广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1973民初2765号原告（反诉被告，以下统称原告）林碧女，女，汉族，1943年8月22日出生，住址：广东省东莞市，委托代理人叶长虹，广东凯顺律师事务所律师。委托代理人卢国文，广东凯顺律师事务所辅助人员。被告（反诉原告，以下统称被告）李毅君，女，汉族，1979年4月11日出生，住址：广东省乐昌市，委托代理人周伟光，广西华锦律师事务所律师。原告林碧女诉被告李毅君及被告李毅君反诉原告林碧女租赁协议纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员李淑花适用简易程序独任审理，并于2016年4月5日公开开庭进行了审理。后依法转换为普通程序，并组成合议庭于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶长虹，被告及委托代理人周伟光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林碧女诉称，2015年3月6日，原、被告签订《租赁协议》，约定由被告承租原告东莞市常平镇紫荆花园逸湖路A8号房屋，月租金为2500元。其后，因被告违反合同约定，将案涉房屋用途由住宅变成养狗场，原告多次要求被告恢复案涉房屋的住宅用途或者搬迁，均遭到被告拒绝。被告反而趁机自2015年6月不缴纳房租并使用房屋至今。原告为了维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告房屋租金（自2015年6月10日起至被告搬迁之日止，每月租金2500元，暂计至2016年3月9日为22500元）；2、解除原、被告间签订的《租赁协议》，被告将东莞市常平镇紫荆花园逸湖路A8号房屋交回原告；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回诉求被告将东莞市常平镇紫荆花园逸湖路A8号房屋交回原告。被告李毅君辩称及反诉称，1、被告与原告签订《租赁协议》合法有效。被告告知陈小玲地产中介公司需租赁空置房屋作为养狗用，此后中介找到原告位于逸湖路A8号常年无人使用居住的无装修无家电空置房屋，被告看过房子后，认为简陋空置且独栋适合养狗，中介陈日婵与原告之子周旭林当面沟通后，经好友协商于2015年3月6日签订《租赁协议》，该合同是双方的真实意思表示，甲方（出租方）签名者为周旭林，其是原告的儿子，他是原告表见代理人，为此该合同主体适格。同时，该合同内容包括允许被告作为养狗用途，经双方协商原告同意被告所租房屋作为养狗用途，并由陈小玲地产中介公司陈日婵写在合同的附件被告的身份证复印件上，养超小型茶杯贵宾犬需要封闭式环境，租赁物交付前原告代理人周旭林按照被告提出的唯一要求，请工人对铁门改造成落地铁皮封门，这可证明周旭林明知租赁物用于养狗用途，并且是同意的。另外，该合同并无违反法律法规相关规定。据此，涉案租赁协议合法有效，依法受到法律保护，非经双方协商同意不能单方解除。二、因原告强行停水电致使涉案租赁物无法使用，已构成严重违约，涉案租赁协议因而提前于2015年6月中旬终止，现原告要求被告支付2015年6月10日至2016年3月9日涉案租赁物租金22500元，与事实不符，于法无据。具体理由如下：1、原告及其代理人周旭林就涉案租赁协议解除事宜，在双方协商未果的情况下，采取写《联名书》通知物业管理公司强行停水电等非法手段强逼被告解除合同，该停水电事实已被人民法院认定。为此，该租赁协议已由原告单方强行提前终止。2、原告诉称被告趁机自2015年6月不缴纳房租并使用至今与事实不符。被告2015年5月15号缴纳月租金2500元。原告之子周旭林2015年5月20日在物业管理处签字联名书一份，随后管理处对逸湖路A8号停水停电，事先并无通知。侵权行为直到被告诉诸东莞市第三人民法院第一次庭审开庭完毕。3、被告于是2015年6月上旬就已经被迫搬离逸湖路A8号房屋的事实，可调取管理处水电记录。原告5月20日强行停水电，被告丈夫崔新宇于2015年5月22日与张金桥签订租赁协议，租用张先生位于常平镇××15日房屋作为养茶杯犬使用，当天交押金1000元，张生清理有关物品后于2015年6月上旬交付房屋使用，此后开始陆续搬迁，当月中旬搬迁完毕。