江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）吉民二初字第723号 原告李二根，男，汉族，个体户，住吉安市吉州区。 委托代理人陈庆胜，江西白鹭律师事务所律师。 被告吉安市白塘房地产开发公司，原公司地址：吉安市吉州区韶山东路3号。 法定代表人贺调飞，经理。 委托代理人王佑伟，吉安市吉州区白塘法律服务所法律工作者。 被告康鹤立，男，住吉安市吉州区。 被告康鹤陵，男，住。 被告康鹤平，男，汉族，无业，住吉安市吉州区。 被告杨金莲，女，住吉安市吉州区，系康鹤安（已病故）之妻。 被告康安慧，女，住址同上，系康鹤安养女。 被告康尚武，男，汉族，无业，现在江西豫章监狱服刑，系康鹤安之子。 被告康尚元，男，汉族，无业，住吉安市吉州区，系康鹤安之子。 原告李二根与被告吉安市白塘房地产开发公司、康鹤立、康鹤陵、康鹤平、杨金莲、康安慧、康尚武、康尚元房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈庆胜，被告康鹤陵到庭参加诉讼。被告吉安市白塘房地产开发公司、康鹤立、康鹤平、杨金莲、康安慧、康尚武、康尚元经本传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告李二根诉称：1997年，吉安市宏图实业开发有限公司（以下简称宏图公司）在吉州区车站背原2-7号，附9号地段进行旧城改造，宏图公司与部分拆迁户签订了拆迁补偿协议并实施拆迁。被告康家兄弟以车站背原3号早已取得了私房拆旧建新的审批手续为由阻止宏图公司拆迁。宏图公司将该拆迁项目转让给被告吉安市白塘房地产开发公司（以下简称白塘房地产公司），并由被告康鹤陵等人与被告白塘房地产公司联合开发。2000年，因宏图公司未履行与拆迁户的拆迁安置协议，导致夏某、肖某、郭某等三户拆迁户起诉至吉州区人民法院要求给付拆迁款，本院判决宏图公司支付上述三户拆迁户295620元拆迁补偿费并承担诉讼费10564元。宏图公司接着又起诉白塘房地产公司，本院判决白塘房地产公司向宏图公司支付拆迁补偿费295620元。上述判决进入执行过程后，查封了被告白塘房地产公司所有的座落在吉安市车站背与中山西路交叉口西南角A栋底层门面七、八号二间门面、大厅一套、第三层住宅楼一套、第二层住宿楼一层。2007年1月5日，原告与被告白塘房地产公司签订一份商品房买卖合同，购买白塘房地产公司被法院查封的房产；商品房单价为每平米550元，总金额为32万元。原告支付购房款后，被告白塘房地产公司不能交付房屋，原告遂诉至吉州区人民法院，该院以（2007）吉民一初字第327号民事判决书判决支持了原告的诉讼请求，此后以再审判决驳回了原告的诉讼请求。请求判令被告返还购房款320000元及损失1134510元并承担诉讼费。 被告康鹤陵辩称：1、其根本未与原告签订过房屋买卖合同，因此其与原告不存在诉争的买卖合同纠纷；2、原告李二根不具备诉讼主体资格；3、原告的行为属滥用诉权，请求驳回其诉讼请求。 被告吉安市白塘房地产开发公司、康鹤立、康鹤平、杨金莲、康安慧、康尚武、康尚元未作答辩。 经审理查明：1997年，吉安市宏图实业开发有限公司（以下简称宏图公司）在吉州区车站背原2-7号，附9号地段进行旧城改造，宏图公司与部分拆迁户签订了拆迁补偿协议并实施拆迁。被告康家兄弟以车站背原3号早已取得了私房拆旧建新的审批手续为由阻止宏图公司拆迁。宏图公司将该拆迁项目转让给被告吉安市白塘房地产开发公司（以下简称白塘房地产公司），并由被告康鹤陵等人与被告白塘房地产公司联合开发。2000年，因宏图公司未履行与拆迁户的拆迁安置协议，导致夏某、肖某、郭某等三户拆迁户起诉至吉州区人民法院要求给付拆迁款，本院判决宏图公司支付上述三户拆迁户295620元拆迁补偿费并承担诉讼费10564元。宏图公司接着又起诉白塘房地产公司，本院判决白塘房地产公司向宏图公司支付拆迁补偿费295620元。