北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初465号原告：王荣华，女，1964年11月8日出生，汉族，北京市平谷区居民，住该区。身份号码：×××。委托诉讼代理人：胡文同，北京市平谷区马昌营镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：马金升，北京市方桥律师事务所律师。被告：北京飞弘日房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇文化北街**路兴旺达嘉园**103。统一社会信用代码：91110117802938535N。负责人：孙萍，北京市嘉逸田破产事务咨询服务有限公司（系北京飞弘日房地产开发有限公司破产管理人）经理。委托诉讼代理人：陈熙，北京宏耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：阿亚琨，北京宏耀律师事务所实习律师。第三人:李振芹，男，1956年3月13日出生，汉族，北京市平谷区居民，住该区。身份号码：×××。委托诉讼代理人：秦拾玲，北京市曙光律师事务所律师。原告王荣华与被告北京飞弘日房地产开发有限公司（以下简称飞弘日公司）、第三人李振芹商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王荣华的委托诉讼代理人胡文同、马金升、被告飞弘日公司破产管理人之委托诉讼代理人陈熙、阿亚琨、第三人李振芹及其委托诉讼代理人秦拾玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王荣华向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认我与飞弘日公司于2009年12月10日签订的《商品房优先认购协议书》有效;2.令飞弘日公司继续履行合同;3.本案的案件受理费由飞弘日公司负担。事实和理由：2009年12月10日，我与飞弘日公司签订一《商品房优先认购协议书》，双方约定：我认购飞弘日公司已开发建设的位于盈谷中心xx号楼房(后改为北京市平谷区xx号楼房)。面积为172.31平方米，每平方米6900元，总房款为1188939元。合同签订当日，我一次性付清房款。飞弘日公司告知我该楼房网签事宜待其通知，直至2013年7月20日，我同飞弘日公司下属的北京安之居物业管理有限公司签订《房屋装饰装修管理协议》和《物业管理服务协议》后，便领取了楼房钥匙，并交纳了维修基金、物业、天燃气、卫生等费用。随即，我开始对该楼房进行装修，之后入住使用至今。2014年1月，我得知李振芹与飞弘日公司就该楼房的买卖事宜产生争议,李振芹诉至法院，我以第三人的身份申请参加诉讼。该案审理过程中，因飞弘日公司内部管理人员涉嫌刑事犯罪，平谷区法院遂于2016年7月7日，裁定驳回李振芹的起诉。现我已被告知就涉案的楼房可通过诉讼予以解决，为维护我的合法权益，故请求法院支持我的诉讼请求。诉讼过程中，王荣华变更令飞弘日公司继续履行合同诉讼请求为:请求法院判令飞弘日公司和李振芹协助王荣华办理撤销其二人申请的商品房预售合同联机备案登记;令飞弘日公司协助王荣华办理网签手续。被告飞弘日公司辩称，1.王荣华与我公司未签订《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》，亦未进行网签，仅有一真实性无法确认的《商品房优先认购协议书》，我公司未有向王荣华交付楼房的义务。如法院认定该《商品房优先认购协议书》有效，王荣华只能要求我公司承担违约责任。2.根据北京城建二建设工程有限公司的申请，法院已将涉案的楼房及土地予以查封。按照相关规定，涉案的楼房不具备交付的条件。3.我公司已申请破产清算，即使王荣华与我公司签订的《商品房优先认购协议书》有效，该《商品房优先认购协议书》亦应予以解除。4.我公司原法定代表人王友成已被公安机关立案调查，根据先刑事后民事的原则，法院应当驳回王荣华的起诉。