辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终280号上诉人（原审被告）：阜新银行股份有限公司，住所地阜新市细河区中华路**。法定代表人：赵祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：王松涛、霍威，系辽宁普达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辽宁太平洋实业有限公司，，住所地沈阳市和平区中华路**法定代表人：李俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：李思远，系辽宁恒生律师事务所律师。原审第三人：沈阳光海物业管理有限公司，住所，住所地沈阳市沈河区北站一路**（101）div>法定代表人：邢岩，该公司董事长。委托诉讼代理人：周伟，系该公司员工。上诉人阜新银行股份有限公司因与被上诉人辽宁太平洋实业有限公司、原审第三人沈阳光海物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。阜新银行股份有限公司上诉请求：1、请求二审人民法院撤销一审判决，依法改判驳回辽宁太平洋实业有限公司的诉请；2、请求判令由被上诉人承担本案一切诉讼费用。理由：一、原审认定双方存在事实上的租赁合同关系应系事实认定错误。是否按使用人的要求进行装修及交付并不是认定借用与租赁合同的本质区别，借用与租用的本质区别在于租赁合同为有偿，借用合同为无偿；二、原审认定阜新银行提交的证据不足以证明借用关系系严重违背事实。被上诉人辽宁太平洋实业有限公司于2018年8月30日向上诉人发出的《关于阜新银行办公用户及物业费用的（函）》中明确载明“贵行于2016年与我司商定借用我司二期19、20、21三层总面积6115.32平方米作为贵行总部的部分场地”，内容己明确双方之间的法律关系性质为借用，不存在任何歧义，无需任何解释，形式上加盖太平洋公司的公章，为公司之间的正式往来行为，是标准的法人行为；三、在前述函件己经充分证明诉争法律关系为借用的情况下，上诉人还提交了双方存在股东关系、授信关系及上诉人行内会议记录、个人与会记录等辅助证据，以上证据形成于案涉标的借用关系发生之前且明确记载双方系借用关系，具有可信度及客观性，从而与《关于阜新银行办公用户及物业费用的（函）》形成了完整的证据链条。四、原审委托评估的程序违法，且将上诉人自行垫付委托第三方铺设的地毯计入装修费用，导致评估估价丧失准确及公平性，该评估结论不应被采信。辽宁太平洋实业有限公司辩称，维持原判。沈阳光海物业管理有限公司述称：意见同辽宁太平洋实业有限公司。辽宁太平洋实业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同；2、判令被告支付其拖欠的租金28283355元（自2016年8月19日计至2019年9月20日）；3、判令被告支付其拖欠租金的利息（自2019年9月21日起，以28283355元为本金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，计算至实际付清之日止。至起诉之日金额暂定为393020元）；以上费用合计：28676375元；4、本案诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。事实及理由：被告于2016年8月5日向原告租用位于辽宁省沈阳市沈河区（经房产中心测量每层建筑面积为2038.44平方米），作为办公使用，三层总面积为6115.32平方米。双方口头约定：由原告负责三层房屋的装修改造，装修规划设计、整体风格、房间布局，以及装修图纸均由被告方提供。2016年8月19日、8月26日、8月29日、8月30日和9月7日、9月16日、11月19日，被告向原告方施工负责人提供了装修平面图纸、天花地面材质图和董事会、监事会弱电工程图、地毯铺、地毯铺装图等格按照被告提供的图纸设计要求，从2016年8月起，组织了专业人员进行装修施工，2016年11月底，原告完成全部装修改造施工内容，达到了被告的要求，双方进行了确认和交接。被告分别于2016年12月1日、2016年12月22日、2017年1月16日、2018年8月1日向第三人物业公司共计支付电费32500元，物业公司为其开具了相应的收款收据。同时，被告自2016年12月1日起便陆续搬入办公家具、设备等物品，并安排部分人员进驻，陆续开始搬入办公用品及设备，为其总部的搬入做准备，并开始使用，双方已经形成了事实上的租赁合同关系，直至2019年8月，被告告知原告其总部无法搬来沈阳，双方之前的约定无法履行，故原、被告开始协商租金事宜，原告要求被告按照实际使用期限及该大厦的正常租金标准支付租金，被告始终未予答复，故原告于2019年9月16日向被告发出律师函，向被告催要租金。