温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2015）温龙状民初字第95号原告：温州金谷丰垣工贸有限公司，住所地：浙江省温州市龙沈工业区10号3楼北首。法定代表人：程垣。委托代理人（特别授权）：洪陈鸯，系浙江联英律师事务所律师。被告：温州泰阳眼镜有限公司，住所地：浙江省温州经济技术开发区滨海园区滨海八路691号。法定代表人：许灿欣，系董事长。委托代理人（特别授权）：周湘妤，系浙江一华律师事务所律师。第三人：温州经济技术开发区房地产开发有限公司，住所地：浙江省温州经济技术开发区商贸中心。法定代表人：江杰，系董事长。委托代理人（特别授权）：姜杨凯，系浙江人民联合律师事务所律师。第三人：浙江钱江建设集团有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区文三西路118号16楼A座、B座。法定代表人：胡永平，系总经理。委托代理人（特别授权）：王红良，系浙江信远律师事务所律师。原告温州金谷丰垣工贸有限公司与被告温州泰阳眼镜有限公司、第三人温州经济技术开发区房地产开发有限公司、第三人浙江钱江建设集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年4月14日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员赵建薇独任审判，审理中依当事人申请，先后追加开发商温州经济技术开发区房地产开发有限公司、建造商浙江钱江建设集团有限公司作为第三人参与诉讼，因案情复杂，本案于2015年5月15日转为普通程序，依法组成合议庭，分别于2015年12月16日、2016年7月11日二次公开开庭进行了审理，原告的法定代表人程垣及委托代理人洪陈鸯、被告的法定代表人许灿欣及委托代理人周湘妤、第三人温州经济技术开发区房地产开发有限公司委托代理人姜杨凯均到庭参加庭审，第三人浙江钱江建设集团有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。审理中，因当事人申请分别对房屋质量状况、房屋质量问题形成的原因及质量瑕疵房屋的现存价值等进行了鉴定，并通知鉴定人天津市建筑工程质量检测中心鉴定人员ＸＸ和杨德威、温州市百川工程造价咨询有限公司邵飞虎到庭作证。本案现已审理终结。原告温州金谷丰垣工贸有限公司诉称：原告与被告温州泰阳眼镜有限公司于2013年5月6日签订《厂房买卖合同》，合同约定被告温州泰阳眼镜有限公司将其坐落于温州高新园区飞云江路48号厂房以1230万元人民币（不含税费）的价格出卖给原告。签订合同后，原告依约支付了全部购房款项，并承担了所有的税费。原告先后取得上述厂房的房屋所有权证（温房权证龙湾区字第××号）、土地证【温国用（2013）第5-326607号】。原告为完成政府招商引资项目，就涉案厂房依法办理了退二进三手续，遂开始对涉案厂房进行室内装修。2014年11月12日，经招投标与温州格致建设工程有限公司签订了《温州市建筑装饰工程施工合同》，并根据合同约定支付相应工程款。但在房屋装修工程中，格致公司发现上述厂房的梁、柱构件混凝土存在疏松等现象，且部分梁端存在斜裂缝。为了解房屋目前的安全状况，原告特委托浙江省建筑工程质量检验站有限公司对涉案厂房的安全性进行鉴定。2015年1月6日，该公司出具安全性鉴定报告结论，显示“温州金谷丰垣工贸有限公司（原温州泰阳眼镜有限公司）厂房危险性等级评定为D级。该房屋已不满足安全使用要求，须立即采取处理措施”，且处理意见为“建议对该房屋进行拆除”。根据国家有关部门《危险房屋鉴定标准》的规定，房屋危险性鉴定等级分A、B、C、D四个等级（危险性依次增强），D级为整幢危房，承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情。为慎重起见，原告又要求继续深入鉴定检测，2015年3月10日，该公司出具混凝土抗压强度检测结果，显示“该房屋上部结构设计混凝土抗压强度等级为C20，采用钻芯法抽检的12个构件的混凝土抗压强度结果显示，共8个构件的强度值低于设计强度等级及《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）中的最低强度等级要求”。原告认为，根据《合同法》的规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，且可要求违约方承担赔偿损失等违约责任。显然，被告交付的房屋建筑存在严重质量问题，根本不符合交付条件，构成违约，且该违约的后果已妨害原告合同目的的实现，属根本违约，原告有权依法解除合同。