贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔05民终1170号上诉人（原审被告）卯明举，男，1985年7月8日生，汉族，初中文化，住址同上。被上诉人（原审原告）陈永相，男，汉族，1988年11月15日生，小学文化，农民，住威宁县。委托代理人刘德绍，威宁县法律援助中心法律工作者。上诉人卯明举因与被上诉人陈永相房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院(2016)黔0526民初100号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告陈永相诉称：2011年6月，我从李满全处转租被告卯明举出租给李满全的房屋用于开手机专卖店，并经过被告卯明举的同意。2011年7月16日，我与被告卯明举另行签订了房屋租赁协议，租期自2012年3月至2016年3月，四年租金共计27,000元。因被告卯明举的房屋老旧，我与被告协商，由被告陈永相返还7,000元租金用于改装两个门面的卷帘门，当时我交了20,000元的租金，7,000元用于改装卷帘门。我装修门面共花费8,316.8元。2013年3月3日（农历），被告卯明举欲将出租给我使用的房屋拆除重新修建，等新房屋建好后我再搬进来继续使用，我当时没有同意。2013年3月5日（农历），被告卯明举没有经我同意强行将我的东西搬出。被告当时说退我10,000元租金，等他新房子修好后再搬进来，由于被告卯明举人在昆明，由其嫂子送了10,000元到我家。2013年10月房屋修好后，我要求搬进去继续使用，被告卯明举及其家人一直不同意。由于被告不按协议履行，给我造成较大的经济损失，经我多次找被告协商未果，特诉至人民法院，请求人民法院判决：1、由被告返还我房屋租金5,000元及利息；2、由被告支付我装修门面的费用8,136.80元及利息；3、由被告赔偿我经营损失1,200元；4、由被告赔偿违约金3,000元。原审被告卯明举辩称：原告租我的房子是事实，当时约定租金27,000元，我返还7,000元给原告自己改装卷帘门。用了一年后，我要拆旧翻新时是与原告协商好的，由我退还他10,000元的租金，双方解除合同。我要求原告将房屋内的东西全部搬完后再来拿钱。原告到我家来拿钱时已经告知我东西完全搬走了。我们的合同已解除，我已退了原告10,000元租金。对原告的诉讼请求，我不同意赔偿。原审经审理查明：2013年6月，原告陈永相从李满全处转租得被告卯明举出租给李满全的房屋用于开手机专卖店，并经过被告卯明举的同意。2011年7月16日，原告陈永相与被告卯明举签订了房屋租赁协议，内容为：甲方卯明举、乙方陈永相，经甲乙双方协商达成以下协议：一、甲方把棒木村大地老包门面2个租给乙方使用，期限从2012年3月至2016年3月止（农历）；二、乙方一次性付清租金27,000元，7,000元甲方付给乙方改门面，故乙方只付现金20,000元；三、甲乙双方自签字之日起生效，如一方反悔，将负一切法律责任和经济损失，经济损失按市场价十倍赔偿。甲方签字人卯明举，乙方签字人陈永相。当时原告陈永相付了20,000元的租金给被告卯明举，7,000元用于改装两个卷帘门。原告使用房屋一年后，被告卯明举欲将出租给原告陈永相使用的房屋拆旧翻新，双方协商，由被告卯明举退还10,000元租金给原告诉陈永相，原告将房屋内东西搬出。2013年4月12日，由于被告卯明举在昆明，由被告的哥哥卯明尔与原告陈永相签了一份租房协议，内容为：甲方卯明举、被委托人卯明尔，乙方陈永相，经甲乙双方协商达成以下协议：一、甲方把棒木村街上门面1个租给乙方使用，期限为建好门面之日起四年；二、乙方一次性付清甲方租金每年5,000元，合计20,000元；三、甲乙双方自签字之日起生效，如一方反悔，将负一切法律责任和经济损失，经济损失损失按市场价十倍赔偿。甲方签字人卯明尔，乙方签字人陈永相。证明人陈永兵。协议内容系村长书写，村长同时写了一份授权委托书，内容为：我是羊街镇棒木村上院组村民卯明举，现出差在昆明，特委托我兄长卯明尔与棒木村上院组村民陈永相签租房协议。委托书上只有被委托人卯明尔的签字捺印。事后，陈永相未要求被告卯明举对其与卯明尔签订的房屋租赁协议进行追认。被告卯明举的新房子修建完工后，原告要求履行与卯明尔签订的房屋租赁协议，被告卯明举不同意履行，双方发生争议。原告遂诉至法院。原审认为：依法成立的合同受法律保护。合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告陈永相与被告卯明举签订的租房协议是双方协商一致达成的，原告已按约定履行给付租金的义务，被告卯明举应当按合同约定让原告使用房屋，而本案被告卯明举在原告只使用房屋一年后，欲旧房翻新，与原告协商，退回原告租金10,000元，要求原告搬让，原告收到10,000元后，被告便将原告存放于房屋内桌子等物品搬出。对陈永相与卯明尔签订的房屋租赁协议，因当时村干部写的授权委托书没有被告卯明举的签名，房屋租赁合同签订后未经被告卯明举追认，卯明尔属无权处分行为，该租房协议对被告卯明举没有法律约束力。