湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂05民终1681号上诉人（原审被告）宜昌仁恒置业有限公司，住所地：宜昌市沿江大道特168-6号万达广场B座19楼。法定代表人邹君红，该公司执行董事。委托代理人熊敏瑞，湖北七君律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人张兴明，湖北七君律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）李富修，男，1966年5月4日出生，汉族，住湖北省枝江市。被上诉人（原审原告）方晓燕，女，1965年2月28日出生，汉族，住湖北省枝江市。上列二被上诉人共同委托代理人唐军，湖北百思特律师事务所律师。一般授权代理。上诉人宜昌仁恒置业有限公司（以下简称仁恒置业公司）因与被上诉人李富修、方晓燕商品房销售合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院(2016)鄂0503民初315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案受理后，依法组成由审判员唐兆勇担任审判长，审判员赵春红、肖小月参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年11月21日，李富修、方晓燕与仁恒置业公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：xxxxxxx），合同第三条约定“原告购买被告投资建设的春立方7号楼1单元19层011904号房屋一套（产籍号为03-0037-xxxx-011904），建筑面积100.42平方米”；第五条约定“按建设面积计算，该商品房单价为6519.37元，总金额654675元”；合同第六条约定“买受人按贷款方式按期付款”；第七条约定“⑴买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。”第九条约定“出卖人应当在2015年11月28日前将商品房交付买受人使用”；第十条约定“出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一（该比率应不小于第⑴项中比率）的违约金。另查明，2013年11月21日，李富修、方晓燕向仁恒置业公司支付了购房首付款204675元，2014年5月26日，李富修、方晓燕向仁恒置业公司支付购房款196000元。2014年10月22日，李富修、方晓燕向仁恒置业公司支付购房款254000元。李富修、方晓燕于2016年1月7日向仁恒置业公司发出《解除合同通知书》，通知仁恒置业公司因其迟延交房，李富修、方晓燕要求解除合同并要求仁恒置业公司退还全部已付款及支付违约金。同时查明，双方在合同附件六补充协议中约定：李富修、方晓燕选择按揭付款方式的，李富修、方晓燕应于本合同签订之日付清合同购房款合计450000元，余款李富修、方晓燕采用公积金按揭方式支付，并保证该贷款于本合同签订后15日内支付至仁恒置业公司银行账户。补充协议同时约定，李富修、方晓燕选择按揭付款，应向仁恒置业公司指定的按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》。李富修、方晓燕如未能提供前述资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》，导致李富修、方晓燕没有按照本合同约定期限支付全部房款的，视为李富修、方晓燕付款违约，李富修、方晓燕应按本合同约定承担违约责任。2014年3月25日，李富修、方晓燕与宜昌住房公积金管理中心签订《宜昌市职工购（建）住房政策性贷款（抵押）合同》（合同编号：2014年宜公借（抵）字第014032500xxx号），约定李富修、方晓燕向宜昌市住房公积金中心贷款196000元用于购买位于城东大道与中南路交汇处春立方7栋1单元19层011904号房屋，借款期限为12年。最后查明，仁恒置业公司至今未向李富修、方晓燕交付其所购房屋。故李富修、方晓燕诉至原审法院，请求判令：1、确认双方于2013年11月21日签订的《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号xxxxxxx）已依法解除。2、仁恒置业公司立即向李富修、方晓燕返还已付房款654675元，支付违约金6546.75元，并自2016年2月8日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息直至仁恒置业公司付清房款和违约金时止，暂计算至起诉之日利息为1308.67元。合计662530.42元。3、由仁恒置业公司承担全部诉讼费用。原审法院认为，1、双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，故合法有效，双方均应按合同约定享有权利和履行义务。根据合同约定，仁恒置业公司应在2015年11月28日前，将符合合同约定的商品房交付李富修、方晓燕使用，逾期交房超过30日，李富修、方晓燕有权解除合同。而案涉房屋至今仍未交房，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，李富修、方晓燕要求解除案涉《宜昌市商品房买卖合同》符合法律规定，应予准许。由于仁恒置业公司超过30日未交付房屋，根据合同约定，应当退还全部已付款，因此仁恒置业公司应返还全部购房款654675元。仁恒置业公司虽认为李富修、方晓燕未按照约定的期限支付购房款，但李富修、方晓燕在合同约定的交房期限到来之前，已经将全部购房款付清，仁恒置业公司不能以此为由主张延长交房期限。仁恒置业公司亦未提起反诉要求李富修、方晓燕承担逾期支付购房款的违约责任，故对于仁恒置业公司的该项答辩意见，应不予支持。2、双方在合同中约定了双方之间因仁恒置业公司逾期交房而解除合同情况下，仁恒置业公司所负担的违约金为已付房价款的1%，即6546.75元，原审法院认为对李富修、方晓燕要求仁恒置业公司支付违约金6546.75元的请求应予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”李富修、方晓燕向仁恒置业公司全额支付了购房款，但至今未能收受房屋，李富修、方晓燕于2016年1月7日向仁恒置业公司发出《关于解除商品房买卖合同的函》，依据合同约定，仁恒置业公司应于2016年2月7日前向李富修、方晓燕退还全部购房款，而仁恒置业公司至今未退还，仁恒置业公司给李富修、方晓燕造成的是资金占用损失。