四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终4011号上诉人（原审原告）张凯，男，1980年1月18日出生，汉族，住四川省成都市温江区。委托代理人郭光忠，四川千喆律师事务所律师。上诉人（原审原告）段晓英，女，1980年10月22日出生，汉族，住四川省成都市温江区。委托代理人郭光忠，四川千喆律师事务所律师。被上诉人成都双流和骏置业有限公司。住所地：成都市双流县西航港街道黄河中路二段**号。法定代表人程耀贵，总经理。委托代理人刘星宇，男，汉族，1985年10月16日出生，住四川省成都市高新区。系成都双流和骏置业有限公司员工。上诉人张凯、段晓英因与被上诉人成都双流和骏置业有限公司（以下简称和骏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2015）双流民初字第7231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：张凯、段晓英与和骏公司于2013年10月7日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定张凯、段晓英购买和骏公司开发的蓝光空港国际城项目×幢×层×××号，建筑面积为56.37平方米的铺面，合同总价款1297029元；房屋交付时间为2015年4月30日前；合同第七条约定出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。同时，《补充协议》第八条1约定，本合同附件一所附的“房屋平面图”仅为显示乙方所购房屋专有部分的平面户型结构形式、房间平面尺寸及用途的平面示意图。房屋的具体建筑材料、施工工艺、设施设备、房屋外立面布置等以政府审批的建筑施工图纸为准；第2款约定，因合同纸张比例或表现方法所局限，附件一所附的“房屋平面图”未显示所购房屋专有部分以外的公共区域部分的建筑、设施设备和公共绿化及部分附属物或构筑物等。公共区域部分的建筑、设施设备和公共绿化及部分附属物或构筑物等以有资质的建筑设计机构并经政府审批通过的设计图纸（包括合同签订后经政府或设计单位变更的图纸）为准，甲方（和骏公司）应按图施工，如公共部分的建筑、设施设备和公共绿化及部分附属物或构筑物等之施工图不需政府批准的，则该等建筑、设施设备和公共绿化及部分附属物或构建物等以交付时的状态为准。《商品房买卖合同》及补充协议签订后，张凯、段晓英按照合同的约定支付了购房款，和骏公司亦通知张凯、段晓英收房，张凯、段晓英以“未兴建载入附件一即紧靠张凯、段晓英所购商铺方向的桥梁，给张凯、段晓英所购商铺造成严重影响”等为由拒绝收房。尔后，张凯、段晓英要求和骏公司承担违约责任，赔偿因交付的铺面缺少合同附件一约定的桥梁，给张凯、段晓英所购商铺商业价值的减损带来损失为由诉至原审法院。原审法院另查明，和骏公司在销售时向消费者介绍的宣传资料、沙盘均显示蓝光空港国际城项目1幢（2期），即紧靠张凯、段晓英所购的商铺有桥梁能够通过河道。同时，在张凯、段晓英与和骏公司签订的《商品房买卖合同》附件一“房屋平面图”亦载明张凯、段晓英所购商铺相邻的河道有桥梁可以通过。在和骏公司通知交房时，未修建上述桥梁（至今亦未修建）。双流县规划建设局核准的规划总平面图未显示桥梁的位置。原审法院再查明，双流县交通运输局与和骏公司和骏公司于2014年2月24日签订了《桥梁捐建协议书》，协议约定和骏公司无偿、无条件捐建3座跨黄堰河桥梁。2014年5月10日，双流县规划委员会2014年第4次规委会会议议定:(一)同意棠湖路及黄堰河三座桥梁方案；（二）桥梁设置不得影响沿河人行通道，沿河绿化带内的人行通道和景观设计应确保贯通，结合交叉口的绿化带一并进行打造。张凯、段晓英主张桥梁并不包含在上述双流县规划委员会2014年第4次规委会会议议定和《桥梁捐建协议书》中载明的三座桥梁之内。