攀枝花市仁和区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0411民初825号原告攀枝花市融恒达实业有限公司。住所地：四川省攀枝花市仁和区仁和镇土城南街***号*号。法定代表人杨博崴，该公司总经理。委托代理人张德勇，徐绍刚律师事务所律师。被告魏再强，男，汉族，1988年2月15日出生，户籍地四川省叙永县。本院于2016年4月22日立案受理了原告攀枝花市融恒达实业有限公司（以下简称融恒达公司）诉被告魏再强房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员夏玉凤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告融恒达公司的委托代理人张德勇，被告魏再强经本院合法传唤，期满未到庭参见诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告诉称，2013年9月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告位于攀枝花市仁和区仁和镇莲花村.迤沙拉大道上城X期X幢XX层2单元XXXX号商品房一套，预测建筑面积87.5平方米，单价为5490元／平方米，房屋总价款为388903元，首付118903元，余款270000元向商业银行申请以该案争议的房产作为抵押担保贷款支付。2013年8月24日，被告支付首付款118903元。2014年5月15日，被告与中国工商银行股份有限公司攀枝花分行（以下简称工行攀枝花分行）签订《个人购房借款／担保合同》，原告向工行攀枝花分行提供了保证担保，并向该行缴纳了履约保证金。后被告向工行攀枝花分行偿还了部分贷款，就不再支付。2015年10月22日，工行攀枝花分行向原告发出《关于扣收按揭项目履约保证金的通知》，2015年10月28日工行攀枝花分行从原告履约保证金账户上扣收了住房贷款本金262459.67元，利息5127.14元。在原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第六条第二款第五小点约定，如因被告原因，导致银行解除与被告的抵押贷款协议，并要求原告承担连带清偿责任时，原告有权解除合同，被告应承担合同约定总房款15%的惩罚性违约金。被告的行为违反了该约定，应承担违约责任。同时，由于被告履行合同义务不符合约定，给原告造成损失，被告应予赔偿。现原告诉讼至法院，要求被告：1.解除原、被告之间于2013年9月17日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》;2.履行配合原告撤销位于攀枝花市仁和区仁和镇莲花村.迤沙拉大道西侧上城X期X幢第X层2单元XXXX号（即《房屋产权预告登记证》所记载的位于仁和区仁兴路X号X幢2单元XXXX号）房屋《商品房预售合同网上登记》及《房屋产权预告登记证》的义务;3.支付原告违约金58335.45元;4.支付原告代被告偿还银行按揭贷款的利息5127.14元;5.赔偿原告损失73990元；6、承担本案全部诉讼费、保全费、律师费及其他费用。被告魏再强未提交答辩意见及相关证据。经审理查明，2013年9月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号XXXXX），合同约定被告购买原告位于攀枝花市仁和区仁和镇莲花村.迤沙拉大道西侧上城X期X幢XX层2单元XXXX号商品房一套，建筑面积87.5平方米，单价为5490元／平方米，房屋总价款为388903元，首付118903元，余款270000元由银行贷款支付。同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议“第六条关于付款方式的补充约定，第二款采用贷款方式付款的，买受人应按下列约定执行，第五点，如出卖人为买受人的还贷义务提供阶段性保证的……；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人应承担合同约定总房款15%的违约金；出卖人在扣除代买受人清偿银行贷款本金、利息及其他费用（包含罚金、违约金及实现债权的相关费用）及前述违约金后将剩余房款退还买受人。”2013年11月24日，被告购买的位于仁和区仁兴路XX号X幢X单元XXXX号商品房进行了商品房预售合同网上备案登记，合同备案号为XXXXX。2014年5月15日，被告支付了首付款118903元。2013年5月10日，工行攀枝花分行（甲方）与原告（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》，协议约定：“经双方协商，同意由甲方作为上城项目的按揭贷款办理银行；乙方同意甲方按照中国工商银行的有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定将贷款资金全部划到乙方在甲方开立的账户，账户名为攀枝花市融恒达实业有限公司；在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项；如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知书后5日内履行还款义务；如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。”2014年5月11日，因被告购买仁和区仁兴路X号X幢2单元XXXX号房屋申请办理个人住房贷款270000元，工行攀枝花分行在攀枝花市房屋产权交易登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记（攀房预仁字第0000XXXX号、预告登记权利人为工行攀枝花分行）。2014年5月15日，被告与工行攀枝花分行签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：经被告申请，工行攀枝花分行向被告发放个人住房贷款270000元，用于购买仁和区上城建筑面积87.5平方米的住房，贷款期限20年，由工行攀枝花分行将贷款一次性划入攀枝花市融恒达实业有限公司在工行开设的账户中，还款方式为按月等额本息还款，借款人不享有宽限，原告为被告的贷款向工行攀枝花分行提供了阶段性连带责任保证。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息构成违约，贷款人有权采取宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同等措施。签订《个人购房借款／担保合同》的当日，工行攀枝花分行向被告发放了贷款270000元，并直接划入了原告的账户。2015年8、9、10月被告未按时还款。