河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2105号上诉人（原审原告）：娄晨曦，男，1989年9月11日出生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：张琰，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭文源，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州奥星实业有限公司，住所地新郑市薛店镇解放路西侧、规划货站街南侧。法定代表人：王胜利，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：任培培，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐会展，河南针石律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行，住所地郑州市郑东新区商都路**（商都路与黄河东路交叉口东南角）。负责人：李宝，系该行行长。上诉人娄晨曦因与被上诉人郑州奥星实业有限公司、中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行商品房预售合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初9868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月5日公开开庭审理了本案。上诉人娄晨曦、被上诉人郑州奥星实业有限公司的委托诉讼代理人任培培到庭参加诉讼。被上诉人中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。娄晨曦上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2.判令被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、关于《商品房买卖合同》第八条“商品房经验收合格”的认定，一审判决存在事实不清、法律适用的错误。根据我国房地产建设工程相关的法律法规规定：被上诉人要达到“商品房经验收合格”的交房条件，除了不动产登记证书，还需要《建设工程质量认定书》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》，也就是通常意义上商品房交房需要具备的“三书一证一表”交房条件。一审判决认定郑州奥星实业有限公司在2019年1月29日进行备案，备案证书编号为：豫新郑J201901-0006，然后庭审之中郑州奥星实业有限公司并未举证该证据，代理人也没有进行质证；一审判决也没有认定清楚该证据究竟是《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》还是《竣工验收备案表》。关于基础设施和公共配套设施中，郑州奥星实业有限公司没有取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件、电力企业验收合格证明文件、消防验收合格的证明。认定《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”是指案涉项目工程经过建设、勘察、设计、施工、监理单位及新郑市住房和城乡建设局验收合格，并在规定的交房时间内出具三书一证一表证书，被上诉人方可达到法定交房的条件。三书一证一表的交房条件是法律法规的强制性规定，不因为当事人在《商品房买卖合同》中未作约定而排除适用。二、根据《商品房买卖合同》，郑州奥星实业有限公司存在延期交房的事实，上诉人具有主张延期交房产生违约金的权利，也具有解除商品房买卖合同的权利。关于逾期交房天数的认定，一审法院没有调查清楚。《商品房买卖合同》中约定，郑州奥星实业有限公司应当于2019年1月29日交房，郑州奥星实业有限公司办理不动产登记证的日期是2019年11月11日。案涉合同签订于2017年9月6日，郑州奥星实业有限公司主张的影响施工进度的事由是其在订立合同时应当预见的商业风险范畴，郑州奥星实业有限公司未在合同约定期限交付案涉房屋，已构成违约，在新郑法院和郑州中院的同类判决书中，法院也依法作出不予扣除相关日期的认定。本案中上诉人曾经于2019年初向新郑市人民法院起诉，上诉人主张因郑州奥星实业有限公司延期交房的行为而支付违约金，直至郑州奥星实业有限公司交房之日起停止支付。鉴于郑州奥星实业有限公司拒绝足额支付违约金，上诉人通知郑州奥星实业有限公司解除商品房买卖合同，并且不再继续适用违约金条款。一审判决载明“郑州奥星实业有限公司按生效判决确定的义务向娄晨曦支付逾期交房违约金，双方均以其行为表明继续履行合同的意愿”，该事实和法律认定均存在错误。首先，一审法院对于出卖人目前延期的天数没有作出认定，郑州奥星实业有限公司只是支付了上诉人起诉要违约金之时的赔偿款，后续的违约金该公司拒不支付，因此不能认定该公司履行了合同的法律义务。其次，关于“以行为表明继续履行合同”也是认定错误，郑州奥星实业有限公司没有及时交付案涉房屋，也没有足额支付违约金，更没有办理三书一证一表，这是以实际行动拒绝履行合同，当事人具有解除商品房买卖合同的权利。最后，法律原则的适用应当穷尽法律规则，一审法院关于延期交房的认定在有法律明确依据且不涉及国家利益、公共利益的情况下，优先适用合同法目的进行裁判，属于法律适用错误。