北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终1687号上诉人（原审被告）北京汇荣嘉和物业管理有限公司，住所地北京市通州区漷县工业开发区四街十二号。法定代表人杜继升，总经理。委托代理人文登云，女，1971年5月24日出生。被上诉人（原审原告）汪志良，男，1977年9月5日出生。被上诉人（原审原告）温耀欣，男，1975年5月4日出生。被上诉人（原审原告）李利，男，1972年3月30日出生。被上诉人（原审原告）李新，男，1974年2月24日出生。原审被告北京汇荣嘉和物业管理有限公司朝阳分公司，营业场所北京市朝阳区常营乡常营南路×号院5号楼一层商业06号。负责人杜继升，总经理。委托代理人文登云，女，1971年5月24日出生。上诉人北京汇荣嘉和物业管理有限公司（以下简称汇荣嘉和公司）与被上诉人汪志良、温耀欣、李利、李新及原审被告北京汇荣嘉和物业管理有限公司朝阳分公司（以下简称汇荣嘉和朝阳分公司）排除妨害纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第23563号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年5月，汪志良、温耀欣、李利、李新起诉至原审法院称：汪志良系位于北京市朝阳区常营南路×号院×号楼1层105号房屋（以下简称105号房屋）的所有权人，温耀欣系位于北京市朝阳区常营南路×号院×号楼1层106号房屋（以下简称106号房屋）的所有权人，李利系位于北京市朝阳区常营南路×号院×号楼1层101号房屋（以下简称101号房屋）和位于北京市朝阳区常营南路×号院×号楼1层102号房屋（以下简称102号房屋）的所有权人，李新系位于北京市朝阳区常营南路×号院×号楼1层104号房屋（以下简称104号房屋）的所有权人，上述房屋均为商业用房，北靠常营南路，东临管庄路，处于十分便利的临街商业位置。汇荣嘉和朝阳分公司系上述房屋所在小区的物业服务企业。我们的房屋与常营南路及管庄路之间，即北京市朝阳区常营南路×号院×号楼东侧，原本属于业主共有的公共活动场地，后来汇荣嘉和公司及汇荣嘉和朝阳分公司在此公共活动场地私设停车场并收取停车费，并于2014年12月再次在停车场周围加装了1.5米高的围栏。根据《物权法》及《物业管理条例》之规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，建筑区划内的公共场所、公用设施属于业主共有；物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。汇荣嘉和公司及汇荣嘉和朝阳分公司擅自改变规划用途，将原本属于业主共有的公共活动场地私自设停车场并加装1.5米高的围栏，严重损害了小区业主的共同利益，同时也对我们使用房屋（包括出租和收取租金）产生了严重影响。根据司法解释的规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。另外，我们对于业主共有的停车费收益、电梯广告收益、维修资金的使用等物业问题保留进一步诉讼的权利。为了维护我们的合法权益，故诉至法院，请求法院判令汇荣嘉和公司及汇荣嘉和朝阳分公司：1、立即拆除北京市朝阳区常营南路×号院×号楼东侧停车场；2、立即拆除北京市朝阳区常营南路×号院×号楼东侧停车场白色围栏。汇荣嘉和公司及汇荣嘉和朝阳分公司共同辩称：汇荣嘉和公司与汇荣嘉和朝阳分公司系总公司与分公司的隶属关系。2003年10月1日汇荣嘉和朝阳分公司与北京市天成住宅合作社签订了《前期物业管理委托合同》，对×家园小区提供物业管理服务。2009年5月至6月，汪志良、温耀欣、李利、李新办理了底商入住手续。关于规划自行车棚改为机动车停车位的情况，在北京市朝阳区常营南路×号院×号楼底商入住前，东侧停车场围栏的位置则是汪志良、温耀欣、李利、李新提供的规划图纸中的自行车棚的位置，而非汪志良、温耀欣、李利、李新所称的公共场所。当时汇荣嘉和朝阳分公司考虑到自行车棚有可能会妨碍底商的视野效果，再加上自行车棚没有自行车停放，故暂时改为机动车车位以满足业主的停车需求。现依据规划图纸汇荣嘉和朝阳分公司将严格按照规划图纸执行，复建自行车停车棚。现围栏与北京市朝阳区常营南路×号院×号楼底商外墙之间留有5米的人行步道（按照规划图中的要求），行人、自行车及三轮车均可正常通行，人行步道外侧则是规划的自行车棚。根据汪志良、温耀欣、李利、李新提出的要求排除妨害（拆除停车场），恢复原状（复建自行车棚），汇荣嘉和公司与汇荣嘉和朝阳分公司无异议，下一步将按规划图中的要求复建成停车棚。