呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内01民终2015号上诉人（原审原告）关海龙，男，1979年6月26日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区托克托县。委托代理人杨彦臣，内蒙古盛乐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李利庭，男，1976年11月1日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市赛罕区。委托代理人李开祥，内蒙古战友律师事务所律师。上诉人关海龙因与被上诉人李利庭排除妨碍纠纷一案，不服托克托县人民法院（2016）内0122民初94号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人关海龙及其委托代理人杨彦臣，被上诉人李利庭的委托代理人李开祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人关海龙不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判支持关海龙的一审诉讼请求；2、本案的上诉费用由关海龙承担。事实和理由为：一、一审法院认为关海龙对所购房屋只享有债权而不享有物权认定错误。关海龙已与开发商签订正式的买卖协议，且已经履行了付款义务，并且办理了网签手续，实际上已经取得了该房屋的合法所有权，并不是所谓的债权关系。二、一审法院对李利庭如何取得诉争房屋的事实根本没有查清。1、李利庭仅出示了一份其与项目部之间签订的购房协议，并没有出示是否交纳了房款的证据材料，故此并不能以此认定其支付了等价的房款，亦不能认定存在真实的买卖关系和具有平等的债权；2、一审法院认定被上诉人交房款10万元和交付了房屋钥匙，但房屋每平米多少钱、什么时间交付的钥匙，这些关键问题均无证据支持；3、就房屋销售价格而言，一审法院认定项目部与被上诉人房屋实际交易价格为10万元，但仅提交了购房协议，没有提交任何的交款凭证。可是在2015年前后，在托县当地的房地产市场价格在每平米2500元-3000元左右，但依据他们之间的交易价格计算每平米仅为1050元，明显低于市场价格以及出售给关海龙的价格，显然存在不真实之处；4、一套房屋只能有一套钥匙，开发商已经向关海龙交付了钥匙，关海龙也没有更换门锁，那么李利庭后来自行擅自更换门锁的行为显然可以表明开发商没有向其交付钥匙；5、李利庭与项目部签订协议购买涉案房屋的整个过程中，李利庭到2016年1月16日前从来没有到所购房屋中查看，与日常的交易习惯相悖。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当。被上诉人李利庭辩称，1、至今为止，双方均未取得房屋所有权；2、双方均与刘新平签订了合同，李利庭于2014年11月底自刘新平处取得的房屋钥匙；3、房屋的价格、网签等不能改变房屋的所有权，不能认定李利庭取得了涉案房屋的所有权。关海龙向一审法院提起诉讼，请求：一、李利庭立即停止侵害，排除妨碍，恢复原状，返还住房；二、李利庭承担本案诉讼费。一审法院认定，2014年9月30日，关海龙通过刘新平与内蒙古天和房地产开发有限公司购买了舒居雅苑小区6号楼1单元5层东户住宅楼一套，该合同约定购房款218983元一次性付清，落款出卖人处有刘新平签名及盖有内蒙古天和房地产开发有限公司舒居雅苑项目部的公章。2014年11月份，刘新平向关海龙交付了房屋钥匙。2015年8月9日，关海龙同内蒙古天和房地产开发有限公司舒居雅苑项目部签订交房协议，并向该项目部交付了维修基金、契税、印花税、工本费等共计13137元，同年11月20日内蒙古天和房地产开发有限公司为关海龙办理了网签手续。2014年11月27日李利庭也通过刘新平与内蒙古天和房地产开发有限公司购买了舒居雅苑小区6号楼1单元5层东户住宅楼一套，该合同约定购房款100000元一次性付清，落款出卖人处亦有刘新平签名及盖有内蒙古天和房地产开发有限公司舒居雅苑项目部的公章。协议签订后，刘新平向李利庭交付房屋钥匙，随后李利庭开始装修该房屋。另查明，目前该涉案房屋由李利庭占有、使用。一审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案中，关海龙主张要求李利庭停止侵害其购买的舒居雅苑小区6号楼1单元5层东户住宅楼一套的诉讼请求即是行使物权请求权。行使物权请求权的前提条件是取得物权。