重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0234民初3126号原告开县新兴物业管理有限公司，统一社会信用代码91500234795865007M，住所地重庆市开县汉丰街道开州步行街1007号。法定代表人刘红英，该公司经理。委托代理人（特别授权）王道平，重庆帅风律师事务所律师。委托代理人谭腾，重庆帅风律师事务所律师。被告王钦，男，汉族，生于1985年1月20日，户籍地住重庆市开县。被告廖蕊，女，汉族，生于1990年5月3日，户籍地住重庆市开县。两被告委托代理人（特别授权）王继松，男，汉族，生于1953年9月10日，住重庆市开县。原告开县新兴物业管理有限公司诉被告王钦、廖蕊物业服务合同纠纷一案，本院2016年5月16日立案受理后，与2016渝02**民初3125号、3128号、3129号四案在同年6月16日由代理审判员戚国涛适用小额诉讼程序依法合并公开开庭进行了审理。本案中原告开县新兴物业管理有限公司的委托代理人王道平，被告王钦、廖蕊的委托代理人王继松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告开县新兴物业管理有限公司诉称，某某小区项目系重庆拓天房地产开发有限公司开发的物业。原告系开发商委托的物业服务企业，双方签订《前期物业服务合同》，被告系该项目中3栋29楼8号房屋的业主。按照该小区临时管理规约规定，物业服务费按年交纳，各业主应当在每年物业服务费到期前15日内履行缴费义务。2016年1月至12月该小区电梯高层住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米1.1元交纳，被告应在2015年12月15日前交纳2016年度的物业服务费1207元，被告无理至今不交纳费用，应自2015年12月16日起至付清之日止，每天按照千分之三交纳滞纳金。被告抗辩的理由不能成立，因为原告从各位业主结房时，就已经在提供物业服务，被告举示的各项证据也不能达到被告的证明目的，开发商与原告签订的《前期物业服务合同》以及临时管理规约均在有效期内，双方均应遵守。双方仍可以协商解决交费问题。综上，原告遂诉至法院，请求法院依法判决被告立即给付原告物业管理费1207元并自2015年12月16日起至付清之日止，每天按照千分之三交纳滞纳金承担本案诉讼费。被告王钦、廖蕊辨称，被告与原告的服务合同纠纷不成立，原告至今没有与被告签订服务合同。原告系开发商聘请的前期临时物管，临时规约早已过期作废，小区业主委员会和全体业主以书面、公示形式通知原告与业主签订2016年服务合同，原告至今拒绝与被告签订。原告没有尽到责任，管理不规范，服务不到位，小区公共卫生、楼道卫生差，白色垃圾和小广告随处可见（有照片为证）。绿化不施肥，小区也没有休闲玩耍的地方。原告滥用职权将小区内的建筑设施随意改变，给业主带来严重安全隐患。某某社区领导在2015年邀请多方部门协调物管公司、开发商及业主三方矛盾，经过多次协商,某某社区作出处理意见，但开发商、物管公司没有按处理意见执行。购房合同上有约定业主购买的房屋包含五通（即水、店、气、闭路电视、电话），至今闭路电视没有安装到位。只要原告解决业主提出的问题，业主就缴纳物管费。被告多次按月交纳物管费，物管工作人员拒收。被告认为物管费应该一月一交，同时物管服务标准不合格服务差应降低服务物管费的标准应为0.5元每月每平方米。诉讼费、滞纳金被告不承担。经审理查明：某某小区项目系重庆拓天房地产开发有限公司开发的物业。原告系开发商委托的前期物业服务企业，2014年9月10日双方签订《某某前期物业服务合同》，该合同第三条及第五条中约定了原告提供公共性服务的主要内容及应达到的标准，主要内容为“物业共用部分的维修、养护和管理，包括房屋的承重结构、外墙面、屋顶、公共门厅、走廊、过道、楼梯间。物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、楼内消防设施设备、电梯等。公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，公共环境卫生，包括公共楼道、通道、电梯间、走廊、小区内道路、公共场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。原告应按下列约定实现管理目标：房屋外观整洁完好、公共设备设施运行正常、良好等，环境卫生：公共场地每天按标准清扫；电梯每天清扫、保洁；定期组织实施生化池清掏；绿化完好率达到90%以上；车辆停放标识明显，管理有序，保安昼夜轮值和定时巡查，防范措施落实等”。