吉林省舒兰市人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0283民初字第736号原告（原审原告）：周维，男，1940年2月8日生，汉族，舒兰市糖酒公司退休职工，住吉林省舒兰市。委托代理人：周玉君（周维之子），男，1968年5月24日生，汉族，无职业，住吉林省舒兰市。被告（原审被告）：舒兰市嘉盈供热有限责任公司，住所舒兰市。法定代表人：赵文汉，职务：董事长委托代理人：关世强，吉林省舒兰市连华法律服务所法律工作者。周维与舒兰市嘉盈供热有限责任公司（以下简称嘉盈公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年11月26日作出（2013）舒民一初字第436号民事判决。周维、嘉盈公司均不服上诉后，吉林市中级人民法院于2015年4月24日作出（2015）吉中民一终字第196号民事判决，已发生法律效力。嘉盈公司不服向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2015年12月21日作出（2015）吉民申字第1768号民事裁定提审本案，于2016年3月14日作出（2016）吉民再字第19号民事裁定，发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周维委托代理人周玉君、被告舒兰市嘉盈供热有限责任公司委托代理人关世强到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告诉称：2011年7月7日，原、被告签订了一份房屋回迁“协议书”。协议书约定被告拆除原告平房面积69.98平方米，给原告回迁面积124平方米多层框架结构楼房，并约定在2012年10月31日交由原告使用。原告按约定搬迁，但被告在回迁处建设了商业用楼，导致合同无法继续履行，合同无效。原告认为：在合同履行过程中，被告存在根本性违约，第一，被告没有取得政府的规划许可，就与原告签订“协议书”是对原告的欺诈行为；第二，被告在约定位置构建的房屋是商业用楼{用于经营歌厅（现为洗浴中心）和喜宴中心}，根本没有承建住宅，导致合同无法履行，其过错在被告，被告是恶意违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第七条、第八条、第九条款之规定：由于被告的欺诈行为，恶意违约行为导致合同无效或者被撤销、解除的，原告可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。为维护原告的合法权益，请求1、解除原、被告在2011年7月7日签订的合同书；2、被告立即给付原告回迁房款471200元【（3000﹢800）×124㎡】，自2012年10月31日起按照中国人民银行同期同类贷款利率为基础，按照逾期罚息利率标准计算至付清止支付利息；3、被告给付原告损害赔偿金471200元及逾期利息；4、对原合同约定59-63平方米房屋价值的预期利益赔偿5000元；5、自2012年10月31日始被告给付原告房租费每年10000元至款付清止；被告承担诉讼费用。被告嘉盈公司辩称：原告第一项诉讼请求没有法律依据，解除时间超过诉讼时效，请求法院驳回；原告第二项诉讼请求没有依据，被告要求对房屋价格进行鉴定，然后确定被告给付的数额；第三项诉讼请求合同中没有规定，同时也没有法律依据支持请法院驳回这项诉讼请求；第四项诉讼请求没有法律依据，应驳回，被告同意给付租赁费但需要以合法房屋费收据为准。本案焦点是1、原审原告要求解除双方签订的协议书是否超出诉讼时效，其解除是否有合法依据；2、原审原告要求原审被告给付回迁房款及损害赔偿金及其利息以及要求原审被告给付房屋租赁费是否有合法依据，其诉讼请求是否得到支持，原审被告是否构成根本性违约，如果被告有违约行为和事实应给付原告回迁款和赔偿原告其标准依据是什么，原审被告要求对赔偿的价款进行鉴定是否合理。针对争议的焦点问题原告举证如下：1、协议书及补充协议（复印件，原件当庭返还），证明双方在2011年7月7日就原告所有的面积为69.98平方米房屋拆迁事宜达成协议，该协议中约定了回迁房的位置及被告负责乙方自2012年10月31日以后的租房费用，从而能够证明原告就第三个焦点所能够证实的问题被告应该承担房屋租赁费用。2、照片10枚，证明该回迁内的房屋已被被告建成了名门歌厅。并且该歌厅属于框架结构，被告没有在约定的位置给付原告回迁房屋，属于根本性违约。依据侵权责任法相关规定，被告对此应该承担具有惩罚性的损害赔偿金。3、吉林市城市房屋拆迁管理条例实施细则，证明在签订协议书时被告并没有取得拆迁资质，并且该地块也没有列入规划范围，所以我们认为被告的行为存在欺诈行为。4、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，由于双方所签订的协议书因被告的原因无法履行，根据该解释中的第8条，他应该承担购房款一倍的违约责任，结合本解释第7、8条规定，原告要求被告支付471，200元的违约赔偿金具有法律依据。5、吉林省高级人民法院吉林省住房和城乡建设厅文件，证明被告必须按照合同的约定给付原告回迁房屋。6、租房协议和收据证明我一直租房，租房费用有12000元的有13000元。