吉林高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）吉高新民二初字第237号本诉原告（反诉被告）：吉林市工商行政管理局丰满分局，住所：吉林高新技术产业开发区。法定代表人：钟志，局长。委托代理人：陶银生，吉林勤实律师事务所律师。委托代理人：孙境蔓，吉林勤实律师事务所律师。委托代理人：李宝军，副主任。本诉被告（反诉原告）：李广忱，男，1959年6月26日生，汉族，无职业，住吉林市丰满区。委托代理人：委托代理人：陈明，吉林明达伟业律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：王梓安，男，1982年1月21日生，汉族，吉林市高新区宇捷商务宾馆业主，住吉林市船营区西安路华天佳苑西小区*号楼*******号。委托代理人：陈明，吉林明达伟业律师事务所律师。本诉原告（反诉被告）吉林市工商行政管理局丰满分局（以下简称丰满工商局）与本诉被告（反诉原告）李广忱、王梓安租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了此案。丰满工商局的委托代理人孙境蔓（参加第一次开庭）、委托代理人陶银生（参加第二次开庭）、李宝军，王梓安本人及王梓安和李广忱的共同委托代理人陈明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰满工商局本诉中诉称：2012年12月14日，原告与被告李广忱经协商一致同意，签订了房屋租赁合同，将原告拥有的坐落在吉林市吉林大街二楼的19个房间出租给被告，租期三年，年租金104500元。根据房屋租赁合同第三条：“第一年按季度交纳租金，后两年按年交纳租金”及第四条第二项“租赁期满，乙方继续承租甲方房屋，应在租赁期满一个月前将下一个租期租金一次性交齐。如乙方不再继续承租甲方房屋，应在租赁期满前一个月前通知甲方”的约定，被告应在2014年12月30日前向原告交一年租金104500元，但被告至今未交，已逾期9个月，构成违约，侵害原告的合法权益，望贵院依法维护原告合法权益，支持原告诉讼请求。诉讼请求：1.依法判令给付原告租金104500.00元；2.判令被告合同期满搬离原告房屋；3.被告承担诉讼费用。本诉被告李广忱、王梓安辩称：我方认为原告诉称答辩人违约不成立，理由如下：1、合同明确约定，第一年缴纳的租金是按照季度，后两年按每年缴纳，被告已经如期缴纳了2013年和2014年的租金，2015年的第一季度也已经缴纳完毕，其余租金答辩人曾经多次向原告方缴纳，但是原告方拒收，因此后几个季度的租金没有缴纳的原因是由于原告方造成的。2、合同第三条明确约定租金的缴纳办法是第一年按照季度缴纳，后两年是按照年份缴纳，根据合同约定：在履行期限没有明确约定的情况下义务人可随时履行，根据法律约定，在合同期限届满之前，答辩人向原告方缴纳租金也不构成违约，属于正常履行合同。故我方认为原告诉称我方违约不成立。原告在诉请中请求法院判令合同期限届满搬离原告房屋，在本案中根据原被告签订的房屋租赁合同，其合同期限届满的时间是2015年12月30日，原告起诉的时候合同租期还没有届满，这个时候原告请求判令在合同期限未满的时候搬离是不符合法律规定的，不是未来可能发生的事实。因此我们认为原告的诉请没有事实和法律依据，基于以上两点请求人民法院驳回原告的诉请，维护被告的合法权利。由于原告在履行过程中存在严重的违约行为并且已经严重损害了答辩人的合法权益，故我方向法院提出反诉。反诉原告李广忱、王梓安反诉称：2012年12月14日，反诉人与被反诉人经协商一致，签订房屋租赁合同一份，约定被反诉人将坐落在吉林市吉林大街二楼的19个房间出租给反诉人经营旅店业，租期三年，即自2012年12月14日起至2015年12月14日止，年租金104500元，第一年按季度交纳租金，后两年按年交纳租金。租赁期间，被反诉人如无不可抗拒的原因，不得收回租赁权。合同签订后，被反诉人交付了房屋，反诉人如约履行了支付租金的义务。然而，被反诉人却于2015年4月17日给反诉人发出了解除合同的通知，限反诉人于2015年6月30日前搬离所租房屋。2015年8月3日，被反诉人委托律师事务所向反诉人发出律师函，再次责令反诉人3日内搬离房屋。房屋租赁合同约定租期三年，即自2012年12月14日起至2015年12月14日止。