浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0381民初5297号原告瑞安市莘塍街道上村村民委员会。法定代表人李明柱。委托代理人（特别授权）周大红、余建飞，浙江安瑞律师事务所律师。被告温州久龄久汽车贸易有限公司。管理人浙江联英律师事务所。委托代理人（特别授权）朱捷峰，浙江联英律师事务所律师。原告瑞安市莘塍街道上村村民委员会为与被告温州久龄久汽车贸易有限公司买卖合同纠纷一案，于2016年6月2日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2016年7月4日公开开庭进行了审理，原告瑞安市莘塍街道上村村民委员会法定代表人李明柱及其委托代理人周大红、余建飞、被告温州久龄久汽车贸易有限公司管理人委托代理人朱捷峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞安市莘塍街道上村村民委员会诉称：2010年10月15日，原告与被告经瑞安市莘塍镇人民调解委员会调解，签订《土地征用补偿协议书》，约定被告就涉案3.62亩土地再次补偿每亩500000元，涉案土地四至为：东临瑞安市长城橡塑实业有限公司，南临久龄久厂房，西临香林寺围墙，北临下山根村。合同签订后，被告仅支付810000元。被告至今未办理土地征用合法手续，且因其拖欠应付土地款系根本违约，导致土地征用手续不能办理，原告有权解除合同。被告在未取得涉案土地使用权的情况下建造地上建筑物并使用多年，原告有权要求被告对此损失予以赔偿。鉴于地上建筑物系被告建造，可作为折抵原告损失与涉案土地一并返还原告。2015年2月4日，瑞安市人民法院裁定受理浙江圣人鳄服饰有限公司对被告的破产清算申请。2015年2月11日，瑞安市人民法院指定浙江联英律师事务所担任被告的破产管理人。综上，原告与被告之间签订的协议合法有效，因被告根本违约，导致合同无法履行且已无继续履行之必要。现起诉要求：1、请依法判令解除原被告在2010年10月15日签订的《土地征用补偿协议书》；2、判令被告依法返还3.62亩土地（四至为：东临瑞安市长城橡塑实业有限公司，南临久龄久厂房，西临香林寺围墙，北临下山根村）；3、本案的诉讼费由被告承担。在开庭审理过程中，由于原告在诉讼请求项中未提及赔偿损失，而在事实与理由项中提及赔偿损失，本院要求原告明确是否赔偿损失，原告要求参考同地段土地的租金标准，赔偿1999年至起诉之日间的损失，其数额为2400平方米×30元/平方米×16年=1152000元，扣除临时建筑物的价值152000元及已支付的810000元，要求赔偿190000元。被告温州久龄久汽车贸易有限公司管理人辩称：1999年4月，久龄久工贸公司和塑化公司分别与原告签订两份征地协议，当时已付清约定的土地使用款，塑化公司是31000元，每亩50000元，总计0.62亩，工贸公司支付127600元，每亩40000元，总计3.19亩。双方已经结算完毕，但由于涉案土地是岩地无法使用，工贸公司和塑化公司后来合并成被告久龄久公司，经过3年改造，诉争土地才能使用。2010年9月，原告认为土地涨价，很多村民到被告公司围堵大门，被告被迫签订原告诉称的协议书。土地征用应该通过国家，经过正式的土地征用手续，才能进行土地使用权的转让，《土地征用补偿协议》效力不合法。土地返还前应该计算目前建筑物的价值，管理人已经委托评估机构评估，评估后可在破产法的范围内进行处理。原告关于建筑物使用费的要求不应予以支持。原告将土地交付被告使用，是双方自愿行为，被告使用土地是有权利的，被告已经支付土地出让费，虽然出让的情况不符合法律规定，不应支付租赁费。在本院指定的举证期限内，原告提供了以下证据：证据1、公司基本情况，以证明被告主体；证据2、土地征用补偿协议书，以证明涉案土地系原告村集体所有；证据3、收据，以证明被告仅支付810000元。质证后，被告质证意见如下：证据2真实性请求法庭予以审核，我们没看到原件，无法做出认定。协议是在特殊情况下签订的，属于无效协议，合法性存在问题；证据3，真实性无异议，被告已经支付81万元土地款的事实没有异议。庭后原告提交证据2原件，结合该原件，本院认为证据1、2、3客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳。