浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书(2015)湖长煤民初字第397号原告长兴县煤山镇新槐村村民委员会，住所地长兴县煤山镇新槐村。法定代表人许立强，主任。委托代理人尤金华，浙江兴长律师事务所律师。委托代理人李周玉，浙江兴长律师事务所实习律师。被告桐乡市同城商贸有限公司，住所地桐乡市梧桐街道茅盾东路南方家园商城8幢310室。法定代表人王娟如，总经理。委托代理人唐建伟、章毅安，浙江宜景源律师事务所律师。被告单承潮。被告单衍强。以上两被告委托代理人夏开全，浙江百易律师事务所律师。被告长兴槐坎衍强家用电器商行，住所地长兴县煤山镇新槐村商贸中心振槐路***号。注册号：330522640024038。经营者单衍强。原告长兴县煤山镇新槐村村民委员会诉被告桐乡市同城商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月24日受理后，依法由代理审判员王仲凯适用简易程序，于2015年9月17日公开开庭进行审理，原告委托代理人尤金华，被告委托代理人唐建伟到庭参加诉讼。后因本案案情复杂，本案由代理审判员王仲凯、人民陪审员耿忠男、人民陪审员顾伟忠组成合议庭，并于2015年11月30日公开开庭审理，原告委托代理人尤金华、李周玉，被告委托代理人唐建伟到庭参加诉讼。原告于2015年12月21日向本院申请追加被告单承潮、单衍强为本案被告，本院经审查准予原告的申请，并于2016年1月21日公开开庭审理，原告法定代表人许立强及其委托代理人尤金华、李周玉，被告桐乡市同城商贸有限公司委托代理人唐建伟，被告单承潮，被告单承潮及单衍强的委托代理人夏开全到庭参加诉讼。原告于2016年6月13日向本院申请追加被告长兴槐坎衍强家用电器商行为本案被告，本院经审查准予原告的申请，并于2016年6月30日公开开庭审理，原告村主任许立强及其委托代理人尤金华，被告桐乡市同城商贸有限公司委托代理人唐建伟，被告单承潮，被告单承潮及单衍强的委托代理人夏开全到庭参加诉讼，被告长兴槐坎衍强家用电器商行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2012年4月8日，被告桐乡市同城商贸有限公司租赁原告坐落于长兴新槐商贸中心229幢一楼27.5间，二楼27.5间及村办公楼地下室，并签订《房屋租赁协议书》一份，约定租期10年，自2012年10月1日至2022年10月1日，其中商贸中心年租金336000元，村办公楼地下室年租金20000元，一年一付，每年提前一个月付清，先付后用。后被告桐乡市同城商贸有限公司未能依约给付租金，截止到2015年9月1日尚欠租金954000元。另知，本案所涉房屋的实际使用人为被告单承潮及被告单衍强、长兴槐坎衍强家用电器商行，依据相关法律规定，应对本案租金承担共同支付的责任。为维护原告合法权益，故诉至本院请求判令：1、四被告共同支付原告租金954000元；2、本案诉讼费由四被告承担。本案诉讼过程中，原告自愿将其第一项诉请中的租金954000元减少为874000元，系合法处分其诉权，本院予以准许，原告的诉讼请求变更为：1、四被告共同支付原告租金874000元；2、解除原告与被告桐乡市同城商贸有限公司于2012年4月8日签订的房屋租赁协议；3、本案诉讼费由四被告承担。被告桐乡市同城商贸有限公司辩称，首先，原、被告于2012年4月8日签订一份房屋租赁协议书，但事实上被告并未租赁原告房屋，双方的租赁协议并未履行，原告实际上将房屋租赁给案外人单承潮；其次，因本案所涉租赁合同并未实际履行，被告同意解除与原告签订的房屋租赁合同；第三，原告方主张的地下室年租金20000元是在协议书上事后添加的，双方在租赁协议中并未约定此内容；第四，被告从未向原告缴纳过租金，本案所涉租金均是由案外人单承潮交付的，原告应是与案外人单承潮存在租赁关系；第五，原告提供的租赁协议仅证明双方租赁关系及合同的有效性，但不能证明双方权利义务的履行情况，原告的主张无法律依据，应驳回原告诉请对被告桐乡市同城商贸有限公司的诉请。