上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)重字第9号原告江苏金瑞投资有限公司，住所地江苏省南京市。法定代表人张敏，总经理。原告中信资产管理有限公司，住所地北京市。法定代表人刘志强，董事长。两原告共同委托代理人安涛，北京市天驰君泰律师事务所上海分所律师。两原告共同委托代理人张文均，北京市天驰君泰律师事务所上海分所律师。被告上海奔瑞贸易有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人符时勇，经理。第三人上海汇正实业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人沙振林，总经理。委托代理人张凡，上海申惠律师事务所律师。原告江苏金瑞投资有限公司、中信资产管理有限公司诉被告上海奔瑞贸易有限公司、第三人上海汇正实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理后，依法适用普通程序，该案于2015年5月13日判决后，被告不服上诉，2015年8月27日上海市第一中级人民法院依法裁定，发回重审，本院于2015年10月29日再次立案受理，适用普通程序，依法组成合议庭，于2016年6月1日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人安涛、张文均，第三人上海汇正实业发展有限公司的委托代理人张凡到庭参加诉讼。被告上海奔瑞贸易有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告江苏金瑞投资有限公司(以下简称金瑞公司)、中信资产管理有限公司(以下简称中信公司)诉称，2007年8月1日，第三人上海汇正实业发展有限公司(以下简称“汇正公司”)与被告签订《房屋租赁合同》，将其名下位于上海市徐汇区小木桥路XXX弄XXX-XXX号XXX-XXX层部分房屋(面积4344.61平方米，以下简称“系争房屋”)出租给被告，该合同对房屋租赁期限、租金及相关违约责任进行了明确约定。房屋租赁期内，上海市高级人民法院作出(2009)沪高民一(民)终字第36号、(2008)沪高民一(民)终字第33号判决，分别确认系争房屋产权人由汇正公司变更为两原告。判决生效后，两原告于2010年7月23日办理新的《上海市房地产权证》。2010年7月，原告致函被告，要求其继续履行租赁合同，并敦促其尽快支付长期拖欠的租金，但被告回函以种种理由推脱其应尽的付款义务。2011年4月6日，两原告共同委托律师致函被告：因被告长期拖欠租金的违约行为，原告自2011年4月6日起解除《房屋租赁合同》；要求被告在收到律师函后3日内搬离系争房屋；要求被告在收到律师函后3日内付清所有拖欠的房屋租金及逾期付款违约金；要求被告承担相当于三个月租金的违约金。然而，被告在收函后不予理睬。原告认为，2010年7月23日前，被告与汇正公司之间系房屋租赁合同关系，在2010年7月23日之后，两原告承继《房屋租赁合同》中出租人所有的权利和义务，与被告之间建立房屋租赁合同关系，被告应严格按照原租赁合同的约定按时足额向两原告履行支付租金义务，然被告长期恶意拖欠租金，其行为违反了租赁合同的约定，严重损害原告的合法权益。故两原告起诉至法院，要求判令：一、确认被告于2007年8月1日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》自2011年4月7日解除；二、被告立即搬离并返还原告名下的系争房屋；三、被告向两原告支付拖欠的房屋租金、违约金、占用费、物业费共计3,616.241888万元。本案审理中，原告明确诉讼请求为1、确认原告与被告就上海市小木桥路XXX弄XXX-XXX号XXX-XXX层房屋签订房屋租赁合同于2011年4月6日解除；2、被告腾空上海市小木桥路XXX弄XXX-XXX号XXX-XXX层房屋，原告即刻收回房屋；3、被告向原告支付2010年7月23日至2011年4月6日间的房屋租金计329.2465万元，逾期付款违约金118.75万元，按照年租金475万元的标准支付2011年4月7日起至原告实际收回房屋之日止的房屋占用费；承担2.25元/月/平方米支付2000年7月23日起至原告实际收回房屋之日止的物业费；4、诉讼费用由被告承担。