福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0302民初182号原告林飞龙，男，1969年12月9日出生，汉族，居民，住所地莆田市涵江区。委托代理人王乘波、沈立霞，福建兆恩律师事务所律师。被告正荣（莆田）房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区学园南街1585号。组织机构代码：56339356-5。法定代表人陈超凡，总经理。委托代理人范秀清，福建凌龙律师事务所律师。委托代理人戴晨腾，福建凌龙律师事务所实习律师。原告林飞龙诉被告正荣（莆田）房地产开发有限公司（以下简称“正荣公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林飞龙的委托代理人沈立霞以及被告正荣公司的委托代理人范秀清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林飞龙诉称，2012年3月25日，原、被告双方签订编号为C201201384的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由被告开发的位于正荣·懿品兰湾小区5幢1404号房屋，该商品房总价款为人民币912888元;被告应当于2013年7月31日前将商品房交付给原告使用；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告若选择不退房，被告自逾期之日（即2013年10月27日）起每日按买受人已付款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告于2013年7月29日交付房屋，但却未按合同约定为原告办理房屋权属证书，故请求判令：1、被告将原告的上述房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证交付给原告；2、被告支付自2013年10月27日起至交付给原告房屋权属证书（包括房屋所有权证和国有土地使用权证）之日止按购房款人民币912888元的日0.01%计算的违约金。被告正荣公司辩称：1、双方签订的《商品房买卖合同》中约定逾期办证承担违约金的前提是“如因出卖人原因”，现因门牌证的办理、测绘报告的延长以及房屋所有权初始登记和转移登记受审批数量和审批时限的限制等非因出卖人的原因导致了延期，而被告已办理了房屋所有权证并交付给了原告，故答辩人不构成违约，不应承担违约责任；2、双方未对国有土地使用权证的办理及期限进行约定，原告要求答辩人办理国有土地使用权证并承担逾期办理该证的违约金均缺乏依据；3、2014年11月28日，答辩人已为原告办理完房产证登记，房屋权属事实上已发生转移且双方在补充协议中已约定房屋产权证书已交由银行收押，故答辩人不负有向被答辩人交付房屋权属证书的义务；4、合同中约定的违约金过高，应予调整；5、原告的起诉已超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年3月25日，原告林飞龙与被告正荣公司签订《商品房买卖合同》和附件六《合同补充协议》（合同编号：C201201384），约定原告向被告购买由被告开发的位于莆田市城厢区霞林街道棠坡村正荣·懿品兰湾（又名：正荣·御品兰湾）小区第5幢14层1404号房，该商品房建筑面积共119.73平方米，单价为每平方米7624.56元，总价款为人民币912888元；该《商品房买卖合同》第四条：“。办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》按规定应由买受人承担的税费由出卖人代收。”；第十四条：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2处理：。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”；合同补充协议第二条：“代收代缴费用1、。2、办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》所需的相关税费均由买受人承担，由出卖人代收代缴”。合同签订后原告以首付加按揭贷款的方式向被告支付了房屋总价款人民币912888元。2013年7月29日，被告将上述房屋交付给原告使用。同日，原告向被告预交纳契税等办证费用人民币28610.83元并由被告向原告出具收据一份。2016年1月13日，原告以被告未能如期将房屋所有权证、土地使用权证办理给原告，已构成违约为由，诉至本院。本案审理期间，原告确认其已于2016年5月13日领取了上述房屋的房屋所有权证（编号：莆房权证城厢字第××号）和国有土地使用权证[编号：莆国用（2015）第J08163号]。以上事实有原告林飞龙提供的身份证、《商品房买卖合同》及合同附件、房屋交接单、收据、情况说明各一份和发票联两份，被告正荣公司提供《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》复印件各一份及本案庭审笔录在案为凭，本院予以确认。对双方争议的下列问题，本院予以分析、认定如下：1、关于被告是否有义务为原告办理国有土地使用权证的问题。原告主张从原、被告签订的《商品房买卖合同》的第四条、第十四条以及合同附件六补充协议第二条第二款可以明确被告负有为原告办理《国有土地使用权证》的义务；被告并非免费帮助原告办理房屋权属证书，其在向原告交房时已收取原告的办证费用并出具收据为凭，该费用高于房屋总价款的3%；被告庭审时明确该《国有土地使用权证》正在办理中，此也可以说明被告认可自身负有办证的义务。因此，应由被告在交房后60日内为原告办理所有权初始预登记并在商品房交付使用后90日内交付房屋所有权证和国有土地使用权证。被告主张双方在合同第十四条所约定的房屋权属证书不包括国有土地使用权证书，因合同中对国有土地使用权证的办理期限及违约责任均未约定，故原告要求被告办理国有土地使用权证并承担逾期办证的违约金是不能成立的。根据《房屋权属证实印制管理办法》第三条的规定，房屋权属证书也不包含国有土地使用权证。本院审查认为，商品房买卖合同是出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付购房款的合同。