上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第4296号原告唐友珍，女，1936年12月28日生，汉族，住上海市长宁区。原告夏荣林，男，1928年11月7日生，汉族，住上海市闵行区。上述两原告的共同委托代理人周长国，上海祁长宇律师事务所律师。上述两原告的共同委托代理人祁长宇，上海祁长宇律师事务所律师。被告朱清，男，1973年6月30日生，汉族，住上海市。第三人洪善通，男，1954年10月3日生，汉族，住上海市。原告唐友珍、夏荣林诉被告朱清、第三人洪善通房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。因第三人洪善通下落不明，本案转为适用普通程序，并于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告唐友珍、夏荣林的共同委托代理人周长国及第三人洪善通到庭参加诉讼。被告朱清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告唐友珍、夏荣林诉称：两原告为八九十岁的老人，经人介绍认识第三人洪善通。因原告唐友珍身患重病，年事已高，故委托第三人洪善通作为原告唐友珍动迁安置事宜的代理人。动迁房取得后，两原告至美国治疗，第三人洪善通劝说两原告将系争房屋出售，并将事前拟定好的授权委托书带到美国让两原告签字。第三人洪善通作为原告的代理人同时也作为买受人被告朱清的代理人签订了房屋买卖合同，后第三人洪善通将房屋出租。第三人洪善通要求两原告到公证处进行委托公证，原告得知该房屋三年内不得依法买卖、转让、抵押。两原告经多方了解得知，系争房屋买卖违法，第三人洪善通作为律师欺骗两原告；第三人洪善通同时作为买卖双方代理人违法；第三人洪善通代为签订的房屋买卖合同约定的价格不仅低于市场价也低于动迁安置时的货币补偿标准。为此，两原告多次同第三人洪善通沟通，第三人拒绝提供被告朱清联系方式。据此，两原告诉至本院，请求判令撤销原、被告签订的关于上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室的房屋买卖合同。被告朱清未作答辩。第三人洪善通陈述：两原告陈述的并非事实。第三人同两原告女儿、女婿均为同学关系。由于原告唐友珍作为同住人的房屋拆迁，两原告要去美国了，故全权委托第三人办理拆迁事宜。根据动迁协议，如果原告唐友珍和其弟弟(另一被拆迁人)选择现金补偿则每人可获得现金820,000元。原告唐友珍的弟弟选择现金补偿。原告唐友珍选择房屋补偿，并且要求第三人在拿到房屋以后在第三人出国之前代为出售。由于出售时房产形势不好，而系争房屋是动迁房屋，不能贷款的，且三年以后才能过户，第三人从中介处得知系争房屋出售价格在850,000至880,000元之间。被告朱清系第三人洪善通的表弟，是回沪知青，现户口在上海，想在上海买房。于是第三人同被告商谈买房事宜，开始要求总价850,000元，但是被告朱清称太贵了，后来第三人确定不要原告之前答应的25,000元好处费，最终确定房屋买卖价格定为830,000元。之后，被告朱清共计向第三人洪善通转账支付747,000元，暂扣房款的10%即83,000元尾款(第三人称该尾款以两原告出具委托第三人办理过户手续的公证委托书为支付条件)。第三人收到上述款项后全额交付给两原告的子女。然而，两原告之后变卦未办理公证手续，因此尾款至今未能支付。就系争房屋的买卖合同，第三人代理的仅是原告这一方。2015年2月25日第三人作为原告代理人同被告朱清先行签订合同，28日第三人到美国后两原告在合同上补签字。合同中甲方签字处为两原告亲笔书写，第三人还要求两原告的女儿夏敏作为见证人在下方签署。综上，房屋买卖合同为两原告真实意思表示，不存在撤销事由，第三人不同意原告诉讼请求。经审理查明：2014年10月23日，原告唐友珍出具委托书一份，委托第三人洪善通领取上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋产权证、办理房屋进户手续、支付维修基金和物业管理费等各类费用，代为办理审税和缴税等业务，并就该委托书办理了公证。2015年2月19日，第三人就系争房屋买卖同两原告方协商并发送邮件，该邮件中详细载明了系争房屋买卖合同的具体条款。该合同载明甲方为两原告，乙方为被告朱清，合同第一条约定，甲方唐友珍与夏荣林系夫妻关系，唐友珍因本市镇宁路XXX弄XXX号南间房屋动迁获得《牡丹逸庭》房屋；合同第二条约定，乙方向甲方购买上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室；合同第三条约定，该房屋建筑面积74.83平方米，乙方购得该房屋平方米建筑面积单价为11,091.81元，总价为830,000元；第四条约定，乙方应在本合同签订三日内将总房价款90%(747,000元)汇入甲方代理人的账户，乙方收到该房屋的房地产权证和委托书后即将总房价款10%(83,000元)交付甲方；第五条约定，甲方取得该房屋的房地产权证前的一切费用由甲方承担，与乙方无关。三年后将该房屋过户到乙方名下所产生的一切费用由乙方承担，与甲方无关。第六条约定，甲方代理人收到乙方支付的747,000元房款后三日内向乙方交付房屋；第七条约定，甲方向乙方出售的系动迁安置房，根据国家政策规定三年内不得出售，因甲方年老体弱，看病急需现金等因素，双方同意进行房屋交易。