黑龙江省牡丹江市东安区人民法院民 事 判 决 书（2015）牡东民初字第226号原告宗玉杰，女，1953年10月31日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省绥芬河市绥芬河镇。委托代理人易有林，男，1965年2月4日出生，汉族，住所地黑龙江省绥芬河市绥芬河镇。被告上海绿地集团牡丹江置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区太平路117号上海印象3号楼，组织机构代码66021058-0。法定代表人樊华，男，该公司董事长。委托代理人郭冬梅，黑龙江国大律师事务所律师。委托代理人王秋菊，黑龙江国大律师事务所律师。原告宗玉杰与被告绿地集团牡丹江置业有限公司（简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月26日、2015年10月13日、2016年3月1日公开开庭进行了审理，原告宗玉杰的委托代理人易有林及被告绿地公司的委托代理人王秋菊到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限六个月。经牡丹江市中级人民法院审批，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。原告宗玉杰诉称：原、被告双方于2010年5月21日签订商品房买卖合同，合同编号X，商品房位于牡丹江市乌苏里路西与兴隆街南国际花都二期X号楼X室，购买金额294489元，合同约定交房日期为2012年11月30日。合同签订后，原告按约定支付了全部房款，履行了买受人应尽的付款义务，而被告于2013年7月1日逾期七个月后才正式函告通知收房。根据商品房买卖合同第八条约定被告应在2012年11月30日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，验收合格后交付买受人使用，但被告并没有依照《建设工程质量监督管理条例》第四十九条及《黑龙江省建设工程质量管理条例》第二十七条规定，在没有依法取得《建设工程竣工验收备案证书》的情况下，欲强行将商品房交付原告使用，被告的违法行为，导致原告至今（2015年3月31日）不能合法入住。如上所述，因被告在发出入住通知书时，其所售的房屋并未依法验收合格，不具备双方之间商品房买卖合同所约定的交付条件，因此该入住通知对购房人没有约束力，被告应依合同规定向原告支付违约金，以及根据合同第十一条规定，应承担由此产生的延期交房赔偿责任。根据商品房买卖合同第十一条及《黑龙江省城市供热条例》第四十四条规定，新建房屋未交付购房人使用前的热费，由建设单位交纳的规定，被告应承担因违约造成的供热费及滞纳金。由于被告拒绝向原告支付违约金及赔偿相关损失，被告的行为严重损害了原告的利益，故起诉至法院，要求：1.判令被告支付原告2012年12月1日至2015年5月25日（905天）共计26651.26元；2.判令被告支付逾期办理房屋产权证书违约金2944.89元；3.判令被告赔偿原告垫付的2013至2015年度因逾期交房而产生的供热费及滞纳金5037元；4.诉讼费由被告承担。被告绿地公司辩称：1.原告要求被告支付逾期交房及逾期办理产权证的违约金没有事实和法律依据，根据法律的相关规定，建设单位在收到建设工程竣工报告以后，应当组织设计、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格时方可交付使用，被告已在合同规定的期限前组织了备案验收资格的各相关部门进行了验收，并一致确认符合交付条件，被告不存在违约的情形，竣工验收备案时行政机关的行政行为，不是合同约定的交付条件，所以只要开发单位组织了五方验收并合格，就符合了商品房交付使用的条件，没有办理备案手续，并不影响商品房的交付，且质监部门不是认定商品房质量是否合格的法定机构，它只是履行备案手续的部门；2.国际花都项目没有取得竣工备案的责任在于政府拆迁土地交付延误，符合商品房买卖合同第八条的对逾期交房免责的约定，属于市政因素导致被告逾期交付商品房情形。因此原告主张逾期交房的违约金是不符合合同规定的，不应得到法院的支持；3.原告主张供热费及滞纳金不应得到法院的支持，被告已将符合规定的商品房通知原告接收，原告拒绝接收房屋，由此所产生的费用应当由原告自行承担，即便被告逾期交房，也符合商品房买卖合同中约定的免责事由，因此原告拒绝履行买受人应当履行的接收房屋的义务，不属于合理的抗辩事由，不应得到法院的支持；4.合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告办理权属登记的时间是在房屋交付使用后360日内，与原告请求被告支付延期交付违约金至2015年3月31日，就不存在延期办理产证的问题。本案的争议焦点为：1.原、被告之间的法律关系；2.被告是否应当给付原告逾期交房违约金及逾期办理房照的违约金；3.如果给付上述违约金则给付的具体数额；4.被告是否应当给付原告供热费及滞纳金。审理中宗玉杰为支持其主张，向法庭举证如下：证据一，商品房买卖合同一份、黑龙江省税务局通用机打发票3张。意在证明：原告在被告处购买诉争房屋，原告已经按合同履行支付义务。原告已经缴纳2013年至2015年度供热费用。被告绿地公司对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为合同无法证明被告违约，已经按照合同约定交付了符合交付条件的商品房。被告已经将符合条件的商品房交付原告，是因为原告拒收所以产生的供热费应当由原告自行支付。本院认为：此份证据为合法有效的书证，具有客观真实性，故本院对此份证据予以确认。证据二，牡丹江市工程质量监督站答复函一份。意在证明：被告属于违约交房，违反了《黑龙江省质量监督管理条例》。被告绿地公司对此份证据有异议，认为根据民诉法的规定没有出具人员签字，该证据的形式要件不符合证据的要求，质量监督站不是证明商品房不合格的部门，不是合同中约定的商品房交付条件。