江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏11民终1118号上诉人（原审被告）镇江市润州区土地房屋开发总公司，住所地镇江市黄山南路20号德润大厦。法定代表人吴忠，该公司总经理。委托代理人陈悦忠，江苏思扬宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）丁志刚。被上诉人（原审原告）郑敏。被上诉人（原审原告）丁某。法定代理人丁志刚（丁某之父）。法定代理人郑敏（丁某之母）。三被上诉人共同委托代理人钱岭、李雪，江苏中坚汇律师事务所律师。上诉人镇江市润州区土地房屋开发总公司（以下简称润州房开公司）因与被上诉人丁志刚、郑敏、丁某（以下简称丁志刚三人）商品房销售合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2015）润少民初字第223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月8日公开开庭审理了本案。上诉人润州房开公司的委托代理人陈悦忠，被上诉人丁志刚三人的委托代理人钱岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，丁志刚、郑敏系夫妻关系，丁某系丁志刚与郑敏之子。2012年10月17日，润州房开公司与丁志刚三人签订《商品房买卖合同》一份（合同编号20120250404）约定：丁志刚三人购买润州房开公司开发的位于镇江市润州区黄山南路19号润州花园二期25幢4层404室（建筑面积141平方米）住房一套，价款为人民币958800元；另有2.2米以上阁楼款人民币207536元，合计总房款为1166336元。房屋经验收合格后于2012年12月31日前交付。房屋交付时，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示房屋验收合格的证明，签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。双方合同同时约定，逾期交付房屋，不超过15日的，出卖人按照买受人已付房款承担每日万分之二的违约金，逾期超过15日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按照买受人已付房款承担每日万分之二的违约金。双方合同还约定，双方不办理商品房预购登记的，出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人应按买受人已付房款2%承担违约金。合同签订后，丁志刚三人于2012年10月17日、2012年12月13日，分别向润州房开公司支付了购房款666336元、500000元，合计1166336元。后因阁楼实测面积发生变更，阁楼的价款变更为189006元，房屋总价款变更为1147806元。另查明：诉讼双方并未办理商品房预购登记，因润州房开公司原因，丁志刚三人至2015年年初才能办理房屋权属登记手续。2013年1月17日，涉案房屋竣工验收。本案并非个案，润州房开公司与购房者之间发生多起类似纠纷。庭审中，丁志刚三人提供《住宅质量保证书》及“城市商品房屋初始登记证”各一份，用以证明润州房开公司于2013年6月交付房屋，存在逾期交房的事实及该房屋于2015年3月30日才办理房屋初始登记，致使其不能在规定期限内办理房地产权属证书的事实。2015年7月，丁志刚三人向原审法院提起诉讼称，润州房开公司逾期交房，且导致其不能按期办理房地产权属证书，请求法院判令：润州房开公司支付三人逾期交房违约金41988元、逾期办理产权登记违约金23326.72元，共计65314.72元。润州房开公司辩称，已按期交房，逾期办证系老百姓阻挠施工所致，系不可抗力，且违约金过高。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人均应当按照合同的约定，严格履行自己的义务。关于交房的日期问题。在润州房开公司发放给丁志刚三人的《住宅质量保证书》上写明“交付使用时间”为2013年6月，但未写明具体交付日。双方当事人亦未举证证明具体的房屋交付日。润州房开公司辩称其已于2013年2月交付房屋，但未提供证据予以证明，亦未举证逾期交房的免责事由，故对于润州房开公司的该项抗辩意见，不予采信。依照合同约定，润州房开公司应于2012年12月31日前交付房屋。润州房开公司实际交房日期已超过约定交房日期15日以上。在丁志刚三人愿意继续履行合同的情况下，润州房开公司应按约承担逾期交房的违约金。润州房开公司辩称违约金过高，要求予以调整的意见。参照同地段同时期同类型房屋市场租赁价格，丁志刚三人主张的逾期交房违约金确实过高，对润州房开公司该项抗辩意见予以采纳。原审法院调整逾期交房违约金为21084.28元[（141+55.59）平方米×15元/平方米/月÷30天/月×165天×130%)。关于逾期办理房屋权属证书的问题。因润州房开公司的原因致使丁志刚三人不能在合同约定的期限内办理房屋权属证书，应承担违约责任。润州房开公司辩称的双方仅对预告登记进行了约定，未对逾期办证的违约责任进行约定的意见。原审法院认为，该条（第十五条）共分两款，第一款是关于预告登记的约定；第二款是关于逾期取得房地产权属证书责任的约定。润州房开公司作为合同的提供方，在双方对该条款约定有不同理解的情况下，应按照不利于提供方的原则来解释该条款。故对于润州房开公司的该项抗辩意见，不予采信。依照双方合同约定，被告应依约支付丁志刚三人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金23326.72元（1166336元×2%）。润州房开公司辩称的该项违约金过高，要求予以调整的意见。由于润州房开公司的原因致使丁志刚三人在较长时间内不能取得房屋权属证书，从而无法办理房屋过户手续或转公积金贷款等，对丁志刚三人的影响颇巨，故对于润州房开公司的该项抗辩意见，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百三十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：镇江市润州区土地房屋开发总公司于判决生效后十日内给付丁志刚、郑敏、丁某逾期交房违约金21084.28元以及未能在约定期间内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，致使丁志刚、郑敏、丁某不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金23326.72元，以上合计人民币44411元。案件受理费1432元，由镇江市润州区土地房屋开发总公司负担润州房开公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：撤销原审判决，依法改判驳回丁志刚三人的一审诉讼请求。主要上诉理由为：1、该公司不存在逾期交房。2、逾期办证确实存在，但逾期办证系规划调整从而引发业主过激行为所致，不属于其公司所能控制，且未给丁志刚三人造成损失，故不应承担违约责任。被上诉人丁志刚三人辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、润州房开公司交房时间确定的问题；2、逾期办证责任确定问题。第一，关于交房时间确定的问题。交房时间的确定应审查合同的履行情况，而合同是否履行发生的争议，由负有履行义务一方承担举证责任。本案中，润州房开公司为履行义务一方，应举证证明其已按约履行了合同义务。润州房开公司认为交房时间为2013年2月，但未提交任何证据予以证实，相反丁志刚三人主张交房时间为2013年6月，且向法庭提交了《住宅质量保证书》及“城市商品房屋初始登记证”各一份，《住宅质量保证书》载明：“交付使用时间2013年6月”。本院认为丁志刚三人的主张可信度较高，予以认可。第二，关于逾期提交办理权属登记资料责任确定的问题。双方合同第十五条约定了关于产权登记的两种处理方式，一是办理商品房预告登记，二是不办理商品房预告登记时，出卖人需向产权登记机关提交办理权属登记资料予以备案。由于诉讼双方事实上没有办理商品房预告登记，故应当按照第二种约定方式办理房屋权属登记资料备案。润州房开公司逾期提交办理权属登记资料的事实可予认定。润州房开公司辩称逾期提交办理权属登记资料系规划调整引发业主过激行为所致，而非故意违约，并不构成免责事由，润州房开公司应承担相应的违约责任。因润州房开公司逾期提交办理权属登记资料致使丁志刚三人无法及时办理房产证，从而也无法办理房屋买卖过户手续或转公积金贷款，经济损失客观存在，润州房开公司辩称未给丁志刚三人造成经济损失不能成立。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并不无当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1983元，由镇江市润州区土地房屋开发总公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  柳建安代理审判员  严晓璞代理审判员  李春仙二〇一六年七月十七日书 记 员  王 萍