江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0791民初1591号 原告：北京龙城兴业物业管理有限公司连云港分公司，住所地连云港市海州区南极南路**。 法定代表人：窦玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张华、张琛，该公司员工。 被告：杨善利，男，1969年8月4日出生，汉族，住连云港市海州区。 原告北京龙城兴业物业管理有限公司连云港分公司（以下简称龙城物业连云港分公司）与被告杨善利物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告龙城物业连云港分公司的委托诉讼代理人张华，被告杨善利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙城物业连云港分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠物业服务费6124元、二次公共水电费300元、二次电梯电费500元、滞纳金4471元，合计11395元。庭审中原告当庭变更滞纳金数额为1173.84元，主张的全部数额变更为8097.84元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年11月通过连云港市招标办竞得晨光苑小区前期物业服务，于2014年12月进驻晨光苑小区，被告系该小区的业主，其房屋面积为141.74平方米。依据物业服务合同的约定物业费收费标准为每月0.9元/平方米，从2016年11月1日起至2020年10月止，被告应当向原告支付物业服务费6124元，公共水电费300元、电梯电费500元，滞纳金1173.84元。经原告催要，被告仍未支付,特诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。 被告杨善利辩称：一、本案涉及的前期物业服务合同签订方为北京龙城兴业物业管理有限公司（以下简称北京龙城），而非龙城物业连云港分公司，因此原告不是合法起诉人；二、北京龙城在晨光苑物业管理中存在严重问题。前期物业服务合同约定提供的前期物业管理服务应达到的质量标准为三级，但北京龙城并没有达到三级物业管理服务标准，却按三级标准收费。北京龙城存在失职、不作为、管理混乱等问题：1、物业收费支出的各账目没有按时公示，维修费用未公示，物业收费未开具正规发票。2、小区围墙大段倾倒，长期未修复。3、告示栏、配电箱、井盖、消防设备、雨棚、水管、大门、监控等各种公共设施设备维护不善，维修不到位，单元门轻钢未漆，，地下室扶手未漆业主报修长时间不解决。4、电梯没有及时年检（检测），没有检验标志，检测费、维保费也没有公示。5、小区存在私自占用地下室情况，但是物业未予清理。6、物业未按标准配备各类人员，如保安人员配备不足，经常脱岗，没有按要求按时巡查，监控室存在无人值守情况，保洁人员不足，偶尔看见一至两名保洁人员，保洁不达标，小区有杂草、菜地、垃圾，造成环境脏乱差。建筑垃圾没有及时清理，没有按照标准每日清运，并导致消火栓被埋，化粪池至今未清理，绿化未维护。7、小区广告费用私留，未用于全体业主。8、有业主违反规定将晾晒架伸出楼体之外，太阳能在业主装修时物业管理不善造成损坏，至今不能使用；三、北京龙城失职给答辩人合法权益造成损害：1、答辩人楼上902室的卫生间装修时没有告知答辩人，没有按照同层排水标准装修，也没有做闭水试验，北京龙城又未制止，反而私下与902室业主签订协议承诺书约定“其业主对于本户所聘装修人员在小区内一切行为承担法律责任”，致使902室卫生间向答辩人房屋卫生间渗水，导致答辩人自2016年以来无法装修入住。2、北京龙城拒绝提供最基本的服务，答辩人2016年5月向北京龙城申报卫生间渗水并登记，后需要拍照复印申报记录，原告拒绝配合。3、2016年，902室南阳台空调冷凝水管没有进入落水管，并渗水到答辩人家，答辩人向物业公司申报，但是至今未解决。4、答辩人房屋一直空置，按照法律规定缴纳物业服务费的70％，并非原告所诉欠物业服务费6124元，也无公共水电费和电梯费产生。5、单元门禁出入卡交房时给了两把，物管更换出入卡后不给配发。6、本户的所有纱窗，在物业公司处，但至今未配发。综上所述，原告不是合法起诉人，北京龙城失职给答辩人造成损失6万元应由北京龙城承担，本案所有诉讼费用也应由北京龙城承担，原告解决上述物业管理中存在的问题后，答辩人将按照法律规定正常缴纳物业费用。请法院公正判决。 本院经审理认定事实如下：2013年12月10日，北京龙城中标晨光苑小区前期物业管理，并在连云港市住房保障和房产管理局进行连云港市前期物业管理招标备案，后北京龙城与连云港晨光置业有限责任公司签订前期物业服务合同，约定由北京龙城对晨光苑小区提供前期物业服务，普通住宅按每月0.9元/平方米收取物业服务费，北京龙城提供的前期物业服务应达到约定的质量标准（《连云港市普通住宅物业公共服务内容等级标准》三级），合同自2013年12月7日起至业主委员会代表全体业主与第三方物业管理企业签订新的物业服务合同生效时终止，合同还对其他事项进行了约定。2013年12月，原告入驻晨光苑小区提供物业管理服务。2015年6月23日，北京龙城就上述小区物业公共服务收费及车辆停放收费标准进行备案，收费标准为每月0.9元/平方米，服务等级为三级。原告系北京龙城的分公司。 被告杨善利系晨光苑小区9号楼3单元802室业主，房屋建筑面积为141.74平方米（普通住宅）。2015年10月27日，被告办理收房手续，并与北京龙城连云港分公司签订晨光苑住宅小区前期物业服务协议，约定物业服务费及其他费用的缴费方式为预交，每年为一个缴费周期。