湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0104民初268号原告聂某。法定代理人罗宇慧。委托代理人李兵，湖南天地人律师事务所律师。被告长沙市安居乐家居建材广场有限公司（变更前为“长沙市安居乐园家居建材广场物业管理有限公司”），住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道银杉路8号。法定代表人周海军，该公司董事长。被告湖南省安居乐置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭岳北渔场。法定代表人周海军，该公司董事长。上述两被告共同委托代理人欧阳侨，湖南高新律师事务所律师。上述两被告共同委托代理人宁芳媚，湖南高新律师事务所律师。原告聂某诉被告长沙市安居乐家居建材广场有限公司（以下简称“安居乐建材公司”）、湖南省安居乐置业发展有限公司（以下简称“安居乐置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李天红担任审判长，与人民陪审员彭建成、人民陪审员李美荣组成合议庭公开开庭进行了审理。书记员贺梅清担任庭审记录。原告聂某法定代理人罗宇慧及委托代理人李兵，被告安居乐置业公司、安居乐建材公司的共同委托代理人宁芳媚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告聂某诉称：2004年7月5日，基于被告招商手册投资回报率，原告作为买受人与被告安居乐置业公司签订《商品房买卖合同》，该买房合同附件四《合同补充协议》第三款“买受人在签订本合同的同时，必须与出卖人委托的物业经营管理公司签订《租赁合同》，办理相关手续。”原告遂与被告安居乐置业公司的实际控制人周海军、尹松坚注册的被告安居乐建材公司签订《租赁合同》，原告向被告出租建筑面积24.56平米的1层128号商铺，以30元/平方米建筑面积计租，租赁期限统一截止于2014年12月31日。2015年1月1日，租赁合同期满，原告提出要么按市场价格以及售房时被告在招商手册中承诺的投资回报率的价格签订新的租赁合同，要么将租赁合同项下商铺恢复原状并返还给原告自行或授权经营。被告对原告提出的两个建议断然拒绝，企图按明显低于市场价格、低于售房时以招商手册承诺的投资回报价格与原告签订新的租赁合同。被告对商铺拒不恢复原状、拒不返还，且在未获得租赁许可授权的情况下，继续将原告拥有的商铺对外租赁，严重侵犯了原告对商铺拥有的所有权、使用权和收益权。随后，为减少自身损失，并防止损失扩大，原告开始了长时间的维权之举，数十次以电话、上门的方式要求返还商铺，被告都以推诿、游说等方式对原告的正当要求予以无限制的闲置。更为恶劣的是，2015年4月4日上午，原告与其他业主再次到被告商场维权时，被告以人多为由要求原告方派出代表进会议室商讨。本着妥善解决问题的想法，原告选出了4位业主及业主近亲属作为代表进入会议室，在会议室却遭到了被告方的威胁、围殴等，导致多名原告受伤，并强行抢夺原告的手机，删除了对现场的大部分拍照、摄影。事发后，为维护自身的合法权益，原告与其他业主成立了临时维权联盟，推选出专人专职进行有偿的维权行动，以防止损失扩大，尽量减少自身的损失。根据《广告法》第三条、第四条规定，被告的招商手册对原告商铺的承诺收益率应作为商铺租金的计算基础，其与原告实际收益的租金之间的差额，被告应连带补足支付给原告。根据《合同法》第235条、第215条、219条、13条、119条、122条、125条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条，《民法通则》第111条、112条、117条、130条、134条，《侵权责任法》第8条、19条、20条之规定，原告诉至人民法院，请求依法判令：1、被告限期返还原告所有安居乐商业广场1层128号商铺，并恢复原状；2、被告向原告支付租赁期满后拒不返还商铺而继续对外租赁的损失赔偿金13753元[按被告租赁商铺租赁所得：24.56平方米*（100-30元）*8月]；3、被告承担因维权和减少损失而支出的报酬、交通费和误工费5485.5元（按153600元按28人平摊）；4、被告对原告支付租赁期间招商手册承诺收益与实际收益间的差额1262元（暂计算1年，2013年1月至2014年12月）；5、被告承担本案的诉讼费用。被告安居乐置业公司、安居乐建材公司共同答辩称：第一、安居乐置业公司对于解除商品房合同进行了反诉，被告认为本案应该中止审理，本案应该以商品房预售合同纠纷判决为前提。