广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤09民终954号上诉人（原审原告）甘银玲，住信宜市。委托代理人卢德杰，住信宜市。被告信宜市亘德房地产开发有限公司，住所地：信宜市东镇陈锦垌村。法定代表人卢彦敏，该公司董事长。委托代理人李龙周，广东粤茂律师事务所律师。上诉人甘银玲因与被上诉人信宜市亘德房地产开发有限公司（以下简称亘德公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2015）茂信法民二初字第319号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院查明，被告亘德公司是依法登记成立的房地产开发企业，经营范围是房地产开发、销售；小区物业管理、园林绿化；房地租赁咨询服务、林业种植开发（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。被告亘德公司在信宜市东镇开发建设亘德·某小区住宅小区。2012年5月14日，原告甘银玲作为买受人，被告亘德公司作为出卖人，双方签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定出卖人亘德公司取得位于信宜市东镇编号为信府国用（2009）第0××4和信府国用（2009）第000××23号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。该地块面积为19234㎡，规划用途为住宅，土地使用年限自2009年10月19日至2079年9月29日。原告甘银玲向被告亘德公司购买位于信宜市东镇某小区第十幢13层1303号商品房，该商品房属预售，购房总金额为616834元，买受人按银行按揭方式付款即交定金伍万元，签订《购房协议书》，并按《购房协议书》所规定的付款时间到售楼部缴交首期购房款并签署《商品房买卖合同》。待该幢房屋封顶后十五天内到指定银行办理按揭贷款；若楼房已封顶的，于签署《商品房买卖合同》后十五天内到指定银行办理按揭贷款（属购买第二套房者，按银行规定办理）。该《广东省商品房买卖合同》第十五条是关于产权登记的约定。该条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后二年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”该《广东省商品房买卖合同》附件四约定：“合同补充协议。七、对《商品房买卖合同》第十五条的补充。（一）买受人属于银行按揭付款的，办理《房地产权证》的起算日期为交楼后按揭银行书面同意办理《房地产权证》及他项权证之日起算。……。（二）预购商品房预告登记费于签署《商品房买卖合同》当天缴清，其他税费（包括但不限于契税，房屋所有权登记费、房屋共有权登记费、房地产权证印花税、共有权证印花税、他项权证印花税、证明费等）于出卖人向买受人发出缴纳税费通知之日起10日内缴清，买受人自愿委托出卖人代其向政府有关部门缴交契税，并愿意承担与此相关的风险。（三）若买受人未能按期付清全部房价款[包括但不限于房款、违约金（如有）]、预购商品房预告登记费及办理《房地产权证》所需的税、费或买受人未能按约定的期限内提供产权登记机关要求的需买受人提供的证件资料，或存在其它违约行为，由此产生的一切延迟办理产权登记的风险责任由买受人承担。因政府部门政策、法规变更影响办证时间的，出卖人对此不负任何责任。”2013年2月7日，原告甘银玲在收楼确认书上签名确认接收了涉案的1303号商品房。2015年11月5日，原告甘银玲具状诉至原审法院。另查明，信宜市人民政府于2008年12月30日发布信府办函[2008]81号《关于陈锦垌城中村改造项目市政公共道路建设问题的批复》，该文件写明由亘德公司负责出资建设属“某小区”住宅小区基础设施配套项目，而市政府对该公司投资建设城中村改造项目基础设施的补偿问题另行专题研究。2009年1月16日，信宜市人民政府发布信府办函[2009]5号《关于减免陈锦垌城中村改造项目某住宅小区建设收费问题的批复》，该批复写明经市政府常务会议研究，同意对亘德公司投资开发的陈锦垌城中村改造项目“某小区”住宅小区（占地面积约5.9万平方米、建筑面积约15.8万平方米），按最低标准的10%收取建设和土地转让过程中市本级权限范围内各项行政事业性收费（其中防空地下室易地建设费按50%的标准收取），按最低标准的50%收取政府定价和政府指导价的中介服务及经营服务性收费（其中监理费按60%的标准收取）。而信宜市国土资源局工作会议纪要信国土资纪[2015]1号，该会议纪要中第（二）项第1点规定：2008年11月11日我市土地基准地价公布后至2014年4月1日新的基准地价公布前出让的土地，一律按照2008年基准地价70%的标准收取土地出让金，并交清有关税费后方可办理确权发证手续。