南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2015)溧民初字第710号原告南京屈臣氏个人用品商店有限公司，住所地在南京市秦淮区中山南路8号。法定代表人倪文玲，该公司董事长。委托代理人冯毅，江苏益邦律师事务所律师。委托代理人何丁人，江苏益邦律师事务所律师。被告陈平，男，1967年10月18日生，汉族。委托代理人王玉新，江苏同心园律师事务所律师。原告南京屈臣氏个人用品商店有限公司（下称屈臣氏公司）与被告陈平房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告屈臣氏公司的委托代理人冯毅、何丁人、被告陈平的委托代理人王玉新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屈臣氏公司诉称，2011年9月27日，原、被告签订租赁合同，约定：被告将其门面房中284平方米的场地出租给原告经营，租期8年；期间不论发生何种纠纷，被告不能以停电、停水等方式干扰原告正常营业，如以上述方式干扰原告经营，被告应按原告上个月每日平均营业额赔偿损失，从租金中扣除。合同签订后，双方对场地进行了测量，办理了场地交接手续。原告接受场地后，对场地进行了装修，于2012年8月2日开业。2014年11月起，被告向原告发函，称：原告实际占用面积超出当初约定面积，要求原告立即退出多占面积，否则将采取措施。原告回复被告：如认为面积不对，可提供证据，原告愿配合被告进行复核；应遵守合同中约定，不能采取任何措施致使原告停业。12月3日，被告切断上述场地的电源，致使原告无法正常营业。12月9日，被告恢复上述场地部分供电，但收银机未供电，致使原告仍无法正常营业。12月17日，被告强行进入上述场地，驱逐原告工作人员，将原告货品装箱，要求原告离场。为保证员工人身及货品安全，原告于12月25日从上述场地撤离。当日，被告接管上述场地。随后，被告将上述场地出租给他人。原告提前撤离上述商店，发生以下损失：1、装修投入356381.87元，按租期8年进行摊销，实际使用29个月，剩余期间67个月，损失248724.85元；2、购买货柜、电脑等固定资产338325.89元，按上述办法计算，损失为236123.28元；3、有关货物搬迁，发生���用9015元；4、员工遗散费46393.28元；5、被告擅自停电，原告自2014年12月4日至12月25日无营业收入，参照上月销售毛利润188725.59元，停电期间损失138398.77元；6、自2013年12月至2014年11月，原告月平均税前利润128214.14元，按6个月合理期间计算，预期利润损失为769284.83元；7、原告已支付2014年12月、2015年1月物业费，自原告撤离后次日即2014年12月26日起至2015年1月31日，该期间物业费1193.55元，系原告多支付的部分。8、除以上损失外，原告还有5万元履约保证金在被告处。9、本案鉴定费13350元。以上合计1512483.56元，被告应予退还、赔偿。被告陈平辩称：租赁合同中虽约定面积为284平方米，但最终以场地使用平面图及实际测量为准；被告在二次装修时，发现原告占用面积超过场地平面图上的面积18.69平方米，就要求原告退回超出面积，但原告不予理睬，被告才终止合同，故本案纠纷系由原告违约引起；双方虽然发生了纠纷，但最后双方协商好后，原告就自愿撤离上述场地；不同意原告的请求。经审理查明，2011年9月27日，原、被告签订租赁合同，约定：被告将位于溧水区永阳镇通济街20号一层的部分场地出租给原告开设商店；面积为284平方米，按合同附件一“场地使用平面图”标明的场地进行最终测量为准；租期8年；自移交场地之日起，被告给予原告60天免租期；原告按商店营业额的百分比抽成向被告支付租金；每年度物业管理费12000元，由被告先支付，再由被告凭物业公司收据向原告收取；原告向被告交付5万元履约保证金；被告完成合同附件四“场地接收标准”中应完成的事项后，向原告发出进场通知，将场地交付原告，原告应于接到被告书面通知后5个工作日内进行验收交付，如符合接收条件，双方签订书面交接文件���原告可进驻场地进行施工；原告商店开业后，不论因任何事情发生纠纷，被告都不能借用停电、停水、停空调等方式干扰原告正常营业，如发生上述停电、停水等事项，被告应按商店上月每日平均营业额赔偿原告损失，从租金中扣减等。