上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第4297号原告沈佰根，男，1952年9月8日生，汉族，住上海市松江区。原告钱金花，女，1953年5月8日生，汉族，住上海市松江区。原告沈雪卿，男，1977年1月29日生，汉族，住上海市松江区。原告杨美华，女，1980年2月28日生，汉族，住上海市金山区。上述四原告的共同委托代理人何俊勇，上海市志致远律师事务所律师。被告高美华，女，1965年8月31日生，汉族，住上海市松江区。被告上海叶鑫房地产经纪事务所，住所地上海市松江区。投资人金正芳。原告沈佰根、钱金花、沈雪卿、杨美华诉被告高美华居间合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，原告申请追加上海叶鑫房地产经纪事务所(以下简称“叶鑫房产”)作为共同被告参加诉讼，本院依法予以准许。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序进行审理。本案2016年3月21日、2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告沈佰根、钱金花、沈雪卿、杨美华的委托代理人何俊勇到庭参加庭审，被告高美华、叶鑫房产经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告沈佰根、钱金花、沈雪卿、杨美华诉称：2015年9月5日20时许，经被告高美华安排，原告钱金花、沈雪卿、杨美华至本区沪松路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)与案外人方某甲商谈系争房屋买卖事宜，当时原告问及案外人方某甲系争房屋的债权情况，案外人方某甲告知系争房屋还欠银行点钱，故三原告要求首付款进行房产交易中心资金监管，定金也由被告高美华保管，等贷款批下来后，与贷款一起付给案外人方某甲，在场三方均表示同意，故三方签订了《居间合同(买卖)》，合同约定定金为5万元。原告钱金花、沈雪卿、杨美华均为本人签字，原告沈佰根的签字由原告沈雪卿代签；案外人方某甲为本人签字，案外人邱某某、方某乙的签字由被告方某甲代签；被告高美华在中介落款处签署“叶鑫房产，高美华”。原告要求被告高美华加盖公章，其称天色已晚，明天再说，并多次出示其存在手机中的经纪人资格，以取得原告的信任，后原告将5万元定金押在被告高美华处，案外人方某甲出具收条。2015年9月19日，被告高美华致电原告，表示房产交易中心的资金监管不能做，改为由经纪人监管，并要求将首付款支付给所谓的有资质的第三方自然人，原告认为不合常理遂拒绝。次日上午，原告对系争房屋进行了产权调查，发现房屋存在两个抵押，且因抵押已经涉诉，分别被上海市闸北区人民法院查封，被上海市松江区人民法院轮候查封，都已经进入了执行阶段。经咨询房地产交易中心，司法查封的房屋无法制作正式的房地产买卖合同，后续的一系列交易流程包括资金监管都无法办理，更不可能过户。2015年9月22日晚，原告通过被告高美华要求案外人方某甲设法消除查封和抵押或者归还定金，被告高美华却称原告违约在先，定金没收，且定金已经给了案外人方某甲。被告高美华只说过系争房屋有一个银行抵押，其隐瞒系争房屋被查封的重大事实，将国家限制交易的房屋居间买卖。被告高美华未经原告允许，将三方一致约定押在被告高美华处的定金擅自交付案外人方某甲，故应当对该笔定金的归还承担补充赔偿责任。被告高美华应当承担责任，但高美华有挂靠被告叶鑫房产的证明，被告叶鑫房产又未辩解其不应当承担责任，所以二被告应当一并承担责任。故原告诉至法院，请求判令：1、二被告支付四原告因被告居间服务不当承担的违约金5.75万元；2、二被告对系争房屋所有权人方某甲、邱某某、方某乙的5万元定金返还义务承担补充赔偿责任。被告高美华辩称：不同意原告的诉请，被告高美华并无违约行为，居间合同没有履行是因为原告没有按照合同约定于2015年9月20日支付首付款。房东说了系争房屋存在两笔欠款，原告方对此是知道的，但房东并没有说房屋存在查封。签订合同时被告高美华就已经和上下家都说过了系挂靠在被告叶鑫房产的。原告和房东一致同意将5万元放被告高美华处保管，被告高美华也在收据上对此进行了注明。之后被告高美华又将5万元给了房东，是因为房东说其缺钱，其从山东过来，且给被告高美华写了独家委托书和收条，被告高美华就将5万元给了房东。将钱给房东一事，被告高美华确实没有告诉原告。原告本来主张退还5万元定金即可，但房东不肯退。2016年6月3日，房东从被告高美华处拿走房产证，表示其自己的朋友要买，当时被告高美华不同意，房东就表示，卖房以后给被告高美华一次性补偿15,000元。被告叶鑫房产辩称：确认被告高美华挂靠在被告叶鑫房产从事房产中介工作，被告叶鑫房产也出具了相应证明。经审理查明：2015年9月5日，原告沈佰根、钱金花、沈雪卿、杨美华(作为乙方)、案外人方某甲、邱某某、方某乙(作为甲方)与被告高美华签订《居间合同(买卖)》一份，约定甲方将系争房屋卖与乙方，房屋建筑面积174.37平方米，房屋价格为287.50万元。合同第五条约定，双方诚意买卖上述房，自合同签订之日起，乙方愿意向甲方预付购房定金5万元，如乙方中途悔协不返还定金，如甲方中途悔协，应以双倍定金返还乙方。合同第六条约定，甲方房屋的交割及乙方的付款方法：1、9月20日首付85万元(付到资金监管)，2、11月15日付款80万元，3、11月底左右付款112.50万元，4、交房尾款5万元。