云南省泸水县人民法院民 事 判 决 书(2016)云3321民初72号原告：和文英，女，1980年6月5日生，傈僳族，大专文化，云南省泸水县人。委托代理人：和秀国，男，1981年7月20日生，本科文化，汉族，云南省泸水县人。特别授权代理。被告:怒江中启房地产开发有限公司。地址：泸水县六库镇穿城路世纪广场B1801。法定代表人:李昭友，系该公司总经理。委托代理人:李益奎，男，1978年4月12日生，汉族，系该公司员工。特别授权代理。原告和文英诉被告怒江中启房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理后，依法适用普通程序于2016年3月30日在本院第五审判法庭公开开庭进行了审理。原告和文英的委托代理人和秀国、被告怒江中启房地产开发有限公司的委托代理人李益奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和文英诉称，2013年9月28日，原、被告双方签订了合同编号为ZQ-6-1-502的《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于六库镇赖茂新城区滨江郦景六栋一单元502号房，屋内建筑面积为113.63平方米，每平方的单价为4960.38元，总价款为人民币563648.00元，首期付款173648.00元，并通过银行贷款将余款390000.00元支付至被告账户，原告已经按《合同》约定支付了所有款项，没有任何违约行为。根据双方合同第七条约定：“该商品房应于2014年10月1日前完成验收并交付使用”，但被告开发的滨江郦景项目没有通过国家法定机关的验收，不具备交房条件，至今仍没有按照合同约定将房屋交付给原告，也未办理房屋的合法手续，包括商品房质量保证书、商品房使用说明书、建筑工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、工程竣工验收备案表。截止起诉时，小区道路硬化面积、绿化面积依然为零，管气未通，尘土飞扬，噪音缭绕，生活环境恶劣，一直无法入住。原告已向被告口头提出支付违约金的请求，但遭到被告拒绝，被告的行为已经构成了严重违约，给原告造成了经济损失，应当承担相应的民事责任。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，原告要求增加违约金至每日以房屋总价款的0.05%，被告应向原告支付从交房次日起至起诉之日止的违约金132739.00元；被告的违约行为给原告造成了经济损失，为维护自己的合法权益，现请求：１.判令被告继续履行合同，并限期无条件交付原告房屋的合法手续。2.判令被告向原告支付逾期交房的违约金132739.00元。3.判令本案的诉讼费及相关费用由被告承担。被告怒江中启房地产开发有限公司辩称，被告与原告签订的合同是原、被告双方的真实意思表示，合法有效。1.对于交房条件，合同第十条约定了经建设单位组织验收合格后，以媒体公告的形式通知交房，9月28日，被告通过怒江日报履行了通知交房的义务，被告已经组织了相关单位对房屋进行了验收，各单位都出具了验收合格的书面回复。所以被告严格按照约定的合同履行，没有任何违约。小区的环境确实给原告造成了影响，但这是因为市政道路建设等客观原因造成的，并不是被告造成的。2.关于违约金的计算，是没有事实依据的，应当按照合同约定履行原、被告的权利、义务。综上，被告不应当承担违约责任，请法院驳回原告的全部诉讼请求。综合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.涉案房屋是否达到交付条件？2.被告怒江中启房地产开发有限公司是否存在逾期交房的违约情形？3.如果存在违约，是否调整增加违约金？针对以上争议，原告和文英向本院提交了如下证据材料：1.《和文英身份证》用于证明原告主体适格。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，本院予以采信。2.《商品房购销合同》、怒江中启房地产开发有限公司出具的收据复印件25份，证明双方签订的商品房购销合同约定了被告应当于2014年10月1日前交房，但被告至今没有达到交房条件，构成了逾期交房的违约行为；双方约定每天30元违约金过低，应当调整为总房款的0.05%每天；同时原告已经交清涉案房屋的全部购房款。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，但对公司逾期交房的证明目的不认可，认为公司已经按照合同约定履行了交房义务。本院认为，被告对该组证据的真实性无异议,本院予以采信。3.小区现状照片45张，证明被告没有按照合同约定为小区提供相应的绿化环境及道路硬化。经质证，被告对真实性、关联性不认可，认为照片反映了小区的地理位置，但是没有拍摄时间，和现状不符。本院认为，虽然照片的拍摄时间不详，但经本院核实，该组照片能够反映小区在审理时的实际现状，本院对真实性予以确认，因商品房购销合同中未对小区绿化环境和道路进行约定，故对证明目的不予采信。4.《房屋使用手册》，证明手册首页上的小区效果图与被告预期想象的小区环境差别巨大。经质证，被告对关联性有异议，认为《房屋使用手册》首页上的图片既不是合同内容也不是宣传广告。本院认为，被告对真实性无异议，本院予以采信。被告怒江中启房地产开发有限公司对其答辩主张，向本院提交以下证据材料：1.