文书内容西安市莲湖区人民法院民 事 裁 定 书（2016）陕0104民初455号原告西安龙湖锦城置业有限公司，住所地西安曲江新区雁引路1号（芙蓉西路以西），组织机构代码：66318986-0。法定代表人曾礼，系该公司总经理。委托代理人孙立洁，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。被告中国银行股份有限公司西安北大街支行，住所地西安市北大街358号。代表人高平，该行行长。委托代理人赵向阳，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。委托代理人杜金亭，北京市尚衡（西安）律师事务所实习律师。被告王军，男，1982年8月17日出生，汉族。被告吴淑娴，女，1982年10月12日出生，汉族。原告西安龙湖锦城置业有限公司（以下简称龙湖公司）与被告中国银行股份有限公司西安北大街支行（以下简称中行北大街支行）、王军、吴淑娴保证合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告龙湖公司委托代理人孙立洁，被告中行北大街支行委托代理人赵向阳到庭参加了诉讼活动，被告王军、吴淑娴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加本案诉讼活动。本案现已审理终结。原告龙湖公司诉称，原告与各被告于2010年11月18日签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，原告龙湖公司为被告王军、吴淑娴向被告中行北大街支行的购房按揭贷款承担阶段性连带保证责任。合同第十八条约定，借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；所购房屋为期房的，借款人应于本合同签署后15日内与贷款人到有关部门办理预告抵押登记，并在该期房交付使用取得房产证后30日内办理正式抵押登记；保证人承担阶段性连带保证责任。合同附件一通用条款第四条约定，提供阶段性连带保证的保证人自借款人办妥本合同项下的贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人取得他项权证之日起免除保证责任。原告将涉诉商品房的房产证已办妥并交付被告中行北大街支行，但各被告未在合同约定期限内办理抵押登记手续。该抵押手续的办理，关乎原告保证责任的是否免除，因其未按合同约定履行抵押登记手续，严重侵害了原告的合法权益。各被告拒绝办理抵押登记手续这一消极的促成合同条件成就之举，导致涉案房屋的他项权证无法取得，致使原告保证责任无法免除应当依法视为免除保证责任的条件已经成就，原告应当免除保证责任。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求：1、依法判令三被告立即向房屋管理部门申请办理“龙湖紫都城”项目第XX幢XX号房屋抵押登记手续并办理房屋他项权证。2、依法确认原告无须再对《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的债务承担保证责任，即保证责任免除。3、请求依法判令由三被告承担本案诉讼费用。被告中行北大街支行辩称，一、龙湖公司对借款人王军、王淑娴的保证期间。根据《个人一手住房贷款合同》第十八条的约定，龙湖公司作为保证人为涉案债务提供阶段性连带责任保证，关于阶段性连带责任保证的具体含义在《个人一手住房贷款合同》附件一第四条第二项有明确约定：若保证人提供阶段性连带责任保证，则自借款人办妥本合同项下贷款所所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。截止庭审之日，答辩人尚未收到涉案房屋的他项权证，因此，保证人龙湖公司仍然应按照《个人一手住房贷款合同》的约定承担阶段性连带责任保证。二、答辩人对本案房屋的抵押登记手续未办理没有过错，不应承担任何法律责任。经其向房管部门核实，办理房屋抵押登记必须由房屋权属者本人或者经公证授权的人亲自到相关部门办理，而本案中二被告经多次联系拒不配合。三、龙湖公司仍应该对借款人王军、吴淑娴的债务承担连带责任保证。综合所述，民事主体对权利义务的约定在不违反法律规定的前提下，应按照合同主体的约定执行。在本案中，答辩人、被答辩人、借款人三方签订的《个人一手住房贷款合同》是三方权利义务的载体，合同对保证人龙湖公司的保证期间的约定非常明确，涉案房屋的抵押登记手续没有办理，答辩人对此没有过错，不应承担不利的法律后果。被告王军，吴淑娴经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未答辩。经审理查明，2010年11月18日，借款人王军、吴淑娴与贷款人中行北大街支行、保证人龙湖公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（以下简称贷款合同），约定借款人因购买龙湖公司开发的西安市曲江新区曲江大道龙湖紫都城小区XX号楼X单元XX号房产，向中行北大街支行借款70万元。