该会议纪要是从2015年1月1日开始执行。而信宜市房地产管理局回复函显示以下内容：一、该局于2012年5月15日对亘德公司与甘银玲签订的涉案的《商品房买卖合同》进行了备案。房产局目前办理商品房预售合同备案的目的是为了对开发商预售行为进行合法性审查，维护购房人的合法利益。对商品房预售行为进行全过程的行政监督，有利于交易双方权益的实现，有利于房地产市场良性交易秩序的建立。二、房产局在办理业主的房产权属登记前，不要求出卖人将相关权属登记的资料报房产局备案。房产局在办理权属登记时不需要备案手续。三、买受人属于银行按揭付款的，交楼后按揭银行目前无需向房产局或业主出具书面同意办理《房地产权证》及他项权证的手续。四、亘德?某小区E座10幢13层1303房至今未能办好房产证的原因之一是市政府针对房地产行业新出台了土地出让金大幅度变更的新政策。此外原、被告在庭审中也确认至目前为止，涉案的1303号房的房屋产权证尚未办好。原审法院认为，原、被告于2012年5月14日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性、禁止性规定，应认定为合法有效。本案的争议焦点有：一、至目前为止，是否因被告的责任导致涉案的1303号房尚未办理好房屋产权证？二、原告起诉要求被告支付超期办证违约金18505元是否获得法院支持？三、原告要求被告在30日内到信宜市房地产管理局登记办理好涉案1303号房的房地产权属证书给原告能否获得法院支持？至目前为止，是否因被告的责任导致涉案的1303号房尚未办理好房屋产权证？原告主张是被告的原因及其自身的责任导致涉案的1303号房至目前为止尚未办理好房屋产权证。被告则辩称信宜市人民政府原承诺其公司投资开发的陈锦垌城中村改造项目后，其公司将在建设和土地转让过程中在市本级权限范围内的各项行政事业性收费（主要包括契税和土地出让金）按最低标准的10%收取，但在其公司投资开发的陈锦垌城中村改造项目后，政府又取消了上述优惠政策，正是由于政府政策的变动从而导致涉案的1303号房尚未办理好房屋产权证。从被告提供的信宜市人民政府发布信府办函[2009]5号《关于减免陈锦垌城中村改造项目“某小区”住宅小区建设收费问题的批复》、信宜市国土资源局工作会议纪要信国土资纪[2015]1号，再结合信宜市房地产管理局出具的复函可知，由于政府部门的政策变更是导致涉案的1303号房至目前为止尚未办理好房屋产权证的原因之一。原告起诉要求被告支付超期办证违约金18505元是否获得法院支持？原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》附件四中明确约定因政府部门政策变更影响办证时间的，出卖人即被告对此不负任何责任。如前所述，由于政府部门的政策变更是导致涉案的1303号房至目前为止尚未办理好房屋产权证的原因之一。因此，原告起诉认为是完全由于被告的责任而致使没有办理好涉案房屋的权属证并要求被告支付超期办证违约金18505元的依据不足，原审法院不予支持。原告要求被告在30日内到信宜市房地产管理局登记办理好涉案1303号房的房地权属证书给原告能否获得法院支持？本案属于民事纠纷，而政府职能部门何时为房屋权属人办理好房地权属证书不属民事案件的处理范畴，为此本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：驳回原告甘银玲的诉讼请求。案件受理费262元（原告已预交），由原告甘银玲负担。上诉人甘银玲不服原审判决，向本院提出上诉称，一、原审判决将信国土资纪[2015]1号文作为认定本案事实依据，显属认定事实不清或认定事实错误。原审判决将亘德公司迟延办理房屋产权证的自身原因归责于政府部门政策变更，显属错误，涉案房屋迟延办证是亘德公司的原因和责任所致。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号文第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊规定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物已为竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”以及涉案的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定办理好房屋所有权登记的期限为该商品房交付使用后二年内。同时还约定，如因亘德公司责任，甘银玲不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按已付房价款的3%由亘德公司支付违约金给甘银玲。