上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三（民）初字第1481号原告上海鸿福置业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人陈耀明（TANYEOWBENG），董事长。委托代理人连晏杰，上海市新华律师事务所律师。委托代理人崔悦，上海市新华律师事务所律师。被告上海竹升面餐饮管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人汤某某。原告上海鸿福置业有限公司（以下简称鸿福公司）与被告上海竹升面餐饮管理有限公司（以下简称竹升面公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鸿福公司的委托代理人连晏杰到庭参加诉讼，被告竹升面公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告鸿福公司诉称，2013年8月6日，原告与案外人汤某某签订《商品房租赁合同》，约定由汤某某承租原告所有的位于上海市四川北路XXX号“壹丰广场”购物中心B2层B16、B17号房屋（以下简称系争房屋）。租赁合同并对租赁期、租金、违约责任等事项作出约定。2014年1月，原告与被告竹升面公司及汤某某签订《三方转让协议书》，约定汤某某将租赁合同项下的全部权利义务一并转让给被告，被告同意概括承受，原告对此表示同意。上述合同签订后，原、被告又签订了若干份《补充协议》，对系争房屋2013年12月1日至2015年6月30日期间的月固定租金数额进行了减免。《补充协议》同时约定，租金减免的前提是被告租满合同规定的租赁期并遵守合同各项条款，若被告租赁期限不满合同规定的租赁期和／或违反租赁合同的条款及规定，原告有权向被告追索被减免的所有租金。租赁合同签订后，原告依约向被告交付了系争房屋，被告亦依约向原告支付了履约保证金115，098.21元。被告自2014年6月起拖欠租金、物业管理费、水电费、数据库维护管理费等应付费用，已构成违约，原告有权依约解除租赁合同并要求被告承担相应的违约责任。被告人员已于2015年5月26日自行撤场，但设备物品还留在系争房屋内。故要求判令：1、解除双方签订的租赁合同；2、被告交还系争房屋；3、被告支付拖欠的租金、物业管理费、水电费、数据库维护管理费等费用共计92，472.70元（其中租金自2014年6月起暂计算至2015年6月30日止，实际要求支付至交还房屋之日止）；4、被告支付装修期内被减免的租金及物业管理费共计45，291.42元；5、被告支付2013年12月1日至2015年6月30日期间优惠减免的租金261，446.83元；6、被告支付违约金115，098.21元（按月固定租金及物业管理费之和的3倍计算）；7、被告支付的履约保证金115，098.21元归原告所有。被告竹升面公司未作答辩。经审理查明，系争房屋系原告鸿福公司名下的房产。2013年8月6日，原告鸿福公司（出租人、甲方）和案外人汤某某（承租人、乙方）签订《商品房租赁合同》，约定：1、甲方出租系争房屋给乙方经营“第壹面”品牌的餐饮，租赁面积为109.01平方米；2、甲方应于2013年8月20日或之前将该房屋交付给乙方；3、租赁期为自交付日起5年，即自2013年8月20日起至2018年8月19日止；4、租金计算方式为：自装修期期满后的首日起第一年，（1）固定租金按租赁面积计算，每天每平方米8元，月固定租金为26，525.77元或（2）月提成租金为乙方于该日历月营业额的10%；第二年，（1）固定租金按租赁面积计算，每天每平方米8.5元，月固定租金为28，183.63元或（2）月提成租金为乙方于该日历月营业额的11%……；每月应付的固定租金，乙方应于前一个月的25日或之前向甲方付清，如在某一日历月提成租金高于固定租金，则乙方应在下一日历月的25日或之前支付提成租金和固定租金之间的差额；5、租赁期内，乙方应向甲方支付租金和物业管理费及其他费用，乙方租满本合同规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方装修期（自该房屋交付之日起45天，即2013年8月20日起至2013年10月3日止）；6、装修期内甲方免收乙方租金，但乙方必须支付本合同规定的物业管理费以及其他费用。如乙方实际租赁不满本合同规定的租赁期和／或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取装修期内免除的所有租金及物业管理费（若有），索取的每月租金及物业管理费标准参照乙方第一年向甲方实际支付的每月平均租金和每月平均物业管理费；7、乙方应向甲方支付房屋租赁履约保证金115，098.21元，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证，如因乙方擅自中途退租和／或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利的，甲方可全部没收履约保证金而无须归还乙方。租赁关系终止时，在乙方已结清该房屋的租金、物业管理费、水费、电费、煤气／天然气费、通讯费等及各种税费，办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续（餐饮房屋需注销煤气／天然气、食品卫生许可证、公共场所许可证），并且乙方所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照本合同的规定恢复原状且为可租赁状态（自然损耗除外）的前提下，甲方应在乙方交还该房屋后且上述条件均满足后的三十个工作日内将履约保证金一次性退还乙方（不计利息）；8、乙方应于租赁期内向甲方支付物业管理费，第一、第二年均为每月8，175.75元……，装修期内的物业管理费为6，047.82元，如乙方在装修期内开业对外营业的，乙方仍需全额支付物业管理费，乙方应于交付日或之前向甲方付清装修期内的物业管理费。