重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0115民初3200号原告陈兴贵，男，1963年2月10日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。被告龚坤，男，1983年8月24日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。被告杨文，男，1965年7月15日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。原告陈兴贵与被告龚坤、被告杨文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理后，依法由代理审判员王丽适用简易程序于2016年6月6日、2016年6月28日公开开庭进行了审理。原告陈兴贵，被告龚坤、杨文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈兴贵诉称，2015年7月20日，我与被告龚坤、被告杨文签订了《房屋租赁协议》，将我所有的位于重庆市长寿区凤城街道36号4-2-1号房屋租赁给二被告，租赁期间为2015年8月1日至2017年8月1日，租金为每季度5000元，提前3日交纳下一季度房屋租金。2015年7月、2015年9月，二被告分别支付了二个季度的租金，之后未支付租金。现起诉至人民法院要求二被告支付：1、从2016年1月至2016年7月20日期间的租金10000元；2、违约金6000元。被告龚坤辩称，租赁房屋属实，但我与原告陈兴贵口头约定不按照《房屋租赁协议》追究违约责任。2016年3月，我告知原告陈兴贵不再租赁房屋，已支付的保证金5000元抵作一个季度的房屋租金，并将房屋钥匙交给了欣惠超市的邓恩秀，房屋租赁合同已解除，房屋租金应当计算至2016年4月。原告陈兴贵要求我另支付6000元的违约金，因我不同意支付违约金，原告陈兴贵遂两次向派出所报案。请求人民法院依法判决。被告杨文辩称，2015年10月，我退出了与被告龚坤经营的公司。2015年10月之后，房屋租赁合同的双方当事人系原告陈兴贵与被告龚坤。请求人民法院依法判决。经审理查明，重庆市长寿区凤城街道三峡路36号4-2-1号房屋的房地产权登记在原告陈兴贵的名下。2015年7月20日，原告陈兴贵与被告龚坤、被告杨文签订了《房屋租赁协议》，约定原告陈兴贵将重庆市长寿区凤城街道三峡路36号4-2-1号房屋出租给被告龚坤、杨文，每年租金为20000元，租赁期间为2015年8月1日至2017年8月1日，下季度租金应提前3日交纳。第8条载明，“在租赁期间，任何一方不得违约，否则，违约方付对方违约金6000元整”。同日，被告龚坤、被告杨文按照协议约定向原告陈兴贵支付了保证金5000元、2015年8月至2015年10月的租金5000元，并制作了物品清单1张。庭审中，原、被告双方均认可二被告向原告陈兴贵支付租金至2016年1月30日。之后被告龚坤、被告杨文未再向原告陈兴贵支付租金。重庆市公安局案（事）件接报回执（接警编号：J5001150001201603040005）显示，2016年3月4日，原告陈兴贵向重庆市长寿区公安局凤山派出所报警，称因为与被告龚坤租房合同纠纷要求派出所调解，后民警对双方进行调解未达成一致。重庆市公安局案（事）件接报回执（接警编号：J5001150001201604070017）显示，2016年4月7日，原告陈兴贵向重庆市长寿区公安局凤山派出所报警，称因为房租问题与龚坤发生纠纷，民警接警后迅速到达现场将双方带回派出所调解，因龚坤拒不支付房租，民警告知双方通过司法程序进行解决。本案在审理过程中，本院依法向欣惠超市的经营者邓恩秀做调查笔录。邓恩秀陈述，原告陈兴贵系其姐夫。被告龚坤确实将原告陈兴贵的房屋钥匙放到邓恩秀经营的副食店（具体时间记不清），当时，邓恩秀叫被告龚坤直接将房屋钥匙给原告陈兴贵本人，但被告龚坤称其本人事后会直接跟原告陈兴贵联系，随后就留下钥匙离开了。现房屋钥匙仍然在邓恩秀经营的超市内。庭审中，原告陈兴贵不认可被告龚坤曾告知不再租赁房屋，也对被告龚坤将房屋钥匙交给欣惠超市邓恩秀的行为不予认可，并表示并不知晓被告龚坤将房屋钥匙交给案外人邓恩秀的情况。