陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0116民初532号原告（反诉被告）西安鼎特农业观光有限公司。法定代表人刘卫海，该公司董事长。委托代理人程浩，北京大成（西安）律师事务所律师。委托代理人徐江涛，北京大成（西安）律师事务所律师。被告（反诉原告）西安市长安区灵沼街道东正庄村民委员会。法定代表人任小明，该村村委会主任。委托代理人任永新。委托代理人赵小计，陕西天之骄律师事务所律师。原告（反诉被告）西安鼎特农业观光有限公司（以下简称鼎特公司）与被告（反诉原告）西安市长安区灵沼街道东正庄村民委员会（以下简称东正庄村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鼎特公司之委托代理人程浩、徐江涛，被告（反诉原告）东正庄村委会法定代表人任小明，委托代理人任永新、赵小计到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鼎特公司诉称，被告将其村北土地出租给原告从事现代农业园区建设，合同签订后被告陆续将出租土地交给原告使用，原告在承租土地上建设经营有机产品种植基地，并按照约定支付了合同租金。但在2015年6月底，被告村领导班子换届之后，被告组织人员对原告的种植基地停水、断电、堵路，并打伤工作人员。致基地无法正常经营，造成原告巨大的经济损失。且被告违反合同约定，要求解除合同。现起诉要求：1.确认被告所发的《解除承包合同函》无效；2.判令被告按双方所签的《农村土地承包经营权出租合同》继续履行；3.判令被告立即向原告返还承包的约512亩土地及地上建设的有机产品种植基地，东至长安区小丰村，西至户县交界，南至两正路，北至西汉高速公路；4.判令被告赔偿原告损失200万元（暂算至2015年9月30日）；5.诉讼费由被告承担。被告东正庄村委会辩称，原告自2013年之后，迟延支付租金，且自2015年6月之后再未支付被告租金，构成严重违约，被告依法行使解除权有效；原告所建基地内大部分土地荒芜，仅有钢架大棚，杂草丛生，并未按照项目归划建设，损害了村民利益；因原告违约在先，导致村民自发组织维权，原告所述侵权行为与被告无关；另原告在租用土地上仅是象征性的种植蔬菜、苞谷等农作物，建了几处钢架大棚，并没有种植所谓有机产品。原告租用土地的初衷并非为了发展生态农业，而是为了套取政府财政补贴，等待拆迁。故要求驳回原告诉讼请求。反诉原告东正庄村委会诉称，2011年10月5日其村委会将部分土地出租给反诉被告从事经营高效农业。合同签订始，反诉被告尚能及时支付租金。但在2014年6月按照每亩每年租金1800元支付了2014年6月-2015年5月的租金之后，再未付款。后经催要未果，已经超过合同约定的逾期付租期限，构成违约，故向反诉被告发送的解除承包合同函有效。但反诉被告至今一直未向反诉原告支付拖欠租金及土地占用期间的费用，也未返还土地。故反诉要求：1.依法确认反诉人于2015年9月4日向被反诉人发送的《解除承包合同函》有效；2.判令被反诉人支付租金264000元，土地占用费486000元，共计750000元；3.判令被反诉人立即拆除原承租地上所建大棚及相关设施，并恢复耕地原貌；4.本案诉讼费由被反诉人承担。反诉被告鼎特公司辩称，公司按照合同约定已经按时支付2016年度之前的所有租金，无违约行为，东正庄村委会单方解除合同无事实及法律依据，解除合同函无效。2015年7月起，东正庄村委会在合同约定租金支付时间未到，要求涨地租未得满足，单方采取侵权行为，严重违反了合同约定，现要求反诉被告支付2015年7月起的租金及土地占用费及要求返还土地、拆除地面附着物没有法律依据，应予驳回。经审理查明，2011年10月5日原、被告签订有《农村土地承包经营权租赁合同》，并经长安区灵沼街道办事处作为鉴证机关进行鉴证，其中甲方（出租方）为东正庄村委会，乙方（承租方）为鼎特公司。