河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2015)驿民初字第5854号原告（反诉被告）段世忠，男，1972年5月11日出生，汉族。原告（反诉被告）耿丽，女，1974年2月19日出生，汉族。二原告委托代理人李中海，河南小东律师事务所律师。被告（反诉原告）湖北汉能华中薄膜发电有限公司。住所地：武昌区水果湖街汉街武汉中。法定代表人刘民，董事长。委托代理人万程，湖北汉能华中薄膜发电有限公司员工。委托代理人黄浩，湖北汉能华中薄膜发电有限公司员工。原告段世忠、耿丽诉被告湖北汉能华中薄膜发电有限公司（以下简称湖北汉能公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告湖北汉能公司提出反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告段世忠及其委托代理人李中海，被告湖北汉能公司的委托代理人万程、黄浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段世忠、耿丽诉称，两原告在驻马店市解放路与骏马路交叉口置地新天地1号楼1层有第128号、129号两间门面房，被告与两原告于2015年5月25日签订房屋租赁合同一份（编号为HNGS1HZ—ZZ—AD—2015—014)，双方对租期、租房用途、租金、押金、双方的权利与义务及违约责任承担等内容进行了详细约定。其中，约定被告应当于2015年6月7日前向两原告支付首期第一年租金；为保证被告正确全面履行合同，特约定被告于合同签订之日起5日内向两原告支付两个月未含税的房租58144元，作为合同履行保证金，即押金。但是，合同签订后，两原告依约履行了合同，被告既没有按约定交付房屋的第一年租金，也没有交付押金。两原告为防止损失扩大，于2015年7月28日将上述房屋暂时对外出租3个月，为维护原告的合同权益，依据我国合同法、民事诉讼法相关规定，请求：判令被告向二原告支付合同保证金（押金）58144元和房租29000元（自2015年6月9日至2015年7月24日，共计44天，租金标准为年租金471437.84元的标准计算得出租金为29000元）；之后中断3个月（自2015年7月25日起至2015年10月24日止），此后，自2015年10月25日起至2015年12月31日止，租金按年租金471437.84元的标准计算。被告湖北汉能公司辩称，1、原告请求判令被告支付合同保证金58144元和房租29000元没有依据。2015年5月25日，被告与原告签订《汉能应用集团华中区驻马店房屋租赁合同》（合同编号：HNGS1HZ-ZZ-AD-2015-014，以下简称“合同”)，约定被告租赁原告坐落于驻马店市解放路与骏马路交叉口置地新天地1号楼1层128、129号房屋。合同签订后，被告进场施工装修，却被河南确山农村商业银行告知停止装修，后原告将房屋上锁，连同被告的装修材料一并转租给了第三方。原告在合同签订后未能保证被告正常使用房屋，原告的违约行为导致合同目的无法实现，因此原告收取房租及合同保证金是没有依据的。因原告的违约行为造成被告装修损失及与相邻门面的解约金损失，原告还须赔偿。2、原告要求判令被告承担案件的诉讼费用，因本案租赁纠纷是因原告违约在先引起，原告须就此承担本案诉讼费用。综上所述，原告提出的要求没有法律依据，请求全部驳回。反诉原告湖北汉能公司诉称，2015年5月，反诉人承租驻马店市解放路与骏马路交叉口置地新天地1号楼1层126、127、128、129号四个门面，作为一个门店进行整体装修并经营。2015年5月25日，反诉人与被反诉人签订了《汉能应用集团华中区驻马店房屋租赁合同》，租赁房屋坐落于驻马店市解放路与骏马路交叉口置地新天地1号楼1层128、129号，面积为145.36平方米。租期为五年，其中免租期自2015年5月25日至2015年6月8号。反诉人自合同签订后开始设计、进场施工装修。