广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终7427号上诉人(原审原告)：罗志刚，住广州市荔湾区。委托代理人：朱远花，广东安国律师事务所律师。委托代理人：罗华照，住广州市荔湾区。���诉人(原审被告)：中国移动通信集团广东有限公司广州分公司,住所地：广州市天河区。负责人：朱汉武，该公司总经理。委托代理人：张艳萍，广州金鹏律师事务所律师。委托代理人：唐珺，该公司职员。被上诉人(原审被告)：中国移动通信集团公司，住所地：北京市西城区。法定代表人：尚冰。被上诉人（原审被告）：中国移动通信集团公司广东分公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：简勤，该公司总经理。上列二被上诉人共同委托代理人：张艳萍，广州金鹏律师事务所律师。上列二被上诉人共同委托代理人：唐珺，中国移动通信集团广东有限公司广州分公司职员。上诉人罗志刚、中国移动通信集团广东有限公司广州分公司（以下简称“中国移动广州���公司”）因与被上诉人中国移动通信集团公司（以下简称“中国移动集团公司”）、中国移动通信集团公司广东分公司（以下简称“中国移动广东分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2688号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年2月13日，案外人罗某（甲方）与中国移动广州分公司（乙方）签订《建立移动电话基站协议书》，约定甲方同意将横枝岗路56号大院1-1号506房约62平方米的房间提供给乙方用以建立移动电话基地站机房，协议期限从2006年7月18日至2015年7月2日止，房屋租金从2007年7月3日至2015年7月2日按每年50400元现金计；乙方按时足额交纳房屋租金，如乙方逾期十五个工作日未能缴清租金，甲方有权终止协议，甲方有权阻止乙方搬迁��备并要求乙方赔偿半年租金；本协议有效期届满，乙方需继续租用的，应于有效期届满之日前一个月向甲方提出要求，甲乙双方就继续租用达成协议后，应重新订立协议，如协商不成，甲方给予乙方三个月的搬迁期，搬迁期内乙方按照本协议标准支付房屋租金；任何一方未履行本协议项中的任一条款的应视为违约，违约方收到守约方发出的具体说明违约情况的书面通知后应在二十日内纠正违约行为，否则守约方有权选择提出终止协议，且无需通知对方，并由违约方赔偿守约方因此遭受的经济损失等。2007年5月25日，案外人罗某（甲方）与中国移动集团公司（乙方）签订《建立横枝岗2C移动电话基地站补充协议书》，约定甲方同意在横枝岗2基站所在大楼506房增加设备，供乙方扩建移动电话基地站，协议期限从2007年3月3日至2015年7月2日止，租金按每年12000元计���；本补充协议未尽事宜，按甲方与乙方下属中国移动广州分公司签订原协议（协议名称：《建立移动电话基地站协议书》）条款执行等。2007年6月14日，广州市国土资源和房屋管理局向罗志刚核发了粤房地证字第××号房地产权证，载明罗志刚是广州市横枝岗56号大院1-1号506房的权属人，该房屋建筑面积60.7平方米，用途为居住用房。2007年8月17日，罗志刚（甲方）与中国移动广州分公司（乙方）签订《关于的补充协议书》，约定因原业主罗某已将506房卖给罗志刚，为清晰原协议书和原补充协议书的传承性和便于操作，经双方协商一致，决定2007年7月3日起由甲方继续履行原业主罗某在原协议书的权利义务；原协议书的租赁期限为2007年1月3日至2015年7月2日，2007年7月3日至2015年7月2日的租金由甲方收取，租��单价为每月4200元，为办理租赁登记，双方同意按原协议书和本协议书条件填写《广州市房屋租赁合同》并办理登记手续，该合同与本协议书为同一内容合同，如有冲突以本协议书为准等。