此外,因王荣华在未请求确认我公司与李振芹所签订的《北京市商品房预售合同》是否有效的情况下,王荣华要求撤销商品房预售合同联机备案登记及网签手续应另行起诉，首先确认我公司与李振芹签订的《北京市商品房预售合同》是否有效后才可确定是否需撤销商品房预售合同联机备案登记及网签手续,不应在本案中要求撤销。同时，根据合同的相对性，王荣华非我公司与李振芹签订的《北京市商品房预售合同》的主体，其不是本案诉讼的适格主体。我公司与王荣华之间不存在合同关系，无义务协助其办理网签手续,加之涉案楼房属于破产财产，王荣华要求我公司为其办理网签行为实质系确权行为，网签行为相当于对楼房予以单独处理，违反了破产财产的处理原则及规定。综上，我公司不同意王荣华的诉讼请求。第三人李振芹述称并提出请求，王荣华与飞弘日公司签订的《商品房优先认购协议书》及支付购房款收据均系虚假的，其提供的支付房款收据、交纳天燃气及物业费收据上的签章均非飞弘日公司的财务章。王荣华称其已将涉案楼房装修并予以居住，系其强行自物业公司索取的钥匙,飞弘日公司并非将涉案楼房交付给王荣华。飞弘日公司与我签订《北京市商品房预售合同》前，我便支付了购房款。签订《北京市商品房预售合同》后，飞弘日公司即履行了合同义务，与我到相关部门办理了商品房预售合同联机备案登记，该商品房预售合同联机备案登记系合法有效的。由于王荣华并非我与飞弘日公司签订《北京市商品房预售合同》相对方，我无义务协助王荣华撤销申请商品房预售合同联机备案登记及网签手续。现我亦不同意王荣华的诉讼请求。同时，提出请求：1.请求法院令飞弘日公司向我继续履行合同义务;2.令飞弘日公司将涉案楼房交付给我;3.案件受理费由飞弘日公司负担。事实和理由：我与周子珍系夫妻关系。2010年1月5日，周子珍分两笔给王友成汇款各300000元，合计600000元。其中包括购房款516930元，地下车位款83070元。同年11月13日，我与飞弘日公司签订《北京市商品房预售合同》，双方约定：我购买其公司开发的位于北京市平谷区xx号旧城改造建路兴旺达嘉园xx号楼房一套，每平方米3000元，建筑面积为172.31平方米，购房总价款为516930元。2016年11月16日，经北京市平谷区房屋市场管理中心证明位于平谷区平谷镇xx号旧城改造建路兴旺达嘉园xx号（现为xx号）楼房，购买人系我，合同号为Y1033786，申请时间为2010年7月7日，于2011年1月29日网签给我。综上，请求法院支持我的诉讼请求。原告王荣华辩称，1.平谷区法院在审理(2014)平民初字第00378号民事案件过程中,飞弘日公司称其公司与李振芹之间实际系借贷担保关系,双方虽签有《北京市商品房预售合同》,并进行了网签,但只是其公司向李振芹提供担保的一种方式,双方之间不存在真实的房屋买卖合意,更不存在真实的房屋买卖关系。根据民事诉讼法禁止反言的诉讼规则，飞弘日公司在本案的答辩意见与该案的答辩意见截然相反，违反了民事诉讼法该规则。2.法院是否查封涉案房屋不影响本案合同效力的认定。3.本案不涉及刑事案件,公案机关在侦查过程中,未将涉案款项作为王友成职务侵占款项。4.李振芹与飞弘日公司之间进行的网签等均非商品房销售行为的真实意思表示。故此，我不同意李振芹的上述诉讼请求。被告飞弘日公司辩称，无法核实李振芹与我公司是否签订真实的商品房买卖合同,李振芹主张其向我公司交付房款亦无法确认。我公司亦不同意李振芹的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年12月10日，王荣华与飞弘日公司签订一《商品房优先认购协议书》，该协议载明：鉴于王荣华希望在“盈谷中心”（路兴旺达嘉园）项目取得预售许可证之前与飞弘日公司签订认购协议，以确保其对“盈谷中心”房产的优先认购权，经双方协商，本着自愿原则，特签署本协议，共同信守。一、王荣华认购“盈谷中心”xx号房屋，该房屋暂定面积172.31平方米，折后单价6900元/平方米，总价款1188939元。二、付款方式选择一次性付款。三、王荣华同意在本协议签署的同时向飞弘日公司支付认购房款（含定金20000元）1188939元。四、飞弘日公司同意为王荣华保留上述房产至飞弘日公司取得预售许可证，并向王荣华发出签订《商品房买卖合同》签约通知的第七天止（以上称保留期）。如王荣华到期不来签约，则视为王荣华自动放弃该套商品房优先认购权，飞弘日公司有权另行出售该房产，且20000元定金不予退还。