广东省深圳市南山区人民法院	民 事 判 决 书	(2016)粤0305第2537号	原告黄桂群，女，香港永久性居民。	委托代理人ＸＸ，广东普罗米修律师事务所律师。	委托代理人张国梁，广东普罗米修律师事务所实习律师。	被告张涛，男，汉族，1972年2月12日出生。	被告深圳市金银顺贸易有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区东门街道人民北路3105号培森大厦15LL。	法定代表人谢娟娟，总经理。	委托代理人李练明，男，汉族，1978年8月18日出生。	原告黄桂群诉被告张涛、深圳市金银顺贸易有限公司（以下简称金银顺公司）所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人ＸＸ，被告张涛，被告金银顺公司的委托代理人李练明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告诉称，2015年10月15日，原告经人介绍向被告张涛公司深圳市海豪资产管理有限公司借款，双方协商由被告张涛作为出借人向原告借款人民币300万元，借款期限为2015年10月15日至2016年10月14日，借款利息为人民银行同期贷款基准利率的4倍。合同签订后，在被告张涛要求下，原告在深圳市罗湖公证处做了一份公证委托书。然后被告张涛利用该份公证书将原告名下位于深圳市南山区××房产抵押给被告张涛，随后向原告出借款项。后因原告无法偿还该笔借款，被告张涛在原告不知情的情况下，利用借款时原告出具的公证书将原告的房产过户给被告张涛公司的关联公司被告金银顺公司。被告张涛公司的股东周日强也系被告金银顺公司的股东，被告张涛与被告金银顺公司串通过户原告的房产严重侵犯了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判令：1、被告张涛与金银顺公司签订的《二手房买卖合同》无效；2、被告张涛、金银顺公司将深圳市南山区××房产过户给原告，过户所产生的税费、交易费用等由被告张涛承担；3、由两被告承担本案的全部诉讼费用。	被告张涛辩称：我不是适格被告，请求驳回原告诉求。	被告金银顺公司辩称：一、原告与被告金银顺公司之间签订的房屋买卖合同合法有效，被告金银顺公司依据《房地产买卖合同》支付了购房款后取得诉争房屋的所有权。原告在没有受胁迫、欺诈等情形签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。原告黄桂群作为房屋所有权人有权按自己意愿来处分房屋的权利。在房屋买卖是合法有效的前提下，被告金银顺公司的行为是善意取得，房屋所有权应属被告金银顺公司所有。二、原、被告诉争房屋的所有权应当归深金银顺公司所有。被告金银顺公司按照合同约定已向原告支付房款425万元，房屋亦实际由被告金银顺公司占有使用，因该诉争房屋已经转移登记，诉争房屋物权已经处于确定的状态，被告金银顺公司系善意、有偿取得粤(2016)深圳市不动产权第××号房屋所有权。原告黄桂群主张涉案房产归其所有，缺乏依据，故对其诉讼请求，法院不应予以支持。三、原告诉请在其不知情的情况下利用公证书过户涉案房产的理由极为荒谬。其一，买卖合同是在平等自愿的原则上签订的，合法有效，原告是成年人，具备完全民事行为能力，有权利处置自己的房产，公证委托也是原告在公证处做的，公证处做过合法审查，原告也不可能随便公证委托给路边的一个人，如果原告认为公证书有问题可以找公证处，跟被告金银顺公司有什么关系？其二，被告金银顺公司作为善意第三人，在不低于市场价的正常交易下购买该房产，而且所有的过户文件都经国土局的行政审查，国土局都认为是正常的市场交易，并按照国家法律规定发给被告金银顺公司房产证，国土局都没有审查出什么问题，被告金银顺公司作为一个普通购房者，还能审查出什么问题？其三，周日强只有被告金银顺公司百分之一的股份，是被告金银顺公司的战略投资人，对被告金银顺公司购房行为并不知情，周日强既不是被告金银顺公司的法定代表人，也不参与被告金银顺公司的经营管理，根本没有任何串通的嫌疑。其四，原告无力偿还被告张涛借款，有可能会以较低的价钱被拍卖房产，经人介绍原告愿意把房产出卖给被告金银顺公司，原告也签字同意被告金银顺公司把房款支付给被告张涛，被告金银顺公司依原告的指令把房款支付给被告张涛，被告金银顺公司作为善意第三人完成了正常的交易手续，到头来还遭到原告的起诉，查封被告金银顺公司的房产，被告金银顺公司正准备另案起诉向原告主张赔偿损失。四、原告恶意诉讼不能得到法律的支持。原告恶意诉讼的原因是看到当前房屋的价格上涨，希望通过法院的判决达到其推翻协议、获取高额利益的目的。