陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)西中民二初字第00037号原告李慧阳，女，1986年9月27日出生，汉族，住西安市。委托代理人李轶，陕西金镝律师事务所律师。被告陕西金地佳和置业有限公司,住所地西安市曲江新区慈恩北路西安唐华宾馆3251房间。法定代表人胡弘，该公司董事长。委托代理人竹敏，陕西华秦律师事务所律师。委托代理人刘伟，陕西华秦律师事务所律师。原告李慧阳诉被告陕西金地佳和置业有限公司（以下简称金地佳和置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李慧阳的委托代理人李轶，金地佳和置业公司的委托代理人竹敏、刘伟，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李慧阳诉称，2011年4月原告与被告就购买被告开发的金地湖城大境1号地第13幢1单元19层11901室房屋一套达成初步意见。2011年4月28日原告向被告支付了首付款3426653元。2011年8月5日被告取得了商品房预售许可证。2011年12月12日原告与被告签订了登记号为Y11098619的《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于西安市曲江新区曲江池北路北侧金地湖城大境1号地第13幢1单元19层11901室房屋一套，建筑面积411.06平方米，单价为每平方米27749.36元，总价为11406653元。原告已于2011年4月28日前付清首期房款3426653元，于2012年2月10日以个人住房按揭贷款方式向被告支付剩余房款7980000元。截止2014年8月4日，原告向贷款银行提前还款归还本金7980000元，利息1385659.06元，本息全部清还完毕。被告于2013年12月28日履行交付房屋的义务，但并未按合同约定的时间达到天然气设施投入使用及正常供暖。原告于2014年11月17日委托律师向被告以特快专递邮寄了《解除商品房买卖合同通知书》《律师函》。两份特快专递于2014年11月19日由被告签收。依照《合同法》第九十六条之规定解除合同通知到达对方时，原被告之间签订的《商品房买卖合同》即于2014年11月19日已经解除。请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告返还购房款11406653元；3、被告按照中国人民银行同期活期存款利率支付原告自2011年4月28日至判决生效之日止首付款3426653元的利息；4、被告按照中国人民银行同期活期存款利率支付原告自2012年2月11日至判决生效之日止7980000元的利息；5、本案全部诉讼费用由被告承担。被告金地佳和置业公司辩称，根据最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的理解适用的请示的答复，解除合同的通知发出后，应当具备解除权行使的法定或约定要件才发生解除合同的效力。原告李慧阳依据《商品房买卖合同》第十四条关于配套基础设施的约定，无权提出解除合同。理由：1、《商品房买卖合同》第十四条关于配套基础设施的约定属于交房后未达到入住条件的违约责任，不是关于解除权的约定。解除权属于形成权，单方行使即可产生合同权利义务终止的法律效力。法定解除权的行使条件为存在致使合同根本目的不能实现时才能适用；2、本案涉诉商品房并未实际交付使用，未实际给原告产生损害，由出卖人承担退房违约责任的前提不存在。《商品房买卖合同》第十四条约定的天然气、暖气的实际开通时间，不是交付房屋的前提条件。房屋实际交付后，相关配套设施未达到使用条件，才会给买受人造成实际损害结果，本案因房屋并未实际交付使用，损害结果并未发生，原告要求金地佳和置业公司承担退房的违约责任无从谈起。请求法院驳回原告李慧阳的诉讼请求。经审理查明，2011年原告与被告签订了登记号为Y11098619的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于西安市曲江新区曲江池北路北侧“金地湖城大境1号地”第13幢1单元19层11901室房屋一套，建筑面积411.06平方米，单价为每平方米27749.36元，总金额为11406653元。合同第六条付款方式及期限约定以银行按揭方式付款，首期3426653元，已于2011年4月28日前付清，余款7980000元，需于本合同签订之日起三十日内以银行按揭形式付清。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2013年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……。合同第十一条关于交接约定，买受人应当按照出卖人书面《入伙通知书》中约定的时间办理收房手续；买受人未接到《入伙通知书》的均应于合同约定交付日期前办理房屋交接手续，逾期未办者，视为出卖人已履行交付义务。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，天然气设施在交付后三个月投入使用，交付后第二个采暖期开始正常供暖；如果未在规定的日期内达到使用条件，双方同意按以下方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30内将买受人已付房款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率退还已付房款利息。2012年2月10日原告李慧阳以个人住房按揭贷款方式向银行贷款向被告金地佳和置业公司支付剩余房款7980000元。2015年7月，原告李慧阳以被告金地佳和置业公司未按合同第十四条的约定使本案房屋天然气设施在交付后三个月投入使用，交付后第二个采暖期开始正常供暖为由，向本院提起诉讼，具体请求如前所述。原告于2014年11月17日向被告金地佳和置业公司以特快专递邮寄了《解除商品房买卖合同通知书》《律师函》。两份特快专递于2014年11月19日由被告签收。