北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终974号上诉人（原审被告）：山东天中集团有限公司，住所地山东省德州市德城区天衢工业园科海路。法定代表人：徐天中，经理。委托诉讼代理人：侯可欣，北京威诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：朴艺天，北京威诺律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：融通地产（北京）有限责任公司，住所地北京市朝阳区八里庄南里**楼**8-3内129。法定代表人：冯国柱，执行董事。委托诉讼代理人：佟颖，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：李金珠，国浩律师（北京）事务所律师。上诉人山东天中集团有限公司（以下简称天中公司）因与被上诉人融通地产（北京）有限责任公司（以下简称融通公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初10379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员范磊独任审理，于2021年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人天中公司的委托诉讼代理人侯可欣、朴艺天，被上诉人融通公司的委托诉讼代理人佟颖、李金珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天中公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回融通公司的诉讼请求。事实和理由：1.原审判决未就北京市石景山区××号的房地产（以下简称涉案房屋及场地）是否取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等予以审查。2.《房地产租赁合同》显失公平，天中公司初期投入巨额建设涉案土地上的房屋，若不继续续签合同将损失巨大，融通公司利用其优势地位，使双方权利失衡。融通公司辩称，同意原审法院判决。不同意天中公司的上诉请求和理由。融通公司向一审法院起诉请求：1.判令解除融通公司与天中公司于2019年9月1日签署的《房地产租赁合同》；2.判令天中公司将租赁物北京市石景山区××号的房地产（房屋建筑面积10869．88平方米）清空并腾退给融通公司；3.判令天中公司向融通公司支付欠付租金至合同解除之日止，年租金标准为933400元（自2019年4月21日至合同解除之日止）；4.判令天中公司向融通公司支付欠付租金1267896元所产生的逾期付款违约金225685元（以日万分之五为计算标准，暂计算至2020年8月31日）；2020年9月1日逾期付款违约金以日万分之五标准继续计算至全部欠付租金实际给付之日止；5.判令天中公司向融通公司支付因天中公司未交租金保证金造成的损失93340元；6.判令天中公司向融通公司支付按照每日2557元的标准向融通公司支付自合同解除次日起至涉案房屋及土地实际腾退给融通公司之日止的房屋使用费。一审法院认定事实：2012年9月27日，北京军区某处（甲方、出租方）与天中公司（乙方、承租方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将位于北京市石景山区××号的场地面积约3000平方米（界址：卫生所以南留1．5亩的空闲土地后剩余部分）出租给乙方使用，租赁用途为办公、商务。租赁期限自2012年10月1日至2023年2月28日。同日，双方另签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋及场地建筑面积约1550平方米出租给乙方使用，租赁用途为办公、商务。租赁期限自2012年10月1日至2023年2月28日。合同第七条第4款约定：租赁期内，乙方需要新建和添建临时性建筑、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除合同时，应当无偿移交甲方。2018年11月1日，北京军区某处（甲方、出租方）与天中公司（乙方、承租方）签订《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，约定：项目地址位于北京市石景山区××号，原合同出租面积房屋建筑面积1550平方米，场地面积3000平方米，实测出租面积房屋建筑面积10869．88平方米（含乙方投资建设房屋面积），场地面积5304．99平方米。整治后租赁期限调整为租期4．3年，自2018年11月1日至2023年2月28日。租金标准调整为933400元。合同第六条约定：乙方新建或添建的房屋，所有权归部队，合同期满无偿交还，乙方不得提出补偿要求。合同第八条约定：此前签订的合同协议，与本协议不一致的内容，以本协议为准。2019年10月29日，原北京军区某院管理科（甲方、出租方）与天中公司（乙方、承租方）签订《军队房地产租赁合同解除协议》，约定：双方于2018年11月1日签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》自本协议生效之日起解除。乙方与中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位签订租赁合同及安全管理协议，租期按原租赁合同（整治协议）剩余租期确定，租赁面积、租金、用途与原租赁合同（整治协议）保持一致。乙方投资建设的建（构）筑物，所有权归军队，在乙方与中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位签订租赁合同期满后无偿交还，乙方不得提出任何补偿赔偿要求。乙方租金已交至2019年4月21日，经结算，2019年4月21日至2019年8月31日，乙方欠缴租金共计334496元，由乙方向中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位交纳。乙方向甲方支付的履约保证金0元，乙方应按新合同约定向中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位缴纳保证金。此后，融通公司（甲方、出租方）与天中公司（乙方、承租方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将涉案房屋（建筑面积10869．88平方米）、场地（面积5304．99平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2019年9月1日至2023年2月28日。年租金933400元。租金按年结算，乙方于每年的前10日交付甲方。就履约保证金双方约定乙方自合同签订后10日内支付甲方租赁保证金93340元；乙方履行合同约定义务的，甲方在租赁期满时将保证金无息退还乙方，乙方未履行合同义务的，甲方不退还租赁保证金，同时甲方有权要求乙方支付违约金。就租赁房产权属，乙方认可涉案场地内的所有建筑物、构筑物包括乙方新建、添建部分，权属全部归军队所有。就违约责任，双方约定乙方逾期交纳租金及有关费用，每逾期一日，甲方将按滞交经费总额的千分之三向乙方收取违约金；逾期三十日，甲方有权解除合同并收回按合同约定的属于军队的全部财产。2020年4月23日、融通公司向天中公司邮寄了律师函，要求天中公司支付拖欠的租金、履约保证金及违约金。庭审中，中天公司认可租金交纳至2019年4月21日，未向融通公司支付履约保证金。就融通公司主张的违约金标准，中天公司无异议。再查，依据军队房地产使用许可证，涉案场地面积为5304．99平方米，房屋面积为10869．88平方米。