上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第3588号上诉人（原审被告）施网明，男，1966年10月2日生，汉族，住上海市浦东新区秀沿路1168弄2支弄19号。上诉人（原审被告）袁园，女，1981年4月22日生，汉族，住上海市浦东新区秀沿路1168弄2支弄19号。上诉人（原审被告）施泽南，女，2006年6月9日生，汉族，住上海市浦东新区秀沿路1168弄2支弄19号。法定代理人施网明（系施泽南父亲），年籍详上。三上诉人之共同委托代理人吴益民，上海市华荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）沈霞，女，1974年3月14日生，汉族，住上海市浦东新区航头镇沈庄村大桥270号2室。委托代理人龚桂华，上海宸豪律师事务所律师。上诉人施网明、袁园、施泽南因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第24959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，系争的上海市浦东新区康桥镇秀沿路1168弄2支弄19号全幢房屋（以下简称涉讼房屋）登记于施网明、袁园、施泽南（以下简称施网明等三人）名下。2015年4月9日，施网明等三人作为卖售人（甲方）、沈霞作为买受人（乙方）、上海首居房地产经纪有限公司（以下简称首居公司）作为居间方（丙方）签订《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议），约定：乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金人民币（下同）500，000元，作为与甲方进行洽谈之用，若甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金；房屋建筑面积438.88平方米，设有抵押，总房价款为18，000，000元【其他交易条件见附件一《房地产买卖协议》（以下简称买卖协议）】；买卖协议（附件一）成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功。施网明在甲方栏签字，沈霞在乙方栏签字，丙方加公章。紧邻该签名盖章处下方，印有“在签署上述协议时，我方已认真查阅了协议的全部内容，且居间方已对协议所有条款内容进行了明确的提示，按我方的要求进行了详尽的解释和说明。我方对约定的权利、义务、责任清楚明白，并愿按该协议约定严格履行。且附件一《房地产买卖居间协议》（应为印制错误，应为《房地产买卖协议》），是本协议不可分割的部分，与本协议具有同等法律效力，甲、乙双方均同意按该附件的内容履行。”施网明、沈霞分别作为出卖方、买受方在其下签字确认。买卖协议名称左上角注明“附件一”，与居间协议均等地分列同一张A3纸左右两边，该协议约定，买卖条件及本协议履行：本条款中出现‘□’选择的情形时，务必进行勾选。若没有勾选，则视为以该款项下第一项约定为准。总房价款18，000，000元整。为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后70日内，即应于2015年6月18日之前（包含当日）到丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订买卖合同示范文本的日期。乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）当日支付乙方首期房价款5，400，000元（含已支付的全部定金、含尾款100，000元），由甲方偿还其借款，甲方应于收到该笔房款同时偿还尚欠借款余额（若有不足，甲方自行补足），并办理抵押注销手续。申请贷款（若有）：乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后拾伍日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议，办理公证及其它一切相关手续。乙方通过如下方式支付第二期房价款10，800，000元。