广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法朗民一初字第743号原告（反诉被告，以下统称原告）：杨建凯，男，汉族，1989年12月13日出生，住江西省丰城市。委托代理人：何斌，广东大洲律师事务所律师。委托代理人：蓝进友，广东大洲律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：张沛河，男，汉族，1972年9月9日出生，住广东省东莞市。委托代理人：刘宗，广东中亚律师事务所律师。原告杨建凯诉被告张沛河租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理后，被告张沛河提起反诉，本院对被告张沛河提起的反诉予以受理。本案依法由审判员郑伟乐适用简易程序独任审判，后转换适用普通程序，由审判长郑伟乐、人民陪审员叶创忠、人民陪审员叶沛良组成合议庭，先后于2015年10月26日、2015年11月26日、2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告杨建凯及其委托代理人汤斌（后原告杨建凯撤销了对该代理人的委托授权）到庭参加了第一次庭审，原告杨建凯及其委托代理人何斌、蓝进友到庭参加了第二、三次庭审，被告张沛河的委托代理人刘宗到庭参加了三次庭审。本案现已审理终结。原告杨建凯诉称：2015年3月31日，杨建凯与张沛河签订房屋租赁合同，约定张沛河将坐落于东莞市大朗镇水口村金朗南路128号的房屋出租给杨建凯使用，租期是2015年7月1日至2027年7月1日。杨建凯依约交付了相当于三个月租金的押金283,500元，张沛河出具收据并签名确认收到杨建凯支付的押金。租赁合同签订后，杨建凯因租赁物电梯移位花费了27,000元。因张沛河未依据合同约定向杨建凯提供相应的变压器，导致租赁物一直无法正常使用。杨建凯多次要求张沛河提供租赁物的房产证或建设工程规则许可证，并要求张沛河依约尽快安装变压器，但张沛河一直未予以理会。2015年8月21日，杨建凯向张沛河出具律师函，要求张沛河提供租赁物的房产证或建设工程规则许可证，如果张沛河不能提供以上资料，杨建凯将视租赁合同为无效合同，同时杨建凯也明确要求张沛河于2015年8月25日到杨建凯代理人的办公室办理租赁物的返还手续，但张沛河至今未予以答复。因张沛河拒绝安装变压器，导致租赁物无法使用，张沛河也无法提供租赁物的房产证或建设工程规划许可证。杨建凯只好放弃使用该房屋，并实际已将租赁物返还给了张沛河。为维护自身合法权益，杨建凯遂诉至法院，请求判令：1.张沛河返还押金283,500元及利息（从2015年4月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计至实际还款之日止，暂计至起诉之日为6,772.11元）；2.张沛河赔偿损失27,000元；3.本案诉讼费由张沛河承担。本案诉讼过程中，杨建凯变更其诉讼请求为：1.判令自2015年8月27日解除双方于2015年3月31日订立的《房屋租赁合同》。2.张沛河返还押金283,500元及利息（从2015年4月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计至实际还款之日止，暂计至起诉之日为6,772.11元）；3.张沛河赔偿损失27,000元；4.本案诉讼费由张沛河承担。被告张沛河辩称：1.杨建凯、张沛河的租赁合同有效，张沛河有房屋的相关证明。2.合同解除是杨建凯单方作出的，主要是因为杨建凯无法按期支付合同约定的租金。3.由于合同是杨建凯单方终止，违约责任在杨建凯方，因此，张沛河有权不退还杨建凯所交的房屋押金，也不存在张沛河给杨建凯造成其他损失。4.杨建凯从合同签订至今没有向张沛河支付过合同约定的租金。杨建凯单方解除合同，迟延支付房租，因此杨建凯的主张没有任何依据，张沛河不应退还杨建凯缴纳的押金。被告张沛河提起反诉称：2015年3月31日，张沛河与杨建凯签订房屋租赁合同，期限为2015年7月1日至2027年7月1日，交租时间为每月10日前，装修期为2015年4月11日至2015年6月30日。合同签订后，张沛河将租赁物交付给杨建凯，杨建凯应当从2015年7月开始支付租金，但至2015年9月初一直未支付租金，并在2015年9月初，未经张沛河同意就将其物品搬离租赁物。为维护自身合法权益，张沛河遂提起反诉，请求判令：1.杨建凯支付租金283,500元及利息10,000元（以283,500元为基数，按银行同期贷款利率从2015年7月1日计算至2015年9月15日）；2.本案诉讼费由杨建凯承担。原告杨建凯针对被告张沛河的反诉答辩称：1.案涉合同是无效合同，张沛河不能向杨建凯主张租金及利息。2.即使按双方的合同，案涉租金的支付时间也不是从2015年7月1日开始。3.由于张沛河一直没有按合同约定安装好变压器、人货梯，所以张沛河也无权主张房屋的租金。