陕西省神木县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0821民初4188号原告王乐明，男，1960年6月出生，汉族，陕西省人。委托代理人惠晔，陕西秦北律师事务所律师。被告李林娥，女，1970年8年出生，汉族，陕西省人。委托代理人康利军，陕西富州律师事务所律师。被告乔埃飞，男，1973年6月出生，汉族，陕西省人。被告刘小芬，又名刘芬，女，1981年6月出生，汉族，陕西省人。原告王乐明与被告李林娥、乔埃飞、刘小芬案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王乐明及其委托代理人惠晔到庭，被告李林娥及其委托代理人康利军到庭，被告乔埃飞、刘小芬经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告王乐明诉称：2014年10月29日，原告王乐明与被告乔埃飞签订《房屋买卖协议书》，被告乔埃飞将位于某处房屋以120万元的价格出售给原告王乐明。2014年11月11日，双方就该买卖事项在神木县公证处进行了公证。鉴于2011年被告乔埃飞曾向原告王乐明借款100万元未清偿，故原告在签署上述买卖协议书购买上述房屋时，将该100万元欠款与100万元购房款抵消，剩余20万元购房款转账给被告乔埃飞指定的王艳账户17万元，现金交付被告乔埃飞3万元。被告乔埃飞向其出具了收款收据。原告王乐明实际已经付清全部购房款。2015年4月28日，经原告王乐明多次催促被告乔埃飞将房屋的相关手续交付给原告，由原告王乐明行使不动产实际物权。期间，原告王乐明取得该不动产物权后，对涉案房屋进行了合理的管理、维护。其不仅缴纳了水、电、暖等费用，还对锁具进行了更换，另已于2015年将涉案房屋进行出租。2015年9月，被告李林娥与被告乔埃飞、刘小芬民间借贷纠纷一案，经审理达成调解协议。神木县人民法院作出（2015）神民初字第06485号民事调解书、（2015）神民初字第06485-1号民事裁定书，其中裁定书裁定将原告王乐明实际所有的神木县神木镇运管所南侧佳苑小区1-1-502号房屋予以查封。原告虽未办理房屋过户手续，但实际全部付清购房款且已经入住使用，已经行使了权利，履行了义务。原告为此向神木县人民法院提出执行异议，神木县人民法院对其执行异议予以了驳回。其一、原告王乐明与被告乔埃飞签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示且经公证机关进行了公证，其合法有效；其二、原告已经按照合同支付了全部购房款120万；其三、原告已经实际占有该房屋，系涉案房屋的实际所有人；其四、原告的物权优于被告的债权；其五、原告未能办理房屋产权过户手续并非原告的过错。其六、原告的实际所有权可以排除被告的强制执行。故原告诉至本院要求判令：1、停止对涉案房屋的执行；2、判令涉案房屋归原告所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。原告王乐明向本院提供以下证据：1、执行裁定书一份，证明李林娥因与乔埃飞的民间借贷纠纷申请将登记在被告乔埃飞名下实际所有人为原告的房屋予以查封，原告提出执行异议而被驳回，原告依法提起诉讼。2、房屋买卖协议书、公证书、房产证、还款协议、付款凭证、收款收据各一份，证明原告王乐明与被告乔埃飞、刘小芬之间签署的房屋买卖协议书系双方真实意思表示，原告依照约定支付了全额价款，被告乔埃飞、刘小芬依约交付房屋及相关手续；原告从2014年10月29日起实际占有该房屋，并享有该房屋所有权，原告系该房屋的合法权利人；办理产权变更登记手续需要被告乔埃飞、刘小芬的配合。3、原告向运管佳苑小区业主管理委员会缴纳物业费凭据一支、房屋租赁合同一份、暖气费发票三支，证明原告从2014年10月29日起实际占有、使用该房屋，且依法对外出租该房屋，实际行使物权，是该房屋的合法唯一权利人，被告乔埃飞已经不享有任何权利。