广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初6188号原告：李后平，身份证住址武汉市新洲区。委托诉讼代理人：谢海阳，广东木铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄灿灿，广东木铎律师事务所律师。被告：黄风北，身份证住址广州市芳村区。原告李后平与被告黄风北房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李后平及其委托诉讼代理人谢海阳，被告黄风北到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告自称其是广州市白云区潭村南新一巷1号之一B座403（下简称为403室）的合法所有人，并持有该房屋的授权委托书、宅基地使用证、房屋钥匙等物品。原告自2003年至2010年6月9日期间，基于合理信赖一直向其租住403室，并按时向其支付此期间的房屋租金。直至在2010年6月9日，被告向原告提出，愿意以20000元人民币的价格将403室转让予原告。原告基于日常认识及信赖利益，便同意被告要求。故双方在2010年6月9日，原告向被告交付人民币20000元，双方签订了《房屋协议》约定该房屋以抵押的形式（实质是转让）给予原告，且将403室的宅基地使用证、授权委托书、还款保证书、借条、房屋授权书等原件一并交付给了原告。此后原告一直深信己方即为403室的合法使用人，并一直居住该室。不料在2014年5月14日，案外人江敏、张添乘向广州市白云区人民法院起诉，要求原告归还房屋，并称403室从未授权给任何人处分，后经广州市白云区人民法院案号：(2014)穗云法民四初字第541号及广州中级人民法院案号：(2015)穗中法民五终字第1208号判决，涉案房屋需返还给江某、张某甲乘。后案外人江敏、张添乘又于2015年6月1日向白云区人民法院起诉，要求原告支付房屋使用费。后经广州市白云区人民法院案号：(2015)穗云法民四初字第823号及广州中级人民法院案号：(2015)穗中法民五终字第4772号判决，原告需向案外人支付自2013年6月2日起至返还房屋之日的房屋使用费，每月按1500元计算。原告认为：原告在403室中居住十多年时间，被告持有403室的合法依据，并于2003年至2010年间收取原告租金，后被告以年事渐高、收取租金不便为由，欲将403室以20000元价格转让给原告，并出示该房屋的宅基地使用证、授权委托书、还款保证承诺书、借据、房屋授权书等合法证件及房屋钥匙，故原告基于信赖向被告支付20000元购买该房屋。后案外人江某、张某甲乘于2014年来到403室宣称为该房屋的产权所有人，并在403室无理纠缠滋扰，原告欲找被告来当面澄清该房屋权属问题及协商解决产权纠纷，但被告一直未能出面协商，导致案外人江某、张某甲乘起诉原告要求返还房屋，最终法院判决原告腾退该房屋。现外人江某、张某甲乘咄咄逼人，收回403室后还要求赔偿房屋使用费，被告黄风北又避而不见，不协助解决纠纷。现该房屋被案外人江某和张乘收回以外，原告还尚需承担该房屋的使用费用！并且原告腾退403室后无处落脚安身，租住在一旧民房内，为打官司心力交瘁，原告妻子也为此事中风脑溢血，卧病在床，原告夫妻作为普通工人，在广州辛苦打拼多年积蓄的钱财亦因此事而损失殆尽。此一切均系被告隐瞒事实真相，欺骗原告所造成的，且案外人江敏、张添乘在诉状中揭露黄风北联合潭村治保会主任张瑞祥因此房屋合伙向其敲诈六万元，这三方的利益纠葛，却将无辜的原告卷入其中。依照法律规定，被告无法律缘由收取了原告的钱财，属于不当得利，应当及时返还，且应当承担因其隐瞒、欺诈而造成的原告损失。故诉至法院，请求法院判令：一、被告向原告返还收受的20000元；二、被告向原告赔偿因此房屋被诉所造成的损失45000元（自2013年6月2日至2015年12月，共计30个月，每月1500元）；三、被告承担原告与案外人江某、张某甲乘诉讼所产生的鉴定费9500元及诉讼费10000元；四、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：对于原告第一项诉讼请求，当时双方签收的房款为20000元，实际到账的金额才18000元，我方同意返还原告18000元。