江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泰中民终字第01311号上诉人（原审被告）戴平。委托代理人郭俊鸽、许少华（实习）（特别授权），江苏恒乐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）毛小兵。委托代理人柏乐（特别授权），扬州市江都区宏远法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）王德荣。被上诉人（原审第三人）汤永珍。上诉人戴平因与被上诉人毛小兵、王德荣、汤永珍排除妨害、返还原物纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2014）泰开民初字第01186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年6月30日，戴平、案外人李国平共同与第三人王德荣、汤永珍签订房产买卖协议1份，约定将座落于泰州市海陵区左岸名都10幢103室，房屋所有权证号为S0001887S0001886，土地使用权证号为（2010）11418，建筑面积为120.19平方米之房产出售给第三人，房屋成交总价为66万元，具体付款方式：刷卡23万元，其它现金。戴平及案外人李国平应在2014年6月30日前将房产交付第三人。其后，双方办理了涉案房屋的所有权转移登记。2014年9月10日，第三人王德荣、汤永珍又与毛小兵签订房产买卖协议1份，约定将房屋所有权证号为高新字第90000057号、土地使用权证号为国用（2014）第8516号的房屋及9.91平方米的储藏室出售给毛小兵，具体付款方式：首付40万元（刷卡20万元，现金20万元），其余房款半年付清。第三人应保证上述房产的权属清楚，若发生与该房产有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由第三人负担，由此给毛小兵造成的经济损失，由第三人负责赔偿。毛小兵于2014年9月11日向第三人支付购房款20万元，现已就涉案房屋领取了泰房权证高新字第××号房屋所有权证及泰州国用（2014）第13489号国有土地使用权证。另查明，毛小兵在起诉时提交的其与第三人签订的房产买卖协议中，约定的房屋成交总价条款系空白；在庭审中，毛小兵另提交的合同文本在该处则记载为：￥66.1万元。毛小兵对此解释：“￥66.1万元”系买卖双方在税务部门开具税票时才记载在合同中，而毛小兵起诉时提交的则是上述内容记载于合同之前的合同文本复印件。再查明，在由原审法院审理的（2015）泰开民初字第00045号戴平、李国平诉王德荣、汤永珍房屋买卖合同纠纷一案中，原审法院确认下列证据，本案亦予采纳：1、原审法院在送达该案应诉材料时摄制的视听资料。其中，王德荣作出与本案相关联的如下陈述：其妻名为汤永珍，有一女名为王丽君。关于该案所涉房屋买卖，因李国平向黄姓案外人借款45万元，而黄姓人员又向其借款，后李国平无法清偿借款，黄姓人员让李国平以房抵债，李国平夫妻也同意将房屋直接抵给王德荣以清偿借款。王德荣为李国平夫妻归还了银行贷款23万，将借款45万抵作剩余房款，并承担契税。因其人不在泰州，故已将涉案房屋出售并过户给毛小兵。关于黄姓人员的姓名与身份，其并不清楚；黄姓人员与李国平之间的账务有无清算，其也不清楚，其只关注房屋是否过户到位。其还和戴平做了个简易的手续，限戴平于15日至20日内搬离房屋。我们（毛小兵）有律师。2、戴平提供的视听资料。其中，在针对戴平关于“房子已经过户给你，借条什么时候给我”时，王丽君回应大意为：“你的借条我肯定会给你的，等我把土地证办好了，程序走完了就会把借条、银行汇款收据和承诺书给你。”该案中，因王德荣、汤永珍未依据以房抵债之事实抗辩抵销房屋买卖余款，而坚持认为已通过现金交付的方式予以清偿，其辩称事实与原审法院查明事实存在根本差异。因王德荣、汤永珍未能提交给付现金的充分证据，其本人又拒绝出庭接受询问，故原审法院判令王德荣、汤永珍向戴平、李国平给付剩余房款43万元。