安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖03民终386号 上诉人（原审被告）:王红新,女,1968年7月25日出生,汉族,住安徽省蚌埠市禹会区。 委托诉讼代理人：王洪魁，男，1970年5月13日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区，系王红新弟弟。 委托诉讼代理人：宋在宏，蚌埠市淮滨法律服务所法律工作者。 上诉人(原审原告):蚌埠市万通物业管理有限公司,住所地安徽省蚌埠市淮上区朝阳北路**丽景天成**楼****。 法定代表人：马光武，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柴元春，安徽淮佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭丛军，公司员工。 上诉人王红新、上诉人蚌埠市万通物业管理有限公司（以下简称万通物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2020）皖0311民初3186号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。案件审理过程中，蚌埠市万通物业管理有限公司于2021年2月4日申请撤回本案上诉，不违反法律规定，本院予以准许。本案现已审理终结。 王红新上诉请求：1.撤销一审判决将本案发回重审或依法改判2017年3月18日至2020年11月17日期间物业费按0.6元每平方每月的50%计0.3元每平方每月标准支付物业费用；2.2017年3月18日至2017年12月之前的超过诉讼时效期限,应当驳回万通物业公司一审的起诉；3.一审、二审诉讼费用由万通物业公司承担。事实和理由：1.按被上诉人陈述自2017年3月18日就开始拖欠物业费用,被上诉讼人其应当在诉讼时效内进行主张,被上诉人在2020年12月进行主张,2017年12月1日之前如果产生物业费用其已超过诉讼时效期限,不再受法律保护。2.《前期物业管理服务合同》是被上诉人为了诉讼自己违伪造的,法院应当对其提供虚假证据行为进行处罚。3.公示的收费标准及依据《安徽省政府定价的经营服务性收费目录》、2019年5月蚌埠市公布的《关于开展规范物业管理专项行动的实施方案》、《蚌埠市普通住宅小区物业服务收费标准文件》蚌埠地区多层房屋最高收费标准为0.6元每平方米。被上诉人主张按1.2元每平方每月标准计算物业费用，没有事实和法律依据。4.物业服务有瑕疵，未达到蚌埠地区一级物业服务标准，物业费应按0.6元每平方每月的50%计0.3元每平方每月标准支付物业费用。 万通物业公司辩称，1.万通物业公司已经证明按合同约定向全体小区业主履行了物业服务，王红新作为业主应当按照法律规定及合同约定缴纳物业费。2.上诉人所称诉讼时效问题，一审期间王红新并未提出时效抗辩，不应该支持。3.即便业主手册中王红新签名不是本人所签名，但作为业主前期合同也具有约束力。4.物业综合服务费依据《蚌埠市普通住宅小区物业收费管理办法》蚌价管2011年124号文，实行政府指导价，万通物业公司已经证明包括王红新所在的57号楼在内的花园洋房及配套设施明显优于政府指导价的普通住宅。属于依法实行市场调节价的范围，合同明确约定，该类型房屋按1.2元每平米缴纳物业费，该标准没有超过同区域、同类型房屋的收费，且本次纠纷前，王红新也按照这个标准缴纳物业费。5.物业服务费是一项整体性工作，即便在某个时点上，万通公司提供的物业服务存在部分瑕疵，王红新也应当与物业公司积极沟通，或按照法律规定要求物业公司继续履行，而不是拒缴物业费。王红新上诉称按0.6元每平方米的50%交物业费没有事实和法律依据，综上，请法院依法驳回王红新的上诉请求。 万通物业公司向一审法院起诉请求：1.王红新立即向万通物业公司支付拖欠的自2017年3月18日至2020年11月17日的物业管理费12281.8元(之后实际发生的费用另行计算);2.王红新向万通物业公司支付违约金2400元(暂计算至2020年11月10日,之后的违约金以尚欠物业管理费为基数,按协议约定标准计算至实际偿清日止)；3.本案诉讼费用由王红新承担。 一审法院认定事实：万通物业公司系蚌埠市淮上区丽景天成小区**物业管理人，王红新系该小区57号楼2单元1、2层2号业主，房屋建筑面积232.61平方米。万通物业公司按照多层、小高层、商铺、洋房分别收取不同标准的物业管理费，其中洋房按1.2元/平方米收取。王红新按1.2元/平方米的标准已交纳2012年5月17日至2017年3月17日期间的物业管理费，之后的物业管理费尚未交纳。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”建设单位在业主委员会、业主大会选聘物业服务企业之前，有选聘物业服务企业、签订前期物业服务合同的权利，东安公司作为案涉小区的建设单位与万通物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主有约束力。万通物业公司作为东安公司选聘的物业服务企业，为包括王红新在内的小区业主提供物业管理服务,王红新应当依约按时支付物业服务费。王红新抗辩称万通物业公司与东安公司的法定代表人为同一人、《前期物业管理服务合同》不能作为证据使用，一审法院认为，东安公司与万通物业公司均是依法登记的相互独立的法人，法定代表人为同一人并不影响《前期物业管理服务合同》的效力，王红新亦未提供证据证明合同存在法定无效情形，一审法院对其抗辩不予采信。