福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民终字第4635号上诉人（原审被告）泉州泽祥置业有限公司，住所地福建省南安市水头镇海联创业园。法定代表人陈阳海，系该公司总经理。委托代理人林雅彬，该公司员工。被上诉人（原审原告）王锦辉。委托代理人卓鹏乾，福建冠德律师事务所律师。上诉人泉州泽祥置业有限公司因与被上诉人王锦辉商品房销售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2015）南民初字第3656号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决查明，被告泉州泽祥置业有限公司系依法注册成立的从事房地产开发的有限责任公司。位于南安市水头镇海联创业园内C-4地块的泽祥·曼哈顿系被告泉州泽祥置业有限公司开发建设的工程，并取得了建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证等许可。2012年11月8日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。该合同约定：原告向被告购买址在南安市水头镇海联创业园内C-4地块的泽祥·曼哈顿第2单元625号房，其用途为办公用房，建筑面积共48.37平方米，总价款为人民币231999元。买受人于2012年11月8日前支付首期款116999元，余款115000元办理银行按揭贷款支付。出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、其中小区绿化、室外照明的配套工程由“海联创业运营中心”统一设计和施工，完成时间由“海联创业运营中心”计划安排。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内书面告知买受人的。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按附件合同六处理。本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容……同日，原、被告又签订了附件六《合同补充协议》一份，该协议针对按揭贷款的办理约定如下：买受人应于签订正式商品房买卖合同当日向出卖人提供按揭银行所需的全部按揭资料。如按揭银行需要增加文件或要求买受人重新提交按揭资料，买受人应于接到出卖人或按揭银行通知后5日内提供相应的资料。按揭银行批准按揭的，买受人及其共有权人应于接到出卖人或按揭银行的通知后3日内到按揭银行签订全部有关文件和手续。买受人逾期进行办理的，视为买受人逾期付款，适用本合同第七条规定的方式进行处理。按揭款到位时间以出卖人实际收到贷款银行发放的按揭款为准。以出卖人实际收到按揭贷款才视为买受人完全履行按揭付款义务。在出卖人收到按揭贷款之前，出卖人有权拒绝向买受人交房或办理房屋产权证等事项，直至按揭款到位或买受人改用其他付款方式付清全部的购房款为止。逾期付款或因买受人贷款，银行未将该贷款划入出卖人账户或买受人未向出卖人提交办理产权所需资料款项而导致出卖人逾期交房的，出卖人有权相应延期交房，出卖人不承担违约责任。合同第八条所述的“不可抗力”包括但不仅限于下面的6种情况：A、日降雨量达到100毫米以上及8级以上大风、当日公布最高气温超过40度的（均以南安市气象台资料为准），里氏5.5级及以上的地震。B、施工中遇到重大困难及技术难题或无法及时解决的重大设计变更。C、社会异常事件：罢工、骚乱等。D、政府征收、征用。E、战争、重大疫情及其它人为不可抗力的事件。F、南安市水头镇人民政府及相关部门作出禁止施工、实施交通管制、噪音管制或其他原因限制施工的，以镇政府及相关部门公告或通知为依据予以顺延……合同签订后，原告于2012年11月8日支付给被告首期款人民币116999元，余款115000元办理银行按揭贷款。2013年9月4日，被告收到贷款银行发放的按揭款。本案商品房所在工程至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收，也未经消防验收。虽然被告曾于2015年6月通知原告交房，但因尚未具备交房条件，原告拒绝接收，致本案商品房至今未交付。原告于2015年5月6日起诉，请求判决：1.被告支付逾期交房违约金22689元（从2014年6月1日起计至实际交房之日止，暂计至2015年4月23日，共326天），并自2015年4月24日起至讼争房屋实际交付之日止，按已付购房款231999元的日万分之三计算，按月向原告支付逾期交房违约金；2.本案全部诉讼费用由被告承担。原审判决认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，该合同对双方当事人具有约束力。合同约定，被告应于2014年5月31日前将符合合同各项约定条件的商品房交付原告使用，但因本案商品房至今未达到合同约定的交付条件，原、被告双方尚未办理交房手续，被告已经违约，应承担逾期交房的违约责任。现被告逾期交房已超过90日，按照合同约定，被告应自2014年6月1日起至其履行完交付本案商品房义务之日止，每日按原告已付购房款人民币231999元的0.03%计算支付原告逾期交房违约金，其中自2014年6月1日起至2015年4月23日止，共有327日，原告请求计算326日，并没有超过法定标准，予以照准，该时间段违约金数额为：231999元×0.03%×326天=22689元。