苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2015)虎民初字第0626号原告上海易亚资产经营管理有限公司苏州亿盛商管分公司，住所地苏州市友新路1188号。负责人章凡，经理。委托代理人毛玉萍、王逸恺，江苏合展兆丰律师事务所律师。被告王清华，男，1976年1月14日生。原告上海易亚资产经营管理有限公司苏州亿盛商管分公司与被告王清华租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月18日受理后，依法由代理审判员艾罗伟独任审判，并于2015年4月15日公开开庭进行了审理，原告上海易亚资产经营管理有限公司苏州亿盛商管分公司的委托代理人毛玉萍，被告王清华到庭参加诉讼。其后本院又于2015年11月2日公开开庭进行了审理，原告上海易亚资产经营管理有限公司苏州亿盛商管分公司的委托代理人毛玉萍到庭参加诉讼，被告王清华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海易亚资产经营管理有限公司苏州亿盛商管分公司（以下简称亿盛商管分公司）诉称，2013年4月3日，原、被告签订了一份《物业租赁合同》，约定由被告向原告租赁由原告负责经营管理的、位于苏州市高新区浒墅关经济开发区XX号“XX中心”，面积约为97.17平方米的商铺，用于开设中国联通营业厅，租赁期限自2013年6月1日至2019年5月31日止，原告给予被告交房后30天的装修免租期。根据合同约定，被告应于合同签订之日向原告支付88424.7元作为租赁履约保证金，其中12632.1元于合同租赁起始日转为合同押金，75792.6元在合同租赁起始日自动转为首期部分租金、商业管理费。2013年6月1日至2015年5月31日期间的租金标准为人民币6947.66元/月，商业管理费标准为5684.45元/月，合计12632.11元/月。被告未能按约支付租金、商业管理费的，原告有权要求被告承担违约责任，每迟延一天，应以当期迟延交付的费用金额为基数，以百分之二为标准向原告支付迟延履行金。原告自2013年11月15日起向被告收取租金及商业管理费。到目前为止，被告仍结欠原告2014年5月16日至2014年12月31日期间的租金及商业管理费。虽经原告多次催要，被告均未能支付。为维护原告合法权益，原告诉至法院请求判令：1、确认原、被告签订的物业租赁合同解除；2、判令被告立即向原告支付2014年5月16日至2015年2月28日期间的租金及商业管理费120005元，并支付迟延履行金暂计5583元，以上合计125588元；3、本案诉讼费由被告承担。被告王清华辩称，本案诉争的租赁房屋确实是由被告占有，但是从2014年12月15日至第一次庭审（2015年4月15日）都是空置着的，至第一次庭审时，被告在租赁房屋中的装修没有拆掉，与正常的联通营业厅是一样的，但是手机柜台已经撤掉。被告没有收到过任何房屋解除的相关材料，合同要到2019年才会解除，所以被告认为合同没有解除。关于租金，被告已经全部支付了，只是商业管理费没有付。经审理查明，2013年4月3日，原告亿盛商管分公司（甲方）与被告王清华（乙方）签订《物业租赁合同》，约定乙方租赁座落于苏州市高新区浒墅关经济开发区XX号“XX中心”，租赁物业建筑面积约97.17平方米，租金以建筑面积乘以单价计算；租赁期限自2013年6月1日至2019年5月31日，甲方给予乙方免租装修期30天。合同第五条约定，1、租赁履约保证金：双方一致同意，乙方于签订合同之日应向甲方支付88424.7元，作为乙方租赁物业的租赁履约保证金。此保证金中的12632.1元于合同租赁起始日转为合同约定之押金，余款75792.6元在合同租赁起始日自动转为首期租金、商业管理费。2、租金，乙方在2013年6月1日至2015年5月31日期间的租金为每月71.5元/平方米,合计6947.66元/月……3、商业管理费，2013年6月1日至2015年5月31日，乙方应向甲方支付商业管理费每月58.5元/平方米，即每月支付商业管理费5684.45元……5、双方一致约定，本合同的押金为12632.1元，此押金在本合同期满且乙方办理完退租手续后30日内，如乙方无任何违反本合同的，由甲方全额无息返还乙方。合同第六条约定，租金、商业管理费每陆个月支付一次，先付后租，第一期租金和商业管理费，乙方须于签约当日一次性支付甲方。以后租金、商业管理费每陆个月支付一次，先付后租，乙方须在前一期租赁期满前十五日支付下期租金、商业管理费。合同第九条第八款约定，乙方未能按本合同第五条约定支付甲方履约保证金、租金、商业管理费和押金的，甲方有权要求乙方承担违约责任，迟延一天，应以当期迟延交付的费用金额为基数，以百分之二为标准向甲方支付滞纳金。如迟延付款超过60天，甲方有权解除合同，并没收乙方全部押金，乙方仍需按实际天数计算并向甲方支付滞纳金。2013年11月11日，原告亿盛商管分公司（甲方）与被告王清华（乙方）关于上述《物业租赁合同》又签订了一份《补充协议》，载明：“经甲乙双方友好协商，原合同租金、商业管理费每陆个月支付一次，先付后租，第一期租金和商业管理费，乙方须于签约当日一次性支付甲方。以后租金、商业管理费每陆个月支付一次，先付后租，乙方须在前一期租赁期满前十五日支付下期租金、商业管理费。先变更为租金、商业管理费每叁个月支付一次，先付后租，第一期租金和商业管理费，乙方须于签约当日一次性支付甲方。以后租金、商业管理费每叁个月支付一次，先付后租，乙方须在前一期租赁期满前十五日支付下期租金、商业管理费。”