新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书(2016)新0109民初2119号原告：新疆金盛铭居房地产开发有限公司，住所地：乌鲁木齐市米东区。法定代表人：陈刚，该公司总经理。委托代理人：张峰，男，汉族，1981年8月24日出生，该公司销售员，住乌鲁木齐市米东区。委托代理人：徐红梅，新疆鼎泽凯律师事务所律师。被告王义，男，汉族，1965年7月5日出生，住乌鲁木齐市米东区。委托代理人：马晓霞，乌鲁木齐市米东区真心法律服务法律工作者。原告新疆金盛铭居房地产开发有限公司（以下简称：金盛房产公司）与被告王义房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年4月26日受理后，依法由审判员纪洪刚独任审判，于2016年6月16日、2016年6月17日公开开庭进行了审理。原告金盛房产公司的委托代理人张峰、徐红梅，被告王义的委托代理人马晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年4月16日，原、被告签订《房屋拆迁安置协议书》，协议书3.2条约定，原告给予被告商业门面房在原址106平方米及位于9楼的面积为90平方米的住宅两套。协议第四条约定原告补偿给被告的房屋面积出现上下偏差时，按多退少补的原则执行，具体价格按本住宅或门面开盘销售价为准。原告给被告的房屋于2015年1月竣工，原告多次电话通知被告受理房屋，被告无理拒绝，原告补偿被告门面房实际面积为108.48平方米，补偿被告住房实际面积为98.23平方米/套×2套，按开盘销售价计算，被告应向原告支付共计175580.74元的房屋差价款，且应按协议约定向原告支付违约金，原告自2015年1月1日起为被告房屋向热力公司垫付采暖费8600.28元，该费用应由被告承担，原告未付，现诉至法院，要求被告支付置换房屋差价款175580.74元，违约金13168.54元，置换房屋的采暖费8600.28元及利息187.29元，以上合计197536.85元。被告辩称：原告依照房屋面积预测报告书中的面积索要房屋差价，因预测面积和实测面积有误差，应以房管部门的实测面积为准，房管部门没有对被告的房屋登记备案，被告不应按照预测面积主张差价。补偿协议约定按开盘销售价格为准，原告房屋并没有开盘销售，双方之前的判决书中认定合同第四条和房屋交付时间都是原告单方提供制式条款，原告长期从事商品房销售，在对合同有不同理解时应以不利于原告的解释为准。根据相关司法解释，在房屋面积3%合理范围内应该由住户多退少补，原告明知这个规定仍提供只维护自己利益的条款，这是无效条款，面积误差3%内的由被告按安置价补偿。原告的实测面积没有向房管部门提交，被告在房屋面积不清楚的情况下不应支付差价，被告没有违约行为，不应支付违约金。2015-2016年采暖费，房屋并没有达到交付条件，双方之前的判决确定原告在判决生效后十日内交付房屋，我们实际在2016年3月7日接到房屋，之前房屋是否通暖与我无关，原告也没有提供住房、商铺实际缴纳了多少暖气费的相关证据，原告要求采暖费的诉请不能成立。经审理查明：2012年4月16日，原告作为甲方、被告作为乙方签订一份房屋拆迁补偿安置协议书，协议约定，由甲方以采用房屋置换补偿和现金补偿方式开发乙方位于乌鲁木齐市米东区稻香南路的房产；甲方拆迁乙方房屋后在原地址向乙方补偿面积为106平方米的商业门面房一套，住宅为九楼的面积为90平方米的住宅两套。合同第四条约定：甲方给乙方的房屋面积出现上下偏差时，按照多退少补的原则执行。（其具体价格按本住宅或门面的开盘销售价为准）。第五条约定：此协议内甲方补偿给乙方房屋的天然气入户费、入住时应交费及办理房屋产权证所涉及到的相关费用等由乙方缴纳，并按其相关规定上缴甲方，由甲方代收代交相关部门办理产权手续。合同第十条约定：若其中一方违约，违约方需向另一方赔偿由于违约造成的经济损失，并承担本合同总造价5%的违约金，对受损方的经济补偿。2015年王义以金盛房产公司未履行支付过渡费、交付房屋为由，将金盛房产公司诉至本院，本院判决后，原、被告均提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院在二审审理过程中，查明“金盛房产公司陈述安置房屋可以随时交付，经本院限期双方办理交付入住手续后，双方仍因房屋面积差价问题未办理入住。金盛房产公司现安置给王义的住房系位于乌鲁木齐市米东区稻香南路810号铭苑小区（华夏名府）A座一层3号商铺一间（产权面积108.48平方米），A座1单元901号、A座1单元908号住宅两套（产权建筑面积均为98.23平方米），双方均认可金盛房产公司提供的《房产面积预测技术报告书》中的安置房屋位置和面积情况，王义在二审仍坚持主张交付房屋”。二审法院认为王义在审理中要求金盛房产公司交付房屋，金盛房产公司亦同意交房，金盛房产公司应及时向王义交付房屋。双方关于面积差的问题可另行予以处理。二审法院遂于2016年2月26日作出（2015）乌中民四终字第1575号民事判决书，判决金盛房产公司于判决生效后十日内向王义交付相关房产。2016年3月7日，王义在交纳了物业费后与金盛房产公司办理了交房手续。