四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2014)涪民初字第5175号 原告：邓和荣，男，汉族，生于1964年12月25日，绵阳市涪城区人，现住：四川省绵阳市涪城区。 委托代理人：李光明，绵阳游仙区石马法律服务所法律工作者。 被告：四川海珂实业有限公司，住所地：四川省绵阳市高新区西街58号。 法定代表人：周健，该公司董事长。 委托代理人：陈勇，唐雪梅，四川道融民舟律师事务所律师。 原告邓和荣诉被告四川海珂实业有限公司（以下简称海珂公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月27日立案受理后，依法由审判员杨韬担任审判长，与审判员周宏、张莉组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邓和荣的委托代理人李光明、被告海珂公司的委托代理人陈勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告于2010年1月10日签订了编号为034号的《剑门路中段42号灾后重建房屋拆迁置换协议》、《补充说明》等合同，约定了双方的权利义务。原告按照约定履行了自己的义务，但被告未在约定的期限内向原告交付房屋，也未在约定期限内办理房产证及土地使用证。现要求：1、被告赔偿原告因迟延交房所产生的违约金58700元（321天×200元／天－5500元）；2、为原告办理房产证及土地使用证；3、判令被告按照市府（2010）第14号文件第18条第3项规定向原告补偿应拆面积5年的物管费；4、本案相关诉讼费由被告承担。 被告海珂公司辩称：1、原告所选清房2号楼的开工建设时间是2010年12月，而不是原告主张的2010年7月16日，绵阳市建设局颁发的施工证上有开工时间的记载，2号楼在2012年12月竣工验收后，被告就通知原告接房，原告延迟到2013年3月28日才办理接房手续，因此被告不存在延迟交房的违约行为，也不应承担违约责任；2、原告要求办理两证的问题，因为前期万达楼层超高事件，导致空军暂停对绵阳市房地产项目的验收审批，因此我公司办理产权证的时间延迟了一年，现我公司正积极协调相关方面办理两证；3、原告提出补贴物管费用，其所提的市府（2010）第14号文件的有效时间只有一年，原、被告签订拆迁协议时该文件未出台，双方办理交房手续时该文件已失效，所以原告不能以该文件主张其诉请。 经审理查明：2009年11月14日，原告作为乙方与作为甲方的四川海珂实业有限公司先后签订《剑门路西段42号在后重建房屋拆迁置换协议》、《关于的几点说明》。 双方在《剑门路西段42号在后重建房屋拆迁置换协议》中约定：乙方将其所有的位于涪城区剑门路西段42号13幢5楼9号的房屋一套（建筑面积38.03平方米，产权证号：0000109087）交予甲方拆除并按照本协议约定的房屋置换方式获得补偿。房屋置换补偿方式为：重建竣工验收交验后，按照乙方被拆除房屋面积（该面积以乙方房产证面积为准，以下称“乙方原房屋建筑面积”），甲方用小区内所有新建住宅房楼层5楼（含5楼）以下的房屋，按乙方原房屋建筑面积1：1返还给乙方，甲乙双方互不找补差价。乙方若选择住宅房5楼以上楼层的房屋，则应按市场价格向甲方找补楼层价差。被拆除的房屋建筑面积低于45平方米的产权房户，甲方还足45平方米的新建房。拆迁过渡期限暂定24个月（24个月以内以实际过渡期限为准），甲方保证在全体住户（产权户、租房户）搬离现居住房且重建工程开工之日起两年内将新建房交予乙方；逾期交付新建房（甲方若遇不可抗力因素如：战争、地震等自然灾害或政府相关职能部门延迟工程的审查、验收时间等导致延期除外），则按迟延之日起的天数甲方向乙方每天支付200元的违约金（含租房费）。还建房屋的标准交房时按相关政策规定标准验收合格统一交付。此外，该协议还对置换后超、负面积的优惠政策以及拆迁过渡安置补助费作了详细约定。 而双方在对《剑门路西段42号在后重建房屋拆迁置换协议》进行修订的《修订协议》中对部分条款进行了修订，并约定修订协议生效的同时，原协议中被修订的相应条款因取代而失效。《修订协议》约定了以下内容：重建竣工验收交验后，按照乙方被拆除房屋面积（该面积以乙方房产证面积为准，以下称“乙方原房屋建筑面积”），甲方用小区内所有新建住宅房楼层5楼（含5楼）以下的房屋，按乙方原房屋建筑面积1：1.12返还给乙方，甲乙双方互不找补差价。乙方若选择住宅房5楼以上楼层的房屋，则应按市场价格向甲方找补楼层价差。被拆除的房屋建筑面积按1：1.12置换后仍低于45m2的产权户，甲方免费还足45m2。置换后超、负面积的优惠政策为乙方可在本款①②两项中选择一项，并在签订《置换住房房址确定协议》时选择确定。①置换后的新建住房建筑面积超过乙方原住房建筑面积（原住房建筑面积不足45m2，按45m2计算），超面积在10m2以内，前5m2按1800元/m2销售价售与乙方，后5m2按3000元/m2销售价售与乙方，超出10m2以上乙方按甲方同类房屋的实时市场销售价全额支付。