江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初5792号原告缪志伟。原告蒋君馨。上述二原告共同委托代理人金嫄雅，江苏诚鑫律师事务所律师。被告吴江蓝海商业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇开平路500号2幢802。法定代表人王多利，董事长。委托代理人嵇健锋，江苏剑桥人律师事务所律师。委托代理人田源，江苏剑桥人律师事务所实习律师。原告缪志伟、蒋君馨与被告吴江蓝海商业管理有限公司（以下简称蓝海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理，依法由审判员康琳适用简易程序于2016年5月27日公开开庭进行了审理。原告缪志伟、蒋君馨及其委托代理人金嫄雅、被告蓝海公司的委托代理人嵇健锋、田源均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缪志伟、蒋君馨诉称：2012年11月5日，原告缪志伟、蒋君馨与被告蓝海公司签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定原告将吴江区人民路180号“赛格广场”第三层3287号商铺（以下简称涉案商铺）委托被告统一经营管理，委托期限为12年〔自2013年6月20日（以实际开业日期为准）起至2025年6月19日止〕。约定每年租金的计算标准，租金的支付时间为当年租期内的前六个月一次性支付。若被告逾期三个月未支付当年租金的，原告有权解除合同，被告除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%向原告支付违约金。2013年6月27日原被告双方签订《确认书》一份，确认“赛格广场”的开业日期为2013年4月28日。故《商铺委托经营管理合同》所提及的委托期限即调整为从2013年4月28日至2025年4月27日，第二年租金起算日调整为2014年4月28日。根据《商铺委托经营管理合同》的约定，被告应在2014年10月28日前将第二年的租金10709元（购房合同总价款的5%）一次性支付给原告，而被告的实际支付日期为2014年12月20日，并实际支付租金10139.34元，尚欠569.66元，已经严重违反合同所约定的租金支付时间。被告应在2015年10月28日前将第三年的租金12850.8元（购房合同总价款的6%）一次性支付给原告，然在原告的再三追讨下被告才于2016年1月8日及1月28日、4月28日共计支付租金8516.64元，尚欠4334.16元。根据合同约定，2016年1月28日前被告未能将当期租金全额支付给原告，原告可向被告主张解除合同并要求被告按当年期租金额的5%支付违约金。现要求判令：1、解除原告缪志伟、蒋君馨与被告蓝海公司所签订的《商铺委托经营管理合同》；2、被告蓝海公司支付2014年4月28日至2015年4月27日期间拖欠的租金569.66元及2015年4月28日至2016年4月27日期间拖欠的租金4334.16元，合计4903.82元；3、被告支付2016年4月28日至商铺实际交付之日期间的租金（按年租金14992.6元计算）；4、被告蓝海公司支付违约金642.54元；5、本案诉讼费用由被告方承担。庭审中，原告将诉讼请求第二项变更为：要求被告支付2015年4月28日至2016年4月27日拖欠的租金4334.16元。将第四项变更为要求被告支付违约金640.37元（12807.36元×5%）。被告蓝海公司辩称：一、原告缪志伟、蒋君馨与被告蓝海公司所签订的《商铺委托经营管理合同》不应解除，理由如下：1、虽然被告经营困难，但还是向每户业主支付了大部分的租金，并承诺余下租金的具体支付时间，因此，被告并非完全没有履行付款义务，与合同约定的“未支付当年期租金”的解约条件不符，现原告要求解除上述合同条件尚未成就；2、在合同履行过程中，为维护交易的安全、稳定，对于合同的解除与否应慎重考虑违约方的违约程度，以防止解除权的滥用。