辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书(2015)皇民二初字第00743号原告：沈阳市皇姑区国有资产经营公司。法定代表人：陈作秋，系该公司总经理。委托代理人:郝明浩、施宏，系辽宁申扬律师事务所律师。被告：井鸿林。委托代理人：张翠文，系辽宁潢南律师事务所律师。第三人：牛兴塬。委托代理人：张翠文，系辽宁潢南律师事务所律师。第三人：孙长勇。委托代理人：张翠文，系辽宁潢南律师事务所律师。原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司诉被告井鸿林、第三人牛兴塬、第三人孙长勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月26日受理后，依法由审判员年芳芳担任审判长，与审判员佟铃，人民陪审员刘芙组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人郝明浩，被告井鸿林及第三人牛兴塬、孙长勇委托代理人张翠文均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司诉称，1、依法判令解除原告与被告于2003年1月1日订立的租赁合同；2、依法判令被告向原告支付拖欠的房屋租金143500元（计算至2014年11月15日，租赁合同解除前的房屋租金按照12000元/年的标准据实给付）；3.依法判令被告腾退房屋；4、依法判令被告自双方解除租赁合同之日起至实际腾房退屋之日止按照40元/平方米/月的标准向原告支付房屋占用费用；5、依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告井鸿林辩称，不同意原告的诉讼请求。原告请求给付租金已经超过诉讼时效；房屋占有使用费按照每平方米40元计算过高，被告已经将房屋出租给他人，故无法腾退房屋；第三人牛兴塬、孙长勇述称，现在房屋已经实际使用，无法腾退。其它请求与我无关。经审理查明，位于沈阳市皇姑区宁山西路21号1-4门（891㎡）为沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室所有，该单位于2003年8月18日取得房屋所有权证。2013年5月9日，沈阳市皇姑区机构编制委员会下发沈皇编发[2013]13号文件，将区金融工作办公室、国有资产管理委员会办公室和商业网点规划建设办公室进行整合，组建区金融国资办公室。原沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室名下及其接收的房产归沈阳市皇姑区金融国资办公室所有。沈阳市皇姑区金融国资办公室授权原告对上述房产进行占有、使用、收益、处分，并以原告名义对行使上述权能发生的纠纷进行诉讼。案件审理过程中，原、被告均认可双方曾经在2003年1月签订过租赁合同，合同期限为1年。约定原告将诉争网点房出租给被告，建筑面积为227㎡，。租赁合同期限届满后，双方未再续签协议而被告仍继续使用租赁房屋。2014年11月5日，原告于“辽沈晚报”发布公告一份，通知被告解除双方之间的租赁合同。2006年2月20日，原告出具内容分别为的“现位于宁山西路21号门市房（70㎡）房屋产权系我单位所有。现将此处房产转让给井鸿林。因历史原因，房产证一直在办理中。经我单位同意，他有权对外出租此房”、“现位于宁山西路21号门市房（120㎡）房屋产权系我单位所有。现将此处房产转让给井鸿林。因历史原因，房产证一直在办理中。经我单位同意，他有权对外出租此房”房产证明两份。2015年4月17日，被告井鸿林与第三人孙长勇签订《承包协议书》，协议约定被告提供给第三人孙长勇承包经营位于沈阳市皇姑区宁山西路21号面积共100平方米的餐厅。2015年7月1日，被告井鸿林与第三人牛兴塬签订《承包协议书》，协议约定被告提供给第三人牛兴塬承包经营位于沈阳市皇姑区宁山西路21号面积共138平方米的餐厅。现诉争网店由第三人牛兴塬、孙长勇占有、使用。另查，依据沈阳市物价局、沈阳市房产局沈价发[2013]70号文件“关于公布2014-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知”，皇姑区宁山西路属本地区三级路段，商业用房每月每平方米租金指导价为40元。案件审理过程中，被告井鸿林曾提出反诉，但未在规定期限内交纳反诉费。上述事实，有双方当事人陈述及房产证、沈皇编发[2013]13号文件、沈皇编发[2013]20号文件、情况说明、房证、房屋租赁合同、产权交易合同书、公告、沈价发[2013]70号文件、收款收据等证据材料证明，本院结合当事人的陈述及质证意见，予以确定，并在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为：1、原告是否具有主体资格问题；2、合同是否应予解除的问题。3、原告主张房屋租金是否超过诉讼时效。首先，原告主张房屋权利的主体是否适格的问题。涉案房屋的所有权人虽为沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室，但原告已提供证据证明因政府机构撤销合并整合，其权利划归沈阳市皇姑区金融国资办公室，而后原告基于沈阳市皇姑区金融国资办公室的授权对涉案房屋行使管理权及以自己名义进行诉讼的权利，故本案原告主体适格。另外，对于双方签订的《房屋租赁合同》的效力及解除问题。该协议为当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，为合法有效。合同约定的租赁期限届满后，双方未再补签书面协议，应认定双方间存在不定期房屋租赁合同关系，合同任何一方均可随时提出解除合同。现诉争网点房沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室已取得了物权，原告依房屋所有权人授权行使请求权，要求解除合同、收回房屋，符合事实及法律规定，本院予以支持。关于解除合同的时间，原告主张其于2014年11月15日通过报纸刊登公告形式合同已解除，但因当时被告并未下落不明，故原告采取报纸刊登公告这种拟制送达方式明显不妥。2015年1月26日原告提起诉讼，明确作出解除合同的意思表示，故本院确认双方间房屋租赁关系于2015年1月26日解除。关于腾房义务主体的确认问题。现因被告已将诉争网点房转租给第三人牛兴塬、第三人孙长勇并由二第三人实际使用，故被告井鸿林、第三人牛兴塬、孙长勇均负有腾房义务。关于给付租金及占用费问题。原告主张被告自2003年起至今未支付房屋租金，被告提出原告该主张已经超出诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”的规定，因被告未提供给自2003年起至起诉之日曾经向被告主张支付租金的相关证据，现原告于2015年1月26日起诉，故被告应向原告支付2014年1月27日至2015年1月26日期间的房屋租金。关于租金标准为每年12000元，被告未提供异议，故被告应向原告支付租金12000元。自2015年1月27日起至实际腾房时止，应给付房屋占用费，涉诉房屋同类地段（按宁山西路三级地段）、商业用房租金指导价，每月每平方米40元标准给付占用费。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、九十六条、第九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定,判决如下：一、原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司与被告井鸿林间的房屋租赁合同关系于2015年1月26日解除；二、被告井鸿林于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司房屋租金12000元（2014年1月27日起至2015年1月26日止）；三、被告井鸿林于本判决发生法律效力之日起十日内按每月每平方米40元标准给付原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司房屋占用费（自2015年1月27日起至房屋实际腾出时止）；四、被告井鸿林、第三人牛兴塬、孙长勇于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于沈阳市皇姑区宁山西路21号（建筑面积为227㎡）商业网点腾出，并完好交给原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司；五、驳回各方当事人其他诉讼请求。上述费用如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费2585元，由被告井鸿林承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  年芳芳审 判 员  佟 铃人民陪审员  刘 芙二〇一六年七月十三日书 记 员  王 阳