甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0102民初394号原告（反诉被告）杜伟源。委托代理人任创学，甘肃恒亚律师事务所律师。原告（反诉被告）张俪馨。委托代理人任创学，甘肃恒亚律师事务所律师。被告（反诉原告）张天琦。委托代理人张玉勤，甘肃勇盛律师事务所律师。被告（反诉原告）卢子文。委托代理人张玉勤，甘肃勇盛律师事务所律师。原告杜伟源、张俪馨与被告张天琦、卢子文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，被告张天琦、卢子文以两原告未履行房屋买卖合同约定的接受房屋义务为由在法定期限内提出反诉，本院依法组成合议庭，于2016年5月17日公开开庭合并进行了审理。原告杜伟源、张俪馨及其委托代理人任创学，被告张天琦、卢子文及其委托代理人张玉勤到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告杜伟源、张俪馨诉称，2015年3月25日，原告杜伟源与被告张天琦签订合同，约定以115万元的价格购买被告夫妇共有的位于兰州市城关区瑞德大道104号14单元12层1201室的房屋。约定的付款时间是2015年5月15日之前。原告按约定支付了50万元首付款后，又从银行按揭贷款支付了剩余款项。2015年5月5日，两原告取得了该房屋的所有权证书。根据合同约定，被告应当于2015年5月18日向两原告交付房屋，并约定如逾期交房，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于房屋价款千分之三的滞纳金。但到了约定交付时间后，经原告多次以电话、短信催促，被告仍拒绝交付房屋。致使原告至今仍无法装修入住，给原告造成了巨大的损失。根据双方约定，被告应当赔偿迟延交房期间的滞纳金655500元，但由于双方约定的滞纳金过高，原告按民间借贷利率的标准进行调整为145667元。为此诉讼来院，要求判令两被告向原告交付位于兰州市城关区瑞德大道104号14单元12层1201室的房屋、支付逾期交房违约金145667元（计算到2015年12月28日，实际金额应计算至实际交房之日）。被告张天琦、卢子文辩称并反诉称：1、关于房屋买卖合同及合同中滞纳金千分之三的事实。原、被告双方就房屋买卖事宜达成的协议未签订书面合同。为了帮助原告贷款，被告按照原告杜伟源的要求给杜伟源提供了银行所需要的房屋出卖方的各项资料和双方的房屋买卖合同一份，内容填充好签字后由杜伟源单方提交给银行，但这份合同是否生效？合同中滞纳金条款双方是否有约定？被告认为需要法院根据证据审查确定。2、由于原告不履行接收房屋的义务，导致双方未完成交付行为。被告在未收到分文购房款的情况下就给原告办理了房屋过户手续。房屋过户后第二日原告便提出要求解除合同，不配合贷款银行给被告支付首笔购房款。所以，是原告违约在先，其应当承担违约责任。现反诉请求：1、要求反诉被告继续履行合同，接受所购涉案房屋；2、要求被告承担逾期接收房屋所产生的费用5426.6元。原告杜伟源、张俪馨针对反诉辩称，1、被告并未在分文未收的情况下就办理了房产过户手续。2015年3月18日，原告在兴业银行存入50万元首付款，5月5日，房屋过户到原告名下，5月7日，首付款转给被告张天琦，5月18日，按揭贷款直接发放给张天琦（这一天也是约定的交房日）。2、被告起诉要求原告接收房屋，这纯属恶意滥诉。因为在本诉中原告已经起诉要求交付房屋，与被告的反诉请求相同，所以被告的这一项反诉请求就属于重复诉讼。被告一边拖延交房达一年之久，一边起诉要求交房，其目的无非是摆脱拒绝交房的法律责任，将房屋未交付的过错推到原告身上，进而免除自己应承担的违约责任。3、被告拒绝交房期间产生的物业费、水电费等各项费用都是因为被告的原因发生的，应当由被告承担。经审理查明，两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系。位于兰州市城关区拱星墩街道瑞德大道104号第14单元12层1201室建筑面积142.39平方米的房屋原登记在被告张天琦名下。2015年3月18日，原、被告协商后，由两原告购买登记在被告张天琦名下的上述房屋，两被告向原告出具了《卖方承诺书》，承诺两被告同意将该房屋以115万元的价格出售给两原告。同日，原告杜伟源在中国兴业银行股份有限公司兰州分行（以下简称兴业银行）缴存购房定金50万元，并由兴业银行予以冻结。2015年3月25日，原告杜伟源与被告张天琦签订了房地产买卖合同，被告张天琦将上述房屋以115万元的价格出售给了两原告。