四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川04民终729号上诉人（原审原告）杜辉，男，1975年11月23日出生，汉族，无固定职业，住四川省攀枝花市东区。被上诉人（原审被告）攀枝花市元亨实业有限责任公司。住所地：四川省攀枝花市东区攀枝花大道中段**号。法定代表人尹兴明，该公司董事长。委托代理人蒲颖殊，四川渡攀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）攀枝花市元亨商业经营管理有限责任公司。住所地：四川省攀枝花市东区江南三路三村。法定代表人熊波，该公司总经理。委托代理人蒲颖殊，四川渡攀律师事务所律师。上诉人杜辉因与被上诉人攀枝花市元亨实业有限责任公司（以下简称元亨实业公司）、攀枝花市元亨商业经营管理有限责任公司（以下简称元亨商业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2016）川0402民初632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日受理后，依法组成合议庭于2016年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人杜辉，被上诉人元亨实业公司和元亨商业公司的共同委托代理人蒲颖殊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2007年6月6日，杜辉与元亨实业公司签订了一份《商品房买卖合同》，主要内容为：1.元亨实业公司将位于攀枝花市东区江南三路三村元亨家居广场户号为B3-D-004、011、012的商铺出售给杜辉；2.杜辉于签约当日一次性支付优惠后的总房款424385元；3.元亨实业公司于2007年9月30日前将商铺交付杜辉使用；4.元亨实业公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，如因元亨实业公司原因不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由元亨实业公司承担全部责任，杜辉有权终止合同，即元亨实业公司须在杜辉提出终止合同要求之日起30日内将其已付房款退还并按银行同期存款利率付给利息；5.杜辉委托元亨实业公司办理房屋权属证书，元亨实业公司应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由元亨实业公司提供的资料报产权登记机关备案，并在商品房交付使用后90日内到当地房地产管理部门办理权属证书并交付杜辉；6.由元亨实业公司于合同生效之日起30日内向攀枝花市房屋产权监理部门申请登记备案，若因元亨实业公司的原因逾期未办理合同登记备案手续造成杜辉损失的，元亨实业公司应当承担赔偿责任。同日，杜辉与元亨商业公司签订一份《元亨家居广场统一经营管理协议》和一份《元亨家居广场授权委托经营协议》，主要内容为：1.杜辉授权委托元亨商业公司经营管理攀枝花市东区江南三路三村元亨家居广场户号为B3-D-004、011、012的商铺，期限自2007年6月7日起至2017年6月6日止；2.租金收益起止期限自2009年6月7日起至2017年6月6日止，双方对此期间的年收益金（含税）数额予以明确；3.《元亨家居广场统一经营管理协议》及《元亨家居广场授权委托经营协议》作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力。当日，杜辉一次性支付购房款424385元。之后，元亨商业公司将2007年6月7日至2009年6月6日两年的收益金90120元支付元亨实业公司用以抵扣杜辉剩余购房款。同时查明，2010年6月9日，元亨商业公司支付杜辉2010年6月7日至2011年6月6日期间的收益金32976元（税前）{合同金额54579元（税前），已付金额32976元（税前），差额21603元（税前）}，2012年6月6日，元亨商业公司支付杜辉2010年6月7日至2011年6月6日收益金差额21603元（税前）。2010年6月9日，元亨商业公司支付杜辉2011年6月7日至2012年6月6日收益金32976元（税前）{合同金额58946元（税前），已付金额32976元（税前），差额25970元（税前）}，2012年6月6日，元亨商业公司支付杜辉2011年6月7日至2012年6月6日收益金差额25970元（税前）。