浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2015）温瑞民初字第3253号原告（反诉被告）温州问鼎机车部件有限公司。法定代表人赵章松。委托代理人（特别授权）谢琰、杨国航，浙江中坚律师事务所律师。被告（反诉原告）瑞安市杨梅山铜钟气功咨询部。法定代表人周玉妹。委托代理人（特别授权）林德洧、余建飞，浙江安瑞律师事务所律师。原告温州问鼎机车部件有限公司为与被告瑞安市杨梅山铜钟气功咨询部房屋租赁合同纠纷一案，于2015年9月23日向本院起诉，本院同日受理本案，依法适用简易程序，于2015年12月24日、2016年6月20日公开开庭进行了审理，原告温州问鼎机车部件有限公司委托代理人谢琰、被告瑞安市杨梅山铜钟气功咨询部法定代表人周玉妹及其委托代理人林德洧、余建飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温州问鼎机车部件有限公司诉称：2013年6月20日，原告租赁被告位于瑞安市红旗西岙村4885.8平方米土地（地号：1-69-231-136）及附着地上建筑物后，投入500多万元巨资，在涉案未开发的荒地上建设了5000多平方米厂房，1300多平方米办公区和生活区，自建输水管路、屋顶蓄水池、空气能热水系统、排污管路、工业用电变压器及线路等，对厂区内所有河道用水泥及防渗漏措施进行加固，整个厂区的道路、桥梁、空地均是原告新建而成。被告对上述建设行为支持配合。但是，原告租赁该场地后，被告无法保证原告正常使用租赁物，不愿意履行出租人对租赁物的修缮义务、不愿承担租赁物的修缮费用。具体事件为：①因被告与当地村民有矛盾，村民于2013年12月底用一车巨石倾倒在原告的厂门口，原告被迫开辟一条小路以方便行人和小车出入，但是大型货运车辆仍无法出入，严重影响了原告的正常建设和生产经营。原告要求被告将此事妥善解决，被告予以拒绝。直到2014年底，原告花了不少费用后才将巨石清理干净。原告购置机器设备及生产流水线在一年时间里无法正常投产，直接经营损失至少800000元。②2013年10月初菲特台风来袭，租赁场地发生大规模泥石流灾害，厂区围墙、车间、厂区内河道被破坏，到处淤积泥沙和石块。原告要求被告修复损毁的围墙、厂房，清理泥石流。被告拒绝履行义务，也不支付相关费用，原告自行修缮围墙、厂房，清理泥石流，为此支出了180000元费用，并造成停工损失100000元整。③2015年9月初，因超大暴雨原因，租赁场地又发生大规模泥石流灾害，部分墙体被毁坏，河道淤积大量泥石流。发生灾害后，原告要求被告履行出租人的租赁物修缮义务，但被告拒绝履行。本次泥石流灾害修缮及清理需要支出费用超过100000元整。2015年9月16日，原告向被告发出律师函，限其三日内履行应尽义务，否则，原告将暂缓支付2015-2016年度的租金，直到被告适格履行出租人义务时，原告将同时履行承租人支付租金的义务。现起诉要求：1、判令被告支付原告租赁物修缮清理费用280000元整；2、判令被告赔偿原告经营损失900000元整；3、本案诉讼费由被告承担。被告瑞安市杨梅山铜钟气功咨询部辩称：双方的关系是房屋租赁，不存在土地租赁，原告在空地上的违章建筑，没有征得我方同意。原告称发送律师函，催告我方，也是不属实的，原告的诉讼请求没有事实依据。被告同时提出反诉称：2013年6月20日，双方订立《厂房租赁合同》，被告将座落于瑞安市西岙村的厂房出租给原告。合同约定租金一年一付，第一年为250000元，每年提升0.6%，即第二年租金为265000元，第三年租金为280900元，依次类推。租金在每年的6月20日支付次年的租金，但原告支付了第一年的租金，后一直拖欠不付，被告于2015年3月9日起诉，经二审判决，原告才支付了第二年租金。现原告又以各种借口拒不支付第三年租金，被告多次电话催收租金无果，并于同年9月17日向原告发出催收通知书，原告仍置之不理，同年9月20日向原告发出解除租赁合同通知书，但遭拒收，故请求解除双方之间的租赁合同。租赁期内，原告在被告不知情的情况下擅自对原出租房屋进行改建或加层，并非法占用消防通道、绿化带建造钢结构厂房，原告变动房屋建筑主体和承重结构，留下了重大的安全隐患。