云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2016）云3102民初217号原告聂桂芬，女，汉族，1956年3月8日出生，身份证住址云南省德宏州瑞丽市。委托代理人段艳国，云南大韬律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告瑞丽市佳家豪投资发展有限公司组织机构代码55778508-7统一社会信用代码53310200005999住所地瑞丽市麓川路永福巷7号法定代表人汤卫国，男，汉族，1979年10月15日出生，系公司执行董事兼总经理。委托代理人冯李彪，男，汉族，1965年10月30日出生，系公司副总经理，身份证住址河北省张家口市崇礼县，代理权限为一般授权代理。原告聂桂芬与被告瑞丽市佳家豪投资发展有限公司（以下简称佳家豪公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年4月13日受理，依法组成合议庭，于2016年6月13日、7月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人段艳国及被告佳家豪公司委托代理人冯李彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂桂芬诉称：2014年12月14日，原、被告签订《入股协议》，约定原告向被告认购由其开发的“湖畔尚湾”C4栋2－703号商品房，面积为84.82平方米，项目开盘时间预计为2015年2月底；签订合同后，原告依约支付认购金267183元，并由被告向原告出具收条。但被告并未按约定期限向原告交房，该项目也因各种原因一直停工至今，被告的行为已构成严重违约，原告多次请求被告返还认购金并承担违约责任无果，只有起诉至法院，请求：1、被告向原告返还认购金267183元；2、被告以原告的实际损失15600元向原告支付违约金；3、由被告承担本案案件受理费。2016年6月13日，原告变更诉讼请求为：1、依法解除原、被告双方签订的《入股协议》；2、被告向原告返还认购金267183元；3、被告以原告的实际损失15600元，向原告支付违约金；4、被告承担本案案件受理费。被告佳家豪公司在庭审中口头辩称：原告所述的都是事实，对原告诉请返还认购金及承担违约责任无异议，但违约责任的承担方式应按双方协议第八条第三款约定，即：按同期银行活期存款利息来计算违约金，计算的起止时间，应该从被告违约之日起计算，而不是从合同签订之日起来计算。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题无异议：双方均同意解除《入股协议》，由被告承担违约责任并返还原告认购金267183元。对以上无争议的案件事实，本院予以确认。本案各方当事人对以下问题存在争议：违约金如何计算。原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：一、《入股协议》复印件1份，欲证明原、被告签订《入股协议》，该名为入股协议，实为原告向被告购买被告开发的“湖畔尚湾”项目商品房，协议约定了双方之间的权利义务及违约责任。二、收据原件1份，欲证明原告于向被告支付了认购金267183元。三、瑞丽市住房和城乡建设局回复原件1份，欲证明原告所购买的该栋商品房未取得商品房预售许可证明。四、鑫盛时代家园房屋出租情况复印件1份，欲证明本案涉案“湖畔尚湾“项目附近的鑫盛时代家园小区房屋租金情况，原告的实际损失参照该标准计算。被告未向本院提交书面证据。经质证，被告对原告提交的第一组、第二组、第三组证据无异议；对原告提交的第四组证据，认为与本案无关联性，应当按照双方签订的协议约定来计算违约金。本院对原告提交的第一组、第二组、第三组证据予以采信；对原告提交的第四组证据，因与本案不具有直接关联性，本院不予采信。本院依职权向瑞丽市住房和城乡建设局调取了复函一份，上载明：“截止2016年6月17日，瑞丽市佳家豪投资发展有限公司未在我局办理过C4、C5栋房屋的《商品房预售许可证》。”及被告瑞丽市“湖畔尚湾”项目《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》复印件各一份。经质证，原、被告对该组证据无异议，本院予以确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2014年12月14日，原告聂桂芬（乙方）与被告佳家豪（甲方）签订《入股协议》，约定由乙方入股或认购甲方开发建设的瑞丽市“湖畔尚湾”项目C4栋2－703号住宅一套，建筑面积约84.82平方米、单价为3150元/平方米、总价267183元，项目开盘时间预计在2015年2月底，协议第八条违约责任约定为：1、如乙方将入股建房认购资金存入甲方账户，选定房号并签署本《入股协议》后，甲方有义务为乙方保留本预定物业，否则双倍返还乙方入股建房认购金；2、如在项目开盘后，乙方不能按本协议约定及时交付购房款，乙方须每日按未支付金额的千分之一向甲方支付利息；3、如甲方不能按本协议约定及时开盘，乙方可以放弃认购物业，甲方须退还乙方的全部认购出资资金，并按同期银行活期存款利率计息向乙方支付违约金。同日，原告支付被告建房认购金267183元。被告开发建设的瑞丽市“湖畔尚湾”项目已取得《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，但该项目C4栋房屋未取得《商品房预售许可证明》。原告要求被告退款无果，于2016年4月13日向本院提起诉讼，请求解决。以上事实有原告提交的证据一、二、三组证据和本院依职权调取的证据在案证明。本院认为，原、被告签订的《入股协议》系预约合同，本案为商品房预约合同纠纷。被告已依法取得“湖畔尚湾”项目的《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，且原、被告签订的《入股协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，其合法有效，依法受到法律保护。原告已依约向原告支付建房认购金267183元，但被告所建盖的C4栋房屋未取得《商品房预售许可证明》，其已构成违约。双方签订的《入股协议》系为签订本约即《商品房购销合同》而订立，因被告违约，合同目的已不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，对于原告要求解除双方签订的《入股协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除，被告应退还原告已支付的认购金267183元。原告主张按同地段房屋租金计算由被告赔偿原告损失的诉讼请求，因双方已实际约定合同解除违约责任的承担方式，且该约定并不违反法律及行政法规的强制性规定，原告对该项的诉讼请求不能成立，本院不予支持。被告应按协议约定按中国人民银行同期活期存款利率支付自2015年3月1日起至付清之日止的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告聂桂芬与被告瑞丽市佳家豪投资发展有限公司于2014年12月14日签订的《入股协议》。二、被告瑞丽市佳家豪投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告聂桂芬人民币267183元，并按中国人民银行同期活期存款利率支付自2015年3月1日起至付清之日止的利息。三、驳回原告聂桂芬的其他诉讼请求。若负有义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5542元，由被告瑞丽市佳家豪投资发展有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。并预交上诉费5542元；若有新证据，与上诉状一并提交。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  朱湘林审 判 员  刀玉鸾人民陪审员  李国华二〇一六年七月二十八日书 记 员  线丽琴附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的。当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。