云南省牟定县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）牟民初字第482号 原告钟锡龙，男，1970年3月29日生，汉族，云南省牟定县人，农民，住牟定县。 委托代理人陆海云，系云南聂宗林律师事务所律师，委托权限为特别授权。 被告云南省牟定县供销合作社联合社。 住所：牟定县共和镇中园西路政府办公楼**。 组织机构代码证：43190532-X。 法定代表人普显鸿，系该联合社主任。 委托代理人毕艳芬，系云南滇楚律师事务所律师，委托权限为特别授权。 原告钟锡龙诉被告云南省牟定县供销合作社联合社房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法由审判员朱东京适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟锡龙及其委托代理人陆海云、被告云南省牟定县供销合作社联合社的法定代表人的委托代理人毕艳芬到庭参加了诉讼。后因本案疑难复杂，依法转为普通程序审理，组成合议庭于2015年12月16日公开开庭进行了审理，上述双方当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告钟锡龙诉称：2006年9月，原属于被告分社的牟定县新甸供销合作社根据政府相关文件，决定处置现有闲置资产，将原牟定县新甸供销合作社的房产出卖，以安置下岗职工。后经原、被告充分协商一致，双方于2006年9月30日签订了一份《牟定县新甸房屋资产出让合同》，合同约定：被告将其位于牟定县高平村委会新甸供销合作社房产证号为牟房字第××号的房产所有权及房产坐落面积内附着的土地使用权（土地使用权号为牟国用2002字第059号）一并出让给原告，总价款为15万元；合同签订后原告必须付购房款90%，剩余的房款待土地使用证和房产证办理后一次性付清；有关房产手续由被告负责办理给原告，但原告必须承担房屋出让契税、印花税、土地登记费、房产登记费、房产证及土地使用证工本费，其余税费由被告承担。合同还就违约责任作了约定。合同签订后，原告认真履行了付款义务，不但向被告支付了购房总价款90%，即14万元，还付给了被告擅自增加的1000元。之后，被告也按约定将房产证过户给了原告，在办理房产证的过程中双方也按约定履行了自己该交的手续费。但房产证过户后，被告单位推说领导变动，被告就不再为原告办理土地使用权。这些年，原告无数次找到被告，被告领导有的推说新官不理旧事，有的要求原告承担办证过程中的所有费用。原告认为，有效合同应当得到法律的保护，原告作为弱势群体，花了全部家产购买被告的房屋，被告作为国家机关，竟然出尔反尔，百般耍赖，这让原告很是迷惑。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，要求判令：由被告配合原告将牟国用（2002）字第059号的土地使用证过户到原告名下，并由被告承担合同约定该被告承担的办证费用；诉讼费由被告承担。 被告云南省牟定县供销合作社联合社辨称：本案被告不是适格被告，与本案有争议的房产没有直接的利害关系。牟定县供销社系统改制，改制时间是2006年左右，在改制过程中，这些资产都属于国有资产，供销系统改制以后剩下资产交由日杂土产公司管理。2009年成立牟定县社有资产管理中心，所有剩余资产由日杂土产公司都交由社有资产管理中心管理使用。本案诉讼时效为两年，从合同时间来看，已超过两年的诉讼时效期限。原告与被告签订的房屋资产出让合同，根据当时法律、法规规定，在改制过程中涉及资产处置的，应当按照法定程序处理，也就是清偿核资、评估、审批，并挂牌公开出让，根据最高人民法院相关规定，涉及国有资产处置，资产处理不合法的，应当认定合同无效，尤其是在合同所出让的资产过程中造成资产流失的，更应当认为无效，所以资产出让合同效力请法庭予以审查。该土地使用面积为2745平方米，房屋占地面积793.41平方米，房屋之间有一个院子，房屋旁边还有一大块空地，加起来就是2745平方米；在签订的合同中，根据合同约定，出让范围仅只是使用的房屋及房屋占用的土地，并没有包含房屋间的面积及空地，即不属于出让的范围。交由日杂公司管理期间，原告已经办理了房产过户手续，当时相关部门已告知原告，原告拥有的面积是指房屋占地面积。原告在履行合同过程中存在违约，不配合办理土地过户，到现在为止，还没有付清购房款，只给付了141000元，被告在履行合同过程中不存在违约，反而是原告违约，原告诉请中超过合同所约定的土地面积，请求法庭不予支持。 