四川省遂宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川09民终6号上诉人（原审原告）陈海霞，女，生于1976年5月10日，汉族，四川省射洪县人。委托代理人钟华，四川君易律师事务所律师。上诉人（原审被告）田光友，男，生于1962年9月16日，汉族，四川省射洪县人。委托代理人（特别授权）曾德高，射洪县中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）四川锦诚建筑工程开发有限公司，住所地四川省射洪县太和镇太和大道南段锦宏花园办公楼。组织机构代码79789981-7。法定代表人谢德，董事长。委托代理人（特别授权）李亚，四川远阳律师事务所律师。委托代理人谢执胜，四川远阳律师事务所实习律师。上诉人陈海霞、田光友因与被上诉人四川锦诚建筑工程开发有限公司（以下简称锦诚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省射洪县人民法院（2015）射洪民初字第1079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月4日受理后，依法组成合议庭于2015年1月27日公开开庭进行了审理。上诉人陈海霞的委托代理人钟华，上诉人田光友的委托代理人曾德高，被上诉人锦诚公司的委托代理人李亚、谢执胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，被告田光友挂靠被告锦诚公司进行射洪县金华镇凯旋社区棚户区改造，系该项目负责人。改造小区原名“金华北街花园小区”，后更名为“金祥华苑小区”。2012年10月8日，金华镇凯旋社区北街棚户区改造理事会成立。2013年4月，该项目开始施工。2013年11月8日，金华镇凯旋社区棚户改造理事会逐级向金华镇凯旋社区、金华镇人民政府提出申请，载明：“兹有金华镇凯旋社区居民23户，所处地块至范围为：东抵北街，西抵花园街，南抵计生站，北抵太平缸广场，因居民住房为危旧房，申请纳入棚户区改造，进行统一规划，统拆统建。按照我县棚户区改造规程，经理事会广泛宣传，本拟改造片区所有居民已提出书面改造申请，现理事会向社区提出改造申请，望批准”。2013年11月10日，由金华镇凯旋社区棚户区改造理事会组织，在金华镇召开初选改造企业的居民代表大会，经业主投票一致选举锦诚公司为改造企业。2013年11月27日，射洪县建设局向锦诚公司发出《棚户区改造项目缴纳准入保证金缴款通知》，要求缴纳保证金138万元。2013年11月27日-2013年12月3日，被告田光友履行了缴纳保证金的义务。2014年1月19日，陈海霞之父陈中兴因购房需要，向田光友缴付3万元。2014年2月3日，陈海霞之父陈中兴（乙方）与锦诚公司金祥华苑项目部（甲方）签订《金华金祥华苑小区客户选房单》，该选房单载明：客户为陈海霞，付款方式为分期付款，物业名称为金祥华苑小区1单元12楼5号，约109㎡，单价为3300元／㎡，选房诚意金为人民币10万元。该选房单同时载明：1.乙方在缴付选房诚意金时，对该物业情况有充分了解和属于乙方自愿行为。2.乙方应于2014年8月6日携带选房单，身份证及签约应付人民币10万元，到金祥华苑小区接待中心完善预约手续，逾期视作乙方放弃该物业。甲方可另行处理，并将乙方所缴诚意金作为违约金。选房后，甲方不得在2014年8月6日前将乙方已选物业再让他人选择，否则甲方双倍退还乙方选房诚意金。甲方经办人倪长松、乙方陈中兴在该选房单上签字确认，并加盖“四川锦诚建筑工程开发有限公司金华北街花园小区项目部财务专用章”。同日，陈中兴再次代陈海霞缴款7万元。原判认为，陈中兴受委托代陈海霞与锦诚公司金祥华苑项目部签订《金华金祥华苑小区客户选房单》，该选房单明确房屋位置、面积及单价等预售房屋主要内容，应认定为商品房预售合同。但因“锦诚公司金祥华苑项目部”不具有民事主体资格，无相应的民事权利能力和民事行为能力，其民事责任应由实际履行者承担。《金华金祥华苑小区客户选房单》经办人倪长松为被告田光友项目人员，实际收款人亦为被告田光友，故《金华金祥华苑小区客户选房单》的合同相对人应为原告陈海霞与被告田光友。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，而被告田光友作为自然人，既不具有售房资质亦未得到被告锦诚公司的授权或事后确认，故该《金华金祥华苑小区客户选房单》预售违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。原告陈海霞请求确认被告商品房预售违法，但其陈述理由为被告未取得商品房预售许可证，故其主张与一审法院认定理由不一致，一审法院不予采信。无效合同自始没有法律约束力，被告田光友因该合同取得的财产，应当予以返还。故对原告陈海霞要求被告田光友返还10万元购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。原告陈海霞主张从2014年2月3日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率支付10万元利息，因陈海霞之父陈中兴在签订合同及分期支付购房款时未尽到合理的审查义务，对自身损害的发生亦有过错，故对其要求支付10万元利息的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：“一、由被告田光友于本判决生效后十日内返还原告陈海霞购房款100000元；二、驳回原告陈海霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告陈海霞负担300元，被告田光友负担2000元”。