广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终8340号上诉人（原审被告）：李洁莲，住广州市荔湾区。委托代理人：陈均富，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：胡乃梨，住浙江省永嘉县。委托代理人：徐兆明，广东五羊律师事务所律师。上诉人李洁莲因与被上诉人胡乃梨物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初604号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市荔湾区文昌南路116号房屋是一幢三层高的楼房，原产权人是黎某，广州市荔湾区文昌南路118号房屋也是一幢三层高的楼房，该两幢房屋是相连的，该两幢房屋原来均由房管部门代管，在代管期间，该两幢房屋的三楼已打通且相连，房管部门将已打通且相连的该两幢房屋的三楼均出租给李洁莲使用，李洁莲提供《广州市荔湾区直管房租赁合同（住宅）》，写明李洁莲向房管部门租住的是广州市荔湾区文昌南路116-118号三楼，租赁合同的租赁期限是2012年6月1日至2014年5月31日。但合同期满后李洁莲及其家人仍在上述两幢房屋的三楼居住至今。2015年9月21日，房管部门撤管将该两幢房屋发还给原业主管业，李洁莲向房管部门交租至2015年9月。房管部门撤管后，广州市荔湾区文昌南路116号房屋的原业主黎某，将广州市荔湾区文昌南路116号一幢三层高的房屋出售给李某，李某再将该幢房屋出售给胡乃梨，2015年12月17日，广州市国土资源和房屋管理局将广州市荔湾区文昌南路116号房屋的产权登记在胡乃梨的名下。而广州市荔湾区文昌南路118号一幢三层高的楼房的房屋产权现登记在李某名下，李某已向原审法院起诉李洁莲，要求李洁莲迁出广州市荔湾区文昌南路118号三楼，该案原审法院立案受理的案号是（2016）粤0103民初602号。原审法院认为：房管部门与李洁莲签订的广州市荔湾区文昌南路116号房屋三楼的最后一期租赁合同的履行期限在2014年5月31日已经届满，房管部门撤管后，广州市荔湾区文昌南路116号房屋的原业主将该幢房屋出售给李某，李某再将该幢房屋出售给胡乃梨，胡乃梨已于2015年12月17日取得该幢房屋的产权。胡乃梨取得该幢房屋的产权后，既没有与李洁莲签订过租赁合同，也没有收取过李洁莲的租金，胡乃梨作为该幢房屋的产权人，依法对该幢房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，现胡乃梨要求收回该幢房屋的三楼合法合理，原审法院予以支持，但考虑到李洁莲现暂无搬迁去向，胡乃梨应给予一定的宽限期，该宽限期以二年为宜。胡乃梨已经于2015年12月17日取得广州市荔湾区文昌南路116号一幢三层高房屋的产权，故胡乃梨诉请李洁莲支付2015年12月17日起至李洁莲腾空交还该幢房屋第三层给胡乃梨之日止的该幢房屋第三层使用面积7m2的房屋使用费的诉讼请求，原审法院予以支持。房屋使用费的标准由胡乃梨、李洁莲共同聘请有资质的中介评估机构按住宅租金标准评定。根据公平合理的原则，评估费由胡乃梨、李洁莲各负担一半。关于李洁莲抗辩称其租住的是广州市荔湾区文昌南路118号，而不是广州市荔湾区文昌南路116号，胡乃梨告错了对象的问题。李洁莲提供《广州市荔湾区直管房租赁合同（住宅）》，证实李洁莲向房管部门租住的是广州市荔湾区文昌南路116-118号三楼，即包括广州市荔湾区文昌南路116号房屋的三楼、广州市荔湾区文昌南路118号房屋的三楼，故胡乃梨并没有告错对象，李洁莲该抗辩意见，原审法院不予采纳。关于李洁莲抗辩称其租住此屋已住了四代人，即使购买其也有优先购买权，此房屋购买无效的问题。