福建省漳平市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）漳民初字第1316号 原告王黎敏，女，1964年2月3日出生，汉族，居民，住漳平市。 委托代理人陈光儒，福建耀远律师事务所律师。 被告徐志宏，男，1960年6月16日出生，汉族，居民，住漳平市菁城街道武馆路1××46号。 被告漳平市聚缘小额贷款股份有限公司，住所地漳平市菁城街道解放路186号第5、6层。 法定代表人陈火财，职务董事长。 委托代理人陈启泉，男，住漳平市菁城街道解放路186号。 委托代理人许天和，福建博平律师事务所律师。 第三人王黎专，男，1961年6月21日出生，汉族，居民，住漳平市。 原告王黎敏与被告徐志宏、漳平市聚缘小额贷款股份有限公司（以下简称聚缘公司）、第三人王黎专案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王黎敏的委托代理人陈光儒，被告徐志宏、被告漳平市聚缘小额贷款股份有限公司的委托代理人陈启泉、许天和，第三人王黎专到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王黎敏诉称：2010年11月，第三人王黎专因财务出现危机并急需一笔资金之故，要求将其名下的位于漳平市（原门牌号解放北路19号）房产的一楼、二楼、三楼租赁给原告，约定每年租金4万元，租期20年，计租金人民币80万元。鉴于第三人与原告系亲兄妹关系，出于兄弟姐妹之情，理应帮忙其解决资金困难问题，且鉴于近年来漳平的房租年年看涨，而第三人的房产位于解放路口红绿灯旁，又与附小邻近，属于繁华地段，原告也想作为一项长期效益的投资项目，这样既可以帮助第三人渡过难关又可以保值赚钱，因此，原告当即表示同意租赁该房产，并于2010年11月25日、26日分别在第三人的开户银行账户中各存入5万元，且双方口头约定剩余款项应在2011年底之前付清。之后，原告已按双方口头约定于2011年底之前分别用转账和存款的方式把剩余租金70万元全部支付给了第三人，而第三人也履行承诺，并于2012年1月开始把所出租的房屋租金收入用现金支付给了原告，但双方一直没有签订书面的房屋租赁合同，后至2013年9月，第三人根据父亲的建议与原告补签了《房屋租赁合同书》一份，但落款时间为“2010年11月16日”。租赁后，从2012年1月开始，第三人为了面子，即为了不让外人知道其房屋已经出租的事实，因此收取租金时均是第三人代收现金然后再转交原告，同时也是为了管理方便，比如水、电、门口管理以及房屋改造、维修等。此后，第三人因担保被起诉的案件发生后，原告才自己收取房租。2015年3月19日，漳平市人民法院在执行申请执行人徐志宏、漳平市聚缘小额贷款股份公司李捷与被执行人王黎专债权纠纷一案中，针对原告王黎敏向第三人王黎专承租的位于漳平市房屋分别作出（201××4）漳执行字第398-4号执行裁定及（201××4）漳执行字第398-7号协助执行通知各一份。综上，原告与第三人于2013年9月补签的《房屋租租赁合同书》真实、合法、有效，因此原告对该租赁房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并依法应受法律保护。漳平市人民法院于2015年3月19日在执行申请执行人徐志宏、漳平市聚缘小额贷款股份有限公司、李捷与被执行人王黎专债权纠纷一案中针对该租赁房屋分别作出的上述法律文书，均明显依据不足，依法应予中止执行。原告因此于2015年4月10日作为案外人对执行标的向漳平市人民法院提出书面异议，要求终止对该房屋的执行，但漳平市人民法院于2015年6月12日作为（2015）漳执异字第8号执行裁定，驳回案外人执行异议。为此，原告对该执行裁定表示不服。为维护原告合法权益，诉请法院依法判令：1、确认原告王黎敏与第三人王黎专签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效；2、判决徐志宏、漳平市聚缘小额贷款股份有限公司与被执行人王黎专债权纠纷一案，不得执行原告王黎敏向第三人王黎专租赁的位于漳平市××街道××路××号房××楼××楼××楼的房屋及转租的租金收入。 