江西省九江县人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0421民初80号原告瑞昌市景泰房地产开发有限公司。组织机构代码：78970451-4。法定代表人：谢业林，男。地址：江西省瑞昌市赤乌中路66号。委托代理人蔡锦平，江西进取律师事务所律师，代理权限：特别授权，执业证号：13604200710364652。。被告谢万泽，男，1973年3月27日出生，汉族。被告占爱娇，女，1974年6月14日出生，汉族。以上被告委托代理人余荣华，九江县新塘法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权，执业证号：31402041102285。原告瑞昌市景泰房地产开发有限公司（以下简称景泰房地产公司）诉被告谢万泽、占爱娇商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告景泰房地产公司委托代理人蔡锦平、被告谢万泽、占爱娇及其委托代理余荣华到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原告诉称：2013年5月13日，原、被告签订商品房买卖合同一份，二被告购买由原告开发的九江县景泰阳光商住楼1栋1单元503室房屋一套，合同约定建筑面积为117.64平方米。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积发生差异时，双方同意按九江县房地产局测量核定的面积为准，单价不变，总房款多退少补。原告依约将房屋交付给二被告，该房屋经九江县房产局测量确定建筑面积为125.2平方米，比合同约定超出7.56平方米，二被告应补缴购房款34852元。原告工作人员多次找到二被告要求补缴购房款及办证费用，但二被告拒不履行支付义务，致使原告至今仍无法为涉案房屋办理房产登记相关手续。为维护自身合法权益，原告特依法具状至法院，诉讼请求：1、请求法院依法判令二被告立即支付购房款以及补交办证费用共计36083元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、根据购房合同前款第3条规定：买受人购买的商品房按商品房合同约定建筑面积共117.64平方米，其中套内建筑面积106.06平方米，公共部分与公用房屋公摊建筑面积11.58平方米（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。在合同第十页附件一房屋平面图能看到117.64平方米房屋面积具体分布情况，但在合同第11页附件二关于公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明页则未有任何图文描述。被答辩人是利用答辩人不清楚房屋分摊建筑面积构成情况采取欺骗手段而不当得利，购房时被答辩人称购房划算，比其他楼盘公摊面积少。最后通过测绘核定，面积超出正常误差。因此，应由被答辩人自行承担相应的责任。二、答辩人所购买的景泰阳光商住楼面积误差超出正常范围是由被答辩人自身造成的，与答辩人无关。在楼盘建筑面积预测时被答辩人没有申请九江县房产局测绘大队专业机构人员进行科学预测，导致整个楼盘房屋建筑面积误差超出正常范围，因此应由被答辩人自行承担后果。三、答辩人在2013年5月13日签订商品房买卖合同，合同明确约定，建筑面积为117.64平方米，至2016年1月份，答辩人收到被答辩人紧急通知，才知道房屋误差面积及补缴金额，此期间被答辩人未及时与被答辩人沟通协商，现造成近两年时间相关证件未及时办理，被答辩人有着不可推卸的责任。四、合同第十九条明确约定，买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期内不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。现被答辩人合伙人之一的子女将二楼住房整体改为学校，并违规将一楼门点向居民楼梯开门，破坏了房屋结构，造成了安全隐患，违背了本合同十九条有关规定，答辩人现提出退房，并要求被答辩人依照合同规定承担相应的赔偿责任。综上，涉案房屋面积误差超出规定范围，是因被答辩人不按照相关规定申请有关部门预测所致，且在出售房屋时故意欺骗答辩人，擅自改变房屋用途和结构，现有三十余户居民与答辩人情况相同，问题均未解决，希望法院调查核实，依法保护当事人合法权益，还业主安全宁静和谐的空间。根据原告诉称和被告辩称，归纳本案争议焦点：一、涉案房屋误差面积是否超出法律规定范围；二、被告是否应补缴购房款及办证费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1，商品房买卖合同一份。证明原、被告之间成立商品房买卖合同关系，根据合同第五条约定，原、被告就所购置的房屋面积误差作出了明确约定，按照多退少补原则处理。证据2，分层分户产权面积认定表一份（由九江县房产测绘队出具）、初始登记证一份（由九江县城镇房屋所有权登记办公室出具）。证明涉案房屋经九江县房产局测绘队测绘实际面积为125.2平方米，比合同约定多出7.56平方米。证据3，办证费用清单一份。证明被告应补缴购房款及办证费用36083元。被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1，真实性无异议，但根据合同第三条约定，涉案房屋套内面积及公共部分与公共房屋分摊建筑面积构成的面积数值，但在合同第11页未对公共房屋分摊建筑面积构成进行详细说明，即原告利用欺骗手段诱使被告购买涉案房屋，故被告有理由拒缴超出面积的款项。对证据2，真实性无异议，但该楼盘开发商未及时申请预测，导致房屋面积超出过多，故被告对超出面积不予认可。对证据3，真实性无异议，对超出面积不予认可，拒绝补缴相关款项。被告为支持其辩称意见，向本院提交以下证据：证据4，商品房买卖合同一份。证明原告违背了合同约定，合同附件二未作任何图文说明。证据5，照片三张。