河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民终2682号上诉人（原审原告）：王振通，男，汉族。委托代理人：张嫚，河南诚然律师事务所律师。上诉人（原审被告）：洛阳市玮浩餐饮服务有限公司。住所地：洛阳市西工区。法定代表人：陈松伟，系该公司总经理。委托代理人：王志光，河南永晖律师事务所律师王振通与洛阳市玮浩餐饮服务有限公司（以下简称玮浩公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服洛阳市西工区人民法院（2015）西民二初字第869号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王振通及其委托代理人张嫚，上诉人玮浩公司的委托代理人王志光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年5月16日，被告玮浩公司法定代表人陈松伟代表公司与原告王振通签订《房屋租赁合同》一份，原告将位于洛阳唐宫西路32号唐宫大厦第一层东半部门面房租赁给被告使用，面积500平方米（包括一楼1间），租赁期限从2011年5月16日至2016年8月14日止，租赁价格为年租金280000元。关于付款方式，双方约定先付款后使用，第一年3个月结算一次，以后每6个月结算一次，3个月应交房屋（租）70000元，下次房屋（租）应提前一个月缴纳租金，到期未交房租，延付一日按6个月租金加收1%的滞纳金，超过一个月原告有权收回房屋。合同期满被告不再续租，在不拖欠原告租金、水、电费的情况下，室内设施在租期内搬迁完毕，不得破坏室内、外装修。签订合同后，原告向被告交付房屋，被告使用房屋并按时支付租金，2015年2月1日，被告向原告支付2015年3月1日至2015年5月31日的房租70000元。2015年5月17日，被告开始从租赁房屋搬迁，直至5月22日全部搬离。被告称原、被告双方于2015年5月14日协商一致解除租赁合同，原告收回房屋，设施、设备被告拉走，装修留给原告。原告王振通对被告的说法不予认可，原告称双方根本没有协商解除合同，原告发现被告搬家就找被告协商，双方并未就此事达成一致意见。原告称本案租赁房屋其已于2015年12月1日租给他人。另查明，被告玮浩公司向我院提交书证及证人证言共计十三份，原告对于证人证言以及相关的书证的真实性不予认可，并且认为被告在合同到期前单方终止合同却没有与原告协商赔偿问题，违背常理；对于被告提供的关于租赁房屋的装修费用的收据，被告认为与本案没有关系；对于原告张贴的对外招租广告，原告认为被告单方解除合同并搬离，原告为了止损才对外招租；对于被告提交的缴纳水、电费的收据、转账凭证等，原告认为这些证据仅能证明被告支付水、电费的事实，不能说明双方没有争议；对于租赁房屋现状的照片，原告对其实性不予认可，并且认为与本案没有关联性。原审法院认为：2011年5月16日，被告玮浩公司与原告王振通签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，予以确认，原告向被告交付房屋后，在租赁期间内，被告有义务向原告支付租金。现在双方租赁合同未到期的情况下，被告提前解除合同，搬离租赁房屋，原告要求被告支付搬离之后至其重新租赁之前这段期间的房屋租金，应当予以支持。原告的房屋租金已经交至2015年5月30日，至2015年12月1日，这期间共六个月的租金，按年租金280000元计算为140000元。被告提交了十三组证据以证明原、被告协商一致解除合同的事实，但这些证据均是间接证据，仅能说明原告默认被告提前解除合同的事实，但对于解除合同的后续赔偿事宜并不能证明双方达成了一致。且被告申请的证人何某、罗某均系被告公司工作人员，与被告有利害关系，其证人证言不予采信。故此被告的意见，不予采信。从庭审过程中可以看出原告对于被告提前解除合同是明知并默示被告搬离，故其要求被告承担违约责任支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。并且在此前提下，房屋空置期间的房租损失由被告全部承担有失公平，酌情考虑合理空置期为一个月，被告不应再支付该空置期的房租损失。综上，被告玮浩公司还应再向原告支付租金116667元（140000元-（280000元／12个月）】。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，经合议庭评议，判决：一、被告洛阳市玮浩餐饮服务有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王振通租金116667元。二、驳回原告王振通的其他诉讼请求。如被告洛阳市玮浩餐饮服务有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费4232元，由被告洛阳市玮浩餐饮服务有限公司承担2532元（已由原告垫付，待执行时一并清结），原告王振通承担1700元。宣判后，王振通不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院没有认定被上诉人违约并应按照合同约定承担合同中的违约金及利息实属不当。双方之间的租赁合同没有到期，玮浩公司在没有理由情况下没有提前通知王振通，玮浩公司不交房租又提出不干时私自在店里贴“装修店面”来欺骗上诉人，属违约行为；玮浩公司破坏店面整体装修也违反合同约定。一审法院应认定6个月的租金损失等。请求二审法院依法改判。玮浩公司答辩称：王振通的上诉与事实不符，双方已经协商解除合同，应驳回王振通的上诉。玮浩公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，且有遗漏和错误。上诉人搬离第一天，王振通到达现场，该事实一审判决没有认定；证人李某证明，办理期间，王振通在场，没有阻止，该事实一审判决没有认定；被上诉人在租赁房屋玻璃门内侧张贴了招租广告，张贴时间一审未查清；租赁房屋的门锁是玮浩公司重新换的，王振通手中没有钥匙，该事实一审判决没有认定；王振通收到玮浩公司交还的钥匙，该事实一审判决没有认定；合同解除的时间，一审判决没有查明。一审判决适用法律错误。双方在2015年5月14日已经协商一致解除合同，退一步讲，即使王振通现在不承认双方协商解除的事实，但他的行为已经表明其接受了玮浩公司解除合同的要求。一审判决认定合同解除的情况下又判决玮浩公司履行支付租金的义务，一审以赔偿租金损失的理由判决超出王振通的诉讼请求等。综上，请求：撤销原审判决第一项，改判玮浩公司不承担责任，诉讼费用由王振通承担。王振通答辩称：玮浩公司庭审提交的证据及整个庭审过程均不能证明双方协商同意或默认解除租赁合同。玮浩公司及其申请的证人在一审庭审中说双方口头协商解除合同，王振通一直明确表示没有达成过口头协议，这口头协议意味着王振通放弃了几十万元的应付房租、违约金及相关经济损失，王振通不存在违约行为，不可能达成这样的口头协议。王振通起诉要求玮浩公司支付六个半月的租金、承担违约责任并支付滞纳金，原审判决并没有超出王振通的诉求范围。综上，请求驳回玮浩公司的上诉。本院经审理查明事实与原审查明基本一致。本院认为，王振通与玮浩公司2011年5月16日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方约定租赁期限从2011年5月16日起至2016年8月14日止，玮浩公司于2015年5月22日搬离承租房屋，租金付至2015年5月31日后未再支付租金。玮浩公司称双方在2015年5月14日口头协商一致解除租赁合同，王振通不予认可，且玮浩公司未能提供有力证据予以证实，故玮浩公司的主张不能成立。自2015年5月31日至2015年12月1日房屋另租他人，期间产生的损失王振通主张按六个月租金计算，由玮浩公司承担，对此本院认为，案涉房屋在上述期间内并未租赁他人，王振通对此是明知的，且玮浩公司未实际使用该房屋，一审法院根据本案实际情况确定由玮浩公司承担相应的损失金额并无不妥。综上，一审判决结果并无不当，应予维持，王振通、玮浩公司的上诉主张均不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2633元，由洛阳市玮浩餐饮服务有限公司承担2250元，王振通承担383元。本判决为终审判决。审判长  牛永爱审判员  董 艳审判员  陈加胜二〇一六年七月二十一日书记员  殷春雪