云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终2518号上诉人（原审被告、反诉原告）：普洱智豪商贸有限公司。住所地为云南省普洱市思茅区。法定代表人：钟兴洪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梁林（该公司员工），男，1996年1月1日出生，住云南省镇沅彝族拉祜族自治县。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李航，云南聚哲律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄钟石，男，1971年11月4日出生，住四川省广安市广安区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕凤华，男，1970年9月13日出生，住云南省昆明市盘龙区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：贺勇，云南上上律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人普洱智豪商贸有限公司（以下简称智豪公司）因与被上诉人黄钟石、吕凤华居间合同纠纷一案，智豪公司不服云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初1252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。智豪公司上诉请求：1.请求撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初1252号民事判决的本诉判决，并依法改判驳回黄钟石、吕凤华的全部本诉诉讼请求；2.判令由黄钟石、吕凤华承担一、二审的本诉诉讼费。事实及理由：智豪公司认为，原审法院证据采信错误，从而导致裁判不公。一、原审法院对智豪公司与黄钟石、吕凤华共同提交的证据《居间合同》及《居间合同补充协议》认定有误。《居间合同》及《居间合同补充协议》中明确了居间方为黄钟石、吕凤华，而本合同内容为房地产买卖居间相关事宜，黄钟石、吕凤华并不具备相关资质，不是该居间合同的适格主体，因此双方签订的《居间合同》及《居间合同补充协议》应认定为无效。其次，双方签订的《居间合同》及《居间合同补充协议》最终将居间报酬确定为310万元，该居间费用收费标准过高，根据双方签订的居间合同，居间费用是按照房地产买卖合同总额的10%来支付报酬，根据云南省物价局建设厅的通知第7条的规定，本案黄钟石、吕凤华主张的居间费用过高不应得到支持。二、原审法院对智豪公司提交的证据《情况反馈》一份、《工作联系函》一份、《回函》一份、《通知》一份、《工作联系函的回复》一份、《照片》11张认定有误。该组证据真实、合法，且已经能够充分证明黄钟石、吕凤华至今未能解决“天壁金岛花园一期”商铺的水电过户、道路停车、门前停车、门前垃圾堆放等问题，其行为已经构成违约，且已经给智豪公司带来了巨大的影响，智豪公司行使不安抗辩权才未向黄钟石、吕凤华支付剩余60万元居间报酬。三、截止本案庭审，智豪公司至今已经支付了黄钟石、吕凤华230万元居间报酬费用，已经全面履行了合同义务，原审法院认定的按照中国人民同期同类贷款利率计算的资金占用费及自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费没有事实及法律依据。综上所述，智豪公司认为原审法院证据采信错误，从而导致裁判不公，请求二审法院查明案件事实、依法裁判，支持智豪公司的上诉请求，保护智豪公司的合法权益。黄钟石、吕凤华共同辩称，第一，智豪公司认为合同无效是没有任何法律依据的。智豪公司根据《经纪人管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》等规章认为房地产中介服务需要相关资质，而黄钟石、吕凤华不具备相关资质，所以合同无效，这个观点是错误的。经纪人管理办法于2016年4月29日已经废止。城市房地产中介服务管理规定于2010年12月30日废止，这两部规章在合同签订的时候已经不适用。根据《合同法》第52条及合同法解释二第14条的规定，违反法律、行政法规的效力性强制规定的情况下，合同才归于无效。《民法典》第153条也确认了这一项规定，所以智豪公司依据上述的这些部门规章，那么认为合同无效是没有法律依据的。第二，智豪公司认为居间费用标准过高，也没有事实和法律的依据。居间费用标准是双方平等自愿的情况下协商确定的，符合双方的真实意思表示。而且补充协议已经将居间费用的金额从原来的444万调整为310万，已经调减了134万元。智豪公司认为居间费用的标准远高于云南省物价局建设厅的通知，这种观点不应得到支持。因为云南省物价局的通知是针对于中介机构相应商业行为当中的政府指导价，对于个人间的中介行为并不适用这一项的规定。所以智豪公司认为居间费用标准过高，也是没有事实和法律依据的。第三，对于智豪公司在一审提交相关证据的评判，黄钟石、吕凤华认可一审法院的观点，不再赘述。黄钟石、吕凤华向一审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令智豪公司向黄钟石、吕凤华支付居间费用700000元；2.请求人民法院依法判令智豪公司自2018年7月1日起按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担资金占用费；3.请求人民法院依法判令智豪公司承担相关诉讼费用（包括诉讼费、保全费、保全保险费等）。智豪公司向一审法院提出反诉请求：1.请求人民法院依法判令黄钟石、吕凤华立即连带支付智豪公司违约金330000元（违约金按居间报酬的30%计算即930000元，再扣除智豪公司尚未支付黄钟石、吕凤华的居间报酬600000元）；2.判令黄钟石、吕凤华承担本案的反诉费。一审法院认定事实：2016年6月30日，吕凤华与龚小书签订《居间合同》，由吕凤华接受龚小书委托，为其居间收购天壁房地产公司“天壁金岛花园一期”商铺，居间成功指通过乙方（吕凤华）介绍的被收购方与甲方（龚小书）签订《商品房购销合同》，并且在被收购方配合完成房产备案登记，甲方支付相应购房款项，被收购方收到第一笔销售预付款或首付款并办理不动产所有权证。居间费用为4442622元。合同签订后，黄钟石、吕凤华促成了该笔交易的达成，但合同所涉商铺并未办理至龚小书的名下，智豪公司认可龚小书系其公司员工，系代表智豪公司签订的《居间合同》，实际系智豪公司收购居间合同所涉商铺。