四川省平昌县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1923民初1334号原告平昌县金佛物业有限责任公司。法定代表人彭中政，系该公司总经理。委托代理人（特别授权）王守平，男，汉族,该公司副经理。被告孙九洲，男，汉族。原告平昌县金佛物业有限责任公司（以下简称金佛物业公司）诉被告孙九洲物业服务合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金佛物业公司法定代表人彭中政的特别授权代理人王守平、被告孙九洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金佛物业公司诉称：被告系平昌县金佛花园小区5栋4单元15号（建筑面积134.44平方米）业主。原、被告于2005年6月22日签订《前期物业服务合同》，约定由原告对金佛花园小区公共区域提供相关物业管理服务。后原告与平昌县江口镇金佛花园小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，并依据平昌县发展和改革局《关于核定金佛花园小区物业服务费收费标准的通知》的规定对物业收费标准进行调整、认可，但自2005年6月22日起至2016年5月31日止，被告孙九洲应缴纳物业管理服务费5037元及滞纳金25492元却至今未支付，故诉讼至法院请求依法判令被告孙九州支付原告物业管理服务费及滞纳金共计30529元。被告孙九洲辩称：其一，原告主张被告应缴纳的物业管理服务费金额不实，被告孙九州已向原告缴纳了部分物业管理服务费（现有发票1291.30元），且其主张的滞纳金25492元，计算方式不明确，无法律和事实依据；其二，原告诉称的部分事实不属实，由业主委员会签署的委托合同及对管理规约的修改，未经全体业主共同决定，也未将相关情况告知业主或与业主协商，故对原告经营的合法性存疑；其三，被告孙九州未按时缴纳物业管理服务费系原告在提供物业管理服务期间存在不作为、乱作为，未履行管理职责所致，故原告不应向被告主张物业管理服务费；其四，原告主张按0.6元/平方米收取物业管理服务费过高，与其提供的物业服务水平和质量不符，故应按0.2元/平方米计算物业管理服务费。综上，被告认为原告未履行或未完全履行物业服务合同相关义务，故应依法驳回原告的诉讼请求，并由原告向被告赔偿损失、赔礼道歉。经审理查明：被告孙九洲系平昌县金佛花园小区5幢4单元15号（建筑面积134.44平方米）业主。2005年6月22日，原告金佛物业公司与被告孙九州签订《金佛物业（前期）物业管理协议》，协议约定“平昌县金佛物业有限责任公司（甲方）享有向乙方（孙九洲）收取物业管理服务费及维修基金、向乙方提供房屋自用部分、自用设备设施维修养护等有偿服务等费用的权利，同时负有对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、道路等项目的维护、修缮与管理的义务。孙九洲（乙方）享有监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理有关问题向甲方提出意见和建议等权利，负有按规定向甲方交纳物业管理费及维修资金等其它应交纳费用的义务。”；同时约定“乙方每年的1月、4月、7月、10月的1-10日分别交纳第一到第四季度的物业管理费。甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正。在保修期内，因工程质量问题，由开发商负责处理并承担相应费用。乙方违反本协议，未按本协议约定的收费和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从欠交之日起按0.3%按日交纳违约金。超过一个月乙方未交纳物业管理费或水电气费，乙方允许甲方停止水电气供应。因乙方未及时交纳水费、电费、气费及其它相关费用造成损失的，由乙方承担责任”。后原告金佛物业公司（受托方、乙方）与平昌县江口镇新平街金佛花园小区业主委员会（委托方、甲方）于2012年6月1日、2014年5月10日、2015年5月13日签订《物业服务委托合同》，合同载明“乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。乙方提供的物业服务内容为负责建筑物共用部位、共同设施设备的维护和管理；物业共用部位、公共区域的清洁卫生、生活垃圾清运；小区公共绿化的养护和管理；小区公共秩序维护、车辆停放、协助安全防范。业主应于每月5日前按每月每平方米0.6元的标准缴纳物业服务费，业主也可预交一年期限的物业服务费。乙方未按合同约定的标准服务，甲方有权要求乙方限期整改，乙方无正当理由三次以上未整改且严重影响业主和物业使用人对物业使用的，甲方有权解除本合同”。合同签订后，原告按约定提供了物业管理服务，但截至2016年5月31日止，被告孙九洲拖欠原告的物业管理服务费经原告催收未果，于2016年6月12日诉讼来院。同时查明：1.金佛物业公司成立于2004年8月16日，营业期限2004年8月16日至2024年8月15日。2.平昌县江口镇新平街金佛花园小区业主委员会成立于2012年5月13日，并于2012年5月26日申请备案；同年5月27日，平昌县住房和城乡建设局批准同意备案。3.平昌县发展和改革局于2011年7月10日作出平昌发改[2011]137号文件，核定“金佛花园”小区物业服务收费实行政府指导价管理、多层住宅物业服务收费标准每月每平方米0.6元，并于同年8月9日向原告金佛物业公司颁发收费许可证，核定原告按每月每平方米0.6元的价格收取物业费，收费许可证有效期自2011年8月至2014年12月。