四川省泸县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0521民初64号原告王从军，男，1960年5月8日生，汉族，住泸县太伏镇。委托代理人邓基田，四川理光律师事务所律师。被告王辅林，男，1967年8月15日生，汉族，住泸县太伏镇。被告余德英，女，1969年5月4日生，汉族，住泸县太伏镇。二被告的委托代理人张才金，男，1946年1月27日生，汉族，住泸州市江阳区阳光路。原告王从军与被告王辅林、余德英房屋买卖合同纠纷一案(二被告在原一审中提起了反诉)，本院于2015年3月24日立案受理后，依法由审判员邱宗祥适用简易程序公开开庭进行了审理，并于2015年5月13日作出了（2015）泸泸民初字第1248号民事判决。因原告对该判决不服提起上诉，泸州市中级人民法院以基本事实不清为由，撤销了该判决，并发回本院重审。本院于2016年1月5日立案后，于4月19日（二被告放弃反诉）、4月23日公开开庭进行了审理，原告王从军及委托代理人邓基田，被告王辅林、余德英及委托代理人张才金均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年，原告修建房屋后出售给二被告，双方于当年6月签订了《协议书》，约定原告出售两个门市和一套住房给二被告，并约定了价款、交款时间等内容。协议达成后，二被告支付了一个门市与一套住房的款项，但另外一个面积为34.7平方米的门市一直未付款，二被告已将门市过户到自己名下，却拒不支付房款与相关费用，原告起诉要求二被告支付房款41640元，建房的前期费用和税费31677.52元，隔墙费7560元(被告购买两个门市后反悔要退34.7平方米的门市，所以隔墙，之后再反悔要该门市)，办证期间的交通费4840元和生活费5310元，合计91027.52元及其资金利息。二被告辩称：向原告购买了两个门市和一套住房属实，原告在2011年起诉二被告解除房屋（面积为34.7平方米的门市）买卖合同纠纷案的终审判决生效后，在泸县人民法院将该门市过户给二被告的执行过程中已将全部房款交付到法院，其中28771.84元是为原告垫交的门市过户税费，其余12869元房款已经交到法院，并不存在还欠其房款41640元的事实；前期因办理修建报批手续产生的费用和税款二被告已经承担5000元，不同意再承担；原告强行在二被告的两个门市中间加隔墙，其费用二被告不应当承担，何况也不会有7000余元；办证期间的生活费5310元、交通费4840元不是事实；税费28771.84元是原告应当自行承担的，二被告为其垫交，在本案中应当进行抵扣。鉴于以上原因，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明:二被告是夫妻关系，原告在泸县太伏镇新路粮站对面修建房屋。双方于2008年6月16日签订了《协议书》，约定：“甲方王从军，乙方王辅林、余德英，经双方协商在新路粮站办公室对面地坝转让如下：1、甲、乙双方协商甲方将新路粮站办公室对面3间门市转让2间给乙方和三楼住房给乙方修建，门面价每平方米1200元，住房价650元/平方。2、双方协商甲方将水管安到卫生间，住房灰砂、地皮、门面豆石地皮，做好交乙方。3、在报批手续由乙方自己去办理，在前报批手续所产生的费用由乙方负责。4、质量标准：砖体2-4墙，层层橡胶。5、付款方式：签订协议付拾万元现金给甲方，其余在工程完工全部付清。6、双方签订协议后不得违约，如任何一方违约负违约金2万元。7、此协议一式两份，甲、乙双方各执一份，此协议自双方签字生效。注：在原有基础上搞橡胶一层乙方补助甲方差价一万。防盗门、卷帘门安门安好交乙方。”协议签订后，被告王辅林分别于2008年6月27日至2009年1月20日共计交购房款146000元给原告。2008年底，原告将房屋修建完毕后，将住房一套和门市两间交付给二被告。2009年1月，二被告开始装修住房及两间门市，之后，在门市内经营电器。由于原告所修建的住房三套、门市三个全部是以其个人名义进行的报批，因此，所有门市、住房都登记在原告名下。其中，34.7平方米的门市是2010年4月15日办理的产权登记（房产证号：泸房权证泸县字第**号）。原告所修建的房屋中，有两间门市和一套住房出售给二被告，另外一间门市和一套住房出售给任维芳，自己留用一套住房。三套住房面积均为142.11平方米，门市面积：任维芳的46.27平方米，二被告的两间分别为：46.27平方米和34.7平方米。2010年7月16日，原告为了给任维芳和二被告无争议的房屋办理过户登记，在泸县地方税务局兆雅所缴纳了税费。