沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01**民初86号原告沈阳鑫恒达房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区高科路7号三层。法定代表人黄卫东，系该公司总经理。委托代理人张宏伟，男，1983年11月1日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省铁岭市银州区。被告田忠诚，男，1969年9月5日出生，汉族，住河南省项城市。（未到庭）第三人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行（中国建设银行沈阳大东支行），营业场所大东区东顺城街113号。负责人李佩歧，系该行行长。委托代理人李新蕾，孟凡玲，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原告沈阳鑫恒达房地产开发有限公司与被告田忠诚、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称：建行大东支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法由本院审判员朱波担任审判长，与代理审判员赵文新（主审）、人民陪审员金丽组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张宏伟、第三人委托代理人李新蕾到庭参加诉讼，被告田忠诚经本院公告传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，请求人民法院依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并判决撤销该房屋销售合同的登记备案；请求人民法院依法判令撤销沈阳市东陵区XX大街38-2号（1-29-2）房屋的抵押登记备案；请求人民法院判令被告支付违约金10000元；本案诉讼费用由被告承担。第三人辩称，因被告拖欠第三人借款，第三人依据借款合同及最高额保证合同，通知了原被告贷款到期，解除借款合同，并要求原告在保证范围内承担连带清偿责任，现原告已按约承担还款责任，结清全部贷款，故第三人同意解除贷款合同。待原告向第三人出具有效裁判文书之后配合出具解除抵押手续。被告田忠诚未向法院提交书面答辩状。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：证据1、《商品房买卖合同》及补充协议，用以证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系，被告购买了原告开发的房屋。第三人对此证据无异议。证据2、交款凭证一份、用以证明被告向原告缴纳了10000元的定金后未缴纳剩余购房款。第三人对此证据无异议。证据3、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，用以证明被告为购买房屋从第三人处贷款500000元，原告为被告的该贷款承担连带保证责任。第三人对此证据无异议。证据4、还款凭证两份、建设银行进账单一份，用以证明被告未按期偿还银行贷款，原告代被告偿还贷款及违约金7431元。第三人对此证据无异议。证据5、借款协议、付款委托书，承诺书，用以证明被告购买房屋时预向沈阳和瑞物业借款后缴纳房屋首付款，但该笔借款却没有支付到原告公司。第三人对此证据无异议。证据6、律师函，EMS邮寄单，用以证明被告未按时偿还贷款，原告收到银行催缴通知后，原告按合同补充协议的约定向被告发出律师函。第三人对此证据无异议。证据7、个人贷款还款凭证及结清证明、建设银行进账单，用以证明原告承担担保责任，为被告偿还按揭贷款并一次性将贷款偿还完毕。第三人对此证据无异议。第三人为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1、中国建设银行个人贷款对账单，用以证明被告于2015年9月23日已存在拖欠行为，产生罚息29.92元，原告已于2016年6月27日偿还完毕全部银行贷款。原告对此证据无异议。证据2、个人住房（商业用房）借款合同一份，用以证明被告和第三人签订的商业用房借款合同真实有效，第三人按期足额发放了贷款。原告对此证据无异议。被告田忠诚未向法庭提交证据。经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：2014年12月18日，原、被告签订商品房买卖合同（编号E14XX36339）及补充协议，约定：被告购买原告开发的坐落于沈阳市东陵区XX大街38-2号1-29-2号房屋，建筑面积102.51平方米；总金额714286元，被告应于签订合同当日交纳首期房款214286元，其余500000元房款采用贷款方式支付。并约定，如因买受人未按时还贷导致出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出买人还款通知的15日内仍未偿还，出卖人有权解除合同，买受人需支付出卖人代为偿还的款项和因此所产生的费用，买受人应于出卖人书面解除合同通知送达之日起七日内，与出卖人到政府相关部门办好合同销售登记注销手续，并向出卖人支付该房屋总价款10%的违约金。同日，被告与沈阳和瑞物业有限公司签订借款合同，约定：沈阳和瑞物业有限公司无息借给被告203332元；借款期限五年，分五次还清。但沈阳和瑞物业有限公司并未向被告实际支付该笔借款，被告亦未按约定向沈阳和瑞物业有限公司偿还该借款，其仅向原告支付了10000元购房定金。2015年4月10日，被告与建行大东支行签订个人住房（商业用房）借款合同一份，约定被告以其购买的涉案房屋作抵押担保从建行大东支行借款500000元，借款期限自2014年12月16日起至2033年12月16日止。借款合同签订后，建行大东支行发放贷款500000元，被告自2015年7月起开始偿还该按揭贷款的本金及利息，但2015年9月23日后，被告未再偿还，原告作为该贷款的连带保证责任人替被告偿还了7431元银行贷款本金及利息后，被告仍未按期偿还贷款，故原告诉至法院，请求解除与被告签订的商品房买卖合同。另查明，原告（保证人）与第三人建行大东支行签订了个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，约定：“本合同所指债务人为因购置坐落于东陵区XX路38号项目所属之住宅与商业用房房产而与建行大东支行发生借贷关系的全部债务人，本最高额保证所担保的债权是指从2014年8月18日至2019年8月18日期间，因建行大东支行向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权。担保责任的最高限额为人民币贰亿元。该笔合同的保证期间为建行大东支行与债务人签订借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。如果债务人主合同项下债务到期或者建行大东支行根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，原告应在保证范围内立即承担连带保证责任。”。依据此合同原告作为担保人于2016年6月27日向建行大东支行偿还了被告所欠全部剩余贷款及相关费用，现涉案房屋的贷款已全部结清。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。被告未按个人购房担保借款合同的约定按期偿还借款，导致原告作为担保人在第三人建行大东支行的要求下承担保证责任，偿还了被告所欠剩余全部借款及利息，依照原告与被告签订的商品房买卖合同补充协议的约定，原告有权解除商品房买卖合同，并要求被告按照总房款10%赔偿损失，因原告仅主张10000元违约金，故对该主张本院予以支持。商品房买卖合同解除后，撤销合同备案手续是被告的附随义务，故对原告的该项诉请本院予以支持；同时，原告已结清涉案房屋的贷款，故有权要求被告及第三人配合其撤销银行抵押手续，故对该项诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告沈阳鑫恒达房地产开发有限公司与被告田忠诚于2014年12月18日签订的编号为E1XX136339的商品房买卖合同于本判决生效之日起立即解除；二、被告田忠诚于本判决生效之日起五日内，协助原告沈阳鑫恒达房地产开发有限公司办理编号为E14XX6339的商品房买卖合同备案撤销手续；三、被告田忠诚于本判决生效之日起五日内支付原告沈阳鑫恒达房地产开发有限公司违约金10000元；四、被告田忠诚、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行于本判决生效之日起五日内，协助原告沈阳鑫恒达房地产开发有限公司办理位于沈阳市东陵区XX大街38-2号1-29-2号房屋的银行抵押撤销手续。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，公告费690元，保全费120元，由被告田忠诚负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费300元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱 波代理审判员  赵文新人民陪审员  金 丽二〇一六年七月六日书 记 员  顾芷齐本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。