山东省东明县人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1728民初1142号原告刘辉，男，汉族，住江西省.委托代理人丁平，山东曹州律师事务所律师。被告东明广厦置业有限公司。住址：东明县.法定代表人柯仙仙，任执行董事职务。委托代理人崔庆志，山东兴鲁明律师事务所律师。原告刘辉与被告东明广厦置业有限公司（以下简称为广厦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘辉及委托代理人丁平，被告委托代理人崔庆志到庭参加了诉讼，被告法定代表人柯仙仙经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2015年2月3日，原、被告双方在东明县财富广场售楼部签订了两份《商品房买卖合同》，根据合同约定，被告应在2015年2月3日前将位于东明县财富广场第21幢01005号和01006号两套房产交付原告，合同签订后，原告按时、足额将购房款交付被告，但被告却以涉案房屋已出租为由，既不支付租金也不交付房屋，其行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告具状起诉，请求法院判令确认原、被告签订的商品房买卖合同有效，要求被告按合同约定交付房屋，并按合同约定支付（2015年2月4日至2016年4月18日）逾期违约金154458元，以后的违约金按每日房款的万分之一计算至判决履行完毕；要求被告按合同第26条、第27条约定到东明县房地产管理局申请预告登记和登记备案，并办理房屋所有权证书；涉案的一切诉讼费用由被告承担。被告辩称，本案的案由应为民间借贷纠纷，不应定性为商品房买卖合同纠纷案由。被告广厦公司从来没有向原告刘辉借过钱，案外人易王菊为其出具借条或欠条，所产生的借款或欠款已经还清，没有任何证据证明易王菊的借款或欠款用于被告广厦公司的经营，原告刘辉没有实际把购房款交付给被告广厦公司，因此被告广厦公司曾于2015年9月14日向原告送达了解除合同通知函，解除了《以房抵债协议》和01005、01006号《商品房买卖合同》，该三份协议或合同已经没有法律效力。应依法驳回原告针对被告广厦公司的起诉或诉讼请求。具体理由是：一、本案案由应为民间借贷纠纷，不应定性为商品房买卖合同纠纷。原告刘辉与案外人易王菊个人之间产生的民间借贷已经在武宁县人民法院进行诉讼，根据原告刘辉的诉状、证据清单和计算表，虽然原告把被告广厦公司同时列为被告，但被告广厦公司是否承担民事责任，武宁县人民法院尚没有结论。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。二、被告广厦公司与原告刘辉之间不存在借贷关系，因此被告广厦公司没有义务以房抵债把01005号、01006号商铺转让给原告，因原告一直没有履行交付购房款的义务，故在2015年9月14日向原告送达《解除合同通知函》，其已经接到。根据法律规定：合同解除是指合同有效成立之后，当解除的条件具备时，因一定的法律事由而使合同关系自始或向将来消灭的行为。《以房抵债协议》和01005、01006号《商品房买卖合同》三份协议或合同因被告广厦公司解除，使双方的合同关系消灭，原告因此无权再依据商品房买卖合同向被告广厦公司主张权利。故也应驳回原告的诉讼请求或起诉。三、此案应中止审理，等待武宁县人民法院裁判文书的结果。根据刘辉在武宁县人民法院的诉状及证据清单，刘辉与案外人易王菊之间借款本金和利息的计算，因存在利率计算超过法律规定的标准，还存在重复计算利息，还有易王菊已经多次还款早已超过本金及利息，而《以房抵债协议》中的债就与案外人易王菊的借款有直接关系，只有等待武宁县人民法院裁判结果，此案才能够裁判。如果不等待武宁县法院的裁判结果，原告刘辉有可能得到双倍的效益，违反了民法诚实信用的原则。三、原告主张的二份商品房买卖合同是以《以房抵债协议》为前提，《以房抵债协议》已经被被告解除，原告只主张《商品房买卖合同》01005、01006的合同效力，没有主张确认《以房抵债协议》的效力，故应驳回原告的起诉。