江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2015)阜城民初字第1655号原告阜城镇窑桥村民委员会第二村民小组，住所地阜宁县阜城镇东风路。负责人刘正永，该组组长。委托代理人郭欣立，江苏众想律师事务所律师。被告阜宁县富文畜禽蛋品有限公司，住所地阜宁县阜城街道办事处东风路北首。法定代表人薛斌，该公司总经理。委托代理人徐文海，江苏阜一律师事务所律师。被告薛斌，男，汉族，1965年10月23日生，市民，住阜宁县。原告阜城镇窑桥村民委员会第二村民小组（以下简称窑桥二组）诉被告阜宁县富文畜禽蛋品有限公司（以下简称富文公司）、薛斌确认所有权纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月18日公开开庭进行了审理。原告窑桥二组组长刘正永及其委托代理人郭欣立、被告富文公司法定代表人薛斌的委托代理人徐文海及被告薛斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告窑桥二组诉称，1999年6月30日，原告与被告富文公司签订房屋转让协议书一份，约定原告将位于东风路北首厂房转让给被告富文公司。由于被告富文公司未能及时付清房款，2000年9月10日双方签订还款协议书一份，协议书约定被告富文公司差欠的房款273475元在2001年2月10日前还清,若被告富文公司未能按时结清房款，原告有权终止房屋转让协议，收回所售房屋产权及产权证，所售期间房屋按租赁处理。2001年12月3日原告诉至法院，要求解除与被告薛斌之间的房屋租赁合同，并要求被告薛斌支付租金。阜宁县人民法院经审理后认为，原告与被告富文公司之间签订的房屋转让协议系附条件的合同，由于被告薛斌及富文公司未能及时支付房款，条件未成就，该房屋转让协议不成立，故判令被告薛斌给付原告租金44000元。此后，涉案房屋一直由原告控制使用，房产证亦由原告保管。现原告诉至法院，要求：1、依法确认原告是坐落在阜城镇窑桥村二组的6栋计660.37㎡房屋及相应土地使用权的实际所有人。2、判令被告返还原物，并协助原告办理权属变更登记手续。3、诉讼费由被告承担。具体理由有三：1、由于被告未能及时付清房款，原、被告所签房屋转让协议未成立，房屋所有权仍归原告所有，被告使用房屋期间按租赁处理，这一事实有（2001）阜民初字第1536号民事判决书予以认定。若被告对该判决有异议，则应申请再审，否则该判决所确定的内容即是既定事实；2、被告以投资创业的欺骗手段，在未支付房屋对价的情况下即办理了房屋产权过户手续，主观存在恶意；3、该房屋原系原告所设企业窑桥阀门厂所有，集体出资的企业财产所有权变动应经村集体半数以上村民同意，而该房屋买卖未经上述程序，买卖协议当属无效。被告富文公司辩称，原告所述不实，双方争议房屋，富文公司是通过买受和自建的方式获得，并依法到房屋登记部门领取了房屋证书，是房屋的所有权人，对房屋享有所有权名下的全部权利。本案双方的房屋转让协议因办理权属变更，并在1999年之前就完成整个房屋买卖合同过户和交付的内容，那么即使是差欠购房款也不影响合同已经全部履行的事实，仅是形成一个新的债权债务关系，因此原告方认为2000年9月10日还款协议是对1999年6月30日房屋转让协议的所附条件，理由是不成立的。2000年9月10日的协议是还款协议，因此不存在所谓的附条件。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告薛斌辩称，涉案房屋一直属于被告富文公司所有，被告富文公司将房产证办到其名下后一直在经营。故原告的诉讼请求不成立，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，1997年10月1日，原告与被告薛斌签订承包经营合同书一份，合同约定原告将位于阜宁县阜城镇东风路中段西侧的八间厂房、四间办公室承包给被告薛斌经营，承包期限从1997年10月1日起至2000年10月1日止，承包金第一年25000元、第二年30000元、第三年30000元，三年合计85000元。在履行该协议期间，被告薛斌经营的富文公司在承包经营的厂区范围内加建了200.29㎡的房屋。