，该案为万胜公司起诉江文举居间合同纠纷。原告提交委托代理人合同及发票证明因本案纠纷委托北京市中银（珠海）律师事务所，并支付律师费30000元。本院认为，《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。”第十六条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”上述规定确立了物权登记的公示公信原则。本案中，案涉房产登记在江文举一人名下，登记状况为单独所有，原告白小龙基于房产登记情况相信江文举为房产权利人，与江文举签订《房地产买卖合同》，合同内容系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定为有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”即使案涉房产为被告夫妻共同财产，根据上述规定，被告以其妻子不同意出售，其无权出售为理由要求确认《房地产买卖合同》无效，亦没有法律依据，且从原告提交的办理贷款、交易过程中的短信、微信通讯记录可以看出，被告的妻子对于交易过程是清楚并有参与的，被告此抗辩主张也没有事实依据。《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案所涉合同有效，双方应依约诚信履行合同义务。原告已履行了定金支付义务，并办理完毕按揭贷款的申请手续，取得银行同贷意向书，被告未依约在合同签订60日内履行过户义务，并明确拒绝继续履行合同，构成根本违约，应承担相应的违约责任。现原告要求继续履行合同，办理产权变更登记，符合法律规定和合同约定，应予支持。案涉房产由本案首先查封，本案所涉合同具备继续履行的条件，被告抗辩妻子体弱多病、小孩居住于案涉房产，并非合同履行不能的合法理由，亦有违合同诚信履行的原则，本院不予支持。《合同法》规定继续履行、采取补救措施、赔偿损失均为合同违约责任的承担方式，且选择适用违约金或者定金条款是守约一方的权利，被告抗辩有权适用定金罚则为代价终止合同，没有法律依据，本院不予支持。合同约定“卖方保证该房产是以家庭为单位广东省内满五唯一一套住房，若不是多出税费有其自行承担”，被告在庭审中认可该房屋符合上述约定的条件，故被告应依约提供合同约定的“满五唯一”的相关材料协助原告办理税费缴纳手续。合同约定“双方同意于2016年7月份左右将房产交付买方使用”“赠全屋家私电器”，原告要求被告2016年7月31日前将房屋交付给原告使用，并移交全屋家私电器，符合合同约定，本院予以支持。合同约定“卖方收到总价款之日迁出户口”，原告要求被告收到转让总价款之日将房屋附着的户口迁出，符合上述约定，本院予以支持。合同约定“因卖方过错或违约，致双方未能办理产权过户手续的，卖方应向买方支付房地产总价款10%的违约金。卖方并应承担卖方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用。”现被告违约导致双方未能如约履行合同，应按照合同约定向原告支付总房价款10%的违约金138000元，并按照合同约定支付原告的支出律师费30000元。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告白小龙与被告江文举2016年2月20日签订的《珠海市二手房买卖合同》有效。二、被告江文举继续履行上述《珠海市二手房买卖合同》，于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告白小龙办理珠海市前山粤海西路66号（凤山花园旭日台）x栋xxx房（权证号码01000348**）的产权变更登记手续。三、被告江文举于本判决发生法律效力之日起十五日内配合原告白小龙办理过户中税费缴纳的相关手续。四、被告江文举于本判决发生法律效力之日起十五日内将上述房产交付原告白小龙（含家私电器）。五、被告江文举在收到全部转让价款之后三日内将案涉房产处的户口迁出。六、被告江文举于本判决发生法律效力之日起十五日向原告白小龙支付违约金138000元。七、被告江文举于本判决发生法律效力之日起十五日向原告白小龙支付律师费用30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费减半收取9416元，保全费5000元，均由被告江文举负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  吴杰二〇一六年七月二十五日书记员  杨悦广东省珠海市香洲区人民法院民事判决书（2016）粤0402民初3175号原告：白小龙，男，汉族，1978年1月8日出生，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：赵丽美，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托代理人：付俏，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：江文举，男，汉族，1971年8月5日出生，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：吴建勤，广东友邦方达律师事务所律师。