重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0106民初8104号原告牟炳霖，男，1990年11月11日出生，汉族，无固定职业，住重庆市忠县。委托代理人冯伟，重庆志和智律师事务所律师。委托代理人王文勇，重庆志和智律师事务所律师。被告重庆融汇投资有限公司，住所地重庆市沙坪坝区清溪路171号，统一社会信用代码915001067907043783。法定代表人黄祖仕，重庆融汇投资有限公司董事长。委托代理人张小莉，女，重庆融汇投资有限公司职工，住重庆市南岸区。委托代理人伍姗娜，女，重庆融汇投资有限公司职工，住重庆市沙坪坝区。原告牟炳霖与被告重庆融汇投资有限公司（以下简称融汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案受理后，依法由代理审判员陈劲松独任审判，适用简易程序于2016年7月14日、2016年7月15日公开开庭进行了审理。原告牟炳霖的委托代理人冯伟、王文勇，被告融汇公司的委托代理人张小莉、伍姗娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牟炳霖诉称，2013年12月12日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于融汇国际温泉城南区G2地块的装修房一套，房号为×-×-×，面积132.68平方米，房款共计989317元；被告应于2015年12月12日前，依据国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的房屋交付给原告使用；被告逾期交房的，按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了全部房款。但到了约定的交房时间，被告拟交付的房屋并不具备法定的交房条件和合同约定的交房标准。涉案房屋存在严重的墙面多处空鼓、地面不平、用电线路不安全、消防设施不达标等诸多质量问题和安全问题，需大面积整改，房屋不能满足基本使用功能。包括原告在内的众多业主多次向有关部门投诉举报此事，经媒体曝光后，被告多次进行整改，现仍未达到交房标准。综上，原告认为被告通知交付的房屋并不具备法定的交房条件和约定的交房标准，故被告所谓的通知交房不能产生法律意义上的交付，原告有权拒绝接房。被告已构成事实上的逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。现原告请求人民法院判令被告支付违约金，该违约金以989317元为本金，按照每日万分之五的标准，自2015年12月12日起计算至符合交房条件并书面通知原告接房之日止。被告融汇公司辩称，被告交付的商品房符合国家和地方有关规定及合同约定的交付条件，且已按照合同约定履行了交付的通知义务。原告所提到的部分质量瑕疵不影响房屋的正常居住使用，被告已按照合同约定履行了保修整改义务。故被告不构成逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任。经审理查明，2013年12月12日，原告牟炳霖（乙方）与被告融汇公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于重庆市沙坪坝区汇泉路×-×-×的成套住宅一套。该房屋建筑面积132.68平方米，套内建筑面积107.07平方米。第四条约定，本商品房为装修房，总成交金额989347元。合同第五条约定乙方于2013年12月12日向甲方支付首期款389347元，余款人民币600000元向银行申请按揭贷款。第七条约定交付期限及交付条件：（一）本商品房交付期限，属预售商品房的，甲方应当在2015年12月12日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合下列条件：（1）商品房交付时应已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）。第八条约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之五向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向已支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十六条约定，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照第2种方式处理：属甲方责任的甲方修复或更换；责任归属存有争议的，双方应当共同委托重庆市计量质量检测研究院进行鉴定，并以该机构出具的书面鉴定报告为解决双方争议的依据。