广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22544号上诉人（原审原告）：广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司，住所地：广州市越秀区广园东路******铺。负责人：简麟辉。委托诉讼代理人：赵华林，广东安法律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑丽萍，广东安法律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市灵狮贸易发展有限公司，住所地：，住所地：广州市天河区广园东路****v>法定代表人：何燕玲。委托诉讼代理人：黄凯群，广东德寰律师事务所律师。上诉人广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司（以下简称致友投资公司）、上诉人广州市灵狮贸易发展有限公司（以下简称灵狮贸易公司）租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初1212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月05日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。致友投资公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判灵狮贸易公司支付欠付的2019年7-10月租金、管理费220000元，逾期付款违约金220000元；3.改判灵狮贸易公司支付欠付的水电费、电房设备维护及服务费2531元，逾期付款违约金2531元；4.改判灵狮贸易公司因单方面违约导致的租赁合同解除，向致友投资公司赔偿损失520000元；5.请求灵狮贸易公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误，致友投资公司与灵狮贸易公司未就解除案涉租赁合同达成一致意见，案涉租赁合同在2019年10月31日致友投资公司向灵狮贸易公司发出解除租赁合同通知书之日起解除。灵狮贸易公司应向致友投资公司支付2019年7-10月的租金、管理费220000元及逾期付款违约金220000元，逾期付款违约金的起算时间应为2019年7月16日。其一，灵狮贸易公司违约在先。灵狮贸易公司因自身经营问题，从2019年7月开始欠租，经多次催缴仍不缴纳。2019年8月29日双方就解除租赁合同进行过协商，如灵狮贸易公司同意支付三个月租金，则致友投资公司同意解除合同，致友投资公司员工也去灵狮贸易公司承租的商铺确认了电表的读数，但灵狮贸易公司后来反悔，未向致友投资公司支付租金，最终双方并未就解除租赁合同达成一致意见。致友投资公司在此后亦联系灵狮贸易公司协商解除合同事宜，但灵狮贸易公司均未予理会。为避免损失进一步扩大，致友投资公司于2019年10月31日向灵狮贸易公司发出解除合同通知书。据此，灵狮贸易公司违约在先，致友投资公司作为守约方积极协商未果，灵狮贸易公司作为过错方，应就其行为引起的不利后果承担责任。因此，案涉合同解除时间为2019年10月31日，灵狮贸易公司应向致友投资公司支付2019年7月至10月的租金以及物管费220000元、逾期付款违约金220000元，逾期付款违约金从2019年7月16日开始起算。一审法院认定双方合同是协议解除且认定致友投资公司应在2019年8月29日之后收回商铺并承担此后的扩大损失，属于事实认定错误。（二）关于水电费、设备维护及服务费的逾期付款违约金的支付标准应以《租赁合同》的约定为准。根据合同第八条第3款的约定，灵狮贸易公司未按时缴纳水电费等费用的，致友投资公司有权按日收取滞纳金10%作为逾期付款违约金。本案中，灵狮贸易公司自2019年6月开始欠付水电费、设备维护及服务费共2531元，致友投资公司主张逾期付款违约金为2531元并不存在过高的情形。（三）一审法院驳回致友投资公司要求灵狮贸易公司赔偿损失520000元的请求，属于法律适用错误。案涉租赁合同于2021年6月21日期限届满。现因灵狮贸易公司的违约行为导致租赁合同提前20个月解除。致友投资公司在合同解除后积极招租未果，导致房屋仍处于空置状态，无法正常收取租金，但致友投资公司仍需向融通地产（广东）有限责任公司（以下简称融通公司）支付租金，如在2021年6月21日前房屋仍无法出租，则致友投资公司需向融通公司支付520000元租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，灵狮贸易公司应对其违约行为承担相应的违约责任。