文书内容重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0235民初126号原告（反诉被告）云阳县国土资源和房屋管理局，住所地：重庆市云阳县新县城群益路二巷65号，组织机构代码：74286751-9。法定代表人李珉卿，系该局局长。委托代理人周循，重庆四正律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）重庆黄石建设有限公司，住所地：重庆市云阳县双江镇云江大道850号。委托代理人程世友、程浩，重庆龙脊律师事务所律师。特别授权。原告（反诉被告）云阳县国土资源和房屋管理局与被告（反诉原告）重庆黄石建设有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法由审判员沈阳东担任审判长，与代理审判员胡钰、人民陪审员赵容组成合议庭，共同负责对案件的审判，适用普通程序于2016年3月28日、2016年5月16日、2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告云阳县国土资源和房屋管理局的委托代理人周循，被告重庆黄石建设有限公司的委托代理人程世友、程浩，证人熊德蓉到庭参加诉讼。2016年7月1日，原、被告共同向本院申请庭外和解一个月，本院予以准许。本案现已审理终结。原告云阳县国土资源和房屋管理局诉称，被告于2013年10月17日至2013年10月28日在云阳县公共资源交易服务中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中竞得云阳县北部新区B07-01/02号地块（宗地编号：YUNYANG-2出让-26号）国有建设用地使用权。后原、被告在2013年12月5日签订了渝地【2013】合字（云阳）第27号《国有建设用地使用权出让合同》，约定被告应在2014年5月27日前缴纳国有建设用地使用权第二期土地出让价款13200000.00元，但被告至今仍未缴纳。现原告起诉请求：“1.判令被告支付原告国有建设土地使用权出让价款13200000.00元和截止2015年10月31日已经产生的利息1518000.00元、违约金6824400.00元，共计21542400.00元，2015年10月31日以后的利息仍按中国人民银行同期贷款利率标准计算至付清之日止，2015年10月31日以后的违约金仍按每日1‰的标准计算至付清之日止；2.诉讼费由被告承担。”被告重庆黄石建设有限公司辩称，1.原告诉称交付土地的事实不成立，合同约定原告应当先行向被告交付净地，但原告没有完成前提条件，从法理上讲，视为没有交付合同约定的土地；2.因原告未按合同约定交付土地，原告具有严重的违约行为，而按照合同约定，原告应当先交付土地，被告才支付第二期价款，根据《合同法》第67条的规定，原告应当履行先合同义务，原告没有履行，属于明显违约；3.原告的行为给被告造成的损失，被告要提起反诉；4.原告要求被告给付利息和违约金的诉讼请求不成立，被告不存在违约，本案土地出让价款高达3000余万元，一次性缴纳的情况较少，才约定分期缴纳，被告交付第一期款项后，原告应当交付净地，被告则可以融资向原告缴纳第二期土地出让金，然而原告至今没有交付净地，根据《合同法》第67条的规定，原告主张违约金及利息的条件不成就，原告没有交付土地，是原告自己的行为导致。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告重庆黄石建设有限公司反诉称，本案所涉的土地经过公开拍卖程序后，反诉原告与反诉被告于2013年12月5日签订《国有建设用地使用权出让合同》，反诉原告取得了位于云阳县背部新区海峡小学东侧（出让宗地编号YUNYANG-2-出让-26）的国有建设用地使用权，用于修建商品房销售。合同约定土地出让价款为30200000.00元，反诉原告于2013年11月28日前向反诉被告支付第一期出让价款17000000.00元，2014年5月27日前支付第二期出让价款13200000.00元，反诉被告于2014年3月11日前将该宗土地交付给反诉原告，土地达到红线图内为净地，红线图外“五通”（通水、通电、通气、通讯、通路）。合同还对反诉原告与反诉被告的违约责任等进行了约定。合同签订后，反诉原告向反诉被告支付了出让价款17000000.00元，但反诉被告没有将该土地内的拆迁补偿安置完成，也没有完成场坪、高切坡建设，并达到符合合同约定的净地出让条件，导致反诉被告至今没有向反诉原告交付符合合同约定的出让土地。现反诉原告为反诉被告垫付了拆迁补偿、场坪、高切坡等款项。反诉被告没有按照合同约定向反诉原告交付出让土地，导致反诉原告不能按时修建商品房进行销售，给反诉原告造成了巨额损失。反诉被告明知自己违约的事实下，反而先要求反诉原告履行合同义务，反诉原告多次向反诉被告反映、协商，要求反诉被告交付符合合同约定的出让土地后，反诉原告再依约定履行自己的合同义务，但是协商无果。现反诉原告反诉请求：“1.判令反诉被告向反诉原告交付符合合同约定的出让土地；2.判令反诉被告给付违约金12699000.00元（从2014年3月11日至2016年3月28日止）；3.判令反诉被告给付反诉原告垫付的场坪、高切坡、抗滑桩、拆迁补偿等款项10483654.13元；4.反诉案件受理费由反诉被告承担。”反诉被告云阳县国土资源和房屋管理局反诉辩称，1.