浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉盐民初字第2108号原告：海盐县城市资产经营管理有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道河南西路***号。法定代表人：高庭，该公司董事长。委托代理人：赵新华，徐月仙，浙江海赛律师事务所律师。被告：吴长春。被告：海盐县武原如海购物中心。经营地址：浙江省海盐县武原街道百尺南路西、出海路北。经营者：吴长春。原告海盐县城市资产经营管理有限公司为与被告吴长春、海盐县武原如海购物中心房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月13日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由代理审判员管仁亮适用简易程序于2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵新华、徐月仙，被告吴长春（同时作为被告海盐县武原如海购物中心的经营者）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海盐县城市资产经营管理有限公司起诉称：坐落于海盐县××街道××南××、××海路北，产权归属于海盐县武原街道南环村经济合作社的商业服务用房，由原告向该房屋所有人整体承租，并用于对外招商转租。被告吴长春于2014年9月1日与原告签订房屋租赁合同，承租该处房屋一层约1790平方米房屋，用于从事品牌为“上海如海”的超市经营业态。双方在合同中约定，该租赁房屋的年租金为700000元，第三个租赁年度起在上年度租金基础上递增5%；租赁期为2014年9月1日至2024年6月30日；每3个月结算一次租金，每季175000元，其中2014年9月1日至同年11月30日为装修免租期；每个结算周期的起始日前15天内承租人应缴付租金，逾期缴租且经通知后7日内未缴付租金、物业管理费的，每日按逾期缴付金额的0.3%支付滞纳金；租赁期间该房屋发生的水电费用、物业服务费用由承租人自行承担，房租拖缴超过一个月时间，原告有权单方解除合同；租赁期内任何一方违约，应以三个月房租的金额向对方支付违约金；因违约造成法律纠纷的，守约方产生的律师费、诉讼费、执行费及其他相关费用由违约方承担。原告将租赁房屋交付被告吴长春后，该被告以此租赁房屋为经营场所向工商行政管理部门申领营业执照，组建了市场经营主体，即被告海盐县武原如海购物中心。在租赁合同履行过程中，原告对租赁期内的第一个3个月租赁时间段（2014年9月1日止同年11月30日），按装修免租期对待，未向二被告收取租金。被告吴长春对于第二个3个月租赁时间段（2014年12月1日至2015年2月28日）的175000元租金，已经向原告实际付清；但自2015年3月1日起，该被告仅向原告支付了60000元租金，之后就屡屡催促无果。对于租赁期间该房屋使用产生的水电费用、物业服务费用，目前未发现欠缴情形。原告认为，正常的租赁关系受国家法律法规的保护，承租人应当及时向出租人缴付租金。本案被告吴长春长期拖欠原告租金行为，已对原告构成违约，损害了原告的合法权益。另外，原告给予被告吴长春3个月时长装修免租期的优惠条例，是以合同约定的10年租赁期时长为基础的，现因被告严重违约造成租赁合同不能继续履行需予解除，应由被告按照合同约定“十年租赁期装修免租期三个月”的反向相同比率，支付原告因实际租赁期间减少产生的装修免租期相应缩短时间段的租金损失，暂以2015年10月31日的时间点为合同解除日计算，原告的该项损失额为81天租金155769元【三个月免租金期时长91天-91天÷3650天×实际租赁期时长13个月396天（365天+31天）】。为此，原告依照《合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第一百一十四条、第一百一十二条、《民事诉讼法》第二十三条、最高人民法院《关于适用的解释》第十九条规定，现向法院提起诉讼，故请求法院依法判令：1、原告与被告吴长春于2014年9月1日签订的房屋租赁合同提前解除；2、被告吴长春、海盐县武原如海购物中心将向原告承租的武原街道百尺南路西、出海路北一层的约1790平方米房屋腾空并退还给原告；3、二被告向原告付清至实际腾退房屋之日止的租金（暂计算至2015年10月31日的租金额为406666.67元）；4、二被告向原告支付违约金175000元；5、二被告按照合同约定“十年租赁期装修免租期三个月”的反向相同比率，支付原告因实际租赁期间减少产生的装修免租期相应缩短时间段的租金损失（暂计算至2015年10月31日作为合同解除日计算，为约80天时间的租金155769元）；6、二被告承担原告本案诉讼产生的律师费43871元；7、二被告负担本案诉讼费用。