广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2015）肇四法民一初字第828号原告谭文冰，女，汉族，住四会市。公民身份号码：×××0029。委托代理人廖国华，广东兴会律师事务所律师。委托代理人江颖诗，广东兴会律师事务所律师。被告赵汝辉，男，汉族，住四会市。公民身份号码：×××2159。原告谭文冰诉被告赵汝辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭并公开开庭进行了审理，原告的委托代理人廖国华、江颖诗到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2011年9月26日，原告与案外人何超明签订租赁合同（以下简称原合同），合同约定原告将其位于四会市东城街道卫民路恒生花园二座91号（二楼）的房屋出租给何超明，并约定租赁期限为五年。2013年6月1日，原、被告及何超明三方签订《补充协议》，约定原告与���超明解除租赁合同关系，由被告接替何超明的承租人身份，且原、被告于同日重新签订租赁合同（以下简称重签合同）。经原、被告协商一致，双方约定重签合同中除租金约定以外，其余事项与原合同保持一致。重签合同中约定，从2011年9月15日至2016年11月15日租金按每年递增10%计算，也即第一年为2011年11月15日至2012年11月15日，租金为每月8000元，第二年依次类推，租金为每月8800元，第三年的租金为每月9680元，第四年的租金为每月10648元，第五年租金为每月11712.8元。被告应在每月15日前将租金交付给原告，若逾期未支付则按逾期天数乘以拖欠租金款的5‰计算滞纳金。合同签订后，被告开始使用房屋，但被告一直未按照合同约定如期缴纳租金，而是数月才缴纳小部分租金。自2013年6月16日起至2015年9月15日止，被告应付租金共计266640元，但被告先后只支付了151712元，至2015年9月为止被告仍拖欠租金款为114928元。且被告在承租商铺后至今，一直未按合同约定向物业管理公司缴纳每月272元的小区物业管理费，现未缴物管费已达7344元，物管公司多次向身为业主的原告催讨。因此，原告曾多次联系被告向其催讨租金并要求被告依约尽早缴清物管费，但被告一直避而不见，甚至拒绝接听电话。为此，原告曾于2015年8月23日按照被告身份证上的户籍地址向被告邮寄《解除合同及催款通知书》，但邮局却以“原址查无此人”为由作了退件处理。据此，请求判令：1．解除原、被告于2013年6月1日签订的《租赁合同》，并判令被告将租赁的房屋交还原告。2．被告向原告支付拖欠的租金114928元（暂计算至2015年9月15日，之后租金依合同约定计算至房屋交回之日）。3．被告向原告支付滞纳金79874.96元（从2015年4月30日拖欠租金之日起暂计至2015年9月15日，���计139天，之后按实际拖欠租金数计至被告付清租金之日）。4．被告在合同解除之日前履行合同约定义务，向小区物业管理公司缴清目前拖欠的物业管理费7344元（自2013年6月暂计至2015年9月，共27个月，272元／每月，之后产生的物管费被告仍需在合同解除之日前缴清）。5．本案诉讼费用由被告承担。原告递交证据如下：1．被告身份证。2.房屋房地产权证。3.原告与何超明签订的《租赁合同》。4.《补充协议》。5.原告与被告签订的《租赁合同》。6.物管公司催费函。7.前期物业管理服务协议。8.《解除合同及催款通知书》及附件。9.邮寄件退件批条。被告没有提出答辩意见及递交证据。经审理查明：2011年9月26日，原告与何超明签订租赁合同（以下简称原合同），合同约定原告将其位于四会市东城街道卫民路恒生花园二座91号（二楼）共320平方的房屋出租给何超明，并约定租赁期限为五年。2013年6月1日，原、被告及何超明三方签订《补充协议》，约定原告与何超明解除租赁合同关系，由被告继续承担并履行原合同的相关责任及义务，为此在原合同不变的情况下，原、被告于同日重新签订租赁合同（以下简称重签合同）。重签合同中约定，从2011年9月15日至2016年11月15日租金按每年递增10%计算，也即第一年为2011年11月15日至2012年11月15日，租金为每月8000元，第二年依次类推，租金为每月8800元，第三年的租金为每月9680元，第四年的租金为每月10648元，第五年租金为每月11712.8元。被告应在每月15日前将租金交付给原告，若逾期未支付则按逾期天数乘以拖欠租金款的5‰计算滞纳金；在租赁期内由此产生的一切社会负担费用如小区物管费等均由被告承担。从2013年6月16日起至2015年9月15日止，被告赵汝辉应缴纳��租金共计266640元，其中：1.2013年6月16日至2013年11月15日，共5个月，每月租金为8800元，总租金为44000元；2.2013年11月16日至2014年11月15日，共12个月，每月租金为9680元，总租金为116160元；3.2014年11月16日至2015年9月15日，共10个月，每月租金为10648元，总租金为106480元。原告确认被告已付租金共计151712元，其中：1.2013年11月5日8000元；2.2014年1月15日26400元；3.2014年2月26日29232元；4.2014年3月19日9680元；5.2014年4月21日9680元；6.2014年5月19日9680元；7.2014年8月25日9680元；8.2014年9月30日9680元；9.2015年2月7日9680元；10.2015年4月29日30000元。上述对比，被告拖欠租金款为266640-151712=114928元。从2015年4月30日至2015年9月15日，共计139天，产生的滞纳金为114928元×5‰×139天=79874.96元。另因被告没有依约付款，原告曾于2015年8月23日按照被告身份证上的户籍地址向被告邮寄《解除合同及催款通��书》，但邮局却以“原址查无此人”为由作了退件处理。原告已支付了2013年8月至2015年12月物业服务费7888元。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。双方签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，于法不悖，属有效合同，双方均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，被告从2013年11月开始没有依约付款，拖欠原告的租金，至2015年9月15日尚欠114928元，被告的违约行为使原告订立合同的主要目的不能实现，即被告已构成根本违约，故原告主张解除合同及被告交回房屋，本院予以采纳。按合同约定，被告应向原告支付从2015年4月30日至2015年9月15日���滞纳金79874.96元，之后以每日5‰按实际拖欠租金数计至被告付清租金之日。依合同约定，租赁期内物管费由被告承担，物业服务费7888元原告已代付，该款被告应返还给原告；之后产生的物管费被告仍需在合同解除之日前缴清。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告谭文冰与被告赵汝辉于2013年6月1日签订的《租赁合同》。二、被告赵汝辉于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于四会市东城街道卫民路恒生花园二座91号（二楼）的房屋腾退回给原告谭文冰。三、被告赵汝辉于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谭文冰支付租金114928元（计算至2015年9月15日，之后租金依合同约定计算至房屋交回之日）。四、被告赵汝辉于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谭文冰支付滞纳金79874.96元（计至2015年9月15日，之后以每日5‰按实际拖欠租金数计至被告付清租金之日）。五、被告赵汝辉于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谭文冰支付物业服务费7888元（计至2015年12月，之后产生的物管费被告仍需在合同解除之日前缴清）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4198元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  邱 毅审 判 员  廖雪梅人民陪审员  廖文燕二〇一六年二月十五日书 记 员  何倩仪第6页共6页