重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝05民终4143号上诉人（原审原告）沈光洪。被上诉人（原审被告）重庆蜀昊机械制造有限公司。法定代表人张永梅，总经理。委托代理人鲁晓东，重庆渝韬律师事务所律师。上诉人沈光洪因与被上诉人重庆蜀昊机械制造有限公司（以下简称蜀昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2016）渝0103民初2125号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明:重庆市渝中区金银湾205号7幢房屋系蜀昊公司所有。2013年5月1日，沈光洪（乙方）与蜀昊公司（甲方）签订《房屋租赁协议》约定，甲方将位于重庆市渝中区金银湾205号房屋，面积为266㎡房屋出租给乙方，租赁期限为一年，即从2013年1月1日起至2013年12月31日止，租金7101元/季度。协议第3.4.4条又约定，对于甲方因拆迁所得的一切赔偿、补偿均与乙方无关，乙方无权享有其他任何赔偿、补偿。协议到期后，双方未签订房屋租赁合同，但沈光洪仍继续使用该房屋，并按照上述协议约定的标准向蜀昊公司交纳了至2015年10月租金。2015年蜀昊公司向一审法院起诉，请求判令蜀昊公司与沈光洪签订的《房屋租赁协议》于2015年4月9日解除，沈光洪将承租房屋返还给蜀昊公司。2015年12月3日，一审法院作出（2015）中区民初字第07519号判决书，认定蜀昊公司与沈光洪签订的《房屋租赁协议》的租赁期于2013年12月31日届满后，沈光洪继续使用承租房屋，并依照原协议继续交纳房屋租金，蜀昊公司也继续收取租金，双方的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人依法可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之间通知承租人，并判决蜀昊公司与沈光洪于2013年5月1签订的《房屋租赁协议》于2015年7月1日解除，沈应洪应在本判决生效之日起十日内将租赁的重庆市渝中区金银湾205号房屋腾空返还给蜀昊公司。沈光洪不服，提起上诉。2015年12月3日，重庆市渝中区人民政府以渝中府征发（2015）33号文发出《关于对茶亭北路旧城区改建房屋征收项目国有土地上房屋征收决定》载明，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《重庆市国有土地上房屋征收与征收补偿办法（暂行）》以及《渝中区国有土地上房屋征收与补偿实施细则（试行）》之规定，渝中区茶亭北路旧城区改建房屋征收项目符合公共利益需要……。现决定对茶亭北路旧城区改建房屋征收项目上房屋实施征收，征收范围为渝中区金银湾177号1-14栋、205号1-7栋。征收总户数住宅149户，涉及房屋面积11108.92㎡，其中未登记面积467.35㎡。请渝中区房屋管理局按规定做好房屋征收补偿工作。由此，蜀昊公司出租给沈光洪的重庆市渝中区金银湾205号房屋被纳入上述房屋征收决定确定的征收范围。2015年12月5日，重庆市渝中区人民政府又发布《茶亭北路旧城区改建房屋征收项目安置补偿方案》，该方案明确了房屋征收范围、安置原则、签约期限、补偿安置结算标准、有关政策等内容。在补偿安置结算标准的“补偿标准”载明，砖混结构其他办公用房出让土地使用权的房屋评估单价为8640元/㎡。在“有关政策”中载明：……（二）搬迁费选择货币安置的，按照住宅1000元/户·次。商业、其他经营性用房按30元/㎡·次给予搬迁补偿。……（四）货币补偿补助费1.住宅按3万元/户执行。2.非住宅货币补偿补助费标准为，生产、办公用房按10%计算。（五）非住宅停产停业损失补偿费按房屋评估价值的6%一次性给予停产停业损失补偿费。（六）装饰装修补偿按征收房屋面积给予500元/㎡的装饰装修补偿等。沈光洪与蜀昊公司就上述费用的享有发生争议，沈光洪遂诉至一审法院，请求判令蜀昊公司支付搬迁费7980元（30元/㎡×266㎡）、非住宅停产停业损失补助费137894.4元（8640元×6%×266㎡）、装饰装修补偿费133000元（500元/㎡×266㎡）、非住宅货币补偿补助费229824元（8640元×266㎡×10%），共计508698.4元。一审法院认为，本案争议的焦点为沈光洪承租的蜀昊公司房屋纳入征收后，相应的补偿、补助及其奖励应由谁享有。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人，即被征收人给予公平补偿。作出房屋征收决定的市县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋的价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定就补偿安置、补偿金额和支付期限等事项，订立补偿协议。以上说明，征收部门由于征收行为给予的被征收房屋的价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿及其因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等，系由征收部门按照所征收片区房屋征收安置补偿方案的规定给予被征收人，即被征收房屋所有权人。本案蜀昊公司系被征收房屋的所有权人，因房屋被征收所获得的相应补偿，应由其享有。同时，租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，沈光洪与蜀昊公司签订的租赁合同，租赁期限虽为不定期，但租赁合同的明确约定仍对合同双方具有约束力，并非自然失效。而沈光洪和蜀昊公司签订的《房屋租赁协议》在第3.4.4条已明确约定对于蜀昊公司因出租房屋的拆迁所得的一切赔偿、补偿均与沈光洪无关，沈光洪无权享有其他任何赔偿、补偿。该约定说明沈光洪与蜀昊公司在签订租赁协议时对方对租赁房屋将会产生的因征收等行为而拆迁并由此有可能产生的相应赔偿、补偿的分配也是有预见的。即沈光洪不享有任何赔偿、补偿。故沈光洪要求蜀昊公司给付搬迁费、非住宅停产停业损失补偿费、装饰装修补偿费、非住宅货币补偿补助费，由于缺乏相应的事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：“驳回原告沈光洪的全部诉讼请求。本案受理费4444元，由原告沈光洪负担。”