上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)初字第42号原告黄某某，女，1972年3月28日出生，汉族，住上海市。委托代理人唐艳，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告林州市电力股份有限公司，住所地河南省林州市。法定代表人郭章生。委托代理人张然，上海市捷华律师事务所律师。被告深圳市金田房地产开发公司上海公司，住所地上海市长宁区。法定代表人黄汉清。委托代理人张锡清。原告黄某某与被告林州市电力股份有限公司(以下简称“林州电力”)案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭。因黄某某申请，本院依法追加深圳市金田房地产开发公司上海公司(以下简称“金田公司”)作为本案第三人参加诉讼。本院公开开庭审理了本案，原告黄某某的委托代理人唐艳，被告林州电力的委托代理人张然，金田公司的委托代理人张锡清到庭参加诉讼。因金田公司反对黄某某提出的异议，其诉讼地位应列为被告。本案现已审理终结。原告黄某某诉称，2001年3月10日，黄某某与金田公司签订《上海市内销商品房出售合同》，金田公司将位于上海市漕宝路XXX号大上海国际花园14区18号201室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给黄某某，房屋总价为人民币342,090元(以下币种均为人民币)。合同签订当日，黄某某向金田公司支付首付款112,090元，并约定剩余房款230,000元以该房产抵押贷款方式结清。2001年6月15日，黄某某支付了公共维修基金，并办理了房屋交接手续，入住该房屋至今。黄某某曾与银行签订了个人住房抵押贷款合同，由金田公司作为担保人，且办理了公证，购买了保险，贷款的相关手续由金田公司代为办理，但因金田公司未注销系争房屋的原抵押登记，最终贷款银行并未放款。黄某某入住后经查询得知系争房屋的产权人登记为金田公司员工魏某，故无法办理过户手续。后魏某通过法律程序注销了产权登记，但抵押登记还在。黄某某多次寻找金田公司办理付款及过户手续，但因金田公司一直下落不明导致至今未办理完成。系争房屋因林州电力借款合同纠纷案被本院查封，黄某某遂向上海市闵行区人民法院(以下简称“闵行法院”)提起诉讼，该院已判决确认黄某某与金田公司签订的《上海市内销商品房出售合同》有效。黄某某认为，其已经实际取得、占有系争房屋，且对尚未支付完房款及办理过户登记手续没有过错，并愿意根据法院要求随时支付23万元的余款，故请求法院终止对系争房屋的执行，确认系争房屋归黄某某所有。被告林州电力辩称，黄某某户籍在原卢湾区，应该有其他住房，其支付的房款没有达到50%，也没有实际在系争房屋居住，据了解系争房屋由物业人员占有。在1999年魏某办过预售登记，至今未注销。(2015)沪二中执异字第50号执行裁定正确。请求驳回黄某某的诉讼请求。被告金田公司述称，不同意黄某某的诉讼请求。金田公司确实与黄某某签订了合同，收取了部分房款，但双方没有继续履行合同，也没有解除合同。系争房屋也不是黄某某在使用。魏某的预告登记至今未注销。金田公司愿意退还房款，解除与黄某某的房屋买卖合同。经审理查明，2000年10月14日，金田公司(2005年3月30日被吊销营业执照，未注销)取得包括系争房屋在内的上海市漕宝路XXX号14区11、12、15-19号房屋的编号为沪房地闵字(2000)第044909号《上海市房地产权证》。2001年2月25日，黄某某与金田公司签订《大上海国际花园商品房认购书》，约定黄某某向金田公司订购系争房屋，房屋总价为342,090元。同日，黄某某向金田公司支付部分购房款112,090元，金田公司亦于同日出具金额为112,090元的《上海市商业统一发票》。2001年3月10日，黄某某(乙方)与金田公司(甲方)签订《上海市内销商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款为342,090元。双方确认在签订本合同前，即2001年3月10日，乙方已向甲方支付部分房价款112,090元，剩余房款230,000元以20年抵押贷款方式结清。甲方收到乙方全部房价款之日起十日内，甲方向乙方交付系争房屋。甲方保证在向乙方交付房屋时，房屋没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交付房屋时已清除原由甲方设定的抵押权。如交付房屋后发生的该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷或设定的抵押权未解除，由甲方承担全部责任等。2001年6月15日，黄某某支付了公共维修基金及物业管理费。黄某某还实名支付了煤气初装费，实名安装了有线电视副端。2001年6月19日，黄某某作为借款人，中国建设银行长宁支行作为贷款银行，金田公司作为保证人共同签订了《个人住房抵押借款合同》。