山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终623号 上诉人（原审被告）：淄博东方星城置业有限公司，住所地淄博市张店区中心路**。 法定代表人：徐刚，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：徐鹏，山东柳泉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉莹，山东柳泉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐元若，女，1980年03月12日出生，汉族，现住淄博市张店区。 上诉人淄博东方星城置业有限公司因与被上诉人唐元若商品房预约合同纠纷一案,不服山东省淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初3999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 淄博东方星城置业有限公司上诉请求：依法撤销一审判决并改判；驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定涉案购房认购书的性质为预约合同，属于认定事实错误。在双方未按照认购书上约定的日期签订买卖合同的情况下，被上诉人多次支付款项，视为对约定作出了补充变更，上诉人也收取了房款为其保留房源；双方签订的购房协议书、合同签约单可以认定基本具备了商品房买卖合同本约的条件；根据司法解释的规定，双方达成合意的商品房买卖合同系双方真实意思表示，为有效合同，双方应依约履行义务。 唐元若向一审法院起诉请求:1.依法判令被告返还购房款781136元；2.依法判令被告赔偿利息损失13669元(781136元*1.75%一年存款利息)；3.依法判令被告承担本次诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：2019年05月02日，原、被告签订购房认购书，约定原告认购房源为东方星城?塾香园12号楼603，定金20000元，面积85.93平方米，并对客户信息、单价、总价等进行了约定。购房认购书同时约定，1、经双方约定，客户签订本协议后应于7日内签订商品房买卖合同，……；2、签订本协议7日内客户未签订商品房买卖合同，定金不退，房源不予保留；3、签订购房合同时，全款客户应支付全部房款，……。同时由原告、被告方置业顾问、销售经理及财务人员均签字的合同签约单对房号、建筑面积、单价、房屋总价及付款方式等进行了约定。2019年05月11日，原、被告签订储藏室定金协议一份，约定乙方（原告）向甲方（被告）支付人民币1万元作为储藏室定金，享受储藏室选购权及优惠权益。如乙方（原告）放弃认购储藏室，所交1万元定金不退还。购房认购书签订当日，原告向被告支付定金20000元；2019年05月09日，原告向被告支付231136元（含储藏室定金1万元）；2019年06月02日，原告分两笔向被告支付53万元，其中第一笔转款49万元，第二笔转款4万元，上述款项共计781136元。之后原、被告双方未能签订商品房买卖合同。关于双方未能签订正式的商品房买卖合同的原因，原告主张当时被告销售人员告知其没有合同，让其回家等通知，2019年07月份被告通知原告去售楼处，原告发现房屋面积、公摊比例及交房时间三方面合同内容与之前销售人员介绍的不一致，原告当场拒签，原告对其主张的上述三方面合同内容与之前销售人员介绍不一致的情况未提供书面证据予以证明。原告主张被告系在原告不知情的情况下将其所交款项转到住建局监管账户，私自给原告网签。被告对原告所述均不予认可，并主张正式的商品房预售合同约定的房屋面积与购房认购书的约定是一致的，系原告方原因不愿继续履行购房认购书约定的签订商品房买卖合同的义务，是原告违约在先。被告系在收到原告的全部房款后，按照约定在淄博市住建局新建商品房网签备案系统为原告所购房屋进行了网签，并依照流程下载商品房买卖合同，涉案房屋已经锁定在原告名下，但涉案房屋的产权产籍证明并未显示涉案房屋备案在原告名下。本案审理过程中，经一审法院主持调解，被告表示在原告不退房的前提下，在目前公司楼盘销售政策的范围内，双方进一步协商。原告不同意被告的调解意见，要求按照双方签订的购房认购书中附带约定第二条关于“签订本协议7日内客户未签订商品房买卖合同，定金不退，房源不予保留”的约定履行，且原告主张即便合同条款可以协商，因为拖的时间太长，其也不想购买涉案房屋了，要求退房。另认定，原告唐元若在提起本案诉讼前，于2020年07月01日以被告淄博东方星城置业有限公司为被申请人，向一审法院申请诉前财产保全，案号为（2020）鲁0303财保1191号，并缴纳申请费4426元。 一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：1、涉案购房认购书的性质为预约合同还是本约合同；2、被告应否返还原告购房款781136元；3、被告应否赔偿原告利息损失13669元。关于焦点一，原、被告双方签订的购房认购书、合同签约单及储藏室定金协议，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，将认购书认定为商品房买卖合同，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收受购房款。