上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第2601号原告郭延皖，男，1971年1月10日出生，汉族，住上海市宝山区。原告严勤，女，1974年11月18日出生，汉族，住上海市宝山区。被告上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陆成，董事长。委托代理人何金成。原告郭延皖、严勤与被告上海中原物业顾问有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告郭延皖、严勤，被告上海中原物业顾问有限公司的委托代理人何金成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭延皖、严勤诉称2015年6月22日，在被告居间介绍下，原告准备购买上海市虹口区万安路XXX弄XXX号XXX室房屋及万安路XXX弄XXX号地下1层车位81(以下简称万安路房屋及车位)，并与被告、出售方签订了《房地产买卖居间协议》(以下简称《买卖居间协议》)和《房屋买卖合同》。三方约定5日后再签订示范文本《上海市房地产买卖合同》(以下简称《房地产买卖合同》)。至6月28日，被告提供的合同文本实为《房地产买卖合同》测试版，被告并承诺可按期办理贷款。当天原告支付被告佣金5万元整，向房屋卖方支付了首付款128万元整，并约定通过银行贷款的方式支付第二期房价款220万元整。2015年8月4日，被告联系了工商银行放贷员来到被告办公处，准备办理贷款事宜，原告按要求提供了贷款所需的全部材料，但银行工作人员当场说明，测试版的合同不能申请贷款。此时被告才告知原告产生测试版合同的原因是万安路房屋已存在交易合同备案信息，并向原告承诺，让出售方撤销备案，几天后即可去签订正式版合同，故原告误以为房屋交易过户会按期完成。此后，被告一拖再拖，从不主动告知有关进展，经原告再三催促，被告联系出售方于8月23日三方见面协商，此时原告才得知，重新签订正式合同，快则一月，慢则三月，房屋交易过户遥遥无期。另外，在此期间银行贷款政策改变，公积金贷款额度下降，这时被告甚至提出把合同上测试版两行字遮挡住再复印交给银行进行贷款申请。在此情况下，如继续履行合同，原告将承受很大损失和风险，故原告和出售方协商后解除了房屋买卖交易。原告多次向被告提出协商有关被告收取的佣金，但被告拒不理睬。签订合同时，万安路房屋不具备买卖条件，被告在签订合同的过程中，存在故意隐瞒和误导行为，事后，被告又一再拖延，不顾原告利益，诱使原告采用违规甚至是违法行为。据此，原告起诉要求被告返还原告支付的5万元佣金。被告上海中原物业顾问有限公司辩称，事实与原告所述不符，第一，原告称不清楚测试版合同，但合同最后一页有测试版字样，原告在签订合同的时候看到了字样并询问了相关情况，被告原先是知道该房屋有其他备案信息，三方当时约定房东三个月解除备案信息，房东也担心贷款问题，所以同意贷款不成，以现金方式补足房款，故不存在没有告知原告测试版合同的事情，测试版合同是可以完成过户交易的。第二，对于原告所述被告没有如实告知交易情况，不予认可。不论是测试合同还是不能贷款如何处理，都有相关文书和约定，被告不存在任何隐瞒情况，并如实告知。被告认为该合同已经成立，被告的居间义务已经完成。第三，原告已认可被告提供的居间服务，所以将佣金付清，在原告认可居间服务的情况下不存在返还佣金的问题经审理查明，2015年6月22日，原告(买受方、乙方)与案外人冷甲、冷某乙、李某某(出卖方，甲方)经被告(居间方、丙方)居间介绍，签订《买卖居间协议》，约定乙方购买甲方名下的万安路房屋及车位，总房价款为430万元；乙方为表示购买诚意，向丙方支意向金5万元，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行；《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照协议约定的总房价款的1%支付丙方佣金。同日案外人冷甲、冷某乙、李某某(出卖方、甲方)与原告(买受方、乙方)签订《房屋买卖合同》，约定万安路房屋及车位转让价款为430万元(包括车位转让款15万元)；为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后五日内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含定金)1280,000元；乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款2,220,000元，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续；乙方应于2015年8月30日前支付甲方房价款75万元；乙方应于本合同约定的过户期限内或满足约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方；甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后5日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款50,000元;甲乙双方应于2015年8月30日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。同日，原告签署佣金确认书，确认万安路房屋及车位买卖向被告支付佣金5万元。