重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民初299号原告重庆市五安房地产开发有限公司,住所地重庆市合川区南办处书院路248号，统一社会信用代码：915001172036446156。法定代表人段辉茂，该公司总经理。委托代理人刘大全,男，汉族，住重庆市合川区,该公司员工。委托代理人吴清取,男，汉族，住重庆市涪陵区，该公司员工。被告重庆市綦江区国土资源和房屋管理局，住所地重庆市綦江区古南街道中山路7号，组织机构代码00931220-3。法定代表人陈晓军，该局局长。委托代理人谢勇，系重庆言实律师事务所律师。委托代理人黄勇，系重庆言实律师事务所律师。原告重庆市五安房地产开发有限公司（以下简称：五安公司）诉被告重庆市綦江区国土资源和房屋管理局（以下简称：綦江土房局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王伯文担任审判长并与审判员邓方彬、代理审判员肖飞共同组成合议庭审理本案，书记员肖姗担任法庭记录。本案于2016年6月30日公开开庭进行了审理。原告五安公司的委托代理人刘大全、吴清取及被告綦江土房局的委托代理人谢勇、黄勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五安公司诉称，2011年11月30日,在綦江区公共资源综合交易中心,原告通过公开竞标,取得了购买綦江区古南街道猫沟编号XX地块,面积17776平方米土地使用权。2012年1月10日原告与被告签订了《国有建设用地土地使用权出让合同》。根据出让合同的约定，原告在2012年1月10日前向被告支付了全部土地出让金，共计2936.63元；根据出让合同约定，被告同意在2012年3月31日前将该出让宗地交付给原告。2013年5月10日，原告在向被告申请办理土地产权证时，发现该宗土地的产权不属于被告，是属于重庆市綦江齿轮有限公司的土地，被綦江区人民法院查封，仍有重庆市綦江齿轮有限公司的租赁户在从事生产经营。原告向被告提出严重交涉，被告于2013年8月14日，发布该宗土地的（2013）字第7号注销公告，才对外公示要注销收回该宗土地使用权。2013年11月22日，被告利用职权，在没有原告和重庆市綦江齿轮有限公司签字交地备忘录的情况下，给原告违规办理土地权证。但被告迄今仍没有履行交地义务，没有对该宗土地上的租赁户、种植户、坟墓户进行搬迁和对他项产权进行处理。原告在签订出让合同时，就对被告提出有关搬迁问题，但被告答复重庆市綦江齿轮有限公司马上搬迁。以后，原告又多次催促被告进行搬迁没有效果，被迫从2012年8月7日开始，原告又采取书面形式多次向綦江县政府和被告反映，要求被告及时移交出让的土地，并负责处理好该宗土地上的经营户、种植户、坟墓户等搬迁事项。但被告不理不问至今，已有四年多时间，给原告造成了重大经济损失。同时，原告办理了各项建设手续，现在需要重新办理，给原告造成工程设计、防雷排污和人员工资、管理费用等各项直接损失费用311万多元。被告的行为严重违背出让合同的约定，给原告造成了重大经济损失，应承担违约责任。根据出让合同第三十七条的约定，被告延期交付土地，从2012年3月31日计算至2016年4月15日，已有1475天，每天按出让价款2932.6万元的1‰支付违约金，共计应支付违约金43255850元；并按出让合同第三十八条约定，赔偿原告直接损失3111695元和变更土地使用年限，重新约定开工时间和完工时间。原告为了维护自己的合法权益，为此，五安公司请求1、判令綦江土房局支付五安公司违约金4325万元；2、判令綦江土房局将出让的土地交付给五安公司，并负责土地上的拆迁；3、判令綦江土房局修改出让合同有关条款，从实际交付土地之日起重新计算土地使用年限，重新同原告约定开工时间和完工时间；4、判令綦江土房局赔偿给五安公司造成的直接经济损失311万元；5、本案诉讼费由綦江土房局承担。本案审理中，五安公司将其诉讼请求变更为1、綦江土房局将依法出让的土地拆迁后交付给五安公司；2、判令綦江土房局从实际交付土地之日起重新计算土地使用年限，重新同五安公司约定开工时间和完工时间；3、判令綦江土房局支付五安公司违约金4325万元(计算至2016年4月15日）；4、判令綦江土房局承担本案诉讼费用。被告綦江土房局辩称，一、双方签订的《国有土地使用权出让合同》是一种行政合同，双方合同纠纷应通过行政诉讼的途径来解决。双方签订的合同是一种特殊的合同，不同于普通的民事合同，该土地的出让是由行政机关通过行政权力来实现的，双方是一种管理与被管理的关系，系不平等主体身份，是一种行政法律关系，属于行政合同，不能通过民事案件解决，应提起行政诉讼。二、本案五安公司主张的违约及赔偿损失之债已超过法定的诉讼时效。双方于2012年1月10日签订了《国有土地使用权出让合同》，同年4月24日交付土地，五安公司当时即发现该土地存在企业经营、租赁户等需要搬迁，开发建设权受到了妨碍，造成了重大损失，綦江土房局回复五安公司时间为2014年4月3日，五安公司起诉时间为2016年4月20日，明显超过法定诉讼时效2年。三、綦江土房局履行了《国有土地使用权出让合同》约定的义务，五安公司所述不符合客观事实。綦江土房局于2012年4月24日完成交地义务，有《交地备忘录》为证；綦江土房局于2013年10月为五安公司办理了房地证，现五安公司已用于抵押贷款。四、綦江土房局出让诉争土地审批程序合法，办证流程合法。