江苏省南京市中级人民法院行 政 判 决 书（2015）宁行终字第269号上诉人（原审原告）詹红卫，男，1954年7月13日生。委托代理人郭建炜，北京圣运律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京市玄武区人民政府，住所地南京市珠江路455号。法定代表人徐曙海，南京市玄武区人民政府区长。委托代理人尹路，南京市玄武区人民政府工作人员。委托代理人金维，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人詹红卫因房屋征收补偿决定一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄行初字第28号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人詹红卫及其委托代理人郭建炜，被上诉人南京市玄武区人民政府（以下简称玄武区政府）的委托代理人尹路、金维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，因青石街地块重点危旧房改造项目需要，玄武区政府于2013年5月7日依法做出了玄政征字（2013）2号《南京市玄武区人民政府房屋征收决定》（以下简称2号房屋征收决定），并制定了《青石街地块重点危旧房改造项目房屋征收补偿实施方案》（以下简称《补偿实施方案》），征收实施单位为南京市玄武区房屋征收管理办公室（以下简称玄武区征收办），签约期为2013年6月9日至2013年8月7日。登记在詹红卫名下的南京市玄武区青石街42号505室房屋在此次征收范围内，玄武区征收办对詹红卫的被征收房屋进行了必要的调查取证，获取了其名下坐落于南京市玄武区青石街42号505室房屋的房屋权属证明、征收调查登记分户表、房屋征收补偿金额分户评估表、现场勘察表、分户评估报告及送达回执、产权调换房源相关材料、征收补偿款计算审核单、确定评估机构的相应材料及公示照片、房屋照片等相关证据。查明詹红卫名下的坐落于南京市玄武区青石街42号505室房屋系1993年建成的混合结构房屋（丘号：113104-Ⅱ-48），登记的所有权人为詹红卫，登记的房屋用途为成套住宅，建筑面积51.54㎡，经江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司（以下简称金宁达恒公司）评估，该房屋评估价格为人民币1424308元整。因詹红卫拒绝评估人员入户对被征收房屋进行勘查，该房屋室内的装饰装修价格未能评估。评估结果公布、送达后，詹红卫在规定期限内，未向评估机构申请复核评估。玄武区征收办为詹红卫提供了产权调换和货币补偿两种补偿方式。玄武区征收办与詹红卫多次进行协商，因差距较大，双方在签约期内未能达成征收补偿协议。玄武区征收办依法报请玄武区政府对詹红卫作出征收补偿决定。2013年9月30日，玄武区政府作出了玄政（2013）379号《南京市玄武区人民政府征收补偿决定告知书》并送达给詹红卫。根据以上事实，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十一条第一、二款、第二十二条、第二十六条，《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十条的规定，玄武区政府于2013年11月16日依法下达了玄政（2013）449号《南京市玄武区人民政府征收补偿决定书》（以下简称449号《补偿决定书》），作出如下征收补偿决定：一、被征收人詹红卫选择货币补偿的，根据金宁达恒公司对房屋及附属设施的评估和《补偿实施方案》，对被征收人的货币补偿金额为：房屋的货币补偿款为1424308元；搬迁补助费为2577元；临时安置费为17317元，共计1444202元。被征收房屋室内装饰装修补偿，以该项目确定的房地产价格评估机构评估金额进行补偿：室内设备拆移补助按宁政规（2012）17号文件规定的标准，以被征收房屋安装设备的种类和数量给予补助。二、被征收人詹红卫选择房屋产权调换的，依据《补偿实施方案》，将坐落于本市栖霞区汇杰新城01组团12幢1412室，建筑面积约为88.30㎡的房屋作为产权调换房，并由玄武区征收办依法与其结清被征收房屋价值与上述产权调换房屋价值的差价。三、被征收人詹红卫应当在本房屋征收补偿决定书送达之日起十五日内与玄武区征收办办理坐落在本市玄武区青石街42号505室房屋征收与补偿的手续，并将该房屋腾空交玄武区征收办。逾期不履行上述义务，玄武区政府将依法申请人民法院强制执行。并告知了詹红卫行政复议和行政诉讼的权利。玄武区政府于同年11月20日向詹红卫送达了449号《补偿决定书》，并在征收范围内予以公告。詹红卫不服玄武区政府作出的449号《补偿决定书》，于2014年1月13日向南京市人民政府申请行政复议，南京市人民政府于2014年3月7日作出了（2013）宁行复第10号《行政复议决定书》，维持了玄武区政府作出的449号《补偿决定书》。