新疆维吾尔自治区阜康市人民法院民 事 判 决 书（2016）新2302民初533号原告：祁东志，男，汉族，1985年11月26日出生，住阜康市。被告：袁芬玲，女，汉族，1971年4月16日出生，住阜康市。原告祁东志与被告袁芬玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后，同年4月13日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祁东志到庭参加了诉讼，被告袁芬玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序审理。同年7月25日，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告祁东志到庭参加了诉讼，被告袁芬玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称：2014年9月1日，被告将其位于阜康市元森房地产开发有限公司处租赁的位于阜康市元森花园小区2号楼2楼2、3、4号商铺转租给原告使用。原告于2014年9月1日向被告缴纳了房屋租金50000元、押金10000元、物业费1000元。后原告对上述商铺进行了装饰装修，产生装修费用50000元。2014年9月底，阜康市元森房地产开发有限公司工作人员告知原告，其租赁的房屋，阜康市元森房地产开发有限公司不允许被告转租，阜康市元森房地产开发有限公司欲与被告解除房屋出租合同，阻止原告继续装修和使用上述商铺。2014年11月，阜康市元森房地产开发有限公司向阜康市人民法院起诉，请求解除原、被告之间的《房屋出租合同》，后经阜康市人民法院（2014）阜民初字第1617号民事判决解除。原告认为，被告明知自己没有转租权的情况下，将房屋转租给原告，造成双方签订的《房屋出租合同》无效，致使原告无法使用租赁房屋，并造成装修损失，侵害了原告的权益。因此，请求法院依法判决：1、解除原、被告双方于2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》。2、被告返还原告缴纳的房屋租金50000元、押金10000元、物业费1000元，合计61000元。3、被告返还原告之前缴纳的诉讼费1260元和邮寄费80元。4、被告赔偿原告装修损失50000元。5、本案诉讼费用由被告承担。被告未提交书面答辩意见。为支持其诉讼主张，原告向本院提交如下证据：（一）《房屋出租合同》一份，拟证实原告租赁了被告位于阜康市元森花园小区2号楼2楼2、3、4号商铺，租赁期限四年，时间从2015年1月1日至2018年12月31日，收条上注明从2014年9月1日收取费用。（二）收条两份，证实被告共收取原告房屋租赁费50000元、押金10000元、物业费1000元，合计61000元。（三）收据6份，证实被告装修租赁的三间房屋共花费4-6万元，票据的金额是6851元。（四）诉讼费票据、邮寄费票据各一份，证实被告给原告造成损失合计1340元。（五）（2014）阜民初字第1617号民事判决书一份，证实阜康市元森房地产开发有限公司是商铺的所有权人，被告未经公司同意将这三间商铺转租给原告，法院解除了他们之间签订的租赁合同。本院认证意见，原告提交的证据符合法律规定的形式要件，被告未到庭视为质证权利的放弃，因此，上述证据可以相互印证原、被告之间存在租赁合同关系；原告先后向被告支付租赁费、押金及物业费的事实。根据原告举证以及本院认证，并结合原告的陈述，可以确认以下法律事实：2014年9月1日，原、被告作为甲乙双方签订了《房屋出租合同》，约定：甲方（被告）愿意将产权属于自己的商铺出租给乙方（原告）。第一条商铺基本情况甲方将坐落于元森花园小区2号楼2楼商铺的房屋，建筑面积180平方米。第二条租期自2015年1月1日至2018年12月31日止。第三条租金和租金交纳期及条件（1）2015年1月1日至2016年12月31日，每年租金80000元；（2）2017年1月1日至2018年12月31日，每年租金90000元；（3）乙方必须每年一个月前付清后一年的租金。签合同时，乙方向原告交纳10000元的押金。……合同签订后，被告将房屋交付原告，原告向被告交付了前期房屋租金50000元、押金10000元及1000元物业费。另查明：诉争的商铺产权系阜康市元森房地产开发有限公司所有，被告在没有取得房屋所有权的情况下，亦未经阜康市元森房地产开发有限公司同意擅自将承租的房屋转租给原告。2014年11月，阜康市元森房地产开发有限公司向阜康市人民法院起诉，请求解除阜康市元森房地产开发有限公司与袁芬玲之间签订的《房屋出租合同》，双方的合同关系后经阜康市人民法院（2014）阜民初字第1617号民事判决解除。再查明：原告要求与被告协商解除合同未果，于2015年6月23日，起诉至阜康市人民法院，后因被告无法送达而撤回起诉，缴纳诉讼费用共计1340元。本院认为：根据合同法的相关规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告在没有取得房屋所有权的情况下，亦未经诉争房屋的所有权人阜康市元森房地产开发有限公司的同意，擅自将承租的房屋转让给本案的原告，且被告与房屋所有权人之间签订的房屋租赁合同被法院依法解除，导致本案的原告不能实现承租诉争房屋经营的合同目的。本院认为，被告的违约行为致使原告不能实现承租诉争房屋进行经营的合同目的，因此，原告主张解除原、被告双方于2014年9月1日签订的《房屋出租合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告返还缴纳的房屋租金50000元、押金10000元、物业费1000元；赔偿装修损失50000元；返还原告因此缴纳的诉讼费1260元及邮寄费80元。根据庭审查明的事实，原告在承租诉争房屋后，由于被告与房屋所有权人发生纠纷，导致租赁物无法正常使用。于2015年4月20日，原告与阜康市元森房地产开发有限公司重新签订了房屋租赁合同，承租了诉争的商铺并缴纳了相关费用。本院认为，原、被告之间虽然签订了合同，由于被告的违约行为导致合同并未实际履行，被告理应向原告返还已缴纳的租金50000元、押金10000元、物业费1000元以及损失1340元。原告主张被告赔偿装修损失50000元。法律规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明。原告提供的证据不能充分证明装修房屋所花费用。根据“谁投资谁受益”的原则，本院认为，诉争房屋经原告装修后仍由其使用，并未产生实际损失，因此对原告提出被告返还装修款50000元的主张本院不予支持。综上，原、被告签订房屋出租合同后，由于被告的违约行为导致不能实现合同目的，被告理应返还原告因此受到的损失。依照《中华人民共和国合同法》九十四条、九十七条及《中华人民民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告袁芬玲于本判决生效之日返还原告祁东志房屋租赁费50000元、押金10000元、物业费1000元、其他损失1340元，共计62340元；二、驳回原告祁东志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2520元，公告费600元，合计3120元（原告已预交）由原告祁东志承担525元，被告袁芬玲承担2595元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长  杨金祥审 判 员  刘晓青人民陪审员  杨金标二〇一六年七月二十六日书 记 员  郭 倩