北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终4546号上诉人(原审原告、反诉被告）北京隆泰利泽房地产投资顾问有限公司，住所地北京市朝阳区延静里中街（市政局党校）1号楼204室。法定代理人牛均。委托代理人熊学军，北京市中盾律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告）北京桐诚美林商务酒店有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇蓬莱公寓52栋。法定代理人张曼，董事长。委托代理人郑国柱，北京市浩都律师事务所律师。上诉人北京隆泰利泽房地产投资顾问有限公司（以下简称隆泰利泽公司）因与被上诉人北京桐诚美林商务酒店有限公司（以下简称桐诚美林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初6712号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。隆泰利泽公司在原审法院起诉称：2014年9月30日桐诚美林公司与隆泰利泽公司达成《房屋租赁合同》，桐诚美林公司承租隆泰利泽公司位于北京市昌平区北七家镇52栋房屋作为酒店使用，合同约定租赁期为2014年9月30日至2023年9月30日，年租金90万元，租金支付方式为每六个月为一个租金支付期，具体支付时间为每个月租金支付期的前5日内，支付金额为人民币45万元。合同约定如乙方不按约定支付租金，每拖延支付租金一日，应按月租金的2‰支付滞纳金，即日滞纳金为150元。同日双方签署补充协议，因当地居委会占用5间房屋，甲方同意给予乙方在居委会搬走之前每年减免租金11万元，即年租金为79万元，半年租金为39.5万元。但是桐诚美林公司仅只交纳2014年9月30日至2015年9月30日的租金，2015年9月25日应交半年租金39.5万元，桐诚美林公司未交纳，拖延至2016年4月1日已达188天。2016年3月25日应交纳下一个半年租金39.5万元，桐诚美林公司仍未交纳，拖延至2016年4月1日已达6天，合计拖延天数为194天，滞纳金为150*194天=29100元。故特诉至贵院请求：1、桐诚美林公司立即支付租金79万元，滞纳金45000元（计算至2016年5月23日）。2、桐诚美林公司承担全部诉讼费用。桐诚美林公司在原审法院答辩称：不同意隆泰利泽公司的诉讼请求，由于隆泰利泽公司拖欠房屋产权人的房屋租金，引发了租赁合同纠纷，导致我方自2015年9月下旬开始经营的酒店被房屋产权人连续停水、停电，无法正常经营，按照双方的房屋租赁合同约定，隆泰利泽公司有义务保证桐诚美林公司的正常租赁使用、酒店正常经营，现在由于隆泰利泽公司违约，虽经我方多次催促，均遭到隆泰利泽公司各种借口没有解决。无奈之下我方在2015年11月23日向其发送了解除合同通知书，双方合同已经解除，隆泰利泽公司无权要求我方支付租金，我方也提出了反诉，要求隆泰利泽公司赔偿因其违约行为给我方造成的全部经营损失，请求驳回隆泰利泽公司请求。桐诚美林公司在原审法院反诉称：桐诚美林公司与隆泰利泽公司经协商一致，于2014年9月30日签订了《房屋租赁合同》合同约定，隆泰利泽公司将坐落于昌平区北七家镇52幢房屋（面积约2200平方米）出租给桐诚美林公司作为酒店用途使用，房屋租赁期限为九年，自2014年09月30日起至2023年09年30日止。租金为月租金人民币七万五千元整，年租金总计人民币九十万元整，每三年递增一次，每次累计递增年租金百分之三。合同签订后，桐诚美林公司如约支付了房屋租金，隆泰利泽公司将房屋交付给桐诚美林公司。合同履行将近一年，桐诚美林公司觉得双方的租赁关系一直进行得很顺利，双方合作关系良好。但是在2015年9月23日、2015年10月9日和2015年10月19日桐诚美林公司分别收到涉案房屋的所有权人北京华诚大地置业有限公司（以下简称华诚公司）的《通知》、《函》、和《通知》，在《通知》和《函》上写明由于隆泰利泽公司严重违约导致华诚公司与隆泰利泽公司解除了租赁合同。自2015年9月25日起，桐诚美林公司所承租的房屋每日被停水停电数小时，严重影响了桐诚美林公司的正常经营，给桐诚美林公司造成了巨大的经济损失，桐诚美林公司为此多次要求隆泰利泽公司解决自身纠纷，维护桐诚美林公司的正常经营活动，但是，隆泰利泽公司置之不理。