山东省乳山市人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁1083执异9号案外人邵红菊，女，1973年11月8日出生，汉族，住乳山市。委托诉讼代理人刘洪涛，乳山义正法律服务所法律工作者。申请执行人孙作荣，男，1963年11月28日出生，汉族，住乳山市。被执行人威海中顺房地产开发有限公司。住所地：山东省文登区天福办登云路**。法定代表人倪玉敏，经理。本院在执行申请执行人孙作荣与被执行人威海中顺房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案过程中，案外人邵红菊于2021年1月6日对执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人邵红菊称：2011年6月20日，我购买了中顺房地产开发有限公司名下建设的乳山市光明小区50号楼（现名乳山市春晖家园小区3号楼）2单元601室房产一栋，并交付了购房款201578元，中顺房产公司与我签订了《商品房买卖合同》。我占有、使用该房产至今。2020年12月份，我意外得知自己的上述房产被乳山市人民法院2020鲁10**执604号案件执行查封。我认为上述房产系我个人财产，我已经交付了全部房款并实际占有、使用房产多年，只是由于威海中顺房地产开发有限公司的原因，暂时没有办理产权变更登记手续。乳山市人民法院查封上述房产损害了我的合法财产权利。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第225条、227条及相关司法解释的规定，我提出异议，请求乳山市人民法院依法解除对我上述房产的查封、停止执行。申请执行人孙作荣辩称：一、异议人提出执行异议，向法院提供的证据为商品房买卖合同及收款收据各一份，我对异议人提供的该二份证据均有异议。异议人提供的收款收据记载的购买房产为50#楼703室，而商品房买卖合同约定的异议人购买的涉案房产为光明小区50#楼2单元703室，并且注明建筑层数为地上3层。因此，异议人提供的商品房，买卖合同及收款收据记载的购买房屋明显不一致。而异议人在执行异议申请书中又称2011年6月20日购买了威海中顺房地产开发有限公司名下建设的乳山市光明小区50号楼（现更名为乳山市春晖家园小区3号楼）2单元601室房产一栋，异议人提供的商品房买卖合同及收据所记载的涉案房产与异议人申请书所主张的房产明显不是同一套房产，二者相互矛盾，因此，异议人提出执行异议不能成立。二、异议人提供的2011年6月20日收据记载的50#楼703室，面积89.59㎡，单价2250元/㎡，房款为201578.00元，但该收据并不是威海中顺房地产开发有限公司财务专用的收款收据，且该收款收据的内容明显是书写在公章之上，即在加盖公章的空白收据上书写的内容，并不是先书写内容后加盖公章，而且威海中顺公司2011年期间的会计只有林会计、辛会计、钟会计，根本没有姓于的会计，因此，该收据中填票人为姓于的，与中顺公司实际财务人员不符，对此，我可以提供同期威海中顺房地产开发有限公司出具的收款收据进行比对，充分证实异议人提供的收款收据不是威海中顺房地产开发有限公司出具的收款收据，因此，异议人提供的该收据不能作为其主张的证据使用。同时异议人主张一次性付清了涉案房款201578.00元，故要求异议人提供已支付购房款201578.00元的银行流水或威海中顺房地产开发有限公司收到该房款的财务账目，否则无法证实异议人已实际支付购房款。三、异议人提供的商品房买卖合同中没有记载异议人的身份信息、地址、联系电话，不符合商品房买卖合同的形式要件，且该合同中没有附有涉案房屋的平面图，无法证实所购买的房屋的具体位置、面积，也没有约定住房专项维修资金交纳标准，既然异议人主张一次性付清房款，但合同第七条2款又约定买受人履行合同的定金抵作合同价款，自相矛盾。另外我提供的蒋学海备案合同中附件四合同补充协议中约定【申请人应在开发商威海中顺房地产开发有限公司交付使用时按国家标准规定交纳：1、2800元煤气管道，2、300元有线，3、200元电控门，太阳能收费统一安装】，而异议人提供商品房买卖合同中附件四没有合同补充协议，并且异议人也没有提供已交纳前述费用证据。该合同中并没有对购房面积作出约定，只有购房价，故该房款总金额201578.00元不能成立。且蒋学海备案合同中约定建设工程规划许可证号为（2006）鲁（0—04-010078），而异议人提供的合同中建设工程规划许可证号为（2006）鲁10-04-010078，故异议人提供的合同中约定的建设工程规划许可证号室虚假的。