广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0703民初2481号原告：江门市新会区金沙物业管理有限公司，住所地江门市新会区。法定代表人：林根德，该公司经理。委托代理人：张志杰，广东圭峰律师事务所律师。被告：陈月娟，住江门市蓬江区。委托代理人：黄劲涛、黄国标，均是广东练达律师事务所律师。原告江门市新会区金沙物业管理有限公司（以下简称金沙物业公司）诉被告陈月娟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案受理后，依法由审判员邱启杰适用简易程序，于2016年6月15日公开开庭进行了审理，原告金沙物业公司的委托代理人张志杰，被告陈月娟的委托代理人黄劲涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告金沙物业公司诉称：被告是江门市蓬江区骏景花园29幢1座201单元业主，原告是该小区的物业管理公司，从2011年1月15日起接管该小区物业管理服务。根据原告与业主委员会签订的《江门市蓬江区骏景花园物业管理服务合同》确认的计费方式，被告的物业管理费为每月126.53元。令人遗憾的是，被告自2013年10月1日到2016年3月31日期间的物业管理费3795.9元及滞纳金8825.47元至今未有缴纳，经多次协商未果，因此提起诉讼，请求法院判令：1.被告向原告支付2013年10月1日到2016年3月31日期间的物业服务费3795.9元及滞纳金8825.47元；2.本案诉讼费用由被告承担。原告金沙物业公司为其起诉提供的证据有：证据1.营业执照、组织机构代码证、资质证书，共同证明原告的法人登记信息符合诉讼主体资格，原告具有三级物业管理资质。证据2.《江门市蓬江区骏景花园物业管理服务合同》两份，证明从2011年1月15日起原告接管该小区物业管理服务，根据原告与业主委员会签订的《江门市蓬江区骏景花园物业管理服务合同》确认的计费方式，被告的物业管理费为每月126.53元。证据3.收据1份，证明被告涉案房屋的物业服务费扣取的情况。证据4.房地产权证存根1份，证明涉案房屋的权属情况，被告是涉案房屋的产权人。证据5.《民事判决书》1份，该判决书查明的事实可以证明2013年7月1日至2015年8月17日期间均是由原告对被告的涉案房屋提供相应的物业服务管理，原告是有权收取物业服务费。被告陈月娟辩称：一、原告无权向被告收取2013年7月1日至2015年8月17日期间的物业管理费和滞纳金。1、按照江门市蓬江区骏景花园业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》，该合同有效期至2013年6月30日止。业主委员会早在2013年3月28日已经发函给原告，明确合同到期后不续约，原告并作出回复，即原告在2013年7月1日之后对骏景花园没有物业管理权，没有收费权。2、2013年6月27日业主委员会向原告发出《撤场通知》，要求原告在2013年7月1日前撤场。所以从2013年7月1日开始，原告对骏景花园就没有物业管理权，原告无权向被告收取物业管理费和滞纳金。二、2015年8月18日江门市蓬江区骏景花园小区第三届业主委员会与原告签订了《物业管理服务合同》后，被告主动支付物业管理费，但原告不接受，所以无权收取滞纳金。被告开始是同意并主动缴交2015年8月18日之后的物业管理费给原告，但原告拒收。理由是要求被告先缴交2015年8月18日之前的管理费，否则拒收后期的管理费；而2015年8月18日之前的管理费存在争议，原告无权收取2015年8月18日之后管理费的滞纳金。三、原告没有完全履行物业管理合同和法律规定的管理义务，无权向被告全额收取管理费。具体表现在：1、没有做好日常工作放任个别一楼业主占用公共用地，私自扩大花园面积；2、没有做好日常工作放任个别业主破坏小区绿化，私自种植其他植物，甚至将绿化地硬底化；3、没有做好绿化日常维护工作，杂草丛生，枯叶积聚滋生蚊子，影响美观和卫生；4、没有做好公共设备日常维护工作，导致公共设备破烂不堪，经多次投诉至今仍未维修维护；5、没有做好下水道清淤工作，导致逢雨必淹，经多次投诉至今仍未处理；6、没有做好日常外来人员进出管理，外来人员随意在小区内张贴或派发广告，给治安带来隐患；7、楼梯对讲机、防盗门问题经多次投诉至今仍未修复；8、小区D车库靠近篮球场的通风采光窗户玻璃破裂，多年投诉反映拒不修复，造成安全隐患；9、没有做好日常地面清扫工作，导致地面积生青苔，存在安全隐患；10、剥夺部分业主公共区域停车位轮抽停放权利。