山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁16民终1226号上诉人（原审被告）山东新合作超市连锁有限公司。住所地：滨州市沾化区中心路***号。法定代表人王希明，该公司经理。委托代理人刘芳军，山东芳军律师事务所律师。委托代理人高新成，居民，该公司副经理。被上诉人（原审原告）阳信县信城超吉兴快餐店。住所地：阳信县阳城四路新合作超市*楼。经营业主郝斌。委托代理人姜云雷，山东王宁律师事务所律师。上诉人山东新合作超市连锁有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服阳信县人民法院(2015)阳民二商初字第225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2014年9月2日，原告与山东新合作超市连锁有限公司阳信分公司签订房屋租赁合同。约定，出租方（甲方）是山东新合作超市连锁有限公司阳信分公司，承租方（乙方）是本案原告，出租房位于阳信县阳城四路新合作连锁超市门头房（阳信县商业大厦一楼）面积为268m3，租期三年，自2014年10月1日起至2017年9月30日止；年租金为136000元，支付方式为每一年提前15天一次性缴纳。前期租金在签订合同交付房屋21日内交纳100000元，余36000元于9月30日交清；水电费、乙方按每月实际计数（水费每方4.4元，电费每度1.1元），在接到甲方通知之日起3日内付清；权利义务，乙方有权在承租场地内进行装修，设计装修方案须书面交甲方研究同意后方可实施；违约责任，甲方因故使乙方营业不足约定的年限而终止合同时，所余装修折旧部分除由甲方承担外，还应按违约处理，违约金相当于6个月的租金。如乙方自身原因，中途退租，承担6个月租金。合同签订后，甲方向乙方交付了出租房屋，乙方分别于2014年9月1日和9月30日向甲方交纳租金100000元和36000元，合计136000元，并对承租房进行装修改造。合同履行至2015年4月初，原告接到被告要求其2015年4月16日前撤场的通知，至此，双方合同终止，原告撤离所租房屋。合同终止后的善后事宜双方协商未果。另查明，涉案房屋租赁合同的出租方山东新合作超市连锁有限公司阳信分公司是被告所属子公司，在阳信县工商局登记注册并已注销。该分公司出租给原告的房屋系被告与阳信县商业大厦于2010年4月11日签订的房屋租赁合同所租房屋的一部分。2015年4月1日，阳信县商业大厦向被告发出了解除合同通知函，被告在所租房为经营场所的新合作超市已关闭撤离。阳信县商业大厦现已将房屋另行出租。以上事实有原告提交的房屋出租合同、租金收据、被告公司及其分公司的企业登记信息、撤场通知、解除合同通知函、装修明细及装饰照片，被告提交的其与阳信县商业大厦签订的租赁合同，以及双方当事人陈述在案为凭，业经质证，足以认定。原审认为，原告与被告之间形成的房屋租赁合同关系，不违反法律禁止性规定，合法有效。导致该合同终止履行的主要原因是由于被告与房屋所有人阳信县商业大厦之间的租赁合同发生纠纷，涉租房屋被阳信县商业大厦收回所致。客观上造成被告不能履行与原告签订的房屋租赁合同义务。因此，依据合同约定，被告虽无主观故意，但客观事实上构成违约，原告要求被告返还多交的6个月的租金，以及要求被告按6个月租金承担违约金并解除合同的诉求，合法有据，本院依法予以支持。原告要求被告赔偿50000元经济损失的诉求，被告提出异议，原告证据不足，并且该项诉求未超出双方约定的违约金数额，违约金即具有补偿性质，故原告的该项诉求，不予支持。被告辩称阳信县商业大厦停水停电造成其与原告之间的租赁合同不能履行，原告主张的租金应由阳信县商业大厦承担，并申请追加阳信县商业大厦为本案被告或第三人参加诉讼。对此原告不予认可，而且阳信县商业大厦不是本案租赁合同的当事人，不具有承担合同权利、义务的主体合格。因此，被告的该项抗辩主张于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告阳信县信城超吉兴快餐店与被告山东新合作超市连锁有限公司签订的房屋租赁合同。二、被告山东新合作超市连锁有限公司于本判决生效后十日内向原告阳信县信城超吉兴快餐店返还预付租金68000元，并支付违约金68000元，合计136000元。