苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初1012号原告唐明。委托代理人朱华明，苏州市相城区渭塘法律服务所法律工作者。被告徐林英（曾用名徐玲英）。被告杨金良。两被告委托代理人章敏，江苏旭展律师事务所律师。两被告委托代理人苗思蕖，江苏旭展律师事务所实习律师。原告唐明与被告徐林英、杨金良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月9日受理后，依法由审判员干文建独任审判，于2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告唐明及其委托代理人朱华明，被告徐林英、杨金良的委托代理人章敏、苗思蕖参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐明诉称，两被告系夫妻。2001年9月16日，原告和两被告签订卖房立据，约定两被告将其所有的房屋一套转卖给原告，该房屋位于相城区渭塘镇中街112-6号，建筑面积54.25平方米，总房款人民币12000元，房产证编号吴房字№××，房产证显示房屋的坐落为渭塘中街2号208室。卖房立据订立后，原告即按约支付给两被告所有购房款，两被告也将房屋连同房产证原件交付原告，原告一家在该房屋内长期居住至今。现原告诉至法院，1、请求依法确认原、被告双方于2001年9月16日所签订的转让位于苏州市相城区渭塘镇中街112-6号（房产证登记地址为渭塘中街2号208室）、建筑面积54.25平方米、总价款人民币壹万贰仟元整的卖房立据有效并继续履行，并确认该房屋归原告所有，2、诉讼费用由两被告负担。审理中，原告表示买受房屋其已实际占有，对继续履行不再主张。被告徐林英、杨金良辩称，1、本案诉争房屋买卖合同应无效，理由是诉争房屋至今没有办理土地使用证，按照城市房地产管理法第38条第6项规定，未依法领取权属登记证的房屋不能转让。2、诉争房屋并未完成过户登记，按照物权法第9条规定，不动产物权的转让经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，目前该房屋的所有权仍登记在被告名下，原告只享有要求两被告过户的权利，尚不具备诉争房屋的物权。经审理查明，被告徐林英（曾用名徐玲英）与被告杨金良系夫妻关系。2001年9月16日，原告唐明为买房人，被告徐林英、杨金良为卖房人，双方订立《卖房立据》一份，写明“兹有渭塘镇粮管所职工徐玲英自愿把房子出卖给渭塘镇中街112-1号唐明，双方自由买卖，特此立据如下：1、地点渭塘镇中街112-6号贰楼房屋从楼梯开始从南向北第一、二、三间；2、房屋的面积54.25平方，有房产证为凭；3、卖房价格壹万贰仟元正（现金支付）；4、有徐玲英房产权卖给唐明，从立据起生效，属于唐明产权，双方自由买卖，立下此据为凭。”《卖房立据》的落款处，卖房人徐林英、杨金良，买房人唐明，中间人丁泉生分别签名，时间：2001.9月16号。原、被告确认《卖房立据》订立后，原告即支付给两被告购房款人民币12000元，两被告同时将出卖房屋的钥匙和房屋所有权证原件交付原告，由原告居住使用该房屋至今。另查，两被告出卖并交付的房屋所有权证编号为吴房字№××，登记所有权人徐玲英，房屋坐落渭塘中街2号208室，混合结构，建筑面积54.25平方米，填发日期：93年10月14日。2016年4月27日，该房屋所在地的苏州市相城区渭塘镇渭星街社区居民委员会出具证明一份，确认渭塘镇中街112-6号二楼房屋一套，面积54.25平方米，原始产权人徐林英，该房屋产权证登记地址为渭塘中街2号208室，事实上系同一套房屋，两个地址也是同一地址。原告调取的渭塘中街2号208室房屋权属登记簿显示截止2016年6月7日该房屋无他项权利信息和限制权利摘要。以上事实，有原告举证的身份证、常住人口信息、结婚证、《卖房立据》、房屋所有权证、房屋权属登记簿及原、被告当庭陈述证实，本院予以认定。审理中，原告提供由多名邻居签名出具的证明一份（打印件），证明渭塘中街2号208室，原地址渭塘中街112-6号，由原告于2001年9月16日向徐玲英购买，房款一次性付清，长期居住至今。