河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终611号上诉人（原审原告）：杨翠丽，女，1978年4月19日出生，汉族，住河南省兰考县。委托诉讼代理人：刘照耀，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪永立，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张火生，男，1952年2月1日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：王建军，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：高鑫，河南荟智源策律师事务所律师。原审第三人：柳红，女，1973年7月16日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人杨翠丽与被上诉人张火生、原审第三人柳红房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初9629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。杨翠丽上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判为被上诉人向上诉人退还购房款128万元，赔偿上诉人资金占用损失（购房款中68万元自2018年7月21日起计息、50万元自2019年1月30日起计息、10万元自2019年3月5日起计息，按年利率6%计算至实际退还完毕之日止）；装修损失2.5万元；律师费38400元。或将本案发回重审。2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房产没有依法取得土地使用权，系法律规定不得转让的房产。一审判决继续履行合同，必然损害国家利益或集体利益，合同依法应为无效合同。上诉人从被上诉人提交的证据郑房权证字第**发现，涉案房产的“地号”、“土地使用权取得方式”及“土地使用年限”栏，均为空白，没有证据证明涉案房产已依法取得土地使用权。如果继续履行房产买卖合同，因涉案房产的土地性质可能是国有土地、也可能是集体所有土地，必然侵害国家利益或集体利益。如果是国有有偿出让土地，依照《城市房地产管理法》第十条、第十一条的规定，必须经有批准权的人民政府批准，但被上诉人没有提供人民政府批准的证据。如果是划拨土地，依照《城市房地产管理法》第四十条的规定，转让房地产时须按照国务院的规定报有批准权的人民政府批准，并按规定缴纳土地使用权出让金，被上诉人也没有提供政府批准文件及缴纳土地出让金的证据。如果是集体土地，依照《城市房地产管理法》第九条之规定，经依法征收转为国有土地后方可由此转让，被上诉人也没有提供经征收转化为国有土地的证据。二、涉案房产国有出资占比超过50%，没有证据证明被上诉人已经取得涉案房产的国有部分产权，一审判决继续履行买卖涉案房屋的合同，必然导致国有资产被私人侵占，造成国有资产流失。被上诉人提交的证据河南省交通厅文件豫交计【1998】160号《关于报送河南公路港务局1998年职工集资购房计划的函》载明，包括涉案房产在内，该次集资建房总投资1116万元，其中职工集资456.32万元。由此可见，涉案房产该次集资购房，涉案房产系国家和职工个人共有产权房，国家产权占比超过50%，个人产权占比不足一半。河南公路港务局系国有单位。如果转让须要取得河南公路港务局的书面同意，而本案中被上诉人并没有提交河南公路港务局的书面同意转让的文件。该房产当前登记的所有权人是河南公路港务局，河南公路港务局没有出具涉案房产系被上诉人完全个人所有的证明，被上诉人无权转让涉案房产。三、涉案房产没有取得被上诉人家庭共同共有的共有人书面同意转让的证据。依照物权法的规定，转让共同共有的财产，必须取得共同共有人的同意，否则转让行为无效。属于《城市房地产管理法》第三十八条第(四)项规定不得转让的房产。四、涉案房产产权不清，存在争议。从河南省交通厅文件豫交计【1998】160号《关于报送河南公路港务局1998年职工集资购房计划的函》看，该涉案房产系河南公路港务局与职工共有；从郑房字第××号7号房产证看，涉案房产系河南公路港务局所有；从被上诉人的家庭看，被上诉人个人对涉案房产的部分产权实际为其家庭共同共有。因此涉案房产发生产权争议的可能性极大。涉案房产属于《城市房地产管理法》第三十八条第(五)项规定的不得转让的房产。五、被上诉人尚未依法登记领取涉案房产的权属证书。属于《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定的不得转让的房产。六、被上诉人屡次推脱不签订书面合同，使上诉人对其程序产生极大怀疑。上诉人买房就是为了能取得房子产权，但上诉人何时能取得涉案房产的产权遥遥无期，存在极大不确定性。七、应追加河南公路港务局和被上诉人的配偶作为第三人参加诉讼。本案涉案房产登记的权利人是河南公路港务局，该机构为国有单位，应当参加本案诉讼。被上诉人的配偶作为涉案房产的职工个人部分的共同共有人，应当参加本案诉讼。综上，请贵院依法支持上诉人的上诉请求。张火生辩称:一、本案案涉房屋的基本情况。案涉房屋是1995年6月29日经河南省省直机关住房制度改革领导小组办公室批复，由河南公路港务局组织实施的职工集资建房。1998年3月16日经河南省交通厅审核认定答辩人符合职工集资购房计划的条件，1998年5月5日答辩人向河南公路港务局缴纳职工集资购房款73600元，购买了案涉房屋。2000年该房屋建成交付答辩人，房屋面积128平方米。房屋目前职工集资所购房屋产权均登记在河南公路港务局名下，尚未对职工分别转移登记。第三人柳红是答辩人邻居，柳红丈夫是河南公路港务局职工与答辩人系同事，也同样参加了职工集资购房，为同楼隔壁单元。答辩人的房屋在十年前就一直出租给第三人柳红使用。由于是同事和邻居关系，双方只是口头达成租赁合同，没有签到书面租赁合同，但双方一直诚信相待，按照口头约定履行，从未发生任何不快事情和争议，双方建立了良好的信任基础。