浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终3779号上诉人（原审被告）浙江先锋物资有限公司，住所地浙江省杭州市下城区现代置业大厦东楼715室。法定代表人杨宪，执行董事。委托代理人茹剑锋，该公司员工。被上诉人（原审原告）上海锐翔上房物业管理有限公司，住所地上海市南苏州路255号。法定代表人张圣哲，董事长。委托代理人薛翔，系上海锐翔上房物业管理有限公司杭州分公司员工。上诉人浙江先锋物资有限公司(以下简称先锋公司)因与被上诉人上海锐翔上房物业管理有限公司（以下简称上房公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初3145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审判决认定事实如下：先锋公司系杭州市余杭区闲林街道浪漫和山花园北枫苑36幢业主。上房公司于2014年5月与先锋公司所在小区的业主委员会签订《浪漫和山物业服务合同》，对双方的权利义务进行了约定。后上房公司于2015年9月30日退出该小区的物业管理工作。在管理小区期间，上房公司依约履行了自己的义务，但先锋公司未按照约定支付物业服务费。经上房公司多次催讨，先锋公司认为案涉房产并未实际交房，且存在质量问题，应该由开发商交物业费因此一直未履行义务。故上房公司于2016年3月诉至原审法院，请求判令：先锋公司支付自2015年5月10日起至2015年9月30日止的物业服务费和住宅物业能耗费共计17811.5元以及自2015年7月10日起至2016年5月10日止的滞纳金（按照同期银行年贷款利率4.35%计算），并由先锋公司承担本案诉讼费。原审法院认为：上房公司和先锋公司所在小区的业主大会签订的《物业服务合同》合法、有效，对全体小区业主均具有约束力。先锋公司未按时交纳约定的物业服务费和住宅物业运行能耗费是构成本案纠纷的主要原因，应当承当相应的民事责任。故上房公司要求先锋公司按照约定支付物业服务费和住宅物业运行能耗费的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。上房公司作为专业的物业管理公司，未能提供令先锋公司满意的物业服务，自身也有一定责任，故上房公司关于滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。先锋公司的答辩内容，因未提供充分证据予以佐证，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：先锋公司支付上房公司自2014年5月10日起至2015年9月30日止的物业服务费和住宅物业运行能耗费17811.5元，于判决生效后十日内付清。驳回上房公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费246元，减半收取123元，由先锋公司负担，于判决生效后十日内交纳到原审法院。宣判后，先锋公司不服，向本院提起上诉称：案涉房屋并未实际交付，因管道堵塞、房屋漏水、墙体脱落等诸多房屋质量问题和交房资料不全等原因导致上诉人不能按时收房，被上诉人曾承诺会与开发商联系处理，但几年来上诉人多次找被上诉人请其与开发商联系，但问题至今未解决，开发商则称要通过物业反映情况、解决问题，因为已经和物业有约定并将房屋维修费交给物业。上诉人2016年5月12日提交的交费单能够证明案涉房屋尚未交付，物业费应向开发商收取，其上记载了交费主体。上诉人二审也提交证据证明案涉房屋不具备交付条件，因被上诉人不作为导致房屋无法交付、无法入住，故上诉人未享受被上诉人的物业服务。被上诉人一审称开发商已经不存在了，故因被上诉人的不作为导致房屋保修期即将到期且开发商已经不存在，房屋无人维修，应由被上诉人承担责任。上诉人要求被上诉人赔偿房屋被迫空置的经济损失，并负责房屋维修、协助办理交房。2016年月10日收到的征求业主意见书所述被上诉人2015年9月底单方停止物业服务并带走业主预缴的2015年度的30多万元物业费，故被上诉人应承担违约责任并退还该费用，做好善后工作。2009年上诉人向开发商购买案涉房屋，因房屋漏水一直未收房，当时的物业公司是开发商自己的物业公司，但没几个月就撤场了，后来的绿升物业公司一直服务到被上诉人进场。在绿升物业公司服务期间，上诉人一直要求开发商维修房屋，但开发商表示已委托绿升物业公司进行维修，故上诉人一直催促绿升物业公司。绿升物业公司也确有修补，但漏水问题一直没有解决。业委会成立后，发起全体业主拒绝向绿升物业公司缴纳物业费，故绿升物业公司就撤场了。上诉人目前仍与绿升物业公司协商处理问题，绿升物业公司撤场时未移交房屋钥匙等材料，被上诉人单方终止物业服务合同并带走物业费和相应材料。小区由公寓、别墅组成，公寓的物业费缴纳率相对高一点。综上，上诉人先锋公司请求二审法院判令：1、被上诉人履行物业合同，做好善后工作，赔偿上诉人房屋被迫空置的经济损失，负责房屋修理工作，办理交房手续；2、被上诉人向开发商收取物业费；3、本案诉讼费由被上诉人负担。被上诉人上房公司答辩称：涉案房屋的所有人确实是上诉人。被上诉人系与业委会达成一致意见后才退出小区，被上诉人也未多收、预收上诉人的费用。被上诉人一审提供的证据显示相应的催费通知单和律师函都是发给上诉人先锋公司的。上诉人先锋公司在二审期间向本院提交以下证据材料：1、征求业主意见书复印件一份，系业委会张贴在小区内的，拟证明被上诉人系单方面撤出小区，且带走了其他业主预缴的30多万物业费和其他一些材料；2、付款通知书复印件四份，系被上诉人2014年发的，拟证明缴纳物业费的主体应该是开发商；3、照片打印件8张，系之前和最近在小区内拍摄的，拟证明被上诉人未尽物业服务义务。被上诉人上房公司在二审期间未向本院提交新证据。对上诉人先锋公司二审提交的证据材料，被上诉人上房公司认为，对证据1的真实性无法确认，业委会可能是发过相应的材料，但被上诉人与业委会之间有矛盾，业委会欠了被上诉人60多万元，被上诉人预收的费用也是愿意退的，现在也一直在协商这件事，等财务审计之后会处理好；对证据2的真实性没有意见，但该四份通知书是2014年8月、10月发的，但被上诉人是2014年5月份进场的，一开始可能搞错了催缴主体，但之后发的催缴单和律师函都已经改成了先锋公司；对证据3，无法证明房屋破损发生在被上诉人物业服务期间，且根据物业服务合同的约定，物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向上房公司报修，也可以自行报修，经报修由上房公司维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。本院认为，证据1真实性无法确认，故不予采信；证据2因上房公司对真实性无异议，故本院对真实性予以确认，且上房公司对该证据发放对象的解释合理，本院予以采信，该证据不能证明先锋公司所欲证明的内容；证据3所反映的内容不能证明发生在上房公司物业服务期间，且不能反映房屋或小区存在的问题系因上房公司物业服务导致，故本院对该证据不予采信。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，先锋公司系案涉房屋的登记业主，且先锋公司二审中明确表示其在办理房产过户后已经用该房屋为企业经营需要进行融资，故上房公司依据其与业委会签订的物业服务合同向先锋公司收取物业费于法有据。对于先锋公司主张的房屋质量问题以及由此导致的实际收房不能的问题，系其与开发商之间的纠纷，且其在上诉意见中自述开发商委托解决房屋维修问题的物业公司系前任物业公司，非被上诉人，故先锋公司以此为由拒交物业费依据不足。一审法院对物业费的计算正确，本院予以确认。综上，上诉人先锋公司的上诉请求均依据不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费246元，由浙江先锋物资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 亮审 判 员  韩 昱代理审判员  韩圣超二〇一六年七月二十七日书 记 员  周 佳