沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书［2016］辽01**民初4433号原告：王永玉，被告：沈阳市和盛房地产开发有限公司.法定代表人：田伟，系该公司总经理。委托代理人：高丹妮，系辽宁明格律师事务所律师。委托代理人：肖鹏，系该公司销售部经理。原告王永玉与被告沈阳市和盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吕红娇独任审判，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告王永玉，被告公司委托代理人高丹妮、肖鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2009年9月10日、14日分两次向被告交了221,618元，购买了位于沈阳市和平区胜利南街X号“东北汽配商贸中心”库房3B-15，并于同年10月13日签订了入住协议。协议签订后，至今被告既没与原告签订正式《商品房买卖合同》也没给原告开具正式发票，更谈不上办理商铺产权证，尤其被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，严重侵害了原告的经济利益。鉴于被告上述违约行为，原告根据我国房产法律法规的相关规定，恳请法院查明事实，依法支持原告的起诉。诉讼请求：1、判令被告立即退返原告所购商铺（3B-15）款221,618元及利息，并赔偿损失，共计100元。2、判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中原告明确诉讼请求，要求解除合同，并主张利息及损失金额共计100,000元（利息按中国人民银行同期人民银行贷款利率从2009年10月29日至实际给付之日止加损失共计100,000元）。被告辩称，该商铺于2009年10月14日已交付原告，目前确实没有办理产权证，但不能成为解除合同的理由，双方在入住协议中，并没有约定产权证具体办理时间，而且原告已经超过了法定主张解除合同的期限，所以原告丧失了解除合同的权利。商铺已交付原告使用，并不影响其收益，在建工程抵押的情形已经消失，所以不同意原告提出的经济赔偿损失及利息共计100,000元。该商铺存在拖欠物业费370元，该商铺处于使用状态。如法院判定解除合同，原告需将商铺腾空，恢复原状完好交于被告。经审理查明：原告于2009年9月10日给付被告订金50,000元，于同月14日给付被告房款189,005元，共计给付房款239,005元。同年10月13日，原告与被告签订《东北汽配商贸中心入住协议》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区胜利南街X号东北汽配商贸中心3层3B-15，建筑面积为33.01平方米，总价款为221,618元。合同约定被告应于2009年10月30日前将具备单体验收合格，水暖电通的商铺交付于乙方使用。该协议没有约定办理产权证书的时间。同月14日被告履行交付商铺的义务，案涉商铺存放原告货物。现因案涉房屋未能办理商铺产权登记手续，原告诉至法院。另查：诉争房屋曾存在在建工程抵押，2016年4月18日，被告办理在建工程抵押权注销登记，将位于沈阳市和平区胜利南街X号的房地产在建工程抵押注销完毕。庭审中，被告提供沈阳市和平区房产局出具的“关于东北汽配商贸中心项目正在办理解遗的情况说明”一份，内容为“东北汽配商贸中心项目位于沈阳市和平区胜利南街X号。该项目为南京街汽配城失火以后的异地重建项目。由于企业自身原因，至今未能办理房产证。按照市解遗办规定，两年以上未能办理产权证的项目，可以申请办理解遗。目前，沈阳市和盛房地产开发有限公司所开发的东北汽配商贸中心项目符合办理解遗的标准，目前该项目全部房源已经申请办理解遗。一年内将下发房产证”。上述事实，有原告向法庭提供的入住协议书、收款收据，被告提供的房地产登记受理凭证、情况说明等证据及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《东北汽配商贸中心入住协议》具有商品房买卖合同的主要内容，应视为商品房买卖合同。该合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应自觉履行。因双方在合同中没有约定办理房屋产权证书的时间，故应依照法律、行政法规的规定履行。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，即“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。涉诉房屋已经于2009年10月14日交付原告，被告应在商品房交付使用之日起90日内协助原告办理产权证书，由于被告的原因，上述行政法规规定的办理房屋所有权登记的最后期限已届满，原告仍无法办理房屋所有权登记，导致原告的合同目的无法实现，故本院对原告请求解除原、被告签订的《东北汽配商贸中心入住协议》及返还房款的诉讼请求予以支持。又依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。即原告依据入住协议取得的商铺应返还给被告，并恢复至商铺交付时的状态，被告亦应履行返还购房款的义务。关于应返还购房款的金额，原告在起诉状及庭审中自认被告实收房款221,618元，故本院对原告实付金额221,618元的事实予以确认，被告应承担返还221,618元房款的义务。关于原告主张的赔偿利息及损失共计100,000元的诉请，因合同签订后至合同解除前，被告已将涉诉商铺交付给原告占有、使用、收益，则在合同解除前，被告亦有权占有原告交付的购房款，故对原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。关于其他损失部分，因本案原告所购房屋系商铺，该商铺虽曾存在在建工程抵押，但案涉商铺已实际由原告占有、使用，且原告未提供证据证明其存在损失，故本院不予支持。关于被告提出的原告拖欠物业费的抗辩，因与本案非同一法律关系，本案不予审理。关于被告提出要求原告将涉案商铺恢复原状交付给被告的抗辩，论述理由同上，原告应将涉诉商铺恢复原状，交付被告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：一、解除原告王永玉与被告沈阳市和盛房地产开发有限公司于2009年10月13日就位于沈阳市和平区胜利南街X号东北汽配商贸中心3层3B-15商铺签订的《东北汽配商贸中心入住协议》；二、被告沈阳市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告王永玉已付购房款221,618元；三、原告王永玉于本判决生效之日起十日内，将位于沈阳市和平区胜利南街X号东北汽配商贸中心3层3B-15商铺恢复原状、完好腾出并交付给被告沈阳市和盛房地产开发有限公司；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费3,137元（已减半收取），由被告沈阳市和盛房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  吕红娇二〇一六年七月二十日书记员  王 琳本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。