故一审法院判决错误，应予以纠正。综上，恳请二审法院判如所请。灵狮贸易公司二审答辩称，案涉租赁物是军产，案涉租赁物因无《建设工程规划许可证》及《军队房地产租赁许可证》而无效。致友投资公司并非案涉租赁物的所有权人，在其未提交书面证明所有权人同意其转租的情况下，案涉租赁合同无效。根据2016年3月27日中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》规定，自该通知印发之后军队不得再上新项目。案涉租赁合同倒签时间至2013年7月1日，以达到延长租期的目的，与上述规定相悖，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，案涉租赁合同应属无效。根据灵狮贸易公司举证，灵狮贸易公司已于2019年7月1日撤场，致友投资公司也于2019年7月8日签收商铺钥匙。因此，灵狮贸易公司无需支付2019年7月至9月的租金及相应违约金。致友投资公司所谓的损失可通过另行出租的方式予以弥补，其主张租金损失52万元，于法无据。灵狮贸易公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判灵狮贸易公司不向致友投资公司支付2019年7、8、9月的租金损失共151800元及逾期支付利息；3.改判灵狮贸易公司不另行向致友投资公司支付2019年6月水电费、电房设备维护及服务费共2531元，以上2531元在灵狮贸易公司缴纳的水电费保证金中抵扣，灵狮贸易公司不向致友投资公司支付因逾期支付2531元产生的违约金；4.请求判令致友投资公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：（一）致友投资公司并非案涉租赁物的所有权人，一审法院未经审查致友投资公司是否为本案适格主体。案涉租赁物为军产，灵狮贸易公司自1999年起开始承租案涉租赁物，致友投资公司主张本案租赁期限自2013年7月1日至2021年6月21日，但致友投资公司一审提交的其与融通公司签订的《房地产租赁合同》显示，租赁期限自2019年9月1日起。据此，致友投资公司并未举证证明其在主张的期限内有权出租，且致友投资公司提供的合同显示承租人需转租的，应当在不违背合同约定的前提下经出租人书面同意。本案中，致友投资公司并未提供案涉租赁物所有权人同意其在2013年7月1日至2021年6月21日期间进行转租的书面证明。（二）一审法院认定事实不清、适用法律错误，案涉租期至2021年的租赁合同应依法认定为无效合同。其一，致友投资公司未提供案涉租赁物的《建筑工程规划许可证》以及《军队房地产租赁许可证》。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。另，根据国家工商行政管理总局关于《加强管理有关问题的通知》规定“军队单位出租房地产，必须申领《军队房地产租赁许可证》”，但致友投资公司并未提供。其二，案涉租期至2021年的租赁合同倒签应属于“以合法形式掩盖非法目的”的情形。2017年6月，双方因原租赁合同租期将于2018年6月30日届满，故双方签署租期至2021年6月21日的租赁合同。致友投资公司在一审起诉状中明确“租期至2021年6月21日的租赁合同”是在2013年7月1日签署的，而灵狮贸易公司一审中已提供证据证明该租赁合同实际是在2017年6月签署的，庭审中致友投资公司代理人也当庭确认该租赁合同实际是在2017年6月签署。事实上，不论租期至2021年6月21日的租赁合同是在2013年7月1日签订还是2017年6月签订，均对致友投资公司的权利义务不产生影响，但致友投资公司在民事起诉状中隐瞒租期至2021年的租赁合同实际是在2017年6月签署的事实，有违常理。案涉租赁物为军产，2016年3月27日中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》明确，自通知下发之日起，所有单位一律不得新上项目、新签合同开展对外有偿服务活动，凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签。据此，在2016年3月27日后到期的租赁合同也不得进行续签。结合双方租赁合同于2018年6月30日届满，根据上述通知，案涉租赁物不得再续签，但致友投资公司通过倒签的方式规避中央军委禁止续签的规定，从而达到继续出租案涉租赁物的目的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项之规定，案涉合同因以合法形式掩盖非法目的，合同应属无效。