同日，罗志刚（甲方）与中国移动广东分公司（乙方）签订《关于的补充协议书》，约定因原业主罗某已将506房卖给罗志刚，为清晰原协议书和原补充协议书的传承性和便于操作，经双方协商一致，决定2007年7月3日起由甲方继续履行原业主罗某在原协议书的权利义务；原协议书的租赁期限为2007年1月3日至2015年7月2日，租金单价为每月1000元等。同日，双方又签订《广州市房屋租赁合同》，并于2007年9月3日办理了该合同租赁登记备案手续。2015年9月30日，罗志刚（甲方）与中国移动广州分公司代��（乙方）签订《横枝岗基站洽谈备忘录》，约定：1、乙方于2015年9月30日前完成机房设备的拆除工作，并于2015年10月31日前将房屋修复好归还甲方；2、修复标准参照房屋所在大楼上下层房屋的格局和原装修标准修复；3、主要修复内容：修复地脚线、阳台小段地砖修补、填补馈线洞、恢复房间内的用电线路、拆除两扇不锈钢消防门及窗户挡板、拆除阳台落地窗前的墙、修缮好损坏的门窗、恢复两房一厅格局并统一扇灰翻新、恢复门禁对讲机及有限电视线路……5、乙方应向甲方缴交归还房屋前的房租等。此后，中国移动广州分公司在2015年7月23日向罗志刚支付了从2015年7月3日至2015年10月2日的租金共16650元。经原审被告通知，罗志刚在2015年10月30日到房屋现场查看后，认为原审被告修复没有达到备忘录要求，没有接收房屋，并于同年12月1日向原审法院提起本案诉讼，请求判令中国移动集团公司、中国移动广东分公司、中国移动广州分公司：1、按照《横枝岗基站洽谈备忘录》要求对涉案房屋恢复住宅原状并交还房屋给罗志刚；2、向罗志刚支付从2015年10月3日起至实际交回房屋之日止的租金（每月按照5200元计算），并支付逾期支付租金的利息（以月租金为基数，按照银行同期贷款利率计算）；3、向罗志刚赔偿违约金31200元（按半年租金额计算），并支付该违约金从2015年10月3日起至实际付清之日止的利息（按照银行同期贷款利率计算）；4、向罗志刚赔偿律师费10000元。原审审理期间，罗志刚向原审法院撤回了上述第四项诉讼请求。中国移动广州分公司原审辩称：我司已经按照备忘录要求对涉讼房屋进行了修复，施工方在2015年10月29日对房屋修复完毕达到了修复标准，罗志刚验收房屋时却提出要新增防盗网、厨房灶台等备忘录约定之外的要求，并拒绝收楼。我司没有拖欠租金，罗志刚要求我司支付租金、违约金及律师费等没有事实及法律依据。中国移送集团公司及中国移动广东分公司原审共同答辩：我们并非涉讼房屋的承租人，与罗志刚不存在租赁合同关系，本案应由中国移动广州分公司独立承担责任，即便我们是涉讼房屋的共同承租人，也不存在任何违约行为，不同意罗志刚的诉讼请求。原审庭审中，各方当事人均确认实际履行的是罗志刚与中国移动广州分公司于2007年8月17日签订的协议书。中国移动广州分公司提供如下证据：1、其公司无线优化中心于2015年10月15日与广州永创建筑装饰工程有限公司签订的《横枝岗机房装修施工合同》及装修明细清单。2、其公司无线优化中心与广州永创建筑装饰工程公司在2015年10月29日签订的《横枝岗机房装修竣工验收��告》。3、其公司无线优化中心与广州永创建筑装饰工程公司在2015年10月30日签订的《横枝岗机房装修竣工验收报告》，其中验收意见写明业主当场表示房屋的修复很满意，但却提出要新增加防盗网、灶台才收房，我方不同意，业主当场拒绝签收验收报告等。4、涉讼506房2015年10月9日现场照片8张及2015年10月31日现场照片11张，前后对比显示506房房顶处的楼梯背后墙洞内外侧均已修补，从天台下至506房的手扶梯已拆除，506房厨房也修复完毕。