宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0105民初1129号原告（反诉被告）张佃平，男，1981年12月25日出生，汉族，宁夏大学教师。被告（反诉原告）宁夏鑫祥房地产开发有限公司，住所地宁夏灵武市嘉园路二中体育看台北侧。法定代表人杨智祥，该公司总经理。委托代理人孙金柱，男，1953年9月3日出生，汉族，宁夏鑫祥房地产开发有限公司职员。委托代理人常宁，宁夏沙都律师事务所律师。原告张佃平诉被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案受理，被告于2016年6月20日提出反诉。依法由审判员高俊梅适用简易程序于2016年6月24日公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）张佃平、被告（反诉原告）宁夏鑫祥房地产开发有限公司的委托代理人常宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张佃平诉称，原告（反诉被告）2013年3月20日与被告（反诉原告）签订了《银川市商品房买卖合同》，购买了被告（反诉原告）开发的怡林园小区39号楼1单元102室房屋。原告（反诉被告）在支付所有房款后，于2014年2月19日取得购房发票，按照合同约定，被告（反诉原告）应于2013年8月31日前交房，但实际交房日期是2014年2月19日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付了延期交房违约金，原告（反诉被告）当日收房入住。合同还约定被告（反诉原告）应于交房后90日内办理初始登记证，以便原告（反诉被告）办理房产证，但被告（反诉原告）一直未办理房屋初始登记证，在原告（反诉被告）的多次交涉及法院调解，被告（反诉原告）还剩2015年8月12日至2016年2月25日的违约金未付。因原告（反诉被告）在处理该案件中，致使个人收入有一定减少，造成误工费，故起诉至法院，请求依法判令：1、被告（反诉原告）为原告（反诉被告）出具关于“原告所购房产不因被告原因而存在一切遗留法律纠纷问题”的相关承诺书；2、被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付逾期办理初始登记证剩余违约金11905元和利息500元；3、被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付误工费3000元及利息500元；4、判令由被告（反诉原告）承担本诉的诉讼费用。被告（反诉原告）宁夏鑫祥房地产开发有限公司答辩并反诉称，原告（反诉被告）所主张的第一项诉讼请求，被告（反诉原告）已按照合同的要求履行了向其支付竣工结算书、办证发票等义务，原告（反诉被告）所提出的承诺书并非被告应当承担的义务，其主张无事实和法律依据；原告（反诉被告）提出的要求被告支付违约金的诉讼请求，已在2015年10月15日就赔偿事宜达成了一次性解决意见，原告（反诉被告）再行起诉要求支付违约金无法律依据。原告（反诉被告）主张的误工费因该损失无事实和法律依据，请求法院驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。原告（反诉被告）确实购买了被告（反诉原告）开发的位于宁夏银川市西夏区怡林园小区39号楼1单元102室住房，双方签订的合同约定，原告（反诉被告）应于2013年3月20日前支付首付款244293元，剩余尾款36万元应于2013年4月20日前支付，但原告（反诉被告）支付首付款后，直至2014年2月19日才支付了房款。根据双方的合同约定，原告（反诉被告）逾期付款未超过30日的，原告（反诉被告）应当按照合同约定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止按逾期应付款项的万分之三支付违约金。据此原告（反诉被告）的行为已严重违反了合同，故要求法律判令：1、原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）违约金32148元；2、反诉费用由原告（反诉被告）承担。原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）的销售房产的工作人员口头承诺原告（反诉被告）可以晚几天交房款，再者原告（反诉被告）迟延的交款的时间较短，不应支付被告（反诉原告）违约金。经审理查明，2013年3月20日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》，约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发建设的位于宁夏银川市西夏区北京西路148号怡林园39号楼1单元102室，房屋建筑面积141.19㎡，单价为4280元/㎡，总价款为604293元。该合同同时约定，被告（反诉原告）应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的材料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因被告的责任，原告（反诉被告）不能在规定期限内办理房屋权属证书的，原告（反诉被告）逾期不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之日起至实际取得之日止，被告（反诉原告）按日向原告（反诉被告）支付已付房款万分之一的违约金。