贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终57号 上诉人（原审被告）：铜仁市诚德商业管理有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区新华都农贸市场**。 法定代表人：刘洪江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨旭，贵州乾锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙沼，贵州乾锦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王兵，男，1984年2月5日出生，侗族，户籍贵州省石阡县，现租住贵州省铜仁市碧江区。 原审被告：铜仁市立泰商业管理有限公司，住，住所地贵州省铜仁市碧江区西外环新华都**/div> 法定代表人：毛子雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张伦，贵州巨合律师事务所律师。 上诉人铜仁市诚德商业管理有限公司（以下简称诚德公司）因与被上诉人王兵及原审被告铜仁市立泰商业管理有限公司（以下简称立泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4336号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人诚德公司的委托诉讼代理人龙沼、被上诉人王兵、原审被告立泰公司的委托诉讼代理人张伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 诚德公司上诉请求：1．撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4336号民事判决第二项，并依法改判扣除保证金2,000元、管理费720元；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、诚德公司与立泰公司之间系委托代理合同关系，不是租赁关系。2019年8月13日，案外人孟航擅自以诚德公司的名义与立泰公司签订了《新华都农贸市场楼面租赁合同》并约定了双方的权利义务关系，合同签订后，诚德公司支付了租金及押金共计3,080,000元。之后，诚德公司之法人代表刘洪江知晓该情况后，不同意其合同条款约定为租赁关系，便找到立泰公司要求变更为双方最初达成的一致意思表示，即代理关系，经双方协商一致同意变更，并于2019年11月26日重新签订合同，仅对合同中能核实双方系代理关系的部分内容作重点变更。至此，诚德公司与立泰公司之间实际系委托代理关系，即使双方曾经系租赁关系，但也因双方于2019年11月26日签订的合同予以变更。假设诚德公司与立泰公司之间不是委托代理关系，而现如今仍在双方合同有效期内，至今尚未解除，立泰公司因何在诚德公司未接到任何通知的情况下，直接将案涉农贸市场全部拆除，这显然说不通，也违反了相关法律法规之规定。二、诚德公司在本案中并无过错，不应返还管理费和保证金。2020年新冠疫情爆发，系不可抗力，导致诚德公司无法正常提供管理服务，诚德公司完全不存任何过错。因新冠疫情影响，涉案农贸市场人烟稀少，生意变得极其冷淡，从而导致众多商户的正常经营产生严重影响，众多经营者要求解除合同的直接原因完全在于其自身不愿意承担经营风险，与诚德公司无关。同时，根据双方的合同约定，案涉农贸市场的管理义务不完全在诚德公司，被诚德公司也负有维护案涉农贸市场摊位设施完好、市场公共卫生等管理义务。三、一审判决退还保证金2,000元、管理费540元完全无任何依据可言。王兵与诚德公司于2020年1月21日签订《摊位租赁合同》，约定“因乙方原因提前解除合同的，视为违约，甲方将扣除全部保证金及管理费。”，就本案而言，合同解除虽与新冠疫情有关，但主要系王兵自身不愿意承担经营风险，而主动向诚德公司提出解除合同，那么根据双方约定，诚德公司完全有权扣除其交纳的保证金及管理费。 王兵二审答辩称，合同签订后，由于市场管理混乱，本人还未实际使用，农贸市场就已经倒闭，一审判决由对方全额返还费用正确。 