广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0102民初690号 原告：郭金海，男，1955年8月1日出生，汉族，住南宁市。 被告：南宁市金湖时代投资置业有限公司，住所地南宁市兴宁区朝阳路39号。 法定代表人：吴晓宾，该公司董事长。 委托代理人：谢平，男，1973年12月14日出生，汉族，南宁百货大楼股份有限公司职员，住南宁市青秀区。 第三人：南宁百货大楼股份有限公司，住所地南宁市兴宁区朝阳路39号。 法定代表人：黄永干，该公司董事长。 委托代理人：闭梢静，女，1982年7月13日出生，汉族，南宁百货大楼股份有限公司职员，住南宁市青秀区。 原告郭金海与被告南宁市金湖时代投资置业有限公司、第三人南宁百货大楼股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月23日受理后，依法适用普通程序，组成由代理审判员刘哲担任审判长，与人民陪审员谭淑丹、张惠参加的合议庭，于2016年4月18日公开开庭进行了审理。书记员卢秀逢担任法庭记录。原告郭金海，被告南宁市金湖时代投资置业有限公司（以下简称“金湖公司”）的委托代理人谢平，第三人南宁百货大楼股份有限公司（以下简称“南百公司”）的委托代理人闭梢静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭金海诉称：原告向被告购买位于金湖广场北区铺面。为此，从2004年8月26日至2005年12月21日共向被告付款217376元，其余50%购房款则由被告向银行代办按揭。由于被告不按约定履行告知义务，致使原告逾期办理贷款且利益受损。期间，被告又擅自把原告铺面交给第三人南宁百货大楼经营，使原告不能得到约定的租金，故应赔偿由于违约给原告造成的经济损失。原告曾于2011年向南宁青秀区法院起诉，要求第三人南宁百货大楼支付5年实际使用租金，但未被支持。2014年南宁仲裁委第072号裁决书查明，原被告房屋买卖合同纠纷中被告未履行告知义务，由此导致的违约损失应由被告负担。2015年南宁市中院南市民一特字第13号民事裁定书认为，原告在本案中有权提起租金损失的仲裁，故撤销南裁字（2014）145号仲裁书。原告有充分事实依据请求赔偿租金损失，计算公式如下：１、从2005年4月1日计至2007年12月31日止为购房款７%，每月2533.86元×33月＝83617.38元；2、从2008年１月１日计至2010年8月31日止为购房款８%，每月2895.84元×32月＝92666.88元；3、头三年83617.38元+中三年92666.88元＝176284.26元。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求依法判决：一、被告赔付原告租金损失176284.26元，并支付拖欠的租金利息2.3万元（从2010年9月1日至2016年2月22日的银行贷款利息）。二、被告赔付原告仲裁费6063元；三、本案诉讼费用由被告负担。 被告金湖公司辩称：—、被告已经以原告要求的“以首付购铺款按年息租计付利息”方式承担了责任。根据己生效的南宁仲裁委员会“南仲裁字[2014]第072号”《裁决书》，因原告收到被告支付的利息30534.33元且未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第107条和《民法通则》第57条规定，双方基于被告未及时履行告知义务这一违约行为产生损失的违约责任，在双方经过协商达成被答辩人赔偿经济损失的一致意见后，被告根据原告提出《报告》要求的赔偿损失方式，履行了赔偿义务，双方对此问题产生的权利义务已经消灭。二、原告既要按首付款赔偿付款人利息又要赔偿在假如付完全款的情形下的全额租金，这是两种完全无法并行且相悖的义务。因此，原告在《报告》中提出的“年息租”不能既包括利息又包括租金，《报告》中要求的“首付购铺款按年息租付清”只能指利息，因为只有全额交款、获得商铺产权后才产生租金；而“首付（50%）购铺款”也不可能对应50%商铺产权，它只能是利息。所以，被告已经支付了利息，而原告要求获得租金损失是没有正当性及法律依据的。三、原告从2004年初至2005年12月才分若干期交清50%购房款，其申请按揭贷款未获批准，假如被告及时通知（实际上被告已经采取电话通知、邮寄通知方式及时告知了原告，只是未能留下书面材料）其交纳剩余50%房款情形下，原告也存在无法交纳、不愿意交纳等等可能性，即不排除其不履行、不能履行商品房买卖合同约定的交款义务的情形，所以其要求按己完全履行合同进行赔偿租金损失，不应支持。四、被告仍然认为原告在2006年初已经知道未获得贷款的事实。原告作为法律专业人士，同时还在其他开发商处购买房产并申请银行办理按揭获得贷款，还与南宁百货大楼股份有限公司签订租赁合同拟收取租金。