贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终76号 上诉人（原审原告）：麻凤文，男，1969年5月11日出生，苗族，现住铜仁市碧江区。 上诉人（原审被告）：铜仁市诚德商业管理有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区新华都农贸市场**。 法定代表人：刘洪江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨旭，贵州乾锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙沼，贵州乾锦律师事务所律师。 原审被告：铜仁市立泰商业管理有限公司，住，住所地贵州省铜仁市碧江区西外环新华都**/div> 法定代表人：毛子雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张伦，贵州巨合律师事务所律师。 上诉人麻凤文、上诉人铜仁市诚德商业管理有限公司（以下简称诚德公司）因与原审被告铜仁市立泰商业管理有限公司（以下简称立泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4334号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，经询问当事人，认为本案事实清楚，决定不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 麻凤文上诉请求：1．撤销原判，并依法改判或将本案发回重审；2．二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：麻凤文疫情前实际使用摊位时间为两个月（55天），只应扣除两个月的租金共计3,200元，管理费应按两个月收取，只该收取管理费480元；从2020年1月24日至3月25日疫情期间两个月，因突发公共卫生事件，属不可抗因素，相关责任应由双方共同承担，只应扣除一个月的租金共计1,600元，疫情后2020年3月25日至2020年6月，因诚德公司单方面违约，不应扣除疫情后两个月共计3,200元，根据以上要求，诚德公司应退回9个月的租金，保证金及一个月的管理费共计16,640元。 诚德公司上诉请求：1．撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4334号民事判决第二项关于保证金的部分，并径直改判扣除保证金2,000元；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、诚德公司在本案中并无过错，不应返还保证金。2020年新冠疫情爆发，系不可抗力，导致诚德公司无法正常提供管理服务，麻凤文在案涉农贸市场摊位经营期间，诚德公司完全不存任何过错。因新冠疫情影响，涉案农贸市场人烟稀少，生意变得极其冷淡，从而导致众多商户的正常经营产生严重影响，众多经营者要求解除合同的直接原因完全在于其自身不愿意承担经营风险，与诚德公司无关。同时，根据双方的合同约定，案涉农贸市场的管理义务不完全在诚德公司，被上诉人也负有维护案涉农贸市场摊位设施完好、市场公共卫生等管理义务。三、一审判决退还麻凤文保证金2,000元有违客观事实。根据双方合同约定“因乙方原因提前解除合同的，视为违约，甲方将扣除全部保证金及管理费。”，就本案而言，合同解除虽与新冠疫情有关，但主要系麻凤文自身不愿意承担经营风险，而主动向诚德公司提出解除合同，那么根据双方约定，诚德公司完全有权扣除其交纳的保证金。其次，麻凤文使用案涉农贸市场至2020年6月份，长达6个月之久，但其管理费仅交纳了一个季度，诉人为此实际产生的管理成本理应予以扣除。 立泰公司二审陈述称，一审判决事实认定正确，法律适用正确，应当予以维持。 麻凤文向一审法院起诉请求：1．判令解除原、被告的合同关系；2．判令被告返还原告租金19,200元、保证金2,000元、市场管理费720元，共计21,920元；3．案件受理费由被告负担。 一审法院认定事实：2019年8月13日，被告立泰公司（甲方）与被告诚德公司（乙方）签订《新华都农贸市场楼面租赁合同》，主要约定如下：一、甲方提供位于新华都农贸市场第2层农贸市场专区，租赁给乙方经营场所使用；二、乙方租赁以上房屋面积作为商业使用，并遵守国家、地、地方的有关规定和市场管理的有关规定、第二层租赁期限从2019年12月1日起至2024年12月1日止，第三层租赁期限从2019年12月1日起至2029年12月1日止；四、第二层每年交纳租金合计295.4万元，每壹年交纳一次，第三层每年交纳租金合计12.6万元。同年9月17日至10月18日，被告诚德公司共计支付给被告立泰公司308万元。 2019年10月15日，原告麻凤文与被告诚德公司协商租赁新华都农贸市场摊位事宜。经协商后，由原告麻凤文租赁07号摊位。同日，原告麻凤文向被告诚德公司交纳一年的租金19,200元、保证金2,000元及三个月管理费720元。 2019年11月26日，被告立泰公司与被告诚德公司再次签订《新华都农贸市场楼面租赁合同》，约定的租赁标的物、租赁物面积、租赁期限、甲、乙双方的权利义务与2019年8月13日签订的《新华都农贸市场楼面租赁合同》内容一致。但就租金、相关费用、支付方式和期限重新约定如下：在签订合同之日起乙方每年将二楼商场及三楼屋顶自由区所收取的租金及各项费用如数上缴甲方，甲方按照乙方实际上缴的租金15%提取返还给乙方作为运营管理费用。 2019年12月1日，原告麻凤文与被告诚德公司正式签订《新华都农贸市场租赁合同》，约定由原告承租农贸市场中的07号摊位。合同中还约定：1、租赁期限为1年，从2019年12月1日起至2020年11月30日止；2、在合同签订当日交纳经营保证金2,000元及一年的租金及相关费用（保证金＋市场经营管理费）；3、每月租金为1600元，市场经营管理费为每季度720元；4、甲方（被告诚德公司）的义务包括：①依照合同约定，按时将出租摊位及市场设施交付乙方使用；②依法对市场经营活动进行管理，维护乙方（原告麻凤文）的合法权益；③负责市场内水、电等公用设施的维修和保养，搞好市场各项工作，提高服务质量，为乙方创造良好的市场环境，保护市场繁荣。随后，被告诚德公司按照约定将摊位交付原告麻凤文使用。