山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋10民终120号上诉人（原审被告）：王俊玲。委托代理人：王慧泽，山西尧之天律师事务所律师。委托代理人：马明娟，山西尧之天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：ＸＸ。委托代理人：张建国，山西晋恒律师事务所律师。上诉人王俊玲因与被上诉人ＸＸ买卖合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2015）临尧民初字第2554号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王俊玲委托代理人王慧泽、马明娟，被上诉人ＸＸ及其委托代理人张建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年5月31日，上诉人王俊玲与中海地产（珠海）有限公司签订《商品房买卖合同》，王俊玲购买珠海市香洲区XX路229号“中海银海湾”125栋2XX1住房一套（以下简称2XX1号房产）及4010号地下车库一个，合同约定：房屋总价款4736543元（含地下室），付款方式为银行按揭。合同签订后，王俊玲缴纳购房首付款1426543元，剩余3310000元在办理按揭后向银行逐月还款，中海地产公司给王俊玲出具上述款项发票两张。2014年9月5日，王俊玲（甲方）与被上诉人ＸＸ（乙方）签订《房屋买卖合同》，甲方自愿将2XX1号按揭房产出售给乙方，合同主要约定：房屋总售价560万元，协议签订时乙方付甲方丙方（担保人王建平）曾抵押给乙方价值400万元的抵押物抵顶房款230万元（已履行），上诉人王俊玲在“已履行”处捺手印，甲方就购买此房至今尚欠银行贷款及利息330万元，从此由乙方代甲方偿还：协议签订时，甲方将该房屋钥匙及购买时的发票、购房合同等一切手续全部交给乙方，并按乙方要求全力配合将该房屋过户给乙方，过户产生的税费由乙方负担；双方任何一方违约，需向对方支付房屋总售价20%的违约金；发生争议协商不成向合同签订地临汾市尧都区人民法院起诉。2014年11月，王俊玲将2XX1号房产的《商品房买卖合同》、合同附件、购房发票、银海湾物业《临时管理规约》等相关手续交给ＸＸ，ＸＸ接收房屋后归还了王俊玲所欠银行5个月的按揭款110861.41元，并承续了2014年11月以后的银行贷款。ＸＸ于2015年5月11日缴纳契税142096.29元，代替王俊玲办理了房屋产权证书（在银行抵押），结清王俊玲交付房屋前所欠物业费12647.81元。此后，ＸＸ多次短信通知王俊玲：已按约定将珠海的房款结清，望配合办理过户手续。王俊玲不予理会，ＸＸ为此诉至法院。同时被上诉人ＸＸ提供了以下证据佐证其观点：1、《房屋买卖合同》，用于证明上诉人王俊玲、被上诉人ＸＸ买卖房屋的事实；2、缴纳房款发票两份，用于证明上诉人王俊玲首付购房款1426543元，剩余3310000元办理银行按揭；3、《珠海市商品房买卖合同》、《珠海市商品房买卖合同》附件及银海湾临时管理规约、银海湾补充协议，用于证明上诉人王俊玲是以按揭方式购得涉诉房产并将相关材料交于被上诉人ＸＸ；4、上诉人王俊玲欠物业管理费用明细及物业公司收据、银行存根，用于证明被上诉人ＸＸ替上诉人王俊玲交纳物业管理费用12647.81元；5、车位管理协议书、前期物业管理服务协议、临时管理规约，用于证明上诉人王俊玲配合物业公司签订相关协议变更到被上诉人ＸＸ名下，被上诉人ＸＸ开始使用管理房产及车位；6、房产证复印件、契税票据及银行交易存根，用于证明被上诉人ＸＸ代理上诉人王俊玲办理了房屋产权证，垫付契税142096.96元；7、上诉人王俊玲、被上诉人ＸＸ手机短信，用于证明被上诉人ＸＸ督促上诉人王俊玲协助办理房产过户的事实；8、客户交易明细对账单，用于证明上诉人王俊玲交付房屋后，被上诉人ＸＸ以上诉人王俊玲名义向银行偿还按揭贷款至今，并代上诉人王俊玲支付应由其支付的银行贷款110861.41元；9、物业收费票据，用于证明被上诉人ＸＸ接收房屋后向物业公司缴纳相关费用的事实。原审庭审中，上诉人王俊玲对被上诉人ＸＸ提供的主要证据及本案的基本事实不持异议，其辩称理由是被上诉人ＸＸ没有向上诉人王俊玲支付合同约定的首付款，被上诉人ＸＸ首先违约上诉人王俊玲才不同意过户，被上诉人ＸＸ要求上诉人王俊玲承担违约金没有事实根据，请求驳回被上诉人ＸＸ的诉讼请求。被上诉人ＸＸ则认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，合同约定王建平曾抵押给被上诉人ＸＸ价值400万元抵押物抵顶支付上诉人王俊玲的房款230万元，后面备注已履行，且上诉人王俊玲在该处按有手印，说明上诉人王俊玲已经认可收到被上诉人ＸＸ230万元的对等物，被上诉人ＸＸ已经履行了前期合同约定的义务，被上诉人ＸＸ的诉讼请求应予支持。