成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0191民初3065号原告四川乡村基餐饮有限公司，住所地：成都市锦江区总府路2号1幢-1楼1号附2号。法定代表人孙万松，该公司物流总监。委托代理人李成军，北京大成（成都）律师事务所律师，一般授权委托代理人。被告四川艺展商业管理有限公司，住所地：成都市高新区天府大道中段396号。法定代表人胡文明。原告四川乡村基餐饮有限公司（以下简称乡村基公司）诉被告四川艺展商业管理有限公司（以下简称艺展公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员陶丽梅担任审判长，与人民陪审员夏琪、周卫建共同组成合议庭，于2016年7月18日公开开庭进行了审理。原告乡村基公司的委托代理人李成军到庭参加诉讼，被告艺展公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。原告乡村基公司诉称，原、被告于2014年8月6日签订《场地租赁合同》，约定租赁期限为8年，自2014年8月10日至2022年8月31日。合同签订后，原告依约向被告履行了缴纳保证金10万元、租金及营运管理费等各项合同义务。2015年8月10日，房屋所有权人成都地铁有限责任公司和经营管理权人成都地铁实业有限公司向被告发函，函件称由于被告长期拖欠成都地铁实业有限公司的房租且数额巨大，故提前解除与被告签订的《租赁合同》及相关协议，并要求被告通知所有承租商户办理清退事宜。但对于被告已经丧失转租权的事实一直未通知原告，原告仍按照《房屋租赁合同》的约定向被告支付了2015年8月至10月的房租，后成都地铁实业有限公司向成都艺展中心内的所有商户发函，要求原告向其支付自2015年8月11日之后的房屋使用费、物业管理费等费用，由此导致原告损失巨大。现原告诉请要求解除原、被告之间签订了《房屋租赁合同》；要求被告向原告退还房租及费用80530.58元及履约保证金100000元共计180530.58元；要求被告承担本案诉讼、保全费等费用。被告艺展公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据材料。经审理查明，2014年8月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定将位于成都市天府大道中段396号成都艺展中心B1FB区01-02号房产出租给原告，租赁期限为8年，自2014年8月10日起至2022年8月31日止。第三章租金及履约保证金第3.3条租金按以下方式支付：（2）租金的计算方式为扣点租金以提成租金为当月适用租金：第一至四年7%-10%（月营业额40万（包含40万）以下7%，40-50万（包含50万）8%，50万以上-70万（包含70万）9%，70万以上10%）……第3.7条约定本合同签订之日起7工作日内，原告应向被告缴纳履约保证金100000元（大写壹拾万元整），被告向原告开具收据。在本合同因任何原因终止时，在原告向被告清偿所有应付款项并交还租赁房产后，被告在一个月内无息返还原告。原告于2014年8月28日向被告汇款10万元保证金，此后双方均按合同约定履行各自的义务。2015年9月17日原告按照被告出具的缴费通知书向被告缴纳2015年8月租金32442.41元，10月22日按照上述方式缴纳9月租金32914.23元，11月16日按照上述方式缴纳10月租金26685.76元。另查明，原、被告租赁房屋所有权为成都地铁有限责任公司，代管方为成都地铁实业有限公司。被告与成都地铁有限责任公司、成都地铁实业有限公司、黑龙江孙式市场投资管理集团有限公司签订《成都地铁大厦商业中心租赁合同补充协议》，约定将该房屋等出租给被告。2015年8月10日，成都地铁有限责任公司、成都地铁实业有限公司向黑龙江孙式市场投资管理集团有限公司与被告出具《解除租赁合同通知》，载明单方解除合同及要求腾退房屋、给付租金等事项。被告于2015年8月11日在该通知上盖章并载明收到该通知。2015年9月23日成都地铁有限责任公司、成都地铁实业有限公司出具《告承租商户书》，载明腾退房屋和收取房屋占有使用费等事宜。2015年12月8日国浩律师（成都）事务所出具《关于签订及支付房屋占用费相关事宜的律师函》，同事附《告承租商户书》和《备忘录》。2015年12月30日，原告向成都地铁实业有限公司支付了2015年9月至11月租金86247.59元。现原告诉请要求解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；要求被告向原告退还房屋及费用80530.58元以及履约保证金100000元，共计180530.58元；要求被告承担本案诉讼费、保全费等。上述事实，有原告在庭审中的当庭陈述、原、被告身份证明、《房屋租赁合同》、《成都地铁大厦商业中心租赁合同》、《成都地铁大厦商业中心租赁合同补充协议》、《关于成都地铁大厦商业中心招商项目在成都设立管理公司的函》、《成都地铁大厦房屋产权办理情况的说明》、《成都市国资委授权事项备案登记表》、《建设工程规划许可证》复印件、《建设用地规划许可证》复印件、《解除租赁合同的通知》、《告承租商户书》、国浩律师（成都）事务所出具《关于签订及支付房屋占用费相关事宜的律师函》、《备忘录》、原告的记账凭证、乡村基CSC付款申请表、付款回单、手工发票、缴费通知书等证据材料在案佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》是在被告尚具备出租该房屋资格时签订的，且系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对合同的当事人均具有约束力。原、被告均应按照该合同的约定全面履行各自的义务。2015年8月10日该房屋的所有权人成都地铁有限责任公司和代管方成都地铁实业有限公司出具《解除租赁合同通知》，于单方面解除与被告签订的房屋租赁合同，被告于次日收到该通知并在该通知上注明：收到该通知，加盖被告公章。应视为被告是否继续享有出租该房屋的权利存在争议。本案中原告按照双方签订的《房屋租赁合同》继续履行，向被告支付了2015年8月至10月的房屋租金共计92042.4元。且原告其后向房屋所有权人支付了2015年9月至11月的房租，被告应当从其出租权存在争议时即2015年8月11日以后不具备合法的出租该房屋资格，对2015年8月11日以前其具备合法出租该房屋资格时收取的房租归被告所有，8月11日以后收取的房租应当予以返还。对2015年8月应当返还的房租为32442.41元÷31天20天=20930.59元，9月应返还32914.23元，10月应返还26685.76元共计20930.59元+32914.23元+20930.59元=80530.58元。故对原告诉请要求被告返还房租及费用80530.58元的主张，本院依法予以认可。因被告艺展公司与房屋所有权人之间存在被告是否具有出租权的争议，导致房屋所有权人单方解除合同。导致本案原告不能实现承租房屋的合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项之规定，当事人可以解除双方签订的《房屋租赁合同》。故对原告诉请要求解除双方于2014年8月6日签订的《房屋租赁合同》的主张，本院依法予以认可。对原告要求被告退还10万元保证金的主张，因原、被告合同中明确约定在合同因任何原因终止时，在原告向被告清偿所有应付款项并交还租赁房产后，被告在一个月内无息返还原告。现双方合同因被告出租权存在争议致合同无法继续履行，合同权利义务终止，原告未拖欠被告房租等款项，且对房屋问题原告与房屋所有权人在协商中，已符合双方约定的退还10万元保证金的情况，被告应当退还原告保证金10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告四川乡村基餐饮有限公司与被告四川艺展商业管理有限公司于2014年8月6日签订的《房屋租赁合同》；二、被告四川艺展商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川乡村基餐饮有限公司返还房屋租赁费80530.58元、保证金100000元，共计180530.58元。案件受理费3910元，公告费520元，由被告四川艺展商业管理有限公司承担。（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判长  陶丽梅人民陪审员  夏 琪人民陪审员  周卫建二〇一六年七月十八日书 记 员  陈 欢