广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2015）江蓬法荷民初字第852号原告（反诉被告）：张强，男，汉族，住湖南省宁乡县，公民身份号码×××。委托代理人：冼艳明，系广东真利律师事务所律师。被告（反诉原告）：蓬江区根石汇园艺花卉经营部（经营者罗国生，男，1968年6月13日出生，汉族，住台山市台城南昌，公民身份号码XXX），住所地江门市蓬江区（江门市发展大道广电大楼左侧）上建筑物。委托代理人：陈朝宏，系广东华南律师事务所律师。原告张强诉被告蓬江区根石汇园艺花卉经营部（经营者罗国生）租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理后，被告蓬江区根石汇园艺花卉经营部（经营者罗国生）提出反诉，本院予以合并审理，依法组成合议庭，于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告张强的委托代理人冼艳明、被告蓬江区根石汇园艺花卉经营部（经营者罗国生）的委托代理人陈朝宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张强诉称：2014年8月21日，原、被告协定原告租赁被告的土地用于经营停车场，原告向被告缴纳50000元作定金，签订合同后该定金转为押金。2014年9月18日，原、被告签订《合作协议》，约定被告将位于江门市发展大道广电大楼左侧白石牛山地段土地租赁给原告用作汽车停放服务。2014年10月20日，原告向被告交纳剩余的50000元押金及50000元租金。原告在双方于2014年8月21日达成租赁合意后便聘请工人捣地面，购买石粉、水泥、警示牌，租赁钩机对土地进行修整，共投入了37290元。2015年1月，原告得知被告并不是合同租赁土地的合法权属人，也没有向土地权属人交纳租金，土地权属人对原告承租该土地没有予以追认，被告无权处分并出租该土地给原告。原、被告签订《合作协议》的租赁土地并不属于被告所有，被告对该土地不享有所有权和处分权，被告在没有取得处分权和所有权人授权的情况下，与原告签订《合作协议》，将土地租赁给原告，且至今未得到所有权人的追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，原、被告在2014年9月18日签订的《合作协议》无效。据此，请求判令：1.确认原、被告于2014年9月18日签订的《合作协议》无效；2.被告向原告返还履约保证金100000元和2014年11月份的租金50000元；3.被告向原告赔偿因合同无效造成的实际经济损失37290元；4.本案全部的诉讼费用由被告承担。被告蓬江区根石汇园艺花卉经营部（经营者罗国生）辩称：一.原、被告签订的《合作协议》不属无效合同。原、被告签订的合同是双方真实意思表示，且没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，不属于无效合同。二.原、被告签订的协议合法有效。被告经土地权属人同意，自2012年3月16日开始承租其土地，至今仍占有使用。对于被告的转租行为，土地权属人虽没有出具书面的同意书，但一直没有反对，其实际上已默许被告的转租行为。而且土地权属人一直没有因转租解除与被告之间的租赁合同，亦证明其默许，确认被告的转租行为。最重要的是，原告从没有因为土地权属人的原因而对其占有、使用土地存在障碍，原告一直利用土地，可见经土地权属人默许行为而产生的转租是合法有效的。另外，因转租不合法而有权行使解除权是土地权属人，而非次承租人即原告，在没有妨碍原告使用的情况下，原告作为次承租人不能行使解除权。三.退一步讲，即使合同无效，但原告已实际使用土地，原告亦应支付使用期间的费用，费用计算方式应按双方签订的租赁合同确定。原告实际使用期间为2014年10月至2015年7月，但原告仅支付了2014年11月的租金，现共欠8个月的费用400000元，为此被告已提起反诉，请法院依法判决。四.原告违约拒付租金，根据合同约定，被告有权没收保证金100000元而无需退回。五.关于面积。原告租赁土地时，被告已向其出示平面图，除包括原告提供证据11《停车场平面布局图》中A、B、C三区外，还包括使用土地而必须具备的通行道路及其他边角位置等，合共是10000平方米，原、被告双方确认租赁面积后才签订租赁合同的。原告将租赁面积仅定性为A、B、C三区，明显是混同概念。六.关于原告的投入。一方面，被告对原告投入的费用是不予认同的，因该投入的费用没有相应的发票证实，也没有经被告确认，被告无法确定投入是否真实，原告没有提供充分证据证明，应承担举证不能的责任。另一方面，原告在本案中属违约方，被告无需对其投入承担赔偿责任。被告蓬江区根石汇园艺花卉经营部（经营者罗国生）反诉称：2014年9月18日，原、被告签订《合作协议》，约定由被告将拥有合法使用权的位于江门市发展大道广电大楼左侧的白石牛山地块提供给原告使用，地块面积10000平方米，期限自2014年10月1日至2017年9月30日共三年，第一、二年的合作费为5元／平方米，履约保证金为100000元。