上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第3205号原告徐莉萍，女，1979年11月14日出生，汉族，住上海市。委托代理人陆圣林，上海市天源律师事务所律师。被告谈炜，女，1976年12月5日出生，汉族，住上海市。被告杨颖，男，1973年10月3日出生，汉族，住址同上。两被告共同委托代理人金逸凯、郑健，上海敏诚善律师事务所律师。第三人上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市。法定代表人陆成。委托代理人张可可。原告徐莉萍与被告谈炜、杨颖及第三人上海中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶虹独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐莉萍及其委托代理人陆圣林、被告谈炜、杨颖及其共同委托代理人金逸凯、郑健、第三人上海中原物业顾问有限公司的委托代理人张可可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐莉萍诉称，2015年10月15日，原、被告经第三人居间，就系争上海市澳门路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《房地产买卖合同》，合同编号：XXXXXXX)，约定转让价为人民币415万元(以下币种均为人民币)，双方应于2015年11月30日前办理产权转让过户手续。当日，双方还签订《协议书》一份，约定房屋实际成交价格为515万元，与合同价415万元的差额100万元用作补偿被告的装修搬迁费，于签约当日支付。现原告已支付被告购房款215万元、装修搬迁费100万元，共计315万元。2015年10月22日至10月27日间，原告多次短信通知被告至银行配合办理贷款申请手续，被告未予配合，致原告办理贷款不成。2015年11月4日，原告致函被告，被告拒收。另外，被告未按约于2015年10月30日前还清贷款并办理抵押登记注销手续，致双方无法于2015年11月30日前办理产权转让过户手续。综上，被告的行为构成违约，故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、原、被告继续履行双方于2015年10月15日签订的《房地产买卖合同》；2、两被告支付自2015年12月1日起至履行合同完毕之日止的违约金，按已付房款215万元的日千分之五的标准给付；3、本案诉讼费由两被告负担。被告谈炜、杨颖共同辩称，系争房屋实际成交价格为515万元，原告为避税做低房价，故合同价定为415万元。被告收到原告支付的房款后，已还清贷款，但未办理抵押登记注销手续。原告诉称其向被告谈炜XXXXXXXXXXX的手机发送短信，要求配合办理贷款申请手续，但谈炜未收到该信息，银行亦从未通知被告配合办理相关贷款手续。2015年10月23日、31日，被告两次致函原告，要求双方以515万元的实际成交价格重新签订网签合同，并于2015年11月3日继续履行，逾期则视为违约，未果。综上，合同价415万元非买卖双方真实意思表示，系原告以合法形式掩盖非法目的，故双方签订的《房地产买卖合同》当属无效，被告不同意原告的诉讼请求。第三人上海中原物业顾问有限公司述称，第三人为系争房屋居间方。2015年8月17日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定房屋转让价为515万元，交易产生的所有税、费均由原告负担。2015年10月15日，原、被告签订网签《房地产买卖合同》、《协议书》，约定合同价为415万元，交易产生的所有税、费由双方各自负担，差额100万元为装修搬迁费，该约定系原、被告双方真实意思表示。由于装修搬迁费也纳入税收范围，且应原、被告强烈要求，故第三人对此亦未持异议。2015年10月20日，第三人约原、被告至交通银行普陀分行办理贷款事宜，银行工作人员在审核了原告提供的相关材料后，口头告知原告符合贷款条件，但被告以该支行过于陈旧且太小为由要求更换银行，故办理贷款手续不成。当日，被告建议原告至中国银行办理贷款申请手续，故第三人约双方于次日上午9：30至中国银行徐汇支行，但被告届时未前往。当晚，第三人发信息给被告，通知其于2015年10月22日下午2点至交通银行市西支行配合原告办理贷款，但被告仍未出现。期间第三人多次致电被告，被告均不接听。10月23日，原告通过短信及双挂号信向被告发出催告，要求被告于2015年10月27日上午10点至交通银行市西支行协助办理贷款，第三人也于10月26日转发原告短信催促被告，届时被告仍未前来。之后，第三人多次与买卖双方沟通，被告提出提高房价，原告不同意，致双方至今未办理产权转让过户手续。现第三人请求法院依法判决。经审理查明，两被告为系争上海市澳门路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人，该房建筑面积82.56平方米。2015年8月17日，原、被告经第三人居间，就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定房屋转让价为515万元，交易产生的税、费均由原告负担。