（三）一审法院认定事实错误，双方于2019年6月30日解除不定期租赁合同，灵狮贸易公司不存在违约行为。如前所述，租期至2021年的租赁合同应属无效，双方之间的权利义务关系应以租期至2018年的租赁合同为准，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六规定，双方自2018年7月1日起为不定期租赁关系，灵狮贸易公司有权自该日起随时要求解除合同。灵狮贸易公司因无力支付高昂的租金多次要求解除合同，致友投资公司一直未予理会，故灵狮贸易公司只能在2019年6月20日通过快递方式向致友投资公司寄送解除合同通知书，并于2019年7月1日搬离案涉租赁物、于2019年7月5日将房屋钥匙邮寄给致友投资公司。综上，灵狮贸易公司提前两个月告知解除合同关系，并积极主动与致友投资公司协商交接场地、交还钥匙，此足以证明灵狮贸易公司在合同履行过程中并不存在违约行为，双方不定期租赁关系的解除时间应为2019年6月30日，故灵狮贸易公司无需支付2019年7、8、9月份的租金及相应的违约金，灵狮贸易公司支付的1万元水电费保证金可用于抵扣2019年6月水电费、电房设备维护及服务费共2531元。综上，恳请二审法院判如所请。致友投资公司二审辩称，灵狮贸易公司的上诉请求没有事实与法律依据，应予以驳回。一、答辩人是本案适格主体，本案租赁合同为依法成立、合法有效的合同。答辩人经营的广园致友汽配城（以下简称致友汽配城）权属归军队所有，是经工商行政部门许可经营的专业市场，在开业时即办理了商品交易市场登记证，后因市场登记证制度取消，答辩人随即办理了营业执照，致友投资公司对于致友汽配城具有合法的经营权与摊位出租权。致友汽配城最初是答辩人向空军房地产管理局广州房地产管理处（以下简称空管处）承租，后来军队实施停偿政策后，军用土地资源由中国融通房地产集团有限公司承接，致友汽配城项目由军队委托给中国融通房地产集团有限公司经营管理，融通公司是其子公司。2019年9月1日，融通公司与答辩人签订租赁合同，租期至2021年6月21日，融通公司就致友汽配城已办理《军队房地产使用许可证》，答辩人已将《军队房地产使用许可证》提交给法庭。综上，答辩人经营的致友汽配城项目是军产委托管理项目，答辩人与灵狮贸易公司签订的租赁合同期限在答辩人与融通公司签订的租赁合同期限内，答辩人对于致友汽配城具有合法的经营管理与摊位出租权，是本案的适格主体。二、本案《租赁合同》签订时间虽为倒签，但并不因此导致合同无效，一审判决合同有效并无不当。根据灵狮贸易公司一审提交的《续约通知》可知，答辩人与灵狮贸易公司签订的原租赁合同于2018年6月30日到期，答辩人在2017年6月5日发出续约通知，通知愿意续约的租户在2017年6月30日前续签租赁合同。答辩人提前续约的原因，《关于广园致友汽配城续约问题释疑》中已经解释清楚，并不存在灵狮贸易公司所谓的“以合法形式掩盖非法目的”的情形。至于灵狮贸易公司是否续约，完全由灵狮贸易公司自主决定。既然灵狮贸易公司在当时自愿与答辩人续约，并签订了租赁期限至2021年6月21日的租赁合同，虽然签约时间属于倒签，但灵狮贸易公司当时并未对该租赁合同存在倒签的情况提出异议，故灵狮贸易公司与答辩人签订《租赁合同》系其真实意思表示，应当视为双方对合同签订日期形成合意，双方合意约定合同期限为2013年7月1日至2021年6月21日。根据《中华人民共和国合同法》的规定，即使是倒签日期的合同，只要是真实意思表示且没有违反法律法规的效力性强制性规定，应当认定为有效。因此一审法院据此认定合同合法有效并无不当。三、灵狮贸易公司欠付租金、管理费等费用的行为已构成违约，应依法承担相应的违约赔偿责任。根据一审查明的事实可知，灵狮贸易公司自2019年7月开始未向答辩人支付租金、管理费等费用，经答辩人催告仍拒不缴纳，已构成违约。为避免损失进一步扩大，答辩人主张于2019年10月31日与灵狮贸易公司解除租赁合同，并向灵狮贸易公司寄送了《解除租赁合同通知书》。答辩人作为守约方，享有法定和约定的解除权，有权以向灵狮贸易公司发出《解除合同通知书》的方式行使合同解除权。灵狮贸易公司并未提供有效证据证明已将案涉商铺的钥匙交还给答辩人，灵狮贸易公司在2019年7月5日向答辩人寄送的快递“内件品名”标注为文书，并非案涉商铺的钥匙。灵狮贸易公司在未就解除合同与答辩人协商一致并经答辩人书面同意、未交还案涉商铺钥匙并办理离场手续的情况下，擅自搬离案涉商铺的行为严重违反了案涉租赁合同的约定，应依法承担相应的违约赔偿责任。