江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3911号上诉人(原审被告、反诉原告)：茅慧杰，女，1983年8月25日生，××族，住南通市通州区。上诉人(原审被告、反诉原告)：顾春伟，男，1981年2月9日生，××族，住南通市通州区。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐炳达，北京炜衡（上海）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：周永健，北京炜衡（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈建清，男，1981年11月4日生，××族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：周永旺，江苏瀛慈律师事务所律师。上诉人茅慧杰、顾春伟与被上诉人陈建清房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2020）苏0612民初1547号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。茅慧杰、顾春伟上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审法院认定被上诉人是作为先履行合同一方，但在被上诉人未先履行合同义务前，上诉人作为后履行合同一方拒绝履行合同义务时却被认定违约，明显错误。2、上诉人所称的房屋涨价20万元，系被中介激怒而说，并不针对被上诉人。陈建清辩称，案涉合同未能履行系上诉人违约所致，其应承担违约责任；上诉人认为先过户再付款导致其利益受损，完全没有事实依据，请求二审驳回上诉，维持原判。陈建清向一审法院起诉请求：1、判令茅慧杰、顾春伟协助陈建清办理位于南通市开发区××鼎××幢××室房屋的过户手续（财产价值计人民币1278000元）；2、判令茅慧杰、顾春伟赔偿陈建清违约金人民币255600元；3、案件受理费、保全费由茅慧杰、顾春伟承担。茅慧杰、顾春伟向一审法院反诉请求：1、判令解除双方签订的《协邦房产房屋买卖合同》；2、判令陈建清向茅慧杰、顾春伟支付违约金255600元，并赔偿损失250000元，合计505600元；3、本案的诉讼费用由陈建清承担。庭审中，茅慧杰、顾春伟撤回第二项诉讼请求中要求赔偿损失250000元的诉请。一审法院认定事实：茅慧杰与顾春伟系夫妻关系。2019年3月11日，茅慧杰、顾春伟作为甲方，陈建清作为乙方，崇川区协邦房产中介服务部（以下简称协邦中介）、南通恒久房产中介有限责任公司（以下简称恒久中介）作为共同丙方签订了《协邦房产房屋买卖合同》，合同第二条：1、甲方自愿将座落于南通市开发区××鼎××幢××室预售许可证合同编号第20×××52号，转让给乙方，建筑面积为110.52平方米。第三条，该房售价计人民币壹佰贰拾柒万捌仟元整（1278000.0）净得款（包含甲方拿到不动产权证契税费用等），双方产权过户所有税费和中介费全部由乙方承担。第六条，乙方签订合同当天先付人民币壹拾伍万元整（150000.0），二次付款2019年3月21日前付购房款计人民币壹拾伍万元整（150000.0），购房余款计人民币玖拾柒万捌仟元整（9780000.0）待甲方拿到不动产权证10天内付清。乙方付清购房款当天，假如乙方暂时不过户，甲方将××鼎××幢××室抵押给乙方名下。产权过户由乙方决定购买人姓名。甲方无条件配合乙方过户。如果乙方需要贷款资金到甲方名下，则贷款资金到账当天甲方无条件当天返还给乙方。第七条，乙方付清全部购房款后，产权过户时间由乙方决定。甲方无条件配合过户和银行贷款手续。第八条，甲方违约双倍赔付乙方预付款和定金，并按合同总房价的20%赔付给乙方，还要赔付丙方中介费贰万元整；乙方违约，预付款和定金不予退还，并按总房款20%赔付给甲方，还要赔付丙方中介费贰万元；合同中对其他事项亦作了约定。