浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初9412号原告王**耀，男，1963年8月21日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托代理人（特别授权代理）娄奇铭、许玥，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。被告徐云海，男，1963年7月26日出生，汉族，住绍兴市越城区。被告金文花，女，1967年10月26日出生，汉族，住绍兴市越城区。现服刑中。原告王**耀诉被告徐云海、金文花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理。依法由审判员王珏适用简易程序，于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告王**耀的委托代理人许玥，被告徐云海、金文花均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王**耀向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方所签订的《房屋买卖预约协议书》；2、两被告向原告退还购房款13万元,并赔偿因未实际交付房屋产生的损失暂计人民币50万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年，原告与二被告签订了《房屋买卖预约协议书》，约定二被告将位于绍兴市××街道××村××幢××室××（房屋面积约为40平方米）及配套自行车库一间出卖给原告，房屋及车库的总价格为130000元人民币。因该房屋为拆迁安置所得当时不能办理过户手续，协议同时载明，两被告应当在具备办理房产过房手续的条件时起合理时间内，为原告办理过户手续，如特殊情况导致不能按时办理手续时，两被告应通知原告，并经原告同意后方可延期办理。否则，原告有权要求甲方退还全部已付的交易房款并一次性补偿乙方房价总额的50%作为损失费。协议签订后原告即向二被告支付了全部购房款，两被告亦向原告实际交付了房屋。2014年左右，过户条件成就，原告多次向被告要求办理过户手续，然而两被告无正当理由却一直推脱。2019年11月22日，被告就该房屋所有权确认纠纷诉至绍兴市越城区人民法院，根据判决，确认双方签订的《房屋买卖预约协议书》合法有效，协助原告办理涉案房屋转让过户是两被告的合同义务，但涉讼房屋当时被公安机关依法查封，故原告请求判令两被告协助办理上述房屋过户手续的请求被驳回。后，二被告中的金文花因刑事案件的判决执行缘故，该房屋于2020年10月15日被以人民币630001元司法拍卖。原告认为：根据（2019）浙0602民初11136号判决书，原被双方所签订的协议合法有效，且该房屋过户条件已成就，但两被告在履行期限届满时未履行合同义务，且该房屋已被司法拍卖，致使协议目的无法实现，令原告遭受巨大损失，故原告有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原被告双方签订合同的根本目的已无法实现，符合法定解除合同的条件，合同解除后两被告需承担其违约的损失赔偿责任。为维护自身合法权益，特诉至法院。被告徐云海辩称，对原告的诉讼请求有异议，该房屋原告已经使用了很多年，房屋买卖协议同意解除，当时收到房款也同意退还，但损失50万元不同意支付。被告金文花辩称：同意退还13万元，但不同意赔偿50万损失。经审理查明：2007年，原、被告双方签订《房屋买卖预约协议书》1份，甲方为被告徐云海、金文花，乙方为原告王**耀。约定：甲方自愿将坐落于绍兴市越城区××街道××村××幢××室房屋一套（建筑面积约为40平方米）及配套自行车库一间，以总价格人民币130000元出卖给乙方，乙方分二次向甲方付清上述约定的房款，即第一次付款时间为合同签订之日，付款金额为95000元，第二次付款时间为房产证办理后付35000元；甲方应在乙方第一次付款后将房屋凭证复印件移交给乙方，甲方应保证交易房屋的三证按期办妥，并将其过户给乙方；过户时甲方应与乙方重新签订国家规定的统一格式的房屋买卖合同。如甲方不重新签订房屋买卖合同致使乙方不能及时办理房屋过户手续，甲方应当退还给乙方所有已付房款的金额，并一次性补偿乙方房价总额的20%作为损失费。乙方收到甲方退还的已付房款和补偿款后，在一星期内将房屋腾空后退还给甲方，并一次性补偿甲方房价总额的20%作为损失费；甲方应当在具备办理房产过户手续的条件起合理时间内，为乙方办理过户手续，如特殊情况不能按时办理手续时，甲方应告知乙方，并经乙方同意后方可延期办理；第一次办理房产证、土地证、契税证的费用，公证费和过户费均由乙方承担。上述合同签订后，原告于2007年2月13日支付给被告购房款95000元，后原告又支付给被告购房余款35000元；被告亦已将该房屋交付给原告，原告将该房屋主要用于出租。另查明，被告徐云海、金文花系夫妻关系。坐落于绍兴市越城区××街道××村××幢××室房屋系拆迁安置房，安置对象系金文花户。案涉房屋于2014年年底左右登记至被告金文花名下。原告于2019年11月22日向本院起诉［案号为（2019）浙0602民初11136号］要求确认坐落于绍兴市越城区××街道××村××幢××室××及配套自行车库一间归原告所有，同时要求两被告协助原告将上述房屋过户到原告名下，但因该案审理时，案涉房屋已被公安机关查封，故本院依法驳回了原告的诉讼请求。同时查明，被告金文花因犯敲诈勒索罪于2019年7月18日被本院判处有期徒刑十年，并处罚金人民币一万元，同时冻结在案的账户内的钱发还给被害人，剩余违法所得继续追缴，发还被害人。2020年10月14日，本院在执行金文花敲诈勒索罪财产刑一案中，对案涉房屋进行了司法评估，评估价为634002元，后该房屋以630001元的价格经淘宝网司法拍卖网络平台被公开拍卖。以上事实由原告提交的《房屋买卖预约协议书》1份、（2019）浙0602民初11136号民事判决书1份、（2019）浙0602刑初187号刑事判决书1份及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，本院生效的（2019）浙0602民初11136号民事判决书已认定原告与两被告签订的《房屋买卖预约协议书》合法有效。本案中，两被告在收取原告支付的13万元购房款之后，未按约办理过户手续，致使案涉房屋因被告金文花的原因被本院司法拍卖，原告购房目的无法实现，房屋买卖合同履行不能，故原告要求与两被告解除《房屋买卖预约协议书》并返还购房款13万元的诉请，理由正当，应予支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”基于本案的起诉状副本达到两被告处的时间不一致，其中到达被告徐云海处的时间为2021年1月27日，该时间晚于到达被告金文花处的时间，故本院确认原告与两被告之间的《房屋买卖预约协议书》于2021年1月27日解除。关于原告的损失问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”本案中，因被告金文花的个人犯罪行为，导致案涉房屋被本院拍卖，故被告金文花应当赔偿原告由此产生的损失；但本院同时认为，根据本院查明的事实及原告自认，被告金文花在2014年年底已领取了案涉房屋的相关产权证明，虽该房屋为城中村拆迁安置房，二年后方可上市交易，但在案涉房屋具备过户条件后，原告依然怠于履行其权利，未及时主张要求被告办理产权过户登记手续,导致案涉房屋公安机关查封且被本院司法拍卖，其自身亦存在过错，本院基于兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素综合考量，认为按照房屋溢价损失的70%作为赔偿依据较为合理，故本院酌情将赔偿损失金额调整为（630001-130000）*70%=350000.07元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、原告王**耀与被告徐云海、金文花之间的《房屋买卖预约协议书》于2021年1月27日解除；二、被告徐云海、金文花应于本判决生效之日起三十日内返还给原告王**耀购房款人民币130000元；三、被告金文花应于本判决生效之日起三十日起内赔偿原告王**耀损失人民币350000.07元；四、驳回原告王**耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5050元，由原告王**耀负担800元，由被告徐云海、金文花负担4250元，由被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。财产保全费3670元，由原告王**耀负担750元，由被告徐云海、金文花负担2920元，由被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  王珏二〇二一年二月八日书记员  柴静附页：本案引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。87