江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016)苏05民终3477号上诉人（原审被告）甘德意，男，1965年6月5日生，居民身份证号码3204811965********，汉族，户籍所在地江苏省溧阳市天目湖镇兴塘村委施家坝村*号。被上水润（原审原告）陈印泉，男，1951年10月20日生，居民身份证号码3210251951********，汉族，住江苏省苏州市虎丘区馨泰花苑**幢***室。委托代理人陆倩，江苏政纬律师事务所律师。委托代理人谈海圣，江苏政纬律师事务所律师。上诉人甘德意因与被上诉人陈印泉房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2015)虎民初字第1012号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年12月20日，陈印泉作为甲方与甘德意作为乙方签订了一份《租房协议》，约定陈印泉将坐落于横塘石湖新村二区1-13号一楼房屋（包括厨房和卫生间）租给甘德意，租用时间自2008年12月20日至2009年12月20日，年租金为20000元，支付方式为一年一付，支付租金需提前一个月支付下年租金。甘德意承租陈印泉的该房屋进行经营，租金缴纳至2013年12月20日。其后，甘德意依然在承租的房屋中经营至今。陈印泉因甘德意未缴纳后续的房屋租金，诉至法院如上所请，甘德意于2015年6月9日收到了本案的诉状副本。在一审庭审中，甘德意坚称陈印泉曾于2013年7月向甘德意表示不用甘德意缴纳2013年以后的房租，并申请了邻居冯某、王某作为证人出庭对此予以证明，证人冯某、王某在庭审中均陈述表示当场听到陈印泉曾向甘德意说要甘德意为其看房子，不用甘德意交2013年以后的房租。陈印泉则表示从无此事，且对于证人证言不予认可。另查明，2015年4月27日，陈印泉曾向甘德意寄送信件，要求甘德意缴纳2014年至2015年的房租，甘德意收悉信件后，并不同意交纳房租，也未实际交纳房租。以上事实由租房协议一份、信件一份、证人证言及原审法院庭审笔录等证据予以证实。原审原告陈印泉的诉讼请求为：1、立即终止合同；2、甘德意交清2013年12月21日计算至甘德意实际搬离之日的租金；3、甘德意搬离横塘石湖新村二区1-13号；案件受理费由甘德意承担。原审法院认为：合同双方应依约履行合同义务。陈印泉、甘德意之间签订的租房协议，系其真实意思表示，应认定为合法有效，在本案中，虽然陈印泉与甘德意签订的租房协议已于2009年12月20日届满，但甘德意继续居住使用该房屋，陈印泉也未提出异议，该租房协议继续有效，但租赁期限为不定期，因此，陈印泉有权随时解除合同。因此，甘德意于2015年6月9日收到了陈印泉的带有解除合同意思表示的诉状副本，陈印泉、甘德意之间的不定期租赁合同即已解除，甘德意理应即刻腾房搬离本案诉争的房屋。关于本案诉争房屋的装修装潢，由于双方对此并未约定，因此对于未形成附合的装饰装修物，可由甘德意自行拆除，因拆除造成房屋毁损的，甘德意应该恢复原状。本案的争议焦点在于甘德意应该支付的房租金额，结合冯某、王某的证人证言，再结合原、甘德意约定的租金支付方式，原审法院对于甘德意所坚称的陈印泉曾表示不收甘德意2013年以后的房租的答辩意见予以采信。虽然甘德意收悉了2015年4月27日陈印泉催缴房租的信件，但陈印泉与甘德意对于房租的缴纳并未达成合意。因此，鉴于陈印泉的意思表示，陈印泉已自主免除了甘德意2013年12月21日之后的房租。但，通过陈印泉的诉状，陈印泉已经于2015年6月9日向甘德意传达了解除不定期租赁合同的意思表示，故双方的租赁合同已经解除，甘德意理应搬离本案诉争的房屋，因此对于甘德意在2015年6月9日收到诉状副本之后依然占用本案诉争房屋的行为，甘德意理应向陈印泉支付房屋占有使用费。至于该占有使用费，可参照双方房屋租赁合同所约定的2万元/年的标准计算。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，判决如下：一、陈印泉与甘德意关于苏州市石湖二区1-13号一楼房屋（包括厨房和卫生间）的不定期租赁合同于2015年6月9日起解除。二、甘德意应于判决生效之日起十日内腾房搬离苏州市石湖二区1-13号一楼房屋（包括厨房和卫生间）。