另外原告违法在溪坑上建房，致使沙、石堆积，并给周边居民带来了诸多不利影响。现反诉要求：1、依法判令解除双方签订的《厂房租赁合同》；2、依法判令原告腾空租赁物，并将租赁物恢复原状返还被告；3、依法判令原告拆除灌注在排洪、泄流渠道里的钢筋水泥灌浇障碍物，恢复溪流畅通，消除安全隐患；4、依法判令被告支付拖欠的租金人民币93633元（暂计至2015年10月20日，之后按实际占用时间计算）及相应的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年6月20日起至实际付款之日止）；5、本案诉讼费用依法由原告承担。针对反诉，反诉被告即原告温州问鼎机车部件有限公司辩称：一、被告的第一项反诉请求不能成立。1、被告提出的解除合同不成立。原告从始至终都是同意支付租金的，但前提是被告必须履行对租赁物的修缮义务；2、温州中院（2015）浙温民终1965号判决生效后，原告已经支付了租金以及第二年利息，被告仍拒不履行修缮人的义务；3、原告依法主张同时履行抗辩权。该权利已经被中院判决生效所确认，且原告也提出支付维修费的诉讼请求。所以，原告暂缓支付租金不属于违约行为；4、原告并未收到催款和解除合同的通知。二、被告第二、四、五项诉讼请求是基于解除合同的基础上，现解除合同不成立，该三项诉讼请求也不成立。三、涉案租赁物河道内除了尚未清除的2015年9月份堆积的泥石流，并无其他安全隐患的障碍物，被告的第三项诉讼请求无事实和法律依据。四、原告在涉案租赁物区域内建筑厂房和其他建筑物的行为，被告是明知的。综上所述，请求驳回反诉请求。在本院指定的举证期限内，原告提供了以下证据：证据1、企业法人营业执照、组织机构代码证，以证明原告的主体资格；证据2、企业法人营业执照、组织机构代码证，以证明被告的主体资格；证据3、厂房租赁合同、国有土地使用证、房屋所有权证，以证明双方的租赁关系及租赁物具体情况，该租赁场地内原有建筑物明显不能满足原告生产和经营需要；证据4、2013年12月村民用巨石阻挡厂门前道路、2013年10月因菲特台风发生大规模泥石流灾害、2015年9月初因暴雨发生大规模泥石流灾害的照片，以证明租赁物因灾受损，以及因人为原因被妨害生产经营的事实；证据5、律师函、快递单、快递送达情况，以证明原告于2015年9月16日向被告发出律师函，进行催告和主张同时履行抗辩权；证据6、（2015）浙温民终字第1965号民事判决书，以证明温州中院已经认定了2013年12月巨石阻挡厂门口道路，2013年10月因菲特台风发生泥石流造成损失的事实，以及支持了原告因此主张的同时履行抗辩权。质证后，被告质证意见如下：对证据1-2没有意见；对证据3，只能证明合同标的物的现状，该租赁场地内原有建筑物明显不能满足原告生产和经营需要不是事实，房产证上的建筑面积是365多平方米，临时建筑面积有700多平方米，加起来有1000多平方米，能满足原告的需求；对证据4，石头的照片不能显示与被告有关。泥石流的照片，挖出的泥堆积，这是原告违章搭建而造成的，原告将被告的绿化带挖掉建房，建造化粪池等。原告在排洪渠道内建造了三个钢筋水坝，事实上不是水闸，导致了泥石流。2015年的泥石堆积，也是因为原告在排洪渠道内建造了三个钢筋水坝；对证据5，我方没有收到被告的律师函，收到的只是空白的A4纸；对证据6，石头阻挡道路在中院判决书中确认与本案无关，中院判决书中没有确认原告修理损失费用，并且被告对判决书有异议，中院的判决没有分清楚假如有泥石流，责任归于谁、受到的损失处理。原告自行搭建的厂房受到损失，与被告无关，被告只有对自己出租的租赁物修缮。本院认为证据1、2、3、6客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳；证据4仅能反映发生石头被倒在道路上，不能反映其他事实，证据5形式上真实性难以确认，对证据4、5不予采纳。原告另申请本院通知证人刘某出庭作证，以证明原告自行修缮围墙、厂房，清理厂区内的泥石流，支出了18万元的费用的事实。