南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）桂7102民初296号原告许界方。被告谭凤艳。原告许界方与被告谭凤艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月27日受理后，依法适用简易程序审理，由代理审判员廖俊芳独任审理，书记员刘媛担任法庭记录。被告谭凤艳在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2016年6月17日裁定予以驳回。本案于2016年7月8日公开开庭审理，原告许界方，被告谭凤艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许界方诉称，2015年5月15日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：被告承租原告位于南宁市古城路××广西外贸大院7栋2单元101室开设美容中心，从2015年4月1日起至2015年12月31日止。租赁期间，被告应于每月10日前向原告支付月租金8500元（人民币，下同），水电费、物业费等另计，逾期交纳房屋租金的每天按租金的3‰交纳违约金。逾期一个月不交租金和违约金，又未取得甲方同意的，即视为违约，甲方有权单方面终止合同。事实上，被告自合同执行以来，只陆续支付租金11000元，早已违约，但被告多次向原告许诺，原告也同意给被告一些时间经营筹款，没有及时终止合同。但被告接下来采取不接原告电话、不回复短信等各种手段拖欠租金。经原告多次要求，被告才答应于2015年11月27日晚在美容中心协商如何解决租金问题。当晚，原告要被告支付租金和违约金并终止合同。被告称支付不了，说再给两个月时间，美容中心年底搞店庆活动，会有一笔收入，到期可以补交一半以上的租金，其余的以后分期还，并写了欠条，双方达成口头协议。但被告继续经营两个月后只支付了10000元，尚欠原告租金64000元。承租房屋期间，被告欠交水电费1346.47元。被告撤离时还把房门全部卸走，且不理睬原告的催款。被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告遂诉至法院，请求判令：1、被告谭凤艳向原告许界方支付租金64000元；2、被告谭凤艳向原告许界方支付逾期交纳租金产生的违约金39975元（违约金按每天所欠租金的3‰暂计至起诉之日，实际计至被告履行之日）；3、被告谭凤艳交纳的房屋押金9500元归原告许界方所有；4、被告谭凤艳向原告许界方支付使用承租房屋期间欠交的水电费1346.47元；5、本案诉讼费由被告谭凤艳承担。被告谭凤艳辩称：1、被告认可拖欠原告许界方租金64000元和水电费1346.47元；2、违约金的计算标准过高，请求法院作出调整；3、被告所交的押金9500元应抵扣其拖欠的租金。经审理查明，原告许界方对涉案房屋有出租权。2015年5月15日，原告许界方（出租方，甲方）与被告谭凤艳（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于南宁市古城路××广西外贸大院7栋2单元101室出租给乙方开设美容院；2、承租期自2015年4月1日至2015年12月31日；3、房屋租金每月8500元，按月交纳，乙方须于每月10日前一次性交清当月租金，超过时间交纳的，每天按租金3‰交纳违约金；4、乙方同意交纳房屋承租押金9500元，如因乙方原因导致本合同提前终止的，甲方不予退还乙方交纳的房屋承租押金。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，被告向原告交纳押金9500元，原告将房屋交给被告使用。被告从2015年5月份起未依约足额支付之后的租金。被告谭凤艳在庭审过程中认可租赁期间拖欠原告许界方租金64000元和水电费1346.47元。以上事实，有《房屋租赁合同》、《欠款条》、《房屋共有权证》、《委托书》、《发票》、《收款通知单》、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。本案审理期间，经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。本院认为，原告许界方与被告谭凤艳于2015年5月15日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。关于租金、押金和水电费的问题。被告谭凤艳对拖欠原告许界方租金64000元予以认可，并提出用已交纳的押金9500元抵扣租金的答辩意见。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，如因被告原因导致合同提前终止的，原告不予退还被告交纳的房屋押金。从该约定来看，如因被告的原因导致合同提前终止，会造成原告房屋空置，不退还房屋押金是为了弥补原告房屋空置期间的损失。现原告并未提前终止合同，故房屋空置损失并未发生，原告要求判令被告交纳的押金9500元归原告所有，不符合合同约定，亦无事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者合同性质不得抵消的除外。当事人抵消的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵消不得附条件或者附期限。”因此，本院采纳被告提出用押金9500元抵扣拖欠的租金的答辩意见。抵扣后，被告还应向原告支付租金54500元。被告认可拖欠原告水电费1346.47元，故原告要求被告支付水电费1346.47元，本院予以支持。关于违约金的问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据双方合同的约定，房屋租金每月8500元，按月交纳，被告须于每月10日前一次性交清当月租金，超过时间交纳的，每天按租金3‰交纳违约金。被告迟延支付租金，原告因此遭受的实际损失为延迟支付租金的利息损失。合同约定的违约金高达“每天按租金3‰交纳”，过分高于实际损失，被告主张对违约金予以调整合法有据。本院将被告向原告支付的违约金进行如下调整，计算方式：以64000元为基数，自2015年5月10日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告谭凤艳向原告许界方支付租金54400元；二、被告谭凤艳向原告许界方支付违约金，以64000元为基数，自2015年5月10日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；三、被告谭凤艳向原告许界方支付水电费1346.47元；四、驳回原告许界方其他的诉讼请求。本案案件受理费2406元，减半收取1203（原告已预交），由原告许界方承担556元，被告谭凤艳承担647元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费2406元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  廖俊芳二〇一六年七月十五日书 记 员  刘 媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者合同性质不得抵消的除外。当事人抵消的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵消不得附条件或者附期限。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。