文书内容三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2016）琼0271民初2659号原告付某，男。委托代理人胡某。被告三亚金泰某某公司。法定代表人郭某。委托代理人周某霞。委托代理人刘某亮。原告付某诉被告三亚金泰某某公司（以下简称金泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月4日受理后，依法由审判员陈曼妮独任审理，于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告付某的委托代理人胡某，被告金泰公司委托代理人刘某亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付某诉称：2004年11月3日，付某与金泰公司签订了《商品房买卖合同》，付某购买由金泰公司开发建设的位于三亚市河东区凤凰路瑞海花园玫瑰园1座1单元601房，该房于2014年12月份交付给付某使用。付某在购买时金泰公司向付某宣称该小区在拥有2万平方米的高尔夫式休闲绿地上规划有网球场、篮球场、游泳池、缓跑道、休息凉亭、人工湖等休闲配套设施。付某在购房时看到该小区环境及上述设施如金泰公司宣传是一致的，正因小区如此设施及环境，付某才决定购买该小区楼房用于居住。付某入住后，也一直与其他业主专享着2万平方米的绿地及地上的完美配套。但在2013年至2014年期间，三亚市土地储备开发中心、三亚市住建局、规划局等部门多次告知业主：金泰公司有意隐瞒了2万平方米绿地所有权不属于金泰公司，而是属于三亚市人民政府的事实，上述设施的修建也并未取得规划许可，该地上附属物将被全部清理，业主可以通过司法途径寻求赔偿。2014年6月27日，三亚市综合行政执行局将上述设施、设备全部拆除，并收回该2万平方米绿地。付某认为，金泰公司在商品房销售宣传广告中对小区有2万平方米绿地及绿地上规划修建网球场、篮球场、游泳池、缓跑道、休息凉亭、人工湖等休闲配套设施作出明确承诺，该承诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，属于商品房买卖合同的组成部分，金泰公司应完全履行上述义务，现因绿地所有权不属于金泰公司，导致绿地被政府收回，绿地上的配套设施设备被政府拆除，金泰公司对此应承担不能履行上述义务的违约赔偿责任。该赔偿金额为购房当时2万平方米绿地及园林、网球场、篮球场、游泳池、人工湖等附属设施的价值中属于付某所有的价值金额及同期贷款利息损失。根据我院（2015）城民一初字第1750号民事判决书查明的事实，瑞海花园小区涉案2万平方米土地价值与地上附属物的工程造价合计18997863.8元，瑞海花园小区42栋的建筑面积为109976.8平方米，付某房屋建筑面积为143.04平方米，故金泰公司应向付某赔偿的损失为24907.34元（18997863.8÷109976.8×143.04）。现付某诉至法院请求：一、判令金泰公司向付某赔偿瑞海花园小区应配备“2万平米绿地及园林、网球场、篮球场、游泳池、人工湖等附属设施”的价值中属于付某所有的价值金额人民币24709.34元；二、判令金泰公司立即向付某支付以赔偿金24709.34元为基数按同期人民银行贷款利率标准计算的利息损失共计人民币2326.22元（暂计至起诉之日止）；三、判令金泰公司承担全部诉讼费用。被告金泰公司辩称：一、付某认为宣传广告属于商品房买卖合同组成部分没有事实和法律依据。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料构成要约需同时符合以下条件：一是出卖人就房屋及相关设施所作的说明和允诺仅限于商品房开发规划范围内；二是所作的说明和允诺应具体、明确；三是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。瑞海花园《土地房屋权证》、《建筑工程临时规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》及付某提供《商品房销售合同》和其房产证上载明的土地使用权面积，均证明涉案绿地在瑞海花园小区开发规划范围之外。其次，付某提供的广告中将大型社区（面积和瑞海花园小区总建筑面积一致）与风情商业街、休闲绿地、豪华会所及人工湖分开描述。在金泰公司给政府发出的《关于投资建设公共绿地的函》也提到该绿地是“位于项目东边约30亩的公共绿地”，足以说明休闲绿地并未位于瑞海花园小区规划范围内。