安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖18民终646号上诉人（原审原告）：张复香，女，成年，汉族，农村居民，住安徽省宁国市。委托代理人：吴学军，安徽皖宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：方勇，男，成年，汉族，公司员工，住安徽省宁国市。委托代理人：钟霞，安徽西津律师事务所律师。原审第三人：鄢军平，男，成年，汉族，公司员工，住安徽省宁国市。上诉人张复香为与被上诉人方勇、原审第三人鄢军平合同纠纷一案，不服宁国市人民法院（2015）宁民一初字第03435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月2日立案受理后,依法组成合议庭，于2016年7月4日公开开庭进行了审理。上诉人张复香的委托代理人吴学军，被上诉人方勇及其委托代理人钟霞，原审第三人鄢军平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：张复香与孙作贵于1981年登记结婚，婚后生育一女孙惠，1994年孙作贵因病死亡。1998年7月24日，张复香与鄢军平签订《售（购）房屋协议》一份，约定张复香将位于宁国市工业西路57号的房屋（含原屋私人所有的一切不动产设施）按房产证、土地使用证所规定的范围全部出售给鄢军平；房屋价格总计30000元；付款方式为：七月十三日暂付现金10000元，余款在七月三十日全部付清；鄢军平全额付清后张复香全部搬出，交鄢军平使用；售房有关变更事宜由鄢军平主办，张复香协助。协议签订后，鄢军平共支付购房款50000元，并于1998年8月搬入该房屋居住，张复香将其身份证复印件、房屋的房产证、土地证等产权凭证交予鄢军平。2001年8月14日，鄢军平与方勇签订《售（购）房屋协议》一份，约定：鄢军平将位于宁国市工业西路90-8户房屋出售给方勇，房屋总售价71500元，方勇分三次付款：签订合同时付40000元，搬迁时付20000元，房屋交给方勇使用，房产证、土地使用证变更齐全后，方勇付清全款；变更费用由方勇自理，鄢军平协助。2001年8月15日，宁国市房地产管理局受理张复香与方勇的房屋产权变更登记，并于2001年9月30日向方勇颁发宁房权证河字第62**号房产证，载明位于宁国市工业西路90-8号房屋的所有权人为方勇。现张复香以工业西路57号房屋办理过户登记时所用的《售（购）房屋协议》、契约、申请等均系伪造，其本人并不知情为由提起本案诉讼，要求确认2011年11月11日“张复香”与“方勇”之间签订的《售（购）房屋协议》未成立。上述宁国市工业西路57号房屋与工业西路90-8号房屋系同一处房屋。鄢军平在一审庭审中承认，2001年8月其提交给房管局办理过户登记的申请、《售（购）房屋协议》等材料中“张复香”的签名均为鄢军平所签。原审法院审理认为：本案的争议焦点为：1、鄢军平是否具有处分诉争房屋的权利；2、鄢军平冒用张复香的名义处分诉争房屋的行为是否有效。关于争议焦点1。1998年张复香即与鄢军平签订了《售（购）房屋协议》，约定了房屋出售的相关事宜，协议签订后，鄢军平已支付购房款50000元并搬入该房屋实际居住使用，张复香亦将其本人的身份证复印件、房产证、土地使用证等产权凭证交予鄢军平。鄢军平已向张复香支付了相应对价，张复香向鄢军平交付了房屋，未付的5000元是针对办理房屋过户手续而约定的，并不影响整个购房协议的实际履行。鄢军平虽未办理房屋过户手续，但是依据当时的法律，鄢军平已实际取得房屋的所有权。张复香诉称其与鄢军平约定的购房款实际为55000元，其中5000元在房屋过户后支付，但鄢军平在支付了50000元购房款后就未再支付，故未与其办理房屋过户手续，因而房屋的所有权未发生转移，于法无据。关于争议焦点2。