针对上述合同，双方还确定了场地交接条件，内容：出租方负责完成承租方租赁区域与公共区域间的石膏板或玻璃隔断及砌体隔墙；出租方需在承租方进场前完成承租方租赁范围与外界之间的石膏板、砌体或者玻璃隔断制作施工，所有隔断位置、尺寸按图纸并经双方确定后进行施工；隔墙顶端做到上层混凝土楼板，保证与相邻公共空间互不相通；出租方需封闭承租方租赁区域除正常出入口外通往外界的其他洞口等。上述合同签订后，原、被告在场地交接书上共同签字，确认：出租方已完成“场地交接标准”中约���的所有交接条件，承租方接受场地。2012年2月15日，原告交付5万元履约保证金给被告。2013年1月6日，原、被告共同确认：屈臣氏公司溧水店于2012年8月2日开业，自2013年1月2日起计算租金。2014年11月1日，被告向原告发出通知，内容：本人最近在整体装修时，发现你公司超出原约定范围使用了商场面积作为办公及仓储使用，限于2014年11月18日前退出擅自使用的超范围面积，恢复原状，赔偿损失，否则终止合同并采取措施收回租赁物。2014年11月13日，原告向被告回复，内容：双方原约定租赁面积为284平方米；2011年交付场地时，经现场测量，发现实用面积不足284平方米，你方同意补足面积，补足后的面积平面图见附件；屈臣氏公司按附件所示范围接场、装修及开业后，一直按交付场地范围使用，从未进行过调整、改造、装修；你方���函内容不实，如有疑问，请提供证据，必要时可配合你方进行复核。2014年12月2日，原告再次向被告发函，内容：我公司已正常使用场地3年多，你方每月定期收取租金，从未提出任何问题；我公司上次回复中已要求你提供我公司超范围使用场地的证据，并承诺可配合你现场复核面积，但你方并未回复；现声明，双方应按租赁合同第五章第11条约定，不论双方因任何事情发生意见或纠纷，均不能干扰我公司正常营业，否则应赔偿我公司损失。2014年12月8日，被告向原告发出通知，内容：2014年11月1日发函给你公司，你公司不理睬，通知你公司于2014年12月12日终止合同并自行搬离，否则将采取措施收回租赁场地，由此造成的后果自负。同日，原告向被告发函，内容：你于2014年12月3日17：00切断我公司电源，造成我公司无法营业，至本函件发出之日仍未恢复供电，你方行为造成我公司重大损失，并损害了我公司形象；我公司将按照租赁合同约定，要求你赔偿损失；为避免损失进一步扩大，请你尽快恢复供电。2014年12月9日，原告向被告发函，内容：12月8日来函收悉，我方已要求你方提供证据，并承诺愿意配合你方现场进行复核，并未“不予理睬”；你于12月3日切断电源，到12月9日才恢复供电，我方要求你方赔偿因停电造成的损失；请按照合同继续履行。2014年12月22日，原告向被告发函，内容：你方于12月3日断电，于12月9日恢复了部分供电，但未恢复收银机供电，收银机正常使用是商店正常经营的必备条件；为保证员工人身安全、货品安全，我公司迫于无奈，于12月11日开始将店铺内物品暂时撤离；你派人于2014年12月17日14：00进入店铺，强行将货品从货架撤下装箱，我公司当即报警，警方调解未果��你要求我公司自行搬离商店，否则于12月17日晚强行将货品搬出商店；你方对我方使用面积有异议，本着友好合作原则，我公司愿配合你方到现场复核租赁面积；我公司声明，暂时撤货的行为不等于我公司同意撤场；本着友好合作精神，请于收到函件后5日内与我公司协商解决场地面积问题，确保我公司经营到租赁期满。2014年12月24日，原告将部分物品出售给被告，收取被告4000元。对此，原告认为，被告强迫原告撤离上述商店，原告自行搬走了部分货品，将最后未搬走的部分货品处理给了被告，收取了被告4000元，该行为不代表原告系自愿搬离。被告认为，原告将部分设备、货品处理给被告，折价4000元，该行为证明被告未强迫原告搬离。