成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第5239号原告：张莉，女，汉族，1987年9月20日出生，住四川省泸州市江阳区通滩镇宋湾村三社**号。原告：乐明，男，汉族，1984年8月11日出生，住成都市锦江区走马街**号锦城大厦*楼。共同委托代理人：张国庆，四川谷雨律师事务所律师。一般授权代理人。被告：成都合创锦城实业有限公司，住所：成都高新区天府大道北段20号。法定代表人李丹，公司负责人。委托代理人：钟俊芳，泰和泰律师事务所律师，特别授权代理人。委托代理人：张勇，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。原告张莉、乐明诉被告成都合创锦城实业有限公司（以下简称锦城实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月23日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员钟珏独任审判。本院于2015年10月27日、2016年7月26日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告张莉、乐明及其委托代理人张国庆、被告锦城实业公司委托代理人张勇、钟俊芳到庭参加诉讼。第二次开庭，原告张莉、乐明及其委托代理人张国庆、被告锦城实业公司委托代理人钟俊芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张莉、乐明诉称，2014年10月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于成都天府三街855号4栋1单元302室房屋。后因被告延期交房，依据合同约定，应该向原告支付违约金。后发现房屋现状与预售合同的约定严重不符，导致需要安装防护栏及封闭阳台，由此产生的费用也应被告承担。综上因被告延迟交房、房屋不符合合同约定等问题，因此给原告造成的租房费用、房屋贬值损失等费用一并应被告承担。故请求判令：一、被告锦城实业公司向原告张莉、乐明支付因商品房不符合法定交付条件和使用功能受限制逾期交房的违约金，计算方式为：以房款总价款967887元为基数，从2015年4月30日计算至2015年6月30日，按照每日万分之三的标准计算；从2015年7月1日起计算至符合交房条件后实际交付之日止，按照每日万分之四的标准计算；二、判令被告锦城实业公司封闭阳台和安装防护栏并承担由此产生的费用25000元；三、被告锦城实业公司赔偿商品房贬值损失120000元；四、被告锦城实业公司赔偿因逾期交房造成原告张莉、乐明增加的租房费用，计算方式为：从2015年5月1日计算至实际交付之日止，按照每月2100元的标准计算；五、被告锦城实业公司继续履行外墙装饰的合同义务，对商品房所在的楼栋外墙采用石材、高级面砖进行装饰（外墙顶部除外）；六、被告锦城实业公司向原告张莉、乐明提供成都市房屋产权监理处的面积测量报告、工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、消防验收意见书、电梯检验合格标志、燃气规划工报告以及住宅工程质量分户验收表以验证涉案房屋是否符合法定交付条件；七、被告锦城实业公司拆除与商品房相邻商业楼女儿墙上面装饰性墙柱并降低其女儿墙高度至50厘米以下。被告锦城实业公司辩称：一、针对第1项诉讼请求，被告承担逾期交房的责任最多计算至2015年5月11日，因为在5月8日已经向原告发了交房通知，原告的计算方式有误。合同约定的逾期交房违约金过高，应当予以调整。二、针对原告的第2、3项诉讼请求，实际上是不成立的，原告购房时知道所处房屋的状况：1、在被告的锦城南府销售现场有沙盘图，上面显示了房屋的状况以及可能被遮挡的情况；2、原告与被告签订商品房买卖合同的时间是2014年10月25日，在2013年12月13日已经主体封顶，并且距离最终交房时间都只有几个月。被告所修建的商品房已经呈现，所以原告在购房是应当知道被告所售房屋的情况。原告所购买的房屋价格本来就比同类房屋要低，属于特价房，在同一楼栋，原告购买的房屋是4栋1单元302，相邻的房屋均价最低为8007元，最高是8300左右，而原告购买的是7440元。三、针对第4项诉讼请求，这个是原告自身原因没有交房，因此该笔费用不应当由我方承担。四、关于第5项诉讼请求，首先表述是不符合实际的，根据被告将要出示的证据，面砖的价格是18元一个平方，而我们采用的是GRC，并非原告所表述的简单涂料，价格是180元。并且计算面积并不是原告所计算的展开的面积，所以并非原告所表述被告存在偷工减料的情况。在被告证据的图示当中会体现。由于原告签订合同的时候面墙已经完工，不存在原告所表述的情况。五、除了原告所提供的竣工验收表，其他的我们都有，没有任何一条法律规定在交房时一定要取得竣工验收表。