桐诚美林公司为了经营涉案酒店投资365万元面临着血本无归的危险境地，桐诚美林公司无奈之下分别于2015年10月15日和2015年11月19日向隆泰利泽公司发送了《催促函》和《解除合同函》，双方的《房屋租赁合同》已于2015年11月23日依法解除。由于隆泰利泽公司的违约行为导致桐诚美林公司的酒店经营无法正常运行，致使桐诚美林公司租用房屋用于经营酒店的目的无法实现，桐诚美林公司与隆泰利泽公司签订合同的根本目的无法达到，给桐诚美林公司造成巨大的经济损失，隆泰利泽公司的这种行为属于严重的违约行为，且违反了商业惯例和商业道德，违反了民法中的诚信原则和公平原则。桐诚美林公司认为，在双方租赁合同履行期间，隆泰利泽公司的违约行为致使桐诚美林公司签订合同的目的无法达到，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的应当赔偿损失”，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”隆泰利泽公司违反商业合同目的、违背商业道德、违背诚实信用原则行为，隆泰利泽公司的违约行为只是租赁合同的商业目的无法实现，因此，桐诚美林公司有权要求解除合同，要求隆泰利泽公司承担违约责任并赔偿损失。综上，桐诚美林公司为了维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉，请求：1、判令隆泰利泽公司赔偿桐诚美林公司营业利润损失158764.69元（自2015年10月1日至2015年12月31日），计算依据：同比去年相同三个月份净利润相加。2、由隆泰利泽公司承担本案的全部诉讼费用。隆泰利泽公司在原审法院针对反诉答辩称：不认可反诉请求，是由桐诚美林公司自身原因造成的，由于桐诚美林公司9月25日应缴纳租金，桐诚美林公司没有及时缴纳，而反诉行为都是发生在应缴租金之后，如果桐诚美林公司及时缴纳租金就不会出现后续的停水、停电。原审法院审理查明：2014年9月30日，甲方隆泰利泽公司与乙方桐诚美林公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落于北京市昌平区北七家镇52幢的房屋租赁给乙方使用，该房屋现有装修、附属设施、设备状况等以附件1《房屋交验单》所述为准。合同约定，甲方于2014年9月30日前将房屋按照约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。合同约定，租赁期内，甲方应保障该房屋进行检查、养护，应提前1日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该房屋的影响。合同约定，交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的，乙方有权单方解除合同。月租金标准为七万五千元，年租金总计人民币九十万元整。每三年递增一次，每次累计递增年租金的百分之三。租金支付方式为每六个月为一个租金支付期，具体支付时间为每个租金支付期的前5日之内。乙方可以延交租金的具体情形，仅限于由于房屋重大结构问题和重大质量问题严重影响房屋使用的情形，其他不影响承租人使用房屋的任何情形，乙方不得延交租金，否则将承担相应的违约责任。合同第十三条违约责任规定第（六）款规定，如乙方不按约定支付租金，无论甲方是否解除合同，除（三）条规定外，每拖延支付租金一日，应按月租金的2‰标准支付滞纳金。同日，双方签订房屋租赁补充协议，约定由于甲方出租房屋中有5间现实际由当地居委会占用，甲乙方双经过协商甲方给予乙方在居委会搬走之前每年减免租金11万元。合同订立之后，桐诚美林公司于2014年10月5日通过银行转账方式将2014年10月1日至2015年4月1日的租金转给隆泰利泽公司，于2015年4月1日将2015年4月1日至2015年10月1日租金通过银行转账方式转给隆泰利泽公司。2015年9月23日，桐诚美林公司收到本案涉案房屋所有权人华诚公司发给隆泰利泽公司的《通知》，通知中写到，由于隆泰利泽公司严重违约，如果隆泰利泽公司不能在两日内答复及拿出解决问题的办法，桐诚美林公司将根据双方《房屋租赁合同》第十一条第五款的措施，采取停水停电、封门等行动。2015年10月9日桐诚美林公司收到华诚公司发给隆泰利泽公司的函，函中写到：贵公司租赁我公司蓬莱公寓商业楼，根据租赁合同第四条、第五条第三款和第十一条第四款规定，贵公司严重违约，我公司决定解除与贵公司的租赁合同，并保留追究对贵公司给我公司造成的经济损失的权利。