北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终6139号上诉人（原审原告）王大千，男，1982年1月11日出生。委托代理人赵红革，北京泽盈律师事务所律师。委托代理人王蓉，北京泽盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京佳和美摄影服务部，经营场所北京市东城区地安门东大街91号。法定代表人李淑贞，经理。被上诉人（原审被告）李淑贞，女，1951年1月14日出生。被上诉人（原审被告）张振洲，男，1953年4月26日出生。被上诉人（原审被告）张磊，男，1981年3月4日出生。上述四被上诉人之委托代理人林宏，北京昊庭律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）北京市基督教三自爱国运动委员会，住所地北京市东城区东单北大街21号。法定代表人蔡葵，主席。委托代理人达锋涛，北京市亿达律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）北京仟和物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥中路26号2号楼9层101027号。法定代表人曹品华。上诉人王大千因返还原物纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第7879号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。2015年5月，王大千起诉至原审法院称：我系北京市东城区地安门东大街91号（以下简称地安门东大街91号）1幢等5幢房屋的所有权人。李淑贞、张振洲、张磊使用该院落1幢西数第二间房屋开设北京佳和美摄影服务部（以下简称佳和美摄影服务部）进行商业经营，我要求李淑贞、张振洲、张磊、佳和美摄影服务部腾空房屋未果。故诉至法院，请求判令李淑贞、张振洲、张磊及佳和美摄影服务部将地安门东大街91号1幢西数第二间房屋腾空返还我；李淑贞、张振洲、张磊及佳和美摄影服务部承担本案诉讼费用。佳和美摄影服务部、李淑贞、张振洲及张磊共同辩称：李淑贞系佳和美摄影服务部经营者，与张振洲系夫妻关系，张磊系二人之子。张振洲原系地安门东大街91号1幢西数第二间房屋承租人，张磊系现承租人。自1992年8月28日开始，该房屋一直由张振洲和张磊作为商业用房承租至今。该房屋原系吴×私人所有，后捐赠给基督教三自爱国运动委员会，被收归公有后由北京市东城区房地产管理局交道口管理所（以下简称交道口房管所）进行管理。张振洲自交道口房管所承租了讼争房屋。后讼争房屋变更为北京市基督教三自爱国运动委员会所有。2011年9月，经鉴定机构鉴定，讼争房屋应当进行翻建。2013年8月，李淑贞代承租人张磊与北京市基督教三自爱国运动委员会签订《2013年度房屋修缮工程协议书》，约定：房屋修缮工程竣工后，产权仍为北京市基督教三自爱国运动委员会所有，并延续原房屋租赁管理办法，交付使用人使用。2014年2月，北京市宗教事务局、北京市基督教三自爱国运动委员会、东城区人民政府向承租人张磊承诺，讼争房屋继续由张磊承租，享有与原租赁同等待遇，且政府保证居民在此房屋的合法居住权不受侵害。2014年3月，讼争房屋修缮完毕，张振洲领取讼争房屋钥匙。综上，我方认为讼争房屋的争议属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院主管，法院应驳回王大千的诉讼请求。此外，李淑贞1951年出生在讼争房屋后从未离开，李淑贞与张振洲结婚后，也一直在讼争房屋居住，张磊亦在讼争房屋出生。王大千提供的所有权证中显示，其取得产权登记的时间为2012年9月14日，但李淑贞代承租人张磊与北京市基督教三自爱国运动委员会签订《2013年度房屋修缮工程协议书》时间为2013年8月7日，北京市基督教三自爱国运动委员会没有告知我方其将讼争房屋出卖给了王大千，影响了我方的优先购买权。北京市基督教三自爱国运动委员会与王大千的产权交易是无效的，讼争房屋应继续由我方承租使用。综上，佳和美摄影服务部、李淑贞、张振洲、张磊不同意王大千的诉讼请求。北京市基督教三自爱国运动委员会述称：讼争房屋现在已经属于王大千所有，李淑贞、张振洲、张磊、佳和美摄影服务部是否符合腾退条件由法院依法审查。北京仟和物业管理有限公司（以下简称仟和物业）经合法传唤，未答辩。原审法院经审理认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据本案查明的事实，涉诉房屋发还产权前为张振洲承租的公房，张振洲、李淑贞使用涉诉房屋开设北京佳和美摄影服务部进行经营。北京市基督教三自爱国运动委员会重新取得涉诉房屋产权后，委托北京仟和物业管理有限公司分别与张振洲、李淑贞及张磊签订租赁协议，由李淑贞、张振洲、张磊、北京佳和美摄影服务部继续使用涉诉房屋。