江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏02民终1587号上诉人（原审被告）江阴惠升置业有限公司，住所地江阴市文化路（天华文化中心南侧）丹芙春城7#楼会所。法定代表人钟绍豪（CHONGSIEWHOE），该公司董事长。委托代理人刘继业，江苏江成（天津）律师事务所律师。委托代理人陆甜恬，江苏江成（江阴）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周赟。被上诉人（原审原告）顾佳璐。委托代理人曹寒莉、江流(受周赟、顾佳璐共同授权委托)，上海瑾之润律师事务所律师。上诉人江阴惠升置业有限公司（以下简称惠升公司）因与被上诉人周赟、顾佳璐商品房预售合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2015）澄民初字第01462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。周赟、顾佳璐一审诉称：2013年10月24日，其与惠升公司签订《商品房买卖合同》1份，约定：其向惠升公司购买位于丹芙春城编号为71单元17层1701号的房屋，总价1843391元；惠升公司应当在2015年4月30日前交房，逾期超过90日，其有权解除合同，其解除合同的，惠升公司应当自收到退房通知之日起30日内退还全部购房款，并按其已付房款的5%支付违约金。合同签订后，其按约足额支付了购房款。因惠升公司未能在合同约定的期限内交房，双方协商未果，其于2015年8月20日向惠升公司发出了解除合同通知书，要求解除《商品房买卖合同》，惠升公司退还购房款并承担违约金和其他损失。惠升公司收到通知后未予回应，为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、立即解除其与惠升公司签订的《商品房买卖合同》；2、惠升公司立即返还购房款1843391元；3、惠升公司支付相应利息损失（以惠升公司每次向其开具发票的金额为基数，从开具发票之次日开始计算至实际给付之日，按银行同期贷款利率计算）；4、诉讼费用由惠升公司承担。惠升公司一审辩称：其公司逾期交房系不可归责于其公司的原因造成，具体为：部分买受人有计划、有组织地阻止其公司正常施工和经营；部分房屋买受人采取了极端手段向政府及相关部门施压，干扰其正常工作，提出各种不合理要求，从而迫使其公司工程数次停工；其公司在施工过程中遭遇了重大自然灾害及高考等因素；其公司于2014年11月向江阴市建设局申请丹芙春城项目外窗及遮阳设计变更执行标准，直至2015年8月才审批通过。综上，其公司不应承担违约责任，请求驳回周赟、顾佳璐的诉讼请求。原审法院经审理查明：2013年10月24日，周赟、顾佳璐与惠升公司签订《商品房买卖合同》1份，约定：1、周赟、顾佳璐购买惠升公司开发的丹芙春城71单元17层1701号的房屋，总价1843391元。2、惠升公司应在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付周赟、顾佳璐使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，惠升公司可据实予以延期：遭遇不可抗力，且惠升公司在发生之日起30日内告知周赟、顾佳璐的；因规划或设计部门要求的变更或者发生其他不可归责于惠升公司的客观情况（如遇重大灾害、疫情、政策变化等）影响交付使用日期的，且惠升公司在以上情况经有关部门确认或同意后30日内书面告知周赟、顾佳璐的；因国家法律法规或政府原因导致该商品房验收延期的。除上述特殊情况以外，惠升公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付周赟、顾佳璐使用，逾期超过90日后，周赟、顾佳璐有权解除合同，周赟、顾佳璐解除合同的，惠升公司应当自周赟、顾佳璐解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按周赟、顾佳璐累计已付款的5%向周赟、顾佳璐支付违约金。