广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0106民初5718号原告（反诉被告）：王志翔，住广东省深圳市福田区。被告（反诉原告）：王志豪，住广州市荔湾区。原告（反诉被告）王志翔诉被告（反诉原告）王志豪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王志翔、被告王志豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志翔诉称：2015年7月28日，原、被告签订《房屋租转租协议》，租赁期为2015年7月28日至2016年1月27日，被告经常在深夜大声喧哗等，影响原告生活。2015年10月国庆后，原告提出下个月搬离房屋，被告表示同意。原告于2015年10月27日搬离被告家中，此前已足额支付被告3个月租金，在10月28日时，原告索回租赁保证金，被告以“未满租赁期，按法律规定不能退还押金”为由，拒绝退还。为此，现请求法院判令：1、被告退还原告押金5000元及支付利息损失（利息按中国人民银行同期同类存款利率计，自2015年10月27日计至付清为止）；2、确认合同于2015年10月27日解除；3、被告承担本案诉讼费用。被告王志豪答辩并反诉称：不同意原告的诉讼请求。一、原告单方解除合同，未经被告同意，如果原告补偿支付三个月租金及结清相关杂费后，我方愿意返还5000元押金给原告。在本案中是原告单方违约，我方要求涉案合同继续履行；二、原告第二项诉讼请求，原告要求法院判决解除，说明双方的合同未解除；三、案件受理费应该由败诉方承担。四、被告不存在不良生活习惯从而影响原告生活；五、租赁合同有明确的期限，非法定事由或者协议明确约定，任何一方不得擅自终止合同；六、被告从未同意原告单方终止租赁协议，原告提到的信息其“先把东西搬走”，被告回复“好，你先搬”，这仅仅代表被告只是同意先搬东西，并不代表被告同意解除租赁关系。“先搬东西”与“解除租赁关系”是完全截然不同的行为，所产生的法律效果完全不同；七、被告扣留押金纯粹为了保障自身的合法权益不受侵犯。原告至今拖欠三个月租金和自入住以来的水电费、物业管理费等费，其次原告至今未归还房屋钥匙，未将房内个人物品清理完毕，造成房屋占用未消除。为维护被告的合法权益，提起反诉，请求法院判令：1、原告支付2015年10月28日至2016年21月27日房屋租金7500元；2、原告向被告支付2015年7月28日至2015年10月27日期间的水电费、物业管理费2052.51元；3、原告赔偿被告占用房屋的经济损失2500元；4、原告归还被告房屋钥匙并腾空交还房屋；5、原告承担本案诉讼费用。原告王志翔对被告王志豪的反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。一、关于第一项反诉请求，我方在2015年10月27日已经协商解除合同，我方于2015年10月27日已搬离涉案房屋，被告也没有提供涉案房屋给我居住。而且被告是有权自行出租涉案房屋，被告的反诉请求没有依据。二、关于第二项反诉请求，被告提供的2015年10月27日的抄表，我是从来没有见过，从电表的抄表读数是20917度，但根据我方在电网查询8月3日抄表的读数是21622度，即在6天用电量达到705度，这不符合常理，所以我方不认可被告所主张的水电费金额。关于物业管理费，我方认为只需要承担2015年8-10月期间中一半的物业管理费（即285.90元/月的50%），三个月的物业管理费的一半应为428.92元。关于垃圾处理费，双方签订合同时，未约定垃圾处理费由我方承担，所以我方认为不需要向被告支付垃圾处理费。三、被告只向我方交付两把钥匙，其中2015年10月27日已将一把钥匙归还给被告，另一把已丢失。四、关于被告第三项反诉请求，双方是协商解除合同，所以我方不需要向被告支付该项费用。五、关于被告第四项反诉请求，我方持有的钥匙已全部交还给被告，涉案房屋也不存在我方任何物品。经审理查明：2015年7月28日，王志翔（乙方、承租方）、王志豪（甲方、出租方）签订《房屋转租协议》，约定：甲方将天河区林和中路150号1104房的次卧转租给乙方，租赁期限为2015年7月28日至2016年1月27日，共六个月；租金每月2500元，按月支付，押金5000元，乙方应于2015年7月29日前支付甲方押金及第一个月租金共7500元，以后每个月约定支付下月房租；甲方承诺在租赁期间不涨房租，且在2016年1月27日合同结束后，7天内返还乙方的押金5000元等。合同签订后，王志翔向王志豪支付押金5000元及支付2015年7月28日至10月28日租金。关于房屋租赁的情况，王志翔表示：“我是通过网站了解到涉案房屋的出租信息，我就致电联系上王志豪。涉案房屋的结构是两房、两厅、两个厕所。租用的房间没有钥匙。我的房间有一个柜子、床、一把凳子、一个空调，2015年10月27日，我搬走个人的私人物品，现在没有我方任何物品在涉案房屋内。