广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终7693号上诉人（原审被告）:梅月英，住广州市海珠区。委托代理人:梁雨田，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:陈庆心，住广州市海珠区。委托代理人:陈宏圆，广东安国律师事务所律师。原审第三人:广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人:关宝伟，职务:总经理。委托代理人:李阳，该司职员。委托代理人:赖卫城，该司职员。上诉人梅月英因与被上诉人陈庆心、原审第三人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2006年3月16日，陈庆心与梅月英签订《广州市房屋租赁合同》，约定：陈庆心将广州市海珠区富基南二街21号1207房其中面积9.476平方米（陈庆心按份共有部分）出租给梅月英，租赁期限从2006年3月16日至2009年9月15日，月租金为107.17元，按季结算，在每季的第5日前现金支付；陈庆心发现梅月英擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或梅月英拖欠租金6个月以上的，陈庆心可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；梅月英逾期交付租金，每逾期一日，须按当月租金额的3%支付违约金；租赁期届满，应将原承租房屋交回陈庆心，如需继续承租房屋，应提前60日与陈庆心协商，双方另行签订合同。陈庆心曾在原审法院起诉梅月英要求解除其与梅月英的不定期租赁合同，原审法院以（2013）穗海法民三初字第2419号民事判决书判决驳回陈庆心的诉讼请求，后陈庆心不服该判决上诉，广州市中级人民法院以（2014）穗中法民五终字第1475号民事判决书驳回上诉，维持原判。各方当事人在上述案件中确认：涉案房屋至今未办理产权证，房屋由陈庆心与富某公司共有，陈庆心占42%的产权份额，富某公司占58%的产权份额，但无法明确区分陈庆心与富基公司各自占有的房屋部位，梅月英分别与陈庆心、富某公司之间存在不定期租赁关系。陈庆心于2015年7月29日向原审法院提起本案诉讼，以梅月英漠视陈庆心提出的合理升租要求，陈庆心苦追租金无果为由，请求判令：1.梅月英向某心支付拖欠租金（其中按793元每月的标准支付从2015年4月1日起至2015年11月30日止，按900的标准支付从2015年12月1日至判决生效之日止日的租金）；2.案件诉讼费由梅月英承担。梅月英在原审答辩称：不同意陈庆心的诉讼请求。第一，当时双方有约定租金是以富某公司所确定的租金为标准，标准至今没有变更过；第二，陈庆心主张的租金标准没有任何依据，所以其不同意。富某公司在原审述称：同意陈庆心的诉讼请求。其与梅月英之间的租赁合同也于2009年到期，之后也没有与梅月英签订过租赁合同，假如法院判决陈庆心胜诉，其也会向梅月英主张升租。原审期间，陈庆心为证明主张，提供了其于2015年3月、4月向梅月英发出的两份《房屋租赁金额提升通知书》及快递单作为证据，梅月英表示有收到上述通知，但认为只是一个合同的邀约，不是合同升租的约定。富某公司对上述证据没有异议。梅月英为证明其抗辩主张提交了如下证据：1.2015年11月27日打印的梅月英《个人名下房地产登记情况查询证明》，显示梅月英在广州市行政区域范围内查无房地产情况记录；2.梅月英交给富某公司的租金《收据》，显示租金缴纳至2016年3月份，租金标准为148元/月，证明梅月英已经按照富某公司的租金标准缴纳；3.2004年4月7日陈庆心与梅月英签订的《补充协议》，记载租赁费以政府有关规定按富某公司议定的每平方租赁价相同收取，并且陈庆心同意由富某公司代收，每次按季度收取给陈庆心，等。陈庆心的质证意见：证据1与本案没有关系，其有无房屋不能拖延陈庆心涨租；证据2与本案也没有关联性；证据3补充协议的真实性没有异议，但是梅月英违约了，现在富某公司没有与梅月英签订租赁合同，租赁期限早就到期了，现在的租金标准都没有约定的，梅月英缴纳的租金远远低于市场价。富某公司的质证意见：证据1没有异议；证据2的真实性没有异议，但是该租金标准是10年前的标准，是明显低于现在的市场价；证据3是陈庆心与梅月英签的协议，富某公司没有签名，上面写的内容是由富某公司代收租金给陈庆心，但实际不是这样的，实际是各收各租，梅月英也没有向富某公司缴纳应该缴纳的租金，其也不同意这样做。原审诉讼中，陈庆心与梅月英明确梅月英按107元/月的租金标准支付租金至2015年11月份，租金都是每月转账支付的。陈庆心表示其诉状中主张涉案房屋的租金为2200元是市场交易价格，在庭审中陈庆心明确其要求梅月英每月支付的租金为按照私房住宅参考价租金标准的42%。陈庆心表示涉案房屋不是梅月英本人在居住，梅月英表示是由梅月英本人及其女儿居住。原审法院认为：陈庆心与梅月英签订的《广州市房屋租赁合同》的租赁期限已经届满，陈庆心与梅月英之间应为不定期租赁关系。生效的民事判决书已经驳回了陈庆心要求与梅月英解除不定期租赁合同的请求，陈庆心与梅月英之间的不定期租赁关系只能继续存续。