广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗花法民三初字第983号原告（反诉被告）：广州市辰大实业有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：沈蓉，该公司经理。委托代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。委托代理人：王银杰，广东富荣律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋志锋，住广州市花都区。委托代理人：徐国棠，广东合誉律师事务所律师。第三人：黄泽延，住广州市花都区。原告广州市辰大实业有限公司（以下简称辰大公司）诉被告宋志锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月10日立案受理后，被告宋志锋在答辩期内对管辖权提出异议，要求将本案移送至佛山市南海区人民法院审理，本院依法作出民事裁定书，裁定驳回宋志锋对本案管辖权提出的异议，宋志锋不服提出上诉，广州市中级人民法院于2015年10月12日作出民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。诉讼中，经宋志锋申请，本案依法追加黄泽延为第三人参加诉讼。被告宋志锋在答辩期内提起反诉，本院审查后决定将本诉和反诉合并审理。本案依法组成合议庭，适用普通程序于2015年12月14日、2016年5月30日公开开庭进行审理。原告（反诉被告，以下统称原告）辰大公司的委托代理人王启星、王银杰，被告（反诉原告，以下统称被告）宋志锋及其委托代理人徐国棠到庭参加诉讼，第三人黄泽延经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告辰大公司诉称：涉案房产位于广州市花都区花城路36号的商铺以及附属停车场建筑物。因被告存在违约行为，经两级法院判决【（2013）花某三初字第1103号民事判决书、（2015）穗中法民五终字第1396号民事判决书】解除原、被告之间的租赁合同关系，该判决于2015年6月5日生效。判决生效后，被告仍没有主动交还涉案的场地。原告于2015年6月23日以及2015年7月3日先后委托广东古谷律��事务所致函于被告，函告被告要求办理交接手续，向原告交还占用的房产以及附属停车场建筑物设施。但时至今日，在原告多次催促下，被告仍拒绝交还场地。据此，请求判令：1.被告立即搬离位于广州市花都区花城路36号的商铺以及附属停车场建筑物；2.被告向原告支付场地占用费（暂计每月10000元，最终以法院摇珠确定的评估公司作出的评估为准）以及利息（利息以产生的总的占用费为本金，从2015年6月5日之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至上述场地交还原告之日为止）；3.诉讼费、评估费由被告承担。诉讼中，辰大公司变更诉讼请求为：1.被告向原告支付从2015年6月5日至2016年3月19日的商铺及停车位的场地占用费共95225元，以及利息（利息以95225元为本金，从2015年6月5日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日为止）；2.诉讼费、评估费5000元由被告承担。被告宋志锋辩称：1.我方认为该案的法律关系应为侵权法律关系，而非房屋租赁合同纠纷，本案应该由直接侵权人即第三人黄泽延承担相应的侵权责任；2.原告诉请的花城路36号有6间商铺，其中2间由金夫人摄影有限公司占有，36号2-5层由许某占有，与我方没有关系。经花都法院及广州中院认定，许某占有的商铺与我方签订的合同无效，如果实际占有人是许某，原告应当就该商铺部分向许某主张侵权责任。另外，我方在2014年5月1日前占有另外4间铺面，在具有处分权的情况下为花都区知名品牌宣传区政府活动，免费提供给黄泽延使用，所以除了商铺36-1是我方仍在作为储物室使用外，其他均由黄泽延及许某使用，附属停车场也被许某私自占有使用，法庭可以到现场核查，故请求驳回原告的第1项诉请；3.针对第2项诉请，场地使用费应该由直接侵权人支付，租金及场地使用费不应当计算利息。关于评估，首先，2015年6月30日前的租金我方已全部支付给原告，所以原告主张的占有使用费应当从2015年7月1日开始计算，而且商铺租金金额应当按照原合同约定计算，不应当重新评估，我方对评估报告不予认可。该占有使用费也不应包括停车场费用，停车场并非涉案物业自带的停车场，属于后面的住宅小区共用停车场，停车场实际已成为原告出租给许某使用的后部加盖成为临时仓库的一部分，该后部的仓库为3个停车位，并没有在该评估书中出现，而且该部分停车位一直由许某使用，从2015年6月至2016年3月19日期间，被告没有对该3个停车位进行任何占有使用；4.