未经飞弘日公司事先书面同意，王荣华不得将本协议全部或部分权利、义务转让给第三方，在签订《商品房买卖合同》时不许更名，否则视王荣华违约，飞弘日公司有权另行出售该房产，且20000元定金不予退还。当日，飞弘日公司收取王荣华xx号房屋房款1188939元。后由于飞弘日公司原因，双方未签订房屋买卖合同。2013年7月20日，王荣华与北京市安之居物业管理有限公司分别签订《盈谷中心物业管理服务协议》和《房屋装饰装修管理协议》。2013年12月16日，王荣华又与北京市平谷区自来水管理所签订《供用水协议》。2010年1月5日，李振芹之妻周子珍分两次向王友成账户转入600000元。同年11月13日，李振芹与飞弘日公司签订《北京市商品房预售合同》(合同编号为Y1031259)，双方约定：飞弘日公司将位于北京市平谷区平谷镇xx号旧城改造建路兴旺达嘉园xx号楼房售给李振芹；每平方米3000元；预测建筑面积为172.31平方米，购房总价款为516930元。双方还约定了其它条款。2011年1月29日，北京市平谷区房屋市场管理中心为涉案房屋办理了商品房预售合同联机备案，该备案表记载：合同总价款为474180元，合同编号Y1033786。2013年7月20日，王荣华向北京市安之居物业管理有限公司缴纳物业费、天燃气、垃圾清运费、装修押金、公共维修基金等相关费用共计47292元，飞弘日公司交付了诉争房屋。后王荣华交纳了取暖费、购买了智能表电费。2014年,李振芹以飞弘日公司为被告、王荣华为第三人诉至本院,请求本院确认其与飞弘日公司签订的《北京市商品房预售合同》有效；飞弘日公司依合同约定向其交付路兴旺达嘉园xx号楼房。同年7月18日，本院作出（2014）平民初字第00378号民事判决书判决：一、驳回李振芹的诉讼请求；二、飞弘日公司向王荣华继续履行合同。李振芹不服该判决，上诉于北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院审理该案期间,飞弘日公司提供了其公司的工商登记变更材料,显示其公司于2014年7月将法定代表人由王友成变更为刘稚鹤。后北京市第三中级人民法院经审查认为，上述判决认定基本事实不清。遂裁定如下：一、撤销本院（2014）平民初字第00378号民事判决；二、发回本院重新审理。2016年7月7日，本院经审理认为，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》的规定，人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。该案中，结合庭审调查情况及双方陈述情况，存在涉嫌经济犯罪的可能。裁定如下：驳回李振芹的起诉。2018年3月8日，王荣华诉至本院，请求法院确认其和飞弘日公司签订的《商品房优先认购协议书》有效；要求飞弘日公司继续履行合同。同年11月20日，本院作出（2018）京0117民初3404号民事判决：一、飞弘日公司继续履行与李振芹签订的《北京市商品房预售合同》，在路兴旺达嘉园工程经竣工验收合格后三十日内向李振芹交付路兴旺达嘉园xx号房屋；二、驳回王荣华的诉讼请求。王荣华亦不服该判决，上诉于北京市第三中级人民法院。2019年3月26日，北京市第三中级人民法院经审查认为，上述判决认定基本事实不清。裁定如下：一、撤销本院（2018）京0117民初3404号民事判决；二、发回本院重新审理。本案审理过程中，王荣华、李振芹各自主张与飞弘日公司之间存在房产交易。为此，王荣华提交了其与飞弘日公司签订的《商品房优先认购协议书》、与北京市安之居物业管理有限公司分别签订的《盈谷中心物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》、与北京市平谷区自来水管理所签订的《供用水协议》、盈谷中心住宅拿钥匙清单、购房承诺书及告知单、家庭房屋产权查询结果、支付购房款及物业费、天燃气费、垃圾清运费、装修押金、公共维修基金等相关费票据、取暖费、购买智能表电费票据等，证明王荣华购买了飞弘日公司楼房，其支付了购房款及相应费用，飞弘日公司已交给其楼房，办理了物业入住手续，且实际居住在涉案楼房。