辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终148号上诉人（原审被告）：锦州天兴置业有限公司，住所地锦州市凌河区和平路四段****。法定代表人：韩玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵建国，辽宁永字律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大商锦州百货大楼有限公司，住所，住所地锦州市凌河区中央大街二段**div>法定代表人：韩冰，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴春红，该公司副总经理。委托诉讼代理人：王明忠，辽宁华峰律师事务所律师。上诉人锦州天兴置业有限公司（以下简称天兴置业公司）因与被上诉人大商锦州百货大楼有限公司（以下简称大商百货公司）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2020）辽0703民初935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人天兴置业公司的委托诉讼代理人赵建国、被上诉人大商百货公司的委托诉讼代理人吴春红、王明忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天兴置业公司上诉请求：1.请求撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院（2020)辽0703第935号民事判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院以依据双方签订的协议及被告提交的负二层商品房销售面积和公摊面积，扣除沃尔玛公司的租赁面积计算出全楼的公摊面积，再除以全楼层商户面积之和计算出公摊系数，在根据租赁面积计算出公摊面积，其计算原则符合原被告关于租赁面积的计算约定，故对原告主张的计费公摊面积予以支持，计算得出地上一层面积866.02，地下一，地下**面积13709.38，地下**面积1936错误的。（一）2013年5月8日签订的框架协议是上诉人与被上诉人对于“家乐汇”委托管理和租赁经营事宜所签订的，该协议第八条租赁面积的计算原则是对被上诉人承租“家乐汇”面积的计算原则，而并不是约定包括沃尔玛在内的其他商铺承租面积的计算原则，一审判决将约束被上诉人的条款当然的适用于其他商铺的行为没有法律依据，应当依据测绘报告记载的面积为准。（二）由于地下二层除沃尔玛租赁范围以外的全部面积使用权与经营权，自商场开业起一直归被上诉人大商使用，作为大商的承租范围和实际使用面积，不能再作为公摊面积分摊给全楼其他商铺，因为其他商铺没有使用权也没有实际使用这一部分面积，使用人大商自行经营地下车库并进行统一管理和对外收费，该部分面积所产生的收益归大商所有。如果大商一边使用着该部分面积，又同时将该部分面积强加分摊给全楼商铺业主并对业主收取该部分面积的物业费，那么大商获得了除经营收益以外的二次收益，从谁使用谁缴费的原则上看，大商使用却二次向其他人收取物业费于法无据。综上，依据产权测绘面积为套内面积加上公摊面积得出沃尔玛原一层租赁面积为751.24平方米、负一层租赁面积为10736平方米、负二层租赁面积为1401平方米，并非一审判决认定的面积。二、一审判决认定被告与沃尔玛约定的物业费标准不代表沃尔玛公司应缴纳的全部物业费标准是错误的。（一）自2014年1月至2018年7月，沃尔玛超市按照4元/平方米/月的标准向大商支付物业费，该金额是公平合理的。在大商仅对沃尔玛提供一楼南北门通道和全楼的消防维护这一有限的物业服务范围的情况下，沃尔玛每月向大商支付52280元的物业费足己，这一物业费金额是天兴收取租金的六分之一（300610元）多一些，这一比例最为公平合理，也是一个世界性连锁企业、世界500强企业、在拥有10000家商店、购物广场的情况下，对家乐汇购物广场沃尔玛租金、物业费经严苛的审核后认可的标准。如果按照大商的收费标准沃尔玛承租的一层0.8477元/平方米/天，一个月的物业管理费是332383元，已经超过了天兴收取的租金300610元。沃尔玛承租的地下一层、二层0.463元/平方米/天，一个月的物业管理费是181542元，也己经超过了天兴收取的租金60%，这一标准不论是否有依据，单从公平原则、交易习惯的角度看都是无法成立的，严重的显失公平更不符合交易习惯。(二)在沃尔玛承租期间，沃尔玛将物业管理费直接交给被上诉人，而被上诉人并未对沃尔玛的物业费提出过异议，因此被上诉人的行为证实其对沃尔玛交付的4元/平方米/月标准是默许的。