重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0117民初4132号原告重庆市诚顺物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳办红岗山路红岗源小区EF幢2-2-2号，统一社会信用代码91500117771798399T。法定代表人王红梅，该公司总经理。委托代理人孙波，重庆宸沛律师事务所律师。被告赵嘉，男，汉族，住重庆市合川区。委托代理人梁光华（被告母亲），汉族，住重庆市合川区。原告重庆市诚顺物业管理有限公司与被告赵嘉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月21日受理后，依法由审判员张兴军独任审判，于2016年6月1日和7月8日两次适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆市诚顺物业管理有限公司委托代理人孙波，被告赵嘉委托代理人秦秀亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市诚顺物业管理有限公司诉称，2009年4月1日，重庆市纯阳建设开发有限公司作为甲方，原告作为乙方，双方就重庆市纯阳建设开发有限公司开发的“碧水康桥”小区签订了《前期物业服务合同》，该合同约定：1、原告为该小区提供物业服务；2、双方约定物业服务费用标准按建筑面积计算，住宅O.5元/月/平方米，电梯费(从第三层开始计算)30元＋1元×(楼层数－3），商业用房1元/月/平方米，公损费10元/户/月；3、物业服务费业主应按月每月25日前缴纳；4、小区公共能源费由业主据实分摊；5、如未按期交纳物业服务费，应按未按期交纳物业服务费为基数每日千分之三的标准向乙方支付违约金，同时该合同对相关内容进行了约定，原告签订合同后依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，被告系“碧水康桥”小区号房业主，该房屋建筑面积为141.52平方米，被告从2012年5月1日至2016年2月29日未向原告支付物业服务费等费用。故起诉请求判令被告向原告支付2012年5月1日至2016年2月29日期间的物业服务费3254.96元、公损费460元，电梯费1472元，以上费用合计5186.96元；判令被告向原告支付2012年5月1日至2016年2月29日期间的违约金11121.63元，并从2016年3月1日起以欠付物业服务费为基数按日3‰的标准向原告支付违约金至实际支付之日；诉讼费由被告承担。被告赵嘉辩称，原告诉称被告欠付2012年5月1日至2016年3月1日期间的物业服务费、公损费、电梯费依法不应主张。原告占用公共空间作为停车位每月向被告收取的“定点停车费”应属于全体业主所有，依法应予返还。原告没有正当履行物业服务职能，应当自行承担因其违约行为所产生的相应责任。原告起诉的部分费用已超过诉讼时效，依法不予主张；原告针对高层房屋所有的收费项目没有取得国家收费许可，依法不应主张。经审理查明，2009年8月28日，重庆市纯阳建设开发有限公司作为甲方，原告重庆市诚顺物业管理有限公司作为乙方，就重庆市纯阳建设开发有限公司开发的“碧水康桥”小区签订了《前期物业服务委托合同》，该合同约定由原告为该小区提供物业服务。合同第四章“物业服务费用”第五条约定“本物业服务区域的物业服务收费选择以下方式：包干制1、建设单位通知交房之日起，住宅物业服务费按建筑面积0.5元/平方米·月计收；2、电梯费(从第三层开始收费)：30元（第三层）+1元×(楼层数－3）；3、商业用房按建筑面积1.00元/平方米·月计收；4、小区公共能源费与总分表差额由业主据实分摊，……。”第六条约定“业主应于每月25日前交纳当月的物业服务服务费用，……。”第七条约定“停车收费分别采取以下方式：1、原则上露天不停车，自行车、摩托车停在乙方指定地点。业主和物业使用人按自行车10元/月·辆、摩托车30元/月·辆的标准向乙方交纳车位管理费，所得归乙方所有。……。”合同第八章“物业服务合同期限及解除”第二十一条约定“本合同期限自2009年2月28日起到业主委员会选聘的物业服务公司进场时止。”合同第九章“违约责任”第二十八条约定“业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”合同还对其他相关内容进行了约定。2010年8月18日，被告赵嘉购买的位于重庆市合川区钓办处嘉滨路329号的住宅房屋，建筑面积为140.23㎡，该房属于“碧水康桥”小区。合同签订后，原告按照约定对该小区提供了物业服务，被告从2012年5月1日至2016年2月29日期间未缴纳物业费。2015年10月8日和2016年1月8日，原告两次向被告发出《律师函》，要求被告缴纳物业服务费、公损费、电梯费，被告仍未缴纳。现原告起诉来院，诉请如前。本案在审理过程中，被告提交了部分证据证明原告对小区的房屋质量存在瑕疵。上述事实，有原、被告的陈述，《资质证书》，《前期物业服务委托合同》，《重庆市合川区国土资源和房屋管理局档案查询结果有房证明》，《值班记录》，《防火巡查、检查记录本》，照片，《律师函》，停车收费收据，案（事）件接报回执等证据载卷佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，重庆市纯阳建设开发有限公司与原告签订了《前期物业服务委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，该合同对小区所有业主具有约束力，双方均应当按照该合同履行自己的义务。被告购买的位于重庆市合川区钓办处嘉滨路329号的住宅房屋，该房属于“碧水康桥”小区，即被告系该小区业主，应履行合同约定的义务，原告现作为被告所在小区的物业服务企业已履行了合同约定的部分物业服务义务，被告也应当履行支付物业服务费用的义务，被告拒不履行已构成违约，应承担违约责任。因此对原告请求被告交纳物业服务费及支付违约金的诉讼请求予以支持。在审理过程中，被告提交了部分证据证明原告对小区的物业服务质量存在瑕疵，故原告应承担相应的责任，结合双方违约程度及实际情况，本院酌情不予主张违约金。关于诉讼时效问题：原告要求被告支付2012年5月1日至2016年2月29日期间的物业服务费、公损费、电梯费，但原告于2015年10月8日和2016年1月8日两次向被告发出《律师函》，要求被告缴纳物业服务费、公损费、电梯费，诉讼时效从2015年10月8日起中断，但2012年5月1日至2013年10月7日期间，该段时间诉讼失效，本院不予保护。根据合同约定，被告购买的位于重庆市合川区钓办处嘉滨路的住宅房屋，建筑面积为140.23㎡，该房属于“碧水康桥”小区，被告从2012年5月1日起至2016年2月29止期间未缴纳物业服务费、公损费、电梯费，具体计算如下：1、物业服务费：0.5元/㎡/月×140.23㎡×（28个月＋23天÷30天）（2013年10月8日至2016年2月29日）=2016.97元；2、公损费：该费用系原告在为小区进行物业服务中实际支出的费用，根据合同第六条约定，被告应当承担。原告要求每月给付10元，本院予以支持，故应主张的公损费为：10元/月×（28个月＋23天÷30天）（2013年10月8日至2016年2月29日）=287.67元；3、电梯费：【30元＋1元×（4－3）】/月×（28个月＋23天÷30天）（2013年10月8日至2016年2月29日）=891.77元。合计3196.41元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告赵嘉在本判决发生法律效力之日起十日内付给原告重庆市诚顺物业管理有限公司2012年1月1日至2016年2月29日期间的物业服务费2016.97元、公损费287.67元、电梯费891.77元，合计3196.41元。二、驳回原告重庆市诚顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费340元，减半收取170元，由原告重庆市诚顺物业管理有限公司负担50元，由被告赵嘉负担120元，限被告赵嘉在本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费340元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行本判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。该期限从判决书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  张兴军二〇一六年七月十八日书记员  王郁文