湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武东开民一初字第00628号原告：武汉市世界城广场商业管理有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区珞喻路766号世界城广场8楼。法定代表人：何海涛，该公司总经理。委托代理人：张小龙，该公司员工。委托代理人：张飞，该公司员工。被告：上海达弗服饰有限公司，住所地：上海市浦东新区浦东南路2250号2幢一层B198室。法定代表人：沈玲娴，该公司总经理委托代理人：邹文龙，上海市锦天城律师事务所律师。原告武汉市世界城广场商业管理有限公司（以下简称世界城公司）诉被告上海达弗服饰有限公司（以下简称达弗服饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员柳洪强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世界城公司的委托代理人张小龙、张飞，被告达弗服饰公司的委托代理人邹文龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世界城广场诉称：2013年11月21日，原告与被告就租赁武汉市光谷世界城广场1楼150号商铺（迪迦默专柜）签订了《世界城广场租赁合同》。合同约定租赁期限为3年，从2013年12月21日起至2016年12月20日。优惠租赁政策为经营免租期六个月，记租期限从2014年6月21日起算。租金以营业额抽成方式计算，2014年6月21日至2014年12月20日抽成率为9%，以后逐年递增。但被告从2014年6月21日起拖欠租金，且从2014年1月1日起欠缴水电费，从2014年3月1日起欠缴物业管理费和营销推广费。期间原告多次催缴，被告置若罔闻。鉴于被告的以上行为严重违反了双方租赁合同约定，严重侵犯了原告的合法权益，原告于2015年3月2日对被告进行撤柜，收回物业。根据租赁合同第十一条第3款第（5）项的约定，被告未按合同约定如期支付租金，拖欠租金，物业管理费，水、电、燃气等费用超过15日的，原告有权书面通知被告解除本合同，有权收回商铺，没收保证金，被告装修投入原告不予补偿，被告应向原告支付合同解除前的逾期付款违约金（从逾期之日起支付未支付金额千分之五的违约金，直到全部付清为止），还应支付相当于6个月租金作为原告预期利益的补偿。同时，根据原、被告与上海艾铭建筑工程有限公司签订的《装修施工三方协议》第六条第3款的约定，因被告违约导致原、被告签订的租赁合同终止或提前解除，被告应赔偿原告投入的装修补贴工程折旧后的价值。故原告世界城公司诉至人民法院，请求判令：1、确认原、被告签订的《世界城广场租赁合同》于2015年3月2日解除；2、被告支付合同解除前欠付的租金60160元、物业管理费85217元、营销推广费17039元、水电费28584元，以上共计191000元；3、被告对原告投入的装修补贴工程按照折旧后的价值赔偿原告487500×2／3=325000元；4、被告承担合同解除的违约责任，支付原告合同解除前的逾期付款违约金141817元、双方合同中约定的预期利益补偿（六个月租金）51136元；第2、3、4项共计708953元；5、本案诉讼费由被告负担。2015年8月5日，原告世界城公司将其诉讼请求第一项变更为：请求确认原、被告签订的《世界城广场租赁合同》于2014年8月11日解除。原告世界城公司将其诉讼请求第二项变更为：被告达弗服饰公司支付合同解除前欠付的租金6254元、合同解除后商铺占用费53906元（参照租金标准计算）、物业管理费85217元、营销推广费17039元、水电费28584元，以上��计191000元。被告达弗服饰公司辩称：1、同意原、被告签订的《世界城广场租赁合同》于2015年3月2日解除，不是2014年8月11日；2、不同意原告主张的租金和占有使用费的计算方式，但是对应付租金及物业费没有异议，愿意支付租金至2015年3月2日，对欠付租金金额60160元无异议，对物业管理费85217元有异议，应该减去一个月7500元；对营销推广费17039元不予认可，因为商场没有给我公司做任何营销推广，这是商场强加给租户的，属于霸王条款，应属无效；没有收到水电费的账单，我方对水电费的计算方式和金额不予认可，水电费应当包含在租金60160元以内；3、不同意赔偿装修工程补贴款，装修补贴的事实存在，但是由于原告未经被告同意擅自拆毁装修，属于原告的侵权行为，原告的这一行为不仅把商铺里的装修完全予以不可修复的损毁，而且把被告在商铺中自行陈列的货架以及衣柜及其他展示的设施一并予以收缴，对此我们已另行起诉，要求我方支付装修补偿款没有依据，双方没有书面的依据；4、我们承认存在逾期付款的事实，逾期付款的部分仅仅是指租金和物业费，但是原告主张的逾期付款违约金的金额过高，已经是本金的2.5倍左右；对于预期利益补偿，我们认为原告在商铺收回以后，第二天就转租给他人，不存在空租期，原告没有预期利益损失，相反，由于原告的单方解约行为给被告造成了经济损失，被告为此不仅要与招聘的工作人员解除劳动关系并补偿损失，而且大批货物被原告扣押，商场陈列的设施被损毁，我们对此也已另行起诉。