广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0115民初1022号原告：钟文婷，女，汉族，1974年10月27日出生，住广东省广州市南沙区，委托代理人：李健、余江林，广东博浩律师事务所律师。被告：廖思均，男，汉族，1967年10月7日出生，住广东省广州市番禺区，委托代理人：王辉，广东经国律师事务所律师。第三人：广州韦强忠富房地产中介有限公司，住所地广东省广州市南沙区进港大道南沙碧桂园海帆轩二街1座119商铺，组织机构代码：08597797-9。法定代表人：朱银英。委托代理人：陈伟焰，男，1985年12月17日出生，汉族，系该公司员工。原告钟文婷诉被告廖思均及第三人广州韦强忠富房地产中介有限公司（以下简称韦强公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托代理人李健，被告的委托代理人王辉，第三人的委托代理人陈伟焰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟文婷诉称：经第三人韦强公司介绍，原、被告于2015年8月29日签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于广州市南沙区金岭北路xxx号的房屋一栋，建筑面积781.08平方米，成交价为人民币480万元。至2016年1月30日止，原告已直接向被告支付房款共470万元；另根据原、被告在2015年11月16日签订的《补充协议》约定，原告将100000元房款交由第三人韦强公司托管，作为房屋交接保证金。依据《房屋买卖合同》第七条及《补充协议》第七款的约定，被告在收齐楼款及第三人韦强公司收到交房保证金之后的第二日，就应当将涉案房屋交付给原告使用。2016年2月2日，原、被告及第三人韦强公司到现场办理房屋交接手续，原告购买房屋时已知晓一楼已出租，同意该部分仍由承租人使用。当查验到五楼以上部分，被告则表示，在房屋天台的一侧，有其母亲及妹妹出资搭建了一个面积50平方米左右的小房间，房屋内有生活用品，其母亲及妹妹不同意搬走，被告也无法让其搬走。为此，原告表示强烈抗议，当日，双方并没有签妥房地产交接确认书，亦即没有完成房屋交接手续。之后，双方经过多次交涉，被告均表示无法让其家属搬出。根据《房屋买卖合同》第一条第3款，被告应保证该物业不存在任何未向原告说明的其他情况，被告的行为显然已违背了这一诚信原则；另依据《房屋买卖合同》第十一条的约定，被告应当在房屋交付之日第二日起至实际交付之日止，每日按总房款0.05%的标准向原告支付延迟交付房屋的违约金。因此，原告向法院提起诉讼，请求判令：一、被告立即将广州市南沙区金岭北路266号整栋楼房腾空并交付原告使用（除首层带租约部分，首层夹层、A6的第六层部位50.84平方米未申请产权登记部分以外）；二、被告向原告支付迟延交楼违约金（从2016年2月3日开始计算至被告实际交付房屋之日止，按照总房款的每日0.05%标准计算，暂计算到起诉之日为96000元）。被告廖思均辩称：1、涉案房屋为六层半，第六层及天台部分不属于原、被告双方签订的《房屋买卖合同》约定交付的内容，故无需向原告交付。2、《房屋买卖合同》第一条第2项约定，涉案房屋建筑面积为780平方米（以产权证为准），根据产权证记载，涉案房屋1-5层的房屋建筑面积为781.08平方米，由此可知，被告只是出售了涉案房屋1-5层，不包括5层以上的房屋。3、双方未完成交楼手续是原告原因导致的，与被告无关，被告已经除1楼以外全部清空交付给被告，6层及以上不属于原告，无需向原告交付，被告已在2016年2月3日向原告邮寄了交楼通知书，原告也在2016年2月4日已经收到，但原告至今未来办理交楼手续。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人韦强公司答辩：1、涉案房屋从开始谈到交接，买卖双方一直谈的都是整栋购买。2、签订买卖合同时被告承诺除了一楼已经租给案外人使用外，其它部分房屋均同意腾空后交付给原告，且被告保证整栋房屋能腾空交付给原告。3、合同约定的房屋交接时间为2016年2月2日，被告本人没有到现场，其委托了一个男人负责交接，那个男人表示有一层即第6层不能交付，理由是不能腾空，说是第6层不属于被告的，是被告妈妈出钱加建的，所以当日交接不成功。2016年2月3日，第三人收到了被告寄送的交楼通知书，当即通知原告，约定于2016年2月5日再去房屋现场办理交接手续，当天被告到了房屋现场，也是因为第六层不能腾空，也没有钥匙交给原告，故当天双方也未能成功办理房屋交接手续。