贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2015）仁民初字第05106号原告程煜翔，男，1996年9月21日出生，汉族，贵州省仁怀市人，住仁怀市。委托诉讼代理人杨明松，贵州仁致律师事务所律师。委托诉讼代理人赵文将，贵州仁致律师事务所律师。被告贵州省仁怀市宜家商业管理有限公司，住所地仁怀市盐津街道城南社区融亿九尊名城融亿金街B区。统一社会信用代码520382000250916。法定代表人谢敬峰，该公司总经理。被告贵州省仁怀市融亿置业有限公司，住所地仁怀市盐津街道城南社区融亿九尊名城融亿金街B区。统一社会信用代码915203827988322517。法定代表人涂振雄，该公司总经理。委托诉讼代理人戴宗诚，贵州止争律师事务所律师。委托诉讼代理人程华彩，贵州止争律师事务所实习律师。第三人敖建军，男，1986年12月27日出生，汉族，重庆市人，住重庆市綦江区。第三人邹知虹，男，1983年5月13日出生，汉族，重庆市人，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人赵宏旭，仁怀市酒都法律服务所法律工作者。原告程煜翔诉被告贵州省仁怀市宜家商业管理有限公司（以下简称宜家公司）、贵州省仁怀市融亿置业有限公司（以下简称融亿置业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加敖建军、邹知虹为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告程煜翔的委托诉讼代理人赵文将，被告融亿置业公司的委托诉讼代理人戴宗诚，第三人敖建军、邹知虹的委托诉讼代理人赵宏旭到庭参加了诉讼，被告宜家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。原告程煜翔诉称，二被告属关联公司。2012年8月，原告拟购买被告融亿置业公司开发的商铺一间，被告融亿置业公司承诺商铺出卖后，将由公司进行“售后包租”。同年8月12日，原告根据被告融亿置业公司的指示与重庆佰易公司签订《委托租赁经营合同》，合同约定原告将购买的商铺委托交由重庆佰易公司出租经营管理，租赁期限为53个月，自2012年11月1日起至2017年3月31日止；租金支付方式为按季度支付。2012年9月7日，原告与被告融亿置业公司正式签订《商品房买卖合同》，购买其被告融亿置业公司开发的位于仁怀市间。合同签订后，原告按合同约定将商铺交由重庆佰易公司出租经营管理。2014年5月，被告融亿置业公司成立子公司--被告宜家公司，该公司为被告融亿置业公司所实际控制，法定代表人为被告融亿置业公司股东之一谢敬峰。后经二被告商定，将融亿金街Ａ区、Ｂ区的所有商铺委托出租管理事项转由被告宜家公司负责，并通知包括原告在内的所有业主另行签订《委托租赁经营合同》。2014年11月15日，原告与被告宜家公司签订《委托租赁经营合同》，该合同约定：自2014年11月1日至2015年10月30日的租金为34020.00元,2015年11月1日至2016年10月30日的租金为34020.00元,2016年11月1日至2017年3月31日的租金为16200.00元。租金支付方式为按季度支付。合同签订后，原告严格履行合同义务，但被告宜家公司自2015年4月至今所欠的租金拒不支付，在与二被告多次交涉后，2015年11月2日，被告融亿置业公司向所有商铺业主作出承诺，将于一个星期内协助所有业主收取租金，并承担一切诉讼费用，但至起诉之日，原告及所有商铺业主仍未收到租金，二被告的行为已构成根本违约，致使原告无法达到合同目的。为此，特向人民法院提起诉讼，请求判决：一、解除原告程煜翔与被告宜家公司于2014年11月15日所签订的《委托租赁经营合同》，并立即返还原告程煜翔位于仁怀市间（建筑面积41.94㎡）；二、二被告承担连带责任，按合同约定租金标准支付原告自2015年4月起至门面交付之日止的租金，并按应付租金金额的每日万分之二支付原告违约金。