协议签订后，被告依约将土地提供给原告。原告对土地进行出租牟利。但原告仅支付保证金100000元及2014年11月的合作费用50000元，此后一直没有支付合作费用，原告的行为已构成违约。根据原告的违约行为，被告在2015年7月21日书面通知原告解除《合作协议》并要求在7月25日办理土地交还手续，据此《合作协议》于2015年7月25日正式解除。从《合作协议》签订到解除，原告共拖欠被告8个月的合作费用共400000元。除此之外，根据《合作协议》第四条第1点，被告有权没收保证金并收回土地。2015年8月，原告向法院提起诉讼要求被告退回保证金、合作费用并赔偿损失。被告认为，原告提起的诉讼歪曲事实且于法无据，其实质目的是逃避支付义务并企图获取不法利益。据此，被告提起反诉，请求判令：1.原告向被告支付2014年12月至2015年7月共8个月的租金400000元及逾期违约金（违约金按中国人民银行同期同类贷款利率以400000元为本金从2015年8月6日起计至清偿之日止，暂计至2015年10月6日约为13000元）；2.本案全部的诉讼费用由原告承担。原告张强对反诉辩称：双方签订的《合作协议》因被告无权处分导致无效，原告无须向被告支付其反诉请求的费用。原告张强针对本诉和反诉在诉讼期间一并提供的证据有：1.企业读档资料1份；2.定金收据1份；3.合作协议2份；4.收款收据1份；5.中国建设银行转账单及石粉款收据、石粉来货验收单、石粉电子汽车衡量单共19份；6.捣地面人工费收据、水泥款收据1份；7.停车场道闸收据1份；8.警示牌收据1份；9.振动机收据1份；10.平面发光字收据1份；11.停车场租赁合同1份；证据12.租赁协议书1份、收款收据2份。另，本院依据原告张强的申请到江门市国土资源局调查位于江门市蓬江区发展大道白石牛山地块（江门市发展大道广电大楼左侧）的权属人情况，江门市国土资源局在2015年11月3日回复本院“该地块原土地权属人为广东省海外经济贸易江门公司，2015年4月30日江门市中级人民法院裁定上述地块土地使用权过户至江门市瑞升投资有限公司的名下，但江门市瑞升投资有限公司至今没有办理土地使用权变更手续，目前上述地块尚登记在广东省海外经济贸易江门公司名下”。被告蓬江区根石汇园艺花卉经营部（经营者罗国生）针对本诉和反诉在诉讼期间一并提供的证据有：1.证明1份；2.公证书1份。经审理查明：江门市发展大道北白石牛山地段土地［土地证号：江府国用（93）字第037413、1000**号，登记面积25325平方米］在1993年1月29日登记土地使用者为广东省海外经济贸易江门公司。2012年3月12日，广东省海外经济贸易江门公司（甲方）将江门市白石牛山地块2460平方米土地的土地使用权出租给蓬江区新大地园艺花卉经营部（经营者罗国生）（乙方）使用，双方签订《土地使用权租赁合同》约定租赁期限从2012年3月16日至2017年3月15日，未经甲方书面同意乙方不得转租，不得与他人合作或分割使用标的物或以名为乙方租赁实为他人使用的方式使用标的物。2013年4月12日，广东省海外经济贸易江门公司通过邮寄方式向罗国生、蓬江区新大地园艺花卉经营部送达《解除土地使用权租赁合同通知书》，通知解除上述《土地使用权租赁合同》，后罗国生没有再交付租金。2014年8月21日，原、被告协定由原告向被告承租江门市发展大道广电大楼左侧白石牛山地段土地约10000平方米用作经营停车场管理，租金单价为5元／平方米，从2014年11月1日起租，原告于当天向被告支付了50000元定金，双方约定签约后该定金可转为协议押金。2014年9月18日，原、被告签订《合作协议》，约定被告将江门市发展大道广电大楼左侧白石牛山地段土地10000平方米提供给原告用作提供汽车停放服务经营用途，期限为三年，从2014年10月1日至2017年9月30日；原告在每月5日前缴交当月土地合作费给被告，第一、二年土地合作费每月单价为5元／平方米，第三年为5.5元／平方米；原告签订协议之日缴交两个月土地合作费100000元给被告作为履约保证金；原告违约不按时缴交土地合作费的，应当以所拖欠土地合作费为基数按照每日千分之五的标准支付逾期付款违约金给被告，逾期一个月的，被告收回土地，没收履约保证金，原告赔偿被告损失，地上附着物归被告所有；原告自主经营，自负盈亏，被告不参与经营，不参与盈利分配，不承担经营亏损及客户赔偿纠纷、风险责任等。2014年10月20日，原、被告双方将原告在2014年8月21日支付的定金50000元转化为履约保证金50000元，同日，原告再向被告支付了履约保证金50000和2014年11月租金50000元。后被告将涉案土地交付给原告用作经营停车管理业务。但从2014年12月1日起，原告没有向被告支付合作费。2015年7月20日，被告向原告寄送《解除合作协议通知书》，以原告多月没有支付合作费用已属严重违约为由，通知解除双方签订的《合作协议》并要求原告在2015年7月25日上午9时到被告处办理土地交还手续。