4、第三人确认涉案房屋的部分房款100000元作为房屋交接保证金由其托管。经审理查明：2015年4月7日，钟细文（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了《房屋买卖合同》（编号xxx），合同约定乙方向甲方购买位于广州市南沙区南沙街金岭北路xxx号物业，该物业建筑面积为780平方米（以房地产权证为准），总成交价4800000元。合同约定的交楼时间和交接手续为：甲乙双方同意该物业交付使用时间为（甲方收齐楼款当天），甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后签妥房地产交接确认书，即视为房屋正式交付使用。合同约定逾期交房的违约责任为：甲方如未按合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付滞纳金，逾期超过10天仍未交房的，乙方有权解除合同，甲方即视为违约并承担违约责任。如果乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日其起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。之后，原告钟文婷及钟细文（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）于2015年11月26日签订《补充协议》，约定乙方需在2016年1月26日前付清房款，付不了视为违约，已付房款不予退还，房屋要过户回甲方；甲乙双方协定将上述房屋的部分楼款人民币壹拾万元整交由中介方托管作为房屋交接保证金。钟细文和原、被告均确认《房屋买卖合同》及《补充协议》约定的权利义务均由原告去履行，且同意涉案物业过户到原告的名下。双方在签订上述合同后，原告已依约向被告支付了全部购房款，其中，房屋交接保证金100000元由第三人韦强公司托管。2015年12月7日，涉案物业过户至原告钟文婷的名下，该不动产登记证书记载：“权利人钟文婷，房屋（建筑面积）781.08平方米；权利其他状况有房屋总层数为5层，另有首层夹层、A6的第六层部位50.84平方米未申请产权登记。等等”。因原、被告双方对第六层部位50.84平方米是否属于双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》约定的买卖范围存在争议，故双方至今未能办理涉案物业的交接手续。以上事实，有原、被告提供的证据以及当事人的陈述证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应严格按照合同约定继续履行各自的权利义务。现原、被告双方对涉案物业的五层以下（包括第五层）的买卖不存在争议。根据《房屋买卖合同》约定物业建筑面积为780平方米（以房地产权证为准）；不动产登记证书亦记载，权利人钟文婷，房屋（建筑面积）781.08平方米，房屋总层数为5层，另有首层夹层、A6的第六层部位50.84平方米未申请产权登记；本院可以认定已经过户到原告名下的建筑面积为781.08平方米【五层以下（包括第五层）】的房屋应为原、被告双方约定买卖的物业。现原告要求被告向其交付除首层带租约部分，首层夹层、A6的第六层部位50.84平方米未申请产权登记部分以外房屋符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原、被告未能办理涉案物业的交接手续是因为双方对买卖物业是否包括第六层部位50.84平方米未申请产权登记的房屋存在争议，因此，涉案物业未能办理交接手续不能归责于被告，原告要求被告向其支付从2016年2月3日开始计算至被告实际交付房屋之日止迟延交楼违约金，每日按照总房款0.05%的标准计算，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：一、被告廖思均应于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于广州市南沙区金岭北路266号除了首层带租约部分、首层夹层、A6的第六层部位50.84平方米以外房屋腾空后交付给原告钟文婷。二、驳回原告钟文婷的其他诉讼请求。案件受理费1100元，由原告钟文婷负担1050元，被告廖思均负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。代理审判员  何炎辉二〇一六年七月十五日书 记 员  梁凤茵