北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第16702号上诉人（原审原告、反诉被���）黄宇杰，男，1968年5月4日出生。委托代理人王佳红，北京市中唐律师事务所律师。委托代理人李娟芬（黄宇杰之岳母），1940年12月3日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）北京东君房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区高丽营镇中心区南侧高丽营小区1栋。法定代表人张雷，董事长。委托代理人张英，女，1981年9月23日出生。委托代理人盛凯，男，1985年1月9日出生。上诉人黄宇杰与上诉人北京东君房地产开发有限公司（以下简称东君公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第07733号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2013年6月，黄宇杰向原审法院起诉称：2007年12月7日，黄宇杰与东君公���签订《北京市商品房预售合同》，双方约定黄宇杰购买东君公司开发的AC-B404型住宅-1层AC-B404型精装修住宅（后定名为128号楼），房屋建筑面积为454.63平方米（最终实测建筑面积为463.53平方米），房屋价款为7719737元（最终黄宇杰实际支付房屋价款为7870739元）。合同同时约定东君公司应于2008年9月30日前向黄宇杰交付符合合同约定质量的房屋。合同签订后，黄宇杰按照合同约定，及时、足额交纳了购房款及各种税费。2009年4月28日，在涉诉房屋存在质量问题，没有达到交付条件的情况下，东君公司以欺诈方式使黄宇杰接收房屋。在涉诉房屋交付后，一直出现装修方面、漏水等一系列的质量问题。东君公司应黄宇杰要求进行维修，但并未彻底解决上述质量问题。2009年9月，由于涉诉房屋的质量问题越来越严重，黄宇杰一家被迫搬出涉诉房屋。由东君公司对涉诉房屋漏水及���修等一系列质量问题进行彻底维修。2010年2月，东君公司通知黄宇杰涉案房屋的质量问题已经彻底解决，黄宇杰一家才搬回涉诉房屋居住。但2010年5月，涉诉房屋又出现漏水等质量问题，同时导致涉诉房屋的墙面大面积返潮、发霉、气味难闻。黄宇杰一家根本无法居住涉诉房屋。2010年12月，黄宇杰一家被迫再次搬出涉诉房屋，再次由东君公司对涉诉房屋的漏水、装修等一系列质量问题进行维修。但直至今日，东君公司亦未彻底解决涉诉房屋的上述一系列质量问题，导致黄宇杰一家无法居住在涉诉房屋，只能在外租房居住。综上所述，黄宇杰认为，双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。合同双方当事人都应严格按照合同约定履行义务。但是东君公司不仅逾期交付涉诉房屋，而且其交付的涉诉房屋存在一系列严���的质量问题，导致自房屋交付后至今，黄宇杰长期无法居住。东君公司的上述行为，明显违背了双方的合同约定及相关法律规定，严重侵犯了黄宇杰的合法权益。现黄宇杰诉至法院，请求判令：1.解除黄宇杰与东君公司双方于2007年12月7日签订的《北京市商品房预售合同》及2008年12月27日签订的《补充协议》；2.东君公司返还黄宇杰购房款7870739元；3.东君公司支付黄宇杰自2008年10月1日至判决生效之日止的逾期交房违约金（自2008年10月1日暂计至2013年4月26日为1296976元）；4.东君公司赔偿黄宇杰房屋差价损失10151307元；5.东君公司赔偿黄宇杰2007年12月7日至2013年6月30日的利息损失1487931元；6.东君公司赔偿黄宇杰契约损失236122.17元，印花税损失3935元，代办费损失3000元，测绘费损失630.4元，通讯服务费等损失3135元；7.东君公司赔偿黄宇杰2008年9月30日至2012年12月31日的物业服务费损失224460.13元；8.东君公司赔偿黄宇杰租房损失2000000元；9.东君公司赔偿黄宇杰搬家费损失65000元；10.东君公司赔偿黄宇杰家具、衣物等财产损失50000元；11.东君公司赔偿黄宇杰水、电维修费损失30000元；12.案件受理费由东君公司负担。东君公司在原审法院辩称：双方签订的《北京市商品房预售合同》应继续履行。