广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第1340号原告：樊云松，男，1983年12月20日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：广州市番禺区香江房地产发展有限公司，住所地广州市番禺区钟村街谢村村105国道以东，组织机构代码72504210-1。法定代表人：苏志刚，该公司董事长。委托代理人：郭卫华，该公司职员。委托代理人：廖昆，该公司职员。原告樊云松诉被告广州市番禺区香江房地产发展有限公司（以下简称香江房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告樊云松及被告香江房地产公司的委托代理人郭卫华、廖昆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告樊云松诉称：2015年10月17日，樊云松经香江房地产公司销售人员赖琳琳推荐准备购买珑翠19单元902房，并交定金100000元。樊云松在销售人员未提供购房合同样本，其未阅读购房合同的情况下签订了《认购书》。2015年10月24日，樊云松按认购书约定7天内去珑翠销售中心准备签订购房合同，经赖琳琳联系，珑翠销售中心其他工作人员提供了一份购房合同草稿。在阅读合同样本时发现，合同中补充协议某些条款对买受人不利，例如：若银行不批准乙方的按揭贷款申请，则乙方应在收到银行或甲方通知之日起7日内一次性付清该商品房全部价款，逾期则按买卖合同第十条之约定承担逾期付款的违约责任。樊云松认为此条款对其不公平，要求改为不能按揭时有权退房、合同作废，且其亦要求在补充协议中增加部分保护自己合法权益的条款（例如交房的质量应保证和样板房一致、交房质量问题处理周期、销售之前介绍的小区配备设施、幼儿园、小学）。赖琳琳和工作人员答复合同和补充协议不能修改，不能增加补充协议内容，只能按提供的合同草稿内容签署。樊云松坚持要求对补充协议部分双方协商进行修改，在双方僵持一个多小时仍无法达成一致意见后，赖琳琳提供了一份珑翠的特殊事宜申请表给樊云松填写，填写完后交回赖琳琳。上述情况导致当天樊云松未在认购书要求的时间内签订购房合同。此后樊云松与赖琳琳就合同和协议部分通过电话和微信沟通，赖琳琳回复购房合同和协议部分不能做修改和增加，在与香江房地产公司无法达成合意后，樊云松要求退回定金，销售赖琳琳回复定金无法退回。为维护自身合法权益，樊云松特诉至人民法院，请求判令：一、香江房地产公司退还樊云松交付的定金100000万元；二、香江房地产公司承担本案的诉讼费用。被告香江房地产公司辩称：不同意樊云松的全部诉讼请求，理由如下：一、双方签订的认购书属于房屋买卖的预约合同，是双方真实的意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，樊云松不履行该合同的主要义务以致合同解除，应当承担合同约定的违约责任，无权要求香江房地产公司返还定金。2015年10月17日的认购书由双方在平等的基础上自愿签订，是双方的真实意思表示，且没有违反法律行政法规的强制性规定，属于合法有效的预约合同，双方理应遵守。樊云松未在认购书约定的时间2015年10月24日缴付房款并签署商品房买卖合同，香江房地产公司已给予合理的宽限期，于2015年10月29日向其发出催款及催签约通知书，通知其于2015年11月1日前到指定地点缴纳首期房款，并办理签约手续，但樊云松没有在通知期限内缴款和签约。认购书第三条第三款明确约定，樊云松应在2015年10月24日与香江房地产公司就该物业签署商品房买卖合同及其他相关文件并缴付房款，第三条第六款明确约定，如樊云松未能在约定的期限内缴付房款、签署商品房买卖合同，香江房地产公司有权解除认购书并没收其已缴付的定金。基于樊云松未按约定时间缴付房款、签署商品房买卖合同的事实及上述协议的约定，香江房地产公司有权解除认购书并没收樊云松已缴付的定金。二、樊云松未履行继续磋商义务，因樊云松没有以任何方式向香江房地产公司提出过对商品房买卖合同或补充协议的协商，其是因自身原因放弃购买，其提交的证据无法证明其在约定时间办理过签约手续或者进行过磋商。