成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第3935号原告（反诉被告）曾超利，男。委托代理人曹潇尹，四川蓉城律师事务所律师。委托代理人李琳，四川蓉城律师事务所律师。被告（反诉原告）成都东风商贸广场有限公司。住所地：成都市锦江区总府街**号。法定代表人何玉兰，成都东风商贸广场有限公司总经理。委托代理人刘欣，四川君益律师事务所律师。委托代理人伍琳，四川君益律师事务所律师。原告（反诉被告）曾超利与被告（反诉原告）成都东风商贸广场有限公司（简称东风商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理。被告东风商贸公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院依法作出(2015)锦江民管初字第205号民事裁定书，裁定驳回东风商贸公司的管辖权异议，东风商贸公司在法定期限内提起上诉，经成都市中级人民法院依法作出（2015）成民管终字第1492号民事裁定书，裁定驳回东风商贸公司的上诉，维持原裁定。后东风商贸公司在举证期限内对曾超利提出反诉，本院经审查后依法受理，并决定与本诉合并进行审理。本案依法由审判员张韵适用简易程序于2016年3月30日不公开开庭进行了审理。曾超利的委托代理人李琳，东风商贸公司的委托代理人伍琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曾超利本诉诉称，曾超利、东风商贸公司于2014年10月7日签署《春熙坊-老成都三条巷-唐宋淘宝街、招财巷、进宝巷铺面租赁合同》，合同约定由曾超利承租东风商贸公司位于商铺，东风商贸公司负责配置市场内公用及基础配套设备、设施，曾超利向东风商贸公司支付三个月的租金作为履约保证金。2015年4月29日，东风商贸公司在未提前通知曾超利的情况下突然关闭商场，导致曾超利的经营至今根本无法正常进行。后通过了解得知，该商铺所在商场并未通过消防验收，租赁商铺具有安全隐患，危及承租人的安全。东风商贸公司也一直并未就商场开业时间以及消防情况对曾超利作出任何说明。东风商贸公司出租未通过消防验收的商铺导致租赁物危及了曾超利的健康和安全；东风商贸公司关闭商场长达20天的行为均导致标的商铺不具备适租性，曾超利希望承租具备适租性的商铺进行正常经营活动的目的无法实现。曾超利已于2015年5月19日向东风商贸公司以律师函的形式发出《解除合同通知》，东风商贸公司于2015年5月20日收到该通知。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁物危及承租人的安全和健康的，承租人有权随时解除合同。同时，根据《铺面租赁合同》第十一条的约定“如果东风商贸公司未按本合同约定履行义务，导致曾超利无法正常营业，由东风商贸公司承担相关责任。综上，为维护原告的合法权益，提起诉讼，请求：1、判决确认曾超利与东风商贸公司于2014年10月7日签署的《铺面租赁合同》已于2015年5月20日解除；2、判决东风商贸公司退还曾超利缴纳的履约保证金12000元；3、判决东风商贸公司向曾超利出具房屋租赁费发票（票面金额为24000元、税款金额为2880元）；4、判决本案诉讼费由东风商贸公司承担。被告（反诉原告）东风商贸公司本诉辩称、反诉诉称，双方签订的《铺面租赁合同》合法有效，双方就支付租金、水、电、能源费、物业管理费、违约责任条款进行约定，曾超利无权单方解除合同。曾超利应当服从工商、税务、文化、消防等执法部门的管理，办理相关证照合法经营。东风商贸公司已经开具房屋租赁费发票，曾超利未用收据去换取发票，发票已在证据中提交。东风商贸公司交付租赁房屋、积极履行了合同约定义务，但曾超利存在拖欠房屋租金、水、电、能源、物业管理费等行为，已构成违约。为维护法律尊严和东风商贸公司的合法权益，依法提起反诉，请求：1、判令曾超利继续履行与东风商贸公司签订的《铺面租赁合同》、《市场管理物业服务合同》；2、判令曾超利立即支付租金、物管费、垃圾环卫费、电、空调能源费、具体金额以合同约定为准实际支付至合同期限满、自曾超利腾退房屋之日止，暂计算至2016年3月25日拖欠租金及未缴租金违约金183360元（其中租金4000元/月×6个月=24000元、违约金24000元×0.02×332天=159360元），物管费及未交物管费违约金12014.96元，水费、垃圾费、环卫费及未交水费、垃圾费、环卫费违约金2270.4元，电费、空调能源费及未交电费、空调费违约金14081.37元；3、判令由曾超利承担本诉、反诉有关费用。