天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终127号上诉人（原审被告）：付梦琪，女，1984年2月20日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：仝树立，北京高朋（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张麟，男，1991年10月7日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：杜振山，天津杰文律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙子文，天津杰文律师事务所律师。原审第三人：天津澳利金商厦有限公司，住所地天津市和平区香港路齐乐里**。法定代表人：刘永顺，总经理。委托诉讼代理人：宋运龙，男，该公司职员。上诉人付梦琪因与被上诉人张麟、原审第三人天津澳利金商厦有限公司（以下简称澳利金商厦公司）企业承包经营合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2020）津0103民初610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。付梦琪上诉请求：撤销一审判决，发回一审法院重审，上诉费由被上诉人承担。事实和理由：涉案房屋为国有自管房，天津市房产总公司为涉案房屋的出租人行使管理责任，原审第三人澳利金商厦公司未与天津市房产总公司签订过房屋租赁合同，不是涉案房屋的承租人，因此原审第三人的同意与否不能作为评判涉案的承包经营合同效力的依据。张麟辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。澳利金商厦公司述称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。张麟向一审法院起诉请求：1、确认张麟、付梦琪签署的《幼儿园承包经营合同》因付梦琪未取得出租房屋的处分权,该协议不具有法律效力;2、付梦琪向张麟返还承包费用500000元、风险抵押金41600元、利息14003.42元(截止2019年11月8日)以及2019年11月9日至实际退还承包费用之日的利息(以中国人民银行同期贷款利率计算),由张麟另行向相关权利人支付房屋使用费;3、本案诉讼费由付梦琪承担。一审法院认定事实：2018年6月12日,张麟、付梦琪签订《幼儿园承包经营合同》。合同约定：付梦琪将位于天津市和平区××道××号的商业房屋经营权发包给张麟经营；承包事项为幼儿园经营管理相关一切事宜；付梦琪在承包期间内将幼儿园的全部经营权、收益权及经营成果发包给张麟。承包经营期间由张麟独立核算，依法经营，自负盈亏。承包期限为2018年6月12日至2023年7月30日；承包费用按年度缴纳为500000元。折合每月约41600元。另承包风险抵押金为41600元；付款方式为首年付款，合同签署张麟支付付梦琪年度承包费用的50%，为250000元。付梦琪需在此合同签订后与本公产房屋承租人变更租赁协议，此协议内容需要包括授予付梦琪本房屋的合法使用权并且付梦琪租赁用途应与本协议一致。付梦琪变更合同后10日内，张麟必须一次性交纳付梦琪承包风险抵押金41600元及年度承包费用的50%，为250000元，共计291600元；后续每年承包费用张麟必须每年度7月30日前一次性向付梦琪支付整年承包费。延误支付承包费用超过30日，付梦琪有权解除合同，并且张麟所交纳的风险抵押金不予退还；付梦琪需在此合同签订后与本公产房屋承租人变更租赁协议，此协议内容需要包括授予付梦琪本房屋的合法使用权并且付梦琪租赁用途应与本协议一致。协议租赁期限应大于本协议中约定租赁期限。必须保证房屋租约有效性，不得在张麟承包期内与此公产房屋租赁人中断租赁关系。本合同附件也是本协议不可分割的组成部分，与本协议效力均等，本协议的附件包括：附件一、付梦琪与此房屋公产承租人的租赁协议。合同经双方代表签字或盖章且付梦琪与本公产房屋承租人变更租赁协议后生效。2018年6月13日张麟向付梦琪转账150000元；2018年6月14日张麟向付梦琪转账100000元；2018年6月26日张麟向付梦琪转账200000元；2018年6月27日张麟向付梦琪转账91600元。张麟向付梦琪共计支付541600元，其中500000元为承包费用、41600元为承包风险抵押金。另查，付梦琪在涉案房屋处注册了福禄贝尔儿童游艺（天津）有限责任公司并经营幼儿园培训教育工作。之后付梦琪将福禄贝尔儿童游艺（天津）有限责任公司股份转让给张麟，2018年3月23日张麟将福禄贝尔儿童游艺（天津）有限责任公司变更为黛西教育科技发展（天津）有限责任公司，经营范围由儿童室内游戏娱乐服务、机械设备销售，变更为儿童室内游戏娱乐服务、机械设备销售、教育信息咨询、自费出国留学中介服务、组织策划文化艺术交流活动。2019年12月12日张麟申请办理了天津黛西幼儿园有限责任公司营业执照，经营范围为学前教育，并办理民办学校办学许可证。2019年1月11日，第三人在天津市和平区人民法院起诉案外人高军及天津市房产总公司房屋租赁合同纠纷，2019年3月13日天津市和平区人民法院作出（2019）津0101民初451号民事判决书，该判决书审理查明，2016年7月6日第三人与案外人高军签订《房屋租赁合同》，约定高军承租天津市和平区××道××号，租期为5年，自2016年9月6日至2021年9月5日。自2018年3月6日起，高军未能依照《房屋租赁合同》约定如期足额缴纳租金，并判决第三人与案外人高军签订的房屋租赁合同予以解除；案外人高军将天津市和平区××道××号房屋腾空并交还第三人等。2019年3月张麟得知天津市和平区人民法院的（2019）津0101民初451号民事判决书内容。经庭审询问，第三人不同意高军将涉案房屋转租给付梦琪。再查，2017年5月26日付梦琪与案外人天津豪戴餐饮管理有限公司、天津豪戴餐饮管理有限公司第一分公司签订《餐厅资产转让及经营权转让合同书》，合同约定因付梦琪投资经营的坐落于天津市和平区××道××号的豪戴西餐厅整体向张麟转让。