北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初15642号原告（反诉被告）：宜昌市鹏飞汽车有限公司，住所地宜昌市体育场路**。法定代表人：李**飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张俊甲，河北英汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京周庄子投资管理中心，，住所地北京市丰台区丰台镇后泥洼**法定代表人：杨永胜，董事长。委托诉讼代理人：杨旭，北京市尚公律师事务所律师。原告（反诉被告）宜昌市鹏飞汽车有限公司（以下简称宜昌鹏飞公司）与被告（反诉原告）北京周庄子投资管理中心（以下简称周庄子中心）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。宜昌鹏飞公司的法定代表人李**飞、委托诉讼代理人张俊甲，周庄子中心的委托诉讼代理人杨旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宜昌鹏飞公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告周庄子中心支付房屋建设价值及装修补偿款7393097.19元（参照我方自行委托评估报告结果，该金额包括房屋整体、房屋构筑物及机器设备的价值）；2.判令被告周庄子中心赔偿经营损失230万元（2020年4月因为被告将大门围起来了导致整栋楼无法使用，按照2019年的经营平均值计算的，利润为230万）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2004年2月18日，北京市丰台区丰源设备安装有限公司（甲方）与宜昌鹏飞汽车装饰材料销售有限公司(乙方)签订了《合作协议》，约定：甲方提供项目用地，乙方负责提供建设装修（自挖地基起建造商业楼）及经营项目相关配套资金，项目地点位于北京市丰台区周庄子村东大街23号院内，合作期限15年（以建设装修完工后正式营业开始计算）；五、利益分配方式，乙方按约向甲方支付租金；第六条第6款约定，合作期满后，如乙方需继续经营，享有优先承租权，乙方如(自愿放弃）不想再继续经营，乙方房产无偿转让给甲方；第七条第3款约定，本协议不受各单位名称变更之影响，如有名称变更，变更方必须继续履行本协议全部条款。另附有关于投资预算的协议附件：1、主体工程1,152,000元，内外装饰工程1,094,400元，3、锅炉房改造工程285,000元，4、院内场地改造及污水处理等500,000元，以上合计3,031,400元。2004年9月28日，双方签订了《补充协议》，约定：第二条，为减少乙方经济损失，从2005年1月1日起租，合同期15年，自2005年1月1日起至2019年12月31日止；第三条，因市场变化，经乙方向甲方申请，甲方同意将原定于经营汽车服务项目的房屋，可招租、招商或用于经营其他法律、法规不禁止的经营项目。协议签订后，宜昌鹏飞汽车装饰材料销售有限公司按约支付了相应租金并在项目用地从规划到挖地基起兴建了五屋1500平米的商业楼，并开始正常的经营活动。2006年1月5日，宜昌鹏飞汽车装饰材料销售有限公司经工商登记将企业名称变更为原告宜昌市鹏飞汽车有限公司。2016年11月7日，北京市丰台区丰源设备安装有限公司（转让方）与被告北京周庄子投资管理中心（受让方）签订了《转让合同书》，约定：自2017年1月1日起，原《合作协议》的甲方权利义务由被告北京周庄子投资管理中心承接。合作协议届满前，原告多次向被告申请延期合作协议。对此，被告先是应允，在原告提出签订书面的续期协议时，被告开始推诿。2020年4月7日起被告组织人设置围挡阻止店面经营，2020年4月16日，被告以合同到期为由强行采用停水、停电、停气等手段逼迫原告及其员工搬离经营产所。此外，在合同期间，原告为挖地基兴建商业楼并正常经营投入了大量资金，先后于2017年6月5日、2019年4月1日通过抵押原告法人李**飞自有房产获得贷款，将贷款所得款项（391万元、700万元）用于采购建筑材料及家具、开设新店装修及进货、采购设备。原告认为，《合作协议》系双方真实意思表示，合法有效，且原告一直按约支付租金并从事合法合规的经营活动，按照合作协议第六条第6款，合作期满后，如原告继续经营，享有优先承租权，仅在原告自愿选择放弃经营时，原告才可将前期投资新建装修的房产无偿转让给被告，现原告多次申请续租并增加租金，被告予以拒绝并阻止原告正常经营，已经侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大损失。