北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终5012号上诉人（原审被告、反诉原告）北京凯德华国际大酒店有限公司，住所地北京市东城区光明西街1号。法定代表人隋君君，总经理。委托代理人杜书文，男，1963年11月12日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）北京凯德华餐饮有限公司，住所地北京市东城区光明西街1号。法定代表人隋君君，总经理。委托代理人杜书文，男，1963年11月12日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）北京显像管总厂，住所地北京市东城区光明西路*号。法定代表人韩燕强，总经理。委托代理人施军，北京大成律师事务所律师。委托代理人王力博，北京大成律师事务所律师。上诉人北京凯德华国际大酒店有限公司、北京凯德华餐饮有限公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第05569号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年4月，北京显像管总厂（下称显像管总厂）起诉至原审法院称：2003年10月28日，我厂与天津市凯德华洗浴俱乐部（下称天津凯德华俱乐部）订立《租赁合同》，约定我厂将位于北京市东城区光明西街1号8700平方米房屋及楼前院内约1500平方米的空地出租给天津凯德华俱乐部，租赁期限自2004年1月1日至2013年12月31日，年租金350万元。合同终止后，承租方必须保证楼房完好无损交还，违约时应向对方支付年租金总额15%的违约金。2003年11月28日，我厂与天津凯德华俱乐部订立《8700平方米大楼租赁合同的补充规定（二）》，约定我厂将8700平方米大楼北侧小餐厅（建筑面积120平方米）租给天津凯德华俱乐部做餐厅使用，年租金5万元，其他条款以双方的《租赁合同》为准。同日，双方又订立《8700平方米大楼租赁合同的补充规定（三）》，约定我厂将8700平方米大楼西侧锅炉房一层（准备改造二层）西侧建筑面积53平方米、地下室建筑面积35平方米出租给天津凯德华俱乐部做锅炉房使用，年租金1.2万元。其他条款以双方的《租赁合同》为准。2004年7月1日，双方又订立《8700平方米大楼租赁合同的补充规定（四）》，约定我厂将8700平方米大楼西侧锅炉房东半侧面积出租给天津凯德华俱乐部，年租金3.3万元，租赁期限自2004年7月1日至2013年12月31日。（以下将8700平方米房屋、北侧小餐厅、锅炉房含锅炉房地下室统简称为涉案房屋）。后天津凯德华俱乐部及其实际控制人以涉案房屋为经营场所于2004年12月22日成立北京凯德华俱乐部有限公司（下称北京凯德华俱乐部），于2005年9月26日成立北京凯德华餐饮有限公司（下称凯德华餐饮公司）。2013年7月1日，我厂与天津凯德华俱乐部及北京凯德华俱乐部订立《主体变更合同》，约定把原合同承租方变更为北京凯德华俱乐部，合同内容不变。当日，北京凯德华俱乐部及凯德华餐饮公司提出变更租赁合同的申请，请求将租赁面积变更为由北京凯德华俱乐部承租6700平方米、凯德华餐饮公司承租2000平方米，租金价格不变。我厂对此予以同意并分别订立相应的租赁合同。我厂与北京凯德华俱乐部及凯德华餐饮公司订立《房屋租赁合同之补充协议》，进一步明确上述变更情况并承诺北京凯德华俱乐部与凯德华餐饮公司对我厂承担连带责任。北京凯德华俱乐部及凯德华餐饮公司仅在合同上对承租面积予以划分，实际经营过程中处于混合办公状态，共同使用涉案房屋，无法区分。2014年5月9日，北京凯德华俱乐部名称变更为北京凯德华国际大酒店有限公司（下称凯德华大酒店）。