新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新32民终3号 上诉人（原审被告）：新疆京渝天华房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区和田市火车站园区。 法定代表人：杜培华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张文胜，该公司销售经理。 委托诉讼代理人：刘洪飞，新疆玉带律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张宇龙，男，2000年8月出生，汉族，系在校大学生，住新疆维吾尔自治区和田市。 委托诉讼代理人：张德福，男，1972年10月出生，汉族，系个体工商户，住新疆维吾尔自治区和田市（与张宇龙系父子关系）。 上诉人新疆京渝天华房地产开发有限公司（以下简称京渝公司）因与被上诉人张宇龙商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区和田市人民法院（2020）新3201民初591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月13日公开开庭进行了审理。上诉人京渝公司的委托诉讼代理人张文胜、刘洪飞，被上诉人张宇龙的委托诉讼代理人张德福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 京渝公司上诉请求：依法撤销新疆维吾尔自治区和田市人民法院（2020）新3201民初591号民事判决，改判驳回张宇龙的诉讼请求。事实和理由：1.张宇龙的父亲张德福于2017年4月26日与京渝公司签订《商品房购买预订单》，该预订单中就房屋交付日期并无约定，且预订单第6条约定，签订商品房买卖合同后本预订单自动失效，未尽事项以双方签订的《商品房买卖合同》为准。张宇龙与京渝公司于2018年12月31日签订《商品房买卖合同》，该合同约定的房屋交付日期为2018年6月30日，约定的房屋交付日期在合同签订日期之前，即合同签订时已存在逾期交房超过90日的违约情形，明显有悖常理，该约定可以理解为房屋已经交付或者合同签订时存在重大失误，结合案件情况，足以推定京渝公司于2018年6月30日前已向张宇龙交付房屋的事实。2.张宇龙向一审法院提交的证据不能证明京渝公司存在逾期交付违约情形。其中照片证据真实性无从考证，不能证明系涉案房屋，《商品房买卖合同》中并无约定涉案商铺的装修由京渝公司负责，仅约定了由京渝公司将水、电、燃气等基础设施接入城市管网而非到户；录音证据中的证人未出庭，无法证明系其本人；工程是否达到竣工验收条件，应以官方出具的报告为准而不是个人的主观判断。3.张宇龙在一审中也认可两年返租的租金已经折算在购房款中的事实，却对房屋两年返租期内应归京渝公司管理的事实矢口否认。综上，一审法院认定事实错误，采证严重事实，望二审法院依法予以纠正。 张宇龙辩称，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，签订时不存在重大误解等情形，该合同真实合法有效，约定的内容都具有法律效力，应当按照合同的约定履行，否则，应当承担违约责任。证明房屋符合约定和已经交付是京渝公司的责任，京渝公司未能证明房屋符合约定的交付条件，未能按期交房，构成根本违约，应解除合同，承担违约责任。返租协议自始就不存在，也未在合同中写明，合同约定的交房时间是京渝公司自愿的，不违反法律规定，也不损害京渝公司的利益，应予维持。综上，一审判决合法有据，应予维持。 张宇龙向一审法院起诉请求：1.请求解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.请求判令京渝公司返还张宇龙已支付房款580000元，并支付违约金116000元，以上共计696000元。 一审法院认定事实：2018年3月20日，京渝公司与张宇龙签订《商品房预售合同》，约定：张宇龙购买京渝公司开发位于和田市的商铺，面积为58.31平方米，单价9948元／平方米，2017年12月30日前交房，同时第九条约定，京渝公司逾期交房超过240天，承担已付款20％的违约金，买受人有权解除合同。2017年4月26日京渝公司向张宇龙出具证明，承诺张宇龙购买的商铺为星级酒店（21层）一楼门面，此门面房为内外双开门，即面对市场一个门，面对酒店一个门。张宇龙的父亲代替张宇龙分别于2017年4月26日交纳购房款300000元，2017年12月19日交纳购房款280000元，张宇龙已经交清全部购房款580000元。 2018年12月13日京渝公司与张宇龙签订《商品房买卖合同》（合同编号为：YS3089799），约定：张宇龙购买京渝公司的商铺面积为58.31平方米，单价9946.84元／平方米，总价款为580000元，2018年6月30日交房。同时该合同第十二条约定，逾期交房在90日之后买受人有权解除合同，并自买受人付款之日起，按照4.35％计算利息，同时出卖人按照全房款1％向买受人支付违约金。2020年4月14日张宇龙因京渝公司不履行交房义务及购买的商铺为单开门，与购房前承诺存在重大误差向法院提起诉讼，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，退还已交购房款并承担违约责任。 一审法院认为，张宇龙与京渝公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律的强制性规定，该合同合法有效。双方应按照合同约定全面履行自己的义务，张宇龙的父亲按照购房合同约定代替张宇龙分两次交清全部购房款580000元，已履行合同约定的付款义务。京渝公司理应按照合同约定的交房日期2018年6月30日履行交房义务，按照该合同第十二条约定，出卖人逾期交房在90日之后买受人有权解除合同，并自买受人付款之日起，按照4.35％计算利息，同时出卖人按照全房款1％向买受人支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，张宇龙请求解除与京渝公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。