浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初10028号 原告：王卫絮，女，1971年5月16日出生，汉族，住武义县壶山街道汇景新城******，公民身份号码：。 委托诉讼代理人：林龙，浙江今日律师事务所律师。 被告：姜晓玲，女，1977年9月10日出生，汉族，住金，住金华市婺城区三江街道姜家**身份号码：。 委托诉讼代理人：杨建华，浙江乔玥律师事务所律师。 被告：恒丰银行股份有限公司义乌支行，住所地义乌市江滨北路**，统一社会信用代码9133078255054642XX。 负责人：俞杰。 委托诉讼代理人：郑玲云，浙江近真律师事务所律师。 被告：金华市江南红旗大酒店有限公司，住所地金华，住所地金华市婺城区双龙南街****用代码91330701793371265H。 法定代表人：叶建新。 原告王卫絮与被告姜晓玲、恒丰银行股份有限公司义乌支行、金华市江南红旗大酒店有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理并当庭宣判。原告王卫絮及其委托诉讼代理人林龙、被告姜晓玲的委托诉讼代理人杨建华、被告恒丰银行股份有限公司义乌支行的委托诉讼代理人郑玲云到庭参加诉讼，被告金华市江南红旗大酒店有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告王卫絮向本院提出诉讼请求：1.停止对原告购买的位于金华市双龙南街307号公元大厦房号为A406房屋（价值650761元）的强制执行并解除查封；2.确认原告与金华市江南红旗大酒店有限公司之间的房屋买卖合同合法有效，该房屋归原告所有；3.判令金华市江南红旗大酒店有限公司继续履行合同，并协助原告办理案涉房屋的产权变更登记手续；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年6月29日原告与被告金华江南红旗大酒店有限公司签订《房屋买卖合同》一份，原告以650761元的价格购买坐落于金华市双龙南街307号公元大厦房号为A406房屋。原告于2012年6月29日支付购房款400761元，房屋维修基金1973.2元，2012年7月27日支付房款25万元，2012年7月30日缴纳预付办证费用12150元。被告金华江南红旗大酒店有限公司2012年9月18日向原告交付房屋并由原告占有、使用，但至今未办理产权过户手续。2013年5月3日，被告金华市江南红旗大酒店向被告恒丰银行股份有限公司义乌支行借款，在未向原告告知也未经原告同意的情况下违法将原告已购买但未办理产权过户的房产作为抵押物进行抵押。被告恒丰银行股份有限公司义乌支行向金华市婺城区人民法院申请实现担保物权，2015年6月1日该房产被人民法院查封。2020年被告恒丰银行股份有限公司义乌支行向被告姜晓玲转让了债权。2020年8月原告从法院发出（2015）金婺执民字第3054号执行公告才知悉，原告已全额支付房款购买并已实际占有使用近8年的房屋将被法院拍卖，因此2020年8月向贵院提出执行异议请求中止对原告购买房屋的执行。贵院通过审查于2020年11月3日作出（2020）浙0702执异74号裁定书驳回了原告的异议请求。以上事实有买卖合同、收据、代收费用表、执行裁定书等可以证明。综上所述原告认为，原告与被告金华市江南红旗大酒店签订房屋买卖合同系真实意思表示，原告已全款支付购房款。但被告金华市江南红旗大酒店不予办理房产过户手续并将原告已购买房产未经原告同意进行抵押，明显违背诚实守信原则，而抵押权人恒丰银行股份有限公司义乌支行对办理抵押房产的客观真实情况（如实际占有和使用情况）怠于审查，未尽仔细注意义务，具有严重过错，根据《物权法》的相关规定该抵押行为是无效的。原告已支付全部价款并占有使用房屋，虽未办理过户登记手续，但原告并没有过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告的情况符合排除强制执行的条件，为维护原告的合法权益，特提出执行异议之诉，请求人民法院依法支持。 被告姜晓玲辩称：1.民法典第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力。本案涉案房产登记在金华市江南红旗大酒店名下。从中可以看出，金华市江南红旗大酒店有限公司是该房产的所有人。本案涉案房产在原告与金华市江南红旗大酒店有限公司签订买卖合同后未进行备案。