云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书(2015)镇民初字第1970号原告郑燕，女，汉族，1969年12月31日出生，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县。委托代理人李慧英,云南意衡（镇雄）律师事务所律师。被告镇雄县开发投资有限公司，组织机构代码：55274XXXX。住址：镇雄县乌峰镇。法定代表人朱绍雄，董事长。委托代理人王泽亮，云南北上律师事务所律师。原告郑燕诉与被告镇雄县开发投资有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月29受理后，依法由审判员毛定燕适用简易程序，于2015年9月14日公开开庭进行了审理。因需要鉴定评估被告延期交房给原告造成的损失，本院裁定将本案转为普通程序审理，并于2016年7月25日第二次公开开庭进行了审理。原告郑燕及其委托代理人李慧英，被告镇雄县开发投资公司的委托代理人王泽亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑燕诉称，2013年10月15日，原告与被告签订商品房购销合同，约定原告向被告购买镇雄县开元盛世一、二栋39号商铺，房款为555894元，交房时间为2014年4月30日以前，若逾期交房，被告应按原告已付款的0.1%乘以逾期天数支付违约金。合同签订后，原告于2013年10月16日首付被告房款285894元，并向被告提供相关按揭贷款手续，由被告协调银行办理按揭贷款。2014年11月18日，富滇银行将原告按揭贷款27万元转付被告。被告于2015年7月19日交付房屋，严重违反合同约定。原告首付款是按月利率3%向私人借款支付的，被告延期交房19个月，给原告造成损失162959.58元；按揭贷款27万元，每月付款3200元，贷款至交房时间为8个月，给原告造成损失25600元；被告延期交房，导致原告经营的商品长期不能销售，造成损失至少3万元。为此，请求判令被告按约定给付违约金192562元。被告镇雄县开发投资公司辩称，原告向被告购买商品房是事实。2014年8月12日前，原告未按约定时间给付房款，被告未按约定时间交付房屋，双方均违约，互不承担违约责任。之后，被告通知原告接收房屋，原告未及时接收，被告不应承担违约责任。且合同约定的违约金过高，违约金应按实际损失计算。请求驳回原告的诉讼请求。根据原、被告的诉辩主张，该案争议焦点是：原、被告是否违约，被告是否应承担违约责任，是否应减少约定违约金。原告针对其主张向法庭提交如下证据：一、原、被告双方于2013年10月15日签订的商品房购销合同复印件1份，合同约定原告向被告购买镇雄县开元盛世第一、二幢第一层39号商铺，建筑面积为73.76平方米，单价为每平方米7537元，房款为555894元。付款方式为采取银行按揭贷款方式支付购房款，原告在签订合同时支付首期款285894元，并按贷款银行的要求提供完备的按揭贷款资料贷款支付余款27万元，按揭贷款所产生的相关费用由原告自行承担，其它相关税费及代收费于签订合同时一次性付清。原告逾期付款30日内，按每日50元支付违约金。逾期30日后，按应付未付款的0.1%乘以逾期天数支付违约金。交付房屋日期为2014年4月30日前，逾期交房30日内，按每日50元支付违约金。逾期交房30日后，按原告已付款的0.1%乘以逾期天数支付违约金。交接方式为该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以电话或书面形式通知原告办理交接手续，交接时被告应当向原告提交商品房质量保证书和商品房使用说明书。用以证明原、被告之间存在买卖合同关系。被告对合同无异议，2014年4月30日前，被告未交付房屋是事实。二、2013年10月16日原告给付被告首付款的收据复印件1份，用于证明原告按约定给付被告首付款285894元。被告认为原告付款是事实，对收据无异议。三、2014年11月18日，富滇银行股份有限公司昭通分行与借款人郑燕和谭某某、保证人镇雄县开发投资有限责任公司签订的个人购房（抵押）担保借款合同复印件1份，合同约定借款人郑燕和谭某某向富滇银行股份有限公司昭通分行借款27万元，用向保证人镇雄县开发投资有限责任公司购买的镇雄县开元盛世一、二幢139号商铺作抵押，贷款实际执行月利率为0.655%，每月第20日结算一次本息，借款期限为10年。