四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终2206号上诉人（原审被告）：解书波，女，汉族，1970年1月18日出生，住四川省双流县。委托代理人：付贤禹，四川法银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都金房物业服务有限公司，住所地：四川省成都市金牛区金房苑北路1号4-4-101号。法定代表人：闻涛，董事长。委托代理人：王武，男，汉族，1970年10月1日出生，住四川省眉山市东坡区。委托代理人：王花，女，汉族，1973年1月7日出生，住四川省丹棱县。原审第三人：双流县华阳黄金海岸建筑区划第二届业主委员会，住所地：双流县华阳街道办事处华府大道一段499号。业主委员会主任：宋刚瑞。委托代理人：左尧风，男，汉族，1956年4月16日出生，住成都市武侯区。上诉人解书波与被上诉人成都金房物业服务有限公司（以下简称金房公司）、第三人双流县华阳黄金海岸建筑区划第二届业主委员会（以下简称黄金海岸业委会）物业服务合同纠纷一案，因解书波不服四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第5121号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人解书波及其委托代理人付贤禹，被上诉人金房公司委托代理人王武、王花，原审第三人黄金海岸业委会主任宋刚瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，解书波系位于成都市天府新区××办事处华府大道××黄金海岸小区××号房屋的业主，房屋建筑面积289.91平方米。黄金海岸小区总户数898户（住宅产权户数813户，非住宅产权户数85户），建筑总面积为125752平方米。2006年9月18日，双流县华阳镇黄金海岸业主大会业主委员会作为甲方与作为乙方的成都信谊物业有限公司签订《物业管理服务合同》，约定甲方将黄金海岸委托乙方实行物业管理，委托管理期限为3年，自2006年9月24日9时至2009年9月23日9时止。物业管理收费标准为：多层0.5元/月.平方米，花园洋房为0.7元/月.平方米，联体别墅0.8元/月.平方米。2007年4月21日，双方签订《物业管理服务补充变更协议》，约定双方委托管理服务期限延长至5年，自2006年9月24日9时至2011年9月24日9时止。合同延续期间（即2009年9月24日至2011年9月24日）的物业管理费收费标准参照当时小区周边同档次物业的管理服务费标准另行协商解决执行。2011年9月27日，黄金海岸小区第二届业主委员会换届筹备组贴出《公告》，载明：成都信谊物业管理有限公司于2011年9月24日上午9时因物业服务合同期满，在未经主管部门备案的情况下就撤离小区，为保证黄金海岸小区业主的正常生活秩序，现将有关事项公告如下：……二、紧急情况下，为保障小区稳定、安全的正常秩序，在双流县房管局、华阳街办的知道下，由伏龙社区居委会协助小区第二届业主委员会换届筹备组邀请金房公司对小区物业进行代管，待第二届业主委员会成立之时，再公告招聘小区的物业服务企业。2011年12月5日，黄金海岸业委会取得《双流县物业管理业主委员会备案证书》，载明选举产生业主委员会时间2011年11月5日，任期3年（36个月）。2012年1月7日，黄金海岸小区举行了选聘物业服务公司业主大会。2012年2月21日，金房公司和黄金海岸业委会签订了《物业服务合同》，约定双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就成都市双流县华阳黄金海岸小区的物业服务事宜，订立本合同。金房公司按照物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用：（一）多层0.8元/月.平方米；花园洋房1.10元/月.平方米；联排别墅1.3元/月.平方米；独栋别墅1.5元/月.平方米。业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。按照价格法相关规定，依据上年度成都市物价指数标准及物业服务质量的平均业主满意度情况，物业服务收费标准可以相应上浮或下调；具体调整比例由金房公司和黄金海岸业委会双方另行约定。物业服务费用按“月”交纳，业主应在每月15日-30日内履行交纳当月物业服务公共费用的义务，也可以依业主意愿按季度、按半年、按年预交。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理公共服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理公共服务费的千分之五交纳滞纳金。金房公司违反本合同的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付，已支付的，业主有权要求金房公司双倍返还。本合同有效期限3年，自2012年2月1日9时起至2014年12月31日9时止。2012年2月27日，该《物业服务合同》经双流县房产管理局备案。2013年3月14日，双流县物价局出具《双流县物业服务收费管理备案通知书》，载明“成都市金房物业服务有限公司：你公司同业委员《关于黄金海岸小区共同物业服务收费标准的备案申请》收悉。由于你公司所提供的物业服务达到住宅物业服务等级和项目等级二级指导标准，根据成都市物价局、成都市房产管理局《关于贯彻实施，四川省物业服务收费管理细则意见的通知》和双流县物价局、双流县城市建设局《关于贯彻落实，四川省物业服务收费管理细则的通知》文件精神，经审核同意备案，其多层住宅备案标准为0.8元/平方米.月”。2015年1月8日，成都市天府新区伏龙社区居委会出具《关于黄金海岸第二届业委会合法性的说明》，载明本小区黄金海岸小区是2002年到2004年分期建成的商住小区，第二届业委会是在华阳街办、华阳派出所和伏龙社区指导和全程参与下于2011年11月按法定程序选举产生的合法的业主委员会，按法定程序选聘了金房公司为小区提供物业服务。原审另查明，金房公司系具有一级资质等级的物业服务企业。自2011年10月1日起，解书波未交纳物业管理费。原审再查明，《关于贯彻实施四川省物业服务收费管理细则意见的通知》规定“一、我市物业服务收费按不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅（不含别墅）物业服务收费实行政府指导价，别墅及其他非住宅物业的服务收费实行市场调节价”。