上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初342号原告上海德佑物业顾问有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人孙扣华，总经理。委托代理人雷蕾。委托代理人郇雅婷。被告上海肖贤实业有限公司，住所地上海市松江区法定代表人夏贤，负责人。被告汇房联行网络科技(上海)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人夏贤，负责人。上述两被告的共同委托代理人李莉，上海磊天律师事务所律师。上述两被告的共同委托代理人张慧，上海磊天律师事务所律师。原告上海德佑物业顾问有限公司(以下简称德佑公司)与被告上海肖贤实业有限公司(以下简称肖贤公司)、汇房联行网络科技(上海)有限公司(以下简称汇房联行公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理后，依法适用简易程序审理，于2016年2月16日进行了第一次庭前证据交换。后因案情复杂于2016年3月24日转入普通程序审理，分别于2016年5月4日、6月24日进行了庭前证据交换并于2016年6月24日公开开庭进行了审理。原告德佑公司的委托代理人雷蕾、段雯佩(后于2016年3月15日被原告撤回代理资格)参加第一次证据交换，原告德佑公司的委托代理人雷蕾、郇雅婷参加其余两次证据交换及庭审，被告肖贤公司、汇房联行公司的共同委托代理人李莉到庭参加全部证据交换及庭审，被告肖贤公司、汇房联行公司的委托代理人张慧到庭参加第一、二次证据交换。本案现已审理终结。原告德佑公司诉称：2015年2月，原告与被告肖贤公司签订代理期限自2015年2月1日起至6月30日止的《分销合作协议书》，约定被告肖贤公司委托原告代理销售由开发商“上海天圆方房地产开发有限公司”开发建造的“新理想花园”房地产项目。2015年6月22日，被告肖贤公司及被告汇房联合公司向原告出具由两被告单方盖章的《情况说明》。2015年6月30日，原告与被告肖贤公司签订期限自2015年7月1日至12月31日止的《新理想花园分销代理延期补充协议》。2015年9月，被告汇房联行公司向原告出具单方盖章的《佣金点数调整协议》。在约定的代理销售期间，原告带看客户成交并可按照合同约定取得佣金的房屋共计22套，但被告未足额付清全部佣金，故诉至本院要求判令被告向原告支付佣金及佣金奖励766,892元。审理过程中，原告变更其诉请金额为751,768.72元。原告为证明自己的主张，提交了如下证据材料：证据1、原告与被告肖贤公司于2015年3月25日签订的《分销合作协议书》；证据2、两被告盖章落款日期为2015年6月30日的《新理想花园分销代理延期补充协议》；证据3、两被告盖章落款日期为2015年6月22日的《情况说明》；证据4、被告汇房联行公司于2015年9月16日盖章出具的《佣金点数调整协议》；证据5、19套房屋(不含下述序号分别为1、6、9房屋)带看客户确认单；证据6、上述19套房屋商品房预售合同关键页；证据7、催告函及签收凭证；证据8、上述19套房屋的房地产登记信息；证据9、原告单方制作的新理想花园链家佣金结算表；证据10、被告股东贾军的名片及由贾军签字确认的结算表；证据11、客户徐俊杰、顾琳琳确认函。此后，原告于2016年5月16日又补充提供证据12、下述序号为1、6、9房屋的客户确认单、买卖合同关键页及房地产登记信息。被告肖贤公司、汇房联行公司共同辩称：当时在销售现场的工作人员现在已经离职，被告现在能够确认原告分销出去的房屋是12套(均在原告主张的房屋范围)，其中11套是由“夏军”于2015年6月16日签字确认的，其余房屋不认可由原告分销。关于被告已经向原告支付的已付佣金金额分别为：2015年4月1日支付200,000元，2015年9月24日支付31,000元，2015年10月12日支付56,264元，合计287,264元。