福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0205民初439号原告：中国银行股份有限公司厦门嵩屿支行，住所地厦门市海沧区海沧街道嵩屿中路809号第一层西侧。组织机构代码X1211889-0。法定代表人：陈剑冰，行长。委托代理人：蔡绍伟、陈宗敏，福建旭丰律师事务所律师。被告：吴中燕，女，汉族，1980年1月22日生，住厦门市海沧区。被告：厦门泰地置业有限公司，住所地厦门市海沧区翁角路289号207室。统一社会信用代码：91350200693038641A。法定代表人：张跃，董事长。委托代理人：化功超、陈友涛，北京关韬（厦门）律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司厦门嵩屿支行（以下简称中国银行嵩屿支行）与被告吴中燕、厦门泰地置业有限公司（以下简称泰地置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告中国银行嵩屿支行的委托代理人蔡绍伟、被告泰地置业公司的委托代理人化功超到庭参加诉讼，被告吴中燕经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告中国银行嵩屿支行诉称：2013年10月3日，被告吴中燕与被告泰地置业公司签订NO.03105238《厦门市商品房买卖合同》，吴中燕为合同买受人，泰地置业公司为合同出卖人，买卖标的厦门市海沧区海西中心一期SOHO1#楼1梯25层03单元。2013年12月26日，吴中燕向原告提出个人住房按揭（抵押）贷款申请，确认同意以上述所购买的房屋抵押给原告，作为偿还贷款合同项下贷款的保证，同时对其婚姻状况出具《未婚声明》。2014年1月8日，原告与吴中燕、泰地置业公司签订NO.JKTZ01D4513186《个人商业用房贷款合同》（以下简称《贷款合同》）及其附件一、附件二，原告为《贷款合同》贷款人和抵押权人，吴中燕为《贷款合同》借款人和抵押人，泰地置业公司为《贷款合同》保证人。《贷款合同》约定，吴中燕向原告借款人民币64万元（币种下同），贷款期限120个月，从2014年1月8日起至2024年1月8日，自贷款人实际放款日起算；贷款用途为支付购买上述房屋的购房款；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从原告实际放款日起每12个月重新定价一次，重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日；第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%计息；每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；若吴中燕未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为《贷款合同》约定的贷款利率水平上加收50%，罚息计息公式为：（本金＋应付未付利息）×实际天数×年罚息利率／360；吴中燕同意并授权原告将全部贷款划入吴中燕指定的售房人即泰地置业公司账户；还款方式为按月等额本息还款；吴中燕以《贷款合同》项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保；泰地置业公司提供阶段性连带责任保证；凡因履行《贷款合同》发生的一切争议、纠纷，双方应通过协商解决。协商不成时，依法向贷款人即本案原告所在地人民法院起诉等等。《贷款合同》附件一约定，吴中燕以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；借款人未按期归还贷款本息，即构成或视为违约，贷款人有权分别或同时采取宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，依本合同约定对抵押房屋行使抵押权等；保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下任何权利及其行使；本合同载明的借款人住所地为通讯及联系地址，今后凡与本合同项下贷款有关的对账单据、催收单据以及相关法律文书送达地均以此为准，借款人承诺在通讯及联系地址发生变更时，应及时通知贷款人，否则贷款人按本合同载明的通讯及联系地址送达的文件均为有效送达，由此引起的相关经济和法律责任由借款人承担，等等。2014年1月15日，上述房屋在厦门市房地产交易权籍登记中心办理抵押权登记，原告成为该房屋的合法抵押权人。2014年3月28日，原告向吴中燕指定的泰地置业公司账户发放贷款64万元，全面履行了《贷款合同》约定的贷款义务。自原告向吴中燕放款之日起直至2014年11月第8期，吴中燕在2014年11月第8期出现拖延还款现象，其余期数均按时足额还款。