山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）市民初字第2559号原告山东天泰置业有限公司，住所地济南市。法定代表人安玉田，董事长。委托代理人赵鹏，山东琴岛（济南）律师事务所律师。委托代理人栾志伟，山东琴岛（济南）律师事务所律师。被告徐延花，女，1973年3月1日生，汉族，无业，住济南市。委托代理人ＸＸ，山东诚功（济南）律师事务所律师。被告周爱玲，女，1964年8月20日生，汉族，济南热电有限公司退休职工，住济南市。被告吕爱军（系被告周爱玲丈夫），男，1964年3月2日生，汉族，无业，住济南市。委托代理人周爱玲，女，身份情况同被告周爱玲。被告王枫，女，1969年1月28日生，汉族，无业，住济南市。原告山东天泰置业有限公司与被告徐延花、周爱玲、吕爱军、王枫案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东天泰置业有限公司法定代表人安玉田的委托代理人赵鹏、栾志伟，被告徐延花、被告周爱玲、被告吕爱军的委托代理人周爱玲、被告王枫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山东天泰置业有限公司诉称：2010年9月16日，原告与被告王枫、周爱玲分别签订了《济南市商品房买卖合同》各一份，约定：被告王枫、周爱玲购买原告开发建设的位于济南市市中区舜德路天泰·太阳树小区房屋各一套。两被告支付上述房屋房款的方式为银行按揭贷款，原告作为其担保人。同时合同约定：若买受人采用银行按揭付款方式支付购房款，且未按借款合同约定偿付欠款，导致出卖人向银行承担连带责任，则出卖人代为清偿欠款后，有权向买受人追索本金、利息、赔偿金及追索债权的费用，并有权解除购房合同，将商品房另行出售。合同签订后，被告王枫、周爱玲在原告提供担保的情况下，办理了银行按揭贷款业务并交纳了购房款。2013年3月份，原告接到贷款银行通知，告知被告王枫、周爱玲未按合同约定偿还银行贷款本息，要求原告承担担保责任。原告在了解情况后，代被告周爱玲、王枫履行了还款义务。后原告诉至法院，请求解除与被告王枫、周爱玲签订的《济南市商品房买卖合同》。原告在提起解除合同的诉讼后才得知，被告周爱玲、王枫所购买的房屋已因其他诉讼被法院查封，申请保全人为被告徐延花。原告得知上述情况后，向查封法院提出了执行异议申请，要求中止对涉案房屋的执行。查封法院于2015年6月20日作出（2014）市执异字第12－2号《执行裁定书》，驳回了原告的执行异议申请。原告认为，涉案房屋现仍为原告所有，被告王枫、周爱玲的行为已经违反了双方所签订的《济南市商品房买卖合同》的有关约定，合同解除的条件已成就，如果法院判决解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》，则被告周爱玲、王枫将失支对涉案房屋的占有、使用和支配的权利，被告徐延花申请法院查封涉诉房屋的行为亦应当解除。鉴于此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，请求法院依法判令停止对位于济南市市中区天泰太阳树小区房屋的执行措施；依法确定上述房屋的所有权归原告方所有；本案的诉讼费用由被告承担。被告徐延花辩称：1、济南市市中区人民法院查封涉案房屋依法作出查封裁定，并依法进行评估、拍卖等强制执行行为，所依据的事实清楚、适用法律正确，所有程序完全符合法律规定，原告提出对涉案房屋停止执行没有事实和法律依据。根据2004年《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……第（三）项，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。也就是说被执行人购买的房屋虽然没有办理产权初始登记，但已经与开发商签订了购房合同并已交纳了购房款没有正式登记的房屋，法院可以进行预查封。第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。通过贵院作出的（2014）市民初字第2546、2547号两案的民事判决书中的原告诉称可以看出，被告王枫、周爱玲与原告于2010年9月15日签订《济南市商品房买卖合同》购买涉案房屋，并通过银行按揭贷款方式付清购房款，于2012年5月4日由原告将涉诉房屋交付给两被告，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，对被执行人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权登记的，人民法院可以视为被执行人已取得对房屋的占有、使用、收益、处分等所有权的全部权能，故可以依法按现状拍卖，购买人待条件成熟后就可以办理相关的权证。