湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0106民初4415号原告:德浩智能科技（武汉）有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路628号A座25层5号。法定代表人：赵永付，总经理。委托代理人：高帅，该公司员工。委托代理人：候平安，湖北维天律师事务所律师。被告:富山河装饰集团有限公司，住所地武汉市武珞路442号中南国际城B2座。法定代表人：杨举荣，委托代理人：李奕晓，该公司员工。委托代理人：吴金天，湖北齐安律师事务所律师。第三人:中煤科工集团武汉设计研究院有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路442号。法定代表人：吴嘉林，董事长。委托代理人：凤海洋、冯宁山，该公司员工。原告德浩智能科技（武汉）有限公司（下称德浩智能公司）诉被告富山河装饰集团有限公司（下称富山河装饰公司）、第三人中煤科工集团武汉设计研究院有限公司（下称中煤科工武汉设计公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员阳春适用简易程序于2016年9月26日公开开庭进行了审理，因中煤科工武汉设计公司与本案有利害关系，2016年10月25日，本院依法追加中煤科工武汉设计公司为本案第三人参加诉讼。另在审理期间，原告德浩智能公司于2016年10月12日向本院提出对涉案租赁房屋中，原告的装修损失(即门禁系统，显示屏，景墙，地毯，窗帘，吊顶，展柜，货架，局域网，搬家费)进行评估鉴定申请，2017年3月22日，原告德浩智能公司放弃上述租赁房屋装修损失鉴定及诉讼请求。2017年7月13日，本院依法由审判员阳春适用简易程序公开开庭进行了审理，原告德浩智能公司委托代理人高帅、候平安，被告富山河装饰公司委托代理人吴金天、第三人中煤科工武汉设计公司委托代理人凤海洋到庭参加诉讼。在本院审理过程中，原告、被告均同意在法院主持下进行调解。经本院调解，双方分歧较大，调解无效。上述调解期间、鉴定期间不计算在审理期限内。本案现已审理终结。本案现已审理终结。原告德浩智能公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返回押金、保证金、租金111527元及利息；2、判令被告向原告赔偿违约金、中介费、搬家费及装修损失合计147362元；3、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年3月4日，原告、被告和武汉快乐安居地产经纪服务有限公司共同签订了《商业住宅租赁合同》，合同约定：被告将坐落于武汉市武昌区武珞路442号中南国际城B2座23楼商铺出租给原告，租赁期限自2016年3月10日起至2019年3月9日止共3年，2016年3月10日至2017年3月9日的年租金为597360元，原告在签订合同之日，向被告支付押金30000元以及保证金50000元，合同终止后退还，原告承担中介服务费24890元。合同签订后，原告依合同约定向被告缴纳了押金、保证金和季度租金，并向中介公司支付了中介费24890元。2016年5月21日，被告向原告送达《工作联系函》，正式函告原告解除租赁合同。2016年5月24日，原告向被告送达《回复函》，要求被告应于2016年5月28日前与原告办理租赁房屋交接事宜。原告与被告多次协商，要求被告承担合同责任及租赁房屋交接事宜，被告至今不予理睬，特诉请法院，要求被告根据《中华人民共和国合同法》和双方合同约定承担返回及赔偿责任。被告应当向原告返回押金30000元、保证金50000元及租金31527元（自2016年5月21日至2016年6月9日）共计111527元；被告应向原告支付违约金119472元及中介服务费24890元共计144362元；被告应向原告赔偿自2016年6月4日至判决确定之日止，押金、保证金、违约金、应返租金的同类同期银行贷款利息，以及原告的经营损失、搬家费损失共计147362元。为维护原告的合法权益，现诉请人民法院依法公正判处，支持原告的诉求。被告富山河装饰公司辩称，1、被告解除合同的行为不属于租赁合同第53条的约定，不产生解除合同的效力，故被告没有违约行为，不承担违约责任。2、原告2016年6月29日退场是实际上解除了租赁合同，并且原告拒绝交付第二期（2016年6月10日到9月10日）租金及未支付电费、物业费的行为构成违约，其应当承担违约责任。3、原告诉称事实中关于合同签订的时间、内容属实，中介费不清楚，双方联系函属实。双方于2016年5月下旬到6月下旬就解除合同，双方多次进行协商属实，但是没有达成一致意见。4、我们不存在违约，不同意返还押金，违约金，我们也不清楚中介费和搬家费，也不同意支付给原告。第三人中煤科工武汉设计公司述称，1、本案租赁合同所涉房屋产权属我方，2015年3月26日，我公司将位于武昌区武珞路442号中南国际城B2座23楼出租给被告。其中约定不能转租。2、原被告之间的租赁合同如何签订、解除，以及他们之间工作、复函等我公司也不知情。被告私下将此房转租给了原告发生纠纷，我公司不知情。原、被告之间的租赁纠纷闹得这么大，我们也没有想到。原告与被告之间的转租合同，我方不清楚，转租合同，被告事先没有跟我们商量过，事后也没有跟我们说。原、被告之间的租赁合同，来往函件我们都不清楚。我方的租赁合同一般不允许转租，如果转租应当经过我们同意，具体情况要以我方的租赁合同为准。3、我公司对被告转租行为监管不力，属于内部管理问题，与本案无关。