广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终2022号上诉人（原审被告）:邝建祺，住广州市越秀区。委托代理人:黄逸，广东明盛律师事务所律师。委托代理人:庄瑶瑶，广东明盛律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:杜瑰君，住广东省惠东县。委托代理人：李昕，广东华安联合律师事务所律师。委托代理人：梁颖珍，广东华安联合律师事务所律师。原审被告:广州市盈日市场管理有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人:梁润斌。上诉人邝建祺因与被上诉人杜瑰君、原审被告广州市盈日市场管理有限公司（以下简称盈日公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：邝建祺为位于广州市番禺区xx街xx中路55号xx花园2层71号铺（以下简称为涉讼商铺）的登记权属人，登记时间为2012年11月21日。2012年12月31日，邝建祺（出售方）、盈日公司（出售方的委托代理人）与杜瑰君（认购方）签订了《【xx新天地】商铺认购书》（编号：08983），约定杜瑰君自愿认购涉讼商铺，建筑面积3.94平方米，套内建筑面积2.11平方米，商铺总价为461807元，认购价为一口价310000元；商铺用途仅用于商铺，于2016年4月30日前交付使用，如交付期限届满，该商铺尚存在租赁关系的，交付期限届满之日为交付完成之日，无须另行办理交付手续（以双方即将签署的《商铺买卖合同》为准）；认购方须于2012年12月31日支付定金50000元，2013年1月14日前支付首期价款80000元（含定金），同时签署《商铺买卖合同》，2013年2月20日前支付第二期价款110000元；余款120000元由认购方在2013年1月14日前申办商业按揭手续，按揭年限及按揭款以银行最后批复为准，选择商业按揭付款的认购方在签署《商铺买卖合同》后，须在收到出售方或出售方指定的律师事务所电话或书面通知之日起7日内向广东金桥百信律师事务所（以下简称为金桥百信律所）提交贷款申请所需资料（具体内容详见按揭须知）并签订贷款合同等相关文件；如由于认购方自身的原因或国家及银行政策变动导致银行贷款不获批准，认购方在出售方发出书面通知之日起15天内一次性付清全部房款，否则须按《商铺买卖合同》的约定承担违约责任；双方签订《商铺买卖合同》后，本《商铺认购书》与《商铺买卖合同》对所认购商铺均有约定的内容，以《商铺买卖合同》为准，《商铺买卖合同》对认购商铺没有约定的内容，仍按本《商铺认购书》的约定内容执行。同日，杜瑰君向盈日公司支付部分定金19000元，盈日公司向其出具了相应的《收据》（NO.0535842）。2013年1月14日，邝建祺（出卖人）、盈日公司（邝建祺的委托代理人、承租人）以及杜瑰君（买受人）签订了《商铺买卖合同》，约定杜瑰君向邝建祺购买涉讼商铺，建筑面积为3.94平方米，套内面积为2.11平方米；商铺按套内建筑面积计价，房价款为310000元，买受人采用按揭付款的方式支付购房款：2013年1月14日前支付房价（含定金）80000元，2013年2月20日前支付110000元，余款120000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；按揭备注：买受人须于接到出卖人或出卖人指定的律师事务所的电话或书面通知之日起3日内，到出卖人指定的律师事务所或按揭机构办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，须按《商铺买卖合同》买受人逾期付款的违约责任的约定承担违约责任……如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致出现无法办理银行按揭贷款手续，或因银行不批准买受人贷款申请，或买受人不接受银行的贷款额度、年限、利率等任一情形的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺未付的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同约定承担违约责任……；本合同签订之日起220个工作日内，出卖人负责向广州市房地产交易中心申请办理该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。