上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民二(商)初字第3315号原告上海浦东合运物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人冯鹏华，总经理。委托代理人周莉君，女。委托代理人黄伟，上海四方律师事务所律师。被告上海新发创运置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人杨露霞。委托代理人李冰，上海市君志律师事务所律师。原告上海浦东合运物业管理有限公司诉被告上海新发创运置业有限公司服务合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法先适用简易程序，后转为普通程序，于2015年9月16日、2016年1月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周莉君、黄伟、被告的委托代理人李冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海浦东合运物业管理有限公司诉称，从2005年起被告委托原告对其所有的物业提供物业管理服务。2010年12月30日原告与被告签订了最近的一份《物业服务委托合同》，合同约定原告对被告的位于上海市浦东新区胜利路XXX号、东胜路XXX号物业提供物业管理服务，原告向物业使用人按被告与物业使用人签订的厂房租赁合同建筑面积收取物业管理费用，合同的期限自2011年1月1日至2013年12月31日止。2012年起，厂区的物业管理费标准就已经从原来的人民币(以下币种同)1.80元/平方米逐渐调整至2.43元/平方米，宿舍的物业管理费也从原来的90元/间逐渐调整至117元/间，干部公寓的物业管理费从原来的100元/间逐渐调整至153元/间。2013年4月起，被告未经原告的同意擅自向厂房使用人、宿舍使用人收取物业管理费。2013年被告擅自将原告与被告的结算物业管理费的方式变更为年底将原告应当支付给被告的综合楼租金及水电费抵充被告应当支付给原告的物业管理费，剩余的物业管理费支付给原告。2014年1月1日起原告与被告未签订物业服务委托合同，但原告仍为被告所有的物业提供了物业管理服务，经原告多次催告，被告始终拖延，未签订物业服务委托合同，同时也拖欠物业管理费，双方的物业管理服务于2014年11月10日终止。被告共拖欠2013年度的物业管理费差额42,017元以及2014年1月1日至2014年11月10日的物业管理费差额1,841,989.80元。被告行为侵害原告合法权益，造成原告经营困难，故诉请法院判令：1、被告向原告支付拖欠的物业管理费共计1,884,006.08元；2、被告赔偿拖欠物业管理费的利息损失70,022.25元(暂自2014年11月11日计算至2015年6月24日要求计算至实际履行之日，按银行同期贷款利率计算)；3、被告向原告支付违约金482,320.60元；4、本案诉讼费由被告承担。被告上海新发创运置业有限公司辩称，不同意诉请1，原、被告就2014年原告物业服务在管理期间的服务费标准、服务质量考核以及未来物业服务合同的有关条款多次进行了协商、沟通，截止原告自行于2014年11月10日解除服务关系并退出服务之时，双方是存在不同观点故而未能实际结算物业服务费以及签订新的合同，被告没有单方有意拖欠2014年原告在管理期间的服务费。按照双方原物业合同价款标准和新发工业园区厂房、宿舍实际执行的服务费标准，不考虑考核情况，满打满算，原告在2014年1月1日至同年11月10日间含物业综合管理、绿化保洁、秩序维护、日常运行维保等项目在内的包干物业服务费总额是1,579,783.68元(厂房782,517.68元，宿舍701,416元，宿舍空房费95,850元)，而不是原告所主张的2,491,989.80元，被告并没有如原告所诉称的在原合同物业费标准之上对厂房承租人全部进行涨价，如果扣除被告已付的45万元服务费、扣除应由原告承担的20万元垃圾清运费、扣除被告代原告支付的2014年1月-3月期间三个月的绿化费28,187.50元、及包括以上包干服务费总额内的已由被告支出的2014年4月1日-11月10日期间的绿化费124,025元之后，原告实际应取得的剩余物业服务费是777,571.18元，而非原告主张的1,841,989.80元。2013年的物业费在当年年底已经结算履行，双方同意2013年厂房物业费按照单价每天0.06元计算，不存在差额。