广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终7117号上诉人(原审被告)：朱会龙，住广东省英德市。被上诉人（原审原告）：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：宋炽平，该公司总经理。委托代理人：李韵，该公司职员。委托代理人：卢国瑞，该公司职员。上诉人朱会龙因居间合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第1110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2015年5月24日，卖方何某铭、蔡某林（甲方）与朱会龙（买方乙方）、中介方广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）签订《房屋买卖合同》约定，甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于广州市海珠区雅乐街13号705房的物业达成一致协议。该物业成交价为人民币1230000元。首期楼价款280000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日付清。950000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行帐号作为楼价余款支付。基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意本合同签订之日向中介方支付中介服务费。甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金。房屋交易过户手续如因房管局或银行原因导致交易延迟则时间相应顺延。签署本合同后，若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准，而乙方不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可以解除合同，各自返回定金及楼款。但基于中介方已经促成合同的成立，且合同解除非中介方的过错造成，甲乙双方仍同意按本合同约定向中介方支付中介服务费。备注盖章记载：“中介方已向买卖双方说明，国家及地方关于住房限购政策及金融按揭政策的相关规定，买卖双方承诺符合购房、按揭资格，如有虚假，愿承担因此而造成的一切经济和法律责任”。等。同日，朱会龙签订《中介服务费确认书》记载：“本人朱会龙现确认贵司提供了中介服务，成功促成与蔡某林签订关于广州市海珠区雅乐街13号705房物业的买卖合同。为此本人同意支付人民币18600元某司作为中介服务费。本确认书自签署之日起有效”。另，朱会龙提供的蔡某乙林（甲方卖方）与朱会龙（乙方买方）于2015年6月13日签订的《终止合同协议》记载，经双方友好协商，自愿一致的前提下，决定终止双方于2015年5月24日签署的《房屋买卖合同》，甲方同意向乙方返还定金人民币200元，双方不再就定金问题相互追究并正式解除该房买卖合同一切协议。德才公司于2015年12月30日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、朱会龙向某公司支付中介服务费18600元及该款自签订合同次日起（即2015年5月25日）至实际支付之日止每日百分之一的违约金（以不超过18600元为限），暂计至起诉日止为18600元；2、案件诉讼费由朱会龙承担。原审法院认为：居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。朱会龙委托德才公司作为中介买卖房屋，德才公司根据朱会龙的委托，介绍朱会龙与案外人签订《房屋买卖合同》，该合约就居间合同约定的部分合法有效，对双方均有约束力。根据该合同的约定：“基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意本合同签订之日向中介方支付中介服务费。甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金。”及朱会龙签订的《中介服务费确认书》可以认定朱会龙认可了德才公司已促成了其与案外人的房屋交易，并同意支付中介费。虽然朱会龙提出其决定签订《房屋买卖合同》的原因是德才公司隐瞒了银行规定的贷款比例并承诺其首付房款只需20%，余下可全额向银行贷款。但对此德才公司并不确认，而根据德才公司、朱会龙及案外人签订的《房屋买卖合同》中约定“签署本合同后，若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准，而乙方不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可以解除合同，各自返回定金及楼款。但基于中介方已经促成合同的成立，且合同解除非中介方的过错造成，甲乙双方仍同意按本合同约定向中介方支付中介服务费。”