上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第3771号上诉人（原审原告、反诉被告）张仁尧，男，1951年11月23日生，汉族，住上海市松江区民乐四村69号202室。被上诉人（原审被告、反诉原告）上海松江科技园区置业公司，住所地上海市松江科技园区平原街223号。法定代表人张银华，总经理。委托代理人邓有国，上海川汇律师事务所律师。原审第三人上海杉欣建筑工程有限公司，住所地上海市松江区大港镇新港路18号。法定代表人沈寿铨，董事长。委托代理人邓有国，上海川汇律师事务所律师。上诉人张仁尧因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第3887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，2011年6月28日，张仁尧、上海松江科技园区置业有限公司（以下简称园区置业公司）签订《小昆山奥斯卡地块住宅房出售合同》。该合同第一条载明，张仁尧向园区置业公司购买的本市文翔路5218弄1号楼D414室，该房据上海市房屋土地局认定的测绘机构测量该房屋建筑面积为67.14平方米。第二条约定，该房屋每平方米房屋建筑面积单价为人民币（下同）3，880元，购买房屋的总价为260，503元。第三条约定，张仁尧在签订合同时付清房屋全部价款260，503元。第四条约定，园区置业公司在收到张仁尧全部房款后，并且张仁尧已付清其他费用：1、维修基金25.90元／平方米；2、有线电视初装费500元每户；3、分时电表100元每户；园区置业公司应于2011年8月31日前向张仁尧办理该房屋交接手续。合同第九条约定，园区置业公司出售的该房屋仅作住宅使用，张仁尧在使用期间不得擅自改变该房屋结构和用途。合同第十条约定，该房屋现无产证，此房屋使用期限按国家商品房规定使用期限。合同第十一条约定，以后如需办理产证，张仁尧应付给园区置业公司500元／平方米的土地补偿金。该合同尾部载明园区置业公司的账号信息。同日，张仁尧同上海杉欣建筑工程有限公司（以下简称杉欣公司）签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》。合同第一条约定，工程地址为系争房屋，施工面积67.14平方米（参照张仁尧购房合同面积）。承包方式包工包料。装饰面积67.14平方米（以张仁尧购房面积为准，合计总价款165，567元）。工期从2010年8月18日至2011年4月30日。合同第二条约定，所有装饰的主材、辅材由杉欣公司提供并负责施工安装。合同第四条约定，张仁尧在签订房屋定金合同后15日内付清全款，张仁尧付款杉欣公司应开具同等金额的建筑业统一发票。2011年6月28日，园区置业公司开具260，503元的购房收据和2，338元的维修基金、电表、有线电视初装费收据。杉欣公司开具165，567元的装饰装修工程款发票。当日，园区置业公司向张仁尧交付系争房屋。原审另查明，系争房屋所涉土地为工业用地。园区置业公司向不特定公众销售小昆山镇文翔路5218弄1号楼中的酒店式公寓，园区置业公司并无房地产开发经营资质，亦未取得系争房屋出售的商品房预售许可证。原审审理中，张仁尧请求判令：1、园区置业公司返还其260，503元房款；2、园区置业公司赔偿其装饰装修费165，567元；3、园区置业公司支付其上述款项的利息损失（以426，070元为本金，从2011年6月28日起算至2014年12月26日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。经原审法院释明张仁尧与园区置业公司之间合同效力及各方当事人之间合同关系后，张仁尧变更第3项诉讼请求为：要求园区置业公司赔偿其利息损失（以房款和装修款的总和426，070元为本金，从2011年6月28日计算至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的三倍计算）。园区置业公司辩称，其与张仁尧签订的是住宅房销售合同，系争房屋并非商品房。合同签订前其已详细告知张仁尧系争房屋的性质、地点、内容，张仁尧系在充分了解系争房屋的客观情况后同园区置业公司签订系争房屋买卖合同，该合同也明确写明系争房屋没有产权证，因此该合同系双方真实意思表示。合同签订后，园区置业公司已经将房屋交付张仁尧使用至今，园区置业公司不存在任何过错和违约，因此张仁尧要求解除合同无事实和法律依据。就装修合同而言，系张仁尧同杉欣公司签订，与园区置业公司无关。故不同意张仁尧的全部诉讼请求。杉欣公司陈述，装饰装修合同为张仁尧和其之间签订的，其已经履行了相关合同，张仁尧也支付了相应装修款，其不同意解除该合同。园区置业公司并提起反诉，请求判令：1、张仁尧返还其系争房屋；2、张仁尧支付其系争房屋的占有使用费（从2011年6月25日起计算至实际返还之日止，按每月1，900元计算）。张仁尧针对园区置业公司的反诉诉请辩称，同意返还系争房屋，但由于双方签订的购房合同无效系因园区置业公司所致，故其无权要求张仁尧支付租金。杉欣公司就园区置业公司的反诉请求未陈述意见。原审中，经园区置业公司申请，原审法院委托上海东方投资监理有限公司对系争房屋内形成附合的装饰装修现值进行司法鉴定。鉴定单位于2015年9月17日出具司法鉴定报告，载明系争房屋装修造价110，445元，司法鉴定时已经使用了46个月，故目前残留价值（即装修现值）为76，575.20元。原审认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。《小昆山奥斯卡地块住宅房出售合同》中包含了购房面积、单价和双方转让房屋用于住宅使用的意思表示，该合同系商品房买卖合同性质。因系争房屋土地用途为工业用地，不能作为具有独立物权的单套商品房予以出售，且园区置业公司未取得房地产开发经营资质证书，对于系争房屋亦未取得合法销售手续，故园区置业公司向不特定的社会公众进行销售，违反了法律强制性规定，双方就系争房屋签订的《小昆山奥斯卡地块住宅房出售合同》应属无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的按照过错比例承担损失。