成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初2867号原告孙幼莲，女，1971年8月4日出生，汉族，住四川省荣县，委托代理人罗晓平，四川谦信律师事务所律师，一般授权代理。被告成都聚森置业有限公司，住所地成都市新都区成都家具产业园成彭路中段，统一社会信用代码91510114689014241B。法定代表人李晓军，董事长。委托代理人钟世征，四川诚伦律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人钟庆林，四川诚伦律师事务所律师，一般授权代理。原告孙幼莲与被告成都聚森置业有限公司（以下简称聚森公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月26日受理后，依法由审判员王瑜适用简易程序，于2016年6月23日公开开庭进行了审理，原告孙幼莲及委托代理人罗晓平，被告聚森公司的委托代理人钟世征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙幼莲诉称，2014年3月8日、2014年6月18日分别向聚森公司支付购房款50000元和131222元，共计181222元。2014年6月21日，孙幼莲与聚森公司签订了《家和家园家居商城二期商品房买卖合同》（合同编号3-1-466），约定孙幼莲购买聚森公司在成都市新都区成都家具产业园开发修建的家和家园家居商城二期项目中的商用房。按照合同约定，聚森公司应该在2015年7月31日前交付商品房，但时至起诉之时，聚森公司的项目已经停工停建，根本无法交房，其行为已构成事实上的根本违约。请求判令：1.解除双方签订的《家和家园家居商城二期商品房买卖合同》；2.聚森公司退还购房款181222元，并支付资金利息损失（从支付购房款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款利率，分段计算至购房款退清之日止）；3.聚森公司支付购房款5%的违约金9061.1元；4.聚森公司支付律师代理费19715.23元。被告聚森公司辩称，孙幼莲诉请解除合同没有法律依据，不符合合同法的规定，孙幼莲也没有向聚森公司发出退房通知，尚未达到合同约定的解除条件，合同应该继续履行。请求驳回孙幼莲的诉讼请求。经审理查明，2014年6月21日，孙幼莲与聚森公司签订了《家和家园家居商城二期商品房买卖合同》，约定孙幼莲购买位于成都市新都区家具产业园区由聚森公司开发的家和家园家居商城二期商业用房，该商品房测绘建筑面积共12.53平方米，单价按照建筑面积计算为每平方米14463.05元，总价款181222元。合同第十条约定聚森公司应当在2015年7月31日前交付该商品房。第十二条逾期交房责任载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在120日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限）……（2）逾期超过120日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。……”双方当事人还对其他事项作了详细约定。2014年6月18日，孙幼莲交清购房款，聚森公司向其出具了《销售专用收据》，载明“今收到孙幼莲商铺款181222元，房号：3-1-466。”家和家园家居商城二期项目工程已停工，至今未能复工。因工程未竣工，聚森公司未能在合同约定的2015年7月31日前交房，遂引发纠纷。另查明，2016年5月2日，孙幼莲与四川谦信律师事务所律师签订了《委托代理合同》，约定孙幼莲委托四川谦信律师事务所律师代理本案法律事务，四川谦信律师事务所律师指派罗晓平律师作为委托事务的承办律师，双方对代理费、代理权限等内容作了约定。上述事实有《家和家园家居商城二期商品房买卖合同》及补充协议、销售专用收据、《委托代理合同》以及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，孙幼莲与聚森公司签订的《家和家园家居商城二期商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合法成立的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。孙幼莲作为买受人按约向聚森公司支付了购房款，其合同义务已履行完毕。聚森公司作为出卖人却未在合同约定的期限内履行交付房屋的义务，且逾期超过120日，其逾期交房的事实客观存在，已构成违约。聚森公司抗辩称，孙幼莲未按照合同第十二条的约定，向聚森公司送达退房通知，故不满足合同解除的条件。本院认为，该条约定为“买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。”该约定系对解除合同后退款时间的约定，不是对解除合同条件的约定。因此，聚森公司的抗辩理由不能成立，对其主张本院不予采纳。根据双方签订的商品房买卖合同第十二条的约定，聚森公司逾期交房超过120日，孙幼莲可以选择退房。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据该规定，孙幼莲要求解除合同符合双方当事人约定的解除条件，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，合同解除后，聚森公司应退还孙幼莲的购房款181222元。关于孙幼莲请求支付资金利息损失及合同约定违约金9061.1元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方签订的商品房买卖合同第十二条约定“买受人退房的，按照买受人全部已付款的5%支付违约金”。孙幼莲在主张上述违约金的同时又主张资金利息的实际损失，本院认为，应视为孙幼莲认为约定的违约金低于造成的实际损失，应按照实际损失来支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方约定的违约金为总购房款的5%，即9061.1元，该款低于孙幼莲向其支付的购房款181222元的银行同期贷款利率，故对孙幼莲的资金利息损失予以支持，该利息应以购房款181222元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2014年6月18日起计算至款项付清之日止。对于双方约定的违约金，因本院已支持了实际损失，对该违约金不再支持。对于孙幼莲诉请的律师费，本院认为，双方未在商品房买卖合同中约定律师费由违约方负担，孙幼莲也未向本院提交支付律师费的有效凭证，并且律师费系孙幼莲为保障自身合法权益所付出的成本，其要求由聚森公司承担，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告孙幼莲与被告成都聚森置业有限公司于2014年6月21日签订的《家和家园家居商城二期商品房买卖合同》（合同自编号：3-1-466）；二、被告成都聚森置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告孙幼莲退还购房款181222元及资金利息（以购房款181222元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率，从2014年6月18日起计算至购房款退还之日止）；三、驳回原告孙幼莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2392元，保全费5000元，共计7392，由原告孙幼莲负担260元，由被告成都聚森置业有限公司负担7132元（此款原告孙幼莲已预交，被告成都聚森置业有限公司在履行上述给付义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 王 瑜二〇一六年七月十四日书记员 税秋萍