2015年10月19日桐诚美林公司收到华诚公司发给隆泰利泽公司的《通知》，《通知》内写道：2015年10月9日我司已给贵司去函，我司告诉贵司将收回蓬莱公寓商业楼事宜，现通知贵司在收到本通知后一周内清理搬走，一周后我司将进行停水、停电等处理，否则造成的一切损失，我司概不负责，由贵司自行承担。2015年10月15日，桐诚美林公司向隆泰利泽公司发去《催促函》一份，函中称，由于隆泰利泽公司违约，2015年9月25日至今，桐诚美林公司所承租房屋每天都会不定时的停水停电数小时，导致桐诚美林公司的正常经营无法保障，为了避免更大损失，本应于2015年10月1日前支付下半年期租金，限隆泰利泽公司7日内解决与华城大地置业公司的纠纷问题，保障桐诚美林公司正常经营后，再继续履行合同。同日，桐诚美林公司派人与隆泰利泽公司就此事进行协商，并未达成一致的解决方案。2015年11月19日，桐诚美林公司向隆泰利泽公司发了一份《解除合同函》，函中写到，根据合同约定，因隆泰利泽公司违约，桐诚美林公司解除与隆泰利泽公司签订的《房屋租赁合同》，并保留通过法律途径追究隆泰利泽公司违约责任及桐诚美林公司的经济损失。该《解除合同函》于2015年11月23日送至隆泰利泽公司处。2015年11月25日，桐诚美林公司、北京兄弟联盟汽车租赁有限公司（下称：“兄弟联盟公司”）、华诚公司签订了三方协议一份。协议约定，由于华诚公司与隆泰利泽公司存在租赁合同纠纷，导致桐诚美林公司无法再次正常经营。桐诚美林公司将所经营的酒店内的全部设备以及物品转让给兄弟联盟公司，总转让费320万元整。桐诚美林公司在收取转让费后，即刻将此酒店房内的所有设备设施及物品交接于兄弟联盟公司，退还该栋房屋后由桐诚美林公司、华诚公司另行签写退还房屋证明。兄弟联盟公司在桐诚美林公司退还房屋后与华诚公司另行签署租赁合同，桐诚美林公司不得干涉。同日，桐诚美林公司将本案涉案房屋退还于华诚公司。2015年11月26日，华诚公司与兄弟联盟公司签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定，甲方华诚公司将涉案房屋北七家镇52号楼租赁给乙方兄弟联盟公司用于商业用途使用，租赁期限为2016年1月1日至2027年12月31日。租金为每年70万元，五年后递增一次，递增额为年租金70万元的百分之二，租金支付方式为每半年为一个租金支付期。11月30日、12月2日，兄弟联盟公司向桐诚美林公司发了《通知》、《函》，让桐诚美林公司腾退涉案房屋。2015年12月28日，桐诚美林公司与兄弟联盟公司签订了协议书一份，双方约定11月25日桐诚美林公司、华诚公司与兄弟联盟公司签订的三方协议，因为兄弟联盟公司资金周转问题，无法履行协议中付给桐诚美林公司的剩余转让费，终止“三方协议”中酒店内全部设备设施及物品转让行为。涉案房屋由兄弟联盟公司以租赁方式出租给甲方，月租金暂定捌万元整。桐诚美林公司在签订租赁合同当天，全额退还兄弟联盟公司已经支付给桐诚美林公司的前期转让费现金叁拾万元整。12月30日，桐诚美林公司与兄弟联盟公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定兄弟联盟公司将涉案房屋租赁给桐诚美林公司用作商业用途使用，每月租金捌万元整，租金支付方式为押一付三。房屋租金期间为2016年1月1日至2020年12月31日，免租期为2016年1月1日至2016年4月30日。隆泰利泽公司起诉华诚公司合同纠纷一案，北京市昌平区人民法院于2016年5月11日作出原审判决，确认华诚公司向隆泰利泽公司发《函》要求解除双方签署的《房屋租赁合同》的行为无效，现由于华诚公司一方上诉至北京市第一中级人民法院，该案正在审理中。另查明，本案涉案房屋北七家镇52栋，自2015年10月1日至2015年12月31日，多次出现停水停电状况。另据桐诚美林公司提供的证据显示2014年10月桐诚美林公司净利润83309.88元，2014年11月桐诚美林公司净利润49973.02元，2014年12月桐诚美林公司净利润25481.79元。原审法院认定上述事实，有《房屋租赁合同》、房屋租金付款凭证、华诚公司发的《通知》、《函》、《通知》、居委会证明、桐诚美林公司发出的催促函、房屋租金付款凭证、投资款的合同及支付凭证、催促函及送达凭证、三方协议书、退房证明、协议书、租金及房屋押金支付凭证以及解除合同函和送达凭证及双方当事人当庭陈述在案佐证。