新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 (2016)兵9001民初7479号 原告：游恩点，男，1973年10月15日出生，汉族，兵团第八师一四四团一连农工，住石河子市。 委托诉讼代理人：李建新，男，1956年9月28日出生，汉族，新疆通联物流有限公司退休工人，住石河子市，系新疆生产建设兵团第八师一四四团一社区、二社区推荐的公民。 原告：李艳丽，女，1977年9月2日出生，汉族，兵团第八师一四四团一连农工，住石河子市。 委托诉讼代理人：李建新，男，1956年9月28日出生，汉族，新疆通联物流有限公司退休工人，住石河子市，系新疆生产建设兵团第八师一四四团一社区、二社区推荐的公民。 被告：石河子市兴恒基房地产开发有限公司，住所地新疆石河子市北泉镇6小区153栋。 法定代表人：刘辉，总经理。 委托诉讼代理人：雷红伟，男，1967年2月27日出生，汉族，石河子市兴恒基房地产开发有限公司法律顾问。 被告：中国农业银行股份有限公司石河子北泉兵团支行，住所地新疆石河子市北泉镇。 负责人：丁江清，行长。 委托诉讼代理人：王冬，男，1974年11月4日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司石河子北泉兵团支行副行长。 委托诉讼代理人：龚艳艳，女，1987年12月28日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司石河子兵团分行内控与法律合规部科员。 原告游恩点、原告李艳丽与被告石河子市兴恒基房地产开发有限公司（以下简称兴恒基公司）、被告中国农业银行股份有限公司石河子北泉兵团支行（以下简称农行北泉支行）商品房预售合同纠纷及金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告游恩点、李艳丽的委托诉讼代理人李建新，被告兴恒基公司的委托诉讼代理人雷红伟、被告农行北泉支行的委托诉讼代理人王冬、龚艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 游恩点、李艳丽向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告于2014年7月11日签订的商品房预售合同；2.依法解除原告与被告于2014年9月18日签订的个人购房担保借款合同；3.判令被告兴恒基公司退还原告支付的购房首付款150595元；4.判令被告兴恒基公司赔偿原告首付款的利息损失21083元（150595元×5.6%÷12个月×30个月，2014年7月至2017年元月）；5.判令被告兴恒基公司向被告农行北泉支行提前偿还原告所欠剩余全部贷款311045.28元；6.判令被告兴恒基公司给付原告税款7208.93元；7.判令被告兴恒基公司赔偿原告税款利息损失975元（7208元×5.6%÷12个月×29个月，2014年8月至2017年1月）；8.判令被告兴恒基公司退还原告已经偿还给被告农行北泉支行贷款本金18954.72元；9.判令被告兴恒基公司赔偿原告已经支付给被告农行北泉支行的贷款利息40502.60元；10.判令被告兴恒基公司给付原告交纳的房屋所有权登记费80元；11.判令被告兴恒基公司给付原告综合保险费6022.50元；12.判令被告兴恒基公司给付原告保险费利息786元（6022.50元×5.6%÷12个月×28个月，2014年9月至2017年1月）；13.判令被告承担本案诉讼费用。在审理过程中，游恩点、李艳丽变更第5、8、9项诉讼请求为：判令被告兴恒基公司向被告农业银行北泉支行提前偿还原告所欠剩余全部贷款309317.58元；判令被告兴恒基公司退还原告已经偿还给被告农行北泉支行贷款本金20682.42元；判令被告兴恒基公司赔偿原告已经支付给被告农行北泉支行的贷款利息43292.25元。事实与理由：两原告是夫妻关系。2014年7月11日，原告与被告兴恒基公司签订商品房预售合同，该合同约定原告购买×××号的住宅，被告于2015年6月30日之前将经过验收合格的商品房交付给原告，合同签订的当天原告依约交纳了购房首付款150595元，剩余购房款330000元。原告于2014年9月18日与被告农行北泉支行签订个人购房担保借款合同，自2014年10月29日至2016年10月24日原告共计偿还借款本金18954.72元、偿还利息40502.60元。原告于2014年8月25日交纳税款7208.93元，原告于2014年9月22日交纳房屋所有权登记费80元，原告于2014年9月25日交纳综合保险费用6022.50元，原告依约履行了商品房预售合同及个人购房担保借款合同。