山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1002民初701号原告威海市鸿福物业服务有限公司，住所地威海市海滨北路9号1718。法定代表人刘宝华，经理。委托代理人谷枫，女，1981年12月6日出生，系该公司职员。被告赵XX，女，汉族，身份证号XX，住威海市环翠区海滨北路**室，现住址不详。原告威海市鸿福物业服务有限公司与被告赵XX物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告威海市鸿福物业服务有限公司之委托代理人谷枫到庭参加诉讼，被告赵XX经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威海市鸿福物业服务有限公司诉称，原告原名称为威海市鸿福物业管理有限公司，被告赵XX系威海市海滨北路9号海港大厦4-5层的实际产权人，被告赵XX利用该部分房屋开办旅游商场“鸟窝商场”。2008年4月23日和11月30日，被告赵XX先后与原告签订两份《物业管理服务合同》，分别约定委托原告对上述4-5层商场进行物业管理服务，物业服务费每建筑平方米每月7元或5元，期限分别为一年和三年，但期限届满如无书面通知终止合同，自动顺延。同年11月30日，原、被告及鸟窝商场有限公司又签订了一份《物业合同补充协议》，约定物业服务费按每建筑平方米每月5元的标准交纳，空调费、水电费按实际发生计算；因被告从事商场经营，需在一般物业服务之外委托原告从事车辆管理、客源疏导、公共通道使用与安排、治安管理等诸多特别服务，故需另行向原告支付特别物业管理费用，标准按每年度35万元；上述所有费用于每月的25-27日交纳，逾期交纳，按应交额日1%支付违约金。合同还约定了其他内容。上述《物业管理合同》及《物业合同补充协议》签订后，原告依约提供物业、特别物业有偿服务，被告亦按约支付原告截止2011年9月24日的物业服务费；支付原告截止2011年7月24日的空调费和水电费；支付原告截止2011年9月24日的特别物业管理费。2011年10月，被告将上述商场交由威海铭宇贸易有限公司经营管理，原告与威海铭宇贸易有限公司重新签订物业服务合同，约定威海铭宇贸易有限公司字2011年10月25日开始向原告履行支付物业服务费和特别物业服务费的义务，自2012年8月25日开始向原告履行支付水费和分摊电费的义务，但被告对此前的相关费用一直未能履行交纳义务。故原告诉至法院，要求1、被告给付物业服务费26538元、特别物业管理费29166.6元，水费795.5元，分摊电费317.8元，以上合计56817.9元；2、请求被告以56817.9元为基数，按照银行同期贷款利率支付原告自2011年8月28日起至生效法律文书确定的给付之日止的违约金。被告赵XX未答辩。经审理查明，2008年4月23日，威海市鸟窝商场有限公司（委托方简称甲方）与威海市鸿福物业管理有限公司（后变更为威海市鸿福物业服务有限公司）（受委托方简称乙方）签订《物业管理服务合同》一份，约定整体物业基本情况：物业名称海港大厦，物业类型综合物业，坐落位置海滨北路9号，建筑面积35680平方米，委托物业使用情况：物业类型住宅，用途商业，门牌号码五层商场，建筑面积2600.08平方米。在物业管理区域内，经甲、乙双方协商的其他特约服务事项：代收水电费；其他有偿服务项目。物业服务费用由业主（指拥有房屋所有权的人）或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业：7元/月，建筑平方米。5层以上（含5层）电梯运行（包括观光电梯）电费以实际消耗量按物业建筑平方为单位分摊，商业按住宅的2倍分摊；二次加压泵运行电费按实际耗水量分摊。以上费用随物业管理费同时交纳。物业服务费费用按年度交纳，甲方或物业使用人应在每年度的3月25日-3月27日到海港大厦一楼商业银行缴费，履行交纳义务。甲方或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日1%的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2008年4月14日起至2009年4月13日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前1个月（业主大会尚未成立时），甲、乙双方应书面通知对方终止此合同，如无书面通知本合同期限自动顺延至任一方书面通知对方终止此合同为止。2008年11月30日，赵XX、四、五层房产所有人、威海市鸟窝商场有限公司（委托方简称甲方）与威海市鸿福物业服务有限公司（受委托方简称乙方）签订《物业管理服务合同》一份，约定整体物业基本情况：物业名称海港大厦，物业类型综合物业，坐落位置海滨北路9号，建筑面积35680平方米，委托物业使用情况：物业类型住宅、综合，用途商业，门牌号码401#-419#，建筑面积2707.5平方米。