本案中，原告虽已支付全部购房款，但购房认购书及合同签约单仅对所售商品房的房号、面积、定金、单价、总价及付款方式进行了约定，对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定，尚不具备商品房买卖合同的基本特征。同时结合购房认购书中关于“客户签订本协议后应于7日内签订商品房买卖合同”的约定，表明双方当事人对于今后另行签订商品房买卖合同的意思表示是一致且明确的，因而应当认定涉案购房认购书系双方当事人为将来签订商品房买卖合同而签订的预约合同，本案应为商品房预约合同纠纷。关于焦点二，合法有效的预约合同，对预约合同双方当事人均有约束力，双方均应按照协议约定全面履行各自义务，并本着诚实信用的原则积极磋商，以促成商品房买卖合同的订立。但双方最终未能就签订商品房买卖合同达成一致意见，对于双方未能签订商品房买卖合同的原因，原告主张系因房屋面积、公摊比例及交房时间三方面合同内容与之前销售人员介绍的不一致，但未能提供证据予以证明，且原告明确表示即便合同条款可以协商，其也不想购买涉案房屋了，要求退房。同时原告亦未提供证据证明系因被告原因致使双方未能签订商品房买卖合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定，原告应当按照双方签订的购房认购书关于“签订本协议7日内客户未签订商品房买卖合同，定金不退，房源不予保留”的约定以及储藏室定金协议关于“如乙方（原告）放弃认购储藏室，所交1万元定金不退还”的约定承担相应的法律后果。《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。据此，商品房买卖合同的订立应当建立在双方平等、自愿、协商一致的基础上，系双方当事人合意的结果。同时根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张赔偿的，人民法院应予支持”的规定，预约合同作为一个独立的合同，其违约责任形式可以包括继续履行，但可由人民法院强制缔结本约的法律依据并不充分，否则有违合同意思自治原则，亦不符合强制执行限于物或行为的给付而不包括意志给付的基本原理。本案购房认购书在性质上属于预约合同，其目的是双方在将来订立正式的商品房买卖合同。依据购房认购书的约定，本案双方当事人负有在将来的一定期限（7日）内订立正式商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务。现双方未按购房认购书的约定签订商品房买卖合同，且原告明确表示不想购买涉案房屋，要求退房，依照购房认购书关于“签订本协议7日内客户未签订商品房买卖合同，定金不退，房源不予保留”的约定以及储藏室定金协议关于“如乙方（原告）放弃认购储藏室，所交1万元定金不退还”的约定，被告占有原告除上述定金之外的购房款，无法律和合同依据，应当予以返还，因而对于原告要求被告返还全部购房款781136元的诉讼请求，予以部分支持。关于焦点三，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告对其关于双方未能签订商品房买卖合同的原因系房屋面积、公摊比例及交房时间三方面合同内容与之前销售人员介绍的不一致的主张，未能提供证据予以证明，且原告亦未能提供证据证明系因被告的原因致使双方未能签订商品房买卖合同，因而原告要求被告赔偿利息损失13669元的诉讼请求，依据不足，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告淄博东方星城置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告唐元若购房款751136元；二、驳回原告唐元若的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5874元（已减半）、申请费4426元，合计10300元，由原告唐元若负担5150元，由被告淄博东方星城置业有限公司负担5150元。 二审中当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，关于案涉购房认购书、合同签约单性质是否系商品房买卖合同的问题。因案涉购房认购书及合同签约单仅对所售商品房的部分内容进行了约定，而对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定，因此不具备商品房买卖合同的基本特征。同时结合购房认购书中双方今后另行签订商品房买卖合同的表述，因此一审法院认定案涉购房认购书、合同签约单系双方当事人为将来签订商品房买卖合同而签订的预约合同而非正式的商品房买卖合同，符合本案查证的事实，本院予以确认。 综上所述，上诉人淄博东方星城置业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11311元，由上诉人淄博东方星城置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡晓梅 审判员  郭 鹏 审判员  刘 宁 二〇二一年二月三日 书记员  李慧姣