河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0702民初1413号原告：新乡市华龙五金发展有限公司，住所地新乡市华兰大道160号。法定代表人：孙忠正，系单位总经理。委托诉讼代理人：陈嶙，河南龙健律师事务所律师，特别授权。被告：新乡市卫滨区平原资产发展中心，住所地人民胜利渠与南环路交叉口。法定代表人：宋兆权，系单位经理。委托诉讼代理人：曹晓云，河南中原法汇律师事务所律师，特别授权。被告：新乡市瑞城置业有限公司，住所地新乡市红旗区五一路24号。法定代表人：王坤，系单位董事长。委托诉讼代理人：杨晓利，河南中原法汇律师事务所律师，特别授权。原告新乡市华龙五金发展有限公司（以下简称华龙公司）诉被告新乡市卫滨区平原资产发展中心（以下简称卫滨资产中心）、新乡市瑞城置业有限公司（以下简称瑞成公司）确认合同无效纠纷一案，原告华龙公司于2016年4月27日向本院提起诉讼，本院于当日决定受理，并向被告卫滨资产中心、瑞成公司送达了起诉书、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，由审判员李艳利独任审判，于2016年5月31日公开开庭进行了审理，原告华龙公司委托代理人陈嶙，被告卫滨资产中心委托代理人曹晓云、瑞成公司委托代理人杨晓利到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告华龙公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认二被告2014年4月1日签订的《房屋收购补偿安置协议书》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1999年8月16日，原告与被告新乡市卫滨区平原乡人民政府房管处（以下简称房管处）签订《租赁协议》一份，房管处将位于五一路26号的场地房屋租赁给原告使用，租赁期间为20年，自1999年3月1日起至2019年2月28日止。租赁协议签订后，原告依据《租赁协议》第五条约定，对建筑物、房屋进行了大量的资金投入进行改造建设。二被告于2014年4月1日签订《房屋收购补偿协议书》一份，其中将原告投入部分一并转让，原告认为，二被告签订的协议违反法律规定且侵犯了原告的合法权益，依法应为无效。故诉至法院请求解决。被告卫滨资产中心答辩称，原告并非本案适格原告，依法应驳回其起诉：1、原告并非《房屋收购补偿安置协议书》合同的相对人，主体不适格；2、原告与被一之间是租赁关系，原告称其投入部分的损失，是租赁合同纠纷，其享有的是对其附和装饰装修物残值损失的赔偿请求权，并非物权。原告错误理解其在租赁房屋进行装饰装修的性质，在租赁关系解除时，其拥有的只有关于其附着物残值损失的请求权并非物权。而《房屋收购补偿安置协议书》是基于被一的所有权签订的；3、如要求其装饰装修附着物的残值损失可以另行向被一起诉，与《房屋收购补偿安置协议书》无关。被告瑞成公司答辩称，1、被二认为原告的诉讼主体不适格。除同意被一的意见外，原告提交的房屋收购补偿安置协议书，从内容上看其实是一份买卖合同，原告既不是房屋的出卖人也不是买受人，也不是房屋的所有权人，因此原告不是本案适格的原告。2、即使原告主体适格，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释21条的规定。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告华龙公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据材料：1、租赁协议一份、补充协议一份、原告租赁房屋现状图两张、照片6页31张、部份改建房屋的票据发票4张、基建费收款条6张。证明原告是与新乡市平原乡房管处签订的租赁协议，原告是从房管处租赁的房屋，原告对房屋的使用是依据双方之间的租赁合同，原告对房屋系合法使用。现状图、照片以及部分的改建票据、图纸，可以证明原告在租赁期间对租赁房屋进行了改建。