山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁03民终1026号上诉人（原审原告）：李昱胜，淄博市周村区人民法院离岗干警。委托代理人：常玉芬，淄博周村新航法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：淄博市周村区南郊镇东陈村民委员会。住所地：淄博市周村区南郊镇东陈村。法定代表人：石立功，主任。委托代理人：邱博，山东鲁杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石绍伟，农民。委托代理人：孟港，山东靖安律师事务所律师。原审被告：刘兵。原审被告：陈宗庭。原审被告：石某甲。原审被告：石某乙。原审被告：石超。上诉人李昱胜因房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市张店区区人民法院（2015）张民初字第1191号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李昱胜及其委托代理人常玉芬，被上诉人淄博市周村区南郊镇东陈村民委员会（以下简称东陈村委）的委托代理人邱博，被上诉人石绍伟的委托代理人孟港到庭参加诉讼。原审被告刘兵、陈宗庭、石某甲、石某乙、石超经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2007年5月27日，乙方（买方）李昱胜与甲方（卖方，印章记载“阳光花园C区基建办公室”、法定代表人处签名为“石强”）签订《楼房预售契约》一份，约定，由于甲方已收到乙方预付的人民币191796.00元，甲方将坐落于周村区东陈村阳光花园C区4号楼东1单元1层东户住宅一套，建筑面积109.37平方米，议定价1311.00元/平方米，杂物房（储藏室、车库）建筑面积37.24平方米，议定价1300.00元/平方米预售给乙方，乙方对甲方所预售房屋做了充分了解，愿意购买该处楼房；甲乙双方议定的上述商品房预售总价为人民币191796.00元，乙方于2007年5月27日前一次性付清给甲方；双方同意于2007年12月30日由甲方将上述楼房正式交付给乙方，产权归乙方所有；甲方不能按期向乙方交付楼房，每逾期一月，由违约一方向对方给付相当于上述住宅楼总价款千分之五的滞纳金。合同签订的当日，阳光花园C区基建办公室为原告李昱胜出具收款收据一份，收据记载：4号楼东单元一层东户，金额191796.00元。合同所涉楼房坐落于周村区南郊镇东陈村的集体土地上，但未在土管部门和城建部门进行登记和备案。2008年4月19日，在涉案合同阳光花园C区基建办公室法定代表人处签名的石强，因交通事故死亡。原告要求交付房屋未果，于2013年2月26日将东陈村委、石绍伟、刘兵起诉至淄博市周村区人民法院，要求确认购房合同所约定的阳光花园C区4号楼东1单元1楼东户住宅及车库归原告所有，三被告支付违约滞纳金59457.00元，并承担案件诉讼费用。2013年3月15日，淄博市周村区人民法院报请淄博市中级人民法院指定管辖。2013年3月29日，淄博市中级人民法院指定原审法院管辖，审理该案。在案件原审过程中，原告于2013年8月26日申请追加石超以及石强的法定继承人陈宗庭（石强之母）、石某甲（石强之长子）、石某乙（石强之次子）为本案共同被告。2013年9月12日，原告李昱胜变更诉讼请求至其诉称中所主张。在案件重审过程中，原告再次明确其诉讼请求，不再变更。原告李昱胜在庭审中陈述其要求被告东陈村委、石绍伟、刘兵、陈宗庭、石某甲、石某乙、石超承担责任的理由如下：被告石绍伟是卖房建房的管理者，也是石强的亲兄弟，石绍伟与石强一起开发了涉案楼盘。石强死后，楼盘开发工作由石绍伟接管，且石强的继承人委托了石绍伟处理，石绍伟可以自己做主；石超与石绍伟签订了转让协议，说明石超参与进来。