东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0591民初730号原告：耿振峰原告：王秀英二原告共同委托代理人：张丽，山东东照律师事务所律师。被告：青岛市恩地置业发展有限公司法定代表人：庄惠田，董事长。委托代理人：陈丽莉，山东黎强律师事务所律师。委托代理人：董成波，系该公司职工。原告耿振峰、原告王秀英诉被告青岛市恩地置业发展有限公司（以下简称“恩地公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿振峰、原告王秀英的共同委托代理人张丽，被告恩地公司委托代理人陈丽莉、董成波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年10月1日，鞠云忠与被告恩地公司签订的《商品房买卖合同》，鞠云忠以341255元的价格购买涉案房屋，并按合同约定于2006年10月1日、2008年10月10日分别向被告支付现金200000元、141255元，全部交清房款341255元。被告向鞠云忠交付涉案房屋。2008年9月2日，鞠云忠将涉案房屋转让给两原告，并签订《房屋买卖合同》。两原告按合同约定支付了全部房款。鞠云忠协助原告与本案被告重新签订《商品房买卖合同》。但被告却没有按约定协助原告办理涉案房屋的所有权证和土地使用证。为此，两原告多次要求被告协助办理涉案房屋产权过户登记手续，但被告均以种种理由予以推托。致原告实际占有房屋的所有权至今未能取得，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益。诉讼请求：一、依法判令位于东营市东营区东城淮河路236号房屋归原告所有；二、被告自判决生效之日起10日内协助原告办理上述房屋的所有权证及土地使用权证的登记手续；三、被告恩地公司支付原告违约金682.51元；四、被告承担本案全部诉讼费用。案件审理过程中，两原告将以上第一、二项诉讼请求变更为：依法判令被告恩地公司继续履行于2008年10月28日与原告签订的《商品房买卖合同》，并自判决生效之日起10日内协助原告办理位于东营市东营区东城淮河路236号房屋的所有权证及土地使用权证的登记手续。被告恩地公司辩称，一、被告与两原告从未签订过房屋买卖合同，也从未收到过购房款；二、原告变更诉讼请求已超过法定时间，即使未超过法定时间但要求变更过户的时间已超过两年的诉讼时效，请求依法驳回；三、因被告公司印章被伪造，东营市公安局东营分局已经立案侦查且涉案房产已被查封，要求对本案中止审理，待刑事案件审理完毕，再对该案进行审结。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交了以下证据：证据一，《结婚证》一份，拟证明：原告耿振峰、王秀英系夫妻关系，为本案适格的诉讼主体。被告对该证据的真实性无异议，但不能证明其是本案适格的诉讼主体，被告从未与原告签订过购房合同。证据二，被告为案外人鞠云忠出具的收据复印件二份（原件由被告于2015年4月20日收回保存）、被告为原告出具的《收据》一份，拟证明:1、本案被告于2006年10月1日将涉案房屋（东营市东营区淮河路236号）以341255元的价格出售给案外人鞠云忠，并签定《商品房买卖合同》，鞠云忠按合同约定于2006年10月1日、2008年10月10日分别向被告交纳房款200000元、141255元，合计341255元；2、被告于2015年4月20日将案外人鞠云忠交纳上述房款341255元的《收据》变更为原告耿振峰。案外人鞠云忠于2006年10月1日向被告交纳200000元房款时，被告的名称是青岛市房地产开发经营总公司。本案与原东营市绿岛房地产开发有限责任公司没有任何关联性。