但是此后，吴中燕账户突然中断还款，直至该账户2014年12月21日结转利息还入33.36元，但该笔款项仅足以冲抵吴中燕2014年12月第9期所欠原告的部分利息，原告欠下当期本金3811.86元、利息3611.18元未还，并产生相应罚息。此后，吴中燕账户完全停止还款，对原告构成严重违约。故此，原告于2015年8月3日向吴中燕、泰地置业公司分别发出《催款通知书》，要求吴中燕尽快偿还逾期款项，要求泰地置业公司督促吴中燕尽快偿还逾期款项，但吴中燕、泰地置业公司均置之未理。2015年11月23日，原告向吴中燕、泰地置业公司分别发出《全部贷款提前到期通知书》，宣布借款合同于2015年11月23日提前到期，提前收回全部贷款本息，要求吴中燕尽快偿还全部贷款本息，要求泰地置业公司收到通知后督促吴中燕在限期内清偿全部贷款本息，但时至今日仍然未果。暂计至2016年1月31日，吴中燕累计拖欠原告借款本金、利息及罚息等共计665809.59元未还，严重损害了原告的合法权利和利益。而由于设抵房产的他项权证至今没有办妥和交付给原告，泰地置业公司的连带保证责任依约发生，不能免除。因此，为维护原告的金融资金安全，避免原告信贷资产损失，原告依照《民法通则》、《合同法》、《担保法》以及《民事诉讼法》等法律法规的相关规定，特诉至法院，请求判令：一、确认原告与两被告签订的NO.JKTZ01D4513186《个人商业用房贷款合同》于2015年11月23日解除；二、被告吴中燕立即归还上述合同项下所欠原告的全部借款本金607002.43元（其中，自然到期本金47654.95元、提前到期本金559347.48元）、利息41940.04元以及所欠本息自拖欠之日起至实际清偿之日止产生的全部罚息，暂计至2016年1月31日罚息为16867.12元（罚息率为合同约定的贷款利率加收50%，合同约定的贷款利率为中国人民银行公布的相应档次的贷款基准利率上浮10%），并支付原告实现债权的律师代理费26974元，四项共暂计692783.59元；三、原告有权以被告吴中燕抵押给原告的房产——厦门市海沧区海西中心一期SOHO1#楼1梯25层03单元拍卖、变卖或折价后的所得价款优先受偿上述债权；四、被告泰地置业公司对上述欠款承担连带清偿责任；五、两被告共同承担本案全部诉讼费用。被告泰地置业公司辩称：原告在本案中对泰地置业公司的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，依法不能成立。具体理由如下：一、根据原告的起诉及其证据显示，泰地置业公司在本案中承担的是阶段性连带责任保证。泰地置业公司的保证责任自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日截止。事实上，案涉抵押房屋所在项目已于2015年6月18日通过竣工验收备案并取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》，案涉抵押房屋所在项目已于2015年10月8日办妥土地房屋初始登记并开始办理分户登记及转移登记手续；因此，案涉抵押房屋的抵押登记手续及他项权证自2015年10月8日已符合办理条件，而导致案涉抵押房屋的抵押登记手续及他项权证未及时办理的根本原因在于借款人及贷款人原告，泰地置业公司对此并无过错，依法不应当就案涉债务继续承担阶段性连带责任保证。二、案涉《个人商业用房贷款合同》项下的贷款债权同时存在两个担保，其一是借款人作为债务人以其所购房屋提供抵押担保，即“物的担保”，其二是泰地置业公司提供保证担保，即“人的担保”；《个人商业用房贷款合同》项下附件一《个人商业用房贷款合同通用条款》系原告的格式条款且该格式条款又未明确约定“物的担保”及“人的担保”如何实现债权。因此，根据我国《物权法》及《担保法》的规定，原告应首先就“物的担保”实现债权，而泰地置业公司仅就原告通过“物的担保”受偿后的尚未受偿部分承担连带清偿责任。因此，原告在本案诉求中要求泰地置业公司就其全部债权承担连带清偿责任不符合本案事实且违背法律规定。三、原告诉讼请求中的律师费并未实际发生，依法不应当得到支持；其关于利息及罚息主张应根据法律规定予以确定。被告吴中燕未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。经审理查明：2014年1月8日，被告吴中燕向原告中国银行嵩屿支行提出个人住房按揭（抵押）贷款申请。