2015年10月15日，两被告作为卖售人(甲方)、原告作为买受人(乙方)，第三人作为居间方，就系争房屋签订《房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同约定：转让价为415万元；双方于2015年11月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方于2016年1月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；本合同生效后，甲乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日千分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20％。甲方应在收到书面通知之日起三日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；合同补充条款(一)约定：1、(略)；2、除另有约定外，该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付同时一并转让乙方；3、(略)；4、甲、乙双方应根据国家法律、法规、规章、政策等规定各自承担本次交易所产生的税、费；5、甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料(若需)、本次交易所需的书面材料和相关证明，并及时支付各项应付之税、费。若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应责任；6、在本次交易履行过程中，甲方应自行出具或委托税务机关出具全额房价款发票给乙方，并由甲方承担因此而涉及的费用。合同付款协议约定：1、中原地产特别告知：该房地产出卖方须偿还贷款并注销抵押登记后方可查询乙方的已购住房情况，依据银行规定已偿还的贷款及已办理的抵押注销手续无法恢复，甲、乙双方均已充分知晓；2、乙方应在签订本合同后一日前，将首期房价款215万元整交给甲方(包含已支付的定金160万元)；3、甲方应于收到乙方首期房价款后十五日内并于抵押权人许可的最短时限内将该款项用于全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额，由上海中原收执从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等原件，并代为办理抵押注销手续。甲方名义之抵押登记注销后七日内，甲、乙双方应至房地产管理部门申报纳税；4、甲方同意乙方通过向贷款银行申请200万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方于签订本合同后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述送件当日将其补足并支付给甲方；5、乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过、甲方名义之抵押登记已经注销且相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后三个工作日内，甲、乙双方赴上海市普陀区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由上海中原收执收件收据。待该交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；6、待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后三日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。合同附件四约定，甲方在房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。当日，上述甲、乙双方另签订《协议书》，主要内容为：甲乙双方就甲方出售座落于澳门路XXX弄XXX号XXX室(下称“该房地产”)于2015年10月15日签订《上海市房地产买卖合同》(下称“该买卖合同”)，现双方在协商一致的基础上，就该买卖合同中该房地产成交价格达成本协议书，以兹共同遵守：一、甲乙双方确认，双方买卖该房地产的实际成交价格计515万元整；二、甲乙双方确认，该买卖合同第二条所约定的转让价款计415万元整为双方买卖该房地产的名义成交价格；三、乙方承诺，乙方的付款义务以本协议第一条所述的实际成交价格为准，乙方无权要求按照该买卖合同第二条所约定的名义成交价格来承担付款义务。名义成交价格与实际成交价格的差额计100万元整，是乙方用作补偿甲方的装修搬迁费，乙方应按第一条的付款方式支付给甲方，差额部分乙方应于签约当日支付给甲方；四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签章后生效。合同履行过程中，原告分别于8月17日、8月19日支付被告定金100万元、首付款60万元。其中被告于8月19日出具的收款收据上明确“等购房方付清首付余款余下部分金额155万元整合同达成，余款在2015年10月15日前付清”。2015年10月14日，原告又支付被告房款155万元。2015年10月27日，被告至贷款银行结清了贷款，领取了《上海市房地产抵押登记证明》，但之后未办理系争房屋抵押登记注销手续。