我厂与凯德华大酒店及凯德华餐饮公司间的租赁合同于2013年12月31日到期，凯德华大酒店及凯德华餐饮公司已如约支付到期前的租金。现经我厂多次催促凯德华大酒店及凯德华餐饮公司续订合同，均未果，亦未将涉案房屋返还我厂。我厂认为，我厂与凯德华大酒店及凯德华餐饮公司间的合同已到期终止，凯德华大酒店及凯德华餐饮公司占用涉案房屋无合法依据，且给显像管总厂妥善安置职工造成障碍，故起诉要求凯德华大酒店及凯德华餐饮公司腾退涉案房屋及空地并恢复原状，共同支付自2014年1月1日始至凯德华大酒店及凯德华餐饮公司实际腾房日止的房屋占有使用费（标准为每日每建筑平方米4元，按照租赁面积9040平方米计算），由凯德华大酒店及凯德华餐饮公司支付因合同到期拒绝腾房的违约金539249.99元。凯德华大酒店及凯德华餐饮公司答辩并提出反诉称：认可显像管总厂所述显像管总厂与我方订立合同的情况属实。我方因开具发票等问题分别与显像管总厂订立合同，但现实中混合办公，无法区分租赁面积。当事人合同到期前，我方即与显像管总厂协商续租问题，非无理占房，不存在违约；我方有意交纳租金，但显像管总厂拒绝收取；双方合同中约定如双方合作愉快可自动续约三年，显像管总厂曾口头表示希望与我方续约，且本着有利于双方职工稳定角度，双方应继续订立合同；显像管总厂要求我方支付占有使用费的标准缺乏依据，同意按照合同标准并按照租赁面积9040平方米向显像管总厂支付使用费；我方已对涉案房屋进行扩建及装修，因此无法腾退房屋，综上，我方不同意显像管总厂的全部诉讼请求。若法院判决我方与显像管总厂间的合同到期终止，因我方已投入大量资金对涉案房屋进行扩建、装修，故反诉要求显像管总厂向我方赔偿损失（原厂房装修损失、扩建损失、设备设施损失）3881.7万元。原审法院经审理确认：根据已查明情况，双方订立的租赁合同已于2013年12月31日到期终止，故显像管总厂要求凯德华大酒店、凯德华餐饮公司腾退涉案房屋及楼前院内空地的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。凯德华大酒店、凯德华餐饮公司辩称双方因合作愉快应续订三年合同，无需腾房的意见，理由不足，法院不予采信。现凯德华大酒店、凯德华餐饮公司仍占用涉案房屋，且二者处于混合办公状态，故显像管总厂要求凯德华大酒店及凯德华餐饮公司按照9040平方米租赁面积支付自2014年1月1日始至实际腾退日止的占有使用费，理由正当，法院予以支持。且凯德华大酒店及凯德华餐饮公司亦同意按照上述面积支付占有使用费，法院亦不持异议。关于占有使用费标准，法院将根据《房地产评估报告》的鉴定结论、显像管总厂交付涉案房屋时的状况及凯德华大酒店、凯德华餐饮公司对涉案房屋后期改造状况等因素予以酌定。现双方当事人均同意以押金及保证金折抵占有使用费，法院照准。关于显像管总厂要求凯德华大酒店及凯德华餐饮公司将涉案房屋恢复原状一节，因其无法提供双方交接房屋时的原状情况，且显像管总厂既认可凯德华大酒店及凯德华餐饮公司对涉案房屋有扩建行为，又无法具体分清扩建面积与交付面积的分界，故其要求凯德华大酒店及凯德华餐饮公司将涉案房屋恢复原状有可能损害其所有房屋的主体结构，故法院对显像管总厂的该项诉讼请求不予支持。显像管总厂可在收回涉案房屋后自行处置装饰装修物及扩建部分。双方合同中约定租赁期限届满时，双方若认为合作愉快，合同可继续延长三年，如愿意延长租赁期，应重新签订合同。合同到期后，凯德华大酒店及凯德华餐饮公司与显像管总厂屡次商谈续租事宜，故凯德华大酒店及凯德华餐饮公司仍占用涉案房屋不属于恶意拒绝腾房，显像管总厂要求其支付违约金的诉讼请求，理由不足，法院不予支持。根据相关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，根据双方订立的合同显示，显像管总厂已明确同意凯德华大酒店及凯德华餐饮公司对部分涉案房屋进行改造装修，且显像管总厂在凯德华大酒店、凯德华餐饮公司装修、改建、扩建后并未提出异议，故法院认定凯德华大酒店、凯德华餐饮公司装修、扩建已经得到显像管总厂同意。