两被告认可共同向原告方支付应付佣金。两被告为证明自己的主张，共同提交了如下证据材料：银行电子回单及交易明细，证明被告方向原告支付的款额如答辩意见所述。经当庭质证，被告对原告证据1-4、证据6、8、10、12的真实性予以认可，但不认可22套房屋均由原告分销。被告对于证据5的意见为：客户确认单应与合同约定一致，“带看确认单”的形式不予认可，被告仅认可有金丽萍及“Beata”签名的确认单，且必须要有两个人签字，其中有两张同为“孙姐”的确认单可能是重复的，销售现场没有叫夏军的人，有叫夏君的人(但在最后一次庭审日，被告方又认可叫夏军的人，不认可叫夏君的人)。被告表示没有收到证据7，但形式上的真实性没有异议。被告对于证据9认为是原告单方制作不予认可，证据11是证人证言必须要出庭作证。原告对被告的证据予以确认，并最终认可被告向原告已付的款额为被告所述为287,264元。同时为便利本案对涉案房屋进行准确的陈述，在本院释明之下，原、被告均同意本案在审理过程中以原告证据9新理想花园链家佣金结算表中22套已售房屋前的序号作为每一套房屋的称号，本判决书也采用这一方式表述。经审理查明：2015年3月25日，原告作为乙方与被告肖贤实业公司作为甲方签订《分销合作协议书》，约定：1、甲方委托乙方代理销售松江新理想花园项目“以下称该项目”，项目地址上海市松江区荣乐西路758弄，销售范围为该项目中所有可售独立成套单元；2、本合同委托代理销售期限自2015年2月1日起至2015年6月30日止；3、代理成功标志为，凡乙方客户与甲方签署《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)或《上海市商品房出售合同》(以下称“出售合同”)等证明买卖关系成立的有效合同后，即为乙方代理成功，本条所述签署预售合同或出售合同的时间不以委托期限为限；4、佣金结算方式，新理想花园住宅按照成交总价的2.2%佣金标准计算，分销公司在代理合同期限内若成交15套以上(包含15套)按成交总价的2.5%佣金标准结算，且补足之前的佣金，另为鼓励分销业务员积极性给予每套3,000元的佣金奖；5、凡乙方的客户签订购房买卖合同并支付完款项的，如一次性付款的，甲方遵照前款之规定100%计算乙方佣金；6、如是贷款或者分期付款客户，甲方遵照前款之规定按照付款比例计算乙方佣金，剩余佣金，待客户全款到账后结算；7、该项目所有房源的成交按照前款规定7个工作日内结算佣金给乙方；8、客户报备和确认的流程、时间和方式分别为：(1)客户报备格式：**先生/小姐，手机前三位和后四位；(2)客户报备可以通过邮件、短信、微信报备；(3)客户报备时间必须是客户到达案场之前，否则视为无效报备；(4)客户确认，客户带看需填具相应客户确认单，签署人必须包括案场销售人员和案场总监人员，缺一不可。9、协议对客户确认单的形式进行了规定，分A、B、C联。2015年6月22日，两被告联合向原告作出情况说明：原肖贤实业关于《新理想花园》项目的一切经济往来由现公司汇房联行接管，我司与贵司此前签订的《分销代理合同》现发票抬头也同意更改为：汇房联行网络科技(上海)有限公司。2015年6月30日，两被告联合向各分销商出具《新理想花园分销代理延期补充协议》，称：因新理想花园二期房源代理截至日期将至，尚有200余套房源分期开放，故分销协议代理期限延期至2015年12月31日，代理佣金改为2.5%现金奖励3,000元每套。本补充协议作为分销协议副本与已签署的分销协议主合同具有相同法律效力，甲乙双方签字盖章生效。两被告盖章。2015年9月16日，被告汇房联行公司出具《佣金点数调整协议》，称：甲方应当按照乙方在销售过程中按实际成交情况结算佣金，新理想花园住宅按照一房2.5万/套，两房3万/套，三房3.5万/套佣金标准计算，另鼓励分销业务员积极性给予每套2,000元的现金奖。