连云港市连云区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)苏0703民初165号 原告陆军，男，1975年2月4日生，汉族，无固定职业，住江苏省常州市钟楼区。 委托代理人许亚媛，江苏常信律师事务所律师。 委托代理人王慧，江苏上谷律师事务所律师。 被告南通文峰千家惠超市有限公司，住所地江苏省南通市崇川区青年西路4号，组织机构代码72416365-7 法定代表人陈松林，公司董事长。 委托代理人赵水平、朱佳，江苏信阳光律师事务所律师。 原告陆军诉被告南通文峰千家惠超市有限公司（以下简称文峰千家惠）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陆军及委托代理人许亚媛、被告文峰千家惠委托代理人赵水平、朱佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆军诉称，2013年11月9日，原、被告双方签订了《大型项目、餐饮类租赁合同》，合同的主要内容为被告将坐落于江苏省连云港市连云区中山西路嘉瑞宝广场文峰千家惠超市一楼商铺租赁给原告经营大娘水饺连锁餐厅，租赁期6年，从2013年12月开幕日起至2019年12月31日止，约定租赁商铺建筑面积175平方米。合同签订后，原告诚实信用全面履行了合同义务，而被告于2015年11月18日函告原告已将超市自营业务经营权转让，其单方决定行为侵犯了原告的合法经营权，不仅改变了原告租赁该商铺的初衷，也改变了原有的经营环境，造成原告无法继续经营，于2015年11月30日撤场离开，故此对原告造成了重大的经营损失。为维护原告的合法权益诉至法院，诉请如下：1.请求判令解除原、被告之间签订的《大型项目、餐饮类租赁合同》；2.请求判令被告支付违约金6万元；3.请求判令被告返还保证金2.5万元；4.请求判令被告赔偿装修费、电器设备等经济损失138.25万元。5.本案的诉讼费用由被告承担。 被告文峰千家惠辩称：1.原告请求解除租赁合同是无理要求，没有法律的依据和合同的约定，被告认为无论是出租方还是承租方，提前解除合同无非分为两种，法定解除和约定解除。2.基于提前解除合同是原告方自己单方面的违约行为而非被告违约所致，因此原告无权要求被告承担6万元违约金。3.关于2.5万元保证金，因抵消完毕，无权要求返还；4.关于原告主张赔偿装修费，电器损失等合计138.25万元没有依据。根据相关规定承租人违约导致合同解除剩余租赁期内的装饰装修残值损失不予赔偿。 经审理查明，2013年8月份，原告陆军（乙方）与被告文峰千家惠（甲方）签订了《大型项目、餐饮类租赁合同》，约定甲方出租给乙方的建筑物坐落于江苏省连云港市连云区中山西路（近海棠路）嘉瑞宝广场，文峰千家惠超市一楼，建筑面积约为175平方米。乙方租赁该建筑物作为大娘水饺餐厅使用，并遵循国家相关法律规定和甲方的相关要求和规定。租赁期为6年，即2013年12月开幕日起至2019年12月31日止。合同第三章对租金等支付方式和时间做了约定，每月房屋租金为人民币13200元，租金的递增：此租金前2周年不变，自第3周年开始每一年递增一次，递增幅度为前一期租金的基础上递增4%。合同第四章对保证金作了约定，乙方除了向甲方交纳定金20000元外，再支付5000元，合计25000元作为保证金。租赁关系终止时，该保证金除用以抵充租赁合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方。第五章立约方的资格甲、乙双方为依法注册、具有独立法人资格的企业。第十二章约定，甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一，本合同终止，双方互不承担责任。1）租赁场地占用范围内的土地使用权依法提前收回。2）租赁场地因社会公益或城市建设需要被依法征用。3）租赁场地毁损、灭失或被鉴定为危险建筑的。4）甲方重新整体装修及调整。5）其他不可抗力。合同第十四章约定，本合同签订后，甲乙双方应认真履行本合同所规定的条款，任何乙方不得单方终止本合同或违约。如任何乙方单方终止本合同或违约，均应在收到另一方书面通知后七天内予以更正，逾期未能更正，必须承担违约责任。违约方将赔偿守约方人民币陆万元的违约金，如造成损失的还需赔偿经济损失。合同对其他事项还作了约定。 后陆军对涉案房屋进行装修用于经营大娘水饺连锁餐饮。2015年11月18日，原告收到被告的《函》，内容为“本公司因经营权转让，超市自营业务由江苏茂（丰）联贸易有限公司经营，租赁区域维持不变，特此告知。”被告将二楼的超市经营权转让给江苏丰联贸易有限公司，文峰千家惠超市于2015年11月18日撤场，后由丰联万家超市在其原有场地经营。原告认为被告将经营权变更实质上是其租赁权的转让，导致租赁合同主体的变更，故被告的行为构成违约，后原告于2015年11月30日将其经营的大娘水饺餐饮撤场。 另查明，2011年11月3日，连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司（甲方）与南通文峰千家惠超市有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁房屋的建筑面积预估为18461平方米，均为商业用房，其中地上一层建筑面积4150平方米，地上二层建筑面积7105平方米，地上三层面积7206平方米。房屋租期为15年，租赁期限自计算房屋租金之日开始计算，且合同终止日不得超过2029年12月30日。合同对其他事宜作了约定。被告承租上述场地将一楼区域出租给本案原告用于经营大娘水饺及出租给案外人经营“士林老铺”、“蒙自源”、“85度C”等商铺，二楼三楼用于经营文峰千家惠超市。 上述事实有原告提供的《大型项目、餐饮类租赁合同》、原告交纳25000元的收据、被告发出的《函》、被告提供的《房屋租赁合同》及庭审笔录在卷予以证实，本院予以确认。 本案的争议焦点为：1.被告对涉案商铺是否尚有转租权。2.被告将文峰千家惠超市撤场是否构成违约。 2015年10月27日，上海深喜企业（集团）有限公司（甲方）与连云港旭泰贸易有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁连云港市连云区中山西路（近海棠路）的嘉瑞宝广场，建筑面积预估为18576平方米。