广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第5881号上诉人（原审原告、反诉被告）：林光明。委托代理人：林星宇，广东三环汇华律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王依海。被上诉人（原审被告、反诉��告）：刘巧。上诉人林光明因与被上诉人王依海、刘巧房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2476号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：刘巧曾用名刘某。广州市天河区员村新村XX号503房（以下简称案涉房屋）是登记在王依海、刘美卿名下的房产。2014年8月22日，在广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）促成下，王依海、刘巧（甲方／卖方）与林光明（乙方／买方）、合富公司（丙方／房地产中介服务机构）签订了《存量房买卖合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，总房价为795000元；买方应在签署本协议同时自行交付定金20000元给卖方，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付首期楼款（不含定金）775000元给卖方；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%等。另，该合同中对于产权转移登记的条款中办理方式、时间等均为空白未填写，迟延办理产权登记的违约责任的违约金亦为空白未填写；“其他约定”一栏中，手写约定“甲方做公证委托书出来，乙方将全部楼款给齐”。2014年8月22日，刘巧开具《收款收据》，确认收到林光明交付的定金20000元。2014年9月2日，王依海、刘巧出具《委托书》，受委托人为林光明，内容为王依海、刘巧是案涉房屋的产权人，委托林光明代为向房屋管理部门办理上述房屋产权登记及网签的一切手续，代为��理上述房屋的产权登记的手续中所需的调阅档案、查册、产权分割、更正、变更、测绘等一切正当手续并代表签署与上述房屋及行为有关的文件，代为办理及领取上述房屋的产权证书的一切手续、有权出售上述房屋，代为与买方签订上述房屋买卖合同并协助买方前往房屋管理部门办理上述房屋的交易过户的一切手续，有权收取房屋的售房款并开具有效收据，如买房人需办理按揭购房，受托人有权协助买房人前往有关银行办理有关按揭购房的一切手续并有权签署有关的文件等。该《委托书》于2014年9月3日经广东省广州市南方公证处公证后，该公证处出具了（2014）粤广南方第085702号《公证书》。另，王依海（甲方）与林光明（乙方）还签署了两份《证明书》。林光明所持有的《证明书》内容为关于案涉房屋的买卖手续定于9月9日上午办理，如乙方��光明违约将撤销买卖合同，甲方如果没前往办理买卖合同抵押房产证属违约等。王依海、刘巧持有的《证明书》内容为关于案涉房屋的买卖手续定于9月9日上午办理，如乙方林光明没到将撤销买卖合同，甲方如果没前往办理买卖合同抵押房产证属甲方违约等。林光明于2014年9月25日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、解除林光明与王依海、刘巧所签订的《存量房买卖合同》；二、王依海、刘巧双倍返还定金给林光明共计40000元，并支付该定金20000元的利息（从2014年8月22日起计至实际支付之日止，以中国人民银行同期贷款利率计算），并支付林光明违约金79500元，王依海、刘巧对上述款项的支付负连带责任；三、王依海、刘巧连带赔偿林光明中介费损失10000元；四、本案诉讼费由王依海、刘巧承担。王依海、刘巧共同辩称：同意林光明第一项诉讼��求，不同意林光明第二、三、四项诉讼请求，理由是王依海、刘巧没有违约，我方是按照双方的约定在2014年9月9日到达广州市天河区房地产登记交易中心，但林光明一直没有到场，真正违约的是林光明，故我方请求法院驳回林光明的第二至四诉讼请求。王依海、刘巧提起反诉，请求判令：一、解除林光明、王依海、刘巧签订的《存量房买卖合同》；二、王依海、刘巧没收林光明支付的20000元定金；三、林光明支付违约金79500元给王依海、刘巧；四、林光明从起诉之日起每天按中国人民银行同期贷款利率计付利息至付清上述款项之日止；五、本案诉讼费由林光明承担。林光明对反诉辩称：不同意王依海、刘巧的反诉请求。本案代理人与林光明于2014年9月9日到房地产交易中心现场，但王依海、刘巧表示不出售房屋给林光明，后来林光明查到王依海、���巧在2014年9月9日将房屋抵押给他人，当天还到公证处办了全权委托其他人办理房屋过户登记手续的公证手续，因此，王依海、刘巧存在一房多卖或抵押的行为，王依海、刘巧已违约。