重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0116民初4067号原告:重庆恒博物业管理有限公司,住所地重庆市江津区几江江洲大道88号星河奥韵19幢第一层，统一社会信用代码915001166689447147。法定代表人：刘全国，经理。委托代理人：吴波，重庆兴众律师事务所律师，特别授权。委托代理人：李千仞，重庆兴众律师事务所律师，一般代理。被告：曾瑞峰，男，汉族，1983年8月12日出生，住江西省新余市渝水区。原告重庆恒博物业管理有限公司（以下简称恒博物业公司）诉被告曾瑞峰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月8日受理后，依法由代理审判员吴笛独任审判，适用小额诉讼程序于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告重庆恒博物业管理有限公司的委托代理人吴波、李千仞到庭参加诉讼。被告曾瑞峰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告恒博物业公司诉称：原告系重庆市江津区某小区的的物业服务企业，被告系该小区房屋的业主。2014年4月至今，被告拒绝向原告交纳各项物业管理费用，原告多次催收，被告仍然拒绝交纳物业服务费。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，请求法院判令被告支付原告2014年4月至2016年3月期间的物业服务服务费2513.40元（106.50元/月×22个月+85.20元/月×2个月）、代收代缴水费1527元、消防费75元（5元/月×15个月）、电梯费799.20元{[30元/月+0.3元/层×（14-3）层]×24个月}、垃圾费处置费150元（7.5元/月×20个月）、路灯费120元（5元/月×24个月）、燃油费1.60元及违约金5777.87元（以所欠费用为基数，从2014年4月1日起按照每天千分之三分段计算至2016年3月31日为止）。被告曾瑞峰未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明：被告曾瑞峰是重庆市江津区某小区房屋的产权人，房屋建筑面积106.47㎡，原告恒博物业公司是该小区的物业服务企业。2013年9月23日，原告恒博物业公司与被告曾瑞峰签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告恒博物业公司为该小区提供物业服务。该合同第四条第二款约定物业服务费用按建筑面积计算，高层住宅按1元/月.平方米的标准计收；第四款约定电梯费从第三层开始计收，按30元+0.3元×（N-3）层计算（N为楼层）；第八款约定本小区的公共用水、用电据实按户分摊；第九款约定物业服务费用按月交纳，业主应每月15日前履行交纳义务，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。2015年2月4日，原告恒博物业公司与该小区业主委员会（以下简称业委会）签订了《物业服务合同》，协议约定由原告恒博物业公司继续为该小区提供物业服务。合同第六条第1款第（1）项约定物业服务费用按建筑面积计算，高层住宅按1元/月.平方米的标准计收；第（5）项约定高层电梯费按《重庆市物业管理收费办法》778号文执行；第七条约定共用的专项设备运行的能源能耗，应独立计量核算，向业主分摊计收；第八条约定业主应每月10日起缴纳物业服务费用；第二十一条约定合同期限一年，从2015年2月5日起至2016年2月4日止；第二十八条约定业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。2016年2月5日，原告恒博物业公司和业委会续签两年的《物业服务合同》，将高层住宅的物业服务费收费标准下调为0.80元/月.平方米。同时，《重庆市物业服务收费管理办法》（渝价[2004]778号）载明电梯费按层计算的，张/人=10元+0.3元×（N-3）层计算（N为楼层）。被告曾瑞峰从2014年4月至2016年3月未缴纳物业服务费用。被告曾瑞峰所欠2014年4月至2016年3月的物业服务费2512.69元（1元/月?每平方米×106.47平方米×22个月+0.80元/月?每平方米×106.47平方米×2个月）、代收代缴水费1527元、消防费75元（5元/月×15个月）、电梯费519.20元{[30元/月+0.3元/层×（14-3）层]×10个月+[10元/月+0.3元/层×（14-3）层]×14个月}、垃圾费处置费150元（7.5元/月×20个月）、路灯费120元（5元/月×24个月）、燃油费1.60元，以上共计4905.49元。上述事实，有当事人的当庭陈述，房产证、《前期物业管理服务协议》、《物业服务合同》、《律师函》及快递回执、工作记录等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，业主与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主和物业服务企业具有约束力。本案中，原告恒博物业公司与被告曾瑞峰签订了《前期物业管理服务协议》，与小区业委会签订了《物业服务合同》，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。上述合同对原、被告均具有约束力，双方应依该协议享有权利和履行义务。原告恒博业公司依约向被告曾瑞峰提供了物业管理服务，被告曾瑞峰应依约向原告恒博物业公司交纳物业服务费用。经审查，被告曾瑞峰未按合同约定向原告恒博物业公司交纳2014年4月至2016年3月期间的代收代缴水费1527元、消防费75元、垃圾费处置费150元、路灯费120元、燃油费1.60元，原告恒博物业公司请求被告曾瑞峰支付上述费用，本院予以支持。关于物业服务费和电梯费，2014年4月至2016年3月期间的物业服务费应为2342.34元、电梯费为519.20元，对原告恒博物业公司超过上述金额的主张本院不予支持。被告曾瑞峰未按合同约定向原告恒博物业公司交纳物业服务费，依法应承担民事责任，应按《前期物业管理服务协议》约定向原告恒博物业公司支付违约金。但原告恒博物业公司请求的违约金按照每日千分之三计算标准过高，本院酌情认定违约金按中国人民银行同期贷款利率，其中2014年4月至2015年1月的，从当月16日起，分段计算至2016年3月31日止；2015年2月至2016年3月的，从当月11日起，分段计算至2016年3月31日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告曾瑞峰在本判决生效后十五日内支付原告重庆恒博物业管理有限公司2014年4月至2016年3月的物业服务费、代收代缴水费、消防费、电梯费、垃圾费处置费、路灯费、燃油费共计4905.49元。二、被告曾瑞峰于本判决生效后十五日内支付原告重庆恒博物业管理有限公司2014年4月至2015年1月期间物业服务费的违约金，该违约金的金额以每月所欠物业服务费106.47元为本金，自当月16日起按照中国人民银行同期贷款基准利率分别计算至2016年3月31日时止。三、被告曾瑞峰于本判决生效后十五日内支付原告重庆恒博物业管理有限公司2015年2月至2016年1月期间物业服务费的违约金，该违约金的金额以每月所欠物业服务费106.47元为本金，自当月11日起按照中国人民银行同期贷款基准利率分别计算至2016年3月31日时止。四、被告曾瑞峰于本判决生效后十五日内支付原告重庆恒博物业管理有限公司2016年2、3月期间物业服务费的违约金，该违约金的金额以每月所欠物业服务费85.17元为本金，自当月11日起按照中国人民银行同期贷款基准利率分别计算至2016年3月31日时止。五、驳回原告重庆恒博物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告曾瑞峰未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74元，减半收取37元，由被告曾瑞峰负担。此款原告已预交，经原告方同意，由被告在履行上述支付义务时一并转付原告。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 吴 笛二〇一六年七月六日书 记 员 付小敏