广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法沙民一初字第1226号原告：中山市沙溪镇沙溪村民委员会，住所地中山市沙溪镇。代表人：余志荣。委托代理人：陆晓莲、李新城，广东德元律师事务所律师。被告：扬伦服装（中山）有限公司，住所地中山市沙溪镇。法定代表人：田崎起子。原告中山市沙溪镇沙溪村民委员会（以下简称沙溪村委会）诉被告扬伦服装（中山）有限公司（以下简称扬伦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告沙溪村委会委托代理人陆晓莲到庭参加诉讼，被告扬伦公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙溪村委会诉称：原、被告于2013年12月12日签订《物业租赁合同书》，合同约定原告将于中山市沙溪镇的房产出租给被告开设厂房和宿舍；租赁期限为两年，租赁期内，该物业月租金为48190元，乙方必须在每月10日前将当月租金一次性支付给甲方；在合同签订时，被告给原告144569元作为保证金，此保证金用于租赁合同期满物业交还原告验收完好后方可退还乙方（保证金不计利息）；另合同还约定乙方逾期缴纳租金时，按每日应交租金总额的3%计付违约金。拖欠租金达一个月以上（含一个月），甲方有权收回物业，乙方所交保证金不作退回。现被告已拖欠原告租金长达四个月，经原告多次与被告协商支付租金事宜，均被以各种借口推脱，原告为维护自己的合法权益特提起诉讼，请求判令：1.原、被告解除租赁合同；2.被告支付原告租金192760元（2015年6月至2015年9月未支付租金）；3.被告支付原告违约金5781.60元；4.原告无需返还被告保证金144569元；5.本案诉讼费由被告承担。在本案庭审中，原告申请撤回第3项诉讼请求。原告沙溪村委会为支持其主张在举证期限内向本院提交的证据有：1.企业机读档案登记资料；2.见证书及物业租赁合同书；3.法律服务所函；4.收款收据2份、入账凭证1份；5.房地产权证；6.情况说明；7.2015年1月至5月的租赁发票及入账凭证。因被告扬伦公司已停业，其法定代表人下落不明，本院于2015年10月26日向其公司送达起诉状副本及开庭传票，被告扬伦公司在公告期限满后指定期限内未应诉、答辩，未提交证据。经审理查明：2013年12月12日，沙溪村委会作为出租方（甲方）与扬伦公司作为承租方（乙方）签订《物业租赁合同书》一份，内容为：甲方将位于中山市沙溪镇的房产（建筑面积为1394.4平方米）出租给乙方开设厂房和宿舍；租赁期限为2年，自2014年3月1日至2016年2月29日止，合同期满双方续约的需协商一致，另订新合同；租赁期内，该物业每月租金48190元；乙方必须在每月10日前将当月租金一次性支付给甲方；本合同签订时，乙方付给甲方144569元作为保证金，此保证金于租赁合同期满物业交还甲方验收完好后方可退回乙方（保证金不计利息），如物业受损，甲方有权以保证金或设备等有价物料抵偿修复费用，余款待物业修复完好后方可退还乙方；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回物业，不负违约责任……（3）乙方拖欠租金1个月以上的（包含1个月）……；乙方逾期交纳租金时，按每日应交租金总额的3%计付违约金，拖欠租金达1个月以上（含一个月），甲方有权收回物业，乙方所交保证金不作退回；合同生效后，甲、乙双方不得无故提前终止合同，如甲方无故提前终止合同，必须双倍返还保证金乙方，因此而造成乙方的经济损失，由相关部门评估后，折旧补偿给乙方；如乙方无故提前终止合同，除甲方所收的保证金不予退还外，乙方必须支付所欠租金（如租赁不够一个月的，也是以一个月来计算租金）；合同期内乙方所铺设地砖、天花板、电源线、卫生间设施、空调槽、管道设施、水管、排污伸缩闸等财产归甲方所有，乙方不得拆除；乙方必须在合同期满或者合同解除后，厂房和宿舍内的固定设施及水、电、消防设施（包括乙方增设的各种固定实施）无偿归甲方所有，并要求保持完好，乙方必须合同期满或者合同解除后10天内将应属于乙方的机械设备和物料搬走并将物业交回甲方，期限届满视为建筑物内没有属于乙方所有的财产或者乙方放弃财产权，物业当然交回甲方，甲方可以自主行使物业权利，将物业另行出租给第三人，乙方不得以建筑物内尚有财产未搬走为由向甲方主张财产权利（赔偿经济损失）。合同还定有其他相关内容。