立泰公司二审陈述称，一审判决事实认定正确，法律适用正确，应当予以维持。 王兵向一审法院起诉请求：1．判令解除原告与被告签订的新CDSY0***号《新华都农贸市场租赁合同》；2．判令被告返还原告所支付的租金14,440元、保证金2,000元以及管理费540元，共计16,940元；3．本案诉讼费由被告承担。一审庭审中，原告明确其诉求中主张的被告为诚德公司。 一审法院认定事实：2019年8月13日，立泰公司作为甲方与乙方诚德公司签订《新华都农贸市场楼面租赁合同》，约定如下：一、租赁摊位（铺面）位置：甲方提供位于新华都农贸市场，第2层农贸市场专区，区位详见附件图，（计3800㎡，含一层仓库、卸载货物区，约计200㎡及三层办公室300㎡，区位详见附件图），第3层屋顶自由区，（计3000㎡，区位详见附件图），租赁给乙方经营场所使用，合同租用面积合计6800㎡（含办公区域）。二、租赁用途：乙方租赁以上房屋面积作为商业使用，并遵守国家、地、地方的有关规定和市场管理的有关规定、租赁期限：第二层租赁期限为五年，从2019年12月1日起至2024年12月1日止。第三层租赁期限为十年，从2019年12月1日起至2029年12月1日止。租赁期满，如乙方需要继续承租该房屋使用权的，应在合同期满届前30日内，向甲方提出续租的书面申请，经甲方同意后重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方享有优先继续承租权，租金按市场门面的涨幅进行调整，若乙方未能续租的或者乙方中途退出的，乙方同意不将租赁楼层面自建设施设备拆除，甲方不负责补偿。租金，该租赁物（二楼商场）的租金为递增式，1-3年租金不变，4-5年根据三年之后收取商家增长60%计算。（三楼）租金按递增式，1-3年每月按3.5元每平方米计算，4-5年每月按5.5元每平方米计算，6-8年每月按7.5元每平方米计算，9-10年每月按9.5元每平方米计算，（可按实际丈量的建筑面积为准）。乙方租赁期间无转租权，但鉴于租赁房屋系整体租赁给乙方，结合每年的市场营销行情进行合理调整，因此，乙方从第三年之后在收取商家的费用时涨幅以市场合理调整，并以此类推。四、租金、相关费用、支付方式和期限：支付方式：第二层每年交纳租金合计295.4万元（大写：贰佰玖拾伍万肆仟元整），每壹年交纳一次，第三层每年交纳租金合计12.6万元（大写：壹拾贰万陆仟元整）。上述租金甲方指定乙方转入以下账户：户名：铜仁市立泰商业管理有限公司，开户银行：中国银行股份有限公司铜仁分行，账号：13×××03。租赁押金：30万元，该押金自动转换成第三年租金款项，押金不予退还。在乙方租赁期间连续两年不存在违反本合同条款的情况下，从第二年开始租金按照年付执行，每年租期到期前10日内将租金打到指定账户，其他协商条款见合同另行约定执行。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同尾页加盖了甲乙双方公章，立泰公司委托代理人毛子雄签字，孟航在乙方签字处签字并捺印。 2019年11月26日，甲方立泰公司与乙方诚德公司签订《新华都农贸市场楼面租赁合同》，约定的租赁标的物、租赁物面积、租赁期限、甲、乙双方的权利义务与2019年8月13日签订的《新华都农贸市场楼面租赁合同》内容一致。就租金、相关费用、支付方式和期限约定如下：在签订合同之日起乙方每年将二楼商场及三楼屋顶自由区所收取的租金及各项费用如数上缴甲方，甲方按照乙方实际上缴的租金15%提取返还给乙方作为运营管理费用，每年租期到期前10日内将实际收取租金打到制（指）定账户。合同尾页载明手书内容：承诺：在2019年12月1日-2020年10月30日，诚德公司一致参与运用管理，不擅自退出。如有违背承担相应的法律责任，并加盖了诚德公司公章。 2020年1月21日，甲方诚德公司与乙方王兵签订新CDSY0***号《新华都农贸市场租赁合同》，约定如下：一、租赁摊位（铺面）位置：甲方提供位于新华都农贸市场，鲜肉区域28号（代号）摊位租赁给乙方经营场所使用，该摊位只限乙方本人及其雇员在摊位经营（乙方本人及雇员各交纳身份证复印件及一寸相片一张，如更换雇员请及时交来新雇员身份证复印件及相片）。