广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初162号原告：赵韵婷，女，汉族，住广东省广州市越秀区，公民身份号码×××4527。被告：中山市恒通投资发展有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：江广标。原告赵韵婷诉被告中山市恒通投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月4日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月31日公开开庭进行了审理。原告赵韵婷到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2014年1月14日，原、被告签订关于购买琪玥花园X幢9XX房的《中山市商品房买卖合同》（含《补充协议》、《补充协议（二）》），《补充协议（二）》1.1条约定，被告应于2015年9月1日前完成验收交楼手续，但被告未能依约完成房屋交收。合同第九条规定，逾期交楼90天，原告有权向被告提出退房要求，被告须于60天内完成相关退款及解除合同手续。原告于2015年12月1日向被告提出此要求，并签下退房申请书，但原告随后无法与被告就退款及解除合同事宜取得联系。原告依约履行，被告多次违约，根据合同第九条规定，被告应全额退还原告购房款460722元。2014年2月19日，原告向被告支付了购房首期款138722元。2014年7月10日，原告通过银行按揭向原告支付了房款322000元。由于被告违约，根据合同第九条，原告要求解除合同，还有权要求被告支付累计已付房款1%作为违约金，即4607.22元。2014年1月14日，原告就购买上述商品房向中山市香山中信法律咨询服务有限公司支付签约服务费850元，应由被告承担。2014年4月28日，原告在签订买卖合同时向被告支付契税等代收代缴费用7667元，应由被告承担。因被告不履行合同，原告于2015年12月1日从居住地广州市前往被告住所地提出退款及解除合同，并于2016年2月4日前往法院提起本次诉讼。本次诉讼得到立案后，原告必须不少于一次前往中山市参与诉讼审理，按每次往返广州市和中山市所需路费300元计算，造成原告产生路费为600元，应由被告承担。被告经营不善，拖欠相当大数额的债务，且长时间拖欠员工工资，是一家缺乏还债能力、社会诚信严重缺失的公司，请求法院在案件审结后7天内履行完所有判令。为此，原告向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》，被告向原告全额退还购房款460722元；2.被告向原告支付已付房款至全额退还房款之日的利息［首期款138722元自2014年2月19日按中国人民银行同期贷款利率计算至全额退还房款之日；银行按揭已还贷款部分71782.3元从2014年6月27日起以各月还贷金额2990.93元为基数按银行办理了贷款业务年利率为7.5325%分段计算至清偿之日止；银行按揭未还贷款部分，由原告与银行办理提前还贷，一次性清还剩余贷款的所有款项（包括本金、利息、罚金、手续费等）由被告承担］；3.被告向原告支付签约服务费850元、契税等代收代缴费用7667元、路费600元，合计9117元；4.被告向原告支付违约金4607.22元；5.由被告承担本案的诉讼费用；6.请求被告在案件审结后7天内履行完所有法院判令。原告对其起诉主张提供如下证据：1.《中山市商品房买卖合同》1份（含补充协议1份）、补充协议（二）1份、商品房销售备案登记表1份；2.购房发票2张；3.收据2张；4.广东省非税收入电子票据1份；5.退房申请书1份；6.《个人住房商业用房借款合同》1份、个人贷款支付凭证1张、个人贷款还款计划表2份。被告在法定期限内没有提交书面答辩和证据。经审理查明：2014年1月14日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》（含补充协议），约定：原告以价格460722元购买原告开发的位于中山市琪玥花园X幢9XX房，定于2014年1月14日支付现金138722元，定于2014年3月14日支付商业贷款322000元；《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2016年5月1日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金”。同日，原告与被告又签订补充协议（二）一份，约定：商品房买卖合同第八条第一款约定：“出卖人应当在2016年5月1日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，变更为“出卖人应当于2015年9月1日前将勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用。”在签订上述合同及补充协议后，原告随即向中山市香山中信法律咨询服务有限公司支付签约服务费850元。2014年1月30日，被告就上述商品房签订的《中山市商品房买卖合同》在中山市房地产交易登记管理所办理了商品房销售登记备案于原告名下。2014年2月19日，被告向原告出具了购房发票，确认收取了原告首期房价款138722元。2014年4月28日，原告向被告支付了上述商品房的契税代收代缴费用7667元。2014年6月6日，原告与案外人中国建设银行股份有限公司中山市分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：原告向中国建设银行股份有限公司中山市分行按揭贷款322000元用于购买中山市琪玥花园X幢9XX房；贷款利率为月利率，按浮动利率，即在基准利率上上浮15%，即月利率为6.27708%等内容。2014年6月27日，中国建设银行股份有限公司中山市分行向原告发放贷款322000元用以支付剩余的房价款。2014年7月10日，被告向原告出具了购房发票，确认收取了原告按揭贷款322000元。约定交房期限届满后，原告称被告因涉案商品房不符合约定交付条件而至今没有交房，被告未能提供证据反驳。2015年12月1日，原告以截至该日未收到任何验收通知又未能按期交房为由向被告提交退房申请书，要求解除商品房买卖合同。后原、被告协商未果。2016年2月4日，原告以被告违约为由向本院提起诉讼，请求判如所请。本院认为：原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》（含补充协议）及补充协议（二），是其双方的真实意思表示，内容无违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。依据补充协议（二）约定，被告应当于2015年9月1日前将勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用。原告称至今没有收楼，被告未能提供证据反驳，本院予以采信。至今，被告逾期交付商品房已超过90日，已经达到合同约定解除条件，故原告请求解除与被告签订的《中山市商品房买卖合同》，理据充分，本院予以支持。原告在符合解除合同条件后于2015年12月1日向被告提交了退房申请书，被告收到申请书已超过60日仍未退还全部购房款给原告，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告请求被告返还购房款460722元，理据充分，本院予以支持。关于原告请求支付购房款利息的问题。原告请求银行按揭贷款部分按银行贷款利率计算利息，因原告选择向银行申请按揭贷款是其个人行为，与银行有关利率的约定只对其双方有约束力，且原告与被告没有约定解除合同后原告已付的银行按揭款可按银行贷款利率计算，故原告该请求理据不足，本院不予支持。为此，被告应从原告交纳购房款之日起按中国人民银行同期贷款利率计算给原告。关于原告诉请被告退还已支付的契税代收代缴费用、签约服务费、路费的问题。原告向被告交付契税代收代缴费用7667元，有被告出具的收据证明，可以认定，虽该代收代缴费用最终不是被告收取，但被告未能举证证明已将契税代收代缴费用交至相关行政单位，故被告应返还该契税代收代缴费用7667元给原告。签约服务费并非被告收取，原告请求被告退还签约服务费，理据不足，本院不予支持。原告请求路费，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告诉请违约金的问题。上述已认定被告有权解除合同，被告收到申请书已超过60日仍未退还全部购房款给原告，依据商品房买卖合同第九条约定，原告请求按已付房价款的1%计算违约金4607.22元（460722元×1%），理据充分，本院予以支持。综上，原告诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证抗辩权，依法应承担不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵韵婷与被告中山市恒通投资发展有限公司于2014年1月14日签订的《中山市商品房买卖合同》；二、被告中山市恒通投资发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告赵韵婷返还购房款460722元及利息（款项138722元从2014年2月19日起以实欠金额按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止；款项322000元从2014年6月27日起以实欠金额按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止），并支付违约金4607.22元、代收代缴费用7667元；三、驳回原告赵韵婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8408元，由被告中山市恒通投资发展有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  曾志专审 判 员  黄燕芳代理审判员  蒋伟成二〇一六年七月十二日书 记 员  黄立鹏第7页共7页