浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0402民初2143号原告：陈春苗。委托代理人：盛新铭、程军，浙江嘉望律师事务所律师。被告：浙江中成实业有限公司，住所地：嘉兴市南湖新区中环南路富润路。法定代表人：董利华。委托代理人：金宏伟、王俊杰（实习），浙江南湖律师事务所律师。原告陈春苗因与浙江中成实业有限公司（以下简称中成公司）商品房销售合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年4月21日受理后，依法由审判员周平华独任审判，于2016年5月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人盛新铭及被告的委托代理人金宏伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈春苗起诉称，2014年3月14日，被告向原告借款人民币6000000元，双方约定了借款的归还期限、利息的支付方式及计算方式等。当天，原、被告双方又签订了三份编号分别为ZLA512、ZLA513、ZLA553的《商品房买卖合同》，约定将位于嘉兴市庆丰路以西、中港路以北的中港名都紫澜苑51幢2号房、51幢3号房及55幢3号房出卖给原告。2014年3月14日当日，原告按被告的指令，向被告转账人民币6000000元整。然而，被告并不能按双方事先的约定归还原告的借款利息，并多次表示无力偿还借款本金及利息，要求终止双方的借贷关系，履行双方签订的三份《商品房买卖合同》。但原告认为上述三份《商品房买卖合同》中所约定的房价过高。要求予以降低。为此，原、被告双方经充分协商，于2014年11月30日以《补充协议》的形式达成新的协议：合同编号分别为ZLA512、ZLA513、ZLA553的三份《商品房买卖合同》项下的商品房单价变更为5800元/平方米；双方中止本案借贷关系，即约定“截止2014年11月30日，乙方（被告，下同）应偿付甲方（原告，下同）借款本息合计人民币6548000元整，甲、乙双方同意将此款项作为编号ZLA512、ZLA513、ZLA553《商品房买卖合同》的购房款”；同时，双方于协议中再次明确：被告应于2015年6月30日前交房，逾期则承担相应违约责任等等。但是，时至今日，被告并未如约交房。综上，原告特提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金440025.6元（6548000元为基数，每日按万分之二从2015年7月1日暂计算至2016年5月31日，2016年6月1日至实际交房之日的违约金仍按上述标准计算）；二、被告赔偿原告支付的律师费损失人民币50000元；三、本案诉讼费由被告承担。被告中成公司答辩，一、本案中，原告与被告系民间借贷关系，本案的基础法律关系应当是民间借贷关系；二、关于原告提供的《补充协议》，被告没有找到相应的文本，答辩人也不清楚《补充协议》签订的过程及内容，从该份《补充协议》的内容来看，被告认为应当无效；三、假如法庭认为《补充协议》有效，被告认为《补充协议》约定的原签订的合同编号为ZLA512/ZLA513/ZLA553商品房买卖合同的单价变更为5800元/㎡，与原合同约定的价格存在巨大差异，远远低于市场价格，再结合原告与被告之间发生的借贷关系，该协议对价格的约定严重侵害了被告的权益，故该条款应该无效，仍旧按照《商品房买卖合同》的价格来支付购房款，原告未全额支付购房款，违约在先，被告无需支付违约金；四、最终如果法庭认为被告需要支付违约金，被告认为原告所主张的违约金过高，应当调低，应按中国人民银行的同期存款利率计算；五、律师费非诉讼之必要支出，应由原告自行承担。针对自己的主张，原告陈春苗向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同3份，证明原、被告之间签订有商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于嘉兴市庆丰路以西、中港路以北的中港名都紫澜苑51幢2号房、51幢3号房及55幢3号房。被告质证，对合同的真实性没有异议，但是原告未向被告支付购房款，故被告无须承担违约金的责任。2、付款说明1份、嘉兴银行电汇凭证回单1份，证明原告向被告支付人民币6000000元。被告质证，对形式上的真实性没有异议。3、补充协议1份，证明原、被告双方明确约定由于被告方无法向原告归还借款，故对借款及利息作了结算，双方终止本案双方借贷关系，将借款转为商品房买卖的购房款，达成新的协议。另外补充协议的第6条，明确了律师费应该由被告承担。被告质证，对形式上的真实性没有异议，但是该份协议对合同价款的变更是无效的，应当按照原先合同约定的购房款支付房款，因两者相差巨大，严重侵害了被告的权益。4、房屋预告登记证3份，证明涉及本案的三套房屋，原、被告双方已向嘉兴市南湖区房地产管理局办理预购商品房预告登记，双方的买卖关系成立。被告质证，对其真实性没有异议。5、委托代理协议、律师费发票及原告向律师事务所支付的支付凭证各1份，证明原告已向律师事务所支付律师费，该律师费为原告的实际损失。被告质证，对其真实性没有异议，但是被告认为上述费用应该由原告自行承担。6、借款合同1份，证明6000000元以借款的形式交付被告，后，在2014年11月30日双方签订了补充协议后终止了借款协议，签订了新的协议。被告质证，对其真实性没有异议，说明一点，该借款合同第2条说明了当时所签订商品房买卖合同是作为该借款合同的担保。被告中成公司未向本院提供证据。本院认证如下：原告提供的证据，被告质证对其真实性均没有异议，故本院予以认定，并作为确认本案相关案件事实的依据。