安徽省萧县人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1322民初795号原告：宿建，男，1968年5月29日出生，汉族，住安徽省萧县。原告：孟凡玉。委托代理人：王鑫宇，安徽烁光律师事务所律师。被告：孙贵恩。委托代理人：吴斌，萧县庄里乡法律服务所法律工作者。原告宿建、孟凡玉诉被告孙贵恩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法由审判员谢晓平适用简易程序于2016年3月1日公开开庭进行了审理。原告宿建、孟凡玉的委托代理人王鑫宇，被告孙贵恩的委托代理人吴斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宿建、孟凡玉诉称：2011年12月30日，原、被告之间签订租赁协议，约定原告将位于萧县龙城镇凤山中学林区后的两个小院及小院东五间平房租赁给被告使用。协议对租赁期限，租金的支付方式，违约责任等做了约定，违约方除应赔偿守约方的经济损失外，并应当支付违约金20000元。租赁期间，被告擅自将该处房屋中的一间房屋拆除，主体改动，并将院内的附属设施变动；且未经原告同意，将该处房屋租赁给他人，他人又对该处房屋进行了大范围的改动。原告得知上述情况后，即通知被告要求解除双方的协议，并商谈赔偿等相关事宜。双方经多次协商未果，故依法提起诉讼，请予依法判决1、解除原被告签订的租赁协议；2、请求判令被告赔偿原告的房屋等损失20000元；3、请求依法判令被告支付违约金20000元。原告针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提供的证据为：1、原告的身份证复印件，证明原告的主体身份；2、原被、告之间的租赁协议，证明原被告双方的租赁关系及权利和义务；3、被告房屋租赁协议一份，证明被告擅自将租赁房屋转租给他人。4、证人万某的证言，证明被孙贵恩拆除前院东边一大间伙房、两个大厕所、后院最东边的大伙房、花墙、水池子。被告孙贵恩辩称：原告的诉求不能成立。本案的租赁合同不具备解除合同的法定和约定条件。原告要求被告赔偿损失20000元、违约金20000元无事实依据。原告陈述的事实理由部分错误，被告没有拆除房屋并对房屋的主体改动。被告因经营需要对附属设施部分改动，不构成违约。被告经原告同意将房屋转租他人，并非擅自转租。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告孙贵恩就其抗辩陈述的事实理由提供的证据为：1、被告的身份证复印件，证明被告的自然情况；2、租赁协议，证明原、被告签订了租赁协议，到期日为：2021年12月30日；3、照片一组（72张），证明被告承租后进行了大量的基础设施及装修、装潢投入，但并没有拆除房屋及改变房屋的主体结构；4、录音整理材料，证明被告转租经过了两原告的同意。5、证人吴某证言，证明本案的租赁物是原告宿建、孟凡玉承包林场的两个小院。在吴某家里原告与被告达成租赁协议。原告同意被告孙贵恩租用该房用于开饭店，租赁的过程中可以转租。6证人孙庆恩的证言，双方签订合同时证人在场，租房子是开饭店使用的，为开饭店经营整修可以改造，可以转租。经庭审举证、质证，本院认证如下：一、被告对原告提供的证据1、2、3的真实性未提出异议，能够说明原告被告之间存在租赁合同关系及被告转租的事实，本院对证据1、2、3予以认定。被告对证据4证人证言的真实性有异议，认为证人与原告宿建之前是夫妻关系，陈述的不是事实。本院经向被告核实，被告认可其拆除前院的一间坡子、两个厕所、水池子及花墙，后院的大房子没有拆，拆除房子、厕所及其他的设施均重建，并比之前要规格高。原告为经营需要对原有的附属设施重新修建，并非拆除，本院对证据4不予认定。二、原告对被告提供的证据1、2、3的真实性无异议，本院对证据1、2、3予以认定。原告对被告提供的证据4、5、6的证明目的不认可，认为双方的权利义务应当依合同的约定为准。证据4、5、6的内容相互之间能够互相印证，能够说明原告与被告在协商达成租赁协议的过程中，原告同意被告租房用于经营饭店，可以转租房屋，证据4、5、6证明的内容客观真实，本院对证据4、5、6的证明目的予以认定。根据上述证据的分析认定以及双方当事人在庭审中的陈述，审理查明的事实为：原告宿建、孟凡玉系萧县凤山林场的职工，其二人承包了位于凤山林场内的前后两处小院。2011年12月30日，经该场的场长吴某介绍，吴某、孙庆恩在场，宿建、孟凡玉（甲方）、被告孙贵恩（乙方）双方在吴某家中协商签订租赁协议，协议约定：甲方将位于萧县龙城镇凤山中学林区后林场的两个小院及小院东五间平房租赁给乙方使用，租赁期限从2011年12月30日至2021年12月30日。前六年的租金为7000元，即2011年12月30日至2017年12月30日，后四年每年的租金为9000元，即2017年12月30日至2021年12月30日止。每年12月1日前缴清下年度租金，否则终止协议。房屋门窗已经毁损的，由乙方负责修理，修理费从前六年的租金中已扣除。因土地所有权属国有林场，只有使用权，原告没有所有权，一旦国家需要，甲乙双方无条件终止协议。如有一方违约，违约方赔偿对方一切经济损失，并处滞纳金贰万元正。在协商签订协议的过程中，双方明确乙方租赁房屋用于经营饭店，乙方如不能经营下去，可以转租他人，但不能拖欠房租费。房屋交付后，被告对房屋进行整修，被告拆除一间坡子，又盖了两间房屋，重新修建了厕所、花墙。由于被告经营不善，于2015年7月18日将房屋转租给他人经营使用。后原告要求与被告重新签订租赁协议，双方多次协商未果，原告向被告支付租金，被告拒收。为此，原告提起诉讼，请求依法判决：1、解除原、被告签订的租赁协议；2、请求判令被告赔偿原告的房屋等损失20000元；3、请求依法判令被告支付违约金20000元。本院认为：原告与被告之间成立的房屋租赁合同合法是双方当事人之间的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，本院予以确认。本案争议的焦点是被告否构成违约，应否解除租赁合同的问题。《中华人民共和国合同法》规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。原告、被告双方在协商签订合同之际，原告已经知到被告租房的目的是用于开饭店，并同意被告可以转租房屋。房屋交付被告后，被告为适用于经营饭店的需要，对租赁物的配房进行改建、对厕所及其他附属设施改善，没有造成对租赁物的毁损。被告在经营过程中对租赁物进行转租，符合双方在签订租赁合同时的约定。本案原告主张被告擅自拆除房屋、主体改动，并将院内的附属设施变动，且未经原告同意，将该处房屋租赁给他人，与本案查明的事实不符。被告对租赁物改建、改善并未造成原告的损失。被告的行为没有构成根本违约，原告要求解除租赁协议、赔偿原告的房屋等损失20000元、判令被告支付违约金20000元的事实依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百二十三条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告宿建、孟凡玉的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由原告宿建、孟凡玉共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  谢晓平二〇一六年七月十日书记员  王新萌附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。