故原告依法向法院提出诉讼，请求判令：一、解除原告与被告之间签订的《厂房买卖合同》；二、被告返还购房款及相关购房费用计人民币1327.18万元；三、被告赔偿因违约给原告造成的损失暂计人民币4,237,634.36元，暂算至2015年5月（其中以银行贷款1080万元，按月息0.59%，自2013年7月25日起计算至履行完毕之日止；以购房占用资金借款247.18万元，按月息1.5%，自2013年5月6日起计算至履行完毕之日止；厂房保安工资4700元/月，计算至履行完毕之日止；电费计算从2013年7月起至2015年9月，共计261726.78元；水费按59元/月，从2013年7月起至实际交接之日止；房产土地使用税按5274.4元/月，从2013年起计算至实际交接之日止）。为证明自己的主张，原告温州金谷丰垣工贸有限公司提供了如下证据：1、原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明书、身份证，用以证明原告的诉讼主体资格。2、营业执照、组织机构代码证、法定代表人护照、管理、技术人员登记表复印件各一份，用以证明被告和第三人的诉讼主体资格。3、《厂房买卖合同》及附件《“安心宝”二手房交易资金委托监管协议书》、汇款记录，用以证明双方签订《厂房买卖合同》，价款、支付方式等并按照合同约定支付款项1230万元及被告违约的事实。4、浙江省建设工程质量检验站有限公司《厂房安全性鉴定报告》、说明、《厂房混凝土强度检测报告》，用以证明上述厂房存在严重质量问题，被告根本性违约，违约了合同基本目的。5、浙高法〔2013〕75号文件复印件，用以证明原告委托的鉴定机构具备建设工程质量鉴定及检测资格的事实。6、温房权证龙湾区字第××号、温国用（2013）第5-326607号土地证，用以证明厂房不动产登记过户给原告的事实。7、向温州市人民政府、温州市台办递交《关于请求将高新园区飞云江路48号土地房产退二进三以利引入高新企业的报告》及领导批示的扫描打印件；温州高新技术产业开发区科技园行政服务中心文件（温高科审联〔2014〕5号、温高科审联〔2014〕6号）、温州高新技术产业开发区城市更新和产业升级工作领导小组办公室《会议纪要》〔2014〕1号、温州市规划局《准予临时改变房屋用途决定书》（〔2014〕温规临改03-002号）、《临时改变用途协议书》（编号：温规龙协2014002号）；8、浙江省人民政府《中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书》及威盟士科技（温州）有限公司营业执照；证据7-8用以共同证明原告购得厂房后，即按照市政府及当地政府招商引资，创设高新产业的号召积极投入精力办理厂房退二进三审批；原告方已经在厂房厂址上投资成立新公司，并投入资本（实收）310万元，自2013年12月起至今，至少造成经济损失（按银行同期贷款利率计）29.264万元的事实。9、房屋买卖合同公证费及汇款记录，10、土地、房产交易手续费，11、评估费、查询费、登记费等，12、营业税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育费附加（复印件），13、土地增值税（复印件），14、房产交易企业所得税及汇款记录，15、办理相关手续支付给被告的额外补偿款（平安银行网络打印件），用以共同证明除上述购房款1230万元，原告支付的其他购房费用共计971800.64元。16、温州银行存款明细账，用以证明原告为购房向银行贷款1080万元，月息0.59%，自2013年7月25日起暂算至2015年3月，共负担融资成本1346384.93元。17、购房借款1230万元的成本，即原告因购房占用资金分别借款500万元的借款合同、850万元（以购房缺口资金为额度）的借款合同复印件及部分利息支付记录，用以证明银行放贷前借款1230万元利息，自2013年5月14日至7月25日止（73天），月息2.4%，共计718320元；原告因购房占用资金而借款，资金成本月利1.5%，以银行贷款1080万元剩余融资金额247.18万元，自2013年5月6日起，暂至2015年4月10日止，共计852771元。18、厂房保安工资领款凭证及身份证复印件，用以证明厂房保安工资算至2015年5月支付91587元。19、历月电费明细，用以证明自2013年7月起暂算至2015年3月共支付电费229672.48元。20、用水情况查询清单，用以证明2013年1月至2015年3月支付水费1634.4元。