浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书(2015)甬慈商初字第1043号原告：史益女，女，1969年1月11日出生，汉族，住慈溪市浒山街道秀水华庭*幢***室。公民身份号码：330222196901111123委托代理人：张金煜，浙江煜华律师事务所律师。委托代理人：徐鹏翀，浙江煜华律师事务所律师。被告：史训丁，男，1962年7月22日出生，汉族，住慈溪市宗汉街道史家村。公民身份号码：33022219620722111X委托代理人：ＸＸ胜，江西白鹭律师事务所律师。第三人：史石磊，男，1986年9月14日出生，汉族，住慈溪市宗汉街道史家村。公民身份号码：3302821986********。第三人：黄佰利，女，1953年5月11日出生，汉族，住慈溪市浒山街道环城南路**号。公民身份号码：330222530511002原告史益女为与被告史训丁、第三人史石磊、黄佰利委托合同纠纷一案，于2015年6月15日向本院起诉，本院于同日立案受理后，由审判员张琪琦适用简易程序于2015年7月13日、同年8月13日开庭进行审理，后因案情复杂依法组成合议庭于2015年9月23日进行了开庭审理。原告史益女及其代理人张金煜与被告史训丁及其代理人ＸＸ胜均到庭参加了三次庭审，第三人史石磊、黄佰利经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告史益女起诉称：2005年，原告史益女与第三人黄佰利、史石磊共同受让了位于江西省吉安市吉州区井冈山70号、74号原为吉安市吉州区百货大楼营业楼、办公楼二幢房屋，并取得了房屋共有权证。原告史益女作为共有人享有上述房地产三分之一的权益。房产共有人史益女、黄佰利出具了委托书将有关受让房屋移交等手续委托被告史训丁办理。房屋移交后，由被告史训丁代表共有人出租给吉安市康华电器销售有限公司（以下简称康华公司）、中信建投证券有限责任公司吉安市井冈山大道证券营业部（以下简称中信证券公司）、陈大正、ＸＸ等单位和个人，并向承租人收取租金。至2009年底，被告少付应当转交原告租金25700余元。2010年1月1日，被告以自己的名义与中信证券公司签订新的房屋租赁合同，将原告等三人共有房屋营业楼第一层的380平方米、三层的800平方米共1180平方米出租给中信证券公司，租期八年从2010年1月1日起至2017年12月31日止，年租金400000元。2009年12月1日，被告以自己的名义与康华公司签订二份新的房屋租赁合同，将原告等三人共有房屋营业楼一楼1400平方米、二楼全部1650平方米、四楼、五楼出租给康华公司，租期六年从2010年5月1日至2016年4月30日止，前三年的年租金为976800元，从第四年起每年的租金在前一年租金的基础上增加1%。2010年2月4日，被告以自己的名义与新华人寿保险股份有限公司江西分公司吉安中心支公司（以下简称新华保险公司）签订合同，租期五年从2010年6月1日起至2015年5月31日止，第一年租金为241200元，第二年起租金递增5%，五年总租金1280802.15元。由于被告在签订上述房屋租赁合同时，未事先告诉原告，签订合同后也未将租房合同、实际可收取租金等情况告诉原告，也未及时足额转付租金给原告。为此，原告史益女提议共有人之间就共有房屋的管理、出租进行协商，签订相关协议，要求被告将新一轮共有房屋出租的情况和相关资料报告给全体共有人，并将收取的租金、押金及时转付原告等共有人。但由于被告不予配合且被告系共有人史石磊父亲，共有人之间以及共有人与被告之间未能就共有房屋出租的情况和相关资料报告给原告。为了寻求解决方式，维护自身利益，原告只得向承租人了解相关情况，并对不予配合的承租人提起了诉讼。到2012年7月，原告才收集到被告与相关承租人签订的四份房屋租赁合同。此后，原告史益女继续与被告及其他共有人协商解决分歧和矛盾，未果。原告史益女委托的律师还于2013年3月、2014年9月发函给被告，向被告提出了上述意见和要求，并把函件抄送给其他共有人黄佰利、史石磊，但被告仍不配合。根据被告与承租人签订的四份房屋租赁合同，从2010年起按年平均计算年可收取的租金超过162万元，按月计算原告可得租金超过4.5万元，但被告未足额转付，每月只付给原告2.8万元。另被告还从承租人处收取租房押金30万元。被告从2015年5月起停止向原告支付转付租金。现原告要求：1.解除原告史益女与被告之间的委托合同关系；2.被告向原告史益女报告共有房屋的出租及租金收入、押金收取及费用支出情况，立即支付原告史益女已收未转付的房屋租金及押金；3.