被告乔埃飞2015年5月1日至2015年10月1日在诉争房屋居住仅仅是依据租赁关系；被告李林娥的保全行为侵害到原告的合法权益，其普通债权不能对抗物权，物权登记不能对抗实际不动产物权人，应当解除对涉案房屋的查封。被告李林娥辩称：本被告与乔埃飞民间借贷纠纷一案现已进入执行阶段，涉案房屋已经查封，不动产所有权应当以已登记为准，法院查封行为符合法律规定，原告提起诉讼，有恶意转移财产的嫌疑，即使以物抵债是真实的，其所有权亦没有转移。根据相关规定，以物抵债不成立，债权债务关系并未消灭，原告应该提起欠款诉讼，本案应当依法驳回原告的诉讼请求。另原告与乔埃飞是否存在债权债务关系，原告没有提供任何证据证明。买卖合同还是以物抵债协议，本被告认为是以物抵债的协议，房屋的所有权没有实际转移。被告李林娥查封该涉案房屋时被告乔埃飞并没有实际交付涉案房屋且原告没有及时办理过户手续存在过错。现仍然应当以不动产登记为准。被告李林娥向本院提供以下证据：1、民事调解书、保全裁定书一份，证明李林娥与乔埃飞、刘小芬民间借贷纠纷一案经法院调解，李林娥申请保全乔埃飞名下的财产是有理有据的。2、民事裁定书一份，证明原告并没有实际占有涉案房屋，原告未及时过户存在过错。被告乔埃飞、刘小芬未到庭亦未提供相关证据。法庭依法出示与被告乔埃飞的调查笔录一份。经庭审质证，原告提供的证据1，被告李林娥对其无异议；原告提供的证据2，被告李林娥对其有异议，其认为原告与被告乔埃飞的借款真实性存在异议，签订的房屋买卖协议有异议，虽有公证书但是不能证明债权债务真实存在，只能证明双方签订过协议，只是借用公证书达到转移财产的目的。对付款凭证、收款凭证真实性有异议，乔埃飞与案外人是否存在债权债务关系不清楚，不能证明涉案房屋所有权已经转移；原告提供的证据3，被告李林娥对其有异议，被告认为其证据不符合证据的形式要件，该证据只能证明原告替被告乔埃飞交付物业费，不能证明原告实际占用该房屋。房屋租赁合同亦证明2015年10月1日乔埃飞没有将涉案房屋交付原告。被告李林娥提供的证据1，原告对其真实性无异议，但对证明目的有异议，原告认为李林娥的查封侵害到原告的实际物权，原告才提起异议。另乔埃飞与李林娥系普通债权；被告李林娥提供的证据2，原告对其真实性无异议，但原告认为被告李林娥依据该民事裁定书待证的事实来达到自己的证明目的，故对其证明目的不予认可。另被告李林娥未提交有效的证据证明原告与被告乔埃飞系恶意串通转移资产。法庭出示与被告乔埃飞的调查笔录，原告对部分调查内容的真实性无异议，但对未办理产权过户的真实性不予认可，被告乔埃飞与原告签订的房屋买卖协议，办理协议公证，交付120万元购房款的事实是能够相互印证的，对于被告乔埃飞在2015年5月份以后实际承租原告所有的涉案房屋也与原告提交的证据和主张的事实相互印证，能够证明原告依法通过买卖、交付房款、实际占用房屋取得房屋所有权的事实。被告乔埃飞陈述原告不愿意办理产权过户手续，既不符合常理也不符合事实，原告购房是为了实际取得该房屋的所有权，从交易习惯任何人买房都需要对方配合过户，双方在买卖协议中也约定被告乔埃飞配合原告过户，被告乔埃飞以原告未要求过户规避自己的协助义务，该事实不应予以采信；被告对其调查笔录有异议，被告李林娥认为原告与被告乔埃飞有利害关系，该调查也与原告陈述的部分事实相互矛盾，涉案房屋查封以后被告乔埃飞才实际交付给原告，一直没有过户原告存在过错，原告与被告乔埃飞之间存在转移财产的行为。经本院审查认为：原告提供的证据1，系本院出具的裁定书，本院对其真实性依法予以采信；原告提供的证据2、3，因无足够的证据佐证已经全部支付价款且涉案房屋业主委员会出具的收据、证明以及供热公司出具的发票所显示的时间均在法院查封涉案房屋之后，又原告与被告乔埃飞对涉案房屋的租赁期限、租赁费以及涉案房屋过户的具体情节说法均有出入，故本院对上述两组证据的证明目的依法不予采信。