江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终3467号上诉人（原审被告）苏州朗华置业有限公司,住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路368号（木渎科技创业园内）。法定代表人周勤，该公司执行董事。委托代理人仲剑峰，江苏百年英豪律师事务所律师。委托代理人尼东方，该公司法务。被上诉人（原审原告）张娜萍。委托代理人涂礼艳，江苏万拓律师事务所律师。上诉人苏州朗华置业有限公司（以下简称朗华公司）因与被上诉人张娜萍商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2015）吴木民初字第471号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年10月9日，原审被告朗华公司（出卖方）与原审原告张娜萍（买受方）签订商品房买卖合同一份，该合同的主要内容为：买受方购买的商品房公安门牌号为苏州市吴中区木渎镇绿色家园19幢604室房屋，建筑面积129.64平方米，该商品房为毛坯房，房屋总价款1276341元，买受人于2011年10月9日前支付房款的60%计766341元，2011年11月9日前支付房款的40%计510000元；第十五条约定，1.出卖方应在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间，分别作如下处理：（1）逾期不超过120天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120天后，买受方有权解除合同，……买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金。2.出卖方应在该商品房交付使用之日起120天内向该商品房所在的区的土地权属登记机构申请土地使用权登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用之日起180天内申请土地使用权转移登记的，按逾期时间，分别作如下处理：（1）逾期不超过180天，自本条款规定的土地使用权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180天后，买受方有权解除合同，……买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款规定的房屋所有权转移登记申请最后期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金。合同签订后，原审原告按约交付原审被告房款1276341元。2013年9月29日交房收款收据载明：绿色家园19幢604室房屋，客户张娜萍，预售面积129.46平方米，预售总价1276341元，实测建筑面积129.14平方米，实测总价1273186元，退房款3155元。当日，原审被告代收原审原告缴纳的契税、维修基金共计34594.59元，且嘉润公司于当日出具收据二份，二份收据均载明交款人张娜萍，收款事由一份注明代理费200元，另一份注明办证费200元。2013年9月21日，原审被告为原审原告开具购房款1273186元的销售不动产统一发票。另查，本案争议房屋于2013年9月29日由原审被告交付原审原告，并分别于2014年4月29日、2014年5月20日办理了房屋所有权登记和国有土地使用权登记，根据登记信息，该房屋坐落于苏州市吴中区木渎镇绿色家园19幢604室，建筑面积129.14平方米，张娜萍单独所有。审理中，原审法院分别至苏州市吴中区住房和城乡建设局、苏州市国土资源局吴中分局调查得知，本案争议的房屋向相应部门提交房屋登记申请书（转移登记）材料和土地使用权登记申请相关材料的时间分别为2014年4月4日、2014年5月20日。原审原、被告对上述调查材料真实性无异议。以上事实，有原审原告提供的商品房买卖合同、房屋销售发票、房屋所有权证书、土地使用权证书，原审法院的调查材料等证据及庭审中原审原、被告的陈述予以佐证。原审原告张娜萍的诉讼请求为：请求判令原审被告朗华公司支付其逾期办理房屋所有权证违约金15316元、逾期办理土地使用权证违约金6509元，合计21825元。原审法院认为：《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人未能按期取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，但该条规定并没有明确出卖人直接负有为买受人办理房屋权属证书的义务。根据本案《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人负有按期申请房屋所有权初始登记的义务，但房屋所有权转移登记的申请主体仍为买受人，只有因出卖人的责任，致使买受人不能按期申请房屋所有权转移登记的，出卖人才承担违约责任。因此，出卖人并无为买受人办理房屋所有权转移登记的当然义务，除非双方之间形成委托办证关系。本案中，朗华公司主张张娜萍实际委托嘉润公司办理房屋产权证书。