原告与被告签订的商品房预售合同第8条第1款明确约定：出卖人应当在2015年6月30日之前将具备验收合格的商品房交付给原告使用，可是被告却违反合同约定在该项商品房没有经过任何竣工验收程序的情况下多次催促原告接受该商品房，原告要求被告出示相关竣工验收的文件被告均拒绝提供，原告认为被告在没有经过质监部门组织竣工验收的情况下让众多业主入住使用该商品房，其行为违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，原告在多次与被告交涉无果的情况下诉至法院。 兴恒基公司辩称，原、被告双方签订商品房买卖合同属实，但是该商品房由于行政审批手续不全，至今不能办理房产证，造成本案的纠纷。对于原告的损失，应当结合实际发生的数额确定。对于原告要求解除商品房预售合同的诉讼请求，被告兴恒基公司不同意。根据最高人民法院的相关规定，商品房预售合同的解除要件是建设主体工程质量存在问题，现在本案是由于行政审批手续问题而非质量问题。 农行北泉支行辩称，被告农行北泉支行不是商品房预售合同的当事人，也并非因被告农行北泉支行原因造成合同无法继续履行，因此，原告与被告兴恒基公司之间与该合同有关的违约责任、赔偿责任与被告农行北泉支行无关，也就是原告第一项及第三项至第九项诉请与被告农行北泉支行无关，被告农行北泉支行不应该承担本案民事责任。原告与被告兴恒基公司签订的商品房预售合同，原告与被告农行北泉支行签订的借款合同相互独立，没有关联性，被告农行北泉支行依约发放贷款，有收回全额贷款本息的权利，无论购房合同如何解决，无论是由原告还是被告兴恒基公司偿还贷款本息，只要贷款本息还清，被告农行北泉支行同意解除借款合同。截止到2016年12月24日，原告已还贷款本金20682.42元、利息43292.25元，剩余贷款309317.58元未还。 本院经审理认定事实如下：被告兴恒基公司是石河子北泉镇福泉花苑小区商品住宅楼项目的房地产开发企业。2014年取得该项目商品房预售许可证。2014年7月11日，两原告与被告兴恒基公司签订商品房预售合同，约定两原告向被告兴恒基公司购买×××号房屋，该房屋预测建筑面积为119.91平方米，每平方米建筑面积单价4007.96元，总金额为480595元；买受人应于本合同签订之日支付首期款150595元（含定金），剩余购房款330000元，由买受人向银行申请贷款支付，买受人应于本合同签订后10个工作日内按银行规定提供贷款所需的相关真实材料，并与银行办理签约手续，具体放贷时间双方同意按银行规定执行；出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，原告向被告兴恒基公司支付了购房首付款150595元。2014年8月27日，石河子市住房和城乡建设局给两原告颁发房屋预告登记证明，预告登记权利人为原告游恩点、李艳丽，房屋坐落于北泉镇福泉花苑17栋2134号。2014年8月25日，两原告向当地税务机关缴纳了房屋买卖契税7208.93元。 2014年9月18日，两原告作为借款人与被告农行北泉支行（贷款人）、被告兴恒基公司（保证人）签订个人购房担保借款合同，约定贷款金额为330000元，贷款期限为240个月（即自2014年9月24日起至2034年9月23日止）；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月；担保方式为阶段性保证和抵押，由保证人被告兴恒基公司提供阶段性保证担保，抵押财产为×××房屋；借贷双方对抵押物保险的约定为办理个人贷款抵押房屋综合保险。2014年9月22日，两原告向石河子市北泉镇规划建设局缴纳房屋所有权登记费80元。2014年9月24日，被告农行北泉支行给两原告发放贷款330000元，并将该款打入被告兴恒基公司的银行账户。2014年9月25日，两原告向中华联合财产保险股份有限公司石河子分公司支付了个人贷款抵押房屋综合保险费6022.50元。原告自2014年9月24日起逐月向被告农行北泉支行归还贷款本息至今。因被告未能于2015年6月30日前交房，原告遂向本院提起诉讼提出解除房屋买卖合同退房。截止到2016年12月24日，原告已还贷款本金20682.42元、利息43292.25元，剩余贷款309317.58元未还。 本院认为，原告与被告兴恒基公司签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约履行各自义务。被告兴恒基公司作为涉案房产的开发商，按约交房是其最主要的合同义务，根据合同约定，被告兴恒基公司应当在2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给原告，但被告违反合同约定，逾期长达一年有余未能交付经验收合格的房屋，以致原告不能实现合同目的，原告据此行使合同解除权，合法有理，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，本院应予以支持。