经审理查明，2015年2月3日，被告广厦公司作为甲方，原告刘辉作为乙方，双方签订《以房抵债协议》一份，协议约定：“兹有东明广厦置业有限公司股东易王菊于2014年3月28日在刘辉处借款5395000元（有借条：此借条复印件作为本协议附件），由于房地产行情低迷，甲方流动资金紧张，经双方友好协商达成如下以房抵债协议，双方共同遵守。一、抵债房产：1、东明财富广场21#楼1-005号门面房，1-006号门面房归刘辉所有，2、东明财富广场21#楼：1-002号门面房，2-002号二楼商用房归刘智佳所有（刘智佳是刘辉之子）。二、以上四套房产签订正式购房合同，房产证于21#楼同时办理，并交付乙方。办理房产证时产生的费用，按国家规定各自承担，乙方需缴纳的费用由甲方所收的1-005、1-006两门面的租金支付，按缴款凭证多退少补。三、1-005号门面、1-006号门面按甲方与第三承租方已签订的租赁合同模式，现由乙方重新签订新的租赁合同。已收两门面租金由甲方转交乙方。租金起始于借款利息截止日（即2015年2月3日）。1-005号商铺与三、四层同步租给KTV或其他承租人，不得随意提高租金，租金随行就市。四、1-002号门面房、2-002号二楼商用房由乙方租给甲方作自营店，乙方不得无故收回。租金随行就市。甲乙双方在2015年8月3日前签订租赁协议，租金从2015年8月3日起计算，有关细节在租赁合同中注明。五、原借条利息截止于购房合同签订日，抵房款剩余部分由易王菊另打借条给乙方，在2015年分期还清借款。六、抵款的金额由此次4个门面房的购房款收据作为凭证。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。具有同等法律效力。”协议落款甲方处加盖被告广厦公司合同专用章，易王菊在甲方处签名，原告刘辉在协议落款乙方处签名捺印。东明县财富广场全名东明县财富广场-翡翠城。原、被告并未就涉案东明县财富广场-翡翠城21幢1-005号门面房，1-006号门面房签订房屋租赁合同，被告广厦公司亦未向原告支付过房屋租金。与上述以房抵债协议签订同日，被告广厦公司作为出卖人，原告刘辉作为买受人，双方签订两份商品房买卖合同，其中一份合同显示原、被告所买卖商品房坐落于东明县财富广场翡翠城21幢01005号，另外一份合同显示原、被告所买卖商品房坐落于21幢01006号。上述两份商品房买卖合同的第八条均约定房屋交付期限为2015年2月3日前，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另外，上述两份商品房买卖合同均在第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，在第二十六条约定，本合同自双方签订之日起生效，本合同签订之日起30日内，由买受人/出卖人向东明县房地产管理局申请预告登记，在第二十七条约定商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向东明县房地产管理局申请登记备案。被告广厦公司在上述两份商品房买卖合同出卖人处加盖公司合同专用章，并加盖法定代表人柯仙仙个人印章，原告刘辉在上述两份合同买受人处签名捺印。被告广厦公司于2015年2月3日向原告刘辉出具了两张收据，两张收据收款额均为1756350元，收款方式均为抵扣，其中一张收款事由为购买财富广场翡翠城21号楼01005号房款，另外一张收据收款事由为购买财富广场翡翠城21号楼01006号房款。2015年9月14日，被告广厦公司以易王菊并非被告广厦公司股东，易王菊向原告刘辉的借款5395000元属于其个人行为，与被告广厦公司无关，被告刘辉没有按合同约定一次性支付购房款为由向原告刘辉发送一份解除合同通知函，函告原告刘辉解除涉案以房抵债协议及两份商品房买卖合同，并将房屋另行出售。庭审过程中，经询问被告广厦公司解除以房抵债协议及两份商品房买卖合同的理由，被告称：原、被告之间不存在民间借贷关系，双方签订的协议不是公司的真实意思表示，原告没有实际向被告交付购房款，根据原告刘辉在江西省武宁县人民法院起诉的诉状及计算清单能够证明原告计算的利息是30%，而在新的司法解释颁布之前利息是不能超过中国人民银行同期贷款利息的四倍，新的司法解释规定的是不能超过年利率24%，到底以房抵债的数额是怎么计算得来的，是否超过法律规定的利息数额，是否是重复计息，江西省武宁县人民法院没有出结果。