四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终2808号被上诉人（原审原告、反诉被告）刘玉琴，女，汉族，1963年11月10日出生，住四川省成都市成华区。委托代理人杨伟，四川蜀文律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）张丹，男，汉族，1978年5月8日出生，住四川省成都市龙泉驿区。委托代理人ＸＸ，四川科信律师事务所律师。上诉人刘玉琴因与被上诉人张丹房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2015）成华民初字第1888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，刘玉琴系成都市成华区欣然一街6号6栋1单元21层5号房屋业主。2014年9月16日，刘玉琴出具委托书，委托曾凯办理其房屋的租赁事宜。2014年9月22日，曾凯作为出租人，以自己的名义与承租人张丹签订一份《租赁及居间合同》，约定：刘玉琴将自己该套住房（系清水房，面积约89平方米）出租给张丹使用，月租金1300元，租金按季度支付，由张丹在每季度开始的前15天支付，首期租金在签订合同当日支付；租赁期限从2014年9月22日至2017年9月22日，共计36个月；房屋及其设备由出租人进行维修；任何一方违反本合同条款约定或国家法律法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于保证金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足以弥补因此造成的直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；在租赁期限内，承租人若逾期交付租金，每逾期一日，应按月租金金额的2%支付违约金，逾期超过10天，出租人有权单方终止合同并收回房屋。合同签订后，张丹当即向曾凯支付了第一季度的房租3900元，支付保证金1300元，向中介支付居间服务费1040元。2014年9月23日，曾凯出具委托书，委托张丹办理装修入户手续，张丹对房屋进行了装修。张丹装修好房屋入住，使用卫生间后，对应的楼下房屋住户提出刘玉琴卫生间漏水，张丹在2014年10月28日发短信通知了曾凯漏水的事情，但刘玉琴未对漏水进行处理。2014年11月9日，张丹再次给曾凯发短信：“这边房子处理不！不管不问的！我只有给楼下说你们不管！”因房屋漏水无法使用的原因，张丹没有向刘玉琴支付第二季度的租金，刘玉琴、曾凯收租金无果后，2015年1月7日，曾凯给张丹发短信说：“房子我不租了，正式通知你，下周一我来收房子”。张丹收到短信通知后，因房屋漏水无法居住，亦同意不再租赁该房屋，但尚有部分家具和用品未搬走，仍存放于租赁房屋内。张丹反诉要求刘玉琴赔偿其装修损失27585元，提交了向物管支付建渣清运费和装修服务费367元的收据和3页的装修清单。装修清单显示的装修费用是27218元，没有装修费发票。张丹解释没有发票的原因是，因是租赁的房子，进行简单装修由自己使用，就没有索要发票。刘玉琴对装修清单体现的装修价格不予认可，法庭责令其在指定的期限内提交申请进行鉴定，否则视为自始放弃鉴定，刘玉琴未在法庭指定的期限内提交鉴定申请。原审法院认定上述事实采信了如下证据：《租赁及居间合同》、商品房买卖合同、下水管道及室内的照片、短信记录、委托书、收据、装修清单以及双方当事人的陈述。原审法院认为，刘玉琴委托曾凯与张丹签订的《租赁及居间合同》系合同双方的真实意思表示，依法成立有效，该合同对委托人刘玉琴具有约束力。刘玉琴和张丹均应当依照协议约定履行各自的义务。合同约定，房屋及其设备由出租人进行维修，张丹租赁刘玉琴房屋后不久，将卫生间漏水的问题通知了出租方，得到张丹的通知后，刘玉琴本应当履行合同约定的维修义务，但却没有对房屋进行维修，其行为已经构成违约，张丹因租赁房屋漏水无法居住，拒绝支付下一季度租金系有正当理由的拒付，故刘玉琴主张张丹支付违约金2860元的请求不能成立，原审法院不予支持。刘玉琴抗辩称，张丹装修房屋后造成房屋漏水，但并未提交证据支撑其主张，故对其抗辩意见不予采信。2015年1月7日，曾凯作为刘玉琴处理租赁事宜的委托人，给张丹发短信说：“房子我不租了，正式通知你，下周一我来收房子”，该短信说明，刘玉琴已经通知张丹解除本案租赁合同。