苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初1080号原告苏州卓兴置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区太平街道金澄路88号。法定代表人赵建松，董事长。委托代理人陈凌晓，上海王新律师事务所律师。委托代理人张敏。系该公司员工。被告薛俊。委托代理人高山，江苏人仁律师事务所律师。原告苏州卓兴置业有限公司与被告薛俊商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月11日受理后，依法由代理审判员唐若娴适用简易程序独任审判。本案于2016年5月5日公开开庭进行了审理，原告苏州卓兴置业有限公司委托代理人陈凌晓、张敏，被告薛俊及其委托代理人高山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州卓兴置业有限公司诉称，2015年9月1日，原、被告签订《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商相城合同201509010055）。合同约定，被告向原告购买相城区太平街道xx路1号澜庭x幢xxx室商品房；房屋总价为人民币609982元。合同签订后，被告支付首付款233982元。2015年10月9日，被告与中国建设银行股份有限公司苏州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为人民币376000元整，原告为保证人。该合同约定，被告应于2015年11月15日开始还款，但被告至今一次未还，已经严重违约。2016年1月19日，建设银行苏州分行向原告发出《贷款代偿通知书》，该通知要求原告履行保证义务，结清被告逾期贷款本息，金额为人民币380528.01元。同日，原告根据借款合同的约定与建设银行苏州分行结清被告的全部借款本息。因与被告协商无果，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《苏州市商品房买卖合同》；2、被告返还代偿款人民币380528.01元，并支付该款自2016年1月22日起按每日千分之三支付违约金，至判决生效之日止；3、被告支付房款总额10%的违约金计人民币60998元；4、被告自合同解除之日起十五日内协助原告办理合同解除手续，承担全部费用，每逾期一日，应以609982元为基数，按每日万分之一承担违约金；5、被告支付律师费20000元；6、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第二项请求为被告返还代偿款人民币380528.01元，并支付贷款本金376000元的自2016年1月22日起按至实际履行之日止，按每日千分之三计算的违约金。原告另放弃第四项请求中的违约金请求，并明确第二、三、五项诉讼请求的相应款项可在被告已支付的房款中予以抵扣。被告薛俊辩称，2015年9月1日双方签订了商品房买卖合同，我已根据约定全面履行了合同规定的义务，并付清全额房款；在履行该份商品房买卖合同的过程中我不存在过错，合同不应当解除；我愿意向原告返还其为我代偿的相关贷款本金、利息及罚息等，但对原告要求我支付的违约金、律师费等均不认可。综上，除认可返还代偿款380528.01元外，请求驳回原告的其他诉讼请求。经审理查明，原告苏州卓兴置业有限公司与被告薛俊于2015年9月1日签订《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商相城合同201509010055）一份，合同约定：被告购买由原告开发的公安门牌号为苏州市相城区太平街道xx路1号澜庭x幢xxx室商品房，房屋建筑面积89.27平方米，房屋总价款计人民币609982元。支付方式为被告于2015年9月1日前支付首付款人民币233982元，余款人民币376000元由被告办理银行按揭贷款，交房时间为2017年1月25日前。本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。合同补充协议中第一条第二款约定：因出卖人为买受人按揭贷款提供担保而导致出卖人需向银行承担保证责任的，出卖人有权向买受人追偿因承担保证责任所向银行偿还之款项（包括但不限于贷款本息、罚息、复息等）以及出卖人因向买受人追偿所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、评估费、律师费）。买受人须向出卖人代还款项或支出费用之日起3日内向出卖人归还上述全部款项及费用，否则应承担每日千分之三的逾期还款违约金，直至买受人还清全部款项及费用之日止。出卖人还有权选择单方面解除本合同，并按补充条款第七条第一款约定执行。补充条款第七条第一款约定：若因买受人原因导致本合同解除的，买受人应向出卖人支付该商品房房款总额10%的违约金，并承担办理合同解除手续的全部费用。双方还作了其他约定，并均在合同上签名、盖章。被告于2015年9月12日向原告支付房屋首付款233982元。另查明，2015年10月9日，由建设银行苏州分行作为贷款人与原、被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，被告薛俊为借款人及抵押人，原告为保证人。根据被告薛俊的申请，建设银行苏州分行于2015年10月20日向其发放个人购置住房贷款376000元。该合同第十二条约定：保证人的保证方式为连带责任保证，在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）。…第十五条一、借款人违约情形：1、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；…第十六条一、贷款人救济措施出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：…2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；…第三十五条关于保证期间的约定为以下第贰种：…贰：保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。因被告薛俊自2015年11月起未按约归还银行贷款，建设银行苏州相城支行于2016年1月19日向原告发出贷款代偿通知书，要求原告按照《借款合同》相应条款履行连带保证责任，进行代偿，代偿款项包括：截止2016年1月19日拖欠本金376000元，利息4486.55元，利息罚息28.49元，本金罚息12.97元，共计380528.01元。本案原告于2016年1月19日向建设银行苏州相城支行转账支付380528.01元，该行于同日出具个人贷款还款凭证。