上诉人陈海霞上诉称，1.原判认定事实不清。根据建设部、四川省建设厅及遂宁市住房和城乡建设局的有关规定，房地产开发企业进行商品房预售，应当办理预售登记，取得《商品房预算许可证》，对项目的专项批复、国土使用证、用地规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证予以公示。但被上诉人并未办理上述证件，也未向上诉人出示。2.原判分配举证责任不当。证人陈中荣本是棚户区23户拆迁户中的一户，他所作的虚假陈述，原判却要求上诉人举证证明，这是错误的。上诉人的父亲陈中兴因常年居住农村，不认识陈中荣，也没有交往，无法证实其所作陈述的虚假性。原判要求上诉人承担证人陈中荣证言虚假的举证责任是错误的。3.被上诉人田光友长时间公开以“四川锦诚建设工程开发有限公司金祥华苑项目部”名义售房，锦诚公司应当是知道的。被上诉人田光友在庭审中承认：“我没有（建筑资质），是挂靠锦诚公司开发的，是锦诚公司的项目经理，签订商品房销售合同是以锦诚公司名义”。原判在审理中查明，田光友挂靠锦诚公司进行棚户区改造，系该项目负责人，可却认为田光友作为自然人，既不具备售房资质，亦未得到锦诚公司的授权或事后确认，这是自相矛盾的。4.原判适用法律错误。被上诉人田光友挂靠被上诉人锦诚公司，挂靠不合法，二被上诉人存在共同过错，被挂靠人应当承担连带赔偿责任。请求二审法院撤销原判，判令被上诉人田光友返还上诉人购房款10万元及利息，利息从2014年2月3日起至付清之日止，按银行同期贷款利率计算；被上诉人锦诚公司承担连带责任，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。上诉人田光友上诉称，1.被上诉人陈海霞认识观点错误，主张权利无据，其诉讼请求不能成立。上诉人田光友收取被上诉人陈海霞款项的性质不是售房款，是支付的“客户选房排号诚意金”，双方不存在商品房买卖关系。上诉人开发的房屋不属于商品房，是棚户区旧房改造，旧房改造也不需要商品房预售许可证。2.上诉人田光友并未收取被上诉人陈海霞的购房款，而原判却判令上诉人返还10万元没有法律依据。“客户选房单”中的权利义务第一条“选房客户在缴付选房诚意金时，对该物业情况有了充分了解和属于自愿行为”。按照诚实信用原则，被上诉人陈海霞已经构成违约，应当承担相应的违约责任。第二条“选房客户应于2014年8月16日携带选房单、身份证及签约应付10万元到金祥华苑小区接待中心完善预约手续，逾期视为放弃该物业，所缴诚意金作为违约金”。因此，选房诚意金不应退还。3.原判认定选房单明确了房屋位置、面积、单价，就属于商品房预售合同是错误的。双方签订的客户选房单已经确定了合同的主体与性质，原审判决改变合同的性质和双方真实意思表示。请求二审法院撤销原判，改判驳回上诉人陈海霞的诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。被上诉人锦诚公司辩称，上诉人陈海霞在明知田光友未取得预售商品房许可证的情况下，购买田光友出售的房屋，导致合同无效，上诉人陈海霞有过错。被上诉人锦诚公司并未授权田光友出售房屋，也不知道田光友售房的情况，对田光友的行为，公司不应承担责任。原判认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审经开庭审理查明的案件事实与原判认定的案件事实一致，本院对原判认定的案件事实予以确认。本院认为，本案争议的有以下两个问题：首先，关于陈海霞与锦诚公司金祥华苑项目部之间签订的商品房预售合同是否成立。为购买金华金祥华苑小区1单元12楼5号房屋，陈海霞与锦诚公司金祥华苑项目部签订了《金华金祥华苑小区客户选房单》，向锦诚公司金祥华苑项目部交付了选房诚意金10万元，锦诚公司金祥华苑项目部向陈海霞出具了《收据》，田光友在选房单上注明“此房款属实”，双方约定在2014年8月6日到金祥华苑小区接待中心完善预约手续。锦诚公司金祥华苑项目部的行为实际为田光友所实施。因田光友个人无资质实施开发，更未取得该商品房的预售许可证，不具备对外销售该商品房的资格。田光友以锦诚公司金祥华苑项目部与陈海霞签订《金华金祥华苑小区客户选房单》，该选房单不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房预售合同的主要内容，不应认定为商品房预售合同，其依法应属无效。上诉人田光友据此认为陈海霞交付的10万元诚意金属于违约金的上诉理由，没有法律依据。因锦诚公司金祥华苑项目部不具有民事主体资格，原判判决由收取该款的项目部负责人田光友退还并无不当。按照合同相对性原理，陈海霞要求锦诚公司承担连带责任的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，应否支付陈海霞预付房款的资金利息。上诉人陈海霞在交付房款时已经知道锦诚公司金祥华苑项目部并未取得商品房预售许可证，但仍然轻信田光友所谓正在办理预售许可证的承诺，存在一定过错，应承担相应责任，其要求给付10万元房款资金利息的上诉请求理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2300元，由上诉人陈海霞、田光友各负担1650元。上诉人陈海霞、田光友已分别预交2300元，本院依法退还陈海霞、田光友各1650元。本判决为终审判决。审 判 长  谭生斌审 判 员  李吉源代理审判员  杨怡伶二〇一六年二月二十五日书 记 员  肖 敏