上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终4948号上诉人(原审被告)马玉明，男，1956年4月20日出生，回族，住上海市静安区。上诉人(原审被告)陈爱萍，女，1958年5月17日出生，汉族，住上海市静安区。两上诉人共同委托代理人高琦，上海思义律师事务所律师。被上诉人(原审原告)杨辉，男，1957年1月8日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人(原审原告)方佩意，女，1957年1月27日出生，汉族，住上海市静安区。原审第三人德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人邵非，总裁。委托代理人于雪莲。上诉人马玉明、陈爱萍因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2015)闸民三(民)初字第1119号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年10月6日，杨辉、方佩意(简称“杨辉方”)与马玉明、陈爱萍(简称“马玉明方”)签订《房地产买卖居间协议》约定：出售方甲方杨辉、方佩意，买受人乙方马玉明愿意委托居间方(丙方)德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑公司”)提供居间媒介服务；甲乙双方明确系争房屋的总房价款为人民币325万元(以下币种均为人民币)；为表示购买诚意，于2014年10月前向丙方支付意向金计2万元；如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，甲方应当在收取定金之后当日内将房地产权证原件交给丙方保管。由此构成乙方支付给甲方的首期定金，待甲方签订本协议后当日内，乙方应自行或通过丙方补足定金(含首期定金)至20万元，甲方授权丙方代为收取并保管；首期房价款，乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款，计150万元(含已支付的全部定金，包含尾款计5万元);第二期房价款，乙方通过如下方式支付第二期房价款计170万元，自筹资金；对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款计人民币5万元。2015年2月27日，原卖售人(甲方)杨辉方与买受人(乙方)马玉明方签订《上海市房地产买卖合同》约定：甲乙双方通过上海德佑房地产经纪有限公司第三分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权；房地产座落于中华新路XXX弄XXX号，房屋建筑面积84.26平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计325万元；甲、乙双方确认，在2015年4月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议载明：一、首期房价款，乙方应支付首期房价款计288万元。1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金20万元整。2、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)前通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房价款计80万元整;3、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房价款计188万元整。二、第二期房价款，乙方应支付甲方第二期房价款计32万元。待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据后当日内，乙方应通过居间方转付或直接支付甲方全额第二期房价款。三、交易过户：……。四、交房时间及尾款，乙方应支付甲方尾款计5万元整。双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方转付或直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。2014年10月7日，马玉明支付系争房屋购房定金20万元给杨辉。2014年11月26日，马玉明支付系争房屋部分房价款80万元。2015年2月27日马玉明通过德佑公司支付系争房屋房价款188万元，2015年2月28日，方佩意收取系争房屋房价款188万元。2015年3月28日，杨辉方将系争房屋钥匙交付给马玉明方。2015年4月10日，系争房屋产权人变更为马玉明、陈爱萍。马玉明支付杨辉房价款7万元。后因双方对系争房屋总房价款产生争议，杨辉方以马玉明方仍欠房款30万元为由诉至法院，要求对方支付该款并承担逾期付款赔偿金。