经审理查明：2015年3月31日，以张沛河为甲方、以杨建凯为乙方，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将位于东莞市大朗镇水口村金朗南路128号靠莞樟路9,000平方（一至六层）房屋出租给乙方作为经营使用，租赁期限共12年，自2015年7月1日起至2027年7月1日止，每月租金94,500元，于每月10日前支付，租金按10.5元/平方米每四年递增10%。2.乙方应于签订合同当天向甲方支付相当于三个月租金的押金283,500元，租赁期限届满时，乙方应将该物业完好返还给甲方，并结清所有应由乙方承担的费用后三天内，甲方需要将押金一次性免息返还给乙方。自双方签订合同且乙方向甲方缴付押金及第一个月租金之日起__日（合同中下划线没有填写）内，甲方应将租赁房屋交付给乙方。3.第六条第1款项约定，“装修期3个月如果装变压器超过55天则甲方补偿，租赁物业的一部两吨标准人货梯安装及一台2**kva变压器和现有空出厂房的地面整理（负责铺好水磨石地板）以及未安装楼梯扶手的，安装费用归甲方承担。”4.如乙方存在拖欠租金达一个月、擅自改变房屋用途、利用承租房屋进行违法活动等情形之一的，甲方可单方解除合同并收回房屋，没收押金，并要求赔偿损失。5.在合同期内，乙方违约则甲方没收押金，若甲方违约则赔偿乙方同等押金。合同签订后，杨建凯向张沛河支付了押金283,500元，张沛河将案涉房屋交付给杨建凯使用。杨建凯接收租赁物后，从2015年5月起陆续将部分租赁物转租给案外人使用。2015年8月21日，杨建凯向张沛河邮寄发出律师函，要求张沛河在收到律师函后2天内提供租赁物的房产证或建设工程规划许可证，若逾期提供视为未取得上述证件，双方签订的《房屋租赁合同》视为无效合同，要求张沛河于2015年8月25日办理租赁物交接及押金返还手续，逾期交接，视为已将租赁物返还，并无需再支付场地使用费。张沛河于2015年8月22日收到该律师函。2015年8月27日，杨建凯致电张沛河提出已搬离租赁物，要将钥匙交还给张沛河，张沛河则要求杨建凯在协商好后才能搬离。之后，双方未能再行协商，张沛河对案涉租赁物进行上锁。杨建凯提供一组照片，拟证明张沛河上锁的时间为2015年8月31日，张沛河则主张上锁时间为2015年9月15日。2015年9月6日，杨建凯诉至本院，请求判如所请。关于合同效力。张沛河提供一份落款日期为2001年3月1日的报建证明，拟证明案涉租赁物为合法出租，该报建证明载明东莞市大朗永顺汽车修理站位于东莞市大朗镇水口村金沙墩路第一排的厂房、宿舍、综合楼（建筑高分别为三、三、六层，建设面积分别为3,577、2,256、9,321平方米）工程各一幢，已在东莞市大朗镇人民政府规划建设办公室办理报建手续。张沛河陈述案涉租赁物的权属人为其哥哥张沛枝，当时是以张沛枝的个体工商户东莞市大朗永顺汽车修理站进行报建。关于合同解除。杨建凯主张张沛河存在根本违约行为，合同于2015年8月27日张沛河收回租赁物时已经解除。张沛河则主张合同于2015年9月15日因杨建凯的单方解除行为而解除。关于变压器的安装。双方对合同第六条第1款约定的变压器安装时间存在不同理解，杨建凯主张变压器应在装修期三个月内的前55天安装完成，张沛河则主张装修期三个月，而变压器的安装应从装修期满2015年7月1日起计算55天。张沛河提供一份供用电合同、施工合同、客户抄表结算复核单，拟证明变压器的迟延安装是供电公司的施工方造成，该变压器从2015年8月底开始可以正常使用。供用电合同由供电方广东电网有限责任公司东莞供电局与用电方东莞市创达成汽车维修服务有限公司（法定代表人张沛枝）就位于东莞市大朗镇水口村金朗南路128号用电地址的用电事宜签订该合同，签订日期为2015年8月27日。施工合同的甲方为张沛河，乙方为空白，合同落款处由张沛河在甲方签约代表人签名，钟沛深在乙方签约代表人处签名，合同未载明落款日期。张沛河主张施工合同的签订日期为2015年4月15日，双方于2015年4月18日开工，于2015年5月26日竣工，但由于施工方原因导致变压器安装迟延，张沛河曾向杨建凯提出以调整租金的方式进行补偿，但并不是全部免除租金，而该施工合同的原件由施工人带回其公司盖章备案，故暂无法提供原件。客户抄表结算复核单显示上次抄表日期为2015年9月2日。张沛河主张变压器于2015年8月底安装完成，并于2015年9月2日第一次抄表。关于电梯改装。杨建凯主张为租赁物电梯移运、重装事宜花费27,000元，并提供证明、身份证、补充协议、收款收据予以佐证。证明由“证明人杨云锋”出具，载明2015年3月26日杨云锋与东莞市日芝电梯有限公司技术部签订补充协议是受杨建凯委托，处理租赁物电梯移位事宜共花费27,000元。身份证为杨云锋的身份信息。补充协议由甲方杨云锋、乙方东莞市日芝电梯有限公司技术部双方签订，载明张沛河2,000kg人货电梯，6/6/6，客户要求改电梯方向开门，原电梯门口用红砖墙修补6套，现改对面打开电梯门口6套和修补及运走所有建筑废材料，电梯路轨拆除重新安装，电梯结构安装图纸、报装报件改电梯材料所有费用、人工费和材料共27,000元。