原告（反诉被告）曾超利反诉辩称，双方签订的相关合同已于2015年5月20日解除，故东风商贸公司主张的租金及水电等费用，发生在合同解除之后，与曾超利无关。经审理查明，2014年10月7日，东风商贸公司与曾超利签订关于“春熙坊-唐宋淘宝街-招财巷-进宝巷”的《铺面租赁合同》一份，约定租赁铺面位于成都市总府路商铺，曾超利须按时向东风商贸公司交纳商铺租金、物管费、保证金、水电费等费用。签订该租赁合同时，曾超利按押三付六的方式向东风商贸公司交纳九个月租金，其中三个月租金作为进场履约保证金，保证金在租赁期届满，曾超利结清所有款项、完好将租赁场地交予东风商贸公司后三个工作日无息退还。若在签订租赁合同后5个工作日内曾超利未能交付进场履约保证金以及房租，则东风商贸公司自动收回铺面，曾超利之前所付款项不予退回。曾超利应在签订合同之日后，每半年的第6个月的23日前向东风商贸公司支付后6个月的租金和物管费。东风商贸公司向曾超利出具合法的房屋租赁发票或收费凭据，因房屋租赁产生的一切税费由东风商贸公司交纳。曾超利自愿承租上述商铺，期限自2014年10月28日至2017年10月27日止，从2014年10月28日开始计租，每月租金为4000元，第一年租金为每月4000元，第二年递增10%即4400元，第三年递增10%即4840元。电费、能源费的收取按每间商铺铺面大小每月实际的电费、能源费加公摊平均计费，水费收取按户表每月实际用水数加公摊计费，由东风商贸公司统一代收代付，若迟延交纳该费用，东风商贸公司每天按垫付金额的2%累计收取滞纳金。东风商贸公司负责配置市场内公用及基础配套设备、设施，并负责维护和保养。曾超利在取得铺面使用权后，应按照国家法律法规的规定办理《营业执照》、《税务登记证》、《文化经营许可证》等相关证照后方可从事经营活动，并按规定交纳有关税、费。曾超利不得擅自对经营使用的铺面及附属设备、设施进行拆改、扩建或添附，若确需变动，应书面报东风商贸公司批准并备案，费用由曾超利负责。如果东风商贸公司未按合同约定履行义务，导致曾超利无法正常营业，由东风商贸公司承担相关责任。若曾超利所经营的铺面歇业、闲置，或在合同约定的期限内拖欠租金或其他费用7天以上（包括7天），东风商贸公司有权解除合同，收回营业房使用权并对曾超利承租铺面内的财产享有保管的权利和义务，直至曾超利结清所有欠款。曾超利应按时交纳各项费用，每逾期一天，按应交费用总额2%加收滞纳金，逾期7天以上，除加收滞纳金外，东风商贸公司有权解除合同，收回该商铺的使用权，保证金转为违约金不予退还。曾超利提前解除合同，应向东风商贸公司支付相当于本合同项下未履行期间的场地租金5%的违约金。签订上述合同当日，曾超利缴纳了进场履约保证金12000元、2014年10月28日至2015年4月27日期间铺面租金24000元。同日，曾超利与东风商贸公司签订《安全责任书》并签署《入场申明》和《文明经商守则》，约定曾超利应按国家规定办理相关消防手续，并配备相应的消防器材；并向东风商贸公司承诺愿意接受东风商贸公司对商铺进行市场管理和物业服务，并严格遵守国家法律、法规和市场的各项管理制度。同时查明，1994年3月1日，东风商贸广场工程（总府街19号）经成都市公安消防支队检测验收，并出具《建筑工程竣工消防验收意见书》。2015年5月18日，曾超利委托律师向东风商贸公司发送《律师函》，告知因租赁商铺未通告消防验收、商场长期关闭，导致商铺不具备适租性，现要求立即解除双方签订的《铺面租赁合同》，并通过EMS特快专递向东风商贸公司（成都市总府街29号6楼）邮寄上述函件，邮件显示于2015年5月20日，由刘律师代收。2015年7月21日，成都市锦江区公安消防大队为东风商贸公司所有的位于成都市锦江区总府路29号地下1层出具“锦公消安检字（2015）第0054号”《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2015年4月29日11时50分和2015年5月1日4时35分，由四川省成都市律政公证处工作人员先后对总府路29号老成都九条巷商业街区的现状进行公证，公证人员拍摄的照片显示老成都九条巷处于关门状态，大部分商铺也处于关闭状态，东风商贸公司在大门粘贴通告，告知吉祥巷、如意巷、富贵巷进行装修整改，通道使用不便，请玩友绕道参观。