第九条约定，三年期满后，由甲方委托的代理人洪善通向房地产交易中心办理与乙方的房产买卖一切手续。第十条约定，本合同签订后，甲乙双方均不得反悔。如甲方反悔，乙方支付给甲方的购房款视为借款。甲方除了返还乙方已支付的购房款外，还应按银行贷款的双倍利息支付乙方利息，从收到购房款之日起计算至甲方归还全部款项之日止。2015年2月，两原告作为甲方、被告朱清作为乙方，第三人作为代理人签署《房屋买卖合同》，该合同文本同2015年2月19日邮件中的文本除第十条(将2月19日文本中第十条中的“银行贷款的双倍利息”变更为“银行贷款的四倍利息”)外，其余条款均一致。第三人陈述经同原告确定合同文本后，其和被告朱清于2015年2月25日先行签订，之后第三人将合同文本于2015年2月28日带至美国由两原告及其女儿补充签署。同日，两原告还签署了《动迁费用收支情况确认表》。两原告确认于2015年2月28日后于美国亲笔签署买卖合同和确认表，并由其女儿在买卖合同和确认表中以见证人身份签字。2015年2月26日，第三人洪善通作为出租方将系争房屋进行出租。后被告朱清向第三人支付747,000元房款，第三人将上述房款支付给两原告。剩余款项尚未支付。2015年3月3日，唐友珍登记为系争房屋的所有权人，该房屋产权证附记载明“动迁安置房，自登记之日起三年内不得转让、抵押”。为证明系争房屋的来源及原告同第三人之间的关系，原告还提供了如下材料：1、2014年6月22日，第三人洪善通和案外人唐尧庭作为乙方、上海市长宁区住房保障和房屋管理局作为甲方，签署《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，该协议约定长宁区镇宁路465弄基地项目动迁，乙方房屋坐落于镇宁路XXX弄XXX号南间，属于上述征收决定的征收范围。合同第八条约定补偿方式为：乙方选择房屋产权调换，以乙方应获得的本协议合计款项675,944.31元，甲方提供乙方产权调换房屋1套，面积74.83平方米，房屋地位为松江区泽悦路XXX弄XXX号XXX室，房屋总价559,449.44元，房屋产权调换差价为116,494.87元，由甲方向乙方支付。合同第九条约定，其他奖励费合计497,548.47元。2、同日，第三人洪善通签署《邹金妹房屋动迁补充协议》，约定兹有镇宁路邹金妹房屋动迁，根据遗嘱实际受益人为唐友珍、唐尧庭，二人各得动迁利益50%。根据动迁政策，动迁房675,944.31元，奖励费466,150元，货币补贴30万元，货币总额1,442,094.31元(签约率奖励另行计算)。唐友珍、唐尧庭2人应各得人民币721,047.15元。在确保唐尧庭动迁利益721,047.15元的前提下，唐尧庭同意将安置房让给唐友珍。反之，若不能保证唐尧庭动迁款721,047.15元的话，则重新签订邹金妹动迁协议，实行全货币动迁分配方案。3、2014年8月13日，唐尧庭、朱慧娟出具收条一份，载明收到洪善通代唐友珍支付镇宁路XXX弄XXX号动迁房屋差价款103,453.16元。第三人对上述材料真实性予以认可。庭审中，第三人还出具委托书一份，载明两原告委托第三人代为办理系争房屋的买卖合同、过户、收取房款、协助买房办理贷款、代为签订租赁合同等手续。两原告称无法确定该委托书中的签字是否为两原告本人签署。庭审中，原告陈述欺诈的依据为授权委托书是在已经完成出售以后签署的，出租、出售是第三人通过近亲属完成的，2015年3月系争房屋市场价为1,500,000元。显失公平主要体现在两原告是两位高危老人，第三人是律师，成交价格低于市场价也低于拆迁利益的成本价。以上事实，《房屋买卖合同》、《租赁合同》、委托书及当事人的陈述等证据予以证实，本案予以确认。本院认为：一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，两原告要求撤销《房屋买卖合同》的法律依据为第三人欺诈行为以及订立合同时显失公平。然而，欺诈是行为人故意制造假象、隐瞒事实真相并可能使他人意思表示发生错误的行为；而显失公平则指一方在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同。本案中，第三人洪善通受两原告委托代为出售系争房屋，在出售过程中就合同条款、合同价格、交易对象等同两原告在签约前进行了沟通，在签约前两原告作为完全民事行为能力人完全有能力判断该合同中价格是否合理，然而其最终签署了系争房屋的《房屋买卖合同》。现两原告并未能举证证明第三人存在上述故意制造假象、隐瞒事实真相的行为，而交易价格为各方真实意思表示也无法证明显失公平。据此，两原告以欺诈和显失公平为由要求撤销买卖合同的主张，本院不予认可。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决如下：驳回原告唐友珍、夏荣林的诉讼请求。案件受理费12,100元，由原告唐友珍、夏荣林负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利代理审判员  吕荣珍人民陪审员  范幼芳二〇一六年七月八日书 记 员  方晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。