安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖05民终767号上诉人（原审被告）：马鞍山万达广场投资有限公司，住所地马鞍山市雨山区经济开发区九华西路1500号佳达科技园326室，统一社会信用代码91340500054466746P。法定代表人：齐界，该公司总经理。委托代理人：宋娟，安徽峭正律师事务所律师。委托代理人：魏孝林，安徽峭正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔华周。上诉人马鞍山万达广场投资有限公司（以下简称万达投资公司）因与被上诉人崔华周房屋买卖合同纠纷一案，不服马鞍山市雨山区人民法院(2016)皖0504民初1350号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月20日公开开庭进行了审理。上诉人万达投资公司委托代理人魏孝林，被上诉人崔华周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔华周在原审中诉称：2015年5月18日，双方签订《商品房认购协议》，约定其向万达投资公司购买马鞍山市雨山区太白大道3200号马鞍山万达广场14幢214室房屋，房屋总价款为111.02万元。2015年6月26日，双方签订《马鞍山市商品房预售合同》，约定房屋建筑面积为79.3平方米，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付房屋，逾期按日向买受人支付已付款万分之四的违约金，于房屋实际交付之日起10日内支付。协议签订前双方口头约定房屋系代租出售，即案涉房屋是先租后卖，自购房之日起万达投资公司给付房租，租金为每平方米每月60元，总计4758元/月，双方未约定免除租金的时间。其于2015年5月18日向万达投资公司支付定金1万元，2015年6月26日支付47.02万元、15万元，2015年9月23日支付2万元、10万元、18万元，2015年9月24日支付18万元，共计111.02万元。房款付清后，万达投资公司至今未向其交付房屋，也未支付租金，为维护其合法权益，故诉请判令：1.万达投资公司支付自2015年6月27日始至案涉房屋实际交付之日止每日444.08元的违约金及其利息（利息的计算基数为自2015年6月27日始每日增加417.93元）；2.万达投资公司每月支付租金4758元（自2015年6月27日始至案涉房屋实际交付之日止），以上共计173591元；3.万达投资公司承担本案诉讼费用。万达投资公司在原审中辩称：1.买卖合同系双方自愿订立，合法有效。但崔华周陈述的事实与理由自相矛盾，与事实不符，其在诉状中称购房总价款为111.02万元，但双方签订的购房合同明确约定购房价款为96.02万元。2.崔华周要求万达投资公司支付违约金及其利息的起算时间为2015年6月27日，但崔华周在诉状中明确付清购房款的时间为2015年9月24日。3.其从未承诺售后包租或变相售后包租。4.其不存在违约行为，崔华周付清购房款后，万达投资公司向崔华周发送了《入伙通知书》，要求其到公司办理交房手续，其未按通知要求办理，故涉案房屋未能交付系其自身的原因，万达投资公司已经履行了相应义务，不需要支付违约金。原审经审理查明：2015年5月18日，崔华周与万达投资公司签订《商品房认购协议》，约定崔华周自愿向万达投资公司认购马鞍山市雨山区太白大道3200号马鞍山万达广场14幢214室房屋，房屋总价款为111.02万元。2015年6月26日，崔华周作为买受人与作为出卖人的万达投资公司又签订《马鞍山市商品房预售合同》一份，约定崔华周向万达投资公司购买马鞍山市雨山区太白大道3200号马鞍山万达广场14幢214室房屋；房屋预测建筑面积为79.3平方米，单价为每平方米12108.45元，房屋总价款为96.02万元；“买受人首期支付购房总价款的50.01%，即48.02万元，其余价款可以向商业银行借款支付”；“出卖人应当于2014年12月31日前向买受人交付房屋”。关于逾期交房的责任，双方约定，逾期超过60日的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之四的违约金，并于房屋实际交付之日起10日内支付。崔华周于2015年5月18日向万达投资公司支付定金1万元，2015年6月26日支付首期购房款47.02万元，2015年9月23日分别支付2万元、10万元、18万元，2015年9月24日支付18万元，共计96.02万元。房款付清后，万达投资公司尚未交付房屋，以致成讼。原审认为：万达投资公司与崔华周签订的《商品房认购协议》、《马鞍山市商品房预售合同》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的合同义务。（一）应否支付违约金及其利息问题。崔华周已经支付了全部购房款，万达投资公司应当及时履行交付房屋的义务，逾期应当按照合同约定支付违约金。