黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0691民初2046号原告赵时强，男，1965年11月6日出生，汉族。委托代理人葛全中，黑龙江海天庆城律师事务所大庆分所律师。被告大庆美亚房地产开发有限公司，住所地大庆高新区火炬新街31号科技大厦517室。法定代表人范金燕，公司董事长。委托代理人徐招旗，男，1972年3月24日出生。原告赵时强与被告大庆美亚房地产开发有限公司（以下简称美亚房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵时强及其委托代理人葛全中、被告美亚房地产公司的委托代理人徐朝旗到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告赵时强诉称，2013年5月25日，原、被告签订《购房认购书》，原告购买被告开发的大庆市北国之春梦幻城休闲居住区G1区18号楼2单元602室，面积210.57平方米，总价款为1224585元，原告按约定支付了全部购房款。2014年11月25日，原、被告又签订了车库《购房认购书》，约定原告购买被告开发的北国之春梦幻城休闲居住区G1区G6号车库27号，面积102.68平方米，总价为300000元，原告按照约定交付了全部购房款。2014年初，被告向原告交付房屋钥匙，同意原告开始装修入住，后经原告到房产管理部门查询，获知原告购买的住宅和车库并未办理商品房预售许可证。原告认为原、告被签订的《购房认购书》已经具备了《商品房买卖合同》的主要条款，其实质就是一个《商品房买卖合同》。被告在未取得商品房预售许可的情况下，与原告签订具备《商品房买卖合同》全部主要条款的《购房认购书》，实质是以《购房认购书》的名义签订买卖合同销售房屋，其行为已经违反了关于商品房销售的强制性规定，因此，原、被告之间的《商品房买卖合同》（即《购房认购书》）是无效的，故原告诉至法院，要求确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》无效；要求被告返还原告购房款1224585元、赔偿利息150000元、装修损失600000元、房租损失80000元、并赔偿原告1224585元；要求被告返还原告车库购房款300000元、赔偿利息损失36000元、并赔偿300000元；并要求被告承担本案诉讼费用。被告美亚房地产公司辩称，双方签订的《购房认购书》是双方对购房意愿达成一致的真实意思表示，是合法有效的。《购房认购书》并非《商品房买卖合同》，收取的是认购金，《购房认购书》仅就双方的基本信息，房屋的基本情况、房屋总价等内容作了简单约定，不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条所规定的情形，不能认定《购房认购书》为《商品房买卖合同》。《购房认购书》是双方真实意思表示，2014年初，原告就已经实际占有和使用了涉案房屋，本案涉及的房屋所在18号楼于2016年3月18日取得了《商品房预售许可证》。原告请求返还已付购房款及利息赔偿损失并承担惩罚性赔偿责任没有事实依据，被告不存在恶意违约和欺诈行为，也不存在故意隐瞒和提供虚假证明的行为，不应承担赔偿责任。综上，请求法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。原告就其主张向法院提交证据如下：1.购房认购书两份及收据六张（复印件，与原件核对无异），欲证明原、被告于2013年5月25日、2014年11月25日分别签订了购房认购书，所购房屋坐落于北国之春梦幻城休闲居住区G1区18号楼1单元602室和G1区G6号车库27号。原告分期支付全部房款，最后一期房款于2015年5月7日交付。此证据标的具体、条款清晰，权利义务关系明确，已经具备商品房买卖合同的全部要件，实质是一个内容完备的商品房买卖合同。经质证，被告对证据的真实性无异议，对欲证明的问题有异议，认为原告交付的资金在《购房认购书》中已经明确是认购金而不是房屋全款，《购房认购书》中只对房屋的坐落、面积、总价款及买卖双方的基本情况做了简单约定，不具备《商品房销售管理办法》第16条关于《商品房买卖合同》主要内容的约定，该条规定《商品房买卖合同》的主要内容应包括13项，此《购房认购书》对交付使用条件及交付时间、装饰、装修、配套设施等均未做约定，因此此《购房认购书》不能认定为《商品房买卖合同》。因被告对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。2.房屋租赁合同及房屋交款收据各一份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告因无法入住涉案房屋，所以租房居住，支付了租赁费用80000元。