5、2015年10月18日施工方与罗志刚通话的录音资料。罗志刚对证据1真实性没有异议，对证据2、3不予确认，两份验收报告没有罗志刚签字确认；对证据4，修复后的厨房中应当有灶台和抽油烟机，但原审被告没有安装；对证据5，真实性不予确认。原审法院认为：经各方当事人确认，双方实际履行的是罗志刚与中国移动广州分公���在2015年8月17日签订的协议书，本案房屋租赁合同的当事人是罗志刚与中国移动广州分公司。根据《关于的补充协议书》约定，罗志刚与中国移动广州分公司继续履行原《建立移动电话基站协议书》，故本案纠纷应按《建立移动电话基站协议书》相关约定进行处理，中国移动集团公司及中国移动广东分公司并非本案房屋租赁合同的当事人，不应在本案中承担责任。租赁期限届满后，罗志刚与中国移动广州分公司签订《横枝岗基站洽谈备忘录》来完成涉讼房屋交接工作，罗志刚在2015年10月30日查看房屋后认为原审被告对房屋修复没有达到备忘录要求，拒绝收房；但从原审被告提交的房屋修复前后照片来看，房屋外墙作引线用的墙洞已内外侧修补完毕，从天台下至506房的手扶梯已拆除，506房厨房也已修复完毕，罗���刚要求原审被告在厨房安装灶台和抽油烟机，不属于备忘录写明的修复内容，故罗志刚并无证据证明中国移动广州分公司修复涉讼房屋没有达到备忘录要求，罗志刚拒绝收房理由不成立，由此产生的损失由其自行承担。中国移动广州分公司应将涉讼506房按现状交还给罗志刚，并向罗志刚支付租金至2015年10月31日止，但其至今没有向罗志刚支付2015年10月租金，已构成违约，应按照《建立移动电话基站协议书》相关约定承担违约责任，故罗志刚要求中国移动广州分公司支付半年租金31200元作为违约金，原审法院予以支持。至于罗志刚要求原审被告支付违约金及所欠租金的利息，没有合同依据，原审法院不予支持。因中国移动广州分公司向罗志刚支付2015年7月2日至10月2日租金共16650元，该金额比约定的3个月租金15600元多出1050元，多出部分的租金应在10月份的租金中抵扣。��上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及第一百一十九条的规定，于2016年2月29日作出如下判决：一、中国移动广州分公司在本判决发生法律效力之日起10日内，将广州市横枝岗56号大院1-1号506房腾空交还给罗志刚；二、中国移动广州分公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向罗志刚支付从2015年10月3日至10月31日止的租金（按每月5200元计算），其中扣除已付租金1050元；三、中国移动广州分公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向罗志刚支付违约金31200元；四、驳回罗志刚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费355元，由罗志刚负担25元，中国移动广州分公司负担330元。判后，罗志刚及中国移动广州分公司均不服原审判决，分别上诉至本院。罗志刚上诉称：原审认定事实不清楚，适用法律错误。一、原审根据对方提交的房屋修复前后照片，认定房屋外墙作引线用的墙洞已内外侧修补完毕，从天台下至506房的手扶梯已拆除，506厨房也修复完毕，均与事实不符。1、上述照片中的厨房没有灶台，未按双方备记录中载明的修复标准“参照房屋所在大楼上下层房屋格局和原装修标准修复”。对方的经办人陈某于2015年10月18日约我方到现场查看时，我方当时就指出还没有“按上下层房屋格局”恢复厨房的灶台、小壁柜和水龙头等设施。陈某是想按404房的格局修复的，但经请示后，领导不准做，且不让陈某再管此事。原审法院未询问涉案房屋的厨房原来是否存在灶台等设施。