浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终4231号 上诉人（原审原告）：金华市华泰物业管理服务有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区义乌街今日嘉园****。 法定代表人：祝海明，总经理。 委托诉讼代理人：蒋万**、胡章杰,浙江三星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：叶新红，男，1971年9月28日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：王剑敏，浙江纬马律师事务所律师。 上诉人金华市华泰物业管理服务有限公司（以下简称华泰公司）因与被上诉人叶新红物业服务合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2020）浙0784民初2992号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华泰公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审全部诉请或发回重审；一、二审诉讼费用由叶新红承担。事实与理由:一审认定事实不清，证据不足。一、事实不清。一审法院在认证意见中对叶新红提交的证据一予以认可，但叶新红未当庭向法院提交该组证据的原始载体，照片打印件也未显示拍摄地点及时间不符合证据形式要件；且该组证据显示的图片均是静态场景，不能说明物业公司在持续时间内存在不履行物业服务的行为。一审法院不能以某个静态场景推断物业公司存在提供物业服务不到位的事实。二、对于叶新红提交的证据六，仅能证明叶新红家中曾被盗窃，但是从该份笔录中，犯罪嫌疑人的供述显示是通过旁边开着的房门进入叶新红家中行窃，并非通过撬锁等暴力手段进行盗窃，不能认定系物业公司安保服务不到位，加之案涉小区并未安装业主出入人脸识别系统，物业公司无法做到仅靠门口岗亭执勤人员就识别进出小区的个别人员存有违法犯罪意图。3、叶新红在一审法院提交的证据三、证据四，首先该两组证据是否系案涉小区业主所签具署名不得而知，证据三性无法确认，不符合证据形式要件。另外，业主测评建议及材料说明并非全体业主或业主委员会作出，案涉小区共有业主几百上千户，物业公司提供物业服务本无法让每个业主都满意，一审法院却以此认定物业公司存在安保、卫生保洁及绿化养护等方面未尽合理服务义务，但从该两组证据中并不能有效证明。二、一审法院适用法律错误。业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，该正当理由应仅限于物业服务企业不履行或履行合同存在重大瑕疵，而不能对其予以扩大化解释适用。叶新红没有正当理由而拒付物业费因此产生的违约责任，理应按合同约定支付逾期交纳物业费的滞纳金，况且华泰公司已经在起诉时主动将滞纳金计付标准从日千分之三降低至年利率6%,该违约责任金额并未超出法律规定范围。另外，叶新红作为小区业主，按物业服务合同约定按期交纳物业服务费是其享受物业服务的前提。如叶新红以物业服务质量差为由或者是以物业服务公司未尽履行义务为由拒交物业费，叶新红可依据法律法规的相关规定，针对物业公司提供服务过程中存在的问题另行主张，而不是在相应的单个的物业费当中予以折价。 叶新红答辩称，一、在二审庭询中，已经提交过原始载体，上面也会体现出相对应的拍摄时间以及拍摄地点，并在一审庭审中已经出示，华泰公司有无核实不是叶新红所能控制的。另外，虽然某些照片是静态的，但是从照片中的内容是可以看出来照片中存在的问题，不可能是说一天、两天甚至是一个星期就能形成的。在叶新红提交的明珠新城业主群内的聊天记录中也可以反映很多问题，这些问题的时间是跨年度，每个时间段都有，且物业公司的人员也在这个群里面，可以清楚看到业主所反映的问题。二、关于华泰公司提出的第2点，（2017）浙0784刑初159号刑事判决书中明确载明犯罪嫌疑人是通过攀爬的方式进业主家中实施盗窃。该业主家住5楼，犯罪嫌疑人通过攀爬至5楼进入业主中行窃。从这一点也可以看出，在整个过程中物业公司的保安都没有发现犯罪嫌疑人扒窃、盗窃的行为。从这一点也足以看出物业公司的安保存在严重问题。另外，明珠新城小区被盗事件，不仅仅是叶新红提出的这一起，还有很多被盗事实。明珠新城小区确实存在很大的问题，所有人员都可以随意进出小区，时常发生盗窃事件是不争的事实。