江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终1433号上诉人（原审被告）江苏万豪物业服务有限公司。委托代理人李文猛。被上诉人（原审原告）周旭。委托代理人周晓钟，江苏曙东律师事务所律师。上诉人江苏万豪物业服务有限公司（以下简称万豪物业）与被上诉人周旭财产损害赔偿纠纷一案，淮安市淮安区人民法院于2016年4月12日作出（2015）淮法民初字第2205号民事判决，万豪物业不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月11日立案受理后，依法组成合议庭于2016年7月5日公开开庭进行了审理。上诉人万豪物业的委托代理人李文猛、被上诉人周旭的委托代理人周晓钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，淮安区盛世豪庭2-28号楼1302室原系廖发连所有，后周旭购买该房屋，并于2013年8月15日领取了房屋所有人为周旭的淮安区盛世豪庭2-28号楼1302室房屋所有权证。2014年5月16日，淮安区盛世豪庭小区业主委员会（甲方）与万豪物业（乙方）签订物业服务聘用合同和补充协议。合同第二条第三项约定，在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务内容包括物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。补充协议第四条第（四）项排水、排污管理畅通第1点，约定区内公共雨、污水管道1次/年，全面疏通。第2点约定，雨污水井定期检查（并视检查情况及时清掏）。2015年10月8日下午四时左右，淮安区盛世豪庭2-28号楼一单元二楼住户发现其楼上即周旭家门缝里有水流出，该二楼住户遂打电话通知万豪物业，后万豪物业打电话通知周旭。周旭因在外地，故联系其亲属张某去现场。当日下午五时左右，张某到达现场。门锁被锁匠打开后，张某进入屋内，发现屋内漫水，厨房水池底软管下管道依然向外冒水。该管道系周旭家厨房的排污管道，与室外主管道相连。通下水道工人进入周旭家，疏通厨房下排水管。屋内因漫水造成地板等财物损失。另查明，淮安区盛世豪庭28幢1单元102室和202室房屋的厨房下水管道均与室外主管道隔断，自行安排管道，单独排水。2015年10月3日，102室和202室住户均发现自家厨房集成吊顶漏水。2015年10月7日，202室住户向万豪物业反映漏水情况，经协商，万豪物业答应于第二日即2015年10月8日查看处理。2016年3月17日，淮安市财建工程咨询有限公司受一审法院委托，对淮安区盛世豪庭28幢1单元302室复合地板、踢脚线、乳胶漆墙面、油漆门套和衣柜等财产损害赔偿造价进行鉴定，作出淮财鉴[2016]第04号造价鉴定结果报告书，鉴定结果为15352.29元，并附说明。说明第三条复合地板、踢脚线按照全部拆除、铺设新的地板考虑。乳胶漆墙面按照铲除原始墙面，重新批腻子及刷乳胶漆高度计500mm。油漆门套和衣柜清水漆按照出新考虑。周旭为此给付鉴定费3000元。周旭一审诉称，周旭住盛世豪庭小区2-28号楼1302室，厨房下水与室外排水管相连，但楼下的一楼、二楼住户下水各自独立，与室外排水管不通。2015年10月3日，102室业主发现厨房间有水从二楼沿着煤气管道滴下，即时向万豪物业反映，万豪物业不予理睬。10月7日，202室住户类似现象严重，也向万豪物业反映，但万豪物业直至10月8日下午4点左右与周旭电话联系。周旭在苏州立刻与在淮的亲戚联系，要求破门查看。下午5点左右，周旭亲戚带锁匠破门进入周旭家，发现室内到处是污物、污水，周旭家龙头、水管系统完好，是室外排水主管堵塞导致污水倒灌进入厨房，造成损失。万豪物业对本小区的公共设施设备承担日常维护、养护、管理和运行服务的义务，但其对涉案的室外排水管从不疏通，且未及时通知业主，导致损失扩大。故要求万豪物业赔偿周旭财产损失27000元（具体数额以鉴定结论为准）。审理中，周旭变更诉讼请求：要求万豪物业赔偿周旭财产损失15352.29元，并承担鉴定费3000元。万豪物业一审辩称，1、周旭的诉讼主体不适格，2008年4月28日万豪物业与业主廖发连签订《前期物业管理服务协议》，没有与周旭签订物业服务协议；2、2015年10月8日现场查看时，室外排水主管没有堵塞，屋内有水原因可能是室内水龙头没有关紧，或者水管系统损坏；3、28幢302室业主目前为止都没有缴纳2014年4月至2015年12月30日的物业费，业主已违反约定；4、证人张某和证人刘某证言均有矛盾，不予认可，请求驳回周旭的诉讼请求。原审认为，公民、法人的合法权利，受法律保护。业主委员会与万豪物业签订的物业服务聘用合同，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。因周旭家中无人，未使用厨房，室内漫水原因是周旭家厨房下水所连接的主排水管道下部管道堵塞，造成上边楼层排水从厨房中漫溢。