河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1429号上诉人（原审被告）:吴宇彤，女，汉族，1978年6月13日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：曾学刚，河南金纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南聚金商业运营服务有限公司，住所地郑州市金水区北三环******。法定代表人：李文超，总经理。委托诉讼代理人：张健、张苍培（实习），河南文丰律师事务所律师。上诉人吴宇彤因与被上诉人河南聚金商业运营服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初24689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法采取独任审理方式进行了审理。本案现已审理终结。吴宇彤上诉请求：1、撤销一审判决书第一项，并依法改判为驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、由被上诉人承担所有诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人承诺逐月减免租金后，重新收取租金等费用的条件并未成就。二、商户基于对商场承诺的信赖而亏本运营，并不存在故意拖延租金等违约情形。三、上诉人提供的证据足以证明商场客流量极不正常，有权拒绝缴纳租金等费用。河南聚金商业运营服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。河南聚金商业运营服务有限公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付拖欠的租金198450元、管理费63344元，违约金256842.75元（违约金以逾期交付租金、管理费之日计算按日千分之五暂计算至2020年12月1日，主张至实际清偿之日）；2、本案律师费1万元由被告承担；3、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2019年6月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，主要内容有：原告将其位于东风路与丰庆路交汇处的海尚广场的负一层，铺位编号13017，建筑面积约为197.93平方米的房产出租给被告，被告在该商铺经营品类为小食轻餐，经营品牌为沙瓦豆（英文为：sourdough），并应接受和服从原告的统一经营管理。租赁期限内，未经原告书面同意，被告不得擅自改变商铺的上述用途及品牌。租赁期限3年，自2020年1月1日至2022年12月31日止。合同总金额为841296元，（其中不含税金额为771831.19元），税金为69464.81元。自2020年1月1日至2020年12月31日，租金合计264600元，自2021年1月1日至2021年12月31日，租金合计264600元。自2022年1月1日至2022年12月31日，租金合计312096元。租金每3个月为一个交费期，被告须在2019年8月31日前向原告预付第一个收费季度的租金，共计66150元，第一个季度最后一个月15日前交纳下一季度租金，以后以此类推至合同期满。被告应于本合同签订之日支付原告履约保证金66150元。该保证金含被告经营过程的质量信誉保证金和正常使用租赁房产保证金。履约保证金不得充抵租金等相关费用。对于被告违反本合同约定，拖欠一切包含租金、经营管理费、违约金、罚金或其他应付费用造成原告损失又不及时补交费用或赔偿的，原告有权直接从履约保证金中抵扣相应金额，被告还必须及时如数补足履约保证金。若履约保证金不足以充抵以上费用，则原告有权继续向被告追讨差额部分。履约保证金不足时，被告应在接到到原告通知后5日内将履约保证金数额补足。每逾期一日，应按欠交金额的日0.5％向原告支付违约金，直至付清为止。被告逾期支付租金或其他费用达7日，且未向原告书面说明理由并征得原告书面同意的，原告有权单方解除本合同，收回该房产，并没收被告的履约保证金，同时被告还应全额向原告支付6个月的租金（以本合同当年当月租金金额为标准）作为违约金，并赔偿原告的其他损失。被告保证按照合同约定按时足额交纳租金及其他租赁费用、水电费、履约保证金及其他相关费用。若被告逾期交付租金及各种费用，则每逾期一日，应按欠交金额的日0.5％向原告支付滞纳金，造成原告垫付的，原告有权向被告追偿。所谓损失包括但不限于直接损失、间接损失、对第三方的责任、解决争议的人工交通通讯费用、诉讼仲裁费用、律师费用等。合同还对其他事项进行了约定。同日，原告与被告签订《经营管理合同》一份，主要内容有：被告经营商铺位于郑州市××与××海××广场××层，铺位编号13017，建筑面积约为197.93平方米，被告在该商铺经营品类为小食轻餐，经营品牌为沙瓦豆（英文为：sourdough）。被告服从原告商场经营管理并按经营商铺租赁面积以每月40元／平方米的标准向原告支付经营管理费，经营管理费按季度交纳。被告须在2019年8月31日前向原告预付第一个收费季度的经营管理费，共计23754元，第一个季度最后一个月15日前交纳下一季度经营管理费，以后以此类推至合同期满。自2020年1月1日至2020年12月31日止，经营管理费95016元；自2021年1月1日至2021年12月31日，经营管理费95016元；自2022年1月1日至2022年12月31日，经营管理费95016元。被告应于本合同签订之日向原告支付履约保证金23754元，该保证金是被告经营过程中的质量信誉等经营保证金。