陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终4105号上诉人（原审被告）陕西科达房地产开发有限公司，住所地西安市雁塔区小寨西路98号2幢10501室。法定代表人郑吉奎，系该公司董事长。委托代理人牟义林，男，1955年8月14日出生，汉族，住，系该员工。被上诉人（原审被告）索金星，女，1990年9月29日出生，汉族，籍住陕西省华阴市卫峪乡南场村*组，现住甘肃省兰州市。委托代理人罗亚曦，男，1985年6月7日出生，汉族，住甘肃省兰州市，系索金星之夫。上诉人陕西科达房地产开发有限公司（以下简称科达公司）因与被上诉人索金星房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2015)雁民初字第05046号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人科达公司的委托代理人牟义林，被上诉人索金星及其委托代理人罗亚曦，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2014年7月15日，西安市政开始对西安浐灞生态区通塬路开展为期155天的市政工程，包括雨水工程、电力管沟工程和道路工程。2014年10月26日，索金星与科达公司签订《商品房买卖合同》，合同登记备案号为Y14116441。合同约定，索金星购买科达公司开发的位于西安市浐灞生态区通塬路（原米秦路）2088号的东御兰汀第1幢2单元9层20904号房，总价款582497元。合同第六条约定，买受人应于2014年8月2日前向出卖人支付全部房款即人民币582497元（含定金）。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经工程建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、工程监理单位验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60个工作日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同附件六第五条第8项约定，发生以下情形出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：1）由于政策法规或行政命令的改变、市政因素等非出卖人能力所及的情况出现而导致商品房逾期交付的。2013年12月30日，索金星向科达公司支付首付款182497元；2014年8月2日，索金星向科达公司支付房款400000元。2015年4月20日，索金星收到科达公司的《交房通知书》，该通知书载明科达公司将于2015年5月15日起办理交房手续。索金星认为涉案房屋未经综合验收且逾期交房，故于2015年4月24日向科达公司送达《退房申请书》，要求解除《商品房买卖合同》。一审庭审中，索金星认为其与科达公司签订合同的时间是2014年10月26日，科达公司提供的照片显示市政工程的开工时间是2014年7月15日，科达公司作为专业的房地产开发企业在与其签订合同前已经知道市政施工的情况下仍与其签订合同约定于2014年12月31日交房，说明科达公司在考虑市政施工的情况下仍认为其将于2014年12月31日按期交房，所以其认为科达公司以市政工程作为延期交房的抗辩理由不能成立。索金星于2015年6月起诉至西安市雁塔区人民法院称，2014年10月26日，其与科达公司签订《商品房买卖合同》，合同登记备案号为Y14116441。合同约定，其购买科达公司开发的位于西安市浐灞生态区通塬路（原米秦路）2088号的科达东御兰汀第1幢2单元9层20904号房，总价款582497元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60个工作日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金。合同签订后，索金星按合同约定履行付款义务。2015年4月20日，科达公司仍未将索金星所购买的商品房交付，故索金星于2015年4月24日向科达公司提交退房申请书，科达公司签收确认。但截止起诉日，索金星仍未收到科达公司的退房款，科达公司也未向索金星书面说明原因。索金星诉至法院，请求：1.确认双方签订的《商品房买卖合同》依法解除；2.责令科达公司向索金星返还已付购房款人民币582497元；3.责令科达公司向索金星支付违约金人民币5824.97元及其实际损失13316元；4.本案诉讼费由科达公司承担。科达公司辩称，其公司无违约行为，索金星解除商品房买卖合同无法定或约定理由。2014年7月15日，西安浐灞生态区在项目所在地道路（通塬路）开展了为期155天的市政工程，由于市政修路原因，施工材料不能进场，严重影响了其公司的施工进度。2014年12月18日，科达公司向业主发出了《延期交房通知书》。根据合同第八条和附件六第五条第八项之约定，“发生以下情形出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：1）由于政策法规或行政命令的改变、市政因素等非出卖人能力所及的情况出现而导致商品房逾期交付的。科达公司于2015年5月16日以前交房均不属于违约行为。2015年4月22日，科达公司向业主发出了交房通知书，于2015年5月15日起交房，并于2015年5月9日在《西安晚报》第四版刊登了交房公告，但是索金星至今未来科达公司处办理交房手续。综上所述，根据合同法相关规定及双方合同相关约定，科达公司无违约行为，请求法院驳回索金星的诉讼请求。一审法院认为，索金星与科达公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。双方合同约定，科达公司应在2014年12月31日前将房屋交付索金星使用，如未按合同约定期限将该房屋交付索金星使用，逾期超过60个工作日后，索金星有权解除合同。