经质证，被告对证据的真实性及证明的问题均有异议，认为原告所举证据与本案无关。因被告对该组证据的真实性有异议，且原告未提供其他证据对该组证据予以佐证，本院对该组证据不予确认。被告美亚房地产公司为证实其主张向本院提交《商品房预售许可证》一份（复印件），欲证明涉案房屋于2016年3月18日取得了《商品房预售许可证》，已经具备了网签备案的条件，可以签订正式的《商品房买卖合同》。经质证，原告对该证据的真实性无异议，认为此证据恰恰可以证实被告在原告起诉前并不具备商品房预售许可证，应当承担责任。因原告对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认。经审理查明，2013年5月25日，原、被告签订《购房认购书》，约定原告购买被告开发的大庆市北国之春梦幻城休闲居住区G1区18号楼2单元602室，面积210.57平方米，总价款为1224585元，于当日向被告交付定金50000元，于2013年5月28日向被告交付购房款92167元，于2013年5月30日向被告交付购房款550000元，于2015年5月7日向被告交付购房款326000元，于2015年7月2日向被告交付购房款206498元，至此，原告按约定支付了全部购房款。2014年11月25日，原、被告签订车库《购房认购书》，约定原告购买被告开发的北国之春梦幻城休闲居住区G1区G6号车库27号，面积102.68平方米，总价为300000元，当日原告按照约定交付了全部购房款。2014年初，被告向原告交付涉案房屋的钥匙，原告开始对房屋进行装修。2016年3月18日，案涉房屋取得了《商品房预售许可证》。原、被告至今仍未签订《商品房买卖合同》。本院认为，原告与被告美亚房地产公司签订的《购房认购书》，意思表示真实，内容合法，不违反法律法规的强制性规定，故本院对《购房认购书》的效力予以确认。因原、被告签订的《购房认购书》中仅写明房屋坐落、面积、房屋单价及总价款，缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法和违约责任等条款，且在《购房认购书》中亦明确约定将来还需签订《商品房买卖合同》，由此可见，《购房认购书》的性质应为《商品房买卖合同》的预约合同，而非《商品房买卖合同》。根据庭审中双方当事人的陈述，原、被告双方对原告已经足额向被告交付购房款的事实均予以认可，由此可见，原、被告签订《购房认购书》时，作为买受人的原告实际交付的定金已经自动转为购房款，且原告在签订《购房认购书》后，又向被告交付全部购房款，作为出卖人的被告也接受了原告的交付。在签订《购房协议书》的近一年后，被告将案涉房屋交付给了原告，原告接受了该交付，并且开始对房屋进行装修。根据《购房认购书》的预约性质，原告交付全部购房款及被告交付房屋的行为不应视为对《购房认购书》的履行，该行为应认定为原、被告基于双方之间的房屋买卖关系而为的交付。据此，由于原告在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是交付购房款，被告在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是交付案涉房屋，根据《合同法》第三十六条、第三十七条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，结合本案双方当事人在订立《购房认购书》后的履行事实，可以认定原、被告之间已经成立了房屋买卖法律关系，且已基本履行完毕。原告以“被告未取得预售许可证的情况下与原告签订具备《商品房买卖合同》主要条款的《购房认购书》，应属无效合同”的主张，因认购书中明确约定将来还需签订《商品房买卖合同》，由此可知双方在签订认购书时对未取得预售许可证这一事实是明知的，后期双方交付并使用及交纳并接受全部购房款的行为均系自愿，被告不存在故意隐瞒未取得预售许可证的情形；被告虽未在起诉前取得预售许可证，但是在开庭前已经取得，双方买卖房屋的目的能够实现，因此《购房认购书》不存在无效、解除的法定情形，故对原告的主张本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：驳回原告赵时强的诉讼请求。案件受理费38121元，由原告赵时强承担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本案所涉货币种类均为人民币）审 判 长  徐华楠审 判 员  李海静人民陪审员  孙雪梅二〇一六年七月二十七日书 记 员  廉海龙附法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。