同日，杜瑰君向盈日公司支付了涉讼商铺的剩余定金31000元和部分首期款30000元，盈日公司分别向其出具了相应的《收据》（NO.1547102、1547105）。2013年2月21日，杜瑰君向盈日公司支付了涉讼商铺的剩余首期款110000元，盈日公司向其出具了相应的《收据》（NO.0535484）。2013年2月22日，杜瑰君向金桥百信律所支付了签约、办证、公证费1500元、税费10022元、按揭费3000元，该所向其出具了相应的《收款收据》（编号：00012854）。2014年7月14日，杜瑰君向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除杜瑰君与邝建祺签订的《商铺买卖合同》；2、邝建祺归还杜瑰君支付的商铺购房款190000元；3、本案的诉讼费用由邝建祺、盈日公司承担。原审庭审过程中，邝建祺确认盈日公司为其委托代理人，且其确认收取了杜瑰君支付的190000元的购房款。杜瑰君、邝建祺双方均确认杜瑰君的贷款申请未能获得银行批准，但是对于未能获批的原因双方存在较大争议。杜瑰君主张根据《商铺买卖合同》的约定其必须到邝建祺指定的律师事务所或按揭机构办理按揭贷款手续，而《【xx新天地】商铺认购书》明确约定选择商业按揭付款的认购方须向金桥百信律所提交贷款申请所需资料并签订贷款合同等相关文件，故金桥百信律所为邝建祺指定的办理按揭贷款手续的律师事务所。杜瑰君已按要求向该所提交了相关的资料和费用，但是由于涉讼商铺所在的楼宇的原因，导致其贷款申请没有获得批准。因此，涉讼商铺无法办理按揭贷款手续的原因不在杜瑰君，杜瑰君从未收到过邝建祺任何要求其将付款方式转为一次性付款的通知，且其认为转为一次性付款的前提必须是由于其自身的原因导致无法办理按揭贷款手续。现由于邝建祺的原因导致涉讼商铺所在的楼宇均无法办理按揭贷款手续，其有权要求解除合同并要求邝建祺返还购房款。邝建祺则抗辩认为虽然其有委托金桥百信律所作为签订合同的见证方，但是其并未指定该所办理相关的手续。杜瑰君的按揭贷款手续是由其自行委托律师事务所办理的，至于为何亦为金桥百信律所，只是为了办理业务的一致性。杜瑰君向上海浦东发展银行股份有限公司番禺支行（以下简称为浦发银行番禺支行）申请了办理按揭贷款手续，其并不清楚该行不予批准的原因。邝建祺主张认为根据《商铺买卖合同》的约定，不论是基于何方的原因无法办理按揭贷款，杜瑰君均应当以一次性付款的方式向其支付购房款，且其委托的机构已经以电话的形式通知杜瑰君将付款方式转成一次性付款，但是其至今并未付款。为查明本案的事实，根据杜瑰君的申请，原审法院于2014年12月16日就涉讼商铺无法办理按揭贷款的原因问题向浦发银行番禺支行进行调查并制作《调查笔录》。据该行负责涉讼商铺所在楼宇按揭贷款业务的负责人反映，邝建祺及盈日公司曾委托金桥百信律所向该行递交购买位于广州市番禺区xx街xx中路55号xx花园的商铺的按揭贷款资料，但在审批的过程中，由于邝建祺涉嫌犯罪，邝建祺和盈日公司的账户被广州市公安局荔湾区分局于2013年4月11日分别冻结。因此，基于对邝建祺和盈日公司信用问题的考虑，该行最终决定不批准涉讼商铺所在楼宇的全部购买方的按揭贷款申请，并已通知金桥百信律所领回全部申请资料。杜瑰君对于上述笔录真实性、合法性和关联性均予以确认，其认为该笔录恰恰证明了由于邝建祺的原因导致其无法办理涉讼商铺的按揭贷款手续，其有权要求解除双方签订的《商铺买卖合同》。