关于评估费5000元，由于评估公司错误评估，而且被告并不同意评估，由此产生的评估费用不应由被告承担；5.关于诉讼费，应当由直接侵权人黄泽延及许某承担。综上，我方只同意交还由我方占有的商铺自编36号-1以及支付该商铺占有期间的使用费，按照合同约定，2013年8月31日之后我方就整栋物业承租的金额为每月12000元，而我方占有的是其中最小的一间商铺，并且不涉及2-5层，况且附近正在地铁施工，所以我方认为使用费应按照每月1000元从2015年7月1日开始计算。被告宋志锋反诉称：原告就广州市花都区新华镇花城路36号的房产提起诉讼，要求被告返还涉案商铺，被告按照原告的请求履行了返还涉案商铺的义务，但至今原告未向我方返还押金及利息。根据被告与广州市宝信房地产开发有限公司在2006年11月签订的《房屋租赁合同书》约定，被告退出涉案物业时，由物业的所有权人返还被告支付的50000元押金，原告通过转让过户方式获取涉案的整体物业产权，同时原告继受了被告与广州市宝信房地产开发公司在2006年11月签订的《房屋租赁合同书》的权利义务。根据（2013）花某三初第1103号、（2015）穗中法民五终字第1396号民事判决书，判令被告与原告之间的租赁合同关系予以解除，该判决于2015年6月5日生效。判决生效后，原告并未根据《房屋租赁合同书》的约定主动返还涉案房产的押金，被告在2015年6月5日时要求原告返还涉案房产的押金，但时至今日，虽经被告多次催促，原告仍无动于衷，即使在双方对涉案房产进行交接的情况下，原告也没有任何的返还意向。据此，请求判令：1.原告向被告返还50000元商铺押金并按照中国人民银行同期同类贷款利率从2015年6月5日计算利息至原告付清之日止，暂计3000元；2.原告承担本案的反诉费。辰大公司针对宋志锋的反诉辩称：不同意被告的反诉请求，理由如下：1.��告提出反诉的时间不符合法律规定，本案已经第二次开庭，接近尾声被告才提出反诉；2.原、被告主体不统一，本案还有第三人，所以被告不能提出反诉；3.我方从未收过被告任何押金，被告是与广州市宝信房地产开发公司签订合同，反诉应当追加广州市宝信房地产开发公司和广州市大洋实业公司为本案第三人或被告；4.被告未经同意擅自转租存在违约行为，按照合同约定押金应当没收；5.被告在本案中存在严重过错，经两级法院审查存在严重违约，未经同意擅自转租，我方也不同意支付利息。第三人黄泽延未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：广州市花都区新华街花城路36号房屋的权属人是原告辰大公司，建筑面积898.39平方米，由辰大公司向广州市花都区政府侨务和外事办公室购买取得，该房屋于2013��4月15日登记至辰大公司名下。辰大公司主张的涉案商铺和附属停车场为位于广州市花都区新华街华城路36号首层的1-4号四间商铺及附属停车场。在辰大公司购买涉案房屋之前，根据广州市花都区公有资产管理委员会办公室的授权，2006年11月11日，案外人广州市宝信房地产开发有限公司(甲方、出租方，以下简称为宝信公司)与宋志锋(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同书》，约定如下：一、甲方将坐落在广州市花都区花城路36号的房产和附属停车场出租给乙方作办公、商业用途作用，建筑面积共约898平方米。二、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2006年11月16日至2009年10月31日，月租金为15000元；2009年11月1日至2012年10月31日，月租金为16200元；2012年11月1日至2015年10月31日，月租金为17500元；2015年11月1日至2018年10月31日，月租金为18900元；2018年11月1日至2021年10月31日，月租金为20400元。租金按季结算，由乙方在每季前五日以现金或支票付款方式缴付租金给甲方。三、乙方应向甲方交纳5万元保证金，并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金余额退回给乙方。保证金不计付利息。四、在租赁期内，甲方承担下列责任：1.依合同将房屋交付乙方使用。2.租赁期内，甲方如需提前解除合同，应事前1个月通知乙方并征得同意（合同另有约定的情况除外）。五、租赁期内，乙方负责承担下列责任：1.依时交纳租金……如果逾期30日不交租，甲方有权解除合同，无条件收回房屋……4.不得将房屋使用权益用于抵押，未经业主同意不得将租赁物业整体转租给他人经营。如违反则视为乙方自动放弃房屋使用权，甲方有权单方面终止本合同，由此造成的一切损失由乙方负责赔偿。七、违约责任：1.