北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终690号上诉人（原审被告、反诉原告）：王光文，男，1985年4月6日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：高甡屾，北京也迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：费晨曦，北京也迪律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张智诚，男，1965年10月21日出生，住北京市海淀区。上诉人王光文因与被上诉人张智诚房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初39735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王光文上诉请求：1.撤销一审法院判决第一项，改判双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年9月6日解除；2.撤销一审法院判决第二项，改判王光文向张智诚支付2020年8月1日至2020年9月6日租金15214.6元、违约金3803.7元；3.撤销一审判决第五项，改判张智诚向王光文支付违约金3622.5元、返还网络费用1272元、赔偿搬家费1500元、赔偿经济损失63000元，共计69394.5元。事实与理由：1.一审认定的合同解除时间错误，合同解除日期应当为2020年9月6日；2.一审对于租金计算错误，未支付租金的计算日期应为2020年8月1日至2020年9月6日，租金为12679+422.6*6=15214.6元；3.我不存在无故违约，我未按时支付租金的原因是张智诚违约在先；4.一审认定的违约金数额错误，张智诚主张不按约定支付租金的违约金是3803.7元，一审认定的12679元无事实和法律依据；5.张智诚未按时支付物业费、维修费、供暖费，导致我居住期间公共区域门禁无法正常使用，严重影响生活，张智诚构成违约，应当承担相应责任，向我支付违约金3622.5元，返还网络费用1272元，并赔偿搬家费、经济损失64500元；6.一审法院程序违法，一审法院对我提交的证据未进行质证，导致事实不清。张智诚辩称，王光文的上诉理由与事实不符。1.按照物业管理规定，居住人应当将自己的身份信息、电话信息录入系统，门禁系统才能使用，王光文没有录入自己的身份信息和电话信息，且门禁系统故障仅存续四天；2.关于网络系统故障，王光文没有跟我说过网络不好用，且其可以直接打电话通过联通公司售后解决；3.在王光文违约导致合同终止后，我一直催收钥匙，王光文拒绝交付。张智诚向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令对方限期搬离涉案房屋并办理房屋验收及结算手续；3.判令对方按每日422.6元的标准支付自2020年8月1日至实际交还房屋的租金；4.判令对方支付不按约定支付租金的违约金3803.7元；5.判令对方支付不按约定时间返还房屋的违约金12679元；6.判令对方支付我为催要房租产生的差旅费等开销8000元；7.判令对方赔偿精神损失1万元；8.判令对方承担本案诉讼费。王光文向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令对方退还押金12000元、网络费1272元并支付搬家费1500元、违约金3622.5元、经济损失63000元；3.反诉费由对方负担。一审法院认定事实：2018年7月23日，张智诚（甲方、出租人）与王光文（乙方、承租人）就北京市海淀区5F房屋（以下简称涉案房屋）签订《北京市房屋租赁合同》，约定王光文承租涉案房屋，租赁期限自2018年8月1日至2021年7月31日，共计三年，经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及电卡1张后视为交付完成。租金标准及支付方式：第一年每月11500元，第二年每月12075元，第三年每月12679元，押一付十二，每年七月十日支付下一年度租金，押金为12000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的下列费用中，供暖费、物业管理费、卫生费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、上网费由乙方承担。第八条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达十日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4、房产证、身份证等有关租房所提供的证件不实的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按约定支付租金达十日的。