江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终320号上诉人（原审被告）戴舒。委托代理人钱沛鑫，惠诚律师事务所（上海分所）律师。被上诉人（原审原告）南通王府物业发展有限责任公司，住所地南通市人民东路6号。法定代表人杜建国，董事长。委托代理人赵曦童，该公司职员。上诉人戴舒因与被上诉人南通王府物业发展有限责任公司（以下简称王府公司）物业服务合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2015）崇民初字第00949号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月3日公开开庭进行了审理，上诉人戴舒的委托代理人钱沛鑫、被上诉人南通王府物业发展有限责任公司的委托代理人赵曦童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，王府公司属三级物业服务企业。2004年12月8日，王府公司与南通开发区爱东房地产有限公司签订了前期物业管理合同，约定由王府公司负责南通××大厦××号楼的前期物业管理。戴舒为××大厦××号楼××××室业主，其房屋建筑面积217.37平方米。戴舒在办理入住手续时，于2005年8月27日与王府公司订立了物业管理服务合同及物业服务合同补充协议，确定由王府公司为戴舒所在的××大厦××号楼提供物业服务，至业主大会和业主委员会成立并与物业管理企业签订新的物业管理服务合同时自动终止。合同约定的物业管理服务事项包括公共区域和场地、公共楼道、环卫设施的清洁管理与服务；安全护卫管理与服务，安全护卫人员统一着装，协助公安部门做好物业区域的安全护卫工作；绿化养护与服务，对绿化带定期修剪、补栽、浇水等，保持花卉长势良好；房屋共用部位及公用设施设备维护；消防管理与服务；交通车辆管理与服务，协助交通管理部门维持物业区域周边交通秩序，确保车辆进出、行驶、停放安全有序。合同规定了王府公司及业主双方的权利义务。合同约定的物业管理服务费为按建筑面积每月每平方米1.2元，每季度交纳一次，每次交纳的时间为季首的1-15日。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的0.5‰交纳滞纳金。合同签订后，王府公司一直在南通市王府大厦提供物业管理服务，2009年8月19日，戴舒家厨房间内、入户水表之外的公共水管部分发生脱落导致漏水，造成戴舒家财产损失，戴舒认为王府公司有相应责任，并拒交物业服务费。后经戴舒提起诉讼，经张家港市人民法院调解，双方达成了调解协议，戴舒按每月每平方米1.2元的价格支付了王府公司2011年11月30日以前的物业服务费。戴舒因家中水管破裂造成财产损失提起民事诉讼，要求王府公司、南通开发区爱东房地产有限公司及承担戴舒房屋装修工程的广东星艺装饰集团南通有限公司承担赔偿责任，经张家港市人民法院及苏州市中级人民法院一、二审审理，戴舒的诉请未获支持。至2011年12月1日起至今，戴舒未向王府公司支付物业服务费。王府公司于2014年7月29日向戴舒寄送催缴物业服务费通知书，因戴舒家人外出，信件被退回。王府公司遂诉至法院。原审法院认为，根据《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘请物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同并生效时，前期物业服务合同终止。王府公司与王府大厦的建设开发单位南通开发区爱东房地产开发有限公司签订前期物业服务合同符合法律规定，对王府大厦的业主具有约束力。戴舒在办理入户手续时，与王府公司签订了物业服务合同，明确王府公司为戴舒所在的商住楼提供物业服务，该合同不违反国家法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，是确立双方权利义务关系的载体。该合同以及前期物业服务合同明确了物业服务收费价格以及物业服务内容与标准，王府公司主张按每月每平方米1.2元的价格计费具有事实依据，故该价格应作为戴舒的付费依据。戴舒辩称其所在的小区未成立业主大会（业主委员会），物业收费应依照政府指导价收取。对此，江苏省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第二条规定，物业出售以后至业主委员会或业主与物业服务人正式签订物业服务合同前所发生的物业服务纠纷，业主与物业服务人有约定的，依照其约定处理，没有约定或约定不明的，按法律和行政法规的规定处理。本案王府公司、戴舒订有物业服务合同，应以合同约定确定收费价格，故戴舒的抗辩没有事实和法律依据。