21、2013年-2014年房产税等缴税付款凭证及2015年预计支出，用以证明2013年-2015年房产、土地使用税等已缴纳及2015年4、5月份应缴纳合计116037.46元。22、龙湾规划建筑设计院设计费发票，用以证明厂房规划设计费用16000元。23、浙江鸿地建筑设计有限公司增值税普通发票，用以证明设计费用15000元。24、浙江东来装潢有限公司设计制作委托协议书及专用发票（票面值15000元），用以证明厂房外立面设计费35000元。25、房屋安全鉴定增值税发票2张，用以证明鉴定费用33600元。26、市规划局非税收入一般缴款收据复印件，用以证明测绘成果资料费用1500元的事实。27、浙江工程咨询有限公司温州分公司发票，用以证明装修工程招标代理费用35000元。28、温州格致建设工程有限公司出具的装修工程决算书，用以证明已经支付的装修费145888元。29、经招投标后，与中标单位温州格致建设工程有限公司签订的《建设装饰工程施工合同》及该公司催款函，用以证明装修后损失306600元。30、温州银行贷款提前到期通知书，用以证明因厂房质量安全问题银行提前催款通知，致使原告企业陷入困境。31、2013年5月9日签订《房屋租赁合同》扫描打印件、2013年8月2日《厂房租赁合同》、2014年11月30日签订的《房屋租赁合同》、2015年3月1日《厂房租赁合同》，用以证明原告在杭州、深圳的厂房无法迁回，只好在外地另行租赁厂房，损失惨重。32、《危险房屋通知书》，用以证明涉案房屋属D级危房；政府部门要求立即停止使用，撤离人员，搬离财产，并在房屋周围设立明显的危险警告标志，禁止他人靠近，否则一切后果自负。33、《房屋安全鉴定报告》，用以证明温州房屋安全鉴定所鉴定，依据《危险房屋鉴定标准》，涉案房屋属于D级危房，足以证明房屋买卖合同的标的物不具有基本的使用功能，合同的目的无法实现，原告依法有权解除合同。被告温州泰阳眼镜有限公司辩称：1、原告第三项诉求不合理，房屋过户已经完成，双方未约定解除合同事项也未出现法定解除的情形，另外诉求三是建立在解除合同的基础上提出，请法院驳回；2、本案原被告之间签订的合同合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，依法受法律保护，原告诉请解除与被告之间签订的《厂房买卖合同》，没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回，本案中原告并不具备法定单方合同解除权；3、本案即使第1幢涉案厂房存在质量瑕疵，按照法律规定依法应当选择加固或重建，完全可以实现原告的合同目的。从交易价值来说，涉案厂房的造价是最小的，系从物，本案最大的使用价值是土地使用权，系主物，即使本案解除合同，根据合同法第164条之规定，标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。本案的房地产交易于二年前已经履行完毕，不适合解除合同，因房地产交易当中产生巨额的税和费用，且被告2001年购买时仅为350万元，一旦解除无疑会扩大损失，如果原告一定要解除合同，那么被告只能相应的返还原告350万元购房款，其他扩大的损失应由原告自行承担；4、原告诉称其为完成政府招商引资项目，而办理的涉案房产退二进三手续，并非事实，反而可以证实，原告系另有所图，因不能达到另有所图的目的，而借口毁约；5、即使存在有质量瑕疵的涉案第1幢楼，系第三人房屋建造者的质量问题，因被告无任何过错，应由第三人直接承担重建费用和其他合理、合法损失的赔偿责任；6、如果本案判决解除了原被告签订的合同，被告也请求一并解除与第三人之间的合同，因被告无任何过错，由第三人对原告直接承担返还购房款和其他合法、合理赔偿损失的责任，请求法院根据物权的物上请求权直追第三人，或者被告另案起诉，与本案合并审理，一并作出判决支持被告的请求。综上，请求驳回原告的诉讼请求。为证明自己的主张，被告温州泰阳眼镜有限公司提供了如下证据：1、营业执照复印件、组织机构代码证复印件，用以证明被告主体资格。2、房屋登记信息查询，用以证明被告已经依约将涉案房产过户至原告名下，1幢建筑物面积为2400.92平方米，2幢建筑物面积为1233.46平方米，总建筑物面积为3634.38平方米，原告于2013年7月19日在银行设立最高额抵押，取得1080万元的银行贷款，一直至今，1幢房屋即使存在质量问题，也丝毫不影响原告的担保物权的实现。3、商品房购销合同书（开发商：温州经济技术开发区房地产开发有限公司）、温州市销售不动产专用发票、契税完税证，证明2001年12月13日，被告与第三温州经济技术开发区房地产开发总公司签订了一份《商品房购销合同》，合同约定：被告购买第三人开发建筑的标准厂房（四层），建筑面积为2400平方（即本案诉争第1幢），总房价350万元，第三人向被告开具了温州市销售不动产专用发票，被告依法缴纳了契税。