委托代理人：杜斌，广东友邦方达律师事务所律师。第三人：珠海市万胜得龙房地产代理有限公司，住所地：珠海市拱北港二路123号16号铺。法定代表人：刘欢欢，董事长。委托代理人：柴风舞，男，汉族，1986年5月16日出生，户籍地河南省滑县，现住珠海市，系公司员工。原告白小龙诉被告江文举、第三人珠海市万胜得龙房地产代理有限公司（以下简称“万胜公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告白小龙及委托代理人赵丽美、付俏，被告的委托代理人吴建勤，第三人的委托代理人柴风舞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告就购买被告所有的位于珠海市前山粤海西路66号（凤山花园旭日台）2栋1701房，与被告达成一致意见，并于2016年2月20日签订了《珠海市二手房买卖合同》。合同约定涉案房产转让总价款1380000元，交易定金50000元，与合同签订时支付。合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金50000元，后又应被告要求于2016年2月26日向被告支付了首期房款200000元，用于解除涉案房产的银行抵押。同时，合同约定“买卖双方须在签订合同60日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续”。但原告支付前述费用后，被告便明确表示拒绝配合原告及第三人办理涉案房产的过户手续，经第三人几次组织协调无果。第三人于2016年4月14日通过EMS邮政快递的方式向被告邮寄了《告知函》，要求其按照合同约定配合办理涉案房产过户手续，但被告置之不理。后第三人于2016年4月18日前往涉案房产处张贴《告知函》，通知被告如未能按合同约定办理过户手续，将追究被告的违约责任，但被告至今未协助原告办理房地产过户手续，被告己构成违约。根据合同第二十条违约责任第2项第二款的约定“因卖方过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，卖方应向买房支付房地产总价款百分之十的违约金。卖方并应承担代理方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用”。综上，原告特依据合同约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，向贵院起诉要求被告支付违约金并继续履行合同。原告为维护合法权益，诉至法院，诉讼请求：1、请求确认原告与被告之间的房屋转让行为及双方签订的《珠海市二手房买卖合同》合法有效；2、请求判令被告继续履行《珠海市二手房买卖合同》的义务办理珠海市前山粤海西路66号（凤山花园旭日台）2栋1701房的产权变更登记（具体为协助办理产权变更登记，配合办理满五唯一税费的相关手续，于2016年7月31日将房屋交付原告，移交全屋家私电器，在收到转让总价款之日将房屋附着的户口迁出）；3、请求判令被告向原告支付房地产总价款百分之十的违约金138000元及律师费30000元（律师费暂计）；4、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。原告对其诉称提供以下证据：1、珠海市二手房买卖合同；2、缴费告知单；3、收据（定金5万元）；4、中国农业银行个人结算业务申请书（支付20万首付款）；5、收据（首付款20万元）；6、评估费转账凭证；7、同意购房抵押贷款意向书；8、告知函（2016年4月14日）、邮寄证明；9、告知函（2016年4月18日）、邮寄证明、张贴视频；10、原告与被告的微信、短信原文记录；11、委托代理合同及律师费发票；12、不动产权登记表；13、出售财产声明书、个人消费贷款面签环节照片信息表、购房贷款委托付款授权书；14、录音光盘、录音文字整理。被告辩称：一、双方的《二手房买卖合同》无效。被告与妻子管颖杰于1997年9月26日登记结婚，婚后生育了两个孩子，一个现正上小学四年级，一个刚上初中。2008年，被告夫妻购买了涉案的前山粤海西路66号（凤山花园旭日台）2栋1701房，2009年取得房地产权证。此后被告妻子及小孩一直生活在此，近一年来，被告的父母也来珠海住在该房。2016年2月20日，被告在未征得妻子同意的情况下，与原告及中介公司签订了涉案的《二手房买卖合同》，当时被告询问中介是否需要妻子同意，中介人员称涉案房屋登记在被告名下，无需征得妻子同意即可出售。后来被告妻子知道该情况，与被告发生激烈争吵，坚决不同意被告出售此房，遂导致本案纠纷。被告认为，涉案房屋系被告与妻子婚后购买，属夫妻共同财产，处分该财产须经夫妻共同决定方可为之，本案合同的签订事先未经被告妻子的同意，事后又未能取得其追认，应属无效。二、本案的合同事实上已无法履行。