.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2016）琼0108民初442号原告：邢峰，男，汉族，1970年3月31日出生，住海口市。原告：马莉萍，女，汉族，1972年5月16日出生，住海口市。共同委托代理人：陈建红、陈柘宇，海南信达律师事务所律师。被告：海南九鼎置业有限公司，住所地海口市振兴路美兰区政府办公大楼1楼109单元。法定代表人：董默峥，该公司董事长。委托代理人：黄昭毅，海南维特律师事务所律师。原告邢峰、马莉萍诉被告海南九鼎置业有限公司（以下简称九鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邢峰、马莉萍，被告九鼎公司的委托代理人黄昭毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邢峰、马莉萍诉称，原告于2013年8月13日与被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发建造的位于海口市××区号的九鼎·水郡A组团1期A-2#楼（幢）3（层）305（房号），面积为130.28平方米的商品房，该房屋购房总价款为838383元，原告首付338383元，余款500000元按照按揭贷款的方式支付，合同约定交房日期为2014年10月l日之前。合同签订后，原告如约向被告支付首付款并办理银行贷款，余款已由按揭银行向被告支付。2014年10月1日，被告因自身原因未能如期交房，被告将交房日期单方延至2014年12月10日前。双方在2014年12月5日的交房过程中，原告发现房屋主卧露筋的问题，根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》，该露筋问题为严重的质量缺陷，原告就该质量缺陷与被告协商未果，原告通过12345以及海口市建设工程质量监督站对该严重质量缺陷进行了投诉后，被告才要求由施工单位编制施工方案，经监理确认后进行了处理。于2015年12月22日被告组织监理单位、设计单位及原告重新对房屋进行验收，形成《2#楼305房竣工验收记录》。原告认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条的约定，被告的逾期交房行为已经构成违约，根据合同约定，被告每逾期一日，应向原告支付购房总价万分之五的违约金，违约金共计441天×838383元×0.0005=184863.45元。依据《物业管理条例》的相关规定，在开发商向业主交付符合合同约定并且经验收合格的房屋前，该房屋的物业费由开发商承担，即2015年12月22日前的物业费应由被告承担。此外，由于被告的延期交房，造成原告本已签订的装修合同及房屋租赁合同均无法履行，构成违约，不但为此支付了违约金，而且本应收取的租金收益亦无法获得。同时，原告在后续装修施工时，因为由于被告交房的房屋采取了结构补强措施，导致原告的成本增加。根据《合同法》的相关规定，被告因其违约行为而给原告造成的直接损失及预期收益损失，依法应承担责任。综上，原告为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付逾期交房的违约金184863.45元；二、被告赔偿原告因逾期交房而造成的装修违约损失5000元；三、被告赔偿原告因后续施工而增加的施工成本损失5000元；四、被告赔偿原告因逾期交房而导致的房租租赁违约损失及租金收益损失共计46129元；五、房屋验收合格日（2015年l2月22日）之前的物业管理费由被告承担；六、本案诉讼费由被告承担。被告九鼎公司辩称，一、交付日期从合同约定的2014年10月1日延至2014年12月10日系不可抗力因素所致，被告不应承担相应违约责任。尽管原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》（以下简称：该合同）中约定的交房期限为2014年10月1日前，但该合同第八条第二款亦约定”但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的”。2014年7月18日的”威马逊”台风被中国气象局认定为建国65年以来登陆华南地区强度最大的强台风。该台风给本项目造成巨大损失，大量已经完工的玻璃门窗、栏杆、护栏、园林工程遭到彻底破坏，工地断水、断电、交通受阻、通讯中断，供电直至灾后12天才得以恢复。《海南省建设标准定额站关于台风损失费用计算的通知》（琼建标定【2014】2号）第6项也明确规定：”因台风造成工程不能按期竣工，应合理延长工期”。因此，遭遇”威马逊”台风确实是被告不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。且被告2014年8月13目邮寄《”九鼎。水郡''延期交房通知》给原告，告知台风造成交房时间将延后的事实，履行了告知义务。”威马逊”台风过后，清理现场、排查险情、清点损失、制定修复方案、安排修复等种种工作均需要大量时间，而且修复所须重新采购的施工材料又因供货单位恢复生产、消化大量订单而无法及时到货，再加之随后而来的台风”海鸥”雪上加霜，应该说，能够在12月10日交房是在被告尽了最大努力、调动了一切可以调动的资源后才得以实现的。因此，根据合同约定和法律规定，交付日期延至2014年12月10日是不可抗力因素所致，被告不应承担违约责任。