综上，灵狮贸易公司的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院驳回灵狮贸易公司的全部上诉请求。致友投资公司于2020年1月2日向一审法院起诉请求：1.判令灵狮贸易公司支付欠付的2019年7-10月份租金、管理费220000元（租金50600元/月、管理费为4400元/月）及滞纳金（从2019年7月16日起按照应付而未付的租金、管理费为基数，每逾期一日按3%计算，计算至灵狮贸易公司付清之日止，以本金为限）；2.判令灵狮贸易公司支付拖欠2019年6月份的水、电费、电房设备维护及服务费2531元，滞纳金2531元（从2019年7月16日起，以2531元为基数，每逾期一日按10%计算，以本金为限）；3.判令灵狮贸易公司因单方违约解除合同，向致友投资公司赔偿损失520000元。一审法院认定事实：2013年7月1日，致友投资公司（甲方、出租方）与灵狮贸易公司（乙方、承租方）签订了《租赁合同》，其中约定了：甲方租赁给乙方使用的商铺位于广园××大院自××区××、××、××号××共3间，总建筑面积为200平方米；商铺的租赁期限为5年，从2013年7月1日起至2018年6月30日止；其中2017年7月1日至2018年6月30日租金为每月41814元；乙方应在本合同签订当天一次性向甲方缴付水、电保证金10000元等。2017年6月5日，致友投资公司向灵狮贸易公司发出《续约通知》，其中约定了：续约费180000元，合同期限2018年7月1日至2021年6月21日，租金2018年7月1日起每年递增8%，2018年7月1日起管理费调整为每平方米20元，此后每年递增8%。2017年6月，致友投资公司（甲方）与灵狮贸易公司（乙方）签订《租赁合同》，其中约定：甲方租赁给乙方使用的商铺位于广园××号广园致友汽配城B11、B12、B13号档位，总建筑面积200平方米，甲方租赁给乙方使用的商铺用作经营汽车配件、用品的零售、批发，租赁期限从2013年7月1日起至2021年6月21日止；其中2018年7月1日至2019年6月30日租金为46000元/月，管理费为4000元/月；2019年7月1日至2020年6月30日，租金50600元/月，管理费为44000元/月；管理费包括公共照明电费、公共水费、公共卫生清洁费、治安联防费、保安费及管理服务费等费用；水、电费的计收，计价按水、电公司收取甲方总表金额除以各用户合共总度数后得出单价计收；乙方应于每月15日前以银行转账支票结算的方式将上述费用直接汇入甲方指定的银行帐户或以现金方式到甲方办公室交纳；乙方应在本合同签定当天一次性向甲方缴付水、电保证金10000元，该保证金在租赁期满后，乙方付清所有拖欠费用后由甲方一次性无息退回给乙方；乙方应按时交纳前述所有费用，如乙方未按时交纳水电费，甲方有权按每天收取滞纳金额的10%作滞纳金，如乙方未按时交纳租金、管理费或相关费用，除必须补交外，每逾期一日还需向甲方交纳迟交款的3%滞纳金，直至交清全部欠款为止；乙方在承租期间，如因特殊原因确需中途退租的，应事先以书面形式征得甲方同意，而乙方所交的保证金甲方不作退还；乙方在租赁期间，擅自停业或将商铺闲置30天以上的，或违反汽配城管理规定经劝阻仍不整改的，甲方有权终止合同，保证金不予退还，并按乙方应缴未缴款项总额的30%收取违约金等。该合同落款日期记载为2013年7月1日。2019年8月22日委托广东安法律师事务所向灵狮贸易公司发出《律师函》，其中载明灵狮贸易公司在2019年7月未按时足额交付租金及管理费，且擅自将商铺闲置，至今未重新开业，截止至发函之日，灵狮贸易公司欠付的租金、管理费以及水电费等费用共计57531元，还有由此产生的滞纳金、违约金；要求灵狮贸易公司继续履行《租赁合同》，在收到本函后三日内支付拖欠的2019年7月租金及各项共计57531元并支付2019年8月租金及管理费55000元，及与致友投资公司积极协商如何解决支付违约金问题，逾期将通过法律途径解决等。灵狮贸易公司已收到该律师函。2019年10月31日，致友投资公司在商铺门口张贴了《解除租赁合同通知书》，大致内容为由于灵狮贸易公司自2019年7月起至今未向致友投资公司支付租金、管理费等费用，故从2019年10月31日起解除双方的租赁合同。致友投资公司向灵狮贸易公司另行寄出了上述《解除租赁合同通知书》，灵狮贸易公司已收到该通知书。