执行程序中没有侵害原告的合法权利，人民法院依法查封、拍卖的执行程序中没有损害原告的利益，执行法院拍卖所得款项中完全可以预留银行贷款部分，待有关事实经法院依法判决后，返还给相关债权人。即法院执行程序中完全可以依法保护原告的合法权利，原告无权提出对涉案房屋停止执行。2、原告请求确认涉案房屋所有权归原告无充分事实和法律依据。依据最高人民法院相关司法解释的规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。也就是说，原告必须举出充分证据证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利。显然，仅仅根据原告方对涉案房产所在楼盘的初始登记是不能证明原告对涉案房屋享有所有权的。被告王枫、周爱玲与原告在2010年9月15日签订商品房买卖合同购买涉案房屋，并通过银行按揭贷款付清购房款，原告也于2012年5月4日将涉案房屋交付给了被告王枫、周爱玲。此种情况下，涉案房产的占有、使用、收益、处分的权利均属于上述两被告，不能因为原告作为开发商有初始登记就认定原告对涉案房屋享有所有权。依据原告与被告周爱玲、王枫所签订的购房合同第十五条的约定，原告应于房屋交付使用后的180日内，也就是在2012年11月4日前，将办理权属登记需由其提供的资料报登记机关备案。然而，从原告提供的房权证看，涉案房屋所在楼盘办理初始登记的时间为2012年12月27日，可以肯定是因为原告的原因导致被告王枫、周爱玲未能及时办理所购买房屋的分户产权证书。所以，原告应当承担因此产生的一切不利后果，包括对被告徐延花不能对查封标的顺利执行而产生的所有损失。从现有证据看，原告尚未提供其代为还贷的证据，其是否享有合同解除权及解除权的行使是否符合法律规定我方尚不清楚。综上，我方认为原告的起诉无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告山东天泰置业有限公司的诉讼请求。被告周爱玲、吕爱军辩称：法院是在2012年8月8日查封的我所购买的房屋，但被告徐延花与我和被告王枫发生借贷关系的法律事实是在2012年8月10日，被告徐延花也是这天给我打的款，她的律师让我把借款的收条改为2012年7月份了。后来，我到法院应诉时，被告吕爱军未到庭，在其缺席的情况下，法院出具了民事调解书，还让我在笔录上签字，可是吕爱军没有签名。所以，我认为法院作出的调解书程序上有瑕疵。为此，我也向有关部门反映过，但至今未能得到答复。我们也曾与原告协商过，因为我在济南市高新技术产业开发区人民法院有执行的债权，法院也将协助执行通知书发给了相关部门。我已向法院提出申请，请求停止对我购买房屋的执行，是否与原告方解除合同，我们可以另行协商处理。被告王枫辩称，我的答辩意见同被告周爱玲。经审理查明：位于济南市市中区舜德路天泰·太阳树小区系由原告山东天泰置业有限公司(以下简称天泰置业公司)开发建设的住宅小区。2010年9月16日，原告天泰置业公司与被告王枫签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定由该被告购买原告天泰置业公司开发建设的上述小区中房屋一套，建筑面积为257.13平方米，房屋单价为13591元每平方米，总价款为人民币3494654元。合同中约定的付款方式为由被告王枫在签订合同当日支付首付款人民币1054654元，余款由被告王枫向兴业银行股份有限公司济南分行（以下简称兴业银行济南分行）申请按揭贷款予以支付。合同附件四中《补充协议》第10条中双方约定：“10、若买受人采用银行按揭贷款方式支付房款，且未按借款合同约定偿付欠款，导致出卖人向银行承担连带责任，则出卖人代为清偿欠款后，有权向买受人追索本金、利息、赔偿金及追索债权的费用，并有权解除购房合同，将商品房另行出售，且有权从买受人购房款中直接抵扣上述费用。赔偿金按房屋总价款（含全装修价款）的10%计算。”2010年9月，被告王枫与案外人兴业银行济南分行、原告天泰置业公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定由被告王枫就购买上述房屋向兴业银行济南分行借款人民币244万元，期限为336个月，由原告天泰置业公司为被告王枫提供阶段担保，即在银行办理抵押登记前承担连带还款责任。保证范围为：“本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等。”