被告徐志宏辩称：1、原告诉称2010年11月起租赁第三人王黎专位于漳平市××街道××路××号房××楼，该陈述不属实。从一份郑玉绸、王黎专与刘远睦、余仙签订的《房屋租赁合同》中可以看出租赁地址为：漳平市一楼店面、租赁期限为：2009年4月1日至2012年4月1日止。可见，原告与第三人签订合同时该房屋已经由案外人承租。据另一份王黎专与李纬签订的《房屋租赁合同》中可以看出租赁地址为：漳平市××街道××路××号××楼××；租赁期限为：2012年10月18日——2013年10月18日，可见，该期限内原告与第三人也无法形成租赁该房屋的事实。2、原告起诉状中承认其与第三人王黎专签订的《房屋租赁合同书》上的时间“2010年11月16日”并非是该合同的实际签订日期，而是2013年9月补签的，然而从表面上外人无法看出该合同签订的实际日期。依据谁主张谁举证原则，原告未能对合同签订的实际日期进行举证，应由其承担举证不能的后果。因此，答辩人认为该份合同缺乏事实和法律依据，不予认可。二、原告没有实际占有使用租赁物的外在表现，不享有足以证明其有租赁房屋的事实。原告陈述从2012年1月起，第三人为了面子（即为了不让外人知道其房屋已经出租的事实），因此收取租金时均由第三人代收，同时水、电、门户管理及房屋改造、维修等事项也均由第三人承担，可见原告没有实际占有使用租赁物的外在表现，也就无法达到承租人对外公示的效果，同时也不享有足以排除人民法院强制执行的权益。综上，答辩人请求驳回原告的诉讼请求。 被告漳平市聚缘小额贷款股份有限公司辩称：1、原告诉称2010年11月起租赁第三人王黎专位于漳平市××街道××路××号房××楼，该陈述不属实。从一份郑玉绸、王黎专与刘远睦、余仙签订的《房屋租赁合同》中可以看出租赁地址为：漳平市一楼店面、租赁期限为：2009年4月1日至2012年4月1日止。可见，原告与第三人签订合同时该房屋已经由案外人承租。据另一份王黎专与李纬签订的《房屋租赁合同》中可以看出租赁地址为：漳平市××街道××路××号××楼××；租赁期限为：2012年10月18日——2013年10月18日，可见，该期限内原告与第三人也无法形成租赁该房屋的事实。2、原告起诉状中承认其与第三人王黎专签订的《房屋租赁合同书》上的时间“2010年11月16日”并非是该合同的实际签订日期，而是2013年9月补签的，然而从表面上外人无法看出该合同签订的实际日期。依据谁主张谁举证原则，原告未能对合同签订的实际日期进行举证，应由其承担举证不能的后果。因此，答辩人认为该份合同缺乏事实和法律依据，不予认可。二、原告没有实际占有使用租赁物的外在表现，不享有足以证明其有租赁房屋的事实。原告陈述从2012年1月起，第三人为了面子（即为了不让外人知道其房屋已经出租的事实），因此收取租金时均由第三人代收，同时水、电、门户管理及房屋改造、维修等事项也均由第三人承担，可见原告没有实际占有使用租赁物的外在表现，也就无法达到承租人对外公示的效果，同时也不享有足以排除人民法院强制执行的权益。综上，答辩人请求驳回原告的诉讼请求。 第三人王黎专辩称：第三人对出借人漳平市聚缘小额贷款股份公司、李捷以及徐志宏的保证没有异议，法院判决后，答辩人已经积极履行担保责任，第三人现每月领取800元生活费，家里还有83岁的母亲要赡养。请求法院调解与徐志宏的担保案件，免除担保责任后，第三人尽快向银行贷款解决经济困难。 