北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第07879号原告王大千，男，1982年1月11日出生。委托代理人赵红革，北京泽盈律师事务所律师。委托代理人王蓉，北京泽盈律师事务所律师。被告北京佳和美摄影服务部，经营场所本市东城区地安门东大街91号。委托代理人林泰斌，北京昊庭律师事务所律师。被告李淑贞（北京佳和美摄影服务部经营者），女，1951年1月14日出生，个体工商户。被告张振洲，男，1953年4月26日出生。被告张磊，男，1981年3月4日出生。四被告委托代理人林宏，北京昊庭律师事务所律师。第三人北京市基督教三自爱国运动委员会，住所地本市东城区东单北大街21号。法定代表人蔡葵，主席。委托代理人达锋涛，北京市亿达律师事务所律师。第三人北京仟和物业管理有限公司，住所地本市朝阳区酒仙桥中路26号2号楼9层101027号。法定代表人曹品华。原告王大千与被告北京佳和美摄影服务部返还原物纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理。依法组成合议庭，追加李淑贞、张振洲、张磊为本案共同被告，追加北京市基督教三自爱国运动委员会、北京仟和物业管理有限公司为本案第三人，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王大千的委托代理人赵红革，被告张振洲及四被告委托代理人林宏，第三人北京市基督教三自爱国运动委员会委托代理人达锋涛到庭参加了诉讼，第三人北京仟和物业管理有限公司经本院合法传唤，未申明理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告王大千诉称：原告系北京市东城区×××大街××号×幢等×幢房屋的所有权人。被告李淑贞、张振洲、张磊使用东城区×××大街××号×幢西数第二间房屋（以下简称涉诉房屋）开设北京佳和美摄影服务部进行商业经营，原告要求被告腾空房屋，双方协商不成。故原告诉至法院，请求判令四被告将北京市东城区×××大街××号×幢西数第二间房屋腾空返还原告；被告承担本案诉讼费。被告北京佳和美摄影服务部、李淑贞、张振洲、张磊辩称：被告李淑贞系北京佳和美摄影服务部经营者。李淑贞与张振洲系夫妻关系，张磊系二人之子。张振洲原系东城区×××大街××号×幢西数第二间房屋承租人，张磊系涉诉房屋现承租人。涉诉房屋自1992年8月28日开始，一直由张振洲和张磊作为商业用房承租至今。涉诉房屋原系吴志私人所有，后吴志将涉诉房屋捐赠给基督教三自爱国运动委员会。后涉诉房屋被收归公有，由北京市东城区交道口房管所进行管理。被告张振洲自交道口房管所处承租了涉诉房屋。后涉诉房屋变更为北京市基督教三自爱国运动委员会所有。涉诉房屋的承租人也变更为张磊。2011年9月27日，经鉴定机构鉴定，涉诉房屋应当进行翻建。2013年8月7日，李淑贞代承租人张磊与北京市基督教三自爱国运动委员会签订《2013年度房屋修缮工程协议书》。该协议约定，房屋修缮工程竣工后，产权仍为北京市基督教三自爱国运动委员会所有，并延续原房屋租赁管理办法，交付使用人使用。2014年2月25日，北京市宗教事务局、北京市基督教三自爱国运动委员会、东城区人民政府向承租人张磊承诺，涉诉房屋继续由张磊承租，享有与原租赁同等待遇，且政府保证居民在此房屋的合法居住权不受侵害。2014年3月27日，涉诉房屋修缮完毕，张振洲领取涉诉房屋钥匙。综上，被告认为涉诉房屋的争议属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院主管，法院应驳回原告的诉讼请求。此外，李淑贞1951年出生在涉诉房屋，从未离开涉诉房屋。李淑贞与张振洲结婚后，一直在涉诉房屋居住。张磊在涉诉房屋出生。原告提供的所有权证中显示，原告取得产权登记的时间为2012年9月14日，但李淑贞代承租人张磊与北京市基督教三自爱国运动委员会签订《2013年度房屋修缮工程协议书》时间为2013年8月7日，北京市基督教三自爱国运动委员会没有告知被告其将涉诉房屋出卖给了原告，影响了被告的优先购买权。北京市基督教三自爱国运动委员会与原告的产权交易是无效的，涉诉房屋应继续由被告承租使用。综上，被告北京佳和美摄影服务部、李淑贞、张振洲、张磊不同意原告的诉讼请求。