广东省韶关市浈江区人民法院稿纸签发：核稿：会签：拟稿人：附件：广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2015）韶浈法民一初字第1617号原告：新世界大厦B座业主委员会。住所地：韶关市浈江区风度中路**号新世界大厦*座。负责人：朱锦标，主任。委托代理人：李光，该业主委员会副主任。被告：韩立军，男，汉族，1973年4月15日出生，住韶关市武江区。委托代理人：欧阳楚平，广东山外山律师事务所律师。委托代理人：张海星，广东山外山律师事务所实习律师。原告新世界大厦B座业主委员会诉被告韩立军侵权责任纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新世界大厦B座业主委员会负责人朱锦标及其委托代理人李光、被告韩立军及其委托代理人欧阳楚平、张海星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新世界大厦B座业主委员会诉称：韶关市风度中路新世界大厦B座业主委员会于2009年6月成立。换届业委会自2015年7月接管新世界大夏B座的物业管理。新世界大夏B座地下停车场属于全体业主所有。但自从2011年5月开始，被告擅自对停车场进行管理和收益，其收入并未交给业主委员会。业委会要求被告撤场，被告置之不理。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，全体业主对地下停车场由占用、管理、收益和处分等权利。为此，请求人民法院判令：1、被告将占用的新世界大夏B座地下停车场经营管理权归还给原告；2、本案诉讼费由被告承担。原告新世界大厦B座业主委员会提交的证据有：1、业主委员会情况表，证明新世界大厦B座业主委员会组成人员情况表；2、会议纪要，证明新世界大厦B座业主选举出新世界大厦B座业主委员会成员及管理小区的范围；3、换届成立决定，证明在2015年7月2日成立新的业主委员会；4、备案表，证明新的业主委员会备案情况及业主委员会主任对小区管理的承诺；5、移交清单，证明上一届业主委员会移交给新一届业主委员会的清单；6、授权书，证明现业主委员会委托朱锦标主任办理该幢楼负一层停车场的有关事务；7、公示，证明关于该楼幢停车场的及因负一楼停车场令小区水、电费等费用差异的情况；8、常住人口信息表，证明韩立军的身份情况；9、房屋面积计算表，证明新世界大厦B座的情况；10、平面图，证明新世界大厦B座的情况；11、产权权属证明，证明新世界大厦B座的情况；12、初始登记证，证明新世界大厦B座的情况；13、国土证明，证明新世界大厦B座的情况；14、国土红线图，证明新世界大厦B座的情况。被告韩立军辩称：原告没有合法的诉讼主体资格。新世界大厦只成立了新世界大厦业主委员会，没有成立新世界大厦B座业主委员会。原告认为地下停车场属于所有业主共同所有，韶关市新世界大厦的地下停车场已经出售给私人所有并办理了产权证。根据物权法的规定，物权属于登记的所有人所有。被告管理停车场合法有据，不存在侵权行为。被告与停车场有停车位的业主签订了合法的管理协议，有停车位业主的签名和授权；被告与停车场的前任管理者签订的转让管理权的协议，并且支付了转让费；被告管理停车场后投入了203200元巨资进行了改造。综上，原告的起诉及诉讼请求无理，请求人民法院依据事实和法律依法驳回原告的事实诉讼请求。被告韩立军提交的证据有：房产证，证明停车场属于私人物业，不属于业主共有；3、停车场管理协议，证明被告管理停车场合法有据；4、收据，证明被告管理停车场是从聂运林处转让过来（2万元）；5、收据，证明被告管理的停车场投资（12400元）；6、停车场维修改造单价表，证明被告管理的停车场投资了170800元。经审理查明：韶关市风度中路86号新世界大厦B座是由韶关市稳健房产置业有限公司开发兴建的，建筑面积为26689.27平方米，地下室（停车场）建筑面积2021.07平方米，均在建设用地规划许可证确定的红线图范围内。新世界大厦B座交付使用后，停车场由开发商划分成若干车位出售给业主。2015年7月12日，原告新世界大厦B座业主委员会（原名新世界大厦业主委员会）经选举产生，并选举朱锦标为主任。同年7月27日，上届业主委员会向原告办理了移交业委会公章、相关合同和钥匙等。同年10月28日，原告经所在居委会和韶关市公安局浈江分局太平派出所分别批准成立。2015年10月29日，原告向公安部门申请刻制公章时，韶关市公安局浈江分局太平派出所告知新世界大厦已有新世界大厦A座业主委员，原名称新世界大厦业主委员会变更为新世界大厦B座业主委员会。同年10月30日，韶关市浈江区住房和城乡建设局同意原告的申请备案。2015年10月26日，被告（乙方）自行与停车场部分车位业主（甲方）签订《新世界大厦地下停车场管理协议》，约定：停车场由乙方经营，盈亏自负，乙方负责停车场及通道的管理及有关管理方面的设施投入，甲方每人按每车位100元收费等内容，行使新世界大厦B座地下停车场的经营管理权。另查明：新世界大厦B座《业主大会议事规则》第一条规定：物业管理区域：以建设用地规划许可证确定的红线图范围为准，不影响社区建设；《新世界大厦小区自筹、自管的业主公约》第四条规定：全体业主和物业使用人应积极配合业主委员会对物业的各项管理工作；第十五条规定：业主使用本物业内有偿使用的停车场等公用设施时，应按规定缴纳费用。本院认为：原告是经新世界大厦B座全体业主选举产生并经有关部门批准成立和备案，依法成立的业主委员会，具备合法的诉讼主体资格。依据原告制定的《业主大会议事规则》第一条和《新世界大厦小区自筹、自管的业主公约》相关条款内容，可以确定新世界大厦B座只有一个“物业管理区域”，涉案停车场在新世界大厦B座物业管理区域内。《物业管理条例》规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，原告是涉案停车场所在“物业管理区域”合法产生的业主委员会，根据《物业管理条例》第十五条第（二）项的规定，业主委员会的职责包括代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；也就是说，“物业管理区域”的物业服务合同均应由业主委员会代表业主决定，而不能由业主自行与物业服务企业签订物业服务合同。涉案停车场的管理权，属于物业管理的范畴内，虽然停车场已由开发商划分成若干车位出售给部分业主，但取得车位的业主并不能因此自行与相关的物业服务企业签订物业服务合同，而是应由原告代表业主选聘物业服务企业对停车场进行管理。作为新世界大厦B座的业主，也应该遵守经业主大会通过并公布的《新世界大厦小区自筹、自管的业主公约》，配合原告对本大厦物业的各项管理工作，而不能抛开原告自行决定聘物业服务企业。此外，《物业管理条例》第二条规定，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动；《物业管理条例》第三十二条第一款还规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。被告不是企业法人，依法不能经营管理涉案停车场的业务。综上，原告要求被告返还新世界大厦B座停车场的经营管理权的主张，本院予以支持，被告应退出新世界大厦B座停车场的经营管理并将新世界大厦B座停车场的经营管理权返回给原告。被告的抗辩没有法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》七十六条第一款第四（项）、第七十八条、《物业管理条例》第二条、第九条、第十五条第（二）项、第三十二条第一款的规定，判决如下：被告韩立军于本判决生效之日起十日内将韶关市风度中路86号新世界大厦B座地下停车场返还给原告新世界大厦B座业主委员会经营管理。案件受理费减半收取50元，由被告韩立军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员 杨 新二〇一六年二月二十六日书记员 谭秀华