山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13857号上诉人（原审原告）：隋海涛，男，住山东省汶上县。上诉人（原审被告）：宋宁宁，女,住河北省泊头市。上诉人（原审被告）：李宏林，男，住河北省泊头市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王玉萍，济南历城鸿图法律服务所法律工作者。原审被告：济南万信汽车用品有限公司，住所地济南市。法定代表人：李宏林，董事长。委托诉讼代理人：王玉萍，济南历城鸿图法律服务所法律工作者。上诉人隋海涛、宋宁宁、李宏林因与原审被告济南万信汽车用品有限公司（以下简称万信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初3587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。隋海涛上诉请求：1.撤销一审民事判决第三项、第五项，改判为宋宁宁、李宏林返还隋海涛定金10000元，赔偿隋海涛损失2000元及租金占用期间的利息；2.一审、二审诉讼费用均由宋宁宁、李宏林承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，宋宁宁、李宏林根本违约导致合同无法履行，应当将10000元全额退还给隋海涛。1.2020年3月31日隋海涛与宋宁宁、李宏林达成口头房屋租赁合同，隋海涛根据双方的约定履行了租金给付义务，但在约定的时间内宋宁宁、李宏林并未将房屋腾空交付给隋海涛。在隋海涛调取的报警视频(视频PICT0001152735中第8分47秒-9分02秒以及视频PICT0002155727中5分28秒-5分40秒)可看出宋宁宁、李宏林承认隋海涛当时拉着机器，在约定的时间宋宁宁、李宏林并未按照约定将房屋腾空，有大量物品堆积，导致在隋海涛搬家当天所有机械设备并不能如期搬入，违反了双方口头租赁合同的约定。因此，宋宁宁、李宏林违约在先而并非一审法院认定的履行瑕疵。2.根据一审庭审以及调取的报警视报警视频(视频PICT0001152735中9分15秒以及视频PICT0002155727中5分49秒)可看出，涉案房屋的水电线路改造，以及门口地面修整均是由隋海涛完成的。出警视频(PI010001154237中12分23秒)可以看出隋海涛在双方约定的4月3号收拾完成但是实际仍然没有收拾完成的情况下，于4月4号当天带母亲和姐姐在所租房屋内帮助收拾(有当时帮助收拾房屋时候的部分视频)。隋海涛在履行双方的口头房屋租赁合同中一直是积极主动的，因宋宁宁、李宏林一再违约导致其没有办法正常搬入，是宋宁宁、李宏林违约在先，而且是一再违约。3.4月5日当天因为宋宁宁、李宏林再次违约，没有及时腾空房屋，导致隋海涛无法如期搬入，隋海涛给姐姐(隋某娟)打电话，随后隋海涛的姐姐(隋某娟)前来协商，协商过程中，李宏林表示自己把约定的房屋西半部分全租给隋海涛后，自己的地方不够用了，想要再收回已经租赁给隋海涛房屋的一部分，再次导致隋海涛没有办法按约定正常搬入涉案房屋。最终5号当天双方达成合意：宋宁宁、李宏林不再租赁房屋给隋海涛，隋海涛也表示不再租赁该房屋，合同解除，宋宁宁、李宏林答应返还隋海涛房租35000元以及定金9000元，这点出警视频(PICT0002155727中第4分23秒宋宁宁的陈述)可以看出。合意达成，口头租赁合同解除，隋海涛不再租赁房屋实属合情合理，并不存在任何违约情形。二、宋宁宁、李宏林违约在先，导致双方合同无法实现又拒不退还隋海涛租金及定金，其应承担隋海涛因搬家导致的损失以及租金、定金占用期间的利息。宋宁宁、李宏林未按时双方约定的时间腾房导致隋海涛不能如期搬入是事实，而隋海涛在搬家当天租赁大型运输车、装卸车等支出相关的费用也是事实，该支出系隋海涛实际发生的损失，且因宋宁宁、李宏林违约导致隋海涛不能如期搬入，该损失应该由宋宁宁、李宏林承担。同时，在宋宁宁、李宏林表示不再将房屋租给隋海涛，双方达成口头房屋租赁合同解除的合意后，宋宁宁、李宏林至今拒不返还隋海涛支付的房租以及定金，没有任何的法律依据，其应当承担该资金占用期间的利息，而一审法院认定隋海涛存在违约行为进而对该损失以及利息不予支持实属认定事实不清。综上所述，一审法院认定事实错误，宋宁宁、李宏林违约在先导致双方的口头租赁合同无法履行，其应当退还租金及定金，且因宋宁宁、李宏林违约行为导致隋海涛的损失也应由宋宁宁、李宏林承担，因此宋宁宁、李宏林应向隋海涛赔偿损失及支付租金、定金占用期间的利息。一审判决严重侵害了隋海涛的合法权益，请求法院支持隋海涛的全部上诉请求。宋宁宁、李宏林辩称，隋海涛的上诉理由均不能成立，隋海涛违约在先，其已交纳了定金，定金也不应当退还，请求法院依法驳回隋海涛的上诉请求。