上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1961号原告上海闿鑫资产经营管理有限公司。法定代表人丁春馨，总经理。委托代理人龚佩佩，上海诚达永华律师事务所律师。被告吴蓉勤。原告上海闿鑫资产经营管理有限公司与被告吴蓉勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理。原先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普程序于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告上海闿鑫资产经营管理有限公司的委托代理人龚佩佩，被告吴蓉勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海闿鑫资产经营管理有限公司诉称，原告于2013年11月4日与案外人孙某签订的《房屋租赁合同》约定，由案外人承租原告位于上海市闵行区××路270号房屋，月租金为人民币（币种下同）13,684元。之后，由于案外人经营不状况不佳，故原、被告及案外人于2014年5月16日签订了《权利义务转让协议》，即案外人将《房屋租赁合同》项下的权利义务转让给了被告。签约后，被告在上述房屋承租经营。自2015年5月起，被告未按约支付租金及物业管理费，且经原告多次催讨仍未支付。原告认为，被告的行为已构成违约，并已符合原告可单方面解除合同的情形。据此，请求法院判令：一、解除原、被告双方之间的租赁合同；二、判令被告立即迁出原告所有的位于上海市闵行区××路270号的租赁房屋；三、被告向原告支付拖欠租金及物业管理费共计41,718元；四、被告向原告支付自2015年5月11日起至判决生效之日期间逾期支付租金、物业管理费所产生的滞纳金共计18,773元（暂计至2015年8月11日，按千分之五计算）。诉讼中，原告将上述第三项诉讼请求调整为：被告向原告支付自2015年5月20日起至2016年8月19日的租金及物业管理费计212,289元，并偿付逾期付款违约金共计245,770.28元。被告吴蓉勤辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求。一、被告通过案外人孙某承租了涉案房屋，作为经营茶室的经营场所。但原告迟迟不肯提供相关的变更材料，造成被告无法进行工商营业登记。二、由于涉案房屋内原先的工商注册登记未注销，导致被告不能进行工商注册登记，经与原告交涉，直到2015年7月11日，被告才完成工商登记。期间，造成被告七个月不能正常经营，直接租金及物业费损失计94,549元。三、原告未告诉承租房屋中的阳光房为前承租人搭建的违章建筑，被告投入41,600元装修不久，即被城管部门拆除。其后，被告多次要求与原告协商，均被其拒绝，并以断水、断电及封门相要挟。此外，因承租场所下雨后大面积积水，影响经营，被告多次向原告提出，但至今未予解决。经审理查明，2013年11月4日（案外人孙某在落款处填写的时间为2013年10月29日），原告上海闿鑫资产经营管理有限公司（为签约甲方即出租方）与案外人孙某（为签约乙方即承租方）签订了一份《房屋租赁合同》。双方约定：甲方出租上海市闵行区××路270号房屋给乙方使用，双方确认该租赁房屋建筑面积88.81平方米（若该房屋面积与其他部门测量的建筑面积或其他方法计算的面积有出入，双方同意不对该房屋的租金及以该房屋面积为基础进行计算的任何费用作调整）；甲方有偿向乙方提供现有的水、电容量及设施（该房屋平面图见附件一）；根据乙方要求，租赁房屋作为“画廊”用途；在本合同签订之前乙方已对可行性及经营中所需的证照等向相关部门进行了咨询，一切手续和费用均由乙方自行解决；乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变上述使用用途；本合同的租赁期限自2013年11月20日起至2016年11月19日，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应在五日内返还；如乙方要求续租的，应在租赁期满前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，双方另行签订租赁合同；自2013年11月20日至2014年11月19日，月租金为13,285元，自2014年11月至2015年11月19日，月租金为13,684元，自2015年11月至2016年11月19日，月租金为14,095元；租金每三个月为一个支付周期，先支付后使用，首期租金于合同签订的同时支付，以后乙方应于每一个支付周期开始前十天向甲方付清应付租金；为确保房屋及附属设施安全完好及租赁期内相关费用的如期结算，乙方同意于签订本租赁合同的同时支付给甲方13,285