江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书(2016)苏民申1693号申请再审人（一审原告，二审上诉人）：马文惠。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：连云港市富园房地产开发有限公司。住所地：江苏省灌云县伊山镇宾馆路*号。法定代表人：姜道志，该公司董事长。委托代理人：马加麟，该公司职员。委托代理人：高江山，江苏远大弘正律师事务所律师。申请再审人马文惠因与被申请人连云港市富园房地产开发有限公司（以下简称富园公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省连云港市中级人民法院（2015）连民终字第01574号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。马文惠申请再审称：一、涉案的《商品房买卖合同》中并没有约定因出卖人的原因致使××不能及时取得房屋所有权证和土地使用权证的违约金金额或违约金的计算方式，原判决以“双方在《商品房买卖合同》中明确约定了逾期办证违约金的计算方法”为由，否定××的诉讼请求，没有事实依据。二、由于原判决存在的上述事实认定错误，导致其适用法律错误：不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决出卖人仅承担已付购房款日万分之零点五的违约金，而应适用其第十八条第二款的规定，判决出卖方按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约金。而且，同一住宅小区的因商品房买卖而产生的同样的纠纷，此前均是适用上述司法解释的第十八条第二款的规定而判决出卖方按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约金。三、2014年9月11日，灌云县住房和城乡建设局灌建信馈字（2014）31号《关于ＸＸ建等人信访事项答复意见书》才说明目前富园公司已具备房产登记的法定条件，故直至2014年9月11日，出卖方才完成需由其提供的资料的报备工作，其承担的违约金应计算至该日。综上，请求撤销一、二审判决，改判富园公司以××已经支付的购房款为基数、自2008年11月1日起至2014年9月11日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约金。被申请人富园公司认为：一、我方与购房户签订的《商品房买卖合同》关于逾期办证违约金的约定大体分为两类：一类是约定按已付购房款的日万分之零点五计算，另一类是仅约定我方无偿为业主提供办理权属登记服务，办理期限按当地实际情况为准。原判决为了平衡买卖双方的利益，将第二类情形也调整为按日万分之零点五的标准来计算逾期办证的违约金，已经考虑了××的合理利益。二、本案涉及的是逾期办证的违约金，并不是逾期交房的违约金，××并没有证据证明其因逾期办证而遭受的实际损失，原判决所确定的违约金计算标准是适当的。三、《商品房买卖合同》第十五条约定了出卖人的义务只是将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2013年1月30日，出卖人向灌云县房地产管理处办理了商品房初始登记，就是履行了提供资料报产权登记机关备案的义务，故出卖人逾期办证的违约金只应计算至2013年1月30日。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，××的再审申请应予驳回。本院认为：关于购房户所购房屋的产权登记事宜，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按出卖人无偿为××提供办理权属登记服务处理。由此可见：双方原本并未约定由××委托出卖人办理房屋权属登记，只在因出卖人的责任致使××不能在规定期限内取得房地产权属证书的情形下，亦即在出卖人出现违约情形时，才改由出卖人无偿为××提供办理权属登记服务（出卖人原本不负为××办理权属登记义务，现负担此项义务，且系无偿）。其中“由出卖人无偿为××提供办理权属登记服务”即为出卖人此时所需承担的违约责任。进而言之，出卖人为××办理权属登记服务所必要的人力、物力成本（如交通费，非指××应当缴纳的相关税、费），××不予承担，其情形，犹如出卖人为××办理权属登记事务而支付必要的成本费用，与其向××支付与该必要的成本费用等额的费用而由××自己办理权属登记事务并无二致。而出卖人向××支付与该必要的成本费用等额的费用，又与出卖人向××支付与该等额的费用相等的违约金并无二致。因此，该约定，究其实质，仍是出卖人应当向××支付与办理权属登记事务所需人力、物力成本费用等额的违约金。马文惠认为涉案的《商品房买卖合同》并没有约定因出卖人的原因致使××不能及时办理权属登记事务的违约金金额或违约金的计算方式云云，不能成立。由于上述约定的实质仍属于因出卖人的责任致使××不能及时办理权属登记事务时出卖人所应承担的违约金的约定，故不属于“合同没有约定违约金”的情形，从而不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，马文惠认为原判决适用法律错误，亦不能成立。复由于办理权属登记事务所需人力、物力成本费用显著过低，与之等额的违约金也就显著过低，故原判决衡诸出卖人违约状态的持续时间及其对××的实际影响等，将该违约金调整至按照已付购房款的日万分之零点五计取。而且，涉案《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人逾期交房的，按照已付购房款的日万分之一支付违约金。一般而言，出卖人逾期交房对××的影响，重于因其责任致使××不能及时办理权属登记事务所受到的影响。举重以明轻，因出卖人的责任致使××不能及时办理权属登记事务的，其所应支付的违约金也应低于逾期交房所应当支付的违约金，亦即应低于按照已付购房款的日万分之一计算的违约金。因此，马文惠主张按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金（高于按照已付购房款的日万分之一计算的违约金），也不应支持。综上，原判决对于违约金的调整，并无不当，应予尊重、维持。至于马文惠主张同一住宅小区的商品房买卖所产生的同样的纠纷案件，此前均是适用上述司法解释第十八条第二款的规定而判决出卖人按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约金。经查：该类纠纷中的《商品房买卖合同》均约定了因出卖人的责任致使××不能及时办理权属登记事务的，出卖人按照已付购房款的日万分之零点五承担违约金，但相关的判决却均以“原告（××）所受损失数额难以确定”为由而径行适用上述司法解释第十八条第二款的规定，判决出卖人按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约金，显然忽视了上述双方当事人的约定。正是在此情况下，本院才函告作出二审判决的江苏省连云港市中级人民法院：对于××与出卖人在商品房买卖合同中已明确约定了逾期办证违约金的计算方法的，除非××能够证明存在《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的违约金调整（高）情形，否则，仍应按照商品房买卖合同的约定计算逾期办证的违约金。重申、强调了要尊重当事人的约定、尊重当事人的意思自治，规范、合理地确定出卖人应承担的违约金。因此，该类纠纷案件的相关判决，对本类纠纷案件的判决没有拘束力，也没有参考性。马文惠以该类纠纷案件的相关判决为据，主张本案应再审改判支持其一审诉讼请求，不能成立。所谓出卖人应当将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，系指其需完成所售商品房权属的初始登记。2013年1月30日，出卖人办理了商品房初始登记，履行了提供资料报产权登记机关备案的合同义务，故其违约状态，至此结束，其应当承担的违约金，也应计算至此。2014年9月11日，系灌云县住房和城乡建设局作出灌建信馈字（2014）31号《关于ＸＸ建等人信访事项答复意见书》的时间，其中虽表述“目前富园广场已具备房产登记法定条件”，但仅系表达习惯，其意并非“直至2014年9月11日，富园广场才具备房产登记法定条件”。因此，马文惠主张违约金应计算至2014年9月11日，与2013年1月30日出卖人即已办理商品房权属初始登记、从而其得以办理权属变更登记这一事实不符，不能成立。综上，马文惠的再审申请理由均不能成立，其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院经调解无果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回马文惠的再审申请。审 判 长  马绍恒代理审判员  丁晓苏代理审判员  吴 艳二〇一六年七月十一日书 记 员  张敏慧