涉案房产是被告夫妇的唯一住房，被告妻子体弱多病，与两个小孩一直居住、生活在，生活中依赖，感情上不舍。被告妻子坚决不同意出售涉案的房产，这是其正当行使个人权利，被告无法强求，其他任何人也不能将个人意志强加给她，因此涉案的买卖合同即使有效，客观上也不能继续履行。三、被告有权终止合同。被告在本案合同签订后收取了原告定金，根据《担保法》及有关司法解除的规定，即使本案合同有效，被告也有权以适用定金罚则为代价，提前终止合同。综上所述，原告诉讼请求应予驳回。被告对其辩称提供以下证据：被告的结婚证。第三人万胜公司同意原告的意见。经审理查明，2016年2月20日，原告白小龙（买方）、被告江文举（卖方）、第三人万胜公司（代理方）签订《珠海市二手房买卖合同》，约定：一、转让标的：珠海市前山粤海西路66号（凤山花园旭日台）2栋1701房。二、房产现状处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日30日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。…四、房产所附着的户口，卖方保证于收到房地产转让总价款之日起迁出。五、转让总价款138万元。六、交易定金50000元，签订合同时支付。七、为防范风险督促卖方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，双方同意在首期款中预留一万元作为交房保证金，交由代理方托管。八、按照国家有关法规、政策规定，买方需支付的税费项目有，自行承担相关应付税费，卖方保证该房产是以家庭为单位广东省内满五年唯一一套住房，若不是，多出税费由其自行承担。买卖双方均同意代理方以税局认可的最低过税价格进行报税过户以及填写相关合同。任何一方不按约定或法律、政策规定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，应向对方支付总价款5%的违约金。十、付款方式，房款133万元采用银行抵押付款，买方须于珠海市房地产登记中心出具房地产过户回执的当日支付25万元，2016年2月23日前向银行或者银行指定贷款服务机构提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。银行承诺发放贷款少于申请金额的，买方应在支付首期房款时一并补足其差额。该款项买方应支付至第九条指定的账户。十一、逾期付款按日万分之五支付违约金。十二、卖方应予首期全部房款当日将该房地产交付卖方，并履行下列手续：双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水电煤气的读数，并办理交接手续；交付该房地产钥匙。十三、延迟交房的自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，卖方以房地产转让总价款为基数按日万分之五向买方支付违约金，合同继续履行。十四、卖方在交付该房地产时，应将附随的相关费用结清，单据交买方确认，否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费，不足部分买方有权向卖方追偿。…二十、因卖方过错或违约，致双方未能办理产权过户手续的，卖方影响买方支付房地产总价款10%的违约金。卖方并应承担卖方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用。二十一、甲方除送固定装修外，另赠全屋家私电器。二十三、不可抗力，因不可抗力不能履行的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当即使告知合同其他当事人，并自不可抗力结束之日起30日内向合同他方提供证明。备注：买卖双方协商同意于2016年7月份左右将该房产交付买方使用。合同还约定了其他内容。合同签订当日，白小龙向江文举支付定金50000元，江文举出具《收据》。2016年2月26日，白小龙通过银行转账向江文举支付购房款20万元。江文举2016年2月29日出具《收据》。2016年2月23日，白小龙向柴风舞支付中介费6900元。2016年2月22日，原、被告双方到中国银行珠海分行办理按揭申请手续，其中《出售财产声明书》中声明人由江文举及管颖杰签订，被告庭审质证认为管颖杰的签名并非本人所签，字迹与江文举字迹一致。原告提交银行个人消费贷款面签环节照片信息中有原告夫妻及被告与另一女子，原告陈述该女子为被告妻子，被告代理人庭审中未予明确，庭后未按法庭要求对该事实予以回复。2016年3月17日，白小龙取得银行的《同意购房抵押贷款意向书》，拟同意发放贷款96万元至江文举账户。原告另提交万胜公司工作人员与被告及管颖杰的通话记录，内容为被告及妻子管颖杰与工作人员商量办理还贷注销抵押及过户事宜。原告提交2016年3月22日与被告微信内容要求“什么时候方便一起去办理过户手续。”3月25日，被告向原告发送“管颖杰158××××9987我媳妇电话，你有时间联系她。”2016年4月7日原告与管颖杰短信要求“明天能抽出一点时间去过下户吗？”