上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初6384号原告(反诉被告)陆初吼，男，1957年9月27日出生，汉族，现住上海市长宁区。委托代理人龚达，上海明庭律师事务所律师。委托代理人罗德清，上海明庭律师事务所律师。被告(反诉原告)王燕翎，女，1959年4月11日出生，汉族，现住上海市静安区。委托代理人徐君霞，远闻(上海)律师事务所律师。被告上海金晶装饰材料有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人王燕翎，总经理。委托代理人宋潇。原告(反诉被告，以下简称原告)陆初吼诉被告(反诉原告，以下简称被告)王燕翎、上海金晶装饰材料有限公司(以下简称“金晶公司”)其他所有权纠纷一案，本院于2016年5月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员朱睢洁独任审判，于同年7月15日公开开庭进行了审理。原告陆初吼及其委托代理人龚达、罗德清、被告王燕翎的委托代理人徐君霞、金晶公司的委托代理人宋潇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆初吼诉称，原告与被告王燕翎系朋友关系，被告王燕翎自2007年起租住上海市静安区西康路XXX号XXX层XXX室(以下简称“系争房屋”)并用于金晶公司经营，每月通过银行转账方式支付租金4,700元至2013年3月止。因两人之间另存在民间借贷关系，故2013年4月至今的租金已在双方的借款中予以抵消。双方未订立书面租赁合同，根据相关法律规定，租赁期限超过6个月视为不定期租赁。后双方因租金金额未能达成一致，原告于2016年3月21日以书面形式通知两被告，双方的租赁关系于2016年3月31日解除，并给予两被告合理期限予以搬离。但直至起诉之日，两被告尚未搬离系争房屋并返还原告租赁物。故，原告起诉来院，要求：一、确认原、被告之间就系争房屋产生的房屋租赁关系于2016年3月31日解除；二、判令两被告立即迁出系争房屋并将系争房屋归还原告；三、判令两被告按照每月人民币(以下币种均同)12,000元的标准，支付原告自2016年4月1日起至实际迁出并返还系争房屋之日止的房屋使用费。原告为证明自己的主张，提交了如下证据材料：1、房地产登记簿，证明房屋权属；2、解除租赁通知及EMS凭证，证明原告书面通知解除租赁关系；3、工商机读材料及企业联络表，证明被告王燕翎租住系争房屋用于居住并公司经营；4、还款告示、EMS凭证及查询材料，证明被告王燕翎受到原告的解除通知后向原告寄送书面文件承认双方之间是民间借贷关系而非房屋买卖关系。被告王燕翎辩称并提出反诉称，2002年原告与被告王燕翎通过邻居相识。2007年，原告从日本回国后无收入，其多次向被告王燕翎借款以偿还系争房屋每月贷款4.700元并支付其子女的生活费等。2007年6月，被告王燕翎将自己名下的房屋出售打算另行置换房屋，原告提出愿向被告王燕翎出售系争房屋，后双方达成了房屋买卖的口头协议，商定系争房屋总价为80万元，之前的借款自动转为购房款，房屋贷款由原告每月偿还，剩余的房款将陆续支付给原告。2007年10月，被告王燕翎实际入住系争房屋并对其进行了装修。嗣后，被告王燕翎多次向原告支付购房款，并催促原告办理房屋的过户手续，但原告一直寻找各种理由推脱。2011年4月14日，因被告王燕翎实际支付的钱款已超过约定的80万元房屋价款，原告表示之后的钱款为借款，并出具书面借条。2012年4月7日，被告王燕翎经多次催促原告办理房屋过户手续未果后，要求原告明确系争房屋总价款，原告表示系争房屋总价款为210万元。2012年8月1日，被告王燕翎支付购房款25万元。截止2013年3月，被告王燕翎共计支付购房款XXXXXXX元，但原告一直未配合办理房屋过户手续。故，被告王燕翎不同意原告的诉讼请求，并提出反诉要求：判令原告将系争房屋过户至被告王燕翎名下。