被告于2019年9月20日，被告交接了上述房屋的钥匙并搬离大厦。故原被告之间的租赁合同的期限应为2016年8月至2019年9月20日。原、被告之间的租赁合同期限起始时间应为原告开始按被告的要求进行装修的时间即2016年8月，结束时间应为交接钥匙的时间即2019年9月20日。由于原、被告双方最初约定为被告部分工作人员先进驻大厦，后期被告总部全部搬来后，双方再协商租金事宜，如被告总部不能搬来，则被告需要按实际使用时间及大厦的正常租金标准支付相应的租金，案涉大厦的精装房的正常租金标准为1500元每年每平方米，即每月125元每平方米，直至2019年8月，被告才告知原告总部无法搬来，故直到原告得知被告总部无法搬来之日起，原告才向被告主张租金的费用，被告始终未予回复。自被告进驻大厦至搬离，被告从未向原告支付房屋租金，根据原被告之间的口头约定案涉房屋按精装房租金标准为1500元年平方米，即125元月平方米，按照被告实际租用的期间，即2016年8月19日起至2019年9月20日，计算出被告共欠租金28283355元（6115.32平方米x125元x37个月）。原告多次向被告主张上述费用，被告均以各种理由推脱，被告的上述行为，给原告造成了巨大的经济损失。综上所述，原告依据《民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。一审法院认定事实：位于沈阳市沈河区的房屋，建筑面积6115.32平方米，登记所有权人为原告辽宁太平洋实业有限公司。环球金融中心大厦由原告辽宁太平洋实业有限公司委托第三人沈阳光海物业管理有限公司负责物业管理。2016年8月-11月期间，原告与被告双方多次通过往来邮件发送案涉房屋装修设计图等文件，原告按双方发送的相关设计图对案涉房屋进行了装修。2016年12月1日、2016年12月6日、2017年1月23日，原告分别将环球金融中心大厦19层、20层、21层的钥匙交给被告阜新银行股份有限公司。2016年12月1日、12月22日、2017年1月6日、2018年8月1日，第三人沈阳光海物业管理有限公司分别向被告阜新银行股份有限公司开具四张收款收据，金额共计32500元，收款事由均为电费。被告阜新银行股份有限公司认可其曾交纳过电费。2018年8月30日，原告辽宁太平洋实业有限公司向被告阜新银行股份有限公司出具《关于阜新银行办公用房及物业费用的函》一份，内容载明：“贵行于2016年与我司商定，借用我司二期19、20、21三层总面积为6115.32平方米，作为贵行总部的部分办公用地。该场地由我司在2016年10月底装修完毕，装修费用每平方米1350元，计8255682元，并交付给贵行。根据双方约定，2016年11月份只收取采暖费，自2016年12月1日起正式向大厦物业公司缴纳物业费。贵行自从接收之日起至今，期间贵行购置了办公家具，由部分人员在此处办公，并安排两名工作人员驻岗。大厦聘用的物业公司正常提供了供暖、制冷、秩序维护、保洁等全部物业服务，所需资金全额由我司垫付。鉴于我司与贵行良好往来关系，没有催要物业费。目前需要马上缴纳今年的采暖费，但近期公司运转资金困难较大，特此发函至贵行。恳请贵行支付2016年12月1日至2018年8月31日共21个月物业费3210543元和2016年11月份取暖费40361元，总计3250904元。装修费用及物业费二项合计为11506586元”。2019年9月16日，辽宁法德律师事务所接受原告辽宁太平洋实业有限公司和第三人沈阳光海物业管理有限公司委托，向被告阜新银行股份有限公司发送律师函，内容载明：“2016年，贵行与太平洋实业公司就贵行使用环球金融中心二期房屋一事达成合意。太平洋实业公司将其开发建设的环球金融中心二期第19层、20层和21层（每层面积为2038.44平方米）提供给贵行使用。贵行分别于2016年12月1日领取了19层钥匙；于2016年12月6日领取楼20层钥匙；于2017年1月23日领取楼21层钥匙。贵行在领取全部楼层钥匙之后，搬入家具、设备等物品正式开始使用。贵行从使用房屋至今，一直未向太平洋实业公司缴纳房屋使用租金，也未向光海物业公司缴纳物业费。按照环球金融中心平均租金1500元/年.平方米、物业费25元/月.平方米计算，截至本律师函发出之日，贵行累计应向太平洋实业公司缴纳租金24970890元、物业费4994178元。鉴于贵行与太平洋实业公司以往的良好合作关系，请贵行在收到本律师函后5个工作日内与太平洋实业公司、光海物业公司共同指派的工作负责人周伟取得联系，商讨上述问题的具体解决方案。