江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏12民终1295号上诉人（原审被告）靖江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地靖江市通江路与阳光大道交界处西南侧。法定代表人杨文杰，该公司总经理。委托代理人施太江、吴险峰，该公司员工。被上诉人（原审原告）刘杰。被上诉人（原审原告）宋亮。上述两被上诉人共同委托代理人张婵，江苏信义诚律师事务所律师。上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称靖江碧桂园公司）与被上诉人刘杰、宋亮商品房销售合同纠纷一案，不服靖江市人民法院（2016）苏1282民初486号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审查明，靖江碧桂园公司系泰州市碧桂园房地产开发有限公司投资10000万元人民币于2013年1月30日设立的法人独资有限责任公司，其在靖江市阳光大道南侧开发了“靖江碧桂园”楼盘。2013年9月13日靖江碧桂园公司对包括本案所涉商品房在内的待售房屋销售价格至靖江市物价局进行了备案。2013年9月18日、10月17日靖江碧桂园公司取得《商品房预售许可证》。2013年10月19日，“靖江碧桂园”开盘，靖江碧桂园公司在公示价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方式公示商品房销售价格，并以“按揭原价”为基础进行打折销售。案涉10幢1单元1901号房屋的“按揭原价”为1322151元、“惠后价”为1128280元。该房屋的“备案价”未公示。2013年10月25日，刘杰、宋亮与靖江碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定刘杰、宋亮向靖江碧桂园公司购买案涉商品房，总房款为1128280元。合同附件四补充协议书第二条约定，刘杰、宋亮须在签订合同时支付总房价款的77.85%即878280元，并向贷款银行办理按揭申请手续，余款250000元须于2013年11月25日前付清。合同和附件还约定了其他内容。合同签订当日，刘杰、宋亮支付购房款878280元，2013年11月25日，刘杰、宋亮支付购房款250000元。另查明：“靖江碧桂园”开盘销售期间，靖江碧桂园公司向刘杰、宋亮交付一份《购房温馨提示》，其中载明：“恭喜您成功购买靖江碧桂园的单位，即将成为我们尊贵的业主！在完成认购手续后，敬请仔细阅读以下内容：一、签约提示：1.签约日期：按《靖江碧桂园认购书》约定的签署《商品房买卖合同》日期。2.基本签约流程……3.注意事项……二、付款方式和具体操作的提示：付款方式：高层洋房：1.自付方式，……。2.按揭方式，付款期限一个月（98折），签约时付30%、一个月内付70%。”关于刘杰、宋亮提交的《购房温馨提示》，靖江碧桂园公司发表质证意见称该材料没有发送给刘杰、宋亮且对证据的真实性均不予确认。对此，原审法院认为，《购房温馨提示》系靖江碧桂园公司在商品房宣传、销售期间单方制作、分发给业主的书面材料，在原审法院审理（2015）泰靖民初字第282号朱益虎、刘小燕诉靖江碧桂园公司碧桂园公司商品房预售合同纠纷一案中，靖江碧桂园公司已经确认了《购房温馨提示》的真实性，现靖江碧桂园公司不予认可，且未作出合理说明，原审法院对该证据的真实性予以采信。原审法院认为，本案争议焦点是刘杰、宋亮要求靖江碧桂园公司支付购房折扣款依据是否充分；刘杰、宋亮的主张是否超过两年诉讼时效期间。刘杰、宋亮与靖江碧桂园公司之间存在商品房买卖合同关系，双方作为平等民事主体在合同签订、履行过程中均应遵守基本的诚实信用原则。结合刘杰、宋亮、靖江碧桂园公司陈述和答辩，可以证实，《购房温馨提示》载明的折扣系符合条件的购房人确定可以享受的价格优惠，并且未包含在认购书载明的各项优惠中。从《购房温馨提示》的内容上看，其中载明的按揭折扣内容明确、具体，应当认定为靖江碧桂园公司明示的价格优惠要约，一经刘杰、宋亮接受，视为商品房买卖合同的内容，其与刘杰、宋亮已签订商品房买卖合同，则应当履行兑现该价格优惠的义务。综观合同签订过程，靖江碧桂园公司并未对享受按揭折扣前的价格进行公示，对于“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后价格的事实，也没有提交充分证据证实已经向刘杰、宋亮履行了告知义务，且该按揭折扣能否确定享受，取决于商品房买卖合同签订后刘杰、宋亮是否按照约定的期限履行付款义务，该折扣系特定的购房者依据付款方式所享受的“付款优惠”，而非每个购房者均已享受的“开盘优惠”。靖江碧桂园公司辩称开盘当日公示的“按揭原价”就是已经享受按揭折扣后的价格，无事实依据且与常情不合，原审法院不予采信。合同签订后，刘杰、宋亮已经依约履行了购房款支付义务，符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，靖江碧桂园公司应当依约履行合同义务即按照承诺的98折给予刘杰、宋亮相应的房款折扣。我国法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，自知道或者应当知道权利被侵害时起计算，本案刘杰、宋亮自靖江碧桂园公司于2015年11月29日交付房屋之日即应当知道权利被侵害，其于2016年1月13日向原审法院提起诉讼，要求靖江碧桂园公司支付购房折扣款，并未超过诉讼时效期间。