证人刘某证言的主要内容为：证人平时从事泥水工，承包一些小工程，与原告、被告均没有关系。2013年10月、11月左右，原告公司发生泥石流，证人去清理，当时厂房情况与照片上差不多，清理花了二十来天，当时讲好三个地方的泥石流是18万元，包括厂房的修缮、工人叫过来的费用，这三个地方是厂房、人住的地方后面，不知道泥石流是从山上冲下来的，看是从山上冲下来的，证人没有与原告订立合同，也没有与民工订立合同。质证后，原告认为证言如实陈述当时的情形。被告认为证人有没有于2013年到原告所讲的地方清理还需要证据证明，没有合同、其他任何证据证明去现场清理过，证人讲到原来去原告公司做过，有利害关系。18万元的工程至少要签订合同，但是证人没有签合同，证人的身份值得怀疑，证言是不真实的。结合证据6，本院认为证人关于其为被告清理泥石流、被告向证人支付费用的证言真实，予以采纳。在本院指定的举证期限内，被告瑞安市杨梅山铜钟气功咨询部提供了以下证据：证据7、营业执照、组织机构代码证，以证明诉讼主体；证据8、厂房租赁合同，以证明双方之间的租赁关系；证据9、房产证；证据10、临时建设工程规划许可证，证据9、10以证明原告出租的厂房面积；证据11、被反诉人在另案中提交的平面图复印件、涉案租赁土地地上建筑物及建设情况说明复印件，以证明被反诉人擅自变动房屋建筑主体和承重结构以及扩建的事实；证据12、照片第一组，以证明被反诉人变动临时建筑主体、承重结构；证据13、照片第二组，以证明被反诉人在围墙上违章搭建；证据14、照片第三组，以证明被反诉人在排洪通道上违建；证据15、照片第四组，以证明被反诉人擅自在渠道内用钢筋水泥灌浇物建造水坝；证据16、照片第五组，以证明暴雨来临排水不畅，被反诉人将围墙砸破；证据17、催收通知书、关于解除厂房租赁合同的通知书，以证明催收无果后反诉人解除合同；证据18、告之函复印件，以证明要求被反诉人拆除构筑物；证据19、证明，以证明原告在西坑上建房、建造其他附属设施都没有经过被告同意，在渠道内建造水坝，被告有制止原告搭建厂房。质证后，原告质证意见如下：对证据7-10真实性没有异议，但证据10表明原告租赁厂房时，彩钢板搭建的羽毛球馆，后由原告方加固变成厂房；对证据11真实性没有异议，对证明对象有异议，原告只是进行加固；对证据12-16真实性没有异议，对待证事实有异议，不能证明享有解除合同的条件已经成立。另外第四组照片，并非是水坝，第五组照片，墙是被泥石流冲毁；对证据17真实性、合法性均有异议。原告没有收到过通知、解除合同通知书，从被告提供的催收通知书内容可以反映，被告对原告的建设行为、原有建筑物加固和改建的行为没有异议，仍然是要求继续履行合同；对证据18“三性”均有异议，被告方没有提供原件；对证据19被告方昨天提供给法庭，法庭传真给原告，该组证据明显超过举证期限，其中一份证明是2015年10月19日获得，另一份是2015年11月9日获得，被告方完全可以在举证期限内提供，但是被告方没有提供。根据民诉法的规定，被告方应当说明合理的理由。如果法院采纳该组证据，对其真实性有异议，证明属于证人证言，出具人应当到庭作证，否则的话不能作为证据使用。另外，该两份证明上所讲的情况均非事实。我方要求法庭给我方提供反驳证据的时间。本院认为证据7-11客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳；证据12-16客观真实，但反映的是厂房、土地现状，不能反映其他事实，不予采纳；证据17、18真实，但其与本案无关，不予采纳；证据19属证人证言，形式上不合法，不予采纳。综合以上证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：被告对座落于西岙村老底坑的房屋享有所有权。2013年6月20日，原告与被告订立《厂房租赁合同》，约定租赁地点为瑞安市西岙村，租期为2013年6月20日至2018年9月15日，租金一年一付，第一年租金支付250000元，每年租金提升0.6%（应为6%，误写为0.6%），第二年租金支付265000元。