海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）琼海民二初字第235号 原告：王桂香，女，1948年9月1日出生，汉族，现住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托代理人：葛肖斐，海南信达律师事务所律师。 委托代理人：张学国，海南信达律师事务所律师。 被告：海南万长威房地产投资有限公司。住所地：海南省海口市国贸北路德派斯大厦C座1101室。 法定代表人：石燕南，总经理。 委托代理人：程盛强，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 委托代理人：吴宇青，海南法立信律师事务所律师。 被告：琼海玉中置业有限公司。原住所地：海南省琼海市嘉积镇（西园埇）登仙岭街46号万泉雅苑A栋1702房，现住所地：海南省海口市蓝天路华江大厦410室。 法定代表人：王新贵，总经理。 委托代理人：林天能，海南维特律师事务所律师。 原告王桂香诉被告海南万长威房地产投资有限公司（以下简称万长威公司）、琼海玉中置业有限公司（以下简称玉中公司）商品房预约合同纠纷一案，本院2015年10月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人葛肖斐、张学国，被告万长威公司的委托代理人程盛强、吴宇青，被告玉中公司的委托代理人林天能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2010年7月27日，原告与被告签订《商品房优惠价认购合同》约定原告认购被告开发的位于琼海市“万泉雅苑”X栋5-D2房，建筑面积67.86平方米，总金额为350629元，于2010年7月27日前支付订金100000元，余款于项目开工前结清，交房时间为2011年12月31日，同时，二被告于2010年6月8日签订《合作开发房地产合同书》作为本认购书的附件，具有同等法律效力。原告于2010年7月30日向被告支付100000元订金，于2010年12月3日向被告付房款247629元，被告向原告出具收款收据。“万泉雅苑”项目因二被告原因自2012年5月停工至今，形成半拉子工程，致使原告无法实现合同目的，二被告的行为构成违约，损害了原告的合法权益。原告多次向琼海市政府等相关部门反映此事，要求解决均无果，无奈特向法院提起诉讼，请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房优惠价认购合同》；2、判令二被告退还原告房款347629元；3、判令二被告支付利息100996元（按人民银行同期贷款利率计算，其中订金100000元自2010年7月30日始暂计至还清购房款之日止，房款247629元自2010年12月3日始暂计至2015年9月1日，实际计算至还清购房款之日止）；4、判令二被告向原告支付总房款5%违约金17381元；5、判令二被告向原告支付交通损失费36414元；6、诉讼费由二被告承担。 原告为支持其主张，提供下列证据材料：1、《商品房优惠价认购合同》、《合作开发房地产合同书》，证明原告认购被告合作开发的“万泉雅苑”X栋5-D2房，总房款350629元，交房时间为2011年12月31日，万泉雅苑”项目由被告玉中公司与万长威公司合作开发建设。2、收据二张，证明原告已付清购房款，履行了自己的义务。3、向琼海市政府等相关部门反映函，证明“万泉雅苑”项目停工后，原告同其他购房者不断通过各种途径维护自身权益的事实。4、（2012）海南一中民初字第116号民事判决书、（2013）琼民一终字第51号民事裁定书，证明“万泉雅苑”项目停工至今，无法交房，构成违约。5、（2012）琼海民二初字第201号判决书，证明被告玉中公司与万长威公司属于合伙联营关系，玉中公司应当承担连带责任。6、结婚证及交通费票据，证明原告因身体不适，由丈夫来处理纠纷，产生交通费的事实。7、委托书，证明原告委托姜文中过来处理纠纷的事实。8、通信联络购房者名单、500元联系表，证明原告2013年6月5日开始以每人缴纳500元委托江德年等人向琼海有关部门上访，原告请求没有超过诉讼时效。9、关于“万泉雅苑”项目有关投诉问题处理报告、琼海市住房保障和房产管理局关于“万泉雅苑”项目上访问题的报告，证明原告多次维护自己的权益，诉讼请求没有超过诉讼时效。 被告万长威公司答辩称：1、涉案项目开发商是玉中公司，我方和玉中公司只是合作关系，一切对外都是以玉中公司名义进行，我方与原告签订的认购书是代理玉中公司签订的，代理关系体现在：一份是与玉中公司的合作合同书，一份是玉中公司的授权委托书，涉案的权利义务应由玉中公司承担；2、逾期交房违约金与利息计算属重复主张，原来的诉讼请求与增加的诉讼请求利息在连接当天也是重复计算的，即多算了一天；3、对交通费损失不予认可。 被告万长威公司为支持其主张，提供下列证据材料：1、玉中公司出具的授权委托书，证明玉中公司委托万长威公司对外销售项目房产，且是全权代理销售。