广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第2733号原告廖志高，男，汉族，1977年8月19日出生，户籍地址广西北流市。委托代理人刘远波，北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托代理人黎奇，北京市大成（深圳）律师事务所律师。被告李凤琴，女，汉族，1975年4月1日出生，户籍地址深圳市宝安区。第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，地址深圳市福田区。法定代表人杜艳花，总经理。第三人深圳市盛联行投资发展有限公司，地址深圳市福田区8。原告廖志高诉被告李凤琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据原告的申请，依法追加深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）、深圳市盛联行投资发展有限公司（以下简称盛联行公司）为第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告廖志高的委托代理人刘远波到庭参加了诉讼。被告李凤琴、第三人家家顺公司、第三人盛联行公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年10月31日，原告与被告签署《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定由原告购买被告位于深圳市宝安区龙华富通天骏花园X栋XX座XXX号房，双方约定转让成交价为329万元。合同第三条约定定金共计50万元，原告于签署当日交付被告定金35万元，2015年11月3日向被告交付定金15万元。合同第四条约定，除定金外的剩余购房款由原告于2015年11月4日办理资金监管。原告于该日与被告在中国银行深圳锦绣支行办理了资金监管手续，并签署《二手楼交易资金委托监管协议》。合同第十二条第一款约定如卖方未按照合同约定期限履行义务，卖方逾期履行义务超过15个工作日的，买方可解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，2015年11月4日，原告发现被告涉案房产因与第三人债务纠纷被法院依法查封，2015年11月6日，被告向原告承诺于2015年11月6日完成涉案房产的解封工作，如不能按期完成解封，由被告按照合同约定承担违约责任并承担原告支付的居间费，然而被告李凤琴至今为止仍未能完成解封，也未返还原告已支付的款项，被告的行为已经构成根本违约，应当承担违约责任。原告认为双方签署的合同内容真实有效、系双方的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务，鉴于被告的行为已经构成根本性违约，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告返还原告定金500000元；2、被告向原告支付违约金658000元；3、被告支付原告律师费5万元；被告承担本案的诉讼费用。被告未到庭，亦未提交书面答辩状。第三人家家顺公司未到庭，亦未提交书面陈述。第三人盛联行公司未到庭，但提交书面说明称，2015年10月31日，原被告在第三人盛联行公司的居间服务下，签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，合同双方交易位于宝安区龙华富通天骏花园X栋XX座XXX室的房产，约定交易价格为329万元，第三人在双方签订合同前查档，该房产为银行抵押状态，属于正常交易房产。合同签订后当日，原告向第三人支付必要费用8千元，向被告支付定金35万元，合同签订后一个工作日内又向被告支付定金15万元。2015年11月4日上午，原被告到中国银行锦绣江南支行办理除定金外279万元购房款银行资金监管手续，在办理资金监管前再次查档确认该房产为正常交易状态。2015年11月4日下午，第三人查到该交易房产当天被深圳市宝安区人民法院查封，不能正常交易。2015年11月4日晚，被告出具《承诺书》，承诺在2015年11月6日前将该交易物业解封，如不能解封自愿承担违约责任，解除合约并退还原告定金及支付违约金、支付第三人的佣金。由于被告没有在2015年11月6日前解封，2015年11月6日，原被告双方签订了《关于解除深圳市龙华街道和平西路南侧富通天骏花园X栋XX座XXX室买卖合同的协议》，约定了被告返还定金和支付违约金事项，并约定第三人的佣金由被告支付，且原被告双方不得以任何理由要求第三人退还。截止2016年6月，第三人从当事人处得知，被告未按照解除合同协议履行返还定金和支付违约金的义务。第三人促进买卖双方进行交易，在交易出现障碍时积极居间沟通，已尽居间合同义务。经审理查明，2015年10月31日，原告廖志高（买方）与被告李凤琴（卖方）经第三人盛联行公司居间服务签订了一份《房产买卖合同》，约定被告将其位于深圳市宝安区龙华富通天骏花园X栋XX座XXX室（深房地字第××号）房产转让予买方，转让成交价3290000元；定金500000元，于合同签订时支付350000元，于合同签订后一个工作日内支付剩余150000元，上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的资金托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；买方须于2015年11月3日之前将除定金之外的楼款2790000元支付至买卖双方约定的银行监管账户；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管，买卖双方须在递件过户回执载明的答复日期届满之日起两个工作日内缴纳税费并领取新房地产证，买方负有抵押义务的，须于领取新房地产证当天办理抵押登记手续；该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款承诺函后（一次性付款的在办理完银行资金监管后）四个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；涉及房屋买卖的所有税费，除担保赎楼费外均由买方承担；买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款预留10000元整作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算；卖方应于收到全部楼款（除交房保证金外）后两个工作日内将该房产及钥匙交付买方，与买方共同对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等进行验收，结清物业管理、有线电视、水、电、天然气等所有相关费用并办理过户手续，并将交房确认书交至居间方，如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。