浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭江民初字第168号原告浙江南都物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区紫荆花路**联合大厦******。法定代表人韩芳，董事长。委托代理人钱瑛、杨玲，浙江浙杭律师事务所律师。被告吴鸰，女，1978年2月4日出生，汉族，住杭州市下城区。被告邵为军，男，1977年11月4日出生，汉族，住上海市长宁区。原告浙江南都物业管理有限公司（以下简称南都公司）为与被告吴鸰、邵为军物业服务合同纠纷一案，于2015年1月15日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员朱若君独任审判，后转为合议庭进行审理，于2016年1月18日公开开庭进行了审理。原告南都公司的委托代理人钱瑛到庭参加诉讼。被告吴鸰、邵为军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告南都公司诉称，2008年4月28日，被告入伙东方润园7幢1单元2102室，成为东方润园的业主。根据原、被告签订的前期物业管理服务协议，原、被告建立物业服务关系。原告按合同约定向被告提供了物业服务，但自2010年3月1日至2011年3月7日，被告拒绝按合同约定向原告支付物业服务费16824.96元，车位费1200元。经原告书面催讨，被告仍未支付。被告逾期支付的行为显然违约，应按合同约定向原告支付违约金。原告诉至法院请求判令：一、被告向原告支付物业服务费16824.96元，车位费1200元。二、被告向原告支付逾期支付上述费用而产生的滞纳金12865.04元（按日万分之五计算，暂计算至2014年6月30日，要求计算至本案起诉之日）。被告吴鸰、邵为军未发表答辩意见。经审理查明，本院对本案以下事实予以确认：吴鸰、邵为军原系杭州市江干区东方润园7幢1单元2102室房屋及C-266号车位业主。上述房屋面积为392.74平方米。2008年4月28日，南都公司与吴鸰签订了《前期物业管理服务协议》一份，约定：物业名称为东方润园，乙方所购房屋类型为高层住宅，坐落位置为7幢1单元2102室；物业管理服务费收费标准（按建筑面积），高层住宅为5.1元/平方米·月、地、地下停车位服务费为100元/月·车位方按照开发商《房屋交付使用通知书》内所载明的时间起向乙方计收物业管理服务费，乙方房屋交付首年按年支付物业管理服务费用，以后按每三个月预付一次，乙方空置物业（如空置房屋、车位和车库等）的物业管理服务费由乙方按政府相关规定的标准向甲方支付；该协议还对双方权利义务、物业管理服务内容、质量、违约责任等其他内容进行了约定。2009年3月12日，开发商向吴鸰、邵为军交付了房屋及车位。2011年3月8日该房屋所有权转移登记至案外人名下。2011年12月18日，东方润园业主委员会（甲方）与南都公司（乙方）签订东方润园物业服务合同1份，约定：甲方根据业主大会决议将东方润园委托乙方提供物业服务，合同期限为一年，自2011年11月1日至2012年10月31日止；物业服务费收费标准，高层住宅5.1元/平方米·月（已含电梯、水泵运行费、家居智能化及安防系统维护费）；地；地下车位服务费100元/个·月主需在每半年的首月预付半年的物业服务费用，若业主逾期未予足额缴纳当年物业服务费用，应从次年3月1日起按逾期费用每日3‰的标准支付违约金；业主从未入住使用且未装修物业的物业服务费，由业主按政府相关规定的标准向乙方支付；乙方违反协议，不按照约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天万分之五加收滞纳金，乙方拒不缴纳物业管理服务费的，甲方可以依法向物业所在地人民法院提起诉讼，并可申请禁止该业主转让、出租或抵押物业。该协议还对双方权利义务、物业管理服务内容、服务、质量、违约责任等其他内容进行了约定。上述合同签订后，南都公司依约履行了合同义务。2012年2月17日，南都公司向吴鸰寄送了物业服务费用催缴通知单，催缴2010年3月1日至2012年1月31日期间的物业服务费和车位服务费。2013年5月3日，南都公司委托律师向吴鸰寄送律师函，催缴2010年3月1日至2013年4月30日期间的物业服务费和车位服务费。2013年10月15日，南都公司向吴鸰寄送了物业服务费用催缴通知单，催缴2010年3月1日至2013年10月31日期间的物业服务费和车位服务费。2014年4月28日，南都公司委托律师向吴鸰寄送了律师函，催缴2010年3月1日至2014年4月30日期间的物业服务费和车位服务费，要求吴鸰及物业使用人于2014年5月22日前至东方润园物业服务中心缴纳相关费用。上述邮件均由单位收发章签收。上述事实，有原告南都公司提供的东方润园住户基本情况登记表、东方润园交房手续单、前期物业管理服务协议、东方润园物业服务合同、物业服务费用催缴通知单、律师函、EMS邮单及本案庭审笔录为证。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以依法选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同；业主委员会成立后，业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。本案中，吴鸰与建设单位选聘的南都公司签订的前期物业管理服务协议合法有效，对双方均有约束力。南都公司为东方润园物业提供了物业服务，吴鸰、邵为军作为业主接受了物业服务，理应按照合同约定按期支付物业服务费。案涉房屋于2011年3月8日转移登记至案外人名下。吴鸰、邵为军作为业主应当支付2011年3月7日前物业服务费及车位服务费。根据约定，案涉房屋所在小区物业服务费的标准为5.1元/平方米·月、地、地下车位服务费为100元/个·月都公司主张吴鸰、邵为军支付2010年3月1日至2011年3月7日期间，按7折计算物业服务费，并主张支付该期间的车位服务费，具有事实和法律依据，本院予以支持。经计算，南都公司主张吴鸰、邵为军应支付的物业服务费为16824.96元、车位服务费为1200元，符合合同约定，本院予以确认。关于南都公司主张逾期滞纳金的问题。前期物业管理服务协议对逾期支付服务费的违约责任进行了约定。南都公司主张滞纳金，其性质为违约金，本院予以支持。关于违约金的计算期限，本院酌情确定起算日期为南都公司2014年4月28日邮寄的律师函给予的交费期限届满之日，按日万分之五计算，从2014年5月23日计算至2015年1月15日，应支付的违约金为2145元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项之规定，判决如下：一、被告吴鸰、邵为军支付原告浙江南都物业管理有限公司2010年3月1日至2011年3月7日期间的物业服务费人民币16824.96元、车位服务费人民币1200元，共计人民币18024.96元，于本判决生效之日起十日内付清。二、被告吴鸰、邵为军支付原告浙江南都物业管理有限公司逾期付款违约金人民币2145元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告浙江南都物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币572元，由原告浙江南都物业管理有限公司负担人民币172元，由被告吴鸰、邵为军负担人民币400元。被告吴鸰、邵为军应负担的诉讼费应在本判决生效之日起三日内交纳本院。公告费人民币560元，由被告吴鸰、邵为军负担。该款已由原告浙江南都物业管理有限公司预交，被告吴鸰、邵为军应在本判决生效之日起十日内迳付原告浙江南都物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币572元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号********，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长  叶文军审 判 员  朱若君人民陪审员  徐 涵二〇一六年二月二十六日书 记 员  娄移华