贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0112民初242号原告许明洋，男，1979年12月2日出生，汉族，住贵阳市乌当区。被告贺烨华，女，1983年2月11日出生，汉族，原住福建省厦门市思明区映碧里20号303室，现住贵阳市乌当区。第三人贵州好房多房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区玉厂路166号玉山碧苑5号楼负1层1号。法定代表人李平。原告许明洋诉被告贺烨华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加贵州好房多房地产经纪有限公司为第三人参加诉讼，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告许明洋、被告贺烨华到庭参加了诉讼，第三人贵州好房多房地产经纪有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告许明洋诉称，2015年5月原、被告双方自愿签订了关于乌当区新添寨北衙路金锐花园B幢2单元6层2号的《房地产买卖协议》，总房价60万元。签订协议后，被告将购房定金12万元交付原告，原告将房屋交付给被告使用。由于原告妻子及被告本人均为产妇，双方口头约定待孩子满月后按上述协议办理银行按揭贷款手续。2015年9月21日，双方在办理按揭手续时经银行审核被告不具备贷款资格。后双方到被告指定的中介公司即第三人贵州好房多房地产经纪有限公司再次签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定支付方式为一次性现金付款，房屋余款48万元在2015年10月15日前交付，并约定在付款当日办理该房屋的产权过户登记手续。由于被告未能在合同约定的时间内付款，原告多次催收被告履行合同义务，被告告知无钱支付。双方又协商，被告支付的原告部分房屋余款现金12万元，其余尾款以按揭贷款方式支付，贷款人为被告亲属，原告也积极配合被告方到银行进行贷款手续的办理，但在此过程中，原告咨询律师得知双方签订《房屋买卖合同》未解除的情况下，配合被告亲属贷款的行为属于一房二卖，将会给被告造成损失，得知此行为属于违法行为后，原告不同意以被告亲属名义贷款，坚持被告履行合同义务。按照约定，被告拖延支付房屋尾款的行为已经构成违约，被告应立即返还原告的房屋，并支付合同约定的逾期付款违约金51000元，同时，购房定金不予退还。原告要求被告从该房屋搬出，但被告不肯搬离此房屋，应支付从2016年1月9日起到搬离房屋期间的赔偿金按600元/天计算，被告迟迟不履行支付义务及赔偿义务，对原告再次出售该房造成了诸多损失，原告为此诉至法院，要求判令：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、被告将贵阳市乌当区新添寨北衙路金锐花园B栋2单元6层2号房返还给原告；3、被告支付原告逾期支付房屋尾款的违约赔偿金51000元及违约期满（2016年1月9日）后到归还此房屋期间继续居住此房屋的赔偿金按600元/天计算（逾期时间的计算方法按照合同约定计算）；4、本案诉讼费及其他相关费用被告承担。庭审中经本院向原告释明，原告明确要求解除的合同为2015年9月21日原告与被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》。被告贺烨华辩称，被告向原告交纳了22万元的购房款，之后因为被告的原因不能现金支付剩余房款，经与原告协商，在向原告支付了2万元的违约金后，就应视为原告同意以按揭贷款的方式支付房屋尾款，当时被告是说明了以被告表弟李建邦的名义办理贷款，违约的是原告，被告不同意解除合同，要求继续履行合同。第三人贵州好房多房地产经纪有限公司未提交书面陈述意见。经审理查明，2015年5月，原告许明洋与被告贺烨华签订了一份《房地产买卖协议》，约定被告以60万元的价格购买原告所有的坐落于贵阳市××区××花园××单元××号房屋，并约定签订合同当日被告支付原告12万元作为购房定金，双方同意以银行按揭方式付款，在缴纳税费当日支付首期款（含定金）24万元，剩余房款36万元申请银行按揭贷款（如银行审理额度不足前述申请额度，被告应在缴交税费当日将差额一并支付给原告），并于银行放款当日付给原告，原告于收到被告定金之日起将交易的房产全部交付给被告使用。此后被告支付了原告购房定金12万元，原告将房屋交付给被告使用，被告收到房屋进行装修后即入住了该房屋。由于原告妻子与被告均怀有身孕，原、被告双方口头约定待双方孩子满月后再办理银行按揭贷款手续。