青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2843号上诉人（原审原告）：西宁伟业房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91632900710542971Q，住所地：青海省西宁市城中区香格里拉路**。法定代表人：李平，该公司总经理。委托诉讼代理人：张广寿、赵治，青海竞帆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:周东，男，汉族，1980年1月17日出生，公民身份号码：×××，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：葛明骏、杨砚涵，青海捷传律师事务所律师。上诉人西宁伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司）因与被上诉人周东房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2020）青0103民初2499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。伟业公司上诉请求：撤销一审判决，改判1.解除双方签订的《香格里拉城市花园-北会所租赁合同》并返还租赁物；2.周东支付截止到合同解除之日的租金，按照每日4931.51元支付租赁场地占用费，并由周东按年利率24%支付至实际付清租金之日止的利息；3.周东承担解除合同的违约金600000元；4.一二审诉讼费由周东承担。事实和理由：根据合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中周东逾期支付租金的事实清楚，合同解除的条件已经成就，法院应支持双方解除合同，一审判决认定事实有误、适用法律不当，判决结果显失公平。请求二审法院依法改判。周东辩称，一审法院认定事实清楚，一审对伟业公司同意周东延期交付租金的事实未认定，确认的违约金也过高，但鉴于一审判决没有支持伟业公司解除合同的请求，在合同继续履行的前提下，周东可以支付违约金，故周东没有上诉，认可一审判决认定的事实和结果，故请求驳回上诉维持原判。伟业公司向一审法院起诉请求：1.解除伟业公司、周东签订的《香格里拉城市花园-北会所租赁合同》,周东返还租赁的西宁市××区北会所(门牌号:84-4、8-46、8-48）场地；2.周东向伟业公司支付租赁费、物业费1628500元（截止2020年6月1日）、逾期利息130281.6元（2019年10月1日至2020年5月30日）,合计1758781.6元，并支付自2020年6月1日起按年利率24%计算至实际付清租金之日止的利息；3.自2020年6月1日至实际交付租赁商铺前,按每日4931.51元支付租赁场地占用费；4.周东向伟业公司承担违约金600000元；5.本案诉讼费由周东承担。一审法院认定事实：2019年9月27日，伟业公司（甲方）与周东（乙方）签订《香格里拉城市花园北会所租赁合同》，合同约定：租赁地点：青海省西宁市城中区香格里拉路8号的北会所，门牌号84-4、8-46、8-48（一、二、三层）；租赁房屋的使用用途：乙方租赁的场地必须用于从事“海景壹号”品牌同等档次的海鲜酒店餐厅；租赁期限：本合同租赁期为124个月（十年零肆个月），租赁期限为2019年10月1日至2029年1月31日止；免租装修期：2019年10月1日至2020年1月31日；租金及付款明细、付款日期：第1年（2020年2月1日至2020年1月31日），租金150万元，物业费12.85万元，合计162.85万元，分两次付款，第一次2019年10月1日，第二次2020年6月1日，每次付款金额为81.426万元，标准为180万/年，免两个月租金，免租不免物业费……；租赁保证金：300000元（大写：叁拾万元整），合同终止后，甲方验收无误、乙方无违约行为，将押金还乙方，不计利息；本租金和物业和管理费均含税，由甲方和物业公司分别开具合法增值税发票；合同的解除：……乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋并限期乙方撤场，否则，甲方有权强行撤场并处理房屋内一切物品，其他按合同终止条件执行：……拖欠租金或拖欠相关费用达30日以上（含30日）；违约责任：合同约定租赁期内，如甲、乙双方出现合同第八条约定的情形，除甲方有权解除合同外，双方有权解除合同并依据本合同行使各项权利，违约方需向守约方支付违约金。违约金按租赁保证金数额的两倍计算，并赔偿守约方因此造成的损失。租赁期限内，乙方如未按期支付租金和水、电费等费用，每逾期一日，按逾期付款总额千分之一支付逾期付款利息，乙方不因此免除因逾期付款导致合同解除所应承担的违约责任。其他约定：伟业公司同意周东移除门前四颗柳树，在周东开业前办理完成。另查明，2020年6月11日，周东（北会所海景壹号）向西宁伟业物业管理有限公司交纳2020年1月至12月物业费115672.08元。再查明，2020年7月25日，周东（海景壹号海鲜酒店）通过顺丰速运向伟业公司邮寄《关于缴纳租赁费的函件》，内容为：西宁伟业房地产开发有限公司：我与贵公司2019年9月27日签订了《香格里拉城市花园北会所租赁合同》。