安徽省霍山县人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1525民初601号原告：韩芳，女，1964年5月6日生，汉族，住安徽省霍山县。委托代理人：余浩，霍山县磨子潭法律服务所法律工作者，特别授权。被告：李世宗，男，汉族，1967年7月27日生，住安徽省霍山县。委托代理人：储成宇，安徽金六州律师事务所律师，一般代理。被告：孙义明，男，汉族，1965年8月5日生，住安徽省霍山县。委托代理人:何志扬，安徽盛华达律师事务所律师，特别授权。第三人：霍山县世纪华联华海新村连锁店，住所地安徽省霍山县。负责人:陈志云，男，汉族，1968年2月19日生，住浙江省丽水市莲都区。原告韩芳诉被告李世宗、孙义明、第三人霍山县世纪华联华海新村连锁店返还原物纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理。依法由审判员黄玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩芳的委托代理人余浩、被告李世宗及其委托代理人储成宇、被告孙义明的委托代理人何志扬、第三人霍山县世纪华联华海新村连锁店的负责人陈志云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩芳诉称：2009年，霍山县衡山镇人民政府为城中村改造建设需要，拆迁被告李世宗房屋，双方签订《房屋拆迁补偿安置协议》，安置被告李世宗吴家台安置小区华海新村5号楼5号门面房一间。房屋建成后，衡山镇人民政府委托玉带桥村干部被告孙义明分配所有回迁户房屋，孙义明将华海新村5号楼4号门面房分给被告李世宗。被告李世宗将该房委托孙义明管理，将该楼3、4、5号门面房出租给第三人霍山县世纪华联华海新村连锁店经营超市。被告孙义明并将4号门面房水电办理登记在被告李世宗名下，将3、5号商铺水电登记在其名下。2013年7月，原告从该房屋开发商处分得华海新村5号楼3、4号商铺，即向被告主张返还房屋，但被告以原告无产权证等理由拒绝交付房屋，第三人也拒付房租。2016年3月，原告依法取得该房屋房产证后，原、被告协商未果，故原告提起诉讼，要求被告停止侵害，返回侵占的衡山镇淠河西路华海新村5号楼4号商铺；赔偿房租经济损失36000元。原告韩芳为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；证据2、房产证，证明原告拥有华海新村5号楼4号商铺房屋所有权，依法受到法律保护；证据3、拆迁安置协议，证明被告回迁安置的房屋为5号楼5号商铺；证据4、霍山县世纪华联华海新村连锁店照片两张，证明原告房屋被被告出租经营世纪联华超市的事实，被告侵权、返还房屋、赔偿损失的依据；证据5、租房合同两份，证明同地段房屋出租价格，造成原告房租损失；证据6、房屋买卖合同一份及发票一份，证明原告韩芳购买门面房的合法性。被告李世宗庭审时辩称:1、本案讼争的商铺，是被告李世宗合法所有，2009年8月16日，被告李世宗与霍山县衡山镇人民政府签订了房屋拆迁补偿安置协议；次日，按拆迁要求被告确定该商铺。该商铺建成后，霍山县衡山镇人民政府负责拆迁的人员在开发商处取得相关产权交给被告李世宗，被告合法取得该商铺。该商铺形成投入使用时，就确定该房屋所有人系被告李世宗。请求法院查清案件事实，依法驳回对被告的诉请；2、原告主张赔偿房屋经济损失没有事实依据，被告李世宗在拆迁前就有商铺，为了拆迁做了部分牺牲。故被告李世宗从安置之日起，就取得了该房屋的所有权；3、被告李世宗取得该房屋的时间是2009年8月16日，同日就将该房屋的购买款交给开发商，请法院查清事实，驳回原告的各项诉请。被告李世宗为支持其答辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、房屋拆迁补偿安置协议、本案所涉商铺原始规划图、验收选号证明、房屋的现状图以及缴纳电费发票，证明本案讼争商铺属被告李世宗合法所有的客观事实。该商铺从建成到交付使用，被告李世宗对该商铺就具备了所有权，2009年8月17日确认了该商铺属于被告李世宗所有的客观事实。