陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终4124号上诉人（原审被告）陕西益兴建设有限公司，住所地西安市碑林区太白北路199号。法定代表人李腾，该公司总经理。委托代理人刘婷，北京大成（西安）律师事务所律师。委托代理人白石思琪，北京大成（西安）律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审原告）张晓娟，女，1977年4月21日出生，汉族，住西安市碑林区。上诉人陕西益兴建设有限公司（以下简称益兴公司）因与被上诉人张晓娟房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2015)碑民初字第02484号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人益兴公司之委托代理人刘婷、白石思琪，与被上诉人张晓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经原审法院审理查明，2013年，张晓娟与益兴公司签订《商品房买卖合同》，约定：1、第三、四条张晓娟购买益兴公司所开发建设的位于西安市碑林区太白北路199号太白星座第1幢1单元5层10519号精装商品房，房屋预售预测建筑面积共100.55平方米，单价为每平方米人民币6438元，装修价款为每平方米人民币1000元，总金额人民币747891元100.55㎡×（6438+1000）元/㎡。2、第六条张晓娟于2013年7月29日前支付首付款人民币457891元，余款29万元整办理银行按揭贷款。3、第八条交付期限益兴公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付张晓娟使用。4、第九条益兴公司逾期交房违约责任按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，益兴公司按日向张晓娟支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，张晓娟有权解除合同。张晓娟解除合同的，益兴公司应当自张晓娟解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按张晓娟累计已付款的2﹪向张晓娟支付违约金。张晓娟要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，益兴公司按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于（1）项目的比率）的违约金。5、第十一条交接商品房达到交付使用条件后，益兴公司应当书面通知张晓娟办理交付手续。双方进行验收交接时，益兴公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购买商品房为住宅的，益兴公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。益兴公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，张晓娟有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由益兴公司承担。由于张晓娟原因，未能按期交付的，逾期超过30日，张晓娟未能按期接收的，视为益兴公司已正常交付，房屋的保修期自此日开始计算，有关各项管理费用自此日开始计算。6、第十四条益兴公司承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套设施按以下日期达到使用条件：①供水、供电交付时间为2013年12月31日，具体收费标准依照政府相关部门规定执行；②电话、网络、有线电视交付时间为2013年12月31日，开通具体收费标准依照政府相关部门规定执行；③天然气交付使用时间为2014年2月28日，初装具体收费标准依照政府相关部门规定执行；7、第十五条益兴公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由益兴公司提供的资料报产权登记机关备案。如因益兴公司的责任，张晓娟不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意处理方式：张晓娟不退房，益兴公司按已付房款的2﹪向张晓娟支付违约金。8、第十六条张晓娟购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，益兴公司自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。张晓娟购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，益兴公司应当履行保修义务。因不可抗力或者非益兴公司原因造成的损坏，益兴公司不承担责任，但可协助维修。维修费用由张晓娟承担。