湖北省房县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂房县民一初字第01024号原告房县军店镇畜牧兽医服务中心。住所地：湖北省房县军店镇学府路*号。代表人王国成，系该中心主任。委托代理人胡家全，湖北鸿法律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告李青成，居民。原告房县军店镇畜牧兽医服务中心（以下简称军店兽医站）与被告李青成房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2015年8月21日立案受理后，依法组成由审判员景大喜担任审判长，代理审判员李飞主审、人民陪审员刘朋亮参加的合议庭，定于2015年11月18日公开开庭进行审理。因双方当事人申请庭外和解，2015年11月17日，本案延期开庭30日，2015年12月17日，本案再次延期开庭90日。2016年4月19日，本案公开开庭进行了审理。原告军店兽医站及其委托代理人胡家全、被告李青成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告军店兽医站诉称：原告有位于房县军店镇学府路1号的房县军店镇兽医站老办公楼一栋，总占地面积625.29平方米。由于老房屋年久失修，加之房屋结构差，多处出现裂痕，急需重建。鉴于原告单位属“以钱养事”单位，无力自筹资金建房。经主管局决定，采取协议置换房屋方式改变办公条件，由原告按照市场运作方式将原办公楼折旧换新。此后，被告李青成作为房屋开发商与原告协商，双方于2013年1月10日签订1份《合伙建房合同书》，合同约定：1.原告将现有全部军店镇畜牧兽医服务中心的土地交由被告方进行开发，建成框架砖混结构楼房七层，整个工程费用和施工安全质量由被告负责；2.由被告办理原址折旧建新手续，费用由被告承担；3.房屋建成后，一楼临街房屋317.59平方米和三楼办公区、生活区392.96平方米归还原告；4.建成后的房屋土地使用权归原告，被告负责为原告办理置换房屋的房屋产权证，所需费用由被告承担；5.协议达成后，一方反悔或者违约，应按新建房屋总造价5%承担违约金。协议达成后，被告方即开始进行建房，至2014年5月，房屋全部建成投入使用。然而，当原告向被告主张返还合同约定的置换房屋并办理土地、房屋产权手续时，由于新建房屋地理位置优越，增值空间大，被告见利忘义，不仅以种种理由拒不返还，不为原告办理土地、房屋产权手续，而且对外出售约定返还给原告的房屋。被告的行为，迫使原告单位长期居无定所。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法责令被告立即履行双方签订的《合伙建房合同书》的内容，将折旧建新后约定的置换房屋（三楼办公区、生活区392.96平方米、一楼临街前面商铺317.59平方米）归还给原告并按约定为原告办理房产证和土地使用证。原告军店兽医站为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：民办非企业单位登记证书及组织机构代码证各1份，证明原告军店兽医站具有独立的民事主体资格。证据二：房国用（98）字第5687号国有土地使用证1份、房屋所有权证1份，证明原告对折旧换新前的土地及房屋拥有合法权利。证据三：2013年1月10日，双方签订的《合伙建房合同书》1份，证明原告将现有全部军店镇畜牧兽医服务中心的土地交由被告方进行开发，建成框架砖混结构楼房七层，整个工程费用和施工安全质量由被告负责；由被告办理原址折旧建新手续，费用由被告承担；房屋建成后，一楼临街房屋317.59平方米和三楼办公区、生活区392.96平方米归还原告；建成后的房屋土地使用权归原告，被告负责为原告办理置换房屋的房屋产权证，所需费用由被告承担。证据四：2013年4月11日，房县畜牧兽医局《于房县军店镇兽医站综合楼折旧建新的请求》，证明原告方已向县政府进行请示折旧建新。证据五：2013年12月12日，房县规划局《关于房县军店镇畜牧兽医服务中心折旧建新的情况汇报》，证明被告建起七层楼房，但没有履行规划手续，建议按政府审批要求补办报建手续。