上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初9463号原告刘泽洋，男，1984年1月23日出生，汉族，住上海市。委托代理人计伟中，上海德光律师事务所律师。被告顾燕燕，女，1954年2月16日出生，汉族，住上海市。被告沈筱平，男，1954年8月13日出生，汉族，住址同上。被告沈洁，女，1981年2月27日出生，汉族，住址同上。三被告共同委托代理人范健雄，上海市中广律师事务所律师。第三人德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人邵非，总裁。委托代理人曹音音、姜江。原告刘泽洋与被告顾燕燕、沈筱平、沈洁及第三人德佑房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶虹独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘泽洋及其委托代理人计伟中、被告沈筱平及其三被告共同委托代理人范健雄、第三人德佑房地产经纪有限公司的委托代理人曹音音、姜江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘泽洋诉称，2015年12月13日，经第三人居间，原、被告就系争上海市真光路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖居间协议》(以下简称《居间协议》)，约定被告将该房出售给原告，转让价款为人民币386万元(以下币种均为人民币)。协议另对房款支付期限、支付方式、交易税费的承担、交房时间等交易条件作出明确约定。根据协议约定，买卖双方在本协议签订后75日内，即2016年2月25日前签订网签房地产买卖合同；本协议生效即视为双方对买卖该房地产的交易条件达成共识、双方买卖关系成立；如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的20%向守约方支付违约金。协议签订当日，原告支付被告定金人民币5万元。嗣后，被告因故不能按约签订网签合同，要求将签约时间延期2周至2016年3月12日前，原告出于对被告的体谅予以同意，但被告届时未前来签订合同。原告只得向被告发出催告函，要求被告于2016年3月17日前至第三人处签订合同，仍未果。之后，第三人致电被告，被告明确表示不愿继续履行《居间协议》。另外，为购买系争房屋，原告已于2016年1月31日将自有房屋出售。由于房屋上涨，致原告遭受了极大的经济损失。综上，被告拒不履行协议的行为构成违约，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除原、被告签订的《居间协议》；2、被告返还定金5万元；3、被告支付违约金77.2万元；4、本案诉讼费由被告负担。被告顾燕燕、沈筱平、沈洁共同辩称，原、被告签订的是《居间协议》，并非买卖合同。原告支付定金5万元，该款非房款。被告欲他处购房，因而出售系争房屋。后因案外人原因致他处购房不成，故案外人按定金罚则，赔偿了被告20万元。由于被告确实未在协议约定的期限内与原告签订网签合同，故愿意按定金罚则，双倍返还原告10万元。综上，被告不同意原告的诉讼请求第三人德佑房地产经纪有限公司述称，被告未在协议约定的期限内与原告签订网签合同，致系争房屋买卖不成。后被告向第三人提出单方解除《居间协议》。现第三人请求法院依法判决。经审理查明，三被告为系争上海市真光路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人。2015年12月13日，原告作为买受方(乙方)、三被告作为出售方(甲方)、第三人作为居间方(丙方)，就系争房屋签订《居间协议》，约定：总房价款为386万元；乙方为表示购买诚意，于2015年12月13日前向丙方支付意向金5万元，如甲方签署本协议，则乙方同意支付的意向金转为定金；甲乙双方同意在本协议签订后75日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还；乙方应于签订买卖合同示范文本当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款XXXXXXX元(含已支付的全部定金)。如该房地产存在抵押借款等的，乙方同意通过丙方转付款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额，甲方须于签署买卖合同示范文本后办理申请手续，授权丙方陪同前往抵押权人处办理款项入账手续，甲方须领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续，确保该房地产在办理产权过户手续前无任何抵押；乙方通过如下方式支付第二期房价款计XXXXXXX元，以贷款方式支付，乙方应于签订买卖合同示范文本后三日内向贷款银行申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续。乙方授权丙方自本协议签订后通过银行代为办理个人征信查阅手续，同时甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方。乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行配合放款，第二期房价款由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准，甲乙双方应积极配合贷款银行提供所需材料；乙方在产权过户当日通过丙方或直接向甲方支付其他房价款(除尾款)计520000元；2016年5月20日前交房或款清交房(若需)，对该房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付乙方，并由乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款计20000元；室内固定装修及固定设施设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内；若该房地产上有户口，则甲方应于签订《上海市房地产买卖合同》后90日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本协议约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至户口迁出时止；本协议生效后，甲乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的20%向守约方支付违约金；在签订本协议时，甲乙双方均已认真查阅了本协议的全部条款，且丙方已对本协议的全部内容以及房地产市场限售等政策细则进行了详尽的解释及合理的提示并已提供全套上海市房地产登记等信息，尽到了良好的告知义务，甲乙丙三方对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按本协议约定严格履行；其他约定：甲乙双方协商此价格为甲方净到手价格，该房屋交易过程中所有税费均由乙方承担。《居间协议》签订当日，原告支付定金5万元。嗣后，因被告原因，双方未能于协议约定的2016年2月25日前签订网签的房地产买卖合同。经协商，原、被告变更签约时间至2016年3月12日前。由于被告届时仍未与原告签订网签合同，故原告于2016年3月13日向被告发出《催告履行合同通知书》，要求被告收到通知书后五日内依据《居间协议》约定与原告签订网签合同，如不履行，原告将依据协议行使权利。嗣后，被告向原告提出解除《居间协议》，并按定金罚则双倍返还定金。原告对此不同意，故于2016年3月29日向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。审理中，原告提供如下证据：1、《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，证明原告为购买系争房屋，于2016年1月31日将妻子穆静超名下的上海市梅岭北路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给案外人，转让价为172万元，现该小区同房型6楼房屋的市场价为350万元，故原告的损失实际存在，目前原告在外租房居住；2、链家网站房源信息，证明系争房屋在2016年3月1日的签约价为478万元；3、链家网站房源挂牌信息，显示2016年7月1日与系争房屋同小区同房型房屋的挂牌价为590万元，证明原告的实际损失既包括直接损失、又包括预期利益损失，原告主张的违约金金额，仍不足以弥补原告的经济损失。经质证，被告对上述证据的真实性和关联性均有异议，表示房屋市场价有波动，真实房价应以实际成交价为准，原告的损失与被告无关，被告违约并非恶意。本院认为，原、被告与第三人就系争房屋签订的《居间协议》，包含了房款支付期限、支付方式、交易税费的承担等所有房地产买卖所必须的交易条款，具备房屋买卖合同的主要内容，应视为原、被告买卖关系成立，且依法有效，当事人均应按协议约定履行。协议履行过程中，被告未能按约于2016年2月25日前与原告签订网签的房地产买卖合同，经协商，双方变更签约时间至2016年3月12日前，但届时被告仍未与原告签订网签合同，故被告的行为构成违约。现原、被告及第三人均同意解除《居间协议》，且一致同意该协议的解除日期为2016年3月29日，本院对此予以确认。合同解除后，被告应将收取的定金5万元返还原告。同时，被告应当承担违约责任。《居间协议》约定，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的20%向守约方支付违约金。法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现原告根据其所遭受的经济损失情况，诉请要求被告根据协议约定按总房价款的20%支付违约金计77.2万元，以补偿其因被告违约所造成的损失，既符合合同约定，亦符合法律规定，本院应予支持。被告仅愿意双倍返还定金的抗辩意见，根据本案查明的事实，不足以弥补原告的损失，也不符合法律规定和合同约定，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条和第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条和第一百一十六条之规定，判决如下：一、原告刘泽洋与被告顾燕燕、沈筱平、沈洁及第三人德佑房地产经纪有限公司于2015年12月13日就上海市真光路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》于2016年3月29日解除；二、被告顾燕燕、沈筱平、沈洁应于本判决生效之日起十日内返还原告刘泽洋定金人民币5万元；三、被告顾燕燕、沈筱平、沈洁应于本判决生效之日起十日内支付原告刘泽洋违约金人民币77.2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案财产保全费人民币4823元，由三被告负担。本案诉讼费人民币12020元，减半收取计人民币6010元，由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陶虹二〇一六年七月二十二日书记员  汉静附：相关法律条文附：（2016）沪0107民初9463号案引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。