新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终3979号 上诉人（原审原告）：庞成尧，男，1965年9月5日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 上诉人（原审原告）：汪苗苗，女，1988年1月9日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：郭光明，新疆国法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆恒润实业有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市北京南路**银通大厦**。 法定代表人：李成功，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李勇，新疆瀛漠律师事务所律师。 原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行，住，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区新华南路**商业写字楼****/div> 负责人：吴晓峰，该分行行长。 委托诉讼代理人：鲜瑾，新疆鼎泽凯律师事务所律师。 上诉人庞成尧、汪苗苗因与被上诉人新疆恒润实业有限公司（以下简称恒润公司）、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称浦发银行）商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初1506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。上诉人庞成尧及其与汪苗苗的共同委托诉讼代理人郭光明，被上诉人恒润公司的委托诉讼代理人李勇，原审第三人浦发银行的委托诉讼代理人鲜瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪苗苗、庞成尧上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项；2．依法改判支持汪苗苗、庞成尧的一审全部诉讼请求。事实和理由：我方与恒润公司、浦发银行先后签订了商品房预售合同、个人购房担保借款合同以及房地产抵押合同，三份合同是一个不可分割的整体，是主合同与从合同的关系，先有了商品房预售合同的基础，才有了个人购房担保借款合同即房地产抵押合同，商品房预售合同解除的同时，个人购房担保借款合同及房地产抵押合同也应当解除，因此我方要求解除上述三份合同的诉讼请求完全正确。我方与恒润公司签订的商品房预售合同中约定了交房时间，但恒润公司现仍未向我方交付房屋，涉案商品房预售合同约定了在此情况下，我方可以退房解除合同。《中华人民共和国合同法》规定了在合同目的无法实现时，可以解除合同。现恒润公司未向我方交付房屋，已达五年之久，恒润公司也无法承诺房屋交付的时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因此主合同即商品房预售合同解除时，从合同即个人购房担保借款合同、房地产抵押合同也应当予以解除。恒润公司的根本违约而致使合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》的规定，恒润公司应当退还我方交纳的首付款以及向浦发银行交纳的贷款本息，同时还应赔偿我方的损失。恒润公司无法交付房屋已构成根本违约，而在该情形下，法律对于权利人行使法定解除权，并没有规定除斥期间，因此，一审关于本案解除权已过除斥期间的认定，属于法律适用不当。综上，一审认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院查明事实，依法支持我方的上诉请求。 恒润公司辩称，不同意庞成尧、汪苗苗的上诉请求。涉案房屋主体早已完工，整体建设已达设计要求的近90%，按复工计划本应在2020年10月30日前完成验收和支付，因疫情影响，复工时间延后，但不存在无法交付的情形。双方签订的《商品房预售合同》约定2015年9月30日前交付房屋，庞成尧、汪苗苗如行使解除权，在双方都没有催告的情况下，应当于解除权发生之日起一年内行使，但庞成尧、汪苗苗至2019年8月2日才通过诉讼行使解除权，已超过一年除斥期间，解除权已经消灭。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 浦发银行述称，不同意庞成尧、汪苗苗的上诉请求。我方与庞成尧、汪苗苗签订个人购房担保借款合同后，我方完全履行了合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，我方应属于有独立请求权的第三人，本案中我方没有提出独立诉讼请求，根据上述法律规定，应仅处理商品房买卖合同纠纷。