万信公司辩称，同宋宁宁和李宏林的答辩意见。宋宁宁、李宏林上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.一、二审诉讼费由隋海涛承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误。一、隋海涛违约在先，其已经缴纳的定金10000元不应退回，一审认定双方均有过错，应均摊无事实证据及法律依据。宋宁宁、李宏林已经为隋海涛腾房，并将涉案房屋内的水电线路进行了修改，涉案房屋隋海涛仅租赁了一部分，并不是全部租赁，因此，一审法院以房屋内还有部分物品为由判决责任均摊与事实不符，该判决是错误的，定金1万元不应退回。二、一审判决双方解除租赁合同，并返还租金是错误的。宋宁宁、李宏林已与隋海涛达成房屋租赁协议，隋海涛亦支付了租金，宋宁宁、李宏林为隋海涛腾空了房屋，修改了电路，宋宁宁、李宏林无过错行为，隋海涛要求退回租金不应得到支持，因此，一审判决是错误的。三、一审判决认定宋宁宁系合同相对方，应承担返还责任是错误的。宋宁宁系万信公司员工，其在网上发布租赁涉案场地的行为系职务行为，隋海涛涉案款项也是打入了李宏林账户，因此，一审判决宋宁宁承担返还责任无事实证据及法律依据。四、一审判决未完全支持隋海涛诉讼请求，因此，一审判决诉讼费、保全费由宋宁宁、李宏林全部承担无法律依据。综上所述，一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误，请求撤销一审民事判决。隋海涛辩称，宋宁宁和李宏林违约在先，隋海涛到涉案房屋时发现房屋内堆积了很多物品，已经与宋宁宁、李宏林口头解除了租赁合同，当时约定好不租赁房屋了，2020年4月8日拿剩下的钱44000元，接出警视频也可以显示。万信公司辩称，同意宋宁宁、李宏林的上诉意见。隋海涛向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令解除隋海涛、宋宁宁、李宏林、万信公司之间的口头房屋租赁合同；2.诉请法院依法要求宋宁宁、李宏林、万信公司返还隋海涛租金45000元；3.诉请法院依法要求宋宁宁、李宏林、万信公司赔偿隋海涛损失2000元及租金占用期间的利息（以45000元为基数，自2020年4月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；4.本案诉讼费用由宋宁宁、李宏林、万信公司承担。一审法院认定事实：2020年3月31日，隋海涛在网上看到宋宁宁发布的一则济南市槐荫区28190号朋远爱车服务站院内厂房租赁信息，因此与其取得联系，并于当日看房沟通，于当日双方达成房屋租赁的合意，隋海涛通过微信转账的方式向李宏林支付定金10000元。双方口头约定：出租方将涉案厂房于2020年4月6日前腾空并交付给隋海涛。2020年4月4日，隋海涛将剩余租金35000元，通过微信转账的方式交付给李宏林。2020年4月5日，隋海涛与李宏林准备交接房屋时，发生纠纷，隋海涛主张李宏林并未按照约定腾空涉案房屋，导致机器设备不能搬入，李宏林主张已按照约定将涉案房屋腾空，不存在违约行为。2020年4月8日，双方因该纠纷电话报警，槐荫区网格驻巡5号站民警出警处理，本案立案后，隋海涛申请一审法院调取当时的出警视频，一审法院调取以后，也将当时的接处警视频当庭进行了播放。一审法院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，2020年3月31日，隋海涛与宋宁宁、李宏林口头达成的房屋租赁合同不违反法律强制性规定，均系双方真实意思表示，一审法院认定合同真实有效。隋海涛认为出租方还应当包括万信公司，但隋海涛定金、租金的支付方均不包括万信公司，因此万信公司不属于合同相对方，隋海涛要求万信公司承担责任，一审法院不予支持，但宋宁宁通过网络向隋海涛发出要约，后双方实际订立合同，其实际参与了房屋租赁合同的磋商以及最后的签订，因此应认定宋宁宁也为合同的相对方；其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”本案中，隋海涛主张宋宁宁、李宏林未于规定期限内即2020年4月6日将涉案房屋腾空，导致其未能如期搬入该承租房屋，但根据一审法院调取的槐荫区网格驻巡5号站民警接处警视频，可以看出涉案房屋已基本腾空完毕，隋海涛已具备搬入的条件，虽然李宏林一方存在履行合同的瑕疵，但并未根本违约，因此隋海涛主张宋宁宁、李宏林根本违约，无法实现合同目的，与事实法律不符，一审法院不予支持；再次，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”李宏林提交其与隋海涛姐姐的录音，并整理文字稿，载明：“隋海涛姐姐：我就要三万五，今天给我三万五我立马就走。”