陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终3952号上诉人（原审原告）西安华田实业有限公司。法定代表人叶明恩，该公司董事长。委托代理人张海斌，陕西尚文律师事务所律师。委托代理人屈晓萍，陕西尚文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈晓勇。委托代理人陆娜，陕西岚光律师事务所律师。上诉人西安华田实业有限公司（以下简称华田实业公司）因与被上诉人陈晓勇合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2015）灞民初字第03420号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华田实业公司的委托代理人张海斌、屈晓萍，被上诉人陈晓勇及其委托代理人陆娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华田实业公司向原审法院起诉称，华田实业公司、陈晓勇于2014年6月10日签订《房屋租赁合同》，将华田实业公司所有的位于西安市灞桥区酒十路与通塬路十字南角巴黎大厦一楼、三楼、四楼9套房屋整体出租给陈晓勇。合同签订后，华田实业公司依约交付房屋。2015年9月2日华田实业公司收到陈晓勇《解除房屋租赁合同通知书》，称其承租的30408号房屋手续不完备、存在漏雨情况，通知华田实业公司解除30408号房屋租赁合同。华田实业公司认为，陈晓勇承租的9套房屋系整体出租，不存在质量问题，陈晓勇已实际接收承租房屋，把空调外机置放于30408号房屋外，且该房屋通道在其承租三楼房屋内。华田实业公司对陈晓勇解除租赁合同的通知无法认可，故诉至法院，要求确认陈晓勇解除合同通知无效，由陈晓勇承担案件诉讼费用。陈晓勇辩称，双方签订的30408号房屋的《房屋租赁合同》违反国家强制性法律规定应予解除。华田实业公司知晓陈晓勇承租房屋用途为酒店住宿，但自签订合同至今，华田实业公司未履行出租房屋取得公安等相关部门验收合格的义务。因华田实业公司一直无法取得公安机关消防验收合格手续，导致陈晓勇已经装修完毕的一楼和三楼无法正常营业，陈晓勇并因此被公安机关予以行政拘留和罚款。依据《消防法》相关规定，未经消防验收或者消防验收不合格的建设工程，禁止投入使用。华田实业公司出租房屋的行为明显违反了国家强制性法律规定，故双方签订的房屋租赁合同应予以解除。陈晓勇同时承租一楼、三楼和四楼中的各房屋，而非华田实业公司所称整体出租，陈晓勇承租的每套房屋具有独立性。华田实业公司出租的所有楼层均具有两个消防通道，并不存在影响四楼正常出入的情形。故请求法院驳回华田实业公司的诉讼请求，确认双方房屋租赁合同已经解除。原审法院经审理查明，2014年6月10日，华田实业公司、陈晓勇双方签订《商业租赁合同》，约定华田实业公司自愿将位于西安市浐灞生态区酒十路与通塬路十字西南角巴黎大厦四楼商铺30408即475.57平方米租赁给陈晓勇，作为酒店住宿等项目经营使用。合同并对出租房屋情况、房屋租赁期限和交付日期、租金标准数额、支付方式和期限、其他费用、房屋使用要求和维修责任、房屋返还时的状态、转租、转让和交换、合同终止条件、综合条款等内容作出约定。其中合同第一、4、条约定，华田实业公司应保证租赁房屋水电暖及消防等各项基础配套设施齐全完善，并经相关部门验收合格，满足陈晓勇酒店住宿水电要求。陈晓勇自行办理相关证照和营业手续，华田实业公司应给予配合。如因房屋本身的原因及华田实业公司原因导致陈晓勇无法办理相关证照和营业手续，则陈晓勇有权解除本合同，并不承担违约责任。华田实业公司应退还陈晓勇已支付的租金，同时华田实业公司应赔偿陈晓勇的损失。同日，华田实业公司、陈晓勇双方同时另签订八份房屋租赁合同，除房号、面积不同外，其余约定基本相同。合同签订后，陈晓勇支付了首期租金百分之三十。2015年8月28日，陈晓勇向华田实业公司发出书面解除房屋租赁合同通知书，提出“由于该房屋手续不完备，存在严重质量问题，不具备交付使用条件，依照《合同法》等相关条款规定，我方现正式通知贵方：一、《巴黎大厦四楼商铺（30408）租赁合同》自本通知书发出后立即解除。二、贵方应在2015年9月5日前退还我方前期支付的房屋租金人民币68482元。”现华田实业公司诉至法院，提出上述诉讼请求。原审法院经审理认为，依据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。