本案中针对庞成尧、汪苗苗主张解除个人购房担保借款合同以及乌鲁木齐房地产抵押合同的上诉请求不应处理。 庞成尧、汪苗苗向一审法院起诉请求：1．判令解除庞成尧、汪苗苗与恒润公司于2014年12月15日签订的《商品房预售合同》（解除时间为：2019年8月2日）；2．判令解除庞成尧、汪苗苗与浦发银行于2014年12月18日签订的《个人购房担保借款合同》（解除时间为：2019年7月31日）；3．判令解除庞成尧、汪苗苗与浦发银行于2014年12月18日签订的《乌鲁木齐房地产抵押合同》（解除时间为2019年7月31日）；4．判令恒润公司返还庞成尧、汪苗苗购房首付款2,341,874元，并赔偿损失：（2014年12月18日至2019年7月18日，按照年利率6%计算合计：644,015.35元；2019年7月起至付清之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；5．判令恒润公司偿还庞成尧、汪苗苗已向浦发银行偿还的贷款本息834,328.72元和浦发银行申请执行后，法院已经扣划庞成尧、汪苗苗账户895,226元，合计1，729，554.72元；6．判令恒润公司偿还浦发银行贷款担保合同项下剩余的贷款本金4,426,774.13元，并偿还利息（按照《个人购房担保借款合同》约定的利率，自2019年8月1日起计算）。 一审法院认定事实：2014年12月15日，庞成尧、汪苗苗与恒润公司签订《商品房预售合同》，约定庞成尧、汪苗苗购买恒润公司位于乌鲁木齐市新市区迎宾路845号御宫华府住宅小区4栋2单元2-3层201室，预测建筑面积446.08平方米，房款总价7，541，874元。付款方式：首付款2,341,874元，余款5，200，000元通过银行贷款支付。交付期限：恒润公司应于2015年9月30日前，依照国家和人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2．遇政府政策调整；导致出卖人延期交付的；3．施工中不可预见的重大事故或技术问题不能及时解决的，其他非出卖人所能控制的事件。出卖人逾期交房的违约责任：双方同意出卖人逾期90日-180日按月利率万分之0.5赔付违约金；双方同意出卖人逾期180日以上按月利率万之1赔付违约金；双方同意出卖人逾期未满90日的不承担违约责金……。2014年12月18日，庞成尧作为借款人、恒润公司作为保证人与浦发银行签订《个人购房担保借款合同》，庞成尧向浦发银行借款5,200,000元用于支付恒润公司房款，借款期限18年自2014年12月18日起至2032年12月18日止。本合同贷款利率按贷款实际发生日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮10%计算。签订本合同时的中国人民银行同期同档次的贷款基准利率为6.15%。庞成尧、汪苗苗向浦发银行出具了《借据》，恒润公司作为担保人签字。《个人购房担保借款合同》《借据》经新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市公证处（2014）新乌证内经字第029155号公证书公证，具有强制执行效力。上述合同签订后，庞成尧、汪苗苗依约支付了首付款，浦发银行将5,200,000元借款直接支付恒润公司。该房屋进行了房产预告登记及抵押权预告登记。2016年10月起，庞成尧、汪苗苗因逾期交房停止支付浦发银行贷款，庞成尧、汪苗苗共计支付贷款本息834,328.72元。浦发银行收到庞成尧、汪苗苗解除合同的诉状是2019年7月31日，恒润公司收到庞成尧、汪苗苗解除合同的诉状是2019年8月2日。2019年5月18日，浦发银行向一审法院申请执行公证债权文书，申请执行总标的额5,114,951.27元，本金4,795,765.17元、利息303,624元、罚息15,562.1元；执行到位标的895,226元，其中本金368,991.04元、利息加罚息526,234.96元。截至2019年7月31日，庞成尧、汪苗苗未偿还本金为4,426,774.13元。审理中，一审法院向庞成尧、汪苗苗释明浦发银行未提出独立诉讼请求的，一审法院仅处理庞成尧、汪苗苗与恒润公司商品房买卖合同纠纷，并释明庞成尧、汪苗苗可增加返还房款的诉讼请求，但庞成尧、汪苗苗坚持其诉讼请求。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”。本案浦发银行不同意解除《个人购房担保借款合同》且未提出独立的诉讼请求，故一审法院仅处理庞成尧、汪苗苗、恒润公司之间的商品房买卖合同纠纷，对庞成尧、汪苗苗提出的第二、三项诉讼请求即判令解除庞成尧、汪苗苗与浦发银行于2014年12月18日签订的《个人购房担保借款合同》（解除时间为：2019年7月31日）及判令解除庞成尧、汪苗苗与浦发银行于2014年12月18日签订的《乌鲁木齐房地产抵押合同》（解除时间为2019年7月31日）的诉讼请求，一审法院在该案中不予处理。