本院审理中，双方对原审法院查明的基本事实和事情过程均无异议。另二审审理中，被上诉人ＸＸ称本次买卖合同的中间人是王建平，是王建平领的王俊玲才和被上诉人协商的此事，之前ＸＸ是不认识王俊玲的，当时的抵押物是车辆的相关手续和钥匙，车的价值为400万元，在车的相应手续交付完后，上诉人王俊玲在协议上按的手印。上诉人王俊玲认可王建平为中间人，但称其与ＸＸ并不认识，并称当时签订该《房屋买卖合同》时三方均在场，当时三方对合同内容均无异议。但认为当时被上诉人ＸＸ并未将相应手续交给上诉人，所以称400万元的相应抵押物也不知道具体是什么。另审理中，上诉人王俊玲称其在被上诉人ＸＸ提出过户时，也要求过被上诉人ＸＸ履行支付230万元的义务，但未提供相应证据。庭审中，被上诉人ＸＸ提供一段其与上诉人王俊玲之间在2015年5月26日的一段通话录音，证明录音中上诉人王俊玲是同意配合过户的，并未提到要求履行支付230万元。对该段录音，上诉人认为不是新证据且应经王俊玲本人确认真实性。本案庭审后，我院组织上诉人王俊玲和被上诉人ＸＸ到庭，对相关情况进行了进一步核实。上诉人王俊玲称：王建平本人有三个4S店，后我在4S店认识了王建平，交谈中提及我在珠海的房子，因当时我经济状况较差，按揭交纳困难，王建平说朋友的投资公司有抵押的车，可给我拿房子置换，抵押车的市场价值超过抵顶给我的价值。经考虑，我同意了这个说法，后与ＸＸ订的合同，我问东西如何支付，对方说还没过户，随后交付，我当时就把房屋的相关手续给他们了。对签订合同的经过，被上诉人ＸＸ称：王建平在我处有借款，后说用珠海一套房子给我顶230万，经考查房屋后，同意抵顶，签合同时，我方将王建平在我处抵押的车辆合格证和关单准备好后，王建平核实无误，将上述手续交付给王俊玲，王建平将其在我处的手续抽走，总计抵顶230万元。签合同后谈及过户，王俊玲说随时配合，大家都是正经人，王建平说，他和王俊玲之间与我无关。抵押的车辆当时在抵押时就有一明细，后对方根据明细核实无误后就拿走了，我没有留底。本案审理中上诉人王俊玲还称，当时ＸＸ让我过户时，我给王建平打电话，王建平说车和手续没到一块，还要等等，同时又说，他作为担保人，这段时间正在河北开承兑，大不了给我四、五百万承兑，后期我找不到王建平，给ＸＸ说，让他找见王建平，把我的事处理了，我就过户。询问中，被上诉人ＸＸ当场播放其与被上诉人王俊玲之间的两段通话录音，其中一段为2015年4月11日，另一段为庭审时已播放的2015年5月26日的通话录音，对该两段的通话录音，上诉人王俊玲予以认可。对于在该两段录音中上诉人王俊玲是同意过户的，上诉人王俊玲询问中也予以认可；对于为什么在通话中未提及交付财产，王俊玲意见为提了但对方未录，另还有王建平为中间人。以上为本案基本事实。山西省临汾市尧都区人民法院认为：王俊玲以银行按揭方式合法取得珠海市香洲区XX路229号“中海银海湾”125栋2XX1住房一套及4010号地下车库一个。结合ＸＸ提供的证据及本案查明的事实，签订买卖协议后，ＸＸ按照合同约定支付了合同价款，王俊玲将该房屋钥匙及购买时的发票、购房合同等一切手续全部交给乙方ＸＸ，双方完成了房屋交付。随后ＸＸ结清了王俊玲先前所欠银行贷款及其它相关费用，并按月缴纳了按揭贷款。因此，《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反意思自治和合同自由原则，本院予以确认。庭审查明，合同约定，ＸＸ应支付的购房款以抵押物的方式支付，并明确注明已履行，本院认定ＸＸ已履行了合同约定的付款义务，王俊玲辩称ＸＸ没有支付230万元的理由无事实依据。ＸＸ要求王俊玲履行房屋买卖合同义务办理房屋过户，并赔偿损失及违约金的诉讼请求，本院应予支持。关于ＸＸ要求的赔偿损失，ＸＸ为王俊玲垫付的物业费、办理房产证的契税，是王俊玲对房屋享有所有权期间产生的费用，理应由王俊玲承担。合同约定房屋过户所产生的税费由ＸＸ承担，而不是指办理房屋产权证所产生的税费，王俊玲辩称应由ＸＸ承担的理由不能成立；根据双方约定，王俊玲“就购买此房至今尚欠银行贷款及利息330万元”由ＸＸ向银行还款，因此ＸＸ要求王俊玲归还垫付的王俊玲所欠银行贷款110861.41元的诉讼请求，与约定不符，本院不予支持；王俊玲未能按照合同约定配合ＸＸ办理房屋过户手续，显属违约。根据合同法规定，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担违约责任。但双方约定的房屋总价款的20%的违约金，明显过高。违约责任作为对违约一方的惩罚性规定，应根据公平原则及诚实信用原则，以合同履行后可获得利益为限。王俊玲不配合ＸＸ办理过户手续仅是一种不作为的行为违约，本院认为王俊玲承担房屋总价款的5%的违约责任较妥。