广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终5421号上诉人（原审原告、反诉被告）：管键华，住广州市越秀区。委托代理人：熊树明，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李文法，住广州市海珠区。委托代理人：周开明，广东法纳川穹律师事务所律师。上诉人管键华因与被上诉人李文法房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第520号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。2014年3月31日，管键华向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、李文法支付房款53万元；2、李文法支付逾期付款违约金325370元（其中2011年10月16日按本金10万元的每日万分之五的标准计算；从2011年10月20日起计至2012年2月16日止按本金150万元的每日万分之五的标准计算；从2011年10月20日起计至2014年3月31日止按本金53万元的每日万分之五的标准计算）；3、李文法承担本案全部诉讼费用。李文法不同意管键华的诉讼请求，并提起反诉请求法院判令：1、管键华支付迟延办证违约金383425元（从2012年2月16日起至2012年10月22日止，以房款总额313万元为本金，按每日0.05%的标准计算）；2、管键华承担本案的诉讼费用。原审法院认为：管键华本人已确认其于2012年3月12日出具的委托书中的签名及指模均是其本人的，故原审法院对李文法主张的邓某乙是受管键华委托处理涉案房屋的事实予以合理采信。管键华作为完全民事行为能力人，其在拘留期间愿意出具相关的授权委托书包括空白的授权委托书，则应当承担该授权行为的法律后果，故管键华认为其没有委托邓某乙处理涉案房屋的事宜的意见，依据不足，不予采纳。邓某乙作为管键华的代理人于2012年2月16日与李文法签订的《补充协议》对管键华、李文法均具有约束力，在(2012)穗海法民三初字第1687号案件中，管键华的委托代理人也确认管键华已收齐涉案房屋的购房款，故管键华现要求李文法支付剩余房款53万元及迟延支付该款的违约金的请求，依据不足，不予支持。至于迟付定金及150万元房款的违约金，李文法表示其于2011年10月15日支付定金5万元，另5万元于2015年10月16日支付，而管键华于2015年10月15日出具定金收据但表示其是于2015年10月16日收到定金10万元，管键华、李文法的交易行为可视为管键华是同意李文法支付定金的时间且李文法付款的时间并没有明显违反一般的交易习惯，故对管键华主张迟付定金的违约金的请求，不予支持。李文法支付150万元房款的时间并没有违反上述《补充协议》的约定，管键华要求李文法支付该款项的迟延支付的违约金的请求，依据不足，不予支持。李文法自己确认，剩余房款已与管键华应支付给其的违约金相抵销，涉案房屋的纠纷双方已相互结清，因此，李文法现再向管键华主张迟延办证违约金的请求，依据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年12月31日作出一审判决：一、驳回管键华的全部诉讼请求；二、驳回李文法的全部反诉请求。本案本诉受理费13100元和财产保全费3020元由管键华负担，反诉受理费3526元由李文法负担。判后，管键华不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。l、李文法未履行房屋买卖合同主要义务是违约方。管键华与李文法于2011年10月15日经中介方广州裕丰顾问有限公司签订了《存量房买卖合同》(N02001277)，将位于广州市海珠区同福中路442号地下商铺以313万元价格出售给李文法，李文法应于2011年10月20日前向管键华支付全部房款。合同还约定在管键华收齐房款当天将商铺交付给李文法，并约定了在2011年10月20日前由双方共同向房产登记机构申请办理产权转移登记。李文法并没有按照约定于2011年10月15日支付定金10万元，而是在2011年10月16日支付定金10万元，比约定晚了1天。