现向贵公司交纳该合同约定的租赁费，请贵公司以函件形式提供贵公司账号、开户行、户名，并依约出具增值税发票。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、伟业公司、周东签订的《香格里拉城市花园北会所租赁合同》是否应当解除；二、关于周东在合同履行过程中是否存在违约，伟业公司是否亦有过错及对违约金的数额应否进行调整。关于伟业公司、周东的租赁合同是否应当解除的问题，伟业公司、周东签订的《香格里拉城市花园北会所租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。伟业公司依约向周东交付了租赁物，周东未按合同约定支付租金，导致本案纠纷发生，为此伟业公司要求主张解除合同，伟业公司虽享有合同解除权，但合同解除权的行使应以解除权成就为前提，解除行为应当符合法律规定的程序，否则不能引起合同解除的法律后果。本案中，周东迟延履行交付租金的义务，伟业公司须对周东进行催告，即伟业公司采取书面形式向周东发出催促其及时履行合同债务的通知，周东在合理履行期限内仍不履行合同债务的，伟业公司才可以行使解除权。根据查明的事实，伟业公司并未向周东发出解除合同的书面通知，且周东主动向伟业公司发函要求履行交纳租金，故伟业公司在合同解除权不成就，周东行为未根本违约的情况下要求解除租赁合同的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。关于违约问题，租赁合同中约定，周东分两次支付租金，第一次为2019年10月1日，第二次为2020年6月1日，周东未按上述约定向伟业公司支付租金，存在违约，另双方在合同还约定，伟业公司同意周东移除门前四颗柳树，在周东开业前办理完成，伟业公司未按约定在周东开业前移除柳树，存在一定过错。根据合同法相关规定，对于违约金，应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。结合本案事实、双方的过错程度及疫情防控措施的影响，一审法院酌定由周东按欠付租金的15%承担违约金。关于伟业公司主张的利息损失，考虑到周东承担的违约金责任足以弥补伟业公司的预期利益，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于伟业公司要求周东按每日4931.51元支付租赁场地占用费的主张，因双方的合同并未解除，双方在合同实际履行过程中的租赁费，由周东按合同约定予以支付，故对该项主张亦不予支持。综上，周东欠付伟业公司的房屋租金为1500000元（2020年2月1日至2021年1月31日），违约金为225000元（1500000元×15%）。遂判决：1.周东于判决发生法律效力之日起十日内向伟业公司支付租赁费1500000元，违约金225000元，共计1725000元；2.驳回伟业公司的其他诉讼请求。本案受理费12835元，由伟业公司负担3446元，周东负担9389元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审中，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。另查明，伟业公司提起本案诉讼前未向周东发出解除《香格里拉城市花园北会所租赁合同》的通知，周东于2020年7月17日收到一审法院送达的民事起诉状副本。本院认为，伟业公司与周东在平等自愿的基础上签订的《香格里拉城市花园北会所租赁合同》，是当事人双方真实意思表示，合法有效。双方应按照合同约定履行义务。案涉租赁合同签订后伟业公司按照合同约定履行了交付房屋的主要合同义务，案涉合同约定2019年10月1日至2020年1月31日为免租装修期，2020年2月1日至2021年1月31日的租金周东应当分两次付款，分别在2019年10月1日和2020年6月1日付款，但周东自2019年9月27日双方签订合同后一直未交纳租赁房屋的租金，拖欠租金已超30天以上，根据案涉租赁合同第8.4条“……乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋并限期乙方撤场，否则，甲方有权强行撤场并处理房屋内一切物品，其他按合同终止条件执行：……（8）拖欠租金或拖欠相关费用达30日以上（含30日）”之约定，伟业公司享有合同解除权。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因此，伟业公司要求解除案涉租赁合同，符合合同约定且于法有据，本院予以支持，一审认为伟业公司须对周东进行催告后才能解除合同的认定错误。周东辩称案涉租赁房屋门前的柳树没有移除，伟业公司构成违约，不应解除合同。本院认为，双方案涉租赁合同第12.3条约定“甲方同意乙方移除门前四棵柳树，在乙方开业前办理完毕。”该约定系伟业公司同意周东将柳树移除，周东并未举证证明柳树未移除系伟业公司不同意移除所致，且柳树的移除与否并不影响周东的经营，亦不能构成其不支付租金的合法理由。周东还辩称，伟业公司同意其延期交付租金，不存在故意违约的情形，但根据一审周东提交的微信聊天记录，伟业公司并未同意其延期交付租金。因此在周东违约的情形下，伟业公司有权解除租赁合同。