《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明及身份证》，证明被告的基本身份情况。经质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，本院予以采信。2.《商品房购销合同及补充协议》，证明被告交付的房屋符合合同约定的标准，补充协议第三条第一款明确约定“建设单位组织验收合格”是指“由建设单位、施工单位、设计单位、监理单位和勘察单位共同对所购房屋单体工程验收合同，即具备向乙方交付使用条件”，被告已经严格按照合同约定组织上述单位验收并出具了相关书面报告，因此被告已经具备交付条件。另外双方的商品房购销合同是双方真实意思表示，每天30元违约金的约定也是平等、自愿的，不存在加重原告责任、减轻被告义务的情形。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明目的不认可，认为商品房购销合同及补充协议是格式合同，购房时也没有仔细看附件内容，而且合同约定的交付条件不符合国家法律规定，交房时被告并未取得政府部门出具的《工程竣工验收备案表》；违约金约定的数额也远远低于国家标准。本院认为，原告对真实性无异议，本院予以采信。3.《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《怒江滨江郦景一期A区工程质量监理评估报告》、《云南省建筑工程竣工报告》5份、《工程竣工验收证明书》，证明房屋竣工验收合格，符合合同约定的交付条件。经质证，原告对该组证据的真实性不予认可，认为工程质量竣工验收记录是假的，小区实际上根本没有5栋13层的楼房，而工程质量竣工验收记录表中的5栋楼房均为13层，与实际不符。另外涉案房屋是被告单方面组织的验收，不符合国家验收标准，没有按照《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条之规定进行工程竣工验收备案，因此并没有达到交付条件。被告认为工程验收记录表中的5栋房子真实存在，5、6栋为13层的小高层建筑，11、12、15栋是连体别墅，表中的13层系工作人员笔误的疏忽造成的，且《工程质量评估报告》中也有明确记录11、12、15栋为连体别墅框架结构建筑，与小区实际建设情况完全相符；另外国家没有法律强制规定建设项目必须取得竣工验收备案表才能交付使用，合同约定的交付条件就是涉案房屋的交付条件。经本院核实，滨江郦景A区确有2栋小高层楼房和3栋连体别墅，与实际相符。该组证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。4.怒江日报发布的《交房公告》，证明2014年9月24日，被告按照合同约定，发布交房公告，履行了通知义务。经质证，原告对该证据的真实性无异议，本院予以采信。5.《房屋交接验收单》、《入伙会签单》，证明原告与被告一起查看房屋，认为原告验收合格签字确认后才进行了交接房。经质证，原告对该证据的真实性无异议，本院予以采信。6.泸水县县城搬迁建设管理委员会和怒江明谷建设有限责任公司签订的《建设工程施工合同》，证明原告接房后，虽然小区的生活环境给原告造成了影响，但这是因为政府市政道路建设等客观原因造成的，并不是被告造成的。经质证，原告对该证据的真实性、合法性予以认可，对关联性和证明目的不予认可，认为市政道路建设不属于法律明文规定的不可抗力情形，小区外的道路与小区内部的环境建设没有关联，小区内绿化率为零，道路未硬化处理，给原告出行造成了极大的不便。本院认为，该施工合同施工的对象并不属于滨江郦景项目A区的范围，故对其证明观点不予采信。根据庭审举证质证，本院确认本案如下法律事实：2013年12月23日，原告和文英与被告怒江中启房地产开发有限公司签订了合同编号为ZQ-6-1-502的《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于六库镇赖茂新城区滨江郦景六栋一单元502号房，屋内建筑面积为113.63平方米，每平方的单价为4960.38元，总价款为人民币563648.00元，首期付款173648.00元，同年，原告通过银行贷款付清了余款390000.00元。双方合同第七条约定：“甲方应于2014年10月01日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。”合同第十条约定：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按本合同第九条规定处理，甲方发布媒体公告后，视为交接通知已经送达乙方。”被告于2014年9月24日，按照合同约定在第3804期怒江报上刊登了“交房公告”。2014年9月28日，被告怒江中启房地产开发有限公司组织云南世博建设监理有限责任公司、中国有色金属工业第十四冶金建设公司怒江滨江郦景项目工程项目部、十四冶建设云南勘察设计有限公司对涉案房屋所在的项目主体进行了验收，且共同出具了《工程竣工验收证明书》。2014年11月27日，原告和文英办理了接房手续，分别在入伙会签单、业主承诺书、滨江郦景业户消防安全责任书、天然气通气点火安全责任书上签名捺印，并在房屋交接验收单上签名，领取了涉案房屋钥匙。交房时，被告还未取得工程竣工验收备案表，截止起诉时，涉案房屋所在的小区绿化、道路硬化等基础设施还未建设完毕，故原告于2016年1月26日以涉案房屋未通过国家法定机关验收合格而未达到交付条件及小区环境恶劣为由起诉来院，请求：１.