被告孙义明庭审辩称：1、其不是适格被告，原告提供的证据均可以证明，故请法庭依法驳回对其的诉讼。被告孙义明所有的商铺不是本案讼争的商铺；2、本案应中止审理，规划图可证明拆迁户安置的位置，因变更规划导致现在商铺位置无法确认，变更规划没有通知安置户，仅凭原告现持有的房产证不能确认原告商铺的位置。规划的变更严重侵害了安置户的权利，应把标的物位置确认，才能查清案件事实；3、原告取得商铺所有权不是善意取得，是通过内部财产分账取得，不是买卖关系，请求法院驳回原告对其的诉讼。被告孙义明为支持其答辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、拆迁补偿安置协议两份，证明2009年8月，霍山县衡山镇与李世宗、姜如签订安置协议，确认安置位置，且李世宗、姜如已给付相应的房款，因此安置的位置是唯一的；证据2、2009年8月份的规划图一份，证明原告的房产证上所附图纸是对原规划图进行了变更；证据3、借条一份，证明华域公司用这个门面房抵付被告孙义明的借款。第三人霍山县世纪华联华海新村连锁店述称：该房屋建成后，就和李世宗、孙义明签订的房租合同。从2012年开始承租该房屋，房租一直交给李世宗和孙义明。承租房屋的钥匙是从孙义明和李世宗处领取的。经庭审举证，原、被告的质证意见分别是：㈠被告李世宗对原告提交的证据1三性无异议；证据2该房产证是在2016年3月22日取得的，该房产证记载的内容变更了该处商铺原有的规划，故该房产证是错误的；证据3真实性无异议，该证据明确讼争的商铺从2009年8月17日就属被告李世宗所有，2009年8月16日，被告李世宗将钱款交给开发商就已取得该商铺。如果原告也取得了该商铺所有权，是开发商一房两卖的情况；证据4房屋现状真实性无异议，从该图看讼争的商铺在原规划选号图中属5号商铺，不能得到原告的证明目的；证据5与本案没有关联性；证据6真实性有异议，合同是2016年1月13日签订，与原告诉状所称2013年就取得房屋不符，故合同不具有真实性。从庭审中得知，原告是华海房地产的股东，合同更不具有真实性，对于讼争的房屋存在一房两卖的情况，本案被告李世宗取得房屋在前，原告买房在后。被告孙义明对原告提交的证据1无异议；证据2真实性无异议，合法性、关联性有异议，华海新村5号楼4号商铺房产证是在开发商预售、安置房屋后，擅自改变规划，将原规划的7轴变为6轴后取得的。且原告所提供的房产证中所附图纸的楼房位置与规划、预售后确认的图纸商铺位置不一致，造成这个问题的原因不是发证机关，是开发商擅自改变规划、变更位置所致。原告系该小区开发商即华海新村开发商，开发商自行改变图纸，取得房产证，故原告不属于第三人善意取得。开发商改变图纸，应告知已经备案的拆迁安置户，被安置户在法定期限内未提出异议，改变规划才可行。但是本案没有这方面的证据，请法院对房产证的合法性予以确认；证据3三性无异议，被告李世宗房屋拆迁安置时选取的商铺没有异议，被告李世宗现在的4号商铺的位置，不是原规划时选择的4号商铺，位置不能确定，不能得到原告的证明目的；证据4照片无异议，但与楼房实际是否吻合无法核实，照片不能证明本案讼争的商铺确定位置；证据5与本案没有关联性；证据6同意被告李世宗的质证观点，该合同的真实性无异议，合法性有异议，该处房产是由华域公司与传海公司联合开发的，华域公司的股东胡全柱将该公司的股份抵给现公司的王光渺，2016年，两个公司在清算投资时，将该处房产分给传海公司，传海公司的法人李传海系原告丈夫，故该房产确定在原告名下，该房产不是购买所得，是抵账取得。票据是办理房产证必须提交的，原告应提交其付款的相应证据。该合同中确认的5栋4号商铺不是本案的4号商铺。第三人对原告提交的证据质证观点同上述被告的质证观点，且房租已实际支付，原告无任何理由再向其要房租。㈡原告对被告李世宗提交的证据1拆迁补偿协议和选号证明没有异议，但其所回迁的是5号楼5号商铺，原告的是4号商铺，恰恰可以证明被告侵占原告4号商铺的事实，现场图可以证明其将4号商铺出租给第三人经营超市，水、电费发票不是物权证明，能体现物权证明的只有房产证，该4号门面办理在李世宗名下，是孙义明将该房误发给被告李世宗，不能证明被告李世宗对房屋拥有所有权；规划图是复印件，三性有异议，不能作为证据使用。