安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2015）田民一初字第03431号原告：曹多义，男，1962年12月2日生，汉族，本市人。委托代理人：王道帮，安徽韶美律师事务所律师。被告：淮南市万远置业有限责任公司。法定代表人：钱峰，系该公司董事长。委托代理人：曹军，系该公司法律顾问。原告曹多义诉被告淮南市万远置业有限责任公司（以下简称万远置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年7月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月12日公开开庭进行了审理。原告曹多义的委托代理人王道帮，被告万远置业公司的委托代理人曹军到庭参加诉讼，被告万远置业公司的法定代表人钱峰未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹多义诉称：2011年，被告对其开发的中央购物广场负一层1414号房屋向原告出售，被告承诺，原告购房十年后，由其关联公司按原告购买价格的150%回购，且购买时，被告统一要求原告购买的商铺委托经营管理公司统一对外招租，并将前三年的租金做为购房款从总房价中扣减。在此基础上，原、被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的中央国际购物广场负一层1414号商铺，面积16.73平方米，每平方米单价14364元，购房款240310元，实际上，原告向被告缴纳的总房款为316197元。合同约定，如被告改变规划，应当在10日内通知原告，原告有权决定是否退房。另外，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在规定的期限内办理房产证。同日，原告与被告的关联企业淮南市中商商业经营管理有限公司（以下简称中商管理公司）签订了《委托经营管理合同》，合同约定，前三年为商铺市场培育期，加之原告购买该商铺时由被告在价格上给予优惠，原告在三年内无偿将商铺交由中商管理公司使用。上述两份合同签订后，被告不仅未能按约定为原告办理房产证，且未将不能办理产权登记的原因书面告之原告，之外，中商管理公司违反经营管理合同的约定，未能按约支付租金，为此，原告多次与被告协商无果，原告委托律师向被告发出“解除合同通知”，并公证送达，但被告未予回复。综上，被告对原告已构成违约，合同目的不能实现，根据合同约定及法律规定，现提起诉讼，请求：1、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》。2、退还购房款316197元，承担违约金50775元，合计366972元。3、被告承担诉讼费用。原告曹多义为证明其观点，向本院提交如下证据，经庭审举证、质证，现予以归纳认证如下：证据一、原告曹多义的身份证复印件一份。证明：原告的诉讼主体资格。被告万远置业公司质证意见：无异议。本院认证意见：对原告的证明观点予以确认。证据二、被告工商登记信息。证明：被告主体资格。被告万远置业公司质证意见：无异议。本院认证意见：对原告的证明观点予以确认。证据三、房屋买卖合同及购房发票。证明：原、被告签订商品房买卖合同约定了原、被告双方的权利和义务：“出卖人应当在2012年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人”；出卖人逾期交房应当承担相应的违约责任；“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续”；“因出卖人的责任未能办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付价款的1%向买受人支付违约金”为格式条款，排除了原告方的权利，应属无效条款。购房发票证明其已支付购房款金额。被告万远置业公司质证意见：房屋买卖合同真实性没异议，但总购房款已经扣除相应的房屋租金；另外合同第十五条约定“因出卖人的责任未能办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付价款的1%向买受人支付违约金”，原告现在要求解除合同无事实依据。合同是经过工商部门审核的，不属于格式合同；现在房屋未办理房产证的原因是规划部门没有进行验收，被告已经全部移交相关手续，正在审查之中。对购房款金额没有异议。本院认证意见：对该商品房买卖合同及购房发票的真实性、合法性、关联性予以确认。证据四、委托经营管理合同复印件一份。证明：原告按被告要求签订了格式合同，原告和中商管理公司没有任何接触，是被告万远置业公司提出要求原告签订委托经营管理合同；该合同未说明被告万远置业公司和中商管理公司有关联性；原告和中商管理公司之间没有房屋交接。