陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终4654号上诉人（原审原告）王某。委托代理人田晨，陕西仁和万国律师事务所律师。委托代理人徐艳，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）西安自在置业有限公司，住所地西安市高新开发区唐兴路五号。法定代表人冯伟，该公司董事长。委托代理人王小军，北京市康达（西安）律师事务所律师。上诉人王某因与被上诉人西安自在置业有限公司（以下简称自在公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2015)雁民初字第03609号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王某之委托代理人田晨、徐艳及被上诉人自在公司之委托代理人王小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，案外人邵琨（买受人）与自在公司（出卖人）签订了合同登记号为Y13059240的《商品房买卖合同》约定：1、买受人购买出卖人开发的自在苑第6幢1单元13层11302号房屋；2、房款总金额为4076864元；3、买受人于本合同签订当日交足购房款金额的50.94%作为定金，即支付2076864元，买受人应于2013年1月30日以个人住房贷款方式付清剩余购房款，即支付2000000元。经核实，合同签订后，购房人邵琨向自在公司支付了房屋首付款2886864元，该房屋已在房屋管理部门预登记在邵琨名下。另查明，王某及购房人邵琨均称因邵琨的前夫屈琨与王某有借款关系，故双方协商一致将涉案房屋更名为王某并将邵琨已支付的2886864元购房款用以偿还邵琨前夫屈琨借王某的欠款。王某与邵琨曾一同前往自在公司处要求将涉案房屋的买受人更名为王某。经协商，2014年9月12日，王某与自在公司的员工李文挺签订了《自在山购房签约确认书》约定：买受人所购商品房的基本情况为第6幢1单元13层11302号房，买受人于2014年9月13日前向出卖人支付总房款4076864元。上述确认书签订后，王某向自在公司支付了1190000元购房款，自在公司收回了邵琨的交款收据，给王某开具了4076864元的收款收据。再查明，因涉案房屋系原购房人邵琨及其前夫屈琨的夫妻共同财产，且已在房屋管理部门网签备案登记在邵琨名下，因屈琨欠案外人王少楠借款12530000元及利息250000元未归还，案外人王少楠以屈琨为被申请人向西安市中级人民法院申请执行上述欠款。2014年11月28日，西安市中级人民法院作出的（2014）西中执证字第00043-1号及00043-2号执行裁定将邵琨追加为被执行人，并将登记在其名下的涉案房屋进行了预查封。以上《商品房买卖合同》、《自在山购房签约确认书》、收款收据、（2014）西中执证字第00043-1、00043-2号执行裁定、庭审笔录及当事人陈述在卷佐证，可以作为本案认定事实的依据。王某于2015年5月诉至一审法院称，其与自在公司于2014年9月12日签订了《自在山购房签约确认书》，由其购买自在苑第6号楼1单元13层11302号房屋，该确认书还明确由其在3日内领取《商品房买卖合同》。同日，其支付了该房屋全部价款4076864元，自在公司向其出具了全额收款收据。之后，自在公司一直未与其签订《商品房买卖合同》，也未向其交付房屋，经其多次催要无果。现其为维护自身的合法权益诉至法院请求判令：1、解除其与自在公司签订的《自在山购房签约确认书》；2、自在公司退还其购房款4076864元并赔偿损失；3、自在公司承担本案的全部诉讼费用。自在公司辩称，涉案房屋的原购房人邵琨和其公司签订了《商品房买卖合同》，购买自在山第6幢1单元13层11302号房屋，房屋总价为4076864元，原购房人邵琨先后支付了部分购房款，共计2886864元，在2014年8月25日原购房人邵琨与王某共同向其公司申请房屋更名，对更名申请在三方无法协商一致的情况下同意先缴清全款后再协商处理方式，王某及邵琨均签字认可，在2014年9月12日，王某履行了剩余购房款付款义务，但其公司认为本案王某实际仅支付了1190000元，不存在向王某退还4076864元，1190000元其公司同意退还。其公司认为其与王某没有合同关系，原购房人邵琨与王某之间存在恶意逃避本案中已经被西安市中院查封的债务人屈琨的债务。邵琨缴款数额为2886864元，所谓的债权转让其公司不予认可，邵琨因为债务问题，导致本案涉案房屋交付不能，不是其公司的问题，其公司仅负有向王某退还1190000元的义务。一审法院经审理认为，案外人邵琨与自在公司签订《商品房买卖合同》并缴纳了2886864元购房款之后，涉案房屋就已预登记在其名下。因邵琨前夫屈琨对案外人王少楠的欠款被申请执行，邵琨已依法被追加为被执行人，涉案房屋被西安市中级人民法院作出的（2014）西中执字第00043-2号执行裁定进行了预查封。