张丹得此通知后，同意解除租赁合同，本案租赁合同已经解除，故刘玉琴请求解除本案租赁合同不当。合同解除前的房屋租金张丹仍然应当支付。张丹称其已搬离租赁房屋，但张丹提交的照片显示室内还有沙发等物件，说明张丹没有处理好解除合同后的善后事宜，合同虽已解除，刘玉琴却仍不能使用自己的房屋，张丹应将自己的全部物品搬离房屋，并支付自合同解除后，至其将全部物品搬走腾退房屋给刘玉琴时止的房屋使用费。张丹反诉要求刘玉琴赔偿其装修损失，提交了装修清单，没有装修费发票。张丹解释没有发票的原因是，因是租赁的房子，进行简单装修由自己使用即可，故没有索要发票。刘玉琴对装修清单体现的装修价格不予认可，又未在法庭指定的期限内提交申请进行鉴定，视为其放弃鉴定。刘玉琴的房屋面积约89平方米，张丹装修清单显示的装修费用为27218元，根据目前的市场价格，及较高的人工工资标准，该价格体现的的确是89平方米房屋的基本装修价格。在刘玉琴放弃鉴定，又未提交其他否定性证据的情况下，原审法院根据日常生活经验法则，可以认定张丹反诉主张的装修费用27218元。本案因刘玉琴拒不履行合同约定的维修义务，使得张丹因租赁房屋漏水无法居住，并进一步导致双方解除租赁合同，过错在于刘玉琴一方，刘玉琴违约解除合同给承租人张丹造成装修损失27585元，双方约定的违约金1300元不足以弥补张丹的装修损失，对超出部分的损失，违约方刘玉琴应当进行赔偿。张丹对刘玉琴的房屋装修后，因房屋漏水很少进行居住，其装修以九成新折价较为合理，为24826元，应由刘玉琴进行赔偿。张丹反诉要求刘玉琴退还其已经支付的房租3900元无法律依据，不予支持；其所交保证金1300元，刘玉琴应予退还；张丹在签订租赁合同时，支付给中介的居间服务费1040元属于刘玉琴违约解除合同后，给张丹造成的损失，刘玉琴亦应当进行赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十六条第一款、九十七条、一百零七条之规定，判决：一、确认刘玉琴与张丹于2014年9月22日签订的《租赁及居间合同》已经解除；二、张丹在判决生效后十五日内，将所承租的位于成都市成华区欣然一街6号6栋1单元21层5号的房屋返还给刘玉琴；三、张丹在判决生效后十五日内，向刘玉琴支付2014年12月23日至2015年1月7日的房屋租金650元；以每月1300元的标准，支付自2015年1月8日起至返还前述房屋给刘玉琴时止的房屋使用费。四、刘玉琴在判决生效后十五日内，向张丹支付装修损失费24826元、中介服务费1040元，并退还张丹保证金1300元，以上金额共计27166元；五、驳回刘玉琴的其他诉讼请求；六、驳回张丹的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费125元，由刘玉琴负担25元，张丹负担100元；反诉案件受理费322元，由刘玉琴负担250元，张丹负担72元。宣判后，原审原告刘玉琴不服，向本院提起上诉称，一、张丹未按合同约定缴纳房屋租金构成违约。按照合同约定，张丹若逾期超过10日支付租金，刘玉琴有权单方终止合同并收回房屋。二、张丹进行房屋装修没有按照合同的约定征得刘玉琴的同意，属擅自装修，所产生的装修费用应由其自行承担。同时，张丹所主张的装修费用也无充分的证据加以证实。三、案涉出租房屋渗漏的原因是房屋本身的质量问题，还是张丹装修不当所致，刘玉琴是否对此承担维修义务，是张丹反诉争议的焦点问题。但张丹就其反诉主张并没有提供充分证据加以证明，原审法院也未对此进行审理，即认定系刘玉琴的违约行为所致，应由刘玉琴承担违约责任，显然证据不足，属事实认定错误。据此请求：撤销原判第四项，改判驳回张丹的诉讼请求。被上诉人张丹答辩称，一、刘玉琴提供的房屋漏水导致张丹无法使用，张丹多次要求刘玉琴进行维修但刘玉琴置之不理，由此导致的损失应由刘玉琴承担。二、刘玉琴提供的系清水房，其书面授权委托张丹进行装修。故刘玉琴称张丹进行装修未征得其同意不是事实。三、原判决认定的装修费用系在双方均没有具体证据的情况下根据生活常识酌定的，合情合理。四、原判决宣判后，张丹一直通知刘玉琴接收房屋，但刘玉琴一直不予以接收，由此产生的费用应由刘玉琴自行承担。经审理查明，原审判决认定的事实基本属实，本院在审理过程中又查明，2015年10月14日，张丹通过特快专递向刘玉琴户籍登记的地址邮寄送达了要求其接收房屋的律师函。