但原告陈永相交给被告卯明举的租金是20,000元，平均每年租金应为5,000元，使用一年后，相应扣减租金5,000元，剩下租金15,000元，被告卯明举主张退回原告陈永相10,000元租金即解除合同不符合日常规则，从被告卯明举之兄长卯明尔与原告签订租房协议内容分析，符合原告主张的退回10,000元租金，待被告房屋建完后仍由原告使用一个门面的客观事实。但现在被告卯明举已不同意履行其兄长卯明尔与原告陈永相签订的房屋租赁协议，合同继续履行已无可能性，故被告卯明举应当退还所欠原告陈永相租金15,000元，扣除被告卯明举已退还的10,000元，再由被告卯明举退还原告陈永相租金5,000元。因被告卯明举违约，应当支持违约金，故对原告请求支付违约金的请求应当予以支持，但原、被告双方约定的按市场人价10倍赔偿过高，应以未退还的租金5,000元为基础，按同期银行贷款利率支付违约金自2013年3月至2016年1月共计34个月。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案原、被告协商由被告返还7,000元租金给原告改装两个卷帘门，性质上属于被告对出租物的改装维修，但资金来源于原告支付的房屋租金，原告改装门面的前提是使用房屋4年，7,000元的租金平均每年使用1,750元，但原告只使用了一年被告便要求让出，7,000元扣减1,750元，被告应当返还原告租金5,250元，同时按同期银行贷款利率支付原告利息自2013年3月至2016年1月共计34个月。以上两项租金合计返还10,250元，利息应为10,250元×6.15%÷12个月×34个月=1,786.02元。原告主张赔偿1,200元的损失费，因其未提供证据证明，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十条、第二百三十一条之规定，判决如下：一、由被卯明举退还原告陈永相房屋租金10,250元。二、由被告卯明举给付原告陈永相违约金1,786.02元。三、驳回原告的其他诉讼请求。以上一、二项判决内容，限判决生效后10日内履行。案件受理117元由被告卯明举负担。上诉人卯明举不服一审判决，上诉至本院。请求：撤销原判，重新作出公正合法的判决。主要事实及理由：一、上诉人与被上诉人签订租房协议约定将上诉人门面租给被上诉人使用4年，租金27,000元，被上诉人实际支付租金20,000元。双方协商由上诉人出资7,000元改装门面，这是多不退职少不补的固定金额。二、虽然双方没有书面约定解除租赁合同，但双方协商一致由上诉人退还被上诉人10,000元，双方解除合同，且双方已用实际行动履行完毕。三、上诉人出资7,000元改装卷帘门是经双方协商一致的，后双方又协商一致由上诉人退还被上诉人10,000元，被上诉人自动搬出门面，被上诉人亲自来上诉人家里领取的10,000元现金。双方均是依约履行承诺言，上诉人不存在违约的情形。三、上诉人与被上诉人之间两不相欠，原审判决上诉人给付被上诉人租金及利息是不恰当的。被上诉人陈永相未答辩。二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。二审当事人双方争议的焦点是：一、上诉人与被上诉人是否协商一致解除双方签订的《房屋租赁协议》；二、上诉人是否应当退还被上诉人房屋租金及支付利息。本院认为：关于上诉人与被上诉人是否协商一致解除双方签订的《房屋租赁协议》的问题。上诉人卯明举诉称其与被上诉人陈永相已协商一致由上诉人退还被上诉人10,000元，双方解除合同，且双方已实际履行完毕。但上诉人卯明举与被上诉人陈永相并没有签订解除双方《房屋租赁协议》的书面合同，对上诉人“双方协商一致由上诉人退还被上诉人10,000元，双方解除合同”的说法被上诉人并不认可。且双方签订的是4年的租赁合同，被上诉人已全额支付了4年租金20,000元，并对租赁房屋的卷帘门进行了改装，而被上诉人仅使用了一年租赁房屋，上诉人称其退还10,000元租金后双方解除合同的说法亦不符合生活常理。故上诉人认为双方已解除《房屋租赁协议》的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于上诉人是否应当退还被上诉人房屋租金及支付利息的问题。根据双方《房屋租赁协议》的约定，被上诉人已履行支付4年房屋租金的义务，上诉人应将租赁房屋交付给被上诉人使用4年。但因上诉人的原因，被上诉人不能继续使用租赁房屋，上诉人应承担相应的违约责任。鉴于上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》继续履行已无可能，且被上诉人一审也仅请求退还租金、支付利息及赔偿损失等，故上诉人应当退还被上诉人剩余3年的租金及支付相应利息。被上诉人出资7,000元改装卷帘门，是基于其可以使用租赁房屋4年，即每年的费用为1750元，而被上诉人实际只使用卷帘门1年，上诉人应当退还剩余3年的费用及支付相应利息。因此，上诉人认为其不应退还被上诉人房屋租金及支付利息的上诉理由不能成立，其诉讼请求本院依法不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人卯明举承担。本判决为终审判决。审判长 张 雄审判员 张 晶审判员 朱 莉二〇一六年七月十一日书记员 周海洋