上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三(民)重字第2号原告冷冰，女，1985年3月31日生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托代理人周素文，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告瞿利军，男，1972年1月29日生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托代理人马玉成、郭东华，上海雄琴律师事务所律师。第三人乔斌，男，1983年7月14日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。原告冷冰与被告瞿利军、第三人乔斌间排除妨碍纠纷一案，本院于2014年11月20日以(2014)嘉民三(民)初字第442号民事判决书作出判决后，被告不服判决提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后于2015年6月30日以(2015)沪二中民二(民)终字第91号民事裁定书作出裁定，撤销本院一审判决，发回重审。本院立案后，依法由审判员徐熙春、审判员史建颖、人民陪审员胡中礼组成合议庭，于2015年9月10日、2016年5月9日两次公开开庭进行了审理。原告冷冰及其委托代理人周素文，被告瞿利军到庭参加了两次庭审，被告委托代理人马玉成到庭参加了第一次庭审。第三人乔斌经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2013年12月25日，原告通过中介上海建和房地产经纪事务所居间介绍与被告瞿利军及其儿子瞿佳桓的共同委托代理人乔斌签订一份房地产买卖合同，约定原告购买被告及瞿佳桓所有的嘉定区江桥镇鹤旋路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，并于2014年1月29日办妥产权过户登记转移手续，原告取得该房屋的产权证，同时上海建和房地产经纪事务所将该房屋的钥匙交给了原告。2014年3月1日，当原告去系争房屋查看时，发现被告已经搬进了系争房屋居住。原告认为，原告取得了系争房屋的产权证，是房屋所有权人，依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利，被告拒不搬离系争房屋，是对原告财产权利的侵犯。故原告诉请：一、被告立即从系争房屋中搬离，并将该房屋返还原告；二、被告支付原告房屋实际使用费，按照每月人民币(以下币种同)3,000元的标准，从2014年3月1日起至实际搬离之日止。审理中，原告将第二项诉请调整为按照每月4,000元的标准计算。被告辩称，不同意原告诉请。被告曾经向案外人余国琴借款大概50多万元，余国琴和被告一起去房产交易中心用系争房屋办理了抵押，委托书应该是和余国琴签的，而不是和第三人签的。被告不认识第三人，没有办理委托第三人处理系争房屋的公证委托书。被告本人没有也未委托他人与原告签订房屋买卖合同，故房屋买卖合同不是真实的。被告从未发现原告在购买系争房屋及交易过户前至系争房屋察看，行为不符常理，构成虚假交易。第三人在原审中述称，原告的诉请应该得到支持。系争房屋是第三人受被告的委托出售给原告的。第三人收取了原告支付的140万房款，其中用于支付中介费2万多，支付物业费和水、电、煤，帮被告还余国琴的借款50多万，剩余款项按照被告的要求给了被告现金。当时被告向余国琴借钱，余国琴和被告说清楚，到期不还钱的话是要卖被告的房子的，故做了全权委托的公证书。第三人以前做过房产中介生意，又和余国琴是朋友，所以余国琴让第三人做被告卖房的受托人。被告和第三人之间的委托公证是在宝山公证处设在曹杨路的一个办公地点做的，当时被告和余国琴还另外做了一个借款公证。经审理查明，2013年12月25日，第三人乔斌作为被告瞿利军及其儿子瞿佳桓(甲方)的代理人，与原告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方购买甲方所有的系争房屋，总价款为125万元，于2014年2月15日办理过户手续并交房；签订合同的当日，乙方需支付给甲方房款70万元(含定金2万元)，乙方向银行贷款共计55万元，该款项由银行直接划入甲方账户。同日，原告与第三人乔斌签订《补充协议》一份，该协议的甲方为瞿利军、瞿佳桓，乙方为原告，约定双方同意将购房合同价定为125万元，另外乙方补贴甲方15万元作为装修补偿，乙方在签订《上海市房地产买卖合同》的当日支付甲方14万元，于交房当日支付1万元，甲、乙双方房屋买卖合同实际成交价格为出售方实际净到手价格为140万元。同日，第三人乔斌向原告出具《承诺书》一份，承诺乔斌是受系争房屋的权利人瞿利军、瞿佳桓的委托代为办理系争房屋的提前还贷、办理注销抵押事宜、代为转让并签订房地产买卖合同等事宜，由于系争房屋上已设定抵押，原告支付的首付款85万元要支付给抵押权人，若原告支付的首付款85万元不能解除该房屋的抵押，则房屋权利人欠抵押权人的剩余款项由承诺人乔斌负责先行垫付，承诺人保证该房屋在过户之前不被法院查封，否则愿意赔偿购房人所有经济损失……。《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》签订后，原告向第三人乔斌支付了房款140万元，其中银行贷款55万元，现金及银行转账85万元。2014年1月29日，系争房屋过户登记至原告名下，同日原告拿到了系争房屋的钥匙。