广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2015)肇四法民一初字第324号原告:何汝卿，女，汉族，1981年出生，广东省四会市人，住广东省四会市。原告：李安莹，女，汉族，1980年出生，广东省四会市人，住广东省四会市。委托代理人：冯标，肇庆市大旺综合经济开发区法律服务所工作者。委托代理人：冯松斌，广东圣禾律师事务所律师。被告:四会市裕丰发展有限公司（以下简称裕丰公司），住所地:广东省四会市。法定代表人：周伟标，职务董事长。委托代理人：何秋晨，广东环宇京茂律师事务所律师。委托代理人：庞卓，广东环宇京茂律师事务所律师。被告：广州森泰新港城商业经营管理有限公司（以下简称森泰新港城公司），住所地：广东省广州市。法定代表人：黄煜基。原告何汝卿、李安莹诉被告裕丰公司、森泰新港城公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告何汝卿、李安莹的委托代理人冯松斌，被告裕丰公司的委托代理人何秋晨到庭参加诉讼。被告森泰新港城公司经本院于2015年4月22日依法公告送达民事起诉状、于2016年4月6日公告送达开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。诉讼中，由于被告裕丰公司对本院作出的驳回管辖权异议裁定提起上诉，本院依法作出裁定，中止本案诉讼。本案现已审理终结。原告何汝卿、李安莹诉称：2013年1月3日，两原告（买受人）与被告裕丰公司（出卖人）、被告新港城公司（合作人）签订了《商铺买卖合同》，约定被告裕丰公司将位于四会市汇源路堤园1号二层自编2019号、建筑面积共9.07㎡、套内建筑面积4.53㎡的商铺，以房款价160000元转让给两原告。该商铺交付后，两原告承诺被告新港城公司选聘的物业管理公司制定的物业管理规定，同时约定了付款方式及期限、产权变更登记手续的办理等内容。原告按合同约定向被告交付全部购房款160000元及商铺税费5695元，并由两被告指定的广州市海珠区立贷投资咨询服务部出具《收据》给两原告。根据《商铺买卖合同》第七条“产权变更登记手续的办理”约定“本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向四会市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人、合作人应提供必要的文件及配合”，其中第2点约定：“逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付房价款，并自合同规定的办理期限届满的第二天起至合同解除之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，买受人要继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金”。上述合同自2013年1月3日生效，此日起220个工作日内，即在2013年11月27日前，由被告裕丰公司负责向国土及房管部门申办该商铺的交易过户手续，但根据被告交付给原告的《房地产权证》显示，被告直至2014年6月25日才办妥该商铺的房屋交易过户手续。两原告收到房产证后发现，证载建筑面积亦变成了7.76㎡，明显与《商铺买卖合同》之约定不符。而至今为止，被告仍未向国土部门申办该商铺的土地使用权交易过户手续。为此，两原告认为两被告的行为已构成根本性违约，遂向被告提出解除合同，返还购房款160000元、商铺税费5695元及违约金的合理要求，但遭到被告拒绝。据此，原告请求法院判决解除原、被告于2013年11月3日签订的《商铺买卖合同》；两被告立即返还购房款160000元、商铺税费5695元及违约金（从2013年12月12日起每日按已付房价款1‰的标准计付违约金至合同解除之日止）给两原告；案件的诉讼费用由两被告负担。被告裕丰公司辩称：被告不同意原告的诉讼请求。涉案房产证已经办理完成，该事实原告已经确认。原告自行到被告处领取了房产证。当时原告没有提出异议。原告的行为已经表明继续履行合同。原告提出退回房款、税费以及违约金的诉求应予以驳回。被告森新港城泰公司没有答辩，也没有提交相关证据。经审理查明：2013年1月3日，原告何汝卿、李安莹（买受人）与被告裕丰公司（出卖人）、被告森泰新港城公司（合作人）签订一份由被告裕丰公司将其所有的座落于四会市城中街道汇源路堤园1号二层自编2019号、建筑面积为9.07㎡、套内建筑面积为4.53㎡的商铺以160000元出卖给原告的《商铺买卖合同》，其中合同第七条“产权变更登记手续的办理”约定“本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向四会市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人、合作人应提供必要的文件及配合。出卖人如未按本合同规定的时间涂销抵押、申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：1、逾期不超过15日的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。2、逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并自本合同规定的办理期限届满的第二天起至合同解除之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金…”。合同由原、被告三方签名并加盖两被告公司印章。之后，原告分别于2012年12月28日、2013年1月3日、27日、2月28日、4月2日、5月9日、6月15日向被告交付购房款50000元、税费5695元、46000元、12800元、12800元、12800元、12800元、12800元，合共购房款160000元、商铺税费5695元。