江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0302民初1689号原告：某物业服务有限公司。法定代表人：李某，该公司经理。委托诉讼代理人：赵某，江苏泰信律师事务所律师。被告：朱某某。委托诉讼代理人：朱某，医生。原告某物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告朱某某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月20日受理后，依法由审判员尹晓琦适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，并于2016年5月26日、6月14日公开开庭进行了审理，原告物业公司的委托代理人赵某、被告朱某某的委托代理人朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称，原告于2011年1月向徐州市鼓楼区东尚润景花园小区（又称香槟城小区）提供物业服务至今，与该小区业主委员会订有物业管理合同，其中合同约定，该小区原告提供物业管理服务，小区业主按住宅房屋建筑面积收取物业管理公共服务费用每月每平方米1元等，合同签订后，原告一直按照约定履行物业管理义务。被告是该小区业主，房屋面积119.42平米，现被告拖欠5732元物业费（房屋面积119.42平米，自2012年10月30日计算至2016年10月30日），并应按同期银行贷款利率支付利息860元，以上合计6592元。经原告多次催告，被告仍无理由拒不缴纳。为维护原告合法权益，特诉至法院请求判令被告支付物业管理费及利息6592元；本案诉讼费用由被告承担。被告朱某某辩称，涉案房屋面积为119.42平方米，被告自小区上房五年来，前两年都是积极主动缴纳。我之所以暂缓缴费，主要是因为：1、入住后不久发现公共屋面起皮开裂，沙土化破损严重，以至于造成了对屋面防水层的破坏，导致室内多处渗漏严重霉变；2、我家飘窗于2012年9月开始漏雨，多次找物业公司上报开发商都无果；3、新买的车辆被人恶意划伤，多次报修无果；4、本人所在单元门门禁损坏多年，多次报修无果；5、水泵检修不及时，雨后地下室进水造成个人财产损失；以上五条多次联系物业报修无果，根据《物业法》第六章第六十六条里所规定的内容：物业公司应提供“物业共用部分及共用设施设备的使用、管理和维护”的服务，而原告物业公司并未提供此服务；6、小区曾发生多次失窃案件，保安监管不力，监控形同虚设；7、保安老龄化、不正规，夜间无人巡视；8、安全通道占用严重，一旦发生火灾，消防通道不易进入，造成安全隐患，业主生命财产毫无保障；9、小区西大门原设计为步行街模式，物业将其改造成入车门，与业主休闲娱乐区域过近，造成安全隐患；10、小区原设计有4个门，现在只有2个门；11、小区公共区域未经业主同意，物业私自设广告牌，收取广告费，且未公示费用，广告费用去向不明；12、根据《物业管理条例》第十一条，原告提供的物业管理合同没有经业主大会半数以上的业主同意，根据前期物业服务合同在2013年1月30日已经终止，终止后一直没有续签合同，其提供的合同真实性与有效性存在质疑；前期合同终止后，香槟城物业公司并未遵照《物业法》第二十七条内容：“前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。”据资料显示，香槟城物业服务有限公司于2010年6月12日起开始经营，经营期限为2030年6月11日，在未至经营期限时，股东/合伙人/投资者从卢彬、郭建光、陈剑变更为宗湘龙、李某、阮贵迎，因此物业违反了《物业法》第五十九条：“物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。”综上，希望法院依法判决。经审理查明，2010年10月30日，原告物业公司与被告朱某某签订香槟城小区物业管理合同一份，协议对原、被告双方权利义务、物业管理的具体事项、物业管理服务收费标准及违约责任进行了约定，同时约定：“本物业管理合同有效期为三年，自2010年10月31日至2013年10月30日，其中每半年为独立的物业管理收费调整年度。”2015年11月1日，香槟城业主委员会（甲方）与原告物业公司（乙方）签订《香槟城物业服务合同》一份，协议约定物业服务内容和质量包括：共用部分与共用设施设备的维护和管理、环境卫生（包括公共部位清洁设施摆放整洁、垃圾日产日清）、秩序维护（监控中心、门岗、道口岗、巡逻岗24小时值班）、交通秩序与车辆停放（车辆行驶、停放有序）等。其中协议中约定“交房之日预交一年的物业服务费，以后每年度预交一次，以该年度10月的1-15日为交费期。