陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终4880号上诉人（原审被告）中交西安筑路机械有限公司，住所地：西安市经济技术开发区泾渭新城径告南路西段八号。法定代表人杨向阳，系该公司总经理。委托代理人许薇，北京大成（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）西安福润德电子科技有限公司，住所地：西安市碑林区高新开发东区火炬路4号楼三层。法定代表人王宏霞，系该公司董事长。委托代理人王建宏，陕西至正律师事务所律师。委托代理人姫延峰，陕西至正律师事务所律师。上诉人西安福润德电子科技有限公司（以下简称福润德公司）因与被上诉人中交西安筑路机械有限公司（以下简称中交筑路公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第04225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院审理查明，2011年7月20日，福润德公司与中交西安筑路机械有限公司双方签订《房屋买卖合同》，由福润德公司购买中交筑路公司位于碑林区科技产业园4号厂房3层302室，建筑面积1218.64平方米，单价4158.99元/㎡。合同约定第二条约定：“总房款为人民币5068311元，该房屋产权证过户所有费用根据有关规定由甲方（中交筑路公司）乙方（福润德公司）双方分别承担”。“双方商定合同签订后一周内，乙方向甲方支付90%房款，共计：4561479.9元；甲方收到房款后两周内向乙方开具所交房款发票。随后，甲乙双方共同积极办理房屋过户手续，房屋过户手续办理结束后一周内，乙方向甲方支付请剩余房款，共计：506831.10元，同时甲方向乙方交付房产证及剩余款项发票，至此交易结束”。合同签订后，中交筑路公司向福润德公司交付了房屋，福润德公司于2011年8月15日前共向中交筑路公司支付了4561480元，中交筑路公司于2012年10月30日向房地产管理部门递交了房屋产权转移登记申请书等相关资料，但由于上述房屋需征收大修基金，双方在合同中又未明确约定，故产生争议至房屋产权证至今未办理完毕。福润德公司在原审中诉称，2011年7月20日，其与中交筑路公司双方签订《房屋买卖合同》，由福润德公司购买中交筑路公司位于碑林区科技产业园4号厂房3层302室，建筑面积1218.64平方米，单价4158.99元/㎡,总价款5068311元。合同约定：“福润德公司先向中交筑路公司支付总价款的90%（4561479.90元），中交筑路公司收款后为福润德公司办理房产过户手续，手续办完一周内中交筑路公司付清余款”。合同签订后，福润德公司于2011年8月15日前共向中交筑路公司支付了4561480元，根据双方约定及相关法律规定，中交筑路公司应当自合同订立后（或付款后）90日内即2011年11月15日前，为福润德公司办理产权过户手续。中交筑路公司的行为给福润德公司造成了巨大的经济损失，现请求法院依法判令：1、中交筑路公司立即将本案涉诉房屋（302室）过户至福润德公司名下，并承担相应过户费用；2、依法判令中交西安筑路机械公司向福润德公司支付逾期办理房屋所有权证给福润德公司造成的损失共计1090082元。中交筑路公司辩称,其与福润德公司签订《房屋买卖合同》属实，福润德公司确已付款至4561480元，但合同中双方并未对房屋过户的时间进行明确约定，其已按合同约定配合福润德公司办理房产变更登记手续，但由于福润德公司未交纳该房屋大修基金所需费用，因此至今尚未办理完毕，故中交西安筑路机械公司不应承担违约责任，不同意福润德公司诉讼请求。福润德公司要求中交西安筑路机械公司承担违约金并无合同及法律依据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第一款第三项所指的商品房买卖合同是房地产开发产业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权向买受人支付价款的合同，故本案不适用上述司法解释。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。福润德公司、中交筑路公司均应按照合同诚信履约。福润德公司已按约定将购房款付至房屋总价款的90%，中交筑路公司也应积极配合福润德公司办理房屋产权变更登记手续。现中交筑路公司同意为福润德公司办理产权变更登记手续，但由于双方在订立合同时未预料到在房产变更登记时需缴纳大修基金这一事实，因此对大修基金的承担未进行约定，大修基金应由谁承担双方产生争议，致房产变更登记受阻，对此本院认为，为了合同能继续履行，从公平原则出发，上述房屋的大修基金应由双方各半承担。