被告王燕翎为证明自己的主张，提交了如下证据材料：1、2011年4月14日13万元借收条，证明原告将系争房屋出售给被告；2、2012年4月7日收条，证明原告收到15万元购房款；3、收据证明，证明原告收到25万元购房款；4、收据证明、转账凭证、银行流水和取款凭证，证明被告王燕翎陆续支付购房款12万元；5、房地产买卖合同，证明原告出售了自己名下的房屋；6、装修预算清单和证人吴某某的证言，证明被告王燕翎花费巨资装修了系争房屋；7、沪G8XXXX凯迪拉克车辆信息及被告王燕翎、其女宋潇的驾驶证等，证明该车辆由被告王燕翎出资购买，实际由原告使用；8、物业公司证明，证明被告王燕翎自2007年10月至今居住在系争房屋内；9、证人葛某某的证言，证明被告王燕翎称其于2007年下半年即购买了系争房屋等；10、购房款明细，证明被告王燕翎已支付购房款共计213万余元。被告金晶公司辩称，原告与金晶公司并不存在房屋租赁关系，其注册地址在上海市金山区朱泾镇蒋泾XXX号XXX室，实际经营地址亦非系争房屋。因被告王燕翎系其公司的法定代表人，为便于联系，被告王燕翎将联系地址登记为系争房屋，但金晶公司的实际经营地址并非在此。故，金晶公司与原告不存在任何法律关系，不同意原告的诉讼请求。被告金晶公司未提交证据材料。经当庭质证，被告王燕翎对原告证据4的真实性有异议，对其余证据的真实性无异议，但认为被告王燕翎虽收到书面解除通知，但仅是原告一面之词，实际上双方为房屋买卖关系而非房屋租赁关系。其作为金晶公司的法定代表人，为便于联系将系争房屋作为公司联系地址，实际上金晶公司的注册地和实际经营地均与系争房屋无关。被告金晶公司的质证意见与被告王燕翎一致。被告金晶公司的质证意见与被告王燕翎一致。原告对被告王燕翎证据3、4的真实性有异议，对其他证据材料的真实性无异议，但认为原告和被告王燕翎之间另行存在民间借贷关系，确认曾分批次向被告王燕翎借款13万、15万和20万共计48万元，其余的钱款或为工程结算款或为房屋租赁或与本案无关。收条上“西康路XXX号5B房子买给王燕翎”、“购房净手到手价贰佰壹拾万元”和授收据证明确系原告本人书写，但其写“买给”而非“卖给”被告王燕翎系因向被告王燕翎借款在被告的再三要求下书写，系争房屋只是借款的担保；收据证明中有涂改未经其本人确认；其他证据材料与本案无关联性；证人吴某某的证言因未到庭接受质询，故不予质证。庭审中，被告王燕翎申请证人张某某出庭作证，并接受了质询。证人张某某证明：原告总是以各种理由不办理系争房屋的过户手续，房屋的总价款也一直在变化。原告和被告王燕翎之间曾对过账，原告认可了约200万元的金额，对所有列为房贷的金额都予以了认可，但不认可买车、衣服、人情往来等费用，且没有签字即走了。经审理查明，原告陆初吼与被告王燕翎系朋友关系。上海市静安区西康路XXX号XXX层XXX室权利人为原告陆初吼，建筑面积138.51平方米，房屋类型为办公楼。2012年4月28日系争房屋的抵押登记被注销。2007年10月起，被告王燕翎入住系争房屋。2011年4月14日，原告出具《借收条》，写明：“兹由陆初吼(XXXXXXXXXXXXXXXXXX)收到王燕翎人民币壹拾叁万元正。西康路XXX号5B房子买给王燕翎。”2012年4月7日，原告出具收条，写明：“兹收到王燕翎人民币壹拾伍万元整。购房净手到手价贰佰壹拾万元。”2012年5月16日，原告出具收条，写明：“兹收到王燕翎转账贰拾万元整人民币。给阳阳读书。”2016年3月21日，原告向被告王燕翎出具解除租赁通知书，被告王燕翎表示收到，但坚持认为双方之间并不存在房屋租赁关系而是房屋买卖合同关系。庭审中，原告确认2007年10月起至2013年3月止每月均收到被告王燕翎支付的房屋租金4,700元，并确认向被告王燕翎分批次借款共计48万元。同时，原告撤回要求解除房屋租赁关系的诉讼请求，并将第三项诉讼请求即房屋使用费的标准调整为4,700元。