合同第十三条违约责任中约定：如债务人不按合同规定时间按时偿还借款本息，即视为借款人违约，银行作为债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；要求担保人承担担保责任，支付一定比例的违约金，并赔偿违约金不足以弥补的实际损失等。合同落款处，由原告天泰置业公司，被告王枫及案外人兴业银行济南分行签章予以确认。2013年3月，原告天泰置业公司接到银行通知，被告知由于被告王枫未按时偿还银行按揭贷款，要求原告天泰置业公司根据合同约定，代为偿还全部银行贷款本息。2014年10月10日，原告天泰置业公司向兴业银行济南分行代被告王枫偿还了全部贷款本息计2286474.58元；同年12月2日，兴业银行济南分行向法院出具《个人贷款结清证明》，证实被告王枫的上述借款本息已由原告天泰置业公司全部代偿。2010年9月15日，原告天泰置业公司与被告周爱玲签订了《济南市商品房买卖合同》一份，约定由该被告购买原告天泰置业公司开发建设的上述小区中房屋一套，建筑面积为257.13平方米，房屋单价为13690元每平方米，总价款为人民币3520110元。合同中约定的付款方式为由被告周爱玲在签订合同当日支付首付款人民币1060110元，余款由被告周爱玲向兴业银行股份有限公司济南分行（以下简称兴业银行济南分行）申请按揭贷款予以支付。合同附件四中《补充协议》第10条中双方约定：“10、若买受人采用银行按揭贷款方式支付房款，且未按借款合同约定偿付欠款，导致出卖人向银行承担连带责任，则出卖人代为清偿欠款后，有权向买受人追索本金、利息、赔偿金及追索债权的费用，并有权解除购房合同，将商品房另行出售，且有权从买受人购房款中直接抵扣上述费用。赔偿金按房屋总价款（含全装修价款）的10%计算。”2010年9月，被告周爱玲与案外人兴业银行济南分行、原告天泰置业公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定由被告周爱玲就购买上述房屋向兴业银行济南分行借款人民币246万元，期限为376个月，由原告天泰置业公司为被告周爱玲提供阶段担保，即在银行办理抵押登记前承担连带还款责任。保证范围为：“本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等。”合同第十三条违约责任中约定：如债务人不按合同规定时间按时偿还借款本息，即视为借款人违约，银行作为债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；要求担保人承担担保责任，支付一定比例的违约金，并赔偿违约金不足以弥补的实际损失等。合同落款处，由原告天泰置业公司，被告周爱玲及案外人兴业银行济南分行签章予以确认。2013年3月，原告天泰置业公司接到银行通知，被告知由于被告周爱玲未按时偿还银行按揭贷款，要求原告天泰置业公司根据合同约定，代为偿还全部银行贷款本息。2014年10月10日，原告天泰置业公司向兴业银行济南分行代被告周爱玲偿还了全部贷款本息计2236054.04元；同年12月2日，兴业银行济南分行向法院出具《个人贷款结清证明》，证实被告周爱玲的上述借款本息已由原告天泰置业公司全部代偿。另查明，2012年，因被告王枫、周爱玲向被告徐延花借款未偿还，被告徐延花诉至法院，并申请了财产保全，我院作出了民事裁定书，预查封了上述两套房屋。2012年9月，我院作出（2012）市民初字第2115号民事调解书，由被告王枫、周爱玲、吕爱军于2012年10月10日前偿还被告徐延花的借款共计人民币250万元。到期后，被告王枫、周爱玲、吕爱军未按时还款，徐延花向法院申请了强制执行。2014年8月20日，原告天泰置业公司将被告王枫、周爱玲诉至法院，要求分别与两被告解除签订的《济南市商品房买卖合同》，由两被告返还所购买的涉诉房屋，向原告承担违约责任并赔偿原告为诉讼支付的律师代理费等。2014年11月，原告天泰置业公司向我院提出了执行异议，要求法院解除对涉案房屋的查封和执行措施。我院经审查，认为原告提出了解除合同之诉，中止了对执行异议的审查；2015年4月，我院在审理原告天泰置业公司诉被告周爱玲、王枫房屋买卖合同纠纷案件的过程中，又因被告涉及执行案件的因素，裁定中止了审理。2015年6月20日，我院作出了（2014）市执异字第12－2号执行裁定书，认为原告天泰置业公司的执行异议应通过诉讼解决，裁定驳回了天泰置业的执行异议。现原告天泰置业公司提起诉讼，请求法院依法判决确认涉诉房屋的所有权归其所有，判决停止对涉诉房屋的查封等执行措施，由被告承担本案全部诉讼费用。