原审诉讼过程中，王依海、刘巧称其按照合同约定于2014年9月3日办妥了委托林光明办理过户登记等手续的（2014）粤广南方第085702号《公证书》后，通知林光明并要求其办理过户手续、支付剩余房款，但林光明表示没钱支付房款，所以王依海、刘巧于2014年9月5日撤销了该《公证书》；但王依海、刘巧于2014年9月5日与林光明协商后还是同意将案涉房屋出售给林光明，所以双方于该日签署了《证明书》并约定双方于2014年9月9日到广州市天河区房地产登记交易中心（下简称天河区房地产交易中心）办理过户手续、林光明支付剩余购房款。林光明则称王依海、刘巧办妥上述《公证书》��并未告知林光明，2014年9月5日中介公司通知林光明改变了交易方式，要求林光明在2014年9月9日直接到天河区房地产交易中心办理房屋过户手续，所以双方于2014年9月5日签署了《证明书》。林光明及王依海、刘巧均确认双方约定于2014年9月9日上午9时左右到天河区房地产交易中心办理案涉房屋的过户登记手续。但对于双方是否按上述约定到场及因何未办理过户登记手续的问题，双方当事人存在不同陈述：一、林光明称其在2014年9月9日上午9点到达天河区房地产交易中心，王依海、刘巧也到场，王依海、刘巧当时表示不同意出售案涉房屋给林光明，不同意与林光明办理过户登记手续；林光明当时很气愤，也没有与王依海、刘巧继续协商合同是否解除及违约责任等问题就走了。二、王依海、刘巧称其按照约定于2014年9月9日上午9点到达了天河区房地产交易中心，林���明根本没有到场，所以不存在林光明所称王依海、刘巧不同意出售案涉房屋的情况；王依海、刘巧当天一直等到上午12点，但林光明都没有来，当时有中介人员到场，但中介人员是否曾致电给林光明，王依海、刘巧不清楚；王依海、刘巧没有林光明的联系电话，所以无法催促林光明到场。林光明主张王依海、刘巧不愿意办理案涉房屋的过户登记手续，并对案涉房屋设定了抵押登记，阻碍了《存量房买卖合同》的履行。为予证明，林光明提供了案涉房屋的《房地产登记簿查册表》（2009登记字9020871号，查册时间为2014年9月23日）。该查册表的“登记附注”中显示2014年9月9日王依海、刘巧与案外人卢某申请持房产证抵押。王依海、刘巧确认该证据的真实性，但认为其后房管部门对该抵押登记不予登记，为予证明，王依海、刘巧提供了查册时间为2014年12月8日的案涉房屋的《房地产登记簿查册表》（2009登记字9020871号）。该查册表的“登记附注”中除了2014年9月23日的查册表中的内容外，还注明“2014年11月13日不予登记”。林光明确认该证据真实性。对于王依海、刘巧为何在2014年9月9日将案涉房屋抵押给案外人卢某的问题，王依海、刘巧称2014年9月9日上午林光明一直没有到天河区房地产交易中心办理案涉房屋的过户登记手续，王依海、刘巧等到上午11时但林光明未到场，在场的中介公司人员易某、冯某劝说王依海、刘巧将案涉房屋抵押给其他人；该日下午，上述中介公司人员将案外人卢中和带到天河区房地产交易中心，王依海、刘巧当场与案外人卢某签订了抵押借款合同并约定由卢某向王依海、刘巧支付775000元。对于2014年9月9日上午双方当事人是否到达天河区房地产交易中心的情况，王依海、刘巧申请原审法院进行调查。根据王依海、刘巧申请，原审法院向天河区房地产交易中心调取2014年9月9日上午的监控视频录像。该录像持续时间为上午8时30分至上午12时，林光明确认其并未出现在该录像内。林光明表示根据录像显示，在上午11时左右王依海、刘巧等人在房地产交易窗口签订文件及向工作人员递交资料，结合《房地产登记簿查册表》显示王依海、刘巧与案外人卢某于2014年9月9日办理了案涉房屋的抵押登记手续，可以推定王依海、刘巧即于该日上午11时左右办理了上述抵押登记手续。王依海、刘巧则表示该日上午11时是在与中介人员协商，并未办理抵押登记手续，案外人卢某并未出现在录像中，其是于该日下午才办理抵押登记手续。另，对于录像中出现的人员身份，林光明表示无法指认。原审法院向合富公司调查王依海、刘巧与林光明的合同履行情况及与案外人卢某办理案涉房屋抵押登记的情况，该公司函复称由于其营业员易某、冯某均已于2014年办理了离职手续，现无法与该人员进行取证，且据该离职人员交接的相关材料，亦未能回复法院的调查问题。另，关于合同不直接约定将案涉房屋过户至林光明名下而约定由王依海、刘巧出具授权委托书给林光明的原因，林光明称是怕王依海、刘巧没有时间办理过户等手续才作出此约定；王依海、刘巧则称不可能由林光明既作为买方又作为卖方的代理人同时办理交易手续，事实上是王依海、刘巧在中介公司及林光明指示下才如此约定，王依海、刘巧认为林光明真正目的是想不过户至其名下而直接将案涉房屋另行出售给其他人。