2015年1月4日，原告向被告发函，内容：你于12月3日强行断电，于12月17日强搬货品，在强搬货品时威胁如不同意搬离，就将货品搬出店外，我公司出于对员工人身安全及货品安全考虑，为最大限度降低损失，于该日开始将商店内物品搬离，于12月25日将商店内全部物品撤离，你方于同日将商店上锁；你方行为已构成根本违约。本案审理中，双方确认原告已于2014年12月25日撤离上述商店，本案租赁合同已实际解除，不需再解除。另查明，原告因本案所涉纠纷于2014年12月3日、12月7日向公安机关报警。关于原告主张的损失，查明如下：关于装修损失。原告接受上述商店后，于2011年11月30日与上海雷信建设有限公司（下称雷信公司）签订了装修合同，约定：雷信公司包工包料完成装修；装修工程暂定价312726.6元，工程价款上限为暂定价的110%即343999.26元。之后，雷信公司对上述商店进行了装修。2012年8月23日，屈臣氏公司支付雷信公司装修工程��339839.87元，并向雷信公司开出了建筑业统一发票。2013年8月，屈臣氏公司还与南京润发装饰有限公司签订了门头装修合同，约定工程暂定价19730元；门头工程结束后，屈臣氏公司支付16542元。以上两项装修，原告主张损失为248724.85元，计算方法如下：装修工程款合计356381.87元，在整个租赁期8年（96个月）内摊销，已使用29个月，剩余67个月的摊销费用248724.85元为装修损失。关于固定资产损失，原告提交了屈臣氏公司溧水分店开业时购买物品的25张发票，涉及种类及金额如下：货架207934.29元；电脑及扫描仪26495元；灯具20801.74元；喷画53143.65；消防安装调试费3047.3元；保险柜安装调试费1116.67元；夜间防盗系统安装调试费及视频监控软件、终端管理套件等软件费用25787.24元。以上合计338325.89元，按以上摊销办法，损失为236123.28元。审理中，原告认可电脑及扫描仪已���走；被告认可喷画未拆走。关于搬迁费。原告认为发生损失9015元，提交了如下证据：开给德利多富信息系统（上海）有限公司的维修维护费发票，数额为5455元，原告认为该费用是搬迁前拆卸电脑等的费用；3560元的运输费发票，原告称上述商店内库存洗发水、护肤品、食品等运输到屈臣氏公司位于南京江宁区、鼓楼区、迈皋桥等其他商店的运输费用。被告认为，以上费用与本案无关。关于与员工解除劳动合同的经济补偿金46393.28元。经查：刘家琴自2011年12月31日在屈臣氏公司上班；最近一次劳动合同期限自2015年1月1日至2017年12月31日，该合同中，约定刘家琴工作地点在溧水。丁丽自2010年11月12由屈臣氏公司录用；最近一次劳动合同期限自2013年11月13日起至2016年11月12日止，该合同中，约定丁丽工作地点在溧水。颜龙娣自2012年8月14日由屈臣氏公司录用；最近一次劳动合同期限自2012年8月14日起至2015年8月13日止，该合同中，约定颜龙娣工作地点在溧水。以上三员工均为南京市溧水区人。2015年1月8日，屈臣氏公司向刘家琴、丁丽、颜龙娣分别发出解除劳动合同通知书，内容：因业主原因公司闭店，双方未能就上班地点达成一致意见，故公司定于1月8日与三人解除劳动合同；公司将支付至解除日的工资及缴纳各项社会保险，同时将支付经济补偿金及代通知金，刘家琴为13622.63元，丁丽为15137.65元，颜龙娣为17633元。同日，屈臣氏公司向溧水区社会保险管理中心申报，该中心登记确认刘家琴、丁丽、颜龙娣三人在屈臣氏公司社保缴费截止日为2015年1月。2015年3月17日，屈臣氏公司分别向刘家琴、丁丽、颜龙娣支付经济补偿金、代通知金、2015年1月工资16346.11元、17648.49元、20201.23元。经查，按刘家琴、丁丽、颜龙��前12月的月平均工资，三人的经济补偿金及代通知金分别为13622.63元、15039.26元、17633元，合计46294.89元。关于多付物业费。经查，屈臣氏公司已支付陈平2014年12月、2015年1月的物业费2000元。