山西省左权县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）晋0722民初17号 原告宋瑞宏，男，汉族，1962年11月13日生，左权县人，现住左权××小区××楼××单元××室。 被告左权县宏源粮食有限责任公司，住所地：左权县城内辽山路5号。 法定代表人赵晋华，该公司董事长。 委托代理人刘随林，男，汉族，1963年8月11日生，左权县人，现住左权县，系左权县宏源粮食有限责任公司职工。 委托代理人王建兵，山西锐剑律师事务所律师。 原告宋瑞宏诉被告左权县宏源粮食有限责任公司（以下简称宏源粮食公司）买卖合同纠纷一案，本院作出（2009）左民初字第151号民事判决后，原告宋瑞宏、被告宏源粮食公司不服，向晋中市中级人民法院提起上诉，晋中市中级人民法院经审理作出（2009）晋中中法民终字第838号民事判决，判决：（一）、维持（2009）左民初字第151号民事判决第一、三项；（二）、撤销（2009）左民初字第151号民事判决第二项；（三）、左权县宏源粮食有限责任公司酌情补偿宋瑞宏2万元。宋瑞宏不服，向山西省高级人民法院申请再审，山西省高级人民法院作出（2010）晋民申字第403号民事裁定书，指令晋中市中级人民法院对本案再审。晋中市中级人民法院经审理作出（2012）晋中中法民再终字第51号民事裁定，裁定：（一）、撤销本院（2009）晋中中法民终字第838号民事判决及左权县人民法院（2009）左民初字第151号民事判决；（二）、发回左权县人民法院重审。本院受理本案后，依法另行组成合议庭进行了审理，并作出（2009）左民初字第151-1号民事判决。原告宋瑞宏、被告宏源粮食公司不服，向晋中市中级人民法院提起上诉，晋中市中级人民法院经审理作出（2015）晋中中法民终字第73号民事裁定书，裁定：（一）、撤销左权县人民法院（2009）左民初字第151-1号民事判决；（二）、发回左权县人民法院重审。本院再次受理后，依法另行组成合议庭，于2016年6月17日公开开庭进行了审理。原告宋瑞宏，被告左权县宏源粮食有限责任公司委托代理人王建兵、刘随林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告宋瑞宏诉称，2008年5月10日，其竞拍到被告位于左权县××路××号××大厦××号商铺，房屋价款及拍卖手续费共计约296.1万元，约定被告于2008年12月31日交付商铺。当年10月由于被告擅自改造建筑物结构，在其所购买的商铺后建设通风口和小房，另暖气不热，使其在约定期限内未收到合格的商铺。直到2010年4月份被告拆除了商铺后的小房，其才拿到了商铺的钥匙。因被告的原因导致迟延交房达十五个月，故提起诉讼要求判令被告赔偿因迟延交房造成的损失25万元。 被告宏源粮食公司辩称，原告拍卖了两个商铺后希望将两个商铺合为一个商铺，其公司综合考虑后将房屋中间的墙进行了拆除，因为改变了房屋内的管道，原告借此要求降低商铺的价格，其公司予以拒绝，原告便以房屋内部结构发生变化为由拒绝接受房屋，而不是我公司不予交付房屋。原告主张其公司违约，但未提供证据证明其公司存在根本性违约行为。依照法律规定，只有其公司的违约属于根本性违约，致使合同目的不能实现，那么原告才有正当理由拒绝受领商铺钥匙。但原告通过数次庭审，均未提出其公司存在根本性违约情形存在的证据。故原告的请求无事实和法律依据，不应得到法律支持。 经审理查明：2008年5月9日，被告宏源粮食公司委托晋中国兴拍卖有限公司拍卖位于左权县××路××号××大厦商铺。次日，原告宋瑞宏竞买到其中的8号、9号两个商铺。在签订的拍卖确认书中约定，原告宋瑞宏在成交后五日内交付价款2820552元（1410276×2）及拍卖手续费141027.6元（70513.8×2），共计2961579.6元，宏源公司于2008年12月31日将商铺交付宋瑞宏。拍卖商铺中编号为7号的商铺后有通风口，8、9号商铺后无通风口、无小房。2008年10月，被告宏源公司未经原告同意将通风口改至8、9号商铺后并建起小房一处。原告向被告反映商铺暖气不热、漏水问题后，被告于2009年对原告商铺的暖气管道进行了改造。原告所述的污染型洗浴锅炉房被告尚未开工建设。本案诉讼中，2010年4月被告将商铺后小房拆除、通道已填实。原告于2010年4月10日已接收商铺，后收到被告履行原晋中市中级人民法院晋中中法民终字第838号民事判决书交付的补偿款现金20000元。原告在2009年的起诉中，原有要求被告拆除小屋、填实通道、恢复原状，停建污染型洗浴锅炉房、改装暖气等五项诉讼请求，现原告当庭表示，因侵权纠纷已处理，放弃其中第一到四项诉讼请求，仅要求被告赔偿给原告所造成的房租损失25万元。 本案有争议的焦点是：1、在履行合同过程中，被告在原告所购的8、9号商铺后建小房、通风口以及台阶倒流水等问题是否构成根本违约。2、原告的损失金额因如何计算。 