上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初5783号原告上海虹桥电子时代广场有限公司，注册地上海市长宁区。法定代表人刘伟，职务总经理。委托代理人张玉琦，上海市宝生律师事务所律师。委托代理人杨健萍，上海市宝生律师事务所律师。被告上海懿心实业有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人史竟成，职务经理。委托代理人严民昌，男。原告上海虹桥电子时代广场有限公司诉被告上海懿心实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月21日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张艨独任审判，于2016年5月12日公开开庭进行了审理。后本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，并于2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张玉琦、杨健萍与被告的委托代理人严民昌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海虹桥电子时代广场有限公司诉称，2013年11月11日，原、被告签订了上海市长宁区天山支路XXX号上海虹桥电子时代广场B区5,200平方米房屋(以下简称“涉案房屋”)的《房屋租赁合同》和《物业管理合同》，合同约定，租赁期自2013年11月15日起至2023年11月14日止，前三年该房屋月租金人民币359,417元，月物业管理费110,717元，租金和物业管理费先付后用，每三个月支付一次，第一期租金和物业管理费应于2014年2月10日前支付，被告逾期支付租金和物业管理费超过30天的，原告有权立即解除合同，被告应向原告按当时月租金的3倍支付违约金。合同解除的，被告应于解除后的10日内向原告返还房屋，否则视为逾期返还，逾期返还的，每逾期一日，被告应按5元/平方米向原告支付房屋使用费。合同签订后，原告按约向被告交付了涉案房屋，被告向原告支付了押金1,000,000元，但之后被告未按时履行租金、水费、电费等费用的支付义务。2014年1月5日，经协商，原、被告对该房屋的免租期调整至2014年5月14日，月租金调整为427,050元。被告于2014年6月中旬仅向原告支付了租金500,000元后，仍然拒绝履行其他合同义务，而且在装修该房屋的过程中有多次违约违法行为。原告已经针对其违法行为发送整改通知，但被告拒绝作出任何整改。2014年11月12日，原告书面通知被告解除合同。为维护原告的合法权益，故诉至本院，请求判令：1、原、被告之间的《房屋租赁合同》于2014年11月12日解除；2、被告将涉案房屋交还原告(按现状交还)；3、被告支付原告自2014年7月7日起至2014年11月12日止的房屋租金1,840,770元(已扣除被告支付的租金750,000元，每月租金是427,050元)；4、被告支付原告2014年8-10月的水费3,660元，并要求支付至被告搬离之日止；5、被告支付原告2014年8-10月的电费14,592元，并要求支付至被告搬离之日止；6、被告支付原告自2014年11月13日起至被告返还房屋之日止的房屋使用费(面积是5,200平方米，依据合同第7.2条约定每天每平方米5元，每天为26,000元)；7、被告支付原告解除合同的违约金1,281,150元(依据合同第9.2.4条，按照月租金的3倍计算)；8、被告支付原告逾期租金、水费、电费的违约金(要求支付至实际付清之日止，按每日千分之一的标准，分段计算)；9、被告支付原告房屋空置损失854,100元(被告搬离之后原告重新出租前的空置损失，预估为两个月租金数额)。被告上海懿心实业有限公司辩称，本案原告不具备原告主体资格，原、被告之间不存在租赁关系，原告仅作为上海嘉平房地产有限公司(以下简称“嘉平房产”)或业主的代理人；原告要求收回5,200平方米出租房屋，不符合租赁合同有关规定，其无权收回大业主案外人孙某某、上海港湾基础建设(集团)有限公司(以下简称“港湾公司”)所有的面积；原告向被告追索房租，理由并不充分，其未提供有效产权证等相关证明积极配合被告办理营业执照等相关手续，导致被告至今不能开业，是违约行为；本案纠纷的起因和过错，均在原告方等。被告对支付水、电费没有异议，未支付原因系原告拒收。故被告不同意原告的其余诉讼请求。