辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)辽14民终1085号上诉人（原审被告）兴城蓝德温泉房地产开发有限公司，地址兴城市高家岭乡汤上村。法定代表人田长纯，该公司董事长。委托代理人郭新。被上诉人（���审原告）高士林。被上诉人（原审原告）张寅。上诉人兴城蓝德温泉房地产开发有限公司（以下简称蓝德公司）因与被上诉人高士林、张寅商品房预售合同纠纷一案，不服兴城市人民法院(2015)兴沙民初字第02263号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人蓝德公司的委托代理人郭新，被上诉人高士林、张寅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告高士林、张寅在一审诉称:2012年10月1日，高士林与蓝德公司双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：“蓝德公司将兴城市世界温泉乐园拉斯维加斯温泉小镇第A幢4单元30号房出售给高士林，房屋总价款136177元，高士林分期缴清房款后，蓝德公司应于2013年12月31日前向高士林交付该商品房”合同签订后，高士林如约向蓝德公司缴纳了全部房款，但蓝德���司未按合同约定履行交房义务。蓝德公司的行为属于违约行为，为维护高士林、张寅合法权益，向人民法院提起诉讼，请求依法判令解除买卖合同，返还房款并给付高士林、张寅利息损失。原审被告蓝德公司在一审辩称，高士林、张寅的诉讼请求没有事实和法律依据。高士林购买了蓝德公司开发的A幢4单元30号房屋，双方签订了《商品房买卖合同》。虽然双方约定交房时间为2014年10月31日，但双方在合同第九条：“出卖人逾期交付的违约责任”同样做出了约定，并一致同意逾期交房按照本条第2种方式处理，即“逾期30日内行使解除权，”逾期视为放弃解除权，合同继续履行。根据《合同法》第九十五条及《审理商品房买卖纠纷解释》第十五条的规定，在双方有明确约定且约定不违反法律强制性规定的情况下，该约定对双方均有约束力并应按照约定执行。高士林、张寅在明知逾期交房的30日内，并未行使解除权，其解除权消灭。综上，根据案件的事实和法律规定，解除权已消灭，高士林、张寅无权主张合同解除权。一审法院查明：高士林、张寅系夫妻关系。2012年10月1日，高士林与蓝德公司就蓝德公司在兴城市高家岭乡汤上村所开发的拉斯维加斯温泉小镇A幢4层30号商业酒店式公寓商品房（以下简称：案涉房屋）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，房款价为96380元。合同签订后，高士林向蓝德公司交付定金1万元，蓝德公司为高士林出具了收据一张。2012年11月30日，高士林依照合同约定向蓝德公司交付剩余房款86380元。原蓝德公司对案涉房屋所签订《商品房买卖合同》中第八条第一款约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”，第九条第一款约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、解除合同应在30日内行使，逾期视为放弃解除权，合同继续履行。合同解除以书面方式告知。出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.15的违约金。……”现蓝德公司房屋建成，但未经行政机关验收，且未装修完毕，无法交付高士林、张寅经营使用，高士林、张寅因此诉至本院请求依法判令解除双方签订的商品房买卖合同，返还房屋款并支付利息。另查明，蓝德公司法定代表人现已变更，高士林、张寅曾于2014年7月30日向蓝德公司前法定代表人交付房屋装修款共计39797元，蓝德公司为高士林、张寅出具《高士林加盟酒店装修首付标准》单一份。一审法院认为，高士林、蓝德公司于2012年10月1日所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力规定，合法有效。合法的民事法律关系受法律保护。买卖合同双方当事人应当按照诚实信用、等价有偿、公平交易的原则进行协商、缔结并切实履行合同义务。本案中，双方所争议的焦点问题为合同是否应当解除。我国合同法除规定了合意解除合同之外，还对法定情形解除合同作出了规定，即《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”高士林、张寅已按照合同的约定将房款全部交付蓝德公司，蓝德公司未能依约在2013年12月31日前向高士林、张寅交付房屋，并且，在本案庭审辩论之前，案涉房屋未经有关���关验收，且未装修完毕，无法经营，蓝德公司的行为已经构成根本违约，因此，高士林、张寅请求解除合同的请求，符合法律规定的法定情形，一审法院予以支持。合同解除后的法律后果即尚未履行的终止履行，已经履行的可以根据合同性质，请求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿，因此，高士林、张寅请求返还房款及装修款的请求，一审法院予以支持。对于高士林、张寅请求给付利息的请求，一审法院认为，原蓝德公司所签订合同中虽然有对违约金给付的约定，但该约定显失公平，而高士林、张寅所请求利息给付标准也显然过高，且高士林、张寅未向一审法院提交其实际损失的有关证据，因此，一审法院依照合同的性质及双方实际履行情况，酌定利息依照高士林、张寅给付蓝德公司款项之日起，依照银行同期贷款利率的二倍予以支持。综上所述，��照《中和人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除高士林、蓝德公司于2012年10月1日对拉斯维加斯温泉小镇A幢4层30号商业酒店式公寓商品房所签订的《商品房买卖合同》；二、蓝德公司于本判决生效之日起十日内返还高士林、张寅购房款96380元、装修款39797元及利息（其中利息以本金1万元计算，自2012年10月1日起至本判决生效确定给付之日止；以本金86380元计算，自2012年11月30日起至本判决确定给付之日止；以本金39797元计算，自2014年7月30日起至本判决确定给付之日止；上述利率以中国人民银行同期贷款利率二倍计息）；三、驳回高士林、张寅的其他诉讼请求。