2007年12月7日，东君公司与黄宇杰签订了《北京市商品房预售合同》，黄宇杰购买了128号房屋。东君公司按照购房合同约定的时间向黄宇杰交付了房屋。黄宇杰于2008年12月27日正式收房，双方完成房屋交接手续。黄宇杰收房后，房屋出现一些质量问题，2011年9月，东君公司与中建一局集团装饰工程有限公司签署了《B地块404改造合同》，为黄宇杰维修整改房屋。维修工程进行过程中，东君公司一直跟踪、监督并确认阶段性成果，提出自己的想法，甚至每个节点及施工材料都亲自盯验，严格要求不允许冬季施工。东君公司也充分尊重黄宇杰的意见，尽最大努力满足黄宇杰的要求。但在工程接近尾声时，黄宇杰拒绝继续施工。无奈，维修工程于2012年7月底彻底停工。综上，按照维修合同的约定，涉诉房屋本应于2011年11月31日修复完毕。但由于黄宇杰拒绝继续施工，维修工程于2012年7月份停滞。在房屋的维修方案已确定，且维修工程的大部分工作已得到黄宇杰认可的情况下，维修工程如进行完成，房屋完全可以正常居住使用。因此，东君公司按时交房并且积极履行购房合同约定的维修义务，不存在解除购房合同的事由。黄宇杰在诉状中提出的诉讼请求第2-5项，第6项中关于契税、印花税、代办费、测绘费，第7项中关于公共维修基金的请求均基于解除购房合同提起，东君公司在不同意解除合同的前提下，亦不同意上述请求��关于黄宇杰在诉状中提出的第6项中关于通讯服务费、第7项关于物业费损失、第8-11项的诉讼请求，黄宇杰不能提供其请求具有合理性且损失已经发生的充足证明，不应得到法院支持。另，东君公司售予黄宇杰涉诉房屋已经建设单位组织验收合格，符合法律法规要求，符合各种建筑规范，且建委给予竣工验收备案。交房时无质量问题。且黄宇杰在亲自现场验收后，在房屋交接单上签字。交接单上对于房屋质量的各项内容均无重大异议。证明房屋质量符合双方的合同约定，是合格的房屋，黄宇杰所述问题与其使用不当有关。根据双方签订的合同第十六条第（二）项的约定，地基基础和主体结构质量不合格的，买受人有权要求退房。现实情况是依据政府参与的各项竣工验收表明，诉争房屋的地基基础和主体结构以及房屋质量经建设、设计、勘察、施工、监理单位联合验收均合格。且得到了建委的竣工验收备案，不存在合同约定的让东君公司承担退房责任的条件，故黄宇杰无权要求退房，无权要求退还房款。对于房屋的质量问题，东君公司向房屋的施工单位即中建八局求证，房屋交付时，不存在漏水等质量问题。除非交付后有人为不当处置，比如屋顶上人、屋顶堆放杂物或装饰材料、屋顶改建或加建等情况。而类似这样的情况在小区非常常见。在东君公司现有证据证明交付时房屋质量合格的情况下，又与施工方意见相左，有关责任与施工方关联，应当让施工单位参与诉讼，证明具体原因是否是黄宇杰在接收房屋后有人为不当处置。如属实，则这样的人为不当处置的后果，应由黄宇杰来承担。东君公司申请追加诉争房屋的施工单位，即中建八局为本案的无独立请求权第三人，以查清房屋质量是否在交付前存在严重问题。否则，一旦法���支持了黄宇杰的诉讼请求，在司法文书中认定房屋存在质量问题，实际上剥夺了施工单位对房屋质量问题的抗辩权。作为案外人却承担不利后果，没有抗辩权，有违法律的程序正义。在追加中建八局为第三人后，如果法院认为房屋确实在交付前存在质量问题。那么根据东君公司与施工单位的施工合同，因房屋质量问题造成的后果应由施工单位承担。这样可以一并解决可能存在的退房、赔偿问题，节约司法资源。故东君公司向法院提交追加第三人申请书。黄宇杰有故意破坏房屋质量的动机和可能。黄宇杰购买的房屋至今没有随北京房地产市场行情大幅上涨。根据东君公司查询到的二期二手房价，基本维持原有的销售单价。黄宇杰可能故意破坏房屋质量，进而要求退房赔偿损失，且要求的赔偿额远远高于现在的同区域同房型的价格。其诉讼请求不仅是要求的损失，而��想借此赚取高额利润，这违背了合同法对于违约责任只能赔偿损失的精神。黄宇杰主张的第3项诉讼请求与事实不符。黄宇杰早已签署房屋交接单，交接单并无黄宇杰拒绝入住等特别说明。且黄宇杰办理了入住手续并领取了钥匙。黄宇杰自此完全占有房屋。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。故东君公司不应当承担逾期交房违约金。因黄宇杰认为损害房屋建筑，造成问题后，在损失责任不明的情况下，按照物业公司维修的要求，东君公司先行履行了维修义务。