上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三(民)初字第1028号原告（反诉被告）张喜望。委托代理人李先峰，上海关天律师事务所律师。委托代理人盛琬刚，上海关天律师事务所律师。被告（反诉原告）奉贤区南桥镇灯塔村村民委员会。法定代表人万玉龙，村主任。委托代理人卫金龙，住上海市奉贤区，系被告村民。委托代理人钱国峰，上海敬贤律师事务所律师。原告张喜望诉被告奉贤区南桥镇灯塔村村民委员会（以下简称灯塔村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月2日受理后，被告灯塔村委会提起反诉，本院依法适用简易程序，于2015年3月3日、2015年4月21日公开开庭进行了审理，后组成合议庭，于2016年2月19日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张喜望及其委托代理人李先峰，被告（反诉原告）的委托代理人卫金龙、钱国峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张喜望诉称：2010年5月24日张喜望与灯塔村委会签订《土地租赁合同》，约定由张喜望租赁不可耕种土地14亩，租赁期为8年，合同签订后，原告投入资金搭建建筑物。2010年9月，张喜望建造的围墙和13间彩钢板活动房被政府有关部门强拆。后经与灯塔村委会协商，张喜望继续租赁该地。2011年5月，张喜望的2个钢结构大棚被政府有关部门强拆。2011年7月6日，双方签订的《补充协议》，约定张喜望租赁土地由原来14亩变更为19亩，对于张喜望遭到的强拆损失，灯塔村委会筹措350,000元给张喜望（实际支付330,000元），如再遇到强拆，灯塔村委会赔偿所有损失，包括原合同履行期间因强拆造成的所有损失。2014年5月，张喜望的西面水泥地坪7亩、路牙石，东面建筑物、附属设施等又被政府有关部门强拆。张喜望遭到巨大损失，但灯塔村委会不愿赔偿，故起诉请求判令灯塔村委会补偿张喜望经济损失2,559,727元。被告（反诉原告）灯塔村委会辩称：张喜望主张所涉及的建筑物属于违法建筑，不应赔偿；有被政府有关部门强拆的事实，但是强拆的是孙克兵出资搭建的建筑物，张喜望没有损失；双方于2012年1月18日签订《付款协定书》，约定如张喜望不付清土地使用费，之前的合同无法律约束力；并且双方签订的合同经法院确定为无效合同，之前案件确定损失470,000余元，该损失应根据双方过错分担，故不同意张喜望的诉讼请求。被告（反诉原告）灯塔村委会反诉称：张喜望从2010年6月1日起租用灯塔村委会土地，未付清土地使用费，故诉讼请求判令张喜望支付土地使用费418,332元，后庭审中变更诉请为判令张喜望支付土地使用费264,832元。原告（反诉被告）张喜望就反诉辩称：不同意反诉请求。租金经强拆后已经减免，2012年之前的租金已经结清；2013年至2014年5月是因为对张喜望停电以及遭到强拆，导致合同目的不能实现；2012年1月18日签订《付款协定书》没有提起2012年之前的租金，就是因为已经结清；2013年之前的租金诉讼时效已过。原告（反诉被告）为其主张，提供的证据及待证事实如下：1、2010年5月24日《土地租赁合同》一份，证明双方存在租赁关系；2、2011年7月6日《补充协议书》一份，证明双方约定灯塔村委会对张喜望第二次遭受强拆补偿金额，且协议第四条约定对张喜望及受转租方孙克兵补偿损失；3、原告承租地建筑物被拆除前照片5张，证明原告承租地建筑被拆除前投入资金搭建建筑、7亩承租地修建水泥地坪；4、2014年5月24日奉贤区南桥镇人民政府《关于对违法用地项目进行整治的通知》，证明原告承租地被整治，建筑被拆除；5、张喜望承租地现状照片3张，证明承租地建筑被拆除，造成张喜望的实际损失；6、2014年6月《房地产估价报告》一份，证明其中承租12亩地评估的损失为1,390,287元；7、（2014）奉民三（民）初字第1779号民事判决书一份，证明张喜望租赁的19亩中12亩转租给孙克兵，孙克兵被拆造成损失的情况；8、2012年5月11日《接报回执单》一份，证明2012年5月份租赁场地存在断电，影响使用，对方存在违约情况；9、张喜望与孙克兵支付租金的收据收条七份，证明支付土地租金的情况：2010年5月8日支付62,000元，2010年5月13日支付51,500元，2010年5月14日支付40,000元，2014年1月28日支付56,000元，2013年2月5日支付59,000元，2014年1月28日支付20,000元，总计288,500元。10、2011年7月22日《欠条》一份、2012年1月18日《借条》一份（出具人均系李校贤），证明另外支付土地租金共70,000元。