河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第7025号原告（反诉被告）杨宝栋，辽宁省葫芦岛泽鑫房地产开发有限公司职工。委托代理人宋学军，河北凯悦律师事务所律师，执业证号：11303198710683157。被告（反诉原告）董文祥，农民。委托代理人涂建军，河北吴秀萍律师事务所律师，执业证号：11303200310891147。原告杨宝栋与被告董文祥租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理，依法由审判员韩友强适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨宝栋及其委托代理人宋学军，被告董文祥及其委托代理人涂建军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨宝栋诉称，原告与被告2014年10月16日订立书面租赁协议一份，被告将秦皇��市海港区西港镇下庄村玉石岭东北小院一处（平房六间、厂房一座、水井一眼、厕所一座）租赁给原告，租赁期限自2003年10月16日起至2015年10月16日止。协议第四条约定原告在承租期内如遇国家占地，被告按月退还原告承包金。原告在被告院内所增建筑物，在国家或其他单位个人占地的情况下，由原告自己要求向征地方赔偿，赔偿金额归原告所有。2015年海港区政府决定对原告从被告处所租赁的宅院征用拆迁，原告在租赁期间，在所承租院内建设了房屋，建筑面积共2000平方米，依照协议，以上房屋和建筑物的拆迁补偿费应归原告所有，可是被告却想将上述利益据为己有，不配合原告实现上述利益。为此诉至法院，请求法院确认上述房屋及建筑物的拆迁利益50万元（具体数额以实际拆迁补偿为准）归原告所有，由被告承担诉讼费。被告董文祥辩称，原、被告��订的《租赁协议》已于2015年10月16日租赁期限届满，双方的合同因到期而终止，而原告已将其承租的下庄村玉石岭东北小院这一租赁物返还给了被告。依据《合同法》第九十一条和第二百三十五条第一项“债务已经按照约定履行”的规定，被告与原告之间的租赁合同的权利义务已经终止。原告起诉要求“确定原告在所承租院内所建的所有房屋及建筑物的拆迁利益50万元归原告所有”，这一诉请没有任何事实依据。没有事实证明原告在被告的院内建设面积2000平方米的房屋和建筑物。在双方租赁协议终止之前，被告出租给原告的租赁物没有被国家占地或征用。既然没有被国家占地、征用，那么原告就无权要求按照双方租赁协议第四条的规定来履行双方权利义务，即“由乙方自己要求向征地方赔偿。赔偿金额归乙方自己所有”，原告的这一诉请没有事实依据。没有国家占���、征用双方租赁物的事实，原告所举出的“海政通告（2015）4号”不具有法律效力。该所谓的通告没有经过河北省人民政府或者国务院批准征地的批准文件为其合法有效性的依据，这一所谓的通告就不具有法律效力。被告与原告的租赁协议已经终止履行，原告也把租赁物交还给了被告，双方合同权利义务已经终止。现原告再提起本案诉讼是毫无根据的，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）董文祥反诉称，反诉原告反诉被告于2014年10月16日签订一份《租赁协议》，约定将其位于海港区西港镇下庄村玉石岭东北大院出租给反诉被告；租期为十二年，双方协议于2015年10月16日到期。反诉被告在承租期间在大院内新建了彩钢瓦平房两间的建筑物。在合同到期后，被反诉人已经将所承租的大院返还给反诉原告，但是其未将其在大院内兴建的建筑物拆除。反诉被告起诉反诉原告，要求确认其在大院内兴建的房屋及建筑物归属协商作价未达成一致，被反诉人依法应该将其在大院内所建建筑物拆除，并将该大院恢复原状。现反诉原告提起反诉，请求法院判决反诉被告立即拆除其在承租反诉原告大院内所建建筑物，恢复反诉人大院的原状，本案反诉费由被反诉人承担。原告（反诉被告）辩称，请求法院驳回反诉原告的反诉，第一、按双方的租赁协议，如租赁年限到期双方应对新增建筑物进行协商作价，并不是拆除或恢复原状。第二、本案所涉及的大院已经过国家正式征地，原告所增建的建筑物补偿款应归原告所有。第三、反诉原告与西港镇下庄村村委会的承包土地协议，已经于2015年12月31日到期，到期后反诉原告应当把本案租赁的场地交还村委会，因此反诉原告无权要求反诉被告拆除所增建的建筑物。经审理查明，2004年10月16日，原、被告签订《租赁协议》一份，该协议载明：“甲方：董文祥，乙方：杨宝栋；其中协议第四条约定，乙方在甲方院内所增建筑物，在国家和其他单位个人占地的情况下，由乙方自己要求向征地方赔偿。赔偿金额归乙方自己所有；第八条约定，如租赁年限到期，乙方在甲方院内所有的新增建筑物，由甲乙双方协商作价”。原、被告就下列问题存在争议：原、被告2004年10月16日签订的《租赁协议》履行情况，原、被告在租赁场地各自所建的建筑物情况，诉争场地及建筑物是否被国家征用，被告是否与拆迁单位签有拆迁补偿协议，是否获得拆迁利益，原告主张拆迁利益50万元的计算方法以及事实和法律依据，原告是否应该在合同期满后拆除自建建筑物。原告就其主张提交如下证据：证1、双方于2004年10月16日签订的���赁协议及租金收据，证明双方签字，已经实际履行，而且有原告向被告缴纳每年租赁费的收据，原告在本案涉及的租赁场地建有彩钢瓦房屋和平房，大约2000平方米。