贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2016)黔0402民初1177号原告安顺惠民保障性住房开发建设有限责任公司。住所地：安顺市西秀区中华东路***号（体育场对面）金贸大厦。法定代表人吕昕，该公司董事长。委托代理人万颂飚，贵州联通律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告安顺黔聚融广告有限公司。住所地：安顺市西秀区东关经房小区7号路安置房B幢2层1号房G区。法定代表人张磊，该公司执行董事兼经理。委托代理人肖雄，男，1975年7月29日生，汉族，住安顺市西秀区南水路*号*单元*号。该公司副总经理。代理权限：特别授权。委托代理人孙鹏，贵州辞衡律师事务所律师。代理权限：一般授权。原告安顺惠民保障性住房开发建设有限责任公司（以下简称惠民公司）诉被告安顺黔聚融广告有限公司（黔聚融公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法由本院助理审判员顾然然适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人万颂飚，被告委托代理人肖雄、孙鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告安顺惠民保障性住房开发建设有限责任公司诉称：2013年4月10日原告与被告签订《广告媒体场地租赁协议》（以下简称《协议》），原告将位于安顺市中华东路小十字安置楼1号楼的1、1号楼裙楼顶户外广告媒体；2、1号楼裙楼外墙广告媒体；3、1号楼裙楼1楼电梯间视频广告媒体；4、1号楼裙楼1-18层电梯门广告；5、1号楼2门电梯内广告；6、1号楼入户通道墙体广告场地租赁给被告使用。《协议》约定租赁期限自2013年5月10日起至2018年5月9日止。租赁约定为年租金160000元，且每年递增5%。被告分别于2013年5月14日，12月25日向原告支付了2013年5月10日至2014年5月9日的租金共计160000元，但之后的租金被告拒不支付。原告多次催要被告履行支付义务，被告均以各种理由推诿。原告向其公司发出《联系函》，向其催要租金，被告以法定代表人变更为由继续推诿，并拒收《联系函》。根据《协议》第4条第3款的约定，被告逾期交纳租金，每日应承担当月租金的1%作为违约金，但原告认为该违约金比例过高，故参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的有关规定按照年利率36%计算违约金。综上，原告认为被告未履行支付租金的义务已经构成违约，且在原告多次催收的情况下仍拒不支付租金，导致合同目的不能实现，原告为维护自己的权益，特诉至人民法院，请求判令：一、解除原、被告于2013年4月10日签订的《广告媒体场地租赁协议》；二、被告立即拆除并搬离租赁以下场地的广告牌及其附属设施（1、1号楼裙楼顶户外广告媒体；2、1号楼裙楼外墙广告媒体；3、1号楼裙楼1楼电梯间视频广告媒体；4、1号楼裙楼1-18层电梯门广告；5、1号楼2门电梯内广告；6、1号楼入户通道墙体广告。）；三、被告立即支付所欠原告租金人民币329902.15元（该租金暂计至2016年4月11日，后继租金按日483.29元计算至被告拆除并搬离租赁场地止）；四、被告承担违约责任并向原告支付违约金（违约金按所欠租金的年利率计算至被告支付租金日止）；五本案诉讼费由被告承担。被告安顺黔聚融广告有限公司辩称：1、原告方主体资格不适格，该房子是拆迁房，原告不是拆迁房的业主，不能代替业主收取广告费用；2、如果原告居住在小区内，只能按照比例收取租赁费用。综上我方认为原告方的主体资格不适格。经审理查明：2013年4月10日，原告惠民公司作为甲方与被告黔聚融公司作为乙方签订《广告媒体场地租赁协议》，《协议》约定：“一、广告场地位置：安顺市中华东路小十字安置楼1号楼二、广告场地包括：A：1号楼裙楼顶户外广告媒体B：1号楼裙楼外墙广告媒体C：、1号楼裙楼1楼电梯间视频广告媒体D：1号楼裙楼1-18层电梯门广告E：1号楼2门电梯内广告F：1号楼入户通道墙体广告三、合作期限：2013年4月10起至2018年5月9日止。其中甲方给予乙方30天招商、广告媒体制作、办理相关手续，免收该时间段的租金费用，2013年5月10日作为实际租金计费日。四、合作以及租金支付按照以下方式租金按年计算，年租金为￥：160000.00元。人民币大写壹拾陆万元整，在协议期间每年递增5%。