山东省莱阳市人民法院民 事 判 决 书(2015)莱阳民三初字第177号原告：莱阳市城厢街道办事处枣行村村民委员会。法定代表人：王福兴，该村村委会主任。委托代理人：薛江彩，山东汇通律师事务所律师。被告：赵永平。第三人：山东鸿杰大药房有限公司。法定代表人：初杰忠，该公司经理。委托代理人：刁春丽，山东今政通律师事务所律师。原告莱阳市城厢街道办事处枣行村村民委员会（下简称枣行村委）诉被告赵永平、第三人山东鸿杰大药房有限公司（下简称鸿杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告枣行村委的委���代理人薛江彩、被告赵永平、第三人鸿杰公司的委托代理人刁春丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告多年来租用原告位于莱阳市旌阳路北首路西房屋（建筑面积约140平方），并未约定租赁期限，因欠房租，在2014年12月原告多次以书面等形式向被告催要所欠房租以及2015年房租，并载明在指定期间不交房租即终止承租关系。被告对多次催交未提出异议，但继续占用原告房屋，并将该房屋分别转租给第三人使用，给原告造成极大经济损失。故具状法院，请求依法判令：1、与被告终止房屋租赁关系并腾出房屋；2、支付所欠租金4.74万元，并赔偿原告经济损失1.08万元；3、诉讼费用由被告负担。被告赵永平辩称，1、第三人鸿杰公司现在正使用的外面4间房屋是当初我租用的原告的房屋，里面4间房屋是我自己建的。2、南面2间房屋是原��的土地，我父亲建的房子，这2间房屋后来我一直使用并不断修整，至今已有30多年，当时我父亲盖房子的时候经过了村委的同意，知情人有我们村很早之前的书记李瑞雁，李瑞雁当时代表村委和我们达成一个口头协议，如果村委要开发这一片房屋，我们无条件将房屋和土地腾出来，30多年以来我和村委无任何纠纷，村委也没有找我要过房租，2014年底村委找我要这2间房屋的房租，我认为这2间房屋的产权是我的，我不应该向村委交房租，可以向村委交适当的土地使用费。3、鸿杰公司使用的4间房屋我从1996年开始使用至今已20多年了，这20多年一直是租用的村里的房屋，这期间一直没有书面的租赁合同，租金由村委每年收取，租金的数额也不明确，2015年房租是5000元、2014年租金是10000元、2013年租金是11400元、2012年租金是10400元、2011年是8000元、2000年是8000元，我于2013年3月25日将村委的4间房屋连同我自己建的4间房屋同时转租给姚建海使用，姚建海又转租给第三人使用。第三人鸿杰公司辩称，我们是通过姚建海租赁的现有的8间房屋，是2013年2月份开始和姚建海谈房屋租赁的问题，2013年时该房屋的市场租赁价格是5-6万元，为了长期稳定的经营大药房，我们和姚建海签订了10年的租赁合同，每年的租金是10万元，明显高于当时的市场价格，我们前期装修投入了15万元，结合现在房屋的使用情况，我们希望法庭根据事实保护第三人的合法权益，作为第三人我们认为房屋的产权应该由房屋管理部门或者监管部门出具相应的证明。经审理查明，本案所涉的房屋分为两部分，一部分为第三人鸿杰公司目前正在使用的外面的4间房屋，另一部分为紧邻上述4间房屋南面的2间房屋。其中，上述4间房屋的所有权人为原告枣行村委，原告多年前即将该4间房屋租赁给被告赵永平使用，双方未签订书面的房屋租赁合同，亦未约定租赁期限。2013年该4间房屋的租赁费为11400元，2014年该4间房屋的租赁费亦为11400元，被告赵永平向原告交纳了10000元，2015年被告赵永平向原告交纳了租赁费5000元，2016年至今被告赵永平未向原告交纳。同时查明，被告赵永平将该4间房屋转租给姚建海使用，姚建海又转租给第三人鸿杰公司使用至今。