金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书〔2015〕金婺北民初字第547号原告金华市恒定物业管理有限公司，住所地金华市丹光西路118号柳湖花园社区服务中心一楼。法定代表人杜玮草，该公司总经理。委托代理人余四春，浙江至上律师事务所律师。被告ＸＸ涛。原告金华市恒定物业管理有限公司为与被告ＸＸ涛物业服务合同纠纷一案，于2015年9月29日向本院起诉，本院当日受理后，依法由审判员叶必顺适用简易程序，于同年12月23日公开开庭进行了审理。原告金华市恒定物业管理有限公司的委托代理人余四春，被告ＸＸ涛到庭参加诉讼。2015年12月16日，本案中止审理。本案现已审理终结。原告金华市恒定物业管理有限公司诉称：原、被告双方存在物业管理服务法律关系。原告的前身金华市辛迪物业管理有限公司于2004年进入柳湖花园小区提供物业管理服务，于2015年7月1日撤离。被告ＸＸ涛系柳湖花园社区33幢2单元202室户主，房屋面积为148.94平方米，在此期间，原告为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告自2011年起至今不履行缴纳物业费义务，根据《金华市柳湖花园入住合约》第五条规定“乙方逾期未交的除补足应交费用金额外，并按逾期天数每天向甲方加付应交款项千分之一的违约金”。经多次催讨未果。请求判令：1、被告立即支付欠交物业管理费5944.06元（2011年1月1日至2015年7月1日止）；2、被告立即支付物业服务费滞纳金4000元（2011年1月1日至2015年7月1日），逾期利息损失（从起诉之日至实际支付之日），合计9944.06元；3、本案诉讼费由被告承担。为证明上述主张，原告向本院提供了下列证据材料：1.原告营业执照、法人身份证明书各1份，待证原告诉讼主体资格的事实；2.金华物价局《关于公布保集半岛等住宅小区物业服务收费等级评定结果的通知》、金华物价局《关于公布保集半岛等住宅小区物业服务收费等级评定结果的通知》、金华市婺城区物价局《转发金华市物价局、建设局关于重新公布金华市区普通住宅小区前妻物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知》，待证物业服务管理收费标准的事实（2010年7月1日之前高层的是按0.45每平方米收取的，2010年7月1日以后多层的是按0.75每平方米收取的）3.业委会（2015）第16号通知，待证于2004年至2015年7月1日原被告存在物业法律服务关系的事实；4.短信群发系统以及催缴通知书、邮寄单以及公告，待证原告一直向被告催讨物业费的事实。被告ＸＸ涛答辩称：1.根据《物业管理委托合同》，金华市柳湖花园的物业管理将由金华市辛迪物业管理有限公司，也即本案原告实行管理。委托管理的内容包括房屋公共部位的维修、养护和管理；公共设施设备的维修养护运行和管理；公共绿地花木建筑等的养护和管理；公共环境卫生的维护；维护公共秩��等。事实上，被告作为高校教师，能够理解物业公司与业主之间的合约关系。直至2011年之前，被告一直缴纳物业费。但是原告辛迪物业没有尽到物业管理职责，造成柳湖花园垃圾成堆、盗窃频发、设施设备损坏严重，并私自非法将邻近的35幢楼（柳湖花园35幢）1101室和1102室出租，入住人员杂乱，给业主带来不安全因素。地下水管破裂，污水管破裂，化粪池堵塞，导致“楼臭臭”现象频频发生，被告等低楼层业主深受其害。被告及柳湖花园业主委员会多次要求原告辛迪物业整改，原告均置之不理，物业服务毫无改善。原告违约在先，并对被告改善物业服务的诉求不理不睬，在此情况下，被告只能采取不缴物业费的方式促使原告履行物业管理职责。而且，鉴于原告物业服务严重不达标，2015年7月13日柳湖花园业主大会也做出决议终止与辛迪物业的物业服务关系。因此，���告辛迪物业提供了不合格的物业服务，损害了广大业主的合法权益，无权收取相应物业费。辛迪物业违约在先，被告不存在缴纳违约金的问题。并且，对损害的物业设施设备需要维修、更换的，原告辛迪物业还需要承担相应的维修、更换责任。