2、欠缴各项费用达500元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动、损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。8、承租人提供的身份证等相关有效证件不实的。违约责任：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的30%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的30%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金。上述合同签订后，张智诚将涉案房屋交付给王光文，双方一直履行合同。张智诚与王光文均要求解除合同，王光文主张其于2020年8月15日搬离涉案房屋，认可房屋钥匙还在其处。在一审法院主持下，双方于2020年9月17日对房屋进行了交接，张智诚收回房屋。双方认可2020年8月1日至2021年7月31日的日租金为422.6元。王光文支付租金至2020年7月31日并交纳押金12000元、网络费1272元。审理中，双方均认为对方违反合同约定，应由对方承担违约责任。张智诚主张王光文未按合同约定交纳2020年8月1日至2021年7月31日期间的房屋租金构成违约。王光文对此不予认可，抗辩称因张智诚未按时交纳2019年度物业费和供暖费导致王光文使用涉案房屋所在小区和楼宇的门禁权限被物业取消，其无法正常使用房屋，应系张智诚违约。张智诚不认可其未交纳物业费会影响王光文使用小区和楼宇的门禁，并表示其已经交纳了欠付的物业费和供暖费，就此向法院提交开票日期为2020年8月20日的物业费和供暖费发票为证。王光文就其上述主张向法院提交其与涉案房屋楼长刘尚涛的微信聊天记录以及其与张智诚的微信聊天记录。王光文和刘尚涛的微信聊天记录显示，张智诚欠付物业费、供暖费和2000元维修费，刘尚涛向王光文表示28号以后欠费的那些户报修包括门禁系统可能就不太好用了，因为和那个收费系统是关联的。王光文和张智诚的微信聊天记录显示，王光文自2019年12月25日告知张智诚希望其交纳欠费，否则会影响门禁和维修等服务质量以及要求张智诚更换机顶盒。2020年1月8日，王光文告知张智诚门禁不能打开，要求张智诚解决矛盾。张智诚多次表示其已经与物业公司沟通，门禁系统最近总坏，让王光文打不开门禁的时候联系物业开门。2020年7月22日起张智诚通过微信和短信多次向王光文催收租金，王光文回应先让张智诚履行义务再谈房租的事。2020年8月14日，王光文向张智诚发送微信要求张智诚退还押金，把钥匙交给张智诚。张智诚多次询问王光文何时腾房并交钥匙，王光文未回应，直至2020年9月5日晚上22:39分王光文向张智诚发送微信称因工作较忙，经常在外出差，专程从外地赶回京当面交还钥匙，请张智诚于明天（2020年9月5日）下午五点前在涉案房屋处交付钥匙。张智诚未予回复。张智诚主张其为催要房租产生的差旅费12679元，就此向法院提交机票款发票、行程单、机票照片为证。王光文对此不予认可，认为该项费用与本案无关。王光文反诉主张张智诚支付搬家费1500元和经济损失63000元，表示因其无法正常使用涉案房屋以及张智诚带人去房屋处骚扰其和其妻子，故其另行租赁房屋产生的租金损失和搬家费。就其上述主张，王光文向法院提交其与案外人于2020年1月8日签订的房屋租赁合同及房主的房产证复印件为证，就搬家费未提交相应证据。王光文反诉主张张智诚退还网络费1272元，表示其入住以来网络电视一直未能正常使用。一审法院认为，张智诚与王光文签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依据合同约定履行各自义务。双方均同意解除合同，法院不持异议，关于合同解除时间应为双方交接房屋之日即2020年9月17日。关于王光文主张张智诚违约问题，张智诚确系迟延支付2019年物业费和供暖费，但王光文并未提交充分证据证实小区及楼宇门禁系统无法使用与张智诚欠费行为之间存在必然的关联性，且双方租赁合同的标的物是涉案房屋，现王光文并无证据证实张智诚交付的房屋不符合合同约定或无法正常使用，因此王光文仅以属于小区公共部分的门禁系统无法使用为由要求确认张智诚违约，无法律依据和合同约定，法院对此不予支持。根据合同约定，王光文应于每年7月10日支付下一年度租金，经张智诚多次催要，王光文仍未支付2020年8月1日至2021年7月31日的租金，系王光文违约，应承担相应的违约责任。双方合同解除后，张智诚应退还王光文房屋押金。王光文反诉主张退还网络费1272元，未能提交充分证据，法院不予支持。因王光文系违约方，其反诉主张张智诚支付搬家费、经济损失，于法无据，法院不予支持。张智诚主张王光文支付差旅费、赔偿精神损失费，于法无据，法院不予支持。