沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0102民初1557号原告：王宝军，男，1963年1月30日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：李丹松，系辽宁轩鉴律师事务所律师。被告：沈阳市和平区马路湾街道办事处，住所地沈阳市和平区四平路5号，组织机构代码00158826-4。负责人：徐光焰，系主任。委托代理人：王丹玉，系辽宁方同律师事务所律师。委托代理人：李剑，男，1978年8月15日出生，汉族，系该办事处职员，住沈阳市铁西区。第三人：沈阳市和平区商业网点房产管理所，住所地沈阳市和平区南五经街24号，组织机构代码E5676136-1。法定代表人：刘建新，系所长。委托代理人：孟祥梅，系辽宁申盟律师事务所律师。原告王宝军与被告沈阳市和平区马路湾街道办事处、第三人沈阳市和平区商业网点房产管理所确认合同效力纠纷一案，本院受理后，于2015年6月30日作出（2015）沈和民二初字第1650号民事判决书。原告不服，上诉至沈阳市中级人民法院，该院于2015年10月28日作出（2015）沈中民二终字第2265号民事裁定，将该案件发回本院重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，由审判员王萍担任审判长，审判员盛雯主审，人民陪审员张兰英参加评议，于2016年3月24日公开开庭进行了审理。原告王宝军及其委托代理人李丹松、被告沈阳市和平区马路湾街道办事处委托代理人王丹玉、李剑、第三人沈阳市和平区商业网点房产管理所委托代理人孟祥梅均到庭应诉。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告王宝军诉称，2004年12月6日，原、被告签订一份《转让协议书》，约定被告将其承租的位于和平区十三纬路xx号（后地址变更为和平区四平街xx号，即本案涉诉房屋）的房屋承租权作价32万元转让给原告，当时未约定转让期限，原告交转让款后，即承租该房屋。后因该房屋产权人（××）几经变动，2009年1月1日起，该房屋被政府划归第三人沈阳市和平区商业网点房产管理所管理，原告无奈之下只好又与第三人签订了租赁合同，约定年租金20,600元。今年年初，第三人要求将房租涨至8万多元，是原价的四倍！考虑到前述的承租权转让协议，原告已经付出了巨额资金，现在房租大幅上涨，实在难以接受，遂产生争议。原告认为，本案属于租赁合同纠纷，是由两份合同组成，一份是原告与被告签订的《转让协议书》，另一份是原告与第三人订立的《租赁合同》，这两份合同具有密切的牵连关系，若想厘清事实，必须对这两份合同做出审查，以明确法律关系。而第三人却否定了《转让协议书》的效力，采用断章取义、割裂事实的办法，片面强调原告与第三人《租赁合同》的效力，难以令人信服。试想，如果说被告不是产权人那第三人又何尝是涉诉房屋真正的产权人？充其量不过是名义上的“产权人”，实际上国有资产的托管人而已。何况原告作为一个普通百姓，出于对政府的信任，才与作为基层政府机关的被告签订《转让协议书》，至于行政机关内部的调整，一个平民百姓哪能了解清楚？难道政府机关就可以翻云覆雨，收了钱后就改换头面以图赖账吗？这又置政府的公信力于何地？该份《转让协议书》虽未明确约定期限，但从交易金额和实际履行时间（2004年至今已经十年）来看，双方的真是意思显然是终生承租权，现在未遇不可抗力，理应按原有约定继续履行，如法院确认《转让协议书》有效，那作为被告的接手人，依照有关债权转让的法律规定，第三人理应继续履行《转让协议书》，现在第三人单方面大幅提高房租，显然是违约行为。根据本案的实际情况，房租应参照政府机关租房的标准。同时也请求法院审查承租权是否可以有偿转让？转让期限应如何确定？作为政府机关的被告收取巨额转让费是否符合法律法规的规定？如法院确认该《转让协议书》无效，理应按合同无效返还转让费。综上所述，原告作为合同守约方，依约付出了巨额的转让费，同时按期缴纳房租。自身并无过错，而现在合同权益却面临极大的威胁。为了正确适用法律，维护法律的尊严，请求法院对本案公正判决，以维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求人民法院审查确定原、被告之间签订《转让协议书》未生效；2、判令由被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确诉讼请求1原、被告之间签订《转让协议书》未生效的意思是指该协议是效力待定协议。被告沈阳市和平区马路湾街道办事处辩称：被告认为原告与被告之间的转让协议有效，该合同第二条写明在产权单位同意下，确定与其建立承租关系后本协议生效。