广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1302民初2189号原告：惠州市惠南科技服务有限公司（原惠州市泰普投资服务有限公司），住所地：惠州市惠澳大道惠州工业园区金钟路一号综合业务楼。法定代表人：欧阳德志，总经理。委托代理人：鄢义兵，广东卓凡（仲恺）律师事务所律师。委托代理人：陈道茹，广东卓凡律师事务所律师。被告：惠州市厨易智能科技有限公司，住所地：惠州市数码工业园南区民营科技园9号厂房。法定代表人：刘文斌，总经理。委托代理人：范为，广东金卓越律师事务所律师。原告惠州市惠南科技服务有限公司诉被告惠州市厨易智能科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市惠南科技服务有限公司诉称，2010年5月14日，原告（2011年8月1日由“惠州市泰普投资服务有限公司”更名为“惠州市惠南科技服务有限公司”）与被告签订《物业租赁合同书》，原告将位于惠州数码工业园南区民营科技园内的第10号厂房租赁给被告作为工业厂房使用，租赁面积为10618.28㎡，租赁期限自2010年5月29日起至2015年7月28日止，免租期2个月，自2010年7月29日起计收租金；合同约定租金标准为2010年7月29日至2013年7月28日期间每月90255.38元，2013年7月9日至2015年7月28日期间每月95564.52元，每月10日前支付当月租金；合同还约定被告逾期支付租金的应按日千分之五承担滞纳金，如被告逾期二个月未支付租金及水电费，原告有权解除合同并从租赁保证金及水电保证金中直接扣除租金、滞纳金；如合同终止或解除，被告应于10日内迁离租赁物，逾期未迁离并办理退场手续的，按合同约定收取租金和违约金。合同签订后，原告交付厂房给被告，被告依约缴纳了租赁保证金180510.76元及水电保证金50000元，并按月支付租金。但自2011年10月起被告开始以经济困难为由拖欠租金不付，期间经原告多次催讨，被告多次出具还款计划，但被告均未按计划偿还欠款，截止2016年2月28日拖欠租金累计达4431839.44元未付。原告曾于2015年11月11日向被告送达《关于厨易智能科技有限公司终止合同的通知》，要求被告立即搬迁并于2015年11月30日前交还承租房屋，同时一次性结清所有欠款。2015年12月18日向被告送达《惠州市厨易智能科技有限公司欠费确认书》，并于2016年2月2日在《惠州日报》刊登公告要求被告交还承租房屋并付清租金和滞纳金，但被告截止起诉时即未交还房屋，也未支付租金。我方主张滞纳金按30%计算是符合法律规定，没有超过法律限制，根据最高院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》法释（2015）8号第26条第2款规定，违约金如按年利率24%计算，已远远超过原告主张的以拖欠租金金额的30%所计算的违约金。原告关于违约金（滞纳金）的请求符合法律规定。原告租金损失，也是一个资金的损失，且法律的规定是允许企业作为民间借贷的出借人或借款人，因此，参考民间借贷的利息损失的规定也适用于本案。原告认为，双方签订《物业租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，被告长期拖欠租金的行为，严重违反了合同的约定及法律规定。原告为了维护自身的合法权益，根据合同约定及法律规定，特向法院提起诉讼，请求：一、判令立即解除原告与被告2010年5月14日签订的《物业租赁合同书》；二、判令被告立即搬离租赁厂房并将租赁物返还给原告；三、判令被告立即向原告支付自2011年10月至租赁物返还给原告之日止拖欠的租金（暂计至2016年2月28日共4431839.44元,2016年2月29日始至租赁物返还之日止按95564.52元/月计付租金）;四、判令被告向原告支付逾期缴纳租金的滞纳金（以拖欠租金金额的30%计算，暂计至2016年2月28日为1329551.83元），上述二项共计5761391.28元（暂计至2016年2月28日），扣除原收取的租赁保证金及水电保证金230510.76元，实际拖欠租金及滞纳金5530880.51元;五、本案的诉讼费用由被告承担。被告惠州市厨易智能科技有限公司在庭审中辩称，1、原告诉请第三项中截止至2016年2月的租金为4431839.44元属实。2、被告拖欠原告的租金，虽然合同中有约定违约金，但原告诉请30%违约金过高，我方请求调低，按10%计算比较合理。