浙江省武义县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0723民初1583���原告：李小杭。委托代理人：李群杰（特别授权代理），浙江三星律师事务所律师。被告：金华宏一置业有限公司，住所地：浙江省武义桐琴五金机械区五金大道1号。法定代表人：程新民，系执行董事。委托代理人：项武和（特别授权代理），系公司员工。原告李小杭为与被告金华宏一置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2016年5月5日向本院起诉，本院于2016年5月6日受理后，依法由代理审判员胡俊姹独任审判，于2016年6月29日公开开庭进行了审理。原告李小杭的委托代理人李群杰，被告金华宏一置业有限公司的委托代理人项武和到庭参加诉讼经。本案现已审理终结。原告李小杭起诉称：2012年10月4日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买坐落于桐琴镇五金园入口地块由被告开发的名为万润名城楼盘中的第B7幢403号房屋及其土地使用权。在合同中，双方对房屋、房款、产权证等的交付及违约责任等进行了约定。其中，第十六条对产权登记的约定为：出卖人负责办理土地使用权、商品房所有权初始登记，取得《土地使用权证书》和《房屋所有权证》，并于2013年4月30日前取得并交付给买受人。如出卖人不能在该期限内交付权属证书，逾期未超60日的，按已付房价款的1%承担违约责任，逾期超过60日的，则按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。后，原告依约全面履行了合同义务，支付了房款共计1030565元，但被告直到2013年9月9日才完成土地使用权的初始登记，超出约定日期2013年4月30日计132天。根据合同约定，被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，共计7676元。原告多次要求被告依约支付该违约金，但被��推脱搪塞，至今未付。为此，请求判令：被告立即支付违约金人民币7676元整，并赔偿损失（自2015年2月9日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定还款之日止，暂算至起诉之日为498元）；本案诉讼费用由被告负担。被告金华宏一置业有限公司答辩称：被告已于2013年4月26日取得房权证初始登记，于2013年6月26日取得土地证初始登记。根据商品房买卖合同第七条约定：买受人采用按揭方式付款。详见附件八补充协议第一条，第一条约定：“合同生效日首付商品房总额的约30%，计人民币180000元。余款400000元办理按揭。因不能按揭贷款，在下列期限内支付余款，2012年10月31日前支付400000元（交房之前）。”合同签订后，被告一直用电话向原告催讨办理按揭手续，但未果。2012年10月26日被告用挂号信通知原告交房并付清房款及办证费用。2012年11月10日原告来售楼处交房时也没有按通知带足房款，所以被告不同意交房。在原告再三要求下，原告自愿出据欠条400000元，欠条中原告承认“因本人原因银行贷款未下放，未达到购房款全部付清才能交房的条件，签订所欠房款后，开发商同意提前交房给我，所以本人具欠金华宏一置业有限公司购房款400000元整……并声明：本人提供各项合法手续，办理银行按揭贷款各项签字手续……在本公司或者银行通知办理银行贷款的3日内不过来办理手续的，本人支付给公司的违约滞纳金为未付房款的千分之一每天。”后来，原告仍一直拖延不办理按揭贷款，被告以电话方式多次向原告催款要求其提供按揭贷款材料或以现金方式交付剩余房款，原告才于2013年6月28日交齐按揭贷款资料。2013年7月12日400000元贷款才到位。因此，从商品房买卖合同的整体内容及履行情况来看，不管是以现金支付房���还是办理按揭贷款支付房款，均应在交房前付清房款，再由被告交房并办理初始登记，原告也是在被告的电话、挂号信多次催告下才办理了按揭贷款。其次，根据交易习惯，任何房产公司或出卖人不可能在买受人未交清房款的情况下，将房子交付买受人使用，并交付产权登记证。正因为此，原告在交房时才会出具欠条，在房屋交付之后，原告一直拖延不提供办理按揭贷款的材料，在被告的催讨下，至2013年6月才提供材料，逾期提供银行贷款资料8个月，合同附件八规定逾期提供资料的违约责任同上款规定，即：“逾期补足的，每逾期一天向出卖人支付应按揭贷款额1%的违约金”。按合同约定原告应支付逾期付款违约金116000元。被告认为，原告逾期办理按揭贷款的事实清楚、证据充分，被告可行驶先履行抗辩权。原告违约在先，而原告逾期办理贷款每日违约金高于���告逾期办证每日违约金。故请求依法驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。原告李小杭为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、浙江省商品房买卖合同1份，证明原告向被告购买房产及双方根据合同约定被告承诺办理土地房屋权属证书并交付给原告的事实及如果逾期被告应承担的违约责任；2、不动产统一发票1份，证明原告向被告购买房产之后已经付清购房款的事实；3、土地使用权初始登记证1份，证明原告购买房屋初始登记时间2013年9月9日，逾期132天；4、信访材料（复印件）1份，证明原告主张权利发生法律诉讼时效的中断的事实。对上述证据，被告质证认为对证据1、2没有异议；证据3真实性无异议，但不是总证，总证已于2013年6月26日取得；证据4的三性均有异议，是复印件，没有信访局公章���经办人签字，也没有说明原告参加了该次信访。本院对证据1-3的真实性予以确认，至于初始登记时间如何确定将在本院认为部分综合予以阐明；证据4经与原件核对无异，且经与相关部门确认情况确实存在，原告所在业主委员会曾向相关部门就本案涉及情况提交信访材料主张权利，应当视为诉讼时效中断，故本院对证据4的证明力予以确认。