广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1284民初34号原告曾小燕，女，汉族，1986年2月15日出生，住四会市。原告廖经捷，男，汉族，1986年6月20日出生，住四会市。俩原告委托代理人潘明志，广东舜华律师事务所律师。被告四会市绿茵房地产开发有限公司，住所地：四会市贞山街道贞山大道82号二楼B02号。统一社会信用代码：91441284698109154E。法定代表人霍礼祥，系该公司的总经理。委托代理人马晓阳，广东志江律师事务所律师。上列原告诉被告商品房预售合同纠纷一案，本院2016年1月11日立案受理后，依法由审判员夏睿娜适用简易程序于2016年3月4日公开开庭进行了审理。原告曾小燕、廖经捷及俩原告的委托代理人潘明志，被告四会市绿茵房地产开发有限公司的委托代理人马晓阳到庭参加诉讼。因双方争议较大，本案依法转为普通程序审理，本院依法组成合议庭于2016年5月6日再次公开开庭审理了本案，原告曾小燕及俩原告的委托代理人潘明志，被告四会市绿茵房地产开发有限公司的委托代理人马晓阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年6月11日，原告与被告签订了合同编号为14040505商品房买卖合同，约定原告向被告购买四会市东城街道陶塘路绿茵幸福城24座4层403房，套内建筑面积为69.31平方米，每平方米单价为6097.29元，付款方式为：银行按揭。截止2014年10月1日止，原告已经将购房合同款全部支付完毕，被告向原告出示了所有购买款的正式发票。根据合同约定，被告应在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。但在2015年6月29日之前，被告一直未曾通知过原告进行收楼。2015年6月30日，一位自称是被告员工的人员向原告打电话，称可以收楼，却未表明具体可以收楼的日期。2015年7月6日，原告第一次收到被告寄来的收楼通知书，却要求原告在2015年7月6日当天过去办理收楼手续。但由于原告一直在广州工作，当天无法达到，因此被告约定同意原告在2015年7月12日前往办理。2015年7月12日，原告如约前往被告公司，配合被告公司要求支付了物业管理费等手续，但被告在尚未出示任何符合收楼标准的文件前提下，执意要原告签收收楼确认书。最后，在原告一再要求下，被告仍无法出示有关可以证明涉案房屋符合交付条件的文件材料，导致无法收楼。2015年7月12日至2015年8月1日期间，原告多次致电被告公司，希望尽快出示可以符合收楼标准的文件材料，以便原告尽快入住，被告公司工作人员在电话中声称已经具备符合收楼标准的文件材料可以收楼，因此双方约定在2015年8月1日办理有关收楼手续。2015年8月1日，原告第二次如约前往被告公司，但由于被告仍无法提供符合收楼标准的文件，导致仍无法收楼。2015年8月11日，原告致电被告公司物管处主管张冉，张冉表示公司确实无法提供符合收楼标准的文件，待办妥后再通知原告过来收楼。2015年8月16日，原告及其他几户业主一起前往被告公司，强烈要求办理收楼手续，但被告仍无法予以办理。当天，原告及其他业主共同向被告提交了《关于房屋未达交付条件及违约并拒收的通知确认函》，由被告公司售楼部销售总监梁晓军接收。2015年9月13日，原告再次通过EMS的形式向被告寄出《拒收楼暨催交楼通知函》，要求被告尽快配合办理收楼手续，但被告一直不予回复。截止2015年9月30日，被告迟延交付房屋已经超过三个月，截止2015年11月11日，经原告催告被告在三个月内仍无法予以履行合同义务，根据《合同法》第九十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，原告有权解除双方之间的买卖合同。但为了妥善解决双方之间的纠纷，原告在2015年12月29日再次向被告发出《通知函》，提醒被告准备好交楼的各项资料和手续，并表示原告于2015年1月2日前往被告处办理相关手续。2015年12月30日，被告无故拒收该通知函。2015年12月31日，原告委托律师向被告正式发出两份律师函，一封寄给被告法定代表人霍礼祥（拒收），一封寄往被告公司售楼部销售经理苏日强（已经签收），希望被告尽快准备好符合交楼房屋标准的材料，以及妥善处理双方之间的纠纷。但被告迟迟不予回复。之后，为不激活矛盾，妥善处理双方之间的纠纷，原告只好再次联系被告物管处张冉，希望从中协调妥善处理，并将律师函再次发给张冉，明确我方主张和态度。但可惜，原告至今未能得到被告的回复。此外，经调查了解，被告在出售房屋时出示的项目平面规划图以及在出售房屋时所承诺24座旁边建设篮球场的规划等完全改变，涉案房屋所在的项目目前已经被改变规划。根据合同第十条规定，原告亦有权解除合同。综上所述，原告认为，买卖双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，应属合法有效。被告延迟超过三个月未能如约交付房屋的行为已经构成了严重违约。且被告在出售房屋后未经原告等业主同意擅自改变了涉案房屋所在项目的规划。根据双方合同约定，原告有权解除合同，并要求被告退还全部已支付的款项并承担违约责任。故，鉴于被告单方的违约行为，严重侵害了原告的合法权益。