镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1102民初438号原告：赵进。委托诉讼代理人：陈秋锋。被告：中国国电集团公司谏壁发电厂，住所地镇江市京口区谏壁镇。负责人：朱永超，该厂厂长。委托诉讼代理人：洪暄婷，江苏中坚汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤道平，江苏中坚汇律师事务所律师。被告：张爱平。原告赵进与被告中国国电集团公司谏壁发电厂（以下简称谏壁发电厂）、××相邻用水、排水纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理，依法由代理审判员明张玉适用简易程序进行审理。原告于2016年3月21日申请撤回对被告××的起诉，本院予以准许。同日，本院根据原告的申请，追加张爱平为本案被告。本院依法适用简易程序于2016年4月5日对本案公开开庭进行了审理，后因案情复杂,于2016年4月18日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2016年7月18日公开开庭进行审理。原告赵进及其诉讼代理人陈秋锋，被告谏壁发电厂及其诉讼代理人洪暄婷、被告张爱平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵进诉称：要求判令：1、被告赔偿原告家中渗水造成的损失及维修费用22907元（含漏水损失、装修垃圾清运、租房费用、搬家费、棉被衣物损失）；2、诉讼费、评估费由被告承担。理由为：2015年上半年东吴路76号25幢601室的卫生间水管破裂，漏水至楼下501室。经与601室住户协调沟通，601室住户将漏水点查出并予以维修。2015年9月，原告发现501室家中橱柜霉变、腐烂，致棉被、衣物发霉，墙体起皮并有小虫爬出。房间已无法入住，与被告协商赔偿未果。为评估损失，原告花费评估费5000元。被告谏壁发电厂辩称：请求法院依法裁判。其已经委托镇ＸＸ源物业管理有限公司将东吴路76号25幢601室对外签订租赁房屋协议以及履行相关管理义务，601室的实际使用人是被告张爱平，谏壁发电厂在本案中不存在过错，被告张爱平应与谏壁发电厂一起承担责任；损失评估的数额已包含人工运材、打扫卫生、垃圾清运的费用；小规模的装修不需要租房，且租房费用尚未产生；原告在发现楼上漏水后没有及时将衣柜中的衣物拿出晾晒，也没有对衣柜进行开门通风晾置，衣物、棉被等扩大损失应由原告自行承担。被告张爱平辩称：愿意在合理范围内承担责任。东吴路76号25幢601室的房屋所有权人是被告谏壁发电厂，其前妻颜哲玲租住该房，离婚后一直由其实际使用。该房设施齐全，2015年该房卫生间内热水器的热水管（埋入地下部分）发生漏水，现已修好。原告主张的损失过高，认可损失评估的数额。原告为支持其诉讼主张，提交了以下证据材料：1、房屋所有权证，证明原告系东吴路76号25幢501室的所有权人。2、房屋照片十二张，证明东吴路76号25幢501室房屋墙面、吊顶、衣柜发生脱皮、霉变、腐烂以及衣物霉变的情况。3、改造报价单，证明东吴路76号25幢501室维修改造费用为22907.76元。4、评估费发票，证明原告花费评估费5000元。庭审中，被告谏壁发电厂、张爱平对原告提交的证据1的真实性无异议；对证据2中的客厅、主卧门套的照片以及衣物的照片提出异议，认为卫生间漏水不会造成原告客厅房顶脱皮或霉变，也不会造成主卧室门套霉变，原告在漏水后未及时晾晒衣物、棉被，造成衣物、棉被霉变，原告也有责任；对证据3真实性有异议，报价单的出具方无法考证；对证据4无异议。被告谏壁发电厂为支持其抗辩理由，提交了租赁房协议一份，证明被告谏壁发电厂已经委托镇ＸＸ源物业管理有限公司将东吴路76号25幢601室对外签订租赁房屋协议以及履行相关管理义务。庭审中，对被告谏壁发电厂提交的证据，原告经质证提出：被告谏壁发电厂系东吴路76号25幢601室的房屋产权人，承租人颜哲玲系被告谏壁发电厂的职工，房屋实际使用人是被告张爱平，被告谏壁发电厂是否将房屋租给他人以及是否委托他人管理，不影响责任的承担。被告张爱平提出其前妻颜哲玲虽是租赁房协议中的承租人，但其才是房屋实际使用人，房屋设施齐全。2016年4月20日，原告申请对东吴路76号25幢501室因楼上漏水造成的损失〔吊柜（主卧室西北角）、衣柜（主卧室西北角、吊柜正下方）、木线条（主卧室吊柜上方）、墙面脱皮、水痕（主卧室吊柜上方、主卧室北墙）、吊顶（卫生间）、木制柜（卫生间主管道外包柜）、木线条（客厅东北角紧邻卫生间）、衣物、棉被（衣物堆积在阳台，棉被已无）〕进行市场价值评估。