文书内容内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内04民终1768号上诉人(原审被告)赤峰明轩房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区。法定代表人吕明轩，董事长。委托代理人李蕾，内蒙古百柳律师事务所律师。被上诉人(原审原告)林西镇南街学府花园小区业主委员会，住所地内蒙古自治区林西县林西镇。代表人孙凤启，主任。委托代理人向大庆，内蒙古兴林律师事务所律师。上诉人赤峰明轩房地产开发有限公司（以下简称明轩公司）因与被上诉人林西镇南街学府花园小区业主委员会（以下简称业主委员会）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区林西县人民法院作出的(2016)内0424民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月21日公开开庭审理本案。上诉人明轩公司的委托代理人李蕾，被上诉人业主委员会的代表人孙凤启、委托��理人向大庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2014年12月赤峰美都物业公司从林西镇学府花园小区撤出后，该小区成立了业主委员会，小区物业实行自主管理。林西县学府花园小区系被告明轩公司开发建设，现学府花园小区内有被告明轩公司开发建设的已竣工但尚未出售的楼房面积为24000.33平方米。依据《赤峰市物业管理类别及收费标准》被告应交纳物业费按照每平方米每月0.40元计算，2015年物业服务费合计115201.58元，被告所欠物业服务费经原告多次催要被告至今未给付。以上事实有原告提交的林西县城南街道学府社区《证明》、《赤峰市明轩房地产开发有限责任公司欠缴物业费明细表》及《赤峰市物业管理类别及收费标准》予以证明。原审法院认为，被告作为林西县学府花园小区的建设单位，对已竣工尚未出售的楼房，应承担交纳物业服务费的义务，但因被告尚未出售的楼房不产生生活垃圾，不涉及相关费用，从公平原则考虑，应适当减少物业费的数额，交纳50%为宜，即57600.79元（115201.58元×50%）。原告对未出售的仓房及车库主张物业费，因原告未能提供其用于商业用途的证据，对该部分主张法院不予支持。被告主张原告主体不适格，但未提供相关证据证明其主张，法院对其反驳主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院判决：被告赤峰明轩房地产开发有限公司给付原告林西镇南街学府花园小区业主委员会物业服务费57600.79元。此款限判决生效后��日内给付。上诉人明轩公司不服原审判决，上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以纠正。一、被上诉人主体资格不适格。我国《物业管理条例》第十六条规定：业主委员会自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区县人民政府房地产行政管理部门和街道办事处，乡人民政府备案。一审法院审理过程中，被上诉人并未完成上述法定程序，没有在房地产行政管理部门备案，该业主委员会的成立不具备法定手续，其主体不适格。二、被上诉人并没有履行物业服务行为。本案被上诉人并没有在2015年为该小区提供物业服务行为，原审诉讼过程中，被上诉人没有举出任何证据，证明自己在2015年期间对小区进行了服务，既然原审原告没有��出其付出劳动及服务的行为，就应该承担对自己不利的后果。另外，被上诉人是在2015年6月份才自行成立，在未完成备案的合法手续、没有进行服务的前提下就想收取2015年全年的物业费，其请求没有法律依据，一审法院在没有任何证据的情况下就作出判决，认定事实有误，适用法律明显错误。三、业主委员会作为一个群体代表，不具备收取物业费职能。我国《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会职责如下：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。依据此规定，业主委员会没有收费职能。又依据该物业管理条例第三十二条规定:从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。本案原告显然不具有独立法人资格，更不具备收取物业服务费职能。又依据第五十七条规定:违反物业服务合同不交纳服务费的，业主委员会应当督促交纳，逾期不交纳的物业服务企业可以向人民法院起诉。第五十九条:违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。也就是说，被上诉人没有收取物业费职能，如果本案被上诉人作为一个群众代表，不是法律规定的服务企业来收取物业费，首先就违反了法律的明确规定，更谈不上收取物业费金额是否准确的问题。综上，原告主体不适格，没有收费职能。一审法院不以事实为依据，不以法律为准绳，错误的判案，上诉人请求二���法院对此案作出公正判决。庭审期间上诉人补充如下意见：1、原审认定的上诉人未售面积为24000.33平方米有误，未售面积应该是302.23平方米。2、一审法院认定业主委员会收取每平方米每月0.40元的物业费标准没有法律依据。被上诉人业主委员会答辩服判。二审经审理查明的事实与一审判决认定的除“现学府花园小区内有被告明轩公司开发建设的已竣工但尚未出售的楼房面积为24000.33平方米。依据《赤峰市物业管理类别及收费标准》被告应交纳物业费按照每平方米每月0.40元计算，2015年物业服务费合计115201.58元”以外的事实一致，本院直接予以确认。另查明，因本案物业费的数额系按房屋面积计算，而上诉人对原审判决认定的2015年其名下未售出的房屋面积有争议。二审期间上诉人提交2013年8月23日登记的林西县字第174011305208、174011305169号房产证复印件，证明其公司名下未售出房屋面积302.23平方米。被上诉人对此持有异议，称以其一审时提交的林西县房屋产权管理局（以下简称房管局）的登记表为准。