江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初7265号原告陈建。委托代理人马育东，江苏李杏珍律师事务所律师。被告刘建华。委托代理人李莹，上海申浩（昆山）律师事务所律师。第三人费文桥。原告陈建与被告刘建华及第三人费文桥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案受理，依法由审判员姚民适用简易程序于2016年7月8日公开开庭进行了审理。原告陈建及其委托代理人马育东、被告刘建华及其委托代理人李莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建诉称：2015年10月20日，原告将位于苏州市吴江区松陵镇仲英大道梅里公寓营业房20-110、111（下称涉案房屋）出租给被告，租期为40个月。事后被告擅自将涉案房屋转租给第三人，原告得知后提出异议。2016年1月17日，经三方协商，原告与被告变更了原租赁合同，租期变更为13个月（自2015年10月1日起至2016年11月23日止），租金变更为13.5万元，并约定自2016年11月23日起涉案房屋由第三人承租，被告与第三人原签订的转租合同作废。事后，被告仍将涉案房屋转租给第三人。被告擅自转租并迟延支付租金的行为已构成违约。现要求判令：1、原、被告之间的房屋租赁合同于2016年5月7日解除；2、如上述第1项诉讼请求不能满足，则要求被告支付7.5万元租金；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告表示撤回上述第2项诉讼请求。被告刘建华辩称：原告关于2016年1月17日双方变更了原租赁合同，租期变更为13个月，租金变更为13.5万元之说法不是事实。2016年1月16日，原告已向被告发出《告知解除合同函》，明确解除了双方之间的房屋租赁关系，因此，原、被告之间的房屋租赁合同已于2016年1月16日解除。第三人费文桥未作述称。经审理查明：早在2009年，陈建已将其所有的涉案房屋出租给刘建华使用。2015年10月24日，陈建（甲方）与刘建华（乙方）补签一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租期为40个月（自2015年10月1日起至2019年1月31日止），第1年度（2015年10月1日至2016年9月30日）的租金为10万元，第2年度（2016年10月1日至2017年9月30日）的租金为12万元，第3年度（2017年10月1日至2018年9月30日）的租金为14万元，2018年10月1日至2019年1月31日期间的租金为5万元，并于每年的9月1日前支付下一年度租金；若乙方逾期支付租金的，则甲方可按每日千分之五向乙方收取滞纳金，超过一周未付的，甲方有权提前终止合同；乙方于合同签订后支付2万元保证金；房屋租赁期限内，乙方不得随意将房屋转租给第三方经营，若实在无法自己经营需要转让，乙方须事先与甲方协商，征得甲方书面同意后将本合同中乙方更改为第三方；若乙方未能及时按约履行支付租金义务，则视同乙方单方违约，甲方除有权没收乙方缴纳的合同保证金和要求乙方赔偿甲方的损失，另甲方可立即终止合同等内容。同日，刘建华出具一份《欠条》，写明“今欠陈建房租壹拾万元整。付款方式如下：11月15日前付30000元，12月底付3万元，1月底前付4万元整”。2015年10月24日、11月15日、2016年1月4日，刘建华分别向陈建转账支付了2万元、3万元、3万元。2016年1月16日，陈建发给刘建华一份《告知解除合同函》，明确告知刘建华未按约于2015年9月1日支付全额租金，且未经陈建同意擅自转租，双方于2015年10月24日补签的《房屋租赁合同》即日起解除，请刘建华收函后做好腾房手续，并于3日内返还房屋。