山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1003民初1322号原告卓达房地产集团有限公司，住所地石家庄市翟营南大街389号。法定代表人杨卓舒，董事长。委托代理人杨玉成，该公司职工。委托代理人张少勇，该公司职工。被告文登市建设公司，住所地文登区文山路105号。法定代表人李宏伟，经理。委托代理人邹建强，山东德平律师事务所律师。第三人威海中顺房地产开发有限公司，住所地威海市西壕街15-2号。法定代表人倪玉敏，执行董事。卓达房地产集团有限公司与文登市建设公司、第三人威海中顺房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卓达房地产集团有限公司之委托代理人杨玉成、张少勇、被告文登市建设公司之委托代理人邹建强均到庭参加诉讼，第三人威海中顺房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告卓达房地产集团有限公司诉称，2007年11月8日和2008年9月2日，原告分别与第三人签订了《金滩明珠项目团购协议书》及补充协议，第三人将其开发的金滩明珠小区共计240套房屋出售给原告。合同签订后，原告按合同约定支付了房屋价款33336017元，但第三人并未按合同约定交付房屋和办理房屋转移登记手续。为维护原告的合法权益，原告于2012年3月份向贵院提起诉讼，要求第三人履行合同约定，交付房屋并协助办理房屋转移登记手续并支付违约金，且原告申请查封了涉案的包括本案被告申请的57套房屋在内的132套房屋。被告申请执行的（2013）文宋民一初字第405号、406号、407号、408号案件，贵院查封并执行原告购买的57套房屋的行为，严重损害了原告的合法权益，原告于2014年4月27日提起了执行异议，贵院于2016年3月7日向原告送达了（2015）威文执字第1175号民事裁定书，驳回了原告提起的执行异议。综上，原告对第三人的债权早于被告对第三人的债权，且原告提起诉讼主张权利的时间亦早于被告，被告可以选择第三人的其他房屋进行执行达到维护其权益的目的。现原告诉来本院请求依法判令终止对原告购买的金滩明珠小区57套房屋（明细详见附件）的强制执行程序，并解除对上述房屋的查封。被告文登市建设公司辩称，其一，被告作为申请执行人，执行依据合法有效，其有权申请法院依法强制执行第三人名下的包括涉案房屋在内的相应财产。其申请执行依据的是威海市文登区人民法院（2013）文宋民一初字第405号、406号、407号、408号民事判决书，判决确认被告对本案第三人所有的位于威海市文登区金滩明珠小区1-14号楼的建设工程享有优先受偿权。执行法院在对涉案房屋进行查封时，涉案房屋均登记在第三人名下，不存在预售登记，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，即使原告存在团购行为，执行法院也有权强制执行涉案房屋。其二，原告并不享有涉案房屋的物权，其团购行为不能对抗法院的强制执行。其三，原告与第三人间签订的是房屋预售团购合同，况且原告与第三人的合同亦约定房屋产权直接办在真正的购房人名下而非办在原告名下，原告从团购合同中享有的是债权请求权，该请求权不能对抗执行法院对涉案房屋的强制执行行为。经审理查明，2007年11月8日原告与第三人签订了《金滩明珠项目团购协议书》，合同约定：乙方（原告）团购甲方（第三人）开发的威海市文登区金滩明珠小区300套住宅，均价为2260元/平方米，总面积约为21130.84平方米（面积以房管局最终确定的数据为准，购房款多退少补），总房款暂定47755698.4元；并非最终购房人，乙方所购房款为前期垫付；乙方确定最终购房人后，甲方负责与最终购房人签订正式的《商品房买卖合同》，并负责办理权属证书。…；乙方有权确定最终购房人员和最终购房人员的购房价格，最终购房人员所支付的购房款全部归乙方所有，与甲方无关；乙方享有独立销售权和价格确定权，甲方无权干涉。2008年9月2日原告与第三人就上述团购协议书订立补充协议，补充协议就原协议履行情况、剩余住宅的处理、房款的支付方式及违约责任进行了补充约定。本案诉争的57套房屋（明细见附件）包含在双方签订的上述团购协议及补充协议范围内。