二、被告已书面通知2014年12月收房，但原告无理拒绝收房，被告不存在违约行为。涉案房屋所在住宅楼工程竣工验收各格并于2014年11月20日取得海口市建设工程质量安全监督站出具的《单位工程施工质量监督意见》，同年12月10日取得《海南省建筑工程竣工验收备案证》，说明施工质量符合验收规范合格标准，具备合同约定的交房条件。2014年12月1日，被告向原告邮寄《”九鼎·水郡”业主收房通知书》，告知其所购房屋2014年12月10日具备交付条件，可以收房，并告知收房前应交纳的费用。2014年12月6日发现涉案房屋存在主卧顶板露筋等瑕疵后，已赶在2014年12月10日修复完毕并通过验收。但原告迟迟不予收房，也未交纳应当补交的房款等费用。主卧顶板露筋问题并非影响主体结构的严重质量问题，也不影响房屋正常居住功能，且被告已经恰当、及时地履行了维修义务。但原告无理拒绝收房，根据该合同附件七第3条第2款之规定：”......如买受人未能在规定的期限和地点办理入住手续的或因出卖人对买受人提出的工程瑕疵予以返修／保修或买受人未按入住通知书的要求支付物业管理费及其他相关费用等情况导致出卖人无法与买受人全部完成交接手续的，均不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成，亦不构成主合同第九条约定的逾期交房，并视入住通知确定的最后期限为出卖人将符合条件的该商品房交付给买受人的时间，从该曰起，与该商品房有关的一切风险责任也随之转移至买受人......”，被告不构成逾期交房，无须承担逾期交房的违约责任，也无需赔偿原告所谓的”逾期交房损失”。三、原告违反诚实信用原则，提出没有合同和法律依据的要求，未能收房的过错在于原告。被告于2014年12月10日维修完毕后，就告知了原告。原告直到2015年3月才来到现场，以没有看到钢筋是否做了防锈处理要求重新维修。被告秉承”顾客就是上帝”的理念，令施工单位将本已维修好的部分铲掉，重新处理并由原告见证。2015年3月27日维修完毕并经验收合格后，原告又要求出具书面的施工方案，被告也满足了其要求。可原告仍不满意，要求被告赔偿其十三万余元。被拒后，其向质监站以及12345热线投诉，又找来电视台的记者想要”曝光”，还提出施工方案要采用碳纤维加固的过度要求。为避免给项目造成不利影响，经质监站的协调，被告不得已，只得同意采用碳纤维加固方案再次给其维修，仅此一项就增加支出上万元。2015年5月初维修完毕并告知原告后，原告先是以忙为由几个月都不到场，后来一会说施工方案表述有问题要修改，一会说要看隐蔽工程资料，一会又要求设计单位参与验收等，找各种理由拖延到2015年12月22日才签署《2#楼305房竣工验收记录》，如今又籍此作为逾期交房的证据。房屋确实存在瑕疵的，被告绝不推卸责任。但被告已经按照有关施工规范及时进行了修复。原告作为购房人，提出的种种要求没有合同和法律依据，其行为已违反诚实信用原则，应当对未能收房的结果承担全部责任。综上所述，涉案房屋2014年11月20日竣工验收合格，12月9日完成竣工验收备案，具备交房条件。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定”因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，第十三条规定”因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任...”。原告未举证主张主卧顶板露筋问题属于上述第十二条、第十三条规定的主体结构质量不合格或严重影响其正常居住使用的情形，以此为由拒收房屋的理由不充分。少量露筋这样的一般质量瑕疵，应通过保修的方式予以解决。且发现问题后，被告已及时修复完毕，并不存在拒绝修复或者故意拖延修复的情形，故原告要求支付逾期交房违约金和赔偿其损失的请求缺乏事实和法律依据，依法应驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，被告以出让方式取得位于海口市××区号地号为01－09－05－14地块的土地使用权，面积62888.89平方米，土地用途为城镇住宅用地，在该地块上投资建设商品房项目暂定名为九鼎·水郡，并经海口市住房和城乡建设局颁发《建筑工程施工许可证》。二原告与被告于2013年8月13日签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定，买受人即二原告购买出卖人即被告所有的位于海口市××区号的九鼎·水郡Ａ组团1期Ａ－2#楼（幢）3（层）305房的商品房，建筑面积130.28平方米，总房款为838383元，付款方式为其他方式付款，即第一期房款338383元，原告须在签订《商品房买卖合同》时当日一次性付清，已交定金50000元用于冲抵该期房款。第二期房款500000元，由二原告向住房公积金管理局及其被告指定的银行办理按揭贷款支付。被告应当于2014年10月1日前将经竣工验收合格的商品房交付原告。但如遇下列原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：因不可抗力且出卖人在事实发生之日起起30日内告知买受人的。