2016年1月17日，陈建（甲方）与费文桥（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租期为2年（自2016年11月23日起至2018年11月22日止），年租金为14.5万元；租金每年一付，并提前1个月付清，若逾期支付的，则甲方可按每日千分之五向乙方收取滞纳金，超过一周未付清的，甲方有权提前终止合同；乙方于合同签订后支付1万元押金（履行合同的保证金）；房屋租赁期限内，乙方不得随意将房屋转租给第三方经营，若实在无法自己经营需要转让，乙方须事先与甲方协商，征得甲方书面同意后将本合同中乙方更改为第三方；合同第七条手写补充内容为：“2015年10月1日至2016年11月23日期间的房租13.5万元由陈建向刘建华收。原先刘建华与费文桥签的租房合同作废。”。合同落款处，甲方栏中有陈建签名，乙方栏中有费文桥签名，丙方栏中有刘建华签名。2016年1月23日、1月28日、3月28日，陈建发短信给刘建华，内容分别为：“剩下的租金什么时候给？”、“我在你店里，你什么时候到？剩下的租金见面谈一下吧，请回电话，谢谢！如果你电话也不接，也不积极与我协调好剩下的租金，那我有权把我的店铺立即收回来重新出租给别人或者自用，你转租的房客费老板的装修一切损失由你们自己去协商，与我无关！我与费老板的租房合同是从2016年11月23日开始的。作为老乡和多年朋友的关系，我再次友情提醒你一下。如果我们能积极协商解决最好，因为我也不想因为你欠钱不付以至我不得不锁门，而锁门后导致你的巨大损失与名誉，我先尊重你，因为你明年还要在这条街上做生意，希望我们可以和气处理好”、“刘总：按上次的约定，月底前帮忙把剩下的租金打给我，谢谢！”。2016年5月4日，刘建华给陈建发了一条短信：“陈总现在还在外面，一时走不了。回来电话给你，谢谢”；陈建回复：“那我们约好明天晚上7点左右到你店里”；刘建华回复：“嗯，你把我们以前合同带来作废，还有欠条”；陈建回复：“好”。以上事实，有原、被告的陈述、原告提供的房产证、土地证、《房屋租赁合同》、《欠条》、短信截屏，被告提供的银行转账凭证、《告知解除合同函》及本案庭审笔录予以证实。本案当事人争议的焦点：原、被告之间的房屋租赁合同何时解除。原告主张双方之间的房屋租赁合同于2016年5月7日解除，为此，提供了如下证据材料：1、照片复印件5张，其中2张显示的系摆放在桌面上的一份《告知书》，该《告知书》系陈建出具给费文桥的，内容为：本人出租给刘建华的涉案房屋租期自2015年10月1日起至2016年11月23日止，原刘建华转租给你的转租合同作废，现刘建华继续转租给你违反合同约定，另刘建华拖欠租金6.5万元，本人多次催讨未果，严重违约，现本人正式告知你立即腾出，我方解除与刘建华的租赁合同，落款日期为2016年5月7日；1张显示的系二人围坐在上述桌子旁的场景，其中一人为费文桥，另一人系费文桥公司的员工；另2张显示的系玻璃门上写有“晟天智慧装饰欢迎您”及张贴有上述《告知书》的场景。以证明原告于2016年5月7日告知第三人，被告擅自将涉案房屋转租给第三人和被告拖欠租金的行为已构成违约，原、被告之间的房屋租赁合同因此解除，并要求第三人将涉案房屋腾出之事实。2、陈建给刘建华的《告知书》及ems回单各1份，《告知书》内容为：本人将涉案房屋出租给你，租赁期间为2015年10月1日至2016年11月23日，2016年1月17日已明确你与费文桥签订的租房合同作废，现你仍继续转租给费文桥，违反了合同约定，另你拖欠房屋租金65000元，本人多次催讨未果，严重违约，现本人正式告知你立即腾出，我方解除与你的租赁合同，落款日期为2016年5月9日。以证明原告于2016年5月9日以特快专递形式将上述《告知书》邮寄给被告，告知其双方的房屋租赁合同已解除，该特快专递因被告拒收而被退回之事实。原告认为：上述照片中显示的“晟天智慧装饰”系第三人在涉案房屋处开设的公司，被告擅自将涉案房屋转租给第三人并拖欠租金的行为已构成违约，为此，原告向第三人及被告发出了合同解除告知书，因此，原、被告所签订的房屋租赁合同于2016年5月7日解除。经质证，对证据1，被告认为系复印件，其真实性不予认可，但确认照片中一人为费文桥；对证据2中的ems回单没有异议，但不能认定特快专递中所装的就是原告提供的这份合同解除《告知书》。被告主张该合同于2016年1月16日解除。被告认为：2016年1月16日，原告发给被告一份《告知解除合同函》，告知双方的房屋租赁合同即日起解除，应认定该合同于2016年1月16日已解除。