江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1181民初2151号原告仲成刚。委托代理人朱建宇，江苏丹凤律师事务所律师。委托代理人魏芳敏，江苏丹凤律师事务所律师。被告吴小明。委托代理人董柏林，江苏君合力律师事务所律师。被告姜锴红。丹阳市人民法院于2016年3月21日依法立案受理了原告仲成刚与被告吴小明、姜锴红、吴洪杰房屋买卖合同纠纷一案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。在庭审过程中，原告申请撤回对被告吴洪杰的起诉，本院口头裁定准许。原告委托代理人朱建宇、被告吴小明及其委托代理人董柏林到庭参加诉讼，被告姜锴红经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仲成刚诉称，2015年4月23日，原告与被告吴小明、姜锴红签订了房屋买卖合同，约定两被告将位于城市绿洲4幢1802室房产以50万元的价格转让给原告。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款，但两被告未能按照约定履行房产过户义务。原告诉至法院，请求判令两被告将涉案房产过户至原告名下。在审理过程中，因两被告辩称本案名为房屋买卖，实为民间借贷。原告变更主张称，2015年4月23日借给两被告50万元，约定月利率3%，两被告用位于城市绿洲4幢1802室房产作为抵押担保。借款期限届满后，两被告未能按约还款，原告变更诉讼请求为判令两被告偿还借款50万元并自2015年4月23日每月支付利息15000元至借款实际还清之日；原告对城市绿洲4幢1802室房产拍卖变卖后的价款在本金及利息的范围内优先受偿；本案诉讼费用由两被告承担。被告吴小明辩称，被告和原告约定借款50万元，月息6%，借款期限从2015年4月23日至2015年6月28日，逾期违约金每天按月息的10%计算，2015年4月24日双方办理了抵押登记手续，设定抵押金额为50万元整。被告与原告签订完手续后，只收到原告给付的47万元本金，不存在3万元现金，原告在给付被告借款时扣除了第一个月的利息3万元。被告在2015年12月5日给付原告利息3.5万元，在2015年12月20日给付原告利息1万元，在2015年11月底通过信用卡向原告刷卡归还1万元，其他是现金方式给付的利息，被告总共付了16万多的利息加违约金。双方对房屋设定抵押时，抵押金额为50万元，因此在处理变卖原告房产时，原告只能在50万元之内享有优先受偿权。请求法院查明事实后作出判决。被告姜锴红未应诉答辩，也未提供证据。经审理查明，2015年4月23日，原告与两被告签订了房地产买卖合同，约定两被告将位于丹阳市城市绿洲花园4幢1802室房产（丹房产证云阳字第××号）售予原告，价款50万元。原告分别于4月23日和24日向两被告汇款31万元、16万元，两被告分别向原告出具了收条,其中4月24日言明收到19万元。合同签订后，两被告并未将房产变更登记至原告，而是在2015年4月24日与原告签订了房屋抵押借款合同，约定借款本金50万元，借款期限自2015年4月24日至2016年6月23日，并口头约定月息3%；两被告用城市绿洲花园4幢1802室房产作为借款抵押，并办理了他项权证（丹房他证云阳字第201516**号），登记的债权范围为50万元。之后，两被告未能按期还款，原告诉至本院，请求判如诉请。以上事实，有原告提供的房地产买卖合同、收条2张、银行对账单、结婚证、房屋所有权证、他项权证，被告提供的个人房屋抵押借款合同及当事人陈述所证实。本院认为，本案双方当事人虽然签订了房屋买卖合同，但实质上双方形成的借贷关系，对此双方均无相反意见，本案案由应当确定为民间借贷纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条的规定，借款人应当在约定的期限内偿还借款。本案中，双方对借款47万的事实部分没有争议，本院予以认定。关于原告主张的现金3万元借款，被告否认收到3万元现金，但是原告在4月24日向被告汇款16万元，两被告向原告出具收条时，言明收到款项19万元，说明原告主张现金交付3万元的事实有高度可能性，本院予以认定。两被告向原告借款50万元，现约定的借款期限已届满，两被告未能还款，原告请求判令两被告偿还借款50万元于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条的规定，借款人应当按照约定支付利息。本案中，借款约定借款期限14个月，月利率为3%，该利息约定已超过了法律的强制性规定，本院仅在法律规定的2%范围内支持，借款期限内被告应当每月支付利息1万元，自2015年4月24日至2016年6月23日，两被告共计应支付利息14万元。根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条的规定，借款人逾期还款的，还应当按照约定或者法律规定支付逾期利息。本案双方当事人未约定逾期利息标准，但约定了借款期限内的利息，两被告应当按照约定的利息标准在月利率2%的范围内支付自2016年6月23日至至借款实际还清之日的逾期利息。关于被告吴小明辩称的已偿还了16万余元的利息违约金，提供2015年12月5日向原告汇款3.5万元的汇款单以及2015年12月10日原告银行账户收到1万元的流水明细作为证据。本院认为该组证据仅能证明被告向原告汇款的事实，不能特定为归还了本案的借款利息，也就是说该汇款不一定具备清偿本案借款利息的意思。同时双方在庭审中均认可本案借款发生后，双方当事人又发生了其他借款关系，且借款凭证已经销毁的事实。故本院对被告吴小明的该项答辩意见不予支持。两被告将共同所有的丹阳市城市绿洲花园4幢1802室房产抵押给原告，并已办理了抵押登记，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条的规定，债务人不履行到期债务，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产，未能就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，所得的价款优先受偿。原告作为抵押权人请求就抵押物拍卖、变卖所取得的价款优先受偿于法有据，本院予以支持。关于优先受偿的范围，抵押登记应当具有公示公信力，优先受偿的范围应当以登记的为准。被告关于原告在50万元范围内优先受偿的意见成立，本院予以支持。被告姜锴红经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本院依据庭审查明的事实适用法律缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴小明、姜锴红应于本判决生效后十日内偿还原告仲成刚借款本金50万元、利息14万元（计算至2016年6月23日），并按月利率2%承担自2016年6月24日至借款实际还清之日的逾期利息；二、如被告吴小明、姜锴红未能按期给付上述款项，原告仲成刚可以申请人民法院拍卖、变卖两被告所有的丹阳市城市绿洲花园4幢1802室房产（丹房产证云阳字第××号），并就拍卖、变卖取得的价款在50万元范围内优先受偿；三、驳回原告仲成刚的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由二被告承担（此款原告已垫付，本院不再退还，由二被告连同借款一并给付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）预交上诉案件受理费。审 判 长 王 鹏代理审判员 程 玲人民陪审员 谢志辉二〇一六年七月二十一日书 记 员 杭宇飞附本判决适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。