双方应于该房地产所在区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后拾日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过丙方支付尾款100，000元。乙方通过银行转账于交易过户当天向甲方支付房价款1，800，000元。本协议作为居间协议的附件，与居间协议同时成立，并作为买卖合同成立，独立发生法律效力。本协议约定与居间协议约定不一致的，以本协议约定为准。其他约定：乙方于2015年5月10日之前补足给甲方定金3，000，000元，本次交易甲方不承担任何税费。该协议对房屋交易的其他事项以及违约责任也作了约定。在买卖协议“乙方通过如下方式支付第二期房价款1，080万元”项下，顺序排列“□银行贷款……□自筹资金……□转按揭……”三项约定，在沈霞及居间方所持协议上均勾选了第一项银行贷款，施网明等三人所持协议上未见有任何勾选。至2015年4月30日，沈霞共支付施网明等三人3，000，000元，施网明分别出具定金500，000元、房款1，000，000元、房款1，500，000元的收据。2015年5月29日，沈霞又转账支付1，500，000元，施网明出具房款收据。2015年6月4日，施网明及袁园并代施泽南签署委托书，委托张青“代为签订借款、抵押合同及相关文书；代为前往房地产登记部门办理上述房屋的抵押登记手续、签署文书并领取他项权利证书。委托期限自签署之日起至2015年8月31日止。该委托书经上海浦东公证处公证。2015年6月10日，沈霞代施网明等三人偿还上海浦东新区张江小额贷款股份有限公司贷款2，531，888.90元，施网明出具相应款项的房款收据。2015年6月15日，涉讼房屋办理了抵押权人为沈霞的抵押权登记，债权数额15，000，000元，债务履行期限2015年6月15日至2016年6月14日止。2015年6月27日，张青（甲方）与沈霞（乙方）签订《协议书》，约定：“甲、乙双方因办理抵押权登记证书，需要填写上海市房地产交易中心指定格式的借款合同，因此当场填写了交易中心指定格式借款合同，为进一步明确双方权利、义务，本着实事求是，特确认双方产权交易中心备案的借款合同与本协议相矛盾的，以签订的本协议书为准。甲方作为施网明、袁园、施泽南位于秀沿路1168弄2支弄19号房屋买卖合同的居间方；该房屋为抵押办理借款手续，施网明、袁园、施泽南全权授权甲方；甲方为了施网明、袁园、施泽南的合法利益，与乙方协议内容如下：第一，施网明、袁园、施泽南和乙方是以双方签订的房地产买卖协议成立并进行履约为准；第二，乙方现支付购房款现金8，591，888.90元，捌佰伍拾玖万壹仟捌佰捌拾捌圆玖角（具体以支付购房款凭证为准）；第三，因施网明出卖的房屋有2笔贷款，需要乙方预先支付房款；更可能因施网明一户原因或其他意外原因无法办理银行转按揭，需要乙方代施网明、袁园、施泽南一户归还银行贷款，因此施网明、袁园、施泽南同意，为乙方办理壹仟伍佰万元整抵押权证，确保双方签订的房地产买卖协议的履行，为乙方支付的房款进行担保抵押。”2015年6月19日、6月26日，沈霞向施网明等三人转账支付60，000元、1，500，000元。2015年7月22日，施网明向沈霞转账归还8，591，888.90元。原审另查明，涉讼房屋目前有两个抵押权登记，其一抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海金桥支行、债权数额9，340，000元、期限从2008年6月1日至2035年6月1日；另一抵押权人即为沈霞。原审审理中，沈霞请求判令：1、继续履行双方签订的买卖协议，沈霞支付施网明等三人剩余房款9，408，111.10元，同时施网明等三人协助沈霞办理产权过户手续，将涉讼房屋的权属变更至沈霞名下；2、施网明等三人赔偿沈霞利息损失（以8，591，888.90元为本金，按同期银行存款利率自2015年7月1日起计算至判决之日止）；3、本案诉讼费、律师费180，000元由施网明等三人承担。施网明等三人辩称，诉争买卖协议不成立，恳请法院驳回沈霞的诉请。双方仅在居间协议上签字，未在买卖协议上签字，故买卖协议不成立。施网明等三人出售系争房屋时明确要求购买者必须全额支付房款，但沈霞因置换房屋，对房款的实际支付时间和支付能力无法准确把握，难以满足施网明等三人的要求，因此双方关于房款支付的主要条款未能达成一致。