辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终209号上诉人（原审被告）：蒋春国。委托代理人：张情茂，大连市瓦房店大众法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：赵军。原审被告：董侠。委托代理人：张情茂，大连市瓦房店大众法律服务所法律工作者。原审原告赵军与原审被告蒋春国、董侠房屋租赁合同纠纷一案，瓦房店市人民法院作出（2015）瓦民初字第5608号民事判决，原审被告蒋春国不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人蒋春国与原审被告董侠共同的委托代理人张情茂，被上诉人赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵军一审诉称：二被告系夫妻关系。2011年10月24日，原告与被告签订租赁合同，将原告位于瓦房店市泡崖乡闫屯村的储料库及场地出租给被告使用。双方当时约定租期三年，至2014年10月24日止，租金为每年10万元（不含税），同时约定如被告拖欠租金满一个月，原告有权增收月10%滞纳金，并有权终止本合同。合同签订后，原告将出租的储料库和场地交付给被告使用，被告只支付了第一年租金10万元，后两年租金被告分文未付。现租赁合同已到期被告至今并未撤离租赁场地上所囤放的货物，由于二被告囤放货物造成场地的东侧和北侧围墙开裂，二被告必须修缮完好，至今还拖欠原告的租金、违约金拒不支付，经原告多次催要未果。无奈诉至法院，请求：1、判令二被告立即支付拖欠的租金20万元，赔偿违约金2万元；2、二被告对场地的东侧北侧围墙开裂必须修缮完好，同时无条件的清退所有囤放货物，恢复场地原貌；3、由二被告承担本案诉讼费用。被告蒋春国、董侠一审辩称：不同意原告的诉讼请求。理由：1、我已与原告解除合同，原告之诉没有事实和法律依据。2011年10月，我与原告签订为期3年的租赁合同属实。签合同时，我按约交了第一年租金10万元。合同约定以后租金在每年到期前提前60天交下一年度租金，否则视为乙方单方解除合同。当时签合同的原因，一是急需，二是原告口头承诺加高墙体、沿墙搭建雨棚，达到防水防潮的目的，我勉强签订了合同。但我的粉煤灰拉进场地后，原告没有履行承诺。所谓储料库实际就是一个废弃的水泥厂建筑工地，东边有一道矮墙，高度不到2米，墙内南边有一个空铁架子，上面盖着彩瓦，其余都是荒地，没有库房、没有泊位。我经销的货物是粉煤灰，怕水、怕潮，我的货大部分堆放在露天荒地，风吹雨淋、结板成块，无法使用，造成30多万元的直接经济损失。第一年租期未到，我就向原告提出解除合同、退还剩余期限租金、赔偿损失、场地由其自行清理处置的要求，原因是原告储料库不符合要求，原告没有提出异议。按照合同约定我应提前60日交下一年度租金，否则视为解除合同，我未交付租金视为我已解除合同3年多了，按照民法通则第136条规定，延付或拒付租金诉讼时效为一年，原告之诉已超过诉讼时效，应依法驳回起诉。2、我与原告解除合同已3年多了，围墙是否开裂、何时开裂、开裂原因，我不知道，也与我无关，我不承担责任。囤放的货物即地上报废的粉煤灰，是原告不履行承诺违约造成的损失，我在提出解除合同时，已向其申明由其自行清理处置，我没有义务清理恢复原状，此诉无理。3、原告将董侠列为被告没有事实及法律依据。董侠不是当事人，合同上没有她的签字签名；原告与蒋春国的租赁行为与其无关，董侠不知情、不参与、不受益；原告过错造成蒋春国重大经济损失，应该赔偿，不赔偿反倒起诉不相干的董侠，说明原告不讲究诚信。一审法院审理查明：被告蒋春国与董侠系夫妻关系。2011年10月24日，原告赵军（甲方）与被告蒋春国（乙方）签订储料库租赁合同，约定：一、出租储料库情况：甲方出租给乙方的储料库坐落在瓦房店市泡崖乡闫屯村，租赁的储料库为钢结构，建筑面积约为1300平方米，储料库以南至墙边的场地提供给乙方使用。二、租赁期限：1、储料库的租赁期间自2011年10月25日起至2014年10月24日止。租赁期3年。