眉山市东坡区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1402民初320号原告夏兵，男，1963年6月13日出生，汉族，四川省眉山市东坡区号。委托代理人谷海洋，四川齐协律师事务所律师。被告眉山市远兴房地产发展有限公司，住所地眉山市东坡镇旭光村。法第代表人张俊文。委托代理人朱琪林，四川达宽律师事务所律师。第三人胡纲，男，1973年3月5日出生，汉族，四川省眉山市东坡区号。原告夏兵诉被告眉山市远兴房地产发展有限公司、第三人胡纲债权转让纠纷一案，本院受理后，原告夏兵向本院提出财产保全申请，本院于2016年1月18日作出（2016）川1402民初320号民事裁定，对被告眉山市远兴房地产发展有限公司修理工发的位于洪雅县洪川镇禾森大道399号“禾兴大厦钻石广场”1幢1单元3楼1号1851.96平方米的商业用房（合同签约备案号：12237）予以查封。本案依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告夏兵的委托代理人谷海洋、眉山市远兴房地产发展有限公司委托代理人朱琪林、第三人胡纲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏兵诉称，2014年1月20日，第三人与被告签订《商品房买卖合同》，由第三人购买被告开发的位于位洪雅县洪川镇××大道××“××大厦钻石广场”××单元××楼××18511.96平方米商业用房，购买价款500万元，约定交房时间为2014年7月20日，交付后即可办理权属转移登记。合同签订后办理了商品房预售备案登记，第三人在2014年1月21日向被告支付500万元购房款，被告至今没有向第三人交付房屋，也没有办理权属转移登记。2014年9月，第三人在原告处借款500万元，一直未予归还，经原告催收，第三人确实无钱支付。经与原告协商，双方签订《债权转让协议》，第三人将其与被告签订《商品房买卖合同》项下权利全部转让给原告，用于抵偿应偿还原告的借款。第三人已将债权转让事项通知被告，要求被告将房屋交付给原告并办理产权证。债权转让后，原告要求被告履行交房义务并立即办理产权证，但被告拒不办理。为维护原告合法权益，诉至法院，请求1、判令被告立即向原告交付位于位洪雅县洪川镇××大道××“××大厦钻石广场”××单元××楼××18511.96平方米商业用房并办理房产证、国有土地使用权；2、判令被告按已交购房款500万元每日万分之三向原告支付违约金直至房屋交付之日止。被告眉山市远兴房地产发展有限公司辩称，一、本案所涉的商品房买卖协议是无效协议，不是双方真实意思表示，是借款提供的担保。二、本案的债权转让协议没有法律效力，本案不是债权转让而是商品房买卖的转让，原被告双方享有权利也负有义务，作为合同权利义务的转让，应当由三方协商同意而不是两方，所以即使是商品房转让合同也是无效的。案涉房屋至今都没有取得房屋所有权证书，也没有竣工验收，原告与第三人签订的协议是预购人的转让，根据国务院国办发[2005]26号通知禁止预购人转让权利。3、目前该商品房没有竣工验收，土地抵押查封，没有达到交房条件，无法办理相关手续。综上，原告的请求不应得到支持。第三人述称，其向被告购房时间很长了，第三人借了原告的钱现无法偿还，转让《商品房买卖合同》中的权利是其真实意思表示，要求保护其合法权益。经审理查明，第三人与被告于2014年1月20日签订《商品房买卖合同》，约定第三人购买被告开发的位洪雅县洪川镇××大道××单元××楼××号号商业用房面积1851.96平方米,单价2699.84元每平方米,总价500万元,国有土地使用权证编号:洪国用2007第416号、洪国用2007第278号，商品房预售许可证编号：201111;付款方式为一次性付款,被告应当在2014年7月20日前向第三人交付该商品房,该商品房交付时应当已取得规划验收合格证,有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书,该商品房为住宅的,出卖人应当提供《住宅工程质量分户验收表》；除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起到实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，并于该房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90天后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、办理房屋产权证和土地使用权证所需的全部税费。合同对双方的其他权利义务作了详细约定。合同签订当天，被告向第三人出具委托书，载明“兹委托胡纲（身份证号码0）将购买眉山市远兴房地产发展有限公司禾兴大厦-钻石广场一单元三层一号商品房（商业）房款人民币：5000000.00元（大写伍佰万圆整）转入或支付以下账号：1、购房款现金部分共计人民币：600000.00元（大写陆拾万圆整）支付给四川禾兴置业有限责任公司；2、购房款人民币340000.00元（大写叁拾肆万圆整）转入账户名称：何敏，开户行：农行成都市青羊支行，账号62×××155）；3、购房款人民币1000000.00元（大写壹佰万圆整）转入账户名称：徐长荣，开户行：农行洪雅支行，账号62×××111。”被告在委托方处盖章。当天被告向第三人出具了收据两张，载明收到第三人500万元，收款事由：钻石广场三层商业房款。次日，第三人将购房款340万元转入被告指定的何敏的账户，100万元转入被告指定的徐长荣的账户，将现金60万元支付给四川禾兴置业有限责任公司。