广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 (2016)桂0981民初650号 原告广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司，住所地北流市城南二路0299号北流市碧桂园商业楼二楼。 负责人李长江,该公司经理。 委托代理人张敏，该公司职工。 被告胡春燕，女，1977年9月23日出生，汉族，住所地玉林市玉州区。 原告广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司（以下简称碧桂园物业）与被告胡春燕物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法于2016年4月19日采取登报方式向被告公告送达了本案的民事诉状副本、应诉通知书、限期举证通知书、开庭传票等法律文书。本院依法组成由助理审判员黄谟君担任审判长，人民陪审员李玉玲、杨荣珍参加评议的合议庭，于2016年7月4日公开开庭进行了审理。书记员罗镇担任法庭记录。原告的委托代理人张敏到庭参加了诉讼。被告胡春燕经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年5月5日，北流市碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司北流分公司（于2015年12月更名为广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司）签订《北流碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对北流碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部分的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。 被告于2011年5月5日购买北流碧桂园映山苑十二街83号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《北流碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当每月5日前向原告支付物业服务费460.19元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2014年1月开始拖欠原告物业服务费，至2015年12月拖欠的款项已经达到10987.06元。原告自2013年12月起代被告支二次加压供水电费、道路照明、绿化用水水费共计人民币399.42元，原告于2015年7月及12月向被告发出《欠费通知书》、《律师函》，要求被告交纳物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。为此，原告起诉要求法院判令：1、被告向原告支付物业服务费，暂计至2015年12月的物业服务费共计10987.06元；2、被告以当月所欠物业费为基数，按照日5‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计至2016年1月7日的违约金数额为18049.82元；3、二次加压供水电费、道路照明、绿化用水水费分摊费用共计399.42元；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。 原告为证明其主张向本院提供如下证据： 1、北流碧桂园前期物业服务协议，证明业主胡春燕与我公司签署的物业服务协议；2、业主身份证复印件，证明被告主体适格；3、北流碧桂园业主入住登记表，证明被告收楼时签的个人信息；4、收楼通知书，证明被告所购买的房屋已经通知其收楼；5、北流碧桂园及资料移交书，证明被告收楼时物业移交的钥匙及资料等记录表；6、服务性收费许可证，证明物价局发的服务性收费许可；7、营业执照及营业执照副本，证明原告主体适格；8、负责人身份证明书，证明原告负责人身份；9、企业变更通知书，证明原告于2015年12月17日由原名“广东碧桂园物业管理有限公司北流分公司”更名为“广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司”；10、企业分支（办事）机构变更登记申请书；11、关于变更分支机构企业名称的决定；12、外商投资企业名称变更核准通知书，证据10-12共同证明原告于2012年11月15日由原名“广东碧桂园物业管理有限公司北流分公司”更名为“广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司”；13、名称变更后（服务）营业执照；14、名称变更前（管理）营业执照，证据13、14共同证明企业名称变更前后的营业复印件；15、异地物业服务企业资质备案证书，证明在玉林市住房和城乡规划建设委员会备案证书；16、商品房买卖合同，证明被告购买映山苑12街83号房屋时签署的合同；17、催费记录表，证明欠费单位胡春燕的电话催费记录；18、违约金数据，证明按协议拖欠物业服务费产生的违约金明细；19、公摊电费单，证明由供电公司发给原告抄表数据及应支付的费用，此项费用已按面积分摊给各单位；20、催费挂号信回执复印件，证明寄拖欠物业服务费催费函回执。 被告胡春燕没有提出答辩意见亦没有向本院提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人享有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告胡春燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提供的证据，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以认定并作为认定本案法律事实的依据。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认本案的法律事实如下： 2011年5月5日，碧桂园物业与胡春燕签订了以被告胡春燕为甲方，碧桂园物业为乙方的《北流碧桂园前期物业服务协议》，主要约定了：1、由乙方为甲方提供物业管理服务，合同期限自甲乙双方签署后生效，至本园区全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时止；2、甲方交纳物业服务费用的方式、标准按该物业的房屋建筑面积1.8元／月·平方米，该物业的套内建筑面积为255.66平方米，按上述计算法方式、标准，甲方应按460.19元/月向乙方缴纳物业服务费；3、本园区二次供水、电梯、消防、发电机等公共设施设备的运行、维修、维护费、安全检测等费用及因提供约定的物业服务内容所产生的水、电费用，属代收代交费用，均不计入物业服务费支出；4、本园区二次供水公共设施设备的运行、维修、维护费、公共照明、公共用水乙方单独列帐，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其所有的物业建筑面积分摊；5、甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日；7、物业服务费按约定由甲方交纳，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用5‰交纳违约金。 2012年10月25日，北流市碧桂园房地产开发有限公司通知被告胡春燕前来收楼，并告知被告的物业服务费从2012年11月1日起计收，被告在业主签名栏签字确认。之后，被告按合同交付了物业服务费至2013年12月，自2014年1月开始拖欠原告物业服务费，因胡春燕未及时缴纳物业费，导致诉讼。 另查明，被告胡春燕系北流碧桂园映山十二街83号的业主，该商品房的套内建筑面积为255.6平方米。原告与被告签订前期物业服务协议时工商登记为广东碧桂园物业管理有限公司北流分公司，2015年12月17日在北流市工商行政管理局办理变更登记，变更后为广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司。 本院认为，原告碧桂园物业与被告胡春燕签订的《北流碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反有关法律和行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，且对原、被告双方均具有约束力。原告碧桂园物业与被告之间构成物业服务合同关系，作为合同的相对方应按照合同约定，严格履行合同义务。本案中原告自被告收楼时即为被告提供物业服务，被告已接受了原告提供的物业服务，理应及时支付相应的物业服务费及承担相应的违约责任。现原告要求被告支付2014年1月至2015年12月的物业服务费理由正当，依法应予支持。按协议书约定被告应支付的物业管理费为1.8元／月·平方米，合计10987.06元；原告按实际发生费用和使用情况公开合理分摊二次加压供水电费、道路照明、绿化用水水费的费用，自2014年1月至2015年12月被告应付上述费用为399.42元，原告要求被告支付该费用的请求，理由正当，本院予以支持。 关于违约金的计算标准，《北流碧桂园前期物业服务协议》中约定违约金每日为千分之五（即年利率180%），约定违约金每日为千分之五，该违约金计算标准过高，依法予以调整，结合本案实际情况本院酌定按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率的2倍计算逾期缴纳物业服务费的违约金。综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告胡春燕支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费10987.06元； 二、被告胡春燕支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司逾期交纳物业服务费的违约金（违约金的计算方法：以物业服务费5493.53元为基数，自2015年1月6日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止；以物业服务费5493.53元为基数，自2016年1月6日起至起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止；均按中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率的2倍计算）； 三、被告胡春燕支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司北流分公司二次加压供水电费、道路照明、绿化用水水费分摊费用合计399.42元。 本案受理费536元（原告已预交268元），由被告胡春燕负担。 上述判决的义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。 义务人未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费536元（开户银行：中国农业行有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院；账号：20×××57））；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄谟君 人民陪审员  李玉玲 人民陪审员  杨荣珍 二〇一六年七月十三日 书 记 员  罗 镇