吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉02民终1565号上诉人（原审被告）：曹建军，住磐石市。委托代理人：宋兰波，吉林三圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王凤江，住磐石市。委托代理人：许刚，吉林省磐石市烟筒山镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：董超，住磐石市。被上诉人（原审被告）：赵阳，住磐石市。上诉人曹建军因与被上诉人王凤江、董超、赵阳申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省磐石市人民法院于2016年4月27日作出的（2016）吉0284民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹建军及其委托代理人宋兰波，被上诉人王凤江及其委托代理人许刚到庭参加诉讼，被上诉人董超、赵阳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。王凤江在原审时诉称：2015年11月22日，磐石市人民法院根据曹建军提出的执行异议而作出中止对该案执行标的物执行的裁定缺乏事实及法律依据。首先，曹建军与董超、赵阳在2014年2月22日签订的商品房预售协议违反法律规定属无效合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应认定无效。其次，王凤江于2013年12月19日与赵阳就本案争议房屋达成了购房协议，王凤江交付了购房款，并于2014年6月补签购房协议。赵阳、董超已将该房屋交付王凤江使用居住至今，该房屋所有权已转移，王凤江与董超、赵阳的购房协议已全面履行。在王凤江实际占有该房屋期间，从未有第三人对该房屋权属主张过任何权利，包括本案曹建军。不管从时间上，还是该房屋交付使用上，王凤江都对该房屋享有权利。第三，曹建军与董超之间签订房屋买卖合同，出卖方主体不适格，出卖方应是该房屋所有权人。依据《物权法》相关规定，磐石市佳业房地产开发有限公司才具有处分权，而该协议只是董超与曹建军签订，该合同主体不适格，是无效买卖合同。综上，请求法院对坐落于磐石市烟筒山镇鸿基兴园小区2号楼1层10号建筑面积146.80平方米房屋继续执行。董超、赵阳在原审时辩称：鸿基兴园小区是董超挂靠磐石市佳业房地产开发有限公司开发建设，所有权人是董超。该房屋系董超自主拆迁，自主销售，政府没有相关的政策。2010年房屋手续不是很齐全，董超没有取得预售许可证，只办了大房照，鸿基兴园小区的实际所有人是董超，董超拥有处分权。2014年9月份至2015年春节期间，董超在争议房屋内经营饮吧，该房屋一直由董超使用。曹建军在原审时辩称：我买房子的时候董超持有磐石市佳业房地产开发有限公司的授权委托书，允许董超出卖房屋，我才与董超签订的买卖合同。原审法院经审理查明：2013年，王凤江与董超、赵阳签订了《鸿基兴园小区预售协议》，约定董超、赵阳将坐落于磐石市烟筒山镇鸿基兴园小区2号楼1层10号建筑面积146.80平方米房屋以每平方米1623元的价格出售给王凤江，房屋价款为25万元。赵阳于2013年12月29日向王凤江出具了收到购房款肆拾万元的收条。2014年2月22日，磐石市佳业房地产开发有限公司的委托代理人董超与曹建军签订了《商品房买卖合同》，约定磐石市佳业房地产开发有限公司以每平方米2500元的价格将上述涉案房屋出售给曹建军，房屋价款为36.7万元。2014年9月至2015年3月，董超在诉争房屋经营饮吧。经王凤江申请，磐石市人民法院于2015年3月17日作出（2015）磐诉前保字第5号民事裁定书，对上述涉案房屋予以查封。王凤江诉董超、赵阳民间借贷纠纷一案，磐石市人民法院于2015年4月14日作出（2015）磐民一初字第581号民事调解书，内容为：董超、赵阳于2015年5月14日前一次性偿还王凤江欠款本金28万元，利息自2015年3月29日起计算至本金还清之日止（利息按月利2.5分计算）。民事调解书生效后，因董超、赵阳未履行义务，王凤江申请强制执行。磐石市人民法院于2015年5月22日作出（2015）磐执字第407号执行通知书，并送达给被执行人董超。2015年8月10日，曹建军向磐石市人民法院提出案外人执行异议，磐石市人民法院于2015年11月20日作出（2015）磐执异字第22号执行裁定书，中止对上述涉案房屋的执行。2016年1月4日，王凤江不服该裁定，向磐石市人民法院提起申请执行人执行异议之诉。董超在庭审中称，磐石市烟筒山镇鸿基兴园小区系其挂靠磐石市佳业房地产开发有限公司开发建设，该小区的实际所有人是董超；董超出售诉争房屋时的市场价格为每平方米3500元，因为急用钱，所以就以每平方米2500元的价格出售给了曹建军。曹建军在庭审中称，自己是以现金方式支付的购房款，并于2014年9月将诉争房屋出租给董超用于经营饮吧，至今没有办理诉争房屋的产权过户登记手续是因自己没有钱，自己一直在长春生活，2015年7月才知道诉争房屋被查封。另查明，诉争房屋于2014年4月9日以磐石市佳业房地产开发有限公司名义办理了房屋所有权证书。