德阳市旌阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0603民初2558号原告袁勇基，男，汉族，生于1965年5月6日，住德阳市旌阳区。委托代理人肖方菊，四川润坤律师事务所律师。被告德阳市旌阳区农村信用合作联社，住所地四川省德阳市区长江西路一环308号，统一社会信用代码91510600684159513N（1-1）。法定代表人许兵，理事长。委托代理人阳运斌，公司员工。被告四川省通利拍卖有限公司，住所地四川省成都市高新区天府大道北段1700号2幢1单元9层908、910号，组织机构代码67578839-3。法定代表人蒲晓东，执行董事。委托代理人朱虹潘，四川维扬律师事务所律师。委托代理人李进，四川维扬律师事务所��习律师。原告袁勇基与被告德阳市旌阳区农村信用合作联社（以下简称旌阳区信用社）、四川省通利拍卖有限公司（以下简称通利公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员李松担任审判长，代理审判员任寒秋、人民陪审员陈太林参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁勇基及其委托代理人肖方菊，被告旌阳区信用社的委托代理人阳运斌，被告通利公司的委托代理人朱虹潘、李进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁勇基诉称，2015年3月13日，原告以1805000元的价格在通利公司通过拍卖方式取得原诚信租赁公司抵债给旌阳区信用社的位于孟家镇新原村面积6670平方米的土地，并支付给通利公司90250元的佣金。该地用于德阳市润生食品有限公司新厂房和仓库的新址。为尽快投入生产，原告于2015年4月请求办���土地权属登记手续同时向建设局报建，但无法办理权属登记，且2016年1月德阳市规划局也作出该宗土地已在2014年被规划为非建设用地，属于绿化地带，不能修建厂房的答复。因该宗土地拍卖前已经改变流通性质，从而导致该宗土地的拍卖行为无效，原告支付的购地款应当返还，被告由此给原告造成的损失939022.85元损失应予赔偿。因物权法从2007年10月1日起实施，而被告通过法院裁定取得该宗土地系1999年，但至今未到登记机关进行权属变更登记，故不能以物权法第28条之规定当然取得物权，旌阳区信用社不是土地登记使用权人，无权对土地进行处分，其处分行为无效。同时，根据《德阳市城市总体规划（2010-2020）》该宗土地为非建设用地，禁止流通，故该买卖行为无效，被告应当返还购地款和佣金，并赔偿损失。请求依法判令：1.确认双方的买卖合同无效；2.被告返还购地款1805000元；3.被告赔偿原告各项损失939022.85元（1895250元从2015年3月19日至2015年12月18日的利息76046.85元、预定干燥机的预付款300000元、购通道色选机定金60000元、设计费39171元、公路路产占用费补偿费48910元、新建厂房及仓库地勘费7920元、土地勘测费200元、土地评估费8000元、土地平整费18720元、购厂房绿化树木13000元、佣金90250元、土地出让金276805元）；4.本案诉讼费由被告承担。被告旌阳区信用社辩称，答辩人通过法院民事裁定，于1999年取得本案所涉国有土地使用权，系依法取得，答辩人有处分权；本案所涉土地通过委托有资质的机构处理，处理前，对资产现状进行了公示，购买人也现场查看，当初土地为工业用地，系划拨土地，告知了购买人，购买人也通过相关部门进行了解，在书面告知书上签字确认；拍卖后，原告通过竞价取得该地，市政府也批复同意由划拨转出让，转让合同有效；原告与国土部门签订出让合同，合同载明为工业用地。综上，答辩人处理合法有效，原、被告之间的合同已履行完毕，其诉讼请求不成立。被告通利公司辩称，答辩人在拍卖时对本案所涉土地权属进行了审查，已告知购买人权利瑕疵，拍卖合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：位于德阳市旌阳区孟家镇新原村（现为黄许镇双原村）2组面积为6670㎡的国有划拨土地[国有土地使用权证号:孟家国用申登（93）字第xxx号]使用权人原为德阳市旌宏丝絮服装厂，后变更为德阳市诚信租赁公司（以下简称诚信租赁公司）。根据诚信租赁公司与旌阳区信用社营业部即本案被告旌阳区信用社达成的抵债协议，2000年3月14日，四川省德阳市中级人民法院作出（1999）德法执字第145-2号民事裁定，裁定将该块土地使用权以���民币70万元抵偿给旌阳区信用社。后旌阳区信用社委托通利公司就该宗土地使用权进行公开拍卖，双方签订的《委托拍卖合同》上载明的拍卖标的名称为：诚信租赁公司的抵债资产，位于德阳市中区孟家新原村，土地面积约6670平方米（划拨、工业用地），保留低价1800000元。2015年2月28日，通利公司将本案所涉土地在《德阳日报》发布拍卖公告。该日，包括袁勇基在内的三个竞买人签署《拍卖目录》1份，该目录在描述拟拍卖土地名称及标的情况、竞买保证金的同时，另备注“拍卖标的以拍卖之日现状为准”。