在物业管理区域内，经甲、乙双方协商的其他特约服务事项：代收水电费；其他有偿服务项目。物业服务费用由物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：商业物业：5元/月，建筑平方米（商场入口门以内的设施设备的维修管理、商场管理、保洁和保安由甲方承担）。另外，4层以上（含4层）电梯运行电费以实际消耗量按物业建筑平方为单位分摊，办公和商业按住宅的2倍分摊；使用二次加压供水时，按实际耗水量分摊二次加压泵运行电费。以上费用随物业管理费同时交纳。物业服务费用按月交纳，甲方或物业使用人应在每月25-27日到海港大厦一楼商业银行交费，履行交纳义务。甲方或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日1%的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2009年1月1日起至2011年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前1个月（业主大会尚未成立时），甲、乙双方应书面通知对方终止此合同，如无书面通知本合同期限自动顺延至任一方书面通知对方终止此合同为止。2008年11月30日，赵XX、四五层房屋所有权人、威海市鸟窝商场有限公司（委托方）与威海鸿福物业服务有限公司（受托方）《物业合同补充协议》一份，约定物业基本情况座落位置：威海市海滨北路9号401-419室、501-513、514A、514B室。建筑面积401-419室计2707.5平方米，501-514B室计2600.09平方米。委托方对附件一平面图产权范围内（指四、五层商场入口以内的面积）所有物业的管理与维修（包括但不限于水、电、空调设施设备、消防设备设施、保安、保洁和商场管理等项目）由委托方自行负责（详情见四、五层产权交接设施设备管理维修说明）。委托方对附件一平面图房屋公共面积部分（包括楼盖、屋顶、外面墙、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅）及设备、设施共用部分（共用的上下水管道、污水井和化粪池、落水管和雨水井、垃圾场、共用照明、中央空调机房设备及共用管道、供暖机房设备及共用管道、高压水泵房和二次供水水箱、消防自动报警设备主机及共用的线路、消防自动喷淋设备主机及共用的管道、消防栓设备主机及共用的管道、电梯、扶梯、监控设备）委托受托方提供物业管理服务，由委托方按每建筑平方米每月5元的标准缴纳物业管理费（详情见四、五层商场设施设备管理维修说明）。委托方附件一平面图产权范围内的中央空调供热、供冷由受托方提供，中央空调每天的供应时间与1-3层商场的营业时间相同（夏季供冷期限约为5月25日-10月8日计137天，冬季供热的期限约为11月17日-次年4月8日计133天，总计约270天）。空调费由委托方负担，收费标准与1-3层相同；受托方提供中央空调的供热、供冷供应面积按整层整体建筑面积计算，不提供分割区域的单独使用；因四、五商场的空间有大天井连通，所以空调的供应和停用不能按层办理，只能四、五层同时办理；空调的供应或停用，只能按制冷季或采暖季办理，不能按月办理；如按月或按层办理供应或停用，收费标准另行协商。委托方附件一平面图产权范围内的供水供电由受托方提供，委托方用水、用电发生的水电费由受托方代收代交；水费按水务集团收费标准执行，耗水量按水表计量为准；电费按物价局的规定执行（收费电价以电业部门上月收取的非居民电度单价为本月收费标准，电量以总电表计量再加10%的变压器和线路损耗确定消耗电量）。因委托方附件一平面图产权范围内的房屋目前作为商场经营使用，且是海港大厦1-5楼商场中的一部分，而委托方作为海港大厦整体的物业管理服务单位，需要对委托方附件一平面图产权范围内的商场经营在停车场使用（指购物车辆使用车场）、车辆管理、客源疏导、公共通道使用与安排、治安管理等诸多方面作出各种协调、管理，故委托方同意向受托方支付特别物业管理费用。特别物业管理费用的标准为：每年度35万元，按月等额付清，第一年度的特别物业管理费从2009年1月1日起，到2009年12月31日止。以上物业管理费、特别物业管理费、空调使用费、水费、电费等应向受托方交纳的费用，由委托方于每月的25日-27日交纳完毕，其中水电费为上月17日-本月17日区段的费用，物业管理费、特别物业管理费、空调使用费为本月25日-下月24日区段的费用。如上述费用交纳每迟延一日，由委托方承担应交纳费用总额的1%的违约金，且受托方有权停水、停电、限制使用停车场、电梯、走廊、门厅等公共设备、设施、面积、部位。