被告融亿置业公司辩称，一、我公司与原告没有房屋租赁的权利义务关系，没有向原告支付租金的义务，原告主张我公司支付租金，没有合同依据和法律依据；二、我公司不是原告与宜家公司订立房屋租赁合同的当事人，也不是宜家公司的担保人，依照合同相对性原则，我公司不应对合同的履行承担法律责任。三、虽然我公司与原告的商品房买卖合同中有回租条款，但由于房屋实际租赁给重庆佰易公司及宜家公司，回租赁条款已经解除，我公司不能对第三人的租赁行为承担责任。四、我公司确实促成原告与佰易公司、宜家公司订立房屋租赁合同，但只是协助和协调行为，并不形成房屋租赁合同关系，因此，我公司不该承担责任。五、宜家公司是个人投资的有限公司，投资人不能证明公司财产分开的情况下，投资人谢敬峰应对公司债务承担连带责任。六、谢敬峰不是我公司的股东，原告要求我公司对谢敬峰及其公司的的债务承担责任，没有法律依据。七、诉讼费承担是法院的职权，不是当事人的诉权，原告关于诉讼费的请求应予驳回。八、原告计算的租金，与合同、诉状上载明的不一致，请求法庭依法审查。被告宜家公司未作答辩。第三人敖建军、邹知虹述称，一、原告请求解除原告与被告宜家公司签订的商铺委托租赁经营合同应予支持。因二被告采用欺诈手段骗取委托包租铺面，不按约定支付租金构成根本违约，该合同已不可能继续履行。二、原告的租金损失应由二被告连带清偿。首先，为兑现承诺，被告融亿置业公司在出售铺面时就向业主承诺“包租”。其次，为兑现承诺，被告融亿置业公司法定代表人涂振雄与妻张莹申办重庆佰易公司完成委托租赁事项，其经办人是融亿置业公司的业务经理谢敬峰，2014年2月，谢敬峰以个人独资名义申办宜家公司，将佰易公司的包租任务转由宜家公司接管，仍由谢敬峰经办。佰易公司、宜家公司均是为融亿置业公司履行包租承诺而设立。第三、各业主均认为佰易公司、宜家公司均是为融亿置业公司的子公司，代表融亿置业公司管理铺面。第四、谢敬峰伪装脱离亿置业公司的欺诈行为严重损害了业主的利益。三、宜家公司将铺面65间承租给第三人经营，花去装修、设备购置费5,844,253.00元,其中,支付宜家公司押金400,000.00元已转为租金。从2015年2月14日开业起，各主多次到商阜索要租金阻碍第三人经营。2015年7月23日，10余名业主拥进大厅驱赶雇客和员工，并用大锁将大厅房门上锁离去。第三人报警后，书面通知宜家公司迅速处理，但该公司至今未露面，造成停业至今，已给第三人造成直接损失4,723,027.00元,第三人已向法院另案提起了诉讼。经审理查明，2010年至2012年期间，被告融亿置业公司在仁怀市中枢街道城南社区开发商品房及商铺出售，并承诺商铺“售后包租”。2012年8月12日，原告程煜翔（甲方）按被告融亿置业公司的指定与重庆佰易公司（乙方）签订商铺《委托租赁经营合同》，合同约定：原告程煜翔将其购买的位于仁怀市间委托交由重庆佰易公司出租经营管理。委托租赁经营管理期限为53个月，即自2012年11月1日起至2017年3月31日止。1、自2012年11月1日至2014年10月31日该物业租金收益为58320.00元，由乙方在签订本合同时一次性支付给甲方。2、自2014年11月1日至2016年10月31日该物业租金收益为68040.00元,此部分租金收益,按季度支付，即每季度末15日-25日间支付下季度收益。3、2016年11月1日至2017年3月31日该物业租金收益为16200.00元。此部分租金收益,按季度支付，即每季度末15日-25日间支付下季度收益。2012年9月7日，原告程煜翔与被告融亿置业公司正式签订《商品房买卖合同》，购买被告融亿置业公司开发出售的位于仁怀市间，建筑面积为41.94平方米，套内建筑面积为28.19平方米，总价款为427680.00元。该合同签订后，原告付清购房款，并办理了产权登记手续，房屋所有权证号为遵房权证仁怀市字第××号。