河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀09民终432号上诉人（原审被告）：衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司。住所地：海兴县海滨路北。负责人：曹文占，该公司经理。委托代理人：黄彦红，河北盛誉律师事务所律师。委托代理人：李金栋，该公司职员。被上诉人（原审原告）：王景胜，干部。上诉人衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司（以下简称昆仑房地产海兴分公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省海兴县人民法院（2015）海民初字第81号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审查明，原告王景胜所有的住宅××（正房××）××中学南院，2009年被纳入到拆迁改造项目范围之内。2009年9月23日原告王景胜（乙方）与作为开发商的被告昆仑房地产海兴分公司（甲方）签订了《海兴中学南院房屋拆迁改造安置协议》一份，协议主要内容：……一、乙方同意将拥有产权的房屋由甲方拆除，甲方同意出资进行开发改造。二、协议签订后，立即报批手续，经县政府及有关部门批准后，甲方公告通知乙方限定在20日以内搬迁完毕。乙方应将自己的全部物品搬走，并自行交清水、电等费用后向甲方交付钥匙。每延期一日，须向甲方交纳违约金每间正房500元。乙方对其房屋结构不得损坏，私搭乱建的建筑一律不予赔偿。三、拆迁的房屋及院落与新建的楼房建筑面积的置换比例为：正房1：1，南房、偏房及院落2：1，前出厦1.5：1。二层小楼底层为1：1，二层按1.2：1。置换后的平方米价格，按一期新建楼房二、三楼的开盘价格计算。四、经过实际丈量，乙方置换新建楼房的建筑面积为139.67平方米。五、搬迁安置费：签订协议时，乙方须将房产证、土地证原件交予甲方，后交政府有关部门，待办理开发手续时使用。甲方一次性支付每间正房100元的搬迁费。过渡安置费按每间正房每月120元计算。甲方先支付一年的安置费，过渡安置费从乙方搬迁后交钥匙之日起计算，最后交房时多退少补，如出现不足一个月时，按一个月计算。……七、补偿及补交办法。1、回迁户所要的楼房面积确定后，超出其置换面积的部分，按所要楼层的开盘价计算，交房时一次性交清。2、回迁户所要的楼房面积确定后，剩余的置换面积，按二、三楼的开盘价计算，交房时一次性给予补偿。3、车库及储藏间，按每平方米1800元对乙方实行优惠，但一户只限一间。八、回迁户安置办法：路东一期工程五栋楼（注：现指1#、2#、3#、5#、6#楼）竣工后，以多数回迁户的意见为准，确定三栋回迁楼。按照回迁户签订协议的先后顺序，一次性对栋号、楼层、户型、车库、储藏间自由选择。但一户只限一套。……。十一、签订协议后，如乙方拒绝拆迁，除按每日每间正房向甲方交纳500元违约金外，甲方有权请求法院强制执行。十二、工期：甲方自取得施工许可证之日起，交房时间不超过18个月，（不可抗力的自然灾害除外）。如延期交房，按每间正房每日支付给乙方违约金500元。……。十四、本协议一式四份，双方签字后生效。2010年7月12日，原被告又签订了《海兴中学南院拆迁改造安置补充协议》，协议主要内容为：一、2009年海中南院拆迁协议正本的置换标准及其它条款内容不变，仍具有法律效力。二、以乙方正房间数为准进行计算，甲方按每间正房给乙方补贴人民币壹万元整，补贴款待甲方向乙方交房时结算。……四、回迁户超出置换面积部分的购房款，可享受购房户同等的优惠条件。五、自2010年7月10日起，限十日内乙方搬家完毕并上交钥匙，房屋由甲方拆除。六、本协议一式叁份，双方签字生效。原告王景胜在协议上签字，被告昆仑房地产海兴分公司在协议上加盖了公章。合同签订后，原告王景胜按照约定对原有三间平房进行腾退由被告进行了拆迁，并选择产权调换方式置换了被告5号楼4单元301室期房一套，建筑面积为122.22平方米，剩余置换面积为17.45平方米；另原告购置5-25号车库一间，建筑面积为25.72平方米。被告昆仑房地产海兴分公司于2013年5月6日向原告王景胜交付了楼房钥匙并已入住。原被告双方在结算剩余置换面积的补偿款时，被告扣留原告补偿款（税款）：成本价2500元／㎡×税率13.8%×17.45㎡=6020.25元。