对于汪志良、温耀欣、李利、李新的其他诉讼请求，汇荣嘉和公司与汇荣嘉和朝阳分公司不能以违背规划设计要求来满足，故不同意。同时，汇荣嘉和公司与汇荣嘉和朝阳分公司对汪志良、温耀欣、李利、李新在经营中私自把原设计的窗户扩大改建成大门对外经营的行为保留恢复原状的进一步诉讼的权利。原审法院经审理认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。物业服务企业根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。本案中，汪志良、温耀欣、李利、李新系朝阳区常营南路×号院×号楼底商业主，其购买底商房屋主要为了经营。底商东侧的场地，根据规划并非建造停车场，而汇荣嘉和公司作为该底商所在楼栋的物业管理服务企业，未按相关法律规定及程序将×号楼底商东侧场地改建为停车场、加装地锁并在停车场外加装1.5米高的围栏，导致无法通过底商东侧场地直接到达汪志良、温耀欣、李利、李新购买的底商房屋，对汪志良、温耀欣、李利、李新的物权造成妨害，故汪志良、温耀欣、李利、李新要求汇荣嘉和公司拆除朝阳区常营南路×号院×号楼东侧停车场及白色围栏的请求于法有据，法院予以支持。汇荣嘉和公司在审理中亦同意拆除停车场及地锁，对此法院不持异议。对于汇荣嘉和公司称拆除后复建自行车棚的辩称，其应当按照法律规定另行解决，不能作为其拒绝拆除白色围栏的抗辩意见。对于汇荣嘉和公司辩称白色围栏系规划自行车棚时即存在，但未能就此充分举证，法院对此抗辩意见难以采信。因与汪志良、温耀欣、李利、李新签订《物业协议》的系汇荣嘉和公司，而汇荣嘉和朝阳分公司只是汇荣嘉和公司的分公司，故法院判决汇荣嘉和公司承担法律责任，对于汪志良、温耀欣、李利、李新要求其承担连带责任的请求法院不予支持。据此，原审法院于2015年11月判决：一、北京汇荣嘉和物业管理有限公司于判决生效之日起七日内拆除位于北京市朝阳区常营南路×号院×号楼东侧停车场（包括停车场地桩、地锁）；二、北京汇荣嘉和物业管理有限公司于判决生效之日起七日内拆除位于北京市朝阳区常营南路×号院×号楼东侧停车场的白色围栏；三、驳回汪志良、温耀欣、李利、李新的其他诉讼请求。原审法院判决后，汇荣嘉和公司不服，仍持原审意见向本院提起上诉，并称小区×号楼东侧的停车场系经北京市政市容管理委员会合法备案的合法停车场，在汪志良、温耀欣、李利、李新购房前就已存在，并非汇荣嘉和公司私设的停车场；×号楼东侧停车场的外围栏在汇荣嘉和公司接管小区时就已存在，起着与市政马路隔离界线并封闭小区的作用，并非是汇荣嘉和公司私自增加的。原审判决没有事实和法律依据，请求驳回汪志良、温耀欣、李利、李新的诉讼请求。汪志良、温耀欣、李利、李新同意原判。汇荣嘉和朝阳分公司同意汇荣嘉和公司的上诉意见。经审理查明：汪志良系105号房屋的所有权人，温耀欣系106号房屋的所有权人，李利系101号房屋和102号房屋的所有权人，李新系104号房屋的所有权人，上述房屋均为商业用房，系北京市朝阳区常营南路×号院×号楼底商。汇荣嘉和公司系上述房屋所在小区的物业管理服务企业，汇荣嘉和朝阳分公司系其分公司。汪志良、温耀欣、李利、李新分别与汇荣嘉和公司签订了《物业协议》。2003年10月1日，汇荣嘉和公司与北京市国土资源和房屋管理局住宅合作社签订《“长泰小区”物业管理委托合同》，约定由汇荣嘉和公司对汪志良、温耀欣、李利、李新房屋所在小区实施物业管理，委托期限自2003年10月1日起至2005年9月30日。2004年10月26日，北京市规划委员会出具2004规（朝）建字0517号《建设工程规划许可证附件》，规划×号楼首层、二层为商业用房，规划图显示×号楼东侧应建有自行车棚。2005年5月17日，北京市国土资源和房屋管理局住宅合作社经核准更名为北京市天成住宅合作社。2005年8月20日，汇荣嘉和公司与北京市天成住宅合作社签订《补充协议》，将委托期限变更为自2003年10月1日起至本小区选聘新的物业管理企业并签订新的物业服务合同生效时止。经询，北京市朝阳区常营南路×号院×号楼底商所在小区未成立业主委员会。汪志良、温耀欣、李利、李新称汇荣嘉和公司与汇荣嘉和朝阳分公司在朝阳区常营南路×号院×号楼底商东侧将规划的自行车棚改建为停车场并加装地锁，收取停车费，其加装约1.5米高的白色围栏影响了底商的经营，侵害了小区业主的共同利益，要求汇荣嘉和公司与汇荣嘉和朝阳分公司将东侧停车场及白色围栏拆除，以致成讼。