广州铁路运输第一法院行 政 判 决 书（2016）粤71××01行初1408号原告：广州市番禺区市桥街广发建筑材料营业部，住所地广州市番禺区洛溪街沙溪大道32号茶叶城15座三层，组织机构代码07019971-3。法定代表人：谭月华，职务：总经理。委托代理人：李滨、何意玲，广东智韬律师事务所律师。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路80号，组织机构代码35574319-6。法定代表人：彭高峰，职务：主任。委托代理人：陈峰，广东华誉律师事务所律师。委托代理人：刘伯权，该委工作人员。第三人：广州市广全源动漫科技有限公司，住所地广州市番禺区东环街蔡三新村六街10号101，组织机构代码08271482-3。法定代表人：王荣林，职务：总经理。委托代理人：刘依强，广东敏锐律师事务所律师。原告广州市番禺区市桥街广发建筑材料营业部（以下简称广发营业部）不服被告广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）、第三人广州市广全源动漫科技有限公司（以下简称广全源公司）房屋登记一案，本院于2016年2月2日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月26日、6月16日公开开庭审理了本案。原告广发营业部的委托代理人李滨、何意玲，被告市国规委的委托代理人陈峰、刘伯权，第三人广全源公司的委托代理人刘依强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广发营业部诉称：2011年12月9日，广州市“三旧”改造工作办公室作出《关于广州市番禺区市桥街广发建筑材料营业部东环街迎星东路271××号地块改造方案的批复》（穗旧改复（2011）71××号），同意原告对位于广州市番禺区东环街迎星东路271××号地块（下称“地块”）进行自行改造。2013年8月7日，原告与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》（下称“出让合同”），明确了现状土地条件已建旧厂房，并在出让合同第二十一条规定“受让人……，领取国有土地使用证后，有权将本变更协议项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，应当符合本条第（一）项规定的条件：（一）按照本变更协议约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上”、第二十二条规定“国有建设用地使用权的转让、出租及抵押合同，不得违背国家法律、法规规定和本变更协议约定”。2013年8月30日，原告为建设地块，依法向被告申领了《建设用地批准书》（商业用地）。为实现开发目的，原告向被告申请将旧厂房转让给第三人。2014年4月15日，被告对旧厂房作出了转移登记，并向第三人颁发了《房地产权证》（粤房地权证穗字第××号）。为推进项目进程，原告、第三人按出让合同、“三旧政策”要求与被告办理出让合同变更等手续时，被告却告知地块必须由原告自行改造，第三人不符合变更条件，拒绝变更。现由于被告向第三人颁发了《房地产权证》（粤房地权证穗字第××号），致使《房地产权证》的权属人与《建设用地批准书》（穗旧改复（2011）71××号）批复同意开发的主体不一致，原告根本无法按照批复和被告的要求以自身名义继续推进地块改造建设，严重损害了原告的合法权益。且，原告发现在有关“三旧改造”的政策和相关法律法规限制下，原告、第三人之间的转让行为是不当且不符合规定的，而被告在办理转移登记手续时未尽合理审查义务，没有核查出让合同、土地是否符合转让条件、实地查看测绘等，存在明显的工作疏忽，更是违反了《广东省城镇房地产权登记条例》第十一条、《城市房地产管理法》等有关法律法规。因此，原告认为被告据以向第三人颁发《房地产权证》的依据不足、程序不合法，且明显不当，应当予以撤销。请求法院判令：1、撤销被告向第三人颁发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告市国规委辩称：关于粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，当时原告和第三人是申请房屋所有权转移登记，俗称二手房买卖，因为他们提供的资料符合房屋登记办法的规定，所以我委予以登记。我委登记的程序与收件是符合要求的，故请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人广全源公司述称：1、本案所涉及的物业及土地已经被列为“三旧改造”项目，根据广州市“三旧改造”的相关文件的精神，需要自行改造不可以转让。涉案房屋转让行为不符合相关规定，被告核准变更登记的行为违反了相关规定。2、从涉案土地情况看，在转移登记之前，土地的性质用途已经变化，相关规划批复已经对“三旧改造”的范围做出指引，在这种情况下，被告有职责对涉案房屋情况全面进行了解，但是被告对此没有深入调查了解就同意转移登记，第三人认为被告的行为欠妥。