安徽省六安市裕安区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1503民初2246号原告：六安碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托代理人：柴苒，安徽中仪律师事务所律师。被告：沈某，女，汉族，1989年4月19日生，住安徽省六安市金安区。委托代理人：王顺谟，安徽天爱律师事务所律师。原告六安碧桂园房地产开发有限公司诉被告沈某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张红梅适用简易程序，于2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人柴然，被告沈某及其委托代理人王顺谟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六安碧桂园房地产开发有限公司诉称：2014年12月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。被告购买原告六安碧桂园12幢601号商品房，总价款1315133元。双方约定被告分期付款的方式及违约责任，但合同签订后被告未按合同约定支付相应的购房款，自2015年1月20日开始，被告拖欠购房款达780000元，经原告多次催要未果。故请求法院依法判令：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同（包括合同附件及补充协议）；2、被告向原告支付违约金197269元，并承担本案的诉讼费用。原告为支持其主张向本院提供以下证据：（一）营业执照、组织机构代码证，证明原告主体情况。（二）身份证及户口本复印件，证明被告身份情况。（三）商品房买卖合同、附件及补充协议，证明原告与被告之间存在商品房买卖关系，被告总购房款1315133元，双方约定的付款方式及违约责任。（四）部分收款收据及银行付款凭证（发票），证明被告已付的购房款情况。（五）律师函及EMS快递单，证明原告催要房价款的事实。被告沈某对原告提供的证据质证意见为：对（一）（二）无异议。对（三）真实性无异议，该买卖合同系原告提供的格式合同，而被告系普通人，对不利于被告的条款及违反法律规定的条款，不应予以认可。对（四）仅是部分房款，不是全部房款。对（五）被告未收到，地址与被告现住址不符，表述的内容也与事实不符，原、被告之间是因为按揭未能办理造成的，应适用最高法院商品房买卖司法解释。被告沈某辩称：原、被告之间签订合同是真实的。被告没有违约，拖欠房款是因为银行按揭没有办理造成的。原、被告签订合同后被告积极履约，按约定支付了首付款，并向银行办理按揭事宜，但是由于原告指定按揭必须在中国银行或农行办理，而2015年银行银根缩减造成被告无法办理按揭，目前被告的按揭正在办理中且被农行受理。根据相关规定，原告可以要求解除合同，被告不应承担任何违约金，原告应当将被告的首付款及追加的购房金额返还给被告。双方签订合同后，在被告支付首付款按揭未办理完成的情况下，原、被告及银行之间一直在积极协调，被告在原告的要求下将首付款由原先的395133元增加至给约55万，可见被告一直在积极履约，没有任何违约行为。因此，请求不予支持原告诉请。被告沈某为支持其主张向本院提供以下证据：（一）被告缴款记录，证明被告实际缴款约55万，在第一次按揭未办理下来时双方协商被告又陆续补充交款，最后一次交款是2015年10月，可见被告一直在履行合约。（二）情况说明，证明中国银行证明被告无不良记录，按揭未能办理并非被告个人原因。原告六安碧桂园房地产开发有限公司对被告提供的证据质证意见：对（一）真实性无异议，原告实际收到535133元，尚欠78万元。对（二）三性有异议，不具关联性。不能证明被告在签订合同后积极办理银行按揭手续，更不能证明原告有过错，指定的有两家银行，不能作为被告抗辩违约金的依据。本院对原、被告提供的证据认证如下：一、对原告提供的证据予以确认；二、对被告提供的证据（一）真实性、合法性、关联性予以认定，但其实际缴款额为535133元，对证据（二）真实性、合法性予以认定，但与本案不具有关联性。经庭审举证、质证及双方当事人的当庭陈述，本院查明以下事实：2014年12月20日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发的六安碧桂园小区12幢601室商品房，建筑面积207.87平方米，合同总价款为1315133元；双方约定原告于2015年6月20日前向被告交付房屋；合同签订同时，原、被告又签订了一份《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》及《补充协议》，双方在付款方式中约定：买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的30%给出卖人，即395133元，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2015年1月20日前，付该商品房总房价款的70%（银行按借款项）给出卖人，即97万元整。另外双方在补充协议中对逾期付款的责任作了约定：即逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的。买受人按合同约定总价款的15%向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同的并经出卖人同意的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满自次日起至实际全额应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，被告陆续支付了535133元房款，2016年1月27日后，被告尚欠78万元房款至今未付，同时也未办理银行按揭贷款。原告经多次催要未果，故诉至本院。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同附件》、《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，合法有效；原、被告均应按照合同约定履行各自合同义务。被告迟延支付合同约定的购房款，构成逾期付款违约，应承担违约责任，现原告请求解除合同并要求被告承担违约金，于法有据，本院予以支持；但双方约定按照总房款的15%计算违约金过高，本院依法酌减为总房款的8%，即105210.64元（1315133元×8%）。庭审中，被告陈述其在银行信息中不存在不良记录，银行按揭款未办理下来，自身不存在过错，不应承担违约责任，对其辩解本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告六安碧桂园房地产开发有限公司与被告沈某之间签订的《商品房买卖合同》及《合同附件》、《补充协议》；二、被告沈某于本判决生效之日起十五日内支付原告六安碧桂园房地产开发有限公司违约金105210.64元（以房款1315133元为基数，按8%标准计算）；三、驳回原告六安碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元减半收取2375元，原告六安碧桂园房地产开发有限公司负担375元，被告沈某负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  张红梅二〇一六年七月二十二日书记员  韩 洁附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。