原告称长达四年多时间未知道其是否获得了贷款，但知道未获得租金，且长达四年多期间未每月还款、每月未收到租金收入，原告不会不闻不问且若无其事，显然原告现在提出的陈述与辩解完全是谎言，且与日常生活经验法则能推定出的事实真相是相违背的。所以，可以推定在2005年下半年被告首次通知原告按揭未成、需加大首付，后原告追加了10%的首付款且达到50%后，其仍未获得第二次按揭贷款，通过法律允许的推定原则，是可以推定原告应当知道的。既然可以推定该事实，原告未及时补齐全款的损失就应自行承担。五、原告提出要求支付租金损失176284.26元这一民事权利的法律保护时效已经超过法律规定。六、原告提出要求赔偿其租金利息及仲裁费没有任何事实与法律依据的。综上所述，请求驳回原告全部诉讼请求。 第三人南百公司陈述称：第三人的意见与被告意见一致。 经审理查明：2005年3月5日，郭金海（买方）与金湖公司（卖方）签订了一份《商品房买卖合同》，该合同主要约定：买方购买卖方南宁市民族大道98-3号金湖广场北区铺面（以下简称：G-233号铺面），总房款434376元；卖房应在2014年12月31日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付买方使用，买方于2005年3月5日交纳房价总款的50%即217376元，其余房款217000元由买方向银行申请按揭；如买方获得的贷款加首付款不足总房款时，买方应在接到卖方通知后五个工作日内付清。《商品房买卖合同》还就其他问题进行了约定。 同日，郭金海（甲方）与南百公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，该合同主要约定：甲方自愿将G-233号铺面出租给乙方统一经营管理，租赁期限九年（含免租金装修时间3个月），租期自标的物竣工验收完毕、开发商将标的物交付给乙方装修之日起计算。乙方承诺金湖广场北区装修租用开始之日最迟不晚于2005年1月1日（含三个月免租期，即从2005年4月1日起计算租金），如遇客观因素导致广场北区装修时间延迟，乙方承诺仍以该日为租期起算日（如因甲方未付齐购铺款等自身原因造成商铺无法交付使用的，则从实际交付使用之日起计算，实际交付使用之日前，乙方无需支付租金给甲方）；自本合同约定的租金计算日开始，乙方应在每个月的下旬将租金支付给甲方，头三年（2005年-2007年）每月租金为2533.86元，中间三年（2008年-2010年）每月租金为2895.84元，末尾三年（2011年-2013年）每月租金为3257.82元。《房屋租赁合同》还就其他问题进行了约定。 2005年12月21日，原告与被告就《商品房买卖合同》（编号：JHGC-XS-B-639）签订《补充协议》一份，约定：对原合同第21页，第六条，第二款进行修改，原条款为银行按揭付款（总价434376元，首付174376元）现更改为加大首付，总价不变，首付为217376元。至2005年12月21日，原告向被告支付首付款共计217376元。其余购房尾款由郭金海提供资料委托金湖公司代办银行按揭贷款。后因故未能办理银行按揭，但金湖公司未将不能办理按揭的情况及时告知郭金海。 《补充协议》签订后，原告一直未以按揭贷款方式向被告支付剩余房款。2010年７月23日，原告以转账方式向被告付清剩余购房款213130元，原告支付的实际购房总价款为430506元。 2010年8月3日，郭金海向金湖公司提交《报告》，说明其按揭不成后已按金湖公司要求付清购房尾款213130元，请求金湖公司把首付购铺款按年息支付给郭金海。南百公司根据郭金海提交的《报告》按一年期定期存款利率分段计算得出首付购铺款2004年9月至2010年7月利息30534.33元并代金湖公司向郭金海支付了该笔利息。 2010年12月21日，郭金海取得G-233号铺面的房屋所有权证书（所有权证号：邕房权证字第××号）。 2011年12月7日，郭金海向南宁市青秀区人民法院起诉，要求判令南百公司支付G-233号铺面的租金145749.93元（2005年4月1日至2010年8月31日）。2012年6月14日南宁市青秀区人民法院做出（2012）青民一初字第194号《民事判决书》，查明南百公司自认其于2005年9月30日开始使用G-233号铺面，南百公司于2010年9月14日向郭金海支付2010年8月租金2094.14元、2010年9月租金2539.98元；但该判决同时认定双方于2005年3月5日签订的《租赁合同》在郭金海付清房款的2010年7月23日才生效，郭金海于当日才取得G-233号铺面占有、使用、收益权，对郭金海要求支付2005年4月1日至2010年7月22日的租金请求不予支持，因此判决南百公司支付郭金海2010年7月23日至2010年8月31日的租金共计1199.72元（应付租金3293.86元—已付租金2094.12元）。