广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终8513号上诉人（原审原告）：樊晴，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审原告）：吴海珊，身份证住址广州市越秀区。两上诉人共同委托代理人：杨海燕，广东科德律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：郭敏，广东科德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：林叶菊，职务：董事长。委托代理人：许西湖，该司职员。委托代理人：黄志斌，该司职员。上诉人樊晴、吴海珊因与被上诉人广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初943号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年5月5日，樊晴、吴海珊（买方，乙方）与元某公司（卖方，甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），约定：第四条乙方所购商品房为明月金岸花园环洲四路950号H栋4层403号房，房屋地址：白云区环洲四路950号403房（以下简称涉案房屋）。该商品房合同约定建筑面积为80.05平方米。第七条该商品房按套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额（人民币）1305988元。第八条甲方同意乙方按揭贷款方式付款，首期款：自本预售合同网上签订之日0日内（不超过5日），支付全部房价款的38.74%，金额（人民币）505988元。除首期款外，剩余房款金额（人民币）800000元。须于2012年5月5日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。……第十条，按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款的0.05%的标准支付违约金……。第十二条交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条甲方应当在2013年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十五条，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）无……。第十六条乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房……。第十七条乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后。乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第二十一条产权登记乙方委托甲方办理产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料……。第二十二条乙方委托甲方办理产权登记，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金……。《买卖合同》附件七《本合同补充协议》（以下简称补充协议）第四条约定：1.甲乙双方同意交房条件变更为该商品房工程规划验收合格，乙方不再要求甲方在房屋交付时达到原交房条件“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”2.房屋交付时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的资料变更为《建设工程规划验收合格证》，其他资料暂不提供。第九条约定：合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房项目建设工程规划验收合格后一定期限内申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意选择以下方式为乙方办理《房地产权证》：乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料。第十条约定：合同第二十二条变更为：1.办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费、维修资金（包括按合同第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），同时向甲方提供产权登记机关要求乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任。2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，甲方应自逾期次日开始按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行（3）逾期超过365日，不超过730日的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内，扣除已发生的费用后将乙方已支付房价款无息退还乙方。乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。上述合同签订后，樊晴、吴海珊已向元某公司付清全部房款。樊晴、吴海珊另提交元某公司于2012年4月29日向其出具的《收款收据》，内容为收到樊晴、吴海珊购涉案房屋契税等税费40043元。2013年3月22日，元某公司向某晴、吴海珊发出收楼通知，告知业主涉案房屋已经具备交楼条件，要求业主在收到通知书后十五天内前来办理收楼手续，并告知业主首期专项维修资金暂不收取，缴交时间另行通知。2013年5月6日，樊晴、吴海珊在《收楼确认书》上签名，确认收到涉案房屋的全部房屋钥匙，确认完全接收涉案房屋。樊晴、吴海珊提交案外人元某物业管理有限公司于2015年8月18日向其开具的水某、电费分摊发票，拟证明涉案房屋现在仍无永久用水。另查，涉案房屋所在的建筑于2012年12月27日经建设单位即元某公司验收合格，出具《建筑工程竣工验收报告》；于2013年7月3日经广州市规划局验收合格，取得了穗规验证〔2013〕446号《广州市建设工程规划验收合格证》。樊晴、吴海珊提交广州市白云区建设局于2015年8月3日出具的云建信开〔2015〕8号《关于政府信息公开的答复》，主要内容为该局未收到元邦公司位于白云区石井镇横沙村西北侧地段明月金岸项目(G)栋申请办理的建筑工程竣工验收备案的相关资料。元某公司提交涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋现登记在元某公司名下，房屋登记地址为：白云区环洲四路950号403房，截至2016年3月3日，该房无抵押、查封信息。樊晴、吴海珊提交广州市房地产交易登记中心出具的《购房资格证明》显示，截至2016年3月4日，樊晴、吴海珊具备涉案房屋的住房购买资格。再查明，元某公司于2016年1月28日按照樊晴、吴海珊在商品房买卖合同中所留的通信地址向某晴、吴海珊寄送《关于明月金岸花园办理房地产权证事宜的通知》，通知樊晴、吴海珊在收到该通知十五个工作日内携带全额房款发票、税费收据、物业维修资金收据及有效的身份证明文件到元某公司处办理《房地产权证》的手续。元某公司提交的妥投证明显示该通知于2016年1月30日被签收，签收人为“他人”。元某公司提交《元某明月金岸办房产证资料签收表》显示2016年2月3日樊晴、吴海珊已到元某公司处领取相关办证资料。樊晴、吴海珊陈述其接到上述通知后找到元某公司，但元某公司仅告知其交维修基金，至于通知上所要求的资料元某公司并未要求樊晴、吴海珊提供，而是告知樊晴、吴海珊准备好资料直接到办证大厅再交，办证时间要等元某公司通知。樊晴、吴海珊于2016年2月3日按元某公司的通知交纳了涉案房屋的物业专项维修资金。以上事实，有买卖合同、补充协议、发票、收款收据、政府信息公开的答复、收楼通知书、收楼确认书、建筑工程竣工验收报告、建设工程规划验收合格证、不动产登记查册表、购房资格证明、通知、快递单及妥投证明、资料签收表及当事人陈述等证据证实。樊晴、吴海珊于2016年1月13日向原审法院提起本案诉讼，称：2012年5月5日，樊晴、吴海珊与元邦公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》购买元邦公司开发的位于白云区石井镇横沙村西北侧地段的明月金岸楼盘H栋403房，房屋总价为1305988元，购房合同约定元某公司应于2013年3月30日前向某晴、吴海珊交付符合规定条件的房屋，并于交付之日起500个工作日之内为樊晴、吴海珊办妥房地产权证，合同签订后，樊晴、吴海珊依购房合同约定支付了所有房款并按元某公司要求向元某公司交纳契税税40043元，但截至起诉之日，元某公司仍未为樊晴、吴海珊办妥房地产权证亦未将樊晴、吴海珊契税向有关部门交纳，根据双方签订的购房合同约定，元某公司应尽快为樊晴、吴海珊办妥房地产权证并向某晴、吴海珊支付逾期办证违约金，同时向某晴、吴海珊返还契税及支付资金期间占用利息。元某公司至今未向某晴、吴海珊提供包括《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关文件，在樊晴、吴海珊向相关部门查询房屋产权证办理情况时却得知樊晴、吴海珊所购买的楼盘房屋甚至不具备办理相关竣工验收备案的条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条、《广州市房地产开发办法》第二十六条、第二十七条、第二十八条、广东省建设厅《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》、广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第六条等相关法律法规规定，涉案房屋既不符合法律规定的交付条件，也与合同约定的交付条件不符，根据双方签订的购房合同第十四条约定，元某公司应向某晴、吴海珊支付延期交房违约金。