上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第3093号原告(反诉被告)周柏松，男，1955年7月28日出生，汉族，住上海市。原告(反诉被告)龚爱华，女，1954年10月13日出生，汉族，住上海市。原告(反诉被告)周一彪，男，1986年12月6日出生，汉族，住址同原告周柏松。三原告共同委托代理人李威杰、郑建，上海敏诚善律师事务所律师。被告(反诉原告)宋明星，男，1958年9月22日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)沈美英，女，1962年11月18日出生，汉族，住址同上。二被告共同委托代理人陶森，上海市申中律师事务所律师。第三人王会霞，女，1987年8月14日出生，汉族，户籍地上河北省石家庄市。委托代理人左宗岭、王昕，上海融孚律师事务所律师。第三人平安银行股份有限公司上海分行，住所地上海市。负责人杨华。委托代理人周玮。原告周柏松、龚爱华、周一彪与被告宋明星、沈美英、第三人王会霞、平安银行股份有限公司上海分行及反诉原告宋明星、沈美英与反诉被告周柏松、龚爱华、周一彪、第三人王会霞、平安银行股份有限公司上海分行(以下简称“平安银行”)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张端独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)周柏松、龚爱华及其委托代理人李威杰、郑建、原告(反诉被告)周一彪的委托代理人李威杰、郑建、被告(反诉原告)宋明星及其委托代理人陶森、被告(反诉原告)沈美英的委托代理人陶森、第三人王会霞的委托代理人左宗岭、第三人平安银行股份有限公司上海分行的委托代理人周玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周柏松、龚爱华、周一彪诉称，2009年初,因被告宋明星开办的明吉公司墙体材料有限公司(以下简称“明吉公司”)需要流动资金，向原告周柏松借款，提出以虚假买卖三原告位于上海市中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的方式骗取银行贷款。2009年6月21日，两被告签署《协议》，并承诺“为了保障周柏松的真正房产权，宋明星及家属应本着诚信，遵守承诺，尊重事实。无条件归还周柏松的房屋产权……”。后双方签订《上海市房地产买卖合同》，并于2009年7月21日办理了过户手续。三原告继续居住在系争房屋内，但被告宋明星拒不归还系争房屋产权。因双方没有房屋买卖的真实意思，就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》应属无效合同。现三原告诉至法院，请求判令：1、确认三原告与被告宋明星间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、两被告结清第三人平安银行的借款本息，结清本息后第三人平安银行办理注销系争房屋上的抵押登记手续；3、两被告结清与第三人王会霞的借款本息，结清本息后第三人王会霞办理注销系争房屋上的抵押登记手续；4、两被告将系争房屋产权恢复至原有登记状态；5、诉讼费由两被告承担。被告宋明星、沈美英辩称，1、2009年，被告宋明星经营的明吉公司资金紧张，原告周柏松与被告宋明星共同合作经营，故双方约定通过房屋买卖的形式向银行申请贷款缓解工厂的资金问题。认可双方于2009年6月12日签订的《协议》，该协议约定贷款还清后房屋产权再返还至原告名下，现贷款尚未还清，返还房屋的条件不成就。因双方系合作关系，银行贷款应由原告周柏松结清；2、系争房屋买卖获得银行贷款97万元，其中70万元实际用于砖厂的生产，另27万元并没有用于工厂的生产；3、被告宋明星确向第三人王会霞借款，该债权为190万元，该款被告宋明星同意归还；4、系争房屋上的抵押登记全部注销后，被告同意将系争房屋返还三原告。反诉原告宋明星、沈美英诉称，2009年初，反诉被告周伯松经人介绍进入反诉原告开办的明吉公司工作，当时工厂资金紧张，银行贷款困难，故要求反诉被告周柏松为公司解决部分资金作为投资款。经双方协商，采取将反诉三被告共有的系争房屋以买卖方式，申请银行抵押贷款。同年6月，双方签订《上海市房地产买卖合同》。同年6月30日，反诉二原告与第三人平安银行签订《个人借款合同》。同日，反诉原告宋明星与第三人平安银行签订《抵押合同》。同年7月21日，反诉原告宋明星与反诉三被告办理了系争房屋产权变更登记手续。