收费标准（按建筑面积）：本物业服务区域物业服务费用收取方式为包干制：小区住宅：物业服务费1元/月•建筑面积（不含能耗）；商业：商铺物业服务费2元/月•建筑面积（不含能耗）；公寓：精装公寓物业服务费1.6元/月•建筑面积（不含能耗）。乙方受甲方的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。”其中协议第十七条约定：“甲方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，乙方有权要求甲方按每逾期一日加收应缴额的5‰支付滞纳金”。第二十条约定：“服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会受本物业业主大会的委托签订的新的物业服务合同生效之日止”。该协议还约定了其他内容。另查明，徐州市鼓楼区东尚润景花园小区业主委员会出具一份情况说明，内容为“1、徐州市鼓楼区东尚润景花园小区（又称香槟城小区）自上房至今，一直由某物业服务有限公司提供物业服务。2、自2010年以来，物业费收费标准是按照房屋建筑面积1元/月，当年度的10月1日-15日为缴费期，预收当年度10月至下年9月份一年度的物业费。”再查明，被告朱某某系本市鼓楼区下淀路香槟城3-1-1502室的业主，房屋建筑面积为119.42平方米。2012年10月30日至2016年10月30日，被告未向原告缴纳物业费用。以上事实有原告提供的2015年签订的《香槟城物业服务合同》、情况说明、被告提供的2010年签订的《香槟城物业服务合同》及原、被告双方的当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，根据相关法律规定，原告与东尚润景花园小区业主委员会签订的物业管理合同系双方真实意思表示，合法有效，对全体业主具均有约束力。原告按约履行了自己物业服务，被告应当按照合同的约定按时缴纳物业管理费用。被告虽对该份合同真实性提出异议，但其未在辩论终结前提供相应证据予以证明，亦未提出相关鉴定申请，故对被告该抗辩意见，本院不予采信。关于被告辩称香槟城物业服务有限公司股东发生变更的问题，股东变更不影响公司的经营主体资格，物业公司内部股东的变更也并非是物业公司转让或是变相转让资质证书，被告称“物业公司违法《物业法》第五十九条：‘物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。’”,并没有相关证据予以证实，因此对被告的该项辩称意见，本院不予采信。综上，本院可以确认原、被告之间的物业管理关系存在，被告仍然负有支付相应管理费的义务。关于2012年10月30日至2016年10月30日期间的物业费，根据原告提供的证据，可以证明原告一直在该小区进行服务，物业费收费标准是按房屋建筑面积1元/月，对此，被告亦予以认可，因此，原告主张按照被告名下的房屋建筑面积为119.42平方米，每月每平方米1元计算，本院予以支持。但物业费应计算至2016年9月30日，因合同中约定了物业费每年度预交一次，以该年度10月的1-15日为交费期，即原告只能预收至2016年9月30日的物业费。经计算，物业费为5612元。被告辩称涉案房屋漏水，但被告未提供证据证明房屋漏水系共用部分损坏或者物业公司的行为所致，故该辩称不应成为其拒交物业服务费的理由。但被告于庭审中提出并提供证据证明原告提供的物业服务中存在公共设施维修维护、车辆停放、环境卫生、公共绿化等方面服务不到位的情况，原告亦未能提供证据证明其完全按照合同约定履行服务义务，本院确认原告提供物业服务存在瑕疵。依照物业服务收费标准应当与服务水平相适应的原则，本院对原告的物业管理费进行酌减，即按照原物业管理费的80%缴纳。被告应当向原告缴纳物业费4490元。关于原告主张利息问题。根据物业服务合同的约定，被告逾期交费应缴纳滞纳金5‰，现原告按同期银行贷款利息6%请求相应的利息损失，经本院审查，原告的请求不违反法律规定，本院予以确认，根据调整后的物业费标准，被告应当向原告支付利息损失688元（119.42×12×0.8×0.06×10）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告朱某某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告某物业服务有限公司支付物业费4490元及利息688元，合计5178元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），减半收取25元，由原告负担5元，由被告朱某某负担20元（与上述款项一并给付原告）。本判决为终审判决。审 判 员  尹晓琦二〇一六年七月十九日见习书记员  江琼琼