宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书(2015)贺民初字第2687号原告张家银，男，汉族，1963年10月10日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，无业，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托代理人闫玮，北京市京师律师事务所律师。被告贺兰县住房和城乡建设局，组织机构代码证代码01010375-9，住所地宁夏回族自治区贺兰县银河东路。法定代表人汤宏，系该局局长。委托代理人夏建国，宁夏天盛律师事务所律师。原告张家银与被告贺兰县住房和城乡建设局（以下简称贺兰县住建局）合同纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理。依法组成合议庭，于2015年11月3日公开开庭进行了第一次审理，于2016年2月19日公开开庭进行了第二次审理。原告张家银的委托代理人闫玮和被告贺兰县住建局的委托代理人夏建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张家银诉称，原告于2003年至2006年期间在贺兰县先后垫资承建了水源路、建设路、广场西路、暖泉排污改造等工程。工程竣工后，经过结算被告欠原告工程款2124446元。2006年9月11日，原、被告之间签订了房屋顶账协议。协议约定因原告参与贺兰县城市改造建设，被告拖欠工程款，现以体育巷等处商业房七套转让给原告以抵顶工程款，并约定了七套房屋的具体位置、面积及价格，由被告负责办理购房手续并协助原告办理房产证。协议签订后，其他三套商业房均已办理了购房手续及房产证，位于贺兰县新汽车站的四套商业房（共414.72平方米），因签订房屋顶账协议时，这四套商业房处于建设中，无法办理购房及产权证手续，被告承诺待商业房竣工后及时为原告办理房屋产权证。但时至今日原告多次与被告协商办理房屋产权证事宜，被告一直推托。现原告诉至法院，请求：1.被告向原告交付贺兰县客运中心东南向商业房1、2、3、4号营业房，并办理房产证手续；2.如上述物权因合法原因不能实现，则被告支付上述房产等值房款280万元；3.诉讼费由被告承担。原告于2016年2月14日将诉讼请求变更为：一、请求判令1.被告向原告交付贺兰县客运中心东南向商业房1、2、3、4号营业房，并办理房产证手续；2.如上述物权因合法原因不能实现，被告退还房款支付拖欠工程款1152922元及违约金利息1647078元（从2006年9月11日起，按照银行贷款利率的1.5倍计算至起诉之日止）；二、请求判令3.被告支付从起诉之日起以本金1152922元为基础，按银行贷款利率计算至被告实际支付之日止的利息；三、本案4.诉讼费由被告承担。原告张家银为证明自己的主张，向法庭提交了以下证据：证据一、房屋顶账协议原件一份，证明原、被告于2006年签订的房屋顶账协议，是原、被告双方的真实意思表示，原告已经履行了义务，而被告至今未能履行其应尽的义务。经当庭质证，被告贺兰县住建局对证据无异议。证据二（组）、证明复印件、介绍信原件各一份，证明诉争的四套房产的税款已由被告扣除，由其出具税票，并指示银川大新道路工程有限责任公司为原告办理客运中心东南向商业房1、2、3、4号购房手续的事实。经当庭质证，被告贺兰县住建局对证据无异议。被告贺兰县住建局辩称，针对原告要求办理房产证的诉请已经无法实现，房屋已经由开发商出售给他人，不能办理房产证。应鉴定房屋的相应评估价值，以评估价值作为被告向原告付款的依据。被告贺兰县住建局为了证明自己的主张，向法庭提交了一份证据：客运家园5-1、5-2、5-3、5-4号营业房屋档案四份，证明上述四套营业房已办理在案外人张小龙名下的事实。经当庭质证，原告张家银对证据无异议。经当庭举证、质证，本院对证据认证如下：原告提交的证据一、房屋顶账协议，证据二、证明复印件、介绍信原件，被告无异议，本院予以采信。被告提交的房屋档案，原告无异议，本院予以采信。经审理查明，2006年9月11日，原告张家银与被告贺兰县住建局签订房屋顶账协议，协议约定：因原告参与贺兰县城市改造建设，被告下欠原告工程款，现被告以体育巷等处商业房七套转让给原告抵顶工程款，体育巷商业房一套，面积65.38㎡，小计183064元；汽车站商业房四套，面积414.72㎡，小计1152922元；新区惠兰园商业房一套，面积125㎡，小计287500元；北环综合楼商业房一套，面积202㎡，小计500960元，房价总计2124446元，被告从原告的工程款中扣除。原、被告双方共同负责完善财务手续，被告负责为原告办理购房手续，并协助原告办理房产证，费用原告承担。2009年6月17日，被告出具介绍信一份，要求银川大新道路工程有限责任公司给原告办理客运中心东南向商业房1#、2#、3#、4#相关购房手续。2010年3月29日，案外人张小龙购买了贺兰县客运家园5-1、5-2、5-3、5-4号营业房，现上述房屋均已办理在张小龙名下。因被告一直不给原告办理房屋产权手续，现原告诉至法院，请求判如所请。本院认为，原告张家银与被告贺兰县住建局签订的《房屋顶账协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该协议合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。被告贺兰县住建局至今未将协议中的房屋抵顶给原告，已违反合同约定。现涉案的四套房屋现已办理在案外人张小龙名下，合同目的已不能实现，该协议应予解除。故对原告要求被告向原告交付贺兰县客运中心东南向1#、2#、3#、4#商业房的诉讼请求，本院不予支持。因涉案房屋已出售给他人致使抵顶房屋无法实现，且房屋顶账协议中约定四套房屋的价值为1152922元，故被告在无法实现交付贺兰县客运中心东南向1#、2#、3#、4#商业房的情况下，应向原告支付拖欠的工程款房款1152922元，故本院对原告要求被告支付拖欠的工程房款1152922元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的违约金利息，因原、被告对逾期付款的违约责任未约定，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，被告应当按照参照逾期银行同期贷款罚息利率银行同期贷款利率标准（6.84%/年），向原告支付自2006年9月12日至原告起诉之日即2015年9月6日期间的利息损失1063312元[1152922元×6.84%/年÷365天×3281天×1.5）]，故对原告要求被告支付利息违约金1647078元的诉讼请求中的合理部分1063312元，本院予以支持。同时被告应当以本金1152922元为基础，参照逾期银行同期贷款罚息利率标准（6.84%/年）向原告支付起诉之日起至判决确定之日止的利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、被告贺兰县住房和城乡建设局向原告张家银支付工程款返还房款1152922元，支付利息违约金1063312元，共计2216234元，于判决生效之日起十五日内付清；二、被告贺兰县住房和城乡建设局向原告张家银支付自2015年9月7日至本判决确定的付款之日期间的利息［以1152922元为基础，参照逾期银行同期贷款罚息利率标准按照银行同期贷款利率标准（4.856.84%/年）计算］，于判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告张家银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29200元，由原告张家银负担6088元，由被告贺兰县住房和城乡建设局负担23112元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  梁 郭人民陪审员  汪世明人民陪审员  郭同合二〇一六年二月二十二日书 记 员  薄 迎附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第7页共7页