江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0585民初189号原告太仓住商房地产经纪有限公司。法定代表人曾小明。原告金伟。委托代理人严丹婷，江苏金太律师事务所律师。（代理上列两原告）被告钱微月。原告太仓住商房地产经纪有限公司(以下简称住商经纪公司)、金伟诉被告庄雁鸿、ＸＸ、王书含、钱微月居间合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理，本院依法适用简易程序分别于2016年2月2日、2016年3月16日公开开庭进行了审理，原告住商经纪公司的法定代表人曾小明（仅参加第一次庭审）、原告金伟及两原告的委托代理人严丹婷、被告庄雁鸿、被告ＸＸ、被告钱微月到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序。在本案审理过程中，原告住商经纪公司、金伟申请撤回对被告庄雁鸿、ＸＸ、王书含的起诉，本院依法予以准许。本院依法组成合议庭分别于2016年4月22日、2016年6月8日公开开庭进行了审理，两原告的委托代理人严丹婷、被告钱微月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告住商经纪公司、金伟诉称：2015年原告住商经纪公司、金伟受被告庄雁鸿、ＸＸ、王书含、钱微月的委托提供购房中介服务。2015年2月1日在原告住商经纪公司、金伟的协助下，原、被告之间签订了《房地产买卖契约》，按照该契约约定，被告应在该契约生效后向住商经纪公司、金伟支付中介费38000元，但被告至今拒绝支付中介费。现原告诉至法院请求：1.判令被告庄雁鸿、ＸＸ、王书含共同支付中介费20000元及逾期付款利息损失（以20000元为基数，自2015年2月2日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；2.判令被告钱微月支付中介费18000元及逾期付款利息损失（以18000元为基数，自2015年2月2日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。因原告在本案审理过程中撤回对被告庄雁鸿、ＸＸ、王书含的起诉，故原告将诉讼请求明确为请求：判令被告钱微月支付中介费18000元及逾期付款利息损失（以18000元为基数，自2015年2月2日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。被告钱微月辩称：一、原告住商经纪公司并未履行如实告知义务：1.未告知金伟房产中介共同居间的信息，直到签完买卖契约当晚其才从陆静芬处得知；2.签约前向买方谎报涉案房产税费合计最多不超过21万元，并举例刚居间成功的一套房产税费合计18万元，但庄雁鸿告知被告钱微月只有在交税时系统才会显示税金，故在被告钱微月的再三要求下陆静芬才告知买方房产税费合计28多万元，由此致买卖双方未能履行买卖契约，并导致买卖双方发生诉讼。二、房地产中介收取中介费，应从交易开始、协助办理贷款手续、房地产过户、办证到交易结束的整个过程履行相应的职责和义务，但本案中两原告仅仅履行了前期的提供房源、带买方看房、协调沟通等职责，并未履行其他职责，现被告钱微月拒绝两原告履行剩余的居间工作。综上，两原告隐瞒重大信息，在完全违背被告钱微月意愿的情况下促成买卖契约的签订，严重损害作为委托方的购房者利益，被告钱微月只应支付部分中介费。经审理查明：被告庄雁鸿、ＸＸ系被告王书含（1999年11月5日生）的父母。位于太仓市经济开发区常胜南路18号6幢101室下叠加别墅，产权归被告庄雁鸿、ＸＸ、王书含共同共有，购房时间为2009年10月15日，房产证上记载登记时间为2014年8月5日、建筑面积为276.87㎡、套内建筑面积为266.06㎡。卖方当时委托某公司办理房产证，因注册证即初始登记证明上未区分地下室面积（75.84㎡），导致办理的房产证上未列明地下室面积。被告庄雁鸿、ＸＸ、王书含将涉案房产委托太仓市城厢镇万盛房产中介服务部（经营者：金伟，注销时间：2015年5月8日）对外出售，被告钱微月委托原告住商经纪公司购买房产。陆静芬带被告钱微月去看过涉案房屋（含地下室），被告钱微月知晓涉案房产实际包括地下室。2015年2月1日，被告庄雁鸿、ＸＸ、王书含（甲方、卖方）与被告钱微月（乙方、买方）在原告住商经纪公司、太仓市城厢镇万盛房产中介服务部（丙方、中介方）的居间下签订《房地产买卖契约》一份。