海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初794号 原告：肖爱阳，男，1973年3月27日出生，汉族，住海南省三亚市。 委托代理人：陈立勇，海南中海律师事务所律师。 被告：朱新武，男，1962年2月4日出生，汉族，住海南省三亚市吉阳区。 委托代理人：罗于贤，三亚市天涯法律事务所法律工作者。 原告肖爱阳与被告朱新武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理，依法由审判员符儒超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈立勇，被告的委托代理人罗于贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖爱阳诉称：原、被告系同乡兼朋友关系。被告因资金周转欲将自己所有的位于琼海市嘉积镇万泉河路7号伊比亚河畔公寓3栋2105房出售给原告，双方于2015年11月17日签订《房屋买卖协议》，约定：被告将位于琼海市嘉积镇万泉河路7号伊比亚河畔公寓3栋2105房（面积82.66平方米）卖给原告，转让金额为人民币43万元，含被告当时购买房屋的所有费用。协议签订后，原告按约将房款全部付给被告，被告也将房屋交付原告并将房屋房产证原件及相关的所有材料均交付给原告，双方也约定在该房屋抵押解封手续办理结束后将房产过户至原告名下。2016年1月20日，该房屋的抵押解封手续依法注销后，原告要求被告协助将房产过户至原告名下，但原告均以种种借口不予协助，致使该房产至今仍在被告名下。综上，原告认为，双方于2015年11月17日签订的房屋买卖协议书是双方的真实意思表示，主体资格合法且未违反法律规定，是真实有效的，双方应按约依法履行各自义务。被告出售房屋后，未协助原告办理产权手续的行为已构成严重违约。为此，原告特提起诉讼，请求判决：1、将登记在被告名下的位于琼海市嘉积镇万泉河路7号伊比亚河畔公寓3栋2105房过户至原告名下；2、被告承担本案诉讼费用。在审理过程中，原告增加一项诉讼请求：被告承担房屋过户所需的所有费用。 原告为支持其主张的事实，向法院提交如下证据：1、房屋所有权证，2、房屋买卖协议，证据1、2证明涉案房屋登记在被告名下，原、被告签订的协议合法，主体适格，协议真实有效，根据《物权法》规定，涉案房产已转让给原告，被告应将房屋过户至原告名下。3、收据，证明原告支付涉案房屋全部购房款，已经履行完毕了付款义务。 被告朱新武辩称：一、房屋买卖协议属于担保合同，而不是房地产买卖合同。2015年，被告因万宁的装饰工程和偿还小额贷款公司贷款向原告借款43万元，月息3分，原告要求用房地产抵押，并要求签订房屋买卖合同。如果还了本息，原告就把房屋归还给被告，如果还不了，房屋就归原告。因不签订房屋买卖合同，原告就不同意借款，故被告只得答应签订该合同，但被告的真实意思是借款而非出售房屋。二、被告出具43万元收据后，原告没有给被告任何款项，也没有把为被告还款的凭据交给被告，被告不清楚原告为被告偿还的数额。原告至今未同被告结算，即使是被告真实意愿把房屋卖给原告，也应先同被告进行结算，被告才可协助产权过户。综上事实，签订房屋买卖合同不是被告真实意思，违反了当事人意思自治的民事法律原则：以签订买卖合同的合法形式，掩盖规避了《担保法》第四十条关于“不得约定在债务履行期届满，抵押权人未受清偿时，抵押物所有权为债权人所有”的强制性规定，同时违反了《合同法》第五十二条第（三）项、第（五）项的规定，应属于无效合同。为维护被告的合法权益，请求驳回原告的诉讼请求，由原告承担本案诉讼费用。 被告没有提供证据证明其主张的事实。 经质证，被告对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2的真实性无异议，是被告所签，但不是被告的真实意思表示；对证据3的真实性无异议，对证明内容有异议，不能证明原告向被告履行了付款义务。 本院综合认证如下：对原告提供的证据1-3的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：原、被告系同乡朋友。2015年11月17日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定：被告将位于琼海市嘉积镇万泉河路7号伊比亚河畔公寓3栋2105房卖给原告，面积82.66平方米，转让金额为人民币43万元，含被告当时购买该房屋的所有费用（买卖该房屋过户所产生的所有费用双方各付一半）；该房屋2015年11月17日之前发生的所有债务与原告无关，由被告负责处理，且须在2015年11月30日前处理完，否则须赔偿原告违约金10万元，并退还购房款43万元；如2015年12月1日不退还购房款和违约金，将按53万元计算利息，利息为5分的月息等等。