本案合同约定恒润公司应于2015年9月30日前交房，恒润公司迟延履行至今未交房，庞成尧、汪苗苗享有法定解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第十五条，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的；解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。合同约定交房期限为2015年9月30日前，合同没有约定解除权行使期限，恒润公司也未催告庞成尧、汪苗苗是否行使解除权，庞成尧、汪苗苗应当在解除权发生之日起一年内即2016年9月30日前行使。庞成尧、汪苗苗于2019年7月19日提出解除权诉讼已过一年除斥期间，故对庞成尧、汪苗苗解除庞成尧、汪苗苗与恒润公司于2014年12月15日签订的《商品房预售合同》等诉讼请求，一审法院均不予准许。判决：一、驳回庞成尧、汪苗苗要求解除其与恒润公司于2014年12月15日签订的《商品房预售合同》（解除时间为：2019年8月2日）的诉讼请求；二、驳回庞成尧、汪苗苗要求恒润公司返还购房首付款2,341,874元，并赔偿损失：（2014年12月18日至2019年7月18日，按照年利率6%计算合计：644,015.35元；2019年7月起至付清之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）的诉讼请求；三、驳回庞成尧、汪苗苗要求恒润公司支付已偿还浦发银行的贷款本息834,328.72元和法院扣划的895,226元的诉讼请求；四、驳回庞成尧、汪苗苗要求恒润公司偿还浦发银行贷款担保合同项下剩余的贷款本金4,426,774.13元，并偿还利息（按照《个人购房担保借款合同》约定的利率，自2019年8月1日起计算）的诉讼请求。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：庞成尧、汪苗苗要求解除与恒润公司签订的商品房预售合同、恒润公司返还购房首付款并赔偿损失，以及要求解除与浦发银行签订的《个人购房担保借款合同》、《乌鲁木齐房地产抵押合同》，并要求恒润公司偿还庞成尧、汪苗苗已向浦发银行偿还的贷款本息、恒润公司偿还浦发银行贷款担保合同项下剩余的贷款本金并偿还利息的诉讼请求有无事实及法律依据。围绕庞成尧、汪苗苗的上诉请求、恒润公司的答辩意见、浦发银行的陈述意见，根据双方所提交的证据，结合本案查明的事实，依照相关法律规定，本院认定如下： 一、关于庞成尧、汪苗苗要求解除与恒润公司签订的商品房预售合同、返还购房首付款并赔偿损失的上诉请求能否成立。本院认为，合同解除权的行使期限有三种方式，一是法律规定；二是当事人约定；三是对方催告后的合理期限。关于双方当事人对于合同解除权及解除权的行使期限均未进行约定、对方亦未进行催告，在此情况下解除权的行使期限的确定问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该条司法解释的规定对于商品房买卖合同中未约定解除权行使期限时，经对方催告后解除权行使的合理期限，以及对方没有催告的解除权的行使期限作出了明确规定。本案中，庞成尧与汪苗苗签订的商品房预售合同对于迟延交付房屋的合同解除权及解除权的行使期限均未进行约定，庞成尧、汪苗苗根据该司法解释的规定，其行使解除权受一年除斥期间的约束，合同约定的交房期限为2015年9月30日，庞成尧、汪苗苗应当在解除权发生之日起一年内即2016年9月30日之前行使，其于2019年7月19日提出解除权诉讼已过一年除斥期间，其解除权已消灭。故庞成尧、汪苗苗要求解除其与恒润公司的商品房预售合同、返还购房首付款并赔偿损失的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予采纳。庞成尧、汪苗苗对于延交付房屋导致合同目的无法实现的上诉理由并未提供相应证据予以证明，本院不予采信。 二、关于庞成尧、汪苗苗要求解除其与浦发银行之间的个人购房担保借款合同、乌鲁木齐房地产抵押合同，以及要求恒润公司偿还庞成尧、汪苗苗已向浦发银行偿还的贷款本息、并要求偿还浦发银行担保合同项下剩余的贷款本金的上诉请求能否成立。本院认为，浦发银行作为个人购房担保借款合同的相对方，在该合同履行中无过错，且其作为有独立请求权的第三人并未提出解除该合同的诉讼请求，本案中庞成尧、汪苗苗亦无解除该合同的权利，庞成尧、汪苗苗上诉认为商品房预售合同为主合同，担保合同及抵押合同为从合同，庞成尧、汪苗苗进而要求解除个人购房担保借款合同及乌鲁木齐市房地产抵押合同的上诉意见于法无据，本院不予采纳。一审法院对于庞成尧、汪苗苗该项诉讼请求处理意见认定正确，本院予以维持。 综上所述，汪苗苗、庞成尧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费44,523.55元（庞成尧、汪苗苗已预交），由庞成尧、汪苗苗负担。 本判决为终审判决。 审判长  卫杨 审判员  高茜 审判员  焦玉 二〇二一年二月四日 书记员  马平