其中两张证明原告合伙人之一的子女违反了合同约定将二层楼房改为学校，另一张证明其违规将一楼门点向居民楼梯开门，破坏了房屋结构，存在安全隐患。原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据4，真实性无异议，对其证明目的有异议，被告以合同第三条所列公共房屋分摊建筑面积没有详细具体图文，以此认为被告在原告处购买时存在故意欺骗而不当得利，是无事实和法律依据的；合同没有约定及约定不明确的视为双方对此没有约定，且原告没有法定义务向被告具体释明。合同第五条对面积误差处理作出了明确的约定，原告据此要求被告补缴购房款。对证据5，真实性经法院查明后不持有异议，对其关联性有异议，就被告提及的所谓的违章搭建以及违章改变房屋用途，从法律程序来说，被告没有提出反诉，与本案没有关联性，且照片也不能达到证明开发商存在违约行为，改变房屋用途是买房人的行为，与开发商无关，故所谓的违章搭建不构成被告据此拒绝补缴房款的理由。根据当事人对证据的质证意见，结合当事人的诉辩情况，本院对证据认证如下：对证据1，被告对该证据真实性无异议，且真实合法，本院对其真实性予以认定。该合同第五条对房屋面积误差明确约定按照多退少补的原则处理，该合同系双方真实意思表示，但被告以该合同第11页对房屋公共分摊面积未明确说明为由，认为原告存在欺诈行为，本院认为，被告对其反驳意见负有举证证明责任，但被告未向本院提供证据证明其主张，故本院对被告的反驳意见不予支持，对证据1及原告的证明目的予以认定。对证据2，该两份证据均标明涉案房屋实际建筑面积为125.2平方米，商品房买卖合同约定的建筑面积为117.64平方米，且被告对该组证据真实性无异议，故本院对该组证据真实性及原告的证明目的予以认定。被告认为因原告未及时申请房产测绘部门测绘导致房屋建筑面积存在误差，根据商品房买卖合同第二条约定，买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，预售面积以最初设计图纸来确定，故涉案房屋面积误差原因并非在于原告未及时申请房产测绘部门测绘，故对被告的抗辩意见不予采信。对证据3，该证据真实合法有效，且被告不予认可的理由不能成立，故本院对该证据予以认定。对证据4，该商品房买卖合同附件二未对公共房屋分摊建筑面积作出详细图文说明，被告以此认为被告在出售房屋时存在欺诈行为，因其未向本院提供证据加以证实，故对其证明目的不予采信。对证据5，该组证据系证明被告其中一个股东子女（即二楼房屋买受人）将房屋二层改为学校，且将一楼门点向居民楼梯开门，破坏了房屋结构。该组证据证明的是股东子女（即二楼房屋买受人）行为，与本案不存在关联性，本院不予认定。综合庭审证据质证、认证、法庭询问及当事人陈述，本院查明事实如下：2013年5月13日，原、被告签订商品房买卖合同，被告购买由原告开发的九江县景泰阳光商住楼1栋1单元503室房屋一套,每平方米单价4610元。合同第三条约定，该商品房合同约定建筑面积共117.64平方米，其中套内建筑面积106.06平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积11.58平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二，附件二没有图文说明）。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第1种方式处理，即双方同意按九江县房地产管理局测量核定的面积为准，单价不变，总房款多退少补。2014年9月4日，经九江县房产测绘队测量建筑面积为125.2平方米，其中套内面积103.222平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积21.976平方米，实际建筑面积比合同约定的建筑面积超出7.56平方米。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告双方具有约束力，原、被告双方均应按照合同约定履行义务。本案中，原、被告在合同中明确约定产权登记面积与合同约定面积发生差异时以九江县房地产管理局测量核定的面积为准，单价不变，总房款多退少补方式处理。按此约定，被告应当向原告支付房屋面积超出部分的房价款34852元（4610元∕平方米×7.56平方米）,并补缴由原告代办房产证的费用1231元。关于被告辩称原告利用其不清楚房屋分摊建筑面积构成情况采取欺骗手段，骗其购买涉案商品房，因被告没有向本院提交相关证据加以佐证，故对其该意见本院不予支持。关于被告认为造成房屋面积误差原因在于原告未及时申请房产局测绘部门测绘，根据商品房买卖合同第二条约定，买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，预售面积以最初设计图纸来确定，故涉案房屋面积存在误差并非在于原告未及时申请房产测绘部门测绘导致，故对被告的抗辩意见不予采信。关于被告认为买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期内不得擅自改变该商品房的建筑主体结构，原告公司其中一个股东子女（即二楼房屋买受人）将二楼住房整体改为学校，违背了合同第十九条之规定，要求其承担相应的赔偿责任。因原告公司股东子女并非本案主体，与本案不存在关联性，故对股东子女改变住宅用途的赔偿损失要求在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：由被告谢万泽、占爱娇于本判决生效后十日内向原告瑞昌市景泰房地产开发有限公司支付购房款34852元及补缴代办房产证相关费用1231元共计人民币36083元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费702元，由被告谢万泽、占爱娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  曾庆胜代理审判员  朱丽娟人民陪审员  戴 强二〇一六年七月五日书 记 员  吴 婕