经审理查明，甲方(原告)与乙方(被告)于2014年1月5日签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方接受业主委托出租给乙方的房屋坐落于上海市长宁区天山支路XXX号上海虹桥电子时代广场B区，乙方已知涉案房屋设定抵押；乙方确认涉案房屋二层建筑面积为5,200平方米；乙方租赁涉案房屋作为商业使用(由乙方申请，以政府批准的经营项目为准)，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；租赁期间，未经甲方书面同意并按规定报经有关部门批准，乙方不得擅自改变涉案房屋的使用用途；涉案房屋租赁期自2014年2月15日起至2024年2月14日止；自2014年2月15日起至2014年5月14日止，为装修免租期……；租金每三年递增5%，自2014年5月15日起至2017年5月14日期间，涉案房屋月租金为427,050元……；租金采用先付后用的方式，每三个月支付一次，第一期租金应于2014年4月25日前支付，以后则于每期开始前20天向甲方支付当期租金；乙方应于2014年2月15日前向甲方支付押金1,000,000元，租赁关系终止时，甲方应将上述押金扣除依本合同约定由乙方承担的费用后无息退还乙方；租赁期间，使用涉案房屋所产生的水、电、通讯费等费用由乙方承担，乙方应于收到甲方通知后的5日内向甲方支付上述费用；乙方应于租赁关系终止或解除后的10日内向甲方返还涉案房屋……逾期返还的，每逾期一日，乙方应按5元/平方米向甲方支付使用费，且甲方有权立即清场，因清场而产生的费用由乙方承担；乙方返还涉案房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，乙方增设的附属设施及设备由乙方拆除，但不得损坏涉案房屋及其附属设施、设备，乙方不予拆除的，甲方可代为拆除，费用由乙方承担；双方确认租赁关系终止或解除后，对于涉案房屋的装修不与评估，归甲方所有；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约方有权书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方按当时月租金的3倍支付违约金，违约金不足抵付守约方实际损失的，还应赔偿实际损失与违约金间差额部分：……乙方逾期支付应由其承担的费用(包括但不限于租金、物业管理费、水费、电费)累计超过30天的……；乙方未按约支付租金或水、电等费用的，每逾期一日，应按未付款项的千分之八向甲方支付违约金等。合同签订时，原告曾向被告出具了嘉平房产的产权证以及嘉平房产授权原告代为出租商铺及签订租赁协议的授权委托书。2013年10月24日，原告将涉案房屋交付给被告进行装修使用。原、被告双方确认，被告共计向原告支付过押金1,000,000元及租金750,000元。经查，涉案房屋的产权面积中，案外人港湾公司享有产权的面积为718.29平方米；案外人孙某某享有产权的面积为2,187.47平方米；其余面积分属不同小业主所有等。2014年7月23日，原告与被告、案外人马某某(孙某某的代理人，表述为二楼产权人的代理人)、徐伟(港湾公司的代理人，表述为一楼产权人的代理人)及涉案房屋所在上海市公安局长宁分局周家桥派出所民警等就涉案房屋租赁事宜召开协调会，经共同协商，达成了书面共识，约定：原虹桥电子时代广场有限公司与承租人冯春(为当时被告的法定代表人)签订的合同，二楼产权人的代理人和一楼产权人的代理人予以认可，并重新与承租人签订补充合同条款；现承租人支付租金方式，直接支付给上述两位产权人，其他小业主由虹桥电子时代广场有限公司负责操作；租金为每平方米3.2元/天，一楼产权人的面积为718.29平方米，二楼产权人的面积为2,187.47平方米；物业管理费由两位产权人及代理人与物业公司以合同方式约定；相关合同由上述两位产权人的代理人起草；2014年7月30日上述两位产权人与现承租人签订补充合同，作为大合同副本等。庭审中，被告提供一份案外人上海金莱投资管理有限公司(以下简称“金莱公司”)与港湾公司签订的《上海市房屋租赁合同》，用以证明原来的租赁合同发生变更，协调会的书面共识得到了部分履行，被告与港湾公司另行签订合同，金莱公司与被告的法定代表人是同一人。该份租赁合同签订于2014年9月6日，租赁的面积也是本案涉案房屋中的天山支路XXX号1层718.29平方米。港湾公司诉金莱公司租赁合同纠纷一案，已由本院立案受理，案号为(2016)沪0105民初6312号，该案尚在审理中。另查明，被告曾于2015年5月11日将嘉平房产及原告诉至本院，要求撤销涉案房屋的租赁合同及返还租金、押金等，本院审理后驳回了被告的全部诉讼请求。被告不服提起上诉，上海市第一中级人民法院审理后于2016年2月23日做出二审判决，驳回上诉、维持原判。审理中，案外人孙某某的特别授权代理人马某某，持经公证的授权委托书来院表示，涉案房屋中孙某某享有产权面积的租金、物业管理费等费用，均同意由原告在本案中向被告主张，其与原告之间费用在本案判决后另行结算。经本院释明，被告未就涉案房屋的装修提出评估申请。上述事实，有房地产权证、授权委托书、《房屋租赁合同》、被告向原告的发函、收据、水费清单、电费清单、协调会书面共识以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告以自己的名义与被告就涉案房屋签订了租赁合同，并依约收取押金及租金、交付房屋，实际履行了合同的内容；而案外人嘉平房产或全体业主均未与被告就订立合同进行过磋商，也没有实际履行合同的行为，故对于被告提出的原告不具备主体资格的抗辩意见，本院不予采信。