被告吴长春、海盐县武原如海购物中心均答辩称：原告主张的违约金过高，要求予以调低；对于原告主张的免租期的租金损失有意见，二被告认为签订合同当时原告答应了免租期三个月，而后期也没有向被告方说过这个免租期是反算的，从来也没有提过。其他没有意见。原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：1、房屋所有权证、国有土地使用证各一份，证明原告承租的武原街道百尺南路西、出海路北的房屋所有权人为海盐县武原街道南环村经济合作社的事实。2、南环大楼租赁合同一份，用以证明原告向海盐县武原街道南环村经济合作社承租武原街道百尺南路西、出海路北共五层，包括南一层侧附属房，由原告对上述租赁标的物进行招商和管理的事实。3、房屋租赁合同一份，用以证明被告吴长春向原告承租武原街道百尺南路西、出海路北一层约1970平方米房屋，经营状态为超市，品牌为上海如海，合同第二条约定租赁期限，第四条约定租金相关费用的支付办法的事实。4、嘉兴银行现金缴款单（复印件）三份，用以证明被告吴长春支付合同履约保证金50000元、租金235000元的事实。5、房租催缴通知书一份、照片（复印件）二份，用以证明2015年7月原告书面向被告吴长春催缴房租，并张贴于该被告所承租房屋经营的被告海盐县武原如海购物中心门口的事实。6、委托代理合同及发票各一份，用以证明原告为实现债权支出律师代理费43871元的事实。二被告质证意见：对证据1、2、3、4、5、6均无异议。二被告未予举证。本院认证意见：原告提供的上述证据，被告均无异议，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。经审理，本院查明案件事实如下：坐落于海盐县××街道××南××、××海路北，产权归属于海盐县武原街道南环村经济合作社的商业服务用房，由原告向该房屋所有人整体承租，并用于对外招商转租。2014年9月1日，原告（作为甲方）与被告吴长春（作为乙方）签订房屋租赁合同一份，由被告吴长春向原告承租该处房屋一层约1790平方米房屋，合同第二条约定：租赁期自2014年9月1日起至2024年6月30日止。第三条约定：该房屋经营业态类别为超市（经营品牌为上海如海）。第四条约定：甲方确定租赁房屋以每年700000元的价格租赁给乙方；此后每3个月结算一次租金，每季租金175000元；其中2014年9月1日至同年11月30日为装修免租期；从第三个租赁年开始，每租赁年度年租金在上一租赁年度租金的基础上递增5%；以此类推，直至双方合同期满；在每个结算周期的起始日前15天内交纳；房租拖缴超过一个月时间的情况下，甲方有权单方面解除合同。第十七条约定：租赁期限内，甲、乙双方均应认真履行本合同，任何一方违约，均应以三个月房租的金额向对方支付违约金。第十八条约定：因违约造成法律纠纷，守约方产生的律师费、诉讼费、执行费及其他相关的费用由违约方承担。合同同时对其他权利义务亦作了约定。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告吴长春，被告吴长春以此租赁房屋为经营场所开办了个体工商户海盐县武原如海购物中心，工商登记的经营者即为被告吴长春。另查明，原、被告双方一致确认，被告吴长春已向原告支付2014年12月1日至2015年2月28日的租金，共计175000元，2015年3月1日后已支付租金60000元，其余租金未付。被告吴长春根据合同约定已向原告支付履约保证金50000元，该50000元尚在原告处。本案原告的起诉状副本于2015年11月17日送达二被告。2016年1月9日，被告吴长春将涉案租赁房屋退还给了原告。另，原告因本案诉讼，委托浙江海赛律师事务所指派律师代理，支出律师代理费43871元。本院认为，原告与被告吴长春签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律规定，故该房屋租赁合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务，被告应按约定及时支付租金。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告吴长春在房屋租赁合同中约定，甲方确定租赁房屋以每年700000元的价格租赁给乙方；此后每3个月结算一次租金，每季租金175000元；在每个结算周期的起始日前15天内交纳；房租拖缴超过一个月时间的情况下，甲方有权单方面解除合同。