湖南省沅陵县人民法院民 事 判 决 书(2015)沅民一初字第1274号原告长沙市中诚房地产经纪有限公司，住所地：长沙市岳麓区望月湖街道望月湖6片021栋108房，统一社会信用代码：430104000010510.法定代表人何丹艳，该公司董事长。委托代理人丁健（特别授权），湖南五溪律师事务所律师，。被告湖南省联翔置业有限公司，住所地：邵东县开发区金鸡路203号，组织机构代码证：06224476-4。法定代表人许路明，董事长。委托代理人全海滨（特别授权），湖南天宇律师事务所律师。原告长沙市中诚房地产经纪有限公司（以下简称中诚经纪公司）与被告湖南省联翔置业有限公司（以下简称联翔置业）居间合同纠纷一案，本院于2015年12月18日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月18日公开开庭进行了审理。原告中诚经纪公司的委托代理人丁健、被告联翔置业的委托代理人全海滨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中诚经纪公司诉称：2013年7月30日，原、被告双方签订了一份《销售代理合同》，合同约定由原告独家代理销售被告在沅陵县官庄镇开发的界亭新苑6#楼，双方就合同期限、费用承担、佣金结算及支付等方式达成相关约定。合同签订后，原告按照约定组织开展销售工作，截止2015年10月，销售楼盘面积6345平方米，完成销售金额1000余万元。2015年10月，被告在未取得原告同意的情况下，强行关闭售楼部，阻止原告的员工开展工作。为此双方发生纠纷。故诉至法院，请求法院依法判令被告继续履行原、被告双方于2013年7月30日签订的《销售代理合同》；判令被告赔偿原告员工工资损失15600元；判令被告支付原告佣金39239元；判令被告支付原告违约金50000元。原告为证实其主张，当庭出示了如下证据材料：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证明原告主体资格。2、销售代理合同，证明原、被告签订了《售房代理合同》合同确定双方权利义务。3、短信记录及会议记录，证明2015年8月12日原告于被告协商情况。4、照片，证明被告违约自行售房。5、收条及表格，证明2015年8月、9月原告售房，被告方收到相关资料。6、工资表，证明原告售楼部关门期间所所受到损失为员工工资。7、佣金表及合同上交表，证明被告欠付原告售房佣金。8、定价表，证明2015年10月20日被告交由原告售房定价。9、借款单，证明2015年4月9日原告售楼负责人田斌向被告预支营销款。被告联翔置业辩称：原、被告在签订合同后，由于原告的销售人员在销售过程中存在私自收取房款、收取客户转让费的行为，严重影响了被告的商业信誉，造成界亭新苑小区商品房的滞销。为此被告与原告多次协商要求更换销售人员均未果。2015年8月12日，被告向原告发出书面通知，解除双方签订的《销售代理合同》，同时被告已依约支付原告的全部佣金，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为证实其主张，当庭出示了如下证据材料：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证明被告系依法成立的具有房地产开发、商品房销售资质的企业法人及法定代表人身份情况。2、销售代理合同，证明原被告于2013年7月30日签订了合同，被告委托原告代理销售被告开发的沅陵县官庄镇界亭新苑6号楼。3、湖南省联翔公司要求何丹艳代表原告前来协商通知函、邮政特快专递回执单、律师函、邮政查询单、邮政客服查询记录，证明因原告委派的销售人员消极怠工、恶意串通商户损害被告的利益，并私自收取客户转让费、房款，被告多次要求与原告协商更换销售人员均未果，且原告委派的销售人员多次、长期关停营销中心停止营销工作，以拒不履行合同义务予以要挟。原告的行为已经构成根本违约，因此被告于2015年8月12日致函原告，书面通知原告解除合同。律师函于2015年8月15日由原告法定代表人何丹艳签收。4、情况说明，证明2016年1月12日，原告委派的销售负责人田斌已与被告完成了交接工作，将原告存放在被告处的工作资料及物品全部清理带走，所有销售人员也全部撤离。5、沅陵县公安局询问通知书、致官庄镇界亭新苑小区购房户告知书、情况反映，证明因原告委派的销售人员在销售界亭新苑商品房过程中，存在私自收取客户转让费、房款等行为，大量客户来其公司反映情况，严重影响了其公司的商业信誉及形象，造成其公司商品房和商铺滞销。