上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三(民)初字第2482号原告韩朝标，男，1985年1月15日出生，汉族，户籍所在地江苏省盐城市。委托代理人郑金辉，上海辉和律师事务所律师。委托代理人祝赞旺，上海辉和律师事务所律师。原告上海禄宏建筑材料有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人刘玉梅，总经理。委托代理人向阳，男。被告青浦区白鹤镇红旗村村民委员会，住所地上海市青浦区。法定代表人ＸＸ，村委会主任。委托代理人沈金玉，男。委托代理人朱福昌，上海通解律师事务所律师。被告上海市青浦区白鹤镇红旗村第五村民小组，住所地上海市青浦区。负责人叶彩娥，村民小组组长。委托代理人朱忭毅，上海正毅国华律师事务所律师。原告韩朝标诉被告青浦区白鹤镇红旗村村民委员会(以下简称被告村委会)土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法由审判员徐冬梅独任审判。2015年9月29日，依据当事人之申请，本院依法追加上海市青浦区白鹤镇红旗村第五村民小组(以下简称被告村民小组)为共同被告参与诉讼。2015年11月30日本案第一次公开开庭进行了审理，原告韩朝标及其委托代理人郑金辉，被告村委会委托代理人沈金玉，被告村民小组委托代理人朱忭毅到庭参加诉讼。依据当事人之申请，本院依法委托对系争土地上添附进行了司法审价。2016年5月4日，本院根据当事人之申请依法追加上海禄宏建筑材料有限公司(以下简称禄宏公司)为共同原告参与诉讼。2016年5月23日被告村委会、被告村民小组提起反诉，本院受理后依法予以了合并审理。本案于2016年5月17日、2016年6月22日两次公开开庭进行了审理，原告韩朝标及其委托代理人郑金辉，原告禄宏公司法定代表人刘玉梅及其委托代理人向阳，被告村委会委托代理人沈金玉、朱福昌，被告村民小组委托代理人朱忭毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩朝标、原告上海禄宏建筑材料有限公司诉称：2014年4月11日，原告韩朝标由他人代理与潘某某签订转让协议，约定潘某某将位于青浦区白鹤镇红旗村西部的一块场地转让给原告使用。后被告村委会认为转租未经其同意而不同意转租。故2014年9月15日原告诉请转租无效，要求潘某某退还转让费，并追加村委会为第三人。该案诉讼中，被告村委会的负责人向法庭陈述表示同意原告使用场地，故原告申请撤诉。然，在原告使用土地时，被告村委会又表示不同意致使原告无法正常使用场地。虽经多次请求但仍不能使用场地。两原告是合伙关系，共同各半出资受让系争土地。为此，原告方诉至法院请求：1、依法判令两原告与两被告之间的土地租赁协议无效；2、两被告赔偿两原告填土平整、围墙、土地硬化评估损失人民币(以下币种均为人民币)543,141元；3、两被告赔偿两原告填土及挖机费用593,170元的利息损失(按照银行同期贷款利率计算两年，自2014年4月11日至2016年4月11日)；4、两被告返还两原告已交租金70,200元(系潘某某交纳的2012年2月1日至2015年1月31日期间的租金)；5、两被告支付两原告违约造成的直接损失50,029元(系原告实际支出593,170元与评估价543,141元之间的差额)；6、两被告赔偿两原告变卖船用于还债损失100,000元；7、两被告赔偿两原告司法评估费16,800元；8、两被告赔偿两原告律师费14,000元。被告村委会、村民小组辩称：1、原告第一项诉请无法律依据，双方签订租赁协议书是真实意思表示，原告获得土地后，对土地已经进行占有和实际使用。虽然双方在协议书中约定土地为非农用地，但同时也约定了被告方不干涉原告在在场地上造围墙等，但是如果上级部门不同意，所有的损失由原告自行承担。