广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初8625号原告：张泃阳，男，1990年10月6日出生，汉族，住山东省阳谷县，原告：赵艾聪，女，1988年3月18日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区，两原告共同委托代理人：林建辉、刘政华，分别系广东德赛律师事务所律师、实习律师。被告：吕翠敏，女，1974年2月28日出生，汉族，住吉林省长春市南关区，原告张泃阳、赵艾聪诉被告吕翠敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案受理后，依法由审判员叶迟玖独任审理。原告张泃阳及原告张泃阳、赵艾聪共同委托的代理人林建辉，被告吕翠敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告就中山市火炬区凯茵新城01区岭峰H1栋302房（以下简称案涉房地产）买卖事宜经中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华地产）的居间，于2015年10月2日签订《房地产买卖及居间合同》（合同编号1401629），约定房屋总价为人民币550000元，定金50000元。原告于合同签署时已支付50000元定金给被告。原被告于2015年11月18日签订《延迟过户协议》，约定原被告双方于2016年1月28日或之前办理相关税费缴纳和签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续，递件回执由经纪方代为托管。2016年1月28日《延迟过户协议》到期后，双方协商同意于2016年3月3日或之前办理完毕全部银行按揭申请手续，由银行出具贷款承诺书等。2016年3月3日，原告依约取得了银行贷款承诺书，但此时被告悔约拒不继续履行合同，没有解除房产抵押、还清房贷及办理过户等手续。被告经原告及世华地产多次催促仍不继续履行合同约定的义务，并以各种理由和借口试图规避履行合同义务，其行为已违反我国合同法及相关法律规定，严重损害了原告的合法权益，请求法院判令：1.被告继续履行合同；2.被告承担本案诉讼费。两原告提交的证据如下：证据1.房地产买卖及居间合同（共3页）；证据2.收据（金额30000元）；证据3.标的物业交楼时所附家私电器清单；证据4.延迟过户协议；证据5.律师函（解约通知书）；证据6.两原告身份证（共2页）；证据7.被告身份证；证据8.银行同贷书（广发银行《关于赵艾聪420000元人民币二手住房按揭贷款的批复》）；证据9.合同履行情况说明（含中山市世华房地产代理有限公司营业执照复印件共2页）；证据10.短信记录（共3页）。被告辩称，原被告双方及世华地产于2015年10月2日签订《房地产买卖及居间合同》（合同编号1401629），约定由被告以550000元将案涉房地产转让给两原告，合同定金50000元。两原告以赵艾聪的名义向银行申请贷款，但未获银行批准。原被告双方约定过户日期由2015年12月15日延期至2016年1月28日，两原告向银行申请贷款获批准后再由被告去赎楼。届时，两原告的银行贷款申请仍未获批准，被告于2016年2月25日发出解约通知书，请两原告于2016年3月3日或之前办理完毕全部银行按揭申请手续，由银行出具贷款承诺书（或意向书）等文件，或按合同约定一次性支付余下房款人民币500000元，逾期视为两原告放弃购买房屋，被告将于上述期限届满之次日即2016年3月4日解除与其签署的《房地产买卖及居间合同》，没收定金，由此所引致的一切法律后果及责任均由两原告承担。根据上述合同约定，合同履行过程中所有文件及通知以特快或挂号信的形式发出。至2016年3月3日前（含当日），被告没有收到银行出具的贷款承诺书（或意向书）等文件，两原告也没有一次性支付余下房款500000元。2016年3月4日，原被告方之间关于案涉房地产的买卖合同解除，两原告交付的定金应被没收，其须返回房产证。因此，两原告的诉讼请求应予以驳回，被告保留追究两原告和世华地产赔偿的权利。被告提交的证据如下：证据1.录音光碟2张及其书面文字；证据2.证明打印件；证据3.律师函（解约通知书）2份；证据4.提前还款通知书；证据5.广发银行股份有限公司中山分行出具的证明；证据6.录音光碟1张及录音内容目录、被告自书材料3页、信息打印件7页。被告对两原告提交的证据质证意见如下：对证据1.2.3.4.7的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据5.8的真实性、合法性、关联性不确认，认为证据5律师函记载的内容与其本意存在出入；对证据6.9.10的真实性不确认。原告对被告提交的证据质证意见如下：对证据3的真实性、合法性、关联性确认；对证据5的真实性确认、关联性不确认；对证据1.2.4.6的真实性、合法性、关联性不确认，但被告认为自己没有收到原告向其发送的关于广发银行同贷书的短信，应当提供反证。