广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0606民初7420号原告欧笑，女，汉族，1948年9月6日出生，住广东省佛山市禅城区。委托代理人李福炳，广东科韵律师事务所律师。委托代理人高燕贞，广东科韵律师事务所律师。被告潘宇清，女，汉族，1971年9月28日出生，住广东省佛山市禅城区。委托代理人伍玉林，广东正帆律师事务所律师。第三人潘达潮，男，汉族，1942年9月10日出生，住广东省佛山市禅城区。原告欧笑与被告潘宇清、第三人潘达潮所有权确认纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理，依法由审判员萧永宜适用简易程序独任审判，于2016年7月21日公开开庭进行了审理，原告欧笑及其委托代理人李福炳、高燕贞，被告潘宇清及其委托代理人伍玉林，第三人潘达潮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告欧笑诉称，被告为原告与第三人的女儿，1999年7月28日原告与第三人以夫妻共同财产共同出资向顺德市志柏实业发展有限公司（以下简称志柏公司）购买坐落在乐从镇东村开发区乐从国际家私城A座首层15号商铺。当时因被告担任第三人实际经营的家庭企业的财务，原告和第三人委托被告去购买商铺，为办事方便故将商铺登记在被告名下，但被告仅是挂名的权属人，商铺实际由原告夫妻进行处分。现原告已向法院提起离婚诉讼，但因该财产登记在被告名下而无法分割，原告要求被告配合办理产权登记变更手续无果。据此，原告起诉请求法院判令：1.确认被告名下佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会国际家私城A座首层A15号仓（房地产权证号35××86）为原告与第三人的夫妻共同财产；2.本案诉讼费用由被告承担。被告潘宇清辩称，一、从商铺的取得来源看，商铺是由被告购买取得并支付购房款。原告认为商铺是在1999年7月28日由原告与第三人共同出资向志柏公司购买，价格1238500元，这是原告不清楚事实真相的虚假陈述，与事实不符。事实是在1999年7月初被告通过一个姓周的朋友得知在乐从国际家私城有商铺出让，于是被告到乐从家私城了解到志柏公司欲将家私城A座首层15号铺出让，通过协商后，双方达成以每平方米18000元的价格转让，面积为247.7平方米，总价为4458600元，款项分两部分支付，其中2158600元在合同签订后支付，剩余的230万元通过银行抵押贷款的方式支付，商铺转让的契税由被告承担，但为了减轻被告的税负，志柏公司同意在商铺转让报税时报价为1238500元。因当时被告本人资金困难，故与父亲（本案第三人）协商借款，父亲答应借款，如果银行批贷不到230万元时，不足的部分也可借款，但需要附加条件，即不管以后每月租金收入多少，被告以收取的租金在清偿银行贷款本息及商铺的一些费用后，再用十年的租金收入给家里作为清偿借款的本息，被告认为此方案可行，也从另一个角度可以帮帮父母，答应了父亲的附加借款条件。于是在1999年7月5日被告与志柏公司签订了房产买卖合同，同时用支票方式支付了定金10万元，1999年7月11日被告利用商铺出租定金再付款40万元，另1658600元通过向父亲借款方式直接转账给志柏公司，在1999年7月12日被告又与中国农业银行顺德市乐从营业所签订《个人抵押担保借款合同》，借款230万元，借款期限从1999年7月15日起至2004年7月15日止共五年，该贷款也支付给了志柏公司。从上述事实可以看出，被告支付了购房的全部价款即支付了对价，从法律上来说已经取得了房屋所有权。二、从不动产登记来看，被告为不动产登记簿权属人，即公示为商铺的所有权人。