原告宋瑞宏主张，2009年5月原告用比7号商铺每平方米多200元的价格通过拍卖形式成功买到被告宏源粮食公司第8、9号商铺，后发现商铺后面盖了两个小房，这些都是拍卖时没有的，通过这两个小房直接就能上了商铺二楼，存在安全隐患；另暖气不热，暖气片自行冻破；后又发现第8、9号商铺的雨水往家里面倒流，故被告预定交付的房屋不合格。2010年4月被告拆除小房、填实通道以后，原告才领上钥匙。因被告交付的房不符合常规规范致原告不能及时接受商铺，造成了原告损失。原告买上商铺系作为门面房使用，因是自己用房无法签合同，只能参照同地段、同等租赁价来计算损失，当时3-7号还有10号商铺，2009-2013年租赁价格是每年一间10万元，二间是20万元，交钥匙到2010年4月按一个季度计算一套是2.5万元，二套是5万元，所以计算损失共25万元。 为支持其诉讼请求，原告向本院提供了证据1、竞买申请表一份，证据2、成交确认书二份，证据3、交款通知二份，证据4、收据二份，证据5、租赁合同一份（载明：出租方：李进军，承租方：邮政储蓄银行左权支行。第一条房屋基本情况：该房屋坐落于左权县辽山路5号粮食局5号商铺。该房屋结构为框架结构，建筑面积每层136平方米，二层共272平方米。第六条租赁期限：1、房屋租赁期自2008年11月28日至2013年11月28日，共计五年。第七条租金租金标准：年租金9.98万元。)，证据6、照片十二张，证据7、拍卖标的手册一份予以证明。 被告宏源粮食公司对原告宋瑞宏所举的证据1、竞买申请表一份，证据2、成交确认书二份，证据3、交款通知二份，证据4、收据二份，证据7、拍卖标的手册一份未提出异议；对证据5、租赁合同一份无异议，但认为该证据和本案无关；对证据6、照片十二张的真实性无异议，但认为不能证明原告的主张。 被告宏源粮食公司主张，本案有拍卖合同，在合同中标的物有具体的规定，原告所述问题未在合同中体现，故不构成违约。暖气是应原告要求进行重新改造，两个小房合同没有规定；水倒流没有证据，也不在合同约定中，故不存在违约行为，也不存在责任问题。别人的租赁费与本案无关联性，不能证明原告自己的损失。即使原告陈述属实，被告交付的商铺有问题，但问题不足以导致原告不能接收房屋，故原告未拿钥匙以前的损失不能由被告全部承担。且对于原告的损失金额不能按照原告的主张计算，应由第三方机构进行确定。 被告宏源粮食公司为支持其主张向本院提供了拍卖合同一份。原告宋瑞宏对被告宏源粮食公司所举的拍卖合同无异议。 本院对原告、被告双方所举证据综合认证如下：对原告宋瑞宏所举竞买申请表一份、成交确认书二份、交款通知二份、收据二份、拍卖标的手册一份及被告宏源粮食公司所举拍卖合同一份，对方当事人无异议，本院予以确认。原告宋瑞宏所举租赁合同一份，被告宏源粮食公司提出异议，该租赁合同和本案无关联性，本院对该证据不予认定。原告宋瑞宏所举照片十二张，被告宏源粮食公司虽提出异议，但照片真实反映了案件客观情况，本院予以认定。 本院认为，（一）、被告宏源粮食公司擅自在原告宋瑞宏购买的8、9号商铺后建通风口及小房，及台阶雨水倒流等问题系瑕疵履行，致使原告宋瑞宏在约定的期限内未能收到合格的商铺，故对于原告迟延受领房屋而造成的损失，被告应当予以赔偿。（二）、对于原告的损失，以原告宋瑞宏交纳的2961579.6元为准计算利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从约定交房之日起计算至实际交房之日止）比较恰当。综上，对于原告起诉要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。据此依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十二条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条等法律规定，判决如下： 被告左权县宏源粮食有限责任公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告宋瑞宏因不能如期交房造成的损失，损失以原告宋瑞宏交纳的的二百九十六万一千五百七十九元六角为准计算利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从约定交房之日即2008年12月31日计算至实际交房之日即2010年4月10日）。执行时应扣除原告宋瑞宏已领取的二万元赔偿款。 案件受理费五千零五十元，由原告宋瑞宏、被告左权县宏源粮食有限责任公司各半交纳。 如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延支付期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。 审 判 长  赵晋平 人民陪审员  张和建 人民陪审员  李来柱 二〇一六年七月十二日 书 记 员  智亚红