浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙嘉民终字第843号上诉人（原审原告）：李国哲。委托代理人：郑伟平、林芹，浙江秀州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴中润丽丰置业有限公司，住所地：嘉兴市水晶大厦1幢1301室。法定代表人：蔡丽萍，该公司董事长。委托代理人：凌巧荣、郑一平，浙江红船律师事务所律师。原审第三人：苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司，住所地：嘉兴市水晶大厦1幢1303室。负责人：蔡雪丹，该公司总经理。委托代理人：尤克纪。系该公司员工。委托代理人：张黎。系该公司员工。上诉人李国哲为与被上诉人嘉兴中润丽丰置业有限公司（以下简称嘉兴中润公司）、原审第三人苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司（以下简称苏州中润嘉兴分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2015）嘉南长巡民初字第43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人李国哲的委托代理人林芹，被上诉人嘉兴中润公司的委托代理人凌巧荣、郑一平，原审第三人苏州中润嘉兴分公司的委托代理人张黎，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理认定：2013年10月30日，李国哲与嘉兴中润公司签订商品房买卖合同，李国哲向嘉兴中润公司购买利丰商业中心2幢44号房，该商品房的设计用途为商贸，建筑面积约48.42平方米（套内建筑面积39.22平方米），总价1249152元，付款方式约定为：买受人于2013年10月30日前付清房款625152元，余款买受人在出卖人通知日期内办理完按揭贷款624000元。合同第九条约定出卖人应在2014年5月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电等商品房正常使用的基本条件。合同第十条1（2）约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金。合同第十六条出卖人负责办理土地使用证初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。约定出卖人承诺于2014年8月30日前取得上述规定的土地、房屋权属证书，交付买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定时间内交付权属证书，约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一/日承担违约责任，约定日期起90日以后出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列1/2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。2013年10月30日李国哲向嘉兴中润公司支付首付款625152元。2013年10月30日，李国哲与苏州中润嘉兴分公司签署委托经营管理协议，约定李国哲购买的利丰商业中心2幢44号房，李国哲自愿将该商铺委托苏州中润嘉兴分公司代为办理房屋交付手续并在委托经营管理期限内（2014年6月1日至2022年5月31日）出租给苏州中润嘉兴分公司使用，由苏州中润嘉兴分公司按照该项目的统一规划进行统一招商和统一经营管理。委托经营期间，在2014年6月1日至2017年5月31日的租金收益，苏州中润嘉兴分公司已一次性支付给李国哲。2013年10月30日，李国哲签署收条，载明：今收到中润嘉兴中心商铺2幢44室，自2014年6月1日起至2019年5月31日止，共计3年的租金332053元，该租金已一次性从上述房屋购房款中扣减结清，扣减后的房屋价款为1249152元。2014年7月23日，涉案利丰商业中心1-8幢竣工验收合格。2014年7月24日嘉兴中润公司向李国哲发出交付通知书，通知于2014年7月28日办理交付手续，未付清房款业主（含分期付款及贷款）可在上述时间验收房，需在房款付清或放贷完成后，办理钥匙给付手续。2015年1月20日嘉兴中润公司取得涉案商铺的房屋所有权登记。2015年3月嘉兴中润公司向李国哲发出办贷催告函。