福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0212民初1151号原告林秀玉，女，汉族，1965年7月11日出生，住福建省厦门市同安区。委托代理人吴海瑞，系原告林秀玉配偶。被告福建迅捷通信技术服务公司厦门分公司，住所地福建省厦门市思明区莲前西路233号，统一社会信用代码913502007054293680。法定代表人李建新，总经理。被告福建迅捷通信技术服务公司，住所地福建省福州市鼓楼区五凤街道软件大道89号10#楼。法定代表人黄立伟，总经理。以上二被告共同委托代理人张薇、胡珊，福建天衡联合律师事务所律师。被告海峡拍卖行有限公司，住所地福建省福州市马尾区君竹路83号科技发展中心大楼4层。法定代表人陈雨农，执行董事。委托代理人薛爱玲，福建韦达律师事务所律师。原告林秀玉与被告福建迅捷通信技术服务公司厦门分公司（以下简称迅捷厦门分公司）、被告福建迅捷通信技术服务公司（以下简称迅捷总公司）、被告海峡拍卖行有限公司（以下简称海峡拍卖行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月30日立案受理后，依法由代理审判员叶林薇适用简易程序于2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告林秀玉及其委托代理人吴海瑞，被告迅捷厦门分公司、迅捷总公司之共同委托代理人张薇、胡珊，海峡拍卖行之委托代理人薛爱玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林秀玉诉称：2006年12月30日，林秀玉在被告海峡拍卖行举办的房地产拍卖会上竞得址于厦门市同安区凤山二里141号401、501室两套房产。当日，林秀玉与海峡拍卖行签订两份《福建省拍卖成交确认书》，两套房产成交金额为248000元，佣金共计12400元。林秀玉根据成交确认书约定，于2007年3月16日付清全部款项。上述两套房产均系被告迅捷总公司占有的资产，由被告迅捷厦门分公司委托海峡拍卖行拍卖。2007年4月12日，迅捷总公司同意由林秀玉收领上述房产，确认自2007年4月12日起两套房产的所有权和使用权归林秀玉所有，并移交给林秀玉使用至今。此后多年，三被告一直不履行协助办理过户登记的义务。经多次交涉，迅捷厦门分公司直至2016年3月3日才出具销售不动产统一发票给林秀玉及申报房产交易的土地增值税，但仍一直不履行协助办理过户登记手续的义务。林秀玉催促未果，特诉请法院判令：1.确认址于厦门市同安区凤山二里141号401室、501室的房屋归林秀玉所有；2.迅捷总公司、迅捷厦门分公司立即办理上述房产的权属登记，三被告共同协助将上述房产过户到林秀玉名下；3.迅捷总公司、迅捷厦门分公司及海峡拍卖行连带支付逾期办理产权过户的违约金238154元；4.本案诉讼费由三被告承担。被告迅捷总公司、迅捷厦门分公司辩称：一、根据2007年4月12日林秀玉与迅捷总公司签订的《交房凭证》以及林秀玉向迅捷总公司出具的钥匙收条，足以证明迅捷总公司早已将案涉房产的所有权和使用权移交给林秀玉，该房产所涉权利义务与迅捷总公司、迅捷厦门分公司再无任何关系。二、迅捷总公司及迅捷厦门分公司无协助林秀玉办理案涉房产权属转移登记手续的合同义务，林秀玉对此是知情的。2000年6月，福建移动通信有限公司厦门分公司与厦门市电信局签订《空置房产划分协议》，对原电信局空置房产进行处置，包括案涉两套房产在内的部分空置房屋划分给移动厦门分公司。后移动厦门分公司又将案涉两套房产划分到迅捷厦门分公司名下，故案涉房产在拍卖前归迅捷厦门分公司所有。2006年9月，迅捷总公司委托被告海峡拍卖行对包括案涉房产在内的闲置资产进行拍卖。2006年12月29日，林秀玉委托案外人王水迁报名参加案涉房产的拍卖会，并授权王水迁进行报名登记、交付竞买保证金、举牌应价、签署各项竞买或成交文件。同日，王水迁作为受托人签署了案涉房产的《竞买注意事项》，其中，第五条明确告知：“本拍卖标的现有相关文件、材料复印件有：《空置房产划分协议》、《说明》。本拍卖标的无《房屋所有权证》、无《国有土地使用证》、无购房发票及其他相关资料”；第七条第3款明确约定：“据了解，该标的无法办理房屋所有权证、国有土地使用证。拍卖成交后，委托人与拍卖人对上述标的房屋所有权证、国有土地使用证能否顺利办理不做保证，在办理过程中如需要增补相关文件材料，均由买受人自行协商解决，与委托人、拍卖人无关。”