对于被告提出的原告要求收回5,200平方米出租房屋，不符合租赁合同有关规定的抗辩意见，因涉案房屋的租赁合同经过2014年7月23日协调会书面共识，实际已经对其作了部分的变更，产权人港湾公司就其自有的718.29平方米面积部分与金莱公司另行建立租赁关系并已诉至本院，故本院对于被告该项抗辩意见予以部分采信，对于涉及港湾公司的面积在本案中不予处理。对于涉案房屋的剩余面积4,481.71平方米(包括孙某某享有的面积)，均具有产权人的相应授权，为避免当事人讼累，故在本案中一并予以处理。对于被告提出的原告未提供有效产权证等相关证明积极配合被告办理营业执照等相关手续，导致被告至今不能开业等抗辩意见，被告并未证明其曾去办理营业执照以及因原告拒不提供有效产证导致无法办理的事实存在，故本院不予采信。被告提出的其余抗辩意见，均缺乏法律依据与事实依据，本院不予采信。原、被告之间的租赁合同合法有效，应予履行，现被告自使用涉案房屋以来一共仅支付过押金1,000,000元及租金750,000元，拖欠租金等费用早已达到合同约定之解除条件，故原告要求解除租赁合同的，应予准许，因2014年11月12日的解除函未有效送达被告，故解除时间以本案诉状副本送达之日2016年4月20日为宜。合同解除后，被告应搬离涉案房屋中4,481.71平方米的区域并按现状交还原告；对于租金部分，本院参照涉案房屋5,200平方米面积中4,481.71平方米面积所占比例86%予以支持，按比例折算后的日租金应为12,242元，被告应付自2014年5月15日起至2016年4月20日合同解除之日止的租金应为12,242元*707天(包含2016年2月29日)=8,655,094元，扣除被告已经支付的押金及租金1,750,000元后，被告仍应支付6,905,094元。对于原告主张的水费、电费，被告对此亦无异议，本院予以支持，但相应金额应以本案中已举证证明实际发生并主张的金额为准。合同因被告违约导致解除，故被告依约应向原告支付月租金3倍标准计算的违约金，对于原告向被告主张的3个月租金标准的违约金本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期支付租金、水费、电费的违约金，因已在解约违约金中一并予以考量，原告相应损失能够得到补偿，故本院不再另行支持；同理，对于合同解除后的使用费计算标准，本院参照原合同标准按比例予以支持。至于原告另行主张的房屋空置损失，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海虹桥电子时代广场有限公司与被告上海懿心实业有限公司关于上海市长宁区天山支路XXX号上海虹桥电子时代广场B区签订的《房屋租赁合同》于2016年4月20日解除；二、被告上海懿心实业有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区天山支路XXX号上海虹桥电子时代广场B区中4,481.71平方米的区域并按现状交还原告上海虹桥电子时代广场有限公司；三、被告上海懿心实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海虹桥电子时代广场有限公司支付自2014年5月15日起至2016年4月20日合同解除之日止的租金人民币6,905,094元；四、被告上海懿心实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海虹桥电子时代广场有限公司支付自2016年4月21日起至实际搬离之日止，以每日人民币12,242元计算的房屋使用费；五、被告上海懿心实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海虹桥电子时代广场有限公司支付水费人民币3,660元；六、被告上海懿心实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海虹桥电子时代广场有限公司支付电费人民币14,592元;七、被告上海懿心实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海虹桥电子时代广场有限公司支付违约金人民币1,281,150元；八、驳回原告上海虹桥电子时代广场有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币41848.10元，由被告上海懿心实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾鸣香代理审判员  张 艨人民陪审员  杨耀丰二〇一六年七月二十九日书 记 员  杨 芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。