重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终1203号上诉人(原审被告)重庆市森望实业有限公司，住所地重庆市渝北区。法定代表人陈万荣，董事长。委托代理人高才兵，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)赵小容，女，1985年6月7日生，汉族，住重庆市永川区。委托代理人吴明勇，重庆石松律师事务所律师。上诉人重庆市森望实业有限公司（以下简称“森望实业公司”）因与被上诉人赵小容房屋买卖合同纠纷一案，不服永川区人民法院(2015)永法民初字第02097号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审经审理查明：2014年6月30日，赵小容（乙方）与森望实业公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定森望实业公司将位于重庆市永川区兴龙大道2000号2幢3-5商品房一套，建筑面积34.90平方米，出售给赵小容，房屋总价款为162261元。合同第五条第（二）项约定付款方式为按揭付款，并约定：（1）乙方于2014年6月30日签订合同时支付首付房款49261元；（2）剩余购房款113000元由乙方向银行申请办理按揭支付。第五条第（三）项约定因甲方原因导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款1%赔偿乙方。补充协议第四条第2款约定，乙方收到甲方通知后三日内向银行办理完毕按揭手续，承担按揭所需的各项费用……合同签订当天，赵小容向森望实业公司支付了购房款（首付款）49261元，并向森望实业公司交纳了契税、合同印花税、大修基金、权证印花税、抵押登记费、预告登记费、贷款印花税，共计4493元。2015年3月2日，赵小容委托重庆石松律师事务所吴明勇律师向森望实业公司发出律师函，载明因森望实业公司未按照合同约定时间在2014年12月31日前将符合条件的标的物房屋交付赵小容，且因森望实业公司原因导致赵小容未能获得银行贷款，故要求解除赵小容与森望实业公司之间于2014年6月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》，并由森望实业公司返还购房款49261元、大修基金等费用4493元及利息，并按已付房款千分之一支付违约金。森望实业公司于2015年3月15日复函，认为不存在因森望实业公司原因导致赵小容未能获得银行贷款，森望实业公司也没有违约，希望赵小容继续履行合同。双方均陈述赵小容购房尾款尚未支付，也未办理银行按揭。森望实业公司同时陈述通知了赵小容到银行办理按揭手续，赵小容对此予以否认。另查明，森望实业公司于2014年5月26日取得了森望艳澜湖1、2号楼及1、2号商业楼的建设工程竣工验收备案登记证。森望实业公司同时举示永川区国土资源和房屋管理局业务受理通知书一份，拟证明原森望实业公司已于2014年8月14日向重庆市永川区国土资源和房屋管理局申请办理位于重庆市永川区兴龙大道2000号2幢3-5商品房买卖转移登记手续。赵小容质证对该证据的真实性无异议，并陈述其所购买的商品房为现房，该房屋的转移登记手续系森望实业公司单方办理，其并不知情。庭审中，赵小容与森望实业公司双方均认可违约金金额应当为492.61元。森望实业公司认为赵小容不能同时主张资金占用利息损失及违约金。赵小容一审起诉称，赵小容与森望实业公司于2014年6月30日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由赵小容购买森望实业公司开发的位于重庆市永川区兴龙大道2000号2幢3-5商品房一套，房屋总价为162261元。在双方签订协议后，赵小容当日缴纳了购房款49261元及各种税费4493元，余款113000元由赵小容向银行办理按揭贷款后支付森望实业公司。2014年12月31日，合同约定的交房时间到期后，森望实业公司未按约定交房，其行为已构成违约。且森望实业公司违反合同约定，导致赵小容未能获得银行贷款。赵小容故起诉请求判令：1、解除赵小容与森望实业公司于2014年6月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、由森望实业公司退还赵小容购房款49261元及大修基金等费用4493元，并以49261元为本金从2014年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至付清为止；3、由森望实业公司支付赵小容违约金537元；4、诉讼费用森望实业公司承担。森望实业公司一审答辩称，森望实业公司没有违约，赵小容要求解除商品房买卖合同无事实依据。赵小容至今尚欠森望实业公司购房款，森望实业公司同意继续履行合同，请求法院驳回赵小容的诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人可以解除合同。本案赵小容与森望实业公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是依法成立并生效的合同，对赵小容与森望实业公司均有约束力，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。双方补充协议约定森望实业公司收到赵小容通知后三日内向银行办理完毕按揭手续，森望实业公司陈述其通知了赵小容办理银行按揭手续，但未能举证证明，应当承担不利后果。该院认定森望实业公司没有通知赵小容办理银行按揭手续。因森望实业公司原因造成赵小容未能办理银行按揭，赵小容依据合同约定要求解除与森望实业公司所签的《重庆市商品房买卖合同》符合法律规定，该院予以支持。