广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书（2015）贺八民二初字第2002号原告：李海涛。委托代理人：张启清，广东都汇律师事务所律师。被告：广西虎林房地产开发有限公司。住所地：贺州市八步三皇庙规划小区排洪河北面规划编号***号。法定代表人：陈仕换，该公司董事长。委托代理人：欧海燕，广西灵丰律师事务所律师。委托代理人：卢贞，广西灵丰律师事务所平桂分所律师。原告李海涛诉被告广西虎林房地产开发有限公司（以下简称虎林公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理后，依法组成由审判员何学文担任审判长，代理审判员张媛月、人民陪审员李运党参加的合议庭，于2015年11月12日公开开庭进行审理。原告委托代理人张启清，被告委托代理人欧海燕、卢贞到庭参加诉讼。原告诉称：2009年12月30日，原、被告达成建房协议并签订建房协议书约定交房期限为2012年12月30日之前，因被告违约不能按时交房，经协商再次达成协议并另行重新签订商品房买卖合同，该合同中约定交房时间迟延至2013年12月31日前。2013年12月31日届满后，被告仍不能将符合合同约定的商品房交付原告使用，至2015年6月29日被告通过物业公司以电话方式通知原告办理交房手续，原告认为被告在履行合同中构成以下各项违约的行为：一、根据双方签订的合同第九条约定，被告迟延交房应向原告支付违约金43元／天×545天=23435元（按已付价款万分之二计算，合同约定该比率应不小于第一项中的比率的违约金）。二、根据原、被告约定办证费虽然是由原告承担，但被告并没有到房管部门备案的情况下，就于2012年6月份收取原告办证费15000元一直占用三年多，至今仍无法办证的情况下，被告应当返还办证费15000元给原告，或者按实结算办理房产证退还余款，并支付占用费（计算损失以同期银行贷款利息四分计）。三、根据原、被告约定，水电开户（每户单独开户），应以水电开户部门的收费标准收取，多还少补，被告却强制要求原告预交2500元，否则不交钥匙（即交房）。四、至今房屋刚交房，被告却在2012年预收了税费，开具的并非税务发票而是普通收据。五、维修基金费是什么费用，2015年6月29日刚交房，被告却在2012年预收了该笔费用。六、根据原、被告合同约定（附件三第5项），并没有安装落地窗的约定，擅自增加安装，强制要求原告交付落地窗安装费，不然就不交钥匙。综上，原告认为被告以上履行合同行为已构成违约，因被告违约事宜，原、被告无法达成协议，故而引起纠纷，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求：1、判令被告支付违约金23435元；2、判令被告支付提前预收的房产权证办证费用15000元，税费3379.45元，维修基金费6758.9元，水电开户费2500元等四项资金的占用使用费（以上三项款项据实核算后，被告应当支付提前预收占用资金费用，该费用损失按银行同期贷款利率四倍计算，从原告交付之日起到被告实际交纳之日止）；3、判令被告返还推拉窗款3000元；4、本案诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实向法院提供的证据有：1、身份证复印件，证明原告身份及主体资格适格。2、《商品房买卖合同》、《建房协议书》。证明原被告之间存在合同关系，被告应于2009年4月13日起3年内交房，后因被告违约不能按时交房，于是被告要求与原告重新签订购房合同并约定被告于2013年12月31日前交房，而被告实际交房时间为2015年6月29日，延迟交房545天，已构成违约。3、购房款收据5张，个人购（建）房担保借款合同。证明原告已付清全部房款的事实。4、水电开户费收据1张。证明原告已预交水电开户费2500元，被告未按规定开具正式开户发票给原告，何时开户的事实原告不清楚。5、安装推拉窗款收据1张。证明合同未约定有安装推拉窗款的内容，被告擅自加装，擅自增加费用而未通知原告，更未与原告协商。6、维修基金费收据1张。证明2015年6月29日被告才交房，维修基金费却于2012年9月已收取，实际费用未发生都已收取费用。7、办证费收据1张。证明该笔费用尚未发生，却于2012年9月已收取，没有出具相应书面材料说明办证内容。8、税费收据1张。证明该笔费用尚未发生，却于2012年9月已收取但未开具正式税务发票事实。被告虎林公司辩称：一、原告要求被告支付逾期交房违约金23435元部分诉请没有事实和法律依据。