江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0722民初4108号原告徐深。委托代理人宋康，江苏瑞宏律师事务所律师。被告连云港太设房地产开发有限公司，住东海县牛山镇钢铁路79号水晶购物广场三楼（以下简称太设房地产公司）。法定代表人赵红，董事长。委托代理人周伟，江苏众昇律师事务所律师。原告徐深与被告太设房地产公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员温爱英独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐深的委托代理人宋康，被告太设房地产公司委托代理人周伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐深诉称，2013年5月29日原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以总价370185元购买被告开发建设的新天成国际大酒店暨购物广场A幢1单元404室房产一套。合同签订后原告依合同约定支付了全部购房款（具体内容见合同）。该合同第八条约定：出卖人（被告）应当在2013年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即该商品房取得住宅交付使用批准文件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房的，从最后交付期限第二天起出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金直至符合法律规定的交房条件时止（见合同第九条）。但是直到现在，涉案房屋没有取得国家及地方政府竣工验收合格备案证明（即交付使用批准文件），也就是说涉案房屋至今不符合法定的交付使用条件。即便开发商采取欺骗手段向购房者交付了房屋钥匙，因为违反法律强制性规定也不能视为房屋已交付使用。因此，被告应当承担逾期交房的违约责任。目前，被告已支付了部分违约金，剩余违约金应当继续支付。另外，从原被告签订商品房买卖合同至今已四年多时间，早已超出法律规定及合同约定的期限，由于被告的原因原告至今没有取得涉案房屋权属证书，根据有关法律规定及合同约定，被告应当承担违约责任。由于涉案合同约定的违约金明显过低，因此被告应当按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金。为了维护原告的合法权益，特诉，请求依法判令：1、被告将办理涉案房产权属登记所需应由其提供的资料报产权机关备案，配合原告办理涉案房产权属登记；2、被告支付因被告原因原告未在约定期限内取得房产权属证书的违约金（违约金以原告支付的购房款为基准，从2015年5月15日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算至涉案房产具备办理产权证书条件之日止）；3、由被告承担诉讼费。被告太设房地产公司答辩称，被告未及时办理产权证书是因为建筑商的缘故，但现在被告正在积极协商办理产权证书；原告的第二项诉求无事实依据，双方在商品房买卖合同中已经对产权登记的违约条款进行了明确约定，原告的诉求不符合双方约定，不应得到支持。原告徐深举证有，一、2013年5月29日原被告签订的商品房买卖合同（预售）。证明1、原被告之间的权利义务关系及被告违约；二、原告缴纳的契税证明，证明原告已经全部履行了缴纳购房款的义务，没有任何违约行为，被告直到现在都没有办理房产证。被告太设房地产公司质证称，对证据一、二的真实性无异议，在合同第十五条明确约定，在交房后360日内如因出卖人的责任导致不能在约定期限内办理产权证，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，该违约条款对违约金的计算方式标准已经进行了明确约定，被告同意按照该违约条款承担违约责任。被告太设房地产公司举证有，1、商品房买卖合同（预售）。原告徐深质证称，对证据的真实性无异议，但不能证明被告的观点。经审理查明，2013年5月29日，原告徐深作为买受人与被告太设房地产公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，双方约定，原告购买被告开发的位于东海县牛山镇钢铁路南侧新天成国际大酒店暨购物广场A幢1单元404室。在该合同第八条约定，被告应在2013年5月31日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付原告。该合同的第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。另查明，合同签订后，原告支付全额房价款人民币370185元，后因实测面积小于购买面积，被告退还原告人民币3025元，即原告实际交纳购房款为人民币367160元。被告未在合同约定的2013年5月31日前交付本案所涉商品房。2014年5月20日，被告将本案所涉商品房交付原告，并支付了违约金，现原告已装修入住。因被告与施工方原因，本案商品房产权证书一直未予办理。以上事实有《商品房买卖合同》、完税凭证、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案中，关于涉案房产权属办理及违约金问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）……；（二）……；（三）……。据此规定，当事人之间有约定的应从约定，如没有约定的可以按照法律规定的期限计算违约时间。本案中原被告在《商品房买卖合同》中约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，根据双方签订的《商品房买卖合同》之内容，该期限的约定应属当事人双方真实意思的表示且该约定不违反法律的规定，故本案权属证书的办理时间应根据本案所涉房屋交付时间即2014年5月20日起360日内，即被告应在2015年5月14日之前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告未在该期限内履行该义务，系违约，应承担继续履行该义务的民事责任。对于权属证书办理违约责任双方约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。因该违约金数额约定明显过低，本院依法予以调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故根据本案查明的事实及法律规定，原告已实际支付购房款人民币367160元，从2015年5月15日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告太设房地产公司在本判决生效之日起三十日内将办理本案所涉商品房权属登记所需应由其提供的资料报产权机关备案，成就本案所涉房产办理房屋产权登记证书所需之条件；二、被告太设房地产公司在本判决生效之日起三十日内支付原告徐深因其违约未提供办理涉案商品房权属证书条件的违约金，违约金以原告支付的购房款人民币367160元为基准从2015年5月15日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本案所涉房产具备办理产权证书条件之日止（截止到本案所涉房产具备办理产权证书条件之日止，原告徐深可以在每年的12月31日就本案所涉违约金申请本院强制执行）；案件受理费减半收取人民币500元，由被告太设房地产公司承担，原告已预付，待被告支付以上款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1000元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  温爱英二〇一六年七月二十一日书记员  赵方会附上诉须知：根据有关法律、法规、司法解释之规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉的相关的权利、义务。上诉人自递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，本院依法报连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。本上诉须知与催交上诉费通知具有同等法律效力。适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。