四川省平昌县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1923民初815号原告平昌县盛世房地产开发有限公司。法定代表人王合平，该公司总经理。委托代理人王晓东，四川百坚律师事务所律师。被告张智君。委托代理人李晓，巴中市平昌县正大法律服务所法律工作者。被告邓小波。第三人邓小勇。原告平昌县盛世房地产开发有限公司诉被告张智君、邓小波、第三人邓小勇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告平昌县盛世房地产开发有限公司的委托代理人王晓东,被告张智君及其委托代理人李晓,被告邓小波,第三人邓小勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告平昌县盛世房地产开发有限公司诉称：2012年7月9日，与被告张智君签订商品房买卖合同三份，与被告邓小波签订商品房买卖合同五份，被告张智君、邓小波共支付购房款2020000元。同年7月10日，被告张智君、邓小波共同书面承诺：在成交购房之日起四个月内出售方可以赎回所出售与张智君、邓小波的八套房产，也可分别赎回每套房产，退回相应的款项，张智君、邓小波不得反悔，无任何条件不退房。为赎回所售房屋，本公司从2012年9月17日起至2015年4月18日止，累计向被告张智君、邓小波及第三人邓小勇通过银行转帐等方式支付赎回房屋款3508000元，由于公司财务帐目及支出管理不够规范，多支付赎回房屋款1488000元。2015年4月1日，被告邓小波已将所购房屋的其中一套退还了本公司。本公司已全额退还了购房款，根据承诺约定，双方的房屋买卖合同己经实际解除，为了收回购房合同、收款依据原件及追索超付的赎回房屋款，曾多次与被告张智君、邓小波及第三人协商无果。要求判决确认本公司与被告张智君、邓小波之间的商品房买卖合同已依法解除，履行撤销合同备案登记的协助义务；判令被告张智君、邓小波及第三人邓小勇立即返还已多支付的赎回房屋款1488000元。被告张智君辩称：2012年7月9日与原告平昌县盛世房地产开发有限公司签订商品房买卖合同三份是双方的真实意思表示，合同经过了相关部门的备案登记，我方已全面履行了合同义务，该合同依法成立。我虽有同意出卖人在一定时间内可以赎回所售房屋的承诺，但原告平昌县盛世房地产开发有限公司并未在该承诺书设定的时间之内赎回房屋，承诺书设定的事项并未实际履行，承诺书自然不发生效力，更不存在约定解除合同或者合同已经解除的事实。因原告平昌县盛世房地产开发有限公司原法定代表人王胜与我一直保持有经济往来，王胜虽曾于2015年4月18日给我转款98000元是实，但此款并不是支付赎回房屋的价款，而是偿还以前的往来借款。2016年1月我将所购房屋设置了抵押贷款，出卖人平昌县盛世房地产开发有限公司并未提出任何异议，而且截止2016年3月14日之前，出卖人平昌县盛世房地产开发有限公司从未提出赎回房屋的主张和要求。既然原告平昌县盛世房地产开发有限公司在2015年4月18日之前就已经超支付了赎回房屋价款1488000元，为什么在长达一年的时间里都未提出收回房屋的主张，这不是一句“公司财务混乱”之说辞就可以解释的事实，也不难看出是原告平昌县盛世房地产开发有限公司在自欺欺人，但最终却不能够自圆其说。原告平昌县盛世房地产开发有限公司是典型的不恪守诚信，不讲商业道德，其行为严重损害了我方的民事权益，所提出的诉讼主张和理由均不成立，要求依法驳回其诉讼请求。被告邓小波辩称：2012年7月9日经过协商一致，同时也是在平等互利、公平自愿的基础上，与平昌县盛世房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，而且合同已经相关部门备案登记，我方作为买受方也全面履行了合同义务，支付了购房款，合同依法成立是双方共认的事实。我虽有同意出卖人在一定时间内可以赎回所售房屋的承诺，但出卖人平昌县盛世房地产开发有限公司除已赎回一套房屋并解除了备案登记外，其余房屋并未在该承诺设定的时间内赎回，承诺书设定的事项只是部分履行，而未履行的部分自然不具约束力，也根本不存在约定解除合同或者合同已经解除的事实。自2010年11月以来，我与原告平昌县盛世房地产开发有限公司就一直有买卖商铺支付房款以及现金借贷的经济往来，原告平昌县盛世房地产开发有限公司虽曾通过银行向我转款，除2015年3月31日转款210000元是赎回房屋一套的房款之外，其余转款都是原告平昌县盛世房地产开发有限公司返还我购买商铺房屋的购房款及偿还借款，以及王胜为刘宗胜、曹梅夫妇借款担保的300000元和利息的偿还，而且2012年11月3日未收到王胜的转款90000元，2012年12月5日未收到王胜的转款120000元，其余转款与本次的《商品房买卖合同》无关联，我提供的银行交易记录清单足以佐证。