天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0101民初2503号原告天津万科物业服务有限公司，住所天津空港经济区环河南路88号2-2150室，现经营地址天津市河北区中山路292号假日广场5层。法定代表人谢炜，董事长。委托代理人贺怀磊，该公司职工。委托代理人付晓卫，该公司职工。被告董超男。委托代理人李燕燕，天津万华律师事务所律师。委托代理人常万年，天津万华律师事务所律师。原告天津万科物业服务有限公司与被告董超男物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人付晓卫及被告的委托代理人李燕燕均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天津万科物业服务有限公司诉称，原、被告系物业服务合同关系。原告系专业的物业服务企业，被告系本市和平区南京路××广场××1106房屋的所有权人，即业主。原告依据与天津万科世贸广场业主会签订的《天津市物业管理服务合同》及补充协议，对小区提供物业服务。被告名下的房屋面积为××平米，物业费标准为18.06元/平米/月，每月物业费678.87元，被告自2015年9月1日至2016年2月25日期间拒绝向原告交纳物业费，拖欠物业费4000.48元，违约金116.69元，共计4117.17元。原告多次向被告催要，但被告一直没有缴纳。现原告起诉要求：1、被告给付2015年9月1日至2016年2月25日期间的物业费4000.48元及违约金116.69元，共计4117.17元；2、本案诉讼费由被告承担。为支持自己的主张，原告向本院提交《天津市物业管理服务合同》及补充协议，房地产权证及水箱检测合格证3份。被告董超男辩称，被告将其名下本市和平区南京路××广场××1106房屋出租给案外人郭长海，用于酒店经营，租赁期限为2013年4月1日至2021年5月31日。原告提供的物业服务存在各种问题。周六日无人打扫卫生，也不提供买电服务，长时间停水，水质发黄，不按时提供空调，夏天晚上12点关闭空调，大厦13楼曾经发生漏水，造成案外人郭长海的电脑被泡、短路，至今物业公司未予解决，原告还无故拆除租户郭长海的牌匾。另外，因原告不能提供免费车位，每年还需支出车位费14000元左右。因此，不同意原告的诉讼请求，法院应酌情减免物业费。为支持自己的主张，被告向本院提交房屋租赁合同及照片2张。经审理查明，2006年9月15日，原告与案外人天津万科世贸广场业主会签订《天津市物业管理服务合同》，约定原告为万科世贸广场进行物业服务，按建筑面积计算每月每平米物业费18.06元，由业主于每月5日前交纳，合同期限自2006年10月1日至2008年9月30日。同日，双方签订补充协议，约定“本合同期满三个月前，甲方（案外人天津万科世贸广场业主会）没有将续聘或解聘乙方（原告）的意见通知乙方（原告），且乙方（原告）继续管理的，视为合同有效期自动延续，直至甲方（案外人天津万科世贸广场业主会）与乙方（原告）续聘、或选聘新的物业管理企业，期间费用按本合同执行。”原告至今仍为万科世贸广场进行物业服务。坐落本市和平区南京路××广场××1106房屋系被告名下私产房屋，建筑面积为××平米。被告拖欠2015年9月1日至2016年2月25日期间的物业费3979.61元（18.06元/平米/月××平米×5个月零25天=3979.61元）。另查，庭审中，对于被告提出物业服务存在的各种问题，原告不予认可，表示大厦空调只要开启，24小时不会间断，双方在合同中未约定空调的开启时间，一般在6月中旬开启，至9月底关闭。不存在长时间停水问题，有时遇到维修会临时停水，停水通知也会提前张贴，当天维修完毕，当天恢复通水。被告所说的13楼漏水事件大约是在2014年左右，他们之间是相邻关系纠纷，与物业公司无关。按照规定大厦外檐不允许挂东西，所以被告不能在外檐处安装空调。物业周六日照常打扫卫生，因为大厦内有居民，如果不打扫就无法居住了。案外人郭长海未交广告费，所以原告才将其牌匾拆除，与本案无关。大厦没有地下停车场，地上有30多个车位，对所有业主都是按每小时4元收取停车费。从2015年开始，公司规定每周一至周五上午9点至下午5点售电，我们也曾张贴过通知，原告可周一至周五买电。维修水管后会出现水质发黄，但放一会儿就好了。由于物业合同签订比较早，当时约定每年清洗4次。根据《天津市城市供水用水条例》规定，每半年清洗水箱一次，原告每年清洗两次符合法律规定。因此，被告提出的问题与事实不符。再查，依据原告与案外人天津万科世贸广场业主会签订《天津市物业管理服务合同》第六条第二项第四款约定“二次供水水箱清洗及检测：4次/年，检测结果合格”。庭审中，原告提交了《天津市二次供水设施清洗消毒合格证》3份，清洗消毒及检测日期分别为2015年3月31日、2015年11月9日、2016年5月19日。上述事实，有原、被告当庭陈述及双方提交的证据，本院调查材料，经质证及本院核实，予以确认。本院认为，原告与案外人天津万科世贸广场业主会签订的《天津市物业管理服务合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，本院予以确认。该合同及协议对该小区全体业主具有约束力。依据合同约定，二次供水水箱清洗及检测每年为4次，该约定未违反法律法规禁止性规定，而原告提交的《天津市二次供水设施清洗消毒合格证》，清洗消毒及检测日期分别为2015年3月31日、2015年11月9日、2016年5月19日。原告自行变更了清洗水箱的次数，未按照合同约定全面履行自己的义务，因此应当承担相应责任，对于原告主张的物业费，应适当予以减免。关于被告提出物业服务存在的其他问题，原告不予认可，被告对此亦未提交充分证据，故被告该主张因证据不足，本院不予支持。关于原告提出违约金的请求，因被告并非无故拖欠物业费，故原告该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）款、第三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告董超男向原告天津万科物业服务有限公司支付2015年9月1日至2016年2月25日期间的物业费3780.63元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费50元，由被告负担（本判决生效之日起十日内送交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 王 军代理审判员 祝 芳人民陪审员 靳忠霞二〇一六年七月十五日书 记 员 赵瑞希附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条第五款业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业费用；第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。