陕西省延安市宝塔区人民法院民 事 判 决 书(2015)宝民初字第03111号原告ＸＸ风，女，汉族，1974年12月18日出生，现住西安市。原告李瑞，女，汉族，1978年2月17日出生，现住西安市。委托代理人呼阳，陕西省老法律工作者协会法律工作部工作者。被告赖尊盛，男，汉族，1980年8月25日出生，，现住址不详。被告徐永生（又名徐荣生），男，汉族，1961年11月2日出生，现住延安市。委托代理人刘俊杰，陕西益能达律师事务所律师。原告ＸＸ风、李瑞与被告赖尊盛、徐永生房屋租赁合同纠纷一案，本院受��后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理，原告ＸＸ风及委托代理人呼阳、被告徐永生委托代理人刘俊杰到庭参加了诉讼，被告赖尊盛经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告诉称，2013年12月被告徐永生将其所有的位于延安市宝塔区小东门附近的通达商厦1层至3层出租给被告赖尊盛。2014年1月16日被告赖尊盛与原告签订了《房屋租赁合同》将通达商厦（原苏宁电器）一楼中间建筑面积108平方米出租给原告用于服饰经营，租期为五年，2014年2月15日至2019年2月14日。2014年1月26日，被告赖尊盛收取原告第一年房租费480000元，被告赖尊盛给原告45天的装修期，装修期免收房屋租金，被告实际交房日为2014年4月30日，2014年6月15日正式起算房租。2014年6月6日，原告合伙人李瑞接到延安市政府的拆迁搬迁通知书，要求接到通知书之日起15日内自行搬迁腾���房屋，逾期造成一切后果自负。原告无奈找到两被告，经协商达成口头协议，被告徐永生退还原告房租80000元后，原告与被告赖尊盛达成了书面退款《承诺书》，被告赖尊盛于2014年6月15日前退还原告房租400000元，但被告赖尊盛至今未付。因被告赖尊盛与被告徐永生签订房屋租赁合同前，延安市政府相关部门就己经告知被告徐永生房屋面临拆迁，但被告徐永生未告知被告赖尊盛，致使被告赖尊盛在不知情下与原告签订了房屋租赁合同，造成原告经济受损，被告徐永生应负连带清偿责任，故诉请法院：1、判令被告赖尊盛退还原告缴纳的房屋租金40万元及利息（从2014年6月30日起至付清之日止）；2、判令被告赖尊盛支付原告违约金12万元；3、判令被告徐永生承担连带清偿责任；4、判令两被告共同承担本案诉讼费用。原告ＸＸ风、李瑞为证明其诉请理由成立，在案件审理中，向本院提交了如下证据：证据一、2013年11月18日，被告徐永生与被告赖尊盛签订的《通达商厦商铺租赁合同》复印件一份；证据二、2014年6月6日，延安市政府房屋征收领导小组及延安市房屋征收管理局给原告李瑞送达《搬迁通知书》原件一份；证据三、2014年6月15日，被告赖尊盛出具的《承诺书》原件一份；证据四、2014年1月26日，赖尊盛出具的收条原件一份。证据五、2014年1月16日，原告ＸＸ风与被告赖尊盛签订的《房屋租赁合同》复印件一份。原告提供证据一、证据二、证据五证明：1原告ＸＸ风与被告赖尊盛《房屋租赁合同》合法、有效；2、从三组证据时间点看，被告徐永生应当知道政府即将征收房屋，但未及时告知被告赖尊盛，致原告ＸＸ风、李瑞与被告赖尊盛签订的合同无法履行。证据四证明被告赖尊盛收到原告ＸＸ风、李瑞房房屋租金480000元；证据三证明被告徐永生己退原告房租费80000元，赖尊盛承诺在2014年6月15日前退还原告租金400000元，但至今未退还。被告赖尊盛未到庭，也未作书面答辩。被告徐永生辩称，1、原告称被告徐永生与赖尊盛签订房屋租赁合同前，延安市政府己告知被告徐永生周边房屋要拆迁，不属实。延安市政府在2014年3月24日做出南门坡周边片区改造建设工程房屋征收的决定，当时并未送达拆迁通知，市政府于2014年6月5日发布房屋征收公告，被告徐永生当日收到拆迁通知书。另被告徐永生与被告赖尊盛在签订房屋租赁合同时，双方对房屋可能因征收面临问题在合同中有预见，有约定，故不存在被告徐永生隐瞒事实而与被告赖尊盛签订合同；2、被告徐永生与原告间不存在直接法律关系，原告诉请被告徐永生承担连带清偿责任没有法律依据，原告应向被告赖尊盛主张权利；3、2014年6月份，市政府发出房屋征收公告后，一楼商户包括原告一直经营至2015年7、8月份，所以原告应承担房租费，另有约定除外。被告徐永生为了证明其诉请理由成立，在案件审理中，向本院出具了以下证据：证据一、《延安市人民政府关于南门坡周边区改造建设工程房屋征收的决定书》复印件一份。证明被告徐永生通达商厦征收决定是延安市政府于2014年3月24日作出。证据二、2013年11月18日，被告徐永生与被告赖尊盛签订的《通达商厦商铺租赁合同》复印件一份。证明被告徐永生与原告间没有直接法律关系，原告诉请被告徐永生承担连带清偿责任没有法律依据。经庭审质证认证，原告提供的证据一、二、三、四、五真实、有效，本院依法予以采信。