现凯德华大酒店、凯德华餐饮公司要求显像管总厂赔偿原厂房装修损失的反诉请求，因租赁期限已届满，故凯德华大酒店、凯德华餐饮公司无权要求显像管总厂补偿附合装饰装修费用。关于凯德华大酒店、凯德华餐饮公司要求显像管总厂赔偿其扩建损失的反诉请求，法院依法根据双方当事人的过错程度予以酌定。关于显像管总厂辩称凯德华大酒店、凯德华餐饮公司未明确扩建具体位置而不承担扩建损失赔偿的意见，因显像管总厂已在诉讼中认可凯德华大酒店、凯德华餐饮公司存在扩建行为，亦未在鉴定机构勘验现场确认扩建土建及装修时提出异议，且其曾在诉讼中认可鉴定结论，故法院对显像管总厂上述意见，不予采信。关于凯德华大酒店、凯德华餐饮公司要求显像管总厂赔偿其设备设置损失的反诉请求，因泵房配套设施、配电室配套设施、中央空调配套设施、燃气间配套设施、消防工程等均对涉案房屋继续使用存在价值，且已与涉案房屋及扩建部分形成附合状态，故法院参照扩建损失处理标准根据双方当事人过错程度酌定设备设置损失。但KTV配套设施、桑拿设备室配套设施对于涉案房屋继续使用无较强的使用价值联系，故凯德华大酒店、凯德华餐饮公司要求显像管总厂赔偿上述损失，理由不足，法院不予支持。且上述设施中存在部分可移动设备，凯德华大酒店、凯德华餐饮公司可将KTV配套设施、桑拿设备室配套设施中未形成附合的设备拆除，但不能造成涉案房屋及扩建部分损毁。据此，原审法院于2016年3月判决：一、北京凯德华国际大酒店有限公司、北京凯德华餐饮有限公司于判决生效后四十五日内自北京市东城区光明西街一号院其占有使用的房屋、空地及扩建部分腾退；二、北京凯德华国际大酒店有限公司、北京凯德华餐饮有限公司于判决生效后四十五日内向北京显像管总厂支付自二〇一四年一月一日始至实际腾退日止的房屋占有使用费（二〇一四年一月一日至二〇一四年十二月三十一日期间标准为每日每平方米二元四角，按照租赁面积九千零四十平方米计算；二〇一五年一月一日至实际腾退日期间的标准为每日每平方米二元四角四分，按照租赁面积九千零四十平方米计算。上述占有使用费需扣除北京凯德华国际大酒店有限公司、北京凯德华餐饮有限公司已交纳的押金七十八万三千三百元）；三、北京显像管总厂于判决生效后四十五日内向北京凯德华国际大酒店有限公司、北京凯德华餐饮有限公司赔偿扩建损失六百零四万九千四百二十元，设备设置损失一百一十九万三千二百二十元；四、北京凯德华国际大酒店有限公司、北京凯德华餐饮有限公司于判决生效后四十五日内拆除KTV配套设施、桑拿设备室配套设施中未形成附合的设备，但不得造成正式房屋与扩建部分损毁；五、驳回北京显像管总厂其他诉讼请求；六、驳回北京凯德华国际大酒店有限公司、北京凯德华餐饮有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，凯德华大酒店及凯德华餐饮公司不服，向本院提出上诉称，显像管总厂起诉主体对象错误，凯德华大酒店及凯德华餐饮公司应分别承担责任；凯德华大酒店及凯德华餐饮公司实际租赁面积少于9040平方米，不应按9040平方米计算占有使用费；原审法院认定占有使用费标准过高，高于合同约定的标准；显像管总厂存在过错，应对扩建土建、扩建装修、原厂房装修、设备设施进行赔偿，原审法院判决显像管总厂承担的赔偿损失数额过低。凯德华大酒店及凯德华餐饮公司要求撤销原判一、二、三项，依法改判凯德华大酒店及凯德华餐饮公司不腾退房屋，按8908平方米计算占有使用费，降低占有使用费标准，由显像管总厂再赔偿凯德华大酒店及凯德华餐饮公司损失12165860元。显像管总厂同意原判。经审理查明：位于北京市东城区光明西街1号登记在显像管总厂名下，楼、平房基占地总面积5084.4平方米，平房建筑面积1948.1平方米、楼房建筑面积16321.4平方米。