对于原告的第二项和第三项诉讼请求，我方不同意支付。经审理查明：位于广州市石井区公所潭岗乡谭村南新一巷1号之一B座403房（系涉案房屋）登记使用人为案外人江某、张某甲乘（曾用名张某丙），二人于1994年12月8日申领了涉案房屋编号为穗郊字第342761号《农村（墟镇）宅基地使用证》。根据广州市房地产档案馆查询资料，编号为穗郊字第342761号《农村（墟镇）宅基地使用证存根》显示的使用人为江某、张某甲乘（曾用名张某丙）。李后平主张其自2003年从黄风北处承租涉案房屋，2010年，其以“抵押”名义向黄风北购买了涉案房屋，并支付购房款20000元，黄风北将涉案房屋的宅基地使用证、授权委托书、还款保证书、借条、房屋授权书等原件一并交付给其。为证明该主张，李后平提交了以下证据：1.黄风北于2010年6月9日出具的《房屋协议》，内容为：本人黄风北同以上房东王某乙生意往来……房东将地契抵押给本人，现时本人亦难管理，本人将潭村南新一巷1号之一以贰万元正抵押李后平，收款人为黄风北。2.落款日期为2000年11月6日的委托书两份：委托人为“江敏”的委托书内容为：“兹因我的住房（潭村集资楼B2403号）房产证（宅基地证）及购房收据被人偷去，故现委托我的舅舅王某乙前来办理补发房产证（宅基地证）等手续，办理时可以过户给王某乙，并全权委托王某乙办理抵押贷款或变卖等手续”。委托人为“张慱平”的委托书内容为：“兹因我的住房（潭村集资楼B2403号）房产证（宅基地证）及购房收据被人偷去，故现委托我的舅爷王某乙前来办理补发房产证（宅基地证）等手续，办理时可以过户给王某乙，并全权委托王某乙办理抵押贷款或变卖等手续”。3.落款人为王某乙的《还款责任授权书》，主要内容为王某乙借到倪某25000元。涉案房屋是王某乙出资购买并交予亲属张某丙购买登记,由于张某丙出国定居，该房屋交由王某乙使用处理。如到期不能归还借款，该房屋交由倪某拍卖或委托法院拍卖处理，拍卖所得款项偿还借款等等。4.借款人为王某乙的《还款保证书》。5.授权委托人为王某乙的《授权委托书》，主要内容为：涉案房屋是王某乙出资为亲属提供的住房，实际权属人为王某乙，现王某乙愿意将涉案房屋赠送给倪某，如可办理房产证时，可以过户给倪某，并全权委托倪某办理抵押贷款或变卖等手续。6.授权人为倪某的《房屋授权书》，主要内容是倪某将涉案房屋赠送给黄风北等。7.借款人为王俊力的借条。8.借款人为王某乙的借条，内容反映的是王某乙将涉案房屋作为向倪某借款60000元的担保等等。9.涉案房屋的宅基地证等。本案审理过程中，黄风北确认上述证据的真实性，并确认上述证据为其交付给李后平的。2014年5月14日，江某、张某甲乘诉至本院，要求李后平搬出涉案房屋，本院于2014年12月16日作出（2014）穗云法民四初字第541号民事判决，查明：落款时间为2000年11月6日、委托人为“江某”的委托书以及委托人为“张某丁”的委托书上的签名均非江某和张某丙本人所签。认定：李后平在未取得涉案房屋合法使用权的情况下擅自占用涉案房屋的行为构成侵权。据此判决：李后平迁出涉案房屋并将上述房屋返还给江某、张某甲乘，并判令李后平负担一审受理费100元、鉴定费9720元。判后，李后平不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2015年7月9日作出（2015）穗中法民五终字第1208号民事判决：驳回李后平上诉，维持原判，二审受理费100元由李后平负担。2015年6月1日，江某、张某甲乘再次诉至本院，要求李后平支付房屋使用费261000元及交还穗郊字第342761号《农村（墟镇）宅基地使用证》。本院于2015年7月28日作出（2015）穗云法民四初字第823号民事判决，认定：李后平使用涉案房屋并无合法根据，且不具备善意、据此判决：李后平支付江某、张某甲乘2013年6月2日至将涉案房屋返还江某、张某甲乘之日止的房屋使用费（房屋使用费计算标准参照房管部门公布的同地段同类私房租金标准，以1500元/月为限）；李后平将涉案房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》原件交还江某、张某甲乘等；并判令李后平负担800元的受理费。