判令被告继续履行合同，并限期无条件交付原告房屋的合法手续。2.判令被告向原告支付逾期交房的违约金132739.00元。3.判令本案的诉讼费及相关费用由被告承担。根据本案的案件事实和有关法律规定，本院对本案争议的问题评判如下：一、涉案房屋是否达到交付条件？本案中，双方在合同中约定被告应于2014年10月1日前，将建设单位组织验收合格的商品房交付给原告，且在合同补充协议中明确约定：“建设单位组织验收合格是指由建设单位、施工单位、监理单位、设计单位和勘察单位共同对乙方所购房屋单体工程验收合格，即具备向乙方交付使用条件”。而原告认为，涉案房屋所在小区的道路硬化面积、绿化面积为零，小区环境恶劣，涉案房屋所在项目未取得建设工程竣工验收备案表，因此涉案房屋未达到交付条件，被告存在逾期交房的违约行为。本院认为，双方在合同中约定的交房条件为“建设单位组织验收合格”，且补充协议中明确约定了参与验收的相关单位，并未约定涉案房屋需取得建设工程竣工验收备案表后才能交付。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”依据上述规定，建设工程交付使用的条件为建设工程验收合格，而非须经建设行政主管部门予以备案，且双方合同约定的交付条件并未违反我国法律强制性规定，故，本院对涉案房屋未经竣工验收备案而达不到交付条件的观点不予采纳。《商品房购销合同》中未对小区道路硬化面积、绿化面积等小区环境建设进行约定，庭审中查明小区目前的环境建设还未完成，确实给原告的生活环境造成一定影响，但原告没有提交证据证明被告曾对小区道路硬化面积、绿化率、管道等基础设施的建设规模、建成时间、以及交付商品房时将建成何种程度进行过承诺，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故原告以小区未进行道路硬化、绿化率为零、环境恶劣主张涉案房屋未达到交付条件的观点本院不予采纳。二、被告怒江中启房地产开发有限公司是否存在逾期交房的违约情形？如果存在逾期交房的违约情形，是否调整增加违约金？本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护，各方均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照约定向被告全额支付了房屋价款，被告也按照合同约定以媒体公告的形式通知原告于2014年10月1日到交房现场办理交接房手续。涉案房屋在合同约定的期限内通过建设、监理、施工、设计、勘察五方验收合格，符合合同约定的交付条件，被告也按照合同约定履行了通知原告按时办理房屋交付手续的义务，且原告也在房屋交接验收单上签字办理了交接手续，领取了房屋钥匙，并实际占有和已使用了该房屋。综上,被告并未违反合同约定逾期交付房屋，故原告以涉案房屋未达到交付条件主张被告逾期交房的违约行为依法不应支持。由于被告不存在逾期交房的违约行为，故原告要求调整违约金的请求亦不应支持。另,原告要求被告继续履行合同，并限期无条件交付原告房屋的合法手续的问题。庭审中,原告明确要求被告办理涉案房屋的合法手续包括商品房质量保证书、商品房使用说明书、建筑工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、工程竣工验收备案表。根据建设部关于《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度》的规定，开发企业向用户交付销售的新建商品房时必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，但并没有法律强制规定开发企业交付商品房时需向购房者提供建筑工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、工程竣工验收备案表。本案中，原告也未提供证据证明其接收涉案房屋时要求被告出具上述5个证件而被告拒不提供的情形，且购房合同第十条明确约定：“交接时，甲方应当向乙方提交的是商品房质量保证书和商品房使用说明书”。被告在交付房屋时已向原告提供了《商品房使用说明书》，但没有提供《商品房质量保证书》，被告应当按照建设部和双方合同的约定向原告提供《商品房质量保证书》。故原告要求被告继续履行合同，并限期无条件交付原告《商品房质量保证书》的请求符合双方在合同中的约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定判决如下：一、原告和文英与被告怒江中启房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》继续履行，被告于本判决生效后十日内向原告提供《商品房质量保证书》；二、驳回原告和文英的其他诉讼请求。案件受理费2954.00元，由原告负担1477.00元，被告负担1477.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内。向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行:申请执行的期间为二年。审 判 长  田开荣审 判 员  罗 丽人民陪审员  桑益波二〇一六年七月八日书 记 员  张晓雁