六、原告无权要求被告去拆除与其房屋没有任何关系东西，并且原告在购买被告商品房的时候就知道或应当知道其商品房所处情况。经审理查明，2014年10月25日，张莉、乐明与锦城实业公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定张莉、乐明向锦城实业公司购买位于成都高新区民乐村1组“锦城南府”4幢1单元3层302号房屋住宅，建筑面积为125.05平方米，房屋总价967887元。合同第十条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列1、2、6项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……6、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；（2）详见《补充协议》。”；合同第十二条“逾期交房责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买卖人支付已交付房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之四（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”；合同第十四条“交接手续”约定：“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明条件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：详见《补充协议》。……”；合同附件六“装饰和设备标准的约定”约定：“……3、外墙：石材、高级面砖，顶部采用高档涂料结合金属装饰。……”。《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》为合同的附件八、附件九。合同签订后，张莉、乐明依约以按揭贷款的方式向锦城实业公司付清的涉案房屋的房款。2015年4月22日，锦城实业公司发送《延期交房通知书》，载明涉案房屋不能按期交付，交房时间预计将延期一个月左右，具体交付时间将提前七天以电话或函件通知。2015年5月8日，锦城实业公司向张莉、乐明寄送《交房（入住）通知书》，载明涉案房屋将于2015年5月11日进行房屋交付工作，张莉、乐明于2015年5月10日收到该通知。另查明，涉案房屋于2015年4月20日取得成都精点房屋测绘有限公司出具的《房屋建筑面积测绘成果报告》、2015年5月8日取得《建设工程规划合格证》，2015年4月29日取得《竣工验收报告》并于2016年1月26日进行竣工验收备案。再查明，涉案房屋所在楼栋外墙面实际采用涂料、氟碳漆及GRC装饰。以上事实有《商品房买卖合同》及补充协议、《规划验收合格证》、《面积实测报告书》、《竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《交房入住通知单》、照片及原、被告的陈述等证据足以认定。本院认为，张莉、乐明与锦城实业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定严格履行各自义务。锦城实业公司因自身原因未能依约于2015年4月30日前向张莉、乐明交付涉案房屋，应当按照合同第十二条的约定承担逾期交房的违约责任。对于逾期交房的天数计算，锦城实业公司后于2015年5月8日向张莉、乐明寄送《交房（入住）通知书》，张莉、乐明于5月10日收到，根据合同第十四条的约定，锦城实业公司应当在交付日的7日前书面通知买受人，故从张莉、乐明收到书面的通知之日向后推7日，即2015年5月17日为张莉、乐明应当前往锦城实业公司处接受涉案房屋的日期。此外，涉案房屋所在项目已于2015年4月20日取得成都精点房屋测绘有限公司出具的《房屋建筑面积测绘成果报告》、2015年5月8日取得《建设工程规划合格证》，《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》也作为合同的附件已经交付，故应当认定涉案房屋符合合同约定的交付条件，锦城实业公司逾期交房的违约责任的时间应当计算至2015年5月17日。对于涉案房屋所在楼栋外墙装饰装修的问题，锦城实业公司确实未按照合同约定对外墙使用“石材、高级面砖，顶部采用高档涂料结合金属装饰”，但合同中仅约定使用石材、高级面砖等，没有明确拟采用的石材、高级面砖的类型、质量标准，属于约定不明，且外墙的装饰装修标准的改变并未影响涉案房屋的质量和使用功能，故对于张莉、乐明主张涉案房屋一直未达到交付条件的主张不予采纳。