飞弘日公司虽对王荣华提交的《商品房优先认购协议书》、《盈谷中心物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》、《供用水协议》、盈谷中心住宅拿钥匙清单、购房承诺书及告知单、家庭房屋产权查询结果、支付购房款及物业费、天燃气费、垃圾清运费、装修押金、公共维修基金等相关费票据、取暖费、购买智能表电费票据等真实性认可，但不认可该证据的证明目的。李振芹亦认可上述证据的真实性，亦不认可该证据的证明目的，且提交了相应的证据。因本院经与飞弘日公司原法定代表人王友成调查，其明确表示飞弘日公司确与王荣华签订《商品房优先认购协议书》，且王荣华向飞弘日公司支付了购房款。同时，王友成称飞弘日公司与李振芹签订的《北京市商品房预售合同》，系由于飞弘日公司向北京农村商业银行股份有限公司平谷支行借用贷款，飞弘日公司遂将路兴旺达嘉园在建工程及土地使用权抵押给该支行，王友成为了获取款项,飞弘日公司便与李振芹等人签订了《北京市商品房预售合同》，并办理了商品房预售合同联机备案，但李振芹未实际支付给飞弘日公司楼房款。故此，本院对王荣华提交的上述证据予以确认。另查，2018年11月20日，北京城建二建设工程有限公司以飞弘日公司不能清偿到期债务为由向本院申请对飞弘日公司进行破产清算。同年12月10日，本院裁定如下：受理北京城建二建设工程有限公司对飞弘日公司的破产清算申请。后经北京市高级人民法院摇号，依照《中华人民共和国企业破产法》第二十二条第一款的规定，指定北京市嘉逸田破产事务咨询服务有限公司担任飞弘日公司管理人。本院认为，王荣华与飞弘日公司签订的《商品房优先认购协议书》，已具备拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，故应认定该《商品房优先认购协议书》为房屋买卖协议，该协议符合国家限购政策，且不违反法律强制性规定，属于有效协议。飞弘日公司与王荣华签订《商品房优先认购协议书》后，王荣华已全额支付购房款，并已办理了物业入住手续，实际居住使用涉案楼房，飞弘日公司理应向王荣华继续履行协议。现王荣华请求依法确认其与飞弘日公司于2009年12月10日签订的《商品房优先认购协议书》有效；令飞弘日公司和李振芹协助王荣华办理撤销其二人申请的商品房预售合同联机备案登记;令飞弘日公司协助王荣华办理网签手续的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。李振芹与飞弘日公司虽签订了《北京市商品房预售合同》，并办理了商品房预售合同联机备案，但经本院与飞弘日公司原法定代表人王友成调查，飞弘日公司与李振芹签订《北京市商品房预售合同》系由于飞弘日公司向北京农村商业银行股份有限公司平谷支行借用贷款，飞弘日公司将路兴旺达嘉园在建工程及土地使用权抵押给该支行，王友成为了获取款项,飞弘日公司便与李振芹等人签订了《北京市商品房预售合同》，且办理了商品房预售合同联机备案，李振芹并未实际支付给飞弘日公司购楼款，李振芹与飞弘日公司之间亦不存在真实的房产交易。故此，李振芹请求法院令飞弘日公司向其继续履行合同义务;令飞弘日公司交付涉案楼房的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：一、原告王荣华与被告北京飞弘日房地产开发有限公司于2009年12月10日签订的《商品房优先认购协议书》有效;二、被告北京飞弘日房地产开发有限公司与第三人李振芹协助原告王荣华办理撤销在北京市平谷区房屋市场管理中心的《北京市商品房预售合同》联机备案（于本判决生效后10日内执行）；三、被告北京飞弘日房地产开发有限公司在路兴旺达嘉园工程竣工验收合格后30日内协助原告王荣华办理路兴旺达嘉园3号楼3单元1402号房屋网签手续；四、驳回第三人李振芹的诉讼请求。案件受理费24469.3元，由被告北京飞弘日房地产开发有限公司负担15500元（于本判决生效后7日内交纳）;由第三人李振芹负担8969.3元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  耿建明人民陪审员  王兴旺人民陪审员  范卫斌二〇二一年二月一日法官 助理  张 慧书 记 员  陈琳琳