同时居间方至今未向双方主张佣金，说明收取佣金的条件还不具备，印证了买卖协议未成立的事实。因沈霞的付款能力不足，无法实现施网明等三人出售房屋的目的，居间方也没有通知双方签订《上海市房地产买卖合同》，房屋买卖关系不成立。至于2015年6月18日之后沈霞又向施网明等三人付款属于沈霞的单方行为，施网明等三人已于2015年7月22日将收取的全部款项8，591，888.90元退还给了沈霞。居间方张青代施网明等三人与沈霞办理涉讼房屋抵押登记的行为，超出了施网明等三人的授权范围，是无效的，施网明等三人保留诉权。施网明等三人为妥善解决争议，同意支付沈霞8，591，888.90元自2015年7月1日起至2015年7月22日止的同期银行存款利息。对于双方未能于2015年6月18日签订《上海市房地产买卖合同》的原因，沈霞称系施网明等三人没有清偿贷款撤销抵押登记，应施网明等三人要求签约日期延后；施网明等三人则称系沈霞资金没有筹集到位，未告知其前往签约。经沈霞申请，张青作为本案证人出庭作证：沈霞与施网明等三人的房屋买卖由证人居间，由于沈霞是置换房屋，需卖掉原自有房屋，故将签订《上海市房地产买卖合同》的时间约定在6月18日之前。当时约定沈霞通过银行贷款支付部分房款，但证人提前通知施网明等三人于6月18日签约时，施网明等三人要求贷款全部清偿后再签约，又讲自己有债务，一旦网签合同债权人就会知道其出售房屋而要求还款，故施网明等三人提出先不要网签买卖合同，交易前签也可以。后经协商约定7月6日签约，但因袁园去美国了而没有签成。7月13日，施网明通知证人合同不签了。由于施网明等三人资信有问题因此无法办理转按揭，同时因为施网明等三人未将首付款用于清偿贷款，沈霞也无法办理按揭贷款，施网明等三人要求沈霞全款付清。为了交易安全，沈霞、施网明等三人同意进行房屋抵押登记，施网明等三人基于此委托证人代办抵押手续。居间协议及附件买卖协议系居间方提供的，一式三联依次为白、绿、红色，由证人填写内容，当时勾选了“银行贷款”。按提示由甲方、乙方、丙方分别持第一、第二、第三联，但可能当时疏忽，第一联由居间方持有，施网明等三人所持协议是第三联，未见该项勾选可能系复写不清楚所致。附件买卖协议下方无须双方再签字。原审中，沈霞表示可以自有资金支付全部购房款，该购房款可先行归还涉讼房屋的抵押贷款以涤除抵押登记，以使房屋交易顺利进行。原审认为，讼争居间协议及附件买卖协议虽由施网明一人作为出售方签订，但袁园并代施泽南签署了进行房屋抵押登记的委托书，且在本案诉讼中袁园与施泽南均未抗辩出售涉讼房屋未经其两人同意，因此应认定袁园与施泽南对买卖涉讼房屋知情并同意，前述协议对施网明等三人具有同等约束力。施网明等三人将未在买卖协议上签名作为买卖协议未成立的理由之一，原审认为，买卖协议作为附件与居间协议并列于A3纸上，且居间协议中提及了买卖协议的效力，施网明也在附件一买卖协议是居间协议不可分割的部分，“与本协议具有同等法律效力，甲、乙双方均同意按该附件的内容履行”的提示内容下签名，因此买卖协议中约定的内容是买卖双方的真实意思反映，该协议与居间协议均属合法有效，当事人应恪守履行。买卖协议已具备房屋买卖合同的主要内容，而施网明等三人在收取沈霞首付款5，400，000元后，又收取了3，000，000余元购房款，该协议应当认定为房屋买卖合同，有无签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》不影响双方房屋买卖关系的成立。施网明等三人现对沈霞以贷款方式支付购房款10，800，000元有异议，但从买卖协议对没有勾选视为以第一项为准的约定以及买卖协议中有对沈霞申请银行贷款期限的约定，可以确认当时约定通过银行贷款支付该笔房款。而若按施网明等三人所述应由沈霞自有资金付款，则应勾选第二项“自筹资金”，但该项在三联协议中均未予勾选。按协议约定，沈霞在支付3，000，000元定金后应于双方签订《上海市房地产买卖合同》时支付首付款5，400，000元（含定金），但沈霞在未签该合同前即支付4，500，000元（含定金）并代施网明等三人清偿了2，500，000余元的债务，所支付房款已达7，000，000余元，显示了沈霞履行合同的诚意。而施网明等三人在超额收取首付款后并未按约用于清偿贷款以注销房屋抵押登记，显已违约。