系争房屋从2014年3月5日起由被告居住至今。原告多次催促被告搬离，但交涉未果，遂诉讼来院。另查明，2013年4月22日，瞿利军、瞿佳桓向第三人出具经宝山公证处公证的委托书一份，委托人为瞿利军、瞿佳桓，受托人为第三人，委托事项为：1、代为办理系争房屋的提前还贷、领取房地产抵押权证、领取退保费及办理上述房屋出售或出租的相关事宜；2、代为转让上述房地产并签订房屋买卖合同；3、代为配合上述房产买受人办理贷款事宜；4、代为向有关房地产交易管理、登记部门办理该房产的产权登记手续；5、代为收取上述房地产转让的全部价款；6、以上述房产为被告的借款提供抵押、代为办理贷款抵押有关的一切手续，签订借款合同、抵押合同及相关文件，办理相关公证事宜并对合同赋予强制执行效力无异议；7、代为向有关房地产登记部门办理该房地产的抵押权利登记等手续……委托期限从2013年4月22日起至2014年4月21日止。诉讼中，被告申请对该委托书中委托人处“瞿利军”签名字迹是否其本人书写进行司法鉴定，本院依法委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所进行司法鉴定，鉴定结论为：委托人处“瞿利军”签名字迹均是其本人所写。对该鉴定结论，原告无异议，被告坚持认为签名不是其本人书写。审理中，瞿利军、瞿佳桓以冷冰、乔斌为被告向本院提起诉讼，要求确认《上海市房地产买卖合同》无效，本院于2015年9月29日立案受理[案号为(2015)嘉民三(民)初字第1512号]，但因瞿利军、瞿佳桓经本院通知后未在规定期限内预交案件受理费，本院于同年11月9日裁定该案按撤诉处理。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《承诺书》、公证委托书、房款收据、银行转账凭证、上海市房地产权证、购房发票、司法鉴定意见书、(2015)嘉民三(民)初字第1512号民事裁定书及当事人当庭陈述为证，事实清楚、证据充分。本院认为，关于公证委托书，被告否认委托人处签名系其本人所签，并申请进行司法鉴定，经本院依法委托司法鉴定结论为被告本人所签。被告对鉴定结论有异议，但并未提供确实充分证据予以支持，故该司法鉴定结论本院予以采信。被告并作为其子法定代理人出具公证委托书，委托第三人处理系争房屋，委托权限包含了办理房产转让手续、注销抵押、收取房款等内容。受托人在委托期限及委托权限内所实施的行为，其法律后果由委托人承担，第三人代理瞿利军及瞿佳桓与原告签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》合法有效。本案审理中，瞿利军、瞿佳桓以冷冰、乔斌为被告向本院提起要求确认《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼，本院依法予以立案受理，但因瞿利军、瞿佳桓经本院通知后未在规定期限内预交案件受理费而致该案裁定按撤诉处理，相应的法律后果由其自负。原告已经支付了合理对价，并办理了过户手续，《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》均已实际履行完毕。原告作为系争房屋的所有权人，对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告在所有权人变更为原告后，继续占有使用系争房屋属无权占有，故原告有权要求被告从系争房屋内搬离。对于原告要求被告立即从系争房屋中搬离并将该房屋返还给原告的诉请，本院予以支持。因被告占有系争房屋的行为侵害了原告对该房屋的合法权益，应当赔偿原告的损失，向原告支付房屋使用费。原告诉请被告从2014年3月1日起支付，但其未提供被告于2014年3月1日开始占有该房屋的相关证据，庭审中，被告陈述其从2014年3月5日起使用该房屋，本院确定被告应从2014年3月5日起支付原告房屋使用费至实际搬离之日止。对于房屋使用费的支付标准，原告主张按照4,000元/月，缺乏充分依据，被告也不予认可，本院结合该房屋所处地段房屋租赁市场的行情等因素，酌情确定房屋使用费的标准为2,000元/月。对于被告称其未实际收到原告支付的购房款的意见，此系在被告与第三人之间委托合同法律关系中处理的问题，被告可另行向第三人主张。审理中，第三人经本院合法传唤未到庭，其放弃答辩、举证和质证等诉讼权利的后果自负。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告瞿利军应于本判决生效之日起十日内从上海市嘉定区江桥镇鹤旋路XXX弄XXX号XXX室房屋中搬离，将该房屋返还原告冷冰；二、被告瞿利军应于本判决生效之日起十日内按每月人民币2,000元的标准支付原告冷冰房屋使用费，从2014年3月5日起支付至被告瞿利军搬离上海市嘉定区江桥镇鹤旋路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将该房屋返还给原告冷冰之日止。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币80元(原告预交)，鉴定费6,500元(被告预交)，均由被告负担。被告负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐熙春审 判 员  史建颖人民陪审员  陈玉明二〇一六年七月八日书 记 员  顾颖琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。