合同备注栏约定：经双方协商卖方交房后租用买方该房产到2015年12月31日，该租用期卖方向买方支付5000元租金。合同签订当日，原告廖志高支付了定金35万元。被告李凤琴出具了收款收据。2015年11月2日，原告廖志高再次支付定金15万元，被告李凤琴于2015年11月3日出具收据称收到定金16万元。经核实，原告确认被告仅收取定金共计50万元。2015年11月4日，原被告办理了资金监管手续，原告廖志高支付了监管资金278万元。另查，涉案房产于2015年11月4日，因被告李凤琴个人债务纠纷被深圳市宝安区人民法院查封。同日被告李凤琴出具承诺书称承诺在2015年11月6日前将涉案房产解除查封，若未能在2015年11月6日前解封的，被告自愿承担违约责任，自愿解除合约并赔偿买方廖志高定金及违约金，并支付居间方佣金。2015年11月6日，原被告在第三人居间下签订了《关于解除深圳市龙华街道和平西路南侧富通天骏花园X栋XX座XXX室买卖合同的协议》，约定卖方业主李凤琴同意于签订解约合同的2015年11月6日当天下午4点前，无条件陪同并配合买方到中行锦绣江南支行解除资金监管合同；买卖双方约定如卖方于签订解约合同的2015年11月6日当天全额返还买方购房定金500000元，则买方不追究卖方的违约责任；如卖方返还全额购房定金的时间在2015年11月10日前，则卖方需赔偿买方违约金100000元，如卖方返还全额购房定金的时间在2015年11月12号前，则卖方需赔偿买方违约金300000元，如卖方返还全额购房定金的时间在2015年11月16号前，则卖方需赔偿买方违约金500000元，并按照银行同期利率支付4倍利息给买方；买卖双方同意如卖方不能如期全额返还买方的购房定金及前款第3条的约定时间的赔偿金额，买方廖志高有权保留向卖方李凤琴追讨房屋买卖合同条款约定的违约责任，卖方并承担由此产生的一切费用，卖方同意将个人名下财产与丈夫刘敏共同拥有的夫妻双方财产作为本次解约协议返还购房定金及承担赔偿责任的履行能力担保；买卖双方同意因本次房屋买卖交易过程中发生的一切费用（包括但不限于中介佣金）由卖方李凤琴单独承担，佣金8000元由卖方承担，买卖双方不得以任何理由要求居间方退还。以上事实，有《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、定金收据份、银行业务回单、资金监管协议、承诺书、《关于解除深圳市龙华街道和平西路南侧富通天骏花园X栋XX座XXX室买卖合同的协议》等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。原告廖志高与被告李凤琴签订的《房产买卖合同》系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，原告依照合同的约定支付了定金，办理了资金监管手续，但因涉案房产被深圳市宝安区人民法院查封而无法继续履行。被告李凤琴没有履行保证涉案房产所有权完整（无抵押、无查封）的义务，构成根本违约。被告李凤琴经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利，由此造成的不利后果由被告本人承担，本院依照原告及第三人的陈述及法庭查明的情况确认案件事实。综上，因被告个人的原因导致涉案房产被深圳市宝安区人民法院查封，导致合同不能履行，被告构成根本违约，原告有权依据合同约定解除合同并要求被告承担违约责任。有关合同的解除。涉案合同经由原被告双方签订《关于解除深圳市龙华街道和平西路南侧富通天骏花园X栋XX座XXX室买卖合同的协议》解除。有关定金。由于涉案合同已合法解除，定金应当返还。原告支付被告定金500000元，事实清楚，被告应当返还。故对于原告请求被告返还50万元定金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约责任。由于被告构成根本违约，应当承担相应的违约责任。原告有权主张依照《关于解除深圳市龙华街道和平西路南侧富通天骏花园X栋XX座XXX室买卖合同的协议》及《深圳市二手房买卖及居间服务合同》的约定要求被告承担转让成交价20%的违约责任。尽管被告积极配合原告退回了在银行监管的资金，主动配合原告降低损失，但由于深圳市的房价快速上涨，且考虑到违约金的设定目的并非仅仅为补偿守约方的损失，也包括对逾期可得利益的补偿和对违约行为的惩罚。本着尊重当事人意思表示的原则，本院对违约金的数额不做调整。被告应当支付违约金65.8万元。对原告主张的该项诉讼请求，本院予以支持。关于律师费5万元。本院认为，违约金的设立已经具备了一定的补偿性，且本案中原告因被告违约而追究的违约金数额已经远远高于原告为追缴违约金而支付的律师费5万元。律师费作为原告因被告违约而造成的损失已经在违约金中得到充分的补偿，不应另行重复补偿。故对原告主张被告支付律师费5万元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李凤琴于本判决生效之日起五日内向原告廖志高返还定金500000元；二、被告李凤琴于本判决生效之日起五日内向原告廖志高付违约金658000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15672元，保全费5000元，由原告廖志高负担827元，被告李凤琴负担19845元，上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 张  小  宁人民陪审员 黄    芳二〇一六年七月五日书 记 员 江  伟  娣书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第11页共12页