上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1878号原告苏琳，女，1964年3月3日出生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人王文军，上海儒君律师事务所律师。委托代理人梁兰，上海儒君律师事务所律师。被告蒋克炳，男，1965年4月7日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市，现住上海市闵行区。委托代理人蒋艳。原告苏琳与被告蒋克炳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告蒋克炳下落不明，本院依法组成合议庭适用普通程序审理，并于2016年5月10日公开开庭予以审理。原告詹某某、苏琳及其委托代理人王文军、梁兰，被告的委托代理人蒋艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏琳诉称，2009年7月10日，原告与被告签订了房屋租赁协议，约定将闵行区梅陇紫藤一村XXX号XXX室房屋租赁给被告使用，协议期限为一年，并约定每月支付租赁费用人民币(币种下同)2,100元，原告收取押金2,100元；2011年7月10日双方再次签订协议，将租金提高至2,200元，协议期限一年，至2012年7月10日止；之后双方再未签订任何租赁合同。被告于2009年7月开始向原告付款，但是至2015年1月10日开始，被告停止支付房屋租金并拒绝搬出，原告多次要求被告搬出，但是遭到被告的拒绝，故原告起诉至本院，请求判令：1、解除原被告之间的租赁合同关系；2、被告立即搬离并返还房屋；3、被告按照每月2,500元的标准支付自2015年1月10日起至搬离之日止的租金；4、被告支付有线电视费404元；5、本案诉讼费由被告负担。原告苏琳向本院提供以下证据支持自己的诉讼请求：1、上海市房地产权证，证明系争房屋的产权人为原告；2、房屋租赁合同二份，证明双方房屋租赁的事实；3、有线电视费发票，证明原告代被告支付了有线电视费404元；4、原告账户明细，证明被告向原告支付租金的事实；5、上海市房地产买卖合同、房地产买卖居间协议、契税发票、购房发票、收款收据一组、贷款支付凭证，证明原、被告之间房屋买卖的事实。被告蒋克炳辩称，不同意原告的诉讼请求。被告一家在系争房屋内已经居住十几年了，不存在需要搬离的情况。被告家人并不知原告何时看房子买房，房屋交易的时候被告的妻子并不在场，该房屋为被告一家人共有，现原告购买系争房屋并没有经过家人同意。经审理查明，2009年4月，詹某某及原告苏琳与被告经A(上海)置业有限公司居间介绍就系争房屋买卖签订《房地产买卖居间协议》一份。4月9日，詹某某及原告苏琳向被告支付定金1万元。同年4月21日，被告蒋克炳(卖售人、签约甲方)与詹某某及原告苏琳(买受人、签约)乙方签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将紫藤一村XXX号XXX室房屋出售给乙方，房屋建筑面积72.61平方米，房屋转让价款为784,000元；甲方于2009年7月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，甲乙双方确认在2009年5月25日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方承诺自该房地产权利转移(送件取得收件收据)之日起的20日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续，若在签署期限内，原有户口(若有)未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口(若有)迁出时止；甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后两日内，乙方将首期房价款及274,000元整直接支付给甲方，其中含定金10,000元；甲方同意乙方通过向银行申请50万元整贷款的形式支付给第二期房价款，乙方应于签订买卖合同并申请办理买卖合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签订借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)，如乙方申请的贷款未获通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则乙方在甲、乙双方共同赴上海市闵行区房地产交易中心办理产权过户之前将其补足；待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且甲方名义之抵押登记已经注销后七个工作日内，甲、乙双方亲自或委托居间方赴上海市闵行区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，由居间方收执收件收据，待上海市闵行区房地产交易中心出具由乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将他项权证送交贷款银行后五个工作日内，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款由贷款银行代为乙方支付；双方约定于2009年7月10日之前，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方支付房价尾款1万元给甲方等。合同还对其他内容进行了约定。4月23日，詹某某及原告苏琳向被告支付了首付款264,000元。后詹某某及原告苏琳向中国建设银行股份有限公司上海隆安支行申请贷款50万元，该50万元于2009年5月25日发放至被告账户内。系争房屋于2009年6月2日过户登记至詹某某及原告苏琳二人名下，2009年7月9日，原告将尾款支付给被告。