再查明，海兴中学南院拆迁改造工程被命名为兴海花园项目，建设单位为本案被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司，由海兴凯达建筑工程有限公司承建，施工合同载明的开工日期为2010年11月25日，竣工日期为2011年10月25日。2011年7月8日被告为建筑兴海花园1号、2号、3号、5号、6号楼工程办理了建筑工程施工许可证。另外，至今被告亦始终未向原审法院提交证实兴海花园具备交房条件的合法有效证据。上述事实由原被告陈述、海兴中学南院房屋拆迁改造安置协议、海兴中学南院拆迁改造安置补充协议、回迁户结算清单、回迁户选房通知、建筑工程施工许可证等证据予以证实，并已开庭质证。原审认为，原告王景胜与被告昆仑房地产海兴分公司签订的《海兴中学南院房屋拆迁改造安置协议》及《海兴中学南院拆迁改造安置补充协议》两份协议，均系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强行性规定，属合法有效，双方当事人理应恪守诚信、依约全面而适当的履行合同义务。原告王景胜已经依约履行腾退应拆迁房屋的合同义务，被告则在无法定减、免责事由情形下迟延交付原告置换回迁的房屋，显属违约，应承担给付违约金的民事责任。一、关于被告昆仑房地产海兴分公司逾期交付房屋的起算点的问题。原告主张依合同约定“自甲方取得施工许可证之日起，交房时间不得超过18个月”，被告取得施工许可证的时间为2011年7月8日，即以2013年1月8日作为被告昆仑房地产海兴分公司逾期交房的起算点。协议中交房期限的确定属于当事人意思自治的范畴，在未侵犯国家、集体及第三人合法权益情形下，一旦双方经过磋商形成合意就对彼此产生法律拘束力，非经协商一致不得变更，故本院对原告的主张予以支持。另外，依照法律及行政法规的相关规定，房地产开发企业证明自己所销售的房屋已经验收合格并已达到法定交付条件的唯一合法依据是依法取得建筑工程竣工验收备案登记证（表），《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本案中，由于原被告双方已在2013年5月6日办理了房屋交接手续，且原告在未尽注意义务查验被告是否办理竣工验收备案登记的情况下，仍然不持异议接收房屋，并实际进行了占有使用，应视为被告已交付涉案房屋，但并不能代表已变更或排除约定或法定的房屋交付条件，因此本院对原告要求被告承担截止到接收房屋之日的迟延履行违约金的诉求予以支持。综上，被告昆仑房地产海兴分公司违约期间应自2013年1月8日起算至2013年5月6日，共计118天。二、关于计算违约金的适用标准问题。被告认为，协议中双方约定的违约金标准过高，请求法院以房屋租金作为确定实际损失的依据进行调整。本院认为，依照《商品房销售管理办法》第30条、《中华人民共和国合同法》第114条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条之规定，房地产开发企业应当按照合同约定将符合条件的商品房交付买受人，未能按期交付的房地产开发企业应按约承担违约责任。违约金兼具补偿与惩罚双重性质，违约金与损失相等的部分，违约金具有补偿功能；超过损失部分的违约金作为惩罚性质，依照《中华人民共和国合同法》第144条第3款的规定，延期履行所产生的即是惩罚性违约金。如果法律认可违约方为实现其商业利益，以较高的违约金来换取守约方信诺，受益后又以标准过高为由请求调整，既不利于保护守约方的合法权益，又不利于交易安全，被告行为显然违反“禁止反言”的诚信原则，具有法律上可归责性。首先，本案中原被告在拆迁安置协议中明确约定逾期交付房屋违约金的标准为每日每间正房为500元，目的是督促双方依约履行合同义务，也是当事人对违约行为所产生的损失赔偿数额所作的预先惩罚性约定，作为资讯发达经验丰富商事主体的被告在双方签约时完全能够或应当能够预见到此约定产生的法律后果，在不存在限制其真实意思自由表达的情形下属合法有效的民事法律行为。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定的情形是商品房买卖合同中双方没有约定违约数额或者损失赔偿额计算方法，与本案实际情况不符，自无适用的余地。