重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终2369号上诉人(原审原告）肖帮灯。诉讼代理人傅家强,重庆百晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆久品商贸有限公司。法定代表人蔡廷明，总经理。诉讼代理人郑学明,重庆东和律师事务所律师。上诉人肖帮灯与被上诉人重庆久品商贸有限公司（以下简称久品商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，肖帮灯不服重庆市大渡口区人民法院(2015)渡法民初字第03500号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2011年3月25日，久品商贸公司与育才小学签订了《房屋租赁合同》，合同约定久品商贸公司承租育才小学新大门处的两层结构的房屋，房屋总建筑面积约633平方米，其中楼上258平方米，楼下375平方米。租赁期限自2011年4月1日起至2016年3月31日止。租赁期满，在同等条件下，久品商贸公司有优先承租权。2014年12月17日，久品商贸公司与肖帮灯签订《门面租赁合同》，约定久品商贸公司将钢花路18号附第二楼门面房屋（即育才小学新大门处二楼）租赁给肖帮灯经营艺术培训，租赁期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。房屋每月租金8500元，按季付费，提前五天支付下一周期租金。久品商贸公司确保场地质量合格、无产权纠纷，交付肖帮灯的房屋为清水房，水电只进户，肖帮灯经营所需的安全消防等设备设施及费用自行解决。如肖帮灯要对租用场地进行改造，需经久品商贸公司同意后方可进行，否则久品商贸公司有权提前终止合同，改造费用由肖帮灯自理。若租赁期未满，肖帮灯提前退房，久品商贸公司扣除剩余房租和全部保证金，若租赁期满，肖帮灯提前一个月书面通知久品商贸公司退房，并保证门面内外设施、设备完好，久品商贸公司将剩余租金和全额保证金退还。肖帮灯必须按合同规定定期交纳租金，否则久品商贸公司每天按拖欠金额的千分之三标准收取滞纳金。2014年12月16日，肖帮灯向久品商贸公司交纳2015年1月1日至2015年3月31日期间的租金25500元。2014年12月25日，肖帮灯向久品商贸公司交纳20000元保证金。之后肖帮灯开始对承租的房屋进行装修，向重庆欧雅铁花装饰有限公司支付140000元的装修款项，向重庆创谷动漫设计有限公司支付了20000元彩绘款项，向重庆星宝广告有限公司支付7500元广告费。2015年1月26日，育才小学向各商用门面承租户发出告知书，载明“我校与重庆久品商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》租赁期限为2013年7月1日起至2016年3月31日止。到期后，我校将终止该《房屋租赁合同》，并收回全部门面。各承租户与重庆久品商贸有限公司约定的转租期限超出上述期限，我校不认可”。2015年11月9日，久品商贸公司在与育才小学处理房屋租赁纠纷中，双方达成调解协议约定“育才小学同意就楼上258平方米的房屋在本合同解除后，以久品商贸公司与楼上租户肖帮灯的租赁合同的同等条件与肖帮灯续租到2017年12月31日为止”。肖帮灯交纳2015年第一季度租金后未有交纳后期租金。原审法院认为：依法成立的合同应受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。2014年12月17日，久品商贸公司与肖帮灯签订《门面租赁合同》，约定久品商贸公司将钢花路18号附第二楼门面房屋（即育才小学新大门处二楼）租赁给肖帮灯经营艺术培训，租赁期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。