重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0234民初763号原告徐书英，女，汉族，生于1989年2月19日，住重庆市开州区。原告徐诗德，男，生于1965年2月12日，男，汉族，住重庆市开州区。二原告委托代理人（特别授权）盛建方，重庆唐颂律师事务所律师。被告重庆英伦房地产经纪有限公司，公司地址：开州区文峰街道富厚街151号，统一社会信用代码500103000080749。负责人杨志慧，系该公怀董事长。委托代理人熊列，男，汉族，生于1990年10月25日，公司员工，住重庆市开州区。被告刘选眉，女，生于1944年4月4日，汉族，住重庆市开州区。被告刘选琴，女，生于1948年12月28日，汉族，住重庆市开州区。原告徐书英、徐诗德与被告刘选眉、刘选琴、重庆英伦房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邹道宏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐书英、徐诗德及其委托代理人盛建方，被告重庆英伦房地产经纪有限公司的委托代理人熊列到庭参加诉讼，被告刘选眉、刘选琴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐书英、徐诗德诉称，2012年10月，我们通过被告重庆英伦房地产经纪有限公司的介绍，与被告刘选眉、刘选琴的妹妹刘选培达成协议，刘选培将其位于开州区XX苑的房屋以283000元的价格出售与我们。后我们支付6000元的房屋中介费给被告重庆英伦房地产经纪有限公司，并支付购房款278000元与刘选培，刘选培将房屋交付与我们居住至今。刘选培于2013年去世，被告刘选眉、刘选琴是刘选培的第一顺序继承人。现刘选培所出售房屋小区其他房屋均已办证。我们多次与被告协商办理房屋产权过户事宜，但一直无果。请求人民法院判令我们与被告刘选眉、刘选琴之妹刘选培及被告重庆英伦房地产经纪有限公司之间签订的房屋买卖合同有效；并判令三被告将争议房屋过户到原告徐书英名下；并判令被告重庆英伦房地产经纪有限公司支付我们律师费8000元、误工费1000元。被告重庆英伦房地产经纪有限公司辩称，二原告所述事实属实，原告的损失不是我司造成的，不应由我司承担。被告刘选眉、刘选琴未向本院提供答辩意见。经审理查明，2012年10月24日，原告徐书英与被告刘选眉、刘选琴之妹刘选培签订房屋买卖合同，被告重庆英伦房地产经纪有限公司作为经纪方在合同上签字。合同约定：一、刘选培自愿将其位于开州区XX街道XX苑X幢X-XXX号房屋一套卖给原告徐书英，具体面积以房管局办理的产权证为准。二、双方商定成交价格为人民币283000元，付款方式分两次付清；买卖双方签定购房正式合同时支付278000元（含定金），其余尾款5000元由刘选培将该套房屋的产权证过户给徐书英后，由徐书英一次性支付给刘选培。三、刘选培收到首付款之日起交将该套房屋及附属物正式交付给徐书英使用……。四、……。五、徐书英与刘选培在签订合同之日自愿分别向被告重庆英伦房地产经纪有限公司支付中介服务费3000元。六、刘选培保证上述地产权属清楚，如有产权共有人的已征得产权共有人书面同意。若发生与刘选培有关的产权纠纷或债权债务，概由刘选培负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给原告徐书英造成的经济损失，刘选培必须按合同第七条的违约责任赔偿。七、本合同一经签定，双方不得违约。如有违约，违约方须向守约方双倍返还已支付的款额。徐书英不按期向刘选培支付房款，或刘选培不能按期向徐书英交付房产，每逾期一日由违约方向守约方给付房地产价款3‰的违约金。八、上述房地产手续办理过程中需向房产交易部门交纳的相关费用由徐书英承担。九、本合同经双方签章即生效，须共同遵守。……。十、其他约定事项：1、刘选培须无条件配合徐书英将该套房屋的产权过户给徐书英，由徐书英承担相关费用。2、……。3、现刘选培将该套房屋的还房公证书1份、补偿销号合同1份、开州区XX街道居民安置补偿补助明白卡1份、开州区XX街道居民安置人口及淹没实物核实认定表1份、XX街道移民统建还房申请表1份、开州区XX街道居民统建还房安置申报审批表1份、统建住房分配抽签定位号卡1张交于徐书英保管，如因徐书英保管不善导致的一切后果由徐书英自行负责。4、……。5、……。注：经重庆英伦房地产经纪有限公司审查，刘选培提供的上述手续合法有效，该房产刘选培具有合法转让权。十一、……。同日，原告徐书英及其父亲原告徐诗德通过银行转账及支付现金共支付刘选培购房款278000元、支付被告重庆英伦房地产经纪有限公司中介费（过户代办）3000元。后原告徐书英及其父亲原告徐诗德入住该房至现在。2015年3月24日，刘选培去世。另查明，刘选培在世时其父母已故，婚姻离异，无子女。两个姊妹在世，大姐刘选眉，二姐刘选琴。庭审中还查明，刘选培原有房屋位于开州区XX号（地号XX--XX路--XX--X），因三峡工程移民，刘选培的房屋受淹，开州区XX街道办事处对刘选培以统建还房的方式实施搬迁安置，安置在XX规划安置点。刘选培通过抽签取得安置房为X-X-XXX号（开州区XX街道XX街XX号XX苑）。现XX街XX号XX佳苑内业主彭继六、王文贞均已取得所居住房屋的房地产权证。庭审中，原告徐书英表示愿意支付下差刘选培的购房款5000元与被告刘选眉、刘选琴。上述事实有经庭审举证、质证的证据1、原告徐书英、徐诗德的身份证复印件，2、刘选培的死亡注销户口证明，3、开州区公安局XX派出所关于刘选培在世时其父母已故，婚姻离异，无子女。