黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书(2016)黑0103民初2667号原告王虹，住哈尔滨市南岗区。委托代理人侯纪芳，黑龙江长锋律师事务所律师。被告张蓓，住哈尔滨市南岗区。委托代理人于勇韬，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。原告王虹与被告张蓓租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王虹及其委托代理人侯纪芳、被告张蓓及其委托代理人于勇韬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年6月25日签订了《商铺租赁合同》，合同约定，租赁商铺坐落于哈尔滨市南岗区。商铺建筑面积16.40平方米，租赁期限五年，自2013年7月25日起至2018年7月24日止，年租金6439元。同时约定了租金支付时间和方式，合同约定了被告在租赁期间交纳水电费、供暖费、物业费等条款。之后被告利用原告和其他租户的场地成立了哈尔滨东方舞蹈学校进行教学经营。2013年9月15日原、被告达成《商铺租赁合同（补充）》，变更租赁期限自2013年9月15日至2018年9月14日止。截止2015年12月31日被告拖欠两年的包烧费和物业费未交纳，损害了原告的利益。原告认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》主体适格，内容未出现合同法第五十二条规定的无效条款，因此商铺租赁合同是有效合同，被告应当履行约定义务。商铺租赁合同对争议解决选定的是：“提请仲裁委员仲裁”，根据《仲裁法》第十六条二款三项、十八条，仲裁协议应当具有选定的仲裁委员会，因该合同未选定明确的“哈尔滨仲裁委员会”而属于无效条款，故“哈尔滨仲裁委员会”对该案不具有管辖权。哈尔滨市南岗区人民法院对该纠纷有管辖权。综上，鉴于被告的违约行为，原告的合同目的不能实现，根据《合同法》第九十四条（二）、（三）、（四）项之规定，请求法院判令解除商铺租赁合同，判令被告给付租金、履行约定的义务，归还商铺。一、请求解除商铺租赁合同；二、判令被告给付2014年4月1日至2015年3月31日拖欠两年的物业管理费590.4元；三、判令被告给付拖欠2013年至2016年三年供热费4104.72元，滞纳金2159.30元；四、判令被告给付2016年3月16日至2016年5月15日商铺租金1074元，解除违约金1609.50元。以上合计9537.92元。被告辩称，被告不同意原告的诉讼请求。一、不同意解除原、被告签订的商铺租赁合同，该租赁合同并未履行届满。二、原告主张物业费，被告已向物业公司交纳物业费，不存在拖欠的问题。三、原告主张包烧费，该费用应由被告承担，但该房屋始终存在包烧不达标状态，被告曾多次找到原告及其他案外人及业主，要求向包烧公司协商包烧达标问题，但始终未予解决。四、原告要求主张违约金问题，被告认为其不存在违约行为，故谈不上承担违约金的问题。原告举示证据及被告质证意见如下：证据一、租赁合同、商铺租赁合同补充各一份，证明2013年6月25日原告与被告签订租赁合同，合同约定商铺位于哈尔滨市南岗区，约定租赁期限五年，自2013年7月25日至2018年7月24日止，年租金6439元，商铺租金年利率为3.3%，约定每半年支付一次，提前两个月支付，到期未支付合同自动解除，并约定原告有权收取商铺经营权，第一次租金于本合同签订7个工作日内给原告，被告可以现金及银行转帐方式向原告支付租金。被告对证据一真实性无异议，该租赁合同已明确租赁期限为五年，即自2013年7月25日至2018年7月24日，该合同仍在履行期间内。证据二、房屋所有权证一份，证明哈尔滨市南岗区商铺为原告所有。被告对证据二真实性及证明的问题均无异议。证据三、借记卡账户历史明细清单，证明被告通过银行给原告转款16099元的事实。被告对证据三真实性无异议，该证据恰恰可以证实被告依约向原告履行了支付租金的义务。证据四、2016年5月16日威立雅（哈尔滨）热电有限公司为原告出具的证明一份，证明哈尔滨市南岗区商铺2015至2016供暖季热费尚未交纳，并已产生违约金。同时因2012至2013，2013至2014，2014至2015供暖季公司委托仪兴物业代为收取上述商铺的热费，故不排除该商铺欠缴其他供热季热费的可能。