另查明，紧邻上述4间房屋南面的2间房屋处原先没有房屋，是个棚子，因被告赵永平的父亲赵洪福系老党员、复转军人，为了照顾其生活，原告将该地方无偿给赵洪福使用，使用期间赵洪福在棚子的基础上，借助村委周边其他房屋的山墙，修建了上述2间房屋。2011年赵洪福去世，该2间房屋由被告赵永平使用至今。截止到2015年，原告并未要求被告向其交纳房屋租赁费。庭审过程��，原告主张因赵洪福已去世，已不存在照顾赵洪福的问题，故2014年12月经研究决定将该2间房屋收回，同时原告主张从2015年开始每年应收取被告赵永平该2间房屋的租金8000元。被告赵永平则称该2间房屋的所有权人为自己，双方从未就房屋租赁费问题达成过口头或书面协议。再查明，原告分别于2015年1月21日、2015年6月3日、2015年6月16日以书面形式通知被告赵永平补交所欠的房屋租赁费。因被告赵永平一直未交纳，2015年6月16日原告通知被告赵永平与其自2015年6月17日终止合同，同时要求被告赵永平于2015年6月21日搬出。2015年7月20日，原告又向被告赵永平及旌阳路鸿杰大药房发出通知，要求承租人（赵永平）及经营业户（鸿杰大药房）3日后交还房屋，同时告知经营业户自接到通知后可以与新的承租人另行协商租赁事宜，如达成一致，双方到村委，由村委出具同意���租证明，双方到村委的时间应在23日以前。还查明，本案所涉6间房屋的土地所有权性质为集体所有。2016年4月14日，莱阳市城厢街道办事处为原告出具证明称位于旌阳路北首鸿杰药店房屋肆间、药店南两间其产权属枣行村委。2015年6月22日，原告与韦小荣签订房屋租赁合同，约定将本案第三人鸿杰公司目前正在使用的4间房屋出租给韦小荣，租赁期限为一年，自2015年6月22日起至2016年6月21日止，租金为每年28000元人民币。2015年6月23日，原告与于强签订房屋租赁合同，约定将紧邻上述4间房屋南面的2间房屋出租给于强，租赁期限为一年，自2015年6月23日起至2016年6月22日止，租金为每年8000元人民币。基于上述两份房屋租赁合同，原告主张因被告赵永平拒不腾退房屋，导致原告无法向韦小荣及于强交房，构成了违约，由此造成违约金损失10800元【（28000元+8000元）*30%】。被告赵永平及第三人鸿杰公司则主张原告主张的该部分损失与自己无关。上述事实，有原告村委会会议记录、四份书面通知、涉案房屋照片、原告出具的收款收据及严学东出具的收到条、于涛、周忠贤及李瑞雁共同出具的证明、原告与韦小荣及于强签订的两份房屋租赁合同、原告村村民李强及于强出具的证人证言、莱阳市城厢街道办事处出具的证明、土地登记审批表及有关文件及原、被告和第三人的当庭陈述等证据在案为凭，且经质证，足以认定。本案的争议焦点有三：一是第三人鸿杰公司目前正在使用的外面4间房屋的租赁关系能够解除，被告赵永平是否应当补交该4间房屋的租赁费，该4间房屋是否应当腾退；二是原告与被告赵永平在紧邻上述4间房屋南面的2间房屋上的法律关系如何认定，被告赵永平是否应当向原告交纳该2间房屋的租赁费，该2间房屋是否应当腾退；三是被告赵永平及第三人鸿杰公司是否应当赔偿原告的违约金损失10800元。本院认为，合法的房屋租赁关系应受法律保护，租赁关系的双方当事人应当按照约定全面履行自己的应尽义务。对本案中双方争议的第一个焦点问题，本院认为，根据庭审查明的事实，原告系该4间房屋的所有权人，被告赵永平从原告处承租了该4间房屋，双方未约定具体的租赁期限，应形成不定期房屋租赁关系，原告有权随时解除与被告赵永平之间的房屋租赁关系。因被告赵永平拖欠房租且经原告多次通知拒不补交，原告于2015年6月16日书面通知被告赵永平双方的房屋租赁关系于2015年6月17日终止，故本院认定原告与被告赵永平之间该4间房屋的租赁关系自2015年6月17日解除。因原告与被告赵永平未约定该4间房屋的租赁期限，被告赵永平及第��人鸿杰公司亦未提交证据证实转租行为得到原告的同意，故目前正在使用该4间房屋的第三人鸿杰公司应当将该4间房屋予以腾退、交还原告。