证据六：2013年12月10日，房县国有资产监督管理局《关于军店镇畜牧兽医服务中心折旧建新的建议》，证明要求新建军店镇畜牧兽医服务中心的房屋所有权证、土地使用权证交由国资局管理。证据七：2013年12月24日，房县国土资源局《关于房县军店镇畜牧兽医服务中心国有土地使用权处置情况的请示》，证明国土局建议以协议方式与开发商签订土地出让合同，补交土地出让金，原合同继续履行。证据八：房县人民政府办公室文件处理笺，证明县政府同意军店兽医站折旧建新。证据九：已建成的房屋外貌照片2张，证明折旧建新房屋已经建成并投入使用。被告李青成辩称：1.双方签订的《合伙建房合同书》属无效合同，军店兽医站要求按无效合同履行有关约定的诉讼请求，人民法院应当予以驳回。2013年1月10日，军店兽医站与李青成签订的《合伙建房合同书》，约定由李青成对诉争土地进行房地产开发。由于动工建房时，在没有履行规划审批程序未经由批准权的人民政府批准的情况下，擅自未批先建，其行为违反了《土地管理法》第五十八条第（二）项、《城市规划法》第四十条第一款之规定，导致双方签订的《合伙建房合同书》依法应当认定为无效，而无效的民事行为从开始就没有法律约束力。2.双方约定在诉争的土地上建房，由于未批先建，房县人民政府根据《土地管理法》第五十八条第（二）项之规定，已经将该诉争土地收回，且通过公开出让方式，于2014年10月13日与李青成签订了关于诉争土地《国有建设用地使用权出让合同》，之后李青成按照合同约定缴纳了土地出让金18.38万元，并依法取得了该诉争土地的国有土地使用权证和该诉争土地上的所建1-7层全部房屋的产权证。该两证上登记的内容受法律保护，是权利人李青成享有诉争土地、房屋的合法有效证明文件。因此，房县军店兽医站依据2013年1月10日签订的《合伙建房合同书》的约定，要求将诉争土地的使用权及房屋产权登记到兽医站名下的诉讼请求，人民法院应当予以驳回。被告李青成为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一：房县人民政府办公室文件处理笺，证明县政府同意军店兽医站折旧建新。证据二：房县城市管理综合执法处罚事先告知书、房县城市管理综合执法处罚听证（权利）告知书、房县城市管理综合执法处罚决定书各1份，证明所建房屋未履行规划手续，擅自建设被房县城市管理综合执法局处罚150000元。证据三：2014年2月25日，房县国有资产监督管理局关于县畜牧局《关于军店镇畜牧兽医服务中心折旧建新请示》的批复，证明同意处置资产。证据四：2013年4月17日，房县国土资源局《关于依法收回房县军店兽医站国有土地使用权的请示》、房县国土资源局《国有建设用地使用权出让方案审批表》、2014年10月13日，国有建设用地使用权出让合同、183800元土地出让金缴款收据，证明县人民政府依法收回国有土地使用权625.29平方米，并出让给李青成。证据五：诉争土地使用权证、房屋所有权证1份，证明李青成已经取得诉称土地的使用权及房屋所有权。证据六：2013年3月18日，军店兽医站《关于房县军店镇畜牧兽医服务中心原办公楼处置申请》，证明系原告自己申请处置原办公楼。经庭审质证，原告军店兽医站对被告李青成提交的证据均无异议，被告李青成对原告军店兽医站提交的证据均无异议。对上述证据，本院依法予以采信。经审理查明：2013年1月10日，甲方原告军店兽医站与乙方被告李青成签订《合伙建房合同书》，合同主要内容为：甲方将现有的房县军店镇畜牧兽医服务中心707.18㎡土地交付给乙方进行开发，建成框架砖混结构楼房7层。合伙建房合同第四条约定“合作形式为：1.甲方将现有土地使用证提供给乙方，由乙方办理原址建新手续，费用由乙方承担，但土地使用证仍属甲方所有。由乙方开发建房，工程所需费用款项一切由乙方承担，属包工包料工程；2.房屋产权按合同分配，由乙方办理，费用由乙方承担。”合伙建房合同第五条约定“分配方案为：1.房屋竣工后，建筑总面积707.18㎡，其中楼梯间72㎡，一楼建筑面积635.18㎡，甲方拥有临街面商铺317.59㎡房屋产权，乙方拥有商铺后面317.59㎡的房屋产权。一楼整体统一招租，租金平分，土地使用权归甲方所有；2.甲方拥有三楼办公区、生活区392.96㎡。合伙建房合同第六条约定“合作开发出资方案为：甲方只提供土地707.18㎡，乙方负责出资建设所有建房期间需要相关证件、图纸、报批等一切手续及税费由乙方全部承担，并承担办理甲方房屋产权证。