同时广告语“在20000平方米的高尔夫式休闲绿地上规划有网球场、篮球场、游泳池、缓跑道、休息凉亭、人工湖等休闲配套设施”，仅能说明当时金泰公司确实向政府申请投资建设公共绿地，并对改善绿地环境投入了大量资金，而非有意欺瞒购房者。此外，付某诉称金泰公司广告中对规划范围外的绿地进行描述对双方《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响，但其并未举出相关证据证明。因此瑞海花园商品房宣传广告中关于瑞海花园小区规划外绿地的宣传不属于前述法条规定的情形，不构成要约，并非合同的内容。二、付某对涉案绿地及附属设施不享有所有权，其以涉案绿地及附属设施的价值作为赔偿依据没有事实和法律依据。涉案绿地及附属设施在构造与使用上是独立的，没有依附于小区住宅楼，依据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第八条规定涉案绿地及附属设施不应计入公摊面积，从付某提供《商品房买卖合同》也能看出涉案绿地面积实际没有计入房屋公摊建筑面积中，因此瑞海花园小区业主并不享有涉案绿地及附属设施的所有权。付某仅凭金泰公司在瑞海花园小区相邻的公共绿地上投资建设便得出涉案绿地及附属设施属于业主共有的结论，明显与事实不符。退一步假设，即使涉案绿地上附属设施为配套设施，也不应属于小区业主共有，最高人民法院（2013）民提字第94号判例对此已有充分说明。2014年2月21日，最高人民法院就深圳市福田区南天一花园业主委员会与深圳市城建物业管理有限公司房屋侵权纠纷案作出终审判决，驳回南天一花园业委会要求确认诉争两栋配套小楼的所有权归全体业主共同所有及返还小楼并赔偿损失的诉讼请求。最高人民法院判决认为，争议小楼不属于《物权法》第七十三条所规定的应当属于业主共有的道路、绿地、公共场所、共用设施和物业服务用房，亦不属于建筑物区分所有权司法解释第三条规定的应当属于业主共有的部分。退一步假设，即使争议小楼为配套设施，但无论从小楼建设的年代，还是目前的法律规定看，均没有明确对“配套设施”的所有权权属进行规定。因此不能因为小楼的规划用途为“配套设施”，而得出其所有权属于小区全体业主共有的结论。参照最高人民法院判例，涉案绿地及附属设施不属于瑞海花园小区业主共有，付某对此不享有任何物权，付某以此要求赔偿绿地附属设施拆除造成的直接经济损失没有事实和法律依据。三、（2015）城民一初字第1750号判决尚未生效，不应以其中认定的土地与地上附属物价值作为赔偿计算的依据。该判决因金泰公司向三亚市中级人民法院提起上诉二尚未生效，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四款规定“下列事实当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”，付某不应以该判决认定的土地与地上附属物价值作为赔偿计算的依据。经审理查明：金泰公司于2002年开始在位于三亚市河东区凤凰路93182.53平方米的土地上开发建设瑞海花园小区。2003年6月24日，金泰公司曾致函三亚市人民政府，请求将瑞海花园小区南侧30亩（约2万平方米）的土地给予金泰公司进行公共绿地的投资建设，并经时任市领导批示同意。金泰公司在对外销售瑞海花园小区的商品房时，在其宣传广告中载明：“瑞海花园会所内设幼儿托管中心、台球室、健身房、医疗室、咖啡馆、棋牌室，及在20000平方米的高尔夫式休闲绿地上规划有网球场、篮球场、游泳池、缓跑道、休息凉亭、人工湖等各项休闲配套设施。”2004年3月31日起项目开始陆续竣工。瑞海花园小区共有42栋，建筑面积总共为109976.8平方米。金泰公司在广告宣传的2万平方米公共绿地上建设了网球场、篮球场、游泳池、人工湖及园林绿化等小区配套设施，但未办理相关用地手续及报批手续。庭审中，金泰公司认为建筑面积除了42栋别墅的面积还应包括小区会所的面积，付某对此不予认可，认为会所登记在金泰公司的名下，不应计入总的建筑面积。2004年11月3日，付某与金泰公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定付某向金泰公司购买瑞海花园小区玫瑰园1座1单元601房。2015年2月25日，付某取得601房土地房屋权证，证号为三土房（2015）字第02733号。产权证载明601房的建筑面积为143.04平方米、分摊公共面积为15.76平方米。