被告上海奔瑞贸易有限公司在(2014)徐民四(民)初字第2604号案件中辩称,不同意原告诉讼请求。原告诉讼主体资格不适格，被告系与第三人就系争房屋签订房屋租赁合同，而非与原告签订，故原告并非合同主体，根据合同相对性原则，原告无权利要求解除被告与第三人之间的租赁合同关系，也无权利主张合同项下的租金、违约金、占用费、物业费。被告系善意第三方，权利应当受到保护。被告与第三人签订房屋租赁合同时，第三人为系争房屋的权利人，被告无义务也不可能了解原告与第三人间纠纷的存在。被告从未受到原告金瑞公司的任何通知或函件，双方也未对原租赁合同进行任何补充、修改或主体变更。第三人违约在先，被告有权拒绝继续支付租金。被告曾收到两原告于2011年4月6日委托律师发出的解除合同律师函，故2011年4月6日后与被告无关，且原告于2011年11月18日向各实际承租人发出律师函要求向原告支付租金，故无权向被告索要租金。被告自签订合同之日起从未占有、使用系争房屋，原告也无证据证明被告占有，故原告主体不适格。第三人述称，同意原告诉讼请求。经审理查明，2007年4月29日，上海汇正资产管理有限公司拍卖取得系争房屋。2007年5月16日，该公司获得系争房屋的房地产权证(建筑面积4818.61平方米)。2007年6月20日，该公司更名为上海汇正实业发展有限公司即本案第三人。2007年8月1日，第三人(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将其名下位于上海市徐汇区小木桥路XXX弄XXX-XXX号XXX-XXX层部分房屋(面积4344.61平方米，即系争房屋)出租给乙方，租赁期限为：2007年8月1日起至2018年4月30日，其中2008年4月30日前为免租期。租金：每日每平方米建筑面积租金为3元，年租金总计475万元。该房屋计租期内租金前五年不变，自2013年5月1日起，租金在首年租金基础上递增5%，即每日每平方米建筑面积租金为3.15元。租金每4个月支付一次，乙方应于每4个月首月的5日前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的1%支付违约金。但乙方首次应缴纳相当于6个月的租金。2007年12月25日，乙方支付保证金40万元及租金首付款60万元；乙方逾期支付的，视同乙方违约，需承担违约责任；2008年1月15日，乙方再支付租金余款177.5万元。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、宽带、有线电视、物业管理费用由乙方承担。甲方同意乙方在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人，但乙方应按规定与转租的承租方订立书面的转租合同。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按3个月租金的标准支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(五)乙方逾期不支付租金累计超过10天的。违约责任：若乙方逾期支付租金的，逾期一日，则乙方需按日租金的1%支付违约金，超过10天的甲方有权解除本协议，自甲方解除通知发出后7日乙方应无条件将房屋返还甲方(每逾期一日返还，乙方应按日租金的标准的2倍向甲方支付该房屋占用使用费)，乙方的所有固定装修归甲方所有，还应向甲方支付相当于3个月租金的违约金。合同签订后，2007年12月25日至2008年1月15日，被告向第三人陆续支付首期租金237.5万元，押金40万元。第三人将系争房屋交付给被告使用。2007年12月，第三人向被告出具转租同意书，同意被告对系争房屋部分或全部转租，但转租合同的租赁用途和租赁期限不得超越双方租赁合同。