广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终7607号上诉人（原审被告）：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：高志文，总经理。委托代理人：何巧、李超鹏，公司员工。被上诉人（原审原告）：李冬琦，住广东省深圳市福田区。委托代理人：李国桐，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：罗红，广东广信君达律师事务所实习律师。上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2016)粤0115民初404号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：粤锐公司是广州市南沙区中惠璧珑湾自编9号楼的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年11月22日，李冬琦（乙方）与粤锐公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区中惠璧珑湾自编9栋XXXX房（建筑面积134.17平方米），总金额为1568352元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年3月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任等。”之后，李冬琦依约付清全部购房款。涉案楼宇于2014年3月7日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年3月13日通过消防验收，于2014年3月5日取得《建设工程规划验收合格证》。现涉案楼盘已于2013年12月27日开通永久用水，于2013年12月17日、2014年3月15日取得通邮、通气的证明文件,于2014年6月6日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,于2014年7月16日取得永久用电证明。李冬琦确认已于2014年6月1日办理收楼手续。李冬琦于2016年1月20日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、粤锐公司向李冬琦支付延期交楼违约金60189元（每日按已付房款1563354元的万分之五计算，从2014年3月16日起计至2014年6月1日止）；2、粤锐公司承担所有诉讼费用。原审诉讼中，李冬琦、粤锐公司确认面积补差后总房价款为1563354元。李冬琦明确以补差后总房价款为本金计算违约金。原审法院认为：李冬琦、粤锐公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然粤锐公司已按照《补充协议》约定于2014年3月7日取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐公司主张其已于2014年3月7日达到房屋交付标准，依据不足，原审法院不予采纳。据此，粤锐公司未能按照合同约定的期限，将具备永久用电条件的房屋交付给李冬琦使用，已构成违约，粤锐公司应按合同约定的标准计付延迟交楼违约金给李冬琦。广州供电局有限公司南沙供电局出具的复函反映涉案房产已经于2014年7月16日具备了永久用电，而李冬琦已经于2014年6月1日办理了收楼手续，现李冬琦要求延迟交楼违约金计算至2014年6月1日止，合法合理，原审法院予以支持。李冬琦、粤锐公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故粤锐公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，原审法院不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2016年3月7日作出判决：广州市粤锐恒星房地产有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向李冬琦支付从2014年3月16日起至2014年6月1日止的延迟交楼违约金，违约金按已付房价款1563354元的每日万分之五的标准计算。案件受理费652元，由广州市粤锐恒星房地产有限公司承担。判后，上诉人粤锐公司不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋于2014年3月15日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐公司不存在逾期交楼的情形。原审判决以涉案楼盘未具备永久用电为由，认定涉案房屋不具备交付条件，判决粤锐公司承担违约责任，在事实认定、法律适用上明显有误。一、广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第3106、3107、3250、3251、3252号商品房预售合同纠纷案，与本案案情基本相同，上述判例明确了“永久用电”并非法定的交楼标准，原审法院将“永久用电”作为法定交楼标准，显然错误。二、用电是基本居住需求，但永久用电只是用电的一种方式，也是更高标准的用电方式，并不是满足基本居住需求的用电方式。原审判决将“具备永久用电作为基本居住要求”，没有法律依据，也不符合现阶段居民用电的实际情况，自行提高了居民基本居住要求，明显有误。从2014年3月15日以来，业主已陆续入住涉案楼盘，粤锐公司已按电力公司缴费通知足额支付用电费用，迄今为止供电正常。涉案楼盘业主用电有充分保障，临时用电能够满足业主的用电需求。三、原审判决将“永久用电设定为交楼条件”没有法律依据，与买卖合同约定不符，违反了合同交易的意思自治原则。四、原审法院对涉案楼盘具备永久用电的时间认定错误。涉案房屋用电工程自2013年11月16日开工建设；2013年8月23日向南沙供电局提交设计文件，设计文件于2013年9月3日通过审核；2014年5月7日中间检查合格；2014年6月20日竣工验收合格并具备永久用电条件。南沙供电局复函中陈述在2014年7月16日通过竣工验收，当天供电显然是错误的。五、涉案房屋不仅达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件，而且取得了《建设工程竣工备案表》，涉案房屋完全符合使用条件，不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。六、双方签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》合法有效，补充协议约定涉案房屋的交付条件为该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》。