山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2015)龙民三初字第254号原告：王昌春，男，1962年11月26日出生，汉族，居民，住龙口市。委托代理人：王晓东，男，1987年9月16日出生，汉族，居民，住龙口市。系原告儿子。委托代理人：赵强国，山东平直律师事务所律师。被告：龙口市龙族永顺房地产开发有限公司。住所地：龙口市港城大道***号。法定代表人：徐永山，任董事长。委托代理人：曲敬武，王丹，山东翔宇韶宽律师事务所律师。原告王昌春与被告龙口市龙族永顺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王昌春的委托代理人赵强国、王晓东，被告代理人曲敬武、王丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王昌春诉称：原告于2010年9月25日与被告签订商品房预售合同（合同编号为龙龙xx预字xxxx第xxx号），购买被告开发的龙族峰景二期xx号楼x单元xxx室住宅楼一套及车库一个，原告依约按期支付购房款485498元（其中住宅楼款382498元、车库款74000元、储藏室款29000元），合同约定房屋交付期限为2011年12月30日，但直至2013年1月22日被告才取得竣工规划验收合格证。依照商品房预售合同第九条约定，被告应按日向原告支付已交房款万分之二的违约金。按车库买卖合同第六条的约定，被告应按日向原告支付车库款万分之三的违约金。由于截止2014年7月3日龙族峰景二期的房屋总证还未办出，根据合同第十五条产权登记的约定，被告应向原告支付房价款的0.1%的产权登记违约金。综上，原告请求依法判令：1、被告给付原告逾期交付楼房违约金29681元（计算方式：从2011年12月31日至2013年1月22日，共计逾期388天，按照购房款价值382498元*388天*万分之二的比例，计算数额为29681元）；2、被告给付原告逾期交付车库违约金8613元（计算方式：从2011年12月31日至2013年1月22日共计388天，按照车库款价值74000元*388天*万分之三，计算数额为8613元；3、被告给付原告逾期交付储藏室违约金2250元（计算方式：从2011年12月31日至2013年1月22日共计388天，按照储藏室款价值29000元*388天*万分之二，计算数额为2250元；4、被告给付原告逾期办理房屋产权登记违约金382元（计算方式为：楼房款382498元*0.1%，计算数额为382元）；5、立即为原告办理住宅楼产权登记证书手续。6、诉讼费用由被告承担。被告龙口市龙族永顺房地产开发有限公司辩称：一、被告开发涉案工程过程中存在着非自身可控原因，依据双方签订的商品房预销售合同第八条第二款第二项约定，出卖人可据实顺延交房时间。涉案房屋所属工程于2010年4月18日开工，实际竣工日期为2012年5月31日，此间依照我国行政法规规章禁止施工的恶劣天数为312天。该工程是烟建集团所建，其在履行建设工程合同期间遇有多雨、多雪天气，人员人工费、材料费、设备租赁费涨价等原因，无法按原合同组织施工，造成了涉案工程逾期竣工。由于以上被告不可控原因的出现，交房日期应自2011年12月30日相应顺延153天，而被告于2012年5月20日已经将房屋交付给原告，仅仅逾期11日。二、1、“楼房逾期交付违约金29681元”计算标准无事实与法律依据。原被告签订的合同第八条交付期限中明确约定的交付条件为“该商品房经验收合格”，明确排除了合同中第2条规定的“该商品房经综合验收合格”，涉案房屋于2012年5月31日即取得了建设单位、设计单位、监理单位、勘察单位共同验收合格的工程竣工验收证明书，该商品房已经符合了合同中所约定的“该商品房经验收合格”条件，即符合国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第16条交付使用的法定条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。这也是人们常说的“交钥匙”，而原告于2012年5月20日即领取了房屋钥匙，涉案房屋早已于2012年5月20日由原告占有使用处分。原告同意接收房屋，被告履行了房屋交付使用的义务，原告却以双方合同中一致同意加以排除的“该商品房经综合验收合格”（即竣工规划验收合格证）日期计算逾期交房违约金，既违反了双方合同约定也不符合法律规定，更有悖于常理。该竣工规划验收合格证恰恰也表明涉案房屋竣工验收已经通过了建设行政主管部门的认可，完全符合居住使用的条件。