浙江省青田县人民法院民 事 判 决 书(2016)浙1121民初1524号原告：陈爱琴，经商。委托代理人：陶土才，浙江五洲律师事务所律师。被告：杨伟明，经商。第三人：孙金雄，经商。原告陈爱琴与被告杨伟明、第三人孙金雄案外人执行异议之诉一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2016年5月17日、2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告陈爱琴及其委托代理人陶土才、被告杨伟明两次均到庭参加了诉讼，第三人孙金雄两次均未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告陈爱琴起诉称：原、被告及第三人均系青田县东源镇东源村村民，系同一集体经济组织成员。2016年1月23日，原告委托代理人徐贤玲与第三人及其妻子叶建芬达成房屋买卖协议，第三人及其妻子叶建芬将其青田县某房屋作价538000元出售给原告。协议由青田县东源镇东源村村民委员会见证，原告事后补签了自己的名字。根据约定，第三人夫妻在收到房款后5日内，应当协助原告办理相关的产权过户手续。达成协议后，原告于2016年1月23日和1月27日通过徐贤玲向第三人夫妻支付了全部的购房款538000元，第三人夫妻出具了收条，并于2016年2月2日将房屋钥匙交付给原告。2016年2月3日，第三人夫妻搬离出售的房屋，原告完全控制了买受的房屋。但原告尚未来得及办理房屋过户登记手续。2016年2月4日，被告与第三人的民间借贷纠纷涉诉，青田法院作出（2016）浙1121民初687号民事裁定书，查封了原告购买并实际占有的青田县某房屋。2016年2月15日，原告向青田法院就财产保全的执行标的提出书面执行异议，并提供相关的购买和占有青田县某房屋的相关证据，要求对该房屋解除查封、中止执行。2016年3月3日，青田法院作出（2016）浙1121民初687号之一民事裁定书，驳回原告的异议，并告知原告可在15日内提起诉讼。原告认为，原告与第三人夫妻的房屋买卖协议合法有效，原告已支付全部价款并占有标的物至今，且原告没有任何过错，原告的异议能够排除执行，青田法院应当支持。故原告提起诉讼，请求：1、判决不得执行原告购买的位于青田县某房屋。2、确认原告与第三人孙金雄之间的青田县某房屋买卖合同有效。3、判决第三人配合、协助原告办理青田县某房屋过户登记手续。4、本案受理费由被告负担。被告杨伟明未向本院递交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：1、原告户籍在后降村外章1号，与案涉房屋所在地不在同一个村，原告不属于案涉房屋的村集体经济组织成员。2、房屋买卖合同中，买受人的名字是后来补签，该合同的生效时间在被告申请财产保全之后。3、合同约定房产证、土地证过户后付清房款，现在房屋没有过户说明房款尚未付清。由于债务人逃避债务，写下收条及证明不可信。4、原告没有实际占有案涉房屋，根本没有入住案涉房屋。第三人孙金雄未向本院递交书面意见。原告为证明其主张成立，在举证期限内向本院提交了如下证据：一、陈爱琴身份证复印件、户籍证明各一份。用以证明原告陈爱琴的身份。二、杨伟明户籍证明一份。用以证明被告杨伟明的身份。三、孙金雄身份证复印件一份。用以证明第三人孙金雄的身份。四、镇政府、村委会证明两份。用以证明：1.当事人身份。2.案涉房屋买卖双方系同村村民。3.原告系案涉房屋所在地的村集体经济组织成员。五、房屋买卖协议复印件一份。