原告王黎敏为证明其主张向本院提交以下证据：1、原告的身份证（复印件）1份，证明原告的身份情况；2、结婚证（复印件）1份、支付凭证（复印件）6份，证明原告与吴华民系夫妻关系，先后于2010年11月25日付5万元、26日付5万元、2011年3月16日付38万元、5月31日付2万元、12月16日10付万元、12月16日付20万元分别向第三人及其妻郑玉绸支付租金的事实；3、2010年11月16日的房屋租赁合同书（复印件）1份，证明原告与第三人于2013年9月补签落款时间为“2010年11月16日”的《房屋租赁合同书》；4、房屋租赁合同（复印件）2份，证明原告先后于201××4年12月10日、2015年3月1日分别与案外人陈联荣、曾绍添签订《房屋租赁合同》的事实；5、（201××4）漳执行字第398-4号执行裁定书（复印件）、协助执行通知书（复印件）2份，证明漳平法院于2015年3月19日在执行申请人徐志宏、漳平市聚缘小额贷款股份有限公司、李捷与被执行人王黎专债权纠纷一案中，针对原告向第三人承租的位于漳平市房屋已分别作出（201××4）漳执行字第398-4号执行裁定书、（201××4）漳执行字第398-4号协助执行通知、（201××4）漳执行字第398-7号协助执行通知的事实；6、执行笔录（复印件）1份，证明在漳平法院对案外人提出的执行异议进行审查期间，被执行人王黎专与申请执行人李捷于2015年6月4日自行达成执行和解、不参与分配的事实；7、（2015）漳执异字第8号执行裁定书（复印件）1份，证明漳平法院于2015年6月12日已裁定驳回案外人王黎敏提出的执行异议的事实；8、王成义证明及照片各1份，证明房屋租赁合同签订过程，王成义已过世；9、工商局指导文件1份，证明个体工商户办理登记时，应当提交场所使用证明，应当由经营者与房屋所有权人签订租赁合同。 本院对原告王黎敏的提供证据认定如下：1、二被告、第三人对证据1、5、6均无异议，本院予以确认；2、被告徐志宏、聚缘公司对证据2中的结婚证没有异议，对支付凭证真实性没有异议，但认为不能证明是租金。对结婚证予以确认，其中通过转账形式有2011年3月16日的380000元、2012年12月16日的100000元，对该证据无法直接证明用于支付租金，本院对支付凭证不予确认；3、本院认为证据3的证明力小于法院依职权从中国建设银行股份有限公司漳平支行调取房屋租赁合同4份的证明力，不予确认；4、被告徐志宏、聚缘公司对证据4真实性没有异议，但认为原告不是合格的出租人。本院认为该证据证人未出庭且不具有合法性，不予确认；5、第三人对证据7内容有异议，本院认为该证据系本院作出的法律文书，予以确认；6、证据8属于证人证言，证人无法出庭作证，本院不予确认；7、被告徐志宏、聚缘公司认为证据9不适用于本案，本院认为该证据不具有相关性，不予确认。 被告徐志宏、漳平市聚缘小额贷款股份有限公司为证明其主张向本院提交以下证据：1、工商局调出的《房屋租赁合同》（王黎专与刘远睦、余仙）（复印件）1份，证明涉案房产出租人是王黎专，王黎专与王黎敏之间的合同是虚假的；2、201××4年7月16日执行笔录1份，证明漳平法院已责令王黎专提供涉案房产的相关租赁合同，但第三人未提供；3、（201××4）漳执行字第398-2号执行裁定书（复印件）1份，证明王黎专的厦门房产已被查封；4、（201××4）漳民初字第51号民事判决书、（201××4）漳民初字第11××4号民事判决书、（201××4）漳民初字第115号民事判决书各1份，证明被告申请执行的依据；5、（201××4）漳执行字第398、399、408-1号执行裁定书（复印件）1份，证明本案涉案房屋已于201××4年5月12日被查封。 本院对被告徐志宏、漳平市聚缘小额贷款股份有限公司提供的证据认定如下：1、证据1来源于漳平市工商局，其证明力大，与本案具有关联性，予以确认；2、原告、第三人对证据2证明内容有异议，本院认为该证据系201××4年7月16日本院执行人员作出的笔录，具有相关性、合法性，予以确认；3、证据3与本案不具有关联性，不予认定；4、原告、第三人对证据4、5真实性均无异议，本院认为证据4、5系本院作出的法律文书，予以确认。 第三人王黎专为证明其主张向本院提交以下证据：1、讼争房屋权利证书（复印件）8份、漳国用（91）字第1-166号国有土地使用证（复印件）1份，证明诉争房屋所有权为第三人；2、（201××4）漳民初字第11××4号民事判决书1份、（201××4）漳民初字第115号民事判决书1份、代理费发票（复印件）1张，证明第三人与二被告之前的民事诉讼中委托律师同为福建博平律师事务所的律师、要求解除代理权的事实。 