王府公司作为××大厦××号楼的前期物业服务企业，一直在该小区提供物业管理服务，戴舒作为王府大厦业主，在接受了王府公司提供的物业服务后应依照合同约定和法律规定支付物业服务费。戴舒自2011年12月1日起，欠交物业服务费，王府公司已经履行了催收义务，戴舒应依据合同约定和法律规定向王府公司支付物业服务费，并承担逾期付款的违约责任。前期物业服务合同及物业服务合同约定的滞纳金应视为双方对逾期付款违约金的约定，该约定符合法律规定。自2011年12月1日至2015年6月30日，根据戴舒的物业建筑面积、按合同约定的价格，戴舒应向王府公司支付物业服务费人民币11216.29元（1.2×217.37×43）。王府公司自愿放弃要求戴舒支付逾期付款的滞纳金，系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利，于法不悖，法院照准。对于戴舒提出的室内漏水造成损失之抗辩，戴舒因漏水产生的损失客观存在，但经戴舒提起财产损害赔偿之诉后，已经张家港市法院、苏州中院作出一二审判决，认定王府公司对戴舒的损失不承担责任，且戴舒已按物业服务合同约定的价格支付了至2011年11月30日以前的物业服务费，戴舒再以此为由要求降低付费标准的理由不能成立。对于戴舒提出的王府公司放任水天堂饭店将后门开到1号楼、王府公司未履行安全护卫义务等抗辩，王府大厦地处市区人民路繁华地带，为临街商业与住宅混合楼宇，1至5层为商业用房，业主经营饭店属合法使用，大厦内已设置商用电梯和住户用电梯，可以有效防止进出饭店人员对住户影响。6层以上的部分业主将住宅改变成商用的现象客观存在，这一行为当然违反了物业管理法规，王府公司作为物业管理服务企业，有制止并向相关行政部门举报的义务，但由于王府公司为管理服务企业，仅靠其制止、举报尚不足以杜绝改变物业用途现象的发生，对此，王府公司应进一步强化管理服务意识，特别是加强安全护卫管理与服务，减少商户及其进出人员对楼宇居民生活产生的影响。现王府公司举证证明其已履行了向城东工商户举报的职责，戴舒以此作为不付物业费的理由也不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决戴舒于判决生效后十日内一次性给付王府公司南通市崇川区××大厦××号楼××××室自2011年12月1日至2015年6月30日期间的物业服务费人民币11216.29元。案件受理费人民币80元，由戴舒负担。宣判后，戴舒不服，向本院提起上诉称，1、原审法院明知上诉人所居住小区没有成立业主大会，在审理中却不依照《南通市市区物业服务收费管理实施细则》审查被上诉人是否有法律规定的收费依据和相应的服务标准，而是仅仅按照不能作为审理依据的合同判决上诉人付费。2、被上诉人收费必须以保质保量完成服务为前提。原审法院对被上诉人提供服务的内容与质量不予审查，违背了权利义务相一致的必然要求。法院应当建议有关部门对被上诉人的收费标准进行评估，根据被上诉人实际提供的服务内容和质量，参照相关规定核定上诉人的付费标准。王府公司在住宅改商用、自身房屋不缴纳物业费、门卫安全管理混乱、卫生保洁、门禁智能系统的恢复等方面均存在各种问题，管理明显不到位，应当降低收费标准。3、原审判决举证责任分配错误，对履行物业服务及安全服务的举证责任应当倒置给物业公司，由物业公司证明其是否尽职责。但原审几乎将全部举证责任加诸上诉人，不符合法律规定。故请求二审法院撤销原判，将本案发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人王府公司答辩称，案涉房屋属非普通住宅，物业费的收取应执行市场调节价，对收费标准双方在合同中已经作了明确的约定，并且戴舒已经缴纳了第一年的物业管理费，说明其对物业费标准是认可的。对戴舒家房屋水管漏水的事情，已经法院一、二审及再审认定与物业公司无关，我公司也不应当承担任何费用。由于王府大厦是商住楼性质，裙房有多个出口与主楼相连是基于消防要求设立，对业主擅自将房屋改为商用，物业公司只能进行协调而无法阻止，也无执法权限，故原审判决并无不当，请求驳回上诉、维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。二审审理过程中，戴舒提交了21份证据材料：包括物业公司的服务收费公示、法院在另案中的调查笔录、业主对物业服务情况的反馈、物业公司的两次《友情提醒通知》、业主致物业公司的公开信、物业服务标准及照片若干和视频，证明王府公司未能尽到物业管理职责，物业服务存在瑕疵，达不到三级标准。王府公司对上述证据质证认为，王府大厦的物业目前还处于前期物业合同履行期间，如果戴舒提供的证据都属实，业主完全可以成立业主委员会终止合同，但在十年中并没有发生这样的情况，说明大部分业主对物业公司的服务是满意的，而且王府公司在十年中物业费未涨价，如果按照相同区域内物业费的平均值收取肯定会高于现行1.2元/平方/月的标准。