3、涉案房屋在转移登记之前实际已经灭失，其中有原告和第三人的原因，没有明确告知，但是涉案房屋在申请转移登记的时候已经灭失，就不符合登记的条件，被告这种情况下办理变更登记手续是不符合相关规定。综上，第三人认为，原告已根据客观事实向被告递交了申请的情况下，被告怠于相关职责，其行为不符合职权和相关规定，因此原告要求撤销粤房地权证穗字第××号《房地产权证》的诉讼请求应该得到支持。经审理查明，原告广发营业部是原广州市番禺区东环街迎星东路271××号（B座）的房地产权人。2014年4月11日，原告与第三人广全源公司共同到广州市番禺区房地产登记交易中心（以下简称交易中心）申请存量房转移登记，并提交原告及第三人的《营业执照》，组织机构代码证，企业注册基本资料，陈嘉照及谭月华身份证明，授权委托证明，粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，原告与第三人签订的《广州市存量房买卖合同》及说明，第三人股东会决议，原告与第三人签订的《合作合同》，税收缴款书，变更房地产权证登记内容不征营业税、免征土地增值税证明，契税纳税申报表等资料。当天，交易中心对原告和第三人进行了房屋转移登记询问，明确了案涉转让的房屋不存在灭失或加建、扩建、改建的情况。交易中心经审查，于2014年4月15日为原告和第三人办理了案涉房屋的转移登记，核发粤房地产权穗字第××号《房地产权证》给第三人。2014年7月14日，原告和第三人向原广州市国土资源和房屋管理局番禺分局提出关于撤销“广州市番禺区东环街迎星东路271××号（A座、B座）地块”房地产权证的申请，申请撤销被告核发给第三人的粤房地权证穗字第××、02××35号《房地产权证》，主要原因如下：1、该项目现场厂房建筑物已于2014年1月份拆除。2、厂房所在地块已纳入“三旧”改造范围，原告已于2013年8月7日补交土地出让金、签订出让合同变更协议，并于2013年8月30日领取穗国土建用字（2013）225号《建设用地批准书》。原告在办理该地块房产过户时未说明上述情况，造成产权证过户的错误，愿意承担相关的法律责任。被告收到上述申请后，未对该申请予以受理。原告不服，诉至本院。另查明，原告持有的原粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载：房地产权属人为广州市番禺市桥街广发建筑材料营业部，规划用途为厂房，房屋所有权取得方式为新建，共有情况为单独所有，登记时间为2010年11月4日，房屋坐落于广州市番禺区东环街迎星东路271××号（B座），层数为1层，建筑面积为3460.44平方米，共用面积为13532平方米，并附房地产平面附图和宗地图。第三人持有的粤房地产权证穗字第××号《房地产权证》记载：房地产权属人为广州市广全源动漫科技有限公司，规划用途为厂房，房屋所有权取得方式为购买，共有情况为单独所有，登记时间为2014年4月15日，房屋坐落于广州市番禺区东环街迎星东路271××号（B座），层数为1层，建筑面积为3460.44平方米，共用面积为13532平方米，并附房地产平面附图和宗地图。2011年12月9日，广州市“三旧”改造工作办公室作出穗旧改复（2011）71××号《关于广州市番禺区市桥街广发建筑材料营业部东环街迎星东路271××号地块改造方案的批复》，主要内容为：同意原告对位于广州市番禺区东环街迎星东路271××号地块进行自行改造。2013年8月7日，原告与被告签订了穗番国地出合（2013）026××号的变更协议之一号《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，主要内容为：本变更协议项下出让宗地编号为13009020120001，宗地面积13532平方米，其中出让宗地面积为10987平方米，明确了现状土地条件为已建旧厂房，并在第四十七条约定：“本变更协议项下宗地系《国有土地使用证》（土地证号：G34-0006**）对应的用地，属于用地单位自有建设用地，经市三旧办穗旧改复（2011）71××号文及市政府同意自行改造、补交地价的模式对该地块实施改造，现市规划局以穗规函（2011）8689号文同意建设，按穗府（2009）56号文及穗府办（2010）35号文有关规定补办出让手续。”并附：（出让）划拨宗地平面界址图。2013年8月30日，被告向原告核发穗国土建用字（2013）225号《建设用地批准书》，明确了用地单位为原告，建设用地名称为商业金融业用地（C2），总用地面积为13532平方米，净用地面积10987平方米，土地坐落为番禺东环街蔡边一村，用地方案号为13009020120001。并附：建设用地批准书附图。又查明，2011年12月30日，原广州市规划局向原告发出穗规函（2011）8689号《关于申请确认旧厂改造地块规划条件的复函》，主要内容为：依据穗旧改复（2011）71××号《关于广州市番禺区市桥街广发建筑材料营业部东环街迎星东路271××号地块改造方案的批复》及G34-000660《国有土地使用权证》，申请地块面积为13532平方米。现提供旧厂改造地块规划条件如下：一、用地概况：（一）用地位置：番禺区东环街迎星东路271××号（详见建设用地规划红线图）。……并附附件：建设用地规划红线图。