被告单承潮辩称，首先，原告在庭审中强调被告桐乡市同城商贸有限公司与被告单承潮之间属于转租关系，据此原告不应申请追加被告单承潮、单衍强为本案被告；其次，被告单承潮借用被告桐乡市同城商贸有限公司与原告签订租赁合同，原告将房屋交付被告单承潮，本案所涉房屋确由被告单承潮实际使用，被告单承潮分别于2012年4月8日交付原告租金50000元，于2012年9月1日交付原告租金200000元，于2014年5月4日交付原告2012年度租金20000元，2015年2月18日交付原告租金100000元，2015年4月9日交付原告租金100000元（应原告要求，原告出具的收条载明的缴款人为被告桐乡市同城商贸有限公司，实际缴款人为被告单承潮），以上合计共交付原告租金470000元，被告单承潮交付租金的期限及金额参照原告与被告桐乡市同城商贸有限公司签订的房屋租赁协议的相关约定，经核算，被告单承潮应尚欠原告租金为874000元；第三，原告出租给被告单承潮的房屋明确用途是从事商贸活动，但从性质上看此房屋并不适用于商贸活动（因无房产证，不能办理消防证等），不能进行商贸活动，导致被告单承潮装修损失和可预期利益损失，其中装修损失为1107536.6元，可预期合同收益损失780000元；第四，原告主张本案所涉房屋不能对外招租，但根据其提供租赁合同约定，可对外进行招租，现被告单承潮因原告原因无法实现合同目的，应承担相应赔偿责任，包括支付被告单承潮垫付的房产税34000元等；第五，被告单衍强经营的长兴槐坎衍强家用电器商行与被告桐乡市同城商贸有限公司之间属于分销商与营销商之间的关系，不存在转租关系，是被告单承潮将本案所涉房屋交付被告单衍强使用，本案与被告长兴槐坎衍强家用电器商行无关，其作为本案被告不适格。被告单衍强辩称，首先，本案事实与被告单衍强无关联，被告单衍强并未与原告签订租赁合同，也未承租原告房屋或交付租金等；其次，本案与被告长兴槐坎衍强家用电器商行无关，其作为本案被告不适格。原告针对三被告的主张再辩称，首先，原告与被告桐乡市同城商贸有限公司签订的租赁合同是通过公开招标，公平互利，协商一致的基础上签订的，合法有效，被告桐乡市同城商贸有限公司取得涉案房屋租赁权后，按照被告桐乡市同城商贸有限公司与单承潮之间存在内部协议的约定，由被告单承潮、长兴槐坎衍强家用电器商行具体承租，并依据本案所涉租房合同进行装修、经营和招租；其次，被告桐乡市同城商贸有限公司与被告单承潮、单衍强经营的长兴槐坎衍强家用电器商行（工商登记经营者为单衍强）之间在租赁合同签订之前就存在业务关系，被告单承潮在原告招租时要求承租原告房屋，因房屋较多，个人能力有限，原告未同意被告单承潮的要求，后原告将房屋出租给被告桐乡市同城商贸有限公司，后原告以催讨函的形式向被告桐乡市同城商贸有限公司催讨租金，被告桐乡市同城商贸有限公司收到催讨函后委托被告单承潮交付租金，2015年之前的已交租金是由被告单承潮交付的，原告开具租金收据是按照收到谁的钱就写谁的名字，被告单承潮是代表被告桐乡市同城商贸有限公司交付租金的，但收据是写的被告单承潮的名字，2015年始镇财务要求用单位的名字，故虽然2015年的部分租金是由被告单承潮交付的，但收据写的是被告桐乡市同城商贸有限公司的单位名称，被告桐乡市同城商贸有限公司作为承租人应依约偿付尚欠原告的租金；第三，被告单承潮、长兴槐坎衍强家用电器商行是该房屋的实际使用人，且被告单承潮作为实际经营者曾向原告交付过租金，并对涉案房屋进行装修经营至今；第四，被告单承潮、单衍强、长兴槐坎衍强家用电器商行在被告桐乡市同城商贸有限公司的授意下，收到原告房屋后，除部分房屋自用外，其余房屋转租他人，并收取相应租金达几十万元，被告单承潮、单衍强、长兴槐坎衍强家用电器商行应对本案所涉租金承担连带偿付责任。