2014年5月6日，被告裕丰公司向税务机关交付房屋买卖契税4800元。2014年6月25日，四会市住房和城乡建设局填发了房地产权属人为原告的粤房地产权证四字第××号《房地产权证》。2014年10月23日，经被告裕丰公司通知原告领取了上述《房地产权证》。截止至原告向本院起诉的2015年2月10日，被告裕丰公司仍未能为原告办理上述房产的土地使用权的变更登记手续。诉讼中，因被告森泰新港城公司没有答辩与提交相关证据且没有到庭参加诉讼，原告与被告裕丰公司未能协商达成一致意见，本案调解未果。又查明：诉讼中，本院在2015年5月13日向被告裕丰公司送达了诉状副本等诉讼资料，被告裕丰公司于2015年5月26日向本院提出管辖权异议，认为本院对本案不具有管辖权。本院经审查作出（2015）肇四法民一初字第324号之二号民事裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告对裁定不服提起上诉，2016年3月7日广东省肇庆市中级人民法院作出（2016）粤12民辖终18号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。庭审中，被告裕丰公司提出约定的违约金过高，要求法院予以调整。以上事实，有原告提交的《民事起诉状》、何汝卿、李安莹的《居民身份证》、裕丰公司的《组织机构代码证》、《企业法人营业执照》、森泰新港城公司的《组织机构代码证》、《企业法人营业执照》、何汝卿、李安莹的《房地产权证》、《商铺买卖合同》、《收据》等，被告裕丰公司提交的《房产证及发票签收表》等，本院制作的《询问笔录》、《开庭笔录》等为证证实，予以认定。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。一、关于合同的效力问题。原告与两被告签订的《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。二、关于被告有否违约及合同应否解除的问题。根据原、被告于2013年1月3日签订的《商铺买卖合同》第七条“产权变更登记手续的办理”约定，在合同盖章或签字生效后的220个工作日内即2013年8月12日之前应当申请办理涉诉商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，原告有权单方提出和决定解除合同并从合同规定的办理期限届满的第二天即2013年8月12日起按已付房价款1‰的标准计付违约金，但在2014年5月6日被告裕丰公司才办理涉诉了商铺的交易完税手续，2014年6月25日由四会市住房和城乡建设局填发《房地产权证》，然却仍未能为原告办理上述房产的土地使用权的变更登记手续。被告的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，在原告起诉后本院于2015年4月22日向被告裕丰公司、森泰新港城公司公告送达了诉状副本等诉讼资料，故原告主张解除合同理据充分，本院予以支持。三、关于购房款及税费应否返还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，《商铺买卖合同》依法予以解除后，原告应将座落于四会市城中街道汇源路堤园1号二层自编2019号的房屋产权退还被告，被告裕丰公司已收取的购房款160000元应返还给原告，因办证而支付的房屋买卖契税4800元由原告承担，原告可自行与税务部门协调处理；原告支付给被告裕丰公司税费的尚余款项5695元-4800元=895元，被告应当退还给原告。四、关于违约金的问题。根据《商铺买卖合同》第七条的约定，被告裕丰公司应当自合同规定的办理期限届满的第二天（2013年8月12日）起至合同解除之日止，每日按已付房价款1‰的标准向原告计付违约金。被告认为约定的违约金计付标准过高，请求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少”的规定，因原、被告在合同约定的每日按已付房价款1‰计付标准过高，结合被告的过错程度，根据公平原则，可调整为被告从2013年12月12日（原告主张从2013年12月12日起计算，按原告的主张日期起计）起至合同解除之日即2015年7月8日（本院向两被告公告送达民事起诉状之日）止，以已付房价款160000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付违约金给原告。被告森泰新港城公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭质证，自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、解除原告何汝卿、李安莹与被告四会市裕丰发展有限公司、广州森泰新港城商业经营管理有限公司于2013年1月3日签订的《商铺买卖合同》。二、被告四会市裕丰发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还购房款160000元及商铺过户税费余款895元共160895元给原告何汝卿、李安莹，并从2013年12月12日起至2015年7月8日，以已付房价款160000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付违约金给原告。三、驳回原告何汝卿、李安莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费3614元、公告费1160元、管辖权异议申请100元，合共4874元由原告何汝卿、李安莹负担143.22元、被告四会市裕丰发展有限公司负担4730.78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  赵建红人民陪审员  张荔敏人民陪审员  邹龙辉二〇一六年七月十五日书 记 员  李敏娟