上述判决进入执行过程后，查封了吉安市车站背与中山西路交叉口西南角A栋底层门面七、八号二间门面、大厅一套、第三层住宅楼一套、第二层住宿楼一层。2007年1月5日，原告与被告白塘房地产公司签订一份商品房买卖合同，购买被法院查封的房产；商品房单价为每平米550元，总金额为32万元。原告支付的购房款被用于支付拆迁补偿款，此后，因被告白塘房地产公司不能交付房屋，原告遂诉至吉州区人民法院要求被告白塘房地产公司配合办证，法院以（2007）吉民一初字第327号民事判决书判决支持了原告的诉讼请求，此后又以(2014)吉民再字第3号再审判决驳回了原告的诉讼请求，原告遂诉至法院。 以上事实由挂靠开发协议、(2014)吉民再字第3号判决书等经庭审质证的证据和庭审笔录加以证实，本院予以确认。 本院认为：包括原告李二根和被告白塘房地产公司买卖合同标的在内的吉安市吉州区汽车站背3号A栋房屋，虽然未办理房屋产权登记手续，但该房屋事实上由被告康鹤陵等人投资兴建，并取得了政府相关职能部门颁发的私房建设工程规划许可证，且吉安市中级人民法院已生效的民事判决书已确认该房屋为第三人所共有，故该房产应属第三人所有，虽然该房产在兴建前期以被告白塘房地产公司开发商住楼的名义办理了前期审批手续，但在原告与被告白塘房地产公司签订商品房买卖合同前，房产的规划性质已经变更为被告康鹤陵等人的私房，因此原告主张该房产名义上系被告白塘房地产公司和被告康鹤陵等人联合开发的商品房与事实不符。原告李二根主张其所支付的购房款被用来支付拆迁补偿款，而拆迁补偿款系兴建房产所产生的费用，根据被告白塘房地产公司与被告康鹤陵等人签订的挂靠开发协议，该笔费用应由被告康鹤陵等人承担，本院予以支持。被告白塘房地产公司擅自处分被告康鹤陵等人的房产，属无权处分行为，在未取得被告康鹤陵等人追认的情况下，其与原告签订的商品房买卖合同应属无效。因此，原告要求被告白塘房地产公司退还购房款320000元的主张本院予以支持，同时，其要求被告白塘房地产公司赔偿其损失的主张本院亦予以支持，但是主张的损失数额1134510元过高且并未提供证据加以证实，本院不予支持，但原告可按银行同期逾期贷款利率主张从其付款之日至实际返还款项之日的利息。被告康鹤陵等人虽非合同的当事人，但根据被告白塘房地产公司与被告康鹤陵等人签订的挂靠开发协议，拆迁补偿费用由被告康鹤陵等人承担，因为被告康鹤陵等人未能按照约定对被拆迁户进行补偿，才引发被拆迁户诉至法院，而法院判决被告白塘房地产开发公司支付拆迁补偿款，被告白塘房地产开发公司遂通过将房屋卖给原告李二根并以房款来支付拆迁补偿款，可以视为系被告白塘房地产开发公司用原告李二根的购房款代被告康鹤陵等人支付拆迁补偿款。原告支付购房款最终由无法实现合同目的系由被告康鹤陵等人违反联合开发协议引起的，因此，原告要求被告康鹤陵等人承担责任的主张本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 被告吉安市白塘房地产开发公司和被告康鹤立、康鹤陵、康鹤平、杨金莲、康安慧、康尚武、康尚元共同返还原告李二根购房款320000元并赔偿其损失（损失以320000元为基数从2007年1月5日开始按银行同期逾期贷款利率计算至其实际付款之日止），限本判决生效之日起二十日内付清； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17891元，保全费5000元，合计22891元，由被告吉安市白塘房地产开发公司和被告康鹤立、康鹤陵、康鹤平、杨金莲、康安慧、康尚武、康尚元共同负担11416元，由原告李二根负担11475元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  杨济浪 人民陪审员  刘富琰 人民陪审员  章 艳 二〇一六年七月二十日 书 记 员  刘 丹 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。