江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终1413号上诉人（原审被告）周全功，个体户。委托代理人苗柱，江苏律轩事务所律师。委托代理人朱显峰，江苏昊震翰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）淮安大长江家居广场经营管理有限公司，住所地淮安经济技术开发区深圳东路3号。法定代表人赵希军，该公司总经理。委托代理人刘向明，江苏益新律师事务所律师。上诉人周全功与被上诉人淮安大长江家居广场经营管理有限公司（以下简称大长江公司）租赁合同纠纷一案，淮安经济技术开发区人民法院于2016年3月21日作出（2016）苏0891民初349号民事判决。上诉人周全功对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月5日立案受理后，依法组成合议庭于2016年6月2日公开开庭审理了本案。上诉人周全功及其委托代理人苗柱、朱显峰，被上诉人大长江公司委托代理人刘向明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2012年6月9日，原、被告签订《淮安大长江国际家居广场招商摊位确认单》，约定被告租赁原告摊位经营泽鑫灯饰，并对租金支付、优惠条件等作出约定。同日，双方签订《合作补充协议》，约定原告以借款的方式给泽鑫灯饰厂前期支持，即给予泽鑫灯饰厂2年的免息借款，借款金额为贰拾万元，还款方式为泽鑫灯饰厂在市场开业后2年租赁期结束，若续租则应还款，不再续租则不需还款；约定市场开业后达不到90%招租率不起算房租，合同时间以达到90%招租率开始计算；双方还约定了借款支付方式、房租优惠条件等。协议下方补充条款约定：如出现被告在第三年不能续租，原告愿意补贴壹拾万元损失费，同时原告借给被告的贰拾万元不需要还款。原告大长江公司在协议甲方代表处加盖公司公章，被告周全功在乙方代表处签字并按手印，补充条款处加盖了大长江公司公章。被告实际经营摊位为DJ09－12。2012年7月26日、8月13日，原告两次借给被告5万元，合计10万元。后原、被告未签订正式的租赁合同，被告在实际租赁摊位DJ09－12经营至今，一直未缴纳租金及物业管理费。原审另查明，被告周全功因与原告大长江公司的退房纠纷先后5次向徐杨派出所报警，派出所出警调解，均未成功。原审原告大长江公司诉称，2012年6月9日，原、被告签订《淮安大长江国际家居广场招商摊位确认单》，约定被告租赁原告经营的摊位，该确认单还对租金支付、优惠条件等作出约定。同日，双方签订《合作补充协议》约定为支持被告进场经营，原告出借部分资金给被告用于经营，并约定市场开业后2年，如原告继续出租摊位，则被告应予还款，如原告不再续租，则被告无需还款。后原告依约出借被告10万元用于装修和经营，约定租期届满，被告续租，原告多次与被告协商要求其归还借款并支付租金，被告以经营困难为由拒绝还款及支付租金。考虑到目前的经济环境、被告的经营状况以及被告未支付租金的行为，原告不愿再将上述铺位出租于被告，故诉至法院，请求判令：一、解除双方租赁关系，被告搬出租赁的原告商铺；二、被告归还原告因经营上述商铺所借款项10万元；三、本案诉讼费由被告承担。原审被告周全功辩称，原、被告之间是合作关系而非租赁关系，不同意解除双方的合作关系，除非原告继续支付装潢费余下的10万元和补贴损失10万元；原告无权要求被告归还装潢费10万元；原告诉状所称的“如原告继续出租上述铺位，则被告应予还款，如原告不再续租，则被告无需还款”，不符合协议的真实意思；原告擅自改变规划用途，将灯饰区改为窗帘和硅藻泥，且招商没有达到90%以上，双方租赁合同条件未成就，按合同约定不能起算房租。本案责任全在原告方，其没有履行协议，给被告造成巨大损失，请求驳回原告诉讼请求，并请求原告支付余下的10万元装潢款，补贴合作协议上约定的损失10万元。原审认为，原告与被告之间虽未签订正式的租赁合同，但被告从2012年进场装修后一直在原告处经营至今，形成事实上的不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，双方当事人均享有任意解除权，原告在合理期限之前通知承租人即有权解除合同，并要求被告搬出租赁的原告商铺，原告又于2016年1月20日提起诉讼请求解除租赁关系，原审确定双方租赁关系于判决生效之日解除，原告的该项诉讼请求符合法律规定，予以支持。