虽然久品商贸公司与育才小学对讼争房屋的租赁期限截止到2016年3月31日，但是久品商贸公司享有同等条件下的优先承租权，且育才小学对久品商贸公司的转租行为并未提出异议，久品商贸公司与育才小学达成协议约定育才小学保证讼争房屋由久品商贸公司对肖帮灯转租到2017年12月31日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，所以对于久品商贸公司超期转租的期限部分也存在法律效力，该转租合同系久品商贸公司与肖帮灯的真实意思表示，该合同依法成立并生效。肖帮灯称久品商贸公司在与肖帮灯签订租赁合同时，故意隐瞒了与育才小学的实际租赁期限，存在欺诈原告的情形，导致育才小学向众商铺发放张贴收回门面通知，最终影响到肖帮灯招生经营，久品商贸公司事后对租赁期限问题的补救并不能免除欺诈行为的责任。该院认为，肖帮灯在与久品商贸公司签订租赁合同时，明确约定租期三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，该三年租赁期限系肖帮灯为经营需要而设定的租赁时间，其合同目的为三年时间内能一直能在讼争房屋进行经营活动，虽然久品商贸公司在与肖帮灯签订合同时并没有告知其与育才小学未形成租赁期超过2017年12月31日的租赁关系，但久品商贸公司对讼争房屋拥有同等条件下的优先承租权，且不排除事后久品商贸公司与育才小学形成更长时间的租赁关系来保证久品商贸公司与肖帮灯租赁合同正常履行的可能，事实上，久品商贸也与育才小学达成协议，保证久品商贸公司与肖帮灯的租赁期截止到2017年12月31日。在租赁合同目的上，肖帮灯能够实现对讼争房屋三年的租赁使用。故并不能因为久品商贸公司与肖帮灯签订合同时未有告知不存在足够的承租期就认定其转租行为存在欺诈。关于肖帮灯所述的因久品商贸公司未有足够长的承租期，育才小学在门面铺位边张贴房屋到期收回通知书，导致无法招生，影响经营问题，该院认为，虽然育才小学在门面铺位周边张贴有到期收回门面的通知，但对本案来说，该行为系第三人所为，且育才小学张贴通知的时候为2015年1月26日，与通知收回门面2016年3月31日的时间尚有一年多，不足以影响到肖帮灯的招生及经营，即使存在一定的影响，也并不是绝对影响因素，且能通过其他方式消除影响。故肖帮灯不能将学员流失、经营不畅归责于久品商贸公司签订合同时未有足够的转租期限造成。综上，对于肖帮灯要求撤销与久品商贸公司签订的《门面租赁合同》、要求久品商贸公司返租金、保证金及赔偿装修损失的请求不予支持。本案中，并无证据显示肖帮灯向久品商贸公司交回了使用房屋，双方的租赁关系仍然处于存续期间。双方约定房屋每月租金8500元，按季付费，提前五天支付下一周期租金。肖帮灯于2014年12月17日与久品商贸公司签订《门面租赁合同》后，支付了2015年1月1日至2015年3月31日期间的租金25500元，此后未有交纳租金，久品商贸公司请求肖帮灯支付2015年4月1日至2015年11月30日期间的租金合计76500元，该院计算2015年4月1日至2015年11月30日期间的租金应为68000元，故以68000元予以支持。久品商贸公司要求按每天千分之三标准收取滞纳金，该院认为该标准过高予以调整。肖帮灯不履行交纳租金的行为对久品商贸公司而言产生了一定的资金占用损失，该院认定肖帮灯按中国人民银行同期贷款利率标准向久品商贸公司支付资金占用损失。关于久品商贸公司要求肖帮灯对装修的房屋恢复原状的问题，双方在租赁合同中并未对房屋装修问题做出约定，关于门面内外设施、设备的约定也限于租赁期满条件之下，现双方租赁关系处于存续期间，对于久品商贸公司要求肖帮灯对装修的房屋恢复原状的请求不予支持。综上，原审根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第一百一十三条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十条、第一百五十七条第一款之规定，判决：“一、肖帮灯于本判决生效后十日内支付拖欠重庆久品商贸有限公司2015年4月1日至2015年11月30日期间的租金68000元，并自应支付之日起按中国人民银行同期贷款利率标准支付资金占用损失；二、驳回肖帮灯的诉讼请求；三、驳回重庆久品商贸有限公司的其他反诉请求。