沈霞已于签约日6月18日之前超额支付了首付款，而协议约定余款通过银行贷款方式支付，故签订《上海市房地产买卖合同》对沈霞有利无弊，施网明等三人称系因沈霞筹款不力而未能按时签订示范合同显然不符常理，难以采信。现双方均未于6月18日前往居间方签约，结合公证委托书形成日期以及申请办理抵押权登记日期，不难看出买卖双方对付款方式和签约时间均作了变更，付款方式从银行贷款变为沈霞自筹资金。施网明等三人称委托书系委托受托人借款，受托人所为已超越代理权限，原审认为该说法实在不堪推敲。受托人亦系涉讼房屋买卖的居间方，与施网明等三人并无其他关系，仅因房屋买卖而有一面之缘，双方委托借款的基础及信任从何而来？施网明等三人售房本就可获得现金，为何委托居间方借款？因此，可以认定因变更付款方式为沈霞自付全部房款，沈霞为保证资金及交易安全，仿效银行放贷的做法，双方同意对涉讼房屋进行抵押登记的事实成立。但现并无证据证明双方对沈霞付清全部房款的期限有约定，而双方没能签订《上海市房地产买卖合同》并约定付款期限并不能归责于沈霞。就公平而论，沈霞付款时间应不早于按买卖协议约定推算出的银行放贷时间，按常规该时间应在2015年8月以后；且沈霞需筹资近千万元，理应给予其一定的合理期限；同时鉴于施网明等三人之前未清偿抵押贷款的违约行为，沈霞有理由截留部分房款用于代施网明等三人清偿尚余贷款以排除房产过户障碍。而施网明等三人却在沈霞又支付房款1，560，000元后，退还了全部房款，其行为有违诚实信用原则。沈霞作为守约方，其合法权益应予保护。现买卖协议具备继续履行的条件，故沈霞要求支付房款并办理房产过户的诉讼请求应予支持，以沈霞为权利人的抵押登记应由沈霞予以注销。施网明等三人系合法占有沈霞支付的购房款，故沈霞在房屋交易继续进行的情况下要求施网明等三人支付房款利息，于法无据，不予支持。对于沈霞主张施网明等三人承担律师费的诉请，缺乏法律依据，也无合同约定，难以支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，于二○一五年十月八日作出判决：一、沈霞于判决生效之日起十五日内支付施网明、袁园、施泽南房款18，000，000元（应优先用于清偿房屋抵押贷款本息，余款由施网明、袁园、施泽南收取）；二、施网明、袁园、施泽南于房屋抵押登记涤除之日协助沈霞办理将上海市浦东新区康桥镇秀沿路1168弄2支弄19号房屋产权过户登记至沈霞名下的手续；三、驳回沈霞的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79，563元，减半收取计39，781.50元，财产保全费5，000元，共计44，781.50元，由沈霞负担2，689.50元，施网明、袁园、施泽南负担42，092元。判决后，施网明等三人不服，上诉于本院。施网明等三人在其上诉状中诉称：1、居间协议与买卖协议系两份独立的、不同性质的合同。该两份不同的协议如需成立，均应得到合同相对方的签字确认。然本案居间协议得到了当事人的签字确认，但买卖协议未经当事人协商一致且未经当事人签字认可，故不能成立。此外，双方对“非固定设施设备”从头至尾未经协商，双方至今也未向居间方支付过佣金，双方对买卖协议第2.5条关于“第二期房价款”的支付方式及第五条关于“生效”的条文均持有异议。由此，原审法院认定系争买卖协议已经成立，属认定事实错误。2、原审在认定事实错误的情况下，不当适用合同第八条、第一百零七条的规定下判，属适用法律不当。3、原审对施网明等三人提出的鉴定申请置之不理，对施网明等三人提出的补充证据未予质证，对本案的复杂程度及争议标的额认识不足，轻易适用简易程序，属审判程序不合法。故请求二审法院依法撤销原判，改判驳回沈霞在原审中的诉请或将本案发回重审，并由沈霞承担本案一、二审的诉讼费用。被上诉人沈霞辩称：双方签订的居间协议及买卖协议具备房屋买卖合同的主要条款故成立并生效，是否支付佣金并非买卖协议成立的要件。不存在施网明等三人所称的沈霞存在资金支付困难的情况，施网明等三人不愿意继续履行合同是因为涉讼房屋价格上涨，属于其单方违约。故请求二审法院依法维持原判。施网明在2015年12月21日提交给本院的书面意见中另称：袁园是涉讼房屋的权利人之一，其没有在居间协议和其他任何协议上签字，也没有出具委托出卖涉讼房屋的任何手续，更没有到签订居间协议的现场，对权利人袁园来说，居间协议和买卖协议都是无效的，不成立的。