重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终445号上诉人（原审被告）李忠文，男，汉族，1968年11月9日出生，住重庆市渝中区。委托代理人严锦国，重庆中联世通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）裘晓霞，女，汉族，1971年10月11日出生，住重庆市渝中区。委托代理人揭雪松、陈菲，重庆启林律师事务所律师。原审被告应爱儿（系上诉人李忠文之妻），女，汉族，1971年1月9日出生，住重庆市渝中区。原审被告ＸＸ，男，汉族，1974年8月15日出生，户籍地浙江省武义县。原审被告杨琳（系原审被告ＸＸ之妻），女，汉族，1981年10月20日出生，户籍地重庆市沙坪坝区。上诉人李忠文与被上诉人裘晓霞房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2014）中区法民初字第04423号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2011年6月22日，被告ＸＸ、杨琳夫妻共同向黄美琴出具《委托书》载明：“委托人（ＸＸ、杨琳）夫妻共同委托黄美琴代为办理重庆市江北区爱丁名苑1号附3号、附4号房产中本人所占50%产权份额的如下：1、代为签订出售该房屋的买卖合同，并收取全部房款；2、代为办理该房屋产权、国土过户及交纳税、费的相关手续；3、代为查询、调取上述房屋相关的档案资料；4、代为办理减免税费的相关一切手续；5、代为配合买方办理二手房按揭贷款相关的一切手续；……。受托人在我们授权范围内签署的一切相关文件，我们均认可，受托人无转委托权；委托期限：上述事项全部办理完毕为止。”同日，重庆市沙坪坝公证处对该《委托书》进行了公证。2014年2月28日，被告李忠文、应爱儿夫妻共同向豆华杰出具《委托书》载明：“委托人李忠文、应爱儿系夫妻关系，ＸＸ与委托人李忠文名下坐落在重庆市江北区XX号附3号、4号的两处房地产〔《重庆市房地产权证》编号分别为103房地证2011字第012185、012205号，ＸＸ、李忠文各占50%房屋产权〕。现委托人拟将上述房地产中属于其所有的份额转让，特全权委托豆华杰为代理人，代为签订转让合同；代为到有关部门查找过户相关资料；代为向有关部门申请办理上述房地产过户及水电、管道煤气过户等一切相关事宜。委托人在上述权限范围内所签署的一切文件，委托人均予以承认，由此产生的一切法律后果均由委托人承担，受托人无转委托权。委托期限：从2014年2月28日起至受托人完成上述委托事项之日止。”同日，浙江省永康市公证处对该《委托书》进行了公证。2014年3月5日，原告裘晓霞（合同中买方、丙方）与被告李忠文、应爱儿夫妻的委托代理人豆华杰（合同中卖方、甲方）及被告ＸＸ、杨琳夫妻的委托代理人黄美琴（合同中卖方、乙方）签订《资产定购合同》载明：甲乙双方房屋座落于重庆市江北区爱丁名苑1号附3号及附4号，建筑面积942.79平方米，房屋用途为其他商服用地；房屋所有权证号为103房地证2011字第012205号、103房地证2011字第012185号；房屋总金额为550万元，自本合同且承租人出具了放弃优先购买权之日，丙方向甲方及乙方支付购房屋定金50万元，收款账户为955888120800036XXXX，开户行浙江省武义工行北岭分行，户名李忠文，存入上述账户，视为丙方履行支付定金的义务；甲乙丙三方约定在2014年3月31日前签订正式的房屋买卖合同，并于当日办理过户手续，丙方应在过户当日一次性支付剩余房款项，即余款500万元，丙方在支付前述款项时扣除甲乙双方预收租金及保证金后剩余款项按约支付给甲乙双方；若丙方要求提前办理过户手续，应提前通知甲乙双方，届时，三方签订正式房屋买卖合同时，定金自动转为购房款；过户产生的一切税费由丙方承担，甲乙方应于该房屋过户之日将该房屋交付丙方；甲方、乙方共同享有房屋的产权，经双方协商剩余购房款分配比例为甲方占购房款90%，即450万元，乙方占购房款10%，即50万元；……若丙方违反本合同约定，甲乙双方不予退还定金，有权解除本合同，并对外出售该房屋；若甲乙双方违反本合同约定，丙方可要求甲乙双方双倍返还定金；……等内容。该合同签订后，原告裘晓霞按合同约定向被告李忠文账户支付了购房定金50万元，被告李忠文及被告ＸＸ、杨琳的委托代理人共同向原告裘晓霞出具《收条》载明：今收到裘晓霞交来重庆市江北区爱丁名苑1号附3号及附4号房屋定金50万元，此款由银尧旭重庆渝北银座村镇银行转到合同中李忠文工商银行955888120800036XXXX账户上。