虽于2011年10月16日支付了100万元房款，但至2011年10月20日之前李文法仍有203万元房款没有支付给管键华。而管键华已于2011年10月17日与李文法共同向房产登记机构申请了产权转移登记，同意过户至李文法名下。以上事实可以证明管键华已经履行了合同主要义务，而李文法没有支付大部分房款，其行为是违约的。房地产交易登记所通知李文法于2011年l0月21日完税，但李文法向地税局申请免税证明拖延至2011年11月10日。2011年11月2日涉案商铺被法院查封。以上事实也可以证明，如果李文法及时办理完税，涉案房产就可以如期登记至其名下，也不会被查封。2、李文法与邓某乙签订的《补充协议》有甲、乙、丙三方，但丙方广州裕丰顾问有限公司并没有在协议上签字，因此从形式上看该《补充协议》是不完整的。《补充协议》内容也是无效的。补充协议签订的时间是2012年2月16日，当天管键华与潘某生在广州仲裁委员会主持下达成了(2011)穗仲案字第344l号案的调解书，由管键华向潘某生归还100万元，赔偿40万元，共计140万元。李文法乘人之危以管键华急需支付以上140万元作为要挟，与邓某乙串通签订《补充协议》以达到少向管键华支付53万元房款不承担延迟支付房款的违约责任的目的。《存量房买卖合同》约定了在管键华收齐房款当天将商铺交付给李文法，但李文法于2012年2月16日之前仍欠付203万元房款，很明显签订《补充协议》时并不具备商铺交付的条件。实际上李文法于2012年2月16日支付100万元、2012年2月17日支付40万元房款，是其违约后应当继续履行的义务，所剩53万元房款也应当继续支付给管键华，管键华并无延迟交楼的事实，《补充协议》第3条规定因延迟交楼导致李文法经济损失35万元与事实不符。退一步讲，即使李文法已经支付了全部房款，按照双方签订的《存量房买卖合同》约定，2011年10月16日至2012年2月16日计120天，每日0.05%算，即313万元×0.05%×120天=189800元，迟延交楼违约金也远不足35万元。由此可见，李文法是乘人之危与邓某乙等人相互串通签订了《补充协议》，该协议是无效的。加之由于见证人孙某、邓某乙均没有出庭作证，《补充协议》真实性无法确认。邓某乙与管键华并无夫妻关系，没有取得管键华的特别授权，《补充协议》对管键华没有法律约束力。二、原审法院适用法律错误。l、原审法院以(2012)穗海法民三初字第1678号民事调解笔录作为证据认定李文法已经付清房款，明显违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》。首先，1678号案的调解，管键华没有出庭也没有委托诉讼代理人，尹湘锋在广州市海珠区人民法院(2014)穗海法立民监字第9号案件中己明确表示其并没有受到管键华的委托。实际上在该调解案件中李文法、管键华的诉讼代理人均由李文法聘请。其次，该调解案件是李文法为了取得涉案商铺所有权提起的，法庭并没有以双方当事人举证的事实为依据，而仅以双方当事人的调解协议作出调解，该调解书仅处分了涉案房产产权过户的问题，并无实质上处分诸如房款有无付清等实体问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、第六十七条的规定，尹某锋作出的“李文法已付清涉案房屋的购房款”不能作为认定案件事实的依据。2、原审法院认定2012年3月12日《授权委托书》与2012年2月16日《补充协议》的关联性于法无据。《授权委托书》签订时间在补充协议签订之后，说明《补充协议》签订时并未得到管键华的授权。《授权委托书》也没有特别授权邓某乙向李文法支付35万元经济损失等权利。补充协议签订后，如果邓某乙需要得到管键华的授权，需要由管键华追认，邓某乙可以要求管键华在《补充协议》上签字，而本案中《补充协议》并没有经过管键华的签字。原审法院没有审查委托人与受托人之间的关系，没有审查《授权委托书》的授权时间及范围，不能机械地认定《授权委托书》与《补充协议》之间存在着关联性，从而认定《补充协议》是有效的。3、原审法院在诉讼费、财产保全费及其分摊的计算上也存在着错误。综上，管键华上诉请求二审法院撤销原审判决，改判支持其在一审中的全部诉讼请求，并判决本案的一、二审诉讼费用全部由李文法负担。被上诉人李文法答辩称：不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院予以驳回，维持原判。