上海市浦东新区人民法院执 行 裁 定 书（2016）沪0115执异173号案外人上海中弘合实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人吴书华，总经理。委托代理人朱慧翔，上海小城律师事务所律师。申请执行人平安银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区。负责人杨华，行长。委托代理人王婧。委托代理人蒋坷。被执行人上海晨氏贸易有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人陈国强，总经理。被执行人上海游沪实业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人游土熙，总经理。被执行人陈菊花，女，1963年6月19日生，汉族，户籍地上海市松江区。被执行人陈日华，男，1964年12月23日生，汉族，户籍地上海市松江区。被执行人陈建梅，女，1986年9月18日生，汉族，户籍地福建省。被执行人陈国强，男，1964年12月17日生，汉族，户籍地福建省。被执行人郑玉燕，女，1962年1月3日生，汉族，户籍地福建省。被执行人游土熙，男，1980年6月10日生，汉族，户籍地福建省建阳市。被执行人吴怀花，女，1982年7月29日生，汉族，户籍地福建省建阳市。被执行人暨培青，男，1969年9月27日生，汉族，户籍地福建省建阳市。被执行人上海丽德置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人白志刚，总经理。本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司上海分行(以下简称平安银行上海分行)与被执行人上海晨氏贸易有限公司、上海游沪实业有限公司、陈菊花、陈日华、陈建梅、陈国强、郑玉燕、游土熙、吴怀花、暨培青、上海丽德置业有限公司(以下简称丽德公司)金融借款合同纠纷一案过程中，案外人上海中弘合实业有限公司(以下简称中弘合公司)向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人中弘合公司称，2014年1月6日案外人与丽德公司签订《租赁合同》一份，约定丽德公司将松江区泗泾镇九干路XXX号6幢房屋(以下简称系争房屋)租赁给案外人，租期自2014年1月6日至2024年10月5日止。首次租金5年一付，5年共计人民币160万元(以下币种同)。合同签订后，案外人已经依约支付了租金160万元。案外人认为其租赁权合法有效，且上述房屋一直由案外人使用，请求法院确认案外人对系争房屋享有租赁权。申请执行人平安银行上海分行辩称，不同意案外人的异议申请。首先，案外人的租赁关系晚于抵押权设立，不能对抗申请执行人的抵押权；其次，案外人的租金系明显不合理的低价，租金5年一付亦不合常理，故案外人的租赁合同系虚假；再次，案外人未提供早于查封占有系争房屋的证据；最后，丽德公司未经申请执行人书面同意，无权向案外人出租系争房屋。综上，应该驳回异议请求，对系争房屋不负担租赁权进行拍卖。经查明，系争房屋登记在产权人丽德公司名下。2013年9月3日，申请执行人取得对系争房屋的抵押权，2014年3月6日，本院依法查封了系争房屋。2014年7月22日，本院依法作出(2014)浦民六(商)初字第236号民事判决书。判令：“一、被告上海晨氏贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告平安银行股份有限公司上海分行贷款本金40,000,000元；二、被告上海晨氏贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告平安银行股份有限公司上海分行截至2013年12月24日的利息755,333.33元、逾期利息5,177.94元，以及自2013年12月25日起至实际清偿之日止的利息及逾期利息(利率及计算方式按照原告与被告上海晨氏贸易有限公司签订的《贷款合同》的约定计算)；三、被告上海游沪实业有限公司、陈菊花、陈日华、陈建梅、陈国强、郑玉燕、游土熙、吴怀花、暨培青对被告上海晨氏贸易有限公司的上述第一、第二项判决义务承担连带保证责任，被告上海游沪实业有限公司、陈菊花、陈日华、陈建梅、陈国强、郑玉燕、游土熙、吴怀花、暨培青履行连带保证责任后，有权向被告上海晨氏贸易有限公司追偿；四、如被告上海晨氏贸易有限公司届期未履行上述第一、第二项判决义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告上海丽德置业有限公司协议，以其所有的坐落于上海市松江区泗泾镇九干路XXX号1-14幢、16-21幢房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额40,000,000元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告上海丽德置业有限公司所有，不足部分由被告上海晨氏贸易有限公司继续清偿。