三、驳回原告阳信县信城超吉兴快餐店的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4020元，保全费620元，合计4640元，原告阳信县信城超吉兴快餐店负担1000元，被告山东新合作超市连锁有限公司负担3640元。宣判后，上诉人山东新合作超市连锁有限公司不服上诉称，上诉人无过错，案外人阳信县商业大厦存在过错。是案外人阳信县商业大厦的过错引起，案外人阳信县商业大厦强制停水停电直接引起上诉人与被上诉人之间的合同被迫中止。另外阳信县商业大厦在与上诉人签订合同时，就已经处于破产状态，资产已被清算组接管，其已经无权利处理对外发包涉案大厦等资产，但阳信县商业大厦先是隐瞒这一事实，欺骗上诉人签订合同，又在其他利益驱使下，单方粗暴终止合同并且强行停水停电，使我方对外的承包户经营受阻，过错在于阳信县商业大厦和被上诉人，上诉人是受害者。上诉人不存在违约，不应承担违约金。被上诉人经营状况不好、不愿继续经营、借机和案外人阳信县商业大厦配合呼应，各取所需，在未争取向阳信县商业大厦维权，也未对待上诉人通知，偏面听取案外人的通知和暗示，自己自行撤出店面、拆除设备、搬走设施等物资，被上诉人的行为不是我方造成，我方不承担责任，租金不应返还。上诉人与被上诉人之间的违约金约定明显过高，应依法大幅酌减。被上诉人未追加案外人阳信县商业大厦为被告，是自己权利的处置，于我方无关。在案件审理过程中，我方向一审法院提出应中止本案一审诉讼，待上诉人与阳信县商业大厦的案件作出终审判决收后，再根据终审判决结果，审理本案一审案件。但一审法院未听取我方申请，属于程序违法，因为本案确实与另案及上诉人与阳信县商业大厦之间租赁合同纠纷的终审判决书结果存在因果关系，按民诉法的规定，一案的判决结果可能影响另案的审理，应作出中止等待另案的判决结果，作出后再行恢复审理。综上一审判决认定事实有误，判决错误，应予纠正。被上诉人阳信县信城超吉兴快餐店答辩称，我方认为上诉人的上诉理由不成立。上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同真实合法有效，被上诉人在合同签订后按约定缴纳租赁费，履行了义务，但由于上诉人原因在一审当中上诉人提交的证据能够证实因上诉人原因，导致被上诉人不能正常使用租赁场所。上诉人早已将其在阳信县分公司撤销情况下，与被上诉人签订租赁合同，双方没有履行合同的必要。按照上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同第8条规定，上诉人已构成违约。被上诉人在正常经营情况下，接上诉人通知被迫撤出店面，并非上诉人所称被上诉人经营状况不好。违约金不存在明显过高，一审判决其违约金包括被上诉人的装修相关费用。根据合同相对性原则，被上诉人追加阳信县商业大厦作被告，与本案无关。本案的审理结果与上诉人及其它人员的诉讼并无关联性。本院审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人山东新合作超市连锁有限公司将其承租的阳信县商业大厦的房屋出租给被上诉人阳信县信城超吉兴快餐店，并签订了房屋租赁合同，因此，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。阳信县信城超吉兴快餐店按照合同约定向上诉人山东新合作超市连锁有限公司交纳了房屋租金，并对涉案房屋进行装修，而使用至2015年4月被要求搬离，不能实现合同约定的目的，一审法院认定山东新合作超市连锁有限公司虽无主观故意，但客观事实上构成违约，综合阳信县信城超吉兴快餐店对涉案房屋的装修使用情况，依据双方合同对违约金的约定，判决山东新合作超市连锁有限公司支付68000元的违约金并驳回阳信县信城超吉兴快餐店经济损失的诉求，并无不当。山东新合作超市连锁有限公司上诉称其无过错，是案外人阳信县商业大厦的过错引起，被上诉人经营状况不好、不愿继续经营，违约金约定明显过高应当酌减，理由及证据不充分，本院不予支持。一审判决事实清楚，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4020元，由上诉人山东新合作超市连锁有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔诗君审 判 员  王正真代理审判员  张 珊二〇一六年七月二十八日书 记 员  张真真