被告广厦公司对其所称的双方签订协议并非其公司真实意思表示，没有提供证据证明。另外，庭审过程中，原、被告均认可原告刘辉另案在江西省武宁县人民法院起诉易王菊及广厦公司等被告的民间借贷纠纷案件所依据的借据并不包括本案中已以房抵债的该张借据。被告广厦公司并未另行出售涉案两处房屋。原告刘辉收到上述被告广厦公司向其发送的解除合同通知函后，进行了书面回复称：“我与你公司于2015年2月3日签订的《以房抵债协议》和01005、01006号《商品房买卖合同》系双方真实意思，不违反国家法律或者行政法规强制性规定，依法受法律保护。自上述《以房抵债协议》和01005、01006号《商品房买卖合同》签订之日，你公司已经认可了易王菊对我所负的债务，并自愿以上述商品房抵偿易王菊对我所负债务，双方法律手续已经办理完毕，任何一方不得擅自解除，我也不存在再向你公司履行交付购房款的义务等。”庭审过程中，原告刘辉称被告广厦公司逾期交付给其造成的损失包括房屋租金的损失等。另查明，涉案东明县财富广场-翡翠城21幢01005号、01006号房屋在2015年前已完成竣工验收。以上事实由以房抵债协议、两份商品房买卖合同、两份收款收据、解除合同通知函、关于《解除合同通知函》回复及庭审笔录等材料在卷为凭。本院认为，原、被告之间已经达成以房抵债的合意，并签订了以房抵债协议。以房抵债协议上并没有担保的意思表示，也无借款到期后借款人不能还款,出借人才能请求履行房屋买卖合同的意思表示，而是直接明确了因流动资金紧张达成以房抵债协议，故本案并不应当按照民间借贷法律关系审理。在达成以房抵债合意的情况下，原、被告签订了合同标的为东明县财富广场-翡翠城21幢01005号房及01006号房的两份商品房买卖合同，该两份商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。原、被告均应当按照上述两份商品房买卖合同的约定履行。被告广厦公司对其主张的签订以房抵债协议及涉案两份商品房买卖合同不是其公司真实意思表示，未提交证据证明，对其该项主张本院不予支持。2015年2月3日，原告刘辉按照以房抵债协议的约定完成用抵扣借款的方式支付购房款的行为，被告广厦公司已经以抵扣的收款方式为原告刘辉出具收款收据，因此被告主张的原告刘辉没有按合同约定一次性支付购房款，本院不予支持。被告广厦公司主张的以房抵债协议及两份商品房买卖合同已经解除的理由不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形，本院对其主张不予支持。以房抵债协议上约定原、被告就抵债房产另行签订房屋租赁合同，但是原、被告之间并没有另行签订房屋租赁合同，被告亦未向原告支付房屋租金，故被告广厦公司仍应当按照两份商品房买卖合同的约定向原告交付东明县财富广场-翡翠城21幢01005号房及01006号房。被告广厦公司逾期交付已超过90日，依据双方签订的商品房买卖合同约定，原告有权要求继续履行合同且要求被告支付违约金，违约金应按日向原告支付已付总房价款（即1756350+1756350=3512700元）的万分之一，自最后交付期限的第二日即2015年2月4日起计算至实际交房之日止。另外，被告广厦公司应当按照合同约定将涉案两处房屋申请登记备案、预告登记，并办理房屋所有权证。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘辉与被告东明广厦置业有限公司于2015年2月3日签订的合同标的为东明县财富广场-翡翠城21幢01005号及01006号房的两份商品房买卖合同合法有效。二、被告东明广厦置业有限公司于本判决生效后十日内将坐落于东明财富广场-翡翠城21幢01005号及01006号房交付原告刘辉并支付逾期交房的违约金，违约金应按日支付已付总房价款3512700元的万分之一，自2015年2月4日起计算至实际交房之日止。三、被告东明广厦置业有限公司于本判决生效后十日内就上述两处房屋向东明县房地产管理局申请登记备案、预告登记，并办理房屋所有权证。案件受理费36137元，由被告东明广厦置业有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  耿纪霞审 判 员  王建成人民陪审员  李志坚二〇一六年七月二十三日书 记 员  刘阳阳