河北省邯郸县人民法院民 事 判 决 书(2016)冀0421民初409号原告王芦海。委托代理人冯家泉河北正纲律师事务所，律师。被告耿利民。委托代理人侯佳强，河北方允律师事务所，律师。委托代理人齐淦，河北方允律师事务所，律师。被告王志坤（王治坤）。委托代理人王志秀，女，1971年6月7日出生，汉族，现住邯郸县兼庄乡王安堡村，与王志坤系姐弟关系。被告王海娥。委托代理人王志秀，女，1971年6月7日出生，汉族，现住邯郸县兼庄乡王安堡村，与王海燕系姐妹关系。被告王志秀（又名王海燕）。原告王芦海与被告耿利民、王志坤、王海娥、王志秀确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯家泉、被告耿利民及委托代理人齐淦、被告王志秀及被告王志坤、王海娥委托代理人王志秀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王芦海诉称，2008年10月10日，被告耿利民与被告王志坤、王海娥、王志秀签订房屋转让合同，将原告合法使用的位于王安堡村的一片空白宅基地（东西15米，南北16米，东至李建召、南至王卢海、西至胡同、北至王永节）出卖给耿利民。当时原告在监狱服刑，对此并不知情。刑满释放后，原告对此买卖协议不予认可，要求被告归还属于原告的宅基地，一直未果。总之，被告在未征得原告同意的情况下，对原告宅基地进行买卖显然无效，且农村宅基地作为限制流通物，买卖违反法律强制性规定。为维护原告合法权益，特诉至法院请求：1、依法判令被告耿利民与被告王志坤、王海娥、王志秀2008年10月10日签订的房屋买卖转让合同无效；2、由被告耿利民依法将案涉宅基地返还给原告；3、本案诉讼费由被告承担。被告耿利民辩称，本案原告所提交的证据中的分单上原告的签字与原告提交的授权委托书和民事起诉书中原告的签字不一致，不能证明原告诉讼主体适格。我方要求原告本人出庭以便查明本案事实。被告王志坤、王志秀、王海娥系原告王芦海的兄弟姐妹，上述三被告与被告耿利民签订房屋转让合同并出具证明，证明原告对买卖合同知晓且同意，且该转让行为是经邯郸县兼庄乡王安堡村村民委员会研究并同意。根据《土地管理法》第十条规定，农村土地属于村集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。总之应依法认定该房屋转让合同有效。被告王志坤、王海娥、王志秀辩称，耿利民与王志坤达成的协议，只有王志坤一人签字，王海娥、王志秀没有签字。王志坤卖给耿利民房产，法院判决合同无效，王志坤可将房款返还给耿利民。对原、被告提供证据分析认定如下：原告提供证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告的身份情况；2、房屋转让合同及收款收据复印件各一份，证明被告买卖属于原告合法使用权的宅基地的事实；3、2006年8月2日分单及2015年10月28日邯郸县兼庄乡王安堡村村民委员会证明各一份，证明涉案宅基地属于原告父母宅基地，分家时分给原告的事实；4、邯郸县人民法院（2015）邯县民初字第885号民事判决书一份，证明原告是城镇户口。被告耿利民质证认为，证据1是复印件不予质证；对证据2的真实性无异议；对证据3中村委会证明无异议，对分单的真实性和关联性均有异议，分单上的签字与诉状和授权委托书上原告的签字不一致，对分单的真伪保留鉴定的权利；证据4只能证明原告的现住址，不能证明原告是城镇户口。被告王志坤、王海娥、王志秀对原告证据均无异议。被告耿利民提供证据：1、房屋转让合同一份，证明本案其他三被告与耿利民存在房屋买卖关系；2、王治坤、王永节、王海娥、王海燕（王志秀）2008年10月22日证明一份，证明本案房屋买卖原告知情并同意，并由其兄弟姐妹签字；3、邯郸县兼庄乡王安堡村村民委员会2008年10月9日证明一份，证明本案房屋买卖是经村委会研究并同意的；4、2008年10月22日王治坤证明一份，证明王志坤收到耿利民房款7万元的事实。原告质证认为，对被告耿利民证据1中被告之间存在所谓的房屋买卖的事实认可，尊重被告王志秀、王海娥所说没有在合同上签字的意见，从合同第一项表述可以清晰地看出合同名为房屋转让，实为宅基地买卖，故对该合同的合法性不予认可；证据2真实性由法院予以核实，所有的追认需要原告本人的签字认可，其他人的签字不能取代原告本人的意见；证据3真实性需要法院核实，证明内容侵犯了原告的合法权益，且与国家强制性法律规定相抵触，应属无效；证据4无异议。被告王志坤、王海娥、王志秀对被告耿利民证据质证认为，被告耿利民证据1、2上王海娥、王海燕的签名都不是其本人所签；其他证据不清楚。