上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终1855号上诉人（原审被告）上海世运物流有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人金雪芳，该公司董事长。委托代理人蔡玮杰。委托代理人梁炜。被上诉人（原审原告）上海旭华物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人赵军，该公司总经理。委托代理人毛英法。上诉人上海世运物流有限公司（以下简称“世运物流公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第2449号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，世运物流公司系上海市陆家浜路XXX弄XXX号XXX室（建筑面积115.47平方米，房屋类型为办公楼）产权人，同时系陆家浜路XXX号地下1层17-21、23、27、30、35-41、44-47及地下2层1-19、21-23、25-51共计68个车位的产权人。2008年10月13日，世运物流公司、上海市黄浦区金南新苑业主委员会、上海孙林物业管理有限公司金南新苑管理处签订《备忘录》，上海市黄浦区金南新苑业主委员会同意上述68个车位过户更名至世运物流公司名下，承诺委托上海孙林物业管理有限公司金南新苑管理处（或泛指受聘负责金南新苑小区物业管理的公司）管理世运物流公司所有的68个车位，用于金南新苑小区业主的停车租赁使用，上海孙林物业管理有限公司金南新苑管理处同意接受世运物流公司就上述68个车位的租赁管理，合理收取管理费用，不增加金南新苑小区业主负担。2013年10月19日，上海市黄浦区金南新苑业主大会、上海市黄浦区金南新苑业主委员会、上海业伟业主咨询服务有限公司向上海旭华物业管理有限公司（以下简称“旭华公司”）发出《中标候选人通知书》，告知其系金南新苑选聘物业公司的第一中选候选人。2013年10月25日，旭华公司与上海市黄浦区金南新苑业主大会签订《物业服务合同》，约定旭华公司为上海市陆家浜路XXX号、413弄3、5号金南新苑提供物业服务，服务期限为2013年11月1日至2015年10月30日，高层住宅物业管理费为每月每平方米人民币（以下币种均为人民币）1.45元，高层办公楼物业管理费为每月每平方米2.70元，商场单独与物业公司签订物业服务合同，但不得违背合同约定或者侵害全体或部分业主利益；物业管理费按季缴纳，业主应在1月10日、4月10日、7月10日、10月10日之前缴纳物业管理费，但不排除按月缴纳物业管理费、停车费等，三次未按时缴纳物业管理费、停车费，在物业公司催缴二次后，仍未缴纳物业管理费、停车费的业主，违约金支付按日千分之三结算；地下停车库车位所有权合法购置的，车位使用人应按车库车位每月每个150元的标准向旭华公司交纳停车管理服务费。因世运物流公司未支付自2013年11月1日至2014年10月31日的物业管理费和停车管理服务费，旭华公司发函催讨未果，亦曾于2014年7月向法院起诉，后因故撤诉。2014年10月14日，旭华公司再次诉至法院，请求判令：1.世运物流公司支付自2013年11月1日起至2014年10月31日止的物业管理费3，741.60元；2.世运物流公司支付上述款项的违约金（以每季度应付物业管理费为本金，按照日千分之三的标准，自欠费之日起第六个月的11日开始计算至判决生效日止）；3.世运物流公司支付自2013年11月1日起至2014年10月31日止的车位管理费122，400元；4.世运物流公司支付上述款项的违约金（以每季度应付车位管理费为本金，按照日千分之三的标准，自欠费之日起第六个月的11日开始计算至判决生效日止）。审理中，旭华公司修改诉请为：1.世运物流公司支付自2013年11月1日起至2014年10月31日止的物业管理费3，741.60元；2.世运物流公司支付上述款项的违约金3，741.60元；3.世运物流公司支付自2013年11月1日起至2014年10月31日止的车位管理费122，400元；4.世运物流公司支付上述款项的违约金80，000元。2015年9月6日，世运物流公司将旭华公司和上海市黄浦区金南新苑业主大会诉至法院，要求确认旭华公司与上海市黄浦区金南新苑业主大会签订《物业服务合同》无效。2015年11月19日，旭华公司撤回起诉。原审法院认为，《物业服务合同》系上海市黄浦区金南新苑业主大会代表金南新苑小区全体业主与旭华公司签订，世运物流公司辩称《物业服务合同》的签订没有经过金南新苑办公楼业主同意，对合同效力有异议，在《物业服务合同》经法定程序认定无效前，《物业服务合同》的约定对于全体业主具有约束力。旭华公司在《物业服务合同》签订后，按照合同约定为金南新苑小区提供了物业服务，世运物流公司应该按照合同约定支付相应的物业管理费和停车管理服务费。世运物流公司辩称没有委托旭华公司管理车位，但《备忘录》表明旭华公司作为金南新苑小区的物业服务单位，有权管理世运物流公司所有的68个车位。世运物流公司辩称旭华公司服务不到位，并提供了照片等证据，但物业管理是一个动态的过程，照片等反映的情况尚不能构成世运物流公司拒付物业管理费和停车管理服务费的理由，故旭华公司要求世运物流公司支付自2013年11月1日至2014年10月31日物业管理费和停车管理服务费的诉请，本院予以支持，但旭华公司计算的物业管理费金额有误，法院依法予以调整。鉴于世运物流公司存在拖欠物业管理费和停车管理服务费的事实，旭华公司要求世运物流公司支付违约金的诉讼请求理由成立，世运物流公司还应按约定支付违约金，现旭华公司主张的违约金金额，尚属合理，可予准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、上海世运物流有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海旭华物业管理有限公司自2013年11月1日起至2014年10月31日止的物业管理费人民币3，741.24元；二、上海世运物流有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海旭华物业管理有限公司上述欠款的违约金人民币3，741.24元；三、上海世运物流有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海旭华物业管理有限公司自2013年11月1日起至2014年10月31日止的停车管理服务费人民币122，400元；四、上海世运物流有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海旭华物业管理有限公司上述欠款的违约金人民币80，000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审判决后，世运物流公司不服向本院提起上诉：1、关于办公楼部分。被上诉人提供的物业服务不符合合同约定的标准，包括保洁、绿化、保安等各方面，故物业管理费应当相应打折。另外，原审判决的滞纳金过高，应当予以调整。2、关于车位。车位不属被上诉人物业管理的部分，双方应该另行协商解决，被上诉人不能依据物业服务合同主张停车费。故请求撤销原判，依法改判。被上诉人旭华公司辩称，上诉人认为服务不到位没有依据。停车位管理费有约定。请求维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人间的物业服务合同关系依法成立，具有法律约束力。被上诉人已履行了合同约定的服务义务，有权主张合同约定的报酬。上诉人未按约支付物业服务费构成违约，应当按照约定承担滞纳金。上诉人认为被上诉人提供的物业服务不符合合同约定，但缺乏确凿证据予以证明，本院难以采信。根据本案查明的事实，产权停车位的管理有明确约定，上诉人拒付车位管理费没有依据。原审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4，448.25元，由上诉人世运物流公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邬 梅代理审判员  卞晓勇代理审判员  刘 菲二〇一六年二月二十九日书 记 员  严姚萍附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……