江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016)苏05民终3340号上诉人（原审原告）顾水良。委托代理人叶怀静，上海四维乐马（昆山）律师事务所律师。委托代理人杭军，上海四维乐马（昆山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）昆山华懋房地产有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北北门路388号。法定代表人谢乐民，总经理。委托代理人许雪根，江苏沉浮律师事务所律师。委托代理人张茹稼，江苏沉浮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司，住所地江苏省昆山市昆北路379号。法定代表人金建伟，总经理。委托代理人董珺，江苏嘉昆律师事务所律师。委托代理人陆拥军，江苏嘉昆律师事务所律师。上诉人顾水良因与被上诉人昆山华懋房地产有限公司（以下简称华懋公司）、被上诉人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司（以下简称同创公司）房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2015)昆民初字第04357号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月5日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2006年12月25日，昆山市国土资源局作出关于收回萧林路改造A10地块国有土地使用权的公告，并在昆山日报上登载。2007年11月19日，昆山市国土资源局与华懋公司签订国有土地使用权出让合同，将上述地块的使用权出让给华懋公司。2008年8月25日，华懋公司将上述土地上房屋拆迁安置委托同创公司，双方签订了委托拆迁合同。2008年9月5日，华懋公司取得了昆拆许字（2008）第14号房屋拆迁许可证，证载拆迁实施单位为同创公司；拆除非住宅面积为2487平方米，住宅面积为3637平方米；占地面积为2704平方米。顾水良原系昆山市玉山镇北门路444号房产的所有权人及国有土地使用权人，该房位于上述拆迁许可范围之内。2009年10月18日，顾水良与同创公司签订玉山镇商业用房拆迁安置补偿协议书，约定同创公司基于昆拆许字（2008）第14号房屋拆迁许可证进行拆迁；被拆迁房位于北门路444号，建筑面积为88.62平方米；商业用房安置地点为温莎堡假日广场9号楼3室，面积为121.86平方米；拆迁安置补偿费合计为3034542元；安置房价格总计为2924640元；双方约定过渡期限自2009年10月18日至“年月日”，在此期间，同创公司付给顾水良停产停业补助费，预发40个月，多退少补，按实结算；顾水良须于2009年11月18日前搬迁完毕，将拆迁房交由同创公司拆除；同创公司实际补偿顾水良109902元；双方还就其他事项进行了约定。同日，顾水良与同创公司就房屋补偿费明细达成一致，并签订了房屋补偿费明细表。2010年1月11日，顾水良与同创公司签订补充协议书一份，就安置房的具体门面宽度、设施、证件办理进行了约定，对过渡期限约定为“双方应当遵守过渡期限的协议，拆迁人不得擅自延长过渡期限，过渡期限同创公司定为40个月，如延期交房，中转费（店面租金）按照第一年租金每年30万元计算等”。合同签订后，顾水良与将拆迁房交给同创公司，同创公司对该房进行了拆除。顾水良的停产停业补助费现已领取至2015年底，最后一次220000元系于2015年6月4日领取。另查明，2010年12月17日，昆山市人民法院作出（2009）昆行初字第0010号行政判决书，撤销了昆山市国土资源局2006年12月25日作出收回萧林路改造A10地块国有土地使用权的行政行为。该行政判决生效后，昆山市住建局2011年1月13日向华懋公司作出了《关于撤销房屋拆迁许可的决定》，决定撤销昆拆许字（2008）第14号房屋拆迁许可证。2011年3月3日，昆山市人民法院作出（2009）昆行初字第0011号行政判决书，认为该案被诉的昆拆许字（2008）第14号房屋拆迁许可证颁发的依据不足，但由于昆山市住建局已经主动撤销该许可证，被诉的行政行为已不存在，故最终判决确认昆拆许字（2008）第14号房屋拆迁许可证违法。现涉案地块另行规划，拟定于2015年12月完成方案审批，于2016年2月挂牌出让，于2016年3月完成施工图设计，于2016年5月开工建设，于2018年5月竣工。一审庭审中，顾水良认可在与同创公司签订协议时，已知悉同创公司受华懋公司委托进行拆迁。同创公司庭审中明确承认其对合同的权利和义务。华懋公司对同创公司的认可，并无异议。经原审法院释明，顾水良坚持要求恢复原状的诉讼请求。以上事实由玉山镇商业用房拆迁安置补偿协议书、房屋补偿费明细表、补充协议书、房屋拆迁许可证、行政判决书及当事人的陈述予以证实。原审原告顾水良的诉讼请求为：请判令解除顾水良与同创公司之间的玉山镇商业用房拆迁补偿安置协议书、房屋补偿费明细表、补充协议书；判令华懋公司、同创公司将所拆迁的顾水良的房屋恢复原状，即恢复到拆迁前的状态；诉讼费由原审被告方负担。原审法院认为：顾水良与同创公司签订的玉山镇商业用房拆迁安置补偿协议书、房屋补偿费明细表、补充协议书系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，上述协议合法有效，当事人均应信守。同创公司在与顾水良签订上述协议时，虽然以自己的名义进行，因其系在授权范围内订立的合同，顾水良在订立合同时知道同创公司及华懋公司之间的代理关系的，该合同直接约束华懋公司和顾水良。同创公司作为合同的具体经办人，其在庭审中明确承认其合同权利义务，华懋公司对此亦无异议，基于该项意思表示，同创公司应与华懋公司共同对顾水良承担义务。根据协议约定涉案房屋安置的过渡期限为40个月，从2009年10月18日开始计算。截至本案起诉之日，过渡期限已经超过70个月，所涉安置商品房因行政审批等问题，尚未开始建设。华懋公司就其继续履行协议约定，未能作出明确表示。同创公司陈述的拟定方案最早也只能于2018年5月以后向顾水良交付安置商品房，且该拟定方案具有不确定性。