河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫16民终566号上诉人（原审被告）ＸＸ，女，汉族，1967年5月25日出生。上诉人（原审被告）张永厚，男，汉族，1964年12月1日出生。上列二上诉人共同委托代理人梁伟，河南裕恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张美菊（曾用名张梅菊），女，汉族，1967年12月26日出生。委托代理人王体兵，沈丘县148法律服务所法律工作者。上诉人ＸＸ、张永厚因与被上诉人张美菊租赁合同纠纷一案，不服沈丘县人民法院（2014）沈民初字第1482号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人ＸＸ、张永厚及其二人的共同委托代理人梁伟，被上诉人张美菊及其委托代理人王体兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审审理查明：ＸＸ、张永厚系夫妻，1999年10月1日以张永厚为甲方、张美菊为乙方签订租赁协议一份，内容为：1、乙方坐落在原北郊供销社油库院内的地皮一块，房屋4间及油罐两个，同意租给甲方经营，甲方愿意承租，双方约定每年租赁费伍仟元整。2、租期从1999年10月1日起，到2009年10月1日止，租期为10年。3、租赁费从1999年10月1日起计算，当日一次交清，以后每年10月1日一次性付清当年租赁费。4、乙方原有的房屋及油罐甲方应当爱护，不损坏和转移，否则甲方赔偿损失。5、该协议到期后，甲方添置的设备仍归甲方所有，可变卖可拆走，乙方的房屋和两个油罐必须完好无损。6、协议到期，甲方有优先续租的权利，甲方不愿续租，乙方可另租他人。7、若甲方拖延租期，乙方可提出收回租权，终止协议。8、协议一式两份，甲乙双方各持一份备查。张美菊和ＸＸ均在该协议上签了各自的名字。协议签订后，ＸＸ、张永厚向张美菊交付租金20000元。1999年12月18日，沈丘县北郊供销社为出让方（甲方），张美菊之父张某乙为买方（乙方）签订房地产转让协议，约定：1、甲乙经过协商，并征得上级有关部门同意，甲方同意将油库土地及房屋出让给乙方。2、此房地产位于商（丘）临（泉）路东，职高西，北郊粮管所对面，四周临界及面积以土管部门丈量绘图为标准。3、土地面积为3060平方米（含四周留地），价壹拾伍万元整，房屋28间，其中门面房13间，北大仓9间，东屋6间，价壹拾五万元整，土地房屋合计叁拾万元整。4、本协议签订之日，房地款两清。协议签订后，12月20日，沈丘县北郊乡税务所为张某乙出具土地、房屋4000元的契税完税证。12月22日沈丘县人民政府为张某乙出具1.2万元缴纳税费的契证。1999年12月24日，沈丘县人民政府为张某乙颁发了沈集建（宅）字第00682号集体土地建设用地使用证。2008年4月16日，以张某乙为甲方，ＸＸ为乙方，双方签订房地产转让协议。协议的内容为：1、甲方将南邻张某乙，东南于坤，北邻张某乙，东邻张某乙，西邻商（丘）临（泉）路，门面房4间，南边长16.3米，北边长12.2米，东边长13米，西边长13.84米，价款208000元，转让给ＸＸ。2、乙方将上述房地款交给甲方后，该房产所有权、使用权归乙方ＸＸ，土地使用权归ＸＸ。乙方如办理土地证、房产证费用自理，由甲方提供相关证件。3、甲方保证该转让的房地产与任何人无纠纷，转让后甲方及亲属不得反悔，否则，甲方返还该宗房地产价款及损失。4、本协议双方签字生效，款地房二清。5、本协议生效后，该宗土地上的建筑物及土地附属物归乙方所有、如有国家征用该土地，补偿款归乙方。六、协议一式三份，甲乙双方各执一份，见证人存档一份。张某乙、ＸＸ及见证人顾某、张某甲、张斌等均在该转让协议上签上各自的名字。协议签订后，张某乙为ＸＸ出具了收款条，内容为“收到房款贰拾万八千元整。”其后在此协议的基础上，张某乙与ＸＸ又签订一份补充协议，协议约定：一、张某乙将于ＸＸ宅基东边相等往东7.7米长转让给ＸＸ，ＸＸ一次付清土地价款16500元。二、该土地上附属物归ＸＸ所有。三、该土地东西长7.7米，南北长13米，西邻ＸＸ，北邻张某乙，东邻张某乙，南邻于坤。四、协议之日款地两清。五、协议一式三份，双方签字生效。证明人于坤、方战胜，叶慧均在该协议下方签名。2008年4月18日，沈丘县司法局北城司法所为张某乙和ＸＸ出具了2008年（见）字第06号见证书。2008年4月29日，沈丘县人民政府为张某乙颁发了沈房字第××号房屋所有权证。张美菊不服沈丘县人民政府为张某乙颁发的土地使用证和房屋所有权证，于2008年9月24日向周口市人民政府进行行政复议，要求撤销沈丘县人民政府为张某乙颁发的沈集建字（宅）字第00682号集体土地建设用地使用证和沈房字第××号、第××号、第××号房屋所有权证。