故刘杰、宋亮起诉要求靖江碧桂园公司根据合同约定的购房总价支付折扣款22565.6元（1128280元×2%）并自起诉之日起按同期同档贷款利率计算利息，事实和法律依据充分，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：靖江市碧桂园房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付刘杰、宋亮购房折扣款22565.6元并承担自2016年1月13日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费364元减半收取为182元，由靖江碧桂园公司负担（刘杰、宋亮已预交，靖江碧桂园公司应于履行判决义务时一并给付刘杰、宋亮）。原审判决书送达后，靖江碧桂园公司不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人的诉请已超过了诉讼时效，法院应当驳回被上诉人的起诉。根据被上诉人的诉请及理由，在被上诉人一个月内付清房款时，上诉人应当按合同价的98折结算房款，将2%的折扣款退还给被上诉人，本案的诉讼时效起算点应当是被上诉人付清房款之日。然而从被上诉人付清房款至向法院起诉期间，被上诉人明知上诉人没有退还折扣款，却并未向上诉人提出该主张，该期间已经超过了法律规定的两年诉讼时效。二、上诉人开盘公示价格中的“按揭原价”是已经打了98折的价格，该事实通过计算其他自付业主的付款价格完全可以证明。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审撤销一审判决，依法驳回被上诉人的起诉，本案全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人刘杰、宋亮答辩称，一、被上诉人的起诉并未超过诉讼时效，2013年被上诉人在房屋尚未交付的前提下所支付的款项是房屋的预售定金，预收购房款，在收到正式的购房款发票时如果发现购房款与之前预交的预收购房款之间存在差额仍可以要求靖江碧桂园公司进行结算。其次对于被上诉人主张付款折扣优惠，上诉人并未提交证据证明双方对此明确了履行期间，因此被上诉人可以随时要求上诉人兑现支付付款折扣的承诺，鉴于此，被上诉人的起诉并未超过诉讼时效。二、上诉人未对享受按揭折扣优惠前的价格进行公示，所提交的证据也不能证实其就按揭原价就是已经享受按揭折扣优惠后的价格向被上诉人履行了告知义务，况且认购书签订在前，温馨提示发放在后，因此温馨提示中的价格优惠不可能包含在认购书的优惠中。综上，请求驳回上诉。本院经审理查明，原审对本案事实认定属实，本院予以确认。本案二审争议焦点：被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效；如果没有超过诉讼时效，靖江碧桂园公司是否应当按购房温馨提示载明的内容给予被上诉人付款折扣。一、关于被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。根据法律规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，刘杰、宋亮的起诉并未超过诉讼时效。理由如下：首先，上诉人靖江碧桂园公司未能提供证据证明其与被上诉人就购房折扣款的返还约定了明确的履行期限。其次，本案所涉房屋在被上诉人交付款项时尚未进行交付，上诉人靖江碧桂园公司在被上诉人交付款项时向被上诉人出具的发票载明的是预售定金和预收购房款，双方对实际购房价款在被上诉人交付相关款项时尚未进行最终结算，此时，被上诉人并不必然知道或者应当知道其未能享受《购房温馨提示》所载明的折扣优惠。再次，在被上诉人收到上诉人靖江碧桂园公司向其出具的购房款发票时，被上诉人应当知道其未能享受《购房温馨提示》所载明的折扣优惠，被上诉人亦应当知道其权利被侵害。最后，从被上诉人收到上诉人靖江碧桂园公司向其出具的购房款发票至被上诉人向法院提起诉讼主张权益，未超过法律规定的诉讼时效。综上，上诉人靖江碧桂园公司有关本案诉讼时效起算点应为被上诉人付清房款之日、被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，《购房温馨提示》是上诉人在认购书签订后发放给购房人的，其中载明的折扣内容明确、具体。根据上述司法解释的规定，该提示应当认定为上诉人明示的价格优惠要约，一经购房人接受，应视为合同的内容。上诉人与本案中的购房人已经签订商品房买卖合同，则应当向购房人履行兑现该价格优惠的义务。因本案购房人购买案涉房屋系按揭付款且一个月付清，已符合享受《购房温馨提示》中载明的折扣条件，上诉人应当按照其承诺的98折给予购房人相应的房款折扣，并承担自购房人主张权利之日起至实际给付之日止的利息损失。至于上诉人辩称《购房温馨提示》中载明的相关优惠已经在其公示的“按揭原价”中体现，购房人不应再次享受该优惠一节，上诉人并未对享受按揭折扣优惠前的价格进行公示，其所提交证据并不能证实其就“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后的价格的事实向购房人履行了告知义务，且双方签订的认购书中载明的各项优惠并不包括上述优惠，该《购房温馨提示》也是在认购书签订后向购房人发放的，故上诉人的上述辩解理由，无事实依据，本院不予采信。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人的上诉理由均不能成立，本院依法驳回其上诉请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费364元由上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  吴 玫代理审判员  缪翠玲代理审判员  顾春旺二〇一六年七月十四日书 记 员  陈静怡