被告无从知道双方该买卖情况，而且被告在办理抵押前。金华市红旗大酒店有限公司给被告恒丰银行出具了承诺抵押物是没有租赁的。原告也没有证据证明被告事先知道该买卖情况，或者有证据证明金华市江南红旗大酒店有限公司与被告有恶意串通的行为，所以被告在抵押过程中没有过错，属于善意第三人。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案应适用这个解释的第二十七条，原告主张适用该解释的第二十八条，适用法条是错误的。因为第二十八条是建立在没有物权优先权的情况下，针对法院查封的这么一个情况适用这个条款。如果说有物权优先权的，这种情况是要适用第二十七条，而不是适用第二十八条，综上婺城法院2020浙07**执异74号执行裁定书是正确的，请求驳回原告的诉讼请求。 被告恒丰银行股份有限公司义乌支行辩称：1.原告诉称2012年9月18日讼争房屋由原告占有、使用与事实不符。2013年5月3日，第三被告向本行办理抵押贷款时，本行的工作人员及评估公司的人员均前往抵押的案涉房屋处，顺利地进入了房内，并未有任何居住的情况。当时物权登记在第三被告处，本被告依据产权登记以及房屋的现状，办理了抵押贷款。该行为并没有不妥之处，也无任何过错，抵押合同合法有效。2.原告诉称已全额支付购房款，本代理人认为原告提供的证据并不能证明已经全额支付购房款，原告仅提供了收据，并未提供发票，且收据上载明的是转账，但并未提供相应的转账记录。按正常的商品房买卖，如果原告已支付全额支付房款，如果是存在真实的买卖关系，应该有正式的税务发票，而本案中原告并未提供正式的税务发票，因此，该买卖的行为是否真实，本案的第三被告未到庭，我们无从知晓。3.假如原告发生真实的买卖关系，购买了8年没有去办理过户，而且2015年的抵押登记是公司的一个行为。原告为何在2020年才来提出这个异议，我们认为原告本身这个行为是存在过错的。综上，贵院作出的（2020）浙0702执异74号裁定书是正确的。希望法庭驳回原告的诉讼请求。 被告金华市江南红旗大酒店有限公司未答辩也未提交证据材料。 原告王卫絮向本院提供如下证据：1.房屋买卖合同1份，证明双方于2012年6月29日订立买卖合同的事实；2.收据4份、原告丈夫金剑忠银行资金流水复印件8页，证明原告支付购房款、物业维修基金、预交办证费用及款项来源的事实；3.代收费用表、用电申请表、2013年至2020年间房屋租赁合同若干份，证明金华市江南红旗大酒店有限公司已向原告交付房屋并由原告占有出租的事实；4.（2015）金婺商特字第51号裁定书，证明原告购买房产被抵押、查封的事实；5.（2020）浙0702执异74号裁定书，证明原告提出执行异议被驳回的事实。 被告姜晓玲质证意见：房屋买卖合同的真实性无法确认；这些证据原告没有提供最原始的真实的打款凭证，红旗大酒店出具的两份收据应该是真的，但是金剑中的取款是消费，故钱有没有付过没办法确认；缴费表发票，真实性没有异议，房屋租赁合同有的没有双方当事人签名，故对关联性有异议，没办法确认是交房子的水电费；对法院的裁定书三性都没有异议。 被告恒丰银行股份有限公司义乌支行质证意见：房屋买卖合同、收据，三性均有异议的；银行资金流水和房屋租赁合同真实性、合法性无异议，但对关联性有异议；水电资费委托书的真实性、关联性、合法性三性也是有异议的，上面没有具体房号，看不出来是讼争房屋的，客户变更用电申请表，比方说是租赁的，也是可以办理的，并不能代表这个是有买卖的，这个行为并不能证明原告的证明目的；民事裁定书的三性都没异议。 本院认为：原告所提交证据的真实性应予以确认，并结合其他证据作为认定本案相关事实的依据。 被告姜晓玲为反驳原告诉讼请求向本院提交的证据有：金华市江南红旗大酒店有限公司出具给恒丰银行义乌支行的承诺书复印件一份，证明案涉房屋抵押贷款之前及抵押期间未向他人出租和出借。 原告质证意见：公司承诺抵押物未向他人出租或出借，但并没有说他们已出售，公司隐瞒了房产已出售这个事实。恒丰银行不去调查有明显的过错，所以抵押权应该不予保护。 被告恒丰银行股份有限公司义乌支行质证意见：恒丰银行之所以要求出这个出租、出借承诺书是基于所有权以登记为准，所有权已经很明确是红旗大酒店的，我们没有必要再写未出售。这是格式承诺书，所有权以产权登记为准。 本院认为：原告姜晓玲所提交证据的真实性应予以确认，并结合其他证据作为认定本案相关事实的依据。 