江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)常民终字第2259号上诉人（原审原告）常州市伟飞纺织品有限公司，住所地常州市武进区遥观镇塘桥工业园。法定代表人崔瑞军，该公司总经理。委托代理人唐伟飞，系该公司职员。被上诉人（原审被告）徐静燕，女，汉族，1973年1月23日生，住常州市天宁区。上诉人常州市伟飞纺织品有限公司（以下简称伟飞公司）因与被上诉人徐静燕房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2014）武横民初字第0287号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审情况：伟飞公司诉称，2011年7月9日，徐静燕与伟飞公司签订租房协议一份，徐静燕在伟飞公司厂内生产，后由于伟飞公司厂房拆迁，通知徐静燕搬离厂房，但徐静燕拒不配合。现因徐静燕拖欠伟飞公司房租、电费以及拖延搬迁导致伟飞公司遭受的损失经伟飞公司催要无果，故诉至法院，请求法院：1、判令徐静燕立即支付伟飞公司2012年9月11日至12月10日房租金31750元，支付拖欠的电费11405.5元；2、判令徐静燕立即支付给伟飞公司因徐静燕抗拒政府、拒不按时搬迁，致伟飞公司拆迁补偿款641万元被暂扣6个月的利息损失192300元；3、本案诉讼费用由徐静燕承担。在审理中，伟飞公司将诉讼请求变更为：1、请求法院判令徐静燕立即支付伟飞公司2012年9月11日至12月10日房租金31750元及拖欠的电费11405.5元并承担两款从2012年12月1日至付清之日止按照银行基准贷款利率计算的利息；2、请求法院判令徐静燕立即支付给伟飞公司因徐静燕抗拒政府、拒不按时搬迁，致伟飞公司拆迁补偿款641万元被暂扣6个月的利息损失95455.86元并承担该款自2013年6月起至付清之日止按照银行存款利率计算的利息；3、本案诉讼费用由徐静燕承担。徐静燕辩称，1、依据伟飞公司的陈述及证据，徐静燕认为伟飞公司的诉请均不能成立；2、依据伟飞公司诉讼请求第二项，徐静燕认为伟飞公司应追加第三方常州市武进区遥观镇人民政府（以下简称遥观镇政府）作为诉讼参与人参加诉讼。请求驳回伟飞公司的诉讼请求。一审经审理查明，徐静燕系字号为常州市武进区遥观好旺家具厂的个体工商户经营业主，2011年7月9日，伟飞公司、徐静燕双方签订《租房协议》一份，约定徐静燕租赁伟飞公司的场所为平房车间两跨半，四层楼房的一楼等共计2367㎡，另有生活宿舍五间104㎡，彩钢瓦192㎡；租赁期限为三年，从2011年12月18日起至2014年12月17日止；租金为每年127000元，原则上每两个月交付；水电的使用方式是水电完全分开；此外，双方《租房协议》中还对免责条款、到期和解除等内容作了约定。协议签订后，徐静燕缴纳租金至2012年9月10日。2012年9月27日，遥观镇政府与伟飞公司就房屋拆迁补偿、安置等事宜签订《武进区被拆迁企业补偿安置协议》（以下简称《补偿安置协议》），协议约定伟飞公司应于2012年11月30日前让出空房，拆迁补偿费余款在腾空交付后一次性结清。2012年9月，伟飞公司告知徐静燕其租赁厂房面临拆迁，双方就拆迁事宜进行协商，但未能达成一致意见，徐静燕继续在原租赁厂房内进行生产。2013年，徐静燕全部搬离原租赁厂房。后徐静燕起诉至法院，案号为（2013）武横民初字第0230号，要求伟飞公司赔偿因拆迁导致徐静燕的各项损失共计772812.66元，法院判决认定双方签订的《租赁协议》无效，伟飞公司赔偿徐静燕各项损失250801元。一审另查明，因徐静燕在租赁期间拖欠电费11405.5元，供电部门至遥观镇政府结算该笔电费，遥观镇政府垫付了该笔电费。后伟飞公司于2013年5月22日至遥观镇政府结算了剩余拆迁补偿款，遥观镇政府在支付伟飞公司拆迁补偿款时扣除了垫付的电费11405.5元。一审再查明，伟飞公司厂房的土地性质属集体土地，其厂房未能取得建筑工程规划许可证，也未按照建设工程规划许可证的规定或经主管部门批准建设。一审经审理认为，当事人应对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于伟飞公司要求徐静燕支付租赁费用31750元及相应逾期利息的诉讼请求，法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。伟飞公司与徐静燕签订的《租赁协议》中所涉厂房未能取得建筑工程规划许可证，也未按照建设工程规划许可证的规定或经主管部门批准建设，故伟飞公司与徐静燕签订的《租赁协议》属于无效合同，法院在（2013）武横民初字第0230号民事判决书已作出了认定。合同无效，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，因伟飞公司厂房面临拆迁，自2012年9月份即通知徐静燕搬离租赁房屋，应给予徐静燕合理的搬迁时间，但徐静燕至2013年才完全搬离租赁房屋，应支付部分房屋占有使用费。