天津豪戴餐饮管理有限公司法定代表人为案外人高军。2017年、2018年期间付梦琪曾向第三人的股东胡建花支付过案涉房屋的租金。现涉案房屋仍由张麟继续使用。一审法院认为，第三人对天津市和平区××道××号的商业房屋享有占有、使用、收益的权利。第三人与案外人高军原系房屋租赁关系，双方已于2019年3月13日解除房屋租赁关系。因承租人未经出租人同意擅自将涉案房屋转租他人，直接破坏了出租人对承租人的信任，损害了出租人对租赁物的处分权，同时造成了多层次的租赁物占有关系。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此未经第三人事前授权和事后追认，付梦琪将涉案房屋出租给张麟属于无权处分的行为，涉案《幼儿园承包经营合同》应当无效，故对张麟主张确认双方签订的《幼儿园承包经营合同》不具有法律效力即无效的诉讼请求，一审法院予以支持。关于张麟要求付梦琪返还承包费500000元、风险抵押金41600元的诉讼请求。虽然涉案《幼儿园承包经营合同》无效，但因张麟自2018年6月12日起已实际占用、使用涉案房屋，且案外人高军系2019年3月13日因解除与第三人的租赁合同，导致其丧失了租赁权，进而使张麟与付梦琪合同基础亦自2019年3月13日起不复存在。付梦琪应扣除自2018年6月12日至2019年3月13日的承包费375342.47元后，将剩余承包费124657.53元、风险抵押金41600元返还给张麟。故对张麟主张付梦琪返还其承包费124657.53元、风险抵押金41600元部分的诉讼请求予以支持，超过部分不予支持。关于张麟要求付梦琪支付截至2019年11月8日的利息14003.42元，及自2019年11月9日至付梦琪实际退还承包费之日的利息（以中国人民银行同期贷款利率计算）的诉讼请求，因张麟并不知道付梦琪未经第三人的同意而进行转租，为保护善意第三人的利益，付梦琪应当承担相应的赔偿责任。但因一审法院仅支持付梦琪返还张麟承包费124657.53元、风险抵押金41600元，且因中国人民银行于2019年8月16日发布《中国人民银行公告》（［2019］第15号），公告规定自2019年8月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率；自即日起，各银行应在新发布的贷款中主要参考贷款市场报价利率定价，并在浮动利率贷款合同中采用贷款市场报价利率作为定价基准。故对张麟要求付梦琪支付自2019年3月14日至2019年8月19日的利息3130.65元，及自2019年8月20日至实际给付之日的利息（按照全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率计付）部分的诉讼请求予以支持，超过部分不予支持。关于付梦琪在庭审结束后要求追加天津市房产总公司为第三人之主张，因（2019）津0101民初451号民事判决书已经确认第三人对天津市和平区××道××号的商业房屋享有占有、使用、收益的权利，故付梦琪该项主张，于法无据，一审法院不予采信。一审法院判决：“一、确认原告张麟与被告付梦琪于2018年6月12日签订的《幼儿园承包经营合同》无效；二、被告付梦琪自本判决生效之日起十日内返还原告张麟承包费124657.53元、风险抵押金41600元；三、被告付梦琪自本判决生效之日起十日内支付原告张麟自2019年3月14日至2019年8月19日的利息3130.65元，及自2019年8月20日至实际给付之日的利息（按照全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率计付）；四、驳回原告张麟其他诉讼请求。”本院二审期间，付梦琪提交证据：1.澳利金房地产公司市场主体注册登记情况证明；2.天津市公有非住宅房屋租赁合同；3.天津市五大道街道办事处行政处罚决定书。以上证据拟证明澳利金房地产公司已经于2010年11月15日吊销了，不具备主体资格，故而澳利金商厦公司也不是涉案房屋的权利主体。澳利金商厦公司提交证据：1.增值税发票，证明其公司向房管站交纳房租，为涉案房屋的实际权利人；2.《关于调整2002年平改工程选址的通知》；3.设计取费表。张麟未提交新的证据。经过质证，本院认证意见：付梦琪所提交的证据不能达到其所主张的证明目的，本院对其主张的事实不予认定。澳利金商厦公司所提交的增值税发票具有真实性合法性及与本案的关联性，本院予以确认，其他证据与本案无关，本院不予采纳。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，结合当事人二审期间的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：澳利金商厦公司是否有权将涉案房屋对外出租。天津市和平区人民法院做出的（2019）津0101民初451号另案民事判决已经生效，该判决已经确认××道房屋享有占有、使用、收益的权利，付梦琪对于生效判决认定的前述基本事实，不能提供相反证据予以反驳，其关于澳利金商厦公司并非实际权利主体的上诉理由不能成立，本院不予支持。在案证据能够证实，澳利金商厦公司对天津市和平区××道××号的商业房屋享有占有、使用、收益的权利。澳利金商厦公司与案外人高军之间存在房屋租赁关系，双方通过另案判决已于2019年3月13日解除房屋租赁关系。澳利金商厦公司作为出租人在与高军的租赁合同中明确约定不得转租，且在一审庭审中陈述不同意高军将涉案房屋转租给付梦琪。从涉案合同的内容看，付梦琪与张麟所签订的合同虽名为承包经营合同，但付梦琪的行为实质上为转租行为，付梦琪未经出租人同意将涉案房屋转租给张麟使用，破坏了出租人与承租人的信任关系，减弱了出租人对于出租房屋的控制，涉案合同应属无效。一审判决对涉案合同效力的判定，并无不当，本院予以维持。综上所述，付梦琪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9356元，由上诉人付梦琪负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二一年二月五日书记员  梁哲琦