据此，请求判令：1、依法解除原告与被告签订的合同编号为14040505商品房买卖合同；2、被告依法向原告返还已支付的购房款422603元，两证费预交款3000元，物业管理费351元，共计425954元；3、被告承担延期交付楼房的违约责任21297.7元（425954元×5%=21297.7元）；4、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉求递交证据如下：1、商品房买卖合同，证明原、被告双方于2014年6月11日签订商品房买卖合同，合同合法有效；2、购房发票三张、两证费预交款收据一张，证明原告已经按照合同约定向被告支付完毕全部购房款和两证费预交款3000元，并向被告开具了正式发票；3、绿茵幸福城收楼通知书，证明被告在2015年6月28日向原告发出的收楼通知书，原告在2015年7月6日才收到；4、物业管理费收据一张，证明原告在第一次前往收楼时已经向被告支付了物业管理费共计351元。5、关于房屋未达交付条件及违约并拒收的通知函确认函及现场照片，证明由于被告无法提供文件证明涉案房屋未符合收楼标准，原告向被告发出的书面通知函；6、拒收楼暨催交楼通知函以及快递单、妥投证明，证明原告在2015年9月12日向被告发出催收楼通知函，明确表示希望被告尽快解决收楼问题，但被告一直未有回复；7、2015年12月27日收到的通知书，证明被告再次向原告发出收楼通知书，但却要求在6月30日前往收楼；8、2015年12月29日快递单及退件，证明原告在2015年12月29日向被告发出通知函，被告无故退件；9、律师函两封以及快递单、妥投证明，证明原告曾委托律师向被告发出催收律师函，但被告法定代表人拒收，销售经理签收，但一直未有回复；10、绿茵幸福城项目平面规划图三张，证明被告在签订房屋买卖合同之后，未经原告同意擅自改变了房屋所在项目的规划；11、律师函快递单，证明原告再次委托律师将之前的律师函发往被告物业管理处主任张冉，张冉已经签收，但一直未有回复；12、（2015）113建设工程规划验收合格证（未提交原件核对），证明涉案房屋在2015年8月10日才经规划部门规划验收合格，并非被告所称的2015年6月26日；13、肇公消验字（2015）0111号建设工程消防验收意见书（未提交原件核对），证明被告在2015年8月7日才取得涉案房屋的建设工程消防验收意见书，且该日期前涉案房屋并未符合交付标准；14、涉案房屋竣工验收备案回执（未提交原件核对），证明被告涉案房屋在2015年8月15日才竣工验收合格，在2015年9月1日才被规划部门同意备案，符合交楼标准。被告答辩称：一、被告具备房地产开发、商品房销售资质，并取得了开发“绿茵幸福城”项目的相关许可,其与原告曾小燕、廖经捷在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》合法、有效，依法应予以维持。原告诉请解除《商品房买卖合同》、返还购房款422603元，两证费预交款3000元，物业管理费351元及支付延期交付楼房的违约责任21297.7元的诉求无事实及法律依据。被告作为一家房地产开发公司具备房地产开发、商品房销售、物业租赁及管理、室内装饰、道路与土石方工程施工的资质。在开发“绿茵幸福城”项目时，被告依法取得了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》及《广东省四会市商品房预售许可证》。在此基础上，2014年6月11日，被告与原告经平等协商一致自愿签订《商品房买卖合同》并办好备案手续。而且，原告已支付了相应的房款，被告已严格按《商品房买卖合同》的约定，于2015年6月30日以电话和挂号信的方式通知原告收楼，并备有商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书及建筑工程竣工验收报告等交楼资料。被告与原告均已按《商品房买卖合同》履行。综上，被告与原告曾小燕、廖经捷签订的《商品房买卖合同》合法、有效，且双方均已履行，依法应予以维持。原告诉请解除《商品房买卖合同》、返还购房款422603元，两证费预交款3000元，物业管理费351元及支付延期交付楼房的违约责任21297.7元的诉求无事实及法律依据。二、被告按《商品房买卖合同》的约定于2015年6月30日通知原告收楼，且移交的商品房通过了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位等五方竣工验收，符合《商品房买卖合同》的约定。原告无理拒绝收楼，应属原告违约，原告诉称根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，要求解除合同无事实基础。1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定……房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。故商品房经竣工验收合格就具备了交付使用的条件，但是对竣工验收的内涵却未作明确规定，现根据相关法律、法规、规章作如下分析：（一）我国以2000年为界，我国商品房验收制度经历了从竣工验收审批制到竣工验收备案制的嬗变过程。我国现行的商品房验收以《建设工程质量管理条例》规定的由建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位等五方进行，由建设行政主管部门实施监督。