四川省崇州市人民法院民 事 判 决 书(2015)崇州民初字第289号原告甘俊梅，女，1975年3月17日出生，汉族，住重庆市璧山县。委托代理人雷田兵，男，1975年9月29日出生，汉族，住重庆市璧山县，系原告甘俊梅丈夫。委托代理人凃永驰，四川创新律师事务所律师。被告成都圣玺家具有限公司，住所地：四川省成都市崇州市经济开发区。法定代表人田媛媛，总经理。被告乐山市汇锦房地产开发公司，住所地：四川省乐山市五通桥区。法定代表人黄才伍，执行董事。委托代理人童俊，四川经纬通律师事务所律师。被告袁红，女，1970年4月29日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托代理人罗继火，四川同序律师事务所律师。被告田园，男，1980年4月23日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托代理人刘娇，四川经纬通律师事务所律师。原告甘俊梅诉被告成都圣玺家具有限公司、乐山市汇锦房地产开发公司、袁红、田园房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡芳适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告向本院提出财产保全申请，本院以(2015)崇州民初字第289-1号民事裁定书，对被告乐山市汇锦房地产开发公司位于乐山市五通桥区竹根镇涌江路北段的五国用（2014）588号出让土地使用权在价值11000000元范围内予以查封，期限为三年；被告乐山市汇锦房地产开发公司申请对原告提交证据材料中被告乐山市汇锦房地产开发公司的印章进行鉴定，本院依法委托成都蓉城司法鉴定中心进行鉴定，因被告乐山市汇锦房地产开发公司未向鉴定机构缴纳相关费用，故成都蓉城司法鉴定中心对本项鉴定作出退案处理。本案第一次开庭审理，原告甘俊梅及委托代理人雷田兵，被告乐山市汇锦房地产开发公司的委托代理人童俊、被告田园的委托代理人刘娇到庭参加诉讼，被告成都圣玺家具有限公司、被告袁红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭；第二次开庭审理，原告甘俊梅及委托代理人凃永驰、被告袁红及委托代理人罗继火到庭参加诉讼，被告成都圣玺家具有限公司���被告乐山市汇锦房地产开发公司、被告田园经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告甘俊梅诉称，原告与被告成都圣玺家具有限公司于2015年1月5日签订《房屋转让合同》，并于同日与被告成都圣玺家具有限公司、乐山市汇锦房地产开发公司、袁红、田园签订《房屋转让合同补充协议》。在《房屋转让合同》中约定，原告受让由被告成都圣玺家具有限公司修建的位于崇州市经济开发区全友路西侧的被告成都圣玺家具有限公司崇州厂区A区1号房屋及该房屋所属专有部分，其中办公楼面积2190.4平方米、厂房面积7242.63平方米、专有院坝面积1235.25平方米，上述房屋的价款为18500000元。在《房屋转让合同补充协议》中约定，被告成都圣玺家具有限公司在2015年5月30日前，将包括房屋在内的项目竣工验收（综合验收）合格（含消防验收合格）。��期被告成都圣玺家具有限公司按主合同房屋转让总价每日万分之二向原告支付违约金，逾期30日，原告有权解除《房屋转让合同》和《房屋转让合同补充协议》，并重新约定了付款时间及金额，同时约定被告袁红、田园、乐山市汇锦房地产开发公司对被告成都圣玺家具有限公司在《房屋转让合同》和《房屋转让合同补充协议》项下的全部合同义务承担连带保证责任。上述合同签订后，原告按约定向被告成都圣玺家具有限公司支付转让款的60%即11100000元，但至今被告成都圣玺家具有限公司未按合同约定将包括房屋在内的项目竣工验收（综合验收）合格（含消防验收合格），原告为维护其合法权益，请求依法解除原告与被告成都圣玺家具有限公司于2015年1月5日签订的《房屋转让合同》和《房屋转让合同补充协议》；由被告成都圣玺家具有限公司向原告退还购房款11100000元及以合同总价18500000元，按每日万分之二自2015年6月1日起计算支付违约金，被告袁红、田园、乐山市汇锦房地产开发公司对被告成都圣玺家具有限公司向原告退还购房款及违约金承担连带清偿责任，本案诉讼费用由被告承担。被告成都圣玺家具有限公司（以下简称圣玺公司）未作答辩。被告乐山市汇锦房地产开发公司（以下简称汇锦公司）辩称，因被告圣玺公司是采取欺诈手段骗取的被告汇锦公司的保证，且保证期间已过，该保证未经被告汇锦公司股东会决议，被告汇锦公司不应承担保证责任，应解除对被告汇锦公司土地的查封；因原告未按合同约定签订租赁合同，被告圣玺公司无需向原告履行交房义务，且约定的违约金过高，请求调减；按照涉案《房屋转让合同》第十一条约定，本案中原告不具有诉讼主体资格，应依法驳回起诉。被告袁红辩称，原、被告间签订的《房屋转让合同》、《房屋转让合同补充协议》、《房屋租赁合同》均是真实的，对原告的诉讼请求没有意见，请求依法判决。