同时结合一审法院调取的槐荫区网格驻巡5号站民警接处警视频显示，隋海涛表示不再承租涉案房屋，宋宁宁也表示不再出租涉案房屋，因此，双方虽未对租金、定金达成合意，但房屋的租赁问题基本已经达成一致，即出租方不再出租涉案房屋，承租方也不再承租涉案房屋，因此一审法院认定双方的房屋租赁合同，实际已于2020年4月8日协商解除。最后，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，隋海涛支付的房屋租金35000元，因合同解除，宋宁宁、李宏林应予返还，对于定金10000元，宋宁宁、李宏林已实际履行房屋租赁合同中约定的腾空房屋的义务，并且已将涉案房屋的水电线路进行修改以满足隋海涛的承租需要，但结合一审法院调查的事实，2020年4月6日当天，宋宁宁、李宏林一方确有部分设施、物品还在涉案房屋中，存在履行瑕疵，同时作为承租一方的隋海涛，在出租方存在履行瑕疵情况下，却不通过积极的行为修正合同，相反采取了拒不履行合同的极端行为，因此双方均对合同的解除存在过错。综上，结合法律规定，一审法院酌定，对于定金10000元由双方根据自身的过错均摊，宋宁宁、李宏林一方应当返还隋海涛定金5000元。同时，对于隋海涛要求宋宁宁、李宏林赔偿损失2000元及租金占用期间的利息，因其存在违约行为以及对合同解除具有过错，一审法院对该请求不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条之规定判决：一、隋海涛与宋宁宁、李宏林之间的口头房屋租赁合同已于2020年4月8日解除；二、宋宁宁、李宏林于判决生效之日起十日内返还隋海涛房屋租金35000元；三、宋宁宁、李宏林于判决生效之日起十日内返还隋海涛定金5000元；四、驳回隋海涛对济南万信汽车用品有限公司的诉讼请求；五、驳回隋海涛的其他诉讼请求。案件受理费1076元，减半收取538元，诉前保全费520元，均由宋宁宁和李宏林负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。隋海涛申请证人隋某娟出庭作证，欲证明宋宁宁、李宏林违约在先，应该返还隋海涛44000元。宋宁宁、李宏林对证人证言质证称，证人隋某娟与隋海涛是姐弟关系，存在利害关系，其证人证言不能作为有效证据使用。证人隋某娟没有如实陈述事实，双方约定的是4月6日前将涉案场地腾出，4月6日上午7:00隋海涛将其物品搬入涉案场地，但是直到4月6日下午14:00多隋海涛才突然到达涉案场地，对其证言不予认可。万信公司对证人证言质证意见同宋宁宁、李宏林。经审查，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，隋海涛与宋宁宁、李宏林于2020年3月31日达成口头房屋租赁合同，系当事人真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。宋宁宁在网上发布出租信息，与隋海涛协商处理出租事宜，一审法院认定其系合同相对方并无不当。宋宁宁主张其发布租赁信息系万信公司的职务行为，不应承担赔偿责任，本院不予采信。当事人协商一致，可以解除合同。根据一审法院调取的槐荫区网格驻巡5号站民警接处警视频，隋海涛表示不再承租涉案房屋，宋宁宁亦表示不再出租涉案房屋，故双方就涉案合同解除达成一致。一审法院认定口头房屋租赁合同于2020年4月8日解除并无不当。宋宁宁、李宏林要求继续履行涉案合同，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。现涉案的口头房屋租赁合同已解除，一审法院判令宋宁宁、李宏林退还隋海涛35000元租金并无不当。宋宁宁、李宏林及隋海涛关于涉案10000元是否为定金性质，均未提供有效证据予以证明，故涉案10000元并非定金性质。宋宁宁、李宏林未按照合同约定腾空涉案房屋，具有一定过错，隋海涛在对方合同履行存在瑕疵的情况下拒绝继续履行合同导致涉案合同解除，亦具有一定的过错。一审法院结合双方解除合同存有的过错，酌定涉案10000元由宋宁宁、李宏林返还隋海涛5000元，并无不当。隋海涛上诉主张宋宁宁、李宏林赔偿其损失2000元，但未提交有效证据予以证明，其要求的租金占用期间的利息，其对合同解除亦具有过错，因此，一审法院对隋海涛要求宋宁宁、李宏林赔偿其损失2000元、支付占用租金的利息的诉讼请求未予支持，亦无不当。综上所述，李宏林、宋宁宁、隋海涛的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由李宏林、宋宁宁负担800元，隋海涛负担50元。本判决为终审判决。审 判 员 吴松成二〇二一年二月五日法官助理 王峥荣书 记 员 韩 璐