重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0232民初1256号原告:王亚梅,女,1975年2月2日出生,住重庆市武隆县。委托代理人：刘远均，重庆剑直律师事务所律师。委托代理人：李茂华，重庆剑直律师事务所律师。被告:武隆县巷口镇南城中央广场业主委员会,住所地武隆县巷口镇南城中央广场3号楼负4楼。负责人：陈小生,该业主委员会主任。委托代理人：王东旭，重庆中钦律师事务所律师。第三人：重庆市辉煌物业管理有限责任公司，住所地重庆市武隆县巷口镇龙湖路57号，组织机构代码08019321-9。法定代表人：文容，该公司总经理。原告王亚梅与被告武隆县巷口镇南城中央广场业主委员会（以下简称南城中央广场业主委员会）以及第三人重庆市辉煌物业管理有限责任公司（以下简称辉煌物业公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2016年5月3日受理后，依法由审判员陈华适用简易程序独任审判,于同年7月15日公开开庭进行了审理，原告王亚梅的委托代理人刘远均，被告南城中央广场业主委员会的委托代理人王东旭，第三人的法定代表人文容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王亚梅诉称，在第三人辉煌物业公司诉原告物业服务合同纠纷一案中，第三人出示了被告南城中央广场业主委员会作出的选聘其作为南城中央广场小区物业服务企业的决定，并出示了被告与第三人签订的物业服务合同。被告未经业主大会讨论决定即擅自解聘原来的物业服务企业，选聘第三人为物业服务企业，损害了业主利益。被告负责人陈小生明知解聘和选聘小区物业管理公司未经业主大会商议决定，仍滥用职权代表业主委员会与第三人签订小区物业服务合同，合同内容至今未作公示。综上，原告依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条之规定，起诉至人民法院，请求：1.撤销被告于2014年9月25日作出的《南城中央广场小区选聘物业公司决议》中关于选聘重庆市辉煌物业管理有限公司的决定；2.本案受理费由被告承担。被告南城中央广场业主委员会辩称，被告选聘第三人的决定依法进行了公示且已经过备案；原告行使撤销权已经超过一年的除斥期间；在选聘物业服务企业过程中即便程序存在瑕疵，但被告的行为得到了其他业主的追认；被告欢迎业主的监督，被告愿意改进工作中的不足，代表业主督促物业服务企业改进服务工作。第三人辉煌物业公司陈述的意见与被告南城中央广场业主委员会一致。经审理查明，被告王亚梅系武隆县巷口镇南城中央广场2号楼XX号房屋的业主。2014年9月25日，南城中央广场业主委员会作出《南城中央广场小区选聘物业公司决议》，该决议载明：“一、2014年10月1日起不再聘用诚信物业有限公司作为南城中央广场小区的物业管理公司；二、2014年10月1日起聘用重庆辉煌物业管理有限公司作为南城中央广场小区的物业管理公司。三、将南城中央广场小区选聘物业公司的决议报武隆县国土局物业科备案。四、即日起按规定办理聘用和交接的相关手续。”2014年10月1日，武隆县巷口镇南城中央广场业主委员会（甲方）与原告辉煌物业公司（乙方）签订物业服务合同，该合同涉及南城中央广场1、2、3号楼，共计480户，其中有住宅业主252户、商业业主228户，涉及服务范围的建筑面积为71727.19平方米。之后，第三人辉煌物业公司根据合同约定进场为该小区提供物业服务至今。2016年5月3日，原告起诉至本院，诉讼请求如前。另查明，被告作出前述决议时，未依法召开业主大会。在第三人进场提供物业服务后，被告就第三人提供物业服务的相关情况，通过填写《业主征询意见表》的方式向业主征求了意见，在《业主征询意见表》中“是否同意辉煌公司提供服务”一栏中勾选同意的业主为269户，专有部分建筑面积共计41833.09平方米。以上事实，有原、被告双方的陈述，有原告提供的《南城中央广场小区选聘物业公司决议》、《物业服务合同》、《备案证明》、民事判决书、《业主征询意见表》、《重庆市房产面积测算报告书》、《南城一期1、2、3号楼商业明细》、《1号楼住宅明细》、《2号楼住宅明细》、《3号楼住房明细》，以及有被告提供的房产证、《南城中央广场小区选聘物业公司决议》、《物业服务合同备案证明》等证据在案佐证。以上证据，经庭审质证，本院认为具有真实性、合法性、关联性，予以确认。原告提供的前期物业服务合同，本院认为具有真实性、合法性、关联性，但不能达到原告的证明目的，故对其证明目的不予确认；被告提供的《关于选聘物业公司的公告》、照片、《记账凭单》，原告的质证意见成立，本院对其真实性、证明目的均不予确认。本院认为，业主的合法权益受法律保护，原告王亚梅作为南城中央广场小区的业主，有权依法维护其合法权益。本案的争议焦点为：一、原告行使撤销权是否超过除斥期间；二、被告作出的《南城中央广场小区选聘物业公司决议》中关于选聘第三人的决定是否应予撤销。对此，本院作如下评判：一、原告行使撤销权是否超过除斥期间。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”本案，被告虽辩称在2014年9月25日作出前述决议后进行了公告、公示，但其提供的照片不能确定具体内容及时间，提供的《记账凭单》无原告确认或其他相关证据佐证，均不足以证明其主张的前述事实成立，故本院不予采信。综上，被告提供的证据不足以证明原告自知道或应当知道前述决定内容之日起至行使撤销权之日止已超过一年，故其辩称原告行使撤销权超过除斥期间，证据不充分，本院不予采纳。二、被告作出的《南城中央广场小区选聘物业公司决议》中关于选聘第三人的决定是否应予撤销。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加……”本案，被告作出的前述决定，涉及选聘物业服务企业，依法应当通过业主大会专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本院认为，作为同一物业管理区域内的全体业主在建筑物的构造、利用上紧密衔接，形成事实上的共同体，利益攸关，因此单个业主在行使权利时应对业主大会或业主委员会作出的决定负有必要限度内的容忍义务。本案，被告作出前述决定时虽未严格依照法定程序，但其后通过向业主书面征求意见的结果表明，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主均对选聘第三人提供物业服务表示了同意，对此本院认为并不违反法律强制性规定，可视为业主对前述决定的追认；在第三人进场提供物业服务后至今已超过一年，并无证据证明其服务质量较前期物业服务企业存在明显下降，也无证据证明多数业主对其提供物业服务表示反对，因此不能确定前述决定对多数业主的权利造成了实质性损害；再者，对于被告作出的前述决议，从内容上分析，以及根据原告提供的证据，均不能确定对原告的人身或财产等实体性权利造成了损害。综上，本院认为，被告作出前述决议时在程序上存在瑕疵，虽在一定程度上损害了原告的参与、表决、监督等程序性权利，但前述决议已获得法律规定数量的业主追认，对此原告作为单个业主负有必要的容忍义务。因此，原告主张撤销前述决议中关于选聘第三人的决定，本院不予支持。对于原告主张本案所涉小区应包含在建的4、5号楼，对相关事项的表决需征求4、5号楼业主的意见，本院认为证据、理由均不充分，不予采纳。综上所述，本院根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：驳回原告王亚梅的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元（原告已预交），由原告王亚梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈华二〇一六年七月二十九日书记员  钱伟