2、我在起诉时主张的手扶梯就是指对方在501房新建的手扶梯，原审认定该手扶梯已被拆除错误，混淆了新旧手扶梯。由于501房与我的506房是紧挨着的，501房从天面新建了扶手梯，该扶手梯距离我的506房阳台不到30厘米，可以将人从天台或隔壁阳台直接引渡到我房屋内，构成极大安全隐患，必须拆除。3、对506房外墙作引线用的墙洞外侧修复一事，对方提交的施工修复照片并不能证明此处是2015年10月30日前修复的，我现在确认对方已经就此作了修复，但这是在我起诉后才修复的，故对方并未在备忘录规定的期限内将涉讼房屋修复好并交还我。二、对方修复房屋的工程验收与双方当事人对租赁房屋的交接验收是两码事，故对方举证证明的工程验收与我无关。租赁房屋的交接验收应依据备忘录的约定。对方通知我方于2015年10月30日到涉案房屋查看修复情况，但并未出示任何验收文件，我方对修复提出了几点参考意见，对方工作人员表示要请示后整改以达到备忘录约定的标准，并于当日来电明确表示修复到此为止。此后，对方一直没有联系我，我不得不提起本案诉讼。我并没有拒绝收房。三、原审适用法律错误。1、中国移动集团公司、中国移动广东分公司、中国移动广州分公司应在本案中承担连带责任。因为上述三主体均与我签订过协议，故均应是合同当事人；且公司法规定分公司的民事责任应由公司承担，故即使中国移动广州分公司有承担责任能力，中国移动集团公司、中国移动广东分公司在本案中也应依法承担连带责任。2、既然对方没有交房，就应依备忘录约定向我缴纳房租直至修复达标交房为止。原审认定我拒收楼，并判令我自行承担损失属于适用法律错误。综上，我上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判中国移动集团公司、中国移动广东分公司、中国移动广州分公司将涉案房屋恢复原状，需我验收同意后交房；2、撤销原审判决第二项，改判中国移动集团公司、中国移动广东分公司、中国移动广州分公司从2015年10月3日起至交房为止，按每月5200元支付租金，并从逾期未交房租之日起按银行同期贷款利率计算利息；3、撤销原审判决第三项，改判中国移动集团公司、中国移动广东分公司、中国移动广州分公司向我支付违约金31200元，并从逾期未交房租之日按银行同期贷款利率计算利息；4、判令中国移动集团公司、中国移动广东分公司、中国移动广州分公司承担本案诉讼费用。对罗志刚的上诉，中国移动集团公司、中国移动广东分公司、中国移动广州分公司共同答辩称：罗志刚的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。具体理由如下：一、罗志刚于2007年带租约购买涉案房屋时，涉案房屋已作为基站使用多年，厨房和卫生间一直维持原有状态，罗志刚从未使用涉案房屋内的厨房和卫生间，也没有对厨房和卫生间作任何改动。罗志刚要求增加灶台、抽油烟机等的要求没有依据。原审法院认定罗志刚以此为由拒绝收楼不能成立是正确的。二、对于扶手梯。罗志刚在一审中提出的是要求拆除涉案房屋的扶手梯，现在他要求拆除501房的扶手梯，超出一审审理范围。而且，所谓的扶手梯的用途是固定电线，无法攀爬，如果拆除固定架会导致电线无法固定，可能造成更大危险，不符合电信设施施工要求。另外，罗志刚清楚知道涉案天台有门是相对封闭的，按罗志刚主张，如果阳台容易被进入，从天台也可以直接翻进阳台，楼下的防盗网更是可以翻进其阳台，故罗志刚对此的主张无理。三、涉案租赁合同已于2015年7月期满而履行完毕，涉案备忘录中对于占用费的给付没有约定违约金，且是罗志刚无理拒��收楼，其要求我们支付违约金没有依据。四、中国移动集团公司、中国移动广东分公司并非涉案房屋的实际承租及使用方。