任何一方未能履行本合同规定的条款或违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，宝信公司将涉案房屋交付宋志锋使用，宋志锋亦按约定缴纳相应租金。2011年6月27日，广州市花都区公有资产管理委员会办公室（以下简称公某办）、宝信公司共同向宋志锋发出《通知书》，内容为公某办授权宝信公司与宋志锋于2006年11月11日签署了《房屋租赁合同书》，现由于房屋产权所有人的变更，公某办于2011年7月1日起将房屋产权移交给广州市花都大洋实业有限公司（以下简称大洋公司），原合同甲方的权利和义务由大洋公司全部承接和履行，从2011年7月1日起物业租金直接向大洋公司交纳，保证金由公某办转交大洋公司，其他具体事宜请与大洋公司接洽。2011年6月29日，大洋公司出具《证明》一份，要求将涉案房屋和附属停车场的押金5万元及从2011年7月1日之后的租金，一并支付至户名为梁某的工商银行账户中。之后，宋志锋按照约定向户名为梁某的账户支付了50000元押金及房屋租金。另查，辰大公司诉宋志锋，第三人许某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月3日依法作出（2013）穗花某三初字第1103号民事判决，该判决查明：诉讼中，辰大公司提交一份由广州市花都大洋实业有限公司于2013年6月26日出具给宋志锋的《通知书》，拟证明大洋公司已于当日通知宋志锋涉案房屋产权已移交给辰大公司，从2013年7月1日起物业租金直接向辰大公司交纳，保证金由大洋公司转交辰大公司。辰大公司无证据证明其或大洋公司已向宋志锋送达该《通知书》，宋志锋亦否认其曾收到过该份《通知书》，并表示辰大公司及大洋公司至提起该案诉讼之时从未正式向其告知房屋物权变动等情况。……宋志锋承租涉案房屋后，于2007年9月3日与许某签订《租赁合同》，将涉案房屋中场地建筑面积约800平方米的部分出租给许某经营婚纱摄影，辰大公司发现宋志锋擅自将涉案房屋转租给许某使用，故提起该案诉讼。该判决认为：因宋志锋对涉案房屋不享有分租权，其未经出租人同意擅自将涉案房屋的部分场地出租给许某使用，构成违约，故辰大公司要求解除宝信公司与宋志锋签订的《房屋租赁合同书》以及确认辰大公司与许某签订的《租赁合同》无效符合法律规定，予以支持，为此，判决如下：一、解除2006年11月11日广州市宝信房地产开发有限公司与宋志锋签订的《房屋租赁合同书》；二、确认2007年9月3日宋志锋与许某签订的《租赁合同》无效。宋志锋不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第1396号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该民事判决书于2015年6月5日发生法律效力。2015年6月23日，辰大公司向宋志锋发送律师函，要求宋志锋两日内搬离涉案房屋并交还房屋和附属停车位。宋志锋提交一份其与第三人黄泽延在2014年5月1日签订的《合作推广协议》，拟证明涉案商铺的其中三间由黄泽延使用，协议约定宋志锋与黄泽延合作推广某品牌，由宋志锋免费提供位于广州市花都区新华街花城路36号首层2-4号三间商铺给黄泽延使用，合作期限从2014年6月1日起至2016年5月30日止，协议还约定宋志锋所使用的商铺存有法律纠纷尚在处理，如宋志锋败诉，本协议自行终止，黄泽延需无条件搬离涉案商铺。宋志锋按季度向辰大公司支付租金，2015年3月31日之前的租金已经付清，宋志锋认为其在2015年4月7日向辰大公司支付的52500元是2015年4月1日至6月30日的租金，故其支付租金至2015年6月30日，辰大公司认为因双方之间的合同在2015年6月5日经生效判决确认解除，故宋志锋支付的租金应该算至2015年6月4日，之后的为占有使用费。经原、被告申请，本院于2015年12月24日至涉案房屋现场勘查，花城路36号首层的商铺共6间分为两部分，第1-4间商铺由变形金刚体验店经营，5-6间商铺由金夫人摄影店经营。第1-4间商铺只有一个大门，因门上锁无法进入，宋志锋表示其仅使用其中的1号商铺，但只能经变形金刚体验店的大门进入，其余由第三人黄泽延使用，宋志锋没有钥匙。经本院联系黄泽延，黄泽延表示其与宋志锋有经济纠纷拒绝交还商铺，经本院多次释明，黄泽延仍未到场开门，故该日无法办理场地的交接手续。涉案的附属停车场位于金夫人摄影店的后面，由金夫人摄影店南面的铁门和巷子进入，与花城路36号房屋的后面的一栋小区住宅楼相连。停车场为地上停车场，经询问小区的居民，停车场由小区住户使用，花城路36号商铺的客户也可停用，停车场铁门的钥匙小区住户均持有，可进出，一般晚上铁门会上锁。2016年3月19日，辰大公司、宋志锋以及黄泽延办理了涉案商铺的交接手续。关于附属停车位，宋志锋表示其从未占用过。