福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书(2015)丰民初字第6846号原告厦门市沃尔斯宾营销代理有限公司，住所地厦门市思明区禾祥西路487、489号四楼之三十三，统一社会信用代码350203200074075。法定代表人陈松辉，该公司董事长。委托代理人郭荣锋、谢清峰，福建泉南律师事务所律师。被告江西中超集团有限公司，住所地江西省南昌小蓝经济技术开发区金沙二路358号，统一社会信用代码360121210000600。法定代表人杜银发，该公司董事长。委托代理人胡剑平、黄伟亮，江西求正沃德律师事务所律师、实习律师。被告福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组5号，统一社会信用代码350500100051446。法定代表人倪晓栋，该公司执行董事。原告厦门市沃尔斯宾营销代理有限公司（以下简称沃尔斯宾公司）与被告江西中超集团有限公司（以下简称江西中超公司）、福建中超实业有限公司（以下简称福建中超公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理后，由简易程序转入普通程序审理，依法组成合议庭，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭荣锋、谢清峰，被告江西中超公司的委托代理人胡剑平、黄伟亮到庭参加诉讼，被告福建中超公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告江西中超公司于2010年4月1日签订了《泉州2009-9地块（推广名“中超·大学城”）全程策划及销售代理合同》，约定由原告负责被告江西中超公司开发的位于泉州市丰泽区华大街道法花美社区之“2009-9号地块”项目的全程策划及销售代理，代理期限自合同签订之日起至项目完成交房工作止，原告按实际销售总额的1.1%收取代理费；若被告江西中超公司无故违约导致合同无法继续履行或单方面擅自终止合同，应向原告支付220万元作为违约金，并赔偿由此给原告造成的一切经济损失。此后，被告江西中超公司在泉州成立项目公司即被告福建中超公司具体运作该项目。代理合同签订后，原告积极履行合同，投入大量人力物力，但却因两被告前期工作不畅等因素导致该项目迟迟未进入销售环节。2012年12月26日，被告江西中超公司无故单方面解除代理合同，并经江西省南昌县法院一审及江西省南昌市中级人民法院二审判决确认解除。本案代理合同解除后至今，两被告未能共同赔偿原告任何经济损失、支付因合同履行的可得利息损失及承担相应的违约责任。请求判令：1、两被告共同赔偿原告经济损失480万元；2、两被告共同支付给原告违约金220万元；3、两被告共同支付给原告因合同履行的可得利益损失（按项目销售总额的1.1%计算）。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求主张的经济损失具体包括人员工资、成本费用及其他智力成本费用。被告江西中超公司辩称，1、原告诉请的经济损失赔偿标准过高，根据原告提供的录音证据可知原告在泉州至少有代理四个项目，相应的人员工资要分摊。且被告应提供相应的依据。2、原告诉请被告支付违约金缺乏依据，江西省南昌县法院及南昌市中级人民法院的生效判决已经确认双方在履约过程中均无根本性违约，双方均有一定的责任。3、原告诉请被告支付可得利益损失没有依据，双方的合同已于2012年12月26日解除，而诉争项目的商品房预售许可证是在2013年3月20日取得，根据合同法的相关规定，合同解除后尚未履行的中止履行。被告福建中超公司未作答辩。经审理查明，原告（乙方）与被告江西中超公司（甲方）于2010年4月1日签订《泉州2009-9地块（推广名“中超·大学城”）全程策划及销售代理合同》，合同第一条约定经甲乙双方协商，就甲方所开发的位于福建省泉州市丰泽区华大街道法花美社区之“2009-9号地块”（推广名“中超·大学城”）的全程策划及代理销售，签订本合同；第三条代理期限约定代理期限为合同签订之日起至项目完成交房工作止；第六条销售业绩、代理费第6.2款约定乙方按实际销售总额的1.1%收取代理费；第八条销售保证金第8.1款约定为向甲方保证项目的顺利行销，乙方提供220万元作为项目销售保证金。第十条乙方的权利与义务第10.2款约定负责乙方所有投入于该项目人员的工资、福利及各种补贴等一切费用；第10.5款约定负责售楼部销售现场及各销售网点的一切通信费用和办公耗材；第十一条甲方违约责任第11.1款约定若甲方无故违约导致合同无法继续履行或单方面擅自终止本合同，甲方须按乙方实际完成销售业绩全额结算代理费用、返还保证金，并向乙方支付220万元作为违约赔偿，并赔偿由此给乙方造成的一切经济损失。庭审中，原告及被告江西中超公司一致确认原告未支付合同约定的销售保证金220万元。截至合同解除前，原告并未销售任何房产。另，被告福建中超公司于2013年3月20日取得诉争项目的《商品房预售许可证》。另查明，江西中超公司诉沃尔斯宾公司、福建中超公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，江西中超公司诉请要求确认其与沃尔斯宾公司于2010年4月1日签订的《泉州2009-9地块（推广名“中超·大学城”）全程策划及销售代理合同》已于2012年12月26日解除，同时要求沃尔斯宾公司支付100万元的违约金。