广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初3714号原告黄端端，女，汉族，1989年9月15日出生，住湖北省蕲春县，。委托代理人钟小兰、赖池旺，分别系广东兆达律师事务所律师、实习律师。被告梁善鹏，男，汉族，1976年1月5日出生，住黑龙江省铁力市，。第三人满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司，住所地：东莞市南城区元美路华凯广场A座706-708单位，注册号：441900500060135。负责人曹国超。委托代理人方振涛，男，汉族，1991年6月19日出生，住广东省东莞市莞城区，，系该公司员工。委托代理人汪锐，男，汉族，1989年8月22日出生，住湖北省罗田县，，系该公司员工。原告黄端端诉被告梁善鹏、第三人满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2016年7月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟小兰和第三人的委托代理人汪锐到庭参加诉讼，被告梁善鹏经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄端端诉称，2011年8月16日，原告、被告与第三人签订《房地产买卖合同》，约定被告将位于东莞市南城区四环路南侧孚泰明园x号楼xxx室房屋出售给原告，转让价款为520000元，被告需自合同签订后7个工作日内向抵押银行办理提前还贷手续并在银行规定的期限内还清贷款。合同签订后原告共向被告支付345000元房款，被告一直未履行合同约定的义务，未办理提前还贷手续，致使案涉房屋未能过户到原告名下。后原告与被告于2014年签订《合同解除协议》对双方权利义务作出约定。但协议签订后，被告未向原告支付过任何款项，原告一直要求被告继续履行合同并催促其办理银行提前还贷手续、进行房屋过户，被告均不���配合。2015年6月23日，招商银行股份有限公司东莞分行向东莞市第一人民法院提起诉讼，要求被告偿还贷款本息及承担律师费、诉讼费等费用。因被告没有经济能力向银行清偿，原被告口头约定：为顺利将案涉房屋过户到原告名下，由原告代为结清被告应支付的贷款本息、诉讼费、律师费、物业管理费、维修资金等办证费用，折抵楼价余款后，多还少补。原告代为结清的以上款项共计249124.46元，该款项折抵原告应当支付给被告的楼价余款175000元后，被告应返还给原告74124.46元。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原告已于2015年11月11日向被告付清房屋余款175000元；2、被告向原告返还多支付的价款74124.46元；3、本案诉讼费用由被告承担。第三人对原告的起诉没有意见。被告梁善鹏未向本院提交答辩状及证据材料。经审理查明，2011年8月16日，原告作为买方，被告作为卖方，第三人作为经纪方，三方签订编号为0007002《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于东莞市南城区××楼××号商品房，总楼价款为520000元，首期款200000元，余款320000元通过按揭付款；首期款支付方式具体约定为，所售物业已办理抵押登记需涂销抵押后付款，赎契出资方为买卖双方，首期楼款（含定金）200000元由买方于经纪方或银行通知还贷之日起7个工作日内直接付至卖方贷款账户内，卖方或卖方委托人应在签订本合同后7个工作日内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行通知还贷之日起由合同约定出资赎契方在银行规定期限内还清贷款，因未及时办理上述手续导致还款成本增加的由责任方自行承担。合同签订后，原告向被告支付购房款共计345000元。后原告（乙方）、被告（甲方）之间签订《合同解除协议》，约定：1.甲、乙双方自愿解除合同；2.甲方退回乙方支出楼价款345000元，佣金150000元，手续费10000元，定金赔偿款20000元；3.支付方式：2014年8月10日之前支付200000元，2014年8月20日之前支付190000元；4.到期未支付相对数额款项乙方有权向甲方提出继续执行合同，甲方在5个工作日内准备相关材料办理过户，还款等相关房地产交易手续。因被告未按《合同解除协议》退还款项，原告诉至本院要求解决。本院于2015年6月4日作出（2015）东一法南民一初字第619号民事判决书，判令被告协助原告办理将案涉房屋过户至原告名下的手续。原告主张被告未按前述判决履行义务，原告代被告清偿债务250881.43元（贷款本息230812.38元、诉讼费2504.08元、保全费1756.05元、律师费9508元、办证费用6300元）后，将案涉房屋过户到原告名下，为此提交民事起诉状、个人购房借款及担保合同、受理案件通知书、预交一审案件受理费通知书、预交一审案件保全费通知书、人民法院诉讼收费专用票据、民事裁定书、民事委托代理合同、招商银行户口交易明细表、收据、发票、贷款附属信息为证。上述证据显示：被告于2009年4月13日因购买案涉房屋向招商银行股份有限公司东莞分行贷款292000元，后因被告未按约定偿还贷款本金，招商银行股份有限公司东莞分行诉至本院要求被告归还贷款本金、支付利息、罚息、复息、律师费及对案涉房屋实现担保物权，案号为（2015）东一法松民一初字第374号，后该行以案涉贷款本息及相关费用已结清为由于2015年11月12日向本院申请撤诉，本院于2015年11月13日裁定准许撤诉;《民事委托代理合同》显示招商银行股份有限公司东莞分行因与梁善鹏一案委托广东理而行律师事务所律师出庭代理，代理费9508元，收据��发票显示广东理而行律师事务所收取该案律师费9508元；招商银行户口交易明细表显示原告于2015年11月11日转账235073.43元，交易摘要注明“本行转账还梁善鹏贷款及诉讼费用”。