其中12号平房建筑面积154.4平方米。13号平房系违章房屋（根据房屋产权证记载显示），建筑面积30.6平方米。15号平房建筑面积18.3平方米。14号楼房地上8层，有证房屋建筑面积7174.7平方米、违章房屋建筑面积503.8平方米（根据房屋产权证记载显示），地下1层有证房屋建筑面积1507.3平方米。显像管总厂称无法区分出产权证中14号楼有证房屋及违章房屋的具体位置。2003年10月28日，显像管总厂与天津凯德华俱乐部订立《租赁合同》，约定显像管总厂将位于北京市东城区西光明街1号院内3号楼建筑面积8700平方米五层楼房及楼前院内的空地（约1500平方米）出租给天津凯德华俱乐部改造装修成为洗浴、餐饮、酒吧及客房为一体的多用途建筑群体。租赁期限自2004年1月1日至2013年12月31日，年租金350万元。从2004年3月起，天津凯德华俱乐部采取“押二付一”付款方式，合同签字五日内，天津凯德华俱乐部向显像管总厂交纳20万元水、电、燃气费保证金。合同到期后押金及保证金退还天津凯德华俱乐部。天津凯德华俱乐部负责大楼的改造装修工程，天津凯德华俱乐部在装修改造时不能破坏大楼的主体结构。天津凯德华俱乐部将扶梯拆除必须按原设计要求恢复楼板。合同终止后，天津凯德华俱乐部必须保证楼房完好无损交给显像管总厂，不准拆卸与楼体相连的附着物。如果必须拆卸要恢复原样，保证楼房的完整。双方必须按照合同条款严格履行合同，否则视为违约，违约方应接受对方按年租金总额的15%罚款。合同在规定的租赁期限届满时，如上级政策及客观条件允许，双方又都认为合作愉快，本合同可继续延长三年。双方如愿意延长租赁期，应重新签订合同。2003年11月28日，显像管总厂与天津凯德华俱乐部订立《8700平方米大楼租赁合同的补充规定（二）》，约定显像管总厂将8700平方米大楼北侧小餐厅出租给天津凯德华俱乐部做餐厅使用。年租金5万元。双方应履行的其他条款以《租赁合同》为准。同日，显像管总厂与天津凯德华俱乐部订立《8700平方米大楼租赁合同的补充规定（三）》，约定显像管总厂将8700平方米大楼西侧锅炉房一层（准备改造二层）西侧建筑面积53平方米、地下室建筑面积35平方米出租给天津凯德华俱乐部做锅炉房使用。年租金1.2万元。双方应履行的其他条款以《租赁合同》为准。2004年7月1日，显像管总厂与天津凯德华俱乐部订立《8700平方米大楼租赁合同的补充规定（四）》，约定显像管总厂将8700平方米大楼西侧锅炉房东半侧面积出租给天津凯德华俱乐部。年租金3.3万元。租期从2004年7月1日至2013年12月31日。天津凯德华俱乐部为美观环境把泵房前面做了一个过街楼。根据有关安全规定，锅炉房内不准建二层。双方应履行的其他条款以《租赁合同》为准。关于涉案房屋情况，双方均认可其中的8700平方米为《房产证》中登记的14号、**号房，北侧小餐厅为显像管总厂的自建房，锅炉房为《房产证》中登记的12、13号房，但锅炉房的地下室系自建房。2013年7月1日，显像管总厂与天津凯德华俱乐部、北京凯德华俱乐部订立《主体变更合同》，约定北京凯德华俱乐部自合同生效之日起取代天津凯德华俱乐部成为前述《租赁合同》及相应补充规定的承租方，承继天津凯德华俱乐部的权利义务。天津凯德华俱乐部根据合同交纳的保证金直接转为北京凯德华俱乐部应付的合同保证金。除本合同约定内容外，即有合同其他内容不变。当日，北京凯德华俱乐部与凯德华餐饮公司共同向显像管总厂提出《关于变更房屋租赁合同的申请》，称凯德华餐饮公司为北京凯德华俱乐部关联公司，现北京凯德华俱乐部与凯德华餐饮公司协商一致，北京凯德华俱乐部同意将其承租房屋中的部分面积分割给凯德华餐饮公司承租使用。其中北京凯德华俱乐部承租面积为6700平方米，凯德华餐饮公司承租面积为2000平方米，具体承租区域由北京凯德华俱乐部与凯德华餐饮公司自行确定，双方按照上述承租面积向显像管总厂支付押金、租金和相关费用。