重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书���2016）渝04民终1073号上诉人（原审被告）：重庆龙湾房地产开发有限公司。住所地：重庆市酉阳土家族苗族自治县桃花源镇桃花源中路*号。法定代表人：项益龙，该公司董事长。委托代理人：张云祥，重庆渝鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：虞冠平，男，1961年2月27日生，汉族，住浙江省瑞安市。委托代理人：郑训和，重庆市酉阳土家族苗族自治县中心法律服务所法律工作者。上诉人重庆龙湾房地产开发有限公司（以下简称龙湾公司）因与被上诉人虞冠平商品房预售合同纠纷一案，不服酉阳土家族苗族自治县人民法院（2016）渝0242民初791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日受理本案后，依法由审判员何庆华担任审判长，与审判员黄飞、代理审判员郑斌组成合议庭，由书记员谭昕怡担任法庭记录，于2016年7月26日公开开庭审理了本案。上诉人龙湾公司的委托代理人张云祥，被上诉人虞冠平的委托代理人郑训和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审审理查明：2014年10月21日，虞冠平与龙湾公司签订了《“龙湾国际”定购协议》，约定虞冠平购买龙湾公司开发的位于酉阳县桃花源镇桃花源大道北路8号的“龙湾国际”商品房一套，房号为4-18-X，建筑面积为85.25平方米，总价款为341000元。2014年10月27日，双方再次签订了《“龙湾国际”定购协议》，约定虞冠平购买“龙湾国际”房号为4-1X/16-X的商品房，建筑面积为130平方米，总价款为520000元。2014年10月27日，龙湾公司向虞冠平出具了四份收据，两份购房款收据金额分别为341000元和520000元，收据中注明是内转；另外两份是大修基金、契税、产权登记费、工本费收据，分别为15435元和23490元。一审中，龙湾公司自认已将涉案两套商品房出售给他人。一审另查明，案外人虞海河原系龙湾公司的股东。2012年8月，虞海河将其持有的公司股份全部转让给龙湾公司法定代表人项益龙并退出公司。虞冠平一审诉称，2014年10月21日、10月27日，虞冠平与龙湾公司分别签订了两份《“龙湾国际”定购协议》，约定虞冠平购买“龙湾国际”商品房两套，分别为4-1X/16-X号、4-18-X号。虞冠平于2014年10月27日支付龙湾公司购房款899925元。后龙湾公司未通知虞冠平签订商品房买卖合同，反而将该商品房出售给他人。故诉至人民法院，请求判令：一、解除虞冠平与龙湾公司签订的两份《“龙湾国际”定购协议》，龙湾公司返还虞冠平购房款899925元，并按重庆农村商业银行同期贷款利率支付利息；二、本案案件受理费由龙湾公司承担。龙湾公司一审辩称，第一、该案��非商品房销售合同纠纷，实际是股权转让纠纷，龙湾公司要求追加虞海河为当事人；第二、龙湾公司已将虞冠平的购房款全部退还，包括支付虞冠平的337425元和虞海河代虞冠平领取的562500元；第三、若龙湾公司违约，应按合同约定承担违约责任，并非利息。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案定购合同对房屋的座落、面积、价格进行了明确约定，龙湾公司在协议签订后向虞冠平出具了购房款收据，因双方尚未签订正式的商品房买卖合同，故应认定定购合同为商品房买卖合同。龙湾公司辩称本���系股权转让纠纷，需追加虞海河为当事人。但龙湾公司未提交相关证据证明虞冠平、虞海河、龙湾公司之间存在债权转让关系，不能仅仅以购房款收据中的“内转”推定双方是债权转让关系。龙湾公司该辩称没有证据支撑，不予支持。本案是商品房销售合同纠纷，根据合同相对性原则，虞海河并非合同相对方，故对龙湾公司要求追加虞海河为当事人的请求不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。因龙湾公司已将涉案房屋转售给他人，致使双方的合同目的不能实现，虞冠平要求解除合同，返还已付的房款及支付相应的利息，予以支持。两套商品房购房款及大修基金、契税、产��登记费、工本费共计899925元，应予以返还。