本诉受理费减半收取2248元，由肖帮灯负担。反诉受理费减半收取1167元，由肖帮灯负担780元（该费用已由久品商贸公司预缴，待肖帮灯支付上述费用时一并支付久品商贸公司），由久品商贸公司负担387元。”肖帮灯不服，上诉要求撤销原判，依法改判。主要事实和理由：育才小学已将本案所涉房屋提前收回，久品商贸公司无房出租给肖帮灯，双方《门面租赁合同》不可能继续履行，一审判决认定事实错误。久品商贸公司与育才小学2015年11月9日达成的调解协议应当理解为：该调解协议达成生效之日，其双方原房屋租赁合同当即解除，之后才由育才小学与肖帮灯签订新的租赁合同。一审判决肖帮灯向久品公司支付2015年4月1日至2015年11月30日的租金68000元，意味着双方租赁合同有效且继续履行，必须以久品商贸公司与育才小学的原租赁合同继续履行为前提。久品商贸公司与育才小学的租赁合同已提前解除，久品商贸公司与肖帮灯履行租赁合同的前提条件不复存在，久品商贸公司就租赁期限欺诈肖帮灯的事实更加确定。肖帮灯因久品商贸公司的欺诈行为遭受的直接损失共计213000元，久品公司应当予以赔偿。久品商贸公司答辩称：肖帮灯并未提出具体的上诉请求，应当理解为对其一审中诉讼请求的放弃。育才小学直到2016年3月一直将本案所涉房屋空置，肖帮灯一直未去交纳租金、承租房屋。育才小学与久品商贸公司以人民法院调解书的形式确定了久品商贸公司与肖帮灯转租期限超过原租赁合同期限部分的效力，对于肖帮灯租赁期限并无影响。所谓久品商贸公司与育才小学解除租赁合同导致肖帮灯无房可租显然与客观事实不符。久品商贸公司将2015年11月30日之前的租金支付给了育才小学，肖帮灯作为次承租人也应当将2015年11月30日之前的租金支付给久品商贸公司，一审对此作出的相应判决有事实和法律依据。久品商贸公司出租给肖帮灯的房屋本就具有一定的装饰装修，肖帮灯除了做广告牌外，没有进行其他装饰装修，其一审中出示的证据不能证明其所谓213000元的损失。且其所谓装饰装修未经出租人同意，费用应自行承担，出租人可以要求其恢复原状或赔偿损失。一审判决正确，要求维持原判。肖帮灯在二审中出示了证明一份和照片四张，拟证明其租赁本案房屋经营的库贝文化艺术中心于2015年6月29日被关停水、电和大门，该处房屋2016年3月已被出租给他人。久品商贸公司质证后认为，出具证明的证人未出庭，其证明内容不应被采信，涉案房屋直到2016年2月底仍为空置状态，因肖帮灯一直不去签订租赁合同，之后才被出租给他人。本院二审查明的其余事实与一审查明的相同。本院认为，虽然久品商贸公司将涉案房屋转租给肖帮灯时约定的租赁期限超过了久品商贸公司向育才小学承租该房屋的期限，但久品商贸公司主观上是认为其在合同到期后具有同等条件下的优先承租权，不影响转租合同的履行，而非故意在租赁期限的问题上对肖帮灯进行欺诈。客观上，久品商贸公司在与育才小学就解除房屋租赁合同达成的调解协议中，明确约定“育才小学同意就楼上258平方米的房屋在本合同解除后，以久品商贸公司与楼上租户肖帮灯的租赁合同的同等条件与肖帮灯续租到2017年12月31日为止”，也可视为久品商贸公司确保肖帮灯租赁合同期限的积极行为。故肖帮灯以久品商贸公司欺诈为由要求撤销合同的理由不能成立，原审判决驳回肖帮灯的诉讼请求，支持久品商贸公司的反诉请求并无不当。原审判决作出后，出现了本案所涉房屋被他人承租的新的事实，由此所涉及的各方责任及相关后续事宜应当另案处理，不影响本案判决结果。综上，肖帮灯的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4496元由上诉人肖帮灯负担。本判决为终审判决。审 判 长  周海燕代理审判员  陈 莹代理审判员  周 舟二〇一六年七月二十九日（）书 记 员  刘德宝