根据上述确认的证据，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：恒丰银行股份有限公司义乌支行与金华市江南红旗大酒店有限公司实现担保物权一案，本院于2015年6月23日作出（2015）金婺商特字第51号民事裁定：对被申请人金华市江南红旗大酒店有限公司提供的担保财产：坐落于金华市双龙南街**红旗大酒店北附楼、公元大厦101B、101C、102A、102B、102C、102D、102E、102F、105、106A、106B、106C、106D、106E、106F、107B、107C、107D、107B、107F、107J、107K、107L、110A、111A、111B、111C、112C、115、116、117、125、126、128、130A、130B、130C、130D、132、144、157C、319、322、343、349、395、303、306、3141、3148、3149、A401、A402、A403、A404、A405、A406、A407、A408、A409、A410、A406、A412室房地产[房产证号分别为金房权证婺字第0**43775、00376190、00376191、00376193、00376194、00376195、00376196、00376197、00376198、00376238、00379755、00376200、00379751、00379752、00379753、00379754、00379756、00379757、00376166、00376165、00376164、00376235、00376233、00376232、00376230、00376221、00376220、00376219、00376216、00376243、00376244、00376245、00336738、00336737、00336735、00336733、00336732、00336731、00336730、00336728、00336715、00358665、00334114、00334110、00348364、00348358、00340899、00334130、00334127、00360721、00360714、00360712、00361199、00361198、00361197、00361196、00361195、00361194、00361193、00361200、00361192、00361191、00361190、00361189号，国有土地使用证号金市国用（2008）7-61111号、金市国用（2013）第107-03721号、107-03722号、107-03724号、107-03725号、107-03726号、107-03727号、107-03728号、107-03729号、107-03730号、107-03731号、107-03732号、107-03733号、107-03734号、107-03735号、107-03736号、107-03738号、107-03739号、107-03740号、107-03741号、107-03742号、107-03745号、107-03746号、107-03747号、107-03751号、107-03761号、107-03762号、107-03763号、107-03766号、107-03769号、107-03770号、107-03771号、金市国用（2012）第7-15341号、7-15340号、7-153385号、7-153365号、7-153355号、7-15334号、7-153335号、7-15331号、7-153215号、7-152765号、7-16526号、7-16529号、107-20831号、107-20837号、107-20882号、7-16510号、7-16513号、107-10165号、107-10172号、107-10173号、金市国用（2008）第7-61108号]准予采取拍卖、变卖等方式依法变价；申请人对变价后所得款项在借款本金人民币5000万元、利息511029.99元（利息按照合同约定暂算至2015年5月11日，此后利息按合同约定计算至实际清偿之日止），在最高额8346万元范围内优先受偿。本案受理费147178元，保全费5000元，合计152178元，由被申请人金华市江南红旗大酒店有限公司负担。该民事裁定生效后，金华市江南红旗大酒店有限公司未履行生效法律文书所确定的义务，恒丰银行股份有限公司义乌支行向法院申请执行。