山西省浮山县人民法院民 事 判 决 书（2016）晋1027民初222号原告：段晓宇，男，1983年7月20日出生。委托代理人：段云峰，男，1957年8月8日出生，系原告之父。委托代理人：范海艳，女，1984年8月17日出生，系原告之妻。被告：吉寒增，男，1973年2月12日出生。被告：高俊，曾用名高军，男，1973年12月31日出生。原告段晓宇与被告吉寒增、被告高俊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。开庭前，原告段晓宇向本院提出变更诉讼请求申请，暂时放弃了对被告高俊的诉讼请求。开庭审理时，原告段晓宇及其委托代理人段云峰、范海艳、被告吉寒增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段晓宇起诉称：2015年2月4日，原、被告签订了购房协议，被告将位于浮山县城安家坪村德馨苑小区1号楼中单元301号楼房出售给原告。合同签订后，原告支付了被告5万元现金，并将原告住房公积金贷款手续一并交给被告，由被告从住房公积金管理中心贷款以支付房款。之后，原告发现被告又将该房卖给他人。经多次与被告协商，被告同意退房款5万元，承担违约金3万元，但被告却迟迟不予履行。因此诉至法院，要求被告返还购房款5万元，承担违约金3万元，将贷款手续一并归还原告，并保证被告没有用原告的公积金手续贷款。被告吉寒增答辩称：原告是与高俊签订的房屋买卖合同，我对此根本不知情，也不知道原告公积金贷款的事，涉案房屋高俊又卖与他人的情况我也不知道，所以我不同意返还原告购房款及违约金。原告提交的证据材料有：一、房屋买卖合同。以证明2015年2月4日原告段晓宇与被告吉寒增签订购买德馨苑小区1号楼中单元301房的事实。二、收据。以证明被告吉寒增收取原告段晓宇购房款5万元的事实。三、高俊在收据背面的手书。内容为“如若公积金贷不出，所欠150000元分三年还清。高俊.2015.2.4”。四、欠条。内容为“今欠范海艳现金叁万元整（30000）高俊.2015.9.16”以证明违约金3万元的事实。五、吉寒增手书。内容为“德馨苑小区1号楼中单元3层301房收款人高俊不能在2015年10月15日退还范海艳、段晓宇本金伍万元及违约金叁万元共捌万元（另办公积金手续），我将与范海艳共同将高俊告上法厅（庭）。担保人.吉寒增.2015年10月8日”。以证明被告吉寒增曾担保返还购房款、违约金及公积金贷款手续。六、证人晁明娟的当庭证言。内容为：1、我介绍过好几个人购买吉寒增开发的楼房，均无争议。2、吉寒增曾说过高俊是他的销售经理，可以全权代理他售房。3、段晓宇买房是我介绍其与高俊协商签约的。被告对原告证据一、二的真实性无异议，但认为房屋买卖合同及收据都是高俊从自己车里偷拿的，自己并不知情，因此不应承担任何责任。认为证据三、四均为高俊所写，与自己无关。对证据五的真实性无异议，但认为该证据只能证明自己知道高俊收取原告房款及承诺违约金之事，但是自己并未做出任何担保还款的意思表示，因此不应承担还款责任。对证人晁明娟的当庭证言，认为证言内容2不真实，并称自己从未说过“高俊是销售经理”这句话。被告未提交证据材料。经庭审质证，本院对原告提交的证据作如下分析认定：1、证据一、二被告对其真实性无异议，本院予以采信。2、证据三、四均为案外人高俊书写，因原告已放弃对高俊的诉讼请求，本案不予涉及，原告可另案主张。3、证据五的内容并未显示被告吉寒增有担保还款的意思表示，结合被告的质证意见，本院对原告以证据五证明被告负有担保责任的证明目的不予支持。4、关于证人晁明娟所述“高俊是吉寒增的销售经理”，因被告不认可，又无其他证据加以佐证，本院对以上内容不予认定。综上，本院认定如下事实：2014年，被告吉寒增开发建设了位于浮山县北关安家坪村的德馨苑住宅楼，该建设项目未办理任何审批手续，于主体完工后即开始对外销售。2015年2月4日，原告段晓宇经证人晁明娟介绍，与案外人高俊商谈购房事宜，之后，高俊持事先打印好、上有被告吉寒增签名及印章的空白房屋买卖合同书，与原告段晓宇签订了德馨苑住宅楼中单元301室的买卖合同。当时合同标的物尚未完全峻工。原告段晓宇2015年元月4日交给案外人高俊购房款5万元及住户公积金贷款手续一套（包括段晓宇的身份证、公积金本、工资流水复印件以及两个担保人的身份证、公积金本、工资流水复印件），高俊向原告出具了印有被告吉寒增印章的收据。在收据的背面，案外人高俊书写了“如若公积金贷不出，所欠150000元分三年还清”的内容。德馨苑住宅楼峻工后，原告段晓宇要求被告吉寒增履行合同交付房屋，被告吉寒增不认可原告手中的购房合同。2015年9月26日，案外人高俊向原告之妻范海艳出具了30000元的欠条。2015年10月8日，被告吉寒增向原告出具了“愿与范海艳共同起诉高俊”的承诺书。之后，高俊失联。原告因与被告协商无果，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为：第一、案外人高俊的售房行为是以被告吉寒增的名义实施，构成表见代理。其与原告所签合同的效果应归于被告吉寒增。原告段晓宇签订的房屋买卖合同，上面有被告吉寒增的亲笔签名及印章，系以被告吉寒增的名义与原告所签。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”虽然被告吉寒增否认曾授权高俊代理其本人对外售房，但对段晓宇提供的房屋买卖合同上的签字及印章的真实性无异议，对段晓宇提供的收款收据上的印章也无异议，可见高俊对外售房所持合同及收据并非伪造，而是被告吉寒增的真实合同及收据，原告段晓宇有理由相信高俊是代理被告吉寒增进行售房，且其本身并无过错。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”因此，高俊的售房行为应由被告吉寒增承担民事责任。第二、原告段晓宇与被告吉寒增所签房屋买卖合同无效，被告吉寒增应返还原告购房款。被告吉寒增建设商品房未办理任何审批手续，在房屋尚未峻工时即对外销售。其与原告段晓宇所签合同实质为商品房预售合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告吉寒增明知自己未取得商品房预售许可证明而销售房屋，存在过错，因此对原告段晓宇要求其返还购房款的请求，本院应予支持。第三、对原告段晓宇要求被告吉寒增承担违约金、返还住房公积金贷款手续的诉讼请求不予支持，原告应另案主张。根据本案查明的事实，原告既无证据证明其与被告吉寒增约定违约金，也无证据证明其将住房公积金贷款手续交付被告，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，对原告上述请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：一、被告吉寒增于本判决生效后十日内返还原告段晓宇购房款5万元。二、驳回原告段晓宇的其他诉讼请求。本案案件受理费1050元，由原告段晓宇承担400元，被告吉寒增承担650元。如果未按本判决确定的期限履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审 判 长  卫春华审 判 员  雷 健人民陪审员  马清河二〇一六年七月二十六日书 记 员  吉芙蓉