第4款进一步告知：“拍卖成交后，若标的能办理产权过户手续，则标的在办理产权过户过程中所发生的由买卖双方应缴纳的各种税费以及拍卖标的所有欠费（包括但不限于土地出让金、营业税、契税、水、电、物业、电话、闭路、煤气等委托人应承担的所有税费及欠费）均由买受人在拍卖成交价之外承担，具体缴纳或补交数额由买受人自行了解”。2006年12月30日，林秀玉向海峡拍卖行和迅捷厦门分公司分别出具《承诺函》和《说明》，表示已经全面了解案涉两套房产的现状和瑕疵（房产无法办理房屋所有权证及国有土地使用证），并承诺不追究无法办理房屋所有权证及国有土地使用证的责任。在竞买成功后，林秀玉于2006年12月30日签署的《福建省拍卖成交确认书》第七条也明确将拍卖人协助买受人办理买受标的产权过户的手续一项义务删除，并在第八条将《竞买注意事项》列为《成交确认书》组成部分。故迅捷总公司及迅捷厦门分公司根本无任何义务协助林秀玉办理房产登记和过户手续，也不存在违约问题，林秀玉主张的违约金没有合同依据。三、林秀玉的诉讼请求也已经超过诉讼时效，依法也不应受理。综上，恳请法院驳回林秀玉的诉讼请求。被告海峡拍卖行辩称：一、原告林秀玉的诉求已经超过诉讼时效。林秀玉2006年参与竞买时就已经知道案涉房屋无法办理房屋所有权证及国有土地使用证；二、海峡拍卖行已经尽了瑕疵告知义务；三、海峡拍卖行无义务协助办理林秀玉办理房屋过户手续。综上请求法院依法驳回林秀玉的诉讼请求。经审理查明，2006年9月4日，被告迅捷总公司委托被告海峡拍卖行拍卖包括厦门同安大同镇城东综合楼407、507室（现门牌号为厦门市同安区凤山二里141号401、501室，以下简称案涉房屋）在内的多处房产。2016年10月，被告迅捷厦门分公司向海峡拍卖行出具一份《说明》，载明：“1999年12月4日厦门市电信局与福州移动通信有限公司厦门分公司签订《分营协议》，后将厦门同安大同镇综合楼407、507、508（新房号为401、501、502）房产划分到福建迅捷通讯技术服务公司厦门分公司名下，无《房屋所有权证》及《国有土地使用权证书》。福建迅捷通信技术服务公司厦门分公司保证公司在接收上述房产后至该房产拍卖成交日前无涉及任何债权债务问题。拍卖成交后，买受人依照拍卖约定支付清全部拍卖款项后，上述房产归买受人使用，本公司不承担买受人能否办理上述两证的任何责任。特此说明。”2006年12月29日，原告林秀玉签署授权委托书，委托案外人王水迁参加海峡拍卖行于2006年12月30日举行的房产项目拍卖会。授权委托书中注明：“受托人参加本场拍卖会，其报名登记、交付竞买保证金、举牌应价、签署各项竞买或成交文件、支付拍卖成交价款等一切行为，均代表了本委托人的真实意愿，委托人完全予以认可，并承担相应的经济和法律责任”。竞买前，海峡拍卖行向竞买人出具《竞买注意事项》，告知案涉房产的有关事项。其中第五条载明：“本拍卖标的现有相关文件、材料复印件有：《空置房产划分协议》、《说明》。本拍卖标的无《房屋所有权证》、无《国有土地使用证》、无购房发票及其他相关资料”；第七条第3款约定：“据了解，该标的无法办理房屋所有权证、国有土地使用证。拍卖成交后，委托人与拍卖人对上述标的房屋所有权证、国有土地使用证能否顺利办理不做保证，在办理过程中如需要增补相关文件材料，均由买受人自行协商解决，与委托人、拍卖人无关”；第七条第4款约定：“拍卖成交后，若标的能办理产权过户手续，则标的在办理产权过户过程中所发生的由买卖双方应缴纳的各种税费以及拍卖标的所有欠费（包括但不限于土地出让金、营业税、契税、水、电、物业、电话、闭路、煤气等委托人应承担的所有税费及欠费）均由买受人在拍卖成交价之外承担，具体缴纳或补交数额由买受人自行了解”。王水迁于2006年12月29日在《竞买注意事项》中签字声明“对上述注意事项各条款作了全面了解”。同时王水迁还在迅捷厦门分公司向海峡拍卖行出具的《说明》中签字并批注“已阅，同意”。次日，王水迁海出具《承诺书》，承诺：“若本人在2006年12月30日由福建省海峡拍卖行有限公司举行的拍卖会上竞得厦门同安大同镇城东综合楼407（新房号为401）及厦门同安大同镇城东综合楼507（新房号为501）房产或其中任意一套，即表示已全面了解了该标的现状及瑕疵（房产无法办理房屋所有权证及国有土地使用证）。拍卖成交后，若无法办理上述两证及房产无法正常使用，本人承诺不追究委托人及拍卖人的任何责任”。后林秀玉成功竞得案涉房产，并于2006年12月30日就竞买的两套案涉房产分别签署两份《福建省拍卖成交确认书》，其中第7条“拍卖人应协助买受人办理买受标的的证照变更、产权过户等手续”被删除，并备注“详见《竞买注意事项》”。后林秀玉付清全部拍卖款及佣金，海峡拍卖行于2007年3月16日向其出具收款收据。