湖南省株洲县人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0221民初449号原告贾鹏。被告株洲鼎盛昌房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲县渌口镇向阳北路。法定代表人邹尔南，系该公司执行董事长。委托代理人颜自力。系该公司的副总经理，代理权限为特别授权。委托代理人廖永强。系该公司的工程部长，代理权限为一般授权。第三人许后泉，自由职业。第三人罗武，自由职业。委托代理人周竑。代理权限为特别授权。原告贾鹏与被告株洲鼎盛昌房地产开发有限公司（以下简称鼎盛昌公司）、第三人许后泉、罗武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理后，依法由审判员刘文权适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾鹏，被告鼎盛昌公司委托代理人颜自力、第三人许后泉及第三人罗武的委托代理人周竑均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾鹏诉称：2011年12月28日，2012年7月8日原、被告双方签订了《电站小区车库、杂屋买卖合同》，《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的株洲县XX镇XX住宅小区的X栋XX号房屋一套及X栋X号车库一个，房屋面积为98平方米，车库面积为20平方米，房屋价款为126700元，车库价款为50000元，办证费和税费（定金转换）2万元，合计196700元。房屋约定2013年3月30日交房，车库约定2012年6月1日交给原告。合同签订后，原告按照合同约定交纳了房款及车库款196700元给被告。2013年1月22日，该房屋买卖合同在株洲县房产局备案。被告没有按合同约定交房，经原告多次催促，至今被告不能将符合合同约定的房屋交付给原告，依据合同第八条、第九条的规定，被告应当立即将位于株洲县XX镇XX住宅小区的X栋XX号房屋及X栋X号车库交付给原告，并办理相关产权证书，同时向原告支付逾期交房的违约金100320元（该违约金从2013年4月1日计算至2016年5月，之后的违约金按每日万分之五计算至实际交房之日）。为维护原告的合法权益，请求法院判决：1要求被告立即将位于株洲县XX镇XX住宅小区的X栋XX号房屋及X栋X号车库交付给原告，并办理好相关产权证书；2、要求被告立即支付原告违约金100320元（违约金从2013年4月1日按每日已交房款的万分之五计算至2016年5月17日，应当计算至被告交付房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、原告身份证复印件，拟证明原告主体身份信息；2、被告公司的登记信息复印件，拟证明被告主体身份；3、电站小区商住房置业计划，拟证明原告购买商品房的事实；4、商品房买卖合同，拟证明双方的权利义务，房屋买卖合同约定了被告应当在2013年4月1日交房，以及对违约责任的承担，商品房买卖合同登记备案日期为2013年1月22日，拟证明被告没有如期交房，原告向其主张了权利；5、车库、杂物间买卖合同，拟证明合同约定了被告应当在2012年6月1日交付车库；6、收据，拟证明原告交款事实。被告鼎盛昌公司辩称：该案所涉及的电站住宅小区系许后泉、罗武共同开发，该案所涉经济、法律责任应由许后泉、罗武承担。被告为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、相关协议及报告各一份，拟证明该项目由罗武、许后泉二人挂靠被告鼎盛昌公司开发的；2、关于请求提前交房的报告，拟证明房屋在2014年就可以交付，办证实际上要在验收后不超过两年时间内办理。第三人许后泉辩称：要求交付房屋和车库，原告就不要请求支付违约金；第三人许后泉为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：土地开发合作协议一份，拟证明该项目由罗武、许后泉二人共同开发的；第三人罗武辩称：罗武与原告无任何关系；原告签订合同是与被告鼎盛昌公司所签，本案是房屋买卖合同，不应任意延伸。双方当事人对相对方所举证据的质证意见及本院认证意见如下：1、对原告提交的证据第三人许后泉均无异议，第三人罗武对商品房买卖合同的真实性有异议，对付款行为的合法性有异议，对原告提交的证据1、2、4、6，被告对真实性、合法性、关联性均无异议，本院审查后认为，原告提交的上述证据1、2、4、6来源合法、内容真实有效，与本案有关联性，本院依法予以采信。对原告提交的证据3、5，被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告认为证据3正好能证明原告延迟交付房款；证据5能证明车库买卖合同中对违约金无约定。经本院审查，商品房买卖合同中第六条约定“买受人于2012年7月8日交来首付款壹拾伍万整（¥150000.00），税费及配套费用已付清”。故被告对商品房买卖合同的称原告延迟交付房款质证意见，本院不予以采信；被告认为车库、杂屋买卖合同是第三人许后泉签订的，与被告公司无关，经本院审查，车库、杂屋买卖合同盖有“鼎盛昌公司电站小区项目部”的公章，且在庭审中，被告公司承认电站小区项目是公司与案外人许后泉、罗武合作开发，公司与案外人许后泉、罗武签订了合作开发协议书，公司承认案外人许后泉、罗武对外以公司名义开发电站小区项目。故对被告的质证意见本院不予采信。二、对被告提交的证据，原告及第三人许后泉对真实性、合法性、关联性均无异议，第三人罗武对真实性、合法性均无异议，但认为与其无关；本院审查后认为，被告提交的上述证据来源合法、内容真实有效，与本案有关联性，本院依法予以采信。三、对第三人许后泉为提交的证据，原告、被告对真实性、合法性、关联性均无异议，第三人罗武对真实性、合法性均无异议，但认为与其无关；本院审查后认为，被告提交的上述证据来源合法、内容真实有效，与本案有关联性，本院依法予以采信。经审理查明：2011月12年28日，原告贾鹏与被告鼎盛昌公司电站小区项目部签订电站小区车库、杂屋买卖合同，2012月7年8日，原告贾鹏与被告鼎盛昌公司电站小区项目部签订商品房买卖合同；合同约定：原告贾鹏购买被告开发的位于株洲县XX小区位置为X栋XX号房屋及X栋X号车库车库、杂屋一间，合同约定房屋约定2012年12月31日交房，车库约定2012年6月1日交给原告。