陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕09民终433号上诉人（原审被告）张兴惠，男，1971年11月12日出生，住安康市汉滨区。被上诉人（原审原告）安康市工商行政管理局。住所地：陕西省安康市汉滨区南环路*号。组织机构代码：01612021-8。法定代表人王传杰，系该局局长。委托代理人胡高黎，系该局政办科科长。委托代理人于兴江，陕西腾浩律师事务所律师。上诉人张兴惠因房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2015）汉滨民初字第00221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张兴惠、被上诉人安康市工商行政管理局（以下简称“工商局”）的委托代理人胡高黎、于兴江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2010年11月4日，工商局与张兴惠签订一份《房屋租赁协议》，协议第一条约定:张兴惠承租工商局位于兴安西路副30号家属区一楼西面第一间门面房，面积15平方米，每月租金400元，年租金4800元；第二条约定:租期一年，即自2010年10月1日至2011年9月30日，如需续租，提交租房申请，履行签订协议手续；第三条约定：一次性交付全年租金4800元；第六条约定：为保护房屋的整体结构，张兴惠不得随意在营业房内拆、建装饰，如需装修，必须征得工商局同意，并在合同期满时恢复原貌；第八条约定：合同期间如有特殊原因提前一个月告知对方，双方均有权终止合同；第十条违约责任约定：如一方违约，按合同法承担违约责任；第十一条约定：本协议自2010年10月1日至2011年9月30日有效，双方还就其他事项进行了约定，张兴惠的妻子代张兴惠在合同上签名为“张兴会”，工商局加盖了单位印章。合同签订后，张兴惠便在租赁的房屋内从事摩托车修理，同时向工商局交纳了一年的房租4800元。合同期满后，双方未续签合同，但张兴惠仍然使用该房屋，并向工商局交纳房租。2014年3月，张兴惠又从盛金益手中转租了相邻的两间门面房，用于电动车销售和摩托车修理，原租赁的一间房屋由其妻杨宗会开办安康市汉滨区溢鑫商行，从事食品零售。张兴惠代盛金益向工商局交纳了自2012年9月至2014年6月两间门面房的房租16800元。2013年8月26日，中共安康市委办公室、安康市人民政府办公室联合下发安办字（2013）65号《关于印发安康市党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房实施方案的通知》，工商局根据文件要求，于2014年10月22日向承租户发出腾房通知，要求承租户于2014年11月30日前腾空所租赁的房屋交回钥匙，并交清2014年6月至11月的房租，张兴惠的妻子杨宗会签收了通知。2014年12月12日，工商局再次发出腾房通知，张兴惠的妻子杨宗会签收了通知，仅向工商局交纳了自2014年7月至11月三间房屋的租金7106.4元，但未将房屋腾空并交回钥匙。工商局催促张兴惠腾房未果，后将张兴惠承租房屋的电源切断，张兴惠仍未腾房，工商局遂向法院起诉，要求确认房屋租赁合同期限届满，判令张兴惠限期搬离租赁工商局的房屋，并按市场价支付搬离之前的占用费。原审认为，工商局与张兴惠双方签订的房屋租赁合同主体合法，意思表示真实，且已实际履行，应为有效合同。张兴惠在租赁期限届满后未搬离房屋，继续使用房屋并向工商局交纳租赁费，工商局未提出异议，原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁合同关系，工商局可以随时解除合同。因工商局已向张兴惠发出腾房通知，并限定了腾房期限，其已在合理期限之前通知了承租人，张兴惠应按通知要求向工商局返还房屋，故对工商局要求确认房屋租赁合同期限届满，判令张兴惠限期搬离所租赁房屋的诉讼请求，予以支持。对工商局要求判令张兴惠按市场价支付搬离之前房屋占用费的诉讼请求，因双方在租赁期限届满后，仍按原租赁协议履行，故原租赁合同继续有效，张兴惠应按原合同约定的每年4800元向工商局支付占用期间的房屋租赁费。