本案协议签订时，买卖双方是互不相识的。因此，这是一个正常的买卖关系，经过几个月的房地产市场的上涨，这种“房价一天一个样的繁荣”造成了房屋的增值，也带来了利益上对原告的诱惑，这是出卖人、买受人事先都没有预料的。综上所述，被告金银顺公司请求法院依法确认该房地产买卖合同有效，驳回原告的全部诉讼请求。	经审理查明，位于深圳市南山区××房产（房产证号：深房地字第××号）于2008年6月2日登记在原告名下，该房产为市场商品房，建筑面积109平方米，登记价人民币103万元。	2015年10月15日，原告出具《委托书》，载明：委托人黄桂群，受托人周日强、赖建兴、张涛、王志彬、王群花，黄桂群拥有位于深圳市南山区××房产，现委托以上受托人为我的代理人，并以我的名义在所有权份额内，任何一人均可单独以我的名义在代理期限2015年10月15日至2016年10月14日内办理的事项，包括：收取上述房产的售房款、购买方的银行按揭贷款、抵押贷款等事项，将上述款项全部放在受托人指定账户上，签署银行《按揭贷款存入账户确认书》等明确收款账户的相关文件，签收银行出具的《贷款承诺书》；出售或转让上述房产，办理出售或转让上述房产有关手续，到不动产登记中心、地产中介机构签署房地产买卖合同、协议等相关文件，回答深圳市不动产登记中心登记相关询问，签署询问笔录等；领取《房地产证》、办理上述房产的买卖合同公证，到不动产登记中心办理房产过户等。受托人在其权限范围内及代理期内签署的一切有关合法文件及办理相关手续，我均予承认，受托人均可独立办理以上事项，上述房产是指法律规定的本人份额的房产。该委托书经深圳市罗湖公证处公证。	同日，被告张涛（甲方、贷款人）与原告（乙方、借款人）签订《借款合同》，约定：乙方自愿提供位于深圳市南山区××房产（建筑面积：109m2，房产证/不动产权证号码：深房地字第××号）的房产作为抵押物，向甲方抵押借款，双方已于2015年10月15日签订了《抵押担保合同》。乙方向甲方借款人民币300万元，双方约定的借款利率为按人民银行同期贷款基准利率4倍计算，借款期限为1年，自2015年10月15日至2016年10月14日止，每月支付利息一次，付利息时间定为每月的15日之前。借款期限届满后，乙方保证按时足额清偿借款本息给甲方。乙方未按本合同约定如期足额清偿借款本息，或甲方未按本合同约定向乙方发放借款的，均属违约，双方均有权对逾期部分款项以实际拖欠天数按每日千分之一的标准向违约的一方收取违约金。乙方未按期履行本合同约定之义务，包括未按期给付利息及偿付借款本金等，甲方有权随时终止本合同，并追究乙方的违约责任，乙方应承担因此而发生的全部费用包括借款本金、利息、违约金以及律师代理费，法院案件受理费、评估、拍卖等费用。甲、乙双方于2015年10月15日签订的《抵押担保合同》为本合同的组成部分。本合同自甲、乙双方签字并办理抵押登记之日起生效。原告代理人王志彬及被告张涛在该《借款合同》上签名。	同日，被告张涛（甲方、抵押权人）与原告（乙方、抵押人）签订《抵押担保合同》，约定：为确保甲、乙双方于2015年10月15日订立的《借款合同》的履行，为保障甲方债权的实现，乙方自愿为甲方依主合同所形成的债权提供抵押担保。乙方向甲方借款人民币300万元，借款期限为1年，即从2015年10月15日至2016年10月14日止。乙方同意其抵押担保的范围包括借款本金、应付利息、违约金、损害赔偿金等费用及甲方因实现债权产生的所有费用包括律师费、保全费、诉讼费、执行费、评估费、仲裁费、公告费、差旅费等一切费用。抵押担保的抵押登记手续由乙方提供相应资料。甲、乙双方在借款合同签订当日共同到抵押登记机关办理。因抵押登记所产生的费用由乙方承担。乙方自愿提供位于深圳市南山区××房产（建筑面积：109m2，房产证/不动产权证号码：深房地字第××号）作为抵押物，乙方保证对上述抵押物依法享有完全的所有权，保证抵押物不存在任何形式的共有权属、争议、查封、抵押、监管、已设置抵押及其他形式的权利限制。乙方在本合同项下的抵押物之抵押权设定后，应将房地产证、不动产权证及其他文件的正本交甲方执管，直至本合同项下借款本息及相关费用清偿完毕时止，如若过期五天后乙方无法偿还向甲方的借款则甲方有权单方对该抵押物进行处理。乙方在如期支付利息以及偿还借款本金的情况下，甲方不得擅自利用已办理公证的委托书，对乙方的房产进行处置。乙方承诺上述房产非本人或本人抚养家属生活所必须的居住房屋。发生下列情况之一，甲方有权立即处置抵押物：1、乙方失踪、死亡或丧失完全民事行为能力，除非乙方的继承人或受馈赠人同意承继本合同全部义务并按本合同规定履行，或乙方的监护人、财产代管人愿意代其继续履行本合同并经甲方同意；2、乙方超过还款期限未全部偿还借款及利息的其他有关规定。