两个姊妹在世，大姐刘选眉，二姐刘选琴的证明，4、被告刘选琴、刘选眉的户口信息查询资料，5、被告重庆英伦房地产经纪有限公司的统一社会信用代码查询资料，6、徐书英与刘选培及经纪方重庆英伦房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》，7、刘选培收徐书英购房款27.8万元的收条以及徐诗德转款25万元与刘选培的取款凭条，8、重庆英伦房地产经纪有限公司收徐书英中介费、包含过户代办3000元的收据，9、土地使用者为刘选培的开府国用（1993）字第120XXXX号国有土地使用证，10、所有权人为刘选培、产权证号为开房权字第2XX**号房屋所有权证，11、中华人民共和国重庆市开州区公证处公证书，12、定位号为X-X-XXX的开州区XX部分移民中吉安置点统建还房住房分配抽签定位号卡，13、开州区XX街道XX社区居民委员会证明购房户徐诗德长期居住在XX社区XX街XX号X-X-XXX号的证明，14、户名为徐诗德X-X-XXX、地址为XX社区XX移民房的电费发票，15、权利人为彭继六的坐落在开州区XX街道XX街XX号X幢X-X-X、产权证号为312房地证2014字第1XXXX号的房地产权证，16、重庆市开州区人民法院（2015）开法民初字第01344号民事判决书以及双方当事人在法庭上的陈述等证据证实。本院认为，2012年10月24日，原告徐书英与被告刘选眉、刘选琴之妹刘选培签订的《房屋买卖合同》，是原告徐书英与刘选培双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。刘选培于2015年3月24日去世，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。出卖人刘选培负有办理该套房屋初始登记并将其所有权转移给原告徐书英的义务，刘选培在尚未取得房屋初始登记以及向原告徐书英转移其房屋所有权即合同未履行完毕时死亡。《中华人民共和国继承法》第二条规定：继承从被继承人死亡时开始。第三条规定：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；……。刘选培出售与原告徐书英的开州区XX街道XX街XX号XX苑X-X-XXX号房屋，自卖房人刘选培死亡时发生产生继承，由继承人被告刘选眉、被告刘选琴继承。《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：继承遗产应清偿被继承人应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产的实际价值为限。原告徐书英要求被告刘选眉、刘选琴履行《房屋买卖合同》产生的债务，其主张符合法律规定，本院予以支持。目前，该套房屋尚未取得初始登记，根据原告方提交的权利人为彭继六的坐落在开州区XX街道XX街XX号XX幢X-X-X、产权证号为312房地证2014字第1XXXX号的房地产权证复印件以及重庆市开州区人民法院（2015）开法民初字第01344号民事判决书中查明权利人为王文贞的坐落在开州区XX街道XX街XX号X幢X-X-X房屋已办理了房地产权证这些事实，刘选培所出售的该套房屋已经能够具备了办理产权登记的条件，但刘选培的继承人被告刘选琴、刘选眉怠于行使办理该套房屋初始登记，原告徐书英要求被告刘选琴、刘选眉办理房屋初始登记的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告徐书英要求被告刘选眉、刘选琴办理该房屋所有权转移登记手续。原告徐书英与刘选培签订的《房屋买卖合同》约定的由卖方完成过户义务的条件已具备，原告徐书英要求被告刘选眉、刘选琴协助办理该房屋所有权过户登记手续的条件已具备，原告徐书英的请求，本院予以支持。原告徐书英表示愿意给付二被告余下的购房屋尾款5000元，是其真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以确认。原告徐书英、徐诗德要求被告重庆英伦房地产经纪有限公司支付其律师费8000元、误工费1000元。被告虽在原告徐书英与刘选培所签订的《房屋买卖合同》上签字，但该司在合同上明确是经纪方，其义务是给原告及刘选培提供签订合同的媒介服务，并按合同约定审查出卖人是否具有合法转让权，本案中，刘选培出卖的是自己所有的房屋，因此，被告重庆英伦房地产经纪有限公司并无过错，二原告的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告徐书英与被告刘选眉、刘选琴的妹妹刘选培（已死亡）于2012年10月24日所签订的《房屋买卖合同》属有效合同。二、被告刘选眉、被告刘选琴在本判决生效之日起十五日内为位于重庆市开州区XX街道XX街XX号XX苑X-X-XXX号房屋办理房屋产权初始登记；办理初始登记后五日内协助原告徐书英将该套房屋过户至原告徐书英名下。三、原告徐书英在被告刘选眉、刘选琴将上述房屋过户至其名下时，立即给付被告刘选眉、刘选琴购房屋尾款5000元。四、驳回原告徐书英、徐诗德的其他诉讼请求。本案案件受理费5545元，减半收取2772.50元，由原告徐书英负担1772.50元，由被告刘选眉、刘选琴共同负担1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。期内不上诉的，本判决即发生法律效力。权利人申请执行的期限为二年，权利人自义务人履行期限届满之日起二年内未申请执行的，视为放弃申请执行的权利。审判员  邹道宏二〇一六年七月二十五日书记员  李 路