二、租赁用途：乙方租赁该摊位作为猪肉经营使用，并遵守国家、地、地方的有关规定和市场管理的有关规定方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未批准前，不得擅自改变上述约定的摊位使用用途。三、租赁期限：租赁期限为壹年，从2020年8月1日起至2021年7月31日止。租赁期满，甲方有权收回该摊位，乙方应如期返还。次年如乙方需要继续承租该摊位的，应在合同期届满前10日内，向甲方提出续租的书面申请，经甲方同意后重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方享有优先继续承租权。四、租金、相关费用、支付方式和期限：凡在本市场经营的业主，在签订合同之日须交纳2000元的经营保证金及一个（年）度的租金及相关费用（保证金＋市场经营管理费），并于合同约定时间3日内缴纳该摊位、门面交纳一年的租金及相关费用（保证金+市场经营管理费）。该摊位按1,200元每月交纳的费用年租金合计14,400元，每壹年交纳一次。五、经营保证金、管理费：乙方向甲方交纳经营保证金2,000元（一个摊位或者门面。不计息），在租赁期间，乙方不得以保证金抵作租金或者相关费用，租赁合同正常履行期满。乙方没有转租他人经营等违约行为的，在一方交清各项费用且甲方收回摊位后应将收取的经营保证金（不计息）返还给乙方。乙方同意向甲方交纳经营市场管理费540元（不计息），在租赁期间，乙方不得以市场经营管理费抵作租金或者相关费用，租赁合同正常履行。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。原告王兵于2020年1月21日向被告诚德公司交纳了一年的租金14,400元、保证金2,000元及管理费540元，合计16,940元。 2020年4月8日，甲方立泰公司与乙方诚德公司签订《补充协议》一份，约定：鉴于甲、乙双方于2019年11月26日签订的新华都农贸市场楼面租赁合同，甲方将新华都农贸市场第二层农贸市场专区（含一层仓库、卸载货物区）及第三层屋顶自由区租赁给乙方管理使用，而后乙方又与各商户签订了摊位租赁合同，将上述租赁物分别租赁给了各商户，并收取了相关保证金、管理费、租金等费用。现由于××影响，多数商户无法正常经营，故商户要求按照与乙方签订的摊位租赁合同第6-1-5条请求解除合同并要求退租，于是甲方为了稳定农贸市场，尽快恢复运营，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的情况下签订此补充协议：一、甲方自愿为乙方代为退付要退租商户的租金，退付的租金按照该商户与乙方签订的摊位租赁合同第6-1-5条进行计算支付，甲方为稳定商户情绪，可以在该条款的基础上自行拟定退租方案。二、甲方代为退付给商户的租金，直接从甲、乙方双方签订的新华都农贸市场楼面租赁合同中4-1条款进行结算。三、甲方代为退付该笔租金的前提是乙方承诺必须按照双方签订的新华都农贸市场楼面租赁合同中约定的租赁期限进行管理运营，按时支付其所聘请的管理人员、安保人员、清洁人员的工资，不得退出管理经营，否则需赔偿甲方30万元违约金，并承担因此产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、保单费等各项费用）。四、本补充协议系对双方原来签订的新华都农贸市场楼面租赁合同的补充，与原合同有冲突的条款，优先适用本补充协议约定。五、本补充协议一式两份，甲乙双方各执一份，自甲、乙双方盖章时发生法律效力。 一审法院认为，本案当事人双方争议的焦点为：1、原告与被告诚德公司签订的《新华都农贸市场租赁合同》是否合法有效；2、该合同是否达到解除条件，被告诚德公司应否返还原告租金、保证金及管理费，原告主张的金额是否于法有据。 关于焦点一，一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。