被告当庭提供以下证据：证据4、征地协议书复印件，以证明1999年双方已经完成土地征用协议；证据5、收据复印件，已经按照1999年的约定付清土地征用款；证据6、会议记录复印件，证明征用土地经过原告村代表大会同意；证据4，（2007）温行终字第53号行政判决书复印件，以证明当时征地的过程。质证后，原告的质证意见如下：对证据的真实性没有异议，但与本案无关。被告提供的证据涉及的是河对岸的地块，已经由被告出租给他人，与本案地块无关。结合证据3，本院认为该四份证据真实，与本案相关，来源合法，予以采纳。综合以上证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：1999年4月30日，原告（甲方）与瑞安市久龄久塑化实业有限公司（乙方）订立《征地协议书》，约定原告将其上山根官山岩空地出让给乙方，该地块南靠瑞安市久龄久塑化实业有限公司一期已征厂房，东靠瑞安市长城橡塑实业公司，西至仙甲（香林寺）围墙2米除外，北靠瑞安市久龄久车辆制造有限公司，总面积为0.62亩，出让费31000元，款于1999年4月30日一次性付清。同日，原告收到乙方30000元。1999年5月12日，原告收到乙方1000元。1999年4月30日，原告（甲方）与瑞安市久龄久工贸有限公司（乙方）订立《征地协议书》，约定原告将其上山根官山岩空地出让给乙方，该块南靠瑞安市久龄久塑化实业有限公司、东靠瑞安市长城橡塑实业公司，西靠仙甲村空闲地，北靠山（下山根村管辖），总面积3.19亩，出让费127600元，款于1999年4月30日一次性付清。同日，原告收到乙方127600元。2002年10月10日，瑞安市久龄久塑化实业有限公司名称变更为瑞安市久龄久工贸有限公司，后被被告合并。2010年10月15日，原告与被告订立《土地征用补偿协议书》，确认被告于1999年期间向原告受让土地3.62亩，土地手续办理一直耽搁至该日，就再次补偿土地征用款，双方协商一致，协议主要内容如下：被告征用原告土地3.62亩，东临瑞安市长城橡塑实业有限公司，南临久龄久厂房，西临香林寺围墙为界，北临下山根村管辖。该宗土地再次补偿每亩500000元，共计1810000元，包括青苗补偿费、安置补助费、地上附着物（包括水、电、路及排污设施等所有构筑物）以及土地补偿费；如果被告向瑞安市土地局办理土地登记手续时向土地管理部门预交一切款项，预交款项返回给原告时，原告应无条件全部返回给被告。该协议书另对其他事项作出约定。2011年1月27日，被告向原告支付810000元。上述土地至今未办理土地用途转用手续。在诉讼过程中，经本院释明，原告同意确认《土地征用补偿协议书》无效。本院认为：原告与被告订立《土地征用补偿协议书》时未办理农用地转用审批手续，违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款的规定，《土地征用补偿协议书》无效。合同无效后，双方当事人应返还根据合同得到的财产。原告要求被告返还3.62亩土地，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告按同类地段租金标准赔偿损失，由于土地合法出租才能产生租金，该土地系农用地，原告明知农用地不能出租后用于非农业用途，但仍然予以出租，对合同无效的形成有过错，本院对其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条的规定，判决如下：一、原告瑞安市莘塍街道上村村民委员会与被告温州久龄久汽车贸易有限公司订立的《土地征用补偿协议书》无效。二、被告温州久龄久汽车贸易有限公司于本判决生效后十日内向原告瑞安市莘塍街道上村村民委员会返还3.62亩土地（东临瑞安市长城橡塑实业有限公司，南临久龄久厂房，西临香林寺围墙，北临下山根村）。三、驳回原告瑞安市莘塍街道上村村民委员会的其他诉讼请求。本案受理费15150元，减半收取7575元，由原告瑞安市莘塍街道上村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 缪正坚二〇一六年七月七日代书记员 李佳诺