内蒙古自治区包头市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内02民终784号上诉人(一审被告)智静,个体工商户,住内蒙古自治区包头市青山区。委托代理人刘宏,个体工商户,住内蒙古自治区包头市青山区,系上诉人智静的丈夫。被上诉人(一审原告)包头市荣腾物业服务有限公司,住所地内蒙古自治区包头市青山区迎宾道绿苑豪庭小区院内小二楼。法定代表人刘飞平,总经理。委托代理人于纯玮,内蒙古鹿城联众律师事务所律师。上诉人智静因与被上诉人包头市荣腾物业服务有限公司(以下简称荣腾公司)物业服务合同纠纷一案,不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院(2015)包青民初字第2132号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成由审判员吴钢担任审判长,审判员刘兴平、魏晓燕参加的合议庭,并于2016年5月25日公开开庭进行了审理。上诉人智静及其委托代理人刘宏,被上诉人荣腾公司的委托代理人于纯玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明,2011年8月2日,被告智静与内蒙古泓德房地产开发有限责任公司签订《包头市商品房买卖合同》,被告向内蒙古泓德房地产开发有限责任公司购买坐落于本市青山区迎宾道东侧、莫尼路北侧泓德绿苑豪庭3-204建筑面积为111.56平方米普通住宅一套。2010年9月10日,内蒙古泓德房地产开发有限责任公司与包头市泓远物业服务有限责任公司签订《前期物业服务合同》,双方约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,具体标准为高层住宅物业服务费为每月每平方米2元,商业用房物业服务费为每月每平方米2.5元;物业服务费主要用于以下开支:物业服务人员的工资,社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用、物业管理企业固定资产折旧等等。2012年8月25日,内蒙古泓德房地产开发有限责任公司与内蒙古隆升建筑安装工程有限公司签订《绿苑豪庭项目物业服务管理出让协议书》,协议内容如下:内蒙古泓德房地产开发有限责任公司将其下属的物业企业绿苑豪庭项目的物业服务全部权益出让给内蒙古隆升建筑安装工程有限公司进行管理。同时,协议标注由于该工程施工总包是内蒙古隆升建筑安装工程有限公司的归属企业,故此泓德绿苑豪庭项目建筑工程的质量及日后的修缮维护方面均由内蒙古隆升建筑安装工程有限公司全盘接手负责,主要考虑后期房屋维护及管理的连贯性及保障住户的合法权益订立本合同。协议还约定如下内容:1、自签订此协议起,该项目物业管理服务均由内蒙古隆升建筑安装工程有限公司进行经营管理。该项目由此产生的物业服务纠纷任何事宜,均由内蒙古隆升建筑安装工程有限公司全权负责,均与内蒙古泓德房地产开发有限责任公司无关。2、自签订本协议起,内蒙古隆升建筑安装工程有限公司在物业管理部门接受新注册物业公司业务起3个月内,可以借用包头泓远物业管理公司办理日常事务,但对外产生的不良影响均由内蒙古隆升建筑安装工程有限公司负责,内蒙古泓德房地产开发有限责任公司不承担任何责任。3、内蒙古隆升建筑安装工程有限公司在两家物业公司交接变更完毕前,必须按照相关物业法律、法规进行合法经营,如产生违法违规等现象,由内蒙古隆升建筑安装工程有限公司承担,内蒙古泓德房地产开发有限责任公司不承担任何责任并有权追究由此造成的经济损失。4、内蒙古隆升建筑安装工程有限公司在两家物业公司交接完毕前,出现物业公司不能设立、解散等,内蒙古泓德房地产开发有限责任公司有权要求内蒙古隆升建筑安装工程有限公司退还所有收取的物业管理费用及经营管理权,并赔偿相应的损失。5、内蒙古隆升建筑安装工程有限公司先期以其名义与内蒙古泓德房地产开发有限责任公司签署物业经营出让协议书,自协议书签署后物业管理接受新注册物业公司业务起3个月内,内蒙古隆升建筑安装工程有限公司出资注册新的物业公司履行相关的物业服务变更程序。