江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初1838号原告邓毅。委托代理人熊一玲，上海普世（昆山）律师事务所律师。委托代理人李海兵，江苏法凯律师事务所律师。被告昆山市金威房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇新镇江南明珠苑12号楼8室。法定代表人林聪玲，该公司董事长。委托代理人沈锡清，上海市大公律师事务所律师。第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山市前进中路246号。负责人孙国强，该分行行长。委托代理人杨建刚、郭建斌，该公司员工。原告邓毅诉被告昆山市金威房地产开发有限公司（下称金威房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，依法由审判员金忠独任审判，于2016年3月8日第一次公开开庭进行了审理，原告邓毅委托代理人熊一玲、钱洋（后变更为江苏法凯律师事务所李海兵）及被告金威房产公司委托代理人沈锡清到庭参加诉讼。后本院追加中国农业银行股份有限公司昆山分行（下称昆山农行）为本案第三人，并依法组成合议庭，于2016年6月28日第二次公开开庭进行了审理。原告邓毅及其委托代理人李海兵，被告金威房产公司委托代理人沈锡清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓毅诉称：2011年7月30日，原、被告双方签订昆山市商品房购销合同，原告购买昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室高层公寓房一套，房屋总价1804432.49元。双方合同所附补充协议中约定原告在取得房屋三年后可行使回购请求权，被告应按房屋总房款124%的价格回购该房屋。后原告付清房款，被告于2012年12月25日交付房屋。三年后，原告于2015年12月28日书面向被告递交房屋回购申请，但被告未回复，后原告委托律师向被告发函要求回购，但被告发函明确不予回购。原告无奈诉至法院，要求被告履行回购协议，向原告支付房屋回购款2237496.29元；协助办理房屋产权变更手续；承担逾期办理回购手续违约金，诉讼费由被告承担。被告金威房产公司辩称：一、原告提出的诉讼请求，没有事实根据。双方在回购验房屋时发现有人居住，南阳台上玻璃、过道转角墙纸损坏，卫生间另外装有毛巾架，原告自己封了南北阳台，客厅墙上面挂有装饰品，冰箱、厨房内东西等没有清场。现回购交房时存在障碍，不符合合同约定的回购条件，答辩人也向原告书面明确不予回购。二、原告提出的诉讼请求缺乏法律依据。第三人昆山农行述称：涉案房屋贷款的时间从2012年6月29日至2042年6月28日，总共贷款1260000元，截止到2016年5月29日止，还结欠贷款本金1189604元。原、被告之间的回购交易我行不清楚，且未告知本行，双方达成的回购协议损害我行的利益，我行作为债权人和抵押权人独立存在。即便他们回购协议成立，但不能对抗我行，也是不生效的。在确保我行抵押权合法有效存在和贷款优先清偿前提下，尊重法院的判决。经审理查明：2011年7月30日，原、被告双方签订昆山市商品房购销合同，由原告购买被告开发销售的昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室高层公寓房一套，房屋单价每平方米15673元，总价1804432.49元，付款方式为2011年8月7日前首付544432元、2011年8月14日前办妥贷款126万元，房屋交付时间约定为2012年11月30日。双方合同第13页附件附有补充协议（续）共8条，该协议第1条约定“当买受人完成买房手续之日起满三年后的一个月内，买受人有权利按其实际向出卖人支付的房屋总房款的124%的价格要求出卖人回购本房屋的选择权”；第2条“如买受人决定行使上述选择权的，应在上述时效期到期之日后的一个月内将其要求出卖人回购本房屋的书面文件送达出卖人处，否则视为买受人放弃上述选择权”；第3条“如买受人决定行使上述选择权的，应在上述时效期到期之日确保其对房屋的各项权利不受限制（抵押贷款除外），向出卖人交付本房屋无障碍（包括届时本房屋不得有任何租约在身��。否则视为买受人放弃上述选择权”；协议第4条中明确如居住的不得损坏原有财物、买受人方经许可装修的不予补偿、房屋原材料、设备损坏未修复或功能不能正常使用的，视为买受人放弃上述选择权；第5条约定行使该权利的，买受人因买卖本房屋产生的各项税、费、贷款利息及各种手续费用和损失由买受人自行承担；第6条中明确在上述时效期到期之日后在七个工作日双方共同向昆山市房产交易中心提交全部完整回购过户资料的同时，出卖人向买受人支付上述房屋金额的30%作为预付款（如有贷款未清偿的，由出卖人垫付该未清偿的本金，垫付部分作为回购本房屋的预付款）。