成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第7210号原告四川星亿物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区提督街**号锦阳商厦**层*座。法定代表人向星，四川星亿物业管理有限公司董事长。委托代理人廖晓丽，四川君合律师事务所律师。委托代理人杨萃，四川君合律师事务所律师。被告四川仁维贸易有限公司。住所地：成都市武侯区科华中路新*号。法定代表人袁杰。原告四川星亿物业管理有限公司与被告四川仁维贸易有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法由代理审判员徐俊杰担任审判长，与人民陪审员钟翠屏、黄玉明组成合议庭，适用普通程序于2016年5月20日公开开庭进行了审理。原告四川星亿物业管理有限公司的委托代理人杨萃到庭参加诉讼。因被告四川仁维贸易有限公司下落不明，本院依法在《人民法院报》刊登公告，向被告四川仁维贸易有限公司公告送达了起诉状副本、开庭传票等相关法律文书。现公告期满，被告四川仁维贸易有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。原告四川星亿物业管理有限公司诉称，2009年8月31日，原告与成都锦阳商厦有限公司签订了《物业管理委托合同》，由原告对位于成都市提督街x号的锦阳商厦进行物业管理服务。合同中约定物管费由产权人向原告缴纳，并约定了相关违约金。被告作为锦阳商厦x楼全层的业主，自2015年7月1日至2015年10月1日，已累计拖欠物业管理服务费、水、电费190639.96元，并应支付资金占用利息和违约金。原告多次催缴，被告均未予支付。被告的行为严重影响原告的正常经营，根据法律规定，起诉至法院，请求判令：1、被告立即支付拖欠的2015年7月1日至2015年10月31日期间的物业管理服务费144750元，2015年6、7、8、9月期间的水、电费44012元（庭审中，原告自愿放弃要求被告支付水、电费44012元的诉讼请求），并按照中国人民银行同期贷款利率支付从2015年7月1日至物业管理服务费实际还清之日止的利息（暂计算至2015年10月31日的利息为1877.96元）；2、本案诉讼费、公告费、保全费由被告承担。被告四川仁维贸易有限公司未作答辩，也未向本院提交证据材料。经审理查明，2009年8月31日，成都锦阳商厦有限公司与原告签订《物业管理委托合同》，约定的主要内容为：由原告为锦阳商厦提供物业管理服务（建筑面积46000平方米，负3楼至27楼，其中负1楼至5楼为商场，6楼至27楼为写字间）；合同期限为20年，从2009年9月1日至2029年8月31日止；商场物业管理服务费收取标准为每月15元/平方米，按季交纳；空置房的物业管理服务费也由产权人全额交纳；业主未按约定足额交纳物业管理服务费和水电费的，应按每天万分之三支付违约金。2012年3月30日，原告与成都锦阳商厦有限公司签订《补充协议》，约定的主要内容为：从2012年4月1日起，成都锦阳商厦有限公司将位于锦阳商厦负二层权属的2346.4平方米“地下停车场”全部委托给原告代为出租和管理；物业服务费为15元/平方米/月；委托管理期限与主合同相同，即自2009年9月1日起至2029年8月31日止；该协议作为主合同补充要件负二层、负三层均纳入商场物业服务范围，按商场物业服务价格收费。2013年4月16日，原告与被告签订《物业管理服务合同》，约定由原告对成都市提督街x号锦阳商厦五楼全层2412.15平方米的建筑进行维修、养护、管理等物业管理服务，并代收水电费及其他费用。合同有效期为2012年8月8日至2017年8月7日。物业管理服务费为15元/平方米/月，空调能源费为4.21元/平方米/月，水费按被告工作人员9元/人/月收取，电费为1.26元/度。物业管理服务费按月以转账或现金形式缴纳，逾期缴纳的，原告有权向其发出催交通知，并从逾期之日起每天按应交物业管理服务费的千分之五收取违约金。业主出租期拥有的物业，其应承担的物业管理服务费用由业主缴纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送原告处备案并负连带缴纳责任。2013年4月16日，原、被告签订《锦阳商厦消防安全责任书》，对消防安全及责任作了约定。本案在审理过程中，原告陈述被告欠付2015年7月1日至2015年10月31日的物业管理服务费共计144750元（2412.5平方米×4个月×15元/平方米/月）。以上事实的认定，有原告的当庭陈述以及原告提交的原、被告工商信息、《物业管理委托合同》、《补充协议》、《物业管理服务合同》、《消防安全责任书》、缴费明细等证据在案为证。本院认为，《物业管理委托合同》系案涉房屋建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，该合同及协议对本案被告具有约束力。后原告与被告签订的《物业管理服务合同》对原告为被告提供物业管理服务的面积和单价进行了更明确约定，该约定不违反《物业管理委托合同》的约定，上述《物业管理委托合同》和《物业管理服务合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有约束力，当事人均应依约履行各自的义务。根据《物业管理服务合同》的约定，被告应按15元/平方米/月向原告交纳物业管理服务费，即使该物业空置，亦应全额交纳。因被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对原告诉讼主张的抗辩，故对原告陈述其要求被告支付的2015年7月1日至2015年10月31日的物业管理服务费144750元（2412.5平方米×4个月×15元/平方米/月），本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，原告于2015年10月28日向本院提起诉讼依法向被告主张权利应视为原告的书面催收行为。截至庭审之日，被告仍未支付物业管理服务费。现原告请求被告支付物业管理服务费144750元，于法有据，本院予以支持。关于利息。根据《物业管理服务合同》的约定，物业管理服务费按月缴纳，逾期缴纳的，原告有权向其发出催交通知，并从逾期之日起每天按应交物业管理服务费的千分之五收取违约金。虽双方对逾期缴纳物业管理服务费的利息未作明确约定，而被告逾期未交物业管理服务费系事实，原告也因此存在相应损失，原告所主张的该利息实为逾期利息，其要求按中国人民银行同期贷款利率计算，未超过双方约定的违约金计算标准。因原告并未提交证据证明其实际催收物业管理费的时间，故其要求被告支付从2015年7月1日起至物业管理费全部交清之日止的利息，无事实依据。原告从2015年10月28日向本院提起诉讼后，原告才履行了实际催收行为，该利息的计算时间应从2015年10月29日起算，对原告多主张的利息部分，本院不予认定。本案在审理过程中，原告陈述因被告已缴纳了水电费用，故申请撤回要求被告支付水电费44012元的诉讼请求，是对其诉讼权利的自由处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条(法律条文全文附后)之规定，判决如下：一、被告四川仁维贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川星亿物业管理有限公司支付物业管理服务费44012元，并按中国人民银行同期贷款利息支付从2015年10月29日起至物业管理费全部交清之日止的利息；二、驳回原告四川星亿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4112元、保全费1520元、公告费300元及后续因送达本裁判文书产生的公告费用，由被告四川仁维贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  徐俊杰人民陪审员  钟翠屏人民陪审员  黄玉明二〇一六年七月一日书 记 员  冯婷婷附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。