重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终3348号上诉人（原审被告）胡洁委托代理人胡俊铭被上诉人（原审原告）重庆天景物业服务有限公司。法定代表人黄涛，董事长。委托代理人但晓敏上诉人胡洁与被上诉人重庆天景物业服务有限公司（以下简称天景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2015)南法民初字第06062号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡洁及其代理人胡俊铭，被上诉人天景物业公司代理人但晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：胡洁系重庆市南岸区学府大道69号山宅七栋3栋3单元房屋业主。天景物业公司系对该房屋提供物业服务的物业公司。2005年11月11日，天景物业公司与重庆交院江南大学城置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，协议约定由重庆天景物业管理有限公司为学府大道69号二期住宅小区（暨天景花园二期住宅小区）提供物业服务。前期物业服务合同期限为2005年8月1日至2008年7月31日止。前期物业服务合同到期后，天景物业公司继续按原物业服务合同标准为该小区提供物业管理服务。2012年12月22日，天景物业公司与胡洁所在小区的南岸区学府大道69号业委会签订了《物业服务合同》，协议约定由天景物业公司向胡洁居住的位于重庆市南岸区学府大道69号山宅七栋、雨山前小区提供物业服务。该合同约定：山宅七栋物业服务费1.3元/月·平方米，带电梯住宅1、2楼住宅物业服务费为该组团物业费标准减0.3元/月·平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按户据实分摊的方式向业主分摊计收，为便于结算，每年1至11月按照10元/户的标准缴纳，每年12月按年据实结算，多退少补；物业服务费及公摊费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日履行当月缴费义务。合同期限为五年，自2012年7月1日起至2017年6月30日止。该合同并对委托服务事项、物业服务质量、甲乙双方的权利义务等进行了约定。另查明，胡洁拖欠天景物业公司2013年3月至2015年7月物业服务费3789.43元（1元/平方米/月×130.67平方米×29个月），公摊水电费290元（10元/月×29个月）。庭审中，天景物业公司提交了客户沟通记录表、圆通速递结账联、律师函拟证明天景物业公司于2014年10月22日向胡洁催收过上述费用。胡洁对客户沟通记录表不予认可，认为双方只是对房屋漏水进行过沟通；对圆通速递结账联、律师函的真实性无法确认，且未收到律师函。天景物业公司未提交其他证据证明邮寄过律师函。还查明，2012年11月27日，重庆市南岸区学府大道69号山宅七栋3栋3单元房屋内生活阳台处的高层共用自来水主供水管爆破，导致胡洁房屋及室内家具家电受损坏。事发后，胡洁与重庆天景物业服务有限公司多次协商赔偿事宜未果。一审法院于2015年1月8日以（2015）南法民初字第03344号立案受理胡洁起诉要求重庆天景物业服务有限公司赔偿因水管爆裂导致的财产损失一案。一审宣判后，胡洁不服一审判决，现已上诉至重庆市第五中级人民法院，二审正在审理中。一审法院认为，天景物业公司与南岸区学府大道69号业委会签订的《重庆市物业服务合同》，是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,签订该合同的各方当事人应受到约束。双方均认可胡洁拖欠天景物业公司2013年3月至2015年7月物业服务费3789.43元（1元/平方米/月×130.67平方米×29个月），公摊水电费290元（10元/月×29个月），一审法院予以确认。关于胡洁提出的诉讼时效问题，天景物业公司提交的客户沟通记录表为单方记录，故一审法院不予采信；天景物业公司提交的圆通速递结账联及律师函，不能证明天景物业公司已向胡洁邮寄过该律师函，故胡洁的诉讼时效抗辩理由成立。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”之规定，一审法院将胡洁欠付天景物业公司的费用确认为：1、从2013年8至2015年7月的物业服务费3136.08元（1/平方米/月×130.67平方米×24个月）；2、从2013年8至2015年7月的公摊水电费240元（10元/月×24个月）。胡洁作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费的义务，且胡洁房屋及室内家具家电受损一事，已另案处理。故天景物业公司要求胡洁支付上述费用的请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十九条之规定，判决如下：“一、胡洁于本判决生效之日起十日内支付重庆天景物业服务有限公司从2013年8至2015年7月的物业服务费3136.08元、水电公摊费240元，共计3376.08元。二、驳回重庆天景物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元由胡洁负担（重庆天景物业服务有限公司已垫付，胡洁支付上述款项时一并付清）。”胡洁不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉理由为：原判认定事实不清，适用法律错误。上诉人不交物管费是因自来水主供水管爆裂致上诉人财产受损，未履行物管义务；同时被上诉人一直未上门催交，被上诉人的诉讼时效已过。重庆天景物业服务有限公司答辩称;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审另查明，胡洁因生活阳台处的高层共用自来水主供水管爆裂致其财产受损，胡洁以物业服务合同纠纷为由起诉重庆天景物业服务有限公司，要求赔偿其财产损失等费用。该案经本院（2015）渝五中法民初字第05843号民事判决书判决重庆天景物业服务有限公司赔偿胡洁5479元。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，天景物业公司与南岸区学府大道69号业委会签订的《重庆市物业服务合同》，是双方真实意思表示,内容未违反相关法律法规的禁止性规定,签订该合同的各方当事人应受到约束，各业主和物业公司均应按照合同履行各自的权利和义务。胡洁因生活阳台处的高层共用自来水主供水管爆裂致其财产受损而对天景物业公司提起物业服务合同纠纷诉讼，该案已经本院生效判决书判决天景物业公司赔偿胡洁相应损失。且前述供水管爆裂发生于2012年，天景物业公司于事后对相关水管进行了维修处理，而天景物业公司与胡洁均认可胡洁拖欠天景物业公司2013年3月至2015年7月物业服务费及公摊水电费，故胡洁以自来水主供水管爆裂致其财产受损的事件系天景物业公司未履行物管义务为由拒绝缴纳物管费，并无法律依据，依法不应支持。一审法院未采信天景物业公司提交的催收物管费证据，并依照法律规定的二年民事诉讼时效期间认定欠费时间为2013年8月至2015年7月，该认定正确。虽然天景物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，但并不构成2013年8月至2015年7月期间内的根本违约，不应成为业主拒绝缴纳物管费的正当理由。同时，天景物业公司应在今后的物业服务中严格按照合同约定尽心履职，不断改善其服务态度及服务质量，以达到双方和谐相处的可持续良性发展。综上所述，上诉人胡洁的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡洁负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  苏致礼审 判 员  段晓玲代理审判员  陈 华二〇一六年七月二十一日书 记 员  张远馨