1999年4月14日，阜宁县阜城镇窑桥村村民委员会（以下简称窑桥村委会）出具证明一份，内容为：“兹有我村二组窑桥阀门厂已倒闭，该厂房新办阜宁县畜禽蛋品有限公司，产权属畜禽蛋品有限公司。特此证明。（该公司是我村二组企业）”。被告富文公司凭借该份证明于1999年4月19日到阜宁县城镇房地产登记管理办公室办理了上述房屋所有权登记手续，房权证载明房屋所有权人为“阜宁县富文禽蛋品有限公司（窑桥二组）”，房屋坐落“阜城镇窑桥村二组”，产别“单位直管”，建筑面积为660.37㎡，其中包括由被告富文公司建设的200.29㎡房屋。1999年6月30日，原告（甲方）与被告富文公司（乙方）补充签订房屋转让协议书一份，协议约定“因富文公司与加拿大博文公司合资创办盐城富佳畜禽蛋品有限公司，根据外方要求为了扩大生产能力，新上米粉丝加工生产线需要，现根据国家有关法律、法规的规定，经双方共同商定，本着平等、自愿、互利的原则，自愿达成如下协议：一、甲方将位于东风路北首，厂房转让给乙方。其中：坐西朝东办公用房4间、坐西朝东仓库8间、坐北朝南宿舍2间，总计14间，计460.08㎡。二、甲方在转让房屋时，连同土地使用权一并转让乙方…3、合计面积3100㎡…。三、经甲、乙双方商定，房屋及土地折价为48万元。…”。在履行该协议过程中，协议约定的3100㎡土地中有1962.5㎡转为国有土地使用权性质。1999年10月5日，被告富文公司与阜宁县国土管理局签订缴纳土地年租金合同书，阜宁县国土管理局2000年4月11日的初审意见为“根据阜国土管98征字268号，该户通过租赁取得国有土地使用权，每年交2元/㎡租金，年限四十年，予以登记为工业用地，用地面积为1962.5㎡”，2000年4月13日的审核意见为“同意变更登记”。由于被告富文公司一直未有按转让协议的约定支付房款，2000年9月10日，原告窑桥二组（甲方）与被告富文公司（乙方）签订还款协议书一份，该协议书约定“因窑桥村二组转让给富文公司（向阳劝业场南侧、东风路西侧，厂房14间及土地），合同价28.9475万元人民币，富文公司于99年6月已付人民币1.6万元，余款至今未付，特签订如下还款协议：一、乙方总欠款额为27.3475万元。二、还款方式：乙方在2000年10月5日-10日前还款5万元，2000年11月5日-10日前还款5万元，2000年12月5日-10日前还款5万元，2001年1月5日-10日前还款5万元，2001年2月5日-10日前还款7.3475万元。三、乙方必须按期还款，如不能按期还款，即从2000年9月1日起计算欠款利息，利息按月息2%计算。四、乙方必须在2001年2月10日前全部还清所欠甲方的房款及土地转让款。五、乙方与甲方在2001年2月10日前不能结清余款，甲方将终止合同，收回所有房产权及产权证，同时所有房产按租赁处理，时间从2000年7月1日起执行，租赁价以每年3万元人民币计算。六、如甲方收回房产，在收回的同时，将退回乙方所付给甲方的房产转让款项，其他费用概不负责，并同时扣除乙方的违约金20000元人民币”。2001年12月3日，原告以被告薛斌未有按约还款为由，向本院起诉，要求解除与被告薛斌之间的房屋租赁关系，并要求被告薛斌支付房屋租金44000元。在该案庭审中，原告窑桥二组自认自1997年10月1日至2001年10月1日，被告薛斌应付租金151000元，已付107000元，故要求被告薛斌支付差欠租金44000元。被告薛斌起初答辩认为如房屋转让协议无效，按租赁关系计祘，原告主张的租金属实。后被告答辩认为双方签订的房屋转让协议合法有效，且已过户完毕。本院经审理后，认为：原告与被告薛斌签订的房屋承包经营合同（租赁合同）合法有效。原告与被告富文公司签订的房屋转让合同是附条件的合同，附生效条件的合同自条件成就时生效。由于被告薛斌及富文公司未有按约给付价款，故房屋转让合同不成立，仍应按租赁合同处理。本院于2002年6月20日作出（2001）阜民初字第1536号民事判决书，判令解除原告与被告薛斌之间的房屋租赁合同，并判令被告薛斌给付原告房屋租金44000元。该判决生效后，原告未有申请执行，但一直占有、使用660.37㎡房屋及相关土地，并保管涉案房屋的房产证。