用以证明原告与第三人之间的房屋买卖合同关系。签订合同时是原告代理人签字，原告本人是之后补签。六、收条复印件两张、中国农业银行银行卡交易明细清单三份、徐贤玲书面说明、第三人及其妻子收款和用款说明各一份。用以证明原告已支付全部购房款。原告对证据进行了说明，中国农业银行银行卡交易明细清单中第一份是2015年3月27日陈爱琴支付给徐贤玲10万元，是徐贤玲向原告的借款。第二份是2016年1月22日陈爱琴支付徐贤玲40万元。第三份是2016年1月22日徐贤玲分别支付给孙金雄25万元、5万元。七、房屋交付确认复印件一份。用以证明房屋被查封前，第三人已经将买卖的房屋交付给原告，原告已经实际占有该房屋。八、镇政府、村委会证明一份。用以证明原告在东源村仅有半间老房，没有其他房屋和宅基地。九、（2016）浙1121民初687号之一执行裁定书复印件一份。用以证明：1、原告提出执行异议，被驳回；2、原告与第三人之间就案涉房屋的买卖事实以及房屋交付、房款全额支付事实得到法院确认。对原告的上述证据，被告质证认为：对证据四，认为原告不是案涉房屋的村集体经济组织成员，原告与出让方是两个村的。对证据五的合同生效时间有异议。对证据六中的中国农业银行银行卡交易明细清单真实性、待证事实均有异议，2016年1月23日之后（原告）就没有支付任何款项，合同是2016年1月23日签订的，没有任何银行凭证证明合同生效后付款。孙金雄为逃避债务在2016年2月1日与妻子叶建芬离婚，现找不到孙金雄了，对证据中的签字不申请鉴定，请法院查明事实。对证据七的待证事实有异议，2016年2月25日出具确认书时，孙金雄与叶建芬已经不是夫妻关系。2016年2月2日交付房屋钥匙、2月3日搬离房屋的情况都是虚假的。对其他证据无异议。第二次庭审中，原告向本院提交了下列证据以证明其主张：十、借条复印件一份（原件由孙金雄收回并撕毁）。用以证明2014年7月24日孙金雄向徐贤玲借款10万元。十一、浙江省农村合作金融机构分户明细对账单、浙江省农村信用社取款凭证各一份。用以证明2016年1月20日，孙金雄向徐贤玲借款5万元，该借款孙金雄没有出具借条。是徐贤玲将自己的银行卡和密码给孙金雄，孙金雄凭银行卡和密码支取5万元的。十二、律师对孙金雄所作的谈话笔录。（主要内容：1.关于房屋出卖过程。第三人陈述因要还债，急着将房屋出卖，原告到现场看了房屋，有意买，在原告出国途中双方在电话里谈好价格，原告找徐贤玲代理。徐贤玲也是第三人亲戚，第三人欠徐贤玲15万元未还，徐贤玲在中间协调，希望房屋卖了后将借款收回。2.关于价格、付款方式、房屋交付。第三人陈述，约定房屋出卖价为538000元，签订协议时付40万元，剩余138000元在办理房屋过户手续后支付，房屋在收到第一笔款后就交付，交付方式没什么特别约定。2016年1月22日，（双方）经陈凤呈起草并签订了协议，当日原告通过徐贤玲支付了第三人40万元，其中30万元是通过银行转款，5万元是从银行领取现金给第三人，剩余5万第三人和徐贤玲同意用来偿还第三人向徐贤玲的借款。第二天，看协议需要完善，又让陈章隆律师修改了，双方又签了字。因为原告当时还在国外，签字是徐贤玲作为代理人签的，原告是回国后补签的。几天后，因为第三人被逼着还钱，急着外出躲避，因此联系原告告诉了第三人现状，请求原告提前支付余款，原告同意了。2016年1月27日，徐贤玲以现金支付了第三人38000元，另外10万元，第三人和徐贤玲同意用来偿还第三人向徐贤玲的借款。3.关于第三人与徐贤玲的借款。第三人陈述，2014年7月24日，第三人到鹤城街道的万山车队办公室向徐贤玲借到现金10万元，并出具了借条。