涉案房屋的实际使用方中国移动广州分公司依法设立并取得营业执照，有独立承担责任的资格和能力，故法院应驳回罗志刚对中国移动集团公司、中国移动广东分公司的起诉。即使中国移动集团公司、中国移动广东分公司是涉案房屋的共同承租者，因中国移动广州分公司已经严格履行了合同义务，故中国移动集团公司、中国移动广东分公司也不应承担任何违约责任。中国移动广州分公司上诉称：我司不存在违约行为，原审对此认定事实不清，适用法律错误。1、我司没有任何违约行为，不应承担违约责任。我司与罗志刚的原租赁合同已于2015年7月期满并履行完毕。双方于2015年9月30日签订的备忘录中约定了房屋修复条件及修复期间的占用费，并没有任何关于违约金的约定。我司在承担修复房屋的义务后，罗志刚在2015年10月30日收房时临时提出增加厨房灶台、抽油烟机、房屋防盗网等无理要求，我司拒绝后，罗志刚就拒收房屋，导致我司无法交付房屋及10月份的占用费。备忘录是双方新的协议，是双方在租赁合同期满后另行签订的关于房屋修复及占用费的约定，并无约定违约金，也不适用原租赁合同约定的违约金。原审法院在认定罗志刚拒收楼无理的情况下，错误认定我司不支付占用费属于违约，应支付违约金，属于认定事实不清，前后矛盾，于法无据。2、原审适用法律错误，判决的违约金过高。即使我司要承担违约责任，也只应承担相当于一个月占用费的30%的违约金。而且，我司没有违约，原审法院如果认定我司违约，也应以实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素综合评判，而不应直接认定我司违约并承担高额违约金。故我司上诉请求撤销原审判决第三项，改判我司无需承担任何违约责任，并由罗志刚承担一、二审诉讼费用。对中国移动广州分公司的上诉，中国移动集团公司和中国移动广东分公司共同答辩称：同意该公司的上诉理由与请求。罗志刚则答辩称：根据合同法第二百三十六条规定，承租人在租约届满后继续使用房屋而未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租期为不定期。对方当事人在涉案合同到期前曾多次口头承诺续租，但一直拖延签订新租约，也没有交回房屋，并在租约到期后一次性支付了至2015年10月2日止的三个月的租金，双方形成不定期租赁关系。我与中国移动广州分公司于2015年9月30日签订的备忘录是在原协议基础上签订的补充协议。对方当事人在2015年10月31日后没有支付2015年10月租���，也没有交回房屋的行为构成违约，而对方称我拒收楼与事实不符，具体理由与我上诉理由一致，对方当事人应依法及备忘的约定向我缴纳房租直至修复达标交房为止。故原审认定中国移动广州分公司应按原租赁合同约定承担违约金31200元是正确的，中国移动广州分公司的上诉请求应予驳回。二审中，各方当事人均确认原审判决书第八页第三段中的“2015年”应为“2007年”，并均表示对原审查明事实无异议，本院予以确认。罗志刚在二审中表示其购买涉案房屋时房屋就是原状，但其认为应按404房标准恢复，对此没有证据提交。各方当事人在二审中均确认如下事实：1、实际上是中国移动广州分公司向罗志刚承租房屋和支付租金；2、合同期内的租金是每年支付一次，支付方式均是汇款；3、2015年7、8、9月的租金标准为5550元。中国移动广州分公司还���示愿意按5550元的标准向罗志刚支付装修期（2015年10月1日至2015年10月31日）及之前搬迁期（2015年7月3日至2015年10月3日）的租金。对于未支付2015年10月租金的原因，中国移动广州分公司表示其于2015年10月30日当天带了现金，准备待罗志刚签收房屋后就现金付款，但由于罗志刚方提出备忘录以外的要求导致不能签收，对此，除一审提交的请款单外，没有其他证据证明；罗志刚则称当天中国移动广州分公司并没有拿现金出来，且平时交租均是转账，对方从未给过现金。