江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终3780号上诉人（原审被告）苏州市舜达输送机械有限公司，住所地苏州市吴中区木渎马庄村（东峰工业小区）。法定代表人赵华明，该公司总经理。委托代理人周学敏，上海申惠律师事务所律师。委托代理人王凤云，上海申惠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）苏州市吴中区木渎镇西跨塘村经济合作社，住所地苏州市吴中区木渎镇花苑东路98号。负责人包永元，该经济合作社主任。委托代理人罗景远，江苏明荣律师事务所律师。上诉人苏州市舜达输送机械有限公司（以下简称舜达公司）因与被上诉人苏州市吴中区木渎镇西跨塘村经济合作社（以下简称西跨塘村合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴木民初字第460号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2000年12月22日，原吴县市木渎镇马庄村经济合作社（以下简称马庄村合作社）与舜达公司签订《租赁房屋协议》一份，协议约定：舜达公司向马庄村合作社承租苏州市吴中区木渎镇金猫路西侧工业园内面积720平方米标准厂房、办公楼从事生产制造，租赁期限为2001年4月1日至2011年3月31日，2001年4月1日至2002年3月31日租金40000元，2002年4月1日至2011年3月31日租金每年43000元；本协议签字生效后，三天内舜达公司先上交50000元，待建房竣工后再付50000元，预交租金100000元满后，先预交半年租金再租。《租赁房屋协议》签订后，吴县市木渎镇马庄村村民委员会（以下简称马庄村村委会）、马庄村合作社又与邱森林签订《造房协议》一份，该协议约定：由邱森林负责建造涉讼的双跨车间、办公楼720平方米，马庄村村委会、马庄村合作社按720平方米标准厂房负责结算；装饰由邱森林和承租方赵华明协商处理，马庄村村委会、马庄村合作社不负任何补贴；2000年12月28日开建，2001年3月28日完工验收合格交货，约定工程总价款237600元。《造房协议》还明确，此双跨车间是在马庄村村委会、马庄村合作社、邱森林和赵华明三方协商，在赵华明租赁条件下建造的。另查明，2001年4月，马庄村合作社将建设完工后的标准厂房、办公楼交付舜达公司使用，建成的厂房、办公楼实际面积为741.85平方米，建房工程款为240114元。实际操作中，舜达公司向马庄村合作社支付租金，马庄村合作社收到相应租金后向邱森林支付了上述建房工程款。此外，舜达公司还在租赁房屋所在地搭建了256平方米的房屋（由西跨塘村合作社、舜达公司现场一致确认的厂房东北角房屋一间、办公楼二楼及厂房西侧所建房屋）。2013年11月6日，苏州市吴中区人民政府向苏州市吴中区木渎镇西跨塘村村民委员会（以下简称西跨塘村村委员会）发出《限期拆除违法建筑的通知书》，明确马庄村合作社（已并入西跨塘村）未经规划部门许可擅自委托个体工匠在金猫路西侧建房的行为违反了国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》、《江苏省村镇规划建设管理条例》相关规定，严重影响了村镇规划的实施，依据《城乡规划法》第六十五条规定，责成西跨塘村村委会于2013年11月20日前完成现有租赁户的清退并完成违章建筑的自行拆除。又查明，2003年11月6日，苏州市吴中区人民政府作出《关于木渎镇第一批撤并七子村等13个行政村的批复》，明确撤销原长浜、马庄、沈巷村三个村民委员会，建立西跨塘村民委员会。同年12月8日，苏州市吴中区木渎镇人民政府作出《关于建立西跨塘村经济合作社的批复》，同意建立西跨塘村合作社，并由西跨塘村合作社负责原马庄村、长浜村、沈巷村经济合作社的资产管理工作。再查明，2013年9月20日，西跨塘合作社向舜达公司送达书面通知，表示涉讼房屋租赁期限届满，解除不定期租赁关系，要求舜达公司履行腾空迁让等义务。2014年7月15日，西跨塘合作社再次向舜达公司送达限期搬迁通知书，要求舜达公司于2014年9月30日前腾房搬迁，返还房屋。