因房管部门与李洁莲签订的广州市荔湾区文昌南路116号房屋第三层房屋的最后一期租赁合同的履行期限在2014年5月31日已经届满，房管部门撤管后于2015年9月21日将广州市荔湾区文昌南路116号房屋发还给原业主黎某，李洁莲交租也是交至2015年9月，故李洁莲与该房屋的原业主黎某无租赁关系，李洁莲也就不存在优先购买权的问题，李洁莲该抗辩意见，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、第三十九条的规定，于2016年3月17日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起两年内，李洁莲及其同住亲属迁出广州市荔湾区文昌南路116号房屋的第三层房屋，将该第三层房屋腾空交还胡乃梨管业使用；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，李洁莲向胡乃梨支付广州市荔湾区文昌南路116号第三层房屋从2015年12月17日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费给胡乃梨（房屋使用费的标准由胡乃梨、李洁莲共同聘请有资质的中介评估机构按住宅租金标准评定；如评定标准高于房管部门公布的同期同地段的广州市房屋租金参考价，按参考价评定；评估费由胡乃梨、李洁莲各负担一半）；三、自本判决发生法律效力之日起至李洁莲将广州市荔湾区文昌南路116号第三层房屋交还胡乃梨管业使用之日止的房屋使用费，李洁莲每3个月支付一次给胡乃梨，至支付完毕止。房屋使用费仍按第二项判决的标准评定，评估费由胡乃梨、李洁莲各负担一半。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由李洁莲负担。判后，李洁莲不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审中胡乃梨提供的产权证复印件的印鉴模糊不清，也没有贴印花税票，违反《中华人民共和国印花税暂行条例》，且缺少封面页、封底页，其中记载楼房是2—1／2层，但平面附图只有其中一整层，没有半层的图。故上述产权证无效。二、原审中胡乃梨提供的房管部门撤管材料《通知单》、《通知》的证据来源不合法，不能证明房管部门的印鉴属实，也不能证明案外人黎某是原业主，亦不能证明案外人黎某的签名和指纹是其本人的签名和指纹，不能证明案外人黎某的性别、出生日期和住所地。上述《通知》中记载的建筑面积为“首层17.38㎡、二层27.43㎡、三层20.19㎡”，与产权证中记载的建基面积为17.8125m2不相符。上述《通知书》和《通知》均无效。三、胡乃梨为了赚钱，而不考虑我方已经四代居住房屋的事实。我方对涉案房屋有优先购买权。我没有见过包括原业主黎某在内的任何一个业主。如果我见到原业主并能确认其是房屋的产权人，我愿意立即搬出。综上，我认为原审据以认定基本事实的证据全部无效，且根本没有证据证明案外人李某向案外人黎某购入涉案房屋，再转售给胡乃梨的事实，故我上诉请求撤销原审判决，改判驳回胡乃梨全部诉讼请求。被上诉人胡乃梨答辩称：我是通过合法买卖手续获得涉案房屋的所有权。我不同意李洁莲的上诉请求及上诉理由，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。本院认为，根据原审查明事实及现有证据，李洁莲系涉案房屋的承租人，在其与房管部门签订的租赁合同到期后，李洁莲与房管部门没有签订新的租赁合同，李洁莲继续交租至2015年9月。在房管部门于2015年9月21日撤管并将涉案房屋发还业主后，涉案房屋原业主将该房屋出售给案外人李某，李某又将该房屋出售给本案被上诉人胡乃梨。鉴于涉案房屋的产权已于2015年12月17日登记至胡乃梨名下，而胡乃梨没有与李洁莲签订租赁合同，也没有收取过李洁莲的租金，原审据此认定胡乃梨作为涉案房屋的产权人，其起诉要求收回涉案房屋三楼的诉讼请求合法合理，并考虑到李洁莲现暂时没有搬迁去向的实际情况，给予李洁莲二年的宽限期，并无不当，本院予以维持。虽然李洁莲对胡乃梨在原审中提供的产权证、管管部门的撤管材料等证据的真实性有异议，但李洁莲并未举证推翻上述证据，亦无法举证推翻原审认定的事实，故李洁莲的上诉意见缺乏理据，本院不予支持。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥；上诉人的上诉主张均不能成立，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持原判，驳回上诉。本案二审案件受理费100元，由上诉人李洁莲负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年七月十三日书 记 员  冯冠豪