被告（反诉原告）灯塔村委会为其主张，提交证据及待证事实如下：A、2011年1月11日《土地租赁合同》一份，证明张喜望将土地转租给孙克兵，张喜望不具有请求赔偿的资格；B、2012年1月18日《付款协定书》一份，证明双方约定了2013年1月20日与2014年1月20日前付清当年土地使用费，否则之前所有的租赁合同以及协议终止；C、《奉贤区南桥镇单项支款统一凭证》三张，证明由张喜望签收的注明是借款的三张凭证共计350,000元是灯塔村委会借款给张喜望，不是赔偿给张喜望；经庭审质证，灯塔村委会对张喜望提供的证据1真实性无异议，但认为协议签订以后，实际上张喜望未履行这个协议，只是将租赁土地擅自转租给第三人孙克兵；对证据2真实性无异议，但证明内容有异议，不能作为赔偿依据；对证据3真实性不认可，认为无法确认是否是本案系争的现场；对证据4真实性无异议，通知中明确本案系争建筑物定性为违章建筑；对证据5真实性不认可，认为无法确认是否是本案系争的现场；对证据6真实性无异议，但是证明内容不予认可，这个评估报告的主体对象是孙克兵，与张喜望无关；对证据7真实性无异议；对证据8不认可关联性，不认可其证明内容；对证据9认可真实性和待证事实；对证据10不认可与本案的关联性。张喜望对灯塔村委会提供的证据A真实性没有异议；对证据B认可其真实性；对证据C真实性没有异议，但只是拿到330,000元；本院经审查，认定张喜望提供的证据1、2、4、7、9，灯塔村委会提供的证据C作为定案证据，其余双方提供的证据无证明力。经审理查明：2010年5月24日，张喜望、灯塔村委会签订《土地租赁合同》一份，约定自2010年6月1日起灯塔村委会将不可耕种土地14亩租给张喜望做堆场，期限8年，至2018年5月31日；租金每亩每年5,000元，每年提增5%等。2011年1月11日，张喜望与孙克兵签订《土地租赁合同》一份，约定自2011年2月1日起将现有不可耕种土地20亩租给孙克兵做水泥制品使用，期限十年，至2021年1月30日止；东边13亩，每亩每年16,000元，西边7亩，每亩每年16,000元等。2011年7月6日，张喜望、灯塔村委会签订《补充协议》一份，约定：因有关部门强拆给张喜望造成巨大损失，导致张喜望经济困难，灯塔村委会筹措350,000元在2011年7月10日前给张喜望，由张喜望每年从所收的土地租金差价中归还给灯塔村委会，如果张喜望所承租的土地因任何原因不能正常承租使用而导致张喜望无法获取承租土地的转租租金收益，则张喜望不予偿还灯塔村委会所筹措给张喜望的资金350,000元；原合同期限变更为2011年2月1日至2021年1月30日；承租土地面积由14亩变更为19亩，其中东面12亩，西面7亩；租金每亩每年5,000元变更为8,000元，取消每年5%递增；西面7亩在灯塔村委会没有将承租地水电接通，临时建筑物搭建好之前按4,000元每年每亩计算；东面12亩按孙克兵支付给张喜望租金之日起计算；东面12亩已经灯塔村委会同意转租孙克兵的部分，孙克兵在承租期间所造成的经济损失由灯塔村村委会承担，与张喜望无关。2011年7月21日，灯塔村委会支付张喜望借款两笔，分别为200,000元和80,000元；2011年7月22日灯塔村委会支付张喜望借款70,000元。2012年1月18日，张喜望、灯塔村委会签订《付款协定书》一份，约定张喜望同意在2013年1月20日前、2014年1月20日前付清当年的土地费每年每亩8,000元，面积19亩，每年应交152,000元，每年一次付清；同时约定，本协议自2012年1月18日起，经双方签名后正式有效，如有违约，由违约方承担由此造成所有责任，同时双方所签订的土地租赁合同自行终止，包括2011年7月6日补充协议在内。2014年5月24日，奉贤区南桥镇政府发文南府（2014）14号《奉贤区南桥镇人民政府关于对违法用地项目进行整治的通知》，限期对违章建筑、水泥场地等在2014年5月30日前整改完毕。2010年9月，2011年5月，2014年5月20日，灯塔村委会出租给张喜望的地块上的建筑物、水泥场地等附属设施分别三次被政府相关部门强制拆除。2014年6月，孙克兵诉讼至本院，以张喜望出租给孙克兵的土地上的建筑物、附属设施等被政府相关部门依法拆除，造成孙克兵损失为由，请求判令张喜望补偿孙克兵投资损失1,390,287元。本院认定孙克兵损失：建筑物重置费用489,669元，附属设施重置费用434,767.40元，装饰装修现值20,506元，合计944,942.40元。其中场地499,382元的30%（即149,814.60）因孙克兵自认由张喜望建造而未认定在孙克兵的损失中。本院认定张喜望与孙克兵于2011年1月11日签订《土地租赁合同》无效，判令张喜望补偿孙克兵的损失944,942.40元中的50%即472,471.20元。该判决已经生效，案号为（2014）奉民三（民）初字第1779号。另查明，张喜望至今交付灯塔村委会土地使用费总计288,500元，分别为：2010年5月8日支付62,000元，2010年5月13日支付51,500元，2010年5月14日支付40,000元，2013年1月28日支付56,000元，2013年2月5日支付59,000元，2014年1月28日支付20,000元。本案审理中，本院经张喜望申请，通过上海市高级人民法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对张喜望主张的7亩租赁土地上水泥地坪进行价值评估，评估过程中，该公司发送张喜望《关于“张喜望承租灯塔村的7亩土地中铺设地坪”进行工程造价鉴定的函》，主要内容：张喜望主张浇筑的水泥地坪现场被4、5米高的泥土覆盖变成堆场，且面积较大，张喜望未进行挖土等措施提供鉴定现场，或提供清晰照片等有效书面资料反映原始地坪浇筑情况。