西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0103民初2971号原告（反诉被告）：李永年，男，1964年7月15日出生，汉族。被告（反诉原告）：赵之东，男，1961年4月3日出生，汉族。委托代理人：王艳，北京市炜衡律师事务所西安分所律师。委托代理人：闫新盈，北京市炜衡律师事务所西安分所律师。原告李永年诉被告赵之东房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及被告委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李永年诉称，2014年9月15日，原告租赁被告位于碑林区文艺北路188号东升大厦一层局部、三层整层房屋，租赁期限3年，合同签订当日原告支付被告押金10000元，并支付2014年9月15日至2015年9月14日1年的房租。后由于原告经营不善，无法继续经营，经被告同意，2015年4月遂将秦巴印象火锅店转让给苏金玺，押金由被告退还给原告，被告也于当天与苏金玺签订了房屋租赁合同。后原告多次向被告催要房屋押金10000元，被告至今未退还。故诉至法院请求依法判令被告支付原告租房押金及利息10426元；被告支付原告诉讼期间支付的交通费、住宿费等费用；诉讼费由被告承担。被告赵之东辩称，原告要求支付保证金的利息、交通费、住宿费等没有依据，且合同保证金的目的是保证合同正常履行，原告违约在先，故不同意原告诉讼请求。反诉原告赵之东诉称，2014年9月15日，其与反诉被告签订房屋租赁合同。合同签订后，反诉原告按约将房屋交付反诉被告经营使用，经营未满一年，因反诉被告经营不善提出解除合同，其为了避免损失扩大，同意反诉被告将饭店转让，并与受让方重新签订了房屋租赁合同。但合同解除后，双方就免租期一个月租金支付及合同解除反诉原告违约责任承担损失赔偿事宜协商未果。现请求法院判令反诉被告支付免租期一个月租金49506.98元及合同解除给反诉原告造成的损失10000元；被告承担反诉费。反诉被告李永年辩称，双方签订的《合同终止协议书》是双方真实意思表示，其并未违约，故不同意反诉原告的反诉请求。经审理查明，2014年9月3日，原告李永年（乙方承租人）与被告赵之东（甲方出租人）签订《房屋租赁合同》，合同约定乙方承租甲方座落于西安市文艺北路188号东升大厦1层、3层，建筑面积1053.34平方米，一楼大厅由二三层共同使用。合同免租期为2014年8月20日至2014年9月14日，供乙方装修、设备安装调试，免租期租金甲方免收。合同租期为三年，即2014年9月15日至2017年9月14日。合同签订后，乙方向甲方交付第一个租赁年度的第一次租金，甲方同时向乙方交付租赁房屋。合同签订当日，乙方向甲方支付保证金10000元。租赁期满，乙方将房屋完好交还甲方时，甲方退还乙方。同时，合同第八条房屋的转租约定：房屋租赁期内，未取得甲方书面同意，乙方不得将租赁房屋转租给他人；如乙方无法继续经营，在不损害甲方利益的前提下，并取得甲方书面同意，允许乙方转让给第三人，并由第三人出具书面承诺，本合同由第三人继续执行至合同期满止，剩余年租金由第三人交纳给甲方。合同第十一条违约责任第六款约定：除本合同明确规定的解除条款外，任何单方面解除本合同皆视为违约，违约方应向对方按双方约定当年年租金额的标准赔偿损失。合同第十三条其他约定事项第三款约定：在租赁期内，乙方违约合同提前解除，免租期按一个月租金计算支付甲方。原、被告均在合同上签字。后原告向被告交清所租房屋第一年租金594083.76元，并于2014年9月16日向被告支付保证金10000元。2015年4月11日，原告李永年（甲方转让人）与被告苏金玺（乙方受让人）签订《饭店转让协议书》，约定甲方将西安市文艺北路188号东升大厦一层、三层，建筑面积1053.34平方米秦巴印象火锅店内甲方所有财产、设施及装修成果、本协议生效之日起至2015年9月15日前房屋租赁费用和甲方租赁的职工住房合同中约定租赁费以及租赁房中甲方所有的财产转让给乙方，转让价格为450000元。