青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异23号案外人：马×1，公民身份号码×××,男，1958年8月7日出生，回族，户籍所在地青海省西宁市城**东关大街****，现住青海省西宁市城**共和南路**夏都****楼****。案外人：马×2，公民身份号码×××,男，1964年2月15日出生，回族，户籍所户籍所在地青海省西宁市城**东关大街****，海省，现住青海省西宁市城**树林巷**海东花园**楼**>申请执行人：刘海玲，公民身份号码×××，女，1978年10月19日出生，住青海省西宁市。被执行人：西宁五环房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630100226668337Y,住所地：青海省西宁市城**胜利路**。法定代表人：孟宪滨，该公司董事长。委托诉讼代理人：孟宪国，该公司业务经理。被执行人：孟宪滨，公民身份号码×××，男，1952年3月8日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。被执行人：孟宪国,公民身份号码×××，男,1962年12月4日,汉族,户籍所在地辽户籍所在地辽宁省大连市中山区，宁市，现住青海省西宁市iv  style="text-align: justify; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin-top: 0pt; margin-bottom: 0pt; orphans: 0; widows: 0;">被执行人：孟宪法,公民身份号码×××，男,1954年3月15日,汉族，住辽宁省大连市西中山区。在本院执行申请执行人刘海玲与被执行人西宁五环房地产开发有限公司、孟宪滨、孟宪国、孟宪法借款合同纠纷一案中，案外人马×1、马×2对本院已查封的被执行人西宁五环房地产开发有限公司名下位于青海省西宁市××区（即本院评估、拍卖公告中4号）商业用房进行评估、拍卖提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人马×1、马×2称，贵院于2020年12月28日作出（2020）青01执恢94号公告，决定对西宁五环房地产开发有限公司名下位于青海省西宁市××区不动产进行评估、拍卖。因其中9-10轴A-B号商业用房系案外人与马玉成购买所得，并于2012年10月10日订立《房屋买卖契约》。案外人依法对上述9-10轴A-B号商业用房享有占有和使用的权利。贵院（2020）青01执恢94号评估、拍卖该涉案商业用房没有事实及法律依据，实属认定错误。案外人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，提出执行异议，请求依法解除对青海省西宁市××区商业用房的查封，并终止评估、拍卖程序。申请执行人刘海玲、被执行人西宁五环房地产开发有限公司、孟宪滨、孟宪国、孟宪法对执行异议均未提交书面意见。本院查明，刘海玲与西宁五环房地产开发有限公司、孟宪滨、孟宪国、孟宪法借款合同纠纷一案，本院于2017年11月23日作出的（2017）青01民初241号民事判决，判决：一、被告西宁五环房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘海玲偿还借款本金500万元，支付自2016年6月24日起至2017年7月15日的利息1273333.33元，2017年7月16日以后的利息以实际欠付本金为基数，按年利率24%计算至实际清偿之日止，并支付律师费144400元；二、原告刘海玲在上述款项的范围内对被告西宁五环房地产开发有限公司提供的抵押物证号为宁房权证城东区字第XXXX号位于西宁市××区2658位于西宁市××区.72平方米的商铺享有优先受偿权；三、被告孟宪滨、孟宪国、孟宪法在本判决第一项确认的款项范围内承担连带保证责任，孟宪滨、孟宪国、孟宪法承担连带保证责任后，有权向被告西宁五环房地产开发有限公司进行追偿。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56841元，由被告西宁五环房地产开发有限公司、孟宪滨、孟宪国、孟宪法负担。西宁五环房地产开发有限公司不服本院作出的上述判决，向青海省高级人民法院提起上诉。青海省高级人民法院于2018年3月12日作出（2018）青民终17号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，因被执行人西宁五环房地产开发有限公司、孟宪滨、孟宪国、孟宪法未履行义务，申请执行人刘海玲于2018年3月19日向本院申请强制执行。在执行过程中，2019年11月27日本院向西宁市不动产登记服务中心发出了（2018）青01执109号执行裁定书、协助执行通知书，轮候查封被执行人西宁五环房地产开发有限公司名下位于西宁市××区商业用房建筑面积2658.72㎡的不动产。轮候查封期限三年。并对西宁五环房地产开发有限公司名下位于西宁市××区53-25位于西宁市××区#、53-41#商铺进行评估、拍卖变卖。因无人参与竞拍导致拍卖变卖均流拍，流拍价为18011236.46元。流拍后申请执行人刘海玲不同意接受以物抵债。另在执行过程中，从各被执行人银行账户中扣划336078.25元，扣除执行费59773元后，将剩余276305.25元于2020年3月20日已支付给申请执行人刘海玲。后因申请执行人刘海玲向本院申请撤回执行，本院于2020年3月20日作出（2018）青01执109号之一执行裁定书，裁定终结本院（2017）青01民初241号民事判决的执行。2020年5月19日申请执行人刘海玲向本院申请恢复强制执行。本案恢复执行中，本院于2020年5月18日作出（2020）青01执恢94号执行裁定书、执行通知书、报告财产令等法律文书。2020年12月28日本院发出“评估、拍卖公告”，内容为本院在执行过程中查封了西宁五环房地产开发有限公司名下位于西宁市××区商业用房，现依法对西宁五环房地产开发有限公司名下位于西宁市××区商业用房1、2、3、4、5、6、7、8、9、10号（具体位置见一层平面变更图）不动产进行评估、拍卖。