深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0303民初9889号原告吴启光，香港居民。委托代理人王琴，广东钧霆律师事务所律师。委托代理人胥安君，广东钧霆律师事务所实习律师。被告张建，香港居民。委托代理人肖才元,北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上述原告被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人王琴、胥安君及两被告共同委托代理人杨超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2014年10月25日，原告与两被告签署了《深圳市房地产买卖合同》（以下简称“合同”，合同编号为：深（罗）网预买字（2014）第2780号）。合同约定：原告向两被告购买其开发的位于深圳市罗湖区罗沙路四季御园项目中的8栋35层3503号房，房产建筑面积为68.31平方米，其中套内建筑面积45.17平方米，单价为每平方米人民币53028.76元，总价为人民币2395309元整。合同还约定两被告于2014年12月20日前将本房地产交付给原告。原告依法支付购房款725309元，完成合同约定的首期款支付义务。2015年1月20日，原告依约办理了按揭手续，并与中国工商银行股份有限公司深圳红围支行签订《深圳市个人住房公积金组合贷款合同》，合同编号为：GJJ02952015000158。至此，原告已履行完毕合同约定的给付义务。现依据合同第十二条出卖人逾期交付的违约责任的相关约定，原告请求继续履行合同，交付该约定房产并要求被告自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日向原告支付购房款总价万分之四的违约金。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、两被告按照《深圳市房地产买卖合同》（合同编号为：深（罗）网预买字（2014）第2780号）完成交房义务，并支付违约金（自约定的交付期限届满之次日即2014年12月20日起至实际交付之日止，暂计至2016年1月27日为人民币386123元；二、本案有关的诉讼费用由两被告共同承担。被告答辩称，答辩人就被答辩人诉其房屋买卖合同纠纷一案，答辩意见如下：一、涉案房屋在合同约定的交付日期之前已经满足了法定和约定的交付条件。涉案房屋所在项目即四季御园，已在2014年11月25日通过竣工验收合格，由建设单位即答辩人、设计、勘察、施工、监理单位共同验收并确认验收合格，有验收报告为证。涉案项目已于2014年12月19日取得罗湖区住建局的竣工验收备案收文回执。涉案项目通过包括工程、消防、燃气、电梯等在内的全面竣工验收合格，同时附有住宅质量保证书和住宅使用说明书。涉案房屋所在项目已经符合《建筑法》、《消防法》等规定的交付使用条件，同时也符合商品房买卖合同（预售）第九条的规定。涉案房屋在约定交付日期之前已经满足了法定和约定的交付条件。二、答辩人已经依照约定及时发出了《入伙通知书》。涉案项目满足交付条件后，答辩人在2014年12月16日的《深圳特区报》进行了入伙公告，并在12月19日的《深圳商报》进行了入伙宣传。2014年12月20日举行了入伙仪式，很多业主到场办理了入伙手续，签收了入伙礼品，并收到答辩人发放的《准入入伙证明》，签署了《业主临时管理规约》、《物业服务管理协议》及《消防安全责任书》，预交了物业管理费。12月26日的《深圳商报》及房掌柜网站进行了入伙仪式的新闻报告。答辩人已经向原告及时发出了《入伙通知书》。《入伙通知书》明确了入伙期限即房屋交付期限，履行了房屋交付的通知义务。对于未到场办理入伙手续的业主，按照合同第九条约定，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，房屋交付时间为《入伙通知书》中的交付期限届满之日。三、被答辩人即原告自行将涉案房屋委托案外人进行装修改造，其法律关系独立于答辩人。被答辩人即原告签署了装修改造委托书，自行将涉案房屋交付给案外人进行装修改造。同时约定，案外人可以径行入场施工。被答辩人与案外人之间，是独立于答辩人的法律关系。答辩人已经履行完毕房屋买卖合同项下约定的交房义务。综上所述，涉案房屋在约定交付日期前已经满足了法定和约定交付条件，答辩人已经按照合同约定履行了交付通知义务。第三方根据被答辩人即原告的委托入场进行装修改造，说明答辩人已经完成了合同项下约定的交房义务，本案不存在逾期交房的事实，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。经法庭审理，本院确认下列事实：一、两被告是位于深圳市罗湖区莲塘街道办事处罗沙路四季御园的开发建设单位。2013年11月29日，被告深圳市西岭股份合作公司（委托方）与被告深圳市新世界房地产开发有限公司（受托方）签订《委托书》，约定被告深圳市西岭股份合作公司委托被告深圳市新世界房地产开发有限公司办理“四季御园”住宅的预售、现售、签订《深圳市房地产买卖合同》、办理领取房地产证的相关手续等事宜，代理期限：2013年11月1日直至房产销售完毕及办理完毕所有房地产手续为止。该委托书已办理了公证手续。