黑龙江省安达市人民法院行 政 判 决 书（2016）黑1281行初3号原告李秀奎，男，1957年3月28日出生,汉族，住安达市。委托代理人杨春杰，黑龙江隆华律师事务所律师。被告安达市人民政府，所在地安达市。法定代表人刘淑芬，市长。委托代理人王玉成，男，1971年7月29日出生，汉族，住安达市。委托代理人刘跃鑫，男，1981年7月10日出生，汉族，住大庆市。第三人张国栋，男��1964年11月13日出生，汉族，住大连市。第三人孟凡清，男，1960年9月24日出生，汉族，住安达市。委托代理人吴兴伟，男，1969年1月3日出生，汉族，住安达市。原告李秀奎不服被告安达市人民政府第三人张国栋、孟凡清房屋登记管理一案,向本院提起行政诉讼。本院于2014年8月7日作出（2014）安法行初字第5号行政判决，驳回原告李秀奎的诉讼请求。判后原告李秀奎不服，上诉至绥化市中级人民法院，绥化市中级人民法院于2015年11月30日作出（2015）绥中法行终字第29号行政裁定，撤销安达市人民法院（2014）安法行初字第4号行政判决，发回安达市人民法院重审。本院于2016年3月3日立案后，依法组成合议庭，于2016年6月13日公开开庭审理了本案。原告李秀奎委托代理人杨春杰，被告���达市人民政府委托代理人王玉成、刘跃鑫，第三人孟凡清委托代理人吴兴伟到庭参加诉讼，第三人张国栋经公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告安达市人民政府依据第三人张国栋申请于2008年6月17日颁发第0043614号房屋所有权证书，依据《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定作出了房屋转移登记。原告李秀奎诉称，1993年3月份，原告购买了第三人孟凡清的房屋，（土地使用证已变更为原告名下，但未办理房屋产权过户手续）。原告以该房照作为抵押，向案外人ＸＸ有夫妇借款，因未按时还款，ＸＸ有夫妇在未征得原告同意的情况下，将该房屋卖给第三人张国栋，于2008年6月17日，在被告授权的组织即安达房产处办理了产权过户手续，由孟凡清的名字变到张国栋名下。原告打工回来知道房子被卖掉，向ＸＸ有夫妇索要未果，于是向安达市房产管理处请求注销第三人张国栋房屋权属证书。2010年4月6日，安达市房产管理处在黑龙江日报社登公告，要求第三人张国栋限期到房产处办理注销登记。现该房屋因安达市棚户区改造，已被房地产开发商拆迁完毕，开发商已经给付了第三人张国栋各项补偿费用130，000.00元。被告的行为违反了《房屋登记办法》第12条规定：“申请房屋登记由有关当事人共同申请。”第33条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料……（二）申请人的身份证明”，但本案中被告在原房屋名下产权人孟凡清未到场，也未向被告提供身份证明，实际购买所有权人的原告也未到场的情况下，被告作出的具体行政行为违反了《房屋登记办法》���关办理房照所有权转移程序规定，为他人办理了房屋产权证书，该房屋已拆迁完毕，给原告造成了巨大的经济损失。第三人张国栋明知该争议房屋不是第三人孟凡清卖给案外人ＸＸ有夫妇，而是卖给了原告，双方签订的买卖房地产契约卖方是虚假的，第三人张国栋为非法占有该房屋，明知房地产买卖契约的卖方不是第三人孟凡清仍与其签订虚假买卖契约，第三人张国栋主观上具有恶意占有的故意，被告行为系程序违法，请求法院确认被告于2008年6月17日为第三人张国栋颁发的编号0043614号房屋产权证书的行政行为违法并撤销该房屋产权证，承担损害赔偿责任。原告向本院提交了以下证据：一、原告与第三人孟凡清签订的买房协议一份。证明的内容为：1、原告于1993年3月10日与第三人孟凡清签订房屋买卖协���，安达市新兴街7委10组的房屋47.79平方米归原告所有，取得房屋所有权。2、该争议房屋与原告具有法律上的利害关系，原告具备诉讼主体资格。二、绥化市中级人民法院（2013）绥民三终字第4号民事判决书、（2011）绥民三终字第12号民事裁定书、安达市人民法院（2011）安民一初字第6号民事判决书、（2012）安民一初字第335号民事判决书共四份法律文书。证明原告主张诉讼权利不超过法定起诉期限。三、土地使用权证一份。证明1993年10月31日安达市土地局为原告办理土地使用权证书，安达市新兴街7委10组的47.79平方米土地使用权归原告所有。四、借据、收据各一张。1、2005年8月26日借据证明原告借案外人ＸＸ有夫妇现金36,000.00元。2、证明原告将新兴街7委15组房屋作为ＸＸ有��妇债权抵押。原告借款时拿孟凡清的房照作为债权抵押，按照担保法的规定该房屋抵押未经登记不产生抵押的法律效力。被告安达市人民政府辩称，一、被答辩人不是本案适格的原告。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的变更应依法进行登记。