江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终2949号上诉人（原审被告）苏州朗华置业有限公司,住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路368号（木渎科技创业园内）。法定代表人周勤，该公司执行董事。委托代理人仲剑峰，江苏百年英豪律师事务所律师。委托代理人尼东方，该公司法务。被上诉人（原审原告）朱霜骅。委托代理人涂礼艳，江苏万拓律师事务所律师。上诉人苏州朗华置业有限公司（以下简称朗华公司）因与被上诉人朱霜骅商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2015）吴木民初字第470号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年3月31日，朗华公司（出卖方）与朱霜骅（买受方）签订商品房买卖合同一份，该合同的主要内容为：买受方购买的商品房公安门牌号为苏州市吴中区木渎镇绿色家园19幢703室房屋，建筑面积129.46平方米，该商品房为毛坯房，房屋总价款1285000元；第十五条约定：1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间，分别作如下处理：（1）逾期不超过120天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120天后，买受方有权解除合同，……买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金。2.出卖方应在该商品房交付使用之日起120天内向该商品房所在的区的土地权属登记机构申请土地使用权登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起180天内申请土地使用权转移登记的，按逾期时间，分别作如下处理：（1）逾期不超过180天，自本条款规定的土地使用权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180天后，买受方有权解除合同，……买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款规定的房屋所有权转移登记申请最后期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金。买受方声明：买受方家庭（含本人、配偶、未成年子女）有本市户籍，目前在本市市区拥有0套住房。买受方承诺：以上有关买受方及其家庭、住房等信息如有不实，买受方愿意承担包括不能办理房地产转移登记在内的相应法律责任及经济责任。合同中，买受人声明及承诺部分字体均进行了加粗。另查明，本案争议房屋于2013年9月30日由上诉人交付朱霜骅，并由原审原告向上诉人支付了部分契税。当日嘉润公司出具收据二份。二份收据均载明交款人朱霜骅，收款事由一份注明代理费300元，另一份注明预收办证费400元。该房屋分别于2014年7月1日、2014年7月25日办理了房屋所有权登记和国有土地使用权登记。根据登记信息，该房屋坐落于苏州市吴中区木渎镇绿色家园19幢703室，建筑面积129.14平方米。又查明，原审原告在购房时，其已经拥有一套住房，应按照二套房缴纳契税，故原审原告于2014年1月12日向上诉人补缴了契税19227.36元。审理中，原审法院分别至苏州市吴中区住房和城乡建设局、苏州市国土资源局吴中分局调查得知，本案争议的房屋向相应部门提交房屋登记申请书（转移登记）材料和土地使用权登记申请相关材料的时间分别为2014年5月24日、2014年7月25日。以上事实，有原审原告提供的商品房买卖合同、收据、房屋所有权证书、土地使用权证书，调查材料等证据及双方当事人陈述予以佐证。原审原告朱霜骅的诉讼请求为：请求判令原审被告支付原审原告逾期办理房屋所有权证违约金23130元（以约定购房款1285000元为基数，按照每日万分之一，自2014年1月1日起至2014年7月1日止，共计180天）；原审被告支付原告逾期办理土地使用权证违约金14777元（以约定购房款1285000元为基数，按照每日万分之一，自2014年4月1日起至2014年7月25日止，共计115天）。原审法院认为：《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人未能按期取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，但该条规定并没有明确出卖人直接负有为买受人办理房屋权属证书的义务。根据本案《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人负有按期申请房屋所有权初始登记的义务，但房屋所有权转移登记的申请主体仍为买受人，只有因出卖人的责任，致使买受人不能按期申请房屋所有权转移登记的，出卖人才承担违约责任。