广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书���2015）深宝法民三初字第188号原告深圳市富明安实业有限公司，住所地深圳市光明新区光明办塘明路国土所办公楼102，组织机构代码法定代表人梁安全。委托代理人李维双、曾常青，广东宝城律师事务所律师。被告深圳市富川实业集团有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道甲岸路及海秀路交汇处熙龙湾花园商业办公楼17A02、17A03、17A05，组织机构代码法定代表人许培川。委托代理人周玲英，广东中熙律师事务所律师。委托代理人王兴吉，该公司员工。原告深圳市富明安实业有限公司与被告深圳市富川实业集团有限公司确认合同效力纠纷一案，本院受理后，业经本院（2012）深宝法民三初字第1548号民事裁定书驳回起诉，深圳市中级人民法院（2014）深中法房终字第250号民事裁定书指令本院继续审��，本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李维双、曾常青，被告委托代理人周玲英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2003年11月26日签订《合同》，约定原告将光明同富裕工业园05-01、05-02、05-03、05-04地块约10.2万平方米工业用地及07-05地块约1.8万平方米宿舍用地的土地使用权转让给被告，由被告投资兴建厂房、宿舍及配套设施，具体范围和面积见国土部门核定的用地红线图。原告负责上述土地的“三通一平”，将水、电、路通至使用地红线边缘，被告负责按120元/平方米的标准向原告支付园区综合补偿金。双方还约定，上述土地使用权的期限为50年，从与国土局签订的土地使用权出让合同之日起计算。双方于当日签字盖章。合同签订后，原告依约对上述土地实施了“三通一平”；被告已支付价款832万元，并在05-02地块上建造了工业厂房。原被告签订本合同，直至本案起诉之日，原告并未获得上述土地的使用权，从双方订立的合同内容可以看出，原告对此事实并未隐瞒，也未计收土地转让款，被告明知原告并未获得上述土地的使用权而仍与原告签订该土地使用权转让合同。依据我国《城市房地产管理法》第三十八条和我国《民法通则》第五十八规定，上述转让行为违反法律和行政法规的强行性规定，应属无效。原告起诉请求判令：1、原告与被告于2003年11月26日签订的关于光明同富裕工业园土地使用权转让事宜的《合同》无效；2、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，一、原被告签订的《合同》不是土地使用权转让合同，而是一份招商引资合同，《合同》合法有效，宝安区政府对此亦予以认可和支持，且第一期已得到履行，原告主张合同无效的理由��能成立。1、被告是宝安区政府在香港举办的招商引资会上被选中的投资企业，由政府牵头而与原告签订的《合同》。2003年，深圳市宝安区政府在香港举办的招商引资会上，该招商会由当时的区委书记周光明、区长黄锦奎带队，招商会上被告研发的高新技术“图象存储式安防系统”项目被选中，作为电子类的高新技术产业，经区政府的安排，该项目落户原告所在地的光明同富裕工业园，并由原告作为招商引资方签约代表与被告签订了涉案《合同》。《合同》第一段引言部分明确签订合同目的是为了发展光明街道办经济，印证了该招商引资目的。2、原告作为宝安区区政府该项目招商引资合同的签约代表和被告签订了涉案《合同》，依据《合同》约定，原告负有联系相关部门为被告办理用地手续的义务。由于被告项目用地安排在光明同富裕工业园，所以原告即是该合同招商引资方的签约代表和招商引资政策的具体执行者，依据《合同》第二条内容可以理解为，原告负责联系相关部门协调处理被告项目用地的法律手续，被告只是按程序申办并承担相关费用；在被告自己无任何违约之处的情况下，原告应当保证协助被告成功办理相关用地手续。3、《合同》在宝安区相关政府部门的认可和支持下，已经得到部分履行，原告应当继续履行《合同》约定的协助被告办理引资项目的第二期、第三期用地手续的义务。该招商引资项目的用地计划早在2003、2004年期间，就已经向深圳市宝安区发展计划局呈报并立项了第一、二及三期的用地手续，并取得了深圳市宝安区发展计划局的建设计划立项和环保部门的批文。且一期用地46439.36平方米的土地手续已经履行完毕，一期履行过程也表明区政府及相关单位认可、支持该《合同》。4、根据最高人民法���《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条第二款的规定，类似土地使用权出让合同在起诉前经政府土地管理部门追认的，应认定为合同有效，本案合同已经得到原深圳市国土资源管理局追认，应认定有效。二、被告在十几年前就已经在涉案土地上建设了用地面积2600多平方米的办公楼，通过本案民事诉讼处置被告的办公楼不符合法律规定。被告在该地块上建设的办公楼，虽未办理用地规划许可证及建设许可证，但整个建设过程原告及所在地政府是允许的，该建筑物如果涉嫌违法建筑，依据相关法律规定应由政府职能部门先认定和处理，不属于法院审理范围，法院不应对该建筑进行处理。三、原告提起本案诉讼已过诉讼时效，其诉求不应得到支持。