四川省平昌县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1923民初1344号原告平昌县金佛物业有限责任公司。法定代表人彭中政，系公司总经理。委托代理人（特别授权）王守平，男，汉族，系公司副经理。被告李玫凌，女，汉族。委托代理人（特别授权）唐睿，男，汉族,系李玫凌之夫。原告平昌县金佛物业有限责任公司（以下简称金佛物业公司）诉被告李玫凌物业服务合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金佛物业公司法定代表人彭中政的特别授权代理人王守平、被告李玫凌的特别授权代理人唐睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金佛物业公司诉称：被告系平昌县金佛花园小区2栋2单元10楼1号（建筑面积149.22平方米）业主，原告于2005年3月24日与被告签订《前期物业服务合同》，约定由原告对金佛花园小区公共区域提供相关物业管理服务。后原告又陆续与平昌县江口镇金佛花园小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，并依据平昌县发展和改革局《关于核定金佛花园小区物业服务费收费标准的通知》的规定对物业收费标准进行调整、认可，但自2005年3月24日起至2016年5月31日止，被告李玫凌应缴纳物业费9310元及滞纳金57814元却至今未支付，故诉讼至法院请求依法判令被告李玫凌支付原告物业管理费用及滞纳金，共计67124元。被告李玫凌辩称：被告不缴纳物业管理费系因购买的房屋严重漏水，原告物业公司、物业公司的法定代表人彭中政即房屋承建商，没有对被告的房屋漏水问题进行协调处理，故请求物业公司、房屋承建商将房屋折价款赔偿与被告，或自原告修缮房屋完毕后，自修缮完毕时被告方才缴纳物业管理费，且修缮前的物业管理费系原告未尽到管理职责，故被告不应承担缴纳的义务。经审理查明：被告李玫凌系平昌县金佛花园小区2幢2单元10-1号（建筑面积149.22平方米）业主。2005年3月24日，被告李玫凌与原告金佛物业公司签订《金佛物业（前期）物业管理协议》，协议约定“平昌县金佛物业有限责任公司（甲方）享有向被告收取物业管理服务费及维修基金等费用的权利，同时负有对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、道路等项目的维护、修缮与管理的义务。李玫凌（乙方）享有监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理有关问题向甲方提出意见和建议的权利，负有按规定向甲方交纳物业管理费及维修资金等其它应交纳的费用的义务。”；同时约定“乙方于每年1月、4月、7月、10月的1-10日分别交纳第一到第四季度的物业管理费。若乙方违反本协议，未按本协议约定的收费和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从欠交之日起按0.3%按日交纳违约金。超过一个月乙方未交纳物业管理费或水电气费，乙方允许甲方停止水电气供应。因乙方未及时交纳水费、电费、气费及其它相关费用造成损失的，由乙方承担责任”。后原告金佛物业公司（受托方、乙方）与被告李玫凌所在小区业主委员会即平昌县江口镇新平街金佛花园小区业主委员会（委托方、甲方）于2012年6月1日、2014年5月10日、2015年5月13日签订《物业服务委托合同》，合同载明“乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。乙方提供的物业服务内容为负责建筑物共用部位、共同设施设备的维护和管理；物业共用部位、公共区域的清洁卫生、生活垃圾清运；小区公共绿化的养护和管理；小区公共秩序维护、车辆停放、协助安全防范。业主应于每月5日前按每月每平方米0.6元的标准缴纳物业服务费，业主也可预交一年期限的物业服务费”。协议、合同签订后，原告金佛物业公司按约定履行了义务。截至2016年5月31日止，被告李玫凌拖欠原告金佛物业公司物业费共计9130元，经原告多次催收未果，于2016年6月12日诉讼来院。同时查明：1.原告金佛物业公司成立于2004年8月16日，营业期限2004年8月16日至2024年8月15日。2.平昌县江口镇新平街金佛花园小区业主委员会成立于2012年5月13日，申请备案日期为2012年5月26日。3.平昌县发展和改革局于2011年7月10日作出平昌发改[2011]137号文件，核定“金佛花园”小区物业服务收费实行政府指导价管理、多层住宅物业服务收费标准每月每平方米0.6元，并于2011年8月9日向原告金佛物业公司颁发收费许可证，核定原告按每月每平方米0.6元的价格收取物业费，收费许可证有效期自2011年8月至2014年12月。