被告吴长春于2015年3月1日起欠缴原告租金已逾一个月，故原告依照合同约定行使单方解除权合法有据，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案原告的起诉状副本于2015年11月17日送达二被告，故本院确认原告与被告吴长春于2014年9月1日签订的房屋租赁合同已于2015年11月17日起解除。至于原告要求二被告将承租的涉案房屋腾退并退还给原告的诉请，因原告与被告吴长春已于2016年1月9日办理了涉案租赁房屋的腾退手续，被告吴长春已将涉案房屋退还给了原告，故原告的该项诉请实际已得到履行，本院无需再行判决。关于原告要求二被告付清至实际腾退房屋之日止的租金的诉请。本院认为，原告与被告吴长春于2014年9月1日签订的房屋租赁合同已于2015年11月17日解除，之后被告吴长春于2016年1月9日将涉案租赁房屋退还给了原告，故被告吴长春应承担自2015年3月1日起至同年11月17日止的租金以及应承担按原合同约定的租金标准自2015年11月18日起至2016年1月9日止的相应房屋占有使用费，经本院核算，扣除被告吴长春已付的60000元后，被告吴长春尚应支付原告租金及房屋占有使用费合计540268.81元。关于原告要求二被告支付违约金175000元及要求二被告按照合同约定“十年租赁期装修免租期三个月”的反向相同比率支付原告因实际租赁期间减少产生的装修免租期相应缩短时间段的租金损失的诉请。对此，二被告对该租金损失不予认可，并认为违约金过高，要求调低。本院认为，首先，原告与被告吴长春签订的房屋租赁合同中明确约定2014年9月1日至同年11月30日为装修免租期，但对于原告诉称的“十年租赁期装修免租期三个月”的意思内容并未作出明确约定，且合同中也未有关于因承租人违约导致合同被提前解除则免租期相应缩短的约定，也即合同中所约定的上述免租期并未附带有相关免收条件，因此，原告按其自行组织的计算方式主张该项诉请，首先缺乏足够的合同依据。其次，尽管本院也注意到双方签订的合同租赁期限长达十年，作为原告而言，签订合同当时基于对被告吴长春履行合同能力的信赖，在很大程度上可能系基于长期租赁才给予被告吴长春三个月的免租期，现由于被告吴长春的违约而导致合同被提前解除，故客观上给原告造成了信赖利益的损失，但原告的这一损失可以通过其所主张的违约金予以弥补。根据房屋租赁合同中的约定，租赁期限内，任何一方违约，均应以三个月房租的金额向对方支付违约金。本案中，虽然二被告认为约定的违约金过高，请求本院予以降低，但考虑到上述情况及合同提前解除后原告的预期利益损失，本院对原告主张的违约金175000元予以支持，不再予以调整。综上，被告吴长春应支付原告违约金175000元，对原告要求二被告支付因实际租赁期间减少产生的装修免租期相应缩短时间段的租金损失的诉请，本院不予支持。关于原告要求二被告负担本案律师代理费43871元的诉请。因原告与被告吴长春签订的房屋租赁合同中明确约定因违约造成的法律纠纷，守约方产生的律师费、诉讼费、执行费及其他相关的费用由违约方承担。且庭审中被告吴长春对此没有异议。故原告要求被告吴长春承担该笔律师代理费43871元的诉请，本院予以支持；同时，根据上述合同约定，本案的案件受理费5807元，亦应全部由被告吴长春负担。至于本案中原告对于被告海盐县武原如海购物中心提出的所有相关诉请，因涉案房屋租赁合同系由原告与被告吴长春个人签订，被告海盐县武原如海购物中心并非合同相对方，故原告对于被告海盐县武原如海购物中心提出的所有相关诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告海盐县城市资产经营管理有限公司与被告吴长春于2014年9月1日签订的房屋租赁合同已于2015年11月17日起解除；二、被告吴长春支付原告海盐县城市资产经营管理有限公司租金及房屋占有使用费共计人民币540268.81元，并支付原告违约金175000元、律师代理费43871元，以上合计759139.81元，由被告吴长春于本判决生效之日起二十日内清结；三、驳回原告的其他诉讼请求；如果被告吴长春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5807元，由被告吴长春负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。代理审判员  管仁亮二〇一六年二月六日书 记 员  陶沈薇（附页）