陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终4290号上诉人(原审被告)陕西通达实业有限公司，住所地西安市碑林区长安北路30号。法定代表人郭明耀，该公司董事长。委托代理人刘元，陕西三秦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王南海，男，1967年7月21日出生，汉族，西安市中兴通讯产业园业务经理，住西安市。原审被告陕西通达投资开发有限公司，住所地本市碑林区长安北路30号。法定代表人郭明耀，该公司董事长。委托代理人刘元，陕西三秦律师事务所律师。原审被告中国电子器材总公司，住所地北京市海淀区复兴路49号。法定代表人ＸＸ，该公司总经理。委托代理人方正，男，1973年12月24日，汉族，该公司员工，住北京市东城区上诉人陕西通达投资开发有限公司（以下简称通达投资）因与被上诉人王南海、原审被告中国电子器材总公司（以下简称中电总公司）、原审被告陕西通达实业有限公司（以下简称通达实业）确认合同无效纠纷一案，西安市碑林区人民法院于2014年12月18日作出（2014）碑民初字第01243号民事判决书，通达投资不服，提起上诉。本院于2015年7月28日作出（2015）西中民二终字第00303号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。通达投资不服西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第04124号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，1993年10月,王南海（乙方）与中国电子器材西北公司（甲方）签订《房地产买卖契约》，约定：甲方自愿将座落在碑林区长安北路30号7号楼514号房产（建筑面积29.63平方米）出售给乙方。二、成交价格为人民币4788.57元。1997年4月10日，西安市房改办给王南海办理了公有住房出售产权界定卡，载明西北公司占该房屋67.6%产权，王南海占该房32.4%产权。2000年3月，西安市房产管理局（房改办）发布市房改发（2000）64号《关于对中国电子器材西北公司已出售公有住房标准价向成本价过渡的批复》文件，2002年起西北公司开始收取员工购房款。2002年11月，西北公司因王南海工作调动作出清退通知：“物业部门负责清退、移交个人的住房、粮关系、医疗费、水电暖费及煤气费”。随后，2003年7月5日，西北公司在《西安晚报》上发布《通告》：“王南海、王南海等20人，请你们自本通告发布之日起三十日内，到公司人力资源部办理有关手续，逾期不到者，一切责任自负。”2003年7月11日，王南海给西北公司房改办交13100元，作为预收售房款，用于购买67.6%的产权，西北公司房改办公室开具收款收据。西北公司至今未给王南海办理房产证，现该房产67.6%的产权在通达实业名下。另查，中电总公司持有西北公司的整体产权，2008年5月28日，中电总公司在北京产权交易所挂牌将西北公司整体产权转让给通达实业，双方签订了《产权交易合同》，将包括有陕西省西安市友谊西路30号，土地使用证编号“系碑国用（2001）第694号”及地上建筑物等土地使用权和房产所有权等整体产权转让。2009年1月原西北公司变更为陕西通达投资开发有限公司（中国电子器材西北公司），2012年10月19日，该公司更名为陕西通达投资开发有限公司。王南海诉至西安市碑林区人民法院称，其原系中国电子器材西北公司（以下简称西北公司）职工，在1993年5月与该公司签订了《中国电子器材西北公司售购住宅协议》、《房地产买卖契约》，其以4788.57元的价格购得该公司位于长安北路30号7号楼514号房屋的部分产权。西北公司于1997年4月10日为其办理的《公有住房出售产权界定卡》上，界定其拥有32.4%的产权，西北公司拥有67.6%的产权。其后，西北公司根据《西安市公有住房出售管理办法》向其出售该房屋67.6%的产权，2003年7月11日其向西北公司交房款13100元，至此，其即拥有了该房屋的全部产权。但西北公司至今未为其办理产权过户手续和房屋产权证。2008年5月21日，西北公司被其上级主管单位第三被告中电总公司整体产权转让给通达实业公司，中电总公司将原中电西北公司包括其已购买房屋在内的整体产权在未通知原告的情况下，转让给了通达实业，侵犯了其房屋所有权。2009年1月19日，西北公司名称变更为陕西通达投资开发有限公司（即第一被告）。通达投资已经收取其购房款，应为其办理房屋产权证。姑且不论其于2003年7月11日已拥有该房屋的全部产权。按“公有住房出售产权界定卡”，该房屋为其与西北公司按份共有，西北公司出售其所有部分时，根据《中华人民共和国物权法》第一百零一条的规定，其亦应享有优先购买权。其几次与被告协商无果，提起诉讼，依法维护自身的合法权益。请求法院1、确认第三被告与第二被告转让原告已购房屋（碑林区长安北路30号7号楼514号房屋房，面积29.63平方米）合同无效。2、被告通达投资为原告办理碑林区长安北路30号7号楼514号房屋转移过户手续及房屋产权证。3、被告承担诉讼费。通达投资辩称，原西北公司与王南海的二次房改合同不成立，因王南海不在岗，不具备购房资格，王南海所谓的时间、地点，交款方式不同于正常手续，其至今未收到房款。王南海是否有资格参加分房属于单位内部事务，不属于法院管辖。