湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终2811号上诉人（原审被告）：武汉市速销宝广告用品有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道18号卓尔优势企业总部基地47栋1-5层。法定代表人：张明初，该公司总经理。委托代理人：江中杰，该公司员工。委托代理人：陈大虎，湖北阳阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：喻惠娟。委托代理人：刘佳，湖北山河律师事务所律师。原审被告：夏梦。委托代理人：陈大虎，湖北阳阳律师事务所律师。上诉人武汉市速销宝广告用品有限公司（以下简称速销宝公司）因与被上诉人喻惠娟、原审被告夏梦租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2015）鄂黄陂盘民初字第00361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年7月，喻惠娟诉至一审法院，请求判令：1、夏梦支付租金140000元（2014年6月1日至2015年5月31日），并按照每月11700元计算支付占用期间的房屋占用费直至夏梦、速销宝公司全部腾退之日止（暂计算至2015年6月30日，占用费为11700元）；2、夏梦支付违约金10000元；3、速销宝公司对上述债务承担连带责任；4、本案的诉讼费用由夏梦、速销宝公司承担。夏梦、速销宝公司共同辩称：1、双方之间所签订的合同属实；2、2014年6月，因速销宝公司业务发展，之前租赁的场所狭小，经过双方协商达成提前解除合同的口头约定，将装修及货梯作价65800元作为提前解除合同的补偿。后速销宝公司已经搬到47栋，夏梦承诺帮助喻惠娟将涉案房屋另行出租，双方在微信及口头上已经认可该事实，喻惠娟提出的租金要求无事实和法律依据，请求依法驳回；3、速销宝公司没有和喻惠娟签订租赁合同，不应作为本案的被告。一审法院经审理查明：2012年4月12日，喻惠娟与夏梦签订《房屋租赁合同》。合同约定：喻惠娟将其所有的、座落于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区楚天大道特1号卓优势企业总部基地15栋1-5层A室的房屋租赁给夏梦办公使用，租赁期限自2012年4月15日至2015年5月31日止，免一个半月的装修期；第一年租金125000元（一个季度为31250元）；第二年租金140000元（一个季度为35000元）；第三年租金150000元（一个季度为37500元），夏梦按季支付租金提前15天给喻惠娟；喻惠娟应于本合同生效之日起三日内，将房屋交付给夏梦；双方自本合同签订之日起，由夏梦支付喻惠娟一个季度的房租，作为确定本活动；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同的规定，按年度须向对方交纳10000元作为违约金。同时，双方在合同中还约定了维护养护责任、房屋租赁期间的有关费用等权利义务内容。合同签订后，喻惠娟依约向夏梦交付了租赁房屋，夏梦将该房屋装修后交由速销宝公司（由夏梦夫妻开办）办公使用。速销宝公司在占有使用期间，夏梦支付了2012年4月至2014年5月的房屋租金。后因速销宝公司搬离租赁房屋而未向喻惠娟支付2014年6月之后的租金，由此产生诉争。一审法院另查明，喻惠娟于2014年10月25日将涉案房屋的门锁进行了更换。一审法院认为：喻惠娟与夏梦签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应严格遵守。现喻惠娟按合同约定向夏梦交付了租赁房屋，而夏梦未按约定向喻惠娟支付房屋租金，故夏梦的行为已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。另速销宝公司实际占有使用了涉案房屋，故其应对夏梦的违约行为承担连带清偿责任。庭审中，夏梦抗辩“经过双方协商达成提前解除合同的口头约定，将装修及货梯作价65800元作为提前解除合同的补偿”，但其提交的证据不足以证明该事实。且夏梦安装的货梯和部分装饰装修物尚未形成附合，在喻惠娟不同意利用的情况下，夏梦应自行拆除，而不能单方将其作为解除合同之补偿，故夏梦的上述抗辩意见因与查明的事实不符，不予采信。结合夏梦自2014年6月起未支付租金、喻惠娟于2014年10月25日更换涉案房屋门锁的事实，可以认定双方签订的《房屋租赁合同》于2014年10月25日已解除，故夏梦和速销宝公司还应承担喻惠娟自2014年6月1日起至2014年10月24日止的房屋租金60000元（150000元／年÷365天×146天）。同时，因喻惠娟将涉案房屋门锁更换，致夏梦、速销宝公司无法拆除货梯和相关物品，故喻惠娟主张夏梦、速销宝公司承担2014年10月25日之后的房屋租金和占用费的诉讼请求，因于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、夏梦向喻惠娟支付所欠房屋租金60000元；二、夏梦向喻惠娟支付违约金10000元；三、武汉市速销宝广告用品有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、上述款项于本判决生效之日起十日内付清；五、驳回喻惠娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。案件受理费减半收取1775元，由夏梦和武汉市速销宝广告用品有限公司共同负担。判后，上诉人速销宝公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第一项、第三项；二、依法确认喻惠娟给夏梦和速销宝公司造成的损失并给予赔偿；三、判令喻惠娟承担本案全部诉讼费用。事实及理由：1、2014年6月，夏梦就提前解除合同，与喻惠娟经口头和手机微信达成一致，搬出租赁房屋，故不应再承担之后的租金。2、一审判决未对夏梦和速销宝公司的损失做出判决，喻惠娟应当就装修和设备对夏梦和速销宝公司赔偿。3、速销宝公司没有和喻惠娟签订租赁合同，不是本案适格被告，不应承担任何法律责任。被上诉人喻惠娟答辩：请求驳回上诉，维持原判。原审被告夏梦表示赞同速销宝公司的上诉请求及理由。本院经审理查明：一审判决查明事实属实。本院另查明：2014年7月22日，夏梦曾与手机号码为130063788370的机主微信联系（130063788370号码登记人为喻惠娟，与喻惠娟在房屋租赁合同上所留号码一致），微信显示：“喻姐，有个情况和你说下，我们已经搬过来一个多月了，我们转租是要找租户要装修的转让费6万元，我们是想这2个月我们先转租，租出去了我让租户和你签合同，没有租出去就把这些装修都给你们，里面我们安装的上下货的电梯都花了5万安装的，都没有下走，地板、水电，包括灯都没有下。”2014年7月23日，该号码回复：“好的”。喻惠娟不予认可与夏梦就解除合同达成过一致，该号码也非喻惠娟在使用。本院认为：2012年4月12日，喻惠娟与夏梦签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应严格遵守。夏梦因经营需要提前解除合同，未按约定向喻惠娟支付房屋租金构成违约，应当承担违约责任，速销宝公司（由夏梦夫妻开办）实际占有使用了涉案房屋，故其应对夏梦的违约行为承担连带清偿责任。速销宝公司上诉主张夏梦与喻惠娟已协议解除合同，根据2014年7月22日夏梦与手机号码为130063788370机主微信联系的内容，速销宝公司的该项上诉主张不能成立，本院不予采信。关于速销宝公司上诉主张喻惠娟应当就装修和设备对夏梦和速销宝公司赔偿的问题。速销宝公司的该项上诉主张既无合同依据，亦无法律依据，故本院不予支持。综上，上诉人速销宝公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3550元，由武汉市速销宝广告用品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  骆朝辉审判员  李斌成二〇一六年七月十二日书记员  饶诗敏