湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘10民再4号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张德兰，女。委托代理人：尹海松，湖南楚瑞律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郴州市御隆建材商场管理有限公司。法定代表人：廖飞龙，该公司董事长。委托代理人：刘东霞，女。再审申请人张德兰因与被申请人郴州市御隆建材商场管理有限公司（以下简称御隆公司）租赁合同纠纷一案，不服本院（2014）郴民一终字第853号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于二0一五年十二月二十二日作出（2015）湘高法民申字第679号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人张德兰的委托代理人尹海松，被申请人御隆公司的法定代表人廖飞龙及其委托代理人刘东霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年6月16日，一审原告御隆公司起诉至湖南省郴州市北湖区人民法院称，2011年9月16日，御隆公司与张德兰签订《承包经营合同》，合同约定：张德兰承包御隆公司在郴州市北湖区燕泉南路4号燕泉广场10栋的御隆建材商城二楼B-8202号场地，承包期从2011年9月30日至2019年9月29日，年承包费用按第一年106002元，第二年开始每年递增5%即第二年承包金为111302元，依此类推计算。从2012年第二季度开始，张德兰违反合同约定拖欠承包费。从2012年5月开始御隆公司与张德兰多次交涉未果。故诉至法院，请求判令：“1、解除原告与被告所签订的场地承包经营合同，被告将场地交还给原告；2、被告按合同约定支付所欠场地承包费84961元，滞纳金186770.56元，合计271731.56元（诉讼期间的滞纳金另计）；3、原告不予返还被告所交的合同履约金53001元；4、由被告承担全部诉讼费用。”被告张德兰辩称，御隆公司违约在先，答辩人是履行抗辩权无需承担责任，御隆公司没有履行义务，答辩人有权拒绝支付租金。湖南省郴州市北湖区人民法院一审查明：一、2011年7月28日御隆公司的法定代表人廖飞龙在郴州市机电设备有限公司燕泉广场房屋整体出租项目招标会中标该项目，2011年8月4日郴州市机电设备有限公司与廖飞龙签定《房屋租赁合同》。2011年10月28日廖飞龙向郴州市机电设备有限公司提交报告，拟将所租赁的房屋用于郴州市御隆建材商城管理有限公司作为经营场地，经营范围为：1、建材商城的管理、营销策划，2、建材批发、零售，3、广告设计、制作、代理、发布，4、房屋装饰装修，5、柜台租赁。同日，郴州市机电设备有限公司在报告上批复同意。2011年11月2日御隆公司成立。二、2011年9月15日御隆公司（甲方）与张德兰（乙方）签订《承包经营合同》，合同约定：“鉴于：1、甲方取得了郴州市机电设备有限公司所有的位于郴州市燕泉南路4号房屋一、二、三楼的八年租赁权，用于经营建材商城；2、甲方拟在前述场地采取承包方式经营“兔宝宝”品牌系列商品，乙方同意承包。双方达成以下条款：一、乙方在商城二楼B-8202号场地承包经营前款指定品牌的商品，面积为196.3平方米；二、承包期从2011年9月30日至2019年9月29日；三、乙方应于合同签订当日向甲方交纳承包履约保证金53,001元；四、承包期内第一年的承包费为106,002元，从第二年起，每年递增5%，即第二年的承包费为111,302元，第三年的承包费为116,867元，依次类推计算；每年的承包费分四期支付，每叁个月为一期，每期各交纳25%，首期承包费在合同签订当日付清，从第二期起，每期的承包费在上期期满前30天内一次性付清。十三、乙方逾期支付本合同约定的各类款项，每逾期一日，应向甲方支付应付款项总额千分之五的违约金。逾期超过30日，甲方除按前述规定追究乙方的违约责任外，并有权解除合同，承包履约保证金不予退还；…”。合同签订后，张德兰一直未按期如数交纳场地承包费，2012年1月至2014年6月共计拖欠承包费71,361元。御隆公司经多次催收未果，故诉至法院，请求判如所请。湖南省郴州市北湖区人民法院一审认为，本案系租赁合同纠纷，争议焦点如下：一、御隆公司与张德兰之间的租赁关系是否成立及本案违约责任如何认定。2011年9月15日御隆公司与张德兰签订的《承包经营合同》是双方真实意思的体现，依照合同约定的条款，结合双方实际履行的情况，该《承包经营合同》实为租赁合同，合同真实有效。