第1页共6页江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0722民初4101号原告倪尔超，男，1964年6月8日出生，汉族，住东海县。原告成善兰，女，1969年8月16日出生，汉族，住址同上。委托代理人宋康，江苏瑞宏律师事务所律师。被告连云港太设房地产开发有限公司，住所地东海县牛山镇钢铁路79号水晶购物广场三楼（东海老水晶城南）。法定代表人赵红，总经理。委托代理人周伟，江苏众昇律师事务所律师。原告倪尔超、成善兰与被告连云港太设房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月1日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员侯书宇独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋康，被告连云港太设房地产开发有限公司委托代理人周伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪尔超、成善兰诉称，2012年6月25日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以总价293957元购买被告开发建设的新天成国际大酒店暨购物广场A幢1单元1102室房屋一套。合同签订后原告依合同约定支付了全部购房款（具体内容见合同）。该合同第八条约定：出卖人（被告）应当在2012年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即该商品房取得住宅交付使用批准文件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房的，从最后交付期限第二天出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金直至符合法律规定的交房条件时止（见合同第九条）。但是直到现在，涉案房屋没有取得国家及地方政府竣工验收合格备案证明（即交付使用批准文件），也就是说涉案房屋至今不符合法定的交付使用条件。即便开发商向购房者交付了房屋钥匙，因为违反法律法规的强制性规定，也不能视为房屋的交付使用。因此，被告应当承担逾期交房的违约责任。目前，被告已支付了部分违约金，剩余违约金应当继续支付。另外，从原、被告签订商品房买卖合同至今已四年多时间，早已超出法律及合同约定的期限，由于被告的原因原告至今没有取得涉案房屋权属证书，根据有关法律及合同约定，被告应当承担违约责任。由于涉案合同约定的违约金明显过低，因此被告应当按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金，为了维护原告的合法权益，特诉，请求依法判令：1、判令被告将办理涉案房产权属登记所需应由其提供的资料报产权机关备案，配合原告办理涉案房屋产权属登记；2、判令被告支付因被告原因原告未在约定期限内取得房屋权属证书违约金（违约金以原告支付的购房款为基准，从2015年5月15日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算至涉案房产具备办理产权证书条件之日止；3、由被告承担诉讼费。被告连云港太设房地产开发有限公司答辩称，被告未及时办理产权证书是因为建筑商的缘故，但现在被告正在积极协商办理产权证书，原告的第二项诉求无事实依据，双方在商品房买卖合同中已经对产权登记的违约条款进行了明确约定，原告的诉求不符合双方约定的违约条款，不应得到支持。经审理查明，2012年6月25日，原告倪尔超、成善兰作为买受人与被告连云港太设房地产开发有限公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，双方约定，二原告购买被告开发的位于东海县牛山镇钢铁路南侧新天成国际大酒店暨购物广场A幢1单元1102室。在该合同第八条约定，被告应在2012年12月31日之前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付原告。该合同的第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。另查明，合同签订后，二原告实际支付全额房价款人民币293957元。被告未在合同约定的2012年12月31日前交付本案所涉商品房。2014年5月20日，被告将本案所涉商品房交付原告，并支付2014年5月20日之前逾期交房的违约金，现原告已装修入住。因被告与施工方原因，本案商品房产权证书一直未予办理。以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，涉案双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。关于房屋产权属办理及违约金问题。被告辩称，因其建筑商原因，导致被告没有依约为原告办理房屋产权证。建设方是否导致被告备案不能，此系被告与他方的纠纷，不妨害被告未为原告办理权属登记违约之形成及责任之承担，故被告的该答辩意见本院不予采纳。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此规定，当事人之间有约定的应从约定，如没有约定的可以按照法律规定的期限计算违约时间。本案中原、被告在《商品房买卖合同》第十五条中约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据双方签订的《商品房买卖合同》之内容，该期限的约定应属当事人双方真实意思的表示且该约定不违反法律的规定，故本案权属证书的办理时间应根据本案所涉房屋交付时间即2014年5月20日起360日内，即被告应在2015年5月14日之前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告未在该期限内履行该义务，系违约，应承担继续履行该义务的民事责任。关于权属证书办理违约责任双方约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，由于合同约定的违约金数额明显过低，本院依法调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。故根据本案查明的事实及法律规定，原告已实际支付购房款人民币293957元，从2015年5月15日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告连云港太设房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内将办理本案所涉商品房权属登记所需应由其提供的资料报产权机关备案，成就本案所涉房产办理房屋产权登记证书所需之条件。二、被告连云港太设房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告倪尔超、成善兰因其违约未提供办理涉案商品房权属证书条件的违约金，违约金以原告支付的购房款人民币293957元为基准从2015年5月15日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本案所涉房产具备办理产权证书条件之日止。案件受理费500元（简易程序），由被告连云港太设房地产开发有限公司负担（已由原告倪尔超、成善兰垫付，被告连云港太设房地产开发有限公司于本判决生效后30日内返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1000元（普通程序）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员  侯书宇二〇一六年七月十四日书 记 员  傅雪明