2012年6月6日，元亨商业公司支付杜辉2012年6月7日至2013年6月6日收益金41772元（税前）{合同金额63661元（税前），已付金额41772元（税前），差额21889元（税前）}。2011年6月9日，元亨商业公司与杜辉签订《元亨家居广场的补充协议（二）》，约定：按市场租赁金额支付收益，元亨商业公司向杜辉返款总金额与原《授权委托经营协议》中约定的收益总金额形成的差额，由元亨商业公司作为欠款在协议期内逐步返还，无差额按原协议执行。2011年3月14日，杜辉向元亨实业公司缴纳了产权税、维修基金、所有权登记费、产权证交易费、国有土地使用证工本费、国土证交易费、测量费、等共计31053元。另查明，四川省仁寿县人民法院依据四川省攀枝花市中级人民法院（2005）攀民初字第96号民事判决书，于2011年4月20日委托四川罡仪拍卖有限公司拍卖被执行人元亨实业公司位于攀枝花市攀枝花大道中段元亨家居广场的房产证号为攀房权证东字第000108**号、第00010807号、第00010808号、第00010809号、第00010810号、第00010811号、第00010812号、第00010813号、第000108**号及攀房权证东字第000096**号中负三楼丘号为1-747-1，户号分别为：B3-D-03、B3-D-04、B3-D-05、B3-D-06、B3-D-11、B3-D-12、B3-D-13、B3-D-14、B3-D-16的房产。2011年10月17日，四川省仁寿县人民法院作出执行裁定确认竞买成功的房屋所有权及相应的其他权利归六位竞买者，财产权也随之转移。案涉的杜辉购买的户号为B3-D-004、011、012的房屋为郭子蓉竞买成功，且经执行，房屋产权已登记在郭子蓉名下。原审法院认为，杜辉与元亨实业公司签订《商品房买卖合同》并购买位于攀枝花市东区江南三路三村元亨家居广场户号为B3-D-004、011、012的商铺以及杜辉与元亨商业公司《元亨家居广场统一经营管理协议》、《元亨家居广场授权委托经营协议》并授权其经营管理而收取收益等事实均属实。对杜辉的各项诉讼请求，原审法院做如下认定：一、对杜辉的第一、二项诉讼请求。1.因元亨实业公司与案外人产生纠纷，导致杜辉购买的上述房屋被法院依法执行，且财产权已发生转移，双方的合同目的已然难以实现；2.《商品房买卖合同》明确约定：“如因元亨实业公司原因不能办理产权登记或发生债权债务纠纷额，由元亨实业公司承担全部责任，杜辉有权终止合同。”；3.杜辉与元亨商业公司约定《元亨家居广场统一经营管理协议》及《元亨家居广场授权委托经营协议》系《商品房买卖合同》的附件；4.元亨实业公司和元亨商业公司亦当庭明确表示同意。基于此，对杜辉要求解除与元亨实业公司签订的《商品房买卖合同》、解除与元亨商业公司签订的《元亨家居广场统一经营管理协议》及《元亨家居广场授权委托经营协议》的诉讼请求，予以支持。二、对杜辉的第三、五项诉讼请求。对杜辉要求返还购房款424385元的诉讼请求，因元亨实业公司和元亨商业公司不持异议，且符合事实，予以支持。对杜辉要求返还2007年6月7日至2009年6月6日的收益金90120元的诉讼请求，原审法院认为该款项系杜辉应得的收益，且已以抵扣购房款的名义支付给元亨实业公司，故元亨实业公司应予返还。杜辉要求元亨商业公司对该笔款项承担连带偿还责任，与该款项已抵扣购房款的事实不符，不应支持。对杜辉要求按照同期存款利率5.76%的标准计算购房款424385元及收益金90120元的利息，原审法院认为该笔收益金有购房款的性质，且《商品房买卖合同》第十二条的约定：“如因元亨实业公司原因不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由元亨实业公司承担全部责任，杜辉有权终止合同，即元亨实业公司须在杜辉提出终止合同要求之日起30日内将其已付房款退还并按银行同期存款利率付给利息”。因此，元亨实业公司应当按照合同的约定承担支付利息的违约责任，但杜辉主张的金额应计算为（424385+90120）×4.95%÷365×3218＝224537.03元。元亨实业公司提出的该项利息应以不超过购房款的30%为宜的主张，与合同约定不符，且无法律依据，不应采纳。三、对杜辉的第四项诉讼请求。杜辉要求返还其缴纳给元亨实业公司的，由元亨实业公司代收的办理房屋产权证书的费用31053元，符合事实，有书证为凭，应予支持。杜辉要求元亨实业公司按照金融机构同期存款利率5.5%的标准支付从2011年3月14日起至2016年3月29日的利息8738.83元，基于元亨实业公司占用杜辉资金的事实，应予支持，但金额应计算为31053×5.5%÷365×1842＝8619.12元。