陕西省佳县人民法院民 事 判 决 书(2015)佳民初字第00781号原告任荣，男，汉族，住佳县佳芦镇。委托代理人李保君，陕西纳智律师事务所律师。被告佳县住房和城乡建设局,住所地:佳县县政府。法定代表人王志强，系该局局长。委托代理人谢云峰，系佳县住房和城乡建设局干部。第三人陕西达昌房地产开发有限公司,住所地:陕西省西安市雁塔区唐延路中段东旺座现代城A座1704室。法定代表人陈强，系公司董事长。委托代理人白光耀，系公司职工。原告任荣诉被告佳县住房和城乡建设局、第三人陕西达昌房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年9月1日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任荣诉称：原告原在佳县人民北路西拐角29号有房产一处。2008年，佳县人民政府决定实施影剧院周边拆迁改造项目，需要将原告的上述房产一并拆迁，经被告与原告多次协商，原告同意拆迁上述房产。同年11月15日，原、被告签订《房屋拆迁补偿协议》和《房屋拆迁租赁费补偿协议》。其中《房屋拆迁补偿协议》约定：拆迁范围为原告所有的位于佳县人民北路西拐角29号座西向东二层六间房产，房屋占地面积136.68平方米，一层建筑面积110.96平方米，二层建筑面积88.816平方米，未封闭阳台10.92平方米。拆迁补偿方式为产权置换，被置换房产的建筑面积为：一层110.96平方米，二层为88.816平方米，未封闭阳台按照实有面积的一半计算，出路走廊公行，产权属于原告。协议约定，新建置换屋若建为坐北向南，原告置换房靠东，置换房屋门面宽度不小于拆迁房屋的宽度，新建置换房屋需统一设计、门窗齐全，水电入户。协议还约定，新建置换房若上下对应地下或地上四层房产，则地下层和第四层原告可按市场价优先购买，第三层原告可按房产工程造价另加30%工程造价款合计付款优先购买。《房屋拆迁租赁费补偿协议》约定，新建置换房屋周转期为一年，房租补偿费每月9000元，一年108000元，最后依据实际周转期限多退少补。此外还约定了其他内容。上述协议签订后，原告即将房屋腾空移交被告拆迁，被告支付了一年的租赁补偿费，随后开始建设坐北向南的建筑物，名称为中天大厦，但并未在一年周转期内建设完毕，遂又支付了一年的租赁补偿费，此后再未支付租赁补偿费。2013年，上述建筑物修建完毕。2014年，上述建筑物商铺已经投入使用，且住宅也陆续交付业主使用，并且将应当向原告移交由东向西的房屋也租赁给他人使用，但并没有向原告移交置换房屋。为此，原告多次请求被告履行协议，移交房屋、办理产权，但被告一直以各种理由推托。因中天大厦是由陕西省达昌房地产开发有限公司开发建设，因此其与本案具有利害关系，故将其列为本案第三人。综上所述，原告现依法提起诉讼，请求：1、依法确认原、被告双方于2008年11月15日签订的《房屋拆迁补偿协议》、《房屋拆迁租赁费补偿协议》有效；2、判令被告立即向原告移交佳县中天大厦一层从东向西门面宽度为14.6米、建筑面积为110.96平方米的商铺，移交二层从东向西门面宽度为13.12米、建筑面积为94.276平方米的商铺，并负责将产权办理登记在原告名下，负责将通往二层出行走廊的产权办理登记在原告名下；3、判令被告从2010年8月15日起每月按9000元向原告支付租赁补偿费至将上述商铺产权办理登记在原告名下之日，并承担逾期付款利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4、确认原告享有每平方米以工程造价的130%购买中天大厦第三层当中与第二层相对应的94.276平方米的优先权；5、本案的诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交了以下证据：1、《房屋拆迁补偿协议》和《房屋拆迁租赁费补偿协议》，证明原、被告形成房屋拆迁补偿合同法律关系；原告置换房屋的具体地址为坐北向南从东向西14.6米；被告向原告支付租赁房屋补偿费每月为9000元，一年为108000元。