上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初3212号原告林雪元，男，1963年11月10日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托代理人贾华伟，上海朋洋律师事务所律师。被告李正，男，1966年11月27日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。第三人王益芳，女，1969年12月2日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告林雪元诉被告李正房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后依法由审判员侯芳适用简易程序审理。2016年5月30日，经原告申请，本院依法追加王益芳作为第三人参加诉讼。本案于2016年7月8日公开开庭进行审理，原告及其委托代理人贾华伟、第三人王益芳到庭参加诉讼。被告李正经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告林雪元诉称：2012年2月3日，原告将自己坐落于上海市青浦区胜利路XXX号的房屋出租给被告，签订《房屋租赁合同》，详细约定了租赁期限、租金、权限等，合同约定承租人未经出租人同意，不得擅自将租赁房屋转让他人，否则出租人有权收回房屋，承租人须承担20%的违约金等。之后，被告在未经原告同意的情况下，多次将房屋转让他人，并将原告的营业执照等丢失，现争议房屋由第三人使用，被告的违约行为已严重损害了原告的合法权益，为此原告诉诸本院，请求：1、判令原、被告之间的租赁合同于2016年5月18日解除；2、判令第三人腾空、搬离并向原告交还其所占用的位于上海市青浦区胜利路XXX号的房屋；3、判令被告向原告支付违约金人民币9,000元；4、诉讼费由被告承担。被告李正未作答辩。第三人王益芳述称：不同意原告的第一、第二项诉请，系争房屋目前是第三人在使用，并将房租缴纳至2016年8月28日，所以不同意腾退。如果原告要收回房子，应该在2016年2月的时候就和第三人说清楚，并将租金退还第三人，现在第三人经营的饭店已经开始盈利，原告此时收回会扩大第三人的损失。经开庭审理查明，2012年2月3日，原告(作为甲方)与被告(作为乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自有的坐落于胜利路XXX号门面出租给乙方经营，租赁期限为5年，自2012年2月25日起至2017年2月25日止、经协商租金首选前两年为4万元，后第三年为4.5万元，最后两年根据市场租金情况再定。乙方应于签订合同之日首付半年租金2万元，租赁期间，双方不得借故解除合同乙方必须提前一个月缴纳下一期房租，逾期作违约处理，如经签约方多次催款仍未付款或联系中断，甲方有权终止合同，押金不作退还，同时乙方必须承担房屋总额15%的违约金，乙方未经甲方同意，不得擅自将租赁房屋转让给他人，否则甲方有权收回房屋，并向乙方加收本年租金总额的20%的违约金，租赁期间乙方如需改装设施应征得甲方的同意，乙方交还房屋时，应负责恢复原状，因乙方改变房屋结构，造成房屋损坏必须修复，不能修复赔偿损失。合同签订后，原告将系争房屋交由被告使用和经营，并将营业执照和相关物品交由被告使用，并收取被告5,000元作为押金。2014年，被告与案外人周某某使用系争房屋合作经营饭店。2015年8月17日与8月26日，被告出具委托书和托管证明给原告，载明被告因业务繁忙，委托案外人卢某某代为经营管理饭店，代理人仍按照原告与被告签订的合同执行，不得违反原合同条款，店内如需装修改动原房屋装饰或结构，代理人需与原告协商，经协商同意后才能进行相关改动，卢某某在经营期间必须保留原房屋内各种桌椅设备等一切物品，租赁期限结束须全部返还给原告，代理人经营期间新购置的设备到期可以拿走，其他一切装修费用原告不予赔偿，租赁期限到2017年2月25日止，到期原告有权立即收回。该托管证明上有被告及卢某某的签名确认。2015年8月28日，案外人周某某与卢某某签订《经营权转让协议》，约定周某某将青浦区胜利路XXX号门面房(阿正私房菜)的经营权转让给卢某某，经营期限为一年半，自2015年8月28日至2017年2月，转让租金为19,000元，另外，卢某某预交押金5,000元，若财物在到期前没有损坏，甲方将把乙方预支付的押金全部悉数归还，该协议上有周某某与卢某某的签名确认。