该出让土地来源于綦江齿轮有限公司环保搬迁收回地，该土地纳入拍卖经綦江区政府多次专题会议纪要研讨，并经抵押权人綦江农商行，小企业信用担保中心、重庆綦江齿轮有限公司、县经委多方达成一致协议，决定先行拍卖土地用于偿还债务，法院再解押，不存在五安公司所述隐瞒真实系查封物不得拍卖的情况。办证时间只能在拍卖款归还至抵押银行，银行解除了抵押权，綦江土房局最后注销了原产权人土地证依程序为五安公司办理了新土地证件。五、綦江土房局按合同约定的现状交付了土地，拆迁土地上的房屋不是綦江土房局的合同义务。出让须知明确了交地状态为现状，《国有土地使用权出让合同》也明确交付土地的条件为现状；所谓现状即土地的补偿、房屋拆迁均未实施，需要竞买人自行实施。经审理查明，2011年8月22日,綦江县人民政府批复同意收回并注销位于古南街道猫沟重庆綦江齿轮有限公司所有的12621平方米土地使用权和2757.54平方米房屋产权。并将该土地对外公开出让。该批复载明该土地用途为商住用地；土地出让年限：商业40年、住宅50年；土地出让方式为公开出让。2011年11月9日，綦江土房局发出该宗土地出让公告。同日，该局公布的《綦江县国土资源和房屋管理局国有建设用地使用权出让竞买须知》载明：宗地位置：古南街道猫沟（编号XX）。六、土地出让要求（二）该宗地红线范围内如涉及高压线、地下人防工程、地下管网、地下文物或其他地下建构筑物等设施需搬迁补偿的由竞得者自行负责，费用由竞得者自行承担。红线范围内的土石方、挖填方由竞得者自行负责，费用由竞得者承担。（六）交地状态：现状。2011年11月25日，重庆市合川区五安商贸有限公司（2011年12月28日该公司更名为重庆市五安房地产开发有限公司）向綦江土房局提交竞买申请书，该申请书载明：经过认真审阅贵局XX宗地的国有土地使用权出让文件，明确知晓出让文件之条款，我们愿意遵守文件的要求和规定，对其内容和土地现状无异议并全面接受。该公司于同日向綦江县财政国库集中收付核算中心缴纳竞买保证金2000万元，该款后转为土地使用权出让金。2011年11月30日，綦江土房局和五安公司签订《綦江县国土资源和房屋管理局国有建设用地使用权出让成交确认书》。2011年12月5日，五安公司缴纳了剩余的土地使用权出让金9326000元。2012年1月10日，五安公司与綦江土房局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同第四条，本合同项下出让宗地编号为XX，宗地总面积17776平方米，其中出让宗地面积17776平方米。第五条，本合同项下出让宗地的用途为商业、居住用地。第六条，出让人同意在2012年3月31日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：（二）现状土地条件：现状。第七条，本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为商业40年、住宅50年，按本合同第六条约定的交付土地之日起算。第八条，本合同项下的国有建设用地使用权出让价款为人民币29326000元。第九条，本合同项下宗地的定金为人民币2000万元，定金抵作土地出让价款。第十六条，受让人同意在本合同项下宗地建设项目在2012年6月30日之前开工，在2015年2月28日之前竣工。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。第三十七条，受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。第四十一条，本合同项下宗地出让方案业经綦江区人民政府批准，本合同自双方签订之日起生效。补充条款约定，该宗地红线范围内如涉及高压线、地下人防工程、地下管网、地下文物或其他地下建构筑物等设施需搬迁补偿的由受让人自行负责，费用由受让方自行承担。红线范围内的土石方、挖填方由受让方自行负责，费用由受让方承担。2012年4月24日,綦江土房局将受让宗地交付五安公司,并与其签订了交地备忘录。2013年8月14日，綦江土房局对位于綦江区古南街道猫沟重庆綦江齿轮有限公司的《国有土地使用权证》进行公告注销。2013年11月22日，綦江土房局为五安公司受让土地办理了《重庆市房地产权证》。綦江土房局交地后，五安公司以受让土地存在经营户、种植户及坟墓户搬迁问题多次函告綦江土房局，希望予以解决。同时，五安公司陆续申领了各项规划建设手续。2014年4月3日，綦江土房局向五安公司下发了《关于古南街道猫沟地块土地移交问题的复函》，复函内容为：古南街道猫沟XX宗地出让时，我局已在《竞买须知》中明确该宗地按现状进行出让，且我局与你司已于2012年4月24日签订了《交地备忘录》，该宗地已履行交地手续并已办理了国有土地使用权证。因此，该宗地不管是从法律和事实上都属于你公司所有。针对你公司反映的该宗地内尚有六家单位和有附近村民在种植农作物，导致你司无法进场的问题，建议你司依法申请法院强制执行，以便你司及早顺利进场。2014年12月1日，五安公司将其所有的位于綦江区古南街道猫沟的土地用作抵押物，为重庆市同益建筑工程有限公司向中信银行重庆分行贷款2000万元作担保。2015年4月起，五安公司先后起诉綦江县朝林机械制造厂、綦江县陈正仙机械加工厂、吴昌敏、高荣才、翁明开，请求其将占用的位于綦江区古南街道猫沟的土地腾退交还给五安公司。重庆市綦江区人民法院先后作出判决，判令上述被告将占用的位于綦江区古南街道猫沟的土地腾退交还给五安公司。