湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终989号上诉人（原审原告）：朱华军，男，1977年10月2日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：金继红，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北金驰物业有限公司，住武汉市汉阳区汉阳大道**。法定代表人：陈艳芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴启银，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：杜耀文，男，该公司工作人员。上诉人朱华军因与被上诉人湖北金驰物业有限公司（以下简称金驰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初3239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。朱华军上诉请求：一、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105民初3239号民事判决。二、将本案发回重审或依法重新作出判决，改判金驰公司赔偿朱华军因其违约交房形成的经济损失，2020年6月30日前为82,903.5元，从2020年7月1日起按4,605.75元/月计算至金驰公司依据约定和法律规定标准完成交房之日止。三、判令金驰公司承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审程序严重违法。2020年8月3日金驰公司答辩中承认《物业使用权转让合同》中约定的商铺建筑和装饰标准，并提交《商铺分隔安装工程施工合同》证明其于2019年4月进行施工依约定标准向朱华军交付商铺。一审法院要求金驰公司围绕2016年11月的收房确认单进行举证和答辩。2020年9月28日一审法院要求朱华军对金驰公司重新举证的复印件质证，朱华军要求出示证据原件，因金驰公司未到庭而未质证，此证据却是本案关键性证据。二、一审认定基本事实错误。金驰公司于2012年12月起以返租五年为条件向社会出售“海天欢乐购综合商业体”项目，当时负一楼规划用途为地下车库。行政管理部门于2013年2月以未取得该项目负一楼商铺预售许可证、擅自发布预售广告、接受认筹金为由对其予以处罚。朱华军与金驰公司正是在2012年5月签订的《物业使用权转让合同》、《物业委托管理经营合同》，约定五年的返租期、2018年12月31日由金驰公司向朱华军交付合同约定的商铺。上述事实已经有生效文书确认。2016年12月金驰公司补办商品房预售许可后，通知朱华军将原《物业使用权转让合同》转换成《武汉市商品房买卖合同》，仅对原合同约定的商铺位置、面积办理了确认手续，根本没有办理商铺占有权的交接，当时商铺没有隔断、门，没有通水电。当日，金驰公司以其全资子公司武汉海天广场物业管理有限公司的名义与朱华军重新签订了《物业委托管理经营合同》，双方没有发生商铺的交接，因为当时商铺没有隔断、门、通水电。武汉海天广场物业管理有限公司法定代表人与金驰公司相同，经营范围为物业管理等，无商铺出租经营权限。2016年11月的收房确认单内容明确，是业主对商铺位置和面积的确认，不是对商铺的接收，因为商铺没有隔断、门、通水电，不可能办理交接。一审法院故意不查明商铺是否有隔断、门、通水电，认定朱华军对房屋交付行为予以认可，系无证据支持的裁判。三、一审判决结果明显不公正，应当撤销一审判决，重新作出判决。朱华军二审调查中另行补充上诉事由称，本案一审漏列朱华军房产证上的另一所有权人（即其配偶）为当事人，本案应发回重审。金驰公司辩称：一、一审审理程序合法。一审法院根据朱华军的诉讼请求及当庭明确的诉讼请求归纳了案件争议焦点，一审法院要求当事人围绕焦点问题进行调查和辩论，符合庭审程序。本案一审中金驰公司提交的证据均有原件，已提交供朱华军质证，朱华军在法庭通知其到庭补充质证时拒不到庭，放弃质证权利，不利后果应由其自行承担。二、一审法院认定事实正确，判决所依据的事实充分，适用法律准确。