四川省射洪县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0922民初958号 原告胥小霞,女，生于1977年7月12日四川省射洪县居民。 原告魏中科,系胥小霞之夫，生于1974年12月19日四川省射洪县居民。 委托代理人滕林,系四川今辰律师事务所律师。 被告四川省射洪建设集团有限责任公司，住所地四川省射洪县太和镇沱牌大道99号。统一社会信用代码：915109222063618487。 法定代表人江德贵，系该公司董事长。 特别授权委托代理人唐袋富,男,生于1964年3月27日四川省射洪县居民。 委托代理人许利，系四川泽曦律师事务所律师。 被告唐袋富,公民身份情况同上,系射洪县太和镇“在水一方”项目负责人。 被告刘祖林，男，生于1969年11月30日四川省遂宁市船山区附1号851号居民。 特别授权委托代理人唐袋富，公民身份情况同上。 原告胥小霞、魏中科与被告四川省射洪建设集团有限责任公司、唐袋富、刘祖林商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行审理，后依法转为普通程序公开开庭进行审理。原告胥小霞、魏中科及其委托代理人滕林，被告四川省射洪建设集团有限责任公司的特别授权委托代理人唐袋富（系本案被告及被告刘祖林的特别授权委托代理人）、委托代理人许利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胥小霞、魏中科诉称，原告与被告于2012年11月22日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的射洪县滨江路“在水一方”9幢23层-1号商品房一套，建筑面积126.94平方米，单价3700元，总价款469678元。合同约定，被告应当在2013年12月31日前交房，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，由出卖人支付按照已付价款和日万分之五计算的逾期交付的违约金。合同签订当日，原告已支付购房款189678元，下欠房款28万元已通过按揭贷款予以支付，原告自2012年12月10日起已按月支付按揭贷款。到了约定交房日期，被告的房屋主体工程尚未竣工，相关道路、绿化、水电等配套设施没有动工修建，不具备交房条件。后原告多次就交付房屋、支付违约金事宜与被告协商解决，被告以各种理由拒绝推诿原告的要求。诉讼请求判令被告履行合同，向原告交付所购房屋，支付违约金14万元，由被告四川省射洪建设集团有限责任公司和被告唐袋富承担连带责任，并承担诉讼费。 原告胥小霞、魏中科为支持自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据： 第一组：身份证和企业信息公示表计3份，以证明原告的身份信息和被告的企业登记信息； 第二组：《商品房买卖合同》1份；以证明原、被告签订商品房买卖合同，合同约定了交房时间、违约金计算方式等，被告的行为已违反了合同约定； 第三组：收款收据4份、住房公积金贷款合同1份和还款明细单1份，以证明原告付清了房款，违约金应当按已付房款计算。 被告四川省射洪建设集团有限责任公司辩称，原告所述与答辩人签订商品房买卖合同属实。合同约定该商品房的交付应当符合该商品房已经取得规划验收批准文件与建筑工程竣工验收备案表、有关机构出具的商品房面积实测技术报告，答辩人早已取得这两个资料，具备交房条件，已于2012年7月11日取得房屋主体工程结构分部工程质量验收报告后电话通知原告接收房屋，原告却以道路、绿化、水电等配套设施没有动工修建，房屋主体工程未竣工，拒不收房。答辩人未违反合同的交房约定，原告请求支付违约金无事实依据，请求驳回。原告在诉讼中主张的违约金过高，其违约金请求权的诉讼时效应从约定交房时间的次日起计算，原告未举证证明起诉前主张逾期交房的违约金，原告的该请求已超过诉讼时效，法院应驳回其诉讼请求。 被告唐袋富辩称，原告买的是现房，不存在没按时交房；而所说的附属设施不属于合同约定内容，而属于政府监管，建设方、销售方不存在违约；双方的争议主要是物管费和看管费。 被告四川省射洪建设集团有限责任公司和被告唐袋富为证明自己的主张，向本院提交了下列证据： 1.身份证、营业执照各1份，以证明被告四川省射洪建设集团有限责任公司的基本信息和法定代表人的身份信息； 2.商品房买卖合同1份，以证明原告、被告签订商品房买卖合同的事实及约定的权利、义务和违约责任； 3.商品房预售许可证、建设工程施工许可证各1份，以证明被告出售在水一方商住楼一期9#、10#楼合法； 4.质量终身责任承诺书、住宅使用说明书各1份，以证明在合同约定的交房时间内房屋已达交房条件，多次通知原告接房，原告因自身原因未收房，被告不存在违约； 5.房屋订购协议和收款收据，以证明原告购房和支付购房款的事实； 6.未接房名单，以证明原告无理拒收房屋； 7.证人证言2赵某人赵文芳、葛自强出庭证明“在水一方”小区9#楼2013年已经竣工、向买受人交付，售房部曾通知原告接房的事实等； 8.