4、房屋建筑工程竣工验收备案，用以证明涉案房屋的2幢七层建筑，建于2006年12月15日，经竣工验收合同，并于2007年12月11日办理了竣工验收备案。5、温州金谷丰垣有限公司建筑结构安全评估报告，用以证明2014年4月8日，温州市龙湾规划建筑设计院出具《温州金谷丰垣有限公司建筑机构安全评估报告》，依据业主提供的原设计施工图及现场勘查，涉案工程为钢筋混凝土框架结构，设计使用年限为30年，建筑结构安全等级为二级，未有不均匀沉降和明显裂缝，基础机构整体良好，能满足设计要求（也就是说，未有明显的质量瑕疵）及相关的注意事项。6、补充协议、补充协议2、温州市规划局准予临时改变房屋用途决定书、收益金收缴证明，用以证明原告支付给被告的25万元，系根据双方签订的补充协议约定，被告协助原告办理涉案房产的退二进三手续协助款。2014年12月25日，在被告协助办理下，涉案房产已取得退二进三手续。7、温州经济技术开发区住房与建设局温开建函（2015）11号，关于要求监督浙江钱江建设集团有限公司配合解决工程质量问题的函、工商登记公司基本情况（在册）及变更登记情况、32#地块标准厂房承包合同、律师函，用以证明涉案房屋的1幢建筑物面积为2400平方米，建设单位为第三人温州经济技术开发区房地产开发区有限公司，施工单位为第三人浙江钱江建设集团有限公司（原名称为浙江省钱江建筑工程公司），工程总造价为727078.56元，竣工时间为1994年6月，工程的验收及隐蔽工程验收，均由建设单位和施工单位及相关单位，会同质检部门共同参与验收。因涉案厂房的1幢钢筋和混凝土存在质量问题，原告已找建设单位第三人温州经济技术开发区房地产开发区有限公司和建设行政主管部门要求协商解决，建设单位温州经济技术开发区房地产开发区有限公司已发律师函给施工单位浙江钱江建设集团有限公司，要求来现场协商解决工程质量问题。因施工单位第三人浙江钱江建设集团有限公司在收到律师函后，既未答复也未派人来现场，温州经济技术开发区房地产开发区有限公司又发函给杭州市西湖区住房和城乡建设局，要求督促施工单位第三人浙江钱江建设集团有限公司配合解决工程质量问题。另外，经被告申请，本院针对涉案1幢楼（图纸上对该幢楼表述为32#地块B幢楼）启动鉴定程序，先后产生三份鉴定报告。第一份鉴定报告（编号：JJZ15037；出具时间2015年9月25日；检鉴类别：结构安全性检测、鉴定）鉴定结论：1、层间垂直度：现存检测混凝土柱层间垂直度，依据《工业建筑可靠性鉴定标准》第7.3.9条层间水平位移≤h/350。符合规范要求。2、房屋梁柱倾斜度测量（房屋整体倾斜测量）：经现场使用经纬仪进行倾斜整体观测，该厂房整体倾斜顶点侧向位移最大值，依据《工业建筑可靠性鉴定标准》第7.3.9条混凝土结构变形评定值（≤H/450）。该厂房整体倾斜顶点侧向位移在规范控制范围内。3、上部结构混凝土构件抗压强度：根据现场随机取芯15个混凝土构件芯样抗压强度检测，芯样抗压强度等级均不符合该厂房混凝土设计抗压强度等级C20；且有11个构件的混凝土抗压强度等级低于《混凝土结构设计规范》中相关规定的混凝土最低要求。依据《工业建筑可靠性鉴定标准》第6.2.1条、第6.2.2条等相关规定要求，评定为D级。4、裂缝查勘（混凝土构件受损查勘）：现场查勘检测发现该厂房多处混凝土构件疏松、钢筋锈蚀、混凝土膨胀开裂等严重损害现象，导致混凝土构件承载力明显不足，不符合《工业建筑可靠性鉴定标准》第6.2.4条、第6.2.5条、第6.2.6条、第6.2.7条等相关规定要求，评定为D级。5、钢筋混凝土构件截面尺寸检测：现场检测发现钢筋混凝土构件截面尺寸基本符合设计图纸要求和《混凝土结构工程施工质量验收规范》等相关规范要求。6、钢筋混凝土构件钢筋配置检测：现场检测发现钢筋混凝土构件钢筋配置情况基本符合该厂房设计图纸要求。7、安全性评定：1）、混凝土构件：经检测，发现多处混凝土构件明显的局部变形、裂缝、混凝土剥落露筋、钢筋锈蚀等损坏现象；混凝土构件抗压强度设计图纸要求，且个别构件混凝土构件抗压强度低于《混凝土结构设计规范》中混凝土最低值要求。依据《混凝土结构设计规范》第3.4.2条及《工业建筑可靠性鉴定标准》第6.2.1条、第6.2.2条规定评定为D级。2）、上部承重结构：经现场查勘，发现该厂房上部承重结构多处出现混凝土承重构件钢筋锈蚀混凝土膨胀开裂等承载力不足及损坏现象。依据《工业建筑可靠性鉴定标准》第7.3.1条、第7.3.2条、第7.3.4条、第7.3.9条之规定，该建筑上部承重构件评定安全性等级为D级。