龙湾公司提交的虞海河诚意金清单及领款单，不足以证明已将购房款退还原告虞冠平。对于虞海河代领的359000元，没有虞冠平的授权委托，亦无相关证据证明虞海河已将该款项转交虞冠平，故对龙湾公司该辩称不予支持。对于虞冠平主张的资金占用损失，按照中国人民银行同期同类贷款利率予以支持。对于资金占用损失的起算时间，以购房款收据中的时间即2014年10月27日起算至实际付清之日止。综上，遂依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决:一、解除��冠平与重庆龙湾房地产开发有限公司分别于2014年10月21日、2014年10月27日签订的两份《“龙湾国际”定购协议》；二、重庆龙湾房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还虞冠平购房款899925元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2014年10月27日起至实际付清之日止的利息；三、驳回虞冠平的其他诉讼请求。案件受理费12799元，因适用简易程序减半收取6399.5元，由重庆龙湾房地产开发有限公司负担，退回虞冠平预交的案件受理费12799元。龙湾公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、原判漏列当事人，程序违法。本案实质是龙湾公司原法定代表人虞海河将其25%的股权折价200万元及借款770万元，转让给现法定代表人项益龙。由于龙湾公司资金困难，以房抵款，并委托虞海河全权处理抵偿的10多套房屋买卖事宜，虞海河又以房抵偿债务给虞冠平等10余人。本案应追加虞海河作本案的当事人，原审未追加虞海河作当事人，显属程序违法。二、原判认定事实不清，本案不是一般的商品房买卖合同，而是以房抵债的纠纷，所谓的购房款虞冠平并没有支付，而是以房抵债的方式签订的商品房买卖协议，虞海河已经代虞冠平在龙湾公司处领取了全部购房款。综上，龙湾公司请求本院判决：一、撤销酉阳土家族苗族自治县人民法院（2016）渝0242民初791号民事判决；二、改判后发回原审法院重审或驳回虞冠平的诉讼请求。被上诉人虞冠平答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，龙湾公司上诉理由不成立。具体理由如下：1.双方订立的商品房买卖合同合法有效，对双方均具有约束力。2.尽管双方缴款在前，签订协议在后，但原欠款作为购房款充抵购房款及应予缴纳的税费是经三方同意，对此法律后果各方并无异议。购房屋合同系补充合同，不能履行的原因系龙湾公司的故意行为所致，因其将涉案房屋又转让给予案外第三人。3.根据合同相对性原则，本案要解决的是龙湾公司与虞冠平之间的债权债务纠纷，龙湾公司与虞海河之间的债务纠纷与本案无关，不属本案审理范围，一审没有将案外人虞海河列为当事人参加诉讼，并无不当。4.龙湾公司诉称全部应退购房款已经以虞海河的名义领取，已经不欠虞冠平购房款的理由不成立，实际上虞冠平没有收到任何退款。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审中，龙湾公司为了证明其上诉主张，向本院提供了一份《委托书》，拟证明虞冠平将在龙湾公司处所购房屋委托虞海河代卖，一切手续全权委托虞海河办理，虞海河与虞冠平之间系委托代理关系，虞海河应当作为本案当事人被追参加到诉讼中。被上诉人虞冠平质证认为，该证据系复印件而非原件，其上的内容即便客观真实，也只能证明虞冠平委托虞海河卖房，而没有委托其代领购房款。委托书下达之时，虞海河已经不再是龙湾公司的股东，故该证据不能达到上诉人的证明目的。本院审查认为，虞冠平的代理人虽认为该证据是复印件，但并没有否定其中是虞冠平、虞海河本人签名，故该证据的合法性、客观性予以采信，可以认定虞海河出卖4-18-X号房屋系经由虞冠平委托。但该委托授权仅针对4-18-X号房屋，并不针对为4-1X/16-X号房屋，故该证据的证明效力仅及于4-18-X号房屋，而不及于4-1X/16-X号房屋。故不能完全证明龙湾公司的待证事实。一审中，龙湾公司虽然出示了该公司会计表一页即《虞海河诚意金》，旨在证明虞冠平已经委托虞海河领回了先前交付涉案六套房屋的购房款。