山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁11民终783号上诉人（原审被告）：葛玉娣，女。委托代理人：郭星群，莒县天援法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：徐庆国，男。上诉人葛玉娣因与被上诉人徐庆国排除妨害纠纷一案，不服山东省莒县人民法院（2015）莒民初字第2396号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：涉案房屋位于莒县故城东路北侧、上海商城7号楼从西数第9户（故城东路北侧、上海商城7号楼109S室），共上下三层，南侧楼号标注为7039室、北侧楼号标注为7050室。涉案楼房原系莒县浦江市场发展有限公司（以下简称浦江公司）开发建设，莒县浦江市场发展有限公司前身为上海宏翔房地产开发有限公司，注册登记备用名称是莒县宏翔市场开发有限公司，2001年9月在莒县工商局注册登记成立莒县浦江市场发展有限公司，在莒县东关市场盖楼房销售、出租，2003年4月将公司更名为莒县浦江房地产开发有限公司，主要经营房地产开发，2004年该公司又更名为莒县浦江市场发展有限公司，2009年6月11日再次更名为山东浦江市场建设发展有限公司。上海欣艺实业公司（以下简称欣艺公司）因与浦江公司建设工程施工合同纠纷一案于2004年9月13日向日照市中级人民法院提出诉前保全申请，日照中级人民法院于同日作出（2014）日民保字第8号裁定书，查封浦江公司包括本案争议房屋在内的楼房10套及商铺大棚，于2006年9月14日作出（2006）日民一初字第31号民事裁定续封浦江公司的上述财产，2007年2月28日，日照市中级人民法院对该案作出（2006）日民一初字第31号民事判决书，判令浦江公司向欣艺公司支付工程款1339727.21元及利息，欣艺公司于2007年9月3日就该判决书向日照市中级人民法院申请执行，2007年9月11日，日照市中级人民法院作出（2007）日执字第140-1号执行裁定书，续封了上述财产，查封期限一年。2007年10月30日，葛玉娣以法院查封的莒县东关市场G栋08、09，F栋10号房产及商铺大棚80间系其所有为由，向日照市中级人民法院提出异议，2008年3月28日，日照市中级人民法院作出（2007）日执异字第13号执行裁定书，裁定解除对异议人葛玉娣所有的位于莒县东关市场内F栋10号楼房的查封，并以葛玉娣与浦江公司在法院查封本案争议房屋未到房地产管理部门办理产权登记和过户手续、争议的房屋所有权仍属浦江公司为由，驳回了葛玉娣对其他房屋（包括本案争议房屋）的异议。2011年2月23日，日照市中级人民法院作出（2007）日执字第140-5号执行裁定书将浦江公司所有的位于莒县东关批发市场的G栋7033-7042号、G栋7039-7050号、G栋7041-7052号、G栋7043-7056号、G栋7045-7058号楼房五套以第三次拍卖保留价交付欣艺公司抵偿债务，财产权自裁定送达当事人时转移。欣艺公司取得上述房屋所有权后，将G栋7039-7050号房屋以200000元价格卖给本案徐庆国，徐庆国于2013年3月28日办理涉案房屋的产权登记，房权证号为莒房权证城区字第××号，标注房屋坐落为故城东路北侧、上海商城7号楼109S室，2013年5月31日，徐庆国取得涉案房屋所有权的土地使用权证书，证号为莒国用（2013）第2389号。2013年4月8日，葛玉娣再次向日照市中级人民法院提出书面异议，认为日照市中级人民法院将其合法购买的莒县东关市场内G栋7039-7050、G栋7041-7052号房屋两栋查封、拍卖，流拍后以房屋抵偿债务的裁定不合法，应当将房屋归还异议人葛玉娣，后经法院立案审查，日照市中级人民法院于2014年5月14日作出（2013）日执异字第8号执行裁定书，认为在（2007）日执异字第13号案件中，已经驳回了葛玉娣的异议请求，葛玉娣又提出相同的执行异议，法院依法不予审查，且葛玉娣系案外人，其不是对法院拍卖、以物抵债的执行行为提出异议的适格主体，无权对涉案房屋拍卖、以物抵债的执行行为提出异议，裁定驳回葛玉娣的异议。2002年11月25日，葛玉娣与浦江公司签订两份《商品房购销合同》，合同约定葛玉娣购买浦江公司位于东关市场内房号分别为G栋08号、G栋09号的两栋商住用房，后因不能办理产权登记手续，葛玉娣诉至原审法院，要求确认其与浦江公司上述两份商品房买卖合同的效力、认定葛玉娣享有涉案不动产的所有权、判令浦江公司办理不动产转让登记，原审法院经审理于2010年6月14日作出（2008）莒民一初字第1908号民事判决书，认为葛玉娣与浦江公司于2012年11月25日签订的两份《商品房购销合同》为有效合同，葛玉娣对浦江公司只有债权即享有对涉案房屋产权的期待权而非物权。