江苏省兴化市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）泰兴民初字第1765号 原告兴化市星凯家居生活广场有限公司，住所地兴化市垛田镇南仇村。 法定代表人陈建新，董事长。 委托代理人萧利东（特别授权），江苏邦兴律师事务所律师。 被告李长健，男，1987年9月28日生，汉族，个体户，住江苏省兴化市。 原告兴化市星凯家居生活广场有限公司诉被告李长健租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，依法由审判员汪龙飚适用简易程序，后组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人萧利东到庭参加了诉讼；被告李长健经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴化市星凯家居生活广场有限公司诉称：2014年7月12日，原、被告签订《租赁经营管理合同》，约定被告租赁原告管理的星凯国际广场三楼C8021/33展位，经营精武门品牌产品，期限从2014年6月1日至2016年5月31日，同时约定了租金及相关费用的数额及交纳期限、违约责任等事项（详见合同）。合同签订后被告未如期进场经营。经多次催促，被告未履行合同，影响了原告商场的整体经营形象及原告租赁收益。鉴于被告的违约，原告特依双方合同约定及法律规定，诉请解除双方签订的《租赁经营管理合同》、判令被告立即支付所欠原告租金及违约金46768.75元（截止2015年4月8日）、被告承担诉讼费用。 被告李长健未答辩、未举证。 经审理查明：2014年7月12日，原、被告签订《租赁经营管理合同》，约定：“甲方（出租方）：兴化市星凯家居生活广场有限公司；乙方（承租方）：李长健。…第一条：甲方依据《星凯国际广场委托经营管理合同》条款，将位于兴化市汽车站南星凯家居生活广场三楼，展位C8021/33号，计租面积179.7m2的场地租赁给乙方用于精武门品牌系列的商品经营展示。第二条：合同期限自2014年06月01日起至2016年05月31日止。…第三条：1、…合同期内，场地租金为每平方米12.5元/月，年租金总额人民币贰万陆仟玖佰伍拾伍元整（￥26955.00元）…C按半年度支付，乙方应于本合同签署之日起叁日内支付第一期租金人民币壹万叁仟肆佰柒拾柒元伍角（￥13477.5元）；余款于下列时间支付：2014年11月15日前支付第二期租金人民币壹万叁仟肆佰柒拾柒元伍角整。2、合同期内，市场管理费为每平方米12.5元/月，乙方每年市场管理费共计贰万陆仟玖佰伍拾伍元整（￥26955），乙方应与租金同期同时支付，即乙方每期支付人民币壹万叁仟肆佰柒拾柒元伍角（￥13477.5元）。…第七条：1、乙方延期支付或未足额支付租金、管理费等费用的，乙方应按应付未付金额的5‰/天的标准向甲方支付违约金及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费。经甲方书面通知乙方仍不履行给付义务的，甲方有权选择对乙方采取停电、封场等措施或者解除同乙方的租赁经营管理合同。2、在租赁期内，乙方出现下列情况之一，甲方有权解除本合同，同时要求乙方支付与商品质量保证金相等的违约金并另行赔偿甲方因此发生的全部损失…（4）严重违反甲方管理制度…（7）拖欠租金、市场管理费…经甲方书面警告或催缴仍不交纳。甲方公章：兴化市星凯家居生活广场有限公司（盖圆公章），经办人：蒋薇薇；乙方：李长健，江苏兴化星海花园14-204。14年7月12日”。 《租赁经营管理合同》签订后，原告催促被告履行合同义务，但被告李长健没有装潢，也没有经营，租赁的房屋一直空闲着。因被告未按合同履行义务，原告认为被告影响了原告商场的整体经营形象及租赁收益，遂诉至本院。 庭审中原告提供的证据有：1、2014年7月12日原、被告签订的《租赁经营管理合同》，证明双方约定租赁费用、交费期限、违约责任等事项；2、2015年1月12日原告催交租金的“预警函”（载明被告欠租金26003.75元；若1月15日前未交完，则取消优惠三个月的待遇）、被告收到“预警函”的照片、2015年1月15日原告经办人与被告之间的短信截图（载明取消优惠三个月，被告房租欠款由26003.75元变为39481.25元），证明被告违约，原告向被告催收租金；3、2015年3月25日原告向被告发出的“律师提示函”、特快专递凭证、2015年4月9日“解除合同告知函”（载明被告李长健须支付原告租金管理费26003.75元、违约金20765元，合计46768.75元），证明由于被告违约，原告向被告主张权利。 