常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)天民初字第2966号 原告刘峥嵘，男，1980年12月10日生，汉族，住北京市西城区。 委托代理人沈斌，江苏鑫法律师事务所律师。 委托代理人王超然，江苏鑫法律师事务所律师。 被告胡才忠，男，1977年10月10日生，汉族，住江苏省宝应县。 委托代理人刘建永，江苏致达律师事务所律师。 委托代理人于粉英，江苏致达律师事务所律师。 原告刘峥嵘诉被告胡才忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘峥嵘及其委托代理人沈斌、王超然、被告胡才忠的委托代理人刘建永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘峥嵘诉称，原、被告于2015年4月30日签订了《房屋转租协议》，约定被告将坐落于常州市九洲新世界10-23号商铺租赁给原告，租期自2015年5月1日起至2020年4月30日止，并约定第一年房屋租金为12万元。原告在协议签订前向被告支付了半年租金和水电押金，随后原告进驻该房屋并进行装修，在装修期间，原告发现承租房屋有严重漏水问题，原告曾多次要求被告和物业进行维修，但始终没有解决漏水问题，房屋无法正常使用，致使原告签订的加盟合同也无法履行，遭受了重大经济损失。后来原告从物业处得知房屋在转租前就一直存在漏水问题。2015年9月9日，原、被告就终止合同事宜达成一致意见，被告承诺会赔偿原告实际发生的各项损失，但一直未予以赔偿。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求判令：1、被告赔偿或返还原告租金损失60000元、水电押金5000元，合计65000元。2、被告赔偿原告物业费2712.58元、装修损失112851元、漏水维修材料费用3000元、制作广告牌费用8337元、运送和存管费用3700元、其他损失160000元，合计290600.58元。3、本案诉讼费等由被告承担。 被告胡才忠辩称，1、该房屋是被告租来的，且房屋在保质期内，被告不是房屋漏水的责任人，被告不应该承担责任。2、对于涉案房屋漏水原因，原、被告都认为是房屋质量问题，并约定向开发商索赔，后经开发商查验，开发商认为房屋漏水是由于原告不当使用房屋造成的。3、被告没有承诺赔偿原告的各项损失，只是承诺帮助原告找开发商索赔。4、原告要求赔偿的损失范围过大，金额过高。 经审理查明：刘峥嵘与安颖系夫妻关系。2015年4月30日，胡才忠（甲方）与刘峥嵘（乙方）签订《房屋转租协议》，协议主要约定：1、甲方依法承租的常州市九洲新世界10-23号商铺经过出租人同意，由甲方将上述承租房屋转租给乙方，该房屋建筑面积200平方米；2、甲、乙双方约定，甲方于2015年5月1日前向乙方交付该房屋，转租期为5年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止，甲方保证该转租期未超过原租赁合同的租期；3、甲、乙双方约定，该房屋年租金总计为12万元，自第二年起对租金进行调整，即前三年租金自第二年开始为132000元，第三年为145200元，第四、五年按市场价，房租不高于周边同等户型商铺；另缴纳水电押金5000元；房租第一年半年一付，后面四年一年一付；4、转租期间，甲方保证该房屋及其附属设施和设备出于正常的可使用和安全状态；5、在转租期间，租赁合同被解除的，如因甲方原因及房屋拥有者原因导致合同不能履行，甲方需赔偿乙方50万元;如因乙方原因导致合同不能履行，乙方需赔偿甲方50万元；协议还对其他事宜做了约定。 协议签订后，安颖委托常州市万博装饰工程有限公司（以下简称万博公司）对承租商铺进行装修。在装修过程中，刘峥嵘发现承租房屋存在多处漏水现象，便要求胡才忠及物业部门对房屋进行维修，胡才忠及物业部门均积极进行维修，但未能根本解决漏水问题。