以上答辩意见请法庭予以采纳。被告陈月娟为其答辩提供的证据有：证据1.《物业管理服务合同》（2011年），证明骏景花园业主委员会与原告签订的《物业服务管理合同》约定至2013年6月30日到期。证据2.《关于物业服务合同期满的通知》，证明骏景花园业主委员会于2013年3月28日函件通知原告，服务合同到期不续约，该通知符合物业合同的相关约定。证据3.《关于江门市骏景花园物业管理合同期满的复函》，证明原告收到骏景花园业主委员会的通知，知道合同到期不续约的事实。证据4.《撤场通知》，证明骏景花园业主委员会于2013年6月27日函件通知原告撤场并办理移交手续，7月10日再次发出撤场通知。证据5.《民事判决书》（与原告提供的证据5一致），证明生效民事判决书认定“实质上形成对业委会不再与金沙公司续约决定的追认”，业委会与原告不再续约合同是合法的。证据6.《物业管理服务合同》（2015年），证明骏景花园小区第三届业主委员会与原告签订的物业管理服务合同，原告于2015年8月18日开始履行物业的管理义务。证据7.通知1份，证明被告同意支付2015年8月18日之后的管理费，但原告以必须缴交之前的管理费为由拒绝收费。证据8.光盘视频资料，证明目的与证据7的证明目的一致。证据9.光盘内的图片、通知，证明被告同意支付2015年8月18日之后的管理费，但原告以必须缴交之前的管理费为由拒绝收费，且原告没有严格履行合同，不符合同约定要求，2015年8月18日之后无权全额收取管理费用。经审理查明：金沙物业公司具有三级物业服务资质物业服务公司，于1999年12月15日登记成立。2011年1月28日，江门市蓬江区骏景花园业主委员会（甲方，以下简称业委会）与原告金沙物业公司（乙方）签订《江门市蓬江区骏景花园物业管理服务合同》（以下简称2011年服务合同），约定：甲方选聘乙方为该住宅小区约9万多平方米的物业提供物业管理服务；服务内容包括房屋管理、公用设施设备维修养护、维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等；服务收费标准：物业服务收费采用包干制方式，电梯住宅1.3元/平方米，步梯住宅0.9元/平方米，商铺0.7元/平方米；物业服务费按月交纳，缴纳时间为当月15日前；业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向乙方支付违约金；服务期限届满前，甲方决定是否继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方，乙方自接到续约通知5天内回复甲方，如在服务期限届满前1个月前甲方未通知乙方并乙方没有提出异议的，视为甲方同意续聘，服务期限按上述收费条款自动延续2年；本合同终止后，新的物业服务企业接管本物业前，应甲方的要求乙方应当暂时继续提供物业服务，一般不超过15天，双方的权利义务继续按本合同执行；合同期限自2011年1月15日起至2013年6月30日止等条款。合同另外约定了双方的其他权利义务。签订上述合同后，原告金沙物业公司进驻骏景花园小区，为该小区业主提供物业管理服务。涉案的骏景花园29幢之一201室房屋为陈月娟所有，房屋建筑面积140.59平方米，涉案房屋为步梯房，被告陈月娟已经入住涉案房屋。经本院（2013）江蓬法民一初字第1754号《民事判决书》及江门市中级人民法院（2014）江中法民一终字第332号《民事判决书》查明以下事实：“2013年3月23日，业委会通知金沙公司，认为双方的合同于2013年6月30日到期，经研究决定合同期满后不续约，届时业委会将重新公开招聘物业服务企业。金沙公司收到业委会的上述通知后，复函认为对于是否参与竞聘，视征询调查结果而定。同年3月31日，业委会向各业主发出《关于公开招聘物业服务企业事宜的通知》，并附《征求意见表》，向业主征求意见对是否同意业委会采用公开招聘方式确定物业服务企业并签订物业服务合同进行表决。