重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0233民初1431号原告江小平，男，1986年9月20日出生，汉族，住重庆市忠县。委托代理人戚淑华（系原告之岳母），1959年1月24日出生，汉族，住重庆市忠县，系特别代理。被告泸州市花园房地产开发有限公司，住所地四川省泸州市龙马大道中段三十号，统一社会信用代码915105042047383063。法定代表人喻行春，该公司总经理。委托代理人杨坤灿，男，1971年3月3日出生，汉族，该公司职工，住四川省泸州市龙马潭区，系特别代理。原告江小平与被告泸州市花园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月15日受理后，依法由审判员付荣慧独任审判，适用简易程序于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人戚淑华以及被告的委托代理人杨坤灿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年1月21日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将位于重庆市忠县某房屋一套以224696元的价格出售给原告，被告的交房时间为2010年3月30日。合同签订后，原告已依约履行全部义务，但被告于2011年9月16日才向原告交付房屋，且至今未能办理房地产权证。依照合同约定，被告未按时交付房屋和办理房地产权证，其行为已经违约，应当承担违约责任，向原告支付违约金。诉请判令：1、被告支付逾期交房违约金166天×224696元×0.0002=7459元（从2010年3月30日起计算至2011年9月16日，共计166天）；2、被告向原告支付逾期办理《房地产权证》的违约金1984天×224696元×0.0001×20%=8915元（从2010年6月1日起暂计算至2015年10月13日，共计1984天）；3、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，1、位于忠县某房地产开发项目，是案外人胡显芬挂靠、借用被告的名义进行开发建设，被告未参与该项目的经营管理，也不承担该项目的盈亏，其所有责任应当由胡显芬承担，被告在本案中不应承担责任；2、原、被告签订的商品房买卖合同中所加盖的印章不是被告的印章，而是胡显芬伪造被告的印章与原告订立的合同，即原、被告之间未订立商品房买卖合同，故合同约定的权利义务应当由胡显芬享受和承担；3、合同约定的违约金计算标准过高，应当予以调整。经审理查明，2010年1月21日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：被告（合同甲方）将坐落于重庆市忠县某住宅一套出售给原告（合同乙方），房屋面积为124.07平方米，房屋价款为224696元；被告应当于2010年3月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。合同第九条约定：如被告逾期交房，则应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同第十三条约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原、被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如被告未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，则被告应自约定取得登记受理单之日起至被告实际取得登记受理单之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付购房款224696元。被告于2011年9月16日向原告发出入住通知书，原告随即接房入住。被告至今未取得土地房屋登记机构出具的办理本商品房《房地产权证》的登记受理单。庭审中，被告抗辩原告提交的《重庆市商品房买卖合同》中尾部所加盖的被告的印章不是被告的印章，并要求进行司法鉴定。但在本院规定期限内，被告未提交书面鉴定申请并预交鉴定费用。另查明，本院已处理多起六合花园业主诉被告商品房预售合同纠纷案件，被告应向起诉的业主支付逾期交房及逾期办证的违约金，部分案件已执行兑现。上述事实，有原告及被告的委托代理人在庭审中的陈述以及原告提交的：《重庆市商品房买卖合同》、发票、入住通知；被告提交的：忠县人民法院（2015）忠法民初字第03707号民事判决书等证据材料在案佐证，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效，应受法律保护，原、被告应当依照合同约定全面履行自己的义务。关于被告是否应当承担责任的问题。被告辩称某房地产开发项目系胡显芬独立完成，与被告无关，且合同上的公章与被告的公章明显不一致，不应由被告承担责任。从合同签订看，该小区业主均与被告签订商品房买卖合同，该项目的全部手续也是以合同上的公章进行办理，该小区其他业主向本院起诉要求被告支付逾期交付房屋和办理房地产权证的违约金的案件已经本院判决、生效并执行完毕，被告对与原告签订合同是已经知道并认可的，根据合同相对性原理，原告向被告主张违约金并无不当，故被告的该辩称意见不能成立，本院不予支持。关于逾期交房违约金数额如何确定的问题。按合同约定，被告应当在2010年3月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，否则，应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。因被告于2011年9月16日交付房屋，超过合同约定的交房期限，其行为已构成违约，故依法应当承担违约责任，应向原告支付从2010年3月31日起至2011年9月16日止，按日以已付房价款224696元的万分之二计算的违约金。关于逾期办证违约金数额如何确定的问题。按合同约定，被告应当在房屋交付使用之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，否则，将按日支付已付房价款万分之一的违约金。被告至今未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任，向原告支付违约金。被告抗辩合同中约定的违约金过高，请求予以调整。依照相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，因原告付款和被告交房的义务均已履行，即双方的合同主要义务已经履行，办证仅为被告履约的附随义务，且被告是否在合同约定的时间内提供办证条件，对原告使用该房屋并无实质性影响，同时原告也未提交被告逾期办证所致实际损失的相关证据材料，故被告要求调整违约金的抗辩意见成立，本院予以采信。根据原告的购房款数额和双方当事人的实际履约情况、过错程度以及预期利益等因素，并结合本院处理六合花园其他业主起诉被告支付逾期交房办证违约金案件的情况，将被告承担违约金的数额酌情调整为合同约定违约金计算标准的20%为宜。因原告的接房时间为2011年9月16日，故被告应在原告接房之日起60日内取得办理房地产权证的登记受理单，即应于2011年11月15日前取得，否则应从2011年9月16日起支付违约金。因原告要求被告支付至2015年10月13日，故被告应支付从2011年11月16日起至2015年10月13日止，按日以已付购房款224696元的万分之一的20%计算的违约金。综上，原告要求被告支付逾期交房及逾期办证的违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应承担不到庭举证、质证的法律责任，其相应法律后果由其本人承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告泸州市花园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告江小平支付逾期交付房屋的违约金（从2010年3月31日起至2011年9月16日止，按日以购房款总额224696元的万分之二计算）。二、被告泸州市花园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告江小平支付逾期办理房地产权证的违约金（从2011年11月16日起至2015年10月13日止，按日以购房款总额224696元的万分之一的20%计算）。三、驳回原告江小平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105元，由被告泸州市花园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。审判员  付荣慧二〇一六年七月八日书记员  易小凤