辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终55号上诉人（原审被告）：刘斌，男，1972年12月16日出生，满族，住清原满族自治县。被上诉人（原审原告）：清原满族自治县华运物业管理有限公司，住所地：清原满族自治县清原镇新村街龙呈金湾**。法定代表人：高大闯，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭峰，辽宁顺清满律师事务所律师。上诉人刘斌因与被上诉人清原满族自治县华运物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省清原满族自治县人民法院（2020）辽0423民初1105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘斌上诉请求：一、请求依法撤销清原满族自治县人民法院作出的（2020)辽0423民初1105号民事判决。二、改判上诉人与被上诉人的物业服务费标准，按每平方米0.8元收取物业费，或重新审理。事实与理由：一、同级法院审理的案件，审判标准不一致。清原满族自治县人民法院作出的（2020)辽0423民初1105号民事判决按每平方米1.2元收取物业费，而（2020)辽0423民初1122号民事判决按每平方米0.8元收取物业费。涉案房屋龙呈金湾2号楼6门市是两层，二楼为顶楼，而涉案房屋龙呈金湾3号楼5门市是两层，虽然在主楼下，但并不与主楼相通，没有通向小区的门和窗是和主楼完全独立的门市，与2号楼6门市的性质是一样的，而物业费的收取标准相差太大了。二、关于物业服务合同。物业服务合同是物业服务企业按约定对同一物业管理区域之内的所有房屋及其配套设施设备和相关场地实施物业管理和服务，业主按约定支付物业服务费的合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应气认定为物业服务合同的组成部分。清原满族自治县华运物业管理有限公司制定的物业服务合同没有制定服务细则，服务合同缺乏服务内容，且没有履行告知业主的义务，本人只是在被起诉后才看到物业服务合同的。单个业主的合同权利主要是接受物业服务企业直接性的服务，物业服务合同中有垃圾收集等义务，而物业公司对门市房的垃圾没有收集，是由环卫收集的，本人也向环卫处交了垃圾处理费。市房前的积雪物业公司也没有清扫，都是门市房自己清扫，由环卫处运走的。如果物业公司再收取这笔费用就属于重复收费、违规收费。物业费的定义是：物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。涉案房屋是独立于小区外的临街门市，房屋内并无可进入小区的入口，与小区内的大部分公共设施的使用并无实际联系，并未享受到大部分的服务，依据商用标准收取物业费存在显失公平情形，不符合等价有偿的原则，应降低服务费标准。三、关于本人为物业公司所做的事实。本人在2015年8月份装修房屋时发现下水管有问题就找人疏通下水，一个星期内连续疏通三次，最后一次疏通下水时，疏通的钻头从地面冒出来，疏通的人告诉这种情况一定是管道破裂了，否则钻头不能从地面上冒出来，让我挖管道彻底解决问题。我们就给王连成打电话并告知了这事，王连成答应让我先维修，等以后交费时考虑适当减免。事后多次找物业公司协商物业费，但是物业公司态度坚决，拒不承认服务不达标，不减少物业费，对维修下水管道一事拒不承认，所以就一直没有交物业费。在此期间还有这样一件事：3号楼三楼的业主家洗菜盆下水堵了，物业公司的人和业主来找我要从我家的管道打开看看是怎么回事。当吋我不同意，怕药房营业室受到影响，后来业主和物业的一说再说我不好拒绝就同意了，并再三强调一定要保证药房营业室的安全，物业的工作人员一再保证不会受到影响，当时物业的工作人员用手电钻钻开管道，污水喷了墙面和地面，从管道里取出疏通下水管的钻头和一些脏物，把我营业室弄的乱七八糟，都是我家营业员收拾的，至今物业服务公司也没有给我一个满意的结果。四、物业服务企业存在的问题。物业服务公司安保存在严重问题，小区西门原来有保安值班，现在不知道什么时间撤出了，电子门也不好使了，人员可以随意出入小区给小区的安全带来严重隐患。物业服务公司的管理存在严重问题，当业主逾期不交纳物业费用的，不问原因就凭一纸服务合同要求业主履行交费义务，不给业主解决实际问题，现在小区不交费的不止我们这些被起诉的，还有一年、二年、几年不交费的，难道都是我们业主的责任吗？服务企业不应该自己找找原因吗？物业收费标准不被业主认可，服务不被业主认可，就会发生业主不交费的现象。本人一直都没有说不交物业费，只是对物业费的标准和服务不满意，多次协商未果，只是希望能够通过上诉这途径达到一个可以接受的价格。清原满族自治县华运物业管理有限公司辩称，请求二审驳回上诉，维持原判。一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。结合本案，我方与清原满族自治县桥南社区龙呈金湾物业管理小区业主委员会签订的物业服务合同，上诉人应当按照合同约定履行义务。二、上诉人与被上诉人达成的《物业服务合同》所约定的物业服务费标准，属于双方约定的结果，并不违反法律禁止性规定，依据《中华人民共和国合同法》应属有效。上诉人与被上诉人基于物业小区规划标准、配套设施设备、小区所在地段等因素，约定的物业费标准应受法律保护，对价格的高低可以由双方协商约定或更改，但绝不是法律约束的范畴。三、根据《物业服务条例》的规定及《物权法》第72条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。基于以上的规定可以确定两点：其一、业主购买的小区住宅不仅仅是使用的专有的房屋，还包括附属的公共面积及相应的公共设施；其二、业主不得以放弃权利而主张免除义务。