7月9日当日，原告苏琳(签约甲方)与被告蒋克炳(签约乙方)签订《租赁契约》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，月租金为2,100元，租赁期自2009年7月11日起至2010年7月10日止，共计十二个月，租金按月结算，以现金形式支付给甲方，由乙方在每月的10日前交付当月租金；乙方已向甲方缴纳2,100元作为房屋租金押金，乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金无息退回乙方；租赁期届满甲方要求收回房屋，应在租赁期满之日前30天书面通知乙方，甲方继续出租该房屋的，乙方在同等条件下有优先承租权；租赁期满或解除契约之日应交还承租房屋和原配置的设备给甲方，如须继续承租房屋，乙方应当提前15日与甲方协商，双方另签订契约；租赁期内，该物业的水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担等。该合同签订后，被告继续占有使用该房屋，并支付了相应的租金。该租赁合同到期后，原告苏琳(出租方、签约甲方)与被告蒋克炳(承租方、签约乙方)再次签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2011年7月10日至2012年7月10日止，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为住宅使用；该房屋每月租金为2,200元，租金总额为26,400元；乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方等。该合同签订后，被告继续在系争房屋内租赁使用，并支付了相应的租金。第二份租赁合同到期后，被告继续在租赁房屋内占有使用，双方并未再签订租赁协议。被告于2013年7月16日支付了半年的租金13,200元，此后双方协商月租金提高至2,500元，被告于2014年8月9日支付了半年的租金15,000元(自2014年7月11日至2015年1月10日)。后因被告未缴纳租金，故原告以讼称事由诉至本院。本案审理过程中，原告代被告缴纳了系争房屋自2012年7月1日起至2012年12月31日的有线数字电视收视维护费128元、自2013年1月1日起至2013年6月30日止的有线数字电视收视维护费138元、2013年7月1日起至2013年12月31日止的有线数字电视收视维护费138元，共计404元。又对于被告支付的押金2,100元，原告于本案审理中表示被告付清相关费用后愿意返还。本院认为，系争房屋原属被告蒋克炳所有，詹某某及原告苏琳经中介方居间介绍就系争房屋与被告蒋克炳达成买卖协议，双方签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，此后詹某某及原告苏琳支付了相应的房款，被告蒋克炳配合将房屋过户，现詹某某及原告苏琳为系争房屋的产权人。又在系争房屋交付过程中，原告苏琳与被告蒋克炳达成一致意见，将房屋出租给蒋克炳并先后两次签订租赁协议，该两份租赁协议亦为双方真实意思表示，于法不悖属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。此后租赁期满，蒋克炳继续占有使用房屋并向原告苏琳支付房租，对此原告苏琳亦予以同意，双方的第二份租赁继续有效，但租赁期限为不定期。又依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二之规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，现原告苏琳要求解除合同于法不悖，本院予以支持，但原告解除合同应当在合理期限之前通知被告。现原告起诉后因无法送达本案诉状及应诉材料故申请公告送达，本院应原告申请将本案开庭情况刊登于《人民法院报》，并于系争房屋楼下张贴公告告知被告诉讼请求及开庭情况等，被告当庭亦表示看到本院张贴之公告，又本案公告送达期为六十日，被告应在该期限内合理安排搬离并将系争房屋交还原告，对于原告要求被告搬离并返还系争房屋的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的租金，双方在租赁过程中协商月租金上涨至2,500元，且被告按照该月租金标准支付了至2015年1月10日止的租金，自2015年1月11日起的租金，被告应按照双方协商的该标准向原告支付。关于原告主张的有线电视费，根据双方合同约定租赁期内发生的该费用应由被告负担，现原告代为支付，被告应向原告返还该404元。至于被告支付的押金2,100元，现双方的租赁协议解除，为避免当事人讼累本院在本案中一并处理，该押金原告同意在被告付清欠款后返还符合双方约定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，判决如下：一、解除原告苏琳与被告蒋克炳就上海市闵行区紫藤一村XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》；二、被告蒋克炳于本判决生效之日起三十日内搬离并向原告苏琳返还上海市闵行区紫藤一村XXX号XXX室房屋；三、被告蒋克炳于本判决生效之日起三十日内，按照每月2,500元的标准，向原告苏琳支付自2015年1月11日起至搬离房屋之日止的租金；四、被告蒋克炳于本判决生效之日起三十日内向原告苏琳返还有线数字电视收视维护费404元；五、原告苏琳于本判决生效之日起三十日内向被告蒋克炳返还押金2,100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费171.51元，财产保全费200元，公告费260元，合计631.51元，由被告蒋克炳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良审 判 员  殷 雪人民陪审员  尹 萍二〇一六年七月八日书 记 员  罗香琴附：相关法律条文第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。