石超和石绍伟是堂兄弟，通过涉案楼盘的天然气开户合同，可以证明石超与之有利害关系；听被告石绍伟说过，刘兵在启动工程时，投了部分钱，也应承担责任；涉案楼盘一直沿用原告购房时的合同和章，村委是集体土地的主体，阳光花园建在该集体土地上，且在土建部门没有备案，东陈村委亦应当成为承担责任的主体；被告陈宗庭、石某甲、石某乙系石强的法定继承人，应因继承关系承担责任。综合上述理由，原告李昱胜要求上述七被告承担连带责任。原告李昱胜为证明其上述主张，向法庭提交2012年1月12日被告东陈村委为淄博市周村区人民法院出具的说明一份，该说明载明：“阳光花园C区基建办公室不是周村区××陈村民委员会所属，此处房地产开发系我村村民石强自筹资金、自主开发、自行销售，与周村区南郊镇东陈村民委员会无任何关系。石强于2008年3、4月份因车祸去世，楼房开发项目停滞。后石强之兄石绍伟接管该项目，并已完工销售”。原告主张以此可以证明原告所购房屋是石强与被告东陈村委共同开发所建，现石强已经去世，该项目由石绍伟接管。被告东陈村委对该说明的真实性无异议，主张该说明能够证明该工程是石强自主开发，与村委无关。被告石绍伟对该证据有异议，说明中的陈述与事实不符，石绍伟并未接管工程，石强去世时工程处于基础建设，最高处未建到三层，因工程欠款太多，后受石强法定继承人委托，对石强的遗产进行处理，并在此期间，因石强生前的工程欠款纠纷在周村区人民法院诉讼，石强的遗产现均由周村区人民法院进行了处置。原告李昱胜还申请法院调取2009年5月19日被告石绍伟（乙方）与石强前妻李燕玲（甲方）签订的《委托书》一份，内容为：石强系周村区南郊镇东陈村村民，自2006年起石强本人以阳光花园C区的名义进行房地产项目开发，在工程开发期间，石强因事故死亡。为尽快偿还石强生前所欠债务，甲方自愿放弃对石强遗留财产和债务的继承；为使石强死前因阳光花园C区项目开发所产生的债务、遗留资产等事宜的妥善处理，甲方全权委托乙方自主进行办理，甲方不做任何干涉；乙方在与第三人就石强生前因阳光花园C区项目开发所产生的债权、债务以及遗留资产的处理进程中，有义务将委托协议内容告知第三人，并有权以乙方名义与第三人订立相关法律文书，甲方不再另行委托。此外，原审法院还依原告申请调取2011年3月2日被告石绍伟与被告石超签订的《转让协议书》一份，协议约定：甲方因无力清偿其弟石强生前楼房建设用地及在建工程，甲方自愿将其开发东陈村阳光花园C区住宅楼55亩土地及在建工程（东陈村阳光花园C区住宅楼1-4号楼）有偿转让给乙方；转让价1100万元于工程竣工后支付。原告李昱胜主张上述两份证据可以证明石强系涉案房产的开发负责人，石强去世后，其妻李燕玲放弃继承，被告石绍伟接管该项目，并继续开发，后转让给石超开发。还可以证明石强、石绍伟与被告东陈村委之间必然存在开发合同，被告东陈村委拒不提交该证据，应当承担举证不能的后果。被告东陈村委主张上述两份证据与其无关，从未参与，并不知情；被告石绍伟对上述两份证据均存在异议，其辩解称是对石强所留遗产和相关债务进行的处分，且转让协议书约定的转让款均由周村区法院处置，与本人无关。在案件重审过程中，原审法院依原告李昱胜的申请依法调取：一、2012年1月17日的《民用天然气工程及供气管理合同》一份。合同记载由淄博绿能燃气工程有限公司为东陈村阳光花园C区建设管道天然气工程并供应天然气。在该合同落款盖章的系南郊镇东陈村阳光花园筹建办公室，代表处签名为石超；二、东陈村阳光花园C区《淄博瀚海水业股份有限公司开户申请表》一份，申请表载明2015年6月10日，被告石绍伟在“客户名称”处签名并按手印申请开户。原告李昱胜主张上述两份证据恰能证实被告石绍伟、石超就是在东陈村委领导下，房屋建设的负责人；被告东陈村委则辩称，自来水开户申请表能证明争议楼盘并非东陈村开发。