原告提供的该契约主要内容为：一、甲方自愿将坐落在太仓市经济开发区常胜南路18号6幢101室房地产（房屋所有权证号0100186280、0100186279、0100186277，房屋建筑面积276.87㎡，土地使用权证号见证，占地面积见证）出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；二、甲、乙双方协定上述房地产成交总价为2428000元，于签订买卖合同之日付第一期款购房定金20000元，于2015年3月31日前支付第二期款808000元并办理房产过户手续，于乙方过户后贷款到账后三天内一次性付清第三期款1600000元，丙方向甲方收取中介费20000元，向乙方收取中介费18000元，中介费在合同生效时当场付清；三、甲、乙双方在丙方监督和协助下付清购房款，办理房产过户、交接、资金托管、银行贷款等手续；四、房产交易费用、契税、土地证交易费、营业税、个人所得税均由乙方承担；七、受国家税收政策和银行贷款政策临时变动影响，双方无法继续履行本合同，甲、乙、丙方均不作违约处理，若需继续履行本合同则按新政策执行；十二、丙方对本协议的履行不负民事责任；十三、本契约一式三份，甲、乙、丙三方各执一份；另备注、甲、乙双方对上述各项权利义务充分了解，如甲、乙双方不认可上述格式合同，请另行协商。卖方持有的房地产买卖契约内容与原告持有的房地产买卖契约一致，被告钱微月持有的房地产买卖契约内容上未记载卖方承担2万元中介费事宜，其他内容与原告持有的房地产买卖契约一致。在买卖合同履行过程中，原告了解到可以通过更改房产证列明地下室面积的方式来降低税金，后联系被告钱微月去中介公司和卖方一起商量变更事宜，但被告钱微月因故未去，原告也未继续与卖方去变更房产证。原告认为被告钱微月明确说不买房了，故其没有必要与卖方再去变更房产证；被告钱微月则认为3月20日左右，陆静芬告知其可以通过变更房产证的方式降低税金，但并未确定保证变更后可以降低税金，故其就未去中介公司，并要求陆静芬给出变更注册证后的确切税金和要求陆静芬告知卖方多出来的税金不能由其单方承担，否则就不履行，但一直没说不买该房产，因后来陆静芬未给回信，故其拖着一直未履行，直到2015年3月底新的营业税政策出台，该房产未满2年，其才不买了。2015年4月22日，被告庄雁鸿、ＸＸ、王书含以被告钱微月拒绝履行涉案房地产买卖契约中的付款义务，起诉要求解除买卖双方签订的房地产买卖契约并要求被告钱微月支付违约金242800元【即（2015）太城民初字第00233号】。被告钱微月在该案中辩称：卖方在磋商过程中一直告知其该房系2009年购买、2010年获得，陆静芬一直告知其税金不超过21万元，但之后陆静芬却突然告知其税金需要28万多，导致其需多付几万的税款。该案买卖双方于2015年10月12日签订调解协议，主要内容为：1.继续履行2015年2月1日签订的《房地产买卖契约》；2.分期支付购房款，过户时间定于2016年9月30日前；3.2015年2月1日买方支付卖方的2万元定金作为买方对卖方的利息补偿，不再返还或抵扣购房款。关于税金缴纳的金额，庭审中原、被告共同确认：税金具体以地税系统自动生成的房屋总价计收，但若买卖合同约定的房屋总价在地税自动生成的房屋总价一定百分比幅度范围内时税金可按照合同价计收，房产证单列地下室面积后地下室按一半面积计税。原告另表示，若买方有需求，中介会想办法来帮忙降低税费金额，但无法保证是否会达到优惠的幅度；被告钱微月表示在签订合同时中介并未告知税费以地税系统自动生成为准的关键信息。另原告确认：中介服务内容包括提供房源、联系看房、双方磋商、签订合同、办理贷款、交税、办证等。本案庭审中，原告方申请的出庭证人陆静芬陈述：其系住商经纪公司员工，其公司与金伟合作居间，当时钱微月说想买景瑞一期价位在240至242万的房子，其就给钱微月介绍了涉案的该套尚未挂在网上价格为250万元的房子；签合同时及之前钱微月也仅向其咨询交税的项目和比例，并未咨询过涉案房子交纳的具体税金总额，其从未向钱微月承诺过涉案房产税金不超21万元，其告知钱微月税金是按地税系统自动生成的评估价交纳，地税系统的评估系统不给查询，仅在交税时才能自动生成价格，才能看到评估价和具体税金;签合同当晚其发短信告知钱微月税费为契税3%、营业税5.6%、个税1%和其他的办证、评估等杂费，并未告知钱微月具体的税金数额，钱微月说其他中