李富修、方晓燕主张资金占用损失及主张6546.75元违约金未超过仁恒置业公司给李富修、方晓燕造成的实际损失的百分之三十，符合法律规定。李富修、方晓燕所主张的违约金本身就是对仁恒置业公司逾期交房违约行为的惩罚，不能再用来计算利息损失。李富修、方晓燕仅能以其自有资金所支付的购房款458675元为基数要求仁恒置业公司按照中国人民银行同期贷款利率支付自2016年2月8日起至仁恒置业公司返还458675元购房款之日止的利息损失。对于李富修、方晓燕所贷196000元贷款所产生的利息损失，因该196000元并非李富修、方晓燕自有资金，而系公积金贷款，该贷款所实际产生的利息即为李富修、方晓燕的利息损失，故李富修、方晓燕仅能主张至仁恒置业公司返还该196000元购房款之日止所实际产生的利息损失。综上，原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，判决：一、李富修、方晓燕与宜昌仁恒置业有限公司于2013年11月21日签订的《宜昌市商品房买卖合同》已于2016年1月7日解除；二、宜昌仁恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还李富修、方晓燕购房款654675元；三、宜昌仁恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付李富修、方晓燕违约金6546.75元；四、宜昌仁恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内以458675元购房款为基数按照中国人民银行同期贷款利率的标准向李富修、方晓燕支付自2016年2月8日起至宜昌仁恒置业有限公司返还458675元购房款之日止的资金占用损失；五、宜昌仁恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内以196000元购房款为基数向李富修、方晓燕支付自2016年2月8日起至宜昌仁恒置业有限公司返还196000元购房款之日止的实际发生的利息损失。六、驳回李富修、方晓燕其他诉讼请求。案件受理费10425元，由宜昌仁恒置业有限公司负担。上诉人仁恒置业公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：原审判决第三项与第四、五项相冲突，仁恒置业公司应按已付购房款的1%向李富修、方晓燕支付违约金，而不应按贷款利率来计算李富修、方晓燕的损失。原因为：1、一般情况下，违约金和损失不能同时主张，除非约定的违约金低于造成的损失，而原审时，李富修、方晓燕未提供证据证明其实际损失超过约定的违约金。2、即使有证据证明违约金低于实际损失，对于李富修、方晓燕的实际损失也应以银行存款利率来计算，而不应适用银行贷款利率来计算。因为李富修、方晓燕支付购房款后，仁恒置业公司违约仅导致李富修、方晓燕无法获得该笔款项的存款利息，且李富修、方晓燕不是贷款发放机构，对支付的购房款不应按贷款利率计算利息损失。3、即使李富修、方晓燕的实际损失为银行贷款利息，仁恒置业公司也应仅以银行贷款利率为限向李富修、方晓燕支付利息损失，而不应在此之外还判令仁恒置业公司承担违约金。综上所述，请求二审法院撤销原审判决第四、五项，且本案诉讼费用全部由李富修、方晓燕承担。被上诉人李富修、方晓燕答辩称：1、关于是否应该只支付违约金的问题。仁恒置业公司是二个违约行为，第一是应交房的时候没有交房，应当支付违约金；第二是在规定的时间没有退房款和支付违约金，因此，应当承担逾期付款的利息。2、关于利息是否应按照贷款利率计算的问题。本案中商品房买卖合同只约定了逾期交房的违约责任，但没有明确约定退款及支付违约金逾期的责任，依据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，仁恒置业公司应承担贷款利率的违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审庭审中，仁恒置业公司、李富修、方晓燕均未向本院提交新的证据。二审经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为：本案中，双方当事人在《宜昌市商品房买卖合同》中第九条约定，“交付期限及条件1、出卖人应当在2015年11月28日前，将商品房交付买受人使用”。第十条约定，“出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”原审已经查明，因仁恒置业公司未按约定期限交付房屋，李富修、方晓燕于2016年1月7日向仁恒置业公司发出《关于解除商品房买卖合同的函》，通知仁恒置业公司因其迟延交房而导致合同解除。二审中，仁恒置业公司未对此事实提出异议，因此依据合同约定，双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》已于2016年1月7日解除，仁恒置业公司应于2016年2月7日前向李富修、方晓燕退还全部购房款654675元，并同时支付违约金6546.75元。但时至2016年2月8日，仁恒置业公司未按期支付上述购房款和违约金，且双方当事人对于“在解除合同后商品房出卖人未按期返还购房款和支付违约金”的这一违约行为未再行约定违约责任的承担方式。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”参照该条款规定的逾期付款违约金计算标准，仁恒置业公司应向李富修、方晓燕退还全部购房款654675元及支付违约金6546.75元，并应同时承担自2016年2月8日起因逾期支付上述款项而给李富修、方晓燕另行造成的损失，且这部分损失人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。由此，原审判决并无不当，上诉人仁恒置业公司的各项上诉理由均不能成立。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，依法应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62元，由上诉人宜昌仁恒置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  肖小月二〇一六年七月二十二日书记员  余 丹