北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第11051号原告北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人于庆新，董事长。委托代理人郭亚新，女，1972年6月19日出生。委托代理人连桂花，女，1964年2月6日出生。被告狄月华，女，1965年8月30日出生。委托代理人杜伟，北京市恒嘉律师事务所律师。委托代理人狄月红（被告之妹），1966年9月29日出生。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）与被告狄月华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。2015年11月23日第一次开庭时，原告均豪物业公司的委托代理人郭亚新、连桂花到庭参加了诉讼，被告狄月华经本院合法传唤未到庭应诉。2016年1月7日第二次开庭时，原告均豪物业公司的委托代理人郭亚新、连桂花，被告狄月华的委托代理人杜伟、狄月红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业公司诉称，我公司于2006年11月13日与四方景园二区（原世纪风景A区）业主签订《四方景园二区前期物业服务协议》，对小区物业进行物业服务工作，合同约定物业费1.2元／平方米／月，按国家2662号文件2013年11月20日起物业费1.32元／平方米／月，按年度收取物业费。如果业主违反合同约定，未按时足额缴纳物业服务费，欠费业主应按逾期每日千分之三的标准向我公司支付违约金。被告狄月华为四方景园二区业主，房屋面积113.84平方米，狄月华自2012年11月20日起拒不缴纳物业服务费及相关费用，我公司多次催收无果，被告的这种违约行为已严重侵害了我公司的合法权益及四方景园二区交费业主的权益。现诉至法院，要求被告支付：1、2012年11月20日至2013年11月19日的物业服务费1639.32元，2013年11月20日至2015年11月19日的物业服务费3606.48元；2、2012年11月20日至2015年11月19日的公共照明费144元、垃圾清运费90元；3、被告支付上述期间物业费滞纳金5000元；4、被告承担本案诉讼费。被告狄月华辩称：第一，原告服务存在瑕疵，没有尽到合同约定的义务，我们住在二楼，一楼的住户在窗户外私搭乱建，影响我们的安全，我们向物业公司反映，但物业公司并未进行制止，未尽到维护公共秩序的义务，我们告知了原告，如果不改进，我们不缴纳物业费，我们行使先履行抗辩权。第二，原告从2013年开始涨价，违反《物业服务若干解释》的规定，增加了我们的义务，应当经过双方同意，现原告私自变更。第三，2013年5月之前没有证据证明原告催缴了物业费，已经超过了诉讼时效，我们不交钱。第四，关于滞纳金，合同履行中是原告违约在先，我们不应当交纳滞纳金。违约金是格式合同，原告应该进行解释说明和告知，违约金过高，没有依据。经审理查明，狄月华系位于北京市丰台区四方景园二区×号楼×层×单元×号房屋（以下简称×号房屋）的所有权人，该房屋建筑面积为113.84平方米。2006年11月17日，均豪物业公司（甲方）与狄月华（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自四方景园二区房屋出售之日起至住宅小区业主大会成立后与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理期间；乙方将×号房屋委托甲方实行物业管理，甲方对房屋共用部位、房屋共用设施设备、环境卫生和绿化、社会秩序维护、交通秩序、消防等物业服务内容提供符合合同约定的服务；乙方按照建筑面积每月每平方米1.2元的标准交纳物业管理费，交纳时间为办理入住时需交纳十二个月的服务费用（以后每年为一个交费期），下次交费应于上年度交费日前的第十一个月，前往物业公司交纳物业服务费；物业管理服务费标准按市政府有关文件调整，乙方入住首年的交费日期自2006年11月20日至2007年11月19日止；乙方对所属公共部位的照明用电，由乙方向甲方交纳（包括楼梯、楼道），物业费不含此项费用；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、中水费、房租等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交；并从逾期欠费之日起，每天按照应交费总金额3‰比例交纳违约金。协议并对其他相关事项进行了约定。同日，狄月华签订《业主临时公约》及《业主临时公约承诺书》。协议签订后均豪物业公司为×号房屋所在的四方景园二区提供了物业服务，并按照每户每年30元的标准收取垃圾清运费，及每户每年48元的标准收取公共照明费。2013年，均豪物业公司根据京发改（2005）2662号文件调整了物业费收费标准，由合同约定的1.2元／月／建筑平米调整至1.32元／月／建筑平米。庭审中，狄月华称其楼下业主存在私搭乱建行为，影响了小区安全，均豪物业公司未尽到阻止的义务。均豪物业公司提交了该公司发给东铁营街道办事处的《关于请求纠正社区内圈占公共建筑面积私拱乱建行为的申请函》及发给东铁营街道办事处城管科的《关于请求拆除楼道内圈占公共建筑面积行为的申请函》及快递单，证明均豪物业公司对于小区内存在的违章建筑积极向职能部门通报解决，已经尽到了合同约定的义务，业主亦应按约及时缴纳物业费，狄月华对此不予认可。狄月华称均豪物业公司的起诉超过了诉讼时效期间，均豪物业公司提交在业主门上张贴催缴通知单的照片，证明尽到了催缴义务，狄月华对该种催缴方式不予认可。均豪物业公司称在物业服务过程中联系狄月华，仅有电话能打通，无法与其进行正面沟通。上述事实，有双方当事人的陈述、《前期物业管理服务协议》、欠费追缴告知单及催缴照片、物业费调整调查结果公示、京发改（2005）2662号文件、《关于请求纠正社区内圈占公共建筑面积私拱乱建行为的申请函》、《关于请求拆除楼道内圈占公共建筑面积行为的申请函》、快递单、业主资料卡、身份证复印件、《北京市商品房预售合同》复印件、北京市国土资源局丰台分局查询结果等相关证据在案佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。另外，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。均豪物业公司与狄月华签订了《前期物业管理协议》，并据此为×号房屋及公共区域提供物业服务，狄月华享受了均豪物业公司提供的物业服务，依法应当按照合同约定交纳物业费、公共照明费及垃圾清运费，故对于均豪物业公司要求狄月华缴纳物业费、公共照明费、垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持。均豪物业公司对于小区内的私搭乱建现象并无合同约定或者法定的执法权，狄月华以均豪物业公司不作为为由拒绝交纳物业费的理由不成立，本院不予采信。狄月华称均豪物业公司的诉讼请求超出了诉讼时效期间，且对均豪物业公司的催缴方式不予认可，综合狄月华不在×号房屋居住的客观情况，本院认为均豪物业公司除了电话联系及上门张贴催缴通知单之外，无法实施其他催缴方式，故本院对于狄月华的该项答辩意见不予采信。狄月华辩称其不同意均豪物业公司的上涨物业费行为，因双方在合同中约定了物业管理服务费标准按市政府有关文件调整，均豪物业公司亦根据政府文件进行了调整且未超过文件规定的范围，故对于狄月华的该项答辩意见，本院不予采信。鉴于均豪物业公司提供的物业服务存在不完善之处，因此免除狄月华支付滞纳金的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告狄月华于本判决生效后十日内支付原告北京市均豪物业管理股份有限公司二○一二年十一月二十日至二○一五年十一月十九日的物业费五千二百四十五元八角、公共照明费一百四十四元、垃圾清运费九十元；二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六十二元，由被告狄月华负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费二百六十元，由被告狄月华负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按撤回上诉处理。审判长 刘亚男人民陪审员王云霞人民陪审员赵淑玲二〇一六年二月二十五日书记员 韦        梦        旸