2014年11月19日，富滇银行代扣代缴印花税转账凭证1份，载明代缴金额为13.50元。原告按月偿还富滇银行贷款本息明细1份。用于证明原告于2014年11月19日贷款后，已按合同约定偿还借款本息。被告对个人购房（抵押）担保借款合同、富滇银行代扣代缴印花税转账凭证、原告按月偿还富滇银行贷款本息明细均无异议，但原告支付贷款印花税与被告无关。四、2015年7月19日签订的前期物业管理服务协议和前期业主管理规约各1份（附中国移动通信集团客户清单），用于证明被告交付房屋时间为2015年7月19日。被告认为2014年8月12日所售房屋已经具备交房条件，原告于2015年7月19日接收房屋，被告不承担责任。被告针对其辩解向法庭提交如下证据：一、营业执照、组织机构代码证、法人身份证明书，用于证明被告属于合法的开发主体。原告对被告属于合法的开发主体无异议。二、原、被告双方于2013年10月15日签订的商品房购销合同复印件（与原告提交的合同相同）1份，合同所附补充协议约定房屋交付时原告应交清房款及其它费用，否则被告有权拒绝交房，且不承担逾期交房的违约责任。商品房购销合同中建设单位组织验收合格是指房屋单体建筑，经勘查、设计、施工、监理四个单位及被告共同验收合格并签章，房屋取得上述单位签章的，即视为已具备交付条件。用于证明原、被告对交房条件作了补充约定。原告对补充协议无异议。三、工程验收报告复印件2份，工程验收报告载明相关部门于2014年7月28日对镇雄县开元盛世项目1#楼住宅部分进行了验收；于2014年8月12日对镇雄县开元盛世项目2#楼住宅部分进行了验收.用于证明被告出售给原告的房屋已具备交付条件。原告对工程验收报告无异议。但被告没有按约定时间交付房屋。四、公告复印件2份，用以证明被告分别于2014年7月28日、8月12日通过张贴公告通知业主接房。原告认为无具体的张贴公告时间和拍照时间，原告也没有看见过此公告，不能证明被告通知原告接房。五、客户回单复印件1份，客户回单载明被告于2014年11月19日收到富滇银行转原告贷款27万元。用于证明原告于2014年11月19日付清全部房款，在此之前被告有权拒绝交房。原告对客户回单无异议。六、2013年11月10日艾某某与镇雄县开元盛世商业物业管理中心签订的房屋租赁委托合同复印件1份，用于证明该商品房返租，每年每平方米租金为199.6元。原告认为不知道合同内容是否真实，且与原告无关。2015年10月26日，本院委托云南正扬司法鉴定中心对镇雄县开元盛世第一、二幢第一层39号商铺自2014年4月30日至2015年7月19日止的租金损失进行评估。鉴定中心的鉴定意见为：评估基准日2016年1月6日，评估商铺的租金价格是每月2555元，自2014年4月30日至2015年7月19日止的租金损失合计37558.50元。原告认为鉴定的租金价格过低，而且鉴定意见与原告的诉讼请求无关联性。被告认为鉴定的月租金价格过高，而且逾期交房时间应从原告付清房款时间2014年11月19日开始计算。根据原、被告的举证和质证，本院认为原告提交的所有证据，被告对证据的真实性均无异议，本院予以采信。被告提交的营业执照、组织机构代码证、法人身份证明书、商品房购销合同、客户回单，原告对证据的真实性均无异议，本院予以采信。工程验收报告证明相关部门对镇雄县开元盛世项目1#楼和2#楼的住宅部分进行了验收，不能证明相关部门对商铺进行了验收，此报告与本案无关，本院不予采信。公告不是合同约定的交接方式，本院不予采信。艾某某与镇雄县开元盛世商业物业管理中心签订的房屋租赁委托合同与本案无关，本院不予采信。鉴定中心作出的鉴定意见，本院予以采信。经过法庭审理，本院认定该案法律事实如下：2013年10月15日，原、被告签订商品房购销合同，约定原告向被告购买镇雄县开元盛世第一、二幢第一层39号商铺，建筑面积为73.76平方米，单价为每平方米7537元，房款为555894元。付款方式为银行按揭贷款支付购房款，原告在签订合同时支付首期款285894元，并按贷款银行的要求提供完备的按揭贷款资料贷款支付余款27万元，按揭贷款所产生的相关费用由原告自行承担，其它相关税费及代收费于签订合同时一次性付清。原告逾期付款30日内，按每日50元支付违约金。