第三人孟凡清与李秀奎签订了房屋买卖协议，但并未办理房屋所有权转移登记，而后孟凡清又将房屋卖给了第三人张国栋，并按法定程序办理了房屋所有权转移登记，张国栋取得了该房屋合法所有权。被答辩人并未取得本案争议房屋的所有权，不是该房屋登记行政行为的利害关系人，不应成为本案的原告。二、依据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十一条的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。从行政起诉事实与理由部分和答辩人提交的证据中安达市人民政府行政复议决定书可以看出，被答辩人和第三人孟凡清早在2010年3月24日之前就知道了答辩人作出的房屋登记行政行为并提出了异议，在2014年才向人民法院提起诉讼明显超过了法律规定的起诉期限。由于历史原因及房屋买卖双方法律意识淡薄，买卖房屋仅以一纸合同作为产权变更的依据，造成很多购房者找不到卖方无法办理合法房屋转移登记而不能真正取得对房屋的合法所有权。从为民、利民的大局角度，当时安达市房产管理处制定了登记业务流程，在有财政开支工作人员担保的情况下，再由买方提交该房屋权属证书、买卖合同等证明文件，并到现场对房屋进行现场认证后，可以为其办理房屋所有权转移登记。综上，根据行政诉讼法的规定，原告不符合提起行政诉讼的主体资格，超过了法律规定的起诉期限，应当驳回起诉。原告在开庭时提出增加赔偿损失的诉讼请求，该请求不符合行政诉讼法的程序性规定，其诉讼请求不应予准许。被告向本院提交了以下证据、依据：事实依据：证据一、孟凡清房屋所有权证及登记档案（编号14287）一套，证明该房屋在2008年6月17日转移登记之前的所有权人为孟凡清，并不是原告，该房屋未发生过物权变更的事实。同时证明原告不是房屋法定意义上的所有权人，不能作为权利关系人向被告主张撤销房屋登记的权利。证据二、介绍信及行政复议决定书，证明原告在2010年3月24日之前就知道了该房屋登记行为，起诉已超过了法定起诉期限。证据三、张国栋房屋登记档案（编号0043614）。证明被告为第三人张国栋办理房屋登记手续，是在当事人的申请下进行的，并尽到了审核义务，履行了房屋登记程序，未侵害原告的合法权益。法律依据：《城市房屋权属登记管理办法》第十七条。第三人孟凡清述称，1993年3月10日与原告签订了房屋买卖协议将孟凡清坐落在7委14组平房面积47.79平方米以8000.00元价格出售给原告。当时协议约定原告以后办理房照，过户第三人协助办理。后期原告办理土地使用证，房照始终没有办理。同时第三人也没和任何人包括第三人张国栋办理房屋买卖变更登记手续。第三人张国栋经合法传唤未到庭��经庭审质证，被告对原告提交的证据认为，对房屋买卖协议真实性，证明问题均有异议。该协议仅为原告与第三人孟凡清双方意思表示，不能对抗双方以外的第三人。对国有土地使用证真实性无异议，不能证明原告取得了土地上房屋的所有权。对所有判决真实性无异议，证明内容有异议。该判决不能证明原告起诉未超过法定期限。行政诉讼法的规定延长起诉期限的法定事由，仅包括不可抗力和其他特殊原因不包括提起民事诉讼以及通过其他途径来主张权利，也不存在民事诉讼中所规定的时效中断。对于原告位于新兴街土地使用证均有异议，根据《土地登记办法》第九条规定办理土地转移登记的应提交地上物权证明的凭证。而该份土地使用证在房屋所有权未转移情况下办理的不符合变更登记的条件。对欠据和收据仅是原告与他人存在民事法律关系与本案无关，不能证明原告具备诉讼主体资格。第三人对原告出示的证据，认为对真实性、关联性、合法性均无异议。原告对被告出示的证据认为，对证据的真实性无异议，证明问题有异议，原告于1993年10月31日已经依法取得新兴7委14组的土地使用权。土地使用权受国家的法律保护。凡变更土地权属或改变土地用途的，必须按照法定程序办理变更登记。安达市房产管理处于2008年6月17日将新兴街7委14组的土地以及房屋登记在张国栋名下。同一块土地，房产局颁发给了本案原告李秀奎土地使用证的时间为1993年10月31日，而颁发给本案第三人张国栋的产权证书的时间为2008年6月17日。按照土地使用权取得的时间上原告早于张国栋。房产局在没有按照法定程序变更或注销原告的土地使用权的情形下，就���房屋所有权变更到张国栋名下，该行为不符合行政诉讼法中规定的依法行政的原则。能够充分的证明安达市房产局同一土地办理二次房屋登记的行政行为违法。对证据二有异议，二手房销售登记表、安达市房屋私有产权登记申请书、安达市公安局介绍信、街道证明。此份证据不能证明与原告无关，已经为原告李秀奎办理了土地使用权，房产局再次为张国栋办理产权登记手续已经侵犯了李秀奎的合法权益，本案诉争房屋与李秀奎有法律上的关系。房产局未尽认真审核义务，主张申请房屋登记无需双方到场没有法律规定。