综上所述，为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、ＸＸ与王俊玲于2014年9月5日签订的《房屋买卖合同》有效；二、王俊玲于本判决生效后三十日内协助ＸＸ办理珠海市香洲区XX路229号“中海银海湾”125栋2XX1房产的过户手续及4010号地下车库的相关手续；三、王俊玲支付ＸＸ垫付的办理房屋产权证的契税142096.29元、物业管理费12647.81元，赔偿违约损失280000元，总计434743.29元，于判决生效后十五日内履行完毕。四、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，王俊玲应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17765元，诉讼保全费用5000元，共计22765元，由ＸＸ承担12765元,王俊玲负担10000元。判后，上诉人王俊玲不服，向本院提起上诉称：1、原审认定被上诉人已履行了付款义务，无事实依据，合同签订后，被上诉人既未将所谓400万元的抵押物交付给上诉人，担保人王建平也未向上诉人交付过抵押物。原审时，被上诉人对400万元的抵押物究竟是哪些财产说不清，也不作解释，更是拿不出交付的证据；2、应将担保人王建平追加为当事人参加诉讼。本案王建平系担保人，且抵押物也系王建平提供，价值400万元的抵押物究竟是什么东西只有王建平清楚，故应予追加；3、原审判决上诉人承担办理房屋产权证的契税、物业费及违约损失计434743.29元，无事实根据和法律依据。故要求二审法院依法改判。被上诉人ＸＸ答辩称：1、双方在签订合同时，对房屋的价款、给付方式、给付内容约定明确，在合同签订时，被上诉人依约定方式向上诉人履行了相应的交接手续，上诉人也是在收到相关手续后才在“已履行”上按手印，上诉人作为完全行为能力人收到并认可被上诉人依约支付了房款的事实，在此情况下，上诉人陆续将房屋钥匙、发票、合同交付给被上诉人，被上诉人据此按合同约定向该房屋物业管理及银行履行缴纳相应款项、资金。由此可见，双方买卖合同真实、合法、有效。上诉人理应依约办理过户手续。2、由于上诉人的违约，应按合同约定支付房款总售价20%的违约金，原审法院在上诉人未提出违约金过高的情形下，却将20%违约金认定了5%是错误的。3、合同约定过户产生的税费由我方承担，但本案中涉及的契税是上诉人前期办理房产证应缴纳的契税，并不是过户应交的契税，被上诉人垫付了该款项，上诉人应予退还。故要求二审驳回上诉，维持原判。本院认为，本案中三方签订于2014年9月5日的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，该合同依法成立并受法律保护。各方均应依约履行各自的权利义务。对于本案中双方争议的上诉人王俊玲在合同中的“已履行”处按捺手印是否其真实意思表示的问题，即被上诉人的交付义务是否完成。审理中，双方对合同约定的交付义务是否完成说法不一，但依据上述《房屋买卖合同》及审理中各方的陈述可知，本案所涉抵押物是否实际交付以及交付情况如何，与合同中体现的丙方即担保人王建平存在直接且不可分的关系，但王建平并非本案当事人，故对本案所涉抵押物的交付情况双方可另案主张，本案中对此不予涉及。但基于上述《房屋买卖合同》的有效性，以及合同签订后被上诉人ＸＸ也依合同约定接收、管理该房屋，并支付了后期的相应费用，故本案中上诉人王俊玲仍有依照合同的约定履行协助过户的义务。同时因本案中未对抵押物的交付与否作出认定，无法认定上诉人王俊玲是否存在违约情形，原审认定的违约金28万元，本院不予认定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持山西省临汾市尧都区人民法院（2015）临尧民初字第2554号民事判决主文第一、第二、第四项；（即一、被上诉人ＸＸ与上诉人王俊玲于2014年9月5日签订的《房屋买卖合同》有效；二、上诉人王俊玲于本判决生效后三十日内协助被上诉人ＸＸ办理珠海市香洲区XX路229号“中海银海湾”125栋2XX1房产的过户手续及4010号地下车库的相关手续。）二、撤销山西省临汾市尧都区人民法院（2015）临尧民初字第2554号民事判决主文第三项；（即三、上诉人王俊玲支付被上诉人ＸＸ垫付的办理房屋产权证的契税142096.29元、物业管理费12647.81元，赔偿违约损失280000元，总计434743.29元，于判决生效后十五日内履行完毕。）三、上诉人王俊玲支付被上诉人ＸＸ垫付的办理房产权证的契税142096.29元，物业管理费12647.81元，总计154744.10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17765元，诉讼保全费5000元，二审案件受理费17765元，总计40530元，由上诉人王俊玲负担15000元，被上诉人ＸＸ负担25530元。本判决为终审判决。审 判 长  王斌斌审 判 员  曹泰山代理审判员  贾晓斌二〇一六年七月十二日书 记 员  贾 惠