综上所述，樊晴、吴海珊提出如下请求：一、元某公司立即办理房地产权证并向某晴、吴海珊交付；二、元某公司支付樊晴、吴海珊逾期办证违约金（以房屋总价1305988元为本金，按每日万分之五计算，自2015年4月8日计至元某公司实际交付樊晴、吴海珊房地产权证之日为止）；三、元某公司向某晴、吴海珊返还契税40043元及资金期间占用利息（以契税金额为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年4月29日起计算至实际付清之日止）；四、元某公司支付樊晴、吴海珊延期交房违约金（以房屋总价1305988元为本金，按每日万分之五计算，自2013年3月30日计算至元某公司实际领取竣工验收备案表之日止）；五、本案诉讼费由元某公司承担。元某公司原审答辩称：一、我司已告知樊晴、吴海珊提供办理产权登记手续所需资料，但樊晴、吴海珊至今仍未提供完整有效资料，逾期办理房产证的责任不能归责于我司。二、樊晴、吴海珊主张的逾期办理房地产权证的违约金，不符合约定。根据《购房合同》补充协议第九条、第十条约定，我司应在房屋交付之日起500个工作日内办妥产权登记。逾期不超过180日的，每日按总房价款的0.003%支付违约金。而樊晴、吴海珊诉请中的计算标准并不符合约定，我司不予认可。三、樊晴、吴海珊要求返还契税并支付资金占用利息的主张，不仅不合理，而且缺乏依据。根据相关规定，契税由房屋买受人负担。《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称“《购房合同》”）中“商品房预售合同说明”已明确，买方委托卖方或其他单位、个人代缴契税的，应充分考虑并承担由此带来的风险。樊晴、吴海珊在知道该代缴费用的用途及同意承担风险的情况下，自愿委托我司办理房屋产权证并同意由我司某缴契税。双方就此并没有约定资金占用利息。樊晴、吴海珊现在要求我司继续办理产权证，同时又要求退还契税等费用，显然不合理；要求支付资金占用利息，更是缺乏依据。由此可见，樊晴、吴海珊第三项诉讼请求不能成立，且与其第一项请求存在冲突。四、元某公司交付房屋符合交付条件。樊晴、吴海珊主张的违约金时效已过，其计算标准缺乏依据。在本案原审审理过程中，樊晴、吴海珊向原审法院申请撤回其第四项诉讼请求即要求元某公司支付延期交房违约金的诉讼请求。原审法院认为：樊晴、吴海珊在本案审理过程中自愿撤回其第四项诉讼请求即要求元某公司支付延期交房违约金的诉讼请求系其对自身合法权益的处分，依法予以准许。樊晴、吴海珊与元某公司签订《买卖合同》及其《补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。上述《买卖合同》和《补充协议》签订后，樊晴、吴海珊依约向元某公司支付了全部购房款。根据双方约定，元某公司应当在2013年3月30日前将涉案房屋交付樊晴、吴海珊使用，且双方约定的交房条件为该商品房工程规划验收合格，但元某公司于2013年7月3日才取得涉案房屋的《建设工程规划验收合格证》，故元某公司于2013年3月22日向某晴、吴海珊发出的《收楼通知》时因涉案房屋不具备双方约定的交付条件，故该通知对樊晴、吴海珊不发生效力。根据双方《买卖合同》约定，樊晴、吴海珊应在接到收楼通知书之日起15日内对房屋进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房……樊晴、吴海珊对元某公司所交付的房地产进行验收无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由元某公司转移给樊晴、吴海珊。本案中，樊晴、吴海珊于2013年5月6日在《收楼确认书》上签名，且无证据证明樊晴、吴海珊在合同约定的期限内以书面形式提出异议，根据合同约定，视为樊晴、吴海珊同意按照前述《收楼确认书》时房屋的现状接收涉案房屋。根据《补充协议》，双方同意变更《买卖合同》第二十一条为樊晴、吴海珊委托元某公司办理产权证，元某公司应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为樊晴、吴海珊办妥产权登记，并将以樊晴、吴海珊为产权人的房地产权证交付樊晴、吴海珊。元某公司已经于2013年5月6日向某晴、吴海珊交付了涉案房屋，自2013年5月6日起500个工作日为2015年5月6日，即元某公司最迟应当在2015年5月6日前为樊晴、吴海珊办妥产权证并将以樊晴、吴海珊为产权人的房地产权证交付给樊晴、吴海珊，但元某公司至今未为樊晴、吴海珊办妥产权证已构成违约，故元某公司应承担违约责任。元某公司抗辩称未办证的原因是樊晴、吴海珊未配合提供相关资料及未交纳维修资金，元某公司向某晴、吴海珊寄送《关于明月金岸花园办理房地产权证事宜的通知》，该通知书上要求樊晴、吴海珊提供的资料包括身份证原件及全额购房款发票、税费收据及物业维修基金收据等。樊晴、吴海珊于2016年2月3日已按元某公司要求到元某公司处领取办证资料，并于当日交纳了涉案房屋专项维修资金，从元某公司发出的通知被签收之日即2016年1月30日至2016年2月3日并未超过元某公司在通知中要求的十五个工作日。