呼和浩特市回民区人民法院民 事 判 决 书(2016)内0103民初1208号原告袁海龙，男，汉族，住呼和浩特市玉泉区。委托代理人段海军、李月婷，内蒙古秀合律师事务所律师。被告呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区。法定代表人苗惠霞，该公司总经理。委托代理人马冀春、王丹，内蒙古仁众律师事务所律师。原告袁海龙与被告呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司（以下简称艾博云地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月16日受理后，依法适用简易程序，于2016年6月21日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人段海军，被告委托代理人马冀春、王丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告袁海龙诉称，2010年5月24日，原被告双方签订了商品房认购协议书，约定原告从被告处购买位于中山西路阿拉伯宫项目二层72号商铺，单价为每平米20700元，建筑面积26.08平米，实际总房款539621元，并且在签订协议的当天，原告交付了50%的房款270000元，被告出具了收据。后在2011年9月24日原被告签订了正式的商品房买卖合同，原告于同日将剩余房款269621元全部交付，被告出具了收据。原告将全部房款付清已全部履行自己的义务，但被告所建项目没有商品房预售许可证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，此商品房买卖合同无效，故侵犯了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求依法判令：1、确认原、被告签订的商品房买卖合同无效。2、被告返还原告购房款539621元并按银行同期利率赔偿利息损失206090.86元（按银行同期利率计算自2010年5月24日暂计算至2016年5月13日，要求支付至实际支付完毕止），共计745711.86元。3、本案诉讼费用由被告承担。为证明自己的主张，原告袁海龙向法庭出示以下证据：证据一：商品房认购协议书、商品房买卖合同。证明：原告与被告签订了商品房买卖合同的事实。证据二：收据。证明：原告分两次交付商铺价款共539621元的事实。被告艾博云地产公司对原告袁海龙出示证据的质证意见：证据一：真实性、合法性、关联性认可，证明问题不认可，认购协议上没有欺瞒原告的行为，被告将证件不全的事实已经告知原告。证据二：金额认可，利息部分不认可。被告艾博云地产公司辩称，被告已取得国有土地使用证和建设用地规划许可证，另外三证也在积极办理中，五证不全并非完全是被告原因所致，项目是先建后批，是政府客观原因。原告在签订合同时对被告五证不全的情况是知晓的，被告没有欺瞒原告的任何意思表示。依据合同法第五十八条有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于合同无效，双方都有过错，应各自承担损失。原、被告都已实际履行商品房买卖合同，双方签订返租协议，原告实际取得商铺并因此而获利。综上，被告对原告主张确认商品房买卖合同无效及返还购房款均无异议，但对利息损失不认可。为证明自己的主张，被告艾博云地产公司向法庭出示以下证据：证据一：商品房买卖合同。证明：合同第一条项目建设依据中，对没有取得的证书都是以X号标明，证明原告在签订合同时对被告没有五证的情况是明知的。证据二：协议书。证明：1、2012年8月31日，原告与阿拉伯宫经营管理有限公司签订了返租协议书，房屋于2012年8月31日完成交付。2、原告将房屋出租获得租金收益。证据三：国有土地使用证、建设用地规划许可证。证明：被告分别于2015年9月6日、2015年12月21日取得了建设用地规划许可证和国有土地使用证，证明被告积极办理证件，履行合同，已经取得了两证，剩余三证也在办理过程中。原告袁海龙对被告艾博云地产公司出示证据的质证意见：证据一：真实性、合法性无异议，证明问题不认可。合同第五项说明被告没有明确告知原告房屋情况，不能证明被告所要证明的问题。证据二、三：真实性、合法性认可，关联性不认可，与本案无关。本院对原告袁海龙出示证据的认证意见：具有真实性、合法性、关联性，予以采信。本院对被告艾博云地产公司出示证据的认证意见：真实性予以认定。经审理查明，2010年5月24日，被告作为销售方（甲方）与原告作为认购方（乙方）签订《商品房认购协议书》，约定乙方预购甲方坐落于中山西路阿拉伯宫项目二层72号商铺，建筑面积26.08平米，单价每平米20700元，实际应付总房款539621元，本协议签订时，乙方向甲方支付房屋认购款270000元，余款于签订包租协议前付清。双方同时约定了其他条款的内容，并签字盖章予以确认。同日，被告收到原告首付款270000元整。2011年9月24日，被告作为出卖人与原告作为买受人签订了《商品房买卖合同》，约定商铺的位置、面积、金额与上述认购协议书一致，双方同时约定了其他条款的内容，并签字盖章予以确认。同日，被告收到原告余款269621元。2012年8月31日，原告作为委托方（甲方）与阿拉伯宫经营管理有限公司作为受托方（乙方）签订协议书，约定甲方将上述购买的商铺委托乙方统一经营管理，期限为10年。另查明，被告分别于2015年9月6日、12月21日取得阿拉伯宫项目建设用地规划许可证和国有土地使用证，但至今未取得商品房预售许可证。上述事实，有《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》、收据、协议书、建设用地规划许可证、国有土地使用证及庭审笔录在案佐证。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告至今未取得包括涉案商铺所在的阿拉伯宫项目商品房预售许可证，故原、被告签订的上述《商品房买卖合同》应当确认为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，作为有过错的被告一方应当返还原告已付购房款539621元，并赔偿利息损失（分两部分，一是以270000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，自2010年5月24日起计算至实际返还之日止，二是以269621元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，自2011年9月24日起计算至实际返还之日止）。对于被告辩称的是政府客观原因致五证不全且原告在签订合同时是知晓的，原告主张利息损失应当由自己承担的理由，本院不予采纳。现依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、原告袁海龙与被告呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。二、被告呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告袁海龙购房款539621元，并赔偿利息损失（分两部分，一是以270000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，自2010年5月24日起计算至实际返还之日止，二是以269621元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，自2011年9月24日起计算至实际返还之日止）。上述款项逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取5630元，由被告呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员  段剑平二〇一六年七月十四日书记员  王 琦附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：㈠一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；㈡恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；㈢以合法形式掩盖非法目的；㈣损害社会公共利益；㈤违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：㈠故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；㈡故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；㈢故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”