通利公司也在该《拍卖目录》上声明：“本公司按照拍卖标的物的现状进行拍卖。拍卖人对拍卖标的物采用任何描述、评价和介绍仅供竞买人参考，不代表本公司对拍卖标的的任何瑕疵担保责任。竞买人自行决定竞买行为，并自行承担责任,竞买人有权��本公司公告的时间、地点查阅拍卖标的现有资料，并看货看样，仔细审视其质量，进入拍卖会场后，竞买人应视作已行使该项权利，并认可拍卖标的物的现状。竞买人已在拍卖开始前对拍卖标的物的其他相关情况进行了充分的了解并对自己的竞买行为承担全部责任。”该目录另特别说明：“公告所载明的土地面积……仅供参考，不作为办证依据，实际测绘可能少于该面积。标的按现状整体进行拍卖，不以单位面积计价，故拍卖标的面积最终以职权部门重新测绘所颁发的权属证件载明数据为准……该标的的土地性质由买受人自行了解，现委托方了解到土地性质为划拨工业用地，未过户到委托方名下，土地可能需要划拨转出让，划转出让的具体手续和土地出让金的具体金额需要买受人自行到相关部门了解并全额承担。拍卖成交后竞得人自行办理该资产的产权过户手续并承担可能无法办证的风险。”旌阳区信用社亦在该拍卖目录上签字。2015年3月4日袁勇基进行现场踏勘，未提出异议，并于该日缴纳竞买保证金人民币50万元，填写竞买申请书、竞买承诺书，并承诺在“竞买标的成功后，将自愿独自承担拍卖标的因各种瑕疵导致的逾期利息不能实现的风险或损失，不因该瑕疵或风险而向贵公司（通利公司）及委托方主张任何责任。”2015年3月13日，袁勇基以人民币180.5万元的价格竞得该标的，并与通利公司签订《拍卖成交确认书》,向通利公司支付拍卖佣金人民币90250元。后袁勇基对该宗土地进行了测绘、平整、绿化、设计等。2015年12月9日，德阳市人民政府向德阳市国土局作出《关于协议出让德阳市旌阳区农村信用合作联社划拨性质国有建设用地使用权的批复》，主要内容为：同意将原划拨给旌阳区信用社���面积为5730平方米的国有建设用地使用权（即本案所涉土地）采取协议出让的方式供地……土地性质为工业用地，出让年限为50年……你局与土地使用权人签订《国有建设用地使用权出让合同》，按规定收取土地使用权出让金27.5万元……”2015年12月16日，德阳市国土局与袁勇基就本案所涉土地签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同明确该宗土地面积为5730平方米，出让土地用途为工业用地，出让条件为现状出让，出让款为275000元。袁勇基另支付其他费用1805元。目前，该宗土地使用权尚未过户到袁勇基名下，仍登记在原诚信租赁公司名下。后袁勇基以在该宗土地上进行工业建设无法得到审批为由诉至法院，请求确认合同无效并赔偿损失。另查明：旌阳区政府就选址分别位于广深路与108国道交汇处东南角、西南角的两个商业项目去函德阳市规��局，该局作出《对的复函》[德规函（2014）46号]，主要内容为：根据《德阳市城市总体规划（2010-2020）》该地块为非建设用地；同时，经征求总规修编编制单位的意见，其初步意见为，在旌东新区与黄许镇之间，成绵乐城际铁路和成都经济区环线高速为分割，规划作为生态公园，需要严格保障该地区以生态为特色空间形态，综合以上因素，该区域作为商业项目的选址不当。本案所涉土地在该生态规划区内。以上事实，有当事人陈述、孟家国用申登（93）字第xxx号国有土地使用权证、民事裁定书、《拍卖公告》、《拍卖目录》、《拍卖成交确认书》、《关于协议出让德阳市旌阳区农村信用合作联社划拨性质国有建设用地使用权的批复》、《国有���设用地使用权出让合同》、税费凭证、德阳市规划局复函[德规函（2014）46号]等在卷佐证，足以认定。本院认为，对于本案的焦点问题，分析评定如下：关于该宗土地使用权的权利人问题。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”该法于2007年10月1日起开始实施，故对本案不具有溯及力。但司法权对权益的确认、变更是其固有属性，并不基于某部法律的实施才具有该属性，法律文书作为司法权行使的过程和结果，是对权益确认结果的最终体现。根据原诚信租赁公司与旌阳区信用社达成的抵债协议，2000年3月14日，四川省德阳市中级人民法院作出（1999）德法执字第145-2号民事裁定，裁定将该宗土地使用权抵偿给旌阳区信用社。同时，从2015年12月9日德阳市人民政府向德阳市国土局作出的《关于协议出让德阳市旌阳区农村信用合作联社划拨性质国有建设用地使用权的批复》之“同意将原划拨给旌阳区信用社的面积为5730平方米的国有建设用地使用权……”的主要内容来看，德阳市人民政府也是同意将该宗土地使用权抵偿给旌阳区信用社的。故旌阳区信用社已取得本案所涉该宗土地的使用权。该宗土地目前虽仍登记在原诚信租赁公司名下，但不影响旌阳区信用社系该土地实际使用权人的事实。同时，对于该宗土地使用权未登记在旌阳区信用社的事实，通利公司和旌阳区信用社在《拍卖目录》中的特别说明中也进行了明确告知：“现委托方了解到土地性质为划拨工业用地，未过户到委托方名下，土地可能需要划拨转出让。”说明袁勇基当时对此事��是明知的，且未提出异议，并仍同意竞买，现又以旌阳区信用社未领取土地使用权证不是使用权人为由主张合同无效，系不诚信的行为。