反诉被告已经完全履行了合同约定的义务，并且在2013年12月11日向反诉原告交付了符合合同约定的土地，双方在交付土地时签订了《交地备忘录》，该备忘录对交付土地的地块名称、交付的时间、地块的位置以及边界等进行了明确约定，反诉原告加盖了公章，并由法定代表人签名确认，故反诉被告不存在违约，也没有给反诉原告造成损失，更不应承担违约金；2.本案出让的土地为净地出让，而非熟地出让，所谓净地出让是指拟出让的地块必须是拆迁补偿到位、没有权属纠纷的地块，而反诉被告交付的地块是通过依法征收的权属明确的土地，且在交付之前即完成了拆迁安置的补偿，完全符合净地出让的标准；3.本案所涉地块在公共资源交易服务中心挂牌出让时，已向竞买人进行了展示，并告知了竞买人可自行或与云阳县公共资源交易服务中心去现场踏勘，了解土地现状，反诉原告作为专业的房地产开发公司，其在竞买前应当了解土地的现状，并对土地后续开发需要进行哪些必要的整治以及开发中的风险是清楚的，反诉原告反诉请求的场坪、高切坡等工作以及产生的费用是反诉原告取得土地后续开发工作中的一项，产生的费用当然由反诉原告自行承担。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2013年8月6日，原告云阳县国土资源和房屋管理局向云阳县人民政府发出《关于北部新区B07-01/02号国有建设用地使用权出让方案的请示》。2013年9月22日，云阳县人民政府作出《关于北部新区B07-01/02号国有建设用地使用权出让方案的批复》，同意出让位于云阳县北部新区海峡小学东侧（双江街道爱国村）B07-01/02号6706.1平方米国有建设用地使用权（具体四至边界以规划局用地红线图坐标为准）。2013年9月27日，原告通过云阳县公共资源交易服务中心发出《国有建设用地使用权挂牌出让公告》，将云阳县北部新区B07-01/02号国有建设用地使用权（宗地编号：YUNYANG-2-出让-26号）以挂牌形式出让，该公告中载明：现状土地条件为净地出让，红线外三通（通水、通电、通路）；出让土地展示时间：自公告之日起，展示地点：宗地现场，申请人可自行或与云阳县公共资源交易服务中心联系去现场踏勘，了解地块基本情况，现场踏勘联系人：张保民，联系电话：85857022。《国有土地使用权挂牌出让须知》第十三条第（十三）项载明：按照基本建设程序，竞得人竞得该宗土地后，若需作地质灾害危险性评估的，其工作及费用由竞得人自行负责。2013年10月28日，被告与云阳县公共资源交易服务中心签署《国有建设用地使用权成交确认书》。2013年11月28日，被告向原告缴纳17000000.00元。2013年12月5日，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，其中约定第四条：本合同项下出让宗地编号为YUNYANG-2-出让-26，宗地总面积大写陆仟柒佰零陆点壹平方米（小写6706.10平方米），其中出让宗地面积为大写陆仟柒佰零陆点壹平方米（小写6706.10平方米），本合同项下的出让宗地坐落于云阳县北部新区海峡小学东侧（双江街道爱国村）；第五条：本合同项下出让宗地的用途为其他普通商品住房用地；第六条：出让人同意在2014年3月11日前将出让宗地交付受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到红线内为净地，红线外“五通”（通水、通电、通气、通讯、通路）；第八条：本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写叁仟零贰拾万元（小写30200000元），每平方米人民币大写肆仟伍佰零叁点叁陆元（小写4503.36元）；第十条：受让人同意按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款，第一期人民币大写壹仟柒佰万元（小写17000000元），付款时间为2013年11月28日前，第二期人民币大写壹仟叁佰贰拾万元（小写13200000元），付款时间为2014年5月27日前，分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息；第十六条：受让人同意本合同项下宗地建设项目在2014年11月30日之前开工，在2017年11月29日之前竣工，受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年；第十七条：受让人在本合同项下宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施与宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程，应按有关规定办理；第三十条：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，迟延付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失；第三十七条：受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按照受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算，出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失；第三十八条：出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失，土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。