联合开发协议书1份，以证明“在水一方”商住楼由唐袋富、刘祖林、陈培焕（未参与开发）为土地持有人与四川省射洪建设集团有限责任公司联合开发； 9.主体结构分部工程质量验收报告、竣工验收报告、竣工验收备案书等各1份，以证明“在水一方”商住楼9#楼于2012年7月11日验收合格，9#、10#楼竣工验收合格并备案； 10.房屋面积测绘报告1份，以证明在水一方9#楼的房屋的实测面积。 被告刘祖林辩称，支持被告唐袋富的意见。 被告刘祖林在诉讼中未向本院提交证据材料。 本院依职权询问了被告唐袋何某证人何霞，收集了洪城房屋信息咨询古渡街服务部营业执照。 审理中，本院组织当事人、代理人对上述证据进行了质证。各被告对原告提出的证据无异议。原告对被告四川省射洪建设集团有限责任公司和唐袋富提出的第1、2、3、5、9号证据无异议；对被告四川省射洪建设集团有限责任公司和唐袋富提出的第4号证据认为是复印件而不认可其真实性，第6号证据不能证明经多次催收原告不接房，而是被告不具备交房条件而不接房，第7号证据因证人与被告有利害关系而不具有真实性，第8号证据与本案无关，第10号证据真实但实测报告是2015年完成的。原告和被告对本院调取的证据无异议。 本院认为，原告胥小霞、魏中科提出的证据和被告四川省射洪建设集团有限责任公司、唐袋富提出的第1、2、3、5、9号证据经当事人质证无异议，本院予以采信；被告四川省射洪建设集团有限责任公司和唐袋富提出的第4、6号证据均不是原件，且证据显示的时间为合同约定交房日期之后，不能支持举证主张，本院对原告的质证理由采纳，对证据不予采信；被告四川省射洪建设集团有限责任公司和唐袋富提出的第7号证据因证人与申请人（被告）有直接利害关系且证人的证言不足以证明申请人的主张，原告的异议理由成立，本院对证据不予采信；被告四川省射洪建设集团有限责任公司和唐袋富提出第8号证据与本案有直接关联性，原告的异议不能成立，本院对证据予以采信；被告四川省射洪建设集团有限责任公司和唐袋富提出的第10号证据真实，能够证明房屋的实测面积，本院采信。本院以职权调取的证据经原、被告质证无异议，予以采信。前述采信的证据均作为本案的定案证据。 经审理查明,原告胥小霞于2012年11月9日与四川省射洪建设集团有限责任公司在水一方项目部签订《在水一方房屋订购协议》，约定购买“在水一方”9栋23-1号房，7日内签订《商品房买卖合同》，以按揭方式支付房价款。胥小霞给付购房定金10000元。2012年11月22日，原告胥小霞与被告四川省射洪建设集团有限责任公司于签订《商品房买卖合同》，主要约定：胥小霞购买“在水一方”项目9幢第23层23-1号住房一套，建筑面积126.94平方米，单价3700元/平方米，总价款469678元，首付40%，其余价款由银行贷款支付；房屋于2013年12月31日前交付并符合（一）该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、（二）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；逾期交付房屋的，逾期30日内按已付房款和日万分之五支付违约金，合同继续履行，逾期超过30日，买受人有权退房，出卖人自退房之日起30日内退还已付房款并按1%支付违约金，买受人要求继续履行合同的，则由出卖人于交房之日起30日内支付从逾期之日起按照全部已付款和日万分之五计算的违约金；还约定了房屋质量、装修、设备标准和住宅保修责任等。《商品房买卖合同》约定的房屋共有人为原告魏中科。签订合同当日，胥小霞给付购房款179678元、网签费63元。此后胥小霞、魏中科于2013年10月23日与中国人民银行射洪支行签订《住房公积金贷款合同》，按揭贷款28万元支付了剩余购房款。 《商品房买卖合同》载明的“在水一方”商住楼项目位于四川省射洪县滨江路，由被告四川省射洪建设集团有限责任公司和被告唐袋富、刘祖林联合开发，以四川省射洪建设集团有限责任公司名义建设，由四川惠昌建设有限公司承包施工，于2011年初对在水一方项目一期9#、10#商住楼进行开工建设，同年12月8日取得商品房预售许可证，2012年7月由有关单位对该项目9#楼的主体结构分部工程质量进行了验收。2013年10月29日，被告四川省射洪建设集团有限责任公司通知原告胥小霞办理商品房预告登记，胥小霞向项目部给付房屋预告登记费、房屋抵押登记费共计160元。2013年12月31日前，被告四川省射洪建设集团有限责任公司未能向原告胥小霞、魏中科交付房屋。2014年5月，被告四川省射洪建设集团有限责任公司、唐袋富等通知原告胥小霞接房，原告胥小霞认为小区的道路、绿化、水电等附属设施未竣工和验收而拒绝接房。2014年2月至2015年1月，射洪福顺房地产测绘有限责任公司对该9#楼房屋面积完成了测绘，9#23层23-1号房屋实测面积为126.12平方米。2015年6月，有关单位对在水一方项目9#、10#楼的建筑工程和市政基础设施工程进行验收，该工程被评定为合格工程。2015年12月24日，射洪县住房和城乡建设局出具《竣工验收备案书》，同意该房屋交付使用。 