周庄子中心辩称：不同意原告诉讼请求，合同期限到2019年12月31日后也没有延期，合同到期后原告无权使用该房屋，也就不存在经营损失；合同到期后，原告的房产就转给被告使用了；现场目前确实围挡了，但是不影响经营使用。周庄子中心提出反诉请求：1.判令反诉被告宜昌鹏飞公司将位于北京市丰台区周庄子村东大街23号院内的房屋腾退交还于反诉原告；2.反诉被告宜昌鹏飞公司按年租金30万元的标准向反诉原告支付自2020年1月1日至实际腾退日的房屋占用费及欠付的水费101374.5元、电费52366元、供暖费12000元；3.判令反诉被告宜昌鹏飞公司按合同约定向反诉原告支付违约金10万元；4.反诉被告支付本案全部诉讼费。事实和理由：2004年2月18日，北京市丰台区丰源设备安装有限公司（甲方）与反诉被告（乙方）签订《合作协议》，约定双方合作开展“北京鹏飞宝迪汽车装饰服务”项目。项目地点位于北京市丰台区周庄子东大街23号院内。合作方式为甲方提供项目用地和部分房屋，负责办理房屋规划、建设、消防、环保、市政等手续并承担该部分费用，乙方提供建设装修及经营相关资金，建设完成后乙方自主经营。合作期间乙方获得在甲方土地上所建房屋和设施的使用权，合作期满，乙方不再继续经营的，乙方所有房产需无偿转让给甲方。合作期限15年，第三个五年，乙方每年支付给甲方30万元租金。同时，协议约定，任何一方违约，应赔偿对方经济损失，并付违约金10万元。2004年9月28日，双方签订《补充协议》，约定起租日期为2005年1月1日，2019年12月31日到期。2016年11月7日，反诉原告作为受让方签订《转让合同书》，约定自2017年1月1日起，北京市丰台区丰源设备安装有限公司将其在《合作协议》中的权利义务一并转让给反诉原告。现《合作协议》约定的期限已届满，双方未达成续租合意，反诉被告拒不腾退上述房屋。反诉原告认为，反诉被告的行为已经严重违反合同约定，根据相关法律规定，反诉原告有权要求反诉被告支付违约金、腾退返还房屋，支付协议到期后至实际腾退之日的房屋占有使用费，故提起反诉。宜昌鹏飞公司就反诉请求辩称，不同意反诉原告的请求。按照双方法定代表人的微信聊天记录，反诉原告没有提供任何解除合同的材料，也说可以继续履行，2020年4月7日在没有任何通知的情况下把大门围挡，此时反诉被告才知道反诉原告不让继续使用。我方按时缴纳租金，反诉原告的会计拒不接受2020年4月租金。我方要求双方按照年租金30万元的标准继续履行合同。另外，关于水电费及供暖费，我方认可欠付供暖费12000元、2020年2月、3月电费38800元，水费由我方直接缴纳给自来水公司，不存在欠费，2020年4月反诉原告断水断电，故之后的费用与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2004年2月18日，甲方北京市丰台区丰源设备安装公司（以下简称丰源公司）与乙方宜昌鹏飞汽车装饰材料销售有限公司（于2006年1月5日更名为宜昌市鹏飞汽车有限公司）就合作经营“北京鹏飞宝迪汽车装饰服务”项目签订了《合作协议》，协议约定如下：第二条项目地点：北京市丰台区周庄子村东大街23号院内（丰源公司七里庄锅炉房土地1300平方米，其中含旧锅炉房300平方米）；第三条合作方式：甲方提供项目用地和部分房屋，乙方负责提供建设装修及经营项目相关配套资金；第五条利益分配：项目合作合作中的第一个伍年，乙方第一年付给甲方壹拾伍万元整的租金，余下四年每年按贰拾万元交付，第二个伍年乙方每年给付甲方贰拾伍万元整的租金，第三个伍年，乙方每年付给甲方叁拾万元整的租金；第六条权利和义务：建设期间3.乙方投资新建三层共计1200平方米生产经营用房及300平方米旧锅炉房改造。根据施工图纸预计投资300万元，所需资金由乙方承担（见附件）。经营期间5.乙方在甲方土地上所建房屋和设施，在合作期间，经营使用权归乙方所有。6.合作期满后，如乙方需继续经营，享有优先承租权，乙方如不再继续经营，乙方所有房产必须无偿转让给甲方（估算：叁佰万元）；第七条违约责任：2.本合同双方应认真履行，不能违约，如任何一方违约，应赔偿对方经济损失，并付违约金壹拾万元。该合作协议有甲方上级单位北京市丰台区周庄子农工商联合公司盖章确认。附件投资预算载明：1.