江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1282民初3715号原告张智艳。原告褚正波。委托代理人张智艳，即本案原告。被告靖江荣盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321282141092332P，住所地靖江市靖城镇某某路46号食品厂住宅东楼403室。法定代表人季三明，董事长。原告张智艳、褚正波与被告靖江荣盛房地产开发有限公司为房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年6月2日受理后，依法由审判员曹永清适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张智艳暨褚正波委托代理人到庭参加诉讼，被告靖江荣盛房地产开发有限公司法定代表人经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称：2008年11月22日,原、被告签订《房屋拆迁协议书》，约定采用以房换房、差价补足的方式对原告进行安置，除遇不可抗拒因素外，18个月交房，但由于种种原因，被告一直未能交房。后经原、被告多次协商，原、被告又于2013年7月24日重新签订了《房屋拆迁协议书》，约定安置房于2014年6月30日前将具备水通、电通、气通、通讯通、路通、主体质量验收合格、竣工验收合格的房屋交付原告使用；如逾期交房，则从2014年6月30日之后的过渡费及违约损失由被告按每月25000元支付给原告；如被告未能在2014年12月30日提供办理产权证的有关材料给原告，则从2014年12月31日起至实际提供办理产权证的有关材料之日止，被告应按日向原告支付全部房款（伍佰万）万分之一的违约金。因被告逾期交房，原告曾于2015年4月诉至法院，要求被告承担相应的违约责任，法院于2015年8月26日作出（2015）泰靖民初字第671号民事判决书，判令被告支付原告逾期交房违约金、逾期提供办理产权证的违约金、诉讼费合计397150元。后被告提起上诉却未在规定期限内预交二审案件受理费，泰州市中级人民法院于2015年10月23日作出（2015）泰中民终字第00998号民事裁定书，裁定被告按自动撤回上诉处理，原判决即发生法律效力。目前，原、被告讼争的房屋现状与原告2015年4月起诉时没有变化，被告开发的靖江市钻石世家项目未至住建部门办理竣工验收备案，也未通过规划条件核实，更提供不了办理产权证的有关材料。被告现又逾期交房11个月，逾期11个月未提供办理产权证的有关材料，给原告造成多方面损失，应承担违约责任。请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金275000元（从2015年7月1日起计算至2016年5月31日止）；2、被告支付原告逾期提供办理产权证的有关材料的违约金165000元（从2015年7月1日起计算至2016年5月31日止）。被告靖江荣盛房地产开发有限公司未答辩。经审理查明：因老八圩港整治改造工程建设需要，被告对原告坐落在靖江市某某路某号房屋实施拆迁。2008年11月22日，原、被告签订《房屋拆迁协议书》，约定被告采用以房换房、差价补足的方式对原告进行安置，被告安置原告新建坐东朝西面向某某路北起底层某两间门面房（该房进深为11.9米，开间为3.9米，面积共计92.8㎡）和坐东朝西某层套房（实用面积不低于145.12㎡，超出面积不补费用），另外贴补原告人民币肆拾柒万玖仟肆佰贰拾柒元整等。2013年7月24日,原、被告又签订了《房屋拆迁协议书》，约定调整原协议书中的安置方案为由被告提供靖江市老八圩港二期整治改造工程地块原址新建的坐东朝西，面向某某路由北向南某某两间门面房（即某某号门面房），具体建筑面积为地下室106.49㎡、一层88.99㎡、二层105.47㎡，其中地下室、一层、二层都有楼梯上下相通，二层楼梯旁建有卫生间，以及122.75㎡的住房一套和自行车位两个给原告，该安置房于2014年6月30日前交付原告；原、被告确定，原告享有至本协议约定交房之日的过渡费人民币伍万元整，该款在本协议签订之日一次性支付给原告；如被告未能在2014年6月30日前将安置房屋交付给原告，则2014年6月30日以后的过渡费及违约损失按每月人民币贰万伍仟整支付给原告，双方不再发生其他费用和异议；双方认可房屋以水通、电通、气通、通讯通、路通、主体质量验收合格、竣工验收合格作为交付标志，被告将钥匙交付给原告，同时双方进行结算；2014年12月30日前，被告将办理产权证的有关材料提供给原告，产权证由原告自行办理，如被告不能按期提供办理产权证的有关材料，则从2014年12月31日起至实际提供办理产权证的有关材料之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款（伍佰万元）万分之一的违约金；双方如有需要可以根据本协议内容视具体情况另行签订《房屋拆迁协议书》（主要用于双方完善相关手续），有关条款与本协议不一致或向抵触的，仍以本协议为准；本协议自双方签字（盖章）后生效，本协议之前签订的《房屋拆迁协议书》同时废止。