詹红卫不服，向法院提起行政诉讼，请求撤销玄武区政府作出的449号《补偿决定书》。原审法院另查明，因袁天鸣等人不服玄武区政府作出的2号房屋征收决定，向本院提起行政诉讼，本院于2013年9月23日受理，詹红卫作为第三人参加诉讼。本院于2013年12月19日作出行政判决，驳回詹红卫等人的诉讼请求。詹红卫等人不服此判决，上诉于江苏省高级人民法院。江苏省高级人民法院审理后，于2014年11月11日作出判决，驳回上诉，维持原判。该判决现已生效。原审法院认为，关于被征收房屋价值的补偿是否合法。青石街项目征收工作开始后，南京市房屋征收管理办公室向社会发布了征收评估信息，确定了8家具有资质的备选评估机构，玄武区征收办及时在征收范围内进行了公告。因征收范围内的被征收人在规定时间内未能通过协商选定评估机构，由南京市房屋征收管理办公室（以下简称市征收办）组织通过公开摇号方式确定了金宁达恒公司为本次房屋征收评估机构。随后，金宁达恒公司对詹红卫名下的南京市玄武区青石街42号505室房屋进行了评估，玄武区征收办将分户初步评估结果在征收范围内予以公示，公示期满后，评估机构出具了评估报告，玄武区征收办将该房评估报告转交给了詹红卫。评估机构的选定，对詹红卫被征收房屋的评估，均符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《江苏省贯彻实施﹤国有土地上房屋征收与补偿条例﹥若干问题的规定》、《南京市国有土地上房屋征收评估工作若干规定》的规定。经评估机构评估，詹红卫名下玄武区青石街42号505室房屋的补偿金额为人民币1424308元；依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”的规定，玄武区政府以评估结果为补偿依据，确定詹红卫的被征收房屋价值的补偿金额符合规定。依据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十五条“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请复核评估。申请复核评估的，应当书面提出评估报告存在的问题”的规定，詹红卫在法定期限内未向评估机构申请复核评估，是其怠于行使自己的权利，因此所造成的法律后果应由詹红卫承担。关于产权调换房是否属于就近安置。根据玄武区征收办发布的《补偿实施方案》，产权调换房源包括周边二手房和丁家庄、小营村保障房区，保障房源为丁家庄保障房片区。因詹红卫与玄武区征收办未达成补偿协议，故玄武区政府提供给詹红卫本市栖霞区汇杰新城的房屋作为产权调换房源符合规定。综上，玄武区政府作出的449号《征收补偿决定书》认定事实清楚，证据充分，程序合法完整，适用法律正确。故对詹红卫的诉讼请求和理由，不予支持。据此，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，原审法院判决：驳回詹红卫的诉讼请求。案件受理费50元，由詹红卫负担。上诉人詹红卫上诉称，原审法院认定事实不清。理由为：一、征收补偿决定作出程序违法。依据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条的规定，案涉评估机构虽然是通过公开抽签摇号方式产生，但是摇号池中的评估机构的范围并未征求被征收人的意见，系由被上诉人选定。同时。摇号由被上诉人组织，故摇号的结果有可能不公正。事实上，摇号产生的评估机构所作评估结果畸低也验证了这一事实。故上诉人对评估程序的合法性不予认可，据此作出的补偿决定也违法，应予撤销。二、评估公司不具有文物评估资质。青石街20号、22号是南京政府认定的市级民国文物类建筑，26号是民国建筑，具有文化、艺术和历史价值。由于征收人选定的评估公司不具有文物评估资质，评估结果不能反映房屋的文物价值，故评估结果无效。三、案涉征收补偿决定实体违法。案涉补偿决定是依据2013年5月7日作出的2号房屋征收决定而作出，但该征收决定明显违法，具体如下：1、依据法律规定，房屋征收部门必须拟定征收补偿方案，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。补偿安置方案公布后，在大部分被征收人反对的情况下，被上诉人并没有对该方案修改后再行公布，属程序违法。2、被上诉人也未能在土地征收之前做到征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用，征收补偿资金按照项目实施进度拨付违反法律规定。3、案涉项目并非因公共利益的需要，而是商业开发，与《国有土地上房屋征收补偿条例》第八条中规定的公共利益的情形不符。