黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）庆高���五民初字第363号原告李战军，男，1969年7月27日出生，汉族。委托代理人胡洋，黑龙江天地人和律师事务所律师被告大庆市万年房地产开发有限公司。法定代表人王彦平，该公司董事长。原告李战军与被告大庆市万年房地产开发有限公司（以下简称万年公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李战军的委托代理人胡洋到庭参加了诉讼，被告万年公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，故本案缺席审理，现已审理终结。原告李战军诉称，2014年9月15日，被告将其开发建设的大庆高新区梦幻城休闲居住区E区（丽都国际·翰林苑）的七套房屋作为抵债房抵给原告，分别为5号楼1单元2203室（抵债762335元）、6号楼1单元2003室（抵债760781元）、13号楼1单元2103室（抵债759841元）、13号楼2单元2201室（抵债759841元）、13号楼2单元2001室（抵债759841元）、14号楼1单元2203室（抵债752266元）、14号楼1单元1803室（抵债752266元），七套房屋总价为5307171元，双方按照每套房屋分别签订了合同预签单及认购书。后原告发现在抵债前，上述七套房屋所在的楼盘已经被被告作为在建工程整体予以抵押，因此七套房屋无法签订商品房买卖合同，更无法办理产权。故原告诉至法院，要求解除原、被告签订的七套房屋的合同预签单及认购书，被告返还原告购房款5307171元、承担自2014年9月15日起至实际给付之日分利息，赔偿损失2653586元，并要求被告承担本案诉讼费用。被告万年公司未出庭，亦未向本院提交答辩状。原告就其主张向法院提交证据如下：1.大庆高新区梦幻城休闲居住区E区5号楼1单元2203室的《丽都国际·翰林苑合同预签单》及收据各一份（均为复印件，与原件核对无异）；大庆高新区梦幻城休闲居住区E区6号楼1单元2003室、13号楼1单元2103室、13号楼2单元2201室、13号楼2单元2001室、14号楼1单元2203室、14号楼1单元1803室各套房屋的《丽都国际·翰林苑合同预签单》、《丽都国际·翰林苑认购书》及收据各一份（均为复印件，与原件核对无异），欲证明原告购买被告开发建设的七套房屋，付款方式为抵账。2.送货确认单明细表一份、挂账明细表七份（均为复印件，复印于被告财务处），欲证明2012年原告（大庆���萨尔图区万隆恒泰物资经销处）向被告提供钢材，钢材总价值为11791391.73元，该材料款挂在被告的财务账上，属于被告的应付款。3.大庆市萨尔图区万隆恒泰物资经销处的营业执照、组织机构代码证、税务登记证（正副本）复印件一份，欲证明大庆市萨尔图区万隆恒泰物资经销处系个体工商户，原告李战军系业主。4.在建工程抵押状态情况说明七份，来源于大庆市房屋产权市场管理中心房屋产籍管理所，欲证明被告抵顶给原告的七套房屋均系已抵押状态，且已办理了抵押登记，可见原、被告之间的合同无法实现，应予解除，并且被告应当按照法律规定向原告返还购房款并赔偿损失。本院认为，原告向本院提交的四组证据，符合法律规定证据的构成要件，能够证实原告欲证��的问题，对四组证据予以确认。被告万年公司未出庭，亦未向本院提交证据。经审理查明，2012年，原告李战军为业主的大庆市萨尔图区万隆恒泰物资经销处（个体工商户）向被告万年公司的施工工地出售钢材。经原、被告协商，2014年9月15日，被告将其开发建设的大庆高新区梦幻城休闲居住区E区（丽都国际·翰林苑）的七套房屋作为抵账房，抵偿欠付大庆市萨尔图区万隆恒泰物资经销处的钢材材料款，并与大庆市萨尔图区万隆恒泰物资经销处的业主，即原告李战军分别签订了合同预签单及认购书，且被告为原告出具了个房屋购房款收据。根据双方约定，七套房屋及抵债金额分别为：5号楼1单元2203室，抵债金额762335元、6号楼1单元2003室，抵债金额760781元、13号楼1单元2103室，抵债金额759841元、13号楼2单元2201室，抵债金额759841元、13号楼2单元2001室，抵债金额759841元、14号楼1单元2203室，抵债金额752266元、14号楼1单元1803室，抵债金额752266元，七套房屋总抵债金额合计为5307171元。且合同预签单及认购书上均书写赠车位一个，但未约定车位的具体位置。另查，涉案七套房屋在建工程为已抵押状态。本院认为，原告与被告万年公司签订的合同预签单及认购书，意思表示真实，内容合法，不违反法律法规的强制性规定，故本院对合同预签单及认购书效力予以确认。因原告购买涉案房屋目的无法实现，基于原告请求返还购房款的主张，合同预签单及认购书应予解除。因原、被告签订的合同预签单及认购书中仅写明房屋坐落、面积、房屋单价及总价款，缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋��付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法和违约责任的条款，其性质应为商品房买卖合同的预约合同。关于原告的损失问题，原告与被告万年公司应依合同预签单及认购书约定履行各自义务，因该合同预签单及认购书约定交付购房款的义务原告已履行，而被告万年公司至今仍未具备与原告签订商品房预售合同的条件，被告万年公司违返诚实信用，已构成违约。虽合同预签单及认购书中均未明确约定违约金的依据，但结合房地产市场现状，原告于2014年即向被告万年公司交付全部购房款，被告万年公司使用原告购房款至今，且房屋仍不符合签订商品房预售合同条件，原告的损失无法简单用货币进行量化，原告的实际损失不单单为同期贷款利息损失，现因被告万年公司收取原告购房款近两年之久，至今仍未取得相关签订商品房买卖合同手续的过错程��较大，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为被告万年公司退还原告房款、给付原告已付认购款50%的赔偿较为合理。关于原告要求利息按照同期银行贷款率支付其自交纳购房款次日起至判决确定给付之日止利息的诉讼请求，因在确定被告赔偿损失过错中已考虑原告利息损失，故不应再另行赔偿。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十五条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、对原告李战军与被告大���市万年房地产开发有限公司签订的预约认购位于大庆高新区梦幻城休闲居住区E区七套房屋（包括5号楼1单元2203室、6号楼1单元2003室、13号楼1单元2103室、13号楼2单元2201室、13号楼2单元2001室、14号楼1单元2203室、14号楼1单元1803室）的《丽都国际·翰林苑合同预签单》及《丽都国际·翰林苑认购书》予以解除；二、被告大庆市万年房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告李战军购房款5307171元；三、被告大庆市万年房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告李战军损失2653586元；四、驳回原告李战军的其他诉讼请求。案件受理费69313元，由被告大庆市万年房地产开发有限公司承担67158元��由原告李战军承担2155元，保全费5000元，由被告大庆市万年房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本案所涉货币种类均为人民币）审 判 长 徐 华 楠审 判 员 李 海 静人民陪审员 孙 雪 梅二〇一六年七月一日书 记 员 王���赢附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响��，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名���住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。