被告在经营困难的情况下想方设法履行付款义务，绝非恶意拖欠，虽然被告迟延支付租金已构成违约，但违约程度较轻，考虑到合同继续履行有利于整个商场的顺利运营，也有利于双方利益的最大化，故合同不应解除；3、合同约定：在委托经营期限内，双方不得解除或终止合同；甲方（原告）不可撤销地赋予乙方（被告）使用、出租商铺及收益的权利，确认乙方在合同期限内始终有上述权利，甲方不得以任何理由收回商铺使用权。由此可见，为使合同能得到履行，确保承租人及广大业主的利益，为此，双方明确约定不得随意解除或终止合同，现原告要求解除合同不符合双方的约定，不应得到支持；4、“赛格广场”系由1700户没有进行物理分割的商铺构成，业主将商铺委托被告交由吴江赛格市场管理有限公司（下称吴江赛格）统一经营管理。由于各商铺由吴江赛格统一招租，单个商铺面积又较小，吴江赛格在出租时已将全部商铺重新进行整合并划分，各商铺并非独立使用，而是与其他商铺共同组成一个区域对外出租，有的商铺甚至划到两个以上区域内，并租给了不同的商户，因此，业主对商铺行使权利时，不能等同于独立商铺，需考虑到其他业主及承租人的合法权益。如果草率解除合同，势必导致出租的各商铺支离破碎，无法有效统一经营管理，甚至引发一系列衍生的纠纷或诉讼，最终损害的是包括原告在内的广大业主的合法权益，因此，从利益衡平的角度，也不宜解除合同。二、“赛格广场”总共有1700户商铺，所欠租金总量较大，被告一直在积极筹措资金，争取早日支付完毕。对于所欠原告的剩余当年期租金，被告同意尽快予以全额支付。综上，被告要求继续履行所签订的《商铺委托经营管理合同》，同意支付所欠原告当年期剩余租金，并承担相应违约责任。经审理查明：“赛格广场”系南海公司开发的位于苏州市吴江区松陵镇人民路北侧、长安路南侧的大型商业广场，该广场共三层，有1000多个商铺构成，各商铺之间并没有进行物理分割。南海公司出售的商铺位置在铺号示意图中均有标注，且均办理了独立的房产证和土地证。2012年11月5日南海公司与缪志伟、蒋君馨签订了一份《吴江市商品房买卖合同》，约定缪志伟、蒋君馨向南海公司购买由其开发的“赛格广场”涉案商铺，合同价款为214180元。2012年1月5日，缪志伟、蒋君馨（甲方）与蓝海公司（乙方）签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定甲方将涉案商铺委托乙方交由吴江赛格统一经营管理，并对“赛格广场”进行整体规划，按照业种业态的分布要求，以优质服务、规范管理培育市场；委托期限为12年〔自2013年6月20日（以实际开业日期为准）起至2025年6月19日止〕，在委托经营期限内，双方不得解除或终止本合同，否则按本合同第三条处理；合同履行期第1年，甲方无偿提供给乙方作为市场培育期，由乙方负责统一招商、统一经营、统一管理；合同履行期第2年至第4年，乙方每年向甲方支付保底租金分别为实际购房总价的5%、6%、7%；合同履行期第5年至第12年，每年涉案商铺租金收益根据实际购房总价占商铺所在楼层的销售总额所占百分比乘以该层租金收益按9∶1分成（即甲方为90%，乙方为10%），相关税费双方按照国家规定各自承担；合同履行期第2年至第12年每年的租金，乙方于当年租期内的前6个月内一次性支付给甲方；甲方不可撤销地赋予乙方使用、出租该商铺及收益的权利，确认乙方在本合同期限内始终有上述权利，甲方不得以任何理由收回商铺使用权；合同第三条：一、甲、乙双方必须严格遵守履行本合同条款，乙方延迟支付租金的，按银行同期活期存款利率计算违约金；若乙方逾期3个月未支付当年期租金的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%向甲方支付违约金。二、……。三、如有其它违约行为的，违约方按当年期租金额的5%向对方支付违约金。上述合同签订后，“赛格广场”提前于2013年4月28日正式开业，自此，委托经营期限开始起算。在合同履行过程中，第1年度（即2013年4月28日至2014年4月27日）属于市场培育期，被告无须向原告支付租金；第2年度（即2014年4月28日至2015年4月27日）的租金，被告已支付给原告。第3年度（即2015年4月28日至2016年4月27日）的租金12807.36元（213456元×6%），蓝海公司已于2016年1月7日、1月28日、4月28日分别支付了1216.66元、4866.65元、2433.33元；审理中，蓝海公司又于2016年5月30日、6月7日、6月16日分别支付了2433.33元、1216.66元、192.11元，以上共计12358.74元，并于2016年6月7日分别代缴税款448.25元（相应发票已交至本院）。