及备注条款盖章内容为“中介方已向买卖双方说明，国家及地方关于住房限购政策及金融按揭政策的相关规定，买卖双方承诺符合购房、按揭资格，如有虚假，愿承担因此而造成的一切经济和法律责任”。且朱会龙也未能提供证据予以证明德才公司对其是否符合银行按揭政策即能否对约定的购房余款实现贷款具有相关责任约定。退一步讲，即使德才公司有口头向朱会龙肯定其能够顺利贷取房款，但根据常理朱会龙理应清楚德才公司作为中介方而非金融机构，其许诺的贷款资格并非金融机构的立场，其内容也不可能作为金融机构放贷依据。因此朱会龙主张涉案合约不能履行的原因在于德才公司，不予采纳。因此德才公司要求朱会龙支付涉案中介费18600元和承担违约责任，符合合同约定，予以支持。对于违约金是否过高的认定。本案中，德才公司要求朱会龙每逾期一天则按应付费用的1%向其支付违约金，但朱会龙认为该违约标准过高，要求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由于预约合同的违约损失相当于本约的信赖利益损失，信赖利益通常包括所受损失和所受利益。对于预约中的违约金问题，认定违约金高低的关键在于界定当事人的“所受损失”，通常包括四项内容：一、订立预约合同所支付的各项费用；二、准备为签订买卖合同所支付的费用；三、已付款项的法定孳息；四、提供担保造成的损失。本案中，德才公司未能举证证明其实际“所受损失”的事实，因此其要求朱会龙承担每逾期一天1%的违约金属“违约金过分高于造成的损失”的情形，结合该案的实际情况，酌定朱会龙承担违约责任的标准以中国人民银行同期贷款利率为限。对于德才公司要求违约金从2015年5月25日起计算，予以确认。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，于2016年3月23日作出判决：一、朱会龙自判决生效之日起10日内向广州市德才房地产代理有限公司支付中介服务费18600元，并自2015年5月25日起以所欠中介服务费为本金按中国人民银行同期贷款利率标准计付违约金给广州市德才房地产代理有限公司，但违约金不得超过本金18600元；二、驳回广州市德才房地产代理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费365元由朱会龙负担。判后，上诉人朱会龙不服原审判决，向本院提起上诉称：第一，原审法院认定朱会龙构成违约是属于适用法律错误。原审法院依据《房屋买卖合同》中约定“签署本合同后，若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款未获银行批准，而乙方不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可解除合同，各自返还定金及楼款。但基于中介方已经促成合同成立，且合同解约非中介方造成的过错造成，甲乙双方仍同意按本本合同约定向中介方支付中介服务费”及备注条款盖章内容为“中介方己向买卖双方说明，国家及地方有关于住房限购政策及金融按揭政策的相关规定，买卖双方承诺符合购房、按揭资格，如有虚假，愿承担因此而造成的一切经济和法律责任”认定朱会龙应支付居间费用错误。德才公司利用欺诈手段导致了买卖双方所签定的《房屋买卖合同》因违反国家规定而导致交易无法进行，不能履行是由于中介方造成的过错所导致的。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”在《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中要求贷款最低首付款比例为30％，与签订《房屋买卖合同》约定的贷款比例约为22％有抵触，德才公司在明知涉案房屋并不满足朱会龙要求的情况下而不履行如实报告义务，明显存在“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实”之嫌。原审判决书上提出“中介方而非金融结构，其许诺的贷款并非金融机构的立场，其内容也不可能作为金融机构放款放贷依据”也明显与《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条和第二十条的规定“消费者享有知情权，经营者向消费者提供服务的信息应当真实、全面”相违背。本案中，德才公司不仅没有向朱会龙提供真实、全面的信息，而且在明知朱会龙的要求与涉案房屋不符的情况下仍极力促成交易，其行为涉嫌欺诈。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条之规定，朱会龙有权要求德才公司增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者接受服务的费用的三倍。另外德才公司的备注条款盖章内容“中介方己向买卖双方说明，国家及地方有关于住房限购政策及金融按揭政策的相关规定，买卖双方承诺符合购房、按揭资格，如有虚假，愿承担因此而造成的一切经济和法律责任”是无效、非法的，与《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定相违背，原审法院判决应以《中华人民共和国消费者权益保护法》为准。