主体工程24米＊16米＊3层＊1000元／每平方米＝1,152,000元，2.内外装饰工程24米＊16米＊3层＊950元／每平方米＝1,094,400元，3.锅炉房改造工程300平方米＊950元／每平方米＝285,000元，4.院内场地改造及污水处理等500,000元，合计3,031,400元。上述协议签订后，丰源公司将北京市丰台区周庄子村东大街23号院内空地及西侧旧锅炉房交付宜昌鹏飞公司。宜昌鹏飞公司于2004年4月起在该地址东侧投资新建三层楼房。案件审理过程中，宜昌鹏飞公司与周庄子中心共同确认旧锅炉房无规划审批手续，周庄子中心提交的农村集体经济组织登记证及土地证书记载涉案土地所有权人为北京市丰台区卢沟桥乡周庄子村经济合作社。经周庄子中心申请，本院向北京市规划和自然资源委员会丰台分局（以下简称规自委丰台分局）调查关于丰台区周庄子东大街23号房屋规划手续等情况，规自委丰台分局回函并附：1.2003规丰建字0175号建设工程规划许可证附件、附图，载明：建设单位北京市丰台区周庄子农工商联合公司，建设项目名称供热锅炉房办公用房，审批建筑规模293.53平方米，层数地上1，地下，地下04.9米，总造价300000元；2.2004规丰行决字《行政处罚决定书》，载明：经查北京市丰台区周庄子农工商联合公司于2004年4月10日开工建设的供热锅炉房办公用房工程，在施工过程中超出规划许可证批准内容，擅自增建二层，扩大建筑面积747.79平方米。以上行为违反了《北京市城市规划条例》第四十三条之规定，已构成违法建设。根据《行政处罚法》第六条之规定，决定对你单位上述违法行为进行罚款处理，罚款金额523453元。2004年9月28日，甲方丰源公司与乙方宜昌鹏飞公司签订了《补充协议》，载明第一条：乙方投资建设的东大街23号院内三层房屋（1200m2），因甲方规划手续不全，超过规划批准面积747.79m2，致使造成丰台区规划局罚款，每平方米700元，共计：523453元。经甲、乙双方协商，甲方要求此罚款由乙方支付50万元，甲方支付23453元。甲方同意乙方先期所支付的50万元罚款，抵扣乙方应付给甲方三年整的场地租金（自2008年1月1日起乙方付给甲方第四年租金20万）。第二条：为减少乙方经济损失，甲、乙双方约定，从2005年1月1日起租，合同期15年，自2005年1月1日起至2019年12月31日止。2016年11月7日，丰源公司（转让方）与周庄子中心（受让方）、宜昌鹏飞公司（原协议乙方）签订了《转让合同书》，约定：自2017年1月1日起，原《合作协议》的甲方权利义务由周庄子中心承接，既享有权利，又承担义务。宜昌鹏飞公司与周庄子中心均认可双方签订的合同名为《合作协议》实为租赁合同。《合作协议》履行期间，宜昌鹏飞公司对新建三层楼房及旧锅炉房进行了改造，并对外经营使用，且按照合同约定向周庄子中心交纳租金至2019年12月31日，宜昌鹏飞公司自述十五年期间平均年利润为七八十万元。《合作协议》届满前，宜昌鹏飞公司于2016年11月18日向周庄子中心提出《申请》，请求延长合同时间至2039年12月31日，将宜昌鹏飞公司新建装修价值1000多万元的建筑物无偿移交周庄子中心，建议第一个五年租金递增到每年50万元，第二个五年递增到每年60万元，第三个五年递增到每年80万元，第四个五年递增到每年100万元。2019年11月、12月，宜昌鹏飞公司法定代表人与周庄子中心法定代表人协商续租事宜未果。《合作协议》到期后，宜昌鹏飞公司正常使用涉案场地及房屋至2020年4月6日。宜昌鹏飞公司于2020年4月自行委托中立资产评估（北京）有限公司对土地租赁合同到期涉及到的部分资产在2020年3月31日的市场价值进行评估，评估结果：房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、机器设备、电子设备的原值为10341626.43元，净值为7393097.19元。2020年4月7日，周庄子中心在东大街23号院外设置围挡，宜昌鹏飞公司称周庄子中心以合同到期为由强行停水、停电、停气，导致无法正常经营，应赔偿经营损失。周庄子中心主张宜昌鹏飞公司欠付水电费及供暖费，其中水费为2018年3月至12月52687元、2019年7月至12月31492.5元、2020年1月至10月17195元，共计101374.5元，电费为2020年2月25000元、2020年3月13800元、2020年4月12000元、2020年5月1566元，共计52366元，2019-2020年度供暖费12000元。