苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0508民初1464号原告刘辉。委托代理人郑铭，江苏钟山明镜(苏州)律师事务所。委托代理人纪慧，江苏钟山明镜(苏州)律师事务所。被告李建伟。被告陈兰。委托代理人李建伟（系被告陈兰配偶），即本案共同被告。原告刘辉与被告李建伟、陈兰房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年3月2日立案受理后，依法由代理审判员衡晓晴适用简易程序，于2016年3月31日、6月17日公开开庭进行了审理，原告刘辉及其委托代理人纪慧、被告李建伟（同时作为陈兰的委托代理人）两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘辉诉称：2015年11月16日，原告与两被告在苏州存房房地产经纪有限公司居间介绍下，就原告向两被告购买本市姑苏区官庄前花园2幢1005室房屋签订了《房屋买卖合同》一份，合同就房屋价格、支付方式和违约责任等相关事宜进行了明确约定，合同签订当日，原告向被告李建伟支付定金10000元。2015年12月底，居间方通知被告不能在月底前配合办理网签手续，后经双方多次沟通，被告均表示不愿继续出售涉案房屋。2016年1月18日、2月3日原告委托律师分别向被告发出律师函催促其继续履行合同，但被告或接函后未予理会或拒收相关函件；2016年2月15日，原告再次委托律师向被告发出律师函解除了该合同，并要求被告承担违约责任，被告仍不予理会，并拒收相关函件。现房屋价格不断上涨，导致原告产生房屋差价损失600000元，根据合同约定双方至迟应在2015年12月31日前办理网签，现被告违约，其应当赔偿原告居间费损失8675元、律师费损失20000元，上述共计628675元。为维护原告合法权益，现请求法院判令被告返还购房定金10000元并赔偿损失628675元（房屋差价损失600000元、居间费损失8675元、律师费损失20000元）。被告李建伟、陈兰共同辩称：定金可以返还，但是不存在房屋差价损失。合同签订的第二天我们就打电话通知原告房屋不卖了，定金可以返还，但是被告不答应；随后，我们再次通知被告不再出售房屋；2015年12月的时候，我们还见面协商过，但未能协商成功。律师费、居间费可以适当承担部分。另外，原告仅支付了10000元定金合同却约定了房屋价款10%的违约金是不公平的。经审理查明：2015年11月16日，原告（乙方）与两被告（甲方）在苏州存房房地产经纪有限公司居间介绍下签订《房屋买卖合同》一份，约定原告向两被告购买其共有的本市姑苏区官庄前街68号官庄前花园2幢1005室房屋（建筑面积97.45平方米、带阁楼），合同约定房屋成交价格为1735000元，乙方于2015年11月16日前向甲方支付定金10000元，合同第四条第一款第2项仅写明“2015年月日前签订该房屋的网签合同”，合同还约定部分房款由乙方以贷款形式支付，在银行贷款下放后三个工作日内办理产权变更手续。合同第六条第7项约定：甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、5款违约现象，均由违约方向另一方支付房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约总额的，责任方应据实赔偿，同时守约方有权要求违约方赔偿已经支付的居间服务费。合同第九条第2款约定因合同履行过程中发生的争议引起诉讼的，诉讼费、律师费由违约方负担。合同签订当日，刘辉支付定金10000元给李建伟，支付佣金8675元给苏州存房房地产经纪有限公司。合同签订次日，中介方通过微信告知刘辉，李建伟曾向其询问不再出售房屋是否仅需赔偿定金和中介费，中介告知其最高需按约支付违约金，李建伟听后未作其他表示。2015年12月29日，刘辉通过中介方得知李建伟不愿意继续出售房屋了，双方在2016年1月6日见面商谈合同是否能够继续履行以及如果不履行的赔偿问题，但未能协商成功。2016年2月3日，原告委托律师向两被告发出催告履行函一份，该函件被退回。2016年2月15日，原告委托律师向两被告发出合同解除通知一份，该函件被告拒收退回，庭审中被告表示对合同解除没有异议。另查明，原告已于2016年2月25日左右另行购买房屋。再查明，原告于2016年2月2日与江苏钟山明镜（苏州）律师事务所签订聘请律师合同一份，并于2016年2月26日支付律师费20000元。审理中，李建伟表示涉案房屋在2016年2月15日的市场价为190万，原告不予认可并提起司法鉴定申请，后又撤回司法鉴定申请，要求以李建伟认可的190万元作为其损失确定依据。审理中，本院依原告申请，依法查封了涉案房屋，查封期限自2016年5月16日至2019年5月15日。以上事实，由原告提交的房屋买卖合同书、定金收据、催告律师函及邮寄凭证、解除律师函及邮寄凭证、房屋所有权证、国有土地使用权证、聘请律师合同及发票、佣金收据及卡凭单、中介与原告间的电话录音以及当事人庭审陈述在案证实。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规中的效力性强制性规范，依法成立并生效，双方当事人均应按约履行各自义务，无法定或约定的理由，不得擅自变更或解除合同。涉案合同虽未明确约定后续履行的时间节点，但是其中关于网签时间的表述为“2015年月日前”，原告据此主张双方至迟应在2015年12月31日前办理网签手续并无不当；被告已明确表示其不愿意继续出售涉案房屋，原告亦已在2016年2月15日以发出解除函的形式表明不再要求继续履行的意思表示，本院认为原、被告关于姑苏区官庄前街68号官庄前花园2幢1005室房屋的房屋买卖合同已经解除，故原告要求被告返还10000元定金，本院予以准许。合同无法继续履行的责任在被告，故被告应承担相应违约责任。现原告要求被告赔偿差价损失600000元，但未提交相关证据予以证实，被告在庭审中确认涉案房屋价格在原告解除合同时为1900000元，故本院依据被告自认确定原告差价损失为165000元。根据双方合同约定，被告作为违约方还应赔偿原告支付的居间费和律师费，原告据此主张居间费8675元、律师费20000元，具有事实和法律依据，本院一并予以支持；综上，被告需赔偿原告的损失为193675元。被告抗辩称其在合同签订第二天即已告知中介不再出售，故并未对原告造成差价损失，然而根据经双方质证的微信录音，其仅仅询问过违约的后果，并无法证明其已明确表示不卖，而且被告并无法定或约定的解除权，故对被告该抗辩意见，本院难以采信；被告还抗辩称在原告仅支付10000元定金的情况下合同约定房屋价款10%的违约金不公平，然而定金的多少与违约金的负担、损害赔偿的多少、合同的效力并无必然联系，故本院对该抗辩意见不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定判决如下：被告李建伟、陈兰于本判决生效之日起10日内向原告刘辉返还购房定金10000元，并赔偿原告损失193875元（包括房屋差价损失165000元、律师费20000元、居间费8675元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10187元，减半收取5094元，财产保全费3714元，合计8808元，由原告刘辉负担3525元，被告李建伟、陈兰共同负担5283元，被告负担部分于本判决生效后十日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。代理审判员  衡晓晴二〇一六年七月十一日书 记 员  王 璇