云南省华宁县人民法院民 事 判 决 书(2016)云0424民初71号原告魏美仙，女，1952年7月8日生，住云南省玉溪市华宁县。委托代理人詹康宁，华宁县虹桥法律服务所法律工作者。代理权限：一般授权代理。被告柯明，男，1962年7月16日生，住云南省玉溪市华宁县。被告杨翠丽，女，1961年5月5日生，住云南省玉溪市华宁县。第三人梁丽堂，男，1968年2月9日生，住云南省玉溪市华宁县。委托代理人邓伟，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人梁丽荣，男，1972年2月5日生，住云南省玉溪市华宁县。原告魏美仙与被告柯明、杨翠丽，第三人梁丽堂确认合同有效纠纷一案，2016年2月4日本院立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月15日公开开庭进行审理，原告魏美仙及其一般授权委托代理人詹康宁，被告柯明、杨翠丽，第三人梁丽堂及其特别授权委托代理人邓伟到庭参加诉讼。2016年4月29日转普通程序，并依法追加梁丽荣作为本案的第三人，于2016年6月21日第二次公开开庭进行了审理，原告魏美仙及其一般授权委托代理人詹康宁，被告柯明、杨翠丽，第三人梁丽堂及其特别授权委托代理人邓伟，第三人梁丽荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏美仙诉称，原、被告共同居住在西北街98号房内，该房屋是三间四耳土木结构瓦房楼。原告拥有三间四耳土木结构瓦房楼，进大门南边正房楼上一间，书房一间，北边正房半间下房。被告拥有南边正房楼下一间，南边耳房楼下两间，梁丽堂拥有南边耳房楼上两间。由于住房拥挤，后来经济条件好的都出去建盖新房，原告于2008年8月以2500元的价格向梁丽堂购买耳房两间。为方便居住管理，2008年8月24日原告将向梁丽堂购买的耳房两间与被告家南边的正房楼下一间调换，协议补偿柯明家5000元现金，调换后南边耳房楼上楼下属于柯明所有，南边正房楼上楼下属于原告所有。原、被告两家都对调换后的房屋做了修建，一直按调换后的房屋居住至今7年多，没有发生过任何纠纷。2015年棚户区改造，国家对改造房屋进行丈量以货币兑换，梁丽堂拿着房产证来将已经出售给原告家，而且原告与被告家调换居住多年的两间耳房楼丈量。梁丽堂丈量了原告家换给柯明家的耳房楼，被告丈量了调换给原告家的南边正房。原告与被告、第三人梁丽堂买房、换房的事周围邻居及当时的村干部都众所周知。原告与被告家换房有书面协议，原告与梁丽堂买房没有书面协议，因为梁丽堂系原告的侄子，关系特别好，钱付房交不会有什么纠纷，所以没有写协议。故原告向本院起诉，请求依法判令：确认原、被告于2008年8月24日签订的合同有效。庭审中，原告明确诉讼请求为确认原、被告于2008年8月24日签订的合同有效，华证字第XXX号房屋所有权证中的7、8号房屋归原告所有。被告柯明、杨翠丽辩称，原、被告双方换房子是事实，但写协议时柯明不在场，收到原告5000元也是事实，但5000元是修理房屋的钱，不是买房子的钱，被告与原告签订的协议是无效的，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人梁丽堂述称，1、原告要求确认与被告的合同有效，前提必须先确认原告与第三人的协议有效，如果原告与第三人的协议无效，原告与被告签订的合同就是无效的；2、本案将梁丽堂作为第三人参加诉讼无法确认原告与梁丽堂签订的协议是否有效，因为双方争议的产权是登记在梁丽堂的父亲梁顺和的名下，梁顺和有四个子女未对梁顺和的遗产作出分配，在这前提下，梁丽堂对该房屋作出的处分或者其他民事行为都是无效的；3、从现有的法律和事实，原告与第三人之间的协议是无效的，因原告称在2008年8月与第三人买房与事实不相符，双方之间的协议是第三人和其他兄弟姊妹间经协商，暂时借给原告居住，原告以占有物与被告签订的合同是无效的。第三人的兄弟姊妹在对房屋进行分配前，第三人不会对该房屋作出处分。第三人梁丽荣陈述，梁丽荣家有兄弟姊妹四个，房子从来没有分配过，房子是父亲梁顺和的，既然房子没有分配过，梁丽荣也有继承权。原告魏美仙针对其的诉讼请求，举证如下：1、身份证复印件1份，以证明其的自然身份情况及主体适格；2、协议书原件1份，以证明原、被告对房屋进行了调换；3、楚某某出具的证明1份（楚某某陈述：其从2007年任该组副组长和本组调解工作。