2009年10月，上海市高级人民法院分别作出(2009)沪高民一(民)终字第36号、(2008)沪高民一(民)终字第33号民事判决书，分别认为，原告金瑞公司借款给第三人汇正公司的意思表示在先，与第三人汇正公司转为共同竞拍关系的意思表示在后，故合作协议形成的合作竞买关系成立，原告中信公司与第三人汇正公司、案外人陈某某、严某某签订“拟合作竞拍上海市小木桥路XXX弄XXX-XXX号XXX-XXX层房屋建筑物及附属设施并共同经营、处置该资产”投资合作协议书系各方当事人真实意思表示，合法有效，分别判决确认系争房屋产权人由第三人汇正公司变更为两原告按份共有，其中江苏金瑞投资有限公司占有53.92%份额，中信资产管理有限公司占有46.08%份额。2010年7月23日，两原告取得系争房屋的产权证。2010年7月28日，两原告向被告发送函件，内容为：根据(2009)沪高民一(民)终字第36号、(2008)沪高民一(民)终字第33号判决书，贵公司承租的系争房屋现已判归两原告所有，并已取得房地产权证。现就下述事宜与贵公司约定时间面议：1、原产权人汇正公司与贵公司所签的租赁协议问题。2、以往房租拖欠问题。请贵公司协助配合。2010年10月15日，被告出具情况说明，内容为：自我司取得使用权后，汇正公司的一些行为给我司的经营带来很大影响：一、汇正公司在收取我司首期房租后未出具合同中约定的租金发票，致使我司不能按财务制度入账、报税。二、汇正公司涉入一场关于该房屋产权的诉讼。该诉讼中另一方南京某公司和北京某公司提请法院对该房屋产权进行司法查封，导致我司以及从我司转租该房屋部分面积的其他公司无法完成在该房屋地址上的工商登记、注册，也就无法开展正常的营业。三、汇正公司长期拖欠物业公司物业管理费，致使我司不能享受正常的物业服务。综上所述，我司认为汇正公司在履行合同中存在重大的违约，应当对给我司造成的损失进行赔偿。2011年4月6日，两原告委托律师向被告发送律师函，告知被告：一、因被告长期拖欠租金的违约行为，原告自2011年4月6日起解除《房屋租赁合同》；二、要求被告在收到律师函后3日内搬离系争房屋；三、要求被告在收到律师函后3日内付清所有拖欠的房屋租金及逾期付款违约金；四、要求被告承担相当于三个月租金的违约金。2012年，第三人、两原告共同起诉被告要求确认2007年8月1日订立的房屋租赁合同自2011年4月6日解除、分别向第三人汇正公司、两原告支付拖欠的租金及违约金等，于2012年12月26日撤回起诉。2014年5月9日，上海振新物业管理有限公司向中信资产管理有限公司发送关于催缴物业管理费的函。告知系争房屋自2010年7月1日至2013年12月31日，共欠物业管理费209,829.80元。备注计算方式为4818.61平米*2.25元*42个月*46.08%。现系争房屋被案外人上海御匾餐饮管理有限公司(以下简称“御匾公司”)、黄某某等占有，被告从未向原告支付租金。另查明，2008年4月16日，被告与御匾公司签订《房屋租赁合同》，约定，被告向御匾公司转租上海市徐汇区小木桥路XXX弄XXX-XXX号XXX层房屋，建筑面积为1721平方米。租赁期限为2008年2月1日起至2018年4月30日止。租金为每日每平方米3.1元，年租金194万元。前五年租金不变，自2013年5月1日起，租金在首年租金基础上递增5%，即每日每平方米3.25元，年租金为204万元。2008年5月15日，被告与黄某某签订《房屋租赁合同》，约定被告向黄某某转租上海市徐汇区小木桥路XXX弄XXX-XXX号XXX楼XXX-XXX号房屋，建筑面积为50平方米。租赁期限为2008年5月15日起至2010年5月14日止。租金为每日每平方米8元，年租金14.4万元。前1年租金不变。以上事实，除原告及第三人庭审陈述一致外，另有房地产登记簿、民事判决书、房屋租赁合同、律师函、情况说明、收据、(2014)徐民四(民)初字第2604号案件庭审笔录、询问笔录等书证佐证，本院予以确认。(2014)徐民四(民)初字第2604号案件审理中，承办人曾询问案外人史某某[聚众投资顾问(上海)有限公司负责人]，其称于2014年到聚众投资顾问(上海)有限公司工作，而聚众投资顾问(上海)有限公司于2013年租赁上海市小木桥路XXX弄XXX-XXX号二层房屋。本院于2016年7月6日到小木桥路XXX号查看现场，原告、第三人代理人到场，被告无人在现场，经查看，上海市小木桥路XXX号一层中间为建材商场，靠近小木桥路的一层由亿美美容美发店使用，该美容美发店一层约140平方米，二层近200平方米，在小木桥路XXX号靠近上海福利援助中心的一层有一扇门通向二层、三层，上楼梯的墙壁上载明二层使用单位为乾卫安保公司，三层为御匾会。