广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终128号上诉人（原审被告）：广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：李连娟,该公司经理。委托代理人：朱志学、霍文琦，该公司职员。被上诉人（原审原告）：黄东荣，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：刘银妹，住广州市海珠区。上列二被上诉人的共同委托代理人：王学礼、卢嘉敏，广东纬国律师事务所律师。上诉人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司（以下简称逸涛雅苑公司）因与被上诉人黄东荣、刘银妹商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗南法民三初字第736号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：逸涛雅苑公司是广州市南沙开发区环市大道北逸涛雅苑的开发商。2011年3月27日，黄东荣、刘银妹（为乙方）与逸涛雅苑公司（为甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定“乙方向甲方购买广州市南沙区环市路西侧逸涛雅苑四期A11栋1102房（建筑面积171.41平方米，套内面积144.06平方米），总金额为1005865元。甲方应当在2011年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理涉案房产的房地产权证。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间”。双方确认黄东荣、刘银妹已向某雅苑公司付清购房款1005865元，黄东荣、刘银妹于2013年10月26日办理收楼手续，同时领取涉案房产的钥匙。逸涛雅苑公司于2014年7月10日发出《产权办理通知书》，通知黄东荣、刘银妹于2014年7月17日提交资料办理产权证，黄东荣、刘银妹于2014年7月14日向某雅苑公司提交办理房产证的全部资料。黄东荣、刘银妹与逸涛雅苑公司确认黄东荣、刘银妹购买的广州市南沙区环市路西侧逸涛雅苑四期A11栋1102房与广州市南沙区南沙街倚涛四街1号1102房是同一房屋。2014年9月9日，广州市房地产交易登记中心向逸涛雅苑公司出具编号为0420141080的《广州市房地产初始登记告知书》，核准涉案楼盘的初始登记，测量涉案房屋的建筑面积174.0022平方米，套内面积145.3836平方米。2015年1月15日，广州市国土资源和房屋管理局填发了黄东荣、刘银妹为涉案房屋权属人的房地产权证。2015年3月9日，逸涛雅苑公司向黄东荣、刘银妹寄送《房屋面积补差手续办理再次通知书》，告知黄东荣、刘银妹需要向某雅苑公司补交面积差异款924.72元。双方当事人确认从黄东荣、刘银妹办理收楼手续之日即2013年10月26日开始计算210个工作日为2014年8月26日。2015年7月23日，黄东荣、刘银妹向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、逸涛雅苑公司向黄东荣、刘银妹支付延期办理产权登记的违约金71416元及其自2015年1月15日起至实际支付之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2、逸涛雅苑公司承担本案的诉讼费用。原审法院认为：黄东荣、刘银妹与逸涛雅苑公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。黄东荣、刘银妹于2013年10月26日办理收楼手续，按买卖合同约定逸涛雅苑公司应当在商品房交付之日起210个工作日内即2014年8月26日前办妥并交付房产证给黄东荣、刘银妹，但逸涛雅苑公司于2015年1月15日才办妥房地产权证，构成违约。黄东荣、刘银妹要求逸涛雅苑公司支付2014年8月27日起至2015年1月15日止每日按总房价款1005865元0.05%计算的逾期办证违约金71416元，合法合理，原审法院予以支持。黄东荣、刘银妹要求逸涛雅苑公司支付逾期办证违约金自2015年1月15日起的利息的依据不足，原审法院不予支持。