同年7月27日，贷款97万元通过发给了反诉被告周柏松。但反诉被告周柏松收到贷款后未将钱款交于明吉公司的经营，而是占为己用，随后悄然离开公司。反诉被告周柏松的行为给反诉二原告造成经济损失，现反诉二原告诉至法院，请求法院判令：1、反诉三被告返还系争房屋上的抵押贷款97万；2、反诉三被告偿付利息损失，自2009年7月28日起至判决生效之日止，标准按银行小额贷款年利率18%计算；3、反诉三被告承担反诉费。反诉被告周柏松、龚爱华、周一彪辩称，系争房屋虚假买卖的基础是反诉二原告承诺的《协议》，该款用于明吉公司的生产经营。反诉被告周柏松收到97万元贷款后在2个月内全部交给反诉原告宋明星，反诉原告宋明星每月按时归还贷款也可以证明其就是此次贷款的获利方。故，反诉三被告不同意反诉二原告的诉讼请求。第三人王会霞述称，第三人与被告宋明星签订《抵押借款合同》时，不清楚原被告间关于系争房屋上存在纠纷，第三人善意取得了系争房屋上的抵押权，故同意在被告宋明星还清本息后办理抵押注销手续。第三人请求法院依法判决。第三人平安银行股份有限公司上海分行述称，2009年两被告与第三人签订了《抵押借款合同》，第三人也按约支付97万元贷款并办理了抵押登记手续，第三人是合法的抵押权人，同意在贷款结清的情况下办理抵押注销手续。系争房屋上的贷款还款正常。第三人请求法院依法判决。经审理查明，原告周柏松与原告龚爱华系夫妻关系。原告周一彪系原告周柏松与原告龚爱华之子。两被告系夫妻关系。2009年6月12日,两被告作为承诺人签订《协议》一份，该协议内容为：由于明吉公司目前生产资金缺少，三原告同意将上海市中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋通过宋明星购买的方式，获得工厂的生产流动资金，达成协议如下：购买房屋人必须是宋明星本人，宋明星购买周柏松房屋后，必须保证周柏松及家人原房屋的正常居住权，等住房贷款全部还清后，宋明星理应及时办理住房转还手续，即向房地产交易中心申请办理转让房屋手续，归还周柏松及家人的房主权；购买房屋的贷款，用于明吉公司生产粉煤灰的材料费用及工厂的日常开支，宋明星的房屋贷款由明吉公司周柏松在公司财务中支付；房屋贷款后，周柏松及家人有权迁入户口至该住房；为了保障周柏松的真正房产权，宋明星及家属应本着诚信，遵守承诺，尊重事实，无条件归还周柏松的房屋产权，归还时不发生一切房屋买卖的经济关系。后，三原告与被告宋明星签订《上海市房地产买卖合同》，约定宋明星向三原告购买系争房屋，房屋建筑面积为98.8平方米，转让价款共计139万元。同年6月30日，两被告与第三人平安银行签订《个人借款合同》，约定两被告向平安银行申请贷款97万元。贷款期限自2009年6月30日起至2027年6月30日止。同日，被告宋明星与第三人平安银行签订《抵押合同》，约定被告宋明星愿意以系争房屋为上述《个人借款合同》项下债务提供抵押担保。抵押担保的债权本金金额为97万元。抵押担保的主合同项下债务期限为2009年6月30日起至2027年6月30日止。同年7月27日，第三人平安银行向原告周柏松支付贷款97万元。同年8月3日，系争房屋产权登记于被告宋明星名下。同日，第三人平安银行登记成为系争房屋抵押权人，债权数额为97万元。系争房屋上的银行贷款均由被告宋明星按期归还。2015年11月20日，被告宋明星与第三人王会霞签订《房地产借款抵押合同》，约定宋明星以系争房屋作为抵押房产，借款金额为190万元，用于经营周转。借款期限共计6个月，自2015年11月23日起至2016年5月22日止。借款月利率为1.5%。同年11月25日，第三人王会霞登记成为系争房屋抵押权人，债权数额为190万元，备注为余额抵押。同年11月26日，第三人王会霞作为出借人及抵押权人，被告宋明星作为借款人及抵押人签订《具有强制执行效力的债权文书公证书》，公证事项为赋予《房地产借款抵押合同》强制执行效力。同年11月27日，第三人王会霞向被告宋明星汇款190万元。审理中，第三人王会霞确认其同意本案系争房屋所抵押担保的债权数额上限为190万元，如果实际债权数额超过190万元，其同意对超出部分不在系争房屋担保范围内处理。反诉查明事实同本诉。反诉被告于2016年1月13日收到反诉状副本等诉讼材料。现三原告诉至本院，请求判决支持其诉请。反诉二原告同时诉至本院，请求判决支持其反诉诉请。本院认为，本诉部分，1、关于系争房屋买卖合同的效力问题。三原告及被告宋明星就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》的目的是为了套取银行贷款，双方对该事实并无异议。双方没有买卖房屋的真实意思表示，故系争房屋买卖合同无效。