但原告提供的证据一、证据二、证据五不能证明被告徐永生知道房屋即将征收而未告知被告赖尊盛，致使原告与被告赖尊盛签订的合同无法履行，故该证据的证明目的，本院不予采信。被告徐永生提供的证据一、证据二真实、有效，本院予以采信。经审理查明，2013年11月18日，被告徐永生与被告赖尊盛签订了《通达商厦商铺租赁合同》，被告徐永生将通达商厦商铺约2555平方米出租给被告赖尊盛，租期为3年。2014年1月16日，被告赖尊盛（甲方）与原告李瑞的合伙人ＸＸ风（乙方）签订了《房屋租赁合同》，被告赖尊盛将其所租的通达商厦（原苏宁电器）一楼中间建筑面积108平方米出租给原告经营“MISSLI”女装，租期为5年，被告赖尊盛给了原告商铺装修时间，合同实际履行期为2014年4月30日至2019年5月1日。合同约定2014年4月30日至2017年4月30日每年房租为450000元，2017���5月1日至2019年5月1日每年房租为486000元。2014年1月16日，被告赖尊盛收取了原告房租费450000元及保证金30000元，共计480000元。2014年3月24日，延安市人民政府作出延政发（2014）26号延安市人民政府关于南门坡周边片区改造建设工程房屋征收的决定。2014年6月6日，原告李瑞收到延安市房屋征收管理局的搬迁通知书。因合同无法继续履行，6月11日，被告赖尊盛给原告出具了承诺书，承诺在2014年6月15日退原告房租费400000元，剩余80000元在2014年6月30日前付清，如未按时退款，被告赖尊盛按日支付原告违约金10000元，原告装修和经营损失待拆迁时另行协商处理。后原告收到退款80000元，其余400000元房租费原告至今未收到，故原告诉至本院。在案件审理中，查明被告赖尊盛给原告出具了承诺书后，原告仍在经营，2015年3月16日，延安市房屋征收管理局给原告送达了限期搬迁通知书。2015年7月9日，原告（甲方）与延安城市建设投资开发有限责任公司（乙方）签订《征收附属物补偿协议书》，乙方补偿原告装修及附属物款共计179502.81元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被告赖尊盛与被告徐永生签订的《通达商厦商铺租赁合同》合法有效，应受到法律保护。被告赖尊盛作为承租人，根据《合同法》有关规定，有权对商铺使用并取得收益。因该合同并未约定被告不能划片出租，故被告赖尊盛与原告签订的《房屋租赁合同》合法有效，也应受到法律保护。原告ＸＸ风、李瑞依合同约定给被告赖尊盛付了房租费及保证金共计480000元，被告赖尊盛向原告交付了商铺，原告进行了装修，并开始经营。2014年3月24日，延安市政府作出对南门坡周边片区改造建设工程房屋征收决定，6月5日予以公告，致使原告与被告赖尊盛���订的《房屋租赁合同》无法继续履行，依据该合同第十二条一款：“租赁期内，若乙方承租的房屋被征收或拆迁的，本合同自行解除，双方互不追究违约责任，甲方应在合同解除后的三天内，退还乙方多交付的租金及其他费用，政府给予的拆迁或征用中有关对乙方承租房屋中的装修补偿及经营损失等均归乙方，甲方应协助乙方行使该权利”的约定，2014年6月11日，被告赖尊盛出具承诺书给原告退房租费，解除双方签订的合同，是双方真实意思的表示，且没有违反法律规定，双方行为合法有效，依法予以认定。后被告赖尊盛给原告退了80000元房租费，剩余400000元至今未付，侵犯了原告的合法权益，现原告请求被告给付欠款400000元、利息及违约金，因违约金及利息均系对原告损失的赔偿，应予以支持其中一项，考虑到约定的违约金过高，本院对原告诉请的欠款及利息予��支持，违约金请求不予支持。延安市政府2014年6月6日给原告送达搬迁通知书后，原、被告于6月11日解除了租赁合同，但原告仍在经营，因被告赖尊盛未到庭参加诉讼，且对该期间的商铺占用费也未提起反诉，如被告赖尊盛要求两原告支付此期间的商铺占用费，可另案提起民事诉讼。原告请求被告徐永生承担连带清偿责任，因被告徐永生与原告并无直接法律关系，故原告此请求依法不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告赖尊盛于本判决生效后十日内一次性给付原告ＸＸ风、李瑞房租费400000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利算计算至给付之日止）。二、驳回原告ＸＸ风、李瑞其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9550元，原告己预交，实际由被告赖尊盛负担，该款由被告赖尊盛于案件款兑现时一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审 判 长  白春杰审 判 员  赵海红人民陪审员  王群英二〇一六年二月二十六日书 记 员  蔡 苑