出卖人在领取回购后的本房屋产权证的同时，向买受人付清尾款，届时买受人向出卖人提供全款发票。另，协议第7条约定出卖人未按上述约定时间与买受人共同办理回购手续及未按约定支付回购房款的，逾期每日违约金按上述房款总额的万分之二计算等内容。2012年6月29日，第三人昆山农行根据原、被告提供的购房合同（含回购协议的整体合同）及相关手续，与原告签订个人购房担保借款合同，原告向昆山农行贷款126万元，贷款期限为2012年6月29日至2042年6月28日止，还款方式为等额本息还款，每月还贷日为29日。2012年12月25日，被告向原告开具购房款1805059元（建筑面积115.17平方米、单价每平方米15673元）的销售不动产统一发票，同时将涉案房屋交付原告。2013年5月15日，原告领取涉案的昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室房屋的房产权证（证号：昆房权证周市字第××号，建筑面积115.17平方米），房屋登记为原告邓毅单独所有。另查明：涉案房屋系精装修房屋，设备设施齐全，原告接收房屋后入住使用，期间原告封闭阳台并安装毛巾架等。2015年12月28日���原告向被告书面提出回购申请。2016年1月13日上午，原告在被告提供的2016年1月10日回购验房通知书上签字后，与被告人员共同到房屋内进行验房，房屋当时现状呈未整理打扫、居住使用物品未搬离清场、部分阳台玻璃及墙纸损坏等情况。2016年1月13日下午，原告委托律师向被告邮寄律师函，要求被告履行回购协议或协商补偿差额，同时要求被告收函后三日内出具解决方案。2016年1月19日下午，被告委托律师向原告律师邮寄律师公函（落款时间为2016年1月18日），明确验房结果不符合回购条件，不予回购。2016年1月20日下午，原告委托律师向被告邮寄联络函，明确被告当时并未告知验房标准及流程、原告已于2016年1月15日撤离房屋、恢复房屋至可交付状态等内容，同时要求被告尽快办理回购手续等。2016年1月21日，原告申请昆山市正信公证处对房屋现状进行证据保全公证，并支付公证及摄像费1500元，当日下午，昆山市正信公证工作人员到房屋现场进行拍摄，后于2016年2月3日出具（2016）苏昆正信证民内字第560号公证书，公证相关照片显示房屋已清场整洁。因被告于2016年1月21日收到原告律师联络函后，一直未予回复，为此原告诉至本院，由此引起纠纷。又查明：本案2016年6月28日第二次庭审中，根据本院要求，双方同意于2016年7月4日下午14时至15时期间到涉案房屋对原告撤离后的房屋现状进行察看，但被告并未按约前往现场。另，截止2016年7月28日止，涉案房屋尚欠昆山农行贷款本金1187573.68元，之前的贷款本金及利息已由原告付清，贷款每月还贷日为29日。上述事实由双方提供商品房买卖购销合同、购房发票、房产证、律师函、公证书、银行担保借款合同、银行还款明细、录音书面材料、交房单、回购申请、回购验房通知书、验房现场照片、律师公函及双方光盘和本案庭审笔录、当事人陈述等予以证实。本院认为：当事人的合法权益应受法律保护。本案中，原告在购买商品房时与开发商被告同时签订三年后可选择回购的补充协议，该协议的签订虽不能排除开发商为促销或回笼资金的需要，但尚无法律、法规之禁止，故达成的补充协议系双方真实意思表达，其效力应予认可，双方当事人均应按协议约定履行义务。现原告依约书面提出申请要求被告回购房屋，双方形成新的房屋买卖关系，本案争议焦点在于涉案房屋是否符合回购条件及回购成立后的后续处理问题。一、回购条件。双方协议约定房屋交付三年后的第一个月内需书面申请回购及无障碍等条件，现原告符合申请期限条件，而被告认为在验房时房屋存在众多问题不符合回购条件，但原告在双方验房后撤离清场，并��过公证进行证据保全，同时再次要求被告办理回购手续。因双方签订协议内容存在草率及不严谨等情况，并未对是否允许二次申请及验房程序、标准等进行明确约定，原告在2016年1月13日验房当日才在通知书上签名，而该通知书落款时间为2016年1月10日，故给原告清理房屋时间有限，造成验房时存在一定问题也属正常，但原告在之后撤离清场，并确认恢复房屋至可交付状态，而被告在本院要求下并未到场对房屋现状进行察看，被告虽主张验房时房屋存在相关问题，但从未就室内电器等重要物品提出异议，当时存在的问题也属一般瑕疵，故根据2016年1月21日公证现场照片等证据可以认定涉案房屋符合无障碍等回购条件，而原告多次要求被告回购房屋的申请时间均符合期限要求，结合双方签订协议的目的及本案的实际情况，原告在清场后再次要求被告办理回购手续的诉求本院予以理解及支持。