2015年11月20日，卢某某出具声明给第三人，称青浦区胜利路XXX号家常菜饭店于11月20日由第三人接手，之前的债权债务与第三人无关。当日，第三人将4万元饭店转让费和房租、以及5000元押金交给卢某某。另于当日，被告与第三人签订《经营权转让协议》，约定被告将青浦区胜利路XXX号门面房(阿正私房菜)的经营权转让给第三人，经营时间从2015年11月20日至2017年2月底为止，第三人预交押金5,000元，物业费由房东(原告)支付，合同到期被告退还押金5,000元给第三人。2015年11月23日，被告出具委托书给第三人，约定由被告委托第三人经营系争房屋内的饭店。被告将系争房屋的租金缴纳至2016年8月25日。以上事实，由原告及第三人的陈述，房屋租赁合同、上海市房地产权证、经营权转让协议、托管证明、委托书、声明等证据予以证实，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：2010年原告将系争房屋出租给被告使用，也签订了合同，并约定了不能转让。合同到期后，原告又与被告重新签订了租赁合同，约定租期5年，且约定了不能转让。合同履行过程中，2014年10月周某某和被告一起合伙经营系争房屋内的饭店，被告负责烧菜，原告当时看到周某某，就问被告是什么情况，被告说他和周某某是兄弟，他们合伙经营。2015年7月原告发现系争房屋门上贴了转让广告，才知道被告已经离开了，周某某在把房屋往外转租，原告去问了周某某，他说是被告委托他贴的转租，原告当时还报警处理，后来被告主动和原告联系，说饭店不做了，到8月25日将饭店还给原告。但是其后被告写了委托书给卢某某，和原告说要继续经营下去，委托卢某某来管理饭店，并给了原告下半年的租金，原告还咨询了律师，律师说有委托书的可以让他继续经营的，所以就让他继续租赁系争房屋。但是2015年11月被告又以相同的委托手法，将饭店转让给了第三人。2016年2月原告因为营业执照年检问第三人要营业执照，第三人表示被告没有将营业执照交给第三人，并告知原告系争房子是转让而来的，原告当时才知道是被告将系争房屋转租给第三人，而不是委托经营，2016年2月25日原告将租赁合同交给了第三人明确告知她不能转让，第三人就将转让材料给原告，然后双方约被告商谈，但是被告拒绝。对收取的5,000元押金原告愿意在本案中一并处理，返还给被告。第三人表示其付给卢某某的4万元包括饭店转让费和2015年11月20日至2016年2月28日的房租，5,000元押金卢某某收到后又转给了被告。如果法院判决解除合同，则要求被告返还租金。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。被告与案外人卢某某等人及第三人之间既签订有委托经营协议，同时又有转让协议，可以确认被告名为委托经营的行为实际为转租行为，被告未经原告同意擅自转租，原告有权解除合同，现原告要求合同于2016年5月18日解除于法无悖，本院予以支持。原告并可按照合同约定的年租金20%的标准向被告主张违约金，故原告的该主张本院予以支持。合同解除后，第三人作为实际使用人应当腾退并交还系争房屋。第三人表示如果法院判决解除合同则租金要求被告返还，系第三人的权利，可以另案主张，本案中不予处理。被告李正经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告林雪元与被告李正在2012年2月3日签订的《房屋租赁合同》于2016年5月18日解除；二、第三人王益芳应于本判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区盈浦街道胜利路XXX号房屋；三、被告李正应于本判决生效之日起十日内支付原告林雪元违约金9,000元；四、原告林雪元应于本判决生效之日起十日内返还被告李正押金5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，减半收取计25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  侯芳二〇一六年七月二十九日书记员  朱静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。