原告系因自行将建筑垃圾倾倒在土地上，造成城管部门处罚无法使用土地，且双方签订协议书没有违反国家的强制性法律法规。2、关于原告第二项诉请，评估报告中的土地平整工作主要是由被告村委会负责的，该项损失不应当计算在原告的损失里。关于围墙评估报告中没有表述其实际建造价格，对于该项费用被告之前已经申请重新评估，请求法院不予支持。3、原告第三项诉请的利息损失无法律依据。本案是土地租赁纠纷，两原告主张的利息损失双方明确未约定，即使存在违约情形也不是违约责任。4、系争土地已经实际交付给原告韩朝标使用并实际占有，被告没有返还土地租金的义务。原告韩朝标自2015年2月1日起至今未付任何租金，对此，两被告已提起反诉要求支付期间的租金。5、原告第五项诉请无事实依据，要求驳回该诉请。6、原告第六项诉请与本案无因果关系，其主张无法律明确规定，请求驳回该诉请。7、因评估报告中的部分评估内容与事实不符即填土和围墙造价部分，故被告不同意承担司法评估费用。8、双方在租赁协议中对于律师费没有明确的约定，且原告提供的证据无法证明律师费为14,000元，原告要求也无依据。被告村委会、村民小组反诉称：2014年4月11日原告韩朝标从他人处流转获得系争村委西侧7.8亩土地，但至2015年1月31日之后的土地使用费至今未支付。被告认为原告韩朝标理应按照合同约定及时支付2015年2月至今的土地租金。为此反诉主张原告韩朝标支付2015年2月1日至2016年6月26日期间的土地使用费32,240元，原告韩朝标承担反诉费用。针对反诉，原告韩朝标辩称：原告韩朝标转租过来之后就没有使用土地，也就不产生土地使用费。经开庭审理查明：2012年2月1日，青浦区白鹤镇红旗村五组(甲方)与上海锦乐蔬菜专业合作社(乙方)签订《场地租赁协议》，约定甲方将位于青浦区白鹤镇红旗村村部西侧的一块土地租赁给乙方做场地使用，土地为非农业用地。租赁期自2012年2月1日至2024年1月31日止。租金每亩每年3,000元，第四年到第六年每亩每年3,100元，第七年到第九年每亩每年3,200元，第十年到第十二年每亩每年3,500元，租金每三年一付，每次提前一个月支付。甲方不得干涉乙方在场地上砌围墙、造办公用房及厂房等，但如果上级部门不同意，所造成的损失由乙方负责。甲方租给乙方用地，乙方建各类设施与甲方无关，一切都由乙方自己负责。在这里期间如乙方经营不善自愿放弃该场地、场内所有建筑物归甲方所有。如果在租赁期内，乙方自愿放弃，所剩租金甲方不退。协议另对其他权利义务进行了约定。落款处甲方由高海泉、乙方由案外人潘某某、王允筛签字。同日，案外人潘某某即支付租金70,200元，本案被告村委会出具收据，写明：今收到潘某某(五组)2012年2月1日至2015年1月31日的土地租金(现金)70,200元。收据盖有被告村委会财务专用章。案外人潘某某租用上述土地后，进行了土地平整、修筑道路和搭建围墙等工作，但未作其他利用。另查明，2014年4月11日，潘某某与姜桂中签订《转让协议》，约定将位于青浦区红旗村村西部西侧的一块土地转让给姜桂中做场地使用，土地为非农业土地；潘某某自愿转给姜桂中用地，潘某某任何建筑设施与任何事由归姜桂中所有，与潘某某没有任何关系，潘某某自愿放弃，转让条件另外写补充协议，与本协议有相同法律效力。同日，潘某某出具收据，载明：今收到姜桂中场地转让费550,000元，25万元现金、30万元承兑汇票两张。韩朝标、潘某某、姜桂中三方一致确认土地真正受让方为韩朝标，姜桂中系受托代韩朝标与潘某某签署了转让协议。韩朝标与潘某某亦一致确认该55万元转让费包括了潘某某在系争土地上的添附费用及潘某某已向村委会支付的至2015年1月31日的土地租赁费。2014年4月11日同日，被告村民小组(甲方)与原告禄宏公司(乙方)签订《场地租赁协议》，约定甲方将位于青浦区白鹤镇红旗村村部西侧的一块土地租赁给乙方做场地使用，土地为非农业用地。