江西省德兴市人民法院民 事 判 决 书(2015)德民一初字第996号原告张香兰，女，汉族，1976年1月7日出生，江西省德兴市人，现住江西省德兴市。委托代理人孙发生，系原告张香兰丈夫，特别授权。委托代理人叶小华，德兴市花桥法律服务所法律工作者，特别授权。被告景德镇市景顺房地产开发有限公司，组织机构代码72394811-0。地址江西省景德镇市中华南路469号。法定代表人王庭顺，系该公司总经理。被告德兴市恒鑫实业有限公司，组织机构代码79697541-9。地址江西省德兴市银城街道办外环路16号锦绣前程。法定代表人祝雪明，系该公司总经理。委托代理人汪烨，系该公司法律顾问，特别授权。委托代理人卢德林，系该公司员工，特别授权。原告张香兰诉被告景德镇市景顺房地产开发有限公司（以下简称景顺公司）、德兴市恒鑫实业有限公司（以下简称恒鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐黎红独任审判，公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告张香兰及其委托代理人叶小华、孙发生，被告景顺公司的法定代表人王庭顺，被告恒鑫公司的委托代理人汪烨到庭参加诉讼。第二次开庭时原告张香兰及其委托代理人张发生，被告恒鑫公司的委托代理人汪烨、卢德林到庭参加诉讼，被告景顺公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张香兰诉称，原告张香兰于2014年2月20日与被告景顺公司签定了一份《协议书》，《协议书》约定原告购买被告景顺公司开发的德兴市文苑小区7-8号楼五间裙楼中第五间的7-5号店面（从北往南），建筑面积约34.79㎡，总价220,000元人民币。协议约定，签定协议后15日内，原告张香兰支付人民币150,000元后，享有该店面的收益权，同时约定被告景顺公司未在2015年7月30日前将该产权登记明确的店面交付给原告，原告有权退房，被告景顺公司需退还房款，并按协议房款总额的20%作为违约金支付给原告张香兰，同时按月息2分利率补偿原告所缴纳150,000元人民币房款的损失。协议签订后，原告张香兰依约支付了150,000元人民币购房款。因被告景顺房产公司未能按时将店面交付给原告，双方于2014年6月18日又签订《购买店面补充协议书》，该协议第二条约定，如被告景顺公司在2015年10月30日前还不能履行购店面协议，再由被告景顺公司一次性赔偿原告100,000元人民币损失或者按照2014年2月20日签订的协议价格，由原告在被告景顺公司开发的房产中任意选1间同等面积店面置换，超出面积价格协调处理。2014年8月18日，被告恒鑫公司当时法定代表人王庭顺在《购买店面补充协议书》上作出书面担保，担保书注明:“关于景顺房产公司与张香兰同志签定的协议，本公司同意担负连带责任，并同意用文苑小区南区1号楼一套同等面积房产担保”。该担保书上盖有被告恒鑫公司公章。但被告景顺公司至今未将原告张香兰购买的店面交付给原告，为维护原告合法权益，现请求人民法院依法判令，解除原告张香兰与被告景顺公司于2014年2月20日签订的《购买店面协议书》，由被告景顺公司返还原告购房款150,000元人民币，赔偿原告定购店面损失及违约金共计204,000元人民币，同时判令被告恒鑫公司对上述款项承担连带责任。原告张香兰为支持其诉请，向本院提供如下证据：1、原告张香兰于2014年2月20日与被告景顺公司签订的《协议书》一份，用以证明其购买被告景顺公司开发的德兴市文苑小区7号-8号楼裙楼第7-5号店面（从北往南），面积约34.79㎡，总价220,000元人民币及双方约定的付款方式、交房时间、违约责任等；2、2014年6月18日原告张香兰与被告景顺公司签订的《购店面补充协议》一份，用以证明双方约定变更交房时间及逾期交房被告景顺公司需要在原约定的违约金责任基础上再增加支付赔偿100,000元人民币；3、《担保书》一份，用以证明2014年8月18日被告恒鑫公司对原告张香兰与被告景顺公司签订的协议担保，承担连带责任；4、被告景顺公司出具的收据一份，用以证明2014年3月5日原告张香兰依约支付了150,000元购店面款。