每月应付的物业管理费，乙方应于前一个月的25日或之前向甲方付清；9、乙方应向甲方支付开业保证金38，366.07元，如乙方能够于开业日对外营业且经甲方审核符合正式开业标准的，则开业保证金自动转为乙方应向甲方支付的部分租金及物业管理费，如因乙方的原因导致未能于开业日对外营业的，甲方有权没收该开业保证金；10、乙方应向甲方支付装修押金38，366.07元，乙方装修结束后应通知甲方和物业管理公司，经甲方和物业管理公司验收合格且通过政府部门各项验收后，甲方应在60日内将装修押金在扣除因乙方装修该房屋给甲方造成的损失（若有）后一次性退还乙方（不计利息）；11、在租赁期内，乙方应于每月25日或之前向甲方支付上一月的数据库维护管理费200元；12、租赁期内有关该房屋的水费、电费等费用应由乙方承担；13、乙方最迟应于租赁期满日或合同提前终止当日或之前向甲方和物业管理公司交还房屋，乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该房屋，乙方除应向甲方支付该房屋占用期间的使用费外（每日的占有使用费以最高日固定租金与日物业管理费之和×3或者该房屋于当时对外出租的当日市场价与日物业管理费之和×3，取金额较高者），还应承担该房屋占用期间内实际发生的物业管理费、水、电等一切其他费用；14、乙方如有逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款超过30日的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应向甲方按月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金（金额同履约保证金金额）（合同第13-2条）；15、若出现合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方有权依据前述的约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方追索乙方在装修期内所免去的所有租金及物业管理费（若有），并且乙方无权就其在该房屋内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施，乙方应按本合同的约定将该房屋恢复原状后返还甲方（甲方同意乙方无需恢复原状外）；16、该房屋交付后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约（但本合同并不因此而解除），在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔，或者甲方也可书面通知乙方解除本合同，若甲方解除本合同的，甲方除有权要求乙方承担本合同第13-2条约定的违约金并承担装修期内免除所有的租金和物业费（若有）外，还有权没收乙方的履约保证金。合同并对其他事项作出约定。2013年8月15日，被告公司经工商登记成立，汤某某现为被告公司的唯一股东兼法定代表人。租赁合同签订后，汤某某支付了履约保证金115，098.21元、开业保证金38，366.07元，原告交付了系争房屋，汤某某对系争房屋进行装修后经营面馆。装修期间，汤某某支付了物业管理费6，047.82元，未支付租金。2014年1月，原告（出租方、甲方）与汤某某（原承租方、乙方）及被告竹升面公司（现承租方、丙方）签订《三方转让协议书》，约定：1、自本协议签署之日起，租赁合同项下乙方作为原承租方将系争房屋的全部权利、义务和责任一并转让给丙方，丙方同意概括承受，甲方就此予以同意；2、乙方已向甲方支付的保证金（包括履约保证金、物业管理费保证金、经营质量保证金等，如有），于本协议签署之日自动转为丙方作为承租方在租赁合同及物业管理服务协议项下应付的保证金，并由甲、丙双方根据租赁合同的相关约定执行，乙方应在本协议签署当日向甲方退回保证金收据原件，甲方在本协议签署后三日内向丙方重新开具等额的保证金收据；3、租赁合同承租人的变更涉及乙方与丙方事宜均由丙方自行处理，与甲方无关，不影响租赁合同与本协议的执行；4、乙、丙双方自行办理租赁场所的交接等相关手续，并承担相应费用（如有），乙方作为租赁合同项下的原承租人在租赁期间所遗留的欠款等经济纠纷、争议（如有），全部由丙方来处理并承担责任、费用；5、丙方按照本协议将租金等相关费用支付给甲方后，甲方应按租赁合同约定向丙方开具合法发票；6、如因国家法律法规或政府税务等机关要求，需要由丙方与甲方另行签署新的租赁合同的，甲、丙双方同意按租赁合同及本协议内容另行签署租赁合同；7、如甲、乙、丙三方因签订和履行本协议发生任何争议，协商不成的，按租赁合同约定的争议解决方式执行；8、本协议为租赁合同的组成部分，如有不一致，应以本协议约定的为准，本协议未涉及的事项，仍以租赁合同约定为准。之后，原、被告又先后签订了6份《补充协议》，对系争房屋的月固定租金数额按阶段进行了减免，其中2013年12月1日至2014年8月31日期间的月固定租金减免为13，262.89元，2014年9月1日至2014年12月31日期间的月固定租金减免为14，091.81元，2015年1月1日至2015年6月30日期间的月固定租金减免为14，091.82元。该6份《补充协议》同时约定，如被告实际租赁不满租赁合同规定的租赁期和／或违反租赁合同的条款及规定，原告有权向被告索取本条款项下约定的所免去的所有租金（若有）。