合同附件三《建筑材料、设备安装标准说明》中约定了房屋装修材料及设备的品牌、标准。合同附件四《房屋装修标准说明》未约定任何内容。合同附件五即融汇国际温泉城南区G2地块（锦绣里）《商品房买卖合同》补充协议第二十六条约定，乙方所购房屋须通过相关部门清水验收后方可交付。第二十八条约定，甲乙双方商定，本商品房交付时如存在质量瑕疵但不影响本商品房交付时，乙方不得以此为由拒绝接房，且甲方无需承担延期交房的责任。双方按合同约定及时办理商品房交接手续，之后，甲方应承担保修责任。2013年12月12日，原告向被告交纳房屋首付款389347元。2014年5月28日，原告通过银行按揭贷款向被告支付剩余房款600000元。2015年3月5日，被告取得融汇国际温泉城南区地块G2一期（不含车库）8-11#楼、16#（不包含二期部分）《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（沙建竣备字【2015】31号）。2015年10月24日，被告取得涉案房屋的《成品住宅装修工程分户验收表》，该表载明涉案房屋的装修工程验收合格。设计单位深圳市安星装饰设计工程有限公司、施工单位苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司、监理单位重庆林鸥监理咨询有限公司均在该表上加盖了公章。2015年12月5日，被告以邮政快递的方式向原告邮寄了交房通知书，通知原告于2015年12月8日至12月10日来办理交房手续。2015年12月10日房屋交接验收单载明，×-×-×号房屋:1、主卧飘台石材有裂缝；2、防盗门子门晃动、子母门缝隙过大、门框胶垫破损；3、客厅阳台滑门左右各翘4mm；4、厨房推门下方不能扣合；5、客卧及次卧门关闭松动；6、主卧门关闭松动；7、主卫门框胶垫脱落；8、主卧、主卫、书房窗户关闭松动；9、客厅转次卫端墙中下方部凸出4mm；10、次卫门框上下方相差4mm；11、主次卧窗洞上下角、主卫门框相差4mm；12、入户右墙角直角相差6mm；13、景观阳台、厨房地砖空鼓；15、次卫浴室门吸胶垫脱落、次卫飘台空鼓、卧室飘台空鼓；16、厨房、次卫、主卫墙砖空鼓；17、客厅、卧室、墙面空鼓（用小红点标注）；18、客厅地砖不平整、天花板有色差；19生活阳台天花板有刮痕；20、主卫、客卫天花板有污渍；21、厨房上柜开启撞墙、主次卫下柜门撞墙、主卫下柜左门关闭不平顺、洗浴缸外侧面裂缝10mm、主卫门吸未完善、淋浴间门开启进入不便；22、强电箱未标示功能名称；23、热水器燃气阀未固定到墙体；24、防盗门需刷漆。2015年12月25日整改回执单上载明：我方于2015年12月11日接到整改单，现已按要求完成工作，请予以复查。1、主卫、客卫天花板有污渍于2015年12月12日已清理完毕；2、主卧窗台石有裂缝于2015年12月14日已整改完毕；3、厨房门下方不能扣合于2015年12月16日已整改完毕；4、主次卧室门松动、次卫门松动于2015年12月17日已整改完毕；5、主卫门框胶垫脱落于2015年12月15日已整改完毕；6、客厅转次卫墙中下部凸出4mm于2015年12月17日已整改完毕；7、次卫门框上方差4mm于2015年12月17日已整改完毕；8、主卫、主卧、次卧窗洞上下角误差4mm于2015年12月17日已整改完毕；9、入户右墙直角差6mm于2015年12月17日已整改完毕；10、客厅地砖空鼓8处、地砖不平于2015年12月25日已整改完毕；11、景观阳台、厨房地砖空鼓于2015年12月23日已整改完毕；12、次卫淋浴房防撞胶垫脱落于2015年12月15日已整改完毕；13、次卫卧室窗户石空鼓、主次卫墙砖有空鼓于2015年12月20日已整改完毕；14、客厅顶有色差于2015年12月16日已整改完毕；15、厨房吊柜开启撞墙、主次卫柜门撞墙于2015年12月15日已整改完毕；16、主卫台盆柜门关闭不顺于2015年12月15日已整改完毕；17、主卫门吸未完善于2015年12月16日已整改完毕；18、浴缸外侧面层裂缝10mm为设计缝隙。2015年12月26日整改回执单上载明：我方于2015年12月10日接到整改单，现已按要求完成工作，请予以复查。1、客厅阳台门左右各翘4mm于2015年12月14日已处理完毕；2、客厅卧室墙面空鼓于2015年12月26日已整改完毕；3、生活阳台顶有划痕于2015年12月15日已处理完毕；4、强电箱未做标识于2015年12月14日已处理完毕。