同日，原告中国银行嵩屿支行（贷款人、抵押权人）与被告吴中燕（借款人、抵押人）、被告泰地置业公司（保证人）签订《个人商业用房贷款合同》（NO.JKTZ01D4513186）及附件一、二，约定：被告吴中燕向原告借款64万元，贷款期限120个月，从2014年1月8日起至2024年1月8日，自贷款人实际放款日起算；贷款用途为支付购买坐落于海西中心一期SOHO1#楼1梯25层03单元房屋的购房款；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从原告实际放款日起每12个月重新定价一次，重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日；第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%计息；每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；若被告吴中燕未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为《贷款合同》约定的贷款利率水平上加收50%，罚息计息公式为：（本金＋应付未付利息）×实际天数×年罚息利率／360；被告吴中燕同意并授权原告将全部贷款划入被告吴中燕指定的售房人即被告泰地置业公司账户；还款方式为按月等额本息还款；被告吴中燕以《贷款合同》项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保；被告泰地置业公司提供阶段性连带责任保证；凡因履行《贷款合同》发生的一切争议、纠纷，双方应通过协商解决。协商不成时，依法向贷款人即本案原告所在地人民法院起诉等等。被告吴中燕、泰地置业公司在合同上分别签名、盖章。《贷款合同》附件一约定，被告吴中燕以《贷款合同》项下贷款所购房屋提供抵押，担保范围为贷款合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；借款人未按期归还贷款本息，即构成或视为违约，贷款人有权分别或同时采取下列措施：……（2）宣布《贷款合同》项下贷款本息全部或部分提前到期；（5）终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；（6）要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；（8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；（10）要求保证人承担保证责任；……在第四条保证人保证约定：若保证人为本合同项下贷款提供保证，则：1、保证人应当按照本合同的约定承担连带保证责任。2、本合同项下保证期间为，若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥《贷款合同》项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在《贷款合同》项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；4、主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下任何权利及其行使。……《贷款合同》附件二为抵押物清单，抵押物为坐落于海西中心一期SOHO1#楼1梯25层03单元的房屋。被告吴中燕作为抵押人在抵押人处签名。2014年1月15日，原告与被告吴中燕办理了抵押登记，原告登记为抵押权人，被告吴中燕登记为抵押人，抵押物为坐落于海西中心一期SOHO1#楼1梯25层03单元的房屋，担保金额为64万。2014年3月28日，原告向被告吴中燕指定的被告泰地置业公司账户发放贷款64万元。自原告向被告吴中燕放款之日起，2014年12月第9期被告吴中燕未按期还款，至2014年12月21日还入款项33.36元。此后，被告吴中燕未再还款。后原告以被告吴中燕未按期偿还贷款为由于2016年1月26日诉至本院。另查明：一、原告提交2015年12月15日打印的贷款已还款明细清单显示，吴中燕拖欠本金51827.85元，拖欠本金的罚息2736.87元，本金余额为607002.43元，逾期合计99704.76元，应收利息42746.75元，应收利息的罚息2393.29元。二、原告提交EMS快递详情单，载明原告曾于2015年8月5日向被告吴中燕及被告泰地置业公司发出邮件，拟证明曾向被告吴中燕发出《催款通知书》，要求被告吴中燕尽快偿还逾期款项，并向泰地置业公司发出《催款通知书》，要求被告泰地置业公司督促被告吴中燕尽快偿还逾期款项。原告还提交EMS快递详情单，载明2015年11月24日，原告向被告吴中燕及被告泰地置业公司发出邮件，拟证明曾向被告吴中燕发出《全部贷款提前到期通知书》，宣布借款合同于2015年11月23日提前到期，提前收回全部贷款本息，要求被告吴中燕尽快偿还全部贷款本息，并向被告泰地置业公司发出《全部贷款提前到期通知书》，要求被告泰地置业公司收到通知后督促被告吴中燕在限期内清偿全部贷款本息。二被告于2015年11月24日分别收到该邮件。三、原告提交《确认函》、《法律事务委托代理合同》、律师费发票，拟证明原告为本案诉讼支付律师费26974元。相应事实，有原告提交的《商品房买卖合同》及备案证明、《预购商品房预告登记证明》、《无婚姻登记记录证明》、《个人住房按揭（抵押）贷款申请表》、《未婚声明》、《个人商业用房贷款合同》、抵押登记资料、借款借据、贷款已还款明细清单、催款通知书、EMS详情单、确认函、《法律事务委托代理合同》及当事人在庭审中的陈述予以证实，足以认定。