面积7.8亩(以实际测量为准)。租赁期自2012年2月1日至2024年1月31日止。租金每亩每年3,000元，第四年到第六年每亩每年3,100元，第七年到第九年每亩每年3,200元，第十年到第十二年每亩每年3,500元，租金每三年一付，每次提前一个月支付。甲方不得干涉乙方在场地上砌围墙、造办公用房及厂房等，但如果上级部门不同意，所造成的损失由乙方负责。甲方租给乙方用地，乙方建各类设施与甲方无关，一切都由乙方自己负责。在租赁期间如乙方经营不善自愿放弃该场地、场内所有建筑物归甲方所有。如果在租赁期内，乙方自愿放弃，所剩租金甲方不退。协议另对其他权利义务进行了约定。落款时间为2012年2月1日，落款处甲方由高海泉签字、乙方由原告韩朝标签字及原告禄宏公司盖章。2014年4月14日、15日左右，原告韩朝标运输三合土等至系争土地打算进行硬化，运送约三分之一时，被告村委会书记、城管执法等人员表示系争地块属农业用地只可种植蔬菜使用，不得搞非农用途；后虽经多次协商均无果，土地自此搁置至今；原告方亦未再支付过被告方土地租金或使用费。2014年9月3日，原告韩朝标、案外人姜桂中共同向潘某某寄送告知书，表明：姜桂中于2014年4月11日与潘某某签订的转让协议，系姜桂中代表韩朝标所签，转让费也是韩朝标支付，现因红旗村不同意将土地转让，故该转让协议无效，转让费由韩朝标向潘某某主张要回，与姜桂中无关。后，2014年9月15日原告韩朝标向本院提出诉讼，要求判令其与潘某某签订的转让协议无效，要求潘某某归还转让费559,900元，本院以(2014)青民三(民)初字第3301号立案受理，原告韩朝标表示因村委会不同意将系争土地交付韩朝标使用，故提出该诉讼。该案审理中，本院通知姜桂中、村委会参加诉讼，庭审中村委会表示未阻止韩朝标与潘某某之间的土地使用权转让行为。后原告韩朝标于2015年1月22日提出撤诉，本院裁定予以准许。2014年10月16日，红旗村5组村民代表就原告韩朝标承租系争土地事宜签字表示同意。2015年2月5日，原告韩朝标委托律师向被告村委会致《律师函》，表示：要求被告村委会全面履行土地租赁合同，不得阻止韩朝标使用土地；希望被告村委会按上述内容履行，以免造成不必要的讼争，否则一切经济损失由贵单位承担。2015年3月原告韩朝标诉至法院要求潘某某交付土地、赔偿损失。本院经审理后于2015年6月19日作出(2015)青民三(民)初字第1192号判决，未予支持其诉请。其后，原告遂提起本案诉讼。又查明，从青浦区规划和土地管理局提供的《大机二调图斑》显示系争土地所在区域其中154K性质为可调整为耕地的坑塘水面，131K性质为可调整为耕地的林地。原告韩朝标与原告禄宏公司表示：两原告是内部合伙关系，系原告韩朝标借用原告禄宏公司的名义对外签订合同，实际是两原告共同各半出资；两原告意见相同。审理中，原告方申请对其自潘某某受让的及其自行添附的“填土、平整、围墙、土地硬化”工程现值进行司法鉴定。本院依法通过上海市高级人民法院委托上海东方投资监理有限公司进行了司法鉴定。鉴定单位出具《司法鉴定意见书》表示：建筑工程造价为543,141元，按现值金额计算，考虑原告自行添附并未实际使用，建造年限按百分之50计算即23个月即现值金额为439,039元。为此鉴定，原告方垫付了司法鉴定费用16,800元。原告方对此司法鉴定结论没有异议。两被告对此司法鉴定结论持有异议，表示：1、地上建筑系违章建筑，鉴定价格畸高；也不能有税金、工程排污费等费用的产生。2、填土并非潘某某当时的添附，而是村委会出资填的。3、当时请人施工时，围墙价格大概是400元/米，圈梁之后的彩钢板大概是100元/米；施工当时围墙结算约为60,000元，三合土1,200多元。为此被告申请证人到庭证明上述情况。