东君公司积极协调由中建一局集团装饰工程有限公司为其改造维修，其间，黄宇杰多次变更设计、变更用工用料。对于保修或维修部分的费用承担本身可以有异议。但黄宇杰进��变更和新增要求的部分，需要黄宇杰承担费用。但黄宇杰拒不付款，导致工期一拖再拖。最终施工单位停工，并向东君公司要求付款。东君公司认为，房屋不能维修完毕并入住的责任在黄宇杰。黄宇杰主张的所谓房屋不能正常使用、不能按时入住等问题，均应当由黄宇杰承担责任。黄宇杰据此的各种索赔要求和退房要求均不能成立。且黄宇杰应支付改造维修的费用，对此东君公司已经提出反诉。黄宇杰主张的第4项至第11项的诉讼请求没有合同依据。因为黄宇杰不当使用和没有支付装修变更的费用，东君公司不构成违约，不应得到法院的支持。其次，黄宇杰的请求均基于解除购房合同提起，在东君公司不同意解除购房合同的情况下，黄宇杰无权提起上述主张。黄宇杰主张的税费、代办费、测绘费、通讯费、物业费等损失系黄宇杰向税务部门、测绘部门、通讯部门、物业服务企业交纳的费用，不是向东君公司交纳的。且这些费用与商品房买卖合同的约定无关，不应向东君公司主张赔偿。即便黄宇杰损失存在，本案以合同纠纷立案，也应以合同为依据计算违约金。而黄宇杰的请求已重复计算其所谓的损失，或者基于侵权行为而主张的赔偿责任。应注意到在有侵权责任和合同责任同时存在的时候，受损一方可以选择侵权或者合同，但不能同时兼得合同违约和侵权赔偿，这是损失的重复计算。综合上述事实和理由，黄宇杰的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请贵院查清事实，依法驳回黄宇杰的全部诉讼请求。东君公司在原审法院反诉称：黄宇杰诉东君公司解除商品房预售合同，在商品房交付给黄宇杰后，因黄宇杰的人为处置不当，导致房屋出现漏水等质量问题。但这个质量问题与房屋建设施工方存在争议，东君公司本着先搁置争议，解决问题的思路，帮助黄宇杰联系中建一局集团装饰工程有限公司为其做室内改造和维修，合同总价422492.9元。在黄宇杰的要求和干预下，多次变更设计和用工用料，最终结算总价达到了109万余元。对于增加的工程款，本应当没有争议的由黄宇杰支付，而黄宇杰又不付钱，工期一再被拖延，导致黄宇杰迟迟未能重新入住。东君公司为其垫付了费用409693.23元，现装修施工方中建一局集团装饰工程有限公司要求按结算总价109万余元支付。东君公司认为：东君公司垫付的资金409693.23在原诉讼当中确定具体的质量责任以后，由责任方支付。黄宇杰应该是责任方，而黄宇杰私自增加进行装修改造部分，使得目前造价达到109万余元所增加的款项，应由黄宇杰支付。请法院判令实际享受权利的黄宇杰支付。黄宇杰对改造维修工程经常变更要求变更用工用料、而又拒绝履��付款义务，导致改造工程进行一大半而无法继续进行。请法院判令终止改造维修，免除东君公司继续改造维修的义务。黄宇杰因对东君公司不满，多种场合下用言论文字等诋毁东君公司名誉，致东君公司名誉评价降低，给东君公司经营带来严重负面影响，请求法院判令其停止侵害、消除影响、赔礼道歉。现请求判令：1.黄宇杰支付东君公司室内改造和维修款1098620.85元；2.确认免除东君公司为黄宇杰房屋改造维修的义务；3.黄宇杰停止侵害东君公司的名誉权、为东君公司消除影响并赔礼道歉。黄宇杰在原审法院针对反诉答辩称：请求驳回东君公司的全部反诉请求。关于室内改造及维修款的问题。黄宇杰购买的涉诉房屋的本意是自己居住。但是，由于涉诉房屋存在一系列严重的质量问题，导致黄宇杰自购买涉诉房屋之后，只在涉诉房屋内居住了几个月。东君公司也一直承认其开发建设的涉诉房屋存在严重的质量问题，才一直进行维修。但是，由于地下室的外防水没有做好，东君公司一直都没有将涉诉房屋维修完毕。根本就不存在东君公司所称的黄宇杰人为处置不当，导致房屋漏水的问题。同时，由于涉诉房屋出现质量问题，而且涉诉房屋也在质量保修期内，东君公司进行维修是其法定义务，其当然也应当承担相应的维修费用。关于免除东君公司对涉诉房屋进行维修的义务的诉请。本案中，由于涉案房屋的主体质量问题，存在严重的缺陷。黄宇杰已主张解除合同，因此，免除不免除东君公司的维修义务，已经与黄宇杰的诉讼请求没有任何关系。关于东君公司主张的要求黄宇杰停止侵害其名誉权、赔礼道歉的诉求。东君公司的上述诉求明显是属于侵权的法律关系。而本案是商品房预售合同纠纷，二者根本不属于同一法律关���，东君公司的本项诉求不能作为本诉的反诉。