湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11357号上诉人（原审被告、反诉原告)：杜彦兵，男，1986年5月10日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。被上诉人（原审原告、反诉被告)：赵威峰，男，1990年1月1日出生，汉族，住湖北省红安县。上诉人杜彦兵因与被上诉人赵威峰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初4039号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杜彦兵上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵威峰的诉讼请求并支持我方的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院在判决中未明确租房合同解除的具体时间，而在计算剩余房租时将起始时间认定为2020年5月21日是错误的。赵威峰单方腾退不能直接认定为合同解除时间，如果认定合同应该解除，也应该从赵威峰向人民法院提起诉讼时开始计算。二、杜彦兵认为合法订立的合同应该受到法律保护，本案赵威峰之所以要求解除合同，是因为其个人不愿意承担市场风险，本质上是一种违约行为，我方没有任何过错，法院裁决解除合同时应当充分考虑出租人可能面临的损失，一审法院只确定2个月的空置损失显失公平，金额过少，无法弥补我方产生的损失。三、本案租房合同解除系因赵威峰单方违约造成，根据市场交易惯例及房屋押金性质，我方无需退还赵威峰缴纳的7000元押金。四、租房合同明确治安卫生费由赵威峰负担，该费用实际为物业费，赵威峰在之前也有缴纳过，请求予以认定。赵威峰答辩称，不认可杜彦兵的上诉理由，并不是我单方违约，我从4月开始就按照协议约定的时间提前一个月沟通，依对方要求我也注销了营业执照和卫生许可证，房屋也腾退了，但是杜彦兵又不同意解除，我才诉请法院。房屋闲置无法出租也不是我的原因，目前该处的多处房屋也是出于空置的。请求驳回上诉、维持原判。赵威峰向一审法院起诉请求：1、赵威峰、杜彦兵签订的《租房合同》于2020年5月20日解除；2、杜彦兵向赵威峰返还已支付房屋租金16320元（自2020年5月20日腾退房屋之日起计算至2020年10月10日止，每个月租金3500元，总共4个月20天）；3、杜彦兵向赵威峰退还租房押金7000元；4、杜彦兵向赵威峰退还支付进场费8000元；5、本案诉讼费由杜彦兵承担。杜彦兵向一审法院反诉请求：1、赵威峰继续履行原《租房合同》至合同期满，如无法履行向杜彦兵支付违约损失18000元；2、赵威峰向杜彦兵支付拖欠的水电费、物业费及卫生费6999.7元；3、本案诉讼费用由赵威峰负担。一审法院查明，2019年9月22日，赵威峰（乙方，承租方）与杜彦兵（甲方，出租方）签订《租房合同》1份，约定：1、甲方将位于武汉市洪山区雄楚大街533号房屋出租给乙方，租赁期限：自2019年10月10日起至2020年11月10日止，该房屋租金为每月3500元。乙方向甲方支付押金7000元。租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息；第一次付款计57000元。2、租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安费由乙方支付，房屋修缮等费用由甲方支付。案涉合同签订后，杜彦兵将房屋交付给赵威峰，同日，赵威峰向杜彦兵指定的收款人陈二平转账支付2019年10月10日至2020年11月10日期间的租金42000元（租赁期限为13个月，杜彦兵免收1个月租金）、押金7000元、进场费8000元，共计57000元，杜彦兵在庭审中对该事实予以认可。赵威峰收到房屋后，将案涉房屋用于经营餐饮。后赵威峰向杜彦兵表示，因受新冠××疫情及疫情防控措施影响，其承租的案涉房屋在疫情期间并未经营使用，营业收入大幅下降，其无法继续经营案涉商铺，要求与杜彦兵解除案涉合同，杜彦兵不同意解除案涉合同，双方多次就解除合同事宜进行磋商未果。2020年5月20日，赵威峰搬离了案涉房屋，杜彦兵在庭审中对赵威峰于2020年5月20日腾退房屋的事实予以认可。杜彦兵在一审庭审中表示，赵威峰腾退房屋时尚欠水电费1539.7元、物业费4200元、卫生费1260元未付，要求赵威峰支付上述欠付的费用，赵威峰对水电费1539.7元和卫生费1260元同意支付，对于物业费4200元，认为案涉合同中并未约定物业费由其负担，对物业费金额亦有异议。