经本院审理查明，原被告双方及世华地产于2015年10月2日签订《房地产买卖及居间合同》一份，合同记载了原被告方及世华地产的地址，并约定如下：本合同履行过程中所有文件及通知以特快专递或挂号信的形式发出至上述或买卖双方确认之地址或身份证记载地址5天后即视为送达，而无论是否收讫；被告以550000元的价格将其所有的案涉房地产转让给两原告；定金50000元，由两原告于签订合同当日支付20000元，于2015年10月8日支付30000元；房屋转让价款由两原告以银行按揭形式进行支付，若银行同意贷款给两原告，则银行所同意贷款的金额及已付定金金额作为应向被告支付的首付款，余款两原告应于银行放款日或双方约定的房产过户递件日（两原告贷款申请未获银行批准）前一次性支付给被告；两原告应于本合同约定的定金支付日起10个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续；无论贷款政策调整或其他任何原因，导致不符合贷款条件的，两原告应对银行全部或部分不予批准贷款时需以现款付清购房款的情形予以预见，并不得以此不继续履行或解除合同，否则视其违约；原被告方须于2015年12月15日或之前签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续；房产过户递件日前，两原告有权选择（含更换）不超过共三家银行申请贷款，若两原告在上述期限内向贷款银行办结全部银行按揭申请手续，但受理贷款的银行在约定的房产交易过户递件日前仍未作出批准或不批准贷款的，则原被告双方的房产过户递件日延长至贷款银行作出批准或不批准贷款决定的15个工作日内。此外，合同还载明了双方约定的其他内容。在签订合同当日及2015年10月8日，两原告依约向被告支付了定金50000元。2015年11月18日，原被告双方签订《延迟过户协议》，一致同意将原约定办理过户递件手续的时间由在2015年12月15日或之前变更为在2016年1月28日或之前。2016年2月25日，被告通过广东正日律师事务所向两原告发出律师函（解约通知书），载明：“按约定，阁下应于合同约定的定金支付日起10个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续，由银行出具贷款承诺书（或意向书）等文件，并于2015年12月15日或之前到国土部门办理过户手续。”但时至当日，经被告多次催促，两原告仍未履行上述义务，已构成严重违约。并敦促两原告：“务请阁下于2016年3月3日或之前办理完毕全部银行按揭申请手续，由银行出具贷款承诺书（或意向书）等文件，或按合同约定一次性支付余下房价款人民币500000元。逾期，视为阁下放弃购买上述房屋，吕女士将于上述期限届满之次日即2016年3月4日解除与阁下签署的《房地产买卖及居间合同》，没收阁下已付定金，届时由此所引致的一切法律后果及责任均由阁下承担，望阁下从速履行上述义务，完成房屋交易。”两原告确认其已收到被告的上述律师函（解约通知书），述称其已在2016年3月3日取得银行同贷书（即广发银行《关于赵艾聪420000元人民币二手住房按揭贷款的批复》），并于当日以手机短信形式通知了被告。两原告认为其已按被告律师函（解约通知书）的要求履行了取得银行同贷书的义务，要求被告继续履行合同，但被告拒绝其要求。据此，两原告诉至法院，提出诉讼请求如前所述。被告否认收到两原告的短信通知，并述明其至今未收到两原告取得两原告述称的银行同贷书或两原告支付的房地产转让价款余款500000元，两原告已经违约，其与两原告之间的房屋买卖合同已于2016年3月4日解除，故请求法院依法驳回两原告的诉讼请求。本院认为：原被告签订的关于转让案涉房地产的合同（含延迟过户协议）是在双方平等自愿的基础上签订的，暂无证据反映其损害了国家、集体或第三人的合法权益，为有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。两原告未按约定在2016年1月28日之前办理完毕全部银行按揭申请手续并取得由银行出具的贷款承诺书（或意向书）等文件。被告于2016年2月25日通过以向两原告发出律师函（解约通知书）的形式，催告其于2016年3月3日或之前办理完毕全部银行按揭申请手续并取得由银行出具的贷款承诺书（或意向书）等文件，或按合同约定一次性支付余下房价款人民币500000元。逾期，视为其放弃购买上述房屋，并于2016年3月4日解除与双方签署的房地产买卖合同，没收其已付定金。然而，两原告至今未以合同约定的形式通知被告其已办妥上述银行按揭申请手续，亦未向被告支付余下房地产转让价款500000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人有权依法解除合同。因此，被告主张其已于2016年3月4日解除了原被告之间的房地产买卖合同，于法有据。此后，两原告要求被告继续履行上述合同，对其该诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知义务。另据合同约定，在本案合同履行过程中的所有文件及通知，双方应当以特快专递或挂号信的形式发出。在被告方谨慎地发出律师函催告两原告履行相关义务的情况下，两原告未以双方约定的特定形式将其履约情况通知被告，理应承担由此引起的不利法律后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项的规定，判决如下：驳回原告张泃阳、赵艾聪的诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取为4400元（原告已预付），由原告负担。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  叶迟玖二〇一六年七月二十八日书记员  何颖怡姚志姬