江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初8190号原告姜建峰。被告吴江蓝海商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇开平路500号2幢802。法定代表人王多利，董事长。委托代理人蔡逸，系该公司员工。原告姜��峰与被告吴江蓝海商业管理有限公司（以下简称蓝海公司）合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案受理，依法由审判员康琳适用简易程序于2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告姜建峰、被告蓝海公司的委托代理人蔡逸均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜建峰诉称：2013年1月4日，原告姜建峰与南海明珠房地产开发有限公司（以下简称南海公司）签订了《购房合同》，约定原告以购房款407378.00元购买坐落在吴江区人民路180号第一层1413号商铺（以下简称涉案商铺），之后，原告与被告蓝海公司签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定原告将涉案商铺委托被告统一经营管理，委托期限为12年〔自2013年6月20日（以实际开业日期为准）起至2025年6月19日止〕。约定每年租金的计算标准，租金的支付时间为当年租期内的前六个月一次性支付。若被告逾期三个月未支付当年租金的，原告有权解除合同，被告除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%向原告支付违约金。2013年6月27日原被告双方签订《确认书》一份，确认“赛格广场”的开业日期为2013年4月28日，委托管理合同有关首页的起算时间应从该日起算。原被告双方必须严格遵守履行本合同条款，被告延迟支付租金的，按银行同期活期存款利率计算违约金，若逾期三个月未支付当年期租金的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%向原告支付违约金。2015年度租金收益是23220.85元（已扣除5%税费），被告应于2015年10月27日前支付，但被告却迟迟未能履行租金支付义务，经本人多次催要，被告于2016年2月28日支付了50%的税后租金11610.42元，4月28日支付了20%4644.17元，5月28日支付20%4644.17元，还有10%��租金2322.09元未支付，已经严重违反合同约定。根据合同约定，2016年1月28日前被告未能将当期租金全额支付给原告，原告可向被告主张解除合同并要求被告按当年期租金额的5%支付违约金。现要求判令：1、解除原告姜建峰与被告蓝海公司所签订的《商铺委托经营管理合同》；2、被告蓝海公司支付2015年剩余租金2322.09元及5%的违约金116.1元；3、本案诉讼费用由被告方承担。被告蓝海公司辩称：原告与被告之间的《商铺委托合同》不应解除，双方未成就解除的条件，在经营困难的情况下，被告依然向原告支付了大部分的租金，并非完全未履行付款义务。另外被告的违约程度轻微，原告属于滥用解除权。合同明确约定委托经营期限内不得解除或终止合同，且合同继续履行符合广大业主的利益，解除将影响商场整体功能发挥，也会造成社会资源的巨大浪费��最终损害的是包括原告在内的广大业主的合法权益。至2016年6月30日，被告已支付了全部租金，合同应继续履行，故请求驳回原告的诉请。经审理查明：“赛格广场”系南海公司开发的位于苏州市吴江区松陵镇人民路北侧、长安路南侧的大型商业广场，该广场共三层，有1000多个商铺构成，各商铺之间并没有进行物理分割。南海公司出售的商铺位置在铺号示意图中均有标注，且均办理了独立的房产证和土地证。2013年1月4日，南海公司与姜建峰签订了一份《吴江市商品房买卖合同》，约定原告向南海公司购买由其开发的“赛格广场”涉案商铺，合同价款为408613元。原告实际支付的购房款为407378元。2012年1月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定甲方将涉案商铺委托乙方交由吴江赛格统一经营管理，并���“赛格广场”进行整体规划，按照业种业态的分布要求，以优质服务、规范管理培育市场；委托期限为12年〔自2013年6月20日（以实际开业日期为准）起至2025年6月19日止〕，在委托经营期限内，双方不得解除或终止本合同，否则按本合同第三条处理；合同履行期第1年，甲方无偿提供给乙方作为市场培育期，由乙方负责统一招商、统一经营、统一管理；合同履行期第2年至第4年，乙方每年向甲方支付保底租金分别为实际购房总价的5%、6%、7%；合同履行期第5年至第12年，每年涉案商铺租金收益根据实际购房总价占商铺所在楼层的销售总额所占百分比乘以该层租金收益按9∶1分成（即甲方为90%，乙方为10%），相关税费双方按照国家规定各自承担；合同履行期第2年至第12年每年的租金，乙方于当年租期内的前6个月内一次性支付给甲方；甲方不可撤销地赋予乙方使用、出租该商铺及收益的权利，确认乙方在本合同期限内始终有上述权利，甲方不得以任何理由收回商铺使用权；合同第三条：一、甲、乙双方必须严格遵守履行本合同条款，乙方延迟支付租金的，按银行同期活期存款利率计算违约金；若乙方逾期3个月未支付当年期租金的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%向甲方支付违约金。