广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5615号上诉人(原审被告):黄鹂，住广州市番禺区。委托代理人：黎志昌（黄鹂配偶），住址同上。被上诉人(原审原告):广州市番禺区雅图物业管理有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：谭锡全，职务总经理。委托代理人：简贤德，该公司工作人员。上诉人黄鹂因物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2015)穗番法民三初字第446号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市番禺区雅图物业管理有限公司（以下简称雅图公司）是一家具有物业管理资质的企业。位于广州市番禺区沙湾镇汇景大道XXX号铺的登记权属人为黄鹂，建筑面积为79.8平方米，房屋用途为商铺，房地产权证发证日期为2003年5月15日。2000年12月18日，广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（以下简称绿庭雅苑公司）作为甲方，雅图公司作为乙方，签订了《物业管理移交合约》，合约约定，甲方将位于市桥镇南岸汇景大道的“绿庭雅苑”的物业委托移交乙方实施物业管理；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位、共用设施设备等的维修、养护和管理，公共环境（包括公共场地、房屋建筑共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通、车辆行驶和停泊管理，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作；乙方按国家政策、法规订立的收取业主的每月管理费；从2000年12月18日起由甲方移交给乙方实施物业管理。2002年11月20日，雅图公司作为甲方，黄鹂作为乙方，签订《南郊绿庭雅苑物业管理服务协议》，其中约定，黄鹂同意雅图公司作为涉讼小区的物业管理者；雅图公司的职责包括维护小区内公共地方设备设施，保持小区内公共地方的环境卫生，负责小区所有园林绿化的维护和管理，协助有关部门做好小区的日常治安防范工作，必要时请当地公安部门指导并安排保安人员负责日常巡逻值班，最大限度维护业主的生命、财产安全等；业主应按规定缴交物业管理服务费、物业管理维修基金等费用；明白并承诺业主及非业主使用人于管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系等。2002年11月30日，雅图公司与黄鹂签订《居住公约》，其中约定，交楼时各业主统一在委托银行开设一账户存折，业主每月十日前在自己账户上存有足够的存款，由银行自动划缴管理费、分摊费、车库管理费等；分摊费是楼梯、走廊、公共设施、及路灯的公共用水、电，按每户每月10元（若实际相差大时再作相应调整）分摊交纳；交楼后，各业主单元不论是否空置，均需负责缴交管理费及其他应缴费用；各业主、住户在规定时限内未缴清应缴的费用时，每逾期一天管理处收取应付款3‰的滞纳金；凡属2001年3月28日以后购房的业主，其管理费开始计算交纳时间为购房日的下个月10日。2010年9月8日，南郊绿庭雅苑第一届业主委员会出具《证明》，载明：南郊绿庭雅苑第一届业主委员会成立于2006年5月24日，成立至今暂未与雅图公司另行签订物业管理合同，对该公司在绿庭雅苑实施物业管理无异议，同意其按照“广东省经营服务性收费许可证第011337号”收费标准收费。2011年10月10日，南郊绿庭雅苑第二届业主委员会作为甲方、雅图公司作为乙方，就座落于广州市番禺区汇景大道60号绿庭雅苑小区的物业管理签订《绿庭雅苑物业管理服务合同》，约定甲方将涉讼小区委托给乙方进行物业管理。