北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初2035号原告刘利剑，女，1969年11月27日出生，住北京市丰台区。委托代理人庄悦明，北京市百瑞律师事务所律师。被告北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区小屯西路111号院1号楼2层201室。法定代表人周政，董事长。委托代理人王欣，北京市五环律师事务所律师。原告刘利剑与被告北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司（以下简称万科公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员付强独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告刘利剑的委托代理人庄悦明，被告万科公司的委托代理人王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘利剑诉称：我与被告于2010年3月22日签订了《商品房预售合同》，购买被告开发的位于北京市丰台区小屯路108号D-7#住宅楼6层1单元602号房屋，总房款为3954679元。被告于2011年11月15日交付了房屋，按照合同及补充协议约定，被告应在房屋交付使用之日起一年内取得该房屋所在楼栋的权属证明，并在办理完毕该房屋交付使用手续之日起730日内即2013年11月15日前完成该房屋的房屋权属转移登记，但被告违反合同约定于2014年2月12日才完成该房屋权属转移登记。依据《北京市商品房预售合同》附件十三补充协议二第十七条的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在交清办理该房屋的房屋权属转移登记所需的资料及税费并办理完毕该房屋交付使用手续之日起730日内完成该房屋的房屋权属转移登记的，每逾期一日，出卖人向买受人支付总房款万分之五的违约金。故原告诉至法院，要求判令：1、被告支付原告逾期取得房屋产权证的违约金177959.70元（自2013年11月15日至2014年2月12日，以购房款3954679元为基数，按日万分之五标准计算）；2、诉讼费用由被告承担。被告万科公司辩称：不同意原告诉讼请求。第一，对于原告主张的办理产权证逾期一事并非因被告过错或责任所导致，由于涉案房屋所在土地的出让方交付土地时存在瑕疵，致使该土地上代征道路用地的拆迁工作迟迟没有完成，直接拖延了该房屋所在项目规划验收及房屋初始登记的办理，故对于原告主张的办理产权证逾期一事被告并无直接责任或过错；双方签订的预售合同中约定，因办理产权证逾期而应承担违约责任的前提是因出卖人责任导致办理逾期，即出卖人应对办理产权证逾期负有过错或责任，非因出卖人责任导致，则不应承担约定的违约罚则。第二，违约金约定比例过高，依法应予以适当降低，目前在我国法律体系项下，商事合同中的违约金均应属于补偿性违约金，原则上应与守约方所受实际损失基本一致，而不应过高于实际损失的金额，本案中，原告所购买的房屋为住宅，且该房屋已按预售合同约定期限实际交付原告使用，仅是产权办理发生了延迟，并未阻碍或影响原告对涉案房屋的实际使用，故并未给原告造成任何实质上的损失，预售合同中约定的逾期办证违约金标准远远高于原告实际遭受的损失，故应当依法予以适当降低。经审理查明：2010年3月22日，被告万科公司（出卖人）与刘利剑（买受人）就坐落于丰台区小屯路108号D-7#住宅楼6层1单元602号房屋的买卖事宜签订《商品房预售合同》（合同编号为Y986293），合同约定：买受人购买的商品房所在土地用途为住宅，该商品房按照套内建筑面积计算，总价款3953153元；买受人采取贷款方式付款，公积金贷款，买受人可以首期支付购房总价款的51.68%，其余价款可以向住房公积金管理机构委托的建设银行借款支付；出卖人应当在2011年11月15日前向买受人交付该商品房。同日，双方就上述合同签订附件十三补充协议二，其中约定：出卖人应当在该房屋交付使用之日起一年内取得该房屋所在楼栋的权属证明，在买受人及其委托的代办机构交齐办理房屋权属转移登记所需的资料及税费并办理完毕该房屋交付使用手续之日起730日内，出卖人协助买受人或买受人委托代办机构办理完毕该房屋的房屋权属转移登记。如因买受人或买受人委托的代办机构的原因致使该房屋的房屋权属转移登记手续超过约定期限仍未办理的，出卖人不承担责任；如因买受人委托的代办机构的原因致使该房屋的房屋权属转移登记手续超过约定期限仍未办理的，违约责任依据买受人与代理机构签订的委托协议约定处理；如因出卖人的责任，买受人未能在交清办理该房屋的房屋权属转移登记所需的资料及税费并办理完毕该房屋交付使用手续之日起730日内完成该房屋的房屋权属转移登记的，买受人可以选择退房，买受人退房的……，买受人选择不退房的，自730日届满之日起，每逾期一日，出卖人向买受人支付总房款万分之五的违约金。