辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终6199号上诉人（原审被告）：董雯滔，男，1976年7月1日出生，满族，住址：沈阳市和平区。委托代理人：董文武，男，1975年8月2日出生，满族。被上诉人（原审原告）：沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司，住所地：沈阳市和平区长白西路29-2号。法定代表人：张文财，系该公司总经理。委托代理人：鞠冬，女，1976年4月23日出生，汉族，系该公司员工。委托代理人：范君，男，1972年9月6日出生，汉族。上诉人董雯滔与被上诉人沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司（以下简称格林公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第3309号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员解全晖担任审判长，审判员周濛主审，审判员姜会军参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。格林公司诉称：董雯滔于2008年购买了格林公司开发的位于沈阳市和平区长白西路31-3号1-3-2号格林生活坊项目房屋，面积127.79平方米，总房款668,981元。双方签订的《商品房买卖合同》中约定了付款方式为贷款，其中首付款208,981元，贷款46万元。后因董雯滔资金紧张，为保证董雯滔办理贷款，格林公司为其垫付了188,981元首付款。董雯滔于2008年12月25日向格林公司做出承诺一份，承诺书内容为：董雯滔因资金紧张，申请由格林公司替董雯滔垫付购房首付款人民币188,981元，同时承诺按期办理贷款手续，并于2009年12月25日之前将该笔垫付款全部归还格林公司，若逾期付款则支付总房款10%的违约金，并且由此引起的一切不良后果由董雯滔承担。承诺书生效后格林公司多次催还欠款，但董雯滔一直以各种理由无理拒绝，至今董雯滔一直未履行归还格林公司垫付款的义务，也没有按照承诺书的约定办理银行贷款手续。时至今日，董雯滔仅付款20,000元，就占有面积127.79平方米，总房款668,981元的房屋近六年有余。董雯滔多次催缴无果后，无奈之下格林公司不得不起诉至人民法院，要求董雯滔履行给付房款的义务，并支付违约金和利息。请人民法院依法保护格林公司的合法权益。诉讼请求：1、判决董雯滔支付购房款648,981元；2、判决董雯滔支付垫付款违约金66,898元；3、判决董雯滔按照银行同期贷款利率的标准支付46万元贷款的利息（2009年12月25日至给付之日止）；4、诉讼费用由董雯滔承担。董雯滔辩称：2008年12月份，我在格林公司承诺格林生活坊31-3，1-3-2房屋前方将来不会建有高于9层普通建筑的前提下认购该房屋，并将此承诺作为购房合同补充协议第35条，写入我与公司订立的商品房买卖合同。2009年5月24日，我应约到公司办理登记时，无意间发现备案合同书并非原件，补充协议第35条被删除，我的签字为他人仿冒，我就此问题与公司进行交涉，要求公司立即停止和纠正违法行为，查明真相，追究相关责任人责任，致歉并赔偿由此给我带来的损失，公司对其擅自变更合同内容，未告知并未获同意的情况下仿冒我签字，伪造合同书进行备案的行为非但没有悔愧之意，反而对我的正当要求横加指责，我们就这个问题反复交涉，格林公司也没有给我明确答复，至于刚才格林公司提到的2008年12月25日，我向格林公司做出的承诺书，其中借款理由为因我资金紧张，情况不属实，我当时购房时，正是公司的一项正常营销政策，我是在正常公司承诺给予优惠政策的情况下才认购该房的，我认为购房合同在格林公司进行伪造后进行备案，已失去了合同的合法性，格林公司的行为直接构成单方违约，致使合同无法继续履行，同时承诺书里也明确在甲方配合乙方完成贷款手续后，归还垫付款，而备案合同及预告登记均为贷款的前提条件，而且备案合同系属伪造，不具备法律效益，双方合约无法继续履行，双方的合约是我履行承诺书的前提条件，皮之不存，毛之安附？之后在格林公司经和平区法院和市中级人民法院审判败诉后，对董雯滔所住的房屋多次采取断水断电等一系列违法侵害行为，目的是逼迫董雯滔腾出房屋，实现其不可告人的目的。