江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0724民初2863号原告宋宇，居民。原告李昱晓，居民。两原告委托代理人宋海华，居民。两原告委托代理人韩启荣，江苏海西律师事务所律师。被告连云港市黄浦房地产开发有限公司。住所地灌南县新安镇人民中路黄浦银都城售楼处。法定代表人陈明亮，董事长。委托代理人徐正奎，该公司法律顾问。原告宋宇、李昱晓与被告连云港市黄浦房地产开发有限公司（以下简称黄浦房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理后，依法由审判员屠维维适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋宇及其与李昱晓的委托代理人宋海华、韩启荣，被告黄浦房产公司的委托代理人徐正奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，2014年5月4日，原告购买被告开发的灌南县人民路173号黄浦银都城第4幢无单元104室营业用房，面积260.08平方米，总价3556828元，被告应在2015年5月30日前将上述房屋验收合格交付原告，逾期超过90天的，原告有权解除合同。合同订立后，原告按时足额交付全部购房款，并根据被告要求缴纳品牌保证金，支付购房税费、房屋维修基金，被告直至2015年8月30日仍没有交付房屋。之后原告多次要求被告退还购房款等，被告无理拒绝。故原告具状要求依法判令解除原、被告订立的编号为LYGSPF2014475624号《商品房买卖合同》，被告返还购房款3556828元及逾期利息（从2015年8月30日起计算至实际退还购房款时止），退还品牌保证金104032元、赔偿损失117811.4元，并由被告承担诉讼费用。被告黄浦房产公司辩称，原、被告签订的合同是事实，逾期交房责任不在被告，是不可抗力的情形。因为县政府没有按照原定的合同履行义务导致被告转让土地没有兑现，到目前为止仍有一家没有拆迁，且汽车站也没有拆迁，导致房屋没有及时建成并验收，是县政府的行为导致合同不能履行。如果要解除合同需要列银行为第三人参加诉讼，原告要求赔偿损失没有依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年5月4日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，买受人（两原告）购买出卖人（被告）开发的位于灌南县人民路173号黄浦银都城第4幢无单元104室营业用房，面积260.08平方米，总价3556828元；出卖人应当在2015年5月30日前将验收合格的房屋交买受人使用。合同还约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同还约定如果原告违约，则向被告支付应付款的1%的违约金。合同签订后，原告按合同约定交纳首付款，并办理按揭贷款。诉讼过程中，原告已于2016年6月3日偿还全部贷款。原告按合同约定向被告交纳品牌保证金104032元，向税务机关交纳印花税1783.4元、契税106704.84元，共计税款108488.24元，向有关部门交纳房屋维修基金9102.8元。原告在购房过程中向公证机关交纳单身签名公证费220元。被告至今未将房屋交付原告。为此，原告诉至本院。上述事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同、契税发票、维修基金发票、品牌保证金票据、贷款还款证明等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告按合同约定已交付全部购房款，被告应按合同约定将房屋交付原告，但被告在合同约定的交付期限届满至今未能交付涉案房屋，显属违约，现原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告返还已付购房款，符合合同约定，本院予以支持。因诉讼中，被告已将剩余按揭贷款返还江苏农村商业银行，故被告应返还原告购房款3556828元。被告辩称因不可抗力原因导致未能交付房屋的辩解，本院不予采信。原告按合同约定交纳品牌保证金104032元，被告同意退还，故本院予以支持。原告要求被告赔偿损失117811.04元（印花税1783.4元、契税106704.84元、房屋维修基金9102.8元、公证费220元），因契税在购房合同订立、履约过程中被相关单位依法收取，根据合同或相关规定，该部分费用相关单位无返还义务，故原告要求被告予以返还，本院予以支持，即106704.84元。关于印花税，根据相关法律规定，原告要求被告赔偿没有法律依据，本院不予支持。关于原告已交纳的房屋维修基金9102.8元，因合同解除后，原告已非涉案房屋的业主，故其可向有关单位主张退还，原告要求被告退还，本院不予支持，但原告在向相关单位主张退还时，被告应予协助。关于公证费220元，因该费用系单身签名公证费，但本案中两原告系夫妻关系，无需单身公证，故该费用本院不予支持。关于原告主张购房款的逾期利息，合同约定被告违约应按原告累计已付款的0.01%计算违约金，同时合同还约定如原告违约，被告要求解除合同的，原告应按累计应付款的1%向被告支付违约金。本案双方约定的权利义务明显不对等，且原告已经给付的购房款确有资金占用期间的利息损失，双方约定的违约金数额明确过低，为了维护当事人的合法权利，对原告要求按银行贷款利率计算违约金的请求予以准许。双方合同约定2015年5月30日前交付房屋，逾期90天后原告解除合同，故对原告要求从2015年8月30日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付逾期利息，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、解除原告宋宇、李昱晓与被告连云港市黄浦房地产开发有限公司于2014年5月4日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：LYGSPF2014475624）。二、被告连云港市黄浦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告宋宇、李昱晓购房款3556828元并承担违约金，违约金的计算标准以实交房款3556828元为本金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2015年8月30日起计算至本判决确定的给付之日止。三、被告连云港市黄浦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋宇、李昱晓品牌保证金104032元，赔偿原告宋宇、李昱晓契税106704.84元。四、驳回原告宋宇、李昱晓其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取18515元，由被告连云港市黄浦房地产开发有限公司负担。原告已预交，被告在给付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时向该院预交上诉案件受理费37029元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  屠维维二〇一六年七月七日书记员  王 跃法律条文附录一、法律条文[一]、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。[二]、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。