三、甘德意应于判决生效之日起十日内向陈印泉支付房屋占用使用费（以2万元/年为标准，自2015年6月9日起计算至实际搬离之日止）。四、驳回陈印泉的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为265元，由陈印泉负担102元，由甘德意负担163元。上诉人甘德意不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：1、陈印泉曾经作出承诺，其在2013年以后不向甘德意收取房租。双方没有另外约定的情况下，陈印泉不可以向甘德意收取房租或者房屋占用费。解除合同，也不是收取房租的理由。且甘德意早在2015年底已搬走。2、房屋占用费参照合同明显不合理。3、陈印泉应退还2013年的房租以及其要求甘德意在外面另行租赁房屋的房租损失35000元。因为陈印泉出尔反尔，在2013年宣称要做拆迁“钉子户”，并要求甘德意不要搬离以取得拆迁补偿，该行为导致甘德意的生产、生活不能正常进行，甘德意应赔偿陈印泉损失，请求撤销原审判决主文第三项。被上诉人陈印泉答辩称：陈印泉于2015年4月27日以书面形式向甘德意催讨房租，同时，已要求与甘德意解除房屋租赁合同关系。然而，至今甘德意一直占用房屋，没有与陈印泉办理交接手续，同时也没有根据双方的约定支付租金，请求法院驳回甘德意的上诉请求。二审期间，上诉人甘德意提交照片四张，欲证明其在2015年年底就已搬走。被上诉人陈印泉对此不予认可，且主张其未将钥匙交给陈印泉，且房门锁被撬，内加门栓，陈印泉无法进入并使用。二审查明的其它事实与原审查明的事实一致。本院认为：2008年12月20日，陈印泉与甘德意签订的一份《租房协议》是双方真实意思的表示，其各条款对双方当事人均产生法律上的拘束力。《租房协议》明确约定的租赁期间系自2008年12月20日至2009年12月20日，年租金为20000元，支付方式为一年一付。甘德意承租陈印泉的该房屋进行经营，并将租金缴纳至2013年12月20日。其后，甘德意依然在承租的房屋中经营至本案起诉时。陈印泉起诉甘德意后，甘德意于2015年6月9日收到一审起诉状副本。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限前通知承租人。鉴于本案中，双方处于不定期租赁状态的时间本身较久，原审判决将起诉状送达甘德意之日视为双方当事人的不定期租赁关系解除之日，符合本案的具体事实，并无不当。现有证据证实，甘德意于2013年实际占有、使用了本案所涉房屋，且将租金支付至2013年年底，故2013年的不定期租赁合同关系应视为履行完毕。上诉人甘德意主张陈印泉返还其2013年租金的上诉请求，系以“陈印泉欲做拆迁钉子户而要求甘德意不要离开”为主要理由，本院认为，甘德意作为完全民事行为能力人，依法有权选择维持或单方解除不定期租赁关系，并无证据证实出租人采用限制人身自由的方式将其束缚在本案所涉房屋内，其于2013年使用该房屋并自愿向陈印泉支付该年度的租金，系其出于自己的意志。甘德意要求返还2013年年度租金的上诉请求，缺乏法律规定的请求权基础，本院对此不予支持。本案系以陈印泉起诉主张甘德意腾退房屋和支付租金（房屋使用费）为诉讼标的的案件，甘德意并未提出反诉，故甘德意在上诉中主张陈印泉需另行赔偿其35000元的请求，超出了本案的审理范围。甘德意可以另行主张。承租人向出租人返还、腾退租赁房屋，应当达致使得出租人可以进入并使用该房屋的程度，双方并未形成书面交接手续，且对能否进入房屋各执一词。仅凭照片，亦难以判断甘德意是否于2015年年底腾退房屋。鉴于原审判决房屋使用费的起算点为本案判决生效之日，该时间点之选择已充分考虑到了承租人甘德意一方的利益，故对一审判决参照原《租赁合同》约定的年租金2万元为标准判决房屋使用费，本院不作调整。本判决生效后，甘德意应按照原审判决主文第二项的要求及时搬离苏州市石湖二区1-13号一楼房屋（包括厨房和卫生间）并完成交接，从而免除或减少己方的逾期腾让使用费。综上，上诉人甘德意的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶驳回上诉，维持原判。二审案件受理费530元，由上诉人甘德意负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉代理审判员  沈维佳代理审判员  姚 望二〇一六年七月十一日书 记 员  许 炯