辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终104号上诉人（原审被告）：王俭，男，1982年6月5日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人：（原审原告）：大连亿泉程达物业管理有限公司，住所辽宁省大连沙河口区徐州街******。法定代表人：吕正坤，总经理。委托诉讼代理人：吴波，女，公司员工。委托诉讼代理人：任丽萍，辽宁住邦律师事务所律师。上诉人王俭因与被上诉人大连亿泉程达物业管理有限公司（以下简称亿泉物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初7164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王俭上诉请求（经释明，二审询问时明确为）：1.撤销一审判决，改判按7-8折支付物业费；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，完全避重就轻，被上诉人亿泉物业在小区服务过程中，从未履行服务合同，小区管理脏乱差。不尽监管责任，导致小区消防设施严重损坏，广大业主强烈要求完善消防设施，一是为自身居住安全着想，二是为办产权证创造条件，而被上诉人却对广大业主的基本要求置之不理，小区的三次火灾，消防栓都无法启用。三次火灾后，被上诉人不但不汲取教训，还把消防栓损坏的责任，甩锅给开发商，严重违反合同约定。而一审判决却对此事只字不提，反而强调被上诉人多次打电话催缴物业费。在这里，我可以负责任地说：从未接到过催缴电话。一审判决完全避重就轻。2.一审不尊重事实，袒护被上诉人。上诉人在一审中，要求被上诉人恢复6号楼前面400平方米的绿地，因为被上诉人把原本的绿地，改成了一条路，破坏了原来的生态环境。在广大业主的强烈反对下，又把这条路堵死了。但是却没有给恢复原样。根据物业服务合同第2条第5项的规定：“对本物业的公共设施不得擅自占用或改变使用功能，擅自损坏的，应当在规定的期限内，给予恢复原状”。因为这草坪与我们生活质量关系重大，应当马上给我们恢复。可是一审判决却未提及此事，难道法律及合同条款，只是对我们业主有约束力吗，明显袒护被上诉人。3.不尊重事实，仅说服务有瑕疵，污蔑业主素质低下，一审判决完全不尊重事实。说什么管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决。相同的服务，不同的对象，感受也可能不一样。我们小区百分之八十的业主对服务不满意，用拒缴物业费来警示被上诉人，只有百分之二十的业主没被起诉，请问一审法官，服务对象感受满意的多？还是少？对比差距这么大，法官先生难道看不出来吗？一审的意思就是这百分之八十的业主素质低下，分不出好赖。仅说是服务有瑕疵，会有这么多的人不满意吗？一审判决完全无视事实存在。4.随便停电梯，造成小孩受伤，要求赔偿。六号楼的电梯，经常被停。有时十天半月，最长的达60多天。使108户住户的生活受到了严重的影响。我家小孩早上上学，等不来电梯，怕晚了，从电梯往下跑，到低层一脚踩空，摔倒在地，膝盖摔破了，手掌跄出了血。孩子受到了惊吓，上课精神恍惚，连着一个星期，上课注意力不集中，晚上睡觉有时被惊醒。因此，要求被上诉人赔偿小孩精神损失费和伤害费5000元。而一审判决只字不提。不明白一个百分之八十业主不满意的物业，法院为什么千方百计袒护。亿泉物业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实和理由：1.关于消防设施，根据被上诉人与小区业委会签订的交接明细可知，被上诉人在入驻案涉小区前案涉小区的消防设施就已经缺失严重。被上诉人作为物业公司仅有对小区现状进行维护的义务，没有新增消防设备的义务。因此该理由不能成为上诉人拒交物业费的理由。2.关于6号楼前人行步道，6号楼的人行步道并非被上诉人所建，被上诉人在接受该小区时该步道就已存在。被上诉人向原物业公司员工了解，6号楼前的绿地是从6号楼通往7号楼最近的路，很多业主从此经过将原来的绿化带踩成了一条路，该路每逢阴天下雨，下雪便泥泞不堪，造成很多安全隐患。因此原物业公司将此简单修正，以便帮助业主通行。在被上诉人入住后，该人行路有业主认为影响其个人生活，应当予以拆除。有业主认为该路方便六、七号楼大多数业主的通行，不同意拆除。该小区事发当时没有，没有业委会，因此被上诉人当时用铁丝网将该路暂时封闭，以便新的业委会成立后由业委会决定如何处理。被上诉人认为上诉人要求拆除的请求不能代表绝大多数业主的请求，拆与留不是上诉人或者是被上诉人能够决定的，因此上诉人以此拒交物业费的理由不能成立。3.关于电梯问题，小区电梯都已委托第三方进行定期维护，电梯确实有存在运行故障的情况，但每逢故障发生后，被上诉人都会及时通知维修公司进行维修，尽快恢复运行。上诉人所述的经常故障、60多天停运的情况与事实不符。综上，被上诉人认为被上诉人已经按照物业服务合同约定提供了物业服务，上诉人应当缴纳物业费，拒缴违反合同约定，因此请求贵院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。