邝建祺虽对于上述笔录的真实性无异议，但是其认为其账号已解封，即证明其并非犯罪的原因导致其账户被查封，至于浦发银行番禺支行为何不批准杜瑰君的贷款申请是银行的责任，邝建祺可以另行找其他的金融机构申请贷款或通知杜瑰君转成一次性付款；而且邝建祺的个人信誉不存在任何问题，浦发银行番禺支行的工作人员认为邝建祺的信用有问题只是其个人的主观判断，并无事实和法律依据，因此该行不批准杜瑰君贷款申请纯属其银行根据上述武断的评价所作出的单方决定；事实上，邝建祺在浦发银行番禺支行的银行账号被冻结不久即查实其无犯罪行为而解除了对其银行账号的冻结。如果浦发银行番禺支行认为邝建祺的银行账号被冻结，亦应按暂缓批贷处理，当银行账号解冻时理应恢复批贷。银行对于二手房买卖按揭贷款的审查根本无需审查出售方的资信，只要交易标的符合过户条件即可。此外，买卖双方并未指定只有浦发银行番禺支行可以办理涉讼商铺的按揭贷款手续，浦发银行番禺支行能否批贷与涉讼合同能否履行没有必然的联系。为证明其上述主张，邝建祺提交了穗公刑证字[2014]217496号《无犯罪记录证明书》以及其个人信用报告予以证实，但是其无法提供有其他银行可就涉讼商铺的买卖关系向杜瑰君提供贷款的依据。原审法院认为：盈日公司、邝建祺和杜瑰君分别于2012年12月31日和2013年1月14日签订的《【xx新天地】商铺认购书》和《商铺买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据《中华人民共和国民法通则》关于“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，盈日公司作为邝建祺的委托代理人，其代理行为产生的法律后果应当由邝建祺来承担。关于《商铺买卖合同》是否应当解除的问题。该院认为，《【xx新天地】商铺认购书》和《商铺买卖合同》均约定杜瑰君以向银行申办商业按揭贷款的方式支付剩余购房款项120000元。虽然邝建祺抗辩认为其仅是委托金桥百信律所办理见证合同签订等事务并未指定金桥百信律所办理杜瑰君的按揭贷款手续，是由杜瑰君自行委托金桥百信律所办理的，但是《【xx新天地】商铺认购书》明确约定“选择商业按揭付款的认购方在签署《商铺买卖合同》后，须在收到出售方或出售方指定的律师事务所电话或书面通知之日起7日内向金桥百信律所提交贷款申请所需资料（具体内容详见按揭须知）并签订贷款合同等相关文件”；《商铺买卖合同》亦约定“买受人须于接到出卖人或出卖人指定的律师事务所的电话或书面通知之日起3日内，到出卖人指定的律师事务所或按揭机构办理按揭贷款手续”；此外，2013年2月22日，杜瑰君向金桥百信律所支付了包括签约、办证、公证费1500元、税费10022元以及按揭费3000元。因此，对于邝建祺提出的银行按揭手续是由杜瑰君自行委托律师事务所申请办理的，无法办理的原因其并不清楚的抗辩主张，不予采信。根据该院于2014年12月16日向浦发银行番禺支行进行的调查显示，该行基于对邝建祺和盈日公司的信用问题的考虑，最终决定不批准涉讼商铺所在楼宇的全部买受人的按揭贷款申请，并已通知金桥百信律所领回全部申请资料。而根据《商铺买卖合同》的约定，只有因买受人原因导致出现无法办理银行按揭贷款手续，或因银行不批准买受人贷款申请，或买受人不接受银行的贷款额度、年限、利率等任一情形的，买受人须在收到电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺未付的全部房价款。即只有因杜瑰君个人原因无法获得银行贷款时，其才需要在接到书面通知后一次性支付购铺余款。现浦东银行番禺支行基于邝建祺因涉嫌犯罪其银行账户被冻结而预判贷款信用风险的原因，从而不批核杜瑰君按揭贷款的申请，导致《商铺买卖合同》约定的付款方式无法实际履行。鉴于合同并未明确约定该种情况下剩余楼款应如何支付，有赖于买卖双方进一步协商，但杜瑰君与邝建祺却无法就剩余楼款的支付方式达成一致意见，合同的履行已陷入僵局。