四川省江油市人民法院民 事 判 决 书(2016)川0781民初2474号原告：江油鸿飞投资（集团）有限公司，住所地江油市涪江路中段657号。法定代表人：金泓，董事长。委托代理人：黄吉，四川太白律师事务所律师。被告：涂小波，男，生于1969年8月4日，住江油市。本院于2016年5月31日立案受理原告江油鸿飞投资（集团）有限公司诉被告涂小波房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员薛梅适用简易程序独任审判,于2016年6月28日公开开庭进行审理。原告江油鸿飞投资（集团）有限公司委托代理人黄吉到庭参加诉讼，被告涂小波经本院传票传唤未到庭应诉，本案现已缺席审理终结。原告江油鸿飞投资（集团）有限公司诉称：江油鸿飞国有资产经营有限公司于2014年4月22日与被告签订了租赁合同，约定将自己管理的国有资产——川信小区地下室部分房屋（面积1900平方米）出租给被告，由被告用于经营世继台球室。租赁期限为三年，从2013年11月17日起至2016年11月16日止。第一年租金为5万元，以后每年租金在上一年租金基础上递增5%,；合同签订当日，被告一次性缴纳第一年租金，以后每年租金缴纳时间为第一年缴纳租金时间的对应日。合同还同时对出租方单方解除合同的条件及违约责任进行了约定。合同签订后，江油鸿飞国有资产经营有限公司将房屋交付与被告，被告将租金缴纳至2015年10月31日后就未再付租金。江油鸿飞国有资产经营有限公司工作人员多次上门催收未果，又于2016年2月17日通过特快专递的方式向被告寄送催收租金的通知书，却因无人签收被退回。另，2016年4月11日，江油市国有资产监督管理办公室通过江国资办（2016）21号文件的形式，将包括本案租赁房屋在内的部分国有资产划拨给原告管理。因被告涂小波逾期未支付房屋租金，故来院起诉请求判令1.解除原、被告之间的租赁合同关系；2.判令被告支付原告租金57625元并承担逾期给付租金的违约金（以欠付租金为基数，按日千分之五的标准从2015年4月22日起计算至付清时止；3.判令被告将川信小区地下室部分房屋（面积1900平方米）返还给原告；4.本案诉讼费用由被告承担。被告涂小波经本庭传唤未到庭应诉且未提交书面答辩状。案经审理查明：2014年4月22日，江油鸿飞国有资产经营有限公司（甲方）与涂小波（乙方）签订了一份营业房租赁合同，该合同的第一条约定甲方将位于川信小区地下室部分房屋（现状）出租给乙方使用，面积为1900平方米，乙方承租该房屋用于经营世继台球室；该合同第二条约定租期为3年，自2013年11月17日起至2016年11月16日止；该合同第三条约定了租金数额及租金的缴纳方式：第一年租金为人民币50000元，以后每年租金在上一年租金基础上递增5%,即第二年租金52500元，第三年租金55125元；自本合同签订之日，乙方一次性以现金方式缴纳第一年租金，以后每年租金缴纳时间为乙方第一年交纳租金时间的对应日；合同的第十五条还约定乙方如迟延交付租金，自欠租之日起，向甲方承担欠租总金额每日5‰的违约金。江油鸿飞国有资产经营有限公司及其法定代表人均在租赁合同落款处加盖了印章，被告涂小波在乙方处签名。合同签订后，涂小波于2015年4月2日向江油市城投国有资产经营有限公司付款50000元作为2014年11月17日至2015年10月31日的部分租赁费，此后未再有付款行为。原告陈述被告共付两次租金，第一次交付了第一年的全部租金，但由于主体变动票据已经遗失；第二次交付了第二年的部分租金。2016年2月17日江油城投国有资产经营有限公司将催收房屋租金通知书以邮件快递的方式寄给被告，被告门卫签收后无人领件，导致邮件被退回。此外，江油鸿飞国有资产经营有限公司与涂小波之间的租赁合同第八条约定了合同的解除情形，以及第四款约定如甲方按约定解除了合同，乙方应在10日内退还承租房屋，乙方不退还承租房屋的，乙方同意甲方将乙方在承租房屋内的物品处置、收回房屋；同时，乙方装饰装修和经营损失由乙方自行承担。