四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终5555号上诉人（原审被告）成都海科投资有限责任公司。住所地：四川省成都市温江区创新中心*楼。法定代表人杨朝，董事长。委托代理人赵丹，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）贺大勇，男，1969年7月17日出生，汉族，住四川省成都市温江区。委托代理人陈泳甫，成都市温江区柳城法律服务所法律工作者。委托代理人李德江，成都市温江区柳城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）赵术英，女，1969年3月13日出生，汉族，住四川省岳池县。委托代理人陈泳甫，成都市温江区柳城法律服务所法律工作者。委托代理人李德江，成都市温江区柳城法律服务所法律工作者。上诉人成都海科投资有限责任公司（以下简称海科公司）因与被上诉人贺大勇、赵术英房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2016）川0115民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2012年4月12日，贺大勇、赵术英（买受人）与海科公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，约定贺大勇、赵术英购买海科公司开发的位于××街办××号房屋，建筑面积86.13平方米，购房款308345元。第十条第一款约定：“出卖人应当在2012年10月1日前向买受人交付该商品房。”另第十九条第二款第二项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起545日内取得房屋所有权证明的，双方同意按照下列第二种方式处理：2、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。”同日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中第六条第五款约定：“办理房屋所有权证的时间，从买受人交纳完毕专项维修基金及相关税费，提交完整的办理产权所需资料及相关手续之日计算”。第六条第六款约定：“如买受人委托出卖人办理分户国有土地使用证的，出卖人应在买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权证办理完毕之日起3年取得分户国有土地使用权证书。”合同签订后，贺大勇、赵术英按时支付308345元房款。2012年10月16日，贺大勇、赵术英办理接房手续并缴纳了契税、维修资金、土地证工本费等。2015年1月28日，海科公司取得楼栋权属证明。2015年6月8日，贺大勇、赵术英取得房屋所有权证。原审庭审中，贺大勇、赵术英确认房屋产权证违约天数为419天。贺大勇、赵术英在原审中的诉讼请求是：一、判令海科公司支付逾期交房违约金1480.06元，逾期办理分户产权违约金22509.16元，逾期办理国有土地使用证违约金23002.54元；二、本案诉讼费由海科公司承担。原审法院认定上述事实，有贺大勇、赵术英提交的商品房买卖合同、收据、产权证书、缴费收据及双方当事人的当庭陈述为证。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同依法成立并生效，双方应按照合同约定履行各自义务。海科公司逾期办理房屋产权证书，应当按照约定承担违约责任。双方确认房屋产权证违约天数为419天，逾期办理分户产权违约金应为：419×308345×0.0001=12919.66元。对贺大勇、赵术英主张逾期交房违约金而海科公司抗辩该项请求已超过诉讼时效的问题，原审法院认为贺大勇、赵术英自2012年10月16日交房时就已知海科公司逾期交房，且贺大勇、赵术英未提供证据证明其向海科公司主张过相关权利，故对贺大勇、赵术英的该项主张不予支持。另，贺大勇、赵术英主张逾期办理国有土地使用证违约金23002.54元，因按照双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第六条第六款之约定尚未到达办理国有土地使用证的时限，对贺大勇、赵术英关于逾期办理国有土地使用证违约金的请求不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条之规定，判决：一、海科公司于判决生效后十日内支付贺大勇、赵术英逾期办证违约金12919.66元；二、驳回贺大勇、赵术英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取487.50元，由海科公司承担。宣判后，原审被告海科公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一、原审未能查清基本事实，导致错误判决。1、因为政府主管部门的原因，逾期天数应扣除12天。海科公司于2015年5月26日将办理产权资料递交房管局，而分户产权办理时间是2015年6月8日。按照《补充协议》第6条第三款的约定，因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接受出卖人报送的资料和办结产权登记相关手续的，出卖人不承担任何法律责任。因此，逾期天数应当扣除房管局从接受办证资料到办理产权证的天数。二、逾期办证并非上诉人主观原因造成，且贺大勇、赵术英没有实际损失，一审法院违约金支持明显过高。1、根据合同约定海科公司的义务仅是协助业主办理权属登记，由于有些业主资料没有交齐或者资料不符合要求被退回，导致整栋房屋的产权证办理延后；2、贺大勇、赵术英早已经在签订《商品房买卖合同》当年就接收案涉房屋，并取得房屋产权证，其能够对案涉房屋行使占有使用收益的权利。同时，由于贺大勇、赵术英系按揭购房，即使产权证办理后，依然由贷款银行作为抵押权人，故产权证的逾期办理对其利益无根本实质性影响。截止一审庭审结束，贺大勇、赵术英也没有证据证明因逾期办证对其造成的具体损失。在没有具体损失的情况下，原审法院依然支持了较高的违约金，明显有失公允。据此请求：撤销原判，发回重审或者依法改判；本案诉讼费由贺大勇、赵术英负担。贺大勇、赵术英发表答辩意见称：1、一审法院认定事实清楚。海科公司提出应当扣除行政机关办证的天数的理由不能成立；2、一审法院并未完全支持贺大勇、赵术英的全部诉讼请求，逾期办证的原因是海科公司应当能够预见的，因此应当承担相应的责任；3、一审法院已经查明的双方共同确认的违约天数，上诉人认为未查清不是事实。故请求：驳回上诉，维持原判。二审中，海科公司向本院由海科公司制作的统计表，该统计表上有似“兰霞”的签字以及“15.5.26”或“15.5.27”的记载，拟定证明2015月5月26日及27日海科公司向政府主管部门递交了办证资料，逾期办证时间应当相应扣减。贺大勇、赵术英发表质证意见称：该统计表未加盖政府主管部门印章，对“兰霞”的签字真实性不予确认。本院经审查认为：因该统计表系海科公司单方制作，海科公司也未提交其他证据证明签字人员的身份或工作单位，故该证据不能达到其在2015年5月26日或27日向政府主管部门提交了案涉房屋的办证资料的证明目的，本院不予采信。经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据海科公司的上诉主张与贺大勇、赵术英的答辩意见，本案二审争议焦点为原审法院对违约金的认定是否符合法律规定。对此，本院做如下认定：海科公司上诉提出，因部分业主未交齐资料或资料不符合要求被退还，导致产权办理延后的问题。本院认为，依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，海科公司主张存在部分业主未交齐资料或者资料不符合要求导致产权办理迟延的问题，应当就此承担举证责任。但在本案诉讼中，海科公司未提交证据证明其该项主张，故本院对其该上诉理由不予支持。海科公司另提出，原审法院判决违约金过高。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，因海科公司逾期办证时间较长，原审法院综合考虑实际情况，支持贺大勇、赵术英的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费975元，由上诉人成都海科投资有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 锋代理审判员  何广智代理审判员  龚 耘二〇一六年七月二十八日书 记 员  崔玉翠