拍卖标的物所有人：西宁五环房地产开发有限公司。与本案拍卖财产有关的担保物权人、优先权人或者其他优先权人如有异议，可在公告之日起十日内向本院书面提出执行异议。如无人提出异议，本院将依法处置该不动产。案外人马×1、马×2得知后，于2021年1月5日向本院提出执行异议。另查明，案外人马×1、马×2提交出卖人西宁五环房地产开发有限公司与买受人杜玉仓于2001年8月10日签订的《商品房买卖合同》，约定买受人购买五环双厦地上一层9-10轴A-B号房（即本院评估、拍卖公告中4号房），该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为4.5米。该商品房的建筑面积共28.8平方米。按套计算，该商品房总价款为人民币贰拾万元。分期付款：第一期合同签定之日付85%；第二期房屋验收交付使用之日付15%。同时约定买受人逾期付款的违约责任和出卖人逾期交房的违约责任。该商品房买卖合同办理了公证。杜玉仓按照合同约定交纳了85%的购房款170000元，后西宁五环房地产开发有限公司将案涉房屋交付杜玉仓。杜玉仓明确因西宁五环房地产开发有限公司延迟交房，剩余购房款30000元已冲抵逾期交房的违约金，西宁五环房地产开发有限公司亦向本院出具证明证实杜玉仓未缴清的房屋尾款30000元作为西宁五环房地产开发有限公司未按时交房的违约金。2006年4月1日，甲方即卖方杜玉仓与乙方即买方马玉成签订《房地产买卖契约》，约定：一、甲方自愿将位于××区五环双厦铺面出售给乙方；二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币245000元，乙方由2006年4月1日付清；三、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务如（他人占用、位置的改变），概由甲方配套出面处理，一切责任由乙方承担；四、若产权及商铺一无所有，一切责任及经济损失由甲方承担。双方签订房地产买卖契约后，马有成将购房款245000元以现金方式交付杜玉仓，对此，杜玉仓与马玉成均予以认可。2012年10月10日，甲方即卖方马玉成与乙方即买方马×1、马×2签订《房屋买卖契约》，约定就甲方的西宁市××区：9-10轴A-B号房，用途为：商铺，属框架结构，建筑面积28.8平方米出售给乙方。甲乙双方协商上述商铺作价为人民币1300000元。房价款的支付方式：买方于2012年10月10日以（现金方式）支付人民币1000000元；余款款项300000元由上述商铺典给了（马艳芳）使用。典期于2010年9月16日起，至2014年12月31日止，见马玉成和马艳芳的典房合同书依据。甲乙双方协商，甲方协助乙方到马艳芳处见面，说清商铺买卖事项：该合同到期时，马艳芳将上述商铺及内的设施完好无损的交给买方，同时买方将上述款项：人民币300000元一次性付清给马艳芳。双方签订契约当日，马×1、马×2向马玉成支付1000000元，马玉成书写收条，载明“收到马×1、马×2交来城东区52号五环双厦9-10轴的商铺款1000000元”，同时，马玉成将案涉商业用房交付马×1、马×2。2014年11月9日，马×1、马×2向马玉成支付300000元，马玉成书面收条，载明“今收到马×1、马×2五环商铺欠款总现金300000元”。马×1、马×2与马玉成对已支付完毕购房款1300000元均不持异议。西宁五环房地产开发有限公司确认因土地规划等问题未办理房屋过户登记手续。再查明，2015年8月24日刘海玲与西宁五环房地产开发有限公司签订20150824号《借款合同》。同日双方签订20150824号《抵押担保合同》，将案涉的商业用房及对应的土地使用权向刘海玲提供了抵押担保。2015年8月31日办理了证号为宁房他证城东区字第0564**房地产他项权证。西宁五环房地产开发有限公司未经案外人马×1、马×2的同意将案涉商业用房抵押给了刘海玲。本院认为，本案系案外人马×1、马×2对本院查封的西宁五环房地产开发有限公司名下位于青海省西宁市××区（即本院评估、拍卖公告中4号）商业用房进行评估、拍卖提出书面异议。属执行标的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，西宁五环房地产开发有限公司与杜玉仓签订《商品买卖合同》、杜玉仓与马玉成签订《房地产买卖契约》、马玉成与案外人马×1、马×2签订《房屋买卖契约》均在本院查封之前；包括案外人马×1、马×2在内的各购房人均已支付案涉商业用房的全部购房款；案涉商业用房已交付案外人马×1、马×2，且在本院查封之前合法占有该不动产。案涉商业用房因规划等问题未办理过户登记，因此，不是案外人马×1、马×2自身原因未办理登记手续。故案外人马×1、马×2提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，案外人马×1、马×2对案涉房屋享有物权期待权，该权利可以排除强制执行。关于申请执行人刘海玲提出本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条既规定了申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持的一般情形，同时也规定了法律、司法解释另有规定的除外情形。本案涉及无过错不动产买受人物权期待权问题，属于该司法解释规定的例外情形，因此，第二十七条的规定与本案的法律适用并无冲突。因此，案外人马×1、马×2对其购买的涉案商铺享有足以排除执行的权益，案外人马×1、马×2的异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对被执行人西宁五环房地产开发有限公司名下位于青海省西宁市××区（即本院评估、拍卖公告中4号）商业用房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 蒋清燕审判员 许正芳审判员 樊 静二〇二一年二月七日法官助理 杨 杰书记员 金 婉附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。