按照《房屋登记办法》第十二条的规定：申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。按照上述法律规定，房管局显然行政行为违法。对证据三有异议，私有房屋所有权登记表复印件;此份证据内容虚假，在登记表中房屋出卖人孟凡清未到场也不是���人签名，安达市房产局在登记表上有弄虚作假的行为。房地产买卖契约复印件、担保人李永生身份证明以及担保书。该份证据房屋出卖人的签字不是孟凡清本人书写，该买卖契约是无效协议，不应受到法律的保护。另外担保人李永生身份证明以及担保书不能作为张国栋取得本案争议房屋所有权以及房产管理机关作为行政行为合法性的依据。对被告出示的证据，第三人认为，对证据一无异议，对证据二安达市政府行政复议书真实性无异议，对证明内容和形式有异议，对证据三第三人孟凡清的签字有异议，有关孟凡清部分的签字均不是本人书写的，且没有到场也不知情，所以不真实。本院对上述证据认证如下：对原告提交的证据，被告对房屋买卖协议真实性，证明问题均有异议。被告对土地使用权证书无��议。被告无证据证实其协议虚假，对房屋买卖协议的真实性予以确认。对原告享有土地使用权予以确认。被告对判决的真实性无异议，对内容有异议。判决书的内容可以证明原告与本案有利害关系且未超过法定的起诉期限，本庭予以采信。对被告出示的证据，原告对被告提供的证据内容无异议，对证明的问题有异议。房屋档案登记表中房屋出卖人孟凡清不是本人签名，且第三人孟凡清未到场，是虚假的证据，被告不能提交相应的证据证明房屋产权登记档案材料上原有签名系其本人所写，对证据内容的客观性真实性不予确认。由李永生担保办理房屋所有权变更程序，没有法律规定其合法性不予确认。经审理查明，1993年3月10日，原告与第三人孟凡清签订了房屋买卖协议书，第三人孟凡清将私有的坐落在安��市新兴街7委14组面积为48.4平方米的砖平房以8000.00元卖给原告，原告于1993年10月31日办理了土地使用权证并实际交付房屋，未办理房屋所有权变更登记。2003年原告以该房屋做抵押，向案外人ＸＸ有夫妇借款，将房屋所有权证抵押在ＸＸ有处，因没有及时还款，ＸＸ有夫妇未经原告及第三人孟凡清许可将该房屋卖给了第三人张国栋夫妇。2008年6月17日，经第三人张国栋申请，由李永生自行担保，被告将该房屋变更在第三人张国栋的名下。原告知道后，向第三人张国栋要求返还房屋未果，于是提出异议，由第三人孟凡清请求房管局注销第三人张国栋的房屋所有权证书。2010年4月6日，被告在黑龙江日报刊登公告，要求张国栋限期到房管局办理注销登记，后该注销登记行为被安达市政府因第三人张国栋的复议申请而撤销。现该房屋在棚户区改造时已被拆迁。2010年12月28日原告以第三人张国栋与案外人ＸＸ有房屋买卖合同纠纷提起了民事诉讼，本院民事审判庭以双方买卖关系已被房屋管理机关确认，张国栋取得了该房屋所有权证为由判决驳回原告的诉讼请求。原告不服提起上诉，绥化市中院维持原判。为此原告诉讼至法院，依法提起行政诉讼，请求撤销被告安达市房产管理局于2008年6月17日为张国栋办理的第0043614号房屋所有权证的具体行政行为，并赔偿损失承担本案的诉讼费用。本院认为，1993年3月10日，原告李秀奎与第三人孟凡清签订的房屋买卖合同，且已实际交付使用，并取得房屋相应土地使用权属证书。但未办理房屋所有权转移登记。对被告提出原告超出起诉期限的主张，因原告发现房屋所有权转移给第三人张国栋后，由孟凡清依法提出了异议请求房产局注销登记。同时依法提起民事诉讼，始终在行���诉讼权利，直到绥化市中级人民法院维持一审判决后，在法定期限内提起行政诉讼，故不能认定原告超过法定起诉期限。被告为第三人张国栋办理的房屋所有权转移登记，是在原房屋所有权人孟凡清不知情既未到场也未委托他人办理，被告只凭第三人张国栋提交的房屋所有权变更申请、身份证明和他与孟凡清的“房屋买卖合同”及案外人李永生担保书，为第三人张国栋办理房屋所有权转移登记。被告主张从为民、利民的大局角度，有财政开支工作人员担保，再由买房提交房屋权属证书等证明文件可以为其办理房屋所有权转移登记的主张没有法律依据，且违反了《城市房屋权属登记管理办法》的第十七条二款、第二十五条一款（一）项之规定，系程序违法。因该行政行为所涉及的房屋已被拆迁，该房屋登记的行政行为已不具备可撤销内容。���告于开庭当日增加诉讼请求，要求赔偿损失，因未在法定期限内提出，依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款（一项）之规定，判决如下：确认被告安达市人民政府于2008年6月17日为第三人张国栋办理第0043614号房屋所有权证的行政行为违法。案件受理费50.00元由被告安达市人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长  张晓强审 判 员  郭立萍人民陪审员  陈冬梅二〇���六年七月十七日书 记 员  张 玉