上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2006号原告王福利。委托代理人马建荣，上海市朝华律师事务所律师。委托代理人汪伟敏，上海市朝华律师事务所律师。被告吴永清。委托代理人翁国舜，上海力勤律师事务所律师。被告俞士义。委托代理人翁国舜，上海力勤律师事务所律师。被告吴崟哲。委托代理人翁国舜，上海力勤律师事务所律师。原告王福利与被告吴永清、俞士义、吴崟哲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月20日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告王福利的委托代理人马建荣，被告吴永清、俞士义、吴崟哲的委托代理人翁国舜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王福利诉称，2015年5月14日，原告通过居间方的介绍，与被告签订的《房地产买卖居间协议》约定，原告向被告购买位于上海市××路××弄84号102室房屋，总房价款人民币（币种下同）217万元。签约后，原告依约向被告支付定金10万元，但因房价上涨被告明确表示不同意出卖房屋，并于同年7月13日通过律师发函要求与原告解除合同。为此，原告也通过律师向被告发函，要求其承担违约责任。但之后被告仅退还10万元定金。原告认为，双方签订的《房地产买卖居间协议》合法有效，原告基于合同关系无法另行购买房屋，而同地区的房价上涨超过20万元以上。据此，请求法院判令：1、原、被告签订的《房地产买卖居间协议》于2015年7月16日解除；2、被告赔偿原告定金款10万元，并赔偿原告因争议期间房价上涨导致的损失10万元。被告吴永清、俞士义、吴崟哲辩称，不同意原告的诉讼请求。一、涉讼房屋为三被告共同共有，而原告与被告吴永清、俞士义签约时吴崟哲并未出具委托书，属于无权处分，故双方签订的《房地产买卖居间协议》无效。被告吴永清、俞士义依据《物权法》第97条的规定，认识到合同无效，所以没有继续履行合同。二、即使合同有效，原告已经适用了定金罚则，就不应该另行主张10万元损失。三、原、被告已通过协商达成和解，被告据此向原告返还了10万元意向金，双方之间的纠纷就此了结。经审理查明，2015年5月14日，原告王福利（为签约乙方即买受方）通过上海市虹居房地产经纪事务所（为签约丙方即居间方）居间介绍，与被告吴永清、俞士义、吴崟哲（为签约甲方即出卖方）签订了一份《房地产买卖居间协议》。三方约定：乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金10万元；乙方购买的房屋位于上海市××路××弄84号102室，建筑面积84平方米，该房屋权利人为吴永清、俞士义、吴崟哲；总房价款217万元，首期房价款100万元，乙方于买卖合同签订后7日内支付，第二期房价款117万元按照银行贷款交易方式支付；待房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后7日内，对该房屋进行验看，清点，确认无误后，由甲方向乙方交付该房屋，并由乙方向甲方支付尾款5万；如甲方签订本协议，乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方；甲、乙双方同意在签订本协议后60日内共同赴丙方处签订买卖合同，若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还。同时，在该协议“3.2.6其他”条款中，还写有“甲方在此承诺，签订本协议书已征得产权人共有人及房屋使用的同意，愿承担一切责任”等文字。该文字下方有被告俞士义的签名。被告吴永清、俞士义、吴崟哲在上述协议出卖方处签名，其中吴崟哲的签名由俞士义代签。签约当日，被告吴永清向原告王福利出具了《收款收据》，该收据记载的内容为：兹收到王福利支付的10万元。本人确认，上述款项系王福利用于购买本人出售的位于上海市××路××弄84号102室房地产的定金。2015年7月13日，被告吴永清通过律师向原告王福利发《律师函》，该《律师函》记载的主要内容为：双方通过居间方签订的《房地产买卖居间协议》约定，由你方给付10万元给我方作为意向金，因双方对房屋买卖事宜仅达成初步意向，故该意向金不具有定金性质。其后，吴永清与你多次商谈房屋买卖具体细节，双方未达成合意。故我方现通过你，《房地产买卖居间协议》就此解除，我方会退还你方支付的10万元意向金。原告接到《律师函》后于同年7月15日也通过律师回函，回函的内容为：根本不存在所谓双方无法达成合意的事项，是贵方单方提出不愿意继续出卖房屋。故贵方的做法已严重违约，应承担双倍返还定金的责任并承担房价上涨导致的损失。2015年10月15日，被告吴永清通过银行划帐向原告返了10万元。以上事实，由原、被告及居间方签订的《房地产买卖居间协议》，被告吴永清向原告王福利出具的《收款收据》，原、被告通过律师发的《律师函》，被告吴永清返还原告10万元银行划帐凭证及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证属实。上述证据能够反映本案事实，且真实合法，具有证据效力。本院认为，原告王福利通过居间方与被告吴永清、俞士义、吴崟哲签订的《房地产买卖居间协议》，系原、被告就买卖位于上海市××路××弄84号102室房屋的真实意思表示，合同成立后对签订当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告吴永清、俞士义以上述《房地产买卖居间协议》未经吴崟哲授权系无效合同为由拒绝履行协议，其行为已构成违，应承担相应的民事责任。原告在无法实现合同目的的情况下，要求与被告解除买卖合同（房屋买卖法律关系）的诉讼请求成立，本院予以支持。关于房屋买卖法律关系解除的时间，本院以被告收到本案起诉状副本的2015年9月25日为买卖合同关系解除日。原告要求被告赔偿定金及赔偿争议期间房价上涨导致的损失，原告的该项请求可视为系被告承担定金罚则的违约责任后仍不足以弥补其损失而主张损失赔偿。上海地区自去年下半年房价上涨为众所周知的事实，故原告的诉求符合法律规定，本院予以支持。至于赔偿金额，本院根据本案的具体情况，并结合房价上涨的幅度，酌定由被告（在已返还原告10万元的基础上）赔偿原告15万元。关于被告的辩称意见，一、被告俞士义作为吴崟哲的母亲，其代表被告吴崟哲在《房地产买卖居间协议》签名，符合《中华人民共和国合同法》第四十九条关于因表见代理而订立的合同之效力的规定；二、适用定金罚则不足以弥补原告因房价上涨所受到的损失；三、被告辩称双方已达成和解没有证据证实。被告的辩称意见不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、一百一十三条第一款及《最高人民法院》第二十八条的规定，判决如下：一、确认原告王福利与被告吴永清、俞士义、吴崟哲就买卖位于上海市××路××弄84号102室房屋法律关系于2015年9月25日解除；二、被告吴永清、俞士义、吴崟哲于本判决生效之日起十日内向原告王福利支付因房价上涨导致的损失15万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，由原告王福利负担1,075元，被告吴永清、俞士义、吴崟哲负担3,225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良人民陪审员  邓红霞人民陪审员  尹 萍二〇一六年七月二十七日书 记 员  龚 漾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院%26lt;关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释%26gt;》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失，人民法院可以并处，得定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。