2014年10月25日，原告（买受人）与两被告（出卖人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定原告向被告购位深圳市罗湖区莲塘街道办事处罗沙路四季御园第8座35层3503号房（以下简称涉案房产），房屋用途为住宅，建筑面积68.31平方米，转让成交价为人民币2395309元；合同第九条就“交付时间和办法”作出约定：出卖人应当于2014年12月20日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；合同第十条对“交付的文件”作出约定：出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的下列文件（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十二条对“出卖人逾期交付的违约责任”作出约定：除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按下列方式处理。1、逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房款总价款万分之四的违约金。合同第二十一条对“办证义务”作出了约定：出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人应选择下列第贰种方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，即买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。买受人在接到出卖人办理《房地产证》的书面通知后30日内，向出卖人或出卖人指定的第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费。办理《房地产证》的有关税费，按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担。合同第二十二条对“延期办证的违约责任”作出了约定：如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。二、上述《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订当日，原告向四季御园工程总承包施工单位湖南省第四工程有限公司出具《装修改造委托书》，该《装修改造委托书》载明：“委托方委托受托方对其所有的涉案房产提供房屋施工服务。委托方委托及承诺如下事宜：1、委托方确认委托施工内容为：委托受托方按照本委托书附图所述单位平面涂黑色部分加盖混凝土楼板，并同意受托方在装修改造时对房屋进行相关的变动；3、委托方完成上述委托事项的施工费用（含人工及材料费）总计人民币5000元，该款项委托方已现金的方式支付给受托方；4、在该物业交付之后，受托方即可进入该物业进行上述施工事项，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受委托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工；5、受托方于2015年8月31日前完成上述施工委托事项。委托方应于前述日期之日起3天内至该物业现场办理验收手续，否则视为验收合格；7、本委托书为不可撤销之委托，经委托方签署后立即生效，对委托方始终具有法律约束力。2016年3月1日，湖南省第四工程有限公司出具的《关于四季御园竣工后装修改造事宜的情况说明》，该说明称：“湖南省第四工程有限公司，系深圳市新世界房地产开发有限公司四季御园项目的施工方。四季御园建设项目，在同建设、设计、勘察、监理等多单位共同验收下，已经在2014年11月25日竣工验收合格。该项目中，许多业主委托了公司对其房屋进行装修改造（对实用面积进行有限的扩充），该装修改造是在四季御园项目竣工验收的基础上，额外地对受托改造的房屋进行的加盖混凝土楼板等工作。根据业主给本公司的《装修改造委托书》第4条约定‘在该物业交付之后，受托方可进入该物业进行上述施工事项，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受委托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工’。故在四季御园项目入伙时，本公司就代业主到四季御园的物业管理公司领取了房屋钥匙，进入房屋进行了装修改造的施工。施工完成后，本公司把钥匙交还给了物业管理公司。该装修改造事项发生在业主与本公司之间，与任何第三方无关。特此说明。”三、《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订后，原告依约向两被告付清购房款。2014年11月25日，四季御园取得了《建设工程竣工验收报告》。2014年12月19日，深圳市罗湖区住房和建设局向两被告颁发《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。该《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》在深圳住房和建设局官方网站可查询。2014年12月16日，被告新世界公司在深圳商报上刊登四季御园《入伙公告》，入伙时间为2014年12月20日至2014年12月25日。2015年1月30日，被告新世界公司向原告发出《入伙通知书》通知原告办理入伙手续，入伙时间为2015年1月30日，原告签收该《入伙通知书》。2016年2月23日，被告新世界公司向新世界物业公司发出《准予入伙证明》，载明业主已交清所有楼款符合入伙条件。2015年8月19日两被告向深圳市房地产权登记中心申请“四季御园”的初始登记，受理通知书载明办理时限为60个自然日（自受理之日起至2015年10月18日止）。2015年8月27日在深圳特区报发出了深圳市房地产初始登记公告,有异议者请自公告之日起三十日内将书面材料送达深圳市房地产权登记中心，逾期将核准登记，颁发房地产权利证书。原告于2016年1月14日取得涉案房产的房地产证。