补充协议虽约定办证日期从黄东荣、刘银妹领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，但逸涛雅苑公司在其应承担逾期办证违约金截止日期之后才于2015年3月9日向黄东荣、刘银妹发出《房屋面积补差手续办理再次通知书》，故逸涛雅苑公司以黄东荣、刘银妹在逸涛雅苑公司发出补差通知书之后仍未办理补差手续为由，主张无需承担迟延办证违约责任的依据不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年10月16日作出如下判决：一、逸涛雅苑公司于本判决发生法律效力之日起十日内向黄东荣、刘银妹支付逾期办证违约金71416元；二、驳回黄东荣、刘银妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费817元，由黄东荣、刘银妹负担25元，逸涛雅苑公司负担792元。上述受理费已经由黄东荣、刘银妹预交，黄东荣、刘银妹同意由逸涛雅苑公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给黄东荣、刘银妹。判后，逸涛雅苑公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院有关只有房产证出来后才具备补差条件的认定错误，未遵从合同补充协议。1、根据合同第21条及附件七补充协议第十条的约定，办证日期从买方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算…未办面积补差的，卖方有权顺延办证日期的起计时间。2、《广州市房地产初始登记告知书》是房管部门出具的证明我司办理开发项目的确权依据，该告知书后附的面积清单不会再有变化或变更，补差条件已具备，开发商根据该确权面积就可以为各小业主办理房产证。3、买卖合同补充协议第八条、第十条的本意为若各小业主不办理补差手续，那么我司就不办理房产证，开发商只有这样才能促使小业主办理补差手续。若跳过了该步骤，便无法约束小业主办理补差手续，小业主不补差，我司除了通过诉讼途径之外便无其他强制解决办法。4、基于对上述约定的肯定和依赖，我司认为从该基点起算办证时间的话基本可以保证不违约，故我司没有按照市场惯例和原则再去调整办证时长，因为无论哪家开发商都基本无法在广州市房管局公布的商品房买卖合同格式版本第2l条规定的210日完成办证并交付到业主手中，如果不调整时长基本都会违约。二、房屋办证起算日期应自面积补差手续办妥之日起算，我司已履行通知和催告义务，合同约定应该得到遵守。一审庭审中查明2014年9月9日房地产登记交易中心向我司出具了《广州市房地产初始登记告知书》。按照合同约定，办理房产证的起算日期为面积补差手续办妥之日。退一步说，即使我司未在大确权登记正式文件确定测绘面积后马上发送办理补差手续的通知导致黄东荣、刘银妹迟延办理补差手续并导致办证时间起算迟延有违公平，那么办理房产证的起计日期也是应倒推到2014年9月10日起算。综上，我司上诉请求改判原审判决判项，驳回黄东荣、刘银妹的诉讼请求。被上诉人黄东荣、刘银妹共同答辩称：一、原审法院认定的时间点符合合同约定。1、合同第21条约定，逸涛雅苑公司应当在商品房交付之日起210个工作日内为我方办妥产权登记。逸涛雅苑公司在2013年10月26日交楼，则应当在2014年8月26日前办妥房产证。但房产证办妥日期却是在2015年1月15日，逸涛雅苑公司明显违约。逸涛雅苑公司理应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担违约责任。原审判决认定事实和适用法律均正确。2、关于办证资料，我方是按逸涛雅苑公司的所有要求在2014年7月14日已经完全提交完毕，逸涛雅苑公司对此予以确认，原审判决也确认上述事实。二、逸涛雅苑公司的上诉理由没有依据。1、我方已按逸涛雅苑公司的所有要求提交办证资料，但逸涛雅苑公司依然没有依约办证。2、开发商通知我方补差时房产证已经办理完成，故无论是参照房管部门的操作，还是按一般市场交易习惯，还是依合同约定，还是本案的实际情况，是否需要补差与办理房产证并没有任何关系。3、合同明确约定了办理房产证的具体时间，逸涛雅苑公司提出开发商基本无法按照约定时间完成办证，所以他们就不遵守这个约定了。逸涛雅苑公司是强词夺理。逸涛雅苑公司要求业主们交齐办证资料、补齐差额等都应当是在合同约定的210个工作日内完成，并遵守约定为我方办证，但逸涛雅苑公司却是在违约了100多天后，房产证已经办理完成后，才要求我方补差的。逸涛雅苑公司发出补差通知时已经违约。三、提请法庭注意：1、逸涛雅苑公司于2013年10月26日交楼，根据合同约定计算210个工作日，是到2014年8月26日，即逸涛雅苑公司在2014年8月26日已经构成违约，应当承担违约责任。2、房产证办理的完成时间为2015年1月15日，故逸涛雅苑公司应当承担的违约责任计算时间是由2014年8月27日到2015年1月15日。3、本案不适用合同补充约定第八条。因为房产证是在2015年1月15日办理完成的，逸涛雅苑公司是在2015年3月9日发出补差手续通知的，即逸涛雅苑公司是在办妥房产证后才要求我方补差，那也就根本不存在延期协助办理的情况。