原告李慧阳为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、《商品房买卖合同》，以证明双方合同真实有效，应视为被告已交付房屋，第十四条约定符合合同法第九十三条第二款的规定；证据二、商品房预售许可证查询截图，以证明“金地湖城大境1号”项目于2011年8月5日取得预售许可证；证据三、《商品房买卖合同》备案登记截图，以证明双方合同备案登记时间为2011年12月12日，双方签订合同的最早时间为2011年12月12日；证据四、收款收据，证据五、《个人贷款合同》，证据六、《消费信贷对账单》《客户贷款结清通知书》，以证明原告李慧阳于2011年4月28日向被告支付了首期购房款3426653元，2012年2月9日从银行按揭贷款7980000元，被告从银行取得该款，应当向原告支付从2012年2月10日起的利息，2014年8月4日，原告提前向银行归还借款，本金7980000元，利息1385659.06元，本息全部结清；证据七、《解除商品房买卖合同通知书》《律师函》及送达证明，以证明原告李慧阳依照合同法第九十六条规定于2014年11月17日向被告邮寄送达了《解除商品房买卖合同通知书》《律师函》，通知解除合同，被告金地佳和置业公司已于2014年11月19日签收。被告金地佳和置业公司质证称，证据一真实性无异议，对证明目的不认可，合同第十四条是违约条款，不是解除条款；证据二内容与被告所获信息不一致；对证据三、证据四、证据五、证据六真实性认可，但证据五、证据六与本案无关；对证据七真实性无异议，对特快专递签收情况不清楚，该通知书不产生解除效力。被告金地佳和置业公司提交了以下证据，证据一、《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》，以证明双方合同合法有效，合同第十四条关于配套设施的约定属于交房后未达到入住条件的违约责任，而不是解除权的约定；证据二、《工程质量竣工验收表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，以证明被告所交付的房屋符合双方约定的交付条件；证据三、《入伙公告》《快递面单》，以证明被告按照《商品房买卖合同》约定的交房日期于2013年12月28日前交付房屋，并向原告邮寄了《入伙通知书》；庭审中提交证据四、金地物业管理公司的证明以及关于供暖交费的通知，以证明2014年12月15日已接通天然气并供暖。原告李慧阳质证称，对证据一合同真实性认可，证明目的不认可，合同第十四条是双方约定的单方解除合同的条款，对商品房预售许可证真实性不认可；对证据二真实性认可，证明目的认可符合交房条件，但不认可暖气、天然气的开始正常使用的时间符合合同约定；证据三《入伙公告》真实性认可，证明目的在约定日期前交付了房屋予以认可，快递面单真实性不认可，实际上原告未收到通知书；证据四对天然气接通时间的证明不认可，与原告去天然气公司调查情况不符，对供暖情况证明真实性认可。本院认为，李慧阳与金地佳和置业公司签订的《商品房买卖合同》内容系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应按合同约定自觉履行各自的义务。原、被告在合同中约定出卖人应当在2013年12月28日前交付房屋，第十四条中关于房屋基础设施达到使用条件的日期约定，天然气设施在房屋交付后三个月投入使用，交付后第二个采暖期开始正常供暖，如果未在规定的日期内达到使用条件，双方同意按以下方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30内将买受人已付房款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率退还已付房款利息。该约定属于原、被告双方对解除合同的条件的一种约定。根据金地佳和置业公司认可的事实，其对于天然气设施达到正常使用日期已超过合同约定日期的情况是认可的，该公司亦无证据证明交付房屋后第二个采暖期开始正常供暖，其提交的2015年10月10日金地湖城大境·天字一号物业管理中心的供暖交费通知仅能证明收取2015年至2016年供暖期费用的情况。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”。2013年12月20日被告金地佳和公司发出《入伙公告》，通知“湖城大境·天字一号”业主，将于2013年12月28日开始正式交付房屋。根据原、被告双方《商品房买卖合同》第十一条约定“买受人应当按照出卖人书面《入伙通知书》中约定的交付时间办理收房手续；买受人未接到入伙通知书的均应于合同约定的交付日期前办理房屋交接手续，逾期未办者，视为出卖人已履行交付义务……”，李慧阳认可该协议约定，故视为被告于2013年12月28日将房屋交付，被告金地佳和置业公司称本案涉诉商品房并未实际交付使用，未给李慧阳造成实际损害后果，该主张与合同约定不符，不能成立。原告李慧阳于2014年11月17日向被告邮寄送达了《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合双方合同的约定及法律规定，被告金地佳和置业公司于2014年11月19日签收该函件，且该公司未在收到解除通知三个月内提出异议，该解除通知已发生法律效力，应当认定原、被告间的《商品房买卖合同》已于2014年11月19日解除。现原告李慧阳起诉请求法院解除双方合同已无必要，其要求被告金地佳和置业公司返还购房款11406653元并赔偿相应利息损失，符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。被告金地佳和置业公司关于双方《商品房买卖合同》第十四条关于配套基础设施正常使用期限的约定属于交房后未达到入住条件的违约责任，不是关于解除权约定的辩称理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内被告陕西金地佳和置业有限公司向原告李慧阳退还购房款11406653元；二、本判决生效之日起十五日内被告陕西金地佳和置业有限公司向原告李慧阳以11406653元为基数按中国人民银行同期活期存款利率支付利息；其中3426653元的利息计算自2011年4月29日至本判决生效之日止，7980000元的利息计算自2012年2月11日至本判决生效之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91132元（原告李慧阳已预交100000元），由被告陕西金地佳和置业有限公司承担，多交纳部分8868元，退还原告李慧阳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长  邹守鸣审 判 员  杨晓昱人民陪审员  任绥萍二〇一六年七月十五日书 记 员  郑 瑜