两家公司处于混合办公状态。若凯德华餐饮公司违反《房屋租赁合同》的任何约定，由北京凯德华俱乐部承担连带责任。当日，显像管总厂与北京凯德华俱乐部订立《北京凯德华俱乐部有限公司租赁合同变更协议》，明确北京凯德华俱乐部承租面积变更为6700平方米，月租金变更为230713.6元/平方米,期限自2013年7月1日至2013年12月31日。该协议为原合同的补充协议，与原合同具有同等法律效力。当日，显像管总厂与凯德华餐饮公司订立《房屋租赁合同》，约定凯德华餐饮公司承租2000平米房屋用于餐饮。期限自2013年7月1日至2013年12月31日，月租金标准为68869.73元/平方米。合同中关于租赁期间承租房屋的装修、合同期满腾退、违约责任及期满后是否重新订立合同等条款同显像管总厂与天津凯德华俱乐部订立《租赁合同》条款相同。当日，显像管总厂与北京凯德华俱乐部、凯德华餐饮公司订立《房屋租赁合同之补充协议》，再次明确了上述涉案房屋承租人主体变更情况。2014年5月9日，北京凯德华俱乐部名称变更为凯德华大酒店。关于押金及水、电、燃气费保证金共计78.33万元问题，双方均认可上述款项为凯德华大酒店及凯德华餐饮公司共同向显像管总厂支付，并同意以上述款项折抵凯德华大酒店及凯德华餐饮公司应支付的占有使用费。凯德华大酒店及凯德华餐饮公司出示1、录音证据，证明双方之间的租赁合同自动延期三年。经质证，显像管总厂认可录音证据的真实性，但是否认证明目的。因录音中“尚××”在录音形成时已从显像管总厂退休，“孙××”未在显像管总厂任职，两人均未得到显像管总厂授权去商谈租赁合同纠纷事宜。录音中显示两人因与凯德华大酒店及凯德华餐饮公司实际控制人隋××私交较好，故赴宴并从中协调租赁合同双方的纠纷，但最终亦未达成确定性意见。2、显示“隋××”与“北京天安丽人小商品服装市场有限公司”订立的《协议书》，证明凯德华大酒店及凯德华餐饮公司向涉案房屋前承租人支付450万元转让费。经质证，显像管总厂否认上述证据的真实性与关联性。3、凯德华大酒店特种行业许可证、消防验收手续、娱乐经营许可证等及凯德华餐饮公司餐饮服务许可证、机构信用代码证等（均系复印件），证明凯德华大酒店及凯德华餐饮公司经过国家批准进行合法装修、改建、扩建。经质证，显像管总厂否认上述证据的真实性、关联性。诉讼中，原审法院应凯德华大酒店及凯德华餐饮公司申请委托北京科正资产评估有限责任公司对北京市东城区光明西街1号院内凯德华大酒店及凯德华餐饮公司在原承租厂房基础上对该建筑物内外区域装修改造工程、相关配套设施以及厂房及设备新建、翻建、扩建部分现值进行评估鉴定。2015年10月19日，该鉴定机构出具《评估报告书》，评估结论为北京市东城区光明西街1号院14幢凯德华大酒店房屋、配套设施与装修现值的评估值为3881.7万元，其中扩建土建695.34万元、扩建装修2329.37万元、原厂房装修244.38万元、设备设置612.61万元（其中含有KTV配套设施、桑拿设备室配套设施、泵房配套设施、配电室配套设施、消防工程等）。经质证，双方均认可上述报告结论，但显像管总厂认为其诉讼请求包括要求凯德华大酒店及凯德华餐饮公司将涉案房屋恢复原状，故否认《评估报告书》与本案的关联性。关于上述《评估报告书》中鉴定范围是否仅包括涉案房屋中的14幢问题，原审法院询问北京科正资产评估有限责任公司相关鉴定人员，鉴定人员答复称鉴定范围为所有涉案房屋、扩建房屋的装修、配套设施及扩建房屋的土建工程。双方当事人对此予以认可。原审法院应显像管总厂的申请委托北京国地房地产土地评估有限公司对北京市东城区光明西街1号院12、13、14、15幢现状房屋2014年及2015年使用费进行评估鉴定。2015年11月16日，该鉴定机构出具《房地产评估报告》，鉴定结论为上述房屋2014年使用费为1784.28万元、2015年房屋使用费为1811.04万元。