江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终362号上诉人（原审原告）:李阳，男，1989年7月27日出生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：任进勇，江苏涤非律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江苏盐城登科房地产开发有限公司，住所地盐城市大丰区飞达西路**。法定代表人：庞学城，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张露琪，江苏姚竹平律师事务所律师。上诉人李阳与上诉人江苏盐城登科房地产开发有限公司（以下简称登科房产公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2020）苏0982民初962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李阳上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持李阳的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由登科房产公司承担。事实和理由：1.按时交房和确保案涉房屋按时具备办证条件均应是登科房产公司的主要合同义务和法定义务。登科房产公司的商品房何时具备办证条件完全是开发商的主要合同义务并非买受人的义务，因此不存在登科房产公司协助李阳的问题。在案涉房屋具备办证条件后，协助李阳办证的是大丰市凯达房地产经济咨询有限公司，而非登科房产公司，一审更没有理由推定逾期办证违约责任应当低于逾期交房的违约责任。2.一审认定出卖人的逾期交房违约责任均为按购房款总价的日万分之一计算与合同约定及其查明的按日万分之二计算的事实相矛盾。3.一审法院酌定按已付购房款总价为基数按日万分之0.5计算逾期办证违约金是错误的。4.关于本案诉讼时效的问题，一审法院采用倒推的办法计算诉讼时效也是错误的。本案中，登科房产公司提供的格式合同第15条对登科房产公司承担违约责任规定了两个条件。一是在交付房屋后90日内，办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，二是如因登科房产公司不能在规定的时间内取得产权证书的，登科房产公司才承担责任。而登科房产公司在交房后并没有告知李阳等业主其是否在交房后90日内将资料报产权登记机关备案，因此李阳并不知道不能办证的责任方是谁。直至2018年7月13日以后，李阳才知道不能办证的原因是登科房产公司。虽然登科房产公司一审中曾抗辩已按规定时间报备，责任方是主管部门，但登科房产公司并没有将符合备案要求的资料报备的时间证据向一审法院提交，应当承担举证不能的后果。因此对登科房产公司承担违约责任的诉讼时效应当从李阳知道责任主体系登科房产公司的2018年7月13日以后计算。且本案登科房产公司的违约属于继续性违约，不属于一时性违约，登科房产公司违约的时间截止点至少在2018年7月13日，因此本案的诉讼时效应当从登科房产公司违约行为终了的该时间向后计算三年，而不是向前倒推三年。4.本案系登科房产公司提供的格式条款，相关约定应当符合对等原则，如不对等，应该作出不利于登科房产公司的解释。因此合同附件四第18条对李阳相关违约责任的约定亦应适用于登科房产公司，且律师费是按照省司法厅指导价的最低标准收取，并无不当。登记科房产公司辩称，1.办理不动产权证书是出卖人的协助义务，该义务对应的违约责任应当低于逾期交房的违约责任。2.一审判决以日万分之0.5计算的标准过高，应当按照合同约定的百分之0.1计算。3.李阳的诉讼时效已经超过三年时间，一审法院不应当支持李阳的上诉请求。登科房产公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法驳回李阳的诉讼请求；一、二审诉讼费用由李阳承担。事实和理由：1.李阳的诉讼请求已超过三年诉讼时效。李阳主张迟延履行办证权属登记证明的违约责任，是基于合同之债所享的债权请求权，应当适用诉讼时效的有关规定。李阳在2015年10月30日收到房屋后已知晓自己的权利，应当从2016年2月1日至2019年1月31日期间向登科房产公司主张权利。2.登科房产公司在合同签订时已明知双方约定的逾期办证违约是一次性支付违约金的违约责任，严格区别于逾期付款或逾期交房的责任，因此此违约债权不能认定为继续性债权，从而不能按时间倒推诉讼时效。且即便在没有实际持有产权登记证书的情况下，也并未给李阳造成损失。3.一审法院认为相关违约条款“有违公平”，认定相关违约条款为“无效格式条款”，并调整违约金计算方式和比例是错误的。李阳辩称，1.诉讼时效问题，登科房产公司认为本案不属于继续性违约错误，登科房产公司逾期办证从交房以后约定的时间一直持续到2018年7月13日，持续多年，明显属于继续性违约，诉讼时效应当从其违约行为终了之后向后计算。2.商品房买卖合同中开发商的主要义务是按照约定交房、按约办证，买受人的义务是按时付款。