被告质证认为，对该组证据中的复印件不予质证，被告从未收到鞠云忠所谓购房款，也不存在房屋买卖合同关系，且三份收据上的公章无论是青岛市房地产开发经营总公司东营分公司财务专用盖，还是青岛市恩地置业发展有限公司东营分公司财务专用盖均系伪造，2015年4月20日收据显示的开具日期为2015年4月20日，而被告于2014年11月19日已将该收据上的公章交由东营市公安局分局，故该收据系伪造，不能证明双方有房屋买卖关系。青岛市房地产开发经营总公司系现公司的曾用名，于2006年11月15日变更。当时被告公司与原东营市绿岛房地产开发有限责任公司合作设立青岛市恩地置业发展有限公司东营分公司，该分公司是由原东营市绿岛房地产开发有限责任公司自主经营。证据三，《房屋买卖合同》一份、收据二份，拟证明：结合原告提交的证据二可以证明案外人鞠云忠将其所有的涉案房屋转让给原告，该《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同合法有效，而且双方履行了合同义务，该交易行为应当受法律保护。被告对该组证据的真实性有异议，认为其真实性无法辨认，该收据不能说明双方存在实际的买卖关系，且两笔收据显示的都是大额现金，要求原告说明两笔收据的来源。证据四，《商品房买卖合同》一份，拟证明：结合原告证据二中被告为原告出具的《收据》，可以证实被告认可案外人鞠云忠将涉案房屋（东营市东营区淮河路236号）转让给原告，并于2008年10月28日重新与原告签订《商品房买卖合同》约定双方的权利与义务。被告于2015年4月20日为原告耿振峰出具更名《收据》证实原告已履行合同中约定的支付房款义务。被告应当按合同第15条约定于2009年10月26日前协助原告办理上述房屋所有权证及土地使用权证的登记手续，并承担违约责任。被告对该证据的真实性不予认可，认为该合同中加盖的青岛市恩地置业发展有限公司以及庄惠田印均系伪造的公章，即使该合同是真实的，该合同签订日期是2008年10月28日，收据更名登记的日期为2015年4月20日，不符合常理。证据五，东营经济技术开发区人民法院作出的（2014）东开民初字第237号民事判决书复印件及东营仲裁委员会作出的（2015）东仲字第189号裁决书各一份，拟证明：涉案房屋纠纷与山东绿岛置业集团有限公司没有任何关系。被告对该证据的真实性无异议，裁决书中购房款显示的支付方式以及金额均为5万元以下，而本案支付的购房款均为一次性支付大额现金，原告没有举证该现金的来源，故为了更好的查明本案事实申请追加山东绿岛置业集团有限公司（原东营市绿岛房地产开发有限责任公司）作为本案第三人。被告为支持其抗辩主张，向法庭提交了以下证据：证据一，开发合同复印件一份，拟证明：被告青岛市房地产开发经营总公司与原东营市绿岛房地产开发有限责任公司就借用资质达成合作开发意向。原告质证认为，该证据系复印件不认可。证据二，名称变更登记信息查询结果复印件一份，拟证明：2006年11月15日青岛市房地产开发经营总公司变更为青岛市恩地置业发展有限公司。原告对该证据的真实性及证明目均无异议，认为该证据能够证实原、被告于2008年10月28日签订的涉案合同的真实性，以及原告提交的2006年10月1日、2008年10月10日向被告缴纳房款的真实性。证据三，东营市公安局东营分局立案告知书、鉴定意见通知书、扣押物品文件清单各一份，拟证明：涉案合同以及收据所盖的公章、财务专用章、法人章被告均于2014年11月19日交于东营市公安局东营分局，该局于2014年12月2日出具的鉴定意见显示与被告使用相关印章不是同一枚印章盖印形成，该案已被刑事立案侦查。原告对该证据的真实性无异议，但是不能证明被告的证明目的，公安局所鉴定的被告的印章与本案合同中被告的印章及收据中被告的财务章并不是同一印章，不能证实原告提交的合同中被告的印章及财务章是伪造的。证据四，东营市市区房屋权属登记信息一份，拟证明：现涉案房屋东营区淮河路236号房屋处于银行抵押，因伪造公章一案，已被东营市公安局东营分局查封，申请本案依法中止审理，待刑事案件审理完毕，再对该案进行审结。