合同附件五补充协议第4条张晓娟确认：商品房交付过程中张晓娟认为商品房质量有需要整改的，经买卖双方确认，当场做好书面记录，如益兴公司按照《住宅质量保证书》规定的时间将买卖双方记录的质量问题整改完成，益兴公司不承担延迟交楼责任。9、第二十三条：合同自双方签订之日起生效。又查明，2013年7月29日，张晓娟依约向益兴公司交纳了购房首付款人民币457891元，继之按照合同约定通过银行贷款交足剩余房款人民币29万元整(即张晓娟交付了全部价款)。2013年12月21日，益兴公司通过报纸刊登“入伙公告，”告知各位业主：其开发建设的《太白星座》项目已完工，恭迎各位业主入住新居。其已将交房所需资料及证件电话告知各位业主，请业主按约定时间，到太白星座住宅楼1层交房处办理入伙手续。因集中入伙，为加快手续办理时间，减少因交房给业主带来的不便，同时不影响各位业主元旦休息，其定于2014年1月2日起至1月10日集中办理交房手续，详情请致电：029-85568555咨询。2014年1月3日益兴公司向张晓娟发放《入住通知书》和《收楼手续书》，《收楼手续书》内容：“您所认购的太白星座（住宅）5层19号楼宇，现已具备交付使用条件。请您阅读收楼须知，按照下列顺序办理收楼手续。”当日，张晓娟按照《收楼手续书》在《入住通知书》上签名并留联系电话、与（物业管理方）陕西益翔物业管理有限公司签订涉诉房屋的《前期物业服务合同》。关于房屋质量问题，益兴公司交付给张晓娟的房屋，2013年12月25日由建设、监理、施工、设计四家单位参加综合验收，结论为工程竣工验收合格。另查明，2012年7月25日，益兴公司因申办商品房预（销）售许可证将涉诉房屋所属太白星座项目的国有土地使用证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证原件提交予西安市住房保障和房屋管理局，该局给益兴公司出具第2012124号提交证件收据。次日，益兴公司又因要将涉诉项目备档、办理预售商品房抵押登记手续，将涉诉房屋所属太白星座项目的商品房预售许可证（复印件）、房屋所有权证、上述第2012124号提交证件收据、建设用地规划许可证提交予西安市房地产交易管理中心。2015年1月29日益兴公司向西安市房屋产权产籍管理中心申请办理分户登记，涉诉房产办理了初始登记。张晓娟于2015年6月诉至西安市碑林区人民法院称，2013年，其与益兴公司签订Y13109735号《商品房买卖合同》（简称合同），约定：①其购买益兴公司位于西安市碑林区太白北路199号太白星座第1幢1单元5层10519号精装房屋，②房屋预售预测建筑面积共100.55平方米，单价为每平方米人民币6438元，装修价款为每平方米人民币1000元，总金额人民币747891元。③交房期限：益兴公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付其使用。益兴公司向其交房逾期不超过180日，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，益兴公司按日向其支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。…④产权登记约定：益兴公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由益兴公司提供的资料报产权登记机关备案。如因益兴公司的责任，其不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意处理方式为：其不退房，益兴公司按已付房价款的2﹪向其支付违约金。其依约支付了购房款，但益兴公司既未依约定时间交房，也未依约定期限办理权属登记备案。针对益兴公司违约行为，其多次找益兴公司协商无果，故诉至法院，请求：1、益兴公司向其支付延期交房、延期房屋权属备案违约金19071元；2、诉讼费由益兴公司负担。益兴公司辩称：其已按照约定将经验收合格的房屋按时交付张晓娟，不存在逾期交房情形，无相关违约责任；张晓娟所称逾期办证无事实、法律依据。请求依法驳回张晓娟诉请。原审法院认为，依法成立、生效的合同受法律保护，对当事人具有约束力。张晓娟与益兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依法自觉、全面履行合同义务。张晓娟已依约履行交付房屋价款的义务，益兴公司亦应依照合同约定履行按期交付房屋、将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。张晓娟要求益兴公司支付迟延办理产权登记备案违约金，根据张晓娟、益兴公司《商品房买卖合同》第十五条的约定，益兴公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由益兴公司提供的资料报产权登记机关备案。如因益兴公司的责任，张晓娟不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意处理方式：张晓娟不退房，益兴公司按已付房款的2﹪向张晓娟支付违约金。