2000年以前，根据1998年7月20日公布施行的国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，以及1993年12月1日施行的建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条、第八条等规定，对于一般的房地产开发项目，房地产开发主管部门根据房地产开发企业的申请，组织工程质量监督、规划、消防、人防等部门或单位进行竣工验收；对于住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发主管部门在建设单位提出小区综合竣工验收申请后组织由城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、规划、工程监督、小区物业管理等部门及单位进行综合验收。即2000年以前，竣工验收及综合验收均由建设行政主管部门组织进行。竣工验收合格的标准是五方验收加项目验收合格，而综合验收合格的标准则是包括五方验收、项目验收及其他验收合格。2000年以后，随着国务院行政审批制度改革工作的推进以及行政许可法的实施，与房地产项目竣工验收的相关行政法规、规章的规定亦发生了变化。2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。第四十六条规定，建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。住房城乡建设部关于印发《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的通知第四条也规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施。国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》，附件第323项取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目；国务院于2004年5月19日颁布了《关于取消第三批行政审批项目的决定》，附件1第83项取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。换言之，2000年以后，以建设单位组织进行、由建设行政主管部门进行监督的竣工验收制度逐步取代了建设行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工综合验收相关制度；竣工验收由建设单位组织五单位进行，由建设行政主管部门实施监督。（二）本案中被告与原告约定的交付使用条件“验收合格”是指质量竣工验收合格。本案中，被告与原告使用广东省建设厅、广东省工商行政管理局制订的标准合同签订《商品房买卖合同》。合同第八条约定：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。”即被告与原告约定的商品房交付条件为区别于“综合验收合格”的“验收合格”。如前所述，结合上述法律、法规，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一项的商品房经“验收合格”是指《建设工程质量管理条例》中规定的质监机构确认的五方竣工验收合格，而第二项的商品房经“综合验收合格”是指质监机构确认的五方验收加项目加其他验收合格。故双方约定的交付条件为质监机构确认的五方竣工验收合格。（三）“验收合格”不能等同于“办理验收备案手续”。且本案中被告与原告并未约定办理验收备案手续为交楼条件。虽然广东省建设厅在粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》明确：商品房经验收合格是指该商品房已办理工程竣工验收备案手续。但根据前述行政法规及规章的规定，“商品房经验收合格”与“商品房办理竣工验收备案手续”具有不同的内涵，应以行政法规和规章规定为准。若将商品房竣工验收合格等同于办理竣工验收备案手续，则实际上将行政备案等同于行政审批或行政许可，此观点与前述竣工验收制度改革的目的明显相悖。而且本案中被告与原告签订的《商品房买卖合同》并未约定办理验收备案手续为交楼条件。2、本案中，原告购买的绿茵幸福城24座403号房所在的24栋（建筑工程竣工验收报告50#）房屋被告已于2015年6月26日作为建设方组织监理、施工、勘察、设计等五方竣工验收合格，并办理了竣工验收备案。故涉案商品房已于2015年6月26日经验收合格而符合被告与原告约定的交付条件。2015年6月30日，被告备有商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书及建筑工程竣工验收报告等交楼资料，按《商品房买卖合同》的约定以电话和挂号信的方式通知原告收楼。原告自行提供的证据3绿茵幸福城收楼通知书、证据4物业管理费收据及证据7催收楼通知书也证实被告有按合同约定及时通知原告收楼，并多次催收楼。只是原告自认为被告的交楼手续不齐而无理拒绝收楼。综上，被告按《商品房买卖合同》的约定于2015年6月30日通知原告收楼，且移交的商品房通过了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位等五方竣工验收，符合《商品房买卖合同》的约定。原告无理拒绝收楼，应属原告违约，原告诉称根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，要求解除合同无事实基础。