2013年4月开始厂房的物业费由被告直接收取，宿舍2013年7月由被告直接收取，改变了原来的物业收费方式。不同意诉请2，被告不存在故意拖欠原告物业管理费，而是双方存有不同观点未能实际结算2014年的服务费，即便原告退出服务后，被告也一直沟通协商，故不应承担利息损失。不同意诉请3，原告请求没有依据，双方之间的原物业服务合同已经于2013年12月31日到期，原告不能以到期终止合同中的违约条款要求被告承担违约责任。诉讼中，原告为证明其主张，提交如下材料作为证据：证据1、物业服务委托合同，证明原告与被告之间的物业管理服务关系、第5.1条证明应当由原告向物业使用人收取物业管理费、第8.1条证明违约赔偿金的计算标准为二个月的物业管理费；证据2、标准厂房租赁合同第6页，证明原告有权调整物业管理费用；证据3、工作联系函2份，证明2012年1月29日原告已向被告提出调整物业管理费收费标准及物业管理费的标准已经从2012年开始逐步调整；证据4、联系函及移交清单，证明被告始终拖延签订物业服务委托合同拖延支付物业管理费用、原告与被告之间的物业管理服务于2014年11月10日终止；证据5、银行收款通知及结算单，证明2013年4月起被告开始擅自收取厂房的物业管理费，该行为违反物业服务委托合同的规定及被告擅自扣取5,600元的物业管理费用；证据6、工作联系函及2014年新发创运工业园物业管理服务标准即费用测算，证明原告向被告提供了2014年服务标准即费用测算，被告拖延未予以确认；证据7、新发创运房屋面积汇总表及园区单位明细，证明物业管理费的计算依据；证据8、2013年新发创运少付物业管理费清单，证明被告少付2013年物业管理费差额的依据；证据9、催款通知，证明原告向被告出具了催款通知催讨物业管理费、截止2014年6月30日，被告拖欠的物业管理费远大于原告欠被告的租金、水电费；证据10、例会纪要7份，证明2014年11月10日前原告一直在为被告提供物业管理服务，原告始终在要求处理续签合同事宜，2014年4月23日的纪要明确了被告同意每月预付物业费，但实际并未履行；证据11、物业管理费发票，证明物业管理费标准已经进行了调整，被告拖欠物业管理费差额的依据；证据12、关于物业服务费等问题的回复、回复函，证明被告承认拖欠物业管理费的事实及被告多次催促被告签订合同并支付物业管理费。证据13、2015年年初被告财务王帅提供的物业费统计明细，证明表格的制作是虚假的，应由被告提供2014年所有的物业费发票来计算。证据14、绿化养护合同，证明绿化外包原来是2.50元现在被告主张4.50元，因为增加了很多果树，不应结算在原告的服务费里。证据15、原告公司员工钱莉萍与被告公司员工杨金发的对话录音，证明被告知道物业成本增加，同意上涨15%，当时原告还是认为做不下来。经质证，被告对原告提交的证据1-6、8-15真实性予以认可，但认为2013年12月31日原服务合同到期终止，如果原告有单独的调整价格的权利，应约定在双方的物业服务合同中，而非另外的租赁合同，双方签订的物业委托合同，约定的是包干制，原告提出涨价也要得到被告的同意，对2013年12月的费用测算，被告只是签收但没有确认，证据5是原告自己形成的结算文件，也没有给过被告，只能证明双方对2013年物业费结算完毕，对证据6收到但不等于确认，表格中的人员并不能作为原告诉请有关联性的证据，工作联系函中的胡伟康非被告监事，是工业园区的干部，胡伟康签字的这份没有收到过，是事后原告为了诉讼形成的，是2013年12月22日左右；证据12不能证明拖欠物业费，双方处于新的物业服务的协商过程中，相关数字不一定是最后结算的数字，原告没有依据证明养护标准的提高是因为增加了果树；对证据7真实性不确定，预算表里绿化费为零，证明原告在表形成时是同意绿化由被告另行外包，表的形成时间原告没有说明。被告为证明其答辩意见，提交如下材料作为证据：证据1、《工作联系函及2012年欠费清单》、《2013年8月5日、26日、9月2日例会纪要》3份，证明2013年4月开始厂房的物业费由被告直接收取，2013年7月开始宿舍物业费由被告直接收取，改变了原来的物业收费方式；证据2、《2013年12月2日例会纪要》、《通知》，证明导致2013年年中未能核对账目和结算支付物业费的原因在于原告；证据3、《2013年1月16日物业保安制度沟通会记录》，证明原告物业经理周莉君确认当时厂房的物业管理费为1.80元/平方米/月；证据4、2013年厂房物业费结账明细及发票7份、2013年宿舍物业费结账