据此，尽管益兴公司于2012年7月25日因申办商品房预（销）售许可证将涉诉房屋所属太白星座项目的国有土地使用证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证原件提交予西安市住房保障和房屋管理局；次日，益兴公司又因将涉诉项目备档、办理预售商品房抵押登记手续将涉诉房屋所属太白星座项目的商品房预售许可证（复印件）、房屋所有权证、上述第2012124号提交证件收据、建设用地规划许可证提交予西安市房地产交易管理中心。但根据建设部《城市房地产权属登记管理办法》的规定，办理房屋权属登记时应向登记机关提交用地证明文件或土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他的证明文件。益兴公司提交的证据并不能满足上述办理房屋权属登记条件，亦非办理房屋权属登记使用；且根据其提交的房屋权属登记分户表显示，其申请房屋权属初始登记日期为2015年1月29日。以张晓娟、益兴公司实际交接房的时间2014年1月3日起算，该申请时间已超过合同约定的益兴公司应于交房后180日内报产权登记机关备案之约定、益兴公司构成违约，故张晓娟诉请益兴公司支付延迟办理产权登记备案违约金，依法应予支持，依约核定该违约金为人民币747891*2﹪=14957.82元。合同第八条约定益兴公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付张晓娟使用。2013年12月21日，益兴公司通过报纸刊登“入伙公告”通知张晓娟各业主2014年1月2日起至1月10日集中办理交房手续，2014年1月3日张晓娟前往益兴公司领取了《入住通知书》和《收楼手续书》，依《收楼手续书》内容：“您所认购的太白星座（住宅）5层19号楼宇，现已具备交付使用条件。请您阅读收楼须知，按照下列顺序办理收楼手续，”当日，张晓娟在《入住通知书》上签名并留联系电话、与（物业管理方）陕西益翔物业管理有限公司签订涉诉房屋的《前期物业服务合同》。本案实际的登报公告通知房屋交接时间晚于合同约定时间，张晓娟、益兴公司也依公告通知的交房时段履行了交接房屋事宜，故此应视为双方对交房时间的变更、张晓娟对益兴公司逾期3天交房的适度容忍；故张晓娟要求益兴公司赔偿逾期交房违约金无事实依据，其请求依法不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告陕西益兴建设有限公司支付原告张晓娟延迟办理产权登记备案违约金人民币14957.82元；二、驳回原告张晓娟要求被告陕西益兴建设有限公司支付迟延交房违约金的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1538元，由原告负担1207元，被告负担331元（原告已预交，被告在给付上述款项时将其负担额一并支付原告）。宣判后，益兴公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人不存在逾期办理产权登记备案的情形。《商品房买卖合同》第15条约定：出卖人的义务是将办理权属登记需要出卖人提供的材料报产权登记机关备案，并非被上诉人所述向被上诉人交付房产证。上诉人已在合同规定的时间内完成了合同约定的义务，并已将相关资料交至西安市住房保障和房屋管理局，因该部门内部管理问题，未将相关证件原件退还上诉人。因此，上诉人并未违反该条约定，亦未影响到被上诉人在规定期限内办理房产证，无需向被上诉人承担已付房款2%的违约金。二、原审法院作出的第一项判决适用法律错误。原审法院错误地适用《城市房地产权属登记管理办法》的相关规定（该条系规定办理初始登记所需材料，与本案逾期办证违约金无关），进而认定上诉人存在逾期办证的情形，系适用法律错误。故请求撤销原审判决第一项并发回重审，诉讼费由被上诉人承担。张晓娟答辩称，益兴公司并未将办理备案登记所需的全部资料及时提交至房管局，其违约事实明确。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，张晓娟与益兴公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且内容并不违反法律法规的规定，为合法有效合同，对双方当事人均应产生合法约束力。根据该合同第十五条规定，益兴公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由益兴公司提供的资料报产权登记机关备案，该约定是办理小产权的约定，益兴公司应在约定的期限内向相关行政主管部门提交相关证明文件及资料为各业主办理产权登记，该文件及资料中应含初始登记的批复，但是2015年1月29日益兴公司才办理了涉案房屋的初始登记，故其违约事实成立，一审判令益兴公司承担违约责任正确，所判金额符合双方约定。益兴公司上诉称其并未违法合同约定之主张不能成立，其请求法院不予支持。故一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费174元，由陕西益兴建设有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  邹守鸣审 判 员  杨晓昱代理审判员  张 楠二〇一六年七月五日书 记 员  郑 瑜