重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2015)合法民初字第01630号原告唐宇，男，汉族，1979年出生，住重庆市合川区。原告雷红梅，女，汉族，1978年出生，住重庆市合川区。二原告共同的委托代理人余达荣，重庆市江北区观音桥法律服务所法律服务工作者。被告重庆金田置业有限公司，住所地重庆市合川区合阳办义乌大道，组织机构代码68624303-0。法定代表人金科霆，该公司副总经理。委托代理人唐渝，女，汉族，1986年出生，该公司职员，住重庆市合川区。原告唐宇、雷红梅与被告重庆金田置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张霜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐宇、雷红梅及其委托代理人余达荣，被告重庆金田置业有限公司的委托代理人唐渝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐宇、雷红梅诉称，2013年6月19日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市合川区合阳城义乌大道16号4号楼1-7号门市给原告，房屋总价为557,271元。合同还约定合同备案时间为2013年8月19日，实际备案时间是2014年8月13日。合同第13条约定交房后60日内办理产权登记，实际产权登记时间是2015年2月8日。合同还约定水电气开通时间是2012年6月30日，实际上临时水电是2013年6月19日通，天然气至今未通。原告在使用过程中得知该房存在消防安全隐患和天然气中毒安全隐患，属于房屋结构不合理，还有房屋主体结构中的屋面漏水问题，单靠保修无法从根本上解决。原告多次找被告解决，被告都敷衍了事，拒不解决。综上，请求判令被告：1、立即安装独立天然气表（一户一表）并连通天然气；2、支付合同备案违约金50,154.39元；3、支付产权登记违约金50,154.39元；4、赔偿房屋楼梯制作及安装费3万元；5、赔偿房屋应得收益损失3万元；6、赔偿房屋结构不合理损失5万元；7、退还面积不足部分差价4,890.85元；8、退还多收的税费6,845.27元；9、承担本案全部诉讼费用。审理过程中，原告撤回了要求被告退还多收税费6,845.27元的诉讼请求。被告重庆金田置业有限公司辩称，天然气应由天然气安装，安装前原告应提供相应的资料，达到安装条件后天然气公司才通气。原告购买的房屋是现房，不存在办理合同登记备案这一项，原告该项请求也超过诉讼时效。在办理产权登记上被告确实有所迟延，由法院依法判决。合同没有约定由被告负责修建楼梯，因此不存在这一项。应得收益损失和房屋结构不合理损失无依据，不知道原告如何计算的。原告所购房屋套内面积与合同约定的面积一致，不存在面积差异问题。经审理查明，2013年6月19日，原（乙方）、被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的重庆（合川）义务小商品批发市场4号楼1-7号门面一套，建筑面积77.48㎡，其中套内建筑面积74.26㎡，总价557,271元，付款方式为分期付款，第一期279,271元在2013年6月19日缴纳，余款在2014年6月18日前付清。该合同第二条约定，甲方销售的商品房为预售商品房。第六条约定，房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式。第七条约定，属预售商品房的，甲方应于2012年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十二条约定，预售商品房的，自合同签订之日起10日内甲乙双方应当向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理商品房预购合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期在90日内的，甲方应按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日的，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方应按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，上述违约金应在甲方实际取得登记受理单之日起30日内支付。第十三条约定，预售商品房的，在商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋管理登记机构出具的登记受理单，逾期超过90日，乙方有权要求解除合同，乙方要求继续履行合同的，甲方应自约定取得登记受理单之日起至实际取得土地房屋管理登记机构出具的登记受理单之日止，按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于实际取得受理单之日30日内支付。第十七条约定，甲方承诺与商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：（1）于2012年6月30日前通水；（2）于2012年6月30日前通电；（3）于2012年6月30日前通气。如在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：由甲方代乙方支付相关物业管理费。合同附件三中约定，电表型号为10（40）A，水表型号为总表后分表，气表型号依据燃气公司实际安装为准。合同附件五《补充协议》第三条第4项约定，双方一致同意将向合同第十二条第1款中约定的向房屋所在地登记机构提出办理本商品房合同备案时间修改为自本合同签订之日起30日内，合同第十三条第2款约定的甲乙双方向房屋所在地土地登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请时间修改为合同约定交房之次日起90日内。合同签订当天，原告向被告支付了第一期房款279,271元，2014年8月19日原告向被告支付了余款278,000元。2013年8月，被告通过重庆海博物业管理有限公司向原告交付了房屋。