本院认为，刘玉琴及张丹对原判决第一、二项内容，即确认《租赁及居间合同》已经解除以及张丹在判决生效后十五日内将租赁房屋返还给刘玉琴，均无异议，本院予以确认。根据双方的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为刘玉琴是否应当承担张丹主张的装修费、中介服务费及退还保证金。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条关于“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”的规定，虽然张丹陈述其短信通知过刘玉琴房屋漏水需要维修，但张丹并没有充分证据证明刘玉琴拒绝维修，而且即使刘玉琴未履行维修义务，张丹也可以自行维修，产生的维修费用依照相关法律规定可由刘玉琴负担。另一方面，虽然房屋存在漏水现象，但本案中没有证据能够证明漏水系房屋本身的质量问题，还是由于装修导致。故原判决认定刘玉琴未履行维修义务存在违约行为，有所欠妥。而刘玉琴是否履行维修义务也并非张丹支付租金的前提条件。故根据《租赁及居间合同》第七条第二款的约定，张丹逾期支付租金超过10日，刘玉琴有权单方终止合同并收回房屋。至于装修费，张丹提交的其单方制作的费用清单，在无其他任何证据加以佐证的情况下，不足以证明所产生的装修费用。至于中介服务费，《租赁及居间合同》之所以被解除，其根本原因在于张丹支付了第一季度租金后未再支付第二季度租金，故中介服务费应由张丹自行承担。而保证金在合同已解除的情况下，应当由刘玉琴退还给张丹。因此，刘玉琴的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持。但对于原判决第三项，即张丹在判决生效后十五日内向刘玉琴支付2014年12月23日至2015年1月7日的房屋租金650元、以每月1300元的标准支付自2015年1月8日起到返还房屋时止的房屋使用费，张丹在二审过程中提出其多次通知刘玉琴接收房屋，刘玉琴一直不予理睬，原判决宣判后，张丹亦通过特快专递向刘玉琴户籍登记的地址邮寄送达了要求其接收房屋的律师函，请求二审法院对张丹应当支付房屋占有使用费的期限予以考虑。对此本院认为，张丹的行为至少表明其一直尽力防止损失的扩大，而刘玉琴在其提出解除合同后，一直不与张丹办理房屋的交接手续，导致损失扩大，对扩大的损失应由其自行承担。因此，基于公平原则，虽然张丹并未对原判决提起上诉，但本院认为应对原审判决的支付房屋占有使用费的截止时间予以改判。由于原判决宣判后双方均未针对解除合同以及张丹应当将出租房返还给刘玉琴提起上诉，故本院酌情将租金截止时间确定为原判决宣判时间2015年8月28日。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：一、维持成都市成华区人民法院（2015）成华民初字第1888号民事判决第一项，即：确认刘玉琴与张丹于2014年9月22日签订的《租赁及居间合同》已经解除；二、维持成都市成华区人民法院（2015）成华民初字第1888号民事判决第二项，即：张丹在判决生效后十五日内，将所承租的位于成都市成华区欣然一街6号6栋1单元21层5号的房屋返还给刘玉琴；三、变更成都市成华区人民法院（2015）成华民初字第1888号民事判决第三项，即“张丹在判决生效后十五日内，向刘玉琴支付2014年12月23日至2015年1月7日的房屋租金650元；以每月1300元的标准，支付自2015年1月8日起至返还前述房屋给刘玉琴时止的房屋使用费”，为：张丹在判决生效后十五日内，向刘玉琴支付2014年12月23日至2015年1月7日的房屋租金650元；以每月1300元的标准，支付自2015年1月8日起至2015年8月28日止的房屋使用费；四、变更成都市成华区人民法院（2015）成华民初字第1888号民事判决第四项，即“刘玉琴在判决生效后十五日内，向张丹支付装修损失费24826元、中介服务费1040元，并退还张丹保证金1300元，以上金额共计27166元”，为：刘玉琴在判决生效后十五日内向张丹退还张丹保证金1300元；五、驳回刘玉琴的其他诉讼请求；六、驳回张丹的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费894元，由刘玉琴负担94元，张丹负担800元。本判决为终审判决。审 判 长 廖 方代理审判员 夏 伟代理审判员 张菲菲二〇一六年七月六日书 记 员 刘奕君