第三人北京市基督教三自爱国运动委员会述称：涉诉房屋现在已经属于原告所有，被告是否符合腾退条件由法院依法审查。第三人北京仟和物业管理有限公司未到庭应诉。经审理查明：被告李淑贞与张振洲系夫妻关系，二人于1980年5月3日结婚，被告张磊系二人之子。位于北京市东城区×××大街××号（旧房号为北京市东城区×××号旁门）×幢等×幢房屋13间（建筑面积134.3平方米）原系第三人北京市基督教三自爱国运动委员会房屋，后被收为公有。1992年8月28日，张振洲与北京市东城区房地产管理局交道口管理所签订《协议书》，约定张振洲承租北京市东城区房地产管理局交道口管理所×××大街××号公房2间，张振洲申请利用所承租的南房1间开业，北京市东城区房地产管理局交道口管理所表示同意。1999年9月，张振洲与北京市东城区房屋土地管理局交道口管理所签订《北京市工商业用房租赁合同》，约定张振洲承租东城区×××大街××号房屋1间，建筑面积11.9平方米，合同年限自1999年9月1日至2002年8月31日。2001年，李淑贞、张振洲在涉诉房屋上开办北京佳和美摄影服务部，照主为李淑贞。李淑贞使用涉诉房屋进行经营至今。2001年，×××大街××号房屋产权带户发还北京市基督教三自爱国运动委员会。2003年3月，北京市东城区房地经营管理中心与北京市基督教三自爱国运动委员会签订《房屋管理交接书》。该交接书约定，北京市东城区房地经营管理中心于2002年1月1日撤管包括×××大街××号在内房产，北京市基督教三自爱国运动委员会从2002年1月1日起接管。接管方必须与承租人按北京市有关文件规定建立租赁关系，重新签订租赁合同。2003年，北京市基督教三自爱国运动委员会重新取得×××大街××号×幢等×幢房屋所有权。产权发还后，北京市基督教三自爱国运动委员会委托第三人北京仟和物业管理有限公司对×××大街××号房屋进行管理。2007年9月19日，北京市基督教三自爱国运动委员会与案外人齐进签订《房产置换协议书》。该协议书约定，北京市基督教三自爱国运动委员会同意以其名下北京市东城区×××大街××号平房13间与齐进名下北京市××县×××号楼房一栋进行产权置换。北京市基督教三自爱国运动委员会房屋为砖木结构，1949年以前建成，带租户；齐进房屋为混合结构，独幢有装修，无租户。齐进作为房屋受让方，有权决定受让房屋的产权人写在自己名下或由乙方指定的权利人名下。2008年4月28日，齐进向北京市基督教三自爱国运动委员会发出声明，将北京市东城区×××大街××号房屋所有权人指定为王大千。2011年5月23日，北京市宗教事务局批准同意北京市基督教三自爱国运动委员会转让位于北京市东城区×××大街××号房产，以置换××县×××号楼房产。2011年12月7日，北京市基督教三自爱国运动委员会（出卖人）与王大千（买受人）签订《存量房屋买卖合同》。该合同约定，王大千购买北京市基督教三自爱国运动委员会坐落于东城区×××大街××号×幢×层、×幢×层、×幢×层、×幢×层、×幢×层的平房，建筑面积共134.3平方米。该房屋租赁情况为出卖人未将该房屋出租。2012年9月14日，王大千取得×××大街××号×幢等×幢房屋所有权。2013年1月12日，王大千（甲方）与北京市基督教三自爱国运动委员会（乙方）签订《房屋委托代管协议书》。该协议约定，甲方委托乙方对北京市东城区×××大街××号房屋进行日常管理，委托期限自2013年1月1日至2014年12月31日止。乙方代甲方对房屋进行管理，代管期间继续履行与原住户租赁协议，并收取房租。2013年8月7日，李淑贞代张磊（承租人、乙方）与北京市基督教三自爱国运动委员会（房屋所有人、甲方）、北京远东工程项目管理有限公司（代建单位、甲方）签订《二零一三年度房屋修缮工程协议书》，约定房屋修缮前坐落位置为×××大街××号，房屋方向为北，房号3，间数1间。房屋修缮内容为原拆原建，不小于丈量面积，保证原净高。塑钢门窗、水泥地面、吊石膏板顶棚、四白落地，门脸房前装修自行拆除安装，院内改造下水。修缮工期为120天内完工。乙方在房屋大修期间自行解决周转房问题，并按时交纳房租，不得拖欠。房屋修缮工程竣工后，产权仍为北京市基督教三自爱国运动委员会所有，并延续原房屋租赁管理办法，交付使用人使用。协议书签订后，李淑贞、张振洲、张磊搬出涉诉房屋。