山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终299号上诉人（原审原告）：田其方，男，1976年8月23日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。委托诉讼代理人：李海善，山东崇真律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙口和义置业有限公司，住所地山东省龙口市东莱街道东埠村。法定代表人：刘成杰，经理。委托诉讼代理人：薛琨田，山东乾渥律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋兆乾，山东乾渥律师事务所律师。上诉人田其方因与被上诉人龙口和义置业有限公司（以下简称和义公司）商品房预约合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2020）鲁0681民初2059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。田其方上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，将本案发回重审或依法改判支持田其方诉讼请求；2、本案受理费、保全费、诉讼保全保险费均由和义公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院未对涉诉商铺所在的15#A段商铺效果图、商铺现场照片及建设工程规划图所证明的事实进行分析认定，认定事实不清。上述证据能够证明和义公司的工程建设违反了建设工程规划，不仅影响涉案商铺采光而且严重影响了商铺使用价值。根据建设工程规划图和15#楼A段效果图，涉案商铺门前规划的是车位，且拐角部位是五个商铺，而非现场照片显示的两个商铺。二、和义公司的征地范围是否包含争议的旧楼应以建设用地规划图纸为标准进行判断，但是本案在一审中和义公司自始至终未提交建设用地规划图纸，实际上建设用地规划图纸对每一种划线都有明确的文字性标注，对所建设的建筑物和车位等配套设施均有明确说明，一审认定建设用地规划许可证蓝色虚线所标注的是和义公司的土地界限，缺乏依据。三、本案中，田其方从未拒绝订立商铺预售合同，要求解除合同也是因为和义公司违反建设工程规划图和对外宣传效果图，致使所购商铺使用价值严重受损，合同解除的原因应归责于和义公司。一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定判决不予退还定金，属于适用法律错误。根据城乡规划法规定，建设工程规划图是工程建设最重要的法律和基础文件，工程效果图是房地产开发商对外宣产的重要手段，车位和商铺周边环境均严重影响商铺的使用价值，和义公司的行为严重违法。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持田其方上诉请求。和义公司辩称，涉案楼盘没有违反规划许可，不存在不实宣传，请求二审法院维持原判。一审中和义公司提交的建设工程规划许可证后两页对涉案楼盘的范围、面积有明确清晰的许可范围，足以证实涉案工程完全是在许可范围内进行施工，不存在田其方所主张的情形。田其方向一审法院起诉请求：1、解除田其方和和义公司之间签订的《锦绣华庭商铺认筹协议》；2、依法判令和义公司向田其方退还定金200000元、购房款1100000元，共计1300000元，并支付利息损失（以1300000元为基数，自2017年11月4日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、诉讼费用、保全费5000元、诉讼保全保险费1950元由和义公司承担。一审法院认定事实：1、关于田其方提交的两张宣传彩页，用于证明和义公司通过广告宣传及对外的公示规划，承诺田其方购买的涉案商铺前面无任何遮挡。和义公司主张，对该证据的真实性无异议，但对其证明效力不予认可。因根据宣传彩页无法看到涉案楼盘的全景，无法证实争议的三层旧楼在规划内或和义公司在宣传广告中进行承诺。一审法院认为，田其方提交的两张宣传彩页，其中一张印载的图片，经与龙口市自然资源和规划局处调取的1#楼效果图比对，系涉诉小区内1#住宅楼及其周边的景观，与案涉的A19号商铺及其周边的构筑物无关联性；另一张彩页上方印载的是涉案小区的大部分全貌图，案涉商铺及其西南方向的地貌均未显示，故两张宣传彩页无法证明田其方的主张。2、关于和义公司提交的建设用地规划许可证书原件，田其方主张，对其真实性无异议，但是不认可和义公司的证明目的，从建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证可以看出涉案小区规划的界限应该是凤凰山路和港城大道内的东张家沟村，且通过田其方现场拍摄的照片，能够看出商铺门前大部分是和义公司建设的车位（除了涉诉商铺外），故争议的三层旧楼就在案涉小区规划范围内。一审法院认为，根据建设用地规划许可证可以看出，涉诉楼盘的规划总用地面积为55820平方米，且以蓝色虚线明确标注了土地的界线，争议的三层旧楼未在规划界线内。另外，鲁（2017）龙口市不动产权第0001998号权利人为和义公司的不动产权证书中，登记的宗地面积亦为55820平方米，与建设用地规划许可证规划的土地面积一致。综上可认定争议的三层旧楼未在涉案楼盘的规划界线内。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2017年7月，田其方与和义公司签订《锦绣华庭商铺认筹协议》，由田其方认购龙口市锦绣华庭商铺A19号，约定房屋总价款为2161184元。协议第三条约定，乙方（田其方）开盘当天成功认购该房屋后，已经交纳的认筹金20万元将直接转为认购定金；第四条约定，乙方选择按揭贷款，首期款应于双方签署《商铺买卖合同》的当日付清；第五条约定，乙方开盘当天成功认购该商铺后，须在开盘后7日内持认购协议书及定金收据到甲方（和义公司）指定的地点与甲方签订《商铺买卖合同》，逾期视为乙方违约……乙方所付定金不予退还。和义公司于2017年7月4日向田其方出具收款收据一张，载明：“商铺（A-19）定金200000元”。田其方和和义公司告均认可该200000元款项的性质为定金。