一审法院应当审查郑州奥星实业有限公司是否符合该约定的交付条件，而不是跳过双方约定的解除条件，直接以开发商办理了不动产登记证，适用合同的目的符合鼓励交易原则为由驳回上诉人的诉讼请求。三、关于《商品房买卖合同》解除之后，剩余贷款的本息应当由出卖人郑州奥星实业有限公司返还至抵押权人中国建设银行股份有限公司郑州商都路支行。综上，请求依法审查本案的事实，支持上诉人的合法诉讼请求。郑州奥星实业有限公司辩称：一、案涉房屋已经取得竣工备案表，且取得不动产首次登记证，已经符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，上诉人的上诉请求不成立，应当予以驳回。案涉房屋已经于2019年1月16日经过勘察、设计、施工、监理、建设单位五大主体验收，于2019年1月29日备案（备案证书编号：豫新郑J201901-0006），并于2019年11月11日取得不动产首次登记，案涉房屋已满足合同约定的交付条件。郑州奥星实业有限公司于2019年11月29日向上诉人邮寄交房通知书，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是业主收房时交给业主的，上诉人因个人原因拒绝收房，并不是案涉房屋不具备交付条件。上诉人所述的被上诉人未提交竣工备案表以及未质证不真实，其上诉请求不成立，应当予以驳回。二、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定，即使认定郑州奥星实业有限公司存在逾期交房，在房屋已具备交房条件的情况下，违约情形现在已不存在。且案涉房屋已办理完毕不动产首次登记证，上诉人缴纳契税后即可办理产权转移登记，《商品房买卖合同》的合同目的已经能够实现。因此应当认定郑州奥星实业有限公司的违约程度轻微，且不影响《商品房买卖合同》目的的实现。三、上诉人已向法院起诉要求郑州奥星实业有限公司支付逾期交房违约金，上诉人选择继续履行合同，且郑州奥星实业有限公司已向上诉人支付过两次逾期交房违约金，上诉人不能再主张解除合同。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行未答辩。娄晨曦向一审法院起诉请求：1.依法解除原被告签订的《商品房买卖合同》(合同编号：17001851681)；2.依法解除原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》(编号：A[住]字[1]行[商都路]支行[2017]年[2174]号)；3.判令被告返还已付首付购房款173356元，及向第三人支付的银行贷款本息，截止2020年10月13日已付的房屋银行贷款本息暂计至118353.9元；4.判令被告退还原告已付的专项维修基金5618元、工本费600元、按揭代理费1051元；5.判令被告赔偿原告支付的首付款利息损失(以173356元为基数，自2017年4月5日按银行同期贷款利率计算至被告实际退还之日)，截止2020年10月24日暂计至29689.62元；6.判令被告向第三人返还剩余的银行贷款利息及相应损失；7.依法判令被告承担本案的诉讼费用及原告律师代理费用。一审法院认定事实：2017年4月5日，娄晨曦与郑州奥星实业有限公司签订编号为17001851681的《商品房买卖合同》，合同主要内容为：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为新郑市薛店镇解放路西侧、规划梨园路北侧润丰新尚A区6号1单元1层102号房，建筑面积共86.44平方米，其中套内建筑面积70.28平方米，公共部分与公用房分摊建筑面积16.16平方米。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米8275.75元，总金额（人民币）柒拾壹万伍仟叁佰伍拾陆元整。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式约定金额：143356元，付款方式：现金，约定付款时间：2017-04-05，交纳比例：20.04%；约定金额：572000元，付款方式：商业贷款，交纳比例79.96%；备注：余款自合同签订之日起15日内办理银行贷款付清；买受人未按附件四第三条第2项约定时限办理打款手续或者按揭款未按时的，视为买受人违约，按本合同第七条约定承担责任。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……第八条交付期限。出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人逾期支付房款以及房屋专项维修基金、产权证等费用；买受人逾期向按揭银行偿还贷款本息和其他费用的；3.因政策、城市规划变化、市政实施及不可抗力，无法达到本条约定交付条件的，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期顺延。买受人逾期支付房款及房屋专项维修基金、办理产权证等费用；买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息的；买受人的其他违约行为未得到纠正的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，因此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担逾期交房责任，从合同约定交付期限第二日起，视为已将房屋交付买受人，房屋风险责任随之转移，买受人承担含物业费在内的所有费用；如因此致使出卖人遭受损失，买受人应予赔偿。