陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终2762号上诉人（原审原告）王洁，无业。委托代理人丁鑫，北京中盈律师事务所（西安分所）律师。委托代理人高琨，北京中盈律师事务所（西安分所）律师。上诉人（原审被告）付瑞，砚耘楼文化传播有限公司总经理。原审第三人西安科秦物业管理有限责任公司，住所地西安市新城区咸宁中路59号。法定代表人李小晶，该公司总经理。委托代理人徐代国，该公司动力维修部部长。上诉人王洁与上诉人付瑞、原审第三人西安科秦物业管理有限责任公司（以下简称科秦公司）因租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2015)新民初字第02157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。王洁于2015年6月向原审法院起诉称，其与付瑞于2014年9月23日签订《协议书》，双方约定王洁承租西安市新城区复聪路南段科学院2号楼北侧一层门面房一间（共三层），合同期限自签订之日至2015年6月30日。2014年11月11日，因付瑞与房屋业主中国科学院西安分院（以下简称中科院）存在纠纷，中科院以付瑞未经业主同意擅自对外转租为由，解除其与付瑞之间的租赁合同并停止供水供电，导致王洁无法开展正常经营活动。王洁与付瑞多次协商未果，后王洁诉至法院，庭审中王洁才得知涉诉房屋为付瑞自建,系违章建筑，并非中科院的房屋，故请求确认双方签订的《协议书》无效；判令付瑞返还王洁房屋租赁费32200元、保证金10000元、违约金2100元；判令付瑞承担王洁的装修费、停业期间支出及损失94811元并承担诉讼费用。付瑞辩称，王洁与付瑞所签合同有效，且已经履行完毕，不存在解除问题，更不存在返还租赁费。保证金在王洁退还房屋时如无问题付瑞愿依约退回。王洁装修未经付瑞同意，该部分费用应自行承担。造成王洁不能经营的原因是科秦公司擅自断水断电，因此付瑞无过错，不应承担王洁主张的停业期间支出及损失。同时，付瑞认为损失和违约金不能同时主张，其对王洁要求的损失和违约金均不认可。科秦公司辩称，其公司是中科院的下属单位，系原中科院后勤改制而来，仅针对内部提供服务，并不对外。中科院是与砚耘楼文化传播有限公司（以下简称砚耘楼公司）签订的房屋租赁合同，后中科院因转租问题要解除合同，并向科秦公司下发内部通知要求停止供水供电，所以科秦公司根据上级单位要求停水停电。但涉诉房屋并非中科院所有，系付瑞自建房屋，科秦公司无义务向违建供电供水，故该案件与其公司无关。原审法院经审理查明，王洁与付瑞于2014年9月23日签订《协议书》，双方约定付瑞将位于西安市新城区复聪路南段科学院2号楼北侧一层门面房一间（共三层）租给王洁经营使用，合同期限自2014年9月23日至2015年6月30日，违约金为当年租金总额的5%。合同签订后，王洁支付付瑞2014年12月1日至2015年6月30日租金42000元、保证金10000元，共计52000元。付瑞将承租房屋交付王洁后，王洁进行了装修并添置经营用品。2014年11月，王洁接到中科院书面通知，得知因付瑞未经业主同意擅自转租并私建3层小楼房，中科院要求解除合同收回房屋并将采取停水停电等措施。2014年11月11日，科秦公司根据其上级单位中科院的内部通知停止供水供电，导致王洁无法开展正常经营活动。停电后，王洁曾与付瑞多次协商未果。另查，中科院与砚耘楼公司2010年6月29日签订房屋租赁合同，约定将中科院自有的位于西安市新城区咸宁中路59号园区内楼房一栋（7号楼）出租给砚耘楼公司，房屋租赁期限为五年即2010年6月30日至2015年6月30日，砚耘楼公司若在租用楼房的北侧开门，使用中科院空地，采取有偿租用方式，开门方案须经中科院同意；砚耘楼公司不得将承租房屋转租，否则由此造成的损失和后果由砚耘楼公司负责，中科院有权解除合同收回房产。付瑞系砚耘楼公司总经理，受砚耘楼公司委托办理该公司与各分租户之间签订租赁合同、收缴租赁期间相关费用、纠纷协调等事宜。科秦公司的供电方式为直接向7号楼整体供电，每次按照7号楼总电表的数字计算电费，而涉案房屋的供电方式是从7号楼总表上拉出一根电线供电，每次按照这根电线上连接的分电表上的数字计算电费。故砚耘楼与中科院发生纠纷时，第三人科秦物业根据上级单位指示对7号楼停止供电，涉案房屋亦无法用电。庭审中，付瑞自认涉案房屋并非中科院出租给砚耘楼公司的房屋，而是砚耘楼公司在签订合同后自行建造的，且无任何合法手续，只有十三个部门的罚款证明。原审法院经审理认为，涉案房屋系未经批准建设的临时建筑，故王洁与付瑞签订的《协议书》无效，王洁、付瑞均应依法返还因合同取得的财产。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。付瑞将未经批准建设的临时建筑出租给王洁造成王洁相应损失应予赔偿。关于房屋租赁费，王洁与付瑞约定2014年12月1日至2015年6月30日的租金为42000元，故王洁自认日租金为200元予以认可。停电前王洁实际使用涉诉房屋时间为2014年9月23日至2014年11月10日共49天，按每日租金200元计算，王洁使用期间的房屋租金为9800元。王洁实际支付付瑞房屋租金42000元，故王洁主张减去其实际使用日期后付瑞应返还的房屋租赁费为32200元，依法予以支持。王洁要求的保证金10000元于法有据，亦依法予以支持。关于装修费一节，黑胡桃桌两张及相应厨具王洁均可自行带走，故王洁该部分主张依法不予认可。