北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终7646号上诉人（原审原告）北京佳安世纪物业管理有限公司，住所地北京市通州区桦秀路229号。法定代表人王玉兰，经理。委托代理人李彬，男，1971年10月18日出生。被上诉人（原审被告）肖学彬，男，1956年11月10日出生。上诉人北京佳安世纪物业管理有限公司（以下简称物业公司）因与被上诉人肖学彬物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初3799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日受理后，依法组成由法官王黎担任审判长，法官常洪雷、法官杜丽霞参加的合议庭，于2016年6月28日公开开庭进行了审理，上诉人物业公司的委托代理人李彬、被上诉人肖学彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司在一审中起诉称：肖学彬为通州区潞城镇室的业主，物业公司于2013年7月30日与肖学彬签订了《前期物业服务合同》，物业公司已经严格按照《前期物业服务合同》的约定履行了服务义务，而肖学彬自2014年7月30日起拖欠物业费至今。具体金额如下：2014年7月30日至2015年7月29日物业管理服务费1720.24元，以及由物业公司代收代缴的垃圾清运费80元，楼道照明费30元，合计1830.24元，2015年7月30日至2016年7月29日物业管理服务费1720.24元，以及由物业公司代收代缴的垃圾清运费80元，楼道照明费30元，合计1830.24元。共计3660.48元。由于肖学彬未按双方约定按时履行交费义务，依据《前期物业服务合同》第五部分第5条第3项约定要求肖学彬支付违约金3859.47元。因肖学彬未按合同约定按时履行交费义务，经物业公司多次催要未果。故诉至一审法院，要求：肖学彬给付物业公司2014年7月30日至2016年7月29日共两年的物业服务费3440.48元，垃圾清运费160元、楼道照明费60元、违约金3859.47元，以上合计7519.95元；本案诉讼费用由肖学彬承担。肖学彬在一审中答辩称：肖学彬不是不交物业费，2013年7月30号肖学彬拿的房屋钥匙，当时如果肖学彬不签协议，他们就不给钥匙，肖学彬当时要看协议，他们不让肖学彬看。物业应当给肖学彬看合同，肖学彬后边还有人，他们让肖学彬快一点，这就是趁火打劫。物业费肖学彬不是不想交，物业公司计算的数额也有问题，不到两年，为什么管肖学彬要两年的物业费还有滞纳金。物业人员没有国家认可的培训，肖学彬业主受到了侵害，物业公司的经理张口就骂人，物业费肖学彬不是不想交，肖学彬按月份或者季度交，物业公司不同意。肖学彬属于安置房，物业费达到多少钱，还有额外的钱，水泵加压和电梯灯的钱。从肖学彬入住开始收取物业费，当时开收据的情况下，房子安置了，物业公司提供的收据不是正规的手续，存在偷税漏税的问题。肖学彬没有交物业费的情况下，肖学彬小区的门禁升级肖学彬就进不去了。楼道照明和电梯照明的灯都拆了，为什么拆，楼道灯坏了不换。绿化标准是三级，树木死了，没有人管，现在草和花也没几个人管了，现在绿化也不好了，没有给业主带来好的环境。今天肖学彬22号楼2单元502的一个大妈在小区运动的时候当时摔倒小区花园的地面，业主自己帮忙，但物业人员都没有人及时把路面修整齐了。小区租房情况很多，物业也不管。肖学彬同意按照1.96元交物业费，其他的费用不同意交。一审法院审理查明：物业公司系以物业管理、家务服务等为经营范围的企业法人，其物业服务资质等级为叁级。肖学彬为涉诉的通州区室的业主。2013年7月30日，肖学彬（甲方）与物业公司（乙方）签订《荔景园新区前期物业服务合同》（以下简称“物业服务合同”），约定由乙方接受甲方的委托，对其购买入住的荔景园新区内22号楼2单元1804号居室1套，建筑面积67.94平方米住宅进行物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳，具体标注如下：住宅物业费：1.96元／平方米.月，首层住宅物业费：1.86元／平方米.月；中区水泵费：0.12元／平方米.月；高区水泵费：0.15元／平方米.月；代收垃圾清（外）运费：80元／年；代收楼道照明费：30元／年；业主或使用人应当按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年入住日前一个月内交清下一年度（12个月）的物业费，甲方应交纳物业服务费含代收部分等合计1830.24元；甲方未能按时足额交纳物业服务费的，应当从逾期之日起按照3‰的标准向乙方支付违约金。物业服务合同还对物业项目基本情况、物业服务内容、物业服务标准、物业服务期限、双方权利与义务、违约责任、争议解决等内容进行了约定。签订物业服务合同后，肖学彬向物业公司交纳了物业费等相关费用。肖学彬未向物业公司交纳2014年7月30日至2016年7月29日的物业费（含高区水泵费）3440.48元、垃圾清运费160元、楼道照明灯费60元。一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。物业公司与肖学彬签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、法规规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。双方签订的物业服务合同对于肖学彬应当支付的物业费及高区水泵费、垃圾清运费、楼道照明费等费用均有明确的约定，物业公司按照约定提供了物业服务，肖学彬理应支付相应的物业费用。