江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10806号上诉人（原审被告）：江苏华宇公司房地产开发有限公司，住所地南京市江宁区东山镇金盛路南侧。法定代表人：钟小玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵栋，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋元辉，男，1975年2月18日生，汉族，住南京市江宁区。原审第三人：江苏旗悦装饰工程有限公司，住所地南京市雨花台区雨花西路****。法定代表人：钟晓旭，系该公司执行董事。上诉人江苏华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）因与被上诉人宋元辉、原审第三人江苏旗悦装饰工程有限公司（以下简称旗悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2020）苏0191民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华宇公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院程序严重违法。一审庭审中，华宇公司已经委托了公司员工钟晓旭作为华宇公司的代理人应诉，并向法庭出示了委托书、公司营业执照等委托手续，均加盖了华宇公司公章，但一审法院却以华宇公司的法定代表人钟小玲与公司原法定代表人祝长春存在股权转让纠纷为由，否认了委托书的法律效力，进而认定华宇公司未到庭应诉，实质上剥夺了华宇公司的诉讼权利，一审法院审理程序不合法。二、一审法院事实认定错误，华宇公司不存在根本违约行为。首先，华宇公司早在2018年5月15日就已经履行了案涉房屋的过户义务，按照补充协议约定，华宇公司是交付房屋后办理过户手续的。如果没有交付房屋，过户无法完成，因此，宋元辉是认可华宇公司已经实际交付了房屋，至于交付房屋的标准及是否违约，应当以宋元辉与第三人旗悦公司所签订的装修合同来界定，不能仅仅以补充协议来认定是否违约以及违约责任。其次，宋元辉单方要求增加装修项目并承诺追加装修款，导致装修延期，因此，旗悦公司未能及时完成精装修是宋元辉的原因造成的，而华宇公司对此完全不知情。宋元辉一方面要求第三人旗悦公司增加项目进而导致旗悦公司交房延期，另一方面却向华宇公司主张违约金，一审法院支持其诉讼请求难以令人信服。三、即使认定华宇公司构成违约，各方约定的违约金也远高于宋元辉的实际损失，一审判决华宇公司承担的违约金已经超过了房屋总价的20%，也超过宋元辉损失的30%，有违违约金填补损失的基本原则，造成了各方利益失衡，请求法院予以调整。宋元辉辩称：1、根据钟小玲与祝长春纠纷的相关判决，我怀疑上诉状和委托书上面的华宇公司公章是假的，继续质疑华宇公司代理人的代理权限。华宇公司称被剥夺了诉讼权利，是不存在的，因为钟晓旭以第三人身份参加了一审庭审，并作了答辩，没有剥夺华宇公司的诉讼权利。2、一审判决认定事实没有错误。华宇公司称早在2018年5月15日就已经履行了过户义务，完全没有依据，与事实不符。华宇公司至今未完成案涉房屋交付手续，一审判决是以实际占有涉案房屋来认定，交付的程序缺失。3、案涉合同约定违约金每日万分之五，年化利率约18%，完全是合理范围，不超过法律规定的年息24%或36%。旗悦公司述称，没有意见。宋元辉向一审法院起诉请求：1、判令华宇公司履行合同，按约交付宋元辉所购房产；2、请求判令华宇公司承担违约金按万分之五每日赔付至实际交房之日，暂计至2019年12月31日为189100元。一审法院认定事实：2018年3月12日宋元辉与华宇公司签订购房合同，约定华宇公司将位于南京市江宁区房屋出售给宋元辉，并约定“甲乙双方定于2018年4月30日正式交付该房屋；双方定于交房之日起10个工作日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之五支付违约金”，同日双方签订补充协议，约定“乙方向甲方交付的是复式精装公寓，总价（含房款537740元和装修款82260元。室内装饰装修工程施工合同是房屋买卖合同的一部分，由甲方实施并整体交付）陆拾贰万元整，甲方应按样板房标准按时整体交付……甲方延期交付房屋或逾期不办理房屋权益变更手续的，乙方有权选择继续合同，甲方应继续履行合同并按总价款的万分之五每日支付违约金。”同日宋元辉与第三人旗悦公司签订装修合同，约定旗悦公司对案涉房屋进行装修，工程款为82260元，交付时间为2018年4月30日。”签订购房合同当日宋元辉支付房款537740元及装修款82260元，合计620000元，华宇公司与旗悦公司分别出具相应款项的收据。上述合同签订后，宋元辉于2018年8月取得案涉房屋，旗悦公司于2018年10月开始装修，2019年11月装修完毕后。宋元辉陈述其于2019年12月开始将案涉房屋用于出租，月租金为2900元。一审审理中，旗悦公司陈述，因装修工程延期，华宇公司、旗悦公司曾与宋元辉协商约定延迟交付精装修房屋，但未提供书面证据予以证明。一审法院认为，宋元辉、华宇公司签订的房产买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同成立后，双方应按照合同约定全面履行各自义务。