2015年9月21日被告在办理贷款手续时未能成功申请银行贷款。原告（甲方）、被告（乙方）于同日与第三人贵州好房多房地产经纪有限公司（丙方）签订了一份《房屋买卖居间合同》，合同对被告购买原告的上述房屋又进行进一步了约定。其中第三条对定金支付约定“乙方在该合同签订之日交纳购房定金12万元，由乙方向甲方直接支付，届时定金冲抵房款。同时甲方将该房屋现有房产手续移交给丙方，由丙方准备交易过户中所需资料。甲、乙双方应在该合同签订后当日内向丙方交齐所需相关资料，同时甲乙双方约定2015年10月15日前办理该房的产权过户登记手续”；第四条对房款支付方式约定“第一期房款（含定金）12万元由乙方向甲方直接支付，第二期房款（余款）48万元在乙方取得产权收件收据当日，由乙方向甲方直接支付”；第九条对违约责任约定“因乙方原因不能按期向甲方付清房款，按时签订按揭合同或因甲方原因不能按期向乙方交付房屋办理及产权过户时，每逾期一日，由逾期方向守约方赔偿上述房屋出售金额的1‰的赔偿金。逾期超过60个工作日（另有约定除外）即视为违约，履约方有权解除合同”。该合同签订后，因被告并未能以现金方式支付剩余房款，经双方口头协商，在被告向原告交纳了10万元房款和2万元违约金后，双方一致同意剩余房款以被告表弟李建邦的名义办理银行按揭贷款。此后原告认为将房屋按揭贷款办成李建邦的名字会发生一房二卖的风险，不同意以李建邦名义办理贷款，坚持要求被告继续履行合同，因被告未能以现金方式支付剩余房款，原告诉来本院。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的《房地产买卖协议》、《房屋买卖居间合同》等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，《房地产买卖协议》与《房屋买卖居间合同》均系原告许明洋、被告贺烨华及第三人贵州好房多房地产经纪有限公司之间的真实意思表示，未违法法律法规的强制性和禁止性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的合同义务。对于购房款的给付方式，《房屋买卖居间合同》与《房地产买卖协议》约定不同的，应以签订在后的《房屋买卖居间合同》为准。被告在履行《房屋买卖居间合同》过程中，因不能以现金方式支付剩余房款，再向原告交纳了2万元违约金及10万元购房款后，双方又将剩余38万元购房款的支付方式变更为以被告表弟李建邦名义办理银行按揭贷款方式支付，此后原告认为该方式有一房二卖的风险，因而要求被告继续按照《房屋买卖居间合同》履行付款义务，而在《房屋买卖居间合同》中有“原、被告双方应在该合同签订后当日内向第三人交齐所需相关资料，同时原、被告双方约定2015年10月15日前办理该房的产权过户登记手续；第二期房款（余款）38万元在被告取得产权收件收据当日，由被告向原告直接支付。”的明确约定，原告并未提交证据证明其在收到22万元购房款后履行了办理产权过户登记手续的义务，也未提交证据证明被告取得了产权收件收据，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告应承担举证不利的责任，本院认定原告并未履行办理产权过户登记手续以及使被告取得产权收件收据的义务，被告没有支付剩余款项是行使先履行抗辩权的表现，并未违约，故对于原告要求被告支付违约金的诉请本院不予支持。同时，原告认为以被告表弟李建邦名义办理银行按揭贷款方式支付剩余房款，存在一房二卖风险的理由不能成立，即使以李建邦名义办理银行按揭贷款支付成功，或许涉及另外的法律风险，但实质上也不存在一房二卖的问题。因此，原、被告双方在对付款方式达成由李建邦按揭贷款方式支付后，原告以可能存在一房二卖风险阻却合同继续履行的理由不能成立。关于原告要求解除《房屋买卖居间合同》及要求被告返还房屋的诉请，本院认为合同法的立法宗旨在于鼓励交易，本案中被告在收到了房屋以后，已进行装修入住，如解除合同，无疑会进一步加大双方之间的损失，故虽被告在答辩及辩论时表示同意解除合同，但其在最后陈述时要求继续履行合同，应以被告最后陈述意见为准，《房屋买卖居间合同》没有法定或约定的解除合同情形出现，故本院对于原告的该两项主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告许明洋的诉讼请求。案件受理费人民币10310元，由原告许明洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。审审判长 陶 红审判员 罗 欣审判员 郑六友二〇一六年七月二十日书记员 王 兰