江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终1938号上诉人（原审被告）于兴平。上诉人（原审被告）左梅芳（系上诉人妻子）。两上诉人共同委托代理人李秋生，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）连云港康鹏房地产开发有限公司，住所地连云港市连云区院前路3号。法定代表人吴家康，该公司董事长。上诉人于兴平、左梅芳因与被上诉人连云港康鹏房地产开发有限公司（以下简称康鹏房地产）商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2015）港民初字第01990号事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月7日公开开庭审理了本案，上诉人于兴平及于兴平、左梅芳的委托代理人李秋生到庭参加诉讼。被上诉人康鹏房地产经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。康鹏房地产一审诉称：2004年6月初，康鹏房地产因周转资金需要，与于兴平、左梅芳签订虚假的房屋买卖合同，约定由于兴平、左梅芳购买康鹏房地产位于连云区院前路3号院xx层共计面积为377.81平方的房屋，房屋总价款为62万元。双方约定由康鹏房地产出具虚假的于兴平、左梅芳已经付首付款32万元的收据，另由于兴平、左梅芳向银行贷款30万元给康鹏房地产使用，银行贷款由康鹏房地产予以偿还，并在康鹏房地产需要收回房屋所有权或转让房屋时于兴平、左梅芳给予无条件配合。合同签订后，康鹏房地产、于兴平、左梅芳办理了上述房屋的过户手续，并且由于兴平、左梅芳向银行贷款30万元交于康鹏房地产。从2005年起康鹏房地产多次需要收回房屋所有权时，于兴平、左梅芳一直不予配合，且康鹏房地产为于兴平、左梅芳偿还贷款至2010年6月28日，由于于兴平、左梅芳拒绝办理房产过户，故康鹏房地产就未能偿还剩余贷款。依据《合同法》第五十二条第三款的规定，该合同应属于无效合同，于兴平、左梅芳应退还房屋。故诉至法院，请求法院判令康鹏房地产、于兴平、左梅芳之间所签订的商品房买卖合同无效；由于兴平、左梅芳退还康鹏房地产位于连云区院前路3号院xx层房屋；由于兴平、左梅芳承担本案的诉讼费用。于兴平、左梅芳一审辩称：康鹏房地产的起诉行为属于恶意诉讼，康鹏房地产以同一事实向法院提起诉讼，在诉状中以合同有效为前提要求答辩人按照合同支付垫付款561795元及违约金，案件经开庭审理后，因答辩人依照合同约定向康鹏房地产追究违约损失，康鹏房地产感到诉讼结果不利，于是申请撤诉，原审法院裁定准予其撤诉，本案属于重新起诉，康鹏房地产为了达到诉讼非法目的，从2004年6月7日房产过户登记到2015年9月28日的诉讼，在长达11年的时间里，康鹏房地产出尔反尔，既承认合同有效现在又提出合同无效，并谎称从2005年起多次向于兴平、左梅芳要求收回房屋使用权，于兴平、左梅芳不予配合，这显然违背事实。康鹏房地产在前一诉状中称其帮答辩人还贷款至2010年7月，也就是说答辩人与康鹏房地产一直到2010年7月都没有纠纷，说明康鹏房地产对房屋买卖的真实性、合法性是认可的，也没有向答辩人主张过房屋所有权，直到2010年7月后，由于康鹏房地产内部矛盾，遂引起纠纷。本案起诉的事实与康鹏房地产先前起诉的事实完全相反，因此属于恶意诉讼，以此达到非法目的。本案合同合法有效，康鹏房地产称合同是以合法形式掩盖非法目的，是滥用民法条款，因为康鹏房地产将不好卖的二手房卖给于兴平、左梅芳，为了促成交易，双方达成由康鹏房地产垫付首付款和银行抵押贷款直至贷款还完，在现实中也是习惯交易行为，答辩人之所以这样做，也是抱着房屋价格上涨的预期，如果房屋价格下跌，康鹏房地产也不会主张该房屋买卖合同无效，所以本案交易行为对双方而言是互利互惠的，没有任何非法目的。