湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终471号上诉人（原审被告）：曾强荣（曾用名曾祥荣），女，1963年7月19日出生，汉族，住址武汉市江汉区，委托诉讼代理人：陶敬、杨栖原，湖北华隽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴新球，男，1982年9月19日出生，汉族，住址湖北省麻城市，委托诉讼代理人：苏攀，湖北泓峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张军，男，1961年4月19日出生，汉族，住址武汉市硚口区，上诉人曾强荣因与被上诉人吴新球、张军房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初6313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。曾强荣上诉请求：1、请求贵院撤销武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初6313号民事判决，依法改判或者发回重审；2、判令一、二审诉讼费用由被上诉人吴新球承担。事实和理由：一、本案所涉《房屋买卖合同》理应得到上诉人曾强荣的同意方才能产生法律效力，而在曾强荣明确表示不知晓、不同意的情况下，原审法院却在未有任何证据的情形下即认定曾强荣同意《房屋买卖合同》，显然属于认定事实不清。1、曾强荣于2012年就听到传闻本案所涉房屋将会拆迁，更是于后期得到了验证。本案所涉房屋在2013年已由江汉区政府上报至武汉市政府，纳于城市拆迁更新范围，在2014年武汉市政府工作报告中己将该地区规划为拆迁改造区，其房屋价值远远超过《房屋买卖合同》所约定的38万元，曾强荣不可能同意以如此低的价格出售房屋；根据豆丁网显示，在武汉市《2014年武汉政府工作报告》中，已将本案所涉房屋所在区域“沿江一号紫竹巷片区”列入拟拆迁改造范围，根据武汉市的拆迁政策，虽然涉案房屋面积仅为41平米，也将会按照最低60平米予以拆迁补偿而本案房屋所涉“紫竹巷片区”货币补偿价格为2万每平米，在未计算其他补偿费用的情况下本案所涉房屋最低价值为人民币120万元，试问曾强荣会在这个时候以市价的1/3来出售房屋吗？2、曾强荣更不可能同意以房屋出售前十年的全部房租来抵扣购房款。本案中，被上诉人吴新球支付房屋款项的方式根本不符合一般的房屋交易常理，以购房前十年所交付的全部房屋租金来抵扣购房款，特别是这个购房款与市场价格存在非常大差异的情形下。曾强荣作为智力正常的完全民事行为能力人，会同意如此不合理的支付方式吗？3、本案所涉房屋是曾强荣唯一一套住房，而且曾强荣个人并未有较大债务，也不存在急于交易房屋向被上诉人吴新球要求支付房屋款项的情形。按被上诉人吴新球的陈述，双方于2014年签订了《房屋买卖合同》，但是曾强荣却一直未向其要求支付1/2的购房款，而任由买房人吴新球来控制卖房的进度？显然并不符合卖房的通常情形。4、吴新球无论是口头约定后还是签订《房屋买卖合同》后，均未见过曾强荣，如果是正常的房屋买卖，吴新球作为急于买房人，要求与卖房的夫妻双方当面签订购房合同为基本常识，为什么被上诉人吴新球一直不要求夫妻双方到场签字？无论是2014年吴新球与张军口头约定还是2017年双方签订合同，吴新球作为一个正常民事行为能力人，从来没有要求上诉人曾强荣到场签字，作为一个正常的买房人，为何从来不要求夫妻双方一起面对面签订购房合同或者当面沟通购房事宜，这是买房的基本常识，显然吴新球是有意避开让曾强荣知晓，其明知如此不公平的合同显然是无法得到夫妻双方的同意。本案并不同于卖房后价格上涨而以夫妻另一方不同意为由不履行合同的房屋买卖案例，本案所涉房屋纳入武汉市城市更新改造时间为2014年年初，而被上诉人吴新球与张军口头约定的合同时间为2014年12月底，显然房屋的价值在签订房屋买卖合同前是远超过合同约定的金额的，作为一个智力正常的完全民事行为能力人，是不可能同意签订如此不公平的《房屋买卖合同》的，不能直接推论上诉人曾强荣明知及默认买卖房屋事宜。二、原审法院认定吴新球己支付18万元款项给张军，显然属于事实认定不清。根据吴新球提供的由张军书写的收条，自2014年起，吴新球仅支付人民币十万元，无论该笔款项是预支付的房屋租金或是支付的购房款未达到其合同约定的支付18万元，即使加上张军、曾强荣并不认可的前期已支付的房屋租金，也仅只有16万元，显然原审法院并未查清与案件有关的事实，就胡乱作出了认定。三、原审法院认定同地段房屋价格已经远远超过双方签订《房屋买卖合同》时的价格，显然对房屋价值变化作出了错误的认定。本案所涉房屋价值自签订《房屋买卖合同》以来就从未发生变化，本案所涉房屋价值在2014年初就已确定并远远超过了《房屋买卖合同》约定的价格，原审法院显然属于事实认定不清，凭主观臆断得出了与事实相反的认定。如前所述，该房屋在2014年初已经被武汉市政府列入拆迁改造的范围，而张军与吴新球签订或者约定《房屋买卖合同》系2014年12月底，意味着本案所涉房屋价值在签订《房屋买卖合同》前早已经达到120万元以上。