广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）西民一初字第1944号 原告：刘清燕，女，1970年7月22日出生，汉族，个体户，住南宁市。 委托代理人：岑光备，广西桂盟律师事务所律师。 委托代理人：覃万，广西桂盟律师事务所实习律师。 被告：商方洁，男，1984年7月20日出生，汉族，个体户，户籍地广西凤山县，现住南宁市。 被告：王忠诚，男，1974年5月20日出生，壮族，个体户，户籍地广西上思县，现住南宁市高新区。 被告商方洁、王忠诚之共同委托代理人：黄力，广西横原律师事务所律师。 第三人：南宁中谷蓝枫房地产开发有限责任公司，住所地南宁高新区工业园高新1路，组织机构代码：77387958-X。 法定代表人：陈荣洪，董事长。 原告刘清燕与被告商方洁、王忠诚、第三人南宁中谷蓝枫房地产开发有限责任公司（以下简称中谷蓝枫公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月2日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月19日公开开庭审理。原告刘清燕之委托代理人岑光备、覃万与被告商方洁、王忠诚及其委托代理人黄力到庭参加诉讼。第三人中谷蓝枫公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘清燕诉称：原告于2012年10月17日向第三人购买南宁市滨河路1-1号的1-28、1-29号商铺，支付了全部价款，并依法到房产管理部门办理了产权登记手续，取得了商铺所有权。被告商方洁与第三人于2009年10月8日对上述两间商铺订立租赁合同，租赁期限从2009年10月8日至2014年10月7日，其中第三年至第五年的租金为每月每平方米40元，租金按季度支付，每季度结束前三天支付下一季度租金。两被告承租铺面用于经营南宁市都市汽车美容装饰中心。被告曾起诉要求与原告继续履行其与第三人签订的租赁合同，法院支持其诉请。同时，法院的生效判决书认定，被告自原告取得商铺所有权至今，从未向原告或者第三人支付过租金。被告作为承租方，交纳租金是其主要合同义务。现商铺一直为被告实际占有使用，被告不交纳租金的行为已构成违约，被告应将拖欠的租金支付给原告，并在剩余租赁期间按时向原告支付租金。 综上，被告应向原告支付2012年10月17日至2014年10月7日的租金210624元。为维护自己的合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、被告商方洁、王忠诚向原告支付商铺租金210624元【40元/月×（99.97㎡+119.43㎡）×24个月】；2、本案诉讼费由两被告承担。 被告商方洁、王忠诚共同辩称：1、原告的诉讼请求没有事实及法律依据。《南宁市中级人民法院（2014）南市民一终字第555号民事判决书》已经认定，2013年2月之前的租金，被告已经支付给第三人。自2013年2月至2013年6月期间，被告有向原告支付租金的行为，但当时原告要求收回铺面，因此拒收租金，目前该部分租金仍在被告处。被告也曾向第三人反映过原告拒收租金的问题，有录音为证，但今天庭审未带来无法提供。2、原告主张的2013年6月至2013年12月期间的租金已经超过一年诉讼时效。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 第三人中谷蓝枫公司未发表意见。 经审理查明：2009年10月8日，被告商方洁（乙方）与第三人（甲方）签订两份《商铺租赁合同》，约定由第三人将位于南宁市（以下简称28号铺面）、1-29号（以下简称29号铺面）的两间铺面出租给被告用于经营汽车美容，建筑面积分别为119.43平方米、99.97平方米，租赁期限为2009年10月8日至2014年10月7日，其中免租期为2009年10月8日至2010年2月7日。合同第三条约定，28号铺面的租金为第一年每月每平方米20元、第二年每月每平方米30元、第三年至第五年每月每平方40元；29号铺面的租金为第一年每月每平方米30元、第二年每月每平方米35元、第三年至第五年每月每平方40元。租金按季度交付，首次租金于签订合同当天支付，其后每季度结束前三天支付下一季度租金。被告应按合同约定以现金、转账方式支付租金，第三人收到租金五天内开具收款收据。双方同时就其他相关事项在合同中进行了约定。 合同签订后，第三人将28、29号铺面交付被告。 2012年10月17日，本案第三人将上述两间铺面出卖给本案原告，2012年10月26日办妥房屋所有权证。 被告向第三人支付了2012年11月8日至2013年2月7日的商铺租金26328元，第三人出具了相应收据。被告自认，自2013年2月至租赁期限届满，未向原告或第三人交纳租金。 