2016年1月20日，徐贤玲的银行卡给第三人，第三人自己去取了5万元，该5万元借款没出借条。这次卖房后，徐贤玲要第三人还款，双方同意从中扣除15万用来抵偿借款，抵偿后，徐贤玲已归还第三人10万元的借条，现已撕掉了。4.关于房屋交付。第三人陈述，2016年2月2日晚，原告到第三人家拿钥匙，第三人和叶建芬都在家，叶建芬和第三人母亲的原有钥匙都由叶建芬递交给了原告。2016年2月3日，原告到买受的房屋，由叶建芬搬走了屋内第三人原有的东西。第三人不敢去法院，怕要债的人知道找麻烦，也怕法院执行机关把第三人抓起来。）用以证明2014年7月24日和2016年1月20日，孙金雄两次向徐贤玲共借款15万元。该两笔借款在徐贤玲代原告支付购房款时，经双方同意，已经抵偿。还用以证明：1.陈爱琴与孙金雄、叶建芬之间的房屋买卖事实发生在法院对房屋采取保全措施之前。2.陈爱琴与孙金雄、叶建芬之间的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合同合法有效。3.陈爱琴已经全额向孙金雄、叶建芬支付了购房款。4.孙金雄、叶建芬已经将房屋交付给陈爱琴。原告还对证据十二的来源进行说明，该证据是原告代理人在律所办公室对孙金雄做的谈话笔录。当时有东源镇村民林正森、东源村的党支部书记叶海松在场陪同孙金雄。孙金雄表示不敢到法院，因为债务太多，去法院怕被债权人知道。十三、结婚证复印件一份。用以证明张明兰系原告陈爱琴妻子。十四、申请徐贤玲、叶建芬出庭作证。用以证明徐贤玲与孙金雄之间的借款事实及房屋买卖的事实。申请朱蓉萍出庭作证，用以证明2014年7月24日孙金雄向徐贤玲借款10万元。徐贤玲出庭陈述了证言：我与原告是朋友关系，与被告不认识。我前妻是第三人孙金雄的姐姐。2014年7月我借给孙金雄10万元。该10万元是别人还我钱，第二天早上在东源车队的办公室我把10万元借给孙金雄，（当时）复印了孙金雄的身份证，并把借条写在孙金雄的身份证复印件上。2016年1月20日我把信用社的银行卡和密码告诉孙金雄，让孙金雄自己取款5万元，但没有打借条。2016年1月18日前后陈爱琴在出国的途中打电话跟我说要买东源的一座房子，让我帮他去看房子。听陈爱琴说房子是万山卖电器的人的，我就知道房子是孙金雄的，我找过孙金雄确定要卖房子的事，我劝过孙金雄不要卖，他坚持要卖，我去现场看了房子，回复陈爱琴认为房子还可以。后来孙金雄与陈爱琴自己商量好房屋价格。2016年1月21日陈爱琴打电话跟我商量，房款打给我，由我付给孙金雄，因为陈爱琴在国外，我又认识双方，我答应了陈爱琴。2016年1月22日上午陈爱琴汇款给我，我找陈凤呈写了合同，合同是在陈凤呈家里写的，孙金雄、叶建芬、孙金雄的债权人和我在场，协议我发给陈爱琴看过后，当天下午我和孙金雄一起到银行，孙金雄要求现金给他10万元，汇款给他25万元，然后还我之前欠的5万元，因为银行10万元需要预约，所以只领了5万元现金，再汇款5万元给孙金雄。当晚我想想不放心，第二天把协议拿给陈章隆看，陈章隆看过觉得协议不行，协议经陈章隆修改后，拿到村委盖了章。剩余的13.8万元有经过我的手支付。陈爱琴打电话给我说，孙金雄欠了很多钱，被人逼得不行了，反正房子是陈爱琴的了，房款迟早都是要付的，陈爱琴让我提前支付剩余房款。因为我之前欠陈爱琴10万元，陈爱琴让我先付给孙金雄。1月26日晚上陈爱琴打电话给我，让我支付房款给孙金雄。1月27日孙金雄的妻子到我这里拿钱，我要他们把10万元还我，他们同意还钱，拿走了以前的借条。我从财务那拿了3.8万元付给孙金雄的妻子。