②置换后的新建住房建筑面积超过乙方原住房建筑面积在20m2（含20m2）内的部分，甲方按交新房时同类房屋的实时市场销售价给予乙方15%的优惠（即按85%计价），但优惠后的价格不超过3500元/m2，若超过3500元/m2则按3500元/m2计算，若优惠后的价格低于则按实际价格计算，超出面积21-30m2（含30m2），按照市场价优惠5%，超出30m2以上按照甲方交新房时同类房屋的事实市场销售价全额支付。拆迁过渡期限暂定24个月（24个月以内以实际过渡期限为准），甲方保证在全体住户（产权户、租房户）搬离现居住房且重建工程开工之日起两年内将新建房交予乙方；逾期交付新建房（若遇不可抗力因素除外），甲方向乙方依法承担违约责任。拆迁过渡临时安置补助费为甲方按2幢每户600元/月，3幢、13幢每户500元/月的标准向乙方支付补助费，时间为从乙方腾空房屋办理完毕交房手续之日起至重建工程开工之日止。拆迁过渡临时安置补助费的支付标准甲方仍按2幢每户600元/户，3幢、13幢每户500元/月向乙方支付，过渡房屋由乙方自行解决。临时安置补助费的支付从重建工程开工之日起计算至依约交房之月止。此外，该修订协议还将《关于〈剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议〉的几点补充说明》作为该协议的附件。 双方签订的《拆迁补充协议》约定：“一、乙方自搬迁之日起至开工之日，时间约定为6个月，如超出6个月，每月增加200元过渡费用直至开工之日。二、乙方不再承担水、电、气设施配套费。三、税费、办证费按国家灾后重建政策办（原面积部分不交税）。四、最终实施方案出来后，在预售前乙方有权在任意楼幢、任意户型，六层以上（不包括顶楼）优先选房，并不补楼层差价。五、选定的房屋在享受完优惠政策后面积正负3m2以内，超出部分3m2以内甲乙双方确定的3500元/m2的价格不变，不足3m2以内，甲方不找补差价。六、违约责任：如甲方违约的则由甲方向乙方赔偿违约金2万元。七、本协议如与前协议条款有抵触，以本协议为准。 2010年2月1日，原告将被拆迁房屋移交给被告，并在2010年8月6日，双方签订《置换住房房址确定协议书》，约定：被告将新建的海珂.三千城3幢1单元5层7号房屋一套置换给原告，实际选定住房面积为89.63m2，大于应选面积44.63m2。 房屋修建竣工后，被告向原告发出交房通知书，要求原告于2013年3月28日办理接房手续。2013年4月7日，双方另签订《剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议补充协议》一份，约定：被告将新建的海珂.三千城4幢1单元4层2号房屋一套置换给原告，实际选定住房面积为43.96m2，小于应选面积1.04m2。同日，原告接收了该房屋。 另查明，被告开发的“海珂.三千城”商品房共5幢且每幢楼的开工时间均不同，根据被告海珂公司向本院提交的《竣工验收报告》以及《单位工程质量竣工验收记录》显示，其中“海珂.三千城1＃楼”开工时间为2010年11月8日，“海珂.三千城2＃楼”开工时间为2010年10月6日，“海珂.三千城,3＃楼”开工时间为2011年3月10日，“海珂.三千城,3＃楼”开工时间为2011年2月18日。2014年3月3日，被告海珂公司取得由绵阳市住房和城乡建设局出具的“海珂三千城3#、4#、5#、2#地下室”《建设工程竣工验收备案证书》。 上述事实，有当事人的陈述、《剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议》、《修订协议》、《剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议补充协议》等经庭审质证，在卷佐证。 本院认为：双方约定的交房期限为：甲方保证在全体住户（产权户、租房户）搬离现居住房且重建工程开工之日起两年内将新建房交予乙方。因双方签订的《剑门路西段42号在后重建房屋拆迁置换协议》、《修订协议》并未对“重建开工之日”进行明确约定，且双方对此理解亦存在争议，原告认为应从海珂.三千城总体工程的开工时间即2010年7月16日开始计算2年，而被告认为重建工程开工之日应为认定原告选定的案涉房屋所在楼栋的开工之日即2011年2月18日。因上述两份协议系被告针对拆迁户的拆迁房屋提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。……”之规定，应作出对被告不利的解释，据此将本院认定《剑门路西段42号在后重建房屋拆迁置换协议》以及《修订协议》中所说的“重建工程开工之日”为“海珂.三千城”总体工程的开工时间。根据被告向本院提交的《单位工程质量竣工验收记录》显示“海珂.三千城2＃楼”系最早开工的楼栋，故本院确认总体工程的开工时间为2010年10月6日。据此，被告应当在即2012年10月5日将新建房交予原告。 关于被告实际交付房屋的时间问题，双方有争议。原告认为被告直至2014年3月3日才取得包括原告选取的房屋在内工程竣工验收备案，被告在通知原告接房时以及原告实际接房时并未通过综合验收，原告虽在2013年4月7日被迫接房，但案涉房屋在被告通知交房时不具备交付条件，不能认为被告已完成了交房的义务。被告则认为其在通知交房时已具备交房条件。本院认为，作为本案的拆迁安置合同属于民事合同，遵循当事人意思自治为原则，应以当事人对交付条件的约定作为判断开发商是否构成交房违约的依据。