山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）鲁02民终1001号上诉人（原审被告）薛明波。委托代理人薛芹。被上诉人（原审原告）青岛森隆物业管理有限公司。法定代表人管成臣，总经理。委托代理人高松，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。委托代理人唐宇，山东诚功（黄岛）律师事务所实习律师。上诉人薛明波因与被上诉人青岛森隆物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第9703号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。青岛森隆物业管理有限公司在原审中诉称，2010年6月30日，青岛森隆物业管理有限公司与薛明波签订了《前期物业服务合同》，该合同约定由青岛森隆物业管理有限公司为锦都家园小区提供物业服务，锦都家园小区业主按照约定的收费标准支付物业服务费用。同时《前期物业服务合同》规定了如业主逾期交纳物业服务管理费等相关费用，将承担每日3‰的违约金。依据《物业管理服务合同》的约定以及《物业管理条例》等相关法律、法规规定，两薛明波享受物业服务同时，负有按时足额交纳物业服务管理费用的义务。自2013年2月至今薛明波共计拖欠物业服务费、车位费、违约金及代垫水费共计12260元。现青岛森隆物业管理有限公司诉至法院，请求法院判令薛明波给付青岛森隆物业管理有限公司物业服务费、车位费、违约金及代垫水费共计12260元，并承担诉讼费用。薛明波在原审中辩称，一是其并不存在无故不交纳物业费的问题，而是因为房屋质量及车位问题一直没有得到解决，水费未交是因为青岛森隆物业管理有限公司拒绝收取；二是青岛森隆物业管理有限公司公司服务期间服务质量未达到标准：楼道卫生差、消防通道灯不亮、楼道灯不亮、地下停车场灯不亮、地下停车场卫生差、水费收费较高、服务标准为三星级却按照四星级收费、楼上经常贴有小广告等诸多问题至今未得到解决；三是其房屋的卫生间一年漏水四次，每次维修都要请假，还要找保洁公司打扫卫生，青岛森隆物业管理有限公司应当赔偿其精神损失和误工费；四是青岛森隆物业管理有限公司员工行为不当给薛明波造成不良影响；五是其购买车位时的价格是正常车位的两倍，但现在青岛森隆物业管理有限公司又在其车位上新划出一个车位，与当时的设计图纸不符，另外，青岛森隆物业管理有限公司应当拿出与地下车位收费相符的服务标准，综上，请求法院对其应交的物业费进行减免。原审法院查明和认定的基本事实是：2009年7月25日，青岛城安房地产开发有限公司与薛明波签订《青岛市商品房预售合同》，购买青岛市黄岛区长江东路327号锦都家园小区3栋1单元1001室房屋，建筑面积为131.16平方米。2010年6月30日，青岛森隆物业管理有限公司（甲方）与薛明波（乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同第四条物业服务费用：“1、……高层住宅物业服务费按建筑面积1.20元/㎡/月标准收取……2、单元电梯运行费按建筑面积0.40元/㎡/月标准收取。3、停车位：车位管理费为60元/位/月。……4、物业服务费的交纳：乙方应在房屋交付日的同时预付3个月的物业服务费，以后按季度收取，每季度首月十五号前预付本季度的物业服务费、电梯运行费等有关费用。……”。第六条前期物业管理服务内容：“1、房屋共有部分、共用设施设备的日常维护和管理；2、小区共用设施设备的日常维护及运行；3、公共环境卫生保洁；4、公共绿地、园林花木、建筑小品等及其它设施的养护管理；5、公共秩序的维护；6、交通秩序的协调与车辆停放的管理；7、管理与建立相关档案。组织开展社区文化娱乐活动；8、为维护小区和全部业主的利益，甲方应该对业主和物业使用人违反临时管理规约的行为进行监督管理，并针对具体行为的情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施；9、对本小区内发生的违反相关行政管理法律法规的行为，甲方应当制止，并及时向有关行政管理部门报告；10、通知专业经营单位维修养护各自设备设施。11、按照有关部门的委托，并基于全体业主的利益，向业主和物业使用人代发代缴费用”。青岛森隆物业管理有限公司在合同上盖章，薛明波在合同上签字。2010年8月21日，薛明波与青岛城安房地产开发有限公司签订《车位协议书》，约定薛明波购买锦都家园77号车位，购买价格为70000元。青岛森隆物业管理有限公司提交物业代交水费发票一份，证明青岛森隆物业管理有限公司自2013年4月起至2015年6月代薛明波交水费402.6元。青岛森隆物业管理有限公司提交律师函一份，证明其向薛明波发律师函催交物业费的事实。薛明波提交照片一宗，证明青岛森隆物业管理有限公司未按照合同约定提供物业服务，并提交涉案房屋漏水造成其房屋地板损失的相关视频。原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。青岛森隆物业管理有限公司与薛明波之间签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效。合同双方当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。关于涉案房屋漏水及车位规划的问题，因均系薛明波与开发商之间关于房屋质量及车位规划等问题的纠纷，上述事由均不能作为薛明波不交物业服务费的抗辩理由。因此薛明波的该项抗辩事由，不予采信。关于薛明波辩称其并未享受到合同中约定的服务的问题，因薛明波提交的照片、视频等证据并不能证明青岛森隆物业管理有限公司未全面履行物业服务，因此薛明波的该抗辩理由不予采信。