(三)一审判决认定依据既判力原则，确定沃尔玛原承租一层的物业管理费是0.71元/平方米/日，负一层、负二层物业管理费按原告公示的0.436元/平方米/日，一个判决适用两个标准严重违法。被上诉人提供的生效判决文书也不能作为本案认定沃尔玛物业费涉及的经营者影院的情况完全不同，影院和超市分属不同楼层，需要提供的物业服务项目不同。超市的水、电、燃气、空调、排风、取暖、电梯均独立于家乐汇购物广场，保洁、保安独立，仅有一楼南北门通道和全楼的消防维护由大商负责，因此生效判决文书不具有参照性，一审法院以影院的物业费标准确定沃尔玛超市的物业费标准依据明显不足。被上诉人单方公示的行为并不是法律规定的形成权，不能产生对双方具有约束力的法律效力，一审判决认定被上诉人公示的0.436元/平方米/日物业费标准没有依据。3《委托管理协议》第3.2A:“沃尔玛的物业管理费由甲方承担，收费标准乙方依据实际成本确定，甲方按月向乙方支付”。该条款约定沃尔玛的物业管理费费按照乙方实际成本确定，而没有约定以乙方公示标准确定，因此被上诉人有责任提供证据实际成本的依据，但被上诉人在一审时并未向法院提交发票、劳动合同、维修合同、纳税凭证书证、鉴定意见等有效的证据证明其自2014年至2018年每年的沃尔玛物业费成本或者其实际支出到底是多少，应承担举证不能的败诉风险。一审判决以被上诉人提交的某一年的公示记载的标准认定2014年至2020年的物业费标准，明显依据不足。家乐汇购物广场每一年度的物业费实际支出成本不可能完全相同，用一成不变的所谓“公示标准”认定本案事实缺乏法律依据。自2018年7月沃尔玛撤场之后，原承租区域的负一层、负二层己经停止使用，且空间完全独立，与经营期间所产生的费用相比更是减少了很多，在此情况之下一审法院仍然以经营期间的物业管理费标准计算不具合理性。综上，一审判决对于沃尔玛超市承租的一层、负一层、负二层在同一期间适用不同标准具有随意性，为查清案件事实，上诉人请求二审法院依法调取物业管理费成本的依据，如被上诉人仍拒不提交，应依法驳回其诉讼请求。四、一审判决以“诉讼中大商集团锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场出具情况说明，同意原告提起追索一层、负一层、负二层部分场地拖欠物业费的诉讼，原告主张的相关权利并表示今后不再主张，且原告作为诉讼主体在本院及市法院多次以家乐汇承租人为被告提起诉讼，原告的诉讼主体资格己被人民法院生效判决所确认，故本案原告具有主张权利的主体资格”是错误的。上诉人与被上诉人虽然签订了《委托管理协议》，将家乐汇购物广场的物业委托上诉人管理，但一审时被上诉人向一审法院提交的2014年1月16日百货大楼与家乐汇购物广场签订的《转让协议》，明确载明被上诉人将锦州市凌河区解放路五段33号家乐汇物业转让给大商集团锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场管理。该证据足以证明被上诉人一直隐瞒其已将家乐汇购物广场的物业转让给第三方的事实致使产生之前的多次诉讼，该证据属于新证据，属于被上诉人的自认行为，足以驳斥一审判决“原告作为诉讼主体在本院及市法院多次以家乐汇承租人为被告提起诉讼，原告的诉讼主体资格己被人民法院生效判决所确认”的认定。既然有新证据出现，就应当按照该证据记载的真实情况认定事实，而之前的判决也因为该份新证据的出现应当予以撤销。且被上诉人在一审提交的2014年1月16日家乐汇购物广场与锦州银行股份有限公司凌云支行协议、2019年8月2日（2019)辽0703民初287号民事调解书，亦进一步证实被上诉人没有诉讼主体资格，但一审法院仅以家乐汇购物广场出具的一份情况说明就认定百货大楼具有诉讼主体资格程序严重违法。五、一审判决认定原告起诉没有超出法定的诉讼时效是错误。在审庭审时被上诉人并未提交有效证据证明其对沃尔玛物业费进行过催缴，而法院认定的在2014年12月18日和2019年12月9日以信函的形式催缴物业费，就这两个时间的间隔也超出了法定两年或者三年的诉讼时效期间，因此一审法院认定被上诉人起诉没有超过法定诉讼时效缺乏证据支持。综上，请二审法院依据本案的事实和相关法律规定予以公正判决，驳回被上诉人的诉讼请求。大商百货公司辩称，一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。一、关于沃尔玛收取租赁费的问题，上诉人的理由不成立。1.我公司提供的物业服务应该包括对整个家乐汇广场的租赁面积，包括所有出租出售商户的产权测量面积和负二层共有停车场公摊面积两大部分。公摊面积的计算应当按各业主承租的面积分摊确定。2.