《物业使用权转让合同》已经由双方签订的《协议书》解除，朱华军主张案涉房屋不符合《物业使用权转让合同》所约定的交付条件违反了《协议书》的约定，理应不予支持。根据《武汉市商品房买卖合同》约定，金驰公司应当在2016年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给朱华军，在此之前案涉房屋已经取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案证明书》、《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，至此案涉房屋已经符合法定和约定的交付条件。朱华军于2016年9月4日签署《收房确认单》的行为，以及《收房确认单》所载内容，表明其对案涉房屋的交付予以认可。三、朱华军的配偶一审未提起诉讼，一审未列其配偶为当事人不构成遗漏。一审判决正确，应予维持。朱华军向一审法院起诉请求：一、判令金驰公司赔偿因其违约交房形成的2020年6月30日前的经济损失82,903.5元（租金+物业费×18个月），从2020年7月1日起到按约定完成交房之日的经济损失按4,605.75元/月（租金+物业费）计算；二、判令金驰公司承担本案全部诉讼费用。一审法院查明：2012年7月1日，朱华军（受让方、乙方）与金驰公司（出让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》一份，该合同约定：金驰公司将其取得的位于武汉市汉阳区汉阳大道582号，编号为D11130007地块上开发建设的王家湾数码港（海天欢乐购）项目地下一层的GO-IN街区F区59号物业使用权转让给朱华军；该物业建筑面积10.95平方米，最终建筑面积以武汉市具有相应测绘资质的单位测定的为准；该物业使用权转让总价为487,404元；付款方式为分期付款；金驰公司在2013年12月31日前将本合同约定该物业交付于朱华军等条款。同时该合同附件二还约定了该物业装修明细：门为透明玻璃门或卷帘门；隔墙为轻钢龙骨间隔；供电为一户一表，预留单户控电板；智能化为预留网络、电话接口。同日，朱华军（委托人、甲方）与金驰公司（受托人、乙方）另签《物业委托管理经营合同》一份，合同约定：朱华军依据《物业使用权转让合同》享有位于武汉市汉阳区汉阳大道582号“海天欢乐购”项目的地下一层GO-IN街区F区59号物业使用权；朱华军自愿委托金驰公司管理、经营（含代为出租或许可第三人有偿使用）该物业，金驰公司愿意接受朱华军的该项委托；委托经营管理期限为五年，自2013年12月31日开始起算；朱华军、金驰公司双方本着共同培育市场、不断提升市场价值的原则，一致同意委托管理经营期内的前三年，朱华军不向金驰公司收取该物业收益（即免费交给金驰公司管理经营），该物业实际产生的第三人支付的租金或有偿使用费归金驰公司所有；委托管理经营期间，该物业第四年和第五年的收益，金驰公司应在每季度的第一个月的15号之前，按每年43,188元的标准，将上一季度的该物业收益支付给朱华军；委托管理经营期内，该物业的物业服务费不由朱华军承担等条款。《物业委托管理经营合同》签订后，朱华军、金驰公司双方均按该合同约定实际履行合同义务，朱华军向金驰公司支付了合同约定的物业使用权转让款。2016年7月10日，朱华军、金驰公司就涉案商铺签订了《武汉市商品房买卖合同》一份，合同约定：朱华军购买金驰公司取得的位于武汉市汉阳区汉阳大道582号、编号为D11130007、D0090110038的地块上开发建设的“数码港”及汽车用品市场项目中的-1层F-059号房；建筑面积14.05平方米；每平方米单价为39,654.88元，房屋总价为557,151元；付款方式为一次性付款；交房期限为2016年12月31日前等条款。2016年7月10日，朱华军还与案外人武汉海天广场物业管理有限公司就涉案商铺另行签订了《物业委托管理经营合同》及《前期物业服务合同》。此后，朱华军、金驰公司及案外人武汉海天广场物业管理有限公司签订了《协议书》一份，该《协议书》约定：朱华军、金驰公司双方一致同意，自双方签订的《武汉市商品房买卖合同》生效之日起，双方签订的《物业使用权转让合同》及《物业委托管理经营合同》同时解除，双方就该两个合同的解除互不负违约责任及赔偿责任；朱华军依据《物业使用权转让合同》已经缴纳的款项抵作《武汉市商品房买卖合同》中的商品房房价款，不足以冲抵全部房价款的，朱华军应在《武汉市商品房买卖合同》约定的期限内向金驰公司付清全部剩余房价款；若案外人未能按照其与朱华军之间签订的《物业委托管理经营合同》的约定向朱华军支付物业收益，则自该合同约定的支付期限届满之日起30日内，由金驰公司代案外人向朱华军支付上述物业收益等内容。