天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初62743号原告兰秀伟，无职业。委托代理人李修磊，天津津滨正通律师事务所律师。被告天津市房地产信托集团有限公司，住所地天津市和平区睦南道74号，统一社会信用代码9112000010306535X3。法定代表人张金义，总经理。委托代理人朱沫，该公司员工。委托代理人苏楠，该公司员工。原告兰秀伟与被告天津市房地产信托集团有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王昆适用简易程序于2016年6月28日公开开庭进行了审理，被告在收到民事起诉状时明确表示放弃答辩期。原告兰秀伟及其委托代理人李修磊、被告天津市房地产信托集团有限公司的委托代理人朱沫、苏楠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告兰秀伟诉称，2010年8月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了由被告开发建设的天津市滨海新区大港海景园3-4-701号房屋，并于2011年7月1日入住至今。2016年5月2日，原告所在楼宇的西侧楼体外檐保温层及墙面脱落，经原告会同其他业主及该小区物业公司多次要求被告进行维修，并向有关部门反映该问题，被告均置之不理。现雨季临近，如不及时维修，将会给原告及其他业主带来更大的财产损失。故原告请求判令被告立即对海景园3号楼4单元西侧楼体外墙保温层及墙面进行修复。被告天津市房地产信托集团有限公司辩称，根据《民用建筑节能条例》第二十三条之规定，“在正常使用条件下，保温工程的最低保修期限为5年。保温工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”，因案涉楼宇已于2011年4月15竣工验收合格，故该楼宇保温工程的保修期已于2016年4月15日届满，被告不再承担维修责任。经审理查明，被告系天津市滨海新区大港海景园楼盘的开发商，原、被告于2010年8月16日签订《天津市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的海景园3-4-701号房屋。2011年6月28日，天津市滨海新区建设和交通委员会向被告下发《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，内容为：“经审查相关手续齐全，符合《天津市商品房管理条例》的有关规定，准许交付使用。”2011年7月1日，天津融信物业运营管理有限公司将该房屋交付给原告。2016年5月2日海景园3号楼宇西侧外墙位于6楼和7楼之间的抹灰层及保温层断裂、脱落，原告报相关物业管理公司维修，对方答复称尚在保修期内，应由被告进行保修，但被告拒绝承担保修责任，原告诉来本院。另查，天津市滨海新区大港海景园3号楼宇于2011年4月15日竣工验收合格。再查，原告的住宅截止开庭时止尚未因外墙抹灰层和外墙保温层的断裂、脱落发生渗漏现象。上述事实，有原、被告当庭陈述、举证予以证实，本院予以认定。本院认为，原告依法登记取得天津市滨海新区大港海景园3-4-701号房屋的所有权，作为业主，其对建筑物内的住宅专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。本案诉争的海景园3号楼西侧外墙抹灰层及外墙保温层，因不具有构造和利用上的独立性，不能够明确区分，不可以排他使用，亦不能够登记成为特定业主所有权的客体，所以该部分为全体业主的共有部分。原、被告均认可诉争楼宇的外墙保温层的保修期限为5年，但于何时起算保修期，双方各持己见。原告主张依据《商品房销售管理办法》第三十三条、《天津市建设工程质量管理条例》第二十五条之规定，自诉争楼宇准予交付之日起，暨2011年6月28日开始起算。被告主张依据《民用建筑条例》第二十三条之规定，自建筑工程竣工验收合格之日起，暨自2011年4月15日开始起算。首先，原告主张所依据的法规和地方性法规，法律关系的客体为“商品房”，该概念仅限于原告在建筑物中的专有部分而不及于共有部分，对此概念进行扩大解释违背民事活动应当遵循的公平原则，并非立法本意，试想，如起算时间按房屋交付时间计算，每交付一套房屋均需重新起算共有部分的保修期，势必造成保修期长于5年，如依原告主张的按照准予交付时间起算，又势必造成后办理交付房屋的业主应享有专有部分的保修期不足5年，故原告的主张无事实和法律依据，本院不予认定。关于房地产开发企业对楼宇外墙保温层的保修期起算时间，法律、法规无明确规定，本院认为应当根据外墙保温层的共有物性质来确定。共有物的保修期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则分别确定，但是保修期的起算时间应当一致，本院认为，参照《民用建筑节能条例》的规定，以工程竣工验收合格之日起算较为适宜。被告出具的《天津市新建商品住宅质量保证书》中的第五条：“本住宅的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的保修期至2016年6月29日”和第六条：“本住宅交付使用后，在购房人正常使用情况下，凡有以下工程质量缺陷，本公司按如下期限免费保修：9、外墙保温抹灰层开裂、脱落，保修期至2012年6月29日”，内容上无矛盾之处。第五条系对防水工程、外墙面防渗漏的保修承诺，第六条系对外墙抹灰层的保修承诺，二者为不同的保修部位。诉争的部位为外墙抹灰层和外墙保温层，与外墙面防渗漏为不同概念，原告未提交证据证明外墙抹灰层和保温层断裂脱落导致已出现渗漏或必然发生渗漏，也未对外墙抹灰层和保温层的断裂脱落与墙面渗漏之间具有因果关系申请进行司法鉴定，故原告主张按照外墙面防渗漏的保修期至2016年6月29日认定被告承担保修责任，本院不予支持。被告作出的对外墙抹灰层的开裂和脱落保修期限的承诺，未违反国家相关法律规定，本院予以认定。综上，诉争楼宇外墙抹灰层的保修期已于2012年6月29日届满，外墙保温层的保修期已于2016年4月15日届满，被告不再承担维修责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《民用建筑节能条例》第二十三条、《建设工程质量管理条例》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告兰秀伟的诉讼请求。案件受理费40元人民币，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  王昆二〇一六年七月十二日书 记 员  刘涛附：法律释明：《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。《民用建筑节能条例》第二十三条在正常使用条件下，保温工程的最低保修期限为5年。保温工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。保温工程在保修范围和保修期内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失依法承担赔偿责任。《建设工程质量管理条例》第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。