被告金华宏一置业有限公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、收费明细表、银行贷款凭证各1份，证明原告逾期支付房款的事实；2、挂号信函收据、交房通知书、收费明细表1组，证明被告通过挂号信通知原告交房时间及所需费用；3、交房流水记录1份，证明原告交房当日实际支付的是现金16740元，原告出具过欠条；4、个人购房贷款申请表、婚姻登记证明、个人信贷业务��谈记录、收入证明、借款合同1组，证明原告逾期办理按揭贷款的事实。对上述证据，原告质证认为对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明原告原因导致银行贷款付款逾期；证据2挂号信收据签名是手写的故真实性请求法庭核实，即使挂号信属实也不能证明其邮寄的具体内容，对交房通知书及收费明细表真实性无异议，原告主张的是逾期办证不是逾期交房，与本案没有直接关联性；对证据3真实性、关联性均有异议，系被告单方持有书写；对证据4真实性无异议，但是证明目的有异议，不能证明原告存在逾期办理贷款的事实，从该证据中没有看到被告履行了向原告通知办理按揭贷款手续应提交的相应材料的义务，不能证明原告因此存在违约行为。本院认为上述证据无法确认逾期办理银行按揭贷款系因原告原因所致，故本院采信原告的质证意见，��上述证据不予认定。综上，本院认定如下事实：2012年10月4日，李小杭与金华宏一置业有限公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：李小杭向金华宏一置业有限公司购买坐落于武义县桐琴镇五金园区入口地块万润名城第B7幢403号预售房，建筑面积106.8平方米，每平方米4765.92元，价款为509000元；地下车库为8076号，价款为71000元；合计总价款为580000。合同第七条对付款方式及期限约定：银行按揭：合同生效日首付商品房总额的约30%即180000元，余款400000元办理按揭。合同第十六条关于产权登记的约定：购买商品房，当事人可以申请预告登记。就该商品房预告登记有关事项，当事人约定于附件五。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所��权证》。出卖人承诺于2013年4月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起六十日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起六十日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按照下列第①②项处理，即①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，合同还对逾期交房的违约责任、保修责��等作了明确的约定。合同签订后，原告李小杭按合同约定支付了首付款180000元，余款400000元通过办理按揭于2013年7月12日由中国农业银行股份有限公司武义县支行转付给被告金华宏一置业有限公司。2013年7月17日，被告金华宏一置业有限公司向原告李小杭开具金额为581478元的销售不动产统一发票。金华宏一置业有限公司于2013年4月26日取得本案涉案房屋所有权初始登记，并取得房屋所有权证书；于2013年6月26日取得武义县××五金园区B地块的土地使用权证书；于2013年9月9日取得武义县××五金园区B地块万润名城东区7幢土地使用权证书。另，2015年2月9日原告所在的业主委员会曾向武义县人民政府提交信访材料。本院认为，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，确认为合法有效。合同第十六条第二款约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。第三款约定：出卖人承诺于2013年4月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。根据该约定，可以明确第三款中所指的“土地、房屋权属证书”是第二款约定的“土地、房屋的初始登记权属证书”，而土地、房屋的初始登记权属证书交付的目的是完成商品房的转移登记，因被告于2013年6月26日取得的土地权属证书系整个地块的登记，而该权属证书的取得无法直接办理转移登记，故本院确认涉案房屋的土地权属证书的初始登记时间为2013年9月9日。因确认的初始登记时间已经超过约定的初始登记时间，故被告应当承担逾期办理土地使用权初始登记的违��责任。至于被告辩称的系原告原因导致延期办理按揭贷款，造成逾期付款，被告可行使先履行抗辩权，要求顺延权属证书办理时间的意见，因被告未能提供相应证据证明，故本院对此不予采信。违约金根据合同约定，结合原告实际付款情况按已付总房价款的日万分之一分段计算，即其中181478元从2013年5月1日起算至2013年9月9日止为2395.51元（181478×132×0.0001）；400000元从2013年7月12日起算至2013年9月9日止为2400元（400000×60×0.0001），合计4795.51元。鉴于本案原告所在的业主委员会曾于2015年2月9日向武义县人民政府信访，应视为主张过权利，属诉讼时效中断，故被告辩称的原告主张已过诉讼时效的意见，本院不予采信。原告要求的赔偿违约金的利息损失的诉请，于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款���规定，判决如下：一、被告金华宏一置业有限公司于本判决生效后7日内支付原告李小杭违约金4795.51元；二、驳回原告李小杭的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告金华宏一置业有限公司负担，限本判决生效后7日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。代理审判员  胡俊姹二〇一六年七月二十六日代书 记员  朱孟莉