涉案房屋物权登记也是合法有效的，从2004年6月7日房产管理部门依法将涉案房屋登记在答辩人名下，直至康鹏房地产起诉时从未提出过异议，所以本案物权登记是合法有效的，于兴平、左梅芳拥有合法所有权，而且原连云港市新浦区人民法院（2014）新商初字第0159号民事判决书生效并执行，该生效判决书也确定了于兴平、左梅芳对该诉争房屋具有所有权，康鹏房地产对已经登记的物权如果有异议，应该提起行政诉讼。原审法院经审理查明：于兴平与左梅芳系夫妻关系。2004年于兴平与康鹏房地产签订了《房地产买卖契约》1份，约定了“由于康鹏房地产收到于兴平10000元的定金，故康鹏房地产将其所有的坐落在连云区院前路3号xx层377.81平方米的房屋以62万元的价格出售给于兴平；付款的方式为2004年6月10日之前以现金的方式一次性付清；康鹏房地产同意于2004年6月10日将该房屋交付给于兴平”等内容。合同签订后，于兴平、左梅芳并没有向康鹏房地产交纳购房款，康鹏房地产便将该房屋过户至于兴平名下，于兴平随即与案外人建设银行连云港分行（以下简称银行）签订了《房地产抵押合同》以及《个人住房借款合同》，并办理了该房的抵押登记手续，以上述房产作抵押从银行借款30万元。于兴平、左梅芳收到该30万元的借款后，将该30万元交由康鹏房地产使用，由康鹏房地产按照上述借款合同约定向银行偿还借款。康鹏房地产偿还至2010年6月28日后未再还款，于兴平、左梅芳也没有偿还过贷款，银行因而诉至原连云港市新浦区人民法院，要求解除与于兴平、左梅芳之间的上述借款合同，于兴平、左梅芳提前偿还借款本金143954.89元及利息；对上述抵押房产享有、折价、变卖、拍卖后价款的优先受偿权。该院经过审理作出了（2014）新商初字第0159号民事判决，判决于兴平、左梅芳偿还银行借款本金143954.89元及利息（截止至2013年10月15日的利息为43545.62元、2013年10月16日起至该判决确定的还款之日止的利息按借款合同约定的利率标准计算）；如果于兴平、左梅芳不能按期还款，银行有权要求对该抵押房产折价、拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。该判决生效后，于兴平、左梅芳没有履行该判决确定的给付义务，现该案已经进入执行程序，但于兴平、左梅芳至今未履行判决书上确定的给付义务。康鹏房地产曾于2015年7月27日诉至原审法院，要求于兴平、左梅芳给付购房款32万元以及偿还的贷款241795元，原审庭审时康鹏房地产主张其诉状所写的事实错误，双方并不存在真实的房屋买卖关系，因而撤回了该次诉讼。2015年10月9日，康鹏房地产再次诉至原审法院，即本案。原审庭审中，康鹏房地产明确其诉求第二项“由于兴平、左梅芳退还康鹏房地产位于连云区院前路3号院xx层的房屋”是指“要求于兴平、左梅芳将涉案房产再过户至康鹏房地产名下”。原审法院还查明：涉案房屋康鹏房地产至今未向于兴平、左梅芳交付。康鹏房地产主张至今未交付的原因系双方本身就不存在真正的房屋买卖关系，将房屋过户到于兴平、左梅芳名下是为了于兴平、左梅芳从银行抵押贷款给康鹏房地产使用，因为康鹏房地产作为单位办理抵押贷款时贷款年限不如个人贷款的年限长，这样可以缓解资金周转的压力。于兴平、左梅芳主张系因为其与康鹏房地产口头约定将涉案房屋出租给康鹏房地产使用，但双方对租金的价格以及租赁的期限均未作约定，另外因为康鹏房地产一直替于兴平、左梅芳垫付贷款，所以其一直未向康鹏房地产要求交付房屋。康鹏房地产主张于兴平也未向其缴纳双方签订的《房地产买卖契约》所约定10000元定金；于兴平、左梅芳主张其实际缴纳了该定金。双方对各自的上述主张均未能向原审法院提供相应证据加以证明。原审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益；当事人以合法形式掩盖非法目的而签订的合同无效。