四川省中江县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0623民初1341号原告（反诉被告）：德阳市福万家物业服务有限公司，住所地中江县凯江镇柳岸华府A栋。组织机构代码：76727153-5。法定代表人：邱洪兴，该公司董事长。委托代理人：林依辉，男，职工。被告（反诉原告）：游克华，女。原告（反诉被告）德阳市福万家物业服务有限公司（以下简称福万家物业公司）诉被告（反诉原告）游克华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理，依法由代理审判员张海丽适用简易程序分别于2016年6月17日、2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）福万家物业公司的委托代理人林依辉、被告（反诉原告）游克华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）福万家物业公司诉称：被告游克华自2011年8月起以调整了物业服务费和未与原告签订物业服务合同及房屋漏水为由，拒绝缴纳物业管理费等费用。2011年8月至2016年4月，共计尚欠原告物业管理费4867.80元、垃圾清运费180.00元、滞纳金869.60元，合计5917.40元。原告多次与被告沟通并书面催收未果。为此，原告特提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告物业管理费等费用、滞纳金共5917.40元；2、本案诉讼费由被告负担。被告（反诉原告）游克华辩称：被告游克华购买柳岸华府小区物业后，只与德阳市万事达物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》，期限为3年。被告未与原告签订物业服务合同，与原告无任何权利义务关系。且小区业主委员会也未与原告签订物业服务合同，原告在小区经营及收费均系违法行为。原告未与业主委员会协商擅自涨价，由前期物业合同约定的每平方米0.28元上涨到每平方米0.38元，且被告家中房屋外墙面进水，致使屋内墙面起泡、裂口，被告多次要求原告进行维修，但原告每年的维修都没有解决问题。此外，被告停放在小区内的电瓶车丢失，原告没有尽到安保义务，也没有对被告的损失进行赔偿。故被告不应当向原告缴纳物业服务费等相关费用及滞纳金。游克华反诉称：反诉人游克华购买柳岸华府小区物业后，因房屋外墙面进水，致使屋内墙面起泡、裂口，反诉人停放在小区内的电瓶车丢失，给反诉人造成了经济损失和精神损失共计16000.00元，其中房屋补漏需要11900.00元，电瓶车被盗的损失1100.00元，精神损失3000.00元。故反诉人提起反诉，要求判令被反诉人福万家物业公司赔偿反诉人多年的房屋维修费、电瓶车被盗的经济损失、精神损失共计16000.00元，并由福万家物业公司承担反诉的诉讼费。福万家物业公司辩称：反诉人游克华房屋外墙面进水，致使屋内墙面起泡、裂口问题，系房屋质量问题，应由开发商对该问题进行维修，被反诉人福万家物业公司作为物业服务方，没有义务进行维修。反诉人陈述的电瓶车丢失问题，福万家物业公司在柳岸华府小区提供的车辆保管服务分为：有偿服务和无偿服务。反诉人丢失的电瓶车停放在其单元门口，非福万家物业公司提供有偿服务的停放区域，且反诉人也没有向福万家物业公司缴纳有偿保管的停车费。故福万家物业公司对反诉人电瓶车丢失不承担赔偿责任。由上述两个问题给反诉人造成的精神损失也不应由福万家物业公司承担。故请求法院驳回反诉人的诉讼请求。经审理查明：被告(反诉原告)游克华系中江县柳岸华府小区业主。2005年6月10日，被告(反诉原告)游克华与德阳市万世达物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》。合同主要约定：“委托管理期限为3年；各种车辆均实行有偿特约专项代管服务；小区内的各种车辆（包括机动车与非机动车、自行车、三轮车）实行统一管制、定点停放，对停车场停放的车辆按规定收取停车费；物管费用收取标准按物价部门审批标准执行,为0.28元/平方米/月（建筑面积）；垃圾清运费由城区环境卫生管理所确定；业主必须定期按规定缴纳物管费及车辆停车费、水、电、气费等。缴费时间：每月1号至8号。缴费地点：物业管理办公室。对逾期不缴纳者每天处应缴纳额0.5%的滞纳金。在赔偿问题上，乙方（物业公司）仅向甲方（业主）承担保安责任赔偿而不是承担保管、保险责任赔偿。管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费用。”《物业管理委托合同》约定的委托管理期限届满后，由于该小区未成立业主委员会，故未重新选聘物业服务企业。2011年，柳岸华府小区成立了业主委员会，但仍未选聘新的物业服务企业。福万家物业公司为中江县柳岸华府小区提供物业服务至今，在服务期间未重新与小区业主或业主委员会签订物业服务合同。2011年8月，福万家物业公司调整物业管理服务费收费标准，由原0.28元/平方米/月调整为0.38元/平方米/月。2012年4月28日，游克华向福万家物业公司出具欠条一份，欠条内容为：今欠福万家物业公司物管费2011年8月至2012年4月共计786.60元（大写：柒佰捌拾陆元陆角）经过处理一切遗留问题再付清。游克华至今未付2011年8月至2012年4月物管费786.60元及此后至2016年4月期间的物业管理费用，福万家物业公司特提起诉讼，并提出前述诉讼请求。游克华自认自2011年始，未缴纳垃圾清运费。诉讼中，福万家物业公司确认虽游克华的房屋面积为227平方米，但因游克华入住中江县柳岸华府小区以来，一直按照224.60平方米缴纳物管费用。故福万家物业公司只要求游克华按照224.60平方米的标准缴纳物管费。福万家物业公司、游克华双方均同意按双方提供的缴费票据，以人民法院审核的数额为准，确定尚欠的物业管理等费用。本院审核福万家物业公司、游克华提供的缴费票据确认：一、欠条中载明的所欠的物业管理费的期间为2011年8月至2012年4月，共计9个月，根据福万家物业公司主张的按照0.38元/平方米/月计算，每月计收85.40元，欠条载明的计费期间中，游克华欠福万家物业公司的物业管理费应确定为：768.60元（85.40元×9个月）；二、2011年8月始，收费票据中载明的电、气费已由被告自行向电力公司及天燃气公司缴纳。