房屋竣工后，由乙方自行销售，甲方无权干涉。”2013年3月26日，诉争房屋开始进行建设。2013年4月11日，房县畜牧兽医局向房县人民政府请示，请求批准军店兽医站按照市场运作方式，经招投标后由开发商将原办公楼拆除按照城建部门统一规划原址新建。2013年12月4日，房县人民政府要求房县国有资产监督管理局、房县规划局、房县国土资源局提出意见以供决策。2013年12月10日，房县国有资产监督管理局向县政府提出“关于军店镇畜牧兽医服务中心折旧建新的建议”，要求妥善处理国有资产。2013年12月12日，房县规划局向县政府提出“关于房县军店镇畜牧兽医服务中心折旧建新的情况汇报”，认定房屋主体结构已经完工，属于未批先建，建议按审批意见执行。2013年12月24日，房县国土资源局向县政府出具“关于房县军店镇畜牧兽医服务中心国有土地使用权处置情况的请示”，建议：1.对军店兽医站擅自改变土地使用用途进行开发建设的行为处以5000元罚款；2.依据计算所得6.08的容积率，参照地段及用途以居住用途进行评估，按照评估地价的60%补交土地出让金，40%地价作为政府收回补偿处理，依据相关规定，国土局以协议方式与建筑商签订土地出让合同，军店兽医站与开发商签订的置换协议继续履行。2014年2月25日，房县国有资产监督管理局作出关于军店兽医站折旧建新的批复，同意畜牧局处置军店兽医站资产。2014年7月10日，因军店兽医站未经规划许可，擅自建房七层，被房县城市管理综合执法局处罚150000元，罚款由李青成缴纳。2014年9月16日，房县人民政府同意按照房县国土资源局意见，以协议供地方式，以6.08的容积率，依照商住用途（一楼门面房，二楼以上为居住）及参照地价评估基数，按总地价的60%即18.38万元的协议价商住用途进行出让。2014年10月13日，房县国土资源局与李青成签订《国有建设用地使用权出让合同》，以18.38万元出让军店兽医站土地（军店镇学府路1号）使用权，土地出让金由李青成缴纳。2014年10月，诉争房屋建成后，李青成向房县国土资源局申请并办理了军店镇学府路1号土地使用权证，又于2014年11月26日，办理了诉争房屋的房屋所有权证。本院认为：本案的争议焦点是：1.军店兽医站与李青成签订的《合伙建房合同书》的效力；2.李青成缴纳土地出让金18.38万元的行为如何认定。一、关于军店兽医站与李青成签订的《合伙建房合同书》应当为有效合同。2013年1月10日，军店兽医站与李青成签订的《合伙建房合同书》，属于平等民事主体之间签订的民事合同，其主体适格，双方当事人已就合伙开发房地产事项达成一致意思表示，内容符合《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》所规定的民事行为有效要件，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的规定，该合同成立时即生效。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证，该条并没有规定以向有批准权的人民政府申请办理建设工程规划许可证作为合伙建房合同书的生效要件，只是政府规划部门对建设规划的一种监管措施，而非针对合伙建房这种债权行为所作出的禁止性规定。根据2009年5月13日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第的规定，“第第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定为管理性强制规定。法律、行政法规中的管理性强制性规定不能作为认定合同无效的依据，不能据此认定合同无效，且在2015年8月21日原告起诉之前，诉争房屋的土地使用权及房屋产权已经办理了相关手续且已对外出售。被告李青成以施工建房时没有履行规划审批程序，擅自未批先建导致合同无效的答辩意见，本院不予采纳。二、关于李青成缴纳土地出让金18.38万元的行为应当认定为是其在按照《合伙建房合同书》的约定，履行报批义务及缴纳税费义务的行为。