江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏01民终5032号上诉人(原审被告)张敦烈，男，1968年11月20日生。委托代理人梁千里，女，1969年12月24日生。被上诉人(原审原告)张静，女，1982年4月28日生。委托代理人范建，男，1984年4月5日生。上诉人张敦烈因与被上诉人张静房屋买卖合同纠纷一案,不服南京市江宁区人民法院(2016)苏民初字第1404号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年6月16日立案受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张静原审诉称，2015年12月27日，其与张敦烈在南京壹加贰联合不动产经纪有限公司（以下简称壹加贰公司）的居间下，签订了《房地产买卖中介合同》。约定其以110万元的价格向张敦烈购买位于南京市江宁区东山街道某地388号某地3-602室（以下简称602室）房屋一套。合同签订当天其向张敦烈支付了购房定金20000元，向壹加贰公司支付居间服务费8000元，共同商定于2016年1月20日前办理贷款及产权过户登记手续。然而，张敦烈在收到其定金后，拒不配合其办理贷款及产权过户登记手续，经其多次催告未果。其认为张敦烈的行为违反双方合同约定，致使合同目的不能实现，现其诉至法院要求判令：一、解除其与张敦烈签订的关于602室的房屋买卖合同；二、张敦烈向其双倍返还定金40000元；三、张敦烈赔偿其居间服务费损失4800元。张敦烈原审辩称：其同意解除与张静签订的关于602室房屋买卖合同，但其不存在违约行为。双方在合同中约定的是张静需在2016年1月20日过户当天向其支付首付款580000元及担保公司垫资的购房款500000元。合同中约定其作为房主需要做“全全委托公证”，签订买卖合同时，居间人告知其，该公证旨在其授权担保公司拿取张静从银行贷款的500000元。但签订合同后，其被要求同案外人黄静签订委托合同，由其将602室房屋的各项卖房事宜全部委托给黄静，并就该委托合同办理公证手续，否则张静无法拿到担保公司的垫资房款500000元。其不同意签订上述授权售房的委托书，但过错不在张敦烈。因此导致过户不能继续进行后，其也同张静协商过，但由于张敦烈没有同意张静提出按照正常程序直接从银行贷款500000元作为房款的做法，双方的房屋买卖合同无法继续履行。故张敦烈现在同意解除双方的房屋买卖合同，但不同意双倍返还定金及赔偿张静的居间服务费损失。原审法院经审理查明，2015年12月27日，张静（乙方）与张敦烈（甲方）在壹加贰公司（丙方）的居间下，签订了《房地产买卖中介合同》。约定乙方以110万元的价格向甲方购买602室房屋一套；乙方于2015年12月27日前，向甲方支付购房定金20000元，于2016年1月20日前，支付甲方首付款580000元，且担保公司垫资500000元交给甲方，双方办理贷款及产权过户手续；乙方办理商贷，金额为500000元；乙方向丙方支付佣金和代办费8000元。在合同的其他约定一栏，双方协商一致约定“房主做全全委托公证；甲乙双方同意乙方认可担保公司整资伍拾万给甲方；乙方承担垫资费用”。合同签订当天，张静向张敦烈支付定金20000元，向壹加贰公司支付居间服务费8000元。2016年1月7日，张敦烈向张静表示，其不同意同案外人黄静签订委托黄静全权售房的委托书，不能再继续履行合同中关于办理“全权委托公证”并由担保公司垫资500000元的条款。张静向张敦烈提出其向张敦烈支付首付款并正常向银行申请贷款来支付购房款的要求，但张敦烈拒绝。原审审理中，张静同张敦烈均表示签订房屋买卖合同时并不知晓全权委托公证需要张敦烈同黄静签订委托售房的委托合同。上述事实，有房地产买卖中介合同、收条、发票及当事人的陈述等证据予以证实。原审法院认为，当事人协商一致的，可以解除合同。张静要求解除其同张敦烈签订的关于602室的房屋买卖合同，张敦烈也同意解除该合同，故对张静要求解除双方签订的关于602室的房屋买卖合同的诉讼请求，原审法院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。张静向张敦烈支付了购房定金20000元，双方间的房屋买卖合同解除后，张敦烈应向张静返还该20000元定金。房屋买卖合同虽然约定张敦烈需要办理全权委托公证，但该约定对公证内容没有约定明确，既无委托事项的内容也没有约定受托人，且张静同张敦烈均表示在签订合同时并不知晓该条约定中的全权委托公证系指张敦烈将售房事宜全权委托予案外人黄静，故对此条款无法继续履行，双方均存在过错。后虽然张静提出以向张敦烈支付首付款并正常办理贷款的方式继续履行合同，但因双方在合同中约定的办理产权过户的条件为过户前张敦烈同时收到张静的首付款580000元及担保公司垫资款500000元。而正常办理银行贷款则需要等待较长的审批及放款时间后张敦烈才能取得贷款，即是说，该付款方式已经改变了合同中原先约定的张敦烈能在过户时取得全额购房款的条件，因此张敦烈没有答应以该方式继续履行合同，应视为双方没有就602室房屋买卖合同的继续履行达成合意。在双方均有过错导致合同不能继续履行，又无法重新达成协议的情况下，合同解除后，张静不应向张敦烈要求其双倍返还定金。张静为购买602室房屋向居间人壹加贰公司支付了居间服务费8000元，其主张张敦烈赔偿其居间服务费的损失4800元，但因张静、张敦烈双方对合同的解除均存在过错，故因各自承担因合同解除导致的损失，原审法院酌定张敦烈向张静赔偿居间服务费损失2400元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条之规定，原审法院判决：一、张静与张敦烈于2015年12月27日签订的房屋买卖合同解除。二、张敦烈于本判决发生法律效力之日起10日内向张静返还购房定金20000元并赔偿居间服务费损失2400元。