上诉人和沃尔玛签订的房屋租赁协议中不包括沃尔玛租赁面积所分摊的公用面积部分，沃尔玛所缴纳的4元/平方米每月物业费显然不包括公摊面积部分。这是上诉人和沃尔玛之间在双方租赁协议之间所约定的内容。3.我公司与锦州天兴置业有限公司所签订的物业协议从未放弃对沃尔玛公摊部分的物业的收取权。沃尔玛公摊面积的物业费以及产权测量中物业费不足的部分，根据委托管理协议的约定，该部分物业费应由上诉人锦州天兴置业有限公司承担。4.上诉人在上诉状中提到的，负二层在扣除沃尔玛租赁范围以外，全部由我公司使用与经营事实是不正确的。我公司对此使用是物业管理行为，而非租赁行为，不存在我公司因此产生租赁收益问题。5.上诉人在面积数据上，所述事实和自己陈述相矛盾。二、关于上诉人与沃尔玛约定的物业费标准及缴纳物业费问题。我公司认为一审判决认定上诉人和沃尔玛之间签订物业费的标准不等同于沃尔玛公司应缴纳的全部物业费这个结论是正确的。2014年4月2日锦州天兴置业有限公司给我公司出具的说明函中讲到沃尔玛缴纳4元/平方米每月的物业费，不足部分由锦州天兴置业有限公司补足，很显然既然是补足就不是全部。三、上诉人在上诉中提到的物业费的计算标准问题，简单讲一审法院判决以生效的判决书做依据来确定相同的租赁物，相同的公司提供租赁物并无不妥。上诉人主张的沃尔玛和影院的服务范围不同，进而影响服务的标准不同是对服务认识的错误。我公司严格按照委托协议的约定计算物业费的收取标准，并且进行公示向上诉方发出通知进行催要，因此该协议应以我公司制定为准。上诉人在第三个问题中提到的关于2014年至2020年公示的物业费标准未发生变化的问题。根据全国物价指数的统计，物价在这期间区域上涨，2020年我公司仍然执行2014年的标准没有损害上诉人的利益。四、关于本案的主体是否适格的问题。我公司将家乐汇物业转由大商千盛广场，该广场已经出具情况说明，同意我公司提起物业费追起之诉，并且认可我方主张的权利。被上诉人的物业主张资格在相同的主体问题上已经有确认，故我方主体适合。五、关于诉讼时效超过的问题。我方的权利主张没有超过诉讼时效，其应属于根据合同约定属于合同法中的分期付款的形式，以最后付款的形式为起算点，2018年5月23日沃尔玛退市之时开始起算，根据民法总则三年诉讼时效规定，我公司2020年6月8日提前诉讼在法律诉讼时效保护期限之内。大商锦州百货大楼有限公司向一审法院起诉请求：1、请求被告支付物业费14277238元；2、由被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2012年5月18日，锦州天兴置业有限公司与沃尔玛（辽宁）百货有限公司分别作为甲乙双方签订房屋租赁协议，乙方租赁甲方地上第一层933平方米、地下第、地下第**10736平方米、地下第**1401平方米积为甲乙双方共同确认的根据施工图纸测算出来的房屋套内面积，不包括应由该租用面积所分摊的公用面积，但乙方有权无需支付租赁费用依法使用房屋租用面积所分摊的公用面积，物业服务费为租用面积每平方米每月4元；在租期届满及协议被解除的六十日内，乙方应将房屋交还甲方；2013年5月8日，锦州天兴置业有限公司与大商集团锦州百货大楼有限公司作为甲乙双方签订协议书，该协议书载明：甲方将天兴家乐汇商业地产分为委托管理部分和租赁经营部分与乙方合作，实现乙方对家乐汇的整体统一管理，沃尔玛公司与甲方的租赁合同期满及中止时，相应场地由乙方接管，租赁面积的计算原则为地下一层、地下二、地下**扣除沃尔玛的面积后全楼租赁面积比例分摊；2014年1月12日，锦州天兴置业有限公司与大商集团锦州百货大楼有限公司作为甲乙双方签订委托管理协议书，内容为甲方将拥有产权的家乐汇物业及周边区域、楼体立面及楼顶、除乙方租赁区域以外的部分及为整楼配套和服务的基础设施设备，委托给乙方管理。物业内各层各区域的物业管理费收费标准，乙方根据实际情况公平合理确定，沃尔玛的物业费由甲方承担，收费标准乙方依据实际成本确定，甲方按月向乙方支付。乙方商场开业日，为物业管理费的计费起始日。2014年1月16日，“家乐汇”商场开业；2014年1月16日，大商集团锦州百货大楼有限公司将自己受托管理的家乐汇物业转让由大商集团千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场管理；2014年4月2日，锦州天兴置业有限公司给大商集团千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场出具关于沃尔玛物业费的说明函，内容为：沃尔玛（辽宁）百货有限公司的物业管理费直接交给千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场，千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