致友投资公司为了证明其损失，向一审法院提交了融通地产（广东）有限责任公司与致友投资公司签订的《房地产租赁合同》，其中约定了致友投资公司承租的地址为致友汽配城，建筑面积17224.89平方米，场地面积18861.8平方米；其中2019年9月1日至2019年12月31日每天租金为72226.06元。致友投资公司表示：52万元的损失是按照130元/月/平方米乘以200平方米再乘以20个月计算出来的。灵狮贸易公司表示：该损失计算过高，超过了灵狮贸易公司的合理预期，致友投资公司完全可以将商铺再行出租。灵狮贸易公司为了证明其已经向致友投资公司提出提前解除合同及交还商铺，向一审法院提交了：1.2019年5月20日的《申请书》，记载灵狮贸易公司向致友投资公司申请2019年7月1日起不再租用案涉商铺。2.2019年6月20日的邮件（记载内件为重要文件）、投递情况及2019年6月12日的《申请书》，记载灵狮贸易公司向致友投资公司申请2019年7月1日起不再租用案涉商铺。3.2019年7月1日的撤场照片。4.2019年7月5日的邮件（记载内件为文书）及钥匙的照片。5.2019年8月29日的《撤场情况确认》，记载水电表读数、致友投资公司员工在照片上签名。6.2019年8月23日的现场照片。7.2019年9月3日、4日，致友投资公司工作人员与灵狮贸易公司工作人员的短信聊天记录，致友投资公司工作人员发出《申请书》模板作为灵狮贸易公司的退租申请之用，记载要求灵狮贸易公司写明灵狮贸易公司决定于2019年7月1日起不再续租，并愿意补交2019年7、8、9月共三个月的租金。致友投资公司对证据1不予认可；对证据2、4确认收到邮件，但是不确认收到《申请书》及钥匙，邮件单也不是记载上述《申请书》及钥匙；对证据3确认真实性，但灵狮贸易公司是未经致友投资公司同意擅自搬离案涉商铺的；对证据5确认是致友投资公司员工签名，但只是确认水电表读数，并非是办理撤场手续；对证据6真实性确认，当时致友投资公司考虑到灵狮贸易公司是老客户，跟灵狮贸易公司提出过灵狮贸易公司交纳3个月租金作为违约金就解除合同，但是灵狮贸易公司不同意，鉴于灵狮贸易公司不同意，致友投资公司现主张双方租赁合同在2019年10月31日解除。庭审中，致友投资公司表示：租期至2021年的《租赁合同》是在2017年6月续签时倒签的，当时灵狮贸易公司并无提出异议，《租赁合同》是真实意思表示；2019年8月29日去现场确认水电表是因为致友投资公司、灵狮贸易公司协商解除合同，当时灵狮贸易公司同意赔偿3个月租金，后来灵狮贸易公司没有履行赔偿3个月租金，所以致友投资公司没有收回商铺，双方的租赁合同解除时间是在2019年10月31日，故申请撤回本案的第一项诉讼请求。灵狮贸易公司表示：租期至2021年的《租赁合同》是倒签的。一审法院认为，租期至2021年的《租赁合同》出自双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。虽然该合同的落款日期为2013年7月1日，但双方已确认为倒签，实际签约日期为2017年6月，该情形并不会导致合同无效。灵狮贸易公司提前解除合同，并于2019年7月1日撤场，致友投资公司对此知情。根据致友投资公司的陈述及双方的证据，可以证明双方曾协商过提前解除合同，致友投资公司也曾同意灵狮贸易公司再支付三个月的租金作为赔偿，只是灵狮贸易公司之后未支付该赔偿，致友投资公司才未收回场地并提起本案诉讼。一审法院认为双方已就提前解除合同达成一致意见，灵狮贸易公司应再支付2019年7、8、9月的租金作为其提前解除合同的违约赔偿，致友投资公司也曾于2019年8月29日现场确认过水电读数，致友投资公司最迟至该日也应当收回案涉商铺，之后也属于致友投资公司自行扩大损失。因此，灵狮贸易公司应向致友投资公司支付2019年7、8、9月的租金损失及逾期支付该租金损失的相应利息，该利息的起算时间按照致友投资公司工作人员发出《申请书》模板的时间2019年9月3日计算。致友投资公司另外要求灵狮贸易公司支付其他的租金、管理费及滞纳金和520000元损失赔偿，一审法院均不予支持。关于2019年6月的水费、电费、设备维护及服务费及滞纳金，灵狮贸易公司同意交纳拖欠的本金，但认为应在保证金中抵扣。因本案合同的解除是灵狮贸易公司提前解约导致的，按照合同约定该保证金不予退还，故不应用于抵扣，灵狮贸易公司应向致友投资公司支付上述拖欠费用。