重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0118民初3525号原告黄科兰，女，1972年7月28日生，汉族，住重庆市永川区。原告马波，男，1974年3月21日生，汉族，住重庆市永川区。二原告共同委托代理人马文基（马波之父），男，1942年4月27日生，汉族，住重庆市永川区。二原告共同委托代理人邓清桂，重庆石松律师事务所律师。被告重庆市永川区南大街办事处大南村村民委员会。负责人游钦建，主任。委托代理人李君，男，1965年12月4日生，汉族，住重庆市永川区。原告黄科兰、马波诉被告重庆市永川区南大街办事处大南村村民委员会（以下简称大南村委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年4月21日受理后，依法由审判员石波适用简易程序，于2016年5月18日公开开庭进行了审理。原告黄科兰及二原告共同的委托代理人马文基、邓清桂，被告大南村委会的负责人游钦建及其委托代理人李君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄科兰、马波共同诉称：大南村委会按约定应向二原告还产住房2套、门面1个。但现仅向二原告还产住房1套、门面1个，且门面面积严重不足，现起诉要求：1、大南村委会按协议约定优先在永川区柳河康居小区二期选房1套（面积约125.08平方米）或向二原告支付房款约300000元。2、大南村委会支付二原告住房过渡费48000元（300元/月*80个月*2）；3、大南村委会支付二原告门面差价24600元（2000元/平方米*6.15平方米*2）。被告大南村委会辩称：1、二原告当初就已经选定了2套住房，是因为二原告自身的原因而放弃了其中已选定的1套房屋，而放弃的这套房屋现在仍然还在，大南村委会亦为二原告一直保留，二原告可以随时接房。2、如果二原告坚持不要大南村委会为其保留的房屋，大南村委会亦同意按1400元/平方米的单价进行回购并向二原告支付相应的房款。3、门面有大小和位置的分别，二原告在行使优先选房权时，自愿心甘情愿地选择了位置很好但面积相对较小的门面；现大南村委会仍有1个面积大于35平方米的门面，二原告如果说选择的门面面积不够的话，现在都可以更换；如果二原告不同意更换，只能说明二原告明知有大面积门面而不选择，自愿选择了面积相对较小但是位置和朝向较好的小门面，所有二原告要求门面差价的诉讼请求不应支持；4、房屋过渡费用只能按规定的每套房屋计算24个月，二原告有2套安置住房，只能计算48个月，不能计算80个月；5、二原告举示的证据材料中“周映歌”转款复印件（金额310000元）与本案无关，而二原告举示大南村委会向蔡友文出具的收据复印件表明房款仅为212788元。经审理查明，黄科兰与马波系夫妻关系。2008年1月25日，大南村委会与黄科兰签订《房屋拆迁补偿安置协议》。主要约定：1、大南村委会为被拆迁人安置新村居民点住房2套，面积共240平方米；2、安置门面1个，面积35-42平方米；3、其他补偿现金40000元；4、大南村委会于2009年3月15日前将安置房交给被拆迁人；5、大南村委会不支付被拆迁人搬家费和过渡费；6、被拆迁人优先选房；7、超期交房按照时限支付过渡费。2008年7月28日，大南村委会与黄科兰签订《大南村柳河康居还产协议》。主要内容：1、大南村委会于2008年7月28日通知黄科兰优先选房或（门面）；2、黄科兰选定住房1套（10幢1单元3-3、113.17平方米）、门面1个（2幢14号、34.87平方米）；3、还产房屋（门面）面积与约定面积不相符的，相差部份面积按每平方米900元计算找补；4、住房二期再选1套。黄科兰、马波后取得了10幢1单元3-3的住房1套和2幢14号的门面1个。黄科兰、马波对已选定的10幢1单元3-3的住房1套并无何异议，但依其举示的《大南村柳河康居还产房》（复印件）所载内容，黄科兰、马波对选定的2幢14号的门面面积持有异议（该复印件记载门面面积为31.85平方米，而双方之前约定门面面积应为35-42平方米）。因该《大南村柳河康居还产房》（复印件）存在涂改之处且涉及到二原告尚未选定的另1套房屋，而庭审中双方对此陈述不一：1、大南村委会认为黄科兰和马波本身选定的是8幢1单元3-4号房屋，后因其自身原因而自愿改为10幢1单元3-4号房屋，而现在10幢1单元3-4号房屋仍然为二原告保留起的，二原告可以随时接房；2、黄科兰和马波则认为二人本身选定的就是8幢1单元3-4号房屋，从未改更过，是大南村委会擅自将二原告选定的房屋改为10幢1单元3-4号房屋，并把8幢1单元3-4号房屋卖与第三人蔡友文而获利。