场与锦州天兴置业有限公司在商定沃尔玛租赁区物业管理面积及物业费收取标准后，如沃尔玛支付的物业管理费不足，则由锦州天兴置业有限公司补足剩余的物业管理费；沃尔玛（辽宁）百货有限公司自2014年5月起，逐月向原告交纳按租用面积每平方米每月4元标准计算的物业费，沃尔玛公司于2018年5月22日撤店，被告与沃尔玛公司签订的房屋租赁协议终止协议载明双方的租赁协议终止日期为2018年7月12日，沃尔玛公司向原告缴纳的物业费交至2018年7月11日；2014年7月1日，锦州房地产测绘中心对被告申报销售的凌河区解放路五段33甲楼的面积进行了测绘，该楼的总建筑面积为77976.41平方米，B1商品房销售面积为11892.38平方米，B2商品房销售面积为12014.87平方米，地上一，地上**为751方米；2014年12月18日，大商集团千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场给锦州天兴置业有限公司发送通知，载明依据贵公司与沃尔玛签订的房屋租赁协议约定：沃尔玛超市一层面积为933平方米，地下一，地下**为10736平方米，地下**为1401平方米面积为13070平方米，物业费标准为一层部分为0.85元/平方米/日、地下一、地下**及**上货平台部分为0/平方米/日，因物业面积尚未最终确定，暂按上述面积收费，请于12月25日前交纳；2017年8月24日，大商集团锦州百货大楼有限公司变更为大商锦州百货大楼有限公司；2018年6月6日，大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场给锦州天兴置业有限公司发函，载明要求锦州天兴置业有限公司快速推进负一层的招商；2018年6月13日，锦州天兴置业有限公司给大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场回函，载明负一层超市招商系我司内部事务，请贵司对大商租赁部分加强招商及管理；2018年7月11日，锦州天兴置业有限公司向大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场发出工作联系函，载明：因沃尔玛超市关店，通知贵司从2018年7月12日起，停止对原沃尔玛超市所在物业的物业服务；2018年8月8日，大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场给锦州天兴置业有限公司回函，载明：对于原沃尔玛区域不能改变物业服务费用的产生，包含但不限于电梯、空调的保养，变电所、消防系统的维护等相关费用，应由贵司负责；2018年8月28日，锦州天兴置业有限公司与沃尔玛（辽宁）百货有限公司签订房屋租赁协议终止协议，在该协议中双方确认租赁协议于2018年7月12日终止；2018年12月4日，锦州天兴置业有限公司给大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场发送业务联系函，载明锦州天兴置业有限公司决定将负一层（原沃尔玛租赁部分）打造生鲜广场，为了顾客出入方便，锦州天兴置业有限公司决定在家乐汇东西两侧做两个门脸，要求给予支持；2019年7月2日，锦州天兴置业有限公司向大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场发送商函，内容中有与沃尔玛合同期满或中止时，相应场地应由乙方接收但未接收；2019年7月8日，大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场给锦州天兴置业有限公司回函，对锦州天兴置业有限公司提及的诸项事宜不予认可，要求被告明确专项核对人员，就承租的场地租赁面积、租赁范围、起租时间、物业费标准、物业计费面积、物业费等与租金相关事宜，于7月31日前完成核对、确认工作；2019年12月9日，原告给被告发送回复函，内容包括依双方签订的《委托管理协议书》、往来函件约定及法院判决，3814万元物业费被告没有给付，期间原告每年均向被告送达或邮寄物业费通知单及催缴函件，催缴长达六年之久，原告有权在租金中扣除拖欠的物业费，要求被告5个工作日内缴纳拖欠的物业费，并将物业费计算明细表一并邮寄被告；2020年8月17日，大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场给本院出具情况说明，内容为同意原告提起追索一层、负一层、负二层部分场地拖欠物业费的诉讼，认可原告主张的相关权利并表示今后不再主张。