2016年8月12日，金驰公司向朱华军开具了收到购房款557,151元的《湖北增值税普通发票》一张。此后，朱华军与案外人武汉海天广场物业管理有限公司即按双方签订的《物业委托管理经营合同》及《前期物业服务合同》履行合同义务。2019年4月19日，案外人武汉海天广场物业管理有限公司向朱华军发出《领取商铺钥匙通知函》，朱华军对此提出异议，遂提起本案诉讼。一审法院另查明，位于武汉市汉阳区汉阳大道**的汉阳王家湾的数码港项目于2015年5月27日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案证明书》。该项目于2015年6月1日取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》。2016年1月14日，朱华军曾就与金驰公司之间签订的《物业使用权转让合同》向一审法院提起房屋买卖合同纠纷之诉。一审法院于2016年7月8日作出（2016）鄂0105民初198号民事调解书，该民事调解书载明：在审理过程中，经一审法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、朱华军与金驰公司于2012年7月1日签订的《物业使用权转让合同》合法有效；二、朱华军应向金驰公司增加支付两项费用，第一项：按照14.05平方米为标准每平方米增加支付人民币3,000元，增加支付的金额为人民币42,150元；第二项：增加的面积3.1平方米按每平方米人民币44,511.78元为标准计算总额为人民币137,986.52元，其中朱华军承担20%即人民币27,597.30元，两项合计朱华军增加支付的金额为人民币69,747元；三、对于朱华军应支付的人民币69,747元，其中人民币12,342元以金驰公司应支付朱华军2017年度第一季度（一至三月）的租金人民币12,342元抵扣，剩余款项人民币57,405元朱华军于领取本调解书之日起10日内一次性支付金驰公司；四、金驰公司于朱华军支付上述第三项款项同日与朱华军签订位于武汉市汉阳区汉阳大道582号海天欢乐购GO-IN街区F区59号商铺的《武汉市商品房买卖合同》，建筑面积为14.05平方米，总价为人民币557,151元；五、金驰公司于双方签订的上述第四项的《武汉市商品房买卖合同》后3个工作日内办理该合同的备案手续，在合同备案后10日内协助朱华军办理上述商铺的产权登记手续，办理产权登记手续的相关费用由朱华军承担；六、本案诉讼费用减半收取为人民币4,305.5元由朱华军自愿负担，此款朱华军已交纳。一审法院认为：朱华军与金驰公司签订的《物业使用权转让合同》、《物业委托管理经营合同》、《武汉市商品房买卖合同》及朱华军、金驰公司与案外人武汉海天广场物业管理有限公司签订的《协议书》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。一审法院综合朱华军、金驰公司双方在一审庭审中的举证、质证、法庭陈述等内容，归纳本案的争议焦点为：涉案房屋的交付是否违反了《物业使用权转让合同》及《武汉市商品房买卖合同》的约定问题。首先，依据《协议书》的约定，自朱华军、金驰公司双方签订的《武汉市商品房买卖合同》生效之日起，双方签订的《物业使用权转让合同》及《物业委托管理经营合同》同时解除，双方互不负违约责任及赔偿责任，朱华军、金驰公司双方《武汉市商品房买卖合同》已于2016年7月10日生效，双方之间签订的《物业使用权转让合同》已经解除，现朱华军主张涉案房屋不符合《物业使用权转让合同》所约定的交付条件违反了《协议书》的约定，一审法院不予支持；其次，根据《武汉市商品房买卖合同》的约定，金驰公司应当在2016年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给朱华军，涉案房屋已于2015年5月27日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案证明书》，并于2015年6月1日取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，至此，涉案房屋已符合法定的交付条件。