2015年5月29日，反诉人接到河南确山农村商业银行口头通知，因该房产已抵押给银行，禁止对外出租，要求反诉人停止施工。反诉人接到银行通知后与被反诉人取得联系，被反诉人表示是小问题，将尽快解决与银行的事情。基于信任且开店时间紧迫，反诉人继续进场施工，并持续关注被反诉人与银行之间的债务纠纷进展，但该纠纷迟迟无实质进展。考虑被反诉人与银行的纠纷未解决，反诉人决定待与银行的纠纷解决后再支付合同押金及租金。2015年6月23日，河南确山农村商业银行向反诉人下达书面的《通知》，再次警示：反诉人承租房屋已被被反诉人抵押，未经抵押权人（即确山农村商业银行）同意不允许出租。反诉人经调查了解，该事情的确属实，且被反诉人在签订房屋租赁合同时并未征得银行同意，拖欠银行欠款未如期还款，出租的房屋并不能为反诉人正常使用，这属于严重的违约行为。基于此，2015年7月16日，反诉人向被反诉人下达书面《解除通知函》协商解决租赁解约事宜未果。2015年7月28日，被反诉人擅自更换门面大门钥匙，处理了反诉人装修现场的材料、工具及半成品，在未与反诉人协商解除房屋租赁合同并达成一致的情况下，擅自对第三方出租（即恒大名都城市展厅），给反诉人造成了巨大的装修损失。前期反诉人已进场装修费用为293547.69元，现场装修遗留物品损失为29965元，给反诉人造成的装修损失共计达323512.69元。依据合同第七条第一款、第六款，被反诉人应保证房屋不存在产权纠纷，符合房屋出租使用要求；在房屋租赁期间，被反诉人因其他债务纠纷导致出租房屋受到限制，影响反诉人正常使用的，被反诉人应负责赔偿。依据合同第十一条第四款，在反诉人承租期间，被反诉人在抵押房屋时必须保证反诉人正常使用，否则承担违约责任。因被反诉人存在合同约定的违约情形，反诉人有权终止合同，被反诉人须赔偿反诉人为此遭受的损失。同期2015年5月25日，反诉人与张远、牛海娥签订了《汉能应用集团华中区驻马店房屋租赁合同》，租赁房屋坐落于驻马店市解放路与骏马路交叉口置地新天地1号楼1层126、127号，面积为145.36平方米，该房屋与被反诉人承租的两个门面相邻。反诉人整体承租这四个门面并打通作为一个门店经营，该两个门面反诉人已进场装修并打通。因被反诉人承租房屋不能正常使用，导致反诉人租赁的张远、牛海娥的两个门面无法实现整体经营并使用，2015年8月6日双方签订了《解除房屋租赁合同协议书》，反诉人为此支付72680元解约金给张远、牛海娥。该笔损失完全是因被反诉人违约所至，被反诉人须赔偿反诉人该笔损失。依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》及相关法律、法规等规定，因被反诉人在未征得抵押权人银行同意的情况下，擅自对外出租给反诉人，且拖欠银行贷款未如期还款，导致合同签订后反诉人不能正常使用承租房屋。因反诉人承租的是总体经营装修的四个门面，另外的两个门面也未能使用而被迫与房东解约，并支付了高额的解约金。为维护反诉人的正当权益，请求:一、判令确认反诉人与被反诉人签订的房屋租赁合同已解除；二、判令被反诉人向反诉人赔偿反诉人装修损失323512.69元及因被反诉人违约导致反诉人与另外房东解约而支付的解约金72680元。反诉被告段世忠、耿丽辩称，一、两原告在与被告签订房屋租赁合同时，就已经明确告诉被告该出租房屋已经被抵押的事实，且被告在原告的协助下，专门到驻店市房产登记管理所对这一事实进行了查询、拍照。二、出租房屋产权明确，不存在纠纷，原告对属于自己的房屋对外出租，从而获得收益，并不会因抵押担保事实而影响承租人正常使用。所有权属物权的最高权利，物权所有人可以对其行使占有、使用、处分、收益等项物权权利，而抵押权属于债权范畴，当所有权与债权产生冲突时，所有权优先于债权，即所有权大于债权，我国物权法、担保法及其司法解释，均规定“当债务到期时不能履行时，抵押财产不得直接归债权人所有”，这充分体现了法律对所有权的保护。