李阳如长时间拿不到房产证，客观上导致负面的影响，降低了案涉楼盘的社会预期价值，也造成了李阳和其他业主的精神负担。3.商品房买卖合同第15条关于违约责任的约定，明显违反合同法第40条的规定，有违公平原则。由于该合同条款是格式条款，一审法院认定该条款无效有事实和法律依据。李阳向一审法院起诉请求：1.判令登科房产公司以已付购房款总额471712元为基数自2016年2月1日起至2018年8月9日止按照年利率6%向李阳支付逾期办证违约金72329.17元；2.判令登科房产公司赔偿李阳支出的律师代理费2500元；3.本案诉讼费用由登科房产公司承担。一审法院认定的事实：一、2014年11月9日，李阳、登科房产公司双方签订《商品房买卖合同》一份，约定李阳购买登科房产公司开发的位于盐城市大丰区房屋一套，房屋总价475000元，相关合同文本为登科房产公司提供的格式合同文本。合同第六条约定：买受人在签订合同当日支付首付款145000元，剩余购房款33万元通过银行贷款或公积金贷款的方式予以支付。合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期在30日之日，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定：交付时间为2015年10月30日前。合同第九条约定：出卖人逾期交房的，按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款价的0.1%向买受人支付违约金。双方在合同附件四合同补充协议第18条约定：若因买受人违约，出卖人因买受人违约而追究违约责任产生的一切费用包括律师费用均由买受人承担。2015年11月11日，李阳缴纳了房屋契税4717.12元。二、根据登科房产公司出具给李阳的购房发票，李阳累计向登科房产公司支付了购房款471712元，案涉房屋交付时间为2015年10月30日，李阳于2018年7月27日支付了住宅专项维修资金9434元。三、根据李阳提交的大丰区住建局大建[2018]92号文件。关于悦城华府3#、5#、6#、9#、11#、14#、15#楼现售备案的批复，案涉房屋直至2018年7月13日才具备办理产权登记的条件。登科房产公司对此亦予认可。四、案涉房屋于2018年10月9日办理了不动产权登记手续。该房屋为李阳单独所有。五、2020年3月11日，李阳向一审法院提起民事诉讼。一审另查明，截止目前，案涉房屋的银行贷款李阳尚未还清。该房屋的抵押物权亦未解除，李阳目前仍正常居住在该房屋内。本案主要争议焦点为：1.登科房产公司是否存在逾期办证的违约情形？2.李阳主张的违约金计算依据及律师代理费是否符合合同约定及法律规定？3.李阳的诉请有无超过诉讼时效？关于争议焦点一，一审法院认为，李阳、登科房产公司双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，合同内容对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定行使权利,履行义务。案涉房屋的交付时间为2015年10月30日，根据合同第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，即登科房产公司应确保案涉房屋于2016年1月28日前具备办证条件，但案涉房屋直至2018年7月13日才具备办证条件，已超出合同约定的办证期限。登科房产公司未能按约履行确保案涉房屋在规定期限内具备办证条件的合同义务，登科房产公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于争议焦点二，案涉合同第十五条中约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款价的0.1%向买受人支付违约金”，李阳提出该违约金约定过低，与合同第七条约定的买受人逾期付款的违约责任明显不对等，要求登科房产公司承担以已付房款总价为基数自2016年2月1日起至2018年8月9日止按年利率6%计算相应的逾期办证违约金，登科房产公司对此不予认可。一审法院认为，案涉合同系由登科房产公司提供的格式合同，李阳所购房屋于2018年7月13日才具备办证条件，登科房产公司已构成违约。合同约定买受人承担逾期付款违约金为按已付购房款总价的日万分之一计算，而约定登科房产公司逾期办证违约金为按已付购房款固定比例0.1%计算即471.71元，违约金数额极低，该条款存在开发商限制自己责任的情形，如继续按照该违约金条款来确定被告逾期办证的违约责任，有违公平，故一审法院认定该逾期办证违约金条款系无效格式条款。关于李阳主张参照买受人逾期付款违约责任来确定出卖人逾期办证违约责任的问题，一审法院认为，买受人承担合同的主要义务为按约支付购房款，该义务对应的违约责任为承担逾期付款违约金，出卖人承担合同的主要义务为交付约定的房屋，该义务对应的违约责任为承担逾期交房违约金，案涉房屋办理不动权属证书系出卖人的协助义务，该义务对应的违约责任应当低于逾期交房的违约责任。