格林公司已经构成违法犯罪的一个封闭的链条，一开始以优惠的购房政策作诱饵，引我上钩，进而篡改伪造合同备案，单方违约，致使合同无须继续履行，之后以我违约为由对我实施起诉，要求1：解除与我的商品房买卖合同关系，腾出房产，2、支付违约金66,898.1元，第四步在败诉的情况下，断水断电，逼我腾出房产，第五步一计不成又生一计，再次起诉，要求我赔偿：1、判决董雯滔支付购房款648,981元；2、判决董雯滔支付垫付款违约金66,898元；3、判决董雯滔按照银行同期贷款利率的标准支付46万元贷款的利息（2009年12月25日至给付之日止）。整个事件给我造成的损失：1、2009年底之前银行房贷利率7折，因格林公司单方违约致使合同无须继续履行，我也无法签订贷款合同；2、缴纳的契税维修金闲置多年；3、断水断电给我及家人的生活带来极大不便；4、出生的孩子无法落户、上学。原审法院经审理查明，2008年12月25日，格林公司、董雯滔签订商品房买卖合同一份。双方约定，董雯滔购买格林公司开发建设的位于沈阳市和平区长白西路31-3号1-3-2室房屋，建筑面积为127.79平方米，总价款为668,981元。合同第六条关于付款方式及期限的约定，“买受人按下列第3中方式按期付款：……3、已交2万元，开发商垫付188,981元，2009年12月25日还清，垫付款189,981元，余贷款46万元”。合同第七条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除买卖合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金……”。同日，格林公司、董雯滔又签订补充协议一份。该协议第35条约定，甲方向乙方承诺将来在此房屋前方第一幢楼不高于9层。同日，格林公司、董雯滔签署承诺书一份，董雯滔承诺购买格林生活坊房屋一套，房号31-3#1-3-2，面积127.79平方米，总房款668,981元，并办理商业贷款。由于资金问题，特申请开发商给予垫付人民币188,981元。本人郑重承诺，按合同要求办理完贷款手续，并且在2009年12月25日前全部归还开发商所垫房款。不得以任何理由拖欠，若逾期未还，本人同意支付总房款10%的违约金，并且由此引起的一切不良后果由本人承担。上述合同签订后，格林公司在办理涉案房屋合同备案期间将原商品房买卖合同遗失。2009年4月8日，格林公司向房屋产权登记机关提交的商品房买卖合同（合同编号：0901029474）为格林公司代替董雯滔在买受人处，及补充协议乙方处签字。该备案合同中，更改第六条付款方式及期限为“买受人按下列第3种方式按期付款:……3、2009年4月8日付208,981元，余贷款46万元”。备案合同的补充协议中，没有原合同补充协议中的第35条的约定。另查明，2011年12月26日，格林公司起诉董雯滔至沈阳市和平区人民法院，诉请解除商品房买卖合同关系，并要求董雯滔腾房、支付违约金，该院依法作出（2012）沈和民二初字第110号民事判决书，驳回了格林公司的诉讼请求，该判决已发生法律效力。上述事实，有承诺、入住证明、（2012）沈和民二初字第110号民事判决书、（2014）沈中民二终字第478号民事裁定书以及格林公司、董雯滔当庭陈述笔录等证据，经庭审质证，该院予以确认，在卷佐证。原审法院认为，格林公司、董雯滔于2008年12月25日签订的商品房买卖合同及承诺系双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，双方当事人在庭审中均认可该合同系双方真实意思表示，同时合同内容亦不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应本着契约精神，恪守履行。关于董雯滔以格林公司后又代其签订一份商品房买卖合同及补充协议进行备案作为不履行其前一份合同义务的抗辩，虽格林公司的行为存在瑕疵，但格林公司行为本身并不具有利己性，格林公司已于2009年3月13日履行将涉案房屋交付给董雯滔、后又备案至董雯滔名下的合同义务，现董雯滔在仅向格林公司支付了20,000元的情况下，将涉案房屋实际占有使用至今，实为格林公司上述行为的利益既得者，现董雯滔作为格林公司上述行为的实际受益人既未按照承诺的约定，按照商品房买卖合同要求的期限办理完贷款手续，也未在承诺约定的日期前偿还格林公司垫付的购房款，又不同意解除与格林公司签订的商品房买卖合同，董雯滔的行为，有违情理、于法无据，已构成违约，应承担相应的违约责任。故对董雯滔的抗辩理由，该院不予采信。对格林公司诉请董雯滔支付购房款648,981元的诉讼请求（包含其为董雯滔垫付的首付款188,981元），该院予以支持。关于格林公司诉请董雯滔按照中国人民银行同期贷款利率标准支付原合同约定46万元贷款的利息，因董雯滔至今未办理贷款行为亦与格林公司代其签订后一份合同的行为有一定关联，且合同中亦未明确约定董雯滔应办理贷款的准确时间，故该院酌定该利息的计算从格林公司于2015年10月30日向董雯滔提起诉讼之日开始。