本案合同签订于2003年，原告主张合同无效，应当在二年期限内提出，原告于2012年提起本案诉讼，已经超过法定诉讼时效，依法不应支持。经审理查明，2003年11月26日，富明安公司与富川公司签订一份《合同》，双方约定富明安公司将光明同富裕工业园05-01、05-02、05-03、05-04地块约10.2万平方米的工业用地及07-05地块约1.8万平方米宿舍用地的土地使用权转让给富川公司，由富川公司投资兴建厂房、宿舍及配套设施，具体范围和面积见国土部门核定的用地红线图；富川公司应在富明安公司划定土地范围后一个月内按规定到国土部门办理有关手续，富明安公司提供必要协助，费用全部由富川公司负担；富川公司享有土地使用权的期限为50年，从富川公司与国土局签订土地使用权出让合同之日起计算；合同约定的土地使用权出让年限届满，富明安公司有权无偿收回出让地块的土地使用权，地块上的建筑物及其他附属物无偿归富明安公司所有，富川公��应在年限届满之日起10日内办理房地产注销登记手续；富明安公司负责土地的“三通一平”，将水、电、路通至使用地红线边缘，并于2004年2月28日前将土地交付富川公司使用，积极配合富川公司办理有关手续；富川公司负责办理项目立项、国土使用权证等手续，按120元/平方米的标准向富明安公司支付园区综合补偿金，合计约1440万元，计算面积以国土部门划定的红线范围面积为准，双方多退少补，其中于合同签订30日内支付30%的园区综合补偿金作为合同定金，于合同签订后3个月内支付40%园区综合补偿金，余款于富川公司与国土部门签订土地使用权出让合同后30日内一次性付清；如国土部门不批准或不同意富川公司使用土地，不与富川公司签订土地使用权出让合同，富明安公司应在接到书面通知之日起10日内退还富川公司已付园区综合补偿金；富川公司还应按��地面积每月每平方米0.35元的标准支付各月园区综合补偿金，于每月20日前一次性付清，每五年递增一次，每次递增0.05元（即第6年至第10年按单价0.4元计收，第11年至15年按单价0.45元计收，以此类推），各月综合补偿金从合同生效两年后即2005年12月起收取；富川公司应按时付清园区综合补偿金，任何一期付款每逾期30日，按拖欠金额的2.5%收取滞纳金，付款逾期达60日，富明安公司有权解除合同；富川公司未按合同约定支付各月综合补偿金，每逾期1日，富川公司应支付应付款2‰的滞纳金；富川公司在签订土地使用权出让合同后应尽快进行开发建设，由于富川公司未按期开发利用土地而被国土部门收回土地使用权时，原告有权单方解除合同，不退还已收取的园区综合补偿金和各月的综合补偿金。2003年12月2日，富川公司向富明安公司支付园区综合补偿金432万元；2005年8月17日支付园区综合补偿金400万元。2005年12月至2013年1月，富川公司于每月20日前支付当月综合补偿金，共计支付1458190.88元。2004年8月18日，富川公司与深圳市规划与国土资源局签订一份《深圳市土地使用权出让合同书》【深地合字（2004）4082号】，深圳市规划与国土资源局将位于同富裕工业园内地块编号为A525-0066，面积为46439.36平方米的土地使用权出让给富川公司（用地方案号为2004-00N-168、《深圳市建设用地规划许可证》号为深规许字05-2004-0139）。富川公司在该地块上已建设了4栋厂房和3栋宿舍，并办理了房地产证，房产证号为深房地字第××号。其他土地未办理土地使用权出让手续，亦未办理相关用地审批手续，富川公司在涉案土地上另建有一栋4层建筑物及附属物，未办理合法报建手续，经委托深圳市国量行土地房地产估价顾问有限公司评估，��置价值4673290元，市场价值3998963元，富明安公司支付评估费15000元。富川公司在其余空地上建有铁皮棚、铁架停车棚及围墙等临时建筑和地上附着物，经委托深圳市国量行土地房地产估价顾问有限公司评估，重置价为1066845元，按成新率折算后市场价值为935666元，富明安公司支付评估费5500元。目前，上述已办理房地产证地块、1栋4层建筑物、铁皮棚、停车棚等由富川公司在使用，对其余空地部分富川公司未控制使用。另查明，2001年7月10日深圳市宝安区人民政府批复同意设立光明同富裕工业园，受益欠发达村28个。2002年12月16日，深圳市规划国土局宝安分局批复同意光明同富裕工业园用地规模为604542.11平方米。2004年，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局批复同意安排位于光明同富裕工业园内用地作为欠发达村的同富裕工业用地，用地纳入非农用地管理，上��收益欠发达村共9个，分别为光明、白花、东周、碧眼、翠湖、迳口、新羌、凤凰、圳美，相关建设用地规划许可证标注用地单位为光明街道办下属9个居委会。涉案争议地块均位于光明同富裕工业园内。