在2008年梁顺德和梁丽堂二户，为房屋买卖，梁顺德来叫我与他二户当中证人执笔，写协议，因当时梁丽堂会写，所以其就没有参加。之后梁顺德用梁丽堂购买的耳楼和柯明二户换房，梁顺德又来叫其去写协议，其到现场看了房子，看了二户的房产证，按图上标号和按照二户商量好的意思，由其在现场代笔写了与柯明的换房协议。双方自愿明白，都盖了章，二户换房后各自修理居住至今），以证明原告与梁丽堂购买耳房后又与柯明家交换房屋；4、房屋的所有权证，以证明争议房屋的现状；5、照片5张，以证明原、被告交换房屋的现状；6、房产证复印件1份、分房协议复印件1份、华宁县城市棚户区改造征地拆迁城关社区第七居民小组梁顺和户房屋基本情况调查表（表一）（表二）复印件2份，以证明梁顺和名下的房屋已经进行过分配，分配给梁丽堂和梁丽荣，梁丽堂卖给原告的房屋有处分权。经质证，被告杨翠丽、柯明对原告魏美仙所举的1、4、5号证据的真实性、合法性，关联性无异议，对第2号证据的真实性无异议，但签字不是杨翠丽本人所签，当时柯明没有去，上面的章是杨翠丽拿了盖的，对第3组证据的真实性无异议，但提出当时其没有拿着房产证去写协议，对第6组证据认为不清楚。第三人梁丽堂对原告魏美仙所举第1、4、5号证据的真实性、合法性、关联性无异议，对第2组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为该份协议是决定梁丽堂与原告的协议是否有效，在原告与梁丽堂签订协议的效力无法确定的情况下，该份协议是无法确定效力的。对第3组证据真实性、关联性无异议，但内容中陈述原告与第三人是签订买卖协议是不真实的。对第6组证据中梁顺和的房产证的真实性、合法性、关联性无异议，签名是自己签的，但提出当时写协议是为了要一份地基。第三人梁丽荣对第1、4、5号证据的真实性、合法性、关联性无异议,对第2、3组证据表示不清楚，对第6组证据认为签名是自己签，但提出当时写协议是为了要一份地基。被告柯明、杨翠丽针对其的答辩意见向本院提交了房屋所有权证一份，以证明房屋的所有权人是魏惠仙。经质证，原告魏美仙、第三人梁丽堂、梁丽荣对被告柯明、杨翠丽所举的房屋所有权证的真实性、合法性、关联性无异议。第三人梁丽堂针对其的述称，举证如下：1、房屋所有权证一份，以证明双方争议的房屋所有权人是梁顺和；2、证明一份，以证明梁顺和有4个子女。经质证，原告魏美仙，被告柯明、杨翠丽，第三人梁丽荣对梁丽堂所举证据的真实性、合法性、关联性均无异议。第三人梁丽荣针对其的述称，未向本院提交证据。本院认为，原告魏美仙提交的第1、4、5号证据来源合法，内容客观真实，且经被告柯明、杨翠丽及第三人梁丽堂、梁丽荣质证均无异议，本院予以采信；对第2、3、6号证据的真实性、合法性予以采信，对关联性结合其他证据在说理部分一并评析。被告柯明、杨翠丽，第三人梁丽堂提交的证据来源合法，内容客观真实，本院亦予以采信。综合双方当事人陈述及举证、质证情况，本院认定本案法律事实如下：梁顺德（已故）与魏美仙系夫妻。梁顺德与梁顺和系亲兄弟。梁顺和（已故）与刘粉仙（已故）生育四子女：梁丽焕、梁丽芬、梁丽堂、梁丽荣。魏美仙与魏惠仙同系华宁县宁州镇城隍庙街居民。魏惠仙（已故）生育五子女：柯明、柯家昌、柯家生、柯珍、柯老五（已故）。原、被告及第三人原共同居住在宁州镇西北街98号房内，为方便管理使用，2008年8月原告以2500元向第三人梁丽堂购买华证字第XXX号房屋所有权证中载明的11、12房屋（耳房两间），双方没有签订书面协议，原告按约定给付第三人梁丽堂购房款2500元。2008年8月24日原告将其向梁丽堂购买的耳房两间与被告家华证字第XXX号房屋所有权证中载明的7、8号房屋调换，原告补偿被告5000元，双方签订了《协议书》，载明：“城关社区七组梁顺德和魏惠仙简称柯明二户住西北街98号，经二户多次商量决定，为了今后便于住房管理，同意调换原来的住房，办法如下：一、梁顺德原来居住（房屋所有权证附图）7.8、11、12，四项都属楼上住房。二、魏惠仙称柯明原来居住（房屋所有权证附图）7、8、11、12，四项都属楼下住房。三、梁顺德现同意把（附图）11、12二项楼上并给柯明，柯明现同意把（附图）7、8二项楼下并给梁顺德。