房产的信息情况都已公示，王南海知道且未提出异议，故请求法院驳回王南海诉请。通达实业辩称，同意通达投资的答辩意见，其取得物业无违法之处，应受法律保护。王南海知道相关情况，两被告不存在恶意串通，王南海主张无法律依据。西北公司是整体负债转让，非转让给个人，不能割裂，王南海认为其拥有优先购买权不成立，请求法院驳回王南海诉请。中电总公司辩称，其答辩意见及时效问题同第一、第二被告。转让是正式公开挂牌转让，其中包含争议房屋。中电西北公司二次房改时涉及178户，包含王南海在内有14户没有参加。王南海取得购房资格是非法的，应为无效。整体转让过程中，并未包含王南海在内。原审法院认为，本案涉及到房屋买卖，属平等主体间的民事权益纠纷，法院应当受理，通达投资、通达实业、中电总公司认为本案不属于人民法院受理案件范围的辩称，不予采纳。王南海已购买诉争房屋32.4%的产权，即具有购买剩余部分产权的资格，且王南海已将剩余部分产权的购房款交给西北公司，王南海对于应交何处并不知情，只是按照要求交纳剩余购房款，履行了自己的交款义务，且房改办属于西北公司的职能部门，履行的系职务行为，通达投资、通达实业、中电总公司称王南海所持收款收据非职能部门所开，理由不能成立。通达投资、通达实业、中电总公司称王南海不具备优先购买权，仅提供《职工离职清退通知》及《西安晚报》刊登的《通知》，未提供已按相关劳动法律、法规与王南海解除劳动关系的相关证据，故现通达投资、通达实业、中电总公司称王南海不具备优先购买权，理由不能成立。中电总公司未征得王南海的同意，擅自将已出售给王南海的67.6%的房产转让给通达实业，侵害了王南海的合法权益。现王南海要求确认通达实业与中电总公司之间转让其所有的本市碑林区长安北路30号7号楼514号房产的行为无效，于法有据，应予支持。王南海要求通达投资办理转移过户手续及房产证备案手续，与法不悖，应予准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，遂判决：一、被告中国电子器材总公司与被告陕西通达实业有限公司转让原告王南海所有的位于本市碑林区长安北路30号7号楼514号房产的行为无效。二、被告陕西通达投资开发有限公司于本判决生效后三十日内给原告王南海办理本市碑林区长安北路30号7号楼514号房产的转移过户手续及房产证备案手续。诉讼费2150元，由被告陕西通达投资开发有限公司负担750元、被告陕西通达实业有限公司和被告中国电子器材总公司各负担700元。（此款原告已预付，三被告于本判决生效后十日内各自给付原告。）宣判后，通达实业不服一审判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人所持收据非经正规购房手续办理，且收据不等同于购房协议或物权凭证，一审认定被上诉人拥有涉案房屋67.6％的剩余产权实属事实查明认定错误。二、上诉人善意取得涉案房屋剩余产权合法有效，被上诉人诉求不符法律规定，一审判决适用法律严重错误。请求：1、撤销（2015）碑民初字第04124号民事判决书的全部判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。王南海未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。中电总公司称，其公司同意上诉人的上诉请求。涉案房屋与公司是一并整体转让的，转让是符合法律规定的。经审理查明，一审认定事实属实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，王南海与西北公司签订《房地产买卖契约》，王南海购买本市碑林区长安北路30号7号楼514号建筑面积29.63平方米的房产。西安市房改办给王南海办理的公有住房出售产权界定卡，载明西北公司占该房屋67.6%产权，王南海占该房32.4%产权。2000年3月，西安市房产管理局（房改办）发布市房改发（2000）64号《关于对中国电子器材西北公司已出售公有住房标准价向成本价过渡的批复》文件，2002年起西北公司开始收取员工购房款。2003年7月11日，王南海给西北公司房改办交13100元，作为预收售房款，用于购买67.6%的产权，西北公司房改办公室开具收款收据。王南海按照房改政策已经交付了售房款，西北公司房改办出具了收款收据，故西北公司已经按照西安市房产管理局（房改办）市房改发（2000）64号文件的要求将剩余的单位产权比例67.6%，按照地段成本价已经过渡给王南海。通达实业上诉称王南海所持收款收据非职能部门所开具，且收据不能等同于购房协议或物权凭证。该上诉理由与事实不符，本院依法不予采信。最高人民法院《物权法司法解释（一）》第十五条规定，善意取得中的“善意”，即“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无权处分，且无重大过失，应当认定受让人为善意。”通达实业主张其善意取得涉案房屋剩余的单位产权比例67.6%无事实依据，本院依法不予支持。综上，原审判决正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由陕西通达实业有限公司承担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  侯 静审 判 员  高 玮代理审判员  侯新省二〇一六年七月十四日书 记 员  王晓平