上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初3144号原告周春秀，女，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市闵行���。委托代理人陈平，上海邦耀律师事务所律师。委托代理人康晓波，上海邦耀律师事务所律师。被告邬成升，男，汉族，住上海市宝山区。被告张子峰，男，汉族，住上海市闵行区。第三人张苇，男，汉族，住上海市闵行区。第三人徐巧云，女，汉族，住上海闵行区市。第三人徐静，女，汉族，住上海市浦东新区。原告周春秀与被告邬成升、张子峰及第三人张苇、徐巧云、徐静案外人执行异议之诉一案，本院于2016年1月25日立案受理。因无法向被告张子峰及第三人张苇、徐巧云、徐静送达民事起诉状副本及开庭传票等法律文书，故本院依法组成合议庭，以公告形式送达，并于2016年6月30日公开开庭进行了审理。原告周春秀及其委托代理人陈平，被告邬成升到庭参加诉讼。被告张子峰、第三人张苇、徐巧云、徐静经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告周春秀诉称，原告于2013年6月6日经案外人上海X房产经纪有限公司X分公司居间介绍，就上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)与四位权利人(即本案被告张子峰与三位第三人)签订《上海市房地产买卖合同》，根据合同约定，房屋总价为1,090,000元，原告应于签署合同当日支付首付款940,000元、于2013年6月30日支付第二期房款70,000元，于户口迁出该房屋内次日支付80,000元。因当时该房屋上尚有银行抵押贷款未涤除，原告遂于2013年6月7日根据权利人要求向被告张子峰还贷账户汇款940,000元，即时结清了上海浦东发展银行的贷款。原告支付首付款当日，权利人将房屋钥匙及房产证原件交付给原告，原告遂占有、控制房屋并居住至今。2013年6月8日，原告至交易中心办理审税手续，因房屋被法院司法查封而未成。原告随即要求房屋权利���解除查封，但房屋权利人一直未能解决，之后更是无法联系。由此第二期房款70,000元、户口迁移后的尾款80,000元因房屋无法正常交易，原告至今未予支付。经查，涉案房屋在原告买受后分别于2013年6月8日、同年6月26日、同年11月8日、2014年2月6日被司法查封，且均进入执行程序。原告为此向法院提出执行异议申请，法院于2015年12月2作出执行裁定书，该裁定书以“被执行人张子峰亦即案外人周春秀主张的房屋买卖合同的相对方未能到庭质证，该系争房屋交易的真实性、合法性不宜于执行程序中予以甄别”为由驳回了原告的异议。上述裁定书于2016年1月4日送达原告。原告遂起诉至法院，要求法院判令：停止对上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行，确认上述房屋归原告所有。庭审中，原告明确其诉讼请求为：停止对上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行。原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1、(2015)闵执异字第22号民事裁定书、快递回单，证明法院作出民事裁定书于2016年1月4日送达原告；2、《上海市房地产买卖合同》，证明原告就购买涉案房屋与权利人签订了房屋买卖合同；3、银行个人业务回单，证明原告支付购房款940,000元，其中660,000元由被告张子峰归还银行贷款；4、上海市房地产登记簿、上海市房地产权证，证明涉案房屋的房地产权证由原告保管至今，涉案房屋的查封情况，以及涉案房屋上原有660,000元的银行贷款；5、公证书，证明权利人于2013年6月6日至公证处出具出售房屋的委托公证，委托案外人胡某出售房屋的事实；6、案外人胡某出具的情况说明，证明原告与被告张子峰及三位第三人之间的房屋买卖过程，被告张子峰于2013年6月7日在银行将产权证及钥匙交予原告的事实；7、水费、电费及有���电视费单据，证明原告居住于涉案房屋内的事实。8、上海市房地产其他权利终止证明、上海市房地产登记申请书、委托书、上海市房地产登记证明(抵押权登记)，证明涉案房屋贷款结清；被告邬成升对上述证据经质证后认为，对证据1、3、4、5、8的真实性均没有异议，对证据2、6、7的真实性不予认可。被告邬成升辩称，原告虽于2013年6月购买涉案房屋，但其于2012年就借钱给被告张子峰，当时申请执行时，涉案房屋也没有出售。因其与被告张子峰的债权债务关系产生在原告买房之前，并进行了审判和执行，故其不同意原告的诉请。被告邬成升未向本院提供证据。被告张子峰未作答辩亦未向本院提供证据。第三人张苇、徐巧云、徐静未至本院陈述亦未向本院提供证据。本院根据当事人的质证意见，对证据材料认证如下：原告提供的第1-5、7-8项证据材料具有真实性，且与本案待证事实相关联，故本院对原告提供的上述证据材料的证明效力予以确认。对第6项证据材料，因被告邬成升对该份证据的真实性不予认可，同时鉴于该份证据属证人证言，而案外人胡某未至法院参与诉讼，本院无法核实该证人证言的真实性，故本院对该份证据的效力不予确认。基于上述证据及原告、被告邬成升的陈述，本院认定事实如下：2010年4月15日，被告张子峰与第三人张苇、徐巧云、徐静经核准登记为涉案房屋的权利人。2013年6月6日，被告张子峰与第三人张苇、徐巧云、徐静(共同作为卖售人、甲方)与原告周春秀(作为买受人、乙方)就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方房屋，建筑面积为75.89平方米，转让价款为1,090,000元；甲方于2013年6月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；双方于2013年7月31日之前共同至交易中心申请办理转让过户手续。