广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0105民初4479号原告：廖威权，男，1984年11月29日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。被告：广州市富基房地产开发有限公司，住广州市海珠区小港路163号。法定代表人：关宝伟，总经理。委托代理人：李阳、赖卫城，均为被告员工，联系地址同被告地址。原告廖威权诉被告广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员施海文独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人侯双龙、被告的委托代理人李阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于富基广场的房屋，由于被告没有按合同约定的时间交付房屋，原告曾起诉至法院。法院判令被告在判决生效之日起十天内，每日按房价款总额的万分之二，向原告支付延期交房违约金至判决生效之日。最后一次起诉的判决于2016年3月25日生效。判决生效后，被告仍然没有履行合同义务，按合同约定的条件向原告交付房屋。原告认为，被告在判决生效后，仍然不能按合同约定交付房屋，系违约行为的持续，被告应当继续按生效判决确定的违约金标准向原告支付延期交楼违约金，直到被告按合同约定的条件交付房屋为止。故原告起诉要求判令：1、被告向原告支付迟延交房违约金（从2016年3月26日起计算至商品房实际交付使用之日止，每日按房价款总额的万分之二计算，要求判决生效之日支付第一次的违约金，之后每三个月支付一次）；2、被告承担本案诉讼费。被告辩称：一、本案是原告再次起诉要求被告支付逾期交房违约金。因已有生效判决，故被告同意违约金标准为每日万分之二，但前提是计至判决生效之日止。二、原告诉请的将来给付请求是错误的。“计算至房屋实际交付之日止”的请求属于预先请求——即将来的给付之诉，没有事实依据和法律依据。根据债的原则，权利人只能对已经到期或者条件已经成就的权利提出诉讼主张，否则法院不应当支持。经审理查明：2014年3月24日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，订明原告以2806680元向被告购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地块富基广场（自编B1、B2栋）第自编B1幢23层2306号房（以下简称“涉案房屋”）；被告应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告；被告交付的房屋应当符合“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件；被告如未能按本合同规定的期限交房，每逾期交付房屋一日的，被告向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果遇有以下特殊原因，被告交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：被告取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；被告的施工遭遇异常地质状况；由于政府行为和不能预见、不能避免或者不能控制的事件等原因延期及地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期。除政府行为、不能预见或地铁公司施工等原因外，上述其他原因造成的延期不得超过180个工作日，如延期超过180个工作日的，从超过该180个工作日之次日起至实际交付之日止，每逾期一日，被告向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果原告未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，被告有权要求原告每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；附件七为《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议，其中第四条：原告须在签订《房地产定购书》当日亲自前往按揭银行办理按揭申请手续，并签署一切所需之文件；因原告未签署相关文件或其他自身原因导致银行不同意为其办理按揭的，原告应在《合同》签订之日起3日内书面告知被告，并在15日内一次性向被告付清全部房款，否则视为原告逾期付款，原告应每日按累计应付款万分之五的标准向被告支付违约金；第六条：关于《合同》第十二条交房条件的另行约定：双方同意该商品房的交房条件为：该商品房经建设工程规划验收合格；供水，供电、供煤气及通邮；第七条：关于《合同》第十三条房屋交付的另行约定：在原告向被告付清全部购房款（包括按揭贷款）的条件下，被告应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用，否则，房屋的交付时间顺延至原告向被告付清全部购房款（包括按揭贷款）之时；等。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款2806680元。原告曾因被告延期交房而向本院提起诉讼，要求判令：1、被告向其支付延期交房的违约金224534.4元（从2014年7月1日起计至商品房交付使用之日止，按总房款2806680元的每日万分之二点五的标准计算）；2、诉讼费由被告承担。本院对该案作出（2015）穗海法民三初字第1017号民事判决书，主要内容：一、被告在该判决生效之日起10日内支付从2014年7月21日起至该判决生效之日止的迟延交楼违约金（每日按原告已付房款2806680元的万分之二的标准计算，违约金总额以原告已付房款为限）给原告；二、驳回原告要求被告支付2014年7月1日至2014年7月20日期间的迟延交楼违约金的诉讼请求。该判决书已于2015年8月26日生效。后，原告因被告延期交房又向本院提起（2015）穗海法民三初字第1784号案诉讼，本院判决如下：被告广州市富基房地产开发有限公司向原告廖威权支付迟延交房违约金（从2015年8月27日起计至被告取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日止，每日按原告已付房价款2806680元的万分之二的标准计算；原告因购买涉案房屋而主张的所有迟延交房违约金总额以原告已付房价款为限；其中至本判决生效之日止的违约金在本判决生效之日起10日内支付，之后的违约金在每三个月期满之日支付一次）。被告不服一审判决而提起上诉，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终334号民事判决书，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第1784号民事判决;二、广州市富基房地产开发有限公司在该判决生效之日起10日内向廖威权支付从2015年8月27日起至该判决生效之日止的迟延交房违约金（每日按已付房价款2806680元的万分之二的标准计算，违约金的总额不得超过本金）；三、驳回廖威权的其他诉讼请求。该判决书已于2016年3月25日生效。因被告至今仍未交付涉案房屋给原告，原告遂提起本案诉讼。诉讼中，被告确认涉案房屋所在楼宇尚未取得建设工程规划验收合格证和《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力。被告至今未向原告交房，已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告每日按已付房款的万分之二的标准计付从2016年3月26日起的迟延交房违约金，合法合理，本院予以支持。但本案违约金应暂计至本案判决生效之日止为宜。此后，如被告仍有违约行为，原告可以另循法律途径解决，本案不作处理。原告因购买涉案房屋而主张的所有迟延交房违约金总额应以原告已付房价款为限。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，判决如下：一、被告广州市富基房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告廖威权支付迟延交房违约金（从2016年3月26日起至本判决生效之日止，每日按已付房价款2806680元的万分之二的标准计算，原告因购买涉案房屋而主张的所有迟延交房违约金总额以原告已付房价款为限）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费321元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  施海文二〇一六年七月二十二日书 记 员  童 双陈文慧