江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)徐民再终字第0045号再审申请人（一审被告、二审上诉人）:张峰。委托代理人：马洪星。委托代理人：张原。再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：江苏淮海文化艺术品产权交易中心有限公司。法定代表人：贾红梅。委托代理人：马洪星。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐州市轻工业公司机关招待所。法定代表人：刘涛。委托代理人：何军。委托代理人：王建华。再审申请人张峰、江苏淮海文化艺术品产权交易中心有限公司(以下简称淮海艺术品交易中心)因与被申请人徐州市轻工业公司机关招待所(以下简称轻工公司招待所)房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2014）徐民终字第03928号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2015年9月23日作出（2015）苏审二民申字第01200号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人张峰委托代理人张原、马洪星，再审申请人淮海艺术品交易中心委托代理人马洪星，被申请人轻工公司招待所委托代理人何军、王建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告轻工公司招待所于2014年3月12日向原一审法院诉称，2007年原告与被告张峰签订房屋租赁合同，将原告位于本市中山南路131号的原塑料办公楼五楼房屋租赁给被告，约定每年租金6万元，该房屋因企业改革、改制由市政府收回，则合同自行终止，被告应将房屋退还。装修、装潢概不负责。合同签订后，原告依约交付了房屋，现房屋由第三人使用。2014年2月17日，徐州市人民政府、国有资产监督管理委员会下文通知收回该房屋，原告书面通知被告解除合同，限期退还房屋，但被告未履行相关义务，且被告从2013年1月起即拖欠房租。请求法院判决解除双方租赁合同，被告支付房屋租金105000元，被告及第三人搬出房屋并退还原告。原审被告张峰辩称，按合同约定被告履行了交付租金的义务，后期租金原告拒收。该房屋已于2013年4月17日整体转让给云龙区人民政府，进而置换为云龙区工商行政管理局使用，现原告不具备索要租金的权利，且双方解除租赁合同不符合约定的条件，因合同约定房屋因企业改革、改制由市政府收回的，双方才能解除合同，但实际是该租赁房屋早在2013年就被原告整体转让给云龙区人民政府，到2014年原告才假借政府收回之名来解除合同，实质上是原告严重违约在先，所以该租赁合同应继续履行。原审第三人淮海艺术品交易中心未答辩。原一审法院经审理查明，2007年9月21日，轻工公司招待所与张峰双方签订房屋租赁合同，轻工公司招待所将坐落于本市中山南路131号的塑料办公楼五楼整层，实用面积约600平方米的房屋租赁给张峰，作为其办公经营场所使用，租赁期限从2007年11月1日起至市政府收回之日止；房屋租金为每年6万元，为预交方式，每半年交纳一次。双方还约定，在合同执行期间，如因企业改革、改制导致市政府收回的，则本合同自行终止，张峰应无条件把该租赁房屋退还给轻工公司招待所；装修、装潢概不负责。该合同还约定张峰不得将该房屋转租他人，如需转租需经轻工公司招待所同意。上述合同签订后，轻工公司招待所将该房屋交付张峰使用，从2013年1月起张峰即没有交付房屋租金，现第三人淮海艺术品交易中心在涉案房屋经营文化艺术品交易。2014年2月17日，徐州市人民政府、国有资产监督管理委员分别下文，决定收回上述租赁房屋。轻工公司招待所在2013年4月27日，徐州市轻工资产经营公司在2014年2月17日先后分别向张峰下达了解除租赁合同限期搬出该房屋的通知。轻工公司招待所诉至法院后，在审理中，轻工公司招待所增加将被告应付房租的诉讼请求。支付租金的期间为从2014年2月28日起至2014年至8月28日止。