上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民三(民)初字第1703号原告上海莘利餐饮企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人唐懿，董事长。委托代理人王云，北京市中银(上海)律师事务所律师。被告上海金山万达广场投资有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人齐界，董事长。委托代理人金荣，上海钧正律师事务所律师。委托代理人沙辰凯，上海钧正律师事务所律师。原告上海莘利餐饮企业管理有限公司诉被告上海金山万达广场投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转换为普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王云、被告委托代理人金荣、沙辰凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月24日，原、被告签订《上海金山万达广场租赁合同》，双方约定由原告租赁被告位于金山区龙皓路XXX号上海金山万达广场步行街三层3025号商铺，租期33个月，至2018年4月16日止，租金为25201.40元/月，物业费为7506.80元/月。合同签订后，原告便按约向被告支付了首期租金(2015年7月17日至2015年10月31日止)88204.90元，履约保证金50402.80元，并按约向被告指定的物业公司—上海金山万达广场商业管理有限公司支付了首期物业费(2015年7月17日至2015年10月31日)26273.80元，物业服务费保证金15013.60元，质量保证金10000元，POS机租金1800元；进场装修前，原告又按照被告要求支付了“商户进场装修费”15898.20元；以上合计原告已经支付的费用为217593.30元。嗣后，原告便进场装修，然而当装修工程完成超过70%时，被告居然以公司内部调整为由单方面通知原告停止装修，并要求收回商铺，目前该商铺已被强行关闭，导致原装修及相关直接损失562675元。原告认为，被告的行为属于单方面解除合同，构成违约，给原告造成巨大损失，遂提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告签订的《上海金山万达广场租赁合同》；二、被告返还原告已经支付的首期租金88204.90元、首期物业费26273.80元、物业保证金15013.60元、质量保证金10000元、POS机押金10000元、POS租金1800元、商户进场装修费15898.20元，合计167190.50元；三、被告双倍返还履约保证金50402.80元*2=100805.60元；四、被告赔偿原告经济损失562675元。本案诉讼费由被告承担。被告未作书面答辩。庭审中称，2015年3月31日，原被告签订租赁合同，同日，被告将商铺交付原告；原告办妥相关手续后，至2015年4月3日原告进场装修；2015年4月17日，被告方工程部员工巡查期间，发现原告承租商铺停工，工程部员工即与原告施工负责人联系，得到答复是原告的老板要求其停工，工程部员工随即与被告公司领导联系，得到答复系原、被告正在商量调换商铺事宜，当时调铺是被告方提出的，原告方同意了，所以原告方停工了，之所以调铺是被告考虑到商场整体规划，调铺之后也会更有利于原告的经营。2015年4月21日，原告法定代表人及股东与被告协商调铺补偿事宜，原告当时明确同意换铺，但并未明确补偿数额。嗣后，原告将希望的补偿数额告知被告，约为100万元。4月24日，原、被告进行了第二次会谈，未谈妥，原告并未再次提出补偿数额。嗣后，被告即收到了传票。当时在调铺时，被告为原告准备了几个在餐饮区的备选铺位，现在原告已经起诉了，故被告已经另行招商了。当时，原、被告并未考虑调铺不成的后果。对于原告支付的首期租金、首期物业费、物业保证金、质量保证金、pos机押金及租金，以上钱款金额没有异议，同意退还；进场装修费中1万元也同意退还，另有5898.2元包含了装修管理费及垃圾清运费，这部份已经发生，不同意退还。履约保证金50402.8元确认收到，被告不同意归还履约保证金，被告认为解除合同系因原告发出律师函，如果判决返还，被告也愿意承担。双方合同存续期间，被告并未单方面提出解除合同的意向。被告认为自被告收到原告寄出律师函之日即2015年5月7日，原告单方面解除合同，系原告违约。至于原告提出的损失则不尽合理，不应当由被告全部承担。经审理查明，2015年3月，原、被告签订《租赁合同》，约定：被告将坐落于上海市金山区龙皓路XXX号上海金山万达广场内购物中心内步行街三层3025号商铺(以下简称系争商铺)出租给原告经营餐饮，建筑面积178.28平方米，套内建筑面积107.24平方米，租赁期限33个月，自2015年7月17日至2018年4月16日止，2017年7月16日前每月租金25201.40元，2017年7月17日起每月租金26461.47元，首期租金即2015年7月17日至2015年10月31日租金88204.90元于签订合同五个工作日内付清，合同还约定原告须缴纳履约保证金、物业服务费等。合同签订后，原告即向被告支付首期租金88204.90元、首期物业费26273.80元、物业保证金15013.60元、质量保证金10000元、POS机押金10000元、POS租金1800元、商户进场押金10000元及装修管理费、临时水电费、垃圾清运费5898.20元、履约保证金50402.80元，被告也即将系争商铺交付给原告。2015年3月28日，原告与案外人上海宏焱装饰工程有限公司(以下简称宏焱装饰公司)签订《建筑装饰工程施工合同》，由宏焱装饰公司负责系争商铺的装修设计，施工期限自2015年4月1日至2015年5月11日，合同采用固定价格为600000元；合同还对违约责任作出约定：若一方原因致使合同无法继续履行或提前终止的，由违约方按合同总价10%的金额赔偿另一方。2015年3月28日，宏焱装饰公司向原告出具80000元定金的收据，宏焱装饰公司即开始施工。