辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽13民终177号上诉人（原审原告）：张明超，男，1993年2月10日出生，汉族，个体，住辽宁省朝阳市龙城区。委托诉讼代理人：付佳丽，辽宁泰山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朝阳市四方缘房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区爱民路**。法定代表人：滕丽丽，总经理。委托诉讼代理人：刘国九，辽宁怡盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张玉娟，女，1971年2月9日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：王静波，辽宁天维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈强，男，1980年10月21日出生，汉族，无业，原住建平县喀喇沁镇曹家烧锅村****，现住址不详。被上诉人（原审被告）：李孝瑞，男，1979年1月22日出生，汉族，村干部，住朝阳市龙城区。上诉人张明超因与被上诉人朝阳市四方缘房地产开发有限公司、张玉娟、陈强、李孝瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服朝阳市龙城区人民法院(2020)辽1303民初956号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。张明超上诉请求：1、撤销(2020)辽1303民初956号民事裁定书，并依法改判。2、由被上诉人负担上诉费用。事实和理由：1、本案经（2017）辽1302刑初101号刑事判决书认定涉案房屋为被上诉人朝阳市四方缘房地产开发有限公司抵顶给被上诉人张玉娟的工程款，后张玉娟将该房屋抵顶给陈强，陈强将房屋出售给李孝瑞，李孝瑞最终将房屋出售给上诉人张明超且收取张明超的购房款，此为生效判决所认定的客观事实，正基于此，陈强将涉案房屋另行出售给他人构成诈骗罪。被上诉人朝阳市四方缘房地产开发有限公司不是涉案房屋的实际所有权人无权继续占有该涉案房屋；2、以物抵债协议为诺成性合同，非属于实践性合同，在被上诉人张玉娟将涉案房屋抵顶给陈强后，即以物抵债协议发生法律效力，被上诉人张玉娟无权单方面违约单方面解除合同，故一审法院以张玉娟明确表示不将该房屋抵顶给陈强，致使陈强不能取得该房屋所有权为由属于适用法律错误；3、上诉人购买涉案房屋经被上诉人朝阳市四方缘房地产开发有限公司认可，且为购房者张超出具了收款收据，其无理由拒绝交付房屋。综上，本案并非单纯意义上的房屋买卖合同纠纷，其实际为一系列房屋抵账之后产生的后果，在被上诉人朝阳市四方缘房地产开发有限公司将涉案房屋作为工程款顶出去之后，同时为上诉人出具了收款收据，其实质已不再享有对涉案房屋所有权及处分权，朝阳市四方缘房地产开发有限公司继续占有，且拒绝交付涉案房屋，已构成对上诉人的侵权。一审法院认为上诉人与被上诉人朝阳市四方缘房地产开发有限公司之间不存在商品房买卖合同关系为由驳回起诉，属认定事实错误，适用法律错误，请二审法院予以纠正。朝阳市四方缘房地产开发有限公司答辩称，服从一审裁定。张玉娟答辩称，1、房屋买卖合同，属于实践性合同，要式合同，不动产买卖双方必须以书面形式订立合同，这是不动产物权设立、变更、转让和消灭的前提。本案中上诉人与被上诉人李孝瑞之间并未实际签订《不动产买卖合同》，两人之间的不动产买卖合同民事法律行为尚未履行完毕，尚未形成具备合法要件形式的，具有明确意思表示的真实有效的法律事实。上诉人请求权仅能及于给付房款后的债权返还请求权，不能主张物权请求权；2、本案不属于商品房连环买卖行为，上诉人无权向李孝瑞以外的被上诉人主张任何权利。本案中各方当事人均没有商品房买卖合同，不具有可涉及物权的合同要件。本案中各方当事人存在抵债、担保等债权债务法律关系，不完全属于商品房连环买卖法律关系。商品房买卖合同生效并及于物权的前提条件是卖方具有处分权或所有权人事后追认。本案中存在多重无权处分的法律事实，且所有权人并没有进行事后追认，因此上诉人无权提出被上诉人交付房屋的物权请求；3、本案实际为一系列房屋抵债之后产生的后果，以物抵债的法律行为仍然属于债权纠纷法律关系，抵债物交付的前提是有明确有效的债权债务关系，在债权无法履行时才以物抵偿。上诉人明知系以房抵债法律关系，不应以商品房买卖合同为由提起诉讼，另外，本案中多方债权债务关系已经消失，上诉人的诉讼请求不能得到法律支持；4、商品房买卖应签订书面不动产买卖合同，且买方要检查核实卖方对买卖房屋的所有权或处分权证明。本案中上诉人具备完全民事行为能力，在明知李孝瑞没有房产证的情况下，与李孝瑞达成口头房屋买卖协议，不符合法律规定，也不符合交易习惯，上诉人也不能提供给李孝瑞转款的银行流水证明，且两人之间系舅舅与外甥的关系，存在近亲属关系，也在本案中具有利害关系。