新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)兵9001民初3303号 原告：石河子市国泰百货有限公司，住所地新疆石河子市幸福路12小区**（绿洲大舜商贸公司楼内）。 法定代表人：杨英山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭，新疆石河子市红山法律服务所法律工作者。 被告：何广仁，男，1965年11月19日出生，汉族，无固定职业，住石河子市。 委托诉讼代理人：李雄，上海汉盛（石河子）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李惠，上海汉盛（石河子）律师事务所实习律师。 原告石河子市国泰百货有限公司（以下简称国泰百货公司）与被告何广仁租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 国泰百货公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2019年6月1日签订的《国泰百货商场租赁合同》；2.判令被告支付拖欠原告的租赁费20万元（2020年3月1日至2020年5月30日）；3.判令被告支付原告违约金200万元；4.被告负担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年6月1日，原、被告签定了一份《国泰百货商场租赁合同》，约定被告租赁原告的国泰百货商场一楼、二楼、三楼东区6300㎡场地用于经营标准化菜市场；租期自2019年9月1日至2029年8月30日，每年租金160万元，每半年支付一次租金，每年1月30日支付80万元，7月30日支付80万元；被告逾期30日支付租金，原告有权解除合同。如违约，赔偿违约金200万元。合同签订后，被告于2019年9月1日交纳了2019年至2020年上半年的租金80万元，并开始招租经营。2020年1月30日，被告应向原告交纳下半年租金80万元。经原告多次索要，被告至2020年5月15日仅交纳租金20万元。2020年5月30日，被告以无力经营为由单方撤场。被告拖欠原告水电费5万余元，对已收取承租户的租金未予退还，致使合同无法继续履行。被告的行为违反了合同约定，给原告造成重大经济损失，故诉至法院。 何广仁辩称，1、因原告违约在先，被告同意解除租赁合同，并保留追究原告违约责任的权利；2、合同约定原告向被告提交6300平米的场地，原告实际提供的场地为4321.875平米。被告已向原告交纳租赁110万元，保证金20万元，应减免租金263013元、退还减免的税款153028.64元，按原告实际交付给被告的面积，被告已经超付租金。关于原告主张的违约金问题，原告取得的租金系纯获利，实际损失不大。原告主张的违约金过高，约定的违约金应按法律规定在损失的30%之内。被告投入了装修及人力、经营不到一年，产生的损失更大。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年，原告与被告针对石河子市幸福路的国泰商场部分区域的租赁进行了协商，双方达成意向。同年5月13日，被告向原告支付了20万元合同履约保证金。2019年5月28日，被告向原告支付80万元。2019年6月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了一份《国泰百货商场租赁合同》，约定：1、甲方将石河子市幸福路12小区13号国泰百货商场一楼、二楼、三楼东区半层，除去三楼西区火锅店、、地下室整层上述面积归甲方使用，租金由甲方收取。合同区域一楼、二楼、三楼东区、后院小面馆整体建筑面积约6300平方米左右，整体交由乙方经营。乙方负责以上三层合同区域日常整体管理，出租给乙方进行标准化菜市场的经营，乙方独立经营管理该承租区域，自负盈亏；租赁场地为建筑面积，场地四界为东、西、南、北（以图纸红线为准）。2、租期为10年，乙方装修期为2019年6月1日至2019年8月30日，此期间不收取租金，合同期限自2019年9月1日至2029年8月30日止。2019年9月1日至2020年8月30日为一个租金计算期，租金为160万元/年，乙方按先交租金后使用的原则支付租金，首次租金支付日期为2019年5月30日，半年租金80万元，后半年租金支付日期为2020年1月30日。以后每年支付租金日期为每年1月30日一次，7月30日一次，每次提前30日向甲方支付半年的租金。