广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初6161号原告（反诉被告）：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区。负责人：阮广杰。委托诉讼代理人：陈慧婵，该单位工作人员。委托诉讼代理人：曾晓亮，该单位工作人员。被告（反诉原告）：罗志妹，身份证住址广东省英德市。委托诉讼代理人：邓明，系英德市九龙镇九龙社区居民委员会推荐人员。原告（反诉被告）满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红公司）诉被告（反诉原告）罗志妹居间合同纠纷一案，本院于2016年5月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）满堂红公司的委托诉讼代理人陈慧婵、曾晓亮，被告（反诉原告）罗志妹及其委托诉讼代理人邓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）满堂红公司诉称：我司是于2001年7月6日依法成立的具有房地产中介资格的公司，有权开展房地产买卖的中介活动。2015年3月18日，罗志妹向我司出具《买卖代理费支付承诺书》，约定：罗志妹委托与我司向卖方购买位于广州市白云区西槎路同景苑同景街132号801房的物业，我司为双方提供居间服务；促成买卖双方签署《广州市存量房买卖合同（示范文本）》的，被告应向原告支付代理费人民币7500元；逾期支付的，须从签订合同之日起按每日总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。同日，原告促成了买卖双方签订了《广州市存量房买卖合同（示范文本）》。合同签订后，罗志妹支付了部分代理费3000元，经我司多次催促，罗志妹至今尚未支付余下代理费4500元。我司认为，买卖双方及我司签订的《广州市存量房买卖合同（示范文本）》及《买卖代理费用支付承诺书》合法有效，我司作为居间人己履行其义务促成交易。罗志妹无故不履行合约，其行为已构成违约，造成原告严重损失，依法应承担违约。特请法院判令：一、罗志妹向我司支付代理费4500元；二、罗志妹承担本案诉讼费。针对罗志妹的反诉，满堂红公司辩称：首先罗志妹在向我司出具的买卖代理费承诺书上第1页，下方有罗志妹的签名，证明其对承诺书中的内容是清楚并知悉才会在上面签署名字。根据承诺书背面温馨提示部分第2点内容为：买卖双方均知悉物业所在地域的房地产交易应遵从的国家政策，且满堂红公司已对相关的国家政策（限购、限贷）等作出告知，买卖双方必须保证自己具备政策规定的交易资质，并保证提供所需资料的真实性，否则，由此产生的责任由双方自行承担。下方有罗志妹的签名，由此证明罗志妹是知悉广州的购房政策，由于其个人原因导致社保中断而不能成功过户，买卖合同无法交易而以其抗辩中介费的支付是没有法律依据的。2.关于承租房屋所产生的租金及税费问题，在广州生活购房或者租房选其一，出租方与承租人办理备案和缴纳出租综合税是每个人的义务，因此不能以此作为抗辩。被告（反诉原告）罗志妹辩称：满堂红公司没有理由要求我支付代理费，因为满堂红公司隐瞒了重要事实信息导致我所买房屋不能过户，在我经过和业主签订合同并支付了定金和房价款等一系列手续后，和业主一起去房管局办理过户手续，当向房管局交易中心交纳了过户税费9900元时，交易中心工作人员告知我，由于我没有在广州市连续购买社保三年，所以不能过户。满堂红公司作为国内知名的专业房屋中介，不可能不知道外地户口如果没有在广州连续购买社保三年就不能办理过户手续这一重要的政策信息，显然，满堂红公司为了追求经济利益达成合同的成立，故意隐瞒了这一重要的事实信息，导致我所购买的房屋不能过户。依据合同法第四百二十五条，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。所以，满堂红公司对于房屋不能过户这一后果应当负责，不仅没有权利要求我支付剩余代理费4500元，还应当返还己支付的3000元代理费。我为了减少和抵消房屋不能过户所带来的风险，费了很大的周折将房屋抵押并和业主签订租赁合同，并不得不向房屋所在的街道房屋出租管理中心每月交纳税费123.78元，由于三年后房屋才能过户，这三年要交纳的税费4456.08元对于我来说就是损失，因为如果房屋能过户就不会产生这笔费用，而房屋不能过户是由于满堂红公司隐瞒了重要事实信息，所以，满堂红公司应当赔偿这笔损失。故提起反诉，请求法院判令：一、满堂红公司返还代理费3000元；二、满堂红公司赔偿损失4456.08元；三、满堂红公司承担诉讼费。经审理查明：罗志妹独家委托满堂红公司代理承购位于广东省广州市白云区西槎路同景苑同景街132号801房（以下简称涉案房屋）的房产。2015年3月12日，在满堂红公司的撮合下，罗志妹与案外人罗家丽签订《广州市存量房买卖合同》，约定罗家丽将广东省广州市白云区西槎路同景苑同景街132号801房的房产出售给罗志妹，房款合计495000元等。同日，罗志妹向满堂红公司出具《买卖代理费支付承诺书》，该承诺书的内容为：“本人独家委托贵司代理承购位于广东省广州市白云区西槎路同景苑同景街132号801房的房产。贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表本人与卖方进行反复磋商、议价。鉴于贵司提供的上述居间服务及《合同法》规定……，如贵司成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意于签订《广州市存量房买卖合同》（示范文本）当天支付买卖代理费共为人民币柒仟伍佰元整（￥7500.00元）。否则须按签订上述合同之日起按每日总金额的千分之五的标准支付违约金，直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付。本人知悉并同意下列情形，对此并无异议：……贵司已经就现行房地产政策（限购、限贷）的内容向本人进行说明。……”。罗志妹在上述承诺书上签名并加盖指印。上述《买卖代理费支付承诺书》背面的内容为《温馨提示》，其中第2条内容为：买卖双方均知悉物业所在地域的房地产交易应遵从的国家政策，且满堂红公司已对相关的国家政策（限购、限贷）等作出告知，买卖双方必须保证自己具备政策规定的交易资质，并保证提供所需资料的真实性，否则，由此产生的责任由双方自行承担。《温馨提示》最下面内容为：“本人确认满堂红公司已向本人清楚解释上述事项，本人完全理解交易流程及相关风险”，该部分内容为加粗打印字体，罗志妹在对《温馨提示》进行了签名确认。本案审理过程中，罗志妹主张2015年9月，其与卖家罗家丽共同到广州市白云区房地产交易登记中心办理涉案房屋的过户登记，却被告知由于其未满足在广州市连续缴纳社保满3年的限购条件，无法办理房屋过户手续。此后，为了减少损失和降低风险，其与卖家罗某协商后，双方同意采取将涉案房屋抵押给其，由其与罗某签订租期为20年的租赁合同的方式处理，双方约定待其满足限购条件后再办理过户手续，为此其需要向税务部门每月缴纳税款123.78元，为证明其主张，罗志妹提交了以下证据：1.非税收入票据及税款缴纳刷卡存根，拟证明其于2015年9月缴纳了涉案房屋交易过户税费，因房屋不能过户而退回；2.租房纳税发票、房屋租赁登记备案证明、租赁合同，拟证明其每个月因缴纳租金需要向房屋管理中心缴纳税费123.78元。满堂红公司对上述证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。以上事实，有买卖代理费支付承诺书、广州市存量房买卖合同、温馨提示、非税收入票据、税款缴纳刷卡存根、租房纳税发票、房屋租赁登记备案证明、租赁合同及当事人陈述等证据证实。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。罗志妹向满堂红公司出具的《买卖代理费支付承诺书》中确认了其与满堂红公司之间所建立的居间合同关系，该居间合同关系是双方真实意思表示，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”、第四百二十六条规定“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担”。本案中，一方面，满堂红公司作为专业的具有房地产中介资质的公司，在提供中介服务时，并未对委托人即罗志妹的购房资格情况进行必要的调查核实，故满堂红公司所提供的中介服务存在一定的瑕疵。另一方面，限购令是公开发布的政府文件，且《买卖代理费支付承诺书》上注明“贵司已经就现行房地产政策（限购、限贷）的内容向本人进行说明”，另《温馨提示》亦已明确提示限购政策，无证据证明满堂红公司故意隐瞒或者故意对限购政策向罗志妹进行错误说明，故应当认定罗志妹已知晓限购政策，其对于涉案房屋因限购政策无法过户存在重大过错。本院综合具体案情及满堂红公司、罗志妹在交易过程中的过错程度，适用自由裁量权酌情将中介费调整为6000元。因此，罗志妹还应当向满堂红公司支付中介费1500元，满堂红公司主张的超出部分本院不予支持。罗志妹反诉要求满堂红公司退还中介费3000元依据不足，本院不予支持。对于罗志妹反诉要求满堂红公司向其赔偿税费损失4456.08元的诉讼请求，因罗志妹对于涉案房屋因限购政策无法过户本身存在重大过错，故对于房屋无法过户产生的损失应由其自行承担，故罗志妹的上述反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，罗志妹向满堂红（中国）置业有限公司广州分公司支付代理费1500元；二、驳回满堂红（中国）置业有限公司广州分公司的其他诉讼请求；三、驳回罗志妹的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元，由罗志妹负担（上述受理费25元已由满堂红（中国）置业有限公司广州分公司预交，满堂红（中国）置业有限公司广州分公司同意由罗志妹在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，本院不作退回）；反诉受理费25元，由罗志妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一六年七月十八日书记员  郑萍军