海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）琼海民二初字第242号 原告：胡林培，男，1962年10月18日出生，汉族，住上海市虹口区。 委托代理人：黄晨，上海申浙律师事务所律师。 被告：海南宝莲城（博鳌）实业有限公司。住所地：海南省琼海市博鳌镇滨海大道9号。 法定代表人：杨文杰，董事长。 委托代理人：何茜茜，该公司职员。 委托代理人：黄志峰，该公司职员。 原告胡林培诉被告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2015年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告胡林培的委托代理人黄晨，被告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司的委托代理人何茜茜、黄志峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2014年2月3日，原、被告签订购买位于博鳌镇万泉河口旅游区博鳌宝莲城2幢E座10层03室的《商品房订购单》，原告当天支付购房款1350000元，并于2014年2月18日支付余款1216108元。2014年4月25日原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定被告应于2014年12月29日前将上述房屋交付原告。2015年3月，原告收到被告的交房通知书，由于忙于工作，故直至2015年8月5日才去海南办理房屋交接手续，但却被告知无法交房。回到上海后，原告多次通过电话与被告交涉交房事宜未得到被告明确答复。无奈之下，原告向被告提出解除合同的要求，但被告未予理睬。为此，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告返还购房款2566108元；3、被告支付原告利息至判决生效之日，目前暂计算至起诉之日为258110元[3328元（以1350000元为基数自2014年2月4日起按年利率6%计算至2014年2月18日＋254783元（以2566108元为基数自2014年2月19日起按年利率6%暂计算到起诉之日）]；4、被告按日万分之零点五自2015年8月21日起支付违约金至全部房款支付完毕之日；目前暂计算至起诉之日为76983元（以2566108元为基数）；5、被告支付原告差旅费3675元；6、本案诉讼费由被告承担。 原告为支持其主张的事实，提供了下列证据：1、商品房订购单、支付凭证和收据，证明原告订购房屋和支付房款的事实。2、琼海市商品房买卖合同，证明交房期限、解除合同的依据及违约金的计算依据。3、交楼通知书，证明被告虚假通知原告交楼的事实。4、飞机票及火车票，证明原告前去交接房屋的事实。5、公证书，证明被告确实未能按合同约定交房给原告的事实。6、律师函及快递回执，证明原告书面通知被告解除合同的事实。 被告辩称：一、为维护合同及交易的稳定性，被告请求双方继续履行合同。本合同是双方当事人遵循自愿原则和诚实守信原则所签订的真实、合法、有效合同，尽管在合同履行过程中，被告出现暂时未能取得竣工验收备案证明文件，造成暂时未能满足合同约定的房屋交付条件的违约情形。但被告一直本着诚信与止纷原则积极解决问题，近期内该房屋可以达到交付使用的条件。鉴于消除阻碍合同目的实现的可能性较大，请求法院考虑到保持合同及交易的稳定性原则，不予认定解除合同，相应违约金部分由原、被告双方按合同约定或双方本着自愿、公平、真实原则另行协商予以约定。二、原告诉求解除合同并支付违约金，不符合合同约定，被告请求法院依公平合理原则认定违约金责任。根据原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》第十一条第2点约定，逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人向买受人支付违约金。由此可见，原、被告双方仅就继续履行合同情形约定了违约金罚则，并未就解除合同情形约定违约金。原告要求解除合同，而违约金部分双方至目前为止仍未有约定，可以参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此，被告不同意原告诉讼请求的违约金罚则，并请求法院予以驳回。三、原告已就逾期交房提出解除合同及支付违约金诉求，其他诉求如利息及差旅费等，显失公平，请求法院驳回原告诉讼请求3、5、6项。本合同项下原、被告并未就房款利息进行约定，且违约金足以弥补原告经济损失，应视为本合同不支付利息。同理，差旅费部分也不属于本合同项下约定的内容，此部分损失应纳入上述违约金，被告不需另行赔付。诉讼费用依本案判决结果由双方协商承担。 被告没有提供证据。 经质证，被告对原告提供的证据1-6的真实性、合法性、关联性均无异议。 本院对原告提供的证据1-6的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2014年2月3日，原、被告签订《博鳌˙宝莲城商品房订购单》，约定原告订购被告开发的位于琼海市博鳌镇万泉河口旅游区博鳌宝莲城二期E座10层03号房，建筑面积为130.98平方米，每平方米19591.6元，房总价为2566108元。付款方式为2014年2月3日前支付1350000元，2014年2月14日前支付1216108元。2014年4月25日,原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，合同包含了上述订购单约定的内容。合同第八条约定，出卖人（被告)应当于2014年12月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付买受人（原告）使用。第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之1支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90天后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之2的违约金。第十九条约定，买受人行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知出卖人。出卖人须自收到买受人的书面通知之日，一次性将买受人已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还给买受人。