根据房地产管理法律的相关规定，建设单位在收到建设工程竣工报告后只要组织了五方进行竣工验收，该商品房即符合了合同中约定的商品房交付条件。质监部门办理竣工备案只是履行了一种行政行为，只是办理一个竣工备案手续，质监部门不是认定商品房质量合格的法定部门。本院认为：此份证据能够证实诉争房屋未经竣工验收备案，故本院对此份证据欲证明的问题予以确认。证据三，国际花都交房通知书一份。意在证明：诉争房屋被告虽已通知原告交房，但原告认为该房屋不符合法律规定即合同约定。被告绿地公司对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为2013年2月，绿地公司以短信形式告知原告入住，7月份时又再次进行通知，所以说原告拒绝接收符合合同约定的商品房逾期产生的违约金不应由被告承担，被告方也有法定的免责事由。本院认为：此份证据能够证明被告于2013年7月书面通知原告接收房屋的事实，本院对此事实予以确认。被告绿地公司为支持其主张，向本院提供证据如下：证据一，工程竣工验收报告一份。意在证明：本案诉争房屋系国际花都二期工程已在2012年12月30日验收合格，符合原告、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋交付条件。原告宗玉杰对此份证据形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为该证据只能证明是被告自己内部的验收，根据《黑龙江省建设工程质量监督管理条例》第二十七条规定，应当由工程质量监督站出具核发的建设工程竣工验收备案证书才可以交付房屋。本院认为：此份证据仅能证实诉争房屋经过部分验收，不能证实房屋符合交付条件，故本院对此份证据欲证明的问题不予确认。证据二，商品房买卖合同一份、国有建设用地使用权出让合同一份、国土资源局出具的土地出让金专用票据六张。意在证明：合同第八条约定，如遇以下特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，其中包括市政因素等情形。另根据合同十五条规定，只有原告接受商品房360日之内逾期办理产权证照的，才可以支付逾期办证违约金，原告既要求逾期交房违约金又要求逾期办照违约金自相矛盾。被告已经按照合同约定的时间全额缴纳土地出让金。政府应当在2010年7月30日之前交付国际花都项目所在地块的土地。原告宗玉杰对此份证据的形式要件没有异议，证明问题有异议，认为该合同第十五条第三款约定，被告应当给付逾期办理房照的违约金，与逾期交付房屋的违约金不矛盾。对土地出让金票据的形式要件没有异议，对证明问题有异议。该份证据不能证明是市政原因造成延期交房，不属于合同的免责条款，被告无法证明是市政因素。本院认为：此份证据中的商品房买卖合同能够证明原告在被告处购买房屋及车位的事实，本院对此事实予以确认。国有建设用地使用权出让合同、土地出让金专用票据结合被告出具的证据三、四，能够证明因拆迁补偿原因牡丹江市国土资源局延期交付土地的事实，本院对此事实予以确认。证据三，牡丹江市经济开发区管理委员会出具的国际花都绿地世纪城项目的购房款未付清欠据一份、春香狗肉馆拆迁补偿的情况说明一份、收条13张。意在证明：国际花都项目所在地块的拆迁，历经2011年，2012年，直至2013年8月才结束。政府超出《国有建设用地使用权出让合同》约定的交地时间已逾期三年，是市政因素直接影响了国际花都项目的建设进度，延误竣工备案等手续事项的完成。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，系被告方免责事由。原告宗玉杰对形式要件的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为：合同并没有说属于市政因素，无法证明被告延期交房的合法依据，根据商品房买卖合同第八条规定，拆迁补偿是被告内部的行为，不能作为延期交房的依据。对于国土征用及拆迁安置问题与商品房（车位）交付属于不同的法律关系，被告不能以其他法律关系中，由于自身经营不善及资金链断裂等原因，强加于另一法律关系之中，把不相干的法律关系当成逾期交付使用的借口。本院认为：此份证据结合被告提供的证据四能够证实因拆迁补偿原因牡丹江市国土资源局延期交付土地的事实,故本院对此份证据予以采信。证据四，牡丹江市经济技术开发区管理委员会出具的情况说明一份。意在证明：因为政府的原因逾期交付土地导致被告逾期交工。原告宗玉杰对此份证据有异议，认为不符合合同第八条免责条款，与本案无关，不能强加到原告的合同条款中，被告至今没有取得竣工备案表，被告违反合同约定。本院认为：此份证据能够证实因拆迁补偿原因牡丹江市国土资源局延期交付土地的事实,故本院对此份证据予以采信。根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：2010年5月21日，原告与被告绿地公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的位于牡丹江市东安区国际花都二期的房屋，该合同约定：“……第三条：买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为第X幢X单元X号房屋。该商品房建筑面积82.95平方米……第四条：计价与价款。按建筑面积计算该商品房总价为294489元……第八条：交付期限。出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.政策法规或者行政命令的改变、市政因素、文物考古、挖掘等非卖方能力所及的情况而导致预期交付的。……第九条：出卖人逾期交房的违约责任。