2008年11月20日周口市人民政府作出周政复决字（2008）48号行政复议决定书，撤销了沈丘县人民政府于1999年12月24日为张某乙颁发的沈集建（宅）字第00682号集体土地建设用地使用证。2009年4月13日周口市人民政府作出周政鉴字（2009）1号行政执法监督决定书，撤销了沈丘县人民政府为张某乙颁发的沈房字第××号、第××号、第××号房屋所有权证。张某乙不服该决定，向周口市中级人民法院提起行政诉讼。周口市中级人民法院审理后，作出（2009）周行初字第16号行政判决，撤销了周口市人民政府周政复决字（2008）48号行政复议决定书。2009年8月7日周口市中级人民法院作出（2009）周行初字第17号行政判决，撤销周口市人民政府2009年4月13日作出的周政鉴字（2009）1号行政执法监督决定书。张美菊不服周口市中级人民法院的（2009）周行初字第16号行政判决和（2009）周行初字第17号行政判决，向河南省高级人民法院提起上诉。2010年7月20日，河南省高级人民法院作出（2010）豫法行终字第00004号行政判决，一、撤销周口市中级人民法院2009年8月7日作出的（2009）周行初字第17号行政判决。二、维持周口市人民政府2009年4月13日作出的周政鉴字（2009）1号行政执法监督决定。2010年7月9日作出（2010）豫法行终字第00005号行政判决，一、撤销周口市中级人民法院2009年7月27日作出的（2009）周行初字第16号行政判决。二、维持周口市人民政府2008年11月20日作出的周政复决字（2008）48号行政复议决定。2009年2月5日，该案尚在河南省高级人民法院行政诉讼期间，张美菊以与张某乙土地权属争议一事与向沈丘县人民政府提出确权申请，沈丘县人民政府立案后以该案正在河南省高级人民法院诉讼中，遂中止了对该案的调查。2010年10月11日张某乙也向沈丘县人民政府提出确权申请。2010年10月20日张美菊提出恢复确权申请，沈丘县人民政府于2011年4月13日作出沈政文（2011）24号“关于张美菊与张某乙土地权属争议的处理决定：一、双方争议的2229.32平方米土地属国有土地。二、双方争议的2229.32平方米土地由张美菊管理使用。”张某乙对该处理决定不服，于2011年4月27日向本院提起行政诉讼，后该案被周口市中级人民法院指定由鹿邑县人民法院审理。在鹿邑县人民法院审理期间，张某乙申请撤诉，鹿邑县人民法院于2011年8月19日作出（2011）鹿行初字第26号行政裁定书，准许张某乙撤回2011年4月27日就沈政文（2011）24号关于张美菊与张某乙土地权属争议的处理决定对沈丘县人民政府提起的行政诉讼。其后张美菊对张某乙、ＸＸ和沈丘县司法局提起诉讼。要求确认本案ＸＸ与张某乙签订的房地产转让协议无效，返还门面房4间及相应土地。周口市中级人民法院以（2012）周立管字第30号指定函，指定项城市人民法院审理，项城市人民法院于2013年4月11日作出（2012）项民初字第01385号民事判决：一、张某乙与ＸＸ所签订的房地产买卖协议无效；二、张某乙于判决生效后十日内返还张美菊门面房4间及相应土地。ＸＸ不服该判决向周口市中级人民法院上诉。2014年2月25日，周口市中级人民法院作出（2013）周民终字第832号民事判决：一、维持项城市人民法院（2012）项民初字第01385号民事判决主文第一项；二、撤销项城市人民法院（2012）项民初字第01385号民事判决主文第二项。张美菊不服该判决，对该案进行申诉，目前该案仍在审理中。2013年ＸＸ与张永生、胡新科为共同原告不服沈丘县人民政府土地裁决，以沈丘县人民政府为被告，张美菊为案件的第三人，向法院提起行政诉讼，法院受理后，因三原告申请回避，周口市中级人民法院作出（2013）周辖行字第19号行政裁定，将案件指定到商水县人民法院管辖，案件在审理期间，张美菊以另一案正在审理尚未审结，而本案需以另案的处理结果为依据为由，向商水县人民法院提出中止审理申请。商水县人民法院作出（2013）商行处字第79号裁定，中止该案的审理。另查明，2009年11月2日晨9时许，张美菊之夫杜同杰伙同曹同振、杜帅等人，携带钢钎到张某乙所在的村庄沈丘县北郊乡张庄村闹事，对张美菊的弟弟张斌进行殴打，致张斌下颚骨折。2011年11月9日，杜同杰因犯故意伤害罪，被法院判处有期徒刑一年零六个月。ＸＸ曾在该刑事案件审理期间出具书面证言，该证言涉及与本案有关的部分为，“今天10点多，我和丈夫张永厚在加油站内看电视，张美菊领着十多人到屋里说，房子到期了，赶紧搬走。