上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终389号上诉人(原审被告)：祝成成，男，1991年8月10日出生，汉族，户籍地安徽省。被上诉人(原审原告)：陈斐利，男，1975年6月17日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：杨涵，上海上正恒泰律师事务所律师。原审被告：北京三快科技有限公司，住所地北京市。法定代表人：穆荣均，执行董事。委托诉讼代理人：马斌。上诉人祝成成因与被上诉人陈斐利、原审被告北京三快科技有限公司(以下简称“三快公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初10629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法由法官一人于2021年1月20日独任开庭审理。上诉人祝成成、被上诉人陈斐利之委托诉讼代理人杨涵、原审被告三快公司之委托诉讼代理人马斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祝成成上诉请求：撤销一审法院判决主文第二、三项，驳回陈斐利在一审中要求祝成成支付欠租及赔偿损失的诉讼请求。事实与理由：1.2020年3月1日起，祝成成因疫情原因无法抵达上海，祝成成与陈斐利就免租事宜达成一致，陈斐利同意减免祝成成一个月租金。尚有租金差额以押金冲抵，祝成成放弃押金。陈斐利在2020年3月1日至4月1日这段时间没有向祝成成催讨租金，足以证明陈斐利默认免租这一事实。2．祝成成向陈斐利承租上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)后，一直悉心保护，系争房屋没有损坏，陈斐利亦没有损失。陈斐利辩称，陈斐利从未同意免除祝成成一个月租金。祝成成擅自变更房屋结构并对外群租，显属违约。陈斐利已将房屋恢复原状，花费人民币10万余元(以下币种均为人民币)，一审判令祝成成赔偿5，000元，显然不能弥补陈斐利之损失。请求二审法院驳回祝成成的上诉请求。三快公司述称，同意一审法院判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈斐利向一审法院起诉请求：1．判令解除陈斐利与祝成成于2018年8月22日签署的《房屋租赁合同》；2．判令祝成成支付陈斐利欠付的房租，自2020年3月1日起至祝成成实际搬离房屋之日止，按每月11，500元的标准计付；3．判令祝成成支付因严重违约给陈斐利造成的损失152，500元；4．判令祝成成因违法使用租赁房屋取得的营利收入1，095元归陈斐利所有；5．判令三快公司对第四项请求承担连带责任；6．判令祝成成及三快公司承担陈斐利为维护合法权益支出的诉讼费及律师费金额8，000元。一审法院认定事实：一、陈斐利为系争房屋权利人。二、2018年8月22日，陈斐利(出租方、甲方)与祝成成(承租方、乙方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的系争房屋出租给乙方使用，该房屋建筑面积共121平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为承租使用；该房屋租赁期为叁年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止；该房屋的月租金为11，500元，租金以转账方式支付；双方议定首期付叁月，另付11，500元押金，以后按每叁个月结算一次，提前叁天支付下次房租，押金不变；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用，甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；乙方在房屋租赁期间，水费、电费、电话费、网络费、煤气费、有限电视月租费、物业管理费由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；乙方义务包括：1．乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，办理各种相关证件、按时交纳水、电、气等费用；2．未经甲方同意，乙方不得私自把该房转租他人；3．本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺，应照值或酌情赔偿；4．乙方如因使用不当，损坏房屋及其他设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿；5．乙方不得在租赁的房屋内从事违法违规活动；甲方可提供的设备如下：淋浴器1个、空调4个、冰箱1个、洗衣机1个、家具茶几一个、沙发一个；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金11，500元整；若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。三、合同签订后，陈斐利向祝成成交付系争房屋，祝成成于2018年8月22日向陈斐利支付押金11，500元，并按约支付房屋租金至2019年11月30日。祝成成本应于2019年11月30日前足额支付下一期三个月的租金，但其实际于2019年12月7日支付了一个月的租金11，500元、2020年1月1日支付17，700元(欠付2020年2月租金5，300元)，2020年2月底祝成成应再付下一期租金34，500元，但祝成成仅于2020年4月1日支付11，500元，后再未支付房租。陈斐利向祝成成催讨，祝成成微信中表示希望按月付款，陈斐利对此未予同意。