2.被告要求辛迪物业履行物业管理职责，原告置之不理，消极对待被告的合理要求，不提供合格的物业服务。在被告提出不整改物业服务，便不缴纳物业费的抗辩时，原告辛迪物业态度恶劣，既不考虑被告要求，积极改善物业服务，也不与被告协商收取物业费。多年来，物业费催收和物业服务整改一直都处于停顿状态。被告认为，原告在被告提出整改物业的要求并不付物业费的时候，就一直没有对被告催要过物业费。原告辛迪物业称2013年7月3号和2014年7月1号向小区住户群发催收物业管理费的短信，但被告并没有收到这类短信，无法确定辛迪物业这个说法的真实性。原告提供的短信催款通知不能证明其催缴物业费的行为，该短信通知看不出是哪个短信发送平台，被告严重质疑该平台在2015年7月1日前是否存在。同时，被告从未收到原告所称的《缴费催款通知书》。从正文的EMS详单上看，没有寄送日期，没有EMS工作人员的签名，也没有答辩人或家人的签收。因此，原告这一做法的目的及证据的真实性值得怀疑，原告在没有向被告催讨物业服务费的情况下就直接起诉，违反了浙江省高级人民法院有关规定，法院应当不受理辛迪物业的起诉。因此起诉之前2年外的物业费用，已经过了诉讼时效，原告对这笔物业费已经丧失胜诉权。3.物业费的调整相当于是对物业合同的变更，属于与全体业主有关的重大事项。根据《物权法》第七十六条第一款第（七）项和《物业管理条例》第十一条第（七）项的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当由业主大会作出决定，否则物业管理公司不可以随意调整物业费。本案中，根据《金华市柳湖花园住户手册》的约定，物业管理费应按0.45元/平方米计收，然而原告在未召开业主大会更未经业主大会审议通过的情况下，就按0.75元/平方米计收，违反了相关法规，属于私自上涨，不具有法律效力，物业费收费标准仍应按照原来标准收费（每平方米0.45元）计收。4.鉴于原告物业管理失职，柳湖花园业主大会已经于2015年7月13日终止了与原告的物业服务关系并且就物业服务质量物业资料移交问题向法院提起诉讼。5、原告的诉讼提供了物价局收费文件，但是并未提供相应的金华市辛迪物业管理有限公司入驻柳湖花园小区的前期物业服务合同，也并未提供辛迪物业无法提交合法有效的前期物业收费资质或证明文件。另外，原告���诉讼也缺少金华市辛迪物业管理有限公司入驻柳湖花园小区的服务合同，且在业委会（2010年就已成立）已经成立情况下，辛迪物业没有与业委会续签合同，本应早撤离，这之后辛迪物业的收费没有法律依据。6、原告2011年以后的收费标准缺少法律支持依据。原告提供的金价管[2005]83号金华市物价局文件《关于公布保集半岛等住宅小区物业服务收费等级评定结果的通知》依据的是《金华市住宅小区物业服务收费等级评定标准》（金价管[2005]31号）的规定。根据金价管[2010]65号文件《关于重新公布金华市普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知》中规定：本通知2010年8月1日起执行，原《关于印发金华市住宅小区物业服务收费等级评定标准及物业管理综合服务费等级收费标准的通知》（金价管[2005]31号）废止。因对方起诉的追缴物业费的时间包括2011年后，应提供金价管[2010]65号文件发布后物价局考核后的物业服务收费标准，原收费依据已经不具有法律效力。7、根据金价管[2010]65号文件第三条“‘服务标准’的评定实行考核与评价相结合”的规定，辛迪物业的服务标准应当经过业主的考核和评价，而辛迪物业原告缺少金价管[2010]65号文件中第三条规定的考评等级和书面测评表由业主进行满意度评定的结果，因此，辛迪物业收费的等级缺少法律依据。基于以上原因，被告请求法院驳回辛迪物业的全部诉讼请求并由辛迪物业承担此案所有的诉讼费用。为证明上述主张，被告向本院提供证据材料如下：1.