青海省西宁市城西区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）青0104执异7号 案外人（异议人）：更尕昂布，男，藏族，1964年1月7日生，公民身份号码：×××，住青海省称多县称文镇扎西路**。 委托诉讼代理人：白玛琼措，女，藏族，1992年2月22日出生，公民身份号码：×××，，住青海省称多县称文镇扎西路** 申请执行人：陈强，男，汉族，1983年2月12日生，公民身份证号码：×××，住，住西宁市/div> 被执行人：吴凌翔，男，汉族，1972年12月29日生，公民身份证号码：×××，住，住西宁市/div> 西宁市城北区人民法院在办理陈强与吴凌翔诉前财产保全一案中，于2020年3月19日作出（2020）青0105财保31号执行裁定书，查封、冻结吴凌翔名下位于西宁市××区不动产。2020年12月9日，西宁市城北区人民法院将该诉前保全案件移送本院。2021年1月25日，更尕昂布向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2021年1月29日举行了听证，更尕昂布及其委托诉讼代理人白玛琼措、陈强、吴凌翔参加了听证，陈强提交了书面意见。本案现已审查终结。 异议人更尕昂布称，2019年12月28日，其与吴凌翔签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：异议人以1420000元的价格购买吴凌翔名下的位于西宁市××区。合同签订后，2019年12月28日至2020年1月10日期间异议人按合同约定以银行转账方式陆续支付给吴凌翔购房款1120000元，2020年2月10日异议人与吴凌翔办理了房屋交接手续，该房屋异议人已占有使用至今。因2020年1月中下旬全国疫情爆发，西宁市房产交易中心暂停办理相关业务，双方无法按合同约定的时间办理过户手续。后经异议人查询得知该房产已被法院司法查封。异议人已通过合同的形式合法取得案涉房产，已经按照合同约定支付购房款，并实际占有案涉房产，是案涉房产的合法所有人，法院继续查封将影响异议人权利的实现，故申请解除对位于西宁市××区不动产的司法查封措施。 申请执行人陈强称，因其与吴凌翔存在民间借贷纠纷，其向人民法院申请财产保全措施时，案涉房屋登记在吴凌翔名下，并不存在其他任何争议，二人之间的民间借贷纠纷已经通过法院的调解书予以确认。买受人更尕昂布与出卖人吴凌翔签订的《房屋买卖合同》过户条件并未成就，双方签订的补充协议约定，过户于2020年2月10日前办理完结，但买受人更尕昂布怠于履行自己的义务，行使自己的权利，直至陈强对案涉房屋申请财产保全措施也没有付清房款以及办理过户登记，属于案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的情形。故本案不符合解除查封、扣押的情形，请求依法驳回异议人的异议申请。 本院查明，2020年3月18日，陈强向西宁市城北区人民法院申请诉前财产保全，请求依法查封吴凌翔名下位于西宁市××区不动产。同年3月19日，西宁市城北区人民法院作出（2020）青0105财保31号民事裁定书，裁定查封、冻结吴凌翔名下位于西宁市××区不动产。并于3月20日向西宁市不动产登记服务中心发出《协助执行通知书》，查封了上述不动产，查封期限三年，自2020年3月20日至2023年3月19日。2020年4月9日，我院立案受理了陈强与吴凌翔民间借贷纠纷一案，6月19日作出（2020）青0104民初1437号民事调解书，协议如下：一、被告吴凌翔一次性偿还原告陈强本金1000000元并支付利息110000元，共计1110000元，分别于2020年9月19日前偿还50000元，于2020年12月19日前偿还50000元，于2021年3月19日前偿还50000元，剩余960000元于2021年6月19日前一次性付清。如不能在2021年6月19日前清偿1110000元，则按照截止2021年6月19日实际欠付款项本金，以月利率1.2%计算自2020年6月20日至实际清偿之日的利息；二、双方就此纠纷再无任何争议；三、本案诉讼费14520元，减半收取7260元，由原告陈强负担。2020年12月9日，西宁市城北区人民法院将（2020）青0105财保31号案卷材料已送至本院。2021年1月25日，异议人更尕昂布向本院提出执行异议。 另查明，2019年12月28日，更尕昂布与吴凌翔签订了《房屋买卖合同》，约定：吴凌翔以1420000元价格将自己名下的的位××区房屋出售给更尕昂布。合同签订后更尕昂布陆续向吴凌翔支付房款共计1120000元，2020年2月10日，吴凌翔将案涉房屋交付更尕昂布实际占有使用。 本院认为，本案争议焦点为是否应解除案涉房产的查封。案外人更尕昂布主张案涉房产系其购买，在本案中是对案涉房产的权属提出实体异议，目的是为了阻却法院对该标的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定（2020修正）》第二十七条规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。本案系诉前财产保全，案外人基于实体权利对被保全财产提出异议，非执行程序案外人提出异议，故应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定进行审查。本案中，西宁市城北区人民法院虽依法查封了吴凌翔名下位于西宁市××区不动产，但异议人更尕昂布提交的证据能够证实其在人民法院查封案涉房产之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已实际占有使用该房产，并按合同约定支付大部分价款，其愿意按照法院要求交付剩余价款，且因案涉房屋涉及按揭贷款抵押、疫情影响及法院司法查封，未能办理不动产过户登记手续，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其权利足以排除强制执行，故案外人更尕昂布的异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定（2020修正）》第二十七条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 解除对西宁市城北区柴达木路144号21号楼1单元1322室不动产的司法查封措施。 案外人、申请保全人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 审 判 长 张革命 审 判 员 王红霞 审 判 员 杨仿洁 二〇二一年二月八日 法官助理 马 娟 书 记 员 崔雪莹 附： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该吧标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定（2020修正）》第二十七条：人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；