虽然张振洲、李淑贞、张磊自2013年未向北京市基督教三自爱国运动委员会交付租金，但北京市基督教三自爱国运动委员会从未通知张振洲、李淑贞、张磊解除租赁合同。且结合《二零一三年度房屋修缮工程协议书》及《承诺书》，北京市基督教三自爱国运动委员会承诺不变更原有租赁关系。王大千自北京市基督教三自爱国运动委员会处购买涉诉房屋，不影响李淑贞、张振洲、张磊、北京佳和美摄影服务部与北京市基督教三自爱国运动委员会的租赁关系。李淑贞、张振洲、张磊、北京佳和美摄影服务部依据租赁关系使用涉诉房屋，有合法依据。故王大千要求李淑贞、张振洲、张磊、北京佳和美摄影服务部腾退涉诉房屋的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，原审法院于2016年2月判决：驳回王大千的诉讼请求。判决后，王大千不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求。其主要上诉理由是：其为讼争房屋所有权人，该房屋发生产权变动时租赁合同已经终止，此后各被上诉人亦未交纳租金，一审法院适用法律错误。李淑贞、张振洲、张磊及佳和美摄影服务部均同意原判。经审理查明：李淑贞与张振洲系夫妻关系，二人于1980年5月结婚，张磊系二人之子。地安门东大街91号（旧房号为北京市东城区北黄城根29号旁门）1幢等5幢房屋共计13间，建筑面积134.3平方米，原系北京市基督教三自爱国运动委员会所有，后被收为公有。1992年8月，张振洲与交道口房管所签订《协议书》，约定张振洲承租地安门东大街91号公房2间，利用所承租的南房1间开业。1999年9月，张振洲又与交道口房管所签订《北京市工商业用房租赁合同》，约定：张振洲承租地安门东大街91号房屋1间，建筑面积11.9平方米，营业用途，合同年限自1999年9月1日至2002年8月31日。2001年12月，李淑贞以讼争房屋为经营场所开办佳和美摄影服务部，并经营至今。2001年，地安门东大街91号房屋产权带户发还北京市基督教三自爱国运动委员会。2003年3月，北京市东城区房地经营管理中心与北京市基督教三自爱国运动委员会签订《房屋管理交接书》，约定：北京市东城区房地经营管理中心于2002年1月1日撤管包括地安门东大街91号在内房产，北京市基督教三自爱国运动委员会从2002年1月1日起接管；接管方必须与承租人按北京市有关文件规定建立租赁关系，重新签订租赁合同。此后，北京市基督教三自爱国运动委员会于2003年重新取得地安门东大街91号1幢等5幢房屋所有权。产权发还后，北京市基督教三自爱国运动委员会委托仟和物业对地安门东大街91号房屋进行管理。2007年9月，北京市基督教三自爱国运动委员会与案外人齐×签订《房产置换协议书》，约定：北京市基督教三自爱国运动委员会同意以其名下地安门东大街91号平房13间与齐×名下北京市密云县博世庄园27号楼房一栋进行产权置换；北京市基督教三自爱国运动委员会房屋为砖木结构，1949年以前建成，带租户；齐×房屋为混合结构，独幢有装修，无租户；齐×作为房屋受让方，有权决定受让房屋的产权人写在自己名下或由乙方指定的权利人名下。协议签订后，齐×于2008年4月向北京市基督教三自爱国运动委员会发出声明，指定地安门东大街91号房屋所有权人为王大千。2011年5月，北京市宗教事务局批准同意北京市基督教三自爱国运动委员会转让地安门东大街91号房产，用以置换密云县博世庄园27号楼房产。2011年12月，北京市基督教三自爱国运动委员会（出卖人）与王大千（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定：王大千购买北京市基督教三自爱国运动委员会坐落于东城区地安门东大街91号1幢1层、2幢1层、3幢1层、4幢1层、5幢1层的平房，建筑面积共134.3平方米，该房屋租赁情况为出卖人未将该房屋出租。2012年9月，王大千取得地安门东大街91号1幢等5幢房屋所有权证书。2013年1月，王大千作为甲方与乙方北京市基督教三自爱国运动委员会签订《房屋委托代管协议书》，约定：甲方委托乙方对地安门东大街91号房屋进行日常管理，委托期限自2013年1月1日至2014年12月31日止，乙方代甲方对房屋进行管理，代管期间继续履行与原住户租赁协议，并收取房租。2013年8月，李淑贞代张磊（承租人、乙方）与北京市基督教三自爱国运动委员会（房屋所有人、甲方）、北京远东工程项目管理有限公司（代建单位、甲方）签订《二零一三年度房屋修缮工程协议书》，约定房屋修缮、自行周转及房租交纳等内容。该协议还约定：房屋修缮工程竣工后，产权仍为北京市基督教三自爱国运动委员会所有，并延续原房屋租赁管理办法，交付使用人使用。协议书签订后，张振洲、李淑贞及张磊搬出讼争房屋。