乙方未按主合同和本合同的约定履行偿付借款全部本金及偿清全部应付利息的义务时，乙方同意将抵押物交于甲方进行拍卖，所卖金额用于偿还借款本息及所需扣除处置费用后，甲方应将多余部分返还给乙方。抵押期间，甲方不得将乙方抵押物的相关证件挪作他用，否则，甲方应承担相应的责任。本合同的效力及于借款合同。本抵押担保合同经甲、乙双方代表签字盖章后成立。原告代理人王志彬及被告张涛在该《借款合同》上签名。	同日，原告（抵押人）与被告张涛（抵押权人）签订《抵押价值确认书》，共同确认涉案房地产议定价值为人民币300万元。原告代理人王志彬及被告张涛在该确认书上签名。	同日，被告张涛向原告汇款人民币178万元。2015年10月22日，被告张涛向原告汇款人民币122万元。	2015年10月19日，原告（抵押人）的代理人王志彬与被告张涛（抵押权人）在深圳市房地产登记申请书上签字，就涉案房产设立抵押权向深圳市规划和国土资源委员会申请登记。	2015年10月22日，原告作为抵押人与被告张涛（抵押权人）就涉案房产登记了不动产抵押，抵押编号3D15027112。2016年2月2日，该不动产抵押注销，注销说明：还款。	2016年2月2日，原告（卖方）与被告金银顺公司（买方）签订《深圳市二手房买卖合同》【深（南）房现买字（2016）第3225号】，约定：涉案房产转让总价款额为人民币2262622元，该转让价款不含税费。交易定金为人民币10万元，于本合同签订时，买方向卖方支付。买方须于2016年2月28日之前将除定金、交房保证金之外的房款人民币2162622元支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。及其他条款。王志彬在该《深圳市二手房买卖合同》卖方代理人处签名，被告金银顺公司在买方处盖章，被告张涛在买方代理人处签名。该合同经深圳市罗湖公证处公证。	2016年2月2日，原告（卖方）与被告金银顺公司（买方）作为申请人就卖方拟转让涉案房产签署《深圳市房地产转移登记申请表》，载明：转移价款2262600元；转移方式：买卖；买卖双方通过深圳市金冠房地产经纪服务部居间促成交易。原告代理人王志彬及被告张涛在该申请表上签名。	2016年2月6日，涉案房产转移登记至被告金银顺公司名下。	被告金银顺公司提交房地产估价单，拟证明涉案房产成交当时的市场价格为3868138元，双方成交的价格也在市场评估价的范围内，属于正常的市场交易行为。该估价载明：2015年10月15日，邮政储蓄银行深圳分行华强北支行委托深圳市新永基房地产评估顾问有限公司以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的，对涉案房产进行了评估，该评估机构未安排估价人员进行现场查勘，评估结果系通过新永基IDEAS智能房地产估价系统查询相关物业的成交信息和报价信息自动计算生成。原告认为该证据的真实性无法确认，涉案房产的市场价值已经是580万元。	被告金银顺公司提交黄桂群和其签订的《房地产买卖合同》（No：00095），拟证明双方系在平等自愿的原则上签订了房地产买卖合同，该合同是双方真实意思的表示，合法有效。该《房地产买卖合同》载明：原告（卖方）自愿将涉案房产转让给被告金银顺公司（买方），转让成交价为人民币425万元，买方在签订本合同时向卖方支付定金人民币5万元，除定金之外的全部楼款人民币420万元整买方应于2016年3月10日之前（含当日）支付至监管银行或第三方的指定账户中；该物业现有租约正在履行中，其租期到2020年4月23日止，月租金为人民币6800元，押金为人民币13600元；备注：因该房产抵押于债权人张涛名下且卖方无力还款，经买卖双方和债权人协商后约定由债权人配合注销抵押登记并完成过户手续后，买方将购房款付清，买卖双方协商同意，作为债权人注销抵押登记的前提条件，所有房款（含定金）由债权人收取，债权人需收取的赎楼费及中介费由卖方承担。原告在卖方落款处签名捺印，落款日期为2015年；被告金银顺公司在买方落款处盖章，落款日期为2015年12月10日。原告对该《房地产买卖合同》的真实性不认可，称该合同系原告向被告张涛借款时，被告张涛要求原告签订的空白合同，对签名的真实性无法确认，涉案合同签订时，原告并没有与被告金银顺公司及该公司的人或代理人见面，被告金银顺公司也从未看过涉案房产，涉案房产现在是租给别人，承租人从2015年3月份的租金就打给被告金银顺公司了。