明细及发票5份，证明就2013年4月至12月期间厂房区域物业管理费按照1.80元/平方米/月进行结算和支付的，7月至12月期间宿舍的物业管理费是根据房型不同分别按照90元/间/月和100元/间/月进行结算和支付的；证据5、部分厂房及宿舍承租人物业费发票25份，证明2013年除四家之外厂房和宿舍的物业管理费没有涨价；证据6、《2013年12月16日和12月30日例会纪要》2份，证明双方商定2013年度厂房物业管理费标准；证据7、《2014年3月24日、31日和4月28日例会纪要》3份，证明被告对原告的物业服务工作进行了考核；证据8、《2014年6月16日和9月1日、9日、15日例会纪要》4份、《关于物业服务费等问题的回复(2014年7月2日)》，证明原告服务存在问题是双方无法达成新物业管理合同的根本原因，因原告的服务质量使双方对月度预付款履行产生争议；证据9、《2014年1月1日至11月10日的物业管理费计算明细》、《45万元物业管理费银行汇款业务单据》3份、《20万元垃圾清运费银行汇款单据》1份、《绿化服务合同及服务费支付单据》7份、《绿化服务公司说明》1份、《2014年4月21日例会纪要及付款请求和网上银行电子回单》各1份，证明被告应付原告物业费情况；证据10、恒道信利、悌埃、库柏三公司物业费2012年10月-12月发票三张，补充证明证据1；证据11、证明，被告的承租户向被告出具的证明承租户租赁的厂房、宿舍的物业管理费的标准，除4家标准变化外，厂房1.8，其余没有变化；证据12、承租户的工商登记信息，证明单位名称与原告主张的厂房名称是一致的，与被告提交的出具证明的单位是一致的。经质证，原告对被告提交的1-8、12真实性无异议，但认为联系函约定被告协助原告催讨的义务不代表原告同意改变物业费的收费模式，即使被告收了钱也应立即支付给原告。证据2中租金与本案无关，双方未就5,600元及2014年考核达成一致意见，整句中的结算是不真实的。明细中有4家的记载存在错误，会议纪要不代表达成协议，例会纪要仅为建议，不代表物业质量存在问题；对被告提交证据9中的明细、被告与第三方签订的合同真实性不认可，其他材料真实性认可；对11真实性不认可，被告无法提供发票，也没有提供租赁合同，无法相互佐证；对证据10认为与本案无关。经审查原、被告提交的证据及双方的质证意见，本院认证意见如下：对原告提交的证据1-6、8-15，被告对其真实性不持异议，本院亦予以确认；至于原告提交的证据5结算表格的出具方，双方均认为系对方出具，从表格中“应付新发创运和应收新发创运”的表述来看，其陈述主体应为原告，故本院确认该证据应为原告出具；对原告提交的证据7，为原告就其诉请及相关事实情况的说明，不具备证据的形式；对被告提交的证据1-8、12，原告对真实性不持异议，本院亦予以确认；对被告提交的证据9中明细系被告对其主张的说明，不具备证据的形式，原告否认《绿化养护服务合同》的真实性，但未能进一步举证否定其真实性，且该证据能够与其余证据相互佐证，本院予以采信，对证据9中的其余证明，原告对真实性不持异议，本院亦予以确认；对被告提交的证据10，原告否认其关联性，鉴于该证据能够佐证被告主张，本院予以采信；对被告提交的证据11，原告否认其真实性，但未能进一步举证证明，本院对其真实性予以采信。基于上述证据及原、被告陈述，本院确认如下事实：2005年原、被告建立物业服务合同关系，被告委托原告对其所有的厂房、宿舍等提供物业管理服务。2010年12月30日原告与被告签订了最近的一份《物业服务委托合同》，合同约定：原告对被告的位于上海市浦东新区胜利路XXX号、东胜路XXX号的厂房、宿舍、综合楼提供物业管理服务；合同的期限自2011年1月1日至2013年12月31日止；原告向物业使用人按被告与物业使用人签订的厂房租赁合同建筑面积收取物业管理费用：1.80元/平方米/月；集体宿舍按90元/间/月、干部公寓按100元/间/月，收取物业管理费；空房物业管理费标准按集体宿舍30元/间/月、干部公寓40元/间/月执行。2013年4月开始厂房的物业管理费由被告向承租人收取，同年7月开始宿舍的物业管理费也由被告收取。2013年4月起，有四家厂房承租人的物业物业管理费单价从1.80元/平方米/月上涨至2.43元/平方米/月，涉及厂房总面积为6,831.89平方米。2013年年底，双方结算物业管理费用，被告扣除5,600元罚款。2014年，双方未就物业管理费标准上涨达成一致意见，致双方未能签订书面的物业管理合同，原告为被告提供物业管理服务至2014年11月10日。