第二、安居乐建材广场一直在按时履行合同，被告按时支付原告租金，已经支付到2016年3月份月底，原告诉请也说明了这一事实。原告的第一项诉请违反了合同的订约目的也不符合实际情况。被告销售门面是统一经营管理的意思，这是对外招商的目的，原告对于售后返租是知情的，本案商铺属于所有权与经营权分离的门面；原告要求返还门面属于违约。铺位没有隔断，现在的户型和出售时的铺位已经有了位置上的变化，不适合独立的分割。被告2在对外销售时各铺位没有独立隔开，不适合独立分割。原告的第一项诉请不符合绝大多数业主整体利益。被告没有拖欠原告租金，被告如期支付原告租金。如果原告的诉请得到支持，会影响安居乐其他业主的利益。被告有权转租，被告将商铺已经转租给第三人，第三人与被告的租赁合同没有到期，这会损害第三人利益。被告的转租行为没有获得明显的租金收益。就目前续租现状，原、被告无法打破统一经营的规则。被告承租并承担物业服务是符合绝大多数业主利益的。综上，在商品房买卖合同没有解除的情况下，原告的第一项诉请应该驳回。第三、原告的第二、三性诉请不应该得到支持。第四、原告的第四项诉请没有事实和法律依据，且超过诉讼时效，不应该得到支持。本案是租赁合同纠纷，不考虑售后返租的订约目的的话，原告和被告安居乐置业发展有限公司没有直接的租赁合同关系。安居乐置业发展有限公司不是本案适格被告。经审理查明：2004年7月5日，原告聂某与被告安居乐置业公司订立商品房买卖合同（合同编号20040705329-1），购得安居乐家居购物广场第2层26号房。合同附件四：合同补充协议约定：“……买受人在签订本合同的同时，必须与出卖人委托的物业经营管理公司签订《租赁合同》，办理相关手续”。同日，被告安居乐建材公司与原告签订《租赁合同》，向原告租赁该商铺，该商铺建筑面积为25.73平方米，租赁期自2004年3月28日起至2014年12月31日止。该铺位每月每平方米租金为30元，合计每月租金为775元，租金按季支付。合同第九条约定：“合同的续签和终止：1.本合同期满后，在同等条件下，乙方对该商铺享受优先租赁权；2.本合同期满前一个月，甲、乙双方应就是否续签合同进行协商，若达成新的合同，新合同约定的生效时间即为本合同的终止日期；若未达成新合同，本合同约定的期满日即为本合同的终止日期；3.双方不再续签合同的，乙方须在本合同终止日后三个月内办理完退场的相关手续，并按《商品房买卖合同》附件三的标准复原后交予甲方”。2010年8月23日，原告与被告安居乐建材公司签订《租赁合同补充协议》，约定：出租商铺的预测序号为二层26号，预测面积为25.73平方米，现产权实测后，出租商铺的房号为226号，建筑面积为24.56平方米，每月每平方米租金为30元，合计每月租金为740元。另查明:1.长沙市安居乐园家居建材广场物业管理有限公司现已经更名为长沙市安居乐家居建材广场有限公司；2.原告所购买的第二层26号商铺现与该层的其他商铺形成一个整体，并由被告安居乐建材公司对外出租；3.2015年1月1日至2016年3月31日，被告安居乐建材公司向原告支付了占有使用费。其中2015年第一、二季度是按原合同的租金标准进行了支付，2015年第三、四季度和2016年第一季度是在原租金标准的基础上上浮8%的标准进行支付。再查明，2015年4月4日，部分业主前往安居乐家居建材市场商谈租金事宜，后引发纠纷，双方发生肢体冲突。2015年7月1日，包括原告在内的部分业主集中于长沙市政府老干部活动中心就被告拖延办证以及拒不返还商铺事项商讨维权对策，讨论决定建立临时维权联盟、推选维权代表以及决定维权代表的报酬，其中维权代表按每月1600元计付基本报酬，因维权产生的交通费、误餐费和其他费用按政府差旅标准计算，所有费用每半年结算一次。上述事实，有原告提交并经庭审质证的《商品房买卖合同》、《租赁合同》、《租赁合同补充协议》《报警记录》、《安居乐门面维权讨论纪要》等证据，被告提交并经庭审质证的《商品房买卖合同》、《租赁合同》、付款凭证等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案存在如下争议焦点：（一）关于被告安居乐建材公司是否应向原告返还涉案商铺；（二）在租赁期限届满后，被告安居乐建材公司如何向原告赔偿继续占用商铺的损失；（三）被告安居乐建材公司是否应当向原告支付维权所发生的工资、交通、误餐等费用的问题；（四）被告安居乐建材公司是否应当向原告支付租赁期间招商手册承诺的收益与实际收益间的差额损失。（一）关于被告安居乐建材公司是否应向原告返还涉案商铺的问题。