2014年2月，北京市宗教局、北京市基督教三自爱国运动委员会、北京市东城区人民政府出具《承诺书》，内容为：“一、在居民与北京市基督教三自爱国运动委员会就房屋产权过户给第三方未达成共识的情况下，不变更居民与北京市基督教三自爱国运动委员会原有房屋租赁关系，居民享有与原租赁同等待遇，且政府保证居民在此房屋的合法居住权不受侵害。二、2月28日前，继续进行该处房屋的解危排险工程。4月30日前完成工程，居民即可回迁。三、居民周转补助期自2013年11月至居民回迁时止，每户每月按3000元给予补助，由北京市基督教三自爱国运动委员会支付”。2014年3月27日，张振洲领取讼争房屋钥匙。对于《承诺书》出具的背景，北京市基督教三自爱国运动委员会称：因受王大千委托管理讼争房屋，所以负责修缮事宜，当时考虑社会因素才出具《承诺书》；《承诺书》针对的是居住用房，不包括讼争房屋在内的商业用房。李淑贞、张振洲、张磊及佳和美摄影服务部均坚持认为《承诺书》中的房屋包括地安门东大街91号的所有房屋。一审法院审理期间，经现场勘验，现场情况为：讼争房屋为地安门东大街91号1幢西数第二间，为独立一间房屋，屋内有佳和美摄影服务部经营用品及张振洲等三人的个人物品。一审法院庭审中，北京市基督教三自爱国运动委员会认可未向李淑贞、张振洲、张磊、佳和美摄影服务部发出过解除讼争房屋租赁合同的通知。此外，一审法院还核实了讼争房屋租赁合同签订、租金交纳、入住原因、居住使用等情况。针对上述询问，李淑贞、张振洲、张磊共同称：自张振洲与交道口房管所签订租赁合同后，三人入住并使用至今；2002年，张振洲与仟和物业就讼争房屋签订了《公有住宅租赁合同》，之后未更换合同；曾向仟和物业交纳租金至2012年底，仟和物业自2013年开始不再收取租金，之后未再交纳；因房屋修缮，三人曾于2013年8月搬出，2014年3月，从北京市基督教三自爱国运动委员会处领取钥匙后，继续在讼争房屋内经营佳和美摄影服务部。对此，北京市基督教三自爱国运动委员会认可张振洲等三人所述的租金交纳情况，并称：2002年至2005年，仟和物业与张振洲、李淑贞签订租赁合同，2009年，仟和物业与张磊签订租赁合同，后未再签订书面租赁合同。对此，王大千称讼争房屋现由佳和美摄影服务部经营使用，不清楚其他情况。二审审理中，王大千对讼争房屋租赁合同的签订及租金交纳情况提出异议。张振洲等三人提交2002年至2012年租金收据原件，并称：因时间久远，部分合同原件及交纳租金票据遗失；与仟和物业最后签订租赁合同是在2009年，票据显示仟和物业收取租金至2009年，2012年曾向北京市基督教三自爱国运动委员会交纳租金，此后向北京市基督教三自爱国运动委员会交纳被拒收，就没再交纳。上述事实，有《协议书》、《工商业用房租赁合同》、《房产置换协议书》、《房屋委托代管协议书》、《二零一三年度房屋修缮工程协议书》、《承诺书》、勘验笔录及当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为：根据上诉人王大千所提上诉理由，北京市基督教三自爱国运动委员会、佳和美摄影服务部及张振洲等三人的答辩意见，本案的争议焦点可归纳为：佳和美摄影服务部及张振洲等人应否向王大千腾退讼争房屋。根据目前在案证据，可以认定：讼争房屋曾系公有住宅，经房管所同意，张振洲、李淑贞使用该房屋开设佳和美摄影服务部。2002年，该房屋带户发还北京市基督教三自爱国运动委员会，后该委员会委托仟和物业先后与张振洲、李淑贞及张磊签订租赁协议，由佳和美摄影服务部及张振洲等三人继续使用讼争房屋，同时收取租金。2013年8月，修缮房屋过程中，北京市基督教三自爱国运动委员会再次承诺不变更原有租赁关系。因《房产置换协议书》、指定声明及《存量房屋买卖合同》，王大千于2012年9月取得讼争房屋所有权。根据上述查明的事实，佳和美摄影服务部及张振洲等三人居住使用讼争房屋系有历史渊源，并有租赁合同及交纳租金收据为证。虽因时间久远，部分合同、收据原件有所缺失，但不足以否定上述事实的真实存在。在《房产置换协议书》中，曾有房屋1949年以前建成、带租户的约定，对此，王大千应有负有审慎的注意义务。即，在签订和履行合同时，王大千应注意到讼争房屋带户发还等历史渊源和实际使用现状，不能仅以其所有权人的身份及目前没有书面租赁合同、租金未交纳为由，阻却佳和美摄影服务部及张振洲等三人居住使用讼争房屋。故此，佳和美摄影服务部及张振洲、李淑贞、张磊依据租赁关系有权继续使用讼争房屋，在目前情况下无需腾退。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。王大千的上诉请求，缺乏事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。公告费600元，由王大千负担（已交纳）。一、二审案件受理费各70元，均由王大千负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王金龙审判员  霍翠玲审判员  姚 颖二〇一六年七月二十九日书记员  张邵青