上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第329号原告(反诉被告)王猛，男，1989年6月30日出生，汉族，住辽宁省辽宁市。委托代理人肖磊，上海市捷华律师事务所律师。委托代理人张婧舒，上海市捷华律师事务所律师。被告(反诉原告)上海忻逸实业有限公司，住所地上海市。法定代表人陈文宗。委托代理人李影，上海福一律师事务所律师。委托代理人王庆英，上海福一律师事务所律师。原告王猛与被告上海忻逸实业有限公司(以下简称“忻逸公司”)房屋租赁合同纠纷一案，反诉原告忻逸公司与反诉被告王猛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王猛的委托代理人肖磊，被告(反诉原告)忻逸公司的委托代理人李影、王庆英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王猛诉称，2013年8月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市凯旋北路XXX号XXX楼商铺(以下简称“涉案房屋”)出租给原告从事酒店宾馆经营活动，租期14年，自2013年4月15日至2027年4月15日。后因调整房租，双方于2013年12月1日再次签订《商铺租赁合同》，经营用途为酒店，租期14年，自2013年12月1日至2027年12月1日；前《房屋租赁合同》作废。原告自2013年4月起花费人民币数百万元进行装修与设备购置，并开始注册公司准备经营。因被告隐瞒该房屋产权证类型为“会所”，不能经营酒店，致原告无法办妥“特种行业许可证”。2014年10月23日，上海市公安局普陀分局向原告出具了《沪公(普)罚决字(166)号行政处罚决定书》，以“未取得特种行业许可证的情况下，擅自开设旅店并接待客人”为由，处罚人民币贰万元并禁止营业。现原告诉至法院，请求判决：1、解除原被告之间就涉案房屋签订的《商铺租赁合同》；2、被告支付赔偿金人民币(以下币种均为人民币)XXXXXXX.48元(包括行政处罚20000元、装修及设备用品费用XXXXXXX.48元)；3、被告归还押金76403.2元；4、由被告承担诉讼费。被告忻逸公司辩称，合同约定办理证照、许可证均是原告的义务，与被告无关；原告的装修费用、缴纳的罚款，与被告无关；原告未提供证据证明涉案房屋类型为会所而导致无法办妥证照。不同意原告的诉讼请求。反诉原告忻逸公司诉称，双方于2013年3月27日签订《房屋租赁合同》。后双方于2012年12月1日又签署了《商铺租赁合同》，约定前期所签合同、协议自动作废；租期自2013年12月1日至2027年12月1日，租金采取先付后用的方式，两个月一付，第一年到第二年之间的月租金为55443.5元，以后每年递增5%；期间水、电费以月底抄表计算为准，由反诉被告向反诉原告支付；同时约定了逾期付款的违约责任；合同又约定，反诉被告不得以“不能办理经营所需的证照”延迟支付或减免租金，因反诉被告无证(照)经营所引起的一切法律后果，由其自行承担；合同对擅自解除合同约定了违约责任。现反诉原告诉至法院，请求判决：1、确认反诉原告、反诉被告就涉案房屋于2013年12月1日签订的《商铺租赁合同》于2015年3月15日解除；2、反诉被告支付反诉原告涉案房屋2014年10月1日至2015年3月15日的租金及物业费354725.25元，5层顶部小房间2013年8月1日至2015年3月15日的租金17803元，2015年3月16日至实际返还房屋之日止的房屋使用费；3、反诉被告自2014年9月15日起按每日332.6元支付反诉原告拖欠房租及物业费的违约金，至判决生效之日止；4、反诉被告支付反诉原告拖欠2014年9月1日至11月12日的水电费26227.6元，并自2014年12月1日起按每日1311元支付拖欠水电费违约金至判决生效之日止；5、反诉被告补交反诉原告2013年4月15日至2013年7月30日的免租期限内的租金267411.2元；6、反诉被告支付反诉原告在合同租期内擅自解除合同的违约金XXXXXXX元；7、反诉诉讼费由反诉被告承担。