湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11872号上诉人（原审被告）：陈洋，男，1988年4月24日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：徐雨佳，湖北立丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田立新，男，1963年9月7日出生，汉族，住武汉市黄陂区。上诉人陈洋因与被上诉人田立新房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。陈洋上诉请求：1.撤销原审原判，改判驳回田立新的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审全部诉讼费用由田立新承担。事实和理由：一、一审法院已经认定涉案房屋的规划用途为成套住宅，却又认定陈洋未提供证据证明涉案房屋系因其性质无法办理营业执照，前后矛盾，事实认定错误。根据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条、《武汉市物业管理条例》第五十条的规定，因案涉房屋的住宅性质无法办理营业执照，而田立新对陈洋租赁房屋用于经营烧烤是知情的，并保证案涉房屋能够用于商业经营。二、案涉租赁房屋因无法办理营业执照导致陈洋合同目的无法实现，田立新的行为已构成根本违约。一审法院未对田立新的违约行为进行任何判定，即要求陈洋承担全部租金，显然系法律适用错误。2019年7月1日，陈洋在被责令停业后，无法再使用案涉房屋经营烧烤，合同目的无法实现，且要求田立新解除合同并退还押金，田立新拒不配合，该期间内所产生的房屋占有使用费均应属于田立新自行扩大的损失。三、即使陈洋应承担案涉房屋租金（不构成自认)，因田立新违约在先，且2019年7月1日后陈洋并未再使用案涉房屋，故一审法院完全参照合同约定的租金标准确定租金显然显失公平。田立新辩称，陈洋没有告知租房的用途，但双方约定了租赁房屋的用途不得违反法律规定。田立新多次微信联系陈洋解决房屋租赁的纠纷，有微信聊天记录作证。2000元押金是为了防止水电费未结清，所以没有退给陈洋。陈洋占用房屋不退，应当支付相应的费用。田立新向一审法院起诉请求：1.判令陈洋支付房屋占用费45000元（自2019年4月1日至2020年3月31日共计四个季度，每个季度15000元）；2.判令解除田立新、陈洋之间的租赁合同；3.判令陈洋支付水电费（自2019年4月1日至2020年4月13日共计697.72元）；4、本案诉讼费由陈洋承担。一审法院认定事实：2009年4月20日，刘宁取得坐落于武昌区东亭路2栋（黄鹂路37号）2单元1层1号房屋的产权登记；登记规划用途成套住宅。2019年2月28日，余腊梅（出租方即合同甲方）和田立新（承租方即合同乙方）签订《租房协议》约定：甲方将其东亭邮局宿舍二单元一楼一门面房屋（约合60多平方）出租给乙方经营业务；承租期限为两年即2019年2月28日至2021年2月27日止；租赁期间及合同结束过程中，乙方可以转租，不能转让门面。该合同还对租金支付、水电费用负担、乙方义务、争议解决等事项作出约定。2019年4月1日，田立新（出租方即合同甲方）和陈洋（承租方即合同乙方）签订《门面房租赁合同》约定：甲方将其拥有的坐落东亭路邮局宿舍2单元101室出租给乙方,建筑面积共60.2㎡；租赁期限自2019年4月1日至2020年3月31日；乙方租赁房屋为商业房屋使用；租金一年6万元，分4季付清，首季度4月1日付款15000元为首次付款，以此类推；在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费由乙方自行承担；甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营，并积极提供乙方办理营业执照所需手续；租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋，乙方应在租赁期满后将上述房屋钥匙交付甲方；乙方未按约定期限交付租金，超过半年以上的，甲方有权解除合同。该合同还对双方权利与义务、合同变更和解除等事项作出约定。