无效的合同自始没有法律效力，被告宋明星应当返还系争房屋。2、关于原告周柏松与被告宋明星是否属于合作经营关系。被告宋明星辩称，其与原告周柏松系合作经营关系，故用于明吉公司的经营款项应当作为周柏松的投资款，应由周柏松偿还。被告宋明星未提供证据证明双方的合作经营关系，故本院对该抗辩意见不予采信。3、关于97万元银行贷款的去向问题。根据两被告承诺的《协议》约定，购买系争房屋的贷款，用于明吉公司生产粉煤灰的材料费用，及工厂的日常开支。被告宋明星辩称，97万元贷款中的70万元实际用于工厂的经营。因贷款汇入原告周柏松账号，周柏松应当对资金流向承担举证责任。审理中，周柏松无法证明另27万元的去向，故本院确认70万元用于明吉公司的生产经营，另27万元贷款应当由原告周柏松负责偿还。4、关于97万元贷款的偿还主体。因《个人抵押借款合同》系两被告与第三人平安银行签订，故两被告应当共同偿还该贷款。但因97万元贷款中有27万元无证据证明实际用于明吉公司的生产经营，故该27万元应当由原告周柏松负责偿还两被告。原告周柏松与原告龚爱华系夫妻关系，原告龚爱华应当对27万元债务承担连带责任，原告周一彪无须对上述债务承担连带责任。5、关于系争房屋的返还条件。被告宋明星及被告沈美英归还97万元借款后，第三人平安银行应当注销系争房屋上的抵押登记。被告宋明星确认其与第三人王会霞存在190万元的借款，该款应当由其归还，故第三人王会霞应当于宋明星归还上述借款后注销系争房屋上的抵押登记。第三人平安银行及王会霞在注销系争房屋上的抵押登记后，系争房屋所有权应当返还三原告。反诉部分，理由同本诉部分，本院不再赘述，反诉被告周柏松及龚爱华应当给付反诉原告周柏松与沈美英贷款本金27万元及利息，利息应自反诉原告要求反诉被告给付该笔款项之日起算，利息标准按中国人民银行同期贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，判决如下：一、原告周柏松、龚爱华、周一彪与被告宋明星于2009年6月12日就上海市中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告宋明星、沈美英应于本判决生效之日起十日内归还第三人平安银行股份有限公司上海分行的借款本息(以还款日银行确认数额为准)；三、第三人平安银行股份有限公司上海分行应于被告宋明星、沈美英结清本息之日起十日内清除设定在上海市中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权；四、被告宋明星、沈美英应于本判决生效之日起十日内归还第三人王会霞人民币190万元；五、第三人王会霞应于被告宋明星、沈美英归还人民币190万元之日起十日内清除设定在上海市中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权；六、被告宋明星应于第三人平安银行股份有限公司上海分行、第三人王会霞清除设定在上海市中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权之日起十日内将上海市中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权返还至原告周柏松、龚爱华、周一彪名下；七、反诉被告周柏松、龚爱华应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告宋明星、沈美英人民币27万元；八、反诉被告周柏松、龚爱华应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告宋明星、沈美英人民币27万元的利息(自2016年1月13日起算至判决生效之日止，标准按中国人民银行同期贷款利率计算)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案保全费人民币5,000元，由被告宋明星、沈美英共同负担。本案本诉受理费人民币13,500元，减半收取，计人民币6,750元，由原告周柏松、龚爱华共同负担人民币1,880元，由被告宋明星、沈美英共同负担人民币4,870元。本案反诉受理费9015元，由反诉原告宋明星、沈美英共同负担人民币6506元，由反诉被告周柏松、龚爱华共同负担人民币2509元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 张 端二〇一六年七月十八日书 记 员 陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。