李国哲以其已按约支付首付款625152元，但由于嘉兴中润公司的原因，至今不能办理银行按揭贷款为由，诉至原审法院，请求判令：一、解除李国哲与嘉兴中润公司签订的商品房买卖合同；二、嘉兴中润公司退还李国哲全部已付购房款625152元并支付逾期交房违约金62515.2元，逾期交证违约金9315元。嘉兴中润公司原审答辩称：1、李国哲负有支付房款的义务，但至今未付，构成违约；2、李国哲和苏州中润嘉兴分公司签订的委托经营管理合同约定，由苏州中润嘉兴分公司代为办理房屋交付手续，嘉兴中润公司已经按照李国哲的意思将房屋交由苏州中润嘉兴分公司；4、李国哲对合同第16条的理解是错误的，该条并未约定李国哲有权利退房，李国哲陈述的与事实不符。综上，要求驳回李国哲的全部诉讼请求。苏州中润嘉兴分公司在原审中陈述：李国哲与苏州中润嘉兴分公司签订了委托经营管理协议，苏州中润嘉兴分公司已代为收房，且已将2014年6月1日至2017年5月31日的租金332053元支付给了李国哲。原审经审理认为：本案系嘉兴中润公司预售商品房，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。李国哲、嘉兴中润公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，符合法律规定，对双方均具有法律效力。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：本案是否符合合同解除条件。原审认为，1、双方签订的商品房买卖合同约定嘉兴中润公司应在2014年5月30日前向李国哲交付涉案商铺，逾期超过60日后，李国哲有权解除合同，本案嘉兴中润公司于2014年7月24日向李国哲发出交付通知书，通知其于2014年7月28日可以办理交付手续，故嘉兴中润公司通知交付的时间虽有逾期，但并未超过60日，李国哲不能据此享有合同解除权。2、双方签订的买卖合同约定“嘉兴中润公司承诺于2014年8月30日前取得涉案商铺的土地、房屋权属证书，”“约定日期起90日以后出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列1/2项处理”。该表述应认定为约定不明，李国哲并不因此享有合同解除的权利。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。3、李国哲、嘉兴中润公司签订商品房买卖合同，李国哲负有支付房款的义务。本案双方约定李国哲于2013年10月30日前付清房款625152元；余款李国哲在嘉兴中润公司通知日期内办理完按揭贷款624000元。李国哲在支付了首付625152元后，尾款一直未支付。综上，本案并不符合约定解除的情形，李国哲也未举证存在其他应予解除的情形，故本案并不符合合同解除的条件。李国哲要求适用买卖合同第十条1（2）及第十六条第四款2（1）解除合同、退还房款并支付违约金的请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回李国哲的全部诉讼请求。案件受理费10770元，由李国哲负担。判决宣告后，李国哲不服，向本院提起上诉称：一、原审判决错误，认定事实不清。1、2013年10月30日，李国哲与嘉兴中润公司所签商品房买卖合同中约定，房屋总价为1249152元，首付购房款625152元，余款由李国哲以按揭贷款方式支付。李国哲向嘉兴中润公司提供了贷款手续所需资料后，嘉兴中润公司联系发放贷款银行，但银行不能为嘉兴中润公司开发的房产提供按揭贷款导致贷款不能。2015年1月30日李国哲向原审起诉要求解除商品房买卖合同，2015年3月1日嘉兴中润公司通知李国哲去办理银行按揭贷款，但嘉兴中润公司联系的民生银行至今不能为李国哲提供按揭贷款。嘉兴中润公司构成根本性违约，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十三条之规定请求解除合同。2、按照双方合同约定，嘉兴中润公司应于2014年5月30日将符合交付条件的涉案房屋交付，但至起诉前，嘉兴中润公司未将房屋交付给李国哲。原审庭审中嘉兴中润公司提供了寄给李国哲的挂号信，但经过调查，签收单上“李国哲”的名字并非本人所签，李国哲至今未收到过嘉兴中润公司的交房通知，双方间未曾进行房屋交付。因此，嘉兴中润公司交房已经超过合同约定的30日，按合同约定，逾期交房超过60日的，李国哲有权解除合同。同时，按照合同约定，嘉兴中润公司将涉案土地使用权证、房屋所有权属证书交付给李国哲，逾期超过90日的，李国哲有权解除合同。原审中嘉兴中润公司提供的房屋产权证可证明嘉兴中润公司至2015年1月20日才取得初始产权登记，已逾期超过90日，李国哲可据此解除合同。