江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0722民初2773号原告陈新，农民。委托代理人何秀江，江苏连云港吉祥法律事务所法律工作者。被告张瑞龙，农民。被告马新红，农民。原告陈新与被告张瑞龙、马新红农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月7日受理后，依法由审判员袁新所独任审判，于2016年5月11日公开开庭进行了审理。陈新及其委托代理人何秀江到庭参加诉讼，张瑞龙、马新红经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈新诉称：2015年6月19日，原被告在桃林房产中介签订一份房地产买卖契约，合同约定：被告将位于桃林镇桃北村7组徐许路四间房产出售给原告，总价格43.6万元,2015年8月31日将房产交付给原告，原告两次交付给被告共计33.6万元，余款10万元在被告2015年8月31日搬家后付清。如被告到期���有搬出，被告同意支付10万元违约金。原告依法履行合同，被告出尔反尔，搬家时间已到，原告多次找被告要求搬家交房，被告态度极其恶劣，均以种种理由推脱，拒不搬家交房。综上所述，原被告签订的房产买卖契约是合法有效的，原告按约支付房款给被告，被告理应按照合同约定履行，被告单方违约，显然于情于理于法不容。请求：1、依法判令两被告继续履行卖房合同，并支付违约金10万元，将房屋交付给原告；2、判令两被告立即协助原告办理过户手续；3、被告承担本案一切诉讼费用。被告张瑞龙、马新红在法定答辩期内未向本院提交答辩意见。经审理查明：2015年6月19日被告张瑞龙、马新红（甲方）与原告陈新（乙方）在桃林房地产中介（葛士连）的监证下签订了一份《房地产买卖契约》约定：由于甲方已收到乙方预付购房款定金人民��33.6万元，双方同意就下列房地产买卖事项订立本契约。一、甲方自愿将坐落在桃北村7组徐许路西张瑞龙土地证的房地产出售给乙方；二、上述房地产成交价格为人民币43.6万元，乙方于2015年8月31日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：2015年5月22日二次付给张瑞龙7.6万元，2015年6月19日付张瑞龙26万元，以上共付33.6万元，到期8月31日张瑞龙搬家后即付清余款10万元；三、双方同意于2015年8月31日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转让给乙方；四、甲方保证上述房地产权属清楚；五、违约责任：乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金。甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款1‰的滞纳金。双方还约定了其他事项。2015��6月19日被告张瑞龙出具《收条》给原告陈新，收到陈新买房款33.6万元。2016年1月9日原告陈新与被告张瑞龙经商定达成《协议》，其内容为：张瑞龙在农历2016年2月2日搬家，保证按期搬出位于桃北村7组卖给陈新的房地产，如不按期搬出，同意支付违约金10万元整。2016年1月16日葛士连出具《保证》给原告陈新，其内容为：今有桃北村原张瑞龙房屋4间，今年农历3月份以43.6万元卖给桃北村陈新，原定农历8月搬家，由于工程未完，现双方商定在2016年农历2月2日搬完。如不搬我愿负完全责任。保证人：葛士连。2016年元月16日。以上事实，有原告方的庭审陈述及其提交的《房地产买卖契约》、《收条》、《协议》、《保证》、《地籍调查表》在案佐证，本院予以确认。被告张瑞龙、马新红在本案庭审结束后向本院提交了书面意见，其内容为：一、我和陈新的事情是这样的,双方有协议书约定于农历二月十日搬家，陈新付清所有余款，因天气等种种原因，经陈新默许推迟到农历二月十四日搬完，我把我的户口本、身份证、集体土地使用证全部交给中介所。二、农历二月十四日我已搬走，就留我母亲一人看门，以防意外。我又找陈新讲了几遍，说明我已搬走了，你把余额付清。后来我母亲和马新红多次去催要，但是陈新直到现在也没有付余款。是她违约在先。三、陈新和她母亲亲口和我妈讲可以多住一段时间，她们家暂时不动，况且我身体不适，在住院两次近二个月。家里盖房时欠工钱、材料等费用没有付清，每一天都有人来要钱，张瑞龙住院的钱都是借的，每月要付利息1500元。四、关于过户问题。张瑞龙是积极配合的，但陈新从来未找过张瑞龙。这点葛士连知道的。五、经桃林派出所调解室马��调解，陈新在原购房价基础上追加8000元人民币给卖方张瑞龙，双方同意。六、陈新多次刁难张瑞龙，就房地产买卖协约签约两次，调解一次，张瑞龙是积极配合的。七、在民事诉状中陈新说我出尔反尔，态度极其恶劣，绝无此事。如我出尔反尔，那我的身份证、户口本和集体土地使用证怎会给她。在派出所调解后我和陈新从未见过面，从何态度极其恶劣之说。八、张瑞龙和陈新在派出所门口商量好搬家时付清余额。我母亲一张床一个被子随时可走，可陈新迟迟不理，也不提付清余额。九、要求陈新付清余额，我母亲及时搬出。以上种种事实为证，是她违约在先，何来违约金之说。违约金太高。本院认为：原告陈新与被告张瑞龙、马新红签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，合同双方应当按照约定履行各自的义务。原被告在《房地产买卖契约》中约定被告搬家交付房屋给原告的期限是2015年8月31日，但双方在之后的《协议》中又明确约定被告搬家的期限为2016年农历2月2日（即2016年3月10日），同时原被告双方房地产买卖的中介人葛士连出具的《保证》也是被告于2016年农历2月2日搬家，但被告至今未搬出出卖给原告的房屋，并将该房屋交付给陈新，被告也没有提供至今未将涉案出卖房屋交付给陈新具有正当理由的证据。据此，可以认定被告存在违约行为，应当付给原告违约金，并将涉案房屋交付给原告。对于违约金的数额。原被告在《协议》中约定被告不在农历2016年2月2日搬家，支付违约金10万元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基���，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案原告已经支付给被告购房款33.6万元，该款项显然要产生利息，所产生的利息可视为原告因给付购房款的损失。根据相关规定，利息应当是以年利率24%为上限，依据上述规定违约金最多只能按照其损失的30%计算。因此，本案原告主张的违约金10万元显然高于损失的30%，应参照前述利息计算为宜。因两被告的违约行为具有连续状态，其违约金计算的期限应当自双方约定的最后搬家日期的次日即2016年3月11日起计算至被告搬出涉案房屋并将该房屋交付给原告之日止。原告陈新在庭审中没有提��涉案房屋的房屋所有权证、土地使用权证，因此对其要求被告协助办理过户手续的请求，因依据不足，本院不予支持。对被告张瑞龙、马新红书面意见中要求原告陈新付清购房余款的意见，可以另行主张权利。被告张瑞龙、马新红无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担举证、质证不能的法律后果。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张瑞龙、马新红应于本判决发生法律效力之日起十日内将涉案房屋交付给原告陈新，并向陈���支付违约金（违约金按照33.6万元为基数自2016年3月11日起按年利率24%的30%计算至涉案房屋实际交付之日止）。二、驳回原告陈新的其他诉讼请求。案件受理费7840元减半收取3920元，由原告陈新负担980元，被告张瑞龙、马新红共同负担2940元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费7840元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号44×××94。也可到农行东海县支行营业厅交款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级���被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 袁新所二〇一六年七月五日法官助理 张现民书 记 员 刘 平法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提���本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。