2015年4月30日，经东风商贸公司申请，由四川省成都市律政公证处工作人员老成都九条巷负一楼的现状进行公证，公证人员拍摄的照片显示该商铺大部分处于关闭状态。2015年6月8日9时57分，由四川省成都市律政公证处工作人员对总府路29号老成都九条巷商业街区现状进行公证，公证人员拍摄的照片显示该租赁商铺大部分处于关闭状态，门上均贴有《通知》，内容包括：要求东风商贸公司与承租人办理铺面交接手续，并于2015年6月9日前联系，否则视为交接完成。另查明，东风商贸公司于2010年4月1日取得位于成都市锦江区总府街29号1栋房屋产权登记，载明建筑面积15327平方米。成都市公安局锦江区分局春熙路派出所出具《房屋门牌变更证明》《房屋地址证明》，证明成都市锦江区总府街19号已变更为成都市锦江区总府街29号1栋，该地址与成都市锦江区总府路29号系同一地址。庭审中，东风商贸公司陈述其从2015年4月29日开始，整体装修整改案涉商铺共计占用33天。上述事实，有双方当事人的庭审陈述，以及曾超利提交的曾超利身份证复印件、东风商贸公司工商查询单、《铺面租赁合同》、房租收据、进场保证金收据、律师函、邮寄单、签收记录、(2015)川律公证内民字第24348、30460、34866号公证书和东风商贸公司提交的《铺面租赁合同》、《安全责任书》、《文明经商守则》、《入场申明》、总府街29号1栋房屋产权证、成公消监94号第010号《建筑工程竣工消防验收意见书》、锦公消安检字（2015）第0039号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、房租发票、房屋门牌变更证明、(2015)川律公证内民字第32340号公证书等证据在案为证。曾超利提交的照片、光盘，无其他证据印证，不能单独证明其主张，本院不予采纳。东风商贸公司提交的格式条款备案通知、华西都市报公告均无案涉商铺楼层、电话通话记录凭证并未显示对话或通话主体，不能证明与本案有关，本院不予采纳。东风商贸公司提交的电表、电流互感器图片、锦公消安检字（2013）第0085号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》系复印件，电费、能源费、应付房租、物管费、垃圾环卫费及违约金计算表格均系单方制作，曾超利不予认可，真实性无法核实，本院不予采纳。本院认为，曾超利与东风商贸公司签订的《铺面租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。合同签订后，曾超利按约向东风商贸公司缴纳了租金和履约保证金，东风商贸公司已将涉案商铺移交曾超利管理并使用。在合同的履行过程中，曾超利认为，案涉租赁商铺没有办理消防许可证等国家证书，存在安全隐患，要求解除该租赁合同并退还相应费用。根据《中华人民共和国消防法》第十条第三款的规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。案涉商铺所在楼栋已于1994年3月1日经成都市公安消防支队出具《建筑工程竣工消防验收意见书》，同意验收投入使用，说明该楼栋已通过建设工程竣工消防验收。根据《中华人民共和国消防法》第十五条和第七十三条第一款第（三）项的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。案涉租赁商铺所在楼栋规划用途为商业，属于法律规定的公众聚集场所，在投入使用前应当申请公众聚集性场所使用、营业前消防检查，否则不得投入使用、营业。双方签订的《安全责任书》的约定，曾超利应按照国家法律规定办理各类证照以及办理相关消防手续，并配备相应的消防器材，故办理案涉商铺消防安全检查手续的义务人应当为曾超利。在曾超利起诉后，东风商贸公司已取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，故案涉商铺能够取得消防安全检查手续，曾超利也能够正常经营和使用该商铺，该商铺在出租之时，未取得消防安全检查手续，并不影响该商铺的正常使用，不会导致合同目的无法实现。曾超利要求解除合同的理由是案涉租赁商铺未取得消防安全检查，存在安全隐患，其理由并不符合双方在《铺面租赁合同》的约定，也不符合法定解除的要件，曾超利并没有合同解除权，其向东风商贸公司发出解除函的行为并不能导致租赁合同解除的法律后果，双方应继续履行签订的租赁合同。曾超利以此要求确认租赁合同已经解除及退还保证金的理由不能成立，其诉讼请求本院不予支持。关于东风商贸公司要求的租金和未交租金的违约金。