河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)张商终字第821号上诉人（原审被告）：张家口市秀林房地产开发有限公司。住所地张家口经济开发区玉宝墩村建材市场院内。法定代表人：张晓昕，该公司经理。委托代理人：贠明猛，河北震河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘亚红，女，1970年12月8日出生，蒙古族，无业，住张家口市桥东区。委托代理人：李新春，河北海龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张家口天水房地产开发有限公司，住所地张家口经济开发区盛华西大街20号。法定代表人：李军，该公司董事长。上诉人张家口市秀林房地产开发有限公司（以下简称秀林公司）因与被上诉人刘亚红、张家口天水房地产开发有限公司（以下简称天水公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2015）张开商初字第239号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人秀林公司的法定代表人张晓昕及其委托代理人贠明猛，被上诉人刘亚红及其委托代理人李新春到庭参加了诉讼。被上诉人张家口市天水房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。刘亚红在一审中起诉称：其于2011年12月17日及2012年2月16日，先后与秀林公司签订两份认购协议，购买了秀林公司位于张家口市高新区，并按协议约定向秀林公司分别支付了50%的购房款，2号楼0A12付款151757元，1号楼0B10付款141749元，两套商铺已付款合计293506元。协议签订后，经多次催促秀林公司，要求按协议约定签订商品房买卖合同并办理银行按揭贷款，但秀林公司始终推诿拖延，至今不与其签订商品房买卖合同，不为其办理银行按揭贷款。故起诉要求解除双方订立的认购协议；判令秀林公司返还购房款293506元及相应利息；本案全部诉讼费用由秀林公司承担。庭审中，刘亚红明确利息的计算方式：第一笔是以151757元为本金，按照中国人民银行同期人民币贷款利率的四倍，从2011年12月17日起计算至实际返还购房款之日；第二笔是以141749元为本金，按照中国人民银行同期人民币贷款利率的四倍，从2012年2月16日计算至实际返还购房款之日。秀林公司辩称：其已将本案诉争的房屋买卖合同一案的权利义务全部转移给天水公司，刘亚红对以上合同权利义务转移知情，天水公司曾向刘亚红表示过该商铺由天水公司负责经营管理，刘亚红对此并没有表示任何异议，刘亚红用自身的行为认可了以上合同权利义务的转移。根据合同法的相关规定，自合同权利义务转移之日起，天水公司成为合同的相对方。另刘亚红并未提出过任何要求办理银行按揭贷款的相关事宜，是刘亚红经过2013年至今与天水公司多次谈判无果后才起诉的，综上可知，刘亚红已无权向秀林公司主张权利，请求人民法院驳回刘亚红的诉求。天水公司辩称：第一、刘亚红是与秀林公司签的协议，和天水公司没有关系；第二、2013年天水公司和秀林公司确实协商过权利义务的转移问题，但是到目前为止，涉案的土地证、规划证在秀林公司名下，其没有任何关于刘亚红所述房屋的手续。现在秀林公司和天水公司没有实际分开。一审法院经审理查明：2011年12月17日，刘亚红（乙方）与秀林公司（甲方）签订认购协议一份，约定刘亚红认购秀林公司2号楼0A12商铺，建筑面积57.14平方米（按图纸暂测，实际房屋面积以张家口测绘部门的测绘结果为准），并约定商铺单价为5106元/平方米，总金额为291757元，付款方式为按揭付款，首期认购款在签订认购协议当日乙方需支付总价款的50%，151757元；剩余房款140000元，应于甲方发出的签约通知函中规定的时间，签订商品房买卖合同，并按合同中规定的时间，办理完银行按揭贷款，交清剩余房款。同日，秀林公司向刘亚红出具收款收据一份，载明收到刘亚红交来商铺首期认购款（2-0A12）151757元。2012年2月16日，刘亚红（乙方）与秀林公司（甲方）又签订认购协议一份，约定刘亚红认购秀林公司1号楼0B10商铺，建筑面积55.18平方米（按图纸暂测，实际房屋面积以张家口测绘部门的测绘结果为准），并约定商铺单价为5106元/平方米，总金额为281749元，付款方式为按揭付款，首期认购款在签订认购协议当日乙方需支付总价款的50%，141749元；剩余房款140000元，应于甲方发出的签约通知函中规定的时间，签订商品房买卖合同，并按合同中规定的时间，办理完银行按揭贷款，交清剩余房款。同日，秀林公司向原告出具收款收据一份，载明收到刘亚红交来商铺首期认购款（1-0B10）141749元。