担保法解释第六十四条、第六十六条有明确规定，两原告将其所有的房屋为其他债务人因贷款向确山农村商业银行进行了抵押担保，但是银行无权禁止两原告将房屋对外出租，只有债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押，债权人银行才开始有权利收取抵押物房产因对外出租而产生的孳息，即租金。另外还规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不产生约束力，即抵押权人银行在没有通过法定程序实现抵押权之前，房屋的租赁合同对双方都具有约束力的，是合法有效、受到法律保护的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定了房屋承租人无法使用房屋请求解除合同的三种情形，即被查封的、权属有争议的和违反法律和法规对房屋使用条件的强制性规定的，可见原、被告之间不存在以上三种情形中的任何一种。第二十条对房屋租赁合同的持续有效性作出规定，即房屋在出租前己经设立抵押的，只有抵押权人在通过法定程序主张实现抵押权，导致房屋所有权变动，或者房屋在出租前就己经被人民法院依法查封的，只有在这两种情况下，房屋租赁合同不再具有持续有效性，否则，租赁合同对出租人、承租人继续有效，其他人不得主张合同无效。所以，被告对原告的房屋进行正常的租赁，租赁合同是合法有效的，即使抵押权人确山农村商业银行向被告下达所谓的通知，要求被告停止装修，是没有法律依据的，银行也没有权利要求被告停工，被告完全可以置之不理。现在，被告以这个理由认为原告严重违约，要求与原告解除租赁合同，并且还下达通知函，这表明了被告方自己先单方违约、擅自终止或解除合同。三、被告向原告主张赔偿损失，同样是违反法律和最高人民法院司法解释有关规定的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，对承租人装饰装修物的处理均有明确规定，即在租赁合同无效、到期或解除时，经出租人同意的装修物，如出租人同意利用可折价给出租人，如不同意利用，则由承租人拆除，还不能对房屋造成毁损，否则应当恢复原状；如因承租人违约导致合同解除，对承租人要求赔偿装修装饰物残值的，法院不予支持。四、实际上，因被告不愿意继续租赁包括两原告在内的四间门面房，又不愿意向两原告支付与张远、牛海娥一样的72680元解约金，才是导致被告未能与两原告达成解除合同的根本原因，所以，被告所谓的损失不但没有事实依据和法律依据，而且还应当承担因单方违约给原告造成的损失。被告单方违约后，原告为防止扩大损失，依据我国合同法第一百一十九条之规定，及时将房屋租赁给第三人，第三人承租后，进行了装修，并且正常使用。这也进一步说明，被告所说的抵押权人银行方面不同意就不能继续租用了，是不攻自破的、站不住脚的理由。综上所述，因被告的单方违约行为，导致合同被中止，两原告依据双方的房屋租赁合同，请求法院判令被告支付应当给付的保证金和房租，并驳回被告的反诉请求。经审理查明，原告段世忠、耿丽二人系夫妻关系，二人系位于驻马店市解放与骏马路交叉口置地新天地1号楼1层128号、129号两间商铺的业主。2015年5月25日，原告段世忠（出租方，甲方）与被告湖北汉能公司（承租方，乙方)签订《汉能应用集团华中区驻马店直营店房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，合同约定：第一条租赁房屋（场所）坐落在驻马店市解放与骏马路交叉口置地新天地1号楼1层128号、129号，面积145.36(72.68X2)平方米，如附件一的房屋产权证所示。第二条租赁期限：从2015年5月25日至2020年5月24日。其中免租期：从2015年5月25日至2015年6月8日。第三条租赁用途：乙方租赁该房屋作为生产、经营场所使用。第四条第一年租金为471437.84元人民币，每年按上一年全年租金数额的6%递增。甲乙双方之间的租金包含租赁相关税费。