江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初5064号原告焦守贵。原告郑忠英。委托代理人焦守贵，系郑忠英的丈夫。被告吴江蓝海商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇开平路500号2幢802。法定代表人王多利，董事长。委托代理人蔡逸，系该公司员工。原告焦守贵、郑忠英与被告吴江蓝海商业管理有限公司（以下简称蓝海公司）合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理后，依法由审判员康琳适用简易程序于2016年5月9日公开开庭进行了审理。后因该案案情复杂，依法转为普通程序并组成合议庭于2016年7月19日第二次公开开庭进行了审理。两次庭审中，原告焦守贵并作为原告郑忠英的委托代理人、被告蓝海公司的委托代理人蔡逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦守贵、郑忠英诉称：2012年10月25日，原告与南海明珠房地产开发有限公司（以下简称南海公司）签订了关于赛格广场（坐落在苏州市吴江区人民路180号）第二层2403号商铺的购买合同（购房款是203294元），签订购房合同的同时，房地产开发商让原告与被告签订了一份《商铺委托经营管理合同》，约定原告将该商铺（以下简称涉案商铺）委托被告统一经营管理，委托期限为12年〔自2013年6月20日（以实际开业日期为准）起至2025年6月19日止〕。约定每年租金的计算标准，租金的支付时间为当年租期内的前六个月一次性支付。若被告逾期三个月未支付当年租金的，原告有权解除合同，被告除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%向原告支付违约金。2013年9月11日，被告与南海公司共同出具《确认书》一份，确认“赛格广场”的开业日期为2013年4月28日。故《商铺委托经营管理合同》所提及的委托期限即调整为从2013年4月28日至2025年4月27日，第二年租金起算日调整为2014年4月28日。截止到2016年1月28日，被告逾期超过三个月未履行支付租金的义务，则双方签订的《商铺委托经营管理合同》应于2016年1月28日起正式解除。根据《商铺委托经营管理合同》的约定，2015年度租金收益是11587元（已扣除5%的税费），被告应于2015年10月27日前支付。但被告却迟迟未履行租金支付义务，经本人多次催要，截止至起诉前只支付了50%的税后租金5793元。审理过程中，被告虽支付了其余租金，但系其违约后再支付的租金，现要求判令：1、解除原告焦守贵、郑忠英与被告蓝海公司所签订的《商铺委托经营管理合同》；2、本案诉讼费用由被告承担。被告蓝海公司辩称：一、原告与被告蓝海公司所签订的《商铺委托经营管理合同》不应解除，理由如下：1、双方之间的《商铺委托经营管理合同》未成就解除的条��。被告已于2016年1月支付原告当年期50%的租金5794.05元（支付租金时另代原告交纳租金5%的税费），并非完全没有履行付款义务，不符合《委托合同》第十三条第一款所约定的“未支付当年期租金”的约定（实际已支付只是尚未支付完毕），因此《委托合同》中约定的解除合同的条件尚未成就。2、被告的违约程度轻微，原告滥用解除权的行为不应得以支持。被告虽未按照合同约定履行全部的付款义务，但确系事出有因。被告在经营困难的情况下，仍努力支付了原告一半的租金，且对余下租金也承诺了具体的付款时间，既未拒绝履行，也未回避推诿。被告认为，在合同履行过程中，为维护交易的安全、稳定，对于合同的解除与否应慎重考虑违约方的违约程度，以防止解除权的滥用。被告的违约程度较轻，违约也无主观恶意，且被告有愿望和能力继续履行合同，��种情况下基于维护交易秩序稳定之考量，合同继续履行有利于整个商场的顺利运营，也有利于双方利益的最大化，因此不应支持原告解除合同的请求。3、《委托合同》已明确约定委托经营期限内不得解除或终止合同。合同约定：在委托经营期限内，双方不得解除或终止合同；甲方（原告）不可撤销地赋予乙方（被告）使用、出租商铺及收益的权利，确认乙方在合同期限内始终有上述权利，甲方不得以任何理由收回商铺使用权。由此可见，为使合同能得到履行，确保承租人及广大业主的利益，为此，双方明确约定不得随意解除或终止合同，现原告要求解除合同不符合双方的约定，不应得到支持；4、《委托合同》的继续履行符合商场广大业主的利益，一旦解除势必影响商场的整体功能发挥，也会造成社会财物的巨大浪费。“赛格广场”系由1700户没有进行物理分割的商铺构成，业主将商铺委托被告交由吴江赛格市场管理有限公司（下称吴江赛格）统一经营管理。由于各商铺由吴江赛格统一招租，单个商铺面积又较小，吴江赛格在出租时已将全部商铺重新进行整合并划分，各商铺并非独立使用，而是与其他商铺共同组成一个区域对外出租，有的商铺甚至划到两个以上区域内，并租给了不同的商户，因此，业主对商铺行使权利时，不能等同于独立商铺，需考虑到其他业主及承租人的合法权益。如果草率解除合同，势必导致出租的各商铺支离破碎，无法有效统一经营管理，甚至引发一系列衍生的纠纷或诉讼，最终损害的是包括原告在内的广大业主的合法权益，因此，从利益衡平的角度，也不宜解除合同。二、被告同意支付所欠原告的租金，并且在开庭前已将拖欠的租金全部支付给了原告。