反诉被告王猛辩称，同意解除合同，因反诉原告违约，合同解除日应为2014年12月1日；物业费计算方式及金额有误，应按照合同约定计算；2014年10月1日前反诉原告违约，因此反诉被告不需要支付租金及使用费；逾期付款违约金不予认可；反诉原告于10月7日断水、断电，此后不可能发生相关费用，9月1日至10月7日期间的水电费认可，水电表在反诉原告处，对金额不予认可；不同意支付免租期租金，反诉原告违约，无权主张违约金。不同意原告的诉讼请求。经审理查明，本诉部分，上海市凯旋北路XXX号XXX层房屋的权利人登记在上海申新(集团)有限公司名下。2012年12月31日，上海申新(集团)有限公司出具《授权委托》，载明“兹有上海市普陀区凯旋北路XXX号、1555弄2、3号为上海申新(集团)有限公司产权房，现授权委托上海忻逸实业有限公司对该房产经营管理、对外租赁及签订租赁协议，授权期限为2013年1月1日——2027年12月31日。”2013年3月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告(乙方)向被告(甲方)承租上海市凯旋北路XXX号XXX层房屋及5层顶部35平方米小房间(以下简称“涉案房屋”)作为经营酒店宾馆，租期自2013年4月15日至2027年4月15日，免租期为三个月，起租日从2013年4月15日起，本合同签订生效之日起，乙方向甲方支付166914.5元人民币的租金定金，一个月的定金作为押金，一个月的定金转为租金；合同对租金及支付方式、违约责任等作出了约定。2013年8月30日，原、被告签订《五楼房屋租赁合同补充协议》，对租金重新确定，并约定扣除免租期后的起租期从2013年8月1日起，五楼小房间年租金为1万元。2013年12月1日，原、被告又签订《商铺租赁合同》，约定原告(乙方)向被告(甲方)承租涉案房屋用于经营酒店，经营品牌为星期天情侣酒店，建筑面积约为744平方米，该房屋的产权证复印件为合同附件；租期自2013年12月1日至2027年12月1日，第一年到第二年月租金为人民币(下同)55443.5元，年租金为665322元，第三年到第四年月租金为58215.68元，年租金为698588.1元；租金支付采用先付后用的方式，每三个月为一个支付期，乙方须在每个支付期满前十五个工作日内支付下一期租金；乙方因自身原因或违约，本合同提前解除或终止的，装修免租期视为租赁期，乙方需补交免租期限内的租金，租金额与本合同约定一致；正式移交时，乙方应向甲方支付履约保证金76403.2元；甲方应在本合同解除或终止且乙方按本合同约定办理完交还房屋手续后的10个工作日内将履约保证金(无息)退还乙方；物业管理费每月0.4元，每2个月为一个支付期，在每个支付期前15天支付；乙方应根据涉案房屋的独立计量记录支付所有使用的包括但不限于水、电费用，水费每立方米为5.2元(包括水费及排污费，该价格随普陀区水费的增长同比例增长)，电费以乙方实际使用量计算，每度电为1.3元(该价格随普陀区水费的增长同比例增长)，每月水电用量以每月月底甲方抄表计算为准，乙方应在每月的前5日内足额缴纳上月水电费，否则应以未缴纳部分的5%每天计算滞纳金；如乙方超过支付期限未支付租金或其他费用，每逾期一日，应按本合同约定的年租金的万分之五支付滞纳金；若超过约定的支付期限15日乙方仍未支付租金及其他费用，甲方有权采取包括停止供应水、电在内的一切必要手段；若超过约定的支付期限30日乙方仍未支付租金及其他费用，甲方有权解除合同，乙方须按当年月租金的三倍支付违约金；又约定，乙方不得以“不能办理乙方经营所需的证照”为由，向甲方要求延迟支付或减免租金：本合同提前终止或解除的，乙方放弃装修部分的一切补偿请求权；再约定，乙方自行负责经营所需的有关证件、执照的办理，并承担不能办理经营所需证照的损失与费用；甲方根据乙方办理相关经营证件、执照的需要，提供一切必要的文件和方便；因乙方无证(照)经营所引起的一切法律后果，由乙方自行承担；另约定，本合同期限届满之日或提前解除或终止本合同之日起的10个工作日内，乙方向甲方交还涉案房屋，乙方在迁离后书面通知甲方验收，甲方收到钥匙且双方签署物业验收交接单后视为乙方履行了返还涉案房屋的义务；如乙方未能在前述期限内迁离并返还的，每逾期一日，应当按照日租金的二倍支付使用费，如果乙方在签署期限届满后10个工作日内仍未迁离，则甲方有权直接收回，并且有权处分一切遗留物；乙方累计逾期七天或累计三次未按合同约定支付租金或其他费用的，甲方有权解除本合同；乙方擅自解除本合同的，乙方应当按照相当于本合同当期两年的租金支付违约金；如因乙方违约或违法经营导致本合同的解除或终止，甲方不予补偿乙方在涉案房屋内的装修物、构筑物；合同同时约定，双方前期所签合同、协议自动作废。