湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0106民初534号原告（反诉被告）：罗春香。委托代理人：罗北海、陈永宁，均系湖北雄楚律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉三角集团股份有限公司，住所地武汉市武昌区友谊大道118号。法定代表人：胡清，董事长。委托代理人：杨浩，系湖北维力律师事务所律师。原告罗春香诉被告武汉三角集团股份有限公司（以下简称“三角集团公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理后，三角集团公司于2016年2月29日提起反诉，本院受理后由审判员周征担任审判长，与人民陪审员成先彪、夏爱华组成合议庭，于2016年3月18日、4月21日、5月17日公开开庭进行了审理。原告罗春香的委托代理人罗北海、陈永宁，被告三角集团公司的委托代理人杨浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗春香诉称：2004年10月13日，罗春香与三角集团公司签订《租赁合同》，承租三角集团公司位于友谊大道118号的办公大楼1-7层，租赁期20年，从2005年3月19日起至2025年3月18日止；2005年6月22日，双方签订《补充协议》，约定三角集团公司将办公大楼九楼无偿交给罗春香使用经营，时间与主体办公大楼出租时间相同。罗春香对租赁的房屋进行了装修，开办了东星宾馆，其中在办公大楼九楼装修开设了会议室一间，面积约200平方米。2015年11月，三角集团公司未经罗春香同意，擅自收回办公大楼九楼会议室交给他人重新进行装修，作为三角大厦现场项目部办公使用，违反了合同约定，给罗春香造成了较大损失。因多次协商未果，故诉至法院，请求判令：1、三角集团公司继续履行与罗春香签订的《租赁合同》及《补充协议》；2、三角集团公司将罗春香承租的办公大楼九楼会议室恢复原状，并交还给罗春香使用经营；3、本案诉讼费由三角集团公司承担。被告三角集团公司辩称：我方认为双方签订的《租赁合同》以及相关的《补充协议》均为无效合同，合同违反了最高法院司法解释的相关规定，我方并未取得房屋建设工程规划许可证，因而双方签订的《租赁合同》应为无效，所以罗春香应该返还所租赁得房屋，不存在继续租赁九楼会议室的事由，没有继续履行《租赁合同》及《补充协议》的必要。反诉原告三角集团公司诉称：2004年10月13日，罗春香与我公司签订《租赁合同》，合同约定：罗春香租赁我公司位于友谊大道上的办公大楼1-7层及大楼楼顶、大楼墙面、大楼周围场地、大楼前停车场及电梯的使用权，除我公司正常办公停车和大楼配套设施外，均属罗春香。租赁期20年，从2005年3月19日起至2025年3月18日止。2005年6月22日，我公司与罗春香签订《补充协议》，约定：我公司将办公大楼9楼无偿交给罗春香使用经营，时间与主体办公大楼出租时间相同。我公司认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，我公司至今未取得建设工程规划许可证，双方签订的《租赁合同》及《补充协议》当属无效。依据《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，罗春香应向我公司返还租赁物。故诉至法院请求判令：1确认双方签订的《租赁合同》及《补充协议》无效；2、判决罗春香立即腾退所租赁的房屋（位于友谊大道××大学正门斜对面××办公大楼××层及大楼楼顶、大楼墙××、大楼周围场地、大楼前停车场及电梯的使用权），并返还给我公司；3、请求判令罗春香支付2005年3月19日至2016年3月18日期间欠缴的房屋占有使用费280万元；4、本案反诉诉讼费由罗春香承担。反诉被告罗春香辩称：《租赁合同》及《补充协议》是有效的，该租赁房屋所占土地不是属于城镇规划土地，不应当适用最高法09年的相关司法解释，对房屋所占土地的规划及房屋的性质还有待核实，因为合同有效，故不应腾退和返还。罗春香无拖欠租金的事实，罗春香不承担反诉费用。关于租金，2004年10月13日，罗春香在三角村办公室签订《租赁合同》，租赁合同的开始期限为2005年3月19日。2005年6月22日，双方签订《补充协议》，将租期的开始期限定为2005年4月18日。2008年8月21日，双方又签订《补充协议》，约定罗春香从2009年1月1日起按2004年10月13日签订的《租赁合同》缴纳租金，也就是说将开始租赁的期限又变更为2009年1月1日起，同时，三角集团公司放弃2007年7月以前的租金，从2007年7月至2008年12月三角集团公司要补偿罗春香共一年半的租金90万元，从2009年1月1日起至2016年6月30日罗春香已经支付租金382.2万元（该款不包含补偿的90万元），在此之前三角集团公司从未向罗春香要过租金。经审理查明：2004年10月13日，（出租方）三角集团公司与（承租方）罗春香签订《租赁合同》，其主要内容：一、出租方位于友谊大道湖北大学正门斜对面的土地使用权及附属物（所建办公大楼1-7层）租赁给承租方使用与经营。除该办公大楼1-7层主体建筑面积由承租方使用经营外，该大楼楼顶、大楼墙面、大楼周围场地、大楼前停车场及电梯的使用与经营权，除出租方正常办公停车和大楼配套设施外，均属承租方。二、租赁期20年，出租方从2005年3月19日起将全部租赁物交付承租方使用经营，至2025年3月18日收回。