吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉民终233号上诉人（原审原告、反诉被告）：长春环贸租赁有限公司，住所地：吉林省长春市朝阳区重庆路1078号。法定代表人：刘东斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王贺平，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李建华，吉林天地泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东大地影院建设有限公司，住所地：广东省深圳市福田区车公庙天安创新科技广场B412-16号。法定代表人：刘荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘传斌，吉林开晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓慧，吉林开晟律师事务所律师。上诉人长春环贸租赁有限公司（以下简称环贸公司）因与被上诉人广东大地影院建设有限公司（以下简称大地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2014）长民一初字第61号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人环贸公司的委托代理人王贺平、李建华，被上诉人大地公司的委托代理人刘传斌、陈晓慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。环贸公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判大地公司向环贸公司支付违约金700万元，并驳回大地公司的全部诉讼请求。事实和理由为：1.一审判决关于大地公司应否承担违约金的认定，事实不清，证据不足。大地公司违反《房屋租赁合同》6.1.2条约定，未向租赁房屋投入任何资金，构成严重违约。合同签订后大地公司未委托设计施工，亦未接收场地，更未投入改建资金，在环贸公司投入1000万元完成房屋框架并封顶后，大地公司却称房屋不符合要求，不同意接收，其行为存在根本性违约，应当按照合同约定承担违约金700万元。环贸公司为租赁物的改造投入1000万元，租金预期收益为1200万元，目前环贸公司损失为2000余万元，700万元的违约金并不高。2.一审判决关于判令双方解除《房屋租赁合同》等文件的认定，事实不清，证据不足，适用法律错误。本案中，环贸公司未完成规划、消防等审批手续的原因在于大地公司，大地公司未按照约定委托设计，也未全额支付设计费用，导致设计院没有出具正规的设计蓝图，环贸公司也无法完成后续的审批手续，故大地公司未履行先合同义务，环贸公司不存在过错。一审法院适用《中华人民共和国城乡规划法》判令双方解除合同，适用法律错误，案涉房屋是否完成规划报批是行政许可方面的问题，并不影响民事行为的履行。一审法院以该规定认定大地公司单方解除合同的理由成立，属适用法律错误。一审法院应当判令双方继续履行《房屋租赁合同》，而不应判令解除合同。大地公司答辩称：1.大地公司同意与环贸公司共同委托融通公司负责设计，大地公司完成了委托设计的义务。2.在环贸公司向大地公司出具的多份函件中，环贸公司明确表示收到了设计院出具的施工蓝图，环贸公司以没有施工蓝图为由主张不能履行报建义务不能成立。3.已建成的房屋与合同约定不符，且为违章建筑，大地公司不能实现合同目的。大地公司对设计及设计费用均提出异议，环贸公司对此未进行答复并进行施工，施工成果与合同约定明显不符。4.环贸公司对租赁物的建设不符合合同约定，未取得租赁物审批手续，导致合同目的不能实现，依据法律规定应当解除合同。5.大地公司同意委托华纳公司进行设计，但设计成果与约定不符，大地公司有权对设计方案不予认可，环贸公司请求大地公司承担违约金700万元无事实和法律依据。环贸公司向一审法院起诉请求：依法判令大地公司向其支付违约金700万元。大地公司向一审法院提起反诉请求：1.解除2010年12月19日环贸公司与大地公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》之补充协议一、《租赁房屋交接协议》；2.环贸公司返还预付租金120万元及广州银行股份有限公司东风支行出具的《履约保函》（保函编号：2010广银保字第0006号）；环贸公司赔偿损失555743.25元。一审法院经审理查明：2010年12月19日，环贸公司（甲方）作为出租人与作为承租人的大地公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.租赁房屋基本状况。1.1租赁房屋位置：依本合同列明的条款及条件在本合同期限内，甲方同意将坐落于长春市朝阳区红旗街5号现有七层屋顶场地全部面积及附属设施设备出租给乙方出资新建第八层整层房屋及设备设施，与第一层F轴至H轴范围（约40平方米）给乙方做经营使用（租赁范围红线图详见附件1）。