江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1181民初845号原告许宏晨。委托代理人高卫，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。委托代理人孟华，江苏博事达（镇江）律师事务所实习律师。被告丹阳市德欣房地产有限公司，地址：丹阳市缇香花园19幢19-25室。组织机构代码证号：××。法定代表人韩建山，该公司总经理。委托代理人潘重岳，江苏加得律师事务所律师。本院于2016年1月27日立案受理了原告许宏晨与被告丹阳市德欣房地产有限公司（以下简称德欣公司）房屋买卖合同纠纷一案，2016年3月7日、2016年6月21日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告的委托代理人高卫、孟华，被告的委托代理人潘重岳到庭参加诉讼。第二次开庭，原告许宏晨及其委托代理人高卫，被告的委托代理人潘重岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年6月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充条款，约定：原告购买被告位于练湖西环路缇香花园三期32幢101室，建筑面积为85.8平方米；房屋总价款为580877元，原告应于2013年6月20日一次性支付被告房屋价款580877元；被告应于2015年5月20日前，将符合国家和地方人民政府有关规定的房屋交付原告使用，逾期交付房屋超过15日后，原告有权解除合同；等等。合同签订后，原告认真履约，被告则违约，不能在约定的时间将符合国家和地方人民政府有关规定的房屋交付原告使用。原告多次找被告协商均未果，后在地方政府及镇江市政府有关部门组织协调下，被告仍然不能履约，原告无奈，按照合同约定于2015年6月10日向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》。根据相关法律规定，被告应当返还原告购房款并支付违约金。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，要求法院判令：一、被告返还原告购房款580877元；二、被告支付原告违约金91285元（自2013年6月20日起至2016年1月31日，自2016年2月1日起至被告将购房款全部返还原告之日止，均按照银行贷款年利率6%计算）；三、本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告增加诉讼请求，要求法院判令原、被告签订的商品房买卖合同于2015年6月10日解除。原告为支持其主张，向本院提供如下证据：证据一、《商品房买卖合同》及补充条款，证明原告购买了被告开发的缇香花园三期32幢101室，建筑面积为85.8平方米，房屋总价580877元，原告于2013年6月20日一次性付清房款580877元。被告应于2015年5月20日前将符合国家规定和地方人民政府有关规定的房屋交付原告使用，逾期交付房屋超过15日后，原告有权解除合同。证据二、购房发票，证明原告已经按照合同约定将房款支付给被告。证据三、2015年6月8日的《解除商品房买卖合同通知书》及邮寄凭证，证明因被告交房违约，原告要求解除《商品房买卖合同》，已向被告送达解除通知。证据四、《政府信息公开告知书》（丹住建2015信息告知字第17号，丹住建2015信息告知字第18号），证明截止2015年6月23日就涉案房屋存在质量问题，丹阳市住建局向被告发出整改通知书，说明涉案房屋未能竣工验收，不符合交付条件。并证明截止2015年6月23日，被告尚不能提供涉案房屋的竣工备案表，建设工程质量认定书等竣工验收资料，说明涉案商品房在合同约定的交付时间不符合交付条件。证据五、镇丹公消竣查字[2015]第0003号《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，证明截止2015年6月30日涉案商品房消防验收不合格，不具备交付条件。证据六、丹住建信访复字[2015]第17号《关于汤雪良信访事项的答复意见书》，证明丹阳市住房和城乡建设局确认截止2015年6月30日，涉案房屋依然存在质量问题，被告仍不能提供涉案房屋质量监督合格报告，不具备交付条件。证据七、丹阳市建设工程质量监督站《关于缇香花园三期业主吴宁质量投诉的回复》，证明丹阳市建设工程质量监督站确认涉案房屋正在进行整改，该站未向被告出具建设工程质量监督报告。证据八、丹城建改字（2015）第090-C13号《责令改正通知书》，证明涉案房屋未经验收即交付，违反相关法律规定，进一步说明涉案房屋不符合交付使用条件。被告辩称：1、被告所通知交付的房屋，符合双方合同约定的标准，符合现行法律法规关于住宅房屋交付标准的强制性规定；2、即便被告未能在约定期限内交付房屋，原告也未在双方约定的期限内行使合同解除权，原告的诉请没有事实和法律依据；3、即便合同解除，原告主张按照年利率6%计算违约金没有法律依据，原告也未能证明其存在相应的实际损失，所以被告主张在合同解除的情况下应当按照合同约定的计算方式进行核算；4、在一审辩论终结前，被告已经取得原告所主张的交付条件，作为房屋买卖合同，在具备履行条件的情况下，应以继续履行为裁判要旨。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为支持其主张，向本院提供如下证据：证据一、《入住通知书》、邮寄单、代收代办费及房款清单，证明被告依照双方合同的约定提前书面告知原告进行交房。证据二、丹阳市环保局《关于丹阳市德欣房地产有限公司缇香花园三期工程（31#-44#楼）项目竣工环境保护预验收意见的函》、丹阳市城管局《建设项目配套环卫设施竣工验收备案表》、丹阳市城管局《工程建设项目附属绿化竣工验收备案表》、《丹阳水务集团排水设施专项验收表》、物业服务用房确认备案表，证明被告所交付的房屋通过了环保、环卫配套、景观、绿化、水务、邮政以及物业用房等方面的验收，相关的配套设施符合约定。证据三、《丹阳市建设工程规划验收合格证》；《建设工程规划许可证》；《商品房预（销）售许可证》；《单位工程竣工验收证明书》（缇香花园三期一标2#楼、4#楼，二标段9#、10#）；镇丹公消竣复字[2015]第0009号《丹阳市公安消防大队建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，证明被告的建设工程符合规划要求，符合消防部门的规定，取得了由施工方、监理方、建设方和设计方联合进行验收的单位工程竣工验收证明，被告交付的商品房具备交付条件。