重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0117民初4046号原告重庆市诚顺物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳办红岗山路红岗源小区EF幢2-2-2号，统一社会信用代码91500117771798399T。法定代表人王红梅，该公司总经理。委托代理人孙波，重庆宸沛律师事务所律师。被告曹先国，男，汉族，户籍所在地重庆市合川区。被告杨素琼，女，汉族，户籍所在地和现住地址同被告曹先国。二被告委托代理人秦秀亮，重庆合州律师事务所律师。原告重庆市诚顺物业管理有限公司与被告曹先国、杨素琼物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月21日受理后，依法由审判员张兴军独任审判，于2016年6月1日和7月8日两次适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆市诚顺物业管理有限公司委托代理人孙波，被告曹先国、杨素琼委托代理人秦秀亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市诚顺物业管理有限公司诉称，2009年4月1日，重庆市纯阳建设开发有限公司作为甲方，原告作为乙方，双方就重庆市纯阳建设开发有限公司开发的“碧水康桥”小区签订了《前期物业服务合同》，该合同约定：1、原告为该小区提供物业服务；2、双方约定物业服务费用标准按建筑面积计算，住宅O.5元/月/平方米，电梯费(从第三层开始计算)30元＋1元×(楼层数－3），商业用房1元/月/平方米，公损费10元/户/月；3、物业服务费业主应按月每月25日前缴纳；4、小区公共能源费由业主据实分摊；5、如未按期交纳物业服务费，应按未按期交纳物业服务费为基数每日千分之三的标准向乙方支付违约金，同时该合同对相关内容进行了约定，原告签订合同后依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，被告系“碧水康桥”小区业主，该房屋建筑面积为133.47平方米，被告从2010年2月1日至2016年2月29日未向原告支付物业服务费等费用。故起诉请求判令被告向原告支付2010年2月1日至2016年2月29日期间的物业服务费4871.29元、公损费730元，电梯费2920元，以上费用合计8521.29元；判令被告向原告支付2010年2月1日至2016年2月29日期间的违约金28777.21元，并从2016年3月1日起以欠付物业服务费为基数按日3‰的标准向原告支付违约金至实际支付之日；诉讼费由被告承担。被告曹先国、杨素琼辩称，原告为被告小区服务不到位，服务质量差，没有达到其承诺的服务等级标准，小区环境脏乱差、清洁卫生不到位、小区的安保质量差、盗窃时有发生，小区的内部停车管理持续混乱，物业公司将小区内业主共有部分划了停车线进行收费停车，尤其是在消防通道上设停车线，对小区的安全造成很大的隐患；原告没有对小区内的共有设施设备进行维修、维护，电梯经常损坏；小区内二次供水设备没有定期清洗，导致水质不合格，对业主生活、健康造成影响；小区内监控系统有的损害之后没有维修，之前有的监控系统损坏后也被撤出，造成了小区内业主的车辆被损坏但无法调取监控录像查看，导致了业主的损失，但物业没有给业主一个解决方案；原告对公共设施、管道没有进行管理和维修，排水管道损坏导致了业主因为污水倒灌，造成了业主家中财产损失；外墙渗漏，因外墙属于物业公共部分，原告也没有进行维修；因此，在收取物业服务费用时，原告不能全额收取，根据物价局文件，物业服务没有达到标准的，物业费至少应该减少百分之三十以上；原告主张的物业服务费在起诉前两年的已经超过诉讼时效，原告主张的公损费没有法律依据，电梯费没有合同依据，原告主张的违约金不应主张，因原告没有按照约定提供标准的物业服务其本身有违约行为，同时主张的每日千分之三的违约金标准太高远远超过其实际损失。经审理查明，2009年8月28日，重庆市纯阳建设开发有限公司作为甲方，原告重庆市诚顺物业管理有限公司作为乙方，就重庆市纯阳建设开发有限公司开发的“碧水康桥”小区签订了《前期物业服务委托合同》，该合同约定由原告为该小区提供物业服务。合同第四章“物业服务费用”第五条约定“本物业服务区域的物业服务收费选择以下方式：包干制1、建设单位通知交房之日起，住宅物业服务费按建筑面积0.5元/平方米·月计收；2、电梯费(从第三层开始收费)：30元（第三层）+1元×(楼层数－3）；3、商业用房按建筑面积1.00元/平方米·月计收；4、小区公共能源费与总分表差额由业主据实分摊，……。”第六条约定“业主应于每月25日前交纳当月的物业服务服务费用，……。”第七条约定“停车收费分别采取以下方式：1、原则上露天不停车，自行车、摩托车停在乙方指定地点。