被告田园辩称，因被告圣玺公司是采取欺诈手段骗取的保证，且保证期间已过，不应承担保证责任；因原告未按合同约定签订租赁合同，被告圣玺公司无需向原告履行交房义务，且约定的违约金过高，请求调减；按照涉案《房屋转让合同》第十一条约定，本案中原告不具有诉讼主体资格，应依法驳回起诉。经审理查明，2013年被告圣玺公司在崇州市经济开发区取得工业建设用地规划许可证的土地上修建了厂房、办公楼等，但至今未办理土地使用证。2014年12月，原告与被告圣玺公司对被告圣玺公司位于崇州市经济开发区全友路西侧的厂房转让进行协商，并约定了定金，被告圣玺公司向原��出具委托收款书，指定收款账户。2015年1月5日，被告圣玺公司作为转让人（甲方），原告甘俊梅作为受让人（乙方），双方签订了《房屋转让合同》，该合同约定：被告圣玺公司建设的“圣玺公司崇州厂区”项目位于崇州市经济开发区全友路西侧，被告圣玺公司将该项目中A区1号房屋及该房屋所属专有部分转让给原告，其中建筑面积为办公楼2190.4平方米、厂房7242.63平方米、专有院坝面积1235.25平方米；房屋的合同价款为18500000元，合同价款转入指定的银行账户即开户行：农业银行双楠支行，户名：袁红，账号：6228460460008983314。该合同第十一条约定：“11.1乙方以个人名义受让的，应在本合同签署后即日起内由甲方协助在崇州行政区域内注册成立具有独立法人资格的公司或企业。乙方在崇州注册成立具有独立法人资格的公司或企业后，甲方保证即以该公司作��物业所有权人办理产权手续。11.2本合同中乙方的所有权利、义务由乙方在崇州注册成立的公司或企业享有或承担。”同时合同对房屋交付、面积误差的处理、房屋的使用要求、保修责任、争议的解决等内容进行了约定。《房屋转让合同》的落款处甲方加盖了被告圣玺公司印章，授权代表处有袁红的签名及捺印，乙方有原告甘俊梅的签名及捺印。《房屋转让合同》签订当日，被告圣玺公司作为转让人（甲方）与作为受让人（乙方）的原告甘俊梅、作为保证人（丙方）的被告汇锦公司、袁红、田园签订了《房屋转让合同补充协议》，该补充协议中对受让标的、竣工验收、房屋交付、付款方式、权证办理、税费承担、房屋租赁、甲方保证及承诺、担保条款等内容进行约定，其中“二、竣工验收2.1甲方确保主合同签订后2015年5月30日前，将包括房屋在内的竣工验��（综合验收）合格（含消防验收合格）。逾期甲方应按主合同房屋转让总价每日万分之二向乙方支付违约金；逾期超过30日的，乙方有权解除主合同及本补充协议。”、“五、权证办理5.1甲方于主合同签订后2015年6月30日内将房屋国土使用权证办至乙方在崇州所设公司名下并交付乙方，逾期按房屋价款每日万分之二支付违约金，逾期超过60日的，乙方有权解除主合同及本补充协议。5.2甲方于主合同签订后2015年12月31日内将房屋产权证办至乙方在崇州所设公司名下并交付乙方，逾期按房屋价款每日万分之二支付违约金，逾期超过60日的，乙方有权解除主合同及本补充协议。”、“九、担保条款9.1丙方对甲方在主合同以及本补充协议项下的全部合同义务向乙方承担连带责任保证。”该《房屋转让合同补充协议》的落款甲方处加盖了被告圣玺公司印章，签约代表处有袁红的签名及捺印，乙方处有原告甘俊梅的签名及捺印，丙方处加盖有被告汇锦公司印章、被告田园、袁红的签名及捺印。上述合同签订后，原告甘俊梅作为出租人（甲方）与作为承租人（乙方）的被告圣玺公司、作为保证人（丙方）的被告汇锦公司、袁红、田园于2015年1月10日签订了《房屋租赁合同》。在原告与被告圣玺公司协商及签订上述合同过程中，原告甘俊梅通过其丈夫雷田兵账户先后向被告圣玺公司指定的银行账户转账支付房款共计11100000元。事后，被告圣玺公司未向原告告知房屋是否竣工验收的情况，也未按约定为原告办理国土使用权证，原告遂诉讼来院，请求依法审理。上述事实，有到庭原、被告的当庭陈述及原告提交的《房屋转让合同》、《房屋转让合同补充协议》、《房屋租赁合同》、《定金》协议、《委托收款书》、交通���行的《凭条》、成都崇州经济开发区管理委员会出具的《证明》；被告汇锦公司提交的（2015）崇州民初字第284号民事判决书等证据在案佐证。本院认为，被告圣玺公司在取得工业建设用地规划许可证的位于崇州市经济开发区全友路的土地上修建厂房、办公楼，并与原告甘俊梅就修建的厂房、办公楼等签订的《房屋转让合同》系双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，该《房屋转让合同》合同合法有效，双方应当按照合同约定履行合同义务。原告甘俊梅与四被告签订的《房屋转让合同补充协议》系协议各方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，各方应当按照《房屋转让合同补充协议》的约定履行义务。对被告汇锦公司、田园提出因被告圣玺公司采取欺诈的手段，使其在违背真实意思的情况下提供的保证的意见，因被告汇锦公司、田园并未提供��分证据证实在签订《房屋转让合同补充协议》是受被告圣玺公司欺诈所订立，故对被告汇锦公司、田园该辩解意见，本院不予采信。