江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0585民初703号原告太仓荣诚化纤有限公司。法定代表人吴似葵，总经理。被告徐菊良。委托代理人安海，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。第三人夏伟。原告太仓荣诚化纤有限公司（以下简称荣诚公司）与被告徐菊良土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法由审判员郭玉昆适用简易程序于2016年2月25日公开开庭进行了审理。由于案情复杂，本院于2016年4月20日裁定本案适用普通程序，依法组成合议庭于2016年5月11日第二次公开开庭审理了本案。由于夏伟与本案有利害关系，本院于2016年6月20日追加夏伟为第三人，依法组成合议庭于2016年6月28日第三次公开开庭审理了本案。原告荣诚公司的法定代表人吴似葵，被告徐菊良及其委托代理人安海到庭参加诉讼。经本院传票传唤，第三人夏伟无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告荣诚公司诉称：2007年底，原告荣诚公司向太仓市松南社区股份合作社承租14.85亩土地，租赁期限从2008年1月1日至2027年1月31日。2010年11月19日，原、被告签订《协议》一份，约定：1.原告将其中5.8亩土地转租给被告使用，土地租金与太仓市松南社区股份合作社向原告收取的租金一致；2.原告已付太仓市松南社区股份合作社的2008年、2009年、2010年租金及配套费合计130000元由被告承担，被告付清后协议生效；3.原告保证向被告供电200KVA，电费在基本电价基础上上浮8分/度交付原告。《协议》签订后，被告交付了2008年至2010年的租金及配套费130000元。《协议》生效后，被告在该幅土地上建造了2000多平方米的房屋。2011年6月15日，原、被告与第三人夏伟签订了《补充协议》一份，约定：1.路面及伸缩门等公用部分由三方共同承担；2.门卫工资及路面土地租金各承担三分之一，在2011年12月底交付原告；3.被告所占土地的租金在年底前交付原告，租金以村里收费为准。事后，被告未支付原告租金，原告多次催要无果，故于2014年1月将5.8亩土地转租给他人。现请求法院判决：1.解除原、被告在2010年11月19日签订的《协议》以及在2011年6月15日签订的《补充协议》；2.被告徐菊良支付原告荣诚公司土地租金237800元、土地分摊费9225元、门卫工资31200元以及逾期付款利息133356元，合计411581元。被告徐菊良辩称：1.答辩人未足额支付土地租金的原因是原告荣诚公司及第三方干扰答辩人使用承租土地及自建厂房，包括厂房道路无法通行、厂房墙体被震坏，原告荣诚公司甚至未经答辩人同意，擅自将答辩人的厂房出租给第三方。因此，答辩人未付土地租金不构成违约，原告荣诚公司无权要求解除《协议》及《补充协议》。2.答辩人同意支付原告荣诚公司2011年至2015年的土地租金237800元，也认可原告荣诚公司主张的土地分摊费9225元。3.原告荣诚公司未举证证明雇佣过门卫及支付过门卫工资，其理应承担举证不能的法律后果。即使原告荣诚公司雇佣过门卫，但答辩人从未正常使用过厂房，未从门卫中受益，故答辩人不应承担门卫工资。第三人夏伟称：第三人向原告荣诚公司承租了3.6亩工业用地，并在2011年6月15日与原告荣诚公司、被告徐菊良签订《补充协议》一份。第三人同意解除该份《补充协议》。经审理查明：2007年底，原告荣诚公司向太仓市松南社区股份合作社承租14.85亩土地，租赁期限从2008年1月1日至2017年1月31日。2010年11月19日，原告荣诚公司与被告徐菊良签订《协议》一份，约定：1.原告荣诚公司将其中5.8亩土地转租给被告徐菊良，土地租金与太仓市松南社区股份合作社向原告荣诚公司收取的租金一致；2.原告荣诚公司已付太仓市松南社区股份合作社的2008年、2009年、2010年土地租金及配套费合计130000元，由被告徐菊良承担，在被告徐菊良付清130000元后协议生效；3.原告荣诚公司保证向被告徐菊良供电200KVA，电费在供电局收取基础上上浮8分/度，供电保证使用两年；4.双方未尽事宜，共同友好协商解决。2010年12月6日，被告徐菊良支付原告荣诚公司130000元。