南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0106民初5005号原告林鹏飞，男，汉族，1989年1月24日生。委托代理人李聪，江苏高的律师事务所律师。委托代理人汤承志，江苏高的律师事务所实习律师。被告南京郑和国际广场建设有限公司，统一社会信用代码91320106773967862E，住所地本市鼓楼区江东北路101号。法定代表人刘红斌，总经理。委托代理人陈晨,南京郑和国际广场建设有限公司职员。委托代理人张迪,南京郑和国际广场建设有限公司职员。原告林鹏飞诉被告南京郑和国际广场建设有限公司（以下简称郑和建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林鹏飞及其委托代理人李聪，被告郑和建设公司的委托代理人陈晨、张迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林鹏飞诉称，原、被告于2013年3月9日签订《商品房预售合同》，约定被告应于2014年6月30日前向原告交付房屋，房屋交付时该商品房应取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。2014年6月30日，被告向原告交付了房屋，但时至2014年11月6日被告才取得交付房屋的建筑工程竣工验收备案证明材料，显属迟延交付。合同约定，迟延交付的，应按照已收价款的每天万分之一支付迟延期间的违约金。被告曾向全体业主承诺支付逾期交房赔偿金。目前，被告已向该小区其他业主支付了违约金，经原告多次要求，被告始终拒绝支付原告违约金。现原告诉至法院，请求判令被告支付迟延交房违约金26014.732元及该款逾期付款利息（自2014年12月7日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算），本案诉讼费用由被告承担。被告郑和建设公司辩称，被告并无延期交房行为。双方签订的《南京市商品房预售合同》已经本市房产局备案登记，系双方真实意思表示，合法有效。被告已按合同约定于2014年6月30日前向原告交付房屋，原告由于自身原因急于装修先行办理了入住手续，应视为双方对于房屋交付条件进行了变更。即便被告作出给付违约金的承诺，该承诺对象亦非原告。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年3月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《南京市商品房预售合同》，约定甲方预售给乙方的商品房为本市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积97.51平方米；乙方应于2013年3月9日前向甲方支付定金2万元；房屋价款为单价20843元/平方米，合计2032401元；乙方应按下列方式和时间向甲方支付合同价款，第一期应于2013年3月9日前支付512401元，第二期于本合同在南京市房产局登记备案之日起十五日内支付房款10万元，预购商品房抵押贷款商业性贷款142万元；乙方应于本合同在南京市房产局登记备案之日起十五日付清首付款612401元，余款142万元办理银行按揭，具体要求见“甲、乙双方的其他约定”第6条；甲方应于2014年6月30日前向乙方交付该商品房；该商品房交付时应符合下列条件，即已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之一/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金；甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示第六条第二款约定的证明文件，并满足第六条第二款约定的其他交付条件，甲方不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第六条第二款约定的其他交付条件的，乙方有权拒绝接收该商品房，甲方按第六条的约定承担迟延交付的责任；甲、乙双方进行交接时，甲方明确告知乙方交付的商品房尚未取得第六条第二款约定的证明文件或尚未满足第六条第二款约定的其他交付条件，乙方仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更等等。上述合同签订后，原告即按约向被告支付相应房屋价款。2014年6月30日，被告欲向原告交付涉案房屋。当日，双方办理了房屋钥匙交接手续。2014年7月28日，原告在被告提供的《承诺书》上签名，内容为：本人所购买南京郑和国际广场建设有限公司开发的“阅景龙江国际公寓”4幢1909室房屋一套，现因本人急于装修进住要求先行向贵公司办理入住手续，现本人承诺已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按照现有条件收房，并配合贵公司完善物业的相关后续事宜，由本人收房后装修可能造成隐藏工程及使用功能等问题或引起的后果与责任，与开发公司无关等等。