综上所述，温州金谷丰垣工贸有限公司（原温州泰阳眼镜有限公司）厂房主体承重构件损坏严重，已严重影响整体安全。依据国家现行《工业建筑可靠性鉴定标准》GB50144-2008中有关规定，该厂房上部主体承重结构安全性评定为D级，必须立即采取措施。第二份鉴定报告（编号：JJZ15045；出具时间2016年1月14日；检鉴类别：专项检测、鉴定）鉴定结论：1、对坐落于温州高新技术园区飞云江路48号厂房混凝土构件中的钢筋已经出现严重锈蚀，致使混凝土保护层爆裂、脱落、钢筋外露等破坏现象。不满足《工业建筑可靠性鉴定标准》表6.2.8要求。上述问题属于原建造者在建造房屋时的质量问题。2、三、四层梁端出现多道的斜向裂缝，系梁端受剪裂缝，与混凝土强度较低有关，属于原建造者在建造房屋时的质量问题。3、混凝土粗骨料级配非连续级配，导致混凝土强度偏低。属于原建造者在建造房屋时的质量问题。4、该厂房钢筋混凝土构主要承重构件（梁、柱）损坏严重和耐久性降低，构件工作能力丧失严重，已影响厂房整体安全使用。可采取加固措施，但加固费用有可能较大。第三份鉴定报告（编号：温百咨鉴定10879；出具时间2016年7月5日；咨询业务类别：工程造价鉴定）鉴定结论：1、温州经济开发区32#地块B幢工程（不包括地基基础）的造价为1869258元。2、生产性用房使用年限50年，已使用19年，正常使用且不考虑土地使用年限的情况下，温州经济开发区32#地块B幢工程（不包括地基基础）的现残值为1869258×0.02×31=1158940元。第三人温州经济技术开发区房地产开发有限公司陈述：1、原告认为涉案厂房存在质量问题的依据不足，主张解除合同依据不足，根据现行法律规定，房屋质量问题是不符合合同约定和建造时国家强制性的工程质量标准，原告认为合同解除的依据是2008年国家强制性的工程质量标准，鉴定书也明确适用的是2008年国家强制性的工程质量标准，因此第三人认为当时交房时存在房屋质量问题，依据不足；2、被告答辩认为建设单位存在过错，依据不足，被告认为建设单位委托监理和全程监督，与事实不符，当时并无监理单位，是国家委托质量监督站进行管理和监督的；3、涉案厂房即使存在质量缺陷，第三人也不承担责任，原告与第三人不存在合同关系，根据合同相对性原则，原告应向被告主张损失，当时被告与第三人签订合同时，价格为350万元（包括土地使用权），涉案厂房系第三人浙江钱江建设集团有限公司承建，如系建设质量问题，也应由浙江钱江建设集团有限公司承担责任；4、涉案厂房是2001年卖给被告，被告已经使用了13年，如果存在质量问题，第三人也不承担责任；5、原告主张解除合同和赔偿的依据不足，原告主张合同解除是基于不能实现合同目的，本案中房屋的价值是最小的，土地使用权的价值是最大的，且本案中房屋的使用价值仅是整体合同的部分内容，因此也不能解除整体合同，仅就部分内容进行赔偿。综上，请求驳回原告的诉讼请求；5、如直接判决第三人承担责任，也已经过了诉讼时效，本案并非房屋倒塌或者其他完全不能实现合同目的的行为，本案房屋是可以通过加固或重建等实现合同目的的。为证明自己的主张，第三人温州经济技术开发区房地产开发有限公司提供了如下证据：1、浙江钱江建设集团有限公司营业工商登记情况，用以证明浙江钱江建设集团有限公司的诉讼主体资格。2、承包合同，用以证明涉案厂房系浙江钱江建设集团有限公司承建，如要承担责任，应由浙江钱江建设集团有限公司承担。第三人浙江钱江建设集团有限公司未提交书面陈述意见也未出庭应诉，也未向提交任何证据。上述证据经庭审出示，本院认定如下：第三人浙江钱江建设集团有限公司没有到庭，视为放弃抗辩和质证的权利。对于原告提供的证据，被告的质证意见如下：对证据1、2的三性无异议；对证据3中的《厂房买卖合同》真实性没有异议，关联性有异议，不能证明原告的待证事实，并不能证明被告违约的事实，可以证明被告履行了合同，合同中明确了房地产总价为1230万元，而涉案有质量瑕疵的1幢楼的价值比较小，可见本案整体合同中土地的价值占了大部分，合同也没有约定因为房屋质量问题可以解除合同，对资金委托监管协议书的三性没有异议；对证据4中的厂房安全性鉴定报告的真实性没有异议，对关联性有异议，在审理期间法院已经委托鉴定了，以法院委托鉴定的结论为准，同时这个鉴定报告是原告退二进三办完了之后才去鉴定的，显然是另有目的去鉴定的；证据5与本案无关；对证据6的真实性没有异议，对关联性有异议，反而可以证明被告已经履行了合同义务；对证据7的真实性没有异议，合法性由法院判定，对关联性有异议，可以证明原告签订合同另有目的是退二进三；对证据8的真实性、关联性都有异议，对其投资金额不予认可，不能证明原告的证明