因此产生销售费用及后果应由玉中公司承担，且也告知原告，各自承担名下的房产销售费用等，说明双方是合作关系不是合伙关系。2、（2015）海中法执异字第36号执行裁定书，证明二被告是合作关系不是合伙联营关系。房产是玉中公司所有，不是与万长威公司共同所有。被告提交了授权委托书，且玉中公司法定代表人对此无异议。 被告玉中公司答辩称：1、将我方列为被告主体不适格。原告与万长威公司签订认购书与我方无关。我方没有收取原告房款及定金，将我方列为被告是不适格的，且认购书是不具有法律效力的。2、原告与万长威公司签订认购书违反法律效力性强制性规定，是无效合同。项目的物权是我方所有，万长威公司无权处分房屋，合同的主体不是我方，不是我方的真实意思表示，未经我方同意追认或盖章的认购书是无效的。根据法律规定，无效的合同不存在解除，万长威公司与原告签订合同并收取原告的房款应当由万长威公司负责返还，我方不应承担任何责任。3、原告有过错，原告是有完全行为能力的人，在明知项目的所有权人是我方的情形下，仍与万长威公司签订合同购房，并将房款转入万长威公司或私人账户，不转入我方的账户，不排除存在共同串通损害我方的违法行为，原告应承担过错责任。4、原告的起诉超过诉讼时效，根据认购书约定，原告已在2012年7月7日知道购房目的无法实现，却在2015年10月提起主张权利，起诉已超过诉讼时效，应予驳回。6、吴凯儇及万长威公司的行为涉嫌违法犯罪，吴凯儇打着万长威公司名义私下违法出卖我方的房屋，个人收取购房款、定金，其行为已涉嫌违法犯罪，应移送公安机关侦查。综上，原告请求与我方无关，我方不应承担任何法律责任，应驳回原告的请求。 被告玉中公司为支持其主张，提供下列证据材料：1、万长威公司企业档案登记资料，万长威公司的控制人吴凯儇不是股东，也不是法人，与该公司无关系。结合原告提供的证据，证明与玉中公司无关。2、公告，证明玉中公司不认可授权委托书，原告与万长威公司之间的认购、买卖关系，与玉中公司无关。3、海南日报的敬告购房客户公告，证明购房未经玉中公司盖章的一律无效，玉中公司不认可万长威公司对外卖房行为。4、通知二份、协调会（签到表）、EMS快递单，证明玉中公司已解除与万长威公司之间的合作关系，并送达了万长威公司，进行了公告等法律程序，解除已发生法律效力。5、营业执照、土地使用证、施工许可证、预售许可证，证明项目是玉中公司所有，原告与万长威公司签订的认购书及万长威公司收取的款项与玉中公司无关，且预售许可证写明购房款必须支付给玉中公司的账户。原告有存在重大过错，其法律责任应当由当事人承担，与玉中公司无关。 经质证，被告万长威公司对原告的证据1、2、3、8、9的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据4的真实性没有异议，对合法性、关联性，证明内容有异议，双方合作开发建设无异议。对证据5的真实性、合法性没有异议、关联性有异议，该判决书把二被告作为共同被告，当时认可了，但只是个案与本案无关。玉中公司才是本案的责任人，关于免证事实一中院也有判决书及调解书对此有不同的认定。证据6与本案无关。对证据7的真实性没有异议，对与政府交涉的证明内容没有异议，但对交通费损失不予认可，代理人的费用应由被代理人承担。被告玉中公司对原告证据1、2的真实性、合法性、关联性有异议，对合作开发书的真实性没有异议。收据的数额是30多万，但银行转账单只有20多万，对应不上。对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，对证据4的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议。对证据5的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，该判决书只是个案认定，与本案无关。证据6没有原件不予质证，票据与本案无关。证据7没有原件，对真实性、合法性、关联性有异议。对证据8、9真实性、合法性、关联性有异议。原告对被告万长威公司提供的证据1，认为二被告在合作的前提下不管谁销售是二被告的内部分工，与原告无关。证据2裁定书是被驳回，与本案无关。被告玉中公司对被告万长威公司提供的证据1的真实性、合法性、关联性有异议，该证据存在伪造嫌疑，将申请鉴定，该证据足以证明项目是玉中公司的，根据授权委托书的内容，万长威公司是一般代理，万长威公司对外销售都应以房屋所有权人的名义签订才具有效力，因此对外销售的行为，有玉中公司的签名、盖章才能由玉中公司承担责任，万长威公司称玉中公司在另案中认可该证据的盖章是不属实的，只是没有申请鉴定而已，吴凯儇在另案中于2010年7月盖玉中公司的财务专用章，但当时的财务专用章就进入公司的保险箱没有拿出来，所以说委托书上的印章是虚假的。对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，合作关系与合伙关系是两码事。