委托管理事项包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放秩序管理；公用秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，物业服务费具体标准如下：商业物业（商铺）每月的管理费为1元/平方米，另收公共水电分摊费10元/户。物业管理收费可根据业主大会决议进行调整。业主约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主与承租人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；物业发生产权或租赁权转移时，业主或承租人应当洁清物业服务费用。乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方返还。合同期限自2011年10月1日起至2013年10月1日止。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。2012年7月1日，广州市番禺区桥南街陇枕社区居委会出具《证明》，载明涉讼小区至今由雅图公司负责物业管理服务。因黄鹂欠缴物业管理费，雅图公司分别委托广东华誉律师事务所律师于2009年5月20日、2011年6月16日及广东领烨律师事务所律师于2012年5月9日、2013年7月25日向黄鹂邮寄《律师函》，催收拖欠的物业服务费及滞纳金。黄鹂确认收到广东华誉律师事务所律师于2011年6月16日发出的律师函，称2009年只收到雅图公司的电话，其余的三份律师函均未收到。雅图公司于2015年4月29日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、黄鹂缴交拖欠雅图公司的物业管理费7363.6元，滞纳金1895.4元，共人民币9259元；2、本案受理费由黄鹂承担。原审庭审中，雅图公司称其于2000年12月18日开始对涉诉小区进行物业管理，并称涉讼小区业主委员会在《绿庭雅苑物业管理服务合同》合同期限届满后并未作出选聘或者续聘决定，涉讼小区至今仍由其提供物业服务，并按《绿庭雅苑物业管理服务合同》约定的标准收取物业管理费，即每月的管理费为79.8元（79.8平方米×1元/平方米/月），另加收公共水电分摊费10元/月，合共89.8元。雅图公司另提供了广州市番禺区物价局下发的《关于绿庭雅苑管理费的批复》《关于绿庭雅苑物业管理费的补充通知》及《广东省经营服务性收费许可证（副本）》用以证明其一直按上述收费标准收取管理费。其中《广东省经营服务性收费许可证（副本）》（编号：第011337号）载明：商铺管理费为1元/平方米/月，公共水电分摊费按10元/户/月收取。而黄鹂从2008年5月起已欠缴管理费，至2015年2月共拖欠了82个月的物业服务费合共7363.6元（89.8元/月×82个月）。另据《居住公约》的约定，业主应在每月十日前缴交管理费，逾期则每天收取应付款3‰的滞纳金，雅图公司现自行调整滞纳金的计算标准，主张对于黄鹂欠缴的管理费，从次月10日起，每日按欠缴金额的1‰计算滞纳金至2015年2月28日为1895.4元。黄鹂就雅图公司对涉讼小区进行管理的事实予以确认，但就其欠缴管理费的时间有异议，主张涉讼物业2008年5月至2011年5月的管理费已由承租人詹香港缴交，但并未提供证据予以证实。同时黄鹂主张《物业管理移交合约》未附四至图，不能证明雅图公司的服务范围包含涉讼物业，而《绿庭雅苑物业管理服务合同》的合同期限已届满且其上的业委会公章不规范。黄鹂另称《南郊绿庭雅苑物业管理服务协议》及《居住公约》上的签名均不是其本人的亲笔签名。为证明涉讼物业不在雅图公司的物业服务范围内，黄鹂提供了房地产分户图予以证明。雅图公司确认房地产分户图的真实性，认为该分户图恰恰证明涉讼物业在其物业服务范围内。为证明《南郊绿庭雅苑物业管理服务协议》及《居住公约》上的签名并非其本人亲笔所签，黄鹂提供了EMS国内特快专递邮件详情单、挂号信收据、《居住公约》《南郊绿庭雅苑物业管理服务协议》予以证明，雅图公司对上述证据的证明内容不予确认，主张若黄鹂否认《居住公约》及《南郊绿庭雅苑物业管理服务协议》上签名的真实性，可自行申请笔迹鉴定。