2、房产证、原房屋照片，证明原告拆迁房屋的坐向位置、面积及门面宽度。3、中天大厦照片一组，证明拆迁后修建的建筑物应为坐北向南，原告置换房屋应从南临街从东向西丈量14.6米。4、关于影剧院房屋拆迁置换及补偿费用的申请，证明被告仅支付了2008年、2009年两年的租赁费，其余租赁费分文未付。5、佳县住房和城乡建设局职责，证明被告佳县城镇房屋拆迁管理办公室是临时性机构，被告佳县住房和城乡建设局作为本案的被告，主体适格。被告佳县住房和城乡建设局辩称：对房屋补偿协议无异议，但现在新建的建筑物是坐北向南，给原告补偿的房子应该是靠东面，坐西向东临街。被告佳县住房和城乡建设局未向法庭提交证据。第三人陕西达昌房地产开发有限公司答辩意见同上。第三人陕西达昌房地产开发有限公司未向法庭提交证据。本院依职权调取了以下证据：现场勘验笔录一份，证明原、被告发生纠纷的置换房屋现场情况。经庭审质证，被告佳县城建局、第三人达昌房地产公司对原告提交的第2组、第4组、第5组证据无异议；对第1组证据有异议，被告佳县城建局、第三人达昌房地产公司均认为新建主楼为坐北向南方向，原告拆迁以前的房屋方向为坐西向东，补偿和置换的房屋也应该是坐西向东临街的门面；对第3组证据，认为原告补偿和置换的房屋应为坐西向东。对法庭依职权所作的勘验笔录，原告对勘验结果的真实性无异议，对置换房屋的位置有异议，认为其置换的房屋应在坐北向南从西向东方向的位置；被告佳县城建局、第三人达昌房地产公司均无异议。本院对原告提交的证据作如下认定：原告提交的第2组、第4组、第5组证据被告佳县城建局、第三人达昌房地产公司无异议，予以采信；对原告提交的第1组、第3组证据的真实性予以采纳，对其证明目的不予采纳。对法院依职权调取的证据，内容真实有效，依法予以采信。本院根据双方当事人的陈述，举证、质证及认证，查明以下事实：2008年，佳县人民政府实施影剧院周边拆迁改造项目，需将原告任荣所有的位于佳县人民北路西拐角29号房产进行拆迁。2008年11月15日，原告任荣（乙方）与被告佳县城镇房屋拆迁管理办公室（甲方）达成《房屋拆迁补偿协议》和《房屋拆迁租赁费补偿协议》，对拆迁内容及范围、补偿方式等具体事项进行了约定。其中《房屋拆迁补偿协议》第五条第1项约定，置换房产的建筑面积为：第一层为110.96平方米；第二层为88.816平方米；未封闭阳台为10.92平方米，未封闭阳台（走廊）面积按照实有面积的一半计定建筑面积；出路走廊公行，产权属于乙方；第3项约定：新建置换屋若建为座北向南，乙方置换房则靠东；新建置换房屋为座西向东，乙方置换房屋则靠南临街；若新建置换房为复式建筑，乙方在复式建筑中的临街面房产中置换，置换房屋门面宽度不小于拆迁房屋的宽度；第4项约定：新建置换房若上下对应地下或地上四层房产，则地下层和第四层乙方可按市场价优先购买，第三层乙方可按房产工程造价另加30%工程造价款合计付款优先购买。《房屋拆迁租赁费补偿协议》第三条约定：房租费用协定每月9000元，一年共计108000元作为补偿，最后依据实际周转期限多退少补。原告根据协议腾出自己的房屋交付被告佳县城建局拆迁。另查明：甲方在两份协议署名处签写“借章”并加盖佳县住房和城乡建设局公章。房屋拆迁后，甲方已补偿原告两年的租赁补偿费。后在拍卖该块土地时，将原告任荣与被告佳县城乡建设局签订的合同作为附带条件由竞买人承受，第三人陕西达昌房地产开发有限公司通过竞拍取得该块土地的使用权，用于修建佳县中天大厦，现该工程已竣工，并交付使用。