江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终1500号上诉人（原审被告）江苏联盛投资有限公司。法定代表人邹茂春，该公司董事长。委托代理人邱斌、刘飞，江苏邱斌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赣榆县亿鑫物业管理有限公司。法定代表人潘全鹏，该公司董事长。委托代理人赵利，江苏传扬律师事务所律师。上诉人江苏联盛投资有限公司（以下简称联盛投资公司）因与被上诉人赣榆县亿鑫物业管理有限公司（以下简称亿鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院(2015）赣民初字第1961号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亿鑫物业公司一审诉称：2011年1月29日，亿鑫物业公司与联盛投资公司签订前期物业服务合同，合同约定由亿鑫物业公司给联盛投资公司开发的某小区提供前期物业管理服务，业主在领取钥匙之日交纳物业管理费，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费由联盛投资公司全额缴纳，未能按时缴纳物业服务费用的，按应交而未交费用的日万分之二向亿鑫物业公司支付违约金。合同签订后，亿鑫物业公司于2011年2月1日进驻该小区进行物业管理服务，至今仍有34套房屋没交付给业主，但联盛投资公司却没有按照合同履行义务，始终不交纳应缴纳的物业管理费用。2014年3月5日，亿鑫物业公司向法院起诉请求判令联盛投资公司支付物业管理费用，法院于2015年3月3日判令联盛投资公司支付合同开始履行之日至2014年2月28日的物业费111678.92元，联盛投资公司至今没有给付，亿鑫物业公司于2015年2月6日向联盛投资公司及小区业主下达通知，通知联盛投资公司及小区业主缴纳物业管理费，如逾期缴纳将解除合同，但联盛投资公司接到通知后仍然置之不理。亿鑫物业公司于2015年2月12日因联盛投资公司不支付物业管理费无法经营而退出该物业管理。亿鑫物业公司认为联盛投资公司的行为已构成根本违约，加之联盛投资公司一直没有缴纳物业管理费用，导致亿鑫物业公司无力在该小区进行物业管理，故请求依法判令解除亿鑫物业公司与联盛投资公司所签订的合同，同时判令联盛投资公司支付未交付房屋2014年3月1日至合同解除之日的物业管理费用23611元。联盛投资公司一审辩称，答辩人不同意解除合同，亿鑫物业公司的诉求没有事实及法律依据，请求依法驳回亿鑫物业公司的诉讼请求。原审法院经审理查明，2011年1月29日，亿鑫物业公司（乙方）与联盛投资公司（甲方）就联盛投资公司开发的华府.御花园小区（建筑面积20000平方米）前期物业管理服务事宜签订前期物业服务合同，合同第六条约定，物业服务费由业主按其拥有的建筑面积交纳，住宅0.35元/月每平方米。合同第七条约定，购房业主应于领取钥匙之日交纳物业费（钥匙交由乙方统一发放），由于业主自身原因，在甲方通知验收期限内未领取钥匙的，物业费默认为自通知业主验收、领钥匙的第一日算起。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳,于每季度第一个月10日以前支付给乙方。甲方在合同签订前一次性支付给乙方开办费8000元，甲方必须在合同签订一个月内向乙方移交乙方物业验收的所有手续，逾期移交所产生的所有费用由甲方承担，并另行支付给乙方。合同第十一条约定，甲方应于业主收房前一个月通知乙方承接验收物业，移交物业公用部位、共用设施设备和公用场地、物业管理用房及有关资料。合同第十二条约定，乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。合同第十三条约定，对于本合同签订承接的物业公用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。第十四条约定，乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、……等竣工验收资料。2、设施、设备的使用和维护保养等技术资料。3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。4、业主清册（包括业主姓名、联系地址和电话，房屋建筑面积、交付时间等）。合同第十五条约定，甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。合同第二十四条约定，甲方违反本合同第六条、第七条的约定，未能将已收款按时交纳物业服务费的，按应交而未交纳物业管理服务费用每日万分之二的标准向乙方支付违约金。合同签订后，联盛投资公司按合同约定支付给亿鑫物业公司物业开办费用8000元，亿鑫物业公司于2011年1月30日进驻小区进行管理。2011年4月18日，联盛投资公司将某小区小区进户门钥匙124套、单元门钥匙27套、电表箱钥匙27套、天台钥匙58套交给亿鑫物业公司，亿鑫物业公司出具了收条。联盛投资公司开发的某小区小区共124套房屋，总面积20000平方米，已经交付给业主签订物业合同的共有90套，剩余34套房屋至今未签订物业合同。2014年3月5日，亿鑫物业公司向原审法院起诉要求联盛投资公司支付所拖欠的物业管理费用及违约金。原审法院于2015年3月3日依法作出（2014）赣民初字第1629号民事判决书，判决联盛投资公司支付亿鑫物业公司物业管理费111678.92元及利息。该判决书中对于34套空置房的物业费自2011年2月1日起算共计35个月，物业管理费为71347.92元。后联盛投资公司不服，上诉至连云港市中级人民法院，连云港市中级人民法院于2015年7月30日依法判决驳回上诉，维持原判。