协议落款有原、被告的签名及见证人罗伟签名。原、被告均表示在签订协议前，原告已看过涉案房产。被告向原告出具了收到房款的收据，载明：“今收到肖爱阳转上房屋款430000元”，落款收款人处有原告签名，但没有签署时间。由于被告未协助原告办理涉案房产的过户手续，原告于2016年5月10日向本院提起诉讼，请求支持原告如前所述之诉请。 另查明，涉案房产（房屋所有权证证号：海房权证海字第XXXX号）的房屋所有权人为被告，登记时间为2013年4月24日。被告以涉案房产作为抵押向海南泓达小额贷款股份有限公司借款30万元，并于2014年4月28日办理了抵押登记手续，债务履行期为2014年4月14日至2016年4月20日。原、被告签订《房屋买卖协议》后，双方共同到海南泓达小额贷款股份有限公司办理还款手续，原告代被告偿还了贷款19万余元。2016年1月20日，房产抵押登记注销，被告将涉案房产的房屋所有权证交付给原告。原、被告均认可曾口头约定用部分房款偿还前述小额贷款。原告主张房款43万元包含了偿还的19万余元贷款，其余款项是现金支付给被告的。被告否认收到房款，表示43万元实际上属于借款，由原告代其偿还小额贷款及其他借款，但原告未将条据交给被告，被告经初略计算，认为原告尚差8万元没有给被告。 本院认为：本案的争议焦点为：一、《房屋买卖协议》是否为原、被告的真实意思表示，原告是否已履行了付款义务；二、被告应否将涉案房产过户至原告名下。 一、《房屋买卖协议》是否为原、被告的真实意思表示，原告是否已履行付款义务。原告主张协议是原、被告签字，内容没有违反法律规定，是双方真实意思表示。被告抗辩协议实际上是借款合同，是被告为了借款所签，并非真实意思表示。原告看过涉案房产后，原、被告自愿签订了《房屋买卖协议》，协议对买卖标的、价款、过户费用承担、违约责任等进行了明确约定，具备房屋买卖合同的基本条款，内容未违反法律法规的禁止性规定，双方关于买卖涉案房产的意思真实、明确。因签订协议时涉案房产设有抵押登记，协议签订后，原告依照双方口头约定代被告偿还了19万余元的小额贷款，双方共同办理了还款手续，抵押登记注销，被告并将涉案房产的房屋所有权证交付给原告，也印证了双方自愿买卖涉案房产的事实。因此，该《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效。被告抗辩属于借款合同，但没有提供证据证明双方存在借款关系，对其抗辩主张，本院不予采信。本案中，被告向原告出具收款收据，收据上明确载明收到房屋款，且原告已用部分房款代被告偿还了小额贷款19万余元，结合收据以及原告代为偿还抵押房屋贷款的事实，可认定原告已依约履行了支付房款的义务。被告抗辩原告没有支付房款，缺乏事实依据，本院不予采信。 二、被告应否将涉案房产过户至原告名下。如前所述，原、被告签订的《房屋买卖协议》合法有效，双方均应遵守履行。原告已依约履行了支付购房款的义务，被告亦应依法依约履行其义务。虽然原、被告未在协议中约定办理过户手续的期限以及具体如何办理，但协助办理房地产过户手续是房屋买卖合同中卖方的法定义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告诉请要求被告将涉案房产过户至其名下，理由正当，本院予以支持。原告主张被告应承担房屋过户所需的所有费用，但根据协议约定，“买卖该房屋过户所产生的所有费用双方给付一半”，原告前述主张缺乏事实依据，且该费用尚未实际发生，数额并未明确，故对原告的该项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、限被告朱新武于本判决生效之日起三十日内协助原告肖爱阳办理琼海市嘉积镇龙头开发区万泉·龙域（伊比亚河畔）3-2105房的过户登记手续。 二、驳回原告肖爱阳的其他诉讼请求。 案件受理费人民币3875元，由被告朱新武承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 符儒超 二〇一六年七月二十二日 法官助理 祁永芳 书 记 员 黄鹏飞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条第（四）项当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： …… （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国 民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。