山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0781民初5991号 原告：郑慧刚，女，1987年6月29日出生，汉族，住青州市。 委托诉讼代理人：冯红、陈林，山东潍青律师事务所律师。 被告：蔡金朋，男，1986年5月8日出生，汉族，住青州市。 委托诉讼代理人：张志伟，山东闻法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐建坤，山东闻法律师事务所实习律师。 原告郑慧刚与被告蔡金朋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，三次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告郑慧刚及其委托诉讼代理人冯红，被告蔡金朋及其委托诉讼代理人张志伟、徐建坤到庭参加诉讼；第二、三次开庭时，原告郑慧刚及其委托诉讼代理人陈林，被告蔡金朋及其委托诉讼代理人张志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑慧刚向本院提出诉讼请求：1.依法判令原被告之间的不定期房屋租赁合同于2020年9月6日解除，被告腾出房屋；2.判令被告支付房屋占用费14800元(自2020年8月1日起按照日200元计算至2020年10月15日，以后的房屋占用费按照日200元计算至被告腾空房屋之日)；3.判令被告支付原告垫支的2020年1月至2020年11月29日的物业费、电费2343元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告从温连海处租赁了其益王府小区对面的房屋(海岱益王府沿街房××号)一处，原告转租给了范国利，到期时间2019年7月30日，2019年2月20日范国利不再承租，经原告同意范国利将租赁房屋的权利义务转让给被告。2019年7月30日房屋租赁期限到期，到期后继续租赁关系，但未确定租赁期限，根据双方合同租赁期至2019年7月30日，之后未续签合同，自2019年8月1日原被告之间的租赁是不定期租赁，原告有权随时要求解除合同。原告多次要求解除租赁合同，要求被告搬离租赁的房屋，支付占用房屋的费用，被告均以各种事由拒不搬出。原告于2020年9月1日向被告下达了通知书，要求其接通知后5日内腾房并支付占用费，被告至今未腾出。自2020年1月至起诉之日被告应交的物业费、水电费一直未交纳，原告为被告垫支了2020年1月至2020年11月13日的物业费、水电费3100元。为此特诉至法院，请求依法支持原告的诉求。 被告蔡金朋辩称，1.原告并非涉案房屋的产权人，系原告租赁房主温连海的房屋再转租，被告系在得到原告的明确同意2019年7月30日到期后再续租承诺的情况下，被告才与原告、案外人范国利于2019年2月20日三方签订的房屋租赁合同中，明确约定“（蔡金朋）需要和甲方（郑慧刚）再续租，甲方（郑慧刚）需保证丙方（蔡金朋）继续使用”，另外原告同时口头承诺被告继续能使用三年五年的，被告在深信原告的以上保证三年五年续租的承诺才放心大胆的向范国利支付转让费6.6万元并投入较大资金对房屋进行装修装饰，若当初原告不向被告做出以上能继续使用三年五年的续租承诺，被告绝对不会租赁剩余租赁期限只有五个月的涉案房屋，并向范国利缴纳较大数额的转让费，也不会投入较大资金对房屋进行装修装饰，但原告违反三方协议及口头承诺，向被告告知其不再向被告续租，违反诚信原则和契约精神，且原告要求解除租赁合同存在恶意，也违反2019年2月20日三方协议及口头承诺，请求法庭依法不予支持原告要求解除租赁合同的诉讼请求；2.原告起诉要求被告向其按照日200元计算房屋占用费14800元无事实与法律依据，被告不应向其支付房屋占用费，应按每年38000元向其交付租金；3.关于原告主张的物业费、水电费，在原告举证后，可以据实结算。 本院经审理认定事实如下：海岱益王府花园25号楼101号商铺所有权人为案外人温连海、闫玉莲。自2015年起，原告开始租赁该商铺。2017年6月30日，原告又与案外人温连海签订房屋租赁合同，约定甲方（温连海）将位于海岱益王府的房屋出租给乙方（郑慧刚）居住使用，年租金为人民币7万元，按年结算,租赁期限自2017年6月30日至2019年6月30日。后双方又于2019年6月30日续签房屋租赁合同，租赁期限为2019年6月30日至2022年6月30日，年租金7万元。同日，双方签订补充协议，约定甲方（温连海）同意并授权乙方（郑慧刚）转租该房屋，乙方与次承租人之间的转租合同由乙方自行处理。 