张凯、段晓英在一审中的诉讼请求是：请求判令和骏公司承担违约责任，赔偿因交付的铺面缺少合同附件一约定的桥梁，从而给张凯、段晓英所购商铺商业价值的减损而带来的损失，按照合同总价款40%计算：1297029元×40%=518811.6元。原审法院认定上述事实，有张凯、段晓英与和骏公司身份信息、商品房买卖合同、补充协议、沙盘照片、现场照片、总平面图、双流县规划委员会会议纪要、桥梁捐建协议书及张凯、段晓英、和骏公司当庭一致陈述等在案为证。原审法院认为，张凯、段晓英与和骏公司于2013年10月7日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。张凯、段晓英与和骏公司双方均应全面履行各自的权利义务。本案中，张凯、段晓英根据和骏公司的宣传资料、沙盘显示紧邻河道的1幢有桥梁可以直接进入小区，基于上述“口岸”而购买了1幢1层131号，上述桥梁亦载入了《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中。但同时双方基于自愿、平等的基础上，协商一致后签订了《补充协议》，且《补充协议》不需要经过房管部门审批备案，故《补充协议》不是格式性条款。本案的争议焦点在于和骏公司没有交付《商品房买卖合同》附件一约定的桥梁是否违约。原审法院认为，应审查和骏公司交付的房屋及附属物是否符合《补充协议》的约定，具体涉及本案的即“公共区域部分的建筑、设施设备和公共绿化及部分附属物或构筑物等以有资质的建筑设计机构并经政府审批通过的设计图纸为准，甲方（和骏公司）应按图施工；如公共部分的建筑、设施设备和公共绿化及部分附属物或构筑物等之施工图不需政府批准的，则该等建筑、设施设备和公共绿化及部分附属物或构建物等以交付时的状态为准”，而双方争议的桥梁属于市政项目，需要相关部门的审批并经过捐建的程序才能修建，根据双流县规划委员会2014年第4次规委会会议议定仅同意棠湖路及黄堰河三座桥梁方案，三座桥梁也与现有交付状态相符，而案涉争议桥梁并不包含在该三座桥梁之内，故和骏公司没有违反双方的合同约定，张凯、段晓英主张要求和骏公司承担违约责任赔偿铺面商业价值减损带来的损失没有事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回张凯、段晓英的诉讼请求。案件受理费4494元，由张凯、段晓英负担。宣判后，原审原告张凯、段晓英不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一、张凯、段晓英与和骏公司签订了《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，合同签订后张凯、段晓英交付了房款，但和骏公司在交房时未严格按照合同附件一的房屋平面图交付相关的公共设施，未兴建载入附件一的紧靠张凯、段晓英所购商铺方向的过河桥梁，给张凯、段晓英所购商铺造成了严重影响。二、本案焦点在于和骏公司未交付桥梁是否构成违约。该争议焦点可以分为：一是交付桥梁是不是合同的约定；二是补充协议第八条是否排除了交付桥梁的义务；三是未交付桥梁和骏公司是否有责任。对此张凯、段晓英认为：（一）交付桥梁应该视为合同约定，未交付争议桥梁属于违约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，一审法院也查明了和骏公司在销售时向消费者介绍的宣传资料、沙盘均显示紧靠张凯、段晓英所购的商铺有桥梁通过河道。同时在双方签订的《商品房买卖合同》附件一也载明了有桥梁通过，和骏公司在交房时候未修建上述桥梁。故根据司法解释和法院查明的事实，和骏公司对该桥梁的承诺应当视为合同的内容，应当交付。（二）补充协议第八条不能排除和骏公司交付桥梁的义务。第一，第八条未对桥梁交付问题作出任何规定。该条款是对附件一的补充约定，第一款是对房屋平面图所显示内容的说明，第二款是对平面图未显示部分做的说明，并没有任何关于桥梁的任何文字。一审将争议桥梁解释在公共区域的建筑、设施之内，是一审的主观臆断。第二，对第八条的理解应当做严格文意解释，该条款未对交付桥梁做任何的限制条件。