案涉农贸市场系经批准建设取得建设工程规划许可证的合法建筑，本案原告王兵与被告诚德公司在平等自愿的基础上签订的《新华都农贸市场租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，一审法院予以确认，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或者解除。 关于焦点二，案涉租赁合同依法成立后，原告王兵按照约定向被告诚德公司交纳了一年的租金14,400元、保证金2,000元及市场管理费540元。双方约定案涉农贸市场的摊位租期为1年，即自2020年8月1日起至2021年7月31日止。经庭审查实，案涉农贸市场于2020年4月左右处于非正常经营状态，于2020年10月正式关闭。原告要求解除与被告诚德公司签订的案涉合同，诚德公司表示同意，此系该案诉至一审法院后，双方对解除合同达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，原告要求解除合同符合法律规定，原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。至今，被告诚德公司未将案涉租赁摊位交付原告经营使用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，导致案涉合同解除原告无过错责任，因此，原告交纳的租金14,400元、保证金2,000元及市场管理费540元，前述款项合计16,940元，被告诚德公司应当予以返还。庭审中，诚德公司称其与被告立泰公司之间系委托代理关系而非租赁合同关系，应由立泰公司向原告履行返还义务。对此，一审法院认为，诚德公司与立泰公司分别于2019年8月13日、2019年11月26日签订了《新华都农贸市场楼面租赁合同》各一份，2019年8月13日签订的合同对案涉农贸市场租赁面积、租期、租金计收标准等进行了明确约定，对租金收取标准约定为：第二层每年交纳295.4万元，每一年交纳一次，第三层每年交纳12.6万元。前述租金合计308万元。该份合同签订后，诚德公司于2019年9月至2019年10月期间分七次共计向立泰公司支付了款项308万元，该金额与该份合同约定的租金金额相吻合。2019年11月26日签订的合同对租金支付标准约定为“在签订合同之日起乙方（诚德公司）每年将二楼商场及三楼屋顶自由区所收取的租金及各项费用如数上缴甲方（立泰公司），甲方按照乙方实际上缴的租金15%提取返还给乙方作为运营管理费用，每年租期到期前10日内将实际收取租金打到制（指）定账户。”该合同签订后，诚德公司没有向立泰公司有过付款行为。立泰公司称该份合同双方没有履行，双方实际履行的是2019年8月13日签订的合同。案涉农贸市场发生非正常经营后，诚德公司、立泰公司与案外人于2020年3月25日签订《协议书》，针对向案外人退付的款项达成由立泰公司按2∕3的比例退付，诚德公司按1∕3的比例退付。庭审中，立泰公司称因涉及群体性问题，在政府相关部门组织协调下，为化解纠纷，立泰公司系代诚德公司履行退付义务。2020年4月8日，诚德公司与立泰公司签订《补充协议》一份，约定甲方（立泰公司）自愿为乙方（诚德公司）代为退付要退租商户的租金，退付的租金按照该商户与乙方签订的摊位租赁合同第6-1-5条进行计算支付，甲方为稳定商户情绪，可以在该条款的基础上自行拟定退租方案；本补充协议系对双方原来签订的新华都农贸市场楼面租赁合同的补充，与原合同有冲突的条款，优先适用本补充协议。庭审中，诚德公司与立泰公司对双方分别于2019年8月13日、2019年11月26日签订的《新华都农贸市场租赁合同》、2020年3月25日与案外人签订的《协议书》及双方于2020年4月8日签订的《补充协议》的真实性均不持异议，前述合同及协议的意思表示存有不一致之处，对此，一审法院要求双方作合理解释。诚德公司称双方的法律关系进行了变更，由租赁关系变更为委托代理关系，诚德公司系代理立泰公司经营管理案涉农贸市场，立泰公司将收取商户的租金等各项费用上交立泰公司，立泰公司按照15%的比例返还诚德公司作为运营管理费用。立泰公司称双方实际履行的是2019年8月13日签订的合同，诚德公司向立泰公司交纳的308万元均发生在2019年11月26日签订合同之前，且该308万元金额与2019年8月13日合同中约定的租金金额完全吻合，2019年11月26日后，诚德公司没有向立泰公司有过付款行为，不存在该份合同中载明的诚德公司应将收取商户的租金及各项费用全额上交立泰公司之说。