广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂04民终428号上诉人（一审被告）钟登福。委托代理人陈凌芳。被上诉人（一审原告）广西梧州中房物业服务有限责任公司，住所地广西梧州市奥奇丽路8号。法定代表人谭建华，该公司总经理。委托代理人贝志鹏，该公司员工。上诉人钟登福因与被上诉人广西梧州中房物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服梧州市长洲区人���法院（2015）长民初字第442号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年6月23日公开开庭进行了审理。上诉人钟登福的委托代理人陈凌芳，被上诉人广西梧州中房物业服务有限责任公司的委托代理人贝志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，梧州市新兴二路3号恒祥豪苑小区C幢2001房及C幢2002房的业主为被告钟登福，C幢2001房的建筑面积为45平方米、C幢2002房的建筑面积为56.53平方米。2010年10月25日，广西梧州中房物业服务有限责任公司（作为乙方）与钟登福（作为甲方）签订《前期物业服务委托合同》二份。该合同约定乙方为甲方提供以下服务（委托管理服务事项）：提供红外线、闭路电视监控系统并实施24小时保安值班、巡逻；每日上门收集生活垃圾并负责清运；公共场所、房屋公共部分的���序维护和清洁卫生；公共照明设施维护；公共绿化、花木、园林小品的养护和管理；代收代缴（含公摊部分）水电费等事项。双方对物业服务费的约定其中包括甲方按本条款标准向乙方支付物业管理费：无电梯及有电梯但楼层为一层的商品房物业管理费按每平方米建筑面积0.8元／月计收，有电梯的楼宇从第二层起按每平方米建筑面积1.00元／月计收，商铺物业管理费按每平方米建筑面积2.00元／月计收，已售出车位物业管理费按个50元／月计收，待售车位按市场价收取租金；甲方缴交费用的时间为每月1日至5日前；拒交或延迟交物管费的，除按规定金额补交每月拖欠的物管费外，还须按欠费总额日息的万分之八利率向乙方缴纳滞纳金，直至欠款人缴清欠费为止。双方约定《前期物业服务委托合同》委托管理服务期限暂定二年，如双方无异议可自动延长，直到业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止。原、被告签订合同后，原告按照合同约定为恒祥豪苑小区提供物业管理服务，合同期限满后，因该小区的业主委员会一直未产生，原告实际为该小区提供物业服务至今。被告每月需向原告缴交C幢2001房的物业服务管理费为45元、C幢2002房的物业服务管理费为56.53元。从2013年12月起被告拖欠C幢2001房的公共用水费、公共用电费（包括公共照明和电梯电费）、自用水费、环卫费；从2014年1月起被告拖欠C幢2001房物业服务费。至2015年2月，被告共拖欠C幢2001房的物业管理费630元（每月物业管理费为45元，共14个月）、公共用水费11.10元、公共用电费141.19元、自用水费323.76元、环卫费90元（每月环卫费6元，共15个月），合计1196.05元。从2013年12月起被告拖欠C幢2002房的公共用水费、公共用电费（包括公共照明和电梯电费）；从2014年1月起被告拖欠C幢2002房的物业服务费。至2015年2月，被告共拖欠C幢2002房的物业管理费791.42元（每月物业管理费为56.53元，共14个月）、公共用水费11.10元、公共用电费141.19元，合计943.71元。由于被告没有依约支付上述物业管理费用，原告多次追索未果，遂向该院起诉成讼。另查明，原告代收代缴恒祥豪苑小区业主的自用水费。原告为被告垫付C幢2001房2013年12月至2015年2月的环卫费90元。一审法院审理认为，原告广西梧州中房物业服务有限责任公司与被告钟登福签订的《前期物业服务委托合同》，双方形成物业服务合同关系，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的；双方约定合同期限暂定二年，如无异议可自动延长到业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止，因恒祥豪苑小区的���主委员会一直未成立，原告实际为该小区提供物业服务至今，且被告也实际接受了原告的服务管理，故《前期物业服务委托合同》对双方继续有约束力，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告基于合同对被告所在的恒祥豪苑小区进行了管理，提供了物业服务，被告也实际接受了服务，其应当支付相应的物业管理费。因此，原告要求被告支付拖欠的物业管理费、公共用电费、公共用水费、自用水费，合理合法，该院予以支持；原告为被告垫付C幢2001房2013年12月至2015年2月的环卫费90元，现原告要求被告支付该项费用，合理合法，该院亦予以支持。从2013年12月起至2015年2月止，被告共拖欠C幢2001房的物业管理费630元、公共用水费11.10元、公共用电费141.19元、自用水费323.76元、环卫费90元，合计1196.05元；从2013年12月起至2015年2月止，被告共拖欠C幢2002房的物业管理费791.42元、公共用水费11.10元、公共用电费141.19元，合计943.71元。故被告应向原告支付上述款项共2139.76元。