一审经虞冠平质证认为，该证据系龙湾��司自己制作记载的流水账，而且该名目是虞海河的诚意金，领取的相应款项也没有虞冠平的签字认可，虞冠平并没有授权虞海河领取该款项，与本案不具关联性。本院审查认为，该证据系龙湾公司内部财会账，没有相关人员的签名，并不能证明该款的真实去向，且没有其他证据证明虞冠平授权虞海河代其领取全部款额。同时，虞海河本身与龙湾公司现法定代表人项益龙之间存在股权转让关系，不排除该笔款项系项益龙以公司资金垫付虞海河股权转让款的可能。故该证据的关联性本院不予采信。本院二审查明，2014年11月11日，虞冠平出具《委托书》给虞海河，委托其“代卖位于龙湾国际的4-18-X号房，建筑面积85.25平方米，一切手续全权委托虞海河办理。”二审查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦��：一、原审是否因漏列当事人而程序违法；二、龙湾公司与虞冠平之间的合同应否解除，龙湾公司应否承担返还购房款并支付相应利息、承担违约的责任。关于焦点一。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定：“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”第一百三十二条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”由此可知，民诉法第一百七十条所规定的被“遗漏的当事人”，是指必须共同进行诉讼的当事人，也即必要的共同诉讼的当事人。而必须共同进行诉讼的当事人则是指应当参加进入必要的共同诉讼的人，即其与已经参加诉讼的当事人一方的诉讼标的是共同的，具有共同的权利义务，诉讼标的必须合一确定，必须���并审理。否则遗漏必须共同进行诉讼的当事人，程序上难以保障其合法诉权的行使，实体裁判时也无法将其对诉讼标的的实体权利义务予以固定。本案为商品房预售合同纠纷，合同的相对方分别为龙湾公司与虞冠平，虞海河非合同相对方，作为一审原告的虞冠平也没有向虞海河提出诉讼请求，虞冠平与虞海河之间没有同一的诉讼标的，也不具有共同的权利义务，虞海河是否参加本案诉讼不影响虞冠平权利的行使，故不属必须合并审理的必要共同诉讼情形。一审法院没有将虞海河作为本案被告并无不当。且即便本案中存在虞冠平、虞海河、龙湾公司三者之间的债权让与或者债务转让、虞冠平与虞海河之间存的委托代理关系而致双方债权债务的抵销，也是一个事实认定问题，双方应当通过举证来证明，人民法院根据证明责任来确定权利主张人的请求是否成立，属实体法调整的范围。综上，即使虞海河曾经与龙湾公司与虞冠平有一定的经济往来，但并不是该合同的相对人，原判未追加虞海河作为本案的当事人并无不当，龙湾公司上诉主张虞海河应当作为必须共同诉讼的当事人没有法律依据，本院不予支持。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。本案中，龙湾公司在与虞冠平签订合同后，又将该房屋出售给第三人，导致��冠平商品房买卖合同目的不能实现，虞冠平请求解除该合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，原判予以支持符合法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”由此可知，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实负有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”本案中，退款义务在于上诉人龙湾公司，现其不能出示充足的证据证明虞冠平已经将全部购房款领取完毕，故其诉称虞海河已经代虞冠平在龙湾公司处领取了全部购房���的理由不成立，其应当承担举证不能的法律责任。综上，龙湾公司的上诉事实和理由不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12799元，由上诉人重庆龙湾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何庆华审 判 员  黄 飞代理审判员  郑 斌二〇一六年七月二十六日书 记 员  谭昕怡