三、被告并未对原告所购商品房所在地块的规划、设计进行变更，被告的局部调规行为也未对原告的权益造成实质性损害，而且获得了政府规划部门的批准，符合《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议的约定。原告不能据此要求解除合同。被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十条约定，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。绿茵幸福城项目在规划、设计时为分地块开发，每个地块均有单独的建设工程规划许可。涉案商品房所在的24栋与23栋为一个开发地块，被告办有四城规建字第Ⅱ57（2011）87之一号建设工程规划许可证。按合同约定被告并未对原告所购商品房所在地块的项目规划、设计进行变更。而且，被告的局部调规行为并未改变整个项目的容积率，也未减少绿化等公共空间，反而增加了小区绿化、下沉广场、增设了一个篮球场等公共空间，提高小区业主的居住及休闲品质，并未对原告的权益造成实质性损害。同时，被告的调规获得了政府规划部门的批准，而且符合《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第九条、第十七条其他的相关规定。综上所述，被告与原告签订的《商品房买卖合同》合法、有效依法应予维持。被告按《商品房买卖合同》的约定及时通知原告收楼，且交付的商品房通过了竣工验收，并备有商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书及建筑工程竣工收验报告等交楼资料。被告并未对原告所购商品房所在地块的规划、设计进行变更；且被告的局部调规行为也并未给原告的权益造成实质性损害，并获得了政府规划部门的批准，也符合《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议的约定。故，原告的诉请无事实及法律依据，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。被告举证如下：1、营业执照、法定代表人身份证，证明被告主体适格，具备房地产开发、出售的资质；2、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证及广东省四会市商品房预售许可证，证明被告开发、出售绿茵幸福城项目24座（规划证50#楼）商品房手续齐全，与俩原告签订的《商品房买卖合同》合法、有效，《建设工程规划许可证》同时证实案涉商品房所在的24栋具有独立的建设工程规划许可的事实，涉案商品房所在地块的规划、设计并未调整的事实；3、国内挂号信函收据、绿茵幸福城装修申请流程图、绿茵幸福城物业交接验收表、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书、单元钥匙托管书，证明被告于2015年6月30日以挂号信的方式通知俩原告收楼、被告备有绿茵幸福城物业交接验收表、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书等收楼材料的事实及被告拒收后其商品房钥匙托管在物业中心的事实；4、四会市绿茵幸福城50#建筑工程竣工验收报告，证明案涉商品房及附属设施于2015年6月26日经验收合格，被告通知俩原告收楼时，拟交付的商品房符合《商品房买卖合同》约定的交楼条件的事实；5、竣工验收备案表，证明案涉商品房所在的24栋房屋在四会市住房和城乡规划建设局办有验收备案的事实；6、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房屋产权权属证明书，证明绿茵幸福城项目在规划、设计时为分地块开发，每个地块均有单独的建设工程规划许可证，案涉商品房所在的24栋与23栋为一个开发地块，具有独立的建设工程规划许可的事实；7、四会市城乡规划委员会2014年第四次会议审议意见、关于《四会市绿茵幸福城规划方案调整》的决议四规委[2014]30号及公示征求意见图、关于对绿茵幸福城业主相关问题的回复（四城规复[2014]285号）及通过的总平面规划图、绿茵幸福城项目平面规划图（旧宣传资料）、绿茵幸福城项目总平面规划图（新宣传资料），证明被告的调整获得了政府规划部门的批准，并经过公示通过，被告的局部调规行为并未改变整个项目的容积率，也未减少绿化等公共空间，反而增加了小区绿化、下沉广场、增设了一个篮球场等公共空间，也未对小区的通风、采光造成影响，提高了小区业主的居住及休闲品质，并未对原告的权益造成实质性损害的事实；8、（2013）粤高法审监民提字第130号民事判决书，证明我国现行的商品房验收以《建设工程质量管理条例》规定的由建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监督单位等五方进行，经五方验收合格即达到交楼条件的事实；9、工程质量监督报告(监督登记号：2013018)，证明被告整个建房的过程经过四会市建设工程质量监管站监督，被告验收完之后经过监督部门的验收，被告交付的楼房是符合交楼标准的。（证据6中《建设工程规划许可证》（四城规建字第II57（2011）87号）、《建设工程规划许可证》（四城规建字第II57（2011）84号）、《建筑工程施工许可证》（编号：20121201066A）、《建筑工程施工许可证》（编号：20110927278号）、《建筑工程施工许可证》（编号：20110927276号）、《建设工程规划许可证》（四城规建字第II57（2011）8411号）、证据7的公示征求意见图均无提供原件供核对）。