以上事实，由原、被告的陈述，场地租赁协议、收据、转让协议、告知书、村民代表签字凭证、(2014)青民三(民)初字第3301号庭审笔录、律师函、(2015)青民三(民)初字第1192号民事判决书、大机二调图斑、鉴定报告等证据予以证明，上述证据并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告方表示：转让土地时村委会的宫姓主任表示系争土地为非农业用地，可用于堆场。而原告租赁之始即已说明承租用途是用作生产和堆放水泥场地；不需要搭建房屋，但需要场地硬化堆放水泥砖。被告方则表示：原告租赁之始并未说过租赁用途；在原告之前潘某某承租是作草莓收购基地的；因为系争土地属于农业用地，不可以进行硬化。根据庭审查明的事实，本院认为：原告韩朝标(委托案外人姜桂中)与潘某某签订《转让协议》、支付潘某某全部转让款、另行以原告禄宏公司名义与被告村委会下属的被告村民小组签订《场地租赁协议》、之后又实际将三合土等运送至系争土地作平整硬化，此一系列行为可认定为：原告韩朝标、原告禄宏公司基于与潘某某的先转让关系、后已与被告村民小组建立自2012年2月1日起至2024年1月31日止的土地租赁关系，且该土地租赁关系经得了被告村委会的同意、被告村委会实际收取了截止至2015年1月31日的土地租金。综合考虑到上述事实及主体之间的关联关系，本院确定系争的土地租赁关系主体双方为两原告与两被告。对于租赁土地的性质是否符合租赁目的及用途，出租及承租双方均负有慎审了解义务。系争土地实为农业用地，但《场地租赁协议》却载为“非农业土地”，用途为“场地使用”。由此可见，对于系争土地的性质和用途，双方当事人均存在一定程度的误解，导致了目前租赁土地不能实际用于“非农土地场地使用”，致使原告方的租赁目的无法实现。造成此种状况的主要过错应在拥有土地、理应知晓土地性质的出租方，故此出租方应当对承租方在系争土地上的添附损失承担相应的过错赔偿责任。对于原告方在系争土地上的添附损失，本院综合考量原告方的实际支出成本，再按照原、被告双方的过错责任，酌情确定被告方应赔偿原告方的添附损失400,000元。同时，对于原被告之间的场地租赁协议，鉴于已根本上不能实现租赁目的、无法继续履行，故此本院参照当事人之诉讼本意予以解除。对于原告方运送三合土硬化土地受阻后，原告方已根本上不能使用土地，因此被告方反诉要求支付2015年2月之后的土地租金，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。同理，原告方主张填土挖机费用的利息、返还已交租金及其他直接损失、还债损失、律师费损失等亦没有相应的事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告韩朝标、原告上海禄宏建筑材料有限公司与被告青浦区白鹤镇红旗村村民委员会、被告上海市青浦区白鹤镇红旗村第五村民小组就青浦区白鹤镇红旗村村部西侧土地建立的土地租赁关系解除；二、被告青浦区白鹤镇红旗村村民委员会、被告上海市青浦区白鹤镇红旗村第五村民小组应于本判决生效之日起十日内赔付原告韩朝标、原告上海禄宏建筑材料有限公司土地添附损失人民币400,000元；三、原告韩朝标、原告上海禄宏建筑材料有限公司的其余诉讼请求不予支持；四、反诉原告青浦区白鹤镇红旗村村民委员会、上海市青浦区白鹤镇红旗村第五村民小组的反诉请求不予支持。本案本诉受理费人民币17,366元，减半收取人民币8,683元，由原告方负担5,033元，由被告方负担3,650元。反诉受理费人民币303元，由反诉原告负担。司法评估费人民币16,800元，由原告负担人民币3,800元，由被告方负担人民币13,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐冬梅二〇一六年七月二十日书记员  杨 洁附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。