安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0111民初1117号 原告：上海联源物业公司发展有限公司，住所地上海市松江区乐都西路******，统一社会信用代码91310117630385021Y。 法定代表人：许建峰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：任长青，安徽万世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈继强，安徽万世律师事务所律师。 被告：孙开红，女，1974年12月29日出生,汉族，住安徽省池州市东至县。 委托诉讼代理人：阮一文，安徽徽杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴军，安徽徽杰律师事务所律师。 原告上海联源物业公司发展有限公司诉被告孙开红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告联源物业公司（以下简称联源物业公司）的委托诉讼代理人陈继强、被告孙开红的委托诉讼代理人阮一文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 联源物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付所拖欠原告的物业服务费8005.19元及滞纳金23696.22元，合计31701.41元;2、本案的诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2015年12月15日,原告联源物业公司与包河区蓝鼎星河府业主委员会签订《合肥市包河区蓝鼎星河府物业服务合同》。合同约定，由原告为包河区蓝鼎星河府小区提供物业服务；物业费用实行一价清制度，物业的各种公摊、日常必要维护费用等包括于物业费中，一般按6个月为缴纳周期，业主应在每个缴费周期首月前15日内缴纳物业服务费用；其中按住宅用途或他用物业的，按每月1.44元/㎡收取物业费；按住宅用途使用物业的业主被迫通过诉讼追缴物业费的，物业公司向业主收取物业费滞纳金（每天按应缴物业费的3‰计算），合同期限自2016年1月1日至2017年12月31日，合同签订后，联源物业公司依约在该小区从事物业服务工作。被告系合肥市包河区蓝鼎星河府小区13幢1302室业主，至今没有按照合同约定缴纳物业服务费，原告多次催要未果。原告为维护自己的合法权益，特具此状，请求支持如诉所请。 被告孙开红辩称：1、原告的诉请包括两部分，其中在物业合同内的2016年1月至2017年12月31日,2018年至2019年期间无合同，也无业主委员会认可且原告已经退出物业服务；2、根据合同第24条约定，被告应当每半年预交，即在2017年6月30日前被告应当缴纳2017年下半年物业费。至原告起诉时已经超过三年的诉讼时效，也无其他证据证明存在诉讼时效中断的事实，故原告关于2016年1月至2017年12月的物业费的诉讼超过了诉讼时效，不应被法律支持；3、2018-2019年原告已经退出物业管理服务，后期的服务与原告无关，这期间后期的物业服务公司未与业主委员会签订物业服务合同，业主委员会也未发出公告，认可后期的物业服务合同。故原告无权对后期的物业费主张任何权利。 本院经审理查明：2015年12月15日,原告联源物业公司与包河区蓝鼎星河府业主委员会签订《合肥市包河区蓝鼎星河府物业服务合同》。合同约定，由原告为包河区蓝鼎星河府小区提供物业服务；物业费用实行一价清制度，物业的各种公摊、日常必要维护费用等包括于物业费中，一般按6个月为缴纳周期，业主应在每个缴费周期首月前15日内缴纳物业服务费用；其中按住宅用途或他用物业的，按每月1.44元/㎡收取物业费；按住宅用途使用物业的业主被迫通过诉讼追缴物业费的，物业公司向业主收取物业费滞纳金（每天按应缴物业费的3‰计算），合同期限自2016年1月1日至2017年12月31日，合同签订后，联源物业公司依约在该小区从事物业服务工作。合同期满后，由于案涉小区第一届业主委员会到期，第二届业主委员会没有成立，双方没有续签，联源物业公司继续在案涉小区从事物业服务。 孙开红系蓝鼎星河府小区13幢1302室业主，该房屋建筑面积为118.28㎡，房屋类型为住宅，其自2016年1月1日至2019年11月30日未交纳物业服务费8005.19元。期间，联源物业公司曾采取发律师函、上门催收等方式催收物业服务费。 以上事实，有原告提交的被告身份证、房地产权证、包河区蓝鼎星河府小区2015年业主大会选聘表决结果公告、《合肥市包河区蓝鼎星河府物业服务合同》、物业合同公示及公示照片、业主委员会备案表、蓝鼎星河府物业服务合同备案签收单、安徽省物价局。住建厅关于住宅小区物业收费有关问题的通知、履行物业服务合同的证明、保安岗位值班记录表、来访人员登记簿、机动车无证进入登记表、垃圾清运记录表、清洁人员考勤表、保洁质量考勤表、电梯维保报告书、工程任务明细单、楼管签到巡查表、绿化部考勤表、车辆管理系统截图、客服前台接待登记表、锦旗、收据、催款照片、律师函、EMS邮寄单和查询回单等书面证据在卷佐证，本院对此予以确认。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告联源物业公司进驻蓝鼎星河府小区提供物业管理服务是基于其与该小区业委会签订的《物业服务合同》，该合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效，因此前述合同对包括被告孙开红在内的全体业主具有约束力，被告孙开红应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。合同到期后，虽然双方没有续签，但原告继续在案涉小区从事物业服务，构成事实上的物业服务合同关系，被告仍应按原合同约定的标准继续缴纳物业服务费。 本案中，孙开红未向联源物业公司交纳自2016年1月1日至2019年11月30日期间的物业服务费，其拖欠物业服务费合计为8005.19元，已经违反了合同第七条的相关约定；孙开红在原告以律师函等方式催缴下，仍未支付上述期间的物业服务费，违反了合同约定。对于原告主张的滞纳金请求，《物业服务合同》对于物业费的具体缴费时间、违约标准计算方式虽有明确约定，但滞纳金按照日3‰的标准计算过高，本院予以核减，酌定分别自逾期之日起以每期应付金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止。 被告辩称原告从2018年1月已经退出物业服务的意见，由于被告未向本院提供相应的书面证据，也和本院查明的事实不符，不院不予采信。被告在庭审中提供的同安街道物业办答复函、原告发给包河区同安街道分路口的函件系复印件，真实性不能确认，且即使载明的内容属实，至少证明原告在2019年第四季度前仍在案涉小区实际从事物业服务，被告仍应向该原告缴纳物业费。 被告辩称原告2016年1月至2017年12月的物业费的起诉已经超过三年的诉讼时效，本院认为，合同到期后，虽然双方没有续签合同，但原告继续在案涉小区从事物业服务，构成事实上的物业服务合同关系，原告作为案涉小区的物业服务企业，其办公地点在该小区，且物业服务具有持续性特点，对包括被告在内的所有业主催收物业费应是其经常性的工作之一，因此无理由相信原告不向被告主张债权，被告上述辩解意见的理由、依据不足，本院不予采信。即使被告在庭审中提供的同安街道物业办答复函、原告发给包河区同安街道分路口的函件的内容属实，至少能够证明原告在2019年第四季度即2019年10月1日前仍在案涉小区从事物业服务，即使从2019年10月1日起算诉讼时效，原告的起诉也并未超过三年的诉讼时效。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告孙开红于本判决生效之日起十日内支付原告上海联源物业公司发展有限公司2016年1月1日至2019年11月30日期间的物业费8005.19元及滞纳金（分别自逾期之日起以每期应付金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）； 二、驳回原告上海联源物业公司发展有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费592元减半收取为296元，由原告上海联源物业公司发展有限公司负担196元，被告孙开红负担100元。 本判决为终审判决。 审判员 张 建 二〇二一年二月二日 书记员 林丽洁 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。