被告提供的证据1、2，系本院出具，本院对其真实性予以采信。根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2014年10月29日，原告王乐明与被告乔埃飞、刘小芬签订《房屋买卖协议书》。协议约定：被告乔埃飞、刘小芬将位于某处房屋卖给原告王乐明；房屋出售价120万元；交款方式及时间为协议签订之日一次性交付现金120万元。此外，双方还对其它事项进行了约定。2014年11月11日，双方就该《房屋买卖协议书》在神木县公证处进行了公证。另查，李林娥与乔埃飞、刘小芬民间借贷纠纷一案，经本院审理作出（2015）神民初字第06485号民事调解书，调解协议为乔埃飞、刘小芬向李林娥分批偿还借款38.4万元及由其二人承担诉讼费及保全费，同时本院于2015年9月29日作出（2015）神民初字第06485-1号民事裁定书，裁定将乔埃飞、刘小芬所有的某处房屋（产权证号：09148219）一套予以查封。原告王乐明于2016年5月10日向本院提出执行异议，本院于2016年5月18日作出（2016）陕0821执异129号执行裁定书，裁定驳回案外人王乐明的异议。原告王乐明不服该裁定，故提起本案诉讼。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其对权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案属于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”的情形，应当参照该条规定审核原告提出的异议是否满足上述规定的四个要件，进而判断原告的权利可否排除强制执行。其一，原告王乐明与被告乔埃飞、刘小芬于2014年10月29日签订了《房屋买卖协议书》，且该协议已经神木县公证处予以公证，其合同属于人民法院查封之前的合法有效的书面合同；其二，原告称签订房屋买卖协议后与被告商议将其涉案房屋租赁给被告乔埃飞，被告乔埃飞亦已在法院查封前便将房屋交付于原告，但原告提供的涉案房屋业主委员会出具的收据、证明以及供热公司出具的发票所显示的时间均在法院查封涉案房屋之后，又原告与被告乔埃飞对涉案房屋的租赁期限、租赁费说法不一致且被告乔埃飞亦实际并未支付过租赁费，故原告王乐明提供的证据不能证明其已经在法院查封前合法占有该不动产，其情形不符合上述规定的第（二）项；其三，原告与被告乔埃飞、刘小芬签订《房屋买卖协议书》，协议涉案房屋出售价120万元，原告称其之前与被告乔埃飞之间存在金钱债务关系，因此以债抵付房款100万元，但未能向法庭提供相关证据予以佐证，加之剩余购房款20万元亦未能提供足够的证据予以佐证，不能认定原告已支付全部购房价款，其情形不符合上述规定的第（三）项；其四，原告称签订《房屋买卖协议书》后因找不到被告乔埃飞而未能办理过户手续，但从原告提供的《房屋租赁合同》可以看出，其实际与被告乔埃飞有联系，加之被告乔埃飞称原告从未要求其协助办理过户手续且在法院查封之前其几次要求原告王乐明办理过户手续，原告均未能积极办理，故可以认定原告在办理过户手续过程中自身存在过错，其情形亦不符合上述规定的第（四）项。综上，原告提出异议的情形不能同时满足上述规定的四个要件，故不能排除强制执行，依法应当驳回原告的诉讼请求。此外，因涉案房屋尚未办理过户登记手续，故原告对涉案房屋的权利尚不属于物权，原告诉称其物权优于债权的理由本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王乐明的诉讼请求。案件受理费15600元，由原告王乐明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  訾 娟审 判 员  刘卫国人民陪审员  张小平二〇一六年七月二十七日书 记 员  武晓梅