原告为证明其主张，向本院提交：1、租赁合同一份，证明原告与被告桐乡市同城商贸有限公司于2012年4月8日签订租赁合同及相关约定的事实；2、收款收据一组，证明收到租金470000元的事实；3、催款通知书三份及快递回执，证明原告向被告桐乡市同城商贸有限公司催讨租金的事实；4、个体工商户登记情况一份，证明本案被告长兴槐坎衍强家用电器商行的经营人为被告单衍强；5、卡折对账单一组，证明在本案所涉租金关系成立前后，被告单衍强经营的长兴槐坎衍强家用电器商行与被告桐乡市同城商贸有限公司之间存在业务联系；6、录音盘一份及书面记录三页，证明租赁合同委托签字人诸百中是受被告桐乡市同城商贸有限公司指派洽谈相关事宜，被告桐乡市同城商贸有限公司将涉案房屋转租给被告单承潮、单衍强父子，具体事宜由被告桐乡市同城商贸有限公司和被告单承潮协商，租赁合同中有诸百中联系方式，原告将催讨函邮寄给诸百中，诸百中转交被告桐乡市同城商贸有限公司；7、新槐商场租赁合同一份，证明被告单承潮、长兴槐坎衍强家用电器商行将房屋转租他人的事实；8、单单家用电器手机卖场专用票据一份，证明被告单承潮、长兴槐坎衍强家用电器商行将房屋转租他人，并收取租金的事实；9、新槐商场、被告单承潮与他人签订的租赁合同六份，证明被告单承潮、长兴槐坎衍强家用电器商行将房屋转租他人的事实；10、被告单承潮与他人签订的租赁合同两份，证明被告单承潮将部分涉案房屋转租他人的事实。被告桐乡市同城商贸有限公司质证称，对证据1真实性无异议，确为原告与被告桐乡市同城商贸有限公司签订，但原合同中无关于村地下室年租金20000元的内容，此合同双方并未实际履行；对证据2真实性无法认定，被告桐乡市同城商贸有限公司从未向原告缴纳过租金，且原告提交的收据中缴款人大部分为被告单承潮，仅在2015年原告为诉讼需要，将缴款人写成被告桐乡市同城商贸有限公司；对证据3被告桐乡市同城商贸有限公司从未收到过，因为邮寄的地址并非被告桐乡市同城商贸有限公司的经营场所或注册地址；对证据4真实性无异议，但此证据载明的长兴槐坎衍强家用电器商行地址为槐坎商贸61幢，而本案诉争为229幢，证明内容有异议，但也可证明本案所涉房屋的实际使用人为被告单承潮、单衍强；对证据5真实性无异议，但对证明目的有异议，和本案无关联性；对证据6真实性、合法性有异议，是原告委托代理人以原告出纳的身份录音的，取证方式的合法性有异议，是否为诸百中本人也有异议，该录音证据实为证人证言，根据法律规定，证人应出庭作证，如不出庭其陈述不应被采纳，录音内容上也可知其仅为打工的，具体情况不清楚；对证据7、8、9、10真实性无法确认，被告桐乡市同城商贸有限公司对此事不清楚。被告单承潮、单衍强质证称，对证据1、2无异议，但和被告单衍强无关联；对证据3三性均有异议；对证据4、5真实性、合法性无异议，关联性有异议，其中证据5仅能证明被告桐乡市同城商贸有限公司与被告单承潮、单衍强之间的买卖合同关系；对证据6有异议，不能确定被录音人是否为诸百中，且原告代理人以出纳身份询问，其询问均带有诱导性，即使被录音人确为诸百中，诸百中的回答不明确、不清晰，都是模棱两可的；对证据7因为复印件，三性均有异议；对证据8真实性无异议，关联性有异议，与本案无关联；对证据9、10确为被告单承潮与他人所签的租赁合同，真实性无异议，但与被告长兴槐坎衍强家用电器商行无关，发票也不是正式的发票。被告桐乡市同城商贸有限公司向本院提交：经营场所证明（2012年5月13日，原告向被告单承潮出具）及装修项目表各一份，证明本案所涉房屋系被告单承潮承租的，原告与被告桐乡市同城商贸有限公司未发生实际的租赁关系。经原告质证称，对证据真实性均无异议，但对证明目的有异议，经营场所证明是由于安装电表的需要，由被告单承潮出具给电力公司的，由原告盖章确认；装修项目表是被告单承潮将商场装修完毕后交付给被告桐乡市同城商贸有限公司的报告单，由原告盖章予以证明。被告单承潮、单衍强质证称，真实性无异议，但与被告单衍强无关联。被告单承潮、单衍强向本院提交：1、长兴县发展改革和经济委员会文件（长发改经发287号）一份，证明本案所涉房屋仅适用于建造老年活动室、社区服务室等，不适用于商场经营活动；2、土地使用证一份（3页，长土国用2013年第103612号），本案所涉房屋的土地用途为公共基础设施建设，不适用于商场用地；3、新槐商场店面装修项目表及具体装修费用的组成情况一组（共15小项），证明被告单承潮因装修事宜损失1107536.6元的事实；4、租赁合同8份（部分合同），证明被告单承潮损失的可预期转租合同收益780000元的事实。