辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终3500号上诉人（原审原告）张嘉成，男，1988年4月8日出生，汉族，沈阳联合大学科技有司职员，现住沈阳市于洪区。委托代理人：吴红海、褚欣，系辽宁正直律师事务所律师。被上诉人（原审被告）满朝政，男，1989年10月26日出生，汉族，屏荣有限公司职员，现住沈阳市和平区。委托代理人：满国丰，男，1963年6月23日出生，汉族。被上诉人（原审被告）于恩富，男，1985年12月24日出生，汉族，无业，现住齐齐哈尔市建华区。委托代理人：侯灵君，系辽宁振新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘学，女，1988年9月26日出生，汉族，现住沈阳市铁西区。上诉人张嘉成与被上诉人满朝政、于恩富、刘学房屋买卖合同纠纷一案，不服（2015）于民二初字第06866号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员史舒畅组成合议庭公开审理了本案,本案现已审理终结。张嘉成一审中诉称：2014年10月24日，张嘉成因经营生产需要，通过案外人冠群驰骋投资管理有限公司居间服务向刘学借款52万元，并签订了《借款合同》及《抵押合同》，约定用张嘉成个人所有的沈阳市于洪区黄海路31-19号311号房屋做抵押。同日，应刘学的要求，张嘉成与于恩富一同到辽宁省公证处办理了委托权公证。2015年2月13日，在张嘉成不知情况下，于恩富代理张嘉成与被告满朝政签订了《存量房买卖合同》，约定合同价款586000元，当日办理了房屋过户手续。张嘉成一直居住在本案涉诉房屋，对卖房行为一无所知，直到被告要求张嘉成腾房。张嘉成与于恩富签订委托权公证是出于借款本意而非真正卖房目的，且房屋买卖价款明显低于市场价值。为维护张嘉成的合法权益，1、请求人民法院判令撤销2015年2月13日被告于恩富代理张嘉成与被告满朝政签订的关于沈阳市于洪区黄海路31-19号311号房屋《存量房买卖合同》并责令被告协助张嘉成将沈阳之于洪区黄海路31—19号311号房产过户至张嘉成名下；2、诉讼费由被告承担。满朝政一审中辩称：请求法院驳回张嘉成诉讼请求。1、张嘉成称对房屋出售的情况毫不知情与事实不符。2015年2月初，我在赶集网上看到涉案房屋出售信息，在房产中介公司（瑞家地产）沟通协调下，我父亲满国丰与于恩富就购买该房屋等具体事宜进行了沟通，于恩富出示了《房屋委托买卖授权公证书》、房屋所有权证原件等资料，我公证授权的信任，于2015年2月9日与于恩富、瑞家地产签订了房屋买卖合同，约定我方以532200元购买涉案房产，办理了房屋过户手续。我认为，于恩富代为出售房屋的行为是基于其真实意思表示，张嘉成对代为出售是完全知悉和认可的；2、张嘉成称其与于恩富签订的房屋委托买卖授权公证书是处于借款本意而非真正卖房目的，我不认识于恩富，也不认识张嘉成和刘学，对于借款和抵押事宜不知情。3、关于张嘉成主张房屋价格明显低于市场价格，于恩富有公证授权，因此将涉诉房屋以532200元价格出售是真实有效的，且我已经支付全部购房款并办理更名过户。于恩富一审中辩称：1、张嘉成与刘学签订的《借款合同》、《抵押借款合同》、《房屋抵押合同》与于恩富没有任何法律关系，本案是房屋买卖合同纠纷，我只是接受张嘉成的授权委托，代理其房屋买卖的行为，并没有参与《借款合同》、《抵押借款合同》、《房屋抵押合同》，不是这些合同的主体，这些合同不并影响张嘉成授权给我方出售房屋的效力，我的行为合法有效。2、我与张嘉成的《委托公证书》合法有效。2014年10月24日，我接受张嘉成委托，在辽宁省公证处办理了《授权委托书》，该公正是双方当事人的真实意思表示，并经过省公证处的认可，内容不违反法律法规。3、2015年2月13日，我与满朝政签订《存量房买卖合同》合法有效，我基于《委托公证书》授权的内容，代理张嘉成与满朝政签订了《存量房买卖合同》，办了房屋过户登记。经一审法院审理查明：2014年10月24日，张嘉成与于恩富签订授权委托书，内容有：张嘉成委托于恩富办理沈阳市于洪区黄海路31-19号3-1-1房屋相关事宜，赴房产部门查询房产档案并领取有关证明文件，签署存量房买卖合同及相关法律文件，并办理合同及相关材料公证事宜等。2014年10月25日，经冠群驰骋投资管理（北京）有限公司介绍，张嘉成与被告刘学签订借款及抵押合同，由张嘉成向刘学借款520000元，月利为1%，借款期限：2014年11月24日至2014年12月24日止。用沈阳市于洪区黄海路31-19号3-1-1房屋作抵押，借款到期未能全额清偿，抵押权人有权处置财产，而无须另行办理委托手续。另查明，借款到期后，张嘉成未能及时偿还欠款。案涉房产未办理抵押登记，2015年2月9日，于恩富以张嘉成的名义与满国丰签订了《房屋买卖合同》，该合同内容有：由满国丰购买位于沈阳市于洪区黄海路31-19号3-1-1房屋，建筑面积为152.46平方米，房屋价款为532220元，其中定金为10000元。