被告万远置业公司质证意见：真实性、合法性、关联性均无异议，但证明观点有异议，原告和中商管理公司签订了十年的经营管理合同，委托方（原告）在合同约定的期限内不得以任何理由收回该商铺的使用权，中商管理公司接收了房屋并且进行了装修，租金已支付部分。本院认证意见：对该委托经营合同的真实性予以确认。证据五、淮南市商品房网上备案确认单复印件一份。证明：原、被告签订的房屋买卖合同已经网上备案。被告万远置业公司质证意见：无异议。本院认证意见：对原告的证明观点予以确认。证据六、公证文书，证明原告委托律师向被告送达“律师函”，书面通知被告解除《商品房买卖合同》，被告至今未给予回复。被告有异议，认为按照法律规定解除合同需要3个月的时间，至庭审，没有超过3个月，解除无效。本院认证意见：原告提交的公证文书，可证实原告主张解除合同，对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。证据七、“中央国际购物广场”广告宣传页复印件一份。证明：该宣传页的内容对合同订立及房屋价格确定有重大影响。被告万远置业公司质证意见：关联性有异议，没有万远置业公司的公章和法定代表人的签字认可，对房屋的销售没有任何影响，不能证明原告的观点，和被告没有任何关联。本院认证意见：该宣传页仅为营销广告，原、被告双方的权利义务应当以房屋买卖合同为准。证据八、规划设计图纸，证明被告私自变更规划，导致涉案楼房至今未验收合格，且未通知原告，构成违约。被告认为规划与涉案房屋没有关系。本院认证意见：被告改变涉案楼房规划，已经本院查明，对该证据的真实性予以确认。被告万远置业公司辩称：原告所诉内容与事实不符，被告万远置业公司不同意解除合同：1、宣传彩页的内容和开发商万远置业公司没有关联；2、原告和中商管理公司签订了委托经营管理合同，约定原告将其购买的商铺交由中商管理公司统一经营管理，由中商管理公司接收商铺进行装修，期限10年，自2011年12月31日-2021年12月30日止，在此期间，原告不得以任何理由收回商铺的使用权；3、原告购买的商铺交由中商管理公司统一经营管理，前三年的租金由开发商先行在原告所购房屋的购房款中予以扣除，余下七年租金由中商公管理公司支付；4、无论是按照商品房买卖合同还是委托经营管理合同的约定，原告均无权单方解除合同；5、原告收取了中商管理公司支付的租金，一部分是前期购房时扣除的租金，另外一部分租金已经支付到2015年4月30日；6、原告诉状中诉称的违规销售问题，涉及违反行政法规的问题，不属于本案审理范围；7、大部分业主要求继续履行委托经营管理合同。综上请法庭依法驳回原告诉讼请求。被告万远置业公司为证明其主张，向本院提交如下证据，经庭审举证、质证，现予以归纳认证如下：证据一、企业营业执照复印件、组织机构代码证复印件和法定代表人身份证书复印件各一份。证明：被告的诉讼主体资格。原告质证意见：无异议。本院认证意见：对被告的证明观点予以确认。证据二、房屋买卖合同复印件一份。证明：原、被告双方签订了房屋买卖合同，房屋总价款扣除三年租金为240310元；3、被告已履行房屋买卖协议。原告质证意见：真实性无异议，证明观点坚持我方举证时本份证据的证明观点。本院认证意见：对该证据的真实性予以确认。证据三、委托经营管理合同复印件一份。证明：1、原告和中商管理公司签订了委托经营管理合同，约定原告将其购买的商铺交由中商管理公司统一经营管理，由中商管理公司接收商铺进行装修，期限10年，自2011年12月31日到2021年12月30日止；2、在此期间，原告不得以任何理由收回商铺的使用权；3、鉴于前三年的租金由开发商先行返还原告，其余7年租金由中商管理公司支付；4、原告同意中商管理公司为其办理银行卡用于收取租金。原告质证意见：1、原告没有和中商管理公司进行商谈；2.原告从来没有将房屋交付给中商管理公司；3.合同是被告提供的格式合同，限制了原告的权利，该条款无效；4.原告签字是事实，原告是按被告要求签订的，受到了欺骗。本院认证意见：对该证据的真实性予以确认。证据四、房屋租赁合同复印件一份、中商管理公司和被告万远置业公司关于房屋接收的往来函件复印件二份及中央国际购物广场负一层交接单复印件一份。证明：1、中商管理公司和苏果超市（淮南）有限公司签订租赁合同，苏果超市（淮南）有限公司承租负一层用于经营超市；2、中商管理公司给被告万远置业公司发函要求代替业主接收负一层的所有商铺，被告万远置业公司复函同意，双方于2010年10月18日办理交接手续，被告万远置业公司将负一层的所有商铺交付给中商管理公司的事实。原告质证意见：1、被告万远置业公司将没有验收合格的房屋进行交付，违反了相关法律的规定，这样的交付是违法的；2、依据原、被告签订的合同，被告万远置业公司交付的主体应该是原告，而非原告外的任何人。本院认证意见：对该证据的真实性予以确认。证据五、中央国际购物广场负一层商铺业主银行卡领取登记表和付款凭证复印件各一份。