广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初3020号原告：胡金树，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，公民身份号码×××0419。原告：梁群英，女，汉族，住广东省珠海市香洲区，公民身份号码×××0440。上列两原告共同委托代理人：吴勇祥，广东敬业律师事务所律师。被告：中山市金山城房地产有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。法定代表人：李永河。委托代理人：李鑫，该公司职员。原告胡金树、梁群英诉被告中山市金山城房地产有限公司（以下简称金山城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月12日受理后，于2015年6月2日作出（2015）中一法坦民一初字第193号民事判决。被告金山城公司不服原审判决，提起上诉。广东省中山市中级人民法院于2015年12月2日作出（2015）中中法民一终字第1241号民事裁定，撤销原审判决，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡金树、梁群英共同委托代理人吴勇祥，被告金山城公司委托代理人李鑫��庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡金树、梁群英诉称：2009年7月23日，原、被告双方签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的坐落于中山市坦洲镇金山城10期凯都大厦2座518房商品房一套，合同约定该商品房总价为487800元，被告于2009年12月31日之前将商品房交付给原告，同时，被告应当在商品房交付使用后540个工作日内按约定为原告办理房屋土地使用权证和房屋所有权证。合同签订后，原告于2009年8月17日付清了房款487800元，被告虽在2009年12月31日前已将涉案房屋转移占有给原告，但没有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且该房屋未通过综合验收和取得建设工程验收合格证，未达到交付条件。原告认为，被告未按照合同约定履行交付房屋及为原告办理房产证的义务，已构成违约，且合同约定的违约金过低，请求法院调整。据此，两原���诉至法院，请求判令：1.被告立即为原告办理土地使用权证和房屋所有权证；2.被告支付原告因逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金暂计90620.37元（以487800元为本金，按央行同期贷款利率计算利息，自2012年2月27日起至实际付清之日止，暂计至2015年2月11日）；3.被告支付原告逾期交房违约金暂计91072.26元（以487800元为本金，自2012年1月1日起至实际付清之日止，暂计至2015年2月11日）；4.被告承担本案所有诉讼费用。诉讼中，两原告胡金树、梁群英将其诉讼请求第3项违约金计算方式变更为以487800元为本金，自2010年1月1日起至取得竣工验收备案手续之日止，按每日万分之一计算。两原告对其主张的事实和诉讼请求，向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.编号8022447收据；3.（2008）粤农税电字0474458号契税完税证；4.入伙通知书。被告金山城公司辩称：1.原告诉状中所称的原告履行完付款及缴费义务后，被告未履行交房义务及未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》与事实不符。被告已经履行完全部交房义务且提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；2.商品房买卖合同第八条第一款明确规定“商品房经验收合格”即符合交付使用条件，原告方已经履行了验收后收房的义务，就证明该房已经如约交付给原告方；3.涉案房产单项竣工备案已经办理完毕，该房事实上已经达到交付使用条件；4.《中山市商品房买卖合同》真实、有效。该合同中条款均是双方真实意思表示，不具备变更的前提和可能，原告方无任何证据证明其存在任何损失；5.因被告与施工方的工程款纠纷问题，施工方不出具配合办理竣工验收的相关资料，导致被告无法办理竣工验收备案手续，被告一直在积极��调为原告办理土地使用权证和房屋所有权证，但该义务是否得以履行无其他部门的配合被告无法单方解决。被告就其答辩意见，向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同、中山商品房销售登记备案表；2.业主入伙登记表、入伙手续书；3.凯都国际业主手册；4.水电费、物业费清单；5.房屋建筑工程保修书；6.中山市公安局建设工程消防验收意见书；7.建筑工程竣工验收报告；8.中山市建设工程规划验收批复书；9.建设工程施工安全评价书；10.《工程质量鉴定报告》发出告知书；11.金山城第十期综合楼新建扩建项目竣工环境保护验收意见函。经审理查明：2009年7月23日，原告胡金树、梁群英作为买受人，与作为出卖人的被告金山城公司签订一份中山市商品房买卖合同（合同编号：0901033838），约定胡金树、梁群英向金山城公司购买位于中山市坦洲镇金山城10期凯都大厦2座518房的预售商品房，房屋总价款为487800元，付款方式为一次性付款；出卖人应当在2009年12月31日前将经验收合格的上述商品房交付给买受人使用；出卖人如未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过180日后，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；合同还约定了其他内容。合同签订后，胡金树、梁群英支付了购房款和契税，金山城公司亦为两原告办理了涉案商品房的销售登记备案。2010年1月24日，梁群英在业主入伙登记表、入伙手续书上签名确认收楼。2015年2月12日，胡金树、梁群英以金山城公司未按合同约定交付房屋和办理房地产权属证书为由，诉至本院，主张前述实体权利。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同是原、被告在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依合同全面履行自己的义务。涉案商品房买卖合同约定的交付条件是商品房经验收合格，虽然在约定的交楼期限内，案涉商品房未达到交付条件，但嗣后原告已按被告通知办理了收楼手续，且在收楼后至今未对商品房质量提出异议，故在原告未能举证现涉案商品房主体结构存在严重质量问题的情况下，应视为其在��屋交付使用后放弃了对商品房交付标准的抗辩。另外，依照合同约定，被告应在2009年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告，如违反该约定逾期交房超过180日后，买受人选择继续履行合同的，出卖人应从逾期之日起按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。原、被告双方在庭审中确认被告已于2010年1月24日交付商品房给原告使用，被告逾期交楼的时间尚未达到双方对逾期交房应承担违约责任约定的条件。据此，原告主张被告承担逾期交房违约金的请求，缺乏依据，本院不予支持。对于原告主张的逾期办证违约金问题，被告依约应当在商品房交付使用后540个工作日内为原告办理房地产权属证书，逾期应按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。双方在庭审中确认约定的办证期限从合同约定的交楼期限届满后起算，至原告起诉之日已超过了���同约定的办证期限，被告已构成违约，在被告未举证证明逾期办证可归责于原告的情形下，被告应对其逾期办证的违约行为承担相应的违约责任。现原告主张合同约定的违约金过低，请求法院按照人民银行同期同类贷款利率计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”的规定，当约定的违约金低于造成的损失时，原告可以请求增加，但增加后的违约金数额不得超过实际损失。现原告并未举证证明被告逾期办证给其造成的实际损失数额，且原告��庭审中确认无实际损失发生，故其要求调高违约金数额的主张缺乏事实依据，本院不予支持。被告应按照合同约定承担违约责任，即应按照已付房价款的0.1%向原告支付违约金，对于原告主张在此范围内的部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，被告在支付迟延履行违约金之后，仍负有继续履行合同约定的办证义务，故对原告的相应诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、被告中山市金山城房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内为原告胡金树、梁群英办理中山市坦洲镇金山城10期凯都大厦2座518房的房地产权属证书；二、被告中山市金山城房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告胡金树、梁群英支付逾期办证违约金487.8元；三、驳回原告胡金树、梁群英的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10494元（原告已预交），由原告胡金树、梁群英负担2840元，被告中山市金山城房地产有限公司负担7654元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  匡 勇审 判 员  罗晓冰人民陪审员  李嘉宝二〇一六年七月二十七日书 记 员  陈 燕杨万红第8页共8页