案件受理费245,602元，财产保全费5,000元，公告费610元，三项共计251,212元，由被告上海晨氏贸易有限公司、上海游沪实业有限公司、陈菊花、陈日华、陈建梅、陈国强、郑玉燕、游土熙、吴怀花、暨培青、上海丽德置业有限公司共同负担。”案件生效后，申请执行人向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2015年10月10日在系争房屋处张贴《上海市浦东新区人民法院公告》。后案外人向本院提出执行异议申请。另查明，丽德公司与申请执行人于2013年8月20日签订的《最高额抵押担保合同》第4.3条约定，未经平安银行上海分行书面同意，丽德公司不得以转让、赠与、设定担保物权等任何方式处分抵押物。第4.4条约定，丽德公司应向平安银行上海分行如实陈述抵押物的租赁状况，如已出租的，乙方应书面通知甲方并提供租赁合同，并将设定抵押的情况书面通知承租人，期满后续租或者再次出租应该经得平安银行上海分行的书面同意。第9.8条约定，本合同正本一式伍份，平安银行上海分行持二份，丽德公司、债务人、登记机关各执一份。在听证过程中，案外人中弘合公司向本院提供编号为LDZHXXXXXXXXXXX号《租赁合同》一份，合同载明签订日期为2014年1月6日。合同约定：1、丽德公司租给中弘合公司的用房坐落于上海市松江区泗泾镇九干路XXX号13幢。该用房建筑面积为3373.97平方米。2、房屋租赁期间自2014年1月6日起至2024年10月5日止。3、首次租金五年一付，按照先付后用的原则。中弘合公司应于2014年10月6日前支付丽德公司租金人民币壹佰陆拾万元整。案外人另提交租金收据2张，证明案外人支付了租金160万元。水电费收据，证明案外人缴纳水电费，实际使用系争房屋。本院向案外人释明，要求其于庭后三日内向本院提交银行转账凭证，逾期承担相应后果。但案外人未提交。案外人、申请执行人均认可系争房屋的房产证编号为上海市松江区泗泾镇九干路XXX号6幢。上述事实，有(2014)浦民六(商)初字第236号民事判决书及听证笔录等在案佐证。本院认为，主张权利的当事人应当提供相应的证据证明自己的主张。案外人认为其租赁关系真实有效，请求法院确认其租赁权。但从其听证审查中的陈述及提交的证据综合判断，其主张不能成立。理由如下：一、申请执行人对系争房屋享有的抵押权于2013年9月3日登记设立，案外人编号为LDZHXXXXXXXXXXX号《租赁合同》载明于2014年1月6日签订。根据《物权法》相关规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、关于租金支付。本案中案外人对于租金支付的事实仅提供丽德公司出具的收据2张，并无支付凭证予以佐证，且经本院释明，亦未向本院补强证据。故对支付租金的事实，本院不予认定。三、系争房屋于2014年3月6日查封，案外人提交的水电费收据中，最早的出具日期在2014年9月，故对于案外人早于查封占有系争房屋的事实，本院亦不予认定。四、丽德公司在与申请执行人签订的《最高额抵押担保合同》中约定，未经申请执行人书面同意，不得出租系争房屋。现并无申请执行人书面同意的相关证据，故丽德公司无权在签订《最高额抵押担保合同》后对外出租系争房屋。因抵押权具备公示公信效力，案外人并非善意第三人。故该租赁关系不得对抗申请执行人的抵押权。综上，案外人主张的租赁权依法不能成立，其提出的异议申请应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回异议。本裁定送达后即发生法律效力。审 判 长  盛爱琴人民陪审员  梁爱萍人民陪审员  刘鼎康二〇一六年七月十二日书 记 员  石 杨附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。