原告聂某与被告安居乐建材公司所签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效；原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。根据双方合同约定：“本合同期满前一个月，甲、乙双方应就是否续签合同进行协商，若达成新的合同，新合同约定的生效时间即为本合同的终止日期；若未达成新合同，本合同约定的期满日即为本合同的终止日期。”据此，原告与被告安居乐建材公司在合同履行期限届满前的一个月内并未就重新签订租赁合同达成一致，故原告聂某与被告安居乐建材公司签订的《租赁合同》所约定的权利义务终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。据此，对原告聂某要求被告安居乐建材公司返还原告所有的安居乐商业广场2层226号商铺的诉请，本院予以支持。被告以涉案商铺系产权式商铺为由不同意返还涉案商铺，主张应由其统一租赁、整体经营抗辩理由，明显违反了双方续签的《租赁合同》的约定，本院不予采信。同时，《最高人民法院》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。本案中，被告明知租赁期限的截止时间，仍将涉案商铺远超出剩余的租赁期限转租给第三人，由此产生的法律后果应由被告自行承担。（二）关于在租赁期限届满后，被告安居乐建材公司如何向原告赔偿继续占用商铺的损失问题。被告安居乐建材公司在其与原告聂某所签订的《租赁合同》所约定的权利义务终止后，仍然继续占有使用该商铺，应当承担占有使用费；对支付占有使用费的数额，本院参照双方所签订的《租赁合同》的约定，结合本案的实际情况，酌情确定被告安居乐建材公司从2015年1月1日开始，按照每月799元的标准向原告聂某支付占有使用费，在案件审理过程中，原告主张将商铺占有使用费的截止时间计算至本案判决之日，本院予以确认，对于被告在此期间已经支付的费用本院进行相应的抵扣，经计算截止至本案判决之日即2016年7月15日，被告还需向被告支付的铺面占有使用费为3150.5元（799×3.5+62×6）。（三）关于被告安居乐建材公司是否应当向原告支付维权所发生的工资、交通、误餐等费用的问题。本院认为，原告的上述损失主张特别是支付维权代表工资的费用并非原告的必然损失，且对于交通费和误工费损失原告并没有提供有效证据进行证实，原、被告发生纠纷后，如协商不成可以通过法律途径予以解决，故原告的上述主张缺乏法律依据，本院不予支持。（四）关于被告安居乐建材公司是否应当向原告支付租赁期间招商手册承诺的收益与实际收益间的差额损失的问题。本院认为，原告聂某与被告安居乐建材公司系自愿签订的《租赁合同》，该合同中已经对双方在租赁关系存续期间的租金支付标准进行了明确约定，原告所主张的该部分差额损失赔偿，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另外，本案系房屋租赁合同纠纷，原告聂某与被告安居乐置业公司之间并未建立租赁合同关系，被告安居乐置业公司并非本案的适格被告，对原告要求被告安居乐置业公司承担相应责任的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院》第十五条之规定，判决如下：一、限被告长沙市安居乐家居建材广场有限公司在本判决生效后三十日内将原告聂某所有的位于长沙市岳麓区银杉路与岳北路交界处的安居乐园广场第二层226号商铺恢复原状并返还给原告聂某；二、限被告长沙市安居乐家居建材广场有限公司在本判决生效后三十日内向原告聂某支付截止至2016年7月15日的商铺占有使用费人民币3150.5元；三、驳回原告聂某的其他诉讼请求。本案案件受理费313元，由被告长沙市安居乐家居建材广场有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李天红人民陪审员  彭建成人民陪审员  李美荣二〇一六年七月十五日书 记 员  贺梅清附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：loz一loz债务已经按照约定履行；loz二loz合同解除；loz三loz债务相互抵消；loz四loz债务人依法将标的物提存；loz五loz债权人免除债务；loz六loz债权债务同归于一人；loz七loz法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同时出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。