一审法院认为，原告与被告签订的合作协议及委托管理协议系双方当事人真实意思表示，双方均应按约定主张权利履行义务，原告按约定为被告提供了物业服务，被告应按原告主张承担合理的物业费用。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告锦州天兴置业有限公司于本判决生效后7日内给付原告大商锦州百货大楼有限公司2014年1月16日至2020年1月23日物业费12337323.07元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107463元，原告大商锦州百货大楼有限公司负担14601元，被告锦州天兴置业有限公司负担92862元。本院二审审理期间，双方当事人均提交了新的证据：上诉人提交证据大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场与锦州银行股份有限公司凌云支行签订的收取物业管理费的《协议书》一份。拟证实大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场对锦州银行股份有限公司凌云支行承租的“家乐汇”广场4号商用房物业费收取标准是按照建筑面积进行收取，故对其他商户的物业费收取亦应按照建筑面积计算。被上诉人对《协议书》真实性无异议，但对上诉人证实的事实不予认可。本院认为，民事法律遵循民事主体的意思自治，合同当事人依法享有合同自由的权利，任何单位和个人不得非法干预。上诉人以大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场与锦州银行股份有限公司凌云支行签订的收取物业管理费的《协议书》约定物业费收取按建筑面积计算为由，主张被上诉人对其他商户收取物业费的面积亦应当以租赁物的建筑面积为准，无事实及法律依据，故对上诉人的该项主张不予采信。被上诉人针对上诉人的被上诉人只对沃尔玛超市一层南北门通道和全楼的消防维护提供物业服务的主张，提供一份沃尔玛（辽宁）百货有限公司锦州解放路分店于2017年3月15日向被上诉人发出的《关于人行道、货梯维保问题的函》，证明被上诉人不但对沃尔玛超市一层南北门通道和全楼的消防维护提供物业服务，且对沃尔玛超市电梯运行等维护均属于物业管理范围。上诉人对证据无异议，主张对证实的事实需其他证据印证。本院认为，根据函中载明“根据物业合约，如果电梯厂商不能按约定进行维修，我方可以找第三方公司进行维修、保养。所发生费用将在物业费中扣除”的内容,足以确认被上诉人主张的事实成立，依法予以采信。对当事人二审争议的其他事实，本院认定如下：一审认定事实属实，本院予以确认。上述事实，有一审卷宗所载证据、当事人庭审陈述、《协议书》、《关于人行道、货梯维保问题的函》等证据载卷为凭，并经庭审质证，依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方当事人对双方之间就位于锦州市凌河区解放路五段33甲“家乐汇”物业的管理，于2014年1月12日签订的《委托管理协议书》均无异议，本院予以确认。则双方当事人应当按照《委托管理协议书》约定全面履行义务。现被上诉人根据双方《委托管理协议书》的约定，已全面履行对锦州市凌河区解放路五段33甲“家乐汇”物业管理义务后，则上诉人亦应当按照约定履行向被上诉人支付相应的物业费用的义务，否则将依法承担违约责任。关于上诉人主张的一审判决计算被上诉人收取物业费的面积错误一节。经查，双方当事人对沃尔玛超市租赁的涉案楼房的租赁面积地上一层为751.24平方米、地下一层、地下**为11892米均无异议，应予以确认。现双方当事人对地下二层的租赁面积存有异议，上诉人认可为1401平方米，被上诉人主张为1679.72平方米并得到一审判决确认。本院认为，上诉人主张的沃尔玛超市对涉案楼房地下二层的租赁面积为1401平方米，是根据其与沃尔玛（辽宁）百货有限公司签订的房屋租赁协议中的约定，但被上诉人对此并未予以确认。相反，从双方当事人就沃尔玛超市物业费收取进行磋商的一系列书面函件中，足以确认双方当事人对沃尔玛超市租赁面积始终未予以确认。该节事实与上诉人2014年4月2日向大商集团锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场出具的《关于沃尔玛物业费的说明函》中，载明的“贵我双方在商定沃尔玛租赁区物业管理面积及物业费收取标准后”及大商集团锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场2014年12月18日向上诉人发出的《通知》中载明的“因物业面积尚未最终确定，暂按上述面积（上诉人与沃尔玛公司租赁协议约定面积）收取”事实相印证，则在被上诉人多次催促上诉人配合确认、核对沃尔玛超市实际租赁面积无果后，按沃尔玛超市在涉案楼房地下二层设立办公区域等实际占用面积（即1679.92平方米）作为计算物业费用的面积并无不当。