综上，华懋公司构成迟延履行，且亦无法在合理期限内予以补救，构成违约，顾水良作为守约方，其有权解除合同，故对其该项诉请原审法院予以支持。涉案合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。顾水良的房屋已经为同创公司拆除，该地块拆除项目为整体进行，其恢复原状的主张因涉及其他被拆迁人的合法权益及相应行政规划、审批等，在客观上已经无法为顾水良主张的被拆迁房单独恢复原状，故该项诉讼请求，原审法院不予支持。顾水良可另行通过要求“采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”对其合同解除后的权利进行主张。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除顾水良与昆山华懋房地产有限公司于2009年10月18日签订的玉山镇商业用房拆迁安置补偿协议书、房屋补偿费明细表及2010年1月11日签订的补充协议书。二、驳回顾水良的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为15538元，由昆山华懋房地产有限公司、昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司负担10000元，顾水良负担5538元。该款顾水良已预交，由昆山华懋房地产有限公司、昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司于判决生效后十日内将其负担部分支付顾水良。上诉人顾水良不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：1、顾水良系昆山市城北北门路444号房屋的合法所有权人，自2004年4月至今，对该房屋地上建筑88.62平方米享有所有权，对分摊面积35.6平方米享有使用权。本案一审判决支持了顾水良解除原《房屋拆迁补偿安置合同》的诉讼请求，则应根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决恢复原状，即将房屋恢复到拆迁之前的状态。2、昆山市国土局收回本案所涉地块国有土地使用权的行为不符合《中华人民共和国土地管理法》第五十八条及相关法律规定，该行政行为已经被昆山法院（2009）昆行初字第0010号行政判决撤销；昆山市住建局颁发昆拆字（2008）第14号房屋拆迁许可证的行政行为已被确认违法；昆山市建设局也已经于2011年1月13日撤销了昆拆字（2008）第14号房屋拆迁许可证。因此，本案中不存在其它被拆迁人的合法权益问题。综上，顾水良要求恢复原状，即将昆山市城北北门路444号房屋被拆迁前的状态，系有合法依据，也具有合理性、可行性。原审判决适用法律错误，请求二审法院撤销原判，根据上诉请求依法改判或发回重审，并判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。被上诉人华懋公司答辩称：上诉人顾水良的房屋已经为同创公司拆除，该地块拆除项目为整体进行，且也有相应规划，其恢复原状的主张如果得到支持，会影响其他被拆迁人的合法权益。相应行政规划通过了审批，在客观上已经无法为其单独恢复，故请求驳回上诉人顾水良的上诉请求。被上诉人同创公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人一方向本院提交如下材料：1、照片8张，显示目前被拆房屋的地块是空地，被临时用作停车场。2、2015年萧林路B6地块商业用房停产停业补偿费支付情况表，其证明截止2016年2月16日，同创公司已支付2015年度补偿费共计6985596元，且该笔费用每年都会发生，金额随着时间推移会越来越大。上诉人顾水良欲藉此证明在双方解除合同，将房屋恢复原状的情况下，有关费用将不会发生，损失可以将降到最低。被上诉人同创公司发表质证意见认为，对两份证据的真实性没有异议，现场照片可以反映出现场目前用于停车，但是，该场地已进入规划建设阶段。该场地还有其他业主，除顾水良以外，其他业主都没有要求解除合同，而是要求继续拆迁安置协议，希望尽快拿到安置房。二审期间，被上诉人同创公司提交本案所涉地块的规划的《总平面图》和《总效果图》，证明涉案地块已经进入整体的规划建设阶段，故无法单独就其中某一房屋恢复原状。上诉人顾水良发表质证意见认为，对《总平面图》和《总效果图》的真实性不予认可，该图只是重新规划以及征用审批的文件，不是图纸。二审查明的其它事实与原审查明的事实一致。本院认为：二审期间，被上诉人同创公司提交的《总平面图》和《总效果图》系由昆山高新技术产业开发区规划建设局出具，且加盖了该部门规划科业务专用章。《总平面图》对用地性质、面积、容积率、建筑密度、高度、停车位等涉及建设的具体事项作出了明确的说明。昆山高新技术产业开发区规划建设局在《总效果图》上签署了“同意按本方案招、拍、挂”的意见。上述书证均系国家机关依据其职权制作的公文书证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第（二）项的规定，具有较高的证明力。上述书证可以证实原昆山市城北北门路444号房屋在被拆除后，其所在地块已经作为昆山市萧林路B6地块的一部分加以重新规划。规划、建设涉及到整个区域原先的被拆迁户的利益和社会公共利益。在此前提下，客观上无法将昆山市城北北门路444号房屋重建并恢复至被拆迁之前状态。《中华人民共和国合同法》第九十七条赋予合同相对人在合同解除的情况下“可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失”的权利救济方式，但是，该条同时规定上述救济途径之选择系以“根据履行情况和合同性质”为前提。本案所涉合同的性质决定了其不合适采取恢复原状之救济途径。但是，在原审法院就此问题进行释明后，顾水良坚持要求恢复原状，故原审判决驳回其该项诉讼请求，并无不当。就本案所涉纠纷，上诉人顾水良可依法另行主张赔偿损失或其它补救措施。综上，上诉人顾水良的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1076元，由上诉人顾水良负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉代理审判员  沈维佳代理审判员  姚 望二〇一六年七月四日书 记 员  许 炯