1、关于通知交房时间，原告于2012年9月25日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买的房屋为2幢1单元603号房，被告已于2015年5月1日通知原告到被告处办理房屋交接手续。2、关于违约金计算标准，根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，被告逾期交房的且原告同意继续履行合同的，应按照实际付款金额的万分之一计算并支付违约金，原告主张按照已付款金额万分之二计算不符合合同第九条的约定。3、关于逾期交房的实际天数问题，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应在2013年12月31日前将所售房屋交付给原告，但被告在施工过程中遭遇了非××能控制的因素（如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、其他灾害及政策性因素等）影响了施工的进度，依据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，被告因上述原因造成工期延误的，××可据实相应延期交房，因此，被告延期交房的时间应扣除施工顺延的天数321天（包括下雨、停电、停水、公务员考试等），实际逾期交房天数为165天［486天（2014年1月1日-2015年5月1日）-321天（可逾期天数）=165天］。二、关于原告要求被告支付提前预收的房屋权办证费用、税费、维修基金费等四项资金占用使用费的问题，上述费用均是原告应当缴纳的费用，虽然双方在签订的《商品房买卖合同》中没有约定交款时间，但双方事实上已经达成了在签订合同时即缴纳清楚上述费用的合意，而且从2012年9月25日签订合同时候原告交清上述款项至起诉已经长达3年之久，原告也从未提出任何异议，故被告收取上述费用不属于提前收取，因此，原告主张支付资金占用费没有事实依据。三、关于原告要求被告返还推拉窗款3000元问题，根据《商品房买卖合同》附件三第5项“门窗：装进户门第一道大门及铝合金窗，不包括其余门及落地窗，无防盗网”的约定，被告是不负责推拉窗的安装，但是在合同的实际履行过程中，被告事实上已经为原告购买的房屋安装了推拉窗，原告也于2015年7月20日自愿同意缴纳了推窗位费用，因此，事实上双方就此费用交纳已经达成合意，也已经履行完毕，均没有任何异议，原告主张返还上述费用没有事实依据。被告虎林公司向法院提供的证据有：1、贺州市气象科技服务中心出具的贺州国家基本气象站2012年9月1日至2014年12月31日降雨量实况1份。2、2012年9月1日至2014年12月27日的施工日记1份。3、2012年3月7日至2014年6月11日的监理日记1份。证据1-3共同证明：①2012年9月25日至2014年12月27日，贺州地区的降雨量大于5mm的天数共157天；②虎林房地产公司2012年9月25日至2014年12月27日因下雨而停工的日期与实际下雨的日期相符；③2012年9月25日（签订合同日期）至2015年5月1日（交房日期），虎林房地产公司因下雨而停工的天数共计为157天。4、2013年5月28日，贺州市环境保护局发布的《关于2013年贺州市普通高考期间建筑工地停工通知书》一份，证明2013年6月7日、2013年6月8日，虎林房地产公司因高考停工2天。5、2013年6月19日，贺州市环境保护局发布的《关于2013年中考期间严格控制市辖区各考点周边环境噪声污染的通知》1份，证明2013年6月24日-2013年6月27日，虎林房地产公司因中考停工4天。6、2014年3月28日，贺州市环境保护局《关于做好贺州市2014年全国专业技术人员职称等级考试期间环境管理工作的通知》1份，证明2014年3月29日上午，虎林房地产公司因全国专业技术人员职称等级考试停工0.5天。7、2014年4月10日，贺州市环境保护局《关于做好广西2014年度考录公务员贺州市考场考试期间加强环境噪声污染控制管理的通知》1份，证明2014年4月12日、2014年4月13日上午，虎林房地产公司因广西壮族自治区公务员考试停工1.5天。8、2014年6月3日，贺州市环境保护局发布的《关于2014年贺州市普通高考期间建筑工地停工通知书》1份，证明：2014年6月7日、2014年6月8日，虎林房地产公司因高考停工2天。