2015年6月28日，案外人冷甲、冷某乙、李某某(卖售人、甲方)与原告(买受人、乙方)分别就万安路房屋及车位签订《房地产买卖合同》，分别约定甲乙双方通过被告凉城路第二分公司居间介绍，由乙方受让甲方的万安路房屋及车位，房屋转让价款为3,350,000元，车位转让价款为150,000元；甲乙双方同意，甲方于2015年10月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；甲乙双方确认在2015年8月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该万安路房屋买卖合同附件三付款协议约定：乙方应在签订本合同当日，直接支付甲方部分首期房价款1,030,000元，被告并将代为保管的定金50,000元转付给甲方，如此共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款1,080,000元；甲方同意乙方通过向贷款银行申请2,220,000元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若需)后于2015年7月30日前向贷款银行申请贷款，签订借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用，若乙方的贷款申请未经贷款银行审核通过或额度不足申请额度，则乙方应于本协议所述的送件当日将其补足并支付给甲方；待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后于2015年8月30日前，甲乙双方共同赴房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续，并由被告收执收件收据；待乙方取得房地产权证且贷款银行将第二期房价款支付至甲方指定账户后五日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方应自行支付给甲方尾款50,000元。上述万安路房屋的《房地产买卖合同》末页，即第18页，载明：“特别提醒：该套房屋已存在交易合同备案信息，建议买卖双方在原交易合同备案信息撤销后再签订该买卖合同”。当日，原告向被告支付佣金5万元。嗣后，原告与万安路房屋及车位的出售方协议解除了双方的买卖关系，买卖合同未继续履行。审理中，原告表示2015年8月1日，银行信贷员告知测试版合同无法办理贷款，原告才知道该情况；被告称可以在短期内撤销备案信息，继续办理贷款，但经各方协商确认说要三个月后才能撤销备案信息；若按约于8月底过户，原告打算用出售原有房屋的首付款来支付房款，但由于无法按约过户，考虑到无处居住，原告也未能出售原有房屋，9月2日原备案信息撤销后，原房屋一下子也卖不掉，所以与出售方协商解除了合同；现原告自愿向被告补偿劳务费5,000元。被告表示，买卖合同已约定若不能贷款，原告要现金补足，被告已口头提示过原告测试版合同会影响贷款，但测试版合同并不影响过户，2015年9月2日，该房屋的原交易合同备案信息已撤销，出售方也曾通知原告要求继续履行，被告事后才得知买卖双方解除了买卖关系。上述事实由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、收款收据、解约协议、录音，被告提供的录音、通知书、佣金确认书，及当事人的陈述等证据为证。本院认为，根据合同法的有关规定，居间方负有就有关订立合同的事项向委托方如实报告的义务，居间方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托方利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，被告作为万安路房屋买卖的居间方，虽已促成双方买卖关系成立，但现买卖合同未能继续履行，原告认为系由于被告未能如实告知万安路房屋存在交易合同备案信息无法贷款所致，故要求被告返还原告已支付的佣金。本院认为，各方在签订的有关协议及合同中已明确原告需要以银行贷款形式支付第二期房价款，且应于2015年7月30日前申请贷款，贷款不成或贷款额度不足，则交易过户当日，也即2015年8月30日前，原告需现金补足相应房款。而有关万安路房屋的原交易合同备案信息于2015年9月2日才撤销，客观上原告无法按合同约定的时间申请贷款并获得审批，嗣后因买卖双方协商未成，买卖双方协议解除买卖关系，故合同未能履行的责任并不在原告。被告表示，签订相关协议及合同时已口头告知原告万安路房屋存在交易备案信息可能影响贷款，当时约定由房屋出售方在三个月内撤销原交易合同备案信息，被告主张的事实证据不足，本院不予采信。被告作为专业机构，未能向原告披露影响合同履行的有关信息，导致原告未能按约履行而解除合同，被告无权收取佣金。鉴于被告在居间过程中确实提供了相应的居间服务，原告自愿承担补偿费用5,000元，于法不悖，本院予以照准，该费用在被告应返还的佣金中予以扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：被告上海中原物业顾问有限公司应于本判决生效之日起7日内向原告郭延皖、严勤返还佣金45,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费1,050元，减半收取525元，由被告上海中原物业顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  赖维娜二〇一六年二月二十九日书记员  戴 燚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条  居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。    第四百二十五条  居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。