张仁尧、园区置业公司之间关于系争房屋的买卖合同无效，张仁尧需返还园区置业公司系争房屋，园区置业公司亦应返还张仁尧已付房款260，503元。就张仁尧房款损失问题。张仁尧主张园区置业公司存在故意欺诈行为，并要求园区置业公司以3倍利息进行赔偿。鉴于张仁尧无证据证明园区置业公司实施了故意隐瞒或者欺诈行为，且出售合同中明确系争房屋尚无产权证，因此对于张仁尧认为园区置业公司欺诈的事实，原审法院不予认可，对张仁尧要求园区置业公司按3倍贷款利率赔偿房款利息的主张，不予支持。而综合双方的过错程度，并结合园区置业公司实际长期占有和使用张仁尧已付房款的事实，原审法院判令园区置业公司应支付张仁尧已付房款自付款日起按照中国人民银行贷款利率计算的利息损失。就张仁尧主张的装修费用，原审认为，张仁尧和杉欣公司签订了《上海市家庭居室装饰装修施工合同》，尽管该装饰装修合同中约定的装修期限在前，但该合同系张仁尧和杉欣公司就系争房屋装饰装修达成的一致意见，即使该合同中的装修单位系园区置业公司指定，亦不违反法律、行政法规的规定，应为有效合同。张仁尧已经依约向杉欣公司支付了装修款，装修工程也如期交付张仁尧并由杉欣公司向张仁尧出具装修发票，该合同双方已经履行完毕。张仁尧和杉欣公司间发生的装饰装修为系争房屋的添附，无法独立于系争房屋存在，张仁尧、园区置业公司之间的买卖合同无效，张仁尧无法继续使用系争房屋和房屋内的装饰装修，园区置业公司应当对张仁尧造成的装修损失进行赔偿。原审法院依法委托鉴定单位对系争房屋装饰装修现值进行审计，审计单位出具的鉴定报告明确，系争房屋内的装饰装修已经使用了46个月，根据造价110，445元计算目前残值为76，575.20元。综合双方在本案中的过错程度，确认双方对于上述损失按2：8的原则承担，故园区置业公司应当赔偿张仁尧装饰装修损失61，260.16元。就张仁尧提出的其余装饰装修费用和利息主张，于法无据，不予支持。对园区置业公司主张的房屋占有使用费。鉴于张仁尧从2011年6月28日开始居住系争房屋，因此合同无效后，张仁尧在返还房屋之前实际占有系争房屋，应当向园区置业公司支付占有期间的使用费。原审法院以系争房屋租金标准1，500元／月计算，根据双方的过错承担责任，张仁尧应支付园区置业公司系争房屋占有使用费按每月1，200元计算。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，于二○一五年十一月十日作出判决：一、确认张仁尧与上海松江科技园区置业公司于2011年6月28日签订的《小昆山奥斯卡地块住宅房出售合同》无效；二、张仁尧于判决生效之日起十日内返还上海松江科技园区置业公司上海市松江区文翔路5218弄1号楼D414室房屋；三、上海松江科技园区置业公司于判决生效之日起十日内返还张仁尧房款260，503元，并支付上述款项的利息损失（以260，503元为本金，从2011年6月28日起计算至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、上海松江科技园区置业公司于判决生效之日起十日内赔偿张仁尧装饰装修损失61，260.16元；五、张仁尧于判决生效之日起十日内支付上海松江科技园区置业公司房屋使用费（从2011年6月28日起算至实际返还房屋之日止，按每月1，200元计算）；六、驳回张仁尧其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7，691元，减半收取3，845.50元，反诉案件受理费1，017元，合计诉讼费用4，862.50元，由张仁尧负担1，596.50元，上海松江科技园区置业公司负担3，266元；司法鉴定费4，967元，由上海松江科技园区置业公司负担。判决后，张仁尧不服，上诉于本院，诉称：园区置业公司违法出售住宅，应判令其无权向张仁尧收取房屋使用费，并判令其赔偿张仁尧装饰装修款损失共计165，567元及相应利息。故请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人园区置业公司、杉欣公司共同辩称：张仁尧在签订合同时明知系争房屋开发的具体情况，但其仍与园区置业公司签订买卖合同，故张仁尧对合同无效也存在过错。装修合同系张仁尧与杉欣公司签订，杉欣公司已经履行了合同义务，鉴于张仁尧已经居住使用系争房屋，故原审法院按照双方的过错责任及审计结论判令园区置业公司赔偿张仁尧装修损失，并无不当。即使合同无效，张仁尧也应该承担系争房屋的使用费。原审判决正确，请求依法维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，就导致系争房屋买卖合同无效的过错责任，原审法院根据本案事实及合同约定，认定双方对合同无效均有过错，园区置业公司应承担主要责任，张仁尧应承担次要责任，该认定并无不当，本院对此予以认同且不再赘述。对张仁尧就装修赔偿费用所持异议，原审法院根据审计结论及双方的过错责任，判令园区置业公司赔偿张仁尧装修损失款61，260.16元，亦无不当。张仁尧上诉要求园区置业公司赔偿其全部装饰装修款及相应利息，缺乏依据，本院对此不予支持。因原审法院已判令园区置业公司返还张仁尧房款并承担相应利息损失，故原审根据过错责任判令张仁尧支付园区置业公司实际占用系争房屋期间的使用费，亦属合理。由此，张仁尧的上诉诉请，缺乏充分的事实和法律依据，本院对此不予支持。原审判决尚属合理，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币3，611元，由上诉人张仁尧负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  唐建芳审判员  盛伟玲二〇一六年二月十八日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……