元保证金，甲方在收到保证金后应开具书面收据给乙方；租赁合同期满或按约定条款终止合同时，乙方应在五日内将所有添置的可移动的设备物品搬出租赁房屋，并付清所有应付费用（包括租金、电费、水费、燃气费、物业管理费等），且在该租赁合同期满后或按约定条款终止后十日内，乙方应将注册于该房屋的营业执照变更地址或注销；在租赁合同期满的情况下，上述工作完成之后五个工作日内，甲方将乙方保证金全额无息退还乙方；因乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金及其他相关费用，甲方可在保证金中扣除，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后五天内补足；物业管理费用每月为222元，物业管理费每三个月为一个支付周期，乙方应与当期租金一起支付给甲方。同时，双方在“违约责任”条款中规定：在该房屋内开展经营业务前，乙方应向政府有关部门取得所有必要的执照、批准或许可证，乙方必须确保所有必要的执照、批准或许可证等在租赁期内完全有效合规，且乙方必须确保在该房屋的经营活动不得违反法律及规章，否则视为乙方违约，由乙方承担所造成的一切责任和后果；乙方应按时、足额支付租金、水电费、物业费等各类应付款，如逾期支付或不足额支付，每超过一天则乙方每天按欠款额的千分之五支付违约金；在租赁期限内，乙方有下列情况之一的，乙方除按本合同其他条款规定承担违约责任外，甲方有权终止合同，并不再提供水、电等设施，乙方应在五天内自行迁出该房屋内所有属于乙方的可移动的设备和物品，乙方不自行迁出的，甲方可将乙方设备和物品搬离出租房屋另行保管，搬离费用及保管费用由乙方承担，甲方不保证乙方物品的完整性；同时，乙方应自行注销该房屋内的营业执照，并且甲方可以收回该房屋另行出租，乙方的保证金不予退还，违约金不足抵付甲方经济损失的，乙方还应赔偿甲方实际损失；乙方在租赁房屋内的装修、装潢、固定设施按装修后的现状无偿交还甲方，甲方不予任何补偿。(1)未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转让、转借他人或与他人调换使用的；(2)未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋的；(3)利用该房屋进行违法活动或非法经营的；(4)逾期或不足额支付租金、水电费、物业管理费等任何应付费用超过十天的。此外，双方还就其他事项进行约定。签约后，原告交付了上述物房屋，案外人在向原告交付了租金及13,285元保证金后按约承租经营。2014年5月16日，原告上海闿鑫资产经营管理有限公司（为签约甲方与案外人孙某（为签约乙方）、被告吴蓉勤（为签约丙方）签订了一份《权利义务转让协议》。三方约定：自2014年5月15日（甲方和乙方在落款处填写的日期为2014年5月15日）起，乙方将《房屋租赁合同》中所有涉及乙方的权利义务全部转让给丙方，由丙方继续执行《房屋租赁合同》中承租人的权利义务，直到合同期满为止，对此甲方表示同意。签约后，被告在上述承租房屋经营茶室和画廊（庭审中，被告述称其于2013年12月已实际参与承租经营）。自2015年5月11日起被告开始拖欠租金。同年7月10日，原告通过律师向被告发《律师函》（诉讼中，被告称未收到过该《律师函》），该《律师函》记载的主要内容为：截止至2015年5月31日，你已拖欠租金41,052元、物业管理费666元。为此，出租方已于2015年6月10日发函通知你解除合同，要求你付清全部欠款，并搬离承租房屋，然你未予理睬。为此，本律师通知你，双方签订的《房屋租赁合同》于2015年6月10日终止，望你在收到律师函之日起三日内搬离租赁房屋内属于你的可移动物品，支付拖欠的租金及物业管理费，并支付逾期支付租金、物业管理费所产生的滞纳金8,343元。2015年8月11日，原告以诉称之理由向本院提起诉讼。本案审理过程中，本院就被告辩称承租场所积水严重曾并多次向原告负责招租的郑东明提出一节事实，要求郑东明到庭对该节事实进行核实。郑东明到庭述称，被告确实就积水问题提出过，但该积水属于正常现象，不影响被告的经营。关于承租场所搭建的阳光房一节，郑东明认为系被告承租后擅自搭建。被告对此持否定意见，认为该阳光房在其承租前两三年已搭建。原、被告对阳光房被职能部门于2015年6月13日拆除不持异议。同时，庭审中本院征求原告意见，如果被告（经释明后）能付清全部租金是否同意继续履行合同，原告坚持要求解除合同，并不同意对被告投入的装饰装修予以补偿。此外，原告对被告（先前案外人孙某）支付的保证金，表示在扣除欠款后有多余的，可以退还被告。以上事实，由原告与案外人孙某签订的《房屋租赁合同》，原、被告及外人孙某签订的《权利义务转让协议》及当事人陈述等证据所证实，并经庭审质证属实。上述证据经庭审质证属实，且与本案有关联，具有证据效力。