黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0204民初437号原告笛木昭一郎，日本国籍。委托代理人袁丽华，黑龙江京诺律师事务所律师。原告付景繁，原居住地齐齐哈尔市。委托代理人庄钦坤，齐齐哈尔市铁锋区光荣法律服务所法律工作者。被告付博，住所地齐齐哈尔市。被告齐齐哈尔万通房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地齐齐哈尔市铁锋区站前街1-6层。负责人石磊，该公司经理。委托代理人韩仁亮。委托代理人杜桦杨。被告齐齐哈尔鑫欣房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地齐齐哈尔市铁锋区东湖路2号。负责人刘富勤，该公司总经理。委托代理人周丽春，黑龙江周丽春律师事务所律师。原告笛木昭一郎、付景繁与被告付博、齐齐哈尔万通房地产开发有限责任公司（万通房地产公司）、齐齐哈尔鑫欣房地产开发有限公司（鑫欣房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年2月17日诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月27日公开开庭进行了审理。原告笛木昭一郎的委托代理人袁丽华、原告付景繁的委托代理人庄钦坤，被告付博、被告万通房地产公司的委托代理人韩仁亮、杜桦杨，被告鑫欣房地产公司的委托代理人周丽春均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二原告诉称：二原告是夫妻关系，2005年4月23日二原告共同出资14.9万元从李志强手中购买了一处房屋，房屋位于齐地区站前路0009栋03-04号房屋，后变更为铁锋区南汇花园小区5号楼3单元201室，并将房屋登记在付景繁的名下。后来二原告去日本生活，就将该房屋借给付景繁的哥哥即被告付博的父亲居住。二原告多年后回国，发现在2009年6月24日被告万通房地产公司和鑫欣房地产公司将上述房屋以7万多元的价格卖给了付博。二原告认为三被告在未征得原告同意的情况下，擅自将原告所有的房屋出卖给他人，已侵犯了原告的合法权益，故本院诉至法院，要求确认三被告之间签订的房屋买卖协议无效，要求付博返还房屋或房屋折价款30万元，同时承担本案的诉讼费用。被告付博辩称：被告不同意将房屋返还给二原告，因为这个房子是原告赠与给被告的。被告到房地产公司办理更名的时候两个姑姑和家里邻居都知道这个事，房屋更名时，因原告没在国内，所以委托付景繁的儿子崔浩到开发公司写的协议书，同意将房屋更到被告名下。所以被告认为房子是原告赠与的，并且已办理完房屋更名手续，完成了赠与行为，因此不同意返还房屋。而且被告现在已将该房屋出售给他人，房屋卖了26万元，也无法返还房屋了，请法院驳回原告的诉讼请求。被告万通房地产公司辩称：我们公司和鑫欣房地产公司是合伙开发本案涉案房屋，由鑫欣房地产公司负责销售，我公司只是代开发票，对销售行为不进行审查。鑫欣房地产公司自行销售后将销售名单提供给我们公司，我们公司就按名单开具发票，所以付博怎样买到的房屋被告公司不清楚，不应承担责任。被告鑫欣房地产公司辩称：本案诉争房屋开始是铁路内部产权的房屋，只允许铁路职工购买。该房屋最先是由铁路检察院的李志强购买的，原告付景繁又从李志强手中转买的，房屋登记在付景繁的名下。在2009年铁路房照更换市房照时，付景繁委托其儿子崔浩，到被告公司拿出协议书、户口本，协议书上明确写有：将该房过户到付博名下，如将来发生任何争议，后果自负，一切手续，由崔浩代办。我公司正是看到这些材料，才出具了买卖合同和发票，将诉争房屋更名到付博名下。在更名过程中我公司总经理沙丽娟还和付景繁通过电话，电话是付景繁主动打到沙总办公司的，经电话核实付景繁真的同意委托崔浩来办理房屋更名一事，同意将房屋更名到付博名下，被告公司才给办理的。被告公司已尽到了注意义务，不应该承担任何责任。原告为证实自己的诉求，提供了如下证据：证据一、铁路职工住房置换审批表及收据、住房清查合格通知书，证明涉案房屋所有权人是付景繁，付景繁从李志强处购买了该房屋，并且经过铁路房管部门审批许可；证据二、商品房买卖合同、发票、购买商品房登记备案介绍信，证实原告所有的本案涉案房屋被万通房地产公司出卖给了付博；证据三、结婚证一份，证明二原告于2002年6月5日登记结婚，该房屋是二原告婚后财产。经质证，三被告对原告上述证据的真实性均没有异议，但对证据二证明的问题有异议，认为两个房地产公司是经过核实，在付景繁同意的情况下才将房屋更名到付博名下，不是单纯的卖房屋，没有收到付博的房款。本院认为原告的上述证据与本案有关联性，且来源合法，本院予以确认。被告付博为证实自己的辩解观点，向本院提并了如下证据：证据一、房屋置换协议书，证明付景繁在2008年就有意将该房子给被告父亲，因为被告一家对付景繁有付出，但后期没有办理房屋置换一事；证据二、四份证人证言材料，证明被告的两个姑姑和两个邻居都知道付景繁将房子赠与给付博一事；证据三、付博和付景繁的QQ聊天记录，证明付景繁同意将房屋赠与给付博，并且知道房子更名一事。