原审法院认为：林光明与王依海、刘巧签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法��的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。但林光明交付了20000元的定金后，双方却最终未履行合同并产生本案诉讼，故本案中需对双方当事人是否存在违约行为进行审理认定。本案中《存量房买卖合同》并非约定将案涉房屋直接过户登记至林光明名下，而是要求王依海、刘巧办理委托林光明办理售房、过户、抵押登记手续等的授权委托书的公证书，由此可认定林光明签订《存量房买卖合同》的目的并非是将案涉房屋过户登记至其名下。合同签订后，林光明向王依海、刘巧支付了定金20000元，王依海、刘巧于2014年9月2日出具了委托林光明办理案涉房屋的过户登记、网签、出售等事宜的《委托书》，且该《委托书》已经广东省广州市南方公证处公证，取得了（2014）粤广南方第085702号《公证书》。按照合同约定，林光明应向王依海、刘巧支付全部房款��但林光明称王依海、刘巧并未告知其已办妥上述《公证书》，故其未向王依海、刘巧支付全部房款。对此，王依海、刘巧并无证据证明其已将办妥上述《公证书》的情况告知林光明。其后，林光明与王依海、刘巧又签订了《证明书》，双方约定于2014年9月9日上午9时左右到天河区房地产交易中心办理案涉房屋的过户登记手续，因此，双方当事人已变更了关于案涉房屋的过户登记手续的约定，双方应按照《证明书》的约定履行。但之后双方并未按约定办理案涉房屋的过户登记手续。对于未能办理过户登记手续的原因，双方当事人各执一词，而除了原审法院依王依海、刘巧申请调取的监控视频录像外，双方当事人均未提供证据予以证明。对此，综合双方当事人的陈述及现有证据，原审法院认为，根据《证明书》约定及双方当事人的确认，林光明应于2014年9月9日上午9时左���到达天河区房地产交易中心办理案涉房屋的过户登记手续，林光明称其已于约定时间到达但未提供证据证明；相反，根据该交易中心的监控视频录像可显示王依海、刘巧已到场，而林光明却未出现在监控视频录像中。另外，双方已约定了案涉房屋的交易金额并约定双方到场办理过户登记手续，若如林光明所述王依海、刘巧不愿意出售案涉房屋，则王依海、刘巧完全不需到达该交易中心后再反悔，林光明主张王依海、刘巧到达交易中心后再表示不愿意出售案涉房屋的陈述与日常生活常理不符。综上，原审法院对于王依海、刘巧所称由于林光明未在约定时间到达天河区房地产交易中心导致双方未能办理案涉房屋的过户登记手续的主张予以采信，而对林光明所称的由于王依海、刘巧不愿意出售案涉房屋导致未能办理过户登记手续的主张不予采信。因此，林光明未按照《��明书》约定到天河区房地产交易中心办理案涉房屋的过户登记手续，该行为已违反了双方约定，而根据《证明书》约定，在林光明未到场办理过户登记手续的情况下，将撤销买卖合同。现林光明起诉要求解除《存量房买卖合同》，王依海、刘巧亦提出要求解除《存量房买卖合同》的反诉请求，故本案《存量房买卖合同》予以解除，但林光明应对合同解除承担违约责任。因此，王依海、刘巧要求林光明所支付的定金20000元归其所有的反诉请求合法有理，原审法院予以支持。在林光明违约未到场办理过户登记手续且《证明书》约定合同解除的情况下，王依海、刘巧未通知林光明解除合同前即将案涉房屋抵押登记给案外人卢某，该行为存在瑕疵，但并不构成违约，因此，林光明要求王依海双倍返还定金40000元并支付定金20000元的利息、支付违约金79500元、赔偿中介费10000元��诉讼请求均缺乏依据，原审法院不予支持。另，根据《存量房买卖合同》约定，林光明不按本合同约定买入案涉房屋的，应当向王依海、刘巧支付成交价10%的违约金，但鉴于原审法院已支持王依海、刘巧没收定金20000元的反诉请求，且本案中王依海、刘巧在未通知林光明解除合同前即将案涉房屋抵押登记给案外人卢某的行为亦存在一定瑕疵，本案中王依海、刘巧亦未举证证明其损失，故原审法院综合本案案情，对于王依海、刘巧要求林光明支付违约金79500元及利息的反诉请求不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，原审法院于2015年10月19日作出判决：一、林光明与王依海、刘巧签订的《存量房买卖合同》予以解除；��、林光明交付的定金20000元归王依海、刘巧所有；三、驳回林光明的其他诉讼请求；四、驳回王依海、刘巧的其它反诉请求。本案本诉受理费2890元，由林光明负担；反诉受理费1200元，由林光明负担300元，王依海、刘巧负担900元。判后，林光明不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院违背事实及证据，违反法律规定，以致作出错误判决。