三、关于原告所诉多次要被告恢复住宅用途或者搬迁，均遭被告拒绝，与事实严重不符。原告提出养狗会有禽流感，经解释无效之后被告同意解除合同。但是提前解除租赁协议将造成被告装修费及搬迁费等重大的损失，依照合同法第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”为此，被告要求提前解除合同应当双倍返还定金，并赔偿房屋装修费及搬迁费，同时，房屋的修复费用由原告承担。被告多次礼貌找原告沟通协商解约事宜，原告无视被告亲手递交的协商协议，并于中介公司当着三个工作人员的面以黑社会威胁被告。另外，被告已于2015年6月中旬全部搬迁茶杯犬及物品到常平镇××号房屋，涉案租赁物已经交付给原告。综上，原告诉求无事实依据，证据有重大瑕疵，原告强行停水停电后，涉案租赁协议已提前终止，且被告将茶杯犬全部搬离，将租赁物交付原告，恳请对原告的各项诉讼请求予以驳回。另，原告单方强行停水停电，致使涉案租赁物无法使用，构成严重违约，原告应承担违约责任，并赔偿被告损失，其中包括造成被告装修费及搬迁费等重大的损失。为此，被告请求判令：1、原告赔偿案涉租赁物装修费及茶杯犬搬迁费18000元；2、双倍返还定金5000元；3、本案诉讼费全部由原告承担。原告林碧女就被告李毅君的反诉辩称，不同意被告的反诉请求，被告变更合同约定房屋用途，用于狗的繁殖，是被告违约，不是原告违约，所谓的装修费、搬迁费也没有依据，由于原告不存在违约行为，被告无权要求原告双倍返还定金。经审理查明，原告是东莞市常平镇紫荆花园珍珠B型别墅A8地段房产的权属人。2015年3月6日，原告的儿子周旭林与被告签订《租赁协议》，约定被告承租案涉房产作住宅使用；签订本协议后，被告向原告交付2500元作为租赁保证金，租赁期满后，此保证金无息退还给被告；租期2年，从2015年3月15日至2017年3月14日，每月租金2500元；被告必须在每月15日前预交下月租金给原告；被告如无故拖欠租金达五天，作终止合同论处，每迟交一天需加收滞纳金，其保证金不予退回；被告迁出时应将本单位钥匙交回给原告。被告向原告交纳押金2500元。2016年2月4日，原告以本案诉请起诉至法院。在2016年4月5日庭审中（第一次庭审），原、被告确认被告已经支付了三个月的租金，同意解除《租赁协议》。被告主张双方约定作养狗使用，并提供一份附有被告身份证复印件的《租赁协议》，被告身份证复印件上手写“租逸湖路A8作养狗用”，原告对于被告身份证复印件及手写备注的内容不予认可。被告同意将案涉房屋返还给原告，被告有两套钥匙，一套在2015年6月17日退回给中介公司一位名叫阿珍的工作人员，一套在被告处，但是被告庭审时没有带钥匙，需要回去再找找；被告没有与中介核实是否有将钥匙退回给原告，也没有通知原告已经把钥匙退回给中介；装修费用没有收据，搬迁费有凭证，具体包括支付3500元是用来购买四驱摩托，540元是购买了一个四轮拖车。在2016年7月6日庭审中（第二次庭审），被告明确其持有的钥匙已经遗失；被告是被逼迁的，所以没有通知原告，也没有交接，被告在2015年6月10日已经全部搬走了。原告主张，由于被告没有交钥匙，原告无法进入，但同意在庭审当天即2016年7月6日收回房屋，并撤回诉求被告返还案涉房屋。原告明确其诉求的租金存在笔误，应该从2015年6月15日开始计算，其不清楚被告何时搬离。另，(2015)东三法常民一初字第1418号案中查明原告李毅君所租住的案涉房产从2015年6月6日起至2015年11月6日期间水表、电表读数没有增加。由于该案中，原、被告对于案涉房产有无停水电存在分歧，故法院组织当事人进行现场勘察，勘察时案涉房屋停水没有停电，现场打开案涉房屋外的水闸开关后恢复供水。以上事实，有《租赁协议》、房地产权证、收款收据、流动居住人口信息登记表、视频、联名书、病历档案、照片、租房屋协议、收据、催交通知书、发票、搬迁费用清单、(2015)东三法常民一初字第1418号民事判决书及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告明确表示同意解除《租赁协议》，本院予以准许，并确认《租赁协议》在双方同意之日即2016年4月5日（第一次庭审）解除。