我说，我买的房子咋会到期了，你把我告到法院应该有法院解决，她说，不通过法院了，三天内搬走，不搬走武力解决。张美菊所说的房子就是我现在居住的加油站四间门面房，我1999年10月1日和张美菊签订的有一份租赁协议，租期为十年，租金为5000元，她给我打协议时，他父亲张某乙还没有取得房产和土地使用权。张某乙1999年12月24日取得后，我一直把租金交给张某乙……。我在08年4月份和张某乙签订的买卖合同，一次付给张某乙208000元……”。原审法院认为：张美菊所提交的其与ＸＸ1999年10月1日签订的租赁协议，虽系复印件，ＸＸ、张永厚对该协议虽提出异议，但结合本案中的其他相关证据以及ＸＸ在沈丘县人民法院（2011）沈刑少初字第42号刑事案件的诉讼中的证言，法院确认该协议系张美菊与ＸＸ所签订，对该协议予以采信。协议中对租赁期限、租赁费数额及支付方式约定明确，属于双方真实意思的表示，张美菊在协议签订后收取ＸＸ、张永厚所交付的租金20000元，虽无收款收据证明，但张美菊认可ＸＸ、张永厚已经支付租金20000元，法院对此予以确认。ＸＸ、张永厚辩称其与张美菊之父张某乙口头协议租赁了本案涉及的房地产，并已将租赁费已交给了张某乙，但无证据证明，且张某乙已去世，故其辩称理由，法院不予采信。张美菊请求支付下欠租金，因在2008年4月16日，张美菊之父张某乙与ＸＸ签订转让协议，张某乙将争议的该处房地产转让给ＸＸ。该协议是否有效以及本案涉及的房地产权属目前均在诉讼期间，权属尚未最终确定。故租金的计算可自1999年10月1日计至2008年4月16日，租赁时间可按8年半计算。每年租金为5000元，金额合计42500元。扣除已支付的20000元，ＸＸ、张永厚再向张美菊支付22500元。双方所诉争的该房地产由于未最终确定权属，故张美菊请求ＸＸ、张永厚返还门面房四间、仓库房屋两间、院墙和相应土地本院无法支持。张美菊所诉请的由ＸＸ、张永厚赔偿租金损失100000元，因没有相应证据证明，法院不予支持。权属确定后包括下余租金损失，张美菊可另行主张。ＸＸ、张永厚辩称的该案已经超过诉讼时效，张美菊的主张不应得到支持的理由不能成立，我国法律虽然规定追要租金的诉讼时效为一年，但因本案涉及的房地产处于争议状态，且ＸＸ、张永厚占据该房地产，张美菊未停止自己的权利主张，故ＸＸ、张永厚所辩称本案超过诉讼时效，法院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条的规定，判决：一、ＸＸ、张永厚于判决生效之日起十日内，向张美菊返还油罐两个，支付租赁费22500元；二、驳回张美菊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，张美菊承担2537元，ＸＸ、张永厚承担363元。上诉人ＸＸ、张永厚上诉称：一、被上诉人的诉讼已超一年的诉讼时效。二、上诉人已经依法取得本案涉及的该宗房地产的权属。三、本案被上诉人请求的租赁费已在2009年4月14日全部结清。二审开庭时上诉人增加上诉请求，上诉称原审判决的两个油罐已交给被上诉人的父亲张某乙，被上诉人已经处置。被上诉人张美菊答辩称：一、被上诉人在一审中的诉讼请求，未超过法律规定的诉讼时效。在租赁合同期限届满之前，被上诉人已经主张权利，诉讼时效已经中断，未超过法定诉讼时效。二、上诉人没有取得被上诉人房地产的任何所有权和和使用权的权利，也没用清偿过下余租金。关于两个油罐，从原审诉讼的证据显示，租赁物包含两个油罐，到期后应返还，上诉人没有提交证据证明被上诉人已将油罐进行处置。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。二审开庭审理查明的事实与原审相同。本院认为：第二审人民法院围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原审法院认定在双方签订的租赁合同持续履行的情况下，因本案涉及的房地产处于争议状态，且上诉人占据该房地产，被上诉人未停止自己的权利主张，本案未超过诉讼时效，并无不当。ＸＸ、张永厚上诉称已经依法取得本案涉及的该宗房地产的权属，因其与张某乙签订的涉案房地产转让协议是否有效及涉案房地产权属均在诉讼期间，并未最终确定权属，故其此项上诉请求不能成立，本院不予支持。关于ＸＸ、张永厚上诉称租赁费已经结清和涉案两个油罐已经返还问题，因其未提交有力证据予以证明，应当承担举证不利的后果，对其主张本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费363元，由二上诉人ＸＸ、张永厚承担。本判决为终审判决。审 判 长  胡体兵审 判 员  张 杰代理审判员  杜文杰二〇一六年二月二十六日书 记 员  马艳粉