北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终7948号上诉人（原审被告）北京政泉控股有限公司，住所地北京市朝阳区大屯里317号。法定代表人贾鑫，董事长。委托代理人张秋华，女，1980年9月15日出生。委托代理人徐昂杨，男，1978年10月20日出生。被上诉人（原审原告）贾永超，男，1977年8月24日出生。原审第三人文雅卿，女，1990年10月25日出生。上诉人北京政泉控股有限公司（以下称政泉公司）与被上诉人贾永超、原审第三人文雅卿因物权保护纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第15866号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。贾永超在原审法院诉称：2014年12月29日夜，北京市朝阳区×号房屋因厨房暖气爆裂大面积渗水存水，导致楼下105号房屋厨房、卫生间、阳台、客厅、卧室大面积渗水浸泡，房屋受到严重损害。故此起诉请求：判令政泉公司赔偿装修损失64720元（根据自己找���一家装修公司询价后的结果）、误工损失3900元（按照贾永超的工资标准每日300元计算了13天）、修复期间房屋空置损失17600元（按照每月8800元计算了2个月，本判决书中的货币均为人民币）。政泉公司辩称：一、贾永超诉请的装修费赔偿金额明显不合理，无事实依据和法律依据，应驳回其诉请。《物权法》第三十六条规定，“造成不动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状”，室内装修作为房屋不动产的一部分，其损害赔偿的数额应以恢复受损装修原貌的实际发生费用为限。本案中，涉案房屋楼上205房间漏水、有大量积水并渗漏至涉案105房屋阳台，而涉案105房屋地面并没有大面积深度积水。涉案105房屋因漏水而导致装修受损集中表现为阳台天花板抹灰腻子脱落，阳台天花板确需进行维修，修复费用不过千元，《资产评估报告》认定的��台屋顶面层的维修费用也仅为211元。而房屋其他部位，如地面、踢脚线、包门套、木门和墙面面层等，因房屋地面并没有大面积深度积水，也就不存在被积水浸泡、因浸泡而被损坏的情况。换言之，前述部位并未因漏水而遭受到实质性的损坏，反而因贾永超非法将涉案房屋出租作经营性用房（宠物店）使用，导致前述部分的原装修严重磨损、破坏。并且，现房屋承租人文雅卿在搬离后并未将次卧室私自设置的隔断拆除、亦未将房屋恢复原状。我公司有充分的理由相信，即便不发生漏水之事，贾永超也需对房屋进行重新装修后方可正常使用。漏水发生后，贾永超借漏水之机对房屋进行大范围的重新装修，但我公司对现房屋承租人文雅卿使用导致的破坏、磨损及老化的部位不应承担任何的修复责任及费用。贾永超主张的高达64720元的装修损失和《资产评估报告》认定的���产损失价值23153元，二者显然均包括了此部分不应由我公司承担的费用，系明显不合理，没有事实依据和法律依据，应予以驳回。二、贾永超诉请的房屋维修期间的租金损失及空置期损失，无事实及法律依据，应驳回其诉请。首先，涉案房屋的用途是住宅，贾永超违反法律规定擅自改变房屋用途对外出租，其行为构成违法，由此产生的租金收益为非法收益，非法收益不受法律保护。因此贾永超要求租金损失的诉请应予以驳回。其次，贾永超诉请的房屋维修期间的租金损失和空置期损失性质完全相同，均属于房屋可能产生的租金收益损失，均属于间接损失，不能同时主张。本案中，贾永超同时要求我公司赔偿两种性质相同的损失，属于重复索赔，必然存在因我公司侵权行为而致使贾永超获利的情形。再次，贾永超房屋修复期间的房屋租金收益属于间接损失，且不必然发生。房屋截止目前尚未维修，而房屋维修期间房屋能否出租、是否产生租金收益、租金收益如何等等均应根据市场行情而定。同时，还可能涉及联系中介、磋商、看房等事项，房屋是否出租等均尚不确定，贾永超并未举证证明房屋修复期租金收益产生的必然性及排他性。最后，贾永超在庭审中明确表示，因现房屋承租人文雅卿长期拖欠租金，构成重大违约，贾永超已诉至法院要求其支付拖欠的租金和违约金。我公司认为，贾永超已通过诉讼的方式向房屋承租人文雅卿主张租金损失和违约金，不能再向我公司重复主张，贾永超不能因我公司的侵权行为而获利。综上，根据《侵权责任法》的损害赔偿的补偿性原则，贾永超诉请租金损失及空置期损失等间接损失，缺乏事实依据及法律依据，应予以驳回。三、贾永超诉请的误工费损失，无事实依据，应驳回其诉请。根据���般常识，专用章只能用于其标示的特定范围，并只对该章所标示的具体内容承担责任。业务专用章只能用于企业的业务活动，如对外洽谈、业务运作、结算等具体业务，业务专用章如用于人事和工资等则为无效。本案中，贾永超提供的《误工证明》即加盖“五矿证券有限公司北京广安门外大街证券营业部业务专用章”，而未加盖公章，应为无效。并且，贾永超《误工证明》中职工日工资的计算方法错误，严重缺乏专业性，漏洞百出；其记载的误工情况与事实也严重不符（具体参见《质证意见》）。因此，我公司认为贾永超并未提交充分有效的证据证明存在误工的事实，其诉请的误工费损失缺乏事实依据和法律依据，应予以驳回。原审法院经审理查明：贾永超系105号房屋所有权人，从2013年10月起将该房屋出租给文雅卿用于经营宠物店，月租金8800元。