从2020年3月起，由于被告诚德公司未按合同约定履行新华都农贸市场的公共设施维修、卫生管理等义务，造成市场无法正常经营，原告麻凤文从2020年6月起停止经营。 一审法院认为，原告麻凤文与被告诚德公司签订的《摊位租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效协议，双方应按合同约定履行义务。由于在履行合同过程中，被告诚德公司未尽到管理义务，导致众多经营者解除合同，诚德公司存在过错，应承担违约责任。 关于原告麻凤文主张解除合同的诉讼请求，经查，被告诚德公司同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，该诉讼请求成立，一审法院支持。 关于原告主张返还其租金19,200元的诉讼请求，经查，原告麻凤文停止营业时间为2020年6月，即实际使用摊位6个月，故原告麻凤文应当支付的租金为9,600元，剩余租金9,600元应当返还给原告麻凤文，故该诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。 关于原告麻凤文主张返还其保证金2,000元的诉讼请求，经查，原告麻凤文已按照约定全额支付租金，且不存在应当扣留保证金的约定或法定情形，故保证金2,000元应当返还给原告麻凤文，该诉讼请求成立，一审法院予以支持。 关于原告麻凤文主张返还其市场管理费720元的诉讼请求，经查，根据原告麻凤文的陈述，被告诚德公司从2020年3月未再履行管理义务，因此原告麻凤文在2019年12月至2020年2月期间仍应交纳管理费，且原告麻凤文仅交纳三个月的市场管理费，故该诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。 综上，被告诚德公司应当返还原告麻凤文租金9,600元、保证金2,000元。 关于被告诚德公司提出没有证据证实原、被告双方签订的合同有效，且该合同约束的是原告与被告立泰公司，与其无关的辩解理由，经查，原告麻凤文与被告诚德公司签订的合同是双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应属有效合同。根据合同相对性原则，本案系原告麻凤文与被告诚德公司形成租赁关系，与被告立泰公司无关，故该辩解理由不能成立，一审法院不予采信；提出应扣除原告实际使用摊位所产生的租金、管理费、水电费和公共区域公摊费用，且剩余款项应由被告立泰公司返还的辩解理由，经查部分属实，一审法院予以部分支持；提出原告主张的经营损失无事实和法律依据的辩解理由，经查属实，一审法院予以采信。 关于被告立泰公司提出其只是将农贸市场租给被告诚德公司，被告诚德公司再转租给他人，因此不是本案的适格被告，不应承担责任的辩解理由，经查属实，一审法院予以采信。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条的规定，一审判决：一、解除原告麻凤文与被告诚德公司于2019年12月1日签订的《新华都农贸市场租赁合同》；二、被告诚德公司返还原告麻凤文租金9,600元、保证金2,000元，上述共计11,600元；三、驳回原告麻凤文的其他诉讼请求。 二审期间，当事人双方均未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定事实一致，对于一审认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、诚德公司与承租人解除合同在本案中有无过错，是否应退还保证金；二、疫情期间产生费用是否应当扣减。 关于焦点一，诚德公司主张合同的解除其并无过错，其不应退还保证金2,000元。本案中，诚德公司在收取相关管理费用后，但其未完全按照合同约定提供正常的卫生、维护等服务，由于其对案涉农贸市场经营管理不善，致使该农贸市场在新冠疫情发生之后，由于购物环境恶化，致使该市场长期处于非正常经营状态，在2020年3月至4月，因该农贸市场的大量商户退出农贸市场，导致该市场的功能进一步萎缩，并于2020年10月正式关闭；结合上述事实，一审法院认定承租人与诚德公司在解除合同，承租人无过错并无不当，故诚德公司应当返还承租人的保证金。诚德公司主张其不应返还保证金的上诉理由，本院不予采纳，其上诉请求，不能成立。 关于焦点二，本案中，2019年10月15日，麻凤文与诚德公司签订《摊位租赁合同》后，约定租期为，2019年12月1日至2020年11月30日，租金19,200元/年、保证金2,000元、管理费7,20元/季度；合同签订后，麻凤文依约交纳了上述费用，并实际经营至2020年6月。其间因新冠疫情的影响，麻凤文确未能有效使用租赁的商铺，一审判决时，未考虑疫情因素对合同履行的影响，有违公平原则，本院认为酌情减免其一个月的租金1,600元，更符合本案的具体情况。麻凤文上诉提出新冠疫情发生之后，新冠疫情发生后产生的他费用均应予以扣减，因本案当事人之间并未达成新协议，故其主张缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。 综上所述，麻凤文的上诉请求部分成立，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条第（四）项、第五百七十七条、第五百九十条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4334号民事判决第一项； 二、撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4334号民事判决第二、三项； 三、铜仁市诚德商业管理有限公司返还麻凤文租金11,200元、保证金2,000元，上述款项共计13,200元； 四、驳回麻凤文的其他诉讼请求； 上述给付事项，限于本判决生效后十日内履行。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取174元，由麻凤文负担82元，铜仁市诚德商业管理有限公司负担92元；二审案件受理费共计108元，由麻凤文负担58元，铜仁市诚德商业管理有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 向 前 审判员 田 芳 审判员 唐正洪 二〇二一年二月七日 法官助理李正雷 书记员伍昊