上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2014）徐民四(民)初字第3500号原告谷艺，女，汉族，住上海市。被告上海上实金马物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人李胜来，董事长。委托代理人曹轶伦，男。委托代理人曹春梅，女。原告谷艺诉被告上海上实金马物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后本案转为适用普通程序，组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告及被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谷艺诉称，原告系本市零陵路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权人，被告是小区的物业管理单位。原告房屋出现渗水、开裂，多次报修，但被告置之不理。2014年6月5日，被告清洗水箱，放水人不负责任、监管不力，造成原告家中漏水情况加剧，房屋受损面积严重扩大。原告现起诉，要求：1、被告退还2009年11月1日至2010年12月31日的物业服务管理费共计2720.20元，并支付利息共计12472.89元；2、被告因清洗水箱操作不当导致原告家中受损的清洁、清理人工费，按照原告提供的下雨天日期清单，每日1080元计；3、被告承担50%房屋使用损失费，从2014年6月5日起算，参照每月10000元标准计；4、被告承担50%房屋修复费；5、被告书面赔礼道歉并就被告员工打人事件的书面处罚决定交给原告。审理中，经向原告释明，合同关系与侵权损害赔偿关系竞合时可择一法律关系主张权利，原告选择依照物业合同关系主张权利。被告上海上实金马物业管理有限公司辩称，缴纳物业费是业主的义务，业主应当履行义务，否则要交滞纳金，被告提供了服务，收取物业费合理合法。2009年11月已经有漏水情况发生，有保修单，被告向开发商反映过，而且原告与开发商涉讼。2014年7月，被告看到漏水很严重，被告出面对于漏水部位进行维修，也与原告沟通过，讨论过修复方案，临时性修复在7月23日完工。原告房屋的漏水不是由于被告清洗水箱造成的，房屋本身已有漏水，被告多次上门去修理，原告都拒绝。房屋的渗漏属于房屋质量问题，原告报修后被告联系了开发商，开发商也承诺会对房屋进行维修，被告不同意承担50%责任和修复费。被告的值班人员与原告发生口角，已向原告致歉，被告作出处分员工的承诺前提是要求原告不再骚扰被告员工，但原告拒绝。不同意原告所有诉请。经审理查明，原告(乙方)于2007年8月27日与上海东方金马房地产有限公司(甲方)(以下简称金马房地产公司)签订上海市商品房预售合同，约定由原告购买金马房地产公司开发的位于上海市徐汇区零陵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。2010年12月，原告取得系争房屋的房地产权证。2008年交房后，原告即进行了装修。2009年房屋出现墙面开裂并渗水等情况，原告自行维修后未能解决渗水等问题，遂分别于2009年11月、2010年8月25日、2010年9月18日、2011年5月等多次向被告进行报修，但亦未能解决渗水问题。其中2009年底，金马房地产公司派员对系争房屋进行了维修。2010年9月9日，被告向金马房地产公司书面报告，近日几场大雨后电影华苑小区有几家单元发生漏水问题，其中XXX号楼XXX室外墙墙壁渗水，业主意见大。为世博期间的维稳，请贵部根据实际情况和维修单位做好协调工作，后续维修工作跟进。当月26日，被告向金马房地产公司作“关于XXX#XXX专题报修的情况说明”，“XXX#XXX单元业主从2009年11月起就报修她家的房屋房顶与外墙面渗水严重，至今都未能彻底解决问题，对她的生活带来很大影响，今年夏季暴雨季节她又报修老问题及厨房顶上有渗水现象。详细情况见附件中的三张保修单，该业主意见较大，维权意识很强，请贵部根据实际情况和维修单位做好协调工作，及时帮其修复，谢谢配合！”2010年9月28日，由电影华苑小区施工总承包单位浙江省东海建设有限公司致函原告，关于三张报修单反映的问题，答复如下：1、单元渗水问题很复杂，种种因素可引起，电影华苑的外墙都有国家强制规定的保温系统，采用“EPS”板组合系统，若在外墙上重新开孔会造成外墙保温层产生裂缝、面砖损坏而渗水。贵单元的渗水现象经我司专家的多次察看可能是上述原因引起。2、我司很早就从被告处获悉已于2009年12月屋顶和外墙面相应部位做过防水处理，一段时间内防水效果好。贵单元从08年底开始装修，在阳台上打洞排进水管，在厨房外墙面开孔，这些施工很可能造成了外墙保温层的破坏，故2010年的夏季雨季中，贵单元又发生了其他漏水的地方。我司于2010年9月20日、21日根据您新报修渗水范围在屋面重新施工，后9月24日节日里正好下雨，我司的林工联系谷小姐想进单元察看一下维修效果，但谷小姐未同意，我司认为渗水维修已完成，无论责任是谁，我司一定给予积极配合，把问题圆满解决好。2010年11月8日，被告仍就原告单元的渗水问题致函金马房地产公司，要求配合、协调。2011年11月21日，金马房地产公司出具“关于电影华苑XXX号XXX室业主反映‘屋面质量问题’解决情况的说明”，制定拟处理方案：在2401室屋面作大于其单元建筑面积的全覆盖防水层更新。