对象；对证据9-15的真实性没有异议，对关联性有异议，与本案无关，已经过户完毕，这些费用应当由原告负担，证据15是被告协助原告办理退二进三的费用，并非额外补偿款；对证据16的真实性由法院认定，对关联性有异议，与本案无关，从时间节点来看，并非是为了本案购房而贷款，而是原告购买了被告的厂房后才去银行抵押贷款的，原告为了取得物权，需要支付相应的对价款；对证据17的真实性有异议，且该借款与本案无关；对证据18的三性均有异议，如果真实存在的话，需要银行凭证或者保安出庭作证；对证据19-20的真实性由法院确定，对关联性有异议，原告自己闲置的时间是可以断电的，系原告自己的原因造成扩大的损失，不应由被告承担；证据21是打印件，真实性由法院认定，不能作为原件使用，应有税务部门的盖章，对关联性有异议，本案不涉及解除合同的话，应由原告承担该笔费用；对证据22-24的真实性由法院认定，对关联性有异议，与本案无关，系装修合同，本案系房屋买卖合同，法律性质不同；对证据25的真实性没有异议，对关联性有异议，系原告单方委托鉴定的，未经被告及第三人的同意，应由原告自行承担该笔费用；对证据26的关联性有异议，与本案无关，是办理退二进三的费用；对证据27-29的关联性有异议，系原告自行装修的，与本案的买卖合同无关；对证据30的关联性有异议，与本案无关，不能证明待证事实；对证据31的关联性有异议，与本案无关，真实性无法确认；证据32，我方认为原告在重复举证，原告之前一直有鉴定，刚才庭审中也查明明知厂房已经不能使用，但原告还在厂房里堆放设备，存在使用的情况；证据33，《房屋安全鉴定报告》原告买的是二手房，完全可以以重建来达到使用。第三人温州经济技术开发区房地产开发有限公司对原告提供的证据质证意见如下：对证据1、2的三性均无异议，对证据3第三人不知情，《厂房买卖合同》涉案建筑面积达到3000多平米，而第三人出售给被告为2400平米，买卖的标的除第三人交付给被告的厂房外，还有其他的厂房；对证据4关联性有异议，不能证明厂房存在严重质量问题，该委托鉴定系原告单方委托，即使存在瑕疵也不能认定第三人交付给被告时的房屋不符合当时的质量鉴定标准；证据5与本案无关联；对证据6的三性没有异议，但是交付的面积与第三人交付给被告的面积不同；证据7、8与本案无关联；证据9-31，系间接损失，与本案无直接联系；对证据3-31的真实性、合法性由法院认定，其余质证意见同被告质证意见；证据32、32，真实性没有异议，对关联性有异议，不能证明我方卖给被告时房屋存在问题。对于被告提供的证据，原告的质证意见如下：对证据1的三性无异议；对证据2的真实性没有异议，不能证明被告的待证事实，原告购房支付了1230万元，并支付了其他购房费用几十万元，原告银行贷款恰恰证明原告损失；证据3的真实性由法院审核，对关联性有异议，本案是审理原被告之间的房屋买卖案件，该份证据与本案无关；对证据4的真实性由法院认定，不能反映原告购买房屋时的现状，与本案无关；对证据5的真实性由法院认定，不能证明被告的待证事实，规划设计的报告是根据图纸进行审查，并没有进行实体的审查，且该报告已经由法院指定的鉴定机构出具的鉴定报告推翻，不能证明待证事实；对证据6的真实性没有异议，对关联性有异议，不能证明被告的待证事实，是购房合同的一部分，后来没有履行，但是退二进三的手续还是在继续办理，原告支付给被告的诚意金最后的获利者是被告，确实是造成了原告的损失，被告获取的金额应当予以返还；对证据7的真实性由法院认定，与本案无关联，根据合同相对性，承担违约责任的主体是被告。第三人温州经济技术开发区房地产开发有限公司对被告提供的证据质证意见如下：对证据1的三性均无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，只能证明房屋权属登记信息；对证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，房屋的面积只有2400平米，当时的保修期为一年，同时合同约定若发生争议，商品房质量以工程质量监督部门的认定为准，而非以其他机构的鉴定报告为准，且当时的总价为350万元，如果解除的话，金额也仅限于350万元；对证据4的真实性、合法性、关联性没有异议，当时竣工验收是独立的，与第三人交付给被告的厂房是分开的；证据5的真实性由法院认定，对关联性有异议，且未经双方确认，不能作为本案的依据；对证据6的三性有异议，对该情况不知情；对证据7的真实性、合法性没有异议，当时是要求第三人积极配合解决维修维护问题，而不是作为解除的依据。