新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终10号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘国柱，男，1979年7月9日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**。 委托诉讼代理人：徐涛，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈秀萍，女，1961年11月18日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**。 上诉人刘国柱因与被上诉人陈秀萍农村房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初2549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘国柱及其委托诉讼代理人徐涛、被上诉人陈秀萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘国柱上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实不清，判决有误。1．在庭审中已经查明双方讼争的农村房屋已经实际交付给陈秀萍，由陈秀萍实际占有、管理和控制，因为农村房屋要确权及办理产权登记，陈秀萍在2018年6月主动向解放村村委会申请确权并主张办理产权登记，该事实可以证明刘国柱的房屋交付义务已经完成，合同约定的标的物已经转移给陈秀萍并由其对该房屋行使相关权利，法院判决解除已经履行完毕的合同，严重的违背事实。2．刘国柱实际收取了340,000元房款，房屋交付给陈秀萍占有，一审判决刘国柱将获取的340,000元房款退还陈秀萍，但陈秀萍占有的房产，一审判决不但没有处理，而且在判决书中对陈秀萍占有的房产没有做出任何表述，意味着陈秀萍既可以享有要回340,000元的权利，又可以继续占有本案讼争的房产，这样的判决结果我方不能接受。我国合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”一审法院选择“解除合同、恢复原状”的处理方案，刘国柱将获取的340,000元房款退还陈秀萍，那么法院也应当为刘国柱就该房产保留取回的权利，或者由陈秀萍给刘国柱退回房屋。否则陈秀萍依据一份判决就可以享有两项权利。一审判决就合同解除后的法律后果处理不当，损害刘国柱的合法权益。3.2018年3月双方签订的转让协议，6月陈秀萍就向村委会申请确权并向刘国柱继续支付剩余的房款，陈秀萍申请确权时就房屋的地块、面积、位置等信息是明确认可的，在此前提下陈秀萍才持续的给刘国柱付款，因而本案中不存在刘国柱违约的行为和事实，一审认定承担违约金30,000元不当。综上，刘国柱与陈秀萍签订的《院落买卖合同》合法有效，刘国柱按约定履行了交付义务，主张剩余房款有理有据，请求二审法院依法保护刘国柱的合法权益。 陈秀萍辩称，刘国柱诉称我已经对涉案房屋进行确权与事实不符，房屋目前还在刘国柱的名下，村上确认宅基地只有400平方米，其余的2600平方米并非在刘国柱名下。我并未实际占有和使用涉案房屋，我方照片可以反映房屋是长期无人使用状态，请求二审驳回上诉，维持原判。 刘国柱向一审法院起诉请求：判令陈秀萍立即支付刘国柱购房款110,000元、违约金30,000元，共计140,000元。陈秀萍向一审法院反诉请求：1.判令解除陈秀萍与刘国柱签订的《院落买卖合同》；2.判令刘国柱退还陈秀萍转让款340,000元；3.判令刘国柱支付陈秀萍违约金30,000元。 一审法院认定事实：2014年11月12日，米东区长山子镇解放村村民委员会（作为甲方，简称解放村）与刘国柱（作为乙方）签订一份荒山承包合同。该合同所约定的主要内容为：一、共计3.4亩。二、本合同项下的荒山承包年限20年，自2014年11月13日至2034年11月13日止。三、本合同项目下荒山使用费为300元/亩，共计20,400元。付款方式为十年一交，具体为合同签订后，乙方支付甲方前十年承包费10,200元，2024年11月13日前支付后十年承包费计10,200元。2015年9月25日，解放村将刘国柱所交纳的荒山承包费10,200元予以退还，双方实际解除了荒山承包合同，刘国柱与解放村签订的荒山承包合同中所涉及的荒山与其宅基地实际连在一起。2018年3月28日，刘国柱（作为甲方）与陈秀萍（作为乙方）签订一份院落买卖合同。该合同所约定的主要内容为：一、甲方自愿将坐落在XXX卖给乙方，该房屋及院落共占地面积约3000平方米（折合五亩）。二、双方议定该房屋院落价格、土地使用权及附属建筑物总价人民币450,000元，大写：肆拾伍万元整，先付壹拾万元，剩余叁拾伍万元于2018年6月1日付清，如不能按期付款，甲方有权收回宅基地及房屋，并向乙方收取违约金叁万元，乙方不能以任何理由阻挠甲方收回宅基地及房屋。三、转让之日起手续、处界或有其他人员、单位干涉等问题造成的一切经济损失由甲方全部承担，双方不得以任何理由反悔，如有一方违约，由违约方赔偿给对方叁万元作为违约金。四、甲方应在签订合同之日起将该房屋及院落土地交付乙方使用，乙方便拥有该房屋及院落的所有权和土地使用权，届时该房产权无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住，如有以上问题，由甲方赔偿乙方所有损失。五、甲方保证销售的小院和房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因造成该房发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。