因双方签订的《铺面租赁合同》并未解除，曾超利应当按约履行合同并支付租金。曾超利已支付2014年10月28日至2015年4月27日期间的租金，其应当继续支付2015年4月28日至2015年10月27日的应付租金为24000元（按第一年租金标准计算）。庭审中，双方均陈述，案涉商铺于2015年关闭了一段时间，因曾超利未举证证明东风商贸公司装修整改商铺导致其未正常使用商铺的具体时间，故本院对东风商贸公司自认的33天装修整改期间予以确认，该期间对应的租金4400元（其实数字上就等于第二年每月租金额）应在上述应付租金中予以扣除。因此，曾超利应向东风商贸公司支付2015年4月28日至2015年10月27日的租金共计19600元（第一年的欠付租金减去应扣除的33天租金）。本案中，东风商贸公司在签订合同时所交付使用的租赁商铺虽未取得消防验收手续，但并不影响曾超利实际使用租赁商铺，且相关消防手续的办理义务人应当为曾超利，曾超利以此抗辩而未按时支付租金的行为不符合双方合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，曾超利应当承担违约责任。根据《铺面租赁合同》的约定，曾超利未按时交纳各项费用，每逾期一天，按应交费用总额2%加收滞纳金。该滞纳金具有违约金的性质，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。庭审中，曾超利认为违约金存在重复计算的情况，不同意支付违约金，因此可以认定曾超利的该项主张具有其不应当承担违约金的抗辩并具有调整违约金的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，鉴于曾超利请求对违约金予以减免，且东风商贸公司未举证证明其实际损失，根据原、被告履约的实际情况、违约程度等因素，本院酌情确定欠付租金的违约金标准为日万分之二，以欠付租金数额为基数自应付未付之日起计算至实际付清之日止。根据《铺面租赁合同》的约定，每半年的第6个月的23日前支付后6个月的租金，因此，2015年4月28日至2015年10月27日（第一年该期间段减去33天后的租金）的未付租金19600元的违约金应从2015年4月24日（租期起算之日计算6个月，第24日）起计算至实际付清之日止，对东风商贸公司多主张的违约金，本院不予支持。关于曾超利要求的房屋租赁费发票。《铺面租赁合同》约定东风商贸公司向曾超利出具合法的房屋租赁发票或收费凭据，因东风商贸公司已将收费凭据交予曾超利，现曾超利要求另行交付发票，与事实不符，本院不予支持。关于东风商贸公司要求曾超利支付垃圾环卫费、水费、电费、空调能源费及违约金。因双方并未明确约定所租赁店铺的面积大小及公摊费如何计算，东风商贸公司也未提交证据证明其计算上述费用的依据和标准，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应由东风商贸公司承担举证不能的不利后果，本院对东风商贸公司上述请求，不予支持。关于东风商贸公司要求曾超利继续履行《市场管理物业服务合同》并支付物业费的请求，因本案系租赁合同纠纷，与物业服务纠纷非同一法律关系，故本院对东风商贸公司的该请求，不作认定和处理，东风商贸公司可另案诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款(法律条文全文附后)之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）曾超利应继续履行与被告（反诉原告）成都东风商贸广场有限公司签订的《铺面租赁合同》；二、原告（反诉被告）曾超利应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付被告（反诉原告）成都东风商贸广场有限公司截至2015年10月27日的租金19600元，并以尚欠租金为基数，按日万分之二的标准，支付从2015年4月24日起至实际付清之日止的违约金；三、驳回被告（反诉原告）成都东风商贸广场有限公司的其他反诉请求；四、驳回原告（反诉被告）曾超利的诉讼请求。本案本诉案件受理费186元，反诉案件受理费132元，由原告（反诉被告）曾超利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 张 韵二〇一六年七月七日书记员 李嘉欣附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。