上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第219号原告谢至焉，男，1959年10月5日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人钦飞，上海上华律师事务所律师。委托代理人濮家良，上海金亭律师事务所律师。被告赵惠英，女，1972年12月3日生，汉族，住上海市松江区。第三人罗华彪，男，1982年5月14日生，汉族，住贵州省福泉市。第三人张泓，女，1964年11月27日生，汉族，住上海市松江区。第三人顾玉其，男，1966年1月17日生，汉族，住上海市松江区。原告谢至焉与被告赵惠英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月14日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员吕荣珍独任审理。因被告赵惠英下落不明，本案转为适用普通程序。本案于2015年5月12日公开开庭进行了审理。后本院依法追加罗华彪、张泓、顾玉其为本案第三人参加诉讼，并于2015年7月14日、2015年12月14日、2016年2月24日三次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人濮家良到庭参加了第一、二、四次庭审，委托代理人钦飞到庭参加了第三次庭审。原告谢至焉、第三人罗华彪到庭参加了第二、三次庭审。第三人张泓参加了第四次庭审。被告赵惠英、第三人顾玉其经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人张泓经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第三次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谢至焉诉称：原、被告于2013年6月17日签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将位于上海市松江区桃园坊20号201室房屋(以下简称“系争房屋”)以100万元的价格转让给原告。合同签订后，原告分两笔支付了购房款70万元。后原告得知被告因系争房屋涉诉，法院于2013年6月19日出具(2013)松民三(民)初字第29号民事判决书。依据该判决书，系争房屋所有权归属于张泓、顾玉其，因此原、被告双方的《上海市房地产买卖合同》无法继续履行。故原告诉至法院请求判令：1、解除原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告归还原告已付购房款共计70万元；3、被告支付原告违约金20万元。审理中，原告放弃第三项诉讼请求。被告赵惠英未提供答辩意见。第三人罗华彪述称：是其委托原告以原告自身名义同被告签订购房协议，购房款也是第三人罗华彪实际支付。第三人罗华彪同时陈述，其同意由原告对被告提起本案诉讼，若法院支持原告诉请，其再自行与原告庭外结算。第三人张泓述称：本案原、被告所签的《上海市房地产买卖合同》可能也是虚假的。第三人顾玉其未提供陈述意见。经审理查明：系争房屋于2010年9月20日登记在被告名下。2013年6月17日，原告作为乙方、买受人，被告作为甲方、卖售人，就买卖系争房屋签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让总价款为100万元。该合同第四条约定，甲方于2014年5月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的2日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条约定，双方于2014年5月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，双方同意按下列第(三)款内容处理……(三)详见补充条款和付款协议。补充条款(一)第7条约定，“双方均按照本合同和本补充协议约定的程序履约，履行各自的义务和事项；若任何一方未能按照本合同和本补充协议的约定按时履约，若逾期在30个工作日内，合同继续履行，违约方按本合约约定的房屋总价的万分之五每日向守约方支付滞纳金，逾期达30个工作日以上，则另一方有权单方面终止本合同，同时违约方应按照本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金。附件三付款协议第1条约定“乙方应在甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续(若需)当日内，支付给甲方第一期房价款计人民币50万元整”。第2条约定“乙方于双方对该房屋进行交易过户当日，支付甲方第二期房价款计人民币50万元整”。该合同及附件另对其它房屋买卖事宜作了约定。庭审中，原告陈述在该合同上的“赵惠英”签名为被告本人所签。同日，被告出具一份《收条》，载明收到原告首付款25万元，此笔款项在松江交易中心现金支付。同日，被告作为委托人出具一份《委托书》，委托案外人张雪忠办理系争房屋出售的相关事宜。委托期限自2013年6月17日起至2014年6月16日止。2013年6月18日，被告出具一份《收条》，载明收到原告支付房款45万元，此笔款项22万元由罗华彪农行卡转账支付，23万元在古树园310号现金支付。2013年6月20日，上海市松江公证处出具(2013)沪松证字第2031号公证书，证明被告于2013年6月17日至该公证处在公证员面前，在上述《委托书》上签名。2013年6月21日，原告作为抵押权人，就系争房屋办理了抵押权登记。债权数额为70万元。债务履行期限自2013年6月18日至2014年6月18日止。另查明：系争房屋原登记于张泓、顾玉其名下。2010年9月16日，顾玉其同时作为张泓的代理人与赵惠英就买卖系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定将系争房屋转让给赵惠英，并实际完成过户。后张泓作为原告诉至法院，要求确认2010年9月16日的房地产买卖合同无效并要求系争房屋恢复登记至张泓、顾玉其名下。2013年6月19日，本院作出(2013)松民三(民)初字第29号民事判决书，判决内容为：一、确认赵惠英与顾玉其于2010年9月16日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、赵惠英、顾玉其于判决生效之日起十日内将上海市松江区桃园坊20号201室房屋抵押登记予以注销；三、赵惠英于上述房屋抵押登记注销之日起二十日内协助将上海市松江区桃园坊20号201室房屋过户登记于张泓、顾玉其名下。该判决现已生效。再查明：2013年6月18日，第三人罗华彪通过银行转账方式支付被告12万元；2013年6月21日，第三人罗华彪通过银行转账方式支付被告5万元；2013年6月25日，第三人罗华彪通过银行转账方式支付被告5万元。审理中，原告表示认可第三人罗华彪为系争房屋实际购房人，购房款为罗华彪支付。以上事实，有上海市房地产登记簿、上海市房地产权证、上海市房地产买卖合同、委托书、公证书、上海市房地产登记证明(抵押权登记)、收条、协助查询存款通知书等证据予以证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与第三人罗华彪一致确认原告系第三人罗华彪的委托代理人，后原、被告签订《上海市房地产买卖合同》。本案中，现并无证据证明被告赵惠英知晓原告与第三人罗华彪之间委托关系，故原告以合同相对方的地位直接向被告行使相关权利，于法不悖。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以要求解除合同。经(2013)松民三(民)初字第29号生效判决书认定，本案系争房屋应恢复登记至张泓、顾玉其名下，故被告并非系争房屋的产权人，本案所涉《上海市房地产买卖合同》客观上无法继续履行，因此原告诉请要求解除原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》合法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《上海市房地产买卖合同》解除后，对于已付购房款70万元，被告应当予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十七条、第四百零二条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告谢至焉与被告赵惠英于2013年6月17日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告赵惠英于本判决生效之日起十日内返还原告谢至焉房款70万元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,800元，由被告赵惠英负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利代理审判员  吕荣珍人民陪审员  陆为明二〇一六年二月二十四日书 记 员  万小兰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第四款  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。    二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。