既然原告平昌县盛世房地产开发有限公司在2015年4月18日之前就已经超支了赎回房屋价款1488000元，我方于2016年1月将所购买的房屋设置了抵押贷款，出卖人平昌县盛世房地产开发有限公司对此并未提出任何异议，而且无论是在2015年4月18日之前还是之后，原告平昌县盛世房地产开发有限公司既未向我方提出赎回房屋、解除合同备案登记的要求，也未要求我方书立赎回房屋价款的收据，这难道仅凭原告平昌县盛世房地产开发有限公司一句“公司财务混乱”之说就是理由吗？很显然是不能自圆其说。原告平昌县盛世房地产开发有限公司是典型的不恪守诚信，不讲商业道德，其行为严重损害了我方的民事权益，所提出的诉讼主张和理由均不成立，要求依法驳回原告平昌县盛世房地产开发有限公司的诉讼请求。第三人邓小勇述称：被告张智君、邓小波与平昌县盛世房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》时委托我向出售方汇款90万元是实，但平昌县盛世房地产开发有限公司与我并无合同关系存在。平昌县盛世房地产开发有限公司原法定代表人王胜虽曾向我的银行卡打款10万元，是因王胜之前与我有借贷关系，此款是偿还我的借款10万元，与张智君、邓小波《商品房买卖合同》无关联。我与本案并无法律上的利害关系，原告平昌县盛世房地产开发有限公司向我主张债权既无事实依据，亦无法律依据，要求依法驳回其诉讼请求。经审理查明：2012年7月10日，平昌县盛世房地产开发有限公司与张智君、邓小波别签订《商品房买卖合同》，其中张智君签约购买平昌县盛世房地产开发有限公司开发建设的“旺盛.商都”商品住房3套，即：E幢14楼3号、111.88㎡，E幢15楼3号、111.88㎡，D幢3楼1号、99.31㎡，价款均为3000元/㎡。邓小波签约购买平昌县盛世房地产开发有限公司开发建设的“旺盛.商都”商品住房5套，即：C幢3楼1号、81.48㎡，C幢8楼2号、107.45㎡，C幢6楼1号、78㎡，C幢7楼1号、78㎡，C幢8楼1号、78㎡，价款均为3000元/㎡。合同经平昌县房产管理局备案登记。张智君、邓小波于签订合同当日书面承诺，即：兹有张智君、邓小波所购买平昌县盛世房地产开发有限公司房产8套，共计742.52㎡，因是一次性付清购房款，房产优惠比较大，于是盛世房产可以选择在成交购房产之日起四个月内赎回所出售与张智君、邓小波的8套房产，也可分别赎回每套房产，退回相应的款项，张智君、邓小波不得反悔，无任何条件不退房。张智君支付购房款980000元，邓小波支付购房款1020000元。2015年3月，平昌县盛世房地产开发有限公司将出售给邓小波的C幢3楼1号房屋一套赎回并另行出售给温天琼，并于2015年3月31日将赎回房屋的价款210000元支付邓小波，2015年4月1日平昌县盛世房地产开发有限公司申请撤销原备案登记。2016年1月，张智君、邓小波将备案登记的7套房屋设置贷款抵押。因平昌县盛世房地产开发有限公司未履行房屋交付义务，邓小波于平昌县盛世房地产开发有限公司提起诉讼之前即2016年3月16日提起诉讼，要求该公司履行房屋交付义务。2010年11月4日，邓小波购买“旺盛商都”正二楼商铺房，支付房款475000元，2013年5月27日双方解除合同。2012年9月17日至2015年3月31日，原平昌县盛世房地产开发有限公司经理王胜及工作人员王玲通过银行转现方式，向邓小波转现金3100000元，即：2012年9月17日15000元,2012年9月17日5000元，22012年12月12日50000元，2013年2月2日120000元，2013年5月18日100000元，2013年5月18日220000元，2013年5月28日1000000元，2013年7月14日100000元，2013年8月27日500000元，2013年8月31日30000元，2013年10月25日130000元，2014年1月9日120000元，2014年3月11日200000元，2014年6月2日100000元，2014年12月12日100000元，2015年2月17日100000元，2015年3月31日210000元。2010年11月5日至2012年12月15日期间，邓小波通过银行转现方式向王胜累计转款991611.02元，其中包括2010年11月4日邓小波购买“旺盛商都”正二楼商铺房屋的购房款475000元。2013年5月28日，邓小波通过银行转现方式向王玲转现400000元。2013年10月18日，邓小波通过银行转现方式向王胜转现100000元。2014年12月3日，王胜向邓小波借款45000元。