租金的支付期限及方式：按年支付，一年交一次租金，每年租金在5月25日前支付下年租金。首期租金应于2015年6月7日之前支付，乙方向甲方支付租金，租金直接汇入甲方帐户，开户银行：中国农业银行，帐号：段世忠6228482041150499210。第五条押金：乙方在签订本合同之日起5日内须向甲方支付相当于两个月未含税房租共计人民币58144元整作为押金。第七条房屋租赁期间，甲方保证并承担下列责任：1、上述房屋不存在产权纠纷，符合出租房屋使用要求；2、如需出卖或抵押上述房屋，甲方应提前六个月通知乙方；……6、租赁期内，甲方因其他债务纠纷导致出租房屋受到限制，影响承租人正常使用的，甲方应负责赔偿；7、该协议为乙方与甲方相部商铺所签署租赁协议的同步履行协议，乙方对其房屋进行打通隔断与其相邻商铺进行一体化装修等，甲方无异议。第九条甲方允许乙方对租赁的房屋（场所）进行正常的装修，乙方有权对租赁房屋的内部进行装修、隔断等以及根据相关法律法规在租赁房屋的外部悬挂或增设公司品牌标识，但乙方未经甲方同意，不得私自改变、拆除租赁房屋的结构，或改变用途。乙方有权将租赁房屋的一部分转租或分租给关联公司作为办公地址或工商注册地址使用，由甲乙双方协商办理。租赁期满，租赁房屋内可移动的装修物品归乙方，不可移动装修物品物件全部归甲方所有。第十条乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，不再退还押金，因此而造成损失的，由乙方负责赔偿：……4、不交付或者不按约定交付租金连续达10天以上的。第十一条甲方有下列行为之一的，乙方有权终止合同，甲方赔偿相当于双倍押金的违约赔偿金，并承担由此产生相关合理费用。……3、出租房屋权属不清，造成乙方无法使用；4、在乙方承租期间，甲方出售或抵押房屋时必须要保证乙方正常使用。否则承担违约责任等条款。合同签订后，被告即进入诉争的租赁房屋开始装修，2013年6月23日，案外人河南确山农村商业银行股份有限公司（以下简称确山商业银行）向被告发出一份《通知》，告知诉争的租赁房屋已抵押。此后，二原告要求被告依约交纳押金和租金无果，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。诉讼中，原告段世忠提交了其与被告公司的工作人员刘红光（微信名称为“山高人为峰”）于2015年5月19日至2015年8月期间的微信聊天记录。其中2015年5月21日上午的微信聊天记录显示：1、“山高人为峰”向原告段世忠发出以下内容“还有一个承诺函我给你发邮箱里，打印出来你们两个签个字再扫描或者拍照发给我吧”、“段总，那个承诺函上午签一下，拍个照发给我吧，麻烦了”。2、原告段世忠向“山高人为峰”发出了一份由二原告署名的承诺函，该承诺函的内容为“湖北汉能华中薄膜发电有限公司：段世忠、耿丽系驻马店市解放路与骏马路交叉口置地新天地1号楼1层128号、129号房产的完全产权人。现委托段世忠负责房屋租赁的所有事宜。本人承诺本人对该房产有合法的出租权、收益权且该房产至今不存在任何纠纷，我可以保证贵公司在合同有效期内正常使用，在贵公司展示系统搭建中，需要本人出面协调的事宜，本人配合贵公司协调，所需费用由贵公司承担。本人承诺该房产已抵押给银行，在承租期内不影响贵公司正常使用。本人承诺本人与贵公司所签的房屋驻马店市解放路与骏马路交叉口置地新天地1号楼1层128号、129号门面房必须同时、同步履行，不得提前收回该房产任何部分。承诺人段世忠、承诺人耿丽。2015年5月21日”。二原告用以证明在签订租赁合同一之前，二原告已按照被告的要求向被告作出承诺函，承诺函内容显示原告已经告知了被告诉争房屋已经抵押给银行，在抵押期间不影响被告正常使用。因为承诺函是二原告向被告作出的，原件已交给刘红光。被告质证称，原告当庭提交的证据已过举证期限，被告不予质证。对微信聊天的内容真实性无法认证，不能证明原告段世忠微信的聊天对象是刘红光。