综合双方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：1、被告主体资格是否适格？2、本案是否超过诉讼时效；3、原告的诉讼请求是否有事实依据和法律依据？ 针对上述争议，在举证期限内，原告钟锡龙向本院提交的证据有： 一、身份证复印件1份，欲证实原告的身份情况； 二、资产出让合同1份，欲证实双方于2003年9月20日签订合同，合同中所有的资产就包括房产和土地，且注明面积为2745平方米；剩余的购房款应当在被告办理土地使用证过户手续后才支付，同时证明原告不存在违约及本案被告主体资格适格； 三、收款收据2份，欲证实原告方已按照合同约定支付了141000元购房款； 四、土地使用证1份，欲证实房屋面积以土地使用证为准，与合同约定相互印证，因此办理给原告方的土地使用证就应该是2745平方米。 五、房产证1份，欲证实被告卖给原告方房屋的概况； 六、牟定县政府文件1份，欲证实政府部门规定可以把闲置的房产处置，不存在违法； 七、牟定县供销社联合社文件1份，欲证实处置资产是合法的，是合法有效的合同； 原告当庭提交房产证和房屋出让初步协议各1份，欲证实被告原房产证已过户到原告名下，当时是被告配合过户的，合同是有效的；初步出让协议证实办理过程中土地出让金、收益金明确由被告承担，同时土地面积为2745平方米。 经质证，被告对原告提交的证据一、三，无异议；对证据二，认为不能证实原告方的主张，也不能证实被告主体资格适格；相反能证实被告的主张，即证实当时被告将房屋出让给原告的目的，出让后用于安置下岗职工，从合同第一至第七款，原告提交的土地使用证仅只载明了一部分，从整个合同看要理解合同签订的目的，2745平方米土地如以14万元就卖出，涉及国有资产流失，故被告出让范围只包括房屋面积，不包括院子及空地；至今未付清购房款，合同效力请求法庭给予审查；基于原告方违约及合同第六条违约责任，我方可以与原告解除合同；对证据四、五，真实性无异议，但房产证是原告在供销系统改制后剩余资产交由日杂公司管理过程中去办理的，按照相关规定，房屋过户存在违法；对证据六、七，真实性无异议，但不能证实原告所主张的被告主体资格适格，也不能证实处置房产是合法的，只能证实安置职工的事实。被告对原告当庭提交的房屋出让初步协议，认为甲方公章是伪造的，个人签名虽然真实，但个人的签名是2015年7月原告拿了空白纸让他们签名的，故对其真实性及合法性均不予认可。 在举证期限内，被告向本院提交证据有： 一、云南省牟定县供销合作社联合社组织机构代码证、事业单位法人证书、法定代表人身份证各1份，欲证实被告的基本情况； 二、牟定县供销社社有资产管理中心组织机构代码证、事业单位法人证书、法定代表人身份证各1份，欲证实社有资产管理中心组织机构情况及应当履行的职责，是一个独立的法人； 三、牟政发（2006）43号文件、牟政发（2009）21号文件、牟编字（2009）3号文件各1份，欲证实2006年供销社改制后剩余的资产在2009年就交由社有资产管理中心管理使用； 四、国有土地使用证复印件1份，欲证实出让给原告的范围是指房屋及房屋占地面积，在出让时就做了说明； 五、房产证复印件1份，欲证实房屋已过户到原告名下； 六、牟国土资复（2006）111号文件1份，欲证实当时国土资源局对国有资产进行公开、挂牌出让，在出让给原告房屋之后，日杂公司处置相关资产的过程中，都是通过公开挂牌方式出让的，所以出让给原告的房屋不合法； 七、房屋评估报告1份，欲证实房产评估的价值，比照丰乐那个供销店，2006年出让给原告价值是9万元，房屋土地价值就是84000元，合计18万元，与卖给原告的房屋价值14万元相当，所以证明出让给原告的面积就是房屋占地面积； 八、土地基准地价表1份，证实在2006年争议的位置土地基准地价为138.2元/平方米。 被告当庭提交牟发（2002）7号文件1份，欲证实对国有资产处理是有相关规定的，供销系统改制过程中要按照法律规定来处置资产，牟定县新甸供销合作社出让给原告资产的行为是违法的，签订的房屋资产出让合同是无效的。 经质证，原告对被告提交的证据一、五，无异议；对证据二，对证据的真实性无异议，但认为从其成立的时间看，是原告购买的房产后两年，所以该资产管理部分属于改制剩余资产；对证据三，认为与本案无关，现争议的房产不属剩余资产，不应当由社有资产管理中心来管理；对证据四，真实性无异议，但证明效力不认可，从原告提交的证据明确看出出让房屋面积是多少；对证据六，真实性无异议，但不能证实被告的主张；对证据七、对真实性无异议，但不能证实是地价出让及损害国家利益；本案房产是2006年购买的，是符合当时的价值；对证据八、对真实性无异议，但认为与本案无关；对被告当庭提交的证据，认为与本案没有关联性，不予认可。 