盘锦市双台子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽1102民初599号原告：孙艳梅。委托代理人：夏延天、何麟。被告：盘锦建业安装工程总公司。法定代表人：杨香友。委托代理人：刘光阳。原告孙艳梅诉被告盘锦建业安装工程总公司房屋买卖合同纠纷一案，于2016年04月15日向本院提起诉讼。本院受理后依法由代理审判员房明明独任审理，并于2016年05月18日公开开庭审理了本案。原告孙艳梅的委托代理人何麟、被告盘锦建业安装工程总公司的委托代理人刘光阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2007年7月15日签署了《集资建楼协议书》，协议约定原告购买被告位于盘锦市双台子区辽河路西胜利街承南建一栋综合楼，该房屋面积162平方米，总造价20万元，原告于2007年7月15日支付购房全款20万元给被告，2007年7月15日被告下发给原告入住该房屋的书面通知单，即办理了该房屋的交付手续，原告对此房屋已使用至今，此后原告多次要求被告办理该房屋产权证书，但被告以种种借口推脱。时至今日由于被告的错过致使原告还未取得该房屋的产权证。综上，在原告交付购房款履行了付款义务之后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当在合同订立之日起90日内办理房屋所有权证，由于被告的过错行为已严重侵害原告的合法权益，为维护原告的合法权益，原告诉至法院要求，1、判令被告立即办理位于盘锦市双台子区辽河路西胜利街承南建一栋综合楼301号房屋权属证书给原告。2、判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金10万元（2007年10月15日至2016年4月5日的利息）。被告辩称：一、原告诉讼法院判令被告立即办理高层综合楼301室房屋权属证书给原告。根据国家建设部第68号发布的城市房屋登记办法的有关规定：因合法建造房屋取得房屋权利，可以由当事人单方申请办理房屋登记的有关规定。原告取得该房屋的权利，应由原告自己拿着各种合法手续去市房屋交易中心，申请办理房屋权属证书。2007年7月15日，被告已经给原告开了正式的集资建楼协议书和收款收据。同时开出入住通知单，作为开发商以及尽到了责任。原告应该清楚，带着这些合法手续，就可以申请办理房屋权属证书。并且原告已经办理过商网的房屋权属证书，清楚办理的程序。所以我们认为原告要求判令被告立即办理房屋权属证书是无理的。二、关于原告购买高层综合楼301室的面积问题原告购买的高层，即301室的时间应是2004年7月3日，在2004年7月3日刘光阳、聂凤忠和原告、申廷玉签订的协议书中甲方同意将胜利岗综合楼，面积为143.96，每平方米1,300.00元价格售给乙方，共计187,148.00元，而不是162.00平方米。协议书签订后原告进驻此楼，并对北阳台、东阳台进行封闭。增加面积是多少，我们没有测量。2007年7月13日在原告的强烈要求下，开了正式的机子建立协议书标明的301室面积162.00平，总价格没变，在此必须说明原告购买房屋实际面积应以交易中心测量为准，如测量小于143.96平，我们负责，如果超过143.96平，不给办理房照，我们不负责。三、原告第二项诉讼请求。原告要求支付逾期办理房屋所有权证的违约金没有任何法律依据，属于无理要求，究竟是违约金还是利息，我们不太明白。2004年7月3日在签订合同后，原告就住进此房屋，进行装修并居住，2012年5月出租给金维用科技发展有限公司，每年租金15,000.00元，从此可以证明此楼一直由原告居住占用至今，根据不存在索要利息的诉求。2007年7月15日被告已经给原告可办理房屋权属证书的合法手续。不存在逾期办理房屋所有权证的违约金问题。至今不能办理房屋权属证书的责任不在被告，而是市房屋交易中心违规行为造成的，责任在盘锦房屋交易中心。综上所述，我们认为原告的诉讼请求，不合情理，没有法律依据，根据国家的有关规定，应由购房者自己申请办理，开发商提供合法手续。而不是强令开发商办理，至今不能办理房屋权属证书的责任不在被告而是在盘锦房屋交易中心的违规行为，在此我们恳请法官查清事实真相，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2007年7月15日，原、被告签署《集资建楼协议书》一份，协议约定被告将胜利街承南建一栋综合楼的一层出售给原告，房屋面积为162平方米，总价为20万元。同日被告向原告出具了收款收据及入住通知单。原告入住至今。该房屋一直未办理房屋所有权证。另查：2003年5月21日，被告的第五工程处与案外人宋士洪签署了一份《集资建楼协议书》约定将胜利街承南建一栋综合楼，面积为141平方米，总价为218,550.00元的房屋出售给宋士洪。2003年6月10日，宋士洪以该房屋作为抵押，向中国农业银行盘山县支行进行贷款，贷款金额为15万元，并在盘锦市房屋产权产籍管理处办理了抵押备案登记，抵押期限为2003年6月10日至2013年6月10日。至今宋士洪未偿还完银行贷款，未办理房屋所有权证。中国农业银行盘山县支行一直在就该笔贷款向宋士洪进行催收，但并未提起诉讼。再查：胜利街承南一栋综合楼高层三楼仅有一处房屋。本院所确认的上述事实，有原告提供的集资建楼协议书及收据一张、入住通知单，被告提供的协议书（复印件）、双台子区法院2015第840号案件证据材料一组及判决书复印件一份及双方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，经开庭审查和质证，本院予以确认。争议焦点：1、集资建楼协议书的效力应如何认定；2、诉争房屋至今为办理房照原因是什么，办理房照的责任应由谁承担；3、诉争房屋的面积应为多少；4、原告主张的违约金有无事实及法律依据。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告出于真实的意思表示签订了《集资建楼协议书》，该协议虽然名头为集资建楼协议书，但原告购买此房屋时，该房屋已经建筑完毕，手续齐全，且该协议内容包括了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受了购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同，合同内容并未违法国家的强制性规定，该协议应认定为有效，原、被告应当按照协议约定的内容主张权利、承担义务。关于原告要求被告立即办理位于盘锦市双台子区辽河路西胜利街承南建一栋综合楼房屋权属证书给原告的诉求一节，因原、被告签订的《集资建楼协议书》合法有效，原、被告本应按照合同履行自己的义务，在原告交付了全部购房款后，被告应当将争议房屋交付原告，并且协助原告办理房屋产权登记等事宜，但是由于该房屋已于2003年设定了抵押权，且抵押权办理了登记，现抵押权人正在向抵押人主张权利，根据担保法的相关规定，抵押期间，抵押人转让抵押物，未通知抵押权人或者未告知受让人的转让行为无效，故在该房屋抵押权人农业银行放弃抵押权或者抵押权失效之前，原告无权要求办理房屋产权登记；此外，该房屋存在两份售房协议书，在物权上存在纠纷，而本案原告诉讼要求被告办理房屋产权登记必然导致物权的变更，因此本院认为本案在物权确权之后，依法作出裁决为宜。关于原告要求被告赔偿其因未办理房照造成的损失一节，根据法律规定，如因为出卖人的原因导致买受人在特定期限届满后未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，本案经审查，原告无法办理产权登记的原因为该房屋上存在抵押权，并非缺少房屋登记其他的要件，因此在物权确权之前，不能草率的认定是被告的原因导致原告无法办理房屋登记，故对于原告的此项诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十八条之规定，判决如下：驳回原告孙艳梅全部诉讼请求。案件受理费2，300.00元，减半收取1,150.00元，由原告孙艳梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。代理审判员  房明明二〇一六年七月十四日书 记 员  刘荣胜