2015年2月5日被告取得了土地房屋登记机关出具的房屋产权登记业务受理通知书，同日原告所购房屋在土地房屋登记机关进行了产权登记，产权证书上载明房屋建筑面积为76.8㎡，套内建筑面积为74.26㎡。原告所购房屋至今仍未通气，被告至今未为原告办理商品房买卖合同登记备案，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》也未在土地房屋主管部门网上签约系统进行网签。2015年2月10日，原告起诉来院，诉请如前。案经审理中调解未果。另查明，重庆市合川区公安消防支队发布建设工程竣工验收消防备案抽查结果公告，认定重庆合川区义务小商品批发市场4、5、6号楼建设工程消防验收备案于2012年12月25日办结，抽查结果为合格。被告于2013年2月5日取得了重庆（合川）义务小商品批发市场号楼的建设工程竣工验收备案登记证，登记证载明4、5、6号楼竣工验收时间为2013年1月11日。上述事实，有原、被告的陈述，《重庆市商品房买卖合同》，销售不动产统一发票，建设工程竣工验收备案登记证，建设工程竣工验收消防备案抽查结果公告，评估机构复函，产权登记业务受理通知书，房地产权证，交房领取钥匙协议等证据证实，并经庭审质证，足以认定。本院认为，对原告的各项诉讼请求，本院评判如下：关于安装独立天然气表（一户一表）并连通天然气问题。本案中原、被告在商品房买卖合同中约定的是“2012年6月30日前通气”、“气表型号依据燃气公司实际安装为准”，被告承诺的通气时间尚在双方签订买卖合同之前，被告于2013年8月向原告交房，但房屋至今未能通气，致使原告无法正常使用燃气，被告的行为已构成违约，应当立即按照合同的约定为原告所购房屋通气。至于气表是否为独立气表，因双方对此并无明确约定，故应以燃气公司实际安装为准。关于逾期办理合同登记备案的违约金问题。原、被告在商品房买卖合同中约定：甲方销售的商品房为预售商品房，属预售商品房的，自合同签订之日起10日内甲方应当向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理商品房预购合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。《补充协议》中双方又一致同意将合同备案时间修改为自合同签订之日起30日内。虽然原、被告双方在签订商品房买卖合同时，涉案房屋已通过竣工验收，取得了建设工程竣工验收备案登记证，符合现房特征，但由于双方已明确约定应当办理合同登记备案，且现房在客观上也能够办理合同登记备案，被告既没有在签订购房合同后及时为原告申请办理房屋产权登记，也一直不为原告办理购房合同登记备案，也没有对购房合同进行网签，致使原告的权益长期无法得到有效的保护，被告应当承担合同约定的违约责任。原、被告签订合同时间为2013年6月19日，被告没有为原告办理合同登记备案，直至2015年2月5日才取得了产权登记受理单，故违约金应当从2013年7月20日起计算至2015年2月5日。原告分别于2013年6月19日付款279,271元、2014年8月19日付款278,000元，故逾期办理合同登记备案的违约金应为：279,271×0.02%×394天＋557,271×0.02%×170天＝40,954元。对原告过高请求的部分本院不予支持。关于逾期办理房屋产权登记的违约金问题。因原、被告在购房合同中约定的交房时间为2012年6月30日，合同第十三条约定在商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋管理登记机构出具的登记受理单，《补充协议》又将第十三条约定的提出办理产权登记的申请时间修改为合同约定交房之次日起90日内，按照上述约定，被告应当在2012年9月29日前向土地房屋登记机构提出办理商品房房地产权的申请，取得土地房屋管理登记机构出具的登记受理单。但此时双方尚未签订商品房买卖合同，因此该《补充协议》的约定不符合客观情况，无法实际履行。现原告在诉讼请求中也主张办理产权登记的时间应为交房后60日内，故应以房屋实际交付使用之日起60日内作为被告履行办理房屋产权登记义务的履约期限。被告直到2015年2月5日才取得了产权登记受理单，已构成违约，应当承担合同约定的违约责任。被告于2013年8月向原告交付了房屋，原、被告双方均无法说出房屋交付的确切时间，故本院酌情确定被告办理房屋产权登记义务的最迟时间为2013年10月15日，从该时间的次日起至2015年2月5日为被告的违约期间，则违约金应为：279,271×0.02%×306天＋557,271×0.02%×170天＝36,038元。对原告过高请求的部分本院不予支持。关于楼梯制作及安装费、房屋应得收益损失、房屋结构不合理损失问题。因双方在买卖合同中并未约定由被告负责修建楼梯，且原告在庭审中陈述其室内楼梯尚未修建，原告请求的房屋应得收益损失、房屋结构不合理损失均未提供证据予以证实，故对原告的上述请求本院不予支持。关于退还面积不足部分差价款的问题。原、被告在购房合同第六条中约定的是：房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式。本案审理中查明原告所购房屋在商品房买卖合同中约定的套内建筑面积与产权证上载明的套内建筑面积一致，不存在面积不足问题，故原告的该项请求无事实依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告重庆金田置业有限公司在本判决生效后十日内支付给原告唐宇、雷红梅逾期办理合同登记备案的违约金40,954元。二、由被告重庆金田置业有限公司在本判决生效后十日内支付给原告唐宇、雷红梅逾期办理房屋产权登记的违约金36,038元。三、限被告重庆金田置业有限公司在本判决生效后30日内按照合同约定为原告唐宇、雷红梅购买的重庆（合川）义务小商品批发市场4号楼1-7号房屋通气。四、驳回原告唐宇、雷红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,630元，减半收取2,315元，由原告唐宇、雷红梅负担1,453元，被告重庆金田置业有限公司负担862元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为2年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；逾期申请的，本院不予执行。审判员 张 霜二〇一六年二月十九日书记员 李嘉绮