诉讼中，经本院释明后大南村委会仍表示由于管理方面的原因，其无法向本院提供黄科兰、马波选房的原始档案进行核查。同时查明：大南村委会于2010年12月6日与蔡友文签订《委托联建房协议书》。该协议书主要约定蔡友文取得8幢1单元3-4号房屋（1540元/平方米）。庭审中，二原告举示一户名为“周映歌”的重庆农村商业银行存款回单复印件拟证实该房屋的成交金额为310000元；而大南村委会则认可《委托联建房协议书》所载金额及二原告举示的大南村委会出具的收据复印件（号码6008071）所载金额212788元。而大南村委会经村两委讨论后，于2015年9月28日发布的《柳河康居拆迁安置户安置补偿结算方案》确认的补偿结算方式为：1、住房按1400元/平方米、门面按2000元/平方米进行误差面积找补；2、过渡费按300元/月的标准计算，其中黄科兰为2套住房计算48个月，门面不计算过渡费；3、产权变更费、四通费用、税费、工本费等予以减免，由大南村委会承担。而大南村委会2015年11月30日发给黄科兰的《拆迁户结算明细》载明大南村委会认可应向黄科兰、马波支付195812元的费用，其具体构成包括：1、住房面积误差费用175112元[1400元/平方米*（240平方米-114.92平方米）]；2、门面面积误差费用6300元[2000元/平方米*（35平方米-31.85平方米）;3、过渡费用14400元（300元/月*48个月）。因黄科兰对该结算明细有异议而未予签字认可。而黄科兰2015年12月10日向大南村委会出具的《回复村委拆迁户结算明细通知》载明，其第一套方案是要求还其最后选择的1套住房（8幢1单元3-4号房，面积132.33平方米）；第二套方案则是：我（黄科兰）现租用村委的一个门面作我的还房产，找补差价按你们（大南村委会）定的销售最高单价每平方米门面2000元、住房1400元计算找补，得到产权证时当场现金付清。2016年3月10日，重庆市永川区南大街街道办事处《关于马文基信访事项的处理意见书》中经调查核实：其反映的柳河康居安置房占地撤除黄科兰住房属实，撤除该房屋时与黄科兰签订了补偿协议，该协议约定还产住房2套（240平方米），门面1个（35-42平方米）。安置房竣工验收交付后，村委会依协议约定安排还住房2套，门面一个，面积31.85平方米。之后，黄科兰将门面接收，并一直使用至今，未与村委会进行结算。而2套住房，黄科兰仅接收1套，但没有与村委会完清接房手续，另1套至今仍未接，自已向村委会表明放弃第2套，要求村委会以每平方米3000元现金收购回去。后村委答复本人：房屋单价按造价计算，按1400元/平方米用现金结算找补，住房渡费300元/月（截止日期以通知接房时间为准）；门面的结算按同类门面出售的最高单价计算，2000元/平方米。而黄科兰就此答复不服，因此信访。还查明：1、依大南村委会当庭陈述现柳河康居仅剩余黄科兰和马波放弃的10幢1单元3-4的房屋1套，二原告可以随时接房；但二原告当庭明确表示不要该套房屋，而要求大南村委会按310000元的价格向其支付房屋回购款；2、大南村委会当庭表明现仍余有1个面积在35平方米以上但位置相对较差的门面，二原告现在都可以替换，但二原告亦当庭明确表示不同意更换。由于双方分歧较大，本院主持双方调解未果。上述事实，有原、被告的陈述、《房屋拆迁补偿安置协议》、《大南村柳河康居还产协议》、《委托联建房协议书》（复印件）、永川区南大街街道办事处《关于马文基信访事项的处理意见书》等证据材料在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据庭审中双方当事人的意见，本案的争议焦点有二：其一、黄科兰、马波是否是自愿放弃原选定的8幢1单元3-4号房？其二、黄科兰、马波的各项请求如何认识和处理？本院现结合案情，分别评判如下：一、关于黄科兰、马波是否是自愿放弃原选定的8幢1单元3-4号房屋？庭审的争议在于二原告认为是被告擅自取消二原告已选定的房屋而出卖与他人；被告则认为是二原告自愿放弃后，被告才卖与他人的。本院审查后认为：二原告未获得8幢1单元3-4号房屋是不争的事实，而大南村委会将该房屋卖与他人亦是不争的事实。那么，大南村委会就应当举证据二原告有明确放弃8幢1单元3-4号房屋的证据材料，否则就应当承担举证不能的后果。