广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗天法民四初字第1053号原告：梁卫洪，男，1966年10月8日出生，香港永久居民。委托代理人：王维琼、陈慧霞，均系广东南国德赛律师事务所律师。被告：广东粤华房地产开发公司，住所地广东省广州市德政中路312号三楼，组织机构代码19033632-1。法定代表人：徐柏铭。原告梁卫洪诉被告广东粤华房地产开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁卫洪及其委托代理人王维琼、陈慧霞到庭，被告广东粤华房地产开发公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告梁卫洪诉称：1996年6月10日，原告梁卫洪与被告签订粤房字（96）第057号《白水塘商住小区房屋认购合同》，向被告购买位于广州市天河区员村白水塘粤华苑小区第四幢五楼509单元的物业。上述合同约定该房屋建筑面积为38.55平方米，房屋总价款为150345元，付款方式为分期付款，且该房屋的钥匙交接时间为1996年8月（准确时间于签订房屋买卖契约时确定）。上述合同签订后，原告按照约定付清了全部房价款。原告实际于1996年8月收楼入住至今。按照上述合同第三条的约定，该房屋交付给原告使用后，该房屋产权契证同时移交给原告，如因办理有关手续及产权契证手续延误，被告有责任向有关部门催办，直至各种手续办妥并把契证移交到原告止，但因被告早在2002年4月22日久已被吊销营业执照，导致原告至今未能办理房屋的房地产权证。2012年2月24日，广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室发布了《关于第十八批符合历史遗留问题办证条件的商品房建设项目的公告》，该公告同时附《第十八批符合历史遗留问题办证条件的商品房建设项目一览表》，其中包括粤华苑（第二、三期：自编1、2、3、4、5号）；预售证号：19960025、19970071，建设单位名称为广东粤华房地产开发公司（即被告），可办证地址为天河区白水塘43、44、45、46、49、50号4-8层。原告认为原、被告签订的《白水塘商住小区房屋认购合同》时双方当事人真实意思表示，双方应依约履行，原告履行付款义务后，被告已将房屋交付原告使用，故被告应履行为原告办理上述房屋过户的法定及约定义务。为此，特诉至法院，请求依法判令：1、被告协同原告办理广州市天河区员村白水塘粤华苑小区第四幢509房（现地址：广州市天河区××509房）的产权过户手续；2、本案的诉讼费由被告承担。被告广东粤华房地产开发公司未答辩。经审理查明：1996年6月10日，原告（认购方/乙方）与被告（预售方/甲方）签订《白水塘商住小区房屋认购合同》，约定：乙方现向甲方认购座落于广州市天河区员村白水塘粤华苑小区第四幢509号单元（以下简称涉案房屋），该单位建筑面积38.55平方米，房价款合计150345元；在签订认购合同时付定金10000元，签约首期款（含定金）于签订认购合同五天内付房价款的30%，第二期款于框架三层时七天内付房价款的30%以及邮电设施费、公用防盗门费，第三期款于框架六层时七天内付房价款的30%，第四期款于封顶后七天内付房价款的5%，第五期款于交付使用前付房价款的5%；双方同意由甲方将上述房屋约于1996年8月（准确时间以签订房屋买卖契约时确定为准）交付给乙方，房屋移交乙方时，甲方应当将该单位产权及其建筑物范围内的公共建筑及设施使用权一并转移给乙方，如因办理有关手续延误，契证不能同时移交乙方时，甲方有责任向有关部门催办，直至各种契证移交到乙方为止等条款。1996年6月10日，被告出具编号为0075565的《预收款凭证》，显示收到原告交来购房定金10000元。1996年6月24日，被告出具编号为0075568的《预收款凭证》，显示收到原告交来购房款132890元。1996年10月4日，被告出具编号为0075587的《预收款凭证》，显示收到原告交来购房款7455元。2002年4月22日，被告被工商行政管理部门吊销营业执照。2012年2月24日，广州市解决历史遗留的办理房产证问题办公室发布了《关于第十八批符合历史遗留问题办证条件商品房建设项目的公告》，提醒相关项目的小业主，如果符合《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》解决范围，请尽快明晰权责，提供身份证、经备案的购房合同、拆迁补偿协议、缴清房款证明等办证资料到市房地产交易登记中心申请房屋产权登记，以便早日拿到房地产证；该公告同时附《第十八批符合历史遗留问题办证条件的商品房建设项目一览表》，其中包括粤华苑（第二、三期：自编1、2、3、4、5号），预售证号为19960025、19970071，建设单位名称为广东粤华房地产开发公司，可办证地址为天河区白水塘43、44、45、46、49、50号4-8层。另，《第十八批符合历史遗留问题办证条件的商品房建设项目一览表》同时备注“已查封、已办在建工程抵押、直管公房、公建配套设施部分的除外”。