广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第1288号原告：胜××,女，1992年2月14日出生,汉族,身份证住址广州市番禺区，委托代理人：钟国胜，广东循理律师事务所律师。被告：广州市××建设开发有限公司,住所地广东省广州市天河区。法定代表人：张××。委托代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。委托代理人：陈宝团，广东格林律师事务所实习律师。第三人：××银行股份有限公司广州越秀支行，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人李××。委托代理人刘××，该公司员工。原告胜××诉被告广州市××建设开发有限公司、第三人××银行股份有限公司广州越秀支行房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胜××及其委托代理人钟国胜，被告广州市××建设开发有限公司的委托代理人吴兵山、第三人××银行股份有限公司广州越秀支行的委托代理人刘××到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胜××诉称：被告为番禺区××街××路××花园的开发商，2013年10月7日，原告与被告签订《订购书》，约定原告购买被告开发的位于××花园×栋×楼×单元，建筑面积为114.0437平方米，套内建筑面积为94.105平方米，销售总价格为1789159元，折算为建筑面积每平方米15688.36元。原告于签署《订购书》当日支付了购房定金30000元。2013年10月9日，原告按《订购书》约定前往被告处签署商品房买卖合同，但被告工作人员拿了一沓文件给原告签署，其中包括《广州市商品房买卖合同》（下称买卖合同）和《广州市商品房买卖合同补充协议二》（下称补充协议）等文件，并表示因政府限价问题这个楼盘都是这样签的，即签一份买卖合同和一份补充协议，签了就可以买房，不签就不能买房。无奈之下，原告唯有按照被告工作人员的要求下签署了上述文件。买卖合同约定的商品房单价为套内建筑面积每平方米13959.61元，总金额为1313669元，室内装修为毛坯交付，房屋交付时间为2015年1月20日前。补充协议第1.1条约定原告（乙方）接受甲方提供的房屋装修及配套，具体内容如下：（1）为合理利用该单元空间，对该单元平面结构进行优化；（2）就该单元基础设备配置等向乙方进行技术交底；（3）就该单元的装修设计提供专业意见供乙方参考、采纳。补充协议约定原告需为被告提供的房屋装修及配套支付457499元。第2.3条还约定，上述款项构成该单元交易价格的组成部分。上述协议签订后，原告已按买卖合同约定付清了购房款1313669元，按补充协议约定支付了第一期款100000元。被告在取得上述商品房预售证之前，国家已颁布了“国五条”，之后省、市政府以及市房管部门由上而下也先后出台调控政策措施，调控房价，防止房价上涨过快。广州市也执行商品房预售价格申报制度，作为××花园的开发商，被告也有向政府部门申报预售价格，被告只能在申报价格幅度范围内销售本案商品房。据了解，涉案商品房的申报预售价格是建筑面积每平方米11000元左右，本案订购书中的单价折算为建筑面积每平方米15688.36元已远超出了申报价格。被告的行为已严重违反了国家政策，是违法的。被告为了达到高额的利润，采取了在网签的合同价格调整到政策允许的范围内，对于超出部分则采取以房屋装修及配套款协议即补充协议的“合法”方式，以逃避政府部门的监管，最终使国家政策的实施落空。因此，原告认为被告与原告签订的补充协议是无效的。正是因为如此，原告拒绝支付补充协议约定的第二、三期款项。在买卖合同约定的房屋交付日期即2015年1月20日到达后至今，被告一直没有通知过原告收楼，原告曾多次向被告要求办理收楼，但均被被告以原告未付清补充协议约定的款项为由拒绝交楼。原告认为，买卖合同经过政府部门备案，且房屋办理了预告登记，买卖合同合法有效，原告已付清了购房款，被告就应该按合同约定时间履行交楼义务。被告依据违法的无效的补充协议来拒绝交楼是不合理的，也不合法，其应依照买卖合同第十四条的约定承担延期交房的违约责任。退一步来讲，即使补充协议没有被认定为无效，被告向原告收取房屋装修及配套款也没有事实和法律依据。首先，被告由始至终没有履行补充协议约定的其应履行的义务。所谓的“平面结构优化”、“技术交底”、“装修设计专业意见”等均属子虚乌有，原告至今并不清楚“房屋装修及配套”为何物。