2015年9月9日，胡才忠（甲方）与刘峥嵘（乙方）签订《协议》，载明：由于位于九洲新世界10-23号商铺持续漏水问题，乙方提出解除原房屋转租协议，经过甲、乙方双方沟通，双方同意于2015年9月9日终止原房屋转租协议，在租赁期间由于漏水造成乙方的损失，由乙方配合甲方找开发商进行赔偿，赔偿款甲方会根据乙方实际发生金额付给乙方（乙方损失包括房租损失、装修损失）。协议签订后，由于双方未就赔偿金额达成一致意见，故刘峥嵘诉至本院，并提出前列诉请。 案件审理中，本院对涉案房屋进行现场勘察，经查看发现，涉案房屋实际面积包括了10-23号商铺的一楼、二楼以及10-22号商铺的二楼。房屋多处存在渗漏水现象，其中一楼中部走道顶部、东侧小房间顶部吊顶处局部受潮、破损，有水沿吊顶上方空调管向下滴漏；二楼房间以及大厅墙体、墙面多处有漏水痕迹，墙体发霉，墙面涂料、墙纸泛黄，室内地面局部有水，地板被水浸泡。 根据刘峥嵘的申请，本院委托相关机构对涉案房屋的漏水原因进行检测、鉴定。常州市建筑科学研究院股份有限公司出具的检测鉴定报告对涉案房屋渗漏水原因分析及检测结论为：该房屋漏水主要原因是原房屋屋面整体防水功能较差，有水通过屋面防水水层进入保温层内积聚，并沿屋面板防水薄弱部位及空调管道洞口封堵不密实处向下流，导致屋面渗水；同时，检测发现该楼二楼部分墙体顶部与混凝土梁交接处存在水平向裂缝，下雨时有部分雨水及从女儿墙根部向外漫延的屋面积水沿外墙面裂缝或防水薄弱处渗入室内，导致墙面渗漏。此外，该房屋面开设有数个空调管洞，虽经防水封堵，但经现场蓄水试验后发现部分空调管处仍有少量的水透过屋面防水层渗入到砂浆平层上，故屋面开设的空调管洞对屋面防水功能也造成一定的影响。双方当事人对该鉴定报告不持异议，并当庭明确空调管2、3、4是刘峥嵘安装空调时所开设，空调管1是在承租前就存在的，空调管5是刘峥嵘委托万博公司开设的。刘峥嵘为此支出鉴定费15000元、查档费460元。 另查明，刘峥嵘因涉案房屋漏水造成的损失有：租金60000元、水电押金5000元、物业费2712.58元、装修工程款45990元、其他装修材料66861元、维修材料费3000元、广告牌制作费8337元、运送和存管费用3700元、加盟费159800元、查档费460元，总计355860.58元。 上述事实有当事人的陈述及《房屋转租协议》、协议、结婚证、照片、收条、收据、发票、装修施工合同、销售单、元道汉蒸房安装合同、发货清单等证据证实。 本院认为，刘峥嵘与胡才忠签订的《房屋转租协议》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。根据相关法律规定以及租赁协议的约定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，由于租赁房屋渗漏水从而导致承租人刘峥嵘无法正常使用，双方也因此终止租赁协议。鉴定机构的鉴定结论表明，房屋屋面整体防水功能较差是房屋漏水的主要原因，因此，胡才忠作为出租人不能提供符合约定用途租赁物，其行为已经违反合同约定，依法应当承担赔偿损失的违约责任。考虑到涉案房屋漏水的原因、合同履行的时间长短以及当事人的违约行为等因素，本院酌情确定由胡才忠赔偿上述损失中的70%，即355860.58元×70％＝249102元，其余损失由刘峥嵘自理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百十二条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下： 一、胡才忠于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿刘峥嵘损失249102元。 二、驳回刘峥嵘的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6635元，鉴定费15000元，合计21635元，由刘峥嵘负担6490.5元，由胡才忠负担15144.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  杨庆艳 人民陪审员  戴建平 人民陪审员  邱小路 二〇一六年七月二十九日 书 记 员  季 艳