要求被告赔偿逾期转付租金造成原告的利息损失；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其诉讼请求为：1.解除原告史益女与被告之间的委托合同关系；2.被告向原告史益女支付2010年1月1日至2015年5月31日的租金1240967.89元、2015年6月1日开始至判决生效月止按月租金143801.42元计算的租金及押金250000元；3.被告赔偿原告可得租金至2015年5月25日的利息损失167632.51元及押金至2015年8月30日的利息损失28332.88元，并自2015年5月26日起每日赔偿租金利息损失177.36元之款项实际清偿日止、自2015年9月1日始每月赔偿押金利息损失558.33元至款项实际清偿日止；4.本案诉讼费由被告承担被告史训丁答辩称：就原告的诉请第一项，该委托合同建立于2005年4月5日，该合同的委托人是讼争房屋三共有人，原告只是其中一个委托方，原告无权单独解除这个合同。就原告诉请第二项，该诉称与事实不符，被告从2010年起以每年101万元的价格承包了讼争房屋，被告的义务就是向三共有人交纳承包金101万元。关于原告提出的押金问题，租赁合同收取押金是出租方的权利，并非是共有权收取的。综上，被告要求驳回原告史益女的诉请。第三人史石磊陈述：其不同意原告史益女的诉讼请求，讼争房屋自2010年起已承包给被告史训丁，每年101万元，该承包款已足额支付。第三人黄佰利陈述：其不同意解除与被告史训丁之间的委托合同关系。2006年，ＸＸ、陈大正等人承租讼争房屋部分用于经营杭州湾浴场，该浴场因经营不善无力缴付租金。当时其与史益女商议，允许被告对外转租该部分房屋，但被告史训丁必须向所有共有权人支付该部分租金，后被告如约垫付了租金。史训丁在2009年10月提出一个承包方案，将讼争房产承包给被告史训丁，年承包金101万元。该协议提出后，其与原告史益女均没有表示反对，其表示同意。在2009年底三人与史训丁结算完毕后，即按年租金101万元协议开始履行。2010年6月起，史训丁每月会支付5.6万元租金到其账户，其在转付2.8万元给史益女。2011年9月起，租金就由被告史训丁直接支付给史益女。原告为证实其诉称成立，向本院提供了如下证据：A1.房屋共有证二份、土地证一份，证明原告史益女为讼争房屋的共有人，享有三分之一的产权。A2.委托书一份及房屋租赁协议三份，证明有关房屋受让、移交等手续委托被告史训丁办理，房屋移交后，由被告史训丁代表共有人将原告等三人共有房屋出租给康华公司、中信证券公司、陈大正、ＸＸ等单位和个人等情况。A3.民事起诉书、受理案件通知书、传票、撤诉申请书、民事裁定书，证明原告史益女为寻求解决方式、维护自身利益，对不予配合的承租人中信证券公司、新华人寿吉安中心支公司提起诉讼，收集到房屋出租相关资料后撤诉。A4.房屋租赁合同四份，证明在2010年起的新一轮共有房屋出租中，被告以自己的名义与承租人签订了四份新的房屋租赁合同，将原告等三人共有房屋营业楼、办公楼出租给康华公司等承租人，每年租金160余万元，并中收取租房押金30万元。A5.致史训丁、史石磊、黄佰利的函及寄发单若干份，证明原告自2010年以来，除面对面、电话与房屋共有人、被告联系外，还委托律师通过书面信函的方式，就共有房屋的管理、租金收益结算与分配等问题与被告、房屋共有人联系，维护自身利益，寻求解决方式。A6.原告史益女与黄佰利的通话录音、承包协议一份，证明就2010年度至2014年度由被告史训丁承包讼争房屋原告史益女和黄佰利之间进行过商量，黄佰利曾提出由被告每年120万元承包的方案，但该方案只有黄佰利同意，其他两人均未同意的事实。A7.原告史益女与新华人寿公司江主任通话录音一份，证明新华人寿公司承租了讼争部分房屋，与被告签订了租赁协议，租金一年一付均给了被告。A8.被告史训丁写的条子照片一份，证明自2015年开始讼争房屋租金年收入为171.65万元，应交税3万元，实际收入168.65万元。A9.康华公司租赁合同两份，证明康华公司租金情况。对原告史益女提供的证据A1，被告史训丁无异议，对证据A1的证明力予以确认。对证据A2，被告史训丁对其真实性、合法性无异议，对其证明对象有异议，认为该证据可以印证被告史训丁以每年101万元价格承包讼争房屋的合理性。对证据A3，被告史训丁对其真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，该组证据可印证原告将共有房屋出租承包给被告，且年租金为101万元的事实。