楼上205号房屋由政泉公司控制使用。2014年12月30日凌晨，因205号房屋厨房内暖气阀门下管道破裂跑水，渗漏至105号房屋，造成105号房屋室内装修和物品受损。贾永超提交照片、视频光盘，证明漏水和房屋受损情况。因贾永超申请，法院委托鉴定机构对105号房屋装修因漏水受损情况及修复价格进行了鉴定，鉴定结论为：105号房屋因漏水造成装修损失的价值为2.32万元。贾永超对鉴定结论认可，但认为还遗漏了一些项目，如油烟机、空调、灶台、开关面板在装修过程中拆装的费用。政泉公司只同意赔偿鉴定报告中阳台屋顶面层部分，认为其他部分与本次漏水无关，不同意赔偿。原审法院经审理后认为：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。政泉公司建设并管控的205号房屋内发生漏水导致贾永超所有的105号房屋受损，政泉公司应当就此给贾永超造成的相关损失承担赔偿责任。对于贾永超要求政泉公司赔偿装修损失64720元的诉讼请求，综合照片、视频等在案证据，可以认定本次漏水确对105号房屋室内装修造成了较大损害，现政泉公司、贾永超对损害范围和赔偿标准存在异议，但双方均未提交有效证据推翻鉴定结论，故对装修损失赔偿数额法院依据鉴定结论认定为2.32万元。贾永超要求政泉公司赔偿误工损失3900元的诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。对于贾永超要求政泉公司赔偿修复期间房屋空置损失17600元的诉讼请求，贾永超未提交充足证据，但根据生活常识，房屋受损修复期间确会对贾永超正常使用房屋造成一定影响，法院依据公平原则对此酌予支持5000元。原审法院据此判决如下:一、北京政泉控股有限公司于判决生效后三日内赔偿贾永超房屋装修损失二万三千二百元、修复期��房屋空置损失五千元。二、驳回贾永超的其他诉讼请求。北京政泉控股有限公司如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决作出后,政泉公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第一项。其上诉理由是，1.一审法院仅凭鉴定结论认定漏水导致的财产损失，没有考虑宠物店长期经营使用、内部装修已严重破损的事实，属于认定事实不清。2.在涉案房屋作为宠物店长期经营使用，内部装修已严重破损，且涉案房屋已另行出租、并未发生空置情况的前提下，一审判决判令政泉公司承担鉴定结论确定的费用及房屋空置损失没有法律依据。贾永超同意原审判决，不同意政泉公司的上诉请求，其答辩意见是一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。文雅卿同意原审判决，不同意政泉公司的上诉请求，其答辩意见是一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为：政泉公司建设并管控的205号房屋内发生漏水导致贾永超所有的105号房屋受损，政泉公司应当就此给贾永超造成的相关损失承担赔偿责任。本案上诉争议焦点之一是，计算贾永超房屋装修损失时是否应当扣除以新换旧的升值利益。依据诚实信用原则，受害人因损害原因事实获得了利益，在确定损害赔偿数额时应予以扣除，此为损益相抵的规则。在以新换旧情形下，只有受害人实际能从“以新换旧”中获利才符合损益相抵之构成，受害人是否获利可依据损害发生的原因、损害的部位、损害之物可否替代购买、受害人使用该物的目的等因素综合判断。就本案而言，贾永超作为105号房屋的出租人，主要通过出租房屋获取租金收益，105号房屋室内装修因漏水事故遭受破坏而进行的维修并不会明显提升贾永超的租金收益，“以新换旧”后装修价值的提升不会直接导致贾永超之财产利益的增加；物受损害后，受害人有权要求恢复原状，而房屋装修部位被浸泡后，只能通过更换新材料的方式来恢复原状，因为任何人均无法在市场上找到同等程度的旧材料予以更换，因此更换新材料的费用系必须支出的费用。如果未发生本次漏水事故，105号房屋内的装修可继续使用，贾永超无需支付相关装修费用，政泉公司要求扣除部分装修损失无异于要求贾永超分担因政���公司的侵权行为所导致的损失。因此，本案不构成损益相抵，政泉公司要求按照折旧价值赔偿装修损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本案上诉争议焦点之二是，一审法院酌情支持贾永超房屋空置损失5000元是否适当。对此，本院认为，原审法院结合日常生活经验及房屋受损情况，酌情支持贾永超房屋空置损失5000元并无不当，应予维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费977元，由贾永超负担657元（已交纳）；由北京政泉控股有限公司负担320元（贾永超已预交，北京政泉控股有限公司于判决生效后3日内支付）；二审案件受理费640元，由北京政泉控股有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 丹审 判 员  曾 彦代理审判员  陈烁琳二〇一六年七月二十五日书 记 员  刘怡然