本案所涉房屋的市场价值正是由其拆迁价值所决定的，在《房屋买卖合同》签订后本案所涉房屋根本不存在大幅增值的情形，原审法院认定签订《房屋买卖合同》后房屋价值发生巨大增值的事实根本不存在。四、原审法院认定“自2014年双方达成口头协议至2017年8月22日双方签订《房屋买卖合同》，武汉市购房资格的条件也有不同规定”，该认定事实严重错误。在武汉市购买住房的政策从未发生过重大变化，均是在武汉连续缴纳社会保险满二年即具备了在武汉市购买住宅的资格，唯一变化的是购买房屋的数量，从2012年至今经历过只允许购买二套住宅-放开购买限制-只允许购买二套住宅，这些政策的轻微变化根本无法影响到吴新球，其在武汉一套住宅都没有，其不具备购买住宅资格的根本原因在于没有在武汉市连续缴纳满二年的社会保险，而原审法院的认定简直是自创政策规定，无中生有。五、吴新球与张军签订《房屋买卖合同》事实上并未有真实买卖的意图，仅仅只是利用张军、曾强荣文化程度低，不懂法律，便于骗取不正当的利益。1、吴新球本身就租住在本案所涉房屋内，对房屋是否开始拆迁（因拆迁开始前政府会入户作入户调查）、对房屋是否具备产权证明（即不动产权证明）、自己是否具备购房资格、签订房屋买卖合同是否需要夫妻双方同意以及上诉人曾强荣是否会同意等情形是心知肚明的，其故意对并不具备购买条件的房屋进行购买，显然并不具备真实购买意图；2、吴新球支付购房款的方式是不符合一般的购房规律，其不具备购买房屋的经济能力。在武汉市购房条件并不复杂，并非原审法院所认定的政策不断在变化，基本条件是在武汉市连续缴纳社会保险满二年。其中有政策变化最大的方面是在是否存在限购方面，即不限制房屋购买数量，购买首套住宅从来未有过限制。显然这条政策规定的变化对吴新球没有任何影响，其在武汉一直连基本的购房资格都不具备。显然如果吴新球想具备买房能力，其早就可以创造在武汉市购房的条件，即使其从2014年口头约定买房时开始缴纳社会保险，到2017年时也具备了在武汉市的购房资格，显然吴新球从来就没有考虑过在武汉购买房屋一事，所以才来不在武汉缴纳社会保险，自然也不具备有购房资格。3、即使如吴新球所述2014年即口头约定买卖房屋，其2017年才签订《房屋买卖合同》，显然不符合一个正常房屋购买者的通常做法。被上诉人吴新球是在武汉的无房户，如果其一心是以买房为目的，其在2014年约定买房后，肯定是积极买房并督促出售人办理相关手续，并完善自身的购房手续，而吴新球对此不采取任何措施，在本案所涉房屋的拆迁公告出具后，才急忙单方与张军签订合同，显然并不是一个真实的买房者，仅仅只是为了利用张军的文化程度不高，骗取拆迁收益。吴新球辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。张军辩称，我认可上诉人的上诉请求。吴新球向一审法院起诉请求：1、请求解除吴新球与张军签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令张军、曾强荣退还吴新球购房款180000元及相应利息，并向吴新球支付违约金人民币38000元；3、依法判决张军、曾强荣赔偿吴新球损失180000元；4、本案诉讼费由张军、曾强荣负担。一审法院认定事实，张军、曾强荣于1987年4月29日登记结婚。案涉房屋位于武汉市江汉区大兴路76号1栋405室（建筑面积41.17平方米），系武汉市文化局的自管房，由武汉市评剧团分配给张军居住。吴新球自2006年起租住该房屋，向张军缴纳租金。2017年4月，吴新球与张军达成口头协议，张军将案涉房屋以总价款380000元出售给吴新球，之后吴新球陆续向张军支付房屋价款共计180000元。2017年8月22日，吴新球与张军补签书面《房屋买卖合同》，合同约定房屋成交价为380000元，合同签订时已支付张军房屋总价的50%，共计180000元，双方同意自合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续。卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款10%的违约金，并承担其他赔偿责任。合同签订后，吴新球一直居住使用案涉房屋至今。另查明，武汉市文化局按照相关政策与张军就案涉房屋签订了《成本价售房协议书》，张军缴纳了房款后于2018年11月27日办理了《不动产权证书》，权利人为张军和曾强荣。还查明，2020年1月2日，吴新球就其与张军、曾强荣之间的案涉房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，请求确认吴新球与张军之间签订的买卖合同有效；请求继续履行合同，协助吴新球办理案涉房屋权属变更登记手续；请求判令张军、曾强荣向吴新球支付违约金38000元。该院于2020年6月10日作出（2020）鄂0103民初10号《民事判决书》，认定2019年1月，吴新球与张军同去房屋管理部门办理案涉房屋的转移登记手续，房管部门答复：因吴新球非本市户籍，不能提供缴纳社保满两年的证明，且该房屋被纳入征收范围，不能办理该房屋的变更登记。吴新球与张军之间签订的《房屋买卖合同》有效。驳回吴新球以张军原因无法办理房屋过户登记从而主张违约金的主张。一审法院认为，吴新球与张军签订的《房屋买卖合同》已经生效民事判决确认有效，但因案涉房屋已经被纳入征收范围，征收房屋补偿的对象只能是房屋所有权人，且吴新球不具备在武汉市购买房屋的资格，无法办理变更登记，双方签订的合同事实上无法履行，吴新球主张解除其与张军之间签订的《房屋买卖合同》，该院依法予以支持。