沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书［2016］辽01**民初4578号原告：魏京春。委托代理人：王泽泓，系辽宁英林律师事务所律师。被告：沈阳市和盛房地产开发有限公司.法定代表人：田伟，系该公司总经理。委托代理人：高丹妮，系辽宁明格律师事务所律师。委托代理人：肖鹏，系该公司销售部经理。原告魏京春诉被告沈阳市和盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张伟独任审判，于2016年5月11日公开开庭进行了审理。原告魏京春委托代理人王泽泓，被告公司委托代理人高丹妮、肖鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年，原告购买了被告开发的位于沈阳市和平区胜利大街X号东北汽配商贸中心1层51门商铺，建筑面积57.47平方米，每平方米13,672.88元，总房款785,780元。2009年10月11日，原告与被告签订了涉案房产的买卖合同（东北汽配商贸中心入住协议）。原告交纳了全部购房款，但合同签订至今，因被告原因导致迟迟不能办理房屋产权证书。同时，原告去房产局调查得知，原告购买的房产已被被告对外抵押。根据以上事实和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条、十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定诉至法院，请求法院依法判决。诉讼请求：1、判令解除原告和被告签订的商品房买卖合同（东北汽配商贸中心入住协议）；2、判令被告退还购房款785,780元，同时按原告已付房款的30%赔偿经济损失；3、判令被告承担本案诉讼费。被告辩称：不同意解除入住协议，目前该诉争房屋不存在在建工程抵押，房产证一直没有办理的事实存在，该房屋2009年11月11日就已交付，商铺一直在经营，而原告在此之前并未以未办理房产证为由提出解除合同及办理房产证，原告要求解除合同已超诉讼时效，故不同意解除。另，原告拖欠物业费13,471元。商铺内有存货，且墙面、门锁均有损坏，如果法院判令合同解除，要求原告腾空商铺，恢复商铺原状并由原告自行支付恢复费用。经审理查明：原告分别于2008年4月10日、4月11日、7月3日给付被告购房款60,000元、20,000元、770,316元（共计850,316元）。后因房产面积调整，被告向原告返还购房款64,536元。2009年10月11日，原告与被告签订《东北汽配商贸中心入住协议》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区胜利南街92号东北汽配商贸中心1层51门网点，建筑面积为57.47平方米，总价款为785,780元（850,316元-64,536元）。合同约定被告应于2009年10月30日前将具备单体验收合格，水暖电通的网点交付于乙方使用。该协议没有约定办理产权证书的时间。2009年11月11日，被告向原告交付商品房。现因涉案房产未能办理产权登记手续，原告诉至法院。另查时：诉争房产曾存在在建工程抵押，2016年5月5日，被告办理在建工程抵押权注销登记，将位于沈阳市和平区胜利南街92号的房地产在建工程抵押注销完毕。庭审中，原、被告双方就房产恢复原状问题达成一致意见，约定由被告自行恢复原告拆除的墙体，原告支付2,000元作为被告恢复墙体原状的费用，该款项从被告返还原告的购房款中予以扣除。上述事实，有东北汽配商贸中心入住协议、收款收据、房地产登记受理凭证等证据及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《东北汽配商贸中心入住协议》具有商品房买卖合同的主要内容，应视为商品房买卖合同。该合同系双方当事人真实的意思表示，且未违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应自觉履行。因双方在合同中没有约定办理房屋产权证书的时间，故应依照法律、行政法规的规定履行。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，即“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。涉诉房屋已经于2009年11月11日交付原告，被告应在商品房交付使用之日起90日内协助原告办理产权证书，由于被告的原因，上述行政法规规定的办理房屋所有权登记的最后期限已届满，原告仍无法办理房屋所有权登记，导致原告的合同目的无法实现，故本院对原告请求解除原、被告签订的《东北汽配商贸中心入住协议》及返还房款的诉讼请求予以支持。又依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。即原告依据入住协议取得的商业网点应返还给被告，并恢复至商业网点交付时的状态，被告亦应履行返还购房款的义务。庭审中，原、被告就商铺恢复原状问题达成一致意见，由被告自行恢复原告拆除的墙体，原告支付2,000元作为被告恢复墙体原状的费用，该款项从被告返还原告的购房款中予以扣除。关于原告主张的赔偿损失的诉请，因本案原告所购房屋系商业网点，该商业网点虽曾存在在建工程抵押，但案涉商业网点已由原告实际占有、使用，且原告未提供证据证明其存在损失，故本院不予支持。关于被告提出的原告拖欠物业费的抗辩，因与本案非同一法律关系，本案不予审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：一、解除原告魏京春与被告沈阳市和盛房地产开发有限公司于2009年10月11日就位于沈阳市和平区胜利南街92号东北汽配商贸中心1层51门签订的《东北汽配商贸中心入住协议》；二、被告自行恢复原告拆除的墙体，原告支付2,000元作为被告恢复墙体原状的费用（该款项从被告返还原告的购房款中予以扣除）；三、被告沈阳市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告已付商铺款783,780元（785,780元-2000元）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费5,829元，由被告沈阳市和盛房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 张 伟二〇一六年七月二十八日书记员 黄诗珊本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。