3、我方在2010年7月7日支付的押金230510.76元，按合同约定是可以抵扣租金。本案不能参照等同于民间借贷的方式，不具备民间借贷的可比性，是拖欠租金的租赁合同纠纷，如果等同于民间借贷，本案双方都是法人，不能适用上述法释，鉴于被告没有正式投产，其清偿能力有限，应适当免除或减轻被告的证责任，可以按中国人民银行同期同类贷款利率计算。查明的案件事实经审理查明，惠州市泰普投资服务有限公司系惠州市数码工业园南区10号厂房的登记所有人。2010年5月14日，惠州市泰普投资服务有限公司与被告签订物业租赁合同书，惠州市泰普投资服务有限公司为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），约定甲方将位于惠州数码工业园南区民营科技园内的第10号厂房（以下简称租赁物）租赁给乙方使用，租赁面积为10618.28平方米（计租面积），本租赁物的用途为工业厂房；第二条约定租赁期限自2010年5月29日起至2015年7月28日止；该合同第三条第三款约定甲方同意给予乙方免租期2个月，免租期自2010年5月29日起至2010年7月28日止，甲方自2010年7月29日起计收乙方租金；第四条费用与支付方式中的租金约定：1、2010年7月29日至2013年7月28日期间的租赁物的租金标准为每月每平方米人民币8.5元，即乙方每月应向甲方缴纳的租金为90255.38元；2、2013年7月29日至2015年7月28日期间的租赁物的租金标准为每月每平方米人民币9元，即乙方每月应向甲方缴纳的租金为95564.52元；3、乙方应于每月十日前向甲方支付当月租金……，租赁保证金为180510.76元……，租赁保证金在合同终止或解除后，甲乙双方进行费用结算时可抵作租金使用,本合同的水电保证金为人民币伍万元整；该合同第十四条违约责任约定，如果乙方逾期缴纳租金及水电费用（如因公共法定假期造成逾期支付除外），甲方有权要求乙方限期缴纳租金及水电费用并支付滞纳金。滞纳金按拖欠费用额度以日千分之五计收，如果乙方逾期二个月未支付租金及水电费用的，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施及提供相关服务，由此造成的一切损失由乙方全部承担，甲方可同时解除本合同。甲方有权从乙方的租赁保证金及水电保证金中直接扣除租金、滞纳金（滞纳金计算方法同上）、水电费用、公共管理费等，并追收不足部分；该合同第十六条约定，本合同终止或解除，乙方应于本合同终止或解除后10日内迁离租赁物，并办理退场手续，如乙方逾期未迁离租赁物，并办理退场手续的，甲方有权终止有关服务并按本合同第二条规定收取租金和违约金，如乙方既不迁离又不交租，甲方视乙方自动放弃租赁物内财物，甲方有权对财物进行处置。合同书还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告于2010年5月21通过广东省农村信用合作社向原告转账支付了租赁保证金180510.76元和水电保证金50000元。被告从2011年10月份起未按合同约定支付租金，仅在2012年1月支付租金25150元，2013年10月支付租金300000元，2013年11、12月各支付租金95564.52元，原告多次向被告发出关于催缴欠费的通知，被告仍未按时支付租金。原告于2015年11月11日作出《关于惠州市厨易智能科技有限公司终止合同的通知》:“贵公司与我司于2010年5月14日签订的《物业租赁合同书》，合同期限至2015年7月28日止。合同到期后，贵司没有按合同约定交还承租房屋，也没有提交续租申请、交纳租金，为了保障我司的合法权益，现正式通知贵司双方的租赁合同关系自2015年7月29日起终止，贵司应在接到本通知之日起立即搬迁，并于2015年11月30日前交还承租房屋，同时一次性结清租赁期限内所有欠款。逾期未交还承租房屋的，应按合同约定租金的两倍计收逾期期间的租金损失。”2016年2月2日，原告在《惠州日报》上刊登公告，向被告送达《关于惠州市厨易智能科技有限公司终止合同的通知》。另查明，惠州市泰普投资服务有限公司于2011年8月1日变更为惠州市惠南科技服务有限公司。又查明，原告提交的惠州市厨易智能科技有限公司租金欠费明细表（2）显示，被告从2011年10月10日至2016年6月24日的租金总金额为5330376.56元，被告已支付租金516279.04元，被告仍欠原告租金总额为4814097.52元，截止2016年6月24日，按年利率24%计算滞纳金，滞纳金为2743851.377元；按年利率24%的1.3倍计算滞纳金，滞纳金为3567006.79元。