如贵行在5个工作日内未能给予回复，则本所将接受太平洋实业公司和光海物业公司的委托，通过司法途径予以解决。届时，贵公司除了依法支付全部款项外，还将面临承担违约金、诉讼费和律师费等相关费用的风险”。2019年9月20日，被告阜新银行股份有限公司将三层房屋的钥匙交还原告后搬离大厦。其中关于2104号房间，被告阜新银行股份有限公司主张案涉该房间钥匙于2017年1月23日交付被告，于2017年6月份前被原告取回，该房间一直由原告辽宁太平洋实业有限公司总经理白长岗使用。白长岗同时曾担任被告阜新银行股份有限公司董事，其已于2019年2月3日向被告请辞，并从被告处离职。原告与被告因案涉房屋费用问题发生纠纷，经双方多次协商未果，原告于2020年1月15日以房屋租赁合同纠纷为由起诉来院。案件审理过程中，原告申请对案涉房屋的租金标准进行鉴定，2020年4月17日，该院依法定程序委托辽宁信达房地产土地评估有限公司进行评估，辽宁信达房地产土地评估有限公司于2020年6月29日作出辽信达房字（2020）第029号房地产租金估价报告，估价结果为1972.53万元，其中2016年8月19日至2017年8月18日租金估价结果为565.06万元（924元/平方米/年），2017年8月19日至2018年8月18日租金估价结果为673.30万元（1101元/平方米/年），2018年8月19日至2019年9月20日租金估价结果为734.17万元（1101元/平方米/年）。为此原告支出鉴定费37900元。被告对评估报告书均提出复议，2020年7月27日，辽宁信达房地产土地评估有限公司出具复议回函，答复如下：1、依据《沈阳市中级人民法院司法鉴定委托书》，本次估价对象为对位于沈阳市沈河区北站一路43号“环球金融中心”19层、20层和21层办公房地产整体物业出租租金评估，我公司评估人员于2020年5月14日对估价对象物业大厦整体进行考察，并与委托人、申请人及被申请人对物业大厦19、20和21层分别进行了部分现场勘察，并记录在房地产实地查勘记录表中。2、本次估价对象按照规划用途实际用途均为办公使用；估价对象商业区域内类似的房地产租赁市场活跃，在公开市场上可以找到交易实例，适宜采用比较法。假设开发法适用于具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，如在建工程、待开发利用土地等。估价对象不属于该类房地产，不适宜采用假设开发法进行估价。成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价，是在求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格基础上，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象不符合上述要求，故不采用成本法。本次估价目的是求取租金收益，故不采用收益法进行估价。本次评估为追溯性评估，并且是租金价值评估，受条件适用性的限制，因此本次评估采用比较法一种。3、根据《沈阳市中级人民法院司法鉴定委托书》[登记号：（2020）辽01评估鉴171号]记载，估价委托方委托评估对象为19、20和21层整体租金。租金价值考虑的因素主要包括区位因素、个别因素，装修状况属于个别因素其中一项。4、本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给估价委托人，“估价技术报告”根据有关规定由估价机构存档。5、估价报告使用有效限为壹年，自出具报告之日起一年之内有效，即自2020年6月29日起至2021年6月28日之内实现。6、我公司在收到委托并进行现场勘察时的资质证书有效期为2017年6月22日至2020年6月21日止，出具报告的日期为2020年6月29日，此时的资质证书已经更换，新的资质证书有效期为2020年5月22日至2023年5月21日止。7、我机构及注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，按照评估作业程序，严格遵循《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）和《司法鉴定程序通则》的要求，按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告，《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）适用于房地产估价活动。