原告再提供其交纳水电费的卡片，电费卡总户号××，户名唐明，地址老街，水费卡总户号××，户名唐明，地址112-6号，原告以此证明诉争房屋由原告长期使用。经质证，被告对由邻居出具的证明真实性提出异议，认为首先证明的内容是事先准备好的，按通常理解，原告购房款一次性结清等这些事实证人不可能当时都在场，这些证人也没有标明他们房屋的坐落，无法判断其是否为原告所称的邻居，证人也没有依法出庭作证。对水电费卡片的真实性无异议，但对关联性有异议，认为两张卡片的地址不明确。关于渭星街社区居民委员会出具的证明，被告对真实性也有异议，认为证明上标明的原始产权人名字与登记证书上的名字不一致，另两个地址是否为同一号房屋应当由房管部门或者公安机关出具证明，而不是当地居委会。被告还对《卖房立据》的合法性提出异议，认为本案诉争房屋由于没有土地使用证，故依法不得转让。关于诉争房屋为何没有办理土地使用证，原告表示该房屋属渭塘粮管所开发，只有一证。被告表示不清楚，据说是政府没有办理土地分割。审理中，两被告认可出卖房屋属于两被告的夫妻共同财产，还认可《卖房立据》上的112-6号房屋即为登记在被告徐林英（徐玲英）名下的2号208室房屋。本院认为，财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，出卖是处分的方式之一。在民事活动中，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案坐落于渭塘中街2号208室房屋登记所有权人为徐玲英，徐玲英即为被告徐林英，被告杨建良与被告徐林英系夫妻关系，两被告认可该房屋为夫妻共同财产。同时，原、被告确认渭塘中街2号208室房屋与渭塘镇中街112-6号房屋系同一房屋，该事实也由所指房屋所在地的苏州市相城区渭塘镇渭星街社区居民委员会出具的证明予以证实。现两被告自愿将上述房屋出卖给原告，双方经中间人丁泉生订立了《卖房立据》，后原告向两被告支付了全部购房款，两被告将房屋及所有权证交付原告，由原告居住使用该房屋至今，此买卖行为符合日常交易，所立《卖房立据》为双方真实意思的表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，受法律保护，双方理应遵守。故原告要求确认原、被告上述《卖房立据》有效的主张合法有据，本院予以支持。两被告负有将出卖房屋的所有权过户登记至原告名下的合同义务，并自过户登记之日起发生不动产变更的效力。鉴于国务院《不动产登记暂行条例》已自2015年3月1日起施行，而本案所涉房屋因土地没有分割或其他问题导致未取得国有土地使用证，虽有房屋所有权证，二证不齐，因而无法办理不动产的过户登记，故在未办理不动产变更登记前，原告要求直接确认买受房屋归原告所有，该诉讼请求依据不足，本院不予支持。但这并不影响原、被告之间买卖的成立和原告对买受房屋的占有、使用与支配。《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。然两被告出卖的房屋已经登记取得了房屋所有权证，未取得土地使用证并非法定不得转让房屋的条件。据此，两被告主张本案诉争房屋买卖无效显然理由不成立，亦缺乏法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款及相关法律的规定，判决如下：一、原告唐明与被告徐林英、杨金良于2001年9月16日订立的买卖坐落于苏州市相城区渭塘镇中街112-6号（房屋所有权证登记坐落渭塘中街2号208室，建筑面积54.25平方米）房屋的《卖房立据》有效。二、驳回原告唐明的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取50元，公告费300元，合计人民币350元，由被告徐林英、杨金良负担（此款原告已预交，不再退还，两被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行账号10×××76户名苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  干文建二〇一六年七月十二日书记员  徐 婷