广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初28775号原告：龚慧清，女，1973年4月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：张绍坤，系原告配偶。被告：李波，男，1990年5月24日出生，汉族，住湖南省衡山县。第三人：广州越秀物业发展有限公司佛山分公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：李**。原告龚慧清与被告李波、第三人广州越秀物业发展有限公司佛山分公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，适用简易程序于2021年1月5日公开开庭进行了审理。原告龚慧清及其委托诉讼代理人张绍坤，被告李波，均到庭参加了诉讼，第三人经本院传票传唤无正当理由不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认被告违约；2.解除原被告签订的《房屋租赁合同》；3.被告承担提前解除合同的违约责任8700元，扣除租赁保证金5800元后，向原告支付违约金不足部分2900元；4.被告支付因拖延支付违约金不足部分2900元而产生的滞纳金8700元（合同第31条约定每日按应付违约金的10%计算，暂计至2020年10月30日，实计至被告履行完毕之日）；5.被告支付2020年10月1-7日延期退还房屋的场地占用费七天共计2100元（合同第25条约定每日按300元计算）；6.被告赔偿支付因屋内客厅墙壁损毁进行修复的施工费用1300元；7.被告支付因拖延支付修复受损墙壁施工费用1300元而产生的滞纳金1300元（合同第31条约定每日按应付赔偿金的10%计算，暂计至2020年10月30日，实计至被告履行完毕之日）；8.被告支付原告租赁期间拖欠的水电气等费用283.42元（9月电费189.45元、8月和9月水费20.23元及公摊费60.14元、9月燃气费13.6元）；9.被告支付原告为催缴租金产生的EMS邮费50元；10.被告承担本案全部诉讼费用和财产保全费。事实和理由：被告为解决生活居住于2020年3月11日与原告签订《房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同），租住原告位于佛山市南海区*******房（以下简称涉讼房屋）及其设施、设备，合同约定：月租金为实收价2900元（不含税费），租期自2020年4月1日至2021年4月1日止，先付租金后使用，每月1日前为交租日。签约当天，原告收取了被告租赁保证金5800元，并将房屋交付被告使用，被告当场进行了验收，结果无异议。2020年9月21日，被告以其因申请贷款需要提供居住证为由，突然向原告提出为其办理居住证并要求原告承担办证费用，原告同意协助办证，但不同意承担办证费用。9月23日，被告以其没有成功办理居住证为由要求提前解除本合同，原告认为被告提出解约的理由背离了当初仅以租住为动机和目的而签订合同的初衷，因此，原告不同意解约，并希望被告尊重合约精神继续履约合同。被告没有按约在10月1日前支付10月份的租金。经催促无果后，原告于10月4日通过EMS快递向被告发出《催缴房租通知书》，支出邮资50元。10月7日傍晚，被告通过微信告知其已搬离，门匙丢在门口处，并拒绝由双方现场交接房屋。后经原告向第三人求证，被告是在10月7日通过电梯路径搬走的。10月8日上午，原告在物业管理人员陪同下，按被告提示取得门匙进入房屋，发现客厅两墙壁上粘有大幅的胶纸，撕掉胶纸后墙灰掉落，墙壁表层大面积受损，后经第三人推荐的施工人员修复，施工费为1300元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百二十二条、第二百二十六条的规定，以及涉讼合同第7条、第9条、第23条、第25条、第30条、第31条的约定，被告应承担违约责任，按剩余租期应付租金总额的50%向原告支付违约金8700元，扣除租赁保证金5800元后不足部分为2900元，并支付逾期交房的场地占用费、租赁期间的水电气费、赔偿金及滞纳金。涉讼合同是双方真实意思表示，符合当初签约的动机和目的，合法有效，被告提前解除合同且拒不支付违约金、水电气费、赔偿金及其滞纳金，严重违反合同约定及法律规定，损害了原告的合法权益。被告辩称：被告因以下6个原因不能继续履行合同，被逼选择提前搬离：1、多次来回跑居委会无果，涉讼房屋没有在居委会报备，致使无法办理居住证，让原告配合也一直不来，服务非常差。2、因急需办理居住证，已提前10天告知，房屋无法办理居住证10月会考虑搬走，并提醒原告转租出去。3、房东说话盛气凌人，通话时态度极差,无法与其正常沟通。4、燃气不使用，燃气表读数也会自动增加，原告只是让被告电话报维修，之前所受的损失也没有补偿。5、水电煤气预存才能使用，具体使用了多少费用不能随时查看，7月31日充值了800元，也没有消费明细记录，直到本案诉讼才看到。6、因房东没有把两个月押金5800元退回给被告，押金已足够原告处理客厅墙壁修复问题。7、被告在2020年9月30日已搬离，且在2020年10月1-7日没有实际占用房屋，房东没有咨询被告是否已搬离，故不能算作延期退房。第三人没有陈述意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭各方进行证据交换和质证，第三人经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告举证2中的照片，被告有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区**********房，登记权属人为原告及案外人张绍坤。