以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁协议》、房权证206字第0285**号、邓恩秀的调查笔录、重庆市公安局案（事）件接报回执（接警编号：J5001150001201603040005）、重庆市公安局案（事）件接报回执（接警编号：J5001150001201604070017）等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告陈兴贵与被告龚坤、被告杨文签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。被告杨文虽辩称已于2015年10月退出《房屋租赁协议》，并非《房屋租赁协议》的当事人，但未提交证据予以证实，且原告陈兴贵、被告龚坤均不认可被告杨文退出《房屋租赁协议》，故本院对被告杨文辩称已于2015年10月退出《房屋租赁协议》合同关系的事实不予采信，故本案《房屋租赁协议》的合同当事人仍为原告陈兴贵与被告龚坤、被告杨文。关于《房屋租赁协议》是否解除的问题。被告龚坤虽辩称曾在2016年3月告知原告陈兴贵不再租赁房屋，并以将房屋钥匙交给案外人邓恩秀的方式，解除了房屋租赁合同。但2016年3月4日、4月7日的重庆市公安局案（事）件接报回执，仅仅载明原告陈兴贵与被告龚坤因租房合同、房租问题发生纠纷且未达成调解协议，并未载明被告龚坤向原告陈兴贵要求解除房屋租赁合同，且被告龚坤未举证证明曾告知原告陈兴贵解除房屋租赁合同，原告陈兴贵也予以否认，故本院对被告龚坤辩称曾口头告知原告陈兴贵解除房屋租赁合同的事实，本院不予采信。被告龚坤虽将房屋钥匙交给了案外人邓恩秀，但案外人邓恩秀并非房屋租赁合同的当事人，原告陈兴贵否认其知晓被告龚坤将房屋钥匙交付给案外人邓恩秀的事实，亦对案外人邓恩秀收取被告龚坤交付的房屋钥匙的行为系其同意解除房屋租赁合同的说法不予认可，现被告龚坤未提供证据证明案外人邓恩秀收取钥匙的行为系接受原告陈兴贵的委托，故对被告龚坤辩称其以将房屋钥匙交付的行为以达到解除房屋租赁合同，本院不予采信。故被告龚坤要求解除《房屋租赁协议》的意思表示并未实际到达原告陈兴贵。同时，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》未约定合同解除的情形，二被告既未举证证实本案存在法定解除房屋租赁合同的情形，也未提交证据证实本案存在租赁协议无法继续履行的情形，更未举证证实曾与原告陈兴贵协商解除房屋租赁合同，故本院对被告龚坤辩称房屋租赁合同已解除的事实，本院不予采信。关于支付租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。现二被告在约定的租赁期限内未按期足额缴纳租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。庭审中，原、被告双方均认可二被告已支付了2016年1月期间的房屋租金，故本院对原告陈兴贵再要求二被告支付2016年1月期间的租金，不予支持。原、被告在庭审中均认可二被告未支付2016年2月至2016年7月的租金，故本院对原告陈兴贵要求二被告支付2016年2月1日至2016年7月20日期间的租金予以支持，即二被告应向原告陈兴贵20**年2月1日至2016年7月20日期间的租金9402.17元（5000元+5000元÷92天×81天）。关于支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，被告龚坤、被告杨文逾期支付租金，已构成违约。《房屋租赁协议》第8条约定，“在租赁期间，任何一方不得违约，否则，违约方付对方违约金6000元整”，被告龚坤虽辩称在原、被告双方签订《房屋租赁协议》时，另行口头约定不会追究违约方违约责任，但未提交证据予以证实，且原告陈兴贵对此不予认可，故被告龚坤应当承担举证不能的法律责任。现原告陈兴贵要求被告龚坤、被告杨文支付违约金6000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告龚坤、被告杨文于本判决生效后7日内支付原告陈兴贵20**年2月1日至2016年7月20日期间的租金9402.17元；二、限被告龚坤、被告杨文于本判决生效后7日内支付原告陈兴贵违约金6000元；三、驳回原告陈兴贵的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费200元，减半收取100元，由被告龚坤、被告杨文负担（原告已预缴，限被告龚坤、被告杨文于本判决生效后7日向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。代理审判员 王 丽二〇一六年七月十一日书 记 员 黄春燕