山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁16民终1337号上诉人（原审原告）王莹。委托代理人王延波，山东志城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）滨州市中博房地产有限公司，住所地滨州市渤海24路南首现代物流园区。法定代表人谢硕文，该公司董事长。委托代理人孙玉胜，该公司职工。上诉人王莹因商品房买卖合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2014）滨民二初字第403号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人王莹及委托代理人王延波，被上诉人滨州市中博房地产有限公司的委托代理人孙玉胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审认定，2008年4月9日，原告王莹（买受人）与被告滨州市中博房地产有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：滨博000488），约定：买受人购买的商品房为位于滨州市渤海二十四路长江四路与长江五路之间滨州中博国际商贸城第2座1层C1172号房，用途为商业，建筑面积共23.86平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5329元，总金额127150元，于2008年4月9日一次性付清；（第八条：交付期限）出卖人应当在2009年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受��使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（第九条：出卖人逾期交房的违约责任）除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起3天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人��日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约向被告交付房款共计127150元。涉案房屋所在2号楼于2014年建成，被告于2015年1月24日办理了涉案房屋的房权登记证书。还查明，2012年6月3日，被告向原告出具欠条一份，载明：今欠客户王莹违约金人民币25745.85元，按承诺书承诺日期全部付清。此后，被告未向原告支付该违约金。被告至今未向原告交付涉案房产。原审法院认为，原告王莹与被告滨州市中博房地产有限公司在平等、自愿基础上签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应依照合同约定全面履行己方义务。上述商品房买卖合同签订后，原告依约支付了全部购房款。按合同约定，被告滨州市中博房地产有限公司应于2009年5月31日前向原告交付房屋，但原告在明知被告未交付房屋构成违约的情况下，直至2014年10月30日方提起诉讼，要求解除合同。原告的该项诉讼请求已超出法律规定的解除合同的除斥期间，且涉案房屋现已具备交付条件，被告亦不同意解除合同；在审理过程中，经本院释明，原告仍坚持其要求解除合同的诉讼请求，不予变更。故对原告要求解除合同及与解除合同相关联的其他诉讼请求，本院不予支持。原告主张的违约金25745.85元，系基于涉案商品房买卖合同逾期交房所产生，并非基于解除合同所产生，且符合双方约定及法律规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告王莹逾期交房违约金25745.85元；二、驳回原告王莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3358元，由原告王莹负担2914元，被告滨州市中博房地产有限公司负担444元。宣判后，王莹不服上诉称，一、涉案房屋没有验收合格证明，不具备交付条件。本案一审法院在认定上诉人与被上诉人签订合同日期为2008年4月9日，约定交付房屋的日期为2009年5月31日。截止到一审判决被上诉人也没有拿出双方合同约定的房屋验收合格证明，用于证明涉案房屋具备交付条件，也就是说涉案房屋至今没有验收，更不用说合格。二、被上诉人侵权行为持续进行中，上诉人也一直在与被上诉人就房屋交付问题交涉中，从没间断，也就不存在法律规定除斥期间的问题。一审法院查明了涉案房屋建成是在2014年12月份，离双方合同约定交房日期推迟了近五年的时间，这期间包括2012年6月3日被上诉人给上诉人出具的25745.85元违约金欠条。从欠条出具上可以说明，被上诉人认可了自己的违约。自2013年后上诉人多次去有关部门寻求解决涉案房屋问题，包括找中央巡视组，都没能解决。如果用除斥期间来制约上诉人，其起算时间也应该起始于2014年12月之后；而上诉人一审提出时间为2014年10月30日，所以一审法院片面引用除斥期间的强行规定判决上诉人一审败诉，实属使用法律不当。三、上诉人是在看到很多业主通过法院解除房屋买卖关系的情况下，于2014年10月30日向一审法院提出解除双方合同关系，相同情况一审法院却做出了不同结果是在让上诉人弄不清楚。