二、回购成立后的后续处理问题。根据补充协议约定，被告应按房屋总房款的124%支付回购房款，现房屋实际总房款为1805059元，故被告应支付回购房款为2238273元，支付时间按协议约定，由被告先行支付原告30%计671481.9元，剩余款项考虑到第三人的合法权益及今后过户手续等的可操作性，认定由被告将银行尚欠贷款支付第三人提前还清，之后由原、被告双方在一定期间内向昆山市房产交易中心提交全部完整的过户资料，在涉案房屋登记在被告名下后，直接由被告将余下款项支付原告较为合适。如因被告原因造成逾期结清贷款的，应由被告承担逾期发生的贷款本息，可由原告垫付后另行主张；在办理过户时，原、被告双方及第三人应相互配合提供相关材料，如有证据证实被告存在故意不配合行为或怠于行使提供资料或签字盖章等义务的，致使不能正常过户，原告在全面正确履行过户义务后仍可申请执行被告未付尾款，反之，在被告正确履行义务后，如有证据证实因原告的故意行为造成不能正常过户的，被告可拒绝支付尾款。至于室内原告未拆走的装修物，根据协议内容应归属被告，被告无需补偿。另，关于原告要求被告承担逾期办理回购手续违约金的诉请，本案中因原、被告双方对回购验房时的程序、标准等未作明确约定，原告在2016年1月13日验房时确实存在未及时清场等问题，后双方对是否可二次验房存在争议，原告也及时起诉，故根据本案的实际情况，造成逾期办理回购手续的责任不能全部归责于被告，原告该诉请本院不予支持。综上，原告要求被告回购涉案房屋的诉请成立。被告应按协议约定支付原告房屋回购房款2238273元的30%计671481.9元，同时一次性付清第三人昆山农��该房屋剩余贷款本金及相关利息。考虑到本案判决及履行时间等因素，认定2016年8月29日前的银行还贷义务仍由原告承担，2016年8月29日后的银行贷款付款义务由被告承担。原、被告双方及第三人相互配合将涉案房屋过户至被告名下，房屋登记在被告名下之日起十日由被告付清尾款。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告昆山市金威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邓毅房屋回购款671481.9元。二、被告昆山市金威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行关于昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室房屋剩余未付��款本金及利息（2016年8月29日前的贷款未还部分由原告邓毅承担）。三、原告邓毅、被告昆山市金威房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司昆山分行三方相互配合，在上述判决第二项履行完毕后的七日内，将昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室房屋过户至被告昆山市金威房地产开发有限公司名下。四、昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室房屋登记在被告昆山市金威房地产开发有限公司名下之日起七日内，被告昆山市金威房地产开发有限公司支付原告邓毅房屋回购剩余款项（回购房款2238273元扣除671481.9元及银行提前贷款金额）。五、驳回原告邓毅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国��事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。案件受理费24860元，由被告昆山市金威房地产开发有限公司负担。该款原告已经预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》规定，同时应于递交上诉状之日起七日内向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 金 忠人民陪审员 陆 伟人民陪审员 俞雪莲二〇一六年七月二十六日书 记 员 沈冬祥〈附相关法律条文〉1、《中华人民共和国民法通则》第七十二条：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国物权法》第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或��人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。