收款收据载明更换电机1套1,800元及东莞市日芝电梯有限公司收到杨云锋电梯整改费订金5,000元、第二期整改费12,000元。上述事实，有杨建凯提供的房屋租赁合同、收据、律师函、邮寄单、证明、身份证、补充协议、收款收据，张沛河提供的报建证明、房屋租赁合同、收据、供用电合同、施工合同、客户抄表结算复核单以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案系租赁合同纠纷。张沛河提供的报建证明显示案涉租赁物已经主管部门批准建设，故张沛河与杨建凯就案涉租赁物所签订的《房屋租赁合同》并不违反法律法规的强制性规定，且该合同系双方当事人的真实意思表示，因此，该合同合法有效。杨建凯于2015年8月21日向张沛河发出律师函，律师函中包含逾期提供相关证件则要求于2015年8月25日交还租赁物的内容，张沛河已于2015年8月22日收到该律师函，但未提出任何回应意见，后杨建凯于2015年8月27日再次电话通知张沛河要求交回租赁物钥匙，而张沛河仍不同意接收钥匙，上述行为均表明杨建凯已明确提出终止双方租赁合同关系及交还案涉租赁物的要求，因张沛河未就租赁物的合法性作出回应且拒不接收租赁物，对逾期接收租赁物的后果应由其自行承担，故对杨建凯已于2015年8月27日交还租赁物的事实，本院予以认定。因案涉租赁物已交还，故双方租赁合同关系亦于2015年8月27日解除。关于变压器的安装。从合同第六条第1款使用的词句及条款内容来看，变压器安装与装修期放在同一条款，二者含义相对并列，即变压器安装的时间应属装修期内的事项，即装修期三个月，其中安装变压器的时间为55天，如果超过55天，则张沛河予以补偿。至于具体如何补偿，该条款中并未约定，故应看张沛河是否违约及结合其他条款来理解。从张沛河提供的供用电合同及施工合同来看，张沛河系于2015年9月2日才安装完成变压器并投入使用，其迟延安装变压器的行为，构成违约。虽然张沛河迟延安装变压器，但从张沛河提供的杨建凯与案外人签订的房屋租赁合同来看，杨建凯已将部分租赁物转租给案外人，表明杨建凯并非无法使用全部租赁物，故杨建凯仍应向张沛河支付租金。由于张沛河主张曾提出因变压器问题进行调整租金，且杨建凯因变压器问题无法使用租赁物的范围无法确定，故本院酌定确定杨建凯按双方约定的租金标准94,500元的50%（47,250元）向张沛河支付租金，2015年7月1日至2015年8月27日期间，杨建凯应支付的租金为：47,250元×（1+27/31）＝88,403元。双方约定租金的支付时间为每月10日前，杨建凯逾期支付租金应支付利息，根据张沛河的主张，该两月份的租金利息从逾期之日起（即2015年7月11日及2015年8月11日）按中国人民银行同期同类贷款基准年利率4.85%分别计算至2015年9月15日止，杨建凯应支付的利息为：47,250元×（4.85%÷360×67天）+47,250元×27/31×（4.85%÷360×36天）＝626元。由于杨建凯拖欠租金超过一个月，亦存在违约行为。根据案涉《房屋租赁合同》第十三条的约定，乙方违约则甲方没收押金，甲方违约则赔偿乙方同等押金。由于杨建凯在本案中诉请返还押金系基于合同协商解除的押金返还，并非基于主张张沛河违约而要求其赔偿同等押金的违约责任，而本案合同并非属于双方协商一致而协商解除，故杨建凯诉请返还押金，依据不足，本院不予支持。关于电梯改装费用。杨建凯主张对电梯进行改装，有证明、补充协议等佐证，本院予以认定，但杨建凯提供的收款收据显示其已支付的整改费为17,000元，对于另外的10,000元，没有证据佐证，本院不予认定。根据合同约定，电梯安装的费用由张沛河承担，故张沛河应向杨建凯支付该整改费17,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告杨建凯与被告张沛河签订的《房屋租赁合同》已于2015年8月27日解除。二、限被告张沛河于本判决发生法律效力之日起三日内支付整改费17,000元给原告杨建凯。三、限反诉被告杨建凯于本判决发生法律效力之日起三日内支付租金88,403元及利息626元给反诉原告张沛河。四、驳回原告杨建凯的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告张沛河的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6,060元，由原告杨建凯负担5,835元，被告张沛河负担225元。反诉受理费2,851元，由反诉原告张沛河负担1,838元，反诉被告杨建凯负担1,013元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  郑伟乐人民陪审员  叶创忠人民陪审员  叶沛良二Ο二Ο一六年二月十八日书 记 员  黄艳勋钟淑婷