二审中，罗志刚为证明其上诉主张，向本院提交了如下证据：1、经办人陈某与罗志刚方的微信聊天截图，拟证明2015年10月18日，被上诉人经办人针对涉案房屋的厨房和阳台（水龙头和插座）的修复标准与罗志刚方进行交流，双方确定了修复的标准，但是陈某第二天请示领导后回复不再修复的事实；2、罗志刚称其于2015年10月30日之前自行拍摄的涉案房屋厨房照片，拟证明被上诉人并未根据标准对厨房进行修复；3、罗志刚称其于2015年10月30日之前自行拍摄的扶手梯照片，拟证明被上诉人在501新机房的引线从新建的扶手梯下来，距离涉案506房阳台近，构成极大安全隐患。对上述证据，中国移动广州分公司、中国移动集团公司、中国移动广东分公司共同发表如下质证意见：上述证据并非二审新证据，不予质证；其中证据1中的陈某是公司员工，但其只负责联络而无权作决定；对于证据2中的厨房我方后期已经对其恢复了原状；对证据3照片中的手扶梯，罗志刚在原审中是指涉案506房屋的手扶梯，而现在照片所显示的手扶梯是安放在501房的手扶梯，已经超出原审审查范围，并且该手扶梯并非供人攀爬的手扶梯，而是用于固定电线电缆的架子，不会对涉案房屋造成危害。中国移动广州分公司在二审中提交了由广东省广州市广州公证处于2016年2月5日出具的（2016）粤广广州第020914号公证书、EMS快递详情单和回执，拟证明其已经将房屋交还给罗志刚，罗志刚已经签收涉案房屋的全部钥匙共三把。中国移动集团公司、中国移动广东分公司均表示对上述证据没有异议。罗志刚确认其已收到钥匙，但对于证据一、二的内容真实性提出质疑，其认为上述公证书中并未具体说明邮寄的是哪个房间的钥匙，故其不确认该三条钥匙是不是其的钥匙，其也没有尝试使用该钥匙；其交给对方的是6条钥匙，但没有证据证明。针对罗志刚的上述质证意见，中国移动广州分公司表示：该公证书的内容写明了是涉案房屋纠纷，已经表述是涉案房屋全部的钥匙，其寄出的3条钥匙已经是涉案房屋全部钥匙，其中第一把钥匙是大门钥匙，第二把钥匙是��案506房安全门的钥匙，第三把是涉案506房木门的钥匙，并没有罗志刚所述的6条钥匙。对此，本院在二审庭询中要求罗志刚庭后核实其收到的3条钥匙是否是涉案房屋的钥匙，并于三日内书面答复法庭，并向罗志刚释明如其逾期不答复则视为认可中国移动广州分公司主张其邮寄的钥匙就是涉案房屋的钥匙的事实。罗志刚对此表示清楚，但其至今未就此向本院提交书面答复意见。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将出租物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。虽然本案中就涉案房屋存在多份租赁合同，但由于各方当事人在原审中均确认实际履行的是罗志刚与中国移动广州分公司于2007年8月17日签订的协议书，并在二审中均确认实际上是中国移动广州分公司向罗志刚承租房屋和支付租金，故本案是罗���刚与中国移动广州分公司之间关于涉案房屋的租赁合同纠纷，原审认定中国移动集团公司及中国移动广东分公司并非本案房屋租赁合同的当事人，不应在本案中承担责任，并据此判令驳回了罗志刚对中国移动集团公司、中国移动广东分公司的诉讼请求，合法有理。虽然罗志刚上诉主张中国移动集团公司、中国移动广东分公司应在本案中承担连带责任，但罗志刚在二审中并未举证推翻原审上述认定，故本院对此不予采纳。根据原审查明事实及各方当事人二审陈述意见可以认定：在罗志刚与中国移动广州分公司约定的租期于2015年7月2日届满后，双方虽然没有续签租赁合同，但因中国移动广州分公司继续使用涉案房屋，并于2015年7月23日按双方协商确定的每月5550元的标准一次性支付了从2015年7月3日至2015年10月2日的租金16650元，故双方之间就涉案房屋形成不定期���赁关系。