被告景顺公司辩称，原告张香兰购买答辩人开发的店面时，其丈夫孙发生又与答辩人签订了一份《商品房买卖合同》，但孙发生尚欠购房款十八万余元，由于店面抵押给银行，当时双方协商好由孙发生去银行办理按揭将购房款交清，再加上购店面的欠款七万余元，一同归还银行贷款，将该店面释放出来，但孙发生在答辩人一再催促下仍拒绝去银行办理商品房按揭贷款，后来有关部门将答辩人公司有关业务停办。原告张香兰丈夫孙发生上述行为，是故意造成答辩人违约。另外，原告张香兰诉请的违约金过高，请求法院酌情处理。被告景顺公司为支持其辩解意见，向本院提供证据如下：被告景顺公司于2014年3月15日与原告张香兰丈夫孙发生签订的《购房协议书》及2015年3月27日双方签订的《商品房买卖合同》各一份，用以证明原告张香兰丈夫孙发生购买了被告景顺公司开发的文苑小区8号楼201室商品房一套，孙发生至今尚欠被告景顺公司房款人民币180,000余元，孙发生已构成违约。被告恒鑫公司辩称，王庭顺当时虽然是公司法定代表人，但2014年5月19日恒鑫公司与其它临时投资方签了协议书，约定公章由临时投资方裴春芽、胡富强等共同保管，双方并约定每次使用印章时，恒鑫公司都要通知临时投资方共同打开保险箱使用公章。而担保书上的公章并不是当时使用的公章，该公章系王庭顺私自雕刻，另外担保未经公司其他股东同意，依据《中华人民共和国公司法》第十六条规定，该担保行为无效。综上，请求法院驳回张香兰对答辩人的起诉。被告恒鑫公司为支持其答辩意见，向本院提供如下证据：1、2014年5月19日，被告恒鑫公司与裴春芽、邓强、胡富莲签订的《协议书》一份，用以证实从2014年5月19日起德兴市恒鑫实业有限公司的公章由裴春芽、邓强、胡富莲共同保管；2、被告恒鑫公司在德兴市公安局备案的印章模形，用以证实《担保书》上的公章并非德兴市恒鑫实业有限公司备案公章。上述原、被告证据均经庭审质证。被告景顺公司对原告张香兰所举证据真实性不持异议，但认为协议约定的违约金和赔偿金过高。被告恒鑫公司对原告张香兰所举证据1、2、4不持异议，但认为与其公司无关，对原告张香兰证据3中的被告恒鑫公司的公章真实性持有异议，认为该公章系被告恒鑫公司原法定代表人王庭顺私自雕刻的。原告张香兰对被告景顺公司的证据真实性不持异议，但认为与本案无关联性。被告恒鑫公司对被告景顺公司所举证据质证认为与其无关。原告张香兰对被告恒鑫公司所举证据1认为系其公司内部管理问题，对其无约束力；对证据2质证认为被告恒鑫公司原法定代表人王庭顺已认可担保书上的公章系被告恒鑫公司原公章，系其本人加盖的，因此不能否定被告恒鑫公司担保的真实意思表示。被告景顺公司对被告恒鑫公司所举证据的真实性不持异议，但对其证据2的证明对象持有异议，认为担保书上被告恒鑫公司的公章是原来使用的公章，并非被告恒鑫公司当时法定代表人王庭顺私刻的。本院对原、被告所举证据分析认为，原告张香兰、被告恒鑫公司所举证据真实，且与本案有关联性，可以作为本案证据使用。被告景顺公司所举证据虽然真实，但与本案无关联性，不能作为本案证据使用。经审理查明，2014年2月20日被告景顺公司作为甲方与作为乙方的原告张香兰签订一份《协议书》，《协议书》第二条约定：乙方订购甲方开发建设的文苑小区7#-8#楼裙楼7-5号店面(从北往南)。店面建筑面积约34.79平方米；第三条约定店面单价为6,323.66元/平方米，计总金额220,000元人民币；第四条对付款方式约定为：签订本协议时由乙方预付订购金伍万元人民币，并在本协议签订十五日内由乙方向甲方提前支付壹拾伍万元购店面款，在办理该店面产权证时，余款全部付清；协议第九条约定：在甲乙双方签订协议后的18个月（2015年7月30日）所订购的店面还未正式完全交付到位（产权登记明确），乙方有权退房，退房时由甲方将乙方所交款项全部退还给乙方，还应按甲、乙双方签订协议房款总额的20%作为违约金支付给乙方，同时由甲方按签订订购协议时所付的壹拾伍万元人民币按月息2分计算补偿乙方。