，其回复“小白，因这边事没处理完，改在周六回，十分抱歉。”4月10日，原告再次发送短信要求明确“要不要履约请跟中介说”。之后双方未能就过户问题达成一致意见，原告2016年4月25日提起本案诉讼。另查明，经珠海市不动产登记中心查询结果显示，案涉珠海市前山粤海西路66号（凤山花园旭日台）2栋1701房（权证号码010××××4810）登记在江文举个人名下，2016年4月28日被本案查封，2016年5月24日被（2016）粤0402民初3681号案件轮候查封，该案为万胜公司起诉江文举居间合同纠纷。原告提交委托代理人合同及发票证明因本案纠纷委托北京市中银（珠海）律师事务所，并支付律师费30000元。本院认为，《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。”第十六条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”上述规定确立了物权登记的公示公信原则。本案中，案涉房产登记在江文举一人名下，登记状况为单独所有，原告白小龙基于房产登记情况相信江文举为房产权利人，与江文举签订《房地产买卖合同》，合同内容系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定为有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”即使案涉房产为被告夫妻共同财产，根据上述规定，被告以其妻子不同意出售，其无权出售为理由要求确认《房地产买卖合同》无效，亦没有法律依据，且从原告提交的办理贷款、交易过程中的短信、微信通讯记录可以看出，被告的妻子对于交易过程是清楚并有参与的，被告此抗辩主张也没有事实依据。《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案所涉合同有效，双方应依约诚信履行合同义务。原告已履行了定金支付义务，并办理完毕按揭贷款的申请手续，取得银行同贷意向书，被告未依约在合同签订60日内履行产权转移登记义务，并明确拒绝继续履行合同，构成根本违约，应承担相应的违约责任。现原告要求继续履行合同，办理产权转移登记，符合法律规定和合同约定，应予支持。案涉房产由本案首先查封，本案所涉合同具备继续履行的条件，被告抗辩妻子体弱多病、小孩居住于案涉房产，并非合同履行不能的合法理由，亦有违合同诚信履行的原则，本院不予支持。《合同法》规定继续履行、采取补救措施、赔偿损失均为合同违约责任的承担方式，且选择适用违约金或者定金条款是守约一方的权利，被告抗辩有权适用定金罚则为代价终止合同，没有法律依据，本院不予支持。合同约定“卖方保证该房产是以家庭为单位广东省内满五唯一一套住房，若不是多出税费有其自行承担”，被告在庭审中认可该房屋符合上述约定的条件，故被告应依约提供合同约定的“满五唯一”的相关材料协助原告办理税费缴纳手续。合同约定“双方同意于2016年7月份左右将房产交付买方使用”“赠全屋家私电器”，原告要求被告2016年7月31日前将房屋交付给原告使用，并移交全屋家私电器，符合合同约定，本院予以支持。合同约定“卖方收到总价款之日迁出户口”，原告要求被告收到转让总价款之日将房屋附着的户口迁出，符合上述约定，本院予以支持。合同约定“因卖方过错或违约，致双方未能办理产权过户手续的，卖方影响买方支付房地产总价款10%的违约金。卖方并应承担卖方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用。”现被告违约导致双方未能如约履行合同，应按照合同约定向原告支付总房价款10%的违约金138000元，并按照合同约定支付原告的支出律师费30000元。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告白小龙与被告江文举2016年2月20日签订的《珠海市二手房买卖合同》有效。二、被告江文举继续履行上述《珠海市二手房买卖合同》，于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告白小龙办理珠海市前山粤海西路66号（凤山花园旭日台）2栋1701房（权证号码01××10）的产权转移登记手续。三、被告江文举于本判决发生法律效力之日起十五日内配合原告白小龙办理产权转移登记手续中税费缴纳的相关手续。四、被告江文举于本判决发生法律效力之日起十五日内将上述房产交付原告白小龙（含家私电器）。五、被告江文举在收到全部转让价款之后三日内将案涉房产处的户口迁出。六、被告江文举于本判决发生法律效力之日起十五日向原告白小龙支付违约金138000元。七、被告江文举于本判决发生法律效力之日起十五日向原告白小龙支付律师费用30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费减半收取9416元，保全费5000元，均由被告江文举负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员吴杰二○一六年七月二十五日书记员杨悦