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。被告吴中燕无正当理由拒不到庭，也未提交书面答辩意见，应视为放弃抗辩的权利。原告与被告吴中燕签订的《个人商业用房贷款合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。依据原告提交的《个人住房按揭（抵押）贷款申请表》、《个人商业用房贷款合同》、抵押登记资料、借款借据，被告吴中燕向原告借款64万元的事实清楚，被告吴中燕应按合同约定还款付息。被告吴中燕自2014年12月开始未按期偿还到期本金及利息，依据《个人商业用房贷款合同》的约定，原告有权解除合同并提前收回尚未到期的贷款。原告提交邮件详情单证明其于2015年11月24日向被告吴中燕发出催收函件，被告吴中燕同日收到。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知达到对方时解除。原告请求于2015年11月23日解除，与法无据，本院不予以支持。因此，双方签订《个人商业用房贷款合同》应自2015年11月24日解除。原告还请求被告吴中燕归还上述合同项下所欠原告的全部借款本金607002.43元（其中，自然到期本金47654.95元、提前到期本金555174.58元）、利息41940.04元以及罚息（暂计至2016年1月31日罚息为16867.12元，自2016年2月1日起，罚息率为合同约定的贷款利率加收50%，合同约定的贷款利率为中国人民银行公布的相应档次的贷款基准利率上浮10%，计算基数为上述本息之和为648942.47元），有相应的合同及原告提交的贷款已还款明细清单等证据证实，本院依法予以支持。原告还请求被告吴中燕支付律师费26974元，提交了相应的证据予以证明，本院依法予以支持。被告吴中燕在《个人商业用房贷款合同》上以抵押人名义签字，系其同意抵押担保的真实意思表示，后双方已办理抵押登记，抵押合同成立且合法有效。原告依法有权要求对被告吴中燕提供的抵押物即坐落于海西中心一期SOHO1#楼1梯25层03单元的房屋行使抵押权。被告泰地置业公司以保证人身份在《个人商业用房贷款合同》上盖章，系其同意担保的意思表示，且合同对保证方式、保证范围、保证期间均作了明确约定，原告依法有权要求被告泰地置业公司对被告吴中燕的上述债务承担连带清偿责任。本案同时存在物的担保和人的担保，抵押物为债务人被告吴中燕提供。《个人商业用房贷款合同》对物的担保和人的担保的顺序并未作出明确约定，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”的规定，本案抵押物担保权的行使应依据法律规定的顺序进行，即原告应先就物的担保实现债权。被告泰地置业有限公司应对原告未受清偿的剩余债务承担连带清偿责任；承担保证责任后，被告泰地置业公司有权向被告吴中燕追偿。被告吴中燕经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理和判决。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告中国银行股份有限公司厦门嵩屿支行与被告吴中燕、被告厦门泰地置业有限公司签订的NO.JKTZ01D4513186《个人商业用房贷款合同》于2015年11月24日解除；二、被告吴中燕于本判决生效后十日内偿还所欠原告中国银行股份有限公司厦门嵩屿支行的借款本金607002.43元、利息41940.04元以及罚息（暂计至2016年1月31日罚息为16867.12元，自2016年2月1日起，罚息率为合同约定的贷款利率加收50%，合同约定的贷款利率为中国人民银行公布的相应档次的贷款基准利率上浮10%，计算基数为上述本息之和为648942.47元）及律师费26974元；三、原告中国银行股份有限公司厦门嵩屿支行有权依法以被告吴中燕名下坐落于海西中心一期SOHO1#楼1梯25层03单元房屋抵押物折价、或以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿；四、如被告吴中燕未按第二项判决确定的期限履行还款义务，原告中国银行股份有限公司厦门嵩屿支行依上述第三项判决优先受偿后仍未获足额清偿，被告厦门泰地置业有限公司应对剩余债务承担连带清偿责任；承担保证责任后，被告厦门泰地置业有限公司有权向被告吴中燕追偿；五、驳回原告中国银行股份有限公司厦门嵩屿支行的其他诉讼请求。如被告吴中燕未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10728元及公告费，由被告吴中燕负担，被告应承担的部分应于本判决生效后七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  芦 絮人民陪审员  黄耀庭人民陪审员  陈明锋二〇一六年七月十九日代书 记员  杜志荣附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。