江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初3429号原告：中国农业银行股份有限公司徐州鼓楼支行，住所地徐州市环城路**。负责人：季淑文，该行行长。委托诉讼代理人：张琳，女，1973年11月8日生，汉族，住徐州市云龙区，该支行员工。委托诉讼代理人：吴镝，男，1968年5月3日生，汉族，住徐州市云龙区，该支行员工。被告：倪娜，女，1991年1月10日生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：盛中林，邳州市天成法律服务所法律工作者。被告：绿地地产集团徐州东部置业有限公司，，住所地徐州经济技术开发区大黄山工人村安顺社区**法定代表人：卜凡童，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡雯瑜，女，1988年5月31日出生，汉族，该公司员工，住徐州市贾汪区。原告中国农业银行股份有限公司徐州鼓楼支行（以下简称农行徐州鼓楼支行）与被告倪娜、绿地地产集团徐州东部置业有限公司（以下简称绿地公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月6日受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案件审理需要，本院裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行徐州鼓楼支行的委托诉讼代理人张琳、吴镝，被告倪娜及其委托诉讼代理人盛中林，被告绿地公司的委托诉讼代理人胡雯瑜到庭参加了诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告农行徐州鼓楼支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告倪娜偿还借款本金305908.33元、利息3824.07元（暂算至2020年1月16日），以及按合同约定至贷款清偿日止的全部贷款本金、利息；2、判令原告对被告抵押给原告的房产折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、判令被告绿地公司承担连带保证责任；4、判令被告承担本案诉讼费用及其他相关费用。事实和理由：2017年4月24日，原告与借款人倪娜、绿地公司签订了《个人购房担保借款合同》、《徐州市不动产抵押合同》及承诺书，约定借款人向原告借款本金33万元，期限20年，用于购买位于徐州市城（2013-29号地块）50-1-2402室住宅，并约定以此房产作为该笔贷款的抵押物。原告于2017年4月24日取得了苏（2017）徐州市不动产证明第6100011号不动产登记证明。2017年7月7日，原告按照合同约定向被告倪娜发放贷款33万元，还款方式为等额本息还款法，到期日期为2037年7月6日，每月7日还款。被告倪娜自2019年11月起按期偿还借款，但至今已连续三期未足额还款本息。原告多次催收，被告拒不偿还。根据合同约定，被告应偿还该笔贷款全部本息。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告倪娜辩称，依据原被告之间的合同约定，被告倪娜已经将2020年12月份之前的应付按揭贷款交付原告，原告也已经接收，双方的合同正在履行。《个人购房担保借款合同》第二十一条第二项约定，本合同所称重大不利情形包括但不限于以下情形：借款人已全部或部分丧失还款能力；保证人财务状况恶化或因其他原因导致担保能力明显下降；抵押物价值减少、毁损、灭失、被征用、被征收或担保物出现权属纠纷等影响贷款人实现抵押权的。被告倪娜并不是恶意拖欠贷款，偶尔未按时支付，但没有达到上述约定的重大不利情形，没有严重侵害原告的利益，不能必然导致合同目的不能实现。本案不足以认定被告构成根本违约。原告在没有主张解除合同的情况下，要求被告返还全部借款没有法律依据。原被告签订的合同为原告单方印制的，合同中“如未如期足额支付，贷款人有权提前收回借款”的约定为霸王条款，显失公平、公正，应认定无效。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告绿地公司辩称，绿地公司承担的仅是开发阶段的担保责任。本案商品房早已竣工交付，被告绿地公司已按照约定通知购房人办理房屋产权证书。绿地公司已经履行了合同的全部义务，不应当承担保证责任。即使绿地公司的保证责任未免除，因本案同一债权既有保证担保也有物的担保，债权人应当先行使担保物权，如抵押物不足以清偿才由被告绿地公司承担保证责任。