重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝02民终138号上诉人(原审被告)重庆市茂博房地产开发有限公司，住所地忠县忠州镇新华路24号附7号，组织机构代码66642026-3。法定代表人：傅家发，该公司董事长。委托代理人：李雪龙，重庆泰源律师事务所律师。被上诉人(原审原告)任思祥，男，生于1975年7月16日，汉族。上诉人重庆市茂博房地产开发有限公司（以下简称茂博房产公司）与被上诉人任思祥房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，忠县人民法院于2015年11月12日作出（2015）忠法民初字第02544号民事判决，宣判后，上诉人不服向本院提起上诉。本院审理后，依法由审判员夏川、审判员刘丽苹、代理审判员熊德才组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。上诉人茂博房产公司委托代理人李雪龙，被上诉人任思祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年，被告茂博房产公司在忠县任家镇场上进行房地产开发，原告任思祥所有的位于忠县任家镇通丰街的房屋一间在被告的开发范围内。经原、被告协商，双方于2009年12月18日签订《建房合同》，约定原告将上述房屋交由被告拆除后重建，其中门面面积42.17平方米，楼层住房面积88.92平方米。该合同除对还房面积及双方的权利义务进行约定外，还在第四条约定：从拆房之日起十八个月之内甲方（原告）自行解决过渡期间的居住及经商一切费用，若乙方（被告）未按期将新建房屋交付给甲方使用，乙方需付给甲方门面350元，居住每月150元，共计500元的租金补偿。合同第七条约定：如一方不遵守以上条款视为违约，违约方须付对方违约金50000元，以及承担由此给对方造成的经济损失。合同签订后，原告将房屋交与被告进行了拆除。被告在进场施工过程中，另一拆迁户彭正恒以其姐姐与被告签订的《建房合同》不具备法律效力为由，阻止被告施工，致使该工程停工。双方就《建房合同》的效力发生争议。2010年9月26日，被告诉至法院，要求确认《建房合同》合法有效。经法院审理后，于2011年3月15日判决茂博房产公司与彭正恒签订的《建房合同》合法有效。茂博房产公司再次动工后，又与彭正恒的姐姐彭正梅发生纠纷。之后，经忠县任家镇政府等部门协调，被告茂博房产公司才得以正常施工作业。另查明，被告因其承建的房屋至今未完工，故未向原告交付新建房屋。一审法院院认为，原、被告于2009年12月18日签订的《建房合同》，系双方当事人协商一致后的真实意思表示，其内容不违反我国法律、法规的禁止性规定，故合法有效，双方当事人均应依约全面履行合同义务。依照《建房合同》的约定，如被告未能从拆房之日起十八个月之内向原告交付新建房屋，则应从拆房之日起十八个月之后向原告支付每月500元的租金补偿。原告要求增加租金和违约金，但其未向本院提交租金上涨和损失大于约定违约金的相关证据，故不予支持。被告抗辩其是因第三人的原因导致的未能按期交房，故应从其实际开工后十八个月计算租金损失，并应降低违约金。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，被告的该抗辩理由不予采纳，被告应从2012年1月起支付原告租金补偿至2015年6月，即500元/月×42个月＝21000元。关于是否应降低违约金的问题。依照原、被告签订的《建房合同》的约定，如一方违约，应向对方支付违约金50000元。因被告未能按约定期限向原告交付房屋，且至今也无法交付房屋，也未依约按期向原告支付租金补偿，其行为已构成严重违约，故依法应当依照合同约定向原告支付违约金50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条之规定，判决：一、原告任思祥与被告重庆市茂博房地产开发有限公司于2009年12月18日签订的《建房合同》有效；二、被告重庆市茂博房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告任思祥支付2012年1月至2015年6月的租金补偿21000元；三、被告重庆市茂博房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告任思祥支付违约金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1575元，由被告重庆市茂博房地产开发有限公司负担。