被反诉人单方提前解除合同的行为违反了合同约定，严重侵害了反诉人的合法权益，现提出反诉，反诉请求：1.依法判令被反诉人赔偿装修费10万元，预期利益6万元，合计16万元；2.反诉费由被反诉人承担。反诉被告丰满工商局针对李广忱、王梓安的反诉辩称：一、反诉人反诉请求无事实依据。答辩人与被答辩人并未解除合同，反诉人目前为止仍在占有使用租赁房屋，不存在解除合同的事实，反诉人正常经营，未受到任何影响。二、反诉人请求赔偿装修费10万元及预期利益6万元无法律依据。本案不存在解除合同的事实。反诉人至今正常营业，其装修费、预期利益与答辩人无关，答辩人未给反诉人造成损失，反诉人主张赔偿其经济损失于法无据。请求驳回反诉人的反诉请求。原告在本诉中提供如下证据：1.原告组织机构代码证一份、被告户籍信息各一份、个体户登记信息。证明原告、被告诉讼主体适格。2.涉案房屋所有权证明书一份。证明原告对涉案房屋拥有所有权。3.原、被告双方于2012年10月14日签订的房屋租赁合同一份。证明：（1）合同约定租赁期限从2012年12月14日至2014年12月14日止，租期为2年。（2）合同期限届满后，原、被告之间存在不定期租赁关系；（3）租金为每年104500元。根据合同第四条第二项约定，租赁期满，乙方继续承租甲方房屋，应在租赁期满一个月前将下一个租期的租金按年份一次性交齐。被告应在2014年11月14日前支付2015年度的租金104500元。被告对原告提供的证据质证称：证据1、2真实性和证明的问题均无异议。证据3真实性无异议，证明的问题有异议。合同第三条明确约定：第一年度缴纳租金按照季度缴纳，后两年是按年度缴纳，根据合同关于租金交付办法约定双方租赁合同约定的租期是3年而不是原告诉称的2年，然后进入2014-2015年度是不定期租赁是错误的。被告在本诉中提供原被告双方房屋租赁合同一份，原被告双方于2012年10月14日签订合同，合同双方是本案原被告双方，合同第三条已经明确约定第一年是按照季度缴纳，后两年是按照年份缴纳。证明：1、合同书面签订的租期约定的是3年，而且合同已经按照租期3年正在实际履行，合同租期并没有届满。2、合同明确约定后两年缴纳租金是按照年度缴纳，但是没有明确约定租金缴纳的时间，因此，被告方不存在合同违约情况。本诉原告质证称：合同的真实性无异议，但是根据合同的第二条已经明确租期为2年，同时根据合同第四条第二项约定被告如果继续承租应在租赁期限届满一个月前一次性缴纳下一年度租金。反诉原告在反诉中提供如下证据：1.租赁合同，明确约定租期为3年，起始时间为2012年12月14日-2015年12月14日，证明双方签订合同约定租期为3年。2．被反诉人于2015年4月17日向反诉人发出的解除合同的通知、被反诉人委托吉林勤实律师事务所给反诉人发出的律师函，发出律师函的时间是2015年8月3日，内容均要求反诉人收到通知后3日内搬出所租赁房屋。证明反诉人发出限期搬离的通知是违约行为并造成反诉人无法继续经营及造成损失。3．吉林市地方税务局发票领购簿，证明反诉人每个月的纳税金额为2.5万元，去掉每月1.5万元的经营成本，利润为1万元。反诉被告质证称：证据1真实性无异议，对证明的3年期限有异议。该合同第二条明确规定租期为2年，具体时间是2012年12月14日-2015年12月14日，该条款针对合同期限约定，应该是以该条款为准，第三条是租金的给付方式，是后两年按年缴纳租金。租金的条款存在笔误，不是一个租赁期限的明确条款。故给付期限有瑕疵，双方没有协商明确。证明不了原告所要证明的事实。证据2，2015年4月17日的通知真实性无异议，证明的问题有异议，证明不了我方违约的事实。就是到2014年12月14日为止，根据吉林市政府的文件合同到期后收回，根据原始合同的期限以及市政府的文件对其作出通知，证明不了答辩人违约或者答辩人解除合同的事实。律师函明确说明根据双方2012年12月14日签订的合同，合同第四条12项规定，合同期满3日内搬出房屋，都是根据原始合同，不是答辩人无故违约或者无故解除合同。对证据3关联性有异议，与本案无关。本案不存在违约或者解除合同的事实。房屋仍然由反诉人占有使用，没有给其造成损失。反诉被告在反诉中提供如下证据：1．2012年12月14日双方签订的租赁合同，合同第二条租赁期限为2年，起止时间2012年12月14日-2014年12月14日止，证明双方签订的合同终止期限为2年。