原告对该证据真实性无异议，认为该证据证明涉案房屋至今登记在被告名下，由被告的过错导致涉案房屋被抵押致使原告无法办理房产登记手续，但不影响原告主张权利，不影响本案的审理。经庭审质证，原告提交的证据一、证据五，被告对其真实性无异议，本院予以确认，涉案房屋系原告耿振峰在其与原告王秀英婚姻关系存续期间购买，应为夫妻共同财产，两原告诉讼主体适格；原告提交的证据二、证据四，被告对证据二中的2张收据系复印件为由不予质证，并认为该证据中所加盖的印章均系伪造，本院审查认为，被告认可青岛市房地产开发经营总公司系被告曾用名称、东营分公司系其与另一公司合作设立，涉案房屋以被告名义开发建设，现被告认为收据及合同中的印章均为伪造并否认其与该两人存在房屋买卖合同关系但未提交充分证据予以证实，本院对该两组证据予以采信；原告提交的证据三，系原告与第三人签订的房屋买卖合同，本院对其真实性予以确认。被告提交的证据一，原告不认可，本院审查认为因该证据系复印件，无法核实其真实性，本院不予采信；被告提交的证据二，原告对其真实性及证明目的均无异议，本院予以采信；被告提交的证据三、证据四，原告对其真实性无异议，本院予以确认。经审理查明，原告耿振峰与原告王秀英系夫妻关系。2008年9月2日，原告耿振峰与案外人鞠云忠签订房屋买卖合同，双方确认：恩地公司在东营市开发东营市东营区淮河路236号房屋，鞠云忠于2006年10月1日以341255元价格从被告处购买的建筑面积为89.73平方米（共三层），并按照《商品房买卖合同》约定交清了全部房款；约定：鞠云忠于2008年9月2日将所有的上述房屋转让给原告耿振峰，转让价格为370000元，鞠云忠在合同签订当日将上述房屋交付耿振峰；耿振峰须在合同签订当日向鞠云忠支付现金170000元，余款200000元于2008年10月28日一次性向鞠云忠付清；该买卖合同签订后，鞠云忠须协助耿振峰到恩地公司变更《商品房买卖合同》，将该房屋买卖合同中的买受人变更为耿振峰，并将其交付房款收据更换耿振峰的购房发票以及协助耿振峰办理权属过户登记手续。合同签订后，原告耿振峰依约向鞠云忠支付了全部购房款。2008年10月28日，被告恩地公司与原告耿振峰就位于东营市东营区淮河路236号70号涉案房屋签订《商品房买卖合同》，约定：买受人以341255元的价格购买出卖人开发建设的东营市东营区淮河路236号70号房，付款方式为签订合同之日一次性付清；出卖人应当在2008年11月1日前，将具备商品房经验收合格条件并符合该合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金的方式处理。被告恩地公司在出卖人处加盖“青岛市恩地置业发展有限公司”、“庄惠田”印。2015年4月20日，恩地公司东营分公司为原告耿振峰出具收据一份，载明收款方式为“更名”，款项为341255元，收款事由为“（鞠云忠更名耿振峰）”。2014年12月2日，东营市公安局东营分局对恩地公司印章被伪造案立案侦查，2014年11月19日，相关印章被扣押。截止2016年7月5日，位于东营市东营区淮河路236号（产权证号为东房权证淮河路字第××号）的涉案房屋仍系抵押、查封状态。另查明，2006年11月15日被告由青岛市房地产开发经营总公司更名为恩地公司。被告认可其与山东绿岛置业集团有限公司（原东营市绿岛房地产开发有限责任公司）合作设立了恩地公司东营分公司，涉案房屋系山东绿岛置业集团有限责任公司借用被告恩地公司资质开发建设。本院认为，一、关于涉案商品房买卖合同的效力问题。