第二，原审判决未提及德才公司在起诉状提出“上述租赁合同签署后，朱会龙拒绝向某公司支付中介服务费18600元，且经德才公司员工多次电话催收，朱会龙依旧不履行其应当承担的义务”是有违公平公正，该诉讼理由是德才公司罔顾事实，随意捏造，其行为是不诚信的行为，应予严惩。自2015年6月13日在德才公司协调下签订的《终止合同协议》后，德才公司经办人陈某口头承诺不追究中介费问题，随后介绍其他房子时均未提及本案中所涉及的中介费支付问题，仅在2015年12月2日接到德才公司一次联系电话，并给陈某转为沟通。陈某也表示会帮忙跟进处理，朱会龙从签《终止合同协议》至2015年12月31日收到原审诉讼材料才第一次明确知道需要支付中介费。所以过程中所产生的中介费违约金也是德才公司未及时与朱会龙进行沟通导致的。朱会龙不应当支付中介费违约金。第三，朱会龙所签订的《中介服务费确认书》收费不符合《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》发改价格[2014]1289号及《广州市物价局/广州市国土资源和房屋管理局文件》穗价[2014]136号中相关要求，且广州市己明确要求“各房地产中介服务机构应按照《价格法》、《房地产经纪管理办法》等法律法规，要求公平竞争、合法经营，诚实守信，为委托人提供价格合理、优质高效服务；严格执行明码标价制度，在价目表应包括服务项目、服务内容及完成标准、收费标准、收费对象及支付方式等基本标价要素；一项服务包含多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目名称和收费标准，不得混合标价、捆绑标价；代收代付的税、费某应予以标明。房地产中介服务机构不得收取任何未标明的费用。”德才公司与朱会龙签订的《中介服务费确认书》是捆绑标价方式进行价格乱收费行为。第四，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；”及《消费者权益保护法》相关条例，该《房屋买卖合同》无效。请求判令：1、撤销原审判决第一项，改判德才公司向朱会龙公开道歉；2、一、二审案件诉讼费用由德才公司承担；3、判决《房屋买卖合同》(N0．9100252)无效。被上诉人德才公司答辩称：第一，在合同签订时德才公司已经尽了如实告知义务，向朱会龙提供关于按揭贷款的相关政策，同时在合同上盖章予以确认。因此，朱会龙与卖方对首付款的约定并非德才公司的过错，首付款是卖方与朱会龙之间的约定，德才公司作为中介方，仅能做风险的提示，而不能代为确定。第二，基于德才公司已促成朱会龙与卖方确立合法有效的房屋买卖关系，德才公司有权要求支付中介服务费用。德才公司向经办人员确认，其表示并没有做出不追究中介费用的承诺，其曾经多次提醒朱会龙依约支付中介服务费用，收费标准按照合同的约定。该中介服务费用是德才公司促成签订房屋买卖合同的报酬，这一事实在房屋买卖合同第五条以及中介服务费确认书中均有明确体现。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为：涉案《房屋买卖合同》为各方真实意思表示，无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。朱会龙上诉主张德才公司构成欺诈，该合同无效，对此无提交充分证据证明，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”的规定以及《房屋买卖合同》、《中介服务费确认书》的约定，朱会龙已确认德才公司促成房屋买卖合同的订立，应依约支付居间费用。原审法院关于首期款约定是否影响朱会龙支付居间费用的认定正确，本院不再赘述。在本案双方签订有《房屋买卖合同》以及《中介服务费确认书》的情况下，双方权利义务受上述合同以及确认书的约束，朱会龙也无充分证据证明德才公司履行居间义务的行为侵犯其合法权益，其要求适用《中华人民共和国消费者权益保护法》依据不足，本院不予支持。朱会龙主张《房屋买卖合同》解除是由于德才公司的过错造成，对此亦无提交充分证据证明，本院不予采纳。《房屋买卖合同》约定的房款为1230000元，朱会龙与德才公司约定的居间费用为18600元，该费用无明显不合理之处，朱会龙以该费用为是以捆绑标价方式乱收费为由认为其不应支付居间费用依据不足，本院不予支持。朱会龙的其他上诉理由依据不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人朱会龙的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费730元，由上诉人朱会龙负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  闫 娜代理审判员  曹佑平二〇一六年七月十八日书 记 员  张 利