根据本案具体情况，拟按双方对水泥地坪的不同主张分别出具造价鉴定意见，请张喜望于2015年11月30日前支付鉴定费17,000元，逾期视作张喜望不同意造价鉴定方案。该公司的此函也抄送本院一份。张喜望收到该函后未缴纳评估鉴定费用，该公司遂终止评估工作。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，本案张喜望与灯塔村委会签订相关合同，出租土地给张喜望用于非农建设，违反上述法律规定，相关的2010年5月24日签订的《土地租赁合同》、2011年7月6日签订的《补充协议》、2012年1月18日签订的《付款协定书》均应属无效，合同无效的责任，本院酌定承租方张喜望和出租方灯塔村委会各承担50%的责任。因合同无效，造成承租方张喜望损失的，按此比例由灯塔村委会承担赔偿责任。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案本诉中，张喜望请求判令灯塔村委会补偿张喜望经济损失2,559,727元，首先应证明其遭受损失，遭受多少损失，然后按照上述责任比例承担损失。但是张喜望并没有提供足够并有效的证据证明其损失了2,559,727元。根据（2014）奉民三（民）初字第1779号案件处理结果，生效判决书判定张喜望补偿孙克兵损失中的472,471.20元，所以该472,471.20元应当是张喜望的损失。另外，该案件中，水泥场地经评估为499,382元，其中的30%（即149,814.60）因孙克兵自认由张喜望建造而未认定在孙克兵的损失中，而本案双方一致认可张喜望除转租给孙克兵一人外，别无转租，故应当在本案中认定为张喜望的损失。由此应认定张喜望的损失为两项相加即622,285.80元，而由灯塔村委会承担50%，即311,142.90元。其余张喜望主张的损失：围墙和彩钢板活动房13间、钢结构大棚2个、西面水泥地坪7亩和路牙石、东面建筑物和附属设施等，张喜望并无足够证据证明，如今后有证据能够证明，可另行提出主张。关于反诉灯塔村委会要求张喜望支付土地使用费264,832元问题。虽然相关合同无效，但张喜望占用土地，应当支付土地使用费，支付标准按照双方在合同中的约定。2010年6月1日至2011年1月31日租地14亩，约定每年每亩5,000元，土地使用费应为46,666元〖（14×5,000）÷12×8＝46,666〗；2011年2月1日至2014年5月31日，约定每年亩为8,000元，土地使用费应为506,666元〖（19×8,000）÷12×（36+4）＝506,666〗，合计553,332元。但因为张喜望实际占有使用土地到2014年5月20日，故应扣除12天，计4,992元〖（19×8,000）÷365＝416,416×12＝4992〗。故2010年6月1日至2014年5月20日土地使用费应为548,340元。因为期间存在水电接通未及时到位、强拆影响使用等情况，本院酌定减少土地使用费10,000元，故张喜望应承担的土地使用费为538,340元，已经支付288,500元，尚欠土地使用费为249,840元。该尚欠部分，张喜望应当支付，超过部分的反诉请求不予支持。本院注意到，双方因为张喜望被强拆等情况，一直存在纠纷，张喜望交付的土地使用费288,500元分几次，时间和金额上没有规律性，也未按合同约定交付，最后一次交付是在2014年1月28日，本院认为灯塔村委会在本案中提出相关诉请，诉讼时效并未超过，对张喜望提出的超过诉讼时效的主张不予采纳。张喜望主张2012年之前的土地使用费已经结清，依据不足，本院不予采纳。另外，张喜望主张灯塔村委会支付给他的350,000元（实际到手330,000元），系赔偿张喜望的前两次被强拆的损失费，并没有足够证据证明，而灯塔村委会主张系借款，有三份支付凭证证明，作为借贷关系，应与本案分属不同法律关系，灯塔村委会也要求另行主张，故本案中不作处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）奉贤区南桥镇灯塔村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）张喜望损失费311,142.90元；二、原告（反诉被告）张喜望于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）奉贤区南桥镇灯塔村村民委员会土地使用费249,840元；三、驳回原告（反诉被告）张喜望在本诉中的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27,277.82元，由张喜望负担21,310.68元，由奉贤区南桥镇灯塔村村民委员会负担5,967.14元；反诉案件受理费3,787元，由张喜望负担2523.80元，由奉贤区南桥镇灯塔村村民委员会负担1,263.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐祖峰审 判 员  张劲松人民陪审员  顾秀英二〇一六年二月二十六日书 记 员  刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百五十三条人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。