山东省即墨市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0282民初5946号原告刘兆宝，男，1956年5月10日出生，汉族，住即墨市。委托代理人陶文临，即墨成泰法律服务所法律工作者。被告杨振高，男，1978年12月27日出生，汉族，住即墨市。委托代理人刘鹏燕，山东青大泽汇律师事务所律师。委托代理人舒青山，山东青大泽汇律师事务所律师。原告刘兆宝为与被告杨振高房屋租赁合同纠纷一案，于2016年5月3日向本院提起诉讼，本院受理后，由审判员宋金修独任审判，于2016年5月26日公开开庭进行了审理，原告刘兆宝委托代理人陶文临、被告杨振高及委托代理人舒青山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘兆宝诉称，原被告于2014年3月1日就原告所有的位于扬帆造船厂临港新区的三层楼房及范围内的土地签订租赁合同，合同约定被告应于每年的12月20日前15日内交齐租赁费，并约定，在本合同履行期内，任何一方违约，均按合同期内累计租赁费总额的5%向对方支付违约金，属违约的双倍支付违约金。合同签订后，被告严重违约，至今未缴纳2016年的房租，且未经原告同意，私自转租，收取租赁费。后经原告多次要求履行合同，被告总是拖延。为此，要求1、解除原被告2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》，被告立即腾出房屋。2、判令被告支付支付租赁费用170438.35元，并支付违约金139900元，共计310338.35元；3、被告负担诉讼费。被告杨振高书面答辩称：1、双方合同约定，2016年的租赁费缴纳时间是2016年12月26日，我已提前支付40000元，原告要求我支付170438.35元的租赁费，没有依据；2、我转租房屋经过原告的同意，即使不同意，至今2年多原告从未提出异议，应视为认可；3、原告违约，房屋有质量问题，严重漏雨，且不能提供房屋权属证明，导致我开办的网吧无法办理相关手续，给我造成巨大损失。要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年3月1日，原告刘兆宝作为甲方（出租方）与被告杨振高作为乙方（租赁方）签订房屋租赁合同：一、房屋坐落面积及用途：乙方租赁甲方的房屋坐落在青岛扬帆造船临港新区，东邻船厂生活区；西至女岛大酒店；南邻船厂进厂路；北邻疏港公路。租赁房屋时一幢三层带阁楼的楼房。面积约1500平方米，楼前带院子长（东西）40米；宽（南北）23米，约960平方米，主要用于商服业的开办经营。二、租赁期限为10年，自2014年1月1日始至2024年1月1日止。三、租赁费及交费方式：2014年的租赁费作为该房屋的装修费，其他合同年度交费见列表：时间应交金额时间应交金额2014年12月20日100000.002019年12月20日163900.002015年12月20日150000.002020年12月20日168800.002016年12月20日150000.002021年12月20日173800.002017年12月20日154500.002022年12月20日179000.002018年12月20日159000.00乙方必须在表中所列各合同年度的12月20日前15天内交齐租赁费否则视为违规。四、甲方租赁给乙方的楼房必须水通、电通、路通，在双方签订合同后即表示乙方认可。五、乙方在租赁楼房后，在布置间隔改造时，不得破坏各阶层的主体结构，同时，要按照消防安全部门的要求进行间隔改造，其费用由乙方承担。六、乙方经营所需办的有关手续，甲方无偿予以力所能及的协助，其费用由乙方自理。乙方经营期间所发生的一切税费（包括楼房及设施的维修费以及租赁税）均由乙方自行全额承担。七、乙方在经营期间，如遇国家政府经济建设发展需要征用该处楼房所占用土地时，双方都有积极服从并按上级政府的规定时间腾出楼房如期交付，因拆迁的全部补偿费用归甲方，与乙方无关。当年的租赁费由双方协商解决。此时合同终止，甲方非违约行为。八、合同终止时，乙方将楼房及租赁物完整交予甲方。甲方继续出租或出卖时，同等条件和价格下乙方享有优先权。九、在本合同履行期内，如有未尽事宜，甲乙双方应在协商一致的基础上签订补充协议，补充协议与本合同发生同等法律效用，补充协议与本合同某一条款发生冲突时，以补充协议条款为准。十、在本合同履行期间，任何一方违约，均按合同期内累计租赁费总额的5%向对方支付违约金，属恶意违约者加倍支付违约金，同时合同终止。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告，被告用于开办网吧等用途，并将部分房屋转租。2015年12月26日，被告缴纳2015年房租100000元，2016年4月3日、4月5日通过银行支付原告40000元。原告多次追要房租未果，诉讼来院，要求判如所请。另查，涉案房屋至今未办理建设规划许可证。审理中，被告杨振高称涉案房屋有质量问题，严重漏雨，给其造成损失，仅提交证明一份。原告不予认可，被告也无其他证据证实。上述事实，有原、被告的陈述，房屋租赁合同书、收款条等证据佐证，经质证，本院予以确认。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门建设的，人民法院应当认定有效。本案原被告双方租赁的房屋既无建设规划许可证，也无相关主管部门批准建设，双方就该房屋签订的租赁合同无效。第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予准许。根据该规定，原告主张的租赁费无法律依据，本院只能参照租赁费的标准支付房屋占有使用费。即按照2016年租金150000元的标准支付到判决生效之日。因为合同无效，被告占有使用的房屋应予腾出交付原告，原告主张违约金的请求也无法支持。被告要求赔偿损失的请求，无证据证明，不予支持。综上，依照根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告刘兆宝和被告杨振高签订的房屋租赁合同无效；二、被告杨振高于判决生效后十日内按照年150000元的标准支付原告刘兆宝自2016年1月1日至判决生效之日的房屋占有使用费，但应扣除已缴纳的40000元；三、被告杨振高于判决生效后10日内腾出涉案房屋交付原告刘兆宝；四、驳回原告刘兆宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费5955元（原告预缴），减半收取2977.50元，由原告刘兆宝负担负担2077.50元，被告杨振高负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  宋金修二〇一六年七月十三日书记员  刘晓聪附法律条文：1、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门建设的，人民法院应当认定有效。第五条：房屋租赁合同无效，当事人要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予准许。2、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”