同日，该合同在中山市沙溪镇法律服务所办理了见证，见证书号为（2013）中沙见字第820号。因扬伦公司拖欠了沙溪村委会2015年6月至2015年9月的租金，沙溪村委会经追讨无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。在案件庭审中，沙溪村委会陈述：其与扬伦公司从2008年起开始订立租赁关系，合同到期后，于2011年就涉案厂房继续签订租赁合同，涉案租赁合同签订已是第三次签订的，此前，扬伦公司于2008年4月8日，向沙溪村委会交纳合同定金118064.52元，于2011年3月16日又交纳续签合同追加定金26504.28元，合计144568.80元，作为合同保证金。另查：涉案房地产坐落于中山市沙溪镇下泽村，权属人为中山市沙溪镇下泽股份合作经济社。2015年9月30日，中山市沙溪镇沙溪村下泽股份合作经济社、中山市沙溪镇沙溪村委会共同出具《情况说明》，内容为：兹有中山市沙溪镇沙溪村下泽股份合作经济社是中山市沙溪镇沙溪村民委员会下属单位，中山市沙溪镇沙溪村下泽股份合作经济社名下位于中山市沙溪镇下泽村工业厂房出租事宜，特作相关情况说明。2008年4月8日，由中山市沙溪镇沙溪村委员会与扬伦服装（中山）有限公司签订租赁合同，并负责收取租金、定金等相关事宜。自2008年至2015年间，双方两次续签合同，分别为2011年3月16日、2013年12月12日，现扬伦服装（中山）有限公司拖欠租金事宜已向贵院起诉，签订该租赁合同的权利义务均由中山市沙溪镇沙溪村委会承担。本院认为：本案为租赁合同纠纷。沙溪村委会与扬伦公司签订的《物业租赁合同书》，是双方在平等自愿基础上的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同的约定履行自已的义务、享受相应的权利。沙溪村委会已依约将出租的厂房交付扬伦公司使用，但扬伦公司没依约向原告交纳租金，已构成违约。关于沙溪村委会请求解除租赁合同问题。因沙溪村委会与扬伦公司签订的《物业租赁合同书》约定沙溪村委会有权解除合同、收回物业的情况之一为“乙方（扬伦公司）拖欠租金1个月以上的（包含1个月）”，现扬伦公司已拖欠沙溪村委会租金多月，故沙溪村委会请求解除租赁合同，理据充分，本院予以支持。关于对沙溪村委会请求扬伦公司支付2015年6月至9月租金192760元的问题。《物业租赁合同》约定“租赁期内，该物业每月租金48190元；乙方（扬伦公司）必须在每月10日前将当月租金一次性支付给甲方（沙溪村委会）”，2015年6月至9月期间的租金为192760元（48190元／月×4个月＝192760元），沙溪村委会对该项请求提供了证据并作了合理的陈述，扬伦公司无到庭应诉亦无提交相反证据予以反驳，故本院对沙溪村委会的陈述及证据予以采信，对其该主张，本院予以支持。关于保证金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”沙溪村委会自认已收取扬伦公司保证金144569元，双方的《物业租赁合同书》对保证金已作了约定，现扬伦公司拖欠沙溪村委会租金已多月，沙溪村委会主张无需退回对扬伦公司所交保证金144569元，理据充分，本院予以采纳。综上，沙溪村委会的诉讼请求合理有据，本院予以支持。扬伦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中山市沙溪镇沙溪村民委员会与被告扬伦服装（中山）有限公司于2013年12月12日签订的《物业租赁合同书》；二、被告扬伦服装（中山）有限公司于本判决生效后七日内向原告中山市沙溪镇沙溪村民委员会支付2015年6月至2015年9月的租金合计192760元；三、原告中山市沙溪镇沙溪村民委员会无需向被告扬伦服装（中山）有限公司返还合同保证金144569元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6446元（原告中山市沙溪镇沙溪村民委员会已预交），由原告中山市沙溪镇沙溪村民委员会负担109元，被告扬伦服装（中山）有限公司负担6337元并于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市沙溪镇沙溪村民委员会。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  刘 忠代理审判员  刘敏娟人民陪审员  梁蓓莉二〇一六年二月十九日书 记 员  梁宝兴陈桂清第7页共7页