原告段世忠述称，“山高人为峰”就是被告的工作人员刘红光的微信名称，该微信关联的电话号码为“136××××3661”，与被告发出的《解除通知函》上载明的刘红光的电话号码“136××××3661”一致；并且因为租赁合同是刘红光代表被告与原告段世忠进行协商的，所以原告段世忠与“山高人为峰”微信聊天谈论的内容均是围绕租房的事情。综上，证明原告段世忠与“山高人为峰”微信聊天内容就是与刘红光之间的对话。诉讼中，被告提交了2013年6月23日，案外人确山商业银行向被告发出一份《通知》，该通知显示：“租户你好：你所承租的产权人段世忠、耿丽位于驻马店市解放路与骏马路交叉口置地新天地1号楼1层有第128号、129号（驻房权证字第××号、20××89号）已于2014年6月25日被设定抵押，期限一年，抵押权人为河南确山农村商业银行股份有限公司。根据房屋租赁管理办法第六条规定：已抵押的房屋，未经抵押权人同意的不允许出租。根据担保法第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，后果自负！抵押人并未告知抵押权人该抵押物已出租，因而在我行处理该抵押物时，请贵单位完全按照我行的要求予以积极配合，履行相关手续”。被告用以证明确山商业银行通知被告，租赁房屋已被抵押给银行且该出租房屋并未征得银行同意，要求被告配合银行从租赁房屋中退出。原告质证称，对《通知》的真实性无异议，该通知只是告诉被告诉争房屋被抵押的事实，而不是告诉被告银行现在要实现抵押权，是指将来银行实现抵押权的时候要求承租户予以配合，并不是不让被告继续使用、承租。并且按照法律规定，租赁的房屋没有被法院按照法定程序进行拍卖之前，抵押权人银行也没有前述权利，该通知不影响被告继续承租诉争房屋，银行也没有实际的阻止行为，如果因银行的实际阻止行为给被告造成损失，原告可以赔偿被告受到的损失。诉讼中，被告提交了其于2015年7月16日向二原告发出的《解除通知函》一份以及被告公司工作人员刘红光与原告段世忠的电话录音一份。一、《解除通知函》载明：“致段世忠、耿丽：我司与贵方于2015年5月25日签署了《房屋租赁合同》，租赁位于驻马店市解放路与骏马路交叉口置地新天地1号楼1层128号、129号的房产。现得知贵方房屋产权与驻马店确山农村商业银行存有纠纷，且我方已收到银行方面于6月23日下发的通知，要求我方停止租赁和装修。经核实银行所述情况属实，所以我司决定终止租赁上述房产，提前解除上述《房屋租赁合同》。请贵方于收到本函后3日内配合我司收回上述房产，并与我司协商善后事宜。我司联系人及联系方式如下:联系人茹怀玉、刘红光，电话：186××××1017、136××××3661”。二、刘红光与原告段世忠的电话录音显示了刘红光要求原告段世忠在《解除通知函》上签字，原告段世忠因被告赔偿不到位而不同意签字的内容。原告段世忠质证称，其对电话录音的真实性无异议，原告没有收到被告的《解除通知函》，录音中原告要求被告的工作人员刘红光支付租金和押金，被告以公司未批准为由迟迟不予支付，该录音真实反映了被告没有按照合同约定要求向原告支付第一年的房租和履约保证金的事实，被告单方终止合同，企图以录音的形式进行固定，但是原告段世忠在电话中一直坚持被告在支付了第一年的房租和履约保证金后才能办理解除合同的事宜，与原告提交的租赁合同一的证明内容相印证，被告违约在先。反诉原告为了证明其反诉请求，向法庭提交了：一、①2015年7月被告拍摄的诉争房屋的装修现场图片，用以证明被告已经对诉争房屋进行装修；②驻马店门店装修费用统计表、汉能驻马店形象店理赔工程量清单各一份，及2015年6月19日装修公司购买材料款的收据、业成吊顶出具的材料款收据、家具款和铝单板的收据各一张，2015年6月26日拆除及清理垃圾费用的收据一张，河南泰利装饰工程有限公司和河南天润定制家具有限公司签订的《家具定做合同》及家具的图片，该合同显示被告装修定制家具花费114240.02元。③河南泰利装饰工程有限公司接受被告的委托与郑州润星新型材料有限公司签订的《铝单板加工承揽合同》，用以证明被告已经支付了全部货款22500元。