第八条约定：“物业服务费用或物业服务资金按年交纳，业主或者物业使用人应在每年到期前15日内履行交纳义务。”第十九条约定“本合同期限为3年，自2014年9月10日起至2017年9月9日止，合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。”第二十六条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”被告系该项目中3栋29楼8号房屋的业主。2016年1月至12月该小区电梯高层住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米1.1元交纳，被告至今未交纳2016年度的物业服务费1207元。被告曾按月交纳物管费，原告的工作人员拒收。在被告拍照当时，某某小区内可见一些零星垃圾及个别垃圾死角没有清理。上述事实有原、被告的陈述答辩，原、被告身份信息复印件材料、被告的房屋产权证复印件、《某某前期物业服务合同》及被告举示的拟证明原告未尽到服务责任的照片46张及交费照片3张在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十二条规定：“当事人采用合同形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时成立”，及第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案某某小区的建设单位重庆拓天房地产开发有限责任公司与依法登记具有物业管理服务资质的原告签订了《某某前期物业服务合同》，该合同中关于物业费收取方式以及逾期未交纳物管费收取滞纳金的约定以及现在的收费标准，不违反法律法规的强制性规定。同时根据《物业管理条例》第四十二条之规定，业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用，故本院对原告要求被告交纳2016年1月1日至12月31日的物管费1207元的诉讼请求本院予以支持。被告作为该小区的业主认为原告没有尽到责任，管理不规范，服务不到位，小区公共卫生、楼道卫生差，白色垃圾和小广告随处可见等，因此提出服务费按月交纳以及物管费的标准应为0.5元每月每平方米，不承担诉讼费、滞纳金的抗辩。从被告举示的46张照片反映的情况来看，能够看出原告履行义务中存在一定的瑕疵，存在个别垃圾死角，没有及时清理零星垃圾，同时业主一直想一月一交物管费也属常理，业主并非不交物管费，原告也是签订的前期物业合同，双方应根据实际情况平等协商，被告延迟交纳物业管理费也是一定程度上的合理抗辩，故本院不予支持原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。该小区的《前期物业服务合同》尚在有效期内，在双方没有签订新的合同或达成一致意见前，业主仍应按照该合同中约定的交费方式交费，故在本案中本院对被告要求一月一交纳的意见不予支持。从被告提供的照片看，该小区内只是一些零星的垃圾没有及时清理，个别角落卫生没有搞好等，不足以达到减少服务费或降低收费标准的程度。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的情况决定当事人各自负担的诉讼费数额。”结合本案情况，本院对原、被告双方请求、抗辩，均有支持的部分，也有未支持的部分，故由原、被告共同负担诉讼费为宜。因本案属于物业服务费纠纷，针对原、被告争议的业主委员会、新旧业主管理规约的问题，并不影响《前期物业服务合同》的效力，与本案无关，本案不予审查处理。针对被告提出的购房合同中约定的闭路电视问题，根据合同的相对性原理，被告并非与原告签订的购房合同，此问题非本案处理范围，本案不予调整，权利人可通过其他合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定判决如下：一、被告王钦、廖蕊在本判决生效后七日内支付原告开县新兴物业管理有限公司2016年1月1日至2016年12月31日的物业管理服务费1207元。二、驳回原告开县新兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告开县新兴物业管理有限公司与被告王钦、廖蕊各负担12.50元。本判决为终审判决。本判决在送达双方当事人时即发生法律效力。当事人认为生效的小额诉讼判决、裁定、调解书有错误的，可以按照审判监督程序的规定向人民法院申请再审、向人民检察院申请检察建议或抗诉。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。代理审判员  戚国涛二〇一六年七月二十九日书 记 员  王兴佳