本院委托江苏正信资产评估事务所有限公司对上述损失进行评估。经评估，江苏正信资产评估事务所有限公司向本院出具苏正司鉴评（2016）第003号漏水损失资产评估报告，东吴路76号25幢501室的漏水损失在评估基准日2016年6月16日的市场价值为10215.95元{分部分项工程量清单计价合计9374.27元〔主卧室吊柜、衣柜、木线条、墙面6679.73元；卫生间吊顶、主管道外包柜628.48元；室厅木线条、墙面666.06元；其他（家具保护、人工运材、打扫卫生、垃圾清运）1400元〕；措施项目清单计价合计240.16元（现场安全文明施工150.30元）；规费248.05元；税金353.47元；工程结算总价合计10215.95元}。该评估报告指出：现场实地勘查时棉被已无，衣物因原告未能提供清单、品牌、购置发票，无法鉴定其损失，评估的漏水损失不含衣物、棉被。庭审中，原、被告均表示认可上述评估报告。本院就上述双方提交的证据，综合评判后认为：被告对真实性提出异议的原告的证据3，没有出具方的印章，真实性不能确认，故此证据本院不予采纳；对于双方其他真实性无异议的证据，本院对真实性均予以确认。根据原、被告双方所列举并经本院采信的证据以及双方在庭审中的陈述，可证实以下事实：被告谏壁发电厂是镇江市东吴路76号25幢601室的房屋产权人。被告张爱平是该房实际使用人。镇江市东吴路76号25幢601室出租时房内设施齐全。原告赵进系东吴路76号25幢501室的房屋产权人。2015年上半年，601室房屋卫生间内热水器的热水管发生漏水，渗漏至楼下501室。原告赵进发现楼上漏水后反映给居住在601室的被告张爱平。之后，原告未将发生渗漏水部位的衣柜内的衣物拿出晾晒。2015年9月，原告发现房屋主卧室的吊柜、衣柜发霉、异味，相应部位的墙皮脱落，衣柜内衣物发霉。原、被告就房屋渗漏水造成的损失赔偿无法达成一致意见。原告遂于2016年1月21日诉至本院提出前述诉讼请求。审理中，经原告申请评估，其因漏水形成的损失在评估基准日2016年6月16日的市场价值为10215.95元，不含衣物、棉被。原告花费评估费5000元。本院认为：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，赔偿损失。作为东吴路76号25幢601室产权人的被告谏壁发电厂应当定期对房屋的水、电、煤气等有关设施进行安全检查，排除安全隐患。被告张爱平作为601室的实际使用人也应当尽谨慎使用义务，故601室卫生间热水管发生漏水，被告谏壁发电厂、张爱平应当对漏水造成楼下邻居即原告的损失承担连带责任。原告因楼上漏水造成的损失已经有关部门评估，故，原告主张由被告谏壁发电厂、张爱平承担赔偿损失10215.95元及评估费5000元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的其余赔偿数额，其中租房费、搬家费等费用，并未实际产生，本院不予支持；其中装修垃圾清运费已包含在评估损失中，不再重复计算；原告关于衣物、棉被的损失主张，一方面因原告未能提供清单、品牌、购置发票无法确定该部分损失，另一方面，原告在漏水发生后未能积极作出有效应对，衣物、棉被发霉系扩大损失，由原告自行承担。被告谏壁发电厂的相关抗辩意见，本院予以采纳。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第九十二条之规定，判决如下：一、被告中国国电集团公司谏壁发电厂、张爱平应于本判决发生法律效力之日起十日内连带赔偿原告赵进损失10215.95元，并支付原告赵进花费的评估费5000元，合计15215.95元；二、驳回原告赵进的其他诉讼请求。案件受理费374元（原告赵进已预交），由原告赵进负担50元，被告中国国电集团公司谏壁发电厂、张爱平负担324元。被告中国国电集团公司谏壁发电厂、张爱平于本判决生效之日起十日内将所负担的324元给付原告赵进。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本二份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审 判 长  明张玉人民陪审员  雎开明人民陪审员  侯慧明二〇一六年七月二十八日书 记 员  张 璐附相关法律条文相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。