福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）丰民初字第6887号 原告苏荣星，男，1976年7月4日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区， 被告泉州市煌华建设有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区东街4区5幢204号，组织机构代码15611643-X。 法定代表人陈琼英，系该公司董事长。 委托代理人柯双木、柯曾国，福建志立律师事务所律师。 原告苏荣星与被告泉州市煌华建设有限公司（以下简称煌华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月25日立案受理后，依法由审判员郭云程适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏荣星、被告煌华公司委托代理人柯曾国到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 原告苏荣星诉称，煌华商业大厦由被告煌华公司于2001年开发建设和销售，并交付使用至今，原告已于2005年11月办理了房屋所有权证，由于被告多年的不作为，导致原告的土地使用权证至今无法办理，原告遂诉至法院，请求判令：1、被告协助原告办理土地使用权证的所有手续；2、被告赔付原告自2013年9月至实际办理完成土地使用权证之日的违约金（以购房款161209元为基数，按中国人民银行同期同类的贷款利率计算）。 被告煌华公司辩称，一、原告起诉要求支付逾期办证的违约金已经超过了诉讼时效，该项诉讼请求依法不能成立；二、本案争议房屋的土地证至今未办理是历史遗留问题及市政府政策不明确导致的，原告起诉要求被告承担逾期协助办证的违约责任缺乏事实和法律依据；三、退一步讲，即便原告要求被告支付逾期办证违约金的主张能够成立，其计算标准也不合常理，违反公平原则。 经审理查明，2001年2月7日，原告苏荣星与被告煌华公司签订《煌华商业大厦购房合同书》及《协议时》各一份，约定原告向被告购买址于泉州市丰泽××××号房屋及XXX号储藏间，其中，房屋面积98.16㎡，每平方米单价1505.79元，储藏间7.20㎡，单价1861.20元，以上合计购房款为161209元。合同第十条有关产权登记的条款约定，原告在实际接收该商品房之后，在房地产产权登记机关规定的期限内将竣工验收合格的商品房向产权登记机关办理权属登记手续，被告给予协助。现诉争商品房已交付使用，原告于2005年11月办理了诉争商品房的房屋所有权证，房屋所有权证中记载710号房屋面积为95.82㎡、储藏间面积7.46㎡，契税完税证中载明计税金额为158170元。被告于2015年11月28日发布公告，告知诉争商品房已具备办理分割土地使用权证的条件，由业主携带相关证件，被告公司予以协助办理。 以上事实有原、被告提供的证据及庭审笔录为证，本院予以认定。 本案审理过程中，本院就被告煌华公司递交申请丰泽××××项目分割土地使用权证的时间以及未被受理的具体原因等相关问题发函给泉州市国土资源局，该局函复本院：“煌华公司建设的XX大厦位于丰泽××××路东侧，土地证号列泉国用（2002）字第200194号，2014年3月3日申请办理该项目国有土地使用权分割登记时，经我局土地登记部门审核，超过合同批准容积率，需补办相关手续后方可办理土地使用权分割登记。煌华公司经完善相关手续后，2015年12月2日再次申请办理国有土地使用权分割登记，现已由我局土地登记部门受理并办结”。 本院认为，原告苏荣星与被告煌华公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《购房合同书》、《协议书》为证，本院予以认定。按双方合同约定，被告应于原告实际接收诉争商品房后，在房地产产权登记机关规定的期限内协助原告办理权属登记，现诉争商品房已交付原告使用，相应的房屋所有权证已于2005年11月实际取得，而根据泉州市国土资源局给本院的复函可证实，被告于2015年12月2日将办理该项目国有土地使用权分割登记的完整材料提交土地登记部门，土地登记部门亦受理并办结了相关事宜。故被告已履行完毕协助原告办证的义务，原告要求被告协助办理国有土地使用权证的所有手续缺乏事实依据，不予支持。虽然被告在2015年12月2日履行了协助办理国有土地使用权证之义务，但根据合同关于办证事项的约定，被告迟延履行协助办证义务已是客观事实。被告辩称其于诉争商品房办理房屋所有权证之时即已提交申请办理国有土地使用权证的材料给相关部门，由于诉争楼盘所处地段属于泉州市中心市区旧城改造拆迁安置房项目，即不可归咎于被告的原因致使无法办理，该辩解缺乏证据支持，且与客观事实相悖，不予采信，被告应就逾期履行协助办证义务行为向原告承担违约责任。原告于2015年11月25日提起本案诉讼向被告主张逾期协助办证违约金，故2013年11月25日前应付的违约金已超过法定的诉讼时效，而被告也以诉讼时效提出抗辩，故对2013年11月25日之前的违约金不予保护。对于逾期协助办证违约金的计算标准，因诉争的《购房合同书》未就此作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，被告应以原告已付购房款158170元为基数，向原告支付自2013年11月26日起至被告履行协助办理土地使用权证之日即2015年12月2日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的逾期协助办证违约金。因此，对原告要求被告支付逾期协助办证违约金的请求予以部分支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告泉州市煌华建设有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告苏荣星以已付购房款158170元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付自2013年11月26日起至2015年12月2日止的逾期协助办理址于泉州市丰泽××××号楼XX号商品房及XXX号楼XXX号储藏间国有土地使用权证的违约金； 二、驳回原告苏荣星的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费675元，减半收取337.5元，由被告泉州市煌华建设有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  郭云程 二〇一六年二月二十四日 书记员  肖弘亮 附注所引用的法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。