呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内01民终686号上诉人（一审原告）巴济涛，男，1978年9月21日出生，蒙古族，内蒙古水文局工程师，住呼和浩特市赛罕区。委托代理人巴慧敏，女，1982年1月6日出生，蒙古族，酒店经理，现住呼和浩特市赛罕区，系巴济涛的妹妹。被上诉人（一审被告）内蒙古华秀房地产开发有限责任公司。住所地呼和浩特市玉泉区。法定代表人王海燕，该公司总经理。委托代理人曾晓梅，合星律师事务所律师。上诉人巴济涛因与被上诉人内蒙古华秀房地产开发有限责任公司（以下简称华秀房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2015）玉民一初字第00792号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月15日公开开庭审理了本案。上诉人巴济涛的委托代理人巴慧敏，被上诉人华秀房地产公司的委托代理人曾晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2008年7月7日，巴济涛与华秀房地产公司签订了《购房协议》一份，约定巴济涛购买华秀房地产公司开发建设的位于东至辛辛板村污水河，南至二环路，西至养鱼池西巷规划路，北至后八里庄规划路，单价1590元/㎡，建筑面积87㎡，房屋总价款为138330元的房屋一套。签订合同当日，巴济涛向华秀房地产公司支付购房款55332元，华秀房地产公司一审当庭予以认可。另查明，双方所签《购房协议》未对交房日期、违约责任做出约定，仅就签订“购房合同”的时间约定为2009年1月30日，且该《购房协议》没有约定商品房坐落、土地使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构等信息。又查明，华秀房地产公司至本案一审起诉之日止，未取得商品房预售许可证。再查明，华秀房地产公司于2012年通知巴济涛签订《认购协议》，巴济涛认为华秀房地产公司擅自将楼房结构由多层改为高层，并要求以3080元/㎡补交购房差价的行为构成欺诈违约，因此巴济涛未与华秀房地产公司签订《认购协议》，双方对这一事实均予以认可。巴济涛诉至法院，请求：一、确认双方签订的《购房协议》无效；二、判令华秀房地产公司返还巴济涛房款55332元并赔偿巴济涛因此所受的损失12.8万元及房款一倍的赔偿，即55332元；三、判令华秀房地产公司支付巴济涛2008年7月8日起至2015年8月31日（即本案起诉前）按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息30965元，2015年9月1日至付清款之日止的利息按中国人民银行同期贷款年利率6%的四倍计算；四、案件受理费由华秀房地产公司负担。一审法院认为，巴济涛与华秀房地产公司于2008年7月7日签订的《购房协议》系双方真实意思表示，但该《购房协议》没有明确约定商品房坐落，房屋建筑面积，房屋结构等《商品房买卖合同》的构成要件，因此该《购房协议》不能成为《商品房买卖合同》。时至起诉之日止，华秀房地产公司仍未取得商品房预售许可证，故该《购房协议》为无效合同。《购房协议》第二条第1款载明：涉案房屋相关证件正在办理当中，且未约定办理起止日。因此华秀房地产公司不存在恶意欺诈，故对巴济涛请求已付购房款一倍的赔偿，即55332元的请求，不予支持。巴济涛于《购房协议》签订之日即2008年7月7日向华秀房地产公司缴纳购房款55332元，因合同无效的法律后果为自始无效，华秀房地产公司应当返还因该合同取得的55332元购房款。就已付购房款产生的利息，巴济涛请求判令华秀房地产公司支付从2008年7月8日起至2015年8月31日的中国人民银行同期贷款利息30965元，及2015年9月1日起按照中国人民银行同期贷款年利率6%的四倍计算的利息，因该《购房协议》为无效协议，双方均存在过错，不予支持。对于巴济涛主张的128000元损失赔偿，因其所举证据不能有效证明主张，故不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告巴济涛与被告内蒙古华秀房地产开发有限责任公司于2008年7月7日签订的《购房协议》无效；二、被告内蒙古华秀房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告巴济涛购房款55332元；三、驳回原告巴济涛的其他诉讼请求。案件受理费2672元，由巴济涛负担2124元，内蒙古华秀房地产开发有限责任公司负担548元，剩余2672元，退还巴济涛。巴济涛不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实不清，判决不公。第一，自双方签订《购房协议》后，华秀房地产公司一再推迟交房时间，且言而无信不给巴济涛留房，导致巴济涛一直在外租房居住长达七年，累计花费租金10余万元，极大地损害了巴济涛的合法权益。第二，自签订《购房协议》至今商品房市场价格大幅上涨，而一审法院仅判决华秀房地产公司返还5万余元的首付款，连最基本的中国人民银行同期贷款利息都不予支持就驳回了巴济涛的诉讼请求，判决不公。二、一审法院适用法律错误，判决结论有误。