在被告未交付钥匙的情况下，原告同意在2016年7月6日收回案涉房屋，并撤回诉求被告将东莞市常平镇紫荆花园逸湖路A8号房屋交回原告，该撤回申请没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以准许。《租赁协议》约定被告承租案涉房屋作住宅使用，被告提交的《租赁协议》附带被告身份证复印件上虽然手写注明“租逸湖路A8作养狗用”，但是由于被告身份证复印件是单独一页，该页上面未见原告或原告儿子周旭林的签名，故该证据无法证明双方在签订合同后，对于变更案涉房屋用途达成一致协议，故被告主张其在案涉房屋养狗没有违约，证据不足，应自行承担举证不能的不利后果。原告作为案涉房屋的所有权人，应负有义务保证案涉房屋的水电能正常使用，但是从(2015)东三法常民一初字第1418号案的证据来看，案涉房屋从2015年6月6日起至2015年11月6日水表、电表读数没有增加，法院组织双方现场勘察时，也存在停水的情况，故原告在履行合同过程中存在过错。根据《租赁协议》的约定，被告迁出时应将本单位钥匙交回给原告，但是被告自认其将其中一把钥匙交给了中介公司，一把钥匙已丢失，搬离时没有与原告交接，也没有告知原告已经将钥匙交回中介公司，故被告未依约返还钥匙及交接案涉房屋已违反双方的约定。鉴于原、被告在履行合同过程中均存在过错，故应共同承担被告未能及时交接案涉房屋期间的租金及占有使用费的损失，每方各自承担其中一半损失。被告从2015年3月15日开始承租案涉房屋，已付三个月租金，即被告未付2015年6月15日之后的租金，故租金损失应从2015年6月15日开始计付。《租赁协议》虽然在2016年4月5日解除，但是由于被告在当天未能交回钥匙，且庭后亦未及时回复法院是否能找回钥匙及处理钥匙交接问题，故租金及合同解除后的占有使用费应计至原告同意收回房屋之日即2016年7月6日（第二次庭审），租金及占有使用费合计为2500元×（12个月+21天÷30天/月）=31750元，被告承担其中一半为15875元，原告自行承担另外一半损失。被告诉求原告赔偿案涉房屋的装修费及茶杯犬的搬迁费18000元，由于被告未能提供装修费的相关凭证，故被告诉求装修费证据不足，本院不予支持。至于茶杯犬的搬迁费，被告庭审中明确搬迁费具体包括支付3500元是用来购买四驱摩托，540元是购买了一个四轮拖车，被告虽然提交了相关的支付凭证，但是由于该部分款项实际是用于购买上述物品，该物品至今仍由被告持有，故不属于实际损失，被告诉求原告赔偿该部分损失，理据不足，且缺乏法律依据，本院不予支持。被告虽然在停水电后没有交付租金，但这是由于原告未能保障案涉房屋的水电正常供应在先，故被告未及时交付租金不属于无故拖欠租金，故不适用《租赁协议》中关于无故拖欠租金，原告可没收保证金的约定。《租赁协议》现已解除，原告亦收回案涉房屋，故原告应向被告返回保证金2500元。由于《租赁协议》约定2500元是保证金，而开具的收据则注明是押金，故该款项并不属于定金，被告主张适用双倍定金罚则，诉求原告双倍返还，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告林碧女与被告李毅君签订《租赁协议》于2016年4月5日解除；二、限被告李毅君在本判决发生法律效力之日起七日内向原告林碧女支付租金及占有使用费15875元；三、限原告林碧女在本判决发生法律效力之日起七日内向被告李毅君返还保证金2500元；四、驳回原告林碧女的其他本诉诉讼请求；五、驳回被告李毅君的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费362元，由原告林碧女承担107元，被告李毅君承担255元；反诉费187.50元，由原告林碧女承担20元，被告李毅君承担167.50元如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  李淑花人民陪审员  周晓婷人民陪审员  周妙娟二〇一六年七月二十九日书 记 员  陈晓贤谢淑玲附判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。