协议签订后，原告张香兰依约支付了人民币150,000元，被告景顺公司于2014年3月5日出据了收据给原告张香兰。2014年6月18日，双方又签订《购店面补充协议书》。该补充协议书第一条约定：甲方在2015年7月30日以前，如不能把乙方所定购的店面完全交付给乙方（产权登记到位）,则由甲方承担甲、乙双方签订的违约等经济赔偿责任。第二条约定，如果甲方在2015年10月30日前还不能履行购店面协议，再由甲方一次性赔偿因甲方原因致使物价上涨和时间差计人民币壹拾万元整给乙方或者由乙方按甲、乙2014年2月20日签订的协议价格，在甲方开发的房产中任意选壹间店面用于置换（同等面积），超出面积价格协调处理。2014年8月18日被告恒鑫公司公司的法定代表人王庭顺在《购店面补充协议书》的背面写下担保书，该担保书表述为“关于景顺房产与张香兰同志签订的协议，本公司同意承担连带责任，并同意用文苑小区南区1号楼壹套同等面积房产担保”。该担保书上有王庭顺的签名并加盖了被告恒鑫公司原来使用的公章。2015年11月原告张香兰因被告景顺公司未能交付店面及办理所购店面的产权证书诉至本院，要求解除其与被告景顺公司于2014年2月20日签订的《协议书》，并要求二被告连带返还购房款150,000元人民币，支付违约金44,000元人民币，补偿利息损失60,000元人民币，赔偿因物价上涨损失100,000元人民币，合计354,000元人民币。另查明，原告张香兰购买的店面在签订协议书时，该店面已由被告景顺公司用于抵押。德兴市房屋管理局2011年1月31日为文苑小区1-9号楼颁发了预售许可证。被告景顺公司的法定代表人王庭顺原来也系被告恒鑫公司的法定代表人及股东。2015年1月12日，被告恒鑫公司的法定代表人改由祝雪明担任。本院认为，原告张香兰与被告景顺公司签订的《购房店面协议书》和《购店面补充协议书》系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，应受法律保护。合法有效合同，双方都应当遵守诚实信用原则，各自履行各自的义务。被告景顺公司未依约定时间将店面交付给原告张香兰和办理产权证书，且购买的店面已用于抵押，被告景顺公司已构成根本违约，现原告张香兰要求解除合同并由被告景顺公司返还购房款及承担违约责任的诉讼主张符合法律规定，本院予以支持。但原告张香兰诉讼主张即有违约金又有约定的赔偿金，由于二者不可以并存，本院认为按照双方约定的由被告景顺公司按照原告张香兰已付房款的总额按月息2分计算补偿较为合理。关于被告恒鑫公司于2014年8月18日书面承诺对原告张香兰与被告景顺公司签订的协议承担连带责任的效力问题，本院认为，该担保书系被告恒鑫公司当时的法定代表人王庭顺书写的，并加盖了被告恒鑫公司原来使用的公章，应当认定系被告恒鑫公司真实意思表示，该担保行为合法有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除原告张香兰与被告景德镇市景顺房地产开发有限公司于2014年2月20日签订的《协议书》；二、由被告景德镇市景顺房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还给原告张香兰购房款150,000元人民币及赔偿给原告张香兰损失60,000元人民币，合计210,000元人民币，该款由被告德兴市恒鑫实业有限公司承担连带担保责任；三、驳回原告张香兰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,305元（已减半收取），由被告景德镇市景顺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  徐黎红二〇一六年七月五日书记员  吴慧萍