其中上述房屋现状使用条件下2015年房屋使用费标准为5.57元/平方米·天，进而计算出2015年年使用费为1811.04万元。根据上述数据，进一步测算出上述房屋现状使用条件下2014年年使用费为1784.28万元。同时，该《房地产评估报告》记载上述房屋毛坯状态下2014年房屋使用费单价为2.4元/平方米·天，2015年房屋使用费单价为2.44元/平方米·天。经质证，双方均认可上述报告结论。原审法院至涉案房屋现场勘验，双方均认可凯德华大酒店及凯德华餐饮公司自建房范围为14号楼西侧走廊（一层至四层）；14号楼北侧小餐厅加盖二层；14号楼南北两侧分别加盖有一层半、二层半、三层半的夹层；14号楼中部一层至二层、二层至三层、三层至四层的滚梯更改为平层；锅炉房原为平房中加夹层，并加盖第三层；13号楼至14号楼连接处加盖四层自建房；13号房南侧加盖自建房一间（东西宽为13号房东西宽一半）；13号房及13号房南侧加盖的自建房上部又加盖自建房两层（单层面积约为13号房面积的两倍）；依托14号楼外建钻石吧台；14号楼楼顶加盖彩钢板搭建的员工宿舍；15号房南北两侧加建自建房并在15号楼与该自建房上部加盖自建房（三层）。关于14号楼内南北两侧加建夹层问题，显像管总厂称14号楼中间部分结构为地上4层、地下1层，南北两侧部分结构为地上8层、地下1层，凯德华大酒店及凯德华餐饮公司虽对其称的夹层有扩建行为，但并非所有的夹层面积均系凯德华大酒店及凯德华餐饮公司扩建，至于夹层现状面积哪些系房屋交付时即存在的面积，显像管总厂已无法指认清楚。凯德华大酒店及凯德华餐饮公司对此不予认可，坚持认为夹层面积均由其扩建。经询，显像管总厂称双方订立合同交付房屋时，未签订交接清单以明确房屋原状情况。上述事实，有双方当事人陈述，房屋产权证、《租赁合同》、《8700平方米大楼租赁合同的补充规定（二）》、《8700平方米大楼租赁合同的补充规定（三）》、《8700平方米大楼租赁合同的补充规定（四）》、《主体变更合同》、《关于变更房屋租赁合同的申请》、《北京凯德华俱乐部有限公司租赁合同变更协议》、《评估报告书》、《房地产评估报告》、勘验笔录及照片等证据在案佐证。本院认为：本案当事人所订立的租赁合同系双方真实意思表示，当事人均应按照合同约定履行义务。双方订立的租赁合同已于2013年12月31日到期终止，且凯德华大酒店及凯德华餐饮公司与显像管总厂未就续租事宜达成一致，故显像管总厂要求凯德华大酒店、凯德华餐饮公司腾退涉案房屋及楼前院内空地的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。凯德华大酒店、凯德华餐饮公司所称双方因合作愉快应续订三年合同，不同意腾房的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。凯德华大酒店及凯德华餐饮公司上诉称显像管总厂起诉主体对象错误，凯德华大酒店及凯德华餐饮公司应分别承担责任。因凯德华大酒店、凯德华餐饮公司承租涉案房屋处于混合办公状态，未能区分使用空间，且凯德华大酒店、凯德华餐饮公司曾共同向显像管总厂书面承诺，若凯德华餐饮公司违反租赁合同的约定，凯德华大酒店应承担连带责任。故显像管总厂将凯德华大酒店及凯德华餐饮公司共同起诉，并由凯德华大酒店及凯德华餐饮公司共同承担责任，理由正当，凯德华大酒店及凯德华餐饮公司的该项上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。凯德华大酒店及凯德华餐饮公司上诉称其实际租赁面积少于9040平方米，不应按9040平方米计算占有使用费。因原审中，凯德华大酒店及凯德华餐饮公司已明确同意按9040平方米的面积支付占有使用费，现凯德华大酒店及凯德华餐饮公司在无合理理由的情况下对其原审中陈述的意见予以否认，本院不予支持。