贵州省惠水县人民法院民 事 判 决 书(2016)黔2731民初348号原告：龙康华，男，1953年4月18日生，汉族，农民，住惠水县，委托代理人张洁，贵州中创联律师事务所律师。被告：龙康林，男，1946年11月4日生，汉族，农民，住惠水县，第三人谢琴珍，女，1948年4月16日生，汉族，农民，住惠水县，委托代理人刘海，贵州良华律师事务所律师。委托代理人王顺友，1956年3月16日生，汉族，惠水县金田橡胶制品厂厂长助理，住惠水县，第三人龙海，男，1969年11月8日生，汉族，个体户，原住惠水县，现住惠水县，委托代理人王顺友，1956年3月16日生，汉族，惠水县金田橡胶制品厂厂长助理，住惠水县，原告龙康华诉被告被告龙康林、第三人谢琴珍、龙海房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙康华及其委托代理人张洁、被告龙康林、第三人谢琴珍及其委托代理人王顺友、第三人龙海及其委托代理人王顺友均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙康华诉称，原告龙康华与被���龙康林系同胞兄弟关系，被告因经营原因多次向原告借款，后被告无力偿还。经双方协商，被告龙康林自愿用其位于惠水县××花红乡街××房屋××栋（房产证号为：惠房权证字第××号、土地使用证号为：惠国用97字第10-8-274号）折价人民币24万元过户给原告。以冲抵部分债务。双方就以上行为于2004年4月22日签订协议。协议签订后，被告按协议约定将房屋交付原告使用至今。原告多次要求被告办理房屋及土地过户手续，但被告均以各种理由拒绝，双方经多次协商未果。为此，原告诉至法院，要求判令：1、被告配合原告办理房产变更登记手续；2、被告承担变更登记费用；3、诉讼费由被告承担。被告龙康林辩称，1、被告龙康林欠原告龙康华24万元是事实，签订以房抵债协议属受胁迫，故协议无效；2、签订以房抵债协议时，被告的妻��谢琴珍不知情，谢琴珍亦未在该协议上签字，故协议无效；3、原告将房屋出租已收到了相应租金，该租金已超过被告所欠原告的24万元债务，据此，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人谢琴珍述称，原告龙康华与被告龙康林签订以房抵债协议时，第三人谢琴珍并不知情，也未在协议上签字，该房屋属于被告龙康林与第三人谢琴珍的夫妻共同财产，被告擅自与他人签订“以房抵债协议”损害第三人谢琴珍的权利，故协议无效。第三人谢琴珍请求：确认原、被告签订的房屋买卖合同无效。第三人龙海述称，该房屋属第三人龙海所有，龙海将该房屋交给父母居住管理，2012年5月1日得知，被告龙康林与原告龙康华签订“以房抵债协议”，请求法院判���该协议无效。第三人龙海要求：1、驳回原告的诉讼请求；2、判令原、被告签订的房屋买卖合同无效；3、原告返还非法收取第三人商用门面租金56万元并按银行利率支付龙海应得利息。本院经审理查明：原告龙康华与被告龙康林系同胞兄弟关系，被告因经营原因多次向原告借款，后被告无力偿还。经双方协商，被告龙康林自愿用其位于惠水县××花红乡街××房屋××栋（房产证号为：惠房权证字第××号；房产证上载明的房屋所有权人为龙康林；土地使用证号为：惠国用97字第10-8-274号；土地使用证上载明的土地使用者为龙康林）折价人民币24万元过户给原告。以冲抵部分债务。双方就以上行为于2004年4月22日签订协议。协议签订后，被告按协议约定将房屋交付原告使用至今，双方就办理房屋变更登���手续的事宜，经多次协商未果。为此，原告诉至法院，要求判如所请。另查明：被告龙康林与第三人谢琴珍系夫妻关系。第三人龙海与被告龙康林系父子关系。再查明：第三人谢琴珍以原、被告签订的《协议书》其不知情，亦未签字，协议损害谢琴珍的利益为由，于2016年3月31日向本院提出申请，要求作为本案第三人参加诉讼。