三、驳回张静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取440元，财产保全费520元，合计960元，由张静承担480元、张敦烈承担480元。上诉人张敦烈不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院以张敦烈在签订房屋买卖合同时并不知晓该约定的做全全委托公证系指张敦烈将售房事宜全权委托案外入黄静对此条款无法履行存在过错为由，酌定张敦烈向张静赔偿居间服务费损失2400元，属于适用法律错误，涉嫌枉法裁判。本案的事实是，房屋买卖合同虽然约定张敦烈需要办理全权委托公证，但该约定对公证内容没有约定明确，既无委托事项的内容也没有约定委托人，且张静同张敦烈均表示在签定合同时并不知晓该条约定中的全权委托公证系指张敦烈将售房事宜全权委托案外人黄静。张静在2015年12月26日上午看房时和上诉人约定全款买诉争房产，但在2015年12月27日中午签合同时又说要找担保公司垫资，并让王贵洋帮其找担保公司。王贵洋为促成交易或其它目的，向上诉人故意隐瞒了公证委托的具体事项及受托人是自然人黄静这一重要事实，只是告诉上诉人：“你要做个全权委托公证，授权担保公司拿张静的银行贷款，因为银行贷款是下到你的户头上的”，张敦烈当时同意了王贵洋的说法。2016年1月7日，在上诉人的一再要求下，王贵洋向上诉人提供了《授权委托书》范本，并要求上诉人按此范本内容到南京市××路作公证。委托事项己超出签订合同时王贵洋所说的委托担保公司拿贷款，而且受托人是自然人黄静，上诉人希望将公证授权限于委托担保公司代收银行贷款，但遭到王贵洋的拒绝，合同的履行就此终止。上诉人认为在房屋买卖过程中对公证委托的处理无过错。二、关于房产保全。原审庭审后，原审法院交给张敦烈一份财产保全民事裁定书，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人，而原审法院是在庭审后才通知张敦烈。根据法律规定，请求诉前保全的财产价值金额应以诉讼请求的金额为限，在签合同时张静要求张敦烈收下2万元定金，而且张敦烈从没说不归还张静。而诉争房产价值上百万，被上诉人提出这样的保全申请是否合法，原审法院作出财产保全的裁定是否合理合法。有没有以房产保全压当事人接受调解之嫌。三、原审法院不仅剥夺了张敦烈的答辩权，而且对张敦烈的答辩状视而不见。居间人王贵洋在房屋买卖居间活动中有明显的欺诈行为，这点在张敦烈的答辩中已经说得很清楚。从原审判决中也可看出，王贵洋作为居间人，没有尽到向委托人据实报告的义务，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项，依法予以改判，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人张静答辩称，按照合同约定，违约金和中介费都应该由上诉人来付，这是三方签订的协议书约定的，被上诉人请求二审法院维持原判。二审中，除了上诉人对原审查明的“向壹加贰公司支付居间服务费8000元”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实没有异议，本院依法予以确认。二审中，上诉人张敦烈提供如下证据材料：1、被上诉人于2015年12月27日转账20000元给张敦烈的支付凭证，证明被上诉人支付给张敦烈20000元。2、2016年6月26日，上诉人咨询王贵洋的电话录音，证明王贵洋称被上诉人是刷卡，而被上诉人自称是支付宝转账，需有依据。被上诉人对上诉人提供的证据一真实性认可，对证据二真实性不认可，称与其无关。被上诉人提供如下证据材料：一、两笔支付宝转账明细，即2015年12月27日14点52分转给张敦烈20000元、2015年12月27日14点52分转给王贵洋8000元，证明这两笔钱我方当时已付出。二、提交我方2016年1月7日以后的通话记录，证明无法联系张敦烈。上诉人对两笔支付宝转账明细的真实性认可，对通话记录的真实性不认可。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：张敦烈应否向张静返还购房定金20000元，并赔偿居间服务费损失2400元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，上诉人张敦烈与被上诉人张静于2015年12月27日签订的《房地产买卖中介合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。本案中，张静要求解除与张敦烈签订的涉案房屋买卖合同，张敦烈亦同意解除合同，因此，原审法院对张静要求解除合同的主张予以支持并无不当，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。在双方合同解除的情况下，张敦烈理当向张静返还购房定金20000元，据此，原审法院判令张敦烈返还该20000元并无不当，依法应予维持。上诉人张敦烈主张撤销原审法院作出的该项判决理由不能成立，本院不予支持。由于双方签订的《房地产买卖中介合同》合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。该《房地产买卖中介合同》约定“房主做全全委托公证”，嗣后，张敦烈向张静表示，其不同意同案外人黄静签订委托黄静全权售房的委托书，不能再继续履行合同中关于办理“全权委托公证”并由担保公司垫资500000元的条款。张敦烈未能按约履行，理当承担民事责任。据此，原审法院认定张敦烈存有过错并无不当，本院依法予以维持。原审法院根据查明的事实，结合当事人对合同的解除存有过错之情况，酌定张敦烈向张静赔偿居间服务费2400元具有合理性，本院依法予以维持。上诉人张敦烈称原审法院判令其向张静赔偿居间服务费2400元错误的意见不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元，由上诉人张敦烈负担。本判决为终审判决。审 判 长 涂 甫代理审判员 吴 勇代理审判员 付 双二〇一六年七月十四日书 记 员 朱亚芳