物业服务费每月0.9元/平方米，公共水电费每年300元/户，电梯运行费每年500元/户,业主逾期交纳的需从逾期之日起每天按未缴金额的万分之五交纳违约金。双方还就其他事项进行了约定。2017年5月3日，被告申请装修施工，施工期间发现其房屋卫生间顶部有渗水情况，遂于2018年3月立案起诉其楼上902室业主、连云港晨光置业有限责任公司及北京龙城连云港分公司，该案已审结。 原告曾于2020年8月12日向被告发出物业费催缴函，催缴被告2016年11月1日至2020年10月31日期间所欠物业费6124元，二次公共水电费300元，电梯电费500元及违约金4471元。被告曾于2015年10月27日收房时预交过一次公共水电费300元和电梯电费500元，原告在本院组织双方质证时明确表示主张的公共水电费300元及电梯电费500元系从2019年起算预收。涉诉房屋一直空置，原告同意被告可按物业服务费标准的70%交纳。 另查明，原告在为晨光苑小区提供物业服务过程中，存在部分区域杂乱、安保人员脱岗、小区清洁不到位、回复业主诉求不及时等服务不到位情况。 上述事实由原告提交的前期物业管理招标中标通知书、公证书、连云港市前期物业管理招标备案证明、前期物业服务合同、晨光苑前期物业服务协议、普通住宅小区物业公共服务收费及车辆停放收费标准备案表、楼宇交接证明、装修申请登记表、电梯电费分摊明细及电费发票、物业费催缴函，被告提交的照片、连云港市物业服务收费管理实施办法、民事判决书及原、被告陈述等证据予以证实。 本院认为，北京龙城与连云港晨光置业有限责任公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对小区全体业主均有约束力。原告系北京龙城的分公司，公司可以设立分公司，分公司在依法领取营业执照后，可以以自己的名义独立参加民事诉讼，可作为原告或被告，但是分公司不是独立的公司，其在总公司的经营范围或总公司的授权范围内参加民事活动。被告在收房时又与原告签订前期物业服务协议，对原告为小区提供物业管理服务予以确认，原告亦实际为小区进行了物业服务，被告接受服务，因此龙城物业连云港分公司是本案适格原告，被告有按合同约定向原告履行交纳物业服务费的义务。 关于被告辩称的其房屋卫生间渗水应由原告承担赔偿责任的意见，因该纠纷已经由法院判决处理，本案不再理涉。关于其房屋楼上空调落水管问题，被告应向其楼上业主主张，物业公司可协助被告沟通。单元门禁出入卡、纱窗问题，物业已承诺被告可去物业公司办理。 被告拖欠自2016年11月1日至2020年10月31日期间物业费6123元（141.74平方米×0.9元/月/平方米×48个月）,对于房屋空置，原告同意被告可按七折补交，即4286元（6124元×70%），又根据原告提供物业服务的总体情况，本院酌情扣减10%，即被告应交纳3857元。关于原告主张2019年以后的公共水电费300元及电梯电费500元，该项费用应当据实收取,原告未提供其实际产生的具体金额及分摊的完整证据，结合原告提交的部分证据，本院酌情支持公共水电费及电梯电费每年200元，因被告于2015年10月底收房时已预交公共水电费及电梯电费800元，按每年200元计算，可用4年，即至2019年10月，又因双方合同约定物业服务费及其他费用每年为一个缴费周期，原告主张的物业服务费至2020年10月31日，被告欠付一年公共水电费及电梯电费，故对于原告该项诉求，本院支持200元。关于原告主张的违约金，因原告提供物业服务质量与业主拒交物业费存在一定的关联性，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，被告杨善利应该交纳涉诉期间的物业服务费、公共水电费及电梯电费为4057元。故对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。原告作为物业服务公司，要树立服务意识，按照合同约定全面履行职责，对业主反映的问题应及时给予回应，在职责范围内的应及时解决，被告作为业主应按时交纳物业服务相关费用，不能以不交物业费方式对抗，要通过合理途径解决矛盾，使双方走上和谐共赢的道路。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告杨善利于本判决生效之日起十日内向原告北京龙城兴业物业管理有限公司连云港分公司支付自2016年11月1日至2020年10月31日期间欠付的物业服务费、公共水电费及电梯电费共计4057元。 二、驳回原告北京龙城兴业物业管理有限公司连云港分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取43元（原告已预交），由原告北京龙城兴业物业管理有限公司连云港分公司负担28元，由被告杨善利负担15元。被告在给付上述款项时一并给付原告。 本判决为终审判决。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员 胡雪梅 二〇二一年二月五日 法官助理 马雪松 书 记 员 陈 城 法律条文附录 一、法律条文 [一]《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 [二]《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 [三]《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 [四]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。