广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初9371号原告（反诉被告）王沛全，男，1981年7月25日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，委托代理人唐浩锋，系广东迎君律师事务所律师。委托代理人范艳芳，系广东迎君律师事务所律师助理。被告（反诉原告）许进，男，1979年9月20日出生，汉族，住安徽省肥西县，委托代理人彭杰，女，1977年9月4日出生，汉族，住湖南省宁远县，系被告许进的妻子委托代理人钟翔，系广东大洲律师事务所律师。第三人满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司，住所地：广东省东莞市南城区元美路华凯广场A座706-708单位，统一社会信用代码：914419007799620268。负责人曹国超，系该公司经理。委托代理人汪锐，男，汉族，1989年8月22日出生，住湖北省罗田县，系该公司员工。第三人满堂红（中国）置业有限公司，住所地：广东省广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6-8楼，统一社会信用代码：91440101721902071C。法定代表人阮广杰，系该公司总经理。上述两第三人的共同委托代理人方振涛，男，1991年6月19日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，系该公司员工。第三人广东南枫融资担保集团有限公司东莞分公司，住所地：广东省东莞市南城区胜和路胜和广场C座5楼D号，统一社会信用代码：914419007238286881。负责人张文辉。第三人广发银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市城区东城西路，统一社会信用代码：914419009819702062。负责人陈健松。原告王沛全诉被告许进及被告许进反诉原告王沛全房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李惠筠适用简易程序独任审判。被告许进于2016年5月23日追加了满堂红（中国）置业有限公司（以下简称“满堂红公司”）、满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司（以下简称“满堂红东莞分公司”）为本案的第三人参与诉讼，本院依法予以准许。本案于2016年6月17日第一次公开开庭审理。原告王沛全及其委托代理人唐浩锋、范艳芳，被告许进及其委托代理人钟翔、彭杰，第三人的共同委托代理人方振涛到庭参加诉讼。原告于2016年6月20日申请追加广东南枫融资担保集团有限公司东莞分公司（以下简称“南枫东莞分公司”）、广发银行股份有限公司东莞分行（以下简称“广发东莞分行”）为本案第三人参与诉讼，本院依法予以准许。本案于2016年7月15日第二次公开开庭审理。原告王沛全及其委托代理人唐浩锋、范艳芳，被告许进的委托代理人钟翔、彭杰，第三人满堂红公司、满堂红东莞分公司的共同委托代理人方振涛、满堂红东莞分公司的委托代理人汪锐到庭参加诉讼。第三人南枫东莞分公司、广发银东莞分行经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告及经纪方在2016年2月3日签订了《房地产买卖合同》（合同编号为NO：0011085）一份，该合同约定原告以1600000元购买被告名下的位于东莞市××城区××路××＃公寓单元1101（房产证号为：粤房地权证莞字第××号）房屋一套；原告按以下方式付款，在2016年2月3日支付定金20000元，首期楼款480000元通过现金支付，在同贷书出具后原告将钱打入担保公司监管账户，由担保公司冻结监管并赎楼，楼价余款1120000元通过公积金和商业组合贷款的方式支付。原告在签订上述合同当天支付了定金20000元，并于2016年2月19日与担保公司签订了《二手楼交易贷款担保服务合同》、《公积金管理中心贷款合同》和《建设银行贷款合同》，并按担保公司要求提供公积金和商业组合贷款所需的材料，担保公司也于2016年3月25日向东莞市公积金管理中心申请贷款，但因担保公司及东莞市公积金管理中心的原因，导致按揭贷款相关事宜未能顺利进行，原告的公积金贷款在2016年4月25日通过了申请。被告在没有任何通知下，在2016年4月20日以原告违约为由单方解除合同并没收定金。