2、“车库逾期交房违约金8613元”计算标准亦无事实与法律依据。依据原被告签订的龙族峰景二期车库买卖合同，双方并未对车库交付时间做出具体的约定，而车库买卖合同同双方签订的商品房买卖合同为两个各自完全独立的合同，原告依据房屋交付时间来确定车库交付时间既无合同依据亦无法律依据。《合同法》第六十二条第四项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。由此可见该车库交付时间应由双方另行约定。而被告亦按照合同约定及法律规定将车库遥控器交付给了原告，就车库交付来说，被告并不存在逾期交付，原告主张的车库逾期交房违约金显然并不合理。三、原告诉状中所主张的立即为原告办理房地产权属登记证书手续不应得到支持。涉案房屋于2014年7月14日即取得了龙口市住房保障和房产管理办公室核发的初始权属登记证书，即2014年7月14日原告就可以将办理房产证的相关文件提交给房管局办理房屋权属证书。后被告积极联系原告提供相关材料为其办理房屋权属证书，但原告一直未将相关材料提供给被告，导致房屋权属证书一直无法办理。四、原告接收房屋后仅缴纳了2014年5月起的物业管理费，2012年5月至2014年4月物业费2249.1元虽经多次索要，原告一直拒绝交纳，鉴于原告该违约行为，依照过错相抵的原则，如法院判决被告需承担违约责任，请求法院将以上物业费从被告应付款项中予以扣除。综上所述，被告认为应依法驳回原告相应诉讼请求。经审理查明：2010年9月25日，原被告签订商品房预售合同，由原告购买被告开发的龙族峰景二期商品房xx号楼x单元xxx室，该房屋建筑面积103.63平方米。房屋价格按建筑面积计算，单价为每平方米3691元，总金额为382498元。同时合同第四条第5项约定原告购买2418号储藏室一个，价款29000元，付款日期为2010年9月25日。双方在合同第六条“付款方式及期限”中约定，买受人于2010年9月25日付清总房款382498元整，储藏室价款29000元整，合计总价款411498元整。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、出卖人因非自身可控原因导致工程未能按时完工的；3、政府行为及政府干预也属于不可抗力因素之一。如因此而导致工程延期，也适用本条之规定。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。……。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的同期存款利息赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、买受人应于出卖人在龙口报刊登公告通知办理产权登记10日内，向出卖人提交全部税费及文件，否则出卖人不承担违约责任。2010年9月25日，原被告又签订龙族峰景二期车库买卖合同，该合同约定：一、乙方（原告）自愿购买甲方（被告）开发建设的龙族峰景二期xx号楼x-xxx号房屋，现自愿购买xx-xxx号车库。二、车库按套销售，总价为74000元。三、付款方式：2010年9月25日前，乙方付给甲方购买车库款74000元。……。五、交付期限。出卖人应依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的车库交付买受人使用。……。原告交纳购房款过程为，2010年7月5日，原告向被告交纳购楼款100000元，2010年7月13日，原告向被告交纳购楼款82498元，同日又交纳购买储藏室栾29000元及车库款74000元，2010年9月25日，原告向被告交纳购楼款200000元，自此，原告购房款全部交清。2012年5月20日，原告收到涉案房屋钥匙。2012年5月31日，被告收到施工单位的竣工报告后，组织设计单位、勘察单位、监理单位对涉案楼房进行了竣工验收。2014年5月7日，涉案楼房取得龙口市建设工程竣工验收备案表。2014年7月14日，涉案楼房取得了龙口市住房保障和房产管理办公室核发的初始权属登记证书。上述事实，有原被告当庭陈述，商品房预售合同、车库买卖合同、收款收据、收钥匙收条、竣工报告、工程竣工验收证明书、竣工验收备案表、初始权属登记证书等证据在卷佐证。本院认为：原告与被告2010年9月25日签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应按合同约定全面履行各自的义务。