安徽省高级人民法院民 事 判 决 书(2015)皖民四终字第00567号上诉人(原告原告、反诉被告）:项修岭,男,1966年9月5日出生，个体户，住浙江省临海市。委托代理人：安超，安徽睿正律师事务所律师。委托代理人：陈旭敏，安徽睿正律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告）:安徽凯鸿置业投资有限公司,住所地安徽省六安市皖西西路华安新宇1号楼904室。法定代表人：汪开南,该公司总经理。上诉人项修岭因与被上诉人安徽凯鸿置业投资有限公司(简称凯鸿公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市中级人民法院（2015）六民一初字第00038号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月15日公开开庭对本案进行了审理。项修岭及其委托代理人安超、陈旭敏，凯鸿公司法定代表人汪开南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年11月25日，凯鸿公司与项修岭签订三份《商品房买卖合同》，约定：项修岭购买凯鸿公司开发的华润苏果（六安）购物广场（凯鸿城市广场）第5幢135号、136号、137号商业用房，建筑面积分别为79.67平方米、65.06平方米、58.67平方米，房价分别为550万元、450万元、400万元。付款方式及期限“买受人于2013年11月25日签订本合同并支付首期购房款275万元、225万元、210万元，余款275万元、225万元、190万元将于2013年11月30日办理完按揭手续”。买受人逾期付款的违约责任“1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过80日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三[该比率应不小于第项中的比率]的违约金”。交付期限“2014年10月31日前，该商品房经验收合格”。出卖人逾期交房的违约责任“1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三[该比率应不小于第项中的比率]的违约金”。双方又于同日签订《商品房买卖合同》补充协议，约定：买受人如采取商业贷款方式付款的，则在买卖合同签订后15个工作日内将贷款所需资料提供给出卖人，买受人如逾期提供资料或不能如期配合出卖人办理相关贷款手续，造成贷款资金不能按买卖合同第六条约定期限内到帐的，买受人应按合同第七条承担违约责任。买受人自行办理商业贷款，因买受人原因，银行拒绝提供银行贷款时，买受人应将房款支付方式转为一次性支付，并交足规定款项，逾期按合同第七条处理；因买受人原因，银行拒绝贷足所申请的贷款额度时，买受人需要银行批复额度之日起60日内付清不足款项。逾期按合同第七条处理。贷款成数（额度）最终以银行要求准。2013年11月25日，项修岭向凯鸿公司交纳135号商业用房购房款175万元、136号商业用房购房款225万元、137号商业用房购房款200万元。2013年12月18日，项修岭又交纳135号商业用房购房款100万元，137号商业用房购房款10万元。合计710万元。2013年12月4日，项修岭向中国银行股份有限公司六安红街支行申请办理按揭贷款。2014年5月7日，项修岭向凯鸿公司出具《借款和还款说明及承诺》，称“本人项修岭于2013年11月25日，在贵公司开发建设的‘华润苏果六安购物广场’5号楼，购买了135#、136#、137#三间沿皖西路的门面房。因购买该商铺本人在中国银行六安红街支行办理690万元的银行按揭贷款；然而因我首付款中有一笔450万元入帐方式及流水不符合中国银行的按揭资料审核要求，前期第二次由贵公司帮助做的该450万元的首付款流水，这次又没通过中行的审核。