内蒙古泓德房地产开发有限责任公司、内蒙古隆升建筑安装工程有限公司包头建筑分公司在以上协议书上加盖公章。内蒙古隆升建筑安装工程有限公司对内蒙古隆升建筑安装工程有限公司包头建筑分公司的签约行为予以认可。2013年4月8日,内蒙古隆升建筑安装工程有限公司包头建筑分公司以包头市泓远物业服务有限责任公司名义按每月每平方米1.8元向被告智静收取1年的物业管理费2405元,与此同时交给被告《前期物业管理服务协议》一份,该协议只有包头市泓远物业服务有限责任公司加盖公章,未有被告本人签字。内蒙古隆升建筑安装工程有限公司接管以上物业服务后,以包头市泓远物业服务有限责任公司的名义向被告所在的绿苑豪庭小区提供物业服务。2013年5月2日,包头市荣腾物业服务有限公司注册成立并领取营业执照。但其准予从事物业管理活动的时间为2014年12月10日,资质等级暂定为三级。2015年7月8日,内蒙古隆升建筑安装工程有限公司包头建筑分公司出具证明1份,载明:“包头市荣腾物业服务有限公司系内蒙古隆升建筑安装工程有限公司下属企业,负责绿苑豪庭项目物业服务管理及该小区其他相关物业服务项目,入住日期为2012年8月”。2015年10月20日,包头市泓远物业服务有限责任公司出具证明1份,载明“包头市泓远物业服务有限责任公司系内蒙古泓德房地产开发有限责任公司下属单位,负责内蒙古泓德房地产开发有限责任公司开发的绿苑豪庭小区前期物业,后该小区的物业服务管理整体移交给包头市荣腾物业服务有限公司”。2016年1月15日,内蒙古泓德房地产开发有限公司出具证明一份,载明:“绿苑豪庭小区系内蒙古泓德房地产开发有限公司开发建设,于2012年9月交付业主入住,当时,该小区前期物业通过我公司的关联企业包头市泓远物业服务有限责任公司交由内蒙古隆升建筑安装工程有限公司管理,直到内蒙古隆升建筑安装工程有限公司的关联企业包头市荣腾物业服务有限公司成立后,该小区的物业服务正式交由包头市荣腾物业服务有限公司管理。《前期物业服务合同》虽由我公司与包头市泓远物业服务有限责任公司签订,但我公司及包头市泓远物业服务有限责任公司从未参与过绿苑豪庭小区的物业服务管理,由此产生的法律后果均由内蒙古隆升建筑安装工程有限公司及其关联企业包头市荣腾物业服务有限公司承担,概与我单位及包头市泓远物业服务有限责任公司无关”。一审法院认为,内蒙古泓德房地产开发有限公司将其开发的位于本市青山区绿苑豪庭小区的物业服务交由其关联企业包头市泓远物业服务有限责任公司负责管理并与之签订《前期物业服务合同》,但包头市泓远物业服务有限责任公司并未实际履行以上《前期物业服务合同》,内蒙古泓德房地产开发有限公司通过签订《绿苑豪庭项目物业服务管理出让协议书》将以上物业服务转让给内蒙古隆升建筑安装工程有限公司并允许内蒙古隆升建筑安装工程有限公司在注册成立物业公司前以其关联企业包头市泓远物业服务有限责任公司的名义从事物业管理。之后,内蒙古隆升建筑安装工程有限公司及其内蒙古隆升建筑安装工程有限公司包头建筑分公司以包头市泓远物业服务有限责任公司的名义在绿苑豪庭小区从事物业服务并收取第1年的物业物业管理费。包头市荣腾物业服务有限公司注册成立后,绿苑豪庭小区的物业服务即转至包头市荣腾物业服务有限公司名下,对此,内蒙古隆升建筑安装工程有限公司及其内蒙古隆升建筑安装工程有限公司包头建筑分公司均不持异议并同意以包头市荣腾物业服务有限公司的名义向绿苑豪庭小区的业主收取物业管理费。原、被告均认可入住时约定的物业管理费为每平方米每月1.8元。现双方争议的焦点是原告是否有资格向被告收取物业管理费。该院认为,内蒙古泓德房地产开发有限公司将绿苑豪庭的物业管理转给内蒙古隆升建筑安装工程有限公司,虽然当时内蒙古隆升建筑安装工程有限公司不具备从事物业管理的资质,但其以有资质的包头市泓远物业服务有限责任公司的名义从事物业管理,内蒙古隆升建筑安装工程有限公司确实向被告所在的绿苑豪庭小区提供了物业服务,本案审查的是被告享受了内蒙古隆升建筑安装工程有限公司及关联企业即原告的物业服务后是否应该缴纳物业管理费。