重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终4486号上诉人（原审原告）王烈明，男，1972年5月9日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托代理人何桐雨，重庆潜卫律师事务所律师。委托代理人蒋欢，重庆潜卫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）胡廷高，男，1954年9月12日出生，汉族，住重庆市潼南区。被上诉人（原审被告）黄群华，女，1955年8月28日出生，汉族，住重庆市潼南区。上诉人王烈明与被上诉人胡廷高、黄群华合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院(2015)潼法民初字第03625号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员刘晓瑛担任审判长，审判员郑鹏主审，与代理审判员赵一共同负责对本案的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院于2016年7月4日组织双方当事人进行了询问调查。上诉人王烈明的委托代理人蒋欢，被上诉人胡廷高、黄群华到庭参加了询问调查。本案现已审理终结。王烈明向一审法院起诉称：2010年6月5日，王烈明与胡廷高、黄群华签订《“祥和花园”合同建议协议书》和《关于黄群华房屋拆修的补充协议》（以下简称“联建协议”和“补充协议”）。联建协议的主要合同目的是甲方提供土地，乙方投入资金联合建设，对卧佛正街廖贤雄、全德明、陈全恒、胡廷超、陈顺文、政府公房、运管所公房等10户始建于民国年间的木质结构的危房，在政府组织下，统一安排实施排危拆除，改扩建为“祥和花园”。该建设由危房户业主、居委会主任廖贤雄为代表，代表10户危改户协助乙方工作，组织联系危房拆建业主自愿签订《“祥和花园”合同建议协议书》及《补充协议》。至此，胡廷高、黄群华于2010年6月3日将与胞姐胡廷超签订的一份房屋买卖合同向王烈明主张行使卧佛正街42号危房的排危拆除改、扩建的权利、义务，享有卧佛正街42号危改房即《“祥和花园”合同建议协议书》全部条款和《关于黄群华房屋拆修的补充协议》条款的权利、义务。两份协议和胡廷高、黄群华与胡廷超就卧佛正街42号房屋买卖关系均经人民法院多个判决确认合法有效。双方应当诚实、守信按照协议约定和法律规定履行，且胡廷高、黄群华与王烈明2010年6月5日签订《“祥和花园”合同建议协议书》和《关于黄群华房屋拆修的补充协议》后至今只向王烈明主张权利，而拒不履行合同义务，按照合同约定和法律规定向王烈明提供卧佛正街42号房拆除、改扩建的相关资料（产权证明等），造成10户危房业主联建“祥和花园”危改项目的报批资料不齐，导致政府相关职能部门无合法依据为“祥和花园”办理建设规划、施工许可及物权登记。胡廷高、黄群华的违约行为，不仅给王烈明造成直接损失，给“祥和花园”全体业主造成损失，同时给卧佛政府组织实施的民心工程造成极坏影响。为此，请求人民法院判令胡廷高、黄群华履行《“祥和花园”合同建议协议书》第三、四、五条和《关于黄群华房屋拆修的补充协议》第三条，及时向王烈明提供卧佛正街42号危房的《国有土地使有权证》和《房屋产权证》并按《协议》约定“配合王烈明办理计划文件，规划、建设报批、红线图、国土手续等”提供办理上述手续的相关资料；判令胡廷高、黄群华按照《协议》和《补充协议》约定向王烈明支付超面积的房款24800元；判令胡廷高、黄群华按照《协议》约定承担拒不履行提供卧佛正街42号危房改扩建的相关资料，造成“祥和花园”危改项目不能报批、立项，10户危房户至今未完善相关法定手续的违约责任，并向王烈明支付违约金100000元，赔偿经济损失40000元。胡廷高、黄群华向一审法院答辩称：王烈明所诉事实不实。签订合同时，胡廷高、黄群华明确告知王烈明卧佛正街42号危房只有《国有土地使有权证》而无《房屋所有权证》，王烈明当面承诺《房屋所有权证》由其自行负责；王烈明至今未明确向胡廷高、黄群华要求提供办理产权证照所需的相关资料。