乙方已充分了解该房屋屋顶场地的现状和所有情况等，并愿意承租该房屋场地。1.2租赁房屋面积：乙方承租该第七层屋顶改建的房屋的建筑面积为2818平方米与一层F轴至H轴范围（约40平方米）。计租面积为2858平方米，详见附件1。1.4租赁用途：1.4.1租赁用途：乙方承租该房屋的用途为经营影院及影院相关的配套业务（如电影后产品、电玩多媒体体验）及部分面积可经营食品、饮品、餐饮、休闲，乙方经营用途不可以超越范围经营。1.4.2未经甲方同意，乙方自行变更本合同约定的租赁经营用途的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方须承担违约责任。1.4.3乙方须严格按照本合同约定的业种、范围、用途经营该房屋，乙方的营业执照记载的经营范围不得作为超越租赁用途的理由。2.合同期限。2.1合同期限：自本合同生效之日起至计租期满十八年之日止。2.2免租期：2.2.1甲乙双方经协商共同委托一家有资质的单位对主体结构框架的设计及施工完成影院结构工程建设后向乙方交付租赁房屋，则免租期自双方交接租赁房屋次日起计4（四）个月，预计自2011年5月1日起至2011年8月31日止。工程费用由甲乙双方与施工方协商确定后签订三方施工合同。如工程延期完成致使乙方延期接收该房屋，则免租期相应顺延。2.2.2经甲方同意影院框架结构工程由乙方自行完成，则免租期自甲方向乙方交付影院项目的规划许可和消防设计审核意见书或甲方出具同意乙方提前施工的书面函，并按本合同4.5之约定完成中庭封闭和5-7层的房屋加建工程向乙方交付租赁场地次日计6（六）个月，预计自2011年4月1日起至2011年9月30日。3.租赁费用。3.1租赁费用：场地租金+物业服务费，场地租金和物业服务费用是不可分割的组成。计租期前三年，每年租赁费用为￥2400000元。此后，租赁费用每三年递增12%。如计租期第四—第六年内的年租赁费用=前三年的年租赁费用×112%，以后以此类推。3.1.1计租期第1-3年，乙方承租该房屋顶的场地年租金为人民币1200000元，乙方承租该房屋的年物业服务费为人民币1200000元。以上两项合计年租赁费总额为￥2400000元；3.1.2计租期第4-6年，乙方承租该房屋顶的场地年租金为人民币1344000元，乙方承租该房屋的年物业服务费为人民币1344000元。以上两项合计年租赁费总额为￥2688000元；……3.2支付时间与方式：3.2.1租赁费用预付：本合同生效次日起10（十）天内，乙方一次性向甲方预付该房屋场地计租期第一年上半年的租赁费用为￥1200000元。3.2.2本合同生效次日起10（十）天内，乙方需提供给甲方银行机构关于本合同乙方履约不可撤销的担保函，担保函金额为￥1200000元，担保函作为本合同的履约保函，在乙方履行本合同至影院正常营业之日该担保函自动到期失效。如乙方违约致本合同终止，则该保证金归甲方所有，作为乙方补偿给甲方的部分损失，并承担赔偿给甲方造成的一切损失。3.2.3租赁费用按半年支付，乙方应提前30天支付下半年的全部租赁费用。4.双方的权利与义务。4.1本合同签订生效次日起35天内，由甲乙双方共同委托具有建筑、消防设计甲级资质的设计院及二级以上施工单位对本大厦中乙方所租赁场地新建第8层房屋的主体框架结构（包括梁、板、柱、墙体、上人屋顶平台、外立面装修等）完成相应的建设工程与消防工程施工图纸设计与施工，经设计院出具盖章的施工蓝图，并委托有资质的监理公司对该工程进行监督管理，所发生的设计与施工及监理等全部费用由乙方承担。4.2甲乙双方未能共同委托本项目施工，乙方自行完成影院土建工程的，则本合同签订生效次日起35天内，乙方应委托具有建筑、消防设计甲级资质的设计院依据“租赁合同”附件1所列图纸完成影院所在楼层的土建工程与消防工程施工图纸设计，并经设计院出具盖章的施工蓝图，该施工蓝图应包含影院建设所需的土建、钢结构、上人平台屋顶及设备、外立面装修、室内装修与消防工程施工，并由乙方承担全部设计与施工费用。乙方所设计施工的外立面标准必须与甲方房屋新规划外墙体装修整体标准一致，甲方确保建成后的房屋的合法使用。4.3本合同签订生效次日起至2011年3月31日，甲方负责对该房屋需要加建范围内的原有设施、管线、设备房拆除完成。4.4在乙方自行负责土建工程设计与施工时，则乙方所设计图纸及施工方案必须经甲方审批后方可施工。无论甲方是否批准，乙方所设计改建房屋及消防设施等，必须符合国家和当地政府现行规范标准设计及施工。4.5甲方应在设计院出具盖章的施工蓝图次日起30天内，以上述施工蓝图完成相关规划报建与消防报建工作并获取规划许可证、建设工程消防设计审核意见书等影院建设所需相关行政许可文件；或在甲方无规划、消防等部门报建相关审批手续批准时，经甲方书面同意乙方可按照甲方批准的设计院设计的蓝图施工，并出具同意函后，乙方方可施工，如遇相关政府部门停工、拆除、处罚的，由甲方负责且免租期顺延，如报建时间超过30日的免租期顺延。