2020年3月4日，原被告通过微信沟通涉讼房屋的租赁事宜，被告提出“我会贴一张纸，如果以后退租的时候弄脏了，我会帮您刷白的”，原告回复称“不租恢复原状还是可以的”。原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订一份落款日期为2020年3月11日的签订《房屋租赁合同》（即涉讼合同），约定：甲方将涉讼房屋及其附属设施设备出租给乙方仅作生活居住用房使用；租赁期限自2020年4月1日起至2021年4月1日止；每月租金2900元，先付租金后使用，每月1日前支付；乙方向甲方交付5800元租赁保证金;乙方应承担并自行交付在租赁期间产生的水电费、煤气费、物业管理费、相关税费等费用；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，按月租金金额的百分之五向甲方支付违约金；（第23条）乙方如需提前解除本合同，应事前征得甲方的同意，并按本合同项下剩余租赁期内应付租金总额百分之五十向甲方支付违约金；（第25条）乙方必须在本合同被解除之日按合同约定要求将涉讼房屋及其附属设施、设备按原状一次性退还甲方并当即撤离涉讼房屋，否则……甲方有权按每日300元的标准向乙方收取逾期占用期间的场地使用费；（第31条）违约方应承担因自己的违约行为而给守约方造成的经济损失，违约方在确定违约责任后2个自然日内向守约方一次性支付违约金及赔偿金，若每逾期一天，则按应付金额百分之十支付滞纳金。同日，被告通过微信向原告支付了租赁保证金5800元，被告接收了涉讼房屋。后被告在涉讼房屋的两处墙体上张贴了写字板。2020年9月23日，被告通过微信通知原告“您准备出租房子吧，月底或者下个月初我搬走”。2020年10月4日，原告向被告邮寄《催缴房租通知书》，称：被告尚未支付2020年10月的租金，若被告未在当月8日前支付当期租金的，原告默认被告单方面违约、房屋租赁关系提前终止。2020年10月7日，被告通过微信通知原告“前几天看好房子，我就搬了”、“我已经把钥匙放在门口了”。2020年10月8日，原告收回涉讼房屋。2020年10月9日，原告通过微信通知被告“墙被你弄脏了，让人打价，1000元才能搞掂。9月你用的水电、煤气还未付费。占用7天房子每天占用费是300。”原告持有一份落款日期为2020年10月20日、盖有“佛山市禅城区**五金商店”印章的《收据》原件，载明：今收到佛山星汇云锦A区一座2807房业主龚小姐修复墙壁工程费1300元。经查，“佛山市禅城区**五金商店”没有办理工商登记。诉讼中，原被告共同确认每月物业管理费为290元。本院认为：本案为租赁合同纠纷。因本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释进行处理。原被告签订的涉讼合同是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告在合同期限届满前解约并撤场，涉讼合同于被告撤场之日即2020年10月7日解除，被告应结清相应的租金、水电费等费用予原告。根据原被告的诉辩意见，被告应支付2020年10月1-7日期间的租金655元（2900÷31×7），原告主张被告尚欠至2020年10月7日止的水电费及分摊费用、燃气费、物业管理费的差额340.03元，被告没有提出异议，本院予以采信，现原告只主张被告支付其中的283.42元，本院予以支持。涉讼合同第25条针对的是合同解除后逾期搬离的情形，原告据此主张被告按300元/日的标准计付2020年10月1-7日的租金，理据不足，本院不予支持。原被告同意由被告承担墙壁修复费用，但原告未能举出充分证据证实其具体支付修复费用的情况，且被告对原告主张的修复费用金额有异议，本院酌定被告应赔偿1000元予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。被告单方违约致合同解除，根据涉讼合同第23条的约定，被告应支付违约金8373元（租金2900元/月，计5个月又24天的50%），经抵扣租赁保证金5800元后，被告还应向原告支付2573元，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。原告已起诉主张被告支付违约金，原告还另行主张被告对租金、公共水电费、电费、修复费用等计付逾期付款违约金，过分高于原告的实际损失，本院不予支持。原告主张被告承担原告因邮寄《催缴房租通知书》所支出的费用，缺乏依据，本院不予支持。第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、确认原告龚慧清与被告李波签订的2020年3月11日《房屋租赁合同》于2020年10月7日解除。二、被告李波应于本判决发生法律效力之日起十日内支付283.42元予原告龚慧清；三、被告李波应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金655元、墙壁修复费用1000元、违约金2573元予原告龚慧清；四、驳回原告龚慧清的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计335元、财产保全费320元，合共655元（原告已预交），由原告负担555元，被告负担100元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原被告如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二一年一月二十九日书记员  程学斌