既然旌阳区信用社系该宗土地的实际使用权人，其对该宗土地当然享有处分权。故袁勇基关于旌阳区信用社无权处分该宗土地，其处分行为无效的陈述，无事实依据，本院不予支持。关于该宗土地使用权能否转让的问题。本院认为，本案该宗土地使用权证上记载为工业用地，既然是工业用地当然可以转让。国务院1990年制定的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业和其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用权证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明……”即转让划拨土地需领有国有土地使用权证，并经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。但于1995年开始实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款之规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”即划拨土地使用权的出让，需要有批准权的人民政府审批，并按照相关规定缴纳土地使用权出让金。后者系全国人大常委会制定的法律，而前者系行政法规，后者的法律效力高于前者，故划拨土地使用权的转让程序应以《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定为准。德阳市人民政府作为有批准权的单位于2015年12月作出批复，同意采取协议出让的方式供地并按规定收取土地使用权出让金，德阳市国土局依据该批复与袁勇基签订《国有建设用地使用权出让合同》进行现状出让，符合法律规定的转让程序。《德阳市城市总体规划（2010-2020）》将该宗土地规划为非建设用地，并处在成绵乐特色空间形态范围内。袁勇基据此认为，被告未尽到该宗土地已被规划为非建设用地的告知义务，不能流转。本院认为，这属于政府政策行为，不属于法律、行政法规规定的禁止转让的情形。同时，《德阳市城市总体规划（2010-2020）》是公开的，对于规划的内容，应推定该辖区的每个公民均已知晓，一如法律经过公布后推定每人均已知晓一样。但袁勇基仍同意继续购买，由此造成的相关法律后果由其自行承担，故对袁勇基关于该宗土地属于禁止流通的土地不能转让，无法律依据，本院不予采纳。关于拍卖的效力问题。旌阳区信用社将其享有使用权的本案所涉该宗土地使用委托通利公司进行拍卖，拍卖前，通利公司对拍卖标的的现状进行了公告，对拍卖标的可能存在的瑕疵和风险告知了包括袁勇基在内的潜在竞买人，袁勇基也对该地块进行了现场勘察，并同意根据通利公司告知的结果自愿承担包括可能无法办证在内的法律后果。后袁勇基依据竞拍程序拍得该宗土地使用权，与通利公司签订《拍卖成交确认书》并支付拍卖价款。就整个拍卖程序而言，作为委托人的旌阳区信用社和作为拍卖人的通利公司均尽到了对标的物的现状、瑕疵和可能面临的风险之告知义务，而作为竞买人的袁勇基对此是明知的，其仍自愿参与该宗土地使用权的竞拍，其意思表示真实，拍卖程序合法，拍卖结果有效，对本次拍卖的三方当事��均有拘束力。关于三方当事人的权利义务问题。《中华人民共和国拍卖法》第三条规定：“拍卖是以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”即拍卖是买卖的一种特殊形式，其目的是委托人通过拍卖人向竞买人转让特定物品或财产权利。拍卖一旦成交，委托人或拍卖人即负有向竞买人转移标的物的义务，竞买人负有支付价款和佣金的义务。本案中，拍卖标的为国有划拨土地使用权，竞买人袁勇基负有支付拍卖款和佣金的义务，作为委托人的旌阳区信用社或拍卖人的通利公司在拍卖成交后负有向作为竞买人的袁勇基转移土地使用权的义务，超出此义务之外的其他义务均已超出拍卖法律关系的范畴，与拍卖无关。关于袁勇基的损失问题。袁勇基拍得该宗土地使用权后，在该宗土地上报建相关项目无法得到规划部��的审批，已超出土地拍卖的范畴，亦不属于土地拍卖履行问题，不构成拍卖合同无效的理由，系另一层法律关系，本案不予处理。同理，袁勇基对该宗土地进行规划、设计、平整并为此购买相关设备而产生的费用，亦系其拍得该宗土地之后所从事的行为，与土地拍卖无直接关系，该费用由其自行负担。综上所述，袁勇基与旌阳区信用社、通利公司的拍卖行为合法有效，任何一方当事人均应严格遵守。袁勇基关于拍卖行为无效应返还拍卖款并赔偿其损失的诉讼请求，无事实和法律依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国拍卖法》第三条、第六条、第十八条、第二十七条，第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：驳回原告袁勇基的诉讼请求。本案征收案件受理费28752元，由���告袁勇基负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 长  李 松人民陪审员  陈太林代理审判员  任寒秋二〇一六年七月十四日书 记 员  余 婷