2015年10月26日，工行攀枝花分行向原告发出《关于扣收按揭项目履约保证金的通知》，通知主要内容为：“攀枝花市融恒达实业有限公司：截止2015年10月26日，在你公司开发的上城房地产项目购买了个人住房，并在我行办理了个人住房按揭贷款借款人魏再强已连续违约3期，现积欠应还贷款本金1741.87元、贷款利息4416.05元、贷款余额262459.67元。该借款人逾期超过三期以上，且经我行多次催收，借款人仍无力全额偿还我行积欠的贷款本息。鉴于上述情况，根据你公司与我行签订的按揭合作协议及借款合同相关约定，我行现宣布借款人魏再强的住房贷款合同提前到期。现要求你公司履行该笔个人商用房贷款的连带担保责任，请你公司在收到《关于扣收按揭项目履约保证金的通知》当日内履行结清该笔住房贷款剩余本息及其他费用的担保义务，否则我行将在你公司开立的保证金账户上进行扣收以清偿该笔贷款。”2015年10月28日，工行攀枝花分行从原告履约保证金账户上扣收了住房贷款本金262459.67元，利息5127.14元。另，合同备案号为XXXXX、购房人为杨刚、预售合同网上签订时间为2015年5月6日的商品房预售合同网上备案表显示，位于仁和区仁兴路XX号X幢1单元XXXX号、建筑面积为129.170平方米的商品房成交价格为464883元。上述事实有，原、被告的陈述及《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收据、《按揭贷款业务合作协议》、攀房预仁字第0000XXXX号预购商品房抵押权预告登记证、《个人购房借款／担保合同》、个人借款凭证、工行攀枝花分行还款明细、《关于扣收按揭项目履约保证金的通知》、工行攀枝花分行扣款凭证、商品房预售合同网上备案表等证据在案佐证，足以证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第六条第二款第五点约定“如出卖人为买受人的还贷义务提供阶段性保证的……；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人应承担合同约定总房款15%的违约金”。本案，原告的证据能够证实：“原告为被告的还贷义务提供了阶段性保证；被告2015年8、9、10月连续3个月未按照《个人购房借款／担保合同》的约定履行还款义务；工行攀枝花分行宣布被告的住房贷款合同提前到期，并从原告的履约保证金账户上扣收了住房贷款本金262459.67元，利息5127.14元”的事实。被告未按时向工行攀枝花分行还贷的行为，导致工行宣布被告的住房贷款合同提前到期，并要求原告承担连带清偿责任，原、被告双方约定的合同解除条件已成就，原告向本院起诉要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，本院于2016年6月3日向被告送达起诉状副本，应视为通知被告，双方的合同自2016年6月3日解除，被告应协助原告办理撤销对合同备案号为XXXXX的商品房预售合同网上备案登记。原告要求被告支付房屋总价款15%的违约金，符合合同约定，本院予以支持，被告应支付原告违约金58335.45（388903元×15%）元。原告要求被告给付其代被告偿还银行按揭贷款利息5127.14元的诉请，被告向工行攀枝花分行申请个人住房贷款，并签订《个人购房借款／担保合同》，按时向工行攀枝花分行偿还贷款本金及利息是被告的义务，被告并未按合同约定履行，致使工行攀枝花分行从原告的履约保证金账户扣款，该款被告应当给付给原告。关于原告主张的损失赔偿。原告提交了合同备案号为91415的商品房预售合同网上备案表，欲证实与被告所购买房屋属同一楼栋、同一单元、同一朝向、同一房屋结构、相近楼层的建筑面积为129.170平方米的房屋在2015年5月的成交价为464883元，单价为3599元，被告于2013年9月所购的建筑面积为87.5平方米的房屋的单价为4444.60元/平米，两者单价相差45.60元/平米，因房价下跌因素，被告所购房屋在2013年9月和2015年5月的交易总差价为73990（87.5平方米×845.60元/平方米）元，该交易总差价系被告履行合同义务不符合约定，给原告造成的直接经济损失，被告应予赔偿。本院认为，首先，原告提交的合同备案号为XXXXX的商品房预售合同网上备案表，虽然能够证实与被告所购买房屋属同一楼栋、同一单元、同一朝向、同一房屋结构、相近楼层的建筑面积为129.170平方米的房屋在2015年5月的成交价为464883元，但该成交价可能因付款方式不同而存在差异，原告的损失不能依此而定。其次，违约金本身具有补偿性和惩罚性的双重性，且以补偿守约方损失为主要功能，如约定的违约金能够补偿守约方的损失，对赔偿损失的请求，人民法院不予支持。本案，原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中约定了房屋总价款15%的违约金，综合考虑被告的违约情形以及房地产市场近两年来房价下跌的趋势，本院认为原告主张的违约金已经能够弥补因被告违约给原告造成的损失。因此，对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告履行配合原告撤销《房屋产权预告登记证》（攀房预仁字第0000XXXX号），因攀房预仁字第0000XXXX号预购商品房抵押权预告登记证的预告登记权利人系工行攀枝花分行，并非原告，故对原告的该项诉请，本院不予支持。原告要求被告承担本案全部诉讼费、保全费、律师费及其他费用，因原告未申请保全，且律师费及其他费用并无证据证实，故对原告要求被告负担保全费、律师费及其他费用的请求，不予认可。原告的诉讼请求中本院不予支持部分的诉讼费由原告自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告攀枝花市融恒达实业有限公司与被告魏再强于2013年9月17日签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》于2016年6月3日解除；二、被告魏再强于本判决生效之日起15日内协助原告攀枝花市融恒达实业有限公司办理撤销对合同备案号为71063的商品房预售合同网上备案登记；三、被告魏再强于本判决生效之日起15日内支付原告攀枝花市融恒达实业有限公司违约金58335.45元，利息5127.14元；四、驳回原告攀枝花市融恒达实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9064元，减半收取4532元，由原告攀枝花市融恒达实业有限公司负担637元，被告魏再强负担3895元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。本判决生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行期限最后一日起二年内。审判员  夏玉凤二〇一六年七月四日书记员  杜 晓