四、对杜辉的第六项诉讼请求。杜辉要求元亨实业公司和元亨商业公司连带赔偿其收益金损失331702元及收益金利息26835.23元，缺乏依据。首先，案涉房屋于2011年10月17日被四川省仁寿县人民法院裁定执行后，财产权随之发生转移，杜辉实际没有获得案涉房屋的产权，《商品房买卖合同》的合同目的已然不能实现，《元亨家居广场授权委托经营协议》得以履行的前提条件已不存在，事实上已经不能履行。因此，杜辉依法应采取措施防止该损失的进一步扩大，但杜辉并未及时采取措施防止损失的进一步扩大。对由此扩大的损失，依法应由杜辉自行承担。其次，元亨实业公司未能为杜辉办理房屋产权过户登记手续，违反了合同约定，应承担违约责任。但是元亨实业公司的这一违约行为应承担的责任，合同已有明确的约定，即按购房款金额参照金融机构同期存款利率支付利息。综上，原审法院对杜辉要求元亨商业公司、元亨实业公司连带支付收益金损失及利息的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决：一、解除杜辉与元亨实业公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除杜辉与元亨商业公司签订的《元亨家居广场统一经营管理协议》及《元亨家居广场授权委托经营协议》；三、元亨实业公司于判决生效后十日内一次性向杜辉支付购房款424385元、利息185207.43元，合计609592.43元；四、元亨实业公司于判决生效后十日内一次性向杜辉支付收益金（2007年6月7日～2009年6月6日）90120元、利息39329.6元，合计129449.60元；五、元亨实业公司于判决生效后十日内一次性向杜辉支付办理房屋产权证书的费用31053元、利息8619.12元，合计39672.12元；六、驳回杜辉的其他诉讼诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7971元，保全费5000元，杜辉负担2177元，元亨实业公司负担10794元。宣判后，杜辉不服，向本院提起上诉称，因元亨实业公司迟迟不给上诉人办理涉案房产的产权证，导致上诉人购买的商铺被拍卖，上诉人获取收益的合同目的不能实现，元亨实业公司的违约行为给上诉人造成了经济损失，过错在于元亨实业公司和元亨商业公司，且在事发后被上诉人给上诉人出具了承诺书，承诺不会因为财产权的转移而影响《元亨家具广场统一经营管理协议》和《元亨家具广场授权委托经营协议》的继续执行，以确保上诉人的预期收益，被上诉因此上诉人才未采取措施防止损失的进一步扩大。并且被上诉人在2012年6月7日还支付了部分收益金，其仍然在履行《元亨家具广场授权委托经营协议》。请求本院依法维持原审判决第一项至第五项，并改判被上诉人支付上诉人收益金331702元及暂计至2016年5月10日的资金占用利息17919.93元。被上诉人元亨实业公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立，其在主张的时间段已经丧失了涉案房屋产权，其没有收益金享有权。请求本院驳回上诉，维持原判。被上诉人元亨商业公司辩称，上诉人的上诉请求与元亨商业公司没有实质关系，请求驳回上诉人的上诉请求。二审过程中，上诉人杜辉、被上诉人元亨实业公司、被上诉人元亨商业公司未向本院提交新证据。原审判决查明的事实与本院经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人杜辉主张的收益金及利息是否应当得到支持。取得涉案房屋的所有权或使用权是获取涉案房屋收益金的前提条件，由于涉案房屋的所有权并未转移至上诉人杜辉，其并未取得涉案房屋的所有权或使用权，故其主张取得相应收益及利息没有事实依据，加之《商品房买卖合同》、《元亨家具广场统一经营管理协议》和《元亨家具广场授权委托经营协议》在违约责任条款中没有约定违约方要承担收益金及利息损失，出具《承诺书》的元亨实业公司也不是收益金的支付主体，上诉人杜辉亦没有提交证据证明《元亨家居广场的补充协议（二）》中约定的“市场租赁金额”的具体金额，无法确定收益金的计算方法，因此本院对上诉人杜辉主张收益金及利息不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6276元，由上诉人杜辉负担。本判决为终审判决。审判长 顾 玉审判员 李淑群审判员 熊 疆二〇一六年七月十五日书记员 林柯均