执行期间，本院于2017年12月11日作出（2015）金婺执民字第3054号执行裁定：变更第三人姜晓玲为本案申请执行人。又于2020年8月4日作出（2015）金婺执民字第3054号执行裁定：一、拍卖被执行人金华市江南红旗大酒店有限公司名下的位于金华市双龙南街307号红旗大酒店北附楼、公元大厦101B、101C、102A、102B、102C、102D、102E、102F、105、106A、106B、106C、106D、106E、106F、107B、107C、107D、107E、107F、107J、107K、107L、110A、111A、111B、111C、112C、115、116、117、125、126、128、130A、130B、130C、130D、132、144、157C、319、322、343、349、395、303、306、3141、3148、3149、A401、A402、A403、A404、A405、A406、A407、A408、A409、A410、A406、A412室的房屋产权。二、被执行人金华市江南红旗大酒店有限公司及上述房屋内的相关人员应自本裁定送达之日起的三十日内自行迁出上述房屋，腾空室内财物，并将房屋钥匙交予法院。为此，王卫絮以其享有金华市双龙南街307号公元大厦A406室房屋的物权为由，向本院书面提出执行异议，本院于2020年11月3日作出执行裁定，驳回王卫絮的异议请求。王卫絮不服，诉至本院。 另查明，2012年6月29日，原告王卫絮与被告金华江南红旗大酒店有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定王卫絮以650761元的价格购买坐落于金华市双龙南街307号公元大厦A406室的房产，金华江南红旗大酒店有限公司承诺于2013年6月30日前，取得土地、房屋权属登记证书并交付给王卫絮，王卫絮自行申请房屋所有权转移登记的除外。王卫絮于2012年6月29日、7月27日分别支付了购房款400761元、25万元。该房屋因故一直未办理过户登记手续。 还查明，案涉金华市双龙南街307号公元大厦A406室房产于2012年12月12日办理产权登记，被告金华江南红旗大酒店有限公司于2013年5月3日将该房产抵押给被告恒丰银行股份有限公司义乌支行并办理了抵押登记。 本院认为，本案争议焦点为原告王卫絮对案涉房产是否享有足以阻却法院强制执行的民事权益。本案中，原告提交的房屋买卖合同、收据虽能证明原告与金华江南红旗大酒店有限公司之间签订了房屋转让协议并按约支付了价款，但由于房屋至今未办理过户登记手续，原告实际并未取得物权。案涉房屋仍登记在被告金华江南红旗大酒店有限公司名下，且有生效裁定确认了被告恒丰银行股份有限公司义乌支行对该房屋享有优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。姑且不论原告与金华江南红旗大酒店有限公司之间房屋买卖合同的有效性及房屋至今未能办理过户登记的过错责任，即使原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的应予保护的民事权益的要件，但根据《中华人民共和国物权法》第五条“物权的种类和内容由法律规定”的规定，该民事权益并未被法律明确规定为物权，原告基于第二十八条规定享有的民事权益也仅可以对抗对被执行人享有普通金钱债权而非抵押权等优先受偿权的债权人。综上，原告王卫絮对案涉房屋享有物权期待权，但即使该特权期待权成立，也不足以对抗被告对案涉房屋所享有的担保物权，原告的诉讼理由不能成立，对其请求排除对案涉房屋的强制执行等诉讼请求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第五条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告王卫絮的诉讼请求。 案件受理费10308元（原告已预交），由原告王卫絮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。按不服部分的标的额预交上诉案件受理费，上诉期满之日起7日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  冯运才 人民陪审员  胡志龙 人民陪审员  朱宗成 二〇二一年二月二日 书 记 员  朱 晶