原告胥小霞因未能按照合同约定取得所购买房屋，多次与被告四川省射洪建设集团有限责任公司和唐袋富就交付房屋和支付违约金事宜进行协商，未能达成协议；2015年3月提起商品房买卖合同纠纷诉讼后，双方在进行庭外和解期间仍未能达成协议。原告胥小霞、魏中科遂于2016年3月23日诉至本院，请求判决被告四川省射洪建设集团有限责任公司和被告唐袋富向原告胥小霞、魏中科交付“在水一方”9幢23层23-1号房屋一套、支付至起诉之日止的迟延交付房屋的违约金14万元，并承担连带责任、承担诉讼费。审理中，本院依法通知“在水一方”项目联合开发人刘祖林为本案共同被告参加诉讼；依职权调查了与“在水一方”小区地段相类似、房屋面积约120平方米且装修一般的普通住房的租金状态，其年租金约10000元。 本院认为，商品房买卖合同是出卖人转移出卖房屋的所有权给买受人而由买受人支付相应的价款的合同，合同依法成立后即对买卖双方具有法律约束力。原告胥小霞与被告四川省射洪建设集团有限责任公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，也不损害国家、集体和他人的利益，是合法有效的合同，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告胥小霞以预付定金、给付首付款和按揭贷款给付等方式付清了房屋总价款；被告四川省射洪建设集团有限责任公司虽然对“在水一方”9#、10#楼进行建设、组织主体结构分部工程质量验收，但直到2015年度逐步完成房屋面积实测、建筑工程和市政基础设施工程验收、经建设主管部门竣工验收备案后同意房屋交付使用，购房合同约定的交房期限届满时，该“在水一方”9#楼未能达到交付条件；2014年5月交房未果后，买卖双方对交付房屋、支付违约金多次协商不成，以致房屋达到交付条件后仍没有完成交付。因此，本院认定被告四川省射洪建设集团有限责任公司违反了合同约定、未向原告胥小霞交付房屋，依法应当承担继续履行合同约定的交付义务、支付迟延交付房屋的违约金等违约责任。买卖双方在合同中约定逾期交付房屋的违约金的计算比例较高，被告四川省射洪建设集团有限责任公司在诉讼中表明不接受，而原告没有依据证明因迟延交房给其造成的直接损失，所以，本院本着公平合理、兼顾合同双方利益并参照相同地段、相当面积的普通住宅的租金标准酌情确定违约金。原告胥小霞、魏中科主张违约金计算至起诉之日止不违反法律规定，本院予以支持。被告四川省射洪建设集团有限责任公司提出，原告胥小霞、魏中科主张违约金的诉讼请求已经超过法律规定的普通诉讼时效应予驳回，因原告胥小霞等未能按期获得所购房屋后，多次与该公司协商、进行庭外和解，其诉讼时效未能超过法律规定的期限，被告四川省射洪建设集团有限责任公司的该抗辩主张不符合客观事实，本院不予采纳。被告唐袋富提出双方的主要争议为物管费、看房费的结算和附属设施不属合同内容等进行抗辩，因住宅小区的道路、绿化、公共设施设备等常为购房合同约定，包括小区的物管、环境等均是购买人关注的内容，属于当事人签订商品房买卖合同的目的，所以，被告唐袋富的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。被告唐袋富和被告刘祖林是“在水一方”项目的联合开发方，对该项目的开发成果共享，对该项目的风险责任亦应共同承担，应当对被告四川省射洪建设集团有限责任公司应支付的违约金承担连带责任。综前所述，本院对原告胥小霞、魏中科要求被告四川省射洪建设集团有限责任公司、唐袋富和刘祖林交付房屋、支付违约金的合理的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款、第一百一十六条、第一把三十条、第一百三十八条、第一百五十三条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下： 一、由被告四川省射洪建设集团有限责任公司向原告胥小霞、魏中科交付位于四川省射洪县太和镇滨江路“在水一方”小区9幢23层23-1号房屋，并按照实测房屋面积126.12平方米和3700元/平方米结算房屋价款； 二、由被告四川省射洪建设集团有限责任公司向原告胥小霞、魏中科支付从2014年1月1日起至2016年3月23日止迟延交房的违约金26760元，由被告唐袋富、刘祖林承担连带责任； 上列两项限判决生效后十日内履行。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加 倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收案件受理费9896元，由原告胥小霞和魏中科负担1226元，被告四川省射洪建设集团有限责任公司、唐袋富和刘祖林共同负担8670元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  刘绍松 人民陪审员  冯朝慧 人民陪审员  徐 迪 二〇一六年七月十三日 书 记 员  罗 霞