买受人对上述约定已经完全知悉并认可。上述合同及补充协议签订后，刘利剑依约支付了合同约定的购房款。2011年11月15日，被告万科公司向原告刘利剑交付了涉案房屋。另外，被告万科公司与原告刘利剑确认涉案房屋最终立契价为3954679元，原告刘利剑向被告万科公司补齐了全部购房款。2014年2月12日，原告刘利剑取得涉案房屋所有权证书，现涉案房屋行政地址为丰台区兴景路299号院11号楼6层1单元602号。庭审中，被告万科公司认为原告刘利剑直接委托代办机构办理涉案房屋的所有权证书，并主张系因涉案房屋所在土地的出让方交付土地时存在瑕疵，代征土地未拆迁腾退完，导致其开发的所有地块手续延迟，故对于原告刘利剑主张的办理产权证逾期一事被告万科公司并无直接责任或过错，并就其主张提交了《北京市国有土地使用权出让合同》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、（2012）丰民初字第00425号民事判决书等作为证据。原告刘利剑对上述证据的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可。被告万科公司于本案审理过程中明确主张违约金约定比例过高，应当与原告刘利剑的实际损失基本一致，房屋已依约实际交付，产权办理发生延迟并未阻碍或影响刘利剑对房屋的实际使用，并未给原告刘利剑造成实质损失，故违约金数额标准过高，依法应当适当降低。原告刘利剑认为违约事实确实存在，被告应当按照合同全面承担违约责任，根据相关规定，即使需要降低违约金的标准，应当按照公平原则，也只应在日万分之二点五到日万分之三的标准范围内，故被告万科公司应当按照合同约定承担违约责任。以上事实，有《商品房预售合同》、补充协议二、发票、房屋所有权证、《北京市国有土地使用权出让合同》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、（2012）丰民初字第00425号民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：原被告之间签订的《商品房预售合同》及补充协议二系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应依约享有权利，履行义务。现经查，原被告之间存在委托代办关系，合同签订后，原告刘利剑已依约支付了购房款，被告万科公司理应依约及时为原告刘利剑办理涉案房屋的权属转移登记手续。被告万科公司未能按照双方所签合同约定及时办理房屋权属转移登记手续已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告万科公司主张土地出让方交付土地时存在瑕疵，导致项目后续工作及房屋初始登记办理均延迟，系其与他人之间法律关系，其作为本案合同相对方，以上述主张作为延迟履行本合同义务的免责抗辩，不能成立。关于违约期间，原告刘利剑主张其违约金系自房屋交付后730日即2013年11月15日计算至2014年2月12日；关于违约金数额问题，应以原告刘利剑实际支付的购房款3954679元为基数计算，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金具有补偿性，以填补损害为目的，依规定约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。本案中，原告刘利剑未举证证实被告迟延办理房屋权属转移登记手续的行为给其造成的实际损失情况，且被告已于庭审中明确提出合同约定违约金标准过高并请求法院予以适当降低，故本院将结合本案的实际履行情况、被告万科公司的过错程度、原告刘利剑的损失情况等因素，根据公平原则，对违约金数额予以酌情调整确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、被告北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘利剑支付逾期办理房屋产权证违约金三万五千一百九十六元六角四分。二、驳回原告刘利剑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1930元，由原告刘利剑负担772元（已交纳），由被告北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司负担1158元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  付强二〇一六年二月二十四日书 记 员  张欢-6--1--2--1-