原审中，2015年7月9日原审法院前往北京市朝阳区常营南路×号院×号楼底商及东侧停车场进行了现场勘验，情况如下：北京市朝阳区常营南路×号院×号楼底商东侧停车场外部有白色围栏，内部有部分红色地砖与白色围栏外红色地砖相连，停车场内部还有部分绿色地砖和花坛，停车场白色围栏将东北角空场全部围上并建造停车场且加装了地锁，底商和白色围栏之间的过道宽窄不一，车辆无法进入，自行车停在白色围栏外，未建有自行车棚。关于将规划中的自行车棚改建为停车场的情况，汇荣嘉和公司对此予以认可，但称其在接管物业时并未见到自行车棚，考虑到自行车停放少，小区业主对停车位的需求，故于2007-2008年期间将自行车棚的位置建造了停车场并加装了地锁。对于汪志良、温耀欣、李利、李新要求拆除停车场及地锁的请求，汇荣嘉和公司与汇荣嘉和朝阳分公司表示同意，但拆除停车场后要恢复为规划中的自行车棚。对此，汪志良、温耀欣、李利、李新认为是否复建为自行车棚与其诉讼请求无关，不同意复建为自行车棚。经询，汇荣嘉和公司与汇荣嘉和朝阳分公司未将建造停车场事宜按照法律规定经业主同意并进行公示。关于朝阳区常营南路×号院×号楼底商与停车场之间1.5米高的白色围栏情况，汇荣嘉和公司称2003年其从开发商处接管小区物业时，原本高2米多的铁艺围栏随着公共设备设施一起移交，经过多年风雨锈蚀后存在严重的安全隐患，后于2008年更换为1.2米高的白色围栏，但该围栏有人翻越后出现多起刮蹭事件，其出于安全管理的需要，2014年12月在原有白色围栏上焊接加高了0.3米，变为现在的1.5米高的围栏。对此，汪志良、温耀欣、李利、李新称汇荣嘉和公司系于2014年年底加装的白色护栏。其中，汪志良提供了杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司出具的《房地产评估报告》，估价作业日期为2010年3月1日。该《评估报告》附件照片显示估价时朝阳区常营南路×号院×号楼东侧已建停车场，有停车地桩，但未见白色围栏，亦未有规划图中的自行车棚。另查，汪志良、温耀欣、李利、李新购买底商主要用于开店经营，称停车场白色围栏建造后，对其通行造成影响，无法穿过停车场直接到达汪志良、温耀欣、李利、李新的底商房屋，只能从停车场外绕行，而且对消防安全造成隐患，也导致其经营利润下降。二审中，汇荣嘉和公司提交北京市朝阳区市政市容管理委员会核发的《北京市公共停车场经营备案证》，载明的停车场名称为“×家园地面停车场”、停车场地址为“朝阳区常营南路×号院”，汇荣嘉和公司以此证明该小区×号楼东侧的停车场是依法设立的，不应当拆除。汪志良、温耀欣、李利、李新认为汇荣嘉和公司的上述证据并不能证明停车场的合法性。汇荣嘉和朝阳分公司认可汇荣嘉和公司上述证据的真实性及证明目的。汇荣嘉和公司另提交部分围栏照片，证明×号楼东侧的围栏在汪志良、温耀欣、李利、李新购房之前就存在。汪志良、温耀欣、李利、李新对此不予认可。汇荣嘉和朝阳分公司认可汇荣嘉和公司上述照片的真实性及证明目的。以上事实，有规划图、照片、评估报告、北京市公共停车场经营备案证、当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。物业服务企业根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。根据现有证据，朝阳区常营南路×号院×号楼底商东侧的场地并非规划中的停车场，虽汇荣嘉和公司提交了《北京市公共停车场经营备案证》，但该证据仅能证明停车场在实际经营并在有关部门办理了备案，并不能证明系经依法变更规划并取得业主同意后建设的停车场，且在停车场外加装的1.5米高的围栏确实导致顾客无法通过底商东侧场地直接到达汪志良、温耀欣、李利、李新经营的店铺，对汪志良、温耀欣、李利、李新的物权造成妨害，故原审法院判决汇荣嘉和公司拆除朝阳区常营南路×号院×号楼东侧停车场及白色围栏正确。汇荣嘉和公司虽提交部分旧围栏照片，但不足以推翻《评估报告》中照片的客观性。汇荣嘉和公司的上诉请求及理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审法院判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由北京汇荣嘉和物业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费70元，由北京汇荣嘉和物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张清波代理审判员束建华代理审判员史晓霞二〇一六年二月二十九日书记员 潘        园        园