江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终1526号上诉人（原审被告）淮安市功勋房地产开发有限公司，住所地淮安市清河区引河北路10号。法定代表人倪志良，职务董事长。委托代理人王建交，江苏引航律师事务所律师。委托代理人陈琼，江苏引航律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）孟钰霖，自由职业者。上诉人淮安市功勋房地产开发有限公司（以下简称功勋公司）与被上诉人孟钰霖劳动争议纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2016年4月6日作出(2015)河民初字第2667号民事判决。上诉人功勋公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原告孟钰��一审诉称：2011年8月7日，原告与妻子王杨在被告售楼处与被告签订了商品房买卖合同，以夫妻名义共同购买了由被告开发的奥林晴园24幢1105室房屋，相关手续由被告负责办理，但后期被告以原告信用有不良记录为由一直未能帮原告办理按揭贷款手续。2012年12月8日，被告向原告发了律师函，要求原告在2012年12月20日到被告公司商谈此事。后原告及妻子多次与被告商谈此事，被告提出变更买房人重新购买的方案，原、被告先办理退房手续，并且原告与妻子办理离婚手续，然后将原来夫妻双方办理按揭贷款改为由与原告妻子王杨个人购买房屋并办理按揭，双方不再对由该方案导致的原、被告之间办理退房手续的相关违约责任及未能办理按揭的责任进行追究，后双方同意按此方案实行。期间被告提出为防止原告办理退房手续后，夫妻双方违约不办理离婚手续或者女方放弃购买房屋或女方不能获得按揭贷款给被告造成损失，由原告夫妻在办理退房手续时向一并向被告缴纳3万元保证金，待原告妻子王杨履行购房协议并成功办理按揭贷款时即退还3万元保证金。2012年12月21日，原告夫妻到被告处按双方协议办理了相关变更购房手续并交付了3万元保证金，被告向原告出具收条一张，并再次口头保证待女方王杨成功办理银行按揭贷款时即刻退还保证金。后王杨办理了按揭贷款后，原告夫妻到被告处索要保证金，被告以种种理由拒绝退还。为保护原告合法权益，现起诉至法院要求：1、判决被告返还原告欠款3万元及利息；2、本案诉讼费用由被告承担。被告功勋公司一审辩称：原告支付的不是保证金，是违约金，因为原告未能按期支付购房款，因为原告原因致使被告损失，因此承担违约金，2012年房价比2011年上涨，当事人双方协商按原价���给原告，因此退房时交了违约金。原审查明：2008年7月8日，原告孟钰霖与案外人王杨登记结婚。2011年8月7日，原告孟钰霖与被告功勋公司签订商品房买卖合同一份，约定将被告开发的奥林晴园24幢1105室房屋出售给原告，房屋价款528000元，付款方式为买受人向出卖人先支付首付款159000元，余款以按揭贷款的形式支付。同日，原告向被告交付首付款159000元。后在办理按揭贷款过程中，由于原告孟钰霖有不良信用记录，导致无法办理按揭贷款。2012年12月8日，被告委托淮安市清河法律服务所向原告发函一份，告知原告由于其未能在约定期限内交足购房款，依据合同已构成违约，要求原告于2012年12月30日前到被告处商谈此事。2012年12月20日，原告孟钰霖与王杨办理了离婚手续。2012年12月21日，原、被告办理了奥林晴园24幢1105室房屋的退房手续，原告于同日向被告交��现金3万元，并由被告向原告出具收条一张，载明“今收到：孟钰霖现金叁万元整（30000元）”。2012年12月26日，王杨与被告签订商品房买卖合同一份，约定将奥林晴园24幢1105室房屋出卖给王杨，房屋总价款为528000元，首付款159000元。2012年12月26日，被告再次向原告孟钰霖开具购房款发票一张，金额为159000元。在此过程中，被告未将购房款退还原告，直接转为第二份合同的首付款。后王杨办理了购房按揭贷款，商品房买卖合同已履行完毕。原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的房屋买卖契约，符合法律规定，双方应按照合同约定履行。本案中，原告于2011年8月7日与被告签订了商品房买卖合同一份，并于同日按约定向被告缴纳了首付款，由于信用不良记录无法办理按揭贷款，导致合同无法继续履行。后原告与其妻子王杨办理了离婚手续，并以王杨个人名义重新与被告签订了商品房买卖合同，且该合同也已实际履行，两份合同中约定的主要条款均无变更。