从樊晴、吴海珊于2016年2月3日到元某公司处领取办证资料并于当日缴交专项维修资金的事实，对樊晴、吴海珊关于其收到通知后找到元某公司，但元某公司并未要求提供通知上的材料而是告知樊晴、吴海珊准备好资料直接到办证大厅再交，办证时间要等元某公司通知的陈述予以采信，故元某公司以此为由主张不承担逾期办理房产证的违约责任依据不足，对该抗辩意见不予采纳。樊晴、吴海珊要求元某公司为其办理涉案房屋的产权证并向某晴、吴海珊交付合理合法，予以支持，但考虑到办证的合理期间，元某公司办证的期间应以三个月为宜。另樊晴、吴海珊要求元某公司向其支付逾期办证违约金，于法有据，应予支持，樊晴、吴海珊主张从2015年4月8日起算逾期办证违约金依据不足，逾期办证违约金应当从2015年5月7日起算，逾期办证违约金计算至元某公司为樊晴、吴海珊办妥产权证并将以樊晴、吴海珊为产权人的房地产权证交付给樊晴、吴海珊之日为止。逾期办证违约金的标准，根据双方《补充协议》的约定，元某公司应当根据逾期办证时间的长短，每日按总房价款0.003%、0.005%、0.008%的标准向某晴、吴海珊支付逾期办证违约金。樊晴、吴海珊现主张调整违约金标准为每日按总房价款的万分之五计算违约金。关于违约金标准应否调整的问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案中，从案涉合同对于逾期办证违约金以及逾期付款违约金的标准审查来看，合同对于双方当事人各自应承担违约责任标准的约定不具有公平性，且争议的违约金标准约定亦明显过低，因此，樊晴、吴海珊主张违约金调整应予支持。但是，对于违约金标准的确定，则应根据举证责任分配原则，由樊晴、吴海珊对于元某公司违约行为给其造成的损失进行举证，在樊晴、吴海珊未能提交证据证明因违约造成损失数额的情况下，酌情调整为按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。元某公司抗辩称不应调整违约金，缺乏事实及法律依据，不予采纳。至于樊晴、吴海珊要求元某公司返还契税40043元及利息的诉讼请求，因根据双方《补充协议》约定，樊晴、吴海珊委托元某公司办理房地产权证，办理产权登记之前，樊晴、吴海珊必须向元某公司付清全部房价款及税费，因此元某公司代收樊晴、吴海珊交纳的税费符合双方合同的约定，现樊晴、吴海珊明确要求元某公司继续为其履行办证义务，元某公司亦明确表示同意继续为樊晴、吴海珊办理涉案房屋的产权证，在办理产权证过程中实际产生的税费尚无法明确，元某公司是否应当向某晴、吴海珊退还税费及退还的金额需要待产权证办妥后双方据实结算，因此元某公司若在产权证办妥前将税费退还樊晴、吴海珊将造成元某公司办证过程的延误，不利于双方纠纷的解决，故对樊晴、吴海珊的该项诉讼请求不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年4月8日作出如下判决：一、在判决生效之日起三个月内，元邦公司协助樊晴、吴海珊按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定办理广州市白云区环洲四路950号403房的产权过户及登记手续，并将以樊晴、吴海珊为产权人的房地产权证交付给樊晴、吴海珊；二、元某公司向某晴、吴海珊支付逾期办证违约金（该违约金以1305988元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准，从2015年5月7日起计至元某公司为樊晴、吴海珊办妥产权证并将以樊晴、吴海珊为产权人的房地产权证交付给樊晴、吴海珊之日为止；至判决生效之日的违约金于判决生效之日起十日内一次性支付，自判决生效之日次日起的违约金于每月十日前逐月支付，违约金以总房款为限）；三、驳回樊晴、吴海珊的其他诉讼请求。一审案件受理费2806元，由樊晴、吴海珊负担1696元，元某公司负担1110元。判后，上诉人樊晴、吴海珊不服原审判决，向本院提起上诉称：一、元某公司代征契税，于法无据。根据2004年国家税务总局发布的《关于征收机关直接征收契税的通知》中第二条规定：“2005年1月1日之后，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。”国家税务机关并不得委托其他单位代征契税，元某公司并无任何理由代征契税，且《买卖合同》中并不存在由元某公司代收契税的条款。二、元某公司所收契税标准明显高于税务机关的规定。根据《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》规定：“对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税。”，而元某公司却违反规定按3％的税率代征契税，可见元某公司对樊晴、吴海珊的霸道、欺骗。三、现樊晴、吴海珊产权证已经办好，相关税费亦已明确，元某公司理应立即将剩余的预收税费予以退还，但其仍以种种借口拖延。为此上诉请求：1.撤销原审判决第三项；2.请求判令元某公司向某晴、吴海珊返还税费20461.72元，并支付资金期间占用利息9127元(以原税费40043元作为本金，以中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年4月29日起计算至2016年3月9日为止，以现请求返还税费20461.72元作为本金，以中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年3月10日起暂计至2016年4月21日计算至实际付清之日为止)；3.