合同签订后，陈建清分别于2019年3月11日、3月20向茅慧杰支付购房款各150000元。2020年3月9日，南通市自然资源和规划局颁发了案涉房屋的不动产所有权证[产权号为（2020）南通开发区不动产权第00×××31号]，产权的所有人为茅慧杰。同日，协邦中介通知陈建清、顾春伟于2020年3月11日上午至南通开发区房产交易中心办理房屋过户手续。2020年3月11日上午，茅慧杰拿到案涉房屋不动产所有权证。同日，经中介公司协商，陈建清和恒久中介共同向茅慧杰出具了一份承诺书，内容为“物业费、公共维修基金、装潢押金3张小票，陈建清支付给茅慧杰”。中介公司亦填写了办理过户前需填写的格式存量房买卖合同书，该合同书上的购买方为施锦华、陈志兰，出卖方茅慧杰，出卖房屋为××鼎××幢××室，房屋成交价为980000元等。施锦华和陈志兰在该合同书的购买方处签字，在交茅慧杰、顾春伟签字时，茅慧杰、顾春伟认为该合同书的购买方及房屋的价款与原签订的合同不一，且陈建清未在过户前支付剩余房款及承诺支付物业费和维修基金，故其不同意在存量房买卖合同书签字，并将该合同书拿走。陈建清认为，茅慧杰、顾春伟不同意在存量房买卖合同书签字，将该合同书拿走是因为茅慧杰、顾春伟要求对案涉房屋涨价。后双方在当日上午并未完成案涉房屋的过户。次日,陈建清分别发微信和短信给顾春伟和茅慧杰,内容均为“茅慧杰、顾春伟，本人陈建清在2019年3月11日同你签订了××鼎××幢××室的房屋买卖合同。现你已取得上述房屋的不动产权属证书，本人也已经通知你办理房屋的过户手续及房款交接手续，但你却以案涉房屋过户要求加价为理由不同意办理。现本人再次通知你，于2020年3月18日前联系本人办理上述房屋的过户及房款交接手续，避免承担违约责任”。2020年3月12日至14日，协邦中介的骆兆满亦发微信给茅慧杰，要求茅慧杰协助办理案涉房屋的过户手续，陈建清不同意其要求另加价200000元。2020年3月14日，骆兆满与茅慧杰在通话时，茅慧杰陈述：……他要加价给我，我才卖他……补贴200000元,他要转给他妈妈或他丈母娘都行……。2020年3月17日，陈建清起诉至一审法院，要求茅慧杰、顾春伟协助办理过户义务，并承担违约损失。另查明，2020年3月11日8时49分，陈建清尾号为6674的银行账户的余额为1117744.31元；同日10时36分，余额为1017744.31元；12时58分，余额为467744.31元。案涉存量房合同上的购买方施锦华、陈志兰系陈建清的父母。一审法院认为，陈建清与茅慧杰、顾春伟双方签订的案涉房屋买卖合同系当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的禁止性法律规定，应合法有效，双方应按照合同约定履行义务。一、关于案涉剩余房款978000元与案涉房屋过户义务履行顺序问题。案涉买卖合同的第六条，购房余款978000元待茅慧杰、顾春伟取得不动产权证的10日内付清。陈建清付清购房款当天，假如陈建清暂时不过户，茅慧杰、顾春伟将××鼎××幢××室抵押给陈建清名下，产权过户由陈建清决定购买人姓名。茅慧杰、顾春伟无条件配合陈建清过户。第七条，陈建清付清全部购房款后，产权过户时间由陈建清决定。结合上述条款的理解，一审法院认为，陈建清付款义务在前，茅慧杰、顾春伟协助履行过户在后。陈建清主张付款和协助过户系同时履行，于法无据。二、关于案涉合同履行中违约方的认定问题一审法院认为，茅慧杰于2020年3月11日已取得了案涉房屋的不动产权证。根据案涉合同约定，陈建清应于2020年3月21日前履行付款义务。陈建清履行付款义务后，茅慧杰、顾春伟应协助陈建清办理过户义务。《合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前要求其承担违约责任。