湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9732号上诉人（原审被告）：肖哲武，男，1942年5月26日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：易洞宾，湖北正康律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肖飞，男，1976年12月4日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：易洞宾，湖北正康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阮守场，男，1958年7月2日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：张庆文，湖北恒康律师事务所律师。原审第三人：武汉红江一工贸有限公司，住所地武汉经济技术开发区沌口路**特**。法定代表人：章华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李江涛，湖北立丰律师事务所律师。上诉人肖哲武、肖飞因与被上诉人阮守场、原审第三人武汉红江一工贸有限公司（以下简称红江一公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191民初238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖哲武、肖飞上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回阮守场的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由阮守场承担。事实与理由：一、涉案房屋的土地性质在拆迁以前为何，并不是本案的关键。无论涉案房屋相关的土地以前是何性质，被政府授权征收后，就收归国有，土地性质不再是集体土地。涉案房屋能够被拆迁就证明该房屋可以买卖，阻却涉案房屋交易的事由已经不存在。即使是在房屋买卖行为发生之时存在买卖无效的情形，只要在起诉前符合法律规定，涉案合同应当认定有效。二、涉案房屋并非完全禁止买卖，而是有限定条件，可以在同集体内部买卖。肖哲武、肖飞与阮守场户籍所在地同属沌口街，同属一个辖区，符合涉案房屋的买卖条件。三、阮守场将涉案房屋卖给肖哲武、肖飞近20年，见肖哲武、肖飞获得较大拆迁利益就反悔，要求确认合同无效，从中获得利益，该行为不应得到法律保护。四、涉案房屋是阮守场通过移民获得的宅基地，该宅基地是政府划拨，阮守场移民后，其身份由农民转变为城镇居民。本案以涉案房屋系集体土地房屋来认定涉案合同无效缺乏事实依据。四、阮守场起诉要求确认涉案合同无效早已经超过诉讼时效。五、本案遗漏诉讼主体，武汉经济技术开发区土地管理部门应作为第三人参与诉讼，以证明涉案房屋的土地性质。阮守场辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回上诉，维持原判。一、本案属于农村集体土地上的宅基地建筑，并非商品房，不能适用关于商品房的相关法律规定。二、国家关于宅基地不能买卖的规定属于强制性规定。三、诚实信用原则、意思自治原则的适用是依法依规。本案一审对拆迁利益进行合理分配，公平合理。四、土地性质为农村集体土地，且至今未改变。五、合同无效是自始无效，不受诉讼时效的限制。红江一公司述称，请求法院依法判决。阮守场向一审法院起诉请求：1.确认阮守场、肖哲武、肖飞2002年3月27日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判决肖哲武、肖飞腾退房屋并交付给阮守场；3.本案诉讼费用由肖哲武、肖飞承担。后变更诉讼请求为：1.确认阮守场、肖哲武、肖飞2002年3月27日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判决肖哲武、肖飞腾退房屋并交付给阮守场；3.判令红江一公司与肖飞签订的关于武汉市汉阳区沌口路18号红江小区282号房屋《“三旧”改造拆迁安置产权调换协议书》中1套90平方米安置房、1,973,358.2元拆迁补偿款归阮守场所有；4.本案的诉讼费用由肖哲武、肖飞承担。一审法院认定事实：阮守场原系长江边红江村村民，于1998年因长江洪水移民全村整体搬迁安置至本辖区，由原红江村统一集中分配使用武汉经济技术开发区地基红江小区282号地块，并由阮守场自建两层砖混结构楼房。