4、对于棚户区或者旧城区改造的，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，依据《关于加快棚户区改造工作的意见》的相关规定，被上诉人并没有提供相关证据证明案涉项目符合江苏省的旧城区或者棚户区改造规划。5、市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。被上诉人并没有提供证据证明曾经做过该风险评估工作。另，上诉人已经对征收决定提起再审申请，目前正在审理过程中。综上，请求二审法院撤销原判并依法改判并撤销449号《补偿决定书》。被上诉人玄武区政府辩称，被上诉人作出的补偿决定认定事实清楚，程序合法，适用法律准确，依法应予维持。一、补偿决定认定事实清楚。1、被上诉人已作出征收决定，征收决定中包含征收补偿方案。2013年5月7日，被上诉人作出2号房屋征收决定，征收补偿方案已随征收决定一并公布，现该征收决定已生效。2、上诉人詹红卫位于南京市玄武区青石街42号505室房屋在此次征收范围内。同时，被上诉人核实了玄武区征收办提供的房屋登记簿、征收调查登记分户表、分户评估结果表及送达回执、房屋入户调查表、产权调换房来源证明、征收补偿款计算审核单、确定评估机构的相应材料及公示照片、房屋照片等相关证据。3、上诉人未能在规定的期限内签订征收补偿协议。依照征收决定及征收补偿方案，房屋征收部门与上诉人达成征收补偿协议的签约期限为2013年6月9日至2013年8月7日。在此期间，玄武区征收办先后三次与上诉人协商征收补偿事宜。鉴于上诉人未能在签约期限内与玄武区征收办签订补偿协议，玄武区征收办遂依法报请被上诉人对上诉人作出补偿决定。4、玄武区征收办依法对上诉人房屋进行了评估。因上诉人与玄武区征收办在规定时间内未能协商选定评估机构，故由市征收办组织通过公开摇号方式确定了金宁达恒公司为本次房屋征收评估机构。金宁达恒公司对上诉人名下的房屋进行了评估，玄武区征收办将分户初步评估结果在征收范围内予以公示。公示期满后，评估机构出具了评估报告，玄武区征收办及时将该评估报告转交给了上诉人。金宁达恒公司的报告显示：该房屋系1993年建成的混合结构房屋（丘号：113104-II-43），登记的房屋用途为成套住宅，建筑面积51.54平方米，登记的所有权人为上诉人。房屋评估价格为人民币1424308元。评估结果公布、送达后，上诉人在法定期限内未向房地产价格评估机构申请复核评估。二、补偿决定的程序合法。1、上诉人与玄武区征收办未能签署补偿协议，玄武区征收办报请被上诉人作出补偿决定，符合法定程序。2、被上诉人收到玄武区征收办申请后，核实了上诉人房屋及补偿的相关证据，并于2013年9月30日做出了玄政（2013）379号《南京市玄武区人民政府征收补偿决定告知书》，送达上诉人，符合法定程序。3、被上诉人于2013年11月16日依法下达了449号《补偿决定书》，于同年11月20日向上诉人送达，并在征收范围内予以公告。三、补偿决定适用法律正确。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十一条第一款、第二十六条的规定，《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十条的规定，根据事先公示的征收补偿方案，被上诉人作出了449号《补偿决定书》。补偿决定维护了上诉人补偿方式选择权，保障了上诉人的基本生活，适用法律正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理中，上诉人詹红卫对被上诉人玄武区政府在一审中提交的证据的补充质证意见为：对被上诉人提交的2号房屋征收决定，《补偿实施方案》及公示照片，江苏省高级人民法院（2014）苏行终字第0021号行政判决书等的合法性不予认可。理由为：第一、涉案项目系商业金融开发，不符合危房改造的条件，并非因公共利益实施征收，违反《国有土地房屋征收与补偿条例》第二条、第八条规定；第二、补偿实施方案没有根据多数人的意见进行修改，未争取社会公众的意见。对选择房屋征收评估机构的通知、公示、公告照片等选定评估机构方面的证据的合法性不予认可。理由为：征收决定作出前已开始选择评估机构，不符合法定程序；评估程序不合法，故评估价格未反映市场的真实情况。同时，上诉人在送达回证上已提出了重新评估的申请，但未得到答复。评估报告亦未对装修进行评估。对征收补偿协商记录的真实性不予认可。征收补偿款计算审核单栏里为空白。上诉人詹红卫还向本院提交了如下证据：1、建设项目用地勘测定界成果报告（来案号02201201895）；2、建设用地规划许可证附件（地字第320102201211354）；3、与南京市玄武区审计局工作人员通话录音文字稿；4、优良工程质量证书（1993年）；5、新闻报道三页；6、凤凰房产网站截图；7、《关于玄武区青石街地块重点危旧房改造项目的备案通知书》（玄发改字（2012）173号）；8、《实施方案》、委托协议书（甲方为玄武区征收办，乙方为南京市玄武区房屋拆迁安置公司）摘选2页；9、南京市物价局文件（宁价服（2011）191号）、《关于青石街居民拒绝将93年入住的房屋和民国建筑作为危旧房拆迁的报告》；10、2013年4月23日补偿方案听证会听证报告；11、南京市国土资源局网站上关于南京市市区土地级别与基准地价。