原告对玉中公司提供的证据1的真实性、合法性、关联性有异议，不能证明玉中公司想证明的内容。对据2的真实性没有异议，玉中公司称委托书是假的，但从不申请鉴定，对原告没有法律效力。对证据3-5的真实性没有异议，该证据2014年高院的裁定书也明确了二被告的关系不能解除，没有法定的程序和事由，没有法律效力。项目虽然是玉中公司的，但二被告是合作合伙关系。玉中公司提供的证据时间全部是签合同之后。被告万长威公司对玉中公司提供的证据1是复印件，且日期是2012年，在另案中王新贵也说明吴凯儇是万长威公司的实际控制人，不予质证。对证据2、3的真实性没有异议，对合法性及证明效力有异议，玉中公司单方的公告，没有法律效力，且委托书是在举证期限内提供的，玉中公司应当在举证期限内申请鉴定，这是不诚信的行为。至于是否二被告承担连带责任，由法院判决。对证据4的真实性、合法性、关联性有异议，吴凯儇不是万长威公司实际控制人和负责人，也不是股东。快递单上看不出什么内容，收件人也不清楚，寄件人是王泽风，不是玉中公司。对证据5真实性没有异议，证明内容有异议，项目是玉中公司的，是与万长威公司合作开发，预售许可证上的开户银行只是监管账户，并不是收房款账户，且认购书没有约定房款的指定账户。 本院综合认证如下：原告提供的证据1-9经二被告质证后，本院对证据1-5、8、9的真实性、合法性、关联性予以确认。证据6、7经与原件核对一致，对其真实性予以确认。对被告万长威公司提供的证据1，被告玉中公司虽有异议，但海南省第一中级人民法院作出的（2012）海南一中民初字第116号民事判决中已对该证据进行确认，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2的真实性、合法性、关联性予以确认。被告玉中公司提供的证据2、3、5原告与被告万长威公司对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。证据1原告与万长威公司对真实性虽有异议，但该证据是被告万长威公司在工商部门注册登记的企业的资料，本院对其真实性予以确认。证据4经与原件核对一致，对其真实性予以确认。 经审理查明：2010年6月8日，被告玉中公司与被告万长威公司签订《合作开发房地产合同书》，约定双方合作开发建设位于琼海市嘉积镇西园埇的房地产“万泉雅园”（又称万泉雅苑）项目；玉中公司提供符合约定的项目建设用地，协助项目的开发建设和监督万长威公司的经营管理；万长威公司负责本项目除土地地价之外的开发建设资金，并全权负责本项目全部的开发建设资金及项目开发建设管理工作；房屋的销售价格、营销方案和销售代理机构由万长威公司负责确定，报玉中公司备案；项目开发完成后由双方按建筑面积分配房产，玉中公司占40%、万长威公司占60%的房产或房产销售收入，玉中公司分得的房产由万长威公司按销售政策实施统一销售等。合同还对双方责任、违约责任等其他合作事项进行了约定。2012年2月10日，被告玉中公司取得“万泉雅苑”项目A栋和B栋预售许可证，许可证号分别为[2012]海房预字（00XX）号和[2012]海房预字（00XX）号。经本院现场勘查，“万泉雅苑”项目现建设了两栋楼房（主体结构），均尚未封顶。 2010年7月27日，原告与被告万长威公司签订《商品房优惠价认购合同》，约定原告认购被告合作开发的位于琼海市嘉积镇西园埇“万泉雅苑”X栋5-D2房，建筑面积67.86平方米，总房价350629元，于2010年7月27日前支付订金100000元，余款于项目开工前结清，交房时间为2011年12月31日前，交房标准为精装修房；乙方（原告）如单方终止合同应承担上述房总价的5%违约金；若由于甲方（被告）或开发商自身的原因导致不能正常进行商品房开发，甲方无条件将收取的认购款退给乙方，并承担上述房总价的5%违约金；合同还约定双方责任权利等。原告于2010年7月30日向被告万长威公司支付认购金100000元，2010年12月13日支付房款247629元，合计347629元。由于二被告在合作建房过程中发生纠纷，致使“万泉雅苑”项目自2012年5月停工至今，未能建成房屋交付原告。原告在此期间不断通过各种途径进行维权，并多次向琼海市政府相关部门反映情况要求解决问题。2015年初，琼海市住房保障与房产管理局曾召集二被告、购房业主代表等对“万泉雅苑”项目问题进行协调。因问题未能解决，原告于2015年10月13日向本院提起诉讼，请求法院支持原告上述诉求。 本院认为：原告与被告万长威公司签订《商品房优惠价认购合同》认购房屋，双方没有签订《商品房买卖合同》，案由应为商品房预约合同纠纷，不是商品房预售合同纠纷。二被告签订《合作开发房地产合同书》及原告与被告万长威公司签订《商品房优惠价认购合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应按合同约定履行。本案争议焦点为：一、玉中公司是否适格的被告。二、原告的请求是否超过诉讼时效。三、原告与被告万长威公司签订的《商品房优惠价认购合同》应否解除，二被告应否共同承担本案民事责任。