经质证，二原告对上述证据均有异议，认为房屋置换协议书不是付景繁签字的，不真实，证人证言没有出庭，无法确定其真实性；QQ聊天记录没有出处、来源，无法确定聊天记录的对方是谁。被告鑫欣房地产公司和万通房地产公司对上述证据没有异议。本院认为上述证据虽与本案有一定的关联性，但证据本身在内容和表现形式上有一定的局限性，不能明确证实被告的主张。被告鑫欣房地产公司为证实自己的辩解观点，向本院提交了如下证据：协议书、付景繁的户口本，证明在2008年12月27日上午付景繁从日本打电话给鑫欣房地产公司经理沙丽娟，同意房子更名到付博名下，委托儿子办理，协议书是她儿子崔浩当我们面写的，并签的字，崔浩拿着户口本原件，去办的这事。经质证，二原告以户口本复印件没有异议，但不知道是怎么到房地产公司的，协议书二原告均不知情，崔浩当时不满16周岁，无能力处分房屋，付景繁也没有从日本打来电话告知房屋更名一事，被告应提供当时的通话记录，予以证实。其他被告对该证据没有异议。本院认为原告的上述证据与本案有关联性，且来源合法，本院予以确认被告万通房地产公司为证实自己的辩解观点，向本院提交了如下证据：代开发票协议、付博的房屋发票、开具发票销售明细表，证明因为有鑫欣房地产公司销售房屋明细表才开具的发票，被告公司没有审查义务。经质证，原、被告双方对该证据均没有异议。本院认为原告的上述证据与本案有关联性，且来源合法，本院予以确认通过对双方当事人提供证据的质证、认证，本院确认如下事实：原告付景繁与笛木昭一郎是夫妻关系，双方于2002年6月5日登记结婚。被告付博是付景繁的侄儿。二原告婚后于2005年4月出资从他人手中购买了房屋一处，当时房屋地址为铁锋区站前街道南汇花园小区0009栋03-04号，房屋登记在付景繁的名下，当时该房屋是铁路房产证。2008年12月在铁路房产证更换为齐齐哈尔市房产证时期，被告付博与付景繁的儿子崔浩共同来到鑫欣房地产公司来办理房屋更名手续，崔浩代表付景繁与付博签订了协议书，协议书内容为：因付景繁长年生活在日本，故将名下该房产协议过户给侄子付博名下，如将来发生任何纠纷，后果自负。一切过户手续委托付景繁儿子崔浩办理。鑫欣房地产公司在核对了崔浩户口本后，就与付博重新签订了房屋买卖协议，将本案诉争房屋卖给了付博，但没有收取付博房款。鑫欣房地产公司将该房屋的销售记录给了万通房地产公司，万通房地产公司依照其与鑫欣房地产公司之间约定的合作开发房产协议，为付博开具了诉争房屋的销售发票。2009年6月付博凭房屋买卖协议与发票、购买商品房登记备案介绍信，在齐齐哈尔市房地产管理处办理了诉争房屋的产权证，房屋地址变更为铁锋区南汇花园5号楼3单元2层1号，房屋面积79.21平方米，该房屋一直由付博居住。2014年11月付博将该房屋卖给案外人杨宇，现该房屋登记在杨宇名下。付博与杨宇的房屋买卖协议中没有写明总房款，付博自称该房屋卖了26万元。另查，崔浩于1993年8月12日出生，2008年12月时其刚满15周岁。本案的争议焦点是：一、付景繁是否将本案诉争房屋赠与给被告付博？二、两个房地产公司是否应承担连带责任。对于焦点一本院认为：当事人对自己的主张有义务向法院提交证据证实，本案中被告付博自称付景繁是将诉争房屋赠与给自己的，其提交的证据主要是房屋置换协议书、证人证言和QQ聊天记录，这三份证据在内容和表现形式上有一定的局限性，QQ聊天记录不能显示出对方实际聊天人是谁，而且聊天记录中也没有明确的表示将房屋更名到付博名下，且办理房屋更名所委托的人是不满16周岁的限制行为能力人，处理房产的行为是与其年龄智力不相应的民事活动。这三组证据均不能充分证实付景繁明确自愿同意将诉争房屋赠与给付博，故本院对付博主张房屋是赠与给自己的观点不予支持。对于焦点二本院认为：鑫欣房地产公司作为房地产销售方主要应负责房地产的销售工作，本案诉争房屋已出售给付景繁，在铁路房产证变更为齐齐哈尔市房产证过程中，鑫欣房地产公司不应将已售出的房屋另行与他人再签订房屋买卖协议，对于房屋赠与更名一事应由房屋管理部门负责审查办理，故鑫欣房地产公司在本次事件中有一定的过错，但鑫欣房地产公司并没有获取利益，故对二原告的损失应承担部分连带赔偿责任。万通房地产公司是依据与鑫欣房地产公司的协议出具的发票，其在整个事件过程中没有过错，不应承担连带责任。本案诉争房屋已由付博卖给他人，无法将房屋返还给二原告，付博应折价赔偿二原告的损失。二原告主张房屋价款30万元，付博主张房屋卖了26万元，按照公序良俗原则，参照2014年的市场价格，房屋价款30万元比较合理。本案经本院审委会讨论研究，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、第五十八条、第六十一条之规定，判决如下：一、被告付博于本判决生效之日起五日内一次性返还二原告房屋折价款30万元；二、被告齐齐哈尔鑫欣房地产开发有限公司对上述赔偿责任承担20%的连带责任即6万元；三、驳回二原告的其他诉讼请求。本案受理费5800元，由被告付博承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  张 杰审 判 员  刘 艳人民陪审员  张忠义二〇一六年七月二十五日书 记 员  赵秋竹