综上，嘉兴中润公司的行为已经构成合同解除的条件，请求撤销原判，改判支持李国哲原审诉讼请求。嘉兴中润公司在二审中答辩称：李国哲上诉所称事实和理由，超出原审起诉状所称事实和理由。原审民事起诉状中，李国哲基于合同第十条约定要求解除合同，但上诉状涉及三个方面的事由，超出原审审理范围。退一步讲，即使李国哲的上诉事实和理由已在原审中作了变更，也都不能成立：一、关于按揭贷款的办理问题。嘉兴中润公司早已于2015年1月7日以短信方式通知了包括李国哲在内的所有买受人。现其他购房人就按揭贷款早已办理完毕，根本不存在系嘉兴中润公司原因导致李国哲贷款无法办理的情形，实际是李国哲根本不愿意办理贷款，这从上诉状也可体现。况且，按照双方合同附件八第二条的约定，除嘉兴中润公司一方原因外，按揭贷款没能发放或者无法发放到位，李国哲都应以现金方式将房款补足，否则视为李国哲逾期付款；二、关于商品房交付的问题。李国哲已将商品房交付通知在原审中作为证据提交，嘉兴中润公司也向法庭出示了交付通知及邮寄单，虽然李国哲否认邮寄单上的签名，但不能否认李国哲收到通知的事实，李国哲也没有举证反驳邮寄单上签名不是本人所签。且根据合同约定，嘉兴中润公司只要按照合同载明的地址寄送，便已经尽到了通知义务，故原审以此认定通知交房时间是正确的。按照嘉兴中润公司发送交房通知的时间，即使李国哲按期付清了房款，也不符合合同约定的解除条件；三、关于办证的问题。李国哲逾期付款，按照合同约定，嘉兴中润公司交房相应顺延，办证也相应顺延，这也符合合同法关于先履行抗辩权的规定。按照合同约定的交房时间和办证时间，只要嘉兴中润公司交房的时间到实际办证的时间为三个月，也不达到合同约定的退房条件。何况合同对于逾期办证是否可解除，本身存在约定不清的情形。综上，李国哲的上诉理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。苏州中润嘉兴分公司在二审中陈述：原审法院认定事实清楚，法律适用正确。李国哲与苏州中润嘉兴分公司签订委托经营协议，约定苏州中润嘉兴分公司代为收房，苏州中润嘉兴分公司也已将约定租金支付给了李国哲，原审对此认定是正确的。二审中，李国哲提供了下列证据：证据一、（2015）嘉南长巡民初字第43号庭审笔录、（2015）嘉南长巡民初字第63号庭审笔录各一份，证明嘉兴中润公司在庭审中自认房屋是在竣工验收时交付的，以及按揭贷款不能办理的原因系嘉兴中润公司逾期完工导致大产权证未能办出，银行基于风控政策，不愿发放按揭贷款。其中63号案件庭审中原告尤韬提供的录音证据五份，能够证明未能放贷原因。嘉兴中润公司质证意见：对上述证据的真实性没有异议，但对关联性有异议。该庭审笔录是另一案件的，法院对此已作出裁判。另，李国哲所说的录音证据五份，其中内容都是李国哲一方的陈述，并无嘉兴中润公司说话的内容。苏州中润嘉兴分公司质证意见：同意嘉兴中润公司的质证意见。嘉兴中润公司提供了下列证据：证据一、2015年1月7日通知李国哲办理贷款的短信记录及短信记录的原始载体（手机），证明嘉兴中润公司以群发短信的方式通知李国哲办理贷款；证据二、个人购房借款合同一份，证明涉案房产项目能够办理银行贷款，本案由于李国哲自身原因导致无法办理贷款。李国哲质证意见：对证据一的三性均有异议，该证据只能反映嘉兴中润公司曾经编辑过该短信，并不能证明已经发送至李国哲或通知到李国哲。事实上李国哲从未收到该短信通知；对证据二的三性均有异议，该证据与本案无关，涉及嘉兴中润公司开发项目的贷款不能办理的并非个案，因贷款不能发放产生纠纷的案件在原审法院有五个。另外，该合同所涉的民生银行，李国哲于2015年3月、10月也去询问过。苏州中润嘉兴分公司质证意见：对嘉兴中润公司提供的证据一、二均无异议。苏州中润嘉兴分公司二审中未向本院提供新的证据。本院认证意见：李国哲提供的证据，嘉兴中润公司及苏州中润嘉兴分公司对真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以认定，但从两份笔录看，并不能看出嘉兴中润公司曾自认未能办理贷款系其原因，该笔录中尤韬陈述2014年7月24日嘉兴中润公司通知交房了，说是贷款没有办好，等贷款好了再交，反而能证明交房时间应当在贷款发放时间之后；嘉兴中润公司提供的证据一，与原审中提供的短信记录复印件，经核对系一致，该短信记录显示嘉兴中润公司曾于2015年1月7日通知李国哲办理贷款，本院对该证据予以认定；嘉兴中润公司提供的证据二系原件，其上加盖有中国民生银行股份有限公司嘉兴分行的贷款合同专用章及主要负责人的印章，合同载明的设定按揭贷款的房屋与本案诉争房屋系同一项目，该证据也能证明待证事实，本院予以认定。