如未按本判决确定的日期履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的利息损失。案件受理费2070元由��德公司负担。宣判后，蓝德公司不服一审法院上述判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，驳回高士林、张寅的诉讼请求。由高士林、张寅承担诉讼费用。其上诉理由：一审法院适用法律错误。《合同法》第九十四条规定当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现的合同目的，当事人可以解除合同。但该法第九十五条规定法律规定或者当事人约定解除权行使期间，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除行使权期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。该法第九十六条规定当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。本案在双方明确约定解除条件并且在不违背法律强制性规定的情况下，高士林、张寅未按照约定行使催告、书面通知，���除权已消灭。不应适用法定解除的规定，而应适用双方的约定条款。高士林、张寅在2014年7月30日仍根据合同缴纳了装修款，表明以自己的行为继续履行合同，直至诉讼前，高士林、张寅亦未行使催告、通知解除的权利,故解除权已消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方申请解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。既然双方有约定，就应当按照约定履行，高士林、张寅根据《商品房买卖合同》第九条一款的规定，解除权已消灭。一审判决支付利息明显过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定”包括逾期付款，逾期交付使用房屋。本案双方针对预期交房的违约已做出明确的约定，根据当事人意思自治原则，应根据约定确定违约金。高士林、张寅并未请求违约金过低而需要提高，其诉请的利息损失亦没有法律依据。故法院在双方明确约定的情况下判决按银行同期贷款利息的二倍支付利息适用法律错误。综上，一审判决认定事实基本清楚，高士林、张寅在2014年缴纳装修款的行为表示继续履行合同，且根据约定解除权的期限及法律规定期限均未行使解除权即解除权已归消灭的情况下，根据合同法第九十四条判令解除合同，适用法律错误。请求二审法院撤销原判，驳回高士林、张寅的诉讼请求。高士林、张寅答辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。一审法院判决解除高士林、蓝德公司于2012年10月1日对拉斯维加斯温泉小镇A幢4层30号商业酒店式公寓商品房所签订的《商品房买卖合同》合理、合法。二、一审判决适用法律正确，高士林、张寅已经按照合同的约定将房款全部交付给蓝德公司，蓝德公司未能依约在2013年12月31日前向高士林、张寅给付房屋，并且在一审庭审辨论终结之前，涉案房屋未经有关机关验收，且未装修完毕，无法经营，蓝德公司的行为已经构成根本违约，高士林、张寅请求解除合同，符合法律规定的法定情形。三、蓝德公司在上诉状中诉称利息明显过高的理由不能成立。一审时，高士林、张寅主张利息损失按中国人民银行同期贷款利息的四倍主张，一审法院判决二倍，考虑到希望判决能够尽快生效的原因，高士林、张寅没有上诉。但高士林、张寅保留继续通过法律途径维权的权利。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。蓝德公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回蓝德公司的上诉请求，维持原判。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，高士林与蓝德公司于2012年10月1日签订的《商品房买卖合同》是否予以解除，高士林、张寅所主张的给付利息是否过高，是本案当事人双方争执的焦点问题。高士林与蓝德公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性效力规定，应为有效合同。各方当事人应当遵守诚实信用的原则，履行合同约定义务。高士林、张寅已按照合同的约定将房款全部交付蓝德公司，蓝德公司应按合同约定在2013年12月31日前向高士林、张寅交付房屋，蓝德公司没有按期交付房屋。虽然双方在合同中约定合同解除的条件和期限，高士林、张寅在约定期限没有行使解除权，双方同意继续履行合同。然而，高士林、张寅在2014年7月30日缴纳了装修款后，案涉房屋未经有关机关验收，且未装修完毕，无法经营，蓝德公司仍然没有履行合同义务，致使合同目的不能实现，蓝德公司的行为已经构成根本违约，因此，高士林、张寅请求解除合同符合法律规定。合同解除后，高士林、张寅有权要求赔偿。因此，高士林、张寅请求返还房款、装修款及利息的请求，应予以支持。一审法院酌定依照人民银行同期贷款利率的二倍由蓝德公司支付高士林、张寅利息并无不当。故蓝德公司的上诉请求和理由没有事实依据和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4140元，由兴城蓝德温泉房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瞳审 判 员  唐宏博代理审判员  朱 丹二〇一六年七月二十日书 记 员  殷雨晴本判决书援引的相关法律条款:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”