4.6甲方负责封闭中厅（3轴-6轴范围）土建工程、完成五层至七层未完成部分建筑（C轴-F轴范围），乙方建成后八层面积与现有五层面积相同，并保证符合550公斤/平方米的承重要求及合法使用。6.违约责任6.1租赁场地交接前。6.1.1在乙方无违约的情况下，甲方单方终止合同或将该租赁场地出租给第三方或本商业中心内经营（包括自营、合营或出租给第三方经营）电影院业务，则甲方应向乙方退还其已支付尚未到期的租赁费用及银行保函，并赔偿给乙方违约金￥7000000元（但赔偿标准总额不超过700万元）。6.1.2本合同生效后，因乙方原因单方终止合同或不接收该房屋的或不按合同规定日期新建改建房屋并投入所需全部资金的或违反本合同造成违约使合同无法履行的或提前终止本合同的或乙方未按合同约定的日期履行第4款全部款中的任意一条义务给甲方造成重大经济损失的，则乙方赔偿给甲方违约金￥7000000元（但赔偿标准总额不超过700万元）。6.2租赁场地交接后。6.2.1在乙方无违反本合同的情况下。甲方如违反本合同约定的以下情形，在乙方通知甲方违约后，甲方30（三十）天内未纠正，造成乙方不能经营或使用该房屋的，则乙方有权书面通知甲方终止本合同。甲方应于收到终止合同的通知书之日起15（十五）天内除向乙方退还其已支付尚未到期的租赁费用和银行保函外，并赔偿给乙方违约金￥7000000元。a.因租赁标的合法性致使乙方无法获取经营证照或因甲方原因乙方在经营过程中证照被相关政府部门取消，致影院无法开业或无法继续经营的；b.甲方干涉乙方合法及符合本合同约定的经营活动造成乙方严重实际损失的无法继续经营停业的；乙方在施工建设、装修、扩建、改造和今后使用中，出现重大安全或火灾事故给甲方或相邻方及第三方造成人员伤亡或财产损失或不能正常营业的，乙方按照所造成的实际损失全部赔偿，并承担全部的违约责任及法律责任并包括但不限于6.2.3条）。同日，环贸公司与大地公司分别签订《房屋租赁合同》之补充协议一及《租赁房屋交接协议》。《房屋租赁合同》之补充协议一第2.2条约定，证照协助。甲方应积极配合并协助乙方办理影院公共场所卫生许可证、电影放映许可证、营业执照在内的全部证照，及时签署或提供所有相关申请所需文件，并协助乙方协调其与当地有关政府部门的关系。《租赁房屋交接协议》第1条约定：甲方应在2011年4月1日前完成如下工作后向乙方交付租赁场地：1.1获取并向乙方交付影院项目的规划许可证和消防设计审核意见书或甲方出具同意乙方提前施工的书面函；1.2按“租赁合同”4.5之约定完成中庭封闭和5-7层的房屋加建工程。1.3甲方应负责预留影院所需的排污口、排水口。1.4甲方应负责提供容量为550KW并主电源，由乙方安装独立计量系统。甲方负责将主电源接口接至五层乙方承租范围内，配电箱由乙方自行配置。同时甲方应提供外围弱电接口至乙方所承租范围内。1.5甲方应负责提供15KW消防供电电缆至所承租范围内，由乙方自行接入至到乙方指定位置，以满足消防、事故照明及重要负荷需要。合同签订后，大地公司分别于2010年12月22日向环贸公司支付租金120万元，于2010年12月27日提供120万元履约保函。2011年3月2日，环贸公司向大地公司发出通知函，内容为：“环贸公司（甲方）与大地公司（乙方）于2010年12月19日签署了关于长春市朝阳区红旗街5号的《房屋租赁合同》，合同编号：DD2010133（以下简称“合同”），合同中第4.2条约定在签署合同之日起35日内乙方应委托具有建筑甲级资质的设计单位依据合同附件1所列图纸完成影院所在楼层的土建工程施工图纸设计工作，但至今乙方也未能给甲方提供任何的施工图纸，现甲方正式通知乙方应依据双方所签订的合同所要求，委托具有建筑结构设计甲级资质的设计单位对合同中所规定的租赁场地新建第8层房屋的主体框架结构（包括梁、板、柱、墙体、上人屋顶平台等）完成全部的建设工程施工图纸（蓝图）的设计并提交于甲方。请贵公司依据双方签订的《房屋租赁合同》合同编号：DD2010133所规定的要求予以履行。”2011年8月26日，环贸公司向大地公司出具进场施工的同意函，内容为：“环贸公司（甲方）与大地公司（乙方），于2010年12月19日关于朝阳区红旗街5号的房屋租赁经营事项签订了DD2010133号租赁合同。按照合同4.1条之规定，设计院出具盖章的施工蓝图（中国深圳市华纳国际建筑设计有限公司设计的施工蓝图）已出具一个月有余，甲方同意乙方按照甲方批准的设计院设计的蓝图施工，特此通知乙方在2011年8月30日前速派人与甲方共同确定施工单位及有资质的监理公司，按照合同第4.5条之规定按照双方共同确定的施工图纸进入租赁场地进行施工。”2011年8月28日，环贸公司向大地公司发出《关于大地公司违约的通知函》，内容为：“环贸公司（甲方）与大地公司（乙方），于2010年12月19日关于朝阳区红旗街5号的房屋租赁经营事项签订了DD2010133号租赁合同。