广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0115民初1334号原告：广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司，住所地广东省肇庆市端州区。法定代表人：陈业强。委托代理人：陈志明、蒋福安，广东颜伊泰律师事务所律师。被告：罗兆麟，住广州市越秀区。委托代理人：程雪敏，住广州市天河区。系被告罗兆麟的母亲。被告：程雪敏，住广州市天河区。原告广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司（以下简称肇庆市二建公司）诉被告罗兆麟、程雪敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托代理人陈志明，被告罗兆麟、程雪敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆市二建公司诉称：原、被告于2015年4月7日签订《广州市商品房买卖合同》，约定：被告向原告购买广州市南沙区紫铭大街1号AAA房，房屋总价款620000元，原告应于2015年10月31日前将符合合同约定交楼条件的房屋交付被告使用。合同签订后，涉案楼盘于2015年8月21日通过竣工验收合格，并于2016年1月18日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。至此，涉案商品房已达到合同约定的交房条件。之后，原告向被告发出《交楼通知书》，被告收到《交楼通知书》后，以房屋存在天面漏水等质量问题为由拒绝收楼，并于2016年3月27日向原告发出《退房通知书》，要求解除双方签订的《广州市商品房买卖合同》。原告认为，涉案商品房已取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，被告所提出的房屋存在天面漏水、批荡等问题，并不存在导致无法正常使用的重大瑕疵，原告亦同意按《广州市商品房买卖合同》第41页第八条第二款的约定承担保修责任。综上，被告以房屋存在质量问题拒绝收楼且单方要求解除《广州市商品房买卖合同》无法定或合同约定的依据。原告曾多次与被告沟通协商，但至今无法达成一致意见，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，提起诉讼请求判令：一、确认被告单方解除《广州市商品房买卖合同》的行为无效，被告继续履行双方签订的《广州市商品房买卖合同》。二、被告按《广州市商品房买卖合同》的约定办理南沙区紫茗大街1号1501房的收楼手续,并确认房屋已于2016年1月18日符合交付标准。三、被告承担本案诉讼费用。被告罗兆麟、程雪敏共同辩称：一、涉案房屋在2016年1月18日未达到合同约定的交付条件，且房屋存在严重质量缺陷，包括楼顶漏水、开裂等问题；根据建设部颁发的《商品房销售管理办法》第7条第6款的规定，房屋需具备永久通水、通电、通邮才符合交付条件，而涉案房屋尚未开通永久用电；另根据合同第4条的约定，商品房层高为3米，而实际上涉案房屋层高只有2.8米；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12、13条及第14条第2款的规定，因原告延期交楼超过30天等。因此，原告在2016年3月份仍未符合交付条件，被告才在2016年3月27日向原告提交了《退房通知书》，被告要求退房申请符合法律规定。二、因涉案房屋存在严重的漏水及其他的严重质量问题，且涉案房屋尚未取得永久用电，故涉案房屋在2016年1月18日尚不具备交楼条件，被告才没有收楼，原告要求确认涉案房屋在2016年1月18日符合交楼标准没有依据。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2015年4月7日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订了《广州市商品房买卖合同》，合同约定乙方向甲方购买位于广州市南沙区紫茗大街1号（自编1栋）AAA房，层高为3米，建筑面积共78.63平方米，总房价620000元。付款方式为按揭付款，首期款190000元自本预售合同网签之日起0日内（不超过5日）支付，剩余房款430000元须于2015年4月7日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十三条约定房屋交付的时间为2015年10月31日前。合同第十四条约定甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：双方确认以本合同第十三条约定的交房期限届满之日视为甲方实际交付商品房，由此产生的一切费用、风险和法律责任均由乙方承担。《广州市商品房买卖合同》附件七为《商品房买卖合同补充协议》，该协议第八条第二款约定：甲方书面通知乙方后，乙方应按照《交楼通知书》的时间和要求办理交房手续。若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，不影响乙方正常使用房屋的均属质量保修范围，不影响该房屋的交付，甲方应按照《商品房买卖合同》第二十五条承担保修责任。乙方以此拒绝验收房屋和拒绝签收钥匙的，视为因乙方原因未能按期交付。该商品房交付时间确定为《商品房买卖合同》中约定的交付期限届满之日。该协议第十条约定：房屋交付验收的时间以甲方收楼通知书约定的时间为准，如交付时甲方具备合同第十五条约定的资料，乙方无权拒绝收楼，否则视为房屋已交付；等等。双方在签订上述合同后，被告已依约向原告支付了全部购房款。