对于第一份鉴定报告（编号：JJZ15037）、鉴定人答疑（2015年11月20日），原告没有异议，认为可以证明涉案产房存在严重的质量问题，已达到D级危险，鉴定人提出房屋需拆除重建，显然已无法实现合同目的；被告对第一份鉴定报告和鉴定人的真实性、合法性没有异议，对证明对象有异议，涉案的第1幢楼主体结构质量有问题，是原建造者的责任，第1幢楼地基基础机构是完好的，如果存在质量问题，是隐蔽瑕疵，被告没有过错，当时按照国家规范，是10%抽检，并不能说当时质量就是合格的，鉴定人的意见是加固、观察，最多是拆掉重建，根据建筑物的特殊性，也不应适用解除合同，应进行建筑物加固维修；第三人温州经济技术开发区房地产开发有限公司认为真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，鉴定结论是按照现行的标准进行鉴定，而非按照当时建筑时的标准进行鉴定的，且建筑物经过了多年使用，也不适用解除合同，应进行加固维修，且已经过了一年的质保期限。对第二份鉴定（编号：JJZ15045），原告的意见为真实性无异议，但检测的目的与本案不具有关联性；被告予以认可；第三人温州经济技术开发区房地产开发有限公司的意见为应该由与出具第一份鉴定不同的鉴定机构来鉴定且该份鉴定也没有说明当时我方交付给被告的时候房屋是不具备使用功能。对第三份鉴定（编号：温百咨鉴定10879）和鉴定答疑（2016年7月11日），原告的意见为该份鉴定不具有科学性；被告的意见为第一项结论没有异议，造价符合事实，对第二项有异议，本案的房屋是设计使用30年的，现在鉴定结论是50年；第三人温州经济技术开发区房地产开发有限公司的意见为真实性合法性没有异议，第一项造价无异议，但对第二项安装折旧有异议，应当独立计算。对于第三人温州经济技术开发区房地产开发有限公司提交的证据，原告的质证意见如下：证据1、2的真实性由法院认定，但与本案无关联，根据合同相对性原则，本案应由被告承担相应责任。被告的质证意见如下：证据1、2的真实性由法院认定，浙江钱江建设集团有限公司我方不清楚，无法质证，就承包合同，保修期一年与本案无关，根据法律规定，建筑物的地基基础工程和主体工程，在使用年限内需承担终身责任。本院认为，原告提供的证据1、2、6三性无异议，予以认定；证据3、4、5、7-16、21-27真实性予以认定，证明对象待后续说明；证据17、19、20真实性无法核实，不予认定；证据18，金额真实性无法核实，但原告在诉争厂房设立保安是事实；证据28、29无支付凭据，不能证明待证事实；证据30不能证明待证事实；证据31真实性无法核实，不予认定；证据32、33真实性予以认定。被告提供的证据1-4真实性予以认定；证据5未附鉴定部门资质和相关鉴定人员资格文件，真实性与合法性无法核实；证据6-7真实性予以认定。对三份鉴定结论（编号JJZ15037、编号JJZ15045、编号温百咨鉴定10879）均予以认定。第三人温州经济技术开发区房地产开发有限公司提供的证据1-2均予以认定。经审理查明：2001年被告与第三人温州经济技术开发区房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，由第三人温州经济技术开发区房地产开发有限公司将坐落于温州市“开发区东片32#地块标准厂房第B幢1-4层”卖给被告，总建筑面积2400平方米，总房价350万元，并办理房产过户手续。2005年被告在该地块B幢楼旁边另行建设一幢7层楼用于办公、宿舍，并于2006年12月15日竣工验收，建筑面积1160平方米。2013年5月6日，原告与被告签订《厂房买卖合同》，由被告将坐落于温州市高新园区飞云江路48号（即原32#地块，地号4-09550710-7，上面建筑物为上述B幢1-4层和后建的7层楼；为方便称呼，审理过程中双方当事人均将B幢楼称为1幢楼，旁边7层楼称为2幢楼）的厂房卖给原告，建筑总面积3634.38平方米，土地使用权面积1609.94平方米，该房地产交易总价为1230万元。之后原告向被告支付房价款，双方办理了过户手续，原告支付相关税费，原告于2013年6月25日取得该厂房的房屋所有权证（温房权证龙湾区字第××号）、于2013年7月10日取得土地证（温国用（2013）第5-326607号）。其后，原告向温州市人民政府申请就该厂房办理“退二进三”手续，2014年12月15日，温州市规划局龙湾分局出具《准予临时改变房屋用途决定书》同意临时改变上述厂房功能为信息网络现代生产型第三产业。之后原告在对上述厂房进行装修时发现厂房梁、柱构件混凝土存在疏松等现象，遂委托浙江省建筑工程质量检验站有限公司对涉案厂房的安全性和混凝土强度进行鉴定。2015年1月6日，该公司出具《厂房安全性鉴定报告》，显示“温州金谷丰垣工贸有限公司（原温州泰阳眼镜有限公司）厂房危险性等级评定为D级。