上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第3184号原告上海盛润酒店管理有限公司，住所地上海市。法定代表人陈锦明，经理。委托代理人倪卓伟，上海市中信正义律师事务所律师。委托代理人鞠济元，上海市中信正义律师事务所律师。被告姚许萍，女，汉族，住上海市。被告周雅娟，女，汉族，住上海市。原告上海盛润酒店管理有限公司与被告姚许萍、周雅娟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2016年3月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人鞠济元、被告周雅娟到庭参加诉讼。被告姚许萍经本院公告送达开庭传票等未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年3月14日签订房屋租赁合同一份，约定由被告承租上海市徐汇区华发路XXX、XXX、XXX号房屋，租赁期限自2014年3月14日起至2020年8月31日止，2014年5月1日至2016年4月30日的月租金为32000元。合同订立后，原告按约交付了房屋，但被告却未支付自2015年5月起的租金。原告多次催讨，被告仍未支付。其行为已经违反了合同约定，故原告于2015年7月9日发函给被告，要求解除双方签订的租赁合同。因被告未将房屋返还给原告，故原告诉至法院，请求法院判令：一、确认原、被告签订的房屋租赁合同解除；二、被告向原告支付2015年5月1日至2015年7月11日止的租金75,747.60元(按每天1,052.05元计)；三、被告向原告支付自2015年7月12日起至实际迁出房屋之日止的使用费(其中2015年7月12日至2015年7月15日按每日1,052.05元计算，2015年7月16日起按每日2,104.10元计算)；四、被告向原告支付违约金115,200元。被告周雅娟辩称，原、被告签订租赁合同是事实，因租赁合同是两被告一起签订，因被告在经营过程中账目不清，而被告姚许萍又拒绝清算，最终导致被告无法继续经营而被迫停业，故自2015年5月起未向原告支付租金。此后被告及时联系了原告的经理，告知了相关情况并协助办理相关证照转让工作。对原告要求解除合同并支付2015年5月至7月的租金被告没有异议。但根据租赁合同的约定，双方合同解除，被告未撤离视为自动放弃，对租赁房屋内的物品原告有权自行处置。被告周雅娟接到原告的律师函后，于2015年7月12日即向原告表示同意解除合同，对房屋内的设施设备等，因与姚许萍存在合伙纠纷，周雅娟无法处理，对原告处置房屋内设备无异议。但原告未对物品进行处置，直接向法院提起诉讼。被告周雅娟一直积极与原告联系协商，并返还了房屋的钥匙，但原告一直拖延，造成房屋未收回，对此原告也应承担相应的责任。根据合同约定，中止合同只支付两个月的违约金，原告主张一年租金的违约金过高不合理。同时被告已经告知原告周雅娟放弃房屋内物品所有权，原告按两倍租金标准计算使用费亦不合理，要求法院依法判决。被告姚许萍未作答辩。经审理查明，2014年3月14日，原告(甲方)与被告姚许萍、周雅娟(乙方)签订房屋租赁合同一份，合同约定，甲方将本市华发路XXX、XXX、XXX号，建筑面积464平方米的房屋出租给乙方使用，房屋用途为商业。房屋租赁期限自2014年3月14日起至2020年8月31日止。2014年5月1日至2016年4月30日，月租金为32,000元。2016年5月1日至2018年4月30日，月租金为35,200元。房屋押金为32,000元，租金按季度提前15天支付，先付后用。如乙方违约或提前解除合同的，押金不予退还。甲乙双方的租赁关系消灭(包括且不限于合同解除或终止)时，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还。逾期，则乙方未撤离、拆除的物品、设备均视为乙方自动放弃，甲方有权无偿予以处置。乙方在租赁期间的装修，合同期限届满或提前解除合同时，甲方均不予以任何补偿。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙(应为“一”)方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按年租金的30%支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(四)乙方逾期不支付租金累计30超过天的。房租逾期壹个月未缴，本合同自行终止。合同另就其他内容作了约定。合同订立后，被告支付了押金32,000元，并支付租金至2015年4月。2015年5月起，被告未向原告支付租金。2015年6月30日，原告发函给被告，要求被告于7天内支付2015年5月至7月的租金，逾期支付的，原告将依法解除合同。被告收函后仍未支付租金，原告遂向本院提出如上诉请。还查明，本案诉讼期间，原告与被告周雅娟就返还房屋曾进行协商，因另一被告姚许萍始终未出现，周雅娟表示其无权代姚许萍处理房屋内物品，故双方未能就交接房屋达成一致。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有原告提供的租赁合同、律师函等证据证实，本院予以确认。本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，内容合法有效，原、被告均应恪守履行。根据合同约定，被告应按季度提前15天支付租金，现被告逾期支付租金已超过30日，根据合同约定，原告有权解除租赁合同。现原告已向被告发出解除租赁合同通知，被告亦未提出异议，故本院确认原、被告签订的租赁已经解除。合同解除后，被告应及时将房屋返还给原告，被告未返还房屋应向原告支付相应的使用费，但原告主张的2倍租金标准的使用费带有逾期违约的性质，原告已经向被告主张了违约金，考虑到被告此后亦未在房屋内实际经营使用，其未支付租金亦由于内部纠纷所致，被告亦曾与原告进行协商，故本院认为原告主张的使用费标准过高，本院对此予以调整至按原租金标准计算。被告周雅娟虽表示原告有权对被告遗留的物品予以处置，又认为其与被告姚许萍存在合伙纠纷，对房屋内物品未予处置，故占用房屋期间的使用费被告仍应承担。被告逾期未支付租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任。被告认为原告主张的违约金标准过高，原告已经没收了被告支付的押金，故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，综合预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情裁决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海盛润酒店管理有限公司与被告姚许萍、周雅娟就上海市徐汇区华发路XXX、XXX、XXX号房屋签订的房屋租赁合同解除；二、被告姚许萍、周雅娟于本判决生效之日起十日内向原告上海盛润酒店管理有限公司支付2015年5月1日至判决生效之日止的租金和使用费(2016年4月30日前按每月32,000元计算，2016年5月1日起按每月35,200元计算)；三、被告姚许萍、周雅娟于本判决生效之日起十日内向原告上海盛润酒店管理有限公司支付违约金64,000元。案件受理费7,450元，财产保全费2,270元，合计9,720元，由原告上海盛润酒店管理有限公司负担1,270元，被告姚许萍、周雅娟负担8,450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李成栋审 判 员  陈向红人民陪审员  赵倩玲二〇一六年七月十五日书 记 员  薛 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。