另查明：涉案商铺所有权人为缪志伟、蒋君馨。其实际支付的购房款为213456元。审理过程中，原告表示，若不支持解除合同，则主张按12807.36元为本金，按银行同期存款利率，从2015年10月28日（合同约定应一次性支付当年租金）开始计算至2016年4月27日止。以上事实，有原、被告的陈述、原告提供的《吴江市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、铺号示意图、房产证、土地证、《商铺委托经营管理合同》、《确认书》，被告提供的租金返还明细、税收缴款书及本案庭审笔录予以证实。本院认为：“赛格广场”共有1000多个商铺，已售商铺位置虽在铺号示意图中均有标注，并具有独立的房产证和土地证，但各商铺之间并没有进行物理分割。南海公司将“赛格广场”商铺出售给业主后，业主再将商铺委托被告交由吴江赛格进行统一出租、经营和管理，并按所付房款数额及约定比例收取回报，这种经营模式属于产权式商铺经营模式。因各商铺之间没有进行物理隔离，各商铺是由被告整体招租，并用于经营电子产品，各商铺自身不具备独立经营的条件和利用价值，可见，原告的商铺与其他业主的商铺使用和经营具有整体、不可分割的特点。原告在签订委托经营合同时，明知自己的商铺与其他业主的商铺用于整体经营，因此，若单独解除委托经营协议，势必影响“赛格广场”整体功能的发挥，损害其他业主的利益，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济的发展，故原告对商铺行使所有权，包括行使合同解除权不能等同于独立商铺，应受到一定的限制，必须服从大多数业主的整体意志。由于“赛格广场”未成立业主大会和业主委员会，原告并无证据证明解除委托经营协议符合大多数业主的意志，且目前“赛格广场”仍处于正常经营中，因此，对于目前原告要求解除《商铺委托经营管理合同》的主张，本院不予支持。对于第3年度的租金，根据《商铺委托经营管理合同》约定，被告应于2015年10月27日前支付给原告，被告迟延支付的，已构成违约，应承担违约责任。关于原告主张按12807.36元为本金，按银行同期存款利率，从2015年10月28日开始计算至2016年4月27止的违约金，未超过其实际损失，本院予以准许。对被告蓝海公司已代原告缴纳第3年度的租金税费448.25元，应视为已支付相关租金。因相关税票已交至本院，故原告可到本院领取该税票。关于诉讼费用，虽原告诉讼请求本院未能全部支持，但引起本案纠纷原因在于被告未按约定履行合同义务，故本院酌情认定本案诉讼费用由原、被告各半承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十四条的规定，判决如下：一、被告吴江蓝海商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告缪志伟、蒋君馨2015年4月28日至2016年4月27日期间剩余租金0.37元，并支付逾期付款违约金（以12807.36元为基数，自2015年10月28日起至2016年4月27止，按中国人民银行同期同档存款基准利率计算。上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）二、驳回原告缪志伟、蒋君馨的其他诉讼请求。如果被告吴江蓝海商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1548元，由原告缪志伟、蒋君馨负担774元，由被告吴江蓝海商业管理有限公司负担774元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告缪志伟、蒋君馨，原告缪志伟、蒋君馨已预交的案件受理费本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76）。并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员 康 琳二〇一六年七月四日书记员 傅辰浩