此外，虽然邝建祺抗辩认为买卖双方并未指定只有浦发银行番禺支行可以办理涉讼商铺的按揭贷款手续，但其未能提供证据证实有其他银行可就涉讼商铺的买卖关系向杜瑰君提供贷款。因此，对于杜瑰君提出解除《商铺买卖合同》的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《商铺买卖合同》解除后，邝建祺应将其已收取的购房款190000元返还给杜瑰君。盈日公司经原审法院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证诉讼权利。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2015年1月5日作出如下判决：一、解除杜瑰君与邝建祺于2013年1月14日就位于广州市番禺区xx街xx中路55号xx花园2层71号铺所签订的《商铺买卖合同》；二、邝建祺于本判决生效之日起七日内向杜瑰君返还190000元。案件受理费4100元、公告费260元，由邝建祺负担。判后，上诉人邝建祺不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）按《房屋买卖合同》约定，买受人未能办理按揭时的付款方式应当变更为一次性付款，说明杜瑰君当时已预见到付款方式可能变化的情况，杜瑰君在未向邝建祺付清房款时，应当履行付清房款的义务，或和邝建祺积极协商解决办法，而不应亦无权主张解除合同。（二）杜瑰君是办理按揭的义务人与按揭申请不获批准的责任主体，不应将上述责任转嫁给邝建祺。申请按揭贷款的主体是买受方，银行受理按揭申请后，需审查买受人资格和评估抵押物价值，无需审查出卖方的资信。因此浦发银行番禺支行的拒绝贷款理由没有事实及法律依据。涉讼商铺产权明晰、无瑕疵，是有抵押价值的标的，该抵押物价值不受出卖人资信或其他因素影响而灭失，原审认为银行基于邝建祺和盈日公司存在信用问题，导致杜瑰君按揭贷款申请不被批准的根本原因，明显不合理。况且，邝建祺资信并不存在任何问题，浦发银行番禺支行相关工作人员认为邝建祺个人信誉存在问题是该行工作人员武断的单方决定。同时，邝建祺也不是按揭贷款的义务人，杜瑰君以按揭贷款方式支付房款的义务不因出卖人是按揭贷款受益人而转移。（三）杜瑰君的消极行为系导致涉案合同没有继续履行的根本原因。首先，双方合同只指定了律师所代为办理按揭事务，并未指定只有浦发银行番禺支行可办理按揭贷款手续，杜瑰君在获悉按揭贷款申请不被批准后，完全可通过选择向其他有资格金融机构或出卖人贷款的方式，继续履行合同；其次，杜瑰君在获悉无法办理按揭之后，也未遵循合同约定转为一次性付款；再次，经邝建祺多次催告后，杜瑰君均拒绝履行按揭贷款义务。因此，是杜瑰君消极对待的行为，导致合同没有继续履行。（四）原审法院错把付款方式等同付款义务。通过按揭贷款履行付款义务是双方选定的付款方式，办理按揭贷款失败，属于付款方式出现问题，不能成为免除付款义务的原因，杜瑰君在邝建祺没有通知变更付款方式情况下，既可另行选择其他合资格金融机构办理按揭贷款，或按合同约定转为一次性付款方式履行支付义务。原审把付款方式等同付款义务，并认定付款方式的障碍是导致付款义务免除的原因，显然错误。（五）涉讼商铺不存在按揭贷款的瑕疵，可办理按揭贷款，邝建祺可向杜瑰君提供按揭贷款手续的金融机构或由邝建祺向杜瑰君发放贷款，继续履行合同。（六）《商铺买卖合同》并不存在履行僵局，合同目的可实现。只要杜瑰君依约配合办理按揭手续，获准贷款银行出具同意贷款通知文件，商铺过户手续即可申办，实现合同目的。上诉请求：1、撤销原审判决，依法予以改判；2、一、二审诉讼费由杜瑰君负担。被上诉人杜瑰君答辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，因此，同意原审判决，不同意邝建祺的上诉请求、事实和理由。请求驳回其上诉，维持原审判决。盈日公司无陈述答辩意见。