根据合同4.1条款之规定，设计院出具盖章的施工蓝图（中国深圳市华纳国际建筑设计有限公司设计的施工蓝图）已出具一个月有余，已发生的费用乙方并没有承担，根据合同6.1.2条之规定，乙方未按合同约定的日期履行第4条全部条款中的任意一条义务的给甲方造成重大经济损失的；不接收该房屋的；不按合同规定日期新建改建房屋并未投入所需全部资金的这三种情况已给甲方造成重大经济损失，已构成违约行为，望乙方近日内速按合同条款约定履行。否则乙方应按合同6.1.2条款及6.2.3条款中的h项之规定赔偿给甲方。”2011年9月8日，大地公司向环贸公司发出《关于长春红旗街项目的回复函》，内容为：“贵司于2011年8月26日及8月28日发来的函件已收悉。现就来函中关于施工蓝图、设计费用承担及贵司单方面变更设计图纸等相关事宜，我司经慎重研究回复如下：一、截止到目前，我司并未收到设计院出具的施工蓝图。二、关于贵司提出的设计费用问题，我司谭总于2011年6月27日已将拟定的关于我司承担设计费用的补充协议发至贵司王晓乐先生的电子邮箱并电话通知其确认，但至今未收到任何相关回复；三、贵司发来需要报设计院审核并出具施工蓝图的设计草图中，与签约图纸相比较，合同签约图纸面积为2164平方米，现贵司设计图纸面积为3046平方米，贵司单方面变更图纸面积，超出签约图纸的面积不在我司承租范围。超出部分的面积如涉及外墙工程的施工及费用请贵司自行负责；四、贵司主持的本项目电梯井和消防楼梯的改新建设计中保险系数过高，造成严重浪费，也远超我司预算，提请贵司尽快优化设计为盼。为保证双方合作顺利进行，务请贵公司高度重视并尽快确认上述问题，最终实现贵我双方互利共赢的合作目的。”2012年1月，环贸公司向大地公司发出《关于催缴租金的通知函》，内容为：“贵公司于2010年12月27日与我公司签订了位于长春市红旗街5号《房屋租赁合同》（合同号：DD2010133）。按合同规定贵公司应于2012年1月31日前，向我公司缴纳下期租金人民币1200000元，请贵公司在合同约定的期限内，及时足额缴纳上述租金。”2012年2月20日，环贸公司向大地公司发函，其中第二条内容为：“关于贵司提出的‘长春市朝阳区红旗街5号项目的租金问题’的回复。我公司依据合同规定及经刘凯军的同意委托了有资质的设计单位对合同项下的房屋加建工程进行了建筑设计，并依据贵司所提供的影院规划方案进行设计，且出具了全套施工蓝图。按双方签订的合同要求我公司书面通知了贵司进场施工，我司依据合同与贵司共同招标一家有建筑施工资质的建筑单位依据蓝图进行施工，但因贵司以大幅低于市场建筑成本的价格为无理要求，拒不与我公司共同合作委托施工单位，因而延误了去年一年的施工时间，贵公司应承担延期的全部责任。我公司已经依据合同要求做到了应当承担的责任与义务，是贵公司没有履行合同所约定的内容，请贵司依据合同向我公司支付已经到期的租赁费用，否则违反了双方所签署的合同中6.1.2条和6.2.3条中的第b条的约定，我公司保留依据合同要求贵公司承担相应责任的权利，并赔偿损失等。”2012年5月7日，环贸公司向大地公司发出《违约通知函》，内容为：“环贸公司（甲方）与大地公司（乙方）在2010年12月19日签订了关于长春市朝阳区红旗街5号房屋的《房屋租赁合同》（合同编号：DD2010133）（以下简称“合同”）。一、根据合同条款所约定的内容，甲方已于2011年8月26日以EMS特快专递的方式给乙方发送了《关于大地公司进场施工的同意函》，在2012年1月4日甲方给乙方发送了《关于催缴租金的通知函》，在2012年2月24日以书面EMS特快专递的方式通知乙方按照合同约定向甲方支付已经到期的租赁费用及按照合同约定进场施工，并提出乙方已经违反了双方所签订合同的约定，甲方保留要求乙方承担违约责任与赔偿甲方损失的权利。二、乙方至今也没有接收承租房屋、没有按照合同规定新建改建房屋，现乙方已经造成违约，致使合同无法履行，根据合同第6条《违约责任》里的第6.1.2条款所约定的内容，乙方需向甲方支付合同违约金￥7000000元整。甲乙双方本着共同协商、互赢互利的原则签署了《房屋租赁合同》，但因乙方原因造成单方违反了多项合同条款所约定的内容，并乙方已经构成单方根本违约，致使合同无法履行，给甲方及第三方造成了重大损失，请乙方在2012年5月15日前向甲方支付合同赔偿违约金￥7000000元整，否则按照合同约定甲方将会采用法律程序向人民法院提起诉讼，以保护甲方和第三方的权益，以免造成更大的损失。”大地公司一直未接收案涉房屋。另查，坐落于长春市朝阳区红旗街5号栋号为4-84／1401-45（2）、长房权字第11200030**号面积为11590.19平方米的房屋所有权人长春融通资产管理有限公司（以下简称融通公司）；坐落于长春市朝阳区红旗街5号栋号为4-84／1401-45（0）、长房权字第10601761**号面积为777.54平方米的房屋所有权人岳立英；坐落于长春市朝阳区红旗街5号栋号为4-84／1401-45（4）、长房权字第1060173351-1号面积为736.08平方米的房屋所有权人王贺平（外一名）。