本院经审查认为，原审法院对证据的审查符合法律规定，上诉人二审中提供的证据系其在一审程序中无正当理由未提供而在二审程序中提供，依据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七条第二款、第五十二条的规定，本院不予接纳。经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2号房屋征收决定作出后，玄武区征收办书面征求被征收人关于选择评估机构的意见，因被征收人未能形成一致或多数意见，玄武区征收办向南京市住房和建设委员会申请以摇号方式确定该项目的评估机构。2013年5月28日，江苏省南京市公证处作出《公证书》［（2013）宁南证经内字第6064号］，写明：2013年5月27日，在市征收办工作人员主持下，对于本次征收项目的评估机构进行摇号；参加摇号的评估机构共8家；最终通过摇号确定的评估机构为金宁达恒公司；摇号程序符合规定，摇号结果真实、有效。又查明，在向詹红卫送达的《征收分户评估结果送达回执》的“备注”栏载明：“征收当事人对评估结果有疑问、有异议的，按照宁政规字（2012）13号文件第34、35、36、37条之规定处理。”詹红卫在该《征收分户评估结果送达回执》“需要说明的问题”栏签写：“黄金地段，评估价太低，要求重新评估”。审理中，上诉人陈述，案涉房屋系优良工程，并非文物。本院认为，江苏省高级人民法院生效判决确认，本案所涉征收项目符合公共利益需要，2号房屋征收决定合法。故上诉人有关案涉征收决定违法的上诉理由，不属于本案审理范围。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，被上诉人玄武区政府对于其作出房屋征收决定范围内的、房屋征收部门因与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议而提起作出补偿决定的申请，有权依法作出房屋征收补偿决定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。”第二十五条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”本案中，房屋征收部门因在规定的签约期限内未能与上诉人詹红卫达成征收补偿安置协议，向被上诉人申请作出征收补偿决定。被上诉人接到申请后，根据涉案房屋登记薄、征收评估勘察表、房屋征收补偿金额分户评估表、房屋征收补偿安置方案等材料，作出了449号《征收补偿决定》，决定依据涉案房屋征收补偿评估报告给予上诉人相应的货币补偿，同时向上诉人提供了产权调换房，并明确了上诉人腾空涉案房屋的期限，该行政行为并不违反相关法律、法规的规定。上诉人主张评估机构选定、评估程序违法，评估公司不具有文物评估资质。本院认为，在案证据证明，评估机构的选定经过了征求意见、摇号选定等程序，摇号的过程由公证机构进行现场公证。金宁达恒公司经现场勘察，依照相关专业评估规程，结合房屋登记薄等材料，作出涉案房屋征收补偿评估报告，符合规定。且无证据证明上诉人的房屋属于文物，上诉人的该上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。上诉人主张评估价格过低，评估机构未依法对评估价格复核。本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定：“评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（宁政规字（2012）13号）第三十五条规定：“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请符合评估。申请符合评估的，应当书面提出评估报告存在的问题。”本案中，案涉房屋分户评估结果送达后，上诉人虽对评估结果有异议，但未按照上述规定申请复核评估，故其该上诉理由本院不予采纳。上诉人主张案涉房屋的装修未进行评估。本院认为，案涉征收补偿决定中已写明：被征收房屋室内装饰装修补偿，以该项目确定的房地产价格评估机构评估价格进行补偿。案涉房屋未被拆除，故可进行评估并确定补偿金额。上诉人的该理由缺乏依据，本院不予采纳。综上，上诉人詹红卫的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人詹红卫负担。本判决为终审判决。审 判 长  路 兴审 判 员  黄 飞代理审判员  李丹丹二〇一六年二月四日书 记 员  赵和玉