原告主张的利息和违约金是否重复。 一、玉中公司是否适格的被告。玉中公司抗辩没有与原告签订《商品房优惠价认购合同》，也不收取原告房款，将其列为被告是不适格的。本案中，玉中公司与万长威公司签订《合作开发房地产合同书》合作开发“万泉雅苑”房地产项目，合作合同约定了双方的合作利益分配和收入，实施统一销售等具体事项。原告认购的是二被告合作开发的房屋。玉中公司应是适格的被告。其抗辩被告主体不适格，理由不成立，不予采纳。 二、原告的请求是否超过诉讼时效。被告玉中公司抗辩原告主张超过诉讼时效，从原告提供的证据看，原告在被告没有按约定交房后，一直找被告解决交房问题，并不断地向琼海市政府相关部门上访要求解决。这说明原告一直主张自己的权利，被告玉中公司抗辩原告请求超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，不予采纳。 三、原告与被告万长威公司签订的《商品房优惠价认购合同》应否解除，二被告应否共同承担本案民事责任；原告主张的利息和违约金是否重复。认购合同约定原告认购二被告合作开发的“万泉雅苑”X栋5-D2房，原告已按约定支付房款给被告万长威公司，已履行了合同约定的义务。但二被告由于合作原因发生纠纷，致使合作建设的房屋停工至今，没有房屋交付给原告。使原告的购房目的无法实现，被告的行为已经严重违约，原告主张解除双方签订的《商品房优惠价认购合同》，符合法律的有关规定，其请求应予支持。关于二被告应否共同承担本案民事责任问题。二被告签订《合作开发房地产合同书》，约定由玉中公司提供合作的土地使用权，万长威公司提供项目建设全部资金，玉中公司与万长威公司按40%：60%的比例分配房产或房产销售收入，玉中公司分得的房产由万长威公司负责按销售政策实施统一销售等。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共亨利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”二被告签订的《合作开发房地产合同书》符合该条规定，且合同签订后双方已实际投入土地使用权和资金对项目进行开发建设，因此，双方应共享利润、共担风险。现由于二被告的原因未能完成项目建设交付房屋导致合同解除，双方应共同承担本案责任，并互付连带责任。原告诉请要求二被告共同退还原告购房款，理由正当，本院予以支持。关于原告主张的利息及违约金是否重复的问题。原告主张的购房款利息属于利息损失，与《商品房优惠价认购合同》中约定的违约金，都是基于被告未正常进行商品房开发这一违约行为，二者均属于损害赔偿金，不能并存。鉴于合同约定的违约金数额低于购房款按照同期贷款利率计算的利息数额，结合本案实际情况，对原告主张的购房款利息，本院予以支持，其同时主张违约金属于重复主张，本院不予支持。购房款利息应按中国人民银行规定的同期贷款利率，以10万元为基数从2010年7月31日起计算至判决确定还款之日止；以247629元为基数从2010年12月14日计算至判决确定还款之日止。至于原告主张支付交通费用问题，原告主张二被告支付交通费36414元，从原告提供的票据看，该票据有原告及亲属多次从哈尔滨到三亚，从三亚座动车到琼海，但所花的费用是否到琼海来找被告解决房屋交付问题，没有证据证明，其主张支付交通费用36414元，缺乏法律依据，本院不予支持，应予以驳回。被告万长威公司和被告玉中公司提出本案民事责任不应由其承担的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、解除原告王桂香与被告海南万长威房地产投资有限公司于2010年7月27日签订的《商品房优惠价认购合同》。 二、限被告海南万长威房地产投资有限公司、被告琼海玉中置业有限公司在本判决生效之日起十日内共同退还原告王桂香房款347629元及利息（利息按中国人民银行规定的同期贷款利率计算：以10万元为基数从2010年7月31日起计算至判决确定还款之日止；以247629元为基数从2010年12月14日计算至判决确定还款之日止）。 三、被告海南万长威房地产投资有限公司、被告琼海玉中置业有限公司对上述债务承担互负连带责任。 四、驳回原告王桂香的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币8924元，由原告王桂香承担956元，被告海南万长威房地产投资有限公司及琼海玉中置业有限公司共同承担7968元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 周英俊 审 判 员 陈宏友 审 判 员 符儒超 二〇一六年二月二十三日 法官助理 邹燕萍 书 记 员 黄鹏飞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民法通则》 第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。