湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终297号上诉人（原审被告）：株洲万众房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区长江广场亚都花园****。法定代表人：张慧常，董事长。委托诉讼代理人：李谋琪，湖南法达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨柳，男，1975年2月25日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市天元区。被上诉人（原审原告）：唐晚霞，女，1983年11月12日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市天元区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：唐湘晖，株洲市天元区中良法律服务所法律工作者。上诉人株洲万众房地产开发有限公司（以下简称万众房地产公司）因与被上诉人杨柳、唐晚霞商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初3547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2021年2月3日询问了上诉人万众房地产公司委托诉讼代理人李谋琪及被上诉人杨柳、唐晚霞共同委托诉讼代理人唐湘晖。本案现已审理终结。万众房地产公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。一审法院逾期违约金计算至2018年2月10日是错误的，上诉人于2017年7月3日就办理了交房手续，被上诉人也已经收房，并在物业公司办理了房屋装修手续。因此，即使需要计算逾期违约金，逾期违约金的计算期间应为2017年4月1日至2017年7月2日。杨柳、唐晚霞辩称，上诉人的上诉理由不成立，双方于2018年2月10日签署了建设家园交房交接书。杨柳、唐晚霞向一审法院起诉请求：1.判令万众房地产公司支付杨柳、唐晚霞延期交房违约金15390元；2.判令万众房地产公司退还杨柳、唐晚霞办证费860元；3.判令万众房地产公司承担本案案件受理费。一审庭审中，杨柳、唐晚霞明确放弃第二项诉讼请求。一审法院经审理查明，2017年1月5日，杨柳、唐晚霞（买受人）与万众房地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同号：9000399528）约定：买受人向出卖人购买位于株洲市天元区××路××号××栋××号房屋，总房价款为488577.6元，买受人应于2017年1月5日前支付首期房价款188577.6元，余款300000元向株洲市住房公积金管理中心申请贷款支付。买受人未按照约定时间付款，逾期在90日以内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；第九条约定：该房屋的交付应当符合商品房已经取得建设工程竣工验收报告并经过相关部门联合验收合格、商品房已取得房屋实测报告的条件，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；第十条约定：出卖人应于2017年3月31日前将房屋交付给买受人。商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应在交付日期届满前10日将办理交房手续的时间、地、地点的通知书面送达买受人受人未收到通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。交付该商品房时，出卖人应当满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有的不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件十一补充协议约定：房屋预测平面图以外增加面积按2000元／㎡计费另外付给出卖人。合同第十条约定的该房屋“经验收合格”是指出卖人作为建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位对房屋进行了验收，并取得“合格”结论。其他与该商品房有关的工程验收工作由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。买受人认可，商品房项目取得竣工验收合格，作为质量合格的依据，应按照本合同约定办理收楼手续，不得以瑕疵或一般质量问题拒绝收楼。因买受人以非法律规定的事由拒绝收楼的，视为出卖人已经完成交付。由于买受人原因未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，不承担由此造成延期交房的违约责任；买受人依据合同有关逾期交房的约定要求出卖人支付违约金或承担其他违约责任的，应于约定交房之日起90日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利；因合同履行所发生的通知等文件（以下统称为通知）均应采用挂号信、传真、ＥＭＳ邮件或在本地报纸刊登等可供查询的方式送达。通知送达至买受人在签署买卖合同时预留的地址即为有效送达。买受人预留的通讯地址有误或者变更地址后未书面通知出卖人的，出卖人仍可向合同上注明的地址发出相关通知或本地报刊（株洲日报或株洲晚报）上刊登相关通知，通知自出卖人发出或刊登之日起第七日视为已送达买受人。出卖人采取多种方式向买受人送达通知的，以先到达或指定先到达的日期为通知送达日期……。合同签订后，杨柳、唐晚霞共计支付购房款488577.6元，其中首付款188577.6元，向中国农业银行股份有限公司株洲分行申请贷款支付300000元。