东君公司反诉状中陈述的事实与实际情况不符，甚至是完全扭曲事实。黄宇杰自购买涉诉房屋之后，该房屋就出现一系列的严重质量问题。具体质量问题，黄宇杰已在本诉中阐明，在此就不再赘述。正是由于涉诉房屋尚在保修期之内，东君公司也应当履行其进行维修的义务。其维修的成本也应当由东君公司负担。只是由于东君公司开发建设的房屋质量实在太差，导致其维修了五年也没有维修完毕。根本就不存在黄宇杰故意拖延工期、不支付维修费用的问题。东君公司与黄宇杰多次进行协商，之前其一直承认涉诉房屋的质量问题是由其自己的原因造成的。现在又反悔不承认涉诉房屋存在质量问题，明显属于违背诚实信用的行为。黄宇杰并没有用言论文字诋毁东君公司。首先，东君公司并没有相关证据证明此事。再者，作��高档住宅小区的建设者，东君公司建设出有质量问题的房屋，应当积极为自己的过错承担责任，而不是推卸责任。若是东君公司一直这样拒绝为自己的过错承担责任，才会真正导致声誉评价降低。原审法院经审理查明：2007年12月7日，出卖人东君公司与买受人黄宇杰就AC-B404型住宅签订《北京市商品房预售合同》。双方约定：“第五条，该商品房单价每平方米16980元，总金额7719737元。第十一条，（一）出卖人应当在2008年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十五条，（一）该商品房达到第十一条约定的交付���件后，出卖人应当在交付日的七日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单……第十六条，（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）出卖人和买受人约定如下：1.该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达……2.该商品房室内空气质量经检测不符合���家标准的……3.交付该商品房时，该商品房已由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验房屋。第十七条，（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损害，出卖人不承担责任。（三）在该商品房达到交付使用条件后，买受人有权在入住通知规定的时间内对该商品房进行实地检查，但如果该商品房已达到第十一条规定的条件，买受人不得借修缮问题拒绝收房，且与该商品房有关的一切风险及物业相关费用自入住通知规定的交付期限届满之次日起移交给买受人承担。2008年12月27日，出卖人东君公司（甲方）与买受人黄宇杰（乙方）签订《补充协议》，双方于该协议中确认：该套房屋实测建筑面积为463.53平方米，套内建筑面积463.53平方米，房屋总价为7870739元。涉诉房屋于《房屋所有权证书》中登记的128号，所有权人为黄宇杰，建筑面积463.53平方米。2008年9月23日，东君公司就涉诉房屋向黄宇杰发出《入住通知书》，通知黄宇杰办理入住手续，黄宇杰于2008年12月27日签字确认。2008年12月27日，双方签订《房屋交付验收单》。2011年9月，发包方东君公司与承包方中建一局集团装饰工程有限公司签订《B地块404改造合同》，双方约定：第一条：1.施工范围：B地块404户型室内改造和维修。2.计算依据：工程量依据404户型专业图纸按实际发生量计算；工程量的计算原则依据《北京市建设工程预算定额》（2001年）计算。3.单价和措施费包干性质，合同中的单价均不得调整。如在结算时，合同中没有的单价，参考合同中的组价原则进行组价，并计入合同结算价中。4.暂定合同金额422492.9元。5.付款方式：5.1，发包方在签署合同后，施工过半并经物业、工程部、小业主（主户）验收合格后支付合同额的50%；5.2，改造工程完工后并经物业、工程部、小业主（主户）验收合格后支付到合同金额的80%；5.3，结算完成后支付至结算金额的95%，剩余合同结算价的5%作为质量保留金。第三条：施工改造项目的技术标准按国家标准和行业标准执行；无国家标准、行业标准或定做人有特殊要求的，按如下标准执行：质量标准合格。第四条：施工改造时间从2011年9月1日至2011年11月30日。第十三条：补充条款：1.质量标准：合格；2.