2013年10月9日，原广州市规划局向原告发出穗规批（2013）199号《关于原则同意修建性详细规划的批复》，主要内容为：原告送来位于广州市番禺区东环街迎星东路271××号地段的《敏捷动漫国际项目修建性详细规划》及有关资料收悉。经研究，原则同意现编制的修建性详细规划方案，具体函复如下：一、本地块为穗规函（2011）8689号《关于申请确认旧厂改造地块规划条件的复函》所指用地，土地使用性质为商业金融业用地（C2），地块总用地面积为13532平方米……。二、同意该规划的如下主要技术经济指标。（一）容积率3.2。（二）建筑密度40%。（三）绿地率35%。（四）总建筑面积46254平方米。……针对该批复的《修建性详细规划类案件办理呈批记录》中的第七点“经办处理意见”载明：送审商业项目（自命名：敏捷动漫国际）修详规方案，项目用地位于东环街迎星东路271××号。2011年12月取得市三旧办《关于广州市番禺区市桥街广发建筑材料营业部东环街迎星东路271××号地块改造方案的批复》（穗旧改复（2011）71××号），2011年12月取得规划条件（穗规函（2011）8689号），……经现场踏勘，场地已平整并正在施工建设，……建议处理意见：同意修详规方案，并于批复中明确在申办《建设工程规划许可证》前应完善相关违法建设的查处手续。并附施工现场照片。2013年10月29日，原广州市规划局向原告发出穗规批（2013）215号《关于原则同意调整修建性详细规划的批复》，主要内容为：原告送来位于广州市番禺区东环街迎星东路271××号地段的《敏捷动漫国际项目（自命名）调整修建性详细规划》及有关资料收悉。经研究，原则同意现编制的调整修建性详细规划方案，同时取消穗规批（2013）199号批复及附件，具体函复如下：一、本地块为穗规函（2011）8689号《关于申请确认旧厂改造地块规划条件的复函》所指用地，土地使用性质为商业金融业用地（C2），地块总用地面积为13532平方米……。二、同意该规划的如下主要技术经济指标。（一）容积率3.2。（二）建筑密度40%。（三）绿地率35%。（四）总建筑面积46254平方米。……并附附件：1.总平面及绿地规划图；2.总平面及绿地规划图（带地形）；3.道路及竖向规划图。再查明，2013年12月23日，原广州市规划局向广州市城市管理综合执法局番禺分局（以下简称综合执法局番禺分局）发出穗规函（2013）5942号《关于查处违法建设的转办函》，主要内容为：我分局在办理原告位于番禺区东环街迎星东路271××号地块的项目案件审批过程中现场踏勘时，发现该项目地块内的建筑物未报先建，涉嫌违法建设。2014年1月15日，综合执法局番禺分局东环中队就上述转办函向综合执法局番禺分局发出番东执报（2013）056号《关于广州市规划局﹤穗规函（2013）5942号﹥的复函》，主要内容为：经查，位于番禺区东环街迎星东路271××号地块的项目名称为“广发项目工程”，建设单位为“广州市番禺区市桥街广发建筑材料营业部”，施工单位为“江西省国利建设集团有限公司”，项目用地面积为13532平方米，工程占地面积7976平方米，计划建筑面积46267平方米，目前已建至第五层封顶，未能提供有效规划审批手续。2013年9月12日，综合执法局番禺分局对原告位于番禺区东环街迎新东路润佳酒店西侧的在建工地进行现场检查，并制作检查笔录和现场照片，主要内容如下：现场正在挖地基，平整场地，东北侧在建一间40平方米砖墙结构的售楼部；现场未能出示《建设工程规划许可证》及其他相关报建资料；现场发出穗综番询字（2013）F362号《询问通知书》和穗综番责字（2013）F393号《责令限期改正通知书》。综合执法局番禺分局分别于2013年9月13日、10月29日、11月6日、12月3日，2014年1月22日、5月13日、7月18日、10月10日、12月24日对原告位于番禺区东环街迎新东路润佳酒店西侧的在建工地进行现场检查，并制作检查笔录和现场照片，向原告发出《询问通知书》、《限期改正通知书》、《行政强制措施决定书》。2014年3月4日，综合执法局番禺分局向原告进行询问，并制作询问笔录，原告在询问笔录中述称：位于番禺区东环街迎星东路润佳酒店西侧工地（即番禺区东环街迎星东路271××号）是原告投资建设的“敏捷动漫国际”项目，该工程已经取得原广州市规划局穗规批（2013）215号《关于原则同意调整修建性详细规划的批复》，该工程于2013年6月15日开始动工建设，但还没有取得《建设工程规划许可证》。2014年7月8日，广州市番禺城市规划设计院和广州市城市规划勘测设计研究院制作了《广州市建设工程违法建设测量记录册》，记载：建设单位名称为广州市番禺区市桥街广发建筑材料营业部，建设项目名称为敏捷动漫国际，建设位置为东环街，工程编号为（2013）违42B063号。建设单位未提供建设工程规划许可证及相关报建资料；建设单位未提供放线资料；建筑物未设置无障碍通道；建筑物未完工，未有外墙装饰面及内部间隔，功能分区无法确认，按施工图划分计算面积；截止到测量日期2014年6月16日，地下车库已建地下二层，3栋已建地上4层（加梯间），1栋已建地上18层。并附违法建设测量地形图和违法测量平面位置关系图。2014年11月3日，广州市番禺区东环街向综合执法局番禺分局出具情况说明，内容为：广州市番禺区市桥街广发建筑材料营业部位于广州市番禺区东环街迎星东路271××号地段的“敏捷动漫国际”广发项目，与东环街城管中队查处的番禺区东环街迎新东路润佳酒店西侧是同一地方。