上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第42903号原告凌良军，男，1981年1月29日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人陶鸿，上海闵卫平律师事务所律师。被告余川，女，1987年4月22日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人周廉洁(系被告余川之夫)，住上海市普陀区。被告王露，女，1986年5月21日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人严希勇，上海创远律师事务所律师。上海家标堂房地产经纪有限公司，住所地上海市崇明县庙镇大街**。法定代表人代建功，总经理。委托代理人杨汉麟，男。原告凌良军诉被告余川、王露、上海家标堂房地产经纪有限公司(以下简称家标堂公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理后，依法适用简易程序，并于2015年12月31日公开开庭进行了审理，原告凌良军及其委托代理人陶鸿，被告余川的委托代理人周廉洁，被告王露的委托代理人严希勇，被告上海家标堂房地产经纪有限公司的委托代理人杨汉麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌良军诉称，原告与王露、家标堂公司于2015年10月17日签订了《房地产买卖居间协议》，意欲购买上海市浦东新区拱极路3058弄15幢28号401室房屋(以下简称系争房屋)，产权人是余川。协议签订后，原告向王露支付定金人民币(以下币种相同)2万元。第二天，原告将房款5.50万元交给家标堂公司保管。之后，原告向房地产交易中心咨询得知，原告系单身，名下已经有一套房屋，原告不具备购房资格。原告要求解除合同，并退还定金及购房款，被告拒绝。原告起诉请求：1、判令解除于2015年10月17日签订的《房地产买卖居间协议》中的买卖预约关系；2、判令被告余川、王露共同返还原告定金2万元；3、判令被告家标堂公司返还原告由其保管的购房款5.50万元。被告余川辩称，不同意原告的诉讼请求。本案与余川无关，余川没有与原告签订过合同，定金也不在余川处。余川不认可王露作为余川的代理人签订出售系争房屋。被告王露辩称，不同意原告返还定金的请求。原告违约，王露有权不予返还定金。同意解除与原告之间的买卖预约关系。被告家标堂公司辩称，因为双方合同纠纷未处理完，家标堂公司不知道将5.50万元给谁，现临时保管该笔钱款。经审理查明，系争房屋的产权登记于余川名下。2015年10月6日，余川(甲方)与王露(乙方)签订协议，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋总价款为172万元；预计过户时间为2015年12月31日前；乙方可以在过户前将系争房屋转让给第三人。2015年10月6日，王露将定金2万元支付给余川。2015年10月17日，王露、凌良军、家标堂公司签订了《房地产买卖居间协议》。合同载明出售方(甲方)为余川，乙方买受方(乙方)为凌良军，居间方(丙方)为家标堂公司。系争房屋产权人为余川；甲方将系争房屋出售给乙方，价款为177.50万元；定金2万元；过户时间为2015年12月10日前；若甲方未能依照本协议约定签订示范合同，应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本协议约定签订示范合同，已支付的定金不予返还。合同第十七条补充约定，王露告知凌良军该房屋为她二手买进，因有个人原因现在直接转让给凌良军。王露在代理人处签名。2015年10月17日，王露收到凌良军定金2万元。2015年10月18日，凌良军将购房款5.50万元交付家标堂公司的员工郑涛，郑涛出具收据载明，如果因凌良军本身以外的原因，不能顺利完成交易，钱无息返还给凌良军，如果因为凌良军自己不愿意继续购买，那么5.50万元转给王露。2015年10月28日，余川(甲方)与王露(乙方)达成补充协议，约定甲方同意乙方在正式网签买卖合同之前将该房屋的购买权转让给第三方，让第三方名字直接上产证；乙方需给甲方出具正式书面文书告知甲方其指定的第三方购买该房屋，该文书需乙方本人亲自签字；乙方和第三方发生的所有责任和纠纷与甲方无关。2015年10月31日，郑涛与凌良军打电话核实，询问凌良军是否购买系争房屋。凌良军表示，因为自己限购，无法购买系争房屋。审理中，关于5.50万元购房款，王露及家标堂公司均同意由家标堂公司退还原告。关于2015年10月17日的《房地产买卖居间协议》出售方的主体存在争议。原告主张王露是作为余川的代理人签订合同，出售方是余川。被告余川主张该合同的出售方是余川，但是王露的行为是无权代理，签署该合同未获得余川的同意。被告王露主张自己是出售方，不是作为余川的代理人，系争房屋的产权人是余川，王露买进该二手房后，直接把系争房屋转让给凌良军，合同第十七条补充约定已经披露此节事实；将来过户的时候，名义上直接由余川过户给凌良军。被告家标堂公司主张，王露当时是作为出售人直接将系争房屋出售给凌良军的，业务员也告知了凌良军该情况，因为当时房屋产权仍然登记在余川名下，所以名义上出售人写的是余川。以上事实，由经庭审质证的余川与王露之间的《房地产买卖居间协议》、王露与凌良军之间的《房地产买卖居间协议》、《补充协议》、收据、银行业转账凭证、上海市房地产登记簿、通话录音等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，双方均应恪守。余川、王露、凌良军三者的法律关系为余川将系争房屋转让给王露，王露再将系争房屋转让给余川。理由如下：首先，余川与王露之间签订过《房地产买卖居间协议》以及《补充协议》，余川将系争房屋出售给王露，并约定在正式网签买卖合同之前王露可以将系争房屋另售他人。王露将定金支付给了余川。其次，王露与凌良军也签订过《房地产买卖居间协议》，王露虽然在出售方的代理人处签名，但该合同第十七条补充条款披露了系争房屋是王露买的二手房，由于个人原因，王露将系争房屋直接转让给凌良军。凌良军将定金支付给了王露,而不是余川。综上，从合同的约定及实际履行看，2015年10月17日的《房地产买卖居间协议》出售方的主体为王露，买受方的主体为凌良军。王露同意解除买卖预约关系。凌良军要求解除买卖预约关系，于法不悖，本院予以支持。关于合同解除后果。(一)关于定金。凌良军作为购房人，对于自身是否具备购房资格应当明知，但其在自身不具备购房资格的情况下仍然与王露签订《房地产买卖居间协议》，导致合同无法履行，原告构成违约。合同约定，若凌良军未能依照本协议约定签订示范合同，已支付的定金不予返还。现凌良军要求被告退还定金2万元，本院不予支持。(二)关于由家标堂公司代为保管的购房款5.50万元。被告王露及家标堂公司均同意将该钱款退还凌良军，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告凌良军与被告王露于2015年10月17日签订的《房地产买卖居间协议》中的买卖预约关系；二、被告上海家标堂房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起七日内退还原告凌良军购房款5.50万元；三、驳回原告凌良军的其他诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,675元，减半收取计837.50元，由原告凌良军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨立转二〇一六年二月二十四日书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。