约定的交房期限届满后，被告没有交房。2014年9月19日，原告向第三人转款390万元，同年9月19日、21日，原告分别取款90万元及10万元，第三人认可收到原告转款390万元及现金110万元，且均为借款。2016年1月12日，第三人作为转让方（甲方）原告作为受让方（乙方）签订《债权转让协议》，约定甲方将与眉山市远兴房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中的权利转让给乙方，乙方向甲方支付转让款560万元，此款与甲方应偿还乙方的借款本金500万元品迭后，乙方还应支付甲方转让款60万元，在本协议签订后3天内支付10万元，其后每月支付10万元，直至付清之日。乙方支付完毕该60万元后，双方互不负债权债务，甲方之前出具的借据一并销毁；甲方在本协议签订后7日内将本债权让与行为告知债权人眉山市远兴房地产开发有限公司。协议对双方的其他权利义务作了详细约定。次日，第三人以快递方式向被告发出债权转让通知及债权转让协议，经核实，被告公司员工杜建萍于同年1月16日收到快递。后原告要求被告履行交房、办理房屋产权证及土地使用权证未果，诉来本院。另查明，本案所涉商业用房，于2013年3月，在洪雅县建设工程质量安全监督站的监督下，由建设单位组织竣工验收合格，因建设单位与施工单位的经济纠纷，施工单位不提供相关工程资料，致使建设单位因资料不齐无法办理竣工验收备案。截止目前，除本案原告申请保全外，该商业用房上没有抵押、保全的情况。本案所涉的国有土地使用权未登记在被告名下。上述事实，有《商品房买卖合同》、委托书、银行卡取款业务回单、收据、债权转让协议、债权转让通知、快递单、借记卡交易明细清单、跨行人民币汇款凭证、房屋查封基本情况、洪雅县住房和城乡建设局关于“禾兴大厦钻石广场”第一栋住宅楼竣工验收及备案情况的复函、土地使用权证及原被告及第三人的当庭陈述予以证实。本院认为，第三人与被告于2014年1月20日签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。被告辩称，被告向第三人借款后，双方签订《商品房买卖合同》，该合同名为商品房买卖合同，实为借款抵押。但经开庭审理，被告尚无证据证明被告与第三人间存在借贷关系，对被告的该辩解意见，本院不予采信。双方在合同中约定，第三人以总价500万元购买被告开发的位洪雅县洪川镇××大道××单元××楼××号号商业用房,被告应在2014年7月20日前向第三人交付该商品房。现第三人已付清购房款500万元，该商品房已在洪雅县建设工程质量安全监督站的监督下由建设单位组织竣工验收合格，具备交付条件，被告应当及时交付，被告未取得规划验收合格证、商品房实测报告书只是要承担交付房屋的权利瑕疵担保责任。另双方在合同中约定，逾期交房超过90天的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自双方约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。现双方约定的交房期限早已届满，被告至今没有交房已经违约，应当从双方约定交房时间（2014年7月20日前）的次日即2014年7月21日起以第三人已交付的购房款500万元为基数，按日万分之三支付违约金至商品房交付时止。第三人于2016年1月12日将其与被告签订的《商品房买卖合同》中的权利转让给原告，并向被告快递送达了债权转让通知及债权转让协议，第三人转让债权的行为对被告发生效力。现原告要求被告交房并支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因该商品房尚未办理竣工验收备案手续，国有土地使用权证未登记在被告名下，故本案所涉商品房尚不具备为原告办理房屋产权证及土地使用权证的条件，对原告要求被告为其办理房屋产权证及土地使用权证的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称，本案所涉房屋尚未取得产权证也未竣工验收，根据国务院的规定，禁止预购人转让权利。对此，本院认为根据国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见“第七条、……禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续……”，本案所涉商品房已经竣工验收，不属于该条款规定的禁止转让的情形；其次，该意见的规定不属于法律、行政法规的效力性强制性规定。故对被告的该辩解意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十二条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告眉山市远兴房地产发展有限公司于本判决生效之日起三日内将位于位洪雅县洪川镇××大道××单元××楼××号号商业用房交付给原告夏兵；二、被告眉山市远兴房地产发展有限公司于本判决生效之日起支付原告夏兵违约金（违约金计算方式：以购房款500万元为基数，从2014年7月21日起按日万分之三计算至交房时止）；三、驳回原告夏兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52050元，诉讼保全费5000元，由原告夏兵负担2050元、被告眉山市远兴房地产发展有限公司负担55000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审 判 长  陶 剑审 判 员  白琼花人民陪审员  石晓平二〇一六年七月八日书 记 员  蔡晓玲