原审法院审理认为：隆泰利泽公司与桐诚美林公司之间所签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且其内容未违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都应严格遵守，认真履行各自的合同义务，不得擅自解除，否则应当承担相应的责任。合同的解除必须符合一定的条件，根据本案涉案合同的约定以及庭审中陈述，本案的争议焦点有三：1、隆泰利泽公司是否存在违约情形；2、桐诚美林公司2015年11月23日向隆泰利泽公司送达单方解除通知的行为是否有效。3、桐诚美林公司是否欠付租金以及是否应该承担合同约定的滞纳金。4、隆泰利泽公司是否应该承担损害赔偿责任。法院分析如下：1、隆泰利泽公司存在违约情形。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方《房屋租赁合同》第十条第（一）款约定，租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。由于隆泰利泽公司和房屋所有权人华诚公司之间存在纠纷，华诚公司于2015年9月23日、10月9日、10月19日向隆泰利泽公司送达《通知》、《函》、《通知》，对华诚公司与隆泰利泽公司纠纷情况予以告知。2015年10月1日之后，华诚公司对涉案房屋进行了停水停电等措施。华诚公司派人与隆泰利泽公司就此事进行过协商，但隆泰利泽公司并未予以解决。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，根据合同的相对性原则，法院认为隆泰利泽公司因与第三方华诚公司之间存在纠纷导致隆泰利泽公司针对桐诚美林公司在合同履行过程中存在违约的情况。2、桐诚美林公司2015年11月23日向隆泰利泽公司送达单方解除通知的行为有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。由于隆泰利泽公司与华诚公司之间就其房屋租赁合同关系存在纠纷，2015年10月1日之后，华诚公司对涉案房屋进行了停水停电等措施，严重影响桐诚美林公司酒店正常运营。桐诚美林公司租赁该房屋用于酒店经营，华诚公司停水停电的行为属于第三人行为导致的合同违约，应由本案《房屋租赁合同》出租方隆泰利泽公司承担责任。虽然隆泰利泽公司称其与华诚公司纠纷已在昌平区人民法院立案并在审理过程之中，但该案审理结果对隆泰利泽公司是否构成违约，桐诚美林公司能否解除合同并无影响。法院认为，本案中华诚公司对涉案房屋停水停电影响酒店正常经营符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情况，因此桐诚美林公司可以行使法定解除权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案之中，桐诚美林公司将《解除合同函》通过EMS特快专递的方式送达给隆泰利泽公司的行为有效，通知于2015年11月23日到达隆泰利泽公司处，所以双方订立的《房屋租赁合同》于2015年11月23日解除。3、关于桐诚美林公司是否欠付租金以及是否应该承担合同约定的滞纳金。隆泰利泽公司行为构成违约，桐诚美林公司可以解除合同。鉴于桐诚美林公司于2015年11月23日通过寄送解除通知的方式解除合同，故对于2015年10月1日至2015年11月23日期间54日的租金，属于欠交租金的情形，桐诚美林公司应交付给隆泰利泽公司这54天的租金。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中隆泰利泽公司履行合同过程中存在违约，属于履行债务不符合约定的情形，桐诚美林公司拒付租金属于行使同时履行抗辩权的行为，同时履行抗辩权的行使可以阻却履行迟延，不构成违约。因此对于隆泰利泽公司主张滞纳金的请求，法院不予支持。4、隆泰利泽公司应当承担违约损害赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于隆泰利泽公司违约行为，桐诚美林公司日常经营受到影响，隆泰利泽公司应对桐诚美林公司实际损失承担相应的赔偿责任。双方合同于2015年11月23日解除，但直至2015年12月28日桐诚美林公司才与北京兄弟联盟汽车租赁有限公司签订新的《房屋租赁合同》，后恢复营业。因此隆泰利泽公司应对桐诚美林公司在2015年10月1日至2015年12月31日之间损失承担相应责任。