该房屋已不满足安全使用要求，须立即采取处理措施，处理意见为‘建议对该房屋进行拆除’”。2015年3月10日，该公司出具《厂房混凝土抗压强度检测报告》，显示“该房屋上部结构设计混凝土抗压强度等级为C20，采用钻芯法抽检的12个构件的混凝土抗压强度结果显示，共8个构件的强度值低于设计强度等级及《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）中的最低强度等级要求”。原告认为，被告交付的房屋建筑存在严重质量问题，根本不符合交付条件，构成违约，且该违约的后果已妨害原告合同目的的实现，属根本违约，遂诉至本院，提起上述之请求。在审理中，本院根据被告的申请，启动鉴定程序，形成三份鉴定结论，其中编号JJZ15037的鉴定费为62400元，编号JJZ15045的鉴定费为62400元，编号温百咨鉴定10879的鉴定费为55000元，上述鉴定费共计179800元，均已由被告预交。上述三份鉴定结论意见为：诉争1幢楼上部主体承重结构安全性评定等级为D级，必须立即采取措施；混凝土构件中的钢筋已经出现严重锈蚀，致使混凝土保护层爆裂、脱落、钢筋外露等破坏现象，属于原建造者在建造房屋时的质量问题；三、四层梁端出现多道的斜向裂缝，系梁端受剪裂缝，与混凝土强度较低有关，属于原建造者在建造房屋时的质量问题；混凝土粗骨料级配非连续级配，导致混凝土强度偏低，属于原建造者在建造房屋时的质量问题；该厂房钢筋混凝土构主要承重构件（梁、柱）损坏严重和耐久性降低，构件工作能力丧失严重，已影响厂房整体安全使用，可采取加固措施，但加固费用有可能较大；温州经济开发区32#地块B幢工程（不包括地基基础）的造价为1869258元；生产性用房使用年限50年，已使用19年，正常使用且不考虑土地使用年限的情况下，温州经济开发区32#地块B幢工程（不包括地基基础）的现残值为1158940元。本院认为，本案争议焦点在于诉争1幢楼存在质量问题能否成为《厂房买卖合同》解除的事由。首先，原告与被告签订《厂房买卖合同》，双方之间形成的房屋买卖关系合法有效，应受法律保护。双方签订合同后，原告向被告支付房价款，被告将房屋交付原告使用，被告配合原告办理房产过户手续，原告已经取得该厂房的房产所有证和土地使用证并实际占有、使用，诉争《厂房买卖合同》已经履行完毕。其次，合同法规定解除权的前提是双方协议解除或者单方解除（包括约定解除权和法定解除权）。本案双方并未约定房屋买卖合同解除事由，也未达成解除合同的一致意思。双方在签订合同时均对房屋质量问题不知情，从重建费用来看，该费用是1869258元，在扣除被告已经使用19年后该1幢楼在双方交易时的残值更低，重建费用为1869258元，双方交易时的残值为1158940元，而原告办理过户手续所需费用已达到90余万元，相比较而言，整个房屋质量存在瑕疵的部分占总的交易成交价1230万元比例只是较小的部分，而如果解除合同，残值与交易费用相比就已经接近，所以维持合同不解除，从价值取向来讲更可取。如果解除合同恢复原状，无疑更加扩大合同交易成本，也不利于房产交易的稳定。原告对于1幢楼旁边的7层楼质量并无异议，若维持厂房权属现状，通过重建1幢楼也能实现原告的合同目的。而且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，因质量不符合的可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任，故解除合同不是唯一的选择，从整个案件的综合考虑，维持合同不解除、适用赔偿重建费用及其他损失的办法处理本案更有利。故驳回原告要求解除《厂房买卖合同》的诉讼请求，对于原告在解除合同的前提下提出的第二项、第三项赔偿请求也不予支持。至于被告交付的厂房质量瑕疵而造成的原告损失赔偿问题，在审理中，本院已给予原告释明，告知其起诉可能存在风险，如果其解除合同的诉求得不到支持，是否选择在不解除合同的前提下解决因厂房质量瑕疵带来的损失赔偿，经再三释明，原告仍坚持原先的诉讼请求，坚决不予变更，故原告的赔偿请求可以另案主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告温州金谷丰垣工贸有限公司的诉讼请求。本案诉讼受理费126857元，由原告温州金谷丰垣工贸有限公司负担；鉴定费179800元，由被告温州泰阳眼镜有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  郑文忠审 判 员  赵建薇人民陪审员  杨 阳二〇一六年七月二十日书 记 员  朱彬彬