2015年10月27日搬迁时，钥匙已交还给王志豪，当时是交回一条”；王志豪表示：“业主姓高的，我是第一手租户，涉案房屋的结构是两房、两厅、两个厕所。我与业主之间的合同在2016年7、8月到期。王志翔承租的房间没有钥匙。王志翔房间实有床、柜子、凳子、空调，客厅有沙发、电视、电视柜、茶几、桌椅板凳等，一个家庭正常需要的基本家具都是有的。现在王志翔的房间仍留有一些衣服及杂七杂八的一些物品，我没有翻开察看，所以不知道是什么；我方交给王志翔三把钥匙，但其现仅交回一把”。关于协商情况，王志翔表示：2015年的国庆后，双方当面协商，我方提出在租到2015年10月27日，之后不再居住涉案房屋，王志豪说没有关系，表示我方可以随时搬走。后来在2015年10月24日通过微信再次确认我方搬走时间。10月28日我与王志豪协商押金、水电费相关事宜，我方要求王志豪抵扣水电费后将剩余的押金退还给我方，但当时王志豪称我方没有租满六个月，所以不同意退还押金给我方。同时王志豪又提出可以让我方另行找人继续租住涉案房屋，或在原协议规定2016年1月27日到期后一周内返还给我方。王志豪表示：2015年国庆节后，王志翔确实向我表达了不再承租涉案房屋的意向，但我当时没有作出任何的表态，我认为王志翔作为一个成年人，其是否搬走与我无关。我确实向王志翔说过可以找人来转租，如果没有找到人就要继续租下去，在期满后一周内将押金返还给王志翔。我当时并没有同意王志翔在2015年10月27日终止合同。在聊天记录中我方同意先搬走物品的原由是王志翔要搬走东西，我不可能阻止，而且要跟物业管理处协调，但不代表我方同意终止合同。关于王志豪的第二项反诉请求，其提交加盖“天誉花园物业服务中心证件专用章”（落款时间2015年7月27日）的《水、电、煤气记录表》，显示水表登记读数1794、电表20917、煤气表783；加盖“天誉花园物业服务中心证件专用章”（打印时间2016年4月26日）《天誉花园物业服务中心收费通知单》，显示：房屋代码001-1104；水费2015年2月至2016年3月，应交431.64元；电梯分摊费146.94元；垃圾处理费（2015年1月至12月）60元、住宅管理费（2015年4月至2016年4月），每月285.90元，累计3430.80元，滞纳金16元；公摊水费17.27元。王志豪未提交缴费凭证。本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。王志翔、王志豪成立租赁关系，涉案租赁标的物为一房间，房间为开放式，并未加锁，双方在合同中未约定提前解除或终止合同的处理方式，从双方往来协商情况分析，双方曾作协商，但各持一见，双方未办理书面交接手续，王志翔实际搬离房间，王志豪亦实际收回房屋，双方的租赁合同终止履行。本院予以确认双方终止合同关系。双方的协商主张仅有陈述，未有充分证据证实为一方责任。双方均应诚信、公平处理纠纷，各自均有减损的义务，王志翔承租房屋租期较短，现其实际搬出房屋不存在占用房屋，王志豪抗辩要求继续履行合同缺乏合同依据，不予采纳。对于王志豪的第一、三项反诉请求，该主张缺乏事实依据，本院不予采纳。对于其第二项反诉请求，双方在合同中未约定费用分摊方式，现王志翔对物业管理费无异议，本院予以照准。对于其他费用，双方未有共同确认的起始读数及结束读数，王志豪仅有的收费通知无法证实其实际垫付情况，由其承担举证不能的法律责任，相应的诉请予以驳回。对于钥匙，鉴于双方均未有交接手续，现王志豪确认收回钥匙一把，其实际控制房屋，其反诉请求要求交付钥匙及腾空房间无继续处理的必要，本院予以驳回。王志翔请求返还租赁保证金5000元，其事实使用房屋亦实际产生水费杂费，结合日常生活经验，考虑王志豪另行处理该房间的时间成本、机会成本，本院酌情判令王志翔向王志豪支付损失1500元。对于王志翔的利息请求，本院予以驳回。鉴于双方的金钱债务关系，本院现予以一并结算及处理，在本案中，王志豪退还3500元给王志翔，王志翔向王志豪支付物业管理费428.92元，两款冲抵，王志豪需返还王志翔3071.08元。对于双方各自的其它本诉及反诉请求，本院予以驳回。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王志豪于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告王志翔3071.08元。二、驳回原告王志翔的其它诉讼请求。三、驳回被告王志豪的其它反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元由原告王志翔负担20元，由被告王志豪负担30元；反诉受理费100元，由原告王志翔负担25元，由被告王志豪负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭巨文人民陪审员  唐华荣人民陪审员  黄凤君二〇一六年七月十二日书 记 员  梁怡筠判决书于2016年月日送达