一审法院扭曲法律，作出了前后矛盾的判决。四、上诉人购买的涉案房屋根本就不存在，合同目的无法实现。截止到今天被上诉人既没有拿出上诉人购买房屋竣工验收的合格证明，也没有拿出证据证实上诉人购买的房屋坐落何处。事实上讲被上诉人只是虚构了一套房屋，又将该房屋卖给上诉人，实际涉案房屋根本不存在。既然涉案房屋不存在，上诉人购房的根本目的也就无法实现，上诉人要求解除双方的合同关系也就具备合法的依据。五、涉案整栋楼房早已成为烂尾楼，又何来的上诉人实现合同目的。被上诉人将位于滨州的楼盘建造一半就成了烂尾楼不是个案，因为在山东省被上诉人就有7、8处工地成了烂尾楼。被上诉人在仅在山东利用烂尾楼卷走了上百亿资金，受害的业主几万户，几乎所有的业主都血本无归，何来的实现合同目的。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，依法改判，一二审诉��费用全部由被上诉人承担。被上诉人滨州市中博房地产有限公司辩称，一、上诉人称涉案房屋没有验收合格证明，不具备交房条件，与事实不符。2014年12月17日涉案房屋经验收合格，并于2015年1月24日完成房产登记。二、除斥期间，是法律规定的不变期，不会发生终止和中断，只要经过就会发生消灭的后果，上诉人主张合同解除前早已消失。三、对于上诉人主张的违约金，是上诉人根据双方所签订的商品房买卖合同第九条第二款之规定，上诉人放弃解除合同的要求，承若继续履行合同的情况下出具的，从内容上也可以看出上诉人没有在除斥期间内解除合同，而是选择了继续履行合同。因此，上诉人无权再次要求解除合同。四、涉案房屋于2014年12月17日竣工验收后，被上诉人一直致力商铺的招商运营，从2015年9月6日，滨州市政府已把被上诉人建设的项目作为��子商务产业园孵卵基地。作为电子商务产业区，截止到目前2号楼沿街部分已全面开业，合同的目的早已实现。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确请求二审法院依法维持，一二审诉讼费由上诉人全部承担。本院二审查明的事实与原审认定的事实基本一致。本院认为，本案争议焦点问题为：一、涉案房屋是否具备交付条件；二、上诉人主张解除合同是否超过除斥期限；三、上诉人购买的房屋是否真实存在，其能否实现合同目的。关于涉案房屋是否具备交付条件的问题。法律规定，房屋竣工验收合格才能交付使用，因此商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如果开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，购房者有权拒收该房屋，���此产生的逾期交房违约责任由开发商承担。本案中，涉案房屋已于2014年12月17日取得了滨州市有关部门颁发的《建筑工程竣工验收备案证》，足以证明，涉案房屋已具备交房的条件，上诉人主张涉案房屋没有验收合格证明，不具备交房条件，缺乏法律和事实依据，本院对其主张不予支持。关于上诉人主张解除合同是否超过除斥期限的问题。本院认为，所谓除斥期间，是指法定的权利固定存续期间，权利人在该期间不行使权力，该期间过后即发生权利消灭的法律后果。除斥期间为固定的不变期间，不存在中止、中断和延长的问题。因而，权利人如欲保全自己的权利，就必须在除斥期间内行使权利，否则，该期间经过后，权利人的实体权利本身便发生消灭。本案中，双方合同第九条第一款第二项约定“逾期超过180后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金”。当双方约定的解除合同的条件成就后，上诉人不行使解除权，并于2012年6月3日与被上诉人协商由被上诉人给上诉人出具25745.85元违约金欠条一份。实质上是放弃合同的解除权而选择了继续履行合同。原审法院确认，已超过除斥期间与法有据，本院予以维持。关于上诉人购买的房屋是否真实存在，其能否实现合同目的问题。经审理查明上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第三条规定“买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房，为本合同第一条规定的项目中的：第2座1层C1172号房。该商品房的人用途为商业，属框架结构，层高为4.8M，建筑层数地上四层，底下X层。该商品房合同约定建筑面积23.86平方米”。合同条款明确确定了涉案房屋的具体位置、建筑面积及房屋用途，且从被上诉人提供的《建筑工程竣工验收备案证》及《房产证》滨字第××号，均已记载涉案房屋确实存在，并经验收合格，具备交付的条件，能够满足合同目的。上诉人主张被上诉人实际上卖与上诉人只是一个房号及涉案整栋楼房早已成为烂尾楼，缺乏事实据据，本院不予采信。综上所述，上诉人王莹的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律得当，判决正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3358元，由上诉人王莹负担。本判决为终审判决。审 判 长  何兆海审 判 员  高国强代理审判员  司 丽二〇一六年七月二十八日书 记 员  王 婷