在1999年7月28日双方到房产部门办理了商铺过户手续，同时按当初达成的减轻被告的赋税目的，在当天又签订了一份房产转让登记及报税用的房产买卖合同（即原告提供的《房地产买卖契约》），房产部门以市场评价181万元的价格核定赋税，契税共计54300元，该契税由被告缴纳。办理了商铺过户手续后，房产部门颁发的粤房地证字第××号《房地产权证》的权属人登记为被告。根据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条规定，登记后依法取得房屋的合法所有权。三、从对商铺的占有、使用、收益、处分来看，被告以所有人的合法地位独占性地支配其所有的房屋的全部权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉，对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。是产权人对其房屋事实上的控制权，也是房屋所有权的基本内容，没有占有、使用、收益、处分就谈不上所有权。本案中被告一直就商铺行使着上述权利，主要表现在：1.商铺的出租合同一直由被告与承租方签订租赁合同，租赁期间的租金由被告收取，租赁税、管理费等均由被告缴纳。2.商铺的维修、2010年11月的消防整改、2010年商铺的装修提升全部由被告处理并支付费用。四、被告已经用租金收入足额清偿了银行的贷款230万元及父亲的借款1758600元，并履行了当初与父亲约定的借款条件，从另一侧面说明购买商铺的全部款项均由被告支付的。自1999年7月21日起，被告从收到的租金中支付了银行贷款，直到2004年7月21日共59期。在购买商铺时向父亲的借款，父亲也向原告告知，原告没有任何异议，表明原告同意借款，同时从2004年8月起到2016年3月的全部租金收入均支付给了家里或父亲设立的公司（即佛山市伊丽卫浴设备有限公司），光这十年的租金收入粗略估计有上千万元，早已大大超过当初借款的本金，即使加上利息也有多余，但因为顾及到父母的养育之恩及借款解困之情都是金钱无法弥补的，且也是当初父亲的附加条件，被告也未多加计较，甚至被告在2007年1月还为父亲设立的公司（即佛山市伊丽卫浴设备有限公司）向兴业银行贷款700万元中以商铺作为抵押财产进行担保，因此被告购买商铺后不但以十年租金收入清偿了当初的借款。而且也为家里给予了不少其他的帮助，综上所述，被告通过合法的手段购买了商铺，取得商铺的所有权，也清偿了购买商铺时向父亲的借款，且取得商铺后一直合法的占有、使用、收益、处分，被告是该商铺理所当然的所有权人，原告的诉求没有事实及法律依据，人民法院应当驳回其全部的诉讼请求，维护被告的合法权益。第三人述称，被告答辩的内容是事实，当时第三人是借了160170万元给被告，也提出了以十年租金交给家庭使用，被告也兑现了。诉讼中，原告提供的证据有：1.原告的身份证一个、被告和第三人的人口信息查询表各一份、结婚证复印件一份、户籍证明复印件一份，证明原、被告和第三人的诉讼主体资格，原告与第三人是夫妻关系，被告是原告与第三人的儿女。被告质证，无异议。第三人质证，无异议。2.（2016）粤0604民初1356号受理案件通知书复印件一份，证明原告已向禅城法院提起与第三人的离婚诉讼。被告质证，无异议。第三人质证，无异议。3.《房地产买卖契约》一份、房地产收入发票五张，证明1999年7月28日原告与第三人共同出资向志柏公司购买案涉商铺。被告质证，对真实性和合法性无异议，对关联性有异议，恰恰反映商铺转让全部手续均由被告办理，款项也是由被告支付。第三人质证，不知道真实与否，只是承认借了钱给被告，其他不懂。4.广东省行政事业性收费统一收据五张、顺德市行政事业性收费缴款通知书一张、税收通用完税证一份、广东省契税完税证一份、顺德市行政事业收费收据一份、《个人住房抵押担保借款合同》一份、借款借据一份、顺德市房地所有权申请登记证件收据一份、贷款证缴费通知书一份、清偿银行贷款本息发票和凭证共三十九张、财产保险单二份、保险费收据二份、乐从国际家私城管理守则、协议书、铺位租赁合约书、乐从国际家私城租户管理条例、承租人身份信息、合约定金收据、志柏公司通知材料、志柏公司收据十一张、地方税纳税申报表、广东省行政事业收费统一收据三张、潘宇清收据三十二张，证明因商铺是原告与第三人的共同财产，所以被告将相关材料原件交由原告和第三人保管。