浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终3574号上诉人（原审原告）：宁培昱，男，1957年8月16日出生，汉族，住天津市塘沽区。委托代理人：徐雪梅、何肖龙，浙江佐钊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州清盛置业有限公司，住所地：杭州市余杭区钱江经济开发区顺达路101号北206房。法定代表人：曹卫国。上诉人宁培昱因与被上诉人杭州清盛置业有限公司（以下简称清盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审判决认定：宁培昱、清盛公司于2014年1月15日签订《房屋转让协议书》（以下简称协议书）一份，约定以下主要内容：宁培昱向清盛公司购买位于杭州市钱江经济开发区××商贸城×幢×室的房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积38.72平方米；房屋价款按建筑面积计算，总价款为232514元；宁培昱选择一次性支付方式，本协议书签订之日一次性付清全部房款，享有9.7折优惠，总价款为225539元；清盛公司应于2014年1月15日前，将经竣工验收合格的房屋（毛坯）交付给宁培昱；清盛公司取得房屋产权证后，应及时通知宁培昱签订《房屋买卖合同》，并协助宁培昱办理产权过户手续（相关办证费用、物业专项维修资金和依法应由宁培昱承担的税费由宁培昱承担）；如清盛公司在房屋交付后六个月内仍未取得房屋产权证，导致双方无法签订《房屋买卖合同》的，宁培昱有权单方解除本协议，本协议解除后，清盛公司应将宁培昱已经支付的房款全额退还给宁培昱，并按宁培昱已实际支付款项的5%承担违约责任。双方还就其他事项进行了约定。同日，宁培昱交清全部房款，原、清盛公司办理案涉房屋的交接手续。2014年1月，宁培昱与物业管理公司签订《钥匙管理委托书》一份，约定备存一把钥匙在该公司，用于装修，随后，宁培昱还向该物业管理公司交纳了当年的物业管理费、公共能耗费和水电费等。2014年5月14日，宁培昱向杭州市余杭区房地产管理处交纳案涉房屋住宅专项维修资金2323.2元。2014年6月25日，清盛公司向宁培昱发出《××商贸城产权办理通知书》，要求宁培昱于2014年6月30日前带齐材料到××商贸城售楼中心办理产权相关手续。同年7月3日，宁培昱向杭州康红企业管理有限公司缴纳办证相关费用共计8771元。宁培昱提供的房产记载信息查询记录上载明：截止2015年11月13日，案涉房屋所有权人为清盛公司，所有权证号为余房权证钱字第××号，登记时间为2014年5月28日；他项权人为钱×，他项权证号为余房他证字第15**××××号，债权数额80000元，权利种类一般抵押，登记日期为2015年4月15日，约定期限为2015年4月14日至2015年5月13日。原审庭审中，宁培昱陈述案涉房屋已装修入住。2016年1月4日，宁培昱向原审法院提起诉讼，请求：1.确认位于杭州市余杭区钱江经济开发区××商贸城×幢×室房屋的所有权归宁培昱所有；2.判令清盛公司立即配合宁培昱办理杭州市余杭区钱江经济开发区××商贸城×幢×室房屋的所有权转移登记手续；3.诉讼费用由清盛公司承担。原审法院认为，宁培昱、清盛公司签订的协议书系双方真实意思表示，其内容并未违反法律法规的规定，且宁培昱、清盛公司在签订协议书并履行完毕支付购房款、交付使用案涉房屋等合同主要义务时，案涉房屋并未设定抵押，清盛公司对于案涉房屋享有完全的处分权利，故宁培昱、清盛公司之间买卖案涉房屋的行为合法有效，清盛公司应按照约定协助宁培昱办理案涉房屋的权属转移登记手续。现因清盛公司将案涉房屋抵押给他人，并已办理他项权证，客观上导致案涉房屋的所有权和土地使用权在抵押注销前无法过户至宁培昱名下，故宁培昱要求清盛公司协助办理案涉房屋权属转移登记手续的诉讼请求，该院不予支持。宁培昱要求确认案涉房屋产权归宁培昱所有的诉讼请求，因不动产的物权变动以登记公示行为为准，法律文书能够直接引起物权变动的限于形成之诉，而本案系合同之诉，故该诉请理由不成立，该院不予支持。清盛公司经该院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，原审法院于2016年5月9日作出判决：驳回宁培昱的诉讼请求。案件受理费80元，由宁培昱负担。宣判后，宁培昱不服，向本院提起上诉称：一、一审法院对案件事实尚未全部查清。首先，一审判决未查清“上诉人已实际委托被上诉人办理案涉房屋权属转移登记手续”的事实。