为此，原告诉至法院请求判令：1、被告继续履行与原告于2016年2月3日签订的《房地产买卖合同》（合同编号为NO：0011085），并协助原告办理位于东莞市××城区××路××＃公寓××单元1101（房产证号为：粤房地权证莞字第××号）房屋的过户手续（案涉房屋价值1600000元）；2、被告自立案之日起每日按总楼价（1600000元）的千分之一向原告支付违约金直至案涉房屋过户至原告名下之日止；3、由被告承担本案的诉讼费。被告辩称，一、被告与原告签订房屋买卖合同，出卖唯一的自住房屋的目的是为了换房，被告必须快速出卖自己的房屋，快速收回房款。为此，被告与第三人于2016年1月16日签订了《盘源快速销委托协议书》。2016年2月3日，原被告签订案涉合同时，第三人承诺被告在签约后三个月内能收到全部购房款并且办完房屋过户手续，当时原告在现场也表示同意。二、被告为了达到快速收回房款换房的目的，在案涉合同附件第二条第3项约定“买房按揭贷款的，应于本合同签订后10个工作日内到银行办理按揭贷款申请”，但原告却未能按照双方的约定时间向银行办理按揭贷款手续申请贷款，已构成违约。三、原告的违约行为导致被告除了收取20000元定金外，首付款480000元及房价余款1120000元未能按双方约定时间内收取，致使被告出卖房屋快速收回房款的合同目的不能实现。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。被告反诉称，2016年2月3日原被告签订《房地产买卖合同》（合同编号为NO：0011085）一份，该合同约定被告把位于东莞市××城区××路××＃公寓××单元1101号（房产证号为：粤房地权证莞字第××号）房屋转让给原告，转让成交价为1600000元，在合同签订之日，由原告支付20000元定金给被告，双方对付款方式、违约责任、房屋过户及税费承担等作了明确约定。合同签订当日，原告向被告支付了20000元定金。根据约定“买房按揭贷款的，应于本合同签订后10个工作日内到银行办理按揭贷款申请”，但原告直到2016年3月25日才去银行申请按揭贷款手续、提交有关资料，并未能在上述约定的期限内履行合同，已构成违约。由于原告拖延时间去银行申请贷款，加上原告有一笔信用贷款没有偿还，公积金余额不足，导致银行未能批准贷款，银行放款的同贷书也一直迟迟没有审批下来。被告再三催告原告付款，并与原告多次协商未果。被告于2016年4月18日正式发出书面通知原告因为其严重违约，要求解除合同。后来被告又于4月22日、25日两次与原告协商解除合同的事宜，在协商过程中，被告提出愿意退还定金20000元给原告，但原告不同意。此后，被告又将付款日期放宽到2016年5月3日之前，如果在2016年5月3日之前原告未能支付房款给被告，被告即解除案涉合同。原告至今不能在上述期限内支付房款。为此，被告反诉请求：1、确认被告与原告于2016年2月3日签订的《房地产买卖合同》已依法解除，被告无须返还原告定金20000元；2、本案诉讼费用由原告承担。原告就反诉辩称，原告不存在违约行为，被告要求解除合同是违反合同约定的无理请求。1、原被告双方一致同意，原告采取公积金和商业组合贷款的方式支付购房款，且同意委托担保公司办理相关贷款手续，因此原被告双方只需在规定时间按担保公司要求签署有关文件，并提交担保公司要求提交的文件，即视为办理贷款手续，而不需本人亲自到公积金管理中心或银行办理。原被告在2016年2月3日签订买卖合同，在2016年2月19日在担保公司签署了二手房交易贷款合同、公积金管理中心贷款合同，建设银行贷款合同、住房公积金贷款申请表等所有文件，并在当天对上述文件进行了公证，除去春节放假7天，原告已在签订合同后10个工作日内办理了按揭贷款手续，不存在违反合同附件第二条第三项的行为。2、被告同意原告采取公积金和商业组合贷款的方式支付房款，并同意委托担保公司办理有关手续，就决定了本次交易的时间要以公积金管理中心和银行批准放贷的行为为准，这个时间不是原告所能控制的，被告对此应该知情，因此根据合同及附件的约定，交易时间应相应顺延，放款时间以银行及担保公司规定为准，款项到被告账户即视为原告已支付房款，而不能由被告单方决定办理一切手续的时间，又因本次交易是采取公积金和商业组合贷款的方式，因此必须办理完公积金手续，才能知道银行贷款的具体数额，所以担保公司在公积金手续办理完成后，于2016年3月25日到银行办理手续，而原告所需要做的手续早已在2016年2月19日完成，因此原告不存在任何拖延时间的行为。