被告质证，对真实性和合法性无异议，在该组证据中所有缴费凭证、合同的签订和协商均是被告亲自办理，并支付费用，也充分反映被告对商铺行使了处分、收益等权利。第三人质证，不置可否、不分真假，不懂这些。5.原告的银行流水清单一批，证明被告每月收到志柏公司的租金后，全额汇至原告账户，由原告和第三人进行处分。被告质证，对真实性和合法性无异议，对关联性有异议，原告并没有清楚的说明租金收入情况。第三人质证，不置可否，有一点需要说明，到目前为止第三人还是一家之长，所以经济来源均是第三人的，原告陈述与事实不符，家庭每一分钱均是第三人赚回来的。6.录音光盘一张、录音笔录二份，证明第三人承认商铺是其购买的财产，每月将租金打入原告账户，被告承认商铺实际是父母的共同财产。被告质证，录音是偷录的，偷录的行为不合法，不能作为证据使用，且无法确认当事人的身份，不知道谈话是谁，在2016年3月3日的录音清晰度很差，无法反映谈话的内容，2016年2月4日的录音当事人的情绪是在无法控制的情况下，无法证明到原告所要证明的内容。第三人质证，同意被告的意见，其当时录音的情况是有意制造现场，然后报警，然后去派出所调解，然后录音，第三人当时表达在乐从买了一个商铺可能是口误，是激动时口误不是事实，但有一个是事实租金一直由原告收取。7.房产证明一份，证明案涉商铺目前仍然登记在被告名下。被告质证，对真实性和合法性无异议，也反映了产权业主是被告，被告对商铺具有合法的所有权。第三人质证，无异议。诉讼中，被告提供的证据及原告、第三人的质证意见如下：1.房地产权证一本，证明被告购买商铺后，房产部门颁发权属人登记为被告的房地产权证。原告质证，对真实性和合法性无异议，对关联性有异议，这只是被告代为挂名的。第三人质证，无异议。2.《个人住房抵押担保借款合同》复印件一份、借款借据复印件一张，证明购买商铺中230万是被告通过银行抵押贷款的方式支付，贷款期限5年至2004年7月15日。原告质证，对真实性和合法性无异议，但被告只是原告夫妻购买商铺的代言者和执行者。第三人质证，无异议。3.房地产收入发票复印件五张，证明志柏公司在收到被告支付4458600元购房款后，开具了发票。原告质证，无异议。第三人质证，无异议。4.房地所有权申请登记证件收据一张、《房地产买卖契约》一份、广东省契税纳税申报表一张、广东省契税完税证一张（本组证据是在房管局打印的盖章件），证明在1999年7月28日双方到房产部门办理了商铺过户手续，契税由被告缴纳。原告质证，对真实性和合法性无异议，对关联性有异议，只能证明被告是原告与第三人购买商铺的代办人。第三人质证，无异议。5.中国银行支票存根复印件一张、商铺出租定金收据复印件二张、农行个人活期存折一份，证明被告与志柏公司签订房产买卖合同后，用支票方式支付了定金10万元，用商铺出租定金支付40万元，用银行贷款支付230万。后来被告从1999年7月22日在每月的21日或22日偿还银行贷款，存折记录至2002年6月21日。原告质证，对真实性和合法性无异议，对关联性有异议，只能证明被告是原告与第三人购买商铺的代办人。第三人质证，无异议。6.农业银行流水清单复印件一份，证明2002年7月起至2008年10月的租金在物业管理公司扣除管理费等费用后的收取情况，在收取的租金中于每月支出一笔款用于偿还银行贷款本息，在支付了银行贷款本息及必要费用后，有剩余的几乎用于履行借款时答应父亲的借款条件。原告质证，对真实性无异议，对证明内容有异议，该组证据恰好反映被告对商铺的租金收益是没有支配权的。第三人质证，无异议。7.