.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海口市秀英区人民法院稿纸签发：核稿：主办单位和拟稿人：事由：附件：打印份主送：抄送：打字：核对：海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2016）琼0105民初1166号原告：李达兴，男，1976年11月2日出生，汉族，住海南省海口市龙华区世贸居委会丘海大道1号电力村24栋802室。原告：符惠玲，女，1976年1月30日出生，黎族，住海南省海口市龙华区世贸居委会丘海大道1号电力村24栋802室。被告：海南隆欣房地产开发有限公司。住所地：海南省海口市滨海大道85号天邑国际大厦807房。法定代表人：张艳，总经理。委托代理人：陈华浩，海南隆欣房地产开发有限公司办公室主任。原告李达兴、符惠玲诉被告海南隆欣房地产开发有限公司（以下简称隆欣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案受理后，依法由审判员何雪春独任审判，并于2016年6月27日公开开庭进行了审理。原告李达兴、符惠玲，被告委托代理人陈华浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李达兴、符惠玲诉称：2012年9月7日，原告与被告签订了《海口市商品房买卖合同》约定被告将位于海口市南海大道145号湖南师大附中海口中学教师公寓楼3号2单元4层A号房出售给原告,合同签订后,原告于2012年9月8日向被告交首付款303961元，2012年10月8日向被告交房贷款5000OO元,合计购房款803961元。原告并缴纳代收办证契税款12059元给被告，2013年6月26日在光大银行缴纳专项维修基金68022元。2012年11月22日被告将涉案房屋交付原告，原告于2016年4月30日向被告送达违约金支付催告书,但被告至2016年5月18日仍未办理房屋权属证给原告。双方签订的《海口市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记中的约定:出卖人应当自房屋交付之日起550天内为买受人办理房屋权属证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房屋产权证书，出卖人自逾期之日起每日支付房价款的万分之一向买受人支付违约金。被告延期办理房屋权属证书，显然已经构成违约，被告应向原告支付逾期办理权属证书的违约金，被告于2012年11月22日交付房屋，故应当在2014年5月26日前为原告办理房屋权属证书，逾期722天。双方签订的《海口市商品房买卖合同》是合法有效合同,其效力应当得到维护。现原告为了维护其合法权益。请求判令：1、被告向原告支付自2014年5月27日起，暂计算至2016年5月18日止，逾期办理房产证书违约金58045元；2、本案诉讼费由被告承担。被告隆欣公司辩称：一、我公司延迟办理房产证是由于政府相关部门怠于履行职责造成，属于不可抗力范畴，我公司不应承担逾期办证的违约责任。就涉案的湖南师大附中海口中学教师公寓楼项目，我公司早在2014年2月20日就向海口市规划局申请办理项目竣工规划核实手续。由于办理规划核实手续前需要核定该项目用地容积率情况，市规划局在2014年3月25日向海口市国土资源局发出《关于征询湖南师大附中海口中学教师公寓项目容积率意见的函》，请市国土局核定该项目用地容积率情况，并将结果反馈规划局。但从2014年3月25日至今，市国土局仍然未能核定项目用地容积率情况，直接导致项目竣工规划核实手续无法办理，进而导致项目房产无法办理房产证。因此，公寓楼项目房产证无法按期办理是政府的客观原因造成，属于不可抗力，责任不在我公司，我公司无须承担任何违约责任。二、原告没有按《商品房买卖合同》约定履行义务，我公司有权延迟甚至拒绝办理房产证。《商品房买卖合同》第九条约定，“交房应在买受人按合同缴完房款并缴纳物业专项维修资金，未缴清房款和物业专项维修资金而延期交房的责任由买受人承担。”虽然该条款主要涉及的是房屋交接问题，但从该条款不难看出，原告应在交房前缴清房款和物业专项维修资金，即原告必须在我公司为其办理房产证之前履行该义务。如果原告未能履行该义务，根据《合同法》第67条的相关规定，我公司享有“先履行抗辩权”。本案中，原告至今没有依约缴清物业专项维修资金，且迟延履行支付购房款的义务，故我公司有权延迟甚至拒绝为原告办理房产证而无须承担任何责任。三、《商品房买卖合同》约定的违约金过高，请法院予以减少。本案中，我公司早已将房屋交付原告，原告也已经装修入住。房产证不能按《商品房买卖合同》约定期限如期办理，并不会给原告造成较大损失。