双方约定，原告于2015年5月15日前向被告付清购房款，被告于2015年5月18日前将房屋交付给原告使用。关于违约责任双方约定：乙方（原告）中途悔约，乙方不得向甲方（被告）索还定金。甲方中途悔约，甲方应将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之三的滞纳金。合同签订后，两被告将该房屋过户到了两原告名下，两原告于2015年5月5日取得了该房屋的所有权证，证号为：兰房权证（城关区）字第4017**号。后两原告将该房屋抵押给了兴业银行取得贷款65万元，还款方式为等额本金还款，月还款本金为2708.33元，贷款月利率为4.7083‰。自2015年5月18日起，原告就承担了银行还款义务。原告杜伟源取得房屋所有权证后曾表示不想再购买房屋，后经双方协商，原告杜伟源于2015年5月7日向被告张天琦支付了购房款50万元。2015年5月18日，兴业银行将原告取得的贷款65万元作为购房款支付给了被告。两被告收取购房款后，以要求原告杜伟源将其反悔不再购买房屋的理由作出书面说明为由拒绝交房。2015年10月20日，两原告向两被告发出律师函要求两被告交付房屋。被告张天琦回律师函称其多次联系原告杜伟源办理交房手续，原告杜伟源不予理睬。2015年12月22日，原告杜伟源仍发短信要求两被告履行交房义务。以上查明的事实有原告提供的房地产买卖合同、卖方承诺书、房屋所有权证、借款合同、付款凭证、短信来往记录、律师函，本院制作的询问笔录等证据以及原、被告在法庭上陈述的庭审笔录等证据在案为凭，并经开庭质证与本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告经协商后，两被告同意将其共有的房屋出售给两原告，为办理按揭贷款双方签订的书面的房地产买卖合同在价款、面积等主要内容与此前双方口头协商并形成的卖方承诺书一致，故该份合同内容是真实的，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在办理完房屋过户手续后，原告杜伟源曾表示不再购买房屋，给两被告造成了心理恐慌，实属不当，但在被告的积极协调下，原告杜伟源在2015年5月18日前付清了合同约定的全部房款115万元，两被告应当依照合同约定向原告交付房屋。因此，本院对原告求被告交付房屋的诉讼请求予以支持。两被告在收取购房款后，应当按照双方约定的日期将涉案房屋向两原告交付，两被告拒绝交房的行为构成违约，应当承担违约责任。双方约定了逾期交房每日承担总房款千分之三的违约金，原告以约定过高为由自行调整为民间借贷中受法律保护的年百分之二十四的利率，现原告以此标准要求被告支付违约金145667元及至实际交房之日的违约金。本院认为，对于双方纠纷的引起，原告有一定的责任，故该项请求违约金数额仍然过高，应当予以调整。违约金的支付标准按原告应承担的银行贷款利率计算。截止2016年4月18日，原告应承担的银行贷款利息为32963.23元。故对原告要求被告支付违约金145667元的诉讼请求，本院部分予以支持。关于被告要求原告继续履行合同，接受所购涉案房屋的反诉请求，该请求和原告的诉讼请求雷同，实为同意交付房屋的答辩意见，故对该请求不再评判。关于被告反诉原告承担逾期接收房屋所产生的费用5426.6元的请求，被告未举证证明原告无故不接受房屋的证据，对该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告卢子文、张天琦于本判决生效后十五日内将位于兰州市城关区拱星墩街道瑞德大道104号第14单元12层1201室建筑面积142.39平方米的房屋【产权证号：兰房权证（城关区）字第4017**号】交付给原告杜伟源、张俪馨；二、被告卢子文、张天琦于本判决生效后十五日内向承担原告杜伟源、张俪馨逾期交房违约金32963.23元（上述违约金计算至2016年4月18日，此后产生的违约金由两被告承担至实际交付房屋时止）；三、驳回原告杜伟源、张俪馨的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告卢子文、张天琦的反诉请求。案件受理费3313元，由原告杜伟源、张俪馨承担2551元，被告卢子文、张天琦承担762元。反诉费25元由被告卢子文、张天琦承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长  柴宗海代理审判员  张金凤人民陪审员  姚 丽二〇一六年七月五日书 记 员  施璞琰