屈臣氏公司自2014年12月25日搬离上述商店，2014年12月剩余期限及2015年1月份的物业费为1193.55元。本案审理中，原告屈臣氏公司申请对其经营情况进行审计，审计结论：屈臣氏公司2013年12月至2014年11月税前利润为1538569.66元；2014年11月1日至11月30日销售收入499457.77元，销售毛利为188725.59元；2014年12月4日至12月17日无销售收入。关于停电期间的损失。原告认为，根据以上审计结论，因被告行为，原告自2014年12月4日至12月25日停业，参照上月销售毛利，停业损失为138398.77元。关于撤离后合理期间内的损失。原告认为，参照上一年度税前利润，确定撤离后的6个月为合理期间，该期间内损失为769284.83元。以上事实，由租赁合同、场地交接书、履约保证金收据、双方来往函件、屈臣氏公司的装修工程合同、装修费发票、固定资产购买发票、搬迁费发票、劳动合同及解除劳动合同通知、经济补偿金发放凭证、物业费收据、审计报告、双方陈述等证实。本院认为,原、被告自认上述租赁合同已实际解除，不需再行解除，故本案争议焦点为：原告占用面积是否超过约定面积，是否构成违约；被告是否有权责令原告提前退出租赁场地，单方解除租赁合同，其行为是否构成违约；原告的损失是多少，该损失由谁承担。关于原告占用面积是否超过约定面积，原告是否构成违约的问题。上述租赁合同中，双方约定出租场地面积为284平方米，如约定面积与实际面积有误差，则以平面图及实际测量为准。��案中，被告对场地情况较为熟悉，原告是否多占18.69平方米，被告应该较易发现；上述租赁区域与公共区域间的隔断由被告施工完成，施工过程中，应按图纸进行测量，并经双方认可后才能确定隔断位置，如原告多占面积，在隔断过程中，应该能够发现；隔断施工结束后，双方交接场地时，应该对实际面积再次测量，在此过程中也应当能发现是否多占面积。以上过程中，被告并未提出异议，证明原告陈述的“2011年交付场地时，经现场测量，发现实用面积不足284平方米，你方同意补足面积”是可信的，故应认定原告并未违约多占面积。关于被告是否有权责令原告提前退出租赁场地，单方解除租赁合同，其行为是否构成违约的问题。上述租赁合同约定，承租方商店开业后，不论因任何事情发生意见或纠纷，出租方都不能借用停电、停水、停空调等方式干扰承���方商店的正常营业。按照上述约定及法律规定，双方之间如有上述纠纷，被告应该先提交相应证据予以证明；原告如多占面积，双方应先行协商，通过增加租金或退出多占面积并赔偿损失的方式予以解决；如协商不成，可通过诉讼方式按上述办法解决，或请求解除合同。本案中，被告于2014年11月首次向原告发函时，双方签订租赁合同已三年多，场地交接也有两年多，被告并未提出任何异议；纠纷发生后，原告要求被告提交相应证据，并积极要求与被告进行复核，但被告不遵守此前的特别约定，单方采取断电、派人强行进入商店等方式阻扰原告正常营业，其行为已构成违约。被告上述违约行为导致原告发生损失，应予赔偿：其中合同履约保证金5万元，被告应当退还。关于装修部分，原告提交的装修合同及发票相互印证，应予认定。装修部分，原告实际使用到2014年12月25日，实际使用29个月差几天，原告认可实际使用期间为29个月，剩余期间为67月，应予准许。原告要求以上装修费用按8年进行摊销，符合固定资产折旧规定。按以上办法计算，剩余年限内的装修费为248724.85元，该部分装修费应认定为原告的损失。关于固定资产，其中的货架应有部分未拆走，但未拆走货架数量不易查明，此处不予计算，可在后期计算合理损失时酌情考虑；其中的电脑及扫描仪，原告认可该部分已拆走，该损失不予计算；其中的灯具，按灯具自身特性，应认定未拆走，按有关折旧规定，灯具使用年限定为4年，按前述办法，损失为8234.02元；其中的喷画，被告认可该部分未拆走，按有关折旧规定，该费用可在8年内摊销，按前述办法，损失为37089.84元；其中的消防安装调试费，因已安装的消防安全设施不易拆走，该部分损失应予认定，按有关折旧规定，使用年限定为5年，按前述办法，损失为1574.44元；其中的保险柜安装调试费，因保险柜不论是否拆走，该费用已实际发生，应认定为损失，按有关折旧规定，使用年限定为8年，按以上办法，损失为779.34元；其中的夜间防盗系统安装调试费及视频监控软件、终端管理套件等软件费用，该部分损失也应认定，软件使用年限定为4年，按以上办法，损失为10207.45元。