朱华军与案外人武汉海天广场物业管理有限公司就涉案商铺于2016年7月10日另行签订《物业委托管理经营合同》的行为以及朱华军按该合同约定领取收益的行为均表明了朱华军对涉案房屋的交付行为予以认可，故对朱华军主张金驰公司违约交房并要求赔偿损失的诉讼请求，一审法院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回朱华军的全部诉讼请求。本案受理费减半收取994元（朱华军已预交），由朱华军负担。本院二审期间，朱华军提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱华军提交的证据有：1.湖北省武汉市汉阳区人民法院民事判决，拟证明2019年4月金驰公司通知交房。2.照片，拟证明案涉商铺不符合国家标准、约定标准，石膏板作为装饰材料不能做隔断。3.《负一层业主温馨告知函》（2018年5月9日），拟证明案涉商铺是金驰公司与武汉海天广场物业管理有限公司联合与朱华军发生法律关系。金驰公司对上述证据的真实性、关联性、证明目的均有异议。质证中，朱华军未出示民事判决原件，且从打印件内容亦无法确认其为生效判决文书，本院不确认该证据的真实性、关联性；朱华军未出示《负一层业主温馨告知函》的原件，且从复印件内容看，其告知事项仅与《物业委托管理经营合同》委托到期相关，本院不确认该证据的真实性、关联性。金驰公司虽不认可朱华军所提照片的真实性，但认可案涉商铺隔墙为轻钢结构，配套使用了防火石膏板为建筑材料的事实，本院对此双方当事人无争议的事实予以确认，并确认一审查明属实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，二审争议焦点为：金驰公司是否违约交房，违约责任应如何计算？就案涉房屋，金驰公司与朱华军先后于2012年7月1日、2016年7月10日签订过《物业使用权转让合同》、《武汉市商品房买卖合同》。依照2016年7月8日（2016）鄂0105民初198号民事调解书及《协议书》的约定，2012年7月1日《物业使用权转让合同》自2016年7月10日《武汉市商品房买卖合同》成立生效之日起解除，金驰公司、朱华军就合同的解除互不负违约责任及赔偿责任，双方房屋买卖合同关系的内容以2016年7月10日《武汉市商品房买卖合同》为准。一审法院审理案件所确认的事实，均以经双方当事人质证的证据为基础，一审法院围绕房屋交付是否符合2016年7月10日《武汉市商品房买卖合同》约定审理案件，引导当事人围绕案件争议焦点展开审判程序，符合法律规定。2016年7月10日朱华军以业主身份与案外人武汉海天广场物业管理有限公司就涉案商铺另行签订了《物业委托管理经营合同》并依约领取收益。一审法院综合《武汉市商品房买卖合同》关于交房期限的约定、房屋竣工验收备案情况及上述缔约履约情形，认定朱华军对案涉房屋的交付行为予以认可，依据充分。案涉房屋在交付之前，已经先后于2015年5月27日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案证明书》，于2015年6月1日取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，上述公文书证足以证实案涉商铺符合法定交付标准和《武汉市商品房买卖合同》约定的交付标准。案涉商铺隔墙使用石膏板的事实，并不具有推翻上述公文书证的证明力。朱华军关于金驰公司违约交房应承担赔偿责任的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。朱华军上诉所称案涉房屋权属证书上另一所有权人并非案涉房屋买卖合同的缔约主体，既未以原告身份提起本案诉讼又非本案的必要诉讼参与人，其关于一审遗漏诉讼主体、程序瑕疵的上诉意见，无法律依据，本院不予采信。综上所述，朱华军的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1988元，由朱华军自行承担。本判决为终审判决。审判员  吴伶俐二〇二一年二月八日法官助理胡海洲书记员彭倩雯