一审法院认为，首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，融通公司与天中公司签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。第二，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，天中公司逾期交纳租金超过30日，融通公司依据租赁合同约定享有解除权，现融通公司主张解除双方签订的租赁合同，符合法律及合同约定，法院予以支持。就租赁合同的解除时间，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。中天公司于2020年10月16日收到法院送达的起诉状等，故双方之间的租赁合同于2020年10月16日解除。第三，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，中天公司应当按照合同约定支付租金，现天中公司交纳租金至2019年4月，此后拒付租金，故融通公司要求天中公司交纳拖欠租金，法院予以支持。结合双方租赁合同解除时间，经核算，法院认定天中公司应支付2019年8月31日前的租金334496元以及2019年9月1日至2020年10月16日期间的租金数额1051329．57元。第四，合同解除后，承租人应当返还租赁物。现租赁合同已解除，融通公司要求天中公司腾退返还房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持，具体期限，法院依据场地以及房屋现状予以酌定。合同解除后，天中公司继续占有使用租赁房屋及场地，融通公司要求天中公司按照租金标准支付房屋使用费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。第五，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。天中公司长期未支付租金，已构成违约，融通公司主张天中公司承担违约责任，具有法律及合同依据，法院予以支持。天中公司认可融通公司主张的违约金标准，法院不持异议。融通公司主张自2020年1月1日计算违约金，法院不持异议。就履约保证金，依据租赁合同，天中公司应支付履约保证金，同时，天中公司如存在违约，该保证金不予返还。融通公司要求天中公司支付履约保证金，法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：一、融通地产（北京）有限责任公司与山东天中集团有限公司签订的《房地产租赁合同》于2020年10月16日解除；二、山东天中集团有限公司于本判决生效后10日内给付融通地产（北京）有限责任公司租金1385825．57元；三、山东天中集团有限公司于本判决生效后10日内给付融通地产（北京）有限责任公司占有使用费（按照每年933400元的标准，自2020年10月17日起至房屋实际腾退交付融通地产（北京）有限责任公司之日止）；四、山东天中集团有限公司于本判决生效后20日内将涉案房屋及场地（建筑面积10869．88平方米）腾退并交付融通地产（北京）有限责任公司；五、山东天中集团有限公司于本判决生效后10日内给付融通地产（北京）有限责任公司违约金（以1385825．57元为基数，按照日万分之五的标准，自2020年1月1日起至实际付清之日止）；六、山东天中集团有限公司于本判决生效后10日内给付融通地产（北京）有限责任公司履约保证金93340元；七、驳回融通地产（北京）有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院另查明：1.二审庭审中融通公司与天中公司认可涉案房屋未取得建设工程规划许可证。2.二审庭审中法官询问，是全部没有取得建设工程规划许可证，还是部分没有取得？中融通公司回答：这个是历史遗留问题，全部没有走地方行政审批，但是我们走部队内部的审批手续，已经取得军队房地产使用许可证。3.二审庭审中法官询问天中公司，其确认过欠付的334496元，是否是认为合同无效，但对这个数额还是认可的？天中公司回答：对。法官进一步询问天中公司是否同意给这笔钱？天中公司回答：同意给。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。1.《北京市城乡规划条例》规定，本市行政区域全部为规划区。城镇建设项目应当按照建设工程规划许可证或者临时建设工程规划许可证的许可内容进行建设；农村建设项目应当按照乡村建设规划许可证或者临时乡村建设规划许可证的许可内容进行建设。本案中，融通公司未能证明涉案场地上的房屋建设时取得了建设工程规划许可证，且中融通公司认可因历史遗留问题，建筑物全部没有进行地方行政审批，故融通公司与天中公司签订的《房地产租赁合同》应为无效合同。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。2.合同解除以合同有效为前提。融通公司要求解除《房地产租赁合同》之主张于法无据，应不予支持。一审法院对此处理错误，本院予以纠正。3.合同无效应为全部无效。《房地产租赁合同》全部无效时，融通公司与天中公司约定的违约金条款以及履约保证金条款对于双方不具有法律拘束力。融通公司主张天中公司承担违约责任及给付履约保证金的诉讼请求，于法无据，应不予支持。一审法院对此处理错误，本院予以纠正。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，根据查明的事实，融通公司作为中国融通资产管理集团有限公司的全资子公司受托管理涉案土地及房屋，现租赁合同无效，融通公司请求天中公司腾退并交付涉案土地及房屋于法有据，应予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。1.一审判决之后，中融通公司并未上诉，而天中公司表示仍愿意支付2019年4月21日至2019年8月31日占有使用费334496元，对此本院不持异议。2.2019年9月1日起至实际腾退之日止的占有使用费，天中公司应按照年租金933400元的标准支付。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予变更。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初10379号民事判决第四项；二、撤销北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初10379号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项；三、山东天中集团有限公司于本判决生效后十日内给付融通地产（北京）有限责任公司2019年4月21日至2019年8月31日期间的占有使用费334496元，并按照每年933400元的标准支付2019年9月1日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费；四、驳回融通地产（北京）有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9541元，由融通地产（北京）有限责任公司负担1360元（已交纳）；由山东天中集团有限公司负担8181元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费19082元，由融通地产（北京）有限责任公司负担2720元（于本判决生效后七日内交纳）；由山东天中集团有限公司负担16363元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  范 磊二〇二一年二月四日法官助理  李昊婷书 记 员  李佳星