本案康鹏房地产2004年与于兴平签订《房地产买卖契约》，约定康鹏房地产将其所有的涉案房屋出售给于兴平，但是根据原审庭审时查明的“康鹏房地产在于兴平并没有向其缴纳约定的购房定金及购房款的前提下即与于兴平签订买卖契约并办理过户手续；于兴平在涉案房屋过户到其名下后即将该房屋抵押贷款并将所贷款项交与康鹏房地产使用；由康鹏房地产按照贷款合同约定偿还贷款本息以及房屋买卖契约签订多年后房屋一直由康鹏房地产使用，于兴平、左梅芳也不要求康鹏房地产交付房屋”等事实以及于兴平、左梅芳关于“因为康鹏房地产一直替其垫付贷款所以才没有要求康鹏房地产交付房屋；其将房屋出租给康鹏房地产使用但没有约定租金及租赁期限”等明显不符合常理的辩解主张均可以看出双方签订该买卖契约的真实目的并不是买卖涉案房屋，而是为了套取银行贷款给康鹏房地产使用，该行为是一种扰乱社会经济秩序、以合法形式掩盖非法目的的行为，该行为应当受到法律的制裁，故双方签订的《房地产买卖契约》属于无效合同，原审法院对康鹏房地产主张的要求确认该《房地产买卖契约》无效的诉讼请求依法予以支持。关于康鹏房地产主张的要求于兴平、左梅芳将涉案房屋再过户至其名下的诉求，虽然《中华人民共和国合同法》第五十八条规定了“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，但是因为涉案房屋在于兴平抵押贷款的时候已经办理了抵押登记手续，现贷款尚未还清，建设银行连云港分行仍是该房屋的抵押权人，康鹏房地产没有证据证明抵押权人同意将抵押物变更登记在其名下，故原审法院对其该诉求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第一款第(三)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、康鹏房地产与于兴平2004年签订的《房地产买卖契约》无效。二、驳回康鹏房地产要求于兴平、左梅芳将涉案位于连云区院前路3号院xx层的房屋过户至其名下的诉讼请求。一审案件受理费10000元，由康鹏房地产承担。上诉人于兴平、左梅芳不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定双方不存在房屋买卖关系错误，认定以合法形式掩盖非法目的错误。如果真如被上诉人所说，签订买卖合同是为了套取银行贷款，那么被上诉人也是始作俑者，其不能作为本案的适格主体。一审判决否定了原连云港市新浦区人民法院（2014）新商初字第0159号民事判决。综上，请求二审法院依法改判，并由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。被上诉人康鹏房地产提交书面答辩状称：一、上诉人与被上诉人之间不存在合法的房屋买卖合同关系，一审法院认定事实正确。虽然被上诉人在(2015)港民初字第01434号案件中提起过诉讼，要求上诉人支付房屋对价款，但这是在被上诉人对法律理解错误前提下，提出错误的诉讼主张。后上诉人依据正确的案件事实提出变更诉讼请求，符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题规定》第三十五条的要求，即在诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。因此，被上诉人变更诉讼请求，主张房屋买卖合同无效，符合相关法律规定及反映了案件事实真相。二、一审法院认定上诉人与被上诉人之间以合法形式掩盖非法目的的事实正确。上诉人用已过户到名下的房屋到银行进行抵押贷款符合交易习惯，但贷款应由上诉人作为购房者及贷款申请方来偿还，而不是由被上诉人作为所谓的出卖方来偿还，这明显不符合交易习惯。从这方面也能反映出双方签订虚假房屋买卖合同是为了达到获取银行贷款给被上诉人使用的非法目的。三、被上诉人作为该无效合同的当事人之一，提出合同无效，符合法律相关规定。因为该无效房屋买卖合同的签订，是双方共同行为，不管是谁提出签订该合同，为了什么目的，都可以作为诉讼主体提出诉讼主张。法院可根据案件事实及相关法律规定（包括在当事人未提出提下）作出合同有效或无效的判决。四、一审判决并没有否定在先判决的效力。在本案一审判之前，原连云港市新浦区人民法院作出的(2014)新商初字第1059号判决虽已生效，但该判决并没有认定本案房屋买卖合同有效性。只是在上诉人是房屋产权人的前提下，认定与建设银行所作的贷款合同有效，要求上诉人还款。而本案一审法院认定房屋合同无效，并没有否定在先的贷款合同有效性，也没有否定在先法律文书的法律效力。