惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1391民初1024号原告：惠州大亚湾东圳房地产有限公司。住所地:惠州大亚湾西区西南大道**号龙光城*期会所。法定代表人：沈沛勇。委托代理人：刘邦柠，系该公司职员。被告：胥志燕，女，壮族，1985年7月12日生，住：江西省抚州市临川区，原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司（以下简称“东圳公司”）诉被告胥志燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，组成由审判员周勇担任审判长，审判员李海仁、代理审判员钟丹燕参加的合议庭，依法适用普通程序，于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘邦柠、被告胥志燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方于2014年7月21日签订了《广东省商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾(2014)10570】，约定被告共须向原告支付总购房款416706元，首期款166682元于2014年7月21日前付清，余款250024元分两期支付给原告：2014年9月30日支付第一期购房款125012元，2014年12月30日之前支付第二期购房款125012元。被告支付首期款及第一期购房款后，第二期购房款125012元至今仍未向原告支付。原告得知后，多次发函敦促被告履行合同义务，被告一直置之不理。综上所述，被告不遵守合约精神，拒不履行合同义务，给原告造成了重大损失，现原告为维护合法权益，特依法提起诉讼，恳请法院判令：1.解除原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾(2014)10570】；2.被告支付原告违约金50000元（按逾期购房款日万分之一计算逾期违约金，另加解除合同总价款5%的违约金）并由被告承担已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用（以实际发生为准）；3.被告承担本案全部的诉讼费。原告向法庭提交的主要证据有：广东省商品房买卖合同、收据、催款通知书、EMS详情单及回执查询单、广东省商品房预告登记证明、广东省惠州大亚湾区商品房预售许可证、维修资金及契税发票，拟证明其诉称事实。被告胥志燕辩称：不同意解除合同，可以一次性付清剩余房款及支付违约金。被告胥志燕未向法庭提交证据。经审理查明：2014年07月21日，原告东圳公司作为出卖人与作为买受人的被告胥志燕签订了一份《广东省商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾(2014)10570】，主要约定：被告购买原告开发的位于惠州××西区西南大道××龙光××单元××房，该建筑面积为89.56平方米，总价款为416706元；被告以分期付款方式向原告支付房款，即2014年7月21日前付清首期款166682元，剩余房款250024元分两期付清：2014年9月30日支付125012元整，2014年12月30日之前支付剩余房款125012元整。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。同日，双方又签订《合同补充协议》，补充协议第1条就双方权利义务补充约定：买受人在签署本合同和本补充协议之前，已充分了解出卖人为推广该楼盘所作的售楼广告、售楼书、样板房（含样板房装修，包括但不限于设备、装修材料等）、售楼模型、户型图、多媒体等售楼资料及其他宣传方式均为要约邀请，非要约，不构成对该商品房的交付标准及本合同的组成部分，买卖双方的权利义务以本合同及本补充协议为准。补充协议第4条就买受人逾期付款违约责任约定：买受人逾期付款的，按逾期金额每天处万分之一的违约金，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权随时解除合同，出卖人解除合同的，买受人应另行按该商品房总价款的5%向出卖人支付违约金并承担出卖人因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用。合同签订前，被告胥志燕就已向原告支付166682元首期款且到被告售楼大厅支付10000元的搜房网团购费。合同签订后，被告向原告支付维修资金5374元、契税4167.06元（均已代缴至相关部门）。2014年10月1日，被告向原告支付购房款125012元，此后被告未按合同约定的时间向原告支付剩余购房款125012元，原告以电话向被告催告未果。2015年4月4日，原告向被告寄送催款通知书，要求被告立即支付逾期未付的购房款及利息。被告于2015年4月5日签收了该通知书，至今仍未支付所欠购房款。原告遂诉至本院，并提出上述诉讼请求。另查，原告于2014年5月30日取得涉案房屋的预售许可证，编号：惠湾房预许字[2014]第045号；涉案房屋于2015年6月16日办理房地产预告登记证明，证号为粤房地预登惠州字第3300163606号。以上事实，根据原、被告庭审陈述，原告提交的广东省商品房买卖合同、收据、催款通知书、EMS详情单及回执查询单、广东省惠州大亚湾区商品房预售许可证、维修资金及契税发票、广东省商品房预告登记证明等证据，经庭审核实，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，是合法有效的。原、被告双方应当按照该合同的约定履行相应的义务。按合同约定，被告应当于即2014年7月21日前付清首期款166682元，剩余房款250024元分两期付清：2014年9月30日支付125012元整，2014年12月30日之前支付剩余房款125012元整。被告支付首期款166682元及剩余第一期房款125012元后，剩余的125012元房款至今仍未支付，被告逾期付款的行为已构成违约，应当承担违约责任。故原告请求按约定解除合同，本院予以支持。关于违约金的问题。双方在合同补充协议中约定的违约责任为：买受人逾期付款的，按逾期金额每天处万分之一的违约金，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%，买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权随时解除合同，出卖人解除合同的，买受人应另行按该商品房总价款的5%向出卖人支付违约金并承担出卖人因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用。因上述违约金约定重复，本院结合审判实践，酌情支持商品房总价款的5%作为违约金，即20835.3元（416706元×5％），原告的诉讼请求超过20835.3元的部分，本院不予支持。合同解除后，原告收取被告的款项应当退还（已发生的行政收费项目除外），维修资金、契税已代缴至相关部门，此款应由被告自行申请退回。解除合同所需的费用尚未发生，在本案中不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司与被告胥志燕于2014年07月21日签订的购买惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城北区93栋二单元1203号房的《广东省商品房买卖合同》及补充协议（预告登记号为：粤房地预登惠州3300163606号；预告登记依据合同号为：HW201410570）；二、被告胥志燕自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司违约金20835.3元；三、原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司应当向被告胥志燕返还购房款291694元；四、以上二、三项相抵，原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司应当向被告胥志燕返还270858.7元，此款项原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付，若无人领取，原告可依法提存款项。五、驳回原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告胥志燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  周 勇审 判 员  李海仁代理审判员  钟丹燕二〇一六年七月一日书 记 员  黄慧谊