原审认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，虽然原告辽宁太平洋实业有限公司与被告阜新银行股份有限公司未签订书面租赁合同，未对租金、租期等内容明确约定，但从双方的实际履行情况来看，原告按照被告要求对案涉房屋进行了装修，并交付给被告使用，原告已经履行了出租人的义务，故应确定双方存在事实上的租赁合同关系。关于被告主张其系借用而非租赁的抗辩，被告提供的证据不足以证明其主张，故对被告的抗辩，不予采纳。关于原告主张解除房屋租赁合同的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案原告与被告之间未签订书面合同，未约定租期，双方确立不定期租赁关系，双方均可以随时解除合同，且被告阜新银行股份有限公司已于2019年9月20日将三层房屋的钥匙交还原告并搬离大厦，以实际行动表达了解除合同的意思表示，故对于原告的此项诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求。鉴于原、被告对于的合同的计租面积、计租起止时间、计租标准等问题均存在争议，将从上述三个方面分别认定。1、计租面积。关于2104号房间是否应计入计租面积。庭审中，被告主张2104房间不应计入被告的使用面积，因为该房间的使用人系白长岗，白长岗虽自2016年8月19日起至2019年2月3日止一直担任被告公司的董事，但同时也是原告公司的总经理。该院认为，案涉房屋19、20、21层整体均由被告使用，被告在2104房间为自己公司董事设立办公室应认定为被告履行自身义务的行为，故认为2104号房间应计入计租面积，即租金计算面积应为每层2038.44平方米。2、计租起止时间。虽然原告主张计算租金的时间从原告开始为被告装修之日起计算，但结合被告实际接收钥匙后才开始使用房屋的事实，原告发出律师函告知自2016年12月1日起向被告正式收取物业费的事实，以及原告提交的其与案外人融盛财产保险股份有限公司签订的租赁合同中约定了一段时间的免租期并且同一时间计算租金及管理费的事实，应确定案涉房屋租赁合同应自被告实际使用之日即每层楼实际交付钥匙之日起至被告搬离案涉房屋之日，即19层的计租时间为自2016年12月1日起至2019年9月20日止；20层的计租时间为自2016年12月6日起至2019年9月20日止，21层的计租时间为自2017年1月23日起至2019年9月20日止。关于2104房间的计租时间是否需要单独计算，虽然被告主张原告交付该房间钥匙的时间为2017年1月23日，并于2017年6月份前原告将钥匙取回，但被告对此未能提供相关证据予以佐证，被告应承担举证不能的法律后果，故对被告的该项主张，不予采纳。3、计租标准。参考辽宁信达房地产土地评估有限公司作出的房地产租金估价报告，应确定案涉房屋2016年8月19日至2017年8月18日租金估价结果为565.06万元（924元/平方米/年），2017年8月19日至2018年8月18日租金估价结果为673.30万元（1101元/平方米/年），2018年8月19日至2019年9月20日租金估价结果为734.17万元（1101元/平方米/年）。综上，被告拖欠的租金应按每层分别使用的时间×2038.44平方米×使用时间段的租金标准计算，故被告应给付19层房屋自2016年12月1日起至2019年9月20日止的租金为：6038411.45元（924元/平方米/年÷365天×261天×2038.44平方米+673.30万元÷3+743.17万元÷3），被告应给付20层房屋自2016年12月6日起至2019年9月20日止的租金为：6265666.79元（1101元/平方米/年÷365天×256天×2038.44平方米+673.30万元÷3+743.17万元÷3），被告应给付21层房屋自2017年1月23日起至2019年9月20日止的租金为：5970523.02元（1101元/平方米/年÷365天×208天×2038.44平方米+673.30万元÷3+743.17万元÷3），合计被告应支付原告拖欠的租金为：18274601.26元。关于原告主张的利息。因原、被告之前未就租金标准达成一致意见，且该院确定的租金标准系参考本案审理期间评估部门出具的评估结论，故原告诉请利息无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，判决如下：一、解除原告辽宁太平洋实业有限公司与被告阜新银行股份有限公司之间的事实租赁合同关系；二、被告阜新银行股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，一次性给付原告辽宁太平洋实业有限公司拖欠的租金18274601.26元；三、驳回原告辽宁太平洋实业有限公司的其他诉讼请求。