判后，江某、张某甲乘不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2015年12月9日作出（2015）穗中法民五终字第4772号《民事判决书》，判决驳回李后平上诉，维持原判。本案审理过程中，李后平表示，对于其第一项诉讼请求，现黄风北同意返还18000元其也没有异议，剩下的2000元其不再主张。对于其第二项诉讼请求，李后平明确该损失的依据为（2015）穗云法民四初字第823号民事判决中所记载的支付义务。以上事实，有宅基地使用证、房屋协议、委托书、还款责任授权书、还款保证书、房屋授权书、授权委托书、借条、民事判决书及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：涉案房屋为农村宅基地房屋，李后平并非涉案房屋所属的农村集体经济组织成员，依法不能取得涉案宅基地房屋，故李后平主张黄风北通过《房屋协议》将涉案房屋以抵押的形式，实质上是转让给其，该主张实际涉及农村宅基地房屋买卖，上述协议违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效。房屋协议无效后，因该协议取得的财产应予以返还，现黄风北同意返还李后平18000元房屋转让费，李后平对此无异议并表示放弃剩余的2000元系对于自身合法权益的处分，本院予以支持。对于李后平要求黄风北赔偿因涉案房屋被诉造成的损失45000元，李后平明确该损失的依据为（2015）穗云法民四初字第823号民事判决中所记载的支付义务。本院认为，（2015）穗云法民四初字第823号民事判决中判令李后平向江某、张某甲乘支付2013年6月2日至将涉案房屋返还江某、张某甲乘之日止的房屋使用费，是由于李后平在将涉案房屋返还给江某、张某甲乘之前实际占有和使用涉案房屋，李后平因此获取占有利益，故其支付的房屋使用费实际上是其获取占有利益的对价，作为占有利益的享有方，房屋使用费自然应当由李后平自行承担。李后平主张房屋使用费属于其损失明显缺乏依据，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。对于李后平主张的因其与江某、张某甲乘诉讼所产生的鉴定费9500元及诉讼费10000元的诉讼请求。本院认为，李后平明知涉案房屋为宅基地房屋，且其已明确主张黄风北通过《房屋协议》将涉案房屋以抵押的形式，实质上是转让给其，也就是说李后平明知其与黄风北之间的交易实质涉及宅基地房屋买卖，李后平并不具备涉案房屋所属的农村集体经济组织成员的身份，其理应知道其依法不能取得涉案宅基地房屋，在此情况下仍与黄风北达成宅基地房屋买卖的协议，李后平对于《房屋协议》无效具有重大过错。其次，根据《中华人民共和国物权法》，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经过登记才发生效力，故依据不动产物权的公示公信原则，在涉案房屋仍登记在江某、张某甲乘名下的情况下，李后平主张其基于信赖有理由认为黄风北是涉案房屋的合法所有人于法无据。最后，李后平与江某、张某甲乘进行诉讼产生的诉讼费和鉴定费的发生与《房屋协议》无效的后果之间并无必然的因果关系，也就是说相应的诉讼费与鉴定费的产生与黄风北之间并未直接关联，李后平要求黄风北承担诉讼费和鉴定费于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告黄风北向原告李后平返还18000元；二、驳回原告李后平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费956元，由原告李后平负担706元，被告黄风北负担125元（被告负担的部分应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一六年七月十九日书记员  郑萍军