上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2812号原告陈思卡。原告陈贤杰。两原告共同委托代理人徐信刚，上海恒民律师事务所律师。两原告共同委托代理人邵敏，上海恒民律师事务所律师。被告张连营。原告陈思卡、陈贤杰与被告张连营房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，后因被告张连营下落不明，转为普通程序，于2016年6月27日公开开庭进行了审理。原告陈思卡及两原告的委托代理人徐信刚、邵敏到庭参加诉讼，被告张连营经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告陈思卡、陈贤杰诉称，2013年9月19日，原、被告签订了位于上海市闵行区房屋的租赁合同，租赁期限为5年，自2013年10月1日至2018年9月31日止，每月租金3,400元（人民币，下同），每三个月结算一次租金，若被告逾期交付租金达7天，按违约处理。然被告在未经原告同意的情况下擅自破坏了房屋内部结构，将房屋予以隔断、移位等方式后转租给多名第三人，致使房屋设施严重损坏，并因群租问题遭有关部门执法整改。为此，原告多次要求被告不得转租群租，同时要求被告恢复房屋原状，可被告却未予理睬，并从2015年10月1日起不再支付房租。原告于2015年11月12日发函被告要求解除租赁合同并催讨拖欠的房租，然被告未予回应。现起诉要求确认原、被告之间的租赁合同于2015年11月20日予以解除；要求被告返还租赁房屋，并将房屋恢复原状（具体为拆除客厅隔断，拆除南阳台上的热水器、水管、水斗，拆除北阳台上的台盆、灶头、煤气灶）；要求被告支付自2015年10月1日起至2015年11月20日期间的租金（按每月3,400元计算）；要求被告支付自2015年11月21日起至实际返还房屋之日止按每月3,400元标准计算的房屋使用费；要求被告赔付违约金3,400元。原告向本院提供以下书面证据以证明其诉请成立：1、租赁合同1份，证明原、被告之间签订了租赁合同，并约定了相关权利义务；2、房地产权证、房地产登记簿各1份，证明两原告系涉案房屋权利人；3、照片1组，证明租赁房屋内被隔断的情况；4、房管办整治照片9张，证明政府有关部门整治涉案房屋的现场照片；5、责令限期改正通知书1份，证明租赁房屋存在群租事实；6、110接警记录1份，证明原、被告就租赁房屋产生了纠纷，110接警；7、解除函的EMS快递单1份，证明原告发函被告要求解除租赁合同，被告未签收，快递退回；8、2015年11月12日解除函、2015年11月20日解除函短信通知，证明被告已经知晓原告要求解除合同，被告当天回复称法庭见；9、账户明细1组，证明被告自2015年10月1日起未再支付房租。被告张连营未作答辩，亦未向本院提供书面证据。上述证据真实、合法、与本案有关联，本院予以确认。经审理查明，上海市闵行区房屋权利人系原告陈贤杰、陈思卡。2013年9月11日，原告陈思卡（出租方、甲方）与被告张连营（承租方、乙方）签订租赁合同，租赁合同约定：乙方承租甲方位于上海市闵行区房屋，租赁期限5年，自2013年10月1日起至2018年9月31日止。月租金3,400元，租金三个月结算一次，以后每期租金提前三天支付，先付后用；若乙方逾期交付租金达7天，将按违约处理，追究乙方违约责任。该房屋保证金3,400元，待本合约到期后，由甲方对该房屋及所属设施检查无损，结清各种应缴纳费用后，押金全额无息退还乙方。乙方责任：不得人为破坏屋内设施，不得损害公共利益；不得利用房屋进行违法活动；按时缴纳房租，先付后住，不得无故拖欠，否则视为违约；屋内设施如属乙方人为原因损坏则由乙方负责维修或赔偿。提前终止合约：租赁期间，甲乙双方应秉承诚信的原则，认真遵守本协议，不得无故违约；若提前终止合约，须提前一个月书面通知，待对方同意后方可办理退租手续；甲方擅自违约，将返还乙方双倍的保证金；乙方擅自违约，甲方不退保证金；如擅自违约，保证金不足以抵扣守约方损失，守约方有权索赔保证金以外的损失费。租赁期间，被告将房屋做了隔断，分割转租。2015年9月7日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局发出责令限期改正通知书，载明：上海市闵行区房屋的租赁行为不符合最小出租单位，要求自收到本通知书之日起五日内自行改正上述行为。2015年11月6日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局再次发出责令限期改正通知书，载明：上海市闵行区房屋的租赁行为不符合最小出租单位，该行为违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条的规定，要求自收到本通知书之日起五日内自行改正上述行为。嗣后，政府相关部门对房屋进行了拆违处理，拆除了部分搭建。2015年11月12日，原告陈思卡向被告寄送解除租赁合同通知函，但该函件被告未签收。同时，原告陈思卡在租赁房屋门上张贴了解除租赁合同的函件。2015年11月20日，原告方向被告发送短信：张连营先生，根据您与位于上海市闵行区房屋房东陈思卡间签订的房屋租赁合同约定。鉴于您在履行合同期内，多次违反合同约定。在未征得房东同意的情况下擅自破坏房屋结构设施，而后转租给第三人。因群租问题遭到房管办执法整改。同时您自2015年10月1日起至今尚未支付房租。故陈思卡决定解除与您之间的租赁合同。当日，被告短信回复：陈思卡那我们法庭见。另查明，2015年8月31日，因原、被告双方就房屋租赁合同发生纠纷，原告方向110报警。还查明，被告已支付租金至2015年9月底。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务，原告按约提供合适的租赁房屋，被告应当依约支付租金等各项费用，并不得非法转租。然被告自2015年10月1日起拖欠租金，且将房屋分割后非法转租，被告的行为实属违约，应承担相应的责任。因为被告拖欠租金及违法转租的行为，原告依法有权单方解除租赁合同，故原告方要求确认2015年11月20日双方租赁合同解除的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，被告应当将房屋恢复原状后返还原告，故原告要求被告拆除搭建的隔断等并将房屋返还原告符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付拖欠的租金及合同解除后的房屋占有使用费符合法律规定，本院予以支持。原告根据合同约定要求被告支付相应的违约金亦符合法律规定，本院予以支持，鉴于双方合同中约定保证金可作为违约金予以没收，原告据此约定将3,400元保证金作为违约金没收合法有据，本院予以支持。综上，被告张连营经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、原告陈思卡与被告张连营就上海市闵行区房屋签订的《租赁合同》于2015年11月20日解除；二、被告张连营于本判决生效之日起三十日内拆除客厅内搭建的隔断，拆除南阳台上的热水器、水管、水斗，拆除北阳台上的台盆、灶头、煤气灶后将房屋返还原告陈思卡、陈贤杰；三、被告张连营于本判决生效之日起三十日内支付原告陈思卡自2015年10月1日起至2015年11月20日期间，按每月3,400元计算的租金；四、被告张连营于本判决生效之日起三十日内支付原告陈思卡、陈贤杰自2015年11月21日起至实际返还房屋之日止，参照每月3,400元计算的房屋使用费；五、被告张连营已支付原告陈思卡的保证金3,400元，由原告陈思卡作为违约金予以没收。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费990元，公告费560元，合计1,550元，由被告张连营负担，被告张连营负担之款于本判决生效之日起三十日内支付原告陈思卡、陈贤杰。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  沈慧芬人民陪审员  邓红霞二〇一六年七月十四日书 记 员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。