该判决均已生效，现在执行过程中。2016年4月11日，綦江土房局因五安公司未按约定开工建设，向其下发了《征缴土地闲置费和延期开竣工违约金的通知》。上述事实有綦江县人民政府批复、出让公告、《綦江县国土资源和房屋管理局国有建设用地使用权出让竞买须知》、竞买申请书、《綦江县国土资源和房屋管理局国有建设用地使用权出让成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、交地备忘录、注销公告、《重庆市房地产权证》、复函、《征缴土地闲置费和延期开竣工违约金的通知》付款凭证、抵押合同、判决书以及双方当事人当庭陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，綦江土房局经过綦江区人民政府批准、通过公开出让的方式与五安公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》不违反国家法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效。根据查明的事实，2012年4月24日,綦江土房局已将受让宗地交付五安公司,并与其签订了交地备忘录；并于2013年11月22日，为五安公司受让土地办理了《重庆市房地产权证》，故綦江土房局已于2012年4月24日向五安公司履行了交地义务。至于五安公司提出交付的宗地上还存在租赁户、种植户及坟墓户还没有进行搬迁和处理的问题。因綦江土房局在出让公告、《綦江县国土资源和房屋管理局国有建设用地使用权出让竞买须知》均告知土地出让要求为，该宗地红线范围内如涉及高压线、地下人防工程、地下管网、地下文物或其他地下建构筑物等设施需搬迁补偿的由竞得者自行负责，费用由竞得者自行承担；红线范围内的土石方、挖填方由竞得者自行负责，费用由竞得者承担；交地状态为现状。而五安公司在竞买申请书中也表示，经过认真审阅綦江土房局XX宗地的国有土地使用权出让文件，明确知晓出让文件之条款，愿意遵守文件的要求和规定，对其内容和土地现状无异议并全面接受。双方在《国有建设用地使用权出让合同》第六条及补充条款中也约定，出让人同意在2012年3月31日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件即（二）现状土地条件：现状；该宗地红线范围内如涉及高压线、地下人防工程、地下管网、地下文物或其他地下建构筑物等设施需搬迁补偿的由受让人自行负责，费用由受让方自行承担。红线范围内的土石方、挖填方由受让方自行负责，费用由受让方承担。上述事实表明五安公司在签订《国有建设用地使用权出让合同》前后均知晓该宗地上尚有部分设施需搬迁且在合同中明确愿意接受该现状，并愿意承担相关费用。故綦江土房局向五安公司交付的土地符合双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定。五安公司请求綦江土房局将依法出让的土地拆迁后交付给五安公司；綦江土房局从实际交付土地之日起重新计算土地使用年限，重新同五安公司约定开工时间和完工时间的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于五安公司请求判令綦江土房局支付五安公司违约金4325万元(计算至2016年4月15日）的诉讼请求，因2012年4月24日,綦江土房局已将受让宗地交付五安公司,并与其签订了交地备忘录，故五安公司请求綦江土房局支付2012年4月24日之后的违约金缺乏事实依据，本院不予支持。双方在《国有建设用地使用权出让合同》第六条中约定，出让人同意在2012年3月31日前将出让宗地交付给受让人，而綦江土房局在2012年4月24日才将受让宗地交付五安公司,并与其签订了交地备忘录，违反了合同约定，应当承担自2012年4月1日至24日共计24天的违约责任。但《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。五安公司自2012年4月24日起就已知道綦江土房局迟延交地24天，綦江土房局应当承担该24天的违约金，五安公司应自2012年4月25日起2年内向綦江土房局主张该违约金，且期间并无诉讼时效中止、中断的情形，故五安公司于2016年4月26日向綦江土房局主张该违约金，已经超过2年的诉讼时效。綦江土房局辩称五安公司该部分诉讼请求已过诉讼时效的理由成立，本院予以采纳。本院对五安公司请求綦江土房局承担该违约金的诉讼请求亦不予支持。关于綦江土房局辩称该案属于行政诉讼案件，不应作为民事案件予以受理的辩称意见，因最高人民法院在《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中第一部分即规定了土地使用权出让合同，并将土地使用权出让合同作为民事合同予以处理，故本案依法可以作为民事案件予以处理。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，判决如下：驳回重庆市五安房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费273600元，由重庆市五安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 长  王伯文审 判 员  邓方彬代理审判员  肖 飞二〇一六年七月十日书 记 员  肖 姗