本院经审理认定的事实除与原审认定的事实一致外，另认定，嘉兴中润公司于2015年1月7日短信通知李国哲，因2015年1月份银行额度较为宽松，故希望李国哲能抓紧时间提交资料，以便及时放贷，按照审批速度务必在2015年1月10日前提供。李国哲与嘉兴中润公司签订的商品房买卖合同附件八第2条约定，买受人选择银行按揭付款的，如因银行、政策或买受人原因（包括但不限于个人信用记录、提供的申贷文件存在瑕疵、未按期提交文件等）导致未能办妥按揭付款或不能全额取得贷款申请额度的，买受人应将房款足额支付至甲方银行账户；逾期未支付的，买受人应按规定承担违约责任。附件八第3条约定，如买受人逾期付款的，出卖人有权在买受人支付的款项中首先收取违约金，余款作为房款或其他的应收款项收取。买受人对所欠的款项应当继续按约定向出卖人交付。否则出卖人有权不予交房。买受人逾期付款的，出卖人有权同时按逾期的天数相应顺延交房时间。本院认为：本案二审争议焦点在于李国哲是否有权解除其与嘉兴中润公司签订的商品房买卖合同。归纳李国哲的上诉事实和理由，其提出解除合同的理由有三：一、因嘉兴中润公司原因导致按揭贷款不能发放，故依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十三条之规定，李国哲有权解除合同；二、嘉兴中润公司逾期交房，符合合同第十条约定的解除合同的条件；三、嘉兴中润公司逾期交付土地、房屋权属证书，符合合同第十六条约定的解除合同的条件。关于李国哲提出的第一点理由。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。李国哲依该条款要求解除合同，应当举证证明因嘉兴中润公司原因导致按揭贷款不能发放。但李国哲并未提供其曾向银行申请按揭贷款被银行拒绝的材料，也未提供能够证明贷款不能发放原因的证据。庭审中李国哲自述2014年银行风控政策非常紧，嘉兴中润公司2015年1月7日发送给李国哲的短信通知也提及要李国哲抓紧抢占1月份的额度。由此，可以推断不能发放贷款的主要原因在于银行政策。而根据双方合同附件八第2条约定，买受人选择银行按揭付款的，如因银行、政策或买受人原因导致未能办妥按揭付款或不能全额取得贷款申请额度的，买受人应将房款足额支付至嘉兴中润公司银行账户；逾期未支付的，买受人应按规定承担违约责任。因此，即便因银行原因导致贷款未能发放，也不能免除李国哲支付余款的义务，故并不因此导致合同无法履行，李国哲援引上述法律规定诉请解除合同，缺乏依据。关于李国哲提出的第二点理由。合同约定嘉兴中润公司应在2014年5月30日前向李国哲交付涉案商铺，逾期超过60日后，李国哲有权解除合同。经查明，嘉兴中润公司于2014年7月24日向李国哲发出交付通知书，通知其于2014年7月28日可办理交付手续，较之合同约定的最晚交房日期2014年5月30日，虽有逾期但未超过60日，不符合合同第十条约定的可解除情形。李国哲以交付通知非本人所签收主张未收到过交付通知，但并未提供证据推翻邮寄单上签名的真实性，故其主张不能成立。综上，李国哲以逾期交房为由主张约定解除权，亦缺乏依据。关于李国哲提出的第三点理由。合同附件八补充协议第3条约定，买受人逾期付款的，出卖人有权同时按逾期的天数相应顺延交房时间。有关买受人的付款时间，合同约定买受人于2013年10月30日前付清房款625152元，余款624000元买受人在出卖人通知日期内办理完按揭贷款。虽然合同并未就余款的具体支付时间予以明确，但依附件八第3条之规定，结合2014年7月24日嘉兴中润公司向李国哲发出的交付通知书的内容（需在房款付清或放贷完成后，办理钥匙给付手续），可以认定李国哲付清余款的时间应在嘉兴中润公司交付房屋之前。而李国哲至今未将余款付清，按照合同附件八补充协议第3条约定，出卖人有权顺延交房时间，既然交房时间可顺延，相应的办证时间也可顺延。因此，嘉兴中润公司于2015年1月20日取得涉案商铺的房屋所有权登记，并不满足合同第十六条约定的逾期办证超过90日的解除条件，李国哲以此为由要求解除合同，缺乏依据。需要指出的，原审认为合同第十六条对逾期办证超过90日可否解除约定不明，系原审的误读，二审对此予以纠正。综上，李国哲的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律基本正确，判决结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10770元，由上诉人李国哲负担。本判决为终审判决。审 判 长  顾进良审 判 员  倪 勤代理审判员  章玉萍二〇一六年二月二十四日书 记 员  郑 茜