甲方在将本协议项下的房屋转租给乙方时，应当通知房屋所有人（出租人）知悉本协议，并应取得房屋所有人同意本协议。2015年4月15日，原、被告签订《合同终止协议书》，载明：“应乙方李永年的申请，因本人经营不善，无法继续经营，现将所租赁的文艺北路188号东升大厦一层局部、三层整层的经营权转让给苏金玺经营。经双方友好协商，甲方根据实际情况同意乙方于2015年4月15日提前终止上述房屋的租赁合同。乙方应将在其经营期间的债权债务清理完毕，如发生其他经济纠纷或责任事故，均由乙方承担，与甲方无关。乙方剩余租赁时间（2015年4月15日至2015年9月14日止）计五个月，经三方商定：由苏金玺继续使用至2015年9月14日止。三方共同对所租房屋经行交接。甲方赵之东2015年4月15日乙方李永年2015年4月15日”。同日，被告与苏金玺签订《房屋租赁合同》，约定苏金玺从被告处租赁上述房屋，租期为2015年10月15日至2018年10月14日。并约定合同签订当日，苏金玺应向被告支付保证金10000元，租赁期满，苏金玺将房屋完好交还被告时，被告退还苏金玺。庭审中，被告提供的2015年9月14日其与原告签订的《合同终止协议》下方，手写有“五个月费用由李永年和苏金玺双方协商处理，与甲无关”。原告提供的该协议下方手写有“五个月费用由李永年和苏金玺双方协商处理，与甲方无关。注：原合同押金壹万元，退给李永年”。原告称，该手写部分是由被告担任法定代表人的陕西东生置业有限公司的经理张总所写，张总具体姓名其也不清楚，并要求对该手写部分内容是否为张总亲笔所写进行鉴定。后未按期向法院递交鉴定申请。以上事实，有庭审笔录，《房屋租赁合同》、收款收据、《饭店转让协议书》、《合同终止协议书》等存卷佐证。本院认为，本案争议焦点是原告将房屋转租他人的行为是否属于对《房屋租赁合同》的单方面违约。原、被告在合同中约定，如原告无法继续经营，在不损害被告利益并取得被告书面同意的前提下，允许原告转让给第三人。被告与原告签订书面《合同终止协议书》，同意原告提前终止房屋租赁合同，并于签订终止协议当天与苏金玺签订期限为三年的《房屋租赁合同》的行为均表明，被告对原告的转让行为知晓并认可，符合原、被告《房屋租赁合同》中对房屋转租的约定，故原告的行为不属于单方违约。双方约定原告向被告支付保证金10000元，在将房屋完好交还被告后，由被告退还原告。现三方对房屋进行交接，且被告在与苏金玺签订《房屋租赁合同》时，亦要求苏金玺交纳保证金10000元。故原告要求被告返还保证金10000元并按照中国人民银行同期贷款利率支付自合同终止之日起至起诉之日止的资金占用利息426元的诉讼请求，符合法律规定，应依法予以支持。对原告要求被告支付诉讼期间的交通费、住宿费等费用一节，因未向法院提供花费的相应票据，故本院对此不予支持。因反诉被告的房屋转让行为不构成违约，故反诉原告要求反诉被告承担违约责任，支付免租期一个月租金49506.98元及损失10000元的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵之东于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李永年租房保证金10000元并支付利息426元；二、驳回原告（反诉被告）李永年要求被告赵之东（反诉原告）支付诉讼期间的交通费、住宿费等费用的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）赵之东要求原告（反诉被告）李永年支付免租期一个月租金49506.98元及合同解除给被告（反诉原告）造成的损失10000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费705元（含反诉费644元），由原告李永年负担30元，被告赵之东负担675元。（此款原告已付61元，被告于本判决生效后十日内给付原告31元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 刘 彧代理审判员 梁 媛人民陪审员 李 秦二〇一六年七月五日书 记 员 郑艳艳