4.自2005年3月起至2012年5月31日止，金佛物业公司按每月每平方米(共149.22平方米)0.4元的标准收取物业费；自2012年6月1日起至2016年5月31日止，按每月每平方米0.6元的标准收取物业费。5.金佛物业公司于2012年12月5日、2013年4月2日、2014年8月8日、2015年12月15日、2016年5月24日向被告李玫凌作出物业服务费催缴通知书。6.原告金佛物业公司与被告所在小区业主委员会即平昌县江口镇新平街金佛花园小区业主委员会于2012年6月1日、2014年5月10日签订的《物业服务委托合同》中约定“业主或物业使用人未按照本合同约定期限或标准交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日下差物业服务费金额的千分之三计算违约金，由业主或物业使用人向乙方（平昌县金佛物业有限公司）支付”。合同有效期截止2015年5月31日24时止。7.被告李玫凌于2005年3月24日缴纳房屋维修资金2447.20及物管费179.10元，共计2626.30元。8.国家发展和改革委员会、财政部发改价格[2015]36号文件，载明自2015年1月1日起，在全国统一停止收费许可证年度审验工作，有条件的地方同步停止或取消本地区收费许可证核发工作。自2016年1月1日起，在全国统一取消收费许可证制度。取消收费许可证和年审制度后，各级价格、财政部门应同步建立收费单位情况和其收支状况年度报告制度。上述事实,有原告提供的原、被告身份信息、《金佛物业（前期）物业管理协议》、《物业服务委托合同》三份、平昌县江口镇新平街金佛花园小区业主委员会备案表、平昌县发展和改革局作出的平昌发改[2011]137号文件、收费许可证、物业服务费催缴通知书、清单、发改价格[2015]36号文件及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证，本院予以认定。本院认为：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原告与被告李玫凌及“金佛花园”小区业主委员会签订的《金佛物业（前期）物业管理协议》、《物业服务委托合同》，约定由原告为被告提供物业管理服务，该协议及委托合同形式合法、内容真实，且未违反法律规定，应予合法有效，对原、被告均具有约束力。被告李玫凌作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，故负有按约定支付物业管理服务费的义务，故原告主张被告缴纳物业服务费的诉讼请求，依法予以支持。庭审中，被告李玫凌辩称其因房屋漏水，物业公司及房屋承建商未对漏水问题进行协调处理，故被告不缴纳物业服务费系原告及房屋承建商怠于或不履行服务义务。经查明，原告与被告及“金佛花园”业主委员会订立的《物业管理协议》、《物业服务委托合同》，对原告的服务内容已明确约定，但本案被告李玫凌却未提供证据证明其所有的房屋漏水系原告提供的物业服务违约所致，故其辩称理由不成立，依法不予支持。原告主张被告李玫凌支付自2005年3月24日起至2016年5月31日止的滞纳金57814元，因原、被告双方在2012年6月1日、2014年5月10日订立的《物业服务委托合同》中明确约定“违约金”，但该“违约金”的实质并非原告主张的“滞纳金”，且滞纳金的性质系行政法规或行政规章所规定的一种行政责任，其适用范围仅限于国家行政管理领域，然本案原、被告间系民事合同关系，不属于行政管理范畴，故对原告的该项诉讼请求，依法不予支持。庭审中，被告李玫凌辩称房屋因漏水成为危房，因房屋承建商及物业公司同系彭中政，故要求对该房屋折价赔偿，所欠物业费从中扣减，若原告对被告房屋进行维修，则从维修之日起缴纳物业费，因本案的诉讼标的为物业服务合同，而被告的请求系买卖合同，不属于同一案件处理范畴，且被告的辩称理由也不构成反诉，故本案不作处理，被告李玫凌可另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告李玫凌于本判决生效之日起十日内向原告平昌县金佛物业有限责任公司支付物业管理服务费9130元。二、驳回原告平昌县金佛物业有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费1478元，由原告平昌县金佛物业有限责任公司负担1428元，由被告李玫凌负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状及副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员  苟清峨二〇一六年七月十八日书记员  刘姝含