2016年6月30日，我公司函告富山河装饰，因其拖延房租，我公司依照合同约定，终止了与被告的租赁合同。我公司认为，原被告的租赁纠纷与我公司无关。我公司将会以此案为戒，加强内部管理，按照《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》等法律法规，加强内部管理，避免转租行为发生。经庭审举证、质证，并结合双方当事人陈述，本院确认如下事实：位于武汉市武昌区武珞路442号中南国际城B2座23楼(建筑面积622.25平方米)房屋属第三人中煤科工武汉设计公司房产。2015年3月26日，第三人中煤科工武汉设计公司（甲方）与被告富山河装饰公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同主要约定概括如下：1、乙方本次租赁面积为B2座的23层622.25平方米【以下简称“承租房屋】。2、本合同租赁期为4年，自2015年4月1日始2019年4月30日止。3、租金标准：2015年6月1日至2017年5月31日（前2年）、每平方米每月60元，月租金37335元，半年租金224010元，年租金448020元。4、未经甲方书面同意，乙方擅自将租赁房屋分租、转租、转借的，甲方有权单方面解除合同，并且追究乙方的违约责任。5、乙方未经甲方书面同意擅自装修或未按照经甲方书面同意的装修方案装修，出现可能改变房屋结构，导致重大安全隐患，影响其他人利益或违反物业管理制度的情形，甲方有权单方面解除本合同，并且追究乙方的违约责任。2016年3月4日，被告富山河装饰公司（甲方）与原告德浩智能公司（乙方）、武汉快乐安居地产经纪服务有限公司(见证方、丙方)签订一份《商业住宅租赁合同》，合同主要约定概括如下：1、甲方将坐落于武汉市武昌区武珞路442号中南国际城B2座23楼商铺出租给乙方、总建筑面积622.25平方米。2、租赁期为3年，自2016年3月10日起2019年3月30日止。3、租金标准：2016年3月10日至2017年3月9日、每平方米每月80元，月租金49780元，季度租金149340元，年租金597360元。2017年3月10日至2018年3月9日、每平方米每月84元，月租金52269元，季度租金156807元，年租金627228元。4、(1)乙方在签订合同之日起当日，向甲方支付押金叁万元，保证金伍万元，租赁合同终止后10日内，甲方将收取的保证金冲抵按合同约定应由乙方承担的费用（包括办不限于应付租金、赔偿金、违约金、水电费、物业费等）后，剩余部分（不计利息）归还乙方。5、租金采用预付方式支付，每季度支付一次，自合同约定的租赁之日始计算，乙方须在每季度开始的前10日内一次性好足额支付租金。6、乙方须于签订本合同之日起当日向甲方支付收取租金149340元。7、违约责任:(1)双方均应遵守本合同的约定，任何乙方违反本合同的规定，应承担违约责任，向守约方支付违约行为发生之日的当年的年租金10％的违约金；违约金不足以弥补守约方经济损失的还应赔偿给守约方造成的经济损失（包括直接经济损（和间接经济损失）。(2)、甲乙双方如果任何一方须单方面解除合同，需提前六个月向对方提出，并向另一方支付合同解除之日的当年年租金的10%的违约金，且租金结算至本合同解除之日。8、中介费,甲、乙双方签订本合同后，即视为丙方中介服务成功，需立即支付丙方中介服务费用24890元，由乙方承担，在租赁期未满之日若乙方提前退租的，丙方有义务协助乙方寻找下一任租户。2016年3月3日至10日，原告给付被告定金1万元、预付租金5万元、定金1597.2元、保证金及2016年3月10日至2016年6月10日的租金，以上共计22949.92元。2016年3月17日，原告给付武汉快乐安居地产经纪服务有限公司24890元中介服务费。该合同签订后，2016年3月10日，被告将上述租赁房屋交付给原告。原告遂将上述租赁房屋进行装修。从2016年3月10日至2016年6月29日，上述租赁房屋由原告承租。2016年5月21日，被告向原告送达《工作联系函》一份，该《工作联系函》内容如下:致:德浩智能科技（武汉）有限公司。贵司与我司签订商业住宅租赁合同日期为2016年3月10曰起至2019年3月9日，共3年。合同第九条中第1点乙方必须积极落实社会治安综合治理各项措施，制定各项防范制度。办公区域内无“黄、赌、毒”，无重大刑事案件，无火灾和重大安全事故。以及合同中第十三条中的第2点在本合同的有效期内，乙方利用承租房屋进非法活动。贵司在合同订立后，于2016年5月涉嫌经济诈骗案，并造成恶劣影响。此行为严重违反了上述合同的约定，我司有权解除双方之闻的合同。据此，我司正式函告贵司；合作协议自动终止，请贵司于一周内即2016年5月28日之前清除出场。特此来函！2016年5月24日，原告向被告送达《回复函》一份，该《回复函》内容如下:富山河装饰集团有限公司：贵司于2016年5月2J日向我司送达的《工作联系函》已收悉，根据内容应为解除房屋租赁合同的通知，就此我司作出如下回复：一、贵司解除合同的理由不能成立，属于违法解除房屋租赁合同，贵司应承担违约责任。、贵司应于2016年5月28日，按照《商业住宅租赁合同》及《工作联系函》与我司办理租赁房屋交接事宜，2016年5月28日届满后，视同贵司与我司已经完成租赁房屋交接事宜。贵司应于2016年6月4日前，向我司支付押金、保证金、违约金、中介服务费、装修损失以及其它经济损失。特此复函！2016年7月22日，原告诉至本院请求判如所请，因双方为合同解除、违约金给付等争议较大，故调解未能达成协议。