本案二审经审理查明：2011年10月15日，管键华（甲方、卖方）与李文法（乙方、买方）、广州裕丰咨询顾问有限公司（丙方、中介方）签订《存量房买卖合同》，约定：李文法以313万元向管键华购买广州市海珠区同福中路442号地下房屋（以下简称涉案房屋）。甲方保证对涉案房屋享有完整产权，保证不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，否则承担相应的法律责任。甲乙双方选择自行交割房款：签订本合同时，乙方向甲方支付10万元作购房定金；分期付款的第一期乙方应于2011年10月17日前向甲方支付房款100万元；第二期乙方应于2011年10月20日前支付房款203万元。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐房款当天。甲乙双方应当于2011年10月20日前共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记。乙方未能按照约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过十日仍未支付的，甲方有权解除合同。如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意违约方应当每日按总房款0.05%的标准向守约方支付违约金，合同继续履行；等。合同签订后，管键华于2011年10月15日、10月16日分别向李文法出具收据，确认收到李文法支付涉案房屋的定金10万元（过账卡号为：中国建设银行入账卡号55×××85、中国工商银行入账卡号为95×××46）和第一期房款100万元（转入账号：中国工商银行：95×××46）。一审诉讼中，管键华确认其另于2012年2月16日、2月17日分别收到李文法支付的房款110万元和40万元。据此，管键华共计实收房款260万元。2011年10月17日，管键华、李文法就涉案房屋签订了编号为穗存量房合字1110002442X号《广州市存量房买卖合同》，约定房屋价格为98万元。诉讼中，双方当事人均确认实际履行的是2011年10月15日签订的《存量房买卖合同》。同日，海珠区房地产交易登记所出具登记字号为11登记08031366的《收件收据》，该收据载明双方应于2011年10月21日来完税，待缴纳税费后，凭收件收据及缴费凭证领取正式受理回执。2011年10月21日，税务部门向双方当事人出具了涉案房屋的契税、印花税、个人所得税等完税证明，计税金额均为98万元。2011年11月1日，广州仲裁委员会受理了申请人潘某生与被申请人管键华房屋买卖纠纷一案，案号为（2011）穗仲案字第3441号。2011年11月2日，海珠区法院作出（2011）穗海法民保字第111号民事裁定书，裁定查封涉案房屋，查封期限从2011年11月2日起至2013年11月1日。同年11月8日，广州市国土资源和房屋管理局向李文法发出不予登记决定书，决定对11登记08031366案不予登记。据（2012）穗越法刑初字第1435号、（2013）穗越法刑初字第853、854、855、856、861号刑事判决书记载，广州市越秀区人民检察院指控管键华等人密谋以买卖涉案房屋为由诈骗潘某生。管键华因该案于2011年12月16日被羁押，同日被刑事拘留，2012年1月7日被逮捕。萧某、林某是该刑事案件中管键华的辩护人。广州市越秀区人民法院经审理认为：管键华已将全部赃款退还给被潘某生，得到了潘某生的谅解，可以对管键华酌情从轻处罚。2013年12月19日，越秀区人民法院判决管键华犯诈骗罪，判处有期徒刑三年，缓刑五年，并处罚金十万元等。2012年2月16日，潘某生与管键华达成调解，管键华归还潘某生100万元，赔偿潘某生40万元，双方还就解除查封、交易过程中的损失等达成了调解协议。同日，广州仲裁委员会出具（2011）穗仲案字第3441号调解书，确认双方的调解协议。2012年2月16日、17日，管键华通过62×××52的工商银行账号分别向潘某生（账号：36×××54）转入110万元、30万元。2012年2月24日，根据潘某生的申请，海珠区法院作出（2011）穗海法民保字第111-1号民事裁定，解除对涉案房屋的查封。