沈光洪不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审。主要事实和理由为：1.蜀昊公司在和沈光洪签订租赁协议时，没有向沈光洪告知其已向相关政府部门提交房产证复印件以作拆迁登记，故意隐瞒重庆市渝中区金银湾205号房屋已纳入拆迁范围的事实真相，其目的就是为了侵占政府支付给沈光洪的相关补偿费用。2.蜀昊公司和沈光洪签订的《房屋租赁协议》属无效合同。3.搬迁费等相关补偿费用是政府因房屋征收行为补偿给沈光洪的，蜀昊公司无权侵占上述费用。蜀昊公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回沈光洪的上诉请求，维持一审判决。在二审审理过程中，沈光洪向本院提交以下新证据：1.重庆市渝中区金银湾205号1、2、3、4、5、6、7幢房屋的房产证复印件，在每一幢房屋的房产证复印件右上方均标注“仅提供撤迁登记用，再次复印无效。2012.3.15”并加盖有蜀昊公司的公章；2.手机照片打印件一张，所摄内容为《暂停办理有关手续通知书（渝中房征冻[2014]1号）》文的相关内容。沈光洪拟通过上述新证据证明蜀昊公司在与其签订《房屋租赁协议》时故意向其隐瞒房屋已被纳入征收范围的事实；在相关政府部门已发出征收通知之后，蜀昊公司向人民法院起诉要求解除《房屋租赁协议》的行为不当，该租赁协议不应被解除。蜀昊公司质证后对两份新证据的真实性均不予认可，并表示：两份新证据的产生时间均在一审判决作出之前，而沈光洪在一审期间未向一审法院提交，已经过了举证期，不属于二审中才出现的新证据；两份新证据的内容也达不到沈光洪的证明目的。另，沈光洪向本院书面申请调取下列材料：1.《关于对茶亭北路旧城区改建房屋征收项目安置补偿方案》的相关文件；2.《渝中区茶亭北路205号征收办登记记录表》；3.茶亭北路征收办第三方评估公司到茶亭北路评估取证照片时间记录；4.茶亭北路205号的相关补偿决定；5.重庆市渝中区房屋管理局2014年9月2日发出的《暂停办理有关手续通知书（渝中房征冻[2014]1号）》。本院二审查明：重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民初字第07519号民事判决以后，沈光洪表示不服并提出上诉。2016年3月16日，本院作出（2016）渝05民终395号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。针对双方争议焦点，本院评析如下：一、普通房屋租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人。承租人不是被征收人，不属于征收补偿对象。征收补偿合同由国家与产权人签订，合同权利人是产权人。承租人不享有征收补偿合同中的权利。承租人基于租赁合同，享有合同法上的权利。其法律与法理依据为：（一）国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要、征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有人（××）给予公平补偿。”《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》第二条也作出相同规定。立法上明确规定了被征收人与补偿对象为房屋所有权人。（二）从法理上讲，合同权利义务是合同签订双方约定产生，只约束合同相对方，因此合同均应当遵守相对性原则。合同之外的人不能享受与履行合同约定的权利和义务。征收补偿合同虽是基于行政法律关系产生，但同样遵循合同相对性原则。征收补偿合同以外的人，包括承租人，不享有征收补偿合同的权利。（三）征收补偿合同的本质是国家对被征收人的补偿，补偿的方式有多种。从实质上其补偿项目与标准均指向被征收人，不能以补偿项目名称本身来确定补偿对象是否为承租人。本案不能以搬迁费、积极搬迁奖励费、设备设施补偿费、装饰装修补偿费停产停业补偿费等补偿项目名称确定补偿对象为承租人。因此，沈光洪主张权利，不能依据国家与被征收人签订的征收补偿协议作为依据，不能认定其也是国家征收补偿对象，也不能依据项目名称来确定具体补偿项目是否给予承租人。二、出租人与承租人之间为普通租赁合同法律关系。合同约定对双方具有法律约束力，相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据。没有约定的，依照法律规定处理。没有约定并且法律也没有直接作出规定的，应当按照法律基本原则处理。沈光洪与蜀昊公司签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，属有效合同，双方均应当按照约定全部履行自己的义务。根据我国有关法律的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，合同条款对合同双方仍具有约束力，但租赁期限为不定期。本案中，根据双方所签租赁协议的约定，蜀昊公司因房屋被政府征收而即将被拆迁所得的一切赔偿、补偿，均与沈光洪无关。因此，沈光洪要求蜀昊公司支付搬迁费、生产用房停产停业损失补助费、装饰装修补偿费、非住宅货币补偿补助费等相关费用的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。三、沈光洪上诉称蜀昊公司在和其签订租赁协议时，故意向其隐瞒重庆市渝中区金银湾205号房屋已纳入拆迁范围的事实真相，双方所签的租赁协议属无效合同。对此本院认为，沈光洪与蜀昊公司签订的租赁协议已经生效判决确认解除。而在该租赁协议被判决解除之前，该租赁协议的合同效力或部分合同条款并未被确认无效。对于沈光洪在二审中提交的新证据，本院均予以采信，但上述新证据并不能证明其上诉请求成立。对于沈光洪向本院提出的调取相关材料的申请，因一审法院在审理查明的事实部分已对《关于对茶亭北路旧城区改建房屋征收项目国有土地房屋征收决定》和《茶亭北路旧城区改建房屋征收项目安置补偿方案》的相关内容作出阐述，再次调取相关材料已无实际意义，而沈光洪要求调取的其他材料并不足以否决本案判决结果，因此对沈光洪提出的这一申请，本院不予准许。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8888元，由上诉人沈光洪负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  倪洪杰审 判 员  秦 敏代理审判员  宋 扬二〇一六年七月二十日书 记 员  蒋 茜