御隆公司将租赁场地交付给了张德兰，张德兰也交纳了部分租金，双方之间的租赁关系成立。张德兰称御隆公司无权转租，张德兰有权拒绝支付租金的抗辩理由，因御隆公司的转租行为是经过房屋所有权人郴州市机电设备有限公司同意的，御隆公司有权对外出租，故张德兰的该项抗辩理由应不予采信。张德兰不按合同约定交纳租金的行为实属违约，应承担本案的违约责任。二、御隆公司诉请的租金及滞纳金应当如何计算。御隆公司所诉张德兰拖欠的租金为81,361元，但张德兰所举证据“对字（2013）第121701号对帐单”证明御隆公司少计算了10,000元，御隆公司未举出证据证实该款已经计算在内，故应认定从2012年1月1日起截止到2014年6月30日止，张德兰共计拖欠御隆公司租金71,361元。御隆公司诉请的滞纳金明显过高，张德兰请求予以调整的抗辩理由应予以采信。结合本案的实际情况及合同的履行情况，滞纳金调整为：以张德兰所欠交的租金71,361元为本金，按照基准年利率6.31%，计算从2012年1月1日起至2014年6月30日止的利息金额。三、御隆公司要求解除合同及要求张德兰返还租赁场地的诉请是否应当支持。双方签订的《承包经营合同》是双方真实意思的体现，该合同是真实有效的合同。合同中已经明确约定如张德兰逾期支付款项超过30日，御隆公司有权解除合同。现张德兰拖欠租金已经违反了合同的约定，故对御隆公司的该项诉请应予以支持。四、御隆公司要求不返还张德兰所交纳的合同履约保证金的诉请是否应当支持。依法成立的合同，对签订合同的双方均具有约束力。本案双方签订的合同中已经明确约定了对承包履约保证金的处置方法，现张德兰的行为已经违反了合同的约定，故御隆公司的该项诉请应予以支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告张德兰支付原告郴州市御隆建材商城管理有限公司租金71,361元（从2012年1月1日至2014年6月30日止），此款限被告于本判决生效后十日内支付给原告；二、被告张德兰支付原告郴州市御隆建材商城管理有限公司滞纳金11,257元（71,361元6.31%2.5年，从2012年1月1日至2014年6月30日），此款限被告于本判决生效后十日内支付；三、解除原告郴州市御隆建材商城管理有限公司与被告张德兰2011年9月15日所签订的《承包经营合同》；四、限被告张德兰于本判决生效后一个月内将所租赁的场地返还给原告郴州市御隆建材商城管理有限公司;五、原告郴州市御隆建材商城管理有限公司不予返还被告张德兰所交纳的履约保证金53,001元；六、驳回原告郴州市御隆建材商城管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告张德兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6171元，由原告郴州市御隆建材商城管理有限公司承担3171元，被告张德兰承担3000元”。张德兰不服一审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人无权转租、分租本案中的租赁物，该租赁物在公开招投标时就明令禁止转租、分租、转借，且出租人与被上诉人签订房屋租赁合同时也明确不得分租、转租，出租人给被上诉人出具的函件并未明确同意被上诉人将涉案租赁物分租给上诉人等人。因此被上诉人将涉案租赁物转租给上诉人的行为应当认定为无效；二、本案应当追加郴州市机电设备有限公司为第三人参加诉讼，核实其是否同意被上诉人转租、分租，一审未追加属程序违法，应予以发回重审；三、被上诉人把没有产权证、土地使用权证、规划报建手续和未经消防验收的租赁物违法分租，违背了法律的强制性规定；四、被上诉人将租赁物违法分包后，未尽到基本义务，导致商户经营惨淡，且存在重大安全隐患。综上，请求二审：一、撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、由被上诉人负担本案一、二审诉讼费。被上诉人御隆公司答辩称：一、御隆公司在一审时提交了证据证实对涉案房屋具有转租权；二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；三、上诉人提到的消防及安全问题与本案无关。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。二审中，被上诉人御隆公司向本院提交一份涉案房屋的产权证明，拟证明郴州市机电设备有限公司已经取得涉案房屋所有权。上诉人对其真实性不予认可。