广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111号民初3535号原告：喻彪，身份证住址广州市天河区。原告：匡艳辉，身份证住址广州市白云区。两原告共同委托代理人：周蓓，广东一粤律师事务所律师。被告：马文晖，身份证住址广州市白云区。第三人：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：阮广杰。委托代理人：陈慧婵，系该司员工。委托代理人：曾晓亮，系该司员工。原告喻彪、匡艳辉与被告马文晖、第三人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告匡艳辉，原告喻彪、匡艳辉的共同委托代理人周蓓，被告马文晖，第三人满堂红分公司的委托代理人陈慧婵、曾晓亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告喻彪、匡艳辉诉称：两原告是夫妻，在2015年11月7日在第三人满堂红分公司促成下与被告签订《广州市存量房买卖合同》，以190万元购买被告名下的位于广州市白云区同和路春兰一街14号401房。签约当日，原告向被告支付定金5万元。之后，原告等待通知网签合同及被告自行办理涂销按揭抵押手续。但之后经原告多次催促，被告仍未办理网签和涂销抵押手续。在中介帮助下，原告查询得知被告居然与其他人办理房屋网签，明显一房二卖。其后该房屋在2015年12月14日被白云区人民法院查封。被告明显故意不履行与原告的合同，其行为构成根本违约。原告及中介得知上述情况后，多次联系被告要求承担退款及按合同约定支付违约金的违约责任等。被告于2016年1月17日、20日通过他人账户退回5万元给原告，但拒不承担其余违约责任。现请求法院判决：1、解除原告与被告之间的广州市存量房买卖合同；2、被告支付违约金19万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告马文晖辩称：不同意解除合同、支付违约金。我认为我通知原告将首期款交银行托管，而原告没做。我当时无法进行下一步，所以我就不同意继续交易。原告发短信要求退还定金还要赔偿中介费，但是没有提违约金，当时我认为我没有违约，是因为原告不同意将资金监管，导致合同无法履行。当时我表达了愿意继续交易，但是我怀疑原告首期款不够故意把交易时间拖得很后。涉案房屋是被抵押银行后来查封的，是我个人原因断供造成，希望法院能了解情况、公平处理，我也是付了中介费。第三人满堂红公司述称：原告的诉讼请求与我方无关，请法院依法判决，原告的起诉状陈述的事实属实。经审理查明：2015年11月7日，被告（甲方）与两原告（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：第一条房地产权属情况。1、房地产地址：广东省广州市白云区同和路春兰一街14号401房。3、建筑面积106.21平方米。7、该房地产存在抵押等他项权利情况。交易方式为：涂销抵押后按揭付款。第二条计价和价款。该房地产按整套出售并计价，总金额人民币1900000元。第三条付款方式详见《付款协议》。第四条交楼时间和交接手续。……第八条交易不成的违约责任。1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第十二条单方解除权的行使。甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。第十六条其他约定：3、甲乙双方同意委托满堂红（中国）置业有限公司办理网签手续，此《广州市存量房买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续。甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。第十七条本合同与任何此之前甲乙双方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。甲乙双方签订的《广州市存量房买卖合同》（正式版）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准等等。同日，双方签订的《存量房买卖合同附件》约定：涂销抵押后付款（物业有抵押适用）。1、定金：人民币50000元乙方须在2015年11月7日支付给甲方。2、出资赎契：甲方应在签订本合同后180天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用。甲乙双方同意按以下方式办理赎契手续：甲方出资赎契。甲方在原抵押银行发出还贷通知之日起10天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款（若存在逾期公款，甲方应提前偿还）。3、首期楼款（不含定金）人民币520000元乙方于递件当天付甲方（甲方出资赎契适用）、4、楼价余款：……。7、甲乙双方需在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后（乙方须按揭付款的，除具备上述条件外，还需在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）60天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖等等。2015年11月7日，原告向被告支付定金50000元，原告与经纪方第三人签订《买卖代理费支付承诺书》并支付代理费15000元。之后，被告未还款赎契涂销抵押，也未与原告办理合同网签手续。同年12月14日，涉案房屋因被告方原因被本院（2015）穗云法立保字第283号案件查封。原告获知后要求被告承担违约责任，双方经协商但未能达成一致意见。2016年1月，被告通过转账方式退回原告定金50000元。双方无再履行合同。被告已将涉案房屋另售他人。第三人已将收取原告的代理费退回给原告。以上事实，有《广州市存量房买卖合同》、《买卖代理费支付承诺书》、收据、房屋协助司法执行信息、银行卡交易明细清单、函、快递件及当事人陈述等证据证明。本院认为：原告与被告签订的《广州市存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方签订的《存量房买卖合同附件》明确约定由被告出资赎契、首期款520000元原告于递件当天支付给被告。现由于被告在履行合同过程中提出要求原告先将首期款交第三方资金托管后，被告才同意办理出资赎契手续，此属于对合同约定付款方式及期限的变更。在原告不同意的情况下，被告上述变更没有法律和合同依据，被告应按原合同约定履行。被告未按合同约定履行出资赎契义务已构成违约，应承担违约责任。由于涉案房屋已被法院查封，原告、被告之间的《广州市存量房买卖合同》已无法继续履行，故原告提出要求解除合同符合法律规定。根据原告、被告、第三人在庭审中陈述的关于买卖纠纷的协商经过，证明原告在起诉之前已明确要求被告退还定金，而被告随后亦于2016年1月将定金5万元退回原告，该退款是双方以事实行为确认解除合同。故原告、被告签订的《广州市存量房买卖合同》实际已于2016年1月解除，对此本院予以确认。由于合同已解除，故对原告要求判决解除合同的诉讼请求，本院不予支持。虽然合同解除及定金已退回，但合同解除是因为被告违约造成，现无证据证明原告已同意免除被告违约金，故原告要求被告支付违约金理据充分。至于违约金的计算标准，考虑到双方在合同履行初期即发生纠纷，原告仅支付定金50000元，已付的代理费亦已退回，现原告也无证据证明其实际损失情况，故根据公平合理原则，本院对合同约定的违约金标准酌情调整为50000元。对于原告主张的超出部分的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，被告马文晖向原告喻彪、匡艳辉支付违约金50000元。二、驳回原告喻彪、匡艳辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23520元，由原告喻彪、匡艳辉负担22470元，被告马文晖负担1050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  杨月琴人民陪审员  苏小珍人民陪审员  袁幼平二〇一六年七月十三日书 记 员  周 沣