华田实业公司、陈晓勇签订合同时确定该出租房屋用途为酒店住宿等商业目的，合同约定华田实业公司作为出租方就消防等各项基础配套设施齐全完善并经相关部门验收合格负有义务，现因消防设施未经相关部门验收合格，导致陈晓勇不能实现合同目的，后陈晓勇依法通知华田实业公司解除合同，符合法律相关规定。故华田实业公司要求确认陈晓勇解除合同通知无效的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条的规定，判决：驳回原告西安华田实业有限公司要求确认被告陈晓勇解除合同通知无效的诉讼请求。本案诉讼费100元西安华田实业有限公司已预交，减半收取，退付西安华田实业有限公司50元，由西安华田实业有限公司自行承担50元。宣判后，华田实业公司不服上述判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决，发回重审或查明事实后依法改判确认陈晓勇解除合同通知无效；2、本案诉讼费由陈晓勇承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误且不全面。陈晓勇承租的9套房屋系整体出租，不能仅就其中一套的租赁合同解除。陈晓勇所承租的9套房屋属同一栋大楼，其余房间均装修并在使用，称其中30408号房屋手续不完备明显不符合实际情况。若仅解除30408号房屋租赁合同，该房屋将失去单独使用价值。涉案房屋办理消防验收不是法律强制性内容。30408号房屋合同解除，会严重打击海外侨商投资建设回馈西安的热情。二、本案不应适用《合同法》第九十四条之规定进行判决，而应适用《合同法》第八条支持华田实业公司的起诉，认定陈晓勇解除合同通知无效。陈晓勇辩称，一、陈晓勇依据《房屋租赁合同》第一条4款，在华田实业公司违约的情况下，解除合同合理合法；二、陈晓勇共承租华田实业公司9套房屋，每套房屋具有独立性，30408号房屋仅为其中一套且属单独楼层，根本不会影响其他八套房屋价格。是否安装电梯是华田实业公司施工前自行设计和考虑的问题，与陈晓勇无关，通往30408号房屋还有二处消防楼梯可达，一审法院已对现场核实；三、2016年3月18日华田实业公司告知陈晓勇其已取得消防验收合格手续，陈晓勇取得消防文件复印件，可见陈晓勇租赁房屋需要经过消防验收，未取得消防验收合格手续将房屋租赁他人违反法律规定，陈晓勇要求解除合同依法有据；四、30408号房屋目前依然存在雨天漏雨、未连接暖气管道等问题。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。华田实业公司与陈晓勇针对涉案商铺30408签订《商业租赁合同》，合同中对出租房屋情况、房屋租赁期限和交付日期、租金标准数额、支付方式和期限、其他费用、房屋使用要求和维修责任、房屋返还时的状态、转租、转让和交换、合同终止条件、综合条款等内容均作出了约定，并未约定因与其他合同具有关联性不能单独解除的内容，房屋租金标准数额、支付方式和期限亦约定明确，亦未显示因与其它房屋有关联而整体对租金进行调整的情况。根据双方《商业租赁合同》第一条第4款之约定，华田实业公司应保证租赁房屋水电暖及消防等各项基础配套设施齐全完善，并经相关部门验收合格，满足陈晓勇酒店住宿水电要求。陈晓勇自行办理相关证照和营业手续，华田实业公司应给予配合。如因房屋本身的原因及华田实业公司原因导致陈晓勇无法办理相关证照和营业手续，则陈晓勇有权解除本合同，并不承担违约责任。华田实业公司应退还陈晓勇已支付的租金，同时华田实业公司应赔偿陈晓勇的损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第三项之规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。截止2015年9月2日陈晓勇向华田实业公司送达《解除房屋租赁合同通知书》时，涉案房屋消防设施仍未经相关部门验收合格，无法投入使用，故陈晓勇送达解除通知书要求解除合同，符合双方合同的约定和相关法律的规定，原审法院对华田实业公司要求确认陈晓勇解除合同通知无效的诉讼请求不予支持并不不妥，原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由西安华田实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  楚 涵代理审判员  陈 帅二〇一六年七月五日书 记 员  刘书方