四、深圳市地籍测绘大队2016年4月14日出具的“关于四季御园竣工测绘报告版本相关问题咨询的复函”，载明：1、经查询深圳市地籍测绘大队档案系统，四季御园曾于2014年11月29日应你司申请进行过第一次竣工测绘并出具了《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）》及《深圳市建设工程竣工测量报告》；2015年3月11日因该项目办理公交场站、1座及2座06层复式楼梯中空、4座住宅01户阳台与套内隔墙按经核准的施工图整改回复、02层商业与办公隔墙修改并经相关部门核准、宗地北侧临时房屋拆除，应你公司申请进行了第二次竣工测绘，并重新出具了《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）》及《深圳市建设工程竣工测量报告》；2015年6月8日因该项项目04层T2塔东北角架空、T3塔及T4塔之间北侧架空、T5塔及T6塔之间北侧架空、T7塔及T8塔之间北侧架空按经核准的施工图整改回复，应你司申请进行了第三次竣工测绘，此次测绘仅对2015年3月11日出具的《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）》及《深圳市建设工程竣工测量报告》中相关内容进行修改替换。2、因该项目在竣工测绘时进行了两次整改，涉及建筑面积的改变，四季御园竣工测绘相关数据应以封面盖章日期为2015年6月8日的《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）》及《深圳市建设工程竣工质量报告》为准。2015年7月15日，深圳市罗湖区莲塘街道办事处向深圳市规划与国土资源委员会第一直属管理局发出《关于西岭旧村黄炳归房屋拆除情况说明的函》，载明：黄炳归房屋拆迁问题确有特别情况，确非四季御园开发商的原因。2015年8月5日，深圳市规划与国土资源委员会第一直属管理局向深圳市交通运输委员会发出《关于四季御园建筑工程申请竣工规划验收的告知函》，载明：根据该项目的《建设工程竣工测量报告》，开发商已按规划要求及批准的施工图位置建成上述设施，若《建设用地规划许可证》与《深圳市土地使用权出让合同书》没有特殊规定，对所有公共建筑在符合规划要求，并按批准图纸实施的前提下，均按毛坯房状态移交，请贵委与该项目开发商尽快办理公交场站的移交手续。2015年8月17日二被告取得深圳市规划与国土资源委员会第一直属管理局发出的《深圳市建设工程规划验收合格证》（深规土建验ZS-2015-0017号）。以上事实有《深圳市房地产买卖合同（预售）》及补充协议、购房发票、《装修改造委托书》、《建筑工程竣工验收报告》、《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》、《入伙公告》、《入伙通知书》、《关于四季御园竣工后装修改造事宜的情况说明》等以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，原告与两被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告是否逾期交房的问题，本院认为，依据《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定，被告应于2014年12月20日前将涉案房产交付给原告，交付前还应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。本案被告已于2014年12月19日取得了深圳市罗湖区住房和建设局颁发《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，合同约定的交付条件已成就。2014年12月16日，被告新世界公司在深圳商报上刊登四季御园《入伙公告》，入伙时间为2014年12月20日至2014年12月25日。本案中原告向四季御园工程总承包施工单位湖南省第四工程有限公司出具《装修改造委托书》，委托湖南省第四工程有限公司对涉案房产进行装修改造，目的显然是为增加涉案房产套内实用面积。原告在《装修改造委托书》明确“在该物业交付之后，受托方即可进入该物业进行上述施工事项，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受委托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工”。在本案审理过程中湖南省第四工程有限公司向本院作出情况说明，表明其在四季御园入伙时就代表业主到四季御园的物业管理公司领取房屋钥匙并进入房屋进行装修改造施工。《装修改造委托书》还明确完成装修改造的截止日期为2015年8月31日，在此情况下，由于装修改造原因，原告已不可能在2015年8月31日之前实际使用房产，原告在出具《装修改造委托书》时对此应当预见到，而被告于2015年1月30日通知原告入伙，符合原告的合同利益。至于湖南省第四工程有限公司是否在2015年8月31日之后将涉案房产交付原告使用问题，则属于湖南省第四工程有限公司与原告之间的委托装修合同关系，不涉及被告的违约责任承担。故本院认为被告于2014年12月20日向原告交付了涉案房产，并未违反合同的约定，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告请求两被告按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》完成交付深圳市罗湖区罗沙路四季御园8座3503号房产房的义务并支付逾期交房违约金的诉讼请求。案件受理费人民币3546元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  钱 松人民陪审员  王大岩人民陪审员  赵倩文二〇一六年七月十一日书 记 员  魏惠如