同年4月28日，业委会发布公告，认为：于2013年3月31日以书面形式向全体业主征求公开招聘物业服务企业的意见，经回收统计，认为本次征求事项得到二分之一以上业主同意以及面积过半，征求事项表决通过，业委会将按照相关程序完善合同条款开展招聘工作。在业委会进行物业管理公司的招、投标期间，部分业主向江门市住建局、江门市信访局、江门市蓬江区环市街道办事处（以下简称环市街道办）等部门投诉，反映业委会在选聘物业管理公司过程中不依法召开临时业主大会进行公开招聘工作，质疑业委会本次招标的合法性，要求暂停招聘物业服务企业的工作。同年6月25日，业委会向江门市恩威物业管理有限公司（以下简称恩威公司）出具《中标通知书》，通知恩威公司中标事宜。此后，业委会向金沙公司发出了撤场通知，要求金沙公司于2013年7月1日前撤场。2013年6月30日，原告恩威公司与被告业委会签订了《江门市蓬江区骏景花园物业管理服务合同》，约定由恩威公司为骏景花园小区提供物业管理服务，合同期限为两年，自2013年7月1日起至2015年6月30日止。同年7月，骏景花园部分业主自发成立临时管理小组，并收集业主签署的《否决声明》及《同意书》，其中《同意书》内容为：“为免小区管理上出现真空，业主一致同意金沙物业公司继续为骏景花园小区全体业主提供管理服务至业主大会临时会议召开日为止。”2013年7月19日，市住建局、市信访局、环市街道办、蓬江区维稳办等部门召开工作会议，针对骏景花园物业管理纠纷进行专题研究，会议纪要有：一、决定由业委会于2013年7月25日前召开业主大会临时会议，业委会逾期不召开会议的，由居民委员会组织召开；二、要求业主应当积极参加业主大会临时会议；三、在业主大会临时会议作出决定前，业委会、金沙公司应当履行《江门市蓬江区骏景花园物业管理服务合同》和执行《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律法规的规定。该会议纪要一并抄送与会单位及骏景花园业委会。金沙公司在上述会议纪要决定作出后，认为遵从超半数以上业主要求，同意临时托管骏景花园小区至业主大会临时会议召开之日止。”2015年8月18日，江门市蓬江区骏景花园第三届业主委员会与原告金沙物业公司签订《物业管理服务合同》（以下简称2015年服务合同），约定由业委会选聘乙方继续为涉案小区提供物业管理服务，服务内容、业主物业使用人逾期交纳物业服务费用的违约责任、与2011年服务合同基本一致；收费标准：电梯住宅1.3元/平方米，步梯住宅0.9元/平方米；本合同期限为2年，自2015年8月18日起至2017年8月17日止。被告陈月娟已结清2013年9月30日前的物业服务费用。按0.9元/平方米/月的标准，涉案房屋从2013年10月1日至2016年3月31日的物业服务费为3795.9元。2015年服务合同签订后，金沙物业公司与小区部分业主就是否应缴纳2013年7月1日至2015年8月18日期间的物业服务费产生争议，包括被告在内的部分小区业主以金沙物业公司自2013年7月至2015年8月期间没有订立服务合同，无权收取物业服务费用为由，拒绝缴纳该时间段的相关费用。金沙物业公司则认为该期间小区自发成立“业主管理委员会”，在该“业主管理委员会”及政府主管部门授意和同意的情况下，由其公司在新的业主委员会成立前为小区继续提供物业管理服务。被告陈月娟愿意向金沙物业公司缴纳2015年8月18日以后的物业服务费用，金沙物业公司以避免产生误解为由，暂不收取。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。本案中，业委会与金沙物业公司签订的2011年服务合同及2015年服务合同均是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，确认为合法有效。本案争议的焦点在于：1.金沙物业公司请求被告支付2013年10月1日至2015年8月17日期间的物业服务费用是否有依据，是否应予支持；2.被告是否应当支付有关的滞纳金。一、关于金沙物业公司请求被告支付2013年10月1日至2015年8月17日期间的物业服务费用是否有依据的问题。