××花园项目的商品房都是毛坯交付的商品房，原告所购买的商品房也是毛坯交付的。对业主来讲，所谓的“房屋装修及配套”并没有任何意义，并非业主所需要的，没有继续履行的需要。其次，房屋装修及配套款实质为房价款的组成部分，被告的行为严重违反了商品房明码标价的规定，根据《价格法》第四十一条规定，原告多付的价款应予以退回。原告认为，被告的行为已违反国家政策，违反了商品房明码标价的相关规定，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求如下：1、被告立即将位于广州市番禺区××街××路×号×栋××房的房屋交付给原告使用，并向原告支付从2015年1月21日起至实际交付之日止的每日按总房价款0.05%标准计算延期交房违约金，违约金暂计至2015年10月15日为176031.6元；2、确认原被告双方于2013年10月9日签订的《广州市商品房买卖合同补充协议二》无效，原告无需向被告支付房屋装修既配套费用，并判被告向原告返还房屋装修及配套费用100000元及其利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年12月6日计至付清之日，暂计至2015年10月15日，为9887.5元。3、被告承担本案的诉讼费用。在诉讼中，经本院释明，原告表示本次交易所采取的这种交易模式严重违反国家政策是违法的，本次交易无法继续下去，双方签订的合同无法继续履行，在此情况下，原告选择依法解除合同，以维护法律和政策的尊严和权威。虽说本案购房总价款是双方的合意，但在签订《订购书》时原告并不知道部分价款需要以“房屋装修及配套费用”的形式另行签订补充协议，被告工作人员也没有如实告知。《订购书》第五条明确约定了房屋装修及配套费用条款，但被告并没有采纳该条款，足以说明原告当时是不知情的。待原告签署完《订购书》并支付定金3万元的两天后，原告根据约定到被告处签署《广州市商品房买卖合同》时，被告工作人员才要求原告签订《广州市商品房买卖合同》和《补充协议二》。上述两份合同以及整个签约流程及模式均是被告在主导，被告在签要《订购书》阶段存在欺诈、隐瞒事实行为。到了签署《广州市商品房买卖合同》时，被告虽如实告如因限价问题需签两份合同，否则就不能通过网签，但这时原告已缴纳定金，并已为购房做了大量准备工作，唯有选择按被告的模式签署合同。根据被告的该种模式，只要原告选择购买，就得选择该种模式，别无选择，除非你选择不买。因此原告认为，被告主导商品房买卖的流程及模式，前期采取了欺诈及隐瞒的行为，造成购房价格违法，违反了国家限价政策，最终导致合同无法继续履行，责任方在于被告，被告应承担原告因此所遭受的损失。故变更其诉讼请求为：1、判令解除原被告双方于2013年10月7日签订的《订购书》、于2013年10月9日签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）、《××花园（三期）补充协议》和《广州市商品房买卖合同补充协议二》。2、判令被告向原告返还购房款1413669元并支付从被告收到购房款之日起至还清款项日止按银行同期贷款利率计算的利息，其中30000元的利息从2013年10月7日起计，373669元的利息从2013年10月9日起计，100000元的利息从2013年12月6日起计，910000元的利息从2014年1月10且起计。3、被告赔偿原告因购房而支付的按揭手续费2500元、维修资金11974.59元、契证印花税10元、转移登记费50元、预购预告登记费50元，合计：14584.59元。4、判令被告承担本案诉讼费用。被告广州市××建设开发有限公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：一、原告与被告签订的补充协议二是双方的真实意思表示，合法有效；二、原告认为被告的行为已经严重违反了房地产调控政策，但并没有举证证实。如果原告认为被告的销售行为违反了相应的行政法规或者政策规定，原告应向相应的行政部门主张权利，由行政部门对违法行为作出认定后，才可以作为原告主张事实的佐证。本案中并没有任何行政部门认定被告的销售行为是属于违反法律或者调控政策的。三、原告认为被告以合法形式掩盖非法行为不是事实，本案的买卖关系，原告的合同目的是获得房产，被告的合同目的为通过出售房产获得相应的价款。双方的目的均不违反任何法律或者政策的规定，故原告的所有诉求没有事实及法律依据，请求予以驳回。对原告变更后的诉讼请求，我方也是不同意的，请求人民法院依法予以驳回。