2014年3月20日，重庆市江北区人民法院因受理中国民生银行股份有限公司重庆分行与ＸＸ、杨琳、张波、程子全、重庆中讯物资销售有限公司、重庆博飞生化制品有限公司、重庆三恒生物工程有限责任公司借款合同纠纷一案，作出民事裁定书，对登记在ＸＸ、李忠文名下的位于重庆市江北区爱丁名苑1号附3号、附4号房屋进行了司法查封。前述《资产定购合同》中约定2014年3月31日前签订正式房屋买卖合同的时间届满时，原告裘晓霞鉴于该两套房屋被重庆市江北区人民法院司法查封，未与被告ＸＸ、李忠文签订正式房屋买卖合同。2014年4月11日，被告李忠文向原告裘晓霞邮寄送达《关于解除〈资产定购合同〉的函》载明：2014年3月5日，贵方与本人、ＸＸ签订《资产定购合同》，约定由贵方向本人李忠文及ＸＸ购置位于重庆市江北区爱丁名苑1号附3号及附4号建筑面积为942.79平方米的商业用房，贵方支付购房定金50万元，于房屋过户当日支付剩余尾款；合同签订后，贵方如约将购房定金汇入本人李忠文指定账户；然而，因房屋按份所有权人ＸＸ对外欠付中国民生银行股份有限公司重庆分行的到期债权约400万元，2014年3月20日重庆市江北区人民法院依民生银行申请对位于重庆市江北区爱丁名苑1号附3号及附4号房屋采取查封冻结措施；现ＸＸ本人因存在大量对外负债已下落不明，而贵方所购置的江北区爱丁名苑1号附3号及附4号房屋也因被采取司法保全措施而限制权属转移登记，贵方与本人李忠文及ＸＸ签订的《资产定购合同》已实际履行不能；基于以上情况，为维护贵方合同权益，便于事情之解决，特致函告知贵方，自贵方收悉本函件之日起，贵方与本人李忠文及ＸＸ签订的《资产定购合同》即解除，贵方所支付的房屋定金将如数返还予贵方，鉴于三方签订的《资产定购合同》系因ＸＸ存在过错导致的合同履行不能，故由此产生的违约责任及损失应由ＸＸ自行承担，是否追究ＸＸ相关法律责任，请贵方自行斟酌；……等内容。2014年4月14日，原告裘晓霞收到该函件。2014年4月15日，被告李忠文向原告裘晓霞支付购房定金50万元汇款账户，即银尧旭银行账户返还了购房定金50万元，并支付了利息损失5000元，合计505000元。现原告裘晓霞诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告签订的《资产定购合同》；2、判令被告李忠文、ＸＸ共同向原告支付双倍返还定金的差额495000元；3、被告应爱儿、杨琳对被告李忠文、ＸＸ共同向原告支付双倍返还定金的差额495000元承担连带责任。审理中，原告撤回了要求被告应爱儿、杨琳对被告李忠文、ＸＸ共同向原告支付双倍返还定金的差额495000元承担连带责任的诉讼请求。原审原告裘晓霞诉称，2014年3月5日，原告与被告李忠文、应爱儿共同委托的代理人豆华杰及被告ＸＸ、杨琳共同委托的代理人黄美琴签订《资产定购合同》，约定四被告同意将其所有的坐落于重庆市江北区爱丁名苑1号附3号及附4号，建筑面积942.79平方米，房屋用途为其他商服用地的房屋出售给原告。该合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房定金50万元。然而，在原、被告约定于2014年3月31日签订正式的房屋买卖合同及办理过户手续时，原告发现该房屋已被法院查封、冻结，不能完成过户手续，致使买卖合同无法实现。对此，原告多次要求被告双倍返还定金100万元，被告却只支付了505000元，剩余495000元未支付。被告的行为违反合同约定和相关法律规定，现原告请求：1、判令解除原告与被告签订的《资产定购合同》；2、判令被告李忠文、ＸＸ共同向原告支付双倍返还定金的差额495000元；3、被告应爱儿、杨琳对被告李忠文、ＸＸ共同向原告支付双倍返还定金的差额495000元承担连带责任。原审被告李忠文、应爱儿辩称，2014年3月5日，原告裘晓霞与被告李忠文、ＸＸ签订《资产定购合同》，约定原告向被告李忠文、ＸＸ购买坐落于重庆市江北区爱丁名苑1号附3号及附4号，建筑面积942.79平方米商用房屋，该两套房屋为李忠文、ＸＸ按份共有，各占50%。合同签订后，原告将购房定金50万元支付至被告指定收款账户。2014年3月20日，因被告ＸＸ、杨琳与中国民生银行股份有限公司重庆分行借款合同纠纷一案，江北区人民法院将ＸＸ、李忠文按份共有的两套房屋予以查封冻结。鉴于该两套房屋被司法冻结，客观上无法过户，以及被告ＸＸ、杨琳下落不明的客观情况，被告李忠文及时致函原告告知房屋不能过户的原因，并表示愿将已收悉的购房定金50万元及适当的资金利息退还原告。