合同第九条约定，买卖房屋中介费乙方付2.60万元，在第二次缴款时付清。合同第十一条约定，甲、乙双方合同签订即生效，不得违约，如一方违约，应付房屋总价的2%中介费；(一)三方商定，居间方有下列情形之一的，应承担违约责任：1、无正当理由解除合同的；2、与他人私下串通，损害委托人甲、乙利益的；3、其他过失影响委托人甲、乙交易的；(二)三方商定，委托人甲、乙有下列情形之一的，应承担违约责任：1、无正当理由解除合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成居间方无法履行合同的；3、相互或与他人私下串通，损害居间方利益；4、其他造成居间方无法完成委托事项的行为；(三)三方商定，发生上述违约行为的，按照合同约定佣金总额的20%，计50万元作为违约金支付给各守约方；违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。合同另对其他相关事宜进行了约定。中介落款处由案外人代被告高美华签署“叶鑫房产，高美华”，被告高美华对代签行为表示认可。同日，经原告、被告高美华、案外人一致合意，原告支付被告定金5万元，该5万元由第三人高美华保管，被告方某甲向原告出具相应收据，言明收到原告沈雪卿购房定金5万元，落款处签名为“收款人：方某甲”，同时，被告高美华在该收据上写明“钱放高美华这里”。之后，被告高美华又将上述5万元定金转交给案外人方某甲，案外人方某甲向被告高美华出具收条，言明今收荣都公寓11弄15号1202室房屋买卖定金5万元，落款处签名为“收款人：方某甲，2015年9月5日”。同日，案外人方某甲出具委托书一份，言明将系争房屋独家委托被告高美华买卖。2015年11月，被告叶鑫房产出具证明一份，言明被告高美华于2014年6月起挂靠在被告叶鑫房产，从事房产中介工作，事务所地址在中山二路XXX号，负责人金正方，特此证明。2015年11月2日，原告以案外人方某甲、邱某某、方某乙在房屋买卖过程中违约为由，将其诉至法院要求双倍返还定金10万元。本院于2016年7月4日作出(2015)松民三(民)初字第4080号民事判决书，支持了原告的诉讼请求。另查明，系争房屋于2007年10月25日登记于案外人方某甲、邱某某、方某乙名下，于2011年4月14日由案外人招商银行股份有限公司上海闻喜支行设立债权数额为106万元的抵押登记，于2012年7月31日由案外人张洪弟设立债权数额为90万元的抵押登记，于2013年11月20日被上海市闸北区人民法院(2013)闸民二(商)初字第855号案件正式查封，于2014年5月6日被上海市松江区人民法院(2014)松执字第1685号案件轮候查封。以上事实，有居间合同、收据、收条、委托书、证明、上海市房地产登记簿及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告及案外人方某甲、邱某某、方某乙签订的居间合同系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属合法有效，各方均应按约履行自己的义务。根据居间合同的约定，中介方存在其他过失影响原告及房东交易的，应当承担违约责任。本案中，虽然原告自身即应查明房屋是否存在权利限制的情形，但被告高美华作为中介方亦应尽到审慎的义务，查清房屋的权利限制情形，现因房屋存在抵押、查封而致房屋买卖无法继续履行，被告高美华的居间行为存在过失，按约应当承担相应的违约责任。但合同对于违约金的金额约定不明，亦无法通过其他方式确定，故原告关于违约金的诉请缺乏合同依据，本院难以支持。本院在另案中已经判令案外人双倍返还原告定金，但定金仍可因实际未能返还而给原告造成损失。从合同履行情况来看，一方面，原告对于定金的支付系基于居间合同的签订，而如前所述，居间合同签订时原告与被告高美华均应审慎查明房屋是否存在权利限制的情形，故对于定金无法返还造成的损失，均应承担一定的责任。另一方面，将定金5万元存放被告高美华处是原告、被告高美华及房东的一致合意的结果，现被告高美华未经原告许可擅自将该定金交付房东，违反了三方的约定，因被告高美华的违约行为给原告造成定金5万元可能无法返还的损失，被告高美华应就案外人未能返还定金造成原告的损失部分承担补充赔偿责任。被告叶鑫房产自认被告高美华挂靠在其公司从事房产中介工作，故被告叶鑫房产对于被告高美华的行为亦应承担相应的法律责任。综合合同履行情况、各方过错程度，本院酌情确定被告高美华、叶鑫房产承担补充赔偿责任的范围在4万元为妥。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告高美华、上海叶鑫房地产经纪事务所对(2015)松民三(民)初字第4080号民事判决书主文方某甲、邱某某、方某乙返还原告沈佰根、钱金花、沈雪卿、杨美华定金50,000元义务在40,000元的范围内承担补充赔偿责任【需扣除(2015)松民三(民)初字第4080号案件原告已获清偿的定金金额】；二、驳回原告沈佰根、钱金花、沈雪卿、杨美华的其余诉讼请求。案件受理费1,238元，由原告沈佰根、钱金花、沈雪卿、杨美华负担438元(已付)，被告高美华、上海叶鑫房地产经纪事务所负担800元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜人民陪审员  范幼芳人民陪审员  陆为明二〇一六年七月十一日书 记 员  邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。