2月2日左右，陈爱琴回来以后还我3.8万元。陈爱琴委托徐贤玲买房的说明上面的签名是我签的，内容不是我写的，是陈爱琴的朋友写的，收款情况和付款情况，我谈的内容跟今天在法庭的陈述内容是一致的，可能写错了。叶建芬出庭陈述了证言：我与陈爱琴以前不认识，因为房屋买卖的事情认识陈爱琴。杨伟明帮孙金雄修过电器，我认识的。孙金雄是我的前夫。我与孙金雄是2015年农历12月20多号离婚的。与孙金雄离婚前盖了案涉房屋，离婚前把该房屋出卖给陈爱琴，房屋的价款53.8万元。协议是在陈凤呈青田的家里签字的，当时在场的有我、孙金雄、徐贤玲，还有一个人。签协议当天，应该是要付40万元的，徐贤玲在农业银行取了现金5万元给我，30万元是转账的，还有5万元被徐贤玲扣走。后来我去徐贤玲办公室拿钱，去了才知道孙金雄还欠徐贤玲10万元，13.8万元中的10万元以孙金雄欠徐贤玲的10万元相抵，经与孙金雄商量，孙金雄同意抵钱，我把借条拿回来，还有3.8万元的现金在车队办公室由我拿回来。三、四把房屋钥匙是在2016年2月2日我独自交付给陈爱琴的，孙金雄当时在家被很多人缠着，他知道我把钥匙给陈爱琴。2月2日我就开始搬房内东西了，2月3日我彻底把房屋腾空。房屋卖给陈爱琴是我与孙金雄商量过的，钥匙在我这里，所以我把钥匙给陈爱琴。交付钥匙前两天我跟孙金雄说房子卖给陈爱琴，钥匙也要给陈爱琴，房屋要腾空，孙金雄同意了。2月3日清理房屋时，房门是我叫陈爱琴来开门的。卖房款支出说明上面的签字是我签的字。我对说明上的理解有可能有误。朱蓉萍出庭陈述了证言：我与陈爱琴以前不认识，后来陈爱琴到徐贤玲办公室讲买房子的事情认识起来的。我不认识杨伟明、孙金雄。我与徐贤玲是同一办公室。徐贤玲是车队长。2014年徐贤玲很早在办公室了，一个女的拿了一袋东西过来，当时我不知道里面是钱。后来一个男的过来，徐贤玲把袋子给这个男的，我才知道里面是钱。后来我问徐贤玲，才知道那个男的叫孙金雄。因为徐贤玲已经跟前妻离婚了，还借钱给前妻的弟弟，所以我记得很清楚。被告质证认为，对证据十的真实性有异议，该借条的原件都没有，还留着复印件为了这次诉讼，有串通的嫌疑。对证据十一，在第一次庭审中原告举证是说明徐贤玲于2016年1月22日汇款给孙金雄30万元，现金支付5万元。从证据十一看，徐贤玲应该没有支付现金5万元给孙金雄，这5万元是徐贤玲取出来给自己的。证据十二谈话笔录有明显的串通嫌疑。孙金雄欠款在逃，还回来做笔录，是双方串通。陈爱琴明知孙金雄在逃避债务，还支付购房款，有帮助债务人转移财产的嫌疑。笔录内容和之前的证据基本不相符，具体交款方式、数额都不一致。笔录中提到的房屋交付情况，在上次庭审房屋交付确认书中只有叶建芬一个人的签字；对证据十三无异议。对证据十四徐贤玲证言，认为陈爱琴与孙金雄、徐贤玲之间有串通的嫌疑。对叶建芬证言，认为证人叶建芬与孙金雄2月1日离婚，房屋交付确认书应该由两个人签字确认。对朱蓉萍证言，认为证人跟徐贤玲是同事关系，有串通嫌疑。在第一次庭审中，被告向本院当庭提交以下证据以证明其主张：民政局出具的（孙金雄）离婚登记审查表。原告质证认为，对离婚登记审查表无异议。第三人未在期限内向本院提交证据材料以证明其诉讼主张，对原、被告提交的证据，第三人也未到庭质证。在庭审中，原告陈述：我是在电话里口头委托徐贤玲办理的，我于2016年1月31日才回国。我与徐贤玲是同村村民，没有亲戚关系。与孙金雄、叶建芬原来不认识。我不清楚徐贤玲与孙金雄是什么关系，我也不认识被告。合同约定余款138000元在房产、土地过户后支付，因孙金雄资金紧张，要求我先支付余款，我通过徐贤玲支付给叶建芬。