辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽11民终5号 上诉人(原审被告)：丛配文，男，1958年10月27日出生，汉族，无职业，住盘锦市大洼区。 委托诉讼代理人：丛亮，男，1989年12月5日出生，住辽宁省大洼县。（系上诉人儿子） 被上诉人(原审原告):盘锦源隆物业管理有限公司,住所地盘锦市大洼区田家街道田家村。 法定代表人：梁策，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：齐悦霖，辽宁向海律师事务所律师。 上诉人丛配文与被上诉人盘锦源隆物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2020）辽1104民初3461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人丛配文的委托诉讼代理人丛亮、被上诉人盘锦源隆物业管理有限公司的委托诉讼代理人齐悦霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丛配文上诉请求：1、依法撤销盘锦市大洼区人民法院（2019)辽1104民初2139号民事判决第一项。驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、原审判决认定本案事实不清，适用法律错误。原审认定：原告为被告所居住的小区提供物业管理服务后，被告作为业主应当按照约定交纳物业服务费，故对原告要求被告给付物业费的请求，本院予以支持。被告未及时交纳物业费应承担违约责任，支付违约金。一、原审法院认定的上述事实，与事实不符，缺乏事实及法律依据，被上诉人物业服务不到位，未尽到服务责任，对小区管理比较混乱。1、2014年至今，上诉人居住的该房屋墙壁有裂缝，室内的瓷砖也存在断裂，为此上诉人多次找到物业公司相关人员反映，要求物业公司帮助协调解决，但被上诉人以各种理由推脱至今未给解决该问题。2、上诉人所居住的房屋楼道存放大量杂物造成行走不便，影响楼道卫生，上诉人多次向被上诉人反映要求将楼道的物品清除，但被上诉人以放物品人不同意为由决绝清除，未尽到服务职责。3、被上诉人对本小区内的服务管理不到位，准许商贩在小区内摆摊买蔬菜造成小区内混乱，交通不便，卫生也不符合要求。二、原审法院判决上诉人支付被上诉人物业费6827.91元，并承担违约金，无事实及法律依据。上诉人并不是拒绝缴纳物业费，其理由是被上诉人的物业服务质量存在问题，即违约在先，上诉人为维护自身权益要求减免部分物业费在后，因此原审判决，判令上诉人支付全部物业费及承担违约金显然不公平，无事实及法律依据。综上，原审判决认定事实不清，适用法不当，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院查明事实，依法纠正。 盘锦源隆物业管理有限公司辩称，被上诉人物业服务不存在瑕疵，严格按照物业服务合同的约定履行了物业服务义务。上诉人在上诉状中所述不符合事实，室内的墙砖断裂和墙壁断裂均属于房屋质量问题，不应该由物业服务公司承担维修义务，楼道中的杂物物业公司每天进行清理也告知业主不许在楼道中摆放杂物。上诉人所述均没有任何证据支持，无故缴纳物业费应该承担违约金，综上原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。 盘锦源隆物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告给付2014年11月1日至2020年6月30日的物业服务费6965元，并自对应年度1月11日起按日3‰的标准支付逾期交费违约金直至物业费交纳完毕之日止；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为大洼区清华园小区的物业服务企业，原告负责该小区的物业管理服务。被告系该小区13-1-203室业主，住房面积为90.72m2。2013年12月9日，原、被告达成一致，签订了清华园《前期物业管理服务协议》（以下简称协议)，被告于2013年8月31日办理了房屋入住手续。但是，自2014年11月1日以来，被告再未履行过任何交费义务，根据协议4-2的约定，住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.2元，后经过原告与业主委员会协商，自2019年3月1日起，住宅物业管理费变更为每月每平方米0.9元，被告至今己欠付原告物业服务费6965元。另外，按照协议4-6的约定，被告应于每年1月10日前交纳物业管理费用，根据协议9-4的约定，被告逾期交费，原告有权要求被告补交费用并从逾期之日起按应缴额的3‰支付违约金。综上，被告拖欠原告物业费数年，经多次催缴仍拒绝交纳，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。 一审法院认定事实：原告盘锦源隆物业有限公司系盘锦市大洼区大洼街道清华园小区的物业服务公司，被告丛配文是该小区13号楼1单元203室业主。2013年12月9日，原告盘锦源隆物业有限公司（甲方）与被告丛配文（乙方）签订了《清华园前期物业管理服务协议》，该协议载明了被告房屋坐落在清华园小区13号楼1单元203室，建筑面积为90.72平方米；物业费每月每平方米1.2元；缴费时间为每年度首月10日前交纳。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付违约金，在该协议中同时约定了双方权利和义务及物业管理服务内容、质量等事项。2019年6月18日，大洼区大洼街道繁荣社区清华园小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《清华园小区物业服务和合同》，约定自2019年3月1日起住宅物业管理费变更为每月每平方0.9元；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在入住通知单15日前交纳。