因此，出卖人并无为买受人办理房屋所有权转移登记的当然义务，除非双方之间形成委托办证关系。本案中，朗华公司主张朱霜骅实际委托嘉润公司办理房屋产权证书。原审法院认为，虽然代理费和办证费系以嘉润公司名义收取，但朗华公司要求业主办理入住手续时携带办证所需费用及资料，到场办理办证事宜，告知业主嘉润公司是朗华公司为业主提供的办证公司，上述办证事宜均是以朗华公司的名义告知业主。且嘉润公司系在朗华公司的交房现场办理委托业务，并无证据证明朗华公司已向业主明示，办证事宜系嘉润公司以自己的名义独立接受委托。结合以上情形足以使朱霜骅有理由相信嘉润公司是朗华公司指定的办证公司，与其形成委托办证关系的是朗华公司。至于朗华公司与嘉润公司之间的关系，本案不予理涉。本案中，朱霜骅在购房合同中声明其所购买的房屋为首套房，故上诉人在2013年9月30日交房时按照首套房税率向被上诉人代收了契税。后，朱霜骅在2014年1月12日补缴了契税差额。因朱霜骅在全额缴纳契税前，上诉人无法为朱霜骅办理相关产证。由于朱霜骅声明不实造成的办证逾期，朱霜骅应承担相应责任。但上诉人在办证过程中知晓朱霜骅应按照二套房缴纳契税后，其应在合理期间内通知朱霜骅补缴契税。上诉人称，其直至朱霜骅补缴契税时方得知朱霜骅需补缴契税，原审法院认为，契税系上诉人代税务部门向朱霜骅代收，故补缴契税亦应由上诉人或上诉人指定的办证公司通知朱霜骅补缴，且朱霜骅先后两次均向上诉人缴纳契税，故原审法院对上诉人的该辩解不予采信，上诉人未在获悉朱霜骅应按照二套房缴纳契税后的合理期间内通知朱霜骅补缴契税，亦应对办证逾期承担相应责任。综合本案中导致办证逾期的原因及双方的责任等因素，酌定由上诉人支付朱霜骅违约金人民币15000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：苏州朗华置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱霜骅违约金人民币15000元。案件受理费人民币748元，由朱霜骅负担348元，苏州朗华置业有限公司负担400元。上诉人朗华公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、上诉人没有直接为被上诉人办理房屋权属证书的义务，被上诉人才是办理房屋权属证书的义务人和权利人。上诉人仅仅是出于方便被上诉人的角度，为被上诉人推荐了代办证公司-嘉润公司，是否与嘉润公司建立委托代理关系由被上诉人自行决定。二、被上诉人与嘉润公司办理了委托手续，交纳了相关费用，实际委托嘉润公司办理房屋权属证书。本案应当追加嘉润公司为第三人，进一步查明委托办证的事实和逾期办证的原因。原审法院错误认定上诉人负有为被上诉人办理权属证书的责任，继而错误判定上诉人承担逾期办证违约责任。三、即便由上诉人承担逾期办证违约金，但被上诉人主张的违约金过高，远远超出被上诉人实际遭受的损失，法院应该予以调整。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人朱霜骅表示认可原审判决，请求维持原判。本院二审查明事实与原审查明事实一致。本院认为，朗华公司与朱霜骅签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。虽然朗华公司没有为买受方办理房屋所有权转移登记的当然义务，但朗华公司要求买受方办理入住手续时携带办证所需费用及资料，到场办理办证事宜，嘉润公司系在朗华公司的交房现场办理委托业务，朗华公司也未向买受方明示嘉润公司是以自己的名义独立接受委托，上述情况足以使买受方有理由相信嘉润公司是朗华公司指定的办证公司，与其形成委托办证关系的是朗华公司。至于朗华公司与嘉润公司之间的法律关系，本案不予理涉。嘉润公司不属于本案必须参加诉讼的当事人，朗华公司要求追加嘉润公司为第三人，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，如因出卖方的原因，致使买受方不能在房屋交付之日起90天内申请房屋所有权转移登记以及180天内申请土地使用权转移登记的，出卖方应按天向买受方支付房屋总价款万分之一的违约金。本案中，朗华公司于2013年9月30日将涉案房屋交付给被上诉人。涉案房屋向相关部门申请房屋所有权转移登记和土地使用权转移登记的时间分别为2014年5月24日和2014年7月25日。朗华公司在接受被上诉人委托办证后，未能在合同约定的期限内申请房屋所有权转移登记和土地使用权转移登记，也未提供证据证明逾期申请系被上诉人所致，故朗华公司应当承担相应的违约责任。关于朗华公司上诉提出的违约金过高问题，原审中朗华公司对此并未提出抗辩，二审中也未提供证据证明约定的违约金过分高于造成的损失，故本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费748元，由上诉人苏州朗华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  周 军审判员  周 红二〇一六年七月二十日书记员  王文君