北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终8136号上诉人（原审被告）北京宝嘉恒基础设施投资有限公司，住所地北京市朝阳区小亮马桥东方东路6号。法定代表人张维，董事长。委托代理人涂五洋，北京金诚同达律师事务所律师。委托代理人汪睿，北京金诚同达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）苏牧，男，1956年1月11日出生。委托代理人苏毅，男，1951年8月5日出生。上诉人北京宝嘉恒基础设施投资有限公司（以下简称宝嘉恒公司）因与被上诉人苏牧房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初1481号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宝嘉恒公司之委托代理人涂五洋、汪睿，被上诉人苏牧及其委托代理人苏毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2016年1月，苏牧起诉至原审法院称：2005年12月27日，苏牧和宝嘉恒公司的前身北京宝嘉恒基础设施投资公司签订《房屋买卖合同》，约定苏牧购买北京市朝阳区×园×号楼×室（以下简称×室），每平方米4225元。两天后，苏牧支付了全额价款384391元和公共维修基金，宝嘉恒公司开具了收据。同日，宝嘉恒公司交付了×室钥匙。2008年以后，宝嘉恒公司以免除两年物业费作为补偿条件，要求×园×号楼业主重新与其签订与前述合同完全不同的《出售公有住宅楼房合同书》和《补充协议》。因合同书在合同价格、乙方权益等方面存在明显差别，苏牧不愿意变更合同，宝嘉恒公司遂以不签合同书就不给房产证相要挟。至今宝嘉恒公司一直要求苏牧变更合同，苏牧希望按照合同继续履行，宝嘉恒公司拒绝按照合同约定为苏牧办理产权证。另外，宝嘉恒公司至今没有为苏牧开具购房款的正式发票。根据合同约定，宝嘉恒公司应于签订合同之日起24个月内为苏牧办理房产证。现苏牧仍未取得产权证，为此苏牧无法对×室出售、抵押、出租，遭受了很大损失。苏牧认为双方签订的合同已经履行了大部分，是合法有效的，宝嘉恒公司没有按照合同约定为苏牧办理产权证，就应承担违约责任。因此苏牧诉至法院要求：1.宝嘉恒公司限期为苏牧办理×室产权证；2.宝嘉恒公司交付购房发票；3.宝嘉恒公司支付违约金264576.48元。宝嘉恒公司在原审法院辩称：不同意苏牧的全部诉讼请求。1.×室系公有住房，苏牧不具备购买资格，双方的买卖合同无效。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，公有住房只能向单位职工出售，苏牧不属于职工，不具备购房资格，合同违反了法律规定，应无效。2.苏牧未配合提供办理产权证所需文件导致产权证迟迟不能办理，应自行承担相应的法律后果。公有住房出售应签署统一格式文本的合同，一并报政府部门审批。宝嘉恒公司和全体业主的合同是按照普通商品房买卖合同制定的，因此不符合房管部门的要求。宝嘉恒公司已通知全体业主重新完善合同文件，该做法也得到了小区业主的积极响应，现在除苏牧外其余业主均全部或正在办理产权证。由于苏牧提出高额赔偿要求，拒绝配合签订合同，导致产权证迟迟不能办理。3.即便买卖合同有效，苏牧诉求超过两年的诉讼时效，不应得到法院支持。根据合同约定办理产权证的时间，办理产权证的截止时间应为2007年12月27日，苏牧应于2009年12月27日前向宝嘉恒公司主张办理产权证和支付利息，现苏牧起诉已超过诉讼时效。4.宝嘉恒公司出售公有住房开具收据，符合北京市的政策。根据北京市规定，提供收据即可办理产权证，不需要发票。因此宝嘉恒公司不同意苏牧的全部诉讼请求。原审法院经审理查明：2005年12月27日，苏牧作为买受人（乙方）与宝嘉恒公司作为出卖人（甲方）签署《房屋买卖合同》，第一条公有住房基本情况，房屋坐落×室，建筑面积共90.98平方米。第二条计价方式，房款每建筑平方米4225元，总金额为384391元。乙方应交纳总房款2%的公共维修基金7688元。第四条付款方式约定为一次性付款。第六条交付期限，甲方应在乙方付清全部房款五个工作日内，将公有住房交付乙方使用。第十条关于产权登记的约定，乙方委托甲方到相关房地产部门办理公有住房的产权手续，自接到通知十五日内向甲方提交办理产权手续所需的一切文件材料，且承担办理产权手续的一切税费。如乙方未能在甲方给予的合理期限内向甲方提供办理产权手续所需的文件材料及相关税费，致使甲方未能办理产权手续的，自甲方给予的合理期限届满之日起，甲方有权解除本合同，并收回交付乙方使用的公有住房。甲方应于签订合同之日起24个月内为乙方办理产权证，若在期限内未办理，乙方有权解除本合同，并要求甲方赔偿损失。第十一条，甲乙双方一致同意，住宅楼房的售后管理按《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》执行。2005年12月29日，苏牧向宝嘉恒公司缴纳购房款和公共维修基金共392079元，宝嘉恒公司出具了收据。至今×室尚未办理产权证，宝嘉恒公司抗辩×室系公有住房，办理产权证需要双方重新签订格式合同文本《出售公有住宅楼房合同书》（该合同书载明按2001年成本价每建筑平方米1560元出售给乙方），否则房管部门拒绝办理产权转移手续。