以上事实，有原告、被告、第三人共同提供的《房屋租赁合同》、《商业住宅租赁合同》，原告、被告共同提供的《工作联系函》、《回复函》、《业主收据明细单》等以及当事人的陈述为证。本院认为，无处分权的人处分他人财产，未能获得权利人追认的，该合同无效。被告富山河装饰公司并非本案租赁房屋〔即位于武汉市武昌区武珞路442号中南国际城B2座23楼(建筑面积622.25平方米)房屋〕的所有权人，亦未征得该租赁房屋所有权人即本案第三人中煤科工武汉设计公司的同意，却擅自与原告德浩智能公司及中介方武汉快乐安居地产经纪服务有限公司签订《商业住宅租赁合同》，将本案租赁房屋转租以获得收益，现该租赁房屋所有权人即本案第三人中煤科工武汉设计公司对此不予认可，故2016年3月4日，被告富山河装饰公司（甲方）与原告德浩智能公司（乙方）、武汉快乐安居地产经纪服务有限公司(见证方、丙方)签订《商业住宅租赁合同》应确认为无效合同。关于被告富山河装饰公司认为租赁房屋所有权人即第三人中煤科工武汉设计公司知道并同意出租事宜和原告知道被告系转租人的抗辩意见，因被告富山河装饰公司对此抗辩事实，未能提供相应证据予以证明，故对被告富山河装饰公司的此抗辩意见，本院不予采信。2016年3月4日，被告富山河装饰公司（甲方）与原告德浩智能公司（乙方）、武汉快乐安居地产经纪服务有限公司(见证方、丙方)签订《商业住宅租赁合同》确认为无效合同后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定。对原告要求被告返回押金3万元、保证金5万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告返回2016年3月10日至2016年6月10日的租金诉讼请求。原告主张搬出本案租赁房屋时间为2016年5月29日，但原告对此诉称事实，未能提供相应证据予以证明，故对原告的上述诉称主张，本院不予支持。被告抗辩并举出2016年9月23日，本案租赁房屋物业公司即武汉第源盛世物业管理有限公司书面证明，原告搬出本案租赁房屋时间为2016年6月29日。对此，原告虽有异议。但也未提供反驳证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第六十五条、第七十六条的规定。本院确定，原告搬出本案租赁房屋时间为2016年6月29日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定。原告实际占用本案租赁房屋时间为2016年3月10日起至2016年6月29日止。故原告理应支付搬出本案租赁房屋前(即2016年3月10日起至2016年6月29日止)实际占用本案租赁房屋的房屋使用费。关于房屋使用费的标准，应按本案原、被告《商业住宅租赁合同》约定的租金标准计算为每平方米每日1659.34元(2016年3月10日至2017年3月9日、每平方米每月80元，月租金49780元。月租金49780元÷30日＝1659.34元)，故原告应支付给被告从2016年3月10日起至2016年6月29日止房屋使用费为164274.06元(49780元×3个月＝149340元，1659.34元×9日＝14934.06元，149340元+14934.06元=164274.06元)。原告已支付给被告2016年3月10日至2016年6月10日的租金149340元。故原告要求被告返还此期间租金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还中介服务费24890元的诉讼请求，原告与中介方武汉快乐安居地产经纪服务有限公司之间的权利、义务关系，属居间合同权利、义务关系。不属本案调整范围，且经本院释明后，原告坚持其诉称主张，不要求对武汉快乐安居地产经纪服务有限公司主张权利，故本案不予处理。原告可另行主张权利。关于原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求，因原告与被告所签订的《商业住宅租赁合同》，本院己确认为无效合同。且原、被告双方均有过错，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿搬家费的诉讼请求，因原告对此诉称事实，未能提供相应证据予以证明，对原告的上述诉称主张，本院也不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告德浩智能科技（武汉）有限公司与被告富山河装饰集团有限公司于2016年3月4日《签订的关于武汉市武昌区武珞路442号中南国际城B2座23楼(建筑面积622.25平方米)房屋的商业住宅租赁合同》无效；二、被告富山河装饰集团有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告德浩智能科技（武汉）有限公司押金3万元、保证金5万元。三、驳回原告德浩智能科技（武汉）有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费5887元、减半收取2943.5元，由原告负担1471.75元，被告负担1471.75元（此款原告已垫付，由被告随同上述款项一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户--市中院诉讼费分户；账户：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  阳春二〇一六年七月三十日书记员  华帆