广西壮族自治区南宁市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2015)南市行一终字第23号 上诉人（原审原告）梁新发。 委托代理人高征（曾用名梁征）。 被上诉人（原审被告）南宁市住房保障和房产管理局，地址南宁市园湖路37号房产大厦。组织机构代码00757573-9。 法定代表人黄宗成，该局局长。 委托代理人唐楚安，广西谦行律师事务所律师。 委托代理人唐燕，南宁市房屋产权交易中心工作人员。 原审第三人周丽琴。 原审第三人周文伟。 上述原审第三人的共同委托代理人李彬，广西创和律师事务所律师。 上述原审第三人的共同委托代理人唐文静，广西创和律师事务所实习律师。 原审第三人廖常秀。 原审第三人廖强。 委托代理人廖常秀，身份情况同上。 上诉人梁新发因与被上诉人南宁市住房保障和房产管理局房屋行政登记一案，不服南宁市青秀区人民法院于2014年12月12日作出（2014）青行初字第54号行政判决，于2015年1月29日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月22日公开开庭审理此案。上诉人梁新发及其委托代理人高征和被上诉人南宁市住房保障和房屋管理局委托代理人唐楚安、原审第三人兼原审第三人廖强的委托代理人廖常秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审判决查明，梁新发系广西兽医研究所退休干部。1994年，广西兽医研究所在南宁市友爱北路51号自建房屋，并领取了桂房证字第01××157号《房屋所有权证》。1995年4月18日，广西兽医研究所在《广西区直单位自管公有住房出售价格评估表》上盖章同意按1994年度成本价房总价款56954.49元向原告出售南宁市××路××号××栋××单元××层××号房。同日，梁新发填报了《广西区直单位干部、职工购买现住公房申请书》，向广西兽医研究所申请购买上述房屋。1995年6月30日，广西兽医研究所在该申请书上盖章同意出售房屋。梁新发同日向广西兽医研究所交纳了购房款36661.29元。至1998年6月25日，广西壮族自治区直属单位住房制度改革办公室在《广西区直单位自管公有住房出售价格评估表》上盖章同意出售涉案房屋。广西壮族自治区国有资产管理局于1998年8月28日确认涉案房屋的房改评估成本价房总价款56950.39元，验证确认成本价房总值56950.39元。1998年9月9日，原南宁市房产管理局向梁新发颁发了邕房权证字第××号《房屋所有权证》，其中附记注明“1998年9月向广西兽医研究所购买房改出售的成本价房，总价款56950.37元，占产权比例100%。” 1995年11月29日，梁新发与黄秀珍（于2013年6月13日病故）登记结婚。1999年10月15日，梁新发以涉案房屋系其与黄秀珍共同出资购买为由，申请增加黄秀珍为共有权人，广西兽医研究所、广西区直单位房改办分别于1999年12月20日、2000年4月28日在《增加房改房共有权人申请审批表》上盖章同意办理。2000年11月13日，原南宁市房产管理局向梁新发颁发了邕房权证字第××号《房屋所有权证》，向黄秀珍颁发了邕房共字第013××58-1号《房屋共有权证》，将黄秀珍登记为涉案房屋的共有权人。 2009年2月16日，梁新发与黄秀珍共同申请购买涉案房屋底层封闭架空层（杂物房），并于同日与广西兽医研究所签订《职工购买房改住宅底层封闭架空层（杂物房）合同书》，约定按评估核定的价款1956.15元购买该架空层（杂物房）。广西兽医研究所于2009年2月16日在《区直单位干部、职工购买房改住宅底层架空层（杂物房）申请书》及《广西区直单位架空层（杂物房）出售价格评估计算表》上盖章同意出售，广西区直单位房改办亦于2009年4月24日在评估计算表上盖章同意出售。2009年8月18日，梁新发与黄秀珍共同出具《委托书》，委托广西兽医研究所代为办理涉案房屋杂物房的房屋所有权证办（换）证手续。原南宁市房产管理局于2009年9月23日受理该增加底层封闭架空层房屋权属登记申请后，于同年9月28日向梁新发颁发了邕房权证字第××号《房屋所有权证》，向黄秀珍颁发了邕房权证字第××号《房屋所有权证》，涉案房屋仍登记为梁新发与黄秀珍共同共有，其中附记注明“向广西壮族自治区兽医研究所购买1994年度房改出售的成本价房，总价款56950.37元。（另有5号杂物房一间）。”梁新发因对该颁证行为不服，遂向法院提起本案行政诉讼。 