2004年，原告未经审批对被告富文公司建造的200.29㎡中的155.61㎡房屋进行拆除并改建。诉讼中，原、被告均认可2000年9月10日还款协议将1999年6月30日房屋转让协议中约定的转让款48万元变更为28.9475万元，是因为转让土地中有1962.5㎡土地已被征用，双方经协商达成的意见。另原告以涉案土地使用权于2003年已变更为国有土地，且未办理土地使用权证为由，向本院申请撤回对土地使用权的权利主张。上述事实，有承包经营合同书、房产证、房屋转让协议书、还款协议书、本院（2001）阜民初字第1536号民事判决书及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告窑桥二组与被告薛斌之间原虽签订承包经营合同，但实为租赁关系，对此原、被告均无异议。在租赁过程中，双方达成协议，即原告以48万元的价格将租赁的460.08㎡房屋及相应土地使用权转让给以被告薛斌为法定代表人的被告富文公司，并在转让协议签订前，被告富文公司将该460.08㎡及其在租赁期间建造的200.29㎡房屋办理了房屋产权证书。在履行支付房款的过程中，双方因土地面积减少而扣减部分转让款后，对剩余的转让款再次达成还款协议，在该份协议中，双方约定被告富文公司在2001年2月10日前不能结清余款，原告将终止合同，收回所有房产权及产权证，同时所有房产按租赁处理，时间从2000年7月1日起执行，租赁价以每年3万元计算。该约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。后因被告富文公司在约定的2001年2月10日前未能结清房款，原告在2001年12月3日仍以房屋租赁关系向法院主张权利，要求被告支付拖欠租金，并解除双方之间的租赁关系。本院经审理，亦认定原告与被告富文公司签订房屋转让协议后，富文公司并没有在约定期限内付清购房款，双方之间仍应按租赁合同处理，并据此判决解除了原、被告之间的租赁关系。综上，被告富文公司在与原告签订房屋转让协议后，未能在合同约定的期限内付清购房款是事实，依双方合同约定“所有房产按租赁处理”，故原告与被告富文公司之间系租赁合同关系，且已经法院判决解除，原告作为出租方对其租赁物享有物权，故原告要求确认其为涉案协议约定的460.08㎡房屋所有人，符合法律规定，本院予以支持。因上述房屋一直为原告实际占有、使用，故原告要求被告返还房屋的请求没有事实依据，本院不予支持，但被告富文公司应协助原告办理上述房屋的权属变更登记手续。对原告要求确认其为涉案协议约定之外的200.29㎡房屋所有人的请求，因该房屋为被告富文公司建造，且原告对其中部分房屋进行拆除后重建并未有办理建房审批手续，故本院不予支持。原告自愿申请撤回对涉案土地使用权的权利主张，不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、第三十条、第三十三条的规定，判决如下：一、原告阜城镇窑桥村民委员会第二村民小组对涉案房屋转让协议约定坐落在阜城镇窑桥村二组登记在被告阜宁县富文畜禽蛋品有限公司名下的460.08㎡房屋享有所有权。二、被告阜宁县富文畜禽蛋品有限公司于本判决生效后20日内协助原告阜城镇窑桥村民委员会第二村民小组办理权属变更登记过户手续。三、驳回原告阜城镇窑桥村民委员会第二村民小组其他诉讼请求。案件受理费5402元，由原告阜城镇窑桥村民委员会第二村民小组负担1639元，由被告阜宁县富文畜禽蛋品有限公司负担3763元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：江苏省盐城市农行中汇支行营业部，帐号：40×××21）预交上诉案件受理费5402元。审 判 长  李正坤代理审判员  彭 艳代理审判员  郭 洁二〇一六年七月二十七日书 记 员  李欣如附录法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人权益。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权等级的，不影响合同效力。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。