物业公司的门口执勤人员形同虚设。虽然说物业公司门口的执勤人员不可能辨别出哪个是犯罪人员，但门口执勤人员本应做到对进出人员进行登记，而根本就没进行过任何登记，业主的人身安全无法得到保障。三、关于华泰公司提出的一审证据三、四是否系案涉小区业主所签，华泰公司作为物业公司，拥有整个小区的住户人员名单以及联系方式，可以进行核实。叶新红提交的该份证据，均由各个业主自行填写。分别都有围栏围住，可以说是相对独立的，但是一期与二期的物业费的金额不一样。一期物业费是2.3元/平方米，二期物业费是1.8元/平方米，一期与二期的物业服务水平也有所不同。二期的物业公司如果说还有部分履行，那一期的物业公司根本就没有履行物业服务，但物业费却高于二期。叶新红所提交的民主测评和建议以及材料说明，是除掉未入住的以及不在家的一期业主，已经都基本上反映了问题并进行签署，也足以说明是华泰公司所提供的物业服务存在巨大问题。另外，本案的前期物业是在购房合同时就已经预交了一年的物业费，因为华泰公司不能按照物业合同约定提供物业服务，华泰公司存在违约在先。物业服务费的收取应当合理公开，物业费用收取价格应与物业服务水平相适应。很明显，在本案中，华泰公司提供的物业服务与其物业价格不相符。综上，华泰公司在安保、卫生、保洁及绿化养护等方面都存在未尽合理服务义务，华泰公司提供的物业管理服务和资料与前期物业服务合同中关于物业服务要求标准存在明显的差距，华泰公司不能按照物业合同的约定提供物业服务违约在先，华泰公司无权要求叶新红全额交纳物业费，也无权收取滞纳金。一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求依法驳回华泰公司的上诉请求。另外，本案是物业公司是违约在先，物业服务价格和服务水平不相适应的。叶新红家中被盗是物业公司的安保及监控等问题所致，当时给盗窃案的调查存在一定的困难，叶新红也因本次盗窃案损失巨大。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，物业服务企业未履行物业服务合同的约定导致业主人身财产受到损害的，应当依法承担相应法律责任。叶新红是有权要求华泰公司赔偿损失。 华泰公司向一审法院起诉请求：1、判令叶新红支付拖欠华泰公司的物业管理费34605元及滞纳金5408元，共计40013元（滞纳金按年度分段计算，从当年度的6月1日起按年利率6%算至2020年1月1日止）；2、本案诉讼费用由叶新红承担。 一审法院认定，2014年7月28日，华泰公司与永康市高圳房地产开发有限公司签订前期物业服务合同一份，合同约定：由华泰公司为明珠新城小区（占地40797平方米，建筑面积69988.82平方米）提供物业服务；委托管理期限分为两个阶段，明珠新城二期交付前与明珠新城二期交付后两年（自2015年3月1日起）；物业管理费收费标准:电梯洋房2.3元/平方米/月（含电梯能耗费），高层1.8元/平方米/月（含电梯能耗费），地下，地下车位公共能耗及维护费25元/个/月管理费由华泰公司向业主预收，预收期限不得超过13个月，交纳费用时间为每期的第一个月；对业主和使用人逾期交纳物业管理费的，华泰公司可从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。合同一并对物业管理服务要求标准进行了约定。 2017年2月18日，华泰公司又与永康市高圳房地产开发有限公司签订前期物业服务合同一份，合同约定：由华泰公司为明珠新城小区提供物业服务；委托管理期限暂定二年，自2017年3月1日至2019年2月28日止或至业主委员会成立后与物业管理企业签定合同生效之日止；物业管理费收费标准:电梯洋房2.3元/平方米/月（含电梯能耗费），高层1.8元/平方米/月（含电梯能耗费），地下，地下车位公共能耗及维护费25元/个/月，辅房0/平方米/月；物业管理费由华泰公司向业主预收，预收期限不得超过12个月，交纳费用时间为物业收费期的第一个季度；对业主和使用人逾期交纳物业管理费的，华泰公司可从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。合同一并对物业管理服务要求标准进行了约定。 2019年2月1日，华泰公司再与永康市高圳房地产开发有限公司签订前期物业服务合同一份，约定：委托管理期限暂定二年，自2019年3月1日至2019年2月28日止或至业主委员会成立后与物业管理企业签定合同生效之日止。