安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0104民初3157号原告：王奎跃，男，1974年1月12日生，汉族，安徽省公路管理局职工，住合肥市蜀山区。被告：合肥市翠竹园小区业主委员会，住所地合肥市清溪东路21号翠竹园小区，组织机构代码39451909-0。负责：张久玉，主任。委托代理人：薛琼磊，安徽徽天律师事务所律师。委托代理人：王梅，安徽徽天律师事务所实习律师。被告：上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司，住所地合肥市蜀山区南二环路3818号合肥天鹅湖万达广场1-8幢8-办2114，统一社会信用代码91340100343829080P（1-1）。负责人：陈凤华，总经理。委托代理人：赵红，安徽徽天律师事务所律师。委托代理人：金昂，该公司员工。原告王奎跃诉被告合肥市翠竹园小区业主委员会（以下简称翠竹园业委会）、上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司（以下简称硕雅物业合肥分公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2016年4月22日立案受理，依法由审判员陈孟凯适用简易程序于2016年6月17日公开开庭进行了审理。原告王奎跃，被告翠竹园业委会的委托代理人薛琼磊、王梅，被告硕雅物业合肥分公司的委托代理人赵红、金昂均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王奎跃诉称：原告系翠竹园B区业主，小区于2014年成立被告翠竹园业委会。2015年6月15日，被告翠竹园业委会在未提交业主大会通过情况下，私自与被告硕雅物业合肥分公司签订《物业管理服务合同书》，聘请被告硕雅物业合肥分公司管理翠竹园B区。后来业主知道被告硕雅物业合肥分公司于2015年6月15日成立，签订物业服务合同时，被告硕雅物业合肥分公司未到政府有关部门备案，也未取得收费许可证。二被告签订的物业服务合同，违反了《物权法》及《物业管理条例》中由业主共同决定选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，以及业主委员会执行业主大会决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的有关规定，侵害了业主的合法权益。原告为维护自己的合法权益，请求法院判决：1、确认被告翠竹园业委会与被告硕雅物业合肥分公司签订的《物业管理服务合同书》无效；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告翠竹园业委会辩称：1、被告翠竹园业委会与被告硕雅物业合肥分公司签的《物业管理服务合同书》程序合法，合同内容符合法律规定，不存在合同无效问题，请求驳回原告的诉讼请求。被告硕雅物业合肥分公司辩称：1、原告诉请无法律依据。被告硕雅物业合肥分公司于2015年6月15日登记成立，同年7月15日与被告翠竹园业委会签订物业管理服务合同，已具备相应的物业管理资质。二被告在签订物业服务合同前，已多次进行磋商，双方在自愿、平等、公平原则基础上达成协议，签订合同程序合法,且相关材料已报送街道备案;2、被告硕雅物业合肥分公司对翠竹园B区提供了物业服务，且新旧物业过渡期所产生的维修、管理各项费用及债务已由被告硕雅物业合肥分公司先行承担，被告入驻翠竹园B区后，对小区进行整改、改建项目等方面花费了巨资；3、被告已收部分业主2016年全年的物业服务费,并已将收取的物业费用于小区各种开支。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，翠竹园小区位于合肥市清溪路，属蜀山区琥珀街道辖区，小区分A区、B区（包括中心区）、C区3个住宅组团。2014年，翠竹园小区召开业主大会，选举成立了合肥市翠竹园小区业主委员会，会议批准通过了《合肥市翠竹园业主大会议事规则》（简称议事规则）及《合肥市翠竹园业主委会及各区自治小组工作规则》（简称工作规则）。议事规则第二章第七条规定:“翠竹园小区以A区、B区（包括中心区）、C区为单位成立自治小组，分别推选A区7名、B区（包括中心区）7名、C区5名业主代表参加业主大会会议，各区域业主授权各自治小组成员作为业主代表推选业主委员会委员，决定自治或选聘物业服务企业等内容”。工作规则第三章第十一条各区业主自治小区的职责权限第（六）项规定：“决定选择本区域自治管理或选聘物业服务企业，报业主委员会审核后组织实施。监督物业服务企业（部门）在本区履行服务合同和管理规约，调解物业管理中纠纷”。2015年3月，原物业公司撤出翠竹园小区B区,B区物业由自治小组实行自治管理。同年6月27日，B区自治小组在翠竹园B区发布《翠竹园B区调整物业管理模式的公告》，决定选择专业的物业公司管理B区，经洽谈符合条件的物业公司唯有硕雅物业合肥分公司同意小区对物业服务的各项要求等内容。同年7月14日，B区自治小组与硕雅物业合肥分公司在小区发布《上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司接管翠竹园B区物业服务的联合公告》，告知硕雅物业合肥分公司于2015年7月15日正式接管翠竹园B区进行物理管理服务，以及物业费收取标准等内容。2015年7月15日，翠竹园业委会与硕雅物业合肥分公司签订《物业管理服务合同书》，约定翠竹园业委会委托硕雅物业合肥分公司对合肥市翠竹园小区B区实行物业管理服务，委托管理期限5年，物业费收取标准多层住宅每月每平方米建筑面积0.7元，小高层住宅每月每平方米建筑面积1.19元，商铺每月每平方米建筑面积1元等内容。合同签订后，硕雅物业合肥分公司进驻翠竹园小区B区提供物业服务。上述事实，有双方当事人陈述，王奎跃提交的2015年6月27日《翠竹园B区调整物业管理模式的公告》复印件1份，《物业管理服务合同书》复印件1份，翠竹园B区正式自治打横幅的照片1张，翠竹园业委会提交的翠竹园小区业主委员会备案表1份，组织机构代码证1份，《合肥市翠竹园业主大会议事规则》1份，《合肥市翠竹园业主委会及各区自治小组工作规则》1份，2015年7月14日《上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司接管翠竹园B区物业服务的联合公告》复印件1份及相关公示照片若干张，硕雅物业合肥分公司提供《营业执照》1份，《物业管理服务合同书》1份，小区服务照片若干张，物业费发票4份，经庭审质证，符合证据真实性、合法性、关联性的规定，本院对上述证据的证明效力予以确认。本院认为：翠竹园小区业主依法召开了业主大会，业主大会表决通过的《合肥市翠竹园业主大会议事规则》及《合肥市翠竹园业主委会及各区自治小组工作规则》，是小区业主管理小区的行为准则，对小区全体业主有约束力。根据《议事规则》及《工作规则》的规定，各区域业主授权自治小组成员，决定自治或选聘物业服务企业。B区自治小组在管理翠竹园B区过程中，决定选聘硕雅物业合肥分公司对小区提供物业服务，并以张贴公告的形式在小区内进行了公示，翠竹园业委会根据B区自治小组的决定，与硕雅物业合肥分公司签订了《物业管理服务合同书》，符合《议事规则》及《工作规则》的规定。故王奎跃以选聘硕雅物业合肥分公司程序不合法为由要求确认翠竹园业委会与硕雅物业合肥分公司签订《物业管理服务合同书》无效，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王奎跃的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80元，已经减半收取为40元，由原告王奎跃承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  陈孟凯二〇一六年七月十八日书记员  叶潇潇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。