上述合同的补充条款约定：惠升公司定于2015年4月30日前将该房屋交付周赟、顾佳璐，但如遇不可抗力或下列特殊原因，惠升公司可据实顺延房屋交付时间，且无须承担任何违约责任，届时，惠升公司应于合同约定的交付期限前书面告知周赟、顾佳璐：施工过程中遇到不能及时解决的异常困难或重大技术问题；其他非惠升公司所能控制的因素，包括但不限于有关政府部门延迟有关文件的批准；人力不可抗拒的自然灾害、疫情、突发公共卫生事件、战争、战争威胁、封锁、恐怖活动或恐怖活动威胁、劳资纠纷、能源及能源短缺。合同签订后，周赟、顾佳璐向惠升公司支付购房款1843391元。2013年10月24日，惠升公司向周赟、顾佳璐开具一张金额为1543391元的销售不动产统一发票；2013年11月12日，惠升公司向周赟、顾佳璐开具一张金额为30万元的销售不动产统一发票。另查明：2013年7月9日，江阴市建设局发布《关于做好夏季高温期间建筑施工安全生产工作的通知》，通知各施工单位做好夏季高温期间建筑施工安全生产工作，当气温达到35摄氏度以上时，11：00至15：00间不得在阳光直射下工作，当气温达到38摄氏度及以上时，必须停止室外作业。2014年5月29日，江阴市建设局发布《关于严格控制高、中考期间建设工地施工噪音的通知》，要求高考期间（6月7日-9日）、中考期间（6月16日-17日）各考场周围200米内的建设工地、装潢施工全天禁止施工作业。2014年9月22日，江阴市气象台发布台风“凤凰”蓝色预警信号，预计未来24小时将出现阵风7级、沿江江面阵风8级的东北大风，并伴有中到大雨。2014年11月27日，惠升公司向江苏省住房和城乡建设厅请示关于江阴“丹芙春城”外窗及遮阳设计变更执行标准时间节点，2015年8月4日，江阴市建设工程施工图审查中心作出审查通过的结论。2014年10月9日至2015年10月3日期间，购买丹芙春城房屋的部分买受人多次到惠升公司的办公场所、售楼中心进行维权，惠升公司多次报警，部分买受人打伤惠升公司及其分包商的工作人员。2014年10月15日至2015年9月10日期间，购买丹芙春城房屋的部分买受人向江阴市建设局、信访局等部门反映惠升公司房屋质量问题、违法施工及违规变更设计和建筑材料等问题，上述相关部门进行了答复，并对惠升公司进行了相应的行政处罚，要求惠升公司补办相关手续。再查明：2015年8月21日，周赟、顾佳璐向惠升公司发出解除《商品房买卖合同》通知书，主要内容为：“双方签订了商品房买卖合同，约定2015年4月30日为房屋最后交付期，同时约定逾期超过90天未交房，买受方有权解除合同。截至2015年7月30日，惠升公司未能按约交付房屋，现周赟、顾佳璐正式通知惠升公司，解除双方之间签订的商品房买卖合同。惠升公司退还购房款并支付违约金、承担其他损失。”惠升公司于2015年8月24日收到该通知书。又查明：2015年9月23日，江阴市住房和城乡建设局发布《关于商品房（丹芙春城三期9#、10#、11#）通过交付使用竣工验收的通知》，载明：惠升公司开发的商品房（丹芙春城三期9#、10#、11#）于2015年9月6日通过工程竣工验收备案，申报的建设项目已全面竣工；经核查，该项目交付使用竣工验收申报材料齐全，符合《江阴市商品房交付使用管理办法实施细则》的相关规定，同意交付使用。2015年10月份，惠升公司向周赟、顾佳璐发出交房通知；截至目前，周赟、顾佳璐没有接收房屋。以上事实，有《商品房买卖合同》、购房发票、报警记录、接处警工作登记表、照片、视听资料、关于丹芙春城三期工程质量问题的投诉及答复、信访情况表、江阴市建设局文件、天气公报、解除合同通知书、邮政快递回执、关于丹芙春城三期通过交付使用竣工验收的通知及当事人的陈述等在卷佐证。原审法院认为：周赟、顾佳璐与惠升公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按合同的约定履行自己的义务。一、关于惠升公司主张的阻却周赟、顾佳璐解除合同的事由是否成立。原审法院认为，惠升公司主张的各项合理顺延交房时间的理由不成立。1、关于惠升公司主张部分买受人有计划、有组织阻止其正常施工和经营，导致未能按期交房的问题。