被告对证据四真实性无异议，但该份证据并未体现拖欠包烧费的金额及违约金金额。被告在答辩时已向法庭陈述，导致被告不交纳热费的原因是该房屋温度始终未达到国家标准温度，被告曾多次找原告及其他案外人业主，要求其向热力公司反映室温不达标情况，但原告均未将该事情予以解决，导致室温过低，被告无法正常经营。被告曾多次联系业主代表六人进行协商，但始终未予解决。证据五、福顺尚都物业服务有限公司于2016年5月10日为原告出具证明一份，证明被告租赁的商铺拖欠物业费590.40元。被告对证据五真实性无异议，该公司在出具证明后被告已经交纳物业费，被告庭后七日内将交纳该费用的票据向法庭提交。证据六、被告与案外人唐某某签订的转租协议、唐某某出具的证明及唐某某身份证（均为复印件），证明本案被告将其租赁原告的房屋及其他业主的房屋又转租给案外人唐某某，转租协议约定，唐某某每月租金20830元，年租金共计25万元，租赁期限自2015年12月15日至2018年9月15日，唐某某至少租赁33个月。被告对证据六均系复印件，对真实性有异议，该份协议的甲方、乙方均系原告之外，原告是如何拿到的这份合同被告提出质疑，该份证据系复印件有伪造可能。被告并未与所谓租赁协议中的乙方唐某某签订过任何协议。被告举示证据及原告质证意见如下：证据一、房屋租赁合同、房屋租赁合同（补充）各一份，证明该份证据约定了房屋的租赁期限，被告并没有违反合同的相应条款，没有违约，要求继续履行合同。原告对证据一真实性无异议，对证明的问题有异议，通过该份证据可以证实被告拖欠原告租金的事实，被告存在违约，合同目的不能实现了，所以要求解除合同。本院对原、被告举示的证据的认证意见为:原告的证据能够证明案件的事实，本院对其真实性及证明内容予以采信；本院对被告证据的真实性予以采信。本院经审理查明，原、被告于2013年6月25日签订了《商铺租赁合同》约定原告将坐落于哈尔滨市南岗区商铺出租给被告，租赁期限五年，自2013年7月25日至2018年7月24日，年租金6439元。同时约定商铺租金每半年支付一次，提前2个月支付，到期如未按期支付，合同自行解除及被告在租赁期间交纳水电费、供暖费、物业费，未经原告同意，被告不得转租、转借承租商铺等条款。2013年9月15日原、被告达成《商铺租赁合同（补充）》，变更租赁期限自2013年9月15日至2018年9月14日。合同签订后，原告依约将商铺交付给被告。被告未经原告同意于2015年11月20日与案外人唐某某签订房屋转租协议，约定唐某某租赁原告商铺，租赁期限自2015年12月15日至2018年9月15日，租金每月20830元，年租金为25万元。被告未依约给付原告2016年3月16日至2016年5月15日的租金1074元，亦未依约交纳相应物业费、供热费，原告诉至法院。本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同是在平等、自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，合法有效，该合同对双方均具有约束力。被告在租赁期间未经原告同意，擅自将商铺转租他人，对原告要求与被告解除该合同的主张，本院予以支持。原告要求被告给付尚欠的2016年3月16日至2016年5月15日的租金1074元，有事实依据，本院予以支持。对于违约金，原、被告合同所约违约金条款系不能提供约定的商铺而解除合同的，故原告该项请求无事实依据，本院不予支持。原告无证据证明其已向相应部门交纳了物业费、供热费及滞纳金，对原告要求被告给付其物业费、供热费及滞纳金的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告王虹与被告张蓓签订的商铺租赁合同；二、被告张蓓于本判决生效之日起十日内给付原告王虹2016年3月16日至2016年5月15日的商铺租金人民币1074元；三、驳回原告王虹的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张蓓负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  江玉平人民陪审员  宋洪英人民陪审员  陈东梅二〇一六年七月六日书 记 员  王明书