薛明波应当依据合同约定向青岛森隆物业管理有限公司缴纳物业服务费、电梯运行费、车位管理费及支付青岛森隆物业管理有限公司为其代垫的水费。关于违约金的问题。薛明波之所以未如期交纳物业费，是因为薛明波与青岛森隆物业管理有限公司协商房屋质量问题、车位问题未果及对于青岛森隆物业管理有限公司是否按照约定全面提供物业服务存在异议，而并非无故拒绝交纳，因此青岛森隆物业管理有限公司要求薛明波交纳违约金的主张，不予支持。综上，根据《前期物业服务合同》中的相关约定，薛明波应当支付青岛森隆物业管理有限公司住宅物业服务费4879元（自2013年2月16日至2015年9月15日：1.20元/㎡/月*131.16平方米*31），电梯运行费1626元（自2013年2月16日至2015年9月15日：0.40元/㎡/月*131.16平方米*31），车位管理费1920元（自2013年1月至2015年9月：60元/位/月*32），水费402.6元（自2013年4月至2015年6月）。综上，原审法院据此判决：一、薛明波于判决生效十日内支付青岛森隆物业管理有限公司自2013年2月16日起至2015年9月15日止的物业服务费4879元；二、薛明波于判决生效十日内支付青岛森隆物业管理有限公司自2013年2月16日起至2015年9月15日止的电梯运行费1626元；三、薛明波于判决生效十日内支付青岛森隆物业管理有限公司自2013年1月起至2015年9月止的车位管理费1920元；四、薛明波于判决生效十日内支付青岛森隆物业管理有限公司自2013年4月起至2015年6月止的水费402.6元；五、驳回青岛森隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费107元，减半收取53.5元，由青岛森隆物业管理有限公司负担13.5元，薛明波负担40元。宣判后，薛明波不服原审判决，上诉至本院。上诉人薛明波上诉称：薛明波认为一审判决认定事实不清，使用法律不当，请求依法改判。上诉人薛明波认为其不缴纳物业费是因为涉案房屋漏水严重，被上诉人青岛森隆物业管理有限公司修理多次仍然漏水，且被上诉人未尽到服务义务，要求上诉人薛明波缴纳物业费没有法律依据，故提起上诉，请求二审法院依法驳回被上诉人青岛森隆物业管理有限公司的诉讼请求。被上诉人青岛森隆物业管理有限公司答辩称：1、2010年6月30日，青岛森隆物业管理有限公司与薛明波签订了《前期物业服务合同》，该合同约定由青岛森隆物业管理有限公司为锦都家园小区提供物业服务，锦都家园小区业主按照约定的收费标准支付物业服务费用。同时《前期物业服务合同》规定了如业主逾期交纳物业服务管理费等相关费用，将承担每日3‰的违约金。依据《物业管理服务合同》的约定以及《物业管理条例》等相关法律、法规的规定，薛明波作为青岛开发区锦都家园小区业主在享受物业服务的同时，负有按时、足额交纳物业管理费用的义务。2、青岛森隆物业管理有限公司在上诉状中提到涉案房屋漏水严重，青岛森隆物业管理有限公司认为房屋质量存在问题系薛明波和青岛城安房地产开发有限公司之间的民事纠纷，和本案无关。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审查明事实一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，薛明波与青岛森隆物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律规定，依法应受到法律保护，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。青岛森隆物业管理有限公司为涉案小区实际提供了物业服务，薛明波作为该小区业主之一，应按照《前期物业服务合同》约定按时缴纳物业费，而薛明波拒绝交纳物业费。本院认为，作为业主，拒绝交纳物业费应当有正当的理由，而正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，薛明波提交的证据不足以证实青岛森隆物业管理有限公司不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，薛明波应当按约交纳物业费、电梯运行费、车位管理费等相关费用。薛明波提出涉案房屋漏水、车位规划等上诉理由，本院认为，薛明波并未提交证据证明上述问题是青岛森隆物业管理有限公司的责任，故上述事由不能作为薛明波不交物业服务费的抗辩理由。关于青岛森隆物业管理有限公司主张代薛明波缴纳的水费，薛明波称并非其不交水费，而是青岛森隆物业管理有限公司不收取，并要求青岛森隆物业管理有限公司明示水费的计算标准。对此，青岛森隆物业管理有限公司称，锦都家园小区系总表制小区，由于水管破裂、二次供水设备保养、水池水箱清理、供水运行的耗损等原因总表数与各户分水表总数有差额，差额部分由业主分摊。本院认为，青岛森隆物业管理有限公司上述理由具有合理性，本院予以支持，薛明波应给付青岛森隆物业管理有限公司代其缴纳的自2013年4月至2015年6月期间的水费402.6元。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不妥，本院予以维持。上诉人薛明波的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费107元，由上诉人薛明波负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 明代理审判员  王化宿代理审判员  高仁青二〇一六年七月十日书 记 员  王 繁书 记 员  吴苗苗