2015年4月27日，宏焱装饰公司又向原告出具340000元(注明工程款)的收据。2015年4月2日，原告又与另一案外人上海翰斯顿酒店设备有限公司(以下简称翰斯顿公司)签订《厨房设备供货合同》，由原告向翰斯顿公司购买厨房排风系统等，合同总价款160000元。2015年4月2日，翰斯顿公司向原告出具定金40000元的收据；4月15日，又向原告出具厨房设备款40000元的收据(原告称款系排风系统预付款，排风系统已经安装完毕)；2015年4月8日，原告支付2675元消防设计费；其中40000元，原告于2015年4月13日通过中国民生银行转帐支付。2015年4月23日，被告通知原告，称因被告公司内部业态调整要求原告暂时停止施工，具体复工日期待定。2015年5月6日，原告向被告发送《律师函》，称原、被告签订《租赁合同》后即支付了相关费用，并进场装修，现已完成70%工程，现被告要求原告停工，并要求收回商铺，被告单方面解除合同，属严重违约行为，要求被告返还相应费用，并赔偿损失共计830671.10元。2015年5月11日，被告回复称双方间的租赁关系并非如原告所言系简单的一方随意违约，双方应在法律规定及司法实践支持的合理范围内友善协议，妥善处理，使各方损失降至最低；但原告提出的要求实难协商处理，只有通过法律途径予以解决。至原告起诉之前，被告已将系争房屋出租他人，并且原告装修现场也已破坏。审理过程中，原告法定代表人与宏焱装饰公司签订《金山区万达咖喱皇后已完成工程量结算》：设计费80000元、拆除费2688元、新建墙体工程24160元、水电工程及其他52288元、地面工程29830元、厨房间工程37220元、大厅已完成工程84800元、合同管理费41090元、扣留违约金60000元，合计412076元。被告则向本院提供《上海金山万达广场商业管理有限公司施工管理规定》(由宏焱装饰公司加盖骑缝章)，认为第二条明确规定排烟方案应当向万达申请批准；第12条规定隐蔽工程应当经万达验收；第30条规定无论隐蔽工程、排烟、喷漆的工作都应当向万达报备；故认为原告的隐蔽工程并未完成，并非如原告所说已完成工程的70%。原告认为，《上海金山万达广场商业管理有限公司施工管理规定》并未经过原告确认，对原告没有约束力，并且该文件是被告公司的内部管理规定，与原告装修工程无关。以上事实，由原、被告营业执照、租赁合同、缴费通知书、银行汇款凭证、建筑装饰工程施工合同及预算书、厨房设备定制采购合同、支付凭证、通知、律师函及邮寄凭证、被告回复的律师函、照片、施工进度表及检查记录验收单、金山区万达咖喱皇后已完成工程量结算、上海金山万达广场步行街物业管理协议及本院庭审笔录等证据所证实。本院认为，原、被告签订《上海金山万达广场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。2015年4月23日，被告以公司内部业态调整为由通知原告停止施工，在双方无法协商一致的情况下，单方面将系争房屋出租给他人，被告以自己的行为表明不再履行合同，故原告要求解除合同的请求，应予支持；但双方均未书面提出解除合同的通知，故合同解除日以被告收到起诉状之日即2015年5月19日作为双方合同解除之日。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人要以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告支付的首期租金、首期物业费、物业保证金、质量保证金、pos机押金及租金、进场装修费，合计161292.30元，由被告予以返还，被告没有异议，应予退还；由于被告违约，故原告缴纳的履约保证金50402.80元也应退还，原告要求双倍返还没有依据。关于原告的损失，装修管理费、临时水电费、垃圾清运费5898.20元，原告支付给被告后，被告已经代为支付，应当作为损失予以认定。原告与宏焱装饰公司间的装修工程，因被告已将装修现场破坏，致使无法就装修工程进行审价，被告应当对此造成的损失承担全部责任；现原告与宏焱装饰公司间已完成结算，尽管该结算存在瑕疵，但该损失已经客观存在，本院酌情予以支持。原告向翰斯顿公司购买的厨房设备，尽管原告主张排风系统已经安装完毕，但未提供相关证据，本院不予采信；由于原告所购设备存在价值，原告要求将40000元排风系统预付款作为损失，本院不予认定；至于支付的40000元定金，原告与翰斯顿公司间并未结算，并未对该定金作出处理，本院亦不予认定；2675元消防设计费，系原告已经实际支出，本院予以认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告上海莘利餐饮企业管理有限公司与被告上海金山万达广场投资有限公司间的《租赁合同》于2015年5月19日解除；二、被告上海金山万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海莘利餐饮企业管理有限公司首期租金88204.90元、首期物业费26273.80元、物业保证金15013.60元、质量保证金10000元、POS机押金10000元、POS租金1800元、商户进场装修费15898.20元，合计161292.30元；三、被告上海金山万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海莘利餐饮企业管理有限公司履约保证金50402.80元；四、被告上海金山万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海莘利餐饮企业管理有限公司损失420649.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费12106元，由原告负担2890元，被告负担9216元，被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  奚利强代理审判员  钱 静人民陪审员  智雪忠二〇一六年二月五日书 记 员  张 倩附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。