《信宜市国土资源局工作会议纪要》（信国土资纪[2015]1号）违背《国务院关于税收等优惠政策相关事项的通知》（国发[2015]25号）精神，原审判决根据该会议纪要，认定政府部门的政策变更是导致涉案房屋尚未办理好房屋产权证的原因之一，把亘德公司自身原因造成迟延办证的过错归责于政府部门的政策变更错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。亘德公司应在2015年2月6日前办理好房屋产权证给甘银玲，但亘德公司至今已过3年多仍未办理，原审判决于法无据。二、原审判决认定案件基本事实不清，适用法律错误，导致案件实体处理和判决结果错误。综上所述，请求二审法院撤销原审判决，改判为：1.限亘德公司立即支付超期办证违约金18505元给甘银玲；2.限亘德公司在30日内到信宜市房地产管理局登记办理好信宜市东镇街道教育路亘德?某小区E座10幢13层1303号房的房地产权属证书给甘银玲领取；3.一审、二审案件受理费由亘德公司承担。被上诉人亘德公司答辩称，1.甘银玲要求在判决生效10日内办证，但亘德公司在判决未生效前，即2016年6月20日已为上诉人办好证。2.导致延期办证的原因是信宜市人民政府政策调整造成的，开发楼盘时市政府承诺城中村改造项目按10%收取建设和土地转让的各项税费，2014年之后市政府改变了政策，取消了该优惠，税务部门也不同意按原来的优惠交付土地出让金和其他税费，政府的政策变更是导致涉案房屋的房产证不能及时办理，有市政府、国土局、房产局出具的相关文件和书面证明予以证实。因此，涉案房屋的房产证延期到2016年6月20日才办好，不是亘德公司的责任，一审判决正确。本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。二审另查明，二审庭审中，亘德公司称已为甘银玲办理好涉案房屋的产权证。甘银玲同意撤回要求亘德公司办理好涉案房屋的房地产权属证书的上诉请求。二审再查明，2015年11月5日，甘银玲向原审法院起诉，诉讼请求为：1.亘德公司立即支付超期办证违约金18505元（房价款616834元×3%）给甘银玲；2.限亘德公司在30日内到信宜市房地产管理局登记办理好信宜市教育路亘德·某小区第E座10幢13层1303号房的房地产权属证书给甘银玲领取；3.案件受理费由亘德公司承担。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，是有效合同，该合同应受法律保护，双方均应依约履行自己的义务。根据本院查明的事实及上诉人的上诉请求，本案争议的焦点是：亘德公司应否支付违约金给甘银玲。关于亘德公司应否支付违约金给甘银玲的问题。本院认为，首先，本案的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后二年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”但从信宜市房地产管理局的复函显示涉案房屋已于2012年5月15日备案。信宜市房地产管理局在业主在房产权属登记前，不要求出卖人将相关权属登记的资料报该局备案，即房产局在办理权属登记时不需要备案手续。因此，亘德公司仅能将涉案合同备案，而没有将产权登记所需资料办理备案，并不存在过错。其次，信宜市房地产管理局的复函还说明涉案房屋未能办好房产证的原因之一是市政府针对房地产行业新出台了土地出让金大幅度变更的新政策。对于政府调整土地出让金的行为不是亘德公司可以预见、避免或克服的，因此导致迟延履行办理涉案房屋产权证的风险应由双方当事人共同负担。第三，亘德公司不是办证机关，其协助办理涉案房屋的权属证是其随附义务，《合同补充协议》第七条第（三）项约定买受人未能按期付清办理《房地产权证》所需的税、费……由此产生的一切延迟办理产权登记的风险责任由买受人承担。从本案现有的证据看，甘银玲于2015年2月前并没有向亘德公司缴交办证费，现甘银玲认为亘德公司在2015年2月6日前未能为其办好房地产权证，已构成违约，要求亘德公司承担违约责任的没有依据。第四，对于甘银玲称政府对土地出让的调整行为不合法的问题不属本案审理的范围。综上所述，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，依法应予维持。上诉人甘银玲的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费262元，由上诉人甘银玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  黎湛红审 判 员  庞健军代理审判员  张 茹二〇一六年七月十八日书 记 员  许增海书 记 员  张淑贞