原审法院认为，部分买受人多次到惠升公司进行维权，维权地点主要集中在办公场所和售楼中心，报警后政府有关部门及时进行了处理，现没有证据证明买受人的行为对丹芙春城项目的施工造成影响，且惠升公司无充分证据证明周赟、顾佳璐的维权行为妨碍丹芙春城的正常施工。因此，惠升公司关于部分买受人有计划、有组织阻止其正常施工和经营，导致未能按期交房的抗辩意见，不予采纳。2、关于惠升公司主张部分买受人采取极端手段向政府及相关部门施压，干扰其正常工作，提出各种不合理要求迫使工程数次停工，导致逾期未能交房的问题。原审法院认为，部分买受人发现丹芙春城的房屋存在质量问题、工程违法施工、违规变更设计和建筑材料等问题后，向江阴市建设局、江阴市信访局进行投诉、举报，是法律赋予公民的权利，也是买受人依法维护自身合法权益行使监督权的体现。政府相关部门查实后，依法对惠升公司进行了相应的行政处罚，是依法履行法律赋予的行政职责。惠升公司关于部分买受人采取极端手段向政府及相关部门施压，干扰其正常工作，提出各种不合理要求迫使工程数次停工，导致逾期未能交房的抗辩意见，于法无据，亦不予采纳。3、关于惠升公司主张因高温、台风、高考、中考等因素导致未能按期交房的问题。原审法院认为，因高温天气属于夏天常见的气象状况，而台风亦属于本地夏天常见的天气状况，且持续时间短，均不应属于双方合同中约定可以免除惠升公司责任的“人力不可抗拒的自然灾害”。高考、中考是每年都要进行的考试项目，考试时间和天数也是固定的，惠升公司对该情形应当能够预见，也不应属于合同约定的免除惠升公司违约责任的情形。因此，惠升公司关于因高温、台风、高考、中考等因素导致未能按期交房的抗辩意见，于法不合，不予采纳。4、关于惠升公司主张“丹芙春城”外窗及遮阳设计变更审批时间较长影响验收，导致未能按期交房的问题。原审法院认为，惠升公司对丹芙春城外窗及遮阳的设计变更不是根据规划或设计部门要求而进行的变更，而是惠升公司在项目建设过程中自行决定进行的变更，即此项变更不属于不可归责于惠升公司的原因。因此，惠升公司理应预见到变更可能对交房期限的影响，对此，惠升公司既未采取相应的措施，也未将变更情形在约定的交房日期前通知周赟、顾佳璐，因此，惠升公司关于“丹芙春城”外窗及遮阳设计变更审批时间较长影响验收，导致未能按期交房的主张不能成为免除惠升公司承担逾期交房违约责任的理由。综上所述，周赟、顾佳璐依照其与惠升公司签订的《商品房买卖合同》及补充条款中关于“惠升公司应当在2015年4月30日前交付房屋，逾期超过90日，周赟、顾佳璐有权解除合同，并要求惠升公司退还购房款及承担购房款5%的违约金”的约定，主张解除双方签订的商品房买卖合同，理由成立。二、关于商品房买卖合同的解除时间。原审法院认为，当事人一方依照合同约定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，惠升公司于2015年8月24日收到解除合同通知书，故双方之间的合同在2015年8月24日解除。三、关于惠升公司的责任承担。原审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方之间的合同已经解除，故对于周赟、顾佳璐要求惠升公司退还购房款1843391元的主张予以支持。关于周赟、顾佳璐要求惠升公司支付以开票金额为基数、从开票次日按银行同期贷款利率计算的利息损失的请求，因在开票之前周赟、顾佳璐已经交付了发票上载明的购房款项，且本案合同解除的原因在于惠升公司未能按期交付房屋，周赟、顾佳璐属于按约合法解除合同，故惠升公司占有购房款期间所导致的周赟、顾佳璐无法使用对应资金的损失，惠升公司应当予以支付。因此，对周赟、顾佳璐的该请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，该院判决：一、周赟、顾佳璐与惠升公司于2013年10月24日签订的《商品房买卖合同》自2015年8月24日起解除；二、惠升公司于判决发生法律效力之日起10日内返还周赟、顾佳璐购房款1843391元，并支付利息（其中1543391元自2013年10月25日起、30万元自2013年11月13日起，均按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准计算至实际给付之日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10695元、财产保全费5000元，合计15695元，由惠升公司负担。