依据协议第5条3、4、5款，原告对房屋投资的行为是符合双方约定的。双方的协议第7条第2款如遇国家建设协议终止，租赁双方的投资各自归各自所有。本案的二被告不是租赁合同的出租方，如果不能证明有合法来源的话，二被告就不能签订收购协议，被告资产发展中心无权处分涉案区域的土地与房屋。2、二被告之间签订的收购协议、新棚改办（2013）41号文、新政办（2011）97号文、红政办（2013）62号文、（2016）豫0702民初610号案件起诉书传票各一份、（2015）红民一初字第1169号案件起诉书及裁定书各一份、（2015）红民二初231号裁定书一份，证明收购安置协议，从名称上看是收购补偿安置协议，而非房屋买卖的协议，从文件所引用的依据来看是新棚改办（2013）41号文以及国务院590号国有土地上房屋征收补偿条例，这说明他们之间不是房屋买卖，这个协议的内容违反了590号的第4、5、10、11、13、27条，违反了行政法规，应当无效。违反了前面所依据的41号文，41号文确认案涉中地列为棚户区改造范围，应为国家征收。41号文也是向红旗区政府发出，而非向二被告发出。41号文明确要求：制定房屋补偿安置方案、办理城市规划和建设用地等手续，待安置房规划方案和建设安置方案批准后，持改造项目房屋征收补偿安置方案及相关材料到棚户区改造领导小组备案。二被告之间不是征收与被征收主体，至今该土地上也没有征收决定与安置方案。没有规划和建设批准手续。因此，他们签订的征收协议违法。97号文是41号文发文的依据，97号文的第6页第二、三项内容，证明征收与补偿是政府房屋征收部门的权利和义务，瑞城公司无权签订征收补偿安置协议。62号文是涉案项目由红旗区人民政府成立指挥部，指挥部的成员中也没有瑞城公司。收购安置协议第2条涉及原告租赁的房屋及占用的土地，协议第2条评估价值包括土地评估价和房屋评估价两部分组成，协议的第3条，二被告是在改造区域内置换商品房，协议第4条，被告发展中心3日内向被告瑞城公司移交房屋、土地相关证件及租赁合同，由瑞城公司向房管部门办理注销手续。结合（2016）豫0702民初610案件的起诉书，瑞城公司要求华龙公司腾退房屋的请求及理由，证明如下事实：二被告之间是土地使用权转让，根据房地产管理法地8、13、16、38、38、40条，土地管理法第2、43、54条，城镇国有土地使用权出让转让暂行条列第8、13、19、23、44、45、46条，最高院审理国有土地使用权合同纠纷案件的解释第11条，二被告之间的收购协议无效，违反了法律的禁止性规定。二被告之间的收购协议第1条约定涉案房屋及土地使用权人为资产发展中心，而贵院审理的610号案件平原乡人民政府房管处作为原告起诉华龙公司将所占房屋返回给他，因此本案房屋及土地上的权属人不明。（2015）红民二初231号裁定书，证明本案原告曾诉房管处以及二被告，在该诉讼当中瑞城公司的代理人就是现在卫滨资产中心的代理人，说明了二被告之间的恶意串通，通过签订协议的方式将原告依约扩建的房屋及投资购买的设备私下进行了转让，严重侵犯了原告的合法依据，依据是协议第2、6条。我们起诉的依据是合同法第52条第2、5款。被告卫滨资产中心为证明其主张向本院提交如下证据材料：新房集字第000254号房屋所有权证，证明资产中心是与瑞城置业签订补偿安置协议的所有权人。关于原告租赁的房屋，也在该范围之内。证明原告不具有主体资格。被告瑞成公司未向本院提供证据。经庭审质证，被告卫滨资产中心对原告所举证据1、租赁协议及补充协议的真实性没有异议，但对证明问题有异议，从协议书内容上看，原告与资产发展中心是租赁纠纷，根据租赁合同的相关司法解释，租赁合同到期后，其对租赁物仅享有残值损失请求权，对附着物没有物权。原告对此理解不当。对证据一的其他证据的真实性有异议，该证据系原告单方制作，照片没有原始载体，发票及收据不能证明是对涉案土地及房屋进行的改造，而且发票与收据与本案没有关联。