金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书〔2015〕金婺北民初字第536号原告金华市恒定物业管理有限公司，住所地金华市丹光西路118号柳湖花园社区服务中心一楼。法定代表人杜玮草，该公司总经理。委托代理人余四春，浙江至上律师事务所律师。被告张华军。委托代理人王傲雪。原告金华市恒定物业管理有限公司为与被告张华军物业服务合同纠纷一案，于2015年9月29日向本院起诉，本院当日受理后，依法由代理审判员兰千卉适用简易程序，于同年12月8日公开开庭进行了审理。原告金华市恒定物业管理有限公司的委托代理人余四春，被告张华军及其委托代理人王傲雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金华市恒定物业管理有限公司诉称：原、被告双方存在物业管理服务法律关系。原告于2004年进入柳湖花园小区提供物业管理服务，于2015年7月1日撤离。被告张华军系柳湖花园社区35幢1单元602室户主，房屋面积为150.25平方米，在此期间，原告为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告2011年至今不履行缴纳物业费义务，根据《金华市柳湖花园入住合约》第五条规定“乙方逾期未交的除补足应交费用金额外，并按逾期天数每天向甲方加付应交款项千分之一的违约金”。经多次催讨未果。请求判令：1、被告立即支付欠交物业管理费6925.27元（2011年1月1日至2015年7月1日）；2、被告立即支付物业服务费滞纳金6085.12元（2011年1月1日至2015年7月1日），逾期利息损失（从起诉之日至实际支付之日），合计13010.39元；3、本案诉讼费由被告承担。为证明上述主张，原告金华市恒定物业管理有限公司向本院提供了下列证据材料：1、原告营业执照、法人身份证明书各1份，用以证明原告诉讼主体资格的事实。2、金华物价局《关于公布保集半岛等住宅小区物业服务收费等级评定结果的通知》、金华物价局《关于公布保集半岛等住宅小区物业服务收费等级评定结果的通知》、金华市婺城区物价局《转发金华市物价局、建设局关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知》复印件各1份，用以证明物业服务管理收费标准的事实（2010年7月1日之前高层的是按0.45每平方米收取的，2010年7月1日以后高层的是按0.75每平方米收取的）。3、业委会（2015）第16号通知复印件1份，用以证明2004年至2015年7月1日原、被告存在物业法律服务关系的事实。4、短信群发系统以及催缴通知书、邮寄单以及公告各1份，用以证明原告一直向被告催讨物业费的事实。被告辩称：答辩人认为原告所述的事实理由法律关系不清，证据不足，理由如下：1、缺少自2011年1月1日始至2015年7月1日止，原告金华市恒定物业管理有限公司与答辩人有关联的有效服务合同；2、原告缺少2010年后在柳湖花园小区的物业服务的收费的证明材料；3、缺少金价管[2010]65号文件中第三条规定的考评等级和书面测评表由业主进行满意度评定的考评与测评结果；4、缺少原告为被告提供优质高效的物业管理服务的证明材料；5、缺少物业公用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况说明；6、缺少催缴收费书面通知的送达证明；7、没有完成物业服务交接的手续和财务审计报告相关材料。鉴于原告在起诉状中，缺乏应有的证据资料，请求法院驳回原告的诉请，并由原告承担诉讼的全部费用。为证明上述主张，被告当庭向本院提供证据材料如下：1、金价管[2010]65号的文件《关于重新公布金华市普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知》、金价管[2005]83号关于公布保集半岛等住宅小区物业服务收费等级评定结果的通知各1份，用以证明原告无收费依据，同时证明物业服务公司需要进行等级考评，考评等级和书面测评表由业主进行满意度评定的考评与测评的事实。