被告辩称其从未与原告耿振峰签订过房屋买卖合同，涉案房屋的开发方、建设方及销售方均为原东营市绿岛房地产开发责任有限公司，本院审查认为，被告自认其曾与原东营市绿岛房地产开发有限责任公司合作设立恩地公司东营分公司，以被告公司资质开发建设涉案房屋，且庭审中被告自述“只要原东营市绿岛房地产开发有限责任公司收到涉案房款，我方就可协助原告办理”，故可以认定被告明知涉案房屋以其名义销售而不反对，应视为对该商品房买卖行为的认可，对被告的该项抗辩主张本院不予支持；被告辩称其公司印章涉嫌被伪造，公安机关已经立案侦查且涉案房屋也被公安机关查封，要求本案中止审理，本院审查认为，本案中被告并未提交相关证据证实涉案商品房买卖合同及收据中其公司印章系伪造，且原、被告之间已经构成商品房买卖合同关系，刑事案件的处理结果并不影响本案的审理，被告恩地公司的该主张不符合法定中止情形，本院不予支持。综上，本院认为，涉案商品房买卖合同应属合法有效，对合同相对方均有约束力，原、被告均应依约履行合同义务。二、关于涉案商品房买卖合同能否继续履行的问题。2015年4月20日，被告恩地公司东营分公司向原告耿振峰出具金额为341255元的更名收据一份，载明“（鞠云忠更名耿振峰）”，该收据的数额能够与商品房买卖合同相互印证，且收据上加盖了恩地公司东营分公司财务专用章，能够认定恩地公司东营分公司已经收到鞠云忠交纳的涉案房屋的房款，并同意将该收据交款人更名为耿振峰，可以证实原告耿振峰已经履行完毕付款义务。涉案房屋已经交付原告使用，但仍登记在被告名下，现两原告要求被告恩地公司继续履行商品房买卖合同，并协助两原告办理房屋所有权证及土地使用权证登记手续，符合合同约定。虽然涉案房屋现处于抵押及查封状态，但涉案标的物物权未消灭，不属于法律上或事实上确定履行不能情形，被告恩地公司应依诚实信用原则待上述障碍消除后及时协助原告办理产权登记变更手续。三、关于原告主张的违约金应否支持的问题。对两原告关于要求被告恩地公司支付违约金682.51元的诉讼请求，本院审查认为，合同约定被告应于2008年11月1日前将验收合格的涉案房屋交付原告使用，根据原告与鞠云忠于2018年9月2日签订的房屋买卖合同中约定“鞠云忠在合同签订当日将上述房屋交付耿振峰”，现原告主张涉案房屋已于2008年9月2日交付其使用，对被告并无不利，本院予以确认。根据涉案商品房买卖合同约定，被告应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告至今仍未协助原告办理涉案房屋产权登记，根据合同约定，原告不退房，被告应当按照已付房价款的0.02%向原告支付违约金即68.25元，对原告超出部分的诉讼请求本院不予支持。对于被告恩地公司关于两原告要求办理涉案房屋产权登记手续的时间已超过两年诉讼时效请求驳回原告诉讼请求的主张，本院审查认为，根据原告耿振峰与被告签订的商品房买卖合同中关于产权登记的约定，被告有协助原告办理产权登记手续的义务，涉案房屋现仍然登记在被告名下，该合同尚未履行完毕，被告该项抗辩主张没有法律依据，本院不予支持。对于被告恩地公司关于追加山东绿岛置业集团有限公司为本案第三人参加诉讼的申请，本院审查认为，原、被告之间已经形成商品房买卖合同关系，是否追加山东绿岛置业集团有限公司为第三人不影响本案事实的查明，对被告的该项请求，本院不予准许。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、被告青岛市恩地置业发展有限公司应继续履行其与原告耿振峰于2008年10月28日签订的商品房买卖合同，并于交易障碍消除后十日内协助原告耿振峰、原告王秀英办理东营市东营区淮河路236号房屋所有权证和土地使用权证的登记手续；二、被告青岛市恩地置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告耿振峰、原告王秀英支付违约金68.25元；三、驳回原告耿振峰、原告王秀英的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为3210元，由被告青岛市恩地置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  张庆莹二〇一六年七月二十一日书记员  陈姗姗