对于上述生效判决，联盛投资公司至今尚未履行相应的给付义务。原审法院另查明，亿鑫物业公司于2015年2月6日在小区内张贴催交物业管理费通知，并告知如逾期不交纳将于2015年2月10日解除物业服务合同，后亿鑫物业公司于2015年2月10日撤离该小区。此外，亿鑫物业公司对于所主张的34套空置房的物业管理费要求自2014年3月1日计算至2015年2月10日，面积为5824.32平方米，每月每平方物业费为0.35元。原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。亿鑫物业公司与联盛投资公司于2011年1月29日签订的某小区小区前期物业服务合同是双方当事人真实意思表示，且不违背法律和行政法规的规定，合法有效。合同签订后，亿鑫物业公司依约进驻小区进行物业管理，联盛投资公司应当按照合同约定向亿鑫物业公司交纳物业管理费。2015年3月3日，原审法院依法作出的（2014）赣民初字第1629号民事判决书，对亿鑫物业公司的物业费给付义务及相应的违约责任进行了确认，但联盛投资公司仍未有履行该生效判决所确定的内容。此外，对于自2015年3月1日之后的物业管理费，联盛投资公司也未有及时交纳，根据相关法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，故对亿鑫物业公司要求解除与联盛投资公司所签订的《前期物业服务合同》的诉求，原审法院依法予以支持。亿鑫物业公司同时要求联盛投资公司支付自2014年3月1日至2015年2月10日的34套空置房的物业管理费，不违反法律的规定，原审法院依法予以支持，该物业管理费应为23103元（5824.32平方米×0.35元×11个月零10天），故对亿鑫物业公司主张物业费23611元中合理的部分，原审法院依法予以支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除亿鑫物业公司与联盛投资公司所签订的《前期物业服务合同》。二、联盛投资公司于判决生效之日起十日内支付亿鑫物业公司物业管理费23103元。案件受理费390元，由联盛投资公司负担。联盛投资公司不服一审判决，向本院提出上诉称：一、原审法院事实认定错误。2011年1月29日，双方就上诉人开发的华府.御花园小区前期物业管理服务事宜签订前期物业服务合同，合同第六条约定，物业服务费由业主按其拥有的建筑面积交纳，住宅每月每平方0.35元。合同第七条约定，购房业主应于领取钥匙之日交纳物业费，由于业主自身原因,在甲方（本案上诉人）通知验收期限内未领取钥匙的，物业费默认为自通知业主验收、领取钥匙的第一日算起。而本案争议34套房屋面积共计5824.32平方米，已经于2013年6月28日全部售出，且已经全部通知业主领取房屋钥匙，而一审法院错将该34套房屋均认定为空置房，此物业费判决由上诉人承担不符合事实。上诉人与被上诉人签订的合同是前期物业服务合同，在通知业主交房后的物业费应当由业主承担，而不应由上诉人承担。二、原审判决前后矛盾。上诉人与被上诉人的前期物业合同第七条明确约定了购房业主应于领取钥匙之日交纳物业费，由于业主自身原因，在通知验收期限内未领取钥匙的，物业费默认自通知业主验收、领取钥匙的第一日算起。由此表明上诉人只承担对于已经售出的房屋在通知业主验收房屋之前的物业费，而原审法院错误认为至业主领取钥匙和签订物业合同之前的物业费用应由上诉人承担。合同中所述的通知业主与业主领取钥匙和签订物业合同，两者是不同的。被上诉人是否能就该物业费再次提起主张。综上请求撤销一审判决，依法改判。被上诉人亿鑫物业公司辩称，一审认定事实清楚，上诉人的上诉理由主要是34套房屋是否交付的问题，实际上原审法院在（2014）赣民初字第1629号民事判决书中已认定该34套房屋并没有实际交付。该案经过二审判决维持原判，因此上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。在第一次起诉要求是计算到起诉之日止的物业费，当时双方的合同并没有解除，被上诉人第二次起诉物业管理费是从第一次主张期满的时间到合同解除的时间，因为这段时间被上诉人也履行了相关的物业管理费用，上诉人应支付该段时间的物业管理费。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本案在二审期间的争议焦点为：涉案的34套房屋是否已经全部售出并已通知业主领取钥匙？涉案的物业费用是否应由上诉人承担？本院认为，对于上诉人认为涉案34套房屋已经全部售出并通知业主领取钥匙的上诉主张，其在原审法院（2014）赣民初字第1629号及本院（2015）连民终字第01055号案件中均提出过该主张，经一、二审审理查明联盛投资公司未提供证据证明涉案34套房屋已经通知业主验房领取钥匙，在本案中，上诉人亦未能提供证据证实其已经书面通知业主验房领取钥匙，故本院对上诉人认为涉案34套房屋已经全部通知业主领取钥匙的上诉主张依法不予支持。依据双方前期物业服务合同的约定，涉案34套房屋的物业服务费用应由上诉人承担，原审判决并无不当，本院依法予以确认。另，亿鑫物业公司在2014年3月5日就物业服务费第一次起诉联盛投资公司时仅主张自2011年2月1日起计算35个月的物业费，本案亿鑫物业公司主张自2014年3月1日至2015年2月10日的物业费，并非重复主张。综上，上诉人联盛投资公司的上诉请求与理由均无事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费390元，由上诉人江苏联盛投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌代理审判员  万子榕代理审判员  程 艳二〇一六年七月二十五日书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；