再查，关于环贸公司主张的其支出的各项费用具体如下：（一）设计费2011年3月18日，长春融通资产管理有限公司与深圳市华纳国际建筑设计有限公司长春分公司（简称华纳公司长春分公司）签订《建设工程设计合同》，约定融通公司将长春市融通广场大厦裙房扩建工程，8层，新增扩建面积约10000㎡方案及施工图设计委托给华纳公司长春分公司进行设计。估算设计费63万元；同时约定设计要求、设计人应向发包人交付的设计资料及文件和设计费支付进度等。环贸公司提供了2012年9月29日长春融通资产公司通过民生银行向华纳公司长春分公司转账80000元电汇回单；2011年3月21日，华纳公司长春分公司为长春融通资产公司开具的180000元设计费发票、编号为00004302号民生银行转让支票存根，金额为180000元，未能提供转账回单。（二）钢结构费用2013年10月10日，吉林省宫殿建筑装饰工程有限责任公司与吉林省长城钢构型钢有限责任公司签订《建设工程施工承包合同》，约定宫殿建筑装饰公司将红旗街5号，钢结构房屋框架及屋面工程发包给长城钢构型钢公司。承包方式为总价包干，工程综合单价一次性包死；施工单价为7200元/每吨，施工量约为400吨，合同的总价款为人民币288万元；工期自2013年10月10日至2013年11月30日等。2014年7月8日，宫殿建筑装饰公司与长城钢构型钢公司就红旗街5号钢结构房屋框架及屋面工程，施工合同增加的施工范围达成《补充协议》。约定施工范围屋面铺设1.0㎜压型钢楼承板，屋面及排水沟铺设PE防潮模、50㎜+50㎜硬质岩棉板保温层、TPO1.2㎜防水卷材的制作安装工程；协议价款为217100.00元；开工日期为2014年7月10日至2014年7月31日，共期共计为21天等。2013年10月12日，宫殿建筑装饰公司通过民生银行向长城钢构型钢公司支付工程款100万元。2014年3月21日，宫殿建筑装饰公司通过民生银行向长城钢构型钢公司支付393636.00元。同月22日，长城钢构型钢公司分四笔为宫殿建筑装饰公司开具了393636.00元增值税普通发票。2014年4月17日，宫殿建筑装饰公司通过民生银行向长城钢构型钢公司支付材料款26594.00元。同月11日，长城钢构型钢公司为宫殿建筑装饰公司开具了26594.00元增值税普通发票。2014年4月19日，长城钢构型钢公司为宫殿建筑装饰公司开具了25441.00元增值税普通发票。同年5月7日，宫殿建筑装饰公司通过民生银行向长城钢构型钢公司支付材料款25441.00元。2014年4月26日，长城钢构型钢公司为宫殿建筑装饰公司开具了25441.00元增值税普通发票。环贸公司称，同年5月7日，宫殿建筑装饰公司通过民生银行向长城钢构型钢公司支付材料款25441.00元，环贸公司仅提供了支票存根，未提供银行转账回单。2014年6月10日，宫殿建筑装饰公司通过民生银行向长城钢构型钢公司支付工程材料费19670.00元。2014年5月17日，长城钢构型钢公司为宫殿建筑装饰公司开具了19670.00元增值税普通发票。2014年5月17日，长城钢构型钢公司为宫殿建筑装饰公司开具了17087.00元增值税普通发票。同年6月10日，宫殿建筑装饰公司通过民生银行向长城钢构型钢公司支付材料款17087.00元。2014年5月17日，长城钢构型钢公司为宫殿建筑装饰公司开具了25441.00元增值税普通发票。同年6月10日，宫殿建筑装饰公司通过民生银行向长城钢构型钢公司支付工程材料款25441.00元。2014年7月1日，宫殿建筑装饰公司通过民生银行向长城钢构型钢公司支付工程款470533.00元。2014年6月18日，长城钢构型钢公司分六笔为宫殿建筑装饰公司开具了470533.45元增值税普通发票。2014年7月1日，宫殿建筑装饰公司通过民生银行向长城钢构型钢公司支付误工费40000.00元。2014年6月18日，长城钢构型钢公司为宫殿建筑装饰公司开具了40000.00元增值税普通发票。2014年7月11日，宫殿建筑装饰公司通过民生银行向长城钢构型钢公司支付补充协议定金210000.00元。2014年7月10日，长城钢构型钢公司分两笔为宫殿建筑装饰公司开具了210000.00元增值税普通发票。2014年7月16日，宫殿建筑装饰公司通过民生银行向长城钢构型钢公司支付工程款200000.00元。2014年7月10日，长城钢构型钢公司分两笔为宫殿建筑装饰公司开具了200000.00元增值税普通发票。2014年7月28日，宫殿建筑装饰公司通过民生银行向长城钢构型钢公司支付材料费53000.00元。2014年7月25日，长城钢构型钢公司为宫殿建筑装饰公司开具了53000.00元增值税普通发票。2014年11月14日，宫殿建筑装饰公司通过民生银行向长城钢构型钢公司支付工程款76913.00元。2012年8月23日，融通公司与长春新星宇建筑安装有限责任公司签订《施工总承包合同》，约定长春融通资产公司将长春市红旗街5号融通时尚生活中心一期工程，新接面积为13144㎡，主结构为框架结构，局部钢混结构，以大包形式发包给长春新星宇公司进行施工。工期103天，固定总价2200万元。同时约定，双方工作及责任、材料设备、合同价款支付等。