原审法院认为，虽然代理费和办证费系以嘉润公司名义收取，但从朗华公司向业主发出的《入住通知函》、《有关房屋权证办理的提醒函》、《温馨提示》等证据来看，朗华公司要求业主办理入住手续时携带办证所需费用及资料，到场办理办证事宜，告知业主嘉润公司是朗华公司为业主提供的办证公司，上述办证事宜均是以朗华公司的名义告知业主。且嘉润公司系在朗华公司的交房现场办理委托业务，并无证据证明朗华公司已向业主明示，办证事宜系嘉润公司以自己的名义独立接受委托。结合以上情形足以使张娜萍有理由相信嘉润公司是朗华公司指定的办证公司，与其形成委托办证关系的是朗华公司。至于朗华公司与嘉润公司之间的关系，本案不予理涉，嘉润公司也不属于本案必须参加诉讼的当事人，朗华公司要求追加嘉润公司为第三人，原审法院不予支持。原审原告委托办证后，因无证据证明逾期办证系原审原告所致，故应认定逾期办证系朗华公司的原因，朗华公司应承担相应的逾期办证违约责任。根据原审法院的调查，本案争议房屋于2014年4月4日向相关部门申请房屋所有权转移登记资料，于2014年5月20日向相关部门提交土地使用权转移登记相关材料，且原审被告朗华公司于2013年9月29日将房屋交付原审原告，根据合同第十五条约定，原审被告朗华公司应于交付房屋之日起90天内申请房屋所有权转移登记及180天内申请土地使用权转移登记，但原审被告逾期申请，故原审被告应分别于2013年12月29日及2014年3月29日起至上述申请时间之前一日止每天支付房屋总价款万分之一的违约金。经核算，原审被告未按约办理房屋所有权转移登记的违约金12253元（1276341元×万分之一×96天）；未按约办理土地使用权转移登记的违约金6637元（1276341元×万分之一×52天）。综上，原审被告应支付原审原告未按约履行义务的违约金合计为18890元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：苏州朗华置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付张娜萍违约金人民币18890元。案件受理费人民币346元，由苏州朗华置业有限公司负担。上诉人朗华公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、上诉人没有直接为被上诉人办理房屋权属证书的义务，被上诉人才是办理房屋权属证书的义务人和权利人。上诉人仅仅是出于方便被上诉人的角度，为被上诉人推荐了代办证公司-嘉润公司，是否与嘉润公司建立委托代理关系由被上诉人自行决定。二、被上诉人与嘉润公司办理了委托手续，交纳了相关费用，实际委托嘉润公司办理房屋权属证书。本案应当追加嘉润公司为第三人，进一步查明委托办证的事实和逾期办证的原因。原审法院错误认定上诉人负有为被上诉人办理权属证书的责任，继而错误判定上诉人承担逾期办证违约责任。三、即便由上诉人承担逾期办证违约金，但被上诉人主张的违约金过高，远远超出被上诉人实际遭受的损失，法院应该予以调整。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人张娜萍表示认可原审判决，请求维持原判。本院二审查明事实与原审查明事实一致。本院认为，朗华公司与张娜萍签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。虽然朗华公司没有为买受方办理房屋所有权转移登记的当然义务，但朗华公司要求买受方办理入住手续时携带办证所需费用及资料，到场办理办证事宜，嘉润公司系在朗华公司的交房现场办理委托业务，朗华公司也未向买受方明示嘉润公司是以自己的名义独立接受委托，上述情况足以使买受方有理由相信嘉润公司是朗华公司指定的办证公司，与其形成委托办证关系的是朗华公司。至于朗华公司与嘉润公司之间的法律关系，本案不予理涉。嘉润公司不属于本案必须参加诉讼的当事人，朗华公司要求追加嘉润公司为第三人，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，如因出卖方的原因，致使买受方不能在房屋交付之日起90天内申请房屋所有权转移登记以及180天内申请土地使用权转移登记的，出卖方应按天向买受方支付房屋总价款万分之一的违约金。本案中，朗华公司于2013年9月29日将涉案房屋交付给被上诉人。涉案房屋向相关部门申请房屋所有权转移登记和土地使用权转移登记的时间分别为2014年4月4日和2014年5月20日。朗华公司在接受被上诉人委托办证后，未能在合同约定的期限内申请房屋所有权转移登记和土地使用权转移登记，也未提供证据证明逾期申请系被上诉人所致，故朗华公司应当承担相应的违约责任。关于朗华公司上诉提出的违约金过高问题，原审中朗华公司对此并未提出抗辩，二审中也未提供证据证明约定的违约金过分高于造成的损失，故本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费346元，由上诉人苏州朗华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  周 军审判员  周 红二〇一六年七月二十日书记员  王文君