广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠阳法民二初字第631号原告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行，地址：惠州市惠阳区淡水镇立交桥西侧。负责人：杨惠兰。委托代理人：傅广伦，广东达伦律师事务所律师。委托代理人：戴若浪，广东达伦律师事务所律师助理。被告一林仁娟，女，汉族，19XX年XX月XX日出生，住址：海南省万宁市，被告二惠州市富丽达房地产开发有限公司，地址：惠州市惠阳区淡水镇承修三路2号3楼。法定代表人：沈志兴。委托代理人：马育夫，广东铸铭律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行诉被告林仁娟、惠州市富丽达房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员唐小波独任审判，于2015年12月2日公开开庭审理。原告委托代理人傅广伦到庭参加诉讼，被告二委托代理人马育夫到庭参加诉讼，被告一林仁娟经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行诉称：2012年5月10日，原告与两被告签订了《个人购房借款/担保合同》，约定：由原告向被告一发放个人购置住房贷款280000元，贷款利率为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，在合同期内贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率，贷款发放日为2012年5月10日，贷款期限30年，还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）。借款人未按合同约定日期偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在合同载明的利率基础上加收40%执行。被告一以其位于惠州市惠阳区××花园××房[证号：粤房地预登惠州字第××号]为以上借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权登记。被告二为被告一在上述《个人购房借款/担保合同》项下债务提供连带责任保证。合同签订后，原告如约发放了贷款，然而被告一并未按照合同约定还款。被告一至2015年6月30日止已连续3期，累计21期未还款。根据《个人购房借款/担保合同》第十四条约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布贷款提前到期，要求解除合同。另外，原告为实现债权而产生的律师费17873元，根据《个人购房借款/担保合同》第十七条约定，应由被告承担。上述逾期贷款，原告催收未果，为维护原告合法权益，保障金融债权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、判决解除原告和被告一、被告二于2012年5月10日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A:[房贷]字[惠州]行[惠阳]支行[2012]年[XXXX]号）；二、判令被告一立即归还原告：借款本金人民币271734.8元以及至清偿日止的利息、罚息及复利（暂计至2015年4月21日的利息、罚息及复利为5717.77元）；三、判令被告一承担原告因追索该借款支付的律师代理费人民币17873元；四、原告上述债权对被告一抵押的位于惠州市惠阳区××花园××房[证号：粤房地预登惠州字第××号]的房产享有优先受偿权；五、被告二对被告一欠原告的以上债务承担连带保证责任；六、本案发生的一切诉讼费用由两被告共同承担。原告为其陈述事实提供的证据有：原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书；被告一的身份证、被告二工商登记信息；《个人购房借款/担保合同》；个人贷款借款借据；房地产预告登记证明；账单列表；律师费代理费用票据。被告一林仁娟没有作出书面答辩，亦没有提交证据。被告二惠州市富丽达房地产开发有限公司辩称：一、本案的银行债权既有富丽达公司提供的保证担保，又有债务人林仁娟提供的物的担保，债权根据《担保法》第28条、《物权法》第176条规定，请求法院判决原告先以被告林仁娟提供抵押担保的富丽达花园XX幢XX层XX号房（证号：粤房地预登惠州字第××号）优先受偿，处置该房产不足偿还部分再由富丽达公司承担保证责任；二、因被告林仁娟未按《个人购房借款/担保合同》约定按时偿还银行借款，至2015年10月31日止，富丽达公司被银行从保证金账户扣款5127.66元。根据《担保法》第31条、《担保法》司法解释第42条规定，为免于富丽达公司另行起诉徒增讼累，请求法院在判决书主文中明确富丽达公司享有担保法第31条规定的权利，有权向被告林仁娟追偿代偿银行的贷款本息，以便富丽达公司可以根据本案判决直接请求法院执行被告林仁娟的财产而无须另案起诉。经审理查明：2012年5月10日，原告与两被告签订了《个人购房借款/担保合同》，约定：由原告向被告一发放个人购置住房贷款280000元，贷款利率为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，在合同期内贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率，贷款发放日为2012年5月10日，贷款期限30年，还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）。借款人未按合同约定日期偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在合同载明的利率基础上加收40%执行。