苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2015)虎民初字第1635号原告阙震斌，男，1976年8月29日生。原告汪钰，女，1976年6月11日生。以上二原告共同委托代理人吴仁卿、周俊，江苏新开利律师事务所律师。被告金科集团苏州房地产开发有限公司，住所地苏州高新区塔园路369号。法定代表人罗利成，总经理。委托代理人王雪峰，公司员工。委托代理人朱颖，公司员工。原告阙震斌、汪钰与被告金科集团苏州房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月27日受理后，依法由代理审判员艾罗伟独任审判，并于2015年9月29日、2016年7月20日公开开庭进行了审理，原告阙震斌、汪钰共同的委托代理人吴仁卿，被告金科集团苏州房地产开发有限公司的委托代理人王雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阙震斌、汪钰诉称，2012年11月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的枫景颐庭XX商品房。合同对违约责任等双方权利义务均作了明确约定。合同签订后，因被告未履行房屋修改的承诺，原告于2014年5月诉至法院，2015年1月27日，原告与被告达成了《调解协议》，约定：双方于2015年3月10日前按合同约定办理房屋交接手续，被告如不按本协议约定履行义务的，应赔偿原告违约金10万元。调解协议签订后，被告履行了房屋修改的义务，但原告于2015年3月10日前多次前往被告处要求办理交房手续，被告却以各种理由推诿。原告无奈只得于2015年3月16日发函要求被告办理交房手续，被告终于2015年3月19日勉强配合原告办理了相关手续。原告未按约履行、逾期交房的行为已经构成违约，理应承担相应的违约责任。故原告诉至法院请求判令：1、被告支付逾期交房违约金人民币22572元；2、被告承担本案诉讼费用。被告金科集团苏州房地产开发有限公司辩称，被告公司根据既定的双方调解协议，在2015年2月16日前就履行了退款义务，2015年3月8日，原告到被告公司缴纳了契税、房屋维修基金，被告公司也配合办理，在开发商的手续已经办理完毕，也就是说，被告公司在履行协议中，是没有瑕疵的，鉴于原告自己不缴纳物业费，不履行与物业公司之间的服务合同关系，由此造成的不能收钥匙，是其自身过错，与被告公司没有关联性。综上，希望法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年11月25日，两原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定由两原告购买被告开发的枫景颐庭XX商品房。该合同第四条约定房屋总价为836万元；该合同第九条约定：“出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列第【1】款方式处理：【1】按逾期时间，分别作如下处理：（1）逾期不超过60天……每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金。”2014年5月，两原告与被告就上述房屋产生纠纷，两原告诉至本院，案号为（2014）虎民初字第1054号，经调解，双方达成了一份《调解协议》，载明：“鉴于江苏省苏州市虎丘区人民法院受理的（2014）虎民初字第1054号商品房销售合同纠纷，签订合同编号为：苏新合同《商品房买卖合同》，经苏州市虎丘区人民法院调解，现甲乙双方经平等协商，达成如下协议：第一条、甲、乙双方确认已和解的方式了解此纠纷，甲方补偿乙方人民币80000元；第二条、乙方购买房屋东侧院墙改造按附图约定现乙方委托甲方聘请施工单位制造，且费用由甲方支付，乙方无需另行支付。甲方在2015年4月20日前完工。第三条、甲、乙双方签订《调解协议》后，乙方应当在三日内撤诉，如乙方不按撤诉，双方签订的该协议无效；第四条、甲方补偿乙方80000元，在乙方撤诉后向甲方提交银行卡等材料40天甲方直接支付到乙方名下账户；第五条、甲、乙双方约定于2015年3月10日前按合同约定办理房屋交接手续；第六条、甲方如不按本协议约定履行义务的，甲方应赔偿乙方违约金10万元。”在该协议甲方项下，盖有被告金科集团苏州房地产开发有限公司的合同专用章，在该协议乙方项下，有原告汪钰的签字。2015年1月30日，原告阙震斌、汪钰撤回了在（2014）虎民初字第1054号案件中对于被告金科集团苏州房地产开发有限公司的起诉。