2012年8月10日，李文法起诉管键华，要求管键华履行过户义务。该案审理过程中，李文法的委托代理人孙某与管键华的委托代理人尹某锋在2012年8月27日的调解笔录中均确认李文法已付清涉案房屋的购房款，管键华已将该房屋交付给李文法，双方并达成调解协议：管键华在2012年9月1日前协助李文法办理涉案房屋的产权过户手续，将该房屋登记至李文法名下；等。海珠区法院根据上述调解协议制作（2012）穗海法民三初字第1687号民事调解书。同年9月21日，李文法向海珠区法院申请强制执行，涉案房屋于2012年10月22日登记至李文法名下。本案一审诉讼中，李文法还向原审法院提交了证据：A、日期为2012年3月12日的《委托书》。该委托书载明：“我管键华（身份证××，现全权委托邓某乙（身份证××，卖出我管键华名下、位于同福中路442号地下的商铺、其中相关手续包括签署买卖合同、收取各项款项、递件、交铺等一切相关手续、由邓某乙全权代理、收取之款项转入建设银行或者工商银行管键华之账号内、账号：建设银行、55×××85工商银行、6222083602005462525委托人：管键华见证人律师：林镜兰执业资格证号：1xxxxx4，身份证号：43xxxxx33”。B、签署日期为2012年2月16日《补充协议》。内容为：甲方（卖方）管键华，甲方代理人(合法配偶)邓某乙，乙方（买方）李文法，丙方（中介方）广州裕丰咨询顾问有限公司。买卖双方买卖涉案房屋，由于甲方原因，导致该物业被查封，目前没法顺利交易和交吉，经协商达成协议：卖方管键华已于2011年10月17日前收到买方李文法购买该物业的定金及部分楼款110万元；买方李文法于2012年2月17日前支付卖方管键华楼款150万元，楼款余款53万元于买卖双方顺利交易过户于买方李文法名下，并清空该物业交楼予买方当天支付；卖方收到买方150万元后，卖方承诺于2012年2月29日前解封该物业，并清空该物业交吉予买方，并承诺于2012年5月15日前顺利交易过户于买方名下；因为卖方原因，导致该物业被查封并且不能顺利交易过户，并造成延迟交楼予买方，导致买方的经济损失，经双方友好协商，卖方同意支付35万元予买方作为赔偿买方于2011年10月16日至2012年2月16日前的经济损失，卖方同意买方将该笔赔偿款于楼款余额53万元中直接划扣；现甲方委托其配偶全权处理该物业所有相关的交易手续，并得甲方代理律师的确认，如甲方代理人越权或无权代理该物业所有相关的交易手续，则本协议所有的法律责任由其代理人承担；如买卖双方任何一方违约，则违约方自本协议违约日起按每日总楼价的0.05%标准向守约方支付违约金至履行本协议止；等，该补充协议见证人孙某，无丙方广州裕丰咨询顾问有限公司的盖章。C、签署日期为2012年2月16日的《保证函》，保证人邓某乙，见证人为孙某。内容为：邓某乙是涉案房屋合法产权人管键华的配偶，本人保证受到管键华的授权委托，本人保证已取得管键华委托本人收取李文法购买涉案房屋的楼款150万元相关手续的合法委托权限，如发现本人无权代理、超越代理权、滥用代理权行为的，并且管键华不承认收到该楼款时，本人承担因此造成买方的一切损失及相关的法律责任。D、时间为2012年2月16日的收款收据，收款人管键华（邓某乙代），见证人：孙某，内容为：本人管键华是涉案房屋的合法业权人，现收到客户李文法交来承购该物业之楼款款项150万元。备注：买家李文法的付款方式：其中140万元划入广州仲裁委员会潘某生与管键华纠纷案的账号；余额10万元划入管键华的中国工商银行的账号：62×××52。E、时间为2012年2月16日的和解协议，内容为：甲方潘某生，乙方管键华，双方关于2011穗仲案字3441号案件于2012年2月10日达成和解协议后，经双方协商于2012年2月16日重新达成和解协议，协议内容为乙方归还甲方100万元，赔偿甲方损失40万元，以及解除查封、交易过程中的损失由乙方自行承担等。乙方的签名一栏为孙某、邓某乙。F、李文法（账号62×××17）工商银行的明细信息。该明细信息反映，该账户于2011年10月15日向622202360xxxxxx支出50000元（序号39），于2011年10月16日分别向95×××46支出50000元（序号40）、1000000元（序号41），于2012年2月16日向62×××52（序号94）支出1100000元等。