成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初1594号原告胡佳林，男，1981年8月20日出生，汉族，住四川省达州市通川区，委托代理人李刚，成都市新都区桂诚法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告成都兴旺宝房地产开发有限公司，住所地成都市新都区静安路16号“天府香城”20幢2-2号，组织机构代码663024871。法定代表人翁增贵，总经理。委托代理人何雪梅，四川致高守民律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人肖敏，四川致高守民律师事务所律师，一般授权代理。原告胡佳林与被告成都兴旺宝房地产开发有限公司（以下简称兴旺宝公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月22日受理后，依法由审判员王瑜适用简易程序，于2016年4月27日公开开庭进行审理。原告胡佳林的委托代理人李刚，被告兴旺宝公司的委托代理人何雪梅、肖敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡佳林诉称，2010年11月29日，与兴旺宝公司签订了商品房买卖合同，购买兴旺宝公司开发的位于成都市新都区×房屋。2012年6月24日，兴旺宝公司将房屋交付给原告。兴旺宝公司未按照合同约定在商品房交付之日起500日（即2013年11月12日）内取得房屋所有权证，截止2014年9月5日方取得该房屋的房屋所有权证。双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项载明“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付。”请求判令兴旺宝公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金33020.78元（从2013年11月13日起至取得房屋所有权证之日，按照购房款每日万分三的标准计算）。兴旺宝公司辩称，原告诉讼主张已超过诉讼时效，不应该得到支持。即使原告要求支付逾期违约金的诉讼请求得到支持，其主张的每日总房款万分之三的违约金标准过高。兴旺宝公司已于2012年6月向交付了涉案房屋，原告的利益并未受到实际损失，原告也没有提供受到损失的相关证据。兴旺宝公司已于2014年为原告办理了房屋所有权证，不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年11月29日，原告与兴旺宝公司签订了商品房买卖合同，约定购买兴旺宝公司开发的位于成都市新都区×房屋，总价款369360元，支付首付款后，其余款项以向银行申请的贷款支付。商品房买卖合同第十条交付条件第一款载明：“出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。”第十九条产权登记载明：“（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付。（2）详见补充协议。”签订商品房买卖合同的同时，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第九条针对商品房买卖合同第十九条第（二）项的补充约定载明：“（一）转移登记……2.采用按揭贷款方式购房的（含直贷方式购房），买受人同意委托并授权出卖人向权属登记机关申请办理房屋产权转移登记。出卖人从房屋交付之日起500个工作日内，代理买受人到房屋产权登记机关办理该商品房的产权转移登记手续，取得房屋所有权证；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按买受人全部已付款的万分之一向买受人支付违约金。”商品房买卖合同及补充协议签订后，原告按约支付了购房款。2012年6月24日，兴旺宝公司将房屋交付给原告。2014年9月5日，原告取得涉案房屋的房屋所有权证。以上事实有商品房买卖合同及补充协议、入伙会签单、房屋所有权证及到庭当事人的陈述在卷佐证。法庭辩论终结前，原告将诉讼请求变更为按照商品房买卖合同补充协议第9条的约定即从2012年6月30日起经过500个工作日的次日起到取得房屋所有权证之日，每日按全部已付房款的万分之一支付违约金。本院认为，原告在法庭辩论终结前变更诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。商品房买卖合同第十九条第（二）转移登记第二项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500日内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。补充协议第九条约定，“采用按揭贷款方式购房的（含直贷方式购房），买受人同意委托并授权出卖人向权属登记机关申请办理房屋产权转移登记。出卖人从房屋交付之日起500个工作日内，代理买受人到房屋产权登记机关办理该商品房的产权转移登记手续，取得房屋所有权证；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按买受人全部已付款的万分之一向买受人支付违约金。”补充协议第九条是对商品房买卖合同第十九条第（二）项的补充约定，补充协议第九条是对商品房买卖合同第十九条的变更，故本案中关于办理产权证的最后期限及违约责任的标准，应以补充协议第九条为准。2012年6月24日，兴旺宝公司将房屋交付给原告。双方约定的商品房的交付时间为2012年6月30日，被告提前将房屋交付给原告，但是行政机关办理房屋产权证的手续却不能因为实际交房时间的提前而提前，故被告可以预料到的办理房屋产权证的时间应该是商品房买卖合同约定的交房时间，故双方约定的在商品房交付之日起500个工作日内取得房屋所有权证书中的商品房交付之日应指合同约定的交付之日。因此，原告应在从2012年6月30日起500个工作日（即2014年7月3日）内取得房屋所有权证书，但原告却于2014年9月5日方取得该房屋的房屋所有权证书。被告未能在商品房交付之日起500个工作日内取得房屋所有权证书，根据双方商品房买卖合同补充协议第九条的约定，被告应从应该取得之次日即2014年7月4日起至2014年9月5日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，该款总计为2326元（369360元×万分之一×63天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告成都兴旺宝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日向原告胡佳林支付逾期办理房屋所有权证的违约金2326元；二、驳回原告胡佳林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313元，由原告胡佳林负担288元，被告成都兴旺宝房地产开发有限公司负担25元（此款原告胡佳林已预交，被告成都兴旺宝房地产开发有限公司在履行上述付款义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 王 瑜二〇一六年七月四日书记员 税秋萍