证2、2015年8月20日秦皇岛市海港区人民政府关于市民中心周边项目征地补偿标准的补偿通告一份，证明按照土地管理法实施条例、建设用地审查报批管理办法和征用土地公告办法，其中规定只有在国家征用土地，所有手续全部完成的情况下，才有可能公布征地补偿标准。实际上下庄村的土地在公告发布之前已经和海港区土地局签完了征地协议，只是因为征地补偿款没有下拨才没有办理具体的征地补偿。下庄村所有对外承租的场地除本案的诉争场地外都已经进行了实地测量，本案场地之所以没有进行测量是因被告的阻碍造成的，现在拆迁补偿款没有下拨，被告可能没有获得。原告认为合同期满，国家没有��地的情况下，双方协商确认诉争场地内建筑物的价格，如果协商不成，应该到法院起诉，法院委托有关部门进行作价，本案现在的情况是本案原告的合同期未满的情况下被国家征用，按租赁协议第四条规定，原告在所租赁院内所增加的建筑物拆迁的补偿款应归原告所有，不涉及拆除问题。证3、被告与下庄村村委会签订的承包协议一份，证明被告与村委会的租赁期限在2015年12月31日已经到期，假如需要拆除也应该由下庄村村委会主张权利。被告对原告提交的证据质证意见为，对证1、的真实性认可，但对其证明目的不予认可，关于该协议约定的第四条，实际在租赁期内对国家占地时才适用，而本案原告已将诉争场地及建筑物返还给被告，国家至今还未正式征用该块场地，因此原告无权主张按照第四条的约定，而依据该协议的第八条，合同到期后原告所增加的建筑物，应由双方协商作价，其本来含义就是双方协商作价后建筑物归被告所有，新增建筑物拆迁补偿利益与原告无关，如协商不成原告应将建筑物拆除，不能影响被告对租赁物的占有并使用。对证2、的三性不予认可，该公告中并未明确标注下庄村的土地，同时该公告仅是补偿标准，是县区级人民政府为办理征地补偿的标准，征求村民意见的一种方式，不能视为包括本案诉争场地在内的下庄村土地，已报经法定审批机关的批准征用，因此我们认为该证据不能证明本案诉争场地已经被国家征用，更证明不了补偿款项的具体数额，不能支持原告主张的50万元利益。对证3、的三性不予认可，被告与下庄村委会租赁情况如何，均与本案无关，假如合同到期被告如何返还、如何补偿也和本案无关，依据法律规定，承包期届满双方转为不定期租赁合同关系，也不自然由下庄村村委会代替被告向原告主张合同的权利，该块场地仍由本案被告占有收益，上述原告证据不能支持其诉请。被告主张，被告将租赁协议项下的租赁物交予原告，原告也按照约定缴纳租金，合同到期后原告于2015年10月16日将其所租的场地返还给被告，至此双方合同履行完毕，权利义务终止。被告在场地内有自建建筑物6间，厂房1座，水井1眼，厕所1个，面积在200平方米左右。原告在场地内建有彩钢瓦房、平房具体面积在1600-1700平方米，彩钢瓦房的价值是逐年下降的趋势。现有场地和建筑物并没有被国家征用，被告也没有与拆迁单位签订拆迁补偿协议，也没有获得拆迁的利益。被告与原告就原告自建的建筑物没有协商作价，其自建的建筑物已破烂不堪，严重影响到被告对场地的使用收益，因此被告应将自建建筑物拆除，恢复所租场地的原状，我们可以就原告拆除��筑物给予适当的补偿。反诉原告就其主张提交如下证据：证1、租赁协议一份，证明原告承租场地的期限已于2015年10月16日届满，原告已经将场地返还被告，其还证明了被告本人建筑物的情况，根据协议的第八条，原、被告双方没有就原告自建建筑物协商作价达成一致，原告应将该建筑物拆除，原告依据协议第四条主张权利，应在租赁期限内，现租期届满，其无权主张权利和赔偿金额。证2、光盘一张、证明租赁场地的厂房、厂貌情况。原告对被告提交的证据质证意见为，对证1、的真实性没有异议，对其关联性有异议，同原告举证的证明目的相同。对证2、不认可，因为不清楚其录制时间，在合同期满后原告所建的厂房全是完好的，至于现状是被告人为破坏还是自然原因不能确定，在合同有效期内，国家占地时原告所建的建筑物是完好无损的，所以说厂房按���现在的情况即使损失也与被告没有关系。原告认为合同占地面积大约三亩地，院墙以外的建筑物为非法建筑物，不应得到补偿，应强制拆除。以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。本院认为，原、被告于2004年10月16日签订的《租赁协议》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定和法律规定履行义务。现被告未与拆迁单位签订拆迁补偿协议，亦未领取拆迁补偿款，拆迁补偿明细清单及具体金额均不明确，现原告向被告主张拆迁利益50万元证据不足，缺乏事实依据，不予支持。可待证据充分后另行解决。原、被告签订的《租赁协议》第八条约定，原、被告租赁期限届满，原告在被告院内所建的建筑物，由双方协商作价。现反诉原告未经双方协商作价或双方不能协商作价一致的情况下，要求反诉被告自行拆除，该请求不符合双方合同约定，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、对原告（反诉被告）杨宝栋的诉讼请求不予支持；二、对被告（反诉原告）董文祥的反诉请求不予支持。案件受理费2300元，减半收取即1150元，由原告负担；反诉费275元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 员  韩有强二〇一六年二月二十三日代理书记员  赵春超