账号变更委托复印件一张，证明从2008年11月起为便于履行借款时答应父亲的条件，被告将收租金账号由被告变更为原告，故自2008年11月起至2015年1月期间的租金收入用于履行借款时答应父亲的借款条件。原告质证，对真实性无异议，该组证据更进一步印证了商铺是夫妻共同财产，原告为实际控制人的事实。第三人质证，无异议。8.活期存折明细清单一份，证明2015年2月起租金重新由被告收取，租金收入中除了支付偿还银行本息、必要税费等后，有剩余的几乎用于履行借款时答应父亲的借款条件。原告质证，对真实性无异议，该组证据更进一步印证了商铺是夫妻共同财产，原告为实际控制人的事实。第三人质证，无异议。9.农业银行发票四十二张，证明银行贷款是由被告予以清偿，与证据6相印证。原告质证，对真实性和合法性无异议，对关联性有异议，只能证明被告是为原告和第三人处理房屋收益、银行贷款的经办人。第三人质证，无异议。10.商铺前仓的租赁合同及相关资料八份，证明被告将商铺前仓出租给他人使用，对此进行占有、使用、收益、处分。原告质证，对真实性和合法性无异议，关联性有异议，被告与案外人签订租赁合同，是基于原告和第三人的委托而办理。第三人质证，无异议。11.商铺后仓租赁合同及相关资料七份，证明被告将商铺后仓出租给他人使用，对此进行占有、使用、收益、处分。原告质证，对真实性和合法性无异议，关联性有异议，被告与案外人签订租赁合同，是基于原告和第三人的委托而办理。第三人质证，无异议。12.租金收据一百七十一张，证明被告收取租金后开具收据给承租人并自己留底一份，是被告对商铺进行占有、使用、收益、处分。原告质证，对真实性和合法性无异议，但仅能反映被告是租金收益办理过程中的经办人。第三人质证，无异议。13.税收通用完税证九十五张、市场管理费收据五十三张、手续费和代理申报税费票据一百二十一张、代收税务代理服务费协议书一份、通知一份、委托协议书和授权委托书各一份、乐从家具城商会会费收缴通知三份、维修费收据、消防整改及重装修方案，证明涉案商铺使用出租过程中发生的全部税费、管理费、申报税费、服务费、维修费、重装修费等均是由被告处理及支付，是产权人对房屋事实上的控制权，也是房屋所有权的基本表现。原告质证，对真实性和合法性无异议，但仅能反映被告只是商铺租金收益以及商铺日常处理的经办人。第三人质证，无异议。经过庭审辨证、质证，本院对证据材料作以下认证：1.原告提供的证据1、2、7，被告及第三人对真实性均无异议，本院予以采纳。证据3、4、5，是合同或书证的原件，客观真实，被告也承认其真实性，故本院予以采纳。证据6，属于视听资料，因没有其他佐证，不足以采纳。2.被告提供的证据113，原告对真实性无异议，第三人则无异议，上述证据客观真实，来源合法，本院予以采纳。本院经审理查明，原告与第三人于1970年9月13日登记结婚，1971年9月28日生育女儿潘宇清，1973年7月30日生育儿子潘宇立。1999年7月28日，被告与志柏公司签订一份《房地产买卖契约》，约定被告向志柏公司购买位于佛山市顺德区乐从镇乐从居委会国际家私城A座首层A15仓的商铺（该地址为现在房地产权证上登记地址，房地产权证号35××86），书面注明成交价格为1238500元。但实际商铺购房款共4458600元，其中被告向银行贷款230万元作支付，其余被告陈述是以收取商铺的定金40万元和向第三人借款1758600元来支付。初时案涉商铺所收租金（在1999年7月的租赁合同其中前仓每月租金40068元，后仓每月租金32200元），每月先清偿所欠银行贷款本金40000元及利息，其余部分基本交由第三人处理，期间银行贷款已于2004年7月清偿完毕。自2008年11月，案涉商铺收取租金的银行账户由被告签名确认变更为原告名下，原告每月收取租金后，部分转回给被告、第三人和潘宇立用于其个人开支。还有部分是用于清缴案涉商铺的税费等以及用于佛山市伊丽卫浴设备有限公司使用（该公司股东有被告、第三人和潘宇立）。