工程完工后60日内双方完成结算工作，甲方完成工程尾款��双方于该合同中另约定了装修改造方案，包括拆除工程、建筑工程、装修工程、安装工程。于装修工程项下第四部分建议中，1.板式家具、橱柜，由于柜体材质是三聚氰胺板，大部分受潮变形，不具有维修价值，建议新做。2.地下室墙面上反1000mm贴砖做墙裙。2011年11月22日，施工单位中建一局集团装饰工程有限公司与物业方、工程部、业主方代表签订《404装修改造工程量清单》，各方确认拆除工程已完成工程量100%，土建工程已完成工程量100%，装修工程已完成工程量32%，安装工程已完成工程量80%。2012年5月14日，业主代表李娟芬与施工单位中建一局集团装饰工程有限公司就施工材料的规格、品名、单价、工程量等签订《材料价格对比》。2012年5月14日，业主代表李娟芬与施工单位中建一局集团装饰工程有限公司就楼梯板、小柱、大柱、扶手、弯头、踢脚线等预算签订《预算表》。2012年11月13日，北京市英岛律师事务所接受第一物业服务（北京）有限公司委托，向黄宇杰致律师函，要求黄宇杰交纳2009年11月1日至2012年12月31日的物业服务费71058.48元，滞纳金130962.65元。2012年11月26日，北京市英岛律师事务所受东君公司委托，向黄宇杰致函，内容为：首先，东君公司对B-404房屋存在的问题给阁下带来的不便深表歉意。东君公司对此事非常重视，出现问题后东君公司积极与阁下沟通。东君公司领导也多次亲自到现场解决问题，并特批专款先后两次按照阁下要求进行维修。但非常遗憾，最终维修结果未能达到阁下要求。其次，东君公司就上述问题的解决方案多次与阁下的代理人进行沟通，特别是阁下的代理人在2012年10月24日与公司集团领导最后一次商谈中，曾确认如双方采取��房方案，东君公司应承担的房款及其他各种费用总额为人民币14000000元，但遗憾的是当日晚些时候，阁下又对该数额提出异议，最终双方未能签署协议。即便阁下对已确认的数额反悔，东君公司仍然保持诚恳的态度，愿意与阁下就上述问题继续进行磋商。目前双方争议的焦点在于房屋市值的确定，东君公司希望能够与阁下共同聘请专业的第三方评估机构对该房屋进行价值评估，在双方均认可的评估结果基础上进一步协商。希望阁下能接受以上建议，并于收到本函后三日内给予书面回复。东君公司申请就涉诉房屋漏水原因进行鉴定。法院就该申请予以准许。并委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心就涉诉房屋漏水原因进行鉴定。2014年12月2日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心向法院出具《鉴定说明函》，该函内容为：贵院在���理（2013）顺民初字第07733号原告黄宇杰诉被告北京东君房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案中，委托我鉴定中心对128号房屋漏水原因进行鉴定。我中心接受委托后，于2014年11月6日通知缴费义务人缴费，至今未缴，根据《司法鉴定程序通则》第二十七条的相关规定，我中心终止本次鉴定工作。现将此情况向贵院说明，请贵院予以核实。特此函达。后，东君公司于2015年4月1日庭审中，第二次向法院申请进行该鉴定，鉴于东君公司于北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心所进行的司法鉴定中，经多方催告，均未交纳鉴定费，且其提交申请的时间，已经超过本案举证期，就其鉴定申请，法院未予以准许。案件审理中，法院释明黄宇杰一方是否就涉诉房屋漏水原因进行鉴定，黄宇杰表示不申请该鉴定。东君公司申请就涉诉房屋维修工程中超出��修漏水部分的工程量及其造价进行鉴定。法院委托北京华建审工程造价咨询事务所有限公司进行该鉴定。2015年3月3日，北京华建审工程造价咨询事务所有限公司向法院出具《关于2013年顺民初字第07733号案件造价鉴定的函》，该函内容为：“我公司收到贵院发出的（2013）顺民初字第07733号委托司法鉴定说明函，鉴于本案原告和被告均无法提供工程造价鉴定所必须的施工图纸，我所认为本案造价鉴定工作不具备基本条件，鉴定工作无法进行，特此说明！”2015年3月31日，法院至涉诉房屋进行现场勘验，形成勘验笔录。勘验笔录确定内容为：1.地下一层设备间、卫生间有积水；2.