上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第16870号原告上海松江民生村镇银行股份有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人朱鹤勇，董事长。委托代理人钟焱，上海小城(苏州)律师事务所律师。被告上海百对房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人王秀娟，董事长。委托代理人韦红松，上海中隆律师事务所律师。第三人上海新馨实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人汤勇，董事长。委托代理人韦红松，上海中隆律师事务所律师。原告上海松江民生村镇银行股份有限公司(以下简称民生公司)诉被告上海百对房地产经纪有限公司(以下简称百对公司)及第三人上海新馨实业有限公司(以下简称新馨公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案件审理需要，转为普通程序进行审理。本院分别于2015年7月21日、2015年7月31日、2015年12月30日公开开庭进行了审理，原告民生公司的委托代理人钟焱,被告百对公司的委托代理人韦红松(兼任第三人新馨公司的委托代理人),第三人新馨公司的法定代表人汤勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民生公司诉称，2013年7月19日，案外人上海新日置业有限公司(以下简称新日公司)与被告签订了《物业租赁合同》，约定新日公司将上海市浦东新区五莲路1168、1178号，东陆路1181、1185、1187号一至四层(附地下一层)的房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租期为12年；租金的支付方式为先付后用，付三押一，同时约定如果被告逾期20日仍未支付租金，出租方有权单方解除合同。此后，2013年11月和12月，新日公司前后六次将系争房屋抵押给原告，总抵押担保债务2.40亿元。系争房屋抵押给原告后，由于贷款人违约拖欠偿还贷款本息，原告起诉后，上海市松江区人民法院于2014年12月22日作出裁定，将新日公司所有的系争房屋以抵债的方式变更为原告所有。2015年1月12日，原告书面函告被告，表示系争房屋所有权变更为原告并且要求被告按照其与新日公司签订的《物业租赁合同》直接向原告支付租金。但是，被告收函后却声称自己仅是受新馨公司委托而签署《物业租赁合同》，要求原告直接与新馨公司重新签署租赁合同。在原告再次发函明确表示，仅选择被告作为《物业租赁合同》相对方的情况下，被告没有向原告支付到期的房屋租金。原告起诉请求：1、判令《物业租赁合同》自诉状送达之日(即2015年5月28日)解除；2、判令被告向原告返还系争房屋；3、判令被告支付2014年12月23日至2015年12月31日的物业管理费583,050.07元；4、判令被告向原告支付房屋使用费(以每日34,789.19元为标准，从2015年5月29日起计算至房屋实际返还之日止)，并要求被告支付物业费(标准为每月47,436.99元，从2016年1月1日起计算至房屋实际返还之日止)。被告百对公司辩称，不同意解除合同。被告是受第三人委托签订的租赁合同。与新日公司建立租赁关系的是新馨公司。第三人述称，不同意解除合同。同意被告的答辩意见。第三人愿意承担垫付的物业费583,050.07元。经审理查明，2013年7月19日，新日公司(甲方)与百对公司(乙方)签订《物业租赁合同》(以下简称《合同1》)。约定鉴于双方于2013年5月24日签署《物业租赁意向书》，新日公司将系争房屋出租给乙方；租期为12年，租期自系争房屋整体交付之日开始计算，其中前6个月为免租期；前三年的年租金为6,349,027.90元；第四年租金上浮3%，即年租金为6,539,498.74元；第四年起，租金每五年上浮5%；租赁保证金529,085.67元；乙方逾期二十日仍未支付租金或本合同项下乙方应缴的费用；乙方未按照本合同约定按时足额支付租金及其他乙方应缴费用(包括但不限于物业管理费、水电煤、通信网络等乙方经营产生的费用)，每逾期一天，除应支付欠付租金和其他应缴费用外，还应向甲方支付以签付款项为基数，日计千分之三的违约金。2013年9月，新馨公司缴纳了系争房屋的电费。2014年1月，新日公司(甲方)与新馨公司(乙方)签订《物业租赁合同》(以下简称《合同2》)。除承租人由百对公司变更为新馨公司，其他内容，《合同1》与《合同2》一致。2014年7月，新馨公司将租金及押金支付给新日公司，新日公司开具了租金发票及押金收据。2014年10月16日，上海市松江区人民法院出具执行裁定书，载明扣留、提取被执行人新日公司在承租人百对公司处的房屋租金至法院账户。2014年10月18日，新日公司出具委托证明，称2013年下半年开始就已经将系争房屋租赁给了新馨公司。