此协议仅供链家(新理想二期)结佣使用。再查明，2015年6月16日，被告方工作人员贾军对系争2-12号的原告佣金结算表进行了签字确认，其中签约日期涵盖自2015年5月4日至6月14日。审理中，对原告主张佣金的22套房屋，被告确认房屋成交价即为合同约定房价款且房款已全部付清。该22套房屋的序号、房号、合同约定房价款、买家姓名、网签日期及带看确认单形式、被告方签字人员情况等如下表一，并作如下说明：1、房屋所在地址均为上海市松江区荣乐西路758弄，故表格略写；2、房屋成交年份均为2015年，故表格略写；3、加粗字样房屋价款为原告主张金额与合同约定价款金额不一致；4、第8号房屋价款与原告制作表格金额不一致，但原告计算佣金时是以合同价款即表一金额主张的；5、表格中所谓“有效签字”是指按照协议约定有二人及二人以上签字，其中含被告认可的工作人员签字。表一：序号房号房价(元)买家网签时间确认单形式签字确认单客户名称150号XXXXXXXXXX蒋士龙等05-08带看确认单仅金丽萍蒋先生233号XXXXXXXXXXX杨凯洪等05-04合同约定式有效签字杨先生365号XXXXXXXXXX陈健等05-15合同约定式有效签字陈健452号XXXXXXXXXXX彭邦海05-17合同约定式案场专案同22、16彭邦海568号XXXXXXXXXXX周冰等05-09合同约定式有效签字周先生670号XXXXXXXXXXX吴君等05-19带看确认单仅金丽萍吴先生767号XXXXXXXXXXX高旭东等05-19带看确认单仅金丽萍夏先生851号XXXXXXXXXXX顾洁05-23合同约定式有效签字顾小姐970号XXXXXXXXXX杨菊芳等05-28合同约定式有效签字杨女士1048号XXXXXXXXXXX陆峰庆等05-29带看确认单仅金丽萍陆先生1172号XXXXXXXXXXX陆炎等06-02合同约定式有效签字陆先生1271号XXXXXXXXXXX陈松海等06-10合同约定式有效签字陈先生1371号XXXXXXXXXX姚桂林等06-05合同约定式有效签字姚女士1472号XXXXXXXXXXX夏冬欢等06-19合同约定式有效签字夏先生1572号XXXXXXXXXXX徐俊杰等06-15合同约定式案场专案“夏军”徐俊杰1662号XXXXXXXXXXX费均民等06-19合同约定式案场专案费先生1751号302室XXXXXXX姚晟晔(XXXXXXXXXXX)07-08合同约定式有效签字孙姐(XXXXXXXXXXX)1851号XXXXXXXXXX孙固(XXXXXXXXXXX)06-27合同约定式有效签字孙姐(XXXXXXXXXXX)1971号XXXXXXXXXXX朱伟07-17合同约定式有效签字朱别军2046号XXXXXXXXXXX仇慧峰等08-10合同约定式有效签字仇先生2151号XXXXXXXXXXX顾德忠等09-12合同约定式有效签字顾先生2262号XXXXXXXXXXX潘佳斌等08-25合同约定式案场经理潘先生审理中，被告认可其中2-12号及20号房屋系由原告分销出去。以上事实，主要由《分销合作协议书》、《情况说明》、《新理想花园分销代理延期补充协议》、《佣金点数调整协议》、确认单、上海市商品房出售合同、房地产登记簿信息表、网上银行电子回单及双方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告与被告肖贤公司之间签订的《分销合作协议书》，合法有效，双方均应恪守。在协议的履行过程中，被告汇房联行公司参与履行并与被告肖贤公司共同向原告履行合同义务，原告对此也没有提出异议并主张由该两被告向原告支付佣金，两被告也予以同意，则原告主张两被告向其支付佣金并无不当，本院予以认可。同时，两被告向原告签署的《新理想花园分销代理延期补充协议》，已有两被告予以盖章，被告汇房联行公司签署的《佣金点数调整协议》也对被告具有拘束力，现原告同时主张按照该两份协议的内容主张佣金亦无不当。