而且该合同中只加盖了公章，没有法定代表人签字、印章或代理人签字，因此不符合商品房买卖合同签订的形式要件，同时该合同中加盖的威海中顺房地产开发有限公司公章明显不真实，对此我提供蒋学海于2009年11月6日与威海中顺房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，该合同已经在房管部门备案，而在该备案合同中加盖的威海中顺房地产开发有限公司公章编码为3710810003632，而异议人提供的合同中所加盖的威海中顺房地产开发有限公司公章编码为3710810014863，因此该合同中加盖威海中顺房地产开发有限公司公章明显是虚假的，因此异议人称于2011年6月20日与威海中顺房地产开发有限公司签订光明小区50#楼2单元703室商品房买卖合同不能成立。四、异议人所说的因威海中顺房地产开发有限公司没有办理产权登记手续，而异议人提供的商品房买卖合同中约定商品房预售许可证号为“乳房售字第××号”，与蒋学海备案合同中商品房预售许可证号“乳房售字第2007094”系同一预售证号码，蒋学海商品房买卖合同已在房管部门备案，另有购房人刘玉于2010年5月19日购买的49#楼4单元705室及王学朋于2011年9月20日购买的49#楼4单元707室商品房买卖合同均已在房管局备案（房管局可查），故异议人所称的因威海中顺房地产开发有限公司原因不能备案，不是事实。本院查明，申请执行人孙作荣与被执行人威海中顺房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月28日作出（2019）鲁1083民初21号民事判决书，判令：“被告威海中顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙作荣货款人民币1648868.40元及利息（利息自2009年8月6日至给付之日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19639元（原告已预交9820元）、保全费5000元、诉讼保全担保保险费3300元，均由被告负担”。本案在诉讼过程中，根据当事人的保全申请，本院于2019年1月4日查封了威海中顺房地产开发有限公司名下位于乳山市××楼××单元××室（现××为春晖家园小区××楼××室）在内的多套房产及其项下土地使用权。判决生效后，被执行人未自觉履行判决书确定的付款义务，本院根据申请执行人的申请于2020年3月17日立案执行【（2020）鲁1083执604号】。执行过程中，案外人邵红菊向本院提出上述执行异议，对案涉房产主张所有权排除执行，并提交《商品房买卖合同》一份（出卖人为威海中顺房地产开发有限公司，买受人为邵红菊，商品房位置为第50幢2单元703号，总额为201578元，付款方式为一次性付款，日期为2011年6月20日）、盖有威海中顺房地产开发有限公司财务专用章《收款收据》一份（客户名称为邵红菊，项目为光明小区50#703，金额为201578元，日期为2011年6月20日）、《收款收据》四张【客户名称分别为50#东二6东（2016.12-2017.5）、50#东二6东（4、5月）、50#东二6东（4、5月）、50#东二6东（8、9），项目分别为充卡、水、公用电、服务费，金额分别为400元、200元、200元、200元，日期分别为2017年5月、2015年7月7日、2016年7月4日、2016年10月21日】、盖有乳山热电有限公司发票专用章《收费凭证》两张（客户名称均为邵红菊，地，地址均为光明**4-701额均为1791元，日期分别为2014年11月17日、2015年11月10日）、北京燃气集团山东有限公司乳山分公司《收据联》三张【单位均为邵红菊，市区东外环中顺小区3号（原50号）楼2单元601室，金额分别为160元、200元、10元，日期分别为2018年9月27日、2013年12月4日、2013年12月4日】、室内照片一宗。申请执行人对上述证据不予认可，并提交盖有威海中顺房地产开发有限公司财务专用章收据三张（交款单位分别为李延增、蒋学海、蒋元清，收款事由均为光明小区房款，金额分别为219472元、249645元、256840元，日期分别为2010年11月15日、2009年10月13日、2011年3月8日）、《商品房买卖合同》一份（出卖人为威海中顺房地产开发有限公司，买受人为蒋学海，房产位置为第50幢4单元508号，总额为249645元，付款方式为一次性付款，日期为2009年11月6日）。上述事实有执行异议申请书、提交证据材料、法院执行材料、答辩状证据在案为证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，案外人对执行标的提出异议，排除执行，必须同时满足上述四种法定情形。本案案外人所提交的商品房买卖合同、收款收据等相关证据虽然发生在法院查封之前，但对其真实性和有效性双方争议较大，执行程序不宜进行实体认定，应当通过诉讼程序审理确认。故案外人所提异议不符合上述法律规定的情形，其异议理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人邵红菊的执行异议。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向乳山市人民法院提起诉讼。审判长  张涛审判员  凌涛审判员  王华二〇二一年二月四日书记员  王伟