原审法院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”在本案中，曹建军应当举证证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“……符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，曹建军在尚未办理诉争房屋产权变更登记的情形下，必须满足支付全部价款并实际占有使用，且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。根据本案查明的事实，2014年2月22日，曹建军与磐石市佳业房地产开发有限公司的委托代理人董超签订《商品房买卖合同》，曹建军在董超未取得房屋预售许可证的情况下购买本案诉争房屋，且未能向法庭提供购买房屋的正规发票，其作为完全民事行为能力人，在购买房屋这一价值较大的商品时，没有尽到相应的注意义务，双方买卖房屋的行为存在明显瑕疵；诉争房屋已于2014年4月9日办理了房屋所有权证书，曹建军应按照相关法律和房屋政策的规定，及时到房产部门办理房屋过户登记手续，但曹建军在庭审中自认，至今未办理产权过户登记手续是因为自己没有钱，可见，曹建军未办理过户登记手续不是因客观原因造成，而是因其自身原因所致，应认定曹建军存在主观过错；曹建军在庭审中亦未提供实际占有使用诉争房产的相应证据，故曹建军应当承担不利后果。在此情况下，曹建军对诉争房产享有的民事权益不足以阻却执行措施，故原审法院对王凤江要求对诉争房屋予以执行的诉讼请求予以支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决如下：准许执行磐石市烟筒山镇西安路东侧鸿基兴园2号楼1层10号门市。案件受理费100.00元，由曹建军承担。上诉人曹建军不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉。请求：撤销原审判决，改判曹建军对被执行标的享有实体权，停止执行涉案标的物。其主要上诉理由为：曹建军与董超及靠挂的磐石市佳业房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，并且已全面履行了合同权利及义务，应当受到法律的保护。董超与王凤江签订的买卖协议名为房屋买卖，实为民间借贷，且未办理抵押登记，不能对抗曹建军购买房屋的事实。原审不应以本案诉争房屋未办理变更登记手续，就认定该房屋所有权未发生改变，导致借贷关系高于买卖关系得到法律意义上的保护，严重侵害了当事人的合法权益。综上，原审判决适用法律错误，请求依法改判停止执行涉案标的物。王凤江在二审时辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，曹建军在尚未办理诉争房屋产权变更登记的情形下，必须满足支付全部价款并实际占有使用，且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。本案中，曹建军未办理产权变更登记主观上存在明显过错，且未实际占有使用诉争房屋，曹建军对诉争房屋享有的民事权益不足以阻却执行措施。董超、赵阳在二审时未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明：赵阳于2013年12月29日向王凤江借款40万元，并出具了收到购房款40万元的收条。为担保该笔债务的履行，2014年6月29日，王凤江与董超、赵阳补签了一份《鸿基兴园小区预售协议》，约定董超、赵阳将坐落于磐石市烟筒山镇鸿基兴园小区2号楼1层10号建筑面积146.80平方米房屋以每平方米1623元的价格出售给王凤江，房屋价款为25万元。针对该房屋双方未办理抵押登记。现该房屋由王凤江占有。另查明，该房屋系董超挂靠磐石市佳业房地产开发有限公司承建。本院经审理查明的其他事实与原审审理查明的事实相同。本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，买受人曹建军对执行标的提出异议，需同时符合下列情形方能成立：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，曹建军虽于2014年2月22日与董超签订商品房买卖合同并支付了购房款，但曹建军没有证据证明已合法占有该涉案房屋，且该房屋已于2014年4月9日登记至磐石市佳业房地产开发有限公司名下，至2015年3月17日该房屋被查封前，将该房屋转移登记至曹建军名下不存在任何障碍。曹建军提出因自已没有钱，故未办理房屋转移登记手续，曹建军怠于向董超主张配合更名的权利，属于因买受人曹建军自身原因导致未办理过户登记，其主观上存在明显过错。综上，曹建军主张排除执行不符合上述法律规定，原审判决准许执行涉案房屋正确。综上，曹建军的上诉主张依据不足，本院无法支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6805元，由上诉人曹建军负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘福柱代理审判员  王 浩代理审判员  赵 靖二〇一六年七月十三日书 记 员  卫 如