内蒙古隆升建筑安装工程有限公司从事绿苑豪庭小区物业管理是基于与内蒙古泓德房地产开发有限公司的合同,在2014年12月10日之前,内蒙古隆升建筑安装工程有限公司及原告确实向被告所在的小区提供了物业服务,原告成立并取得物业资质后,原告有权向被告收取物业管理费,现原告要求被告支付2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务费4810元,理由充分,该院予以支持。被告拒缴物业管理费的抗辩理由,依据不足,该院不予以支持。该案涉及的借用资质的性质问题,该院不做认定,因借用物业资质产生的其他法律问题,可另案起诉。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、第六十七条之规定,判决如下:被告智静支付原告包头市荣腾物业服务有限公司2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务费4810元,于本判决生效之日起十五日内付清。案件受理费50元,因一审适用简易程序减半收取25元(原告已预交),由被告智静负担,于本判决生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告包头市荣腾物业服务有限公司。一审宣判后智静不服,向本院提起上诉,请求撤销一审判决,依法发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求;一、二审诉讼费由被上诉人负担。其上诉的主要理由是:一、绿苑豪庭的《物业前期合同》签订于2010年9月10日,由泓德房地产开发公司与其下属企业包头市泓远物业服务有限责任公司签订,上诉人于2011年8月2日与泓德房地产开发公司签订《包头市商品﻿房买卖合同》的同时与泓远物业签订了《前期物业服务合同》,并约定物业服务费为1.8元。2012年8月25日,泓德房地产开发公司在没有告知上诉人的情况下,私自与内蒙古隆升建筑安装工程有限公司签订了《绿苑豪庭项目物业服务管理出让协议书》,将其下属泓远物业的绿苑豪庭物业服务项目出让给隆升建筑公司,并借用泓远物业名义和服务资质进行管理。2013年4月8日,上诉人接收房屋时在不知《前期物业服务合同》已经出让的情况下,办理了收房手续并交纳了2013年一年的物业费,并领取了盖有泓远物业公司签章的《前期物业服务合同》以及相关收据,开始入住小区。2014年5月,小区物业以被上诉人荣腾公司的名义开始进行收取物业服务费。《绿苑豪庭项目物业服务管理出让协议书》签订之前或之后,泓德房地产开发公司及其下属企业泓远物业均没有履行通知上诉人的义务。严重违反了《合同法》中合同转让必须符合法律所规定的条﻿件和要求才能生效,必须符合法律所规定的转让程序。违反法律、行政法规的强制性规定,应确认无效。作为《绿苑豪庭项目物业服务管理出让协议书》的受让方隆升建筑安装公司,明知道签订《前期物业管理合同》的双方为原告及泓远物业公司,没有告知上诉人《前期物业管理合同》已经出﻿让以及绿苑豪庭物业服务企业的真实情况,并以此征求上诉人的同意,也没有与上诉人商定继续履行或重新签订《前期物业管理合同》严重违反《合同法》第五十二条以及第四十二条的规定。二、一审判决认定基本事实不清,没有查清被上诉人是否具有为上诉人履行合法物业服务权力,就以接受事实服务为由,判定上诉人承担全部物业服务费用,完全忽略了上诉人在接受事实物业服务中的合法保障。在本案中,被上诉人荣腾公司的资质问题直接影响到与上诉人《前期物业服务合同》有没有法律效力的问﻿题,是不能简单的回避了之的。被上诉人荣腾公司提供的只是2014年12月10日才取得允许从事物业服务资质证明。根据《物业管理条例》中具有相应资质的物业服务企业才能进行物业服务的规定,在2012年8月25日至2014年12月10期间,隆升建筑安装公司为上诉人提供的物业服务就是非法、无效的。不能因为之后取得了相应的资质就将之前的违法经营形为合法化。依据《物业管理条例》相关规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处以5万元以上20万元以下的罚款,给业主造成损失的,承担赔偿责任。