原审认为，原告虽因未能履行2011年8月7日的合同，但其主观上并不存在违约的故意，且双方经协商一致后已通过变更合同购买人的方式按照原合同的条款履行了合同义务，并未给被告实际造成损失。本案争议焦点在于3万元的性质。被告主张3万元系违约金，但在其出具的收条上并未载明，且双方在办理退房手续时也未明确约定，被告亦无其他证据佐证，故被告的该主张依据不足，不予采纳。结合原、被告双方房屋买卖合同履行情况、变更合同购买人过程中被告未退还原告首付款而仍向原告出具首付款发票以及变更合同相对人与原告的关系等事实表明，该3万元作为原告及其妻子继续购买涉案房屋的保证较为合理。现原告妻子王杨在办理离���手续后购买了涉案房屋，合同已实际履行完毕，原告要求返还该3万元，并无不妥，应予以支持。关于原告要求被告支付利息，双方并未约定3万元返还时间及利息标准，现原告要求支付利息，应不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告淮安市功勋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告孟钰霖返还现金3万元；二、驳回原告孟钰霖的其他诉讼请求。本案案件受理费625元，由被告淮安市功勋房地产开发有限公司负担。功勋公司不服该判决，向本院提起上诉称：被上诉人支付的3万元不是保证金而是违约金，理由：因为被上诉人存在不良信用记录，导致无法办理按揭贷款，按照合同已属违约，后双方协商变更合同的签约主体，但是合同内容并无变更。而在第二��合同签订之时，房价已经上涨，销售形势大好，且两份合同签订时间相差16个月，上诉人存在巨大利息损失，在此情况下，上诉人仍能同意按照第一份合同内容与被上诉人重新签订合同，前提就是被上诉人缴纳了3万元违约金。被上诉人主张该3万元系保证金，无任何证据证明，而且双方重新签订合同之前，首付款并没有退还给被上诉人，上诉人根本不用担心被上诉人不再购房，故被上诉人主张上诉人让其缴纳3万元系保证其继续签订合同的陈述无事实依据，也不合常理。综上，原审判决认定事实错误，请求二审维持原判。被上诉人孟钰霖答辩称：在被上诉人与妻子买房之初，就已告知上诉人可能存在信用不良记录，上诉人承诺负责解决，但是后来贷款没有办下来。上诉人为了将房屋能卖给被上诉人，尽快获得回笼资金，提出被上诉人可以通过离婚变更买房人，由夫妻名义共同购买改为妻子单独购买，房屋价款等合同内容不变，但前提是要交3万元保证金，用来保证退房后，继续购买原来该套房屋，等到贷款下来，上诉人立即退还3万保证金。如果退房后被上诉人不履行买房约定，则该3万元不予退还。现在合同已经履行，故上诉人理应退还该3万元保证金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。经查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，从双方当事人对2008年7月8日订立的合同履行情况来看，被上诉人孟钰霖确实存在违约，上诉人有权追究被上诉人的违约责任，上诉人也意识到其享有该权利，向被上诉人发送了律师函，故双方之后的洽谈中，理应明确是否要求被上诉人承担违约责任及如何承担违约责任的内容。但从双方商谈结果来看，双方并未明确确实由上��人承担违约责任，因为2012年12月26日的合同对被上诉人的违约责任没有任何涉及，被上诉人向上诉人缴纳的3万元，上诉人亦未明确系违约金。故从发送律师函到出具收据，没有构成一致性，缴纳3万元与承担违约责任之间也并不存在逻辑关联性。要求对方承担违约责任应当有明确的法律和合同依据，现通过上诉人出具的3万元收据内容来看，双方并没有达成合意确认该3万元系违约金，在此情形下，上诉人仍然占有该3万元就失去了依据。另外经过计算，被上诉人所应承担的违约责任远未达3万元，故该3万元定性为双方对另行订立新合同的保证金更为合理，现新合同双方已经按约履行，被上诉人要求上诉人返还该3万元，应予支持。综上，上诉人的上诉理由无事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一��第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费550元，由上诉人淮安市功勋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋同宝审 判 员  孙 艳代理审判员  黄春丽二〇一六年七月一日书 记 员  费婉燕