2014年2月25日，北京市宗教局、北京市基督教三自爱国运动委员会、东城区人民政府出具《承诺书》，承诺在居民与北京市基督教三自爱国运动委员会就房屋产权过户给第三方未达成共识的情况下，不变更居民与北京市基督教三自爱国运动委员会原有房屋租赁关系，居民享有与原租赁同等待遇，且政府保证居民在此房屋的合法居住权不受侵害。2月28日前，继续进行该处房屋的解危排险工程。4月30日前完成工程，居民即可回迁。居民周转补助期自2013年11月至居民回迁时止，每户每月按3000元给予补助，由北京市基督教三自爱国运动委员会支付。2014年3月27日，张振洲领取涉诉房屋钥匙。经本院现场勘验，原告要求被告腾退的房屋为北京市东城区×××大街××号×幢西数第二间房屋，该房屋内有北京佳和美摄影服务部经营用品及张振洲、李淑贞、张磊个人物品，该房屋为独立一间房屋。庭审中，关于被告如何入住涉诉房屋及涉诉房屋居住使用情况，被告李淑贞、张振洲、张磊称涉诉房屋归交道口房管所管理时，张振洲与交道口房管所签订租赁合同，李淑贞、张振洲、张磊使用涉诉房屋至今。2013年8月，因涉诉房屋修缮，李淑贞、张振洲、张磊搬出涉诉房屋。2014年3月27日，被告自北京市基督教三自爱国运动委员会处领取涉诉房屋钥匙，并继续在涉诉房屋内经营。现涉诉房屋内有经营的物品，也有李淑贞、张振洲、张磊三人的物品。原告称涉诉房屋现经营北京佳和美摄影服务部，不清楚其他居住使用情况。关于涉诉房屋租赁情况，四被告称张振洲与北京仟和物业管理有限公司就涉诉房屋于2002年签订了《公有住宅租赁合同》，之后未更换合同。第三人北京市基督教三自爱国运动委员会称，2002年至2005年，北京仟和物业管理有限公司与张振洲、李淑贞签订租赁合同。2009年，北京市基督教三自爱国运动委员会委托北京仟和物业管理有限公司与张磊签订租赁合同，后未再签订书面的租赁合同。关于涉诉房屋的租金交纳情况，四被告称，其向北京仟和物业管理有限公司交纳租金至2012年年底。自2013年开始，北京仟和物业管理有限公司不收被告的租金，被告未再交纳租金。北京市基督教三自爱国运动委员会称，李淑贞、张磊、张振洲向其交纳租金至2012年底，之后未再向其交纳租金。关于北京市基督教三自爱国运动委员会是否就涉诉房屋向四被告发出过解除租赁合同的通知，北京市基督教三自爱国运动委员会称未向四被告发出过通知。关于2014年2月25日的《承诺书》，北京市基督教三自爱国运动委员会称，因2013年1月1日至2014年12月31日期间，原告委托北京市基督教三自爱国运动委员会对涉诉房屋进行管理，修缮房屋由北京市基督教三自爱国运动委员会负责，同时，因×××大街××号包括涉诉房屋在内的临街用房及后面的居住用房，考虑社会因素，才出具《承诺书》。《承诺书》针对的为居住用房，而非包括涉诉房屋在内的商业用房。四被告称，《承诺书》包括×××大街××号的所有房屋。上述事实，有当事人陈述，《协议书》，《工商业用房租赁合同》，房屋档案，《房产置换协议书》，《房屋委托代管协议书》，《二零一三年度房屋修缮工程协议书》，《承诺书》及勘验笔录等证据在案佐证。本院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据本案查明的事实，涉诉房屋发还产权前为被告张振洲承租的公房，张振洲、李淑贞使用涉诉房屋开设北京佳和美摄影服务部进行经营。北京市基督教三自爱国运动委员会重新取得涉诉房屋产权后，委托北京仟和物业管理有限公司分别与张振洲、李淑贞及张磊签订租赁协议，由被告继续使用涉诉房屋。虽然张振洲、李淑贞、张磊自2013年未向北京市基督教三自爱国运动委员会交付租金，但北京市基督教三自爱国运动委员会从未通知张振洲、李淑贞、张磊解除租赁合同。且结合《二零一三年度房屋修缮工程协议书》及《承诺书》，北京市基督教三自爱国运动委员会承诺不变更原有租赁关系。王大千自北京市基督教三自爱国运动委员会处购买涉诉房屋，不影响被告与北京市基督教三自爱国运动委员会的租赁关系。四被告依据租赁关系使用涉诉房屋，有合法依据。故原告要求四被告腾退涉诉房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：驳回原告王大千的诉讼请求。案件受理费70元，由原告王大千负担（已交纳）。公告费300元，由原告王大千负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  敖文燕代理审判员  杨 莹人民陪审员  张和平二〇一六年二月二十九日书 记 员  王 威