原、被告在履行上述协议的过程中发生纠纷，原告于2012年5月18日以本案第三人为被告提起诉讼，案号为（2012）文宋民一初字第266号，并对包括涉案57套房屋在内的132套房屋申请了查封，本院于2014年6月30日以（2012）文宋民一初字第266号裁定书裁定查封了上述房屋。另查，2013年12月10日被告文登市建设公司以本案第三人为被告提起诉讼，案号分别为（2013）文宋民一初字第405号、406号、407号、408号，要求第三人按照双方签订的《建设工程施工合同》向其支付工程款及利息，并在第三人欠付工程价款范围内对威海市文登区小观镇金滩明珠小区1﹟-14﹟商品房项目享有建设工程价款优先受偿权。2014年1月26日本院分别以（2013）文宋民一初字第405号、406号、407号、408号民事判决书判决第三人向被告文登市建设公司支付工程款2684807.98元、2770078.11元、2603917.69元、2618878.59元并自2013年12月10日起至本判决确定的履行期届满之日止按银行同期贷款利率计付利息；被告文登市建设公司对第三人拖欠其的上述工程款就威海市文登区小观镇金滩明珠小区1﹟-14﹟楼项目建设工程折价或拍卖享有优先受偿权。上述判决生效后，被告申请强制执行，2014年4月8日本院以（2013）文法执字第405号执行裁定书裁定查封被执行人威海中顺房地产开发有限公司位于威海南海新区小观镇金滩明珠小区1-14号楼房产，该查封的房产中包含涉案的57套房屋。上述案件执行过程中，原告于2014年4月27日对执行标的提出书面异议，本院受理后以（2015）威文执字第1175号执行裁定书裁定驳回原告对执行标的提出的异议。原告对该裁定书不服，于法定期限内向本院提起了执行异议之诉。再查，涉案57套房屋产权登记在第三人名下。以上事实有原、被告的陈述、团购协议书及补充协议、（2013）文宋民一初字第405号、406号、407号、408号民事判决书、（2012）文宋民一初字第266号裁定书、（2015）威文执字第1175号执行裁定书等证据在案为凭。本院认为，第一，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建设工程的承包人的优先权优于抵押权和其他债权，但有例外情况，消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，被告文登市建设公司对包括涉案57套房屋在内的金滩明珠小区1-14号楼房产享有优先受偿权，该权利优于抵押权和其他债权，而原告基于与第三人签订的团购协议享有相应的债权，根据法律规定，若无法定的情形，原告的债权不得对抗被告的建设工程优先受偿权，由此本案的争议焦点即为原告团购房屋的行为是否符合“消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”这一法定的例外情形。这就涉及到“消费者”的认定，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，消费者是为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的人。而从原告与第三人签订的协议看，原告并非为生活需要购买涉案房屋，而是为了经营需要购买上述房屋，故原告并非上述批复所指消费者，即使原告已经支付了大部分的购房款，仍不能适用上述规定来对抗被告的建设工程优先受偿权。第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，原告购买涉案房屋的行为亦不符合上述条件。综上，原告对涉案房屋的执行未有足以排除强制执行的民事权益，原告要求判令终止对其购买的金滩明珠小区的57套房屋的强制执行程序，并解除对上述房屋的查封无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》之规定，判决如下：驳回原告卓达房地产集团有限公司请求判令终止对其购买的金滩明珠小区57套房屋（明细详见附件）的强制执行程序，并解除对上述房屋的查封的诉讼请求。案件受理费100元，由原告卓达房地产集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  徐静静人民陪审员  陈传毅人民陪审员  唐功文二〇一六年七月十五日书 记 员  高金玲