为核实案件事实，本院到双方争议地进行现场勘查并拍摄照片20张和对张绍金的调查笔录1份。经质证，原、被告对本院拍摄的照片及调查笔录，均不持异议。 经被告申请，本院于2016年1月26日依法委托云南警官学院司法鉴定中心对房屋初步协议书印章和文件形成时间进行鉴定，云南警官学院司法鉴定中心于2016年2月22日作出云警院司法鉴定中心（2016）文鉴字第009号文书司法鉴定意见书，结论为：“1、检材与样本1、样本2、样本3、样本4上盖有“牟定县新甸供销合作社”印文是同一枚印章所盖印；2、因检材与样本印文的印泥色料种类不同，样本印文不具有可比性条件，无法判定检材印文盖印时间是在样本印文盖印时间之前或之后，即无法判定检材印文的盖印时间；3、检材上“经办人签字”处“高显崇、张超金、谢昆仙”签名笔迹和“乙方签字”处“钟锡龙”笔迹不是书写形成，而是复印形成的，不可能判定其书写时间，由于黑色碳粉颗粒较为稳定，根据现有设备和技术水平，无法判定其复印形成时间”。 经质证，原告对鉴定结论无异议；被告认为，印章真实不等于协议真实，协议形成行为与印章加盖行为在性质上具有相对独立性，法院认定协议的真实性需要综合考虑其他证据及事实；房屋出让初步协议，不具有真实性、合法性。 本院认为，对原告提交的证据一至七，其来源合法，能证实原告的身份情况、双方签订合同、房款支付、土地使用证、房产证等情况，故本院予以认定；对原告当庭提交的房产证1份，能证实房产过户情况，故本院予以认定；对房屋出让初步协议，经鉴定“牟定县新甸供销合作社”印文是同一枚印章所盖印，但个人签名系复印件，且无法鉴定其形成时间”，故对房屋出让初步协议，本院不予采信。对被告提交的证据一，能证实被告的诉讼主体资格，本院予以认定；对被告提交的证据二至八，能证实供销系统改制的情况等事实，对其真实性本院予以认定，但不能证实被告的主张。对被告当庭提交的证据，能证实改制的相关情况，对其真实性本院予以认定，但不能证实被告的主张。对本院拍摄的照片、云警院司法鉴定中心（2016）文鉴字第009号文书司法鉴定意见书，其来源合法，能证实案件相关情况，故本院予以认定；对本院调查笔录，其来源合法，能证实本案案件事实，对调查笔录中能相互印证的部分，本院予以采信；对不能相互印证的部分，本院不予采信。 根据上述所采用的证据及庭审，本院认定本案法律事实如下： 2006年9月30日，原牟定县新甸供销合作社与原告签订了《牟定县新甸供销合作社房屋资产出让合同》，双方约定：“1、出让房屋资产坐落地址：江坡镇高平村委会，房屋四至以房产管理部门界定的为准。土地使用面积以土地使用证为准。乙方已对甲方所出让的房屋做了充分了解，愿意购买该宗房产，并交付购房保证金1000元；2、房屋结构及面积：该房屋为砖木和土木结构平房，占地面积以土地部门界定为准；3、出让房产价格15万元；4、房屋资产出让期限以有关法律规定年限为准；5、付款办法：合同签订后乙方必须付购房款的90%，剩余的房款待土地使用证和房产证办理后一次性付清。有关房产手续由甲方负责办理给乙方，但乙方必须承担房屋出让契税、印花税、土地登记费、房产登记费、房产证及土地使用证工本费，其他税费由甲方承担。（手写：乙方承诺在10月10日付清房款）……。甲方牟定县新甸供销合作社（公章）；乙方：钟锡龙（签字及按印）；中证机关：云南省牟定县供销合作社联合社（公章）”。2006年9月30日，原告按合同约定交付了1000元的购房保证金；2006年10月9日，原告支付给原牟定县新甸供销合作社购房款140000元。合同签订后，原牟定县新甸供销合作社已将出让的房产（含土地使用证范围的土地使用权）交由原告管理使用至今。 原牟定县新甸供销合作社牟国用（2002）字第059号国有土地使用证为“土地使用者：新甸供销合作社；坐落：新甸高平村委会大平地；用途：商业；使用权类型：划拨；使用权面积：2745平方米。宗地图中载明：用地面积：2745㎡；建筑物占用地面积：613㎡；发证日期：2002年7月”。2002年11月13日牟定县人民政府核发的牟房字第××号房产证为“房屋所有权人：牟定县新甸供销合作社；坐落新甸乡高平村委会大平地；产别：集体；土地使用摘要：土地证号（2002）字第0**；使用面积2745㎡”。牟定县供销系改制结束后，原牟定县新甸供销合作社已注销。