而2016年1月17日原告与第三人签订的《房屋租赁合同》中，被告是以见证人身份签的名，且上面手写部分“2015年10月1日至2016年11月23日期间的房租13.5万元由陈建向刘建华收。原先刘建华与费文桥签的租房合同作废”系原告事后添加，不能认定原、被告变更了原《房屋租赁合同》相关内容。本院认为：尽管被告对其在原告与第三人签订的《房屋租赁合同》中的签名身份及手写部分内容提出异议，并认为手写部分中的被告向原告支付2015年10月1日至2016年11月23日期间的租金13.5万元与原告于2016年1月16日发给被告的《告知解除合同函》解除双方的房屋租赁合同相矛盾，但被告在上述手写部分下方签名时并未明确自己只是见证方，被告也未提供该手写部分系原告事后添加的相应证据，因此，本院认定上述手写部分对被告具有法律约束力。虽然原告于2016年1月16日发给被告的《告知解除合同函》解除了双方之间的原《房屋租赁合同》，但次日原告与第三人及被告又共同签署了上述《房屋租赁合同》，明确约定原告将涉案房屋租给第三人的起始日期为2016年11月23日，而之前2015年10月1日至2016年11月23日期间的租金仍由被告向原告支付，应视为原、被告双方重新又订立了房屋租赁合同，租期为2016年1月17日至2016年11月22日，2015年10月1日至2016年11月22日期间的租金为13.5万元，因此，被告关于双方的房屋租赁合同已于2016年1月16日解除之说法并不全面，2016年1月17日起双方之间仍然存在房屋租赁合同关系。原告关于双方之间的房屋租赁合同于2016年5月7日解除的主张，虽然提供了5张照片，但由于照片中并无被告身影，因此，即使该照片是真实的，也不能认定2016年5月7日原告已将解除合同《告知书》送达给了被告。鉴于原告于2016年5月9日给被告邮寄了一份特快专递，该特快专递因被告于2016年5月10日拒收而被退回，由此造成的不利后果由被告承担，可认定原告邮寄的是其所提供的那份《告知书》，并视2016年5月10日为《告知书》到达被告之日。被告对于2014年所付租金中有3万元系预付下一年度租金之说法未提供相应证据加以证明，本院碍难采信。即使2015年10月24日被告支付的2万元系租金，加上2015年11月15日、2016年1月4日支付的6万元租金，也只有8万元，被告还应支付5.5万元。对于租金支付的时间，虽然原、被告重新订立的房屋租赁合同未作出明确约定，但从双方的短信往来可以看出，原告一直在向被告催讨剩余租金，而被告未提出抗辩，且根据以往提前支付租金的惯例，可认定被告的支付已构成迟延。根据有关法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方可以解除合同，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。由于原告的解除合同《告知书》到达被告的日期为2016年5月10日，因此，本院认定原、被告之间的房屋租赁合同于2016年5月10日解除。综上，本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同关系成立且生效。原告将涉案房屋出租给被告后，被告应按约履行支付租金义务，被告迟延支付的，原告有权要求解除合同。现原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同关系，于法有据，本院予以支持，并确认该合同于2016年5月10日解除。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条的规定，判决如下：原告陈建与被告刘建华之间的房屋租赁合同于2016年5月10日解除。案件受理费减半收取838元，由被告刘建华负担，并于本判决生效之日起10日内直接给付原告陈建，原告陈建已预交的案件受理费本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。审判员  姚民二〇一六年七月十二日书记员  蔡洁