上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初9212号原告上海品林实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人蒋林芳。委托代理人程晨，上海闵卫平律师事务所律师。被告上海天使被服水洗有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人王建刚。委托代理人王寒笑，上海市程惠瑛律师事务所律师。委托代理人梁巍然，上海市程惠瑛律师事务所律师。原告上海品林实业有限公司与被告上海天使被服水洗有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，本院于2016年4月20日公开开庭进行了审理。原告上海品林实业有限公司的委托代理人程晨、被告上海天使被服水洗有限公司的委托代理人王寒笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海品林实业有限公司诉称，原、被告于2011年6月1日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由被告承租原告位于上海市浦东新区沪南公路XXX号南边第一栋厂房5600平方米及宿舍3000平方米，租期10年，自2011年6月1日至2021年5月31日，合同对租金及逾期支付租金产生的滞纳金的计算等均作出约定。合同签订后，被告支付原告租金至2014年12月底，之后，被告未再向原告支付厂房及宿舍的租金，被告的行为已构成严重违约，故提起诉讼，要求：1、判令解除双方之间的租赁合同；2、判令被告支付2015年1月1日至2015年12月31日的厂房及宿舍租金共计人民币(以下币种相同)2,180,054元；3、判令被告支付2016年1月1日至实际搬离厂房和宿舍止的租金，其中2016年1月1日至2016年6月30日，每月按186,266元计算，2016年7月1日至搬离厂房之日，每月按195,580元计算(186,266*5%+186,266)。4、判令被告支付逾期支付2015年厂房和宿舍租金的滞纳金共计109,003元(2,180,054*5%)及逾期支付2016年1月至3月租金的滞纳金27940(186,266*3*5%)；5、判令被告支付2016年3月1日至2016年4月11日的天然气包括蒸气614,566.90元、水费48,314元、电费102,878.70元；6、判令被告从承租的厂房和宿舍迁出，并将厂房和宿舍返还给原告。被告上海天使被服水洗有限公司辩称，原告所述的房屋租赁及付款情况属实，被告因经济因难，自2015年1月起未向原告支付租金，现被告同意解除租赁合同并返还承租的厂房及宿舍。对原告诉请2、3主张的租金金额没有异议，但被告于2016年2月1日支付给原告的10万元，应当在欠租中扣除。租赁合同约定的逾期付款违约金过高，要求法院依法调整。经审理查明，原告是浦东新区沪南公路XXX号房屋的产权登记人。2011年6月1日，由原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，该合同第一条出租厂房情况约定：甲方出租给乙方的厂房坐落于沪南公路XXX号，位于南面第一幢厂房，共四层，房屋结构为钢筋混凝土结构，租赁建筑面积为5600平方米，宿舍面积3000平方米，该房屋用途为工业用房。第二条厂房起付日期和租赁期限约定：厂房租赁自2011年6月1日起至2021年5月31日止，租期10年。第三条租金及保证金支付方式约定：1、甲、乙双方约定，该厂房租赁每日每平方米建筑面积租金为0.65元，宿舍租赁每日每平方米为0.55元。2011年6月1日至2011年12月31日乙方支付南面一栋厂房的一至二层面积共计3200平方米，合计租金382,720元(免2011年6月1日-2011年6月30日房屋租赁费)。2012年1月1日起按合同中的实际租赁面积计算，月租金为163,990元，年租金为1,930,850元。2、第一年及第二年租金不变，第三年起每年在上一年租金的基础上递增5%。3、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方预付厂房一个月的租赁费，厂房租金按月结算(付一押一)，由乙方每月的1日支付给甲方当月的房屋租赁费。合同第四条其他费用约定：1、租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款。合同第七条租赁期间其他有关约定：6、租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。租赁合同签订后，被告向原告交付承租的房屋，被告则向原告支付租金至2014年12月底。以上事实，由经庭审质证的租赁合同、沪房地南汇字(2002)第005647号上海市房地产权证及原、被告的陈述在案佐证。审理中，原、被告确认一致：1、被告承租的房屋包括了沪南公路XXX号南面的2号楼、3号楼及该二幢房屋东面的1号楼中的一半，共计8000多平方米，2号楼为宿舍、3号为厂房、1号楼为职工食堂。2、被告尚未向原告支付2016年3月1日至4月11日的天燃气包括蒸汽费614,566.90元、水费48,314元、电费102,878.70元。3、被告自2016年4月11日起停业。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告自2015年1月起未向原告支付租金，且超过合同约定的宽限期，故原告诉请要求解除租赁合同，符合双方合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告应当结清欠付的费用，并自租赁房屋内迁出，将房屋返还原告。被告对原告主张的欠租金额没有异议，本院予以确认，但被告在诉讼后向原告支付的租金10万元，应当在被告的欠租中扣除。原告主张的逾期付款违约金，符合合同约定，应予支持。综合被告的违约状况及被告违约可能给原告造成的实际损失等因素考虑，被告主张合同约定的违约金过高，依据不足，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告上海品林实业有限公司与被告上海天使被服水洗有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告上海天使被服水洗有限公司应于本判决生效之日起三十日内从其承租的上海市浦东新区沪南公路XXX号1号楼、2号楼、3楼迁出，将房屋返还给原告上海天使被服水洗有限公司；三、被告上海天使被服水洗有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海品林实业有限公司2015年1月1日至2015年12月31日的租金2,080,054元；四、被告上海天使被服水洗有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海品林实业有限公司2016年1月1日至迁出日止的房屋租金及使用费，其中，2016年1月1日至6月30日按每月186,266元计算，2016年7月1日起至实际迁出日止按每月195,580元计算；五、被告上海天使被服水洗有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海品林实业有限公司逾期支付2015年1月至12月租金的违约金109,002.70元，及逾期支付2016年1月至3月租金的违约金27,939.90元；六、被告上海天使被服水洗有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海品林实业有限公司2016年3月1日至4月11日的天燃气包括蒸气费614,566.90元、水电48,314元、电费102,878.70元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,603元，保全费5,000元，由被告上海天使被服水洗有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 敏人民陪审员 曹 璐人民陪审员 田有娣二〇一六年七月四日书 记 员 李黎黎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。