经审理查明，2017年4月24日，被告倪娜（借款人）与原告农行徐州鼓楼支行（贷款人）、被告绿地公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》，主要约定：借款人向贷款人借款33万元，用于购买位于彭祖大道东2号高铁东南城第（2013-29号地块）50幢1单元2402号房，借款期限240月；借款利率采用基准利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮8%后确定，遇基准利率调整按照约定浮动；贷款直接划入绿地公司账户；还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期月末的借款发放日对应日；由阶段性保证人绿地公司提供保证担保，借款人用彭祖大道东2号高铁东南城第（2013-29号地块）50幢1单元2402号提供抵押担保；借款人未按照双方约定归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。该合同第十一条第四款还约定，发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿：（一）借款人未按约定提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按约定用途使用借款；（二）借款人未按约定按期足额偿还借款；（三）借款人、担保人死亡、被宣告失踪或者被宣告死亡；（四）借款人、担保人声明不实或违反本合同项下所作的任何保证或承诺；（五）抵押人未经贷款人书面同意对抵押物作出赠与、转让、再抵押或其他任何方式的处分；（六）借款人、担保人违反本合同其他约定；（七）法律法规规定的其他情形或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的情形。该合同第九条约定，保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年，若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；等等。同日，倪娜（抵押人）与农行徐州鼓楼支行（抵押权人）签订了《徐州市不动产抵押合同》，约定倪娜以徐州市彭祖大道东2号高铁东南城第（2013-29号地块）50幢1单元2402号房产作为上述借款的抵押物。当日，双方办理了抵押预告登记。法庭辩论终结时尚未办理抵押登记。2017年7月1日，农行徐州鼓楼支行按照约定发放了贷款。2019年11月7日，倪娜第一次逾期未还贷款本息；2019年12月7日，倪娜第二次逾期未还贷款本息;2020年1月7日，倪娜第三次逾期未还贷款本息。被告倪娜提交的农业银行交易明细清单显示，倪娜的还款账户于2020年2月、3月、4月、5月、7月、8月、10月、11月、12月均存在超期扣款情形。但法庭辩论终结前，倪娜已偿还所有逾期本息及罚息。本院认为，原告系依法设立的金融机构，具有金融借贷经营权，原告与倪娜、绿地公司签订的《个人购房担保借款合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合同成立有效，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告倪娜已经按照约定偿还了逾期的贷款并支付了利息和罚息，原告的请求支付至2020年1月16日利息3824.07元的诉请，无事实依据，本院不予支持。本案的争议焦点为：（一）原告是否有权提前收回已发放借款；（二）若原告有权提前收回已发放借款，原告是否有权行使抵押权，被告绿地公司是否应当承担保证责任。一、关于原告是否有权提前收回已发放借款《个人购房担保借款合同》第十一条第四款第二项约定，存在约定的七种情形，贷款人有权期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。其中“提前收回已发放借款”是关于借款期限提前到期的约定。根据合同文本的字面意思，借款人倪娜“存在未按约定按期足额偿还借款”的情形，原告“提前收回已发放借款”的条件已经成就。被告倪娜首先认为，合同中“如未如期足额支付，贷款人有权提前收回借款”的约定为霸王条款，显示公平、公正，应认定无效。合同法第三十九条第一款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方要求，对该条款予以说明。本案中该条款的约定并非免除或者限制贷款人责任的条款。