此外，王德荣、汤永珍在该案中委托代理人王树成亦为本案毛小兵之委托代理人。原审法院认为，毛小兵与第三人王德荣、汤永珍间房产买卖协议作为涉案房屋物权变动的法律原因，结合涉案房屋及座落土地的变更登记，可以确认毛小兵已取得对涉案房屋之所有权。本案毛小兵的请求权基础在于：基于对房屋的所有权，要求戴平排除对占有的妨害。因此，本案的争议焦点为：戴平是否具有占有的合法权源；毛小兵作为房屋所有权人，是否有权要求戴平排除妨害、腾让房屋。所有权系对物充分、完整支配的权利。所有权具有弹力性，一方面其占有、使用、收益、处分之权能在现实中可能处于不圆满之状态，另一方面所有权人可以期待各项权能回复圆满并进行完整支配。本案所涉不动产买卖，因第三人王德荣、汤永珍未履行付款义务，无法向毛小兵交付涉案房屋，进而导致毛小兵虽取得房屋所有权，但自始未取得对涉案房屋之占有，客观上形成了占有与所有权分离之特殊状态。因此，有必要将房屋的占有独立于所有权归属予以区分考察。一、关于戴平对涉案房屋占有的权源问题。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。对该条款进行反对解释，当事人若系有权占有不动产或者动产的，权利人自不得请求返还。本案基于毛小兵的请求，应审查戴平对涉案房屋的占有依据。毛小兵系从第三人处购得房屋，而第三人系从戴平及案外人李国平处够得房屋，依照协议约定，戴平及案外人李国平应于2014年6月30日前将房屋交付于第三人，但戴平至今仍占有该房屋。根据原审法院已审结的（2015）泰开民初字第00045号戴平、李国平诉王德荣、汤永珍房屋买卖合同纠纷一案查明的事实与裁判结果，戴平未交付房屋的行为并不构成对第三人违约：首先，第三人王德荣曾表示宽宥一定的房屋交付期限，第三人未提交事后于何时要求戴平腾让房屋之证据，故戴平未按合同约定即时履行房屋交付义务并占有房屋具有事实依据。其次，第三人尚欠剩余购房款43万元，房产买卖协议虽未约定剩余房款的给付期限，但按照交易习惯与公平原则，在其清偿剩余房款之前，戴平依法享有合同履行抗辩权，可拒绝向其交付房屋。因此，在毛小兵取得涉案房屋所有权之前，戴平对房屋之占有具有事实根据和法律原因，系有权占有。然而，债之关系具有相对性，戴平因债之抗辩而取得对房屋的占有，不能对抗第三人以外的他人。在房屋所有权移转于毛小兵后，因毛小兵与戴平之间并不存在任何债上法律关系，戴平不得以对第三人享有之抗辩事由对抗现所有权人之交房请求，故对毛小兵而言，戴平欠缺占有之合法依据。二、关于戴平主张毛小兵与第三人存在恶意串通之抗辩。经查，毛小兵在与第三人订立合同时虽存在价款与房屋交付时间等合同内容不完整之情形，亦无充分证据证明其在签订合同时对房屋占有状况进行了必要的调查与核实，且关于价款交付情况之陈述不尽合理；但结合戴平起诉的另案审理情况，毛小兵已付部分款项、房屋已过户于第三人之事实以及戴平在本案中的举证证明程度等因素综合考量，戴平主张毛小兵与第三人以侵害戴平之权利为目的而恶意串通买卖房屋之事实，尚不足以排除合理怀疑，应不予认定。因此，毛小兵与第三人间房产买卖协议尚无依据可确认为无效，以使涉案房屋所有权复归第三人，并使戴平可继续基于债之抗辩权保持其占有。综上，毛小兵基于对房屋的所有权，要求戴平排除对房屋占有与利用之妨害，并迁让房屋之主张，依法应予支持。第三人王德荣、汤永珍未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：戴平于判决生效之日起二十日内腾空、搬离座落于泰州市江洲南路88号左岸名都10幢103室及储藏室21号之房屋，并将该房屋交付于毛小兵。案件受理费80元，由戴平负担（毛小兵已预交，戴平在履行判决确定的义务时迳交毛小兵）。上诉人戴平不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实不清，证据不足，上诉人对涉案房屋的占有是基于尚未取得全部房款的合同履行抗辩，具有事实根据和法律原因，系有权占有，被上诉人王德荣、汤永珍夫妻将尚未付清房款的房屋以明显不合理的价格转让给被上诉人毛小兵，是为了达到拒绝给付房屋房款、逼迫上诉人丧失对房屋的合法占有的目的，显然是被上诉人间恶意串通，对上诉人极其不公平，严重侵犯了上诉人的财产权，一审法院直接判定上诉人腾空、搬离现在合法占有居住的房屋错误。