2016年5月20日，重庆市沙坪坝区城乡建设委员会向融汇锦绣里业主发出《关于融汇锦绣里精装房投诉处理情况的回复》。该回复载明：2016年3月15日接到群众投诉后，立即核实情况，发现融汇温泉城G2地块一期户内精装修工程存在违法行为，我委随即立案。我委将严格按照行政处罚程序，在规定的时间内，根据相关法律法规对融汇温泉城G2地块一期户内装修工程相关责任单位进行行政处罚。原告至今未接房。另查明，2015年2月6日，被告取得《建设工程消防验收意见书》（沙公消验字【2015】第0018号）。该意见书载明重庆市沙坪坝区公安消防支队对重庆融汇温泉城南区G2地块6-11号楼建设工程进行了消防验收，验收意见为：一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效。三、该工程改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向我支队申请建设工程消防设计审核、验收或备案。2016年3月2日，重庆市沙坪坝区公安消防支队向融汇锦绣里业主发出《关于融汇温泉·锦绣里小区绿化占用消防车道和扑救场地调查处理情况的回复》。该回复载明：经核实融汇温泉·锦绣里小区绿化占用消防车道和扑救场地情况属实。支队已下发《责令限期改正通知书》，责令重庆融汇投资有限公司于2016年5月19日前整改完毕。支队将按期复查，若逾期未改，支队将依法对其违法行为进行处理。审理中，原告认为其诉讼请求中的“符合交房条件并书面通知原告接房之日止”是指涉案商品房应当按照重庆市有关规范和规范性文件的规定，室内装修工程竣工验收合格并备案，拟交付商品房相关的设施设备符合法律规定。原告提供了重庆市工程建设标准《成品住宅装修工程质量验收规范》、《成品住宅装修工程技术规程》以及重庆市人民政府办公厅《关于印发加快发展我市成品住宅指导意见的通知》（渝办发【2010】308号）、重庆市建设委员会《关于加强成品住宅建设管理的通知》（渝建发【2011】20号）、重庆市人民政府办公厅转发城乡建委《关于加强推进建筑产业现代化建设的通知》（渝府办发【2014】176号），以上文件证明涉案房屋的装饰装修工程需要向相关单位申报建设手续，并需进行验收。被告认可涉案房屋的装修工程未向重庆市沙坪坝区城乡建设委员会报建，并表示上述规定并不是强制性的。原告还举示沙坪坝区公安消防支队《关于同意重庆融汇投资有限公司融汇南区G2、G3工程（方案）的消防设计审查意见的函》、沙坪坝区公安消防支队《关于同意重庆融汇投资有限公司沙坪坝区融汇温泉城南区项目G2地块建设工程消防设计的审查意见》、沙坪坝区公安消防支队《建设工程消防设计审核意见书》（沙公消审字【2014】第0029号）、沙坪坝区公安消防支队《建设工程消防设计审核意见书》（沙公消审字【2014】第0065号），证明融汇温泉城南区项目G2地块建设工程没有进行住宅室内装修工程的消防设计审核，更没有进行验收，不能投入使用。原告举示重庆烜圣基建筑工程有限公司分于2015年12月10日、2016年4月11日出具《验房检测报告》，证明装修质量问题严重影响原告的正常居住使用，不符合接房条件。被告认为出具《验房检测报告》的检测单位并非法定鉴定机构，该报告也未附鉴定单位的鉴定资质证明。同时根据合同附件五第二十九条第（5）项的约定，双方对商品房的工程质量问题、责任归属存在争议，应共同委托重庆市质量检测研究院进行鉴定，并以该机构的书面报告为解决争议的依据。该报告不能达到原告证明目的。上述事实，有原被告的陈述，原告举示的《重庆市商品房买卖合同》及附件、销售不动产统一发票、《关于融汇温泉·锦绣里小区绿化占用消防车道和扑救场地调查处理情况的回复》、《关于融汇锦绣里精装房投诉处理情况的回复》，被告举示的《重庆市商品房买卖合同》及附件、《房屋交付通知书》、邮件快递详情单、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、房屋交接验收单、整改回执单、《成品住宅装修工程分户验收表》、《建设工程消防验收意见书》等证据在案证明，这些证据经开庭质证和本院审查，证据效力可以确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，系有效合同。该合同对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定全面履行各自的义务，否则应当承担违约责任。本案的争议焦点即被告向原告交付的房屋是否符合国家和地方有关规定及合同约定的交房期限、交房条件。本院现就焦点问题分项评述如下：第一，关于交房条件。