上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2014）徐民四(民)初字第4281号原告唐卫平，男，1978年3月22日生，汉族，住上海市南汇区。委托代理人刘海霞，上海上华律师事务所律师。委托代理人温志维，上海上华律师事务所律师。被告陈海山，男，1961年2月16日生，汉族，住上海市徐汇区。被告陈宝妹，女，1959年3月6日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人陈海山(系陈宝妹的丈夫)。委托代理人于荣，上海市联合律师事务所律师。被告陈唯怡，女，1987年11月11日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人陈宝妹(系陈唯怡的母亲)。委托代理人陈海山(系陈唯怡的父亲)。第三人龙勇，男，1968年2月24日生，汉族，户籍地湖北省。原告唐卫平诉被告陈宝妹、陈海山、陈唯怡占有物返还纠纷一案，本院于2014年12月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年1月29日公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，并依法追加龙勇作为第三人参加诉讼，于2015年6月15日再次公开开庭进行审理。原告唐卫平及其委托代理人刘海霞、温志维、被告陈宝妹(暨被告陈唯怡的委托代理人)及其委托代理人于荣、被告陈海山(暨被告陈唯怡的委托代理人)到庭参加诉讼。第三人龙勇经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。后本案因需等待(2015)徐民四(民)初字第1863号诉讼结果而中止审理。本案现已审理终结。原告诉称，2013年9月29日，原告经中介机构介绍与龙勇签订关于上海市丰谷路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的买卖合同，2013年11月25日原告取得系争房屋的产权。原告验收房屋时发现被告三人居住该房屋内，之后原告一直催促被告搬离系争房屋，但被告拒不搬离。原告是房屋的所有权人，原告的物权任何人不得侵犯。被告占用房屋侵害了原告的权利。故原告诉至法院，要求判令：1.被告立即停止侵占并搬离上海市丰谷路XXX弄XXX号XXX室房屋；2.被告支付原告因侵占上述房屋造成原告的租金损失人民币(以下同)64,000元(以4,000元/月计算，自2013年9月29日计算至2015年1月29日)，并按照中国银行一年至三年期的贷款利率支付租金的利息4,492.80元(64,000元*0.06*1.17)。被告陈宝妹、陈海山、陈唯怡共同辩称，不同意原告的诉讼请求。被告从未与任何人签订系争房屋的买卖合同，从没有中介机构或其他人到系争房屋看房，也从未收到购房款。原告与龙勇签订房屋买卖合同，则原告应该起诉龙勇，而不应该向被告主张权利。关于系争房屋买卖一事，因上海市宝山公证处为不真实不合法的事项出具公证材料，现该公证书已被撤销。原告购买系争房屋不合法。被告是系争房屋的权利人，有权继续使用系争房屋。第三人龙勇未到庭陈述，但提交书面意见称，系争房屋权利已经转移登记给原告。原告应向被告请求返还房屋，被告是无权占有人。第三人系通过合法有效的买卖合同、支付全部房款后取得系争房屋所有权。但因为被告陈宝妹、陈海山夫妇恶意串通，出售房屋清偿债务后又不肯搬离，第三人无法实际入住系争房屋，无奈只能出售系争房屋。系争房屋的无权占有人是被告，其伪造材料欺骗公证机关。经审理查明，被告陈海山、陈宝妹系夫妻关系，被告陈唯怡系二人之女。1996年2月29日，上海市丰谷路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积66.32平方米)登记为被告陈海山所有。三被告户口均系1996年1月19日迁入系争房屋，并居住至系争房屋。2013年5月21日，系争房屋变更登记权利人为第三人龙勇，所有权来源买卖。2013年9月30日(网上合同签订时间2013年9月29日10时)，龙勇、原告签订《上海市房地产买卖合同》，合同记载：双方通过上海智迅房地产经纪有限公司第二分公司居间介绍，原告以160万元的价格向龙勇购买系争房屋，2013年9月22日前原告支付定金5万元，2013年9月30日前(签订买卖合同当天)支付房款43万元，原告通过银行贷款支付112万元，双方申请办理转让过户手续时间为2013年11月30日前，房屋交接日期为2014年2月28日前，合同另有其他约定。同日，原告通过银行卡转账，转入龙勇账户43万元。2013年11月18日，原告(借款人、抵押人)、中国银行股份有限公司上海市浦东分行(贷款人、抵押权人)签订《个人住房(二手房)抵押借款合同》、《个人住房(二手房)抵押借款补充合同》，其中约定：原告借款金额112万元，借款用途为购买系争房屋，贷款期限364个月，原告以购买的系争房屋抵押给银行以作担保，购房总价款160万元，借款人指定贷款发放至龙勇的账户。合同另有其他约定。同日，房地产交易中心受理系争房屋的产权登记申请、抵押权登记申请。2013年11月25日，经核准，系争房屋变更登记权利人为原告，所有权来源为买卖。中国银行股份有限公司上海市浦东分行登记为抵押权人，债权数额112万元，债务期限2013年11月18日至2035年11月18日。目前抵押权登记尚未注销。被告现仍居住系争房屋，户口仍在系争房屋。另查明，陈宝妹诉陈海山、杨海、龙勇(2015)徐民四(民)初字第1863号案，要求确认陈海山、杨海、龙勇2013年4月26日签署的系争房屋买卖合同无效。后法院认定代理人杨海、买受人龙勇在系争房屋的买卖过程中，存在诸多难以合理解释的疑点，而系争房屋买卖合同的签订及过户行为已经侵害了原房屋权利人的利益。遂判决支持原告诉请。该案于2016年7月5日生效。审理中，原告称，当初购房查看房屋时未进入房屋内部，中介公司告诉原告房屋内现有人居住，龙勇与居住人员有矛盾。中介公司说到了交房时间一定会将房屋交给原告。房产证办理过程中，原告曾要求龙勇腾房，但是龙勇一直以各种理由搪塞。2014年5月，原告要求龙勇交房，此时知晓被告居住系争房屋，龙勇对此也未能解释原因。后来原告又称，其与龙勇有补充协议，如果延期交房龙勇需承担每天300元的违约金，加上原告尚有交房押金10万元没有支付给龙勇。所以原告未向龙勇主张交房。上述事实，有当事人陈述、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、(2013)徐民四(民)初字第3469号民事裁定书及案卷材料、《上海市房地产买卖合同》、《房地产居间合同》、《个人住房(二手房)抵押借款合同》、银行卡取款业务回单、(2015)徐民四(民)初字第1863号民事判决书等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案中，以陈海山名义与第三人龙勇签订的有关系争房屋的买卖合同自始无效，该买卖合同自始对陈海山不发生法律效力。陈海山原为系争房屋权利人，陈海山及妻子陈宝妹、女儿陈唯怡自1996年起居住在系争房屋内，并占有、使用该房屋至今，具有合法依据，当属有权占有。签订房屋买卖合同后，出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付。因龙勇自始至终没有合法取得过系争房屋而客观上无法向原告履行交付系争房屋的义务。故在原告、龙勇签订的系争房屋买卖合同有效的情况下，原告可依据合同向龙勇主张对房屋的权利。原告虽然已取得系争房屋的产权证，完成了房屋的权利交付过程，但在其从未从出售方龙勇处获得系争房屋实际控制权的情况下，而径行要求系争房屋实际占用人陈海山、陈宝妹、陈唯怡搬离房屋，本院不予支持。综上，原告的诉请不具有事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：驳回原告唐卫平的诉讼请求。案件受理费1378元，由原告唐卫平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 曹 庆代理审判员 李 理人民陪审员 严国华二〇一六年七月二十六日书 记 员 毛 成附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。