期间，被告向原告支付物业管理费45万元，代付垃圾清运费20万元，代付2014年1至3月的绿化服务费28,187.50元，上述费用原告同意在被告应付物业管理费中扣除。被告另于2014年5月15日与案外人上海碧琳碧清洁服务有限公司签订《新发创运工业园区绿化养护服务合同》，约定自2014年4月1日起绿化养护服务费4.50元/平方米，平均每月16,912.50元。本院认为，本案双方的争议焦点在于：被告应付原告物业管理费的数额。就此焦点，应从以下几个方面来判断。首先，关于2013年的物业管理费。原告主张所有厂房、宿舍的物业管理费保准均已上涨，但未提交证据证明其主张，本院对此不予采信。被告主张，除四家承租人物业管理费上涨外其余均按原合同标准履行，该主张有发票、承租人出具的证明相佐证，双方年终结算时候的亦以此进行，本院对被告主张的该事实予以确认。鉴于双方合同中就物业费标准已做出明确约定，该标准变更应基于双方合意，在原告未能举证证明双方变更了关于标准的约定的前提下，应按实际履行的费用标准计算双方的物业管理费，故被告无需向原告支付2013年物业管理费差额。至于被告扣除的5,600元罚款，被告未能举证证明其扣除依据，且双方间合同并未就此作出约定，故本院确认被告扣除原告5,600元无合同依据，应予返还。因此，就2013年物业管理费，被告应向原告返还5,600元。其次，2014年1月1日至11月10日物业管理费的计算。由于双方未就费用上涨达成一致意见，致双方未能签订书面的物业管理合同，而原告实际提供了物业管理服务，被告应支付物业管理费。至于物业管理费标准，双方均主张按照2013年的标准计算，只是原告主张2013年的标准已经上涨，本院确认双方的服务费标准仍按2013年的标准计算，但就2013年的费用标准，应以本院的前述认定为准。至于计算的面积，被告所计算的厂房面积大于原告主张，被告对此予以确认且有利于原告，本院自可确认。至于空房费，原告主张按满房计算，被告则主张存在空房以及维修期间降低物业管理费的情况，对此本院认为，由于费用由被告直接收取，原告无法掌握空房情况，因此空房等具体情况应由被告举证证明，现双方无法就空房数量确认一致且被告未举证证明空房情况，本院对原告以满房计算物业管理费的主张予以支持。据此，2014年1月1日至11月10日，厂房物业管理费应为782,517.68元，宿舍物业管理费应为1,037,716元，合计1,820,233.68元，扣除被告已支付的45万元物业管理费及代付的20万元垃圾清运费、2014年1至3月的绿化管理费28,187.50元，被告应付原告1,142,046.18元。至于2014年4月起的绿化管理费，被告与案外人所某某的绿化养护服务合同费用标准远远高于2013年标准，且该标准未经原告同意，原、被告亦未约定在此标准下绿化养护服务费仍由原告承担，故被告主张该合同项下的费用应从支付给原告的物业管理费中扣除的主张，缺乏合同依据，本院不予采纳。综上，被告应支付原告的物业管理费总额为1,147,646.18元。鉴于双方未约定支付费用时间，原告主张以服务实际终止之日作为费用的结算之日并无不当，因此对于原告要求以2014年11月11日起计算欠付物业费利息的主张，本院予以支持。至于原告主张的违约金，原告未能举证证明存在其余损失，故本院对原告该诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海新发创运置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东合运物业管理有限公司物业管理费1,147,646.18元及利息损失(以1,147,646.18元为基数、按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2014年11月11日计算至实际支付之日止)；二、驳回原告上海浦东合运物业管理有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,290.80元，由原告上海浦东合运物业管理有限公司负担12,280元，被告上海新发创运置业有限公司负担14,010.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  吴 琦审 判 员  张 炜人民陪审员  周志勇二〇一六年二月四日书 记 员  何欣奕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。