2011年6月15日，原告荣诚公司（协议中甲方）、第三人夏伟（协议中乙方）与被告徐菊良（协议中丙方）签订《补充协议》一份，约定：1.经友好协商，三方同意路面及伸缩门的公用部分由三方共同承担，如遇拆迁即按三方各1/3分摊；2.2011年1月1日至2011年12月底的门卫工资及路面土地租金应在2011年12月底交由甲方，三方各承担1/3；3.乙方、丙方所建厂房的土地租金应在年底交由甲方统一交村里，具体租金以村里文件为准；4.路面所占土地甲方不转租乙方和丙方。2011年6月，被告徐菊良委托太仓市星洋建筑有限公司在承租地上建造了2214平方米厂房，用于经营活动。经调查，对于原告荣诚公司转租给被告徐菊良的土地，行政主管部门已将其规划为建设用地，但其仍系农民集体所有的土地。另查明：（1）原、被告约定被告徐菊良在每年12月31日前支付原告荣诚公司当年土地租金。诉讼中，被告徐菊良同意支付原告荣诚公司2011年租金40600元（7000元/亩×5.8亩）、2012年租金40600元（7000元/亩×5.8亩）、2013年租金40600元（7000元/亩×5.8亩）、2014年租金58000元（10000元/亩×5.8亩）、2015年租金58000元（10000元/亩×5.8亩）等合计237800元。（2）被告徐菊良认可原告荣诚公司主张的土地分摊费9225元（2011年1575元、2012年1575元、2013年1575元、2014年2250元、2015年2250元）。上述事实，由原告荣诚公司提供的《租赁合同》、《协议》与《补充协议》，被告徐菊良提供的民事判决书，本院调取的涉案土地宗地图以及本院的调查笔录、庭审笔录等证据证实。本院认为：（一）根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款之规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；农民集体所有的土地只能用于兴办乡镇企业和本集体经济组织村民建设住宅，或者用于乡（镇）村公共设施和公益事业建设，且须依法办理批准手续。本案中，原告荣诚公司将农民集体所有的土地转租给被告徐菊良，并允许被告徐菊良在农民集体土地上建设厂房，该行为违反了法律的强制性规定。因此，应当认定原、被告之间的《协议》与《补充协议》无效。合同解除是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同自始或仅向将来消灭的行为。本案中，由于原、被告之间的《协议》与《补充协议》违反了法律的强制性规定，不具有法律效力，故原告荣诚公司要求解除上述两份协议的诉讼请求，不应支持。由于原、被告之间的《协议》与《补充协议》无效，双方关于被告徐菊良应当在每年12月31日前支付原告荣诚公司当年土地租金的约定亦无效，故原告荣诚公司无权向被告徐菊良主张逾期付款利息。鉴于被告徐菊良使用了原告荣诚公司交付的土地，原告荣诚公司可以参照《协议》与《补充协议》约定的标准向被告徐菊良主张2011年至2015年的土地使用费237800元与土地分摊费9225元。对此，被告徐菊良也表示愿意支付原告荣诚公司2011年至2015年的土地使用费237800元及土地分摊费9225元。因此，本院确定被告徐菊良支付原告荣诚公司土地使用费237800元与土地分摊费9225元。（三）当事人对自己的事实主张有责任提供证据，没有证据或者证据不足的，将承担举证不能的法律后果。本案中，原告荣诚公司未证明其雇佣了门卫以及被告徐菊良从其雇佣的门卫中受益，故原告荣诚公司要求被告徐菊良承担门卫工资31200元及逾期付款利息的诉讼请求，不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告徐菊良在本判决生效后十日内支付原告太仓荣诚化纤有限公司土地使用费237800元与土地分摊费9225元，合计247025元；二、驳回原告太仓荣诚化纤有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7554元，由原告荣诚公司负担3068元，被告徐菊良负担4486元。此款原告荣诚公司已预交，本院不再退还，被告徐菊良在支付上述款项时将应负担部分一并支付原告荣诚公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  郭玉昆人民陪审员  季建东人民陪审员  周文新二〇一六年七月十二日书书记员刘登袁