2010年7月30日，原告与二被告及任维芳一同到泸县兆雅税务所办理办证税款缴纳事宜，被告王辅林与任维芳各自缴纳11849.77元，共支付了23699.54元。事后双方在兆雅镇一饭店就房款进行结算，被告王辅林向原告出具欠条一张，载明：“欠王从军卖房款4000元，双证办完付清。”2010年8月9日，原告将住房一套及面积为46.27平方米的门市为二被告办理了房产证并交予了二被告。后因原告多次向二被告催收房款未果，2011年2月，原告自备材料并雇请了工人，在已卖给二被告的门市中间砌隔墙以划分34.7平方米和46.27平方米的门市两间；隔墙长6.2米，宽3.2米，2-4墙体，现在已经拆除。之后，原告向本院起诉二被告，请求解除房屋（34.7平方米门市）买卖合同和支付20000元的违约金；二被告提出反诉请求：原告为其34.7平方米门市办理过户手续、支付违约金20000元及门市装修费10000余元。本院于2011年11月25日作出判决：1、原告在本判决生效后15日内协助二被告办理争议门市（面积34.7平方米，房产证号：泸房权证泸县字第**号）的过户手续；2、二被告在判决生效后10日内支付原告违约金20000元。本院判决后，原告不服判决提起上诉，泸州市中级人民法院于2012年5月7日作出判决：驳回上诉，维持原判。原、被告双方分别于2012年7月9日、7月10日领取的判决书。判决生效后，由于原告拒不协助二被告办理门市的过户手续，二被告于2012年9月向本院申请执行。在执行过程中，原告拒绝提交34.7平方米门市的“两证”，经法院强制执行，于2013年1月22日将原告所有的面积为34.7平方米的门市（产权证号为泸房权证泸县字第**号）过户给二被告；泸县国土资源局于2013年10月18日在泸州日报上刊载公告，声明原告的国有土地使用证注销后，为二被告办理国有土地使用权证。与此同时，二被告垫付了因门市过户原告名下产生的税费28771.84元，另外交付了12869元现金到本院。另查明：原告修建的房屋，除出售给二被告两个门市、一套住房外，还出售一个门市与一套住房给任维芳，原告为二被告和任维芳办理门市、住房的过户纳税时间是2010年7月16日。如果原、被告双方争议的34.7平方米的门市在以下时间办理过户，原告缴纳的税费分别是：2010年3522.1元，2012年7月31日前17266.7元，2012年8月1日起至今28771.84元。还查明，原告修建来出售给二被告和任维芳的房屋的修建报批手续是原告去经办的，产生的相关费用也是原告垫付的，其中在泸县建设局和太伏镇人民政府分别缴纳配套费3456元、4771.8元，在泸县房地产测绘大队和泸县太伏镇政府缴纳测绘费1100元、500元，在泸县华庭勘察设计有限公司缴纳设计费2500元和地勘费1200元，在泸县土地储备中心缴纳出让金10584元，在泸县水利局缴纳水土保持费250元，购买干粉灭火器420元，在泸县太伏镇缴纳房屋产权确认费288元，在泸县白蚁防治所缴纳白蚁防治费761.4元，印花税5.3元，在泸县国家税务局缴纳土地买卖产生的税317.52元，合计26154.02元。其他票据费用还有：供水设施费450元，材料费3050元；电器材料费1160元。该三笔费用的票据为“收款收据”，没有加盖销售单位印章。庭审过程中，经调解：双方对讼争门市的价款为41640元没有争议，所争议的是二被告在（2011）泸民终字第852号民事判决生效后的执行过程中，二被告垫交的原告名下的过户税费28771.84元中增加的25249.74元双方都有责任，但对各自分担多少有争议：被告认为自己已经在原告起诉其解除房屋买卖合同案件中承担了2万元的违约金，只同意支付6000余元的费用；原告要求按责任承担损失。双方均同意二被告垫交的税费中扣减二被告应当承担的部分以后的剩余金额直接抵交原告的房款。对于隔墙费用，双方均同意按4000元确定，但双方都不同意承担。原告主张的房屋修建的前期费用：交通费4840元，生活费5310元，国土、建设、税务部门收取的31677.52元，原告陈述是修建三套住房三间门市产生的总费用，国土、建设、税务部门收取的31677.52元是按照建筑面积收取的，因此，也要求二被告按照其两间门市一套住房进行分摊以上费用。二被告认为之前已经支付了5000元的前期办理修建产生的费用，不同意再支付；交通费、生活费以及原告主张的资金利息不同意承担。上述事实，有双方当事人的陈述与签订的《协议书》，本院（2011）泸泸民初字第1524号民事判决书、泸州市中级人民法院（2011）泸民终字第852号民事判决书、送达回证、发票、执行材料、原告办理房屋修建时缴纳或事后补缴纳相关税费的依据、被告为原告门市过户垫交的税费依据、证人证言等证据在案佐证，并经庭审查实，足以认定。