一审法院认定华秀房地产公司无过错有误，华秀房地产公司擅自将房屋售价从1590元每平方米提高至3080元每平方米，且将交房时间一再推迟，从2008年签订《购房协议》时承诺的2010年底交房，到2010年底承诺2012年交房，2012年6月又推迟至2015年7月交房，华秀房地产公司对于本案具有全部过错。一审法院虽适用《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，但认定双方均存在过错的结论错误。请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案诉讼费用由华秀房地产公司负担。华秀房地产公司答辩称，一、华秀房地产公司于2010年至2011年陆续通知了巴济涛在内的购房者签订塞外名苑小区的房屋买卖合同，该合同明确了房屋的坐落位置、门牌号码、面积、价款、违约责任等信息，但巴济涛拒绝签订该正式的房屋买卖合同，且没有补交后续的几批房款，以其行为明确表示放弃购买权利，故具有明显过错，华秀房地产公司履行了告知义务，不应承担任何赔偿责任；二、华秀房地产公司起初要建设多层楼房，后因政府调整规划，只允许建设高层楼房，而高层的成本高于多层，故提高价格的过错不在华秀房地产公司。三、巴济涛未提供给予第四监狱杨某好处费、有效的房屋租赁合同等证据，故对于其所谓的损失，华秀房地产公司不应赔偿。二审审理过程中，巴济涛出示了一份由华秀房地产公司2012年6月29日作出的《关于解决呼和浩特第四监狱融资回购小区房屋问题的决定》，该决定第二款退房方案写明:退房补偿按所付房款年息20%进行补偿,华秀房地产公司将房屋价格从1500元/㎡涨到3000元/㎡，按照年息20%进行补偿。华秀房地产公司对该证据的真实性及所要证明的问题均不认可。因该证据为复印件，且无其他证据佐证，故本院对其真实性不予认可。本院经审理查明一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为华秀房地产公司是否应承担赔偿巴济涛的损失的责任，损失如何认定。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者虚构虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案系因规划变更，而非故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者虚构虚假商品房预售许可证明，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。”本案中，华秀房地产公司2008年7月7日收取巴济涛的购房款55332元，并签订了《购房协议》，虽然该购房协议没有对交房日期、违约责任作出约定，但是约定2009年1月30日签订《购房合同》。2009年1月30日双方没有签订《购房合同》。2012年8月22日，巴济涛领取了选房号卡，并且华秀房地产公司承认将房屋价格从1590元/㎡变更至3000元/㎡左右，巴济涛与华秀房地产公司没有达成一致的事实。华秀房地产公司至今没有取得预售许可证。综合以上事实，华秀房地产公司存在过错，故买受人巴济涛向其主张赔偿损失的请求，本院予以支持。对于损失金额的计算，本院以巴济涛实际发生的利益损失，即已付房款的利息损失及房屋价格上涨的差价损失为基础，综合华秀房地产公司的过错,房屋购买时间等因素，从公平、公正的角度出发，酌情支持巴济涛的赔偿请求。损失赔偿额的计算方式为，以已付购房款55332元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍利息作为损失赔偿金，从2008年7月7日起计算至实际支付日止。综上，上诉人巴济涛的部分上诉理由成立，对其合理、合法部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持呼和浩特市玉泉区人民法院（2015）玉民一初字第00792号民事判决第一、二项，即“确认原告巴济涛与被告内蒙古华秀房地产开发有限责任公司于2008年7月7日签订的《购房协议》无效；被告内蒙古华秀房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告巴济涛购房款55332元”。二、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2015）玉民一初字第00792号民事判决第三项，即“驳回原告巴济涛的其他诉讼请求”；三、内蒙古华秀房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向巴济涛支付损失赔偿金,以已付购房款55332元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率两倍利息作为损失赔偿金,从2008年7月7日起计算至实际支付日止；四、驳回巴济涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2672元，由内蒙古华秀房地产开发有限责任公司负担2137元，巴济涛负担535元。二审案件受理费5344元，由内蒙古华秀房地产开发有限责任公司负担4275元，巴济涛负担1069元。本判决为终审判决。审 判 长  杨福金审 判 员  苏 毅代理审判员  韩东妹二〇一六年七月二十日书 记 员  贾沛然