我于2016年2月7日或8日知道法院查封案涉房屋。在庭审中，被告陈述：2016年2月1日孙金雄、叶建芬已离婚，案涉房屋系孙金雄单独所有，叶建芬无权交付房屋。案涉房屋是农村宅基地，不能公开买卖。原告明知孙金雄欠了很多债务而购买孙金雄的房屋，有明显过错。原告尚未付清房款，原告没有实际占有案涉房屋。本院认证认为：第三人未到庭参加诉讼，但从原告代理人对第三人所作的谈话笔录内容可反映出第三人对原告所主张事实的认可。根据原、被告间的举证、质证意见，本院认为，被告对原告的证据一、二、三、八、九、十三无异议，本院予以采信。原告的证据四，系案涉房屋及当事人所在村委及指导单位出具，对原告的待证事实具有证明力，本院予以采信。原告以证据五、十二、十四证明原告与第三人成立房屋买卖合同的事实，本院评析，原告与第三人房屋买卖合同有村委见证认可，有证据四、证据八证明买卖主体及条件适格性、合同实际履行的交款情况等证据印证，已形成完整证据链，可以证实原告与被三人房屋买卖合同成立并且合法有效，本院予以认定。原告以证据六、十、十一、十二、十四证明原告交付第三人购房款情况。本院评析：首先，中国农业银行银行卡交易明细清单清楚记载了2016年1月22日原告妻子张明兰向原告代理人徐贤玲汇款40万元，徐贤玲当日向第三人转账30万元的记录，足以认定系交付房款。至于其他23.8万元，原告主张徐贤玲欠其10万元，第三人又欠徐贤玲15万元，因此2016年1月22日徐贤玲领取现金交付第三人5万元，抵销第三人债务5万元，2016年1月27日原告指示提前付款时，徐贤玲抵销第三人债务10万元，支付现金3.8万元。其证据链有原告向徐贤玲汇款的记录、债权债务三方当事人的确认、借条复印件、证人证言等相互印证，被告未能提出相反的事实或证据予以反驳，本院确认原告的证据具有证明力。原告的证据七、十二、十四以证明房屋交付事实，本院评析，上述证据包括了买受人、出售人、经手人对2016年2月2日交付案涉房屋钥匙的确认，被告未能提出相反的事实或证据予以反驳，本院确认原告的证据具有证明力。被告提交的证据，原告无异议，本院予以认定。本院经审理，认定事实如下：原告、第三人均系青田县东源镇东源行政村人，当地村委、镇政府证明原告系东源村集体经济组织成员。第三人经审批在青田县东源镇育才路1幢9号建有五层楼房（房权证青字第000*****号，即案涉房屋，载明为第三人单独所有），地类为农村宅基地，土地所有权人为青田县东源镇东源村村民委员会。2016年，原告与第三人形成案涉房屋买卖意向，并议定了价款。当年1月21日，原告因在国外，通过电话委托徐贤玲办理房屋买卖事宜。1月22日，原告通过其妻张明兰账户汇入徐贤玲账户40万元。同日，徐贤玲、第三人让人拟写了案涉房屋买卖协议，徐贤玲作为原告代理人与第三人及其妻子在协议上签名。当日，徐贤玲通过其账户向第三人账户分两笔汇入共计30万元，并支取现金5万元支付第三人。此外，因第三人对徐贤玲负有债务，徐贤玲与第三人当日约定从第三人应得房屋价款中抵偿对徐贤玲的欠款5万元。1月23日，徐贤玲对原协议不满意，重新让人书写了案涉房屋买卖协议，并代表原告与第三人夫妻在新协议上签名，又让东源村村民委员会盖章见证。新协议载明了“一、房屋价款为53.8万元，首次一次性支付40万元，余款13.8万元在房产证、土地证过户手续办好后付清。二、双方同意协议签订后并在收到房款40万元后3天内，出卖人将房屋交付给买受人使用”等条款。之后，第三人请求原告提前支付余款，原告指示徐贤玲代为支付余款。