合同约定：土地承包经营权出租期限为10年。即2011年10月5日起至2020年10月5日止；土地用途为主要从事农业产业结构调整，发展设施大棚种植蔬菜，水果等高效农业；每亩土地年租金为1200元整，每三年递增10%。支付方式为由出租方出具村民的粮食直补卡账号和每年的地租详单，承租方在规定的时间内将租金支付在出租村民的粮食直补卡上；付款时间为当年10月1日至15日兑付当年租金。承租方的权利义务为：1、依照合同约定享有土地使用和收益的权利，有权依法自主组织生产经营和处置产品；2、如将承租的土地采用转包、转租或入股等行使再流转的，应与出租方协商，并经出租方同意后方能实施；3、依法保护和合理利用土地，不得随意弃耕抛荒，维护土地农业用途，不得用于非农建设，不得给土地造成永久性损害；4、按照约定向出租方支付土地流转租金。违约责任：1、由于出租方村民的行为导致承租方正常生产经营活动受阻，超过20天，承租方可以通过法律手段，追究相关人的责任；出租方违约干预承租方的生产经营超过20天，造成损失，应承担赔偿责任；2、承租方不按约定支付土地租金，逾期20天未支付的，经催缴无果，可解除合同收回土地。后东正庄村委会陆续从村民处收回涉案土地，连同占用村民的地垄、生产路等连片整合计算在内合计约520亩，其四址为西至户县北正庄村、东至小丰村及上南丰村、南至东正庄村北街及灵南路、北至西汉高速。由东正庄村委会按照交地村民的地亩单发放土地租金。合同签订后，除2011年11月租地租金通过长安区灵沼街办代管、2015年7月通过长安区灵沼财务中心转付300000元租金外，鼎特公司于2012年9月7日、2013年9月5日、2014年9月17日、2015年4月20日分别将580000元、510000元、600000元、300000元，即合计1990000元直接交给东正庄村原村主任任响应，任响应向鼎特公司出具了本人签名并加盖东正庄村委会公章的收条，再由任响应安排给租地村民以现金形式发放租地款。合同初期，原、被告均实际按照1200元租金标准履行合同。但至2013年，村民认为鼎特公司支付租地款偏低，要求增加租金，为此2014年4月东正庄村召开村民小组及村民会，鼎特公司法定代表人刘卫海参加。2014年6月，东正庄村原村主任任响应按照每亩每年1800元租金标准，支付了村民2014年6月至2015年5月的土地租金。后在2015年4月东正庄村委会领导班子换届过程中，原村主任任响应认为，虽鼎特公司仍按照1200元标准支付租金给村委会，但为给村民协调增加租金，促成鼎特公司和村民间继续合作，在给村民按照1800元租金支付过程中，自己已垫付每亩地租金600元，合计约300000元。因担心自己在换届中落选，遂将鼎特公司2015年4月20日预付的300000元租金抵作自己的垫付款，实际未给村民发放。鼎特公司在2015年7月通过长安区灵沼财务中心转付300000元租金，被告村委会已经实际领取。2015年7月部分村民与鼎特公司因为地租一事，发生冲突，并有停水、断电、堵路行为。2015年9月4日东正庄村委会向鼎特公司发送《解除承包合同函》。2016年1月26日原告鼎特公司以其诉称为由诉至本院，要求被告继续履行合同并赔偿损失。被告东正庄村委会同时提出反诉请求。审理中，本诉原告提供：1、农村土地承包经营经营权出租合同、灵沼乡农村财务服务中心证明、被告收条5份、晁平娟说明、被告原法定代表人任响应的说明。证明原、被告签订合同意思真实有效，被告违约应当承担赔偿责任，且原告已经按照合同约定全额支付被告租金。但被告采取停水停电、堵路封门、强占原告承租的土地及地上建设的种植基地的行为，严重违反法律法规；2、部分交地清单及村民领取租金清单。证明被告已将原告支付的租金发给了村民，且未经原告同意擅自向村民以1800元每亩的价格发放，导致出现误会，现被告应当向原告返还的土地约为512亩；3、西安鼎特现代农业示范园2015年现状图及项目评审意见、有机转换产品认证证书。