对证据A4，被告对其真实性、合法性没有异议，2005年与2010年租赁合同出租方的不同可印证2010年开始原告已经将共有房屋承包给被告的事实；对证据A5，对真实性没有异议，对其证明对象有异议，从2010年以来原告史益女未电话联系过被告，被告得知原告不同意被告以101万元承包讼争房屋是在2012年的诉讼中，之前都是原告史益女委托律师向各承租人发书面通知，原告史益女没有跟被告联系过。对证据A9，被告对其真实性、合法性无异议，认为该证据记载的租金金额与康华公司其他两份租赁合同可以相互印证。因被告对证据A2、A3、A4、A5、A9的真实性无异议，本院对该部分证据的真实性予以确认。对证据A6，被告对录音资料的真实性、合法性均有异议，且该录音证据根本无内容可证明原告待证事实；对黄佰利签字的承包协议，被告不知情，据被告向黄佰利了解，该协议是原告史益女提供给黄佰利的，因其称可让被告每年承包费出到120万元，黄佰利才签字的，该证据并不能证明黄佰利否认以101万元每年承包给被告的事实。对证据A6，因被告对其真实性不认可，而该证据中并无内容可体现原告主张的事实，对该证据的证明力本院不予确认。对A7、A8，对其真实性有异议，且与本案无关联性。对证据A7、A8，被告对其真实性不认可，该证据无内容体现与本案的直接关联性，故对该证据的证明力不予认可。被告史训丁为证明其主张，向本院提交如下证据：B1.（2012）吉民初字第240号的庭审笔录及相关资料一份，证明共有人史益女、史石磊、黄佰利将共有房屋以101万元每年承包给被告的事实。B2.协议书复印件一份及杭州湾浴场股东会决议、股东转让协议复印件共7页，证明三共有人以101万元每年的价格将讼争房屋交由被告承包的事实。B3.2009年年底前三方共同认可的结算单据及2010年以后被告自己制作的结算单据、实际支出的管理费用单据，证明被告的收支情况。B4.新华保险公司的承包合同一份，证明原告从未管理出租的事情，只向被告拿钱的事实。B5.短信打印件两页，证明2015年以后，因具体涉及的租金没有定，被告多次通知原告就这个事情进行协商的事实。对被告史训丁提供的证据B1，原告史益女对其真实性无异议，但该组证据不能证明被告想要证明的被告以每年101万元承包原告等共有人共有房屋的事实。因原告对证据B1的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以确认。对证据B2，该证据均系复印件，对其真实性有异议，且不能证明被告想要证明的内容。对证据B3，史益女对2009年年底结算单，认为该结算单是被告单方面制作，且说明情况与事实不符，上面记载的数字是被告欠史益女的金额而非史益女欠被告的金额；对2010年1月-2015年1月单据也是被告单方制作，不能作为结算依据；对被告单方制作单据，对其真实性不予认可；对其中协议书，系复印件，对其真实有异议，无法证明被告想要证明的内容。原告史益女对证据B2、B3的异议成立，对该证据证明力本院不予确认。对证据B4，因该信件已经拆封了，对里面的内容存在异议，不能证明待证事实。对证据B5，史益女对其真实性无异议，原告是积极参与的。因证据B4、B5与本案讼争事实无直接关联性，对该部分证据的证明力本院不予确认。根据认定的证据及原告、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：被告史训丁与第三人史石磊是父子。原告史益女、黄佰利、史石磊是位于江西省吉安市吉州区井冈山大道70号、74号房屋共有权人（房产证号：吉州-00107548、吉州-00107549），三人约定就该房屋各享有三分之一的权利义务。2005年4月5日，原告史益女、黄佰利出具委托书一份，委托被告史训丁办理讼争房屋移交手续及以后的一切相关手续。此后，被告史训丁办理了讼争房屋产权变更登记、租赁事宜，并一直处理讼争房屋日常管理事务。2005年4月30日，三共有人与康华公司签订《房屋租赁合同》一份，将部分讼争房屋出租给康华公司，约定：租期自2005年5月1日起至2010年4月30日止，该房屋前2年年租金为58万元，从第三年开始在年租金58万元的基础上增加3%，租金按月交纳。康华公司交纳押金5万元，租赁期满前一个月押金可冲抵租金。被告史训丁收取押金后，将该押金转交三共有权人。2006年5月25日，被告以三共有人名义与中信证券公司签订《房屋租赁合同》一份，将部分讼争房屋出租给中信证券公司，约定：租期自2006年7月1日至2010年3月1日止，年租金8.04万元，租金按月支付，每月6700元。庭审中，被告史训丁认可中信证券公司每年实际交纳租金16万元。