此外，由于王烈明严重违约，至今未向胡廷高、黄群华交付约定的房屋，故胡廷高、黄群华有权拒绝王烈明要求支付房屋尾款的请求。综上，请求人民法院依法驳回王烈明的诉讼请求。一审法院经审理查明：胡廷高、黄群华系夫妻关系。1979年3月10日，案外人胡廷超（系胡廷高之姐）与原潼南县复兴食品站签订了换房协议。1991年1月16日，原潼南县国土局向胡廷超颁发了潼南县原卧佛乡街村正街42号房屋的《国有土地使用权证》。该证上载明城镇土地为68.4平方米，东与尹泽中墙壁共列、南与本房滴水下为界、西与王建文墙壁共列、北与财政所公房共列、齐园门止。2010年6月3日，胡廷高、黄群华与案外人胡廷超签订了房屋买卖合同。约定：胡廷超将其自有的位于潼南县卧佛镇正街42号房屋转让给胡廷高所有。合同签订后，胡廷高、黄群华向胡廷超支付了相应价款，但双方未办理产权过户登记手续。同年6月5日，王烈明与胡廷高、黄群华等十户分别签订了《“祥和花园”合同建议协议书》、《房屋拆修的补充协议》。约定由胡廷高、黄群华等人各自提供潼南县卧佛镇正街相应房屋所属国有土地使用权，由王烈明投入资金、负责施工，联合开发“祥和花园”房地产项目工程。房屋建成后，由王烈明给付胡廷高、黄群华门市1间、住房1套；其余投入土地者，也给付相应住房或门市。给付完提供土地者房屋后的其余房屋归王烈明所有，由其自行对外销售处理。协议签订后，胡廷高、黄群华向王烈明交付了位于潼南县卧佛镇正街42号房屋及该房屋的《国有土地使用证》复印件。同时，胡廷高、黄群华亦向王烈明提供了黄群华及案外人胡廷超的身份证复印件。王烈明与胡廷高、黄群华双方签订的《“祥和花园”合同建议协议书》主要内容如下：1.“祥和花园”项目工程由黄群华提供土地，王烈明投入资金联合建设；2.王烈明交房为清水房，水、电进户；3.黄群华配合王烈明办理计划文件、规划、建设审批、红线图、国土手续等，费用由王烈明承担；4.黄群华配合王烈明完善拆迁工作，旧房由王烈明拆除，材料归王烈明所有；5.王烈明负责办理完善房屋销售上缴的税费、房屋产权证等，所产生的费用由王烈明负担；6.王烈明应当严格按照国家机关规划设计要求施工，工程验收标准按照有关国家机关验收为准；7.交房日期为2010年春节（该日期约定不明，王烈明与胡廷高、黄群华已在一审法院（2014）潼法民初字第00642号诉讼中将该交房日期协商一致确定为2011年2月28日前）；8.协议自双方签字之日生效，双方不得违反，如一方违约，付对方违约金100000元。王烈明与胡廷高、黄群华双方签订的《房屋拆修补充协议》主要内容如下：1.胡廷超老街42号约70平方米的木质结构房屋转让给黄群华，现由王烈明改修，由王烈明补还给黄群华原位置门市1个，面积不得低于35平方米；2.王烈明无偿返还黄群华老街前面套房1套，层高在三楼，任由黄群华选择，面积不得低于110平方米左右；3.黄群华在交房时一次性补给王烈明现金20000元。一审另查明，“祥和花园”项目工程，涉及包括卧佛镇正街42号房屋在内等12户房屋，是被政府纳入危房改建的民心工程，该项目工程于2011年11月完工。共建有住房34套、门市6间，总占地面积839.8平方米，总建筑面积4158.27平方米。在该项目建设过程中，胡廷高与王烈明共同在该建设工地，要求工人对原本设计为3室1厅结构的3楼3号房屋加建隔墙，调整为4室1厅结构，除该房屋调整结构外，其余房屋均未调整。2012年8月28日，潼南县房屋安全鉴定所就“祥和花园”项目出具了安鉴潼字（2012）第033号房屋安全鉴定报告书，认定该栋房屋建筑地基无明显变形，符合建筑地基基础涉及规范。主体结构中，承重墙未发现影响结构安全的裂缝和其它变形，符合民用建筑可靠性标准要求。该栋房屋基本安全，可以使用。2013年3月7日，潼南县规划局就“祥和花园”项目修建时未取得建设工程规划许可证进行建设，违反《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，作出行政处罚决定，罚款89402元。