与案外人签订《协议书》系在政府相关部门组织协调下为化解群体事件立泰公司代为向退租商户退付相关款项，2020年4月8日诚德公司与立泰公司签订的《补充协议》进一步明确界定了双方之间系租赁合同关系的事实。对此，一审法院认为，综合全案证据及合同履行情况、交易习惯，立泰公司的证据更具证明力，其解释更为合理，足以证明诚德公司与立泰公司之间系租赁关系的事实。因此，对诚德公司称其与立泰公司之间系委托代理合同关系的辩解理由，一审法院不予采纳，本案应由诚德公司向原告履行返还责任。 综上所述，对原告要求解除其与诚德公司签订的新CDSY0***号《新华都农贸市场租赁合同》、要求被告诚德公司返还租金14400元、保证金2,000元以及管理费540元，共计16,940元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第四条、第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、解除原告王兵与被告诚德公司于2020年1月21日签订的《新华都农贸市场租赁合同》（合同编号：CDSY0028号）；二、被告诚德公司于本判决生效之日起十日内退还原告王兵租金14,400元、保证金2,000元、管理费540元，共计16,940元。 二审中，当事人双方均未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、诚德公司与立泰公司之间是否委托代理合同关系，其是否系本案适格当事人；二、诚德公司在履行与租户签订的合同中有无过错；三、一审判决扣减租金、保证金、管理费的金额是否恰当。 关于焦点一，诚德公司主张，于2019年11月26日与立泰公司对合同关系进行了变更，与立泰公司之间成立委托代理关系。经查，本案中，2019年8月13日，诚德公司与立泰公司于签订《新华都农贸市场楼面租赁合同》后，按照合同约定支付了相关租赁费。2019年12月1日又以诚德公司名义与本案被上诉人签订了《新华都农贸市场租赁合同》、收取了本案被上诉人的相关费用，其后对案涉农贸市场进行了管理。本案系被上诉人依照其与诚德公司之间签订的租赁合同，向一审法院提起的合同之诉，故本案的基础法律关系是上诉人与被上诉人之间的租赁合同。按照合同相对性原则，被上诉人有权根据双方签订的租赁合同向上诉人提起诉讼，诚德公司系本案适格的当事人。 关于焦点二，诚德公司主张合同的解除其并无过错，其不应退还保证金及管理费。本案中，王兵与诚德公司于2020年1月21日签订的《摊位租赁合同》，约定的租赁期间为2020年8月1日至2021年7月31日止，王兵缴纳了约定的租金14,400元、保证金2,000元、管理费540元，共计16,940元，诚德公司亦认可王兵并未实际经营承租的摊位。诚德公司在收取相关管理费用后，但其未完全按照合同约定提供正常的卫生、维护等服务，由于其对案涉农贸市场经营管理不善，致使该农贸市场在新冠疫情发生之后，由于购物环境恶化，致使该市场长期处于非正常经营状态，在2020年3月至4月，因该农贸市场的大量商户退出农贸市场，导致该市场的功能进一步萎缩，并于2020年10月正式关闭；结合上述事实，一审法院认定承租人与诚德公司在履行合同中，承租人无过错并无不当，诚德公司主张承租人违约的上诉理由本院不予采纳。 关于焦点三问题。本案中，诚德公司主张应扣减保证金、管理费。本案中，因被上诉人王兵并未使用租赁物，且本案系由于上诉人诚德公司的原由导致合同无法履行，对于被上诉人王兵已经支付的相关费用理应有诚德公司全部返还。诚德公司主张其不应返还保证金及管理费的上诉理由，本院不予采纳。 综上所述，诚德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由铜仁市诚德商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 向 前 审判员 田 芳 审判员 唐正洪 二〇二一年二月七日 法官助理李正雷 书记员伍昊