之后，罗志刚与中国移动广州分公司于2015年9月30日协商签订了《横枝岗基站洽淡备忘录》，其中明确约定了房屋交还时间、房屋修复标准和主要内容，并约定中国移动广州分公司应向罗志刚缴交归还房屋前的租金，实际上相当于协商解除了双方之间的不定期租赁关系，该备忘录系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。在双方当事人履行上述备忘录的过程中，罗志刚于2010年10月30日查看房屋后认为房屋的修复不符合备忘录的约定，拒绝收房，而中国移动广州分公司至今未向罗志刚支付2015年10月3日后的租金，从而导致罗志刚向原审法院提起本案诉讼。原审认为上述备忘录中并无提及罗志刚所主张的有关在厨房安装灶台和抽油烟机等内容，且从中国移动广州分公司提交的房屋修复前后照片看，涉案房屋已经于2015年10月31日修复完毕，故据此认定罗志刚拒绝收房的理由不成立，并判令中国移动广州分公司向罗志刚支付从2015年10月3日至2015年10月31日的租金，驳回罗志刚主张的此后的房屋租金，并无不当。虽然罗志刚以中国移动广州分公司未按404房的标准修复厨房，未拆除501房的手扶梯，且未在备忘录约定期限内修好外墙洞等为由，上诉主张中国移动广州分公司未依约修复房屋，但首先，上述备忘录中约定的主要修复内容明确、具体，其中并无约定罗志刚主张的厨房灶台和抽油烟机；其次，在罗志刚购买涉案房屋时，涉案房屋已经出租给中国移动广州分公司作为基站使用，罗志刚不能举证证明其购买涉案房屋前的房屋原状与404房的状况一致，亦不能举证证明涉案房屋的原装修标准；再次，虽然罗志刚上诉称其曾于2015年10月18日向对方经办人陈丽君提出要求按“按上下层房屋格局”恢复厨��的灶台、小壁柜等设施，但上述事实发生在备忘录签订之后，罗志刚亦述称陈某经请示后表示领导不准做，即中国移动广州分公司并没有同意罗志刚的上述要求，证明双方当事人对于罗志刚的上述要求并未达成一致意见，即没有变更或增加上述备忘录中有关房屋修复的内容，故在中国移动广州分公司已按备忘录的约定对涉案房屋进行了修复的前提下，罗志刚仍认为房屋的修复不符合约定，明显缺乏依据；最后，罗志刚以501房的手扶梯对涉案房屋安全存在隐患为由要求拆除，因该主张属于相邻关系纠纷，与本案审理的租赁合同纠纷分属不同法律关系，故罗志刚对此应另循途径解决，罗志刚以此为由拒收房屋无理，本院不予支持。而有关涉案房屋外墙的修补问题，原审法院通过比对中国移动广州分公司提交的2015年10月9日和31日的现场照片，认定涉案房屋的争议外墙洞已经修补，罗志刚在二审上诉状中亦确认该处已修补，且未举证推翻上述证据及原审认定，故罗志刚以外墙未修复为由拒收房屋的理由亦不能成立，本院不予支持。鉴于罗志刚拒收房屋的理由均不能成立，中国移动广州分公司已经举证证明涉案房屋于2015年10月31日已依约修复完毕，故罗志刚可自该日起收回涉案房屋，并应自行承担因其拒收房屋而产生的扩大损失。二审中，中国移动广州分公司提交公证书及快递回执，证明罗志刚已收到其邮寄的涉案房屋钥匙，罗志刚虽然称其没有试用过收到的钥匙，不确认其收到的钥匙就是涉案房屋的钥匙，但经本院释明，罗志刚在本院指定的期限内并无书面答复其试用钥匙的情况，罗志刚应对此承担不利的后果，故本院认定中国移动广州分公司已经履行完毕原审判决第一项确定的交还房屋义务，并据实撤销原审该判项。罗志刚有关��付房屋及要求支付2015年10月31日之后的租金及利息的上诉主张，缺乏充分理据，其二审举证亦不足以证明其上诉主张，故本院不采纳其举证和主张。基于上述分析，中国移动广州分公司理应向罗志刚支付2015年10月3日至2015年10月31日的租金。