9、2014年6月19日，贺州市环境保护局发布的《关于中考期间严格控制环境噪声污染通知》1份，证明：2014年6月24日至2014年6月27日，虎林房地产公司因中考停工4天。10、2013年11月27日贺州市八步区人民法院的（2013）贺八民一初字第2438号民事裁定书一份，证明2013年7月1至2013年11月27日，因曾冬保等人围堵妨碍虎林房地产公司2#楼的正常施工，虎林房地产公司起诉被告曾冬保等排除妨害纠纷一案停工150天。11、2015年4月30日，虎林房地产开发有限公司在贺州市芳林路24号张贴的《交房通知》照片1份，证明2015年5月1日广西壹品瓷厂职工安置住宅2#楼的户主可前往安置房小区物业公司办理交房手续。12、建设工程质量竣工验收意见书1份，证明2号楼于2015年4月28日竣工验收。13、2号楼的钥匙发放登记表一份，证明二号楼的交房时间。14、通话记录一份，证明被告已经通知业主交房的事实。15、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证（1#楼）、建筑工程施工许可证（2#楼）、建设工程规划许可证（1#楼、2#楼）、土地使用证。证明广西虎林房地产开发有限公司开发的“广西壹品瓷业职工安置住宅1#楼、2#楼的相关资质及手续。经开庭质证，被告对原告证据1无异议，对证据2商品房买卖合同真实性无异议，但违约金有异议，合同约定是万分之一，原告主张万分之二不符合约定。对建房协议书真实性无异议，但2012年9月25日双方签订商品房买卖合同书，重新约定了权利义务，权利义务应当以买卖合同为准。对证据3购房款收据无异议。对水电开户费、税费、维修基金费真实性无异议。但对原告认为属于提前预收费用并要求资金占用费有异议，双方签订合同是没有约定交这些费用的时间，实际交付是双方合意。对推拉窗费真实性无异议，但要求返还有意见。对办证费真实性无意见，资金占用费有意见。原告对被告虎林公司的证据1-9，原、被告的购房合同是被告的格式合同，原告没有变更权利，被告应该已经预见到实际交房时间，包括了下雨等停工时间。逾期交房时间应当按照合同约定交房时间计算，即诉状所述545天，被告所说的扣除时间不应该扣除。对证据10认为与本案无关。对证据11是复印件，无法确认其真实性，原告接到交房通知是在2015年8月份，9月份正式交房。证据12《建设工程质量竣工验收意见书》不能证明该工程已经完成竣工验收可以交付，且该表中只盖有公章，没有负责人签字。证据13，2号楼交房时间与被告提交的一致，无异议。对证据14无异议。对证据15认为预售许可证说明可预售时间是2012年8月24日，原、被告于2009年签订建房协议书，当时房屋不符合预售条件。本院对证据的分析与认证：对双方均无异议的证据，本院予以认定。被告证据1-9相互印证，可以作为认定据实延期交房的依据，但被告主张顺延321天，本院不予认可。被告证据10因排除妨害纠纷被告工期延误150天，这属于××自身因素所导致的，不予扣除。被告证据11可以证明被告通知交房，但具体交房时间以领钥匙的时间为准。证据12可以证明2号楼已完成初步验收，本院予以认定。证据15可以证明2号楼手续完备，本院予以认定。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2009年4月13日，原告李海涛与被告虎林公司签订《建房协议书》，约定原告购买被告开发的壹品瓷厂商品房，协议还约定了房屋价格及付款时间，交房期限、验收办法等。2012年9月25日，原告李海涛（××）与被告虎林公司（××）签订《商品房买卖合同》，约定：虎林公司将贺州市芳林路26号广西壹品瓷业有限公司职工安置住宅小区第2幢1单元6层603号房出卖给原告，房屋总价款225296元；第八条约定交房时间为2013年12月31日前，交房条件为验收合格，如遇下列特殊原因，××可据实予以延期：一是遭遇不可抗力，二是其他非××能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成不能施工、交通管制、其他灾害及政策性因素等；第九条约定，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房款万分之一的违约金。签订合同后，原告依约按时支付全部购房款225296元。2012年9月25日原告向被告交纳了办证费预收款15000元，税费3379.45元，维修基金6758.9元。2015年4月28日，涉案房屋所在的二号楼完成竣工验收。2015年7月20日，被告虎林公司将房屋交付给原告。