原一审法院认为，原告轻工公司招待所与被告张峰签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，内容合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。按照双方租赁合同约定，租赁期限到市政府收回该租赁房屋止，市政府及国有资产监督委员会在2014年2月17日下文收回该涉案房屋，合同约定的双方当事人的权利义务终止，原告有权主张被告返还租赁房屋，被告依法应予返还；原告主张被告支付从2013年1月起至2014年8月28日止的租金105000元，由于被告逾期未交付租赁房屋，对占用、使用期间的租金损失，应由被告向原告支付。原告的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。现第三人在涉案租赁房屋从事经营活动，其作为次承租人在原被告之间的房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，形成了对原告所有的房屋的无权占有，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。故原告作为涉案房屋的所有权人可以向第三人主张收回租赁房屋，第三人负有向原告腾房的义务。遂判决：一、被告张峰自本判决生效之日起十日内，支付原告轻工公司招待所租金105000元。二、被告张峰、第三人淮海艺术品交易中心自本判决生效之日起十五日内向原告轻工公司招待所返还中山南路131号的塑料办公楼五楼房屋。上诉人张峰不服上述民事判决，向本院提起上诉称，被上诉人在一审中增加诉讼请求而未按照法院要求交纳诉讼费用，一审判决支持被上诉人的诉讼请求是错误的，徐州市人民政府，国有资产监督管理委员会分别下文，决定收回涉案租赁房屋缺少前提条件违反合同约定，原审法院据此判决上诉人返还房屋侵犯上诉人权益，请求依法改判。上诉人淮海艺术品交易中心不服上述民事判决，向本院提起上诉称，上诉人在一审诉讼之前已不在涉案房屋办公，原审将其作为第三人不当，原审在没有向上诉人送达传票的情况下开庭审理，属于程序违法。请求二审予以纠正。被上诉人轻工公司招待所答辩称，被上诉人在一审中就增加的诉讼请求已按照法院要求，缴纳了相应的诉讼费用，原审判决书所述原告未缴纳诉讼费用及未增加诉讼请求系表述错误。对于增加的诉讼请求一审予以支持是正确的。原审法院对于原审第三人采用留置送达的方式并不违反法律规定。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。本院二审查明的事实同一审查明事实一致。本院二审认为，被上诉人轻工公司招待所与上诉人张峰签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，内容合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。按照合同约定，被上诉人轻工公司招待所解除合同的情形是：双方合同执行期间，如因企业改革、改制导致市政府收回租赁房屋的，则租赁合同约定的双方权利义务自行终止，上诉人应无条件将租赁房屋退还。本案中由于涉案房屋被市政府及国有资产监督委员会下文收回，故涉案房屋的租赁合同应予以解除。出租人轻工公司招待所按照合同约定要求承租人张峰支付租金的请求依法应予支持。原审采取的留置送达程序，符合法律规定，本院予以支持。根据上诉人淮海文化中心的工商登记住所地及原审法院现场照片，能够证明其在涉案房屋办公。因此上诉人淮海艺术品中心的上诉理由不成立。综上，二上诉人的上诉请求均无事实根据及法律依据，本院不予支持。判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费各2400元，分别由上诉人张峰、上诉人淮海艺术品中心负担。张峰申请再审称，原审法院判令其向轻工公司招待所还中山南路131号的塑料办公楼五楼房屋没有事实和法律依据，请求予以再审。1、根据房屋租赁合同第八条第四款的约定，如因企业改革、改制导致市政府收回的，本合同自行终止，乙方应无条件把所租房屋退给甲方。