2014年12月22日，上海市松江区人民法院出具执行裁定书，载明系争房屋以抵债的方式所有权由新日公司变更为民生公司。2015年1月23日，民生公司要求百对公司支付使用系争房屋的租金。百对公司和新馨公司均主张新日公司是将系争房屋租给了新馨公司，要求确认新馨公司作为租赁合同的承租人。2015年2月12日，民生公司发函给百对公司称，要求百对公司支付租金，不认可新馨公司是其合同相对方。2015年12月29日，原告向物业公司代为支付了2014年12月23日至2015年12月31日的物业管理费583,050.07元。另查明，新馨公司多次将租金支付至上海市松江区人民法院以及上海市浦东新区人民法院，民生银行已经通过相关法院收取了截至2015年12月31日前的租金。民生银行表示，虽陆续收到租金，租金存在迟延支付的情况，2016年第一季度的租金1,587,250元应当在2015年12月20日之前支付，现在尚未支付。再查明，为注册设立新馨公司，在《合同2》签订之前，新馨公司与百对公司于2013年8月签订了租赁合同。新馨公司与百对公司未实际履行该租赁合同。新馨公司在《合同2》签订之后，将租金直接支付给新日公司。新日公司开具的发票显示承租人是新馨公司。审理中，民生公司申请对《合同2》上新日公司印章的真实性以及《合同2》上打印字体和落款处印文的形成时间进行鉴定。本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对上述内容进行鉴定。民生公司预交了鉴定费用9,000元。经鉴定，《合同2》上新日公司印章是真实的，无法判断《合同2》上打印字体和落款处印文的形成时间。各方当事人对鉴定意见均无异议。新馨公司表示自愿支付原告2016年第一季度的租金1,587,250元；自愿补偿原告利息损失30万元。以上事实，由经庭审质证的《合同1》、《合同2》、租金发票、收款收据、银行转账凭证、工商登记资料、鉴定意见书、裁定书等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。新日公司先与百对公司签订《合同1》，后与新馨公司签订《合同2》，2014年1月，系通过协商的方式将系争房屋的承租人由百对公司变更为新馨公司。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2014年12月，系争房屋的出租人由新日公司变更为民生公司。新馨公司曾经与百对公司签订租赁合同，但实际未履行该合同，之后新馨公司与新日公司签订《合同2》，实际履行的是《合同2》，民生公司现有证据不足以证明其是与百对公司建立租赁合同关系。综上，本院认为本案租赁合同的出租人为民生公司，承租人为新馨公司，百对公司不对民生公司承担合同义务。民生公司要求解除与百对公司的租赁合同关系，要求百对公司返还系争房屋、支付租金(使用费)、物业管理费等均缺乏依据，本院不予支持。因出租人发生变动，民生公司拒绝承认新馨公司的承租人地位，新馨公司迟延支付租金系事出有因。新馨公司自愿承担民生公司代为支付的物业管理费583,050.07元，自愿支付2016年第一季度的租金1,587,250元，自愿补偿民生公司利息损失30万元，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第二百二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、第三人上海新馨实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江民生村镇银行股份有限公司代为支付的2014年12月23日至2015年12月31日的物业管理费583,050.07元;二、第三人上海新馨实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江民生村镇银行股份有限公司2016年1月1日至2016年3月31日的租金1,587,250元；三、第三人上海新馨实业有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿原告上海松江民生村镇银行股份有限公司利息损失30万元；四、驳回原告上海松江民生村镇银行股份有限公司的诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币29,868元，鉴定费9,000元，均由原告上海松江民生村镇银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陶郑忠审 判 员  杨立转人民陪审员  高天明二〇一六年二月十四日书 记 员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第七十七条  当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提交证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。