4、逸涛雅苑公司在其应当承担逾期办证违约金截至日期后才向我方发出补差通知，证明房款是否补差与逾期办证没有任何关系。综上，逸涛雅苑公司的上诉理由依据不足，不应得到支持；原审判决正确无误，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七补充协议第八条约定：合同第十八条约定的面积确认及面积差异处理的程序是“根据房管局出具的测绘报告，因面积差异需补差的，乙方需在甲方书面通知所确定的期限（如无特殊规定，则一般为甲方按乙方在合同中约定的通讯地址以快递形式送达书面通知之日起30日）内补齐；若逾期，乙方应自逾期之日起至实际补差之日止按日向甲方支付应补款万分之五的违约金，甲方并延期协助乙方办理《房地产权证》。因面积误差甲方需退款的，甲方应在乙方提出要求三十天内无息返还，若未返还的，甲方应自逾期之日起至实际退款之日止按日向乙方支付应退款万分之五的违约金。”本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对逸涛雅苑公司的上诉请求和黄东荣、刘银妹的答辩意见，分析如下：双方当事人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》,意思表示真实,合法有效，合同双方均应切实履行。逸涛雅苑公司主张依照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条的约定，即“办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间”，在逸涛雅苑公司未与黄东荣、刘银妹办妥面积补差手续之前，前述合同第二十二条约定的办证日期尚未起计；黄东荣、刘银妹则主张应以其收楼之日作为办证日期的起算点。因此，双方争议的焦点为应如何确定办证日期的起算点。首先,虽然从《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定“办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算”的字面意义来看，起算日期是从“乙方领取钥匙之日”和“办妥面积补差手续之日”中较后者为准，但事实上“办妥面积补差手续之日”的约定既不明确，事实上亦难以确定。办妥面积差手续的前提条件是需确定面积差。根据合同补充协议附件七第八条的约定,合同第十八条约定的面积确认及面积差异处理的程序是“根据房管局出具的测绘报告，因面积差异需补差的，乙方需在甲方书面通知所确定的期限（如无特殊规定，则一般为甲方按乙方在合同中约定的通讯地址以快递形式送达书面通知之日起30日）内补齐；若逾期，乙方应自逾期之日起至实际补差之日止按日向甲方支付应补款万分之五的违约金，甲方并延期协助乙方办理《房地产权证》。因面积误差甲方需退款的，甲方应在乙方提出要求三十天内无息返还，若未返还的，甲方应自逾期之日起至实际退款之日止按日向乙方支付应退款万分之五的违约金。”，因此按照该约定，房管局出具测绘报告是确定面积差的依据，现无依据显示逸涛雅苑公司在黄东荣、刘银妹提起本案诉讼前取得了该测绘报告并告知黄东荣、刘银妹，在此情况下，逸涛雅苑公司要求将房屋初始登记后的测绘报告作为计算面积补差的基础，并以此作为办证日期的起算点显然不诚信。其次,根据合同补充协议附件七第八条的约定，确定面积差后，若需要补交（或退还）面积差款则由逸涛雅苑公司通知黄东荣、刘银妹，该约定意味着逸涛雅苑公司掌握主动权，只要其不通知黄东荣、刘银妹则办证期限就不会起算，逸涛雅苑公司也可以无需承担逾期办证责任，这与黄东荣、刘银妹签约时的真实意思表示相悖。再有,《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，由上述规定可见，缔约双方约定违约责任是督促双方依约履行合同，因此，逸涛雅苑公司主张依照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定，办证日期以办妥面积补差手续起算，并据此上诉请求判令其无需承担逾期办证的违约责任，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，逸涛雅苑公司的上诉理由均不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理上并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1585元，由广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年二月十八日书 记 员  刘 纯