后甲、乙方及连云港深喜嘉瑞宝投资经验管理有限公司（以下简称丙方）签订了《主体变更协议》，约定自2015年12月1日起，将甲方在上述租赁合同项下的权利和义务全部转让给丙方。 2015年11月13日，连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司（甲方）与连云港旭泰贸易有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租连云港市连云区中山西路嘉瑞宝广场，房屋面积预估为18827.7平方米。后，甲、乙双方及江苏丰联万家商贸有限公司（丙方）签订了《主体变更协议》，约定自2015年12月1日起，将上述租赁合同项下的承租方由乙方变更为丙方，丙方承继乙方在原合同项下的所有权利和义务。 2015年12月9日，连云港旭泰贸易有限公司出具《说明》：连云港旭泰贸易有限公司是江苏丰联万家商贸有限公司的股东之一，现连云港旭泰贸易有限公司同意将和上海深喜企业（集团）有限公司租赁的连云港市连云区中山西路109号的房屋给江苏丰联万家商贸有限公司无偿使用。 原告提供上述两份《房屋租赁合同》、两份《主体变更协议》及《说明》为自连云港工商局调取的资料，证明被告已经不具备嘉瑞宝广场商业房的租赁权，现由江苏丰联万家商贸有限公司使用，超市的名称也由文峰千家惠更名为丰联万家超市。被告的质证意见为，两份房屋租赁合同的面积不一致，原告所举的证据没有平面图，不能证明涉案商铺在原告所举的证据范围之内。据被告向连云港嘉瑞宝负责人了解，该合同主要目的是为了江苏丰联万家商贸有限公司领取营业执照。 被告为证明其对涉案商铺享有转租权，向本院举证如下：1.连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司出具的《情况说明》，该公司同意南通文峰千家惠超市有限公司对“大娘水饺”商铺、“士林老铺”商铺、“蒙自源”商铺、“85度C”商铺继续享有转租权，转租期限直至南通文峰千家惠超市有限公司与上述四家所签订租赁合同约定的租赁终止期限止。2.2011年11月3日，连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司（甲方）与南通文峰千家惠超市有限公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》，约定乙方承租连云港市连云区中山西路（近海棠路）的嘉瑞宝广场，建筑面积为18461平方米。3.2015年12月1日，连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司（甲方）与南通文峰千家惠超市有限公司（乙方）签订的《协议书》，内容为，乙方于2015年11月10日签订了“房屋租赁合同终止协议”，根据该协议约定：乙方同意于2015年11月30日将位于连云港市连云区中山西路的嘉瑞宝广场1号楼一至三层租赁房产归还给甲方，……此外，乙方外租区的大娘水饺继续由乙方收取合同租金，直至乙方与大娘水饺商铺租赁合同终止时为止或乙方将商铺退还甲方时为止，该收取的租金可在甲方应付乙方款项中抵扣。原告对上述三份证据均不予认可。 原告提供了照片打印件及电子照片，证明因被告的闭店调整导致原告的经营环境发生改变，原告于2015年11月30日将店内可转移的设备搬至外库存放。被告对照片的真实性无异议，但是二楼超市的撤场并不能造成原告在一楼经营环境的变化。原告在双方没有办理书面的解除合同的手续情况下撤场，是原告单方面提前解除合同的违约性行为。 根据原、被告的举证及质证情况，本院对本案争议焦点作如下认定：对于被告是否享有转租权，原告自工商局调取的资料并不能达到其证明目的，对该组证据不予采信，被告所举的其与连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司签订的《协议书》可以证明被告对涉案商铺有转租权，原告在承租的商铺内可以继续经营餐饮。对于被告将超市撤场是否可以认定为违约，原告所举照片证据无法证明被告将二楼的文峰千家惠超市撤场影响其在一楼的经营，且依据双方签订的合同被告该行为并未构成违约。 本院认为，原、被告签订的《大型项目、餐饮类租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原、被告双方应当按照合同的约定履行各自的权利及义务。原告主张被告对涉案商铺已无出租权，合同的主体被变更，被告的行为构成违约，但通过被告举证证实，被告对涉案商铺仍然享有出租权，故双方签订的租赁合同并不存在原告主张的合同主体变更情形，合同仍为有效合同。原告主张被告将二楼超市的经营权转让给江苏丰联贸易有限公司经营丰联万家超市，由原来的全国知名连锁超市变成了一家地方性的小超市，改变了原告的经营环境及原告租赁商铺的初衷，导致合同目的无法实现，故诉求解除合同，要求被告承担违约责任，因双方所签订的合同就此并未约定，且原告经营的大娘水饺作为一家连锁餐饮自身享有一定的知名度并非基于被告的规模和商誉。综上，被告并未构成违约，原告要求解除合同及支付违约金无事实依据，本院不予支持。原、被告签订的合同约定租赁关系终止返还履行保证金，现原告主张解除合同不成立，故原告要求被告返还履约保证金无事实基础，本院不予支持。根据法律规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案被告作为出租人无违约行为，原告要求解除合同不成立，故原告要求被告赔偿其装修费、电器设备等经济损失的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告陆军对被告南通文峰千家惠超市有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费18010元，由原告陆军承担（已交纳）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费18010元，并将交款凭证一并交于本院。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 审 判 长  何宝国 代理审判员  张 静 人民陪审员  姜启合 二〇一六年七月五日 书 记 员  孙小红 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共合同合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。