本院认为：从双方签订的《协议书》内容看，有买卖的表象：价格、交款方式等，也有曾经出现过的联合建房的迹象：报批手续由买方（被告）自己去办理，买方要承担前期的报批费用等，但该《协议书》是双方在平等、自愿的基础上签订的，是双方的真实意思，均应按约定履行，原告按约修建好房屋后交付被告使用，且已经办理过户登记，被告就应该履行合同义务。原告出售给二被告的34.7平方米的门市购房款41640元，二被告应当给付。同时，对原告主张的隔墙费由二被告承担，本院予以支持，理由是：二被告与原告结算以前出售给他们的一套住房与一个门市价款时，二被告向原告出具的欠条上载明的金额是4000元，没有包含本案争议门市的价款，而且当时34.7平方米的门市已经交付二被告并装修使用，如果没有原告所说的二被告曾经要求退该门市原告同意以及二被告许可隔墙的事实，原告及其工人就根本无法进入二被告已经进行电器经营的门市进行隔墙；隔墙费本院以双方当事人一致认可的4000元为准。原告主张的修建房屋产生的报批手续费、税费等二被告应当承担的问题，《协议书》中有相关约定，二被告应当承担，但本案中只处理34.7平方米的门市部分，其余部分与本案无关，至于二被告辩称以前承担了5000元，不论是否属实，与34.7平方米的门市无关，在之前无论是双方当事人私下结算，还是曾经原告起诉二被告解除该门市买卖合同一案中，都没有处理该门市的有关费用，本案中应予处理，经核算，本院确认原告在修建中垫付的相关费用总额为26154.02元，按整幢房屋总面积553.57平方米进行分摊，二被告的34.7平方米门市应当承担1639.44元；至于供水设施费、供水材料费、电器材料费的票据本身是没有加盖销售单位印章的“收款收据”，电器材料原告没有证据证明是用在本案讼争房屋修建上，且在双方签订的《协议上》上也没有约定这些费用应当由二被告承担，原告要求二被告承担该费用的请求不予支持。至于原告在办理修建报批、验收等手续时产生的生活费由于没有约定，不予解决；交通费支出属实，酌情解决200元。关于资金利息问题，由于双方在《协议书》中没有约定，二被告也不同意支付，本院不支持原告的该主张。由于本院在执行本案讼争门市过户过程中，二被告为原告垫付了过户产生的税费合计28771.84元，双方当事人都同意在本案中解决，为减少当事人的讼累，在本案中予以处理。由于导致原告两次起诉二被告都是因为二被告没有按照约定履行交付房款的义务产生的，尽管后来原告不自觉履行（2011）泸民终字第852号民事判决书导致本院强制执行，二被告的责任更大，对于增加的全部税费25249.74（28771.84-3522.1）元，由原告承担10099.74元，二被告承担15150元。二被告垫付的28771.84元减去其应当承担的15150元后，剩余13621.84元直接抵扣应当交付原告的房款。至于二被告辩称已经承担了2万元违约金不同意再承担的问题，与本案无关。综上所述，二被告应当支付原告房款41640元，承担隔墙费4000元，负担房屋修建过程中产生的税费1639.44元，交通费200元，合计47479.44元，扣减二被告为原告垫付的过户税费中原告应承担的13621.84（3522.1+10099.74）元，二被告应当支付原告33857.6元。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，判决如下：一、被告王辅林、余德英支付原告王从军购房款41640元和隔墙费4000元；二、原告王从军垫交的房屋修建过程中产生的税费26154.02元，其中被告王辅林、余德英所购34.7平方米门市所分摊1639.44元支付给原告王从军，同时，支付原告王从军因办理房屋报批等手续时产生的交通费200元；三、原告王从军支付被告王辅林、余德英代为其垫交的34.7平方米门市的过户税费13621.84元；以上三笔费用品迭后，被告王辅林、余德英尚应支付原告王从军33857.6元，限于本判决发生法律效力后10日内支付；四、驳回原告王从军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2075元，原告王从军负担675元，被告王辅林、余德英负担1400元；原一审反诉费300元被告王辅林、余德英负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于泸州市中级人民法院。审 判 长  殷士楠代理审判员  刘航宇人民陪审员  罗南辉二〇一六年七月一日书 记 员  王 亮