上述合同签订后，被告王清华承租房屋用于经营，并向原告亿盛商管分公司支付了共计88424.7元，其中的12632.1元为押金。在庭审中，原告确认被告已经缴清了截至2014年5月15日止的租金和商管费。关于原告诉求的租金、商管费及其延迟履行金的计算方式，根据原告在审理过程中提供的租金、商业管理费及延迟履行金的计算说明载明：一、租金及商管费。2014年5月16日至2014年8月15日期间的租金和商管费为12632.11元/月*3个月=37896.33元；2014年8月16日至2014年11月15日期间的租金和商管费为12632.11元/月*3个月=37896.33元；2014年11月16日至2015年2月15日期间的租金和商管费为12632.11元/月*3个月=37896.33元；2015年2月16日至2015年2月28日期间的租金和商管费为12632.11元/月*0.5个月=6316.55元；合计为120005.54元。二、延迟履行金。被告应于2014年5月1日前交纳2014年5月16日至2014年8月15日期间的租金和商业管理费37896.33元，截至2015年3月31日已延迟335天，故相应的延迟履行金计算为37896.33元*5.6%*1.3倍*335/365=2532元；被告应于2014年8月1日前交纳2014年8月16日至2014年11月15日期间的租金和商业管理费37896.33元，截至2015年3月31日已延迟243天，故相应的延迟履行金计算为37896.33元*5.6%*1.3倍*243/365=1836元；被告应于2014年11月1日前交纳2014年11月16日至2015年2月15日期间的租金和商业管理费37896.33元，截至2015年3月31日已延迟151天，故相应的延迟履行金计算为37896.33元*5.6%*1.3倍*151/365=1141元；被告应于2015年2月1日前交纳2015年2月16日至2015年2月28日期间的租金和商业管理费6316.55元，截至2015年3月31日已延迟59天，故相应的延迟履行金计算为6316.55元*5.6%*1.3倍*59/365=74元；合计为5583元。再查明，被告在庭审中表示，其系在2015年3月26日收到了本院向其寄送的诉状副本等应诉材料。以上事实，由原告提交的物业租赁合同、补充协议及本院庭审笔录予以证实。本院认为，原告亿盛商管分公司与被告王清华订立的《物业租赁合同》真实、合法、有效，双方应依约全面履行合同义务。被告王清华未按期支付2014年5月16日至2015年2月28日期间的租金和商业管理费，应对该到期债务承担清偿责任。原告关于2014年5月16日至2015年2月28日期间的租金、商业管理费的计算方式符合约定，确为120005元。关于滞纳金，由于补充协议中已经明确约定了租金、商业管理费每3个月支付一次，被告应在前一期租赁期满前15日支付下期租金、商业管理费，“迟延一天，应以当期迟延交付的费用金额为基数，以百分之二为标准向甲方支付滞纳金”，因此，原告以年息5.8%的1.3倍为标准，自2014年5月16日起，分段计算至2015年3月31日止的逾期付款利息，亦有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告所缴纳的12632.1元押金，虽然合同中明确约定了“如迟延付款超过60天，甲方有权解除合同，并没收乙方全部押金”，但该条款系对于违约责任的约定，而原告诉求的滞纳金已系让被告承担了相应的违约责任，如若再对被告加以没收押金12632.1元的违约责任，则被告在本案中承担的违约责任业已超出了合理范畴，故对于该笔12632.1元押金，不应由原告直接没收，而应抵扣相应的租金、商管费。因此被告应交纳的租金、商管费120005元在抵扣12632.1元押金后应为107372.9元。关于原告要求解除合同的诉讼请求，由于被告拖欠租金、商管费确实已超过60天，故原告作为守约方有权依约行使解除合同的权利。但鉴于被告表示其之前并未收到原告解除合同的意思表示，故本院以被告收到原告带有解除合同意思表示的诉状副本之日为合同的解除之日，即2015年3月26日。关于被告所辩称的不应缴纳商管费的意见，由于原告诉求的商管费期间为2014年5月16日-2015年2月28日，尚在合同期间，且合同在该期间内亦未解除，加之被告在该期间内依然占有使用了本案诉争的商铺，因此被告理应依约向原告支付合同约定的上述商管费，故对于被告的这一辩称意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告上海易亚资产经营管理有限公司苏州亿盛商管分公司与被告王清华于2013年4月3日签订的《物业租赁合同》自2015年3月26日起解除。二、被告王清华于本判决生效之日起十日内支付原告上海易亚资产经营管理有限公司苏州亿盛商管分公司房屋租金及商管费107372.9元，并支付滞纳金5583元。三、驳回原告上海易亚资产经营管理有限公司苏州亿盛商管分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2892元，减半收取1446元，由被告王清华负担。该款已由原告预交，由被告履行上述付款义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10555301040017676。代理审判员  艾罗伟二〇一六年七月二十七日书 记 员  陆 玮