因原告已于本案第三人也诉争房屋的产权人签订了租赁协议，并向产权人支付了相应租金。也实际占有并使用房屋至2014年，故原告与第三人的行为已经证明原告与第三人之间的租赁关系已经成立。故转让协议有效。第三人沈阳市和平区商业网点房产管理所辩称：1、本案房屋是位于沈阳市和平区光荣街xx段xx里xx号，该房屋的产权人是沈阳市和平区商业网点规划建设办公室，第三人是真正的管理人，我们在行使管理职责的过程中没有授权任何第三方进行过出租、出售；2、在本案审理之前，和平区法院及沈阳市中法已经确认了：沈阳市和平区马路湾街道办事处并非诉争房屋的所有权人，也不是承租关系的相对主体，并支持了我们的诉讼请求，要求本案的原告人腾出房屋，给付占有使用期间的租赁费，因此我方再次强调作为产权单位及管理人没有授权第三方行使出租、出售的权利。3、2012年我第三人在进行相关材料移交时，根本不清楚有这份转让协议，同时我方作为产权人与原告建立了租赁关系，后期由于原告人未履行租赁协议，才诉至法院。要求腾房已得到法院支持。经审理查明，2004年12月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《转让协议书》一份，第一条约定：甲方同意将位于和平区十三纬路xx号（现变更为和平区四平街xx号）一处房产承租权有偿转让乙方。第二条约定：甲方负责与该房产权单位协商，变更承租关系，并在产权单位同意下，确定乙方与其建立承租关系后，本协议生效。转让价格为人民币32万元整。合同签订后，原告一直占有使用诉争房屋至今，房屋用途为经营刀削面馆。庭审中，原告主张已将转让款32万元交付给被告，但被告对此提出异议，主张并未收到原告的转让款。另查，诉争房屋产权人为第三人即沈阳市和平区商业网点房产管理所。原告与第三人自2009年1月1日起至2014年3月31日就诉争房屋一直建立房屋租赁关系。再查，2014年，第三人向本院提起诉讼，要求原告给付自2014年4月1日起至2014年10月15日止的诉争房屋的占有使用费。本院于2014年11月20日作出（2014）沈和民二初字第2824号民事判决书，该案审判后，第三人及原告均提起上诉，其后，沈阳市中级人民法院于作出（2015）沈中民二终字第409号民事判决书，判决王宝军给付第三人诉争房屋占有使用费，现该判决书已生效，并已进入执行程序。上述事实，有转让协议、（2014）沈和民二初字第2824号民事判决、（2015）沈中民二终字第409号民事判决书以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。本院认为：在原告与被告签订的《转让协议书》（以下简称协议书）中，约定了在经产权单位同意的情况下，原告与第三人建立承租关系后该协议生效的条款，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条第一款“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，原、被告之间签订的“协议书”系效力待定的合同，故本案审理的焦点为：原、被告签订的“协议书”是否已经第三人追认。本案中，原、被告协议约定为：经诉争房屋产权单位即第三人同意与原告建立承租关系后，该协议生效。庭审中，第三人虽辩称其从未授权任何单位及个人代为出租诉争房屋，亦不知道被告与原告签订的协议书，但在（2014）沈和民二初字第2824号一案中，第三人在起诉状中自认：“位于和平区光荣街二段二里七号（新地址：和平区四平街xx号）房产中有177平方米共有份额为沈阳市和平区商业网点规划建设办公室所有，被告王宝军于2004年开始承租该房屋”，由此可见，第三人在该案中自认其与原告已于2004年就诉争房屋建立了承租关系，在本案审理中，第三人亦自认于2009年起与原告建立了承租关系，且自2004年起，原告亦实际占有使用了诉争房屋，故根据上述事实，本院认定第三人与原告已建立租赁关系即视为第三人的一种追认行为，故该转让协议已发生法律效力，现原告主张以该协议未生效的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交，已减半收取），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王 萍审 判 员  盛 雯人民陪审员  张兰英二〇一六年七月二十日书 记 员  陈荟茹本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第五十一条第一款无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。