经审理查明：原、被告于2013年11月21日签订《世界城广场租赁合同》，由被告达弗服饰公司承租原告世界城公司位于武汉世界城广场150号商铺经营迪伽默（VDG）服装，面积150平方米，合同约定租赁期限为三年，从2013年12月21日起至2016年12月20日。优惠租赁政策为经营免租期六个月，计租期限从2014年6月21日起算。租金以营业额抽成方式计算，2014年6月21日至2014年12月20日抽成率为9%，以后逐年递增。该商铺的地面、天花板、墙体货架固定结构、活动货架等的制作、施工和安装工程是原告世界城公司委托上海艾铭建筑工程有限公司装修，花费487500元，由原告世界城公司支付。被告达弗服饰公司进场后，共交纳19783元物业费，三个月营销推广费4500元，电费3576元，没有交纳租金和其他费用。原告世界城公司于2014年5月14日向被告达弗服饰公司承租的案涉商铺送达告知函，2014年7月14日又送达告知函，其中7月14日的告知函没有显示店铺工作人员签收。后原告世界城公司于2014年7月28日制作解约告知函，于2014年8月6日向被告达弗服饰公司网络记载及��装吊牌上记载的地址曹杨路540号中联大厦10楼邮寄解约告知函，邮单上留的是魏凯的电话，8月11日签收，邮寄结果显示为“妥投，他人收，王前”。原告世界城公司分别于2014年8月29日、2014年12月18日、2015年2月12日、2015年2月15日向被告达弗服饰公司店铺内书面送达费用收缴通知单。2015年3月2日，原告世界城公司派人将商铺的门上锁，当天就把商铺内的物品搬出，被告达弗服饰公司正式退场，原告世界城公司接手，后对该商铺装修后出租给他人。室内物品被原告世界城公司扣押，被告达弗服饰公司对此已另行起诉。以上事实，有《世界城广场租赁合同》、《商铺费用收缴通知单》、《商务催款函》、《催款告知函》、《租赁合同补充协议》、《结算业务委托书》、《装修施工三方协议》、2014年7月28日世界城公司的解约告知函、邮单、达弗服饰公司网上地址��通话记录文字版及光盘、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：原告世界城公司与被告达弗服饰公司签订的《世界城广场租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《装修施工三方协议》系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应当按照法律的规定和合同的约定，全面、适当地履行合同义务。债务人不履行或不适当履行主给付义务、从给付义务、附随义务的，构成不完全履行，应当承担违约责任。原告世界城公司已按照上述合同的约定，及时履行了对商铺进行装修、交付、供水电、营销推广等合同义务。但被告达弗服饰公司在进场后，共交纳19783元物业费，三个月营销推广费4500元，电费3576元，没有交纳租金和其他费用，应当承担相应的违约责任。关于《世界城广场租赁合同》的解��时间问题，根据租赁合同第十一条第3款第（5）项的约定，被告未按合同约定如期支付租金，拖欠租金，物业管理费，水、电、燃气等费用超过15日的，原告世界城公司有权书面通知被告达弗服饰公司解除本合同，现被告达弗服饰公司未能在合同约定的期限内支付租金及其他费用，原告世界城公司可以依合同约定行使合同解除权，被告达弗服饰公司于2014年8月11日签收了原告世界城公司邮寄的解约告知函，《世界城广场租赁合同》于当日依约解除。原告世界城公司请求确认双方签订的《世界城广场租赁合同》于2014年8月11日解除的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告世界城公司的第二项诉讼请求：被告达弗服饰公司支付合同解除前欠付的租金6254元、合同解除后商铺占用费53906元（参照租金标准计算）、物业管理费85217元、营销推广费17039元、水电费28584元���以上共计191000元能否得到支持的问题。