关于格林公司诉请董雯滔支付垫款违约金的诉请，因符合双方承诺的约定，该院从其约定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，董雯滔向沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司支付购房款648,981；二、本判决生效之日起十日内，董雯滔向沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司支付逾期偿还垫款的违约金66,898元；三、本判决生效之日起十日内，董雯滔向沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司支付购房款460,000元的利息，以该款项为基数，从2015年10月30日起至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；如果董雯滔未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费109,59元，减半收取5,480元，由董雯滔负担。宣判后，董雯滔不服原审判决，向本院提出上诉，请求：一、请求法院依法撤销原审判决，重新审核认定被上诉人在商品房买卖履行过程中出现的违约问题，依法改判；二、依法追究被上诉人的违约犯罪行为，判令其赔偿给上诉人带来的一切经济和精神损失；三、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、原审未查清本案不存在补充协议而只存在附件；2、本案合同贷款期限应为“乙方在签订本合同之日两周内办理完贷款手续”；3、原审对谁违约没有查清；4、原审未认定被上诉人在履约过程中，严重违法仿冒上诉人签字并更改涉及上诉人利益的重大内容，将伪造合同到房产部门备案，致使合同无法继续履行；5、上诉人没有成为被上诉人行为的既得利益者；6、原审判令上诉人以现金支付全部购房款没有合同及法律依据。被上诉人格林公司辩称：原审法院认定事实清楚适用法律正确，请求维持原判。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明：上诉人二审期间认可双方于2008年12月25日形成合同的真实性。本院认为：因上诉人自认其于2009年3月入住本案诉争房屋，且被上诉人诉请解除案争商品房买卖合同关系，要求上诉人董雯滔腾房一案，己经判决驳回格林公司诉讼请求，故本案上诉人与被上诉人之间事实上一直在履行案争商品房买卖合同。虽被上诉人将仿冒上诉人签字的合同进行备案，致使本案存在两份合同，但上诉人亦认可双方于2008年12月25日形成合同及承诺书的真实性，故本案应按2008年12月25日合同条款及承诺书内容确立上诉人与被上诉人双方对于案争商品房的买卖，各自应负权利义务。该合同第六条关于付款方式及期限的约定为，“买受人按下列第3中方式按期付款：……3、已交2万元，开发商垫付188,981元，2009年12月25日还清，垫付款189,981元，余贷款46万元”。同日上诉人向被上诉人签署的承诺书，内容为“承诺购买格林生活坊房屋一套，房号31-3#1-3-2，面积127.79平方米，总房款668,981元，并办理商业贷款。由于资金问题，特申请开发商给予垫付人民币188,981元。本人郑重承诺，按合同要求办理完贷款手续，并且在2009年12月25日前全部归还开发商所垫房款。不得以任何理由拖欠，若逾期未还，本人同意支付总房款10%的违约金，并且由此引起的一切不良后果由本人承担。”从上述约定内容，可以看出关于偿还被上诉人垫付房款及以贷款方式偿付剩余46万元房款，应系上诉人为购买案争商品房而向被上诉人承诺的己方应负义务，并非被上诉人应向上诉人履行之义务。关于上诉人提出因被上诉人未完成将真实合同备案的义务，致使上诉人无法办理贷款及偿还被上诉人垫付款，本案系被上诉人违约的抗辩及上诉主张，因完成备案后再办理贷款既不是双方合同约定的被上诉人应负义务，更无法律规定该义务，故上诉人该主张无事实及法律依据，有讳诚信等基本道德伦理，原审不予支持并无不当。原审依据双方认可的合同及承诺书中约定条款，判令上诉人承担其应负违约责任，事实认定及适用法律均正确。上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,959元，由上诉人董雯滔负担。本判决为终审判决。审判长  解全晖审判员  周 濛审判员  姜会军二〇一六年七月十三日书记员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。