委托方声明：委托方任何一方对委托方其他各方的应交物业管理费、特别物业管理费、空调使用费、水费、电费等应交费用承担连带责任，受托方有权向委托方任何一方主张其他各方应交纳的费用。本协议生效后，威海市鸿福物业管理有限公司与赵XX在2008年3月23日签订的补充协议（一）的“二、商场管理方面的情况”和“三、设施设备的产权人、分界点及维修管理情况”的内容同时作废。本协议有效期限为3年，自2009年1月1日-2011年12月31日。2012年7月13日原告与威海铭宇贸易有限公司、王健坤就位于海滨北路9号401-419、501-513、514A、514B签订《物业管理服务合同》一份，约定自2011年10月25日至2012年7月24日期间的物业服务费、自2011年8月25日至2012年6月24日期间的水、电费由威海铭宇贸易有限公司在签订《物业管理服务合同》的同时付清。上述协议签订后，被告前期依约履行，后未按时付款，故原告诉至法院，要求被告支付2011年7月25日至同年8月24日的分摊电费317.8元、水费795.5元、2011年9月25日至同年10月24日的物业服务费26538元、特别物业管理费29166.6元，共计56817.9元及违约金。庭审中，原告为证实其主张，提供证据一2011年8月23日山东电力集团公司威海供电公司专用发票一张，载明商业电费金额27883.77元，电费抄表明细显示2011年南15楼稳压七月份抄表6092，八月份抄表6124，北15楼稳压七月份抄表12049，八月份抄表12074，15楼扬水七月份抄表46242，八月份抄表46447，南电梯七月份抄表112724，八月份抄表113945，北电梯七月份抄表126831，八月份抄表127836，证明上述八月份抄表减去七月份抄表得出的数据乘以1%得出每月损耗电量，每月用电量加上损耗电量为每月总耗电量，总耗电量乘以单价得出每月用电总额，用电总额减去物业公司每月收取的电梯运货费用得出每月应分摊的电梯用电费用，每月用电费用除以当月办公业户当月入住总建筑面积再乘以四、五楼建筑面积，得出四、五楼应分摊的用电费419元；证据二2011年8月26日山东省国家税务局通用机打发票一张，载明经营业用水基本水费数量4653吨，单价2.1元，居民用水基本水费1014吨，单价1.7元，污水处理费1014吨，单价0.8元，污水处理费4653元，单价1.1元，水资源费5667吨，单价0.35元，附加费4653吨，单价0.15元，共计20106元；水费抄表明细显示海港大厦四层水费2011年8月17日抄表4099，2011年7月17日抄表3962，五层水费2011年8月17日抄表2613，2011年7月17日抄表2469，计算得出四、五层水费共计899.2元。被告对上述证据未质证。以上事实，有物业管理服务合同、发票等书证以及当事人的庭审陈述在案为证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告先后签订《物业管理服务合同》及《物业合同补充协议》，该合同系订立合同双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，该物业服务合同对合同双方具有约束力。当事人签订的前述《物业管理服务合同》及《物业合同补充协议》中对物业管理费、特别物业管理费、空调使用费、水费、电费的收费标准、交纳期限及违约金等作出了明确约定，被告应当按照该约定履行义务，且在《物业合同补充协议》中约定委托方任何一方对委托方其他各方的应交纳物业管理费、特别物业管理费、空调使用费、水费、电费等应交费用承担连带责任，受托方有权向委托方任何一方主张其他各方应交纳的费用，被告作为委托一方，故原告主张要求被告交纳合同期间内欠付的物业服务费及相应违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告实际发生电费419元、水费899.2元，其按照合同约定每延迟交纳费用一日，承担应交纳费用总额的1%的违约金，现原告主张电费317.8元、水费795.5元，违约金按照同期银行贷款利率计算系其对其权利的自行处分，不违反法律的规定，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告于本判决生效后十日内支付原告电费317.8元、水费795.5元、物业服务费26538元、特别物业管理费29166.6元，共计56817.9元及违约金（自2011年8月28日起至本判决确定履行之日止，按照同期银行贷款利率计算）。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1220元，公告费560元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  赵燕人民陪审员  刘甄人民陪审员  张红二〇一六年七月八日书 记 员  高颖