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案中伟业公司在诉讼前未向周东发出解除合同的通知，一审法院于2020年7月17日将伟业公司的起诉状副本等法律文书送达周东，此时伟业公司解除房屋租赁合同的意思表示到达周东，故案涉租赁合同解除时间应为周东收到民事起诉状副本的时间即2020年7月17日。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，双方签订的租赁合同已于2020年7月17日解除。因此，伟业公司要求周东腾退房屋并返还商铺，依法有据，本院对伟业公司的该项上诉请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，周东未按期支付租金构成违约，应当按照合同约定以年租金1800000元支付租金，支付自2020年2月1日至合同解除之日2020年7月17日的租金，同时案涉合同解除之日周东即负有腾退返还房屋的义务，周东在腾退返还房屋前，仍继续占有使用租赁房屋的，应向伟业公司按照租金标准支付房屋占有使用费至房屋腾退返还之日止。周东在一审提出因为“新冠”疫情防控影响海鲜酒店餐厅并未实际经营，应考虑疫情对本案合同履行的影响。依照最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知中第六条：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，及青海省政府2020年1月25日启动青海省重大突发公共卫生事件一级响应至2020年5月8日国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制印发《关于做好新冠肺炎疫情常态化防控工作的指导意见》指出我国新冠肺炎疫情防控工作已从应急状态转化为常态化。本院认为伟业公司不同意本案租赁合同继续履行，考虑疫情对本案合同履行的影响及青海和全国防控新冠肺炎疫情的实际情况，本院酌情确定减免周东应支付的3个月租金。为方便表述及计算方便，将周东应支付伟业公司租金的起算时间推迟3个月起算，即自2020年5月1日起算，至2020年7月17日周东应支付租金383835.67元，支付自2020年7月18日至2021年1月31日占有使用费966164.33元，共计1350000元。周东未按合同约定支付租金已构成违约，应承担相应的违约责任。案涉租赁合同对违约金约定为按租赁保证金数额的两倍支付，同时对未按期支付租金的，约定每逾期一日，按照逾期付款总额每日千分之一支付逾期付款利息。伟业公司主张周东应支付违约金600000元并主张未付租金自2020年6月1日起按照年利率24%计算的利息。本案中周东以不构成违约、不应支付违约金、一审确定的违约金过高作为抗辩理由，虽然未明确请求对违约金的数额进行调整，但其在庭审中的抗辩包含了该意思，故本院依法对约定过高的违约金予以调整。对于如何认定违约金过高及如何调整违约金，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超出造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。”据此，本案中，伟业公司、周东均未提供证据证明因周东拖欠租金给伟业公司所造成的损失情况，本院确认其实际损失为周东欠付租金所产生的资金占用损失，伟业公司主张支付违约金及按照年利率24%计算未付租金利息显然过高，一审虽对此进行调整但仍过高，本院酌情予以调整，应以欠付租金为本数，自2020年6月2日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。伟业公司主张的物业费，周东已付清，故对该诉求不予支持。综上所述，伟业公司上诉主张案涉租赁合同应当解除的请求成立，一审对此认定错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销青海省西宁市城中区人民法院（2020）青0103民初2499号民事判决；二、确认西宁伟业房地产开发有限公司与周东签订的《香格里拉城市花园北会所租赁合同》已于2020年7月17日解除；三、周东于本判决送达之日起六十日内将租赁的西宁市××区的北会所，门牌号84-4、8-46、8-48（一、二、三层）房屋腾空并交付给西宁伟业房地产开发有限公司；四、周东于本判决送达之日起十日内支付西宁伟业房地产开发有限公司租金383835.67元及利息（以383835.67元为基数，自2020年6月2日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际付清之日止）；五、周东于本判决送达之日起十日内支付西宁伟业房地产开发有限公司占有使用费966164.33元（自2021年2月1日至实际腾空并交付房屋之日止按每日4931.51元标准计付房屋占有使用费）；六、驳回西宁伟业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费12835元，由西宁伟业房地产开发有限公司负担5489元，由周东负担7346元；二审案件受理费25670元，由西宁伟业房地产开发有限公司负担10978元，由周东负担14692元。本判决为终审判决。审判长 宋敏芳审判员 纳 敏审判员 李 娟二〇二一年二月一日法官助理 杨家俊书记员 程世超附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。