涉案楼宇于2015年5月8日开通永久用水，2015年7月1日开通燃气，2015年7月30日取得《建设工程规划验收合格证》，2015年8月21日取得《建设工程竣工验收报告》，2015年9月7日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》，2015年10月19日取得《建设工程消防验收意见书》，2015年11月4日取得《环保验收意见的函》，2015年12月11日开通永久用电，2016年1月19日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，且在此之前已经取得通邮的证明材料。被告至今未办理涉案房屋的收楼手续。庭审中，被告确认分别在2015年12月28日、2016年1月22日、2016年2月25日收到原告寄出的《交楼通知书》，通知其分别于2015年12月31日、2016年1月29日、2016年2月28日收楼。原告确认于2016年3月28日收到被告邮寄的《退房通知书》。被告认为涉案房屋至今不符合交付条件，故不愿意收楼。原告于2015年11月7日委托广州中善房地产咨询服务有限公司对涉案房屋进行实地验房，并由该公司出具了《房屋质量咨询报告》，报告中指出涉案房屋存在地面及墙面钢筋头外露、客厅墙面开裂、主卧墙面存在水迹、顶楼天面楼板开裂等质量问题。广州市南沙区建设局于2016年5月9日对被告程雪敏等紫茗花园业主的投诉作出《关于紫茗花园工程质量缺陷信访事项（信投【2016】13号）的处理意见》，该处理意见答复如下：一、项目基本情况。涉案楼盘项目于2015年8月21日经建设、施工、监理、设计、勘查等五方参建责任主体一致认定竣工验收合格。二、信访诉求回复。1、关于渗水、漏水问题，该项目1栋顶层天面确存在渗水痕迹。我局于2016年3月11日下发整改通知书，…。补漏施工于2016年4月10日经参建各方验收合格。经我局协调督促，建设、施工单位于2016年4月21日再次进行蓄水试验，并提前通知你们业主到场检查蓄水试验结果，…。对于其余如卫生间、外墙等出现渗、漏水的部位，建设单位已组织人员进行整改。2、关于电线没有套管等问题，经查，房屋内电线有套管。3、关于屋顶、墙面多个孔洞、开裂、空鼓、钢筋接头外露等问题，经查，建设单位已完成整改。等等。诉讼中，被告也确认原告已对涉案房屋采取了一定的修复措施，但认为涉案房屋的顶层天面尚存在漏水。原告表示愿意对被告提出的房屋质量问题继续履行保修责任，被告则不同意由原告继续进行保修，坚持要求退房及解除合同。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应严格按照合同约定继续履行各自的权利义务。《广州市商品房买卖合同》第十二条约定交房条件：“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”。涉案房屋于2016年1月19日前已经取得上述合同约定的交房条件，之后，原告分别在2016年1月22日、2016年2月25日向被告发出《交楼通知书》，分别明确要求被告应于2016年1月29日、2016年2月28日前来收楼，原告在涉案房屋符合交房条件后已经向被告履行了通知收楼义务，被告在涉案房屋符合交房条件后，仍于2016年3月27日向原告提交《退房通知书》要求解除双方签订的《广州市商品房买卖合同》及退房款等，被告上述退房的通知缺乏合同约定解除或法定解除的条件，双方应继续按照原合同约定履行相应的权利义务。因此，原告要求确认被告单方解除《广州市商品房买卖合同》的行为无效，合理合法，本院予以支持。合同补充协议约定：“甲方书面通知乙方后，乙方应按照《交楼通知书》的时间和要求办理交房手续。若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，不影响乙方正常使用房屋的均属质量保修范围，不影响该房屋的交付，甲方应按照《商品房买卖合同》第二十五条承担保修责任”。故双方应按上述合同约定的保修程序先由原告对涉案房屋履行保修义务，从广州市南沙区建设局答复被告程雪敏等业主的处理意见可知，施工总包单位已委托具备相应防水施工资质的广州市荆龙防水工程有限公司进行补漏施工，并已完成了相关房屋质量问题的整改，原告亦表示如还存在质量问题同意按保修条款继续进行维修，现被告仍以涉案房屋存在质量问题为由要求退房的抗辩意见，缺乏合同及法律依据，本院不予采纳。另被告认为房屋层高只有2.8米，与合同约定的层高为3米不符，故涉案房屋不符合交房条件的意见，依据不足，本院不予接纳。原、被告签订的《广州市商品房买卖合同》及补充协议已经明确约定涉案房屋的交楼时间、交楼条件和收楼手续，本院在审理查明部分亦已经查明了涉案房屋在何时已经符合交付条件的事实；且确认之诉是指确认某种民事法律关系是否存在的诉，其客体是为法律关系，不包括事实和事实关系，故原告要求判令按《广州市商品房买卖合同》的约定办理南沙区紫茗大街1号1501房的收楼手续,并确认房屋已于2016年1月18日符合交付标准，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，判决如下：一、确认被告罗兆麟、程雪敏于2016年3月27日向原告广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司发出的《退房通知书》单方解除《广州市商品房买卖合同》的行为无效。二、驳回原告广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司负担50元，被告罗兆麟、程雪敏负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。代理审判员  何炎辉二〇一六年七月七日书 记 员  梁凤茵