湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初2044号原告(反诉被告)：黄石市大拇指食品有限公司，住所地黄石市武汉路**，统一社会信用代码：9142020074179168X2。法定代表人：叶建华，执行董事。委托诉讼代理人：刘胜涛，该公司员工。被告（反诉原告）：郑红，女，1974年12月29日出生，汉族，住黄石市。委托诉讼代理人：朱飚,男，1945年3月1日出生，汉族，住黄石市。第三人：解义华，男，1958年4月13日出生，汉族，户籍所在地黄石市黄石港区。原告(反诉被告)黄石市大拇指食品有限公司（以下简称大拇指公司）与被告（反诉原告）郑红、第三人解义华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用普通程序分别于2020年11月30日、12月23日公开开庭进行审理。原告(反诉被告)大拇指公司的委托诉讼代理人刘胜涛、被告（反诉原告）郑红及其委托诉讼代理人朱飚均到庭参加诉讼，第三人解义华经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告(反诉被告)大拇指公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的门面租赁合同，被告立即腾退房屋；2、判令被告按每月2600元标准支付自2019年9月21日起至实际腾退之日止的租金（暂算至2020年7月21日的租金为26000元）；3、判令被告以31200元为基数，按照月利率2%的标准支付自2019年9月22日起至实际付清之日止的违约金（暂算至2020年7月21日为6240元）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月29日，原告与案外人张友贵订立《楠竹林店租赁合同》，承租张友贵所有的位于楠竹林还建点7号楼1楼的门面。2019年9月21日，原告委托第三人将承租的上述门面的其中一档出租给被告，第三人接受原告委托后，以自己的名义与被告订立《门面租赁合同》，约定被告承租上述门面的一档用于经营渔具，承租期限自2019年9月21日至2020年9月21日，每月租金2600元整，每年31200元，租金支付方式为年度支付，应于本合同签订之日支付年度租金。被告应据实承担一切税费、相关水电费、通信费、物业费等。如果被告未按期支付租金，每逾期一天，应支付违约金200元，逾期7天，原告有权解除合同。被告承租后并未向原告支付租金，原告多次向被告催要，被告总以经营困难为由拖欠，2020年5月底，原告发现被告经营的门面紧锁，打电话给被告也未接。原告通过各种方式维权均无果，为维护自身合法权益，原告故诉至人民法院。被告（反诉原告）郑红答辩称，2019年原、被告签订的合同系虚假合同，2019年12月15日被告已腾退房屋，原告的工作人员赵经理自行锁门，并没有征得被告同意。双方签订的合同系霸王合同，合同载明系6号楼，但被告租赁的并不是6号楼。郑红同时向本院提起反诉要求大拇指公司赔偿2019年12月16日至2020年1月26日的损失2万元。原告（反诉被告）大拇指公司针对郑红的反诉答辩称，代理人不知道赵经理是谁，当时签合同是第三人和原告，但是第三人或者原告从来没有收到被告口头或者书面的解除合同通知，事实是被告同意原告从2020年11月3日起可以自由处理房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：郑红对大拇指公司提交的委托书有异议，认为该委托书系虚假的，第三人与被告签订的租赁合同没有具体的租赁房屋的地址；本院认为根据庭审查明郑红对从大拇指公司处租赁商铺的事实不持异议，郑红亦未提交相关证据反驳上述证据的证明效力，故本院对大拇指公司提交上述证据予以采信。大拇指公司对郑红提交的录音有异议，认为录音无法证实系大拇指公司锁门；本院认为根据庭审查明该录音无法直接证实商铺系由大拇指公司直接锁门，故本院对郑红提交的该证据的证明目的不予采信。大拇指公司对郑红提交的经营流水有异议，认为系被告手写，没有收款的载体，无法证明实际的具体收入；本院认为该证据系郑红单方记录，无具体的交易明细，故本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告郑红自2014年起从原告大拇指公司租赁商铺经营。2018年10月29日，案外人张友贵与原告大拇指公司签订《楠竹林店租赁合同》，双方约定案外人张友贵将坐落于黄石港区磁湖北岸楠竹林还建点7号楼1楼房屋出租给原告大拇指公司，房屋面积120平方米；租赁期限自2018年11月1日至2021年10月31日。2019年9月原告大拇指公司委托第三人解义华将从案外人张友贵处租赁的商铺出租给被告郑红。2019年9月21日，第三人解义华作为甲方与被告郑红作为乙方签订《门面租赁合同》，原告大拇指公司持有的合同上并未约定租赁商铺的地点，被告郑红持有的合同中约定的地点为南竹林6号还建楼。双方持有的合同均约定经营项目为渔具；租赁期限为2019年9月21日至2020年9月21日，合同一年一签，每年月租金按上年标准递增10%；租金支付方式为年度支付，郑红应于合同签订之日支付年度租金，以后每个年度租期开始前，郑红应提前一个月缴纳下一年度的租金；自2019年9月21日至2020年9月21日，租金每月2600元，每年31200元；合同签订之日郑红应支付押金5000元；郑红自行承担一切税费、相关水电费、通信费、物业费、门前三包费、计划生育费等；承租期间郑红不可另行转租、分租、转借、转让甚至与他人合作经营，不得改变经营项目，否则应支付违约30万元，同时甲方有权解除合同，收回门面；郑红未如期足额支付租金，每逾期一天，应支付违约金200元，逾期七天，甲方有权解除合同，押金作为罚金处理，不予退还，逾期15天，郑红不配合或无法联系郑红，甲方可自行开启房门查看并采取强制清场措施；电费1.50元/度，水费4元/吨；双方还就其它合同事宜进行了约定。大拇指公司楠竹林店亦在甲方处盖章。