还款方式为等额本息还款，实行年度浮动利率。担保方式为：借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；保证人开发商提供阶段性连带责任保证。贷款合同附件一通用条款第二条约定：借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或者预告抵押登记手续，并将证明权属的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管。第三条借款违约责任约定：以本合同项下贷款所购房屋提供抵押的，无论何种原因，无法办理预告抵押登记的；或者因抵押人拒绝或者拖延获取房屋所有权证书、拒绝办理或者拖延抵押登记；或者非因抵押权人的其他原因，致使抵押权不能实现的。即构成或者视为本合同项下，借款人违约。第四条开发商保证约定：若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下的债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。同日，被告王军、吴淑娴与被告中行北大街支行订立《房屋抵押合同》，约定由王军、吴淑娴以贷款所购房屋为贷款70万元的主债务及相应利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及其他应付的费用提供抵押担保。合同第十二条约定：本合同自双方签字并盖章后生效，房地产抵押自抵押登记之日起生效。第十三条关于预告抵押登记约定：抵押权自预告抵押登记后，未经乙方（抵押权人）同意，甲方（抵押人）不得处分抵押房地产。抵押权预告登记后，债权消灭或自能够进行抵押权登记之日起三个月内未申请抵押权登记的，预告抵押登记失效。上述合同订立后，贷款人依约向指定的开发商账户内发放了贷款；贷款人即购房人未按约定办理房屋预告抵押登记和抵押登记。另查明，2015年4月15日，中行北大街支行以王军、吴淑娴、龙湖公司为被告，向本院提起诉讼，要求判令解除原被告签订的《个人一手住房贷款合同》；宣告贷款立即到期，判令第一被告王军、吴淑娴偿还借款本金人民币669987.10元、利息9359.59元、罚息176.48元（计算截止2015年4月7日），总计679523.17元及2015年4月7日后至贷款还清之日新产生的利息、罚息、复利及原告为实现债权的全部费用；判令被告西安龙湖锦城置业有限公司对上述王军、吴淑娴的借款承担连带保证责任；判令原告对被告王军、吴淑娴为本案提供的抵押房产（曲江大道龙湖紫都城XX室房产）享有优先受偿权；本案的诉讼费用由被告承担。在此案庭审中，龙湖公司辩称：1、根据贷款合同第十八条约定，借款人应以贷款合同项下所购房屋向贷款人提供抵押担保。但贷款人和借款人未按照约定期限履行办理他项权利的义务，应视为阻止条件的成就，龙湖公司应当免除保证责任；2、中行北大街支行违反合同约定的发放贷款条件，擅自放款，故未能办理抵押登记的不利后果不应由保证人承担。此案尚未审理完毕。上述事实，有贷款合同，抵押合同，（2015）莲民初字第02195号案卷中起诉状、庭审笔录、中止审理申请书、民事裁定书、答辩状、本案庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、办理抵押登记是否为人民法院受案范围；二、原告诉请保证责任免除是否构成重复诉讼。焦点一：《中华人民共和国担保法》第三条规定“担保活动应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则”。根据上述规定，房地产抵押登记是当事人之间在自愿的基础上，依照有关法定程序，在相关职能部门办理的为不动产设定他项权利的登记行为。意即：抵押登记应以双方当事人意思表示一致为前提。根据权利意思自治原则，是否对物设立抵押，完全由当事人自己决定，不受司法权干涉。本案中，王军、吴淑娴是否为其房产设定抵押权，属民事自力行为范畴，龙湖公司诉请以司法权强制当事人作为该行为，不符合担保法的自愿原则，故该请求不属于人民法院的受案范围。焦点二：在中行北大街支行起诉王军、吴淑娴、龙湖公司借款合同前诉案件中，涵盖了主合同借款合同及从合同担保合同，龙湖公司以保证责任应予免除进行抗辩，该抗辩属于前诉案件中应当且必须审查的范畴。本案作为后诉案件，龙湖公司的诉讼请求，与前诉的抗辩请求相同。本案诉讼，符合最高人民法院《关于使用的解释》第二百四十七条的规定，构成重复诉讼。综上，依照《中华人民共和国担保法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百四十四条，最高人民法院《关于使用的解释》第二百四十七条之规定，裁定如下：驳回原告西安龙湖锦城置业有限公司的起诉。案件受理费100元，退还原告西安龙湖锦城置业有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  崔 毅审 判 员  闵永军代理审判员  李 君二〇一六年七月二十一日书 记 员  高 瑞