陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕08民终1737号上诉人（原审原告）张某某，女，1959年7月29日出生，汉族，绥德县名州镇人，住绥德县。委托代理人王某，陕西文生律师事务所律师。上诉人（原审被告）白某某,男,1973年10月8日出生,汉族,住绥德县。委托代理人王某1，陕西名州律师事务所律师。上诉人张某某因与上诉人白某某居间合同纠纷一案，不服陕西榆林市绥德县人民法院（2015）绥民初字第00596号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人张某某上诉请求：要求撤销绥德县人民法院（2015）绥民初字第00596号民事判决。事实理由：1、根据上诉人与白某某签订的协议，白某某应支付上诉人售楼报酬556636元，而原审法院判决支付售楼报酬288232元显然不妥；2、上诉人实际销售顶楼9套，原审法院却只认定了3套，相差的6套，应是白某某缺失了6支票据造成原审法院未认定。3、销售中间楼层按差价计算应是10套，而原审法院也只认定了9套，认定事实不清，故请求二审法院依法撤销原审判决。上诉人白某某上诉请求：1、请求撤销绥德人民法院（2015）绥民初字第00596号民事判决第一项，对不属于张某某报酬的156096元应予以核减；2、上诉费由张某某负担。事实理由：原审法院认定张某某所获报酬时依据的销售差价计算不准确，损害了白某某的利益；原审认定各时间段出售的楼房数量及位置错误，故请求二审法院公断。张某某向原审法院起诉请求：由白某某支付其应得售楼报酬、诉讼费等共计576006元。原审法院经审理查明，2011年被告在绥德县名州镇小寺庙坡开发修建六个单元七层商住楼，一至四单元为小单元，面积为88.8平方米，五至六单元为大单元，面积为100.9平方米，并把该住宅小区命名为福乐小区。5月2日被告就其开发的福乐小区楼房委托原告居间销售，双方签订了《协议书》。协议约定：一、甲方（白某某）将福乐小区的单元楼一至六单元顶楼其中10套（不含四单元）和总体销售后下余的15套，其中一单元的边楼二、三、四、五、六层在内，由乙方（张某某）自定价位，在三个月内进行销售。乙方在签协议时起，甲方给乙方确定的15套房可以随时进行销售，甲方应积极配合。二、除乙方25套外，总体剩余的35套楼房由甲、乙双方合作销售，销售房款由甲方负责收取，每套由甲方付给乙方报酬1000元。5月2日起原告便张贴广告进行销售。2011年5月2日被告给原告确定居间销售福乐小区各楼层每平方米价格为:一楼2980元、二楼3080元、三楼3280元、四楼3180元、五楼2880元、六楼2680元、七楼2280元。购房者应交定金50000元。2011年5月8日被告将福乐小区各楼层每平方米价格上调为:一楼3080元、二楼3280元、三楼3380元、四楼3280元、五楼3080元、六楼2880元、七楼2580元。购房者应交定金60000元。并与原告协商将《协议书》第一条中顶楼10套、一单元边楼5套和中间的10套上调后价格与被告原定价格的差价作为原告居间销售的报酬，中间10套约定大小单元各为5套，但没有确定单元的具体楼层和房号。因被告销售的福乐小区楼房正在修建中,被告要求购房人将房款交纳到60%后，才与购房人签订书面购房合同，所以有购房意向者先到被告在福乐小区的售楼部交纳50000元或60000元的定金，确定所购买的楼层和房号。原告销售的房屋，原、被告间没有履行任何手续。在原告销售期间，被告没有与购房人签订合同。原告在约定的期限内销售顶楼3套，其中一单元702交款人为王宝锋和刘宪昌，2014年5月25日被告与安金虎签订的《房屋认购协议》中载明，房屋面积88.8平方米，2580元/米，共计房款229104元；三单元701交款人周艳梅，2011年10月25日被告与周艳梅签订的《房屋认购协议》中载明，房屋面积88.8平方米，2580元/米，共计房款229104元；六单元702交款人郝虎强，2011年10月24日被告与郝虎强签订的《房屋认购协议》中载明，房屋面积100.9平方米，2580元/米，共计房款260322元。原告在约定期限内销售边楼3套，其中王建雄于2011年6月19日交款50000元，购买一单元201，后王建雄与被告协商调整为二单元201，2013年1月28日被告与王建雄签订的《房屋认购协议》中载明，房屋面积88.8平方米，3280元/米，共计房款291264元；一单元401交款人贺绥龙，2011年10月24日被告与贺绥龙签订的《房屋认购协议》中载明，房屋面积88.8平方米，3280元/米，共计房款291264元；一单元601交款人张元红（张月红），后调整给李某某，2012年10月24日李某某与被告签订的《房屋认购协议》中载明，房屋面积88.8平方米，总价237984元。