本案中，陈建清与茅慧杰、顾春伟于2012年3月11日上午未完成案涉房屋过户后，陈建清于次日分别发微信和短信给顾春伟和茅慧杰，表示其不同意房屋涨价，要求顾春伟和茅慧杰于2020年3月18日前联系其办理上述房屋的过户及房款交接手续。同时，协邦中介的骆兆满亦于2020年3月12日至14日，发信息告知茅慧杰，表示陈建清不同意其要求另加价200000元。2020年3月14日，茅慧杰与协邦中介骆兆满的通话中明确表示，要求陈建清补贴案涉房款200000元，否则其不同意出卖案涉房屋。茅慧杰和顾春伟的上述行为，以其自己的行为表示不履行合同，故茅慧杰和顾春伟的行为构成预期违约。陈建清作为先履行合同的一方，在茅慧杰和顾春伟的行为构成违约的情况下，于2020年3月17日即在案涉款项付款的履行期限内起诉至一审法院，暂时不履行付款义务，陈建清的行为不构成违约。关于2020年3月11日填写的存量房买卖合同书上的购买人和房屋成交价与2019年3月11日的原合同不一致的行为，是否构成陈建清违约的问题。一审法院认为，根据案涉房屋买卖合同第六条约定，陈建清暂时不过户，茅慧杰、顾春伟将××鼎××幢××室抵押给陈建清名下。产权过户由陈建清决定购买人姓名。故存量房买卖合同书上填写的购买人为施锦华、陈志兰，并不违反2019年3月11日双方签订的合同约定。至于存量房买卖合同书上的房屋成交价低于原合同的问题，现有证据不能主该合同书上的内容系陈建清填写，再结合陈建清于2020年3月12日发给茅慧杰、顾春伟的信息内容来看，陈建清要求履行的是双方于2019年3月11日签订的买卖合同，并非是存量房买卖合同书，故存量房买卖合同与原合同不一致的行为，不能证明陈建清构成违约。综上，案涉合同应继续履行。按照合同约定，陈建清付款义务在前，房屋的过户义务在后。现陈建清在答辩中表示愿意履行剩余房款，为了减少诉累，一审法院认为案涉剩余房款的支付在本案中一并处理为宜。虽然案涉合同的出卖方系茅慧杰与顾春伟，但因案涉房屋的产权现登记在茅慧杰名下，故协助履行案涉房屋过户登记的义务人应为茅慧杰。顾春伟和茅慧杰的行为构成违约，陈建清要求顾春伟和茅慧杰按合同总房价的20%承担违约金255600元，符合法律规定，予以支持。陈建清的行为不构成违约，顾春伟、茅慧杰作为违约方要求解除合同并要求陈建清承担违约责任的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十六条之规定，判决：一、原告陈建清于本判决生效后十日内向被告茅慧杰、顾春伟支付剩余房款978000元；二、被告茅慧杰、顾春伟于本判决生效后十五日内配合原告陈建清办理位于南通市开发区××鼎××幢××室[产权号为（2020）南通开发区不动产权第00×××31号]的所有权过户手续；三、被告顾春伟、茅慧杰于本判决生效后十日内支付原告陈建清违约金255600元；四、驳回被告顾春伟、茅慧杰的反诉请求。本诉案件受理费18602元、保全费5000元，反诉案件受理费9301元（其中原告陈建清垫付23602元，被告顾春伟、茅慧杰共同垫付9301元），合计32903元，由被告顾春伟、茅慧杰共同负担。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，关于上诉人是否存在违约行为的问题，虽然被上诉人有先履行之义务，但在被上诉人履行义务之前，上诉人以要求加价之行为，使得被上诉人对合同能否正常履行产生合理怀疑，被上诉人在此情形下有不安抗辩权。被上诉人随后起诉至法院，通过司法裁判的方式确保合同履行，其行为并无不当。上诉人在合同履行过程中，要求加价，其行为明显有违诚实信用原则，属于违约行为，其提出的所谓被中介激怒而提出加价的说法明显缺乏合理性，故该上诉理由，本院不予支持。综上，原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18602元，由上诉人顾春伟、茅慧杰负担。本判决为终审判决。审判长 杨 盛审判员 季建波审判员 吕 敏二〇二一年二月八日书记员 陈 宁