重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝02民终1282号上诉人（原审被告）中国人寿保险股份有限公司巫山县支公司。负责人杨国华，总经理。委托代理人赵本田，重庆江晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）易明秀，女，1954年9月8日生，汉族。委托代理人任连辉，重庆昊源律师事务所律师。上诉人中国人寿保险股份有限公司巫山县分公司与被上诉人易明秀确认合同有效纠纷一案，不服巫山县人民法院(2016)渝0237民初301号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明，易明秀原为中国人寿保险股份有限公司巫山县支公司单位职工。2003年，中国人寿保险股份有限公司巫山县支公司在巫山县新城广东路集资修建综合楼。易明秀之夫潘世久、之女潘玲向被告交纳集资款，2003年10月31日，被告出具收款收据，载明“今收到潘世久、潘玲房屋款人民币壹拾玖万叁仟肆佰玖拾陆元正，193496.00，2003年8月15日所交门市款93496元”。2004年，房屋建成后，易明秀作为乙方（购房户），中国人寿保险股份有限公司巫山县支公司作为甲方，双方签订《集资建房合同书》，约定“经甲、乙双方协商同意，自愿遵守如下条款内容：一、甲方所建的集资房按图纸设计的套内面积计算到集资户（乙方），按所建的综合楼、住宅楼每平方米的平均成本价计算，向集资户（乙方）收取款额（成本价包括土地和从跑办征用土地手续至房屋建成交付乙方使用，所支付的一切费用以及与建房和办理房产手续有关的各项税费开支在内）。二、乙方集资在甲方所在地内建购底楼房屋一套，按图纸计算为套内面积95㎡，按900元/㎡缴纳房款85500元（大写人民币：捌万伍仟伍佰元），另在接收房屋时按甲方立户总数的平均数计算每户应向甲方缴纳的水、电、电视安装、立户费用（若甲方缴纳了配套费用，应由乙方按建筑面积加分摊面积和每平方米征收标准向甲方计付）。本集资房在签订合同时一次性向甲方缴讫款额，以后若建房成本及税费增加，乙方应按实际成本如数向甲方补交。三、甲方向乙方提供有关建房的证明文件，并可应乙方的要求协助办理房产手续，但与之相关的税费包括应由甲方承担的，概由乙方承担。……2003年2月27日”。易明秀在合同的乙方代表处签名，中国人寿保险股份有限公司巫山县支公司在甲方处盖章，时任负责人潘世久在甲方代表处签名。同年，中国人寿保险股份有限公司巫山县支公司将底楼房屋一套交付易明秀使用至今。2007年11月8日，重庆市国土资源和房屋管理局为本案争议房屋颁发了314房地证2007字第06365号房地产权证，登记的权利人为中国人寿保险股份有限公司巫山县支公司，房屋坐落于重庆市巫山县高唐街道广东中路443号，土地使用类型为1划拨，房屋用途为商服用房，楼层1，房屋建筑面积95.19㎡，套内面积91.08㎡。易明秀在一审中诉称，2003年，被告为完成三峡移民搬迁任务，决定集资建设综合楼。经协商，双方约定由我集资建设底层的一个门市。因房屋尚未建成，准确面积无法确认，经双方口头协商，约定房屋面积暂按104㎡计算，单价暂按899元/㎡计算，我应交房款为93496元。2003年8月15日，我女儿潘玲代我向被告预交了购房款93496元。房屋建成后，双方补签了《集资建房合同书》，落款日期为2003年2月27日。合同约定：“二、乙方集资在甲方所在地内建购底楼房屋一套，按图纸计算套内面积95㎡，按照900元/㎡缴纳房款85500元。三、甲方应向乙方提供建房的证明文件，并可应乙方的要求协助办理房产手续”。房屋具备交付使用条件时，被告将我集资建设的现巫山县高唐街道广东中路443号门市交付给我占有、使用、管理、收益并所有。2007年11月8日，被告取得了应当分配给我的集资建购房屋的《房地产权证书》。房地产权权证号为314房地证2007字第06365号，登记地址为重庆市巫山县高唐街道广东中路443号，登记建筑面积为95.19㎡。我认为，2003年2月27日双方签订的《集资建房合同书》不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护。为维护自身合法权益，现起诉要求：1.确认双方于2003年2月27日签订的《集资建房合同书》有效；2.本案诉讼费用由被告承担。中国人寿保险股份有限公司巫山县支公司在一审中辩称，1.对原告诉称的基本事实中签订集资建房合同的事实经过予以认可。2.双方之间所签订的集资建房合同书属于无效合同。理由：第一、本案集资建房所涉及的土地是政府依法划拨给我方的国有土地，从双方签订的集资建房合同的内容看实际上是对建设用地使用权进行了处分，根据城市房地产管理法第40条第一款的规定，对国有建设用地上的房屋进行转让应当报人民政府审批作为前置程序，获得政府批准后缴纳相应的土地出让金方可进行转让，本案中双方所签订的集资建房协议中所涉及的国有建设用地至今没有取得人民政府的审批，因此根据最高院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条的规定，应当认定本案合同无效。