福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0104民初1266号原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司，住所地福州市台江区五一中路132号轻工厂房第五层504室。负责人黄雅琴，公司经理。委托代理人蒋励，公司员工。委托代理人翁华勇，北京大成（福州）律师事务所律师。被告鲍协满男，1978年3月20日出生，汉族，住福州市仓山区。原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司与被告鲍协满物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人翁华勇，被告鲍协满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年3月15日，原告与被告签订了《【福湾新城秋月苑】前期物业管理服务协议》，被告委托原告对其所购买的位于福州市仓山区建新镇福湾新城秋月苑×号楼×单元提供前期物业管理服务。合同约定：物业服务费按建筑面积0.85元/平方米.月（不含水、电、电梯运行公摊费）；被告自入伙之日起（以开发商发出《交房通知书》日期为准）开始向原告缴纳物业管理费和水电公摊费用；入伙后被告应在当月10日前履行每月缴纳物业服务费用义务；电梯运行及公共水电分摊费暂收20元/户（代收代付），待业主装修入住后根据实际用电费多退少补；公共水电分摊费每月根据实际发生额按实进行分摊；被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日欠费总额的千分之五交纳违约金。协议签订后，原告按约对被告所购的房产提供前期物业管理服务，但被告未严格履行合同约定的付款义务，至今尚欠原告自2012年10月1日至2014年12月30日物业服务费1671.3元，自2012年1月1日至2014年12月30日电梯运行、公共水电分摊费455.7元。综上所述，被告的行为已构成违约，按照双方的合同约定，被告不但应补交物业服务费1671.3元及电梯运行、公共水电分摊费455.7元，还应向原告支付逾期付款违约金。现诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付物业管理费1671.3元及逾期付款违约金（其中，2012年10月1日起至暂计至2015年8月24日止的逾期付款违约金为8832.82元）；2、被告立即向原告支付电梯运行、公共水电分摊费455.7元及逾期付款违约金（其中，2012年1月1日起至暂计至2015年8月24日止的逾期付款违约金为3032.68元）；3、本案的诉讼费、财产保全费等费用由被告承担。被告辩称，1、原被告签订的协议无效。签名不是我签的，且协议应当与开发商签订，不应当与业主签订，原告公章没有在工商部门备案，不是法人；2、原告超过了诉讼时效；3、原告未履行所签协议的服务；4、原告需向本人赔偿损失。诉讼过程中，原告向本院提交如下证据：A1.【福湾新城秋月苑】前期物业管理服务协议，证明被告委托原告提供前期物业管理服务的事实,物业服务费按建筑面积0.85元/平方米.月收取；被告还应支付电梯运行、公共水电分摊费；A2.交房交接单，证明被告已经入伙，被告应如期交纳物业服务费、电梯运行、公共水电公摊的事实。被告质证意见：A1的真实性有异议，协议上签名不是其签名。A2的真实性、证明对象均无异议。被告向本院提交如下证据：B1.网络截图、照片，证明原告物业服务不到位，管理质量存在问题。B2.光盘，证明原告物业服务不到位，管理质量存在问题。原告质证意见:B1仅是答辩意见，被告提交的证据不符合证据形式。B2无原件，无法核对真实性，从内容上难以证明原告服务秋月苑期间存在的问题，与本案无关。对原、被告提交的证据，本院分析、认证如下：一、原告有提交证据A1、A2原件核对，对原告提交的证据真实性本院予以采信；二、证据B1、B2,被告没有提供相应原件，真实性不予确认。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实：2010年3月15日，原、被告签订《【福湾新城秋月苑】前期物业管理服务协议》一份，双方约定：被告委托原告对其所购买的坐落于福州市仓山区建新镇福湾新城秋月苑×号楼×单元(面积72.8平方米)房屋提供前期物业管理服务，物业服务费按建筑面积0.85元/平方米.月（不含水、电、电梯运行公摊费）计算；被告自入伙之日起（以开发商发出《交房通知书》日期为准）开始向原告缴纳物业管理费和水电公摊费用；入伙后被告应在当月10日前履行每月缴纳物业服务费用义务；电梯运行及公共水电分摊费暂收20元/户（代收代付），待业主装修入住后根据实际用电费多退少补；公共水电分摊费每月根据实际发生额按实进行分摊；被告违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日欠费总额的千分之五交纳违约金。协议签订后，原告按约对被告所购的房产提供前期物业管理服务至2014年12月30日，但被告自2012年10月1日起至2014年12月30日止未向原告缴纳物业费。本院认为,原告作为“秋月苑”小区建设单位聘请的前期物业管理企业，其内设部门“福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司秋月苑物业服务中心”与被告签订前期物业服务协议后,原告作为物业服务单位，依照协议约定向被告提供物业服务,原、被告之间已形成合法有效的物业服务合同关系。被告自2012年10月1日起至2014年12月30日止未向原告交纳物业费，已构成违约，原告有权向被告催讨欠缴的物业费。被告辩称物业服务合同并非其本人所签，但被告并未提供相应依据予以证实；此外，被告在庭审过程中亦认可，在原告提供物业服务期间，其家人有交纳过物业费，而被告在与家人共同居住期间并未提出异议，应视为其对被告提供物业服务的认可，故被告应当依照法律的规定及合同约定向原告缴纳相应的物业费。被告辩称原告需向其赔偿损失，该辩称既无事实依据，亦非反诉，该辩解意见不予采纳。关于被告辩称的诉讼时效问题，对此，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”,本案原告于2016年3月23日向法院起诉,原告提供物业服务至2014年12月30日止，故其有权向人民法院起诉请求被告支付自2014年3月23日至2014年12月30日的物业费,原告诉请的自2012年10月1日至2014年3月22日的物业费已超过法律保护的诉讼时效,故对原告要求被告支付自2012年10月1日至2014年3月22日的物业费,本院不予支持。被告应向原告缴纳577.5元（0.85元/平方米.月×72.8平方米×9月零10天）。原告在提供物业服务过程中，未能完全依照合同约定，提供符合约定的物业服务，现原告再行要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。原告要求被告支付公摊水、电等费用，但原告提供的现有证据无法证实其是否已代为缴纳公摊水、电等费用以及该费用的具体金额，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告鲍协满于本判决生效之日起十日内向原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司支付2014年3月23日至2014年12月30日的物业费577.5元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用150元，由原告负担133元，被告负担17元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈曜辉代理审判员  陈家挺代理审判员  吴灵婧二〇一六年七月二十九日书 记 员  邱仕鹏附注：本民事判决书引用的主要法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附注二∶执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条、被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。