江西省南昌县人民法院经审理查明沃尔斯宾公司与江西中超公司在运作中超项目的前期事务双方衔接尚顺利，后由于地质等原因工程进度滞后，影响了双方的工作安排，加之沃尔斯宾公司在同一地方同时开展相同代理事务如“澜湖郡”楼盘的代理销售等，造成具体工作人员分工不清，责任不明，逐渐影响双方的合作与互动，尤其后来沃尔斯宾工作人员简单复制其他单位的销售资料，且出现低级错误如出现楼盘名称错误等，以致出现沟通障碍，最后导致双方的合作出现摩擦，进而双方着手商谈解除合同事宜，终因双方意见不一告吹。该院认为双方合作近三年之久，前期的工作不畅与江西中超公司因难以抗力的因素引起工程进度缓慢有着直接联系，尽管沃尔斯宾公司的后期行为确实存在明显不足，但造成解除合同的结局，责任不全在沃尔斯宾公司，江西中超公司也负有一定的责任，合同确实对保证金作了上述约定，但长时间的履约过程中，未见江西中超公司向沃尔斯宾公司主张过保证金的请求，应视为双方在履约中对这一约定的修改，并达成合意，江西中超公司在事隔近三年之后提出要求并于2013年10月14日作出（2013）南小民初字第24号民事判决书，判决：1、确认江西中超公司与沃尔斯宾公司双方于2010年4月1日签订的《泉州2009-9地块（推广名“中超·大学城”）全程策划及销售代理合同》已于2012年12月26日解除；2、驳回江西中超公司的其他诉讼请求。江西中超公司及沃尔斯宾公司均不服该判决，上诉于江西省南昌市中级人民法院，该院经审理认为双方在履约过程中均无根本性的违约行为，双方对造成本案的纠纷均有一定的责任，于2014年3月18日作出（2014）洪民三终字第12号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，一、原告与被告江西中超公司签订的《泉州2009-9地块（推广名“中超·大学城”）全程策划及销售代理合同》经江西省南昌县人民法院及江西省南昌市中级人民法院生效判决确认已于2012年12月26日解除。该合同第十条第10.2款约定了原告负责所有投入于该项目人员的工资、福利及各种补贴等一切费用；第10.5款约定了原告负责售楼部销售现场及各销售网点的一切通信费用和办公耗材，据此可知在合同履行过程中，原告是存在着相应的必要开支的。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行合同情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告有权要求被告江西中超公司赔偿损失。当事人对自己的主张，负有相应的举证责任。现原告诉请被告江西中超公司支付经济损失480万元，但仅提供双方于2012年11月间的通话录音资料，被告江西中超公司对该通话录音资料的真实性无异议，但认为双方之前调解过程的内容不能作为定案的依据，对被告该主张予以采信。对于人员工资、成本费用等损失，原告无法提供其他书面的证据加以证明，故原告要求被告江西中超公司赔偿经济损失480万元，证据不足，不予支持。对于原告要求被告江西中超公司支付违约金220万元，上述生效判决中查明了原告与被告江西中超公司在运作中超项目的前期事务时，双方衔接尚顺利，后由于地质等原因工程进度滞后，影响了双方的工作安排，尤其后来原告的工作人员简单复制其他单位的销售资料，且出现低级错误如出现楼盘名称错误等，以致出现沟通障碍，最后导致双方的合作出现摩擦，进而双方着手商谈解除合同事宜，终因双方意见不一告吹，从而认定双方在履约过程中均无根本性的违约行为，双方对造成纠纷均有一定的责任。被告江西中超公司经本院释明后，主张该违约金过高要求依法予以调整，本院酌定被告江西中超公司应支付违约金88万元，对原告诉请被告江西中超公司支付违约金220万元，合法有据的部分，予以支持。对于原告要求被告江西中超公司支付的因合同履行的可得利益损失，虽《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定了“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”,但本案中，在双方合同解除前，合同指向的项目尚未取得《商品房预售许可证》，故原告诉请被告江西中超公司支付可得利益损失，依法无据，不予支持。二、原告诉请被告福建中超公司与被告江西中超公司共同承担赔偿损失、支付违约金及可得利益损失，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江西中超集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告厦门市沃尔斯宾营销代理有限公司违约金88万元；二、驳回原告厦门市沃尔斯宾营销代理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费60800元，由原告厦门市沃尔斯宾营销代理有限公司负担53157元，被告江西中超集团有限公司负担7643元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  徐翰毅代理审判员  许祥鑫代理审判员  吕千虹二〇一六年七月二十日书 记 员  肖弘亮附：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行合同情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。