吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉07民终147号上诉人（原审被告）松原市鸿基物业管理有限公司，住所宁江区博翔路。法定代表人：卢炳会，经理。被上诉人（原审原告）宋亚侠，住吉林省松原市。宋亚侠诉松原市鸿基物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，松原市宁江区人民法院作出（2015）宁民初字第2295号民事判决后，松原市鸿基物业管理有限公司不服提起上诉，本院依法组成合议庭书面审理。本案现已审理终结。宋亚侠原审诉称，宋亚侠系乐家小区业主，鸿基物业公司系乐家小区所聘用的物业管理公司。2014年4月2日宋亚侠办理入住手续，鸿基物业公司收取装修保证金2000元，临时出入证押金100元，公共电费500元，垃圾清运费400元，电梯费800元，供暖二次设备维护费300元，物业费1503元，自来水费420元，生活垃圾处置费36元，各项费用合计6059元。2014年7月2日鸿基物业公司撤出小区，不在履行物业管理义务，故宋亚侠诉至法院要求鸿基物业公司返还各项费用6059元及利息。鸿基物业公司原审辩称，同意返还装修保证金2000元及公共电费400元，其他费用不同意返还。其他费用已经在物业服务过程中支付。业主临时出入证押金已经购买卡扣，现在可以给业主卡扣。装修保证金没有约定利息，不同意支付利息。经原审法院审理查明，宋亚侠居住的房屋原系李志强购买的，后李志强将该房出售给原告宋亚侠，宋亚侠以李志强的名义向被告交纳费用。宋亚侠系乐家小区的业主。宋亚侠与鸿基物业公司签订乐家小区前期物业管理服务协议书。宋亚侠于2014年4月2日以李志强的名义交楼房的装修垃圾清运费400元、业主卡费40元、装修保证金2000元、公共电费500元、电梯费800元、生活垃圾处理费36元、物业费1503元、自来水费420元、供暖二次设备维护费300元等各项费用。物业管理服务协议履行过程中，双方因物业收费、服务质量等问题，产生纠纷。2014年7月2日，在松原市建设局主持下，博翔百年城乐家小区业主委员会向鸿基物业公司下发“博翔百年城乐家小区解聘书”，双方解除物业服务合同。鸿基物业公司于2014年7月6日终止对乐家小区的物业服务，2014年7月26日鸿基物业公司未经业主的同意又进入小区继续物业服务至2014年8月25日。双方同意鸿基物业公司返还每套楼房公共电费400元。庭审中原告放弃对自来水费420元的诉请，并请求返还9个月的物业费，同意返还公共电费400元、电梯费400元。李志强在庭后到本院声明该房已经出售给原告宋亚侠，并表示放弃对被告返还上述款项的请求权，将该请求权转让给宋亚侠。原审法院认为，宋亚侠与鸿基物业公司签订乐家小区前期物业管理服务协议书，双方形成物业服务合同关系，该协议书合法有效，应受法律保护，双方对此无异议。根据《物业管理条例》第四十一条、第四十五条、第五十二条及吉林省物价局、住房和城乡建设厅联合下发的吉省价收（2012）179号《关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》的规定，鸿基物业公司为业主进行物业服务，宋亚侠已按照物业服务合同约定交纳了物业费。鸿基物业公司另行收取的业主卡费、电梯费、装修保证金、公共电费、供暖二次设备维护费、生活垃圾处置费等费用，即无合同约定也无行政授权且违反了行政法规、部门规章的规定，属于擅自扩大收费范围和重复收费，宋亚侠诉请鸿基物业公司退还违规收取费用，符合法律规定，应予支持。相反鸿基物业公司以解聘书内容抗辩与法相悖，不予支持。鸿基物业公司收取的物业管理费是合同约定的收费项目，业主应当缴纳。但是被告未服务的9个月的物业费应返还。宋亚侠缴纳自来水费420元属于鸿基物业公司代收项目，不应退还。且原告宋亚侠已经对该项诉请提出放弃，本院予以准许。鸿基物业公司收取装修垃圾清运费400元是物业服务合同之外收费项目，鸿基物业公司为小区业主提供装修垃圾清运服务，宋亚侠未提供证据证明其在该小区的楼房没有进行装修，故宋亚侠返还该项费用的请求不予支持。宋亚侠同意返还公共电费400元、电梯费400元，予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，宋亚侠诉请鸿基物业公司退还公共电费400元、电梯费400元、装修保证金2000元、业主卡费40元、取暖二次设备维护费300元、生活垃圾处置费36元的诉讼主张，符合法律规定，应予支持。