陕西省咸阳市杨陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0403民初666号原告董某某，女，汉族，住杨陵区某某路。委托代理人张某某，男，住杨陵区某某路。被告李某某，男，汉族，住杨陵区某某路。委托代理人陈某某，陕西某某律师事务所律师。原告董某某与被告李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董某某及其委托代理人张某某，被告李某某的委托代理人陈某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告董某某诉称，2012年11月28日，董某某（买受人，因其不识字，委托其子张某某在合同签名）与李某某（出卖人）签订存量房屋买卖合同，约定买受人购买出卖人位于杨陵区某某甲小区14号楼东单元602号房屋，面积209平方米，总房款42万元整。合同签订后，原告为加快办证进程，以高利贷形式举债30万元，陪同被告前往杨陵工商银行用现金支付解除原房屋质押。为照顾被告在西安购房的资金需求，原告除按照合同付款外，还超出合同额外支付11.5万元。2013年1月，买受人与出卖人在杨陵区地税局协调缴税时签订一份房产交易合同，作为交税备案合同，此合同可充分证明出卖人对买受人为董某某是明知的，而董某某先后委托白某某、白某某再委托张某某，张某某用其曾用名张东华在合同上签字，系经过董某某授权同意，当时虽无书面委托书，但事后直到现在仍可追认，是完全合情合法的。合同第十条约定，买受人未能在本合同签订之日起60个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之十七的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起十日内向买受人支付。仅按三年计算，违约金已达77.25万元之多，现买受人根据合同条款和自身高利贷损失等实际情况仅要求出卖人承担一半即38.6万元。合同第九条约定，买受人承担的税费为契税和印花税，而其他税费均由出卖人承担。为加快办证进程，买受人在电话中同意为出卖人垫付营业税，并由其在下次回杨陵办证时还给买受人。被告当时承诺一周内回杨陵配合办理新房产证，但之后以母亲生病、孩子无人管等各种理由拒绝办理新证，原告多次打电话或托人调解无效，造成原告不能办理新的银行贷款，高利贷利息损失，子女不能办理高新小学学区户口、难以入学需雇人看护等损失7万余元。被告的违约行为给原告带来了很大损失。故起诉至法院，请求判令：1、被告立即配合原告办理房屋所有权证过户手续；2、被告支付违约逾期办理房产证过户的违约金84000元和归还被告垫付的营业税款13920元；3、被告支付因此造成原告子女不入学困难等损失10万元；4、被告承担本案诉讼费。被告李某某辩称，驳回原告全部诉讼请求，依法确认本案房屋买卖合同不成立或者无效。第一、本案原告不适格，不是本案合同当事人，不能提起诉讼。第二、本案合同的签订存在欺诈，恶意损害第三人利益，并且没有合同当事人签字及授权，因此本案合同不成立或者无效。第三、合同履行过程中，原告代理人违约在先，按合同约定原告需向被告支付违约金。双方约定将房款一次性付清，而原告代理人还差5000元没有付清。房屋买卖过户均需买卖双方本人亲自到场，而原告代理人在第一次起诉时已经承认合同买受人白某某从未签订合同，也没有来过房管所。税费的承担与税票：本房屋签订合同时低于市场价10万元出卖，合同约定所有税费由买受人全部承担。关于税票上董某某的姓名，被告在第一次起诉之前从没有见过该税票。税款及违约金均为债权请求权，已超出诉讼时效，不能得到支持。原告要求的违约金及子女不能上学的损失没有事实依据和法律依据。原告违约在先，根据原告的年龄，原告不存在子女入学的事实。根据原告陈述、被告答辩，总结本案争议焦点如下：本案原告诉讼主体是否适格，本案涉及的房屋买卖合同是否有效，原被告是否存在违约行为，原告诉讼请求有无事实及法律依据。庭审中原告提供了如下证据：1、房屋买卖合同、税票一式三联、地税局完税证明，证明本案房屋买卖合同是双方协商一致的，合同有效，双方共同去地税局交纳税费。2、收款收据四份，证明原告已经全部支付房款，并超额支付11.5万元。3、王某某收条，证明为向被告支付房款借高利贷，给原告造成的损失。4、白某某书面证言，证明白某某委托张某某办理房产交易手续。经质证，被告对证据1房屋买卖合同、税票一式三联真实性无异议，地税局完税证明真实性和合法性均不认可，是原告方伪造的。被告本人表示没有见过税票，对证明目的不认可。被告将房屋低于市场价卖给原告方，故双方约定由买受人承担所有税费，出卖人不再承担税费。对证据2收据真实性认可，对证明目的不认可。被告收取原告方房款41.5万元，原告方还欠被告5000元房款。收条同时证明本案原告主体不适格。对证据3真实性、合法性、关联性均不认可，是原告方伪造的。对证据4真实性和合法性均不认可，房屋买卖代理人必须有公证的委托书，原告方至今没有出示。被告向法庭提交如下证据：1、房屋买卖合同，证明原告诉讼主体不适格，并非本案合同买受人。合同不成立或者无效，合同签订存在欺诈，本案原告代理人捏造张东华的身份与被告签订买卖合同，而在正式签合同时以白某某名义。原告方违约在先，合同实际买受人在签合同时从未到场。2、收条，证明被告将房产证原件及购房合同原件交给张东华。3、证人雷卫永证言，证明双方签合同的过程及房款、税费的约定，董某某不是合同相对人。经质证，原告对证据1真实性认可，对证明目的不认可。对证据2认可，被告确实交给原告代理人房产证及购房合同，原告代理人之前名叫张东华。