经审理查明,原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明：在本案二审过程中，邝建祺向本院提供如下证据：1、广东明某律师事务所发出的《律师函》两份、广东明某律师事务所于2015年9月30日、2016年2月26日向杜瑰君发出的全球邮政特快专递单、EMS快递邮件投递状态查询信息、EMS妥投证明，拟证明邝建祺多次发函催促杜瑰君支付剩余房款，杜瑰君拒绝支付；2、民事起诉状、受理案件通知书，拟证明邝建祺已就杜瑰君拖欠购房款事宜向番禺法院提起民事诉讼，追究其违约责任；3、2016年3月10日广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局作出的《广州市不动产登记查册表》、涉案房屋的房地产权证复印件，拟证明涉案房屋产权明确，无权利瑕疵，不存在买卖障碍；4、2013年7月1日的《公证书》，拟证明杜瑰君与金桥律师所之间存在公证委托，金桥律师所怠于履行义务的后果应由杜瑰君承担。杜瑰君对邝建祺提供的证据发表如下质证意见：证据1两份律师函以及打印的快递投递情况没有证据原件，对于真实性、合法性、关联性均不予确认。对于有原件的快递详情单不能证明该快递已经送达至我方，且该组证据发生在2015年9月份之后，双方签订合同的时间是2013年1月14日，已经相隔两年半的时间，早已过了邝建祺应该履行义务的时间；证据2《民事起诉状》没有原件，对于真实性、合法性、关联性均不予确认。《受理案件通知书》与本案无关；证据3在一审中已经提交并且经过质证，不属于二审新证据；证据4《公证委托书》在一审中已经提交并且经过质证，不属于二审新证据，且该委托书恰恰证明我方是按照双方签订合同的约定将银行房贷按揭手续交由广东金桥百信律师事务所办理银行按揭手续，我方已按照合同约定履行全部义务。二审期间，邝建祺确认是其指定金桥律师所办理涉讼商铺按揭贷款手续。本院认为：二审各方当事人争议的焦点是《商铺买卖合同》应否解除的问题。邝建祺与杜瑰君签订的《（xx新天地）商铺认购书》和《商铺买卖合同》均约定杜瑰君以向银行申办商业按揭贷款的方式支付剩余购房款，并指定金桥百信律师所办理涉案商铺的按揭贷款手续，杜瑰君已向邝建祺指定的金桥百信律师所提交了按揭贷款资料，但根据原审法院向浦发银行番禺支行进行的调查显示，该行是基于对邝建祺和盈日公司的信用问题的考虑，最终决定不批准涉讼商铺所在楼宇的全部买受人的按揭贷款申请，并已通知金桥百信律师所领回申请资料。从上述调查内容可知，按揭银行不批准杜瑰君按揭贷款申请的原因在于邝建祺，而双方合同对于因邝建祺的原因造成按揭贷款不被批准剩余购房款如何支付问题，并未作出约定，故在以合同约定方式支付剩余房款不能实现，且双方又无法就其他履行方式达成一致意见的情况下，杜瑰君作为买受人，有权主张解除合同，原审法院据此判决解除双方合同、返还已付购房款及相关费用等，并无不当，本院予以维持。邝建祺上诉以涉讼商铺产权明晰、不存在瑕疵以及杜瑰君消极履行合同为由要求继续履行合同缺乏理据，本院不予支持。同时，邝建祺认为按揭贷款未获批准后，杜瑰君应依约转为一次性付款缺乏合同依据，本院亦不予采信。另外，邝建祺提出可提供其他金融机构或其本人向杜瑰君发放贷款，但并无出具其他银行同意向杜瑰君提供购买涉讼商铺按揭贷款的证明，且上述履行方式属于超出双方合同约定之外的付款方式，仍需要买卖双方进一步协商，但双方未能就此达成一致意见。因此，邝建祺上诉主张合同继续履行缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于邝建祺二审提交的证据，因不能支持其上诉请求，故本院均不采纳。综上所述，上诉人邝建祺的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4100元，由上诉人邝建祺负担。本判决为终审判决。审 判 长  万力平审 判 员  李 静代理审判员  黄春成二〇一六年七月二十一日书 记 员  邹凌青黄咏欣