被告确认截止至2016年6月份，扣除已支付租金516279.04元，仍欠原告租金4814097.52元，从2011年10月10日至2016年6月10日按月息2%计算的违约金为2700082.83元。原告于2016年3月30日诉至本院，要求判如所请。裁决理由和结果本院认为，原、被告签订的《物业租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按约定将租赁物租赁给被告使用，被告亦应按约定向原告支付租金，但被告自2011年10月开始未按合同约定向原告支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。因此，原告要求被告支付租金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。本案中，原、被告签订的《物业租赁合同书》，租赁期限自2010年5月29日起至2015年7月28日止，因租赁期限届满，且双方没有签订延续租赁合同，故《物业租赁合同书》自动终止，原告要求立即解除原告与被告2010年5月14日签订的《物业租赁合同书》属请求不当，应为终止原告惠州市惠南科技服务有限公司与被告惠州市厨易智能科技有限公司的物业租赁关系。租赁期限届满后，被告没有按照原告的通知交还承租房屋及结清租金，在超过租赁期限后仍实际使用租赁物，视为双方同意按原合同约定的条件继续履行，被告应当按原合同约定的租金标准向原告支付租金。双方确认，从2011年10月10日至2016年6月24日止，被告应向原告支付租金5330376.56元，扣除被告已支付的租金516279.04元，被告仍欠原告租金4814097.52元。再扣除被告支付的租赁保证金180510.76元和水电保证金50000元后，故被告应向原告支付自2011年10月10日至2016年6月24日的租金为4583586.76元。根据原、被告签订的《物业租赁合同书》中约定，合同终止或解除后，被告应于本合同终止或解除后10日内迁离租赁物，并办理退场手续，故，原告主张被告搬离租赁厂房并将租赁物返还的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告应将位于惠州数码工业园南区民营科技园内的第10号厂房内的机器设备、办公设备等物品搬离并将上述厂房返还给原告。被告并从2016年6月25日起至租赁物返还之日止，按每月租金95564.52元计算。原告主张按拖欠租金金额的30%计算逾期缴纳租金的滞纳金标准过高，本院酌情调整为按月利率2%计算。被告应向原告支付从2011年10月10日至2016年6月24日按月息2%计算的违约金共2700082.83元，并从2016年6月25日起至返还租赁物之日止，以未付租金为本金，按月利率2%计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条第(七)项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、终止原告惠州市惠南科技服务有限公司与被告惠州市厨易智能科技有限公司的物业租赁关系。二、被告惠州市厨易智能科技有限公司应于本判决生效之日起十五日内将位于惠州数码工业园南区民营科技园内的第10号厂房内的机器设备、办公设备等物品搬离并将上述厂房返还给原告。三、被告惠州市厨易智能科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市惠南科技服务有限公司支付自2011年10月10日至2016年6月24日的租金为4583586.76元及从2011年10月10日至2016年6月24日的违约金共2700082.83元，合计7283669.59元。四、被告惠州市厨易智能科技有限公司从2016年6月25日起按每月租金95564.52元计算至租赁物返还之日止(违约金以实际未付租金为本金，按月利率2%计算)。五、驳回原告惠州市惠南科技服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26265元，由被告惠州市厨易智能科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  丁金亮代理审判员  张淦如人民陪审员  李泽科二〇一六年七月二十二日书 记 员  李晓珊