上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第44631号原告上海亿凯置业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人胡钟文，总经理。委托代理人王翔，北京大成(上海)律师事务所律师。委托代理人洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。被告徐飞舟，男，1970年7月10日生，汉族，住江苏省南京市。委托代理人夏远航，浙江浙经律师事务所律师。原告上海亿凯置业发展有限公司与被告徐飞舟商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告上海亿凯置业发展有限公司的委托代理人王翔，被告徐飞舟的委托代理人夏远航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海亿凯置业发展有限公司诉称，原、被告于2013年12月13日签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》),约定被告向原告购买坐落上海市浦东新区新场镇杨辉路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)，暂测面积375.58平方米，房屋总价款人民币(以下币种相同)4,807,424元，第二期房款2,400,000元应于2014年3月12日前付清；房屋实测面积与暂测面积不一致时，按每平方米建筑面积单价计算多退少补；如被告未按期付款，则应按未付款额的日万分五计算向原告支付违约金。后经房屋土地管理部门实测房屋建筑面积为376.63平方米，故房款相应增加13,440元。因被告未按约支付第二期房款，原告于2014年9月1日向被告发出催款通知，被告于2014年11月27日向原告支付了2,378,440元。现原告要求判决被告向原告支付房款35,000元及逾期付款违约金。本案诉讼费由被告承担。被告徐飞舟辩称，35,000元购房款已经付清。2013年9月16日,原告与上海敦圣贸易有限公司(公司法定代表人即被告)签订了系争房屋租赁合同，年租金为5万元；2013年12月13日，原、被告签订了《预售合同》。被告支付首期房款后，原告于2014年3月20日向被告出具交房通知书，将房屋交给被告，原告便无权收取被告房屋交付后的半年房租，原告遂同意退还被告租金25,000元及押金10,000元，从购房款中予以扣减。原、被告已协商将第二期房款支付时间变更为2014年11月30日，故被告于2014年11月27日支付给原告全部剩余购房款，不构成违约。即使被告逾期付款构成违约，违约金的标准也过高。《预售合同》对原、被告的违约行为分别约定了万分之一和万分之五，权利义务严重不对等，应当将违约金计算标准调低为日万分之一。经审理查明，2013年12月13日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《预售合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积(暂测)375.58平方米、建筑面积单价12,800元、总房价款暂定为4,807,424元。第五条，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3.00%(包括3.00%)，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3.00%(包括-3.00%)，乙方有权单方面解除本合同。第七条，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，……。第十二条，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止，逾期超过180天，……。附件一付款方式和付款期限约定，乙方于2013年12月13日与甲方签约，并付首付房款2,407,424元，乙方于2014年3月12日前应支付房款240万元。2014年3月20日，原告向被告发出交房通知书，通知被告被安排于2014年3月25日上午9点至下午5点到售楼处办理房屋交接手续；尚有未付房款总计240万元，于2014年11月30日前汇入原告公司账户。2014年9月19日，原、被告签订补充协议：一、乙方尚未向甲方支付该房屋的尾款240万元。……甲方有权推迟向乙方交付该房屋。二、乙方现向中国银行申请按揭贷款以支付该房屋的尾款。……为协助乙方申请银行按揭贷款，甲方同意先行与乙方签订房屋交接单和情况说明。房屋交接单的签署标志甲方已经完成了《预售合同》项下的交付义务。三、乙方确认，双方签署了本补充协议第二条约定的房屋交接单和中行要求的情况说明，乙方于2014年11月30日前付清全部房款，但是乙方承诺继续承担《预售合同》中约定的逾期付款的违约责任。四、……。2014年9月20日，原、被告签署系争房屋《房屋交接书》。2014年11月27日，被告向原告支付房款2,378,440元。2014年12月19日，被告签署《房屋设备设施交接单》、《装修承诺书》、《客户情况登记表》、《临时管理规约》之承诺书，并于当日预缴6个月物业管理费8,813.14元。2014年2月，上海市房地产交易管理所就原告开发的汇谷商务园项目出具《房屋土地权属调查报告书》，系争房屋建筑面积经测算为376.63平方米。以上事实，有经庭审质证的《预售合同》、交房通知书、《上海市商品房预售合同补充协议二》、房屋交接书、《房屋设备设施交接单》、《装修承诺书》、《客户情况登记表》、《临时管理规约》、《房屋土地权属调查报告书》等及原、被告庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《预售合同》及补充协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应遵循合同的约定，全面履行义务。本案争议在于被告应支付的第二期房款总额以及第二期房款是否逾期支付。首先，《预售合同》约定系争房屋面积误差在±3%以内时，房款按实测面积多退少补，系争房屋实测面积增加了1.05平方米，因此房屋总价相应增加13,440元。其次，被告称原告同意于被告支付的第二期房款中扣减半年租金及租金共计35,000元，但未能提供证据，且补充协议载明的被告应付房款仍为240万元，未扣减35,000元。补充协议更是明确了“甲方有权推迟向乙方交付该房屋”，“甲方同意先行与乙方签订房屋交接单和情况说明”是为“协助乙方申请银行按揭贷款”，可见，在被告支付240万元前，原告没有向被告交付系争房屋的意思。最后，原告确在交房通知书上要求被告将未付房款总计240万元于2014年11月30日前汇入原告公司账户，但在其后签订的补充协议中也明确“乙方于2014年11月30日前付清全部房款，但是乙方承诺继续承担《预售合同》中约定的逾期付款的违约责任”，可见，原告同意变更被告付款时间但未放弃追究其逾期付款的违约责任。被告未按《预售合同》约定的时间付款，已构成违约，应承担相应责任。原告主张按未付款日万分之五追究被告违约责任，本院采纳被告调低违约金的抗辩意见，确定计付标准为日万分之一。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告徐飞舟于本判决生效之日起十日内支付原告上海亿凯置业发展有限公司35,000元；二、被告徐飞舟于本判决生效之日起十日内支付原告上海亿凯置业发展有限公司逾期付款违约金(以2,378,440元为本金、自2014年3月13日起计算至2014年11月27日止，以35,000元本金，自2014年3月13日起计算至支付之日止，均按日万分之一计算)。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,735元，减半收取计3367.50元，由被告徐飞舟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦二〇一六年二月二十五日书记员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿款的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。