六、甲方出卖给乙方的宅院及房屋，产权及使用权归乙方所有，乙方买受后，如该宅院的一切责任由乙方自己负责，与甲方无关。在签订上述合同后，陈秀萍先后向刘国柱付款合计340,000元，其中通过微信转账的方式在2018年6月付款70,000元。2018年6月，解放村对涉案房屋的相关情况进行调查时，陈秀萍在相关调查手续上签名。因陈秀萍未将协议中所约定的下剩款项110,000元付清，刘国柱遂进行起诉，并提出本案的诉讼请求，陈秀萍则提起自己的反诉请求。一审法院认为，刘国柱与陈秀萍均系米**长山子镇解放村村民，双方属于同一集体经济组织成员，现双方针对房屋及院落所签订的院落买卖合同系双方当事人的真实意思表示形成，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同。关于陈秀萍要求解除院落买卖合同的问题。由于陈秀萍与刘国柱所交易院落面积为5亩，实际上刘国柱并没有完全取得这5亩土地的使用权，在这种情形下，陈秀萍与刘国柱订立合同的目的难以实现，故对陈秀萍要求解除与刘国柱之间的院落买卖合同的反诉请求予以支持。刘国柱辩解该院落买卖合同是针对房屋院落的现状进行的交易，合同中所约定的5亩仅是陈秀萍自己单方的意向，鉴于该合同中所提到的5亩土地是合同中的明确约定，不能仅仅视为是陈秀萍自己单方的意思，且本案的一个基本事实为刘国柱曾经从解放村所承包的荒地与自己的宅基地相连，极易让陈秀萍认为这些荒地也是刘国柱的院落，基于上述原因，对刘国柱的该项辩解意见不予采信。在院落买卖合同解除后，刘国柱应当将所收取的340,000元退还给陈秀萍，而对刘国柱要求陈秀萍支付购房款110,000元的诉讼请求，则不予支持。关于违约金的问题，就本案的案情来讲，刘国柱存在对所交付的院落不符合约定面积的情形，而陈秀萍则存在未按合同约定期限付款的情形，该院落买卖合同中约定违约方向对方赔偿违约金30,000元，由于刘国柱和陈秀萍都存在违约行为，且双方在庭审中均明确表示对违约金按照30,000元进行认定和处理，不要求法院进行调整，故对刘国柱要求陈秀萍支付违约金30,000元的诉讼请求以及陈秀萍要求刘国柱支付违约金30,000元的反诉请求均予以支持，判决：解除陈秀萍与刘国柱签订的《院落买卖合同》；刘国柱向陈秀萍退还转让款340,000元，于判决生效后十日内付清；刘国柱向陈秀萍支付违约金30,000元，于判决生效后十日内付清；陈秀萍向刘国柱支付违约金30,000元，于判决生效后十日内付清；驳回刘国柱的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈秀萍提交2020年12月8日拍摄的照片7张，证明其并未实际占有使用涉案房屋及院落。刘国柱对该证据真实性认可，关联性不认可，认为自双方订立合同后，涉案房屋已经交由陈秀萍实际控制，是否使用或闲置，刘国柱并不清楚。因该证据确实反映涉案房屋真实现状，本院对该证据真实性、合法性、关联性予以确认。 本院依职权于2021年1月21日查看涉案房屋现场状况。经村委会证实：刘国柱缴纳的20,000元宅基地款，面积是600平方米，但涉案房屋及宅基地并未办理权属证明，亦无明确四至。2018年镇上对全村无证院落测绘，录入信息时陈秀萍进行的登记，对涉案房屋及院落测绘的面积是200多平方米。是否最终能办证，要看今后的政策，等能办证时再申请重新测绘。刘国柱、陈秀萍对上述事实无异议。 本院认为，本案的争议焦点为：涉案《院落买卖合同》是否应当予以解除。刘国柱与陈秀萍均为该村村民，双方签订《院落买卖合同》系真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。陈秀萍的合同义务是在约定期限内支付刘国柱450,000元的合同价款，刘国柱的义务是要向陈秀萍交付房屋及院落。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据本案查明的事实可以认定，刘国柱对涉案房屋及院落的享有权力的证明仅有一张《收款收据》，可以证明刘国柱向村委会缴纳宅基地款20,000元的事实，无其他证据能证明该块宅基地的确切面积和四至，该情况也与本院调查的情况相符，因刘国柱无法按照合同约定交付标的物，导致陈秀萍订立合同目的显然难以实现，故本院对刘国柱主张合同继续履行的上诉请求不予支持，一审法院判决解除《院落买卖合同》并判决刘国柱支付陈秀萍违约金30,000元并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中陈秀萍向一审法院提出解除合同的反诉请求，一审法院向刘国柱送达反诉状的时间是2020年7月10日，亦为解除合同通知到达的时间，故《院落买卖合同》的解除的时间应认定为2020年7月10日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘国柱上诉称一审法院判决合同解除后遗漏对涉案房屋及院落的处置。本院认为，《院落买卖合同》解除后，刘国柱重新享有涉案房屋的所有权及院落的使用权。因陈秀萍在本案的诉讼中，不认可其实际接收涉案房屋及院落，作为出卖人，刘国柱应举证证明房屋及院落已向陈秀萍交付的事实或陈秀萍实际占有使用的事实，如不能证明，应当承担举证不能的法律后果，现刘国柱未提供证据证明涉案房屋已交付，故对其上诉理由，本院不予采信。 综上所述，刘国柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,850.00元，由刘国柱负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 慧 审判员 马恒雯 审判员 杨 扬 二〇二一年二月五日 书记员 朱立伟