第三，原告因逾期交房所遭受的损失可能会受到购房的用途、房价的涨跌及房屋所处的位置带来的生活上便利程度等诸多因素的影响，逾期交付楼房损失不但包括对涉案房屋占有、使用所产生的现实利益，还应包括增加生活成本造成的原告实质上的不利益（预期损失），因此在司法实践中，确定逾期交房所造成损失的大小很难形成客观统一的具体标准，将同一地段、同类房屋的租金标准作为损失大小的依据与原告实际遭受的损失不可能完全等同，在真正损失难以准确厘定的情形下，被告对违约金的标准的抗辩主张就不再具有合理性，本院依法不予采信。但是按协议中约定的逾期交房违约金标准由被告最终承担如此数额的惩罚性违约金则过于苛责。为均衡原被告双方利益，依照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事全合同纠纷案件若干问题的指导意见》“人民法院根据合同法第124条第2款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否使用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单的采用固定比例等‘一刀切的做法’”的规定，原审法院酌定逾期交房违约金的标准为260元／间／日，违约金计为260元／间／日×3间×118日=92040元。另，被告主张原告未按房屋拆迁改造安置协议约定进行搬迁应承担相应的违约责任，因被告明确表示不提出反诉，故对此不予理涉。三、关于扣留原告补偿款（税款）6020.25元的问题。原审法院认为，被告在计算剩余置换面积补偿款单价时在开盘均价中扣除成本价2500元／㎡×税率13.8%，既未明确说明税款项目、税率等扣除的法律依据、亦未提供证据予以证明扣款的正当性、合理性，故本院不予支持。被告主张扣留税款系双方在结算时的约定，但原告予以否认，且被告对此项主张亦未提供证据予以证实，故不予采信。原告主张返还扣留的补偿款即以兴海花园开盘均价3375元／㎡计算剩余置换面积17.45㎡的补偿款，符合双方协议约定，予以支持，故被告未退还的原告剩余面积补偿款6020.25元应予退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告昆仑房地产海兴分公司于本判决生效后十日内给付原告逾期交房违约金92040元。二、被告昆仑房地产海兴分公司于本判决生效后十日内退还原告补偿款6020.25元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1980元，由原告王景胜承担920元，由被告昆仑房地产海兴分公司承担1060元。一审判决后，原审被告昆仑房地产海兴分公司不服，向本院提起上诉，其主要上诉请求：1、一审判决适用违约金法律规定不当。2009年9月23日，上诉人与被上诉人签订《海兴中学南院房屋拆迁安置协议》，约定了产权置换的相关内容。被上诉人原有平房置换面积139.67平方米，置换的新楼房为兴海花园5号楼4单元301室，建筑面积122.22平方米，剩余置换面积17.45平方米，另购置车库面积25.72平方米。2013年5月6日，双方办理交接房屋手续，各种款项已经结清。在履行协议过程中，2010年3月12日，上诉人发布拆迁公告，限定在2010年4月1日搬迁完毕，被上诉人及其他拆迁户拒不拆迁，提出种种非难条件索要高额赔偿，政府组织专门机构指导管理拆迁未果。2010年7月11日，上诉人迫于无奈，又与被上诉人等拆迁户签订《补充协议》一份，对被上诉人又提供了更加优惠的条件，被上诉人才进行了搬迁，逾期96天。但是，有部分拆迁户拖延近一年时间才予以搬迁，直接影响了建筑施工进度，致使交房时间延迟近四个月之久。在本案一审诉讼中，被上诉人提出赔偿其逾期交房违约金177000元（500元／日×118日×3间）。一审法院酌情调整后判决给付92040元（260元／日×118天×3间），未能采纳上诉人提出的要求合理合法调整违约金的请求。一审判决适用法律明显不当。上诉人认为，相对于被上诉人来讲，逾期交付住宅房屋造成的是房屋使用上的损失，这个使用包括自用或者出租使用，二者都涉及房屋的租金。如果其自用，需要租赁相同的房屋，支付相应的租金。如果出租使用，则损失相同的租金。