根据深圳市规划和国土资源委员会光明管理局向本院出具的《委托调查的复函》，2002年6月10日深圳市政府明确光明地区土地，市规划与国土资源局已登记发证、建成区的土地由深圳市光明华侨农场（集团）公司按规定继续使用，其余土地的使用权由市政府予以收回，统一控制和规划管理，以后根据发展需要适时开发建设；目前的土地情况为05-01地块占地面积17681.42平方米，为建设用地、一类工业用地、公共绿地、水域及道路，该地块与A525-0066号宗地重叠0.79平方米（用地单位富川公司），剩余用地未发现与已签订合同或已办理产权登记的宗地有冲突，未见土地补偿协议���录；05-02地块占地面的53539.89平方米，为建设用地、公共绿地、一类工业用地、水域及规划道路，该地块与A525-0066号宗地重叠46365.99平方米（用地单位富川公司），与A524-0001号宗地重叠0.64平方米（用地单位深圳市光明华侨畜牧场），剩余用地未发现与已签订合同或已办理产权登记的宗地有冲突，该地块涉及13.74平方米已签订《深圳市宝安区城市化收地协议书》；05-03地块占地面的32720.90平方米，涉及建设用地31572.63平方米、其他土地104.8平方米，该地块与用地方案号2009-00M-0006地块公交首末站用地重叠1736.7平方米，未见土地补偿协议记录；05-04地块占地面积6698.99平方米，为建设用地、一类工业用地、公共绿地，未发现与已签订合同或已办理产权登记的宗地有冲突，未见土地补偿协议记录；07-05地块占地面积17241.69平方米，涉及建设用地944.1平方米，其他土地10628.83平方米，该地块为公共绿地和垃圾处理用地，与A524-0001号宗地重叠7.19平方米（用地单位深圳市光明华侨畜牧场），与用地方案号2009-00N-0005地块光明圳美垃圾转运站重叠13.75平方米，剩余地块未发现与已签订合同或已办理产权登记的宗地有冲突，该地块涉及191.07平方米已签订《深圳市宝安区城市化收地协议书》；上述地块均位于宝安区同富裕工业园详细蓝图调整规划范围内。又查明，富明安公司于2002年8月12日注册成立，股东包括宝安区光明街道光明社区居民委员会、圳美社区居民委员会、凤凰社区居民委员会、碧眼社区居民委员会、东周社区居民委员会。根据深圳市光明新区光明办事处向本院出具的《关于调整增设社区居民委员及及深圳市富明安实业有限公司股东调整的复函》，富明安公司系为解决原光明农场职工下岗分流及集体经济分配问题而设立的，股东为光明、东周、碧眼、凤凰、圳美五个社区居委会，2003年光明原有5个社区居委会调整增设为9个社区居委会，即光明、凤凰、白花、翠湖、碧眼、东周、圳美、新羌、迳口，富明安公司股东由5个居委会调整为9个居委会。以上事实，有经过庭审举证、质证的《合同》、《深圳市土地使用权出让合同书》、《房地产证》、《房地产估价报告》等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。富明安公司与富川公司于2003年11月26日签订的《合同》，其实质内容为土地使用权转让合同。富川公司主张涉案合同为招商引资合同缺乏事实依据，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》第十条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。结合本案，根据深圳市规划和国土资源委员会光明管理局向本院出具的《委托调查的复函》，富明安公司并未取得涉案土地的使用权、并非涉案地块的权利人。从涉案土地的实际使用和办证情况看，本案《合同》涉及转让地块主要可以分为两部分，一是已办理房地产证的A525-00**号宗地，二是除此以外的剩余地块，因此对于本案合同的效力应分别作出认定。其中对于A525-0066号宗地，土地管理部门与富川公司签订了土地使用权出让合同，并已实际办理了房地产证，富川公司实际取得了该宗地的使用权，应视为有批准权的土地管理部门同意对本案《合同》涉及的A525-0066号宗地部分的转让，故本院认为《合同》涉及A525-0066号宗地部分的约定应认定为有效。至于其余未办理出让手续的土地，���川公司提供了部分街道办事处呈报审批等文件以证明涉案合同得到了政府有权部门的追认并主张《合同》有效，但富川公司提供的文件均系呈批性质的文件，并未得到深圳市规划与国土资源局宝安分局的明确批复追认。因此，本院认定《合同》涉及除A525-0066号宗地外其余土地的约定内容为无效约定。该部分的合同无效，按照法律规定本应作出全面处理，但鉴于富川公司在涉案地块上建有一栋4层建筑物，未办理合法用地审批手续，亦未办理合法报建手续，该违章建筑需由行政部门先行作出处理决定，待处理后富明安公司、富川公司可就履行合同发生的财产纠纷再向法院提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第��十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市富明安实业有限公司与被告深圳市富川实业集团有限公司于2003年11月26日签订的《合同》除涉及A525-0066号宗地外的约定内容无效；二、驳回原告深圳市富明安实业有限公司其他诉讼请求。案件受理费70040元，评估费20500元，由原告富明安公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 冼 晓 莉人民陪审员 朱 纯 禄人民陪审员 陈 远 霞二〇一六年七月十八日书 记 员 林 斯 瑜书 记 员 张敏（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十���条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》第十条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第4页共12页