王某现请求解除的《自在山购房签约确认书》系自在公司员工与王某签订，虽未加盖自在公司的公章，但自在公司员工与王某签订上述合同的行为应视为代自在公司履行的职务行为，法院依法予以确认。但因涉案房屋已被预查封，致使上述合同无法实际履行，王某无法实现合同目的，故其请求解除《自在山购房签约确认书》的诉请，法院依法予以支持，自在公司应退还王某向其公司缴纳的1190000元购房款及利息。至于王某请求自在公司退还的其余2886864元购房款，因该款项的实际缴款人为案外人邵琨并非王某，王某与邵琨及其前夫屈琨之间的债权债务关系，因与本案不属同一法律关系，本案依法不予涉及；且邵琨作为西安市中级人民法院受理的（2014）西中执证字第00043号执行案件的被执行人，涉案房屋因系预登记在其名下的房产被预查封，该案尚在执行过程中，案外人邵琨向本案自在公司缴纳的2886864元购房款涉及上述执行案件的执行标的。结合上述两点，王某请求自在公司退还其2886864元购房款的诉请，于法无据，依法不予支持。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告王某与被告西安自在置业有限公司签订的《自在山购房签约确认书》解除。二、被告西安自在置业有限公司应于本判决生效后十日内退还原告王某缴纳的购房款1190000元及利息（以1190000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率为准自2014年9月12日计算至实际给付之日止）。如未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费39415元，由原告王某承担25415元，由被告西安自在置业有限公司承担14000元，因上述费用原告已预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。宣判后，王某不服，向本院提起上诉称，自在公司与其签订《自在山购房签约确认书》即表明自在公司自愿与王某建立房屋买卖合同关系，同意将涉案房屋从先购房人邵琨更名为实际购房人王某，并且自在公司收回邵琨的交付凭证后给其出具4076864元的全款收据即表明自在公司认可全部购房款为王某交付。因此，王某显然是涉案房屋的实际购房人，且支付了全部购房款。一审判决对《自在山购房签约确认书》的效力予以确认，但是却认定了王某只缴纳了1190000元。故，一审判决认定事实前后矛盾，审理程序违法。上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项、第三项，改判为自在公司退还王某购房款4076864元。3、自在公司支付王某购房款利息195690元（自2014年9月12日起至2015年6月29日止）及2015年6月30日至实际支付全部款项之日的利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算。2、请求依法判令由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。自在公司辩称，涉案房屋的购房款4076864元系两部分组成，王某本人仅支付了1190000元，其公司愿意返还该部分购房款及利息。对于另一部分购房款因系案外人邵琨支付，因邵琨前夫屈琨欠案外人王少楠借款未归还，故法院已将涉案房屋预查封。对于邵琨支付的部分购房款与王某之间的借款应属于另一法律关系。因此，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。本院经审理查明，原审判决查明事实属实，二审庭审中，双方当事人当庭表示对此无异议。双方均未向本院提供新的证据。本院经审理认为，王某诉至一审法院请求解除其与自在公司于2014年9月12日签订的《自在山购房签约确认书》，一审法院判决解除了该确认书，现双方当事人对此均无异议，故本院对该判项之内容予以维持。对于王某上诉请求自在公司退还王某购房款4076864元及利息一节，经查，案外人邵琨与自在公司签订的《商品房买卖合同》中约定，涉案房屋的购房款共计4076864元。该购房款中邵琨已交纳了2886864元。该涉案房屋亦预备登记在邵琨名下。该房屋的剩余房款1190000元才系王某交纳。至于王某与邵琨及其前夫曲琨之间的债权债务关系，因与本案商品房买卖合同纠纷不属于同一法律关系，本案不予涉及。现该涉案房屋已被西安市中级人民法院预查封，该2886864元购房款又涉及另一执行案件的执行标的。故，一审判决自在公司退还王某实际缴纳的购房款1190000元及利息（以1190000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率为准自2014年9月12日计算至实际给付之日止）并无不当。综上，原判正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29894元，由王某负担。本判决为终审判决。审 判 长  王吉利代理审判员  任 蕾代理审判员  姬 钊二〇一六年七月二十九日书 记 员  周媛媛