逾期30日后，按应付未付款的0.1%乘以逾期天数支付违约金。交付房屋日期为2014年4月30日前，逾期交房30日内，按每日50元支付违约金。逾期交房30日后，按原告已付款的0.1%乘以逾期天数支付违约金。交接方式为该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以电话或者书面形式通知原告办理交接手续，交接时被告应当向原告提交商品房质量保证书和商品房使用说明书。补充协议约定房屋交付时原告应交清房款及其它费用，否则被告有权拒绝交房，且不承担逾期交房的违约责任。商品房购销合同中建设单位组织验收合格是指房屋单体建筑，经勘查、设计、施工、监理四个单位及被告共同验收合格并签章，房屋取得上述单位签章的，即视为已具备交付条件。2013年10月16日，原告给付被告首付款285894元。2014年11月18日，富滇银行股份有限公司昭通分行与借款人郑燕和谭某某、保证人镇雄县开发投资有限责任公司签订个人购房（抵押）担保借款合同，约定借款人郑燕和谭某某向富滇银行股份有限公司昭通分行按揭贷款27万元，用向保证人镇雄县开发投资有限责任公司购买的镇雄县开元盛世一、二幢139号商铺作抵押，贷款实际执行月利率为0.655%，每月第20日结算一次本息，借款期限为10年。2014年11月19日，富滇银行转付原告按揭贷款27万元给被告。2015年7月19日，被告交付房屋给原告，但拒绝给付逾期交房违约金，原告提起诉讼。本院认为，原告向被告购买商品房，合同约定房款为555894元，付款方式为银行按揭贷款支付购房款，2014年4月30日前交房，逾期交房30日内，按每日50元支付违约金，逾期交房30日后，按原告已付款的0.1%乘以逾期天数支付违约金。合同签订后，原告给付被告首付款285894元，按揭贷款27万元，被告于2015年7月19日交房，逾期445天，原告请求被告按原告已付款的0.1%乘以逾期天数支付违约金192562元。被告认为约定违约金过高，违约金应当按实际损失计算。根据合同法第114条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第16条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第17条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。被告提出约定的逾期交房违约金过高，本院依照上述法律规定进行调整，经云南正扬司法鉴定中心评估，原告购买的镇雄县开元盛世一、二幢139号商铺自2014年4月30日至2015年7月19日止的租金损失合计37558.50元，加上此损失的30%为11267.55元，被告应付原告逾期交房违约金48826.05元。原告请求被告按约定支付违约金192562元过高，本院支持合理部分。购房合同未明确约定按揭贷款时间，而且按揭贷款由被告联系银行代为办理，被告认为原告于2014年11月19日给付按揭贷款违约，不能提交证据证明原告在贷款过程中有过错，本院不予采纳。合同约定的交接方式为该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以电话或书面通知原告办理交接手续，交接时被告应当向原告提交商品房质量保证书和商品房使用说明书。被告提交的工程验收报告证明相关部门对镇雄县开元盛世项目1#楼和2#楼的住宅部分进行了验收，不能证明相关部门对商铺进行了验收，而且被告不能提交电话或者书面形式通知原告办理交接手续的依据，被告认为原告不及时接收房屋，无证据证明，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条、第十七条之规定，判决如下：由被告镇雄县开发投资有限责任公司于判决生效后15日内给付原告逾期交房违约金人民币48826.05元。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4150元，由被告镇雄县开发投资有限责任公司交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审判长  毛定燕审判员  马宪云审判员  李鸿林二〇一六年七月二十六日书记员  周冬梅