江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0923民初149号原告曹兆刚，市民。委托代理人曹恒左，市民。委托代理人谈步专，阜宁县陈良法律服务所法律工作者。被告富建集团有限公司城南新区分公司，住所地阜宁县阜城大街118号。负责人孙昌成，该公司总经理。委托代理人郭欣立，江苏众想律师事务所律师。原告曹兆刚诉被告富建集团有限公司城南新区分公司（以下简称富建城南分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹兆刚的委托代理人曹恒左、谈步专，被告富建城南分公司法定代表人孙昌成的委托代理人郭欣立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹兆刚诉称，2013年7月24日，原告购买被告开发的位于阜城镇城南天鹅国际商业中心步行街第1幢第1层A101号门市房153.11平方米，单价为每平方36616.58元，总价款为5606730元，合同签订后原告按约支付了全部房款，被告按约将门市交给原告，合同第15条约定被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记的，被告按房款0.1%支付违约金。因被告至今未能提供相关资料手续，导致原告无法办理两证及退还银行贷款保证金140000元。被告为了拉动经济要求原告购买商铺在2013年12月28日装潢开业，约定被告给予购房总价款4%激励资金，原告按照被告的要求按时开业后，被告已给付112134元，尚欠112134元至今未有给付。同时原告为购房向银行贷款2800000元，并向被告交纳140000元贷款保证金，因被告的原因致保证金无法退还，故要求被告承担该款银行利息。为维护自身的合法权益，请求判令：1、被告提供办理门市房产证、土地证所需的税务发票，并承担逾期办证违约金5606.73元；2、被告返还激励资金112134元；3、被告承担银行保证金140000元产生的自2014年1月21日起实际履行之日止，按月利率0.3%计算的逾期存款利息。被告富建城南分公司辩称，被告原将涉案房屋出售给曹建，后因原告与曹建有债务纠纷，曹建将房屋转售给原告，但合同签订的买受人为原告，共有人为曹恒左，根据民诉法的规定，共有人应当也为原告，故原告主体不适格。被告是富建集团设立的分公司仅有营业执照不具有独立法人资格，营业执照的负责人为孙昌成，根据公司法的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，被告主体不适格。因富建集团2015年涉及非法吸收共同存款，为单位犯罪，有关富建集团及其下属分公司所有的售房发票被税务机关冻结，经过公安机关审查至2016年6月，被告作为分公司与富建集团的刑事犯罪不具有牵连关系，可以办理开具发票相关手续，因此未能及时开票责任不在被告。另根据合同第十五条约定，被告将办理权属登记所需提供的资料已经备案，故原告要求提供办理门市房产证、土地相关材料及承担逾期办证违约金的诉讼请求不存在。对于激励资金112134元属实，可以返还。对于贷款保证金逾期存款利息不认可，与第一项诉讼请求矛盾。经审理查明，2013年7月24日，原告曹兆刚及共有人曹恒左与被告富建城南分公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定原告曹兆刚及共有人曹恒左共同购买被告富建城南分公司开发的天鹅国际商业中心第1幢第1层A101号房屋，房屋用途为商用，房屋总价款为5606730元。其中合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关登记备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告曹兆刚于2013年7月25日向被告富建城南分公司交付房屋首付款2806730元，后被告于2013年11月21日向原告收取贷款保证金140000元，并向原告出具收据一份，载明：“交款单位曹兆刚，收款方式现，人民币（大写）壹拾肆万元正￥140000，收款事由天鹅国际商业中心1#A101贷款保证金”，同时加盖公司财务专用章，后原告于2013年8月2日向江苏农村商业银行阜宁县支行贷款2800000元，用于支付剩余购房款。被告富建城南分公司于2013年11月将涉案房屋交付原告曹兆刚使用。2013年12月28日，原告应被告要求在所购房屋中开业经营，按双方约定，被告应给予原告购房总价4%的激励资金，但被告仅给付原告112134元，尚欠112134元未有给付。同时，原告为购房在银行贷款2800000元，由被告收取140000元保证金，因被告原因致无法办理退还保证金手续，故要求被告承担140000元保证金产生的自2014年1月21日起实际履行之日止，按月利率0.3%计算的利息。现原告曹兆刚诉至本院，请求判令：1、被告富建城南分公司提供办理门市房产证、土地证所需的税务发票；2、被告承担逾期办证违约金5606.73元；3、被告返还激励资金112134元；4、被告承担自2014年1月21日起实际履行之日，按月利率0.3%计算的140000元银行保证金存款利息，并承担本案的诉讼费用。本案在审理过程中，原告曹兆刚申请撤回要求被告承担自2014年1月21日起实际履行之日止，按月利率0.3%计算的140000元银行保证金逾期存款利息的诉讼请求，本院依法予以准许。另根据原告曹兆刚的申请，本院依法作出了保全裁定，对被告富建集团有限公司城南新区分公司所有的坐落于阜宁县阜城镇城南天鹅国际商业中心步行街第1幢第1层B101-1号门市予以查封。上述事实，有原告曹兆刚提供的《商品房买卖合同》、被告富建城南分公司出具的收据及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，被告富建城南分公司与原告曹兆刚签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。故对原告曹兆刚要求被告富建城南分公司提供办理产权登记所需的税务发票，并支付违约金5606.73元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告返还剩余激励资金的诉讼请求，因该条款系原、被告买卖房屋时的约定，不违反法律、行政强制性规定，且被告予以认可，故对原告要求被告返还激励资金112134元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告富建城南分公司提出自2013年10月至2016年6月期间，因富建总公司欠税，税务部门停止办理该公司的相关手续，故不应承担违约责任的辩解，因无证据予以证明，故本院不予采信。对于被告富建城南分公司提出原告主体不适格，房屋的共有人曹恒左应当成为共同原告的辩解，因原告曹兆刚要求被告富建城南分公司提供税务发票系对房屋的非实质性处分，且房屋的共有人曹恒左作为原告的代理人参与诉讼，系对原告诉讼行为的认可，故对该辩解本院不予采纳。对于被告富建城南分公司辩称分公司不具有独立法人资格，其主体不适格的辩解意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第40条规定，法人依法设立并领取营业执照的分支机构可以作为民事诉讼的当事人，故对该辩解本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第40条之规定，判决如下：一、被告富建集团有限公司城南新区分公司于本判决生效后10日内向原告曹兆刚提供办理产权登记所需的税务发票，并支付违约金5606.73元；二、被告富建集团有限公司城南新区分公司于本判决生效后10日内返还原告曹兆刚激励资金112134元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费3764元，保全费1270元，合计5034元，由被告富建集团有限公司城南新区分公司负担。（原告已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院（开户行：江苏省盐城市农行中汇支行，帐号：40×××21）预交上诉案件受理费。审 判 长  李正坤代理审判员  彭 艳代理审判员  张 莉二〇一六年七月五日书 记 员  王文将附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。3.《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第40条其它组织是指：《民事诉讼法》第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（1）依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织；（2）依法登记领取营业执照的合伙型联营企业；（3）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（4）经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体；（5）法人依法设立并领取营业执照的分支机构；（6）中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构；（7）中国人民保险公司设在各地的分支机构；（8）经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业；（9）符合本条规定条件的其他组织。