诉讼中，辰大公司申请对广州市花都区新华街花城路36号首层第1-4间商铺及附属停车场的租金进行评估，根据广州市华盟价格事务所有限公司出具的《报告书》，广州市花都区新华街花城路36号首层第1至4间商铺及附属停车场从2015��6月5日至2016年3月19日的租金为86139元（其中商铺租金为92元/月·平方米×79.2平方米×9.48个月=69075元，附属停车位租金为300元/月·个×6个×9.48个月=17064元）。为此，辰大公司支付评估费5000元。本院认为：辰大公司与宋志锋之间的租赁合同关系经2015年6月5日生效判决确认解除，但涉案商铺由宋志锋占有使用至2016年3月19日才交还给辰大公司，辰大公司要求宋志锋支付占有期间的商铺占有使用费合理合法，本院予以支持。关于商铺占有使用费的起算时间，根据合同的约定，租金按季结算，由宋志锋在每季度的前五日支付，因2015年4月宋志锋支付租金时双方之间的合同关系尚未解除，宋志锋支付整季度的租金亦是遵守合同的约定，辰大公司也收取了该季度的租金，未对此提出异议，故应视为宋志锋交租至2015年6月30日，商铺的占有使用费应从2015年7月1��起计至2016年3月19日止，经计算为92元/月·平方米×79.2平方米×8.61个月=62736元。关于占有使用费利息，因双方之间的租赁合同关系已经解除，占有使用费的产生以实际使用为前提，辰大公司要求以总的占有使用费为本金，从2015年6月5日之日起计算理据不足，利息应从宋志锋使用涉案商铺当期的下个月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止，因宋志锋在2016年3月19日交还了商铺，故2016年3月1日至19日的占有使用费利息应从2016年3月20日计至付清之日止。关于辰大公司主张的附属停车场的占有使用费，首先，辰大公司与宋志锋之间的租赁合同中未对附属停车场的租金进行明确约定，其次，经本院现场勘查，附属停车场为花城路36号的所有商铺以及附近小区居民公共使用，未有证据显示被宋志锋占有使用，故辰大公司要求宋志锋支付车位占有使用费依据不足，本院不予支持。关于宋志锋主张返还的50000元保证金及利息，根据辰大公司在（2013）穗花某三初字第1103号案中提交的由大洋公司出具的《通知书》，显示大洋公司明确将宋志锋支付的保证金转交辰大公司，辰大公司以其未收取保证金为由不予退还，理据不足。根据《房屋租赁合同书》的约定，在租赁期满或解除合同之日出租方应将保证金无息退还给承租方，因合同对保证金担保的内容以及可予没收保证金的情形并未进行约定，仅约定逾期交租的违约金可在保证金中自动扣减，对于承租人转租的违约责任中亦未约定出租人可予没收保证金，在此情况下，辰大公司要求没收保证金理据不足，宋志锋要求辰大公司退还保证金合理有据，本院予以支持。因无证据证明宋志锋在提起反诉前向曾某大公司主��退还保证金，宋志锋亦占有使用场地，未结清商铺占有使用费，故对于宋志锋诉请的保证金利息损失本院不予支持。第三人黄泽延经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告宋志锋于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市辰大实业有限公司支付商铺占有使用费62736元；二、被告宋志锋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市辰大实业有限公司支付商铺占有使用费的利息，利息的计算方式为：2015年7月1日至2016年2月29日的商铺占有使��费利息，以每月7286.4元为本金，从拖欠下月的1日起计至付清之日止；2016年3月1日至3月19日的商铺占有使用费利息，以4444.8元为本金，从2016年3月20日起计至付清之日止；三、原告广州市辰大实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将保证金50000元返还给被告宋志锋；四、驳回原告广州市辰大实业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告宋志锋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2181元，由原告广州市辰大实业有限公司负担744元，被告宋志锋负担1437元；评估费5000元，由原告广州市辰大实业有限公司负担1706元，被告宋志锋负担3294元；反诉案件受理费563元，由原告广州市辰大实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  王 璇代理审判员  吴海萍人民陪审员  袁伟峰二〇一六年七月××日书 记 员  邓国靖