2006年7月1日，被告以三共有人名义与陈大正、ＸＸ等签订《房屋租赁合同》一份，将部分讼争房屋出租给陈大正、ＸＸ等用于经营浴场休闲场所，约定：租期2006年7月1日起至2014年6月30日止，前2年年租金为37万元，从第三年开始递增3%，租金按月交纳。庭审中，原告史益女和被告史训丁均确认该合同已于2009年12月解除。2009年12月1日，被告与康华公司签订《房屋租赁合同》二份，分别将一楼1050平方米、二楼全部850平方米及四、五楼房屋和一楼350平方米、二楼全部800平方米及四、五楼房屋出租给康华公司，约定：租期自2010年5月1日起至2016年4月30日止，该房屋前3年每年租金共计77万元、转让费20.68万元，从第四年开始在前一年的基础上递增1%，租金按月交纳。2009年12月11日，就前述两份合同所涉租赁事项，被告与康华公司重新签订《房屋租赁合同》一份，将一楼1370平方米、二楼1630平方米及四、五楼讼争房屋出租给康华公司，约定：租期自2010年5月1日起至2016年4月30日止，该房屋前3年每年租金97.68万元，月付8.14万元，从第四年开始在前一年的基础上递增1%，租金按月交纳。2010年4月28日，被告与康华公司签订《房屋租赁合同》一份，三楼中信建投租赁后的剩余部分南侧、六楼出租给康华公司，约定：租期自2010年5月1日起至2016年4月30日止，年租金4万元，在每年的4月底前付清一年的租金。2010年1月1日，被告与中信证券公司签订《房屋租赁合同》一份，将部分讼争房屋出租给中信证券公司，约定：租期自2010年1月1日至2017年12月31日止，免租装修期为2010年1月1日至2010年3月1日，年租金40万元，租金按月支付，每月33333元。2010年2月4日，被告与新华保险公司签订《房屋租赁合同》一份，将部分讼争房屋出租给新华保险公司，约定：租期自2010年6月1日至2015年5月31日止，月租金20100元，自合同第二年起租金递增5%，租赁期内租金总额为1280802.15元，租金分期支付，租期每满半年为一个支付周期。2012年11月4日，原告史益女委托律师向史训丁发送律师函，称：经史益女核实，前两年的年房屋租金收入为1618000元，月平均租金为134800余元，第三年的房屋租金收入为1630060元。2014年9月9日，原告史益女委托律师向史训丁发送律师函，称：今后凡涉及史益女与黄佰利、史石磊共有房屋的管理、出租和合同（包括合同变更）等事宜应征得所有共有人的同意，在共有人意见一致后实施；要求史训丁将上述房屋出租相关资料提供并报告史益女等共有人，以便共有人审查确认，并在此基础做好租金的分配结算工作。另查明，原告史益女曾于2012年2月分别起诉新华保险公司、中信证券公司返还原物纠纷二案，后原告史益女撤回起诉。在该二案庭审中，原告史益女陈述“2010年时确实曾说起过承包的事，但因为价钱的原因没有达成协议”；黄佰利陈述“租赁的事都是史训丁负责，史训丁办事我也放心。09年以后，史训丁几次跟我们说要承包这个大楼，我们认为这个方案可行，当时我就同意了，史益女也在，但她没有发表意见”；史石磊陈述“截至到2009年12月底，进行过一次结算，还应支付给史益女、黄佰利28950元；2010年6月起每月付款56100元给黄佰利，由黄佰利分给原告；2010年5月之前（含5月）是按租赁合同租金的三分之一付的”。本案审理过程中，原告史益女自认，其收取了康华公司押金16666.67元，至2009年年底的租金经结算，被告史训丁尚欠其25700元，被告史训丁于2010年2月7日、同年4月7日、4月25日向原告给付了50000元、25000元、27500元，并于2010年6月至2010年9月期间每月给付原告28050元，于2010年10月至2015年4月每月向原告给付28000元；共有权人与被告虽就承包事项进行了商谈，但未达成一致，原告从未同意过由被告史训丁以101万元的价格承包讼争房屋；对被告史训丁签订的租赁合同效力原告史益女均予以认可。被告史训丁自认，共有权人与其就讼争房屋约定的承包期5年即2010年5月31日至2015年5月31日，其已收取了承租人依约交纳的至2015年6月的租金。被告于2015年6月17日收取原告提交的诉状副本等起诉材料。本院认为：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事物的合同，委托合同可以特别委托受托人处理某项事务，也可概括委托受托人处理一切事务。本案中，原告史益女、第三人黄佰利向被告史训丁出具委托书一份，该委托书中仅对委托事项作了笼统的表述，未对委托期限进行表述，而实践中被告在受托后一直代为处理讼争房屋各项管理事宜，故对原告史益女认为其与史训丁之间的委托合同已履行完毕的主张，本院不予采纳，原告史益女、第三人黄佰利与被告史训丁的委托合同至本案诉讼发生时尚在履行中。