④2015年8月19日被告拍摄的诉争房屋已对外出租的照片。被告用以上证据综合证明被告接收租赁房屋后已进行装修，但原告在未征得被告同意的情况下，擅自处理了装修现场，并将诉争房屋另行租赁给他人使用，给被告造成了323512.69元的装修损失。二、①2015年5月25日被告与案外人张远、牛海娥二人签订的房屋租赁合同；②2015年8月6日被告与张远、牛海娥之间签订的解除房屋租赁合同协议书；③2015年8月7日被告的银行转账记录，被告用以上证据证明被告承租了毗连的另外两间门面且已经进行了装修，因原告违约导致被告整体装修经营的目的未能实现，被告与另外两间门面房的房东签署解除协议书并支付了72680元的解约金。三、针对被告请求的装修费用损失，被告当庭提交鉴定申请，要求对其装修损失进行鉴定。原告质证称：①对被告提交的所有装修照片的真实性均有异议，不能反映照片拍摄的时间、地点、拍摄人，无法证明其来源。②装修费用统计表不能证明装修全部用于原告的两间房屋，也不能证明被告进行了实际装修，这仅仅是预算表，被告没有证据证明向装修公司支付了293547.69元。③对工程量清单的真实性有异议，出具该清单的是河南泰利装饰工程有限公司，该公司没有证据证明其清理装修遗留物的时候遭到原告的阻止，实际上是被告单方违约后安排装修公司将剩余的装修物拉走，也没有告知原告。④对收据的真实性有异议，收据是装修公司与材料销售方的来往，被告没有证据证明所有材料是否用于本案诉争的两间房屋，或者是用于被告同时租赁的另外两间房屋，或者是用于全部租赁的四间房屋。因为被告的单方违约，即使有损失，也不应当由原告承担。⑤对银行转账的真实性无异议，被告通过银行转账向张远支付解约金72680元，原、被告之间的租赁合同与被告与张远之间签订的租赁合同在合同的主要内容方面是相同的，既然被告因违约行为向张远支付了解约金，所以原告坚持在被告向原告支付了解约金后才能解除双方之间的合同，而被告一直没有支付，导致合同没有终止。被告的实际转账行为证明解约金的真实存在的，本案的二原告也应当得到该笔解约金。⑥对被告提出鉴定申请无异议，但被告同时主张的四间门面房的损失难以分清。诉讼中，二原告认可其在接到刘红光解除租赁合同的电话通知后，二原告为防止损失扩大，将诉争的租赁物另行租赁给驻马店开发区御城房地产开发有限公司（以下简称御城公司）使用，二原告同时提交了2015年7月25日原告与御城公司签订的《驻马店恒大名都房屋租赁合同》，该合同约定的租赁期限为3个月，自2015年7月25日起至2015年10月24日止。原告以此证明诉争的两间房屋实际上是可以对外出租的，银行方无权对诉争租赁房屋的出租行为进行干预。上述事实，有原告提交房屋租赁合同、微信聊天记录，被告提交的房屋租赁合同、通知、解除通知函、电话录音、装修照片、收据、银行转账等证据及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，本案中，原、被告双方签订的《汉能应用集团华中区驻马店直营店房屋租赁合同》意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。关于本诉部分，一、关于二原告请求被告支付押金的主张，依法成立的合同，对当事人具有约束力。依据租赁合同第五条的约定，被告应当在租赁合同签订之日起5日内向二原告支付58144元作为押金，被告至今未能支付，构成违约；但是根据被告提交的原告与刘红光的谈话录音显示，在此后被告又向二原告明确提出了被告要求解除租赁合同的意思表示，并要求原告段世忠在《解除通知函》上签字，同时配合收回租赁房屋，虽然原告段世忠否认其收到了《解除通知函》，但是被告解除合同的意思表示已经通过谈话明确地传递给原告段世忠，且在诉讼中，原告段世忠也未否认，原告段世忠在得知被告解除合同的意思表示后，又将诉争租赁房屋另行租赁给御城公司，上述行为表明原、被告双方已经实际解除了租赁合同，即租赁合同至2015年7月25日（二原告将租赁房屋另行出租之日）已实际解除。