因致友投资公司主张的滞纳金标准过高，一审法院根据本案实际情况酌情调整为自2019年7月16日至2019年8月19日期间参照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条之规定，于2020年7月2日判决如下：一、于判决生效之日起十日内，广州市灵狮贸易发展有限公司应向广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司支付2019年7、8、9月的租金损失（每月按照50600元/月计算）及逾期支付上述租金损失的利息（自2019年9月3日起至实际付清之日止，以上述所欠款项为基数，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、于判决生效之日起十日内，广州市灵狮贸易发展有限公司应向广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司支付2019年6月份的水费、电费、电房设备维护及服务费共2531元及逾期支付上述费用的违约金（自2019年7月16日起至2019年8月19日止，以上述所欠款项为基数，参照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，以上述所欠款项为基数，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司的其他诉讼请求。本案受理费13451元，由广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司负担11215.30元；由广州市灵狮贸易发展有限公司负担2235.70元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，致友投资公司向本院提交《军队房地产使用许可证》，拟证明致友投资公司经营的广园致友汽配城由联勤保障部队第2储备资产管理局委托融通公司运营管理，融通公司已就广园致友汽配城取得《军队房地产使用许可证》，故双方签订的《房地产租赁合同》合法有效。灵狮贸易公司质证认为：根据建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、解放军总后勤部联合发布的相关通知规定，军队开展空余房地产租赁活动的合法凭证应当是《军队房地产租赁许可证》，而并非致友投资公司所提供的《军队房地产使用许可证》。且根据该规定，承租人转租军队房地产，必须经过军队的书面同意，并申领《军队房地产租赁许可证》。融通公司对外进行转租并未申办相关手续，故融通公司转租给致友投资公司的合同应属无效。另该《军队房地产使用许可证》于2020年3月27日才颁发，且受托人是融通公司而非致友投资公司，致友投资公司向灵狮贸易公司出租之时并不具备相应管理权限，且受托管理场地与所有权人同意转租是两个不同法律概念，故该证据不能证实案涉场地系合法出租。灵狮贸易公司亦向本院提交以下证据：1.《商品交易市场登记证》，拟证明案涉租赁物所在的汽配城（即广州市广园致友汽配城）的市场登记证在2013年4月13日已到期，致友投资公司在2013年4月13日后非法经营汽配市场；2.《军队房地产租赁合同》，拟证明致友投资公司在本案主张案涉租赁物所在的汽配城从融通公司处承租，租期自2019年9月1日起至2021年6月21日止；但在另案中主张是从空管处承租，租期自2011年5月22日起至2021年5月21日止。致友投资公司在不同诉讼案件中就同一场地出租主体、承租期限等问题所提交的证据均不一致，陈述前后不一，违背诚实信用原则，致友投资公司无法提供有效证明其有权出租案涉租赁物。致友投资公司质证认为：对证据1《商品交易市场登记证》的真实性、合法性确认，关联性不予确认，致友汽配城在开业时办理了商品交易市场登记证，后来市场登记证制度取消，致友投资公司根据与空管处签订的租赁合同以及《军队房地产使用许可证》办理了致友汽配城的营业执照，对于致友汽配城具有合法的经营权；对证据2《军队房地产租赁合同》的真实性、合法性确认，关联性不予确认，致友汽配城权属归军队所有，最初是向空管处承租，军队实施停偿政策后，致友汽配城作为军产委托管理项目，由军队委托给中国融通房地产集团有限公司经营管理，融通公司是其子公司，2019年9月1日由融通公司与致友投资公司签订了租期至2021年6月21日的租赁合同，并就致友汽配城办理《军队房地产使用许可证》。本案租赁合同期限在致友投资公司与融通公司签订的租赁合同期限内，致友投资公司对于致友汽配城具有合法的出租权，两者并不冲突。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因案涉《租赁合同》的签订及履行均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.致友投资公司与灵狮贸易公司签订的两份《租赁合同》是否有效；2.