2008年8月11日，原、被告双方到房产管理部门将原牟定县新甸供销合作社牟房字第××号房屋产权证过户给原告（房产证现在被告处保管），即牟房字第××号“房屋所有权人钟锡龙；房屋坐落：牟定县高平村委会；产别:私产”。2009年2月2日，牟定县人民政府牟政发（2009）21号“牟定县人民政府关于县日杂土产公司进一步深化改革实施办法的批复”：公司改革改制后所剩余的全部资产移交县社有资产管理中心统一管理。另查明，原告从房屋出让合同签订后至2015年6月间，原告多次找被告，要求被告将土地使用证过户到其名下，2015年6月被告明确告知原告“出让的仅包含房屋及房屋占地面积”。2015年7月29日，原告向本院提起民事诉讼。 在诉讼过程中，经被告申请，本院于2016年1月26日依法委托云南警官学院司法鉴定中心对房屋初步协议书印章和文件形成时间进行鉴定，云南警官学院司法鉴定中心于2016年2月22日作出云警院司法鉴定中心（2016）文鉴字第009号文书司法鉴定意见书，结论为：“1、检材与样本1、样本2、样本3、样本4上盖有“牟定县新甸供销合作社”印文是同一枚印章所盖印；2、因检材与样本印文的印泥色料种类不同，样本印文不具有可比性条件，无法判定检材印文盖印时间是在样本印文盖印时间之前或之后，即无法判定检材印文的盖印时间；3、检材上“经办人签字”处“高显崇、张超金、谢昆仙”签名笔迹和“乙方签字”处“钟锡龙”笔迹不是书写形成，而是复印形成的，不可能判定其书写时间，由于黑色碳粉颗粒较为稳定，根据现有设备和技术水平，无法判定其复印形成时间”，用去鉴定费5000元（被告方预付）。 本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告与原新甸供销合作社签订的“牟定县新甸供销合作社房屋资产出让合同”，系双方当事人的真实意思，不违反当时企业改制的相关规定，故该合同合法有效，双方当事人应全面履行合同约定义务。原牟定县新甸供销合作社与原告签订的《牟定县新甸供销合作社房屋资产出让合同》约定：“1、出让房屋资产坐落地址：江坡镇高平村委会，房屋四至以房产管理部门界定的为准。土地使用面积以土地使用证为准。……5、付款办法：合同签订后乙方必须付购房款的90%，剩余的房款待土地使用证和房产证办理后一次性付清。有关房产手续由甲方负责办理给乙方，但乙方必须承担房屋出让契税、印花税、土地登记费、房产登记费、房产证及土地使用证工本费，其他税费由甲方承担”，原告已履行了合同义务，并已实际管理使用受让的房屋及土地使用权至今，被告也按合同约定将房产证过户给了原告。因此，对原告的诉讼请求，本院依法予以支持。对被告认为其主体资格不适格，适格的被告应是牟定县社有资产管理中心的答辩主张，因牟定县社有资产管理中心是本案房屋出让合同签订后的2009年才成立，根据牟定县人民政府牟政发（2009）21号“牟定县人民政府关于县日杂土产公司进一步深化改革实施办法的批复”：公司改革改制后所剩余的全部资产移交县社有资产管理中心统一管理；牟定县社有资产管理中心管理的是改革改制后所剩余的全部资产，而本案争议的资产是改革改制中已处置的资产。被告是原新甸供销合作社的主管部门，又是当时企业改制处置资产的主体，原新甸供销合作社现已注销，故被告依法应是本案适格的被告。对被告认为原告的起诉已超过诉讼时效的答辩主张，因原告从房屋出让合同签订后，多次找被告要求及协商将土地使用证过户到其名下，2015年6月被告明确告知原告“出让的仅包含房屋及房屋占地面积”，故原告的起诉未超过诉讼时效，对被告的该项答辩主张，本院不予支持。对原、被告未能提交相应证据证实的其他诉辩主张，本院不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、由被告云南省牟定县供销合作社联合社在本判决书生效后30日内配合原告钟锡龙将《牟国用（2002）字第059号的土地使用证》过户给原告钟锡龙，并承担办理土地使用证过户手续中除双方约定由原告承担的房屋出让契税、印花税、土地登记费、土地使用证工本费以外的其他税费（含土地出让金、收益金等，具体数额由土地管理等相关管理部门确定为准）； 二、鉴定费5000元（被告方已预交），由原告钟锡龙承担（款限法律文书生效后30日交付本院，并由被告领取）。 诉讼费50元，由被告云南省牟定县供销合作社联合社承担（款限法律文书送达后7日内交付本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 审判长  朱东京 审判员  张自强 审判员  郑清月 二〇一六年七月二十日 书记员  普丽华