原告承租后将房屋一层的东间及二层向外转租，先由原告直接转租于一名经营者卖卫浴，后经原告同意卫浴经营者将该部分房屋转租于一名经营者卖木门，后又转租给案外人范国利使用，案外人范国利使用至2019年2月20日，经原告同意，范国利将该部分房屋又转租给被告。原告、被告、案外人范国利于2019年2月20日签订房屋租赁合同一份，载明“甲方：郑慧刚乙方：范国利丙方：蔡金朋今有益王府小区对面房产一宗，转让面积大约150平，转让人乙方，接手人丙方，转让费及房租合计8万元整（捌万元）定金10000元已交，转让费6.6万元，房租1.4万元，到期时间2019.7.30，需要和甲方再续租，甲方需保证丙方继续使用和租赁，如房主加价房租费用由甲丙两方共同协商及分配费用，如房东买卖房屋甲方需提前通知甲方：郑慧刚乙方：范国利丙方：蔡金朋2019年2月20日”。后被告向案外人范国利支付转让费6.6万元（含房屋内部分装修价值），房租1.4万元。 后被告于2019年7月4日又向原告支付了一年租金4.5万元（原房屋租金3.8万元/年），继续使用该房屋，但在2019年7月30日到期后，原被告双方未再签订书面租赁合同。后2020年7月30日到期前，原告多次告知被告到期即不再出租，要求被告腾空房屋。2020年5月24日，原告向被告发送微信“老蔡，房租到期我要用房子，这件事和你说的时间也快有一个月了，房租到期我必须要用……”。其后，双方在微信上就该事宜进行了多次沟通，被告认为原告在其二人与范国利签订合同时承诺不会让被告“用个三年两年的就赶走”，双方未能达成一致意见。在2020年5月19日双方通话录音中，被告陈述“咱三人也都共同承诺了这个事，就是说是，我来，我不可能干个一年半年我就走，……当时我也和你说了，你不可能3年5年的就撵我走，一是装修保证金6万块钱，我守着你，咱们谈好了这些事，你说是吧？”；原告回答“啊，是啊”；被告又陈述“我交了6万多块钱的保证金，你叫我使上1年，然后撵着我走……我那保证金你也不让我往下家要，人家那个什么木门，问下一家要的保证金……干硅藻泥的问下一家要的保证金，是吧？你一点也不给我，你这就直接撵着我走……”；原告回答“我也不是撵着你走，我和你说说，让你找个房子啊不是”。原告在庭审中对于被告向案外人范国利支付了6.6万元的事实认可，但对其曾口头承诺让被告至少经营3-5年的事实不予认可。 2020年9月1日，原告通过微信向被告发送通知书一份，内容为“通知书蔡金朋：你从范国利（范国利从通知人处租赁）转租的海岱益王府路的房屋租期至2019年7月30日到期，到期后你我双方继续租赁关系，但未确定租赁期限，按照合同法的规定视为不定期租赁，为此我早已于2020年7月30日前通知你终止租赁关系，之后租金未交，通知人也未收租金，但至今你仍占据该房屋，严重影响我的使用，同时你尚欠的物业费、水电费也未交纳，为此，我根据合同法的规定，通知你接本通知后5日内腾出现非法占用的房屋，并自2020年8月1日起按照日200元支付房屋占用费，如不腾出房屋视为你非法占据，并接受每日200元的占用费用。特此通知。通知人：郑慧刚2020年9月1日”。2020年9月5日，被告在自行扣除曾为原告做柜子的劳务款项7000元后，通过微信向原告转账支付租金38000元，原告未收取。 同时查明，原告为被告垫付2020年1月至2020年11月的物业费、电费共计2343元。 本院认为，本案的争议焦点为原告要求确认双方合同于2020年9月6日解除是否成立的问题以及合同解除后的法律后果问题。 关于原告要求确认双方合同于2020年9月6日解除是否成立的问题。本案中，双方在与案外人范国利的房屋租赁合同中虽然约定“到期时间2019.7.30，需要和甲方再续租，甲方需保证丙方继续使用和租赁”，但双方并未约定具体的租赁期限，被告在合同到期后，向原告又交纳了一年的房租，但未与原告签订新的房屋租赁合同；被告所述的三方在签订合同时原告曾口头承诺让被告至少使用三至五年，未形成书面文字记载，原告在庭审时亦不予认可，而根据被告所提交的双方通话录音，亦不能明确体现原告对该三至五年的承诺进行确认，故在此情形下，双方之间的租赁期限不明确，双方所成立的合同应视为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告于2020年9月1日向被告发送了通知书，在通知书发送之前，原告已于5月份前后多次向被告进行了告知，应视为已在合理期限前通知了承租人，故对于原告要求确认双方合同于2020年9月6日解除，本院予以支持。 对于原告要求被告自2020年8月1日起按照日200元支付房屋占用费的诉讼请求，本院经审查认为，原告主张的金额无事实依据，原房屋租金为3.8万元/年，在房屋所有权人温连海未就房租涨价的情形下，原、被告之间房租金额变更为4.5万元/年，被告已按4.5万元/年向原告支付了一年房租，故对于房屋占用费，本院认为仍应按4.5万元/年计算为宜。