2018年5月答辩人准备将案涉房屋转让出售，就通知第三人柳红腾房搬走，第三人柳红就积极与答辩人联系协商，说她是房屋的承租人也是单位家属对房屋情况非常了解，由其购买该房屋交易环节更简单。答辩人也认为将房屋出卖给第三人柳红更合适。二、答辩人与上诉人杨翠丽素不相识，本案案涉房屋买卖事宜都是答辩人与第三人柳红联系协商。从2018年5月开始第三人柳红和答辩人通过微信多次协商于2018年7月16日确定了房屋转让价格为128万元，分两次付款（先支付68万元，2019年春节前付60万元）。而实际履行情况是其中一笔10万元房款是延期到2019年3月6日才支付。2019年1月2日答辩人发微信告知第三人柳红如果需要签协议让她准备一下。2020年5月16日第三人柳红通过微信图片向答辩人发送了房屋转让合同版本，尔后双方经过协商于5月18日确定了房屋转让合同条款。直到2020年6月答辩人才知道第三人柳红是代表其亲戚购买该房屋。本案双方已达成房屋转让合同的邀约和承诺，无论口头上还是微信关于购房的协商记录以及实际履行情况，双方都形成了房屋转让合同法律关系，双方权利义务均有相应的约定，并且房屋价款已支付完毕，该房屋已实际由上诉人使用，合同主要义务已履行完毕。综上所述，答辩人认为双方房屋转让合同在事实上已经履行完毕，仅有随附义务即具备办理产权登记时答辩人予以配合之义务。因此，双方应当按照合同约定继续履行，望请贵院依法驳回上诉人的上诉请求。柳红述称，支持上诉人的上诉请求。杨翠丽向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告之间的房屋买卖合同；2.被告向原告退还购房款128万元，赔偿原告资金占用损失（购房款中68万元自2018年7月25日起计息、50万元自2019年1月30起计息、10万元自2019年3月5日起计息，按年利率6%计算至实际退还完毕之日止）、装修损失2.5万元、律师费38400元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.案涉房屋郑州市××楼××单元××楼东楼东户，1995年6月29日经河南省省直机关住房制度改革领导小组办公室批准，由河南公路港务局组织职工集资所建。1998年3月16日，经河南省交通厅审核认定，被告符合职工集资购房条件。1998年5月5日，被告向河南公路港务局缴纳职工集资购房款73600元，购买了案涉房屋，房屋建筑面积128平方米。2000年该房屋建成交付被告。目前房屋产权登记在河南公路港务局名下，尚未办理个人权属转移登记。2.第三人柳红是原告杨翠丽丈夫的姐姐，也是案涉房屋所在小区的物业管理人员。柳红的丈夫是河南公路港务局职工，与被告系同事，也参加了职工集资建房，与被告系邻居。被告的房屋多年来一直出租给第三人柳红，由原告杨翠丽夫妇二人实际使用，双方未签订书面租赁合同。3.2018年5月，被告准备将案涉房屋转让出售，通知第三人柳红腾房搬走，第三人柳红提出购买该房屋。被告与第三人柳红从2018年5月开始通过微信多次协商转让价格。2018年7月4日，第三人给被告发微信称如果同意126万元就成交，不同意就想办法搬了。2018年7月16日，被告和第三人确定了房屋转让价格为128万元，分两次付款(先支付68万元，2019年春节前付60万元)。4.2018年7月24日，原告账户向被告账户转账68万元。2019年1月29日，原告账户向被告账户转账50万元。2019年3月4日，原告账户向被告账户转账10万元，以上共计128万元。5.2019年1月2日，被告通过微信告知第三人柳红如果需要签协议就准备一下。2020年5月16日第三人柳红通过微信图片向被告发送了房屋转让合同版本，双方经过协商于5月18日确定了房屋转让合同条款。6.2020年6月2日，第三人柳红告诉被告，案涉房屋的实际购买人是其弟弟，即原告的丈夫。2020年6月8日，第三人告诉被告，原告及其丈夫要求退房。一审法院认为：依法成立的合同，对双方具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行合同义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，第三人受原告及其丈夫的委托与被告协商案涉房屋买卖事宜，对房屋转让价格、付款时间进行了约定，双方达成口头协议。之后第三人向被告发送合同文本，对产权过户手续、违约责任等也进行了约定。该民事行为系双方当事人真实意思表示,合法有效,双方均应按照协议约定全面履行合同义务。该口头协议达成前，第三人已经长期承租案涉房屋并由原告夫妇二人实际使用。口头协议达成后，原告按约履行了付款义务,并一直实际使用案涉房屋至今，故原被告之间的房屋买卖合同的主要义务已履行完毕。第三人与被告为邻居，原告实际使用案涉房屋多年，其二人对案涉房屋目前尚不具备过户条件的情况是明知的，被告和第三人的微信聊天记录显示，被告不存在拒绝签订书面购房合同的行为，也不存在拒绝配合办理过户义务的行为，原告以此为由要求解除房屋买卖合同的诉请，无事实及法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告杨翠丽的诉讼请求。案件受理费16890元，减半收取8445元，由原告负担。二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织各方进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，第三人柳红受杨翠丽及其丈夫的委托与张火生协商案涉房屋买卖事宜，对房屋转让价格、付款时间进行了约定，第三人柳红向张火生发送合同文本、聊天记录，对产权过户手续、违约责任等也进行了约定，杨翠丽按约定履行了付款义务,并一直实际使用案涉房屋至今，对案涉房屋目前尚不具备过户条件的情况是明知。杨翠丽、张火生形成事实上的房屋买卖合同关系，房屋买卖合同的主要义务已履行完毕，杨翠丽上诉主张合同无效，要求解除合同返还房款等，依据不足，不予支持。综上所述,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8445元，由杨翠丽负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二一年二月五日书记员  李明雪