一审再查明，2012年2月，胡廷高、黄群华以王烈明不按约定交付门市、住房为由曾诉至一审法院，后撤回起诉。2013年2月，胡廷高、黄群华又以王烈明无开发资质、未办理拆迁许可、规划许可、建设许可为由，要求确认“祥和花园”合同建议协议书、房屋拆修补充协议无效诉至一审法院，一审法院作出（2013）潼法民初字第00879号民事判决，认定该二协议有效。胡廷高、黄群华上诉至重庆市第一中级人民法院，该院于2013年11月作出（2013）渝一中法民终字第03593号民事判决，以现行法律、行政法规对双方均为公民个人的合作建房行为并无强制性规定，合同当事人在签订协议时意思表示真实，维持一审判决。此后，胡廷高、黄群华又以王烈明拒绝交付门市、未保证其优先选择住房已构成违约为由，再次诉至一审法院。2015年2月9日，一审法院以（2014）潼法民初字第00642号《民事判决书》作出如下判决：一、王烈明于本判决生效之日起10日内向胡廷高、黄群华支付违约金100000元；二、王烈明于本判决生效之日起10日内向胡廷高、黄群华支付差旅费2000元；三、驳回胡廷高、黄群华关于交付门市并办理房地产权证的诉讼请求；四、驳回胡廷高、黄群华关于王烈明不能交付“祥和花园”3楼2号住房的损失248820元的诉讼请求；五、驳回胡廷高、黄群华的其他诉讼请求。宣判后，王烈明对该判决不服，向重庆市第一中级人民法院提出上诉。同年7月10日，该院以(2015)渝一中法民终字第02870号《民事判决书》判决驳回了王烈明的上诉请求，维持原判。在该案的二审审理过程中，王烈明认为胡廷高、黄群华在履行合同中存有违约行为，依法应当承担违约责任。该院认为因王烈明对此主张在一审中并未提起反诉，没有诉讼请求，故该院对此未作评判。2015年8月，王烈明诉至一审法院，请求如诉称。一审还查明，2016年2月18日，王烈明与胡廷高、黄群华双方自行协商办理了涉案房屋的交接手续。同日，胡廷高、黄群华向王烈明支付了房屋尾款10000元。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人争议焦点为胡廷高、黄群华在履约过程中是否具有违约行为，是否应当承担违约责任。针对上述争议焦点，一审法院作出如下具体的评判：一、关于胡廷高、黄群华是否违约的问题：依照双方当事人在合同及补充协议中的约定，胡廷高、黄群华应当按约履行下列义务：1、提供联合建房所需的土地；2、配合王烈明办理计划文件、规划、建设审批、红线图、国土手续等；3、配合王烈明完善拆迁工作；4、接房时补缴房款；5、配合王烈明办理房地产权证。庭审中，王烈明对胡廷高、黄群华已履行上列义务中的第1、3、4项均无异议。但王烈明认为胡廷高、黄群华未按照约定履行第2、5项义务，该二项义务的具体要求为胡廷高、黄群华应当将购买案外人胡廷超旧房的《国有土地使用权证》自行变更到胡廷高、黄群华或者其中之一名下，并将变更后的土地使用权证和房屋产权证原件交付给王烈明。然而胡廷高、黄群华并未履行该义务，已构成违约。胡廷高、黄群华则认为双方在签订协议时王烈明口头承诺仅要求胡廷高、黄群华提交旧房原有的《国有土地使用权证》和胡廷超、黄群华的身份证复印件，其余的事项由王烈明负责办理。胡廷高、黄群华已经按照王烈明的口头承诺履行了这些义务，故胡廷高、黄群华不存在违约行为。针对该项争议，一审法院认为胡廷高、黄群华不构成违约，其理由是合同中对胡廷高、黄群华的义务约定并不明确、具体。王烈明作为“祥和花园”的开发业主，在签订合同时应当明确告知胡廷高、黄群华应当履行哪些具体的义务，并将该具体义务在协议中一一载明；在履行合同中对此发生争议双方又无法达成一致后，王烈明在此时应当履行明确的告知义务，并要求胡廷高、黄群华限期内向王烈明提供哪些具体的资料、履行哪些配合义务，但王烈明在诉讼中均未向一审法院举示充分的证据证明其完成了这些义务。且王烈明在签订协议时亦清楚地知道胡廷高、黄群华所购旧房是没有房屋产权证，亦知道该旧房的土地使用权证是登记在案外人胡廷超名下，现王烈明要求胡廷高、黄群华在房屋已经灭失（已拆迁）的情况下再去办理过户登记显然已不符合相关规定。