《补充协议》就涉案房屋的交付标准有明确、详细约定，并约定《补充协议》与《商品房买卖合同》不一致时以《补充协议》为准。《补充协议》中对交房条件的变更约定，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。七、对涉案房屋交付条件的约定《商品房买卖合同》最重要的内容之一。《商品房买卖合同》中明确排除了将永久用电作为涉案房屋的交付条件。原审判决在认定《商品房买卖合同》约定合法有效的前提下，又自行将永久用电作为涉案房屋的交付条件，前后矛盾，明显是错误。八、涉案房屋于2014年3月15日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐公司不存在逾期交楼的情形。九、粤锐公司已按照合同约定通知李冬琦收楼，并以各种方式催促李冬琦收楼，但李冬琦并未在约定的期限内提出异议，粤锐公司无需承担迟延交付的责任。十、假定涉案房屋出现迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。请求法院判令：1、撤销原审判决，驳回李冬琦的全部诉讼请求；2、一、二审受理费均由李冬琦承担。被上诉人李冬琦答辩称：一、“永久用电”作为法定交楼标准，于情合理、于法有据。稳定、持久且安全的供电是日常生活安定平和的保障，当居民住宅缺乏稳定、安全的日常供电时，必将给李冬琦生活带来各种各样的困扰，甚至有导致李冬琦生产、生活无法正常开展的危险。因此，李冬琦要求的永久用电，即稳定、持久和安全的供电，以避免随时可能中断的用电所带来的困扰，是合情合理的。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条的规定：只有基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，才可供给临时电源，且供电期限一般为六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。由此可见，在粤锐公司2014年7月16日取得永久供电证明前，涉案房屋使用的是临时用电，该用电只能用于基建工地、农田水利、市政建设等，且具有明确的停止供电期限，只有办理了永久用电手续后，才能作为居民住宅的用电。因此，粤锐公司认为“永久用电”不应该作为房屋交付的法定标准的观点于法无据，是不正确的。二、粤锐公司以租金标准界定所谓“实际损失”没有任何法律依据，具体的赔偿金额应以合同约定的方式计算。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”由此可见，适用租金作为违约金数额的标准前提是买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法。而李冬琦与粤锐公司的合同已经约定明确的损失赔偿额计算方法。因此，适用租金作为违约赔偿标准，违反了上述司法解释的规定，应予以驳回。2、适用租金作为违约赔偿标准有违诚实信用原则。李冬琦与粤锐公司签订的合同，是双方真实的意思表示，双方均应依约履行合同义务，承担相应的违约责任。粤锐公司作为涉案楼盘的房地产开发商，具有更高的市场地位，对于合同条款的制定具有更高的主动权。合同双方在该种背景下签订的合同是双方权利义务公平的体现，若以租金作为违约赔偿的标准，则粤锐公司可以根据自己的需要随意逃避合同责任，有违诚实信用原则。3、以租金损失作为粤锐公司的实际损失没有任何法律依据。首先现行有效的法律法规并没有“实际损失”的明确定义，没有办法明确“实际损失”的内涵和外延。而“租金”则有明确的内涵和外延。由此可见，租金损失与“实际损失”并不能理所当然的视作等同，“实际损失”的外延要远大于租金损失。其次，粤锐公司迟延交付房屋，不仅导致李冬琦无法按期入住，损失所谓“租金”，同时不得不花费额外的金钱、时间和精力与粤锐公司进行周旋，这也是实质意义上的损失，理应属于“实际损失”中的一部分。虽然李冬琦由此额外支出的成本无法进行精确的货币核算，但并不能否认它的客观存在。租金损失作为李冬琦的实际损失等同，并不合理。李冬琦认为粤锐公司的上诉理由并不成立，没有法律及事实上的依据，请求法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为:双方当事人二审的争议焦点为：一、涉案房屋是否符合交付条件的问题；二、违约金的标准问题。关于案涉房屋是否符合交付条件的问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生活用电。虽然粤锐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但该报告是建设单位主持，由建设、勘察、设计、施工、监理单位对工程验收后形成的材料。而粤锐公司提供的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示建设工程在2014年6月6日才办理了备案登记。故粤锐公司主张涉案房屋已于2014年3月15日达到交付条件，与国家相关规定相悖，本院不予采信。另根据广州供电局有限公司南沙供电局出具的复函反映，涉案房产于2014年7月16日才具备永久用电，而涉案房产在尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐公司仍主张其已于2014年3月15日达到房屋交付标准亦与事实不符，原审法院不予采纳并无不妥。粤锐公司提及的生效判决所涉楼盘，建设单位在合同约定交楼日前已取得备案表，并与供电部门签订了供电合同且施工基本完成；供电部门出具说明，保证在未接通永电期间所涉楼盘临电供应的安全与稳定，该楼盘与涉案楼盘并非同样情形，故粤锐公司以此为由提出的上诉请求理据不足，本院不予采纳。关于违约金的标准问题。一方面，双方在合同中约定“甲方（粤锐公司）如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方（李冬琦）支付违约金，本合同继续履行”，该约定是双方真实的意思表示，粤锐公司应清楚其应承担的违约责任。另一方面，粤锐公司亦未举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其要求调整缺乏依据，本院亦不予支持。原审法院认定粤锐公司未能按照合同约定的期限将符合条件的房屋交付给李冬琦使用，已构成违约，据此，判决粤锐公司按照合同约定向李冬琦计付延迟交楼违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，粤锐公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1304元，由上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  曹佑平代理审判员  闫 娜二〇一六年七月十二日书 记 员  徐毅敏