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告虽未依约交纳押金，但此后租赁合同实际解除，原告仍要求被告交纳押金，无合同依据，故二原告的该项主张，本院不予支持。关于二原告请求的租金，1、关于自2015年6月9日起至2015年7月24日止的租金，法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。被告依据租赁合同的约定应当在2015年6月7日前按照年租金471437.84元的标准向二原告支付第一年的租金，被告未支付，构成违约，现二原告请求支付租赁合同开始之日至租赁合同解除之日的租金，于法有据，本院予以支持。自2015年6月9日起至2015年7月24日止，共计46天，按照年租金471437.84元的标准计算，租金数额为59414元，二原告仅请求支付29000元，是二原告对其权利进行的处分，该数额未超出前述被告应支付的租金数额，本院予以支持。2、关于二原告请求支付自2015年10月25日起至2015年12月31日止的租金，因为上述已经确认原被告之间的租赁合同已经于2015年7月25日解除，且二原告已经收回了租赁房屋，故二原告请求被告支付租赁合同解除后的租金，于法无据，本院不予支持。关于反诉部分，首先，关于反诉原告提出二原告将已抵押给银行的房屋出租给被告，构成违约，并提出解除租赁合同的主张。法律未对已抵押的财产作出禁止出租的相关规定，而被告提交的确山商业银行发出的通知上也未能显示出确山商业银行阻止被告使用租赁房屋的相关内容，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。该条款是关于抵押权人对抵押物实现抵押权时，如造成承租人损失应如何确认责任负担作出的相关规定，而本案中抵押权人确山商业银行尚未行使抵押权，故反诉原告的该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。虽然二原告不构成违约，但前述已经确认原、被告双方以其行为已经实际解除了双方之间的租赁合同，故反诉原告请求确认原、被告之间的房屋租赁合同已经解除的主张，本院予以支持。其次，二原告出租抵押房屋的行为不违反法律规定，被告主张二原告出租抵押房屋构成违约，本院不予采纳，故被告以二原告违约为由请求赔偿其装修损失和解约金损失，无法律依据，本院不予支持。第三，关于被告提出装修损失的鉴定申请，法律规定，当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。而被告在超出举证期限后提出鉴定申请，违反上述法律规定，本院未启动鉴定程序。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定，判决如下：一、被告湖北汉能华中薄膜发电有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告段世忠、耿丽支付租金29000元。二、驳回原告段世忠、耿丽的其他诉讼请求。三、确认原告段世忠、耿丽与被告湖北汉能华中薄膜发电有限公司于2015年5月25日签订的《汉能应用集团华中区驻马店房屋租赁合同》已于2015年7月25日解除。四、驳回反诉原告湖北汉能华中薄膜发电有限公司的其他反诉请求。如被告未在判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1980元，二原告负担1450元，被告湖北汉能华中薄膜发电有限公司负担530元。反诉案件受理费3620元，由反诉原告湖北汉能华中薄膜发电有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵丽莉审 判 员  周 岩人民陪审员  黄 艳二〇一六年七月十二日书 记 员  张园园