因此对张明超与李孝瑞之间房屋买卖合同关系的真实性不予认可。综上，本案一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。李孝瑞答辩称，我是通过陈强买的房子，陈强领我到开发商那儿开的收款收据，经建筑商同意开具的，我卖给张明超时，我们又到开发商那儿给建筑商打电话，经同意后改到张明超名下的。张明超向一审法院起诉请求：1.请求被告立即交付朝阳市热电新苑2号楼1单元602室房屋；2.请求被告朝阳市四方缘房地产开发有限公司协助办理相关过户手续；3.由被告承担本案的相关诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月6日，被告朝阳市四方缘房地产公司开发有限公司（以下简称“被告四方缘公司”）与朝阳鑫泽建筑工程有限公司签订《建筑工程施工合同》，约定被告四方缘公司（发包方）将位于热电厂东、电业局四新变电所北热电新苑小区1#、2#住宅楼发包给朝阳鑫泽建筑工程有限公司，固定单价1，200元/平方米方式一次包死，工程款支付方式为以房屋抵账支付工程款，房屋按施工进度拨付等内容。被告张玉娟系上述工程的实际承包人。2014年3月29日，被告张玉娟与被告陈强签订了《建筑工程管理合同》，将该工程的土建部分承包给被告陈强并约定了以房抵顶承包费用等。2014年6月至8月，被告张玉娟将热点新苑小区1号楼2单元101室、2号楼1单元602室房产（涉案房屋）给被告陈强抵顶工程款。被告陈强将其中的2号楼1单元602室以22万元的价格抵顶给被告李孝瑞。2014年8月21日，被告李孝瑞通过被告陈强由被告四方缘公司给其出具了两张收据，合计金额为287,401元，收款事由为房款，同时收款收据上载明“2#1-602,75.5平并加盖被告四方缘公司公章。后被告李孝瑞又将涉案房屋以22万元的价格卖给原告张明超，并已收取了原告张明超购房款18万元。双方未签订房屋买卖合同。同年12月，被告四方缘公司收回了被告李孝瑞的购房款收款收据，并将两张收款收据交款人变更为张明超，收据内容与上述被告李孝瑞名下收据的内容一致：“2014年8月21日，NO.4001191收款收据金额为272,160元，收款事由为房款，同时收据上载明“2#1-602,75.5平”；另一张2014年8月21日，NO.4001192收款收据金额为15,241元，收款事由为房款。”两张收款收据合计金额为287,401元。后被告张玉娟与被告陈强因房屋调换产生争议，被告张玉娟与被告四方缘公司联系，不同意将2号楼1单元602室（涉案房屋）抵顶给被告陈强，被告四方缘公司向被告陈强索要回出具的2号楼1单元602室名字为张明超的收款收据，但被告陈强一直未将此收据退回。现原告张明超以被告迟迟不交付房屋为由诉至法院，请求判令被告立即交付朝阳市热电新苑2号楼1单元602室房屋；要求被告四方缘公司协助办理相关过户手续等。另查明，2015年2月10日，被告陈强对案外人齐艳阵谎称热点新苑小区2号楼1单元602室（涉案房屋）为自己所有，收取了案外人齐艳阵购房款17万元，并将伪造的被告四方缘公司收款收据两张交给案外人齐艳阵，2016年6月，案外人齐艳阵因联系被告陈强未果后到被告四方缘公司询问时发现被骗，并于2016年9月20日报警。2017年7月27日朝阳市双塔区人民法院作出（2017）辽1302刑初101号判决书，认定被告陈强犯诈骗罪。被判处有期徒刑，现正在服刑。现涉案房屋即朝阳市热电新苑2号楼1单元602室在被告朝阳市四方缘房地产开发有限公司名下。2018年2月28日，原告张明超以本案被告四方缘公司为被告，本案被告张玉娟、被告李孝瑞为第三人，以屋买卖合同纠纷为由起诉至本院，请求：“判令被告四方缘公司即时履行合同，交付朝阳市热电新苑2号楼1单元602室房屋；如无法交付请求判令被告返还购房款，第三人对上述款项承担连带责任。”本院于2018年6月21日作出（2018）辽1303民初430号民事判决书，判决：“一、被告朝阳市四方缘房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告张明超的购房款287,200元；二、驳回原告张明超的其他诉讼请求”。宣判后，被告朝阳市四方缘公司不服一审判决，上诉至朝阳市中级人民法院。朝阳市中级人民法院二审裁定认为：“涉案房屋是否是张玉娟抵顶给陈强的房屋？陈强未参加本案诉讼，事实不清。可能影响对本案的正确判决。”于2018年10月17日作出（2018）辽13民终1728号民事裁定书，裁定：“一、撤销龙城区人民法院（2018）辽1303民初430号民事判决；二、发回龙城区人民法院重审。”本院重审时，原告未变更当事人及诉请请求。2019年5月10日，本院作出（2019）辽1303民初113号民事裁定书，裁定：“驳回原告张明超的起诉”。宣判后，原告张明超不服，再次上诉至朝阳市中级人民法院。