经过开庭质证，本院查明以下法律事实：俩原告与被告于2014年6月11日签订了一份《商品房买卖合同》，约定由俩原告向被告购买位于四会市东城街道陶塘路绿茵幸福城24座403号的商品房，该房建筑面积共84.47㎡，其中套内建筑面积为69.31㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为15.16㎡。该商品房属预售，该商品房单价为6097.29元/㎡,总金额422603元；合同第八条约定：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。该合同还约定了出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十条规定：该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的，买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。第二十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。该合同补充协议第八条：《商品房买卖合同》第九条“逾期交房的违约责任”补充一项作为第（3）项，该条补充协议规定，因出卖人严重违约，买受人行使本条款约定的单方面解除《商品房买卖合同》的权利时，应在解除合同条件成立之日起10日内书面通知出卖人，买受人逾期未向出卖人发出解除《商品房买卖合同》的书面通知则视为放弃合同解除权，本《商品房买卖合同》继续履行，自《商品房买卖合同》第八条约定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款0.1‰的违约金。补充协议第九条：《商品房买卖合同》第十条“规划、设计的变更”补充为：（一）、该条款中“该商品房项目的规划、设计”是指买受人所购商品房所在楼宇的规划、设计，该商品房所在楼宇之外的本项目范围内其他用地，出卖人可依赖政府规划部门最终批准的规划和使用功能开发、建设及使用。（二）、买卖双方签订《商品房买卖合同》后，出卖人不得擅自变更该商品房所在楼宇的规划、设计，但该变更若取得设计单位和政府规划部门批准，则视为合理变更，买受人不得据此解除《商品房买卖合同》。俩原告向被告支付了两证费预交款3000元并如约向被告支付房屋价款合共422603元。2015年6月30日被告通过电话通知原告收楼，后原告收到被告的收楼通知书，该通知书建议原告2015年7月6日前去收楼，原告因工作原因，与被告约定2015年7月12日前去收楼。俩原告向四会市绿茵东方物业服务有限公司预交了2015年8月至10月的物业管理费共351元，但认为被告未有出示任何能证明符合收楼标准的文件，拒绝收房。此后至2015年12月31日期间，俩原告多次向被告发出书面函件，要求被告准备好房屋验收合格的证明材料，以便俩原告办理收楼手续，根据原告提供的落款日期为2015年12月31日、收件人为被告的律师函，该律师函提及俩原告在2015年6月30日后曾多次到绿茵幸福城收楼，均以失败告终，并告知被告将于2016年1月2日上午12点前再次到四会市绿茵幸福城进行收楼，请被告准备《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认定书》、《建筑工程竣工验收备案表》、《房屋实测面积数据报告》、《住宅工程质量分户验收表》、《消防安全合格证》、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）等，以证明涉案房屋符合交楼的标准，供原告查看；鉴于被告已经延期交楼超过合同约定的180日，若在2016年1月2日当天仍无法提供上述文件以证明涉案房屋符合交楼标准，请被告妥善处理与原告之间的纠纷；若由于被告的原因最终导致双方无法继续履行合同，被告应当严格按照合同约定承担违约责任，秉承协商为主、和谐解决问题为上的原则，提出合理有效的处理方案，尽快协商解决该纠纷，望被告在收到本函后抓紧时间准备有关收楼的工作，以便双方能够较好的处理有关事宜。原告认为上述律师函中已经明确表示希望被告配合原告办理收楼手续，如果在约定时间未能办理的，应当承担合同约定的违约责任，违约责任有解除合同并要求退回房款以及支付违约金的意思，原告有明确提出解除合同的意思表示。被告则辩称原告起诉时已经超过了提出解除合同的期限。被告辩称在交楼时有向原告出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但原告无故拒收，原告对此予以否认，被告也未能对此提供相关依据。另外原告诉称被告在销售房屋时宣传称涉案房屋所在的24座左下方有一个篮球场，现该项目的规划已经被改变，原告有权解除合同。原告于2016年1月11日向本院提起诉讼，以被告迟延超过三个月未能如约交付房屋和被告擅自改变涉案房屋所在项目的规划为由主张解除合同，并主张被告返还已支付的房款422603元、两证费预交款3000元、物管费351元。原告于第二次庭审中明确主张从2015年12月28日起解除合同。被告以出让的方式取得位于四会市东城街道四会大道地号为030312022的土地使用权，并领取了四会市住房和城乡建设局颁发的四预许字2013039号《商品房预售许可证》。