四、2020年5月10日，陈斐利上门催讨租金时发现，祝成成将房屋进行了隔断，将原本三室两厅的格局改为五间房间(客厅一间、餐厅厨房一间)，阳台改为卫生间，生活污水直接接入落水管，转租给多人居住，陈斐利当场报案。派出所民警上门后告知祝成成改建房屋属于违法行为，并要求租客当场搬离。一审审理中，陈斐利与祝成成均确认双方合同于2020年5月10日实际解除。陈斐利表示，其于5月10日换锁并收回房屋，一周后发现房屋内灯亮、房门有被撬开的痕迹，据保安称房屋内有人居住。考虑到其已就本案提起诉讼、为避免发生冲突，故未敲门及报警。因此，租金应计算至2020年5月31日。祝成成对此予以否认，并表示5月10日之后其与租客均未撬门进入系争房屋内居住。关于陈斐利主张的损失152，500元，其表示其中包括：家具损失3万元(其中3＋1牛皮沙发1万元及实木餐桌、6把实木餐椅、玻璃实木茶几、电视柜、壁橱内储物架和家具损失共计2万元)；2020年6-8月陈斐利请装修队对系争房屋重修装修，祝成成应承担三个月的租金损失34，500元；重新装修及恢复原状的费用88，000元。祝成成表示，3＋1牛皮沙发确实被其拆零现仅剩一半，其他家具现已不在房屋内，但其自己添置的家具价值4万余元，清退租客的时候，陈斐利未将家具归还。陈斐利对此表示，同意祝成成自行将其购置的家具拉走。关于租金损失，祝成成认为租金应当实际计算至2020年5月10日，三个月房屋空置损失与其无关。关于装修损失，其用石膏板做了隔断，阳台上装了抽水马桶，并未造成任何装修的损坏，恢复原状的费用约为500元。关于祝成成因违法使用租赁房屋取得的营利收入1，095元的诉讼请求，陈斐利称，根据三快公司提供的订单列表，2019年11月20日至2020年4月19日期间共有7个订单，共计收入1，095元。对此，祝成成提供其与陈斐利于2020年3月2日的微信聊天记录，陈斐利表示“小区跟我说了几次群租，我还冒风险签了让你的同事进来”，说明陈斐利知晓祝成成转租的情况。三快公司表示，租客款项实际支付给天津臻美公司，天津臻美公司扣除10％的服务费后将剩余部分支付给祝成成。陈斐利认为，三快公司作为展示平台，未尽审核义务，其未经产权人同意将系争房屋挂在网上展示的行为侵犯了原告的利益，故要求三快公司承担连带责任。关于押金，陈斐利认为根据合同约定，应当予以没收。祝成成同意押金在本案中一并处理，用于抵扣租金或予以退还。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。涉案的《房屋租赁合同》系陈斐利、祝成成真实意思表示，合法有效，各方应当按照约定行使权利、承担义务。根据查明事实，陈斐利于2020年5月10日上门换锁并收回房屋，审理中双方同意租赁合同于该日解除，当事人达成的上述合意于法不悖，法院予以准许。经查，祝成成尚欠付2020年2月租金5，300元、3月租金11，500元及5月1日至10日的租金3，710元。陈斐利要求祝成成支付上述期间欠付租金20，510元的诉讼请求，符合合同约定，法院予以支持。至于陈斐利要求祝成成支付2020年5月11日至31日租金的诉讼请求，因陈斐利未提供证据证明祝成成于2020年5月11日进入系争房屋，法院对此难以支持。至于祝成成称陈斐利曾同意免除3月份租金的抗辩意见，其未提供证据予以证明，法院不予采纳。关于损失，虽然本案中陈斐利对此未提供损失金额的相关证据，但考虑到租赁合同中约定的部分家具确有遗失，以及祝成成改变房屋结构导致原告需恢复原状产生相关费用，故法院酌情确定祝成成应向陈斐利赔偿家具及恢复原状等损失5，000元。关于祝成成因违法使用租赁房屋取得的营利收入1，095元归陈斐利所有的诉讼请求，考虑到祝成成已向陈斐利承担了支付租金的义务，原告要求祝成成支付营利收入1，095元及三快公司承担连带责任的诉请，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于押金，祝成成逾期支付房租、未经同意对外转租、改变房屋结构群租的行为已构成违约，根据合同约定，陈斐利有权不予退还。关于律师费，系陈斐利为本次诉讼付出的成本，其要求祝成成、三快公司承担相应费用缺乏合同及法律依据，法院不予支持。一审法院判决：一、陈斐利与祝成成就上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年5月10日解除；二、祝成成应于判决生效之日起十日内支付陈斐利房屋租金20，510元；三、祝成成应于判决生效之日起十日内支付陈斐利损失5，000元；四、对陈斐利的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中双方当事人未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，陈斐利、祝成成就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。祝成成未按约支付租金，且擅自转租，改变房屋结构对外群租，显然已构成违约。现双方对合同解除无异议，祝成成应当向陈斐利支付欠租。祝成成上诉称陈斐利曾承诺并默认减免其租金，陈斐利对此予以否认，祝成成亦未提供证据证明陈斐利曾承诺免其租金，故本院对祝成成该上诉请求难以支持。祝成成上诉称陈斐利知道并默认其群租系争房屋并用系争房屋经营民宿，对此亦未提供证据予以证明，本院对此亦难以采信。祝成成擅自改变房屋结构，必然导致陈斐利遭受损失，一审法院酌情判令祝成成赔偿5，000元并无不妥。祝成成上诉称陈斐利没有损失，显然没有事实依据。综上所述，祝成成的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4，098元，由祝成成负担。本判决为终审判决。审 判 员 丁康威二〇二一年二月二日法官助理 张 煜书 记 员 张蓉霞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……