重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终3550号上诉人（原审原告）罗某丹。委托代理人张某红，系上诉人母亲。被上诉人（原审被告）重庆市某物业管理有限公司。法定代表人孙某坤，职务执行董事。委托代理人文某静，系公司员工。上诉人罗某丹因与被上诉人重庆市某物业管理有限公司（以下简称“某物管公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院作出的（2016）渝0107民初字606号民事判决提起上诉。本院受理后，依法由审判长苏致礼、审判员段晓玲与代理审判员潘建兴组成合议庭，审理了本案。上诉人罗某丹的委托代理人张某红、被上诉人某物管公司的委托代理人文某静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，罗某丹系九龙坡区科城路X号X号房屋的业主，其房屋建筑面积为161.74平方米。某物管公司系罗某丹上述房屋所在某绿岸小区的物业服务企业。2007年6月26日，由罗某丹的母亲张某红作为法定代理人以罗某丹的名义与某物管公司签订前期物业服务合同，载明某物管公司受托为某绿岸小区提供物业服务，约定物业服务的主要内容为物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑等的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，交通与车辆停放秩序的管理，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤，物业档案资料管理，物业专项维修资金的使用，装修管理，法律政策规定应由某物管公司管理服务的其它服务事项；某物管公司提供的物业管理服务应达到特级标准；物业服务收费实行市场调节价包干制，住宅1.2元/m2（建筑面积），属开发商赠予业主的使用面积，物业管理费减半收取，业主向某物管公司交纳物业服务费后，某物管公司按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由某物管公司享有或承担；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；业主应于接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金，物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在月前10日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，每日应按应交费用的千分之三的标准向某物管公司支付违约金；本合同自双方签章之日起生效。双方在合同中还约定了其他事项。某物管公司作为前期物业服务提供单位，在某绿岸小区提供物业服务至今。现某物管公司以罗某丹欠付物业服务费、公摊费为由起诉至一审法院。一审法院另查明，2012年11月29日，罗某丹向案外人重庆市某房地产开发有限公司即上述开发商出具了两份备忘录，同意重庆市某房地产开发有限公司因房屋外墙渗水造成墙纸损坏和玻璃质量问题一次性支付共8172元冲抵物管费，罗某丹承诺不再就上述事件及相关事宜追究该公司及小区物业管理方的责任，自觉交纳冲抵后的物业管理服务费及相关费用。2015年9月17日，某物管公司通过邮政特快专递的方式向罗某丹寄送了《关于商业/住宅催缴物业管理费的通知》，以催收物业管理费。一审审理中，双方一致确认罗某丹的上述房屋中，除登记建筑面积外，有赠送使用面积85.1平方米。某物管公司称罗某丹自己交物管费只交纳到了2011年3月，开发商赔付罗某丹的8172元按每月245元冲抵了从2011年4月至2013年12月的物管费，余下部分冲抵了2014年1月的部分物管费，本案中主张的5058元是从2014年1月至2015年9月期间的物管费，另外罗某丹从接房以后就没有交过公摊水电费，主张的公摊水电费是从2007年6月26日至2015年9月30日产生的，主张的第一笔违约金是从2014年2月1日起计算的，所有的违约金都是计算至2015年9月30日止。另外，某物管公司提交的罗某丹方欠费明细显示，2011年10月至2015年9月期间，罗某丹分担的公摊费从每月4元至18元不等。