本院对证据审核认为，原告证据1客观真实，本院依法予以认定。原告证据2与被告耿利民证据1和4属于同一证据，客观真实，对原告证据2和被告耿利民证据1和4的真实性，本院予以认定。原告证据3中的村委会证明，各被告均无异议，本院依法予以认定。原告证据3中的分单，被告王志坤、王海娥、王志秀无异议，被告耿利民虽提出异议，但未提供证据予以反驳，本院对该证据予以认定。原告证据4客观真实，本院予以认定。被告耿利民提供证据2，原告和其他被告虽否认该证明上“王海娥”和“王海燕”的签字，但未提供证据予以证实，本院对该证据的真实性依法予以认定。被告耿利民提供证据3，原告和其他被告对该证据的真实性未提出实质性意见，本院对该证据的真实性依法予以认定。经审理查明，原告王芦海与被告王志坤、王海娥、王志秀系兄弟姐妹关系。其父母生前，邯郸县兼庄乡王安堡村村民委员会给其父母批划了一片宅基地。该宅基地位于兼庄乡王安堡村中心大街以南、十字街以东建设街21号；四至为：北至王永节，南至王芦海，东至李建召、西至胡同。2008年10月10日经被告耿利民、王志坤协商，将该宅基地以7万元价格卖给被告耿利民。由被告王志坤提供有王治坤（王志坤）、王海娥、王海燕（王志秀）签名的房屋转让合同，被告耿利民在该合同上签字。该合同显示：因耿利民需在王安堡村建房，与被告王志坤协商达成该合同。该合同第五条约定：因该房屋为甲方（王志坤、王海燕、王海娥）父母的遗产，必须由其所有子女并所有继承人签字同意转让给乙方（耿利民），并由王安堡村委会出具证明交给乙方持有。被告王志坤将邯郸县兼庄乡王安堡村村民委员会加盖公章，落款时间为2008年10月9日，内容为“因村民王治坤老家宅基地手续丢失，经村委会研究，同意王治坤将其在王安堡村中宅基地转让给耿利民，东西15米、南北16米”的证明交给被告耿利民。之后被告王志坤又将落款时间为2008年10月22日有王志坤、王永节、王海娥、王海燕签名，内容为“房屋转让合同补充：因大儿子（王芦海）不在家中，由所有姐弟证明说该房屋基地卖出大儿子同意，由姐弟证明签字，以后该房屋有什么事情与乙方（耿利民）无关，甲方自行处理”的证明交给被告耿利民。2008年10月22日被告耿利民将7万元房款给付王志坤。该合同签订时，原告王芦海在监狱服刑。原告提供分单显示本案争议宅基地是由其父母分给原告。另查明被告耿利民为城镇居民。本院认为，本案诉争宅基地上房屋是原告及被告王志坤、王海娥、王志秀父母的生前财产，原告基于分家取得上述财产的所有权，被告王志坤将该房屋卖给被告耿利民侵犯了原告王芦海的合法权益；退一步原告父母生前未分家，该财产是其父母的遗产，原告作为继承人，对该财产仍享有权利，被告王志坤与耿利民未征得原告同意对该房产进行买卖的行为也侵犯原告的合法权益。被告耿利民提供证据结合原告当时在监狱服刑的事实，不足以证实原告当时知情并同意。且根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条规定，“……农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的规定，应确认被告耿利民与被告王治坤（王志坤）、王海娥、王海燕（王志秀）2008年10月10日签订的房屋转让合同无效。原告要求被告返还宅基地的请求，因原、被告均未就该宅基地是否取得使用权提供相应证据，本院不予支持。被告王志坤因合同取得被告耿利民的房款7万元应予返还。被告王志坤在签订合同前提供有邯郸县兼庄乡王安堡村村民委员会加盖公章的证明，事后提供有王志坤、王永节、王海娥、王海燕签名的证明，导致被告耿利民对该房屋能否购买在理解上产生混淆，对本案合同无效负有主要责任。考虑到被告王志坤占用被告耿利民资金时间较长、物价上涨等因素，可由被告王志坤赔偿被告耿利民经济损失14万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认被告耿利民与被告王治坤（王志坤）、王海娥、王海燕（王志秀）2008年10月10日签订的房屋转让合同无效；二、驳回原告王芦海的其他诉讼请求；三、被告王志坤在判决生效后十日内返还被告耿利民购房款70000元并赔偿被告耿利民经济损失140000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由被告王志坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长  王清信审 判 员  李永超人民陪审员  杜 淼二〇一六年七月八日书 记 员  张世华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。