另，该两份认购协议均约定：乙方在签订本认购协议之日起，应按甲方规定按时交清认购金，如乙方不按规定交清认购金，甲方不为乙方保留房源，同时认购金不予退还；乙方按本认购协议第三条约定的付款方式及期限支付房款并签订商品房买卖合同，缴纳相关款项，所交认购金专抵房款；甲方有义务在乙方签订认购协议后，为乙方保留本套房屋，不得将本房转让与第三人，否则甲方应双倍退还乙方缴纳的购房定金，本认购协议书终止执行；本协议自甲、乙双方签订商品房买卖合同之日起终止；本认购协议有关认购房屋的未尽事宜，在商品房买卖合同中另行约定。庭审中，双方均认可上述认购款中包含有三年的收益，但双方就该三年收益的具体数额或计算方式均未提供证据予以证明，亦未能达成一致。一审法院另查明：2013年3月24日，秀林公司（甲方）与天水公司（乙方）签订项目转让意向书，相关条款约定：甲方将涉案的红星国际家居建材广场A区（原高新区宇恒建材城）开发项目转让乙方；在双方签订意向书后，乙方与相关权利人签订三方协议，双方权利发生转移，乙方承担的债务与甲方再无任何法律或事实关系，甲方不再承担任何责任；三方协议全部签订后，双方正式签订转让合同；项目转让后，乙方应继续履行项目转让前甲方与第三人签订的包括但不限于销售合同、房屋租赁合同、融资借款等合同；自本意向书签订之日起30日内，乙方应完成本意向书约定的包括但不限于债务承接（以乙方与第三方签订正式的债务承担协议书为据）等各项工作。逾期，本意向协议自动终止，对协议双方不产生任何的法律效力；本协议签字生效后，由乙方负责以多种方式通告所有权利人转让事宜；如果双方在项目转让过程中，发生的大额财务误差要重新进行调整确认。诉讼中，秀林公司提供了相关移交明细等证据材料。但刘亚红认为：“对秀林公司与天水公司之间签订的意向书并不知情，也没有征得其同意，并明确表示不同意秀林公司将相关权利义务转移给天水公司”。天水公司则认为：“该意向书只能证明双方有转让的意向，但现在权利义务还没有转移到天水公司，其虽然接管了该项目，但秀林公司没有将全部手续交，故无法操作”。一审法院再查明：本案所涉工程项目已由天水公司接手并运作，涉案的两个商铺现由天水公司实际运作。一审法院判决认为：刘亚红与秀林公司于2011年12月17日、2012年2月16日签订的两份认购协议均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予以确认。双方均应依约、诚信履行各自义务。现刘亚红以秀林公司未能依约与刘亚红签订商品房买卖合同、未能为刘亚红办理银行按揭贷款等事由要求解除双方签订的上述认购协议，并返还购房款及利息。因本案中秀林公司未能与刘亚红就涉案商铺签订商品房买卖合同、亦未能为刘亚红办理银行按揭贷款，且刘亚红所认购的该两套商铺现由天水公司接手并运作，秀林公司未能向刘亚红实际交付该两套商铺，亦未能妥善处理天水公司与刘亚红就涉案两套商铺的合同及权属问题，天水公司亦不认可与刘亚红之间存在相关的房屋买卖合同关系，致使刘亚红与秀林公司签订认购协议购买商铺的合同目的未能实现，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，刘亚红要求解除与秀林公司于2011年12月17日、2012年2月16日签订的两份认购协议，有据可依，予以支持。另，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，刘亚红有权要求秀林公司返还已交纳的购房款并承担相应的利息损失，因庭审中，刘亚红均认可秀林公司于2011年12月17日、2012年2月16日所出具的收款收据载明的认购款151757元及141749元包含有三年收益，但双方就该三年收益的具体数额或计算方式均未能提供证据予以证明，亦未能达成一致，故应确定秀林公司按照收款收据载明的金额即151757元及141749元向刘亚红承担返还义务，并从收款日届满三年计算利息损失，即秀林公司以151757元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，承担从2014年12月17日起至实际给付日的利息损失；并以141749元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，承担从2015年2月16日起至实际给付日的利息损失。秀林公司辩称“其已将涉案商铺的权利义务全部转移给天水公司，其不应承担合同的任何权利与义务，应由天水公司成为合同的相对方”，虽然秀林公司为此提供了其与天水公司签订的项目转让意向书及交接明细等证据，但天水公司对此则不予认可，刘亚红亦表示对此不知情，并未征得其的同意，并明确表示不同意秀林公司将相关权利义务转移给天水公司，秀林公司亦未能提供其他充分有效证据证明其辩称内容，故对秀林公司的该项答辩意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第八十四条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、解除刘亚红与秀林公司于2011年12月17日及2012年2月16日签订的两份认购协议；二、秀林公司于本判决生效之日起十日内返还刘亚红认购款人民币151757元，并以151757元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，承担从2014年12月17日起至实际给付日的利息损失；三、秀林公司于本判决生效之日起十日内返还刘亚红认购款人民币141749元，并以141749元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，承担从2015年2月16日起至实际给付日的利息损失；四、驳回刘亚红的其他诉讼请求。