2、我们与瑞城置业签订补偿安置协议，名称虽为补偿安置协议，但是判断合同的法律性质应以合同的实质内容来确定，该协议最本质的内容就是瑞城公司购买资产发展中心的土地及土地上的建筑物，作为对价，双方约定瑞城公司应当向资产发展中心提供商品房，由此，瑞城公司与资产发展中心形成的是平等主体之间的房屋买卖合同，根本不适用国有土地上房屋征收及补偿的规定，被一与被二之间的协议与原告所称的房屋征收部门与被征收人之间签订的补偿协议有着本质的区别。原告所称的协议为行政合同，而被一与被二之间签订的是普通的买卖合同，该协议并不违法法律法规效力性规定，其合法性毋庸置疑。关于平原乡房管处的起诉状与本案无关，关于瑞城公司起诉华龙公司的案件已经撤诉，与本案无关。关于原告的设备，我们从来没有处分过，原告陈述不实。对于房屋，原告不具有所有权。被告瑞成公司对原告所举证据1租赁合同、补充协议，认为与被二无关，真实性无法确认。上述证据不能证明涉案合同是无效的。原告提供租赁合同补充协议，原告只是房屋的承租人而不是所有权人，即使房屋买卖的话，其承租权也不受影响，即使受到影响，原告也可以请求赔偿予以救济。因此原告不具有本案的主体资格；2、对收购协议没有异议。从协议书内容可以看书，其就是一份房屋买卖协议，并不是原告所称的征收协议。原告提供的文件一是复印件，二是不能证明合同是无效。另外两份起诉书与本案无关。不具有原告所说的合同法52条无效的相关情形。瑞城公司是与房屋所有权人签订的合同，没有损害任何人的权利，且瑞城公司支付了对价，有评估公司的评估报告，并不违反法律法规的强制性规定。原告对被告卫滨资产中心所举证据对其真实性无异议，但不能证明被告的证明问题，房产证上的所有权人是新乡市平原罐头厂，所有权性质是集体，不能证明与被告发展中心的权属关系，我们是与房屋管理处签订协议，平原乡发展中心不能证明是房屋的所有权人的话，就无权签订收购协议。被告瑞成公司对被告卫滨资产中心所举证据无异议。根据各方当事人的质证意见，被告卫滨资产中心对原告所举第一组证据中租赁协议及补充协议的真实性没有异议二被告对原告所举第二组证据中的收购协议真实性无异议，原告对被告卫滨资产中心所举证据真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认，对原告所举其他证据及其证明问题本院将结合其他证据及当事人庭审陈述、质辩等综合案情予以认定。根据当事人的陈述和上述有效证据,本院可以确认如下案件事实：1999年8月16日，卫滨资产中心作为甲方，卫滨资产中心作为乙方，双方签订了一份租赁协议书，其中约定：一、甲方同意将平原服装厂（市五一路26号，附厂房场地平面图）有偿租赁给乙方使用20年（自一九九九年三月一日起至二O一九年二月二十八日）。如遇国家建设或不可抗拒的自然灾害因素，协议自然终止。甲方同意乙方根据生产经营需要对现有厂房、办公用房在不违反国家法规的情况下改建和使用，甲方不得干涉。甲方同意将四间门面房由乙方改造使用，以改造大门为主，另外半间门面房仍由乙方作门岗使用。甲方厂区内所有建筑包括门面房的改造、改建工作均已得到甲方的同意许可。如遇国家建设协议终止，国家赔偿费，甲方投资归甲方，乙方投资归乙方……2013年9月17日，新乡市推进棚户区改造领导小组办公室向红旗区人民政府发出关于将文化桥三角区域列入棚户区改造的确认函新棚改办【2013】41号文件，其中载明：你区《关于文化桥三角区域列入城市棚户区改造项目的请示》（红政【2013】59号）收悉，文化桥三角区域位于文化桥以东、福成小区以西、人民胜利渠以南，华兰大道以北，占地面积约30亩，共需拆迁3家厂矿和67户居民的房屋，总建筑面积约21384.75平方米。经审核，符合豫政【2011】84号、新政办【2011】11号和新政办【2011】97号文件中规定的城市棚户区改造条件，同意列入新乡市城市和工矿棚户区改造范围。2014年3月25日，卫滨资产中心向华龙公司发出关于终止租赁协议的通知，主要载明：根据新乡市新棚改办【2013】41号文件精神，文化桥三角区列入新乡市城市和工矿改造范围。你单位与我单位签订的租赁协议（合同期限自1999年3月1日至2019年2月28日）无法履行，租赁协议于2014年3月31日自行终止，租赁费自2014年4月1日起不再收缴。