对张兴惠辩解工商局无诉讼主体资格及本案无明确被告，因张兴惠认可与工商局签订租赁合同，且按合同约定向工商局交纳了租赁费，故对张兴惠的此辩解理由，不予采纳。对张兴惠辩解工商局起诉无具体的诉讼请求，因工商局与张兴惠在租赁期限届满后，虽未续签合同，张兴惠继续使用房屋，并按合同约定向工商局交纳租金，原租赁合同继续有效，故工商局要求确认租赁期限届满的诉讼请求明确；因张兴惠将自己租赁的一间门面房交由其妻子杨宗会经营，张兴惠未与工商局解除合同，其妻子也未与工商局重新签订租赁合同，而张兴惠从盛金益处转租两间门面房继续经营，工商局对此均未提出异议，工商局与张兴惠就三间门面房实际形成不定期租赁合同关系，工商局要求张兴惠限期搬离租赁房屋的诉讼请求明确。对于张兴惠要求工商局赔偿经济损失的请求，因未提起反诉，故不予支持。原审判决：一、工商局与张兴惠签订的一间门面房及张兴惠从盛金益处转租工商局的两间门面房租赁合同期限均届满；二、张兴惠应向工商局返还租赁工商局的一间门面房及从盛金益处转租工商局的两间门面房，在判决生效后十五日内履行完毕；三、张兴惠自2014年12月1日至返还房屋之日按每间门面房年租金四千八百元向工商局支付租金。宣判后，张兴惠不服原判，提出上诉称：一、原审判决认定事实不清，证据不足。1、被上诉人诉讼主体资格不适格。被上诉人未向法庭提供对涉案房屋拥有所有权的法定证明，仅凭一份房屋租赁协议，不足以证明被上诉人对涉案房屋拥有所有权或处分权。2、涉案房屋租赁期限并未到期。2014年4月，上诉人将原开办摩托维修的一间房屋交由妻子开办商店，使用盛金益原承租的两间房屋用于摩托维修和电动车销售，被上诉人并无异议。此后，上诉人按每间每月400元标准向被上诉人缴纳租金，由于合同主体已发生变更，故上诉人与妻子分别和被上诉人形成新的房屋租赁合同关系，而不是原合同的简单延续。新合同除租金标准和原合同相同外，其他事项并未约定，而被上诉人给上诉人夫妇颁发的营业执照上载明的“从事经营活动期间”为2017年6月，应理解为合同的到期时间，故合同并未到期，被上诉人要求腾退房屋属于违约。3、被上诉人解除合同的理由不能成立。上诉人承租的涉案房屋不属于办公用房，上诉人按合同约定使用房屋，按期缴纳租金，无任何违约行为，故被上诉人依据上级文件要求解除合同的理由不能成立。二、原审判决违反法定程序，导致判决不公。1、杨宗会应作为第三人参与诉讼。原审中，通过被上诉人举证证明上诉人以盛金益名义向其缴纳房租，上诉人是实际租赁者，双方之间形成事实租赁关系。既然原审法院以上诉人是原盛金益承租两间门面房的实际使用者为由，认定上诉人与工商局形成事实租赁关系，那么也应该以杨宗会是上诉人原承租门面房的实际使用者为由，认定杨宗会与工商局形成事实租赁关系。根据合同相对性原则，被上诉人应向实际承租人杨宗会主张权利。杨宗会虽然与上诉人系夫妻关系，但系各自独立承担民事责任的主体，且零售商店系杨宗会与其胞姐合伙所开，上诉人与杨宗会有财产协议，收益账务各自独立，原审遗漏实际承租者，根据民事诉讼法相关规定，应撤销原判，发回重审。2、原审中上诉人向法庭提交五组证据，但判决书仅列举两组证据，其余证据并没有公开质证，而原审遗漏的三组证据恰恰能够证明杨宗会与被上诉人形成事实租赁关系，且合同并未到期。3、原审诉讼严重超审限。本案于2014年12月立案，于2015年12月才判决，审理期限长达一年，超出了法律规定的审理期限。综上，原审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，判决双方继续履行合同，或撤销原判，发回重审。被上诉人工商局答辩称：一、上诉人张兴惠的妻子杨宗会不应作为第三人参加诉讼。张兴惠在原审答辩状中陈述：“盛金益的房屋由我盘下承租。租房时，基于互信，双方并未签订合同，工商局领导表态让我只管安心守法经营，房屋租金不变，对照先前标准执行就是了，即每间房屋每月400元。”，被上诉人对此予以认可，故张兴惠是实际承租人。鉴于此，房租由张兴惠统一缴纳。张兴惠与杨宗会是夫妻，其承租房屋后，让其妻开办食品零售店，由于租赁合同要求房屋用途必须是合法经营，食品零售店经营性质为家庭经营，故被上诉人只与张兴惠发生租赁关系。二、由于被上诉人与张兴惠在租赁合同期满后并未续签合同，故双方形成事实租赁关系，且属于不定期租赁关系。