一、二审诉讼费用全部由元某公司承担。被上诉人元某公司答辩称在一审判决至二审庭询期间，12案件的房产证均已办理完毕，由于一审期间房产证没有办理完毕，故对一审判决没有异议。樊晴、吴海珊与元某公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。另查，本案一审立案日期为2016年1月13日。二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.樊晴、吴海珊已经取得案涉房屋的权属证书，元某公司已经实际履行完毕原审判决第一项所确定的义务；2.案涉房屋实际发生的契税金额是19581.28元；3.双方没有约定争议费用的返还期限。二审中，樊晴、吴海珊表示：其没有书面证据证明在本案起诉前曾向元某公司主张过争议费用的返还，其所主张的利息为争议费用的法定孳息。二审中，元某公司表示：其同意返还的费用除扣减实际发生的契税金额，还应该扣减因办证所发生的相关费用（预告登记费50元、抵押预告登记费80元、产权登记费60元，抵押权登记费80元等四项费用共计270元）。经过双方核实原件，樊晴、吴海珊表示因一笔80元的费用支出没有原件外，对其他费用票据的数额予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：争议费用的返还及利息的认定。关于争议费用的返还问题。根据双方《补充协议》约定，樊晴、吴海珊委托元某公司办理房地产权证，并向元某公司交纳了40043元契税等税费用于办理产权登记，因此，在办妥产权登记之前，樊晴、吴海珊主张元某公司返还争议费用，与其将争议费用用于办理产权登记的初衷相悖，原审法院据此驳回其主张争议费用的返还并无不妥。但是，鉴于本案一审判决后新发生的事实，元某公司实际履行了办证义务，且樊晴、吴海珊亦取得案涉房屋的权属证书，因此，元某公司理应在扣减实际发生的相关费用后，将剩余费用向某晴、吴海珊予以返还。二审中，双方均确认案涉房产实际发生的契税金额为19581.28元，元某公司亦同意返还剩余费用，但其认为还应该扣除因代为办证所产生的预告登记、抵押预告登记、产权登记和抵押权登记四项费用共计270元。对此，根据房屋产权登记的交易习惯，上述四项费用的发生均是依附于办理产权登记所必然产生的费用。因此，在产权证办妥的情况下，上述费用理应由买受人樊晴、吴海珊方承担。元某公司主张扣减上述四项费用符合公平合理原则，本院予以采信。据此，元某公司应向某晴、吴海珊返还费用20191.72元（40043元-19581.28元-270元=20191.72元）。关于利息的认定问题。《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款之规定：“法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”本案中，双方当事人均表示对于争议费用的返还期限并无约定，樊晴、吴海珊亦确认无法提供证据证明其在提起本案诉请前曾向元某公司主张过该权利，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项之规定：履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行。因此，元某公司应从本案一审立案之日即2016年1月13日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准向某晴、吴海珊计付返还款项的利息至实际付清之日止。樊晴、吴海珊上诉提出的利息起算时间缺乏合同及法律依据，本院不予采信。因双方当事人均确认原审判决第一项已实际履行完毕，故该判项应予撤销。因双方当事人对于原审判决第二项均无上诉，故该判项可予维持。因本案系一审判决后出现的新事实导致原审判项予以调整，故一审案件受理费的负担不予调整。综上所述，因本案二审新事实，樊晴、吴海珊的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）判决如下：一、维持广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初943号民事判决第二项；二、撤销广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初943号民事判决第一、三项；三、自本判决生效之日起十日内，广东元邦房地产开发有限公司向樊晴、吴海珊返还费用20191.72元及利息（利息以20191.72元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2016年1月13日起计至实际清偿之日止）；四、驳回樊晴、吴海珊其他诉讼请求。本案二审案件受理费539元，由樊晴、吴海珊负担108元，广东元邦房地产开发有限公司负担431元。本判决为终审判决。审 判 长  张怡代理审判员  余盾代理审判员  李焕二〇一六年七月二十五日书 记 员  原炜