原审法院对该事实不予认定，并将标的达18，000，000元的不动产在未经权利人签字认可的情况下判归沈霞，此对袁园是不公平的。此外，根据沈霞与中介方6月15日和6月27日签订的补充合同，沈霞必须在7月10日前替施网明等三人还清银行的第二笔贷款，但沈霞未能兑现承诺，施网明只能另想办法筹集资金，施网明出卖涉讼房屋的目的根本没有实现。故请求二审法院对该事实予以查明和认定。沈霞针对施网明上述书面意见，书面答辩称：1、袁园虽然没有在居间协议和买卖协议上签字，但袁园对此是明确知道和同意的。施网明签字代表了袁园，构成表见代理。2、沈霞支付的部分房款系汇入袁园账户；在沈霞多次看房过程中，袁园都参与接待及谈判；针对涉讼房屋交易的2015年6月4日的委托书亦有袁园的签字确认。3、从发生争议至二审审理结束后，袁园才提出签订居间协议时其没有到场，对涉讼房屋交易不知情，显然没有任何可信度。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，在原审2015年8月19日的庭审笔录第7页中，明确载明施网明等三人将涉案居间协议作为其方证据予以提交，施网明等三人明确称，被告施网明一人与中介公司签订了居间协议，其他被告（袁园、施泽南）仅认可签订的该份协议。本院认为，就施网明等三人关于系争买卖协议未经双方签字确认故未成立的上诉主张，原审法院根据系争居间协议与买卖协议所列位置、居间协议相关约定及当事人签字确认的情况等，认定买卖协议亦系双方真实意思表示而对双方均有约束力，并无不当，对施网明等三人该主张，本院不予采纳。就施网明等三人关于双方就第二笔房款支付方式存在争议的主张，原审法院根据买卖协议中关于没有勾选视为以第一项为准的约定及双方对申请银行贷款期限的约定，认定该笔房款系通过银行贷款方式支付而不存在争议亦无不当。就双方未于2015年6月18日签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》的问题，根据施网明等三人向中介方人员张青出具公证委托书的内容及日期、沈霞在此之后代施网明偿还贷款并在涉讼房屋上设立抵押权、沈霞在6月18日前已超额支付首付款、在6月18日之后施网明等三人还继续收取沈霞支付的房款等事实，可以认定双方事实上对付款方式和签约时间进行了变更。鉴于根据在案证据，双方对沈霞付清全部房款的期限并无明确约定，施网明主张7月10日的还贷期限并未经沈霞确认，且本院注意到沈霞于2015年7月6日即已提起本案诉讼要求继续履行合同，由此表明在施网明自己主张的付款期限之前，施网明已有拒绝继续履行合同的行为由此引发本案诉讼，而此并非因沈霞未按约支付房款所致，故对施网明等三人关于因沈霞未按约支付房款导致其出售涉讼房屋目的不能实现的主张，本院当不予采信。就施网明等三人关于系争居间协议、买卖协议未经袁园签字确认故对袁园无效的上诉主张，首先，该主张系施网明等三人在本案诉讼过程中于2015年12月21日以书面方式首次提出，在之前一审整个审理过程中及二审的上诉状及审理中施网明等三人从未就此提出过任何异议；其次，在原审庭审中袁园的特别授权代理人明确对系争居间协议表示认可而仅是不认可买卖协议的效力；第三，虽然袁园没有在居间协议上签字，但其在针对涉讼房屋交易的2015年6月4日的委托书上自己并代施泽南签字确认；综合以上几点，本院认为，袁园对涉讼房屋交易应为知情且认可，其主张居间协议上没有其签字故对其无效仅是其方为拒绝履行涉讼房屋交易而刻意寻找的借口，故对施网明等三人该上诉主张，本院仍不予采纳。由此，原审法院在双方就涉讼房屋买卖合同关系依法成立且具备继续履行条件的情况下，判令由沈霞支付施网明等三人房款、施网明等三人在抵押登记涤除之日协助将涉讼房屋产权登记至沈霞名下，具有相应的事实依据和法律依据，本院对此应予维持。施网明等三人的上诉诉请，缺乏依据，本院对此当不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币79，563元，由上诉人施网明、袁园、施泽南共同负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  唐建芳审判员  盛伟玲二〇一六年二月十六日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……