天然气合同中盖章的是阳光花园C区筹建办公室，村委并没有这个单位和章，石超不是村委的工作人员，村委从未委托石超办理此事；被告石绍伟称对于天然气合同并不知情。自来水开户申请是石绍伟去办理的，因为石绍伟自己也购买并居住在争议楼盘，小区原来使用井水，水质不合格，由于小区没有物业，被告便接受业主们的委托前去办理的开户，所有花费全是业主均摊，该证据无法证明被告石绍伟就是开发者。被告东陈村委在庭审中陈述，虽然阳光花园C区楼房坐落在东陈村的土地上，但村委与石强之间并无相关涉案楼盘的开发协议。由于石强在村里是非常强势的人，没有人敢得罪他，因此石强占用东陈村的土地开发建设楼房，村里没有阻拦。石强使用土地应当缴纳承包费，但是村里也没有石强承包土地的书面协议，具体交了多少费用并不清楚，听说还欠村里的承包费。被告东陈村委另向法庭提交全体村委代表意见一份，主张证明石强开发阳光花园C区是其独立行为，与村委无关。原审法院认为，原告李昱胜所签涉案《阳光花园C区楼房预售契约》中甲方处签章的“阳光花园C区基建办公室”并非能够承担相关民事权利义务的主体，实际与原告签订房屋买卖合同的相对人系石强。东陈村阳光花园C区的建设未经相关部门批准、登记，亦未办理相关建设开发手续，涉案楼盘的销售违反了相关法律的强制性规定，故原告与石强签订的房屋买卖合同无效；因无效合同自始没有法律效力，石强应当退还原告李昱胜所缴纳的购房款及利息损失。由于石强已经死亡，应由其法定继承人即被告陈宗庭、石某甲、石某乙在继承石强遗产范围内承担偿还原告购房款191796.00元以及支付自2007年5月28日至2013年9月11日的利息损失72357.00元（同期银行贷款利率高于原告主张的年息6%，采信原告的主张）的责任；原告作为完全民事行为能力人，在未审查相关建设开发手续的情况下，与石强签订房屋预售契约并全额缴纳购房款，其行为存在过错，原告李昱胜要求被告支付50000.00元经济损失的请求，证据不足且无相关法律依据，对原告的该项主张，不予支持；原告李昱胜仅能证明被告石绍伟进行了代理处置石强遗留财产和债务的行为，并未能提供充分证据证明被告石绍伟系涉案楼房开发的合作开发人，被告石绍伟在瀚海水业开户申请表中签字申请自来水开户亦不能证实原告的主张，故原告要求被告石绍伟承担责任的请求，证据不足，不予支持；原告李昱胜主张被告石超与石绍伟签订转让协议后即参与到开发中，遂要求被告石超承担责任，但该转让协议系被告石绍伟接受委托为偿还石强生前所欠债务所签，与原告主张返还购房款并非同一法律关系，原告的该项主张无事实及法律依据，且由于未能提供其他充分证据证明石超应当承担本案责任，故对于原告的该项主张，不予支持；原告主张被告刘兵在工程初始进行了部分投资，因此要求被告刘兵承担民事责任，但未能提供证据予以证明，对于原告的该项主张，亦不予支持；涉案房屋虽位于东陈村的土地，但并不必然致使被告东陈村委成为楼房的开发人、责任人或者成为原告签订预售契约时的相对人。原告并未能够提供充分证据证明被告东陈村委应当承担本案的相关民事责任，仅诉称阳光花园C区未经备案，且建设在东陈村的集体土地上，东陈村委便应当承担民事责任的主张并无事实及法律依据，对于原告李昱胜的该项主张，不予支持；被告刘兵、陈宗庭、石某甲、石某乙、石超经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。据此，经审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国继承法》第二十五条、第三十三条之规定，判决：一、被告陈宗庭、石某甲、石某乙于判决生效之日起十日内，在继承石强遗产范围内退还原告购房款191796.00元并支付经济损失72357.00元（以191796.00元为基数，按年息6%计算自2007年5月28日至2013年9月11日）；二、驳回原告李昱胜的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6012.00元，由原告李昱胜负担957.00元，被告陈宗庭、石某甲、石某乙共同负担5055.00元。