上诉人认为没有后门的门市与小区内部公共设施的使用无实际联系，显然错误。首先物业服务企业给业主提供的服务是针对公共部分的服务。门市房当然会包括一定的公摊面积，被上诉人正是对这部分进行服务的，当然也包括小区的其他公共设施、设备、上水、下水，楼房的立面、屋顶等，恰恰是这些服务得以让小区在长期的使用中保值增值。四、商业用房承担更多的社会义务也符合常理。看似与小区物业服务联系不大的门市恰恰是小区物业服务最大的受益者。普通住宅的业主以居住为主，商业用房的业主以经营为主。商业经营相对于普通业主，更需要良好的周边环境。小区物业服务号楼房价高，那么居住的人群消费能力也会更强。小区周边环境也需要物业服务企业的协助管理。商业用房在经营中也会产生更多的废物和废水，这些都需要物业服务企业来管理。当然有些门市业主的经营不会产生太多废物，但是物业企业也不能挨户去定价，既不现实也不合理。正如高层用户交纳物业费一样，即便你住一楼也要与使用电梯的业主同样交费，这也是物权法等法律不得以放弃权利而免除义务规定的法理所在。关于上诉人主张疏通下水一节，代理人不清楚。关于上诉人称物业公司修理下水管，弄脏墙面一节，被上诉人同意补偿清理墙面费用300元。同意二审法院在本案中抵顶物业费。关于上诉人缴纳垃圾处理费，是因为上诉人不交物业费而向环卫交的垃圾清运费，不能作为其拒交物业服务费的抗辩事由。我方接管物业时，城建局协调我公司与环卫局，确定由我公司负责马路牙以上部分的卫生，由环卫局负责马路上的卫生清扫，被告向有管部门交纳垃圾清理费的行为属于其自愿行为，上诉人是否交纳垃圾清理费，其门市门口的卫生也是由我们物业公司清理的。清原满族自治县华运物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付拖欠的2015年8月至2020年8月（共计5年）物业费12,294.00元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告刘斌系清原镇龙呈金湾小区3-5（建筑面积为170.75平方米）业主。2015年8月1日，清原镇桥南社区龙呈金湾物业管理小区业主委员会与华运物业公司签订物业服务合同，该合同约定：“物业服务期限为五年，即自2015年8月1日至2020年7月3日，物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中：多层住宅为每月每平方米0.80元，商业物业为每平方米1.50元。”物业公司按每平方米1.20元向原告收取物业费，刘斌未向华运物业公司缴纳2015年8月1日至2019年8月1日的物业费，共计12,294.00元。一审法院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，桥南社区龙呈金湾业主委员会与原告华运物业公司签订的物业服务合同，对被告具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，被告作为合同相对方享受物业服务、清理积雪及垃圾等应履行交纳物业费的义务。被告辩称自行维修管道、清理积雪等问题，不属于本诉调整范围，应另寻途径解决。综上，原告诉求合法合理，本院予以支持。判决：被告刘斌于本判决生效后十日内给付原告清原满族自治县华运物业管理有限公司2015年8月1日至2019年8月1日期间的物业费12,294.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54.00元（已减半收取），由被告刘斌负担。二审查明事实与一审相同。本院认为:依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。清原满族自治县清原镇桥南社区龙呈金湾业主委员会与华运物业公司签订了物业服务合同，依据该合同华运物业公司的服务对象包括上诉人的门市，因此该物业服务合同对上诉人具有约束力，现华运物业公司已经按照合同约定提供服务，上诉人应履行交纳物业费的义务。关于上诉人主张因案涉房屋为门市，其未享受全部物业服务，要求按其他案件一审判决确定的0.8元计算物业费一节，物业服务合同约定了案涉房屋物业收费标准，上诉人应依约定标准履行义务，现华运物业公司已自愿将商业物业的收取费用标准从每月每平方米1.5元下调到每月每平方米1.2元，而上诉人所谓的其他案件一审判决并未发生法律效力，已经被生效的二审判决改判按照1.2元计算物业费标准，故本院对该项主张不予支持。上诉人所述自行疏通下水一节应减免物业费一节，不属于本诉调整范围，上诉人可另行主张权利。上诉人主张的墙面清理费用一节，被上诉人在二审中表示同意赔偿上诉人300元，从物业费中抵扣，此系当事人对自己权力的处分，对此，本院予以确认。关于上诉人主张自己向环卫部门交纳垃圾处理费一节，被上诉人明确陈述物业公司和环卫部门清扫范围有分工，上诉人不能以此作为拒交物业管理费的理由。综上所述，刘斌的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽宁省清原满族自治县人民法院（2020）辽0423民初1105号民事判决；二、刘斌于本判决生效后十日内给付清原满族自治县华运物业管理有限公司2015年8月1日至2019年8月1日期间的物业费11994.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费54元，二审案件受理费107元，均由刘斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 尹立威审 判 员 张 秦审 判 员 刘晓菲二〇二一年二月八日法官助理付晶代书记员 宋 洋