4.自2005年7月起至2012年5月31日止，原告金佛物业公司按每月每平方米(共计134.44平方米)0.2元的标准收取物业管理服务费；自2012年6月1日起至2016年5月31日止，按每月每平方米0.6元的标准收取物业管理服务费。5.原告金佛物业公司于2012年12月25日、2013年4月12日、2014年7月15日、2015年6月15日、2016年5月25日向被告孙九洲作出物业服务费催缴通知书。6.原告金佛物业公司与被告所在小区业主委员会于2012年6月1日、2014年5月10日签订的《物业服务委托合同》中约定“业主或物业使用人未按照本合同约定期限或标准交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日下差物业服务费金额的千分之三计算违约金，由业主或物业使用人向乙方（平昌县金佛物业有限公司）支付”。且物业服务合同的有效期截止2015年5月31日24时止。7.2016年5月24日金佛花园小区派工单载明“报事内容房屋有裂纹、房屋漏水；处理结果经现场查看、无渗漏现象；客户确认：孙治湖。”；孙治湖系孙九洲之父。8.被告孙九洲提供发票5张，共计金额1291.30元，其中含2005年6月22日由原告收取的装修垃圾清运费80元。9.国家发展和改革委员会、财政部发改价格[2015]36号文件，自2015年1月1日起，在全国统一停止收费许可证年度审验工作，有条件的地方同步停止或取消本地区收费许可证核发工作。自2016年1月1日起，在全国统一取消收费许可证制度。取消收费许可证和年审制度后，各级价格、财政部门应同步建立收费单位情况和其收支状况年度报告制度。上述事实,有原告提供的原、被告身份信息、《金佛物业（前期）物业管理协议》、《物业服务委托合同》三份、平昌县江口镇新平街金佛花园小区业主委员会备案表、平昌县发展和改革局作出的平昌发改[2011]137号文件、收费许可证、物业服务费催缴通知书、金佛花园小区派工单、发改价格[2015]36号文件及当事人的当庭陈述等证据在案佐证，本院予以认定。本院认为：公民、法人违反合同约定或不履行其他义务的，应当承担民事责任。原告与被告孙九洲及“金佛花园”小区业主委员会签订的《金佛物业（前期）物业管理协议》、《物业服务委托合同》，约定由原告为被告提供物业管理服务，该协议及委托合同形式合法、内容真实，且未违反法律规定，应予合法有效，对原、被告均有约束力。被告孙九洲作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，故负有按约定支付物业管理服务费的义务。原告主张的物业管理服务费5037元系被告缴纳1091元后所下欠的费用，但被告孙九洲提供的由原告出具的物业管理服务费发票金额共计1211.30元，故被告现下欠原告物业管理服务费应为5037元-（1211.30元-1091元）=4916.70元。庭审中，被告辩称因原告在提供物业管理服务期间存在不作为、乱作为，未履行约定的服务内容，故原告不应收取被告的物业管理服务费，经查明，原告与被告及“金佛花园”业主委员会订立的《物业管理协议》、《物业服务委托合同》，明确约定对原告未达到或违反物业服务质量的，业主或业主委员会有权要求原告限期改正、整改，原告无正当理由三次以上未整改且严重影响业主对物业使用的，业主委员会有权解除合同。被告孙九洲虽向法庭提供了原告在物业服务管理中未达到或违反物业服务质量的照片，但依据双方订立的协议、合同约定，被告孙九洲享有要求原告限期整改或解除合同的权利，而不享有因原告违反服务合同约定的服务内容而不缴纳物业管理费的权利，故被告孙九洲的辩称理由不成立，依法不予支持。原告主张被告孙九洲支付自2005年6月22日起至2016年5月31日止的滞纳金25492元，因原、被告在2012年6月1日、2014年5月10日订立的《物业服务委托合同》中明确约定“违约金”，但该“违约金”的实质并非原告所主张的“滞纳金”，且滞纳金系行政法规或行政规章所规定的一种行政责任，其适用范围仅限于国家行政管理领域，而本案原、被告间系民事合同关系，不属于行政管理调整的范畴，故对原告的该项诉讼请求，依法不予支持。被告辩称因业主委员会签署的《物业服务委托合同》及对管理规约的修改，未经全体业主共同决定，也未将相关情况告知业主或与业主协商，故对原告经营的合法性存疑。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”，本案被告孙九洲所在小区即平昌县江口镇新平街金佛花园小区业主委员会系业主选举、依法成立并备案，同时，金佛物业公司也系依法成立并办理了工商登记手续，故被告辩称其对原告经营合法性存疑的理由不成立，依法不予成立。庭审中，被告孙九洲要求原告向其赔偿损失、赔礼道歉，因其未在法定期限内提出，故本案不作处理，被告孙九洲可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告孙九洲于本判决生效之日起十日内向原告平昌县金佛物业有限责任公司支付物业管理服务费4916.70元。二、驳回原告平昌县金佛物业有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费563元，由原告平昌县金佛物业有限责任公司负担513元，由被告孙九洲负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状及副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员  苟清峨二〇一六年七月十八日书记员  刘姝含