关于上诉人应否对沃尔玛超市承租经营面积对应的公摊面积承担物业费及地下二层除沃尔玛租赁范围外的全部面积与经营权一直归大商集团锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场自行经营地下车库和对外收费，如将该部分面积强加给全楼业主并收取物业费，大商集团锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场将重复获益一节。本院认为，按照双方当事人签订的《委托管理协议书》的约定，上诉人“将其拥有产权和管理权的‘家乐汇’物业周边区域、楼梯立面及楼顶、除乙方（被上诉人）租赁区域以外的部分及为整楼配套和服务的基础设施设备，委托给乙方管理。”则在被上诉人依约对涉案楼房提供物业服务后，被上诉人不但有权向经营的业主按照租赁的建筑面积收取相应的物业费，同时，对涉案楼房公共部位进行维护所产生的费用，亦应有全体经营业主分别按照租赁面积的比例予以负担。本案中，一审判决根据双方当事人之间的协议及涉案楼房测绘面积等客观条件，在确定全楼公摊系数的基础上，再根据租赁面积分别计算出沃尔玛超市经营期间地上一层公摊面积114.78平方米、地下一层、地下**公摊面积1817平方米、地下**公摊面积265米后，将沃尔玛超市实际租赁面积与公摊面积之和，作为计算沃尔玛超市应承担的物业费交费面积并无不当。虽然上诉人与案外人沃尔玛（辽宁）百货有限公司签订的房屋租赁协议中的约定沃尔玛超市支付物业费的面积为“房屋套内面积，不包括所分摊的公用面积”，但该约定的效力只是对上诉人与沃尔玛超市具有约束力，不能对抗被上诉人的权利。且上诉人在2014年4月2日向大商集团锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场出具的《关于沃尔玛物业费的说明函》中亦明确承诺“贵我双方在商定沃尔玛租赁区物业管理面积及物业费收取标准后，如沃尔玛支付给贵司的物业管理费不足，由我司向贵司补足剩余物业管理费。”故对上诉人“依据产权测绘面积为套内面积加上公摊面积得出沃尔玛原一层租赁面积为751.24平方米、负一层租赁面积为10736平方米、负二层租赁面积为1401平方米”的主张，本院依法不予支持。对上诉人主张的被上诉人经营地下车库收益部分，因与本案非同一法律关系，本案不予调整。关于双方当事人诉争的物业费收取标准问题。本院认为，根据双方当事人签订的《委托管理协议书》中约定“沃尔玛的物业管理费由甲方（天兴置业公司）承担，收费标准乙方（大商百货公司）依据实际成本确定，甲方按月向乙方支付。”由此可见，对沃尔玛超市经营期间的物业费收取标准由被上诉人确定。则在被上诉人确定物业费收取标准并于2014年12月18日向上诉人发出书面通知后，上诉人并未就物业费收取标准提出异议。一审法院按照本案的客观事实，结合被上诉人在诉讼中，提交的人民法院对被上诉人与其他承租业主，因物业服务合同纠纷案件作出的生效判决中，确定的地上面积物业费收取标准，判令地上一层物业费按0.71元/平方米/日、地下一层、地下**、地下**按被上诉人公示的0/平方米/日计算并无不当。虽然在本案诉讼过程中，上诉人主张其已于2014年4月2日向被上诉人发出的《关于沃尔玛物业费的说明函》，明确告知沃尔玛的物业费“经三方确认由沃尔玛直接支付给贵司”，被上诉人亦自2014年1月至2018年7月按4元/平方米/月收取物业费，并未对收取标准提出异议，视为对沃尔玛超市物业费按4元/平方米/月收取的默许，如按照被上诉人的标准计算物业费，超过了上诉人收取租金的60%，严重显示公平，亦不符合交易原则和交易习惯。同时，通过2019年7月8日大商集团锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场向上诉人发出的商函中的内容，也能够确认上诉人对被上诉人主张的物业费收取标准存有异议。经查，上诉人2014年4月2日向被上诉人发出的《关于沃尔玛物业费的说明函》中，不但载明沃尔玛与上诉人租赁合同中约定的由上诉人收取的按4元/平方米/月的物业费，改由沃尔玛直接向被上诉人支付，同时也载明“如沃尔玛支付给贵司的物业管理费不足，由我司向贵司补足剩余物业管理费”，结合被上诉人2014年12月18日向上诉人发出的通知中明确载明的沃尔玛物业面积尚未最终确定，“现根据实际情况，经合理测算沃尔玛超市的物业管理费标准为：一层部分0.85元/平米/日、地下一层、地下**层上货平台部分0.46元/平米/日。”的事实，足以确认，上诉人的《关于沃尔玛物业费的说明函》系对沃尔玛超市物业费缴纳方式的变更，而非系物业费收取标准的确定。