新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书(2016)新0105民初1572号原告：新疆华凌房地产开发有限公司法定代表人：米恩民，该公司总经理。委托代理人：邹琼被告：刘祥彪原告新疆华凌房地产开发有限公司（以下简称华凌房产公司）与被告刘祥彪合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华凌房产公司的委托代理人邹琼，被告刘祥彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华凌房产公司诉称，华凌国际公寓9—13号楼于2010年7月开工建设，房屋开工后，为提高房屋品质及最大限度的加强消防安全，我公司追加投资一亿多元，把华凌公寓三层以上住宅外墙改用铝板保温一体板；所有单元入口增设门斗，且将门斗、电梯前室、大堂改用高档石材精装修；标准层电梯前室豪华装修；三层以下商业部分外墙用干挂石材及幕墙玻璃进行装饰；窗户改用断桥隔热铝合金窗，进户门采用“星月神”品牌。为提升宜居品质的生活小区，方便业主的户外活动和休闲，又追加投资打造小区园林景观。由于上述设计变更，导致工程迟延完工，陆续于2012年11月16日至2013年1月9日五方认证竣工验收合格，之后，被告领取钥匙，办理了入住手续。我公司持工程验收资料至房产局办理了房产证，并发放给住户。工程完工时，由于我公司是首次开发房地产，欠缺经验，未按乌鲁木齐行业惯例安装临时性简易分户电表，待电业局验收时再安装正式电表，而是采取分户电表暂不安装，电费由我公司承担的方式，致使2014年元月13日，因未安装分户电表，市建委发文要求重新组织竣工验收。2014年2月28日，电业局单项电力验收完成，市建委再次发文，同意以电力单项验收做为补充验收，无需重新组织竣工验收。期间，被告方以我公司未通过房屋竣工验收为由，要求我公司承担合同约定承担直至电力验收完成后的逾期交付违约责任。我公司因提高房屋品质导至工程未能按期交工，虽然于情有因，但依约定的确应承担逾期交付的违约责任，然而工程首次竣工完成且获得质监站监督认证后我公司通知业主入住并无过错，业主在入住时均查验了房屋，确定水、电可正常使用才办理领取钥匙入住手续，如房屋存在使用问题，或被告认为房屋尚不具备交付使用条件，则被告可以拒绝接收，被告方接收了房屋视为对房屋正常使用无争议。其次，房屋补充验收仅因为电表未安装，该瑕疵不影响房屋的安全，不影响房屋的占有、使用、收益。例如受住手续办理后，2014年2月28日前，小区已有数十家住户将房屋对外出租获取收益。综上，我公司认为，被告既然接收房屋，又认为截止2014年2月28日前房屋未能交付使用，应由我公司承担逾期交付的违约责任，则自被告方办理入住至2014年2月28日期间其占有该房屋，应当承担房屋使用费。否则势将违反基本的诚信、公平原则。请求被告承担自办理入住之日至2014年2月28日房屋使用费5944.68元；并承担本案的诉讼费用。被告辩称，驳回原告的全部诉讼请求，业主办理入住手续房产商对业主承诺是房子是合格的，但是后来市建委才下发的合格证，说明房子之前是不合格的。2013年办理入住之日至2014年2月28日期间业主是房屋所有权人，房屋使用费只有业主是唯一的合法收受方。根据相关法律规定，华凌对房屋自业主入住起出让了房屋的使用权，所以华凌不能作为房屋使用费的收受方。被告根据法律规定不存在房屋占有使用费的情况。被告办理入住手续后至2014年2月28日期间，对涉案房屋的占有、使用行为不构成不当得利。本案的诉讼期间，业主是有偿的占有、使用，没有违背公平原则。华凌提交的《房屋使用费评估报告》与事实不符，应不予以支持。经审理查明，原告与被告签订商品房预售合同，约定被告购买原告开发建设的水磨沟区南湖北路东二巷188号第10-4-1601号房屋，面积为101.1平方米；出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。5.如房屋提前具备交付条件，以出卖人公告时间为准。