2013年3月26日，三亚市国土资源局收到三亚市政府转来的三亚市土地储备开发中心（以下简称土地储备中心）《关于瑞海花园小区占用原规划展览馆用地问题的请示》后，作出三土环资用（2013）121号《三亚市国土资源局关于瑞海花园小区占用原规划展览馆用地问题的意见》，同意土地储备中心意见，拆除23.1亩地上的附属设施不予补偿……。同年5月9日，土地储备中心发函给金泰公司，要求金泰公司在收到函件一周内将占用规划展览馆用地及市政规划用地修建的苗圃、网球场、游泳池等地上附属设施无条件自行清除完毕。因金泰公司一直未自行清理上述附属设施，2013年11月5日，土地储备中心向瑞海花园小区业主作出了《关于瑞海花园小区南侧约2万平方米土地权属情况的说明》，该说明中载明瑞海花园小区南侧2万平方米（约30亩）用地，“其中东侧约10亩地为政府储备地，南侧约16.5亩地为原规划展览馆用地中的一部分，其余约5亩地为市政规划绿地，所有这些用地产权都属于三亚市人民政府。因此，三亚金泰某某公司并没有上述2万平方米用地的土地使用权证”，及“由于金泰公司投资修建的配套设施并不符合时任领导对《关于投资建设公共绿地的函》的批示本意，且未向任何相关部门申请办理报批报建手续，因此对上述配套设施将予以拆除，对金泰公司按请示本意修建的公共绿地可予以适当补偿”。2014年6月27日，瑞海花园在上述2万平方米土地上修建的配套设施等地上附着物被三亚市综合行政执法局某制拆除。付某认为上述配套设施被拆除后，金泰公司应承担履行不能的违约赔偿责任以及支付利息损失，即诉至法院，要求判如所请。另查明，在本案起诉前，小区王某丽等90户业主另行向我院起诉被告违约行为导致的直接损失，并向本院提出鉴定申请，要求对位于三亚市吉阳区凤凰路瑞海花园小区2004年3月期间2万平方米小区土地的市场价值进行评估。在鉴定过程中，本院确认，土地估价时间为2004年3月31日，2万平方米小区土地性质为国有出让地，土地用途为住宅用地。海南智合土地房地产评估有限公司接受法院委托后，于2015年12月3日作出（海南）智合土地房地产评估有限公司《土地估价报告》，估价结果为：土地单价为475元/平方米，2万平方米的土地总价为950万元。付某与金泰公司双方在诉讼期间共同确认，金泰公司在涉案2万平方米土地上共投入了9497863.8元建设地上配套设施，其中回填土方工程造价731699元、地上设施建设8766164.8元。金泰公司主张回填土方工程造价应计入土地价值。金泰公司还主张涉案2万平方米的土地性质应为公共绿地，用途为绿地用地、估价时间应以其公司于1999年7月22日与国土部门签订《国有土地使用权出让合同》购买瑞海花园项目土地使用权之日起算，不应以竣工之日起算估价点，以及涉案土地面积为23.1亩，并非30亩。金泰公司另认为绿地、附属设施为小区部分，业主对该部分不享有所有权，不能将土地价值评估进行赔偿。付某对金泰公司的主张均不予认可。以上事实，有民事判决书、质证笔录、《土地估价报告》《房产证》、《商品房买卖合同》、瑞海花园宣传资料、三金泰[2003]15号《关于投资建设公共绿地的函》及当事人陈述等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为：金泰公司在对外销售瑞海花园小区的商品房宣传广告中，对该小区内设幼儿托管中心、台球室、健身房、医疗室、咖啡馆、棋牌室，及在20000平方米的高尔夫式休闲绿地上规划修建网球场、篮球场、游泳池、缓跑道、休息凉亭、人工湖等各项休闲配套设施作出明确承诺，该承诺中所载明的小区配套设施具备瑞海小区服务功能，且明确为瑞海花园规划配套设施，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，上述承诺应当视为要约，即使未载入涉案双方签订的《商品房买卖合同》中，亦应当视为合同内容。金泰公司与付某签订的《商品房买卖合同》，主体适格，系当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的某制性规定，属有效合同，双方应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，金泰公司在涉案2万平方米公共绿地上建设了网球场、篮球场、游泳池、人工湖及园林绿化等小区配套设施，付某入住后至今未对上述小区配套设施提出异议，应确认双方对在涉案20000平方米的土地上修建的小区配套设施的内容达成合意。由于金泰公司未取得涉案地的使用权，也未办理规划报建手续，而擅自在该地上修建小区配套设施，致使该配套设施被政府拆除，客观上导致合同约定应予配置的部分附属设施已无法履行，其行为已构成违约，金泰公司应承担赔偿损失的违约责任。