证明原告园区土地没有荒芜，及种植物损失区域、面积及预计收入情况；4、被告停水停电、堵路、强占原告种植基地等行为的照片、证人段校荣、刘联会证人证言、受理公民报警求助情况登记表、解除承包合同函及被告组织人员采收原告种植基地内种植物照片。证明被告采取停水停电、堵路封门、强行强占原告承租的土地及地上建设的种植基地的行为，以及单方解除双方合同行为，严重违反法律法规规定，也违反双方合同的约定，应承担原告的所有损失；5、农产品收购合同、草莓苗订购合同、定金收据、2015年9月前实际损失清单及2015年秋季种植计划及损失。证明被告的违约行为导致原告2015年9月30日前直接经济损失超过2075366元、秋季种植预期收益600多万元，被告应当予以赔偿。同时申请证人任响应、刘联会、刘建车出庭作证。上述证据经被告质证认为：对证据1的证明目的均不予认可，认为原告未按照合同约定支付租金，且导致土地荒芜，耕地破坏，已构成违约，且原告未将租地款打到村民粮食直补卡，而直接交给任响应亦构成违约，且不符合客观实际。但认可证人任响应谈到按照1800元标准向村民支付地租；对证据2的真实性及证明目的均有异议，认为原告交地清单载明亩数与原告所述地亩数不一致；对证据3现状图及项目评审意见真实性无异议，但认为规划图并非实际现状图，且原告并未按照项目审批及建设规划的要求开发，大部分土地抛荒。对有机产品认证书真实性不予认可，认为原告种植的并非有机产品；对证据4照片、报警记录、解除承包合同函的真实性认可，但认为是因原告违约，村民自发组织维权，并非被告组织村民侵权。且原告方证人刘联会、刘建车证言也无法证明是被告组织村民实施停水、断电行为；对证据5的真实性及证明目的不予认可，认为系原告伪造合同，虚构损失，单方计算损失无其他有效证据印证。反诉原告在反诉中提供证据如下：1、农村土地承包经营权出租合同，证明合同约定解除条件成就；2、灵沼街办证明及情况说明、诉求、申请书；照片、快递寄件联、催款通知、视频光盘一张、谈话笔录证明原告多次拖欠村民租金，且未支付2015年6月后租金，已经构成严重违约，且大部分土地荒芜，应予解除合同；3、现场照片31张，证明反诉被告租用土地荒芜现状，并经环保部门拍照取证；4、关于西安鼎特现代农业示范园项目建设通知、西安鼎特现代农业示范园简介建设承诺书，证明原告未按照示范园项目建设的要求开发土地，也未按照承诺进行建设；5、解除承包合同函。证明原、被告间承包合同关系在2015年9月4日已经解除；6、2011年11月1日东正庄村委会与鼎力果蔬专业合作社签订的农村土地承包经营权租赁合同。证明该合同是由反诉被告法定代表人刘卫海签订，租地的地亩数为500亩，该合同约定红小麦涨价，要相应的涨租金，但原告提交的证据1中删除了此条关于土地租金随红小麦价格上涨这一条款，而此合同是在农业局备案的合同，说明反诉被告为套取国家农业补贴，给村民利益造成损害，同时损害国家利益；7、东正庄村55个村民的证明，证明2014年6月份村上开会决定将租金调整为每年每亩1800元，当时任响应组织召开，刘卫海也在场，双方已经达成一致；8.现场照片22张，证明原告违反合同约定，对耕地进行了破坏，在耕地上建房，并将土路改成水泥路，违反合同约定，改变耕地用途。上述证据经反诉被告质证认为：对证据1、合同内容没有异议；对证据2街办证明内容的真实性有异议，认为原、被告对租金支付有不同意见，街办协调未果，不能证明反诉被告有违约行为，且在协调未能达成一致情况下，应当按照约定执行。对诉求、申请书及光盘的真实性没有异议，但证明目的有异议。