王红新抗辩称因商品房买卖合同补充协议及业主手册中的“王红新”签名均不是其本人所签，故物业合同无效、不成立，一审法院认为，根据《物业管理条例》第六条、第七条规定，房屋所有权人为业主，业主在物业管理活动中，应按时交纳物业服务费用。即使签名并非王红新本人所签，前期物业服务合同仍对其具有约束力，对其此项抗辩一审法院不予采信。王红新还抗辩称其房屋属于普通住宅、1.2元/平方米的收费标准没有依据，根据庭审查明情况，王红新的房屋所处小区位置及配套设施均优于该小区内其他房屋，1.2元/平方米的收费标准也未超过该房屋同区域、同类型房屋的物业服务收费标准，且其在本次纠纷之前也一直按此标准支付物业费，故对其此项抗辩一审法院不予采信。另，王红新如对收费标准有异议，可向价格主管部门及物业管理主管部门反映。关于王红新抗辩称万通物业公司提供物业服务过程中存在的各种问题及给其造成的损失，一审法院认为，物业管理服务具备公共服务的性质，包括公共设备设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，应当综合整体情况评价物业服务企业的服务质量和水平。万通物业公司作为物业服务企业在进行物业管理过程中，履行了物业合同约定的维修、养护、管理及维护等主要义务，其在服务过程中存在瑕疵，王红新作为业主可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定要求物业服务企业承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任以维护自己的合法权益，或者通过召开业主大会依照法定程序对原物业服务企业进行解聘、另行聘请新的物业服务企业，而不能以拒付物业费对抗物业服务瑕疵行为。结合本案庭审查明事实及王红新提交的证据,万通物业公司提供的物业服务确实存在不够到位之处，也给王红新生活造成了一定的不便，但尚不足以证明万通物业公司在履行物业服务合同过程中存在严重瑕疵，万通物业公司作为物业服务的提供者,出现问题应积极与业主沟通协调并及时整改,为小区提供更好的物业服务。据此，一审法院对万通物业公司诉请的物业费酌情予以扣减，王红新拖欠的2017年3月18日至2020年11月17日期间的物业管理费12281.8元，一审法院予以支持10400元。考虑到王红新拒交物业服务费事出有因，万通物业公司主张的违约金一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下：一、王红新于判决生效之日起十日内支付蚌埠市万通物业管理有限公司2017年3月18日至2020年11月17日的物业管理费10400元；二、驳回蚌埠市万通物业管理有限公司其他诉求请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元，减半收取计84元，由王红新负担。 二审中，王红新提交蚌埠市物价局蚌价通知（2009）8号价格通知一份，证明：王红新所在的小区是普通小区，经物价局核定多层建筑面积为0.6元平方米，并没有物业公司主张的1.2元每平方米的依据，该通知与物业公司在小区公示栏载明的收费标准一致。没有所谓的洋房另外收取的依据。万通物业公司质证认为，真实性没有异议，但达不到王红新的证明目的，依据《蚌埠市普通住宅小区物业收费管理办法》文件，普通住宅的物业综合服务费依法实行政府指导价，物业在收费前应当向价格主管部门备案。针对王红新所在的非普通住宅实行市场指导价，依据上述文件的规定，物业公司只需要在合同中约定即可，即便王红新在业主手册中签名并非本人，但王红新作为业主，在此标准前一直按此标准缴纳物业费。本院认证意见：对该证据的真实性予以认定。 一审法院审理查明的事实依据充分，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。王红新未提供证据证明其在一审期间提出诉讼时效抗辩，根据上述法律规定，在二审期间提出的，不予支持。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，《商品房买卖合同补充协议》及《业主手册》中的“王红新”签名不是其本人所签，但万通物业公司已提供了物业服务，王红新也已按1.2元/平方米/月的标准交纳了2012年5月17日至2017年3月17日期间的物业管理费，根据上述法律规定，双方成立物业服务合同关系，1.2元/平方米/月的物业费标准对王红新有拘束力。关于万通物业公司主张按1.2元/平方米/月的标准计算物业费用是否有依据。经审查，根据万通物业公司提供的照片等证据，王红新的房屋所处小区位置及配套设施均优于该小区内其他房屋，1.2元/平方米的收费标准也未超过该房屋同区域、同类型房屋的物业服务收费标准，一审法院支持1.2元/平方米/月的物业费标准，并无不当。关于物业服务瑕疵情况，一审法院在判决物业费用时已作出处理。 综上所述，王红新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费336元，减半收取168元，由蚌埠市万通物业管理有限公司负担84元，王红新负担84元。 本判决为终审判决。 审判长  顾咏君 审判员  胡玉巧 审判员  石克链 二〇二一年二月五日 法官助理王璐 书记员邵春玲 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。