原告在约定期限内销售中间单元9套，六单元502居间售给周某（同周利），四单元302售给杜杰，六单元401售给李志东，三单元301售给秦素梅，三单元302售给刘某某，二单元302售给霍某某，四单元401售给李莹，五单元201售给米永田，五单元202售给王炳利。2011年10月21日被告与周某签订的《房屋认购协议》中载明，房屋面积100.9平方米，3080元/米，共计房款310772元，与原定价之间差价为20180元。王炳利、米永田各1套，认购协议中实际售价均为327000元，与原定价之间差价均为16228元。另外在5月8日至8月2日张某某销售时间范围内还售出中间一单元402，二单元601、502，三单元401，四单元402，五单元301，六单元202计7套。5月2日至5月7日双方销售一单元602，二单元202、402、602，三单元201、501、601、202、502、602，四单元301、501、601、502、602，五单元401、501、601、302、402、502、602，六单元301、501、601、302、402、502、602，共29套。协议约定由原告销售的顶楼、边楼当中一单元301、501，五单元701置换、顶账于他人。原审法院认为，2011年5月2日原、被告签订的居间销售房屋《协议书》，是双方真实意思的表示，且不违反我国相关法律和行政法规的强制性规定，该合同为有效合同。原告在居间销售期间销售的楼房，被告与购房者没有签订购房合同，是由于被告销售的楼房正在修建中，况且被告要求购房者在交纳房款60%后，才与购房人签订书面购房合同，在合同约定的原告销售三个月期限内，被告客观上不能完成与购房者签订书面合同，原告居间销售的房屋在约定期限内购房者交纳了定金，就应视为原告尽到了居间销售义务，被告应按约定向原告支付居间报酬。原告居间销售顶楼的报酬认定：一单元702，被告答辩认可属原告居间销售，应得报酬17536元，而这套单元出售价与原定价之间的差价26640元，应为原告的居间报酬，原告诉求报酬26600元，应予支持；三单元701，购买人周某某，原告诉求居间报酬23936元，被告答辩认可，予以支持；六单元702，购买人郝某某，原告诉求居间报酬30000元，被告答辩认可，予以支持。一单元701、六单元701原告未提交证据由其售出，而被告提交的定金票据显示售出时间不在原告销售的时间范围内；二单元701、702，三单元702，五单元702原告虽提交证人证言证明由其销售，但被告提交的定金票据显示时间不在原告销售的时间范围内，原告又无证据否定这一事实；五单元701置换于常春如（置换前于2011年10月10日由贾小红购买，后贾某某调整为二单元301），故对原告请求被告给付这些单元的报酬不予支持。原告居间销售边楼的报酬认定：一单元201，购买人王某某，2011年6月19日交50000元定金，后与被告协商调整为二单元201，并与被告签订了购房协议，被告答辩认为应支付原告居间报酬1000元，本院认为王建雄购买的二单元201被告应以边楼按《协议书》第一条约定支付原告居间报酬。一单元201与二单元201面积相同，出售价相同，二单元201出售价与原定价之间的差价17760元，应为原告居间报酬，原告诉求报酬17700元，应予支持。一单元401，购买人贺某某，被告答辩认可属原告居间销售，但认为应付原告报酬1616元，而出售价与原定价之间的差价8880元，应为原告居间报酬,原告诉求报酬8800元，应予支持。一单元601购买人张某某，后被告调整给李某某，购房协议中总价低于第一次所定总价，损害了原告的利益，本院认为应按调价前后差价88.8×200=17760元（88.8平方米，每平方米涨200元），给付原告销售报酬。一单元301、501顶账、置换于他人，原告请求给付销售报酬，不能支持。原告销售中间单元的报酬认定：六单元502、401，四单元302，三单元301、302，二单元302被告认可属双方合作销售，应按每套1000元计算报酬，本院认为这些楼房销售时间在原告销售的时间范围内，应按协议第一条给原告计算报酬。六单元502出售价与原定价之间的差价20180元，应为原告居间报酬,原告诉求报酬20100元，应予支持。