朝阳市中级人民法院于2019年10月15日作出（2019）辽13民终1772号民事裁定书，朝阳市中级人民法院二审裁定认为：“案涉房屋的买卖行为系朝阳市四方缘房地产开发有限公司将房屋抵顶给张玉娟后的连环买卖行为，虽然四方缘房地产开发有限公司为张明超出具了房款收据，但双方之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，故朝阳市四方缘房地产开发有限公司与本案不具有直接的法律关系，上诉人的起诉系告诉主体错误”。朝阳市中级人民法院裁定：“驳回上诉，维持原裁定”。2020年7月7日，原告张明超以被告四方缘房地产开发有限公司、被告张玉娟、被告陈强、被告李孝瑞为被告，以房屋买卖合同纠纷为由诉至本院。1、要求被告立即交付朝阳市热电新苑2号楼1单元602室房屋；2、被告朝阳市四方缘房地产开发有限公司协助办理相关过户手续。一审法院认为，该涉案房屋系由被告朝阳市四方缘房地产公司开发有限公司开发，被告张玉娟负责工程施工。工程完工后，此房屋作为工程款抵顶给被告张玉娟。由于陈强承包了工程中的土建部分，后张玉娟又将此房作为土建工程款抵顶给被告陈强。而被告陈强因与被告李孝瑞也存在债务关系，被告陈强便把此房抵顶给被告李孝瑞。被告李孝瑞又将此房卖给了原告张明超。被告张玉娟与被告陈强、被告陈强与被告李孝瑞之间系以房抵债关系；原告张明超与被告李孝瑞系房屋买卖合同关系。基于合同的相对性，房屋抵债关系与房屋买卖关系所涉及的法律关系是相对独立的。被告四方缘房地产开发有限公司虽为原告张明超出具了房款收据，但不能据此认定为二者之间存在着房屋买卖合同关系。原告张明超与被告四方缘公司、被告张玉娟、被告陈强之间并未签订房屋买卖合同，不具有直接的房屋买卖合同法律关系。朝阳市中级人民法院在2019年10月15日作出（2019）辽13民终1772号民事裁定书中已经明确：“故朝阳市四方缘房地产开发有限公司与本案不具有直接的法律关系，上诉人的起诉系告诉主体错误”。因此，原告张明超不能超越合同相对性，而直接向不具有买卖合同法律关系的被告四方缘公司、被告张玉娟、被告陈强直接主张权利。原告张明超与被告李孝瑞订立口头合同，未签订书面房屋买卖合同。原告张明超从被告李孝瑞处以22万元购买涉案房屋，并已给付被告李孝瑞购房款18万元，原告张明超与被告李孝瑞之间存在房屋买卖合同关系，应向被告李孝瑞主张权利。《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”现该房屋所有人为被告四方缘公司，被告四方缘公司把房屋抵顶给被告张玉娟。而被告张玉娟与被告陈强在案涉房屋上产生纠纷，被告张玉娟明确表示不将该房屋抵顶给被告陈强，致使被告陈强不能取得该房屋的所有权。被告陈强也无法向被告李孝瑞转让该房屋。被告李孝瑞在未取得涉案房屋所有权的情况下，将涉案房屋卖给了原告。事后不能得到房屋所有权人的追认，致使合同目的无法实现。因此，原告张明超不具有对案涉房屋的请求权。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，诉讼过程中当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致，应当告知当事人可以变更诉讼请求。经一审法院向原告释明是否变更诉讼请求，原告张明超明确表示不变更诉讼请求。由于原告张明超主张的法律关系性质与一审法院根据案件事实作出的认定不一致，故应驳回原告张明超的起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，裁定如下：驳回原告张明超的起诉。案件受理费5,674元，退还原告张明超。本院认为，本院（2019）辽13民终1772号民事裁定中明确案涉房屋的买卖行为系朝阳市四方缘房地产开发有限公司将房屋抵顶给张玉娟后的连环买卖行为。对张玉娟与陈强之间工程款是否结算完毕，案涉房屋是否已经抵顶给陈强，陈强与李孝瑞之间以房抵债协议是否履行完毕，李孝瑞与张明超之间房屋买卖是否真实有效等基础法律事实均应予以查清。一审法院应在查清上述事实基础上作出裁判。另，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（修改）于2019年12月25日公布，自2020年5月1日起施行。一审法院于2020年7月9日立案受理本案，引用旧的最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，属适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销朝阳市龙城区人民法院（2020）辽1303民初956号民事裁定；二、本案指令朝阳市龙城区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长 刘 昶审判员 王 阳审判员 李尚霖二〇二一年二月三日书记员 王 青（法官助理代）