另查明，江油城市投资发展有限公司系江油鸿飞投资（集团）有限公司的全资子公司，2016年4月11日，江油市国有资产监督管理办公室发布江国资办[2016]21号文件，即《江油市国有资产监督管理办公室关于江油市城市投资发展有限公司资产剥离有关事项的通知》。通知中载明对江油城市投资发展有限公司实施资产剥离，并成为市国资办出资的国有独资公司，在剥离方案中，原划拨给鸿飞公司后又划拨给城投公司的案涉房屋川信小区一楼门面及二期地下室被剥离出来，重新划拨给鸿飞公司。以上事实，有原告当庭陈述，江国资办（2016）21号文件《关于江油市投资发展有限公司资产剥离有关事项的通知》、剥离资产明细表、原告营业执照、被告身份证、《营业房租赁合同》、绵阳市地税局机打发票、EMS邮件及物流清单等证据在案佐证。本院认为：江油鸿飞国有资产经营有限公司与被告涂小波之间签订的营业房租赁合同系双方的真实意思表示且不违反法律法规规定，合同成立并有效；关于案涉房屋的权属问题，鸿飞公司提供了证据证明案涉房屋虽然经过几次主体变动，但现在确系鸿飞公司资产，本案的原被告主体适格。首先，在租赁合同签订后，江油鸿飞国有资产经营公司依照合同约定将位于川信小区地下室部分房屋（现状）交付给被告涂小波用于经营世继台球室，被告涂小波也依合同约定交付了第一年的房屋租金50000元，后于2015年4月2日向江油城投国有资产经营公司缴纳第二年的部分租金50000元，之后经原告催告，被告涂小波未继续缴纳第二年剩余的租金，已经构成违约。该租赁合同第九条第三款约定：“有下列情形之一，甲方可以单方解除本合同……（3）承租人拖欠租金满30天……”，故涂小波自2015年4月20日缴纳部分房租后至今未缴纳剩余房租，拖欠租金已满30日，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现合同中约定的解除条件已达成，因此对于鸿飞公司要求解除其与涂小波之间的房屋租赁合同的诉请，本院予以支持。其次，因合同中约定的租期为自2013年11月17日起至2016年11月16日止，租赁合同解除时未满合同约定租期，因此租金计算至合同解除之日止。按照租赁合同的约定，第二年租金为52500元，涂小波已经支付了50000元，仍欠2500元；第三年租金55125元，按月计算每月4593.75元，从2015年10月31日起计算至2016年7月31日止，共计9个月41343.75元；因此涂小波应共支付给原告租金43843.75元。最后，租赁合同第十五条约定，乙方如迟延交付租金，自欠租之日起，向甲方承担欠租总金额每日5‰的违约金；按照该违约金标准计算出的违约金数额过高，已经远远超出所欠本金，因此本院酌情认定违约金按照中国人民银行同期同档贷款利率计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就是，解除权人可以解除合同”、第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：解除原告江油鸿飞投资（集团）有限公司与被告涂小波之间的租赁合同关系；判令被告涂小波在本判决生效十日内将川信小区地下室部分房屋返还给原告江油鸿飞投资（集团）有限公司；判令被告涂小波在本判决生效十日内向原告江油鸿飞投资（集团）有限公司支付房屋租金43843.75元，并给付逾期缴纳租金的违约金（以所欠租金43843.75元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率计算，从2015年4月22日起计算至付清时止）；本案诉讼费用由被告涂小波承担。本案案件受理费减半收取为620.5元，由被告涂小波承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院审判员  薛梅二〇一六年七月二十日书记员  杨杰