因该登记表无房管局的印章，上诉人不予认可。审理期间，双方当事人称同意到房管局核实产权情况，但在法院指定期限内双方当事人未能调取到涉案房产的登记情况。后双方当事人申请法院调取相关材料，并同意以法院调取的房管局出具的数据为依据，确认上诉人在2015年的未售出房屋面积。本院自房管���调取登记表一份，该登记表中对已售出并办证的房屋及已网签销售的房屋用不同字体作出记载，该登记表显示上诉人未售出的房屋面积及登记在上诉人名下的房屋面积之和为11548.9平方米。双方当事人对登记表的真实性无异议，但针对该登记表双方有不同主张。上诉人主张登记表所列的11548.9平方米中有4803.03平方米的房屋已经出售，并提交交费凭证、网签合同予以证明。上诉人称另有3000多平方米的房屋抵给建筑商，主张其不应承担上述两部分房屋的物业费。被上诉人对上诉人提交证据的真实性、关联性均有异议，认为不能证明房屋已交给业主使用。被上诉人主张上诉人应交纳13541.85平方米房屋的物业费，包括登记表所列的上诉人名下及未售出房屋面积11548.9平方米和已网签但上诉人未交付业主的房屋面积1992.95平方米。另外，针对上诉人是否有证据证明双方争议的房屋已交付业主的问题，上诉人称：“没有书面证据，但是业主已经实际居住使用了。不办理房产证，不代表房屋没交付。”又查明，被上诉人二审时提交公告、林西县物业监管办公室出具的证明、（2016）内04民终980号、981号民事判决书、人员工资表、聘用人员合同和2015年的物业费发票（共计46本），证明被上诉人主体适格、涉案小区经业主大会决议实行自主管理、业主委员会雇佣人员进行物业服务、业主同意物业费按每平方米0.4元收取。再查明，已生效的赤峰市中级人民法院（2016）内04民终980号、981号民事判决认定：“一审过程中，被上诉人提交了���议记录一份，证明经学府花园业主委员会会议讨论决定小区物业费按照每平方米0.4元标准收取。在二审过程中，被上诉人提交学府花园小区875户业主同意该小区物业进行自主管理的签字薄，证明学府花园小区物业进行自主管理经过业主大会同意。被上诉人对其真实性有异议，但未提交证据否认其真实性”、“二审过程中，被上诉人称涉案小区有住户1090户及廉租房住户252户。被上诉人提交46本账本单据证明涉案小区共有908户业主已交纳了2015年的物业服务费用，上诉人对其真实性等均有异议，但其未提交证据否认该证据的真实性，本院予以采信”。以上事实，有林西县房屋产权管理局的登记表、（2016）内04民终980号、981号民事判决和庭审笔录、询问笔录中双���当事人的陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人是否有权主张物业管理服务费；被上诉人是否经业主大会同意实行自主管理并提供了物业管理服务；如被上诉人有权收取物业管理服务费，则上诉人应按何标准支付物业服务费，物业服务费数额应该是多少。对此本院认为，2014年赤峰美都物业公司从林西镇学府花园小区撤出后，该小区成立了业主委员会，经小区业主大会同意，2015年小区物业实行自主管理，被上诉人在2015年进行了相应物业服务。上述事实系经本院生效判决所确认，上诉人虽有异议，但并无足以推翻该事实的反驳证据，故被上诉人作为本案的诉讼主体、收取相关物业服务费用并无不当。关于上诉人应按何标准支付��业服务费、物业服务费数额应为多少的问题。依据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”及第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，决定小区物业费收费标准属于共同管理权利中的其他重大事项，应由小区总人数过半数的业主同意。在本案中，被上诉人提交的收取物业费收据证明该小区已有过半数以上的业主认可并按照0.4元的物业费标准交纳了费用，因此上诉人也应该按每平方米0.4元支付2015年物业服务费。原审法院从公平原则考虑，适当减少了上诉人应交物业费的数额，被上诉人并未对此提出上诉，所以本院不予调整，上诉人应交的物业费按照应交费用总额的50%计算。关于应交纳物业服务费的房屋面积问题，被上诉人二审主张按13541.85平方米计算（包括登记表所列的上诉人名下及未售出房屋面积11548.9平方米和已网签但上诉人未交付业主的房屋面积1992.95平方米），据此计算的上诉人应交物业费数额为32500.44元（13541.85平方米×0.4元×12个月×50%）。上诉人虽不认可该数额，主张另有已出售房屋和抵给建筑商的房屋面积应予扣减，但上诉人的该主张是其同意以法院调取的房管局出具的登记表为依据确认未售房屋面积后提出的，且上诉人并无证据证明其主张的应扣减面积的房屋及被上诉人有异议的网签房屋已交给房屋买受人，故上诉人应承担举证不能的不利后果，视为上述房屋未交给买受人。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，上诉人应对登记在其名下、未售房屋及未交给物业买受人的合计13541.85平方米的房屋交纳物业服务费。原审判决认定的上诉人应交纳物业服务费的房屋面积有误，二审予以纠正。上诉人应向被上诉人交纳物业服务费32500.44元。综上，上诉人关于被上诉人主体不适格、不应交纳物业服务费的上诉请求不能成立。原审法院认定事实部分错误，但适用法律并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区林西县人民法院(2016)内0424民初38号民事判决；二、赤峰明轩房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付林西镇南街学府花园小区业主委员会物业服务费32500.44元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2560元，上诉人承担1240元，被上诉人承担1320元。二审案件受理费1240元由上诉人承担。一、二审邮寄送达费80元，由上诉人和被上诉人各负担40元。本判决为终审判决。审判长  徐立颖审判员  韩尚达审判员  孙 磊二〇一六年七月二十六日书记员  韦羽佳