理由如下：1、原告没有任何约定或者法定的合同解除事由，无权解除本案合同；2、本案的交易即便违反地方政府的限价政策，所需承担的仅是相应的行政责任，不会导致合同无效、可撤销或者解除；3、我方有广州市中级人民法院的判例，均是支持合同继续履行，我方庭后提交相应的判例供合议庭参考；4、我方要求合同继续履行，同时通知原告缴交剩余的款项及相应的违约金。经审理查明：被告广州市××建设开发有限公司具有房地产开发、建设、销售、出租和管理自建的商品房及其配套设施资格的企业法人。2013年10月7日，以广州市××建设开发有限公司为甲方、以胜××为乙方，签订一份《认购书》，约定由胜××向广州市××建设开发有限公司以总价1789159元购买位于广州市番禺区××街××路××花园×栋×楼×单元，其中约定：“乙方清楚知悉该商品房的价格构成、签约形式，并保证按照甲方提供的文本不作任何修改地签署并执行网签版《商品房买卖合同》及其补充协议，不作任何变更，包括不得增加/减少变更签约主体或变更所购单元。”2013年10月9日，以广州市××建设开发有限公司为甲方、以胜××为乙方，双方分别签订了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201×××011×××0）及相关附件、一份《广州市商品房买卖合同补充协议二》和《××花园（三期）补充协议》，其中《广州市商品房买卖合同（预售）》为原广州市国土资源和房屋管理局制定的版本，约定乙方向甲方购买位于广州市番禺区××街××花园×栋×楼×单元（以下简称为涉讼房屋），建筑面积为114.0437平方米，总金额为1313669元。乙方采取按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起2日内支付全部房价款的30.73%即403669元，在2013年12月9日前就剩余房款910000元申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；如果乙方未能按照合同约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过90日仍未支付的，甲方有权解除合同；交楼时间为2015年1月20日前；并约定相关权利义务等。《广州市商品房买卖合同补充协议二》其中约定，鉴于乙方以售价1313669元向甲方购买了涉讼房屋，乙方同意接受甲方提供的房屋装修及配套，现就该单元乙方接受甲方提供的房屋装修及配套等有关事宜达成一致，具体内容如下：（1）为合理利用该单元空间，对该单元平面结构进行优化；（2）就该单元基础设备配置向乙方进行技术交底；（3）就该单元的装修设计提供专业意见供乙方参考、采纳；乙方确认，在签署本补充协议前已向甲方充分了解房屋装修及配套相关内容，并清楚知悉，由于房屋存在楼层、座向、建筑面积、户型、平面间隔等的差异，房屋装修及配套可能存在费用差异，愿意接受此房屋装修及配套及其价格差异；乙方同意，就甲方提供的房屋装修及配套，乙方应向甲方支付457499元，该款于2013年12月9日前支付100000元，于2014年2月9日前支付200000元，于2014年12月20日前支付157499元；乙方确认，上述款项构成该单元交易价格的组成部分，乙方按照上述条款约定的期限支付全部款项为甲方交付该单元的前提条件；乙方迟延支付款项的，甲方有权迟延交付该单元而无需承担任何责任；原合同涉及到以“价款”作为计算基数的，包括但不限于单价确定、面积误差退补、违约金计算等，均以原合同项下价款与本补充协议调整价款之总额为计算标准；乙方未按本补充协议约定向甲方支付款项的，每逾期一日，乙方应向甲方支付当期应付未付金额万分之五的违约金；逾期超过[90]日的，甲方有权解除本补充协议及原合同，并要求乙方支原合同项下价款及本补充协议项下调整价款之总额的20%作为违约金，由此导致甲方其他损失的，乙方仍应承担由此所导致的一切损失赔偿责任。《××花园（三期）补充协议》则约定：在甲乙双方签署原合同前，甲方已清楚告知乙方原合同附件一的《房地产平面层图》与该单元的实际施工稍有不同，即原合同中附件一的《房地产平面图》与该单元的实际状况稍有不同，乙方对此无异议；乙方同意该单元交付时的实际情况以《实际交付平面图》（详见本协议附件一）为准；乙方知悉该单元的《实际交付平面图》为装修后交付的平面图，该平面图不作为原合同产权面积及产权证办理的依据，该单元的产权面积最终以房管部门核准颁发的《房地产权证》的记载为准，乙方对此并无异议。