而《商品房买卖合同》约定的“每日按已付房价款的万分之一”的违约金标准，累计后产生的违约金必然远远超过原告损失。且原告计算违约金的方式是从交房之日起计算，按照合同约定，应在交房后的550日之后才形成被告违约的情况，因此，我公司认为原告诉请的违约金过分高于造成的损失，应予以减少。经审理查明：2012年9月7日，原、被告双方签订了一份《海口市商品房买卖合同》，约定的主要内容为：被告将“湖南师大附中海口中学教师公寓楼3号楼2单元4层4A号房”出售给原告，原告一次性支付房屋价款803961元，2012年11月22日将上述房屋交付给原告。被告应当自房屋交房之日起550日内为原告办理房屋权属证书，如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起按已付房价款的万分之一向原告支付违约金，逾期365日以上的，原告有权单方解除合同。原告应当按照《物业管理条例》等有关法律法规缴纳物业专项维修资金。物业专项维修资金应存入海口房产行政部门在银行设立的专用帐户。缴纳标准60元/平方米。合同签订后，2012年9月8日，2013年7月3日,原告支付购房款803961元，2012年11月22日，被告将涉案房屋交付给原告，2013年6月26日,原告缴纳专项维修资金6802.2元，2016年4月30日，原告向被告送达《关于延迟办理商品房权属证书违约金支付的催告书》,但至2016年5月19日原告起诉之日止，被告仍未将办理涉案权属登记，遂成讼。上述事实，有《海口市商品房买卖合同》、《海南省销售不动产专用发票》、专项维修资金现金存款凭证、《商品房交付使用签收单》《商品房买卖合同》、《海南省销售不动产专用发票》、《海口市政府服务中心受理通知书》、《海口市规划局关于征询湖南师大附中海口中学教师公寓项目容积率意见的函》当事人陈述及开庭笔录等证据为凭，足以认定。本院认为：原、被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，应受到法律保护。按照合同相对性原理，原告的相对方为被告，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。被告以海口市国土局没有将项目容积率告知海口市规划局，导致项目无法办理房产证为由，主张没有办理房产证事项是由于政府部门不可抗力的原因，进而主张被告不应当承担逾期办证的责任的抗辩于法无据，本院不予采纳。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务，被告于2012年11月22日向原告交付了所购买的商品房，依据合同关于被告应当自房屋交付之日起550日内为原告办理房屋权属证书的约定，被告应当于2014年5月26日前为原告办理房屋权属证书。被告辩称原告应先履行缴纳物业专项维修资金义务后，被告才为原告办理房屋权属证书，被告享有先履行抗辩权，没有法律规定和合同约定依据，理由不成立，本院不予支持。被告至原告起诉前的2016年5月18日仍未办理涉案权属登记，逾期722天。应承担违约责任。2016年5月19日起诉后的违约事实，在起诉时尚未发生，被告办理房屋权属证书的时间也未确定，同时原告亦可选择主张解除合同等主张权利，诉讼请求无法确定，本院亦不予支持。被告应支付的违约金为：803961元÷1/0000×722天=58045元，原告主张违约金58045元，本院予以支持。违约金既有补偿性，亦带有惩罚性，除应以实际损失为基础外，还应兼顾当事人的过错及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，被告违约每天须向原告缴付总房款的万分之一的违约金，对于作为房地产开发商的被告并不过高，被告关于违约金过高的抗辩主张，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告海南隆欣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李达兴、符惠玲支付2013年3月16日至2016年5月18日逾期办理湖南师大附中海口中学教师公寓楼3号楼2单元4层4A号房权属登记的违约金58045元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元，由被告海南隆欣房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。yzl25ctjyz0rircrwz案件唯一码审判员何雪春二〇一六年七月二十日书记员王伯元附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。