樊云松收到香江房地产公司的催款及催签约通知书后，未进行任何回应，未提出任何磋商请求，也未要求推迟签约期限，而是放任通知的期限过期。三、樊云松所述的未履行义务的理由不成立。樊云松起诉书中所述，未签订购房合同的理由之一是不同意购房合同补充协议中的按揭违约条款，但在樊云松签署的认购书第三条第四款已经清楚约定了同样的按揭条款，樊云松不同意的话应在签署认购书前提出，其否认预约合同中的已决条款，也已构成了对预约合同的违约，应当承担预约合同中的违约责任。樊云松签署的认购书第三条第一款、认购卡重要提示第一项以及珑翠花园签约小提示特别声明都表明双方签订认购书前樊云松已经阅读并理解全部商品房买卖合同全部协议以及相关阅读文件，并同意遵守，其起诉书中所述在未阅读购房合同情况下签订认购书不是事实。四、根据相关法律和司法解释的规定，樊云松与香江房地产公司签订预约合同并缴纳定金后又不履行预约合同，不与香江房地产公司签订商品房买卖合同，应承担定金责任，樊云松请求返还定金没有法律依据。综上所述，樊云松与香江房地产公司签订预约合同并缴纳定金后，又因自身原因反悔，不履行预约合同的主要义务，已经构成严重违约，且樊云松没有双方约定的或法律规定的免责情由，因此其依法应承担预约合同规定的违约责任，无权要求香江房地产公司归还定金。经审理查明：2014年2月11日，香江房地产公司取得编号为穗房预（网）字第20140003号-1的《广东省广州市商品房预售许可证》，其中载明开发企业为香江房地产公司，项目名称为珑翠花园（翠鸟街2、4、6、8号），项目座落为番禺区钟村内，汉溪大道中以北、“105国道”东侧、“市广路”西南侧地段。2015年10月17日，香江房地产公司（出售方）与樊云松（认购方）签订《【珑翠花园】认购书》，约定：樊云松认购位于广州市番禺区钟村街汉溪大道以北、105国道东侧、市广路西南侧珑翠花园19栋9楼902房（以下简称涉讼房屋），建筑面积134.03平方米，套内建筑面积110.47平方米，折后总价款为2413792元。樊云松选择的付款方式为商业按揭贷款，定金100000元须于签署认购书当天付清；第一期楼款733792元须于2015年10月24日前付清；银行按揭1680000元，须于2015年10月24日前办理银行按揭手续，并最迟须于签订《商品房买卖合同》后5日内提供银行按揭所需的全部真实资料。在签署本《认购书》前，香江房地产公司已向樊云松明示《商品房买卖合同》范本、补充协议、认购须知、按揭须知、付款方式等文件，樊云松声明已阅读并理解上述明示的合同文本、图纸、收费项目和收费标准以及其他相关文件、证书，且无异议，并同意遵守。樊云松须于2015年10月24日，携带此认购书、身份证及各相关购房证明文件正本等到广州市番禺区番禺大道长隆地产销售中心，缴付税项及相关费用，并签署《商品房买卖合同》及其它相关文件。若樊云松选择银行按揭付款，须于本认购书签订后3日内备齐办理商品房抵押贷款所需资料并签署银行按揭申请文件，办理银行按揭贷款初审手续，且最迟须于签订《商品房买卖合同》后5日内提供银行按揭所需的全部真实材料……如银行批出的按揭金额低于樊云松的申请金额，则差额部分其须于收到银行或香江房地产公司通知之日起7日内付清；若樊云松的按揭申请因自身原因不为银行接受，则需在接到通知之日起3天内选择香江房地产公司提供的其他付款方式，并办理有关手续。如樊云松在上述期限内未能缴付前述楼款并签署《商品房买卖合同》或不履行《认购书》任何条款时，香江房地产公司有权解除认购书并没收认购方已缴付的定金，同时有权将物业另行出售。香江房地产公司的销售代表为赖琳琳。该认购书签订后，樊云松向香江房地产公司支付了定金100000元。同日，樊云松签署了《长隆地产【珑翠】认购卡》及《珑翠花园签约小提示》，其中《长隆地产【珑翠】认购卡》中重要提示里载明：本人在签署认购书之前，已取得《认购须知》《按揭须知》《付款方式》《网上签约》《交楼标准》等资料以及所认购的单位户型平面图等，并清楚认知《认购书》和《商品房买卖合同》的内容；本人清楚认知所交纳的购房定金不能退还，并能按时交纳首期房款及签署购房合同，逾期签约同意发展商将此单位按挞定处理。