本院对第三人王黎专的证据认定如下：原告及二被告对第三人提供的证据1、2均无异议，予以确认。 本院依职权调取的证据有：1、从中国建设银行股份有限公司漳平支行调取房屋租赁合同4份；2、从中国建设银行股份有限公司漳平支行调取漳平市房地产抵押登记申请审批表1份、房他证1份，房权证1××4份。本院依职权调取的证据与本案具有关联性，予以确认。 经审理查明：2012年11月5日，借款人漳平市岩翔塑料包装有限公司以资金周转为由并在第三人王黎专的担保下向李捷借款人民币10万元。本院于201××4年5月19日作出（201××4）漳民初字第81号民事判决书，判决：“一、被告漳平市岩翔塑料包装有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告李捷借款人民币10万元及其利息。二、被告王黎专对上述债务承担连带清偿责任，代偿后有权向被告漳平市岩翔塑料包装有限公司追偿。”。2012年12月18日，借款人漳平市岩翔塑料包装有限公司以资金周转需要为由并在第三人王黎专和施发堂的担保下向徐志宏借款人民币30万元，徐志宏以保证合同纠纷为由诉至本院。本院于201××4年3月5日作出（201××4）漳民初字第115号民事判决书，判决：“被告王黎专应于本判决生效之日起三十日内向原告徐志宏偿还借款本金人民币300000元及其利息。”。2013年8月28日，借款人陈斯亮以流动资金周转需要为由在第三人王黎专的担保下向徐志宏借款人民币15万元，徐志宏以保证合同纠纷为由诉至本院。本院于201××4年3月5日作出（201××4）漳民初字第11××4号民事判决书，判决：“被告王黎专应于本判决生效之日起三十日内向原告徐志宏偿还借款本金人民币150000元及其利息”。2013年10月11日，借款人漳平市岩翔塑料包装有限公司以购买原材料为由在第三人王黎专及其他担保人的共同担保下，向聚缘公司申请贷款50万元，聚缘公司以借款合同纠纷为由诉至本院。本院于201××4年3月17日作出（201××4）漳民初字第51号民事判决书，判决：一、被告漳平市岩翔塑料包装有限公司应于本判决生效之日起十五日内偿还原告漳平市聚缘小额贷款股份有限公司贷款本金人民币50万元及其利息。二、被告王黎专、陈日发、陈斯亮、施发堂、刘永生对上述债务承担连带清偿责任，代偿后有权向被告漳平市岩翔塑料包装有限公司追偿。”。上述民事判决生效后，被告徐志宏、聚缘公司向本院申请执行，本院于201××4年5月12日分别作出（201××4）漳执行字第398、399、408-1号执行裁定书，裁定查封被执行人王黎专名下位于漳平市××街道××路××号的房产（所有权证号分别为漳房009486、漳房009487、漳房009488、漳房009846、漳房009847、漳房009848、漳房009849）。本院于2015年3月19日作出（201××4）漳执行字第398-4号执行裁定书，裁定扣留提取被执行人王黎专所有的位于漳平市××路××号房××楼店面的所有租金收入，直至扣满借款本金人民币759979元及其利息。同日，本院向煌荣风味小吃、沙县小吃发出（201××4）漳执行字第398-4、398-7号协助执行通知书。在本院执行过程中，原告王黎敏于2015年4月10日对执行标的提出书面异议，要求中止对（201××4）漳执行字第398-4、398-7号协助执行通知书的执行。本院于2015年6月12日作出（2015）漳执异字第8号执行裁定书，裁定驳回王黎敏的异议。2015年6月26日，原告王黎敏以案外人的身份向法院提起案外人执行异议之诉，并提供原告与第三人王黎专签署落款时间为2010年11月16日《房屋租赁合同》一份，租赁合同主要内容：出租房屋坐落于漳平市××路××号××楼××楼××楼××平方米，建筑面积为353.08平方米；租赁用途为商住使用；租赁期限从2010年11月16日至2030年11月16日止（20年）；付款方式为租金每年为人民币肆万元整（合计80万元），2010年11月付人民币壹拾万元整，2011年3月付肆拾万元整，2011年12月付叁拾万元整。 