上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第1100号原告上海雪豹城有限公司。住所地本市淮海中路627—641号。法定代表人李飞鹏，董事长。委托代理人杨幼敏，上海市外滩律师事务所律师被告上海好景文化发展有限公司。住所地本市淮海中路627—641号第四、六层。法定代表人付军，总经理。委托代理人贺乃洵，浙江金众律师事务所律师。原告上海雪豹城有限公司诉被告上海好景文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨幼敏、被告委托代理人贺乃洵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海雪豹城有限公司诉称：2013年3月27日，原、被告和旺业有限公司签订了一份《房屋租赁合同转让协议书》，原告将原出租给旺业有限公司的本市淮海中路XXX-XXX号第四层、第六层房屋(建筑面积2728平方米)和补充协议中载明的的五楼约11.26平方米房屋出租给被告。2013年5月7日，原、被告签订补充协议(二)，被告增加五楼西侧建筑面积162.68平方米房屋出租给原告。合同签订后，原告按约履行了合同义务，被告一直拖欠房租、物业管理费和水电费，并延后支付租金。到合同解除之日，被告仍是拖欠租金。被告是陆陆续续支付的。原告于2013年10月8日向被告发出了合同终止通告，但被告仍然占用系争房屋，直至2014年4月13日被公安机关查处，才撤出系争房屋。现起诉要求确认原、被告之间的房屋租赁关系于2013年10月8日解除。要求被告支付2013年11月、2014年4月拖欠的部分租金人民币259,876.39元。要求被告支付2013年11月、2014年4月拖欠的部分物业管理费人民币63,720元。要求被告支付2014年3—4月的水电费人民币28,526.25元。要求被告赔偿恢复租赁房屋原状的费用人民币180,000元。要求被告赔偿相当于三个月租金、物业管理费金额的违约金人民币1,164,947元。原告提供了以下证据：一、意向书及名片，证明上海战略研究中心后勤保障基地庄德森与原告就租赁涉案房屋于2012年11月29日达成意向。二、《房屋租赁合同书》及公司注册证书，证明庄德森以旺业有限公司的名义，于2012年12月14日签订了《房屋租赁合同书》承租了涉案房屋。三、房屋租赁合同转让协议书二份，证明庄德森代表旺业有限公司和待定的丙方，于2012年12月14日签订了转让协议，将《房屋租赁合同书》中承租人旺业有限公司的权利义务转让给尚未确定的丙方。四、补充协议，证明旺业有限公司与原告签订补充协议，就增加租赁面积和店招制作达成一致意见。五、补充协议(二)，证明被告在注册登记前，即以公司的名义，于2013年5月7日与原告签订补充协议(二)，就增加租赁面积、免租期等事宜达成一致意见。六、霓虹灯制作合约书，证明原告根据补充协议的约定，委托他人为被告制作霓虹灯店招。七、电梯改造合同，证明被告、庄德森以被告的名义与电梯公司签订了电梯改造合同。八、支付通知和承诺书，证明原告催促旺业有限公司支付押金余款等费用，庄德森以旺业有限公司的名义作出承诺。九、催告函以及复函，证明因承租人旺业有限公司、被告(尚在注册中)拖欠租金、物业管理费，原告自2013年4月起至12月，数次发函催促，旺业有限公司、庄德森以及被告的工作人员数次复函予以承诺。十、合同终止通告，证明原告于2013年10月8日向被告发出解除房屋租赁合同的通知，并要求被告返还租赁房屋。十一、通知、承诺书、告知函，证明原告在发出合同终止公告后，针对被告拒不搬离租赁房屋及拖欠租金的行为再次发出告知，被告亦承诺将结清欠款及返还房屋。十二、被告的各类证照及授权委托书，证明被告于2013年11月21日才办妥了注册登记，并与2014年1月1日将其在涉案房屋内开设的会所委托他人经营管理。十三、催告函及复函，证明因被告拖欠租金和物业管理费，原告自2014年1月至3月继续发函催讨，被告也回函承诺付款。十四、解除房屋租赁合同通知书，证明因被告无视原告解除合同的决定，原告于2014年3月21日发函，再次通知被告解除房屋租赁合同。十五、告知函，房屋租赁合同解除后，原告于2014年4月2日继续发函，要求被告支付欠款。十六、通知，证明被告委托律师向原告发出通知，主张权利。十七、复函，证明原告委托律师向被告复函，不接受被告的主张，并要求被告支付欠款，同时告知被告就解除房屋租赁合同的事宜，可在法定期限内提起诉讼。十八、上海好景文化发展有限公司欠款汇总、发票、能耗费发票、工程拆除合同书，证明被告在租赁期间仅付了租赁押金及部分租金、管理费与能耗费，且被告未按合同约定将房屋以毛坯状态交还原告，因而产生了恢复房屋原状的拆除工程费用。被告上海好景文化发展有限公司辩称：对第一项诉请，因为被告没有收到过原告发的解除函，所以不同意原告确认的解除合同的时间。该解除合同的时间应某按照被告发函给被告的时间来计算。对原告第二、三、四项诉请的金额都没有异议。对第五、第六项诉请不同意原告的诉请，因为是原告违约。被告对原告提供的证据一、真实性无法确认。二、租赁合同的真实性没有异议，对其中的注册证书的真实性无法确认。三、真实性无法确认，对此不清楚。四、五、没有异议。六、七、真实性没有异议。其说明了相关的改造费用都是被告支付的。八、没有收到过，被告也没有作出过承诺。九、除了有被告公章的材料外，其他的材料都没有收到过，也都不认可。十、有异议，没有收到过。十一、都没有收到过。十二、没有异议。十三、签字的人都不是被告公司的人。复函是被告给原告的。2014年1月2日原告给被告的告知函收到过的。复函也是对。对其他的都不认可。十四、收到过的。