被告主张恶劣天气影响了本案商品房的交付，但对此没有提供气象部门的相关证据证明，不予采信。被告又主张，因“海联创业园运营中心”负责的配套工程未按计划完成，直接影响了本案交房；因“海联创业园运营中心”负责的配套工程是被告与“海联创业园运营中心”的内部约定，与原告无关，且本案合同系由原、被告双方签订，被告不能以“海联创业园运营中心”负责的配套工程未按计划完成对抗其按时交房的义务。被告还提出，本案合同签订于2012年11月1日，但银行直到2013年9月4日才放款，按合同约定，他们公司有权相应延期交房，而不承担违约责任。虽然本案银行按揭贷款到位的时间较晚，但被告并没有举证证实原告逾期提供银行贷款的有关材料，或者没有按照通知及时签订有关文件和手续，导致银行按揭贷款迟延发放，因此，被告应当承担举证不能的法律后果，对其主张不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、被告泉州泽祥置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告王锦辉逾期交房违约金人民币22689元；二、被告泉州泽祥置业有限公司应支付原告王锦辉自2015年4月24日起至被告泉州泽祥置业有限公司履行完交付泽祥·曼哈顿第2单元625号房的义务之日止，每日按原告已付购房款人民币231999元的0.03%计算的逾期交房违约金（自2015年4月24日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后十日内付清，之后的违约金按月支付，于每月的最后一日支付当月的违约金）。受理费人民币367元，减半收取后为184元，由被告泉州泽祥置业有限公司负担。宣判后，被告泉州泽祥置业有限公司不服，向本院提起上诉。上诉人泉州泽祥置业有限公司上诉称，上诉人延期交房有台风、暴雨等恶劣天气影响及小区绿化、照明等配套工程未按计划完成等上诉人不能预见克服的原因。根据合同第八第4款约定，小区绿化、室外照明工程由“海联创业园运营中心”统一设计和施工、并计划安排完成时间，上述配套工程至今未按计划完成，直接影响交房。由于不少买受人按揭贷款未按合同要求及时向银行提供有关材料，造成银行审查、批准、放款等相对延后，严重影响上诉人资金周转安排及工程进度，本案双方当事人于2012年11月1日签订合同，银行直到2013年9月4日才放款，时间长达307天，根据合同补充协议有关买受人应于签订正式商品房买卖合同当日向出卖人提供银行按揭所需的全部按揭材料及按揭款到位时间以出卖人实际收到贷款银行发放的按揭款为准的的约定，上诉人有权相应延期交房，不承担违约责任。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人王锦辉答辩称，即使存在台风、暴雨等恶劣天气影响，但上诉人并未按补充协议第三条第3款的约定向法院举证证明存在的逾期天数；小区绿化、照明等配套工程只是交房的条件之一，并非合同约定的上诉人可以免责的事由。上诉人至今未按合同约定交房，应向被上诉人支付违约金。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，双方当事人争议的焦点为：上诉人逾期交房是否构成违约，是否应支付给被上诉人逾期交房违约金。除上述争议所涉事实外，双方当事人对原判认定的其余事实均无争议。本院对双方无争议的事实予以确认。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院认为，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，上诉人应于2014年5月31日前将符合合同各项约定条件的商品房交付被上诉人。上诉人虽主张台风、暴雨等恶劣天气造成延期交房，但未能提供气象部门的相关证据证明当地台风、暴雨的具体时间和天数，故对其该主张不予采纳。“海联创业园运营中心”负责的配套工程是上诉人与“海联创业园运营中心”之间约定，与本案无关。根据银行付款凭证虽体现银行直到2013年9月4日才支付按揭款，但上诉人并未能举证证明被上诉人存在不按约定时间提供银行按揭贷款有关材料并违约的事实，且被上诉人在合同约定的交房时间之前已付清房款，上诉人的抗辩事由已消失，故上诉人关于不少买受人未按合同要求及时向银行提供有关材料上诉人有权相应延期交房的主张，依据不足，不予采纳。上诉人未按约定时间向被上诉人交房，已构成违约，应支付给被上诉人每日按被上诉人已付购房款231999元的0.03%计算的逾期交房违约金。上诉人的上诉请求，不予支持。原审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费367元，由上诉人泉州泽祥置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林海峰审 判 员  戴 强代理审判员  张 萍二〇一六年二月二日书 记 员  王莉莉附：本案适用的主要法条及执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。