对于物业维修问题，因动用维修基金需要全体业主三分之二以上人数或三分之二以上面积的业主通过，而且单笔费用超过5000元需要专业审计公司审计，并由南通市物管处进行招标，而王府大厦业主空置户达40%，导致动用维修基金困难，王府公司已经垫付近80000元用于紧急维修，故物业公司的服务完全符合三星标准和要求。本院审查后认为，戴舒提供的证据可以证明王府公司在物业管理方面存在一定的瑕疵，特别是对于业主将住宅用房改为商办用房后的小区安全方面未能尽到职责，未能进行有效的管理，安全门禁形同虚设，致小区安全存在隐患，而王府公司对此并非通过加强管理保障安全，而是对住宅改为商办用户采取额外收取物业管理费的办法进行管理，实际是管理行为缺失。对于戴舒提供的其他证据中，如卫生状况等，虽不能证明王府公司未进行打扫，但有蜘蛛网存在，说明有卫生死角，王府公司的物业管理服务存在缺陷。另查明，双方当事人在2005年5月29日签订的《物业管理服务合同》中约定：第四条、清洁管理与服务1、公共区域和场地：每天清扫两次，保持物业区域无暴露垃圾、杂物，路面清洁干净。2、公共楼道：每周打扫2次，用干布抹清扶手。保持楼道和扶梯无垃圾、浮尘、杂物、无乱贴乱划、无乱堆乱放杂物、楼梯间无明显蜘蛛网，外墙窗玻璃屋无明显灰尘。3、环卫设施：每月清洗二次，保持外观清洁，目视无明显杂物污迹。再查明，2013年王府大厦的业主宋志明曾与王府公司因物业服务合同纠纷诉至原审法院，本院终审判决宋志明按照双方合同约定给付物业费，同时要求王府公司加强工作人员责任心的培养、岗位技能培训，畅通与业主沟通的渠道，完善对公用设施的维护服务及公共区域的秩序维护。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王府公司与案涉小区开发商南通开发区爱东房地产有限公司于2004年12月8日签订了前期物业管理合同，案涉小区一直未能选举产生业主委员会。王府公司与戴舒于2005年5月29日签订了物业管理服务合同，该合同系双方当事人真实意思的表示，应为合法有效，双方应当按照合同约定履行义务、行使权利。王府公司作为小区的物业服务企业，应当按照双方的合同约定及我国法律的规定提供服务。戴舒为主张王府公司提供的服务不到位，在二审中提交了相关证据材料，能够说明王府公司在卫生保洁、安全管理等方面的服务并不到位。因王府大厦属于半开放型的小区，这就要求物业公司承担更加谨慎管理的安保义务，但是自2013年另案业主宋志明提出小区门禁系统、可视电话系统损坏以后，物业公司至今仍未能对此予以修理或者更换，该行为已经不能用一时的工作滞后或局部的管理疏忽予以免责。另外，小区的部分住宅物业被私自用作商业办公场所，王府公司未能提供证据证明其向相关部门进行了举报，反而为该种行为提供便利，王府公司的放任不管给小区业主带来了安全隐患及外来干扰，故王府公司在小区安保方面明显存在不作为的过错。戴舒在本案中提出王府公司未能公示维修基金、广告收入、车库收入后，王府公司亦未能积极举证证明其履行了该项义务。鉴于王府公司未能提供完全符合合同要求以及法律规定的物业服务，本院酌情将本案的物业服务费收费标准调整为每月每平方米1元，戴舒应向王府公司支付自2011年12月1日至2015年6月30日期间物业服务费人民币9346.91元（1×217.37×43）。至于该小区中已经缴付该时间段物业费的业主，应视为其已认可王府公司的物业服务，自愿履行了合同义务，本院不再做出调整。王府公司今后应当着力提升物业服务的整体水平，以优质的服务赢得业主的认可，促使该小区的物业服务与物业收费步入良性循环的轨道。综上所述，原审判决认定事实有误，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销南通市崇川区人民法院（2015）崇民初字第00949号民事判决。二、戴舒于本判决生效后十日内一次性给付南通王府物业发展有限责任公司南通市崇川区××大厦××号楼××××室自2011年12月1日至2015年6月30日期间的物业服务费人民币9346.91元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各80元，均由戴舒负担64元，由南通王府物业发展有限责任公司负担16元。二审案件受理费已经由戴舒预交，本院不予退还，应由南通王府物业发展有限责任公司负担部分，于履行本判决时给付戴舒。本判决为终审判决。审 判 长  倪红晏审 判 员  曹 璐代理审判员  刘 猛二〇一六年七月二十八日书 记 员  邱 晴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；