被上诉人有权随时终止租赁关系，被上诉人依据国家和安康市要求限期清理办公用房的政策分两次向张兴惠发出腾房通知的行为，应视为终止租赁关系的行为。故2014年12月20日以后，双方的租赁关系已经终止。被上诉人请求确认租赁合同期限届满并要求限期腾房的诉求合理合法。三、涉案房屋的性质是国有资产，所有权属于国家，被上诉人是该国有资产的管理人和使用人。被上诉人与张兴惠形成不定期租赁合同关系，作为合同相对方，属于适格的当事人。四、原审程序合法，并未超出审限。被上诉人于2015年5月20日向原审法院递交和解申请，按照民事诉讼法及司法解释，和解期间不计算审限。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。经二审审理查明，原审认定的“2014年3月，张兴惠又从盛金益手中转租了相邻的两间门面房，用于电动车销售和摩托车修理，原租赁的一间房屋由其妻杨宗会开办安康市汉滨区溢鑫商行，从事食品零售。张兴惠代盛金益向工商局交纳了自2012年9月至2014年6月两间门面房的房租16800元”，此节事实应为“2014年5月30日，张兴惠代盛金益向工商局交纳了自2012年9月至2014年6月两间门面房（兴安西路副30号工商局家属区一楼由东向西第一间、第二间）的房租16800元，后与工商局就该两间门面房达成新的租赁合意，并将这两间门面房用于电动车销售和摩托车修理，原租赁的一间门面房（兴安西路副30号工商局家属区一楼西面第一间）由其妻杨宗会开办安康市汉滨区溢鑫商行，从事食品零售”，其余事实与原审审理查明的事实基本一致。上述事实有房屋租赁协议、交纳租金票据、关于印发安康市党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房实施方案的通知、照片、谈话笔录、庭审笔录及双方当事人陈述等证据在卷佐证，且经当庭质证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、被上诉人工商局的诉讼主体是否适格；二、涉案房屋租赁合同的主体是谁，原审是否遗漏当事人；三、涉案房屋租赁合同期限是否届满，被上诉人工商局要求上诉人张兴惠腾房有无事实及法律依据。关于焦点一，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。现已查明，被上诉人工商局作为国家行政机关，系诉争房屋的实际管理者，其与上诉人张兴惠之间达成的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。张兴惠上诉对工商局的诉讼主体资格提出异议，但二审庭审中对于双方之间形成的租赁合同关系予以认可。根据合同相对性原则，工商局可以作为适格的原告起诉，故张兴惠主张工商局没有涉案房屋产权证明，不是适格诉讼主体的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点二，张兴惠上诉认为2014年4月，其将自己原承租的一间门面房交由妻子杨宗会使用，既然原审法院以其是原盛金益承租两间门面房的实际使用者为由，认定其与工商局形成事实租赁关系，那么也应该以杨宗会是其原承租门面房的实际使用者为由，认定杨宗会与工商局形成事实租赁关系，故原审遗漏了当事人杨宗会。经查，张兴惠在原审答辩状中主张，2014年5月30日，其向工商局缴纳盛金益欠缴的21个月租金后，工商局与盛金益已经解除了房屋租赁合同，并与其建立新的房屋租赁关系。二审庭审中，工商局对此事实予以认可。故本案中张兴惠代盛金益向工商局缴纳租金后，取得原盛金益承租的两间门面房的承租权，与工商局达成了新的房屋租赁协议。且自2014年7月至11月，张兴惠均以自己的名义向工商局缴纳租金，工商局也未提出异议。而张兴惠将其原承租一间门面房交由杨宗会使用后，杨宗会并没有与工商局达成新的房屋租赁合意，该间门面房的租金仍然以张兴惠的名义向工商局缴纳，故工商局与杨宗会没有形成新的租赁关系。该间门面房的租赁合同主体仍然是张兴惠与工商局，故张兴惠主张杨宗会应作为第三人参与诉讼，原审遗漏当事人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，本案涉及的三间门面房租赁合同的主体均为张兴惠与工商局。原审认定张兴惠从盛金益手中转租了两间门面房的事实有误，本院予以纠正。