这完全是二个不同的法律事实，上诉人犯了偷换概念的错误。五、一审法院没有追加建设银行作为第三人参加到本案诉讼当中没有错误。因为建设银行和本案中房屋买卖合同无效与否并没有直接利害关系，并不用参加诉讼。而且该房屋贷款上诉人也用房屋作为抵押担保，不管最后谁取得该房屋所有权，该建设银行的权益也不会受到损害，并且剩余的贷款能够得到清偿。综上所述，上诉人的上诉理由不当，请求二审法院依法予以驳回。二审期间，上诉人于兴平、左梅芳向本院提供以下证据：被上诉人在原审法院起诉的（2015）港民初字第1434号民事起诉状，证明：在该起诉讼中，被上诉人明确承认双方房屋买卖协议有效。被上诉人康鹏房地产未到庭，视为其放弃质证权利。本院对上诉人于兴平、左梅芳提供的证据的真实性予以认可。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。另查明：原连云港市新浦区人民法院（2014）新商初字第0159号民事案件为原告中国建设银行股份有限公司连云港分行诉被告于兴平、左梅芳金融借款合同纠纷。该案判决认定原、被告签订的借款合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。本案在二审期间的争议焦点为：涉案《房地产买卖契约》是否应确认为无效。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。关于该争议焦点，上诉人于兴平、左梅芳主张双方签订《房地产买卖契约》系真实意思表示，上诉人与被上诉人达成合意，以租养贷，待贷款还清后再支付首付款，故房屋一直由被上诉人控制，同时被上诉人以租金替上诉人返还银行贷款。本院认为，上诉人的该辩解仅为其单方陈述，并无书面证据予以佐证，且康鹏房地产在一审期间对此辩解不予认可。相反，被上诉人康鹏房地产辩称双方签订虚假合同系为了骗取银行贷款更为符合常理。理由如下：首先，涉案房屋的产权虽登记在于兴平、左梅芳名下，但由康鹏房地产实际占有使用。其次，康鹏房地产长期缴纳涉案房屋的按揭贷款。再次，涉案房屋的首付款32万元，对于其中31万元未缴纳双方无争议。如该《房地产买卖契约》为真实意思表示，那么既然双方购买房屋签订了书面合同，但是在未对10年后再支付首付款进行书面约定的情况下，康鹏房地产即开具收条并将房屋过户至于兴平、左梅芳名下明显有悖常理。结合上述几点，本院认为涉案双方签订的《房地产买卖契约》并非双方当事人买卖房屋的真实意思表示，仅仅是为康鹏房地产套取银行贷款而签订的虚假合同，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项之规定，原审法院据此认定涉案合同无效并无不当，本院对上诉人于兴平、左梅芳的该项上诉理由不予支持。关于上诉人于兴平、左梅芳辩称康鹏房地产的主体不适格的问题，本院认为，法律并未禁止签订虚假合同的一方当事人不能提起确认合同无效之诉，故上诉人的该项上诉理由不能成立。关于上诉人于兴平、左梅芳称一审判决否定了原连云港市新浦区人民法院（2014）新商初字第0159号民事判决的上诉理由，本院经审查后认为，原连云港市新浦区人民法院（2014）新商初字第0159号民事判决系中国建设银行股份有限公司连云港分行起诉于兴平、左梅芳金融借款合同纠纷一案，与本案并非同一法律关系，本案中的《房地产买卖契约》是否有效并不影响借款合同的效力，反之亦然。故本院对上诉人的该项上诉理由不予采信。综上，上诉人于兴平、左梅芳的上诉请求及理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由上诉人于兴平、左梅芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨代理审判员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一六年七月二十九日书 记 员  杨 慧法律条文附录一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。