原告在2015年7月23日收到上述《解除合作协议通知书》。2015年7月26日起，原告没有再使用涉案土地。2015年8月24日，原告提起本案诉讼。另查明：被告蓬江区根石汇园艺花卉经营部在2012年7月11日经江门市蓬江区市场监督管理局核准登记注册，经营场所为江门市蓬江区白石牛山地块（江门市发展大道广电大楼左侧）上建筑物，经营者为罗国生。蓬江区新大地园艺花卉经营部在2010年5月31日经江门市蓬江区市场监督管理局核准登记注册，经营场所为江门市蓬江区双龙大道81号101铺，经营者为罗国生。广东省海外经济贸易江门公司在2007年4月6日经工商行政部门登记吊销，现由江门市建业投资经营有限公司归口管理，江门市建业投资经营有限公司在2016年2月24日接受本院调查中称不清楚罗国生将土地交给原告使用的事实，其对原、被告于2014年9月18日签订的《合作协议》不予追认。2015年4月30日，江门市中级人民法院裁定江门市发展大道北白石牛山地段土地使用权过户至江门市瑞升投资有限公司的名下，但江门市瑞升投资有限公司截止2015年11月3日没有办理土地使用权变更手续。本院认为：本案属租赁合同纠纷。原、被告双方签订的协议虽然名为合作协议，但被告仅收取相应的费用，不参与经营，不参与盈利分配，也不承担经营亏损，而由原告自主经营，自负盈亏，双方的协议所约定的所谓合作并不具有共同经营、共负盈亏的本质，双方在协议中最主要的实质是被告提供土地使用权给原告租赁使用，故双方所签订的协议名为合作协议实为土地租赁合同。关于《合作协议》效力的问题。首先，江门市发展大道北白石牛山地段土地的原权属人广东省海外经济贸易江门公司在2013年4月12日解除与蓬江区新大地园艺花卉经营部（经营者罗国生）签订的《土地使用权租赁合同》，蓬江区新大地园艺花卉经营部（经营者罗国生）此后也没有交付租金；其次，罗国生以蓬江区根石汇园艺花卉经营部名义在2014年9月18日出租土地使用权给原告，未经土地权属人的同意，事后也未得到土地权属人的追认；最后，原、被告签订的《合作协议》涉及到的土地面积和租赁期限均超过广东省海外经济贸易江门公司与蓬江区新大地园艺花卉经营部（经营者罗国生）签订的《土地使用权租赁合同》。故被告在2014年9月18日出租土地使用权给原告为无处分权的行为，原、被告所签的《合作协议》属无效合同。关于原告要求被告返还履约保证金100000元、2014年11月份租金50000元及赔偿因合同无效造成实际经济损失37290元的问题。被告依据《合作协议》收取了原告支付的履约保证金100000和2014年11月租金50000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还…”的规定，原告要求被告返还履约保证金100000元及2014年11月份租金50000元，理据充分，本院予以支持。至于原告诉请被告赔偿经济损失37290元，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告主张被告支付因合同无效造成实际经济损失37290元，但被告不予认可，原告未能举证证明损失的真实存在，故原告应对这一待证事实承担举证不能的不利后果，本院对原告该请求不予支持。关于被告反诉请求原告支付2014年12月至2015年7月的租金400000元及按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年8月6日起至清偿之日止计付逾期交租违约金的问题。由于被告并非涉案土地的权属人，也未能提供足够证据证明其对涉案土地享有合法的使用权、收益权和处分权，因此，被告主张按照无效的《合作协议》请求上述租金及违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上诉述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告张强与被告蓬江区根石汇园艺花卉经营部（经营者罗国生）在2014年9月18日签订的《合作协议》无效；二、被告蓬江区根石汇园艺花卉经营部（经营者罗国生）应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告张强返还履约保证金100000元及2014年11月租金50000元，合共150000元；三、驳回原告张强的其他诉讼请求；四、驳回被告蓬江区根石汇园艺花卉经营部（经营者罗国生）的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4146元，反诉费7495元，减半收取3747.50元，合共7893.50元，由原告张强负担693.50元，被告蓬江区根石汇园艺花卉经营部（经营者罗国生）负担7200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  杨婷焕代理审判员  赵 旸代理审判员  徐旭斌二〇一六年二月二十六日书 记 员  戴柏莲第10页共10页