北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终5993号上诉人（原审原告）乔桂枝，女，1949年7月11日出生。委托代理人张光祥，男，1942年12月5日出生。被上诉人（原审被告）李勇，男，1979年12月20日出生。上诉人乔桂枝因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初3874号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2016年2月，乔桂枝起诉至原审法院称：2013年3月18日，我通过云诚房地产公司介绍租住李勇位于北京市丰台区×××305号房屋，合同约定年租金2万元，并约定因长期租住，租金中途不变，支付方式年付。2014年1月，李勇多要房租2000元，房租为每年22000元。2015年租金为每年22000元。我向李勇交付了上述租金。2015年12月26日，我要求退租，同日，双方进行了交接。但李勇拒绝退还我84天的租金，李勇只给了我水、电剩余量的折价款1000元。李勇自2014年涨房租，其已违约。现我诉至法院，请求判令：1、李勇返还我多交纳的房屋租金8620元；2、李勇支付我违约金1650元。李勇辩称：乔桂枝依据的房屋租赁合同是2012年的合同，该合同2013年已经到期，所以乔桂枝起诉的事实理由不成立。乔桂枝是通过中介公司和我签订的合同，合同约定2012年房屋租金每年20000元。2013年房价上涨，所以2014年在乔桂枝交付租金前我告知乔桂枝该房屋2014年每月租金2000元，按照年付一年22000元，后乔桂枝同意，并把房租交付给我。2013年以后双方没有签订过房屋租赁合同，双方系口头约定。乔桂枝起诉书中陈述的内容不属实，双方合同约定的租金是2012年的，与2014年度、2015年度的租金没有关系。2015年12月26日，乔桂枝提出要退租，我不同意，乔桂枝坚持退租，之后我把水、电、燃气剩余量折价款和部分租金退给乔桂枝，双方还就该房屋租赁及退租事项达成书面协议。故我不同意乔桂枝的诉讼请求。原审法院经审理确认：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，关于租赁合同和终止协议效力问题，首先，张光祥与乔桂枝系同居关系，且在签订租赁合同时，张光祥持有乔桂枝的身份证件，并以乔桂枝的名义签订租赁合同；其次，租赁期间，乔桂枝与张光祥共同居住305号房屋，张光祥亦曾交付李勇305号房屋租金；再次，乔桂枝已按照终止协议履行，双方于2015年12月26日完成305号房屋交接手续。因此，根据上述已查明的事实，可以认定李勇有理由相信张光祥有代理权，张光祥以乔桂枝的名义与李勇签订租赁合同和终止协议的行为，构成表见代理，租赁合同和终止协议有效。乔桂枝主张终止协议主文系李勇未经其同意自行书写，乔桂枝未提供相关证据，对其上述意见法院不予采纳。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。李勇与乔桂枝于2012年3月10日签订租赁合同，合同到期后，双方未再签订书面合同，乔桂枝继续承租305号房屋，李勇未提出异议，双方之间形成不定期租赁关系。双方在2012年签订租赁合同时约定租金年付20000元，后双方以自己的行为就租赁合同中关于租金的约定达成新的意思表示一致，2014年后房屋租金为年付22000元，租赁期间，乔桂枝未提出异议，继续承租305号房屋，并按期交付租金，因此，乔桂枝主张李勇提高房屋租金构成违约，缺乏事实依据，法院不予采纳。综上，关于乔桂枝要求李勇返还多交纳的房屋租金及支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，原审法院于2016年5月判决：驳回乔桂枝的诉讼请求。判决后，乔桂枝不服，仍持原审诉讼理由上诉至本院，要求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。李勇同意原判。经审理查明：李勇与乔桂枝于2012年3月10日签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：李勇将坐落于北京市丰台区×××305号房屋（以下简称305号房屋）出租给乔桂枝使用，房屋租赁期自2012年3月18日至2013年3月18日，租金年付20000元。庭审中，乔桂枝、李勇均认可租赁合同落款处乔桂枝的签字系张光祥代签，当时张光祥持有乔桂枝的身份证，乔桂枝本人不在场。2012年3月10日，李勇收到305号房屋租金20000元。合同到期后至2015年12月26日，乔桂枝继续承租305号房屋，李勇与乔桂枝未签订书面租赁合同。2013年2月6日，李勇收到305号房屋2013年度租金20000元。2014年1月23日，李勇收到2014年度租金22000元。2015年2月9日，李勇收到2015年度租金22000元。另查，乔桂枝与张光祥系同居关系，租赁期间二人共同居住于305号房屋。再查，2015年12月26日，李勇与乔桂枝签订《关于出租户提前终止出租协议》（以下简称终止协议），载明：“出租房于2015年12月26日因租房人提出，经协商，同意终止出租。退水电气费及部分租金1000元。出租方退钥匙及水电气卡。至此，出租房屋所有问题全部了结。租房终止。”同日，乔桂枝收到李勇给付的水费、电费和燃气费剩余量折价款及房屋租金共计1000元，乔桂枝交还李勇钥匙及水卡、电卡和燃气卡。原审庭审中，双方均认可终止协议落款处乔桂枝的签字系张光祥代签，乔桂枝还表示终止协议的其他内容系李勇加上去的。本院审理中，乔桂枝又表示其未在终止协议上签字，张光祥亦没有代其签字。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、收据、《关于出租户提前终止出租协议》等证据在案佐证。本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，关于租赁合同和终止协议效力问题，首先，在签订租赁合同时，张光祥持有乔桂枝的身份证件，并以乔桂枝的名义签订租赁合同；其次，张光祥与乔桂枝系同居关系，租赁期间乔桂枝与张光祥共同居住305号房屋；再次，乔桂枝已按照终止协议履行，双方于2015年12月26日完成305号房屋交接手续。因此，根据综合已查明的事实，可以认定李勇有理由相信张光祥有代理权，张光祥以乔桂枝的名义与李勇签订租赁合同和终止协议的行为，构成表见代理，租赁合同和终止协议有效。原审期间，乔桂枝认可张光祥代其在终止协议上签名，其主张终止协议主文系李勇未经其同意自行书写，但对此未提供相关证据。本院审理期间，乔桂枝又表示张光祥没有代其签字，该陈述内容与原审矛盾，因乔桂枝对此未作出合理解释，亦未提供任何证据加以证明，故本院不予采信。双方签订终止协议后，已经完成房屋交接和费用结算，现乔桂枝起诉要求李勇返还多交纳的房屋租金，与双方约定不符，本院不予支持。关于李勇是否存在违约的问题。李勇与乔桂枝于2012年3月10日签订的租赁合同到期后，双方未再签订书面合同，乔桂枝继续承租305号房屋，李勇未提出异议，双方之间形成不定期租赁关系。双方在2012年签订租赁合同时约定租金年付20000元，后双方以实际行动就租金标准达成新的意思表示，即2014年后房屋租金为一年22000元。现乔桂枝主张李勇提高房屋租金构成违约，没有证据支持，本院不予采纳。综上，乔桂枝要求李勇返还多交纳的房屋租金及支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费28元，由乔桂枝负担（已交纳）；二审案件受理费52元，由乔桂枝负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孟 龙审 判 员 李 桃代理审判员 王 云二〇一六年七月二十八日书 记 员 史其申