合同还约定原告（反诉被告）应于2013年3月20日前支付首付款244293元，并于2013年4月20日前支付尾款36万元，在逾期30日之内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款项之日止，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付逾期应付款万分之三的违约金。原告（反诉被告）于2015年8月12日起诉至本院，法院调解约定被告（反诉原告）于2015年11月30日前办理位于宁夏银川市西夏区怡林园小区39号楼房屋的产权登记备案手续，取得初始登记证，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付违约金23000元，于2015年12月30日前一次性付清，如被告（反诉原告）未在2015年11月30日前办理房屋产权登记备案手续，则按照原告（反诉被告）主张的27132.75元支付违约金。被告（反诉原告）于2016年2月26日办理了该房屋的房屋产权登记备案手续，取得初始登记证。原告（反诉被告）按调解书的约定申请执行了27132.75元违约金，现原告起诉要求被告支付2015年8月12日至2016年2月25日的违约金11905元。原告（反诉被告）于2012年11月25日支付被告1万元首付款、于2013年3月20日支付234293元、于2013年5月7日支付剩余房款36万元。被告（反诉原告）于2014年2月19日为原告办理了销售不动产统一发票。被告（反诉原告）因原告（反诉被告)迟延支付房款，起诉要求原告（反诉被告)支付违约金32148元。上述事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的当庭陈述，《商品房买卖合同》1份（复印件）、（2015）夏民初字第2286号民事调解书1份（复印件）、调解笔录1页、首付款缴费单1张（质证原件、留存复印件）、中国建设银行刷卡存根1张（复印件）、中国建设银行个人委托住房贷款支付凭证1张（质证原件、留存复印件）、销售不动产统一发票1张（复印件）附卷佐证，并经当庭举证、质证、认证，可以采信。本院认为，原告（反诉被告）和被告（反诉原告）签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告（反诉被告）虽然迟延履行了交付房款的义务，但是双方合同未解除。被告（反诉原告）应按照合同约定的期限交付符合合同约定条件的房屋并按约定期限取得房屋初始登记证明。双方约定应在商品房交付使用后90日内办理初始登记证，因被告（反诉原告）的原因导致原告（反诉被告）不能办理房屋权属证书的，被告（反诉原告）按日万分之一向原告（反诉被告）支付违约金。按（2015）夏民初字第2286号民事调解书中的意思表示，双方当事人就2015年11月30日前的延期办理初始登记证的违约金已解决。被告（反诉原告）还应支付原告（反诉被告）2015年12月1日至2016年2月25日的违约金5257元（604293元×87天×0.0001元/天）。因双方约定最后付款时间为2013年4月20日，原告（反诉被告）于2013年5月7日将剩余36万元支付给被告（反诉原告），其逾期时间在30日之内，按照双方合同约定反诉原告（反诉被告）应按逾期应付款万分之三的标准向被告（反诉原告）支付应付款期限之次日起至实际全额支付应付款项之日止的违约金1836元（36万×17天×0.0003元/天）。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）出具关于“原告所购房产不因被告原因而存在一切遗留法律问题”的相关承诺书，因双方签订了商品房买卖合同，就双方的权利义务及违约责任作出了明确约定，对双方均有拘束力，原告（反诉被告）可以依据合同起诉要求被告（反诉原告）承担相应的责任，故原告（反诉被告）诉讼请求的该项内容不是本案调整范围。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付误工损失，因其未提交证据证明确实产生了误工损失，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付误工损失3000元的诉讼请求，不予支持。因原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付利息损失无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告张佃平违约金5257元；二、反诉被告张佃平于本判决生效之日起五日内支付反诉原告宁夏鑫祥房地产开发有限公司违约金1836元；三、驳回原告张佃平的其他诉讼请求。当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费186，减半收取93元（实收93元），由被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司负担32元，由原告张佃平负担61元；反诉案件受理费301.85元（实收301.85元），由反诉原告宁夏鑫祥房地产开发有限公司负担284.85元、反诉被告张佃平负担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  高俊梅二〇一六年七月四日书记员  张瑞朋附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或是履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。