辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)辽01民终8179号上诉人（原审原告）：王利利，女，1985年11月13日出生，汉族，住址：黑龙江省兰西县。委托代理人：刘常启，沈阳市皇姑区辽河法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：沈阳市皇姑区鑫正乾房产中介所，经营场所：沈阳市皇姑区。经营者：贾秀云，女，1957年11月30日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。委托代理人：彭静，女，1978年8月29日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告）：韩宝恩，男，1935年7月15日出生，汉族，住址：沈阳市于洪区。委托代理人：赵福艳，女，1957年2月7日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。上诉人王利利与被上诉人沈阳市皇姑区鑫正乾房产中介所、韩宝恩居间合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初554号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员刘光宇担任审判长，与审判员丁玉红、代理审判员王骞共同组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王利利在原审诉称，原告与赵福艳、韩宝恩经被告介绍于2015年11月16日签订房屋买卖协议书，约定将韩宝恩、赵福艳房产卖给原告，价款67万元。当时双方约定2015年11月末办理房产手续，至今被告也未促成双方交易成功。无奈，原告只好起诉到法院，请求判令依法解除房屋买卖协议书并返还中介费10,000元。沈阳市皇姑区鑫正乾房产中介所在原审辩称，2015年11月16日，卖方赵福艳、韩宝恩与买方王利利在我中介签署买卖协议。当时，房主将情况已经告诉王利利，房子没有房证，当中有一个需要继承的过程，房主的儿子韩少伍有一个继承母亲房产的过程，所以我从11月20日起已经进行查档、契税核卷等待下发房证。在此期间，被继承人韩少伍出现了一次车祸，但是家属也配合办理，12月28日房证下来了，并告知买房人王利利，其表示同情和理解，不管什么时候办完，王利利想从2月份起收取房租且房主也同意。房证下来前一天我约了王利利，我要了他们夫妻的身份证件准备到银行核实情况走贷款的程序，这个过程他也没有不买的迹象。同日午后再约买卖双方一起协商事宜，王利利就以11月30日之前没给我办完手续为由不买房子了，而后他就要求退还中介费。我不同意解除协议书，也不同意返还中介费10,000元。韩宝恩在原审辩称，我不同意解除合同，我方一直在给原告办理更名过户手续。原审法院经审理查明，2016年11月16日，赵福艳代被告韩宝恩作为卖房人（甲方）与买房人（乙方）原告王利利及被告房产中介所（中介）签订了“房屋买卖协议书”。涉案房屋位于沈阳市皇姑区华山路37巷19号楼5单元1层1号，价款67万元。对于违约责任约定为：如甲方违约，赔偿乙方定金的双倍及中介费，如乙方违约，定金、中介费不退。另约定：甲方保证此房证真实有效无纠纷，如有纠纷由甲方负责并赔偿损失；乙方贷款购房甲方同意并配合；甲乙双方协商于2015年11月末办理手续，甲方收到全部房款后交房。2015年12月29日，韩宝恩、韩少伍、韩仲博以按份共有的方式取得涉案房屋的所有权证。原审另查，上述协议书签订当日，原告向被告房产中介所交纳中介费1万元；另交纳定金1万元。韩少武（伍）、赵福艳及被告韩宝恩同时出具“收条”一份，载明：“今收到王利利购房定金（壹万元正），购房地址华山路37巷19号511。”原审再查，被告韩宝恩委托赵福艳进行涉案房屋的买卖。上述事实，有原告、二被告的当庭陈述，原告提供的房屋买卖协议书；原审法院依法调取的收条、房屋所有权证及对被告韩宝恩的询问笔录等证据，已经庭审质证，原审法院予以确认，并在卷佐证。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。关于赵福艳所签订“房屋买卖协议书”的效力问题。涉案房屋原产权人为韩宝恩，赵福艳代其签订上述协议书时，虽未提供相关委托书，但被告韩宝恩事后对赵福艳的代签行为予以认可，故应认定该代签行为合法有效。上述协议书是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。关于原告要求解除“房屋买卖协议书”并返还1万元中介费问题。原告称“当时卖房子的时候，并没有告诉我们涉及继承的事。中介所一直在给韩少伍办理过户手续，并没有在约定时间给我们办理房产更名过户，另我们约定是11月末办理手续，但是被告方在12月28日才下发我们要买的这个房子的房证”，被告房产中介所称“原告知道房子的情况，并看过房证后才签署的协议书。”综合原、被告所述并结合相关证据情况来看，一、从协议书中约定的“甲方保证此房证真实有效无纠纷，如有纠纷由甲方负责并赔偿损失”及“收条”载明收款人的姓名，可证原告在签订协议书前是知晓涉案房屋权属情况的；二、当事人协商于2015年11月末办理手续，涉案房屋于2015年12月29日已通过继承方式变更为韩宝恩、韩少伍及韩仲博按份共有，可证被告房产中介所、韩宝恩已为协议书约定的事项履行相应义务；三、根据日常经验法则，即使涉案房屋不存在继承问题，但原告系贷款购房，房屋过户的时间亦存在不确定性。即使被告房产中介所未在约定的时间点上开始办理手续，也不能由此造成原告的损失。综上，原告要求解除“房屋买卖协议书”并返还1万元中介费的诉请，缺乏相应的事实及法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第九十四条之规定，判决：驳回原告王利利的诉讼请求。案件受理费减半收取为25元（原告已预交），由原告王利利负担。宣判后，上诉人王利利不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审，判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：涉案房产系继承房产，当时上诉人买房时，中介及房主并未告知上诉人此房须办理继承才能交易且卖房协议也不是房主所签，由其儿媳妇代签。上诉人与被上诉人在卖房协议中明确约定，2015年11月办理手续，上诉人才支付了高额的中介费2万元。卖方房产证是在2015年12月28日才领到手里并且按份共有，这足以证明被上诉人违约并未促成双方交易按《合同法》规定被上诉人应返还中介费，另外卖方协议还约定窗改门能办到合法手续，按现行的沈阳市相关规定是不可能办到的，而一审法院错误的认定，上诉人违约是不符合事实和法律规定的，上诉人是贷款买房，上诉人、被上诉人也应在约定时间办理手续，上诉人支付高额中介费，具有损失。被上诉人沈阳市皇姑区鑫正乾房产中介所答辩称：一审判决合理，事实认定清楚，公平公正，同意一审判决；请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人韩宝恩答辩称：同意一审判决，是上诉人先不买的，不是我不卖的。本院经审理查明的事实与原审法院经审理查明的事实相一致。本院认为，当事人对自己提出的主张有举证的责任，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人王利利上诉提出在签订《房屋买卖协议书》时被上诉人并未告知其房产涉及继承，但根据上诉人王利利提交的收条记载的收款人为“韩宝恩、韩少武、赵福艳”，上诉人王利利对于其购买的房产应涉及继承的事实应该是明知，且被上诉人沈阳市皇姑区鑫正乾房产中介也协助涉案房屋办理完了有关继承变更的房产过户手续，《房屋买卖协议书》约定的办理房产手续时间为2015年11月末办理，而并非2015年11月末办理完毕。故，上诉人王利利提出的上诉主张，未提供有效证据予以证明，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王利利负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘光宇审 判 员  丁玉红代理审判员  王 骞二〇一六年七月二十七日书 记 员  唐 娜本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。