另查明：南宁市中级人民法院于2015年11月30日作出的（2015）南市民一终字第998号民事判决书查明，南宁市都市汽车美容装饰中心的经营场所为南宁市高新区科园大道滨河路1-1号1-28、1-29号商铺，经营者姓名为王忠诚。商方洁、王忠诚于2009年10月5日签订《合伙经营汽车美容店协议》，约定，双方共同出资在南宁市高新区家个体汽车美容店，开办的店面由商方洁出面以自己的名义承租，营业执照由王忠诚出面以王忠诚的名义办理，租房和办证所需费用由双方平均分担。2013年2月27日，本案被告发函给本案第三人，称本案原告要求被告提前解除租赁合同，导致合同无法正常履行。次日，第三人通知被告，称第三人已将被告承租的铺面出售给原告，已办理产权过户，由于原告提出使用铺面，停止出租，第三人要求被告收到通知后十日内退出商铺。28、29号铺面在2013年3月11日至2013年4月18日及2013年6月10日至2013年7月10日期间无法正常使用，其余时间段均在被告掌控之下，被告可使用铺面。前述两段时间的经营损失在（2013）西民一初字第717号、2393号案均已判由原告对被告进行赔偿。因被告商方洁与第三人签订的两份《商铺租赁合同》已于2014年10月7日到期，两被告于2014年10月将铺面移交给原告。 又查明：本案原告起诉要求解除被告与第三人签订的租赁合同，南宁市中级人民法院（2014）南市民一终字第555号民事判决书判决要求原告继续履行前述租赁合同。该民事判决书于2014年7月28日发生法律效力。 本院认为：被告商方洁与第三人签订的两份《商铺租赁合同》额合法有效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，原告作为商铺受让人，上述两份《商铺租赁合同》对其产生法律约束力。 关于诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金……”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同一履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案为租赁合同纠纷，系因被告未向原告支付租金而起，应适用一年的诉讼时效。而原、被告曾因是否继续履行合同而产生争议，原告遂起诉至法院，要求解除《商铺租赁合同》，依照前述规定，诉讼时效中断。《南宁市中级人民法院（2014）南市民一终字第555号民事判决书》判决要求原告继续履行《商铺租赁合同》，此时，双方权利义务明确，原告应将商铺继续出租给被告，被告应向原告支付相应租金。前述民事判决书于2014年7月28日发生法律效力，据此，本案诉讼时效应从2014年7月29日重新计算一年，原告于2014年9月2日提起本案诉讼，未超过诉讼时效。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”被告自认从2013年2月至租赁期限届满期间未向原告或第三人交纳租金，故应当按照前述规定及《商铺租赁合同》约定的标准向商铺现产权人支付相应的租金175520元即【40元/平方米/月×（119.43平方米+99.97平方米）×20个月】。虽然被告在2013年3月11日至2013年4月18日及2013年6月10日至2013年7月10日期间无法正常使用铺面，但该期间段的经营损失在（2013）西民一初字第717号、2393号案均已判由原告对被告进行赔偿，被告的损失已经得到填平，故该时间段的租金，被告应向原告支付。由于原告并无证据证明其于何时通知被告向其支付租金，故被告向第三人交纳2013年2月7日之前的租金，符合合同约定，原告无权要求被告重复支付租金，但可向实际收取租金的第三人追偿。由于两原告合伙经营南宁市都市汽车美容装饰中心，并约定租房和办证所需费用由双方平均分担，故原告要求两被告向其支付租金，并无不当，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告商方洁、王忠诚共同向原告刘清燕支付租金175520元； 案件受理费4459元（原告刘清燕已预交），由原告刘清燕负担743元，被告商方洁、王忠诚负担3716元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗 媛 人民陪审员  何开科 人民陪审员  黎细石 二〇一六年二月二十八日 书 记 员  奚 溪 附法律法规： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： (一)身体受到伤害要求赔偿的； (二)出售质量不合格的商品未声明的； (三)延付或者拒付租金的； (四)寄存财物被丢失或者损毁的。 第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同一履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。