张军、曾强荣应返还吴新球购房款180000元并支付相应利息，利息以180000元为基数，自2017年8月22日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日按照2019年8月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率计算至实际支付之日止。张军在未取得房屋产权的情况下与吴新球达成房屋买卖口头协议并进而签订《房屋买卖合同》，收取吴新球房屋价款，在合同中约定90日内办理房屋权属转移登记，并且案涉房屋一直由吴新球居住使用，使得吴新球信任已经取得了案涉房屋，房屋交易可以顺利进行。双方在合同中对于吴新球是否具备购房资格并无约定，且自2014年双方达成口头协议至2017年8月22日双方签订《房屋买卖合同》，武汉市购房资格的条件也有不同的规定。现房屋被纳入征收范围，即使吴新球完善其购房资格，亦不可能办理房屋权属转移登记手续，同地段房屋的价格已经远远超过双方签订《房屋买卖合同》时的价格。综上，对于吴新球主张因合同解除遭受的损失180000元，该院依法予以支持。吴新球主张违约金38000元，该院（2020）鄂0103民初10号民事判决已经作出认定，本案不再审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、张军、曾强荣于本判决生效之日起十日内向吴新球返还房屋购房款180000元；二、张军、曾强荣于本判决生效之日起十日内向吴新球支付利息（利息以180000元为基数，自2017年8月22日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日按照2019年8月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率计算至实际支付之日止）；三、张军、曾强荣于本判决生效之日起十日内向吴新球赔偿损失180000元；四、驳回吴新球的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3635元，由吴新球负担375元，张军、曾强荣负担3260元（吴新球已预付该院，张军、曾强荣于本判决生效之日起十日内随上述应付款项一并向吴新球支付）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。曾强荣提交了如下证据：1、2014年武汉市政府工作报告中关于武汉市旧城改造计划内容；2、汉正天街和平里片71号地块旧城改建项目房屋征收补偿方案；3、收条；4、聊天记录截图。拟证明：涉案房屋所在片区2014年以前已规划为拆迁改造区，曾强荣早已知道房屋要拆迁，房屋价值在确认拆迁时远非买卖合同约定的价款，吴新球未支付18万元购房款，其支付的款项为房租，吴新球明知房屋交易需要得到夫妻双方的认可，其不属于善意的交易方。吴新球对于上述证据1、2的真实性无法确认，请求法院依法核实，对证据3、4的真实性无异议，对证明目的有异议。张军对曾强荣的证据无异议。曾强荣的证据1、2系在武汉市人民政府及江汉区人民政府官方网站下载，对其真实性本院予以确认。曾强荣的上述证据无法达到其证明目的，本院不予采信。吴新球提交（2020）鄂0103民初10号民事判决书一份，拟证明：张军认可该房屋买卖合同及收到购房款。曾强荣、张军对该份证据真实性无异议，对证明目的有异议。吴新球提交的该份判决书中张军对涉案买卖合同的效力明确表示无异议，本院对该份证据的证明目的予以采信。本院认为，吴新球与张军签订的《房屋买卖合同》已经生效民事判决确认有效，但因案涉房屋已被纳入征收范围，无法办理变更登记，双方签订的买卖合同已事实上无法履行，一审法院支持解除双方签订的《房屋买卖合同》符合法律规定。曾强荣以其作为张军的配偶系共同所有权人对此不知情且无出售房屋的意思表示而否认合同的效力没有事实依据。本案事实发生在《中华人民共和国民法典》颁布实施之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应当适用事发当时现行有效的《中华人民共和国合同法》相关规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”张军在签订《房屋买卖合同》时并未实际取得涉案房屋的所有权，无法按照合同约定在90日内办理房屋权属转移登记，其主观上具有过错，一审法院结合合同的履行情况和房屋的现状，判令曾强荣、张军向吴新球赔偿因合同解除造成的损失18万元并无不当。曾强荣认为吴新球系为骗取拆迁利益而签订房屋买卖合同的上诉理由没有事实依据。张军在另案中认可涉案房屋买卖合同的效力，在本案中否认收到18万元购房款，其前后言论不一致，结合其所出具的收条及双方在房屋买卖合同中的约定，一审法院认定张军收到购房款18万元具有事实依据。综上所述，曾强荣的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3260元，由曾强荣负担。本判决为终审判决。审判员  曹芳二〇二一年二月五日法官助理吴倩书记员夏姣