上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第1879号原告陆克文，男，2010年7月31日出生，汉族，住上海市静安区。法定代理人陈淑云(母子关系)，女，1970年8月23日出生，汉族，住上海市静安区。委托代理人王晓阳，上海市刘春雷律师事务所律师。委托代理人徐斌，上海市刘春雷律师事务所律师。被告张坚芳，女，1963年6月10日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托代理人向平，上海市东方剑桥律师事务所律师。委托代理人夏湧，上海市东方剑桥律师事务所律师。第三人董安凯，男，1967年10月2日出生，汉族，户籍地陕西省西安市。第三人乔宝恩，男，1962年12月23日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。第三人陆勤辉，男，1944年8月24日出生，汉族，户籍地上海市松江区。第三人陆其华，女，1946年10月16日出生，汉族，户籍地上海市松江区。法定代理人陆勤辉(夫妻关系)，男，1944年8月24日出生，汉族，户籍地上海市松江区。第三人朱梦丽，女，1991年9月27日出生，汉族，户籍地上海市松江区。原告陆克文与被告张坚芳房屋买卖合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2015年8月6日受理后，原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。本案适用普通程序，依法组成合议庭。因案情需要，本院依法追加董安凯、乔宝恩、陆勤辉、陆其华、朱梦丽作为第三人参加诉讼。本案于2016年4月5日公开开庭进行了审理，原告的法定代理人陈淑云及其委托代理人王晓阳、被告的委托代理人向平到庭参加诉讼。第三人董安凯、乔宝恩、陆勤辉、陆其华、朱梦丽经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆克文诉称，原告系陈淑云与陆军非婚生子，陆勤辉与陆其华系陆军父母，朱梦丽系陆军与前妻之女，随母亲生活。本市沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权原登记在陆军名下，长期由陆军、陈淑云及原告居住。陆军因赌博，欠债较多。2012年6月26日，陆军因欠被告前夫乔宝恩高利贷，被要求以房抵债，陆军不肯故而服毒自杀。2012年6月28日，乔宝恩所雇佣的收债人董安凯代陆军与被告签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋转让给被告，合同价为人民币64万元(以下币种均为人民币)，该转让价明显低于市场价。系争房屋产权登记至被告名下后，乔宝恩多次带人上门收房，双方发生冲突并报警，期间被告从未出面。买卖合同并非陆军真实意思，且陆军或是原告从未收到购房款，系被告与董安凯恶意串通，应为无效合同。原告请求法院判令：1、被告与陆军就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、上址房屋产权恢复至陆军或其继承人(即原告、陆勤辉、陆其华、朱梦丽)名下；3、诉讼费由被告承担。被告张坚芳辩称，不同意原告的诉讼请求。被告将原有住房出售，售房款用以购买系争房屋，现房款已全部付清，产权也过户至被告名下。因被告以现金支付房款，故房价略低于计税金额，应属合理。陆军未按期交房，被告委托乔宝恩上门收房，方才得知陆军已过世。被告与乔宝恩离婚后无经济往来，直至诉讼才得知陆军与乔宝恩之间的债权债务关系。被告在中介时认识董安凯，双方并无经济往来。系争房屋买卖合同合法有效，被告的合法权益应得到保护，被告对于原告逾期交房的违约责任保留诉权。第三人乔宝恩述称，原告的诉讼请求与其无关。其从事金融信息服务，2011年陆军因急需用钱向其借款18万元，不久即归还，之后双方再无联系。其与被告离婚后即再婚，双方也无经济往来。购买系争房屋前被告并未告知其，只是听儿子说过。因原告未搬出，被告找其上门收房，经与陈淑云协商，陈淑云同意国庆后交房，为此其又支付陈淑云30**元，之后的事情未再参与。其收房时方才认识董安凯，双方无经济往来。其听说陆军拖欠他人高利贷，后因逼债死亡。第三人董安凯、陆勤辉、陆其华、朱梦丽未陈述。经审理查明，陆军系陆勤辉与陆其华之子，朱梦丽系陆军与前妻之女，原告系陆军与陈淑云非婚生子。被告与乔宝恩原系夫妻，后离婚。2011年12月30日，陆军购买了系争房屋售后产权，产权登记在陆军名下，建筑面积40.72平方米，由陆军、陈淑云及原告居住。2012年4月17日，陆军出具委托书，委托董安凯代为签订系争房屋买卖转让合同，并办理过户、收取房款、归还债权人的借款等事项，期限自2012年6月17日至2013年6月16日。该委托并经上海市金山公证处公证。2012年5月8日，陆军向被告出具7万元定金收条(注明定金5万元、中介代办费2万元)。2012年6月26日，陆军死亡，未留遗嘱。2012年6月28日，董安凯代陆军(甲方)与被告(乙方)通过上海天盟房地产经纪有限公司呼玛路分公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告购买系争房屋，合同价为64万元，甲方应于2012年8月30日腾出房屋，双方应于2012年8月30日前办理过户手续。