3、被告明知原告已获得贷款批准的情况下，却要求原告必须在2016年5月3日之前一次性把158万元打入其指定账户，公然违反双方在合同约定同意原告以按揭贷款方式支付房款的约定，属于违约行为，是其因近期房价上涨，不想继续完成本次交易而找借口。请求法院驳回被告的所有诉讼请求。第三人满堂红（中国）置业有限公司、满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司称，与原告及被告提交的情况说明一致。第三人广东南枫融资担保集团有限公司东莞分公司、广发银行股份有限公司东莞分行没有提出答辩意见，在举证期间内也未向本院提交任何证据。经审理查明，被告许进是东莞市××城区××路××＃公寓××单元1101号房屋（房产证号为：粤房地权证莞字第××号）的房地产权属人。被告许进与第三人满堂红东莞分公司于2016年1月16日签订了《盘源快速销售委托协议书》。该协议书约定被告许进委托第三人销售上述案涉房屋。2016年2月3日，原告作为买方，被告作为卖方，第三人满堂红东莞分公司作为经纪方，签订了房地产买卖合同（编号为NO：0011085）。该合同约定交易的物业是东莞市××城区××路××＃公寓××单元1101号房屋，总楼价为1600000元；该物业交付使用的时间是收齐楼款7天内交楼；因买方或卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料，或提供虚假资料，或无正当理由逾期办理交易、按揭等相关手续，以及无正当理由逾期交付房产、逾期支付房款等义务的，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍怠于履行义务的，则守约方有权解除合同并要求违约方承担支付等额于总楼价10%的违约金，守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方每日按楼价余款的千分之一支付违约金，合同履行过程中，如因房管局或银行等三方以外因素导致交易延迟或变更的，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止；卖方知悉并同意买方用公积金和商业组合贷款。该合同附件约定：本次交易金额合计为1600000元，定金20000元，买方须在2016年2月3日支付卖方；首期楼款480000元，所售物业已办理抵押登记，买方申请银行按揭担保的，将依据相应担保公司之规定作冻结或监管处理；楼价余款1120000元按揭付款，楼价余款为贷款银行实际批准的金额，并采用快速担保贷款的，则由担保公司向银行提供担保，并由银行提前放款至卖方贷款账户内（放款时间以银行及担保公司规定为准），到账则视为卖方已收取；若因国家出台的金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足的，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方的，双方可以解除合同，各自返还定金及楼款；买卖双方应于签订本合同后10个工作日内，书面委托经纪方或相关按揭公司办理该物业转名之一切手续，并提交交易所需全部资料及应交纳之公证、交易费用等；卖方或卖方之委托人应在签订本合同后15个工作日内，向抵押银行办理提前还贷手续，并在经纪方或银行通知还贷之日起3个工作日内还清贷款；买方按揭付款的，应于本合同签订后10个工作日到银行办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》，并提交贷款所需全部资料及支付所需费用。原告于2016年2月3日向被告支付20000元购房定金。原告于2016年2月4日向第三人满堂红东莞分公司支付24000元中介服务费。原告主张于2016年2月19日在担保公司签署了二手房交易贷款合同、公积金管理中心贷款合同、建设银行贷款合同、住房公积金贷款申请表等文件，并在当天对上述文件进行了公证，支付了公证费、副本费共260元；担保公司在公积金手续办理完成后，于2016年3月25日到银行办理手续。被告称据了解因原告有一笔信用贷款没有还清，所以影响了原告的公积金贷款余额，导致耽误了原告向银行递交申请资料的时间。原告称该信用贷款已经还清，但是银行没有通知其去办理结清的手续，担保公司通知的时候没有通知清楚原告是哪一笔贷款需要办理结清手续。被告于2016年4月18日向第三人满堂红东莞分公司发出书面通知，内容为由于第三人的客户同贷款一直没有下来，违反了2016年2月3日签订的合同约定，据担保公司发来的信息，一直到2016年3月25日才去银行提交资料，第三人的客户违约了，被告有权解除合同，没收定金，特此通知第三人，通知买家前来解决，并要求第三人退还原件资料。