云南省祥云县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2923民初581号原告刘乐元。委托代理人秦武，云南正圣律师事务所律师，特别授权代理。被告祥云县世纪商城置业有限公司。住所地：祥云县祥城镇万溪路。法定代表人卢兴华，该公司董事长。委托代理人杨会明，云南枢环律师事务所律师，特别授权代理。原告刘乐元诉被告祥云县世纪商城置业有限公司（以下简称世纪商城公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院2016年5月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘乐元及其委托代理人秦武，被告世纪商城公司的委托代理人杨会明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘乐元诉称，2010年10月15日，原、被告签订《商品房购销合同》，原告向被告购买祥云世纪商城16幢1单元501号房屋一套。2012年1月1日，被告交付房屋。被告提供的《商品房质量保证书》载明防水项目保修期为5年。原告入住后，房屋多次漏水。经被告2012年9月、2013年7月及2014年8月三次派人维修，仍未解决房屋渗漏问题。2016年初，因渗漏严重，原告找被告维修房屋，被告只同意按先前的方法处理。因该种处理方法无法解决漏水问题，原告遂另行委托他人维修。原告为此支付维修费27634元。在45天维修期内，原告一家租房居住，支出房屋租金4500元。为维护合法权益，原告诉请法院判令：被告世纪商城公司赔偿原告房屋维修费27634元、租房损失4500元，合计32134元；被告承担案件受理费。被告世纪商城公司辩称，根据《房屋建筑工程质量保修办法》、《建设工程质量管理条例》的规定，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。上述两个法规都将“正常使用”作为开发商承担保修责任的前提条件。原告购房后，未经规划部门批准在顶楼露台擅自搭建违章建筑玻璃房。搭建中在屋面打了膨胀螺丝，破坏原有防水层，改变了原屋面排水状况。综上，原告未正常使用房屋，致房屋现状与被告交付时发生重大变化，被告依法不应再对房屋承担保修责任。此外，本案房屋的防水工程是否存在质量问题，原告在露台搭建玻璃房是否损害原有防水层，原告的维修费用是否合理等问题属于专业技术性问题，均需进行司法鉴定才能确定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。归纳原、被告诉辩主张，本案争议焦点为：1、被告交付原告的房屋是否存在防水质量问题？对此有无必要鉴定？2、本案责任如何承担？为证明其诉讼主张，原告刘乐元向本院举证如下：1、身份证一份，以证明原告身份；2、《商品房购销合同》一份，以证明原告向被告购买祥云世纪商城16幢1单元501号房屋情况；3、《商品房质量保证书》一份，以证明涉案房屋屋面防水等的保修期为5年，自2012年1月1日起算；4、大理同兴物业管理有限责任公司祥云分公司《证明》一份，以证明涉案房屋2016年3月3日至同年4月20日期间进行过防水工程维修；5、《房屋漏水维修合同》一份，以证明2016年3月1日原告与张学敏签订合同，由张学敏包工包料维修涉案房屋漏水部位，双方约定了维修方法、质保期等内容；6、《云南增值税普通发票》、结算清单各一份，以证明原告支付张学敏涉案房屋防水维修费27634元及其费用构成；7、照片二十七张，以证明涉案房屋漏水部位维修前、中、后的状况；8、《租房协议》、《收条》各一份，以证明在45天维修期内，原告一家向张云租房居住，支付房租4500元；9、李琼坤《证明》一份，以证明2011年11月至2014年3月其担任祥云世纪商城小区物业公司水电工，涉案房屋交房时窗子、顶部多处漏水，至2014年3月，开发商曾派人多次处理漏水问题；10、照片九张，以证明与原告间隔一户，现尚未装修的15幢3单元501号冯朝丽户房屋同样存在漏水情况；11、证人王育才当庭证言，以证明：受商品房建筑方浙江北洲公司委派，至2015年，其曾先后三次对涉案房屋客厅玻璃墙墙台、弧形拱顶及卧室窗台等部位的漏水问题进行过维修，维修方案由原告刘乐元及被告世纪商城公司总工王吉庆确定等内容；12、证人冯朝丽当庭证言，以证明：其购买的15幢3单元501号房屋与涉案房屋间隔一户，其房屋尚未装修，但同样存在漏水问题等内容；13、证人芮会侯当庭证言，以证明：2012年其为刘乐元装修房屋前，发现房屋客厅墙角及两间卧室窗台漏水，当时刘乐元并未在顶楼露台搭建玻璃房，装修后几年其对房屋漏水部位多次做过维修等内容。