《四川省物业收费管理细则》第十一条“实行政府指导价的物业服务收费，由业主和物业管理企业按照本细则规定和当地价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的基准价格和浮动幅度，在物业合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，并将收费项目和收费标准报当地价格主管部门备案”。原审认定上述事实有：身份信息、资质证书、《物业服务合同》、补充协议、说明、《双流县物业管理业主委员会备案证书》《双流县物业服务收费管理备案通知书》、照片、当事人当庭陈述等证据。原审认为，本案的争议焦点为：一、2012年2月21日，金房公司和黄金海岸业委会签订的《物业服务合同》的效力；二、金房公司主张的物业管理费是否部分超过诉讼时效。关于焦点一，根据《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”。第十二条规定“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。因此，选聘物业公司应经所在小区业主大会按照上述规定进行。根据金房公司提交的现场照片，可以证明本案诉争的黄金海岸小区于2012年1月7日举行了黄金海岸小区选聘物业服务公司业主大会。但原审庭审中，黄金海岸业委会未向原审法院提交业主大会选聘金房公司作为物业管理公司的选票或其他选聘证据。鉴于业主大会是代表全体业主行使权利的机构，而业主委员会仅系业主大会的执行机构，故其选聘物业公司的权利来源于业主大会，而本案中黄金海岸业委会无证据证明其就选聘物业公司及签订《物业管理服务合同》等事项经过了业主大会的授权，金房公司和黄金海岸业委会于2012年2月21日签订的《物业服务合同》也未经解书波的追认，故该《物业服务合同》对解书波无约束力。原审庭审中，解书波对金房公司在为案涉的黄金海岸小区提供物业服务的事实并不否认，因此双方实际形成了事实上的物业服务合同关系，鉴于物业服务是针对整个小区，其服务内容具有整体不可分割性，解书波作为小区业主仍应向金房公司支付相应的物业服务费。关于物业费用的支付标准问题。解书波主张金房公司在2013年3月14日前未达到物业服务二级标准，因此不能按照《物业服务合同》约定计收物业服务费。原审法院认为，本案诉争的房屋系联排别墅，按照成都市物业管理收费规定，物业管理费的收取实行市场定价。金房公司主张按照1.3元/平方米.月收取，该价格经双流县房屋管理局备案，故原审法院对其收费标准予以确认。解书波应按照1.3元/平方米.月向金房公司交纳物业管理费。关于争议焦点二，金房公司主张一直向解书波催收物管费并提交了催缴通知单，解书波否认收到催缴通知单。金房公司提交照片用于证明将催缴通知单张贴在解书波家门口，但金房公司提交的照片并未载明形成时间，从该照片也不能证明张贴的位置是解书波住所地，故原审法院对金房公司主张其于2013年12月31日向解书波催收物管费的主张不予采信。金房公司于2014年10月提起诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，金房公司向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。故金房公司主张2012年10月前的物业管理费已经超过诉讼时效。解书波应向金房公司交纳2012年10月至2014年9月30日的物业管理费289.91平方米×1.3元/平方米.月×24月=9045.19元。关于金房公司主张的违约金，由于金房公司、解书波就违约金或滞纳金未有口头或书面约定，故原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解书波于判决生效之日起十日内向金房公司支付物业管理费9045.19元；二、驳回金房公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费326元，由金房公司负担196元，解书波负担130元。宣判后，解书波不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回金房公司的全部诉讼请求。理由为：原审判决认定每月按每平方米1.3元的标准收费，缺乏事实和法律依据。被上诉人金房公司答辩称，1.金房公司系在业委会成立后根据规章制度投票选举的，物管费系按小区公示投票的报价收取；2.物业服务合同中约定了物业费每月15日缴纳，逾期三个月缴纳违约金；3.关于诉讼时效，通过电话、张贴催收单等向解书波进行了催收。原审第三人黄金海岸业委会陈述，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明的事实除与原审一致外，二审庭审中金房公司为证明其答辩理由，向本院提交以下证据：1.报价函，拟证明进场价格；2.物业费用预算，拟证明按照报价进行了服务；3.黄金海岸小区第二届业主大会会议表决票501张，拟证明金房公司与黄金海岸业委会订立合同及收费标准通过业主大会表决通过。解书波质证认为对证据1、2真实性无异议，关联性有异议，系金房公司单方制作与本案无关；证据3不是新证据，对选票的三性表示怀疑。本院认为，金房公司提交的证据1、证据2中仅加盖了金房公司的公章，与本案无关联性，本院不予采信。证据3系由双流县人民政府华阳街道办事处伏龙社区居民委员会、黄金海岸业委会加盖印章封存并由伏龙居委会保存，对该证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。二审本院查明，黄金海岸小区第二届业主大会共收回501张表决票，其中表决意见的第一项为“成都金房物业服务有限公司（一级资质）物业收费标准（每平方米.月）：多层：0.8元；花园洋房：1.10元；联排别墅：1.30元；独栋别墅：2.00元；商铺：1.60元；会所：2元”业主投该项赞成票为471票。本院认为，本案二审争议的焦点为金房公司向解书波收取物业服务费的收费标准，现评议如下：根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。二审庭审中，金房公司向本院提交了业主大会选票，能够证明选聘金房公司进行物业管理系业主大会表决通过。黄金海岸业委会代表全体业主与金房公司签订的《物业管理服务合同》对解书波具有约束力。解书波应当按照《物业管理服务合同》约定支付服务费。本案诉争的房屋系联排别墅，按照《物业管理服务合同》约定，解书波应当按照1.3元/平方米.月向金房公司交纳物业管理费。综上所述，解书波的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费50元，由解书波承担。本判决为终审判决。审 判 长  陶田源代理审判员  谈光丽代理审判员  刘冠男二〇一六年七月二十七日书 记 员  彭奕翙