因此，原告要求解除其与被告兴恒基公司、被告农行北泉支行签订的个人购房担保借款合同，本院也予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，被告兴恒基公司应依约将原告支付的房款返还原告，并赔偿原告因此所产生的损失。因此原告要求被告兴恒基公司返还已付购房首付款及已向被告农行北泉支行所还贷款本金，并赔偿首付款利息、已还贷款利息以及原告已缴纳契税、保险费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但原告对于首付款、税款及保险费利息要求按贷款利率计算，缺乏依据，且并非原告实际损失范围，上述款项的利息损失，应以中国人民银行同期定期存款利率为准予以计算确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故原告要求被告兴恒基公司向被告农行北泉支行返还剩余贷款本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下： 一、解除原告游恩点、李艳丽与被告石河子市兴恒基房地产开发有限公司于2014年7月11日签订的商品房预售合同； 二、解除原告游恩点、李艳丽与被告中国农业银行股份有限公司石河子北泉兵团支行、被告石河子市兴恒基房地产开发有限公司于2014年9月18日签订的个人购房担保借款合同； 三、被告石河子市兴恒基房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告游恩点、李艳丽购房首付款150595元； 四、被告石河子市兴恒基房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告游恩点、李艳丽购房首付款的利息损失10918.14元（150595元×3%÷12个月×29个月，2014年7月至2016年12月）； 五、被告石河子市兴恒基房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告游恩点、李艳丽已向被告中国农业银行股份有限公司石河子北泉兵团支行归还的贷款本金20682.42元； 六、被告石河子市兴恒基房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告游恩点、李艳丽已向被告中国农业银行股份有限公司石河子北泉兵团支行支付的贷款利息43292.25元； 七、被告石河子市兴恒基房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告游恩点、李艳丽房屋所有权登记费80元； 八、被告石河子市兴恒基房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告游恩点、李艳丽房屋买卖契税7208.93元； 九、被告石河子市兴恒基房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告游恩点、李艳丽契税的利息损失504.63元（7208.93元×3%÷12个月×28个月，2014年8月至2016年12月）； 十、被告石河子市兴恒基房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告游恩点、李艳丽贷款抵押房屋综合保险费6022.50元； 十一、被告石河子市兴恒基房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告游恩点、李艳丽保险费的利息损失406.52元（6022.50元×3%÷12个月×27个月，2014年9月至2016年12月）； 十二、被告石河子市兴恒基房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向被告中国农业银行股份有限公司石河子北泉兵团支行偿还原告游恩点、李艳丽就个人购房担保借款合同剩余的贷款本金及利息（以被告中国农业银行股份有限公司石河子北泉兵团支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）； 十三、驳回原告游恩点、李艳丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9373元，送达费90元，合计9463元（原告已预交），由被告石河子市兴恒基房地产开发有限公司负担，于本判决生效后五日内给付原告游恩点、李艳丽。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审 判 长 严 军 人民陪审员 王 晖 人民陪审员 邹劲岚 二〇一七年二月二十七日 书 记 员 田丽丽