广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0404民初1150号原告珠海市伟杰物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲区。法定代表人刘锡坤，总经理。委托代理人刘日坤，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省博罗县。系原告员工。被告梁保家，男，汉族，现住珠海市金湾区，身份证号码：×××425X。被告雷莉，女，汉族，现住珠海市金湾区，身份证号码：×××0924。原告珠海市伟杰物业管理有限公司（简称伟杰公司）诉被告梁保家、雷莉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月11日受理后，依法由审判员李雅惠独任审判，于2016年7月1日适用小额速裁程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘日坤、被告雷莉到庭参加诉讼，被告梁保家经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告伟杰公司诉称，原告于2012年5月1日起为红旗镇兰亭春晓小区提供物业管理服务，于2012年5月1日起正式与兰亭春晓小区业主委员会签订委托合同，约定：2012年5月1日起至2015年4月30日止，原告为兰亭春晓小区提供物业管理服务，管理费用每月每平方米1.2元、垃圾清运费8元。由于客观原因，原告于2015年6月30日终止为兰亭春晓小区提供物管服务。被告拖欠2013年8月1日至2015年6月30日期间的物业管理费、电梯年审费、电梯分摊费、路灯电费分摊费等共计2817.59元，滞纳金9675.77元。原告多次催款未果，遂诉至法院，请求判令被告向原告支付物业管理费及其他费用共计2817.59元及滞纳金9675.77元。庭审过程中，原告主张滞纳金按每日5‰来计算。原告向本院提交以下证据：1.欠款明细表；2.关于终止物业服务合同的通知；3.物业管理合同；4.房地产权登记表；5、房地产买卖合同。被告雷莉辩称，被告对原告主张拖欠物业管理费及其他费用的事实无异议，但是对滞纳金的计算方法不予认可。理由：一、根据《物业管理合同》第二十三条约定，小区的管理不是按照正规物业管理，原告很多服务没有做到，合同也没有约定终止合同后费用如何缴纳以及具体违约责任，故滞纳金不应由被告承担；二、原告没有发过催收物业费的书面通知，只是通过电话通知被告缴纳，由于原告没有托收的银行，造成被告缴费的不便。被告梁保家未作答辩，两被告未向本院提交任何证据。经审理查明，2012年5月1日，原告与珠海市金湾区兰亭春晓小区业主委员会签订《兰亭春晓小区物业管理合同》，约定：原告为兰亭春晓小区提供物业管理服务，地址位于珠海市金湾区红旗镇金荷路491号；管理期限为三年，自2012年5月1日起至2015年4月30日止；物业管理总收入包括物业管理服务费、垃圾清运费、小区车辆停放服务费；收费标准：1、物业管理服务费：住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取，商铺按建筑面积每月每平方2元收取；2、垃圾清运费，住宅按每户8元收取，商铺面积50㎡以下的，每间每月20元，50㎡以上的，每间每月40元；业主和物业使用人逾期不交纳物业管理服务费的，经物业公司催款仍然不交者，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金。合同签订后，原告开始为兰亭小区提供物业管理服务。2015年6月30日，兰亭春晓小区业主委员会向原告发出《关于终止物业服务合同的通知》，内容为：兰亭春晓小区业主委员会与贵公司签订的物业服务合同于2015年4月30日到期，因业委会未及时聘请到新物业公司进驻小区管理，故委托贵公司再为兰亭春晓小区服务到2015年6月30日。现通知贵公司于2015年6月30日24：00退出兰亭小区，终止物业管理服务，并于7月3日前将物业相关工程图纸、住户档案及业主共有财产移交给业委会。原告自2015年7月1日起未再向兰亭春晓小区提供物业管理服务。另查明，被告梁保家、被告雷莉是原珠海市金湾区红旗镇金荷路491号1栋3单元1001号房业主，房屋建筑面积为89.45平方米，二被告是该房屋的原共同共有人。2015年5月17日，二被告与案外人李晓华签订了《房地产买卖合同》，并于2015年8月19日办理了过户登记。以上事实有《兰亭春晓小区物业管理合同》、《关于终止物业服务合同的通知》、《欠款明细》、《房地产买卖合同》等及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与珠海市金湾区兰亭春晓小区业主委员会于2012年5月1日签订的《兰亭春晓小区物业管理合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，涉案《兰亭春晓小区物业管理合同》对全体业主具有约束力。此外，二被告于2015年5月17日与案外人李晓华签订《房地产买卖合同》，并于2015年8月19日办理过户登记，该行为并不影响2013年8月1日至2015年6月30日期间二被告的业主身份，原告向涉案小区提供了物业管理服务，二被告作为业主理应按照合同约定支付相应的物业管理费用。一、关于被告应付的物业管理费及其他费用原告主张被告拖欠2013年8月1日至2015年6月30日期间的物业管理费、电梯年审费、电梯分摊费、路灯电费分摊费等共计2817.59元，被告对上述事实予以认可，本院对被告拖欠物业管理费及其他费用2817.59元的事实予以认定。暂无证据证明被告已付清上述款项，因此，原告要求被告向其支付物业管理费及其他费用共计2817.59元，有事实和法律依据，本院予以支持。二、关于滞纳金原告所主张的滞纳金具有违约金性质，被告迟延支付物业管理费，理应向原告支付滞纳金。原告现要求按合同约定的每日千分之五的标准计算滞纳金，过分高于原告的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院对滞纳金标准酌情予以调整，滞纳金按中国人民银行规定的同期贷款利率的二倍计算为宜。因涉案合同并未约定每月物业管理费的具体交纳时间，本院酌定次月15日前交清上月费用。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告梁保家、被告雷莉于本判决生效之日起七日内向原告珠海市伟杰物业管理有限公司支付2013年8月1日至2015年6月30日期间的物业管理费及其他费用共计人民币2817.59元；二、被告梁保家、被告雷莉于本判决生效之日起七日内向原告珠海市伟杰物业管理有限公司支付滞纳金（滞纳金计算方法：以每月应付款项为基数，按中国人民银行同期贷款利率的二倍，自欠付之日起计至本判决确定的履行期限届满之日止，详见判决书后附《滞纳金计算说明》）；三、驳回原告珠海市伟杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费56元，由原告珠海市伟杰物业管理有限公司负担13元，被告梁保家、被告雷莉负担43元。本判决为终审判决。审判员  李雅惠二〇一六年七月十八日书记员  黄秋燕附：《滞纳金计算说明》月份金额（元）起算日滞纳金标准截止日2013.8150.612013.9.16中国人民银行同期贷款利率的二倍本判决确定的履行期限届满之日止2013.9149.62013.10.162013.101582013.11.162013.11146.42013.12.162013.12142.982014.1.162014.11152014.2.162014.21152014.3.162014.31152014.4.162014.41152014.5.162014.51152014.6.162014.61152014.7.162014.71152014.8.162014.81152014.9.162014.91152014.10.162014.101152014.11.162014.111152014.12.162014.121152015.1.162015.11152015.2.162015.21152015.3.162015.31152015.4.162015.41152015.5.162015.51152015.6.162015.61152015.7.16