2014年10月22日，上海市公安局普陀分局向原告出具《沪公(普)罚决字(166)号行政处罚决定书》，载明“星期天情侣酒店未取得特种行业许可证的情况下擅自开设旅馆并接待客人，决定罚款贰万元整。”同月29日，原告足额缴纳罚金。另查明，原告自2013年8月1日起未支付涉案房屋中小房间的租金；自2014年9月起未支付水、电费；自2014年10月1日起，原告未支付租金及物业管理费。2014年1月17日《收据》载明：2013年12月1日至2014年1月31日物业费18104元；2014年4月11日《收据》载明：2014年4月1日至2014年5月30日物业费18104元。再查明，美团网刊登星期天情侣酒店特殊主题房团购优惠券，有效期自2013年10月12日起。又查明，2015年3月31日，上海市公安局普陀分局治安支队出具《关于对“会所”性质的房屋类型开办旅馆的情况说明》，载明“如此类房屋要开办旅馆的，请提供相关房屋用途的说明”。2015年4月20日，原告将五楼小房间返还被告。2015年9月19日，原告返还涉案房屋。2014年10月后，被告曾对涉案房屋采取过停水停电措施。反诉部分查明事实同本诉。审理中，经原告申请，本院委托上海第一测量师事务所有限公司就涉案房屋装修及不能移动或移动后财产价值减损较大的物品项目进行工程造价司法审价。结论为涉案房屋工程造价为人民币XXXXXXX.60元(未包含可移动的物品项目造价)。原告对审价结论无异议。被告对此表示，审价结论的金额远高于市场价格，同意由法院酌定。庭审中，被告为证明其催讨水电费而提交的《水电费缴纳通知书》显示，2014年9月电费金额16616元、水费858元，总计17474元；2014年10月电费金额6860.80元、水费379.60元，总计7240.40元；2014年11月12日停电停水结算中，电费金额1393.60元、水费119.60元，总计1513.20元。原告对此表示，2014年10月1日至2014年11月12日期间的水电费不认可，因已停业不可能产生相关费用。被告对此表示，原告的水电均单独分户，该期间的费用系原告的员工居住在内而发生。在本案审理过程中，反诉原告称逾期付款违约金可由本院酌定。本院认为，关于本诉，原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按约履行。因涉案房屋的房地产权证为合同附件，故原告在签约时对涉案房屋的用途应当是明知的。同时合同也约定原告应自行办理开设酒店所需的证照并承担无法办妥的后果。关于被告是否应当向原告提供涉案房屋用途的说明用于办理相关行政许可的问题，合同虽约定被告有提供一切必要文件的义务，但原告未提供证据证明存在其要求被告提供房屋用途的说明而被告拒绝提供的事实，故本院难以认定被告在是否应当提供房屋用途说明一节上构成违约。原告称涉案房屋因其类型限制导致其合同目的无法实现，并非解除合同的约定条件。原告签约时即明知若无法办妥证照的后果即导致合同目的不能实现，但原告仍自愿接受该条款的约束，故原告不能据此解除合同。综上原告要求解除合同的理由并不充分，本院对原告以被告违约为由要求解除合同、赔偿损失的诉讼请求均不予支持。原告要求被告返还押金76403.2元，符合合同约定，本院在反诉部分予以处理。关于反诉，反诉被告以涉案房屋无法办妥证照为由未按约支付租金，但根据合同约定，反诉被告不得以此为由迟延支付租金，现反诉原告以反诉被告违约要求解除合同，符合合同约定，本院予以支持。反诉原告主张起诉日2015年3月15日为解除日，并无不妥，本院可予支持。