北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京01民终4676号上诉人（原审原告）王立军，男，1963年8月13日出生。被上诉人（原审被告）毛同凤，女，1969年10月5日出生。委托代理人陈燕宾，男，1961年12月17日出生。上诉人王立军因与被上诉人毛同凤房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初158号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王立军在原审法院起诉称，2011年11月，经中介平安居公司介绍，我在石景山区1区2号楼3单元29号租房子。出租人签字是毛同凤。租金每月2200元，押一付三。承租房屋期间，下水堵了两次，我找通下水的疏通，每次花费50元。我找房管所更换灯泡花费12元。2012年底，我又交了1000元管理费。2013年12月底搬走。2014年1月3日，交了房屋钥匙。毛同凤应退还房租和押金。诉讼请求：判令毛同凤返还我7712元，其中房租4400元，押金2200元，管理费1000元，通下水道100元，换灯12元。毛同凤在原审法院答辩称，王立军未按约定提前退租构成违约，押金2200元应按照合同第十条约定作为违约金处理。王立军提前退租，租金4400元同意退还。管理费1000元跟我无关。其他费用都不认可。经审理查明：坐落于北京市石景山区一区2号楼3单元29号房屋属于马新华所有。2012年2月28日，出租人（甲方）马新华、毛同凤与承租人（乙方）王立军签订北京市房屋租赁合同。其中约定：房屋座落于北京市石景山区1区2号楼3单元29号。房屋所有权人马新华。房屋租赁期自2012年3月5日至2013年3月4日。租金标准是每月2200元，支付方式是押壹个月付叁个月。押金2200元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同落款处毛同凤在出租人（甲方）处签字，王立军在承租人（乙方）处签字。2013年3月1日，出租方马新华与承租方王立军签订续租协议约定：根据双方2012年2月28日签订房屋租赁合同，原房屋地址为石景山区2号楼3单元29号。该房屋原租赁期限应于2013年3月4日到期。现经双方协商，承租方继续承租该房屋。租金2200元/月，季付。租赁期限2013年3月4日至2014年3月4日。电视有限费18元/月，季付。押金按原合同执行2200元。租金支付时间：2013年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日金额各为6654元。除上述条款变更外，其他条款均按原合同执行。合同落款处出租方处无人签字，承租方处王立军签字，房产经纪公司处北京金诺方舟家务劳动服务有限公司盖章。庭审中，双方当事人均认可租赁合同主体是王立军和毛同凤。对于北京市房屋租赁合同约定的2012年3月5日至2013年3月4日期间的房租，王立军已经支付完毕。对于续租协议约定的2013年3月4日至2014年3月4日的房租，王立军亦支付完毕。双方当事人均认可王立军在租期内未依据合同约定提前通知毛同凤，就于2013年12月31日搬离涉案房屋，并于2014年1月3日将涉案房屋钥匙交还毛同凤。双方当事人确认续租协议于2014年1月3日解除。毛同凤认可王立军支付押金2200元，但认为王立军提前退租，未按约定提前通知毛同凤，构成违约，合同约定违约金可以从押金中扣除，违约金应与押金相抵，不同意退还押金。庭审中，王立军提交北京金诺方舟家务劳动服务有限公司的收据一份，证明其向该中介支付1000元，该费用属于中介无理由收取。毛同凤称1000元与其无关，若是中介收取，应为服务费。该收据显示1000元是续租费。王立军提交收据两张，证明其在承租期间维修下水道花费100元，更换灯泡花费12元。毛同凤对此不予认可。上述事实，有北京市房屋租赁合同、续租协议、收据、当事人的陈述等证据在案佐证。原审法院经审理后认为：王立军与毛同凤签订的房屋租赁合同和续租协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，各方当事人均应全面履行各自义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，王立军、毛同凤均确认续租协议于2014年1月3日解除，对此法院不持异议。因王立军实际支付租金至2014年3月4日，合同解除后，毛同凤无权占有王立军多支付的两个月房租。故王立军要求毛同凤退还4400元房租的主张，于法有据，法院予以支持。王立军提前退租未按约定通知毛同凤，构成违约，应承担相应的违约责任，且合同约定押金可以扣除违约金，故对于毛同凤所持押金应与违约金抵扣的答辩意见，法院予以采纳。对王立军要求退还2200元押金的主张，法院不予支持。王立军主张毛同凤退还1000元，因该费用系王立军向中介公司支付的续租费，毛同凤并未收取，对此诉求，法院不予支持。另，王立军申请追加北京金诺方舟家务劳动服务有限公司为被告，因该公司并非本案租赁合同的主体，对其申请，法院不予准许。王立军主张毛同凤支付通下水道费用100元和换灯费用12元，因合同约定维修费用由毛同凤承担，且王立军提供了收据予以证明，对此诉求，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、毛同凤于本判决生效后七日内退还王立军房屋租金四千四百元；二、毛同凤于本判决生效后七日内支付王立军疏通下水道费用和更换灯泡费用一百一十二元；三、驳回王立军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，王立军不服，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销一审判决第三项，判令毛同凤退还我押金2200元，支付我更换油烟机灯泡和集油盒花费的30元。上诉理由为：我退租后押金应该返还给我，住几天房应当支付几天租金，但是不租的时候，押金就应当返还。毛同凤用还我的电话发布了房屋租赁的消息，应当删除。毛同凤对此答辩称，依据双方合同约定，王立军构成违约，应当支付违约金，押金与违约金相抵扣，不应当退还。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：王立军与毛同凤签订的北京市房屋租赁合同及续租协议均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应依约履行。北京市房屋租赁合同第十条第（二）项约定，若承租人提前退租的，应提前30日通知出租人，并按月租金的100%支付违约金。现王立军于2013年12月31日搬离租赁房屋，依据前述约定，王立军构成违约，应当支付毛同凤2200元违约金。现依据双方合同约定，押金可以用于抵扣违约金，故王立军已支付的押金2200元与违约金相抵扣。一审法院对于毛同凤要求以押金抵扣违约金的抗辩意见予以采纳正确，王立军所持要求毛同凤返还押金的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。王立军所主张的更换油烟机灯泡和集油盒的费用超出其一审诉讼请求，本院对此不予支持。其他上诉理由与本案并非同一法律关系，王立军可以另行主张。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费五十元，由王立军负担二十一元（已交纳），由毛同凤负担二十九元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五十元，由王立军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王良胜代理审判员  王 梦代理审判员  徐 冰二〇一六年七月二十六日书 记 员  罗娇杨