2002年3月27日，以肖哲武（乙方）的名义和阮守场（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，双方约定：“一、甲方确保该房屋出售前拥有一切独立的权利，无任何争议。凡涉及甲方以前的纠纷与乙方无关，由甲方负责处理。二、甲方出售给乙方该房屋，并出具政府部门认可的《个人建房规划许可证》（99057号），并协助办理变更手续，但不负责变更过程中的任何经济费用。三、甲乙双方协商，同意上述条款。双方正式签订合同即生效，乙方向甲方支付人民币捌万叁仟元整，一次性付清，甲方交钥匙给乙方。四、本合同一式四份，双方各执一份，中介人及见证单位各一份，未尽事宜双方协商解决。五、本合同一旦双方签字即生效，并产生法律效益。协议尾部有甲方代表阮守场、乙方代表肖哲武和中介人阮小栋签字。合同签订当日，阮守场收到了全部购房款83,000元并交付了涉案房屋。肖哲武和肖飞均一致自认肖哲武购买涉案房屋后又将其转卖给肖飞之父肖哲顺，随后肖飞及其家人一直居住使用该房屋至2017年。后肖飞将涉案房屋出租，肖飞自述其父肖哲顺于2008年去世，其母于2016年去世。因本辖区沌口街“三旧”改造拆迁，2018年10月21日，肖飞与红江一公司签订了《“三旧”改造拆迁安置产权调换协议书》（以下简称安置协议），双方对红江小区282号房屋拆迁安置补偿达成了协议，该房屋后被相关部门征收后作为拆迁办公室使用。根据安置协议，肖飞选择按照产权调换方式进行安置补偿，红江小区282号房屋住宅房屋面积197.06㎡，住宅房屋顶层层高低于2.2m部分的面积79.13㎡，住宅房屋面积补助12%后面积为220.7072㎡；住宅房屋顶层层高低于2.2m部分评估后购买面积39.565㎡；选择安置房面积为90㎡一套；住宅房屋300㎡内超出安置房面积170.2722㎡，住宅房屋300㎡外（扣除户型差）超出安置房面积0㎡；住宅房屋300㎡内超出安置房面积补偿金额1,787,858.1元，住宅房屋300㎡外（扣除户型差）超出安置房面积补偿金额0元，小计1,787,858.1元；此外，按照安置协议约定，红江一公司还应向肖飞支付住改非经营性补偿、附属房屋及附属物补偿、住宅房屋装修补偿、房屋搬迁补助费、临时安置补助费、附属设施迁移补偿、按期签约搬迁奖励等费用共计247,574元。现阮守场认为涉案房屋所在的土地系集体土地，肖哲武并非红江村村民，涉案房屋不能买卖，双方签订的《房屋买卖合同》无效，应该双返，拆迁权益应归阮守场所有，双方对此协商无果，故阮守场诉至一审法院，请求依诉予判。一审法院另查明，2002年3月27日，双方签订涉案房屋买卖合同时，肖哲武和肖飞之父肖哲顺均非武汉经济技术开发区红江小区村民。一审法院再查明，红江一公司系由原红江村村民委员会改制形成，其根据2014年辖区房管局、土地局等部门联合执法入户调查来确定涉案房屋的拆迁权益人即肖飞。截止2018年10月，涉案房屋未办理产权登记手续。一审法院在辖区沌口街土地管理部门调查核实后得知案涉土地建房时属于集体土地，现在的土地性质依然是集体土地。阮守场认可安置协议中对涉案房屋按照产权调换方式进行安置补偿所包含的全部拆迁安置补偿权益。红江一公司陈述如果涉案房屋全部选择货币补偿方式，计算方法应为住宅房屋面积乘以单价10,500元/㎡且可以多补偿20%，以及住宅房屋顶层层高低于2.2m部分的面积乘以单价2,150元，即197.06㎡×10,500元/㎡×1.2+79.13㎡×2,150元/㎡，以上共计2,653,085.5元，再加上住改非经营性补偿、附属房屋及附属物补偿、住宅房屋装修补偿、房屋搬迁补助费、临时安置补助费、附属设施迁移补偿、按期签约搬迁奖励等费用共计247,574元。一审法院认为，本案的争议焦点：一、本案的《房屋买卖合同》是否有效？二、如合同无效，其法律后果如何？合同当事人是否存在过错？关于焦点一、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。该法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……。”宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。阮守场和肖哲武签订《房屋买卖合同》，约定将武汉经济技术开发区红江小区282号房屋卖给肖哲武，其合同标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。