涉案商品房位于绿茵幸福城24座（规划证50#楼），根据被告提供的《建筑工程竣工验收报告》载明，该座商品房已于2015年6月26日经勘察、设计、施工、监理、建设单位对工程进行竣工验收，结论为：单位工程综合质量符合验评标准，质量等级评定为合格。被告提供的《工程质量监督报告》载明，绿茵幸福城49#、50#住宅、车库经四会市建设工程质量监督站于2015年6月28日监督确认，监督组的结论为建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位对该工程进行了竣工验收，建设工程完成了设计和合同约定的各项内容，见证取样检验测试结果和主要使用功能检验测试符合要求，并且有施工单位签署的工程保修书，质保资料基本齐全，××，施工安全评价合格，建设、勘察、设计、施工、监理均同意通过竣工验收，竣工验收程序符合有关规定。四会市建设工程质量监督站加盖公章同意出具报告，进入验收备案程序。被告提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明，四会市住房和城乡规划建设局工程竣工验收备案办公室已于2015年9月1日对绿茵幸福城50#住宅、车库予以备案，该表列明工程竣工验收备案文件目录包括规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录证实。本院认为：本案争议的焦点问题是：一、案涉商品房是否已经具备交付条件？原告能否以被告超过三个月未能如约交付房屋主张解除合同？二、原告以被告擅自改变案涉房屋所在项目的规划为由主张解除合同的主张能否获得支持？关于焦点问题一：根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条，被告应当于2015年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用。即双方当事人约定的商品房交付条件为“商品房经验收合格”。但对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，双方当事人有争议：原告主张建设单位组织商品房竣工验收的前提是取得《建设工程规划验收合格证》，此外涉案房屋交付的前提必须是经消防验收合格，并且建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，否则不能视为验收合格，即竣工验收为取得《建设工程规划验收合格证》后，经五方验收加项目验收加行政备案的验收标准。被告则主张应理解为质监机构确认的五方竣工验收合格。对双方当事人约定的商品房交付使用条件，应根据法律、行政法规及规章的规定，通过正确理解合同中有关商品房经“验收合格”与“综合验收合格”条款的内涵予以准确认定。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等行政法规及建设部相关行政规章的规定，我国于2000年以前实施的是商品房验收许可制度，即由房地产开发主管部门组织竣工验收及综合验收的制度；而2000年以后逐步过渡为商品房竣工验收备案制度，即由建设单位组织竣工验收，并由建设行政主管部门对竣工验收进行备案的制度。1、2000年以前，根据1998年7月20日公布施行的国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，以及1993年12月1日施行的建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条、第八条等规定，对于一般的房地产开发项目，房地产开发主管部门应当自收到房地产开发企业提出的竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等部门或单位进行竣工验收；对于住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，在建设单位提出小区竣工综合验收申请一个月内，组织由城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、规划、房地产、工程质量监督、小区物业管理等有关部门及住宅小区经营管理单位进行综合验收。即2000年以前，竣工验收及综合验收均由建设行政主管部门组织进行。2、2000年以后，随着国务院行政审批制度改革工作的推进以及行政许可法的实施，与房地产项目竣工验收的相关行政法规、规章的规定亦发生了变化。根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。2013年12月2日施行的住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定：“工程竣工验收由建设单位负责组织实施。”国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目；国务院于2004年5月19日颁布了《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。即2000年以后，以建设单位组织进行、由建设行政主管部门委托质量监督机构进行监督的竣工验收制度逐步取代了建设行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工综合验收相关制度；竣工验收由建设单位组织五方单位进行，由质监机构实施监督；竣工验收现实施的是质监机构确认下的五方验收标准。