以上合计57885.09元。关于搬迁费，原告从上述商店撤离，要将部分设备拆卸、搬迁，其主张有拆卸、搬迁费，符合客观情况，又有合理数额的付款票据相印证，故应认定搬迁费损失9015元。关于物管费，原告于2014年12月25日搬离上述商店前已支付2014年12月及2015年1月的物业费，按照原告实际使用天数，被告应将剩余期限内的物业费1193.55元退还原告。关于与��工解除劳动合同后的损失，上述三名员工为溧水人，家住溧水，而劳动合同中又约定三名员工的工作地点在溧水，故屈臣氏公司溧水店停止经营后，双方对更换工作岗位不能协商一致情形下，屈臣氏公司应当依法向三员工支付经济补偿金、代通知金。以上具体数额，原告主张的数额有误，按照三人应发数额，该损失为46294.89元。因本案所涉租赁合同在约定期满后是否续租、三员工与原告劳动合同期满后是否续签均处于待定状态，故原告以后是否必然要支付三员工经济补偿金等也处于待定状态，而被告以上行为致使原告发放经济补偿金、代通知金成为确定的事实，故该部分损失应予认定。关于停业期间的经营损失，双方在租赁合同中已约定因被告单方采取停电方式致原告发生损失，按照原告上月每日平均销售收入予以赔偿。本案中，原告自2014年12月4日起无���售收入，自该时间到原告撤离，原告仍有人工费、水电费等成本支出，原告未按合同约定直接按上月每日营业额计算损失，而是按上月销售毛利进行计算要求被告赔偿损失138398.77元，应予支持。关于原告搬离后合理期间内的损失问题。原告主张的该项损失是预期利益损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失扩大；没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告如到其他地方开设商店，期间要经过选址、装修、试运行阶段，故原告要求被告支付合理损失的请求应予支持。至于合理损失的数额，结合原告有减损义务的规定，再考虑到前述固定资产部分货架损失问题，酌情认定预期利益损失的合理期间为3个月，以审计报告中原告上一年度税前利润1538569.66元为基数，该部分损失为384642.41元。关于鉴定费13350元，该费用是原告的直接损失，应予认定。综上，被告应赔偿原告装修损失248724.85元、固定资产损失57885.09元、搬迁费9015元、物管费1193.55元、提前解除劳动合同发放的经济补偿金及代通知金46294.89元、停业期间的经营损失138398.77元、搬离后合理期间内的损失384642.41元、鉴定费13350元，退还合同履约保证金5万元，合计949504.56元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、《中华人民共��国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈平应退还原告屈臣氏公司履约保证金5万元，赔偿原告屈臣氏公司损失899504.56元，合计949504.56元，于判决生效后十日内付清。二、驳回原告屈臣氏公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18292元，由原告屈臣氏公司承担5292元，由被告陈平承担13000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费18292元。南京市中级法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：43��××18。逾期未预缴上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨先木人民陪审员  杨先珍人民陪审员  刘红梅二〇一六年七月七日见习书记员  朱 虹