另查明：2015年4月8日，原告诉至本院要求被告支付原告逾期交房违约金及逾期提供办理产权证的有关材料的违约金，即（2015）泰靖民初字第671号案件。该案审理过程中查明：靖江市某某路某号钻石世家公寓楼工程由被告靖江市荣盛房地产开发有限公司开发建设，该工程分别于2013年12月19日、2014年8月27日经单位工程竣工验收合格。2014年5月9日，靖江市钻石世家居民用户燃气管道工程通过竣工验收。2014年11月3日，靖江市钻石世家公寓楼项目的防雷装置经验收符合国家有关标准和国务院气象主管机构规定的使用要求。2014年5月7日，靖江市钻石世家公寓1区、2区土建工程经靖江市公安消防大队综合评定该工程竣工验收消防备案检查合格。2015年2月2日，被告靖江荣盛房地产开发有限公司的钻石世家公寓项目通过竣工环境保护验收。截止2015年5月25日，钻石世家项目未至靖江市住房和城乡建设局办理竣工验收备案。截止2015年6月2日，靖江荣盛房地产开发有限公司的钻石世家项目暂未通过规划条件核实。2014年5月7日，被告通过手机短信通知原告办理钻石世家某某号房交付手续。2014年7月8日，被告在靖江日报刊登公告，要求钻石世家业主于2014年7月12日前提供购房业主的有效身份证复印件送至钻石世家物业办公室，统一办理供电远程缴费卡，逾期责任自理。该案审理中，经本院勘验，被告安置原告的某号门面房位于靖江市某某路东侧被告开发建设的临某某路12间门面房中北首第五、第六两间，12间门面房南北总长约46米，D2、D3号门面房门口有一东西宽2米的走廊，在北首第六间至北首第九间门面房前紧邻某某路边现尚存有三间一层瓦房及瓦房南侧搭建的披棚一间，上述平房东北角距某某门面房门口5.05米。12间门面房中北首4间门前现为空地，已铺设了行道砖至某某路边，北首第五间（即D2号门面房）前现未铺设行道砖，亦未浇水泥地面、平整。2015年8月26日，本院作出（2015）泰靖民初字第671号民事判决书，判令被告支付原告逾期交房交房违约金300000元（自2014年7月1日计算至2015年6月30日止）、逾期提供办理产权证有关材料的违约金90000元（自2015年1月1日计算至2015年6月30日止），合计390000元。被告不服上述判决提起上诉，但未在规定期限内预交二审案件受理费，泰州市中级人民法院于2015年10月23日作出（2015）泰中民终字第00998号民事裁定书，裁定被告的上诉按自动撤回上诉处理，原审判决即发生法律效力。被告至今未向原告交付讼争房屋，亦未向原告提供办理产权证的有关材料。以上事实有原告提供的2008年11月22日原、被告签订《房屋拆迁协议书》、2013年7月24日原、被告签订的《房屋拆迁协议书》、本院（2015）泰靖民初字第671号民事判决书、泰州市中级人民法院（2015）泰中民终字第00998号民事裁定书等证据在卷为证，本院予以确认。本院认为，被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃了抗辩原告主张的诉讼权利，应承担于己不利的法律后果。原、被告于2013年7月24日签订的《房屋拆迁协议书》，系当事人的真实意思表示，且不违反有关法律的强制性规定，应为有效，双方均应按约履行。原、被告在上述协议中约定讼争房屋以“竣工验收合格”作为标志。根据我国现行房地产法律、行政法规的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，故商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收作为标准。本案中，讼争房屋至今未至靖江市住房和城乡建设局办理竣工验收备案手续，也未通过规划条件核实，加之讼争房屋中的某某系门面房，该房屋门前现尚有未被拆除的房屋存在，势必会对该房屋的使用造成一定影响，故讼争房屋尚不符合交付使用的条件。被告未按合同约定的时间交付符合交付条件的讼争房屋给原告，更无法向原告提供办理产权证的相关材料，应依据合同约定承担逾期交房违约金及逾期提供办理产权证有关材料的违约金，原告的诉讼请求符合法律规定及双方约定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告靖江荣盛房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告逾期交房违约金275000元（自2015年7月1日计算至2016年5月31日止）、逾期提供办理产权证有关材料的违约金165000元（自2015年7月1日计算至2016年5月31日止），合计440000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7900元减半收取3950元，由被告靖江荣盛房地产开发有限公司负担（该款原告已缴纳，被告于判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费7900元。审判员  曹永清二〇一六年七月十五日书记员  范楚楚本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发按项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。