山东省单县人民法院民 事 判 决 书(2015)单民初字第1486号原告：黄中涛，男，1984年12月15日出生，汉族，农民。被告：穆元珍，男，1983年9月12日出生，汉族，农民。被告：李艳珍（系穆元珍之妻），女，1985年7月24日出生，汉族。原告黄中涛与被告穆元珍、李艳珍房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年5月15日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张新强、被告穆元珍、李艳珍及其委托诉讼代理人许守娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告黄中涛诉称：2014年6月间，原告与二被告签订房屋买卖协议，购买二被告位于单县正大花园小区5号楼2单元501室，原告支付了购房款，协议签订后，二被告迟迟不交付房屋，也不协助原告办理过户手续。因此，请求依法判令二被告将单县正大花园小区5号楼2单元501室房屋交付原告，并协助原告办理过户手续，诉讼费由二被告承担。被告穆元珍、李艳珍辩称：原告所诉与事实不符，二被告与原告素不相识，从未与原告对本案涉案房屋的买卖事宜进行过商议，也未有出卖该房屋的意思表示，原告应该明知。本案事实为原告向房屋买卖协议的见证人穆佰金出借款项，收取高息，用二被告房产进行抵押，为了掩盖发放高利贷的不法行为和规避办理房产抵押登记手续，所采用的房屋买卖协议方式，因该房屋买卖协议不是原、被告针对房屋的买卖签订，也不是双方之间的真实意思表示，二被告从未收到过原告的所购房屋款350000元，该事实原告本身清楚。鉴于案外人穆佰金在本案有利害关系，并且了解本案真实情况，要求将其追加为本案第三人，以便于法庭查清案件事实。涉案房屋一直都由二被告掌控及居住，于2014年6月5日如将房屋卖给原告，那么一年多的时间内原告未向被告要求交付房屋，这一事实不符合买卖房屋的交易习惯。因此，原告的请求，无事实与法律依据，故请求依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：原告为支持自己的诉讼请求,提供如下证据：一、原告提供买卖协议和收据各一份，该买卖协议记载内容为：“买卖协议，卖方：李艳珍、穆元珍、身份证号：372925198609127391，买方：黄中涛、身份号码：372925198412152712，穆元珍有商品房一处，位于单县正大城花园5栋2单元501室5层。共计面积约为119.85平方，卖给黄中涛使用，经双方协商，价格为大写￥叁拾伍万元整。小写￥350000元整。从立约之日起，钱房两清，此房屋所有权永远归黄中涛使用，任何人不得干涉。在2014年6月5日以前的房屋任何纠纷与买主无关。注（此住宅含3室2厅1卫），空口无凭，立约为证。卖方：穆元珍（签字捺印）、身份证号：372925198609127391，财产共有人：李艳珍（签字捺印），买方：黄中涛、身份号码：372925198412152712，见证人：穆佰金，2014年6月5日”；另收据记载：“收据，今收到房款现金大写￥叁拾伍万元整。（小写￥350000元整）。收款人签字：穆元珍（签字捺印）、李艳珍（签字捺印），2014年6月5日”；二、原告提供二被告的商品房买卖合同书一份，该商品房买卖合同中，记载：“买受人为穆元珍于2008年7月13日购买，以每平方米1510元价格，房屋建筑面积为119.85平方米、其中，套内建筑面枳109.32平方米，总价款为180973元，首付款60973元，银行按揭120000元”；另有印花税凭证、交房款发票、契税完税证、物业维修基金收据各一份（均是原件，署名为穆元珍）。原告认为上述证据：涉案房产的原始商品房买卖合同、印花税凭证、房款发票、契税完税证、物业维修基金收据。己证明原、被告之间签订房屋买卖协议是原、被告的真实意思表示，否则被告不会将自己原始购买涉案房屋的原始证件交付被告，证明了原、被告之间就涉案房产签订买卖协议，双方买卖关系依法成立，原告依协议约定支付了购房款，履行了自己的合同义务。以上证据经二被告质证，对买卖协议及收条真实性、合法性有异议，认为该协议不是双方真实意思表示，签订该协议实际是为穆佰金向原告借款，而用该房产作抵押，并不是将房屋出卖给原告，买卖协议中被告的姓名属被告书写外，所有内容都不是被告书写，在被告签订协议时，买卖协议所有内容都是空白的。收据的签订方式同买卖协议。包括收据中，后面添加的“房款”二字也不是被告书写，其上面的指纹按印也不是被告的。二被告从来没有收到350000元。该组证据不具有合法性和真实性，不能作为有效证据使用。对商品房买卖合同、印花税凭证、房款发票、契税完税证、物业维修基金收据真实性无异议，但对原告的证明目的有异议。其不能证明被告将房产出卖给原告，不代表房产交付的一种方式，只有被告将房屋钥匙交付给原告，才能视为被告将房产出卖给原告，且现在社会中存在的以房屋买卖方式替代以房屋抵押形式，往往都是将购房手续交付给出借人，以代表用房产为借款提供抵押担保。庭审中，由于原告未实际参加庭审，故对原告进行查询，对原告调查笔录一份，原告陈述：“其与穆元珍未有关系，与案外人穆佰金是朋友关系，由于有事未能参加庭审，2014年间通过朋友认识穆佰金，在一次喝闲酒时，听穆佰金说他侄子穆元珍有房子要卖，其给穆佰金说想买房子。