合同补充条款第五条约定：该宗地成交总价款为人民币叁仟零贰拾万元，其中土地成本489.56万元，土地出让金63.22万元，统筹费20.12万元，土地增值收益2447.10万元。2013年12月11日，原、被告签署《交地备忘录》，载明交地现状为红线内为净地，红线外三通（通水、通电、通路）。另查明，中国人民银行公布的6个月内人民币贷款基准年利率为5.6%。为查清案件事实，本院依法向云阳县北部新区征地拆迁办公室的工作人员汪在清进行了询问，并制作了询问笔录，其证实本案所涉地块在被征收时均已按规定安置补偿到位。后部分村民在土地上又种植了农作物，在被告开工时，这些村民要求被告再次进行补偿。被告将41户村民的青苗补偿款16200.00元交给汪在清负责下发给村民，但该款至今仍未下发。其还证实政府在征收土地时，已经对村民佘本贵补偿到位，屋基和厕所系之后修建联建房时所搭，联建房修完后没有拆除，且谭仁林亦并非此次安置补偿的对象。另查明，被告在受让土地使用权后还对村民再次进行了青苗和设施补偿23385.00元（谭仁林除外）。庭审中，原告亦认可被告在受让土地使用权后，对村民再次进行补偿的事实。上述事实，除有原、被告的陈述外，还有原、被告身份信息复印件、2016年3月21日证明原件、《关于北部新区B07-01/02号国有建设用地使用权出让方案的请示》复印件、《关于北部新区B07-01/02号国有建设用地使用权出让方案的批复》复印件、《国有建设用地使用权挂牌出让公告》复印件、《国有土地使用权挂牌出让须知》复印件、《国有建设用地使用权成交确认书》复印件、非税收入一般缴款书（存根）复印件、《国有建设用地使用权出让合同》复印件、《交地备忘录》复印件、汪在清的询问笔录原件、收据原件、证人熊德容的出庭证言等证据在卷佐证。上述证据客观真实，并能相互印证，本院予以采信，对其证明的事实，本院予以确认。本案争执的焦点：原告是否向被告交付了合同约定的净地？原告认为，按照相关法律法规的规定，符合下列两点要求的土地可认作净地：一是土地权属清晰，土地所有权和使用权均已转为国有，无他项权利；二是安置补偿方案已确认，土地权属的原所有者与政府授权部门已自愿签订安置补偿协议。对于土地供后尚未清除的地块附着物，若已补偿到位，则不影响净地认定。被告辩称原告交付的土地未经整治合格不得出让给受让人，被告举示重庆市关于国有土地储备整治的各项政策规定中均提倡并要求国有土地使用权出让方应将土地整治后再行出让，以避免造成土地闲置，故应当认定原告所交出让土地不属于合同约定的净地。本院认为，原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》中明确约定土地交付的现状为净地，国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条规定：“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必须的其他基本条件。故净地从法律关系来看，是指权属清楚，界址明确，完成农用地征转用、农民补偿到位，原土地使用权收回且不存在抵押、查封等情况的地块。从经济关系来看，是指完成地面、地上建构筑物拆除后的地块。本院认为原告向被告交付了合同约定的净地，且不存在违约行为，其理由如下：1.国有建设用地使用权挂牌出让公告、云阳县国有建设用地使用权挂牌出让文件均明确规定“净地出让，红线外三通，并规定投标人须全面阅读有关挂牌文件，如有疑问可以在挂牌活动开始日以前用书面或口头方式向中心咨询，申请人可到现场踏勘挂牌出让宗地。申请一经受理确认后，即视为竞买人对挂牌、对文件及宗地现状无异议并全部接受，并对有关承诺承担法律责任。”云阳县国有建设用地使用权挂牌出让文件均明确规定：“按照基本建设程序，竞得人竞得该宗土地后，若需作地质灾害危险性评估的，其工作及费用由竞得人自行负责”。通过庭审查明，被告提交的出让土地照片与原告交与被告的出让土地一致，被告提交的照片为未整治的土地，原告也认可出让土地未整治，说明被告是明知挂牌的土地未整治，对未整治的土地挂牌称为净地也是明知的。2.2013年12月11日原、被告签署的交地备忘录，原、被告确认红线内为净地，红线外三通。3.被告举示的重庆市关于国有土地储备整治的各项政策规定中均提倡并要求国有土地使用权出让方应将土地整治后再行出让，以避免造成土地闲置，这属于倡导性规定，土地整治后再行出让，可以避免开发商第二次给征地农民进行补偿。但我国法律法规中并没有规定国有土地未经整治则不得出让，双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，对原、被告具有约束力。4.被告辩称其在签订合同和交地备忘录前从未查看过现场，也不清楚土地现状的辩解，本院认为不成立。理由是原告在《国有建设用地使用权挂牌出让公告》中明确告知了被告可自行或与云阳县公共资源交易服务中心联系去现场踏勘，并附现场踏踏联系人和联系电话，根据日常生活经验法则，本案所涉的土地交易金额高达三千万元，被告作为经验丰富的房地产开发公司，在商事交易中的注意义务比普通人应要求更高，其在签订合同和交地备忘录前不可能未查看过出让地块现场，其在明知受让土地是未经整治的情况下仍然与原告签订合同和交地备忘录，并接收土地，应当视为被告明知受让土地是未经整治的土地。综上，原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》是双方的真实意思表示，应为有效合同。虽然部分村民在被征收的土地上再次种植了青苗，且被告为了顺利进场施工，对村民进行了第二次补偿，但是该地块在被征收时，政府已按国家政策规定进行了安置补偿，故该地块的使用权在被出让时是符合净地出让的要求，原告并不存在违约交付土地的行为。