原告在收悉函件后未作任何答复，因《资产定购合同》中原告系基于购买两套房屋签订的定购协议，该两套房屋被司法冻结，事实上无法实现原告整体购房的目的，定购协议客观上也无法继续履行，故被告李忠文为了维护原告的利益，退还了其支付的全部购房定金50万元，并支付了利息损失5000元，合计505000元。因涉案房屋系被告李忠文和被告ＸＸ按份共有，被告李忠文与被告ＸＸ分别作为《资产定购合同》的两方当事人，被告ＸＸ其所有的房屋份额被司法查封，并不影响被告李忠文所占房屋份额的产权过户。因此，若原告愿与被告李忠文就其所占房屋份额达成房屋买卖协议，被告李忠文愿意配合办理相关产权过户手续。导致《资产定购合同》不能正常履行的原因，并非在于被告李忠文、应爱儿，而是在于被告ＸＸ、杨琳的其他欠债行为，涉案两套房屋系被告李忠文与被告ＸＸ按份共有，各占50%份额，不是共同共有，各按份所有人有权就其所占份额进行处分，而导致涉案两套房屋被司法查封系被告ＸＸ、杨琳的过错责任，并非无法区分的过错，故原告要求被告李忠文、应爱儿承担连带责任，缺乏事实和法律基础，应不予支持。原审被告ＸＸ未答辩。原审被告杨琳未答辩。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原告裘晓霞与被告李忠文、ＸＸ所签订的《资产定购合同》系三方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律的禁止性规定，属依法成立的有效合同。合同三方当事人应当按照该合同的约定履行自己的义务。现针对本案原告的诉请及诉争的相关问题作如下评析：一、原告裘晓霞与被告李忠文、ＸＸ签订的《资产定购合同》是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”本案中，原告裘晓霞与被告李忠文、ＸＸ签订《资产定购合同》后，原告按合同约定向被告李忠文、ＸＸ支付了购房定金50万元，被告李忠文、ＸＸ本应按照合同约定最迟于2014年3月31日与原告签订正式购房合同和办理过户手续。但因被告ＸＸ、杨琳差欠中国民生银行股份有限公司重庆分行债务的其它案件，本案涉诉两套房屋均被重庆市江北区人民法院于2014年3月20日司法查封，导致原告裘晓霞不能实现购买本案涉诉两套房屋的目的。虽然本案涉诉两套房屋被司法查封的缘由系被告ＸＸ、杨琳的过错所致，而非被告李忠文、应爱儿的过错所致，但被告李忠文亦未在《资产定购合同》约定的时间内与原告协商，将其享有的50%份额出售给原告，而是于2014年4月11日以本案涉诉两套房屋因被告ＸＸ、杨琳过错被司法查封为由，向原告邮寄送到解除《资产定购合同》的函，其解除合同的理由，不符合《合同法》法定解除合同的条件，且被告李忠文于2014年4月15日向原告返还购房定金50万元和支付利息损失5000元的行为，应系其明确向原告表示不愿继续履行合同的违约行为。鉴于本案涉诉两套房屋被司法查封及被告李忠文退还购房定金的行为明确表示不愿继续履行合同，致使原告裘晓霞不能实现合同目的，现原告裘晓霞要求解除与被告李忠文、ＸＸ签订《资产定购合同》的请求，理由正当，符合《合同法》规定法定解除合同的条件，法院予以支持。二、被告李忠文、ＸＸ共同双倍返还原告裘晓霞定金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”本案中，原告裘晓霞按照合同中约定向被告李忠文、ＸＸ支付了购房定金50万元后，被告李忠文、ＸＸ因前述缘由未在合同约定期限内与原告裘晓霞签订正式房屋买卖合同及办理出售房屋的过户手续，按照上述法律规定，收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。但原告裘晓霞在其与被告ＸＸ、杨琳夫妻的委托代理人黄美琴及被告李忠文、应爱儿夫妻的委托代理人豆华杰签订《资产定购合同》时，原告知晓被告的委托代理人黄美琴、豆华杰的代理权限，即黄美琴的代理权限为代为被告ＸＸ、杨琳出售、签订其占本案涉诉两套房产中50%份额，豆华杰的代理权限为代为被告李忠文、应爱儿出售、签订其占本案涉诉两套房产中50%份额，知悉本案涉诉两套房屋的《房地产权证》均共同登记在被告李忠文、ＸＸ名下，由被告李忠文、ＸＸ各占50%的份额。据此，原告在签订合同时知道本案涉诉两套房屋系被告李忠文、ＸＸ共有人之间按份共有关系，不具有连带债权债务关系，因该共有物产生的债务关系，理应由各共有人之间按份承担。