郭金海不服该判决并向南宁市中级人民法院上诉，后自行撤回上诉，2012年11月16日南宁市中级人民法院做出（2012）南市民一终字第2437号《民事裁定书》，裁定准许郭金海撤回上诉。 2013年12月25日，郭金海向南宁仲裁委员会申请仲裁，以金湖公司违约为由要求裁决金湖公司赔付G-233号铺面首付款利息68314.15元。南宁仲裁委员会受理了该商品房买卖合同纠纷案，并于2014年7月14日做出南仲裁字[2014]第072号《裁决书》，认定金湖公司在得到银行反馈的郭金海不能办理银行案结贷款手续的信息后，没有及时告知郭金海，也未通知郭金海以其他方式交纳购房尾款，致使郭金海逾期支付购房尾款，因此郭金海未能及时不交购房尾款的责任及由此导致的损失，根据合同法第一百零七条之规定应由金湖公司承担赔偿损失的违约责任。但由于郭金海《报告》内容不明确，金湖公司（南百公司）按一年期存款利率计算得出利息30534.33元并支付给郭金海，郭金海收到该利息后未提出书面异议，应视为郭金海对该利息计算方式的认可，可以认定金湖公司已向郭金海支付了首付购铺款利息。郭金海起诉南百公司索要租金，是对《报告》中租金部分的异议，不能做为对利息计算的异议。郭金海称金湖公司从首付款中获得不正当利益没有证据证明，故不予支持郭金海要求金湖公司支付利息68314.15元的仲裁请求。据此裁决驳回郭金海的仲裁请求。 2014年8月13日，郭金海再次向南宁市仲裁委员会申请仲裁，以金湖公司违约不及时履行告知义务为由，要求裁决金湖公司赔付G-233号铺面2005年4月1日至2010年8月31日的租金损失176284.26元。 2015年12月16日，南宁市仲裁委员会做出南仲裁字[2014]第145号《裁决书》，认定郭金海本次提起的商品房买卖合同纠纷仲裁案与其先前提起商品房买卖合同纠纷仲裁案属于同一纠纷，并裁决驳回郭金海仲裁请求。郭金海不服向南宁市中级人民法院申请撤销南宁市仲裁委做出的南仲裁字[2014]第145号裁决书。2015年12月28日，南宁市中级人民法院作出了（2015）南市民一特字第13号民事裁定书，认定郭金海申请仲裁裁决的南仲裁字[2014]第072号案，虽然与本案的当事人相同，事实相同，案由相同，但郭金海本案的诉请与前案完全不同，其在本案申请的租金损失在前案中并未提出，前案未予处理，故本案可就租金损失另行要求仲裁，南宁市仲裁委员会认定属同一纠纷重复申请仲裁而不予受理，仲裁程序违法，郭金海申请撤销仲裁裁决理由成立，并裁定撤销南宁市仲裁委员会作出的南仲裁字[2014]第145号仲裁裁决。后原告以被告存在违约为由诉至我院，并提出上述诉讼请求。 另查明，被告系第三人的子公司。 以上事实，有商品房买卖合同、（2012）青民一初字第194号民事判决书、南仲裁字[2014]第072号裁决书、南仲裁字[2014]第145号裁决书、（2015）南市民一特字第13号民事裁定书以及当事人的陈述等证据证实。 本院认为：原、被告双方所签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对此本院依法予以确认。 关于本案诉讼时效的问题。被告就何时通知原告银行按揭情况未进行举证，本院推定原告自补交购房尾款之日，即2010年10月8日知道或应当知道其权利受损，本案的诉讼时效自2010年10月8日开始起算。原告第一次就租金问题主张权利发生在2012年6月14日且在诉讼时效内，原告以南百公司为被告、金湖公司为第三人向南宁市青秀区法院起诉，该诉讼程序直至2012年10月20日南宁市中级人民法院裁定撤诉之日截止。本院认为，被告金湖公司在第一次诉讼程序中系案件第三人且已出庭参加诉讼，故被告已经知晓原告就租金问题主张权益，根据《民法通则》第一百四十条规定，本案诉讼时效中断，诉讼时效从2012年10月20日起重新计算。原告第二次就租金问题主张权利发生在2014年8月13日且在诉讼时效内，原告以金湖公司为被申请人向南宁市仲裁委员申请仲裁，该仲裁程序直至2015年12月28日南宁市中级人民法院做出（2015）南市民一特字第13号民事裁定书之日截止。本院认为，根据《民法通则》第一百四十条规定，本案诉讼时效再次中断，诉讼时效从2015年12月28日起重新计算；后原告就租金损失问题向本院再次起诉未超过诉讼时效，且符合《民法通则》关于诉讼时效的规定，故被告主张本案已过诉讼时效的主张本院不予支持。 关于被告的违约责任问题。南仲裁字[2014]第072号裁决书已经生效，且该裁决做出后原被告均未提出异议，也未向仲裁机构所在地中级人民法院申请撤销仲裁，故本院对南仲裁字[2014]第072号裁决书关于被告应承担违约责任的认定予以采信，即被告没有及时通知原告补齐房款致使原告逾期交款，被告应当承担未履行告知义务的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，原告损失的租金收益是可预见数额确定的损失，应属于违约责任范围。