另查明，原审第三人周丽琴、周文伟向一审法院提供了南宁市公安局南环派出所2014年10月9日出具的《证明》，主要内容为该所1950年至1979年户籍档案资料显示户主黄葵英的大儿子为周世祝，媳为黄秀珍，孙为周丽琴、周文伟。另外两人还向一审法院提供了（74）民婚字第128号《柳州市人民法院民事调解书》，调解协议包括周世祝与黄秀珍自愿离婚，婚生小孩“周××”（女，10岁）、周××（男，8岁）跟随周世祝生活，由其抚养。原审第三人廖常秀、廖强向一审法院提供了防城港市防城区大菉镇那为村民委员会2014年7月10日出具的《亲属关系证明》，内容包括黄秀珍作为知识青年到该村后与廖汝琪结婚，育有子女廖常秀、廖强。 再查明，根据《中共南宁市委南宁市人民政府关于南宁市人民政府机构设置的通知》（南发[2010]3号）及《南宁市人民政府办公厅关于印发南宁市住房保障和房产管理局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（南府办[2011]17号）规定，设立南宁市住房保障和房产管理局，将原南宁市房产管理局的职责划入南宁市住房保障和房产管理局。 原审判决认为，根据2008年7月1日起施行的建设部《房屋登记办法》第四条第一款“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。”的规定，原南宁市房产管理局作为南宁市房屋登记机构，在其管辖范围内具有办理房屋登记的法定职权，有权核发本案被诉房屋所有权证。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第五款规定：“行政机关被撤销的，继续行使其职权的行政机关是被告。”原南宁市房产管理局被撤销后，继续行使其职权的南宁市住房保障和房产管理局系本案的适格被告。 关于梁新发起诉是否超过法定期限的问题。生效的南宁市中级人民法院（2014）南市行一终字第66号行政裁定已认定梁新发起诉没有超过法定的期限，裁定由一审法院立案受理本案，故对南宁市住房保障和房产管理局认为梁新发起诉已经超过法定期限、依法应当驳回梁新发起诉的主张，不予采纳。 本案中，涉案的南宁市西乡塘区××路××号××栋××单元××层××号房，前后共办理了三次房屋权属登记。第一次为梁新发向所在单位广西兽医研究所购买涉案房屋后，于1998年9月9日颁发的邕房权证字第××号《房屋所有权证》，房屋所有权人登记为梁新发，占产权比例100%；第二次为申请增加黄秀珍为共有权人后，于2000年11月13日颁发的邕房权证字第××号《房屋所有权证》和邕房共字第01××258-1号《房屋共有权证》，将黄秀珍登记为涉案房屋共有权人；第三次为梁新发与黄秀珍向广西兽医研究所购买涉案房屋底层封闭架空层（杂物房）后，于2009年9月28日颁发的邕房权证字第××号、邕房权证字第××号《房屋所有权证》，附记注明另有5号杂物房一间。现梁新发以涉案房屋系其婚前个人财产为由，请求撤销第三次颁发的邕房权证字第××号《房屋所有权证》并更正邕房权证字第××号《房屋所有权证》共有情况为其单独所有。对此，《中华人民共和国行政诉讼法》第五条规定：“人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。”据此，本案应对原南宁市房产管理局颁发邕房权证字第××号、邕房权证字第××号《房屋所有权证》的具体行政行为是否合法进行审查。根据《房屋登记办法》第七条规定：“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。”第二十条第一款规定：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。”本案中，梁新发与黄秀珍于2009年2月16日共同申请购买涉案房屋底层封闭架空层（杂物房），并与广西兽医研究所签订购买合同，经广西兽医研究所及广西区直单位房改办盖章同意出售后，委托广西兽医研究所代为办理杂物房的房屋所有权证办（换）证手续。原南宁市房产管理局于2009年9月23日受理该增加底层封闭架空层房屋权属登记申请后，经审核广西兽医研究所提交的《区直单位干部、职工购买房改住宅底层架空层（杂物房）申请书》、《职工购买房改住宅底层封闭架空层（杂物房）合同书》、《广西区直单位架空层（杂物房）出售价格评估计算表》、委托书、梁新发与黄秀珍的身份证等材料，认为办证手续齐全，材料内容真实，遂于2009年9月28日向梁新发颁发了邕房权证字第××号《房屋所有权证》，向黄秀珍颁发了邕房权证字第××号《房屋所有权证》，在附记中注明另有5号杂物房一间。