其余内容与前两份协议一致。 2019年11月8日，华泰公司向叶新红邮寄律师函，要求叶新红交纳2015年至2019年的物业费和车库能耗费，该邮件因拒收被退回。另查明，叶新红的502室建筑面积为239.89平方米，车位一个。按照协议约定的费用计算，叶新红至2020年2月止的物业费用为34605元。另外，2016年4月14日，叶新红家中被盗。 一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，华泰公司与房产公司签订的前期物业服务合同应依法确认有效，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，本院不予支持。华泰公司从2015年3月起至今一直为明珠新城小区提供物业服务，叶新红作为业主理应支付相应的物业服务费用。对于2015、2016年度的物业服务费是否已超过诉讼时效的问题，华泰公司持续为小区提供物业服务，且系一个合同期内连续发生的费用，故一审法院认为诉讼时效尚未超过。对于华泰公司是否尽到物业服务义务的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，根据在案证据表明，华泰公司确实存在安保、卫生保洁、绿化养护等方面未尽合理服务义务的情形，对此酌定扣除华泰公司15%的物业服务费，即叶新红应当支付的物业服务费为29414.25元（34605*85%）。因华泰公司在物业管理服务中未完全履行义务，对于滞纳金的诉请，不再支持。综上，对华泰公司合理部分的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由叶新红支付金华市华泰物业管理服务有限公司物业服务费29414.25元，款限判决生效后十日内履行完毕。二、驳回金华市华泰物业管理服务有限公司的其余诉讼请求。如果叶新红未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费404元（已减半收取），由金华市华泰物业管理服务有限公司负担104元，由叶新红负担300元。 二审中，华泰公司向本院提交协议书一份，证明华泰公司已经与案涉小区的业主委员会达成了关于设施设备损坏、绿化裸露、公共部分收益等所有相关问题的补偿金额，共计11万元。该部分已经包含了绿化等设施设备的补偿金额在内，一审法院认定的物业服务瑕疵对物业费予以15%的折抵，与本协议的补偿金额性质相同，涉及双重物业费的补偿金额。 叶新红质证认为：对证据的真实性无异议，但该证据恰恰证明华泰公司没有按照约定履行应提供的物业服务，且协议书中约定的赔偿款业委会也未收到。 叶新红向本院提交明珠新城问题统计表一份20页，证明华泰公司不履行物业服务合同约定及相关行业确定的维修养护管理和维护义务，小区业主人身安全存在隐患，华泰公司无权全额收取物业费，无权收取滞纳金。 华泰公司质证认为，对证据的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议。金服物业服务有限公司是否与案涉小区业主委员会签订服务合同不清楚；即使是案涉小区业主委员会与金服物业服务有限公司签订了物业服务合同，华泰公司与金服物业服务有限公司存在竞争关系，金服物业服务有限公司接手小区的管理，本身存在利益关系，对于消防问题统计表的客观性评价存疑；统计表最后一页所列移交方接收方均未签字确认。 本院认证认为，对于华泰公司提交的证据，该证据没有对物业费问题进行约定，故本院不予认定；对于叶新红提交的证据，该证据结合一审中的其他证据，可以证明华泰公司物业服务存在一定的瑕疵。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，华泰公司与房产公司签订的前期物业服务合同合法有效，对本案双方当事人均具有法律效力，华泰公司应根据法律规定、行业规范和合同约定提供相应的物业服务。根据现有证据，可以表明华泰公司在安保、卫生保洁、绿化养护等方面确实存在未尽合理服务义务的情形，一审法院据此酌减15%的物业费并不予支持滞纳金并无不当。故华泰公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费65元，由上诉人金华市华泰物业管理服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴翠丹 审 判 员 王玲雅 审 判 员 黄 晖 二〇二一年二月九日 代书记员 施金金 7-