地下一层墙壁及顶均渗水、起毛，详见拍摄照片；3.拍摄现场照片十六张。原审法院经审理认为：黄宇杰与东君公司签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》系双方真实���思表示且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案本诉的第一个争议焦点为《北京市商品房预售合同》及《补充协议》是否具备解除条件。合同的解除存在法定解除与约定解除情形。首先审查法定解除之条件是否具备。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”因涉诉房屋已经交付，就相关房屋质量问题，实际争点为东君公司是否应承担保修义务。故，涉诉合同不具备法定解除条件。其次审查约定解除条件是否具备。双方于合同第十六条中明确约定了地基基础和主体结构质量经检测不合格的，以及商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的两种情形，为合同约定解除的条件。现黄宇杰据房屋漏水，要求解除合同，不符合双方合同约定的条件。综上，就黄宇杰要求解除合同的诉讼请求，法院不予支持。黄宇杰据解除合同后之法律后果所主张的相关诉讼请求，包括要求东君公司返还购房款、支付违约金、赔偿差价损失、利息损失、契约损失、印花税损失、代办费损失、测绘费损失、通讯服务费损失等诉讼请求，法院亦予以驳回。本案本诉的第二个争议焦点为东君公司就房屋现状，是否应赔偿未全面履行维修义务而造成的损失。据2012年11月26日之律师函，《B地块404改造合同》，法院确定涉诉房屋于东君公司进行相关修复前，确实存在质量问题。即，东君公司应对相应质量问题进行修复。经现场勘验，现涉诉房屋存在地下室渗水、起毛、存在积水等情况。法院认为，在涉诉房屋于东君公司维修前存在质量问题的前提下，经东君公司组织相关施工方进行维修后，现涉诉房屋仍存在上述问题。应由东君公司承担证明其已经完全履行了维修义务的举证责任。因东君公司于漏水原因鉴定中，未按时交纳鉴定费，相关部门未进行漏水原因鉴定，即东君公司现无法证明其已经完全履行了维修义务，无法证明房屋漏水与其无关。故法院认为东君公司应赔偿黄宇杰相关损失。就黄宇杰主张的物业费、租房损失、搬家费损失、家具、衣物等财产损失、水、电维修费损失等诉讼请求，法院对截至2013年5月的物业费、租房损失、搬家费等合理部分予以支持，赔偿金额由法院酌定。就家具、衣物等财产损失、水、电维修费损失，黄宇杰一方未提交充足证据��明具体损失情况，就其诉讼请求，法院予以驳回。就东君公司要求黄宇杰支付室内改造和维修款的反诉请求。因东君公司与施工方签订合同维修房屋系因涉诉房屋存在相关问题，就维修所产生的工程款应由东君公司负担。就改造工程款，相关鉴定机构现无法与维修费用进行区分，且改造产生的工程款与诉争合同不基于同一法律关系进行调整。就其该项诉讼请求，法院予以驳回。就东君公司要求确认免除其为黄宇杰房屋改造维修的义务一节。据本诉第二争点之论述，法院认为应由东君公司应就涉诉房屋漏水承担维修义务。就东君公司该项诉讼请求，法院予以驳回。就东君公司关于要求黄宇杰停止侵害东君公司的名誉权、为东君公司消除影响并赔礼道歉的诉请，不基于商品房预售合同之法律关系所调整，就其相关诉讼请求，法院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，于2015年8月判决：一、东君公司于判决生效之日止七日内赔偿黄宇杰房屋租金损失、物业服务费损失、搬家费共计九十万一千七百零九元；二、驳回黄宇杰的其他诉讼请求；三、驳回东君公司的反诉请求。判决后，黄宇杰、东君公司均不服，上诉至本院。黄宇杰的主要上诉意见如下：涉诉房屋自始至终都不满足竣工验收的条件，存在严重质量问题并影响居住，即使通过维修也无法达到居住使用的目的，因此合同应当解除。另外，原审判决关于损失数额的认定存在错误，房屋存在严重质量问题无法居住，给黄宇杰造成的损失非常巨大，包括房屋租金损失、物业费损失、搬家费损失、银行贷款利息损失、房屋差价损失、各种税费损失等，原审判决没有对黄宇杰的损失进行细分，存在错误。按照规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，涉诉房屋因质量问题自2009年开始维修，时至今日都无法维修完毕，一直无法居住，符合法律规定的解除合同的条件。