出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权于买受人的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，建设用地使用权随建筑物、构筑物及其附属设施的流转一并处分，被告主张办理房屋权属证书不包括办理《国有土地使用权证》不符合该“地随房走”的法律规则，也不符合商品房交易的通常理解和商品房的买卖目的性，故被告在向原告转移房屋所有权时应将土地使用权一并流转。现因被告已收取原告交纳的办理房屋权属证书的契税等相关税费，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十四条、《合同补充协议》第二条第二点的约定，可以认定被告不仅有协助原告办理《房屋所有权证》的义务，也负有在约定的期限内办理《国有土地使用权证》的义务。2、关于被告未按合同约定的期限向原告交付房屋权属证书是否构成违约及原告要求被告支付违约金是否超过诉讼时效和违约金的计算问题。原告主张被告实际交付房屋的时间为2013年7月29日，按照《商品房买卖合同》第十四条的约定，被告应在2013年10月27日前交付房屋所有权证和国有土地使用权证，但被告一直未向原告交付上述两证。逾期办理并交付两证系因被告原因所致，故被告应承担自2013年10月29日起至房屋权属证书交付完毕之日按购房款的日0.01%支付的违约金。被告主张根据合同第十四条的约定，只有出卖人原因导致逾期办证的，出卖人才向买受人支付违约金。本案系因莆田市城厢区人民政府变更了部分道路的命名，导致被告的御品兰湾项目门牌××年12月13日；测绘机构直到2014年4月18日才出具测绘报告，所以被告系因门牌证、测绘以及房屋所有权证的办理受到审批时间和数量的限制等非自身的原因造成办理产权初始登记的延期，被告不应承担违约责任；因诉争的商品房用于银行抵押贷款，且双方已在补充协议中约定产权证书办出后交由银行收押，故被告不存在向原告交付房屋权属证书的义务；房屋权属证书延期办理对原告而言并没有实际损失，合同约定的违约金过高。本院审查认为，商品房的开发者和出卖人在与买受人签订《商品房买卖合同》时应当能够预见到商品房进行工程测绘、验收以及相关职能部门办理证件资料的受理、审核等所需的大致时间，且出卖人应为相关证件资料的办理做好前期的准备工作。故被告关于因门牌号的变更登记、测绘报告的延期、行政资源有限等因素导致逾期办证不应承担违约责任的主张，缺乏依据，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》第四条、第十四条的约定，被告应于交房之日起60日内进行房屋所有权初始预登记，而原告应承担办理权属证书所需的相关费用，现原告已付清房屋权属证书的委托代办费等费用，被告也已将房屋交付给原告使用，但其却未能按合同约定的在商品房交付使用后90日内将原告所购房屋的权属证书办理给原告，其行为已构成违约，应当按照双方签订的合同所约定的方式承担违约金。被告主张原告的损失仅为原告已缴纳的办证费用的利息损失，因房屋权属证书往往作为公民财产、资本或者户籍等的体现，与日常经济生活息息相关，其逾期办理所造成的损失不仅仅包括办证费用的利息损失，且违约金本身也兼具有补偿和惩罚的功能，故被告的该主张缺乏依据，本院亦不予支持。又因诉争房屋的所有权证书和土地使用权证书分别于2014年11月28日和2015年6月30日登记在原告名下，故原告诉求逾期办证的诉讼时效期间应从权属证书实际登记在原告名下之日起计算二年，故原告于2016年1月13日起诉至本院要求逾期办证的违约金，并未超过诉讼时效，被告对原告的诉求超过诉讼时效的主张，于法无据，本院亦不予采纳。虽然原告于2016年5月13日才受领房屋所有权证书和土地使用权证，但因诉争房屋系按揭贷款且合同补充协议中已明确约定房屋权属证书由出卖人转给贷款银行收押，现原告主张违约金应支付至其受领两证之日，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持，被告依法应支付违约金至两证均登记在原告名下之日（即2015年6月30日）止。本案原告的起诉时间为2016年1月13日，故原告要求从2013年10月27日起计算违约金超过了法律规定的二年的诉讼时效，本院不予支持，被告依法应承担自2014年1月13日起的违约金。综上所述，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款并预交了契税等办证费用，但被告未在诉争房屋交付使用后90日内将房屋所有权证和土地使用权证登记在原告名下，其行为已构成违约，因该房屋的所有权证和国有土地使用权证已由相关行政部门颁发并交付给原告，原告要求被告办理并交付该两证的诉求已实现，现其再要求被告交付，缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告支付按购房款人民币912888元的日0.01%计算的自2013年10月27日起至交付给原告房屋所有权证和土地使用权证之日止的违约金，此不符合合同约定和有关法律规定，本院不予支持，被告依法应支付按购房款人民币912888元的日0.01%计算的自2014年1月13日起至房屋所有权证和土地使用权证均登记在原告名下之日止（即2015年6月30日）的违约金，经计算为人民币48656.93元。被告主张双方约定的违约金过高，缺乏依据，本院不予采纳。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告正荣（莆田）房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付给原告林飞龙以购房款人民币912888元为基数自2014年1月13日起至2015年6月30日止按日0.01%计算的违约金人民币48656.93元；二、驳回原告林飞龙的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币1673元，由原告负担525.4元，被告正荣（莆田）房地产开发有限公司负担1147.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  陈 妍人民陪审员  吴黎清人民陪审员  苏天楼二〇一六年七月十日书 记 员  陈建英附：本案相关的法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。