六单元401调价前后差价100.9×100=10090元（100.9平方米，每平方米涨100元），四单元302调价前后差价88.8×100=8880元（88.8平方米，每平方米涨100元），三单元301、302调价前后差价均为8880元，二单元302调价前后差价8880元，这五套单元的差价共计45610元，应为原告所得报酬。除上述6套外，原告提交证据证明由其销售中间单元3套，王某某1套，认购协议中实际销售价327000元，与原定价之间的差价为16228元；米永田1套，认购协议中实际销售327000元，与原定价之间的差价为16228元；李莹1套，调价前后差价100.9×100=10090元（100.9平方米，每平方米涨100元），3套合计差价42546元，被告应按42546元给付原告报酬。前述销售的中间9套中，小单元5套，大单元4套，按差价计算报酬，除此9套外，在5月8日至8月2日之间售出的其余中间7套，确定六单元202按差价计算报酬（中间10套约定大、小各5套），六单元202购买人孙某，调价前后差价为100.9×200=20180元。其余6套按每套1000元计算报酬。5月2日至5月7日销售的29套单元，原告尽到了合作销售的义务，这些单元由于无法按差价计算报酬，从公平、合理的角度出发，应按协议第二条每套给原告计算报酬1000元，计29000元。按协议第二条计算报酬共35套，合计35000元。原告诉求被告给付其居间两个购房者各交付给被告的定金10000元，后因没有购房，原告诉请给付这20000元于法无据，应予以驳回。综上所述，按协议第一条计算报酬顶楼3套，应付原告报酬80536元，边楼3套，应付原告报酬44260元，中间10套，应付原告报酬128436元，按协议第二条计算报酬35套，应付原告报酬35000元，共计288232元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第六十四条之规定，判决：1、被告白某某在本判决生效后十五日内支付原告张某某居间报酬288232元。2、驳回原告张某某的其他请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9370元，由原告负担4685元；被告负担4685元。二审期间，上诉人张某某申请法庭向上诉人白某某调取0034025、0034026、0034040、0034042、0034043、0034074收款票据，证明其在合同期间所售楼层房号及其相应的报酬。上诉人白某某向法庭提交了其中四支收款收据，分别是0034025、0034026、0034040、0034074，称另两支未找到。张某某质证认为：0034025、0034026票据证明对应楼房在协议期间所售，应获相应的报酬；对0034040为作废票据认可；对于0034074对应楼房，一审将应得报酬计算在内了；未提交的两支票据所售楼房应是顶楼，应以顶楼计算报酬。经当事人举证、质证，本院经审查对以上证据作如下认定：对于0034026、0034074号票据对应楼层的报酬一审判决已计算在张某某应得报酬内，二审不再重复认定；0034040作废票据张某某认可，本院予以确认；0034025号票据对应销售的楼房是一单元202室，既不是协议中确定的边楼，也不是顶楼。一审判决已将所售楼房中的其中10套按差价给张某某计算了报酬，剩余35套按每套1000元计算了报酬，按协议内容，均已判决到位，故二审对于该票据所售楼房的报酬不再重复认定。对于缺失的两支票据，张某某认为应以顶楼计算报酬，因其不能提交有效证据佐证，故不予采信。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是本案争议的焦点是上诉人白某某是否应向上诉人张某某支付556636元报酬；是否要在一审判决第一项张某某所获报酬288232元中核减156096元。张某某上诉称其实际销售顶楼9套，还差6套没有认定，因其未能提供充分有效的证据佐证，故不予支持。一审对于中间楼层的10套已按差价计算了报酬，张某某认为还差一套未予计算的上诉理由，无事实依据，故不能成立。上诉人白某某认为一审对于各时间段出售的楼房数量及位置认定错误，给张某某计算报酬损害了其利益的理由，经查，原审判决时依据查明事实以及双方合同约定内容、售楼具体时间、楼房所在位置等因素已充分予以了考虑，其主张核减内容显然与具体售楼事实不符，故其上诉理由也不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9043元，由上诉人张某某负担5623元，上诉人白某某负担3420元。本判决为终审判决。审 判 长  白东平代理审判员  白东艳代理审判员  崔文静二〇一六年七月二十七日书 记 员  马 莉