经质证，被告世纪商城公司对原告刘乐元提交的第1、2、3组证据无异议，但认为原告未按合同约定保持房屋建成后的现状，在顶楼露台搭建玻璃房，改变原屋面排水状况，损害原屋面防水，被告不再承担保修责任；对第4组证据有异议，认为无出证单位法定代表人签字；对第5组证据的“三性”均有异议；对第6组证据有异议，认为应由张学敏出具发票，该证据不合法，与本案无关联；对第7组证据有异议，认为房屋防水是否存在质量问题，需通过司法鉴定确定，该组照片不能证明房屋防水存在质量问题；对第8组证据有异议，认为收条载明收款时间是2016年4月28日，租房合同载明租房时间是2016年3月1日，不符合先付款后入住的租房习惯；对第9组证据有异议，认为李琼坤出证属职务行为，应由其单位出具证明，不认可其“三性”；对第10、12组证据有异议，认为与本案无关联；对第11组王育才证言有异议，认为系施工方浙江北洲公司而非被告让其维修涉案房屋，且其无维修记录；对第13组芮会候证言有异议，认为无维修记录；对上述三组证人证言均不予认可。为证明其抗辩主张，被告世纪商城公司举证如下（均系复印件）：1、签收单一份，以证明原告2012年1月3日接收房屋情况；2、《商品房使用说明书》一份，以证明涉案房屋使用说明书的内容，原告在顶楼露台搭建玻璃房违反了使用说明书的规定，被告不再承担保修责任等内容；3、《祥云世纪商城临时业主规约》一份，以证明该规约第十六条规定，禁止破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途，禁止违章搭建；4、照片二张，以证明涉案房屋交付时楼顶屋面为开放露台；被告举上述第2、3、4组证据共同证明，原告在顶楼露台违规搭建玻璃房，改变了露台屋面原排水状况；原告打了数颗膨胀螺丝固定支架，破坏了原有防水层；玻璃房给维修造成困难，增加了维修成本；即使经鉴定房屋存在质量问题，也应由原告将屋面恢复原状才能由被告承担维修责任；5、《大理州建设工程竣工规划验收合格证》一份，以证明被告开发的祥云世纪商城商品房2012年4月1日通过竣工验收合格备案。经质证，原告刘乐元对被告世纪商城公司提交的第1组证据无异议；对第2、3、4、5组证据的真实性无异议，但认为不能达到被告证明目的，搭建玻璃房是因漏水问题得不到处理，原告为防止漏水不得已搭建；玻璃房搭建于原有露台隔墙，用立杆支撑，原告并未在露台打过膨胀螺丝，更未破坏防水层。本院审核认为，原告刘乐元提交的第1组身份证能证明原告身份；原告提交的第2组商品房购销合同、被告提交的第1组签收单能证明原、被告买卖、交付涉案房屋情况；原告提交的第3组商品房质量保证书能证明防水保修期限，被告提交的第2组商品房使用说明书、第3组业主规约能证明房屋使用中应注意的事项；原告提交的第4、5、6、7组证据能证明原告请张学敏维修房屋漏水部位、维修方法、过程及维修费等情况；原告提交的第8组租房协议、收条能证明维修期间原告租房居住支出房租情况；原告提交的第9、11、13组证据能证明涉案房屋交付原告后，客厅墙台、卧室窗台等部位发生漏水，施工单位浙江北洲公司委托王育才先后三次对漏水部位进行维修，原告也请芮会候多次进行维修等情况；被告提交的第4组照片能证明祥云世纪商城商品房交付时的现状；被告提交的第5组合格证能证明祥云世纪商城商品房通过竣工验收等情况。上述证据来源合法，内容相互印证，与本案有关联，本院予以确认。原告刘乐元提交的第10组照片、第12组冯朝丽证言，涉及的是冯朝丽户房屋情况，内容与本案无关联，本院不予确认。根据上述认定的证据及双方当事人陈述，本院确认以下法律事实：2010年10月15日，原告刘乐元与被告世纪商城公司签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的祥云世纪商城16幢1单元501号房屋一套（该房为跃层，6楼顶楼有部分房屋及露台）。上述《商品房购销合同》附件三《补充协议》第六条约定：该房屋允许使用的平台以及露台以建成后现状为准，原告仅享有现状使用权，不享有产权，且应严格按照规划和物业管理规定要求合理使用，否则，被告或物业管理公司有权将其恢复至交付时的状态，所需费用由原告承担。2012年1月1日，被告向原告交付了上述房屋。被告提供原告的《商品房质量保证书》载明：本商品房保修期自2012年1月1日起算，屋面防水的保修期为5年。《商品房使用说明书》载明：屋面使用荷载不得超过设计标准2.0KN/m2,设有丙纶防水层，禁止在屋顶任意钻孔，以免破坏防水层；严禁在屋面堆放物品，以免破坏屋面防水层或影响屋面排水及造成屋面超载；交房后用户自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任，被告不承担保修责任等内容。《祥云世纪商城临时业主规约》第十六条规定：禁止破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途，禁止违章搭建。