陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕03民终210号上诉人金台区陈仓镇李家崖村第三组经济合作社,住所地宝鸡市金台区李家崖村。负责人张小宝，任组长。委托代理人李德起，陕西高理律师事务所律师，特别授权。委托代理人张智，陕西高理律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）陕西慧嵘商贸有限公司,住所地宝鸡市渭滨区创业路1号院2号楼1单元1101号，组织机构代码73538052-6。法定代表人景丽丽，公司执行董事。委托代理人董跃，陕西际傧律师事务所律师，特别授权。委托代理人袁文革，陕西际傧律师事务所律师，特别授权。上诉人金台区陈仓镇李家崖村第三组经济合作社因与被上诉人陕西慧嵘商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案不服陕西省宝鸡市金台区人民法院(2015)金民初字第02324号号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人负责人张小宝及委托代理人李德启、张智，被上诉人委托代理人董跃、袁文革到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。一审审理查明，2013年10月6日，被告李家崖三组作甲方、原告慧嵘公司作乙方，双方签订土地租赁合同，约定将位于李家崖三组面积6.94亩的土地出租给慧嵘公司，土地用途暂定为商业，承租方式为单位承租经营。租赁期限18年，自2013年10月1日至2031年9月30日。该地上附着物门面房18间、仓库建筑物，由乙方无偿使用并加以维护；待合同期满或解除时，按使用的实际状况与所租赁土地一并归还甲方。租金每年50万元；合同签订后5个工作日内交付首年租金，以后每年10月1日前全额交纳下年度租金。同时约定，租金每5年递增20%。合同在第八条“合同的变更和解除条款”约定，1、合同一经签订，任何单位和个人不得随意变更或者解除。2、合同履行期间，任何一方法定代表人或人员的变更，都不得因此变更解除合同。3、本合同履行中，因不可抗力致使合同难以履行时，双方可以协商解决。李家崖三组原组长杨东武、慧嵘公司原副经理杨水科在合同甲、乙方处签名，双方单位盖章。合同签订后，慧嵘公司按照约定于2013年10月9日，通过长安银行以公司名称向被告李家崖三组转账给付第一年租金50万元。2014年5月26日李家崖三组向杨水科发出通知，通知内容为“杨水科您好：2014年5月18日，针对你租赁李家崖三组东风路仓库土地问题，召开了户代表大会，于2014年5月24日再次召开户代表扩大会议，经两次会议研究，最后村民一致决定，坚决不给杨水科租赁土地，所以，特此通知你于2014年5月底前搬离现场”。慧嵘公司接到该通知后，于2014年7月22日向本院提起诉讼。上述事实有以下证据可以证实：原告提交的1、2号证据以及4号证据②张海亮出具的证明，可以证实原、被告于2013年10月订立租赁合同以及租赁合同的相关条款，原告依照合同约定缴纳了第一年的租金50万元。原告提交的3号证据及被告提交的4号证据③，可以证实2014年5月26日被告向杨水科发出通知，不给其租赁土地。被告提交的证据1可以证实原告公司的基本状况。被告提交的5号证据“证明”，上有李家崖村、陈仓镇政府加盖的印章，可以证实三组的上届领导班子没有给现任班子办理交接手续。上述证据经庭审质证认证，来源合法、内容真实、证据之间可以相互映证，足以确认属实。此外，原告还提交4号证①有村民签字的证明，欲证实被告发出解除通知，没有经过村民大会或代表大会讨论，但未提交其他相关证据证实签字的人就是三组村民，该证据不能采信。被告提交的2、3号证据，4号证据①110报警登记表、②被拆现场照片，6、7号证据证明目的都是在证实租赁合同的效力问题，本案原告请求确认的是2014年5月26日解除通知的效力而非合同效力，被告又未提出反诉要求法院确认合同效力，因此上述证据与本案没有关联性，本院不予审查采信。被告补充提交的8号证据欲证实被告发出解除通知，经过村民组委会的研究讨论，但未提交其他相关证据证实签字的人就是三组村民，该证据亦不能采信。一审法院认为，根据原、被告双方当事人及委托代理人的意见，归纳以下争议焦点：焦点一：原、被告之间是否存在租赁合同关系？原、被告之间系租赁合同关系，有租赁合同、银行进账单回单，可以相互印证。被告辩解该合同是杨水科以自己名义签订、慧嵘公司后来加盖的公章，因此该公司与李家崖三组没有合同关系，该辩解与2013年10月9日慧嵘公司给李家崖三组汇款50万元相矛盾不能成立。杨水科在与李家崖三组订立合同时在承租方签名，慧嵘公司在杨水科的名字上加盖了公章、合同第二条2款明确约定“承租方式为单位承租经营”、2013年10月9日慧嵘公司给李家崖三组汇款50万元这三点可以相互印证，充分说明杨水科代表慧嵘公司签订合同。租赁合同关系的双方为本案原、被告。被告委托代理人还认为，杨水科如果代表慧嵘公司就应当在委托代理人后签名，而不应当在承租方后签名。在民间活动中，不能苛求普通公民将委托代理人、承租方等等专业名词区分的十分清楚并准确运用，本案中，杨水科在合同上“承租方”签名，慧嵘公司在该签名上面加盖了公司印章，又依照合同约定在2013年10月9日给李家崖三组通过银行汇款缴纳租金50万元，这些事实充分说明慧嵘公司对杨水科的行为以及该行为产生的后果是认可的，杨水科签订合同的行为是慧嵘公司授权而为，该宗土地的承租方不是杨水科而是慧嵘公司。换言之，如果慧嵘公司没有在合同上加盖印章，亦没有以公司名义交付租金，那么被告委托代理人认为承租人是杨水科的这一观点才有可能成立。