虽然上诉人主张从大商集团锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场2019年7月8日的《商函》中，能够确认上诉人对被上诉人确定的物业费标准提出了异议，但该《商函》系大商集团锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场针对上诉人于2019年7月2日向其发出催收租金的商函作出的答复，而非针对沃尔玛超市物业费收取标准的磋商。故上诉人的上述辩解意见，依法不予支持。关于上诉人主张沃尔玛超市撤场后原租赁的负一层、负二层已停止使用，物业费计算标准不合理一节。经查，沃尔玛超市撤场后，上诉人曾于2018年7月11日向大商集团锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场发出《工作联系函》，主张停止对沃尔玛超市承租区域物业的服务，但大商集团锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场以物业服务费用产生包括但不限于电梯、空调的保养、变电所、消防系统的维护等相关费用为由书面拒绝。另，上诉人于2018年12月将家乐汇购物广场负一层打造成了生鲜广场并运营。本院认为，根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业应当承担对物业服务标的物及其配套设备、设施和相关场地绿化、秩序、环境卫生等义务，物业服务企业因履行物业服务合同产生的维护费用、人工费用等等成本，应由全体经营业主共同承担。本案中，虽然沃尔玛超市于2018年5月22日撤场，形式上降低了物业服务企业的劳动成本，但家乐汇购物广场的物业管理是一个整体，物业服务企业不能因个别商户的撤场而停止物业合同的履行。在双方当事人对此情形并无约定，且上诉人负有及时对原沃尔玛超市承租的地下一层进行招商的义务的情形下，鉴于上诉人将地下一层打造成生鲜广场进行经营的事实，故在上诉人不能举证证明被上诉人的物业服务成本明显降低的情形下，一审法院判令上诉人继续按原标准承担物业费用并无不当。关于被上诉人是否为适格诉讼主体一节。本院认为，被上诉人与上诉人签订《委托管理协议书》后，于2014年1月16日将其受托管理的家乐汇物业转让给大商集团锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场并实际按约履行物业服务，上诉人未能按约缴纳物业服务费用的情形下，大商集团锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场对上诉人依法享有合同债权。一审法院审理过程中，大商集团锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场出具书面说明，将其对上诉人享有的债权转让给被上诉人，并被一审法院采纳，应视为大商集团锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场将其债权转让给被上诉人后，履行了向上诉人告知的义务，则一审法院结合涉及本案标的物的其他诉讼中的诉讼主体为本案被上诉人的客观事实，确认被上诉人享有本案诉讼主体资格并无不当。关于本案的诉讼时效问题。本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定（2021.1.1施行）第八条规定：“具有下列情形之一的，应当认定为民法典第一百九十五条规定的‘权利人向义务人提出履行请求’，产生诉讼时效中断的效力：……（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的……”本案中，现有证据证明2014年12月18日、2019年12月9日被上诉人以信函的形式向上诉人催缴物业费，且被上诉人在2019年12月9日的催缴物业费信函中明确载明“期间我司每年均向贵司送达或邮寄物业费通知单及催缴函件，催缴长达6年之久”，上诉人对此并未否认。故一审法院对上诉人主张被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的辩解意见未予采信，并无不当。综上所述，锦州天兴置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费107463元，由上诉人锦州天兴置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 高 帆审判员 王玉龙审判员 王金业二〇二一年二月九日法官助理文涛书记员高俊格