再则，经一审法院查明，造成王烈明对其开发建设的“祥和花园”项目工程至今未能办理好相关的报批、建设及产权证、照等手续的主要原因是其违规开发、建设房地产项目所致。此外，胡廷高、黄群华已经向王烈明提供了旧房的土地使用权证和所需的身份证，完成了协议中要求配合办理相关手续的一般义务。因此，王烈明认为未能办理相关报建、规划、国土及房地产权证手续的责任系胡廷高、黄群华违约行为所致的主张不能成立，一审法院不予支持。其要求胡廷高、黄群华依照合同约定支付违约金100000元的主张，一审法院亦不予支持。二、关于其他责任承担的问题。王烈明认为胡廷高、黄群华的违约行为导致其至今未能办理“祥和花园”相关报建、规划、国土手续和房地产权证，造成王烈明因此受到行政处罚并缴纳了罚款89402元。因此，王烈明要求胡廷高、黄群华向其赔偿部分罚款损失40000元。一审法院认为，王烈明开发“祥和花园”项目工程，理应依照相关法律法规的规定先批后建，但王烈明却自行先建后批，其行为本身具有违法性，依法应当受到相应的行政处罚。胡廷高、黄群华是否按照合同约定履行配合办理义务的结果并不必然导致王烈明遭受行政主管部门的罚款处罚。因此，王烈明要求胡廷高、黄群华承担部分罚款损失的主张不能成立，一审法院不予支持。此外，王烈明还要求胡廷高、黄群华支付超面积房款24800元。依照双方签订的补充协议约定，胡廷高、黄群华应在接房时一次性向王烈明补房款现金20000元。因王烈明应向胡廷高、黄群华交付的房屋至今未能达到法定的交房条件，故王烈明现要求胡廷高、黄群华支付房屋尾款的主张并不符合合同约定，故一审法院对王烈明的该项主张亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告王烈明对被告胡廷高、黄群华的诉讼请求。案件受理费3596元，减半收取1798元，由原告王烈明负担。王烈明不服一审判决，向本院提起上诉称：一、祥和花园工程系卧佛镇政府组织对廖贤雄等10户危房进行的排危改、扩建工程，而非一审认定的房地产开发性质，系合作建房性质，且已由法院的生效判决予以确认。一审法院认定“祥和花园”工程系房地产开发性质及上诉人为开发业主，没有事实和法律依据。二、一审关于被上诉人是否违约的认定有误。第一、被上诉人有义务配合办理计划文件、规划、建设审批、红线图、国土手续及房地产权证等，应解释为被上诉人应当将购买案外人胡廷超的旧房的国有土地使用证自行变更至二被上诉人或者其中之一的名下，并将变更后的土地使用证和房屋产权证原件交付给上诉人。第二、根据“谁主张、谁举证”的证据规则，被上诉人应对其已履行的合同义务承担举证责任，如举证不能则承担不利后果。第三、合同签订时房屋并未灭失，尚能办理过户登记及房屋产权证，一审法院根据房屋灭失的结果反推被上诉人没违约的逻辑不能成立。第四、合同责任系严格责任，一审因被上诉人的违约行为未致不能办理报批、建设、产权证照的损害后果而否定二被上诉人行为本身的违约性的认定错误。三、一审关于其他责任的承担问题的认定有误。第一、一审关于被上诉人是否应承担罚款的认定错误。“祥和花园”系合作建房，故所受罚款应由合作建房的双方主体共同承担，上诉人要求被上诉人承担部分罚款40000元有事实和法律依据。第二、一审关于被上诉人是否应承担支付上诉人房屋尾款的认定错误。一审查明上诉人与被上诉人于2016年2月18日自行协商办理了房屋交接手续，故上诉人请求被上诉人支付超面积尾款符合事实与合同约定。上诉请求：1、撤销本案一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用被上诉人承担。胡廷高、黄群华答辩称：一、潼南区卧佛镇正街42号街房是被上诉人的胞姐转让给被上诉人的，该房只有土地使用证，无房屋产权证，只有转让约据，无土地使证过户证件。上诉人与被上诉人在签订祥和花园同建协议时，被上诉人将上述真实情况告知了上诉人，上诉人当即表态不是问题，与被上诉人签订了同建协议，并另签订了补充协议，被上诉人也按上诉人的要求提供了土地使用证与身份证复印件。