辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终234号上诉人(原审被告)：金大昆，男，1985年9月21日生，汉族，现住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：金德成（金大昆父亲），1957年4月27日生，汉族，现住大连市甘井子区。被上诉人(原审原告)：大连华安物业管理有限公司，住所地中国（辽宁）自由贸易试验区大连经济技术开发区金窑路****（能源市场）。法定代表人：王勤忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑丽英，女，该公司员工。上诉人金大昆因与被上诉人大连华安物业管理有限公司（以下简称华安物业）物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5367号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金大昆上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.撤销半岛集团与被上诉人签订的违法的《前期物业服务合同》；3.判令被上诉人退还非法收取的物业费给上诉人；4.判令被上诉人撤出半岛欣座小区。主要事实和理由：1.被上诉人一审中诉讼代理人许致笙未提供社保证明以证明其单位职员身份，也未提供律师执业证书，其代理人身份不合法。2.一审法官故意拖延二次开庭时间，给被上诉人制造假证据创造条件。3.被上诉人未能出示其起诉状中陈述的物业服务委托合同，也未与上诉人签订物业服务合同，其强行进入小区提供物业服务，其与上诉人之间没有合同关系，上诉人没有交费义务。4.开发商早期选聘过一个物业公司为小区服务，后又自行更换为被上诉人，被上诉人不是过半数业主选聘的物业服务企业，选聘程序不合法，也未备案。5.被上诉人从未就其合约内容、收费标准等信息进行公示，被上诉人的前期物业合同是虚假的。被上诉人大连华安物业管理有限公司二审未参加诉讼。大连华安物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令金大昆给付所欠物业服务费3306元，违约金991.8元；2.本案诉讼费用由金大昆承担。一审法院经审理查明，大连半岛集团有限公司（甲方）与华安物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对“半岛泉水欣座”项目提供前期物业管理服务，委托管理服务期限至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时终止；住宅物业服务费为每月每平方米1.58元；业主应在入住时预交一个年度的物业服务费，其后的物业服务费按季交纳；合同还对履约保证金、物业的经营与管理、物业的承接验收、双方权利和义务、物业的使用与维护、专项维修基金等进行了约定。该合同注明的签约时间为2015年1月26日。大连半岛泉水欣座小区原由大连半岛物业管理有限公司提供物业服务，案涉小区自2016年6月1日起由华安物业接管。案涉小区未成立业主大会、业主委员会。金大昆系案涉小区房屋的业主，房屋建筑面积为116.25平方米，金大昆未交纳2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，大连半岛集团有限公司与华安物业签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，华安物业依据《前期物业服务合同》，为金大昆所在小区提供物业服务，金大昆应按照合同约定支付物业服务费3306元（116.25平方米×1.58元/月/平方米×18个月），华安物业要求金大昆支付物业费3306元的诉请符合法律规定，予以支持。关于金大昆主张华安物业为金大昆所在小区提供物业服务没有法律依据的意见，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。案涉小区并未成立业主委员会，在此之前，建设单位与华安物业签订的《前期物业服务合同》并未违反《物业管理条例》等相关法律的规定，且华安物业已经实际为案涉小区提供服务，金大昆应当缴纳物业费。故对于金大昆的该项辩驳意见不予采纳。对于金大昆主张合同无效的意见，确认合同无效或合同条款无效，应当具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，但案涉《前期物业服务合同》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，且建设单位与华安物业签订《前期物业服务合同》形式为前期物业服务合同，目的为由华安物业为案涉小区提供前期物业服务合同，并不存在金大昆所述的以合法形式掩盖非法目的之情形，故案涉《前期物业服务合同》应为有效，对于金大昆该项辩驳意见，不予采纳。关于金大昆主张华安物业不具备收费资格的意见，因一审法院认定开发单位与华安物业签订的《前期物业服务合同》合法有效，华安物业有权依据合同向金大昆收取物业费，且《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发【2014】50号）已于2016年5月1日起废止，故对于金大昆的该项抗辩意见，不予采纳。关于金大昆主张华安物业有私自断电行为的抗辩意见，根据金大昆提供的视频证据，断电涉及案外人与华安物业之间的纠纷，金大昆不能以此免除其缴纳物业费的义务。关于金大昆主张华安物业物业服务不到位，消防设备严重缺失、电梯维护未到日期就填写维修记录的意见，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。因此，金大昆以华安物业提供物业服务不到位等为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。金大昆关于华安物业代理人许致笙不具有代理人资格的抗辩意见，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条之规定，下列人员可以被委托为诉讼代理人：……（二）当事人的近亲属或者工作人员……，《最高法院关于关于适用的解释》第八十八条之规定，诉讼代理人除根据民事诉讼法第五十九条规定提交授权委托书外，还应当按照下列规定向人民法院提交相关材料：……（四）当事人的工作人员应当提交身份证件和与当事人有合法劳动人事关系的证明材料。本案中，华安物业代理人许致笙向法院提交了授权委托书、身份证件、工作证明、《劳动合同书》，符合《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用的解释》的相关规定，故一审法院认定许致笙可以被委托为诉讼代理人。对于金大昆的该项意见，不予采纳。关于华安物业主张违约金一节。金大昆存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但一审法院考虑，华安物业现为该小区物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现华安物业与少部分业主存在纠纷，双方应加强沟通，履行各自的义务。同时原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的地方。综合考虑整个小区的和谐发展和金大昆每天的生活均与华安物业有关，双方矛盾需及时化解切不可再深化，故本案不予支持华安物业违约金的诉讼请求。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告金大昆自判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连华安物业管理有限公司2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费3306元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交，已减半收取），由被告金大昆负担，于判决发生法律效力之日起10日内给付。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，案涉《前期物业服务合同》是华安物业与建设单位基于真实意思表示依法订立并已实际履行的合同，内容不违反法律、法规强制性规定，当属有效，且对包括金大昆在内的小区业主有约束力。根据《前期物业服务合同》的约定，华安物业为案涉小区提供了物业服务，包括金大昆在内的小区业主理应按照每月1.58元/平方米的标准向华安物业交纳物业费。现金大昆欠付2019年1月1日至2020年12月31日物业费是不争的事实，一审支持华安物业的该项请求，判令金大昆于判决生效后十日内给付所欠物业费3306元并无不当，本院予以维持。金大昆关于其不是《前期物业服务合同》的当事人，不受合同约束的上诉理由，与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定不符，不能成立。其关于《前期物业服务合同》违反《物业管理条例》等相关法律规定，当属无效的上诉理由，与《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定不符，亦不能成立。关于华安物业委托诉讼代理人的代理权限问题，华安物业在二审中的委托诉讼代理人仅郑丽英一人，其以员工身份参加诉讼，其已向本院补充提交了社保缴费单据，证明其系华安物业的员工，华安物业为其出具了授权委托书，故郑丽英具有合法的诉讼代理人身份。至于许致笙，因其在本案二审中不作为华安物业委托诉讼代理人身份参加诉讼，故本院对其身份不予审核。金大昆第二、三、四项上诉请求为其在二审中提出的反诉主张，双方对此未能达成调解协议，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，本院对此不予审理，金大昆可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人金大昆负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  毕春燕二〇二一年二月四日书记员  钟梓瑞