2、租赁期满，甲方有权收回出租储料库，乙方应如期还，乙方需继续承租的，应于租期届满三个月前，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、租金及保证金支付方式：租金每年为人民币10万元（不含税），在签本合同时先交第一年租金，同时向甲方交纳押金5万元（此款在合同到期结算时，租赁物如无损坏，甲方全额返还），以后租金在每年到期前，提前60天交纳下一年度租金，否则视为乙方单方解除本合同。四、其他费用：1、租赁期间，使用该储料库所发生的水、电、暖等费用由乙方承担。2、电费乙方按实际使用量按月向甲方交纳。3、租赁期间内，乙方必须服从甲方对整个厂区的统一管理。五、租赁物的修缮：1、租赁物有乙方负责修缮，费用由乙方承担，如乙方怠于履行修缮义务，则甲方可自行修缮，费用由乙方承担。2、租赁期间，乙方保证该储料库及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对储料库进行检查、养护，应提前3日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用储料库的影响。3、乙方根据需要可自行投资对储料库进行改扩建、增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的同意，租赁期满乙方投资部分无偿归甲方所有。六、储料库的转租和归还：1、乙方在租赁期间，如将该储料库转租，需事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租，则甲方有权单方解除合同，所收租金不予返还，乙方投资部分也不予返还。2、租赁期满后，该储料库（包括乙方投资的改扩建部分）归还时，应当符合正常的使用状态。七、......6、租赁期间，乙方应及时支付租金及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收月10%滞纳金，并有权终止合同。......等。甲方赵军、乙方蒋春国均在租赁合同上签字。租赁合同对储料库的围墙、深水井的状况没有进行说明。租赁合同签订后，被告蒋春国向原告交纳2011年10月25日至2012年10月24日期间的租金10万元，原告将案涉的储料库交付被告存放粉煤灰。被告未向原告交付租赁合同约定的押金5万元及2012年10月25日至2014年10月24日期间的租金。被告蒋春国在庭审中陈述因储料库不够用找到原告，要求将货物存放在储料库之外的地方，租金包含在储料库的租金之内。被告提出原告承诺在承租的案涉储料库为其搭建雨棚，因原告未搭建雨棚，造成粉煤灰露天堆放被淋湿无法装卸以及已于2012年7-8月份电话告知原告解除租赁合同，被告未提交书面证据，但其申请证人郭勇、应万芳出庭作证。证人郭勇曾经是被告蒋春国雇佣的装卸工，其在庭审中陈述：出租人承诺给搭建彩钢瓦棚，至2012年5-6月份没有搭建，造成粉煤灰淋湿，无法装卸；蒋春国给库主打过电话，告知粉煤灰无法装卸，粉煤灰不要了，合同不签了；证人应万芳系被告蒋春国朋友，其在庭审中陈述：2012年6-7月份之前，蒋春国供应的粉煤灰质量比较好，之后供货的粉煤灰有块状及潮湿度大。2012年8月份，其到现场发现粉煤灰露天堆放，要求改进存放条件，否则取消粉煤灰供货协议，当时蒋春国很生气，给出租人打电话，告知出租人如果粉煤灰供货协议被取消，场地就不承租了，粉煤灰也不要了。原告否认向被告蒋春国承诺搭建雨棚、否认被告蒋春国向其电话告知提出解除合同，认为被告蒋春国存放货物出现质量问题是其自主经营造成的，对证人证言不予认可。原告依据租赁合同第七条的规定计算出被告应支付违约金2万元，该笔费用是修复围墙和深井的费用。被告认为没有违约事实，不同意承担违约金，同时认为违约金的约定过高。原告提交照片用以证明出租的储料库至2015年9月24日止堆放粉煤灰依然没有进行清理。被告蒋春国认为场地的现状属实，但提出因为承租的储料库不符合储料条件，致使粉煤灰堆放在露天荒地被雨淋湿作废，其已向原告声明不承租储料库，由于原告没有赔偿损失，堆放场地由原告自行清理。被告未与原告办理案涉储料库的交接手续。一审法院认为：被告对原告提交的储料库租赁协议及照片的真实性未提出异议、原告对被告提交照片的真实性亦未提出异议，一审法院均予以采信。