宁波市北仑区人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)浙0206执异7号 案外人：邵伟海。 男，1972年2月20日出生，汉族，住宁波市北仑区。 委托代理人：薛志才，浙江时光律师事务所律师。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司,住所地杭州市延安路****,组织机构代码:717611474。 法定代表人:胡德，该支行行长。 委托诉讼代理人：徐能权，浙江太安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文思力，浙江太安律师事务所律师。 被执行人宁波经济技术开发区蕰泰建材有限公司,住所地宁波,住所地宁波北仑新世纪建材装饰市场**楼****码:595352012。 法定代表人:戴士金，该公司总经理。 被执行人宁波经济技术开发区大美房地产开发有限公司,住所地浙江,住所地浙江省宁波市北仑区新碶好旺角大厦****码:698246407。 法定代表人:陈竹铨，该公司总经理。 本院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司）与被执行人宁波经济技术开发区蕰泰建材有限公司（以下简称蕰泰公司）、宁波经济技术开发区大美房地产开发有限公司（以下简称大美公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人邵伟海提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人邵伟海称：案外人于2013年4月15日与大美公司签订《商铺租赁合同》，案外人承租了该公司所有的宁波市北仑区××路××号（康桥商业广场）1幢301室房产，租赁期限20年，租金共计800万元从欠款中抵扣。根据买卖不破租赁的法律规定，故请求法院带租赁拍卖上述房屋。案外人提供房屋《租赁协议》、《商铺租赁合同》、营业执照、银行凭证、财务记账、环评批复、卫生许可证、消防检查合格证等证据予以佐证。 申请执行人信达公司答辩称：抵押权设立前经抵押权人现场查看不存在租赁情况，无证据证明抵押前租赁关系成立，租赁合同属于倒签；案外人主张的租赁系以房屋使用权抵偿欠款债务，非正常意义上的租赁关系，故案外人主张的买卖不破租赁，带租拍卖的理由不能成立。 本院查明，2013年4月22日，大美公司与中国工商银行股份有限公司宁波保税区支行（以下简称工行保税区支行）签订编号为2013年工银甬保税抵押字第0014号最高额抵押合同一份，合同约定大美公司提供以其所有位于宁波市北仑区××路××广场××号××幢××室的房产做抵押，所担保的主债权为2013年4月22日至2016年4月21日，在人民币3310万元的最高余额内，工行保税区支行依据与蕰泰公司签订的本外币借款合同等文件而享有的对蕰泰公司的债权；抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金汇率损失以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），双方对上述不动产进行了抵押担保登记。2014年2月18日，蕰泰公司与工行保税区支行签订了金额为140万元的小企业借款合同。蕰泰公司于合同签订当日提取了上述款项。2014年3月12日，蕰泰公司与工行保税区支行签订了金额为800万元的小企业借款合同。约定借期为一年，自实际提款日起算。蕰泰公司于合同签订当日提取了上述款项。2014年4月21日，蕰泰与工行保税区支行签订了金额为700万元的小企业借款合同。蕰泰公司于合同签订当日提取了上述款项。2015年11月20日，中国工商银行股份有限公司宁波分行（以下简称工行宁波分行）与中国华融资产管理股份有限公司（以下简称华融公司）签订了资产转让协议，将上述债权及担保权转让给华融公司。2015年12月28日，华融公司与瑞华国银投资管理有限公司（以下简称瑞华公司）签订了资产转让协议，将上述债权及担保权转让给了瑞华公司。2017年11月30日，信达公司与瑞华公司签订债权转让协议，将上述债权及担保权转让给了信达公司，并于2018年4月4日办理了公告。