黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黑01民初252号原告哈尔滨银行股份有限公司，住所地哈尔滨市道里区尚志大街160号。法定代表人郭志文，董事长。委托代理人宋文英，黑龙江泽顺律师事务所律师。被告哈尔滨市聚兴城市建设综合开发公司，住所地哈尔滨市道外区靖宇街163号。法定代表人李东辉，经理。原告哈尔滨银行股份有限公司(以下简称哈尔滨银行)与被告哈尔滨市聚兴城市建设综合开发公司(以下简称聚兴开发公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告哈尔滨银行的委托代理人宋文英到庭参加了诉讼，被告聚兴开发公司经合法传唤未到庭。哈尔滨银行诉称：1994年8月26日，聚兴城市信用社(系哈尔滨银行股份有限公司前身，权利义务由哈尔滨银行股份有限公司承继)与聚兴开发公司签订《购销商品房合同》，合同约定聚兴城市信用社购买聚兴开发公司的位于哈尔滨市道外区太古小区1号南勋街A-D、头道街1-6轴地下室；南勋街A-D、头道街1-5轴一层商品房；南勋街A-E、头道街1-6轴二层商品房，合计建筑面积1191.57平方米(签订合同时房屋尚未建成，该建筑面积为预期建筑面积，实际建筑面积为961.40平方米)，总价款人民币4664984元，产权归聚兴城市信用社所有，进户时间1995年4月。1995年，聚兴开发公司将争议房产交付聚兴城市信用社使用，聚兴城市信用社进户后将该房屋装修改造用于聚兴城市信用社的网点经营。聚兴城市信用社向聚兴开发公司支付全部房款后，聚兴开发公司于1996年6月26日向聚兴城市信用社开具购买上述房产的《黑龙江省商品房屋销售专用发票》(编号：0015574)，并发放了《新房分配证》。在此期间，聚兴城市信用社多次催促聚兴开发公司协助办理产权证照，聚兴开发公司均以新开发房屋正办理各种手续等理由一再推脱。后因聚兴开发公司将该房屋用于抵押贷款逾期还款，导致建设银行起诉，1997年6月，该房屋被黑龙江省高级人民法院执行局查封，至2014年5月聚兴开发公司将上述全部争议解决完毕(偿还借款，解除限制手续)，该房屋解封后，哈尔滨银行(聚兴城市信用社已更名为哈尔滨银行股份有限公司)继续催促聚兴开发公司履行双方签订的《购销商品房合同》，但聚兴开发公司仍以各种理由怠于履行合同义务。后哈尔滨银行到屋产权交易部门查询得知，聚兴开发公司将属于哈尔滨银行的房屋办理到自己名下。现哈尔滨银行无奈，向人民法院提起诉讼，请求1、请求判令双方签订的《购销商品房合同》有效，并继续履行；2、判令聚兴开发公司违约，并为哈尔滨银行办理争议房产(位于哈尔滨市道外区太古小区l栋l单元0-2层商品房，产权证号哈房BI字第000396号)产权更名过户手续，承担房屋产权更名过户相应税费约400万元，并赔偿哈尔滨银行因此遭受的直接损失600万元，总计1000万元整；3、诉讼费用由聚兴开发公司承担。赔偿损失明细为：产权更名过户税费400万元(房屋市场价值约为2000万元)；直接损失600万元(因房屋交易契税调整，现欲出售给第三方，导致产生二次税费约400万元及增加营业税约200万元)。哈尔滨银行为证明其主张的事实成立，向法院提交如下证据并当庭举示：第一组证据：1、1995年9月12日《国务院文件》(国发[1995]25号)；2、1995年10月23日《中国人民银行关于哈尔滨市开展城市合作商业银行组建工作的复函》(银复[1995]363号)；3、1996年12月5日《中国人民银行关于筹建哈尔滨城市合作银行的批复》（银复[1996]423号；4、1997年2月5日《中国人民银行关于哈尔滨城市合作银行开业的批复》(银复[1997]69号)；5、1997年2月14日《中国人民银行(银行司)关于哈