白城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)吉08民终758号上诉人（原审被告）刘XX，男，1975年6月28日生，汉族，干部，现住镇赉县镇赉镇。委托代理人武艳芬。吉林高军律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王XX，女，1966年1月10日生，汉族，个体，现住镇赉县镇赉镇。委托代理人王景全，男，镇赉县莫莫格乡法律服务所法律工作者。上诉人刘XX因租赁合同纠纷一案，不服镇赉县人民法院（2016）吉0821民初704号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2016年7月18日公开开庭审理了本案。上诉人刘XX的委托代理人武艳芬，被上诉人王XX委托代理人王景全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2014年7月8日王XX与刘宏宇签订《商服楼房租赁协议书》，将自有的坐落在福苑小区X号楼第5、6号两户跃层楼房，以年租金28000.00元租赁给刘XX经商，合同至2015年7月8日到期。到期后，刘XX于2015年12月将其中的第5号门跃层楼房退回，而第6号门跃层楼至今未予退回。王XX诉请要求刘XX立即退回第6号门跃层楼，并赔偿：房租费10499.94元（9个月1166.66元/月.户，计算至退出房屋时止）；2015年至2016年取暖基本热费784.12元；物业费276.10元（110.44㎡0.5元5个月）；二次供水费100.00元，合计11160.16元。原审认为，刘XX与王XX所签订的房屋租赁合同期满后，继续占用王XX房屋使用的行为，构成侵权，应当承担赔偿责任。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十五条、第三十七条之规定，判决：1、被告刘XX于本判决生效后立即将原告王XX的房屋退回；2、被告刘XX赔偿原告王XX房屋租赁费10499.94元（9个月1166.66元），房租费计算至退回房屋时止；赔偿2016年取暖基本热费784.12元；物业费276.10元（110.44㎡0.5元5个月）；二次供水费100.00元。案件受理费91.00元，减半收取45.50元，由被告负担。上诉人刘XX的上诉理由归纳为：双方签订的房屋租赁合同2015年7月8日到期，到期后，上诉人已经明确告知不再承租此房，被上诉人也进行了接收，并将此楼房贴上了对外出租的字样，但被上诉人一直没将此房出租出去。只因上诉人有点东西放在屋内，但也明确说明房屋租出去后马上搬走，被上诉人也是同意的。另外，里面的东西也仅放置了10天时间，就全部搬走了，因此不存在拒绝退房一事。到期后，上诉人租赁的房屋根本、也没有再经营，不影响被上诉人对外出租。另外，租两户，被上诉人只起诉一户的租金，这间接说明拒绝退房不存在。因此，上诉人不再具有支付房租费、取暖费、物业费和二次供水费的前提条件。因此，原审判决属认定事实不清，证据不足，应依法改判。被上诉人王XX辩称：上诉人一起租赁了5、6号两户房屋。租期一年到期后，上诉人明确不在续租，但是，上诉人却迟迟不给被上诉人腾退房屋。在被上诉人多次找其退房的情况下，上诉人才在2015年12月份退出。而6号房屋，上诉人至今没有退给被上诉人，其经营旅店的东西还在房内，没有搬出，钥匙也没有交还。原审其不出庭应诉，就是放弃其诉讼权利。故，请求二审法院维持原判。二审时，上诉人刘XX出示了一张照片，证明照片是2015年8月拍摄的，房主在两户房门都贴上了出租的字样和房主王XX的联系电话，房子已经返还给了王XX。经质证，王XX有异议，主张证明的问题不能成立。被上诉人王XX出示了一组8张照片，证明7月8日合同到期后，在2015年8月14日上诉人都没有搬家，而6号房至今没有搬家，放着上诉人的物品，钥匙仍然在上诉人手中。经质证，刘XX有异议，主张证明了屋内的客观事实。本院认为，双方当事人出示的照片，不能确认拍摄时间和拍摄人，不具有客观真实性，均不予采信。二审查明，2014年7月8日王XX与刘XX签订《商服楼房租赁协议书》，将自有的坐落在福苑小区X号楼第5、6号两户跃层楼房，以年租金28000.00元租赁给刘XX经商，合同至2015年7月8日到期。王XX诉请要求刘XX立即退回第6号门跃层楼，并赔偿6号房屋：房租费10499.94元（9个月1166.66元/月.户，计算至退出房屋时止）；2015年至2016年取暖基本热费784.12元；物业费276.10元（110.44㎡0.5元5个月）；二次供水费100.00元，合计11160.16元。对上述事实，双方当事人无异议，合议庭当庭予以确认。本案的争议焦点为：1、刘XX是否按照合同约定，退还了租赁的房屋？2、王XX要求刘XX给付超期占用房屋的各项损失，是否应予支持？现依据举证质证意见及双方当事人的主张，本院综合评判如下：本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同时出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，王XX将自有的房屋租赁给刘XX用于经营，符合法律规定，双方签订的租赁合同合法有效，依法应予保护。根据合同性质，王XX将房屋交付给了承租人刘XX，完全履行了合同义务。刘XX在合同约定的期间内，支付了房租，享有租赁房屋的使用权。但是，合同到期后，刘XX已经明确表示不再续租房屋，亦未向王XX继续交纳房租，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，刘XX应当在2015年7月8日前，将租赁王XX的5、6号房退还给王XX。为了要回刘XX租赁的房屋，王XX称多次找刘XX协商，但是刘XX只在2015年12月交还了5号房，6号房现在仍然放置刘XX经营的物品，房屋钥匙仍未交还。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”的规定，刘XX主张已经退还租赁的房屋，终止了双方的租赁合同，应当承担举证责任。但是，诉讼中，刘XX未出示有效证据证明租赁合同到期后，已经将租赁物6号房屋交还给出租人王XX。因此，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，刘XX主张已经将6号房屋交还给王XX的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，刘XX违反合同约定，租赁房屋到期后，至今未向王XX退还6号房屋，应当承担违约责任。王XX要求刘XX立即退还6号门跃层楼，并赔偿6号房屋房租费10499.94元（9个月1166.66元/月.户，计算至退出房屋时止）；2015年至2016年取暖基本热费784.12元；物业费276.10元（110.44㎡0.5元5个月）；二次供水费100.00元，合计11160.16元的请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人的上诉理由不成立，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费91.00元，由刘XX负担。本判决为终审判决。审 判 长  张国君代理审判员  苏 波代理审判员  吴金研二〇一六年七月二十日书 记 员  赵慧子