此外第九条第四款约定，该商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权单方退房，给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。第五款约定，由于买受人原因（双方协商同意的情形除外），造成出卖人未能按期交付的，双方同意按第十条规定处理。第十条约定，如买受人未按约定的日期办理该房屋的交接手续，出卖人应当发出书面催告书一次，买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任由买受人承担。买受人同意以出卖人交付房屋通知书中载明的交付期限截止日为该商品房交付日，自该日起，视为出卖人已将符合交付条件的该商品房交付给买受人，与该商品房有关的一切风险责任随之转移至买受人。自该商品房交付之日起，与该商品房有关的一切费用，均由买受人承担。第十一条还约定被告逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，等等。同日，双方在附件七本合同补充协议第三条第四款约定，若买受人依上述约定或认为出卖人交付的商品房存在其他严重质量问题而拒绝收房的，亦应在出卖人通知交房期限届满后30日出示法定鉴定机构的有效检测报告，对属于地基基础、主体结构之外的质量不合格的，买受人不得退房，但出卖人应及时予以返修或装修；不出示或逾期无法出示的，均视为该房屋质量合格，买受人应按本条第二款规定承担不按期收房的责任等。合同签订后，被告于2013年8月14日向二原告出具2－305房首付款338383元的发票。2014年7月18日，海口市遭受超强台风”威马逊”的袭击，造成财产受损严重。2014年8月13日，被告向原告发出《”九鼎·水郡”延期交房通知》，称，2014年7月18日，海口市遭受41年来最强强风威马逊袭击，”九鼎·水郡”项目工程多处受损，包括工地施工井架、办公及生活临时设施、小区内树木、泳池、太阳能设施、电梯、铝合金门窗等均受到不同程度损坏，项目工地的市政供水、供电遭严重破坏，交房时间延期至2014年12月10日。并通过顺丰速运向二原告邮寄送达。2014年11月20日，海口市建设工程质量安全监督站作出海建质监综字[2014]211号《海口市建设工程质量安全监督站关于九鼎·水郡Ａ组团一期Ａ－1商业楼、Ａ－2、Ａ－3住宅楼工程质量监督的意见》，称，九鼎·水郡Ａ组团一期Ａ－1商业楼、Ａ－2、Ａ－3住宅楼工程，建设规模：3栋，2－12／1层，总建筑面积：12255.03平方米，经建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位组成验收组，对工程完成设计和合同约定的初装饰工程质量进行了竣工验收，验收组结论为：该工程的施工质量合格，同意验收。经我站监督，该工程验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合建设工程质量有关规定。2014年12月9日，海口市住房和城乡建设局颁发海房建竣备字[2014]第069号《海南省建筑工程竣工验收备案证》，对九鼎·水郡Ａ组团一期，3栋，2－12／1层，总建筑面积：12272.84平方米的工程已于2014年12月9日竣工验收备案。2014年12月1日，被告向二原告发出《九鼎·水郡业主收房通知书》，要求二原告购买的九鼎·水郡2栋305房收房手续办理时间在2014年12月4日至31日，及要求缴交相关费用，并通过圆通速递向二原告邮寄送达。2014年12月6日，原告到房屋现场进行房屋验收交接，原告发现”厨房燃气表脱落和主卧飘窗顶部露钢筋”而拒绝收房。2014年12月10日，被告对涉案的2#楼305房的不合格情况及部位（主卧顶板露筋和室内墙面抹灰空鼓进行处理后，由建设单位、监理单位和施工单位对涉案房屋作出《分户整改验收记录表》，验收意见为合格。原告对被告的维修不满意，被告重新拟定处理方案，并维修完毕后，于2015年3月26日制作《2#楼305房维修验收记录》，施工单位、监理单位和建设单位在该表上加盖了公章，业主一栏为空。2015年3月25日，原告马莉萍向被告出具《要求经济补偿的函》，对涉案房屋质量方面和延期交房的经济补偿金共计137500元。2015年4月13日，被告向施工方红阳建工集团有限公司去函，要求按业主要求制定碳纤维布维修混凝土顶板的维修方案，待方案审批通过后，按方案进行维修。之后，由施工单位采用碳纤维布对现浇楼板进行加固补强，维修施工完毕后报监理单位，监理单位于2015年12月22日，组织施工单位、设计单位、305房业主、建设单位共同验收，各单位均在《2#楼305房竣工验收记录》表上签署意见及签名盖章。二原告于当天接收该房屋。另查，2014年11月5日，原告邢峰（甲方）与海口伊梵特装饰工程有限公司（乙方）签订《个人房屋装修合同》，约定甲方将九鼎·水郡2#305房的装修工程工费50000元承包给乙方进行施工，甲方必须于2014年12月20日前房屋移交乙方施工，否则甲方将承担5000元违约金等内容。2015年1月10日，乙方代表涂修龙收到甲方装修违约金5000元。2014年11月1日，原告邢峰（出租方）与徐汝军（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定出租方将位于海口市××区号2#楼305房出租给承租方使用，租赁期限暂定一年，自2015年5月1日至2016年4月30日止，每月租金3000元，出租方承诺确保在2015年5月1日前将房屋移交承租方，否则承担5000元违约金等内容。