本院经审理，认定案件事实如下：2013年3月14日，原、被告双方签订了三份编号分别为ZLA512、ZLA513、ZLA553的《商品房买卖合同》，约定：被告将位于嘉兴市庆丰路以西、中港路以北的中港名都紫澜苑51幢2号、51幢3号及55幢3号房屋（含汽车库）出卖给原告，其中51幢2号商品房单价为9614.25元，总房价为4000000元，51幢3号商品房单价为9610.32元，总房价为4000000元，55幢3号商品房单价为9727.22元，总房价为4000000元；被告应当在2015年6月30日前将符合条件的商品房交付原告使用，若逾期超过90日未交房，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金等等。2014年3月14日，原、被告签订借款合同一份，约定：被告向原告借款6000000元，年利率为23%，借款期限自2014年3月14日至2015年3月13日，利息在每月15日前按期支付，到期一次性归还本金及剩余利息；原告于2013年3月14日与被告签订被告开发的嘉兴市南湖区中港名都紫澜苑项目《商品房买卖合同》，现原、被告同意将该合同作为本借款合同的附件（合同编号ZLA512/ZLA513/ZLA553），原、被告同意签订此合同及备案行为是作为被告向原告借款的担保等等。2014年3月14日，被告通知原告将借款6000000元支付至董利华账户。当日，原告即按被告要求将借款6000000元支付至董利华账户。2014年11月30日，原、被告签订《补充协议》一份，载明：自2014年7月至今被告未能支付原告借款利息，现因被告无力归还原告借款本金及利息，经友好协商，双方同意被告以应付原告的借款本息，作为2013年3月原、被告签订的嘉兴市南湖区中港名都紫澜苑项目《商品房买卖合同》的房款（合同编号为ZLA512、ZLA513、ZLA553）；合同编号分别为ZLA512、ZLA513、ZLA553的三份《商品房买卖合同》项下的商品房单价变更为5800元/平方米；3套房屋总价变更为7212068元；截止2014年11月30日，被告应偿付原告借款本息6548000元，原、被告同意将此款作为3套房屋的购房款；付款方式为：被告将房屋三证在2015年12月30日前办到原告或原告指定名下，余款多退少补，被告逾期办证，须向原告支付违约金，按每天4000元计算；被告于2015年6月30日前交房，被告逾期交房，须向原告支付违约金，按每天4000元计算；被告不履行协议义务或者履行协议义务不符合约定的，原告有权提起诉讼，并由被告承担实现债权的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）等等。2014年5月30日，原、被告就涉案的三套房屋在嘉兴市南湖区房地产管理处办理了预购商品房预告登记。之后，因被告未履行交房义务，故原告诉至本院。另查明，原告为实现债权支付了律师代理费50000元。本院认为，原、被告签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应自觉遵守。原告按约定支付了购房款，被告理应按承诺交付房屋，但被告至今未予交付，故原告要求被告支付逾期交房违约金及实现债权的律师代理费，符合合同约定，本院予以支持。但原告主张的实现债权的律师代理费50000元，适用收费比例过高，本院酌情调整为23000元。2013年3月14日，原、被告双方签订了三份编号分别为ZLA512、ZLA513、ZLA553的《商品房买卖合同》，因双方在之后签订的借款合同明确系作为被告向原告借款的担保，故不能依据该三份《商品房买卖合同》来确认原、被告之间形成了商品房买卖关系，但因被告无法履行借款合同约定的还款义务，原、被告又进一步签订了《补充协议》，重新确认按该三份《商品房买卖合同》执行，并对部分条款作了变更，应视为原、被告作出新的法律行为，达成商品房买卖合意，故对被告辩解原告与被告系民间借贷关系，本案的基础法律关系应当是民间借贷关系，且《补充协议》无效，本院不予采信。被告辩解《补充协议》约定的价格远远低于市场价格，应属无效，且原告未缴清购房款，被告不应承担违约金。针对此，本院认为，《补充协议》约定的价格系双方自愿意思表示，被告认为该价格远远低于市场价，但并未提供相应证据予以证实，根据《补充协议》，原告已缴清了到期应付的购房款，原告按已交购房款计算违约金，符合合同约定，故对被告的该项辩解，本院不予采信。被告辩解原告主张的违约金过高，应予调整。本院认为，原、被告签订的《补充协议》约定为每日4000元，原告在起诉时已主动调低违约金，且按每日万分之二计算违约金未违反相关法律、法规规定，故对被告的该项辩解，本院亦不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告浙江中成实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈春苗逾期交房违约金（按本金6548000元，自2015年7月1日起，按每日万分之二，计算至实际交房之日止）；二、被告浙江中成实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈春苗为实现债权律师费23000元；三、驳回原告陈春苗其他诉讼请求。如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4325元，由原告陈春苗负担238元，由被告浙江中成实业有限公司负担4087元，于本判决生效之日起七日内交纳。如被告不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  周平华二〇一六年七月十四日书记员  黄 洁