3、结合行政法规、规章的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一项的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格，而第二项的“商品房经综合验收合格”是指质监机构确认的五方验收加项目验收合格。故双方约定的交付条件为质监机构确认的五方竣工验收合格。根据前述行政法规及规章的规定，“商品房经验收合格”与“商品房办理竣工验收备案手续”具有不同的内涵，应以行政法规和规章规定为准。本案中，1、案涉工程的建设单位组织施工、设计、监理和勘察单位对涉案工程进行了竣工验收，上述五方主体于2015年6月26日均确认案涉工程经竣工验收合格。绿茵幸福城49#、50#住宅、车库经四会市建设工程质量监督站于2015年6月28日监督确认，监督组的结论为建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位对该工程进行了竣工验收，建设工程完成了设计和合同约定的各项内容，见证取样检验测试结果和主要使用功能检验测试符合要求，并且有施工单位签署的工程保修书，质保资料基本齐全，××，施工安全评价合格，建设、勘察、设计、施工、监理均同意通过竣工验收，竣工验收程序符合有关规定。四会市建设工程质量监督站加盖公章同意出具报告，进入验收备案程序。综上所述，由于双方当事人约定的商品房交付条件是商品房经验收合格，而非商品房办理竣工验收备案手续完毕。因四会市建设工程质量监督站已确认案涉房屋已于2015年6月28日经建设、勘察、设计、施工、监理五单位通过竣工验收。案涉房屋具备交付条件，被告也通过电话和书面的形式通知原告收楼，后经协商，双方均同意于2015年7月12日收楼。被告辩称交付房屋时有向原告出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料，原告对此予以否认，被告对此说法也未能提供依据，本院对被告的该辩解意见不予采纳。虽被告在收楼时未有向原告出示相关证明文件和材料，根据合同约定原告有拒绝收房的权利，但被告2015年7月12日第一次向原告交房时，案涉房屋实际上已经具备了合同约定的交付条件，且根据合同补充协议的约定，买受人行使合同约定的单方面解除《商品房买卖合同》的权利时，应在解除合同条件成立之日起10日内书面通知出卖人，买受人逾期未向出卖人发出解除《商品房买卖合同》的书面通知则视为放弃合同解除权，双方的该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。原告诉称其提供的落款日期为2015年12月31日的律师函中提及的违约责任有解除合同并要求被告退回房款以及支付违约金的意思，原告有明确提出解除合同的意思表示，根据该律师函列明的内容，原告的上述说法与律师函列明的内容不能相吻合，本院不予采信。原告起诉时已经超过合同补充协议约定的合同解除权的行使期限，应视为放弃合同解除权。关于焦点问题二：《商品房买卖合同》第十条规定：该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的，买受人可要求终止合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。该合同补充协议第九条：《商品房买卖合同》第十条“规划、设计的变更”补充为：（一）、该条款中“该商品房项目的规划、设计”是指买受人所购商品房所在楼宇的规划、设计，该商品房所在楼宇之外的本项目范围内其他用地，出卖人可依赖政府规划部门最终批准的规划和使用功能开发、建设及使用。（二）、买卖双方签订《商品房买卖合同》后，出卖人不得擅自变更该商品房所在楼宇的规划、设计，但该变更若取得设计单位和政府规划部门批准，则视为合理变更，买受人不得据此解除《商品房买卖合同》。原告诉称被告在销售房屋时宣传称案涉房屋所在的24座左下方有一个篮球场，现该项目的规划已经被改变，原告有权解除合同。根据合同及补充协议的约定，原告提及的篮球场属于其所购买商品房所在楼宇之外的规划项目范围，出卖人可依赖政府规划部门最终批准的规划和使用功能开发、建设及使用，原告不得以此为由主张解除合同。综上所述，原告以被告迟延超过三个月未能如约交付房屋和被告擅自改变案涉房屋所在项目的规划为由主张解除合同、并主张被告返还已支付的房款422603元、两证费预交款3000元、物管费351元（该物管费也并非由被告收取）的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条，《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条，国务院《关于取消第一批行政审批项目的决定》，国务院于《关于取消第三批行政审批项目的决定》，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告曾小燕、廖经捷的诉讼请求。本案受理费8009元，由原告曾小燕、廖经捷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  邱 毅审 判 员  夏睿娜人民陪审员  张可立二〇一六年七月一日书 记 员  赖 莹