李昱胜不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审法院一方面认定“东陈村阳光花园C区的建设未经相关部门批准、登记，未办理相关建设开发手续，涉案楼盘的销售违反法律强制性规定，房屋买卖合同无效”，又一方面认定“涉案房屋虽建设于东陈村集体土地上但并不必然致使其成为楼房的开发人、责任人或者合同相对人承担本案的民事责任”。一审法院的判决无疑将引起较大的社会问题，变相承认非法建筑物的合法化。涉案房产所占用的土地系南郊镇东陈村农民集体所有，房屋买卖合同无效，被上诉人东陈村委作为土地所有权主体有明显过错，应承担连带清偿责任。二、被上诉人石绍伟即使不是共同开发人，也负有协助原审被告履行返还购房款及支付经济损失的义务。因为石强前妻李燕玲与被上诉人石绍伟所签委托石绍伟处理石强财产及债务的委托书内容中明确载明“石绍伟具有自主进行处理的权利，具有以自己的名义与第三人订立相关法律文书的权利等等……。”因此，本案中被上诉人石绍伟对于石强的财产具有实质性的处分权，应判决其协助原审被告履行返还购房款及支付经济损失的义务。三、（2008）周商初字第585号判决和（2012）淄商终字第433号民事调解书所涉案情与本案不能相提并论，本案所涉案情是非法建造在集体土地上的楼房不动产买卖合同纠纷，而上述两案是钢材买卖合同纠纷。且（2008）周商初字第585号判决书并非生效判决，（2012）淄商终字第433号民事调解书是在法院主持下当事人自愿、合法的基础上达成协议形成的法律文书，该两份文书与本案无关，对本案不具备任何参照性。综上，一审法院判决有悖公平正义，上诉人将保留向有关部门检举、举报及提起行政诉讼的权利。东陈村委答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律适当，上诉人提起上诉没有事实及法律依据，其要求被上诉人承担连带责任，没有任何证据，被上诉人也不是房屋买卖合同的相对人，上诉人的上诉请求不能成立，应依法驳回。石绍伟答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人请求不能成立，应依法驳回。刘兵、陈宗庭、石某甲、石某乙、石超未到庭亦未提交书面答辩意见。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。上述事实，有阳光花园C区楼房预售契约、收款收据、图纸、（2012）淄商终字第433号民事调解书、说明、委托书、转让协议书、民用天然气工程及供气管理合同、淄博瀚海水业股份有限公司开户申请表、（2008）周商初字第585号民事判决书、（2012）淄商终字第433号民事调解书、村民代表意见及当事人的当庭陈述等证据在卷为证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人既未提供东陈村委同意将涉案土地进行开发建设的相应证据，也未提供东陈村委参与涉案房屋的开发建设、销售等的相应证据，其仅以涉案房屋建设在东陈村集体土地上，东陈村委是集体土地所有权的行使者为由，主张东陈村委对购房款的返还等承担连带清偿责任，无法律依据。上诉人上诉主张的东陈村委未向相关部门反映举报问题，与本案的处理并非同一法律关系。上诉人提交的证据仅能证明石绍伟系受委托处理石强的财产及债务，即石绍伟并非石强遗产的实际权利人，上诉人要求其协助履行返还购房款等义务亦无法律依据。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5262.00元，由上诉人李昱胜负担。本判决为终审判决。审判长 胡 静审判员 李灵福审判员 王 娜二〇一六年七月七日书记员 白杉杉