第一句并无只是针对平面图未显示的内容所做的一个说明，并不针对在平面图中有明确记载的桥梁问题。第二句联系第一句的字面含义，此处的公共区域部分设施设备应当是平面图未显示的公共区域范围内的设施设备，不包括平面图已经载明的桥梁。因为房屋平面图有未显示的地方，对买受人没有直观映象才需要进一步文字说明，对将交付的内容予以明确。整个第八条的文字，都只对平面图所未显示的内容做约定，没有对桥梁做出任何例外规定。附加经政府审批的设计图纸为准的交付条件仅仅针对未在平面图当中显示的公共设施而已，对争议桥梁不适用，更不能据此免除交付桥梁的义务。三、补充协议第八条第二款是格式条款，其内容违反法律关于格式条款的明确规定，应认定为无效，对张凯、段晓英不具有约束力，不能作为和骏公司不承担违约责任的依据。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条的规定，补充协议第八条第二款符合格式条款的特征，应当作出对格式条款提供方不利的解释。首先，对补充协议第八条第二款的理解存在两种理解，应当作出对和骏公司不利的解释；其次，和骏公司也没有对格式条款尽到自己的提示说明义务。和骏公司提供补充协议第八条第二款的目的，是想达到在交付房屋时，如果公共设施没有建成，那么可以未获得政府审批为免除自己的责任，是明显的免责条款。最后，该条款将获得政府审批作为交付的公共设施的绝对条件，不对自己是否尽到了必要的报批义务，获审批否是自己的主观责任，一概加以免除，明显属于合同法第四十条的情况，应当认定无效。（三）从建筑行业的流程看，和骏公司也应当对交付桥梁承担责任。和骏公司与双流县交通局签订了桥梁捐建协议书，通过该协议已经兴建了该小区的其他三座桥梁，说明和骏公司有能力修建争议桥梁，为何没有修建是因为和骏公司有能力办而没有办，未尽到自己的全部努力，没有穷尽一切努力，是主观不能而非客观不能，因此不能免责。（四）和骏公司一审中提交的桥梁捐建协议书和双流县2014年第4次规委会会议记录，是一审庭审辩论终结后提交的，不能作为审判依据。张凯、段晓英据此请求：撤销原判，改判支持张凯、段晓英一审全部诉讼请求。本案一审、二审诉讼费均由和骏公司负担。被上诉人和骏公司发表答辩意见称：和骏公司已经按照合同约定了合同义务，关于桥梁缺失是在沙盘红线外，是由于政府原因导致的，并非是和骏公司的原因。请求：驳回上诉、维持原判。二审中，张凯、段晓英向本院提交下列证据：1、“蓝光·空港国际城”项目商品房定购书复印件一份，拟以此证明合同及补充协议不允许其做任何修改；2、买受人为曹晓慧的购房合同复印件一份，拟证明张凯、段晓英签订合同后，隔壁楼栋的合同附件与其合同附件不一致，由于和骏公司不能修建桥梁，所以在平面图上没有标注；以及张凯、段晓英买房时，该桥梁还没有批复下来，也证明了该附件一是作为合同的约定存在。和骏公司发表质证意见称：对证据1的真实性、合法性和关联性均不予认可；对证据2的真实性、合法性予以确认，但与其待证事实无关联性。该合同第八条也对于附件一平面图的内容进行了约定。和骏公司标注的桥梁河流在红线外而非红线内，宣传和合同中均注明公共区域以政府规划为准。本院经审查认为，张凯、段晓英提交的证据1虽系复印件，但该证据系商品房定购书，其内容与张凯、段晓英与和骏公司提交签订的商品房买卖合同中的自编号、楼盘名称、买受人、价款等内容一致，且该定购书第7条约定“在签署《商品房买卖合同》及其附件时，买受人向出卖人交回本《定购书》及定金收据原件”，故该定购书的原件应由和骏公司持有。但在本院指定的期间内，和骏公司未提供原件，故依照最高人民法院《关于适用的解释》第一百一十一条之规定，本院对张凯、段晓英提交的证据1的真实性予以确认；关于证据2，因和骏公司对该证据的真实性、合法性予以确认，本院对该证据的真实性予以确认。但张凯、段晓英提交的证据1、证据2能否达到其证明目的，本院在下文予以详述。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据张凯、段晓英的上诉理由以及和骏公司的答辩意见，本案的争议焦点为：张凯、段晓英与和骏公司签订的《商品房买卖合同》以及补充协议中是否对诉争桥梁的修建进行了约定。