付某作为涉案《商品房买卖合同》的相对人，主张金泰公司应承担违约赔偿责任，于法有据，本院应予支持。海南智合土地房地产评估有限公司作出的《土地估价报告》程序合法、内容客观真实，对其作出的鉴定意见，本院予以采信。根据该鉴定意见，涉案2万平方米的土地估价为950万元。付某与金泰公司共同确认地上附属设施金泰公司共投入了9497863.8元，本院予以确认。上述2万平方米土地以及该地上的附属设施，依金泰公司在瑞海花园小区的销售广告和宣传资料上的承诺及物权性质，应属瑞海花园小区业主共同共有，故应以瑞海花园小区涉案2万平方米土地价值与地上附属物的工程造价的总价值进行赔偿，两项价值合计18997863.8元（9500000元+9497863.8元），参照瑞海花园42栋的建筑面积109976.8平方米及付某601号房的建筑面积143.04平方米的比例，酌情确认金泰公司应向付某赔偿的损失为24709.34元（18997863.8元÷109976.8平方米×143.04平方米）。另外，付某主张金泰公司向其支付以赔偿金24709.34元为基数的利息损失，由于双方签订的《商品房买卖合同》中对此并无约定，且付某未能举证证明金泰公司应向其支付利息损失，付某应承担举证不能的法律后果。故付某诉求金泰公司支付利息损失，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。金泰公司关于涉案土地及地上附属物不属于业主所有，不应赔偿土地价值损失的辩解没有法律依据，本院不予采纳。金泰公司辩称，地上附属设施所投入的回填土方工程造价731699元应计入土地价值，回填土方工程是建造地上附属设施的前期工程，属于建造地上附属设施应投入成本的一部分，金泰公司的该项辩解无理，本院不予采信。金泰公司还辩称，2万平方米土地性质应为绿地、用途为绿地用地。金泰公司在发放瑞海花园小区的商品房宣传广告中作了不实的宣传，对涉案2万平方米绿地及地上附属设施的权属未向业主作出明确的说明，导致业主误认为2万平方米绿地及地上附属设施属于小区范围内，这也是本案产生纠纷的原因所在。因此，业主的损失应参照小区项目用地性质进行赔偿。瑞海花园项目土地使用类型为出让地，用途为住宅用地，故认定上述2万平方米土地的性质为国有出让地，用途为住宅用地于法有据，金泰公司的该项辩解理由不成立，本院亦不予支持。金泰公司还辩称建筑面积应包括会所的建筑面积，但没有提供证据证明会所登记在业主名下，故金泰公司的抗辩理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于估价点是否应以金泰公司购买瑞海花园项目土地的时间1999年7月22日起算的问题。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，金泰公司因配套设施被政府拆除，属于履行不能情形，应承担赔偿损失的违约责任。该违约责任的承担应以其与业主签订的合同为前提，因此，业主的损失应以其与金泰公司签订的《商品房买卖合同》之日开始计算，也就是说应以合同签订之日开始计算土地价值估价点。由于业主与金泰公司签订合同的时间不一致，为平衡双方利益，本院酌情定于项目最早竣工的时间2004年3月31日。金泰公司主张涉案配套设施所使用的土地面积为23.1亩，并非30亩。该23.1亩土地仅为地上附属设施所占地的面积，并不包括绿地面积。土地储备中心向瑞海花园小区业主作出了《关于瑞海花园小区南侧约2万平方米土地权属情况的说明》中，对金泰公司占用的具体面积进行具体说明，即瑞海花园小区南侧2万平方米（约30亩）用地，其中东侧约10亩地为政府储备地，南侧约16.5亩地为原规划展览馆用地中的一部分，其余约5亩地为市政规划绿地。据此，金泰公司的该项主张，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告三亚金泰某某公司应自本判决生效之日起十日内支付原告付某赔偿金24709.34元；二、驳回原告付某的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费237元（原告付某已预交），由原告付某负担29元，被告三亚金泰某某公司负担208元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员  陈曼妮二〇一六年七月四日书记员  蒋 倩附相关法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。