昨天，经六安中行领导与我们三方（银行、本人、开发商）共同商议，麻烦贵公司按中国银行领导要求方法，为我再做一次本人银行资金流水。本次贵公司拿出来操作的这450万元资金；……为贵公司帮忙借给我临时使用，下周流水做完后立即归还贵公司，否则本人承担因此产生的一切法律责任”。2014年8月20日，项修岭与中国银行股份有限公司六安红街支行签订《个人商业用房贷款合同》，约定贷款金额为690万元，期限120个月，用途用于支付购买“华润苏果（六安）购物广场5#135、136、137”商业用房购房款。该合同还对贷款利率与计结息进行了约定。凯鸿公司作为保证人在该合同上签字盖章。同日，该行发放690万元的银行贷款。2013年11月25日，项修岭与六安市鸿鑫市场服务有限公司（简称鸿鑫公司）签订《商铺委托经营及管理协议书》，约定将上述商业用房交由鸿鑫公司经营管理。2014年9月22日，项修岭与鸿鑫公司解除了《商铺委托经营及管理协议书》，意欲自己经营。2014年11月4日，项修岭向凯鸿公司提出要求，要求对所购商业用房进行改建，并在改建图纸上签字。凯鸿公司遂按照变更后的设计图纸进行了改建。2014年9月17日，六安华润苏果购物广场5号楼通过消防验收。2014年12月13日，六安华润苏果购物广场5号楼经验收合格。之后，双方产生纠纷，项修岭于2015年2月2日诉至原审法院，认为凯鸿公司严重违反合同约定，逾期交房达70天，请求法院判令：1、依法解除项修岭与凯鸿公司于2013年11月25日签订的关于华润苏果（六安）购物广场（凯鸿城市广场）5幢135、136、137号房屋的三份《商品房买卖合同》；2、依法解除项修岭、凯鸿公司及第三人中国人民银行股份有限公司六安分行签订的《个人商业用房贷款合同》；3、凯鸿公司返还项修岭购房款742.8万元；4、凯鸿公司支付项修岭违约金28万元；5、凯鸿公司赔偿利息473037.5元（暂计至2015年1月）；6、依法判令被告承担本案诉讼费用。项修岭在原审庭审中将其诉请的第三项补充为：每月按揭款82020.94元，当时计算到2015年元月份，目前每月还在还，截止开庭，合计7838104.7元。在原审庭中，项修岭当庭撤回了对第三人中国银行股份有限公司六安分行的诉讼请求，即其诉请的第二项“依法解除原、被告、第三人签订《个人商业用房贷款合同》”，凯鸿公司无异议，原审法院已当庭予以准许，并另行制作了准许撤诉的民事裁定书。凯鸿公司提起反诉，认为因项修岭原因致签订商业用房贷款合同推迟，导致迟延付款，项修岭应按《商品房买卖合同》第七条第（2）项约定承担违约责任。请求判令项修岭：1、支付迟延付款违约金542340元；2、承担反诉费用。原审法院认为：项修岭与凯鸿公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的权利义务。该合同约定房屋的交付时间为2014年10月31日，但2014年11月4日，项修岭却要求凯鸿公司对所购商业用房进行改建，说明项修岭对于2014年10月31日前交房的合同约定不再要求，因此，该合同中关于2014年10月31日前交房的合同约定在本案中已不再适用，双方就交房期限形成了一个新的合意，即在改建房屋后的合理期限内交房。从本案事实看，2014年11月4日项修岭同意在新的设计图纸上签字，到2014年12月13日所购房屋通过验收，时间跨越并不长，应当在合理的期限内，因此，凯鸿公司此时要求交房，并不违反合同约定，故项修岭诉讼认为凯鸿公司违反合同约定逾期交房，要求解除合同的请求不能成立，不予支持。同理，其要求返还购房款和利息，以及违约金的诉讼请求亦不能成立，不予支持。凯鸿公司反诉认为项修岭未能按照合同约定办理银行按揭贷款，构成违约。经查，项修岭于2013年12月4日向银行提出申请，由于首付款未交齐，以及流水额度问题未能及时办理，故其自身有一定的过错。但是，对此情况凯鸿公司明知且未提出异议，后在凯鸿公司的协助下，按揭贷款办理成功，凯鸿公司亦在2014年8月20日的《个人商业用房贷款合同》中作为保证人签字盖章，说明其对于《商品房买卖合同》中买受人于2013年11月30日办理完按揭手续期限的约定不再适用，予以了认可，故凯鸿公司反诉请求亦不能成立，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回项修岭的诉讼请求。