附件三约定：2012年5月8日乙方支付定金5万元，2012年6月30日前支付首付款19万元，过户当日支付38万元，甲方结清水电煤、物业费，并迁出户口及交房时付清余款2万元。合同对于双方的违约责任未有约定。2012年6月28日、7月3日，被告分别转帐董安凯19万元、37.33万元，董安凯向被告出具19万元及38万元购房款收条。被告以67万元为计税金额缴纳契税，系争房屋产权现已变更至被告名下。2012年9月18日，陈淑云出具收条，内容为：收到被告购房补助款3000元，其同意在2012年10月长假前回黑龙江省办理身份证，同时移交房屋。陈淑云表示，当时受乔宝恩胁迫签署了收条，之后3000元已退还给乔宝恩，对此乔宝恩予以否认。2012年11月27日，陈淑云与上门收房人发生纠纷，拨打110报警。又查明，2012年5月3日，被告及子与买方就本市顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价为78万元，应于2012年2月29日前支付2万元，2012年3月10日前支付20万元，2012年5月16日前支付6万元，2012年5月30日前支付50万元。2012年7月5日，系争房屋所在地居委会出具证明，证明2006年12月起陆军与陈淑云同居，并生育原告。另查明，2013年、2014年，陆嫣起诉张坚芳、陆克文、陆勤辉、陆其华债权人撤销权纠纷，后均撤诉。审理中，本院调取了被告、乔宝恩、董安凯在2011年至2015年期间的银行明细，显示乔宝恩与被告及董安凯之间有多次资金往来，其中2012年7月3日乔宝恩转帐被告38万元，同日被告转帐董安凯37.33万元。2012年8月3日、11日，董安凯分别转帐乔宝恩31万元、100万元。2015年7月29日，被告转帐乔宝恩75万元。另，2011年8月15日乔宝恩转帐陆军18万元，2011年10月14日陆军转帐乔宝恩15万元。被告表示，其与乔宝恩之间的经济往来与本案无关。被告原称，被告在董安凯陪同下看过两三次房，后又称是在中介陪同下看房，当时陆军在家。因双方有信任基础，故提前支付了尾款。如果法院认定合同无效，要求法院一并处理房款的返还以及房价差额的损失赔偿。原告则表示，陈淑云一直在家，无人前来看房。以上事实，由买卖合同、出生证明、产权信息、户籍信息、银行明细及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，根据本院查明的事实，董安凯在陆军去世后以陆军名义与被告签订了买卖合同，将系争房屋以64万元转让给被告，现产权已过户至被告名下，但仍由原告母子居住。被告表示购房款来自于原住房的售房款，并否认与乔宝恩之间有经济往来，但根据本院调取的银行明细,两人之间不仅有大笔资金往来，而且2012年7月3日乔宝恩先转帐给被告38万元，被告又转给董安凯37.33万元，并由董安凯向被告出具38万元房款收条。再结合，陆军与乔宝恩之间的债务纠纷，被告与乔宝恩原系夫妻关系，被告对看房一节陈述的前后不一致，以及董安凯在陆军去世后未征得继承人的同意代为签署买卖合同，而房屋转让价又低于计税金额等情形，明显有违正常的交易习惯，故本院有理由认为，系争房屋的买卖并非当事人的真实意思表示，买卖合同应属无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。鉴于系争房屋原产权人已过世，故产权可恢复至陆军继承人名下。陆军生前收取了被告支付的7万元，并出具收条，虽原告予以否认，但未能提供证据予以证明，故该款应由陆军的继承人予以返还。至于其他房款，则由董安凯返还给被告。被告要求赔偿房价差额损失，无法律依据，不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人董安凯以陆军名义与被告张坚芳就上海市沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告张坚芳应于本判决生效之日起十五日内协助原告陆克文、第三人陆勤辉、陆其华、朱梦丽办理上址房屋产权变更手续，将产权人恢复为原告陆克文、第三人陆勤辉、陆其华、朱梦丽(相关费用由原告陆克文、第三人陆勤辉、陆其华、朱梦丽与被告张坚芳按国家规定各自承担)；三、原告陆克文、第三人陆勤辉、陆其华、朱梦丽应于本判决生效之日起十五日内返还被告张坚芳7万元；四、第三人董安凯应于本判决生效之日起十五日内返还被告张坚芳57万元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10200元、公告费560元(原告已预交)，由被告张坚芳、第三人董安凯各半承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蔡韶华审 判 员  施鲁檬人民陪审员  徐德媛二〇一六年七月一日书 记 员  刘 怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国继承法》第二条继承从被继承人死亡时开始。第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。