对于张莉、乐明要求锦城实业公司继续履行合同，按照约定对外墙进行装修装饰的主张，基于房屋所在楼栋外墙的实际情况，现已经以涂料、氟碳漆及GRC装饰的标准对外墙进行了装饰装修，且也已经通过了相关部门的各项验收，大部分业主也已经陆续对各户房屋进行接房使用，如果重新履行和改变大楼外墙现有的装饰装修标准，履行费用过高，也势必造成资源的重复浪费，也会给业主生活带来不利影响，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……”的规定，对于张莉、乐明的此项诉请本院不予支持。对于涉案房屋相邻商业楼屋面平台遮挡视线的问题，虽涉案房屋阳台、卧室窗户一侧确有相邻商业楼屋面平台与之并列，但相邻商业楼与涉案房屋本身有一定距离，商业楼顶面平台及墩子实际并未完全遮挡涉案房屋，也未对涉案房屋的通风、采光造成明显的实际影响，不影响涉案房屋的正常使用功能。此外，销售现场的沙盘模型清楚展示了涉案房屋外相邻商业楼屋顶平台及墙墩的相关状况，张莉、乐明在购买涉案房屋之时也有义务对所购房屋周边情况进行审慎的了解，故对于张莉、乐明以此认为涉案房屋未达交房标准的主张不予采纳，对于张莉、乐明要求锦城实业公司承担封闭阳台和安装防护栏的费用、承担因遮挡而造成的房屋贬值损失、要求锦城实业公司拆除与商品房相邻商业楼女儿墙上面装饰性墙柱并降低其女儿墙高度至50厘米以下的主张的主张均不予支持。对于张莉、乐明要求锦城实业公司提供成都市房屋产权监理处的面积测量报告、工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、消防验收意见书、电梯检验合格标志、燃气规划施工报告以及住宅工程质量分户验收表以验证涉案房屋是否符合法定交付条件的主张，虽在合同中上述文件并非为约定的交付条件，但根据《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》第六条规定，“商品住房交付使用时，房地产开发企业应当在交付现场显著位置向买受人公示以下材料：（一）、商品住房买卖合同约定竣工验收合格的证明；（二）新建住宅附属设施设备交付使用备案证明；（三）、住宅工程质量分户验收结果表；（四）、商品房面积实测报告；（五）、物业服务承接查验协议；（六）、住宅质量保证书；（七）、住宅使用说明书；（八）、商品住房所有权登记中涉及的相关税、费、维修资金缴存标准；（九）、房地产开发企业受理处理商品房交付中投诉的相关负责人及其联系方式。”，商品房面积实测报告、工程竣工验收备案表及验收报告、住宅工程质量分户验收结果表均为开发商应当在交房时予以公示的文件，作为业主的张莉、乐明对于这些文件有知悉并要求查看的权利。在庭审中，锦城实业公司当庭出示了2015年4月29日取得的《竣工验收报告》、2015年1月9日取得的涉案房屋的《住宅工程质量分户验收结果表》、2015年4月20日取得的《房屋建筑面积测绘成果报告》、2016年1月26日取得的《竣工验收备案表》。其中，《竣工验收报告》虽为复印件，但综合锦城实业同时提交的《竣工验收备案表》，且备案表中也注明《竣工验收报告》原件已收，本院对于此项证据予以认可。对于张莉、乐明主张的《消防验收意见书》、《电梯检验合格标志》、《燃气规划施工报告》，这些文件并不属于法律法规规定的交房文件，《商品房买卖合同》第十一条也约定燃气等基础设施若未在交房之时达到使用条件不影响房屋交付，此外，锦城实业公司当庭出示了2015年4月16日取得的验收意见为合格的《成都市高新技术产业开发区公安消防大队建设工程消防验收意见书》及电梯使用标志和电梯产品合格证，因此张莉、乐明由此认为锦城实业公司违法交房，理由不足，本院不予支持。综上，张莉、乐明于2015年5月17日后未前往锦城实业公司处办理涉案房屋的交接手续，系其自身原因所致，不应由锦城实业公司承担此后未交房的违约责任。对于违约金的标准，张莉、乐明因延迟交房而造成的损失实际为因此而增加的租房费用的损失，按照合同约定的违约金计算方式，以已付房款总价967887元为基数，按照每日万分之三的标准计算，即每月8710.98元，显著高于张莉、乐明主张其因延迟交房而产生的每月租金损失标准2100元，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，对锦城实业公司要求对违约金予以调整的主张予以采纳，将违约金酌情调整为2000元。对于张莉、乐明的损失，上述违约金已经足以弥补其损失，故对其要求锦城实业公司再承担因迟延交房而增加的租房费用的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告成都合创锦城实业有限公司于本判决生效之日起五日内向张莉、乐明支付逾期交房违约金2000元；二、驳回原告张莉、乐明其他诉讼请求。本案案件受理费1691元，由被告成都合创锦城实业有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 钟 珏二〇一六年七月二十六日书 记 员 韩亚群