被告一以其位于惠州市惠阳区××花园××房[证号：粤房地预登惠州字第××号]办理了预购商品房抵押权登记，但至一审庭审辩论结束时，该房没有办理出房产证及正式商品房抵押手续，原告亦未取得房屋他项权证，被告二为被告一在上述《个人购房借款/担保合同》项下债务承担连带责任保证。合同签订后，原告如约发放了贷款，然而被告一并未按照合同约定还款。被告一至2015年6月30日止已连续3期，累计21期未还款，截止2015年4月21日，被告一仍欠原告借款本金人民币271734.8元，利息、罚息及复利5717.77元。根据《个人购房借款/担保合同》第十四条约定，借款人连续三个月或累计六期未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布贷款提前到期，要求解除合同。本院认为，原告与被告一、被告二签订的《个人购房借款/担保合同》，没有违反法律法规的规定，为有效合同，三方本应按照合同的约定履行，但被告一借款后没有按照合同约定清偿借款本息，仅履行了部分义务，被告一至2015年6月30日止已连续3期，累计21期未还款，截止2015年4月21日，被告一仍欠原告借款本金人民币271734.8元，利息、罚息及复利5717.77元。原告依据合同的约定，请求解除原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求被告一清偿借款本金及利息依据充分，本院予以支持。关于原告要求确认对抵押物（富丽达花园XX幢XX层XX号房）处置所得价款优先受偿的问题，本院认为房屋抵押权预告登记作为一种临时性登记行为，不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予抵押预告登记能对抗第三人的物权效力。本案中，原告、被告一就抵押房产办理预告登记，但一审庭审结束时都未办妥房屋所有权证及正式抵押手续，原告亦未取得房屋他项权证，原告主张就抵押房产折价或拍卖、变卖获得价款优先受偿，无法律依据，本院对原告的该项主张不予支持。另，合同约定了由被告二对被告一的借款提供连带责任保证，故原告请求被告二对上述借款本息承担连带责任，而被告二请求法院判决原告先以被告一林仁娟提供抵押担保的富丽达花园XX幢XX层XX号房（证号：粤房地预登惠州字第××号）优先受偿，处置该房产不足偿还部分再由富丽达公司承担保证责任的主张，原告认为根据《个人购房借款/担保合同》第30.3条“主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权”，原告可以要求被告一、被告二同时清偿贷款而不存在先后清偿顺序，本院认为原告的主张有理，对原告请求被告二对上述借款本息承担连带清偿责任的主张，予以支持，对被告二的上述主张不予支持。原告请求被告一、被告二支付律师代理费17873元，根据《个人购房借款/担保合同》第十七条约定，应由被告一承担，对该笔律师费本院予以支持。关于被告二“请求法院在判决书主文中明确富丽达公司享有担保法第31条规定的权利，有权向被告一林仁娟追偿代偿银行的贷款本息”的主张，因被告二没有提起反诉，本院对该主张不予支持。被告一经传票传唤没有到庭参加诉讼，是其自己放弃质证和抗辩权利，依法应按缺席论处。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行与被告一林仁娟、被告二惠州市富丽达房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A:[房贷]字[惠州]行[惠阳]支行[XX]年[XX]号）。二、被告一林仁娟应于本判决发生法律效力之日起10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行借款本金人民币271734.8元以及利息。利息计算：暂计至2015年4月21日的利息、罚息及复利为5717.77元，从2015年4月22日到2015年10月27日的利息、罚息及复利的计算以《个人购房借款/担保合同》（编号A:[房贷]字[惠州]行[惠阳]支行[XX]年[XX]号）约定的为准，从2015年10月28日起的利息，计息本金为271734.8元，利率按中国人民银行贷款利率计算，计至该款清偿完毕之日止。被告一林仁娟应于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行律师代理费17873元。四、被告二惠州市富丽达房地产开发有限公司对上述借款本息及律师费的偿还承担连带责任。五、驳回原告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行的其他诉讼请求。本案诉讼费5830元，减半收取为2915元，由被告一林仁娟、被告二惠州市富丽达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  唐小波二〇一六年二月十六日书记员  吴晓琳附：相关法律规定1、《中华人民共和国民法通则》第九十条合法的借贷关系受法律保护。2、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。3、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。5、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。6、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。7、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。8、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自抵押登记时设立。9、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。