河北省丰宁满族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)冀0826民初1663号原告高云飞原告张德洲。二原告委托代理人张子华，河北坤平律师事务所律师。被告苏颖。委托代理人孙小平，河北坤平律师事务所律师。第三人刘青春。原告高云飞、张德洲与被告苏颖、第三人刘青春租赁合同纠纷一案，本院2016年6月2日审查受理后，于2016年7月13日依法由审判员李沈适用简易程序公开开庭进行了审理，原告高云飞、张德洲及委托代理人张子华、被告苏颖及委托代理人孙小平、第三人刘青春到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告人有底商一处，坐落在丰宁满族自治县大阁镇胜利街林管局5号商铺，2012年4月10日被告苏颖开始租赁我们的底商，每年上交房租6.6万元,后增至7.5万元。明确约定不得转租，不得用于开饭店动烟火。然而，被告苏颖确于2015年11月17日擅自将该处底商转租给了第三人刘青春，刘青春用于开饭店，被告的行为严重违约损害了原告的合法权益。因此，原告依法提起诉讼，请求：1、解除原、被告之间的底商租赁合同；2、确认被告苏颖与第三人刘青春签订的底商转租合同无效；3、请求被告苏颖给付自2016年4月10日起至第三人刘青春搬出底商之日止的租金，每月按7500元计算；4、被告承担诉讼费用。被告苏颖辩称：一、原告要求解除租赁合同，实际上租赁物早已被原告锁门，导致无法继续履行合同，已经实际解除了合同。二、被告苏颖与第三人刘青春签订的转租合同合法有效，在被告转租时已经征求了原告的意见，原告同意被告转租，只是在刘青春起诉我时，原告承认是通过电话联系转租的，但是，不知道刘青春是用于开饭店，不同意承租人在租赁屋内动烟火，在被告向刘青春出租时刘青春并非开饭店，刘青春承租后改变用途，属于刘青春的过错与被告没有关系，不能因此确认转租合同无效。三、原告主张的租赁费，依法清算为：自2015年11月10日至原告锁门时即2016年4月23日租金是33921.24元，其余的16078.78元被告向刘青春返还，自2016年4月23日原告锁门，刘青春实际占用属于他们之间的事与被告没有关系。四、原告主张每月7500元的租赁费的请求依法不应支持，被告苏颖与原告之间的租赁合同约定租赁费为年75000元，每月核租金6250元，而不是7500元，原告的主张无事实依据。第三人刘青春述称：当初租被告苏颖房子时，被告苏颖说跟原房主说好了，租房子时，也没有说不能开饭店，如果我知道不让开饭店，我也不会租此房，租了房还进行了装修要求被告苏颖1、返还剩余房租；2、赔偿我装修费、锁门期间的费用等在上一个案件中已提出；3、要求被告赔偿食材损失月10000.00元、搬家费2000元、锁门期间的电费500元。在庭审中，原告提交了以下证据：原房主与张凤兰（被告苏颖母亲）签订的底商租赁合同一份（复印件）；被告苏颖提交了以下证据：1、原房主与张凤兰（被告苏颖母亲）签订的底商租赁合同一份（复印件）；2、2015年11月17日被告与第三人刘青春签订的底商租赁合同一份；3、对郭凤云、王建国的询问笔录；4、电话录音摘抄一份，5、在（2016）冀0826民初1374号案件中出示的《苏颖录音证据》一张；第三人提交了户名为高云飞的电费收据一张，金额100元。经审理查明：被告苏颖于2012年4月10日租用原告张德洲、高云飞座落在丰宁县城大阁镇胜利街林管局5号商铺，双方签订了底商租赁合同，约定租期为2012年4月10日至2013年4月10日止。并且在合同第七条约定“1、如果出租方将房屋所有权转让给第三方时，合同对新的房屋所有者继续有效。出租方出卖房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。2、租赁期间，乙方（苏颖）如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方（张德洲、高云飞）申请，由第三方书面确认，征得甲方书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。合同到期后苏颖又先后两次将此房屋出租给他人，被告张德洲、高云飞没有对苏颖出租房屋的行为提出异议。2015年11月17日被告苏颖又将此房屋转租给第三人刘青春并签订了一份底商租赁合同，合同内容约定：经甲（苏颖）、乙（刘青春）双方商定，甲方将座落在丰宁县城胜利街林管局5号商铺一套（含地上两层及地下室），租赁给乙方使用，具体事项如下：“一、租金每年柒万伍仟元整（￥75000元），合同签订时，乙方支付甲方租金50000，其余租金62500元于2016年4月1日一次性结清。