上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）静民三(民)初字第633号原告张荣庆，住上海市。委托代理人陆军，上海众华律师事务所律师。委托代理人程英，上海众华律师事务所律师。被告王荣安，户籍地上海市。被告许志英，户籍地同上。被告ＸＸ，户籍地同上。原告张荣庆与被告王荣安、许志英、ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，因被告下落不明，依法采用公告方式向被告送达相关诉讼材料，并组成合议庭，于2016年7月4日公开开庭进行了审理。原告张荣庆的委托代理人程英到庭参加诉讼。被告王荣安、许志英、ＸＸ经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张荣庆诉称，2014年12月18日，原告通过上海仕邻房地产经纪事务所有限公司居间介绍，和被告签订租赁合同，约定被告将上海市静安区昌化路XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）出租给原告居住使用，期限为15年，租金支付方式为原告一次性支付清全部租金人民币150,000元（以下币种均为人民币），被告保证租赁期内该房屋不会被动迁，还保证第三方不干涉合同履行，如造成原告不能顺利承租该房屋，则被告应退还原告已交房租150,000元整，再赔偿150,000元。租赁合同签订后，原告积极履行了合同义务，将15年租金150,000元支付给被告，但2015年1月28日原告入住系争房屋后，每天均有自称是被告债权人的人上门纠缠，致原告无法正常使用房屋。原告多次和被告沟通要求退款，甚至报警，但被告拒绝退款。系争房屋现已拆迁。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令解除原、被告于2014年12月18日签订的租赁合同；2、判令被告退还原告已交房屋租金150,000元；3、判令被告赔偿原告50,000元；4、诉讼费用由被告承担。被告王荣安、许志英、ＸＸ未答辩。经审理查明，三被告系父母子关系。上海市昌化路XXX号XXX室系被告王荣安承租的公有住房，独用租赁部位为XXX室（使用面积15平方米）、阳台，公用租赁部位为小卫生间、灶间。2014年12月18日，被告许志英、ＸＸ出具委托书，内容为：“本人许志英及儿子ＸＸ全权委托王荣安对自己居住的昌化路XXX号XXX室的房屋，对外出租，特此证明。”同日，被告王荣安（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）通过中介签订了租赁合同。合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用；租赁期限：该房屋租赁期为15年，自2014年12月18日起至2029年12月17日止；违约处理：甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金（此处金额划去）。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。补充条款约定：①租赁期限为壹拾伍年，承租方一次性支付清全部租金壹拾伍万元整。②甲方保证租赁期内不会动迁，不得发生第三方干涉本合同履行，如造成乙方不能顺利承租该房屋，则甲方应退还所交租金15万元整，再另行赔偿乙方15万元整。③乙方在租赁期内，可转租、分租或转让本租赁合同。原告与被告王荣安分别在租赁合同上签字捺印。租赁合同签订当日，原告张荣庆从其名下工商银行账户取款70,000元，从其妹妹张粉英名下工商银行账户取款80,000元，将现金交付给被告王荣安。被告王荣安出具收条：“根据2014年12月18日签订的房屋租赁合同，今收到张荣庆2014年12月18日至2029年12月17日共壹拾伍年租金，收到壹拾伍万元整。收到人：王荣安，2014年12月18日。”2015年1月28日，原、被告签订房屋交接书，内容为：“根据2014年12月18日签订的房屋租赁合同，本人王荣安于2015年1月28日把本市昌化路XXX号XXX室的房屋移交给张荣庆接管居住使用（空房）。”原告在居住使用人处签字，三被告在移交人处签字捺印。2015年9月30日，静安区人民政府作出《房屋征收决定》，决定对系争房屋所在的静安区72街坊旧城区实施房屋征收。同年12月18日，被告王荣安作为系争房屋承租人与房屋征收部门签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》。审理中，原告张荣庆与被告王荣安于2016年3月20日庭外签订了还款确认书，内容为：“张荣庆在2014年12月18日通过中介租赁王荣安本市昌化路XXX号XXX室的房屋，由于发生纠纷，现张荣庆起诉至人民法院。今王荣庆主动上门要求张荣庆撤诉，庭外自行解决，并确认退还租赁款壹拾伍万元整，另行赔偿张荣庆柒万伍仟元整。经协商，5天内还清上述款项。届时张荣庆无条件向法院提请撤诉。收到款以后，王荣安所有租赁合同及有关赁据作废。”原告与被告王荣安均在上述确认书上签字。上述事实，有原告的陈述，原告提供的上海市租用居住公房凭证、租赁合同、委托书、银行转账凭证、收条、房屋交接书、还款确认书、征收补偿协议等证据为证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告与被告王荣安签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，双方均应恪守履行。租赁合同约定系争房屋租赁期为15年，补充条款中被告王荣安保证租赁期内不会动迁，不发生第三方干涉本合同履行的情况，并承诺如造成原告不能顺利承租该房屋，退还全部房屋租金并给予赔偿。现原告主张被告的债权人上门纠缠致其不能正常使用房屋，未提供足够证据予以证明。但系争房屋已纳入政府征收范围，被告王荣安已与房屋征收部门签订了征收补偿协议，必然导致原告租赁房屋的目的不能实现，故原告请求解除租赁合同，于法有据，本院予以支持。合同解除时间以被告王荣安签订征收补偿协议的时间即2015年12月18日为准。因原、被告在租赁合同补充条款中约定在此情况下被告须退还全部租金，另行赔偿150,000元，2016年3月20日还款确认书中再次确认被告王荣安退还全部租金，另行赔偿75,000元，现原告主张被告退还租金150,000元并赔偿50,000元，符合双方约定，可予支持。因王荣安出租系争房屋亦受许志英、ＸＸ的委托，且房屋移交时许志英、ＸＸ确认认可，故被告许志英、ＸＸ应共同承担退还租金和承担赔偿责任之义务。三被告经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为自行放弃答辩及举证、质证的权利，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张荣庆与被告王荣安于2014年12月18日就上海市静安区昌化路XXX号XXX室房屋签订的租赁合同于2015年12月18日解除；二、被告王荣安、许志英、ＸＸ应于本判决生效之日起十日内向原告张荣庆退还房屋租金人民币150,000元；三、被告王荣安、许志英、ＸＸ应于本判决生效之日起十日内向原告张荣庆赔偿人民币50,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费人民币1,520元，由被告王荣安、许志英、ＸＸ共同负担。案件受理费人民币4,300元，由被告王荣安、许志英、ＸＸ共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  高静兰人民陪审员  王文娟人民陪审员  薛为安二〇一六年七月十四日书 记 员  杨 凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。