对此，本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据以上行政法规、司法解释的规定，骏景花园业委会与原告金沙物业公司签订《物业管理服务合同》对业主具有法律约束力。2011年服务合同期限届满后，在部分业主不断投诉的情况下，市住建局、市信访局、环市街道办、蓬江区维稳办等部门召开工作会议，针对骏景花园物业管理纠纷进行专题研究，会议纪要有：……三、在业主大会临时会议作出决定前，业委会、金沙公司应当履行《江门市蓬江区骏景花园物业管理服务合同》和执行《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律法规的规定。金沙物业公司也在该会议纪要作出后承诺同意临时托管骏景花园小区至业主大会临时会议召开之日止。为了维护社会稳定，金沙物业公司在各政府部门的协调下，继续为小区提供物业服务具有一定的合理性；在该期间，金沙物业公司也实际为小区提供2013年7月19日了管理服务，服务的内容没有超出原《物业管理服务合同》的范围，也没有证据证明金沙物业公司的服务水平明显降低，根据“等价有偿”的法律原则，被告作为小区的业主，应当参照原《物业管理服务合同》约定的标准支付该期间的物业服务费用。因此，金沙物业公司请求被告支付2013年10月1日至2016年3月31日物业服务费3795.9元的诉求，合理合法，本院予以支持。被告陈月娟抗辩认为在该期间，业委会没有与金沙物业公司签订物业服务合同，金沙物业公司无权收费的意见，依据不足，本院不予采纳。对于被告抗辩时提出金沙物业公司管理服务质量不到位，存在各种各样问题的意见，由于被告未能就此提供证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。对于物业公司与业主之间因履行服务合同而产生的分歧或矛盾，双方均应本着互谅互让的态度妥善解决，物业公司对于业主的正当诉求，应当按照合同的约定，采取积极有效的措施尽快予以解决。对于物业公司违反合同约定的情形，业主也可以通过正当、合法的途径处理。如果在合同履行过程中，出现分歧或矛盾后，业主就拒绝缴纳相关费用，势必造成小区收费减少，从而影响物业公司的服务水平，最终损害的是业主自身的合法权益。二、关于被告是否应当支付有关的滞纳金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”如果当事人履行合同不符合约定，应承担相应的违约责任。本案中，原告金沙公司主张的滞纳金依据的是物业管理服务合同中关于业主未按时交纳物业服务费的违约金条款，故原告主张的滞纳金实际上是违约金。2013年7月1日至2015年8月17日期间，即《2011年服务合同》期满后至《2015年服务合同》签订前，由于业委会与金沙公司没有续签物业服务合同，金沙公司为骏景花园小区提供物业服务是依据江门市住建局、江门市信访局、环市街道办、蓬江区维稳办等部门的工作会议纪要而进行，这一特殊情况导致包括被告在内的部分业主对金沙公司进行物业管理服务的有效性产生怀疑，对于是否应交纳物业管理费也存在观望态度，故该期间内物业管理费的迟延交纳，并不能归责于被告。而对于2015年8月18日以后的物业服务费用，被告也表示愿意支付，但金沙物业公司由于自身原因，暂不收取。因此，现有的证据也未能证实被告主观存在过错，或者存在恶意拖欠物业服务费的事实，故金沙物业公司请求被告按照《物业管理服务合同》的约定支付逾期付款滞纳金，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈月娟在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区金沙物业管理有限公司支付2013年10月1日到2016年3月31日期间的物业服务费3795.9元。二、驳回原告江门市新会区金沙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费116元，减半收取58元，由原告江门市新会区金沙物业管理有限公司负担33元，被告陈月娟负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  邱启杰二〇一六年七月二十六日书记员  容丽萍