截止2016年4月，被告所欠费用为收费票据中载明的物管费每月85.40元，共计57个月，金额4867.80元（57个月×85.40元）。诉讼中，福万家物业公司自愿放弃了要求游克华给付滞纳金的诉讼请求。另查明，2004年10月，德阳市万世达物业管理有限公司成立并承接了德阳市万世达置业有限公司物业管理分公司业务。德阳市万世达置业有限公司物业管理分公司于2005年2月注销。2008年12月，德阳市万世达物业管理有限公司更名为中江县万家和物业服务有限公司。2010年4月，中江县万家和物业服务有限公司更名为德阳市福万家物业服务有限公司。依游克华的物业面积，按0.38元/平方米计算，被告每月应缴纳的物业管理费为85.40元。2011年12月20日，中江县城区环境卫生管理所委托福万家物业公司代为收取2011年-2013年度垃圾清运费，每户每年36.00元。2014年10月15日，中江县凯江镇朝阳东路社区居民委员会委托福万家物业公司代为收取2014年-2015年度垃圾清运费，每户每年36.00元。上述事实，有福万家物业公司、游克华的陈述，福万家物业公司的营业执照、游克华的身份证复印件、《物业管理委托合同》、水电气费收据、证人证言等证据在卷佐证。本院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于本诉所涉的问题。本案中，案涉物业小区由原告提供物业服务至今，被告自2011年8月至今未再交纳物业管理费、垃圾清运费系双方无异议的事实。被告购买案涉小区物业时与德阳市万世达物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，该委托合同合法、有效。合同有效期限届满后，德阳市万世达物业管理有限公司通过变更登记后更名为德阳市福万家物业服务有限公司并继续在该物业小区提供服务。合同法第七十六条规定：“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”国务院《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”虽原、被告未重新签订合同，但自2011年8月至今，中江县柳岸华府商住小区的物业管理企业为原告福万家物业公司。同时，原告提供的证人证言也予以了佐证。依审理查明的事实，原、被告发生纠纷于2011年8月原告调整物业管理费收费标准后。此前的物业管理费用，被告均已向原告缴纳。原告调整物业管理费用标准后，被告虽未缴纳，但其于2012年4月28日向原告出具了按调整后标准计算的物业管理费用欠条。被告未提供证据证明原告调整物业管理费用标准违反国务院价格主管部门及建设行政主管部门物业服务收费办法。且原告提供的证人证言及物业管理费调整业主意见征询表客观反映了原告调整收费标准既予以了公示，也征得了除被告外的大部分业主同意的事实。故《物业管理委托合同》虽已期限届满，原、被告未重新签订物业服务合同，但原告未被案涉小区业主或业主委员会解聘，并继续提供物业服务，结合原、被告双方的前述行为，应认定双方存在事实上的物业服务关系。原告提供物业服务后，根据权利义务对等原则，被告应向原告缴纳相应的物业管理费用。原、被告双方均同意按双方提供的缴费票据，以人民法院审核的数额为准，确定尚欠的物业管理等费用。经本院审核原、被告提供的缴费票据，结合原、被告自认的事实，确认自2011年8月至2016年4月，被告尚欠原告物业管理费4867.80元、垃圾清运费180.00元（2011年至2016年，每年36.00元），合计5047.80元。综上，本院认为，原、被告所签订的《物业管理委托合同》期限届满后，原告未被被告所在的物业管理区域业主大会或业主委员会解聘而继续提供物业管理服务，被告应向原告交纳相应的物业管理费等费用。诉讼中，原告自愿放弃要求被告给付滞纳金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。关于反诉所涉的问题。关于游克华要求福万家物业公司赔偿游克华修缮房屋的费用11900.00元的问题。本院认为，在《物业管理委托合同》中，双方并未约定业主的房屋渗水、墙面脱落的修缮系福万家物业公司应尽的义务。游克华陈述的房屋渗水、墙面脱落的具体位置在其房屋内部，属于业主专有部分，不属于物业公司承担修缮义务的部分。或属房屋质量问题，修缮责任也非物业服务公司。故游克华的该主张不符合约定及法律规定，本院不予支持。关于游克华主张要求福万家物业公司赔偿游克华电瓶车丢失的相应损失1100.00元及精神损失3000.00元的问题。本院认为，根据双方签订的《物业管理委托合同》的约定，小区内的各种车辆均实行有偿特约专项代管服务；小区内的各种车辆实行统一管制、定点停放，对停车场停放的车辆按规定收取停车费；物业公司对业主不在指定地点和按小区管理规定停放车辆的情况下不承担保安看护责任和经济赔偿责任。双方未就车辆的保管达成合意，在安全统一的地方停放车辆，由物业公司收取费用，承担安保责任。且反诉原告自认丢失的电瓶车停放的位置不在物业公司提供的专门停放车辆的场地内。故反诉原告要求反诉被告赔偿其电瓶车丢失的损失费的主张缺乏事实依据，要求反诉被告承担精神损失不符合法律规定，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十六条、第六十条、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）游克华于本判决生效后15日内向原告（反诉被告）德阳市福万家物业服务有限公司给付物业管理费用及垃圾清运费5047.80元。二、驳回被告（反诉原告）游克华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告（反诉原告）游克华负担；反诉案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由被告（反诉原告）游克华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。代理审判员  张海丽二〇一六年七月四日书 记 员  肖 天