根据《关于东星路等命名的批复》（穗府地名（2008）278号）的批示，该路段于2008年命名为迎星东路。另查，因广州市政府机构改革，原广州市国土资源和房屋管理局番禺分局、广州市番禺区房地产登记交易中心的不动产登记职责现由广州市番禺区国土资源和规划局承接，广州市番禺区国土资源和规划局是市国规委的派出机构。以上事实，有《房地产权证》、《广州市存量房买卖合同》、《营业执照》、组织机构代码证、企业注册基本资料、身份证明、第三人股东会议决议、关于撤销“广州市番禺区东环街迎星东路271××号（A座、B座）地块”房地产权证的申请、批复、《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《建设用地批准书》、复函、《经办处理意见》、转办函、《询问通知书》、《限期改正通知书》、《行政强制措施决定书》、询问笔录、现场照片、《广州市建设工程违法建设测量记录册》、情况说明及各方当事人陈述等证据证实。本院认为，《广州市城镇房地产登记办法》第三条规定：“本办法所称房产登记，是指房地产行政主管部门依当事人的申请或者依职权，对土地使用权、房屋所有权、房地产他项权和其他依法应当登记的房地产权利以及与此相关的事项进行记载、公示的行为。”第四条规定：“市房地产行政主管部门负责房地产登记管理工作和本办法的组织实施。房地产登记机构负责房地产登记的具体工作。”据此，被告市国规委作为广州市的房地产行政主管部门，具备核发房地产权证的职权。《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条第一款规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。”第十条第一款规定：“当事人应当对其提交的申请登记材料实质内容的真实性负责，不得采取隐瞒真实情况或者伪造证件、文件等非法手段骗取登记。”第五十五条规定：“违反本办法第十条第二款规定，当事人采取隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件等非法手段骗取登记的，由房地产行政主管部门依照本办法第五十四条的规定撤销登记。造成他人损失的，应当承担赔偿责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。”《房屋登记办法》第十九条规定：“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。”2014年4月11日，原告与第三人以房屋买卖为由向交易中心申请办理涉案房产的转移登记，并提交了原告及第三人的《营业执照》，组织机构代码证，企业注册基本资料，身份证明，授权委托证明，粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，原告与第三人签订的《广州市存量房买卖合同》及说明，第三人股东会决议，原告与第三人签订的《合作合同》，税收缴款书，变更房地产权证登记内容不征营业税、免征土地增值税证明，契税纳税申报表等资料。当天，交易中心对原告和第三人进行了房屋转移登记询问，明确案涉转让的房屋不存在灭失或加建、扩建、改建的情况。交易中心根据上述规定受理转移登记申请并于2014年4月15日向第三人核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。鉴于2011年12月9日广州市“三旧”改造工作办公室作出穗旧改复（2011）71××号关于同意原告对位于广州市番禺区东环街迎星东路271××号地块进行自行改造批复，原告于2013年6月开始对上述地块进行改造活动。根据《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，原告改造位于广州市番禺区东环街迎星东路271××号地块的行为造成案涉房屋被拆除。根据上述规定，被告办理房屋转移登记不属于应当实地查看的情形，其在办理案涉房屋转移登记时系根据原告和第三人提交的申请材料和陈述情况向第三人核发案涉房产证，由于原告和第三人在办理转移登记时未按上述规定如实向被告陈述案涉房屋的情况，导致案涉房产证登记的信息与房屋实际情况明显不符，属于认定事实不清。故原告要求撤销粤房地权证穗字第××号《房地产权证》有事实依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：撤销被告广州市国土资源和规划委员会于2014年4月15日向广州市广全源动漫科技有限公司核发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。本案受理费50元，由被告广州市国土资源和规划委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内向广州铁路运输中级法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 嘉人民陪审员  李月桂人民陪审员  梁耀明二〇一六年七月二十七日书 记 员  王惠玲方海