庭审中原告陈述，截止到2015年4月8日，按照合同的约定，被告尚欠原告租金管理费26003.75元、违约金20765元。因原告催促后，被告未按承诺履行义务，原告于2015年4月9日宣布解除合同。原告还要求从2015年4月9日到判决确定给付之日，按26003.75元为基数，以每日5‰的比例计算违约金。 诉讼中原告提供《精武门租金情况》明细表称：一、上述租金管理费26003.75元，是根据合同约定，第一期租金管理费（6个月）26955元+质保金10000元+保险费71.25元+营业员保证金500元+第二期租金管理费（3个月）13477.50元＝应收款51003.75元，扣减被告李长健付款25000元（定金5000元+服务保证金500元+质保金10000元+租金9500元），被告尚欠26003.75元。二、上述违约金20765元产生期间，是从2014年7月26日（原告开业）到2015年4月8日（原告向被告发出“解除合同告知函”）。原告2014年7月26日开业时，被告租金欠费12526元（应在2014年7月26日开业前交纳租金管理费26955元及保险费71.25元，被告仅交纳租金9500元及定金5000元，欠费12526.25元）；第二期租金欠费13477.5元（按合同约定应在2015年1月25日前交纳，被告至今未交）。违约金计算：12526元×0.5%（合同约定）×253天（从2014年7月26日到2015年4月8日）+13477.5×0.5%（合同约定）×73天（从2015年1月26日到2015年4月8日）=20765元。 庭审中原告要求解除2014年7月12日签订的《租赁经营管理合同》，理由为：1、根据合同第7条第一项的规定，原告有权解除合同；2、从2015年初到诉讼前原告已经多次书面、电话等方式告知被告，因被告违约而解除《租赁经营管理合同》。 以上事实，有租赁经营管理合同、预警函、律师提示函、解除合同告知函、邮政特快传递单，原告的陈述等，附卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告2014年7月12日签订的《租赁经营管理合同》，是双方当事人的真实意思表示，应当于签订之日成立并生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。被告李长健未按约定全额给付租金及其他费用，且所租房屋没有装潢、没有经营，一直闲置。为减少损失，促进经营发展，原告要求解除2014年7月12日签订的《租赁经营管理合同》的诉讼请求成立，本院依法予以支持。 原、被告2014年7月12日签订《租赁经营管理合同》后，被告李长健经原告催促，未按合同约定履行全部付款义务，致本案诉讼产生。原告认为截止到2015年4月8日，被告欠原告租金管理费26003.75元、违约金20765元，而要求被告给付原告租金管理费及违约金合计46768.75元，并要求从2015年4月9日起至判决确定给付之日止，以26003.75元为基数，按每日5‰的比例计算违约金。因为本案《租赁经营管理合同》签订后，被告李长健没有装潢经营，租赁场地一直空闲着，而原告作为房屋所有权人，负责管理租赁相关业务，则应当负有减少租赁损失的义务，所以根据本案实际情况，由被告李长健承担首期6个月的场地租赁损失为宜，6个月后的损失，由原告承担为宜。且被告没有实际经营，则应当不存在市场管理费，考虑到被告李长健已经给付原告25000元，故对原告要求被告再给付租金管理费及违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告兴化市星凯家居生活广场有限公司与被告李长健在2014年7月12日签订的《租赁经营管理合同》，于本判决生效后，即予以解除。 二、驳回原告兴化市星凯家居生活广场有限公司对被告李长健的其他诉讼请求。 案件受理费970元，由被告李长健负担494元，原告负担476元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及其副本两份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时预交案件上诉费970元（江苏省泰州市中级人民法院开户行：农行泰州海陵支行；户名：江苏省泰州市中级人民法院；账号：10×××68）。 审 判 长  汪龙飚 人民陪审员  许兴寿 人民陪审员  刘永源 二〇一六年七月十八日 书 记 员  吕海平