沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书［2016］辽01**民初4575号原告：李香隆。委托代理人：张春，系沈阳市和平区新华法律服务所法律工作者。被告：沈阳市和盛房地产开发有限公司.法定代表人：田伟，系该公司总经理。委托代理人：高丹妮，系辽宁明格律师事务所律师。委托代理人：肖鹏，系该公司销售部经理。原告李香隆与被告沈阳市和盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吕红娇独任审判，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告李香隆及其委托代理人张春，被告公司委托代理人高丹妮、肖鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2009年10月9日签订《东北汽配商贸中心库房认购协议》，约定原告购买位于沈阳市和平区胜利南街X号东北汽配商贸中心1层81门，建筑面积64.80平方米的网点，原告依约向被告交付了全部的购房款1,051,358元，原告多次要求被告与原告签订商品房买卖合同，但被告却一直以各种理由推托至今，造成原告的权利无法得到保障，严重损害了原告的合法权益。经查证，被告出售给原告的房产抵押给他人，现不能实现合同的目的。故原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第九条之规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，要求与被告解除合同、返还已付房款及利息（从2009年8月4日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）并承担赔偿责任。现来院起诉，望人民法院依法判决。诉讼请求：1、依法判令解除原、被告间签订的《东北汽配商贸中心认购协议书》；2、判令被告返还原告购房款1,051,358元及利息；3、判令被告承担赔偿责任，按已付房款的30%赔偿原告赔偿金315,407.40元，共计1,366,765.40元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，该商铺于2009年10月9日已交付原告，目前确实没有办理产权证，但不能成为解除合同的理由，双方在入住协议中，并没有约定产权证具体办理时间，而且原告已经超过了法定主张解除合同的期限，所以原告丧失了解除合同的权利。商铺已交付原告使用，并不影响其收益，所以不同意原告的经济赔偿损失及利息。该商铺存在拖物业费22,109元，该商铺处于空置状态。在建工程抵押的情形已经消失，不同意赔偿30%的赔偿金。如法院判定解除合同，原告需将商铺腾空，恢复原状完好交于被告。该房屋入住协议中约定1,004,905元，原告提供票据显示1,151,424元，我方退款100,096元外，还于2009年12月退款46,453元，我方认为原告的诉讼金额有误，实缴房款1,004,905元。经审理查明：原告分别于2009年7月25日、8月4日给付被告房款150,000元、1,001,451元（共计1,151,451元）。同年10月9日，原告与被告签订《东北汽配商贸中心入住协议》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区胜利南街X号东北汽配商贸中心1层81门网点，建筑面积为64.80平方米，总价款为1,004,905元。合同约定被告应于2009年10月30日前将具备单体验收合格，水暖电通的网点交付于乙方使用。该协议没有约定办理产权证书的时间。协议签订当日，被告向原告交付网点。2009年10月28日、12月2日，被告分别返还原告房款100,096元、46,453元（计146,549元）。现因案涉房屋未能办理产权登记手续，原告诉至法院。另查：诉争房屋曾存在在建工程抵押，2016年4月18日，被告办理在建工程抵押权注销登记，将位于沈阳市和平区胜利南街X号的房地产在建工程抵押注销完毕。庭审中，被告提供沈阳市和平区房产局出具的“关于东北汽配商贸中心项目正在办理解遗的情况说明”一份，内容为“东北汽配商贸中心项目位于沈阳市和平区胜利南街X号。该项目为南京街汽配城失火以后的异地重建项目。由于企业自身原因，至今未能办理房产证。按照市解遗办规定，两年以上未能办理产权证的项目，可以申请办理解遗。目前，沈阳市和盛房地产开发有限公司所开发的东北汽配商贸中心项目符合办理解遗的标准，目前该项目全部房源已经申请办理解遗。一年内将下发房产证”。上述事实，有原告向法庭提供的入住协议、收款收据，被告提供的房地产登记受理凭证、情况说明等证据及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《东北汽配商贸中心入住协议》具有商品房买卖合同的主要内容，应视为商品房买卖合同。该合同系双方当事人真实的意思表示，且未违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应自觉履行。因双方在合同中没有约定办理房屋产权证书的时间，故应依照法律、行政法规的规定履行。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，即“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。涉诉房屋已经于2009年10月9日交付原告，被告应在商品房交付使用之日起90日内协助原告办理产权证书，由于被告的原因，上述行政法规规定的办理房屋所有权登记的最后期限已届满，原告仍无法办理房屋所有权登记，导致原告的合同目的无法实现，故本院对原告请求解除原、被告签订的《东北汽配商贸中心入住协议》及返还房款的诉讼请求予以支持。又依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。即原告依据入住协议取得的商业网点应返还给被告，并恢复至商业网点交付时的状态，被告亦应履行返还购房款的义务。关于购房款，原告交纳1,151,451元，被告提供退款凭证证明实际退款146,549元，故被告应承担返还购房款1,004,902元的义务。关于原告主张的赔偿利息的诉请，因合同签订后至合同解除前，被告已将涉诉商业网点交付给原告占有、使用、收益，则在合同解除前，被告亦有权占有原告交付的购房款，故对原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的赔偿损失的诉请，因本案原告所购房屋系商业网点，该商业网点虽曾存在在建工程抵押，但案涉商业网点已实际由原告占有、使用，且原告未提供证据证明其存在损失，故本院不予支持。关于被告提出的原告拖欠物业费的抗辩，因与本案非同一法律关系，本案不予审理。关于被告提出要求原告将涉案商铺恢复原状交付给被告的抗辩，论述理由同上，原告应将涉诉商铺恢复原状，交付被告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：一、解除原告李香隆与被告沈阳市和盛房地产开发有限公司于2009年10月9日就位于沈阳市和平区胜利南街X号东北汽配商贸中心1层81门签订的《东北汽配商贸中心入住协议》；二、被告沈阳市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告李香隆已付购房款1,004,902元；三、原告李香隆于本判决生效之日起十日内，将位于沈阳市和平区胜利南街X号东北汽配商贸中心1层81门网点恢复原状、完好腾出并交付给被告沈阳市和盛房地产开发有限公司；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费8,550元（已减半收取），由被告沈阳市和盛房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  吕红娇二〇一六年七月二十日书记员  王 琳本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。