宜昌鹏飞公司认可欠付供暖费12000元、2020年2月及3月电费38800元，对其余费用不予认可。本院认为，本案争议焦点有三：一是《合作协议》的效力问题；二是宜昌鹏飞公司能否就涉案房屋的建造及装修获得相应赔偿；三是《合作协议》到期后的占有使用费问题。第一，关于《合作协议》的效力。从协议内容看，双方就租赁的土地及房屋、租金标准、租赁期间等进行了明确具体的约定，虽名为《合作协议》，实为租赁合同关系。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案土地为集体建设用地，协议就东大街23号院内集体建设用地的租赁不违反相关法律规定，应为合法有效，而东大街23号院内西侧旧锅炉房在协议签订前已存在并作为租赁物对外出租，但该旧锅炉房自始至终未办理相应规划审批手续，故应认定《合作协议》所涉旧锅炉房的部分为无效。第二，关于宜昌鹏飞公司能否获得相应赔偿。《合作协议》的有效部分，明确约定由宜昌鹏飞公司自行承担资金在涉案土地新建三层楼房，合同期满后，如不再继续经营，所有房产无偿转让。现《合作协议》履行期限已经届满，周庄子中心明确表示不再续租，宜昌鹏飞公司已无继续经营的可能。宜昌鹏飞公司出资建造房屋，并对涉案房屋进行装修改造，系其为对外经营使用而进行的必要投入，且在协议约定的十五年可预见期限内进行了使用。宜昌鹏飞公司在签订《合作协议》时，应明知其投入成本与可使用时限之间的关系并进行预判。即便该协议部分无效，其所投入的成本已在协议履行期内全面地得到了实现。现《合作协议》到期，宜昌鹏飞公司就涉案土地及房屋已无可期待利益及信赖利益，对其要求补偿款及经营损失的诉讼请求，本院难以支持；对周庄子中心要求宜昌鹏飞公司腾退交还房屋的反诉请求，本院予以支持。第三，关于协议到期后的占有使用费。本案中，宜昌鹏飞公司支付租金至2019年12月31日，其认可正常使用涉案场地及房屋至2020年4月6日，关于2020年1月1日至2020年4月6日期间的占有使用费，本院认为参照双方协议到期前年租金30万元的标准计算为宜；关于2020年4月7日至实际腾退之日的占有使用费，周庄子中心于2020年4月在东大街23号院外搭建围挡，表明了不再继续出租的意愿，也影响涉案房屋及场地的正常使用，其主张该期间的占有使用费，依据不足，本院不予支持。另外，双方因合同到期的续租问题产生争议，而在《合作协议》履行期间内，宜昌鹏飞公司并不存在违约行为，周庄子中心要求宜昌鹏飞公司支付违约金的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。关于水费、电费、供暖费，宜昌鹏飞公司认可未支付2019年至2020年度供暖费12000元、2020年2月及3月电费38800元，本院对周庄子中心的此项请求，予以支持；周庄子中心未就宜昌鹏飞公司拖欠其余水费、电费的主张进行举证，故对其该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、宜昌市鹏飞汽车有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于北京市丰台区周庄子村东大街23号院土地及房屋腾退交还北京周庄子投资管理中心；二、宜昌市鹏飞汽车有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京周庄子投资管理中心2020年1月1日至2020年4月6日占有使用费80000元；三、宜昌市鹏飞汽车有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京周庄子投资管理中心供暖费12000元、2020年2月及3月电费38800元；四、驳回宜昌市鹏飞汽车有限公司的诉讼请求；五、驳回北京周庄子投资管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费39826元，由宜昌市鹏飞汽车有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费4729元，由北京周庄子投资管理中心负担3636元（已交纳），由宜昌市鹏飞汽车有限公司负担1093元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  王姣姣人民陪审员  许建国人民陪审员  刘 坤二〇二一年二月七日法官 助理  郑磊茜书 记 员  袁婷婷