被告孙义明对被告李世宗提交的证据均无异议。第三人对被告李世宗提交的证据认为与其没有关联性。㈢原告对被告孙义明提交的证据1被告李世宗的拆迁补偿协议质证意见同上述，姜如的拆迁补偿协议真实性、合法性无异议，姜如安置的是2#楼3号商铺与本案没有关联性，且签订协议是衡山镇人民政府，不能对抗房管局颁发的房产证书；证据2图纸三性有异议，应流拆迁安置办公室与本案没有关联性，该图纸是不是最终的规划图无法确认，如被告可以确认该图纸是双方签订协议后所涉图纸，即使变更也由规划部门对变更后的图纸承担相应责任，与本案原告没有关联。拆迁安置是临时的办事机构，其出具的图纸无法考证，该拆迁图纸不是房产部门确认产权的图纸，不能得到其证明目的。该图纸无法确认开发商变更了图纸，图纸上注明的名字是不是最后分配的房子的名字，且商铺位置的名字与合同上商铺确认的位置不一致，因此不能确定其是最终的图纸，不能证明其产权；证据3借条的真实性无异议，关联性有异议。本案的开发商是华域公司，不是个人，胡全柱无权拿公司房产抵押债务，借款上用华海新村门面房和住宅抵付，没有明确是哪间商铺，更不能确定是本案所涉商铺，不能得到其证明目。被告李世宗、第三人对被告孙义明提交的证据均无异议。经庭审举证、质证，以及当事人庭审时陈述，审理查明的事实是：2009年8月16日，霍山县衡山镇人民政府与被告李世宗签订《霍山县房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定：霍山县衡山镇人民政府因应流集团重点项目建设暨城中村改造工程建设需要，将被告李世宗所有的位于淠河西路的房屋拆迁，被拆迁房屋的补偿款为190469元；房屋产权调换（放弃宅基地）：霍山县衡山镇人民政府提供的位于吴家台安置小区的门面房5幢5号，面积约39.34㎡（具体面积以房地部门测绘为准，多退少补）；产权调换的差价为157817元。次日，经现场验收，由应流集团建设拆迁安置办公室出具了验收选号证明。被告李世宗并在吴家台小区5#楼底层选号图签名确认，该选号图显示被告李世宗所选的位置在从东向西第一个楼梯口与姜如的拆迁安置房之间。2012年，房屋建成后，霍山县衡山镇人民政府委托被告孙义明分配所有回迁户房屋，孙义明将华海新村5号楼4号门面房分给被告李世宗。被告李世宗将该商铺出租给第三人经营超市。庭审时，被告李世宗陈述：拆迁时原房产证已收回，安置的房屋由开发商统一办理产权证，至庭审时房产证仍未办理。2013年7月，原告从吴家台小区开发商处分得华海新村5号楼3、4号商铺。2016年1月3日，原告和安徽华域置业有限公司签订《商品房买卖合同》，同年3月22日，原告领取了该房屋的房地权证。另，庭审后被告李世宗提交了应流集团建设拆迁安置办公室出具的情况说明，该说明证明：吴家台小区5#楼门面房选号图从东向西第一个楼梯口半间门面房标为3号、4号两间，5#楼共计17个号，被告李世宗拆迁安置协议确定的是5#楼5号。实际建成时只有16个门面房，3号、4号合并为一个号。2012年发放钥匙时，被告李世宗按图纸位置依顺序确认为5#楼4号门面房，其他以此类推。以上事实，有原、被告提交的证据以及当事人庭审时陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案被告李世宗与霍山县衡山镇人民政府签订的《霍山县拆迁补偿安置协议书》系双方真实意思表示，符合法律规定，合同合法有效。协议书明确约定了补偿安置房屋的位置，被告李世宗并已实际占用和使用该安置的房屋。2013年，原告从开发商处分得该房屋，2016年又与开发商签订买卖合同，原告取得该房屋是在拆迁安置后，故原告要求被告返回衡山镇淠河西路华海新村5号楼4号商铺的诉讼主张，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告韩芳的诉讼请求。案件受理费700元，减半收取350元，由原告韩芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  黄玲二〇一六年七月十五日书记员  曹宇附有关法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。