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按未退款金额的万分之0.5向买受人支付违约金，直至全部退完款为止。按本合同约定，买受人单方解除合同的，在单方解除合同以前，出卖人已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在约定的退定违约金中扣除。买受人如按本合同约定行使单方面解除合同的权利的，应在本合同约定的买受人可行使单方解除合同权利的事实成立之日起十日内书面通知出卖人；否则即视为买受人放弃单方面解除合同的权利，同意继续履行合同。根据双方合同附件三关于装饰、设备标准的约定，原告购买的博鳌宝莲城二期E座10层03号房为装修房。原告于2014年2月3日向被告支付购房款1350000元，2014年2月18日支付余款1216108元。2015年3月20日，被告向原告送达交楼通知书，通知书写明商品房已可按约交付。原告收到通知书后，于2015年8月5日到博鳌被告处办理房屋交接手续，共花费飞机票、火车票共计3675元。因房屋未建设完成，双方无法办理交房手续。2015年8月13日，原告通过上海申浙律师事务所向被告发了律师函，要求根据合同第十一条第二款的约定提出解除合同，并要求被告在收到律师函后七日内退还买受人所支付的所有房款及依据合同约定产生的银行同期贷款利息。否则视为拒绝履行，将追究违约责任。因被告拒绝，原告特向法院提起诉讼，请求支持原告如前所述之诉请。 另查明，被告到目前尚未取得建筑工程竣工验收备案证。经本院2016年1月26日现场勘查，原告所购买的商品房被告已装修完成，现已具备交房入住条件。 本院认为：原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有法律约束力。本案争议的焦点是：一、原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》应否解除。二、被告应否返还原告购房款、利息和支付违约金及差旅费。 一、原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》应否解除。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当于2014年12月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付买受人使用。原告已向被告付清房款，履行了付款义务，被告至今没有交房给原告，其行为已违约。合同第十一条第2项约定，逾期超过90天后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之2的违约金。第十九条第2款约定......，买受人如按本合同约定行使单方面解除合同的权利的，应在本合同约定的买受人可行使单方解除合同权利的事实成立之日起十日内书面通知出卖人；否则即视为买受人放弃单方面解除合同的权利，同意继续履行合同。按合同的约定，原告有权单方行使合同解除权应是被告逾期交房超过90日后即从2015年3月30日起，原告有权单方行使合同解除权。也就是说原告应当在2015年3月30日合同解除权事实成立之日起十日内有权书面通知出卖人解除合同。但原告于2015年8月13日才向被告发出律师函通知被告解除合同，其解除合同通知已经超过合同约定提出解除合同的时间，应视为原告放弃单方行使解除合同权，同意继续履行合同。并且原告购买的房屋是装修房，经本院庭审后到现场勘查，原告所购的商品房被告已装修完毕，房屋已具备入住条件。被告逾期交房不导致原告不能实现合同的根本目的，若解除合同退房，将不利于房地产市场交易秩序的稳定。故原告主张解除《琼海市商品房买卖合同》，缺乏法律依据，本院应不予支持，应予以驳回。双方签订的《琼海市商品房买卖合同》应继续履行。 二、被告应否返还原告购房款、利息和支付违约金、差旅费。由于原告主张解除合同，依法不予支持，其要求被告退还购房款2566108元及利息258110元，也应予以驳回。至于支付违约金、差旅费的问题。本院认为，被告逾期交房，已构成违约，应当支付违约金给原告。合同第十一条第2项约定......，买受人继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之2的违约金。现被告已违约，被告应从逾期交房次日2014年12月30日起以原告已付房款2566108元的日万分之2计算到原告主张起诉之日即2015年10月28日向原告支付违约金153966元（2566108元×0.0002×300天）。被告于2015年3月20日通知原告交房，原告于2015年8月5日到博鳌被告处办理房屋交接手续，花费飞机票、火车票共计3675元。但被告却无法交房，为此原告花费的交通费用3675元，应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告胡林培请求解除原告与被告2014年4月25日签订的《琼海市商品房买卖合同》以及退还购房款、利息的诉讼请求。 二、限被告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告胡林培支付违约金人民币153966元（违约金从2014年12月30日起按已付房款2566108元的日万分之2计算到起诉之日2015年10月28日）。 三、限被告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告胡林培支付差旅费人民币3675元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币30039元，由原告胡林培负担28409元，被告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司负担1630元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  周英俊 审 判 员  符儒超 人民陪审员  李 钰 二〇一六年二月二十五日 法官 助理  祁永芳 书 记 员  邹燕萍 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后， 还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 《最高人民法院关于适用 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。