合同签订后，原告按照合同约定交纳了房款、办证费用及车库款共196700元给第三人许后泉；房屋买卖合同第八条约定，该商品房应当于2012年12月31日前交付原告方，但因被告单方原因导致房屋不能交付原告使用，也不能办理上述房产的产权登记等手续。2013年1月22日，该房屋买卖合同在株洲县房产局备案。房屋买卖合同第九条约定出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。合同约定交房期满后，被告未能如期交房，原告于2013年3月30日向被告主张要求被告交付房屋，被告至今未交付房屋，为维护自己的合法权益诉至法院。另查明：2009年6月9日案外人许后泉与被告鼎盛昌公司签订了《合作开发协议书》，被告鼎盛昌公司认可案外人许后泉、罗武对外以被告鼎盛昌公司名义开发电站小区。2010年9月6日案外人许后泉、罗武与被告鼎盛昌公司签订的《合作开发协议书》的补充协议。本院认为：本案案由为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：一、原告的诉请是否有法律和事实依据；二、第三人许后泉、罗武是否应当承担责任？针对上述争议焦点本院综合评述如下：一、原告的诉请是否有法律和事实依据。原告贾鹏与被告于2011年12月28日签订的《电站小区车库、杂屋买卖合同》及原告贾鹏与被告于2012年7月8日签订的《商品房买卖合同》及系双方当事人真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人都应按合同约定行使权利、履行义务。本案原告作为买受人按照合同约定已履行合同义务（支付房屋价款126700元，费用2万元及车库价款5万元），被告作为出卖人未按照合同约定的时间交付房屋并办理相关登记手续，现买受人（即原告）诉请被告立即交付房屋并办理相关产权登记手续，于法有据，本院予以支持。《商品房买卖合同》明确约定被告在2012年12月31日前交房，被告至今未向原告交付房屋，已经明显构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。故原告起诉要求被告按《商品房买卖合同》规定每日万分之五支付违约金的诉讼请求本院予以支持，违约金应为72345.7元[126700元×1142日×每日万分之五=72345.7元（2013年4月1日至2016年5月17日）以后按每日万分之五计算至权利实现之日止]，该违约金应由被告鼎盛昌公司承担;《电站小区车库、杂屋买卖合同》明确约定被告在2012年6月1日交付,被告至今未向原告交付房屋，已经明显构成违约，因《电站小区车库、杂屋买卖合同》对违约责任没有约定，原告起诉要求被告按每日万分之五支付违约金的要求过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该地段车库租金200元每月。故该违约金应为：9501.37元[（50000×1445天×200元/月*12个月÷365天=9501.37元（2012年6月2日至2016年5月17日）；因电站小区项目系案外人许后泉、罗武与被告鼎盛昌公司合作开发，被告公司承认电站小区项目对外以被告鼎盛昌公司名义开发，《电站小区车库、杂屋买卖合同》系原告与电站小区项目部签订，故对外应由被告鼎盛昌公司承担责任。故两项违约金共计81847.07元均应由被告鼎盛昌公司承担。二、第三人许后泉、罗武是否应当承担责任？本院认为，电站小区项目对外以被告鼎盛昌公司名义开发，鼎盛昌公司与原告签订房屋买卖合同，故鼎盛昌公司应承担合同违约责任。另该车库合同上盖有鼎盛昌公司项目部的合同专用章，许后泉在合同上签名，而被告鼎盛昌公司认可该小区系许后泉、罗武挂靠该公司开发，并成立了项目部，即被告鼎盛昌公司允许许后泉、罗武借用该公司资质以该公司的名义对外进行经营活动，双方存在资质借用关系，故被告鼎盛昌公司应对其许可的挂靠人的行为对外承担民事责任。因电站小区项目系第三人许后泉、罗武合伙挂靠被告鼎盛昌公司开发，双方约定由挂靠人许后泉、罗武承担全部违约责任，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”之规定，第三人许后泉、罗武应连带承担违约责任。第三人罗武辨称房款系许后泉一人领走，故罗武不应担责，本院认为，合伙人对合伙的债务承担连带责任，合伙人内部如何约定，如何执行合伙事务，其不得对抗第三人，故对第三人罗武的辩论意见不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条之规定，判决如下：一、由被告株洲鼎盛昌房地产开发有限公司在在本判决生效之日起三十日内将房号为X栋XX号房屋及X栋X号车库交付原告贾鹏，并在房屋交付使用后180日内将办理上述X栋XX号房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、由被告株洲鼎盛昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贾鹏支付逾期交房违约金81847.07元，并支付自2016年5月18日起至实际交房之日止每日63.35元的逾期交付房屋违约金及每月200元的逾期交付车库的违约金；三、第三人许后泉、罗武对上述第一、二项向原告贾鹏承担连带责任；四、驳回原告贾鹏的其他诉讼请求。如被告株洲鼎盛昌房地产开发有限公司未按本院指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2306.4元，减半收取1153.2元，由原告贾鹏承担153.2元，由被告株洲鼎盛昌房地产开发有限公司承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行红广支行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  刘文权二〇一六年七月十二日书记员  杨诗凯附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。