2014年9月26日，被告向该小区有关业主作出《承诺书》，内容为：鉴于郑和国际广场阅景龙江国际公寓项目逾期交付，现承诺项目住宅交付时间为2014年10月31日前；逾期交付赔偿金按各位业主所签订的《商品房买卖合同》执行，开发商承诺在房屋交付后1个月内以转账形式，支付给逾期交付业主所提交的卡号内，逾期承担中国人民银行同期贷款利息；办理房产证所需开发商提供的相关资料，开发商承诺于2014年12月31日前提供给已交付房屋的业主；如2014年10月31日开发商未能交房，自2014年11月1日起违约金按万分之二/天承担，支付方式按第二条执行。2014年11月6日，原告就涉案房屋所在的房地产开发项目领取了《房屋建筑工程竣工验收备案表》，确认其开发建设的南京郑和国际广场主体工程中的子单位工程（验收范围A、B、01，-2层至32层，面积154008.7平方米），于2014年10月30日由建设单位组织竣工验收合格。此后，因原告认为被告向小区其他业主支付了逾期交房违约金，但未向原告支付，遂与被告产生争议。因双方协商未果，原告向本院提起诉讼，要求判如所请。庭审中，原告陈述其于2014年6月30日至被告售楼处办理收房手续时，虽曾看到部分业主与被告工作人员发生争论，但并不知晓具体内容，原告急于装修房屋领取钥匙后即离开现场，原告于2014年10月才知晓涉案房屋不符合交付条件；被告于2014年6月30日向原告交付房屋时，并未取得《建设工程规划验收合格书》及其他相关证明材料，系瑕疵交付，应承担相应的违约责任。被告对此不予认可，认为原告接收房屋时对被告开发的涉案房屋所在工程进度知晓，其为自身装修需要自愿提前接收房屋，实际办理房屋交接手续，且于2014年7月28日再次以书面承诺书形式予以确认，可见双方对于合同第六条第二款所约定的交付已进行了变更，被告并无违约事实。因原、被告之间意见分歧较大，致使本案调解未果。以上事实，有当事人陈述、《南京市商品房预售合同》、《房屋交接通知书》、《前期物业管理服务协议》、《承诺书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付房屋价款的合同。当事人订立、履行，应当遵守法律、行政法规。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。故竣工验收合格是商品房交付的前提条件，当事人不得约定排除。本案中，原、被告之间就涉案房屋所签订的《南京市商品房预售合同》，除交付条件之外的其他内容，符合法律规定，为有效合同。关于被告是否存在违约行为的问题。向原告交付适格房屋，系被告作为出卖人的合同义务。该交付义务不仅包括交接房屋本身，还应包含所交付房屋即标的物为合法建筑物。根据双方合同约定，被告应于2014年6月30日前向原告交付涉案房屋，房屋交付时应已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。2014年6月30日，双方虽就涉案房屋办理了交接手续，但被告尚未取得经规划部门及工程竣工验收合格的相关材料，应视为其交付房屋行为存有瑕疵，应承担由此产生的违约责任。被告开发建设的涉案房屋所在工程项目经竣工验收合格于2014年11月6日取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》，至此涉案房屋符合交付条件。被告出具的《承诺书》亦明确逾期交付赔偿金按合同约定执行，并承诺于房屋交付后1个月内以转账形式支付。故原告可主张的违约金应自2014年7月1日起计算至2014年11月6日止，按已收价款的万分之一/天标准计算，为26218元（2032401元×0.0001×129天）。原告自愿主张其中部分违约金，符合法律规定，本院予以准许。该违约金26015元，被告应予以支付。被告辩称双方合同另约定，双方交接时，甲方明确告知乙方交付的房屋尚未取得第六条约定条件，乙方仍愿意接受的，应视为双方对房屋交付条件的变更。被告并无充分证明证明原告接收房屋时对该房屋未取得竣工验收备案材料等情况系明知，且该约定内容违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。故对被告抗辩意见，本院不予采纳。关于原告主张的逾期付款利息问题。因被告未及时支付前述违约金，客观上造成原告损失，故原告有权主张该逾期付款利息损失。原告自愿根据被告承诺给予被告一个月的履行宽限期，本院予以准许。该利息损失，以前述违约金26015元为基数，自2014年12月7日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告南京郑和国际广场建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林鹏飞违约金26015元及逾期付款利息（自2014年12月7日起至被告实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费501元，因适用简易程序减半收取250.50元，由被告南京郑和国际广场建设有限公司负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李佳萱二〇一六年七月二十六日见习书记员  沈 婷