2001年8月，鄢军平与方勇签订《售（购）房屋协议》，对房屋出售的相关事宜进行了约定。鄢军平作为该房屋的所有权人具有将该房屋出售给方勇的权利。虽在办理房产过户时所用的《售（购）房屋协议》系鄢军平冒用张复香、方勇的名字所作，但此时房屋的实际所有权人是鄢军平，其次方勇作为该房屋的实际买受人，确具有购买该房屋的意思表示，故该冒用行为并未实际损害张复香和方勇的合法权利。综上，方勇已向鄢军平支付完毕所有购房款，且涉案房屋已于2001年9月30日变更登记至方勇名下。故张复香的诉讼主张，无事实依据和法律依据。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告张复香的诉讼请求。案件受理费300元，由原告张复香负担。张复香不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、方勇办理房屋变更登记时使用的张复香与方勇之间的《售（购）房屋协议》上“张复香”、“方勇”的签名均非本人所签，均系鄢军平冒名签署，由此可见，该份《售（购）房屋协议》不具备合同成立的必要要件，该协议应当为自始未成立。原审法院围绕着鄢军平冒用张复香的名义处分诉争房屋的行为是否有效来审理本案，偏离了张复香的诉讼请求。2、张复香在将诉争房屋出售与鄢军平时，双方约定的购房款为5.5万元，因鄢军平未给付清结前述购房款，故诉争房屋方未变更登记至鄢军平名下。3、方勇在明知房屋产权人为张复香的情况下，于2001年8月14日通过伪造买卖合同、仿冒签名等非法手段欺骗房屋登记部门，从而将诉争房屋变更登记至自己名下，依法不能认定为善意第三人。4、按照法律规定，房屋权属证书是权利人拥有房屋所有权的唯一合法凭证，因诉争房屋从张复香名下变更登记至方勇名下的行为为非法变更，故张复香仍为诉争房屋的所有权人。请求二审法院：撤销原判，改判确认2001年11月11日张复香与方勇签订的《售（购）房屋协议》未成立。方勇未向本院提交书面答辩意见，于二审庭审中辩称：张复香的诉讼请求虽然是要求确认“张复香”与“方勇”之间的《售（购）房屋协议》未成立，但是其终极目的在于主张鄢军平对房屋的处分行为无效，所以一审的审理思路正确。2、张复香将房屋出售与鄢军平后，委托鄢军平办理产权变更登记手续；鄢军平将房屋出售与方勇后，方勇也委托鄢军平办理产权变更登记手续。在鄢军平到房管部门办理变更登记事宜的时候，请求先从张复香的名下变更至鄢军平名下，再变更至方勇名下，但房管部门表示基于上世纪90年代很多人将房屋转让后未及时办理产权变更登记之实际情况，为简化此次办证手续，可以将房屋直接从张复香名下变更至方勇名下，省去中间环节。鄢军平也是应房管部门办证所需材料之要求，制作了“张复香”与“方勇”之间的《售（购）房屋协议》交房管部门。请求二审法院：驳回上诉，维持原判。鄢军平未向本院提交书面答辩意见，于二审庭审中述称：1998年，其与张复香约定的购房款实际为55000元，当时为了减少税款，故合同上载明的购房款仅为30000元。其已向张复香付清全部购房款，张复香主张还有5000元购房款未付不属实。在其付清购房款后，张复香遂将房屋交付与鄢军平，并将房屋的土地证原件、房产证原件以及张复香本人的身份证复印件交与鄢军平供其办理房屋过户手续之用。当时，鄢军平基于未打算在该房屋内长住，拟将房屋予以出售之原因，未办理房屋过户手续。2003年，鄢军平将房屋出售与方勇，方勇委托鄢军平办理房屋过户手续，鄢军平遂将张复香先前交与其持有的前述证件提交与房管局，申请将房屋变更登记至方勇名下。“张复香”与“方勇”之间的《售（购）房协议》是房管局基于变更登记的程序性需要要求鄢军平提供的，协议上的“张复香”、“方勇”名字均是鄢军平签的。张复香的上诉理由不能成立。请求二审法院：驳回上诉，维持原判。二审中，各方当事人均未向本院提举新证据。经对本案有效证据，结合当事人庭审陈述等内容的综合审查，二审查明：1981年6月3日，张复香与孙作贵结婚，同年12月16日生育女儿孙惠。