经原审法院询问，黄鹂拒绝就《南郊绿庭雅苑物业管理服务协议》及《居住公约》上的签名进行笔迹鉴定。黄鹂另对雅图公司的服务质量存在异议，主张雅图公司没有履行管理职责，服务不到位。为此，黄鹂提供了函件《关于对番禺区雅图物业管理有限公司的投诉》及4段视频予以证明。雅图公司对黄鹂提供的上述证据均不予确认，主张其已履行了物业管理职责，并提供了2014年部分保安楼层巡逻签到表及环境卫生检查记录予以证明其已履行了安保、保洁义务。黄鹂对雅图公司提供的上述证据亦不予确认，质疑为雅图公司后补制作。原审法院认为：雅图公司是具有物业服务资质的企业，其与绿庭雅苑公司签订的《物业管理移交合约》以及与南郊绿庭雅苑第二届业主委员会签订的《绿庭雅苑物业管理服务合同》均合法有效，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述两份合同对涉讼小区的业主具有约束力。根据上述两份合同约定及南郊绿庭雅苑第一届业主委员会、广州市番禺区桥南街陇枕社区居委会出具的证明，可以认定雅图公司自2000年起管理涉讼小区至今。另黄鹂亦就雅图公司一直对涉讼小区进行管理的事实予以确认，因此，原审法院对雅图公司主张的涉讼小区至今一直由其提供物业服务的主张予以采信，雅图公司与涉讼小区业主存在物业服务合同关系。黄鹂虽称涉讼物业不在雅图公司的管理范围内，但其提供的证据并不能证明其主张，且其自认已向雅图公司缴纳了涉讼物业2011年5月之前的管理费，可见其知悉涉讼物业由雅图公司进行管理，因此，对黄鹂所称涉讼物业不在雅图公司的物业服务范围内的主张，原审法院不予采信。雅图公司主张黄鹂欠缴自2008年5月至2015年2月的物业服务费，黄鹂虽辩称2008年5月至2011年5月的管理费已缴纳，但未提供证据予以证实。黄鹂另对雅图公司的服务质量存在异议，主张雅图公司没有履行管理职责，服务不到位，但其提交的证据并不足以证明其主张。且由于物业服务是一个动态的长期的过程，物业服务合同本身具有长期性和综合性的特性，由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等，物业使用人不能因某项服务的瑕疵而否定物业管理公司所有的服务。因此对黄鹂的上述抗辩意见，原审法院不予采纳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”现黄鹂未举证证明其已履行了支付物业管理费的义务，故其应向雅图公司支付2008年5月至2015年2月的物业服务费。就物业服务费的收费标准，雅图公司主张涉讼物业2008年5月至2015年2月的物业管理费为89.8元/月，该收费标准符合《广东省经营服务性收费许可证（副本）》的规定及《绿庭雅苑物业管理服务合同》的约定，且南郊绿庭雅苑第一届业主委员会亦确认其同意雅图公司按上述收费标准收费，故就该收费标准原审法院予以采信。因此，黄鹂应向雅图公司支付2008年5月至2015年2月的物业服务费7363.6元（89.8元/月×88个月）。就雅图公司所主张的滞纳金问题。《绿庭雅苑物业管理服务合同》约定了业主应在每月的10日前交纳当月的管理费，而黄鹂与雅图公司签订的《居住公约》中对滞纳金进行了约定，“业主每月在十日前在自已账户上存有足够的存款，由银行自动划缴管理费、分摊费、车库管理费”，“各业主、住户在规定时限内未缴清应缴的费用时，每逾期一天管理处收取应付款3‰的滞纳金”。现雅图公司主张每月管理费的滞纳金自次月11日起，每日按欠缴金额的1‰计算至2015年2月28日止，为其对自身权利的自行处分，原审法院予以准许。根据调整后的计算标准，黄鹂应向雅图公司支付的滞纳金远高于雅图公司主张的1895.4元，现雅图公司只主张1895.4元，亦是其自行处分诉讼权利的行为，原审法院亦予以准许。黄鹂虽主张《南郊绿庭雅苑物业管理服务协议》及《居住公约》上的签名并非其亲笔所签，但拒绝进行笔迹鉴定，应承担举证不能的不利后果。故对雅图公司要求黄鹂支付滞纳金1895.4元的诉请，原审法院予以支持。