北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0116民初2745号原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村东362号。法定代表人王盛雄，总经理。委托代理人刘杭杰，男，1982年9月10日出生。委托代理人胡克强，北京市地平线律师事务所律师。被告马浩洋，女，1979年8月9日出生。原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称万通鼎安物业公司）与被告马浩洋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李晓霞适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告万通鼎安物业公司委托代理人刘杭杰、胡克强与被告马浩洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万通鼎安物业公司诉称，原、被告间存在事实物业服务合同关系，原告为被告提供了相应的物业服务。被告作为小区业主，在享受到原告提供的物业服务的同时，有义务向原告支付相应的物业服务费。虽经多次催缴，被告仍拒绝交费。故起诉，要求被告向原告交纳2012年1月1日至2016年3月31日期间的物业服务费共计14928.72元，并支付滞纳金2307.8元。被告马浩洋辩称：原告所诉房屋产权人及房屋面积均属实。不交纳物业费的理由：1、被告自2008年在×购买房屋后，小区私搭乱建严重，原告没有进行管理；2、原告提供的安保工作不到位，外人可以随便进入小区，导致小区人员混乱；3、小区监控损坏，原告没有维修；4、被告家监控无法进入物业中控系统，原告以找不到图纸为由没有进行维修，被告自行安装监控；5、2015年冬季，原告没有及时清扫积雪，导致被告母亲骑电动自行车在小区内摔伤，原告至今没有进行赔偿；6、被告家网速较慢，新的通讯公司告知是因为与原告无法沟通导致难以进驻小区；7、原告没有在节假日组织居民活动。综上，被告认为，原告提供的物业服务质量较前几年有退步，在原告将被告所提问题解决后，被告同意交纳物业服务费，但不同意交纳滞纳金。经审理查明，2010年9月6日，北京市怀柔区龙山新新家园小区业主委员会（甲方）与万通鼎安物业公司（乙方）签订《龙山新新家园物业服务与管理委托合同》，约定甲方委托乙方进行物业服务与管理。物业名称为龙山新新家园（新新小镇），坐落位置为北京市怀柔区庙城镇庙城村422号，北至庙城镇、南至大秦铁路、东至京密快速路101国道、西至庙城村用地。物业类型为住宅（别墅），物业范围包括龙山新新家园一期、1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号地块、庙城东南地块，及与上述建筑配套的相关设施，及其地面停车场所。双方约定委托服务与管理的期限为2010年9月6日至2012年9月5日。甲方委托乙方管理的事项包括：1、共用部位的日常维修、养护和管理。包括：会所、外墙面、楼顶、承重结构、门卫值班房、配电房、消防中心、保安中心、电话机房、公用水池、卫星电视机房等。2、共用设施、设备的日常维修、养护、运作和管理。包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、小区内消防设施设备、保安监控系统、电力系统、卫星电视系统、电话系统、电信系统、燃气系统、中水处理等系统。3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井等。4、公用绿地、花木、建筑小品等的日常养护与管理及其附属或相关联的设备设施的日常养护与管理，包括节假日的布置。5、园区附属配套建筑和设施的日常维修、养护和管理。包括会所、商业网点、文化体育娱乐场所等。6、公共环境卫生。包括公共场所、会所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。7、园区内各种车辆停放秩序的管理。8、维护公共秩序。包括区域内的安全监控、巡视、门岗执勤。9、管理物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料……关于物业费的支付，双方约定物业服务费的收费标准为：一期、1号、2号、3号地块按照每平方米每月1.75元收取，业主可按季度交纳物业服务费……合同中同时就双方权利义务及财务管理与资产管理、违约责任等事项进行了具体约定。合同签订后，万通鼎安物业公司按照约定为×提供了物业服务至2012年9月5日合同期满。2012年9月5日，万通鼎安物业公司发布公告，表示继续为×提供物业服务。此后，万通鼎安物业公司参照原合同约定内容为该小区提供物业服务至今，其收费标准亦按原合同约定标准执行。被告马浩洋系×业主，原被告双方确认该房屋面积为167.27平方米。因被告马浩洋未向万通鼎安物业公司交纳2012年1月1日至2016年3月31日期间的物业服务费，万通鼎安物业公司起诉至本院，要求其交纳2012年1月1日至2016年3月31日期间的物业服务费14928.72元，并支付滞纳金2307.8元。案件审理过程中，针对被告提出的小区私搭乱建严重问题，原告表示就该行为履行了劝阻和制止义务，也曾向相关职能部门反映情况。原告就其主张向本院提交如下证据：1、房屋产权证复印件一份，证明被告是×业主，有向原告交纳物业费的义务。被告质证意见：与自己房产证不一致。2、业主资料卡一张，证明被告是×业主，有向原告交纳物业费的义务。被告质证意见：认可。3、催款通知单三份，证明原告催款的事实。被告质证意见：曾收到原告的催款短信，但并未收到催款通知单。4、《龙山新新家园物业服务与管理合同》一份及公告一份，证明原告在龙山新新家园提供物业服务的合同依据、收费标准及收取滞纳金的依据。被告质证意见：不认可，合同上没有被告签字。5、视频截图照片一张，证明原告在下雪时进行了路面清扫。被告质证意见：真实性认可，证明目的不认可。6、申请动用公共维修资金函件，证明原告一直在申请动用小区维修资金对公共设施进行更换。被告质证意见：与被告无关。7、维修服务单，证明原告为被告提供服务的事实。被告质证意见：仅有两张服务单是被告本人签字，不是被告本人签字的均不认可。被告未向法庭提供相应证据。上述事实，有原被告当庭陈述、《龙山新新家园物业服务与管理委托合同》等相关书证在案佐证。本院认为，北京市怀柔区龙山新新家园小区业主委员会与万通鼎安物业公司在平等自愿、等价有偿的基础上签订的物业服务合同，不违反法律、法规的效力性规定，应为合法有效。被告马浩洋作为×业主，其与万通鼎安物业公司之间成立物业服务合同关系。该合同履行期满后，原告参照原合同约定的物业服务项目及标准继续在小区提供物业服务，其与被告之间形成事实物业服务关系。被告作为物业服务的受益者，在享受到原告提供的相应物业服务后，应按时向原告交纳物业服务费。对于据以计算物业服务费用的涉案房屋面积，原被告双方达成一致意见，本院对此不持异议。被告辩称，原告在安保、保洁等方面存在服务瑕疵，但并未向法庭提供相应证据，本院对该辩称意见不予采纳。被告辩称，原告对于小区的私搭乱建行为没有进行有效管理，但原告作为物业管理企业，针对个别业主的违规行为并不具备强制执法的权力，本院据此难以认定原告提供服务存在明显瑕疵。至于被告提到的监控等共用设施设备的维修问题，原告已经根据小区的实际情况尽到了基本的义务，本院亦不认为原告的服务存在明显瑕疵。对于原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。至于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因被告并非恶意拖欠物业服务费，故本院对此不予支持。同时应当指出，原告在今后的物业服务过程中，应进一步加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时解决与答复，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告马浩洋于本判决生效后七日内给付原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司二○一二年一月一日至二○一六年三月三十一日期间的物业服务费共计一万四千九百二十八元七角。二、驳回原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百一十五元，由被告马浩洋负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判员  李晓霞二〇一六年七月二十七日书记员  翟 烁