本院认为，该份证据加盖了郴州市保障性安居工程投资有限公司的公章，且与郴州市机电设备有限公司的招标文件内容相吻合，能够证实本案涉案房屋的权属状况，予以采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院二审认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：一、郴州市机电设备有限公司是否应作为本案第三人参加诉讼；二、被上诉人的转租行为是否有效。针对以上争议焦点评议如下：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一、二款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”。根据以上规定，对诉讼标的具有独立请求权或与案件处理结果有法律上的利害关系的人才能作为第三人参加诉讼。本案中，上诉人与被上诉人之间系因租金问题引发纠纷，郴州市机电设备有限公司并非本案的合同权利义务主体，与本案的处理结果也无利害关系，原审未追加其为第三人并无不当。上诉人主张原审未追加郴州市机电设备有限公司为第三人属于程序违法的上诉理由不成立，本院不予支持。二、本案一审中，御隆公司提交的2011年10月28日给郴州市机电设备有限公司的报告中的经营范围包含柜台租赁，实际上是双方对于2011年8月4日郴州市机电设备有限公司与廖飞龙签订的《房屋租赁合同》作出的变更。郴州市机电设备有限公司在该报告中批复同意，并于2014年8月4日出具给御隆公司的《关于继续履行的函》对御隆公司的经营模式予以认可，表明其认可御隆公司将承租的场地用于柜台租赁。因此，被上诉人将承租场所转租给上诉人的行为已经得到了出租人郴州市机电设备有限公司的认可。上诉人认为被上诉人的转租行为系未经出租人同意的无效行为的上诉理由不成立，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据以上规定可知，即便被上诉人的转租行为无效，由于上诉人实际占用了涉案门面从事经营活动，被上诉人请求上诉人按照合同约定支付租金也应当得到支持。上诉人一审提交的《郴州市机电设备有限公司房屋出租招标文件》中第六项“特别声明”的第一项内容表明，本案涉案房屋系因历史原因暂无房屋所有权证、土地使用证及消防验收手续，但亦明确该房屋属于招标人郴州市机电设备有限公司所有，上诉人与被上诉人签订租赁合同时，该房屋也并无产权争议，故被上诉人从郴州市机电设备有限公司承租该房屋转租给上诉人的行为并未违反法律规定。上诉人主张被上诉人转租行为违法的上诉理由不成立，本院不予支持。对于涉案房屋的消防问题，上诉人在与被上诉人签订合同时并未就消防问题提出异议，而是在使用多年后，被上诉人催收租金时才提出，对于上诉人的该项抗辩理由，本院亦不予支持。至于上诉人提到的商户经营惨淡问题，并无证据证实系被上诉人的原因导致，对于上诉人以此要求减免租金的上诉理由，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：“驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3012元，由上诉人张德兰负担。“张德兰不服本院二审判决，申请再审称，原审判决认定被申请人将租赁场地转租给再审申请人的转租行为有效缺乏证据证明。一、本案转租的标的物在公开招投标时就已明令禁止转租、分租、转借他人使用，且出租人与被申请人签订的房屋租赁合同也明确约定不得转租、分租、转借他人使用。二、被申请人提交的报告和关于继续履行房屋租赁合同的函无法证实被申请人将其承租的场地转租给再审申请人的行为得到了出租人的认可。三、被申请人在中标租赁房屋之后，又将中标的整个场地高价转让给了再审申请人在内的20多家商户，且转租用于经营的场所不仅没有经过消防检查验收，被申请人还将唯一的消防通道改建成商铺租赁给他人使用。被申请人的行为违反了招投标法及消防法的相关规定。基于本案事实，本案的处理应适用招投标法实施条例、消防法及合同法的相关规定，确认本案租赁合同无效，各自互相返还依照合同所取得的财产，被申请人的主张不应得到支持。请求法院再审依法撤销原一、二审判决，改判驳回被申请人的诉讼请求。被申请人御隆公司辩称，一、被申请人的租赁权是合法取得的，经营模式也是经招标方同意的，并未违反合同约定，且在工商部门登记备案；二、消防问题与本案无关，本案进入执行程序后再审申请人才提出消防问题，是为了拖延法院执行时间。请求法院再审依法驳回再审申请人的再审请求，维持原审判决。