二、驳回凯鸿公司的反诉请求。案件受理费69067元，保全费5000元，合计74067元，由项修岭负担；反诉案件受理费4612元，由凯鸿公司负担。上述判决宣告后，项修岭不服，上诉称：1、原审判决认定事实错误。（1）原审判决认定“2014年12月13日，六安华润苏果购物5广场号楼经验收合格”与法律事实不符。此是竣工日期，并非验收合格日期。（2）原审认定项修岭与凯鸿公司在逾期交房后即2014年11月4日协商一致变更了原约定的交房期限的条款，达成新的交房期限的合意，缺乏证据。虽然项修岭于2014年11月4日同意修改玻璃门，但已超过合同约定的交房期限，是凯鸿公司违约在前，项修岭同意玻璃门修改，并不说明放弃了对凯鸿公司违约责任的追究，也不意味着双方变更了原合同约定的交房期限，更不是双方达成了新的交房期限。（3）原审将“竣工日期”与“验收合格日期”和“交房日期”混淆，从而得出“时间跨越并不长，在合理期限内”的错误结论。2、凯鸿公司交房逾期超过60天的行为，符合双方在《商品房买卖合同》第9条约定的单方解除合同条件，因双方约定的交房时间是2014年10月31日，玻璃门修改不影响验收合格期限，更不影响交房时间。至起诉时，凯鸿公司已逾期117天，应依法判决解除双方签订的《商品房买卖合同》。3、在判决支持项修岭解除商品房买卖合同的同时，应判决凯鸿公司返还购房款710万元、偿还银行按揭款项(从2014年10月1日起按每月82020.94元至清偿完毕日止)，承担违约金28万元，及利息损失(以710万元为基数，从2013年12月1日按银行借款利率承担利息至返还全部购房款日止)。4、原审判决未引用实体法律条款，所作出的判决缺少实体法律依据。综上，原审判决认定的主要事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审判决第一项，判决支持项修岭原审的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由凯鸿公司承担。凯鸿公司答辩称：1、凯鸿公司是按照项修岭的要求，对其所购买的已具备交付条件的商业用房重新进行改建，延期交房原因在项修岭，凯鸿公司没有违约，不应承担违约责任。2、项修岭在房屋交付时间到期后提出改建房屋的要求，显然表明其对改建造成的延期交房是充分认可的，否则，其当即就会主张凯鸿公司违约，而不是要求对已具备交付条件的房屋进行改建。3、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，且审理程序公正、合法，项修岭的上诉理由不能成立，恳请二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。二审中，项修岭除提交原审证据外，还提交了三组新的证据：证据一、六安市商品房网上备案确认单、户室详细信息各一份。证明涉案三套商业用房的公摊面积均已超过51%，套内面积不足建筑面积一半，已经严重超出了房屋建筑公摊面积的合理范围，涉案房屋不符合交付条件。证据二、凯鸿公司宣传册复印件1份、售房沙盘实景图1份、现场照片1组。证明：1、凯鸿公司拟交付的涉案商业用房完全不符合售房时宣传的设计标准，未达到合同约定的交房条件。2、凯鸿在出售涉案商业用房时宣传承诺的门面应该与主干道马路齐平，现场照片显示房屋为下沉式，且门面外围均被栏杆围住。证据三、涉案商业用房门面的现场照片1组(共3页)。证明：1、案涉商业用房一直由凯鸿公司管理，并未交付给项修岭。2、玻璃门装修工程量极小，不影响房屋的交付时间和交付条件。3、凯鸿公司故意以玻璃门的装修为借口，拖延交付房屋。凯鸿公司质证意见：对证据一真实性无异议，对其关联性有异议。本案商业用房是购物中心的商铺，不是一般住宅，我方是按设计建造的。