合同法第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该条款为违约责任的约定，不存在合同法第五十二条和第五十三条规定情形，也非免除贷款人责任、加重借款人责任、排除借款人主要权利的条款，故该条款不存在无效情形，应当认定有效。被告倪娜其次认为，即使“提前收回已发放借款”的约定有效，但倪娜并非恶意拖欠贷款，偶尔未按时支付，但没有达到约定的对原告重大不利情形，没有严重侵害原告的利益，不能必然导致合同目的不能实现。本案不足以认定被告倪娜构成根本违约。原告在没有主张解除合同的情况下，要求被告倪娜返还全部借款没有法律依据。原被告双方对“借款人未按约定按期足额偿还借款”，贷款人“提前收回已发放借款”约定的理解存在争议。本院认为，“提前收回已发放借款”的约定，其法律后果等同于合同解除，对该条款的条件是否成就的认定，应当根据合同解释结合本案事实审慎认定。合同法第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。诚实信用原则是民商法的基本原则，贯穿于整个民商事交易的始终。在认定本案约定条件是否成就时，不能完全根据合同文本机械的确定条件是否成就，而应根据诚实信用原则，综合考量以下因素来确定该条款的适用：一是要考察违约方的过错程度。尽管我国合同法坚持严格责任原则，在确定合同当事人是否违约时不考察违约方是否具有过错，但这并不意味着过错在合同法中没有任何意义。在考察该约定的条件是否成就时，要考察违约方的过错程度是轻微过失、严重过失还是故意。如果仅是轻微过失，一般不宜认定条件成就。二是要考察违约行为形态。若违反约定义务，要区分为轻微违约行为还是拒绝履行等重大违约行为。应当避免合同因一方当事人的轻微违约行为而认定条件成就。若违反附随义务，则在认定条件是否成就时就要更加谨慎。三是要考察违约行为的后果。如果一方已经履行了合同的主要义务，或违约方的违约程度显著轻微，即使违约也不影响合同目的的实现，则不能轻易根据合同约定认定合同约定的该条件已经成就。本案中，被告倪娜有三期逾期后，又连续数月被超期扣款，被告倪娜违约数较多。虽然被告倪娜逾期、超期后又及时补足了本息并支付了罚息，又不存在拒绝履行等重大违约行为，但被告倪娜多次违约，违约行为相同，能够认定被告倪娜对合同履行存在重大过失。对于本案违约行为的后果，虽然被告倪娜在违约后及时补足了本息并支付了罚息，但被告倪娜多次逾期或被超期扣款，贷款人有理由相信借款人倪娜履行能力下降或者丧失而影响合同目的的实现。故本院认定本案合同约定的“提前收回已发放借款”条件成就，被告倪娜应当按照该条款的约定返还原告借款本金。关于被告返还借款本金的数额，至2020年1月16日为305908.33元，至判决给付之日止应当按照实际欠款本金支付。2020年1月16日后至判决给付之日，被告倪娜应当按照约定支付利息。二、原告是否有权行使抵押权，被告绿地公司是否应当承担保证责任物权法第一百八十七条规定，以不动产抵押的应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案原告与被告倪娜尚未就徐州市彭祖大道东2号高铁东南城第（2013-29号地块）50幢1单元2402号房产办理抵押登记，本案原告就涉案房产的抵押权尚未设立。原告对涉案房产行使抵押权的诉请，无事实依据，本院不予支持。原告与倪娜、绿地公司签订了《个人购房担保借款合同》，被告绿地公司应当按照约定承担保证责任。故原告要求被告绿地公司对本案欠款本息承担连带还款责任，有事实和法律依据，本院予以支持。其在承担还款责任后，可向倪娜追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告倪娜返还原告中国农业银行股份有限公司徐州鼓楼支行借款本金305908.33元（计算至2020年1月16日，2020年1月16日后，被告倪娜、绿地地产集团徐州东部置业有限公司如有其他向原告中国农业银行股份有限公司徐州鼓楼支行的还款情形，作相应扣除）及利息（2020年1月16日后至判决给付之日，按照约定支付利息，已经支付的利息作相应的扣除）；二、被告绿地地产集团徐州东部置业有限公司对上述债务承担连带还款责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司徐州鼓楼支行的其他诉讼请求。案件受理费5946元，财产保全费2270元，合计8216元（原告已预缴），由被告倪娜、被告绿地地产集团徐州东部置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  季 平审 判 员  蒋 敏人民陪审员  范玉壮二〇二一年二月五日书 记 员  杜文杰