2012年10月24日，朝阳华贸购物中心通过民生银行向李海电汇50万元工程款。2012年10月22日，长春新星宇公司项目负责人李海出具借条，向融通公司借款50万元，并将此款汇入李海账户，承诺在第一次拨付工程款之前一次性还清该笔借款，如不能按时还清借款，融通公司有权推迟拨付工程款到还清该笔借款之日。2012年11月5日，朝阳华贸购物中心通过民生银行向李海电汇20万元工程款。当日，李海出具借条，内容为：李海因红旗街融通时尚生活中心，一期工程项目资金紧缺，特向王总借现金20万元整。借款人：李海、杨继民2012年11月8日，朝阳华贸购物中心通过民生银行向长春新星宇公司电汇20万元工程款。当日，李海出具借条，内容为：李海因红旗街融通时尚生活中心，一期工程项目资金紧缺，特向王总借现金20万元整。借款人：李海。2013年1月7日，李海出具欠条，内容为：人民币壹万元整。欠款人：李海。2013年2月2日，李海出具借条，内容为：人民币贰万元现金。欠款人：李海。2013年6月6日，黄贺填写暂借款申请单，金额226元，用于支付红旗街浦发银行安装空调费用。当月，民生银行转账支票存根一张，收款人为吉林国美电器有限公司，金额2430元，用途空调款。2013年6月10日，李海出具欠条，内容为：我李海今欠王贺平人民币六万元整，用于红旗街5号旧楼改造接建项目工程款。欠款人：李海。欠条上注明，实际支付5万元，余1万元在7月12日电103846082＃笔。2013年7月12日，朝阳华贸购物中心通过民生银行向李海电汇11万元工程款。电汇凭证上注明，含13.6.10的1万元，本次借10万元。当日，李海出具欠条，内容为：我李海今欠王贺平人民币壹拾万元整，用于我方支付红旗街5号旧楼改造项目工程款。欠款人：李海。2013年7月17日，朝阳华贸购物中心通过民生银行向李海电汇10万元工程款。当日，李海出具收条，内容为：我李海今收到朝阳区华贸购物中心代融通公司给付的人民币壹拾万元整，此款为红旗街工农大路七层接八层13-20轴接建部位的预付工程款。注：下次付款前补齐全部所欠发票，否则，甲方有权停付工程款。收款人：李海。2013年7月29日，李海出具书面材料，内容为：融通公司：红旗街5号工地于2013年7月14日，使用吉林省康诚商品混凝土有限公司C30的131立方米，每立方米380元。C40的152立方米，每立方米420元，合计113620.00元。我同意以上商品混凝土费用113620.00元由贵公司先行垫付，然后从贵公司给长春新星宇建筑安装有限公司的工程款中扣除。长春新星宇建筑安装有限公司同意人：李海。2013年8月7日，融通公司通过浦发银行向吉林省光大实业集团有限责任公司九台分公司转款117250.00元。当日，李海出具收条，内容为：我李海今收到融通公司给付的人民币壹拾壹万柒仟贰佰伍拾元整，此款为替长春新星宇建筑安装有限责任公司付给吉林省光大实业集团有限责任公司九台分公司红旗街5号工程项目的砖款。收款人：李海。2013年8月7日，李海出具收条，内容为：我李海今收到融通公司给付的人民币壹万元整，此款为替长春新星宇建筑安装有限责任公司付给长春市诚彩色钢瓦有限公司关于红旗街5号的工程项目楼层板款。收款人：李海。2013年8月15日，朝阳华贸购物中心通过民生银行向长春市诚彩色钢瓦有限公司电汇24630.00元工程款。8月12日，李海出具收条，内容为：我今收到朝阳区华贸购物中心代融通公司给付的人民币贰万肆仟陆佰叁拾元整，此款为替长春新星宇建筑安装有限责任公司付给长春市诚彩色钢瓦有限公司关于红旗街5号的工程项目的楼层板款。收款人：李海。2013年8月12日，朝阳华贸购物中心通过民生银行向李海电汇15万元工程款。2013年8月21日，朝阳华贸购物中心通过民生银行向李海电汇4万元工程款。当日，李海出具收条，内容为：我李海今收到朝阳区华贸购物中心给付人民币肆万元整，此款为红旗街5号楼的工程款。收款人：李海。2013年8月23日，朝阳华贸购物中心通过民生银行向李海电汇6万元工程款。8月21日，李海出具收条，内容为：我李海今收到朝阳区华贸购物中心给付人民币陆万元整，此款为红旗街5号楼的工程款。收款人：李海。2013年8月28日，融通公司通过民生银行向吉林省光大实业集团有限责任公司九台分公司转款117250.00元。当日，李海出具收条，内容为：我李海今收到融通公司给付的人民币壹拾壹万柒仟贰佰伍拾元整，此款为替长春新星宇建筑安装有限责任公司付给吉林省光大实业集团有限责任公司九台分公司红旗街5号工程项目的砖款。收款人：李海。2013年8月28日，朝阳华贸购物中心通过民生银行向长春市诚彩色钢瓦有限公司电汇60922.00元工程款。当日，李海出具收条，内容为：我李海今收到朝阳区华贸购物中心代融通公司给付的人民币陆万零玖佰贰拾贰元整，此款为替长春新星宇建筑安装有限责任公司付给长春市诚彩色钢瓦有限公司关于红旗街5号的工程项目的楼层板款。收款人：李海。2013年9月12日，朝阳华贸购物中心通过民生银行向长春市诚彩色钢瓦有限公司电汇45411.00元工程款。