而对于房屋所有权的取得在逻辑上存在着相互衔接却有不同的两个阶段：第一阶段是债权行为也就是订约行为，其后果是引起合同的成立即债权债务关系的产生；第二个阶段是物权行为也就是房屋的交付与过户登记，其后果是引起房屋所有权的转移。这两个阶段缺一不可。债权行为是物权行为的前提和基础，物权行为是债权行为的要求和后果。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”可知，合同在不违反法律、法规的情况下，自双方当事人在合同上签字或盖章之日起生效。对于不动产物权的设立，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。就房屋而言，依法交付并进行过户登记就是上述法律要求的物权登记行为。本案中，关海龙行使物权请求权的前提是必须设立物权。而在案件审理过程中，关海龙为主张其权利向一审法院提供的其与内蒙古天和房地产开发有限公司签订的一份《商品房买卖合同》，该证据只能证明债权关系，而不能证明物权行为。而李利庭持有的《舒居雅苑商品房购销（预售）协议书》，也证明其对本案涉案房屋享有债权，故关海龙、李利庭之间享有平等的债权。因此关海龙应通过向第三人主张债权请求权来实现其的合法权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回关海龙的诉讼请求。案件受理费100元，由关海龙负担。本院二审期间，上诉人关海龙为支持其上诉请求，向本院提交了《房屋权属登记信息查询结果证明书》一份，证明涉案房屋已经进行了网签，关海龙系涉案房屋的产权人。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人李利庭对该份证据的真实性予以认可，但认为：1、该证明的查询时间是2016年4月7日，晚于一审判决作出的时间，不能作为改判的依据；2、不能证明关海龙已经取得房屋所有权。结合上诉人、被上诉人的举证、质证意见，本院对上诉人关海龙所举证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。关于上述证据的证明力，将综合予以认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据《房屋权属登记信息查询结果证明》的记载，涉案房屋的产权人为关海龙、李素平，登记情况为“已网签未初始登记”。另查明，关海龙与李素平系夫妻关系。此外，关于李利庭的钥匙如何取得双方各执一词且均未提交证据证明，故一审法院认定李利庭系“自刘新平处取得的钥匙”无证据支持，应予纠正。本院二审查明的其它事实与一审认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，虽然涉案房屋已经进行了网签，但未办理相关所有权登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，关海龙尚未取得涉案房屋的所有权。但根据《商品房买卖合同》、《托克托县舒居雅苑交房协议》以及当事人陈述可知，涉案房屋已由内蒙古天和房地产开发有限公司交付于关海龙使用，故关海龙虽不享有涉案房屋的所有权，但其基于债权、使用权等相关法律关系，仍有权拒绝他人非法占有使用涉案房屋。而李利庭虽然持有《舒居雅苑商品房购销（预售）协议书》，但其未提交有效证据证明其履行了支付了房款、出卖人履行了交付房屋等相关证据，即无证据表明上述协议书已经实际履行。此外，上述协议书存在出卖人为“刘新平”而非涉案房屋的开发者内蒙古天和房地产开发有限公司以及房屋销售价格明显低于市场价格等瑕疵，而李利庭对于上述问题亦无法做出合理解释。因此，被上诉人李利庭未能提交有效证据证明其占有涉案房屋具有合法性，故应承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状、返还住房的民事责任。综上，上诉人关海龙的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下：一、撤销托克托县人民法院（2016）内0122民初94号民事判决；二、被上诉人李利庭于本判决生效之日起立即停止对舒居雅苑小区6号楼1单元5层东户的侵害；三、被上诉人李利庭于本判决生效之日起十五日内将舒居雅苑小区6号楼1单元5层东户恢复原状，并返还上诉人关海龙；四、驳回上诉人关海龙的其它诉讼请求。一、二审诉讼费各100元，由被上诉人李利庭负担。本判决为终审判决。审判长  郭籽良审判员  徐晓凡审判员  王海莹二〇一六年七月二十八日书记员  张竹馨