涉案房屋所在土地性质系集体土地，签订合同时肖哲武亦非本村村民，双方买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，阮守场与肖哲武签订的《房屋买卖合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力，故阮守场要求确认其与肖哲武签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。关于焦点二、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”基于合同无效法律后果处理的一般原则，肖哲武应将其购买的涉案房屋返还给阮守场，因目前涉案房屋已被征收，不具备返还条件，但基于该房屋的拆迁权益仍存在，故肖哲武将相应的拆迁权益返还给阮守场，阮守场应返还相应的购房款。因阮守场、肖哲武对合同无效均有过错，故应按各自的过错程度承担相应的责任。考虑到阮守场在出卖时即知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又违反诚信原则以违法出售房屋为由主张合同无效，其对合同无效的法律后果承担主要责任，应对肖哲武的信赖利益损失予以赔偿。同时，肖哲武在购买涉案房屋时亦知其并非红江村村民，无资格购买仍然坚持购买，肖哲武对合同无效的法律后果承担次要责任。因阮守场和肖哲武签订的《房屋买卖合同》无效，故肖哲武无权将涉案房屋转卖给肖飞，考虑到涉案房屋的拆迁权益实际由肖飞享有，为减少当事人诉累，一审法院以实际损失和双方过错程度为基础，兼顾公平原则以及拆迁利益的返还、信赖利益的赔偿、房屋使用的年限、购房款返还和物价的涨幅等综合因素，在扣除购房款83,000元后酌情按比例确定肖飞向阮守场返还涉案房屋的拆迁补偿款642,521.38元，阮守场诉请超过部分，一审法院不予支持。关于拆迁安置协议中的住改非经营性补偿、附属房屋及附属物补偿、住宅房屋装修补偿、房屋搬迁补助费、临时安置补助费、附属设施迁移补偿、按期签约搬迁奖励等费用共计247,574元，应属于拆迁权益中具有人身属性的部分，阮守场要求分割该部分款项的诉讼请求，一审法院不予支持；肖哲武、肖飞之间关于涉案房屋转卖时的差价可由肖哲武、肖飞另行主张权利；因目前涉案房屋已被拆迁征用，阮守场要求肖哲武、肖飞腾退房屋并交付的诉请已实际履行不能，故该诉请一审法院不予支持；关于肖哲武和肖飞认为阮守场的诉讼请求已超诉讼时效的抗辩意见，一审法院认为合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，确认合同无效之诉不受诉讼时效制度的限制，故肖哲武、肖飞的上述抗辩意见一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、确认阮守场与肖哲武于2002年3月27日签订的《房屋买卖合同》无效；二、肖飞于一审判决生效之日起十日内向阮守场支付642,521.38元；三、驳回阮守场的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30,005元，由阮守场负担19,780元，肖哲武、肖飞负担10,225元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：肖哲武、肖飞向本院提交如下证据：证据一、照片一张，证明涉案土地的性质为国有土地。证据二、证明一份，证明肖飞在购买涉案房屋时是农业户口。阮守场向本院提交武汉市公安局沌口街派出所的户籍信息一份，证明2008年1月21日前，阮守场的户口性质为农业户口，服务处所是沌口镇红江村。一审法院曾前往红江村拆迁指挥部、武汉经济技术开发区土地规划房产服务中心、武汉经济技术开发区（汉南区）国土资源和规划局、武汉经济技术开发区（汉南区）不动产局进行调查并制作落款日期为2019年4月16日、2019年4月23日的《调查工作记录》两份。经质证，阮守场对于肖哲武、肖飞提交证据的意见为：证据一的真实性和证明目的均有异议。证据二的真实性无法核实，证明目的有异议，大涧口村与红江村不是同一集体单位。红江一公司对于肖哲武、肖飞提交证据的意见为：证据一的真实性无异议。对该证据关于目前土地的性质为国有土地没有异议。涉案土地在征收前是集体土地，征收后的性质发生变化，变成国有土地。证据二由法院依法核实。肖哲武、肖飞对于阮守场提交证据的意见为：该证据的真实性无异议，证明目的有异议。阮守场从工人转变成农民，没有证据证明该转变过程，因此不能证明阮守场出卖涉案房屋时其身份是农民，应以签订涉案合同时阮守场的身份来认定适用法律。