2013年9月22日，朝阳华贸购物中心通过民生银行向长春市耀东泽发物资经销处电汇123513.00元工程款。2013年10月21日，朝阳华贸购物中心通过民生银行向吉林省康诚商品混凝土有限公司电汇122760.00元工程款。2013年10月28日，融通公司通过民生银行向长春新星宇建筑安装有限责任公司电汇200万元工程款。10月25日，李海出具收条，内容为：人民币贰佰万元整，此款系收融通资产管理有限公司融通时尚生活中心项目工程款，收款人：李海。2013年12月22日，李海出具借据，内容为：李海今向王贺平个人借款人民币叁拾万元。借款人：李海2013年12月28日，李海出具收条，内容为：今收到融通公司预付的红旗街5号融通时尚生活中心一期工程的工程款人民币叁佰万元整。计300万元。收款人：李海。2013年12月6日，朝阳华贸购物中心通过民生银行向李海电汇85844.00元材料款。李海出具收条，内容为：今收到融通公司支付的红旗街5号在装修工程款叁拾万元整。其中：1.2013年8月5日由朝阳区华贸购物中心-民生银行长春分行支付的工程款壹拾伍万元整；2013年8月6日由朝阳区华贸购物中心-民生银行长春分行支付的工程款壹拾万元整。2.2013年7月29日王总自付伍万元现金，王总将借条丢失，特作补充。另承诺在2013年8月16日前，将欠贵公司的工程发票一次性补齐，下次账户支付（合同账户），否则，不予结算后续工程款。李海签字。环贸公司在庭审中称，该欠条与2018年8月12日15万元是一张收条。2014年4月2日，长春市楚东物资经销处出具书面材料，内容为：我公司（原长春市耀东泽发物资经销处）今收到融通公司替长春新星宇建筑安装有限责任公司垫付的钢材料款共计人民币伍拾肆万捌仟元整，该钢材料用于红旗街5号“融通时尚生活中心一期工程”。长春市楚东物资经销处在落款处盖章。一审法院认为：1.环贸公司与大地公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。据大地公司提供的长春市红旗街5号房屋的产权登记情况，该处房屋的产权人分别为融通公司、王贺平、岳立英等，但在房屋租赁过程中，并无其他权利人就租赁标的主张权利，且无权处分并不导致合同无效。又，案涉房屋虽存在他项权利，但《房屋租赁合同》载明，大地公司在承租房屋时已充分了解该房屋屋顶场地的现状和所有情况等，并愿意承租该房屋场地，故大地公司据此主张环贸公司违约没有依据，不予支持。2.根据《房屋租赁合同》第4.1条、4.2条的约定，双方履行案涉房屋设计及施工的方式为双方共同委托设计及施工，经设计院出具盖章的施工蓝图，所发生的设计与施工及监理等全部费用由大地公司承担，或者在双方未能共同委托项目施工的情况下，由大地公司负责委托设计及施工，全部费用由大地公司承担。在合同履行过程中，双方选择按照第一种方式履行，即共同委托设计，经设计院出具盖章的施工蓝图后进行施工。而实际履约时，环贸公司与大地公司并未共同委托设计院就案涉房屋进行设计，而是由案外人融通公司与华纳公司长春分公司签订的《建设工程设计合同》，委托华纳公司长春分公司就长春市融通广场大厦裙房扩建工程8层，新增扩建面积约10000平方米方案及施工进行设计。经比对，融通公司与设计院签订的委托合同记载的面积和大地公司与环贸公司签订的《房屋租赁合同》记载的面积不一致，设计院出具的图纸面积与《房屋租赁合同》附件1的租赁范围亦不符，故环贸公司在本案中提供的图纸不是按合同约定由环贸公司与大地公司共同委托所形成，该图纸面积也与合同约定不符，此种情况下，大地公司于2011年9月8日向环贸公司发函就图纸问题提出质疑，并要求与环贸公司进行协商，系大地公司作为案涉房屋承租人的合理行为，亦不违反《房屋租赁合同》的约定，而环贸公司不顾大地公司对设计图纸提出的质疑，擅自委托施工单位进行施工，并要求大地公司接收未经过其认可即进行施工的房屋，没有法律依据或合同依据，故对环贸公司以大地公司拒绝接收房屋为由要求大地公司承担700万元违约金的请求不予支持。3.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条关于“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定，本案中，环贸公司委托施工单位施工的扩建房屋未经大地公司认可，且该房屋扩建改造未取得相关行政机关的许可手续，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款、《中华人民共和国消防法》第十二条的规定，故大地公司主张解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》之补充协议一、《租赁房屋交接协议》于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，双方合同解除的时间应为大地公司解除合同的意思表示到达环贸公司时，大地公司以提起反诉的方式向环贸公司表达了解除合同的意思，环贸公司接收反诉状的日期是2014年10月27日，故双方合同解除的时间为2014年10月27日。