原告赵军与被告蒋春国签订的储料库租赁协议，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的效力性强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。被告接收原告交付的储料库及场地并实际使用存放粉煤灰，就应当按照合同约定的时间及租金数额向原告交付租金。租赁合同约定原告出租给被告蒋春国的是储料库以南至墙边的场地，被告蒋春国在庭审中自认因储料库不够用找到原告要求将货物存放在储料库之外的地方。证人郭勇、应万芳出庭的证言与被告自认的事实不一致，且证人无法证明被告蒋春国是给原告打电话要求解除租赁合同，因此对证人郭勇、应万芳出具的证明材料及证言，一审法院不予采信。被告蒋春国提出原告承诺在承租的案涉储料库为其搭建雨棚，因原告未搭建雨棚，造成粉煤灰露天堆放被淋湿无法装卸以及已于2012年7-8月份电话告知原告解除租赁合同作为不同意支付租金的抗辩主张。原告否认曾承诺为其搭建雨棚，被告蒋春国未提交其他充分的证据证明其上述主张，因此被告蒋春国存放在案涉储料库之外场地的粉煤灰被雨淋湿无法装卸不是原告原因造成。对被告蒋春国的该项抗辩，一审法院不予支持。被告蒋春国提出依照合同约定其未提前60日交下一年度租金视为解除合同，其与原告解除合同已3年多，按照民法通则第一百三十六条规定，延付或拒付租金诉讼时效为一年，原告诉请已超过诉讼时效。虽然被告蒋春国依据租赁合同约定最后一次交付租金的时间应是2013年8月25日之前，但从原告及被告提交的照片均能看出案涉储料库及场地至今仍然被蒋春国存放的大量粉煤灰占据，因此能够说明在租赁合同约定的期限届满后，被告蒋春国仍使用案涉储料库及场地，原告的诉请没有超过法定的诉讼时效，因此被告蒋春国提出的此项抗辩主张，一审法院不予支持。原告要求被告蒋春国支付2012年10月25日至2014年10月24日期间租金20万元的诉请，合法、有据，一审法院予以支持。租赁合同约定的租赁期限届满后，被告蒋春国应将案涉储料库及场地堆放的粉煤灰自行清理后交付给原告。原告要求被告清理存放的粉煤灰，恢复场地原貌的诉请，合法、有据，一审法院予以支持。原告在庭审中陈述要求被告支付违约金2万元是修复围墙和深水井的费用。因储料库租赁合同中没有对围墙、深水井的状况进行说明，无法认定围墙开裂是被告蒋春国使用不当造成，对被告不同意承担修复围墙义务的抗辩主张，一审法院予以支持。原告在诉请中并没有要求被告蒋春国承担深水井的修复费用，因此原告的此项诉请，无法律依据，一审法院不予支持。合同是有相对性的，即合同当事人一方基于合同只能向与其有合同关系的另一方当事人提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。被告董侠未在储料库租赁合同上签字，不是案涉合同的当事人，不应承担租赁合同约定的义务，被告的此项抗辩主张，一审法院予以支持。原告要求被告董侠承担租赁合同约定的义务，无法律依据，一审法院不予支持。综上所述，瓦房店市人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条之规定，作出如下判决：一、被告蒋春国于判决生效之日起十日内给付原告赵军租金20万元；二、被告蒋春国于判决生效之日起十日内将存放在瓦房店市泡崖乡闫屯村储料库及场地的粉煤灰自行清理干净，恢复场地原状；三、驳回原告赵军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元（原告赵军已预交），减半收取2300元，由被告蒋春国负担2200元，由原告赵军负担100元。蒋春国的上诉理由及请求是：1.2012年租赁合同已经解除。2012年7-8月份，因被上诉人没有履行搭建雨棚的承诺，导致上诉人存放的粉煤灰淋湿报废，直接损失30余万元，上诉人与买方的买卖合同无法履行，在此情况下，上诉人提出解除租赁合同、赔偿损失的要求，被上诉人当时没有提出异议，之后3年也没要租金、没有异议，证明其对解除租赁合同是认可的。案涉场地是一个废弃多年的工地，签合同时没有交接手续，解除合同同样没有交接手续。证人证言是真实的，也表述了合同解除的意思。2.2012年合同解除后，上诉人没有使用案涉储料库和场地。2012年7-8月份，储料库存放的粉煤灰全部销售清空，储料库以外的场地虽然存在报废粉煤灰，但因被上诉人没有赔偿上诉人的损失故上诉人已经告知其自行清理，此后上诉人没有使用。