黄钟石、吕凤华与智豪公司协商后于2017年12月27日签订了《居间合同补充协议》，合同确认了居间费用原为444万元，现调整为310万元，除已支付的120万元以外，还应支付190万元，该款分三次付清，第一次在协议签订后七日内支付60万元，第二次在协议签订之日起三个月内支付60万元，余款70万元在2018年7月1日一次性付清，同时，原与龚小书签订的《居间协议》（涉及该房屋）及补充协议书全部终止，居间事宜、居间费用及支付方式以补充协议为准。协议签订后，智豪公司在2018年1月3日支付60万元、2018年4月8日支付30万元、2018年5月9日支付30万元、2018年9月26日支付10万元，共计支付了130万元。一审法院认为，综合吕凤华、黄钟石与智豪公司的诉辩意见，本案的争议焦点如下：一、关于双方当事人之间是否成立居间合同关系问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”2016年6月30日，吕凤华与龚小书就天壁房地产公司“天壁金岛花园一期”商铺买卖居间事宜签订《居间合同》，2017年12月27日吕凤华、黄钟石与智豪公司签订《居间合同补充协议》，确认了龚小书实际并未参与到收购房屋，房屋产权人为智豪公司，和龚小书无关，并就购买的商铺的居间费用、支付时间、协助义务、违约责任等事项作出约定，该约定系吕凤华、黄钟石与智豪公司真实意思表示，同时，法律也并不禁止个人向他人或组织提供涉案房产收购事宜的居间服务并收取费用，因此，根据上述法律规定，应认定吕凤华、黄钟石与智豪公司之间形成居间合同关系，且双方签订的《居间合同补充协议》成立并生效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。二、关于居间费用如何确定问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”本案中，吕凤华、黄钟石是以个人名义对涉案房产买卖提供居间服务，在吕凤华、黄钟石已经履行居间合同设定义务，智豪公司亦认可已完成涉案房屋的购买的情况下，智豪公司应严守承诺，按时付款。按双方的《居间合同补充协议》，在双方签订的《居间合同补充协议》时即2017年12月27日智豪公司还未支付吕凤华、黄钟石居间费190万元，智豪公司在2018年1月3日支付60万元、2018年4月8日支付30万元、2018年5月9日支付30万元、2018年9月26日支付10万元，共计支付了130万元，故现在智豪公司仍有60万元的居间费未支付，该笔未支付的居间费智豪公司负有支付义务。对智豪公司抗辩因吕凤华、黄钟石未配合智豪公司并协调处理好与天壁物业公司的水电过户、道路停车、门前停车、门前垃圾等相关事宜而拒绝支付尾款的行为，因上述约定的内容为黄钟石、吕凤华提供协调义务，但黄钟石、吕凤华并非上述义务的履行相对方，且智豪公司未提交证据证实黄钟石、吕凤华拒绝履行上述协调义务，故智豪公司的该抗辩理由，一审法院不予采纳。三、关于智豪公司是否应支付吕凤华、黄钟石资金占用费及吕凤华、黄钟石是否应对智豪公司承担违约责任的问题。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方约定支付尾款的时间为2018年7月1日，智豪公司在截止日期届满未支付尾款，必然造成黄钟石、吕凤华资金被占用期间的利息损失。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月公布市场报价利率（LPR）计算，故一审法院支持智豪公司支付吕凤华、黄钟石自2018年7月1日起至2019年8月19日按照中国人民同期同类贷款利率计算的自己占用费及自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自己占用费。2.智豪公司提出的违约责任依据为2016年6月30日《居间合同》，该合同虽然约定了违约金的数额和计算方式，但因在之后吕凤华、黄钟石和智豪公司签订的《居间合同补充协议》已记载与龚小书确定的居间协议（涉及该房屋的）及补充协议书全部终止、作废，故智豪公司以2016年6月30日《居间合同》为依据主张黄钟石、吕凤华承担违约责任的理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、普洱智豪商贸有限公司于本判决生效后十日内支付黄钟石、吕凤华居间费用60万元。二、以60万元的居间费用为基数，普洱智豪商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向黄钟石、吕凤华支付自2018年7月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用费及自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费。三、驳回黄钟石、吕凤华其他诉讼请求。四、驳回普洱智豪商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费本诉部分10800元，由黄钟石、吕凤华负担多诉部分1542.86元，普洱智豪商贸有限公司负担9257.14元。反诉部分6250元，由普洱智豪商贸有限公司负担。本院二审期间，当事人均未向二审法院提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：智豪公司是否应当及时支付黄钟石、吕凤华居间服务费60万元的问题。本院认为，2016年6月30日，智豪公司的员工龚小书受智豪公司的委托与吕凤华签订《居间合同》，2017年12月27日吕凤华、黄钟石与智豪公司签订《居间合同补充协议》，且涉案房屋产权现已在智豪公司名下。智豪公司与吕凤华、黄钟石签订居间购房合同系双方真实意思表示，且并未违反法律禁止性规定。因此智豪公司与吕凤华、黄钟石签订居间购房合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行合同义务。故，智豪公司应当按照约定及时支付黄钟石、吕凤华居间服务费60万元。智豪公司上诉认为黄钟石、吕凤华至今未能解决“天壁金岛花园一期”商铺的水电过户、道路停车、门前停车、门前垃圾堆放等问题。根据合同约定，黄钟石、吕凤华的义务系配合智豪公司协调处理上述问题，黄钟石、吕凤华并非解决上述问题的义务主体。且智豪公司自认未及时向天壁物业公司缴纳物业费，尚有购房尾款未付清等客观事实存在，并非黄钟石、吕凤华未履行合同义务而造成商铺的水电过户、道路停车、门前停车、门前垃圾堆放等问题。故，智豪公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，智豪公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由普洱智豪商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 田 田审判员 邱继娇二〇二一年二月二日法官助理史睿书记员刘奕君