李文法中国银行的账户明细信息。该信息反映，该账户于2012年2月17日向639254705511转账40万元。G、时间为2012年3月26日的欠条，欠款人邓某乙，内容：邓某乙欠李文法的商铺租金共13000元在商铺余款中扣收。质证时，管键华对证据A的真实性、合法性和关联性均不予确认，称其当时管键华在拘留所，不可能出具委托书。对证据B的真实性无法表示确认，称该协议不是管键华签订的，当时其正在看守所，该协议上所写的邓某乙是管键华的合法配偶也与事实不符，该协议将李文法支付房款的时间约定为2012年2月17日，明显是三方串通损害管键华的利益，而且李文法尚欠管键华房款，不存在迟延交楼的事实，协议约定因管键华延迟交楼导致李文法损失35万元与事实不符。对证据C、D的真实性均表示无法确认，称收款收据所载内容与事实不符，管键华没有收到李文法代其支付给潘某生的150万元。对证据E的真实性不予确认，称该协议内容与仲裁调解书的主文不一致。对证据F的真实性不存异议，确认其收到序号40、41、94项的款项，但不清楚序号39的款项情况，确认其于2012年10月16日收到李文法支付的定金10万元，其于2011年10月15日出具定金收据先交给中介公司，再由中介公司将收据交给李文法的。另外，中国银行的40万元其没有收到，收款账号并非管键华的账号。对证据G的真实性表示无法确认，称与本案也无关。本案一审诉讼中，管键华本人于2014年6月11日到庭确认，时间为2012年3月12日的《委托书》，委托人处的管键华签名及指模均是其本人的签名及指模，但表示其并没有出具该委托书，其只是在空白的纸上签过名及按指模。管键华还陈述：我被拘留后，潘某生提起仲裁，我让我父亲负责跟进仲裁案件的沟通协商事宜。因我与邓某乙存在不正当关系，邓某乙表示我父亲年纪大，就由邓某乙负责跟进与潘某生的仲裁案，这期间我的银行卡都放在邓某乙处。羁押期间，林某律师告知我，在向潘某生赔偿了100多万元后，取得了潘某生的谅解，所以我才在刑事案件中被判处缓刑。林某律师表示诉讼期间需要我的签名，我分别在两张空白的纸上签了名并按了指模，之后我才知道这两张空白纸被林某给了邓某乙。2014年8月，管键华向海珠区法院就（2012）穗海法民三初字第1687号案提起再审申请，认为李文法伪造了《变更争议处理条款协议》及2012年8月13日、2012年8月27日的《授权委托书》，并在法庭调解时虚构事实，导致法院作出了民事调解书，将涉案房屋登记至李文法名下，故请求撤销该民事调解书。海珠区法院经审理查明：尹某锋律师持2012年8月27日的《授权委托书》进行调解，并在有关笔录上签名及签收民事调解书等。为鉴定管键华主张的2012年8月13日、2012年8月27日的两份《授权委托书》中“管键华”签名字迹的真伪，海珠区法院经摇珠选定了广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所并于2014年11月27日委托该所进行笔迹鉴定，鉴定机构作出了鉴定意见书，结论为：1、落款日期2012年8月13日《授权委托书》中的“管键华”签名与管键华的样本字迹不是同一人的笔迹；2、落款日期2012年8月27日《授权委托书》中的“管键华”签名与管键华的样本字迹是同一人的笔迹。另，林某作为管键华的刑事辩护律师，其向法院确认在管键华拘留期间，与管键华相识的邓某乙多次提到涉案商铺无法过户的情况，公证员无法到看守所办理公证委托手续，故应邓某乙要求，在会见管键华时向管键华陈述了委托事项，交了两份授权委托书给管键华签名，内容是委托邓某乙去办理过户手续，同时应邓某乙要求请管键华在另外两份没有写明委托事项的委托书上签名，上述四份授权委托书均交给了邓某乙。海珠区法院经审理认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零一条“当事人对已经发生法律效力的调解书，提出证据证明调解违反自愿原则或者调解协议的内容违反法律的，可以申请再审。经人民法院审查属实的，应当再审”的规定，管键华必须提出证据证明调解违反自愿原则或协议内容违反法律。管键华作为完全民事行为能力人，其在拘留期间愿意签订相关的授权委托书，包括空白的授权委托书，其应当知道该授权行为的法律后果，结合2012年8月27日《授权委托书》经鉴定是管键华本人所签的事实，海珠区法院认为代理人尹某锋基于该授权而进行的调解行为并没有违反自愿原则，且调解内容也没有违反法律规定。