湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终483号上诉人（原审原告）：于永钢，女，1984年2月2日出生，汉族,住武汉市青山区。委托诉讼代理人：张英，湖北武珞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：喻波，男，1975年2月18日出生，汉族，住武汉市江岸区。上诉人于永钢因与被上诉人喻波房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初5175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。于永钢上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判确认于永钢与喻波已于2019年11月30日解除了口头约定的不定期《房屋租赁合同》；3.改判喻波向于永钢退还2019年12月1日至2020年7月31日房屋租金24000元（每月租金3000元×8个月44000元）；4.改判喻波向于永钢退还房屋押金3000元；5.改判喻波向于永钢支付其垫付的2019年12月1日至2020年7月2日的物业管理费用（每月物业管理费285.3元×7个月=1997.1元）；6.本案所有诉讼费用由喻波承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定于永钢于2019年10月5日微信联系喻波退租或者将案涉房屋转租出去，喻波表示让于永钢先转租看一下。2019年12月2日、2019年12月11日，于永钢分别将案涉房屋钥匙交付武汉创亿家房地产咨询有限公司及武汉链家宏业房地产经纪有限公司，委托上述公司代为出租房屋。一审法院据此认定于永钢在未与喻波协商一致的情况下单方面强行解除合同，属于认定事实错误。2019年10月5日，于永钢就与喻波协商退租事宜，喻波了解于永钢意图后同意其帮忙转租，喻波的行为表明其实际已同意解除双方的房屋租赁合同。为尽可能减少因解除房屋租赁合同所造成的损失，于永钢于2019年11月30日才搬离了案涉房屋，在一审诉讼请求中也未主张喻波退还2019年10月及11月的租金。于永钢搬离后，及时通知喻波验房收房，但喻波不配合，于永钢只得将房屋钥匙交付武汉创亿家房地产咨询有限公司与武汉链家宏业房地产经纪有限公司。于永钢认为其提前两个月就告知了喻波解除合同意愿，并于2019年11月30日搬离房屋时，双方已经解除了口头约定的不定期《房屋租赁合同》。喻波故意拖延时间，迟迟不收回案涉钥匙的行为，不能成为其拒绝解除合同的借口。一审法院认为于永钢在喻波故意不收回钥匙期间，应当履行合同，属于认定错误。喻波的行为增加了因解除合同给双方造成的损失，也是违背诚实信用原则的行为。一审判决无疑纵容喻波故意扩大损失的行为。二、一审判决适用法律错误。于永钢与喻波在2018年10月31日之后未签订任何书面的房屋租赁合同，双方也未就租赁期限进行约定。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十六条规定,于永钢与喻波在2018年10月31日之后成立不定期的租赁合同关系，一审判决援引法律错误。喻波辩称，2018年7月，双方当事人第一次签订房屋租赁合同时约定了三个月租期。2018年9月合同租赁期到期前，于永钢微信联系我方提出续租要求，喻波表示同意。2019年，在原合同约定即将到期前，于永钢再次通过微信提出续租一年，租金价格及支付方式按照原合同的约定执行。于永钢以实际履行合同义务的方式与喻波达成了一年期的租赁合同关系。在合同期内于永钢要求解除合同，但喻波不同意解除。于永钢解除合同不符合约定和法定条件，不能依据其单方通知行为认为房屋租赁合同关系已事实上解除。喻波没有收回房屋及房屋钥匙，涉案房屋一直由于永钢实际控制，于永钢还差欠电费160.45元未缴清。于永钢单方违约，应当承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。于永钢向一审法院起诉请求：1.判令确认于永钢、喻波已于2019年11月30日解除了口头约定的不定期《房屋租赁合同》；2.判令喻波向于永钢退还2019年12月1日至2020年7月31日房屋租金24000元（每月租金3000元×8个月=24000元)；3.判令喻波向于永钢退还房屋押金3000元；4.判令喻波向于永钢支付其垫付的2019年12月1日至2020年7月2日的物业管理费用（每月物业管理费285.3元×7个月=1997.1元）；5.本案的诉讼费用由喻波承担。一审法院认定事实：2018年7月22日，喻波（甲方、出租方）、于永钢（乙方、承租方）与案外人武汉创亿家房地产咨询有限公司（丙方、中介方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于湖北省武汉市武昌区橡树湾C6-2-202的房屋租给乙方使用，用途为住宅，房屋面积为95平方米。该房屋租赁期限共3个月，自2018年8月1日至2018年10月31日止。房屋租金为2600元/月。乙方承担租赁期内电话费、水费、电费、煤气费、物业管理费、有线电视费、暖气费等实际发生的费用，若有特殊约定则从其约定。租赁期内乙方未经甲方同意中途擅自退租，所预付的租金及押金甲方可不予退还。合同还对双方其他权利和义务进行了约定。2018年9月14日，于永钢与喻波通过微信达成一致意见，约定喻波将案涉房屋以3000元/月的价格出租给于永钢，物业费由于永钢承担，租赁期限为9个月，自2018年11月1日起至2019年7月31日止。