2014年11月，被告融亿置业公司解除了与原告程煜翔所签订的《委托租赁经营合同》，并将其委托出租管理事宜转由被告宜家公司负责。2014年11月15日，原告（甲方）与被告宜家公司（乙方）另行签订《委托租赁经营合同》，合同约定：一、委托出租经营标的、期限：1、甲方所购买的商铺面积及位于：贵州省仁怀市中枢镇国酒大道羊子丫“融亿九尊名城Ⅲ（融亿金街）”2B，31号商铺，建筑面积为41.94㎡。2、甲方将购买的该物业租赁经营管理权委托给乙方行使。本合同生效后，乙方即可对该商铺进行租赁经营管理。3、首次委托租赁管理期限为2014年度11月1日起至2017年3月31日止。在此期限内甲方不得以任何理由解除本合同。二、委托租赁经营收益及支付办法：1、该物业委托租赁经营管理期间，不论盈亏乙方应向甲方支付租金为：自2014年11月1日至2015年10月30日该物业租金为34,020.00元,自2015年11月1日至2016年10月30日该物业租金为34,020.00元；自2016年11月1日至2017年3月31日该物业租金为16,200.00元,以上租赁收益，乙方按季度支付，即每季度末15日-25日间支付下季度租金。……六、违约责任：……2、乙方应保证按约定向甲方足额支付收益租金；若逾期，则按照应付租金金额的每日万分之二支付滞纳金。七、其他条款：1、为了甲乙双方顺利履行各自租赁期间的职责，自签订本合同生效之日起，对原甲方与重庆佰亿商业管理有限公司、贵州仁怀市融亿置业有限公司所签有关租赁该物业的相关合同自行废除。现甲乙双方对所租赁的物业一切权利与义务以照本合同为准。2、本合同签订后，任何一方不得随意变更或解除本委托租赁经营管理合同。但因不可抗力原因（法律明文规定之情况）导致本合同无法正常履行，双方可依法变更或解除本合同。……4、本合同经双方签字、盖章后生效，本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力（重庆佰亿商业管理有限公司存档一份）。该合同还对甲、乙双方的权利、义务等内容进行了明确约定。合同签订后，被告宜家公司未按合同约定期限支付租金，其租金仅支付至2015年3月，自2015年4月起至今的租金未予支付。被告宜家公司所欠租金，经原告催收未果，原告遂诉来本院。另查明，2014年7月21日，被告宜家公司（甲方）与第三人敖建军、邹知虹（乙方）签订《商铺租赁合同》，被告宜家公司将融亿金街商铺A区、B区二层的61个商铺（面积2423.47平方米），包括原告购买的B区二层31号商铺在内整体出租给第三人敖建军、邹知虹经营使用。该合同第二条约定：租期为3年，自2014年7月25日起至2017年7月24日止。第五条约定租金、押金及缴款方式为：1、乙方租赁物业合同期内，甲方同意给予乙方2个月的装修期，即2014年7月25日-2014年9月24日。2、租金明细：第一年（2014年7月25日-2015年7月24日）月租金为145,847.00元；第二年（2015年7月25日-2016年7月24日）月租金为158,137.00元；第三年（2016年7月25日-2017年7月24日）月租金为171,551.00元。3、甲乙双方签订本合同4个工作日，乙方将根据本合同支付租金约定，向甲方支付人民币437,541.00元的商铺租赁履约保证金,此项履约保证金待乙方装修完毕后，即2014年9月24日转为2014年12月25日-2015年3月24日的租金。4、乙方物业租赁采取先付后租的方式，交付方式为：第一年每3个月缴纳一次，即2014年9月24日应缴纳2014年9月24日-2014年12月24日的房屋租金；第二年6个月缴纳一次，第三年以后每12个月缴纳一次。乙方每期在交付租金届满前60日将下一期租金续交给甲方。如遇最后缴纳期限为节假日乙方应提前1天缴纳。若乙方一次性缴纳半年以上可享受九折优惠。乙方缴纳租金每逾期一天，按此笔费用的3%支付违约金。若乙方超过租金缴纳10天仍未支付租金，则视为乙方违约，甲方有权将物业收回，有必要可采取断电、断水等措施，且乙方按照本合同之约定赔偿甲方损失。