1月27日，第三人妻子叶建芬到徐贤玲处领取余款时，徐贤玲与第三人商定从第三人应得房屋价款中抵偿对徐贤玲的欠款10万元，叶建芬取回了原借条，领取了剩余房款3.8万元。1月31日，原告回国，在协议上补签了名字。2月1日，第三人夫妻办理了离婚手续。2月2日，叶建芬经第三人同意，向原告交付了案涉房屋叶建芬、第三人母亲持有的钥匙，并于2月2日、3日开始搬离屋内物品。2月4日，因被告与第三人存在民间借贷纠纷，经被告申请，本院作出（2016）浙1121民初687号民事裁定，对案涉房屋进行了诉讼保全。2月15日，原告对该保全的执行标的提出书面异议。本院于2016年3月3日作出（2016）浙1121民初687号之一民事裁定，认定第三人夫妻将案涉房屋交付给原告，但未办理房屋过户登记手续，故认为“当事人基于房屋买卖合同转移所有权的，只有在产权过户登记手续完成后，买受人方可取得房屋的所有权。因此，案外人主张已取得了案涉房屋所有权，本院不予支持”，驳回了原告的异议。该裁定于2016年3月10日送达后，原告于3月22日向本院提交了本案起诉材料。本院认为：对案外人提出的排除执行异议，审查焦点为：案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。针对上述焦点，原告已提交了充分证据进行证实，被告虽然对案涉房屋买卖的主体、标的、房款的交付，标的物的占有提出了一系列抗辩，但未提交相应的证据对原告形成反驳，故本院根据优势证据认定法律事实，并以此为基础进行评析：在我国司法实践中，对于同一集体经济组织成员之间关于本村房屋的转让予以有条件认可，并不违反法律强制性规定，本案中原告与第三人成立案涉房屋的买卖合同的事实清楚，并有当地村委见证认可，故应当认定原告对案涉房屋享有真实、合法的权利，该权利指向为取得案涉房屋的所有权。至于原告的该权利能否排除执行，还应当符合下列情形：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案认定的法律事实来看，符合了法律规定的排除执行情形：案涉房屋于2016年2月4日被进行诉讼保全，在此之前的1月22日、23日，原告、第三人夫妻已经两次签订案涉房屋买卖合同，1月27日前原告已通过代理人向第三人夫妻以转账、现金、抵债的形式偿付了全部价款，2月2日，第三人以交付钥匙的形式向原告转移了房屋控制权，此后房屋即被查封，无法办理过户手续。因此，对原告的第一、二项诉讼请求，本院予以支持。但原告的第三项诉讼请求是基于原告与第三人之间的合同关系提出，与本案的法律关系及权利、义务主体不同，本院在本案中不予评析，原告可另行主张权利。至于本案受理费，应当按其他非财产案件标准收取并由被告负担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、三百零七条、三百一十二条之规定，判决如下：一、原告陈爱琴与第三人孙金雄及叶建芬签订的青田县某房屋的买卖合同合法有效。二、原告陈爱琴对执行标的青田县某房屋享有足以排除强制执行的民事权益，不得就第三人孙金雄的债务执行该执行标的。三、驳回原告陈爱琴其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告杨伟明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 长  叶灵群代理审判员  刘 凯人民陪审员  朱国财二〇一六年七月七日代书 记员  陈莉莉附：本案适用的主要法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。