案件受理费5703元，减半收取2851.5元，由秀林公司承担。秀林公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。秀林公司的主要上诉理由是：一、一审判决认定合同目的未能实现属于重大事实认定错误。从认购协议上看，双方对于项目手续不完备的情况都是知情的，所以双方并未确定一个确切的时间签订商品房买卖合同及办理按揭贷款，因此秀林公司在签订商品房买卖合同及办理按揭贷款问题上并不构成违约。秀林公司已向刘亚红实际交付了该两套商铺，刘亚红在签订认购协议的同时又签署协议委托秀林公司经营管理商铺20年，刘亚红每年享受固定收益，秀林公司不存在向其另行交付房屋的义务。刘亚红向法庭提交的金额为151757元和141749元首付款中包含了秀林公司提前向其支付的前三年商铺收益。刘亚红签订认购协议投资商铺获利的目的已部分实现，合同不具备解除条件。最后一年秀林公司未按时支付收益只构成违约，而不会导致合同目的不能实现。二、现有证据充分证实刘亚红对秀林公司向天水公司转让合同权利义务知情，并用实际行动对此予以接受。秀林公司与天水公司在2013年3月24日签订项目转让意向书，明确约定由天水公司负责以多种方式通告所有权利人转让事宜，实际上与刘亚红同样情况的商铺认购方有343家，绝大部分商铺认购方与天水公司重新签订了协议，刘亚红声称对项目转让不知情显然不符合常理。在此后长达两年多的时间里，刘亚红没有就此问题向秀林公司表达过异议，而是与天水公司多次接触、谈判，由此可见刘亚红是以实际行动认可并接受了认购协议的权利义务转移。三、秀林公司与天水公司在2013年3月24日签订项目转向意向书，在天水公司完成前期交接后，双方又在2013年的11月份左右签订了正式的《房地产开发项目转让合同》，至此权利义务完成转移。天水公司实际接管并运作涉案商铺，在获得相关利益的同时，理应承担合同义务。综上请求：撤销河北省张家口经济开发区人民法院（2015）张开商初字第239号民事判决；依法改判驳回刘亚红的诉讼请求；判令刘亚红承担一、二审诉讼费用。刘亚红针对秀林公司的上诉答辩称：原审判决是公正的、客观的、是有理有据。1、缔约人是秀林公司和刘亚红，秀林公司为了谋求自己的利益，私自违反合同约定把项目转让出去，本身就是不诚信的态度和做法。2、认购协议中体现的很清楚，作为签订认购协议的购房人刘亚红向秀林公司交纳的款项就是本案判决中所判决的款项。3、关于本案证据，其向原审法庭提交的两份关键的证据材料，即认购协议书及秀林公司出具的收款收据，能够证明所交的金额。至于秀林公司所称与天水公司的若干问题，与刘亚红无关。一审的处理和法律适用是正确的，秀林公司不予办理房产证、按揭贷款导致刘亚红的合同目的不能实现，合同应予解除，且合同解除后，秀林公司应返还本金并按照银行同期贷款利率支付利息。天水公司未到庭答辩。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：刘亚红与秀林公司签订的两份认购协议均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合同成立生效，双方均应按照约定履行各自义务。秀林公司上诉称刘亚红对于该项目手续不完备的情况是知情的，且已将案涉两套房屋交付，刘亚红的合同目的已实现。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”刘亚红与秀林公司签订认购协议的目的获得该两套房屋的所有权。秀林公司未能与刘亚红就涉案商铺签订商品房买卖合同、亦未能为刘亚红办理银行按揭贷款，且刘亚红所认购的该两套商铺现由天水公司接手并运作，秀林公司未能向刘亚红实际交付该两套商铺，亦未能妥善处理天水公司与刘亚红就涉案两套商铺的合同及权属问题，天水公司亦不认可与刘亚红之间存在相关的房屋买卖合同关系，致使刘亚红与秀林公司签订认购协议购买商铺的合同目的未能实现，故对秀林公司的该上诉理由，本院不予支持。秀林公司上诉主张天水公司亦应承担合同义务。但秀林公司未能提供充分有效证据证明其主张内容，故对秀林公司的上诉主张，不予采纳。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5703元，由上诉人张家口市秀林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 悦代理审判员  姜建龙代理审判员  牛 洁二〇一六年二月二十六日书 记 员  梁秀峰