合同就买受人逾期付款的违约责任与出卖人逾期交房的违约责任约定一致即均按购房款总价的日万分之一计算，故本案中出卖人承担逾期办证的违约责任应当低于日万分之一。根据案涉房屋买卖合同的履行情况、房屋逾期办证的原因消除情形及李阳未有证据证实逾期办证导致的实际损失，酌定按已付购房款总价为基数按日万分之零点五计算相关的逾期办证违约金。关于登科房产公司承担违约责任的责任期间的问题，本案庭审中，双方确认案涉房屋于2018年7月13日具备办证条件，此时，因出卖人的原因导致案涉房屋不能办证的障碍已消除，李阳亦未有证据证明在其后未能办理不动产权属登记系出卖人的原因造成，故对李阳主张登科房产公司支付2018年7月13日之后的逾期办证违约责任，不符合合同约定及相关法律规定，不予支持。关于李阳主张2500元律师代理费的问题，当事人委托律师主张权利属于当事人选择的维权方式之一，并不是维权的必要条件，在法律明确规定或合同明确约定了承担律师代理费义务主体的情形下，可以支持，如合同没有明确约定，亦无法律规定的情形下，相关律师代理费不予支持。本案中，李阳主张登科房产公司承担律师费用，合同没有约定，不予支持。关于争议焦点三，一审法院认为，案涉房屋具备办证条件前。登科房产公司逾期办证的违约行为一直在持续发生，李阳基于登科房产公司的违约行为主张登科房产公司承担相应的逾期办证损失，该损失随着登科房产公司违约行为的持续发生而不断增加，故该损失应为继续性债权，此时应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，一审法院保护自起诉之日起倒推三年计算李阳的逾期办证损失。李阳于2020年3月11日提起诉讼，倒推三年为2017年3月11日，故一审法院支持李阳的逾期办证损失以已付购房款总价471712元为基数自2017年3月11日起至2018年7月13日止按日万分之零点五的利率计算为11533.36元。李阳的诉讼请求部分超过诉讼时效，对超出诉讼时效的部分不予支持。综上，依照《中华人民共合同民法总则》第一百八十八条。《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，一审法院判决：一、登科房产公司于判决生效之日起10日内支付李阳逾期办证损失11533.36元。二、驳回李阳的其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1671元，由李阳负担1583元，由登科房产公司负担88元。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，李阳、登科房产公司双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定合法有效。双方合同约定，案涉房屋的交付时间为2015年10月30日，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，登科房产公司于2015年10月30日向李阳交付了房屋，但案涉房屋并未在合同约定的2016年1月28日前具备办证条件，直至2018年7月13日才具备办证条件，已超出合同约定的办证期限，登科房产公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。案涉合同约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款价的0.1%向买受人支付违约金”，根据该约定，登科房产公司逾期办证违约金为按已付购房款固定比例0.1%计算即471.71元，该违约金数额明显极低，且与登科房产公司两年多后才就案涉房屋符合办证条件的违约行为明显不相对应，登科房产公司迟延为案涉房屋办理产权证，客观上也影响了案涉房屋再次销售的不确定性，李阳提出该违约金约定过低的理由应予采纳，一审法院根据案涉房屋买卖合同的履行情况、房屋逾期办证的原因消除情形及李阳未有证据证实逾期办证导致的实际损失，酌定本案按李阳已付购房款总价为基数按日万分之零点五计算相关的逾期办证违约金并无不当。关于诉讼时效问题，本案李阳主张的逾期办证违约金，合同约定案涉房屋应在2016年1月28日前将办理权属登记由登科房产公司提供资料报产权登记机关备案，其实李阳即应知道登科房产公司已构成违约，因登科房产公司逾期时间的推进，其应承担的违约责任及损失也应按时间的推移而不断增加，故李阳的该逾期办证违约金债权是一种继续性的债权，李阳作为债权人应当就该债权在法律规定的诉讼时效期间内及时主张，一审法院从李阳起诉之日起倒推三年诉讼时效计算李阳的逾期办证损失，并不违反法律规定，双方当事人就本案诉讼时效提出的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上，李阳、登科房产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1671元，由上诉人李阳、江苏盐城登科房地产开发有限公司各负担835.5元。本判决为终审判决。审判长 郑 治审判员 张晨阳审判员 谢超亮二〇二一年二月十九日书记员 陈 娟