惠升公司不服原审判决，向原审法院提起上诉称：1、其公司有理由依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定延迟交房，延迟交房系不可归责于其公司的原因造成，虽然其公司同意解除上述合同，但其公司不应承担支付利息的违约责任。2、退一步讲，即使其公司需要承担违约责任，也应该依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定按照已付房款的5%计算违约金。另外，即使周赟、顾佳璐存在损失，也应该是存款利息损失，而非贷款利息损失。综上，请求撤销原审判决中关于其公司支付利息的判决，依法改判。周赟、顾佳璐答辩称：惠升公司逾期交房，构成违约，应承担违约责任。在双方解除《商品房买卖合同》的情况下，惠升公司占用了周赟、顾佳璐的资金，应就该资金占用期间支付按银行贷款利率计算的利息。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审查明的事实，二审予以确认。二审中，惠升公司称对原审判决认定的其公司应承担的利息的起算点无异议，但对该利息的计算标准有异议。本案的争议焦点为：惠升公司应否向周赟、顾佳璐支付利息及该利息标准如何确定。本院认为：本案中，双方合同约定惠升公司应在2015年4月30日前交房，逾期超过90日的，周赟、顾佳璐有权要求解除合同。事实上，直至2015年9月23日，江阴市住房和城乡建设局才同意案涉房屋交付使用，从时间上看，惠升公司未能按约交付房屋。惠升公司称其公司无法按期交付房屋系因不可归责于其公司的原因造成，具体为：部分买受人阻挠施工及向政府施压干扰其公司工作；高温、台风、高考、中考等因素拖延了施工；案涉房屋外窗及遮阳设计审批时间较长影响了验收等。但综合分析以上原因可知：部分买受人虽有向惠升公司维权的情形，但维权多发生在办公场所、售楼中心等，并非在施工现场，且经报警后得到了妥善处理，不存在阻扰施工的情形；买受人向政府反映房屋存在质量问题，系买受人为维护自己合法权益采取的合法途径，且政府相关部门亦查实了部分质量问题并进行了处罚，不能据此认定买受人干扰惠升公司施工；高温、台风、高考、中考更是惠升公司可以预见的情形，且即使上述情形存在，持续时间均不长，上述情形尚不足以导致惠升公司延迟交房近5个月之久；案涉房屋外窗及遮阳设计变更系惠升公司自行决定进行的变更，而非应政府有关部门要求进行的变更，即使该变更影响到施工进度，也不属于不可归责于惠升公司的情形。故应认定惠升公司系因自身原因导致了不能按时交房，其公司应承担相应的违约责任，即赔偿周赟、顾佳璐的损失。关于惠升公司应承担的利息如何确定的问题，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如上所述，惠升公司在收取周赟、顾佳璐的购房款后，未能按合同约定交付房屋，构成违约，双方亦已一致同意解除双方之间的合同，惠升公司除返还相应购房款外，还应赔偿周赟、顾佳璐的损失。就该损失而言，周赟、顾佳璐在将案涉款项交由惠升公司，周赟、顾佳璐不能使用该款项，惠升公司应向周赟、顾佳璐支付资金占用期间的利息。关于该利息，结合当事人的违约程度，根据公平及诚实信用原则，原审法院以同期同类贷款利率计算并无不当。另外，双方虽然在合同中约定了5%的违约金，但在合同解除的情况下，周赟、顾佳璐有权向惠升公司主张违约金或要求赔偿损失。现周赟、顾佳璐仅要求惠升公司赔偿其损失，不再要求惠升公司支付违约金，系其自主处分权利，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，且未损害第三人的利益，应予准许。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4897元，由惠升公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  钱 菲审 判 员  朱光烁代理审判员  王俊梅二〇一六年七月十三日书 记 员  尹 慧