四、原来居住梁顺德正房南边楼上和南边耳房楼上。原来居住柯明正房南边楼下和南边耳房楼下。五、并后坐落：梁顺德正房南边楼上楼下由梁管理。并后坐落：柯明耳房南边楼上楼下由柯明管理。六、经双方商定由梁顺德补给柯明伍仟元修理费。七、以上二户并房居住房屋，望双方共同遵守。梁顺德魏美仙柯明杨翠丽2008年8月24日情况属实七组2008、8、26日”。原告按约定给付柯明修理费5000元。房屋调换后，魏美仙一直管理居住至今，房屋未办理过户登记手续。2009年2月16日，梁丽堂与梁丽荣签订《分房协议》，约定：“由于父亲梁顺和，母亲刘粉仙已病故，为了双方以后不再为祖遗房子纠纷，经兄弟二人协商同意将父亲的祖遗房子进行分配，父亲的祖遗房子共有3间（有证），具体分割如下：1、哥哥梁丽堂分得正房子的耳房楼两间。2、弟弟梁丽荣分得正房子外右边的一个小华三间壹间。3、小华三间旁边的磨面房及邻周土福旁边的壹个猪圈经属兄弟二人共有，如政府统一规划的时候面积二人平均分摊。4、双方均属自愿同意，特立此据为证。5、本协议一式二份，兄弟二人各执一份。立约人：梁丽堂（手印）梁丽荣（手印）2009年2月16日”。2015年因棚户区改造，第三人梁丽堂将卖给原告的房屋进行了丈量，被告又将与原告家调换的房屋丈量，故原告诉至本院，请求依法判如所请。诉讼过程中，本院依法对梁顺和的子女梁丽焕、梁丽芬、梁丽荣进行询问，对魏惠仙的子女柯家昌、柯家生、柯珍进行询问，除梁丽荣明确意见其参与遗产房的分配继承外，梁丽焕、梁丽芬、柯家昌、柯家生、柯珍均明确意见不参与遗产房的分配继承。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。第四十四条第一款规定，依法成立的合同自成立时生效。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。关于第三人梁丽堂对该房屋是否有权处分的问题，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。2008年8月，原告魏美仙与第三人梁丽堂购买房屋时，梁丽堂对出卖的房屋无处分权，但2009年2月16日第三人梁丽堂与第三人梁丽荣自愿签订了《分房协议》，梁丽堂分得正房楼耳房两间，梁丽荣分得正房屋外右边的一个小华三间壹间，且梁丽焕、梁丽芬表示对梁丽堂出卖给原告的房屋不参与继承分配，应视为梁丽堂对出卖房屋因订立合同而取得了处分权，因此，第三人梁丽堂提出无权处分的理由不成立。关于第三人梁丽堂提出房屋是借给原告使用的意见，经审查，双方虽在购买房屋时未签订书面协议，但从原告向本院提交的楚某某的证明及购买、调换房屋后原告按协议管理使用居住房屋达7年之久，至棚户区改造前原、被告及第三人均未对购买、调换房屋提出异议来看，原告魏美仙所主张的待证事实具有高度可能性，故对第三人梁丽堂提出房屋是原告借住使用的意见，本院不予采纳，原告魏美仙与第三人梁丽堂买卖房屋的口头协议合法有效，本院予以确认。关于原告魏美仙与被告柯明、杨翠丽于2008年8月24日签订的《协议书》是否有效，华证字第XXX号房屋所有权证中载明的7、8号房屋是否属于原告魏美仙所有的问题，原告魏美仙针对其的主张提交了协议书及证明加以证实，被告柯明、杨翠丽抗辩与原告魏美仙签订协议书时柯明并不在场，协议应为无效的答辩主张，因被告柯明、杨翠丽系夫妻，且柯明、杨翠丽均认可调换房屋事实存在，并对收取原告魏美仙的款5000元也予认可，故对该抗辩意见，本院不予采纳。综上，原告魏美仙与被告柯明、杨翠丽于2008年8月24日签订的《协议书》合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条第一款、第五十一条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下：原告魏美仙与被告柯明、杨翠丽于2008年8月24日签订的《协议书》有效，华证字第XXX号房屋所有权证中载明的7、8号房屋归原告魏美仙所有。案件受理费100元，由被告柯明、杨翠丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审 判 长  张华芳审 判 员  马晓媛代理审判员  朱启艳二〇一六年七月二十九日书 记 员  郭秀苗