签订合同后，田立新依约将涉案租赁房屋交付陈洋使用。一审庭审中，田立新陈述余腊梅和涉案租赁房屋登记产权人刘宁系夫妻关系，现刘宁已经去世，田立新依据其和余腊梅签订的租赁合同享有对涉案房屋的转租权。陈洋陈述其不清楚刘宁和余腊梅是否存在夫妻关系，其和田立新签订租赁合同时不知道涉案房屋的产权人登记情况，租赁合同签订后，办理营业执照时才知道涉案房屋的登记产权人系刘宁。2019年7月1日，武汉市武昌区市场监督管理局向陈洋下发《责令改正通知书》载明：经查，你武昌区东亭路二栋（黄鹂路37号）二单元一楼从事烧烤经营的行为，违反了《无证无照查处办法》第六条有关规定；依据《无证无照查处办法》第十一条第一款第一项的规定，现责令你在2019年7月1日前改正（改正内容及要求办理了营业执照后方可从事经营）；逾期不改的，立即停止相关经营活动。一审庭审中，陈洋陈述因田立新出租给陈洋的涉案租赁房屋用途为住宅，不能办理营业执照，导致陈洋无法从事商业经营，因田立新未履行租赁合同约定“甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营”义务，导致陈洋签订涉案租赁合同的目的无法实现，故依据合同法规定的法定解除条件，涉案租赁合同已于2019年7月1日解除。田立新对陈洋的陈述不予认可，称涉案房屋能够从事商业经营；陈洋签订合同时对涉案房屋性质及能否办证经营均知情，同时田立新已积极提供陈洋办理营业执照所需手续，但未保障陈洋一定办理营业执照的合同义务。一审庭审中，田立新提交涉案房屋周围现应用于商业经营的房屋照片，拟证明不存在因涉案房屋用途导致陈洋无法从事商业经营，陈洋无法从事商业经营的原因实质系陈洋自身经营不善，田立新对涉案房屋2019年7月1日被责令停止经营烧烤事宜并不知情。一审庭审中，田立新和陈洋双方均认可陈洋支付涉案房屋租金至2019年8月1日并支付田立新20**元押金。2020年4月21日，田立新到武汉市公安局武昌区分局东亭派出所报警，称陈洋租了自己房子做烧烤生意，后生意未做好，将自己的物品放在房子内一直未交房租和钥匙，直到现在（2020年4月21日）才交钥匙。经一审庭审质证，陈洋对接警表记载涉案房屋交接手续办理的时间有异议，并称2019年7月1日其被责令停止经营活动后，涉案房屋处于关门状态，田立新和陈洋均有涉案房屋的钥匙，2020年4月13日至15日期间双方办理涉案房屋的交接手续。田立新对陈洋的陈述不予认可，并陈述涉案租赁房屋钥匙在陈洋处，自2019年8月1日起陈洋不交钥匙也不退房，直至其2020年4月21日报警后，陈洋才交接涉案房屋。田立新就其主张的2019年4月1日至2020年4月13日期间水电费共计697.72元。在该院确定的举证期限内仅提交抄表日期2019年12月13日、地址东亭一路邮局宿舍**1-1、水费欠费97.72元凭证一张。经一审庭审质证，陈洋辩称田立新主张的水电费用，因其未提供相应正式票据证据予以证明，不应得到支持。一审庭审中，该院向田立新释明涉案租赁合同租赁期限至2020年3月31日届满，并询问其是否坚持主张解除双方租赁合同的诉讼请求。田立新坚持该项诉讼请求，并主张解除合同的时间系2020年8月11日。一审法院认为：结合本案查明的事实，余腊梅对本案涉案租赁房屋享有出租权。2019年2月28日，余腊梅和田立新签订《租房协议》约定余腊梅将其享有所有权的涉案房屋租赁给田立新使用，双方合同约定田立新可以转租。田立新接收租赁房屋后与陈洋签订的《门面房租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，合同的内容合法有效，具有法律约束力，各方应当自觉履行合同约定的权利和义务。上述合同签订后，田立新依据合同约定交付涉案租赁房屋给陈洋租赁使用。陈洋应按合同约定向田立新支付租金。一审庭审中，双方当事人确认陈洋自2019年8月1日起未支付租金。该院对前述事实予以认定。陈洋辩称其自2019年8月1日起未支付租金的理由系2019年7月1日武汉市武昌区市场监督管理局责令其停止以涉案房屋从事经营，双方签订的租赁合同因田立新违反“甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营”合同义务的根本违约行为，致使租赁合同的目的无法实现，故涉案租赁合同已于2019年7月1日解除，陈洋享有不支付2019年8月1日起租金的抗辩事由。