关于环贸公司主张因大地公司未承担设计费，导致设计院仅向其出具未加盖出图章的蓝图，进而导致其无法办理相关行政许可手续的问题，根据环贸公司分别于2011年8月26日、2011年8月28日向大地公司发出的函件中关于“按照合同4.1条之规定，设计院出具盖章的施工蓝图已出具一个月有余，甲方同意乙方按照甲方批准的设计院设计的蓝图施工……”的记载，对环贸公司的上述主张不予支持。4.根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，大地公司自始未接收案涉房屋，且责任不在大地公司，故环贸公司应返还大地公司预付的租金120万元及履约保函。关于大地公司主张的设备、施工保险、影院建设管理等费用，因其未提供任何证据予以证明，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、环贸公司与大地公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》之补充协议一、《租赁房屋交接协议》于2014年10月27日解除；二、环贸公司向大地公司返还120万元预付租金；三、环贸公司向大地公司返还广州银行股份有限公司东风支行出具的《履约保函》（保函编号：2010广银保字第0006号）；四、驳回环贸公司的诉讼请求；五、驳回大地公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费60800元、保全费5000元，合计65800元，由环贸公司公司负担；反诉费141500元减半收取后为70750元，由环贸公司负担48514元，大地公司负担22236元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：1.关于《房屋租赁合同》及相关合同应否解除的问题。在合同履行中，环贸公司委托设计并完成施工，经本院现场勘查，对租赁物的改建扩建工程已完成主体部分，框架部分封顶。时至今日，大地公司未接收房屋亦未投入资金，双方对改建所依据的图纸、设计费用等诸多问题仍然未达成一致意见，环贸公司尚未办理相关审批手续，双方已不存在友好协商的基础。为了维护经济秩序，防止损失的进一步扩大，在双方已无合作诚意的情况下，不应强制继续合作。一审认定环贸公司与大地公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》之补充协议一、《租赁房屋交接协议》于2014年10月27日解除，并无不当，本院予以维持。2.关于大地公司应否向环贸公司支付违约金700万元的问题。依据双方2010年12月19日签订的《房屋租赁合同》4.1及4.2约定，在合同生效次日起35日内，由双方共同委托设计或大地公司自行委托施工图纸设计。2011年3月18日，案外人融通公司与华纳公司长春分公司签订《建设工程设计合同》对案涉租赁物进行设计，并由融通公司支付设计费用。后环贸公司分别于2011年8月26日和2011年8月28日向大地公司发函，督促大地公司进场施工并支付设计费用。2011年9月8日大地公司回函对设计图纸面积、方案和设计费用的承担提出异议。据双方的约定及实际履行情况可见，双方并未约定必须由大地公司单方委托设计，亦未约定大地公司支付设计费用的期限。大地公司虽然对设计内容有异议，但设计方案由融通公司委托一事得到双方当事人的追认，设计方案的作出不违反合同的约定。在设计图纸出具后，应由双方当事人共同审定并确定方案后再投入施工，而在双方就设计未达成一致意见的情况下，融通公司于2012年8月23日与新星宇公司签订《施工总承包合同》，对租赁物进行改建扩建，导致了损失的发生。对此，环贸公司负有不可回避的过错。同时，按照《房屋租赁合同》4.5约定，环贸公司应当办理租赁物改建扩建的相关审批手续，但时至今日，环贸公司仍未提供办理规划、消防等手续的证据。虽然环贸公司对此辩称未能办理审批手续的原因是大地公司不支付设计费导致设计单位不出具施工蓝图所致，但从环贸公司向大地公司多次出具的函件中可以看出，融通公司已委托设计并交纳设计费用，且在2011年8月26日函件中环贸公司表示“设计院出具盖章的施工蓝图已出具一个月有余”，故是否出具图纸并不构成环贸公司办理审批手续的现实障碍，环贸公司的此项抗辩事由无事实依据。综上，环贸公司在合同履行中存在导致损失扩大的过错行为和未能办理相关审批手续的根本性违约行为，环贸公司主张大地公司违约并支付违约金无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，环贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69200元由长春环贸租赁有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  虞大江代理审判员  宋雨洛代理审判员  许家娟二〇一六年七月十九日书 记 员  范丽丽