因合同解除前欠付的租金6254元、物业管理费85217元、营销推广费17039元、水电费28584元四项，双方签订的《世界城广场租赁合同》、《租赁合同补充协议》对以上费用的计算有明确约定，且被告达弗服饰公司对其提出的抗辩理由没有举证予以证明，本院依法对该四项费用予以支持。关于合同解除后商铺占用费53906元，被告达弗服饰公司实际占用涉案商铺到2015年3月2日，且在庭审中被告达弗服饰公司也自认租赁合同应于2015年3月2日解除，同意支付租金60160元，现原告世界城公司要求参照租金标准计算被告达弗服饰公司在租赁合同解除后的商铺占用费53906元，并无不当。本院依法予以支持。关于被告达弗服饰公司是否应对原告世界城公司投入的装修补贴工程按照折旧后的价值赔偿的问题，根据原、被告与上海艾铭建筑工程有限公司签订的《装修施工三方协议》第六条第3款的约定，因被告达弗服饰公司违约导致原、被告签订的租赁合同终止或提前解除，被告达弗服饰公司应赔偿原告世界城公司投入的装修补贴工程折旧后的价值。故原告世界城公司要求被告达弗服饰公司对其投入的装修补贴工程按照折旧后的价值赔偿原告世界城公司487500×2／3=325000元，于法有据，本院依法予以支持。关于原告世界城公司要求被告达弗服饰公司承担合同解除的违约责任，支付原告世界城公司合同解除前的逾期付款违约金141817元的问题。虽然原告世界城公司依据合同的约定将合同解除前的逾期付款违约金141817元的组成明细列表提交了本院，但是相对于合同解除前的逾期付款金额137094元，明显过高，且被告达弗服饰公司也对逾期付款违约金过高提出了抗辩。现本院依据最高人民法院《关于适用﹤��华人民共和国合同法﹥的解释（二）》第29条的规定，依法予以适当调减，判令被告达弗服饰公司承担合同解除的违约责任，支付原告世界城公司合同解除前的逾期付款违约金41128元（137094元＊30%=41128元）关于原告世界城公司要求被告达弗服饰公司赔偿双方合同中约定的预期利益补偿（六个月租金）51136元的问题，因2015年3月2日，原告世界城公司派人将涉案商铺的门上锁，当天就把商铺内的物品搬出，被告达弗服饰公司正式退场，原告世界城公司接手，后对该商铺装修后出租给他人。原告世界城公司在本案中已经对被告达弗服饰公司在实际占用涉案商铺期间的租金、商铺占用费、物业管理费、营销推广费、水电费及逾期付款违约金提出了诉请，本院也支持了原告世界城公司相关正当的诉讼请求，且原告世界城公司在收回涉案商铺后，随即将其出租，并��预期利益损失，故对原告世界城公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十一条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告武汉市世界城广场商业管理有限公司与被告上海达弗服饰有限公司签订的《世界城广场租赁合同》于2014年8月11日解除；二、被告上海达弗服饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市世界城广场商业管理有限公司支付合同解除前欠付的租金6254元、合同解除后商铺占用费53906元、物业管理费85217元、营销推广费17039元、水电费28584元，以上共计191000元；三、被告上海达弗服饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市世界城广场商业管理有限公司支付装修补贴工程折旧后的价值325000元；四、被告上海达弗服饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市世界城广场商业管理有限公司支付合同解除前的逾期付款违约金41128元；五、驳回原告武汉市世界城广场商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10890元，简易程序减半收取5445元，由被告上海达弗服饰有限公司负担（此款原告武汉市世界城广场商业管理有限公司已垫付，被告上海达弗服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内随上述应付款项一并给付原告武汉市世界城广场商业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  柳洪强二〇一六年七月二十八日书记员  孟 涛