综合本案事实及徐静燕的占有使用状况等因素，法院酌定徐静燕应支付1个月的房屋占有使用费即10583元。因该房屋占有使用费并无约定的付款期限，应自伟飞公司主张权利之日起即起诉之日起计算相应逾期利息。关于伟飞公司主张徐静燕支付电费11405.5元及该款的逾期付款利息的诉讼请求，因伟飞公司提供的证据足以认定伟飞公司已经垫付了徐静燕在占有使用涉案厂房期间的电费11405.5元，故徐静燕应支付伟飞公司垫付的电费11405.5元。因该电费并无约定的付款期限，应自伟飞公司主张权利之日起即起诉之日起计算相应逾期利息。关于伟飞公司主张徐静燕支付拆迁款拖延支付的利息95455.86元及该款的逾期付款利息的诉讼请求，法院认为，伟飞公司提交的证据不足以认定伟飞公司至2013年5月拿到剩余拆迁补偿款与徐静燕拖延搬迁存在必然的因果关系，故对该诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、徐静燕于判决生效之日起十五日内支付伟飞公司21988.5元并承担该款自2014年4月23日起至判决确定之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；二、驳回伟飞公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4832元，由伟飞公司负担4000元，由徐静燕负担832元。上诉人伟飞公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一审认定事实错误，违法裁量，判决有误。一、关于房租金。上诉人的厂房已由被上诉人实际租用，应当按照2011年7月9日双方签订的《租房协议》支付房租。被上诉人已支付2012年9月11日之前的租金，此后至2012年12月10日的租金未支付。被上诉人在此时间内仍实际使用所租厂房，到2013年5月初才搬离，而厂房是否有产权证，双方的租房协议是否有效，不影响支付使用费。上诉人在2012年12月10日发函给被上诉人，房租金只收到地方政府责成搬迁之时，即2012年12月10日，拖欠31750元，并解除了租赁关系，被上诉人并未主张权利。所以上诉人收取拖欠3个月的租金合理合法，应当支持。一审法院认定合同无效，擅自裁量，酌定只付一个月的占有使用费，没有事实依据和法律依据，是违法的。二、关于拆迁补偿款被延迟支付的利息损失。被上诉人在上诉人厂房内生产销售家具，没有办理合法证照。政府通知拆迁属于不可抗力，应当服从，上诉人已经搬出，被上诉人仍在继续生产，目无法纪，对抗政府，拒不搬迁，并到拆迁办多次哄闹，被镇政府强制搬离，这是可查的事实，以致上诉人的拆迁补偿款被扣达半年之久，造成损失。这与被上诉人拒不搬迁已构成因果关系，应当由被上诉人赔偿上诉人的这部分损失。对此上诉人提供了上诉人与镇政府拆迁办的协议，该协议载明了必须全部搬离方可支付补偿款，上诉人又提供了2013年5月底镇政府在被上诉人被强制搬迁后才能支付拆迁补偿款的结算单。因为被上诉人的过错导致上诉人的600多万元拆迁补偿迟付半年，证据确凿，该因果关系应当认定，也可以到镇政府作调查，因为其他单位和个人在立即搬离后都全额领取了补偿款，上诉人损失掉的部分是上诉人应得和可得的利益，变更为只要求赔偿存款利息，证据充分，理由正当，于法有据，一审法院不予支持是错误的。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。被上诉人徐静燕答辩称，关于租金的问题，因为上诉人的债务问题引起我的生产秩序问题，我要求上诉人出面协调，但是上诉人没有出面，所以我报警了；关于拆迁款的拖延问题，比上诉人晚拿拆迁款的人还有很多，和我没有关联性，上诉人没有给我拆迁补偿款就叫我搬走，是上诉人违约在先。二审中双方当事人对原审查明的事实均未提出异议，对此本院依法予以确认。双方当事人均未向本院提交新证据。本院认为，关于上诉人主张的2012年9月11日至2012年12月10日的房屋租金的问题。上诉人于2012年9月告知被上诉人厂房面临拆迁，而被上诉人使用涉案房屋系用于家具制造，其需要一定的搬迁时间，故一审法院结合被上诉人使用房屋的状况等因素酌情支持一个月的房屋使用费并无不当。关于上诉人主张的拆迁补偿款600余万元被暂扣6个月的利息损失95455.86元及该款的利息的问题。上诉人称其与遥观镇政府约定必须全部搬离方可支付补偿款，但因被上诉人拒不按时搬迁导致600余万元拆迁补偿款被暂扣6个月。本院认为，拆迁补偿的方式、补偿款支付的条件、时间系上诉人在尚未与被上诉人就拆迁一事谈妥的情况下与遥观镇政府之间的约定，即使遥观镇政府确实是仅因被上诉人使用的房屋未全部搬迁而延迟支付补偿款600余万元，也不应要求被上诉人承担前述约定带来的不利后果。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4832元，由上诉人伟飞公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  顾 洋代理审判员  刘岳庆代理审判员  是飞烨二〇一六年七月六日书 记 员  浦 萍