然，委托合同是合同双方基于信任而达成的协议，若互相信任不在，委托人、受托人可以随时解除委托合同，该合同解除权的行使应以明示的方法通知对方，该通知自到达对方时生效。原告史益女起诉时明确要求解除与被告史训丁间的委托合同关系，故自该诉状到达被告史训丁时可视为原告史益女与被告的委托合同解除，对原告史益女的该项诉讼请求，本院予以支持。被告自认其自2010年5月31日始至2015年5月31日止承包了讼争房屋，其在2010年5月31日前的行为应是基于委托合同而做出，其就讼争房屋取得的该时间点前的财产应为其处理委托事务取得的财产，该财产应转交给三公有人。根据查明事实，至2009年年底，被告尚欠原告史益女25700元，2010年1-5月，被告就讼争房屋共收取租金422659.55元，其中原告史益女可得140886.52元，原告分别于2010年2月7日、同年4月7日、4月25日收取了被告给付的50000元、25000元、27500元及押金16666.67元（该押金依约冲抵最后一期租金），故至2010年5月底，被告尚应给付原告47419.85元。被告未在合理期限内交付该款项，显已违约，故对原告要求被告赔偿相应利息损失，本院予以支持，利息损失宜从被告自认承包期开始之日起计。就2010年5月31日至2015年5月31日期间的租金，原告认为该租金也是被告基于委托合同取得的财产，应当按比例转交给原告；被告认为，该期间其以每年101万元的价格承包了诉讼房屋并依约向房屋共有人支付了承包款，无需再向原告支付其他款项。就被告与共有人之间的承包关系，第三人史石磊、黄佰利均予以认可，第三人黄佰利是房屋共有人之一，其与史益女属利益共同体，其陈述具有较高的可信度。第三人黄佰利在史益女诉新华保险公司、中信证券公司返还原物纠纷二案及本案中一再陈述“史训丁要求承包讼争房屋，黄佰利同意，原告在场但未发表意见”、“2009年10月，被告提出一个承包方案，将讼争房屋承包给被告，年承包金101万元；协议提出后，我和史益女均没有表示反对，我表示同意”。本院认为，三共有人就共有财产交由被告承包事宜与被告进行商议时，第三人黄佰利、史石磊均明确表示同意，原告明知该情形，却未明确表示异议，此时被告有理由相信其态度为默认，视为其同意，并认为其与共有人之间的承包合同已成立生效。被告的该认识可由被告在第二轮租赁协议中出租人记载的变化、被告自2010年6月始付款方式变化等事实予以印证。反观原告，原告未提供证据证明其在合理期限内向被告就承包事宜主张过异议，待被告于2009年年底至2010年年初积极促成了讼争房屋的出租并依约开始规律性的付款行为后，原告亦未拒收该款项，并就款项性质、金额等向被告提出质疑，反而积极了解新一轮房屋的出租情况，待其了解被告收付款项间存在较大差距时，原告方向被告提出发函提出异议，原告的说法、做法与常理不符。故对被告关于该期间由其承包讼争房屋的主张，本院予以采纳，对原告依据委托关系要求被告转交该期间的租金、押金并赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。2016年6月始，原、被告间的承包合同终结，原告要求被告转交2015年6月始被告代收的租金，却未提供证据证明被告已收取该款项，且被告对收取该款项的事实不予认可，而原告依据的双方间的委托关系此时已解除，故对原告要求被告支付2015年6月1日始的租金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第三百九十七条、第四百零四条、第四百一十条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下一、解除原告史益女与被告史训丁之间的委托合同关系；二、被告史训丁应于本判决生效之日起七日内支付原告史益女租金47419.85元，并就该款赔偿原告史益女自2010年5月31日始之款项实际清偿日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失；三、驳回原告史益女的其余诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费16797元，由原告史益女负担15382元，由被告史训丁负担1415元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  张琪琦审 判 员  许建素人民陪审员  陈建敏二〇一六年七月十二日代书 记员  洪 婷