原、被告在《前期物业服务委托合同》中约定甲方（被告钟登福）缴交费用的时间为每月1日至5日前，拒交或延迟交物管费的，除按规定金额补交每月拖欠的物管费外，还须按欠费总额日息的万分之八利率向乙方缴纳滞纳金，实际为违约金，现原告要求被告从2013年12月6日起至2015年3月5日止按其累计欠费总额日息的万分之八计付违约金，因其约定计付的标准过高，且该诉请已明显高于原告造成的损失，该院予以调整。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，该院将违约金损失调整为按被告欠缴费用的金额，依照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍分段计付。据此被告从2013年12月6日至2015年3月5日止应支付给原告的违约金为107.14元。被告认为其购买的C幢2001、2002房已整合成一套房，应按一套房支付公共分摊的费用，但被告购买的C幢2001、2002房属两套房，且其分别作为C幢2001、2002房的业主与原告各签订了一份《前期物业服务委托合同》，原告依据合同约定向被告收取相关物业管理费用，符合法律规定，故对被告的主张，该院不予采纳；被告认为恒祥豪苑小区的道路质量有问题以及小区架空层违法建设，当事人应向开发商主张权利���可另行起诉；被告认为原告未能履行合同约定，存在严重违约和侵害业主权益的行为，并提供照片予以证实原告管理不到位的事实，因为被告提供的照片不能说明问题持续存在，也不能说明原告在接到被告所反映的问题后一直未予解决，尚不足以证明原告管理不到位，且原告即使在服务管理过程中存在瑕疵，但未根本性的违反物业管理合同约定，故对被告的主张，该院亦不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、被告钟登福应向原告广西梧州中房物业服务有限责任公司支付物业管理费、公共用电费、公共用水费、自用水费、环卫费共2139.76元；二、被告钟登福应向原告广西梧州中房物业服务有限责任公司支付违约金107.14元。本案受理费50元，减半收取25元，由被告钟登���负担。上诉人钟登福不服一审判决，上诉称：1、《前期物业服务委托合同》不是被上诉人收取上诉人物业费的依据。被上诉人不具备从事物业服务相关资质，其提供的物业服务也不符合标准。2、被上诉人联合建筑单位隐瞒偷工减料、建筑质量不合格的问题。且被上诉人也阻挠上诉人等业主成立业主委员会。综上，请求二审法院依法判决撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。被上诉人广西梧州中房物业服务有限责任公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。在二审期间，上诉人提供了17份证据：1、市住建规划公示图，拟证明恒祥豪苑面积超22万平方米，容积率4.2，绿化率37%。2、恒祥豪苑C座促销平面图，拟证明房门与房门同时打开留有空间互不相撞。3、企业公��信息，拟证明被上诉人1996年6月19日至2014年11月23日不具备服务恒祥豪苑的资格。4、自制房屋移交清单，拟证明代替建设工程质量管理条例规定的合格要求。5、房屋买卖合同、前期物业服务委托合同补充协议，拟证明合同约定交房日期，但是开发商房屋不合格也要求我们接收房屋，不缴费不交钥匙。6、银行办理撤销代扣业务申请表，拟证明被上诉人提供的要求开通银行帐号与上诉人撤销挂扣费帐号一致证明撤销成功。7、2013年2月27日再次现场维权记录，拟证明上诉人再次告知双方物业合同关系解除。8、2014年至2016年水、电分摊表，拟证明被上诉人不给上诉人查核水电费分摊依据，自行提高价格，扩大收费。9、架空层违建图，各种场所出租图，拟证明被上诉人违规、侵权的事实。10、关于道路质量问题的上访信及再次反映道路质量问题的上访信，拟证明小区及C栋前道路均不符合使用要求。11、住建委关于修建停车位架空层通知、市政局整改通知及被上诉人制造8.31事件，勾结黑社会侵害业主权益图片，拟证明被上诉人在小区内犯下的恶劣罪行。12、业主申请召开业主大会申请报告，拟证明业主召开大会得到批准同意。13、恒祥豪苑首次业主大会筹备组名单公示两张及问卷调查表，拟证明被上诉人破坏业主大会的筹备。14、各部门各时间段的收条及会议签收表，拟证明被上诉人在小区作恶多端侵害业主权益。15、2014年度小区物业评优的业主意见反馈，拟证明被上诉人造假妄想以次冲好搞乱市场竞争。16、公示及现场图片、知会函、告发信，拟证明被上诉人内应配合出卖C区道路。17、收费卡标注、警讯提示，告知书、致恒祥豪苑业主公开信、警察出警现场图，拟证明被上诉人捏造虚假事实诽谤上诉人。经过质证，被上诉人认为上诉人��供的证据与本案无关。本院认为，上诉人提供的证据与本案的事实没有关联性，本院不予采信。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：上诉人认为被上诉人无权收取物业费没有事实及及法律依据。上诉人与被上诉人签订了物业服务合同，如要解除该合同，应当按照法定程序解除。双方合同没有解除前，被上诉人提供了物业服务，上诉人就应支付物业管理费、公共用电费、公共用水费、自用水费、环卫费共2139.76元及逾期违约金107.14元。至于上诉人认为被上诉人存在侵权的事实，应当通过其他合法途径进行维护其合法权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决���下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人钟登福负担。本判决为终审判决。审判长 曾 超审判员 蒋鸣平审判员 莫 芮二〇一六年七月六日书记员 梁 军附法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。