第三人陕西达昌房地产开发有限公司对该合同无异议，愿意按照该合同约定的内容履行。本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订了《房屋拆迁补偿协议》和《房屋拆迁租赁费补偿协议》，这两份协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效，应受法律保护。本案的争议焦点为如何确定原告任荣新建置换房屋的具体位置。新建置换房屋中天大厦整体方位为坐北向南，北靠中国农业银行佳县支行，东边与佳县人民路主干道（街道）接壤，西临佳米线公路，南面为中天大厦广场（小型停车场）；整个大厦的东、西、南三面均为商铺。根据原、被告签订的《房屋拆迁补偿协议》第五条第3项约定：“新建置换屋若建为坐北向南，乙方置换房则靠东；新建置换房屋为座西向东，乙方置换房屋则靠南临街；若新建置换房为复式建筑，乙方在复式建筑中的临街面房产中置换……”，本院认为原告任荣新建置换房屋的位置应在中天大厦东面的商铺，主要理由如下：首先，从该约定第一句“新建置换房屋若建为坐北向南，乙方置换房则靠东”中使用的“靠东”一词来看，根据对东西南北方位的理解，“靠东”一词的含义包括位于在建筑物的东面的意思，即坐西向东的东面，具体到本案中，应当为中天大厦坐西向东方向的东面商铺位置。其次，从合同的整体条款来看，该约定第二句“……乙方置换房屋则靠南临街”及第三句“……乙方在复式建筑中的临街面房产中置换”都有“临街”一词，而该处的街应指佳芦镇人民路主干道，人民路主干道系佳县主要街道，道路两旁多系商铺，商业气氛浓厚，商业价值较高，而中天大厦的南面为广场、西面为佳米线公路，无法达成临街的目的，且原告任荣被拆迁前的房产位置为坐西向东方向，在人民路主干道西侧，用于经营门市，其与被告佳县城乡建设局约定置换房屋“临街”，不仅是为了确定置换房屋的位置，而且也是为了利用“临街”地理位置的商业价值。最后，该约定第一句“……乙方置换房则靠东”，虽未写明为“靠东临街”，但靠东即在坐西向东的面东位置，自然与人民路主干道的街道相邻，与协议中第二句、第三句中的临街目的相同。综上所述，无论从字面理解还是从合同的整体条款约定来看，原、被告约定的“置换房屋靠东”应在整体建筑物的东面临街处，从南向北确定方位，而非坐北向南从东向西确定置换房屋位置，故对原告要求置换中天大厦靠南临街从东向西的商铺的请求不予支持。原告任荣与被告佳县城乡建设局关于优先购买权及租赁补偿费有明确约定且双方均无异议，应当按照合同约定全面履行。原告任荣要求承担租赁补偿费的逾期付款利息，因双方在合同中未明确约定，故对原告的该项请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、原告任荣与被告佳县住房和城乡建设局签订的《房屋拆迁补偿协议》和《房屋拆迁租赁费补偿协议》合法有效；二、被告佳县住房和城乡建设局、第三人陕西达昌房地产开发有限公司共同向原告任荣交付佳县中天大厦第一层坐西向东从南向北的置换房屋；第二层坐西向东从南向北的置换房屋；被告佳县住房和城乡建设局负责将产权办理在原告名下；三、其余请求事项依照合同约定履行；四、上述有给付内容的条款于本判决生效之日起十五日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费100元，由被告佳县住房和城乡建设局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  马志承审 判 员  张建华人民陪审员  张亚平二〇一六年七月二十七日书 记 员  高 楠