假设慧嵘公司是在杨水科与李家崖三组发生矛盾后，为了虚假诉讼，在合同上加盖了公章，那么如何解释在2013年10月9日、合同订立后的第三天、慧嵘公司从公司账户向李家崖三组汇款50万元的事实，这一事实有第三方机构长安银行的进账单回执可以确认，无法伪造，被告委托代理人的辩解不能成立。焦点二：原告是否适格？2014年5月26日被告以村民户代表会的一致意见，因此决定“坚决不给杨水科租赁土地，并限期搬离”。解读该通知，李家崖三组的明确意思表示就是要终止合同，不再给杨水科租赁场地。由于组委会的移交问题，原告的租赁合同李家崖三组见到较晚，因此该组在发出通知的时候认为承租方是杨水科，但经过案件审理，没有任何证据表明李家崖三组与杨水科之间订立过租赁合同。结合2014年5月26日通知的内容，以及被告负责人、委托代理人的陈述，可以确认该通知所指向的合同是包括18间门面房在内的土地租赁合同，因此，原告慧嵘公司作为承租人在收到杨水科转交的通知后，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）规定的“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”提起诉讼，符合法律规定，原告是适格主体。被告的委托代理人认为慧嵘公司工商登记的法定代表人是景丽丽，不是诉状上的杨水科，因此原告主体不适格，应当驳回起诉，该主张亦不能支持。对此，原告认可属于诉状上的书写错误，其在开庭审查当事人身份时已经作出了纠正，声明法定代表人为景丽丽而非杨水科，且有营业执照、工商档案相佐证，故不能就此否认原告的主体资格；其次，公司法人是指具备国家法律规定的资金数额、企业名称、组织章程、机构、住所等法定条件，能够独立承担民事责任，经主管机关核准登记取得了法人资格的社会经济组织，只要具备上述法律规定的条件，就具有民事诉讼权利能力，原告慧嵘公司在起诉时错写法定代表人并不能否认其法人资格，被告委托代理人的这一观点没有法律依据，不能成立。焦点三：被告2014年5月26日发出通知的效力问题？根据双方合同约定，除非不可抗力致使合同难以履行时，双方可以协商解决。《中华人民共和国合同法》第六章就合同的权利义务终止作出规定，根据第九十三条、九十四条的规定，解除合同的方式有（一）当事人协商一致、（二）当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。（三）因不可抗力致使不能实现合同目的；（四）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（五）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（六）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（七）法律规定的其他情形。上述法律规定的任何一种情形在本案中均不存在。因此李家崖三组发出的这份通知没有法律依据和合同依据，应属无效。被告辩解，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条二款规定“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”本案的租赁合同至今没有依法办理土地使用权的变更登记，双方的合同至今未生效；同时由于原组长与杨水科是叔侄关系，该合同没有经过三分之二以上村民讨论通过，原组长撬开柜子在合同上偷盖了公章，该合同应属无效。对此，本院认为，在原、被告双方均没有提起诉请要求确认合同效力的情况下，本案仅处理原告起诉的2014年5月26日通知的效力问题，对合同是否生效或无效不做审查和认定，双方可另案解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决如下：被告金台区陈仓镇李家崖村第三组经济合作社于2014年5月26日做出的解除《土地租赁合同》的行为无效。案件受理费500元，由被告承担。一审宣判后，原审被告李家崖三组不服，以原审判决认定事实不清，适用法律错误为由向本院提出上诉，其二审诉讼请求为撤销原判，依法改判驳回原审原告的起诉。被上诉人慧嵘公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条明确规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。故本案上诉审查仅应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中上诉人的上诉请求为撤销原判，依法改判驳回原审原告的起诉。与一审中的抗辩请求驳回原审原告的起诉，否定原审原告享有诉讼主体资格的请求一致。一审法院根据一审证据，对此进行了充分论证，对论证结论，本院并无不同意见。故依据民事诉讼法第一百一十九条第一项“起诉必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”之规定，本院亦确认原审原告系本案适格主体，可以提起诉讼。另，本院二审未发现一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情形。故上诉人的上诉理由不能成立。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人金台区陈仓镇李家崖村第三组经济合作社承担。本判决为终审判决。审 判 长  韩权雁审 判 员  邱有前代理审判员  黄 婷二〇一六年七月十三日书 记 员  谈佳华