虽然梅月英仍然按照原合同的租金标准107元每月向某心缴纳租金，但陈庆心认为该租金标准偏低，要求涨租，富某公司表示同意陈庆心的诉讼请求，而梅月英不同意涨租，说明双方对于租金标准未达成一致。梅月英一直按照107元每月的标准向某心支付租金明显大大低于市场价格，不符合公平原则。在不能解除租赁关系的情况下陈庆心提出升租并无不妥，梅月英抗辩租金仍应按原合同标准执行无理，原审法院不予采纳。因陈庆心所占房屋的产权份额为42%，故陈庆心要求梅月英按照私房住宅参考价租金标准的42%的标准支付从2015年4月到判决生效之日止的租金原审法院予以支持，但应以陈庆心主张的900元为限。由于陈庆心与梅月英确认梅月英已按107元每月的标准支付租金至2015年11月，故梅月英应支付的从2015年4月至2015年11月的租金以陈庆心主张的793元（900元-107元）为限。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，于2015年12月16日作出如下判决：梅月英在判决生效之日起10日内按有资质的评估公司评定的广州市海珠区富基南二街21号1207房的私房住宅参考价租金标准的42%向某心支付从2015年4月起至判决生效之日止的租金（其中2015年4月-11月的租金以793元为限，2015年12月至判决生效之日止的租金以900元为限）。一审案件受理费50元，由梅月英负担。判后，上诉人梅月英不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决属于同一法律事实作出二次判决，违反法律规定。有关涉案房屋的租金（使用费）问题，在梅月英与陈庆心曾经在（2004）穗中法民四终字第4122号民事判决作出认定，本次诉讼事实与该案属于同一法律事实，根据我国民事诉讼法的有关规定，人民法院不应对同一事实作出二次判决。（二）梅月英与陈庆心于2004年4月7日签订《补充协议》，确定需要变更租金，必须由本案关系人提出，陈庆心的租金标准与关系人的房屋租金一致，该《补充协议》现在仍然有效，双方应严格遵守履行，直至现在本案关系人并没有提出变更涉案房屋的租金（使用费）标准，而且一致收租至2016年3月，可见，关系人并没有提出每月租金的交付数额标准，原审判决缺乏事实依据和法律依据。为此上诉请求：1.撤销原审判决，驳回陈庆心的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由陈庆心承担。被上诉人陈庆心答辩称：同意原审判决，不同意梅月英的上诉请求、事实和理由。原审第三人富某公司答辩意见：同意原审判决，不同意梅月英的上诉请求、事实和理由。上诉人梅月英与被上诉人陈庆心、原审第三人富某公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审审理过程中，梅月英陈述在（2004）穗中法民四终字第4122号拆迁合同纠纷案件中，法院已判决梅月英与陈庆心签订租赁合同，并确定了租金标准。本院认为，二审双方当事人争议的焦点是：1.原审判决是否属于同一法律事实作出二次判决；2.陈庆心提出升租主张应否支持。关于原审判决是否属于同一法律事实作出二次判决的问题。梅月英依据其与富某公司之间签订的拆迁安置协议，曾在（2004）穗中法民四终字第4122号案中主张富某公司安排其回迁及支付临迁费等，陈庆心作为第三人参加了该案诉讼。由于陈庆心与富某公司共有涉案房屋，故上述案件判决富某公司安置梅月英回迁涉案房屋的同时，要求梅月英与陈庆心和富某公司签订租约，并按房管部门评定的住宅标准租金交纳租金。判后，梅月英与陈庆心签订了《广州市房屋租赁合同》，该合同对租期及租金等进行了约定，现上述合同租期早已届满，双方之间也未再续签合同，梅月英继续使用涉案房屋并按原租金标准向某心支付使用费，双方之间为不定期的租赁关系。故在双方上述合同租期届满后，陈庆心提出本案主张升租所依据的法律关系和事实基础显然与上述案件不同，梅月英上诉认为原审判决对同一事实作出二次判决，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于陈庆心提出升租主张应否支持的问题。承上所述，陈庆心与梅月英之间是不定期租赁关系，陈庆心曾向法院主张解除双方不定期租赁关系，但并未得到法院的支持，而梅月英继续按照原合同租金标准支付使用费确实大大低于市场价格，双方又未能就提升租金问题达成一致意见，鉴此，根据公平合理原则，原审法院支持陈庆心提租的诉请，并无不当，本院予以维持。梅月英认为其与陈庆心签订的补充协议约定提升租金应由本案关系人富某公司提出，现富某公司已明确表示同意陈庆心提出升租的主张，因此，梅月英以富某公司没有提出变更租金标准为由，主张驳回陈庆心诉请，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，梅月英的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人梅月英负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 李 焕二〇一六年七月二十二日书 记 员 邓安达