证明：1、本案的原告已经领取中商管理公司办理的银行卡，并开始收取商铺第四年租金的事实；2、负一层的大部分业主已经领取银行卡并收取第四年租金的事实。原告质证意见：真实性无异议，银行卡确实已经领取，但证明观点有异议，中商管理公司给付租金是在业主维权之后才给付的。本院认证意见：对该证据的真实性予以确认。证据六、补充协议复印件一份。证明：1、负一层全体业主同意在2015年6月30日之前，中商管理公司可以每两个月一次支付租金，即2月28日、4月30日，6月30日一次性支付剩余租金；2、中商管理公司和原告正在履行委托经营管理合同的事实；3、补充协议有部分业主签字，要求支付租金继续履行合同。原告质证意见：真实性、关联性、合法性均无异议，但不同意被告的证明观点。本院认证意见：对其真实性予以确认。证据七、建设工程规划核实合格证，证明涉案房产2016年2月1日已取得淮南市城乡规划局颁发的核实合格证，符合办理房产证的条件。原告质证意见：该证据已超过举证期限，不予质证。本院认证意见：虽然被告已取得规划审批，但该审批时间与合同约定办理房产证的时间，已迟延近三年。经审理查明：2011年5月3日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（网上备案合同号：201101210035），合同约定：被告万远置业公司向原告出售中央国际购物广场负一层-1414号商铺，建筑面积为16.73平方米，单价为14364元／平方米，总价款为240310元，首付120310元，贷款12万元。同时合同第八条约定：出卖人应当在2012年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人……。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，双方同意按照第2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起（此处空白）日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的（此处空白）%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告万远置业公司支付购房款240310元（其中12万元购房款由原告在银行办理按揭贷款）。另查明：原告于商品房买卖合同签订的当日与中商管理公司签订委托经营管理合同一份，合同约定在平等自愿、协商一致基础上，甲方（原告）同意将其购买的中央国际购物广场负一层1414号商铺，建筑面积为16.73平方米，委托乙方对该商铺统一经营管理。合同约定期限为2011年12月31日起至2021年12月30日止，委托经营管理期限为十年。在此期间，甲方不得以任何理由收回该商铺的使用权。另外，前三年为商铺市场培育期，加之甲方购买该商铺时由乙方的关联公司在价格上给予了优惠，所以甲方自愿在三年之内无偿的将该商铺交由乙方使用。第四年至第六年租金每年人民币28458元，第七年至第十年租金每年人民币31620元。上述租金由乙方按年向甲方支付，支付时间为每年1月25日-30日，因国家法定假日则支付时间顺延。委托期限内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金……。中商管理公司于2010年9月27日发函给被告万远置业公司，内容为“中商管理公司接受中央国际购物广场负一层全体业主委托全权负责负一层商铺的经营管理，我公司已经确定负一层商铺承租方，特发函与贵司确定负一层商铺交付时间和交付条件，我司全权代表负一层业主接收负一层商铺，请即复函”。被告万远置业公司于2010年10月9日复函中商管理公司，内容为“我司收到贵司关于中央国际购物广场负一层商铺接受事宜的函，经公司研究确定，特发函告知贵司，中央国际购物广场负一层商铺将于2010年10月18日交付贵司，交付条件满足承租方进场要求，水电达到使用标准，请贵司指定专人与我司交接负一层相关资料和物品。”另被告万远置业公司向我院提交“中央国际购物广场负一层交接单”一份。该交接单载明负一层CAD蓝图、运货电梯钥匙、运货卷闸门钥匙、5处消防安全门钥匙、4个防火卷闸门钥匙、入口玻璃门钥匙、入口扶梯钥匙、负一层配电房钥匙等已于2010年10月18日交付中商管理公司。再查明：2015年起，中商管理公司开始支付租金。原告已领取2015年5个月房屋租金，后由于被告未按合同约定为原告办理房屋产权登记手续，原告向被告发出解除合同律师函，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，退还购房款，给付逾期利息及违约金，该律师函由淮南市正诚公证处于2015年6月26日向被告公证送达，无果后，原告于2015年7月20日诉讼来院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、返还购房款316197元，承担违约金50775元；3、诉讼费由被告负担。