以上事实，有当事人的陈述、原告提交的房地产登记信息、解除通知打印件、被告提交的收条、转账凭证等为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于原告与被告王燕翎之间究竟存在何种法律关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现被告反诉主张双方之间系房屋买卖合同关系，则其应当举证证明房屋买卖合同关系存在的依据。原告认为其将房屋交给被告王燕翎使用并每月收取4,700元，而被告王燕翎却认为自己支付的钱款为房屋购房款，故被告王燕翎自2007年以来陆续向原告支付钱款这一行为的法律性质系双方各自主张成立的依据。现双方均未能提供书面合同。本案中，被告王燕翎称双方之前约定的房屋总价款为80万元，后原告就房屋价款一直有变动，在2012年4月7日的收条上确认为210万元，故自2007年起至2013年3月底，被告王燕翎向原告支付购房款共计2,131,034元，系争房屋的总价款已实际支付完毕。本院认为，首先，从常理看，即便双方为朋友关系，但被告王燕翎向原告购买房屋这种价值较大的不动产，应对房屋的总价、钱款的支付方式、履行期限、违约责任等基本内容做出约定。但自2007年被告王燕翎入住系争房屋起至2012年4月近5年的时间，双方对系争房屋的总价款都没有达成一致意见，显然有违常理；其次，即便如被告王燕翎所称后原告确认系争房屋总价款为210万元，但其实际支付的金额为2,131,034元已超出约定的价款，亦有违常理；再次，原告主张其每月支付4,700元系偿还系争房屋贷款，但该房屋的抵押登记已于2012年4月28日被注销，之后被告王燕翎仍每月支付4,700元，其陈述与实际情况不符；最后，被告王燕翎虽主张其多次要求原告办理房屋过户手续未果，但无证据材料予以作证，自2013年3月被告所称实际支付房屋价款完毕之日起至2016年5月原告起诉要求返还房屋之日止，被告王燕翎亦未通过其他法律途径维护自己的合法权益，显然有违常理。在没有其他相反证据证明的情况下，应当服从常理判断标准。综上，被告王燕翎主张双方之间存在房屋买卖合同关系，其已实际支付房屋价款，本院难以支持。原告主张双方之间存在房屋租赁关系，却未提交充分证据予以证明，本院不予支持。原告撤回第一项诉讼请求并调整第三项诉讼请求，系行使自己的诉讼权利，于法无悖，本院予以准许。现原告作为系争房屋的权利人要求被告搬离并予以返还，与法有据，本院依法予以支持。原告要求两被告自2016年4月1日按照每月4,700元的标准支付房屋使用费，本院认为，首先，原告未提供充分确实的证据材料证明其与金晶公司之间存在房屋使用关系，故其要求金晶公司承担房屋使用费的主张，本院不予支持；其次，原告在表明不同意被告继续使用系争房屋的前提下，主张按照每月4,700元的标准计算自2016年4月起至被告王燕翎实际迁出并返还房屋之日止的房屋使用费，明显低于同地段同小区的市场租金，于法无悖，本院予以准许。庭审中，原告确认其曾向被告王燕翎借款共计48万元，被告王燕翎可另行主张自己的权益。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王燕翎应于本判决生效之日起十五日内迁出上海市静安区西康路XXX号XXX层XXX室房屋，并将该房屋返还给原告陆初吼；二、被告王燕翎应于本判决生效之日起十五日内支付原告陆初吼2016年4月1日起至实际迁出上海市静安区西康路XXX号XXX层XXX室房屋之日止的实际使用费，按每月4,700元计;三、对被告王燕翎提出的反诉请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,000元，减半收取500元，由被告王燕翎负担；反诉案件受理费11,800元，由被告王燕翎负担；保全费5,000元，由被告王燕翎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  朱睢洁二〇一六年七月二十六日书记员  张鎏馨附：相关法律条文《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。