2018年9月17日，于永钢向喻波指定银行账户（尾号2418）支付租金27000元。2018年9月22日，于永钢通过微信转账的方式向喻波支付9个月的物业管理费2547.9元。2019年7月31日，喻波通过微信向于永钢发送消息询问何时支付租金，于永钢回复称于当天支付，经双方协商一致，于永钢于2019年8月1日向喻波指定银行账户（尾号2418）支付扣除其代付物业管理费及更换纱窗费用880元后的租金33123元。庭审中，喻波认可于永钢已向其支付2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金及物业管理费。2019年10月5日，于永钢通过微信向喻波发送消息表示想退租或者将案涉房屋转租出去，喻波表示让于永钢先转租看一下。2019年12月2日、12月11日，于永钢分别将案涉房屋的钥匙交付武汉创亿家房地产咨询有限公司及武汉链家宏业房地产经纪有限公司，委托上述公司代为出租房屋。2020年5月5日，喻波收回案涉房屋的钥匙。后于永钢因与喻波之间就退还租金、押金等事宜发生争议，诉至一审法院，请求判如所请。以上事实有《房屋租赁合同》、微信聊天记录截图、中国光大银行对私活期账户对账单、微信转账记录截图、《收匙证明》、《武汉链家宏业房地产经纪有限公司钥匙托管协议》、钥匙交接单及当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，本案的争议焦点为案涉房屋租赁合同是否为不定期租赁合同。不定期租赁合同系指租赁期限不确定的合同，如果当事人能够通过其他方式确定租赁期限的，不应当视为不定期租赁。本案中，结合于永钢与喻波微信磋商的内容以及于永钢向喻波一次性支付2019年8月1日至2020年7月31日期间的房屋租金及物业管理费，喻波亦予以接受的事实，可以推定双方当事人已就案涉房屋租赁合同的租赁期限为自2019年8月1日起至2020年7月31日止达成合意，租赁期限可以确定。遵循诚实信用原则和本案当事人的交易习惯，对于于永钢关于案涉房屋租赁合同为不定期租赁合同的事实主张，一审法院不予采信。于永钢提出解除合同时，有权要求对方当事人采取合理措施，尽可能减少因解除合同所造成的损失，但无权在未与对方协商一致的情况下单方面强行解除合同，在双方没有达成一致时，于永钢仍应继续履行合同。对于于永钢主张确认案涉房屋租赁合同于2019年11月30日解除的诉讼请求，一审法院不予支持。喻波于2020年5月5日收回案涉房屋，房屋租赁合同于当日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。喻波应退还于永钢2020年5月6日至2020年7月31日期间的租金8580.82元（36000元÷365天×87天）及物业管理费816.04元（3423.6元÷365天×87天），合计9396.86元。此外，喻波在向一审法院提交的答辩意见中认可其于2018年收取于永钢押金的事实。双方当事人2018年7月经武汉创亿家房地产咨询有限公司居间签订的《房屋租赁合同》与双方2018年9月签订及之后续订的房屋租赁合同系不同的合同关系，因前一时间签订的合同租赁期限已经届满，后一时间签订的合同未对违约责任进行约定，喻波无理由继续占有押金，对于于永钢主张喻波返还押金3000元的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第十一条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、喻波于本判决生效之日起七日内向于永钢返还租金8580.82元、物业管理费816.04元，合计9396.86元；二、喻波于本判决生效之日起七日内向于永钢退还押金3000元；三、驳回于永钢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计262元，由于永钢、喻波各负担131元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，于永钢与喻波通过微信协商的方式，约定了租金标准和期限，且一次性支付了一年期租金和物业管理费，履行了合同义务。一审法院据此认定双方当事人约定租赁期间为一年，案涉的房屋租赁合同租赁期限确定，并非不定期租赁合同，并无不当。关于租赁合同的解除时间。于永钢向喻波提出解除合同，喻波并未同意，双方当事人未达成合意解除，于永钢亦未举证证明其解除合同事由符合约定解除或法定解除事由。于永钢主张其于2019年11月30日搬离案涉房屋，且多次通知喻波验房收房，均未提交证据予以证实，本院对其主张不予采信。于永钢主张租赁合同已于2019年11月30日解除，无事实和法律依据，本院不予支持。自喻波2020年5月5日收回房屋之时，案涉房屋租赁合同解除。于永钢应当支付截至2020年5月5日的租金和物业管理费，于永钢已支付截至2020年7月31日期间的租金和物业管理费，一审法院判令喻波向于永钢退还2020年5月6日至7月31日期间的租金和物业管理费9396.86元，并无不当，应予以维持。于永钢还向喻波支付了3000元押金，喻波亦应当向于永钢返还，一审法院判令喻波向于永钢返还押金3000元，亦无不当，应予维持。综上所述，于永钢的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由于永钢负担。本判决为终审判决。审判员  任文二〇二一年二月十九日法官助理黄旭东书记员程玉