合同中第七条（二）约定本商品房交付时应符合以下条件：“（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）”。涉案房屋是装修房即成品房，其交付条件之一系取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，之二系符合附件四中对装修方面的约定。附件四仅有合同名称但并未约定任何合同内容，附件五则注明装修工程的交付标准以附件三为准，但附件三仅是对装修材料及设备品牌等约定。原告诉请的基础是涉案房屋装修工程存在质量问题，其并未对附件三约定的事项提出异议。由此可见，涉案房屋的交付条件实际就是取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，而被告于2015年3月5日已取得了涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，因此，被告交付的房屋符合合同约定的交付条件。第二，关于交房时间。合同第七条（一）约定“本商品房交房期限：属预售商品房的，甲方应当在2015年12月12日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”。合同第八条约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。从合同文义解释出发，“依照国家和地方的有关规定”是对交房时间的限制，并不是交房条件的约定，交房条件在第七条（二）中约定，本判决已有论述。2015年3月5日被告已取得了涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，2015年12月5日，被告向原告发出了交房通知书，告知通知原告于2015年12月8日至12月10日期间来办理交房手续。被告的交付时间并未迟于合同约定的最后交房时间即2015年12月12日，不存在迟延交房的违约行为。第三，关于房屋装修质量瑕疵。合同附件五第二十八条约定，甲乙双方商定，本商品房交付时如存在质量瑕疵但不影响本商品房交付时，乙方不得以此为由拒绝接房，且甲方无需承担延期交房的责任。从房屋交接单上记载的问题分析，涉案房屋的装修确实存在质量瑕疵，但该质量瑕疵并不影响涉案房屋的交付，原告不能以此理由认为被告交付的房屋未达到约定的交付标准。第四，关于房屋主体工程消防问题。2015年2月6日，被告取得《建设工程消防验收意见书》（沙公消验字【2015】第0018号），载明涉案房屋的消防工程验收合格。2016年3月2日，重庆市沙坪坝区公安消防支队向融汇锦绣里业主发出《关于融汇温泉·锦绣里小区绿化占用消防车道和扑救场地调查处理情况的回复》，要求被告对融汇温泉·锦绣里小区绿化占用消防车道和扑救场地情况予以整改。涉案房屋主体工程的消防验收合格后，被告擅自将消防车道、扑救场地改造成了小区绿地，已受到要求整改的行政处理，原告不能据此认为被告交付的房屋未达到约定的交付标准。第五，房屋装修工程（包括消防）的报建、验收问题。原告认为根据重庆市工程建设标准《成品住宅装修工程质量验收规范》以及《成品住宅装修工程技术规程》，涉案房屋的装饰装修工程及涉及的消防工程需要向相关部门申报建设手续并验收合格，同时将《成品住宅装修工程质量分户验收表》在成品住宅交付使用时交给业主。本院认为，原被告之间就房屋装修质量问题产生的纠纷应以双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中关于交付条件的约定为准。《成品住宅装修工程质量验收规范》3.0.11规定，成品住宅装修工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收，不得投入使用。涉案房屋的装修工程验收合格，并于2015年10月24日取得《成品住宅装修工程分户验收表》。原告并未举证证明被告对涉案成品住宅装修违反《成品住宅装修工程质量验收规范》以及《成品住宅装修工程技术规程》其他强制性规定的事实。被告已取得《成品住宅装修工程分户验收表》，可以认定涉案房屋已符合成品房交付条件，对原告的权利并未造成实质上的影响，原告不得以装修质量瑕疵为由认为未达到地方有关成品房交付标准的规定。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告牟炳霖的诉讼请求。案件受理费1988元，减半收取994元（原告已预交），由原告牟炳霖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。代理审判员  陈劲松二〇一六年七月二十五日书 记 员  张 伟