原南宁市房产管理局的发证行为事实清楚，证据充分，适用依据正确，程序合法，并无违反上述《房屋登记办法》规定的情况。此次发证，系因梁新发与黄秀珍共同购买涉案房屋底层封闭架空层（杂物房）后，需将该杂物房增加登记于房屋权属证书引发，原南宁市房产管理局主要即针对该申请登记事项是否符合规定进行审查，并未涉及房屋权属共有状况登记事项的变更。涉案房屋增加共有权人的登记在2000年11月13日已办理完成并颁发了邕房权证字第××号《房屋所有权证》和邕房共字第01××258-1号《房屋共有权证》。在涉案房屋所有权人及共有权人未提出变更申请、申请登记材料亦未显示房屋权属共有状况发生变化的情况下，被告在此次办理房屋登记时仍延续原房屋权属证书记载的房屋所有权人及共有权人登记事项不变，并无不当。原告在涉案房屋已于2000年办理完成增加共有权人登记并颁发房屋权属证书后，现又以涉案房屋系其婚前个人财产、被告在未经其本人到场同意的情况下将涉案房屋登记为其与黄秀珍共同共有违法为由，诉请撤销2009年颁发的邕房权证字第××号《房屋所有权证》并更正邕房权证字第××号《房屋所有权证》共有情况为其单独所有，理由不能成立，应不予支持。综上，原南宁市房产管理局办理本案被诉房屋登记行为合法，梁新发的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条之规定，判决驳回原告梁新发的诉讼请求。案件受理费50元，由原告梁新发负担。 上诉人梁新发提起上诉，诉请：撤销原审法院（2014）青行初字第54号行政判决，支持上诉人的诉讼请求。事实与理由如下：（一）原审判决认定事实错误。第一，被上诉人提供的，1995年4月18日的登记资料《广西区直单位干部职工购买现住公房申请书》、《房产变动办证登记申请书》及《房产变动办证登记申请书》是虚假资料，本人与黄秀珍认识于1995年11月10日，在没有认识黄秀珍之前，这些资料就有黄秀珍的名字，不符合事实。第二，上诉人1999年10月15日填写的《增加房改房共有权人审批表》提到共同出资是指因扩建房屋而增加共同出资，被上诉人将此认定为黄秀珍出资建设原私房是不成立的。第三，2000年9月13日《南宁市私有房申请登记调查审批表》所填写的产权共有人黄秀珍，上诉人对此并不知情，且办理落款签名处是委托人陈丽娟的印鉴。根据《房屋登记办法》第十八条：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记薄记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”第三十七条：“申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明发生变更事实的材料；（五）其他必要材料。”第八十五条：“发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；（二）房屋坐落变更的；（三）房屋面积增加或者减少的；（四）同一所有权人分割、合并房屋的；（五）法律、法规规定的其他情形。”本案中，在当事人不知情的情况下，被上诉人给予核准登记，制作并颁发了邕房权证字第××号《房屋所有权证》和邕房共字第01××258-1号《房屋共有权证》将黄秀珍登记为共有权人是不正确的。第四，2000年11月13日，上诉人原持有的01××12号私有房产证被注销。根据《房屋登记办法》第三十八条：“经依法登记的房屋发生下列情形之一，房屋登记薄记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：（一）房屋灭失的；（二）放弃所有权的：（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权消灭的材料；（五）其他必要材料。”在上诉人并未申请房屋所有权注销登记情形下，被上诉人擅自给予注销的行为不合法。第五，上诉人于2009年2月16日签订合同书购买单位房改住宅底层封闭架空层，并于2009年7月16日交付房款1956.15元，之后办（换）证事宜，上诉人没有过问，委托书上的签名也不是上诉人亲笔所签。根据《不动产登记办法》第二十八条：不动产登记申请事项涉及两个以上当事人，应由当事人共同申请不动产登记，但法律另有规定的除外；第十三条规定共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更登记，应当由共有人共同申请登记。