出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，被告按约交纳了争议房屋相应房款及税费,被告于2013年10月4日办理了入住手续。原告在收到建设工程竣工报告后，组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位进行了竣工验收。就华凌国际公寓项目是否通过竣工验收备案、是否达到交付使用的问题，部分业主向政府相关部门进行投诉信访。2014年1月13日，乌鲁木齐市建委向原告出具了乌建发【2014】12号文件《关于华凌国际公寓9-13号楼项目重新组织竣工验收的通知》，该通知决定华凌公寓9-13号楼项目停止使用，待整改完毕后，需重新组织竣工验收，备案。2014年11月11日，乌鲁木齐市建委向自治区住房和城乡建设厅（以下简称区建设厅）出具乌建发【2014】542号文件，建议：因华凌公寓小区当时组织验收时未按图纸要求安装分户电表成为重新组织竣工验收的主要原因，2014年2月28日，通过了电业局的验收，其他相关质量问题也整改完毕，因此将之前已验收部分不再重新组织验收，单独将分户电表的分项部分验收结果作为重新组织竣工验收完成的依据。2014年11月12日自治区建设厅出具新建回复【2014】177号复函，同意乌鲁木齐市建委的处理意见。本案被告曾以本案原告未按合同约定，在2012年10月1日前向本案被告交付验收合格的涉案房屋为由，将本案原告诉至本院，要求本案原告华凌房产公司偿付本案被告逾期交房违约金。一、二审法院支持了本案被告的诉讼请求。在庭审中，原告提交了新疆钧天价格评估有限公司作出的新钧价估字（2015）1133号价格鉴定意见书，证明位于华凌国际公寓一期的房屋（毛坯）每日每平方米的房屋使用费为人民币0.76元。以上查明事实，有当事人陈述、庭审笔录、鉴定报告等附卷予以证实。本院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，当事人均应按照诚实信用的原则履行各自的义务。本案争议焦点是：原告要求被告给付房屋使用费的诉讼请求能否成立。涉案的房屋已经过五方验收并在建设主管部门进行了备案，即相关行政部门已认可涉案房屋具备了交付条件，后因乌鲁木齐市建委以未安装分户电表为由，通知决定华凌国际公寓9-13号楼项目停止使用，待整改完毕后，重新组织竣工验收、备案。后该委向自治区建设厅请示，主要内容为，因华凌公寓小区当时组织验收时未按图纸要求安装分户电表成为重新组织竣工验收的主要原因，2014年2月28日分户电表通过了电业局的验收，其他相关质量问题也已整改完毕，故建议将之前已验收部分不再重新组织验收，单独将分户电表的分项部分验收结果作为重新组织竣工验收完成的依据，自治区建设厅复函同意。据此，人民法院判决确认了华凌房产公司承担逾期交房违约金的截止时间，华凌房产公司已经按照生效判决承担了相应的逾期交房的违约金。本院认为，鉴于被告在2014年2月28日前使用涉案房屋的客观事实存在，依据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，并考虑到涉案房屋交付原告后，存在分户电表未安装的事实，而评估部门评估的结果是以完全无瑕疵房屋使用费为依据，据此，本院根据查明的事实，参照评估部门作出的房屋使用费标准的20%酌情确定被告向原告支付2258.98元为宜。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：被告刘祥彪给付原告新疆华凌房地产开发有限公司房屋使用费2258.98元【0.76元×147天×101.1平方米×20%（2013年10月4日至2014年2月28日）】。案件受理费50元（原告已预交），由被告负担。诉讼保全费49.72元，由原告新疆华凌房地产开发有限公司负担。以上被告应当给付原告新疆华凌房地产开发有限公司的款项，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（如在本判决上诉期届满后，七日内未预交二审案件受理费，按自动放弃上诉处理）。审 判 长  陈 新人民陪审员  李慧敏人民陪审员  王占平二〇一六年七月十日书 记 员  龚培培