业主和物业使用人按自行车10元/月·辆、摩托车30元/月·辆的标准向乙方交纳车位管理费，所得归乙方所有。……。”合同第八章“物业服务合同期限及解除”第二十一条约定“本合同期限自2009年2月28日起到业主委员会选聘的物业服务公司进场时止。”合同第九章“违约责任”第二十八条约定“业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”合同还对其他相关内容进行了约定。2010年8月20日，被告曹先国、杨素琼购买的位于重庆市合川区钓办处嘉滨路的住宅房屋，建筑面积为133.41㎡，该房属于“碧水康桥”小区。合同签订后，原告按照约定对该小区提供了物业服务，被告从2010年2月1日至2016年2月29日期间未缴纳物业费。2015年10月8日和2016年1月8日，原告两次向被告发出《律师函》，要求被告缴纳物业服务费、公损费、电梯费，被告仍未缴纳。现原告起诉来院，诉请如前。本案在审理过程中，被告提交了部分证据证明原告对小区的房屋质量存在瑕疵。上述事实，有原、被告的陈述，《资质证书》，《前期物业服务委托合同》，《重庆市合川区国土资源和房屋管理局档案查询结果有房证明》，《值班记录》，《防火巡查、检查记录本》，照片，《律师函》，停车收费收据，案（事）件接报回执等证据载卷佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，重庆市纯阳建设开发有限公司与原告签订了《前期物业服务委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，该合同对小区所有业主具有约束力，双方均应当按照该合同履行自己的义务。被告购买的位于重庆市合川区钓办处嘉滨路的住宅房屋，该房属于“碧水康桥”小区，即被告系该小区业主，应履行合同约定的义务，原告现作为被告所在小区的物业服务企业已履行了合同约定的部分物业服务义务，被告也应当履行支付物业服务费用的义务，被告拒不履行已构成违约，应承担违约责任。因此对原告请求被告交纳物业服务费及支付违约金的诉讼请求予以支持。在审理过程中，被告提交了部分证据证明原告对小区的物业服务质量存在瑕疵，故原告应承担相应的责任，结合双方违约程度及实际情况，本院酌情不予主张违约金。关于诉讼时效问题：原告要求被告支付2010年2月1日至2016年2月29日期间的物业服务费、公损费、电梯费，但原告于2015年10月8日和2016年1月8日两次向被告发出《律师函》，要求被告缴纳物业服务费、公损费、电梯费，诉讼时效从2015年10月8日起中断，但2012年1月1日至2013年10月7日期间，该段时间诉讼失效，本院不予保护。根据合同约定，被告购买的位于重庆市合川区钓办处嘉滨路的住宅房屋，建筑面积为133.41㎡，该房属于“碧水康桥”小区，被告从2010年2月1日起至2016年2月29止期间未缴纳物业服务费、公损费、电梯费，具体计算如下：1、物业服务费：0.5元/㎡/月×133.41㎡×（28个月＋23天÷30天）（2013年10月8日至2016年2月29日）=1918.88元；2、公损费：该费用系原告在为小区进行物业服务中实际支出的费用，根据合同第六条约定，被告应当承担。原告要求每月给付10元，本院予以支持，故应主张的公损费为：10元/月×（28个月＋23天÷30天）（2013年10月8日至2016年2月29日）=287.67元；3、电梯费：【30元＋1元×（10－3）】/月×（28个月＋23天÷30天）（2013年10月8日至2016年2月29日）=1064.37元。合计3270.92元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告曹先国、杨素琼在本判决发生法律效力之日起十日内付给原告重庆市诚顺物业管理有限公司2010年2月1日至2016年2月29日期间的物业服务费1918.88元、公损费287.67元、电梯费1064.37元，合计3270.92元。二、驳回原告重庆市诚顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费340元，减半收取170元，由原告重庆市诚顺物业管理有限公司负担50元，由被告曹先国、杨素琼负担120元，限被告曹先国、杨素琼在本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费340元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行本判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。该期限从判决书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  张兴军二〇一六年七月十八日书记员  王郁文