从户籍信息上显示，阮守场的身份发生几次变化，该证据恰好证明阮守场在出卖涉案房屋时为非农业户口。红江一公司对于阮守场提交证据的意见为：由法院依法核实。肖哲武、肖飞对于一审法院制作的《调查工作记录》的意见为：2019年4月16日的《调查工作记录》的真实性有异议。红江村已经撤销，现在仅是一个地理名词。章华现在是红江一公司的法定代表人。土地的性质应由书面的土地权属证书来证明。证明阮守场的职业不是农业户口，也证明了本案不适用《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款的规定。其中第十一条也谈到了有几户房屋可以办证，可以办证的房屋就可以买卖。这份证据也正好证明肖哲武、肖飞的观点。2019年4月23日的《调查工作记录》没有明确土地为农村集体土地，土地性质应由书面的土地权属证书来证明，涉案土地属于移民建镇，土地来源全部属于土地划拨，为沌口街划拨，而沌口街属于城镇办事处，那么该划拨土地为国有土地。阮守场对于一审法院制作的《调查工作记录》的意见为：2019年4月16日的《调查工作记录》可以证明土地为集体土地，关于村民户籍性质，表述不准确，2007年之前阮守场是农业户口，此外可证明肖哲武、肖飞不是本村村民。2019年4月23日的《调查工作记录》的真实性无异议，也证明了涉案土地是集体土地，集体土地即使有证也不能随意转让。红江一公司对于一审法院制作的《调查工作记录》的意见为：两份《调查工作记录》均无异议，2014年10月武汉经济技术开发区管委会对所有的村下了文件，将村改为公司。本院认为，对于肖哲武、肖飞提交的照片一张，无法证明涉案土地的性质，本院对该证据的证明目的不予确认。对于肖哲武、肖飞提交的证明一份，该证据并未载明农业户口的具体日期，本院对该证据的证明目的不予确认。对于阮守场提交的户籍信息一份，能够达到其证明目的，本院对该证据的证明目的予以确认。本院对一审法院制作的《调查工作记录》两份的真实性予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，2008年1月21日前，阮守场的户口性质为农业户口。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋所在土地的性质如何认定。二、阮守场与肖哲武签订的《房屋买卖合同》的效力如何认定。三、阮守场起诉请求确认涉案合同无效是否超过诉讼时效。四、一审法院是否遗漏诉讼主体。关于争议焦点一，因一审法院制作的落款日期为2019年4月23日的《调查工作记录》中，武汉经济技术开发区土地规划房产服务中心以及武汉经济技术开发区（汉南区）不动产局的工作人员均陈述“红江村的土地一直都是集体所有”，结合一审法院调取的红江村档案资料中载明“申请征（拨）用地总面积182亩，其中征用集体土地182亩”等事实，故一审法院认定涉案房屋所在土地的性质为集体土地具有事实依据。关于争议焦点二，因涉案《房屋买卖合同》的标的物不仅包含房屋所有权，还包含相应的宅基地使用权。而涉案房屋所在土地为集体土地，签订合同时肖哲武并非本村村民，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”以及最高人民法院于2010年4月30日作出的《关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案的请示的复函》〔（2010）民一他字第4号〕中明确指出：“农村房屋（含宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效”，故一审法院认定阮守场与肖哲武签订的《房屋买卖合同》无效并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三，因确认合同无效请求权为形成权，不适用诉讼时效的规定，故阮守场起诉请求确认涉案合同无效并未超过诉讼时效。关于争议焦点四，经过审查，一审法院并未遗漏诉讼主体，肖哲武、肖飞关于本案遗漏诉讼主体的上诉理由不能成立。综上，一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对肖哲武、肖飞的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10224元，由肖哲武、肖飞负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 文审判员 安林锋二〇二一年二月一日书记员 何 瑛