被告按减免的标准支付优惠租金至2014年8月，2014年9月起优惠租金调整为每月14，091.81元，但被告仍按原来的优惠标准每月13，262.89元支付租金至2015年4月，每月少支付828.92元，自2015年5月起被告未再支付租金。被告并欠付2014年6月、2015年2月、2015年4月至6月的物业管理费共计40，878.75元，欠付2014年6月、2014年9月、2015年5月至6月的数据库维护管理费共计800元，欠付2014年4月、2015年1月至3月的水费共计726.97元，欠付2014年4月、2015年1月至3月的电费共计15，252元。经催讨无果，原告诉至本院，要求判如所请，原告的起诉状副本经本院公告于2015年11月22日向被告送达。上述事实，有原告提供的房地产权证、商品房租赁合同、三方转让协议书、补充协议6份、律师函及送达查询单、付款通知单、单元收费附表、发票以及原告的陈述等证据为证。本院认为，原告与汤某某签订的《商品房租赁合同》以及原告与被告、汤某某签订的《三方转让协议书》系原、被告及汤某某的真实意思表示，依法成立，合法有效。根据《三方转让协议书》的约定，汤某某将其与原告签订的《商品房租赁合同》项下的全部权利义务转让给被告，被告同意概括接受，原告也予以同意，故上述租赁合同对原、被告产生法律约束力。根据租赁合同的约定，被告应于前一个月的25日或之前向原告支付月固定租金及物业管理费，如逾期付款超过30日的，原告可书面通知被告解除合同，被告应向原告按月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金（金额同履约保证金金额）。经查，被告欠付租金等费用已远远超过30日，构成违约，原告主张解除租赁合同并要求被告支付拖欠的租金、物业管理费、水电费、数据库维护管理费以及支付违约金，符合合同的约定，本院予以支持。合同解除的时间应以原告的起诉状副本送达被告之日为准。合同解除后，被告应将系争房屋返还原告。根据租赁合同的约定，如被告实际租赁不满租赁合同规定的租赁期和／或违反租赁合同条款及规定的，原告有权向被告索取装修期内免除的所有租金及物业管理费，原告并可全部没收被告的履约保证金。另根据6份《补充协议》的约定，如被告实际租赁不满租赁合同规定的租赁期和／或违反租赁合同的条款及规定，原告有权向被告索取《补充协议》项下约定的所免去的所有租金。现因被告拖欠租金等费用导致租赁合同解除，原告主张被告支付装修期内减免的租金和物业管理费以及2013年12月1日至2015年6月30日期间优惠减免的租金，并主张没收被告的履约保证金，符合租赁合同及《补充协议》的约定，故本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条、第二百二十七条，《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海鸿福置业有限公司与被告上海竹升面餐饮管理有限公司签订的《商品房租赁合同》于2015年11月22日解除；二、被告上海竹升面餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起15日内携本公司物品搬离上海市四川北路XXX号“壹丰广场”购物中心B2层B16、B17号房屋，将该房屋返还原告上海鸿福置业有限公司；三、被告上海竹升面餐饮管理有限公司应支付原告上海鸿福置业有限公司2014年9月1日至2015年6月30日期间拖欠的优惠租金共计34，814.99元；四、被告上海竹升面餐饮管理有限公司应支付原告上海鸿福置业有限公司2015年7月1日至2015年11月22日期间拖欠的租金共计133，402.52元；五、被告上海竹升面餐饮管理有限公司应支付原告上海鸿福置业有限公司2013年12月1日至2015年6月30日期间优惠减免的租金共计260，284.17元；六、被告上海竹升面餐饮管理有限公司应支付原告上海鸿福置业有限公司装修期内减免的租金及物业管理费共计45，291.42元；七、被告上海竹升面餐饮管理有限公司应支付原告上海鸿福置业有限公司房屋占有使用费，按照每月28，183.63元，自2015年11月23日起支付至交还房屋之日止；八、被告上海竹升面餐饮管理有限公司应支付原告上海鸿福置业有限公司2014年6月、2015年2月、2015年4月至6月的物业管理费共计40，878.75元；九、被告上海竹升面餐饮管理有限公司应支付原告上海鸿福置业有限公司2014年6月、2014年9月、2015年5月至6月的数据库维护管理费共计800元；十、被告上海竹升面餐饮管理有限公司应支付原告上海鸿福置业有限公司2014年4月、2015年1月至3月的水费共计726.97元以及2014年4月、2015年1月至3月的电费共计15，252元；十一、被告上海竹升面餐饮管理有限公司应支付原告上海鸿福置业有限公司违约金115，098.21元；上述第三款至第十一款所述款项，被告上海竹升面餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起15日内付清；十二、被告上海竹升面餐饮管理有限公司支付原告上海鸿福置业有限公司的履约保证金115，098.21元归原告上海鸿福置业有限公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9，023.09元，由被告上海竹升面餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌人民陪审员  毛济平人民陪审员  张俊彪二〇一六年二月十四日书 记 员  吴 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《上海市房屋租赁条例》第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。