2015年7月20日原告向被告交纳了推拉窗款3000元，水电开户费2500元。虎林公司在施工建设期中，根据2012年9月-2014年12月的施工日记、监理日记，结合中高考、公务员考试、职称考试停工通知以及贺州市气象科技服务中心出具的《2012年9月1日-2014年12月31日降雨实况》，截至2014年12月27日，被告在工程施工过程中受中高考等因素影响造成停工，可以顺延交房期限的天数为14天，受降雨（中雨以上）影响造成停工，可以顺延交房期限的天数为102天（结合2014年12月24、25日的施工日志，当时的施工是在室内和地下，不受降雨影响，故12月27日降雨不予扣除）。因此，被告虎林公司可据实予以延期的天数为116天。本院认为：关于逾期交房违约的民事责任问题。原告与被告之间的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行合同义务。签订合同后，原告依约按时支付了全部房款，但是被告虎林公司没有在约定的期限内交付房屋，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告虎林公司应当承担相应的违约责任。原、被告在签订合同时约定了被告虎林公司可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力和其他非××能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成不能施工、交通管制、其他灾害及政策性因素等，因此，被告虎林公司据实延长履行期间，具有合同依据，且未违反法律规定。《商品房买卖合同》约定的交房期限为2013年12月31日前，交房条件为经验收合格，2015年4月28日，涉案房屋所在的二号楼完成竣工验收，2015年7月20日被告将房屋交付原告，共计迟延交房565天。扣除虎林公司可据实予以延期的116天，据此，虎林公司实际逾期交房的违约天数为449天（565天-116天）。依照《商品房买卖合同》第九条的约定，被告虎林公司应向原告支付逾期交房违约金为10116元（225296元×0.1‰×449天）。关于原告要求被告支付资金占用费的问题。2012年9月25日原告向被告交纳了办证费预收款15000元，税费3379.45元，维修基金6758.9元。2015年7月20日原告向被告交纳了水电开户费2500元。根据《商品房买卖合同》第16条第三款约定“在××商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，××应当履行保修义务。因不可抗力或者非××原因造成的损坏，××不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担”，第17条约定“5、××委托××代为办理产权登记所发生的各项税费（契税、咨询、登记、转让、测绘、评估、代理费、印花税等）由××支付；······7、××委托××代为办理分割土地证发生的各项税费等由××支付；······”，附件三约定“10、水电：水电到户（不包开户、室内水电不包）”，维修基金、办证费、税费、水电开户费用本该由××承担，合同未约定交款时间，原告在签订合同、接收房屋当日分别履行了交款义务，视为双方对交款时间达成合意。现原告要求支付资金占用费，没有依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还推拉窗款的问题。双方在商品房买卖合同附件三中约定“5、门窗：装进户门第一道大门及铝合金窗，不包括其余门及落地窗，无防盗网”，合同并未约定有安装推拉窗，但被告实际安装了，原告也已交纳推拉窗款，视为双方就此达成新的合意，原告要求返还推拉窗款没有依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉请部分有理，部分无理，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广西虎林房地产开发有限公司应向原告李海涛支付逾期交房违约金10116元。二、驳回原告李海涛的其他诉讼请求。本案受理费461元（原告已预交），由被告广西虎林房地产开发有限公司负担180元，原告李海涛承担281元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审 判 长  何学文代理审判员  张媛月人民陪审员  李运党二〇一六年二月十六日书 记 员  潘红熹