至于第三人鸿杰公司庭审过程中提到的前期装修投入等损失，其可另案起诉有关责任人主张权利。因原告与被告赵永平未约定具体的房屋租赁费标准，故2015年全年及2016年1-5月份的房屋租赁费及使用费可参照2013年、2014年交纳的标准即每年11400元人民币执行，经计算，被告赵永平共拖欠原告该4间房屋的租赁费及使用费合计12550元【2014年的1400元+2015年的6400元（11400元-5000元）+2016年1-5月份的4750元（11400元除以12个月乘以5个月）】。对本案中双方争议的第二个焦点问题，本院认为，从庭审查明的事实来看，因被告赵永平的父亲赵洪福系老党员、复转军人，原告为照顾赵洪福将该地方无偿给赵洪福使用多年，一直未收��任何费用，后赵洪福在该处修建起本案所涉的2间房屋，赵洪福去世后，该2间房屋由被告赵永平使用至今。案件处理过程中原告提交了莱阳市城厢街道办事处出具的证明一份，证实该2间房屋的所有权人为原告，被告赵永平则称自己才是该2间房屋的所有权人，本院认为，房屋产权证明应由相关的房产管理部门出具，莱阳市城厢街道办事处作为乡镇一级人民政府，其出具的该份证明并不具有法律效力，在被告赵永平提出异议，原告未提交充分证据证实自己系该2间房屋所有权人、未提交证据证实双方存在房屋租赁关系的情况下，结合原告为照顾赵洪福将该地方无偿给赵洪福使用多年，赵洪福去世后由被告赵永平使用该2间房屋至今，原告一直未收取费用的事实，应当认为原、被告双方在该2间房屋上的争议并非房屋租赁合同纠纷，与本案立案案由（房屋租赁合同纠纷）明��不属同一法律关系，故对原告要求与被告赵永平解除该2间房屋的租赁关系、被告赵永平支付所欠的该2间房屋的租赁费、腾退该2间房屋的诉讼请求，本院在本案中不予审理，原告可以适当案由另案主张权利。对本案中双方争议的第三个焦点问题，本院认为，当事人有责任就其主张向法庭提交充分的证据予以证实，举证不能或不充分的，应自行承担不利的法律后果。本案中原告主张的经济损失即基于其与韦小荣、于强签订的两份房屋租赁合同导致的违约金损失，但从该两份房屋租赁合同的内容来看，其中并没有关于如原告违约应如何处理的约定条款。同时，通常情况下，原告应当先与原承租人妥善解决好纠纷，实际收回房屋后，再与他人另行签订房屋租赁合同，否则与他人另行签订的房屋租赁合同便不具备实际履行的条件，本案原告在未实际收回房屋的情况下便与他人另行签订房屋租赁合同，即便由此造成了一定损失，也不应由原承租人及次承租人承担。综上，原告要求被告赵永平及第三人鸿杰公司赔偿其经济损失10800元，无法律及事实依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第二百二十七条、第二百三十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告莱阳市城厢街道办事处枣行村村民委员会与被告赵永平之间就位于莱阳市旌阳路北首路西的4间房屋（即第三人山东鸿杰大药房有限公司目前正在使用的外面的4间房屋）的租赁关系于2015年6月17日解除，第三人山东鸿杰大药房有限公司于本判决生效后十五日内将该4间房屋予以腾退、交还原告；二、被告赵永平于本判决生效后十五日内向原告莱阳市城厢街道办事处���行村村民委员会支付所欠的房屋租赁费及使用费12550元；三、驳回原告莱阳市城厢街道办事处枣行村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1255元，由被告赵永平负担271元，原告莱阳市城厢街道办事处枣行村村民委员会负担984元。特快专递费25元，由第三人山东鸿杰大药房有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  孙秀王审 判 员  张明武人民陪审员  李 涛二O一六��七月六日书记员刘峰竹