另查明：原告向外销售的开盘价是以向政府部门提交的乌鲁木齐市商品房住房销售价格备案通知单的价格为依据，在2014年6月11日的乌鲁木齐市发展和改革委员会乌发改房备（2014）36号乌鲁木齐市商品房住房销售价格备案通知单中，原告在乌鲁木齐市米东区稻香南路开发的铭苑小区A、B、C座商住楼项目中备案的高层住宅均价为7030元/平方米，A座1单元901号、A座1单元908号住宅的单价为7070元/平方米。原告开发的商铺对外销售时根据位置价格不同，补偿给被告的商铺为3号，根据邻近的1号、2号商铺交纳的公用维修基金可以推导出商铺的价格分别为3746040元和5929370元，两商铺的面积分别为信永中和房测字（2014-2-7-1号）房产面积预测技术报告书的商铺面积分别为114.77平方米和181.66平方米，可以推测两商铺的均价为32640元。此外，原告向新疆绿巨能能源科技发展有限公司交纳了2014-2016年该小区商住房的暖气费。认定以上事实有原告出示的房屋拆迁补偿安置协议书、民事判决书、采暖费发票、工程质量验收意见表、公用维修基金缴存凭证、商品住房销售价格备案通知单、房产面积预测技术报告书，被告出示的入住承诺书、收据，以及本案的庭审笔录在卷为证。本院认为，原、被告的房屋拆迁补偿安置协议书经一、二审法院认定为合法有效的合同，该合同对原、被告具有法律约束力，被告应按合同履行相应的义务。被告认为原告提供的房屋面积为预测不符合约定，应以房产证载明的面积为准，现房产证未发放，故不应支付面积差价款，对此意见，本院认为，双方合同第四条并未明确差价款给付时间，根据（2015）乌中民四终字第1575号民事判决书审理查明的事实，原、被告在诉讼中对房屋面积差额均予以认可，只是对是否应先交房而产生纠纷，而本案中，原告已将房产交付给了被告，被告理应按照合同约定向原告支付面积差价款。因双方对补面积差价约定不具体，仅注明“其具体价格按本住宅或门面的开盘销售价为准”，对于开盘价的一般理解，开盘价是房产开发商首次向外出售房屋时的价格，其主观性比较强。原告以其提交的商品住房销售价格备案通知单来证实被告住宅的开盘单价，对商铺开盘价，原告提交的1、2号商铺的公用维修基金缴存凭证推算被告商铺的单价，客观反映了房屋的价格，故原告以此为参照，其主张的单价低于此价格，原告按照住宅5996.40元/平方米、商铺按31000元/平方米计算单价的主张予以支持。被告抗辩称原告交付房屋面积超过双方合同约定面积的3%部分不应计算面积差价款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定：……，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。本案中原告已向被告交付房屋，被告在知道住房面积超过约定的面积3%后，仍受领该房屋，应视为其同意继续履行合同，按此规定，被告要求按双方合同面积90平方米的3%以内，即92.7平方米的面积差计算面积差价款的辩解意见本院予以采纳。根据以上分析，被告应向原告补交的面积差价款为：商铺差价款（108.48平方米-106平方米）×31000元/平方米＝76880元，住宅差价款（92.7平方米-90平方米）×2×5996.40元/平方米＝32380.56元，合计109260.56元。对于原告主张违约金的诉讼请求，因双方合同未约定给付期限，故原告在本案中才向被告主张权利，并不构成违约。对于原告主张暖气费用，因双方未约定暖气费用承担的特别条款，原告于2016年3月7日向被告交房，被告应承担自2016年3月7日之后的暖气费，按本地惯例，2015至2016年度的暖气费应计算至2016年4月，原告垫付的暖气费为（108.48平方米＋98.23平方米×2）×22元/平方米·年÷6个月＝1118.11元。对于暖气费的利息损失，应原告立案时本年度的采暖期刚过，本院对利息不再计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王义向原告新疆金盛铭居房地产开发有限公司支付房屋面积差价款109260.56元；二、驳回原告新疆金盛铭居房地产开发有限公司要求被告王义支付违约金的诉讼请求；三、被告王义向原告新疆金盛铭居房地产开发有限公司支付暖气费1118.11元[（108.48平方米＋98.23平方米×2）×22元/平方米·年÷6个月]；四、驳回原告新疆金盛铭居房地产开发有限公司要求被告王义支付暖气费利息的诉讼请求以上，被告王义应向原告新疆金盛铭居房地产开发有限公司支付款项合计110378.67元，于判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告诉请金额为197536.85元，本院核定给付110378.67元，占诉请金额的55.88%。案件受理费4250.74元（原告已预交），因本案适用简易程序，减半收取2125.37元。由被告负担55.88%，即1187.66元，原告负担44.12%，即937.71元。剩余受理费2125.37元由法院退还原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  纪洪刚二〇一六年七月十八日书记员  明 晰