宁国市工业西路57号房屋（建筑面积：134.10平方米，房产证号为：私房证字第18**号，房产证载明的所有权人为孙作贵）系孙作贵与张复香的夫妻共同财产。1994年9月1日，孙作贵死亡。1998年7月24日，张复（福）香（甲方）与鄢军平（乙方）签订《售（购）房屋协议》一份，约定张复香将前述房屋出售与鄢军平，协议载明：“……二、售房价格总计叁万元整。三、付款方式：七月十三日暂付现金壹万元整，余款在七月三十日全部付清。四、乙方全额付清后甲方全部搬出，交乙方使用。五、售房有关变更事宜由乙方主办，甲方协助。……”。虽然该协议载明的购房款为30000元，但双方约定的实际购房款为55000元。协议签订后，鄢军平向张复香给付了购房款。张复香于1998年8月将房屋交付与鄢军平，并将房屋的土地证原件、房产证原件以及张复香的身份证复印件交与鄢军平供其办理房屋变更登记用，但鄢军平未及时到房管部门办理房屋的变更登记。2001年8月14日，鄢军平与方勇签订《售（购）房屋协议》一份，约定鄢军平将前述房屋以71500元的价格出售与方勇（此时该房屋的地址变更为宁国市工业西路90-8号），双方约定由鄢军平办理房屋过户事宜。随后，鄢军平向宁国市房管局提出申请，请求将诉争房屋的产权变更登记至方勇名下，办理房屋变更登记所需的申请、房屋买卖契约、《售（购）房屋协议》等材料均反映出诉争房屋系由张复香出售与方勇，前述材料上“张复香”及“方勇”的签名均为鄢军平所签，张复香、方勇均未到办证现场办理相关过户事宜。2001年8月30日，宁国市房地产管理局向方勇颁发房产证，载明方勇系诉争房屋的所有权人。方勇自购买诉争房屋后一直居住至今。另查明：张复香与方勇并不认识，更未针对诉争房屋的买卖事宜进行洽谈、协商。2015年8月13日，安徽省宁国市公证处应孙惠的申请，作出（2015）皖宁公证字第514号公证书，公证书言明诉争房屋为孙作贵与张复香的夫妻共同财产，该房屋的50%产权为孙作贵的遗产，该遗产的继承人为张复香及孙惠，现因张复香放弃继承，即前述遗产由孙惠一人继承。本院认为：我国合同法所规定的合同，是指平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其具有如下法律特征：1、系以意思表示为要素，并按意思表示的内容赋予法律效果的民事法律行为；2、需两方以上当事人意思表示一致；3、以设立、变更、终止民事权利义务关系为目的。合同的成立是指缔约人向对方为意思表示并达成合意的状态，评价合同成立与否的前提是合同双方就合同所涉事项进行了接触、洽商，已将自己的意思向对方做出表示，若最终双方达成合意则合同成立，若最终双方未能达成合意则合同未成立。结合本案，张复香与鄢军平于1998年7月24日签订的《售（购）房屋协议》、鄢军平与方勇于2001年8月10日签订的《售（购）房屋协议》均符合合同的法律要件，系张复香将房屋转让与鄢军平、鄢军平将房屋转让与方勇之真实意思表示及最终合意的体现。而张复香的诉讼请求所指向的《售（购）房屋协议》虽冠以合同之名，但实质上该“合同”双方即张复香与方勇并未针对诉争房屋的转让事宜进行过合同缔结过程中所必须的要约、承诺及协商等过程，仅仅是鄢军平因办理房产变更登记的需要而单方制作的一份材料，并未对张复香与方勇之间真实的权利义务进行设定，因而此份所谓的“合同”并非真正意义上的合同，不具有合同法上对合同成立与否进行法律评价的条件，故张复香的诉讼主张不能成立。原审判决认定基本事实清楚，裁判结果正确，二审依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元，由上诉人张复香负担。本判决为终审判决。审判长 谢 贞审判员 汪令璋审判员 周宏韬二〇一六年七月二十八日书记员 熊彩虹附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……