……（2）逾期超过180日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期内取得房屋权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，同意延期至360日，买受人不能在360日内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买方支付已交付房价款的万分之0.5的违约金，合同继续履行，违约金总额以买受人已交付房价款的百分之一为最高限额”。签订合同后，原告交纳购房款294489元及该房屋2013年度至2015年度的供热费及滞纳金5037元。被告于2013年7月书面通知原告接收房屋，但原告以该房屋尚未经过竣工验收为由至今拒绝接收房屋。国际花都项目二期地块因拆迁补偿原因，牡丹江市国土资源局于2013年8月向被告绿地公司交付全部净地。该工程现未经消防部门验收，未经工程质量监督部门竣工备案。本院认为：本案系原、被告双方因履行商品房销售合同过程中产生的争议，原告要求被告绿地公司承担逾期交付房屋的违约责任，故本案符合商品房销售合同纠纷构成要件，案由为商品房销售合同纠纷。关于原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效……。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。原告已履行了合同义务，向被告绿地公司交纳了购房款，被告绿地公司具有按合同约定于2012年11月30日前向原告交付房屋的合同义务。被告抗辩称，诉争房屋已经通过了设计、建设、施工、监理、勘测单位的验收，符合交付条件，并于2013年7月通知原告接收房屋，但原告拒绝接收房屋。对此本院认为，《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”故房屋验收的范围，应当依照当事人合同约定和法律的强制性规定。本案中当事人约定：第八条交付期限：出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……。因此被告交付的房屋除经工程质量验收合格后，还应在消防等方面不存在影响使用的障碍。2013年7月被告通知原告交房时，消防未经过验收，至今未向本院提供证据证明消防工程经过验收，故涉诉房屋不具备合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。原告未接收房屋符合法律规定。关于违约金的给付期限及金额的问题，本院认为，原、被告双方约定被告于2012年11月30日前将房屋交付给原告，自2012年12月1日至2015年5月25日被告共计逾期交付房屋905天，被告应承担的违约金为人民币26651.26元（294489元×1‱×905天）,故本院对此数额予以确认。被告抗辩称因政府征收原因延迟交付土地，导致被告延期交付，对此，本院认为，被告同国土资源局签订建设用地使用权出让合同，如因国土资源局的违约行为导致被告的损失，应由被告另行主张权利，同本案不是一个法律关系，故对被告的此项抗辩意见不予支持。关于原告要求被告支付逾期办理房屋产权证书违约金2944.89元的诉讼请求，本院认为，原、被告双方在合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期内取得房屋权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，同意延期至360日，买受人不能在360日内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买方支付已交付房价款的万分之0.5的违约金，合同继续履行，违约金总额以买受人已交付房价款的百分之一为最高限额”。现被告未按照合同约定履行登记备案义务，且已超过360日，故应当按照合同约定支付逾期办证违约金2944.89元，原告的此项主张符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩称原告未接收房屋，故不能支付逾期办证违约金，对此，本院认为，原告未接收房屋的原因系被告未按照约定提供符合交付条件的房屋，责任在被告，原告主张逾期办证的权利不能因为被告的违约行为而消灭，现距离原、被告双方约定的交付房屋日期已将超过360日，故原告依照合同约定主张逾期办证违约金并无不当，经计算，原告诉讼请求的金额符合法律规定，本院对此予以支持。原告主张被告给付原告垫付的2013年度至2015年度因逾期交房而产生的供热费及滞纳金5037元，对此本院认为，《黑龙江省城市供热条例》第四十四条第三款规定：“新建房屋未交付购房人使用前的热费，由建设单位交纳……”，原告至今未使用购买的房屋，故被告应当返还原告交付的供热费及滞纳金5037元，本院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《黑龙江省城市供热条例》第四十四条第三款的规定，判决如下：一、被告上海绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告宗玉杰2012年12月1日至2015年5月25日的逾期交房违约金人民币26651.26元；二、被告上海绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告宗玉杰逾期办理房照违约金2944.89元；三、被告上海绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告宗玉杰2013年度至2015年度供热费及滞纳金5037元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币666元，由被告上海绿地集团牡丹江置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  马 莹代理审判员  穆海东人民陪审员  王凤敏二〇一六年七月十八日书 记 员  季 媛