樊云松签署的《珑翠花园签约小提示》中特别申请部分亦载明，销售人员已提示查看楼盘销售现场展示文件及相关流程、注意事项，其已了解意向书、商品房买卖合同（含附件）及补充协议。2015年10月30日，香江房地产公司以快递方式向樊云松邮寄《缴款及催签约通知书》，通知樊云松于2015年11月1日前缴纳首期房款733792元并到其指定地点办理签约手续。樊云松确认其收到了该函件。2015年11月2日，樊云松以《房屋买卖合同》中条款修改及增加问题未能与香江房地产公司协商一致为由起诉至法院，要求香江房地产公司退还其交付的定金100000元。2015年11月3日，香江房地产公司以快递方式向樊云松邮寄《解除认购书通知书》，主要内容为：根据认购书约定樊云松应于2015年10月24日前付清所有房款，并到其指定地点签署正式的《商品房买卖合同》，但樊云松至今仍未前来办理。鉴于樊云松的行为已经违反认购书约定，根据双方签订的认购书第六条的约定及相关法律规定，香江房地产公司现正式宣告自即日起解除双方签订的上述认购书，并按认购书约定将涉讼房屋另行出售，且定金不予退还。樊云松确认签收了该函件。诉讼过程中，樊云松和香江房地产公司均确认双方于2015年10月17日签订的《【珑翠花园】认购书》已解除，但对于该认购书解除的原因和责任问题存在较大分歧。樊云松主张认为《【珑翠花园】认购书》解除的原因在于香江房地产公司不接受其提出修改《商品房买卖合同》的意见，双方无法就合同内容达成一致意见。樊云松陈述2015年10月24日其按约定至现场签订《商品房买卖合同》，但其发现该合同中补充条款关于按揭贷款的约定有不合理的地方，且其要求增加质量保证条款，并就此与香江房地产公司进行协商，但其不予接受。为证明其上述主张，樊云松提交了以下证据予以证实：1.长隆地产的《特殊事宜申请表》，载明申请日期为2015年10月24日，申请事由主要为要求修改贷款条件为如银行不批准其按揭贷款及贷款比例，则买受人有权退房，终止购房合同等；2.樊云松和香江房地产公司的销售代表赖琳琳的微信聊天记录，主要内容为2015年10月23日樊云松向赖琳琳询问签订《商品房买卖合同》所需时间及所需资料的问题、2015年10月24日双方沟通樊云松是否已到达销售中心现场的问题以及2015年10月25日樊云松询问香江房地产公司领导的意见；3.广东省广州市白云公证处于2015年11月9日出具的（2015）粤广白云第17165号《公证书》。对于樊云松的上述主张，香江房地产公司则不予认可，其确认《特殊事宜申请表》为其公司格式版本，但是对其三性不予确认，质证认为如果其有收到该申请表，应在下方签名确认；对于樊云松提交的微信聊天记录的真实性不予确认；对于樊云松和赖琳琳的通话录音，香江房地产公司质证认为该证据并不能证明2015年10月24日樊云松曾到现场进行签约并向其提出磋商请求或申请，该录音是在樊云松收到香江房地产公司发出的解除通知后制作的，此时其再提出异议和协商均是无效的。香江房地产公司主张认为其已在销售现场公示了《商品房买卖合同》等文件，樊云松在《【珑翠花园】认购书》《长隆地产【珑翠】认购卡》不《珑翠花园签约小提示》都已经明确签字确认已阅读所有文件，香江房地产公司也在销售现场将买卖合同、预售协议以及预售许可证都进行了公示，若樊云松对合同条款有意见，应积极与其进行磋商，但樊云松没有。樊云松在香江房地产公司向其寄送《缴款及催签约通知书》及《解除认购书通知书》后，亦无任何反应，由此可见其是由于自身原因不想购买涉讼房屋，《【珑翠花园】认购书》解除的责任在于樊云松。为此，香江房地产公司提交了销售现场公示《商品房买卖合同》的照片，樊云松质证认为销售现场面积很大，销售人员并未提醒其去查看《商品房买卖合同》的公示情况。本院认为：香江房地产公司和樊云松于2015年10月17日签订的《【珑翠花园】认购书》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。根据《【珑翠花园】认购书》的约定，樊云松须于2015年10月24日签署《商品房买卖合同》，现香江房地产公司和樊云松均确认双方并未签署《商品房买卖合同》，《【珑翠花园】认购书》已解除。