再查明，2012年12月27日，原告天泰置业公司办理了包括涉诉两套房屋在内楼盘的初始登记，现上述两套房屋的产权登记在原告天泰置业公司名下。庭审中，原告天泰置业公司另提交了山东省高级人民法院（2015）鲁民一终字第479号民事判决书及江苏省高级人民法院（2015）苏商终字第00079号民事判决书，上述判决所涉及案件均为案外人执行异议之诉纠纷，两份判决书中均认定了在物权未办理过户登记的情况下，所有权不能发生移转，仍应为开发商所有。在购房人未及时偿还银行贷款的情况下，开发商承担了保证责任，客观上就不能完全取得出售房屋的对价，致使其签订售房合同的目的不能实现，符合我国《合同法》中规定的法定解除情形。开发商在此情况下，行使合同解除权，并无不当，符合我国相关法律规定和双方合同约定。自开发商解除合同的通知到达购房人时，双方的购房合同即告解除。基于物权法定，未经登记不发生物权效力的规定，购房人已丧失要求办理所购买房屋进行过户登记的合同权利。以上事实，由购房合同及附件、借款担保合同、还款凭证、代偿证明、起诉状、应诉通知书、房产证、执行裁定书、民事判决书及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：根据我国《物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，争议的焦点问题是原告天泰置业公司是否享有对被告王枫、周爱玲所购买房屋签订购房合同的解除权；未办理过户登记的情况下，能否视为所有权发生移转；原告的异议能否阻却法院执行措施的问题。对此，本院认为，被告王枫、周爱玲虽依据与原告天泰置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》取得了涉诉房屋的居住、使用权，但从物权法定、未经登记不发生效力的规定来看，此时，两被告尚不能取得所购买房屋的所有权，未进行登记前，其物权权能是受到限制的。我国《合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。在上述法条的规定中，明确了当事人约定解除和法定解除的情形。被告王枫、周爱玲虽采用按揭贷款的方式购买了涉诉两套房屋并居住使用，但因其未按照购房合同和借款合同的约定偿还银行按揭贷款，致使原告天泰置业公司承担了担保责任，偿还了两被告的全部银行贷款。此情况下，不能视为两被告已全部支付完毕合同价款，原告天泰置业公司与两被告签订购房合同的目的也不能实现，故原告依据合同约定和相关法律规定，解除与被告王枫、周爱玲签订的两份关于涉诉房屋的《济南市商品房买卖合同》并无不当。因解除权属形成权的一种，在原告天泰置业公司解除的通知到达两被告时，双方所签订合同即解除，而无需经两被告同意。关于未办理分户产权登记的房屋所有权问题，本院认为，根据物权未经登记，不发生法律效力的规定，本案涉诉房屋系由原告天泰置业公司开发建设，现产权登记也在原告方名下，虽然被告王枫、周爱玲与原告签订了上述两套房屋的购房合同，但至今未办理产权过户。根据《物权法》的上述规定，应当认定涉诉两套房产的所有权人为原告天泰置业公司。在原告天泰置业公司要求与被告王枫、周爱玲解除合同的情况下，两被告已丧失了要求办理涉诉房屋产权过户登记的权利。虽然最高人民法院的相关司法解释中规定预查封的效力等同于正式查封，但该规定只是对预查封的执行效力进行了规范，而非认定预查封指向的标的是正式的物权。在未办理物权登记的前提下，预查封的标的尚未明确，只能是一种期待的权利或指向的是不动产买卖合同中的债权权利。被告徐延花因与被告王枫、周爱玲的债权债务纠纷，申请法院对被告王枫、周爱玲购买的上述两套房屋进行了财产保全措施，预查封了上述两套房屋，但在被告王枫、周爱玲未办理产权登记的情况下，所有权不能认定为归两被告所有，故在此情况下，法院不能对登记在原告天泰置业公司名下的两套涉诉房产进行强制拍卖等执行措施。如确定原告天泰置业公司与两被告解除了购房合同，应当解除对上述两套涉诉房产的查封措施。综上，本院认为，根据现有法律规定，涉诉两套房产的所有权应归原告天泰置业有限公司所有，其所提出的异议成立，法院应当停止对涉诉房产的执行措施。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下：一、位于济南市天泰太阳树小区房屋的所有权属原告山东天泰置业有限公司所有。二、停止对原告山东天泰置业有限公司所有的位于济南市天泰太阳树小区房屋的执行。案件受理费100元，由被告徐延花、王枫、周爱玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李 江审 判 员  宋 芳代理审判员  陈园青二〇一六年二月十七日代理书记员  孙源梓