对张宇龙要求京渝公司返还已支付购房款580000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对张宇龙已交购房款580000元京渝公司予以认可，张宇龙请求京渝公司返还已交购房款580000元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对张宇龙要求京渝公司支付违约金116000元的诉讼请求，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，出卖人逾期交房在90日之后买受人有权解除合同，并自买受人付款之日起，按照4.35％计算利息，同时出卖人按照全房款1％向买受人支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，张宇龙关于违约金的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。根据当事人意思自治的原则，按照双方合同约定利息计算为300000元×4.35％÷12个月×41个月=44587.5元（从2017年4月26日交款计算至2020年9月26日）；280000元×4.35％÷12个月×33个月=33495元（从2017年12月19日交款计算至2020年9月19日）；另外双方约定出卖人按照全部房价款的1％向买受人支付违约金即580000元×1％=5800元，以上三项合计为83882.5元，符合法律规定，予以支持。对其超出部分的诉讼请求，一审法院不予支持。对京渝公司称早已通知张宇龙办理接房手续，但张宇龙认为该房屋位置偏僻不愿接房，以及《商品房买卖合同》签订后存在两年返租期，该房尚在返租期间，房屋应属京渝公司所有不存在违约问题的辩解，因双方签订的房屋买卖合同中并未对返租问题进行约定，京渝公司提供的证据不足以证明其诉讼主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，京渝公司的该项抗辩意见，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予采信。遂判决：一、解除原告张宇龙与被告新疆京渝天华房地产开发有限公司签订的合同编号为：YS3089799的《商品房买卖合同》；二、被告新疆京渝天华房地产开发有限公司于判决生效之日起15内，向原告张宇龙返还购房款580000元；三、被告新疆京渝天华房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内，向原告张宇龙支付利息及违约金83882.5元；四、原告张宇龙于判决生效之日起15日内，对其购买已经办理完成备案手续的涉案房屋，有协助被告新疆京渝天华房地产开发有限公司办理销户返还的义务，办理期间产生的费用由被告新疆京渝天华房地产开发有限公司承担。案件受理费10760元，由被告新疆京渝天华房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，张宇龙围绕上诉请求依法提交二份证据。证据名称：行政许可详情2张，证明该工程消防检查不合格，该公司在售房期间手续不齐全。 京渝公司质证称，对二份证据的三性均不予认可，通过软件查询公司信息的材料应向法院提交全部的查询资料而不是仅截取一部分。1.消防检查的单据是消防检查不合格而非消防验收不合格，且其上并没有显示为涉案房屋，无关联性。2.增值税最高额度审批不代表之前京渝公司没有增值税开票资。3.依据商品房买卖合同相关司法解释和法律规定，开发商仅办理商品房预售许可，即可销售房屋。 本院认证认为，对二份证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。消防检查与涉案房屋无关联性，本案系张宇龙向京渝公司购买预售房屋，京渝公司取得商品房预售许可即可对外售卖房屋，张宇龙提交的增值税证据与此无关。 经询问双方当事人及查阅卷宗，二审认定的事实与一审认定的事实一致，且有经一审法院庭审举证、质证并已在一审判决书中认证的证据证实。证据来源合法，内容客观、真实，且能相互印证，本院予以确认。 本案二审争议焦点为：涉案商品房买卖合同是否应当解除。 本院认为，张宇龙与京渝公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律的强制性规定，京渝公司主张涉案《商品房买卖合同》存在返租情况，所以合同约定的交房日期才会在合同签订日期之前，故实际交房日期不应认定为2018年6月30日。虽京渝公司未能提供有效证据证明返租事实的存在，但约定的房屋交付日期在合同签订日期之前，即合同签订时已存在逾期交房超过90日的违约情形，确实有悖常理，涉案合同应视为交房日期不明。 因涉案房屋实际建造为单开门，而张宇龙在一审提交的证据可证实双方约定的系双开门规格，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第（一）、（三）项关于设计变更的约定，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，设计可能影响买受人所购商品房质量或者使用功能情形的，买受人可以解除合同；买受人解除合同的，出卖人退款买受人已付全部房款，自买受人付款之日起按照4.35%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，现张宇龙因所购房屋不符合约定为由要求解除合同，退还购房款及利息、违约金符合合同约定，于法有据，应予支持。按照合同约定利息计算为300000元×4.35％÷12个月×41个月=44587.5元（从2017年4月26日交款计算至2020年9月26日）；280000元×4.35％÷12个月×33个月=33495元（从2017年12月19日交款计算至2020年9月19日）；另外双方约定出卖人按照全部房价款的1％向买受人支付违约金即580000元×1％=5800元，以上三项合计为83882.5元。故京渝公司应依照合同约定在合同解除后向张宇龙退还已付购房款580000元，及利息和违约金83882.5元。 综上，新疆京渝天华房地产开发有限公司的上诉请求不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予以维持，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10438.83元，由上诉人新疆京渝天华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄红辉 审判员  常喜盈 审判员  王 婧 二〇二一年二月一日 书记员  张韶阳 1