本案争议的焦点在于《【珑翠花园】认购书》解除的原因和责任问题。第一，香江房地产公司主张已在销售现场公示了《商品房买卖合同》等文件并提供了照片予以证实，樊云松对此并未提出异议，仅认为销售人员未提醒其查看；第二，《【珑翠花园】认购书》明确约定在签署该认购书前，香江房地产公司已向樊云松明示《商品房买卖合同》范本、补充协议、认购须知、按揭须知、付款方式等文件，樊云松声明已阅读并理解上述明示的合同文本、图纸、收费项目和收费标准以及其他相关文件、证书，且无异议，并同意遵守；第三，樊云松签署的《长隆地产【珑翠】认购卡》中重要提示部分明确载明：“本人在签署认购书之前，已取得《认购须知》《按揭须知》《付款方式》《网上签约》和《交楼标准》等资料以及所认购的单位户型平面图等，并清楚认知《认购书》和《商品房买卖合同》的内容”；第四，樊云松签署的《珑翠花园签约小提示》中特别申请部分亦载明，销售人员已提示其查看楼盘销售现场展示文件及相关流程、注意事项，其已了解意向书、商品房买卖合同（含附件）及补充协议；第五，关于樊云松特别提出的《商品房买卖合同》中关于如银行未批准或未足额批准樊云松的贷款申请，其需另行支付差额款不合理的问题，《【珑翠花园】认购书》亦已明确作出约定：“如银行批出的按揭金额低于樊云松的申请金额，则差额部分其须于收到银行或香江房地产公司通知之日起7日内付清；若樊云松的按揭申请因自身原因不为银行接受，则需在接到通知之日起3天内选择香江房地产公司提供的其他付款方式，并办理有关手续”，其在签订认购书时对此并无异议。综上，就目前而言，房屋仍是我国公民个人或家庭的重要资产之一，樊云松作为一名具有完全民事行为能力的成年人，在其决定是否购买涉讼房屋之时理应履行其作为购房人审慎地注意义务，在签署《【珑翠花园】认购书》之前应当对《【珑翠花园】认购书》和《商品房买卖合同》等文件的内容进行全面的了解和审查，在对自身的支付能力作出合理的判断后再行决定是否购买。樊云松在香江房地产公司已经将《商品房买卖合同》等文件资料于销售现场公示，且于《【珑翠花园】认购书》《长隆地产【珑翠】认购卡》和《珑翠花园签约小提示》等明确载明樊云松应予阅读和了解的情况下，自述未查阅即签署《【珑翠花园】认购书》，为其对自身权利的自由处分，其应当为其自身的疏忽行为负责。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同对当事人具有法律约定力，当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除。因此，对于樊云松提出《【珑翠花园】认购书》解除的原因在于双方对于《商品房买卖合同》的部分条款无法达成一致意见的主张，理据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”且不论樊云松是否于2015年10月24日曾前往销售现场准备签署《商品房买卖合同》，现双方均确认樊云松并未在《【珑翠花园】认购书》约定的期限内签订《商品房买卖合同》，且其在收到香江房地产公司寄送的《催款及催签约通知书》后，亦未履行付款及签约义务，其行为违反了《【珑翠花园】认购书》的约定，理应承担相应的违约责任。根据《【珑翠花园】认购书》的约定，如樊云松在约定期限内未能缴付楼款并签署《商品房买卖合同》或不履行《认购书》任何条款时，香江房地产公司有权解除认购书并没收认购方已缴付的定金，同时有权将物业另行出售，故对于香江房地产公司提出由于樊云松违约导致《【珑翠花园】认购书》解除，其有权没收樊云松已支付的定金100000元的抗辩意见，符合法律的规定和合同的约定，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告樊云松的全部诉讼请求。本案受理费2300元，由原告樊云松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  胡剑敏人民陪审员  张海燕人民陪审员  许蕴聪二〇一六年七月二十八日书 记 员  霍淑玮