关于交付条件和交付时间，双方签订的合同第八条“交付期限”约定，涉案房屋交付使用的条件为商品房经验收合格，而非综合验收合格,原被告在合同中明确约定交付房屋是以验收合格为条件，应按此约定履行。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用。原告于2012年5月31日收到了施工单位的竣工报告后，组织了设计单位、勘察单位、监理单位对涉案楼房进行了竣工验收，上述单位于2012年5月31日出具了工程竣工验收证明书，表明涉案楼房已经验收合格，故涉案楼房于2012年5月31日经验收合格后方符合交付条件。原告虽于2012年5月20日领取房屋钥匙，但因涉案楼房于2012年5月31日方经验收合格，故2012年5月31日方应视为原被告完成房屋交接。双方在合同中约定，被告应于2011年12月30日前，将具备经验收合格的房屋交付原告，而涉案楼房于2012年5月31日方经验收合格，被告逾期交房的事实成立，应承担相应的违约责任。被告迟延交房的天数应为自2011年12月31日至2012年5月31日共计153天，由于被告逾期交房时间超过90日，按合同第九条第一款第（2）项约定，被告应按日向原告支付已交付房价款（含储藏室款）万分之二的违约金，即12591.84元（382498元×2/10000×153天+29000元×2/10000×153天）。被告辩称，根据合同第八条第二款第二项约定，出卖人因非自身可控原因导致工程未按时完工的，出卖人可顺延交房时间。被告称因极端天气、人员人工费、材料费、设备租赁费涨价等原因导致施工单位无法按原合同施工，其向原告交付房屋的时间应顺延153天。本院认为，被告在与施工单位签订合同约定工期时，应对季节性天气、人工费、材料费、设备租赁费等因素进行合理预计，被告以季节性的天气变化及人工费、材料费、设备租赁费等市场行情波动作为迟延交房的辩称理由，本院不予采纳。关于原告主张的逾期交付车库违约金，根据原被告签订的车库买卖合同，该买卖合同第五条“交付期限”中未约定具体的交付时间，且被告已交付车库钥匙，原告予以接收，故原告主张逾期交付车库的违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于逾期办理房屋产权登记违约金，根据商品房预售合同第十五条的规定，被告应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。涉案楼房于2014年5月7日方取得竣工验收备案表，2014年7月14日取得初始权属登记证书，至此原告作为买受人才具备办理房屋产权登记的条件，故被告应承担逾期办理房屋产权登记证书的责任，原告依据合同第十五条第一款第二项的约定要求被告给付逾期办理房屋产权登记违约金382元，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告立即为其办理房地产权属登记证书手续的请求，本院认为，涉案房屋现在已具备办理房屋产权登记证书的条件，且办理房屋产权登记证书除需由出卖方即被告出具相关手续外，还应由买受方即原告出具相关手续并缴纳相关税费，故需原被告互相配合，且办理权属登记属于不动产登记机关的职责，被告履行的仅为协助义务，故本院认为应由被告立即协助原告办理房地产权属登记证书手续。关于被告以原告所欠的物业费用抵顶违约金的抗辩主张，因物业费用与本案不属同一法律关系，本案不予审议，故对被告这一辩称本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告龙口市龙族永顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内付给原告王昌春逾期交付房屋违约金12591.84元。二、被告龙口市龙族永顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告王昌春逾期办理房屋权属登记证书违约金382元。三、被告龙口市龙族永顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告王昌春办理房屋权属登记证书。四、驳回原告王昌春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费824元，由原告王昌春承担563元，被告龙口市龙族永顺房地产开发有限公司承担261元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  刘琳琳人民审判员  王仁友人民审判员  鞠炳炎二〇一六年七月二十七日书 记 员  唐 琳