尔滨城市合作银行主要负责人任职资格的批复》(银银管[1997]20号)；6、1997年2月20日《中国人民银行黑龙江省分行文件》（银黑银字[1997]第65号）；7、1997年2月27日《中国人民银行哈尔滨市分行文件》(银哈银字[1997]第66号)；8、1998年3月13日《中国人民银行国家工商行政管理局文件》(银发[1998]94号)；9、1998年4月19日《企业名称预先核准通知书》；10、2007年9月25日《哈尔滨商业银行文件》(哈商银呈[2007]74号)；11、2007年11月5日《中国银行业监督管理文员会(批复)》(银监复[2007]480号)；12、《公司变更登记申请书》；13、2007午12月18日《准予变更登记通知书》；14、2007年12月24日《证明》；15、2008年2月18日《哈尔滨银行关于各支行房产名称变更的通知》。拟证明：聚兴城市信用社在1997年成为哈尔滨城市合作银行的分支机构，债权债务转为该行的债权债务。1998年，哈尔滨城市合作银行更名为哈尔滨市商业银行股份有限公司。2007年，更名为哈尔滨银行股份有限公司。哈尔滨银行是适格主体。第二组证据：1994午8月26日签订的《购销商品房合同》。拟证明：哈尔滨银行与聚兴开发公司之间存在买卖合同关系及双方权利义务，包括房屋状况、交易价格、费用承担、交易方式、违约责任、产权归属等条款。第三组证据：1996年6月26日的《黑龙江省商品房屋销售专用发票》。拟证明：哈尔滨银行已履行合同义务向聚兴开发公司支付了全部房款。第四组证据：1996年9月13日的《新房分配证》。拟证明：聚兴开发公司承认哈尔滨银行对争议房产拥有所有权。第五组证据：1996年3月6日的《房屋所有权证》。拟证明：聚兴开发公司违约，在哈尔滨银行不知情的情况下将属于哈尔滨银行的房屋自行办理了自己名下的产权证。被告聚兴开发公司经合法传唤未到庭，未提交书面答辩意见，亦未发表质证意见。本院经对哈尔滨银行起诉主张、当庭陈述，以及举示证据的分析，确认如下事实：哈尔滨银行的前身聚兴城市信用社成立于1994年。1997年2月，聚兴城市信用社等58家信用社合并成立哈尔滨城市合作银行。1998年，哈尔滨城市合作银行更名为哈尔滨市商业银行股份有限公司。2007年11月，哈尔滨市商业银行股份有限公司更名为哈尔滨银行股份有限公司。1994年8月26日，聚兴开发公司与聚兴城市信用社签订了三份《购销商品房合同》。该三份合同分别约定：“1号南勋街A-D轴、头道街1-6轴，户型：地下室，使用面积182.19平方米，建筑面积273.28平方米，单价2300元，总价628544元”、“1号南勋街A-D轴、头道街1-5轴，户型：一层，使用面积242.19平方米，建筑面积363.28平方米，单价5000元，总价1816400元”、“1号南勋街A-E轴、头道街1-6轴，户型：二层，使用面积370.01平方米，建筑面积555.01平方米，单价2300元，总价2220040元”。该三份合同约定的进户时间均为1995年4月。1996年6月26日，聚兴开发公司为聚兴城市信用社开据了上述公企房屋，建筑面积1191.57平方米，总价款4661984元的《黑龙江省商品房屋销售专用发票》(№0015574)。1996年9月13日，聚兴开发公司为聚兴城市信用社签发“道外区南勋街、头道街1栋A1-D1、1-6轴，地下室，使用面积182.19平方米”、“道外区南勋街、头道街1栋A1-D1、1-5轴，一层，使用面积242.19平方米”、“道外区南勋街、头道街1栋A1-E1、1-6轴，二层，使用面积370.01平方米”的《新房分配证》三份。聚兴城市信用社依《新房分配证》进户使用争议房产。