但至本案申诉时被申请人从未进行改革和改制。一、二审法院仅凭徐州市人民政府、国有资产监督管理委员会的房屋收回决定判决再审申请人向被申请人返还涉案房屋违反了合同约定内容。2、一、二审最终并没有判决解除房屋租赁合同。既然合同并未解除，那么一、二审法院判决申请人及第三人向被申请人返还房屋缺少依据。3、被申请人在租赁合同履行期间即2013年1月份就开始通知申请人搬出涉案房屋。2013年4月份又向申请人发通知，“因房产转让给云龙区，让申请人搬离”。但被申请人是2013年7月1日与云龙工商局签订协议，将部分房产交付给了工商局。故本案系被申请人故意违约。4、一、二审判决对租金数额计算错误。淮海艺术品交易中心申请再审称，原审法院判令申请人向被申请人返还中山南路131号塑料办公楼五楼房屋没有任何事实和法律依据。一是本案事实不清，无论被申请人的诉状还是一、二审判决都没有证据证明申请人与被申请人之间存在任何关系；二是程序违法，一审在没有给申请人送达任何开庭通知或文书的情况下，通过虚假的留置送达方式，开庭审理并判决申请人承担返还责任，严重程序违法。无端的判决，使申请人的经济和名誉受到很大损失。综上，请求予以再审。被申请人轻工公司招待所提交意见称，涉案房屋租赁给张峰期间，淮海艺术品交易中心在盖楼挂牌设立（该公司工商登记的住所地为原塑料公司大楼五楼），张峰曾解释该公司系其设立。在解除租赁合同协商期间，张原一直作为张峰及淮海艺术品交易中心的代表参与协商并签字确认“同意终止市轻工公司招待所与淮海艺术品拍卖中心签订的塑料大楼五楼的房屋租赁合同即大楼南侧院落租赁协议”。而且，涉案房屋系国有资产，房屋收回是政府意志的体现，是政府对国有企业实施的行政管理行为，其法律后果是导致租赁合同目的无法实现，申请人对此已经预见并同意无条件退还房屋。因此，轻工公司招待所基于上述事实终止合同的行为符合合同约定，二申请人应无条件返还房屋。本案审理中，被申请人认为一审起诉时为了确保房屋的返还，追加淮海艺术品交易中心为第三人，现案件与淮海艺术品交易中心已无关联，请求撤回对于淮海艺术品交易中心为第三人的请求。本院认为:一、关于合同的解除条件是否符合合同约定的“房屋因企业改革，改制由市政府收回，则合同自行终止，承租人应将房屋退还”条件。查明，涉案租赁房屋确系国有资产，徐州市人民政府国有资产监督管理委员会作出收回涉案租赁房屋的决定，是政府对国有资产的管理处置行为，非租赁合同双方当事人意志所能控制的行为，该法律事实的发生，导致合同约定的解除条件成就。至于申请人认为政府收回房屋的原因不是“改革、改制”不符合合同约定的条件的理由不成立。从当事人签订合同解除条款的目的分析双方订立该条款的意思表示系在政府行为致出租人无力履行义务时，终止合同权利义务的一种约定。符合了该条件，合同解除条件即具备，故原审判决返还房屋并无不当。二、原审存在漏判了解除合同的内容。解除租赁合同是返还房屋的基础条件，原审未判决解除合同即直接判决返还房屋不妥，应予纠正。三、关于第三人淮海艺术品交易中心的义务。被申请人已在诉讼中申请撤回关于淮海艺术品交易中心作为第三人的请求，其请求符合法律规定，应予准许。四、租金的计算存在错误。原审法院多计算了一个月即5000元的租金，被申请人对于这一事实亦认可，应予纠正，该款应当从原判决确定的数额中扣除。综上，申请人张峰申请再审部分理由成立，对该部分主张本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2014）徐民终字第03928号和云龙区人民法院（2014）云民初字第918号民事判决；二、解除徐州市轻工业公司机关招待所与张峰之间的租赁合同；三、张峰自本判决生效之日起十日内，支付原告轻工公司招待所租金100000元；四、张峰于本判决生效之日起十五日内返还中山南路131号的塑料办公楼五楼房屋（已返还）；五、准许徐州市轻工业公司机关招待所撤回对淮海艺术品交易中心作为第三人的申请。一、二审案件受理费各2400元，张峰负担2000元，徐州市轻工业公司机关招待所负担400元。本判决为终审判决。审 判 长  邱德祥代理审判员  蔡青峰代理审判员  刘 佳二〇一六年七月二十八日书 记 员  杨 雪