2012年2月，原告装修房屋前发现该房屋客厅墙角及卧室窗台等部位发生漏水情况。原告装修入住后，房屋五楼客厅弧形拱顶及窗台、卧室窗台、六楼露台与客厅的隔墙底部等部位仍发生漏水。2012年12月，原告自行在六楼顶楼露台搭建一玻璃房将露台封闭，该玻璃屋面倾向五楼客厅弧形拱顶方向排水。露台封闭后，原露台与客厅的隔墙底部未再漏水，但其余部位仍发生漏水。为此，原告多次向被告反映。截止2015年，涉案商品房施工企业浙江北洲建设有限公司委托王育才先后三次对漏水部位进行了维修，但未解决漏水问题。因对被告的维修方法有异议，2016年3月1日，原告与张学敏签订《房屋漏水维修合同》约定：由张学敏包工包料对原告房屋下列漏水部位进行维修：1、五楼客厅靠弧形窗户部位屋顶梁柱；2、客厅弧形玻璃和下脚墙体、侧窗、罗马柱；3、主卧室窗户，客卧；4、六楼标间卧室；施工质量约定：需铲除、拆除表面腐朽装饰材料，找准漏水部位；外部：1、对漏水部位用渗漏材料多次浸透；2、然后用玻纤布铺盖，用防水涂料多次涂实；3、两次以上涂防水胶，并恢复颜色和平整度；内墙：裂漏部位内墙则铲除因漏水而损坏的内墙物质，用防水涂料涂实，并恢复原有墙体和墙漆；客厅屋顶，找出漏水部位，破坏磁砖，破除原有建筑腐败物，清理后用玻纤布铺面漏水部位，三次以上涂上防水材料，然后用水泥砂灰浆照面，铺上瓷砖，恢复原状；结束后搬运建筑垃圾，清理卫生，验收入住；施工期限2016年3月3日至同年4月20日；以上维修部位保修期5年。合同签订后，张学敏按约完成上述维修内容，原告支付张学敏维修费27634元（含增值税804.87元）。维修期间，原告向张云租房居住45天，支出房租4500元。为主张赔偿上述维修费及租房损失合计32134元，原告诉至本院。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》合法有效，双方系商品房买卖合同关系，原、被告双方均应按合同约定履行自己的义务。一、关于被告交付原告的房屋是否存在防水质量问题，对此有无必要鉴定。本案事实表明，被告交付房屋后，原告在装修房屋前即已发现涉案房屋客厅墙角及卧室窗台等部位出现漏水情况。原告装修入住后，五楼客厅弧形拱顶及窗台、卧室窗台、六楼露台与客厅的隔墙底部等部位多次发生漏水。原告向被告反映后，工程施工企业浙江北洲公司委托王育才先后三次对漏水部位进行了维修。根据上述已知事实和日常生活经验法则，本院认定被告交付原告的房屋存在防水质量问题是导致房屋漏水的主要原因。原告在六楼露台擅自搭建玻璃房违反了《商品房购销合同》关于不得改变露台现状及合理使用露台的相关约定，搭建的玻璃房客观上改变了原屋面排水状况，对加重五楼客厅弧形拱顶及窗台等部位漏水也有相当影响。对该因素，本院亦予确认。因涉案房屋存在的防水质量问题较为明显，故无必要进行司法鉴定。且原告对房屋漏水部位已完成维修工作，现已不具备鉴定条件。被告关于需对涉案房屋漏水部位的防水质量，原告搭建的玻璃房是否损害露台原有防水层等问题进行司法鉴定的主张，不符合本案事实及房屋维修实际，本院不予采纳。二、关于本案责任的承担。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，被告交付原告的房屋防水工程存在质量问题，在保修期内出现漏水，故被告应承担违约责任。原告在施工方多次维修无效后，自行委托他人修复房屋并无不当，但原告在六楼露台擅自搭建玻璃房亦属违约行为。该玻璃房客观上改变了露台原屋面排水状况，对加重五楼客厅弧形拱顶及窗台等部位漏水具有相当影响，故原告也应自行承担相应的责任。综合考虑原、被告双方均存在的违约行为及对房屋漏水的影响程度，原告采取的房屋维修方法及维修费、租房费的必要性、合理性等因素，对原告支出的维修费27634元、租房费4500元，本院酌情判决由被告赔偿原告22000元。综上所述，对原告诉请被告赔偿维修费及租房损失22000元的诉讼请求部分，本院予以支持，对超过22000元的诉讼请求部分，本院不予支持。被告关于原告在露台搭建玻璃房违约，对加重漏水存在相当影响的抗辩意见，本院予以采纳，但对被告关于其不再承担房屋保修责任的意见，本院不予采纳。经合议庭评议，根据本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告祥云县世纪商城置业有限公司于判决生效后五日内赔偿原告刘乐元房屋维修费及租房损失合计22000元。二、驳回原告刘乐元的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告祥云县世纪商城置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审判长  杨志坚审判员  茶本祥审判员  蒲 怡二〇一六年七月八日书记员  张凤莹