宋亚侠主张支付装修保证金等各项费用的利息符合法律规定，鸿基物业公司自收取次日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十四条、第四十五条、第五十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十条之规定，判决一、被告松原市鸿基物业管理有限公司于本判决生效后立即返还原告宋亚侠1、物业费1127.25元；2、业主卡费40元；3、公共电费400元；4、电梯费400元；5、装修保证金2000元；6、供暖二次设备维护费300元；7、生活垃圾处置费36元，上述合计4303.25元；上述各项费用自2014年4月3日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付的利息。二、驳回原告宋亚侠其他诉讼请求。鸿基物业公司上诉意见，一审法院判决上诉人返还各项费用属于认定事实错误，理由如下：1、业主临时出入证押金已经用于购买卡扣，只是上诉人不去领取，但是实际费用已经花销，只能返还卡扣。2、上诉人的楼房电梯至2013年6月27日开通，事实上电梯费已经实际用于业主服务，服务期已过，无需返还。3，、被上诉人与上诉人之间签有解聘书，双方并没有约定装修保证金的利息，一审法院判决保护上诉人主张的利息没有法律和事实依据。签解聘协议时候只是约定了装修保证金、物业费、公共电费三项，并无其他的返还项目，原审法院判决也不应该支持其他项目。综上，双方之间有解聘协议，应当按照协议约定返还费用，上诉人提供了相应的物业服务，产生了相应费用，这些费用全部用于小区的物业服务中，上诉人不应该返还已经花销的各项费用，一审判决认定事实错误，请求查清事实后依法改判或者发回原审法院重新审理。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，宋亚侠与物业公司签订乐家小区前期物业管理服务协议书，双方即形成物业服务合同关系，该协议书合法有效，应受法律保护，双方对此亦无争议。根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”、第四十五条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用”、第五十二条第一款“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设施设备维修、养护责任”，吉林省物价局、住房和城乡建设厅联合下发的吉省价收（2012）179号《关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》规定，物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费以及其他任何收费项目，业主共同制定的管理规约中有约定的除外。本案双方在《乐家小区住户手册》中明确了“物业管理费所需的各项支出包括但不限于：公共地方的维修、保养、清洁、公共秩序维护等费用，公共设施设备的维修、保养费用，消防保安设施设备的维护保养检测费用，化粪池清掏费用，绿化保养费用，员工工资及福利；政府税费等”，上述规定及双方协议约定，物业公司为业主进行物业服务，宋亚侠已按物业服务合同约定交纳了物业管理费。物业公司另收业主临时出入证押金、电梯费、装修保证金、公共电费等费用，既无合同约定也无行政授权且违反了行政法规、部门规章规定，属于擅自扩大收费范围和重复收费，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”规定，宋亚侠要求物业公司退还违规收取的费用，并且从违规收费之日按照银行利率支付利息的主张符合法律规定，应予支持。相反，物业公司以解聘书内容抗辩及上诉请求与法相悖，不予支持。上诉人物业公司以其收取的电梯费、业主临时出入证押金等费用已经在服务中支出，装修保证金利息双方在解聘协议中没有约定，不同意返还的上诉主张，因其所收费用违反双方签订的物业服务合同约定，违反法规、部门规章规定，虽然上诉人主张在解聘书仅约定装修保证金、物业费、公共电费三项予以返还，但对原审原告主张的其他费用没有合同约定且违反法律规定，故其拒绝返还的上诉主张于法无据，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人松原市鸿基物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  于 明审 判 员  魏 巍代理审判员  陈洪林二〇一六年二月二十五日书 记 员  康 瑞