御匾会使用该房屋三层整层，楼梯上去二层左边为上海乾卫安保服务有限公司使用，房屋面积约100平方米，该公司法定代表人为史某某，史某某称未签租赁合同，未支付使用费，该房屋右边为二层建材商场。现原告、第三人均表示，讼争租赁合同约定的4344.61平方米房屋的部位为三层整层、二层建材商场(不包括上海乾卫安保服务有限公司及亿美美容美发店)，一层为建材商场(亿美美容美发店)。本院认为，本案的争议焦点为两原告是否可以基于房屋租赁合同中的出租人身份向被告主张合同权利。不动产隐名所有关系是指一方(隐名所有人)实际出资购买不动产，但不动产的买卖合同买受人及产权登记材料记载的产权人却为他人(名义所有人)的法律现象。不动产隐名所有关系一般包括以下构成要件：1.不动产隐名所有人实际出资购买不动产。2.不动产实际的出资购买人与买卖合同买受人及产权登记材料记载的产权人不一致。实际的出资人是隐名所有人，而买卖合同买受人及产权登记材料记载的产权人却为名义投资人。3.对外行使不动产权利系以显名所有人的名义。根据生效文书认定，原告金瑞公司、中信公司与第三人汇正公司系合作竞买、投资合作关系，符合不动产隐名所有关系的构成要件，故两原告可以基于房屋租赁合同中的出租人身份向被告主张合同权利。本案中，第三人与被告就系争房屋签订房屋租赁合同时，第三人为系争房屋的产权人，合同签订后，第三人向被告交付系争房屋，履行了房屋租赁合同中出租人的主要义务。后经过第三人与两原告之间的诉讼，两原告获得系争房屋的产权。获得产权后，两原告随即向被告披露其产权人的身份，并向被告主张租赁合同项下的权利，亦获得第三人认可，且第三人与两原告曾共同起诉被告要求解除合同、支付租金等，现无确切证据证明被告与第三人订立合同时如果知道原告金瑞公司、中信公司就不会订立合同的，故两原告可以行使第三人对被告的权利，有权根据租赁合同向被告主张房屋租金、违约金、按租金标准计取的房屋使用费等费用，亦有权在被告逾期支付租金的情况下解除租赁合同，并要求被告搬离。原告的诉请本院予以支持。至于被告与次承租人之间的纠纷，被告可另案主张。由于押金由第三人收取，故本案不予处理。被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为自动放弃诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第九十四条第(三)项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告江苏金瑞投资有限公司、中信资产管理有限公司与被告上海奔瑞贸易有限公司就上海市徐汇区小木桥路XXX弄XXX-XXX号XXX-XXX层部分房屋签订的房屋租赁合同于2011年4月6日解除；二、被告上海奔瑞贸易有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空上海市徐汇区小木桥路XXX弄XXX-XXX号XXX-XXX层部分房屋(建筑面积4344.61平方米)，上述房屋由原告江苏金瑞投资有限公司、中信资产管理有限公司收回；三、被告上海奔瑞贸易有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告江苏金瑞投资有限公司、中信资产管理有限公司支付2010年7月23日起至2011年4月6日止的房屋租金3,292,465元及逾期付款违约金1,187,500元；按照年租金475万的标准支付2011年4月7日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费；按照2.25元/月/平方米支付2010年7月23日起至实际返还房屋之日止的物业费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计222,612.09元，由被告上海奔瑞贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉人民陪审员  严天宪人民陪审员  王雪华二〇一六年七月十五日书 记 员  邓瑜佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。