2015年5月5日，承租方徐汝军收到出租方邢峰交来的租房违约金5000元。2016年1月28日，原告以被告违约，特向法院起诉。案在审理中，经调解无效。上述事实有原告提供的海口市商品房买卖合同及补充协议和附件、购房款发票、照片、维修施工方案报审表、顶棚腻子施工方案、房屋装修合同、房屋租赁合同、收据、2#楼305房竣工验收记录表，被告提供的延期交房通知书及邮寄单、收房通知书及邮寄单、海口市建设工程质量安全监督站文件、海南省建筑工程竣工验收备案证、房屋交接验收表、分户整改验收表、施工方案报审表、2#楼305房露筋处理方案、2#楼305房维修验收记录、要求经济补偿的函、联系函、2#楼305房竣工验收记录表，上述证据已经庭审质证，和本院的审查，及双方当事人的陈述在案为凭。本院认为，二原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，应受到法律的保护。双方约定被告应于2014年10月1日前向二原告交付经竣工验收合格的商品房，但2014年7月18日，海口市遭受超强台风”威马逊”的袭击，造成财产受损严重，因不可抗力，被告于2014年8月13日向二原告发出《”九鼎·水郡”延期交房通知》，将交房时间延期至2014年12月10日，二原告对此并没有提出过异议，被告已按合同约定在不可抗力发生之日起30日内告知二原告，可视为交房期限顺延至2014年12月10日。涉案房屋于2014年11月20日在海口市建设工程质量安全监督站监督下由勘察、设计、监理、施工等单位组成验收组，通过了对涉案工程的验收，2014年12月9日，海口市住房和城乡建设局对九鼎·水郡Ａ组团一期，3栋，2－12／1层，总建筑面积：12272.84平方米的工程已于2014年12月9日竣工验收备案。至此，该房屋已经竣工验收，具备交房条件。被告于2014年12月1日向二原告发出收房通知，要求其在2014年12月4日至31日内收房，二原告于2014年12月6日到房屋现场，在交接房屋过程中，二原告发现主卧顶部露筋等认为是严重质量问题而拒绝收房。被告对存在的问题及时维修并于2014年12月10日经建设单位、监理单位和施工单位对涉案房屋作出”验收合格”的验收意见。二原告不满意，要求被告重新维修，至2015年12月22日才通过竣工验收。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定”因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”，原告未举证主张主卧顶板露筋问题属于上述第十三条规定的房屋质量问题严重影响其正常居住使用的情形，以此为由拒收房屋的理由不充分。再根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》附件七本合同补充协议第三条第四款”若买受人依上述约定或认为出卖人交付的商品房存在其他严重质量问题而拒绝收房的，亦应在出卖人通知交房期限届满后30日出示法定鉴定机构的有效检测报告，对属于地基基础、主体结构之外的质量不合格的，买受人不得退房，但出卖人应及时予以返修或装修；不出示或逾期无法出示的，均视为该房屋质量合格，买受人应按本条第二款规定承担不按期收房的责任”的约定，二原告对涉案房屋存在的严重质量问题并没有提供相关鉴定机构的检测报告，无法判定该房屋是否存在严重质量问题，二原告应承担举证不能的不利后果。从2015年12月22日的《2#楼305房竣工验收记录》上看，应属维修竣工验收，并非工程竣工验收，二原告主张该房屋的竣工合格验收时间为2015年12月22日，缺乏事实依据，本院不予支持。被告因不可抗力已告知二原告将交房时间延至2014年12月10日，且于2014年12月1日向二原告发出收房通知，二原告没有按合同约定提供房屋存在严重质量问题的有效鉴定报告而拒绝收房，视为被告已将符合交付条件的该商品房交付给二原告，被告并未存在违约行为，不承担违约赔偿责任。被告在修复期间，影响了二原告对该房屋的正常使用，直接给二原告造成了装修合同和房屋租赁的违约，支付了房屋装修违约金5000元和房屋租赁违约金5000元，共计10000元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定”交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合同期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”，在修复期间造成二原告的违约损失10000元，应由被告承担。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告海南九鼎置业有限公司于本判决生效后十日内向原告邢峰、马莉萍赔偿损失人民币10000元；二、驳回原告邢峰、马莉萍的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4914.88元，由原告邢峰、马莉萍负担4718.88元，被告海南白马九鼎置业有限公司负担196元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判长周碧忠人民陪审员林诗柏人民陪审员吴宗华书记员林书辉附：相关法律及规章条文