依据陈洋提交武汉市武昌区市场监督管理局向陈洋下发的《责令改正通知书》，陈洋无法利用涉案租赁房屋从事烧烤经营系因陈洋未办理营业执照，而田立新不负有保证陈洋办理营业执照的租赁合同义务。陈洋辩称因涉案房屋住宅性质导致其无法办理营业执照而无法从事商业经营，但对该辩称意见并未提交证据予以证明，该院不予采信。陈洋在本案中并未举证证明其享有对涉案租赁合同的法定解除权，其辩称涉案租赁合同已于2019年7月1日解除缺乏事实和法律依据，陈洋以此为由辩称其无需支付自2019年8月1日起租金的意见，该院不予采纳。因陈洋自2019年8月1日起直至田立新主张的截止期限2020年3月31日期间占用使用涉案房屋，因此陈洋应支付该期间使用涉案租赁房屋的租金。陈洋应向田立新支付2019年8月1日至2020年1月22日期间租金29000元（15000元/季度÷3个月÷30天×174天）。陈洋辩称因疫情原因导致无法将物品搬出涉案房屋，田立新主张的扩大损失，不应该由陈洋承担责任。考虑到2020年1月23日至2020年3月31日期间，因受到新冠××疫情防控措施影响，陈洋无法正常营业也无法向田立新交接涉案房屋，一审法院酌情对上述期间的租金予以减少即5750元（15000元/季度÷3个月÷30天×69天÷2），上述租金合计应向田立新支付租金34750元（2019年8月1日至2020年3月31日）。陈洋已支付押金2000元抵扣尚欠租金后，陈洋还应向田立新支付租金32750元（2019年8月1日至2020年3月31日）。《门面房租赁合同》约定租赁期限至2020年3月31日止。田立新请求2020年8月11日和陈洋之间的租赁合同解除，并无事实和法律依据，该院不予支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，田立新诉请陈洋支付水电费共计697.72元（自2019年4月1日至2020年4月13日），但田立新提交证据不足以证明其实际承担涉案租赁房屋前述时间段的水电费697.72元，应承担举证不能的法律责任。故对田立新该项诉讼请求，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、陈洋于判决生效之日起十日内向田立新支付租金32750元（2019年8月1日至2020年3月31日）；二、驳回田立新其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费470元，由陈洋负担。二审中，当事人没有提交新的证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为陈洋是否应向田立新支付2019年8月1日至2020年3月31日期间的租金。陈洋与田立新签订的《门面房租赁合同》约定租赁期限为2019年4月1日至2020年3月31日，田立新依约向陈洋履行了交付房屋的义务，陈洋在上述租赁期限内占有案涉房屋，故应履行支付租金的义务。陈洋主张《门面房租赁合同》约定田立新保证出租的房屋能够从事商业经营，但因案涉房屋的住宅性质无法办理营业执照，导致其合同目的不能实现。由于陈洋就此仅提交了行政部门向其送达的《责令改正通知书》，仅能证实其因无证经营被责令整改，不能证明存在其申请办理营业执照但因房屋性质未获批准的事实，故其主张田立新存在违约，本院不予采纳。陈洋称在被责令停业后，要求田立新解除合同并退还押金，田立新拒不配合，主张其后产生的房屋占有使用费属于田立新自行扩大的损失。由于陈洋不享有合同解除权，亦未提交证据证明其向田立新请求退租并及时腾退了房屋，故该主张没有事实依据，本院不予采纳。据此，一审法院在考虑新冠疫情影响，降低部分租金后，确定陈洋应向田立新支付的2019年8月1日至2020年3月31日期间租金金额，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，陈洋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费470元，由陈洋负担。本判决为终审判决。审判员  胡铭俊二〇二一年二月十日法官助理庄敏书记员黄雪纯