北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0106民初9698号原告潘琪，女，1977年3月13日出生。委托代理人罗超，北京市剑泰律师事务所律师。被告朱翠花，女，1982年6月30日出生。原告潘琪与被告朱翠花定金合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谭静琦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗超，被告朱翠花到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告潘琪诉称：2016年3月8日，经双方磋商，原告与被告签订了《定金合同》，双方约定，被告将坐落于北京市丰台区政馨园3区5号楼6层601号房屋出售给原告，原告给付被告定金2万元。如被告违约，应双倍返还定金。但是原告按照约定给付被告定金2万元后，被告收到定金后单方反悔，不愿将房屋出售给原告，并将房屋出售给第三方，导致双方无法继续履行房屋买卖合同，被告的上述行为，已经侵犯了原告的合法权益，构成违约。故原告诉至法院，请求判令：1、确认《房屋买卖定金协议》于2016年3月17日解除；2、被告双倍退还原告定金40000元；3、被告承担本案诉讼费。被告朱翠花辩称：不同意原告诉讼请求。原告主张无事实根据，2016年3月8日，原告与被告通过北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）签订《房屋买卖定金协议》，约定原告购买被告所有的房屋，并于2个工作日内到我爱我家公司签署《北京市存量房买卖合同》。同时约定，如任何一方违约，均依据《中华人民共和国合同法》定金条款的规定来执行。合同签订后原告向被告交付了定金2万元，之后我爱我家公司的工作人员告知被告因原告在北京社保缴费年限不够，不具有在北京买房的资格，因此原告与被告不可能签署《北京市存量房买卖合同》，双方房屋买卖合同目的无法实现，而原告也明确告知我在北京社保缴费年限不够，不具有在北京买房的资格，希望解除合同退还其定金，我方当时告知原告合同可以解除，但不同意退还定金。原告在不具备购房资格的情况下贸然与被告签订《房屋买卖定金协议》，导致双方无法签订《北京市存量房买卖合同》，是原告违约在先，无权索要定金。经审理查明：2016年3月8日，朱翠花（出售方、甲方）与潘琪（买受方、乙方）签订《房屋买卖定金协议》，约定：“第一条、甲方将其所有的位于丰台区政馨园三区5号楼6层601的房屋出售给乙方；甲方确保所出售之房屋权属无瑕疵、无债权债务纠纷、符合上市交易条件。第三条、甲方认可乙方以上述价格（2340000元）购买其房屋，且接受乙方在签署本协议当日交付的购房定金20000元；第四条、甲乙双方应于本协议签署后2个工作日内积极主动前往丙方处签署《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房买卖居间服务合同》等其他交易所需的相关法律文书。第五条、如甲乙任何一方违约，均依据《中华人民共和国合同法》定金条款的规定来执行，既收受定金一方违约应双倍返还定金，交付定金一方违约则无权索要”。我爱我家公司作为见证方（丙方）在定金协议上盖章，潘琪的委托代理人杨立峰在乙方代理人处签字。合同签订后，杨立峰当日通过银行转账向朱翠花支付定金20000元。2016年3月17日，朱翠花通过北京链家房地产经纪有限公司将涉案房屋卖给第三人。2016年3月28日，杨立峰将朱翠花起诉至本院，要求朱翠花退还购房定金20000元，承担违约金20000元。2016年4月18日，本院开庭对该案进行了审理。通过庭审笔录记载，可以看出杨立峰在与朱翠花签订《房屋买卖定金协议》时，知道自己不具备购房资格，想以潘琪的名义购买，当时不知道潘琪不具备购房资格，后和家人商量，一个星期后决定以其弟妹的名义购买房屋。2016年3月中旬，中介通知杨立峰涉案房屋对其不再出售。在此次庭审笔录中，杨立峰说明其与潘琪没有购房资格一事与中介及朱翠花沟通过，中介和朱翠花同意其找到有购房资格的人再继续履行合同。朱翠花承认知道这个情况，但表示不能一直等下去，因定金协议约定的是两个工作日应签订买卖合同，所以在等待两个工作日后，发现仍无法签订买卖合同，之后将房屋出售给第三人。庭审中，经潘琪申请，本院向我爱我家公司调查相关事实，我爱我家公司回函称：“一、签订定金合同前，潘琪的爱人杨某称其不知道自己是否具备资质，但表示从缴纳五年社保或个税这一条件来看，潘琪肯定具有购房资质，故签订了定金合同，并支付了定金。二、签订定金合同后，杨某去相关部门查询，回来后告知朱翠花及我司潘琪及自己都不具有购房资质。当时，朱翠花表示，如果再次出售该房屋的价款多于或等于当时协商价格的，就退还定金，否则不退。杨某对我司说，我司可以寻找新客户，同时他也找找亲戚朋友借名买房，但后来也没有签订房屋买卖合同”。对我爱我家公司回函，潘琪不认可其内容，朱翠花表示不认可关于可以退还定金的内容，其他内容认可。另查，朱翠花在庭审中提交微信截图一张，其上载明：“朱翠花：已经审完了吗；我爱我家公司经纪人：没有审核，客户说个税社保肯定不够了，社保他又去查了下，不是断交一个月，是好几个月，个税肯定不够了，他的单子打出来了，12年都没有记录；朱翠花：那意思就是他放弃了呗；我爱我家公司经纪人：客户的意思是让您把定金退换给他，让我们继续帮您找买房客户”。对此微信截图真实性，潘琪不予认可；我爱我家公司回函称经与经纪人核实，认可真实性；杨立峰在2016年4月18日开庭笔录中对其真实性予以认可。上述事实，有原告潘琪提交的《房屋买卖定金协议》、招商银行转账业务回单、结婚证、委托书，被告朱翠花提交的微信截图、民事开庭笔录、房屋买卖合同、补充协议，我爱我家公司向法院发出的答复函及当事人陈述在案佐证。本院认为：潘琪与朱翠花签订的《房屋买卖定金协议》，系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律法规的强制性规定，本院确认有效。双方当事人均应依照协议约定履行各自义务。《房屋买卖定金协议》签订后，潘琪与朱翠花应按照协议约定在2个工作日内积极主动前往我爱我家公司处签署《北京市存量房屋买卖合同》。潘琪称朱翠花认为出售给潘琪的房屋价格低，因此高价卖给第三方，构成违约，但对此未提交证据予以证明。且朱翠花将涉案房屋出售给第三人是在2016年3月17日，在《房屋买卖定金协议》约定的应与潘琪签订《北京市存量房屋买卖合同》的期限之后，未违反双方定金协议的约定。故潘琪要求朱翠花双倍退还原告定金40000元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。杨立峰代理潘琪签订《房屋买卖定金协议》时并不知晓潘琪不具备购房资格，在发现不具备购房资格后，与中介及朱翠花联系欲以有购房资格的他人名义继续履行协议，后朱翠花将涉案房屋出售给第三人，致使本案《房屋买卖定金协议》无法继续履行，合同目的无法实现。故本院确认《房屋买卖定金协议》于2016年3月17日解除。双方均不构成违约，不适用《房屋买卖定金协议》第五条关于定金条款的规定。《房屋买卖定金协议》解除后，朱翠花应将收取的20000元定金退还潘琪。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认潘琪与朱翠花于二〇一六年三月八日签订的《房屋买卖定金协议》于二〇一六年三月十七日解除；二、朱翠花于本判决书生效之日起十日内返还潘琪定金二万元；三、驳回潘琪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百元，由潘琪负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  谭静琦二〇一六年七月二十九日书记员  焦美杰