乙方逾期未交付租金超过30日或逾期金额超过15万元，甲方有权解除合同，甲方不对乙方装修予以补偿；3、合同期内，乙方使用的水费、电费、暖气费由乙方自行负担。甲方向乙方提供上下水、商业用电及普通集中供暖、电费、水费的代收代缴；4、乙方无偿使用1-3层主体南侧外立面设立广告（除原有金鼎肥牛、中国黄金、网咖外），乙方向甲方另提供两块广告用于甲方地下室经营所用。外立面LED大屏及播音室交由乙方无偿使用，电费由乙方负责；5、乙方向甲方缴纳20万元履约保证金，本合同解除或终止时，乙方应约退还房屋并结清各项费用，甲方在合同终止后3个月内无息返还乙方履约保证金。若有欠款，甲方有权在履约保证金中扣除。如因乙方原因导致合同解除、终止，甲方不予返还履约保证金；6、合同期内，如甲方违约，甲方向乙方赔付200万元违约金。如乙方在合同期内亏损无法正常经营，乙方应提前一年以书面形式告知甲方。在承担违约金后，双方可协议解除合同。如乙方违约，乙方向甲方赔付200万元违约金；7、乙方经营期间不得擅自将承租场地整体转让给第三方使用，可以部分招租。合同对其他事项也做了约定。合同签订后，原告按约定将场地交给被告使用。被告将承租的场地装修后，重新规划，并租赁给众多的商户。2019年10月8日，被告向原告支付10万元。 2020年3月30日，原告给被告送达了一份“关于执行减免国泰标准化综合市场租金的通知”，内容为：何广仁先生：您好！面对2020年1月末“全国突发新冠肺炎疫情”的爆发，造成贵公司“国泰标准化综合市场”整体停业，给贵公司整体项目招商推进、稳定经营带来了极大的困难。同时，此次疫情也对全疆中小企业、市场等经营带来了阻力。面对困难我们不等不靠，国泰百货公司领导高度重视，及时与贵公司进行协商，从实际出发解决贵公司的诉求。经协商后，公司领导研究决定，现对承租方“国泰标准化综合市场”给予租金减免两个月，减免金额263013元。帮助贵公司度过现阶段经营困难。请贵公司收到本通知后3日内及时将本年度2020年3月1日至2020年8月30日减免后的余下租金436987元交付国泰百货公司财务部。我公司将紧密配合贵公司各项经营工作，共渡难关、携手共赢。 2020年4月15日，被告到原告总经理饶红军的办公室与原告的工作人员商谈原告履行《国泰百货商场合同》过程中出现的问题。被告提交的录音内容反映：因2020年突发的疫情给被告的经营造成困难，被告找原告要求将租金降低一些。“毛总”同意2020年减免一、二个月的房租，2021年减免两个月的房租。被告想一次性解决以后的问题，双方未达成一致意见，被告又与原告方谈交接场地的问题。因部分商户尚欠被告的租金，被告提出推后一个月，于5月15日将场地退还给原告，并扣除疫情不能经营时间的租金，按约定支付剩余租金。原告认为被告没有按约定支付租金，已经违约。并且，若继续履行合同，可以免去疫情期间的租金。最终，被告提出再商量一下，双方未达成一致意见。 2020年4月20日，被告向原告支付10万元。2020年5月7日，被告向原告支付10万元。 2020年5月28日，被告以石河子市国泰标准化市场的名义给原告回复了一份通知，内容为：“我方自去年六月入住国泰经营，经营情况一直未达到预期，正常的经营长期受到外部因素的干扰。2019年5月，幸福路修路，因外立面改造对所有的沿街铺面进行了封堵，国泰也在其中，同时幸福路为了减少施工期间的风险，将整条路面封堵，项目至今仍未交工，目前前门的下水道等未完成工程，开春至今还未开工。幸福路改造项目距离完成遥遥无期，我方外立面至今无法悬挂正常营业的广告宣传，且政府将本属于我们的外立面及户外场地的经营权交由岭南公司，对我方经营造成沉重影响。原计划6月开业，拖至10月。面对不断流失的商户和资金压力，我方在10月1日勉强开业。在踉踉跄跄经营四个月后再一次受到疫情打击，导致经营极其困难。疫情后为了解决经营问题与贵司谈论如何租金问题，并告知了我们继续维持经营的能够承担的成本，但未达到目的。虽然贵司已经给出了两个月的免租，但对于我们目前的经营杯水车薪，我们尝试继续坚持，努力维持经营，在寻找资金和新商户无果后已无资金的我方无法承担后续经营成本，考虑到贵司后续的经营，我方安置在国泰的各项经营必需的资产（烟道、上下水系统、洗碗间、冰柜、消毒柜、灯具、桌椅板凳、灯箱画不锈钢、方钢、清洁设备等）在保证我方财产所有权的情况下暂不搬离，留作日后清算。特此通知，将商场交还贵司”。2020年5月30日，被告将租赁的场地交给了原告。 