安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1502民初2274号原告：陶保香，男，汉族，1965年5月30日出生，住安徽省六安市金安区，委托代理人（特别授权）：汪丹新，安徽金六州律师事务所律师。被告：六安市泰和房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市磨子潭路，统一社会信用代码91341500553254561J。法定代表人：卞修改，公司总经理。委托代理人（特别授权）：吕淑毅，安徽皋城律师事务所律师。原告陶保香诉被告六安市泰和房地产开发有限公司（以下简称泰和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员汪磊独任审理，于2016年7月5日公开开庭进行了审理。原告陶保香及其委托代理人汪丹新，被告泰和公司委托代理人吕淑毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶保香诉称：2011年9月10日其与泰和公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：泰和公司将其开发的位于六安市金安区××农贸市场内××、××号门面房出售给其，总价款为410880元；商品房交付期限为2012年4月15日；泰和公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由泰和公司提供的资料报产权登记机关备案，如因泰和公司责任，其不能在规定期限内取得房地产权属证书的，其有权退房，泰和公司应将己付房价款退还给其并按己付房价款的1%赔偿其损失。合同签订后，其按合同约定交付了全部购房款410880元。2012年7月16日泰和公司在未向其出具任何验收合格证明文件的情况下将商品房交付，同日其向泰和公司支付了房产权属办证费用25489元。后因泰和公司开发的房产未能经过综合验收导致其房屋产权证至今无法办理。泰和公司的违约行为严重损害了其合法权益，也达到了双方约定的退房条件。为维护原告合法权益，特具状法院请求判令：1、依法解除原被告于2011年9月10日签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款及办证费用436369元并按同期银行贷款利率计算损失至本清息止；3、被告支付原告违约金4108.8元；4、本案诉讼费用由被告承担。为支持其诉讼请求，陶保香提交证据如下：证据1、身份证，证明其基本身份情况及诉讼主体资格；证据2、企业公示信息，证明泰和公司的基本情况及诉讼主体资格；证据3、商品房买卖合同，证明其与泰和公司之间的房屋买卖合同关系；证据4、购房款收据两张，证明其已按合同约定交付泰和公司购房款410880元；证据5、房屋交接书，证明泰和公司在出具任何验收合格证明文件的情况下于2012年7月16日将房屋交付给其的事实；证据6、办证费用收据，证明其于2012年7月16日向泰和公司支付25489元办证费用的事实。泰和公司辩称：陶保香诉请解除买卖合同已经逾期，根据合同法94条，19条规定应当通知泰和公司解除合同，但其公司一直未收到解除通知；解除权期限是3个月，逾期不行使将失效，应当在交接房一年内行使解除权，但陶保香没有行使，已经过期；涉案房屋没有预售证，陶保香明知，仍然购买，明知无法办理产权证，且房屋交接已经使用无法恢复原貌；陶保香交款凭证不是合法票据，不能证明所有款项已经交付；综上，陶保香要求解除合同无事实和法律依据。为支持其抗辩理由，泰和公司提交如下证据：证据1、营业证明，法定代表人身份证明，证明泰和公司主体适格。经庭审举证，泰和公司对陶保香所举证据，发表质证意见如下：对证据1-2的“三性”无异议，对证据3泰和公司目前没有原件核对，无法确定真实性，提请法庭注意商品房销售无预售证的企业是无销售资格的，陶保香明知没有验收接收证件，还同意交接，证明陶保香认可商品房的事实情况，合同中约定退房条件条款被粘贴以后手填的，陶保香认可泰和公司没有取得政府批准销售建设要求的文件；对证据4的“三性”均持异议，无法证明泰和公司受到房款，如果收到钱了应该出具正式发票；对证据5的“三性”没有异议，但对证明目的有异议，房屋销售人未出具任何验收合格的证明，陶保香仍接受该房屋，说明其认可其购买房屋的无证的情况，并视为验收合格；对证据6的“三性”持异议，理由同证据4，根据约定是陶保香自行缴纳的。陶保香对泰和公司所举证据，发表质证意见如下：对证据1无异议。经庭审举证、质证，本院对上述证据认证如下：对陶保香提供的证据1-2的真实性、合法性以及与本案的关联性均予认定；对证据3的真实性、关联性予以认定，但该商品房买卖合同，系出卖人未取得商品房预售许可证明，与陶保香订立的合同，应当认定无效；对证据4的“三性”予以认定，因泰和公司已实际交付案涉房屋给购买人，其交付前提为购买人给付泰和公司购房款，这与泰和公司无异议的证据5相互印证；对证据5的真实性、关联性予以认定；对证据6的“三性”予以认定。对泰和公司提供的证据1的真实性、合法性以及与本案的关联性均予认定。经审理查明：2011年9月10日，陶保香与泰和公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：泰和公司将其开发的位于六安市金安区××农贸市场内××、××号门面房出售给其，总价款为410880元；商品房交付期限为2012年4月15日；泰和公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由泰和公司提供的资料报产权登记机关备案，如因泰和公司责任，其不能在规定期限内取得房地产权属证书的，其有权退房，泰和公司应将己付房价款退还给其并按己付房价款的1%赔偿其损失。合同签订后，陶保香按合同约定交付了全部购房款410880元。2012年7月16日，泰和公司将商品房交付陶保香，同日陶保香向泰和公司交付了房产权属办证费用25489元。另查明，泰和公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，与买受人订立的商品房买卖合同，且在陶保香起诉前仍未取得商品房预售许可证明。本院认为：解除合同系旨在解除有效合同。本案原、被告之间订立的商品房买卖合同，系泰和公司在未取得土地使用权证、商品房预售许可证明的情况下，与买受人订立的商品房买卖合同，该合同应当认定为无效合同。陶保香诉请解除合同的主张，不予支持；案涉商品房买卖合同被确认无效，因该合同系双务合同，双方因合同而取得财产的，应双方返还。陶保香诉请泰和公司返还其购房款以及办证费用的主张，予以支持，但案涉房屋也应返还泰和公司；至于陶保香主张的利息损失，因案涉合同中预售许可证一栏明显空白，陶保香在购买该房屋时未审慎审查，其利息损失应由其自行承担，对此不予支持；关于陶保香主张的违约金，因案涉合同系无效合同，其违约金主张亦不能支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款、第三十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款之规定，判决如下：一、被告六安市泰和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告陶保香购房款410880元、办证费25489元，合计436369元；二、原告陶保香于本判决生效之日起十五日内返还被告六安市泰和房地产开发有限公司位于六安市金安区毛坦厂镇农贸市场内1-43、1-44号门面房；三、驳回原告陶保香其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8110元，减半收取4055元，由原告陶保香负担1055元，由被告六安市泰和房地产开发有限公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。代理审判员 汪 磊二〇一六年七月十四日书 记 员 张九龙附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。