合同期满或终止时，被告结清所有应付费用，在被告无违约、无损坏租赁房产、无工商、税务及消费纠纷等问题后，原告在90日后将履约保证金无息一次性全部退还被告。被告出现单方违约情况，为保障原告自身费合法权益，则原告可将履约保证金用于充抵租金、经营管理费、违约金、罚金或其他应付费用等。若履约保证金不足以充抵以上费用，则原告有权继续向被告追讨差额部分。履约保证金不足时，被告应在接到到原告通知后5日内将履约保证金数额补足。每逾期一日，应按欠交金额的日0.5％向原告支付违约金，直至付清为止。被告应于本合同签订之日向原告支付储值卡保证金8万元。被告拖欠一切由原告收取的费用（包括代收代交），每逾期一天，按拖欠金额日0.5％向原告支付违约金。所谓损失包括但不限于直接损失、间接损失、对第三方的责任、解决争议的人工交通通讯费用、诉讼仲裁费用、律师费用等。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了2020年1-3月份的租金66150元和经营管理费23754元。2020年6月29日被告向原告支付了6月管理费7918元。2020年新冠肺炎疫情发生后，原告承诺对除超市外的所有商铺免除2个月的房租和管理费。2020年6月份，原告工作人员将涉案商铺6月份费用缴纳单发给被告。2020年8月25日，原告工作人员通过微信向被告发送沙瓦豆催款函，并要求被告于2020年8月26日前补齐所欠所有费用。该催款函载明：截至本函发出之日，被告自2020年4月1日至2020年9月30日的租金132300元和2020年4月1日至2020年5月31日及2020年7月1日至2020年9月30日的经营管理费共39590元仍未按时足额支付，按约定应承担相应的违约金，请被告于2020年8月26日前足额付清上述费用。另查明：被告提交的视频显示：2020年3月30日，商户问原告总经理杜丽丽，一到八月房租全免吗？杜丽丽回答：我刚才说了，逐月减免，逐月减免，就是六月份时候看客流，人还没上来，五月份一看人流没上来，六月份减免，如果六月份还是不行，然后免七月份的。2020年11月18日，原告诉至原审法院。审理中，1、法庭询问原、被告，合同签订后，被告有无向原告支付租金。原告回答：支付了2020年1-3月份租金66150元和经营管理费23754元。2020年6月份的管理费7918元。被告回答：原告所称的金额我方无异议，但疫情开始时，商场对所有商户承诺免除2、3月份的房租和管理费，多交的费用应当在后来抵扣房租。2、法庭提问原告，有无承诺过免除2、3月份的房租和管理费。有无承诺逐月减免。原告回答：疫情发生后，原告作为经营管理方综合考虑商户受疫情影响，商场对所有商户除超市外均给予减免2个月房租和管理费，前提是要求商户正常经营，按时交纳租金，如商户存在违约，则不予减免租金，被告一直拖欠租金，原告多次催缴，被告均不缴纳，因此，被告不享受减免2个月租金的条件。没有承诺逐月减免。被告提交的视频是当时疫情刚刚结束，对于疫情后何时能恢复正常，减免政策何时明朗的情况下租户集体拉条幅维权，那是公司在处理协商的过程，后公司出具了减免2个月租金的政策，不存在逐月减免。一审法院认为，原告与被告自愿签订的《房屋租赁合同》与《经营管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，被告向原告支付了2020年1-3月份的租金66150元和经营管理费23754元。后因疫情的影响，原告承诺免除2个月的房租和管理费，原告已缴纳的2020年2、3月份的租金和经营管理费应视为交纳的是2020年4、5月的租金和管理费，庭审中原告认可被告已向原告交纳2020年6月份管理费7918元，故被告应向原告支付2020年6月1日至2020年12月31日期间的租金154350元（66150元／季度÷3个月×7个月＝154350元）和2020年7月1日至2020年12月31日期间的经营管理费47508元（95016元／年÷12个月×6个月＝47508元）。双方在合同中约定的违约金过高，原审法院考虑到疫情的因素，以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金酌定为尚欠租金和经营管理费的10％即30278.7元。原告主张的律师费，未提交相应的证据予以证明，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：1、被告吴宇彤于判决生效后十日内支付原告河南聚金商业运营服务有限公司房屋租金154350元、管理费47508元，违约金30278.7元；二、驳回原告河南聚金商业运营服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4493元，由原告负担2011元，被告负担2482元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《房屋租赁合同》、《经营管理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。被上诉人已按合同约定交付房屋，上诉人未按合同约定支付租金及管理费，其行为构成违约，应承担相应的责任。上诉人称被上诉人承诺逐月减免租金，重新收取租金等费用的条件并未成就。但上诉人提交的视频中双方关于逐月减免的约定不具体明确，且被上诉人已明确承诺免除2个月的房租和管理费，故上诉人再要求逐月减免没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，吴宇彤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4964元，由吴宇彤负担。本判决为终审判决。审判员  蒋德军二〇二一年二月八日书记员  李苗苗