对此，苏牧表示拒绝与宝嘉恒公司重新签订格式合同，坚持要求宝嘉恒公司配合办理产权转移登记手续。经法院询问，宝嘉恒公司表示就其主张的不签订格式合同，房管部门拒绝办理产权转移手续一节没有证据提交。另查，北京市朝阳区×园×号楼登记的产权人是宝嘉恒公司。就违约金一节，苏牧称双方合同未约定违约责任，故按照有关司法解释的规定，按照中国人民银行逾期贷款利率主张。原审法院认定的以上事实有《房屋买卖合同》、收据、《出售公有住宅楼房合同书》和当事人陈述等证据在案佐证。原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。苏牧和宝嘉恒公司签订房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。宝嘉恒公司抗辩×室系公有住房，苏牧不符合购房条件，违反相关规定，合同当属无效的意见，法院认为双方买卖合同不违反法律和法规的强制性规定，当属合法有效，宝嘉恒公司的抗辩没有法律依据，法院不予采信。根据合同约定，宝嘉恒公司应当为苏牧办理产权证书，宝嘉恒公司抗辩不签订格式合同无法办理产权证书没有相关依据，且宝嘉恒公司亦未能举证加以证明，故宝嘉恒公司的抗辩法院不予采信。苏牧要求宝嘉恒公司为其办理产权证书有合同依据，法院依法予以支持。关于苏牧要求宝嘉恒公司开具发票一节，双方合同中并未就此进行约定，故苏牧的该请求没有合同依据，法院依法不予支持。关于违约金一节，根据现有的证据，法院无法认定至今尚未办理产权证的原因均在于宝嘉恒公司，故法院对苏牧要求的违约金酌情予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、北京宝嘉恒基础设施投资有限公司于本判决生效之日起十五日内协助苏牧办理位于北京市朝阳区×园×号楼×室房屋的产权登记手续，将产权登记在苏牧名下。二、北京宝嘉恒基础设施投资有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿苏牧违约金五万元。二、驳回苏牧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院判决后，宝嘉恒公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回苏牧的所有诉讼请求；本案全部诉讼费用由苏牧承担。主要上诉理由是：1.北京市的现有规定及宝嘉恒公司提供的证据足以证明不签订格式合同无法办理产权证书，苏牧未能配合提供办理产权证所需文件材料导致×室房屋产权证迟迟未能办理，苏牧应自行承担相应的法律后果；2.苏牧在签订房屋买卖合同时已明知该房屋属性为公有住房，办理房屋产权证的手续和流程不同于普通商品房，原审法院判决宝嘉恒公司承担违约金是错误的；3.苏牧的诉求已过两年诉讼时效，不能得到法院的支持。苏牧同意原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。另查，本院庭审中，宝嘉恒公司提交了照片，用以证明2008年宝嘉恒公司曾在苏牧所在小区楼房及电梯间张贴通知，通知住户办理产权证的相关手续，宝嘉恒公司已告知苏牧办理产权证明相关事宜。苏牧的质证意见是：照片并不能证明通知的张贴时间，且通知中也没有要求住户签订新合同等内容。苏牧亦提交了物业费明细单及物业费收据，用以证明宝嘉恒公司向苏牧出售的是商品房，物业费等相关事宜也是商品房待遇。宝嘉恒公司的质证意见是：真实性认可，不认可证明目的；物业公司和宝嘉恒公司没有关系，物业费是物业公司按照物业条例及合同收取，与房屋性质没有直接关系；双方签订的房屋买卖合同明确约定了房屋是公房，证据不足以推翻合同约定。以上事实有当事人在二审期间的陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，苏牧已按照合同约定向宝嘉恒公司交纳了购房款，宝嘉恒公司即应当按照合同约定为苏牧办理产权证书。现宝嘉恒公司主张×号房屋系公有住房，不签订格式合同无法办理产权证书。苏牧对此不予认可。本院认为，合同虽然约定苏牧需向宝嘉恒公司提交办理产权手续所需的一切文件材料，但对所需材料的具体内容未做约定，且宝嘉恒公司并未提供充分证据证实不签订格式合同即无法办理产权证书。故对宝嘉恒公司的上述主张，本院不予支持。苏牧要求宝嘉恒公司为其办理产权证书并支付违约金的诉讼请求，于法有据，应予支持。宝嘉恒公司至今未为苏牧办理产权证书，双方签订的《房屋买卖合同》一直处于持续履行状态，宝嘉恒公司主张苏牧的诉讼请求已过诉讼时效，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，宝嘉恒公司的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费5183元，由北京宝嘉恒基础设施投资有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费10366元，由北京宝嘉恒基础设施投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  万丽丽审判员  张清波审判员  贾 旭二〇一六年七月十八日书记员  仵 霞