2015年10月22日至2015年10月27日间，原告及第三人分别短信及致函被告，要求其至银行配合原告办理贷款申请手续，被告未予前往。2015年10月25日，被告致函原告，告知：“网签买卖合同的合同价造假徐莉萍偷逃国家税款构成违约，且违反房主的真实意愿，谈炜、杨颖特向徐莉萍提出终止违法行为”。2015年10月31日，被告再次致函原告及第三人，要求双方于2015年11月3日以515万元的价格重新签订网签合同，逾期则视为徐莉萍违约，要求徐莉萍承担违约责任，赔偿违约金。2015年11月4日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告携带所需材料于2015年11月10日上午10：00至交通银行上海市西支行协助原告办理贷款手续，逾期原告将追究被告的违约责任，赔偿原告由此造成的一切经济损失。未果。由于原、被告各执一词，致系争房屋买卖不成。2015年12月11日，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。审理中，针对税费承担问题，原告解释，由于被告要求原告全额支付除贷款外的全部房款，故原告提出由买卖双方按国家法律规定各自承担本次交易所产生的税、费，被告予以同意，故双方在签订网签的《房地产买卖合同》时作出上述约定。针对贷款问题，原告表示，由于被告不配合原告办理贷款申请手续，致原告办理贷款不成。为保证双方签订的网签合同顺利履行，现原告愿意以现金方式直接支付房款给被告。原告表示，为妥善解决本案，缓和原、被告间的矛盾，自愿放弃要求两被告支付违约金的第2条诉讼请求。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原、被告经第三人居间，于2015年8月17日就系争房屋分别签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，于2015年10月15日分别签订合同编号为XXXXXXX的《房地产买卖合同》、《协议书》。原告诉请要求继续履行双方于2015年10月15日签订的《房地产买卖合同》，被告以合同价415万元非买卖双方真实意思表示，系原告为避税做低房价，涉案合同应为无效进行抗辩。分析涉案合同的内容，合同价的商定并非原告的单方行为，双方除了对合同价款、过户、交房时间、违约责任等作出约定外，还对付款时间、方式及其他相关事项作出补充约定，且合同实际履行过程中，被告已收取原告支付的315万元，归还了其名下的系争房屋贷款，再结合作为系争房屋居间方的第三人的述称意见，以及本案查明的其他事实，本院确认就同一交易房屋签订两份价格表述不一致的合同，该民事行为不够规范，买卖双方均有责任。鉴于双方产生纠纷过程中，仍按照《协议书》实际履行，被告以“原告偷逃税款构成违约”作为其拒不履行协议的理由不符合双方约定。综上，原、被告就系争房屋网签的《房地产买卖合同》和《协议书》，应为当事人真实意思表示，原、被告均应当按照约定全面履行自己的义务。被告的抗辩理由，缺乏依据，本院不予采纳。如原告在房屋买卖过程中有偷逃国家税收的行为，也应当由相关职能部门处理。原告要求继续履行涉案合同的诉请，本院应予支持。被告应于办理注销设立在系争房屋上的抵押登记手续后，协助原告办理系争房屋的产权过户手续，原告将剩余房款200万元支付被告，被告将系争房屋交付原告。虽然原、被告于2015年8月17日签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》约定交易产生的税、费均由原告负担，但之后双方在网签《房地产买卖合同》的补充条款中约定原、被告各自负担各项应付之税、费，故该项约定应视为双方对交易产生的税、费的承担方式作出变更，原、被告均应按此约定履行。审理中，原告自愿放弃要求两被告支付违约金的第2条诉讼请求，未有不妥，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、原告徐莉萍与被告谈炜、杨颖于2015年10月15日就上海市澳门路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、《协议书》继续履行；二、被告谈炜、杨颖应于本判决生效之日起十日内注销设立在上述房屋上的抵押登记，并协助原告徐莉萍将上述房屋产权人登记为原告徐莉萍，相关税收、其他费用依据国家规定各自承担；三、原告徐莉萍应于本判决生效之日起十日内支付被告谈炜、杨颖房款人民币200万元；四、被告谈炜、杨颖应于本判决生效之日起十日内将上海市澳门路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告徐莉萍。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案财产保全费人民币5000元，由两被告负担。本案受理费人民币47850元，减半收取计人民币23925元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陶虹二〇一六年七月七日书记员  汉静附：相关法律条文附：（2015）普民四（民）初字第3205号案引用的法律规定《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。