一审判决上诉人清理显失公平。3.租赁合同第三条约定，上诉人未交租金视为单方解除合同，合同解除，合同约定的权利义务解除。被上诉人否认合意解除合同，但否认不了上诉人单方解除合同。上诉人单方解除合同，按约承担单方解除合同的责任。4.租金诉讼时效应为1年，被上诉人3年没有索要租金，期间没有中止、中断的情形，已经超过诉讼时效。故请求：撤销一审判决，改判撤销一审判决第一项、第二项，维持第三项，将本案发回重审或依法改判。赵军二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。原审被告董侠二审答辩认为：同意蒋春国的意见。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院补充查明：蒋春国自认储料库的边缘位置残留部分粉煤灰没有清理，储料库以外的场地存放有报废的粉煤灰。二审庭审过程中，蒋春国表示同意清除现场存放的粉煤灰。本院认定的上述事实，有上诉状、庭审笔录在案为凭，业经庭审质证和本院审查，应予采信。本院认为，合同订立后，当事人应当按照合同约定严格履行各自的权利义务。本案中，双方合同约定的租赁期限为2011年10月24日至2014年10月24日，合同签订后，蒋春国交纳了第一年租金10万元，但此后2012年10月至2014年10月的租金，蒋春国均未交纳。对此，蒋春国主张，由于租赁场地没有达到使用要求且对其造成损失，故其在第一年租期届满前就已口头告知赵军解除合同，并依据双方租赁合同第三条“以后租金在每年到期前，提前60天交纳下一年的租金，否则视为乙方（蒋春国）单方解除本合同”的约定主张合同已经解除，双方权利义务已经终止。本院认为，按照民事活动意思自治的基本原则，当事人可以在合同中约定合同解除的条件和情形。案涉租赁合同约定，蒋春国作为承租人应当提前60天交纳下一年度的租金，而对于未按期交纳租金的相应后果，双方在合同中直接约定为“视为乙方（蒋春国）单方解除本合同”，也就是将未能按期支付租金的后果直接约定为“视为解除合同”，双方当事人的该项约定应为双方真实意思表示，合法有效，在蒋春国未按约定期限交纳租金的情形下，按照双方上述约定，即发生合同解除的法律后果。为证明合同已经解除，蒋春国亦向法庭提交了证人证言并由证人出庭作证，证实其在第一年租期届满之前曾向赵军口头告知了合同解除不再交纳租金的事实。而作为出租人，赵军并未向法庭提交证据证明其在之后两年租期及合同租期届满后对未付租金或合同解除提出过异议，也未提交证据证明在此期间曾向蒋春国主张过权利。综合以上事实和理由，本院认为，蒋春国依据合同中关于“提前60天交纳下一年的租金，否则视为乙方（蒋春国）单方解除本合同”的约定主张合同已经解除的抗辩理由应当予以采纳，合同解除后，合同权利义务终止，蒋春国不再负有向赵军支付租金的义务。一审法院对租金支付认定有误，本院依法予以纠正。至于合同解除后如存在其他损失或违约责任，当事人可依法另行主张权利。对于一审法院判令蒋春国清理场地、恢复原状一节，本院认为，合同解除后，承租人仍负有将租赁物完好交还给出租人的义务，对于场地内堆放的物品，承租人理应及时清理。二审中，蒋春国对赵军提交的租赁场地现状照片予以认可，蒋春国亦自认储料库的边缘位置残留部分粉煤灰没有清理，储料库以外的场地仍存放有报废的粉煤灰。二审庭审过程中，蒋春国亦表示同意清除现场存放的粉煤灰。因此，一审法院判令蒋春国清理场地、恢复原状的判项是正确的，本院对此依法予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持瓦房店市人民法院（2015）瓦民初字第5608号民事判决第二项；二、撤销瓦房店市人民法院（2015）瓦民初字第5608号民事判决第一项、第三项；三、驳回赵军的其他诉讼请求。一审案件受理费2300元（赵军预交），由赵军负担2200元，由蒋春国负担100元；二审案件受理费4600元（蒋春国预交），由赵军负担4500元，由蒋春国负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  宫黎明审 判 员  王 鹏代理审判员  季 烨二〇一六年二月二十九日书 记 员  王 亮