1995年12月1日，聚兴开发公司以“办理单位产权所有证件”为由，向哈尔滨市房地局提交《哈尔滨市单位自管房屋产权登记申请》，该《申请》上记载“房屋座落为道外区太古小区1号楼，建筑面积1191平方米，栋号:太古小区1号1栋，叁层，用途商服，建成年份1995年。提交材料为《建设用地规划许可证》、《土地管理局批复》、《建设工程许可证》、《竣工验收报告》、《竣工平面图》”。1996年3月6日，哈尔滨市房地产产权监理处为聚兴开发公司签发哈房BI字第000396号《房屋所有权证》，该《产权证》上记载“所有权人聚兴开发公司，所有权来源原始取得，房屋坐落道外区太古小区1栋，层数0-2，建筑面积961.40平方米，用途商服”。1997年，聚兴开发公司因用该房产抵押向银行贷款逾期未还被起诉，该房产被黑龙江省高级人民法院查封。2014年，聚兴开发公司向银行偿还借款，诉讼纠纷解决完毕，该房屋解除了产权限制。哈尔滨银行在向聚兴开发公司要求办理产权证的过程中得知，聚兴开发公司已于1995年将聚兴城市信用社购买的案涉房屋所有权办理至聚兴开发公司名下。2016年4月15日，哈尔滨银行向本院提起本案诉讼，请求判令双方签订的《购销商品房合同》有效，并继续履行；判令聚兴开发公司违约，并为哈尔滨银行办理案涉房屋产权更名过户手续，聚兴开发公司承担产权更名过户税费约400万元，赔偿哈尔滨银行直接损失600万元；由聚兴开发公司承担本案诉讼费。2016年5月24日，本案庭审中，哈尔滨银行变更其第一项诉讼请求为“判令案涉房屋归哈尔滨银行所有；第二项、第三项请求不变”。另查明：聚兴城市信用社全称为哈尔滨市道外区聚兴城市信用合作社。1994年12月18日，道外区人民政府哈外政干字[1994]第14号《关于王铁立同志任职的通知》记载“经区政府讨论决定，任命：王铁立同志为聚兴城市信用社副主任”。1996年7月29日，哈尔滨会计师事务所哈会信资字[96]第02号《清产核资报告》记载“哈尔滨市道外区聚兴城市信用合作社：受贵社委托，对贵社1996年3月31日的各项资产、负债、权益进行审核清查…结果报告如下：贵社由哈尔滨市道外区政府组建，于1993年1月开业…”；聚兴开发公司全称为哈尔滨市聚兴城市建设综合开发公司。该公司《企业基本注册信息》记载，该公司法定代表人李东辉；企业类型为有限责任公司；年检最后记载时间为2001年5月23日；企业状态为吊销。综上，聚兴城市信用社系由道外区人民政府开办，聚兴开发公司系股份制公司。聚兴城市信用社与聚兴开发公司不存在关联。聚兴信用社1996年12月31日的《固定资产增减及折旧情况表》中固定资产分类拦下记载:“营业用房5336984元(聚兴信用社只有此一处经营用房，表中体现价值比购买价多是将装修费一并计入固定资产)”。2005年，哈尔滨银行上市前的《账内固定资产盘点表》记载：“道外区头道街19号(1996年起数年的水电费、供暖费均记载聚兴信用社)，建筑面积1191.57(与三份合同载明的建筑面积吻合)，取得日期1996年6月26日(与聚兴开发公司开具的《商品房销售专用发票的开票日期》吻合)，原值5647275.97元。该《固定资产盘点表》续至2009年(尚有2010年、2011年未查到)”。2012年9月26日哈尔滨银行股份有限公司黑龙江支行《固定资产交接表》记载“资产名称聚兴房屋，类别名称固定资产/房屋建筑物/营业办公用房，原值5647275.97元(含装修工程982291.97元)”。哈尔滨银行道外支行《2012年历史档案销毁清册》记载：聚兴支行(聚兴城市信用社并入)1993年-1996年会计传票已经销毁。案涉房屋档案信息显示，房屋产权人为聚兴开发公司，产权证号为哈房BI字第000396号，房屋坐落为道外区太古小区1栋4单元0-2层，房屋结构为混合，建筑面积为961.4平方米，房屋用途为商业服务，档案号为111XXXXXXXX号。