答辩人所发的限期通知是依据合同这一条款合同到期来发的，并非解除合同而发的。2．中共吉林市委办公厅、吉林市人民政府办公厅关于印发《吉林市党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房工作方案》的通知，吉市办发（2013）8号文。证明答辩人依据合同到期以及政府文件规定向反诉人发出的限期搬离通知，并非反诉人所述解除合同或者违约。反诉原告质证称：证据1真实性无异议，证明的问题有异议。租赁合同关于租期虽然标注了时间，但是对于缴纳租金的这一项明确约定是3年，从被反诉人提起诉讼，可以认定真实意思表述是合同履行期限是3年，从合同的实际履行上看是反诉人按照合同的约定按照季度缴纳了头两年的租金，进入第三年租期的时候反诉人虽然缴纳了第一季度的租金但是被反诉人也都收取了该租金，故合同实际履行双方是按照3年履行的，故被反诉人辩解是2年，不能证明被反诉人的主张。证据2真实性无异议，证明的问题有异议。无论是合同的约定还是实际履行还是真实意思表示都是3年而不是2年。证据2该份文件明确规定如果房屋没有到期的，并没有要求提前解除合同，而是要求收支两条线管理。并没有规定租赁期限没有到期而提前解除合同。本院对证据评析如下：各方提供的证据的真实性均可确认，本院均予以采信。本院认定如下事实：2012年10月14日，丰满工商局与李广忱签订房屋租赁合同，丰满工商局将坐落在吉林市吉林大街48号二楼的19个房间出租给李广忱，第二条租赁期限中约定租期二年，从2012年12月14日至2014年12月14日。第三条租金条款中约定年租金104500元，第一年按季度交纳租金，后两年按年交纳租金。第四条第2项约定租赁期满，乙方继续承租甲方房屋，应在租赁期满一个月前将下一个租期租金一次性交齐。如乙方不再继续承租甲方房屋，应在租赁期满前一个月前通知甲方。第四条第12项约定:甲方同意给乙方二个月的装修时间，租期从签订合同二个月后开始计算。李广忱承租后与王梓安共同开设旅馆，2014年12月15日之后的房屋租金未交。2015年4月17日，丰满工商局根据中共吉林市委办公厅（吉市办发【2013】8号）文件向李广忱、王梓安发出在2015年6月30日前限期搬离的通知。2015年8月3日，丰满工商局委托吉林勤实律师事务所向李广忱发出在收到通知内3日内搬离的律师函。本院认为：一、丰满工商局与李广忱签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应全面履行合同约定。关于租赁期限，租赁合同第二条约定为两年，第三条租金条款中表明租期为三年，两个条款约定矛盾，双方未能在合同签订后达成一致意见，考虑到租赁满两年后，李广忱、王梓安仍在此经营，而且丰满工商局在起诉状中又称租期三年，故本院认定租期为三年。关于租金双方约定为后两年按年交纳，未约定具体时间，但租赁合同承租人通常应上打租金，故丰满工商局主张被告李广忱、王梓安给付租金的请求本院予以支持。同时，至本院作出判决时，三年租期已满，李广忱、王梓安应搬离承租房屋。二、关于反诉部分。丰满工商局虽两次向李广忱、王梓安发出限期搬离的通知，但李广忱、王梓安并未实际搬离，仍继续经营。李广忱、王梓安虽称丰满工商局的解除通知严重影响其经营，但所提供的证据不足以证明丰满工商局的通知对其经营状况造成了严重影响，故本院对李广忱、王梓安的反诉请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、本诉被告李广忱、王梓安于判决生效后3日内共同给付本诉原告吉林市工商行政管理局丰满分局2014年12月15日至2015年12月14日之间的租金104500元；二、本诉被告李广忱、王梓安于判决生效后3日内搬离承租的吉林市吉林大街48号二楼的19个房间；三、驳回反诉原告李广忱、王梓安的反诉请求。如果被告李广忱、王梓安未按本判决指定的期间履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。吉林市工商行政管理局丰满分局交纳的本诉案件受理费2390元，李广忱、王梓安交纳的反诉费1750元，由李广忱、王梓安承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  徐 锐人民陪审员  张泽君人民陪审员  蒋新民二〇一六年二月三日书 记 员  张译方