重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0111民初2890号原告：重庆景华汽车配件制造有限公司（组织机构代码：79802917-8），住所地重庆市双桥经济开发区双路镇中小企业园。诉讼代表人：重庆景华汽车配件制造有限公司破产管理人。诉讼代理人：李林峰，重庆峡阳律师事务所律师，系该破产管理人工作人员。被告：杨维，男，汉族，1977年11月13日出生。委托代理人：李红江，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。第三人：任善川，男，汉族。第三人：杨进菊，女，汉族。第三人：杨广，男，汉族。原告重庆景华汽车配件制造有限公司（以下简称景华公司）诉被告杨维、第三人任善川、杨进菊、杨广房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月19日受理后，依法由代理审判员奉继规适用简易程序分别于2016年6月16日、2016年7月11日公开开庭进行了审理。原告景华公司的诉讼代表人重庆景华汽车配件制造有限公司破产管理人的特别授权委托代理人李林峰、被告杨维及其特别授权委托代理人李红江到庭参加了诉讼，第三人杨进菊、杨广、任善川经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2015年6月16日经重庆市大足区人民法院依法受理破产，被告承租的房屋系原告所有。被告与贺景华恶意串通，损害债权人利益。被告承租后将房屋转租给本案第三人，并由第三人实际占有并使用，原告的破产管理人多次通知被告搬离涉案房屋未果，严重侵害了原告的权利，遂起诉要求：1、判决解除原告与被告签订的房屋出租合同；2、判决被告和第三人将承租的房屋返还给原告方；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原被告之间签订的房屋租赁合同合法、真实、有效，被告按照合同约定一次性支付了全部房屋租金，合同履行期限尚未届满，原告称为了处置破产财产而要求解除合同不是合同法定解除的条件，且即便是为了处置破产财产，也不影响租赁关系的成立和合同的履行，原告要求解除合同的理由不成立；原告的破产管理人在2015年7月1日便已经确认，但直至2016年3月26日才书面通知被告及第三人，现原告以被告存在转租为由要求解除合同，已经超过六个月的异议期，故原告的诉讼请求不应得到支持。第三人均未发辫答辩意见。原告为证明其诉讼请求成立，向本院提交了如下证据：1、（2015）足法民破字第1号裁定书复印件一份，证明原告已进入破产程序；2、房屋出租合同复印件一份，证明原告方与被告签订房屋租赁合同的情况；3、要求搬离的通知书一份，证明原告破产后通知被告及第三人搬离情况。被告对原告举示的证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议，对证据的3的真实性无异议，但认为原告并未通知被告，原告只是张贴了通知。被告为证明其抗辩理由，向本院提交了如下证据：1、被告身份证复印件一份，证明被告主体资格；2、收条两张，转款凭证一份，银行交易明细两页，证明被告一次性支付原告租金的事实，支付现金33万元，转账35万元，共计68万元（收条原件当庭核对后退还被告）。3、房屋租赁合同四份，证明原告要求解除合同已经过了六个月异议期。原告对被告举示的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2中收条的真实性质证认为无法核实，对转账凭证和银行交易记录的关联性有异议，认为转账凭证的收款人是贺景华，并非本案原告，银行交易记录的账户名并非本案被告，无法证实被告支付现金的事实；对证据3的真实性、关联性、合法性均不认可。经审理查明：2011年7月26日，原告景华公司与被告杨维签订房屋出租合同两份，约定由原告将其所有的位于双桥区#一层门市出租给被告，其中1号楼门市4个，面积545平米，租赁期为2011年7月26日至2031年7月25日，租金28万元一次性支付完毕；2号楼门市6个，面积740平米，租赁期为2014年11月10日至2034年11月9日，租金40万元一次性支付完毕。同日，被告向原告的法定代表人贺景华转账35万元，原告向被告出具收条两份，收条载明原告收到被告支付的涉案租赁房屋租金28万元和40万元。被告承租房屋后于2015年3月25日将1号楼4号门市转租给第三人杨广，租期两年；2015年9月6日将2号楼3、4、5、6号门市转租给第三人杨进菊，租期两年；2015年4月10日将2号楼1号门市转租给案外人庞廷华，租期两年。庞廷华租用半年后又将整个门市连带装修及门市内的设施设备转让给第三人任善川，任善川与被告杨维于2015年10月3日签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2015年10月10日至2017年10月9日。另查明，原告景华公司的法定代表人为贺景华，景华公司于2015年6月16日经重庆市大足区人民法院（2015）足法民破（预）字第00001号民事裁定书裁定受理破产清算申请。2015年7月1日，重庆市大足区人民法院以（2015）足法民破字第00001-1号决定书指定重庆峡阳律师事务所担任重庆景华汽车配件制造有限公司破产清算管理人。2016年3月24日，重庆景华汽车配件制造有限公司破产管理人向涉案房屋租赁户发出书面通知，告知各房屋租赁户相关权利义务事宜。上述事实有房屋租赁合同、收条、民事裁定书、调查笔录以及当事人陈述等，经当庭质证足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护,双方当事人应当全面履行自己的义务。本案中,原告景华公司被告杨维签订房屋出租合同，系双方真实意思表示，不违反规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，出租人景华公司已经将涉案房屋交付承租人杨维使用。承租人杨维通过银行转账和其他支付方式向出租人的法定代表人支付房屋租金，并由出租人在租金收条上加盖了行政公章，应当视为承租人完全履行了合同义务，承租人的合法权益应当得到保护。现原告以处置破产财产和被告存在转租行为为由，要求解除合同。对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即使原告进入破产清算程序，最终也是处理破产财产的所有权，并不能就此否定破产财产上的租赁合同的效力，故破产财产上的租赁合同应当得到保护。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”原告的破产管理人在2015年7月1日便已经由重庆市大足区人民法院指定，作为破产管理人应当及时履行清点破产财产的义务，调查破产财产的权属情况。但其以未掌握景华公司的财务公章和账簿为由，直至2016年3月24才书面通知承租人，且在书面通知中，也并未明示要解除合同。2016年4月19日，原告的破产管理人才通过诉讼的方式要求解除合同，此时提出解除合同，应当视为已经超过六个月的异议期。原告认为景华公司法定代表人贺景华与被告杨维恶意串通，损害其他债权人的合法利益，从双方举示的证据来看，原、被告之间签订房屋租赁合同的时间为2011年7月26日，通过本院查询，彼时，涉及景华公司的诉讼案件仅有3件，涉案标的额仅有71万余元。原、被告之间签订的房屋租赁合同虽约定的租赁期限为20年，但并不能就此推定贺景华与被告杨维存在恶意串通的行为，故本院对原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告重庆景华汽车配件制造有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取为40元，由原告重庆景华汽车配件制造有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  奉继规二〇一六年七月十四日书 记 员  李天全