十五、没有收到的。十六、十七、没有异议。十八、对工程拆除合同书及其后面附的二张发票的真实性有异议不认可。对其他材料的真实性都没有异议。被告提供了证据一、《房屋租赁合同书》及补充协议、《房屋租赁合同转让协议书》及补充协议(二)，证明原、被告间的租赁合同关系。二、流水账记录,证明被告在租赁房屋进行装修并支付租金的事实。三、通知、复函,证明被告通知原告限期履行义务的事实。四、证明、收据等。证明原告擅自拆除被告的装修及将被告的动产卖给了他人。原告对被告提供的证据一、真实性没有异议。希望法庭注意租赁合同第9.1.2条、第9.3.2条的约定。二、流水帐记录的真实性不认可。其不是真实的。三、通知和复函的真实性没有异议。原告在复函中写明合同于2014年3月21日解除。但原告认为2013年10月8日已经发出了解除合同的通知，被告也已经收到了；之后只是再一次重申解除合同的效力。四、真实性有异议。证人签字的真实性有待核实，证人应某出庭作证。对二份证人证言的真实性和关联性不认可。收款收据的真实性，原告代理人无法核实，上面也没有原告的公章，从内容看，也没有指是相关的设备。不能证明被告的主张。经审理查明：2012年，原告与旺业有限公司签订了一份《房屋租赁合同书》，原告将本市淮海中路XXX-XXX号第四层、第六层房屋(建筑面积约2728平方米)出租给旺业有限公司，租期自2012年12月16日至2018年6月10日，租金每月人民币300,000元。租金支付日为每月始的5天内。合同9.1条约定，在合同有效期内，承租方如有下列违约情形之一的，出租方有权单方面解除合同，有权没收承租方全部之租赁押金，追索承租方所欠租金等及其它欠款，并另行赔偿相当于三个月的租金、物业费等：(2)承租方拖欠租金物业费及其他约定费用达十天以上的。出租方依据上述情形即可解除合同，承租方应立即支付逾期未付的租金、物业费、公用事业费等一切费用。出租方可要求承租方立即撤出承租物业，即可停止供水、供电、供煤气等；出租方暂时扣留承租方在承租物业的物品和可拆除的设备设施并将出租物业予第三人或另行处置。待承租方全额支付逾期未付的租金、物业费、公用事业费等或本合同规定的其他费用以及赔偿金后将扣留的商品和可拆除的设备设施归还承租方。承租方应收到出租方要求收取物品和可拆除的设施设备的书面通知后三天内取回物品和可拆除的设备设施，否则视为承租方放弃物品和可拆除的设施设备的所有权。9.3.1条约定，本合同经双方同意如提前终止、解除或届满终止时，出租方有权即时收回出租房屋。承租方须在3天内清空自有物，将承租场地毛坯状态交还给出租方。承租方在合同终止或解除之日未拆除装修、装饰设施、设备及所有的自有物品，视为承租方放弃遗留物的所有权，归出租方所有和处置，拆除费等由承租方承担。次年，双方签订了一份补充协议，出租方同意将五楼建筑面积11.26平方米给承租方使用，按建筑面积7平方米计算租金，日租金人民币4元每平方米(包括物业管理费)。2013年3月27日，原、被告和旺业有限公司签订了一份《房屋租赁合同转让协议书》，原告将原出租给旺业有限公司的本市淮海中路XXX-XXX号第四层、第六层房屋(建筑面积2728平方米)和补充协议中载明的的五楼11.26平方米出租给被告。《房屋租赁合同书》和补充协议及相关附件文件等由旺业有限公司全部(包括但不限于债权、债务、权利、责任、义务等)转让给被告。2013年5月7日，原、被告签订补充协议(二)，原告增加五楼西侧建筑面积162.68平方米房屋出租给被告，月租金人民币11,l000元。合同履行过程中，被告支付了押金人民币1,164,947元，至2014年4月，被告拖欠租金人民币259,000元，且未提供按时支付租金的证据。本院认为：原、被告之间关于本市淮海中路XXX-XXX号的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。现被告未按约支付租金等，理应承担违约责任。原告于2013年10月8日已经发出了解除合同的通知，行使了合同约定的合同解除权，依法可予准许。关于恢复租赁房屋原状的费用，鉴于被告对原告提供的证据不予认可，本院难以确定所需费用金额，故本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告上海雪豹城有限公司与被告上海好景文化发展有限公司间关于本市淮海中路XXX-XXX号的《房屋租赁合同书》于2013年10月8日解除。二、被告上海好景文化发展有限公司应在本判决生效后十五日内给付原告上海雪豹城有限公司租金人民币259,876.39元。三、被告上海好景文化发展有限公司应在本判决生效后十五日内给付原告上海雪豹城有限公司物业管理费人民币63,720元。四、被告上海好景文化发展有限公司应在本判决生效后十五日内给付原告上海雪豹城有限公司水电费人民币28,526.25元。五、被告上海好景文化发展有限公司支付给原告上海雪豹城有限公司的押金人民币1,164,947元作为违约金归原告上海雪豹城有限公司所有。六、驳回原告上海雪豹城有限公司要求被告上海好景文化发展有限公司赔偿恢复租赁房屋原状的费用人民币180,000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币20,266元，由原告上海雪豹城有限公司负担人民币1,813元，被告上海好景文化发展有限公司人民币18,453元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  王铿华二〇一六年七月七日书 记 员  薛文辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。