云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2015）官民二初字第1067号原告：钱惠玲，女，汉族，1957年2月15日生，住云南省玉溪市红塔区。被告：云南奥宸房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市西山区环城西路**云南省社会科学院科研大楼**。法定代表人：邹建民，董事长。委托代理人：王梦昕，女，汉族，1993年2月2日生，系被告法务，特别授权代理。委托代理人：廖建灵，女，汉族，1992年1月28日生，系被告法务，特别授权代理。原告钱惠玲诉被告云南奥宸房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告钱惠玲，被告云南奥宸房地产开发有限公司委托代理人王梦昕、廖建灵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告于2011年12月30日向被告购买商品房一套，签订了编号为橙Ⅱ字（2011）0056的《商品房购销合同》，合同约定：交付使用后280个工作日内，被告应为原告办理房屋权属证书和土地使用证书，否则视为违约。但自2012年7月1日房屋交付使用至今，被告都没有为原告办理并交付房屋权属证书和土地使用证书。经原告多次催要未果，故原告诉至法院，请求判令：1、被告及时为原告办理房屋权属证书和土地使用证书；2、被告按照已付购房款总额237459元支付自2013年8月14日起至原告取得房屋权属证书及土地使用证书之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金，截止2015年8月7日，合计为44462元；3、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：针对原告第一项诉请，是行政行为，不具有可执行性，不宜由法院处理；对于原告主张的违约金，合同并未明确约定，原告的主张不适用于本案，请求予以驳回。综合原、被告诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：原告的诉请能否得到支持，被告的辩解意见能否成立。原告针对其诉请，向本院提交如下证据：1、身份证、内资企业登记基本情况表，证明原、被告主体适格；2、商品房购销合同，证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系及相关约定；3、交房通知书，证明交房时间和交房应缴纳资料与费用通知；4、购房发票、各项收费收据，证明原告已向被告结清购房和办证所需各项收费；5、公证书、个人住房借款合同，证明借款合同载明的贷款利率和罚息利率的约定；6、中国人民银行贷款利率表，证明违约金分段计算利率参照。被告针对原告提交的证据质证认为：证据1、2、3真实性、合法性、关联性均认可；证据4与本案无关，不认可；证据5关联性不认可；证据6真实性、关联性不认可。被告未向本院提交证据。本院结合原、被告庭审陈述，对当事人提交的上述证据综合认证认为：原告所举证据1-5真实、合法，与本案存在关联，为有效证据，本院予以采信；证据6为原告自行打印提交，无其他有效证据予以印证，且与本案不存在关联，被告对其也不认可，故本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认本案法律事实如下：原、被告双方于2011年12月30日签订《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买被告开发的橙郡小区二期C2幢X层X号房屋，套内面积29.01平方米，单价为8185.42元，购房总价款为237459元，原告首期支付77459元，其余价款160000元向中国建设银行昆明西坝路支行贷款支付。针对产权登记约定：在商品房实际交付使用后280个工作日内，甲方（被告）应当将办理房屋产权登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但因政府土地清非或不可抗力而导致无法进行产权登记，此时间相应顺延；乙方（原告）应当向甲方提交办理房屋产权登记需要的完整合法有效的全部资料包括但不限于个人资料、证件、授权委托书，并交讫相关税费向房地产产权登记机关申办房屋所有权登记。如因任何一方资料证件文书不全或未交讫相关税费的原因，依法不能在规定期限内取得房屋产权证书，该方应承担违约责任。但有关机关、部门办理有关资料或者证书所用时间，不视为任何一方违约。办理房屋所有权登记手续的权利和义务以行政法规或行政规章为准。办理房屋所有权登记的相关税费由乙方承担。合同签订后，原告先后向被告交清如下费用：购房首付款77459元，契税、工本费、购销合同印花税、产权转移印花税共计2578.32元，房屋配套费5450元，维修基金3348.9元，物管费670元，并向银行贷款160000元。原告已向被告交清全部款项。被告于2012年7月2日向原告交付房屋。被告未按照约定向房屋产权登记机关提交办理房屋产权登记需要的完整合法有效的全部资料。现原告诉至本院，主张上述诉请。庭审中另查明，被告开发的橙郡小区一期的购房合同对逾期提交办证资料的违约金约定为：按购房总价款每日万分之一计算。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，原告购买被告开发的房屋，并交纳购房款及相关费用，被告也向原告交付了房屋，但未按合同约定时间向房屋产权登记机关交齐办理产权证的相关证件。对于原告要求被告为其办理房屋权属证书和土地使用证书的诉请，因合同约定为：“甲方（被告）应当将办理房屋产权登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。”办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房买卖合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告向房屋产权登记机关交齐相关资料的诉请，缺乏法律依据，本院不宜支持。被告未依照合同约定时间向房屋产权登记机关交齐办理产权证的相关资料，其存在违约，应承担违约责任，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”本院认为，违约金应以补偿性为主，兼顾惩罚性，违约金的计算应从基于合同未正常履行时原告所获得的逾期利益来衡量。现被告已将房屋交付给原告，并不影响原告占有、使用和收益，仅对其处分权益造成影响，且原告仅依合同约定来主张违约金，并未提交证据证实其实际损失。原告所购的房屋为被告开发的橙郡小区二期，被告开发橙郡小区一期对逾期提交办理产权证所需资料的违约金约定为按购房总价款每日万分之一计算。原告提出的违约金计算标准明显高于橙郡小区一期中合同的约定，从公平原则予以衡量，一期和二期的违约金计算标准应按相同标准计算。综上所述，被告应向原告支付的违约金以合同约定总价款每日万分之一的标准自2013年8月14日（商品房实际交付使用后280个工作日）起计算至被告将办理房屋产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告钱惠玲自2013年8月14日（商品房实际交付使用后280个工作日）起至被告将办理房屋产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金（计算方法：房屋总价款的万分之一每天，即0.1‰/天）；二、驳回原告钱惠玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费912元，由被告云南奥宸房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长  张卢利人民陪审员  郑炳纲人民陪审员  汤治洲二〇一六年元月二十七日书 记 员  陶 宇