至于管键华主张的其他再审事由，并不属于民事诉讼法第二百零一条规定的再审事由的审查范围，故不予审查。综上，海珠区法院于2015年4月17日作出（2014）穗海法立民监字第9号民事裁定书，裁定驳回管键华的再审申请。本案一审诉讼中，李文法确认其实际上没有支付剩余房款53万元给管键华，而是根据补充协议的约定，扣除35万元赔偿款后，因管键华办证期限从2012年2月16日迟延至2012年10月22日，故管键华应支付的迟延办证违约金、所欠租金与李文法未支付的剩余房款相互抵扣了。本院认为：上诉人与被上诉人2011年10月15日签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。因上诉人以买卖涉案房屋对潘某生构成诈骗，上诉人于2011年12月16日被刑事拘留，涉案房屋于2011年11月2日因仲裁案财产保全被查封，导致上诉人与被上诉人之间的买卖合同无法顺利履行。上诉人被刑事拘留后，邓某乙代上诉人与被上诉人于2012年2月16日签订了《补充协议》，对涉案房屋的剩余房款及交易过户等问题进行了约定。同年3月12日，上诉人在林某律师的见证下出具委托书，全权委托邓某乙处理出卖涉案房屋的一切相关手续。诉讼中，上诉人到庭对2012年3月12日的委托书中“管键华”的签名及指模予以确认；林某律师也在（2014）穗海法立民监字第9号案中，向法院确认上诉人被羁押期间出具了委托邓某乙办理过户手续的委托书，故原审法院采信邓某乙受上诉人委托处理房屋的事实，并无不妥，本院予以维持。关于《补充协议》的签署时间早于上诉人出具委托书时间的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任，未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本案中，上诉人已于2012年3月12日出具委托书，明确全权委托邓某乙处理涉案房屋的出售事宜，原审法院认定上诉人应当承担该授权行为的法律责任后果，并无不当。邓某乙以上诉人的名义签订的《补充协议》构成有效代理，由上诉人承担代理行为的民事责任。原审法院认定《补充协议》对上诉人、被上诉人具有约束力，本院予以维持。上诉人上诉主张《补充协议》无效，依据不足，本院不予采信。在签订《补充协议》时，被上诉人尚有房款203万元未予支付，《补充协议》重新约定了房款的支付方式、支付期限及违约责任，该签约行为视为双方变更了《存量房买卖合同》中的相应条款，双方应按变更后的合同内容履行相应的义务。上诉人依《存量房买卖合同》的内容主张被上诉人支付剩余房款及迟延付款违约金，缺乏事实依据。至于定金10万元，其中5万元被上诉人已于2011年10月15日支付，另外5万元被上诉人虽然是在2011年10月16日支付，但上诉人已于2011年10月15日即出具定金收据，确认收到被上诉人的10万元全额定金。上诉人要求被上诉人支付定金10万元的逾期付款违约金，理据不足。原审法院驳回上诉人的全部诉讼请求，处理并无不妥，本院予以维持。《补充协议》签订后，被上诉人依约向上诉人支付了150万元。事实上，上诉人亦通过该房款与潘某生达成调解协议，得到了潘某生的谅解，在刑事案件中得以从轻处罚。上诉人将涉案房屋过户至被上诉人名下的时间（2012年10月22日），比协议约定的过户时间（2012年5月15日）逾期超过150天，依照协议约定应每日按总楼价的0.05%向被上诉人支付违约金，该违约金已超过18万元（房款余额53万元扣减35万元赔偿款）。诉讼中，被上诉人确认其未付的剩余房款53万元已与上诉人依补充协议应支付的赔偿款35万元以及迟延办证违约金等相互抵扣。鉴于被上诉人的处分行为，其于本案反诉所提迟延办证违约金的诉讼请求，原审法院不予支持的处理并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12354元，由管键华负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵云川审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一六年七月十四日书 记 员  杨银桃