合同签订后被告郑红并未交付租金。庭审中原告大拇指公司认可被告郑红已交纳押金2000元，被告郑红亦认可从原告大拇指公司处承租商铺。2019年12月底第三人解义华催缴房租时发现出租的商铺已上锁。2020年1月24日受新型冠状病毒疫情影响，黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发布采取疫情防控措施的通知；黄石市新型冠状病毒××疫情防控指挥部宣布自2020年3月23日解除疫情防控措施，全市逐步复产复工。在采取疫情防控措施前大拇指公司的工作人员再次发现诉争商铺已被锁。2020年11月3日本院调解时被告郑红出具说明，大拇指公司自2020年11月3日起可以处置诉争商铺，大拇指公司对此不持异议。现原告大拇指公司认为被告郑红欠付租金，向本院提起诉讼，双方形成讼争。本院认为，庭审中被告郑红认可从原告大拇指公司处承租商铺，原告大拇指公司亦委托第三人解义华与被告郑红签订书面租赁合同，且第三人解义华与被告郑红签订的《门面租赁合同》中已加盖大拇指公司楠竹林店的印章，故诉争门面的出租人系原告大拇指公司，承租人系被告郑红。因此案涉《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效并生效。因案涉租赁合同已到期，且被告郑红于2020年11月3日出具说明认可大拇指公司自2020年11月3日起可以处置诉争商铺，实际系双方完成了案涉商铺的交接，故大拇指公司主张解除案涉《门面租赁合同》并要求郑红腾退诉争商铺的诉讼请求，本院不予处理。关于租金。本院认为原告大拇指公司与被告郑红就案涉商铺由谁锁门各执一词，而被告郑红未提交有效证据证明系原告大拇指公司锁门，且其作为承租人未提交将钥匙交付给原告大拇指公司的有效证据，故在锁门前的租金被告郑红应当承担，即黄石市采取疫情防控措施前的租金（2019年9月21日至2020年1月23日）。新型冠状病毒疫情属于全国突发性公共卫生事件，系不可抗力，而执行政府文件暂停营业既是承租人的义务，也是出租人的责任，被告郑红因不可抗力无法履行合同，有权要求原告大拇指公司免除或者部分免除疫情停业期间的租金。据此，可依据公平原则适度减免疫情停业期间的租金，由原、被告分担该项损失。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第六条之规定，依据公平原则，本院酌情减免2020年1月24日至2月29日的租金。疫情措施解除后被告郑红一直未经营商铺，故被告郑红单方搬出商铺不符合法定解除合同条件，被告郑红亦并不具有单方合同解除权的正当理由，故被告郑红在采取疫情防控措施前单方搬出商铺，构成违约，应承担违约责任。因此本院确定被告郑红应承担自2020年3月1日至2020年11月3日的租金的一半。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，在采取疫情防控措施前，大拇指公司就发现案涉商铺大门被锁，而自疫情防控措施解除后其亦未采取任何措施，致使损失扩大。故被告郑红承担违约损失后，原告大拇指公司主张被告郑红承担自2020年3月1日至2020年11月3日的全部租金不符合法律规定，本院不予支持。为减轻当事人诉累被告郑红支付的押金2000元本院一并处理，故被告郑红应向原告大拇指公司支付租金19190元[2600元/月×4月+2600元÷30天×3天+（2600元/月×8月+2600元÷30天×3天）÷2-2000元]。关于原告大拇指公司主张被告郑红支付违约金的诉讼请求。本院认为，根据案涉合同约定租金支付方式为年度支付，被告郑红应于合同签订之日支付年度租金；郑红未如期足额支付租金，每逾期一天，应支付违约金200元。被告郑红在合同履行过程中未按照合同约定支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。本院酌情对原告大拇指公司主张的逾期支付租金的违约金的诉讼请求予以部分支持，即应以支付租金31200元为基数，按照全国银行间同业拆借中心2020年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率，从2019年9月21日起计算至租金实际给付之日止。关于郑红反诉要求大拇指公司赔偿损失20000元的请求，本案中郑红未提交大拇指公司锁门的相关证据，且本案中系其违约所导致，故其反诉请求无法律和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百八十五条、第五百九十一条、第七百二十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郑红于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）黄石市大拇指食品有限公司给付租金19190元。二、被告（反诉原告）郑红于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）黄石市大拇指食品有限公司给付违约金（以应支付租金31200元为基数，按照全国银行间同业拆借中心2020年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率，从2019年9月21日起计算至租金实际给付之日止）。三、驳回原告（反诉被告）黄石市大拇指食品有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）郑红的全部反诉请求。如果被告（反诉原告）郑红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费606元，由黄石市大拇指食品有限公司负担215元，郑红负担391元；反诉案件受理费150元，由郑红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  胡又林人民陪审员  张玉荣人民陪审员  陈 姣二〇二一年二月二日书 记 员  肖 君