被告已交纳租金至2020年7月30日，应自2020年8月1日起向原告交纳房屋占用费。对于原告要求被告腾空房屋的诉讼请求，因双方合同已解除，被告应当向原告腾空房屋，基于本案具体事实，虽然依据法律规定，最终确认双方系不定期租赁，但被告基于对原告的信赖，为履行本案合同进行了较大投入，被告所从事的亦为装修相关行业，考虑客观现实，对于被告腾空房屋的期限，本院予以适当放宽，确认被告于本判决生效之日起三个月内腾空房屋。 对于原告要求被告支付原告垫付的2020年1月至2020年11月29日的物业费、电费2343元的诉讼请求，被告无异议，本院予以确认。 本案的特殊之处在于，一般情况下，房屋租赁合同中承租人的义务即为支付房屋租金，而本案中，因为涉案争议房屋所处的圣水路海岱益王府花园及益王府小区沿街商铺所存在的商业价值，产生了承租人在从上家承租人处转租房屋时，除支付正常房租外，还应当向上家承租人支付高额房屋转让费的商业习惯。产生这一商业习惯的背后，蕴含的是承租人对其所租赁的商铺能够长期使用以获得较高利润回报的期待。但这一商业习惯亦存在明显不合理之处，即仅凭商业习惯不能确定具体的房屋租赁年限。本案中，原告、被告及案外人范国利在签订房屋租赁合同时未能就涉案房屋确定具体的房屋租赁年限，在房屋租赁合同到期后，被告向原告支付第二年的租金时亦未通过书面的租赁合同确定租赁年限。此时，在无书面合同约定的情况下，原告与被告之间所成立的为不定期租赁，原告主张解除合同本无不当，但本案中，双方在与范国利三方签订的房屋租赁合同中约定“到期时间2019.7.30，需要和甲方再续租，甲方需保证丙方继续使用和租赁”，双方虽未约定续租的具体期限，但被告基于对原告的信赖，认为其可在较长时间内租赁涉案房屋，为履行涉案合同缴纳了高额的转让费，并对房屋进行了装修，为履行合同进行了较大投入，具备较高的信赖利益损失，被告使用房屋所从事的为装修行业，亦需要在返还房屋后就继续从事该行业付出投入。基于公平原则，综合考量上述事实，现原告主张收回房屋自行使用，应当对被告的损失进行合理补偿。参考全国法院民商事审判会议纪要（第九次）的精神，合同解除后，被告应享有同时履行抗辩权。被告向案外人范国利交纳的转让费6.6万元中包含着部分房屋装修的款项，考虑被告已经使用的期限及装修折旧，本院酌定原告补偿被告4.5万元。为避免单方返还所导致的利益失衡，该部分款项，原告应当在被告腾空房屋向原告返还时同时支付。 结合本案实际情况，被告在租赁期限到期后应当与原告重新签订书面合同以维护自身合法权益，但其未与原告签订书面合同就房屋租赁期限进行明确约定，其自身对本案合同解除的法律后果亦存在过错，故对于被告主张的房屋装修损失、搬家费损失，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、确认原告郑慧刚与被告蔡金朋之间的不定期房屋租赁合同于2020年9月6日解除； 二、被告蔡金朋于本判决生效之日起三个月内腾空房屋并支付原告郑慧刚房屋占用费（自2020年8月1日起至被告实际腾空房屋之日止，按照4.5万元/年计算）； 三、被告蔡金朋于本判决生效之日起五日内支付原告郑慧刚垫支的物业费、电费2343元； 四、被告蔡金朋腾空房屋时，原告郑慧刚应同时向被告蔡金朋支付补偿款4.5万元； 五、驳回原告郑慧刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费228元，减半收取计114元，由原告郑慧刚负担57元，被告蔡金朋负担57元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  冀迎磊 二〇二一年二月一日 书记员  张 磊 附： 当事人举证清单 原告举证： 1.案外人温连海的房产证、身份证原件各一份； 2.原告与案外人温连海签订的房屋租赁合同原件二份及补充协议原件一份； 3.原告与案外人范国利、被告蔡金朋于2019年2月20日签订的房屋租赁合同复印件一份； 4.原告给被告蔡金朋发送的通知书一份、微信截屏打印件一份； 5.原告计算的物业费、电费分摊表一份； 6.物业费、垃圾费收款收据二份； 7.商业用电物业收费票据十三份。 被告举证： 1.原告与案外人范国利、被告蔡金朋三方签订的租赁合同原件一份； 2.原被告2020年5月19日通话录音一份； 3.2020年5月24日-2020年9月5日原被告双方的微信聊天记录截屏打印件一宗； 4.2019年7月4日转账记录截屏三页、2020年9月5日退回3.8万元的转账记录截屏一页。