三、租金、启租时间及租金缴纳方式1、年租金60万元，不递增。2、启租时间：租赁物全部交付承租方五个月后开始计算租金，即从2005年3月19日起开始计算租金，让承租方在此期间内进行必要的装饰装修。3、租金缴纳时间，租金每年分两次缴纳，每年的六月底缴上半年租金，十二月底缴下半年租金。4、承租方预付的18万元抵付首期的租金。2004年10月13日，三角集团公司与罗春香签订《补充协议》，主要对出租方的供电、承租方的保证金等进行约定。2004年12月20日，洪山区和平乡三角路村委会出具证明“兹有罗春香租赁位于武汉市友谊大道特1号的房屋，其产权属洪山区和平乡三角路村委会所有，产权证正在办理之中。”2005年4月，罗春香将所租赁的场地开办“东星宾馆”进行经营，并取得消防验收合格、特种行业许可证、卫生许可证、营业执照等资格。2005年6月22日，三角集团公司与罗春香签订《补充协议》，其主要内容：1、出租方将办公大楼九楼无偿交给承租方使用经营，时间与主体办公大楼出租时间相同（如做会议室，三角集团公司有权免费使用）。2、起租时间定为罗春香开张之日起计算租金，即2005年4月18日起。并约定与主体合同具有同等法律效应。2007年9月12日，三角集团公司出具房屋租赁资格证明“兹有我公司所属位于友谊大道118号（湖北大学正门对面）的办公大楼，其1-7层和9楼的房屋于2004年10月13日整体出租给罗春香个人。双方依据《合同法》签订了租赁合同。约定了双方应履行的责任和义务，依法确立了租赁关系，与其他个人和单位无任何关联。”2008年3月7日，三角集团公司出具证明“位于洪山区友谊大道118号的房屋属我公司产权，其房屋产权证正在办理之中。该房屋同意租赁给武汉东星宾馆有限公司使用，并同意其对外招租或转租。”2008年8月21日，三角集团公司（甲方）与罗春香（乙方）签订《补充协议》，其主要内容：由于三角集团公司“城中村”改造过程中产生的矛盾，给罗春香造成了一定的经营影响，经三角集团公司法律顾问按双方签订的《租赁合同》协调，双方同意订立以下补充协议：1、甲方同意补偿乙方从2007年7月至2008年12月止的全部租金，同时放弃乙方10万元借款（乙方在2008年1月从甲方所借）及2007年7月以前所欠租金的追索权利，作为对乙方经营方面的一次性补偿；2、乙方从2009年1月1日起正常缴纳租赁费，租金的金额、缴纳方式按照2004年10月13日签订的《租赁合同》履行；3、本补充协议与《租赁合同》同具有法律效力。2015年12月，三角集团公司收回办公大楼九楼会议室，现由三角大厦现场项目部在使用。庭审中，经双方对账，对罗春香租赁期间缴纳租金380万元，支付截止时间为2016年6月30日无异议。本院向武汉市规划局查询，案涉房屋并未有资料显示已取得建设规划许可证。三角集团公司2007年有一份武汉市规划局颁发的建设规划许可证，但案涉房屋建设于2002年，从2007年的规划图中并未明确显示案涉房屋在规划许可范围中或已办理建设规划许可证。上述事实有《房屋租赁合同》及《补充协议》、《收款凭证》、建筑工程消防设计审核意见书、特种行业许可证、营业执照、证明等证据和当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：双方争议的二个焦点问题：1、《租赁合同》及《补充协议》的效力问题；2、租金是否欠缴问题。案涉房屋位于武汉市城市规划区内，该房屋未取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，罗春香和三角集团公司签订的《租赁合同》及《补充协议》应为无效。对三角集团公司反诉请求罗春香腾退诉争房屋的请求，本院予以支持。罗春香自2005年3月19日起开始占用案涉房屋，直至2016年2月29日三角集团向本院提起诉讼要求确认《房屋租赁合同》及《补充协议》无效并退出该房屋，参照双方关于租金的合同约定及补充协议，及庭审中双方的账目对账情况显示，罗春香并未有拖欠三角集团租金的事实，对三角集团公司主张罗春香拖欠房屋租金的反诉请求，本院不予支持。三角集团公司明知所出租的房屋无建设规划许可证，却与罗春香签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，其缔约合同时存在过错，本院已向罗春香、三角集团公司释明认定无效合同的后果。罗春香可就因合同无效受到的损失，另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）罗春香与被告（反诉原告）武汉三角集团股份有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；二、原告（反诉被告）罗春香于本判决生效之日起三十日内腾退租赁的（反诉原告）武汉三角集团股份有限公司坐落于武昌区友谊大道118号（湖北大学正门对面）的办公大楼1-7层及大楼楼顶、大楼墙面、大楼周围场地和大楼前停车场及电梯的使用权；三、驳回原告（反诉被告）罗春香的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）武汉三角集团股份有限公司其他的反诉请求。本案本诉案件受理费500元，由原告（反诉被告）罗春香负担，反诉案件受理费15，100元，由反诉原告武汉三角集团股份有限公司负担。如不服本案判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周 征人民陪审员  杨红珍人民陪审员  夏爱华二〇一六年七月二十日书 记 员  裴 辉