借款合同签订后，银行并未放款。河南省安阳市中级人民法院(以下简称“安阳中院”)于2002年8月18日作出(2002)安经初字第31号民事判决，确认金田公司应在判决生效后十日内偿还林州电力借款本金223万元及利息。判决生效后，因金田公司未按期履行，林州电力向安阳中院申请执行。安阳中院在执行中于2011年9月30日查封了金田公司名下的系争房屋。本院于2015年8月11日轮候查封了系争房屋，限制文件编号是(2002)沪二中执字第81号。2014年8月19日，安阳中院委托本院处置系争房屋，并依法解决就处置该标的物所产生的异议纠纷及相关事宜。2014年4月，黄某某作为原告诉至闵行法院，要求：1、确认黄某某与金田公司于2001年3月10日签订的《上海市内销商品房出售合同》有效；2、金田公司继续履行合同，将系争房屋过户登记在黄某某名下。闵行法院经审理后于2014年9月3日作出(2014)闵民五(民)初字第753号民事判决如下：1、确认黄某某与金田公司于2001年3月10日就上海市闵行区漕宝路XXX号里昂园18号201室房屋而签订的《上海市内销商品房出售合同》有效；2、驳回黄某某其余诉讼请求。黄某某向本院提出执行异议，请求解除对系争房屋的查封措施。本院于2015年6月18日以(2015)沪二中执异字第50号执行裁定书，裁定驳回案外人黄某某的异议。黄某某不服该裁定，向本院提起了本案诉讼。另查明，1999年6月1日，案外人魏某与金田公司签订了关于系争房屋转让的《上海市内销商品房预售合同》，并于1999年6月4日在上海市闵行区房产交易管理所备案登记。同日，魏某与中国工商银行上海市长宁支行签订了《个人住房商业性借款合同》、《抵押合同》。魏某以系争房屋作为抵押担保，并办理了抵押权的登记。中国工商银行上海市长宁支行作为原告起诉被告魏某、金田公司，要求魏某偿还住房贷款本息，金田公司承担连带还款责任等。上海市长宁区人民法院于2005年9月23日作出(2005)长民三(民)初字第403号民事判决书，判令金田公司于判决生效之日起十日内归还中国工商银行上海市长宁支行借款本金及利息等。《上海市房地产登记簿》于2015年12月17日显示：中国工商银行上海市长宁支行于1999年6月15日登记为系争房屋抵押权人。上述事实有当事人陈述，《大上海国际花园商品房认购书》、《上海市内销商品房出售合同》、《上海市商业统一发票》、《物业管理公约》，物业管理费等发票，上海市房地产登记资料，《个人住房抵押借款合同》及公证书，闵行法院(2014)闵民五(民)初字第753号民事判决书、(2015)沪二中执异字第50号执行裁定书，(2005)长民三(民)初字第403号民事判决书等证据证实。本院认为，系争房屋系由房地产经营者金田公司开发建设的用于居住的商品房。黄某某提出执行异议的指向标的物是房地产经营者所开发的商品房，故其异议应当同时符合下列情形：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十;且其权利能够排除执行的，才能得到法院的支持。黄某某与金田公司于2001年3月10日签订的《上海市内销商品房出售合同》合法有效已经法院判决确认，具有既判力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。黄某某自称无其他用于居住的房屋，林州电力虽不予认可，但未提供反驳的证据予以证明，故本院采纳黄某某的主张。然而，黄某某至今只支付总房款的30%，不符合已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的情形，故黄某某的异议理由不能成立。黄某某还认为其作为不动产的买受人也有权提出异议。对此，本院认为，黄某某虽在法院查封之前已合法占有系争房屋，也愿意按照法院要求支付剩余房款，但因其在签订合同之前，应当明知系争房屋已有他人的预售登记及抵押权登记，对未能办理过户登记亦应承担责任，其异议亦不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。黄某某要求终止对系争房屋的执行的诉讼请求，本院不予支持。合同成立生效并不意味着物权就当然地发生了变动。在物权变动结果发生前，物权未发生转移，黄某某只能基于债权请求权要求金田公司履行合同义务。黄某某要求确认系争房屋归其所有的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回黄某某的诉讼请求。案件受理费人民币6,431.35元，由原告黄某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。审 判 长  王 珍审 判 员  吴 俊人民陪审员  吴妮娜二〇一六年七月二十五日书 记 员  朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。