因此，现原告裘晓霞要求被告李忠文、ＸＸ共同向原告支付双倍返还定金差额495000元的诉请，与法院查明的事实不符，按照前述《物权法》的规定，应当由被告李忠文、ＸＸ按其50%份额各自承担50%的责任，即由被告李忠文双倍返还购房定金50万元，被告ＸＸ双倍返还购房定金50万元。鉴于被告李忠文已退还了原告裘晓霞向其及被告ＸＸ支付的购房定金50万元，并自己还支付了利息损失5000元，故被告李忠文还应向原告裘晓霞支付双倍返还购房定金的差额245000元，被告ＸＸ应向原告裘晓霞支付双倍返还定金差额250000元。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，遂判决：一、立即解除原告裘晓霞与被告ＸＸ、李忠文于2014年3月5日签订的《资产定购合同》；二、被告李忠文在本判决生效后立即向原告裘晓霞支付双倍返还定金差额245000元；三、被告ＸＸ在本判决生效后立即向原告裘晓霞支付双倍返还定金差额250000元；四、驳回原告裘晓霞其它诉讼请求。案件受理费8726元，由ＸＸ负担4363元，李忠文负担4363元。宣判后，李忠文不服，向本院提起上诉，要求撤销原判第二项，改判驳回裘晓霞对李忠文的诉讼请求，诉讼费由裘晓霞承担。其理由是：1、《资产定购合同》涉及两套房屋的整体买卖，在ＸＸ违约导致整体房屋买卖不能的情况下，即使李忠文愿意就其所占50%份额过户，其步骤也就是先解除《资产定购合同》，再另行商议该50%产权的过户问题，一审法院认为李忠文向裘晓霞发送解除函的用意为不愿意过户那50%的份额，是错误的。2、一审已查明，因ＸＸ、杨琳与案外人的贷款纠纷，导致涉案房屋被司法查封，客观上无法继续履行，李忠文遂致函裘晓霞说明房屋无法过户，并愿意就自身所占50%的份额与其另行达成房屋过户协议，并不存在违约的意思表示，反而还尽到了善良诚实信用义务，一审却判令李忠文承揽违约责任，是错误的。3、裘晓霞并未就其因房屋过户不能而产生的损失完成举证责任，合同约定的定金50万元明显过高，应予调低。4、裘晓霞诉讼请求第二项为“判令被告李忠文、ＸＸ共同向原告双倍返还定金差额495000元”，即裘晓霞认为李忠文与ＸＸ应承揽共同返还购房定金的连带责任，因此一审法院应仅针对该请求作出支持或驳回的判决，但一审判决擅自判决由李忠文和ＸＸ按份各自承担定金差额的支付责任，违反了“不告不理”的诉讼原则。被上诉人裘晓霞答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。二审查明事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，李忠文主张其不应承担双倍返还定金的责任，理由是其并未违反《资产定购合同》的约定，而是ＸＸ违约致使涉案房屋被司法查封无法过户。经审查，虽然涉案房屋因ＸＸ、杨琳对案外人的债务而被司法查封，但李忠文并未就其所有的50%份额与裘晓霞协商出售事宜，而是径行发函告知裘晓霞解除《资产定购合同》，且解除的理由并不符合《中华人民共和国合同法》中关于法定解除合同的规定，故李忠文应承担违约责任。李忠文称其在发送解除函时已表示了愿意将自己的份额出售给裘晓霞，但解除函中并未包含该意思表示，且几天后李忠文即将所有定金并利息损失退还裘晓霞，该行为亦表示其不再继续履行合同，因此，本院对李忠文认为其未违约、不应承担返还定金责任的上诉意见，不予支持。对于李忠文称裘晓霞未举证证明损失以及定金过高的问题，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”定金作为一种债权的担保，若收受定金的一方违约，应当双倍返还定金，并不需要守约方举示损失证据；而本案《资产定购合同》约定的房屋总售价为550万元，定金50万元并未超过法定限额，故本院对李忠文的此项上诉理由不予采纳。对于李忠文称裘晓霞要求李忠文与ＸＸ共同承担双倍返还定金，而一审判决李忠文、ＸＸ各自按份承担责任的问题，因涉案房屋系由李忠文与应爱儿夫妻、ＸＸ与杨琳夫妻按份各自享有50%的份额，袭晓霞在购房时亦明确知晓此事，一审法院在事实清楚、权利义务明确的情况下，直接判决李忠文、ＸＸ按份额承担相应违约责任，同时驳回了裘晓霞的其他诉讼请求，并不违反法律规定。李忠文的此项上诉理由亦不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8726元，由上诉人李忠文负担。本判决为终审判决。审 判 长  江信红审 判 员  邓方彬代理审判员  钱昳心二〇一六年七月四日书 记 员  曾 燕