一审法院另查明，截至本案法庭辩论终结前，案涉房屋尚处于空置状态。一审法院认为，案涉《租房合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。双方当事人应全面履行合同义务。赵威峰承租案涉房屋的主要目的是从事餐饮服务，双方签订的合同系商业用房租赁合同，案涉房屋因受疫情及疫情防控措施影响而未正常经营使用，因承租人使用租赁房屋的目的系通过对外经营获取经营利润，现承租人因疫情及疫情防控措施导致其经营无法进行、客流稀少、营业收入大幅下降，无力再继续经营案涉商铺，并已腾退了案涉房屋，赵威峰承租案涉房屋用于对外经营餐饮的合同目的已无法实现，故对赵威峰要求解除案涉合同的诉请，一审法院予以支持。赵威峰于2020年5月20日腾退房屋后再未实际占用使用案涉房屋，杜彦兵应向其返还自2020年5月21日起至2020年10月10日止的租金16320元，但因赵威峰自行腾退房屋导致案涉房屋处于空置状态，给杜彦兵造成了损失，赵威峰应赔偿杜彦兵因合同解除而遭受的损失，综合考虑合同履行情况、双方的过错程度、杜彦兵的实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院依法酌情确定杜彦兵在扣减2个月的空置损失后向赵威峰返还剩余租期租金为宜，即9320元（16320元-3500元/月*2月）。赵威峰于签订案涉合同当日向杜彦兵支付了7000元押金，根据案涉合同中关于“租房终止，甲方（杜彦兵）验收无误后，将押金退还乙方（赵威峰）”的约定，杜彦兵应在合同终止后，扣除赵威峰应支付的水电费、卫生费等费用后，将剩余押金退还赵威峰，根据杜彦兵提交的证据显示，截至赵威峰腾退房屋之日，案涉房屋欠缴水电费1539.7元、卫生费1260元，赵威峰对该两项费用均同意退还，故应从押金中予以扣除；对于物业费，案涉合同中并未约定由赵威峰负担，故对杜彦兵要求支付物业费的反诉请求，一审法院不予支持。综上，杜彦兵应在扣除赵威峰欠缴的电费1539.7元和租金1260元后，将剩余押金4200.3元（7000元-1539.7元-1260元）退还赵威峰。赵威峰要求杜彦兵退还进场费8000元，但未提交证据证明杜彦兵在合同终止时有退还进场费的义务，合同中也未约定进场费退还的相关条款，赵威峰的该项诉请，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除赵威峰与杜彦兵于2019年9月22日签订的《租房合同》；二、杜彦兵于判决生效之日起十日内向赵威峰返还租金9320元；三、杜彦兵于判决生效之日起十日内向赵威峰返还押金4200.3元；四、驳回赵威峰的其他诉讼请求；五、驳回杜彦兵的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费584元，由赵威峰负担292元，由杜彦兵负担292元；案件反诉受理费425元，由赵威峰负担213元，由杜彦兵负担212元。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，案涉《租房合同》第四条第5项约定“在租赁期内，甲乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议”。赵威峰一审提交的微信群聊记录显示，赵威峰于2020年4月中下旬提出退租要求，双方协商未果。本院认为，本案经双方协商一致签订的《租房合同》合法有效，双方均应信守。赵威峰承租案涉房屋是为从事餐饮经营之商业目的，在承租后不久，因受疫情及疫情防控措施影响，租赁房屋餐饮经营出现无法正常营业、客流稀少、营业收入大幅下降等一系列客观情况，继续履行合同对承租方赵威峰明显不公，合同目的无法实现，按照双方《租房合同》约定，赵威峰已提前一个月提出退租申请，在协商无果后实际腾退房屋，一审法院结合案件实际情况，依据公平原则认定双方合同解除，于法有据，应予维持。合同解除后，综合考虑合同履行情况、双方的过错程度以及出租方杜彦兵的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院在酌情扣减空置损失后，认定杜彦兵退还租金及押金符合法律规定，本院予以维持。综上所述，杜彦兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费584元，由杜彦兵负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二一年二月五日书记员 严 洁