关于物业费金额，根据反诉被告实际支付情况，每两月支付的物业费均为18104元，反诉原告称合同约定物业费为每月0.4元系笔误，与事实相符，本院予以采纳。反诉原告要求反诉被告支付自2014年10月1日至2015年3月15日的租金及物业费，与事实相符，本院予以支持，但因反诉原告于2014年10月后，曾对涉案房屋采取过停水停电措施，故本院酌定反诉被告给付反诉原告上述费用共计250000元。反诉被告还应给付反诉原告合同解除后至实际返还房屋期间的房屋使用费，该笔款项参照租金约定为宜，基于确定租金、物业管理费的同意理由，本院酌定房屋使用费为200000元。反诉被告辩称因反诉原告违约而无须支付租金及物业费，与事实不符，本院不予采纳。反诉原告要求反诉被告承担迟延支付租金、物业费的违约金，符合合同约定，本院予以支持，反诉原告要求反诉被告支付拖欠的水电费26227.6元，与事实相符，本院对该诉请予以支持。反诉被告辩称反诉原告于2014年10月7日断水断电后并未发生水、电费用，但未提供证据证明，且《行政处罚决定书》的出具日期为2014年10月22日，故本院对反诉被告此辩称不予采信。反诉原告要求反诉被告支付拖欠水电费的违约金，与合同相符，本院予以支持。关于逾期付款违约金，反诉原告称可由本院酌定并无不妥，本院均予以采纳。反诉原告要求反诉被告支付2013年4月15日至2013年7月30日免租期的租金，符合合同约定，本院予以支持。反诉原告主张反诉被告给付擅自解除合同的违约金，符合合同约定，本院予以采纳。关于解约违约金，违约金应以实际损失为基础，故本院酌定解约违约金金额为166330.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、对原告王猛的诉讼请求不予支持；二、反诉原告上海忻逸实业有限公司与反诉被告王猛于2013年12月1日签订的《商铺租赁合同》于2015年3月15日解除；三、反诉被告王猛应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海忻逸实业有限公司租金及物业管理费250000元；四、反诉被告王猛应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海忻逸实业有限公司房屋使用费人民币200000元；五、反诉被告王猛应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海忻逸实业有限公司2014年9月1日至2014年11月12日的水、电费人民币26227.6元；六、反诉被告王猛应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海忻逸实业有限公司逾期付款违约金50000元；七、反诉被告王猛应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海忻逸实业有限公司2013年4月15日至2013年7月30日的租金人民币194052.25元；八、反诉被告王猛应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海忻逸实业有限公司解除合同违约金人民币166330.5元；九、反诉原告上海忻逸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉被告王猛押金人民币76403.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案鉴定费人民币49595元，由原告王猛负担。本案本诉受理费人民币30554元，由原告王猛负担。本案反诉受理费人民币11385.5元，由反诉被告王猛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  梁 斌人民陪审员  周婵娟人民陪审员  王 俭二〇一六年七月二十九日书 记 员  吴 婷附：相关法律条文附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。