2、金价管[2010]64号的文件《金华市物业服务收费管理实施办法》1份，用以证明原告没有在收费前30日向价格主管部门提出申请，没有将收费项目、收费标准、收费范围及服务内容在经营场所或收费地点醒目位置公布，接受业主和价格主管部门的监督，征得物业管理区域内半数以上业主同意后执行，也没有签订物业服务合同的事实。3、2009年10月21日柳湖小区浙师大住户联名向柳湖花园物业管理处提交的《关于对柳湖花园物业管理的几点意见》的意见书1份、2010年5月28日柳湖花园33、34、35幢业主联名提交的《关于对柳湖花园物业管理的几点意见》的意见书1份，用以证明在2009年底，柳湖物业就已经事实性中止服务的事实。4、新闻报道《金华柳湖花园多幢小高层“楼臭臭”怎叫人安心住》1份、义乌在线2012年10月09日《柳湖花园35幢污水横流》的新闻1份、《柳湖花园小区自划停车位？》（2013年10月30日金华日报第六版）的新闻1份、《杂草丛生、垃圾遍地柳湖花园业主，要炒物业鱿鱼》的新闻1份、柳湖花园业委会（2015）第16号通知1份、2013年3月21日浙师大柳湖教工自治委员会写给浙师大校长办公室、人事处、保卫处、国资处的《关于加强柳湖小区管理改善师大教工生活的报告》的报告1份、凯宏物业与柳湖花园业委会代表共同出具的《柳湖花园综合设备建设记录》1份、柳湖花园业委会写给原告的《柳湖花园小区物业管理整改重点》报告1份，用以证明原告从2009年年底开始至限期撤离为止，已经是事实性的中止服务，也就是2009年业主反应的问题到2015年仍没有解决，且有恶意侵害业主权益的行为。5、浙江师范大学委托柳湖花园现业委会收回并管理柳湖花园35幢1101、1102室的《委托书》、原告《关于留置1101、1102房产抵偿物业费的函》各1份，用以证明原告将柳湖花园35幢1101、1102非法擅自出租（且是群租）的事实，造成被告所住35幢人员混乱，给被告带来了严重的安全隐患的事实。6、原告的证据清单1份，用以证明原告无服务合同、收费依据，以及服务证据，群发短信系统，用以证明以广告短信形式催缴物业费。庭审过程中，本院将当事人提供的证据交由对方当事人进行质证，根据双方当事人的陈述以及证据审核认证的规定，本院对证据认证如下：对原告提供的证据1，被告无异议。本院对该证据的证明力予以确认。对原告提供的证据2，被告对其证明目的有异议，认为《关于公布保集半岛等住宅小区物业服务收费等级评定结果的通知》文件已经废止了。2010年7月1日后涨价没有经过测评。本院认为被告的异议成立，故对该证据的证明力不予确认。对原告提供的证据3，被告对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为原告收费标准依据是前期物业服务合同，被告未见该合同，也未签订后期的物业服务合同。本院认为该证据符合证据三性，故对其证明力予以确认。对原告提供的证据4，被告有异议，认为没有收到物业催缴通知书，短信群发也没有收到。本院认为在没有其他证据予以证明的情形下，仅凭该证据，尚不能达到原告的证明目的。对被告提供的证据1，原告对其关联性有异议，认为不能证明被告的证明目的。本院认为该证据符合证据三性，故对其证明力予以确认。对被告提供的证据2，原告对其关联性有异议，认为原、被告之间的合同属于前期物业服务合同，按照2005年83号，2010年65号文件进行收费，若被告对收费标准有异议，应提起行政诉讼。本院认为该证据能达到被告的证明目的，故对其证明力予以确认。对被告提供的证据3，原告对证据的三性均有异议，认为它由被告单方制作，并不能证明原、被告2009年终止合同，从2004年到2015年，双方存在事实物业服务关系。本院认为在没有其他证据予以佐证的情形下，仅凭该证据尚不能达到被告的证明目的。对被告提供的证据4，原告对其证明目的有异议，认为并非是物业的原因导致的问题。本院认为在没有其他证据予以佐证的情形下，仅凭该证据尚不能达到被告的证明目的。对被告提供的证据5，原告对其证明目的有异议，认为并不能证明被告的证明目的，只能证明浙师大拖欠物业费的事实。本院认为在没有其他证据予以佐证的情形下，仅凭该证据尚不能达到被告的证明目的。对被告提供的证据6，原告有异议，认为事实上已催讨过。本院认为该证据不符合证据的三性，故对其证明力不予确认。