2013年10月20日，广州市公安局天河区分局员村派出所出具《情况说明》一份：被告在广州市天河区员村白水塘兴建的商住楼八幢（时称粤华苑）经公安机关1997年批准同意编定门牌号为××至62号，经核查其申请底册，粤华苑第四幢所编定的门牌号是××。本案中原告称其于1996年8月收楼入住至今。对此原告提供白水塘小区管理处出具的水电费、垃圾费收据（最早开具时间为2015年4月14日）等予以证明。本院就涉案房屋的实际使用情况进行核实，经现场核查，原告持有涉案房屋的钥匙，是涉案房屋的实际控制人。在本案审理过程中，本院向广州市国土资源和规划委员会查询涉案房屋的产权、预（销）售、查封（包括轮候查封）及抵押情况，该委员会于2016年2月17日复函答复本院如下：“来函要求查询的房屋涉及粤华苑（第三期：自编4、5栋），该项目整体尚未办理初始登记，所在地块已以石东村委会、广东粤华房地产开发公司的名义领取穗国土建[1995]第622号《建设用地批准书》，未办理国有土地使用证。经查，暂无员村白水塘粤华苑第四幢五楼509房（现门牌号为广州市天河区××509房）的预售登记合同备案（预告登记）、抵押登记、产权登记（商品房过户）、查封信息。数据核查时间为2016年2月3日。”在本院审理的（2012）穗天法民四初字第951号案中，广州市国土资源和房屋管理局于2012年12月17日以穗国房协查复字［2012］731号复函答复本院如下：“经查，天河区员村白水塘粤华苑1-8幢已领取3个预售许可证：分别为960025（1-3幢）、970071（4、5幢）、950270（6-8幢），由于我局系统中没有1-3、5幢的监证过户信息，因此，没法提供上述4幢房屋的确权地址，其余4幢有部分小业主已办证，登记地址分别为白水塘49号（4幢）、白水塘55、56号（6幢）、白水塘54、53号（7幢）、白水塘52号（8幢）。根据穗府办［2010］67号《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》，对于符合意见中第二大点工作对象及范围的六种情形，已解决纳入历史遗留范围的，不再审查限购问题，对于没有纳入历史遗留解决范围的，仍需审查是否符合限购条件”。上述复函所附穗府办［2010］67号《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》第二点“工作对象及范围”的内容如下：“（一）房改购房人合法购买的公有住房，其公有住房购房协议已依法在市住房制度改革办公室办理房改备案手续并已缴清房改购房款的；（二）商品房预购人合法购买的预售商品房，其商品房预售合同已依法办理商品房预售合同登记备案手续并已缴清商品房购房款的；（三）1995年1月1日《城市商品房预售管理办法》实施前购买的房屋，房屋买卖双方签订了房屋买卖合同，但未办理合同登记备案手续，购房人已缴清购房款的；（四）被拆迁人合法取得的拆迁补偿回迁房，其房屋拆迁补偿协议已依法在市城市房屋拆迁管理办公室办理登记备案手续的；（五）国有企业或行政事业单位，因生产、居住需要在单位原自有用地上修建的生产、办公、业务用房和职工宿舍等；（六）其他经领导小组会审研究认为权属来源合法，可以依法办理房地产登记的房屋”。本院认为：原、被告签订的《白水塘商住小区房屋认购合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。被告作为案涉房屋的出售人，负有向作为买受人的原告交付房屋以及转移房屋所有权即办理房屋的产权过户和房地产登记手续的义务。根据已查明的事实可知，粤华苑（第二、三期：自编1、2、3、4、5号），预售证号为19960025、19970071属于“第十八批符合历史遗留问题办证条件的商品房建设项目”；而依据广州市国土资源和房屋管理局作出的穗国房协查复字［2012］731号复函中关于“根据穗府办［2010］67号《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》，对于符合意见中第二大点工作对象及范围的六种情形，已解决纳入历史遗留范围的，不再审查限购问题，对于没有纳入历史遗留解决范围的，仍需审查是否符合限购条件”的意见，本案不需审查是否符合限购条件。同时，从广州市国土资源和房屋管理局于2012年7月16日作出的穗国房协查复字［2012］286号复函可知，案涉房屋亦不存在查封、抵押等办理产权过户手续的履行障碍。综上，现原告主张被告协助办理案涉房屋的产权过户和房地产登记手续的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广东粤华房地产开发公司协同原告梁卫洪到房地产管理部门办理广州市天河区员村白水塘49号509房的房地产过户手续。本案受理费3300元、公告费1000元，均由被告广东粤华房地产开发公司负担。如不服本判决，被告广东粤华房地产开发公司可在判决书送达之日起十五日内，原告梁卫洪可在判决书送达之日起三十日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  严建华人民陪审员  卓燕君二〇一六年七月五日书 记 员  梁怡筠黄浪本判决书已于2016年月日送达