原告质证称，对证据1为复印件，对其真实性、合法性均有异议，且与本案无关联；对证据2真实性无异议，但与本案无关联；对证据3、4三性均有异议。经被告桐乡市同城商贸有限公司质证称，以上证据证明的是原告与被告单承潮、单衍强之间的事宜，被告桐乡市同城商贸有限公司不知情。被告长兴槐坎衍强家用电器商行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论及最后陈述的权利。对原告提交的证据材料，经本院审查并结合到庭三被告的质证意见后认为，原告提交的证据1、4、5三被告对其真实性均无异议，本院予以采用；对证据8、9、10被告单承潮、单衍强对其真实性无异议，本院予以采用；对证据7被告单承潮、单衍强虽认为为复印件，对三性有异议，但因此证据原件留存在被告单承潮、长兴槐坎衍强家用电器商行处，本院在诉讼中因案情需要进行调查过程中，曾对此证据原件进行审查，并拍照留存，此证据原件与复印件一致，本院予以采用；对证据2被告单承潮、单衍强对其真实性无异议，确为被告单承潮交付租金的相关凭证，本院予以采用；对证据3三被告对其真实性均有异议，本院认为，此证据原告的证明目的仅为证明其向被告桐乡市同城商贸有限公司催讨过租金的事实，综合租赁合同、快递回执及催讨函等，可实现其证明目的，故对于此证据，本院予以采用，但仅凭此证据无法认定原告与被告桐乡市同城商贸有限公司之间存在实际的租赁关系的事实；对证据6三被告对被录音人诸百中的身份均有异议，被录音人的答复不明确，且此证据名义上是录音证据，实质为证人证言范畴，诸百中应出庭作证，接受询问，故对于此证据，本院不予采用。对被告桐乡市同城商贸有限公司提交的证据，经本院审查并结合原告及被告单承潮、单衍强的质证意见后认为，原告及被告单承潮、单衍强对其真实性均无异议，本院予以采用。对被告单承潮、单衍强提交的证据，经本院审查并结合原告及被告桐乡市同城商贸有限公司的质证意见后认为，对证据1为复印件，且原告有异议，本院不予采用；对证据2、3、4与本案无关联，本院均不予采用。根据上述采用的证据及到庭当事人的庭审陈述，经审理查明：原告与被告桐乡市同城商贸有限公司于2012年4月8日签订《房屋租赁协议书》一份，约定原告将位于长兴新槐商贸中心229幢一楼27.5间，二楼27.5间（共57间，二楼后单元通道可通行下）租赁给被告使用；租赁期限自2012年10月1日至2022年10月1日止，店面前装修好，村集体看后定时间；租金每年净租金叁拾叁万陆仟元，前五年租金共壹佰陆拾捌万元，后五年（前五年租金基数不变）租金增值部分根据市场行情确定租金数额；付款方式为一年一付，先付后用；被告租赁期间对租赁房屋可分散招租经营，但不得整体转租。合同原告代表许立强签字并加盖公章，被告代表诸百中签字并加盖被告桐乡市同城商贸有限公司公章。租赁合同签订之后，被告桐乡市同城商贸有限公司并未实际承租原告涉案房屋，而由原告交付被告单承潮用于继续实际经营被告长兴槐坎衍强家用电器商行至今，被告单承潮与原告关于租赁相关事宜参照《房屋租赁协议书》相关约定。被告单承潮收到涉案房屋后进行了部分装修，并将部分房屋转租给他人使用，且收取租金，其中若干涉案房屋是由被告单承潮、长兴槐坎衍强家用电器商行共同转租他人，并共同收取租金。被告单承潮在使用过程中，分别于2012年4月8日交付原告租金50000元，于2012年9月1日交付原告租金200000元，于2014年5月4日交付原告2012年度租金20000元，2015年2月18日交付原告租金100000元，2015年4月9日交付原告租金100000元，由原告向被告单承潮出具收款凭证，其中2015年2月18日和2015年4月9日的收款凭证载明的缴款人为被告桐乡市同城商贸有限公司，以上合计470000元，被告单承潮尚欠原告租金为874000元，后原、被告就剩余租金支付事宜协商未果，故纠纷成诉。另查明，被告长兴槐坎衍强家用电器商行于2010年2月1日成立，性质为个体工商户，经营者为被告单衍强，被告单承潮共同参与经营，被告长兴槐坎衍强家用电器商行原地址并不在涉案房屋处，在被告单承潮实际使用涉案房屋后搬迁至涉案房屋处。