宝鸡市金台区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0303民初1160号原告宝鸡市茂祥物业管理有限公司，住所地宝鸡市金台区中山西路3号南4楼，注册号610300100011455。法定代表人刘永举，系公司总经理。委托代理人赵爱芳，系该公司员工。代理权限为一般代理。被告何丽云，女，生于1971年11月19日，汉族，住宝鸡市金台区团结花园B区*号楼*单元*层*户，身份证号：6103031971********。原告宝鸡市茂祥物业管理有限公司（以下简称茂祥物业公司）诉被告何丽云物业服务合同纠纷一案。本院于2016年5月3日立案受理，依法由代理审判员吴旭刚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告茂祥物业公司委托代理人、被告何丽云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告茂祥物业公司起诉称，2013年，原告通过公开选聘与团结花园B区业主委员会签订了《物业管理委托服务合同》，合同约定由原告对“团结花园B区”进行物业管理服务，双方同时对物业管理服务的内容及收费标准进行了约定，按照《团结花园B区业主公约》规定，业主未按时交纳物业服务各项费用、专项维修资金，业主委员会应当督促其限期交纳。逾期仍不交纳的，可以处罚滞纳金，物业管理企业也可以向人民法院起诉。被告从2013年3月8日开始，在原告对“团结花园B区”进行物业管理服务期间享受了原告提供的各项物业管理服务，却没有按时向原告交纳各项物业管理服务费用，没有履行作为一个业主应尽的基本义务。被告自2013年3月8日至2016年6月30日，累计拖欠物业管理服务费、水费、垃圾费合计2756.5元及违约滞纳金1433.4元，期间原告多次催要，并向其发出书面《限期交费通知单》，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。现原告为维护自身合法权益，诉至法院请求依法判令被告立即支付截止2016年4月25日（自发出限期交费通知单共104天）拖欠的物业管理费、水费、垃圾费合计2756.5元及违约滞纳金1433.4元（按日计算追缴所欠费用5‰的滞纳金），以上合计4189.9元，并支付到被告支付费用之日的物业管理各项费用和违约滞纳金，并由被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、物业管理委托服务合同贰份，证明原告的合同是与前任业委会签订的，新业委会是2015年5月就任的；2、业主公约壹份，证明原告提供了服务，应当收取费用；3、收款收据13张，证明被告拖欠物业管理费、水费、垃圾费共2756.5元；4、限期缴费通知单存根，证明2016年1月8日被告拖欠金额为2121.1元，经催告后被告不理会。被告何丽云答辩称，2013年9月时罢免了业委会，已经不能代表广大业主的意见，罢免的业委会私自与原告签订合同，且2015年3月业委会在续签合同时没有召开业主大会，也没有经三分之二业主同意，所以2015年3月8日续签的合同是无效的，原告所有的诉请也是无效的。被告为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：书面报告一份，用以证明原业委会已经被罢免，没有权利续签合同。对于原、被告提交的证据，经庭审质证，本院分析认定如下：对于原告提交的证据1，被告经质证表示，对2013年3月签订的合同认可，2015年3月签订的合同是无效的，理由是没有召开业主大会，合同第十三条约定给业主造成损失，原告要承担赔偿责任，本院经审核认为，该组证据是原告与前任业委会在履行职权过程签订的，真实合法，本院予以认定。被告虽主张2015年3月所签合同无效，但并未提交相关证据来支持其质证意见，故对其质证意见不予采信。对于原告提交的证据2，被告经质证表示对其真实性认可，故本院依法对该组证据的真实性予以认定。对于原告提交的证据3，被告经质证表示没有看到正式发票，不予认可，本院经审核认为，该组证据内容规范，符合被告未缴纳相关费用之客观事实，故对该组证据的真实性予以认定。对于原告提交的证据4，被告经质证表示不认可，其未见到，本院经审核认为，该组证据系原告作出的限期缴费通知单存根，另一部分应送达给被告签收或通知到被告本人，但原告并未提交相关证据来证实被告确已签收或知情，故对被告的质证意见予以采信，对该组证据依法不予认定。对于被告提交的证据，原告经质证表示，对该证据不认可，理由是新业委会是2015年5月份上任的，这个书面报告是2013年的，很多业主当时签字的时候不知道是干什么，签字好多也是亲戚代签的，本院经审核认为，被告未能提交该组证据的原件，真实性无法核实，故本院不予认定。根据以上所确认的证据及当事人的陈述，本院查明以下法律事实：2013年3月8日原告与金台区团结花园B区业主委员会签订《物业管理委托服务合同》，服务期限为二年；期满后，2015年3月7日原告再次与金台区团结花园B区业主委员会签订《物业管理委托服务合同》，服务期限为三年。经核算，原告自2013年3月开始接手团结花园B区物业管理服务后，截止到原告起诉之日被告共拖欠原告水费398.6元、物业费2184.3元，垃圾费144元，以上合计2726.9元。本院认为，依法成立的合同，对双方均有约束力，双方应按照合同约定享有权利的同时，履行各自义务。在本案中，原告与金台区团结花园B区业主委员会于2013年3月、2015年3月分别签订《物业管理委托服务合同》，约定由原告对团结花园B区实施物业管理服务，该合同经本院审核认为，是双方真实意思的体现，合同签订后亦未发生撤销或无效事由，故本院依法对该合同予以认定。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告为被告提供了有偿物业服务，被告应当按照合同约定及时缴纳物业费、水费、垃圾费，现被告拖欠原告物业费、水费、垃圾费共计2726.9元事实清楚，故对原告主张被告由支付拖欠的该笔费用之诉请，依法予以支持。对原告主张的滞纳金1433.4元之诉请，本院认为，原告与金台区团结花园B区业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》中并未对逾期未交纳的应收取滞纳金有所约定。原告虽然提交的《业主公约》第十七条第四款约定：业主未按时交纳物业服务各项费用、专项维修资金，业主委员会应当督促其限期交纳。逾期仍不交纳的，可以处罚滞纳金，物业管理企业也可以向人民法院起诉。本院认为，该《业主公约》属于全体业主的内部约定，并不是本案原告与全体业主的共同约定，不应作为原告向被告主张滞纳金的依据，故对原告要求被告支付滞纳金的诉请依法不予支持。对被告提出2013年9月时已罢免了原业委会，该业委会已经不能代表广大业主的意见，2015年3月7日续签的合同是无效的辩解意见，因被告未能提交相反证据来证实其辩解意见，且与本案查明的事实不符，故不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告何丽云于本判决生效之日起十日内向原告宝鸡市茂祥物业管理有限公司交纳拖欠的水费398.6元、物业费2184.3元，垃圾费144元，以上合计2726.9元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告何丽云承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  吴旭刚二〇一六年七月十八日书 记 员  林 枫书 记 员  林 枫