通过穆佰金介绍，由穆佰金把买卖房子事说成，约定好交房及签协议日期，2014年6月5日在单县向阳路西段古楼东侧路北加油站旁，其拿着款去的，当时在场人有穆佰金、穆元珍、李艳珍，李艳珍抱着孩子，然后把协议签了，其当场交付给穆元珍350000元，穆元珍、李艳珍在协议上签字，穆佰金与穆元珍说让其再住十几天，然后办理过户手续，其就同意了，此后，其找穆佰金，其以种种理由推脱，说穆元珍拒不交房，一直于2014年9月间找不到及联系不上穆佰金，其与穆元珍不熟悉，一直在找穆佰金未找着，只好打电话给穆元珍要求交房，穆元珍拒不交房，才起诉的。购买穆元珍房子与穆元珍见过一面，对其购买房子的布局只看过一次。看房时穆元珍屋内有两个女的，其不认识，是穆佰金领着去的。其的购房资金来源，交款那天是拿着方便袋装着去的，有一部分借朋友贾彪170000元，一部分是其自己的180000元，都是在银行取的，其有一个厂子，取出的款用于厂子资金周转及购买房屋，均是2014年5月间取的，具体日期记不清，是在单县农业银行及单县农村信用社取的现金，贾彪给其的现金，他是开盛世星光拉丝厂，是单县贾庄村人。对于该房证件问题，其与穆佰金谈的此事，说只有买卖商品房合同，未有房产证，还有一点手续没办完，后等办完手续把房交给其”；对于原告在银行取款明细及出借人贾彪，依法限期原告提交银行取款明细凭证，出借人贾彪证言及接受查询。贾彪的调查笔录一份，陈述：“与黄中涛系朋友关系，不认识被告，其朋友黄中涛向其借两次款，去年过年后借了一次，5.6月间又借了一次，3.4月份借了30000元，5.6月份借170000元，均已还清，交付款均是现金，其有加油站生意，平时家中存放现金，该加油站法人是其姐姐的，另开设一个玻璃纤维厂，有营业执照，其在单县李新庄镇开发过新农村房屋建设及谢集乡老年公寓均是其建设的，挣了不少钱，其中黄中涛借其170000元，分二次偿还，第一次偿还70000元直接给其本人，第二次100000元给其女儿，两次均是通过银行转账，黄中涛借款说给家里买房用，双方未有利息”；原告提供中国农业银行金穗借记卡明细对帐单一份，记载显示：“户名黄中涛，卡号：6228451838018554178，于2014年5月3日至6月3日多次存入支取现金”；另一份单县农村信用合作联社银行卡历史交易明细，记载：“理财卡卡号：6223191769326245，账户名称：黄中涛，于2014年5月26日至6月1日多次存入及支取现金”。对此原告认为上述陈述及证言均能够证明原告与被告房屋买卖事实，其购买被告房屋的资金来源。经被告质证，对于黄中涛的调查笔录有异议，认为其陈述，“2014年6月5日拿着钱去交易”与事实不符，签协议时被告未见到款，且在签字时协议是空白的，双方也没有商意过买房子事，穆佰金也没和被告说过原告要买被告房屋之事，是穆佰金借原告的款，用该房作的抵押担保，才让被告在协议上签的名，原告未看过房子，其也不知道该房的布局，这么草率买房；对于贾彪的调查笔录，对其证言有异议，证人应当出庭作证，从原告银行卡交易明细确认，原告有超于180000元，不可能在有款的情况下再向出借人贾彪借款，在2014年5月间没有说过买卖房屋之事，所以不可能预先向出借人贾彪借款；对于中国农业银行金穗借记卡明细对帐单及单县农村信用合作联社银行卡历史交易明细有异议，认为与本案没有关联性，不能证明卡中款项是用来支付被告房款，银行卡与买房款不能相对应，原告卡中流水帐证明其款项超出350000元，无必要再向别人借款。本案在审理过程中，二被告提交单县工商银行出具的主机查询信息一份，记载：“贷款协议编号：16091000000004552542，实际合同号：01609000252008，产品种类：个人一手住房购置贷款，贷款金额：120000元，贷款余额：72116.36元……”；另一份单县工商银行出具2015年6月22日至2015年11月22日还贷明细一份；另外提交还贷款明细单三页；被告认为上述证据，被告一直未间断按照约定偿还房贷，不可能将房屋卖与原告。经原告质证认为，对于贷款协议编号：16091000000004552542主机查询信息、单县工商银行出具2015年6月22日至2015年11月22日还贷明细、还贷明细单真实性均无异议，与本案无关联性，且庭审中论述有被告负责偿还；另查：二被告与案外人穆佰金系叔侄关系，案外人穆佰金去向不详。二被告申请对案外人穆佰金在中国工商银行单县支行存款卡号6222081609000502108及单县农村信用合作联社卡号：6223191737179726要求查询，本院对此进行了查询，单县农村信用合作联社出具卡号：“6223191737179726，在2014年6月1日至6月10日期间无交易记录”；中国工商银行单县支行出具卡号：“6222081609000502108明细清单一份，2014年6月1日至6月10日期间交易情况”，该明细清单未显示大额交易。二被告于2015年11月15日申请对买卖协议上下方穆元珍、李艳珍手印要求司法技术鉴定，经山东金剑司法鉴定中心鉴定，于2016年5月5日出具鉴定结论为：“送检的原告黄中涛提供的2014年6月5日买卖协议上下方穆元珍签名字迹上指纹与提取穆元珍十指指印样本上指印不是同一人捺印指印；原告黄中涛提供的2014年6月5日买卖协议上下方李艳珍十指指印样本上指印不是同一人捺印指印”。二被告提供鉴定费用发票一份，计款4000元。