辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽02执异43号案外人：曲传娣，女，1960年9月20日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。案外人：杨茂林，男，1958年2月13日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。上述案外人委托诉讼代理人：郑钦涛，北京市京都（大连）律师事务所律师。申请执行人：中国银行股份有限公司大连东港支行，住所地大连市中山区兴和街**3-1及中山区港湾街**。负责人：刘作岩，行长。被执行人：大连澳南房屋开发有限公司，住所地大连市中山，住所地大连市中山区一德街**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：刘淑霞，总经理。本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司大连东港支行（以下简称东港支行）与被执行人大连润泰房地产开发有限公司（以下简称润泰公司）、大连正刚物资有限公司（以下简称正刚公司）、大连澳南房屋开发有限公司（以下简称澳南公司）、大连中惠房地产开发有限公司、王鹏良、王冰冰、王丹、刘淑霞、焦正刚金融借款合同纠纷一案中,案外人曲传娣、杨茂林对本院执行明秀庄园一期第7幢1单元1层3号房屋（行政街号大连市中山区桃仙街16号1层3号，以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人曲传娣、杨茂林称，请求解除对案涉房屋的查封。事实与理由为：曲传娣、杨茂林于2015年12月29日与澳南公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋。房屋总价3651597元，曲传娣、杨茂林已支付全部款项，澳南公司于2016年5月5日交付房屋。曲传娣、杨茂林只有该套住房用于居住。本院查明，原告东港支行与被告正刚公司、润泰公司、澳南公司、大连中惠房地产开发有限公司、王鹏良、王冰冰、王丹、刘淑霞、焦正刚金融借款合同纠纷一案，本院分别于2018年11月12日、13日作出（2018）辽02民初1548、1549号民事调解书。1548号民事调解书确认如下内容：一、正刚公司于2018年11月21日之前向原告偿还185400000元及罚息等；二、原告对被告澳南公司位于大连市中山区秀月街和桃仙西街的46份他项权证项下的合计168套房屋（详见附件：抵押物清单）享有抵押权；三、原告对润泰公司位于大连市明秀山庄四期0A区1号地下车库号楼部分房屋，详见抵押登记清册，面积为497.06平方米（不动产登记证明号为辽（2017）大连市内四区不动产证明第00046831号）享有抵押权，原告对上述抵押物在折价或者变卖、拍卖的价款享有优先受偿权；四、被告润泰公司、澳南公司、大连中惠房地产开发有限公司、王鹏良、王冰冰、王丹、刘淑霞、焦正刚分别对被告正刚公司的上述债务承担连带清偿责任等。1549号民事调解书确认如下内容：一、正刚公司于2018年11月21日之前向原告偿还194196000元及罚息（截至2018年9月30日罚息为6066731.59元，自2018年10月1日起至垫款还清日止，按照每日按垫款金额的万分之五计收罚息）；二、被告正刚公司于2018年11月21日之前向原告给付律师费20万元；三、原告对被告澳南公司位于大连市中山区秀月街和桃仙西街的46份他项权证项下的合计168套房屋（详见附件：抵押物清单）享有抵押权；四、原告对润泰公司位于大连市明秀山庄四期0A区1号地下车库号楼部分房屋，详见抵押登记清册，面积为497.06平方米（不动产登记证明号为辽（2017）大连市内四区不动产证明第00046831号）享有抵押权，原告对上述抵押物在折价或者变卖、拍卖的价款享有优先受偿权；五、被告润泰公司、澳南公司、大连中惠房地产开发有限公司、王鹏良、王冰冰、王丹、刘淑霞、焦正刚分别对被告正刚公司的上述债务承担连带清偿责任等。因各被告未履行各自义务，上述两案进入执行程序，案号为（2019）辽02执841、842号。2019年8月21日，本院作出（2019）辽02执841、842号协助执行通知书，将澳南公司名下位于大连市中山区秀月街和桃仙西街的46份他项权证项下的合计168套房产包括案涉房屋予以查封。中国银行股份有限公司大连中山支行对案涉房屋享有抵押权。在本院审查期间，曲传娣、杨茂林为证明其主张，提供如下证据：1.曲传娣、杨茂林与澳南公司于2015年12月29日签订《商品房买卖合同》，约定曲传娣、杨茂林购买案涉房屋，房屋总价款为3651597元。拟证明曲传娣、杨茂林在本院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；2.澳南公司于2017年12月25日出具的曲传娣、杨茂林交纳3651597元房款的发票，拟证明曲传娣、杨茂林已经支付全部购房款；3.曲传娣、杨茂林于2016年5月5日签署的《房屋交接验收表》、交纳2017年度取暖费的收据等，拟证明曲传娣、杨茂林在法院查封之前已合法占有案涉房屋。4.大连市不动产登记中心出具的曲传娣、杨茂林无房屋产权证明一份，证明曲传娣、杨茂林在大连市无其他用于居住的房屋。另查，中国银行股份有限公司大连中山支行于2017年1月26日变更名称中国银行股份有限公司大连东港支行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情况，即“法律、司法解释另有规定的除外”，也即如法律、司法解释另有规定，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条即属第二十七条规定的例外情形。又根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权，消费者的居住权优先于工程价款优先受偿权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案涉房屋虽有抵押，但曲传娣、杨茂林系在本院查封前，已经从澳南公司处购买了案涉房屋，支付了全部购房款，且曲传娣、杨茂林名下无其他用于居住房屋。据此，曲传娣、杨茂林提出的排除执行的异议请求，符合上述法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，裁定如下：中止对明秀庄园一期第7幢1单元1层3号，行政街号：大连市中山区桃仙街16号1层3号房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 吕 颖审判员 卢宏翔审判员 金秀丽二〇二一年二月四日书记员 杨 宁