第三人满堂红东莞分公司于2016年4月21日向原告发出告知函，内容为：原告于2016年2月3日通过第三人与被告签订房地产买卖合同，但至今买卖双方未能完成交易流程；第三人于2016年4月20日收到卖方的书面通知函，卖方认为买方未按合同约定办理按揭贷款，故卖方要求解除合同及没收定金，并要求第三人向其退还有关原件资料。原告主张原被告双方通过短信沟通，被告执意单方解除合同，并提交短信记录（其中4/21周四18：09的“许进景湖湾畔”短信显示“……听说您想解除房地产买卖合同？”，4/21周四18：32的“彭小姐景湖湾”短信显示“是的，您太长时间了。造成违约了。”，4/21周四18：38的“彭小姐景湖湾”短信显示“我一直都是按照中介和担保公司的要求做，都是按照合同、按照程序来做的。”，4/21周四18：40的“彭小姐景湖湾”短信显示“那为什么这么久都没有搞好，肯定是有原因的，哪一方出了问题，您找找他们吧”，4/21周四18：50的“彭小姐景湖湾”短信显示“担保公司提交的材料被公积金管理中心退回，我已经补充了几次材料，也一直有联系担保公司了解进度”）佐证。原告称公积金贷款申请已在2016年4月25日获得批准，并提交东莞公积金短信记录（内容为“您申请的公积金贷款已审批通过，请联系委托的代办机构办理后续有关事项”）佐证。被告主张原告迟延履行案涉合同，并提交短信和录音佐证。担保公司的短信显示：4月12日17:37短信内容为“……您出售东莞市××城区××路××＃公寓××单元1101的借款人王沛全、唐萃菲之按揭资料已于2016年03月25日送银行审批。”；4月28日14:10短息内容为“……王沛全、唐萃菲之按揭，于2016年04月25日批准贷款申请，具体信息以银行书面文件为准。”。中介的短信显示：4月18日下午5:41的短信内容为“满堂红（链家）叶先生：您好，昨天看到担保公司发来短信，才知道买家是2016年3月25日才送到银行，已违反了本合同的签订的三方合同的10个工作日到银行申请办理，作为守约方，等到今天还没有任何消息，我们卖房主要是筹集资金，到现在这个目标也没有达成，作为守约方有权解除合同，特此通知中介工作人员叶先生，麻烦通知买家，协商解决！卖家：许进/彭杰2016年4月18日”。买家的短息显示：4月28日12:10短息内容为“王先生/王太太，您们好！为了保障双方的利益，我给您发一个书面的短信，再重申一下我们的观点：您们如果在2016年5月3日下午5:00前把余下的158万打入我们的账户内，您们可以申请银行资金监管，后面的流程我们约定时间走下去，如果指定时间没到，那我们就协商解除合同。”。4月22日卖家许先生和中介叶先生通电话的录音内容：“许先生：……当时你们承诺我是说三个月内肯定是能完成交易的，……我现在呢需要一笔资金我才把这个房子卖掉，你们总是一直在拖一直在拖，你们说现在是谁在违约？叶先生：我们没有拖。……许先生：当时签合同之前就说是找担保公司，当时你们那个店长说七个工作日，当时因为临近春节所以合同上就约定十个工作日，我说可以，几天是没所谓，现在一个多月还没下来，现在这个责任究竟是谁负呢？叶先生：客户一直在跟担保公司在走贷款流程。许先生：如果说他一直办不下来的话那怎么办呢？你的期限是三个月啊对不对？所以说我现在要终止合同完全是有权力终止合同的，……你们需要我们什么资料我们都第一时间交给你，到现在你们一直没办下来，我不知道这个是因为什么原因，是不是？叶先生：嗯。”。4月25日买家王太太和卖家许太太电话确认协商结果的录音内容：“……王太太：我想确定一下，你跟你老公商量的结果是你们这个房子确定不卖是吗？你们想解除合约，是不是这个意思？许太太：不是我想解除合约，是因为你违约了，如果三个月我能拿到钱的话也没这个事了，我也能买到我想要买的房子。王太太：我重申我们没有违约，我们都是按照合同来的，按照程序来做的。许太太：那现在这样，你现在把剩余房款158万拿出来，我马上搬走，好不好？三个月已经快到了，5月2日，如果你在这之前把158万打到我账上给我，我马上搬。……”。第三人满堂红东莞分公司于2016年4月26日出具了情况说明，内容为：1、2016年1月19日，买方王沛全、唐萃菲（以下称“买方”）委托第三人满堂红东莞分公司居间服务。2016年1月20日，第三人满堂红东莞分公司的经纪带买方看了案涉房屋，并于2016年1月24日带买方复看了该房屋。2016年2月3日，买方与卖方许进、彭杰（以下称“卖方”）就买卖该物业达成协议，签订了案涉合同。