二、旧房改造，上诉人要事先办理各种手续，取得改建资格后才能拆迁施工，如果因被上诉人证件不齐无法办理，则应当找我方协商解除双方的协议。上诉人在没有办齐手续的情况下施工改建，不应把出现的问题推到被上诉人身上。三、上诉人没有办好各种手续就施工建房，一切责任应自行承担。上诉人的上诉请求没有任何法律依据，请求二审法院驳回上诉人的请求，维持原判。二审查明的事实与一审相同，本院对原审查明的事实予以确认。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：一、胡廷高、黄群华是否已构成违约，应否承担相应的违约责任；二、“祥和花园”因未办理相关报建、规划、国土手续受到行政处罚并缴纳的罚款应否由被上诉人承担赔偿责任；3、上诉人请求被上诉人给付房屋尾款的条件是否成就。本院认为：一、胡廷高、黄群华是否已构成违约，应否承担相应的违约责任的问题。经查，双方当事人对是否构成违约责任争议的焦点在于胡廷高、黄群华是否履行了配合王烈明办理计划文件、规划、建设审批、红线图、国土手续等合同义务。“联建协议”和“补充协议”的合同条款对于黄群华的履行合同义务作出的是原则性的规定，而对于黄群华应当在什么时间节点，需要履行何种具体的履约行为却没有作出明确、具体的约定。至于上诉人所称的被上诉人应当将购买案外人胡廷超的旧房的国有土地使用证自行变更至二被上诉人或者其中之一的名下，并将变更后的土地使用证和房屋产权证原件交付给上诉人的问题，经查，双方当事人也未在双方签订的协议书和补充协议中对此作出明确的约定。从补充协议载明的内容来看，王烈明对于胡廷高、黄群华参加危改房屋的产权状况是明知的，王烈明作为合作建房的组织实施者，依合同约定负责旧房的拆除，如果确需胡廷高、黄群华向其提交过户登记后的土地使用证和房屋产权证，应当在拆除旧房之前给予对方合理的办理过户时间并履行必要的催告义务。后因旧房的拆除而导致过户手续无法办理，王烈明没有举示证据证明是胡廷高、黄群华的违约行为导致了旧房没有办理过户登记手续。一审法院作出的胡廷高、黄群华尚不构成违约的认定并无不当，本院应予维持。二、关于“祥和花园”因未办理相关报建、规划、国土手续受到行政处罚并缴纳的罚款应否由被上诉人承担赔偿责任的问题。如前述，由于胡廷高、黄群华尚无证据证明存在协议约定的具体的违约行为，那么，王烈明认为胡廷高、黄群华的违约行为导致其至今未能办理“祥和花园”相关报建、规划、国土手续和房地产权证，造成其因此受到行政处罚并缴纳了罚款89402元并应赔偿一定损失的主张则不能成立。至于上诉人上诉所称的“祥和花园”系合作建房，故所受罚款应由合作建房的双方主体共同承担主张，本院认为，应当分清行政机关处罚的对象是作为合作建房组织实施者的王烈明本人或是全体合作建房的参与主体，如果处罚对象为组织实施者本人，则王烈明要求其他人员来共同分担罚款缺乏法律依据，如果处罚的对象是全体合建参与者，则王烈明应当举示证据来证明各方参与者对罚款承担的分担有约定。由于王烈明没有举示证据证明胡廷高、黄群华应当分担罚款的依据及如何分担的具体标准，其该项主张亦不成立。三、上诉人请求被上诉人给付房屋尾款的条件是否成就的问题。双方当事人在协议中对付款方式约定为，“黄群华补给王烈明的款项待基础工程完工时先付80%，余款待房产证拿到当时一次性付给王烈明”，而补充协议则约定，“黄群华在交房时一次性补给王烈明现金20000元”。由于王烈明没有举示证据证明诉争的房屋已办理房产证并将房屋实际交付给了胡廷高、黄群华，一审作出王烈明要求胡廷高、黄群华支付房屋尾款的主张并不符合合同约定的认定并无不妥，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，王烈明的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3596元，由王烈明负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘晓瑛审 判 员  郑 鹏代理审判员  赵 一二〇一六年七月十二日（）书 记 员  彭仲达