2011年11月27日，案外人刘宗胜向邓小波借款300000元时，王胜为借款担保人，后因刘宗胜未偿还借款，邓小波要求王胜承担借款清偿义务。2015年1月26日至2016年3月26日期间，王胜与张智君开设的典当行存在典当合同关系，典当金额170000元。2015年4月18日，王胜通过银行转现方式向张智君转款98000元。2013年11月23日，王玲通过银行转现方式向邓小勇转款100000元。平昌县盛世房地产开发有限公司除已将邓小波购买的“旺盛商都”C幢3楼1号房屋购回之外，截止提起诉讼之前，从未向张智君、邓小波提出赎回房屋的主张，也未要求张智君、邓小波书立房屋赎金的收款收据，平昌县盛世房地产开发有限公司于2016年4月11日起诉来院。上述事实：有平昌县盛世房地产开发有限公司与张智君、邓小波签订的《商品房买卖合同》，张智君、邓小波支付购房款的收据，张智君、邓小波的承诺书，平昌县盛世房地产开发有限公司赎回“旺盛商都”C幢3楼1号房屋的依据，平昌县盛世房地产开发有限公司申请注销邓小波“旺盛商都”正二楼商铺买卖合同的申请书复印件，刘宗胜借款担保合同复印件，平昌县盛世房地产开发有限公司原经理王胜及工作人员王玲向张智君、邓小波、邓小勇转款的回单和凭证，邓小波与王胜、王玲银行现金往来的明细表，王胜的借条，王胜与张智君典当行的典当往来明细表佐证，本院予以确认。平昌县盛世房地产开发有限公司提供的2012年11月3日转款90000元、2012年12月5日转款120000元的回单凭证漠糊不清，邓小波表示未收到两项转款，不认可该证据，而且平昌县盛世房地产开发有限公司也未能提供其他证据佐证邓小波收到了该两项转款，故本院对此事实不予确认，对此证据不予采信。本院认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，受法律保护。2012年7月10日，原告平昌县盛世房地产开发有限公司与被告张智君、邓小波签订《商品房买卖合同》是双方的完全合意行为和真实意思表示，合同依法成立。被告张智君、邓小波虽有同意出售方平昌县盛世房地产开发有限公司赎回房产的承诺，但是平昌县盛世房地产开发有限公司除单项赎回C幢3楼1号房产一套外，并未在张智君、邓小波承诺的时间范围内赎回其余房产，该承诺的条件未能成就，未成就的部分已经失去约束力，在合同双方当事人之间也并未发生约定解除合同的事实；虽然平昌县盛世房地产开发有限公司原法定代表人王胜及工作人员王玲通过银行转现方式分别向张智君转款98000元、邓小波转款3100000元，但张智君提供的典当合同关系明细表、邓小波提供的银行卡交易记录明细以及平昌县盛世房地产开发有限公司解除与邓小波“旺盛.商都”正二层商铺《商品房买卖合同》的备案登记的申请证实，王胜以及平昌县盛世房地产开发有限公司在2012年9月之前与邓小波保持有巨大数额的资金往来。2015年1月26日之后王胜与张智君因典当合同关系有较大数额的资金往来，而且王胜、王玲通过银行转款之后既未要求张智君、邓小波出具赎回房屋价款的收据，也未向张智君、邓小波提出赎回房屋的主张，尤其是平昌县盛世房地产开发有限公司在2015年4月18日转出最后一笔款之后至2016年4月之前，在长达一年的时间中，都未向张智君、邓小波提出赎回房产的主张，此行为既不符合民事活动的常理，更有悖交易习惯。原告平昌县盛世房地产开发有限公司不能提供确实的证据证明，向张智君、邓小波的转款是赎回房产价款的事实，要求确认平昌县盛世房地产开发有限公司与张智君、邓小波之间的《商品房买卖合同》已依法解除，撤销备案登记；返还多付的赎回房产价款1488000元的主张理由及事实均不成立，依法不予支持。第三人邓小勇与原告平昌县盛世房地产开发有限公司不存在《商品房买卖合同》的权利义务关系，虽有王玲向第三人邓小勇转款100000元的事实，但原告平昌县盛世房地产开发有限公司不能举证证明此款是支付张智君、邓小波赎回房产价款的事实，原告平昌县盛世房地产开发有限公司以《商品房买卖合同》关系向第三人邓小勇主张债权无事实依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条；《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下：驳回原告平昌县盛世房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费18192元，由平昌县盛世房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴中市中级人民法院。审 判 长  苟中亚人民陪审员  阳 莉人民陪审员  王栏瑛二〇一六年七月二十一日书 记 员  马瑞和