因蕰泰公司、大美公司未履行合同，信达公司于2019年7月16日向本院提起诉讼，本院于同年12月6日作出（2019）浙0206民初4696号民事判决书，判决：一、被告宁波经济技术开发区蕰泰建材有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内归还原告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司借款本金16400000元，并支付利息、罚息、复利6839002.14元（暂计算至2019年6月21日），此后利息、罚息、复利按照合同约定计付至实际履行之日；二、若被告宁波经济技术开发区蕰泰建材有限公司届期未履行本判决第一项义务，原告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司有权在抵押担保的范围内对被告宁波经济技术开发区大美房地产开发有限公司名下的位于宁波市北仑区××路××号（康桥商业广场）1幢301室（房屋所有权证号：甬房权证仑（开）字第2××2号、土地证使用权证号：仑国用2013第0××3号，他项权证号：甬房他证仑（开）字第2××4号）的房产行使抵押权，就该抵押财产以拍卖、变卖或折价方式所得价款优先受偿。本案受理费157995元，减半收取78997.5元，由被告宁波经济技术开发区蕰泰建材有限公司、宁波经济技术开发区大美房地产开发有限公司负担。民事判决书生效后，因被告均未履行民事判决书所确定的义务，原告于2020年3月11日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行［执行案号：（2019）浙0206执525号］。案件执行过程中，本院于2020年3月22日裁定拍卖本案抵押物即被执行人宁波经济技术开发区大美房地产开发有限公司名下的位于宁波市北仑区××路××号（康桥商业广场）1幢301室房产，并公告责令被执行人宁波经济技术开发区大美房地产开发有限公司及有关使用人限期腾退上述房屋，案外人邵伟海遂向本院提出上述执行异议，要求带租拍卖。 本院另查明，案外人于2013年3月18日与宁波经济技术开发区大美房地产开发有限公司签订《房屋租赁协议》，约定租期自2013年3月18日起至2021年3月17日，每年租金35万元，租金按年支付，第一年在2013年4月18日之前付清，以后每年的12月底前付清下一年的租金等。同年4月15日双方另行签订《商铺租赁合同》，对租赁期限和租金的约定作了变更，租赁期限自2013年4月15日至2033年4月14日止，租金每年40万元，以大美公司向案外人和案外人实际控制的宁波海纳酒店管理有限公司、宁波市唐果餐饮娱乐有限公司借款1040万元中的800万元用于支付租金。2013年3月5日取得了市场监管部门关于“宁波市唐果餐饮娱乐有限公司北仑里仁红典分公司”的企业名称预先核准通知书。案外人于同年3月8日与设计单位宁波海曙能量黑石设计有限公司签订了室内设计委托业务合同，工程名称为红典商务会所。案外人支付了设计费用。在××路××号（康桥商业广场）1幢301室、401室及329号室内装修施工完工后，通过相关政府部门对经营餐饮娱乐业的环评、卫生、消防等审查，先后于2013年9月25日、12月4日、12月23日、2014年1月11日、1月28日取得了环境影响报告表的批复、卫生许可证、餐馆服务许可证、娱乐经营许可证、消防安全许可证。2014年2月11日经市场监管部门登记设立宁波市唐果餐饮娱乐有限公司北仑里仁红典分公司，核发了营业执照。上述事实有相关的工商登记档案资料、银行凭证、财务记账、环评批复、卫生许可证、消防检查合格证等证据相互印证。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条之规定：“抵押权设立前，抵押财产已出租并移转占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。本案争议房地产租赁合同签订时间为2013年3月18日，后双方当事人协议变更租赁期限自同年4月15日至2033年4月14日止。申请执行人所享有的抵押权于2013年4月22日办理抵押登记。房屋租赁合同关系成立的时间早于抵押登记时间，且案外人邵伟海在租赁合同签订后即着手对租赁场所进行室内装修设计、施工，占有使用，故该租赁关系不受该抵押权的影响。综上，案外人邵伟海的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 带租拍卖被执行人宁波经济技术开发区大美房地产开发有限公司名下的宁波市北仑区新碶街道岷山路386号（康桥商业广场）1幢301室房屋。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼，并按对方当事人的人数提出副本。 审 判 长  周 敏 审 判 员  余绍平 代理审判员  朱奭慈 二〇二一年二月一日 代书 记员  贺小凤