而经本院庭审释明后，大南村委会表示因为管理方面的原因，其现在不能够提供二原告自愿放弃8幢1单元3-4号房屋的原始资料，故本院推定黄科兰、马波未选得8幢1单元3-4号房屋并非二人自愿放弃所致。二、关于黄科兰、马波的各项请求如何认识和处理？1、关于二原告要求“大南村委会按协议约定优先在永川区柳河康居小区二期选房1套（面积约125.08平方米）或向二原告支付房款约300000元”的诉讼请求的认识和处理。庭审中，二原告已明确表示不要现仅剩余的10幢1单元3-4号房屋，本院尊重二原告提出的选择性诉讼请求，不再对二原告提出的“要求大南村委会按协议约定优先在永川区柳河康居小区二期选房1套（面积约125.08平方米）”该部份诉请予以审理。庭审中，双方的分歧在于房款的金额上，二原告要求大南村委会按310000元的价格向二原告赔付，而大南村委会仅同意按175112元[1400元/平方米*（240平方米-114.92平方米）]予以赔付。二原告主张的310000元主要依据是户名为“周映歌”的重庆农村商业银行存款回单复印件，而大南村委会主张的按1400元/平方米的单价支付则主要依据的是《柳河康居拆迁安置户安置补偿结算方案》。本院审查后认为，二原告所举示的“周映歌”转款的依据与本案缺乏关联性，依该金额作为二原告的该项诉讼请求的金额缺乏合理性。而大南村委会主张的按1400元/平方米的单价支付相应的金额，较其与2010年12月6日与蔡友文签订《委托联建房协议书》所载单价的1540元/平方米还低；且在本院推定黄科兰、马波未选得8幢1单元3-4号房屋并非二人自愿放弃所致的情形下，以该标准折算房屋安置款亦缺乏合理性。鉴于大南村委会在约6年前将8幢1单元3-4号房屋售于蔡友文时获得的款项为212788元，本院衡法酌情以该金额为基数，并考虑房价上涨等因素，适当上浮20%作为大南村委会向黄科兰、马波因未获得另1套安置房屋而支付给二人的相应对价，即向二原告支付255345.60元（212788元*120%）。2、关于二原告要求“大南村委会支付二原告住房过渡费48000元”诉讼请求的认识和处理。双方对过渡费按300元/月的标准支付并无异议，主要在于计算的时限。本院审查后认为，过渡费的时限的计算通过了大南村委会并涉及除黄科兰外的黄科义、黄科全、黄科江等人，其尺度应当统一。而每套房按24个月计算过渡费具有合理性：其一，黄科兰和马波已经取得了一套安置房屋，即使第二套房屋未获得，亦不必然会产生需要过渡的费用；其二、过渡期按24个月计算已经较具有合理性；其三、二原告已明确放弃房屋安置而转由大南村委会货币赔付；其四、前述上浮20%计算相应款项已属对各种因素的综合考虑。基于此，本院确定大南村委会向二原告支付的过渡费为14400元（300元/月*24个月*2）。3、关于二原告要求“大南村委会支付二原告门面差价24600元”的诉讼请求。本院审查后认为，大南村委会答辩的二原告自愿选定位置较好而面积较小的门面的意见具有合理性，且二原告亦当庭明确不同意更换成面积大于35平方米的门面，故本院认定二原告系基于位置的优先考量而自愿放弃了面积大于35平方米的门面。同时，本案所涉房屋非商品房，大南村委会亦不是开发商，故本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。但大南村委会在其单方面发给黄科兰的《拆迁户结算明细》表明，大南村委会认可门面面积误差费用6300元，本院对此予以尊重，并确认大南村委会应向二原告支付的门面差价款为6300元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告重庆市永川区南大街办事处大南村村民委员会于本判决生效后10日内支付原告黄科兰、马波房屋安置款255345.60元；二、限被告重庆市永川区南大街办事处大南村村民委员会于本判决生效后10日内支付原告黄科兰、马波房屋过渡费14400元；三、限被告重庆市永川区南大街办事处大南村村民委员会于本判决生效后10日内支付原告黄科兰、马波门面差价6300元；四、驳回原告黄科兰、马波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费减半收取3445元，由被告重庆市永川区南大街办事处大南村村民委员会负担（此款二原告已向本院预缴，由被告在支付上述款项时一并向二原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 石 波二〇一六年七月四日书记员 刘晓凤