中介费10000元由满国丰交纳。除定金与资金监管的房款，剩余房款于交房时付清。卖方在新的房证办理完毕15天内将房屋交付买方。2015年2月13日，于恩富以张嘉成的名义与满朝政签订了《存量房买卖合同》，该合同内容有：由满朝政购买位于沈阳市于洪区黄海路31-19号3-1-1房屋，建筑面积为152.46平方米，房屋价款为583600元，其中监管资金为460000元，收款人为于恩富，帐户为建行帐户。另查明，案涉房屋一直由张嘉成居住，登记的所有权人为满朝政，登记时间为2015年2月26日。一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，刘学经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，本院依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合张嘉成告满朝政、于恩富的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。关于授权委托书的效力问题。张嘉成与刘学签订的抵押借款合同约定“张嘉成到期不能履行还款义务，出借人刘学有权处置抵押物”，双方并未约定张嘉成未履行还款义务，抵押物归出借人刘学所有，而系授权债权人有权处置抵押物，该约定并未违反流质条款。张嘉成与被告于恩富签订的授权委托书表明被告于恩富享有就案涉房屋签订房屋买卖合同、代办产权交易、更名、过户、代为收取售房款的代理权限，且该授权委托书已经过公证机关的公证，合法有效。张嘉成主张被告满朝政不符合善意取得的规定，因善意取得适用的前提是无处分权，而本案中授权委托书合法有效，被告于恩富有权处分案涉房产，故不适用善意取得相关规定。被告于恩富依据该授权委托书与被告满朝政签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，张嘉成请求撤销《存量房买卖合同》并更名过户于法无据，本院不予支持。张嘉成提出案涉房屋转让价格低于市场价格，侵害其合法权益的问题。因本案系房屋买卖合同纠纷，且张嘉成未向于恩富主张代理人责任，本案中不予审理，张嘉成可另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百二十五条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回张嘉成的诉讼请求。案件受理费9636元，由张嘉成承担。宣判后，张嘉成不服原审法院判决，向本院提起上诉称请求发回重审或依法改判，判决被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。理由：1、原审法院没有查明签订授权委托书和办理公正事宜的经过。2、对借款抵押约定认定有误;3没有查明涉案房屋市场价格；4、原审法院没有查明被告人满朝政买房的经过以及是否符合交易习惯。5、原审法院对于委托效力的问题认定有误6、原审法院认为本案为房屋买卖合同纠纷不予处理理由不能成立。满朝政、于恩富则辩称同意一审法院判决。刘学未出庭,也未进行答辩.本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实有当事人陈述、房屋所有权证、存量房申报表、发票、完税证明、抵押借款合同、信用咨询及管理服务协议、借款合同、房屋抵押合同、承诺协议书、授权委托书、公证书、房屋买卖合同、收据、票据载卷佐证，经开庭质证及本院审查，予以认定。本院认为，关于上诉人张嘉成请求人民法院判令撤销于恩富代理张嘉成与满朝政签订的《存量房买卖合同》并责令满朝政协助张嘉诚将本案涉诉房屋转移到其名下的问题，张嘉成系因向刘学借款而与其签订《借款合同》、《抵押借款合同》、《房屋抵押合同》将涉案房屋抵押给刘学，后因张嘉成未能按期偿还刘学的借款，在借款期限届满后，张嘉成与于恩富签订授权委托书，委托于恩富享有就涉案房屋签订房屋买卖合同、代办产权交易、更名过户、代为收取售房款的代理权限，且该授权委托书经过公证机关的公证，合法有效，故于恩富有权出卖诉争房屋。满朝政也是通过中介机构签订的《存量房买卖合同》，并通过房产部门进行交易。依据上述事实，于恩富依据该授权委托书与满朝政签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示且不违反法律的禁止性规定，合法有效。故本院对张嘉诚的上诉主张不予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,636元，由上诉人张嘉诚负担。本判决为终审判决。审 判 长  贾宏斌审 判 员  周海鹏代理审判员  史舒畅二〇一六年七月五日书 记 员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。