双方合作补充协议约定被告继续续租需要归还借款，被告一直租赁经营至今，应当按照协议约定归还借款，故被告从原告处所借10万元款项应当归还。被告抗辩曾向原告主张退场，不再续租，无需返还借款，并就退房纠纷报警，但事实上未退场并经营至今，故对该项抗辩不予采纳。被告当庭提出反诉，要求原告支付余款10万元并赔偿损失，因未按期缴纳反诉费，本案不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、二百三十二之规定，判决：一、原告淮安大长江家居广场经营管理有限公司与被告周全功之间的租赁关系于本判决生效之日予以解除，被告周全功应于本判决生效之日起十五日内搬离所租赁淮安大长江国际家居广场商铺；二、被告周全功于本判决生效之日起十五日内向原告淮安大长江家居广场经营管理有限公司归还款项10万元。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告负担。上诉人周全功不服一审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人代表泽鑫灯饰厂与被上诉人大长江公司签订招商摊位确认单，所产生的租赁关系及后果应该由泽鑫灯饰厂承担。上诉人不是本案适格主体；2、2014年6月，上诉人就退场事宜多次找被上诉人大长江公司协调，并报警处理未果。且被上诉人大长江公司招商率也未达到90%，另被上诉人大长江公司从未收取上诉人的租金，证明双方未形成租赁关系。综上，一审认定事实不清，判决错误，请求二审查明事实，作出公正判决。被上诉人大长江公司辩称：1、诉讼主体问题，无论是摊位确认单，还是合作协议，上面仅仅有上诉人周全功本人的签名，而从被上诉人的角度无法确认上诉人与泽鑫灯饰厂之间的关系。故租赁关系的主体只能认定为是上诉人周全功。2、双方之间签订的协议名义上是合作协议，但从协议条款内容来看，实质上是租赁关系。被上诉人没有向上诉人周全功主张租金并不意味双方之间不存在租赁关系。3、借款是被上诉人权利而不是义务，合作协议约定也是被上诉人出借给上诉人周全功，而没有支付该笔款项的义务。4、双方之间的借款关系是基于租赁关系而产生的，一审法院判决上诉人还款将两件事放在一起处理程序并不违法。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。本案争议焦点：1、上诉人周全功的主体资格在本案中是否适格。2、双方签订的合作补充协议性质如何认定。3、上诉人周全功所借的10万元应否在本案中处理。本院认为，上诉人周全功与被上诉人大长江公司所签订的《淮安大长江国际家居广场招商摊位确认单》和《合作补充协议》，在书面形式的文书中，虽有泽鑫灯饰厂的文字表述，但在落款处均系上诉人周全功个人签字。在实际履行过程中，也是上诉人周全功个人在经营并出具借条。且在一审中，上诉人周全功无论作为被告，还是提出反诉，均以其个人的身份提出诉辩主张，并未对主体资格提出异议，实际认可了被上诉人大长江公司对上诉人周全功个人的权利主张，故案涉租赁合同系上诉人周全功个人行为。根据相关法律规定，联营或合作必须是双方共同投资、共同经营、共担风险、共享利润，上诉人周全功与被上诉人大长江公司签订的《合作补充协议》明显不符合上述规定，实质上被上诉人大长江公司将其拥有的DJ09－12摊位租赁给上诉人周全功，形成事实上的租赁关系。该租赁是当事人双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。该协议对当事人双方均具有约束力。《合作补充协议》约定，被上诉人大长江公司以借款的方式作为前期支持，即给予2年的免息借款，还款方式为在市场开业后2年租赁期结束，若续租则应还款，不再续租则不需还款。上诉人周全功一直租赁经营至今，应当按照协议约定履行还款义务，被上诉人大长江公司要求上诉人周全功偿还借款的诉讼请求有事实依据，于法不悖，应予以支持。综上，上诉人周全功的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费2300元，由上诉人周全功负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 勇审 判 员  赵骏飞代理审判员  孙志丹二〇一六年七月八日书 记 员  王 姝