本案中，上诉人与黄秀珍当时并未申请杂物间共同共有登记。被上诉人制作并颁发邕房权证字第××号、第××号房屋所有权证不合法。总之，本案一切办（换）证所需材料等都由黄秀珍委托代办。上诉人婚后的购房款票据、证件、工资、印章等均由黄秀珍掌管，现购房票据由黄秀珍女儿周丽琴提供。黄秀珍为达到合法共有上诉人房屋目的，隐瞒事实骗取登记。（二）一审判决适用法律错误。依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第三条规定公民、法人或者其他组织对房屋登记行为不服提起行政诉讼的，不受下列情形的影响（二）房屋登记行为已被登记机构改变；第十一条规定被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。综上，被上诉人关于涉案房屋登记、发证的行为，第一次属于合法行为，第二、第三次则属于不合法行为。上诉人婚前房款付清，手续齐备，于1998年9月领取第01××12号房屋所有权证，是上诉人的个人财产，应归个人所有，婚后增加的房屋及杂物房部分为共同共有，依法给予改判。 被上诉人南宁市住房保障和房产管理局辨称，（一）上诉人的一审起诉超过法定期限，法院应予驳回其起诉。被上诉人于2000年11月13日颁发邕房权证字第××号房屋所有权证和01××258-1号房屋共有权证。其中，上诉人与黄秀珍于2009年共同申请购买底层杂物房并换领了邕房权证字第01××525、01××26号房屋所有权证。上诉人与黄秀珍共同生活十几年，上述权属证书一直由上诉人及其妻子黄秀珍持有，上诉人知道或者应当知道房产证的内容。上诉人在起诉状中声称清理黄秀珍遗物时才发现房产证上登记黄秀珍为涉案房屋的共有人，显然与常理不符。根据我国行政诉讼法第三十九条的规定，上诉人直到2014年9月才起诉，显然已经超过法定起诉期限，依法应当驳回上诉人的起诉。（二）被上诉人办理邕房权证字第01××525、01××26号房屋所有权证，事实清楚、证据充分，适用法律正确，程序合法。上诉人以家庭为单位参与住房制度改革并购买涉案房屋并非由上诉人审核。上述房改售房审批职能由广西壮族自治区直属单位住房制度改革委员会办公室负责。上诉人参加房改购买××路××号××栋××单元××曾××号房及其底层杂物房，前后办理了3次产权登记手续。被上诉人于1998年9月7日受理上诉人房改单位广西兽医研究所与上诉人等24户××路××号××栋房改售房转移登记申请（登记编号005388，其中梁新发的编号为005388-2）。根据广西兽医研究所该次登记申请所提交的《广西区直单位自管公有住房出售价格评估表》，梁新发是按照1994年的房改售房价格申请参加房改，广西兽医研究所于1995年4月18日盖章同意出售，房改审批部门广西区直房改办在1998年6月25日才盖章审核通过上述房改售房行为。被上诉人经依法审查与涉案房屋有关的材料后，依职权制作和发放邕房权证字第××号房产证。根据申请人填报的房产变动办证登记申请表，被上诉人将产权登记为梁新发，并在权证附记栏注明为“1998年9月向广西兽医研究所购买房改出售的成本价房”。2000年7月，广西兽医研究所与上诉人等向被上诉人递交经区直房改办审核同意增加共有人的资料申请房改换证（登记编号Fa019162至207号共46份，其中梁新发、黄秀珍的编号为Fa019198），被上诉人于2000年11月18日核准登记，制作并发放了邕房权证字第××号房屋所有权证和01××258-1号房屋共有权证，将涉案房屋产权人登记为梁新发、黄秀珍。2009年2月梁新发、黄秀珍按照房改政策与广西兽医研究所签订合同购买住宅底层封闭架空层（杂物房）。区直房改办于同年4月签署意见同意出售。同年8月，梁新发、黄秀珍委托广西兽医研究所持相应登记材料申请换证（业务受理编号200908261619）。由于梁新发、黄秀珍的杂物房层高不足2.2米不能核算建筑面积并独立办证，根据有关房改房产权登记规定只能作为与房产有关的必须记载事项在《房屋所有权证》附记中记载。房屋产权交易中心于2009年9月28日核准登记换证，证号为邕房权证字第01××525、01××26号，并在权证附记栏注明：“向广西壮族自治区兽医研究所购买1994年度房改出售的成本价房，总价款56950.37元。（另有5号杂物房一间）” 根据我国房改售房政策，购买公有住房系以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体，且每个家庭只能享受一次。