凯德华大酒店及凯德华餐饮公司上诉主张原审法院认定占有使用费标准过高，高于合同约定的标准。因双方订立的租赁合同已到期终止，合同约定的标准对当事人不再有约束力。原审法院根据《房地产评估报告》的鉴定结论、显像管总厂交付涉案房屋时的状况及凯德华大酒店及凯德华餐饮公司对涉案房屋后期改造状况等因素对占有使用费标准予以酌定并无不妥。凯德华大酒店及凯德华餐饮公司的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。凯德华大酒店及凯德华餐饮公司上诉主张显像管总厂存在过错，应对扩建土建、扩建装修、原厂房装修、设备设施进行赔偿，原审法院判决显像管总厂承担的赔偿损失数额过低。经查，凯德华大酒店、凯德华餐饮公司装修、扩建已经得显像管总厂同意。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。现租赁期限已届满，凯德华大酒店、凯德华餐饮公司要求显像管总厂赔偿原厂房装修损失，缺乏法律依据，本院对此不予支持。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中凯德华大酒店、凯德华餐饮公司未办理合法建设手续的，对涉案房屋进行扩建存在过错，显像管总厂同意未办理合法建设手续的扩建行为，亦存在过错。原审法院依法根据双方当事人的过错程度对扩建损失予以酌定并无不妥。关于设备设施损失。因泵房配套设施、配电室配套设施、中央空调配套设施、燃气间配套设施、消防工程等均对涉案房屋继续使用存在价值，且已与涉案房屋及扩建部分形成附合状态，故原审法院参照扩建损失处理标准根据双方当事人过错程度酌定设备设置损失亦属合理。KTV配套设施、桑拿设备室配套设施对于涉案房屋继续使用无较强的使用价值联系，且该设施中存在部分可移动设备，凯德华大酒店、凯德华餐饮公司可将KTV配套设施、桑拿设备室配套设施中未形成附合的设备拆除，故上述设施不应属于显像管总厂赔偿损失范围。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费174130元，由北京显像管总厂负担73978元（已交纳），由北京凯德华国际大酒店有限公司、北京凯德华餐饮有限公司负担100152元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费117942.5元，由北京显像管总厂负担22006元（已交纳），由北京凯德华国际大酒店有限公司、北京凯德华餐饮有限公司负担95936.5元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；房屋装修、扩建、配套设施评估费394000元，由北京显像管总厂负担78800元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由北京凯德华国际大酒店有限公司、北京凯德华餐饮有限公司负担315200元（已交纳）；房屋使用费评估鉴定费78900元，由北京显像管总厂负担39450元（已交纳），由北京凯德华国际大酒店有限公司、北京凯德华餐饮有限公司负担39450元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；北京凯德华国际大酒店有限公司、北京凯德华餐饮有限公司交纳的房屋使用费预收评估费20000元，由北京凯德华国际大酒店有限公司、北京凯德华餐饮有限公司负担（已交纳）;二审案件受理费160319元，由北京凯德华国际大酒店有限公司、北京凯德华餐饮有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李蔚林审 判 员  何江恒代理审判员  赵胤晨二〇一六年七月二十六日书 记 员  房依彤