所以，根据最高人民法院《关于审理商品房合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第17条的规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。按照上诉人委托评估的沧州市鉴真价格事务所对海兴县同地段同类新住宅房屋租金比照，130平方米住宅房年租金约定7500元，日租金为20.54元，加之违约金的惩罚性原则，增加30%，日违约金为26.7元。而一审法院为被上诉人判决违约金每日合计780元，与造成的实际损失相差悬殊，背离了法律规定和立法本意。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第6条规定：在当前企事业经营状况较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成的损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主，以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。根据以上法律规定，按照造成损失的130%确定违约金的调整标准，已经体现了以补偿为主、以惩罚为辅的法律原则。一审法院认定违约金兼具补偿惩罚双重性质，违约金与损失相等的部分，违约金具有补偿功能；超过损失部分的违约金作为惩罚性质。按照这个逻辑推理，本案一审判决逾期交房日违约金780元，实际损失补偿部分为每日2054元，而惩罚性部分为759元／日。这样的判决明显放任了当事人约定过高的违约金，违背曲解了以上法律规定，适用法律不当。2、一审判决退还被上诉人6020.25元税款没有法律依据。根据税务机关的规定，上诉人售房应缴纳综合营业税，按售房价的13.8%计算，此规定是众所周知的。被上诉人将多余置换的房屋由上诉人进行货币补偿，实际上就是由上诉人向市场销售，上诉人必然缴纳营业税，这部分税款由上诉人承担是不公平的、不合理的。所以，上诉人结算时扣除6020.25元税款没有过错。况且，被上诉人已经支取了补偿款，现在反悔有失诚信原则。综上，一审法院曲解法律规定，适用法律不当，对上诉人提出的合法调整违约金的主张未依法支持，判决上诉人承担逾期交房违约金92040元，严重背离本案被上诉人的实际损失，违背了以事实为根据以法律为准绳的原则，侵害了上诉人的合法权益。被上诉人王景胜辩称，1、关于退1万元的事情，的确退给了我1万元，退给我的是我们双方安置协议中的前出厦的钱。因为前出厦的比例我方认为应当同正房一样。故我方和上诉人讲明以后，上诉人答应前出厦按照正房对待。后来退款的时候三间正房的前出厦退了一万元钱。2、在我与上诉人的安置协议中，根据其中第七条第二款规定，我的置换面积是139平方米，我要的是122平方米的楼房，剩余的17平方米的房子应按照协议中约定的开盘价给予补偿。关于扣税的问题我认为应按照双方的安置协议来履行。二审经审理查明，与一审查明的事实基本一致。二审中，上诉人昆仑房地产海兴分公司提交以下证据：1、沧州市中级人民法院（2015）沧民终字第1802、896号判决，证实关于本案的违约金问题，加上我方没有提交的生效的判决，都是按照每天40元计算的，证据同生效判决中的证据。2、沧州鉴真价格事务所沧鉴真价字（2015）第11号价格评估报告书，证实同类案件的房屋租金问题。3、双方签字的结算单，证实双方已经认可退房款的事实。被上诉人王景胜对以上证实质证称，该价格评估报告书与本案无关。按照我们的安置协议，就应该是按照一审判决中的算法，我要求严格按照协议计算违约金问题。上诉人延期交房118天，协议中应该按照每天500元计算。协议定的违约责任是双方的、公平的。这张结算单上的签字是我签的，结算单中的退款我已经收到了，但是我领了钱不等同于我同意上诉人就退我这部分款，当时在结算单上签字我是被逼的，不在上面签字上诉人就不退给我房款。本院认为，2009年9月23日被上诉人王景胜与上诉人昆仑房地产海兴分公司签订的《海兴中学南院房屋拆迁改造安置协议》及2010年7月12日的《海兴中学南院拆迁改造安置补充协议》两份协议，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强行性规定，真实合法有效，双方当事人应依协议全面履行合同义务。被上诉人王景胜搬出拆迁房屋后，上诉人昆仑房地产海兴分公司亦应如约向张殿臣交付房屋。