第三人龙海以其为该房屋的所有人，原、被告签订的《协议书》损害龙海的利益为由，于2016年5月12日向本院提出申请，要求作为本案第三人参加诉讼。本院经审查后，将谢琴珍及龙海列为本案第三人参加诉讼。还查明：双方争议的位于惠水××××花红乡街上的房屋一栋（房产证号为：惠房权证字第××号、土地使用证号为：惠国用97字第10-8-274号），该房屋原系惠水县三都区供销社毛家苑分销店，1991年8月24日被告龙康林一家与三都区供销社签订房屋转让协议购买了该房屋后并对该房屋进行翻修改造，房屋的产权证及土地使用证均登记在被告龙康林名下。本案有原、被告、第三人的陈述、证人证词、房产证、土地使用证、收条、公某、协议书等证据在卷足以认定。本院认为，一、依法成立的合同应受法律保护，本案中，被告龙康林与原告龙康华签订《协议书》，庭审中，被告龙康林对该协议予以认可，虽提出存在胁迫，但被告龙康林并未提供相应的证据予以证实，因此该合同系双方真实意思表示，且不违反法律或行政法规的禁止性规定，合同成立并生效。被告龙康林应履行将该房屋过户给原告龙康华并协助原告办理房屋过户相��手续，被告龙康林拒绝办理房屋过户手续无法律依法，据此，对原告龙康华要求被告龙康林协助原告办理房屋过户手续并承担相关手续费用的诉讼请求，本院依法予以支持。二、物权登记具有公示效力，本案中，原告龙康华与被告龙康林签订协议书时，房屋产权证、土地使用证均登记在被告龙康林名下，原告完全有理由相信被告有处分权且被告处于善意亦支付合理对价。另协议签订后，被告将该房屋交给原告管理使用已十年有余，在如此之长的时间里，第三人谢琴珍作为被告龙康林的妻子，不可能不知道，且均未提出异议，现第三人谢琴珍以对此事完全不知情为由要求确认该协议无效，明显有违诚实信用原则，因此，对第三人的述称本院不予采纳。第三人龙海认为该房屋系其所有，为此，向本院提供房屋转让协议、收款收据存根、土地管理收款收据等证据。本院认为，房屋及土地属于不动产，根据《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭、经依法登记发生效力，不动产的取得应当办理登记，本案争议财产向惠水县三都供销社购买取得后，土地使用证、房屋产权证登记的权利人均为被告龙康林，第三人龙海作为完全民事行为能力人，若向供销社购买本案争议房屋完全属于个人行为，而后又将权利登记成他人，让他人取得该财产，又主张登记在他人名下的财产属于自己的，明显不符合常理，且第三人龙海与被告龙康林属于父子关系，不排除龙海是代龙康林向他人购买或龙海购买取得后将取得的财产以其他方式转给了被告龙康林的可能，而原告作为被告家庭之外的人，不可能知道这其中的过程。综上，第三人龙海主张本案争议财产的���利人属于第三人龙海，还应当提供其它充分有效的证据予以佐证。综上，原告有权依据该协议书取得房屋的所有权，原告将该房屋出租收取租金并无不当，该租金收入应属原告所有。据此，对第三人龙海认为该房屋系其所有的主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告龙康林于本判决生效之日起十日内，协助原告龙康华办理惠房权证字第××号（土地使用证号为：惠国用97字第10-8-274号）房屋的变更登记手续，由此产生的手续费由被告龙康林承担；二、驳回第三人谢琴珍、龙海的诉讼请求。案件受理费9800元，由被告龙康林承担4900元，第三人谢琴珍承担2450元，第三人龙海承担2450元；保全费1720元，由被告龙康林承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长 董   胜   军审 判 员 杨       冰人民陪审员 龚   文   敏二〇一六年七月二十七日书 记 员 ���王娅丽（代）