云南省梁河县人民法院民 事 判 决 书(2016)云3122民初1577号原告：瑞丽市博彦物业服务有限公司。住所地：云南省德宏州瑞丽市合作区瑞江路百合巷。法定代表人：杨红梅，系该公司董事长。委托代理人：雷茜莹，云南虹源律师事务所律师。委托代理人：张春城，云南虹源律师事务所实习律师。被告：孙乾应，男，1975年2月18日生，汉族，住贵州省六枝特区，现住云南省梁河县。原告瑞丽市博彦物业服务有限公司（以下简称博彦物业公司）与被告孙乾应物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月25日受理后，依法适用简易程序，实行独任审理，与（2016）云3122民初1576号案件合并，于2016年5月27日公开开庭进行了审理。原告博彦物业公司的委托代理人雷茜莹、张春城，被告孙乾应到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博彦物业公司诉称，2012年10月9日，原告下属梁河分公司与“梁河县金塔温泉旅游小镇”的建设单位保山康丰房地产开发有限责任公司梁河县分公司（以下简称保山康丰房地产梁河分公司）签订《金塔温泉旅游小镇前期物业服务合同》，约定：由原告为该小区提供物业管理服务，期限为5年，自2012年10月31日起至2017年10月30日。被告系金塔温泉旅游小镇的业主。在2012年12月接房期间，被告于原告下属梁河分公司签订了《金塔温泉旅游小镇前期物业服务合同》，确认了双方物业服务合同关系。原告按合同约定为小区提供物业管理服务，被告只交纳了截止2013年10月31日的物业服务费用。自2013年11月起原告多次发出通知，要求被告在12月1日前交付当年的物业服务费用。而被告一直找种种理由推脱。截止2016年4月15日，被告除拖欠2013年11月1日至2015年11月1日物业服务费4439元外，同时还未交纳2015年11月1日至2016年11月1日的物业服务费用2220元，两项合计6659元。被告作为业主，不按时交纳物业服务费已构成违约。现原告诉至人民法院，请求：1、判令被告向原告支付物业费6659元；2、判令被告向原告支付逾期滞纳金6658.5元；3、本案诉讼费由被告承担。被告孙乾应当庭答辩称，1、物业费确实只交了一年，即交纳了2012年11月10日至2013年11月10日的物业费。但被告不交纳物业费并非原告所说的找各种理由推脱，而是事出有因。根据《物业管理条例》第三十六条规定，物业应按照合同约定提供相应的服务。第四十一条规定：物业服务费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应。但是被告在足额交纳物业费的第一年内，并没有享受到原告提供的所谓“星级服务”。首先，根据前期物业合同规定，生活垃圾清运费，住宅按每户每月10元收取，商铺每户每月按15元收取，被告曾提出异议，商铺在空置情况下是不产生垃圾的，不应收取垃圾费。但原告硬是按此标准收取垃圾费。其次，根据前期物业服务合同第二章第3条规定及第五章第3条规定，小区应设置垃圾桶，每日清运；公共路面每日清扫；定期疏通公共雨水污水管。但原告此方面做的严重不足，若大的小区只设置了两处垃圾桶，且有一个已损坏了也不更换，远远满足不了垃圾的堆放。垃圾随时堆的满地，污水淌一地，恶臭难闻。雨水天的路面积水也未及时清扫，堆积部分长出青苔，给业主出行带来不便，给老人小孩的安全埋下隐患。2、原告在部分路灯及消防栓毁坏的情况下也视而不见，不予维护修理。3、原告未尽到代表小区业主处理好对外关系和协调配套服务事宜的义务。接房时，多个业主的房屋出现了不同情况的墙体发霉及开裂现象，业主们曾多次反映，请求原告向开发商传达业主的意见，但至今未果。4、物业公司聘用的保安人员随时不在岗，未对出入小区的人员进行询问及登记，未尽到安保职责。5、业主有权监督物业合同义务的履行，对于原告未达到约定的管理服务目标，业主有权要求物业公司限期整改，并有权暂时拒绝交纳物业费。对于被告反映的情况，物业公司态度生硬，并不重视，拒不理睬。被告家二楼水管破裂冒水，家中家具均被水淹没，物业推脱不是他们的责任，没有给予处理。33-8号业主的房屋水管漏水流向被告家，导致被告种植的花草部分死亡，遭受经济损失上万。且物业公司在没有告知所有业主的情况下，安装了一个基站塔，业主询问，物业公司亦表示不知情。被告家中于2016年5月7、8日因电路问题停电，被告曾找到物业要求拿钥匙查看总闸，被告的员工态度生硬，以忙下班为由推脱。综上，被告拒绝交纳物业服务费系因原告违反物业合同约定，提供的管理服务未达标引起的，被告系在维护自身的合法权益，因此，其物业费应当少交50%，滞纳金不应当承担。望人民法院查明事实，支持被告的请求事项。经审理查明：被告孙乾应系梁河县金塔温泉旅游小镇房屋的业主，该房屋的建筑面积为266.59平方米。2012年10月9，原告博彦物业公司（乙方）根据与保山康丰房地产开发有限公司梁河分公司（甲方，以下简称康丰房地产公司）签订的《金塔温泉旅游小镇前期物业服务合同》，自2012年10月31日起至2017年10月30日期间为金塔温泉旅游小镇提供前期物业管理服务。该合同第六章第二十二条约定：“物业管理服务费：1、本物业（住宅、商铺）的管理服务费乙方按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取；因甲方在2012年10月31日至2014年10月30日期间内进行财务补贴（详见第5点），在此期间内乙方按建筑面积每月每平方米0.6元收取。”同时，该条第4项约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下条款处理：（1）从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交纳滞纳金；（2）逾期60天以上的，乙方有权向当地人民法院起诉该业主或物业使用人。”