罗某丹称其因房屋质量存在问题投诉开发商之后才开始没有交纳物管费，在开发商赔付款到账前是欠付物管费，欠付的金额和时间已记不得了，后在某物管公司帮助下，与开发商协商后开发商赔偿罗某丹8172元用于冲抵物管费，某物管公司认为开发商赔付款是预缴物管费，该款至今未用完，所以罗某丹不存在欠费的问题。此外，罗某丹主张某物管公司提供的物业服务存在问题，包括小区草木枯死未及时补种、未制止占用消防通道停车、对小区内违建行为未有效处理、收费项目标准未公示、某物管公司未按口头约定定期疏通维护罗某丹入户花园处的排污井等，属于严重违约，并提供了部分数码照片及罗某丹方与某物管公司方工作人员通话录音作为证据。罗某丹还表示，罗某丹不存在承担违约金的问题，如果法庭认定罗某丹违约，某物管公司主张的违约金过高，需要进行调整。上述事实，有经庭审质证的当事人陈述，前期物业服务合同、房屋登记查询证明、关于商业/住宅催缴物业管理费的通知、邮政特快专递详情单，备忘录、数码照片、通话录音等证据证实，足以认定。一审法院认为，罗某丹的法定代理人以罗某丹的名义与某物管公司签订的前期物业服务合同，罗某丹在本案中也未提出异议，故该合同对双方当事人具有法律约束力。罗某丹作为业主应当根据该前期物业服务合同的约定交纳物业服务费用，无正当理由拒绝交纳的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。罗某丹虽辩称某物管公司提供的物业服务存在各种问题，但未否认某物管公司持续为某绿岸小区提供物业服务这一基本事实，据此可以认定某物管公司至少履行了前期物业服务合同约定的主要义务，因此某物管公司有权依照合同收取物业服务费等相关费用；罗某丹向某物管公司按期足额支付物业服务费是其根据前期物业服务合同应履行的主要义务，在某物管公司履行了自己主要义务的情形下，罗某丹以拒绝支付物业服务费的方式对某物管公司进行抗辩，缺乏合同和法律依据，故某物管公司请求罗某丹支付拖欠的物业服务费，应予支持。物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行，现罗某丹提供的证据不足以证明因某物管公司的服务缺位致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，即不能证明某物管公司存在根本违约的情形，故罗某丹关于某物管公司提供的物业服务没有达到约定标准，其不交纳物业服务费等是行使抗辩权的主张不能成立，一审法院对该意见不予采纳。关于罗某丹拖欠的物业服务费金额问题，考虑到罗某丹承认在开发商赔付款到账前存在欠付物管费的情形，某物管公司主张罗某丹自己交物管费只交纳到了2011年3月，罗某丹又未提供相反的证据，故一审法院对某物管公司的该主张予以采纳；结合罗某丹方房屋的面积、前期物业服务合同约定的物业服务费交纳标准、罗某丹方出具的备忘录及其应获赔付款金额，一审法院对某物管公司关于用罗某丹方获得的赔付款8172元按每月245元冲抵罗某丹方2011年4月以来欠付的物业服务费后，截至2015年9月30日尚欠物业服务费5058元的主张予以采纳。某物管公司据此主张罗某丹支付其拖欠的2014年1月至2015年9月的物业服务费5058元，合法有据，一审法院予以支持。关于水电公摊费问题，鉴于前期物业服务合同有据实分摊的约定，而小区的正常运转必然产生水电公摊费，故某物管公司主张公摊费应予支持；但某物管公司未提供证据证明其分摊给罗某丹的公摊费的由来，故一审法院酌定此前罗某丹欠付的公摊费按每月4元计算；由于罗某丹提出诉讼时效抗辩，某物管公司除提供了其2015年9月17日向罗某丹发送的催收通知外，未提供其他证据，故结合某物管公司的主张，一审法院认定罗某丹应支付其拖欠某物管公司2013年9月至2015年9月期间的公摊费100元。对某物管公司主张的公摊费超出一审法院认定的部分，一审法院不予支持。关于某物管公司主张罗某丹支付违约金的问题，考虑到罗某丹未及时交纳物业服务费，其行为已构成违约，因此必然给某物管公司造成损失，但罗某丹主张某物管公司请求赔偿的违约金过高，要求调整，而某物管公司未提供证据证明其遭受的违约损失与其主张的违约金相当于或高于违约金，故一审法院酌定由罗某丹支付某物管公司违约金200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第四十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、罗某丹于本判决生效之日起十日内支付拖欠重庆市某物业管理有限公司2014年1月至2015年9月的物业服务费5058元。