被告金银顺公司也没有就涉案房产的交易与原告进行过任何磋商，甚至被告金银顺公司与原告从未联系过，更没有见过面，该份合同的所有内容均是被告张涛与被告金银顺公司杜撰的，涉案合同的交易明显是不符合常理，违背了市场交易习惯，被告张涛同时作为被告金银顺公司的代理人与原告办理了涉案房产的交易。原告对该合同上原告的签名真实性不予认可，但不申请笔迹鉴定及字迹形成时间鉴定。	被告金银顺公司提交其支付涉案房产购房款的转账凭证及收据，拟证明被告金银顺公司支付了合理的对价，房款的支付也在房地产买卖合同的备注条款中得到原告的签字确认，被告金银顺公司支付房款的行为是得到原告承认的。该组证据显示：2015年12月10日，被告张涛向被告金银顺公司出具收款收据，载明收到其交来涉案房产购房定金现金5万元；2016年2月16日，被告金银顺公司向案外人殷春红出具《付款委托书》，委托殷春红将涉案房产的购房款105万元支付至被告张涛的指定账户，殷春红向被告张涛转款人民币105万元；2016年2月24日，被告金银顺公司向殷春红出具《付款委托书》，委托殷春红将涉案房产的购房款315万元支付至被告张涛的指定账户，殷春红向被告张涛转款人民币315万元；2016年2月24日，被告张涛向被告金银顺公司出具收款收据，载明收到其交来的涉案房产购房款转账人民币420万元。原告对上述转账凭证及收据的真实性不认可，认为转账支付时间是在2016年4月19日，而涉案房产过户时间是2016年2月6日，支付时间在原告起诉之后，被告为了应付诉讼而私自制作的证据。被告张涛确认收到上述款项425万元，称其收了钱后有跟原告说过要进行结算，但原告称不要钱，要把房子要回来。	诉讼中，本院依原告申请调取了张涛、周日强、赖建兴、王志彬、王群花与金银顺公司、深圳市海豪资产管理有限公司的社保缴纳信息，调取的员工参加社会保险清单显示：张涛自2013年6月截至2016年5月在深圳海豪金融控股集团有限公司参保；周日强自2010年9月起截至2015年5月在深圳市海豪投资有限公司参保；赖建兴自2014年11月自2016年5月在深圳海豪金融控股集团有限公司参保；王志彬自2006年3月截至2007年11月在深圳市深劳人力资源开发有限公司参保；王群花2015年的参保情况为2015年1月至11月用人单位为深圳市景轩房地产经纪有限公司，12月的用人单位为深圳中智经济技术合作有限公司。	以上事实，有不动产资料电脑查询结果表、房产证、《委托书》、《借款合同》、《抵押担保合同》，、《抵押价值确认书》、深圳市房地产登记申请书、《深圳市二手房买卖合同》、《深圳市房地产转移登记申请表》、房地产估价单、《房地产买卖合同》、转账凭证、收据等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。	本院认为，本案的争议焦点为《房地产买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》的效力问题。	原告系具有独民事行为能力的自然人，原告本人在《房地产买卖合同》上签名捺印，被告金银顺公司与持有经过公证的《委托书》的原告代理人王志彬签订《深圳市二手房买卖合同》，并依据合同约定支付了全部购房款项，被告金银顺公司的合法合同权益应当受到保护。原告主张两被告恶意串通，并未举证证明，应当承担相应的举证责任。	关于房屋售价，原告在与被告张涛签订借款合同时，已经明确约定将涉诉房产作为担保并议定房产价值为300万元，且原告在对王志彬的授权中亦无转让成交价格的限制性规定；原告称涉案房产的市场价值是580万元，但并未提交相关证据予以佐证，本院对此不予采信。	综上，原告与被告金银顺公司签订的《房地产买卖合同》与王志彬代原告与被告金银顺公司签订的用于办理过户的《深圳市二手房买卖合同》系买卖双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，原告主张两被告存在民事欺诈及恶意串通的意见，本院不予采信，原告的全部诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。	综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：	驳回原告黄桂群的全部诉讼请求。	本案受理费24880元，保全费5000元，由原告负担。	服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，二被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。	审 判 长  徐 强	人民陪审员  李忠勇	人民陪审员  夏华强	二〇一六年七月二十五日	书 记 员  庄佳真