经审理查明：“赛格广场”系南海��司开发的位于苏州市吴江区松陵镇人民路北侧、长安路南侧的大型商业广场，该广场共三层，由1000多个商铺构成，各商铺之间并没有进行物理分割。南海公司出售的商铺位置在铺号示意图中均有标注，且均办理了独立的房产证和土地证。2012年10月25日，南海公司与原告签订了一份《吴江市商品房买卖合同》，约定原告向南海公司购买由其开发的“赛格广场”涉案商铺，合同价款为204002元（实际购房款为203294元）。同日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定甲方将涉案商铺委托乙方交由吴江赛格统一经营管理，并对“赛格广场”进行整体规划，按照业种业态的分布要求，以优质服务、规范管理培育市场；委托期限为12年〔自2013年6月20日（以实际开业日期为准）起至2025年6月19日止〕，在委托经营期限内，双方不得解除或终止本合同，否则按本合同第三条处理；合同履行期第1年，甲方无偿提供给乙方作为市场培育期，由乙方负责统一招商、统一经营、统一管理；合同履行期第2年至第4年，乙方每年向甲方支付保底租金分别为实际购房总价的5%、6%、7%；合同履行期第5年至第12年，每年涉案商铺租金收益根据实际购房总价占商铺所在楼层的销售总额所占百分比乘以该层租金收益按9∶1分成（即甲方为90%，乙方为10%），相关税费双方按照国家规定各自承担；合同履行期第2年至第12年每年的租金，乙方于当年租期内的前6个月内一次性支付给甲方；甲方不可撤销地赋予乙方使用、出租该商铺及收益的权利，确认乙方在本合同期限内始终有上述权利，甲方不得以任何理由收回商铺使用权；合同第三条：一、甲、乙双方必须严格遵守履行本合同条款，乙方延迟支付租金的，按银行同期活期存款利率计算违约金；若乙方逾期3个月未支付当年期租金的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%向甲方支付违约金。二、……。三、如有其它违约行为的，违约方按当年期租金额的5%向对方支付违约金。上述合同签订后，“赛格广场”提前于2013年4月28日正式开业，自此，委托经营期限开始起算。在合同履行过程中，第1年度（即2013年4月28日至2014年4月27日）属于市场培育期，被告无须向原告支付租金；第2年度（即2014年4月28日至2015年4月27日）的租金，被告已支付给原告。第3年度（即2015年4月28日至2016年4月27日）的租金12197.64元（203294元*6%），现被告已支付11588.1元，并代原告缴纳税款426.93元。以上事实，有原告提供的《吴江市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、铺号��意图、房产证、土地证、《商铺委托经营管理合同》、《确认书》，被告提供的租金返还明细及本案双方当事人当庭陈述、庭审笔录予以证实。本院认为：“赛格广场”共有1000多个商铺，已售商铺位置虽在铺号示意图中均有标注，并具有独立的房产证和土地证，但各商铺之间并没有进行物理分割。南海公司将“赛格广场”商铺出售给业主后，业主再将商铺委托被告交由吴江赛格进行统一出租、经营和管理，并按所付房款数额及约定比例收取回报，这种经营模式属于产权式商铺经营模式。因各商铺之间没有进行物理隔离，各商铺是由被告整体招租，并用于经营电子产品，各商铺自身不具备独立经营的条件和利用价值，可见，原告的商铺与其他业主的商铺使用和经营具有整体、不可分割的特点。原告在签订委托经营合同时，明知自己的商铺与其他业主的商铺用于整体经营，因此，若单独解除委托经营合同，势必影响“赛格广场”整体功能的发挥，损害其他业主的利益，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济的发展，故原告对商铺行使所有权，包括行使合同解除权不能等同于独立商铺，应受到一定的限制，必须服从大多数业主的整体意志。由于“赛格广场”未成立业主大会和业主委员会，原告并无证据证明解除委托经营协议符合大多数业主的意志，且目前“赛格广场”仍处于正常经营中，因此，对于目前原告要求解除《商铺委托经营管理合同》的主张，本院不予支持。关于诉讼费用，虽原告诉讼请求本院未能支持，但引起本案纠纷原因在于被告未按约定履行合同义务，故本院酌情认定本案诉讼费用由原、被告各半承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十四条的规定，判决如下：驳回原告��守贵、郑忠英的诉讼请求。案件受理费2984元，由原告焦守贵、郑忠英负担1492元，由被告吴江蓝海商业管理有限公司负担1492元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告已预交的案件受理费本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院中级人民法院。递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省苏州市同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。审 判 长  康 琳人民陪审员  张芹芳人民陪审员  丁松林二〇一六年七月二十二日书 记 员  傅辰浩