但上诉人至2013年5月6日才交付涉案房屋，实际逾期交房118天，上诉人依法应当承担逾期交房的违约责任。关于违约金的计算标准问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释》（二）第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，双方在拆迁安置协议中约定了逾期交付房屋违约金的标准为每日每间正房500元，上诉人昆仑房地产海兴分公司主张上述违约金的约定过高，应以房屋租金为实际损失的依据进行调整；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，即违约金具有补偿和惩罚双重性质，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方，鉴于违约金主要体现为一种民事责任形式，因此对数额过高的违约金条款，人民法院可以根据当事人的请求适当进行调整。关于违约金过高的认定标准，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，由人民法院根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。本案中，上诉人昆仑房地产海兴分公司以约定的违约金数额过分高于被上诉人王景胜因逾期交房所遭受的租金损失，请求予以调整，符合合同法规定的条件。被上诉人王景胜作为守约方提出赔偿要求时是以合同期待利益作为依据的，即基于合同正常履行所应获得的利益；逾期交房造成的直接损失是王景胜继续租房所需支出租金，因此以逾期交付使用房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金标准作为损失大小的依据，符合情理；一审判决认定在真正损失难以准确厘定的情形下，酌定逾期交房违约金的标准为260元／间／日不当，应予纠正。上诉人昆仑房地产海兴分公司提交的沧州鉴真价格事务所沧鉴真价字（2015）第11号价格评估报告书，其对同一地段同类房屋租金标准进行了评定，其确定评估标的在评估基准日的租金价格为7500元（一年）；上诉人昆仑房地产海兴分公司二审庭审中主张按照海兴县同地段同类新住宅房屋租金比照，日违约金为40元，即昆仑房地产海兴分公司上诉中认可的违约金数额高于价格评估报告书中评估的租金数额；故本案在认定上诉人昆仑房地产海兴分公司存在逾期交付房屋行为需承担违约责任的基础上，基于上诉人昆仑房地产海兴分公司的请求，针对双方在协议书中约定的违约金标准过分高于损失的实际情况，认定上诉人昆仑房地产海兴分公司以日违约金40元为标准，向王景胜支付违约金40元×118＝4720元，是根据当事人请求依法对约定违约金过分高于造成的损失进行调整的行为；一审判决认定上诉人昆仑房地产公司应支付被上诉人王景胜逾期交房违约金92040元不当，应予纠正。关于上诉人扣留被上诉人税款6020.25元的问题，因双方在拆迁安置补偿协议中并没有约定由被上诉人承担税款，上诉人扣除该部分款项没有事实和法律依据，上诉人昆仑房地产海兴分公司对已扣除的6020.25元应予退还。上诉人主张不应退还6020.25元的上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实有误，适用法律不当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持河北省海兴县人民法院（2015）海民初字第81号民事判决第二、三项；二、变更河北省海兴县人民法院（2015）海民初字第81号民事判决第一项：上诉人衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司于本判决生效之日起十日内给付被上诉人王景胜逾期交房违约金4720元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1980元，二审案件受理费2100元，共计4080元，由上诉人衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司承担510元，由被上诉人王景胜承担3570元。本判决为终审判决。审判长  刘晓莉审判员  郭景岭审判员  付 毅二〇一六年二月二十三日书记员  杨 琨