介帮她算过同地段景瑞的房产税金为二十几万；签合同时其知道涉案房子有地下室，房产证上也是写在一个面积的，这个情况钱微月也知道，但其之前交易过与涉案房产同类型的房子，当时注册证上地下室面积都是单列、税费都是分开算的，知道注册证上单列地下室面积的话税费会有差别，到交税时就可知道涉案房产的情况，故其并未将注册证是否单列地下室面积影响税费的事情告知钱微月，快过户时钱微月问其时其才告知她，但注册证只要房东去变更就可将地下室面积单列；3月份其催钱微月过户时，其就告知ＸＸ和钱微月可以更正注册证，ＸＸ也同意更正，但钱微月说要回去跟老公商量先让其等通知，过户时间快到时钱微月说先不要更正、她不想买房了，因钱微月不确认，故卖方也未去变更注册证；签合同当天其就告知钱微月房产证也可以变更，变更后地下室面积按一半交税，税金肯定会降低，钱微月从未说过因税金太高才不买房，当时钱微月说她不买房的理由是××、她自己身体也不好；快到过户时，钱微月才询问涉案房产具体税费金额,其告知她之前交易过的上叠加房产税费18万多，并按照上叠加房产的评估价预估涉案房产（地下室面积单列）税费在二十三四万左右，钱微月说其根据一本注册证（即地下室面积不单列）算下来税费为二十五万左右，从未告知钱微月涉案房产税金28万多；其老板可以通过关系查评估价的上限和下限，这样税费可能打折，其告诉钱微月评估价有上限和下限，钱微月就去找卖方帮忙房产税费打折。上述事实，有原告提供的房地产买卖契约、个体工商户准予注销登记通知书、出庭证人陆静芬的证言，被告钱微月提供的房产证信息、房屋面积测绘汇总表，本院调取的初始登记证明、调查笔录，当事人陈述等证据证实。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人在促成合同成立过程中应就相关订立合同的事项向委托人如实报告；居间人促成合同成立的，委托人应当支付报酬。针对本案，本院认为，被告钱微月应当支付两原告中介费，但金额适当扣减，理由如下：1.买卖双方在中介居间服务下协商确定房屋价格、付款方式、税费负担等契约内容，并最终签订了房地产买卖契约，无论是住商经纪公司单独居间抑或与金伟服务部共同居间，被告拿到买卖契约后始终未提出异议，且并未加重被告的负担，故即使两原告未告知被告共同居间的事实，也并不影响被告支付中介费。2.房产交易税金是本案争议的焦点，虽然房产中介并不能决定最终的税金金额，但二手房交易过程中税金金额及负担是影响交易双方决策的重要因素之一；涉案房产权证登记的建筑面积包含地下室面积，但该权证上对此却未作批注，而在该权证未对地下室面积单列前，将直接影响交易房产交纳的税金金额；原告作为专业的房产交易中介，对房产交易中可能涉及的包括税金计算等因素应较普通购买者具有更多、更专业的了解，在促成买卖双方签订合同时对此应及时、有效地向被告钱微月披露，而本案中并无证据证明原告履行了该义务，故原告提供的居间服务存在瑕疵。结合被告钱微月庭审中明确拒绝原告继续提供后续居间服务，故本院酌定被告钱微月应支付两原告中介费11000元；另原告主张要求被告钱微月支付逾期付款利息损失，本院将计算基数调整为11000元后确定被告钱微月支付逾期付款利息损失计算方式为以11000元为基数，自2015年2月2日至实际付款之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：被告钱微月在本判决生效后10内支付原告太仓住商房地产经纪有限公司、金伟中介费11000元及逾期付款利息损失（以11000元为基数，自2015年2月2日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。上述款项由被告钱微月直接支付两原告或汇入太仓市人民法院账户（户名太仓市人民法院，开户行中国银行太仓分行，账号45×××14）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费788元，由原告太仓住商房地产经纪有限公司、金伟共同负担558元，被告钱微月负担230元。该款原告已预交，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起10日内按照负担额直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  王云超人民陪审员  周跃良人民陪审员  袁 辉二〇一六年七月四日书 记 员  徐瑜洁