因被告圣玺公司作为主债务人，经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，也未提供相关证据，应视为放弃了举证、质证、答辩的权利，即使诉讼中产生的不利后果亦由其自行承担。对于原告提出解除《房屋转让合同》、《房屋转让合同补充协议》，由被告圣玺公司退还原告购房款11100000元的主张，因被告圣玺公司未按照合同约定办理土地使用权证，按照合同约定原告甘俊梅享有解除《房屋转让合同》、《房屋转让合同补充协议》的权利，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终��履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告依照合同约定提出解除《房屋转让合同》、《房屋转让合同补充协议》的主张成立，本院予以支持，被告圣玺公司应当向原告甘俊梅退还购房款11100000元；对于原告主张被告圣玺公司应按合同约定以合同总价18500000元，按每日万分之二计算，审理中提出起算时间为2015年7月1日起计算支付违约金；被告汇锦公司、田园认为该违约金过高，请求依法调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的��约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原告与被告圣玺公司约定以购房款总价18500000元为基数，以每日万分之二即年利率7.3%计算支付违约金，结合被告圣玺公司已经收取原告购房款11100000元的事实，原告按照与被告圣玺公司的合同约定主张的违约金，不违反法律规定，且被告汇锦公司、田园未提供证据证明约定的违约金过分高于造成的损失，故对原告对违约金的主张本院予以支持。对被告汇锦公司、田园提出根据《房屋转让合同》第十一条的约定，原告甘俊梅不具有原告主体资格，合同中的权利义务应由新成立的法定代表人为原告甘俊梅的成都市艺元家具有限公司享有并承担的问题。因《房屋转让合同》系原告甘俊梅与被告圣玺公司签订，由于合同解除权属于形成权，原告甘俊梅系该合同的订立者，合同权利、义务的订立人，依法享有行使合同解除权的权利，故被告汇锦公司、田园提出的辩解意见不成立，本院不予采纳。对被告汇锦公司、田园提出原告未按合同约定签订租赁合同，被告圣玺公司无需向原告履行交房义务的意见，因原告已于2015年1月10日签订了《房屋租赁合同》，故对被告汇锦公司、田园提出该意见不予采纳。对被告汇锦公司、田园提出本案主债务届满时间为2015年5月30日，原告应于2015年11月30日前向保证人主张保证责任，原告于2015年12月21日起诉，已超过保证期间，应当免除保证责任的问题，由于《房屋转让合同补充协议》的第一条、第五条分别约定有被告圣玺公司履行合同义务的时间，以及原告享有合同解除权的时间。根据该合同约定，被告汇锦公司、田园提出的保证期间已经经过的理由不成立，且合同解除权属于形成权，不适用法律关于诉讼时效的规定，故对该辩解意见，本院不予采信；对被告汇锦公司提出该保证未经股东会决议，保证无效的意见，因被告汇锦公司提供保证是否经公司公司决议系公司内部管理问题，故被告汇锦公司该意见不成立，本院不予采纳。因此，被告汇锦公司、田园、袁红应当按照合同约定对被告圣玺公司的义务承担连带责任保证综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款、第一百三十条、第一百三十五条和《中华人民共和国担保法》第十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、解除原告甘俊梅与被告成都圣玺家具有限公司于2015年1月5日签订的《房屋转让合同》。二、解除原告甘俊梅与被告成都圣玺家具有限公司、乐山市汇锦房地产开发公司、袁红、田园于2015年1月5日签订的《房屋转让合同补充协议》。三、被告成都圣玺家具有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性退还原告甘俊梅购房款11100000元及违约金（违约金计算方法：以18500000元为基数，按年利率7.3%计算，从2015年7月1日起至付清购房款11100000元之日止）。四、被告乐山市汇锦房地产开发公司、袁红、田园对本判决第三项被告成都圣玺家具有限公司的付款义务承担连带清偿责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44200元，财产保全费5000元，共计49200元，由被告成都圣玺家具有限公司、乐山市汇锦房地产开发公司、袁红、田园共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  胡芳二〇一六年七月十五日书记员  许臻