2020年6月4日，原告在被告租赁的场地向各位业主发出“关于限期腾迁场地的通知”，内容为：国泰标准化综合市场各位业主，因国泰标准化综合市场经营者何广仁违反租赁合同，拒不缴纳房屋租赁费，并于2020年5月29日书面通知我公司，已无力经营为由单方面终止为期十年的租赁合同，并同意返还租赁场地。为维护我公司合法的财产权力，请各位业主于2020年6月5日前自行腾迁现有场地，将各自物品自行搬出。与何广仁租赁事宜可通过协议解决或诉讼方式予以解决。自2020年6月6日早八点起，我公司将关闭市场，收回租赁场地。如仍有地面遗留物品，我公司将按无业主物处理。由此产生的法律后果由遗留物品所有人自行处理，我公司不承担赔偿责任，特此通知。 又查明，1、被告于2019年10月8日向原告支付代收的税款95861.97元、于2020年1月13日向原告支付代收的税款57166.67元，合计153028.64元。 2、国家财政部门规定“对疫情期间为个体工商户的减免一个月以上租金的商务楼宇、商场、市场和产业园区等出租方，在免收租金期间，对免收租金的房产、土地，按免收租金月份相应减免房产税、城镇土地使用税，免税期限最长不超过3个月”，并且实施“自行判断，申报享受”的方式。 本院认为，通过审理查明的事实及庭审中原、被告争议的事实，本案争议的焦点为：一、原、被告履行合同过程中，哪一方构成违约；二、原告要求被告支付租赁费、违约金是否符合法律规定。 针对本案争议的焦点一，原告与被告签订的《国泰百货商场租赁合同》未违反法律法规的规定，该合同合法有效。合同约定2020年1月30日前被告应向原告支付第二笔租金80万元。被告仅于2019年10月8日向原告支付10万元，于2020年4月20日向原告支付10万元、于2020年5月7日向原告支付10万元。根据合同约定乙方先交租金后使用及租金交付日超过30日或逾期金额超过15万元的约定，被告显然违反了双方的约定，构成违约。原告要求解除合同，被告同意解除合同，本院无异议。原、被告签订的合同对租赁场地表述为：区域为“一楼、二楼、三楼东区、后院小面馆整体建筑面积约为6300平方米左右”、场地“四界为准”，合同也未约定每平方米的租金计算方式。由此，可以认定双方对出租房屋收取租金的方式并非按具体面积收费。被告辩称，原告未提供约定的面积、原告违约在先的意见与事实不符，本院不予采信。 针对本案争议的焦点二，合同约定2020年1月30日前被告应向原告支付第二笔租金80万元。原、被告签订的合同2020年5月30日终止履行后，被告仅向原告支付租金30万元，原告要求被告支付2020年3月1日至2020年5月30日的租金20万元（80万元/半年÷6个月×3个月），本院予以支持；针对原告主张的违约损失，双方签订的合同约定乙方原因导致合同解除、终止，甲方不予返还履约保证金。因被告导致合同解除后，原告未返还被告交纳的履约保证金，原告的损失得到了一定程度的弥补。原告未提供证实被告违约给其造成更大的损失的证据，其要求被告支付200万元违约金的请求，本院不予支持。 关于被告辩称原告应减免租金问题，被告提交的录音资料反映原告与被告交谈过程中，原告答应若被告继续履行合同，原告愿意减免疫情期间的租金。双方解除合同后，原告不同意减免租金。被告要求减免租金的意见，本院不予采信。被告辩称原告应退还减免的153028.64元税款问题，该数额实际为由原告按合同约定代收的税收。因税收为专管部门计收，减免税收是否符合规定由专管部门掌握，被告未提供交纳税收的税种、税收的具体时间段及应减免数额的证据。对该笔费用本院不予处理，被告可另行解决。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条“民事主体依照法律规定和当事人的约定，履行民事义务，承担民事责任”，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下： 一、解除原告石河子市国泰百货有限公司与被告何广仁签订的《国泰百货商场租赁合同》； 二、被告何广仁于本判决生效之日起五日内支付原告石河子市国泰百货有限公司租金20万元； 三、驳回原告石河子市国泰百货有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费24400元（原告已预交），由原告负担20100元，被告何广仁负担4300元，被告负担部分与前款同期给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审 判 长  陈彦廷 人民陪审员  杨 芳 人民陪审员  董辉明 二〇二一年一月二十九日 书 记 员  郭凤荣 1