关于焦点三，张兴惠与工商局就兴安西路副30号工商局家属区一楼西面第一间门面房、由东向西第一、第二间门面房形成事实租赁关系，对于租赁期限没有约定，故双方形成不定期租赁合同关系。工商局因上级要求不能继续出租涉案门面房，于2014年10月22日及12月12日分两次向张兴惠发出腾房通知，要求张兴惠最晚于2014年12月20日前腾退租赁房屋。工商局上述行为应视为要求解除与张兴惠房屋租赁合同的行为，其起诉要求确认双方租赁合同期限届满，实际是要求确认双方租赁合同已于2014年12月20日解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，张兴惠与工商局就涉案三间门面房形成不定期租赁合同，工商局可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。本案工商局先后两次通知张兴惠腾房，张兴惠已经收到该通知，故双方之间的租赁合同已于2014年12月20日解除。张兴惠上诉认为被上诉人向其夫妇颁发的营业执照上载明的“从事经营活动期间”应理解为合同到期时间，故涉案租赁合同并未到期。本院认为，本案当事人系安康市工商行政管理局，而非汉滨区工商行政管理局，且汉滨区工商行政管理局依照相关法律规定向张兴惠夫妇颁发营业执照属于行政许可行为，与本案租赁合同期限不具有关联性，故张兴惠该上诉理由不能成立，本院不予采纳。工商局在合理期限内通知张兴惠腾房，符合法律规定，张兴惠应按照通知要求腾退租赁房屋。工商局要求张兴惠支付搬离之前的房屋占用费，由于双方租赁合同已于2014年12月20日解除，且张兴惠已将涉案三间门面房租金交至2014年11月，故自2014年12月1日至12月20日期间的房屋占用费实际为房屋租金，按照每月每间400元计算为800元。自2014年12月21日之后，张兴惠仍未搬离房屋，故应支付相应期间的房屋占用费。工商局在原审庭审中主张按照市场价即三间房每月7000元标准计算，但没有提供相应证据予以证明，故对于该主张本院不予采纳。原审参照双方已经履行的租赁合同约定，按照每月每间400元标准计算，并无不当。原审工商局请求张兴惠支付搬离之前的房屋占用费，但原审判决直接认定由张兴惠向工商局支付搬离之前的租金，属于认定事实错误，本院予以纠正。二审庭审中，张兴惠还主张原审遗漏了主要证据，即溢鑫商行的营业执照，但原审查明事实部分载明“原租赁的一间房屋由其妻杨宗会开办安康市汉滨区溢鑫商行”，已经对该证据予以认定，故张兴惠该上诉理由不能成立。张兴惠上诉主张原审严重超审限，因工商局在2015年5月20日申请庭外和解，原审法院也依照法律规定做出中止诉讼的民事裁定，并向双方当事人予以送达，根据《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第九条规定，中止诉讼至恢复诉讼的期间不计入审限，故原审并没有超审限，张兴惠该上诉理由不能成立。综上，张兴惠的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审认定张兴惠从盛金益手中转租了两间门面房的事实有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2015）汉滨民初字第00221号民事判决；二、上诉人张兴惠与被上诉人安康市工商行政管理局之间就兴安西路副30号工商局家属区一楼西面第一间门面房、由东向西第一间、第二间门面房的租赁合同于2014年12月20日解除；三、由上诉人张兴惠向被上诉人安康市工商行政管理局返还兴安西路副30号工商局家属区一楼西面第一间门面房、由东向西第一间、第二间门面房；四、由上诉人张兴惠向被上诉人安康市工商行政管理局支付自2014年12月1日至12月20日期间的租金800元，按照每月每间400元的标准支付自2014年12月21日至返还三间门面房之日期间的房屋占用费。五、驳回被上诉人安康市工商行政管理局的其他诉讼请求。以上三、四项判决内容限本判决生效后十五日内履行。一、二审案件受理费各100元，由上诉人张兴惠负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长 李 丹代理审判员 杜 涛代理审判员 刘慧琴二〇一六年七月十八日书 记 员 杨锦龙