二、罗某丹于本判决生效之日起十日内支付拖欠重庆市某物业管理有限公司2013年9月至2015年9月的公摊水电费100元。三、罗某丹于本判决生效之日起十日内支付重庆市某物业管理有限公司违约金200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为25元，由罗某丹负担（此款某物管公司已预交，罗某丹应于本判决生效之日起十日内直接支付重庆市某物业管理有限公司）。上诉人罗某丹不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判8172元应该从2013年10月27日起抵充物管费直至完毕；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人认为开发商赔付的8172元的所有权和处分权应该是上诉人，被上诉人在未取得上诉人授权的情况下无权冒领并抵充物管费。二、2011年4月至2013年10月的物管费已超诉讼时效丧失胜诉权，不应用8172元再抵充物管费，应该依法驳回。三、物管公司未按物业服务合同提供特级物业服务，应降低减半收取物管费。四、上诉人未违约不应当支付违约金。被上诉人某物管公司答辩称：一审查明事实清楚，判决公正，应予以维持，请求驳回上诉人的所有上诉请求。主要理由：一、8172元是上诉人与开发商签订的备忘录上明确用于冲抵物管费，而不是直接支付给上诉人，不存在冒领。二、上诉人从2011年4月至2015年9月未交物管费，开发商赔偿给上诉人的8172元用于冲抵2011年4月至2013年12月的物管费每月245元，余下部分冲抵了2014年1月的部分物管费，本案中被上诉人主张的上诉人拖欠的物管费是从2014年1月至2015年9月的，不存在超过诉讼时效。三、被上诉人严格按照双方签订的物业服务合同提供服务，应当按照合同约定的标准收取物管费。四、上诉人未按合同约定按时支付物管费，应该承担违约责任支付违约金。二审庭审中，上诉人罗某丹举示光盘一份及手机截屏一个，内容涉及一审判决之后至今的某物管公司的物业服务达不到合同约定的服务标准，还侵犯了上诉人合法的财产权利，同时在设备维修养护和管理、绿地和小品养护和管理、清洁卫生、交通和车辆秩序管理、消防及安全的管理和服务、装修管理、及时处理投诉、财务公示等方面距离和业主签订的《某绿岸前期物业服务合同》中承诺的提供的物业管理服务应达到的特级标准相差太远；该证据经被上诉人某物管公司质证，其表示均不认可。因该光盘及手机截屏均系一审判决作出之后的内容，与本案并不具有直接关联性，故本院不予采信。二审查明其他事实与一审查明事实相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。上诉人罗某丹提出其对开发商赔付的8172元享有所有权和处分权，被上诉人在未取得其授权的情况下无权冒领并抵充物管费的上诉理由；根据当事人签署的备忘录，由开发商两次赔付的7204元、968元用于冲抵诉争房屋的物管费，且罗某丹本人也承诺自觉缴纳冲抵后的物管及相关费用，罗某丹对此签字认可，故罗某丹的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。上诉人罗某丹提出2011年4月至2013年10月的物管费已超诉讼时效丧失胜诉权，不应用8172元再抵充此期间的物管费，应该依法驳回的上诉理由；罗某丹在有其签字的备忘录中已明确罗某丹取得的相关赔偿费用抵充物管费，加之本案某物管公司在起诉时主张的系2014年1月至2015年9月的物业管理费用，一审法院据此依法作出处理并无不当，罗某丹的该项上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。上诉人罗某丹提出某物管公司未按物业服务合同提供特级物业服务，应减半收取物管费，且其未违约不应当支付违约金的上诉理由；但罗某丹举示的证据不足以充分证实其观点成立，故本院亦不予采纳。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。上诉人罗某丹的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人罗某丹承担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  苏致礼审 判 员  段晓玲代理审判员  潘建兴二〇一六年七月二十六日书 记 员  孙 翠