上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第2818号原告胡国红。被告贾雯。原告胡国红与被告贾雯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法适用简易程序并于2016年2月16日公开开庭予以审理。原告胡国红，被告贾雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡国红诉称，原告将上海市闵行区××路217号底层房屋出租给被告使用，双方因租赁纠纷曾诉至法院，并达成调解。根据（2015）闵民五（民）初字第276号调解书之约定，被告贾雯应该严格按照双方合同约定履行被告应支付的租金、水、电及物业费。但被告在租赁过程中一直未予缴纳物业管理费，物业公司催促后原告代为缴纳了自2013年1月至2015年12月的物业管理费人民币（币种下同）2，400元。原告认为按照合同约定该费用应由被告支付，故原告起诉至法院，请求判令被告返还代为支付的物业管理费2，400元。被告贾雯辩称，不同意原告的诉讼请求。被告租赁的房屋于2013年3月开始漏水，至2013年5月底才修好，漏水期间无法使用房屋导致了被告的损失。后查明漏水原因系物业水管爆裂，原被告双方达成口头协议，由原告向物业公司索赔，索赔款项双方各50%。然而至今就索赔事宜原告未能处理，该损失由物业造成应赔付后在支付物业管理费。经审理查明，2011年12月25日，原告胡国红（出租方、签约甲方）与被告贾雯（承租方、签约乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将上海市闵行区××路217号底层房屋出租给乙方使用，租赁期限自2012年1月8日至2015年1月7日，月租金为29，000元，该房屋租金3年不变，自第4年起双方可协商对租金进行调整；乙方应于每月2日前向甲方支付租金，逾期支付的每逾期一日则乙方需按日租金的额0.5%支付违约金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月58，000元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯设备、物业管理费等费用由乙方承担；租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到通知后的5日内进行维修，逾期不维修乙方可代为维修，费用由甲方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期满后的2日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按1，000元／平方米向甲方支付该房屋占有使用费等。合同签订后原告将房屋交给被告使用，2013年1月21日双方协商将月租金自2013年1月起降为27，500元。2013年5月3日，双方经协商，原告再次同意降低租金标准，双方重新签订租赁合同，自2013年4月1日起月租金标准降为24，000元，该房屋租金20月内不变，自第20月起双方可协商对租金进行调整，其余约定不变。2014年6月17日，双方协商将租赁期限延续至2016年6月30日。2013年5月4日，因系争房屋西墙漏水，双方签订《补充协议》一份，约定：2012年年底开始，由于金福汇自行调换的PVC排水管漏水和物业的铸铁排水管漏水，造成××路217号西墙反复渗水，西房顶漏水，至西半间自2013年3月23日至4月至5月10日时间段无法出租，损失认定为（13，750÷3）＋12，000＋（12，000÷3）＝20，583元；甲方同意2014年1月8日至2015年1月7日租金从27500元／月，调整至24000元／月；以上20，583元的损失，甲乙双方各承担一半即10，291.50元；2013年5月3日，乙方支付甲方2013年二季度租金为72，000-10，291.50＝61，708.50元；现造成漏水的排水管已由物业更换，顶面和墙面也由物业修复，将来西墙面和西房顶若因墙体内湿气导致墙面发黄小气泡小裂缝，由乙方自行解决，甲方不再负责；索赔款或物，甲乙双反方享50%。后因对损失计算有误，双方重新计算金额，并在该补充协议上进行了调整，又于2013年7月8日重新签订了《补充协议》，约定：2012年年底开始，由于金福汇自行调换的PVC排水管漏水和物业的铸铁排水管漏水，造成××路217号西墙反复渗水，西房顶漏水，至西半间自2013年3月23日至4月至5月27日时间段无法出租，损失认定为（13，750÷3）＋12，000＋（12，000÷3）＋（400×17）＝27，383元；甲方同意2014年1月8日至2015年1月7日租金从27500元／月，调整至24000元／月；以上27，383元的损失，甲乙双方各承担一半即13，691.50元；2013年5月3日，乙方支付甲方2013年二季度租金为72，000-13，691.50＝61，708.50元（损失费从3月23日计至5月10日）；现造成漏水的排水管已由物业更换，顶面和墙面也由物业修复，将来西墙面和西房顶若因墙体内湿气导致墙面发黄小气泡小裂缝，由乙方自行解决，甲方不再负责；2013年三季度租金为72，000-（6，800÷2）＝68，600元（损失费从5月11日计至5月27日）。2015年1月，因被告贾雯未能按时支付租金，原告诉至本院要求解除租赁合同，被告搬离并付清相关费用，经本院调解双方达成（2015）闵民五（民）初字第276号民事调解书，达成协议为：一、原告胡国红与被告贾雯之间签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、被告贾雯一次性支付原告胡国红至2014年12月31日止欠付的租金13，000元（该款中已扣除因房屋漏水由原告支付的赔偿款9，000元），另支付原告胡国红自2015年1月1日起至同年3月31日止的租金72，000元，合计85，000元。该款由被告贾雯于2015年2月18日前付清。若被告贾雯未能按时支付上述款项，则双方签订的《房屋租赁合同》予以解除，被告贾雯于解除该合同之日起15日内搬离位于上海市闵行区××路217号底层房屋，并同时付清承租期间的租金、水、电及物业管理等费用；三、自2015年4月1日起被告贾雯应支付的租金、水、电、及物业管理等费用，被告贾雯应严格按照双方合同约定履行；四、原告胡国红放弃其余诉讼请求；五、案件受理费500元（已减半），由原告胡国红负担250元，被告贾雯负担250元。2015年11月7日，上海司力物业有限公司向系争房屋发送催缴物业费提示，要求支付自2014年1月至2015年12月的物业管理费2，400元，原告于11月23日缴纳了该笔物业管理费。上述事实，由原告提交的《房屋租赁合同》二份、2013年7月8日签订的《补充协议》、《民事调解书》、《友情提示》、物业费发票，由被告提交的2013年5月4日签订的《补充协议》等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原告与被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。此后在租赁合同履行过程中，双方合同约定重新商议并达成一致意见，重新签订《房屋租赁合同》并签订《补充协议》，该合同及补充协议亦为双方当事人真实意思表示，原、被告应按约履行。现依据双方合同约定，租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯设备和物业管理费等费用由被告承担，自2013年1月至2015年12月，系争房屋由被告承租使用，此期间段应缴纳之物业管理费应由被告支付。关于被告抗辩，因物业水管爆裂导致其损失，原告应向物业公司索赔后向其支付50%，至今索赔结果未明，物业公司应支付赔偿费用后其再支付相应物业管理费。本院注意到，双方于2013年5月4日签订的《补充协议》中确曾约定索赔款的处理，但此后重新商议更改，并于2013年7月8日重新签订《补充协议》时并未将该约定载入协议中，被告的抗辩意见现并无依据。又本院注意到双方签订的补充协议中，对于被告无法租赁使用房屋期间段的租金损失，原告已负担一半，且此后每月降低租金2，000元，已对被告的损失作出补偿，故对于被告的抗辩意见本院不予采信。又原告已经向物业公司支付了自2013年1月至2015年12月的物业管理费，该笔费用被告应向原告返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告贾雯于本判决生效之日起七日内向原告胡国红支付物业管理费2，400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告贾雯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  殷雪二〇一六年二月二十五日书记员  龚漾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。