审理中，舜达公司表示，《租赁房屋协议》约定的房屋租赁期限为10年，实际当时其与马庄村合作社口头约定租赁期限为15年，但西跨塘合作社只认可租赁期限10年，舜达公司未就其主张的租赁期限为15年的事实提供证据。西跨塘合作社、舜达公司一致确认，舜达公司已结清截至2013年9月份的房屋使用费。审理中，舜达公司表示，西跨塘合作社就741.85平方米房屋支付补偿款700000元、就其自行搭建的256平方米房屋支付补偿款300000元后，上述房屋及相应装饰装修均归西跨塘合作社，由西跨塘合作社自行处理；西跨塘合作社不同意就争议的741.85平方米房屋及相应装饰装修向舜达公司支付补偿款，要求舜达公司返还该房屋，但同意对舜达公司自行搭建的256平方米房屋支付补偿款300000元，该房屋及相应装饰装修均归西跨塘合作社。同时，西跨塘合作社表示，其要求舜达公司支付自2013年10月1日起至2015年6月30日止的房屋使用费75250元及自2015年7月1日起至实际迁出租赁房屋之日止、按照每日117.80元的标准计算的房屋使用费的诉讼请求在本案中暂不作主张。以上事实，有《租赁房屋协议》、平面示意图、集体土地使用证、《造房协议》、结算凭证、苏州市吴中区人民政府及苏州市吴中区木渎镇人民政府的批复、限期搬迁通知书、腾空、搬离、迁让通知书、限期拆除违法建筑的通知书、收据、施工安全协议书、发票、建房图纸、律师函及西跨塘合作社、舜达公司确认的现场照片、本案庭审笔录等予以证实。原审原告西跨塘村合作社的一审诉讼请求为请求判令：一、舜达公司返还承租的741.85平方米房屋；二、舜达公司拆除自行搭建的256平方米建筑物；三、舜达公司支付自2013年10月1日起至2015年6月30日止的房屋使用费75250元及自2015年7月1日起至实际迁出租赁房屋之日止、按照每日117.80元的标准计算的房屋使用费。一审诉讼过程中，西跨塘村合作社表示第三项诉讼请求在本案中暂不作主张。原审法院认为：首先，《租赁房屋协议》、《造房协议》等证据明确反映马庄村合作社是涉讼面积为741.85平方米的厂房、办公楼的建房主体和出租人（马庄村撤并由西跨塘村合作社负责原马庄村合作社的资产管理工作后，西跨塘村合作社为出租人），故西跨塘村合作社在租赁期限届满后主张由舜达公司返还房屋并无不妥。其次，舜达公司提出涉讼面积为741.85平方米的厂房、办公楼由其建设并应由西跨塘村合作社支付其经济补偿，但舜达公司提供的证据不能证明其上述主张。再次，综合全案证据判断，涉讼面积为741.85平方米的厂房、办公楼由集体土地使用权人马庄村合作社通过向舜达公司收取租金作为建房工程款，并由马庄村合作社作为建房主体，按照舜达公司的要求交由个体工匠建造后再交付舜达公司承租使用，由于采用上述方式进行建房和租赁，故双方也约定了较长的租赁期限（10年），因此，当事人之间事实上存在10年租赁期内涉讼房屋由舜达公司承租使用，10年租赁期限届满后地上建筑物的权利由出租人享有的合意。涉讼房屋未经规划审批程序批准建设，被政府部门认定为违章建筑，故《租赁房屋协议》应依法认定无效，但可以参照当事人之间的合意确定西跨塘村合作社、舜达公司之间的权利义务，即10年租赁期限届满后涉讼房屋应返还给西跨塘村合作社。舜达公司在审理中表示曾口头约定租赁期限为15年，但未提供证据，故原审法院对该抗辩意见不予采纳。综上，西跨塘村合作社要求舜达公司返还涉讼面积为741.85平方米的厂房、办公楼的诉讼请求符合法律规定，应予支持，舜达公司要求就上述厂房、办公楼及相应装饰装修由西跨塘村合作社给予补偿的抗辩意见无事实和法律依据，原审法院不予采纳。审理中，就舜达公司提出的其自行搭建的256平方米房屋由西跨塘村合作社支付补偿款300000元后该房屋及相应装饰装修均归西跨塘村合作社处理的意见，西跨塘村合作社予以认可，故原审法院尊重双方当事人的意愿和处理意见，对此予以确认，该部分房屋及装饰装修由西跨塘村合作社补偿300000元后由西跨塘村合作社依法处理。西跨塘村合作社表示其提出的要求舜达公司支付房屋使用费的诉讼请求暂不作主张，于法不悖，本案不再理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，原审法院判决：苏州市舜达输送机械有限公司于判决生效之日起二十日内将承租的苏州市吴中区木渎镇金猫路西侧工业园面积为741.85平方米的厂房、办公楼返还给苏州市吴中区木渎镇西跨塘村经济合作社。