新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2016）新0104民初３５３４号原告：龚存海。被告：马田甜。被告：聂云。被告：新疆广汇房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市新华南路68号广汇大厦。法定代表人：杨铁军，该公司总经理。委托代理人：李军安。第三人：易清。原告龚存海与被告马田甜、聂云、被告新疆广汇房地产开发有限公司(下称广汇房产)及第三人易清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月13日受理后，于2015年11月25日依法作出（2015）新民三初字第1036号民事判决。被告聂云不服上诉于乌鲁木齐市中级人民法院，2016年5月11日，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2016）乌中民四终字第1179号民事裁定书，裁定撤销本院（2015）新民三初字第1036号民事判决，并将该案发回本院重新审理。本院依法另行由审判员赵金贵担任审判长，人民陪审员武凤义、张桂英组成合议庭，并于2016年7月22日进行公开开庭审理。原告龚存海与被告广汇房产的委托代理人李军安及第三人易清到庭参加了诉讼。被告聂云、马田甜经本院依法送达诉状及开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告龚存海诉称：2007年9月13日，我与前妻即第三人易清同被告聂云、马田甜签订房屋买卖合同。合同约定，被告聂云、马田甜将其位于乌鲁木齐市新市区锦州东路311号汇轩园小区3号楼2单元602号房屋以21万元的价格出售给我们。合同签订后，我们依约支付了购房款；被告聂云、马田甜将房屋交付我们居住至今。2011年，我们已还清了银行按揭贷款。该房屋系被告聂云、马田甜从被告广汇房产购买。被告广汇房产至今未给被告马田甜、聂云办理房屋产权证书和土地使用权证书。另，我与第三人易清于2015年离婚。离婚协议约定该房屋归我所有。故诉至法院请求被告协助我办理上述房屋的房屋产权证书及土地使用权证书，由被告承担本案诉讼费。被告广汇房产答辩称：我公司将房屋出售给被告聂云，但被告聂云一直未向我公司提供办理产权登记的手续，故我公司未给被告聂云办理房屋产权证书。我公司与原告没有合同关系。我公司同意给被告聂云办理房屋产权证书，不同意原告的诉讼请求。被告聂云未到庭提交书面答辩称：我只知道涉案房屋的购买主体是被告马田甜的弟弟冯祥，不知道购房人为原告夫妇，原告与被告马田甜共同伪造了房屋买卖合同上我的签名，因此合同无效，我不追认该合同。假设合同有效，因原告未充分履行足额交付房款义务，原告的诉讼请求不应得到支持。被告马田甜未到庭也未提交书面的答辩状。第三人易清述称：原告所述属实，房屋是我与原告共同购买，离婚时双方有协议，同意过户在原告名下。经审理查明：2002年1月11日，被告聂云在与被告马田甜婚姻关系存续期间，与被告广汇房产签订商品房买卖合同。合同约定，被告聂云购买被告广汇房产开发建设的位于乌鲁木齐市北京北路40号汇轩小区3栋2单元602号房屋；购房价款119249.90元，被告聂云首付30%即37249.90元，余款820000元以银行按揭贷款的方式支付。合同签订后，被告聂云向被告广汇房产支付了首付款并与中国银行新疆分行营业部(下称营业部)签订了按揭贷款合同贷款并将涉案房屋抵押给营业部。被告广汇房产将涉案房屋备案登记在被告聂云名下。2007年9月13日，被告马田甜、聂云与原告龚存海及第三人易清签订房屋买卖合同。合同约定，被告马田甜、聂云将涉案房屋以21万元的价格转让给原告龚存海与第三人易清；从2007年9月至2011年7月的银行贷款由原告龚存海与第三人易清按期向营业部偿还；办理过户手续的一切费用由原告龚存海与第三人易清负担。并写明“已收到购房款10万元”。协议签订后，被告马田甜、聂云将涉案房屋交付原告龚存海与第三人易清。原告龚存海与第三人易清从2007年9月以被告聂云的名义向营业部偿还贷款，现已还清。但至今未办理解押手续。