二、……。三、如有其它违约行为的，违约方按当年期租金额的5%向对方支付违约金。上述合同签订后，“赛格广场”提前于2013年4月28日正式开业，自此，委托经营期限开始起算。在合同履行过程中，第1年度（即2013年4月28日至2014年4月27日）属于市场培育期，被告无须向原告支付租金；第2年度（即2014年4月28日至2015年4月27日）的租金，被告已支付给原告。第3年度（即2015年4月28日至2016年4月27日）的租金24442.68元（407378元*6%），蓝海公司已于2016年1月7日支付了2322.08元、于2016年1月27日支付9288.33元、于2016年4月28日支付4644.17元、于2016年5月30日支付4644.17元，并于2016年6月30日支付2322.08元，上述共计23220.83元。审理过程中，蓝海公司陈述其另代原告姜建峰代缴年度租金5%的税款。姜建峰认可已全额收取了2015年度的租金。以上事实，有原、被告的陈述、原告提供的《吴江市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、铺号示意图、房产证、土地证、《商铺委托经营管理合同》、《确认书》，被告提供的租金返还明细及本案庭审笔录予以证实。本院认为：“赛格广场”共有1000多个商铺，已售商铺位置虽在铺号示意图中均有标注，并具有独立的房产证和土地证，但各商铺之间并没有进行物理分割。南海公司将“���格广场”商铺出售给业主后，业主再将商铺委托被告交由吴江赛格进行统一出租、经营和管理，并按所付房款数额及约定比例收取回报，这种经营模式属于产权式商铺经营模式。因各商铺之间没有进行物理隔离，各商铺是由被告整体招租，并用于经营电子产品，各商铺自身不具备独立经营的条件和利用价值，可见，原告的商铺与其他业主的商铺使用和经营具有整体、不可分割的特点。原告在签订委托经营合同时，明知自己的商铺与其他业主的商铺用于整体经营，因此，若单独解除委托经营协议，势必影响“赛格广场”整体功能的发挥，损害其他业主的利益，造成社会资源的极大浪费，不利于社会经济的发展，故原告对商铺行使所有权，包括行使合同解除权不能等同于独立商铺，应受到一定的限制，必须服从大多数业主的整体意志。由于“赛格广场”未成立业主大��和业主委员会，原告并无证据证明解除委托经营协议符合大多数业主的意志，且目前“赛格广场”仍处于正常经营中，因此，对于目前原告要求解除《商铺委托经营管理合同》的主张，本院不予支持。对于第3年度的租金，根据《商铺委托经营管理合同》约定，被告应于2015年10月27日前支付给原告，被告迟延支付的，已构成违约，应承担违约责任。现原告要求被告蓝海公司支付2015年4月28日至2016年4月27日期间剩余租金2322.09元，因被告蓝海公司已于2016年6月30日支付了相应租金，且原、被告一致确认2015年度租金已全额收取，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持；关于违约金，原告主张116.1元,不违反法律规定，本院予以支持。关于诉讼费用，虽原告诉讼请求本院未能全部支持，但引起本案纠纷原因在于被告未按约定履行合同义务，故本院酌情认定本案诉讼费用由原、被���各半承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十四条的规定，判决如下：一、被告吴江蓝海商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姜建峰支付逾期付款违约金116.1元（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。二、驳回原告姜建峰的其他诉讼请求。如果被告吴江蓝海商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2593元，由原告姜建峰负担1297元，由被告吴江蓝海商业管理有限公司负担1296元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告姜建峰，原告姜建峰已预交的案件受理费本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76）。并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员 康 琳二〇一六年七月二十二日书记员 傅辰浩