对证据二真实性无异议，对其关联性和证明目的有异议。任何项目的宣传册和沙盘实景都是以实际房屋交付为准。对证据三真实性无异议，对其证明目的有异议。实际上对案涉房屋改建是由南京设计院设计的，然后进行备案。本院认证意见：对项修岭提交的三组证据真实性、合法性予以确认，但第一、二组证据与其主张因迟延交房要求解除合同的诉请不具关联性，第三组证据虽具关联性，但仅依该组照片不能证明修改玻璃门未影响案涉房屋交付时间。故对项修岭二审所举证据在本案中的证明力不予认定。凯鸿公司二审提交五份新的证据：证据一、建设工程规划许可证复印件。证明项修岭所购买的商业用房正是341500201200340号建设规划许可证所规划建设的华润苏果5#、6#商业楼及地下车库项目中的商铺。证据二、项修岭的身份证复印件一份；证据三、项修岭的女儿项莉莉的身份证复印件一份；证据四、项修岭于2014年11月4日要求被上诉人改建已具备交付条件的房屋重新进行改建的施工平面图四份；证据五、项莉莉购买的与其父联体的华润苏果134号商铺的《商品房买卖合同》一份。证据二至证据五共同证明：对已具备交付条件的房屋，项修岭要求凯鸿公司将与其女儿项莉莉购买的四间联体商业用房的八扇门改建成四扇门，由此导致办理验收时间推迟和交房时间相应延后。项修岭质证意见：对证据一真实性、合法性、关联系不持异议。对证据二、证据三真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，身份证复印件与本案无关。对证据五项莉莉购买134号商业用房的商品房买卖合同真实性合法性没有异议，但与本案无关。项修岭对凯鸿公司在原审举证的有项修岭签字的图纸和二审证据四质证意见：该证据发生时间是在双方合同约定的交房期限之后，不能证明对商业用房进行改建，仅是玻璃门窗的安装。该玻璃门的安装可以与其他施工交叉进行，不影响竣工期限，所以，不能证明双方对交房时间达成新的合议。本院对凯鸿公司所举证证据合法性、真实性予以确认，对证据四的证明力予以认定。本院认为，综合双方举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点是：项修岭主张解除双方签订的《商品房买卖合同》是否有事实和法律依据。本案双方当事人在合同中约定的交房时间是在2014年10月31日之前，项修岭在该期限届满后，要求对其购置的商业用房玻璃门进行改造，并于2014年11月4日在修改门的设计图纸上签字，要求“按此方案施工”，此时房屋虽未办理交房手续，但项修岭要求改造玻璃门行为，足以证明其当时未选择解除合同，而是愿意接收所购房屋。之后，凯鸿公司同意按其要求，对案涉商业用房玻璃门进行改建。此节事实表明，双方当事人就案涉商业用房玻璃门的改建达成了新的合意，即凯鸿公司按图纸对门进行改建，项修岭同意接收改建后的房屋。因双方对改建玻璃门的施工时间未进行约定，因此，凯鸿公司应当在合理期限内完成改建并向项修岭交付房屋。根据凯鸿公司提交的玻璃门修改图纸，证明案涉门面房由原来的八个门改为四个门，这是对原设计所作的变更，根据行业规定，需办理相关变更手续，同时，施工也需一定的时间。因此，客观上影响了凯鸿公司交付房屋。无论是案涉房屋于2014年12月13日通过验收，还是2015年1月13日办妥所有资料备案，均属合理期间。故原审法院认定在扣除办理变更设计和施工时间，凯鸿公司交房并未达到合同约定的逾期60日可以解除合同的条件，项修岭不享有合同约定的解除权，有事实依据，本院予以维持。项修岭上诉请求及理由因依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69067元，由项修岭负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 跃 芳代理审判员 李 周 洋代理审判员 杨 福 来二〇一六年七月十一日书 记 员 陈茜（代）附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。