甲方（被告）的二间二层楼作为甲方的气功使用，不在出租范围，乙方（原告）在租赁期内所搞得基础设施不动产一律无偿给甲方，甲方不得以任何借口要求乙方搬厂。被告在甲方栏签字盖章，原告在乙方栏签字盖章。合同订立后，原告依约支付租金，被告依约交付厂房。原告在厂区内对原出租房进行改建，并新建了几处厂房、办公及居住用房，被告没有异议。2013年10月间，因台风侵袭，厂房内发生泥石流，厂房遭受损失，原告为清理厂房支付若干费用。现厂区排水沟渠内仍有部分泥石流未予清理。被告于2015年3月9日向本院起诉，要求原告支付2014年6月20日至2015年6月19日间未支付的租金185000元及利息，并要求解除厂房租赁合同，原告提出反诉。本院判决：解除双方于2013年6月20日订立的合同，原告返还厂房并支付2014年10月8日以后的租金。原告提出上诉，温州市中级人民法院判决：撤销本院判决，原告向被告支付第二年的租金185000元及利息，驳回被告的其他诉讼请求。本院认为：原告诉称，因被告与当地村民有矛盾，村民将巨石倾倒在原告的厂门口，阻挡原告的正常建设和生产经营，巨石阻路的状况持续直到2014年底，造成直接经营损失至少800000元整；2013年10月，台风引发的泥石流冲毁厂区，被告没有清理厂区，没有支付相关费用，原告自行修缮围墙、厂房，清理厂区支出180000元费用，并造成停工损失100000元整；2015年9月，暴雨引发的泥石流导致部分墙体被毁坏，河道淤积大量泥石流，修缮及清理需要支出费用超过100000元整。关于第一项800000元损失，由于原告尚无证据证明因被告与村民有矛盾，即使确实存在矛盾，该矛盾的存在不必然造成原告损失，现原告要求被告赔偿损失，没有事实依据，本院不予支持。关于第二项损失，系原告修缮围墙、厂房及清理泥石流支出，由于被告作为出租人，有义务修缮出租物，即清理泥石流，至于修缮围墙、厂房的费用，因围墙、厂房属违法建筑，系原告自行建筑，其损失应由原告自行负担，鉴于损失情况尚无确切证据予以证明，故参考原告陈述、证人证言，被告赔偿原告清理泥石流费用50000元，原告此项请求中的其他损失，本院不予支持。关于原告诉称的第三项损失，2015年9月发生的泥石流，由于其尚未清理，费用尚未支付，本案不予处理，原告可在产生损失后再主张权利。被告提出反诉，认为原告擅自改变房屋建筑主体、在排洪水道建设水坝、经被告催告仍未支付租金、原告在空地上违建、扩建，违反了合同的约定，由于厂区内被告法定代表人留用的房屋仍由其法定代表人居住使用，被告明知原告改变房屋建筑主体、在空地上违建、扩建房屋而没有异议，其反诉理由没有事实依据，被告称原告在溪流中建造水坝致使水流不畅，没有事实依据，故被告要求解除合同、返还厂房、排除溪流中钢筋水泥建筑物的理由不足，本院不予支持。被告要求原告支付租金及利息损失，由于原告未按合同约定支付租金，应向被告支付租金并赔偿损失，其损失按年利率5.1%从2015年6月20日起算至实际付款之日止，2015年6月20日至2016年6月19日间的租金为250000×（1+0.06）²=280900元，被告的该项请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十条、第二百二十一条的规定，判决如下：一、被告瑞安市杨梅山铜钟气功咨询部向原告温州问鼎机车部件有限公司支付泥石流清理费用50000元。二、反诉被告温州问鼎机车部件有限公司向反诉原告瑞安市杨梅山铜钟气功咨询部支付租金280900元及利息（按年利率5.1%从2015年6月20日起算至实际付款之日止）。以上第一、二项款均于本判决生效后十日内交本院转付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告温州问鼎机车部件有限公司、反诉原告瑞安市杨梅山铜钟气功咨询部的其他诉讼请求。本案受理费7710元（已减半收取），反诉受理费547元（已减半收取），由温州问鼎机车部件有限公司负担7930元，瑞安市杨梅山铜钟气功咨询部负担327元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 缪正坚二〇一六年七月十一日代书记员 李佳诺