根据本案事实，被告违约责任发生之日应为自被告收到申请贷款银行所反馈的是否放贷回复信息之日。本案中被告是在2005年12月21日原告与被告签订增加首付款的《补充协议》之后为原告办理申请贷款相关事宜。由于被告未能举证证明其何时收到申请银行的回复信息，经本院向被告申请贷款的银行交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行核实，该行对购房业主的按揭贷款申请一般会在15日内就是否放款予以回复，故本院依法推定被告于2006年1月5日收到银行就是否能够放贷的回复信息；另外，南宁市青秀区人民法院2012年6月14日做出的（2012）青民一初字第194号民事判决书已经生效，并对原告2010年7月22日至2010年8月31日期间的租金问题做出了生效判决，故本院依法认定被告应承担的违约责任应为2006年1月5日至2010年7月21日原告预期的租金收益损失。参照原告与第三人签订《租赁合同》关于租金标准的约定，经核算本院依法认定原告的租金损失的金额为149377.08元，计算公式：2533.86元/月×24月-2533.86元/月÷30天×4天＋2895.84/月×30月＋2895.84/月÷30天×21天。被告抗辩原告在交付首付款后的长达四年的时间里，未能就贷款事宜进行询问了解，原告应承担一定比例的责任，故主张原告所诉请的租金收入应当扣减该时间内的贷款利息。本院认为，原告自交付首付款之日起至付完全部房款之日止，即2005年12月21日至2010年7月23日，未主动就涉诉房屋贷款情况向被告询问，亦未就涉诉房屋租金的问题向被告询问，放任其权益受损，故原告对其租金损失存在过错应承担责任；原告于2005年12月21日至2010年7月23日期间内应付的贷款利息并非原告因被告违约行为而导致的直接获利行为，不符合《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条的规定，故对被告抗辩原告所诉请的租金收入应当扣减该时间内的贷款利息的主张本院不予支持；鉴于对涉诉的租金损失原、被告均存在过错，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十九条的规定，本院依法认定对原告的租金损失应由被告承担60%的责任、原告自行承担40%的责任，即被告应支付原告租金损失89626.2元。 关于被告应向原告支付的租金损失具体数额。南宁市青秀区人民法院2012年6月14日做出的（2012）青民一初字第194号民事判决书已经生效，该判决已经确认首付购铺款利息30534.33元系第三人支付给原告的，而被告和第三人共同抗辩该款项是第三人受被告的委托支付原告的。本院认为，根据原告提交的《报告》所载明的内容，并根据原、被告之间的母公司与子公司的关系来看，第三人受被告的委托支付上述款项符合常理，对被告和第三人的抗辩主张本院予以采信。庭审中，原、被告均认可该款项的性质为违约金，但原告主张该款项为违约金的一部分而不是全部，被告抗辩该款项为原、被告协商一致后的违约金。综合原、被告双方的意见，本院依法认定首付购铺款利息30534.33元系被告支付原告的违约金。本院认为，被告因其违约应向原告支付的租金损失为89626.2元，其已经向原告支付的首付的购铺款利息30534.33元应当予以扣除，故本案中被告还应向原告支付的租金损失应为59091.87元。 关于原告诉请的租金损失的利息和仲裁费用问题。原告诉请的租金损失实为违约金，该违约金的数额一直未能通过法定程序予以确定为被告应当履行的给付义务，且该诉请于法无据，故原告要求被告自2010年9月1日起支付租金损失的利息于法无据，本院不予支持。原告诉请的仲裁费6063元确系原告在维权过程中产生的费用，但原、被告所签订的《商品房买卖合同》（编号：JHGC-XS-B-639）中对此并未有约定且该费用的产生被告并无过错，故对原告诉请的仲裁费用无法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，判决如下： 一、被告南宁市金湖时代投资置业有限公司支付原告郭金海租金损失共计59091.87元； 二、驳回原告郭金海其他诉讼请求。 案件受理费4380元，由原告郭金海负担3100元、被告南宁市金湖时代投资置业有限公司负1280元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期未交纳又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘 哲 人民陪审员  谭淑丹 人民陪审员  张 惠 二〇一六年七月三十日 书 记 员  卢秀逢 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。