2007年4月12日，迅捷总公司向林秀玉移交案涉房屋，并出具交房凭证，载明：“福建迅捷通信技术服务公司经核实后同意林秀玉收领该房产，即从2007年4月12日起该房产的所有权及使用权归林秀玉所有”。迅捷总公司作为移交人、林秀玉作为买受人分别在《交房凭证》上盖章或签字。迅捷总公司另出具一份《移交清单》，注明移交给林秀玉的所有文件，包括：1.案涉房产的《国有资产评估项目备案表》两份；2.交房凭证一份；3.两套房产钥匙；4.迅捷厦门分公司营业执照复印件；5.房产无债权、债务纠纷的说明两份；6.空置房产划分协议书复印件两份。林秀玉亦在上述《移交清单》上签字确认。后林秀玉要求迅捷厦门分公司协助办理案涉房产过户登记手续，迅捷厦门分公司遂于2007年6月15日向林秀玉出具《单位委托书》，委托林秀玉全权代理办理案涉房产土地房屋权证手续。关于案涉房产的权属变更情况，被告迅捷厦门分公司述称，1999年12月4日，原厦门市电信局与福建移动通信有限公司厦门分公司签订《分营协议》，对部分空置房产的所有权进行处置，案涉房产被划分给福建移动通信有限公司厦门分公司（现更名为中国移动通信集团福建有限公司厦门分公司）。后福建移动通信有限公司厦门分公司又将案涉房产划分到迅捷厦门分公司名下。迅捷厦门分公司接收案涉房产时，案涉房产未办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证书》。为证明对案涉房产享有处分权，迅捷厦门分公司向本院出具了有案外人中国移动通信集团福建有限公司厦门分公司盖章的情况说明。2006年6月1日，迅捷总公司经审批同意迅捷厦门分公司处置包括案涉房产在内的资产，并授权迅捷厦门分公司签署相关文件。另查明，被告迅捷总公司系中国移动通信集团福建有限公司的全资子公司。上述事实有原告林秀玉提供的《福建省拍卖成交确认书》、《空置房产划分协议》、《空置房产划分的补充协议》、《国有资产评估项目备案表》、《资产评估项目基本情况》、《交房凭证》、《收据》、《福建省福州市服务业统一发票》，被告迅捷总公司提供的《委托拍卖合同》、《说明》、《询价意见书》、《授权委托书》、《竞买注意事项》、《承诺书》、移交清单等证据，以及双方当事人的庭审笔录在案为凭，以上证据均经庭审当庭举证、当庭质证，并经本院审查核实，对其相应的证明力予以确认。本院认为，案涉房屋原系国有资产，原告林秀玉提供的《空置房产划分协议》、《空置房产划分的补充协议》，以及案外人中国移动通信集团福建有限公司厦门分公司出具的有关案涉房屋的情况说明，证明案涉房产在拍卖前被划至被告迅捷总公司的分支机构即迅捷厦门分公司名下。迅捷总公司授权迅捷厦门分公司处置案涉房产。故迅捷总公司及迅捷厦门分公司有权处置案涉房产，即案涉房产在拍卖时不存在权利瑕疵。林秀玉在被告海峡拍卖行举行的房产拍卖会上竞得案涉房屋，并付清全部成交款及佣金。被告迅捷总公司向林秀玉交付了案涉房屋并确认房产的所有权及使用权自2007年4月12日起归林秀玉所有。故本院确认林秀玉对案涉房屋享有所有权。本案的争议焦点在于，三被告是否负有协助林秀玉办理过户登记手续的义务以及是否应当就无法办理产权变更手续承担违约责任。迅捷厦门分公司在拍卖前向海峡拍卖行出具了一份《说明》，告知案涉房产的权属来源及现状，并强调不承担买受人能否办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证书》的责任。海峡拍卖行在《竞买注意事项》中披露了上述情况，并让林秀玉的委托人王水迁阅读了迅捷厦门分公司的《说明》。同时案外人王水迁也代表林秀玉签署了承诺书，承诺若无法办理两证，亦不追究迅捷总公司及海峡拍卖行的任何责任。林秀玉签署的两份《成交确认书》中，删除了有关拍卖人应协助办理产权变更登记手续的格式条款。故林秀玉要求三被告协助办理案涉房屋过户登记手续并承担相应违约责任的诉讼请求没有合同及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告林秀玉对址于厦门市同安区凤山二里141号401、501室的两套房产享有所有权；二、驳回原告林秀玉的其他诉讼请求。本案受理费人民币4872元，适用简易程序审理减半收取2436元，由原告林秀玉负担，款限于本判决生效之日起三日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  叶林薇二〇一六年七月六日代书 记员  洪晓燕附：本案适用法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。