黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0603民初1735号原告大庆市陆达物业管理有限公司，住所地大庆市龙凤区龙一路龙祥小区四号楼一层商服。组织机构代码74697521－8。法定代表人刘殿合，该公司经理。委托代理人孙双印，男，1974年9月24日出生，汉族，大庆市陆达物业管理有限公司法务工作人员，住大庆市龙凤区，被告李刚，男，1977年9月26日出生，汉族，无职业，现住大庆市龙凤区，原告大庆市陆达物业管理有限公司(以下简称“陆达物业公司”)与被告李刚民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月30日受理后，依法适用简易程序，于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告陆达物业公司委托代理人孙双印、被告李刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陆达物业公司诉称，原告是大庆市龙凤区龙祥小区物业管理服务单位，被告是龙祥小区2-3-401室业主，多年来，原告为被告提供物业服务，但被告未足额交纳物业费，截止2015年末，被告拖欠原告物业费7235.87元，原告多次催要无果，为维护合法权益，原告依法提起诉讼，现请求：1、被告给付物业费7235.87元（从2007年10月1日至2016年10月1日，已扣除被告已实际交费的两个年度），利息2202元，合计9437.87元；2、本案诉讼费由被告承担。被告李刚辩称，物业费被告已缴纳了4年，2007年1月入住至2011年1月，原告是与取暖费捆绑式收费，物业费和取暖费一起交，所以这4年的物业费被告已经缴纳，对利息的利率有异议，计算标准过高，不同意给付，被告不认可业主委员会与原告签订的合同，只认可物业管理服务协议对被告的承诺，对原告提供的资质均有异议，且原告提供的物业服务不达标，所有的环境卫生、安全管理、房屋主体、公共设施的维护均不满意，根据法律规定，收取物业服务费是按照物业服务合同对设施进行维护管理，物业费用与原告的服务是共存的，原告的服务不符合标准，所以不同意缴纳物业费。原告陆达物业公司为支持其主张向本院提供如下证据：证据一、营业执照、资质证书、收费许可证复印件各一份（已与原件核对无异）。欲证明原告有物业管理三级经营项目，原告具备三级物业服务资质，原告按照每平方米每年9.36元收取物业费具有合法根据。经质证，被告无异议。证据二、龙凤区城管局备案的资料卡及物业服务合同复印件各一份（与原件核对无异），欲证明原告开展物业服务，向业务主张部门审核备案，并与业主签订物业合同。经质证，被告对备案材料前面的内容无异议，但对物业服务合同有异议，认为不是其本人签的，对业主委员会的合法性，被告也不认可。证据三、2007年陆达物业公司资质证书、2011年陆达物业公司收费许可证、2003年陆达物业公司营业执照（均系复印件）欲证明原告在向被告提供物业服务的期间一直有服务资质。经质证，被告无异议。被告李刚为支持其主张向本院提供如下证据：证据一、物业费收据三份，欲证明被告已缴纳2007年、2009年至2010年、2010年10月15至2011年10月15日的物业费。经质证，被告对2009年10月19日及2010年2月12日的交费票据无异议，对2007年1月12日的交费票据有异议，实际交费项目是热力费及收房到2007年10月1日之前的物业费。证据二、陆达物业管理服务协议一份（与原件核对无异），欲证明原告承诺的物业服务标准，双方应该按照该协议执行。经质证，被告对真实性有异议，但认为物业服务合同是一个物业公司对多位业主服务签订的合同，只有一个业主与物业公司签订的合同也是没法履行。证据三、照片37张，欲证明原告提供的绿化、保洁、对讲系统、监控系统均未达到服务标准，保安岗亭常年没人，绿化部分都是小区业主种的蔬菜。经质证，原告有异议，认为小区内种菜的现象是业主的个人行为，原告也进行了劝阻，但是原告没有执法权，所以制止的效果不好，对于其他照片只是某一个特定的时间点的状况，物业服务合同是一个长期的继续性合同，单纯的这一个时间点上不能证明原告违约，被告所称的监控系统根本就没在收费的范围内，保安都是按照规定执行的。应原告申请，本院依法到陆达房地产公司调取商品房买卖合同复印件一份，欲证明被告是涉案房屋业主，房屋交付期限是2007年1月1日前。经质证，被告对真实性有异议，认为被告持有的原件17页尾页中少了法定代表人李孟友的名章，其它部分真实，与原告手里的原件一致。针对上述证据，本院认为，被告对原告提供的证据一、三无异议，予以采信。对于原告提供的证据二，已在龙凤城管局备案，被告虽有异议，但未举证予以反驳，予以采信。对于被告提供的证据一，已加盖原告的公章，能够证明原告已交纳三个年度的物业费，予以采信。被告提供的证据二，有原、被告的签名盖章，予以采信。被告提供的证据三，能够反映原告提供的物业服务存在瑕疵的事实，予以采信。对于本院依原告申请调取的证据，有齐齐哈尔联兴房地产开发集团有限公司与被告的盖章及签名，予以采信。经审理查明，被告李刚系大庆市龙凤区龙祥小区2-3-401室的业主，自2007年入住该小区，原告是被告李刚居住的小区的物业服务企业，一直为被告居住的区域提供物业服务。2013年之前，原告未与业主委会员订立物业管理服务合同，与小区业主形成事实上的物业服务关系。2013年7月15日，原告与被告的小区业主委员会签订了管理服务合同，约定：物业费收费标准为每年9元／平方米，服务期限至2016年7月15日。被告李刚以原告未尽到物业管理服务为由，未足额交纳物业服务费。原告认为被告共拖欠原告物业服务费7235.87元（2007年10月1日至2016年10月1日共计7年的物业费，已扣除被告已交费的两年）。庭审中，被告提供了3张交款收据，其中记载被告于2007年1月、2009年10月、2010年10月分别向原告交纳了3个年度的物业费。本院认为，物业管理是物业管理公司依照合同约定为业主提供包括环境卫生、绿化管理、公共秩序等项目的有偿服务行为。原告为该小区提供有偿的物业管理服务，被告作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向原告履行支付物业管理费的义务。至于物业服务费数额的确定，本院认为，原告诉请要求给付截至2016年10月1日的物业费，但因管理服务合同的期间至2016年7月15日，本院对物业费实际支持至合同终止的日期，对原告要求的2016年7月15日之后的物业服务费不予支持。结合原告提供的收费许可证、物业管理服务合同及被告提供的交费票据，被告应交纳的物业服务费为5757.21元（110.45平方米×9元／平方米×5年9个月15天），被告李刚辩称原告的服务不到位，已提供了相应证据证实原告在公共设施维护、环境卫生、绿化管理服务等方面存在瑕疵，但不足以抗辩全部物业费的交纳，综合考虑原、被告履约情况及违约程度，酌情认定被告应向原告交纳物业管理费2879元。原告提供的物业服务未达到收费标准致使业务拒绝交费，业主不交费的行为系行使合同履行抗辩权，且原、被告未明确约定物业费的支付期限，故本院对原告要求被告支付逾期交纳物业费而产生的利息的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告李刚于本判决生效之日起七日内给付原告大庆市陆达物业管理有限公司物业服务费2879元；二、驳回原告大庆市陆达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告李刚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  李庵齐二〇一六年七月十三日书记员  刘宇桐附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第一百八十七条之规定，对本判决不服，在判决生效后，有向检察机关提出申诉的权利。