关于损失的具体数额，法院根据桐诚美林公司的经营情况予以酌定。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告桐诚美林商务酒店有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京隆泰利泽房地产投资顾问有限公司二○一五年十月一日至二○一五年十一月二十三日期间的租金十一万六千八百七十七元。二、反诉被告北京隆泰利泽房地产投资顾问有限公司于本判决生效后七日内赔偿反诉原告违约损失十五万元。三、驳回原告北京隆泰利泽房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告桐诚美林商务酒店有限公司的其他反诉请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。隆泰利泽公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判桐诚美林公司支付租金79万元、滞纳金4.5万元，并驳回桐诚美林公司的诉讼请求。其上诉理由是：一、原审认定事实有误，隆泰利泽公司并不存在违约情形，桐诚美林公司2015年11月23日作出的解除合同行为违法；二、桐诚美林公司的所谓停水停电损失应由实际侵权人华诚公司承担。桐诚美林公司服从原审判决，针对隆泰利泽公司的上诉请求和理由答辩称：隆泰利泽公司与华诚公司之间租赁合同纠纷系因隆泰利泽公司拖欠租金引起，导致该公司的酒店不能正常经营，经该公司发函催告隆泰利泽公司仍不履行合同义务，故该公司发函解除合同于法有据。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：涉案房屋系隆泰利泽公司从房屋所有权人华诚公司承租而来，后该公司将房屋转租给桐诚美林公司。在合同履行过程中，华诚公司曾以隆泰利泽公司严重违约为由对涉案房屋进行了停水停电。后桐诚美林公司派人与隆泰利泽公司就此事进行协商，但隆泰利泽公司并未予以解决。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。据此，隆泰利泽公司因华诚公司的停水停电行为对桐诚美林公司构成违约，原审法院的认定是正确的。因隆泰利泽公司违约，桐诚美林公司将《解除合同函》通过EMS特快专递的方式送达给隆泰利泽公司，且隆泰利泽公司已收到该函，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。经查，隆泰利泽公司在合理的期限内未请求确认解除合同的效力，故双方订立的《房屋租赁合同》于2015年11月23日解除。隆泰利泽公司称双方的合同没有解除不能成立。鉴于桐诚美林公司于2015年11月23日解除，对于2015年10月1日至2015年11月23日期间的租金，属于欠交租金，桐诚美林公司应当交纳。而对此后的租金，隆泰利泽公司要求桐诚美林公司支付缺乏依据。此外，由于隆泰利泽公司存在违约情况，桐诚美林公司拒付租金属于行使同时履行抗辩权的行为，该公司不构成违约。因此对于隆泰利泽公司滞纳金的请求，原审法院不予支持并无不当。关于隆泰利泽公司应否承担赔偿责任问题。由于隆泰利泽公司的违约行为，导致桐诚美林公司损失，隆泰利泽公司作为合同相对方应对桐诚美林公司的实际损失承担相应的赔偿责任。至于隆泰利泽公司和华诚公司之间的纠纷，其可依照法律规定或者按照约定另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费六千零七十五元，由北京隆泰利泽房地产投资顾问有限公司负担四千七百五十六元（已交纳），由北京桐诚美林商务酒店有限公司负担一千三百一十九元（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一千七百三十七元，由北京桐诚美林商务酒店有限公司负担八十七元（已交纳），由北京隆泰利泽房地产投资顾问有限公司负担一千六百五十元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一万三千六百五十元，由由北京隆泰利泽房地产投资顾问有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王良胜代理审判员  徐 冰代理审判员  王 梦二〇一六年七月二十八日书 记 员  罗娇杨