买卖双方同意委托第三人南枫公司办理该物业过户之一切相关交易手续（包括提前还款、按揭贷款等事项）；同日，买方与第三人满堂红东莞分公司签订了案涉承诺书，约定先支付一半的代理费24000元，剩下的另一半代理费24000元于出了买方的房产证当天一次付齐。2016年2月3日，买方向卖方支付购房定金20000元。2016年2月4日，买方向第三人满堂红东莞分公司支付了代理费24000元。2、2016年2月18日，卖方在第三人南枫公司签订了《二手楼交易贷款担保服务合同》、公积金管理中心贷款合同和建设银行贷款合同，并于2016年2月22日去东莞市公证处办理公证委托。3、2016年2月19日，买方在第三人南枫公司签订了《二手楼交易贷款担保服务合同》、公积金管理中心贷款合同和建设银行贷款合同，并于当天去了东莞市公证处办理了公证委托。4、2016年4月20日，第三人满堂红东莞分公司收到卖方的书面通知函1份，根据该通知函，卖方认为买方未按合同办理按揭手续，故卖方要求解除合同并没收买方已付定金，并要求第三人满堂红东莞分公司向其退还有关原件资料。5、2016年4月22日，买卖双方约定到第三人满堂红东莞分公司景湖湾畔分店协商，卖方的要求是解除合同并退还定金给买方，买方的要求是继续履行合同。最终双方协商的结果是给双方两天时间考虑，如果还不能达成一致，便走法律程序。被告和第三人满堂红公司、满堂红东莞分公司对上述情况说明的真实性予以确认。被告对该情况说明中第3点内容不予认可，认为第5点内容也不完整。以上事实，有原告提交的房地产买卖合同、收据、告知函、与业主短信记录、发票、东莞公积金短信记录、房产证，被告提交的房地产买卖合同、盘源快速销售委托协议书、录音光盘及笔录、短信、情况说明、房产证，及本案开庭笔录等在案佐证。本院认为，第三人广东南枫融资担保集团有限公司东莞分公司、广发银行股份有限公司东莞分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面意见及证据，本院视为其放弃进行质证及发表意见的权利，不影响本案的审理。原、被告及第三人满堂红东莞分公司签订的《房地产买卖合同》是三方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。三方应该根据《房地产买卖合同》的约定来履行各自的权利义务。本案的争议焦点是当事人在履行案涉合同时是否存在违约行为。首先，原告主张被告在签订合同后，被告单方解除合同违反合同约定。被告辩称原告本应于签订合同十个工作日到银行办理按揭贷款申请。结合原、被告及第三人的庭审辩论意见和举证情况，原告的按揭资料于2016年03月25日送银行审批，原告短信中亦表示“担保公司提交的材料被公积金管理中心退回，我已经补充了几次材料”，由此可知在2016年3月25日才递交资料到银行审批的原因在于原告。故原告履行合同过程中，在没有因房管局或银行等三方以外因素的情况下，迟延履行到银行办理按揭贷款申请的合同义务，其存在违约行为。再者，在原告存在逾期办理交易、按揭等相关手续的情况下，被告于2016年4月18日书面通知经纪方即第三人满堂红东莞分公司，第三人亦于2016年4月21日向原告发出告知函，被告与原告短信以及电话协商中也给予宽限期，但截至庭审辩论终结前，原告仅向被告支付了20000元定金。因此，本院认为原告在履行案涉合同时存在违约行为，被告在履行案涉合同时不存在违约行为。对于被告诉求解除案涉合同并无须返还原告定金20000元。经过庭审辩论，在原告、被告和第三人已无法协商一致解除合同的情况下，由于被告不存在违约行为，根据合同约定，被告作为守约方有权解除合同并要求违约方承担支付等额于总楼价10%的违约金。因此，对于被告的反诉请求本院予以支持；对原告诉讼请求本院不予支持。综上，依照《《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告王沛全与被告许进于2016年2月3日签订的《房地产买卖合同》（合同编号为NO：0011085）已解除，被告无须返还原告定金20000元；二、驳回原告王沛全的诉讼请求。本案本诉诉讼费9600元、保全费5000元（原告已预交），反诉诉讼费150元（被告已预交），由原告王沛全负担14750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  李惠筠二〇一六年七月二十二日书记员  刘海昕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。