亿泉物业向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付物业费人民币1731元（期限为2017年3月20日至2019年7月28日）及违约金1385元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月14日，亿泉物业（乙方）与大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会（甲方）签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，合同约定，甲方委托乙方对大连市甘井子区安邦北湾小区实行物业管理，委托管理的事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理（不含开发商保修期内的项目），房屋及共用设备的维修、养护、运行和管理，共用设施及其运行的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、景观等管理，公共环境卫生，实行封闭物业管理的住宅区管理等，并约定了前述各项物业的管理目标。物业服务期限3年，自2013年7月15日至2016年7月14日止，物业管理服务费为1.0元/平方米（月），每季度首月10日前向业主收取，本季度服务终止后，仍未缴纳物业费的，按逾期规定处理，逾期之日，按照应交金额的0.3%按日支付违约金。2014年3月20日，亿泉物业进驻案涉小区提供物业服务，并与该小区业主委员会约定合同生效日期为2014年3月20日，结束日期顺延至2017年3月29日。2017年3月20日，亿泉物业与业主委员会续签了物业管理服务合同，服务管理期限为3年，为小区提供物业服务至2019年7月28日。王俭系甘井子区甘南路6#1-10-6号房屋业主，未缴纳2017年3月20日至2019年7月28日的物业服务费。一审法院认为，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故亿泉物业与大连安邦北湾小区业主委员会签订的物业服务合同对亿泉物业、王俭双方均有约束力。亿泉物业为案涉小区提供物业服务，王俭理应及时交纳相应的物业服务费，借故拖欠不妥。故应向亿泉物业交纳物业费1,731元（1元/平·月×61.18平方米×28个月+1元/平·月×61.18平方米÷30天/月×9天）。关于王俭辩称物业服务存在瑕疵的诸多问题。一审法院为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，因此，王俭以此为由拒交物业费没有法律依据，故对上述抗辩意见不予采纳。关于亿泉物业主张王俭支付违约金一节，一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷，从庭审情况及其他业主反映的情况看，亿泉物业提供的服务确也存在有待改进之处，虽然案涉物业服务合同对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但考虑到亿泉物业提供的服务亦存在一定瑕疵，故对亿泉物业要求王俭支付违约金的诉请不予支持。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王俭于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连亿泉程达物业管理有限公司2017年3月20日至2019年7月28日期间的物业服务费人民币1731元。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预付），已减半收取，由被告王俭负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连亿泉程达物业管理有限公司。本院二审期间，当事人未提交新证据，经审理，对一审查明事实予以确认。本院认为，王俭上诉请求“撤销一审判决，改判按7-8折支付物业费”依据的事实和理由有：1.消防设施损害严重；2.从未接到过催缴物业费电话；3.原本的绿地改成一条路；4.电梯经常停。5.亿泉物业从未履行服务合同，小区管理脏乱差。亿泉物业对王俭依据上述理由拒缴物业费不予认可。本院评析如下：首先，王俭未接到催缴物业费电话是否可以拒缴物业费。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，本案中，王俭在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，其是否接到催缴物业费电话不影响本案的审理结果。其次，关于王俭上诉主张的“消防设施损害严重”、“原本的绿地改成一条路”、“电梯经常停”等事由，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，如若亿泉物业在履行合同过程中未尽到“维修、养护、管理和维护义务”，王俭或案涉小区业委会可以通过诉讼另行解决，王俭在本案中并未提出反诉请求，不宜在本案中审理，亦无据据此支持王俭的上诉请求。最后，关于王俭上诉主张的“亿泉物业从未履行服务合同，小区管理脏乱差”。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，亿泉物业提起诉讼是向王俭催缴物业费的一种形式，王俭提交的现有证据不足以证明其有正当理由拒缴或者打折交纳诉讼费，且一审法院基于物业服务存在瑕疵，已经驳回亿泉物业关于违约金的诉讼请求，本院无据对一审判决再作调整。综上所述，王俭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王俭负担。本判决为终审判决。审判长  王家永审判员  王 歆审判员  毕春燕二〇二一年二月二日书记员  葛美玲