在上述房改购房办证和换证登记资料中，《广西区直单位自管公有住房出售价格评估表》、《广西区直单位干部、职工购买现住公房申请书》等材料均表明上诉人购买涉案房屋是以梁新发、黄秀珍两夫妻为家庭单位进行的。上诉人只是按照1994年的房改售房价格参与单位房改，不能因此说明上诉人于1994年取得涉案房屋产权。在1998年上诉人首次提交的房改售房登记资料中，《广西区直单位自管共有住房出售价格评估表》显示广西区直房改办同意出售涉案房屋的时间为1998年6月25日（即上诉人和黄秀珍婚姻关系存续期间）。因此，上诉人主张涉案房屋为个人婚前财产与事实不符。被上诉人据实办理和发放房屋权属证书，事实清楚，证据充分，适用法律法规正确，程序合法。根据行政诉讼法的有关规定，上诉人的起诉已经超过法定期限，请求二审法院依法驳回上诉人的起诉。且被上诉人作出的行政行为证据确凿充分，适用法律法规正确，程序合法，上诉人的上诉理由缺乏依据，依法不能成立，如法院不采纳被上诉人的第一个意见，也应驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人周丽琴、周文伟述称，涉案房屋的三次发证行为都发生在梁新发、黄秀珍婚姻存续期间，梁新发称其不知情明显不合理。被上诉人颁证事实清楚、证据充分、程序清楚、适用法律法规正确，同意被上诉人南宁市住房保障和房产管理局的答辩意见。 原审第三人廖常秀、廖强同意被上诉人南宁市住房保障和房产管理局及原审第三人周丽琴、周文伟的答辩意见。 梁新发提起上诉后，原审法院已将各方当事人在一审中提交的全部证据材料随案移送本院。本院从证据的关联性、合法性、真实性三个方面对各方当事人提交的证据进行了审核。本院经审查认定，一审法院对证据认证正确，本院依法予以确认。据此，本院认定的案件事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，根据本院于2014年7月7日作出的（2014）南市行一终字第66号行政裁定书，上诉人梁新发提起本案诉讼没有超过起诉期限，对被上诉人主张上诉人起诉超过起诉期限应不予支持。本案中，涉案房屋先后涉及三次颁证行为，但上诉人仅针对被上诉人的第三次颁证行为起诉，故本案争议焦点应是：被上诉人南宁市住房保障和房产管理局颁发被诉房屋所有权证有无事实和法律依据？ 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十一条规定：当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。《房屋登记办法》第三十七条规定：申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明发生变更事实的材料；（五）其他必要材料。据以上法律规定可知，当事人申请登记，应根据登记类型提供相应材料，在房屋所有权变更登记中，申请人应当提供房屋所有权证书以及证明发生权属变更事实的材料。本案中，被上诉人于2000年11月13日颁发的邕房权证字第××号《房屋所有权证》和邕房共字第01××258-1号《房屋共有权证》均已表明梁新发、黄秀珍为涉案房屋的共有权利人，且上诉人梁新发本人亦未否定该杂物房属于夫妻共有财产，故被上诉人据此向梁新发、黄秀珍办理房屋产权变更登记的权利来源是清楚的，有充足的事实依据。在邕房权证字第××号《房屋所有权证》和邕房共字第01××258-1号《房屋共有权证》合法有效情况下，上诉人主张涉案房屋属于其婚前个人财产不符合法律规定。至于上诉人主张其从未参与、也从不知晓涉案房屋已于2000年变更登记为其与黄秀珍共同共有的抗辩主张，在涉案房屋本就由上诉人从其工作单位购买并长期与黄秀珍共同生活情况下，其既未提供任何有效证据予以佐证，也难从情理上说通，本院对其主张不予支持。综上，被上诉人颁发邕房权证字第××号、邕房权证字第××号《房屋所有权证》认定事实基本清楚、程序基本合法，且考虑到原审判决驳回上诉人诉讼请求对本案作实体审查未损害各方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人梁新发负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陆文勇 审 判 员  韦瑞生 代理审判员  戴声长 二〇一六年二月十七日 书 记 员  谢其珈 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。