金华市婺城区物价局、金华市婺城区城管办文件《转发金华市物价局、建设局关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知》，金华市物价��、金华市建设局文件《关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知》，《金华市住宅小区物业服务收费等级标准》，待证辛迪物业公司服务严重不达标，不应按照涨价后的标准收取物业费；2.《柳湖花园小区物业管理整改重点》、《柳湖花园综合设备检查记录》、《柳湖花园梯间及楼宇外围问题检查汇总》、《柳湖花园楼层检查记录表》中列举的诸多问题证明辛迪物业服务严重不达标。3.2015年7月1日《钱江晚报》第六版《浙中城事·热线》文章《杂草丛生、垃圾遍地柳湖花园业主，要炒物业鱿鱼》证明辛迪物业公司服务存在严重问题。4.辛迪物业《关于留置1101、1102房产抵偿物业费的函》证明原告把35幢1101、1102两套房子非法出租，造成严重安全隐患的事实。针对被告的答辩，原告补充陈述称:1、服务达不达标被告应该提供相关的证据予以佐证；2、至于有无向业主催缴过的问题，辛迪公司每年都有工作人员上门予以催讨以及有原告用短信群发的方式催缴，在本案起诉之前也通过快递的方式催缴过，本案并未过诉讼时效；3、对于收费标准的问题，我们是根据物价管的规定收取的。2010年7月份之前的高层楼是每平方米按0.45元收取的，7月份之后就根据物价局金价管文件的规定按0.75元每平方米进行收费的。被告补充答辩称：被告至今未收到过短信催缴，也没有收到过快件的催缴通知书，况且原告提供的EMS也没有写明日期，更加没有被告签收的相关依据，所以真实性有怀疑。被告感受不到原被告之间有所谓的物业服务，更谈不上优质高效了。庭审过程中，本院将当事人提供的证据交由对方当事人进行质证，根据双方当事人的陈述以及证据审核认证的规定，本��对证据认证如下：对原告提供的证据1、2，被告均无异议。本院对该两组证据的证明力予以确认。对原告提供的证据3，被告对真实性无异议，但对证明目的有异议，如果说原告认为存在这服务合同关系的，请原告举证服务合同。本院认为该证据符合证据三性，故对其证明力予以确认。对原告提供的证据4，被告有异议，认为该证据看不出是什么部门出具的，短信上面的内容一半是促销广告。快递催缴通知书没有收到过，原告称的张贴公告我也没有看到过。对方称的短信我们也没有收到过。本院认为在没有其他证据予以佐证的情形下，仅凭该证据，尚不能证明被告已经收到过原告的短信内容及催缴通知书的事实。对被告提供的证据1，原告对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该证据并不能证明被告称服务不达标的事��，只能证明达标的前提条件而已。本院对该证据的真实性予以认定，同时也说明了金华市辛迪物业管理有限公司未经书面测评和业主满意度评定的考评，擅自将物业服务费提高的事实。对该证据的证明力予以认定。对被告提供的证据2，原告对三性均有异议，认为该组证据是被告单方面制作的。本院认为，该证据在无其他相关证据佐证的情况下尚不足以实现被告的待证目的。对被告提供的证据3，原告对真实性和客观性都有异议，认为报道的前提是由业主单方面向媒体陈述的。本院认为，该组证据为新闻报道，虽然说新闻报道为业主所反应，但新闻机构作为第三方报道的精神主旨是本着客观、事实的态度来报道的，从中可以体现出原告在提供物业服务中存在一些不到位的情况。对被告提供的证据4，原告认为该证据不能实现被告的证明目的，恰恰能够证明被告方未缴纳物业费的事实，所以原告发函给被告留置1101、1102室房租费的事实。本院认为，该组证据在无其他相关证据佐证的情况下尚不足以实现被告的待证目的。根据上述确认了证明力的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下：被告ＸＸ涛系柳湖花园小区33幢2单元202室户主，房屋面积为148.94平方米。原告的前身金华市辛迪物业管理有限公司于2004年进入柳湖花园小区提供物业管理服务，2015年7月1日撤离。前期物业服务合同中，双方协商一致的物业服务收费标准是高层每平方米0.45元。