大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0214民初589号原告：大连万科物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区新生路万客园**，统一社会信用代码91210200242395981T。法定代表人：张会，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭志成，男，系该公司员工，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：宫静，女，系该公司员工，住大连市甘井子区。被告：谭博远，男，1988年6月20日出生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：徐雅兰，系被告母亲，女，1964年8月24日出生，汉族，住鞍山市铁**。原告大连万科物业服务有限公司与被告谭博远物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连万科物业服务有限公司委托诉讼代理人郭志成、宫静、被告谭博远的委托诉讼代理人徐雅兰均远程视频在线参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付欠交的2020年1月至2020年9月物业费3600.27元；2、请求判令被告承担逾期支付物业费的违约金（自被告逾期支付之日计至实际给付之日，暂算至2020年6月为1419.71元）；物业费、违约金合计5019.98元；3、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告变更诉讼请求，请求被告支付欠交的2020年7月至2020年9月3个月的物业费1200.09元。同时放弃对逾期付款滞纳金的主张。事实与理由：被告系万科海港城2.1期D1-11号楼1单元104房屋业主，该房屋建筑面积为105.27平方米，该房屋所在的万科海港城由原告负责物业服务。根据《前期服务合同》约定，被告应按3.8元/月/平方米的标准向原告交纳住宅房屋物业费。被告应在每季度首月10日前缴纳该季度物业费，每逾期一日，按应交纳物业费总额的千分之三支付违约金。根据上述约定，被告每个月应支付的物业费为400.03元，但被告自2020年7月份起至今未按照约定向原告交纳物业费，合计1200.09元。虽经原告多次催要，但被告始终未履行付款义务，严重侵害了原告的利益。根据《合同法》第107条的规定，为维护自身的合法权益，原告向贵院提起诉讼，请求依法判令被告向原告支付欠交的物业费及违约金。被告称辩，不同意原告的诉讼请求。2020年7月、8月、9月物业费没交属实，因为小区内发生了很多事情，我特别气愤，所以没有缴纳物业费。我在2013年到原告小区看房子的时候被小区的景观吸引了，小区的环境做的特别漂亮，所以签合同时物业费每平方米3.8元我认同了，2015年交房的时候景观完全变了，就剩我家门前的一条绿化带了，环境改变了我不应承担3.8元的物业费标准；2018年在我的房子北面建起了高层，因为距离太近，物业工作人员带领地产工作人员跟我们承诺先借用后还原绿化带，现在绿化带也没有还原；近两年因为建高层的粉尘还有建筑垃圾对我们生活造成了影响，在出行的小路上塔了小棚，停车场根本没有防护，塔吊就在我们头顶转转；物业合同是由物业和万科地产签订的服务合同，物业公司作为我们小区的服务管家，就相关问题也没有到相关部门进行反映，这是物业管理的缺陷；高层交付了，把高层和我们现在的小区变成了两个小区，不是纯别墅小区了，现在我们的房屋遭受到了贬值，业主也在积极维权，地，地产还没有明确表示变成两个小区，物业也没有明确表示为一个小区门禁卡授权给了高层业主，物业费3.8元的物业小区闲杂人员随便进入园区，给我们的安全造成危害。高层掉落的东西危害到我们的生命，物业没有到相关的部门进行投诉。物业费不同却划到一个园区，并到一起应该按一个标准收取物业费。围绕诉讼请求，原告依法提交了商品房买卖合同、商品房交接通知书、业主领取物品备忘、前期物业服务合同、缴费记录各一份，拟证明其主张，认为原告为案涉小区提供物业服务。被告对以上证据没有异议，但认为购买的是期房，交房后完全不对称，但是我没有向开发商主张，我保留诉权。2020年在普兰店法院我起诉过开发商，因为高层掉落东西损害到我的生命了，所以房子住不了了，我在外租房居住。被告提供照片17张，拟证明小区内环境。2008年年末到2020年年末高层施工工地粉尘随处掉落，每次掉落业主都会跟物业打电话。买房子时小路的绿化照片1张，交房时一条绿化带的照片1张，有一个工人在工地走照片1张，证明买房时和交房时的环境不一致，所以不认可3.8元的物业费标准。高层施工，工地的工人在我们的园区里随处走动，路边堆的土，玻璃上都有混凝土，掉落钢管、混凝土到处都是，生命不能得到保障，房子根本不能住了。高层的瓦片掉路到我家院子里。原告质证认为，就原告的照片有关绿化带以及交付前后的对比真实性无法确认，与本案无关，被告若对此有疑问，可以另行起诉开发商，属于商品房买卖纠纷，与本案没有关系；至于被告提供的空调外挂机壳掉落真实性无法确认，被告说有时间物业去帮助清扫，正说明物业服务是积极主动的，被告所提供的照片不能证明原告未按合同履行义务。经本院审查，以上证据客观真实，来源及方式合法，符合证据基本特征，本院予以采纳。本院经审理认定事实如下：万科海港城小区为大连万科金域蓝湾开发有限公司建设开发。2013年11月28日，大连万科金域蓝湾开发有限公司与原告签订大连万科海港城（二期）前期物业服务合同，约定由原告为案涉小区提供物业管理服务。被告系万科海港城2.1期D1-11号楼1单元104房屋业主，该房屋建筑面积为105.27平方米。根据《前期物业服务合同》第十二条约定，被告应按3.8元/月/平方米的标准向原告交纳住宅房屋物业费。被告应在每季度首月10日前交纳该季度的物业费，每逾期一日，按应交纳物业费总额的千分之三支付违约金。根据上述约定，被告每个月应支付的物业费为400.03元。被告自2020年7月份起，未按照约定向原告交纳物业费，至2020年9月合计欠物业费1200.09元。另查，被告所居住别墅区与附近所建高层间绿化带已拆除，尚未恢复。本院认为，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋、公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。业主不交纳物业费，势必会影响小区的管理，从而影响全体业主的生活质量。原告为整个小区提供服务，被告作为小区业主的一员，应当按约给付物业费。被告所称的购买房屋前后景观不一致、绿化带被拆除未恢复等系开发公司开发房屋建设过程中造成的；被告所称高层施工造成的粉尘污染、高空掉落杂物和水泥点，系工程施工单位造成。两者均非原告在物业服务过程中造成，与原告没有因果关系。被告不给付物业费，明显会侵犯其他交纳物业费业主的利益及小区的整体利益。故，对原告要求被告给付物业费1200.09元的诉讼请求，本院予以支持。被告拒绝缴纳，于法无据，本院不予支持。当然，原告的服务也存在欠缺之处，附近高层施工时造成的环境破坏及带来的潜在人身危险、财产损害，原告应当及时沟通协调开发商、建设单位，为业主分忧，为业主解难，同时将沟通协调的结果及时告知业主，以便业主及时采取相应措施。业主对物业的服务提出不同的意见，更能促进物业服务企业改善服务，提高质量，从而促进物业服务企业与业主之间关系的和谐。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告谭博远于本判决生效之日起十日内给付原告大连万科物业服务有限公司物业费1200.09元（自2020年7月至2020年9月间）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由被告谭博远负担，被告谭博远于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  车延滔二〇二一年二月五日书记员  徐褀昱本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。