广西壮族自治区荔浦县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0331民初171号原告桂林中大物业服务有限责任公司，住所地桂林市穿山东路11号樱特莱庄园。法定代表人邬文康，董事长。委托代理人周国光，公司职员。委托代理人李连花，公司职员。被告赖成顺，男，汉族，1954年11月3日出生，住广西荔浦县。被告杨玉珍，女，汉族，1955年3月5日出生，住址同上。原告桂林中大物业服务有限责任公司诉被告赖成顺、杨玉珍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月29日立案受理。依法由审判员刘杨、代理审判员覃丽文、人民陪审员兰燕组成合议庭，由刘杨担任审判长、覃丽文主审本案，适用普通程序于2016年7月1日公开开庭进行了审理。原告桂林中大物业服务有限责任公司（以下简称“中大物业”）的委托代理人周国光、李连花到庭参加诉讼，被告赖成顺、杨玉珍经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告中大物业诉称：2012年9月20日，原告与荔浦县利百新村建设发展有限公司（以下简称“利百公司”）签订《一江名城前期物业管理服务合同》。原告接受委托后一直履行物业管理服务合同的义务。按双方合同约定住宅物业费标准按1元／㎡／月收取（空置物业按100%收取）。被告在一江名城小区有住宅面积为150.88㎡的物业享受了原告提供的物业管理服务，应当依约按时足额向原告支付物业费，但被告至今仍拖欠物业服务费、电梯年检维保费、公共水电分摊费4638元未支付，按上述物业服务合同约定违约金按每日应缴纳金额的3‰标准计算违约金为5513.90元，原告曾多次上门及电话催缴，屡次未果。为维护原告的合法权益，原告特具状起诉，请求法院依法判决：一、被告支付原告物业管理服务费4224.60元（150.88㎡×1元／㎡／月×28个月）、电梯年检维保费303.50元、公摊水电费109.90元，合计4638元（自2012年10月起至2015年1月31日止）；二、被告支付原告违约金5513.90元（150.88元×3‰×（30×（1＋2＋3＋28）），自2012年10月起至2015年1月31日止，共28个月，每月按30天计算）；三、本案诉讼费、邮寄费、公告费等由被告承担。原告为证实其主张在举证期限内向法院提交的证据有：证据一、一江名城前期物业服务合同，证实合同约定电梯楼住宅按1.0元／㎡／月收取物业服务费，未能按时足额交纳物业服务费的，应按应缴纳之日起每天按欠交管理费的3‰的标准向物业公司支付违约金；证据二、商品房买卖合同，证实被告的业主身份及购房面积；证据三、缴费通知（2份）、通知、告业主书，证实原告通过多种方式向被告催收相关费用；证据四、与开发商的联系函，证实业主向物业公司反应的问题，因还在保修期内，物业公司已报开发商，由开发商解决，原告已经履行了合同义务；证据五、一江名城物业周报，证实原告已就小区存在的问题及时向开发商联系，督促开发商及时处理。被告赖成顺、杨玉珍既未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条、第一百二十五条的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告赖成顺、杨玉珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。本院对原告提供的证据及陈述的事实予以确认，并作为定案的依据。经审理查明，2012年9月20日，原告中大物业与利百公司签订《荔浦“一江名城”前期物业服务合同》，利百公司选聘原告对一江名城小区提供物业管理服务事宜。该合同约定物业服务费的标准为电梯楼住宅1元／㎡／月，按建筑面积收取，空置物业按100%向物业所有人收取，已竣工未售或已售由于甲方原因未交付的空置物业，由甲方按建筑面积100%缴纳物业服务费。同时，该合同还约定生活垃圾清运费由业主自行缴纳，以上物业服务费标准均不含小区的公共设施水电费和电梯运行电费费用，该公共用水用电费用由该业主（用户）按实际发生费用分摊，交房时电梯楼业主每户预交公共水电费300元／年，电梯年检费每户预交240元／年，服务中心每季度定期公布费用分摊情况。物业服务期限自2012年9月20日起至业主委员会成立并与业主委员会选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同时止。双方在违约责任中约定未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按应缴纳之日起每天按欠缴管理费3‰的标准支付违约金。同时该合同还约定利百公司与物业买受人签订的物业买卖合同，可以包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同包含有本合同内容的，即为接受本合同内容的承诺。原告签订上述前期物业服务合同后，按照合同约定为一江名城小区提供物业服务，同时，于2013年9月、2014年9月在小区公告栏张贴缴费通知，通知欠交物业服务费的业主交纳相关费用。被告赖成顺、杨玉珍于2011年4月10日与利百公司签订了《商品房买卖合同》，购买一江名城小区1栋1单元1402号房，该房屋建筑面积为147.39平方米。原告自述开发商于2012年9月28日通知被告交房，其通过电话及小区公告栏向被告催交物业服务费。2015年1月12日一江名城小区业主委员会成立，要求实行自治管理，原告遂于2015年1月22日在小区公告栏张贴《告业主书》，告知一江名城业主原告将于2015年1月31日撤离小区，请业主到物业服务中心办理相关的交、退费事宜。2015年1月31日原告退出一江名城小区，不再为一江名城小区业主提供物业服务。2015年3月17日原告再次在小区公告栏张贴《通知》，告知各业主交纳拖欠的物业服务费，逾期不交的，原告将按法律程序追交欠费及违约金。因被告赖成顺、杨玉珍一直未交纳物业服务费，遂成诉。另查明，原告中大物业系有限责任公司，具有二级物业服务资质。本院认为，原告与利百公司签订的《“一江名城”前期物业服务合同》是合法有效的合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，被告作为“一江名城”小区的业主，其行为受前期物业服务合同的约束。因此，被告应该按照《“一江名城”前期物业服务合同》的约定，自2012年10月份开始向原告缴纳物业服务费至原告撤出“一江名城”小区（2015年1月31日）之时止。综上所述，被告应向原告交纳物业服务费4126.92元（147.39㎡×1元／㎡／月×28个月）。根据前期物业服务合同第五条第（4）项的约定，电梯年检维保费、公摊水电费按实际发生费用由业主分摊，故被告应承担2012年10月至2015年1月31日间的电梯年检维保费303.50元、公摊水电费109.90元，以上三项合计4540.32元，原告诉请被告交纳物业服务费、电梯年检维保费、公摊水电费4638元，超过部分，本院不予支持。原告要求被告按所欠交物业服务费每天3‰的标准支付违约金，本院认为，虽然前期物业服务合同对违约金有约定，但按照该约定计算出来的违约金过分高于原告的损失，本院将违约金酌定为被告欠交的物业服务费、电梯年检维保费、公摊水电费总和的30%即1362.10元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告赖成顺、杨玉珍于本判决生效之日起十日内给付原告桂林中大物业服务有限责任公司物业服务费、电梯年检维保费、公摊水电费共计4540.32元及违约金1362.10元。本案受理费50元，公告费100元，由被告赖成顺、杨玉珍负担。如义务人未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  刘 杨代理审判员  覃丽文人民陪审员  兰 燕二〇一六年七月二十日书 记 员  叶佐玉