四川省蓬安县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1323民初730号原告重庆紫苑物业管理有限公司蓬安分公司。法定代表人杜锦强，公司经理。委托代理人胡秀君（一般代理），四川匀天律师事务所律师。被告祝华林，男，生于1969年9月6日，汉族，住四川省南充市。被告刘晓欣，女，生于1983年4月27日，汉族，住四川省南充市。委托代理人祝佑明（一般代理），蓬安县河舒法律服务所法律工作者。原告重庆紫苑物业管理有限公司蓬安分公司（以下简称紫苑物业）诉被告祝华林、刘晓欣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告紫苑物业的委托代理人胡秀君，被告刘晓欣及二被告委托代理人祝佑明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2009年2月20日进驻紫苑.阳光丽都小区并与小区业主管理委员会于2009年2月20签订物业服务合同，双方约定物业服务费每月按面积每平方米收取0.4元。被告于2009年2月入住该小区21栋1单元1楼1号，建筑面积127.87平方米，被告自2011年1月1日至2015年12月31日未交纳物业费共计3066元，我公司工作人员多次催收无果，为保护自身合法权益，遂起诉至法院，请求判令被告支付物业管理服务费3066元，违约金337元并承担案件诉讼费。原告紫苑物业为支持其诉讼请求，提供了如下证据：1.原、被告身份信息复印件一份，拟证明原、被告主体适格。2.催费通知单图片一份，拟证明原告向被告催交物管费的事实。3、来人来访登记表复印件一组、原告物业管理服务图片一组、紫苑物管公司工作日记复印件一组、消防工作检查表蓬物分公司复印件一份、紫苑物业公司维修记录表复印件一份、车辆入场登记表复印件一份、紫苑物业地下车库停车登记表复印件一份、有机房电梯设备周巡检记录表复印件一份，投递邮件清单一组、业主赠送锦旗照片3张、南充市园林式小区及市级物业管理优秀小区称号照片1张、拟证明原告按照合同约定履行全部物业服务义务。4、业主委员会备案证明、收费许可证复印件一份，拟证明原告收费合法。5、蓬安县房地产管理局产权情况记载表一份，拟证明被告住房基本情况。6、物业公司规章制度复印件一份、紫苑.阳光丽都物业服务合同复印件三份，拟证明原被告之间关于物业管理签订服务合同的事实。7、业主委员会换届选举证明一份，拟证明小区业委会未与原告签署物业服务合同期间系业委会换届选举所致，原告的物业服务从未停止。被告质证认为：被告住房内空间属于原告物业服务安保范围，原告未尽到安全保障义务导致小偷顺利翻窗入户盗窃成功，且事发地监控处于停运状态，导致公安机关至今未破案。原告不能提供2013年1月23日晚上被告家中被盗时保安的巡视记录及监控录像。原告的催款通知单和律师函我没有收到。小区业委会未与原告签订2015年4月19日至2015年12月31日的物业服务合同，期间的物管费我不认可。被告辩称原告未尽到安全保障义务导致被告家中被盗损失财物价值2万余元，属重大违约，这笔损失可以抵偿物管费。原告应先赔偿被告损失，被告才会支付物管费，否则享有先履行抗辩权。被告未收到原告的律师函和催款通知单，原告诉讼已过诉讼时效。被告为支持自己的诉讼主张，出示以下证据：蓬安县公安局刑侦大队出具的刑侦证明一份，拟证明被告家中被盗损失价值2万余元，原告未提供有效的监控录像帮助侦破案件，未尽到安保义务。原告质证认为：对被告被盗财产损失2万余元，没有证据证明其真实性，原告的报警行为表明按照合同约定尽到了协助当地公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作义务。被告损失的赔偿对象是犯罪嫌疑人，原告对被告人身财产安全无管理义务。经审理查明，原告于2009年2月20日进驻紫苑.阳光丽都小区。被告于2009年2月入住该小区21栋1单元1楼1号，建筑面积127.87平方米。蓬安紫苑.阳光丽都小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）分别于2010年4月20日、2013年4月1日、2015年12月1日签订了正式物业服务合同，合同分别约定甲方将紫苑.阳光丽都小区委托于乙方实行物业管理，委托管理期限两年、两年、壹年，从2010年4月20日起至2016年11月30日止，多层住宅物业费根据物业管理区域的实际情况和南充市物业服务收费指导价格确定按建筑面积每月每平方米0.40元计算向乙方交纳，业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。原告向被告催收2011年至2015年度物管费未果后向本院提起诉讼，请求判令被告支付2011年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费3066元及违约金337元。同时查明，被告已缴纳从入住小区至2010年度的物管费。本院认为，被告所在小区在业主管理委员会尚未成立时由小区开发商依法选聘了物业服务企业，其与原告签订的《“紫苑.阳光丽都”前期物业管理服务协议》及小区业主委员会成立后与原告签订的《紫苑.阳光丽都物业服务合同》对业主均具有约束力。依照《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用…”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持…”之规定，被告应当按合同约定支付2011年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费即0.4元/㎡×127.87㎡×12×5=3068.88元，对于原告要求被告支付物业费3066元的诉讼请求予以支持。因在物业合同中约定“业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金”，根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，被告在原告催收后仍未支付物业管理费用，故应当按照合同约定承担违约金，本院对原告要求被告给付违约金337元的诉讼请求予以支持。对于被告认为原告索要2011年至2013年的物管费已超过诉讼时效的问题，根据《民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”、第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”之规定，原告每年向被告发送律师函并在小区张贴催款通知单的行为本院认定为系原告向被告主张权利的行为，诉讼时效未超过法律规定时间。对于被告所述原告未尽到安全保障义务导致家中被盗应当承担赔偿责任的问题，其与本案不属于同一法律关系，且根据物业合同约定:甲方（业委会）委托乙方（原告）提供物业服务主要内容是1、物业共同部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分包括房屋承重结构、非承重结构的外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊等，2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明等。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道等。……屋内空间并非原告物业服务范围，本院对此不做处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告祝华林、刘晓欣于本判决生效之日起十日内向原告重庆紫苑物业管理有限公司蓬安分公司支付物业服务费3066元，违约金337元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告祝华林、刘晓欣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南充市中级人民法院。审 判 员  沈蓬云人民陪审员  邓学文人民陪审员  杜长义二〇一六年七月十三日书 记 员  蔡 静