在审理过程中，原、被告双方确认，原告胜××已按《广州市商品房买卖合同（预售）》约定付清了购房款1313669元，按《广州市商品房买卖合同补充协议二》的约定支付了第一期款100000元。原告胜××仍欠被告广州市××建设开发有限公司在《广州市商品房买卖合同补充协议二》中约定的款项357499元未付。现涉讼房屋尚未交付原告胜××使用。由于原告胜××按《广州市商品房买卖合同（预售）》约定所支付的购房款中包含有以涉讼房屋向××银行股份有限公司广州越秀支行抵押取得的贷款，本院依法通知××银行股份有限公司广州越秀支行作为第三人参加本案诉讼，××银行股份有限公司广州越秀支行到庭后表示胜××就涉讼房屋所作抵押的贷款还款纪录良好，表示希望原、被告能就本案协商解决。被告广州市××建设开发有限公司表示继续履行合同，不同意解除。原告胜××以涉讼房屋的实际销售价格已超出限价政策为由，拒绝继续支付《广州市商品房买卖合同补充协议二》中约定的第二、三期款项，并提起本案诉讼。被告广州市××建设开发有限公司表示同意原告胜××陈述的事实“由于限价问题，该楼盘按照合同及补充协议的形式签署，否则无法通过网签”称当时由于调控政策，分别签订了两份合同，但两份合同均是双方真实意思表示，且不违反行政法律规定，若原告认为措施违反了行政法律规定，原告可以向行政部门主张权利，即使行政部门作出了处理，其民事法律关系与本案的审理不存在任何关联性。本院认为：原、被告在签订上述《广州市商品房买卖合同》（预售）、《××花园（三期）补充协议》和《广州市商品房买卖合同补充协议二》之前，就涉讼房屋买卖签订了一份《认购书》，该认购书中已明确涉讼房屋交易总价为总价1789159元，且在该认购书中，已约定：“乙方清楚知悉该商品房的价格构成、签约形式，并保证按照甲方提供的文本不作任何修改地签署并执行网签版《商品房买卖合同》及其补充协议，不作任何变更，包括不得增加/减少变更签约主体或变更所购单元。”后原、被告双方再签订上述《广州市商品房买卖合同》（预售）、《××花园（三期）补充协议》和《广州市商品房买卖合同补充协议二》。《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的楼价与《广州市商品房买卖合同补充协议二》约定的房屋装修及配套价相加即为上述认购书约定的房屋交易总价1771168元，故房屋交易价款1771168元是双方真实意思表示。原告胜××称当时被告虽如实告知因限价问题需签两份合同，否则就不能通过网签，但此时原告已缴纳定金，并已为购房做了大量准备工作，唯有选择按被告的模式签署合同。从上述陈述可见，将房屋交易总价1771168元拆分后签订两份合同，是经双方协商一致后的结果，原告胜××作为完全民事行为能力人，应承担在上述《广州市商品房买卖合同》（预售）、《××花园（三期）补充协议》和《广州市商品房买卖合同补充协议二》中签署姓名的法律后果。至于被告广州市××建设开发有限公司规避限价政策的问题，应由行政管理部门处理，不属民事案件审理范畴，也没有违反法律法规的强制性规定，故原告胜××与被告广州市××建设开发有限公司所签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）、《××花园（三期）补充协议》和《广州市商品房买卖合同补充协议二》主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现原告胜××以整个签约流程及模式均是被告在主导，被告在签要《订购书》阶段存在欺诈、隐瞒事实行为由，要求解除上述《广州市商品房买卖合同》（预售）、《××花园（三期）补充协议》和《广州市商品房买卖合同补充协议二》。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”在本案中。原告先是以此为由提起确认上述合同无效的请求，经本院释明后，又以此作为解除合同的理由和依据，明显与法律法规的规定不符。且原告签订相关合同及补充协议，其合同目的是购房，现涉讼房屋具备交易的条件，现原告胜××未能举证证实上述合同符合法律规定可解除的情形，被告广州市××建设开发有限公司亦表示不同意解除，故原告胜××的诉讼请求无法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告胜××的全部诉讼请求。本案受理费20740元，由原告胜××负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  冯静雯人民陪审员  谭菲映人民陪审员  黄苑仪二〇一六年七月十日书 记 员  麦卓芝