对谈话笔录的真实性有异议，证人同本案有利害关系；对证据3真实性及证明目的有异议，国土部门调查取证未通知公司到场，且农业种植具有季节性，为下一季种植预留土地不能证明是荒芜；对证据4证明目的有异议，园区自主经营，依据市场进行调整；对证据5真实性无异议，但反诉原告依条件不具解除权；对证据6真实性无异议，证明目的不认可，该份合同的主体与反诉被告不是同一主体，没有关联性；对证据7证人证言证据真实性及证明目的不认可，证言是否由证人本人签字无法核实，签字的证人中部分参与堵路、断水断电，村民开会的内容，据任响应证言租金上涨需延续土地租赁时间5年，村民只同意延长三年，反诉被告未与村民达成每年每亩租金1800元的一致意见；对证据8真实性无异议，证明目的不认可，照片中原告建设的彩钢瓦房是配套建设温室大棚，可以随时拆除，道路也只是一层薄的水泥，不会影响耕地用途。另在审理中查明，原、被告均认可分别在2011年11月、2012年6月、2014年6月分三次陆续将土地交鼎特公司租用，但对每次交地亩数，未能达成一致意见。原告鼎特公司认为其严格按照合同约定以每亩每年1200元租金标准已经支付被告租金至2016年11月、2016年6月。现鼎特公司在租用地上建有钢架大棚及数间活动板房，其中有约170亩土地由村民耕种。东正庄村委会否认占用种植基地，称村民也是自发耕种。因原、被告意见严重分歧，本案未能调解。本院认为，原、被告自愿签订《农村土地承包经营权租赁合同》合法有效，双方应依据合同约定履行。该租赁合同涉及租用土地为东正庄村民耕地，租金给付直接涉及村民利益，但在合同实际履行中，原告未按照合同约定将租金支付给被告村出租土地村民的粮食直补卡上，而是直接支付给原东正庄村主任任响应，违反了合同约定。且合同在实际履行中，虽原告认为依据分次租地亩数已经按照每亩每年1200元地租标准如数支付了被告租金，但并未按照合同约定租金每三年递增10%，亦违反合同了约定。被告东正庄村委会在2015年9月4日向原告鼎特公司送达解除承包合同函，但原告鼎特公司在法律规定的期限内未提出异议，故该解除承包合同函有效。就原告诉请要求被告赔偿损失2000000元一节，其当庭提供的证据不能证明是由被告东正庄村委会或村委会组织村民实施停水、断电及堵路行为，且原告计算的损失多为单方预计、估算损失，不具客观真实性，故依法不予采信；对于原、被告间租金给付，虽原告未按照合同约定方式支付，但被告实际接受。关于租金给付标准是否应该提高到1800元，虽原、被告间进行过沟通、协商，但并未达成书面一致意见，且原告否认，故对此节不予采信。至于被告东正庄村委会原村主任任响应按照1800元租金标准发放给村民，并将鼎特公司2015年4月20日预付300000元地租抵作自己的垫付款，实际未给村民发放一节，属被告东正庄村委会内部行为，不能对外对抗原告鼎特公司。据庭审证据，可认定原告鼎特公司实际支付给被告东正庄村委会租金至2016年6月30日。故虽原、被告间土地租赁合同于2015年9月4日解除，但被告鼎特公司实际占用东正庄村委会土地，鼎特公司2015年9月5日后已支付的租金应当抵作土地占用费，故对被告反诉要求鼎特公司赔偿租金损失及占地费用的请求亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条；《中华人民共和国民法通则》第六十四条及其他相关民事法律政策之规定，判决如下：确认被告西安市长安区灵沼街道东正庄村民委员会发给原告西安鼎特农业观光有限公司的《解除承包合同函》有效。双方签订的《农村土地承包经营权出租合同》自2015年9月4日解除；反诉被告西安鼎特农业观光有限公司于判决生效后10日内拆除租赁土地上的钢架大棚及活动板房等地面附着物，恢复土地原状；驳回本诉原告西安鼎特农业观光有限公司诉讼请求；驳回反诉原告西安市长安区灵沼街道东正庄村民委员会其余诉讼请求。本案本诉费22800元，由原告承担；反诉费5650元，由反诉原告承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  薛建涛审 判 员  何俊英人民陪审员  刘水娟二〇一六年七月八日书 记 员  金青松