2018年1月31日，万众房地产公司在《株洲晚报》刊登《交房公告》，通知建设家园业主于2018年2月4日至6日办理1、2、3栋交付手续、2018年2月7日至8日办理4、5栋交付手续、2018年2月9日至10日办理6、7栋交付手续，并在办理交付时缴纳完毕购房款、维修基金、办证费等相关费用。杨柳、唐晚霞已于2018年2月10日办理收房手续。一审法院另查明：万众房地产公司至今未向杨柳、唐晚霞支付逾期交房违约金。一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：杨柳、唐晚霞的诉讼请求有无事实与法律依据？具体分析如下：本案中，各方系平等的民事主体，《商品房买卖合同（预售）》系杨柳、唐晚霞与万众房地产公司双方自愿订立，合同内容系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方由此形成的房屋买卖合同关系合法有效，受法律保护。合同约定交房条件之一为经相关部门联合验收合格，但由什么部门验收、验收什么项目均未明确，属于约定不明的情形，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”及第六十二条“质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”之规定，质量要求应按照补充协议中约定的“建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位对房屋进行了验收，并取得合格结论”以及国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》（编号：GB50300-2013）6．0．6“建设单位收到工程竣工报告后，应由建设单位项目负责人组织监理、施工、设计、勘察等单位项目负责人进行单位工程验收”确定，故本案所涉房屋交房条件应认定为五方验收合格，即本案所涉房屋符合约定的交付条件。杨柳、唐晚霞应在万众房地产公司通知交房后及时予以办理收房手续，杨柳、唐晚霞认为本案所涉房屋不符合交付条件的理由不能成立，一审法院不予支持。万众房地产公司在与杨柳、唐晚霞就房屋交付事宜存在争议的情况下通过在《株洲晚报》刊登交房公告的形式通知业主收房，该通知形式杨柳、唐晚霞与万众房地产公司双方在补充协议中予以了明确约定，约定通知文件可以以在本地报纸刊登的方式进行送达，该约定不违反法律法规的强制性规定，对合同双方具有约束力，故万众房地产公司按约定的形式进行公告通知、送达，对杨柳、唐晚霞产生通知及送达的效力。依照该约定，交房通知在刊登之日2018年1月31日起至2月10日视为已送达杨柳、唐晚霞。综上所述，本案逾期交房违约金应计算至万众房地产公司通知的收房期限届满之日即2018年2月10日止。万众房地产公司现已逾期交房90日以上，在杨柳、唐晚霞要求继续履行合同的情况下，应依约从逾期次日起按已支付总房价款的每日0.01%标准向杨柳、唐晚霞支付违约金。截止2018年2月10日的延期交房违约金计算为15390元[488577.6元×315日（2017年4月1日至2018年2月10日）×0.01%/日]。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第一款第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：株洲万众房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向杨柳、唐晚霞支付延期交房违约金15390元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费206元，减半收取103元，由株洲万众房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人向本院提交了一份新证据：《证明》，证明被上诉人于2017年7月3日已经收房且已经入住。两被上诉人对该证据的质证意见为：真实性有异议，该证据不是真实的，并已经过了一审的举证期限；物业公司不是本案合同的参与人，其没有权利代表上诉人交付房屋；该证明没有公司法人签名，且没有辅助证据来达到上诉人的证明目的，故该证据不能作为证明本案事实的证据使用。本院对该证据的认证意见为：对证据的真实性经审核予以确认，该证据与两被上诉人一审提交的证据房屋交接书相矛盾，且该证据无其他证据予以佐证，故对其不予采信。二审中，两被上诉人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，二审双方争议的焦点是：案涉房屋的交付日期是2017年7月3日还是2018年2月10日？现分析如下：本案，被上诉人杨柳、唐晚霞主张交房日期是2018年2月10日，并在一审提交了证据株洲晚报交房公告、房屋交接书予以证明。上诉人万众房地产公司主张交房日期是2017年7月3日，并在二审提交了证据案涉房屋小区物业公司出具的《证明》予以证明。本院认为，案涉房屋的交付日期应认定为2018年2月10日，理由如下：房屋交接书是上诉人向两被上诉人出具的，该证据具有较强的证明力，且该证据与证据株洲晚报交房公告可以相互佐证；而《证明》是案涉房屋小区物业公司出具的，该证据无其他证据予以佐证。故两被上诉人提交的两份证据证明力较大，可予采信，该两份证据可以证明交房日期是2018年2月10日。上诉人主张交房日期是2017年7月3日的依据不足，本院不予支持。综上，上诉人万众房地产公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费206元，由上诉人株洲万众房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  石安旭审判员  陈 蓉审判员  梁雄文二〇二一年二月四日法官助理黄洪波书记员汪晶