本院认为，原告与案外人孙某签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告通过与原告及外人孙某签订《权利义务转让协议》，成为上述《房屋租赁合同》的承租人，应当按照约定履行自己的义务。被告作为承租人向出租人支付租金系其最重要的合同义务，被告拖欠原告租金之行为已构成违约，且该违约行为已符合双方约定的出租人可单方面行使合同解除权的情形，故原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及被告搬离承租房屋并支付租金、逾期付款违约金的诉讼请求成立，本院予以支持；其中，原告计算被告欠付租金的起始时间有误，本院予以纠正。关于《房屋租赁合同》的解除时间，本院以被告收到起诉状副本的时间即2015年9月15日为合同解除日。合同解除后，被告应参照合同约定的租金标准及物业管理（服务）费标准，向原告支付自2015年9月15日起至实际搬离日止的占有房屋使用费及物业管理（服务）费。关于原告要求被告支付滞纳金（实为逾期付款违约金）一节，考虑到被告辩称中有不同意原告的全部诉讼请求，被告的该辩称当然包括不同意支付原告逾期付款违约金，本院对被告之辩称视为系双方约定的违约金过高，要求调整。根据本案的实际情况，从平衡双方之利益及被告的过错程度，酌情调整为每天按欠款额的千分之二偿付违约金。此外，原告在被告付清了全部欠款后，应兑现承诺将保证金退还被告。关于被告的辩称意见，本院认为，一、根据《房屋租赁合同》约定，承租人在本合同签订之前对（承租房屋用途的）可行性及经营中所需的证照等向相关部门进行了咨询，如果存在被告辩称的原先工商注册登记未注销，导致其不能进行工商注册登记的情况，被告应当在签订《权利义务转让协议》之前要求原告予以解决。故被告的此项辩称不能成为其拒绝支付租金的理由。二、关于阳光房为无证建筑被拆除一节，本案中如果存在被告述称的该阳光房在其承租前已存在两三年，被告在签订《权利义务转让协议》时，应该对其承租场所有了解（《房屋租赁合同》对租赁面积有明确的记载，并附有平面图），且被告系从2015年5月11日起就开始拖欠（5月20日至8月19日的）租金，而阳光房系在2015年6月13日（作为违章建筑）被拆除的。三、如果存在暴雨造成经营场所积水，并导致不能正常经营，被告可据此要求原告减免因积水导致不能正常经营期间的租金，被告不能以此为由拒绝支付全部租金，且被告又不能提供相关证据，以证明因积水导致其不能正常经营的事实存在。综上所述，被告的辩称意见不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告上海闿鑫资产经营管理有限公司与被告吴蓉勤之间的房屋租赁合同关系于2015年9月15日解除；二、被告吴蓉勤于本判决生效之日起十日内搬离所承租的位于上海市闵行区××路270号的租赁房屋；三、被告吴蓉勤于本判决生效之日起十日内向原告上海闿鑫资产经营管理有限公司支付自2015年5月20日起至2015年9月14日止的租金及物业管理（服务）费计53,604.33元；四、被告吴蓉勤于本判决生效之日起十日内，按照每日449.88元的租金标准向原告上海闿鑫资产经营管理有限公司支付自2015年9月15日起至2015年11月19日止的房屋占用使用费29,617.40元；五、被告吴蓉勤于本判决生效之日起十日内，按照每日463.39元的租金标准向原告上海闿鑫资产经营管理有限公司支付自2015年11月20日起至实际搬离日止的房屋占用使用费；六、被告吴蓉勤于本判决生效之日起十日内，按照每月222元的标准向原告上海闿鑫资产经营管理有限公司支付自2015年9月15日起至实际搬离之日止的物业管理（服务）费；七、被告吴蓉勤于本判决生效之日起十日内，按应付自2015年5月20日至8月19日止的租金及物业管理（服务）费计41,718元的日千分之二的比例（即每日83.43元），向原告上海闿鑫资产经营管理有限公司支付自2015年5月11日起至本判决生效之日止的逾期付款违约金；按应付自2015年8月20日至9月14日止的租金及物业管理（服务）费计11,886.42元的日千分之二的比例（即每日23.77元），向原告上海闿鑫资产经营管理有限公司支付自2015年8月11日起至本判决生效之日止的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,170.79元，由原告上海闿鑫资产经营管理有限公司负担2,000元，被告吴蓉勤负担6,170.79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良人民陪审员  邓红霞人民陪审员  尹 萍二〇一六年七月二十六日书 记 员  龚 漾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。