因此，原审认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，发回重审或改判支持黄宇杰的诉讼请求。东君公司的主要上诉意见如下：原审判决认定事实不清，适用法律错误。东君公司不应当承担黄宇杰的房屋租金损失、物业服务费损失、搬家费损失。本案中，关于漏水原因存在争议，应当是黄宇杰处置不当造成，东君公司本着搁置争议，解决问题的思路，帮助黄宇杰联系中建一局集团装饰工程有限公司为其做室内改造和维修，但在黄宇杰的干预下多次变更设计和用工用料，最终结算价达到109万元。上述费用应当由黄宇杰承担。鉴于现房屋漏水原因不明，同时黄宇杰擅自停止施工，使得漏水原因无法查明。故申请终止改造维修，免除东君公司的改造维修义务。基于上述理由，请求撤销原判，改判驳回黄宇杰的原审诉讼请求，支持东君公司的原审反诉请求。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有庭审笔录、询问笔录、勘验笔录、照片、《北京市商品房预售合同》、《补充协议》、《房屋所有权证书》、《入住通知书》、《B地块404改造合同》、《404装修改造工程量清单》、《材料价格对比》、《预算表》、《鉴定说明函》、《关于2013年顺民初字第07733号案件造价鉴定的函》、律师函等证据在案佐证。本院认为：黄宇杰与东君公司签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方当事人均应依约履行自己的义务。关于《北京市商品房预售合同》及《补充协议》是否应当解除的问题，按照双方当事人签订的合同中的约定，地基基础和主体结构质量经检测不合格的，以及商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，合同可以解除。本案中双方因房屋质量问题产生纠纷，不符合合同约定的解除条件。关于是否符合法定解除条件的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，��受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，本案中，案涉房屋已经交付，因房屋质量问题双方当事人曾达成一致意见进行维修，东君公司亦为此与案外人中建一局集团装饰工程有限公司签订维修改造合同，并实际开始了维修施工，在此情况下黄宇杰提出解除合同，不符合法定的解除条件。关于东君公司是否应当赔偿未全面履行维修义务造成的损失问题，根据本案查明的事实，涉案房屋在东君公司进行维修之前确实存在质量问题，东君公司虽主张系黄宇杰使用不当造成，但未提供相关证据予以证明，因此，东君公司应对交付的房屋因存在质量问题给黄宇杰造成的损失予以赔偿。就黄宇杰主张的各项损失，原审法院对截至2013年5月的物业费、租房损失、搬家费等合理部分酌情确定的赔偿金额，在合理范围之内，本��予以维持。在合同继续履行的情况下，黄宇杰主张的银行贷款利息损失、房屋差价损失、各种税费损失等损失，缺乏依据，原审法院未予支持并无不当。东君公司主张涉案房屋漏水系黄宇杰处置不当造成，对此并未提供证据证明，东君公司要求免除其维修义务的请求，缺乏依据。关于东君公司要求黄宇杰支付室内改造和维修款的问题，原审中亦委托鉴定机构进行鉴定，鉴定机构以不具备基本条件为由予以退回，因此，依据现有证据无法将改造工程款与东君公司应当负担的维修费用进行区分。同时，东君公司主张的改造工程款与本案争议不属于同一法律关系，双方可另行处理。综上所述，原审判决认定事实清楚，处理结果适当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费159310元，由黄宇杰负担146393元（已交纳），由北京东君房地产开发有限公司负担12817元，于本判决生效之日起七日内交纳。一审反诉案件受理费14688元，由北京东君房地产开发有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费173898元，由黄宇杰负担146393元（已交纳），由北京东君房地产开发有限公司负担27505元。本判决为终审判决。审 判 长  张玉娜代理审判员  邓青菁代理审判员  刘向飞二〇一六年二月三日书 记 员  胡 潇