原告主张代被告支付物业管理费、维修基金等办证费用6300元，为此提供收款收据复印件为证，该收款收据由东莞市盈顺按揭服务有限公司于2011年12月1日出具，注明黄端端代梁善鹏交来物业管理费、维修资金等办证费用（代收款）6300元，原告称双方签订的《房地产买卖合同》没有约定物业管理费、维修资金等办证费用由谁承担，当时被告的房产证等过户资料押在该按揭服务公司，故原告向该公司支付了该笔费用，且招商银行户口交易明细表显示该笔费用于2015年12月1日支出，该收款收据的日期写错，收款收据原件原告已遗失。原告于庭后提供招商银行股份有限公司东莞分行出具的《证明》，注��：黄端端凭（2015）东一法南民一初字第619号民事判决书向该行申请还清梁善鹏的住房贷款，该行于2015年11月11日收到235073.43元（其中贷款本金226951.50元、利息3790.19元、罚息32.35元、复息38.34元及诉讼费4261.05元）。原告主张已代被告清偿债务共计250881.43元，《房地产买卖合同》约定案涉房屋交易价格为520000元，原告已向被告付款345000元，故原告多向被告支付75881.43元，第二项诉讼请求中要求被告返还多支付价款74124.46元是笔误，原告明确表示不予变更。原告在庭后向本院书面申请撤回第一项诉讼请求。第三人提交通知书及EMS邮单证明其于2014年9月12日向梁善鹏发出《通知书》敦促履约，已尽到居间通知义务。第三人称（2015）东一法南民一初字第619号案件判决后，被告无法联系，第三人对原、被告之间因案涉房屋买卖事宜不知情。以上事实，有房地产买卖合同、定金支付及要约发出委托书、收据、合同解除协议、民事起诉状、个人购房借款及担保合同、受理案件通知书、预交一审案件受理费通知书、预交一审案件保全费通知书、人民法院诉讼收费专用票据、民事裁定书、民事委托代理合同、贷款附属信息、招商银行户口交易明细表、收据、发票、收款收据、民事判决书、证明、通知书、EMS邮单以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告梁善鹏经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交答辩状及证据材料，应视为放弃答辩及质证的权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。对原告提交证据的真实性，本院予以认定。本案是房屋买卖合同纠纷，原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》是三方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应按约��全面履行权利义务。原告主张为取得案涉房屋所有权，已向被告支付购房款345000元及代被告清偿债务250881.43元。《合同解除协议》明确注明被告收到原告楼价款345000元，本院对此予以认定。原告主张代被告清偿了招商银行股份有限公司东莞分行贷款本息共计230812.38元及诉讼费4261.05元，有民事起诉状、个人购房借款及担保合同、受理案件通知书、预交一审案件受理费通知书、预交一审案件保全费通知书、人民法院诉讼收费专用票据、民事裁定书、招商银行户口交易明细表和证明为证，相关证据形成完整的证据链，本院对此予以认定。原告主张代被告清偿招商银行股份有限公司东莞分行为实现债权聘请律师支出律师费9508元，有民事委托代理合同、收据和发票为证，本院对此亦予认定。原告主张代被告支付物业管理费、住房维修基金等办证费用6300元，但收款收据未能提供原件予以核对，无法证明该项费用支出的必要性和关联性，本院对此不予采纳。故，本院认定原告代被告清偿的债务共计230812.38+4261.05+9508=244581.43元。《房地产买卖合同》约定案涉房屋的总楼价为520000元，原告已付款345000元，房屋余款为520000-345000=175000元。现原告代被告清偿债务244581.43元，债务抵销后，被告需返还原告款项244581.43-175000=69581.43元。原告主张已于2015年11月11日向被告付清房屋余款175000元，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告梁善鹏应于本判决发生法律效力之日起三日内原告黄端端返还款项69581.43元；二、驳回原告黄端端其他诉讼请求。如未按本判决指定的��间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5036.86元（原告已预交），由原告黄端端负担100.86元，被告梁善鹏负担4936元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  唐珺珺代理审判员  刘秋霞人民陪审员  张雅芝二〇一六年七月二十九日书 记 员  简凤娇程大鹏（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、���定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。