安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0207民初1301号原告：晋新军，男，1979年8月19日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区，委托代理人：纪英莲，鸠江区沈巷镇法律服务所法律工作者。被告：安徽胡商物流园有限公司，住址地安徽省芜湖市鸠江区沈巷镇花园路151号，组织机构代码57572918-5。法定代表人：胡宗佃，执行董事。委托代理人：唐庆，上海浦谐律师事务所律师。原告晋新军诉被告安徽胡商物流园有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理后，依法由审判员刘慧独任审理，于2016年6月28日公开开庭进行了审理。原告晋新军的委托代理人纪英莲，被告安徽胡商物流园有限公司的委托代理人唐庆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年1月12日，原告以319220元购买了被告的胡商国际建材城F1幢102号房屋，双方签订《胡商国际建材城认购合同》，合同约定被告交房时间为2015年6月30日，如到期不履行交房义务，每日向原告支付已付房款的万分之五的违约金。现交房期限早已过去，被告迟迟不愿交房，给原告造成巨大损失。为此，原告诉请法院判令：1、被告履行胡商建材城F1幢102号房屋交付义务；2、被告承担违约金50277.15元。原告为证明自己的主张成立，向原告提交以下证据：1、原告的身份证复印件，证明原告的身份情况及诉讼主体资格；2、被告公司的企业信息，证明被告的主体资格；被告质证意见：对上述证据均无异议。3、《胡商国际建材城认购合同》，证明原告购买的房屋为胡商建材城F1幢102号房屋，双方约定的交房时间为2015年6月30日以及违约责任的约定；被告质证意见：真实性无异议，但认为违约金约定过高。4、收条（金额为145100元）、收据（金额为174120元）和一张银行汇款凭证（金额为309220元），证明原告已经付清全部房款319220元；被告质证意见：1、对收条不予认可，该收条的收款人为杨文平，与本案没有关联性；2、对收据和银行汇款凭证予以认可，但认为本案的房屋价款为174120元，并非319220元。被告辩称：1、涉案房屋不具备交房条件，无法交涉案房屋交付给原告；2、原告诉请的违约金过高，请求法院予以调整；3、本案的房屋价款为174120元，并非319220元。被告未向本院提交证据。本院依照法律规定，结合原、被告双方的举、质证意见，经过审核，对原告提交的证据综合认证意见为：1、证据1、2、3，被告对其真实性不持异议，该组证据来源合法，具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以认定，被告的相关质证意见不影响该组证据对相关事实的证明效力。2、证据4中的收据和银行汇款凭证，被告对其无异议，本院予以确认。关于收条，虽载明145100元系胡商国际F1幢102号房屋的购房款，但该收条系杨文平出具的，并没有被告的盖章确认，且被告对此不予认可，故对其关联性本院不予认可。根据上述对证据的认证意见，结合庭审中当事人的陈述，本院查明事实如下：2014年11月12日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订一份《胡商国际建材城认购合同》，该合同约定原告拟购买被告开发的位于安徽省江北产业集中区胡商国际建材城F1幢102号商用房屋一套，建筑面积58.04平方米，每平方米3000元，总价款为174120元。该认购合同第三条付款方式和期限一栏约定：“乙方选择的房款方式为：一次性。本房款已于2014年11月11日付清。”第六条对交房期限及逾期交房违约责任进行了约定：“甲方应当在2015年6月30日前交付乙方，甲方如未按合同规定的期限将该商品房交付乙方，按下列方式处理：……；（2）……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金。”另查明：杨文平系被告的销售经理。2014年11月12日，原告将309220元转账到杨文平账户。同日，被告向原告出具收据一张，载明被告收到原告F1幢102号房屋购房款174120元。再查明：案涉胡商国际建材城F1幢102号房屋至今没有竣工验收。本院认为：（一）依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《胡商国际建材城认购合同》有原告及被告销售经理杨文平的签字，并加盖被告公章，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。原、被告签订的虽名为认购合同，但合同内容已对商品房的具体状况、总价款、付款方式、付款时间、交付时间和违约责任等进行了详细约定，且被告已全款收取了购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购合同应当认定为商品房买卖合同。”据此，原、被告之间的商品房买卖合同关系已经成立，被告应当严格按照合同的约定履行义务。被告未按合同约定的期限交付房屋应承担违约责任。关于胡商国际建材城F1幢102号房屋的房款，原、被告签订的《胡商国际建材城认购合同》对胡商国际建材城F1幢102号房屋房款进行了约定即房屋总价174120元。2014年11月12日，被告向原告出具收据一张，载明收到原告交付的F1幢102号房屋的房款174120元。原告虽主张实际支付被告房款319220元，并提供了被告销售经理杨文平出具的收条以及汇款凭证，但该收条系杨文平个人出具，并无被告的盖章确认，且事后也未得到被告的追认。另319220元系原告转账到杨文平账户中，而非被告账户，原告主张已付房款为319220元缺乏充分的证据予以佐证，应当承担举证不能的责任。据此，原告已支付被告胡商国际建材城F1幢102号房屋的房款本院认定为174120元。关于被告的违约责任，原告诉请被告按照《胡商国际建材城认购合同》的约定于2015年6月30日交付诉争房屋，故自2015年7月1日起，按双方约定日利率万分之五的标准支付违约金，因双方约定支付该违约金的标准未超出法律的规定，本院予以支持。被告关于违约金过高的抗辩理由无事实和法律依据，本院依法不予采纳。（二）《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定“……建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”根据前述条款的规定，房屋竣工验收合格并取得相应的手续和证明材料后，方能向买受人交付，是开发商的法定义务，系法律法规的强制性要求。而涉案房屋未经竣工验收，房屋质量是否合格并未结论，涉案房屋不符合法律规定的交付条件，因此，原告诉请被告给付房屋，于法无据，本院依法不予支持。但原告可待涉案房屋符合法定交付使用条件时，另行主张交付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告安徽胡商物流园有限公司自本判决生效后十日内以174120元为基数，向原告晋新军支付自2015年7月1日起按照日利率万分之五的标准计算至胡商国际建材城F1幢102号房屋实际交付之日止的违约金；二、驳回原告晋新军的其他诉讼请求，原告晋新军可待胡商国际建材城F1幢102号房屋符合法定交付使用条件时，另行主张交付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费568元，由被告安徽胡商物流园有限公司负担528元，原告晋新军负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  刘慧二〇一六年七月二十二日书记员  焦颖附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。