原审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年7月13日作出判决：一、黄鹂应于判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺区雅图物业管理有限公司支付2008年5月至2015年2月的物业服务费7363.6元及滞纳金1895.4元，合共9259元；二、驳回广州市番禺区雅图物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费25元，由黄鹂负担。判后，上诉人黄鹂不服原审判决，向本院提起上诉称：1、黄鹂的房产处于绿庭雅苑外围，不在小区内，离绿庭雅苑大门口200多米，从不经大门口进出。按约定，雅图公司对小区外的商铺没有进行管理，不能收取物业管理费。2、雅图公司提供的证据均有问题。其与开发商签订的协议没有四至范围，第一届业委会和栊枕居委会的证明没有确定对小区外围商铺进行管理，其与第二届业委会签订的协议上业委会盖的章并非公章，物价局下发的通知规定试行一年，《广东省经营服务性收费许可证（副本）》只有复印件。因此，雅图公司无权收取黄鹂物业管理费。请求法院判令：1、撤销原判，驳回雅图公司全部诉讼请求；2、本案一、二审受理费由雅图公司负担。被上诉人雅图公司答辩称：1、雅图公司提供的物业服务是多项综合服务，黄鹂已享受了物业服务。2、黄鹂的商铺不属于外围，属于小区范围内，是不可分割的，黄鹂的商铺只是门口对外。如果业主或住户反映漏水或者丢垃圾等等的问题，雅图公司均有积极与业主沟通解决。3、黄鹂认为雅图公司提交的证据有问题，可以向相关政府部门核查，雅图公司是合法收费的。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，黄鹂确认其所有的商铺是向开发商绿庭雅苑公司购买，属于绿庭雅苑小区，商铺门口向外。本院认为：雅图公司以黄鹂欠缴物业管理费为由提起本案诉讼，要求黄鹂支付欠缴费用及滞纳金。黄鹂以涉案商铺位于小区外围及雅图公司无提供物业管理服务为由提出抗辩。本案二审的争议焦点为黄鹂应否向雅图公司支付物业管理费。本院分析如下：《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。故涉案小区的开发商及业主委员会分别与雅图公司签订的物业服务合同，对作为业主的黄鹂具有约束力。另黄鹂与雅图公司签订了《南郊绿庭雅苑物业管理服务协议》及《居住公约》，黄鹂亦应按协议的内容履行义务。结合上述物业服务合同、《居住公约》的约定及涉案小区第一届业委会出具的《证明》、雅图公司提供的《广东省经营服务性收费许可证（副本）》可知，涉案小区商铺包含涉案时间段在内期间物业服务费的标准为1元/月，另加公共分摊费用为10元/月，则黄鹂在涉案时间段理应按该标准支付物业服务费。黄鹂未支付物业服务费的行为已构成违约，应按照《居住公约》约定承担支付违约金的违约责任。原审法院据此判决黄鹂支付物业服务费及违约金，并无不妥，本院予以维持。关于黄鹂主张涉案商铺处于绿庭雅苑外围不在小区内，雅图公司没有进行管理不能收取物业管理费的问题。根据查明的事实，黄鹂自认涉案商铺是向绿庭雅苑的开发商绿庭雅苑公司购买的、属于绿庭雅苑小区，故虽涉案商铺门口向外，但商铺并不因此脱离绿庭雅苑小区。结合前述签订协议的约定及当事人的陈述，可认定黄鹂一直对雅图公司就包括涉案商铺在内的涉案房屋进行管理的事实是知情并且同意的，且黄鹂提供的证据不足以证明雅图公司没有提供物业服务。因此，黄鹂主张雅图公司没有对涉案商铺进行管理，缺乏事实及法律依据，本院对其主张不予采信。黄鹂的其它上诉理由因无证据予以证实，且并不影响本案处理结果，本院对黄鹂的其它上诉主张不予采纳。综上所述，上诉人黄鹂的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄鹂负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  谭碧婷代理审判员  曹佑平二〇一六年二月一日书 记 员  张 利