销售负责人田斌存在私自收取客户转让费的情况，可能涉嫌刑事犯罪，现沅陵县公安局正在调查。6、领条5张，证明田斌代领提成款322317元。7、商品房预售许可证，证明被告取得销售资格。8、照片2份，证明被告与原告解除合同进行了告知和公示。庭审质证时被告对原告出示的1、2、3号证据无异议；对原告出示的4、5、6、7、8、9号证据提出异议，认为4、6号证据与本案没有关联性；认为5、8号证据只是继续处理解除合同前已发生的事务，不能证实销售代理合同继续在履行；认为7号证据系原告单方制作，内容不真实；认为9号证据证实的事实并未发生，与本案没有关联性。原告对被告出示的1、2、7、8号证据无异议；对被告出示的3、4、5、6号证据提出异议，认为3、4号客观真实，但不能证实原、被告已经解除合同；认为5号证据与本案没有关联性；认为6号证据只能证实被告支付了部分佣金，不能证实佣金已支付完毕。经合议庭评议后认为，原告出示的1、2、3号证据，被告出示的1、2、7、8号证据来源合法，内容客观真实，且原、被告双方均无异议，本院予以采信。原告出示的4、9号证据与本案没有关联性，本院不予采信；原告出示的5号证据事实客观存在，本院予以采信；原告出示的6号证据系原告单方制作，且无其他证据予以佐证，本院不予采信；原告出示的7号证据，由于原、被告双方没有结算，且原告庭后书面要求撤回要求被告支付佣金的诉讼请求，对该证本院不予认证；原告出示的8号证据事实客观存在，本院予以采信。被告出示的3、4、5号证据事实客观存在，且原告对其真实性没有异议，本院予以采信；被告出示的6号证据由于原、被告双方没有结算，且原告庭后书面要求撤回要求被告支付佣金的诉讼请求，对该证本院不予认证。根据采信的证据及当事人的陈述，本院可以确认以下案件事实：2013年7月30日，原、被告双方签订了一份《销售代理合同》，合同约定被告委托原告独家销售被告在沅陵县官庄镇开发的界亭新苑6#楼，销售面积约11000平方米；原告在该项目售楼部可代理被告与购房人员签订购房买卖合同，到办公室盖章后生效；原告在销售活动中对外签约，以被告公司的名义进行，被告派工作人员负责收款。合同签订后双方在合同履行过程中发生纠纷。2015年8月12日，被告以原告的销售人员在销售过程中存在私自收取房款、收取客户转让费的行为，严重影响了被告的商业信誉为由，向原告发出书面通知，解除双方签订的《销售代理合同》。此后双方多次协商未果，但对已经发生的业务双方仍继续履行。2015年12月18日，原告诉至本院。2016年7月4日，原告提出书面申请，要求撤回要求被告支付佣金的诉讼请求。本院认为：原、被告双方于2013年7月30日签订的《销售代理合同》，系双方的真实意思表示，且符合有关法律规定，系有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。在本案中被告已于2015年8月12日向原告发出书面通知，解除双方签订的《销售代理合同》。原告在接到解除合同通知后，未在法定期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，原、被告签订的《销售代理合同》业已解除。故原告要求被告继续履行合同；赔偿原告员工工资损失；支付原告违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告认为虽然接到解除合同通知，但接到解除合同通知后双方仍在继续履行合同，但原告提交的证据只能证实双方继续履行的是2015年8月12日前已经发生的业务，其未提交在2015年8月12日后双方发生业务的证据，系举证不能，故原告的理由不能成立，本院不予支持。由于原告于2016年7月4日提出书面申请，要求撤回要求被告支付佣金的诉讼请求。该请求符合有关法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告长沙市中诚房地产经纪有限公司要求被告湖南省联翔置业有限公司继续履行《销售代理合同》；赔偿原告员工工资损失15600元；支付原告违约金50000元的诉讼请求。案件受理费2397元，由原告长沙市中诚房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  周恒新审 判 员  李 俊人民陪审员  李敬群二〇一六年七月七日书 记 员  章 姝法律条文：《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。