该处理方案可对从屋面渗水的隐患给予排除，但2401室业主擅在外墙开洞所造成的相对渗水可能性仍存在疑点。对业主提出补偿损失，我司认为可通过司法审定的途径。2011年9月，原告以金马房地产公司为被告向法院起诉，诉前调解阶段，经本院委托进行了司法鉴定、市场租金评估等工作。2012年6月，原告向被告反映厨房公共烟道顶部有水漏下。被告向金马房地产公司书面报告，经物业人员查看，疑似公共烟道的墙体内渗水下去，原来有修补过的地方又引起了渗水。金马房地产公司于当月19日发短信给原告，承诺会按照法院判决内容，对所有漏水处彻底修复。2012年7月2日，原告诉金马房地产公司房屋买卖合同纠纷一案正式立案，原告诉请要求：1、金马房地产公司按照上海房屋质量检测站司法鉴定意见书中关于修缮建议的内容进行修复；2、金马房地产公司赔偿原告自行修复开裂部分的费用5397.75元，自行修复漏水部分630元；3、金马房地产公司赔偿房屋空置费用，按照评估价格为准，从2009年11月1日诉至房屋实际修复之日止；4、金马房地产公司按照商品房预售合同的约定，按照修复费一倍给予补偿。该案一审判决后，二审裁定发回我院重审[(2014)徐民四(民)重字第10号]，重审过程中，原告重新调整诉讼请求如下：1、金马房地产公司按照上海房屋质量检测站司法鉴定意见书的内容修复房屋，且对修复房屋工程质量要求房屋检测站给予质量验收、审核确认；2、赔偿原告自行修复开裂部分的费用5397.95元、漏水部分费用630元；3、赔偿房屋空置损失，以9000元/月的租金标准，自2009年11月1日计算至2014年6月4日；以9000元/月的租金标准，自2014年6月5日计算至房屋实际修复日止的50%(另50%另案起诉物业公司)(即本案诉请3)；4、按房屋买卖合同的约定赔偿原告房屋一倍修复费用中的50%计15万元(预估修复费用30万元的50%，另50%另案起诉物业公司)(即本案诉请4)；5、赔偿原告预付的房屋鉴定费1万元，并按房屋贷款年利率6.6555%，赔偿上述鉴定费自2012年2月28日至判决生效日止的利息损失；6、退还房屋面积增加所收取的房款43413元，并按房屋贷款年利率6.6555%，赔偿上述款项自2008年8月3日至判决生效日止的利息损失；7、赔偿原告购买防水油布损失400元。该案现尚未审结。另查明，系争房屋开发商金马房地产公司(甲方)与被告(乙方)于2006年6月签订前期物业服务合同，乙方为零陵路XXX弄电影华苑小区提供前期物业管理服务，按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅为每平方米2.8元/月。系争房屋建筑面积为69.41平方米，每月应交物业服务费为194.30元。原告于2009年8月向被告交纳2009年8月至12月物业服务费共计971.50元，2010年交纳当年的物业服务费共计2331.60元。2014年5月31日，被告张贴停水通知，内容为：电影华苑服务中心将于2014年6月5日对小区内的楼层水箱进行2014年度第一次清洗消毒，届时会暂停楼层供水，并要求业主们检查家中水龙头保持关闭或关闭总阀。2014年6月至10月，据原告统计，下雨天共计58天，其中多次暴雨。期间，被告工作人员也有帮助原告去楼顶盖雨布等，7月16日，被告监控室工作人员因故与原告发生口角、肢体冲突。同年10月21日，被告对电影华苑小区内楼层水箱进行第二次清洗消毒，并提前张贴停水通知。(2014)徐民四(民)重字第10号案件审理中，原告于2014年10月提起本案诉讼。审理中，原告选择依照物业合同关系主张权利，本院向原告释明，第4项诉讼请求系涉及人身损害赔偿，原告应另案起诉主张，本案中不作处理。以上事实，除双方当事人的一致陈述外，另有房地产权证、物业管理费发票、保修单、停水通知、短信记录、金马房地产公司情况说明、维修情况、浙江省东海建设有限公司维修情况说明、金马房地产公司给原告的短信及庭审笔录等证据证实，经庭审质证，本院予于认定。本院认为，物业服务企业应当依据物业服务合同为业主提供包括物业公共部位、公共设施设备使用管理和维护、公共绿化的维护、公共区域的秩序维护、环境卫生、安全防范、交通消防等综合项目的有偿服务。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，法院应予支持。依据相关的法律规定，如果房屋质量问题发生在房屋质量保修期内，应由开发商承担相应的保修责任。本案原告的系争房屋部分平顶、墙体开裂、渗漏水损坏的原因已在他案中通过司法鉴定查明，并由鉴定机构提出修缮意见。原告已另案向开发商金马房地产公司提出房屋修复、损失赔偿等诸多诉请。被告作为物业服务企业，始终积极配合、参与协调，并无证据证明被告有严重的过失或过错，也没有充分证据证明被告在2014年的两次清洗水箱行为有不当之处，并加剧原告房屋渗漏水，故原告要求被告退回已收取的物业管理费、赔偿修复费、赔偿租金等均缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第三十六条的规定，判决如下：驳回原告谷艺的全部诉讼请求。案件受理费1744元，由原告谷艺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李成栋审 判 员  袁 欣人民陪审员  杨智伟二〇一六年二月三日书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第三十六条第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。