甘肃省庆阳市西峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘1002民初1459号原告张海伟，庆阳市西峰区人。委托代理人路秀芳，甘肃欣阳律师事务所律师。被告陈广武，庆阳市西峰区人。被告岳进娥，庆阳市西峰区人。委托代理人田维华，甘肃泰丰律师事务所律师。委托代理人陈建星（二被告之子），庆阳市西峰区人。原告张海伟与被告陈广武、岳进娥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张海伟的委托代理人路秀芳，被告陈广武、岳进娥的委托代理人田维华、陈建星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年10月26日，原告与二被告签订了《二手房买卖合同》，约定由原告购买二被告位于庆阳市西峰区东大街70号建筑面积为123.94平方米的住宅楼一套，房屋产权证号为2009007**，房屋总价格34万元。合同签订当天，原告向被告交清了全部购房款，被告陈广武将房屋产权证交给原告，并给原告出具了收条。根据双方合同约定，二被告应于90日内将房屋腾出交付原告使用，并与原告一同到庆阳市房地产交易中心办理房屋产权过户手续，但二被告至今仍没有向原告交付房屋。原告多次督促二被告办理房产过户登记手续，二被告均置之不理。现提起诉讼，请求依法判令二被告腾出房屋并向原告交付，判令二被告协助原告办理该房屋的过户登记手续，并承担本案的诉讼费。原告张海伟向法庭提交了如下证据：1、《二手房买卖合同》，证实二被告将房屋以34万元的价格出售给原告并签订房屋买卖合同的事实。2、房屋所有权证，证实二被告将出卖房屋的所有权证已经交付给原告的事实。3、银行转账凭证、收条各1张，证实原告将购房款通过银行转账交付给被告陈广武后，被告陈广武给其出具收条的事实。经质证，二被告对以上证据的真实性均无异议，认为二被告与原告之间不存在买卖合同关系，以上手续均是为保障民间借贷履行的债权担保。被告陈广武、岳进娥辩称：二被告系夫妻关系，二被告之子陈建星因工程周转困难，便向原告借款34万元，约定借款期限三个月，月利率4%。因借款数额较大，原告为了借款的安全，要求以签订房屋买卖合同方式保证借款按期归还。被告考虑到需要立即支付人工费问题，便签订了房屋买卖合同作为担保。合同签订后，原告与陈建星一同到中国银行转账支付借款34万元，陈建星当即取出4万元加随身零钱800元给原告支付三个月利息40800元。借款到期后，因资金周转困难未能按期还款，经陈建星与原告协商借款延期，需按时支付利息，于是陈建星又一次性支付了两个月利息27200元。五个月后，陈建星未按时支付利息，原告便以房屋买卖合同为由提起诉讼。本案的实际情况是民间借贷，并非是房屋买卖。房屋买卖合同第十一条的签订显属虚构，只是为了借款而按原告的要求所写，从价款上显然不符合西峰房地产的价格。本案应按民间借贷处理。被告陈广武、岳进娥向法庭提交了如下证据：证人贺鸿翔的证言，证实其与二被告是亲戚关系；2015年11月份，因二被告之子陈建星资金短缺，经朋友李刚介绍后原告张海伟给陈建星办理抵押借款34万元，当天陈建星支付张海伟利息40800元，双方签订房屋买卖合同，没有出具借贷关系的书面证据。证人李刚的证言，证实其与贺鸿翔是朋友关系；2015年，贺鸿翔给他打电话询问能否向熟人借钱，他介绍贺鸿翔给张海伟联系借款事宜，之后双方协商他并未在现场参与。经质证，原告对证人贺鸿翔证言的真实性有异议，认为该证人与二被告系亲戚关系，所述证言不属实，不能作为定案依据。认为证人李刚只是介绍贺鸿翔借款事宜，并没有在现场参与协商，所述证言不能否定本案的买卖合同关系；被告对以上两名证人证言的真实性无异议，认为二位证人作为介绍人，均证实了其参与的事实经过，能够证实原、被告之间存在民间借贷法律关系。经审理查明：2015年10月26日，原告张海伟（乙方）与被告陈广武、岳进娥（甲方）签订了《二手房买卖合同》，合同约定的主要内容为：“根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在庆阳市西峰区东大街70号拥有的房产（住宅），建筑面积为123.94平方米（详见土地房屋权证第2009007**号）；第二条上述房产的交易价格为总价：人民币340000元整（大写：叁拾肆万元整），本合同签定之日，乙方向甲方一次性支付全额房款人民币叁拾肆万元整；第三条甲方应于收到乙方全额房款之日起玖拾天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水、电、物业等费用结清，买卖双方应共同准时到庆阳市房地产交易中心办理本房屋产权所有证过户手续；第四条税费分担：甲乙双方应遵守国家房地产政策，法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，交易税由甲方承担，交易费用由乙方承担；第五条违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在伍日内将乙方的已付款返还给乙方；若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起伍日内应以乙方所付房款的双倍价格返还给乙方；第六条本合同主体1、甲方是夫妻共贰人，2、乙方是单身共壹人；第七条本合同如需办理公证，经国家公证机关西峰公证处公证；第八条本合同一式四份，甲方一份，乙方一份，庆阳市房地产交易中心一份、3公证处各一份；第九条本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商，协商不成，可向西峰区人民法院提起诉讼；第十条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力；第十一条双方约定的其他事项：因建成时间久，位置不好，交房周期长等原因，经双方多次协商做出以上价格。”