G栋09号即本案争议的房屋，葛玉娣购买该房屋后即在该房屋居住至今。徐庆国取得涉案房屋所有权后要求葛玉娣搬出，葛玉娣拒绝搬出，徐庆国诉至原审法院，要求处理。原审认定以上事实的证据有当事人陈述、房屋产权证书、国有土地使用权证书、执行裁定书、民事判决书、商品房购销合同书等。原审法院认为：不动产物权的设立，经登记发生效力，未经登记，不发生效力。当事人之间订立有关设立、变更不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，权利人有权全面支配标的物、并排除他人干涉。徐庆国购买欣艺公司抵债取得的涉案房屋并办理房屋产权登记，已经取得涉案房屋的所有权，具体绝对性和排他性，有权排除他人对其权利的干涉。虽葛玉娣与浦江公司签订的购买涉案楼房的商品房买卖合同已经原审法院确认为有效，而葛玉娣取得的仅仅是对涉案楼房的合同权利即对涉案房屋所有权的期待权，并未取得涉案房屋的所有权，其合同权利系相对性权利，不能对抗第三人即徐庆国的所有权。葛玉娣可依照其与浦江公司签订的房屋买卖合同向浦江公司主张合同权利。综上分析，徐庆国要求葛玉娣搬出涉案房屋排除对其房屋所有权的妨碍，符合法律规定，原审法院予以支持。葛玉娣已经在涉案房屋内居住多年，徐庆国要求其搬出，应给葛玉娣预留合理的准备期限，根据本案的实际情况，酌情确定为葛玉娣预留30天的合理居住期限为宜。综上，案经调解无效，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，原审判决：葛玉娣于判决生效后30日内搬出位于莒县故城东路北侧、上海商城7号楼109S室（莒县故城东路北侧、上海商城7号楼从西数第9户、共上下三层，南侧楼号标注为7039室、北侧楼号标注为7050室）的楼房，排除对徐庆国对该楼房所有权的妨碍。案件受理费50元，由葛玉娣负担。上诉人葛玉娣不服原审判决上诉称：一、上诉人居住的楼房是莒县上海商城7号楼7039号，而被上诉人主张的房产是上海商城7号楼109S，两套楼房不属于同一房产。二、上诉人居住的7号楼7039号楼系上诉人于2002年11月25日从莒县浦江市场有限公司合法购买的，双方签订的房屋买卖合同亦经原审法院认定为有效合同。三、日照市中级人民法院在明知浦江公司将部分楼房已出卖给上诉人的情况下，仍将该部分楼房作为浦江公司的财产，执行拍卖，错误执行了上诉人的财产，侵害了上诉人的合法权益，执行程序不合法，被上诉人取得房产的来源不合法，其一审诉讼请求不应得到支持。请求二审撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人徐庆国答辩称：涉案房屋是被上诉人通过合法手续购买所得，上诉人的上诉理由不成立。请求维持原判。二审查明的事实和证据与原审查明的相同。本院认为：涉案房屋原系葛玉娣从浦江公司购买的G栋09号房，标注为7039-7050号房，该房屋在欣艺公司取得所有权后转让给徐庆国，徐庆国支付房款并办理产权登记，产权登记为7号楼109S室，葛玉娣主张徐庆国主张的房屋与其购买的房屋不是同一套房屋没有依据，本院不予支持。葛玉娣与浦江公司的房屋买卖合同有效合同，但葛玉娣购买涉案房屋一直未办理产权登记证书，故葛玉娣取得的是合同债权，并未取得涉案房屋的物权，涉案房屋现已登记于徐庆国名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立经依法登记发生效力，故涉案房屋所有权应归徐庆国所有，葛玉娣对涉案房屋享有的合同权利，可另行主张。欣艺公司依据生效的（2006）日民一初字第31号民事判决并通过执行程序取得涉案房屋的所有权，其有权转让涉案房屋，葛玉娣未有证据推翻上述生效判决的情况下主张执行程序错误没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实正确，适用法律得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，上诉人葛玉娣负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 琳代理审判员 李 云代理审判员 汤 阳二〇一六年七月八日书 记 员 赵小璐