2015年2月起，当时案涉商铺的每月租金前仓为94300元，后仓为92000元，该租金又转回被告名下的银行账户收取，在扣除有关税费等后，被告将其余的租金均转账给原告，再由原告分配使用。2016年2月18日，原告向佛山市禅城区人民法院起诉，请求与第三人离婚等，立案为（2016）粤0604民初1356号。自2016年2月起，案涉商铺的租金没有再转给原告了。2016年4月5日，佛山市禅城区人民法院作出民事判决书，判决不准原告与第三人离婚及驳回原告其他诉讼请求。该判决书经审理查明部分，其中有记载潘达潮陈述乐从的商铺是赠送给女儿的。现判决正在上诉中。原告于2016年5月12日向本院提起本案诉讼。本院认为，本案是所有权确认纠纷诉讼，《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”即不动产的所有权是以登记公示为原则。但《中华人民共和国物权法》第三十三条又规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”据此，如对所有权确有争议，法律也赋予真实权利人既可以向行政机关申请更正登记，也可以向人民法院提起确权之诉。即登记簿的登记并不是在任何情况下绝对唯一的用以确定权属。本案的商铺虽登记在被告名下，但从案件的事实及证据分析，本院确认商铺实际是属于原告与第三人的夫妻共同财产。理由如下：一、从基础上看，案涉商铺购买于1999年7月，实际购房款共4458600元，被告当时27岁尚为年轻及还未结婚成家，对如此巨大金钱数额应该缺乏经济能力的基础及来源。且被告陈述购房款是以银行贷款230万元，出租商铺收取定金40万元及向第三人借款1758600元来支付，亦即被告是没有自有资金出资的，也印证被告事实上是没有购买价值巨大的商铺的基础。二、从证据上看，购买商铺的《房地产买卖契约》及发票的原件均由原告持有，此为内部实质的交易材料，不由被告持有如此重要的原始的凭证也显示出商铺的权属存在疑问，而被告持有的房地产权证原件，一定程度上只是一种对外公示的证件。三、从事实上看，所有权与收益权一致是核心问题，结合原、被告和第三人的陈述及双方的银行流水清单，商铺租金一直以来基本上是交第三人或原告收取及支配，用于家庭及个人等开支，即使在2015年2月起，租金先由被告银行账户收取最后还是转回给原告，即被告自始至今都没有取得收益权，此也显示被告不是实际所有人。被告陈述租金是用于归还当初购买商铺时向第三人的借款等承诺，但本院就只计算2015年，每月租金合计接近20万元，一年则超过200万元，足以还清第三人的全部借款，不可能一直以来均要用租金来还款否则超出的数额及利益特别巨大，被告的说法不合理，本院不予采信。又因商铺是登记在被告名下，故对外出租等管理行为自然需要由被告进行，此种管理行为不足以认定被告就是所有人。另外，案涉商铺的抵押担保，不影响本案的处理及抵押担保的权利。综上所述，原告的主张案涉商铺为夫妻共同财产（即属于原告与第三人所有）符合事实，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第二条、第三十三条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，判决如下：确认被告潘宇清名下的佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会国际家私城A座首层A15号仓的房产（房地产权证号35××86）为原告欧笑与第三人潘达潮的夫妻共同财产。本案受理费减半收取为50元，财产保全申请费1520元，合计1570元（原告欧笑已预交），由被告潘宇清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  萧永宜二〇一六年七月二十八日书记员  劳雪清