经查明，中国移动广州分公司至今未支付上述期间的租金，虽然该公司抗辩称其已于2015年10月30日准备好现金，因罗志刚拒收楼而未付，并以此为由上诉主张其无需承担违约金，但罗志刚否认中国移动广州分公司有关现金付款的抗辩意见，中国移动广州分公司对此亦未举证证明，且该公司主张的现金付款与双方当事人此前确认的租金均是以银行转账或汇款方式支付、从未现金付款的事实相矛盾，故本院不采信中国移动广州分公司上述抗辩意见和上诉主张，该公司应对其欠租行为承担相应责任。虽然原合同约定承租人逾期十五个工作日未能缴清租金，出租人有权终止协议和阻止承租人搬迁设备并要求承租人赔偿半年租金，罗志刚据此起诉主张赔偿半年租金，但由于原合同约定的租金是按年支付，即该合同条款针对的是承租人在逾期支付年租金的情形下所应承担的违约责任，而现在中国移动广州分公司欠付的只是涉案房屋一个月修复期间的租金，无论是在原合同还是备忘录中，对此种欠租行为应承担的责任并无明确约定，故原审判令支持了罗志刚要求中国移动广州分公司支付半年租金31200元作为违约金的诉讼请求的理据并不充分，鉴于中国移动广州分公司上诉主张原审判决的违约金过高，且基于公平原则，本院酌情判令中国移动广州分公司向罗志刚赔偿相当于一个月租金的损失，并据此对原审判决第三项予以变更。对于合同期满后的租金标准问题，由于中国移动广州分公司在合同期满后已按每月5550元的标准一次性向罗志刚支付了三个月的租金，且双方当事人在二审中均确认合同期满后的房屋租金标准为5550元，中国移动广州分公司在二审中还表示同意按此标准支付合同期满后的装修期及之前搬迁期的租金，属于当事人处分自己的权利，并无不可，本院予以确认。故此，罗志刚对其已收取的租金超过原合同约定的每月5200元的租金标准的部分金额无需返还，中国移动广州分公司亦应按每月5550元的标准向罗志刚补齐欠付租金并予以赔偿。本院据此对原审判决第二项有关租金的给付予以变更。综上，审查原审查明事实基本清楚，但部分处理欠妥，且二审发生新的事实，故本院据实对原审相应判项予以纠正及调整；罗志刚的上诉请求与理由均缺乏理据，本院不予支持；中国移动广州分公司有关违约金过高的上诉理由成立，本院予以采���，其余上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下:一、维持广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第2688号民事判决第四项；二、撤销广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第2688号民事判决第一项;三、变更广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第2688号民事判决第二项为：在本判决发生法律效力之日起10日内，中国移动通信集团广东有限公司广州分公司向罗志刚支付从2015年10月3日至2015年10月31日止的租金（按每月5550元计）;四、变更广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第2688号民事判决的第三项为：在本判决发生法��效力之日起10日内，中国移动通信集团广东有限公司广州分公司向罗志刚赔偿5550元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费355元，由罗志刚负担247元，中国移动通信集团广东有限公司广州分公司负担108元；二审案件受理费1290元，由罗志刚负担1187元，中国移动通信集团广东有限公司广州分公司负担103元。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年七月二十七日书 记 员  冯冠豪