被告陈广武在该合同第十一条的手写字体上按印。合同签订后，原告张海伟通过中国银行向被告陈广武转账340000元，被告陈广武给原告张海伟出具收条1张，内容为：“今收到张海伟购房款叁拾肆万整，小写〈340000.00〉，收款人：陈广武。”当日，被告陈广武、岳进娥将该房屋的所有权证交给原告张海伟。后原告张海伟要求被告陈广武、岳进娥腾房并协助在房管部门办理该房屋所有权变更登记手续，被告陈广武、岳进娥未予协助，致房屋产权过户登记手续未办理，原告为此诉至本院。上述事实，有原、被告的陈述，《二手房买卖合同》，房屋所有权证，银行转账凭证，收条等证据在卷佐证，予以确认。本院认为：本案的争议焦点是原告张海伟与被告陈广武、岳进娥之间存在的是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同；而民间借贷是指自然人、法人、其他组织之间及相互之间进行资金融通的行为。原告张海伟以房屋买卖合同向本院主张权利，并向法庭提交了《二手房买卖合同》、房屋所有权证原件、银行转账凭证和被告陈广武出具收到购房款的收条，以此证实在房屋买卖合同中对买卖标的、价款、付款期限、产权过户事宜及违约责任等进行了明确约定，原、被告均在该合同上签字按印；在合同签订的当日，陈广武给张海伟出具了收到购房款的收条一张，将房屋所有权证交给原告张海伟。被告陈广武、岳进娥辩称房屋买卖合同是民间借贷的担保，并申请证人贺鸿翔、李刚出庭作证，其中贺鸿翔陈述其参与了本案涉诉事件的经过，证实原、被告之间是以签订房屋买卖合同为民间借贷作担保，而李刚陈述其介绍贺鸿翔给张海伟认识后并未参与该事件，无法证实原、被告之间存在民间借贷的法律关系。审理认为，合同在性质上应属于原始证据、直接证据，应重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力，并将其作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据；若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，须在证据审核方面更为审慎的分析研判。对于原、被告签订的《二手房买卖合同》后，在实际履行过程中，原告张海伟一次性支付房屋价款；双方约定交房时间为三个月内，给被告留有的腾房时间有其合理性；房屋价格从双方当事人的约定及当时政府出台的相关政策情形看，应认定交易价格符合合理区间；综上，虽然有些事实可能引发不同认识和判断，但在无直接证据能够证明双方存在民间借贷法律关系时，认定本案系民间借贷性质缺乏充分的事实依据。对于是否构成“名为商品房买卖实为民间借贷”法律关系的判断，被告所作举证虽构成合理怀疑，但未达到高度可能性之证明标准情况下，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思体现和反映。因此，原告张海伟与被告陈广武、岳进娥签订的《二手房买卖合同》应系双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，合法有效，原告张海伟与被告陈广武、岳进娥之间应认定为房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《二手房买卖合同》签订后，原告张海伟已按约定支付了购房款，二被告应将房屋腾出并交付给原告张海伟使用。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”被告陈广武、岳进娥给原告张海伟转让该房屋后，应按约定向原告张海伟提供办理过户所需手续，并按照法律规定协助原告张海伟办理房屋所有权的变更登记。综上，原告张海伟要求被告陈广武、岳进娥腾退房屋并办理房屋过户手续的请求理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条之规定，判决如下：一、被告陈广武、岳进娥于本判决书生效之日起10日内腾退位于庆阳市西峰区东大街70号的房屋权证为2009007**号、建筑面积为123.94平方米的房屋一套；二、被告陈广武、岳进娥于本判决书生效之日起10日内协助原告张海伟办理位于庆阳市西峰区东大街70号的房屋权证为2009007**号、建筑面积为123.94平方米的房屋所有权变更登记手续。案件受理费6400元，由被告陈广武、岳进娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长  苗海蓉代理审判员  喻海妮人民陪审员  张凤琴二〇一六年七月十三日书 记 员  贺晓荣本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。