对于被告应该按照何种标准向原告支付多少佣金及奖励金，本院做如下认定：首先，对于被告已经认可的2-12号及20号共计12套房屋不再赘述，该12套房屋出售合同已签订且买家付清房款，符合原告代理销售成功并应向被告支付佣金之条件。其次，对于原告主张的其余10套房屋(1号、13-19号、21号、22号)，被告提出了以下几点异议：1、部分客户确认单使用的非合同约定形式；2、非由被告方指定工作人员签字或签字不符合合同约定；3、第17、18号房屋的客户名称均为“孙姐”，可能系同一套房屋。对此本院认为：1、使用非合同样式确认单的房屋序号分别为1、6、7、10号，被告认可其中6、7、10号均由原告分销而否认1号，同样虽然采用了合同约定样式的客户确认单，但是单上签字却只有一人的有4、15、16、22号房屋，被告认可其中4号为原告分销而否认其余三套，故对于上述1、15、16、22号房屋而言，虽然被告认可采取同样客户确认形式的其他房屋由原告分销，但不表明只要采取了同样形式的确认单及签字，就可以罔顾合同之约定，而根据原被告之间的协议约定，客户确认单必须是按照约定形式，且必须要有二人签名，而上述四套房屋显然在这方面存在瑕疵，另外，第1、15号房屋的签约日期早于“夏军”确认11套佣金结算表的落款日期，但是原告却未向被告提出亦不符合常理，综上本院不予认可该四套房屋符合代理销售成功及原告可主张佣金；2、对于同时均使用“孙姐”的17、18号房屋客户确认单，虽客户均为“孙姐”，中介人员也恰巧均为同一人，但是根据该两套房对应的出售合同看出，两套房屋出卖合同上留存的买家号码与相对应的原告持有的客户确认单上客户的号码是一致的，则该两张客户确认单上对应的客户非为同一人，且该两张客户确认单的形式符合协议约定，该两套房屋也已签订出售合同且买家已付清房屋，故本院认可17、18号房屋为原告代理销售成功；3、被告不予认可的其余13、14、19、21号房屋均是有原告认可的人员签字且为二人以上签字确认，也已经签订了房地产出售合同且买家已付清房款，故本院认可该4套房屋为原告代理销售成功。综上所述，本院认可原告共代理销售成功合计18套房屋。对于代理销售成功房屋(18套)佣金的计算方式及标准：1、对于第2-12号、13号、14号、17-20号房屋，本院认可原告按照其主张的成交总价并按照成交价×2.5%+3,000元/套的方式计算佣金及奖励金。2、对于第21号房屋，原告主张佣金按照《佣金点数调整协议》中三房的标准即35,000元+2,000元/套，本院认为虽然根据现有原告提供的证据无法显示该两套房屋为三房，但是原告主张的佣金金额明显低于按成交价×2.5%+3,000元/套计算的金额，则就该套房屋，原告主张每套37,000元的佣金及奖励金，本院予以认可。综上，被告应付原告的佣金总和应为874,040.75元，扣除被告已付的287,264元，被告还需支付586,776.75元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百零五条的规定，判决如下：被告上海肖贤实业有限公司、汇房联行网络科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海德佑物业顾问有限公司佣金及奖励费586,776.75元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,318元，由原告上海德佑物业顾问有限公司负担1,650元(已付)、被告上海肖贤实业有限公司、汇房联行网络科技(上海)有限公司负担9,668元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨惠星审 判 员  李晓蕾人民陪审员  徐星华二〇一六年七月四日书 记 员  姚思慧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。