至于福润德公司主张赔偿损失一节，法院认为由于双方虽未在合同中约定办证期限，但中交西安筑路机械公司在福润德公司如约将购房款付至90%时就应积极履行为福润德公司办理产权变更登记手续的合同义务。而中交西安筑路机械公司截止2012年10月30日才向房屋管理部门递交产权登记手续，结合房地产交易的习惯来看，中交西安筑路机械公司履行合同义务不够积极，构成合同违约，应当承担相应的迟延办证的违约责任。但福润德公司主张赔偿数额计算不妥，依法不予全额支持。依照房地产交易惯例酌情支持，福润德公司自2011年10月30日至2012年10月30日期间的已付房款的利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零六条判决如下：一、本判决生效后六十日内，中交筑路公司将位于碑林区科技产业园4号厂房3层302室协助过户至福润德公司名下。二、本判决生效后三日内，中交西安筑路机械有限公司给付自2011年10月30日至2012年10月30日期间因迟延办证给西安福润德电子科技有限公司造成的损失；损失按已付购房款4561479.9元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付利息。案件受理费14700元由中交筑路公司负担4700元，福润德公司负担10000元。宣判后，中交筑路公司不服原审判决向本院提起上诉称，1、其与福润德公司之间的合同并未约定何时办理完成房屋过户手续，且办理房屋过户手续约定为双方共同积极办理，但其公司是处理国有资产，内部审批程序比较复杂。2、其公司已经在西安市房屋产权产籍管理中心将过户手续办理完毕，根据双方的合同约定“……该房屋产权证过户的所有费用根据有关规定由甲、乙双方分别承担”，而我国《税法》的相关规定，契税为买受人应当缴纳的税费，福润德公司拒不缴费领证书，故福润德公司至今未取得变更后的房屋所有权证书，是福润德公司自己造成的，与其公司无关。3、原审法院认定大修基金由双方各半承担，超出本案诉讼请求，程序违法。故请求二审法院：1、依法撤销西安市碑林区人民法院作出的（2015）碑民初字第04225号民事判决书。2、请求贵院依法驳回福润德公司要求其公司协助办理房屋过户手续，承担逾期办证损失的诉讼请求。3、请求判决福润德公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。福润德公司辩称，1、中交筑路公司称“已经按合同约定协助答辩人办理完成房屋变更登记手续”与事实相悖。2、中交筑路公司认为“福润德公司至今未取得变更后的房产证是自身原因造成的，与中交筑路公司无关”与事实相悖。3、中交筑路公司认为“维修基金应当由福润德公司缴纳，原审判决各半承担程序有误”之请求没法律依据和事实依据。4、中交筑路公司认为“其不应当赔偿福润德公司损失”之理由，不能成立。综上所述，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律得当，判决内容正确。中交筑路公司的上诉理由不能成立，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人，参照《住宅专项维修资金管理办法》的上述相关规定，商品房的维修资金应该在房屋建成验收合格交付使用时由购房人交纳。本案中，中交筑路公司出卖给福润德公司的房屋302室，系中交筑路公司享有所有权并已经实际使用多年的房屋，故该302室房屋的维修基金应在中交筑路公司开始使用时就交纳，现中交筑路公司与福润德公司因买卖的302室房屋维修基金应由谁交纳发生争议，导致无法办理302室房屋变更登记手续，原审法院认为应由双方各半承担302室房屋的维修资金未损害中交筑路公司的利益，且并未在判项中作出判决内容。确定房屋维修资金的分担，明确双方在办理房屋产权变更登记手续过程中的权利义务，有利于双方顺利办理302室房屋产权的变更登记手续，故原审判决并未超出原审的诉请。双方在合同中约定共同办理房屋过户手续，未约定办理房屋过户手续的时间，但中交筑路公司仍应在合理期限内履行办理房屋过户手续，但中交筑路公司直至2012年10月30日才向主管部门递交办理过户手续所需的材料，显然不符合交易习惯，且中交筑路公司上诉称其内部审批程序复杂才导致递交材料时间拖后的理由，其公司内部审批程序是否复杂不能影响其公司对外积极履行合同的义务，故对其该上诉理由，本院不予采信。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5642元，中交西安筑路机械有限公司已预交，由中交西安筑路机械有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  王宏审 判 员  董凡代理审判员  张伟二〇一六年七月二十二日书 记 员  高柱