合同解除后，森望实业公司应当按照合同约定退还赵小容已付房款及利息，并按照约定支付赵小容违约金，故对赵小容要求森望实业公司返还房款49261元的请求，该院予以支持。因赵小容于2014年6月30日向森望实业公司交纳购房款（首付款）49261元，赵小容要求森望实业公司从2014年7月1日起支付利息的请求，符合法律规定，该院亦予以支持。对于赵小容主张将违约金，双方均确定合同约定的违约金金额为492.61元。法律没有禁止赵小容同时主张违约金和资金占用利息，故对森望实业公司辩称赵小容不能同时主张违约金和资金占用利息的意见，该院不予采纳。故森望实业公司应当支付赵小容违约金492.61元。关于赵小容主张的大修基金等费用4493元，根据《中华人民共和国合同法》规定，因合同当事人一方违约给对方造成损失的，应当予以赔偿。本案中，若森望实业公司没有违约，双方合同继续履行，这笔费用对赵小容而言属于履行合同的必要支出；现森望实业公司已经违约，赵小容选择解除合同，这部分费用便成为赵小容因履行合同而产生的损失，森望实业公司应当予以赔偿，故对赵小容主张的相关税费和大修基金4493元，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除赵小容与重庆市森望实业有限公司于2014年6月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、由重庆市森望实业有限公司于本判决生效后十五日内退还赵小容购房款49261元；并从2013年7月1日起以49261元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至本金付清为止；三、由重庆市森望实业有限公司于本判决生效后十五日内退还赵小容契税、合同印花税、大修基金、权证印花税、抵押登记费、预告登记费、贷款印花税，共计4493元；四、由重庆市森望实业有限公司于本判决生效后十五日内支付赵小容492.61元；五、驳回赵小容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3550元，减半收取1775元，由重庆市森望实业有限公司负担。森望实业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由赵小容承担。主要事实和理由:一审法院认定事实错误，森望实业公司没有违约，赵小容要求解除商品房买卖合同无事实依据，赵小容至今欠购房款，森望实业公司同意继续履行合同，根据双方的补充协议，赵小容有义务将购房款支付给森望实业公司，森望实业公司已经按照赵小容的的申请和委托为赵小容办理了房屋的产权登记，产权人已经是赵小容，在合同履行过程中，森望实业公司已经通知了赵小容，赵小容无权解除合同。赵小容答辩称:一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。因森望实业公司未按照补充协议的规定通知赵小容办理银行按揭手续，也是因为森望公司原因未通知赵小容接房，赵小容有权解除合同。办理产权登记系森望实业公司的单方行为，赵小容并不知情。二审中，森望实业公司提交新证据两组，分别为2014年、2016年《永川区土地房屋抵押登记申请书》以及《个人购房担保借款合同》拟证明森望实业公司已经按照补充协议的约定通知赵小容办理银行按揭贷款，赵小容无权依据补充协议的约定解除与森望实业公司的商品房买卖合同。赵小容未发表质证意见。二审查明的其他事实与一审查明事实相同。本院认为，根据赵小容与森望实业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定的内容，剩余购房款113000由赵小容向银行申请办理按揭支付，因森望实业公司原因导致赵小容未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，赵小容愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，赵小容也可单方解除合同。补充协议第二条、第三条约定，由于赵小容原因未能办理完毕合同备案、贷款手续，或赵小容未付清房款等，森望实业公司有权拒绝交房，赵小容在约定的时间内交清全部应付购房款和相关费用后，森望实业公司才予以办理交接房手续。第四条第2款约定，赵小容收到森望实业公司通知后三日内向银行办理完毕按揭手续，承担按揭所需的各项费用，因赵小容未按时提供办理银行按揭所需的各项手续，视为赵小容违约。赵小容以森望实业公司怠于通知赵小容办理按揭贷款，导致赵小容未能获得银行贷款以及未在约定期限内交付房屋为由，要求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，并退还购房款、大修基金等。因森望实业公司二审审理过程中举示的证据可以证明赵小容于2014年7月25日、2016年5月26日分别与中国农业银行股份有限公司重庆永川支行签订《个人购房担保借款合同》，据此，本院认定森望实业公司已经履行通知赵小容办理银行按揭的义务，赵小容未按照约定付清房款，森望实业公司有权依据合同约定拒绝交房，且事实上，涉案房屋的产权已经登记在赵小容名下。赵小容依据合同约定并不享有解除权。故森望实业公司认为其并未违反合同约定，赵小容无权解除合同的上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市永川区人民法院（2015）永法民初字第2097号民事判决；二、驳回赵小容的诉讼请求。本案一审案件受理费1775元，二审案件受理费3775元，均由赵小容负担。本判决为终审判决。审 判 长 申 威代理审判员 陈 杨代理审判员 岳 林二〇一六年七月五日书 记 员 徐一佳