搬迁相关事宜由新乡市红旗区文化桥三角区域棚户区改造项目指挥部负责解释。2014年4月1日，瑞城公司作为收购实施单位（甲方）、卫滨资产中心作为××（乙方）双方签订了一份房屋收购补偿安置协议书，主要约定：根据新乡市推进棚户区改造领导小组办公室文件，新棚改办【2013】41号文件关于将文化桥三角区域列入棚户区改造的确认函，因改造建设需要，双方依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）的有关规定，经有关部门批准，由甲方对新乡市红旗区文化桥三角区域内厂矿及居民区域规划范围内的房屋进行收购改造建设。经甲乙双方协商达成如下协议：一、收购补偿范围：乙方位于华兰大道以北，福成小区以西、新乡市亚华建筑工程有限公司以南，新乡市矿山设备厂以东地块收购范围内的土地及地上建筑物，上述区域占地约8905.25平方米，建筑面积约4100平方米，上述房屋及土地使用权人为新乡市卫滨区平原资产发展中心。二、房地产评估价值：甲乙双方确认，经河南巨中元资产评估事务所有限责任公司根据被收购房屋及土地的用途、区位、建筑面积等对被收购房屋及土地进行评估。1、土地评估价为3365200元；2、房屋评估价为4061005.49元。3、自本协议签订之日起上述房产租赁补偿款按照36个月期限共计360000元，如超出交付上述期限按每月双倍支付补偿款，如提前交付房屋，乙方愿退回甲方不超出肆万元补偿款。以上3项合计7786205.49元。三、甲方（××）乙方（××）双方协商一致同意在本改造区域内置换商业房，按照双方评估确认总价及周边商业房销售价（以本项目对面福晟家园一、二层商业房销售单价为准），按照优惠让利下浮7%置换商业房，详细位置、套数、层数、面积按照甲方确定规划图纸后另行签订置换房屋补充协议……五、甲方负责乙方租赁企业的建筑物、企业设备搬迁及停产、停业等一切损失的费用。乙方负责对租赁企业终止协议，并协助搬迁（按照新乡市相关文件）。六、其他约定：在乙方对该合同签字确认后，归属于甲方的被征收房屋建筑物及不可拆迁设备，乙方无使用、支配权（本协议第一条约定的收购补偿范围内的房屋建筑物和评估范围内的项目及不可拆迁设备归甲方所有）。2016年4月27日，华龙公司以卫滨资产中心与瑞城公司所签订的上述房屋收购补偿安置协议书违反法律规定且侵犯其合法权益为由请求确认该房屋收购补偿安置协议书无效。另查明，新房集字第000254号房屋所有权证载明的所有权人为新乡市平原罐头厂，所有权性质为集体，房屋坐落五一路26#，建筑面积963.67平方米。庭审中，卫滨资产中心称其与房管处都属于平原乡人民政府下设的二级机构，二者均有租赁的职能，主要处理企业遗留问题及相关社会事务，房管处处理部分的场地租赁；并称新乡市平原罐头厂是乡办集体企业，因种种原因，企业改造或破产，卫滨资产中心处理遗留问题，新乡市平原罐头厂就将房产证的原件等所有档案资料交于卫滨资产中心，所以卫滨资产中心为房屋所有权人和土地使用权人；还称房管处仅负责租赁协议的签订和租赁费的收取，房管处将收取的租赁费再交给平原乡人民政府。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原告认为二被告签订的房屋收购补偿安置协议将其租赁期间投入改建部分一并转让侵害了其合法权益，请求确认该协议无效，现原告并未举证据证明该协议符合上述法律规定的合同无效的情形，其该请求理由不能成立，本院不予支持；关于原告所投入改建部分的权益，其可以通过与房管处的租赁合同关系另行主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回新乡市华龙五金发展有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，简易程序减半收取50元，由新乡市华龙五金发展有限公司承担。如不服本判决，应自本判决送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉至新乡市中级人民法院。审判员  李艳利二〇一六年七月二十二日书记员  谢 莹