上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初2415号原告陆海虹，女，1967年10月30日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人陆兵，上海陆兵律师事务所律师。委托代理人瞿成，上海陆兵律师事务所律师。被告上海鹏汇房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人黄秀虹，董事长。委托代理人宋兆泽，男。委托代理人王爱玲，女。原告陆海虹与被告上海鹏汇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月21日公开开庭进行了审理。原告陆海虹的委托代理人陆兵、被告上海鹏汇房地产开发有限公司的委托代理人宋兆泽、王爱玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆海虹诉称，原、被告于2012年8月6日签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定原告向被告购买坐落于上海市浦东新区惠南镇观海路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价人民币(以下币种相同)1,167,984元。之后原告付清了全部购房款，并且缴纳了住宅维修基金，但被告并未按照《预售合同》约定的时间2014年4月25日办出大产证，而是直至2014年12月23日才取得大产证，导致原告办理小产证的时间也相应延迟。为此要求法院判决被告：1、支付原告逾期办证违约金，以1,167,984元为基数，从2014年10月23日起算至2015年2月20日，按照每日万分之一的标准计算;2、承担本案诉讼费。被告上海鹏汇房地产开发有限公司辩称，根据《预售合同》补充条款一第七条第1项、第6项的约定，双方对合同第十条约定的大产证办理时间已进行变更，办理大产证的时间应为双方签署房屋交接书的时间，且被告已按照合同约定在办理完毕大产证后于2015年1月19日通知包括原告在内的相关小业主领取办理小产证资料，部分业主也已在合理期间内自行办理了小产证，因此被告不存在违约，无需承担违约责任。另外，因系争房屋实测面积减少，被告于2014年1月退还了原告部分房款，原告实际支付的购房款为1,135,251.89元。如果法院认为被告应承担违约责任，违约金的计算基数应以1,135,251.89元为基数，计算违约金的截止日期应至2015年1月19日止，对原告主张的违约金起始时间和日万分之一的计算标准无异议。经审理查明，2012年8月6日原告(乙方)与被告(甲方)签订了《预售合同》，约定由乙方向甲方购买系争房屋，暂测房屋建筑面积为86.71平方米，总价暂定为1,167,984元。《预售合同》第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件，第贰种方案为：取得了《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在2014年4月25日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。合同第十四条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区(原南汇区)房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同补充条款一第七条“该房屋的交付(补充主合同第十、十一、十三、十五条)”约定：1、该房屋的交付条件以主合同第十条约定为准，主合同第十条关于甲方承诺取得大产证的约定并非该房屋的交付条件，而是在房屋交付之后甲方应该履行的义务,……；6、若该房屋在交付时已取得大产证，则双方可在交付时直接签署《房屋交接书》。补充条款一第八条“小产证办理(补充主合同第十四条)”约定：1、甲方应在取得大产证后30日内，通知乙方签署《房屋交接书》，乙方应在甲方通知载明的期限内及时签署《房屋交接书》；2、乙方委托甲方办理小产证的，需按照合同约定办理该房屋交付手续，在签署《房屋交接书》时提供办理小产证的全部材料，并付清相关税费，办妥委托代办手续，结清面积差价款，甲方代为申办产权登记的期限自具备本条第1、2款约定的全部条件之日起算，若乙方违反本条第1、2款约定，则小产证延期取得的责任及由此而产生的相关损失由乙方自行承担，与甲方无关；3、由于甲方原因，乙方不能在甲方取得大产证之日起180天内取得小产证的，每逾期一日，甲方按已收房价款的万分之一向乙方支付违约金，逾期超过一年的，乙方有权解除合同；……。《预售合同》签订后，原告按约支付了房价款。因系争房屋实测建筑面积调整为83.54平方米，2014年1月被告为原告办理了退款手续。2014年12月23日被告取得了系争房屋的新建商品房房地产权证(大产证)。2015年1月19日被告向原告发送了告知书，表示自2015年1月20日起可以到被告处领取办理房产证的所需资料，并签署正式房屋交接书。2015年1月24日原、被告就系争房屋签署了《房屋交接书》，被告将所需配合原告办理系争房屋小产证的相关材料一并交付原告。2015年4月15日系争房屋产权转移登记至原告名下。审理中，原、被告一致确认系争房屋的房价款为1,135,251.89元，原告调整诉讼请求为：要求被告支付逾期办证违约金，以1,135,251.89元为基数，从2014年10月23日起算至2015年2月20日，按照每日万分之一的标准计算。以上事实，由经庭审质证的《预售合同》、购房款发票、《上海市房地产登记簿》、《进户通知》、《房屋交接书》、《办理房产证告知书》等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《预售合同》系当事人的真实合意，应为合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，原告履行了付款义务，被告同时也应当依照预售合同的约定，在一定的期限内促成原告办理房屋产权过户的条件。由于被告交付系争房屋时并未取得大产证，所以被告认为办理大产证时间已变更为签署房屋交接书时间的观点无合同及法律依据。合同约定被告应于2014年4月25日前取得系争房屋的大产证，但被告直至2014年12月23日才办理出新建商品房房地产权证(大产证)，直接导致原告办理系争房屋小产证的延迟，又因被告办理大产证的时间是作为启动办理小产证的参照节点，《预售合同》对被告何时办理大产证进行了明确的约定，所以约束小产证办理时间应以合同约定最晚大产证办理时间作为基础，由此根据《预售合同》补充条款一第八条第3项约定，双方实际约定的是以被告应当取得大产证之日起180天即2014年10月22日作为被告是否承担小产证逾期办理合同责任的时间节点，现原告未能在上述时间内取得小产证，被告的行为显属违约，原告由此要求被告承担相应的违约责任，于法有据，本院应予支持。被告对原告主张的逾期办证违约金的房价款基数、起始日期及日万分之一的违约金标准无异议，对此本院予以确认。至于计算违约金的截止时间，被告取得大产证后在2015年1月19日通过告知书方式通知原告领取办证所需相关材料，该时间节点并非原告取得小产证的时间，综合办理小产证的相关流程，原告主张违约金截止至2015年2月20日属合理期间，本院对此诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：被告上海鹏汇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陆海虹逾期办证违约金(以1,135,251.89元为基数，按每日万分之一标准，自2014年10月23日起计算至2015年2月20日止)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费137元，减半收取计68.50元,由被告上海鹏汇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陆菁二〇一六年二月二十二日书记员  沈洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。