对于装修改造费用6000元及定做灶具的费用1700元，付瑞虽然不认可王洁提供的收款收据，但对王洁主张的承租后涉诉房屋内墙面粉刷及贴壁纸、厨房和二楼线路改动、灶台变动等装修项目均予以认可，故王洁该部分主张依法予以支持。对于王洁主张的门头、电子灯箱、防撞线等的制作安装费用5500元，付瑞虽然不认可王洁提供的收款收据，但付瑞自认王洁承租后将该涉诉房屋经营范围从面食改为大盘鸡，亦认可“新疆沙湾大盘鸡”的门头和招牌是王洁承租后新制作的，故王洁此部分的主张，依法予以支持。关于王洁主张租房中介费及一年期的员工宿舍房租，该房屋的租赁期限为2014年10月6日至2015年10月5日，从王洁提供房屋租赁合同无法看出房屋的具体用途，且王洁无其他证据证明该承租房屋系员工宿舍，故依法不予支持。关于王洁主张的员工工资和转让费，王洁证据不足，不予支持。关于王洁主张的违约金一节，因王洁与付瑞所签《协议书》为无效合同，故不存在违约金。综上，付瑞应返还王洁房屋租赁费为32200元，保证金10000元，赔偿王洁设备及装修损失13200元，共计55400元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、王洁与付瑞于2014年9月23日签订的《协议书》无效。二、付瑞于本判决生效后十五日内支付王洁55400元，王洁于本判决生效后十五日内向付瑞腾交本案涉诉房屋（位于西安市新城区复聪路南段科学院2号楼北侧一层门面房一间（共三层）)。三、驳回王洁其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3131元，由王洁负担1800元，付瑞负担1331元。宣判后，王洁与付瑞均不服上述判决，向本院提起上诉。王洁上诉称，涉案房屋是由王洁从上一任承租户任磊承接而来，为此王洁代付瑞向任磊退还了2014年9月23日至2014年11月30日期间的房租，并向任磊支付了转让费共计55000元。原审判决对此未做认定，致计算金额有误。停业期间王洁支付的员工工资8000元及员工宿舍房租14000应认定为王洁的实际损失，并由付瑞承担。请求：维持原审判决第一项，撤销原审判决第二、三项，判令付瑞支付王洁91200元（其中房租46000元、保证金10000元、赔偿设备及装修13200元、员工工资8000元、员工宿舍租赁费14000元），王洁向付瑞腾交涉案房屋；一、二审案件受理费由付瑞负担。付瑞辩称，王洁一直占用房屋，即使合同无效，王洁也应支付房屋占有使用费。设备维修损失等不是由于合同无效造成的，不同意赔偿。因此王洁的上诉请求应予驳回。付瑞上诉称，在承租期内，王洁一直占用房屋，现合同已到期，因此付瑞无义务向其返还租金。设备及装修损失等不是由合同无效导致的，不应由付瑞承担，应由实施停水停电行为的科秦公司承担。请求：维持原审判决第一项、第三项，撤销原审判决第二项，仅判令王洁向付瑞腾交涉案房屋；一、二审案件受理费由王洁负担。王洁辩称，2014年11月起，因停水电致王洁无法正常使用涉案房屋，且涉案房屋是付瑞自建的违章建筑，因此王洁无需支付使用费。也正是因为付瑞私自加盖房屋和转租导致科秦公司对其停水电，对此付瑞过错明显。因此付瑞的上诉请求应予驳回。原审第三人科秦公司对王洁及付瑞的上诉请求均辩称，涉案房屋为付瑞自建房屋，没有任何备案手续，科秦公司没有义务向该自建房屋供水电。请求维持原判。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋系付瑞自行建造，未经相关部门批准建设，故王洁与付瑞签订的《协议书》无效，王洁、付瑞均应依法返还因合同取得的财产。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。付瑞将其自建且未经批准建设的临时建筑出租给王洁，造成王洁相应损失，依法应予赔偿。关于王洁上诉称，王洁为从上一任承租户接手该房屋而支付转让费等55000元一节，因其提供的与任磊的电话录音不能充分证明王洁该项主张，故依法不予采纳。关于王洁上诉称，停业期间王洁支付的员工工资8000元及员工宿舍房租14000应认定为王洁的实际损失一节，从王洁提供房屋租赁合同无法看出房屋的具体用途，且证人崔中良为王洁店内雇佣人员，与王洁有一定利害关系，故王洁提供的证据不能充分证明其主张，依法不予支持。关于付瑞上诉称，在承租期内王洁一直占用房屋故无需退还租金，因停电前王洁实际使用涉诉房屋时间为2014年9月23日至2014年11月10日，同年11月11日停电后，导致王洁无法开展正常经营活动。故付瑞要求王洁以已缴纳的租金折抵2014年11月10日之后的房屋占有使用费无法律依据，依法不予支持。关于付瑞上诉称其不应承担设备及装修损失一节，本案中，因付瑞明知涉案房屋为其自建且未经批准建设的临时建筑，仍出租给王洁使用，对租赁合同无效的后果及王洁的经济损失有一定过错，因此依法应予赔偿。故原审判决对各类添附设备及装修损失依法进行认定，并无不当。综上，王洁、付瑞的上诉请求均不成立，本院依法予以驳回。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费王洁预交2080元，由王洁负担；付瑞预交935元，由付瑞负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 平审 判 员  李 涛代理审判员  秦燕燕二〇一六年七月十二日书 记 员  李 伟