原告对证据3证人证言不认可，证人与被告是大学同学，证言不属实。本院认为，原告提供的证据1，真实合法，与本案有关联性，故予以认定；证据2的真实性予以认定，证明目的不予认定；证据3无其他证据相印证，故不予认定；证据4，经庭后核实，白某某对证言内容无异议，故予以认定。被告提供的证据1，与原告提供的一致，故对其真实性予以认定，其证明目的无其他证据相印证，故不予认定；证据2经质证原告无异议，故予以认定；证据3，无相他证据相印证，故不予认定。根据原、被告举证质证，本院认证情况，结合庭审笔录等，本院确认如下案件事实：2010年，被告李某某将其房屋租赁给张东华居住使用，2012年11月28日，被告李某某（出卖人）与张东华协商该房屋买卖事宜，遂签订了一份存量房屋买卖合同，合同首部买受人一栏为白某某（张东华代写），双方约定买受人购买出卖人李某某位于杨陵区某某甲小区14号楼东单元602号房屋一套，房屋建筑面积209平方米，房屋成交价格为人民币42万元整，买受人向出卖人支付定金，定金金额为人民币8万元；合同签订，买受人向出卖人支付预付款人民币22万元存入出卖人账户；房屋产权过户后，买受人应将房价款人民币12万元存入出卖方账户。合同第九条税费相关规定：因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金；买卖双方承担税费的具体约定：买受人承担的税费为契税、印花税。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由出卖人缴纳。第十条权属转移登记中约定：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起40个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在60个工作日约定时间内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理:如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付款，并按照20%利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付捌万元的违约金；逾期超过60日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。合同落款出卖人一栏由被告李某某签名，买受人委托代理人一栏由张东华签名。合同签订后，张东华分四次向被告给付房款415000元，被告将房屋产权证交给张东华。2013年1月，原告董某某向地税部门交纳了二手房交易营业税等税费13920.91元。另查明，张某某又名张东华，系原告董某某长子；白某某系董某某次子。签订房屋买卖合同及交付房款等合同履行过程中白某某并未参与。原告现居住于该房屋。张某某认可其受原告董某某口头委托办理房产交易手续。庭后与白某某核实，白某某认可该房屋系董某某委托张某某购买。本院认为，被告与张某某（张东华）自愿协商签订的房屋买卖合同合法有效，合同买受人一栏虽为白某某，但白某某并未在合同上签名，其并未参与该合同的履行过程，白某某亦认可该房屋系董某某购买，故白某某并非合同实际买受人。原告董某某口头委托张某某为其办理房屋买卖手续，张某某亦认可该委托事项，故张某某签合同及交付房款的行为，均应视为系代表原告董某某的行为。且原告董某某已向地税部门交纳了二手房交易营业税等税费，故应当认定该房屋的实际买受人为董某某。原告已向被告交付房款415000元，履行了合同的主要义务，故原告请求被告配合办理房屋所有权证过户手续的诉讼请求，本院予以支持。因张某某与被告李某某签订房屋买卖合同过程中并未向被告出具过原告董某某的委托书，亦未向被告告知过实际买受人的情况，致使无法按合同约定的买受人办理房产过户手续，应当由原告自行承担逾期办理房产过户的责任，故原告要求被告支付逾期办理房产证过户的违约金84000元，本院不予支持。原告请求被告支付造成原告子女不入学困难等损失10万元的请求，因原告在法院指定的期限内未补交诉讼费用，故对该请求本院不予处理。原告请求归还垫付的营业税等税费13920元，因合同中关于税费约定为买受人承担的税费为契税、印花税，因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳，政策中未明确缴纳方的则由出卖人缴纳，故原告已交纳的营业税等税费13920元，应当由被告返还给原告。因该房屋买卖合同已实际履行，被告要求确认房屋买卖合同不成立或者无效的辩称意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：一、被告李某某于本判决生效后七日内协助原告董某某办理位于杨陵区某某甲小区14号楼东单元602号房屋的产权过户手续。二、被告李某某于本判决生效后七日内返还原告董某某已交纳的营业税等税费13920元。三、驳回原告董某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2250元（原告已预交），由原告董某某承担1930元，被告李某某承担320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判长  赵雅玲审判员  张艳萍审判员  曹亚琦二〇一六年七月二十二日书记员  彭 秋附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。