庭审前，本院要求原告明确其违约金请求数额的计算标准，原告明确表示，因双方合同约定的违约金过低，不足以弥补其损失，故按照银行同期贷款利率，要求被告承担违约责任的方式为赔偿实际损失，损失计算至2015年7月31日。2016年2月1日，被告万远置业公司承建的涉案房屋，取得了由淮南市城乡规划局颁发的建设工程规划核实合格证。综合原、被告双方的陈述、答辩意见，本案的争议焦点为：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》应否予以解除；2、原告诉请被告返还购房款及赔偿损失能否得到支持。针对上述焦点，本院评判如下：一、关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》应否予以解除问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。原告购买被告万远置业公司开发的中央国际购物广场负一层商铺，已按照合同约定向被告万远置业公司支付购房款240310元，已经履行了合同的付款义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付时间为“2012年12月31日”，办理房产证的期限为“商品房交付使用后90日内”。被告万远置业公司应当按照上述时间节点履行协助原告办理产权证书的义务。被告万远置业公司虽然于2006年2月1日取得涉案房屋规划核实合格证，但被告至今未向本院提交证据证实其已将相关资料报产权登记机关备案，导致原告至今仍未能取得房屋产权证书。因此，现原告起诉解除与被告签订的商品房买卖合同，有事实和法律依据，依法应予以支持。被告万远置业公司辩称虽然逾期办证但不能解除房屋买卖合同的理由，本院认为，虽然《商品房买卖合同》中列有被告逾期办证，原告选择退房情形下的违约金条款，双方未选择该条款而选择了不退房的条款，但并不表明原告放弃了退房权利，且合同中选择的内容排除了原告可以解除合同的法定权利，该合同条款内容与法相悖，对被告的辩称理由依法不予采信。二、关于要求被告返还购房款及赔偿损失的诉请能否得到支持问题。合同解除后，被告万远置业公司负有返还购房款的义务，现原告诉请被告返还购房款316197元，包括已付房款及前三年房租。根据原告提供的购房发票记载，原告实际支付240310元，该款应当由被告予以返还，前三年房租，系原告与案外人中商管理公司在委托经营管理合同中的约定，被告不是合同相对人，因此，对原告要求被告返还购房款诉请中的合理部分，本院依法予以支持。关于原告要求被告万远置业公司承担违约损失，按照购房款316197元，银行同期贷款利率计算，共计50775元的诉请，本院认为：原告在诉讼中明确表示，其诉请的名为违约金，实际为原告的损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案因被告逾期办理房产证的行为，使得原告对涉案房屋所有权益受到一定影响，原告要求被告赔偿违约损失的主张，本院予以支持。结合本案实际案情，被告万远置业公司的违约之日为2013年4月1日，本应以该日作为被告应当向原告赔偿损失之日的时间起算起点，但通过庭审查明，原告此后已领取5个月的房屋租金，该期间，因原告没有受到实际损失，故应当将被告赔偿损失的期限从2013年4月1日向后顺延5个月，即本案中计算原告损失之日的起点，应为2013年9月1日，本院以原告实际向被告万远置业公司交纳购房款240310元为基数计算违约损失的数额，计算至2015年7月31日共计23个月，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（1-3年期）计算共计28654元（2013年9月1日至2015年7月31日）。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：解除原告曹多义与被告淮南市万远置业有限责任公司于2011年5月3日签订的“商品房买卖合同”；被告淮南市万远置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告曹多义购房款240310元；赔偿原告曹多义损失28654元；驳回原告曹多义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6805元，由原告曹多义负担1471元，被告淮南市万远置业有限责任公司负担5334元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  汪 涛审 判 员  赵 松人民陪审员  张怀德二〇一六年二月十八日书 记 员  孙 玉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。