如被告阜新银行股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费183217元，鉴定费37900元，由被告阜新银行股份有限公司承担案件受理费131447元、鉴定费37900元，由原告辽宁太平洋实业有限公司负担案件受理费51770元。二审中，阜新银行股份有限公司提供新证据为沈阳柏世嘉贵金属业贸易所有限公司工商档案登记一份，证明被上诉人太平洋公司存在将案涉房屋所在写字楼的第七层整层无偿提供给案外人使用的先例，进而证明本案上诉人与被上诉人借用关系的合理性，证据来源是沈阳市市场监督管理局。辽宁太平洋实业有限公司的质证意见为该证据为被上诉人与其他公司之间的行为，并且该行为代理人无法辨别真伪，即便该行为存在也与本案案涉双方没有任何关系，即便被上诉人存在将房屋提供给其他人的行为，但是相关代理人无从知晓，也不能证明被上诉人曾将案涉房屋无偿提供给上诉人使用，且该证据不属于法律规定的新证据。本案二审查明事实与一审基本一致。本院认为，因案争双方就诉争房产未签订书面合同，故本案争议焦点为上诉人阜新银行与被上诉人辽宁太平洋实业有限公司之间是否存在租赁法律关系。辽宁太平洋实业有限公司主张双方系租赁关系的证据为其按阜新银行要求对诉争房产进行装修并交付给阜新银行使用至双方产生纠纷时止的事实。阜新银行主张双方为借用关系的证据为《关于阜新银行办公用户及物业费用的（函）》及双方入股协议、授信协议、工商登记查询资料。该函载明双方商定阜新银行借用诉争房产作为阜新银行总部的部分办公用地；入股协议及授信协议证明双方存在持股及授信关系的事实。租赁合同与借用合同的本质区别应在于是否有偿。辽宁太平洋实业有限公司作为主张租赁关系存在一方，虽证明了其对诉争房产按阜新银行要求进行装修并交付给阜新银行使用至诉讼时止的事实，但如双方确系租赁关系，则按普通商业交易惯例，两个法人主体之间承租6115.32平方米如此大面积的商用房屋而不签订书面合同，未就租金、物业管理等费用进行协商，明显不符合惯常商业往来模式；另租赁关系中的房屋装修费一般都计入租金，出租人不会在租金之外单独向承租人主张装修费，而案争房产自2016年交付给阜新银行使用至双方产生纠纷时止，期间辽宁太平洋实业有限公司从未向阜新银行主张过租金权利，此期间辽宁太平洋实业有限公司向阜新银行发出的唯一一份主张权利的文件即《关于阜新银行办公用户及物业费用的（函）》中，辽宁太平洋实业有限公司向阜新银行主张物业费、取暖费及装修费时，却未提及最核心、数额最大的租金权利，明显不符合正常逻辑推理。综上，根据民诉法解释第108条之规定，辽宁太平洋实业有限公司承担的证明责任应属本证证明责任，即其证明责任应达到使法官对待证事实达到内心确信的证明程度。而阜新银行作为反驳该事实一方，其反证的举证责任，只需达到使待证事实陷于真伪不明的状态即可。本案中阜新银行提交的《关于阜新银行办公用户及物业费用的（函）》己明确载明双方商定由阜新银行借用诉争房产作为办公场地，且双方存在持股及授信关系，即辽宁太平洋实业有限公司并非无故借用诉争房产。综上，本着“疑点利益归于被告原则”，本案应认定辽宁太平洋实业有限公司未完成其应承担的本证证明责任，辽宁太平洋实业有限公司不能依据租赁合同关系向阜新银行股份有限公司主张租赁费用，对于阜新银行股份有限公司借用诉争房产期间实际产生的取暖、物业及装修等费用，辽宁太平洋实业有限公司可向阜新银行股份有限公司另案再行主张。综上所述，上诉人阜新银行股份有限公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初982号民事判决；二、驳回辽宁太平洋实业有限公司本案诉讼请求。一审案件受理费183217元，鉴定费37900元，二审案件受理费183217元，由被上诉人辽宁太平洋实业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  杨帆审判员  单立二〇二一年二月一日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条：对负有证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，砍待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实的存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实协不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。