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,《绿苑豪庭项目物业服务管理出让协议书》免除了物业服务企业的责任,因不符合国家强制性法规和不能保证﻿《前期物业服务合同》上诉人的权益而应被确认无效。出让的《前期物业服务合同》也应因违反国家法律法规而自然终止。所以,即使荣腾物业在2014年12月10取得物业资质后,根据合同法律关系的相对性原理,被上诉人没有法律依据为上诉人提供物业服务,在小区业主委员会成立之前,共用设施的维护、保养费用必须建立在上诉人的同意后,才能由上诉人分担。本案中荣腾公司的服务存在严重瑕疵,应依照物业服务收费与服务水平相适应的原则,一审法院应在合法判决上诉人与被上诉人之间确实存在接受事实服务的基础上,大幅度减免上诉人的物业费,方能刹住物业服务界的不正之风。综上所述,上诉人认为,一审判决在审查证据、认定事实、审判程序上均存在错误,二审法院应当支持上诉人的上诉请求,依法改判或发回重审。被上诉人荣腾公司答辩称,上诉人智静接受并享受了被上诉人荣腾公司提供的物业服务,应当交纳相应的服务费用。被上诉人同意一审判决,请求二审法院公正裁决。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致,本院予以确认。本院认为,上诉人智静于2011年8月2日与内蒙古泓德房地产开发有限责任公司签订《包头市商品房买卖合同》,购买内蒙古泓德房地产开发有限责任公司开发的坐落于包头市青山区迎宾道东侧、莫尼路北侧泓德绿苑豪庭3-204建筑面积为111.56平方米普通住宅一套,并与内蒙古泓德房地产开发有限公司关联企业包头市泓远物业服务有限责任公司签订《前期物业服务合同》,但包头市泓远物业服务有限责任公司并未实际履行以上《前期物业服务合同》,因为内蒙古泓德房地产开发有限公司与内蒙古隆升建筑安装工程有限公司签订《绿苑豪庭项目物业服务管理出让协议书》,将以上物业服务转让给内蒙古隆升建筑安装工程有限公司,并允许内蒙古隆升建筑安装工程有限公司在注册成立物业公司前以其关联企业包头市泓远物业服务有限责任公司的名义从事物业管理。之后,内蒙古隆升建筑安装工程有限公司及其内蒙古隆升建筑安装工程有限公司包头建筑分公司以包头市泓远物业服务有限责任公司的名义在绿苑豪庭小区从事物业服务并收取第一年的物业服务费。被上诉人包头市荣腾物业服务有限公司于2013年5月2日注册成立后,绿苑豪庭小区的物业服务即转至包头市荣腾物业服务有限公司名下。对此,内蒙古泓德房地产开发有限公司及其关联企业包头市泓远物业服务有限责任公司、内蒙古隆升建筑安装工程有限公司及其内蒙古隆升建筑安装工程有限公司包头建筑分公司均不持异议,并同意以包头市荣腾物业服务有限公司的名义向绿苑豪庭小区的业主提供物业服务,收取物业服务费用,故2014及2015年度绿苑豪庭小区的物业服务由被上诉人荣腾公司提供完成,上诉人智静享受了相应的物业服务。被上诉人荣腾公司作为物业服务的实际履行者,于2014和2015年度为上诉人智静提供了物业服务,双方在上述两个年度形成了事实上的合同关系。上诉人智静实际享受了被上诉人荣腾公司提供的物业服务,应当支付相应的物业服务费,故被上诉人荣腾公司按照上诉人智静入住时约定的物业服务费“每平方米每月1.8元”主张权利,应予支持。上诉人智静提出“不接受被上诉人荣腾公司的物业服务”的上诉主张,可依据相关法律规定,另行主张。上诉人智静提出“被上诉人荣腾公司的服务存在严重瑕疵,应大幅度减免上诉人智静物业费”的上诉主张,未提供充分的证据证明,本院不予支持。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人智静负担。本判决为终审判决。审判长 吴 钢审判员 刘兴平审判员 魏晓燕二〇一六年七月四日书记员 邢海峰附:本判决所引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。