本案中，双方签订合同的时间是2014年10月26日，科达公司提交的照片显示市政工程的开工时间是2014年7月15日，科达公司作为专业的房地产开发企业在与索金星签订合同前已经知道市政施工的情况下仍与索金星签订合同约定于2014年12月31日交房，说明科达公司在考虑市政施工因素的情况下仍认为其将于2014年12月31日按期向索金星交房，故科达公司以市政工程作为逾期交房的抗辩理由，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《合同法》）第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。2015年4月20日，索金星收到科达公司的《交房通知书》，该通知书载明科达公司将于2015年5月15日起办理交房手续。2015年4月24日，索金星向科达公司送达《退房申请书》，要求解除《商品房买卖合同》，符合合同约定和法律规定，故双方的《商品房买卖合同》已于2015年4月24日解除。《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现索金星请求科达公司返还购房款582497元，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。同时，索金星请求科达公司支付解除合同违约金5824.97元，并按一年期定期存款利率2.25%支付购房款利息13316元（其中182497元从2013年12月31日计算至起诉前一天2015年6月15日，利息损失为5816元；400000元从2014年8月3日计算至起诉前一天2015年6月15日，利息损失为7500元）。违约金除惩罚性之外，还具有补偿损失的功能。本案中索金星同时请求违约金和实际损失，因其主张的实际损失高于违约金，故以其实际损失为准，其违约金请求不再支持。一审遂判决：一、依法确认索金星与陕西科达房地产开发有限公司于2014年10月26日签订的登记备案号为Y14116441的《商品房买卖合同》已于2015年4月24日解除。二、陕西科达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向索金星退还购房款582497元，并支付购房款利息13316元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回索金星的其余诉讼请求。案件受理费10010元，由陕西科达房地产开发有限公司承担。宣判后，科达公司不服，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误，偏袒被上诉人，显失公平。主要理由：1、本案双方都有过错；2、根据市场交易习惯，商品房买卖过程中整栋楼交付时间都是一致的，开发商与业主签订《商品房买卖合同》同时要到房屋管理部门进行登记备案，如果对整栋楼的交房时间分别不一，随意变动，存在多方面的行政制约因素，这也是《商品房买卖合同》的性质，房地产市场交易均存在这个特点；3、被上诉人严重违背诚实信用原则，在提出退房申请的2015年4月20日之前，多次煽动、组织部分业主闹事，违反社会公德，造成社会不稳定因素，也给上诉人造成经济损失和社会影响；4、被上诉人申请退房时间为2015年4月20日，距上诉人实际交房时间2015年5月10日相差20日，其起诉之前，上诉人已经履行了主要义务。请求：1、撤销一审判决，依法改判为驳回被上诉人主张违约责任和实际损失的请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。索金星答辩称，其是按时履行了合同约定的义务，签订合同是在市政施工之后，科达公司应该在签订合同时告知买房人市政施工会影响交房时间，索金星没有过错。上诉人称索金星参与打砸售楼部违背诚实信用原则不属实；索金星提出退房申请时上诉人科达公司已经构成违约，这与上诉人所称要求退房的时间和实际交房时间相差短没有关系。要求二审法院维持原判。经审理查明，原审判决认定事实属实。二审审理中双方当事人均无新证据向法庭提交。本院认为，依法成立、生效的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。索金星与科达公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依法全面、自觉履行合同义务。对此，原审判决认定并无不妥。索金星已依约向科达公司交纳了购房款，根据双方合同约定，科达公司应在2014年12月31日前将房屋交付索金星使用，如未按合同约定期限将该房屋交付索金星使用，逾期超过60个工作日后，索金星有权解除合同。但索金星2015年4月20日收到科达公司的《交房通知书》载明该公司于2015年5月15日起办理交房手续，索金星于2015年4月24日向科达公司送达《退房申请书》，要求解除《商品房买卖合同》，符合合同约定和法律规定，故双方的《商品房买卖合同》已于2015年4月24日解除。故原审判决支持索金星要求返还购房款的诉讼请求，于法有据，判处并无不妥。因科达公司与索金星签订《商品房买卖合同》前已经知晓市政施工的相关情况，该公司仍与索金星在合同中约定2014年12月31日交房，说明该公司在签订合同时已经考虑到市政施工因素，故科达公司以市政工程施工作为逾期交房的抗辩理由不能成立。二审中科达公司亦未能提交该公司迟延交房有其他不可抗力因素的证据。故科达公司关于其公司不应承担违约责任的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。原审判决认定科达公司违约，判令该公司赔偿索金星所支付购房款的利息，于法有据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费133元，由上诉人陕西科达房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  邹守鸣审 判 员  杨晓昱代理审判员  张 楠二〇一六年七月五日书 记 员  郑 瑜