再审中再审申请人张德兰提交如下证据：证据1、测绘图、平面布置图，拟证明被申请人违规改建经营场所；证据2、被申请人与郴州市机电设备有限公司签订的补充协议，拟证明被申请人未经有关部门批准使用不合格建材将再审申请人承租的二楼扩建至外墙；证据3、郴州市公安消防支队郴公消封字（2015）第0011号临时查封决定书，拟证明本案租赁场地因消防不合格被查封，但被申请人仍未进行整改；证据4、资产租赁合同，拟证明被申请人主张的涉案场地面积与现承租该场地的商户与现出租方郴州市国有资产经营投资有限责任公司签订的租赁合同所确认的面积不一致，应以现承租人承租面积为准。被申请人御隆公司对上述证据质证如下：证据1、2与本案无关，租赁场地在交付之前就经原出租方同意改造完毕；证据3的真实性无异议，但该决定书是在2015年3月20日作出的，与本案无关；证据4与本案无关，租赁场地面积应以双方签订的合同为准。本院对上述证据认证如下：再审申请人提交证据1、2欲证明因被申请人违规改建场地双方签订的合同无效，证据2可以证明被申请人改建场地系经原出租方的同意，再审申请人认为涉案场地系违规改建与本案无关，该证据本院不予采信；证据3系本案一、二审判决后，2015年3月20日消防部门作出的临时查封决定书，该证据不能证实再审申请人在承租期间涉案场地存在消防安全隐患，本院不予采信；证据4系继张德兰之后的承租人与现出租方签订的合同，关于承租面积应以本案双方当事人签订的合同中确认为准，该证据本院亦不予采信。本院再审查明，2011年8月4日被申请人御隆公司法定代表人廖飞龙与原郴州市机电设备有限公司签订房屋租赁合同约定经营项目为建材，企业法人营业执照中的经营范围为：建材商城的管理、策划、柜台租赁；建材批发、零售；广告设计、制作、代理、发布；房屋装饰装修。国家工商行政管理局《租赁柜台经营活动管理办法》第二条规定，本办法所称的租赁柜台经营活动是指商业（包括服务业）企业或者个体工商户（以下简称出租方），将自有或者自用的部分商业柜台及相关的营业场地和设施交由其他商业（包括服务业）企业、生产企业或者个体工商户（以下简称承租方）从事经营活动，并收取一定租金或者报酬的行为。再审中再审申请人张德兰提交的2015年3月20日郴州市公安消防支队对御隆公司作出的临时查封决定书，认为涉案场所存在“自动喷水灭火系统、自动报警系统严重损坏，不再具备防火灭火功能，违反《中华人民共和国消防法》第十六条的规定。”其他事实与一、二审查明的事实一致。本院再审认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人再审中争议的焦点问题是：被申请人御隆公司将租赁场地转租给再审申请人张德兰的行为是否有效。本案御隆公司法定代表人廖飞龙中标后与原出租方郴州市机电设备有限公司签订《房屋租赁合同》，按约定经营建材，并对张德兰在内的各商户进行统一管理，御隆公司依其公司经营范围于2011年10月28日向郴州市机电设备有限公司提交书面申请报告，其经营范围包含柜台租赁，依行业规定及本案实际情况，该柜台租赁即为场地租赁，郴州市机电设备有限公司在该报告中批复同意，系双方对经营模式的约定。2014年8月4日郴州市机电设备有限公司清算组出具给御隆公司的《关于继续履行的函》对御隆公司该经营模式予以认可。故被申请人将承租场地转租给再审申请人的行为已经得到了出租方郴州市机电设备有限公司的认可。张德兰使用涉案门面从事经营活动，御隆公司请求其按照合同约定支付租金应当予以支持，故对再审申请人提出转租行为无效，不应支付租金的主张，本院不予支持。再审申请人称涉案经营场所存在消防问题，因此其也不应当支付租赁的主张，经查，本案没有证据证实在合同履行过程中张德兰与御隆公司之间因消防问题产生过纠纷，其在再审提交的消防部门的临时查封决定书系2015年3月20日作出，该决定书所指存在消防安全隐患的问题系“自动喷水灭火系统、自动报警系统严重损坏，……”，亦不能证实本案双方当事人租赁关系存续期间涉案场地存在消防问题。故张德兰认为御隆公司提供的经营场地因存在消防安全隐患不应支付租金的主张，本院亦不予支持。另，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”依据上述规定，即便御隆公司的转租行为无效，因张德兰实际占用了涉案门面从事经营活动，御隆公司请求张德兰按照合同约定支付租金也应当得到支持。综上所述，再审申请人张德兰的再审理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2014）郴民一终字第853号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 罗 云审 判 员 雷 闻代理审判员 刘 伶二〇一六年七月十二日书 记 员 张文力附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。