（如房主有涨房租行为，随行就市）租赁时间从2015年11月10日到2017年5月10日，租期为一年半，租金合计112500元。二、乙方退租时需提前两个月通知甲方，由甲、乙双方合力将房屋转租出去，所得转让费用甲乙均分。三、乙方续租需提前一个月告知甲方并上交房屋租金。每年四月一日上交房费。如到期没有上交房费，甲方有权将房屋收回。…六、租赁期间甲乙双方均无权转让房屋，如某方确有需要转租或转让需求，需经对方另行协商并取得书面许可。以上协议甲、乙双方各持一份，自签约之日起产生法律效力。甲方：苏颖（本人签字）乙方：刘春青（本人签字）”。第三人刘青春与被告苏颖签订租赁合同后，刘青春对该底商进行了装修用做开饭店（食香源饭店）2015年12月30日装修完毕，2016年3月10日饭店正式营业，2016年4月23日原告张德洲、高云飞去第三人刘青春营业中的饭店锁了门，2016年6月2日原告诉至法院，请求：1、解除原、被告之间的底商租赁合同；2、确认被告苏颖与第三人刘青春签订的底商转租合同无效；3、请求被告苏颖给付自2016年4月10日起至第三人刘青春搬出底商之日止的租金，每月按7500元计算；4、被告承担诉讼费用。本院认为：被告苏颖与原告张德洲、高云飞签订的租赁合同于2013年4月10日已到期，之后被告苏颖租赁原告张德洲、高云飞的底商没有再签订租赁合同，所以他们之间的租赁关系为不定期租赁；之后被告苏颖又将底商转租给其他人，被告张德洲、高云飞没有提出异议，认可了被告苏颖的转租行为；但被告苏颖从2015年11月17日转租给本案第三人刘青春，租期从2015年11月17日到2017年5月10日，2016年4月23日原告张德洲、高云飞去第三人刘青春经营的饭店锁门，明确表示不同意被告苏颖转租底商于第三人用于开饭店，原告是在被告苏颖转租给第三人刘青春后六个月内提出，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，原告提出异议，人民法院应予以支持；所以第三人刘青春与被告苏颖的底商租赁合同无法继续履行，被告苏颖在没有原房主同意的情况下，转租房屋签订的转租合同，应视为转租行为无效属于无效合同，无效合同自始不发生法律效力；被告苏颖按原来租赁合同已给付原告高云飞、张德洲房租至2016年4月10日；原告高云飞、张德洲2016年4月23日来第三人刘青春租用的饭店锁了门，表明已强行收回房屋，房屋在自己控制中，所以原告主张的房租费应从2016年4月11至4月23日，应延续以前的房租费计算为2465.76元（205.48×12天），第三人刘青春在诉讼中主张食材损失及搬家费用，没有提供相应的证据予以证实，本院无法确认其损失情况。其他损失已在（2016）冀0826民初1374案子中处理完毕。故此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条、《中华人民共和国合同法》第94条、第213条、第215条、第224条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条之规定，判决如下：一、解除原告高云飞、张德洲与被告苏颖之间的底商租赁合同关系。二、被告苏颖与第三人刘青春签订的底商转租合同无效；三、被告苏颖于本判决生效之日起10日内给付原告高云飞、张德洲2016年4月11至4月23日底商租费2465.76元。四、驳回第三人刘青春的诉讼请求。五、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100.00元，由被告苏颖承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员 李 沈二〇一六年七月二十六日书记员 王炜祁附页《中华人民共和国民事诉讼法》第64条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第94条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行动表明不履行主要债务；…第213条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第215条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第224条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条出租人知道或者应该知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。