合同期限自2019年3月1日起至2020年6月30日止。被告交纳了从2013年12月9日至2014年12月8日的物业服务费1306元，被告拖欠2014年12月9日至2020年6月30日物业服务费6827.91元。现原告诉至法院，要求被告给付拖欠的物业服务费6965元，并自对应年度1月11日起按欠费总额日3‰支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告提供的前期物业管理服务协议、入住通知单、物业服务合同、缴费通知单正联张贴照片，经本院审查，具有真实性、合法性、关联性，原审法院予以确认并在卷佐证。 一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提出的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据及原告的陈述对本案相关事实予以认定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《清华园前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。另大洼区大洼街道繁荣社区清华园小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）于2019年6月18日签订的《清华园小区物业服务和合同》，对全体业主也具有约束力。原告为被告所居住的小区提供物业管理服务后，被告作为业主应当按照约定交纳物业服务费，故对原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告未及时交纳物业费，应承担违约责任，但协议中约定“从逾期之日起每天按应缴额的3％支付违约金”的标准过高，本院调整为2019年8月20日前按中国人民银行同期同档次贷款基准利率支付违约金，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：被告丛配文于本判决生效后十日内给付原告盘锦源隆物业有限公司2014年12月9日至2020年6月30日的物业费6827.91元及违约金（2019年8月20日前的违约金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，2019年8月20日起至判决确定给付之日的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中2014年12月9日至2014年12月31日物业费79.83元的违约金，自2014年1月11日起，计算至本判决确定的给付之日止；2015年物业费1306.36元的违约金，自2015年1月11日起，计算至本判决确定的给付之日止；2016年物业费1306.36元的违约金，自2016年1月11日起，计算至本判决确定的给付之日止；2017年物业费1306.36元的违约金，自2017年1月11日起，计算至本判决确定的给付之日止；2018年物业费1306.36元的违约金，自2018年1月11日起，计算至本判决确定的给付之日止；2019年物业费1034.20元的违约金，自2019年1月11日起，计算至本判决确定的给付之日止；2020年1月1日至2020年6月30日物业费489.88元的违约金，自2020年1月11日起，计算至本判决确定的给付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，上诉人丛配文向本院提供照片26张，意在证明被上诉人物业公司没有尽到物业合同中载明的服务义务。被上诉人向本院提供照片4组，证明其为业主尽到合同要求的服务义务。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被上诉人与上诉人签订的《清华园前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。另大洼区大洼街道繁荣社区清华园小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）于2019年6月18日签订的《清华园小区物业服务和合同》，对全体业主也具有约束力。被上诉人为上诉人所居住的小区提供物业管理服务后，上诉人作为业主应当按照约定交纳物业服务费，故对被上诉人要求被告给付物业服务费，同时由于上诉人未及时交纳物业费，被上诉人要求其承担违约责任诉讼请求，原审法院予以支持并无不当。关于上诉人提出的2014年至今，上诉人居住的该房屋墙壁有裂缝，室内的瓷砖也存在断裂，为此上诉人多次找到物业公司相关人员反映，至今未给解决该问题。上诉人所居住的房屋楼道存放大量杂物造成行走不便，影响楼道卫生，未尽到服务职责。被上诉人对本小区内的服务管理不到位，准许商贩在小区内摆摊买蔬菜造成小区内混乱，交通不便，卫生也不符合要求。同时提供案涉小区及楼道内照片佐证；物业公司提供的证据证明其按照合同规定实行物业服务。本院认为物业服务系动态服务过程，物业公司应实时提供合同约定的服务事务；业主理应按照合同约定缴纳物业费同时承担迟缴而产生的违约金。综上，上诉人提供的证据尚不足以证明其主张。原判事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。 综上所述，上诉人丛配文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费50元，由上诉人丛配文负担。 本判决为终审判决。 审判长  王金生 审判员  高玉波 审判员  王 丹 二〇二一年二月八日 书记员  沈雅文 附法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定：“第二审人民法院对上诉案件经过审理，按照下列情形，分别处理”： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。