致友投资公司主张灵狮贸易公司支付2019年7-10月的租金是否成立；3.致友投资公司提出的违约金主张是否成立；4.致友投资公司主张灵狮贸易公司赔偿损失520000元是否成立；5.灵狮贸易公司主张以水电保证金抵扣其水电费用是否成立。现评析如下：关于致友投资公司与灵狮贸易公司所签订的两份《租赁合同》效力认定问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，致友投资公司作为租赁合同关系中的出租人一方，并未提供证据证实案涉商铺已取得建设工程规划许可证，其二审提交的《军队房地产使用许可证》亦不足以证实该商铺系经政府行政主管部门批准建设，故双方签订的《租赁合同》应依法认定为无效。一审法院对合同效力的认定错误，本院予以纠正。关于致友投资公司主张灵狮贸易公司支付2019年7-10月的租金是否成立的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，灵狮贸易公司仅应按照其实际占用商铺情况参照合同约定的租金标准向致友投资公司支付房屋占有使用费。而关于灵狮贸易公司实际撤场时间的认定，虽灵狮贸易公司分别在2019年5月、6月向致友投资公司寄送邮件通知将于7月1日撤场，但从致友投资公司工作人员于8月29日现场确认水电表读数并在现场照片中签名的情况，可以反映双方实际于该日完成场地交接。故灵狮贸易公司应当向致友投资公司支付2019年7、8月的场地占用费共计101200元。而对于2019年9、10月的场地占用费，致友投资公司主张灵狮贸易公司予以支付，欠缺事实依据和法律依据，本院不予支持。关于致友投资公司提出的违约金主张是否成立的问题。因双方签订的《租赁合同》无效，故该合同中有关承租人迟延缴纳租金、水电费时应向出租方支付滞纳金、违约金的条款内容亦属无效。致友投资公司依据上述合同约定主张灵狮贸易公司支付租金、管理费的滞纳金、违约金，理据不足，本院亦不予支持。一审法院根据致友投资公司提出的滞纳金主张，判令灵狮贸易公司支付逾期支付租金的利息有所不当，本院予以纠正。关于致友投资公司主张灵狮贸易公司赔偿损失520000元的问题。在双方签订的《租赁合同》无效情形下，灵狮贸易公司单方提出终止合同履行并不构成违约，致友投资公司要求灵狮贸易公司赔偿其剩余合同履行期内的可得利益损失，缺乏法律依据，本院不予支持。关于灵狮贸易公司主张以水电保证金抵扣其水电费用是否成立的问题。案涉《租赁合同》无效，相应合同所约定的承租方中途退租不予退还保证金的条款亦属无效。故灵狮贸易公司上诉提出在其10000元保证金中抵扣拖欠的水费、电费、设备维护费等费用2531元，并无需支付欠款利息并无不当，本院予以采纳。且案涉合同被确认无效后，致友投资公司负有返还保证金的责任，其在扣减上述费用后还应向灵狮贸易公司退还剩余保证金7469元。为避免讼累，本院一并就此作出调处。综上所述，致友投资公司的上诉请求，理由均不成立，本院不予支持。灵狮贸易公司的上诉请求，理由部分成立，本院部分予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初1212号民事判决第二项、第三项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初1212号民事判决第一项为：于本判决书送达之日起十日内，广州市灵狮贸易发展有限公司应向广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司支付2019年7月、8月的场地占用费101200元；三、于本判决书送达之日起十日内，广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司向广州市灵狮贸易发展有限公司退还水电保证金7469元；四、驳回广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13451元，由广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司负担12145元，由广州市灵狮贸易发展有限公司负担1306元。二审案件受理费15345元，由广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司负担13075元，由广州市灵狮贸易发展有限公司负担2270元。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年二月二日法官助理杨希书记员叶小琳