漫水导致室内复合地板、踢脚线、乳胶漆墙面、油漆门套和衣柜等财产损害。因万豪物业对污水管道有定期疏通、发现问题及时疏通的义务，万豪物业未履行物业服务合同约定，致周旭家外侧主排水管道堵塞，屋内漫水致财产损害，周旭无过错，万豪物业应承担违约责任，赔偿周旭的全部损失。周旭要求万豪物业按照鉴定结论赔偿其财物损失15352.29元，因万豪物业对鉴定意见无异议，一审予以支持。万豪物业辩称双方从未签订任何物业管理协议，故认为周旭主体不适格，因周旭系涉案房屋所有权人，淮安区盛世豪庭小区业主委员会与万豪物业签订物业服务聘用合同和补充协议，约定了万豪物业义务包括污水管道的疏通及排水、排污管理畅通，万豪物业该辩称无事实和法律依据，不予支持。万豪物业辩称室外排水管道没有堵塞，周旭屋内漫水系屋内自来水龙头没有拧紧造成或室内水管系统损坏造成，万豪物业对其主张仅提供平时疏通照片及自制的疏通排水管道记录，周旭对疏通记录不予认可，认为照片上显示清理的是污水井，不是室外排水管道，万豪物业未提供充分证据证明其主张，故一审法院不予支持。万豪物业辩称，涉案房屋业主自2014年4月至2015年12月30日未缴纳物业费，已违反约定，周旭认可未交部分物业费，因欠付物业费系物业服务合同纠纷，与本案无关，万豪物业可另案处理，其该辩称不予支持。万豪物业辩称，证人张某证言与周旭诉称有不一致，证人刘某证言中对是否听到万豪物业与周旭打电话前后说法不一致，故认为两证人作伪证，对证言不予认可。证人应某口头言辞的形式就自己所了解的案件事实向法院陈述，万豪物业该辩称理由不成立，一审法院不予支持，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第二款、第一百三十一条之规定，一审判决：万豪物业于判决生效后十日内给付周旭15352.29元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费184元，鉴定费3000元，合计3184元，由万豪物业负担。上诉人万豪物业不服一审判决，向本院提起上诉称，一审认定事实不清，适用法律错误，故请求二审法院撤销一审判决；一审中两名证人证言不实，不能作为定案依据。被上诉人诉称其亲戚张某带锁匠开门进入被上诉人家中，而证人张某却证明锁匠是上诉人联系的，张某的陈述内容虚假。刘某的证言前后矛盾，不能采信，具体如下：1、刘某陈述因被上诉人家中漫水上诉人曾打电话给被上诉人，但刘某当时并不在场，不能看到上诉人曾致电被上诉人；2、刘某陈述通下水道时并不在场，却在一审中陈述通下水道的人携带电机在三楼通下水道，相互矛盾；3、刘某陈述其看到疏通下水道人员前往三楼，又看到三楼在开锁，据刘某所处位置不能同时看到二者，其证言系主观想象，不能采信。被上诉人周旭辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。二审中，被上诉人周旭提交加盖淮安自来水有限公司楚州分公司公章的用水明细表一份，证明2015年7月15日至2015年9月16日，周旭家用水量为3吨，2015年9月16日至2016年5月9日，周旭家自来水用水量未增加，说明涉案房屋室内水管系统完好、水龙头拧紧。上诉人万豪物业对该证据不予认可，认为该证据能够反映出周旭家水龙头未拧紧而漫水导致家中损失。二审经审理确认一审法院查明的事实。本院认为，第一，万豪物业上诉称证人张某的陈述内容虚假，理由为被上诉人诉称张某带锁匠开门进入其家中，而张某却证明锁匠是上诉人联系的，相互矛盾。本院认为，被上诉人一审诉称张某系受被上诉人委托处理家中漫水问题，带领锁匠开门查看现场，并未涉及锁匠由谁联系前来开锁，与被上诉人庭审中证明开锁人员由上诉人联系并不矛盾，故上诉人基于此认为证人张某的证言与被上诉人诉称矛盾的上诉理由，本院不予支持。第二，证人刘某一审中陈述的是其所知晓的事实即：关于发现其家中漏水、周旭家漫水后向万豪物业报修及疏通下水道的整个动态过程，证言真实可信。刘某系周旭的楼下邻居，上诉人万豪物业认为证人刘某证言前后矛盾，系作伪证的上诉理由，本院不予支持。第三，周旭在二审中举证了自来水用水明细表。自来水用水明细表显示自2015年9月16日起至2015年10月8日止，周旭家自来水用水量并未增加，上诉人称周旭家漫水系家中水龙头未拧紧的理由不能成立。综上，根据证人证言，漫水现场图片，周旭自来水用水明细表及盛世豪庭28幢1单元102室和202室房屋的厨房下水管道均与室外主管道隔断，单独排水事实，能够认定周旭家外侧主排水管道堵塞导致屋内漫水的事实。万豪物业提供的证据并不能证明其已经尽到了物业服务合同约定的疏通义务。故原审判决上诉人承担赔偿责任正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由上诉人江苏万豪物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  季明丽代理审判员  邹艳萍代理审判员  宋慧林二〇一六年七月二十五日书 记 员  李 蕙