上诉人茂博房产公司不服一审法院判决向本院提起上诉，请求：依法撤销(2015)忠法民初字第02544号民事判决第二、三项并改判，或者发回重审。其理由是：1、一审判决判令上诉人自2012年1月起向被上诉人支付租金补偿，该起算时间点错误。双方约定2009年12月签约之后十八个月不支付过渡费。在案件进入诉讼前，上诉人已经向被上诉人支付了2011年7月至2012年2月共计八个月的租金补偿款4000元。所以，租金补偿的起算时间应从2012年3月起计算。2、本案一审判决后，上诉人通过房屋所在地忠县任家镇人民政府获悉，被上诉人于2014年4月17日起，就强行搬入正街五楼右侧第一套住房，并自行安装防盗门，开始对还迁房屋实际控制至今。此举应当视为被上诉人已经取得约定交付房屋，从而应当免除上诉人继续支付租金补偿的义务。故租金补偿应截至2014年4月17日为止。3、一审判决适用法律不当。一审判决既判令上诉人承担逾期交房租金补偿，同时又判令上诉人承担五万元违约金给付义务，明显违反了我国《合同法》及《合同法》解释(二)第28条、第29条规定，明显存在双重补偿，而且违约金五万元判决过重，请求予以减少。况且上诉人逾期交房的主要原因是第三人彭正恒、彭正梅无理纠缠阻碍正常拆房、建房行为所致，上诉人主观并无过错。被上诉人任思祥辨称：上诉人违约是事实，五万元约定金是合同约定的。上诉人未交房导致我们的生意损失还不止五万元。上诉人确实已给了八个月的房租费四千元，按合同算还不止这个数，账目算错了可重新计算。上诉人主张房屋已交付不是事实，我们锁门是为了维护自己的权利，防止房屋被卖，但并未影响上诉人的施工。在二审审理中，上诉人向本院提交了2015年12月11日忠县任家镇人民政府出具的情况说明及本院作出的(2014)渝二中法民终字第01340号、(2015)渝二中法民终字第00846号民事判决拟证明其房屋已交付给被上诉人，已支付了4000元的租金补偿费，已此为依据请求减少违约金。在二审理过程中，上诉人对租金补偿费起算时间提出异议，且被上诉人认可对该时间可重新计算外，并未提供证据证明一审法院查明的其余事实有误。故对一审法院查明的其余事实本院予以确认。另查明，被上诉人于2010年6月29日将房屋交付给上诉人拆除重建。2013年2月领取了上诉人支付的4000元租金补偿(过渡费)。本院认为，上诉人茂博房产公司与被上诉人任思祥于2009年12月18日签订的《建房合同》，系双方真实意思的表示，其内容不违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。依照《建房合同》约定，上诉人在被上诉人将房屋交付其拆除之日起十八个月之内不支付租金补偿，超过十八个月还未将修建好的房屋交付给被上诉人则应每月向被上诉人支付租金补偿费500元。被上诉人于2010年6月29日将房屋交付上诉人拆除，上诉人免于支付租金的时间按合同约定应从此时开始计算。上诉人在房屋修建过程中虽已向被上诉人支付了四千元的租金补偿，但其在诉讼中主张本案的租金起算时间应从2012年3月开始计算系当事人对自已权利的处分，且该权利处分未损害国家、集体及他人利益，故对上诉人的行为本院予以确认。被上诉人在上诉人施工过程中虽对相对应的房屋加上门锁，但并未搬入房屋居住。上诉人也未提供证据证明被上诉人的锁门行为防碍了其正常施工，且现房屋仍未竣工，也不具备法律规定的交付房屋条件。上诉人在诉讼中虽主张按约定支付违约金五万元过高请求减少，但上诉人至今尚未向被上诉人交付房屋，也未依约按期支付租金补偿，其行为已构成严重违约，同时，也未提供充分的证据证明其违约金过分高于被上诉人的损失，也不能证明被上诉人在房屋拆除修建过程中存在过错。故上诉人主张房屋已实际交付及减少违约金的请求，本院不予支持。综上，由于上诉人与被上诉人在二审审理过程中对于已支付四千元租金补偿陈述一致，上诉人因此主张本案的租金补偿从2012年3月开始计算，本院予以确认。由于二审中出现新的证据，故对上诉人支付租金补偿的起算时间应予以变更。上诉人的其他诉讼请求，由于无充分的证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持忠县人民法院（2015）忠法民初字第02544号民事判决第一项、第三项；二、撤销忠县人民法院（2015）忠法民初字第02544号民事判决第二项；三、上诉人重庆市茂博房地产开发有限公司自本判决生效之起十日内向被上诉人任思祥支付租金补偿20000元。一审案件受理费1575元；二审案件受理费1256元，合计2831元，由上诉人重庆市茂博房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  夏 川审 判 员  刘丽苹代理审判员  熊德才二〇一六年二月二十四日书 记 员  闫东东