原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为系争房屋的总房价款为多少，法院结合本案查明事实，作如下认定：首先，根据杨辉方与马玉明方于2014年10月6日签订的《房地产买卖居间协议》可知，系争房屋在居间协议中约定的总房屋价款为325万元，马玉明方在居间协议上签字；其次，根据杨辉方与马玉明方于2015年2月27日签订的《上海市房地产买卖合同》载明，系争房屋总房价款为325万元，与居间协议载明的总房价款一致；再次，虽然马玉明方提供了《特别协议》，但第三人德佑公司否定其真实性，即使《特别协议》系真实的，杨辉方也未在协议上签字认可，故不对杨辉方具有约束力；最后，马玉明方未提供其他确凿证据证明系争房屋的买卖真实价格为295万元，而不是325万元。虽杨辉方在马玉明方未缴纳30万元最后一笔房款的情况下配合马玉明方办理过户手续及交接系争房屋有不符合常理之处，但在日常交易中存在此种情况的可能，故并不能以此情节作为系争房屋总房价款为295万元的依据。鉴于杨辉方、马玉明方在本案涉诉前对系争房屋总房价款尚有争议，故杨辉方主张马玉明方支付逾期支付房价款的赔偿金之请求，不予支持。据此，原审法院判决如下：一、马玉明、陈爱萍支付杨辉、方佩意房价款30万元；二、驳回杨辉、方佩意的其余诉讼请求。原审案件受理费7,018.8元(杨辉方已预缴)由杨辉方负担1,218.8元，马玉明方负担5,800元。原审判决后，马玉明方不服，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，程序欠妥。买卖合同上标价325万元是为了通过交易中心审税流程而经双方合意的结果，实际成交价为295万元，理由如下：德佑公司挂牌价即为295万元，其工作人员曾通过微信向马玉明方确认；德佑公司出具的《佣金确认书》中亦载明房价为295万元，马玉明方也是按照这个价的2%支付佣金；买卖合同也是按照295万元的房价履行的。此外，原审中德佑公司未参加庭审，对于其庭外的述称意见，马玉明方未发表抗辩意见、未提供有利的证据。综上，请求撤销原判，依法改判。杨辉方答辩称：不同意马玉明方的上诉意见。房屋成交最主要是居间协议、买卖合同。本案居间协议、买卖合同上的成交价325万元写得清清楚楚，且各有三份，房产公司备案一份，其与马玉明方各执一份。房屋是其委托中介挂牌，挂什么价与其无关。德佑公司辩称：不同意马玉明方的上诉意见，坚持德佑公司原审中的主张，请法院依法对本案作出处理。二审中，马玉明方提供一份德佑公司工作人员张方艳于2016年3月17日书写的说明，证明买卖双方故意将房价做高，实际房价就是295万元；马玉明方还提供一组微信记录和录音，称这些证据一审提供过但未质证，其想要证明系争房屋的挂牌价、张方艳发给其的居间协议价就是295万元，以及原审中提到的“特别协议”就是张方艳交给马玉明的。杨辉方对上述证据的质证意见为：不清楚以上情况也认为与其无关，其与马玉明方签署了居间协议和买卖合同，马玉明方所说的“特别协议”要有杨辉方签字才有效。德佑公司对马玉明方提供的证据的质证意见为：对2016年3月17日张方艳说明的真实性、合法性有异议；对于微信记录，认为只是打印件，不是原始的，所陈述的内容也不能证明马玉明方的观点；对于录音的真实性也不予认可。杨辉方二审中没有提供新证据。德佑公司二审中提供了两份证据：一份为其盖章的“证明”，证明德佑公司不存在名为“徐万南”的员工；另一份为“企业名称变更核准通知书”，证明2014年4月18日，根据政府批准，其名称由“上海德佑房地产经纪有限公司”变更为“德佑房地产经纪有限公司”，原审中马玉明方提供的落款时间为2015年2月27日的“特别协议”中的章是“上海德佑地产有限公司法务部”，其法务部从没有此章，故这份“特别协议”是伪造的。马玉明方、杨辉方对德佑公司提供的上述证据表示没有意见。本院经审理查明：原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同对当事人均有拘束力，必须严格恪守。本案双方当事人签订的房地产买卖居间协议和买卖合同均表明系争房屋的总房价为325万元。马玉明方提供的“张方艳”的说明、微信记录、录音等证据，真实性不确定，且无法推翻双方在买卖合同中经协商一致，约定转让价为325万元的事实。另，虽然德佑公司未参加庭审，但原审专门就有关事实对其进行询问并制作笔录，事后也让马玉明方、杨辉方对该笔录内容进行质证。故马玉明方上诉所称的未对德佑公司庭外陈述意见发表抗辩意见也与事实不符。综上，原审将系争房屋转让价确定为325万元，判令马玉明方支付尚欠的房款并无不当，应予维持。马玉明方的上诉请求，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,800元，由上诉人马玉明、陈爱萍负担。本判决为终审判决。审判长  王怡红审判员  顾文怡审判员  王疆中二〇一六年七月十四日书记员  张婷婷附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……