因该份凭证上办讫章日期有误，该行于2016年5月6日出具情况说明，更正办讫日期为2016年1月19日。再查明，原告与上海王新律师事务所签订《聘请律师合同》一份，由该所指派律师为原告代理与本案被告纠纷案件，原告为此支付律师费20000元。2016年5月5日，原告向该所转账支付20000元，并由该所开具律师代理费发票。以上事实，由原告的营业执照、两被告的常住人口信息、《商品房买卖合同》、《借款合同》、购房发票、贷款代偿通知书、代偿证明、个人贷款还款凭证、情况说明、《聘请律师合同》、律师费发票、网上银行电子回执以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，原告另外举证《催告函》、邮寄凭证各一份，主张其曾于2016年1月14日向被告发出催告函，收件人地址为被告的户籍地址，要求被告于接函三日内及时与原告联系处理还款等事宜。经查，该封邮件已于2016年1月16日由他人代收。被告认为，其从未收到过《催告函》，认可贷款后确实没有还过款，原因是被告和他的父母间没有协商好，互相以为由对方还款，而且在此期间未收到任何银行或者原告的催缴通知书。被告认为，其已按约支付全部房款，履行了全部合同义务，故本案所涉《商品房买卖合同》应继续履行。原告据以主张合同解除、支付违约金、律师费等的补充协议中未有被告签名，根据主合同第九部分第三十二条中的约定，经双方签字盖章的补充条款或补充协议与本合同具有同等效力，故该份补充协议并未对被告生效。被告认可其留存的《商品房买卖合同》与原告提交的合同内容均一致。对此，原告认为，1、虽然被告未在补充协议上另行签名，但该补充协议是涉案《商品房买卖合同》的一部分，该份合同中每一页底部均显示共48页，该48页的合同内容均经有关部门备案，每一页都是双方的意思表达，具有法律效果；2、主合同第九部分第三十二条第二款中，载明本合同的补充条款、附件、补充协议均为本合同不可分割的部分；3、被告所称“补充条款或合同须经双方签字盖章才生效”，应理解为在双方签订了这份总共48页的合同之后，在履行过程中出现没有约定、约定不明的情况下，重新订立补充条款时双方需要签字或盖章。原、被告双方均认可涉案房屋尚未竣工，本案所涉《商品房买卖合同》已办理备案登记及预告登记手续。本院认为，原、被告双方所签《苏州市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。根据《苏州市商品房买卖合同》约定，被告所购商品房系采用银行按揭方式支付房款，并由原告提供借款担保；因原告为被告按揭贷款提供担保而导致原告需向银行承担保证责任的，原告有权解除本合同并向被告追偿该款及所产生的相关费用。现原告单方解除《苏州市商品房买卖合同》的条件成就，故应认定解除双方签订的《苏州市商品房买卖合同》，被告应配合原告办理《苏州市商品房买卖合同》的注销备案登记及预告登记手续，并由被告承担相应费用。被告作为买受方购买房屋，共计支付购房款609982元，因其未按约向银行还款，原告履行了保证责任向建设银行苏州相城支行支付贷款本金376000元、利息4486.55元、利息罚息28.49元、本金罚息12.97元，合计人民币380528.01元，现原告依据合同约定要求被告返还该款。因代偿款中的利息罚息28.49元违反法律规定，本院不予认定。经计算，其余利息及罚息标准未超过法律允许范围，本院认定被告薛俊应返还原告贷款本金376000元、利息4486.55元、本金罚息12.97元，合计人民币380499.52元。原告另要求被告支付贷款本金376000元的自2016年1月22日起按照每日千分之三的标准，计算至实际支付之日止的违约金以及涉案房屋总价款10%的违约金。本院认为，该两项违约金的标准约定过高，超出了原告的实际损失，本院酌情调整为支付376000元的自2016年1月22日至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算的利息损失。原告因本案诉讼聘请律师并支付的律师费20000元，依合同约定，该款也应由被告承担。被告抗辩其未在补充条款上另行签名，补充条款对其并未生效，故原告主张合同解除、支付违约金等无合同依据。本院认为，第一，该补充条款系双方签订的《苏州市商品房买卖合同》的一部分，补充条款的内容与合同正文具有同等效力；第二，被告除在主合同落款处签名外，还另行在整本合同（共计48页）侧面骑缝签名，且被告认可其处保留的合同与原告举证的合同内容一致。因此，本院认定被告已对包括补充条款在内的全部合同内容知晓并认可，被告的上述辩解无事实及法律依据，本院不予采信。综上，被告薛俊应返还原告380499.52元、支付律师费20000元，合计人民币400499.52元，与已付房款609982元相抵，原告苏州卓兴置业有限公司应返还被告薛俊人民币209482.48元；被告薛俊另应支付原告以376000元为本金，从2016年1月22日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至实际支付之日止利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：一、解除原告苏州卓兴置业有限公司与被告薛俊签订的《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商相城合同201509010055）。二、被告薛俊于本判决生效之日起十五日内协助原告苏州卓兴置业有限公司办理撤销《苏州市商品房买卖合同》的备案登记及预告登记手续，相关费用由被告薛俊负担。三、被告薛俊返还原告苏州卓兴置业有限公司380499.52元元、支付原告律师费20000元，合计人民币400499.52元，与被告已支付房款609982元相抵，原告苏州卓兴置业有限公司应返还被告薛俊人民币209482.48元，于本判决生效之日起十日内履行。四、被告薛俊支付原告苏州卓兴置业有限公司以人民币376000元为本金，自2016年1月22日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至实际支付之日止的利息损失，于本判决生效之日起十日内履行。上述第三、四项，如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22。五、驳回原告苏州卓兴置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币5064元，由原告苏州卓兴置业有限公司负担1334元，被告薛俊负担3730元（此款原告已自愿垫付，不再退还，被告薛俊于本判决生效之日起十日内直接支付原告苏州卓兴置业有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。代理审判员  唐若娴二〇一六年七月二十二日书 记 员  候佳芸