在庭审中，被告明确表示，被告公司的交房流程为：“开发商给业主发收房通知书，然后开发公司交房人员核实业主身份、购房合同及委托证明，然后业主进行缴费，业主向开发商缴清购房余款、购房契税、物业专项维修资金等；缴费清后财务人员在接房手续上签字，这样，开发商的手续完成。接下来，业主到物业的客服中心预付全年全额物业费，客服中心人员在接房手续上签字，办理接房手续，业主填写相关物业公司的单据，发放资料（包括两书和钥匙），然后由物业工程人员陪同业主验房，有维修的填写维修单，没有维修的完成收房”。2015年3月8日，原告前去收房，亦缴清了购房契税和物业专项维修资金，但仅由于原告拒绝缴纳物业费，枫景颐庭小区的物业公司并未将房屋钥匙交给原告。2015年3月9日，原告将上述情况告知了被告公司的客服人员盛薇，盛薇在2015年3月11日15:47给原告的邮件中写明“尊敬的汪钰小姐，你好，物业费不影响您本次交房，我司再次通知您前来交房领取钥匙”；其后原告于2015年3月11日20:05回复盛薇“……我按约定3月8号已经去你们公司办理，相关契税和维修基金都已交清，后至物业公司办理，你们物业要求我们支付2014年1月1日至今物业费用，我们不会支付去年的物业费，请你们公司内部协调好，不是我们的责任。电话中你有提出希望我前往与你们物业协商，哪怕物业不给我们钥匙，你们会给我们……”然而，直至2015年3月19日，被告公司并未将房屋钥匙交给原告。另查明，2015年3月19日，原告在枫景颐庭小区的物业公司缴纳了20940元物业费，同时办理了相关物业手续，收悉房屋。在庭审中，原告表示该笔20940元对应的是2015年3月19日之后的物业费，被告表示该笔20940元系对应2014年1月1日起的物业费。以上事实由《商品房买卖合同》、（2014）虎民初字第1054号民事裁定书、调解协议、电子邮件及本院庭审笔录等证据予以证明。本院认为，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务，两原告与被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。至于被告作为甲方与原告汪钰作为乙方签订的《调解协议》，系出于解决双方（2014）虎民初字第1054号案件纠纷的目的而签订，亦系双方真实的意思表示，双方均应按约履行，且两原告亦依约在三天内撤回了在该案中对被告的起诉。既然该协议中亦明确约定应在2015年3月10日前办理房屋交接手续，则双方均应积极互相配合办理，而在2015年3月8日原告前去收房时，被告委托交房的物业公司却以原告拒交物业费为由，拒绝向原告交付房屋，且被告公司在2015年3月9日明知该情况之后，却未在事实上协助原告获得房屋钥匙，未将房屋交付给原告。直至2015年3月19日原告自行缴纳了物业费，原告方才将所购房屋收悉。本院认为，鉴于物业公司与被告公司系两个互相独立的法人，原告是否向物业公司缴纳物业费并不影响被告应依约向原告交付房屋。因此，被告委托物业公司向原告交房，而物业公司却以原告拒交物业费为由拒绝向原告交房，物业公司的这一行为所导致逾期交房九天的法律后果，理应由被告予以承担。关于违约赔偿的金额，虽然《调解协议》第六条约定被告违约时应承担的违约金为10万元，但原告自行降低违约金的要求，仅参照《商品房买卖合同》第九条约定的以房屋总价款万分之五每日来计算本案中被告逾期交房九天的违约金，确为合理，本院对此予以支持。因此，被告在本案中应承担的违约金为836万元*万分之三每天*9天=22572元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告金科集团苏州房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告阙震斌、汪钰逾期交房违约金22572元。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州新区农行商业街支行，账号：548401040002924。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费364元，减半收取182元，由被告金科集团苏州房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10555301040017676。代理审判员  艾罗伟二〇一六年七月二十二日书 记 员  陆 玮