万达投资公司辩称其已向崔华周发送《入伙通知书》，涉案房屋未能交付系崔华周自身的原因，但其并未提供证据予以证明，对万达投资公司该项抗辩主张，不予采信。当事人互负债务，没有约定先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。万达投资公司主张崔华周于2015年9月24日才付清全部购房款，崔华周要求其支付自2015年6月27日始的违约金缺乏依据，结合同时履行抗辩权之法律规定及当地房屋买卖交易惯例，对万达投资公司该项抗辩主张予以采纳。万达投资公司应当以96.02万元为基数，按日利率万分之四向崔华周支付自2015年9月25日始至房屋实际交付之日止的违约金。崔华周诉请万达投资公司支付逾期支付违约金的利息，无法律依据，不予支持。（二）应否支付租金问题。崔华周主张其与万达投资公司口头约定案涉房屋系代租出售，万达投资公司应当自购房之日起向其支付房租，但其提供的证据不足以证明上述主张，应当承担举证不能的法律后果，故对崔华周要求万达投资公司支付其房屋租金的诉讼请求，不予支持。综上，崔华周的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2016年5月18日作出如下判决：一、马鞍山万达广场投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向崔华周支付自2015年9月25日至马鞍山市雨山区太白大道3200号马鞍山万达广场14幢214室房屋实际交付之日止的违约金（违约金以96.02万元为基数，按日利率万分之四计算）。二、驳回崔华周的其他诉讼请求。案件受理费1886元（已减半收取），由被告马鞍山万达广场投资有限公司负担943元，由崔华周负担943元。宣判后，万达投资公司不服，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决第一项并依法改判。理由如下：原审认定事实错误，其根本不应承担违约责任。其在原审法院已经举证证明其通过邮寄的方式向崔华周发放了《入伙通知书》，但其并未到公司办理房屋交接手续，因此，不能及时交房的责任，不应由万达投资公司承担，且原审判决计算违约金的方式也存在问题。崔华周辩称:其没有收到万达投资公司邮寄的《入伙通知书》，万达投资公司也没有证据证明向其发放了《入伙通知书》，更没有证据证明其收到了《入伙通知书》。涉案房屋至今未办理交接手续，因为房屋里还有万达投资公司的物品，尚由万达投资公司使用。对原审判决认定的违约金基数，其是有异议的，但其也没有上诉。违约金的计算方式正确,是双方所签合同约定的违约金计算方式。二审中，万达投资公司为支持其上诉请求向本院提交以下证据：四份租赁合同及收款收据复印件（原件经核对后已退回），证明涉案房屋的市场租赁价格为每月每平方米60元，因此应当以每月每平方米60元的标准来计算违约损失。崔华周质证认为：对该组证据的真实性、合法性及与本案的关联性均不予认可。崔华周在二审中未提交新的证据。本院认证认为：该组证据不能达到其证明目的，本院不予认定。本院二审查明的事实与原审相同。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：万达投资公司应否向崔华周承担逾期交房的违约责任，如应承担，原审判决的违约金计算标准是否适当。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，崔华周已于2015年9月24日支付了全部购房款，但万达投资公司至今并未向其交付房屋，且其未提供充分证据证明其已向崔华周履行了通知其办理房屋交接手续的事实，故万达投资公司应当承担逾期交付房屋的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。崔华周与万达投资公司签订的《马鞍山市商品房预售合同》第十一条逾期交房责任，明确约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金…。”崔华周并未要求解除合同，且双方约定的违约金计算方式亦没有过分高于造成的损失，故原审判决自崔华周交清购房款的次日起即2015年9月25日以崔华周支付购房款数额96.02万元为基数，按日利率万分之四的标准支付违约金，并无不当。万达投资公司认为应当以每月每平方米60元的标准来计算违约损失的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，万达投资公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担按一审判决执行；二审案件受理费3772元，由上诉人马鞍山万达广场投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  汪和平审判员  方 芳审判员  张茂进二〇一六年七月二十八日书记员  袁 园附：本判决所引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。