1.双方约定2014年9月9日上午办理过户，但是根据王依海、刘巧申请调取的证据显示，王依海、刘巧于10时左右就将房屋抵押。房屋抵押后无法交易，而约定的上午时间未过，很明显是王依海、刘巧违约。2.原审法院认定我方没有在2014年9月9日到达房管交易中心构成违约没有依据。根据谁主张谁举证的原则，王依海、刘巧应当证明我方没有于当天到达，其提供的一个窗口的摄像头里我方没有出现，并不代表我方没有到过交易中心，更不能证实我方不愿意继续履行合同，因为房管局交易中心有好几层楼，交易窗口也最少有10多个。原审法院认为我方不到场，王依海、刘巧有权解除合同与事实不符，错误将到场视为守约，以一方违约的证据来证明对方违约，反推己方没有违约，是明显错误的证明逻辑。3.王依海、刘巧当天到场的真实目的是将房屋抵押给第三人，这种行为直接导致过户无法进行，其抵押不仅可以获得资金又可以拥有房产，所以才不想与我方继续履行合同，这才是真正的违约。二、原审法院程序严重违法。林光明请求本院：1.撤销原审判决；2.确认林光明与王依海、刘巧之间关于广州市天河区员村新街80号503房的《存量房买卖合同》因王依海、刘巧的违约行为而解除；3.判令王依海、刘巧双倍返还定金4万元给林光明，并支付定金2万元的利息，从2014年8月22日起算，以中国人���银行同期贷款汇率计算，直到实际支付完毕为止；4.判令王依海、刘巧支付林光明违约金人民币7.95万元，王依海、刘巧对上述款项承担连带责任；5.王依海、刘巧赔偿林光明所支付的中介费1万元，王依海、刘巧对赔偿承担连带责任；6.驳回王依海、刘巧的反诉请求；7.本案一审、二审诉讼费用由王依海、刘巧负担。王依海答辩称：一、本人在与林光明办房屋买卖时发现对方没有太多诚意，老是拖延房款，故又补充《证明书》，约定9月9日上午对方没到买卖合同撤销。最后对方没有到场，也没有给房款，说明合同已撤销。二、支持原审法院判决。刘巧答辩称：请求维持原审判决。一、双方签署《证明书》，强调林光明2014年9月9日早上不到天河房产局办理手续就将撤销买卖合同。二、林光明上诉称我方10时在办理房产抵押，该视频是在天河房产局二��一角的南方公证处，并不是办理房产抵押的窗口，视频图像显示的工作人员是南方公证处公证人邓某。三、林光明的代理人在原审法庭上称林光明本人没到天河房产局办理手续，而且没证据证明林光明到天河房产局，因此，原审法院判林光明违约是正确的。四、林光明没到房产局，又不给付房款，我方怎样同他成交。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方均确认：原审法院向广州市天河区房地产交易中心调取的监控视频录像地点是2014年9月9日该交易中心二楼南方公证处，内容是王依海、刘巧办理公证委托；王依海、刘巧办理抵押登记的缴费时间是2014年9月9日13时45分53秒。二审另查明，双方向原审法院提交的《证明书》均有“及全权委托书及协助乙方办理房屋公证后收齐乙方房款，甲方把回执交与乙方”的内容。林光明称《证明书》提及“全权委托书”是指对方可以出具公证委托书给其他人，协助我方办理过户。本院认为：根据双方签署的《证明书》，关于案涉房屋的买卖手续定于2014年9月9日上午办理，如林光明违约将撤销买卖合同。王依海、刘巧已举证证明于上述时间到达天河区房地产交易中心，而林光明未能证明其按照上述约定时间前往办理交易手续，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，林光明应承担举证不能的不利后果。按照《证明书》，林光明已构成违约，原审法院认定双方合同因林光明的违约而解除，林光明应承担相��的违约责任，并无不当。林光明上诉主张根据原审法院调取的视频录像，王依海、刘巧于2014年9月9日上午已办理抵押，因而构成违约。然而，二审期间双方均确认上述视频录像内容是王依海、刘巧办理公证委托，王依海、刘巧办理抵押登记的缴费时间是2014年9月9日13时45分53秒，故林光明的主张与事实不符。关于王依海、刘巧办理公证委托的问题，该行为并未导致双方合同不能履行，林光明亦称《证明书》提及办理全权委托书是指对方可以出具公证委托书给其他人，协助林光明办理过户，因此，王依海、刘巧于2014年9月9日上午办理公证委托的行为并不构成违约。经查，原审法院审理程序并无剥夺当事人合法权利、影响本案公正审理的情形，林光明上诉主张原审程序严重违法，不能成立。综上所述，林光明的上诉请求和理由不���成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3190元，由上诉人林光明负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  黄春成代理审判员  陈慧芳二〇一六年二月二十五日书 记 员  李宪琼黄妙丽