证据四、丹阳市住房和城乡建设局《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；缇香花园三期施工编号与规划编号对照表，证明涉案房屋竣工验收日期为2015年4月22日，在合同约定的交付日之前被告已经达到房屋的交付条件，不存在逾期交房的违约行为，虽然取得竣工验收备案表的时间是在合同约定的交房时间之后，但是竣工验收备案只是政府主管部门的事后监管，并非强制性审批证据五、江苏省建设工程档案接收证明书，证明丹阳市城建档案馆于2016年3月24日向被告出具了建设工程档案接收证明书。经审理查明：被告德欣公司是丹阳缇香花园三期楼盘的开发商。2013年6月20日，原告许宏晨与被告德欣公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定原告购买被告开发的缇香花园三期32幢101室房屋，房屋总价款580877元。合同第六条约定：“客户于2013年6月20日一次性付清房款RMB：580877元整”。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。……”针对出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条第1款第（2）项约定：“逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。……”合同签订后，原告按照合同约定于2013年6月20日付清了房款580877元。2016年3月29日，被告取得案涉房屋竣工验收备案表。原告认为被告没有在合同约定的时间内将符合交付条件的房屋交付给原告，2015年6月10日，原告委托其父亲许国荣向被告德欣公司发出《解除商品房买卖合同通知书》，以该公司未能按期交付符合交付条件的房屋为由，要求解除合同、德欣公司返还购房款并承担违约金，该邮件于2015年6月12日妥投。因被告未能退还原告购房款，原告诉至本院，要求判如所请。以上事实，由原告提供的证据一、证据二、证据三，被告提供的证据四及双方当事人陈述所证实。本院认为，诉讼双方在商品房买卖合同中所约定交房条件中的“验收”，不是指建设工程竣工验收，而是指由房地产主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门完成的验收。该项验收合格的标志是，商品房开发企业取得房地产主管部门核发的《房屋竣工验收备案表》；该项验收合格的效果是，商品房开发企业对其所开发房屋原始取得物权。本案中，讼争房屋届至约定交付日（2015年5月20日前）时，仅取得《单位工程竣工验收证明书》，直至2016年3月29日才取得《房屋竣工验收备案表》，故不能视为符合商品房交付条件。原告许宏晨据该项事实和合同约定要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以通知对方主张解除合同。本案合同中约定，逾期交房超过15日后，买受人有权解除合同。至2015年6月10日，被告已逾期交付超过15日，解除合同的条件成就，原告作出的解除合同通知合法有效，合同自2015年6月12日通知到达被告时解除，原告请求法院确认原、被告签订的商品房买卖合同解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。双方在合同中约定了合同解除后的法律后果，按照约定，被告应当在合同解除后退还原告全部已付款、向原告按照累计已付款的1%支付违约金。故对原告要求被告返还已支付的购房款580877元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，原告主张约定的违约金过低，主张调整为按年利率6%计算至退款之日，被告认为原告没有证据证明其实际的损失，应当按照合同的约定计算违约金。本院认为，合同在解除前仍为有效合同，在合同有效期间，被告保领原告的购房款具有合法依据，没有义务向原告返还购房款。故在合同有效期间内至2015年6月26日（应退款之日），原告的损失仅为银行存款损失，违约金调整为按照中国人民银行同期同档存款基准利率计算，即44900元。2015年6月26日后，被告应当退还原告购房款但未退还，依法应当承担逾期付款违约金，原告主张按年利率6%承担至实际退款之日违约金的请求于法有据，本院予以支持。综上，合同约定的1%违约金过低，本院调整为被告应承担至2015年6月26日的违约金为44900元，并以购房款580877元为本金，按年利率6%承担自2015年6月27日至实际退款之日的逾期违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款，第九十三条第二款，第九十六条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第四款，第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告许宏晨与被告丹阳市德欣房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》（备案号：2100501306200001）于2015年6月12日解除。二、被告丹阳市德欣房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告许宏晨返还房款580877元。三、被告丹阳市德欣房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告许宏晨支付违约金44900元，并继续支付以房款580877元为本金，按年利率6%自2015年6月27日起计算至实际退款之日止的逾期违约金。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5261元，由被告丹阳市德欣房地产有限公司负担（此款原告已垫付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十五日内连同上述应付款项一并给付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）预交上诉案件受理费。代理审判员  熊英二〇一六年七月二十五日书 记 员  孙倩附本判决适用的法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。