2013年1月10日，军店兽医站与李青成签订《合伙建房合同书》时，合同所涉即本案诉争房屋土地的使用者为军店兽医站，使用权类型为，2014年10月13日，房县国土资源局与李青成签订《国有建设用地使用权出让合同》时，将本案诉争房屋土地的使用权出让给被告李青成。房县人民政府就本案诉争房屋土地颁发房县国用（2014）第3408号土地使用证，该证记载，土地使用权人为被告李青成，使用权类型为出让。2014年11月26日，房县房地产管理局为李青成办理了房屋所有权证，房屋所有权人为李青成，共同共有人为其妻丁章燕。李青成已通过出让方式取得了《合伙建房合同书》所涉土地的使用权证和房屋所有权证，依据《合伙建房合同书》第四条第1项、第六条的约定，李青成通过出让方式缴纳土地出让金18.38万元获得原属于军店兽医站的涉案土地正是李青成履行建房期间所需证件、报批手续、交纳税费等应尽义务。结合2013年12月24日房县国土资源局向县政府出具“关于房县军店镇畜牧兽医服务中心国有土地使用权处置情况的请示”的建议：“依据计算所得6.08的容积率，参照地段及用途以居住用途进行评估，按照评估地价的60%补交土地出让金，40%地价作为政府收回补偿处理，依据相关规定，国土局以协议方式与建筑商签订土地出让合同，军店兽医站与开发商签订的置换协议继续履行”及2014年9月16日房县人民政府最后批准的《国有建设用地使用权出让方案审批表》、2014年10月13日房县国土资源局与李青成签订《国有建设用地使用权出让合同》第八条内容看，李青成获得涉案土地使用权的方式为协议供地，协议将地供给他的目的是为了保障军店兽医站折旧建新项目的顺利进行，而并不是李青成辩称的是其通过公开出让的方式获得诉争土地使用权。根据《合伙建房合同书》第四条第1项约定，被告李青成在取得诉争房屋的土地使用权及房屋产权后，应当按照合同约定的分配方案为原告军店兽医站办理房屋产权证，李青成以自己取得诉争土地使用权及房屋所有权为由不为军店兽医站办理土地使用权及房屋所有权证的答辩理由，本院不予采纳。此外，根据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，民事活动应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则是指民事主体在从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或合同的义务。从本案《合伙建房合同书》中双方当事人的约定及履行情况来看，李青成已经取得诉争土地使用权及房屋所有权，应当按照《合伙建房合同书》约定为军店兽医站办理诉争土地使用权及房屋所有权证，现在李青成以双方签订的《合伙建房合同书》属于无效合同为由，拒不履行合同约定的义务，是以自己违约的事实来主张合同的无效，此行为属于违反诚实信用原则的行为，从社会道德价值的导向以及维持交易稳定的角度，本院对此不予支持。综上所述，经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告李青成于本判决生效后十日内返还原告房县军店镇畜牧兽医服务中心位于房县军店镇学府路1号的七层砖混结构楼房其中的一楼临街前面商铺317.29平方米、三楼办公用房、生活用房392.96平方米（具体数据以分割登记时测绘面积为准）；二、被告李青成于本判决生效后三十日内为原告房县军店镇畜牧兽医服务中心办理上述返还的房屋土地使用权及房屋所有权的转让过户登记手续，所需费用由李青成承担。案件受理费17584元，由原告房县军店镇畜牧兽医服务中心负担7584元，被告李青成负担10000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，预交上诉案件受理费17584元。户名：湖北省十堰市中级人民法院，账号：17×××01，开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院办公室，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为两年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日计算。审 判 长  景大喜代理审判员  李 飞人民陪审员  刘朋亮二〇一六年七月二十日书 记 员  任志华