视为交付后，如满足约定的解除条件，出卖人有权解除本合同，买受人应承担自视为交付之日起至本合同解除且将商品房实际返还给出卖人之日止该期间所发生的物业费等各项费用，出卖人有权自购房款中直接扣除。……附件四：《合同补充协议》（三）关于银行按揭付款方式的约定1.买受人应于2017年4月5日前支付首付款143356元，剩余房款572000元贷款支付。贷款方式为【商业贷款】，买受人【同意出卖人指定银行】，买受人应按贷款银行的要求于合同签订日前向【贷款方】提交签署申请贷款所需的全部真实资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。……合同签订后，娄晨曦向郑州奥星实业有限公司支付首付款143356元。2017年5月2日，娄晨曦通过商业贷款的方式向郑州奥星实业有限公司支付第二期房款572000元。原告（反诉被告）娄晨曦与被告（反诉原告）郑州奥星实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，该院于2019年4月26日作出（2019）豫0184民初3297号民事判决：一、被告（反诉原告）郑州奥星实业有限公司于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）娄晨曦逾期交房违约金9872元（以715356元为基数，按日万分之一支付至实际交付之日止）；二、驳回原告（反诉被告）娄晨曦的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）郑州奥星实业有限公司的反诉请求。后娄晨曦向该院申请执行，娄晨曦收到郑州奥星实业有限公司执行款共计21777.91元，并向该院出具被执行人已执行完毕的结案证明。涉案房屋经郑州奥星实业有限公司于2019年1月16日组织设计、施工、工程监理和有关单位验收，于2019年1月29日备案（备案证书编号：豫新郑J201901-0006），于2019年11月11日办理不动产权首次登记证，不动产权证号为豫（2019）新郑市不动产权第0071553号。郑州奥星实业有限公司于2019年11月29日向娄晨曦邮寄交房通知书。一审法院认为，郑州奥星实业有限公司、娄晨曦签订合同编号为17001851681的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据上述合同约定，娄晨曦向郑州奥星实业有限公司履行了支付首付款，并通过商业贷款的方式向支付第二期房款的付款义务。娄晨曦诉至该院要求郑州奥星实业有限公司支付逾期交房违约金，后郑州奥星实业有限公司按生效判决确定的义务向娄晨曦支付逾期交房违约金，双方均以其行为表明继续履行合同的意愿。本案中，娄晨曦主张解除与郑州奥星实业有限公司之间房屋买卖合同的事由是逾期交房构成违约，案涉房屋2019年11月11日取得不动产首次登记，并于2019年11月29日向娄晨曦邮寄交房通知书，案涉房屋已具备交付条件，购买房屋的目的可以实现，继续履行亦不存在障碍。维护市场秩序、鼓励交易成功也是合同法的基本目的。综上，娄晨曦主张解除案涉商品买卖合同的事实与法律依据不足，该院不予支持。相应的对其要求被告返还已付首付购房款173356元，及向第三人支付的银行贷款本息，退还原告已付的专项维修基金5618元、工本费600元、按揭代理费1051元，赔偿原告支付的首付款利息损失(以173356元为基数，自2017年4月5日按银行同期贷款利率计算至被告实际退还之日)，截止2020年10月24日暂计至29689.62元，向第三人返还剩余的银行贷款利息及相应损失的诉讼请求，该院亦不予支持。第三人中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行经该院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其答辩、举证及质证等诉讼权利的放弃，不影响该院依据查明的事实进行裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条第一款规定，判决如下：驳回原告娄晨曦的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，郑州奥星实业有限公司与娄晨曦签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自的义务。因郑州奥星实业有限公司存在逾期交房的情形，娄晨曦于2019年3月向河南省新郑市人民法院提起诉讼，要求郑州奥星实业有限公司支付逾期交房违约金等。该院于2019年4月26日作出（2019）豫0184民初3297号民事判决后，郑州奥星实业有限公司向娄晨曦支付逾期交房违约金至2019年9月，之后的逾期交房违约金郑州奥星实业有限公司未予支付。娄晨曦有权申请强制执行。鉴于案涉房屋已于2019年11月11日取得不动产首次登记，郑州奥星实业有限公司已通知娄晨曦交房，一审法院以娄晨曦购买房屋的合同目的可以实现、继续履行不存在障碍为由，对娄晨曦以郑州奥星实业有限公司延期交房为由主张解除案涉商品房买卖合同的请求不予支持，并无不当。综上所述，娄晨曦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6330元，由娄晨曦负担。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二一年二月十日书记员  李志琳