物业公司要求肖学彬给付所欠物业费（含代收部分）、垃圾清运费、楼道照明费的诉讼请求理由正当、证据充分，一审法院予以支持；物业公司要求肖学彬给付违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。对于肖学彬的答辩意见，首先，物业服务合同约定了对于物业等费用的交纳时间，依据物业服务合同，2015至2016年的物业等相关费用已届给付期限，故肖学彬应当给付物业公司2015年至2016年的物业服务费；对于肖学彬所述物业公司存在物业服务不到位的情况，其没有提供充分的证据证明，尚不足构成免交物业费的充分理由；对于肖学彬要求按照1.96元每平方米的标准交纳物业费的答辩意见，因双方签订的物业服务合同对于垃圾清运费、楼道照明费、高区水泵费有明确约定，肖学彬不予给付于法无据，对其该项答辩意见一审法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决：肖学彬向物业公司给付2014年7月30日至2016年7月29日的物业费3440.48元、垃圾清运费160元、楼道照明费60元，以上共计人民币3660.48元；于判决生效之日起7日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。物业公司不服一审法院民事判决，向本院提起上诉,其主要上诉理由是：物业公司与肖学彬签订了《前期物业服务合同》，双方均应遵守。该合同中对于违约金进行了明确约定，肖学彬未按时足额交纳物业服务费的，应从逾期之日起按每日3‰标准承担相应违约金。物业公司已经履行了服务义务，肖学彬未履行交付义务，故应按照合同约定支付违约金。北京市高级人民法院的相应通知中也明确规定，物业公司依据约定请求支付滞纳金的，应予支持。故物业公司提起上诉，请求撤销一审判决中本院认为部分的相应内容，即“物业公司要求肖学彬给付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持”，判令肖学彬给付违约金3859.47元（计算至2016年1月1日）。肖学彬服从一审法院判决，其针对物业公司的上诉理由答辩称：在办理入住手续时，物业公司没有将合同交给肖学彬查看就强迫肖学彬签订涉案合同；物业公司的服务标准不达标，小区安保太差，绿化没有管理，卫生没有清洁；物业公司一直刁难肖学彬，小区出过事故，物业公司不予处理；物业公司有提前收费的行为；门禁卡物业公司不予升级，导致肖学彬无法进出。二审中，物业公司未提交新的证据材料。肖学彬提起以下新的证据材料：1.小区公共区域的照片；2.未缴纳物业费的业主签名；3.业主联名信。上述证据用以物业公司提供的服务不达标，业主对此不满意，许多业主不交纳物业费。物业公司发表了以下质证意见：对照片的真实性予以认可，对其关联性不予认可；对其他证据的真实性均不予认可。经举证、质证，本院对于涉案照片的真实性予以确认，对其关联性不予确认；对其他证据的真实性均不予确认。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有荔景园新区前期物业服务合同、交费通知单及当事人陈述等在案佐证。本院认为：本案二审期间的争议焦点为肖学彬是否应支付违约金，如应支付，违约金数额如何确定。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务”。该法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，对于一审法院判决确定的物业费、垃圾清运费、楼道照明费的给付数额，双方均未提出上诉请求，故本院予以确认。对于物业公司主张的违约金，本院认为，肖学彬与物业公司签订了物业服务合同，该合同对于违约金进行了约定，即业主应当按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年入住日前一个月内交清下一年度（12个月）的物业费，未按时足额交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日3‰标准承担相应违约金。肖学彬未依约交纳涉案物业费，故其除应支付物业费外，还应按照约定支付违约金。关于违约金的数额，物业公司主张的标准过高，肖学彬不同意支付，故本院依法予以调整，根据本案实际情况酌情确定为200元。肖学彬主张，涉案合同为物业公司胁迫其签订，物业公司的服务不符合要求，因肖学彬对此未提交相应证据，故本院对其该项主张不予采信。一审法院认定物业公司关于违约金的请求依据不足，该项认定有误，本院予以纠正。综上，物业公司的相应上诉请求本院予以支持，一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2016）京0112民初3799号民事判决；二、肖学彬于本判决生效之日起七日内向北京佳安世纪物业管理有限公司给付二〇一四年七月三十日至二〇一六年七月二十九日的物业费三千四百四十元四角八分、垃圾清运费一百六十元、楼道照明费六十元以及违约金二百元；三、驳回北京佳安世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由肖学彬负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费50元，由肖学彬负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 黎审 判 员  杜丽霞代理审判员  常洪雷二〇一六年七月十八日书 记 员  唐大利书 记 员  屈赛男