长兴槐坎衍强家用电器商行与被告桐乡市同城商贸有限公司存在长期业务关系。本院认为，原告要求解除与被告桐乡市同城商贸有限公司于2012年4月8日签订的《房屋租赁协议书》，被告桐乡市同城商贸有限公司同意解除，本院依法予以准许。对原告主张被告桐乡市同城商贸有限公司支付租金874000元的诉请。本院认为，双方虽签订房屋租赁协议，但被告桐乡市同城商贸有限公司并未实际使用涉案房屋，原告也未提交能够证明其将涉案房屋交付被告桐乡市同城商贸有限公司使用，涉案房屋一直由被告单承潮、长兴槐坎衍强家用电器商行使用，本合同双方未实际履行，且原告要求解除合同，故对原告主张被告桐乡市同城商贸有限公司支付租金874000元的诉请，本院不予支持。对原告主张被告桐乡市同城商贸有限公司与被告单承潮之间存在内部协议关系，系被告桐乡市同城商贸有限公司转交被告单承潮实际使用涉案房屋，被告桐乡市同城商贸有限公司不认可，且原告也未提交相应的证据证明，本院不予支持。对原告主张被告单承潮、长兴槐坎衍强家用电器商行共同支付租金的诉请，本院认为，原告的此项主张应予以支持，具体理由如下：一、原告与被告单承潮虽未签订书面租赁合同，但被告单承潮承认是由其承租涉案房屋，承认原告与被告桐乡市同城商贸有限公司间租赁协议的条款，并实际使用涉案房屋至今，也向原告交付了部分租金，原告接受被告单承潮交付的租金，双方成立租赁合同关系。双方关于租金的计算标准参照原告与被告桐乡市同城商贸有限公司签订的房屋租赁协议书的相关约定，经计算，被告单承潮尚欠原告租金为874000元，且被告单承潮认可尚欠租金的金额，被告单承潮应承担相应的支付义务；二、被告长兴槐坎衍强家用电器商行原址并不在涉案房屋处，被告单承潮为扩大经营规模，承租使用涉案房屋，显然被告单承潮承租涉案房屋是为被告长兴槐坎衍强家用电器商行经营所需，被告长兴槐坎衍强家用电器商行也使用部分涉案房屋。另外，涉案房屋取得后，被告单承潮、长兴槐坎衍强家用电器商行均有向他人转租涉案房屋并收取租金的行为，因此，涉案房屋可认定为由被告单承潮、长兴槐坎衍强家用电器商行共同承租，被告单承潮、长兴槐坎衍强家用电器商行应共同履行向原告支付租金的义务。对原告主张被告单衍强支付租金的诉请。本院认为，被告长兴槐坎衍强家用电器商行性质为个体工商户，被告单衍强为工商登记的个体经营者，被告单衍强应对被告长兴槐坎衍强家用电器商行支付租金的义务承担连带清偿责任。对于被告单承潮陈述原告交付的涉案房屋性质不属于商贸使用范围，无法实现承租目的，造成其装修损失及可预期的转租收益损失，要求原告承担损失的主张。可另案主张，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告长兴县煤山镇新槐村村民委员会与被告桐乡市同城商贸有限公司于2012年4月8日签订的《房屋租赁协议书》；二、被告单承潮、长兴槐坎衍强家用电器商行共同支付原告长兴县煤山镇新槐村村民委员会租金874000元（截至2015年9月1日），限于本判决生效后十天内履行；三、被告单衍强对上述第二项承担连带清偿责任；四、驳回原告长兴县煤山镇新槐村村民委员会其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13340元，财产保全费5000元，合计18340元，由原告长兴县煤山镇新槐村村民委员会承担340元，由被告单承潮、长兴槐坎衍强家用电器商行、单衍强共同承担18000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。（上诉案件受理费应在提交上诉状时预交，户名：浙江省湖州市中级人民法院案款收入专户，账号：19×××38，开户银行：农行湖州红丰支行。上诉期满七日后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。）审 判 长  王仲凯人民陪审员  耿忠男人民陪审员  顾伟忠二〇一六年七月十三日书 记 员  ＸＸ晶