2012年11月10日，被告孙乾应在接房时，与原告博彦物业公司签订了《金塔温泉旅游小镇前期物业服务合同》，该合同内容与原告同保山康丰房地产公司所签前期物业服务合同在委托管理服务事项、双方权利义务、管理服务质量物业管理服务费用等方面的内容基本一致。此合同第六章第六条约定：“小区综合管理服务收费按以下标准收取：1、小区商住楼按每月每平方米0.8元标准收取（实收0.6元/㎡·月，地产补贴0.2元/·月【二年】）其服务内容及收费标准见附表；2、综合管理服务费的交纳，均按一年为期收取。”同时，该合同第六章第八条还约定：“生活垃圾清运费，按梁政复【2009】73号文件标准，住宅每户每月按10元标准收取，商铺每户每月按15元标准收取。”在双方签订前期物业合同后，被告孙乾应交纳了2012年11月1日至2013年10月31日期间的物业服务费用。但自2013年11月1日起至2015年10月31日间、2015年11月1日至2016年10月31日间的物业服务费用，经原告多次催要，被告至今未交纳。另查明，原告所主张的每年应交物业费用中，含每年物业费及300元生活垃圾清运费。原告主张的2013年11月1日至2015年10月31日期间物业服务费4439元中包含生活垃圾清运费600元；2015年11月1日至2016年10月31日期间物业费2220元中包含生活垃圾清运费300元。该费用收费主体为梁河县住建局，原告在本案中向业主收取该费用系代收代交行为。上述事实，有原告提交并经被告质证无异议的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、金塔温泉旅游小镇前期物业服务合同、工资花名册、金塔温泉小镇收入明细表及当事人庭审陈述等证据在卷证实。庭审中，被告孙乾应逾期提交照片8张，欲证实隔壁业主的房子漏水到被告家的房屋中，导致其种植的花草受到损失；装修施工费收据一份。欲证实其在装修房屋期间向物业交纳了1000元押金，物业承诺装修结束后退还，但至今仍未退还。经审查，因被告逾期提交的上述证据与本案所审理的物业合同纠纷无关，对上述证据，本院不予采纳。本院认为，原告博彦物业公司与保山康丰房地产开发有限公司梁河分公司签订的前期物业服务合同及与被告签订的前期物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告孙乾应作为梁河金塔温泉旅游小镇小区的业主，理应遵守合同约定，按时、足额交纳物业服务费。故对原告主张被告支付2013年11月1日起至2015年10月31日间的物业费用及2015年11月1日至2016年10月31日期间物业服务费的请求，其合理部分，本院予以支持。对于原告主张的2013年11月1日至2015年10月31日间及2015年11月1日至2016年10月31日间物业费的请求。根据前期物业服务合同约定，物业费自2012年10月31日至2014年10月30日的期间内为每月每平方米0.6元，而自2014年10月31日起之后的物业费应当为每月每平方米0.8元。在本案中，原告仍以每月每平方米0.6元的价格主张物业服务费，系其在法律允许的范围内自行处分其民事权利，不违反法律的规定，本院予以支持。故被告自2013年11月1日至2015年10月31日间的物业服务费应为3838.90元（0.6元/平方米/月×266.59平方米×24个月，四舍五入，保留小数点后两位），原告以3839元主张权利，超出了被告应承担物业费用的数额，应当予以调整，对超出部分，本院不予支持；2015年11月1日至2016年10月31日间物业服务费应为1919.45元（0.6元/平方米/月×266.59平方米×12个月，四舍五入，保留小数点后两位），原告以1920元主张权利，超出了被告应承担物业费用的数额，应当予以调整，对超出部分，本院不予支持。综上，被告应交纳的物业服务费用合计5758.35元（3838.90元+1919.45元）。对原告主张由被告承担逾期交纳物业服务费用滞纳金6659元的请求。经查，另案中，该小区其他业主反映原告在提供物业管理服务过程中，存在公用部位、公用设备损坏未修补、安全保卫不到位、垃圾清理不及时等不完善之处。根据本院同期审理的该小区其他物业服务合同纠纷中业主提交的照片等证据，可以证明原告在物业管理服务方面存在一定瑕疵，且原告与被告于2012年11月10日所签订的前期物业服务合同中亦无关于滞纳金的约定，故对该主张，本院不予支持。另对于原告主张的生活垃圾清运费住宅每月每户10元，一年为120元；商铺每月每户15元，一年180元，三年共计900元的主张。经本院核实，该费用的收费主体为梁河县住建局，本案原告对该费用的收取系代收代交行为。因原告在本案中并未提交相应的证据对该费用的实际交纳情况予以证实，对该主张，本院亦不予支持。对被告孙乾应主张其家中二楼冒水，家具遭淹没受损及33-8号业主的水管漏水到被告家中致其种植在家里的花草损失，因其并未提供证据证明上述事实系原告未履行物业服务合同或系原告的侵权行为所致，故对其主张只应交纳50%物业服务的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙乾应向原告瑞丽市博彦物业服务有限公司支付2013年11月1日至2015年10月31日期间的物业服务费人民币3838.90元；支付2015年11月1日至2016年10月31日间物业服务费人民币1919.45元，合计5758.35元。限于本判决生效之日起十五日内一次付清；二、驳回原告瑞丽市博彦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132元，减半收取66元，由原告瑞丽市博彦物业服务有限公司承担38元，被告孙乾应承担28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。若本判决生效后，负有义务的当事人不在履行期限内自觉履行本判决确定的义务，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年的期间内向本院申请强制执行。审判员  任保坤二〇一六年七月二十一日书记员  龚晶晶