第二、本案争议的集资建房合同书存在以合法形式掩盖非法目的的违法行为，损害了国家和社会公共利益，首先被告公司所划拨土地的建房总造价为635.9377万元，建房总面积为5631.04平方米，平均造价达1129元，本案集资建房合同中所约定的成本价为900元，明显低于房屋建设的实际成本造价；其次我公司建房的总成本635万多元中我公司实际投资总额为333.01万元，所分得的房屋总面积为1/5左右即面积为1141.79平方米，建设单位天晟公司实际投资100多万，占有的房屋总面积为2000多平方米，职工集资款仅有约70万元左右，但所分的房屋面积达1950.68多平方米，从该组数据可以看出我公司共计的6户职工以少量的集资款占有了大部分房屋的面积，我公司原经理潘世久与职工签订的集资建房合同形式上表面合法，但实际上损害了国家利益和社会公共利益，故本案争议的协议属无效合同。综上，请驳回原告诉讼请求。一审法院认为，双方签订的《集资建房合同书》，对房屋的位置、面积、价款、违约责任等进行了详细约定，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。被告辩称，双方所签订的《集资建房合同书》实际上是对建设用地使用权进行了处分，违反了法律的禁止性规定，应当认定合同无效。该院认为，根据《物权法》的规定应将合同效力与物权效力进行区分，双方争议的房屋占用土地虽为划拨用地，但并不影响双方签订的房屋买卖合同的效力。同时，被告辩称，本案争议的《集资建房合同书》存在以合法形式掩盖非法目的的违法行为，损害了国家和社会公共利益，但未举证证明，故其辩称理由不能成立。原告易明秀要求确认其与被告中国人寿保险股份有限公司巫山县支公司签订的《集资建房合同书》有效的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决：原告易明秀与被告中国人寿保险股份有限公司巫山县支公司签订的，落款时间为2003年2月27日的《集资建房合同书》有效。案件受理费1938元，减半交纳969元，由被告中国人寿保险股份有限公司巫山县支公司负担。中国人寿保险股份有限公司巫山县支公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由同其一审中的答辩内容。被上诉人易明秀答辩称：1、双方签订的《集资建房合同书》对房屋的位置、面积、价款、违约责任等进行了详细约定，系双方当事人真实意思表示，内容并不违法，应属合法有效；2、双方签订的《集资建房合同书》并非是对建设用地使用权进程处分，而是对房屋的处分，至于土地性质的问题，是在合同履行过程通过补缴土地出让金可以解决的问题；3、根据《物权法》的规定，合同效力与物权效力应区分评判，双方争议的房屋占用土地虽系上诉人以划拨方式取得，但并不因此影响双方所签订的《集资建房合同书》的效力；4、合同已经得到双方当事人的实际履行，我方足额缴纳了约定的房款，在房屋建成后被上诉人也将房屋交付；给我方占有、使用至今，双方并无恶意串通行为；5、《集资建房合同书》中约定的单位价格符合当时的市场行情，即便价格有所偏低，也不是认定合同无效的情形，而是合同撤销的情形，被上诉人应提起合同撤销之诉，但也超过了一年的除斥期间。综上，请求驳回上诉，维持原判。本案二审过程中，双方当事人均无新证据提交，对一审查明的事实亦无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点在于双方签订的《集资建房合同书》是否存在法定无效情形？合同成立后的效力问题属于法律评价，应根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定予以判定。上诉人主张《集资建房合同书》无效的理由有三，一是违反了法律的强制性规定，二是以合法形式掩盖非法目的，三是损害国家和社会公共利益。本院逐一分析评判如下：所谓集资建房，具有一定的福利性质，一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨地作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有。在2006年8月18日三部委（建设部、监察部、国土资源部）联合发出《关于制止违规集资合作建房的通知》之前，国有企事业单位、党政机关采取集资建房的形式解决其单位职工住房问题，不仅为国家政策允许和支持，法律也并无禁止。上诉人作为国有企业，就本案争议所涉房屋的建设工程，事前经过了审批立项，之后无相应主管部门认定其集资建房行为违法或违规，与被上诉人签订的《集资建房合同书》从内容上分析也并非国有土地使用权转让合同，故上诉人以《集资建房合同书》违反了法律的强制性规定而主张无效，缺乏充分的事实和法律依据。此外，上诉人也未提供充分的证据证明双方签订的《集资建房合同》存在以合法形式掩盖非法目的以及损害国家和社会公共利益的情形，上诉人提及的被上诉人缴纳的集资款所折算对应的房屋单价低于建房成本价的事实即便成立，考虑到集资建房本身具有的福利性质，也并非法定的无效事由。虽然集资所建房屋所占用的土地是国有划拨土地，但本案中的土地性质只是对物权的取得和变动具有影响，并不影响合同本身的效力。双方签订的《集资建房合同书》大部分内容已经得到实际履行，争议的房屋已经办理产权登记在上诉人名下，上诉人现主张合同无效，以否定被上诉人基于合同的债权请求权，有违诚实信用原则。综上，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1938元，由上诉人中国人寿保险股份有限公司巫山县支公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  言审 判 员 肖  毅代理审判员 杜 抗 洪二〇一六年七月二十五日书 记 员 欧阳星宇