第一期租金，2013年5月10日和2013年11月10日各付50%，以后每期乙方须在每年的5月10日前付清当年租金；按照以上支付方式，乙方若逾期不交，每日加收当月月租金的1%违约金；逾期超过一个月，甲方有权终止本协议。……”合同签订后，被告使用该广告位至今，同时支付了2013年5月10日至2014年5月9日的租金。因被告未支付2014年5月10日之后的租金，原告提出如上诉请。同时查明：安顺市中华东路小十字安置楼1号楼目前只办理了安市产房权证西秀字第030051184、030051185、030051186、030051187、030051188、030051191、030051194号的房权证，且以上房屋产权证所有权人均为原告惠民公司。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、被告工商登记信息打印版、《广告媒体场地租赁协议》、安顺市房屋产权管理处出具证明一份及原告的安市房权证西秀字第030051184、030051185、030051186、030051187、030051188、030051191、030051194号的房权证七份在卷佐证，并经庭审质证认证，足以认定。原告提供的《联系函》，因被告称其从未收到过，原告无证据证实被告已收到该《联系函》，故该证据本院不予采信。原告提供违约金计算表，被告表示原告无损失，请求法庭予以调整。因该计算方式系原告单方所计算，故该证据本院不予采信。本院认为：原、被告订立合同不得损害第三人利益，合同生效应以不违反法律相关规定为前提。原告惠民公司与被告黔聚融公司签订的《广告媒体场地租赁协议》约定的租赁场地为安顺市中华东路小十字安置楼的1号楼的裙楼顶户外、裙楼外墙、裙楼1楼电梯间、裙楼1-18层电梯门、2门电梯内、入户通道墙体，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条之规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，建筑物的外墙属于业主共有部分。安顺市中华东路小十字安置楼1号楼1号楼裙楼顶户外、裙楼外墙、裙楼1楼电梯间、裙楼1-18层电梯门、2门电梯内、入户通道墙体的广告位均应属安顺市中华东路小十字安置楼1号楼全体业主共同共有，原告利用安顺市中华东路小十字安置楼1号楼的上述场地进行经营性活动，应经全体业主共同决定同意后进行，而原告对此没有提供证据证实。原告认为其办理了安顺市中华东路小十字安置楼1号楼房屋产权编号为：安市房权证西秀字第030051184、030051185、030051186、030051187、030051188、030051191、030051194号的七个房屋产权证，其他住户尚未办理房屋产权证，原告就是唯一的业主，其有权将1号楼的上述广告位出租。因原告所取得的房屋所有权不是安顺市中华东路小十字安置楼1号楼全部的所有权，而是部分所有权，因此原告对该1号楼裙楼顶户外、裙楼外墙、裙楼1楼电梯间、裙楼1-18层电梯门、2门电梯内、入户通道墙体等广告场地的租赁处分行为是否有效尚有待全部业主承认，原告与被告签订的《协议》并不是当然生效，故原告要求被告支付所欠广告位租金及违约金的诉讼请求本院不予支持。但原告要求解除原、被告于2013年4月10日所签订的《协议》，被告同意解除该《协议》，故原告该诉讼请求本院予以支持。被告黔聚融公司应在解除合同后应立即拆除并搬离上述广告位的广告牌及其附属设施。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、解除2013年4月10日原告安顺惠民保障性住房开发建设有限责任公司与被告安顺黔聚融广告有限公司签订的《广告媒体场地租赁协议》；二、被告安顺黔聚融广告有限公司在本判决生效五日内拆除并搬离以下场地的广告牌及其附属设施（1号楼裙楼顶户外广告媒体、1号楼裙楼外墙广告媒体、1号楼裙楼1楼电梯间视频广告媒体、1号楼裙楼1-18层电梯门广告、1号楼2门电梯内广告、1号楼入户通道墙体广告）；三、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费人民币8842元，减半收取人民币4421元，由原告安顺惠民保障性住房开发建设有限责任公司承担人民币4371元，被告安顺黔聚融广告有限公司承担人民币50元。（本案诉讼费原告已预交，被告所承担的诉讼费在本判决生效后五日内直接支付给原告，原告不再向本院退取。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。代理审判员 顾  然  然二〇一六年七月八日书 记 员 刘玉莹（代）