经原告质证认为，对于存款卡号6222081609000502108查询结果无异议，该证据证明被告在其申请书中陈述事实是虚假的，不能证明被告所要证明的目的；对于卡号：6223191737179726查询结果无异议，质证意见同上。上述事实：有当事人陈述、庭审笔录、调查笔录、房屋买卖协汉、收款收据、银行回单、证人证言等证据在卷，且经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为：原告与二被告于2014年6月5日签订的房屋买卖协议一份,同时二被告给原告出具收据一份，计款350000元，二被告将涉案的商品房买卖合同及购买该商品房的相关交款凭证交付与原告，该房屋买卖协议及收据，经二被告质证对其签名的真实性认可，二被告虽对房屋买卖协议中的手印要求司法技术鉴定，经山东金剑司法鉴定中心鉴定结论为：“送检的原告黄中涛提供的2014年6月5日买卖协议上下方穆元珍、李艳珍签名字迹上指纹与提取穆元珍、李艳珍十指指印样本上指印不是同一人捺印指印”。对上述证据综合论证分析，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定：“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力”、第七十三条规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”，该房屋买卖协议及收据，其签名属二被告行为，故本院依法予以确认。对于原告购买被告房屋，应视为二被告同意将位于单县正大城市花园小区5号楼2单元501室（3室2厅1厨1卫）卖与原告,这一事实,有上述房屋买卖协议、收款收据、商品房买卖合同、商品房交款凭证及相关证件、银行个人业务凭证、证人证言，当事人陈述相互印证,足以证实,属双方的真实意思表示,原、被告之间的买卖关系成立,本院依法予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”、第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。据此,原告与二被告之间因买卖关系订立的买卖合同依法成立,原告按照合同的约定支付全部房款，履行了义务,在原、被告买卖合同中，未约定交房期限，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十九条规定：“当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定”。据此，二被告应在合理的期限内向原告交付房屋。原告请求二被告交付房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。对于涉案房屋所欠剩余银行贷款，原、被告在合同中约定，在2014年6月5日以前的房屋任何纠纷与买主无关，故由二被告偿还。对于原告要求二被告协助办理过户相关手续的诉讼请求，由于涉案房屋在银行抵押，且二被告尚欠该房屋贷款未清，致使房管部门无法办理过户相关手续，待二被告将涉案房屋贷款偿还清后，原告可另行主张权利。对于本案在审理过程中，二被告申请对其买卖协议中的手印要求司法技术鉴定，鉴定结论不是二被告所行为，原告虽对司法鉴定提出异议，但未申请重新司法技术鉴定，故该鉴定费用4000元，应由原告承担。二被告称：该买卖协议不是二被告的真实意思表示，未收到原告购房款，该款是高利贷，是案外人穆佰金借用原告的款项，用二被告房产进行抵押，为了掩盖发放高利贷的不法行为和规避办理房产抵押登记手续，所采用的房屋买卖协议方式，因该房屋买卖协议不是原、被告针对房屋的买卖签订的。针对二被告辩称：经查：二被告与案外人穆佰金系叔侄关系，案外人穆佰金去向不详，二被告申请查证案外人穆佰金在银行帐户存款情况，案外人穆佰金在银行无相应该房款的存入，致使二被告辩称涉案民间借贷关系及房屋抵押关系无法确认，且只有二被告的陈述，未提供其它相关证据证明，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”。据此，对于二被告的抗辩理由，本院依法不予采信。本案在审理过中，二被告辩称要求追加案外人穆佰金为笫三人参加诉讼，而未提交书面申请，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定：“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”。据此，故对二被告要求追加案外人穆佰金为笫三人参加诉讼的请求，本院依法不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第三十四条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定,判决如下：被告穆元珍、李艳珍交付原告黄中涛位于单县正大城市花园小区5号楼2单元501室（3室2厅1厨1卫）；于本判决生效后30日内履行完毕；案件受理费6550元，由被告穆元珍、李艳珍负担，司法鉴定费4000元由原告负担，（被告负担部分，原告已垫付，待被告履行判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  吴思亮人民陪审员  胡占民人民陪审员  张世忠二〇一六年七月二十二日书 记 员  王 莹