房屋买卖中，交付房屋包括所有权的转移及占有转移，宋元辉已取得案涉房屋所有权，且已实际占有案涉房屋，并用于出租，故其要求华宇公司继续履行合同，交付房屋的诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。根据双方合同约定，华宇公司应按照精装修标准于2018年4月30日交付，根据宋元辉及旗悦公司陈述，实际装修完毕时间为2019年11月，宋元辉实际占有使用房屋的时间为2019年12月，依据查明事实，一审法院认定华宇公司应承担延迟交房的违约金自2018年5月1日至2019年12月1日，依据合同约定以房屋总价款620000元为基数按照日万分之五的标准计算为176700元。华宇公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院作出判决：一、江苏华宇房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内支付宋元辉违约金176700元；二、驳回宋元辉其他诉讼请求。二审中，华宇公司提交以下证据：1、装修项目确认单，拟证明系因宋元辉单方要求对房屋装修项目予以增加，进而导致旗悦公司未能按约交付符合约定的精装修房屋，宋元辉对交付房屋延迟具有相应的过错，由此产生的责任，应该由其自行承担。2、现阶段365租房网上碧水湾西园小区30平方米左右精装修房屋出租信息，拟证明涉案房屋同地段、类似房屋租金价格约为2700元每月，依照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十七条规定，可以参照该标准确定宋元辉的实际损失约为1.35万元。宋元辉质证对于证据1真实性没有异议，房屋买卖合同及补充协议约定交房时间为2018年4月30日，该份证据日期是2018年10月29日，早已超期，宋元辉在签该份证据时，因浇铸面积有扩大，是宋元辉要求个性化装修的一种方式，但对工期不会有影响，华宇公司也从未提出会延期。对于证据2，宋元辉一审提交了租房合同，约定租金每月2900元，租金与赔偿损失没有关系，人力、物力、精力以及资金占用损失都是宋元辉的损失。旗悦公司对于华宇公司提交的证据没有意见。本院对装修项目确认单真实性予以认定，对其证明目的在本院认为部分阐述。对网上信息打印件不予认定。二审中，华宇公司认为违约金过高，请求法院调整。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。宋元辉、华宇公司签订的房产买卖合同及房地产买卖补充协议合法有效，双方应按照约定全面履行各自义务。根据双方约定，华宇公司应按照精装修标准于2018年4月30日交付，华宇公司在订立合同时对其出售的房屋状况应属明知，故华宇公司未按约定标准按期交付房屋，构成违约。关于华宇公司主张因宋元辉单方要求增加装修项目导致装修延期的问题，华宇公司与宋元辉对房屋交付标准有明确约定，而华宇公司与宋元辉并未约定装修期间的扣除或相应免除华宇公司迟延交付的责任，故华宇公司该项意见，本院不予采信。一审法院认定的迟延交付期间为自2018年5月1日至2019年12月1日，依据充分。关于违约金的数额，华宇公司上诉主张违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，宋元辉于2018年8月取得案涉房屋后，将案涉房屋用于出租，月租金为2900元。宋元辉因华宇公司迟延交房所产生的损失即相应期间的租金损失据此可以计算为2900元/月×19个月=55100元，一审法院依据双方约定认定违约金176700元过高，本院综合认定违约金55100元×1.3=71630元。宋元辉超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于华宇公司上诉主张一审法院程序违法问题，一审法院对当事人委托诉讼代理人的资格进行审查，符合法律规定，华宇公司该项主张，依据不足，本院不予采信。关于宋元辉对华宇公司二审中委托诉讼代理人的资格所提异议，本院认为，华宇公司法定代表人及相应授权，应以工商登记资料记载及华宇公司印章为依据，宋元辉所提异议的理由不成立，华宇公司所委托的律师符合委托诉讼代理人资格。综上，华宇公司的上诉请求部分成立，应予支持。根据二审的新事实，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释【2009】5号）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2020）苏0191民初12号民事判决第一项为：江苏华宇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付宋元辉违约金71630元；二、撤销江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2020）苏0191民初12号民事判决第二项；三、驳回宋元辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2041元，由江苏华宇房地产开发有限公司负担773元，由宋元辉负担1268元；二审案件受理费3834元，由江苏华宇房地产开发有限公司负担1554元，由宋元辉负担2280元。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 汪德全审判员 李任飞二○二一年二月四日书记员 汪海燕