重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0233民初1592号原告李瑞军，男，1968年5月1日出生，汉族，住重庆市忠县。委托代理人冉隆珍（系李瑞军之妻），系特别代理。原告冉隆珍，女，1970年1月23日出生，汉族，住址同上。被告泸州市花园房地产开发有限公司，住所地四川省泸州市龙马大道中段三十号，统一社会信用代码915105042047383063。法定代表人喻行春，该公司总经理。委托代理人杨坤灿，男，1971年3月3日出生，汉族，该公司职工，住四川省泸州市龙马潭区，系特别代理。原告李瑞军、冉隆珍与被告泸州市花园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月21日受理后，依法由审判员付荣慧独任审判，适用小额诉讼程序于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告李瑞军的委托代理人及原告冉隆珍到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，2010年2月，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将位于重庆市忠县某花园的房屋一套以195000元的价格出售给原告，被告应当于2010年3月30日前交付房屋。合同签订后，原告已依约履行全部义务，但被告迟延交付房屋，且至今未能办理房地产权证，原告经多次催促无果。依照合同约定，被告逾期交房，应按日支付已付购房款万分之二的违约金；逾期办理房地产权证，应按日支付已付购房款万分之一的违约金。诉请判令：1、被告支付原告逾期交房违约金1000元；2、被告立即协助原告办理《房地产权证》，并向原告支付逾期办理《房地产权证》的违约金6000元；3、被告承担本案诉讼费用。被告未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩意见，辩称，1、位于忠县某花园的房地产开发项目，是案外人胡显芬挂靠、借用被告的名义进行开发建设，被告未参与该项目的经营管理，也不承担该项目的盈亏，其所有责任应当由胡显芬承担，被告在本案中不应承担责任；2、原、被告签订的商品房买卖合同中所加盖的印章不是被告的印章，而是胡显芬伪造被告的印章与原告订立的合同，即原、被告之间未订立商品房买卖合同，故合同约定的权利义务应当由胡显芬享受和承担；3、合同约定的违约金计算标准过高，应当予以调整。经审理查明，2010年2月，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：被告（合同甲方）将坐落于重庆市忠县某花园的住宅一套出售给原告（合同乙方），房屋建筑面积为111.17平方米，房屋价款为195000元；被告应当于2010年3月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。合同第九条约定：如被告逾期交房，则应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同第十三条约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原、被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如被告未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，则被告应自约定取得登记受理单之日起至被告实际取得登记受理单之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付购房款195000元。被告已向原告交付房屋，但被告至今未取得土地房屋登记机构出具的办理本商品房《房地产权证》的登记受理单。庭审中，原告放弃要求被告支付迟延交房违约金1000元，但要求被告支付逾期办证的违约金应按合同约定标准计算至2015年9月14日止，但原告只主张6000元，超出6000元的部分原告予以放弃。另查明，本院已处理多起某业主诉被告商品房预售合同纠纷案件，被告应向起诉的业主支付逾期交房及逾期办证的违约金，部分案件已执行兑现。上述事实，有原告在庭审中的陈述以及原告提交的：《重庆市商品房买卖合同》、发票、结婚证等证据材料在案佐证，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效，应受法律保护，原、被告应当依照合同约定全面履行自己的义务。关于被告是否应当承担责任的问题。被告辩称某房地产开发项目系胡显芬独立完成，与被告无关，且合同上的公章与被告的公章明显不一致，不应由被告承担责任。从合同签订看，该小区业主均与被告签订商品房买卖合同，该项目的全部手续也是以合同上的公章进行办理，该小区其他业主向本院起诉要求被告支付逾期交付房屋和办理房地产权证的违约金的案件已经本院判决、生效并执行完毕，被告对与原告签订合同是已经知道并认可的，根据合同相对性原理，原告向被告主张违约金并无不当，故被告的该辩称意见不能成立，本院不予支持。关于逾期办证违约金数额如何确定的问题。按合同约定，被告应当在房屋交付使用之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，否则，将按日支付已付房价款万分之一的违约金。被告至今未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任，向原告支付违约金。被告抗辩合同中约定的违约金过高，请求予以调整。依照相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，因原告付款和被告交房的义务均已履行，即双方的合同主要义务已经履行，办证仅为被告履约的附随义务，且被告是否在合同约定的时间内提供办证条件，对原告使用该房屋并无实质性影响，同时原告也未提交被告逾期办证所致实际损失的相关证据材料，故被告要求调整违约金的抗辩意见成立，本院予以采信。根据原告的购房款数额和双方当事人的实际履约情况、过错程度以及预期利益等因素，并结合本院处理某其他业主起诉被告支付逾期交房办证违约金案件的情况，将被告承担违约金的数额酌情调整为合同约定违约金计算标准的20%为宜。被告应支付从2010年5月30日起至2015年9月14日止，按日以已付购房款195000元的万分之一的20%计算的违约金。因原告只主张违约金6000元，故按照以上标准计算违约金的数额超过6000元的部分，本院不予支持。关于原告请求办理房地产权证的问题。依照购房合同约定，被告应当协助原告办理房地产权证。虽然被告承担了逾期办证的违约责任，但仍应依法继续履约，及时完备办证资料，取得办证机构出具的登记受理单，为原告办理房地产权证。综上，原告要求被告协助办理房地产权证并支付逾期办证的违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。因原告放弃要求被告支付逾期交房违约金以及对逾期办证违约金超过6000元的部分予以放弃，系其在法律规定的范围内对自己的损失权利作出的处分，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应承担不到庭举证、质证的法律责任，其相应法律后果由其本人承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告泸州市花园房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内协助原告李瑞军、冉隆珍办理房地产权证。二、被告泸州市花园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李瑞军、冉隆珍支付逾期办理房地产权证的违约金（从2010年5月30日起至2015年9月14日止，按日以购房款总额195000元的万分之一的20%计算。计算结果超过6000元的，以6000元为准）。三、驳回原告李瑞军、冉隆珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告泸州市花园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  付荣慧二〇一六年七月八日书记员  王俊力