二、苏州市舜达输送机械有限公司搭建的位于苏州市吴中区木渎镇金猫路西侧工业园的面积256平方米的房屋（含装饰装修）归苏州市吴中区木渎镇西跨塘村经济合作社所有，苏州市吴中区木渎镇西跨塘村经济合作社于判决生效之日起二十日内给付苏州市舜达输送机械有限公司补偿款人民币300000元。案件受理费人民币1681元，由苏州市吴中区木渎镇西跨塘村经济合作社负担581元，苏州市舜达输送机械有限公司负担1100元。上诉人舜达公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人提供的《租赁房屋协议》没有协议原件，是不真实的。实际情况是上诉人出资、被上诉人出地，合作建设厂房和办公用房，因该方案未获通过，双方达成口头协议：上诉人以租赁形式乡村里汇付工程款，由村里转付工程队。并约定，虽然厂房建设由上诉人出资，将来厂房拆迁，所有拆迁费各半所有。现该厂房已拆迁，理应各半所有。现上诉人要求100万元拆迁补偿，一审仅支持30万元，显然有失公允。二、如果涉案厂房是被上诉人所建，则《造房协议》由上诉人法定代表人签字不合常理，其且厂房的图纸由上诉人提供，并约定装饰和上诉人协商处理。所有的工程款也均由上诉人支付。工程款支付完毕还继续支付“租赁费”是上诉人以此回报被上诉人。原审法院以不真实的《租赁房屋协议》和《造房协议》为依据，作出741.85平方米的厂房为被上诉人所有的判决，与事实不符，请求本院依法改判或将本案发回重审。被上诉人西跨塘村合作社答辩称：1、涉案协议的真实性不容置疑，租金标准、上诉人支付租金的时间都与租赁协议的内容相印证。2、造房协议是由马庄村合作社与体工匠进行签订、并出资的。之所以要征求上诉人即承租人的意见，主要是兼顾其实际使用需要。3、对上诉人擅自搭建的256平米的房屋及搭建物，被上诉人同意支付30万元补偿款是在一审法院再三协调的基础上，作为调解方案提出的。请求本院维持原判。另查：舜达公司在一审第一次庭审中，对西跨塘村合作社提供的租赁合同复印件发表质证意见为：“真实性没有异议，该租赁协议签订的时候涉诉房屋还没有建”。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致，本院予以确认。本院认为，关于涉案《租赁房屋协议》的真实性，西跨塘村合作社起诉时提交的《租赁房屋协议》虽为复印件，但经由舜达公司庭审质证，已认可其真实性，构成诉讼中的自认，原审法院据此认定《租赁房屋协议》的真实性，并无不当。舜达公司上诉主张西跨塘村合作社举证的《租赁房屋协议》为复印件、并不真实，有违《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“禁止反言原则”，本院不予采纳。涉案《造房协议》抬头载明签订的甲方为：马庄村经济合作社，乙方为：马庄村五组村民邱森林。尾部加盖吴县市木渎镇马庄村经济合作社、吴县市木渎镇马庄村村民委员会印章，并有邱森林签名。该厂房的结算凭证显示工程款由与马庄村合作社与邱森林进行了结算，故《造房协议》系由马庄村合作社签订及实际履行。至于马庄村合作社向邱森林支付的工程款是否来源于其向舜达公司收取的租金，不影响对《造房协议》签订主体的认定。因《造房协议》所涉房屋是用于出租给赵华明作为舜达公司厂房使用，即便在施工过程中由承租方赵华明进一步确认建房要求，也系马庄村合作社为了保证该房屋的整体适租性，使租赁物符合双方租赁协议所约定的用途，兼顾承租人的使用需求，不能据此即认定《造房协议》的发包方为赵华明。故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，舜达公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1681元，由上诉人苏州市舜达输送机械有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉代理审判员  黄学辉代理审判员  沈维佳二〇一六年七月十五日书 记 员  黄 婷