张智诚主张王光文支付不按约定时间返还房屋的违约金，因王光文已承担了违约责任，张智诚重复主张违约责任无法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、张智诚与王光文于2018年7月23日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年9月17日解除；二、王光文于判决生效后七日内向张智诚支付2020年8月1日至2020年9月17日的租金20284.8元、违约金12679元；三、张智诚于判决生效后七日内向王光文退还押金12000元；四、驳回张智诚的其他诉讼请求；五、驳回王光文的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本案一审审理过程中，一审法院向王光文邮寄送达起诉状副本，王光文于2020年9月4日收到。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。对于当事人没有提出的请求，本院二审不予审理。依法成立的合同，受法律保护。张智诚与王光文于2018年7月23日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行己方义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。本案中，按照双方租赁合同第八条第（四）款之约定，承租人不按约定支付租金达十日的，出租人有权单方解除合同、收回房屋。现王光文未在合同约定时间交付2020年8月1日至2021年7月31日期间的房屋租金，构成违约，张智诚有权按照合同约定行使合同解除权。张智诚起诉要求解除合同，该起诉状副本于2020年9月4日送达王光文，故涉案租赁合同应于2020年9月4日解除。一审法院认定的合同解除时间不当，本院予以纠正。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于张智诚主张的租金。王光文支付租金至2020年7月31日，对于其欠付租金，王光文应予支付。合同解除后，王光文仍占有使用房屋至2020年9月17日，故对于该期间的房屋占有使用费，王光文亦应当按照合同约定的租金标准进行支付。对于张智诚主张的合同解除后的租金，该表述不准确，本院调整为占有使用费。一审法院对于租金数额计算有误，本院结合双方合同约定和庭审陈述，对于王光文应支付的租金和占有使用费予以调整。关于张智诚主张的违约金。按照双方合同约定，承租人有合同第八条第四款约定情形之一的，应按月租金的30%向甲方支付违约金。现王光文未按约定支付租金，张智诚要求其支付违约金3803.7元具有事实和法律依据，本院予以支持。对于张智诚主张的不按约定时间返还房屋的违约金，双方在合同履行过程中产生争议，且合同中并未约定应当返还房屋的时间，故对于该部分违约金，不应予以支持。一审法院对于违约金的认定不当，且与当事人的主张不相符，本院予以纠正。关于王光文主张的违约金、损失等。张智诚虽迟延支付2019年物业费，但是王光文并未提交充分证据证明张智诚的欠费行为与小区公共部分门禁系统无法使用具有因果关系。故王光文主张张智诚违约在先，依据不足，本院不予采纳。因张智诚并不存在违约行为，故王光文要求张智诚支付违约金、搬家费、经济损失，缺乏依据，本院不予支持。对于王光文要求张智诚退还网络费，该费用系租赁期间实际发生的费用，其该项主张证据不足,本院不予支持。综上所述，王光文的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初39735号民事判决第三项、第五项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初39735号民事判决第二项、第四项；三、变更北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初39735号民事判决第一项为：张智诚与王光文于2018年7月23日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年9月4日解除；四、王光文于本判决生效后七日内向张智诚支付2020年8月1日至2020年9月4日的租金14369.4元、2020年9月5日至2020年9月17日的房屋占有使用费5493.8元；五、王光文于本判决生效后七日内向张智诚支付违约金3803.7元；六、驳回张智诚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费579元，由张智诚负担327元（已交纳294元，余款于本判决生效后七日内交纳），由王光文负担252元（于本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费917元，由王光文负担782元（已交纳），由张智诚负担135元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费1884元，由王光文负担1674元负担（已交纳）；由张智诚负担210元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 刘 磊审 判 员 朱文君二〇二一年二月七日法官助理 李 正法官助理 张进中书 记 员 刘芳芳