因此，现被告系分期支付国有建设用地使用权出让价款，且未能在2014年5月27日前支付第二期出让价款13200000.00元的行为已经构成违约，其应当按照合同的约定向原告支付利息及违约金。对原告主张要求被告按照年利率5.6%的标准支付2013年11月28日至2014年5月27日的利息369600.00元（具体计算详见判决后附表）的诉讼请求，本院予以支持。另原告同时主张要求被告从2014年5月28日起按照中国人民银行公布的贷款利率支付利息，以及按照每日1‰支付违约金，但对于违约造成的损失，其并未向本院举示相应的证据，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百四十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院酌情确定被告应支付的利息及违约金按年利率24%的标准计算至付清之日止，其中计算至2015年10月31日为4584800.00元（具体计算详见判决后附表）。对于原告主张超出的部分，本院不予支持。同时，对于反诉原告要求反诉被告交付符合约定用地以及支付逾期交地违约金的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，被告辩称原告交付的土地未经整治合格不得出让给受让人，并反诉要求原告支付其垫付的天然气管道改迁费85942.00元、工程勘察费60000.00元、地质灾害评估费25000.00元、边坡工程设计费40000.00元、场坪工程施工费6356705.59元、边坡工程施工费4066948.54元。本院认为，被告在竞得本案地块时，天然气公司已经铺设了天然气管道，而且被告仅提供了天然气公司的取费报价单，现管道亦尚未改迁，费用尚未发生，故对于被告反诉主张的天然气改迁费，本院不予支持。对被告要求原告赔偿其支出的场坪工程和边坡工程的费用，因《国有土地使用权挂牌出让须知》中明确载明“按照基本建设程序，竞得人竞得该宗土地后，若需作地质灾害危险性评估的，其工作及费用由竞得人自行负责”，因此对反诉原告主张要求反诉被告支付工程勘察费、地质灾害评估费、边坡工程设计费、场坪工程施工费、边坡工程施工费的诉讼请求，本院均不予支持。对于反诉原告主张的青苗和设施补偿费用53385.00元，因汪在清证实谭仁林并非此次安置补偿的对象，而被告亦未举示证据证明谭仁林系代领了其兄弟的补偿款，故对反诉原告要求反诉被告支付谭仁林的该笔30000.00元，本院不予支持。虽然反诉被告在征地时已经对村民进行了安置补偿，但是集体土地在被征收至土地挂牌期间，村民在出让土地上再种植青苗和修建设施，系原告对出让土地未尽到管护义务，其向被告交付的土地存在一定瑕疵，且反诉原告为了能够顺利进场施工而进行了青苗和设施二次补偿，其行为亦化解了社会矛盾，故对反诉原告反诉主张要求反诉被告支付安置补偿费用23385.00元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十八条、第一百四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条、第十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告重庆黄石建设有限公司于本判决生效后十日内向原告云阳县国土资源和房屋管理局支付国有建设土地使用权出让价款13200000.00元，及截止2015年10月31日的利息和违约金共计4954400.00元，2015年11月1日起的利息和违约金按照年利率24%的标准计算至付清之日止；二、驳回原告云阳县国土资源和房屋管理局的其他诉讼请求；三、反诉被告云阳县国土资源和房屋管理局于本判决生效后十日内向反诉原告重庆黄石建设有限公司支付青苗和设施补偿费23385.00元；四、驳回反诉原告重庆黄石建设有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费149512.00元，由原告云阳县国土资源和房屋管理局负担18785.60元，被告重庆黄石建设有限公司负担130726.40元；反诉案件受理费157713.00元，由反诉原告重庆黄石建设有限公司负担157328.00元，反诉被告云阳县国土资源和房屋管理局负担385.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书后指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  沈阳东代理审判员  胡 钰人民陪审员  赵 容二〇一六年七月二十八日书 记 员  叶 平附利息及违约金计算表本金（元）              起算日              截止日              天数              利率（年）              金额（元）                  13200000.00              2013-11-28              2014-5-27              180              5.6%              369600.00                  13200000.00              2014-5-28              2015-10-31              521              24%              4584800.00