对此本院做如下认定：第一，关于和骏公司提供的沙盘、宣传资料中显示的桥梁是否为承诺的问题。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，适用该司法解释第三条的前提条件之一为出卖人就房屋及相关设施所做的说明和允诺应当是在“商品房开发规划范围内”。而根据本案查明的事实，诉争桥梁未在案涉楼盘的开发规划范围内，而位于市政道路与河道之间，该市政道路、河道以及诉争桥梁不属于和骏公司的开发规划范围内。故依照上述司法解释的规定，和骏公司展示的沙盘以及提供的宣传资料中显示的桥梁均系在开发规划范围外，其沙盘、宣传资料显示的桥梁并非和骏公司向张凯、段晓英作出的承诺。第二，关于《商品房买卖合同》附件一中显示的桥梁是否为和骏公司与张凯、段晓英达成的约定。本院认为，根据本案查明的事实，双方签订的《商品房买卖合同》附件一“房屋平面图”的特别说明中载明：“本图仅用于对房屋在建筑总坪上的位置做示意，具体楼层的平面布置请以该层的合同附图为准”，故该平面图的用途明确为案涉房屋在和骏公司开发规划范围内的具体坐落位置；双方签订的《商品房买卖合同》附件九补充协议第五条第二款约定“甲方售楼书、沙盘和广告DM单、模型、媒体广告、户外广告、视频广告等资料仅作为参考，楼书、沙盘模型及样板房展示仅为展示空间布局和装饰装修摆放指引，或者为乙方提供装修方案参考之目的，不做交房标准，房屋的交付标准以《商品房买卖合同》和附件约定为准”；以及第八条第1款约定“本合同附件一所附的房屋平面图仅为显示乙方所购房屋专有部分平面户型结构形式，房屋平面尺寸及用途的平面示意图”，上述条款已经明确示明了附件一的用途仅限于空间布局、摆放指引、装修参考等，故《商品房买卖合同》附件一中所显示的桥梁并非双方达成了合意，附件一中的显示的桥梁亦非双方进行的约定。第三，关于张凯、段晓英提出《商品房买卖合同》及补充协议中存在格式条款的问题。本院认为，格式条款是当事人为重复使用而预先拟订并在订立合同时未与对方协商的条款，其性质和效力应当依照《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定进行认定。本案中，和骏公司确认该《商品房买卖合同》及补充协议系由其提供，故本院认为案涉《商品房买卖合同》及补充协议系格式合同。但是，根据张凯、段晓英在二审中自行提交的“蓝光·空港国际城”项目商品房定购书中第1条“买受人已充分了解出卖人所售商品房的基本状况，并详细阅读了出卖人现场公示的《商品房买卖合同》及其附件……等相关合同文本（详见现场公示），买受人对前述文本条款清晰无异议，并同意按照前述文本签署《商品房买卖合同》及其附件……”的内容，且该定购书买受人处由张凯、段晓英签字确认。故本院认为，张凯、段晓英在签署该定购书前已经对《商品房买卖合同》及其附件进行详细的阅读、对文本条款清晰无异议。张凯、段晓英提出上述条款内容应当作出对和骏公司不利的解释并无依据，本院对该项上诉理由不予支持。故张凯、段晓英在二审中提交的证据不能达到其证明目的。综上，因和骏公司未就案涉楼盘开发规划范围外的桥梁对张凯、段晓英作出承诺，双方签订的《商品房买卖合同》及附件也未对诉争桥梁进行约定，张凯、段晓英主张和骏公司应当承担违约责任无合同依据和法律依据，其诉讼请求应予驳回。原审法院认为双方签订的《商品房买卖合同》附件一对桥梁进行了约定的认定有误，本院对此予以纠正。但原审判决以诉争桥梁属于市政项目、需由政府部门审批才能修建并驳回张凯、段晓英的诉讼请求结果正确，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费8988元，由上诉人张凯、段晓英负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 锋代理审判员  何广智代理审判员  龚 耘二〇一六年七月七日书 记 员  崔玉翠