另查明：本院依职权从中国建设银行股份有限公司漳平支行调取王黎专办理抵押时的《租赁合同》，分别为第三人王黎专与案外人范俊鹏签订落款时间为2010年11月7日的《房屋租赁合同》，租赁物为漳平市解放路42号一楼，租期从2010年11月1日至2012年10月31日；第三人王黎专与案外人李伟签订落款时间为2010年9月31日的《房屋租赁合同》，租赁物为漳平市解放路42号二楼，租期从2010年9月31日至2012年9月30日；第三人王黎专与案外人余仙签订落款时间为2010年10月1日的《房屋租赁合同》，租赁物为漳平市解放路42号三楼，租期从2010年10月1日至2013年9月31日。 原告王黎敏于2015年7月30日向本院提交鉴定申请书，为证明原告与第三人签订的《房屋租赁合同书》（落款时间为2010年11月16日）的实际签约时间是2013年9月份，申请对《房屋租赁合同书》（落款时间为2010年11月16日）的实际形成时间（即笔迹形成时间）进行司法鉴定。经本院组织鉴定机构摇号，一致同意委托福建鼎力司法鉴定中心对《房屋租赁合同书》上所涉字迹形成时间鉴定。福建鼎力司法鉴定中心于2015年9月7日作出退鉴函，由于鉴定要求超出本机构技术条件和鉴定能力，不予受理，将该案件予以退回。 本院认为，本案争议焦点是原告王黎敏与第三人王黎专之间是否存在租赁关系。审查租赁合同的真实性时应考虑签约时间的真实性、承租人有无实际需求、租金价格合理性、租金实际支付情况、租赁物的使用情况以及商业惯例等因素。虽然原告向法院提交了落款日期为2010年11月16日的《房屋租赁合同书》，第三人王黎专承认房屋租赁关系，但根据现有证据不能认定双方之间存在房屋租赁关系，理由如下：1、《房屋租赁合同书》落款时间为2010年11月16日，原告不能证明实际书写时间为2013年9月，本院依职权调取的中国建设银行股份有限公司漳平支行办理抵押时的房屋租赁合同，该证据可以证实第三人王黎专与案外人自2010年11月至2013年9月30日期间存在房屋租赁关系，因此，不可能同时存在两份房屋租赁关系；2、协议约定的租金事项约定每年租金4万元，20年租金80万元一次性支付，根据市场上租金常浮动商业惯例，一次性约定租期20年及一次性支付20年的巨额租金均不合常理；3、从原告提供银行支付凭证分析，账户进出资金额大且频繁，不排除原告与第三人个人之间存在资金往来关系，原告提供证据不足以证明原告向第三人支付了80万元的租赁费；4、原告与第三人自认从2012年1月起，租金由第三人代收，同时水、电、门户管理及房屋改造、维修等事项由第三人承担，原告没有实际占有使用租赁物，原告与第三人系兄妹关系，在法院执行过程中第三人未提及与原告存在着租赁关系；5、出租人向承租人交付房屋，承租人实际占有使用房屋是租赁合同的外在形式表现，从而才能达到对外公示的效果，承租人在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用租赁物，方能享有足以排除强制执行权益，从而排除法院的强制执行。综上，原告确认原告王黎敏与第三人王黎专签订的《房屋租赁合同》有效，不得执行原告王黎敏向第三人王黎专租赁的位于漳平市××街道××路××号房××楼××楼××楼的房屋及转租的租金收入的诉讼请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回原告王黎敏的诉讼请求。 本案受理费人民币11800元，由原告王黎敏负担。该款限于本判决书生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审 判 长  温英明 人民陪审员  黄玉林 人民陪审员  王开雄 二〇一六年二月二十二日 书 记 员  汤婕珩 附：适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。