根据上述确认了证明力的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下：被告张华军系柳湖花园小区35幢1单元602室户主，房屋面积为150.25平方米。原告金华市恒定物业管理有限公司于2004年进入柳湖花园小区提供物业管理服务，2015年7月1日撤离。前期物业服务合同中，双方协商一致的物业服务收费标准是每平方米0.45元。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发了金价价管[2010]65号文件，对物业费进行了调整，并在文件中的第三条明明确规定：“等级评定标准中的‘服务标准’的评定实现考核与评价相结合。考核由考评组组织实施，新建住宅小区的初评以考核为主，分合格、不合格两档。复评考核按百分制计分，得分80分（含）以上为合格，60分（含）-79分的为基本合格，限期整改后复查仍达不到80分以上的则降等级；60分以下的为不合格单位，降低等级。评价通过书面测评表由业主进行满意度评定。评价分为满意、基本满意和不满意三档……”。金价管[2010]64号文件《金华市物业服务收费管理实施办法》第八条规定：“实行市场调节价的住宅小区，由业主委员会与物业服务企业按照有关规定自行确定具体收费标准，并在物业服务合同中明确。按规定应当成立而未成立业主委员会的住宅小区，物业服务收费由物业服务企业参照前期物业服务收费的有关规定，自行确定收费标准，并征得物业管理区域内半数以上业主同意后执行”；第十一条规定：“物业服务收费等级的考核评定由区价格主管部门会同物业主管部门组织。物业服务企业申报物业服务收费等级，应在收费前30个工作日向价格主管部门提出书面申请。申请时应提供下列资料：（一）《企业法人营业执照》；（二）《物业服务企业资质等级证书》；（三）物业服务合同及住宅小区物业服务内容标准等相关资料；（四）《金华市物业服务收费等级审批表》；（五）要求提供的其它资料”；第二十二条规定：“物业服务收费实行明码标价制度。收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布，并接受业主和价格主管部门的监督”。被告张华军自2011年始未缴纳物业费。另查明，原告金华市恒定物业管理有限公司未按金价管[2010]65号文件的要求参加考核与测评。原告的企业名称原为金华市辛迪物业管理有限公司，2016年1月27日经核准后变更为金华市恒定物业管理有限公司，同时其法定代表人由杜曙光变更为杜玮草。本院认为：原告金华市恒定物业管理有限公司与被告张华军之间的物业服务关系事实清楚，被告张华军自2011年始的物业管理费未予缴纳的证据确凿，但原告仅提供了2015年催缴过物业管理费的证据，故对被告关于时效的抗辩，本院依法予以采纳。原告要求被告支付自2011年1月1日至2015年7月1日的物业费，本院依法支持其中未过时效的部分。原告关于物业费的计算，自2010年始按金价管[2010]65号文件的标准提高至每平方米0.75元，因原告金华市恒定物业管理有限公司未按金价管[2010]65号文件的要求参加考核与测评，而该测评结果是确定物业公司收费等级的依据，故依法对原告提高的物业费标准部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，参照国务院《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十二条第一款，判决如下：一、被告张华军于本判决生效后5日内支付原告金华市恒定物业管理有限公司物业管理费2028.37元及利息（利息按中国人民银行同期同档次贷款的基准利率自2013年1月1日始计算至实际履行之日止）。二、驳回原告金华市恒定物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费63元，由原告金华市恒定物业管理有限公司负担38元，由被告张华军负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。代理审判员  兰千卉二〇一六年七月十三日代书 记员  蔡甪月