1997年6月，黑龙江省高级人民法院依据(1996)黑经初字第5号民事判决书(申请执行人中国人民建设银行哈尔滨信托投资公司，被执行人聚兴开发公司)以(1997)黑法执字第8-3号执行裁定书，查封了聚兴开发公司的十八处房产档案。其中，1997年6月11日的《查封(扣押)财产清单》中第18号房产为“哈房BI字第000396号，道外区太谷小区1栋961.40平方米”。2014年5月8日，黑龙江省高级人民法院以(1997)黑法执字第8-4号执行裁定书，解除了该房产的查封。2015年6月13日，哈尔滨市公安局道外区公安分局对案涉房屋档案进行司法限制至2016年6月12日，此后再无案涉房屋的产权限制和查封。本院认为：《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。聚兴开发公司作为案涉房屋的开发建设单位与哈尔滨银行的前身聚兴城市信用社，就案涉房屋签订的三份《购销商品房合同》不违反法律、法规的强制性规定，故应认定合法有效。聚兴城市信用社支付了合理对价，并实际占有使用案涉房屋，且其对至今未能办理产权证照并无过错，故其关于判令哈尔滨市道外区太古小区l栋l单元0-2层的商服用房归其所有的请求，本院予以支持；聚兴开发公司与聚兴城市信用社签订《购销商品房合同》后，虽为聚兴城市信用社开具了《商品房屋销售专用发票》和《新房分配证》，并将案涉房屋实际交付聚兴城市信用社占有使用，但其并未依约协助买受人办理案涉房屋的产权登记，且还为能以案涉房屋给自己贷款作抵押担保，于1996年3月6日将案涉房屋的产权登记在自己名下，其该行为属恶意违约。依据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，聚兴开发公司应对买受人承担违约责任。双方虽在《购销商品房合同》中约定“产权归乙方，产权手续及费用由乙方自负”，因聚兴开发公司的违约行为，致使买受人无法以“一手房”交易的方式及费用取得案涉房的登记物权，故聚兴开发公司应对其违约行为所造成的后果，即形成二次交易而产生相关费用承担责任。在目前无法判定具体数额的情况下，哈尔滨银行请求判令聚兴开发公司承担其办证费用400万元无事实依据，本院不予支持，应以办理案涉房屋产权更名所需费用的实际数额为准。双方签订的《购销商品房合同》及聚兴开发公司出具的《商品房屋销售专用发票》上虽均记载案涉房屋建筑面积为1191.57平方米，但房产部门为聚兴开发公司核发的《产权证》上记载为961.40平方米。故双方买卖的案涉房屋面积应以该《产权证》上记载的为准。至于哈尔滨银行以其现欲将案涉房屋出售给第三方，可能产生再次交易税费及营业税为由，请求判令聚兴开发公司赔偿损失600万元问题，因其主张的事实尚未发生，且就其损失请求的数额未举示充分证据予以证实，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、坐落于哈尔滨市道外区太古小区l栋l单元0-2层的商服用房(建筑面积961.40平方米)归原告哈尔滨银行股份有限公司所有；二、本判决发生法律效力后30日内，被告哈尔滨市聚兴城市建设综合开发公司协助原告哈尔滨银行股份有限公司办理坐落于哈尔滨市道外区太古小区l栋l单元0-2层商品房的产权更名过户手续，并承担因该房屋产权更名过户时实际发生的相应费用；三、驳回原告哈尔滨银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费81800元，由被告哈尔滨市聚兴城市建设综合开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审 判 长  杨凤云代理审判员  郑兴华人民陪审员  张松峰二〇一六年七月十三日书 记 员  王春贺