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发了金价价管[2010]65号文件，对物业费进行了调整，并在文件中的第三条明明确规定：“等级评定标准中的‘服务标准’的评定实现考核与评价相结合。考核由考评组组织实施，新建住宅小区的初评以考核为主，分合格、不合格两档。复评考核按百分制计分，得分80分（含）以上为合格，60分（含）-79分的为基本合格，限期整改后复查仍达不到80分以上的则降等级；60分以下的为不合格单位，降低等级。评价通过书面测评表由业主进行满意度评定。评价分为满意、基本满意和不满意三档……”。金价管[2010]64号文件《金华市物业服务收费管理实施办法》第八条规定：“实行市场调节价的住宅小区，由业主委员会与物业服务企业按照有关规定自行确定具体收费标准，并在物业服务合同中明确。按规定应当成立而未成立业主委员会的住宅小区，物业服务收费由物业服务企业参照前期物业服务收费的有关规定，自行确定收费标准，并征得物业管理区域内半数以上业主同意后执行”；第十一条规定：“物业服务收费等级的考核评定由区价格主管部门会同物业主管部门组织。物业服务企业申报物业服务收费等级，应在收费前30个工作日向价格主管部门提出书面申请。申请时应提供下列资料：（一）《企业法人营业执照》；（二）《物业服务企业资质等级证书》；（三）物业服务合同及住宅小区物业服务内容标准等相关资料；（四）《金华市物业服务收费等级审批表》；（五）要求提供的其它资料”；第二十二条规定：“物业服务收费实行明码标价制度。收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布，并接受业主和价格主管部门的监督”。被告ＸＸ涛自2011年始未缴纳物业费。另查明，原告金华市恒定物业管理有限公司未按金价管[2010]65号文件的要求参加考核与测评。原告的企业名称原为金华市辛迪物业管理有限公司，2016年1月27日，经核准后变更为金华市恒定物业管理有限公司��同时其法定代表人由杜曙光变更为杜玮草。本院认为：金华市辛迪物业管理有限公司与被告ＸＸ涛之间的物业服务关系事实清楚，本院予以认定。在庭审调查中，被告ＸＸ涛自认2010年度以前的物业费是交给金华市辛迪物业管理有限公司的，自2011年始的物业管理费未予缴纳。被告辩称原告的物业费有部分已经过诉讼时效，原告未能提供向被告主张过权利的相关证据，故对被告关于时效的抗辩，本院予以采纳。原告要求被告支付2011年1月1日至2015年7月1日的物业费，本院依法支持其中未过时效的部分。关于物业费的计算，原告自2010年始按金价管[2010]65号文件的标准提高至高层每平方米0.75元，因金华市辛迪物业管理有限公司未按金价管[2010]65号文件的要求参加考核与测评，而该测评结果是确定物业公司收费等级的依据，故依法对原告提高的物业费标准部分不予��持。针对原告滞纳金请求，由于原告在提供物业服务过程中存在服务不到位的情形，也就是说在履行服务合同中存在过错，因此对原告滞纳金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，参照国务院《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十二条第一款，判决如下：一、被告ＸＸ涛于本判决生效后5日内支付原告金华市恒定物业管理有限公司自2013年9月1日起至2015年6月3日止的物业管理费1474.51元及利息（利息按中国人民银行同期同档次贷款的基准利率自2015年9月29日始计算至实际履行之日止）。二、驳回原告金华市恒定物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由原告金华市恒定物业管理有限公司负担20元，由被告ＸＸ涛负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 叶必顺二〇一六年七月十三日代书记员 方 萍