附件三“付款协议”约定，乙方于2013年6月6日向甲方支付购房首付款940,000元，于2013年6月30日支付第二期房款70,000元，于甲方户口迁出该房屋内所有户口次日支付余下房款80,000元。附件五“相关关系(包括租赁、抵押、相邻等其他关系)和户口迁移”记载房屋有抵押信息。同日，被告张子峰与第三人张苇、徐巧云、徐静出具委托书，委托案外人胡某出售涉案房屋，委托期限至2013年12月31日止。同日，上海市某公证处就上述委托书的签名事项出具公证书。次日，原告向被告张子峰账户内汇入940,000元。原告同时取得涉案房屋的房地产权证原件及房屋钥匙。2013年6月8日，本院依法查封涉案房屋，依据的生效判决为(2013)闵民一(民)初字第8698号案件。该案中，法院判决被告张子峰归还被告邬成升借款260,000元及相应利息。后因被告张子峰未履行上述判决确定的还款义务��遂由被告邬成升申请法院进行强制执行。2013年6月14日，案外人上海市浦东发展银行某支行申请注销涉案房屋抵押，注销理由为“贷款还清”。2015年，原告周春秀因涉案房屋被查封，向本院提出执行异议。本院于2015年12月2日作出执行裁定书，案号为(2015)闵执异字第22号。本院于该案中认为，本院就涉案房屋实施的执行措施合法、必要，同时因被执行人张子峰未能到庭质证，涉案房屋交易的真实性、合法性不宜于执行程序中予以甄别，由此周春秀的异议不足以阻却强制执行措施的依法实施。据此，裁定驳回周春秀的异议。原告周春秀因对上述裁定书不服，遂以诉称事由起诉至法院。关于涉案房屋的查封事项，本院另查明，根据打印日期为2016年6月30日的《上海市房地产登记簿》记载，涉案房屋除了上述由本院依据(2013)闵民一(民)初字第8698号民事判决书所作出的正式查封外，另具有三项轮候查封，依次为：1、本院于2013年11月8日所作的轮候查封，限制文件编号为(2013)闵民一(民)初字第18812号；2、本院于2014年2月8日所作的轮候查封，限制文件编号为(2013)闵执预字第6374号；3、本院于2015年8月27日所作的轮候查封，限制文件编号为(2015)闵执字第5293号。另，原告于本案诉讼期间申请王某作为证人出庭作证，该证人陈述：其子居住在浦涛路XXX弄XXX号XXX室，位于原告购买的涉案房屋的楼上。涉案房屋内原来住了一对小夫妻，其开始不知道他们的姓名，后来才知道叫张子峰(即本案被告之一)。张子峰在装修房子、结婚生子后，不知道为何搬离了涉案房屋。2013年6月7日，其好像遇到原告在看涉案房屋。原告告知其购买了涉案房屋，后原告入住了涉案房屋。原告对证人证言无异议，被告邬成升则对证人证言不予认可。诉讼中，原告将剩余房款150,000元��付至法院账户。本院认为，本案的争议焦点在于原告就涉案执行标的(即涉案房屋)是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院认为，首先，原告在涉案房屋被正式查封之前已与作为房屋权利人的被告张子峰及三位第三人就涉案房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，且现本案中并未有证据证明上述房屋买卖合同存在法律所规定的合同无效的情形，故本院认定该合同真实、合法、有效，应当受到法律的保护；其次，原告于2013年6月7日付款当日即取得了涉案房屋的房地产权证原件及钥匙，并居住至今，可认定为已实际占有涉案房屋，且其实际占有的时间发生于涉案房屋被正式查封前；再次，原告与房屋权利人未能完成过户的原因在于房屋权利人下落不明、未予配合，原告对此没有过错；最后，虽原告在涉案房屋被正式查封之前仅向房屋权利人支付940,000元购房款，尚有150,000元未支付，但原告未支付的原因在于涉案房屋被法院查封且其后房屋权利人不知去向，致使原告无法支付剩余房款，原告对此亦没有过错。现原告已将上述150,000元房款交至本院，可以视为原告已经支付全部价款。综上，本院认为，原告对涉案房屋享有实体上的权利，故其要求停止对涉案房屋的执行，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告张子峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告张子峰自行承担。第三人张苇、徐巧云、徐静经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由第三人张苇、徐巧云、徐静自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第(一)项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：立即停止对上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行。案件受理费80元，由被告张子峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 林 霞代理审判员 周 颖人民陪审员 尹 萍二〇一六年七月八日书 记 员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。��法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。��、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。