在本案中双方签署的《剑门路中段42号灾后重建房屋拆迁置换协议书》中约定的交房条件为：重建工程竣工交验后。而双方该约定的内涵和外延并不明确，没有确定该条件是指综合验收合格或竣工验收备案。而对于一般的建设工程来讲对于“验收合格”和“竣工验收合格”，都是指工程竣工后，五方责任主体（建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位）对工程质量进行验收并在竣工验收合格报告上签字盖章。故在当事人约定竣工交验的情况下，作为出卖人的被告只要取得由五方责任主体签署的《竣工验收合格报告》就应当认定符合合同约定的交房条件。被告提供的竣工验收报告显示在2013年1月11日已取得了该工程的《竣工验收合格报告》，故被告在通知交房时该房屋质量是合格的。被告虽然在2014年3月才取得竣工验收备案登记，但并未实际影响原告接受房屋后对房屋的占有、使用、收益和处分，即原告实际并没有损失。被告虽主张其在2013年3月已通知原告接房，但未提交证据证明。原告自认在2013年4月7日实际接收了该房屋，故本院确定2013年4月7日被告完成了向原告交付房屋的义务。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应承担逾期交房的违约责任。对违约责任的约定，双方在先签订的《剑门路西段42号在后重建房屋拆迁置换协议》中约定“逾期交付新建房（甲方若遇不可抗力因素如：战争、地震等自然灾害或政府相关职能部门延迟工程的审查、验收时间等导致延期除外），则按迟延之日起的天数甲方向乙方每天支付200元的违约金（含租房费）。”，而在之后签订的《修订协议》约定为“拆迁过渡期限暂定24个月（24个月以内以实际过渡期限为准），甲方保证在全体住户（产权户、租房户）搬离现居住房且重建工程开工之日起两年内将新建房交予乙方；逾期交付新建房（若遇不可抗力因素除外），甲方向乙方依法承担违约责任。”，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，应当视为双方已对逾期交付新建房的违约责任进行了修改。那么参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，本院参照公开信息同时间内该地段房屋出租市场的平均水平酌定违约金标准为23元/平方米/月。被告逾期6个月交房，应当承担违约金为6066.48元（23元/平方米/月×43.96平方米×6个月）。扣除原告自认被告已经支付的3000元（500元×6个月），被告还应当支付违约金3066.48元。 对于原告要求被告为其办理屋所有权产权证和土地使用权分户产权证的请求。首先需要确定对于办理房屋所有权产权证和土地使用权分户产权证的义务主体问题。房屋权属登记的流程通常是先由开发商完成初始登记，再由各个买受人提出办理产权的申请，房屋权属登记部门进行审查后，颁发权属证书。由此可见，在整个办证过程中，开发商和买受人之间并非简单的主办和协办的关系，而是相互补充，互有协助履行的义务。但就本案而言，因双方在《剑门路中段42号灾后重建房屋拆迁置换协议书》中约定为：甲方向乙方交房后12个月内，由甲方负责为乙方办好新房的房屋所有权证和土地使用权证。那么应视为被告已接受原告的委托为其办理相关权属证明。故办理房屋所有权产权证和土地使用权分户产权证的义务主体应为本案被告。被告为按照约定的时间为被告办理所有权产权证和土地使用权分户产权证，已构成违约，应当承担继续履行的义务。故对原告的该项请求本院予以支持。 对于原告主张的由被告补贴原告应拆面积5年的物管费的请求。其依据为在《绵阳市城区城市房屋拆迁工作暂行办法》第二条拆迁管理第（十八）项拆迁补贴3物管费补贴的规定：对被拆迁人，按照被拆迁房屋面积一次性给予不超过5年的物管费补贴。本院认为，《绵阳市城区城市房屋拆迁工作暂行办法》并是法律或法规，作为拆迁人的被告并不因该办法的规定而负有法定的义务。且双方在签订的一系列协议中均未对物管费补贴进行约定，即被告亦不负有向原告支付物管费补贴的合同义务。故本院对原告的该项请求不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同》四十一条、第一百零七条、第七十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下： 一、被告四川海珂实业有限公司在本判决生效之日起五日内向原告邓和荣支付逾期交房的违约金3066.48元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、被告四川海珂实业有限公司在本判决生效之日起五日内为原告景安金办理位于海珂三千城海珂.三千城4幢1单元4层2号房屋的所有权产权证和国有土地使用权证； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费1268元，由原告邓和荣承担768元，被告四川海珂实业有限公司承担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。 审判长  杨韬 审判员  周宏 审判员  张莉 二〇一六年二月一日 书记员  黄娟