2017年10月25日、2017年11月4日被告分别向原告出具收取房款950000元、房款150000元收据各一张。另，田其方和和义公司均认可本案争议的三层旧楼建造时间早于涉案小区楼盘二、三十年，田其方一直在余年，其经营的肉铺距离三层旧楼仅一道之隔。庭审中，和义公司提交开盘邀请函及领取表，以证明和义公司已通知田其方涉案楼盘开盘时间，但田其方对和义公司提交的邀请函中“田其方”签字不予认可，并当庭申请司法鉴定，一审法院委托烟台富运司法鉴定中心进行笔迹鉴定，鉴定意见为：送检的标称日期“2017.9.18-2017.9.28止”《邀请函领取表》中“田其方”签名是田其方所写。邀请函载明：锦绣华庭开盘大吉答谢晚宴2017年9月30日17点30分大李家世纪泰华宴会厅入场券。本案的争执焦点为田其方主张解除《锦绣华庭商铺认筹协议》的理由是否成立。田其方主张解除涉诉认筹协议的理由有二：一是和义公司未在开盘时通知田其方办理认购手续；二是涉诉商铺门前的一栋三层旧楼被告未按承诺和规划拆除。和义公司则辩称田其方的二个解除理由均不成立，田其方解除认筹协议的原因是因其自身资金不足无力支付剩余房款所致。一审法院认为，关于田其方主张的事由一，和义公司提交的邀请函中明确写明“锦绣华庭开盘大吉答谢晚宴2017年9月30日17点30分”，且田其方已本人签字领取了该邀请函，故可认定和义公司已履行通知田其方涉诉楼盘开盘事宜的义务。田其方提交的谈话录音、证人证言等证据亦不足以证明其主张，故田其方关于和义公司未在开盘时通知其办理认购手续的主张，不予支持。关于田其方主张的事由二，在证据分析部分一审法院已认定，争议的三层旧楼未在涉案楼盘规划界线内，且田其方提交的宣传彩页亦无法证明其关于和义公司通过广告宣传及对外的公示规划，承诺田其方购买的涉案商铺前面无任何遮挡的主张。同时，和义公司提交的涉案楼盘沙盘照片显示涉案商铺的西南方向存在构筑物，故田其方主张的该事由，与事实不符，不予采信。另外，争议的三层旧楼已存在二十余年，田其方亦多年在从事经商活动，故田其方是明确知悉该旧楼的存在，在此情况下，田其方仍认购涉案商铺，应视为其认购时认可该三层旧楼存在的状况。田其方虽主张和义公司承诺拆除该三层旧楼，但未提交相关证据证明其主张。综上分析，田其方主张解除涉诉认筹协议的理由，证据不足，不予采信。田其方与和义公司签订的《锦绣华庭商铺认筹协议》，系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合同合法有效，双方均应信守履行。现田其方主张解除涉诉认筹协议，和义公司对此表示同意，鉴于该事实，一审法院对田其方主张解除涉诉认筹协议的请求予以准许。认筹协议书解除后，关于200000元定金的处理，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；……”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。本案中，田其方主张系因和义公司原因所致认筹协议解除，与事实不符，证据不足，故其主张返还定金的诉请，不予支持。关于定金之外的1100000元购房款的处理方式，认筹协议解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。田其方向和义公司缴纳的1100000元购房款，和义公司应予返还。关于田其方主张的利息损失，因田其方系违约方，其主张一审法院不予支持。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定判决：一、解除田其方与和义公司就龙口市锦绣华庭商铺A19号签订的《锦绣华庭商铺认筹协议》。二、和义公司扣除定金200000元后，余款1100000元于判决生效之日起十日内返还田其方。三、驳回田其方的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16600元，减半收取8300元，由田其方负担1277元，和义公司负担7023元。诉讼保全保险费1950元、保全费5000元，合计6950元，由田其方负担1069元，和义公司负担5881元。二审中，当事人没有提交新证据。经当事人申请，本院工作人员于2021年2月1日自龙口市自然资源和规划局调取张家沟社区一期工程修建性详细规划总平面图一份。田其方对该证据的真实性没有异议，称图纸文字说明部分“图例”一栏可以证明蓝色方格规划的是车位；“主要经济技术指标一览表”中记载项目规划商业停车位数量为107个，而图纸最下方、左侧以及港城大道和凤凰山路夹角的拐角处（即涉案商铺位置）蓝色方格显示的车位总数也是107个，证明107个商业车位属于和义公司应完成的施工项目，按照建设用地规划和建设工程规划争议的三层旧楼应当拆除用于建设商业车位，和义公司未能按规划拆除该三层旧楼，严重影响了涉案商铺使用价值，导致商品房预售合同未能签订，和义公司应退还定金并赔偿田其方损失。和义公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均没有异议。经本院核实，上述规划总平面图与一审中的涉案项目建设用地规划许可证和建设工程规划许可证中载明的平面图一致，该规划总平面图中的红色虚线为用地界线，争议的三层旧楼未在规划的用地建界线内。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点为：涉案争议的三层旧楼是否位于涉案项目规划范围内，田其方要求解除《锦绣华庭商铺认筹协议》的理由是否成立。田其方主张和义公司未按双方约定将涉案锦绣华庭商铺A19号前的三层旧楼拆除，构成违约，并要求解除合同。本院认为，根据当事人提交的涉案项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及法院调取的张家沟社区一期工程修建性详细规划总平面图等证据，争议的三层旧楼并未在涉案项目规划的用地界线内，田其方提交的证据亦不足以证明和义公司曾向其承诺拆除争议的三层旧楼，田其方主张解除认购协议的理由不能成立，一审法院对其主张不予支持并判令扣除定金并无不当，本院予以支持。综上所述，田其方的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由田其方负担。本判决为终审判决。审判长 李 安审判员 刘 腾审判员 陈 勇二〇二一年二月五日书记员 孙晓雯