2、一审法院曲解法律、适用法律错误，上诉人对涉案房屋的占有依据是合同履行抗辩权，对房屋之占有具有事实根据和法律原因，系有权占有，一审法院适用《物权法》的相关规定判决错误，被上诉人间系恶意串通，意图通过房屋买卖合同的合法形式掩盖其拒不履行给付房款义务的非法目的。综上，原审法院认定事实错误，所作判决明显不当，请求二审法院撤销原判，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人毛小兵答辩称：1、被上诉人于2014年9月10日从王德荣、汤永珍处购买位于泰州市海陵区左岸名都10#103室房屋，双方签订合同并互相履行合同义务，被上诉人已经取得了房产的两证，至此房产已属被上诉人合法所有，被上诉人基于对房屋的合法所有要求上诉人排除妨碍并返还房屋的主张有充分的事实和法律依据。2、上诉人认为其对涉案房屋的占有是基于尚未取得全部房款的合同履行抗辩，系有权占有，被上诉人认为上诉人的此种观点是将上诉人对王德荣、汤永珍二人享有的抗辩权与对被上诉人享有的抗辩权混为一谈，该观点明显错误，债的关系具有相对性，上诉人认为其有权占有的观点并不能对抗被上诉人基于合法所有要求排除妨碍的主张，上诉人欠缺占有的合法依据。综上，一审法院认定事实清楚、证据充足，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人王德荣、汤永珍未有答辩意见。二审期间，双方当事人均未提供任何新的证据，二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，上诉人戴平、案外人李国平通过签订房产买卖协议的形式，将案涉房屋转让给被上诉人王德荣、汤永珍，并按约办理了案涉房屋的所有权转移登记；后被上诉人王德荣、汤永珍又将上述房屋转让给被上诉人毛小兵，同时亦办理了相关的房产过户登记手续，现案涉房屋已明确登记在被上诉人毛小兵名下。因此，被上诉人毛小兵通过签订房产买卖协议并支付房款的方式，受让取得案涉房屋，其作为案涉房屋的合法物权人，有权占有、使用、收益和处分上述房产；原审法院据此判决支持被上诉人毛小兵要求上诉人戴平搬离房屋、排除妨害的诉讼请求正确，应予维持。上诉人戴平已经通过房屋买卖的形式将案涉房屋所有权转让给被上诉人王德荣、汤永珍，尽管其主张尚未取得全部房款并进而继续占有案涉房屋，然其仅仅可以依据房屋买卖合同享有对被上诉人王德荣、汤永珍二人的合同履行抗辩权，该合同履行抗辩权具有合同的相对性，无法对抗合同当事人以外的第三人，因此，其依据合同履行抗辩权对案涉房屋的占有并不属于我国《物权法》所规定的基于合同关系等产生的有权占有，并不能对抗案涉房屋的所有权人毛小兵，上诉人认为其系有权占有的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人戴平又上诉称被上诉人王德荣、汤永珍与毛小兵之间签订的房屋买卖合同系恶意串通、以合法形式掩盖其拒不履行给付房款义务的非法目的的合同，但其并未能提供充分的证据证明被上诉人王德荣、汤永珍与毛小兵之间确实存在恶意串通或以合法形式掩盖非法目的的合同无效或可撤销的情形，亦未在被上诉人毛小兵对其提起案涉排除妨害之诉后，通过合法的途径另行主张其上述意见，故对其该项上诉理由本院亦不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，所作判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人戴平负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  于 焱审 判 员  刘艳生代理审判员  王小莉二〇一六年二月二十九日书 记 员  侯永羚