经庭审质证，被告质证认为，证据1的真实性没有异议，同时能够证明原、被告之间没有约定违约金的事实；证据2的真实性没有异议，事儿是存在的，房屋性质确实是商用的，没有民用的；证据3由于原告是复印的，不知道来源，同时由于2012年国务院有一个新的国有土地征收与安置办法，因此应该按照那个规定去办理，而这个细则是2003-5-20的，一个是来源不合法，再一个是证明的效力不够；证据4证据来源不合法，根据原告证明的问题有异议，按照原告提供的证据，司法解释第7条二款，说的是被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的按照本解释第8条处理，与本案相反，本案是要求履行这个协议，与本案是两码事儿，不具有证明效力；证据5证据来源有异议，这是指文件形式，所以没有证据效力；证据六真实性有异议，同意支付一个房子的租赁费用。针对争议焦点，被告未提供证据。本院宣读鉴定退案材料四份；原审卷宗调查笔录3份即：2014年4月24日调查笔录、2014年2月25日调查笔录、2014年4月24日新竹小区负责人李文学调查笔录。经庭审质证，双方当事人对鉴定退案材料没有异议，对于本院调查笔录真实性无异议，原告要求按明珠佳苑多层住宅均价计算；被告认为，由于原审开庭时没有将三份笔录质证，所以这三份笔录没有证据效力，要求按照新竹小区住宅楼的均价。以上证据在庭审中经双方当事人举证、质证，本院认为原告所举证据1、2，被告均无异议来源合法，内容真实，对本案具有证明力，本院予以采信；证据3、4、5是法规条文，对本案没有证据效力，但本院将酌情予以参考。证据6被告虽有异议，但未能提供有效证据反证，并且能证明原告租房事实，与本案有关联，予以采信。本院宣读的证据材料，双方当事人对其真实性无异议，并且能够证明相关事实，与本案有关联，予以采信。通过庭审调查，结合当事人的陈述及采信的证据，本院对以下事实予以确认：2011年7月7日，舒兰市嘉盈供热有限责任公司（甲方）与周维（乙方）签订协议书一份，协议书记载“1、甲方于2012年10月31日前在公司门前自建框架结构住宅楼内还给乙方住宅面积。2、乙方现有平房居住面积69.98平方米，甲方还住宅面积两套×（59–63）平方米。3、限定乙方在2011年7月15日前无任何附加条件搬离平房。4、本协议签订之日，乙方应把房照及土地使用证交给甲方。5、甲方住宅楼如果在2012年10月31日未能交工，则负责乙方2012年10月31日后的租房费用。”协议签订后，原告按照约定完全履行了合同，在约定还给原告住宅到期日，被告未能在其公司门前修建框架结构住宅楼，而是建造了其他商业用房，原告至今未得到约定的住宅，始终租房至今。本院认为，双方当事人签订的协议书是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。第八条：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案的双方当事人签订协议后，原告按照约定完全履行了协议义务，被告未按约定在公司门前自建框架结构住宅楼还给乙方住宅面积，却建造了其他商业用房，致使原告的合同目的无法实现，导致原告至今未取得约定的住宅，该行为构成根本违约，被告应按照上述规定承担相应的违约的责任。故原告的请求解除协议，被告承担相应的赔偿责任的合理部分，符合法律规定予以支持。关于房屋价值，本院委托吉林市中级法院进行评估，因无法评估被退回。现双方当事人同意用两套59-63平方米房屋的价值进行货币补偿，原告仅主张124平方米，系其自行处分其权利。原告主张按照明珠佳苑2-3层正房的砖混结构房屋加上框架结构差价上浮800元，被告主张按照新竹小区2-3层价格加框架结构差价。根据本院原审调查，2012年争议地段附近民用住宅，明珠佳苑2-3层正房的砖混结构房屋价值系2889元-2989元，新竹小区2300元-2800元。因双方当事人无法达成合意，本院酌情确定该争议地段二、三层正房砖混结构房屋每平米2900元。因原、被告合同约定还给原告的住房为框架结构，本院结合本地建筑成本，通过对建筑工程师的询价，确定框架结构房屋与砖混结构房屋价格差距为500元每平方米。利息因无约定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。因被告根本违约，故本院对原告主张的损害赔偿金，将按照规定被告应承担不超过房屋价款一倍的赔偿责任。但原告主张赔偿金的利息及预期利益5000元与法无据，不予支持。因被告不能及时交付房屋，按照合同约定，被告应负责原告在2012年10月31日后的租房费用。根据舒兰市租住房屋的普遍价值，本院酌情确定原告能够预期的租房费用为每年10000元，即2013年11月始至房款付清止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会决定，判决如下：一、解除原、被告双方于2011年7月7日签订的协议；二、被告给付原告房屋回迁房款421600元【（2900元+500元）×124平方米】；三、被告以421600元为本金，从2012年11月1日起至判决生效之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准给付原告利息；四、被告承担原告回迁房款一倍的赔偿责任，即赔偿原告人民币421600元；五、被告给付原告自2012年11月1日起至房款付清止过渡租房款每年10000元。六、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费13354元，由被告承担。上述款项于本判决生效后付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  周春华人民陪审员  李志国人民陪审员  刘春波二〇一六年七月八日书 记 员  李雨轩