2008年11月23日，被告聂云与被告马田甜离婚时约定，涉案房屋已经变卖，变卖款项用于偿还债务后，剩余部分归马田甜所有；房产登记变更手续由被告聂云协助办理。另，被告马田甜的曾用名为马莉军。原告龚存海与第三人易清在2002年登记结婚。2015年5月19日，双方经乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（下称沙依巴克区人民法院）主持协议离婚。调解协议对涉案房屋未做处理。同日，原告龚存海与第三人易清签订协议约定，涉案房屋归原告龚存海所有，原告龚存海在2016年12月30日前折价30万元给第三人易清。以上事实有被告聂云与被告广汇房产签订的《房屋买卖合同》、原告龚存海及第三人易清与被告马田甜签订的房屋买卖协议书、被告聂云与被告马田甜签订的离婚协议、原告龚存海与第三人易清签订的协议书，沙依巴克区人民法院（2015）沙少民初字第542号民事调解书、辽宁省大连市中级人民法院（2012）大民一终字第1223号民事判决书及本案庭审记录等证据存卷为证。本院认为，合同一经成立，合同当事人均应当认真履行。本案原告龚存海及第三人易清与被告马田甜、聂云签订的房屋买卖合同依法成立，双方均应当认真履行。原告龚存海与第三人易清依约支付了购房款，并居住使用房屋至今，被告马田甜、聂云应当协助办理房屋产权证及土地使用权证的变更登记。虽被告马田甜、聂云与原告龚存海及第三人易清签订房屋买卖合同时，原告龚存海与第三人易清为夫妻关系且均为合同相对人，但本案在诉讼前，原告龚存海与第三人易清已经法院调解离婚，并对涉案房产进行了分割，房产由原告龚存海所有，现原告龚存海要求将房屋权利证书及土地使用权证办理至其名下符合法律规定。合同法规定，因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权。本案被告聂云与被告广汇房产商品房销售合同依法成立，被告聂云依约支付了购房款，被告广汇房产也应当依约为被告聂云办理房屋产权证书及土地使用权证书。被告广汇房产未为被告聂云办理房屋产权证书和土地使用权证书，被告聂云可以向被告广汇房产主张该权利。但由于被告聂云怠于行使该权利，原告可以以自己名义代被告聂云行使该债权。根据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十四条：“房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人作为第三人参加诉讼，经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，但当事人另有约定的除外”。现根据本案当事人之间的合同及协议，原告要求被告协助办理房屋产权证书及土地使用权证书的请求符合法律规定，本院予以支持。被告聂云与被告马田甜离婚时约定涉案房屋已经变卖，变卖款项用于偿还债务后剩余部分归马田甜所有，涉案房产离婚时没有作为夫妻共同财产进行分割，因此，被告聂云对出售涉案房屋应为明知且认可的，即使2007年9月13日与原告龚存海及第三人易清之间的房屋买卖合同中不是被告聂云的签名亦不影响该房屋买卖合同的效力。现被告聂云未到庭参加诉讼但书面答辩称不知道购房人为原告夫妇及原告与被告马田甜共同伪造了房屋买卖合同上其签名的抗辩意见没有证据证明，本院不予采纳。如果原告未充分履行足额付款义务在法律上为债务问题，不影响涉案房屋的权属。被告马田甜未到庭参加诉讼视为放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告新疆广汇房地产开发有限公司在本判决生效后十日内协助被告聂云办理位于乌鲁木齐市北京北路40号汇轩小区3栋2单元602号房屋的产权证书和土地使用权证书；二、被告聂云、马田甜在取得位于乌鲁木齐市北京北路40号汇轩小区3栋2单元602号房屋的产权证书和土地使用权证书后，协助原告龚存海办理该房屋的产权证书和土地使用权证书。本案案件受理费70元，原告已预交，现由被告马田甜、聂云、新疆广汇房地产开发有限公司负担，可在履行义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长  赵金贵人民陪审员  武凤义人民陪审员  张桂英二〇一六年七月二十八日书 记 员  苗 密