从一审判决书第4页第六段可知，对于上诉人在一审中出示的证据，除证据1中的广告和证据8未予确认外，其余证据均予以确认。而根据一审法院确认真实性的证据5可知，2014年6月25日，上诉人接到被上诉人产权办理通知后，按约向被上诉人提交了办理案涉房屋权属转移登记手续所需的全部证件资料，并按约向被上诉人一次性交清了所有办证相关的税收和费用共计8771元，同时上诉人还和被上诉人签订了《房屋买卖合同》以及其他办证所需的签字委托手续，可见，上诉人已实际委托被上诉人办理案涉房屋权属转移登记手续，并已完全履行了作为委托人应当承担的全部义务，被上诉人应当依法按约履行完毕受托义务，而不仅仅是协助办理义务。但一审判决对该部分事实未查清，另外，对于双方之后签订的《房屋买卖合同》等材料的去向也没有查清。其次，一审判决未查清“被上诉人在将案涉房屋出售给上诉人之后又恶意抵押的行为已涉嫌违法犯罪”的事实。从上诉人提交的证据以及一审判决可知，被上诉人将案涉房屋出售给上诉人时对案涉房屋享有完全的处分权，上诉人与被上诉人之间房屋买卖行为合法有效，且上诉人作为买方已经实际支付了全部房款、物业管理费、公共能耗费、物业专项维修资金以及办证所有税费共计237934元，被上诉人作为卖方也已经将案涉房屋实际交付给上诉人，也就是说，上诉人已经完全履行了合同义务，被上诉人也已履行完合同的主要义务，可见，在案涉房屋权属证书办理的过程中，上诉人从事实上已经是案涉房屋合法真实的所有权人，从法律上也对案涉房屋享有了物权期待权，而被上诉人已不再享有案涉房屋的完整所有权。在此过程中，被上诉人为解决其企业的资金困境以及其法人的个人物质贪欲，单方扣押办证资料，恶意中断办证过程，并在明如自己无力归还借款的情况下，以非法占有为目的，在与他人签订、履行借款合同过程中，恶意隐瞒抵押物已实际不属于自己的事实真相，骗取了钱×、章坚敏、浙江金昌典当有限责任公司等15位受害人的钱财，数额特别巨大(上千万)，严重侵犯了国家对合同的管理制度、诚实信用的市场经济秩序和合同当事人的财产所有权，其行为已涉嫌构成合同诈骗罪。涉案被抵押的房屋共计112户，均陆续向一审法院起诉维权。可见，对于被上诉人如此明显的违法犯罪行为，一审判决也没有任何描述。二、一审审理程序错误。如前所述，被上诉人将已经实际不属于自己的房屋用于抵押借款，骗取他人钱财的行为已涉嫌违法犯罪，鉴于上诉人请求办理案涉房屋权属转移登记手续需先注销抵押登记，因此，根据“先刑后民”的法律原则，一审法院应当裁定中止案件的审理，并将被上诉人涉嫌合同诈骗罪的线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，待刑事案件确认抵押违法无效后恢复本案的审理。一审判决审理程序明显错误。三、一审最终判决错误。很明显，本案房产无法顺利过户的原因在于被上诉人在房屋出售给上诉人后恶意隐瞒重要事实，实施违法犯罪行为恶意抵押房产。可见，确定被上诉人合法让房产后实施的抵押借款行为是否涉嫌犯罪、是否违法是本案判决是否正确的前提。一审法院无视被上诉人抵押行为的违法性，仅以一句“在抵押注销前客观上无法过户”就驳回上诉人的诉请，显然错误，不仅不利于维护100多户业主的合法权益，而且也是对被上诉人违法犯罪行为的纵容。故提起上诉，请求：撤销杭州市余杭区人民法院(2016)浙0110民初38号民事判决，查清事实后依法裁判。被上诉人未发表答辩意见。二审中，上诉人提交如下证据：一号楼抵押权人明细（打印件一张），来源于被上诉人律师发在业主代表的群里，系其统计的抵押总金额和抵押户明细，证明被上诉人抵押行为无效，是恶意抵押；与一审提交的抵押权登记信息一一对应。对于上诉人提交的上述证据，被上诉人未质证，仅系打印件件，真实性无法确认，故不予采纳。二审中，被上诉人未提交新的证据材料。本院经审理认定的事实与原审认定一致。本院认为，宁培昱与清盛公司签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，且不违法法律、法规的强制性规定，双方应当切实履行。现宁培昱已经按约支付房款，清盛公司应当履行协助办理案涉房屋权属转移登记的义务。但由于清盛公司已经将案涉房屋抵押给案外人，并且办理了他项权证，在该抵押权未注销之前，案涉房屋客观上无法办理转移登记手续。故宁培昱要求清盛公司将案涉房屋权属转移登记至其名下的诉讼请求法律上无法得到支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人宁培昱负担。本判决为终审判决。审判长  余文玲审判员  张一文审判员  盛 峰二〇一六年七月二十一日书记员  赵 勤