2014年11月17日，被告宜家公司（甲方）与第三人敖建军、邹知虹（乙方）签订《融亿金街商铺租赁增加面积补充协议》，协议约定：乙方新增租赁区域为B区二层62、63、64、65号，新增租赁面积为171.52㎡。约定租金单价及其他条款按原签订合同执行。上述合同签订后，被告宜家公司实际向第三人敖建军、邹知虹交付商铺61个，另外有4个商铺未交付第三人敖建军、邹知虹使用。第三人敖建军、邹知虹承租后仅向被告宜家公司支付履约保证金400,000.00元，作为支付被告宜家公司2014年12月25日-2015年3月24日期间的租金，其后的租金未支付给被告宜家公司。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》、《委托租赁经营合同》、《商铺租赁合同》、《融亿金街商铺租赁增加面积补充协议》及当事人陈述等证据材料在卷证实，且经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告宜家公司所签订的《委托租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同签订后，原告已将所购买的商铺交付给被告宜家公司租赁经营，被告宜家公司未按合同约定期限支付租金，自2015年4月起至起诉时止长达8个月的租金未予支付，其行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”及第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”之规定，原告诉请解除与被告宜家公司所签订的合同，并由被告宜家公司支付差欠租金的理由成立，本院予以支持。关于原告诉请租赁物商铺的返还问题。本案中，第三人敖建军、邹知虹依据与被告宜家公司签订的商铺租赁合同实际占有使用该商铺，原告与被告宜家公司间的合同解除后，第三人敖建军、邹知虹对该商铺已不具有继续占有使用的依附条件，原告作为该商铺的物权所有者，主张商铺返还的理由成立，本院予以支持，第三人敖建军、邹知虹负有返还原告商铺的义务。关于第三人敖建军、邹知虹与被告宜家公司间的合同纠纷问题，第三人敖建军、邹知虹可另案主张权利解决。关于原告违约金的诉请主张，双方在合同中约定：若逾期，则按照应付租金金额的每日万分之二支付滞纳金。原告不具有收取滞纳金的合法主体资格，故对原告的该项请求，本院不予支持;关于被告融亿置业公司是否承担连带清偿责任的问题，因被告融亿置业公司与被告宜家公司分别系相对独立的民事主体,且被告融亿置业公司并非系本案租赁合同的相对方,原告主张被告融亿置业公司承担连带责任无事实依据和法律依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。本案被告宜家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告程煜翔与贵州省仁怀市宜家商业管理有限公司于2014年11月15日所签订的《委托租赁经营合同》；二、被告贵州省仁怀市宜家商业管理有限公司按合同约定标准支付原告程煜翔自2015年4月起至门面交付之日止的租金；三、第三人敖建军、邹知虹返还原告程煜翔位于仁怀市间（建筑面积41.94㎡，套内建筑面积28.19㎡）；四、驳回原告程煜翔的其余诉讼请求。上述二、三项限本判决生效后30日内履行。案件受理费472.00元，由被告贵州省仁怀市宜家商业管理有限公司负担。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效后，权利人可在判决书确认的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审 判 长  史列强人民陪审员  胡富福人民陪审员  刘明轩二〇一六年七月二十日书 记 员  张贤彬