湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民初字第08233号原告湖南都美物业管理有限公司。法定代表人易伟刚。委托代理人杨伍平。委托代理人代玉梅。被告长沙润锦汽车销售服务有限公司。法定代表人叶超。委托代理人唐慧。第三人长沙麓谷汽车世界投资开发有限公司。法定代表人饶卫红。委托代理人唐皇。委托代理人周尔圭。原告湖南都美物业管理有限公司（以下简称“都美公司”）诉被告长沙润锦汽车销售服务有限公司（以下简称“润锦公司”）、第三人长沙麓谷汽车世界投资开发有限公司（以下简称“麓谷公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月24日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周赞于2016年1月12日公开开庭进行了审理。书记员邱萌担任记录。原告的委托代理人杨伍平，被告的委托代理人唐慧、第三人的委托代理人唐皇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告都美物业公司诉称：2014年7月1日，第三人麓谷公司（甲方）与湖南润锦汽车销售服务有限公司（乙方）签订一份《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》，该合向约定了双方的权利义务，合同中一-1约定，甲方出租4.65亩的土地使用权给乙方，合同中八-1-（5）约定，甲方依据本合同向乙方收取合同约定的各项费用，合同中八-2-（2）约定，乙方依据本合同向甲方交纳本合同约定的各项费用，合同中十-9约定，乙方不按规定时间缴纳任何费用（包括但不限于使用费、物业管理费、市场整体形象宣传费等），甲方有权但无义务代乙方缴纳和垫付，乙方须尽快向甲方补还欠缴费用，合同中十-12约定，乙方违反甲方制定的《麓谷汽车世界专卖店区市场管理办法》，应接受相应处罚。合同签订后，湖南润锦汽车销售服务有限公司向第三人麓谷公司递交了《承诺书》，承诺严格执行《麓谷汽车世界专卖店区市场管理办法》和《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》。2015年1月1日，第三人麓谷公司与湖南润锦汽车销售服务有限公司、被告润锦公司签订一份《权利义务转让协议》，约定湖南润锦汽车销售服务有限公司的权利义务由被告润锦公司承继。2014年5月，原告都美公司按第三人麓谷公司的要约，向其投标欲对麓谷汽车世界进行综合管理服务，2014年6月17日，第三人麓谷公司向原告都美公司送达了《中选通知书》，2014年7月15日，原告都美公司与第三人麓谷公司签订一份《麓谷汽车世界综合管理服务委托合同》，该合同第一条约定，项目名称为麓谷汽车世界，委托管理期限为3年（自2014年8月1日起至2017年7月31日止）；第五条约定，综合管理服务费根据车商租赁地块的占地面积计算，每月每平米0.8元，乙方进场后，不论车商用地或4S店是否空置，均须自租赁合同约定的起始日缴付综合管理服务费；第三条1-6约定，当车商不按规定交纳综合管理服务费等费用时，负责协调督促。该合同签订后，原告都美公司对相应的综合管理服务收费进行了公示，亦严格按照综合管理服务委托合同的约定履行了其管理服务义务。但被告润锦公司及第三人麓谷公司未按约定履行缴纳综合管理服务费及其他义务，截至2015年9月30日，被告润锦公司尚欠原告都美公司综合管理服务费22297.7元。据此，原告都美公司依照相关法律之规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决：（一）被告润锦公司向原告都美公司支付拖欠的综合服务费22297.7元（从2015年1月1日起计算至2015年9月30日止，2015年10月1日起另行计算）；（二）第三人麓谷公司协调督促被告履行缴纳综合管理服务费的义务；（三）被告润锦公司负担本案诉讼费用。被告润锦公司辩称：第一、合同中写明了原、被告之间另外签订综合服务合同，但是原、被告没有签订该合同。合同约定对于服务内容没有明确，原告没有提供综合服务，是被告自己请人进行卫生和安保。在租赁合同中约定了原告应尽的义务，但是原告没有提供服务，没有履行义务。原告对租赁场地以及公共场所没有尽到应尽的义务，所以被告不应该交物业费，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人麓谷公司陈述称：第一、第三人履行了合同义务，是协助车商收缴物业费，第三人已经履行到位。第三人和润锦公司签订租赁合同中已经对物业费进行了约定。一开始第三人委托原告向润锦公司收取物业费，第三人召开了三次会议对润锦公司的物业费进行催缴，第三人对润锦公司关于物业费的调查中显示润锦公司对物业收费及服务是满意的。第三人已经履行了告知义务，且已经把合同关系告知了被告润锦公司，并协助进行了催收义务。经审理查明：湖南润锦汽车销售服务有限公司（乙方）、第三人麓谷公司（甲方）以及长沙高新技术产业开发区管理委员会（丙方）于2014年7月1日签订《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》，该合同第一条约定：“甲方将其有权出租的、位于麓谷汽车世界的部分土地使用权租赁给乙方，租赁地块编号为D-04，租赁地块面积为4.65亩。”该合同第五条关于综合管理服务费约定：“麓谷汽车世界的综合管理服务费按租地面积计算，标准为0.8元每平方米每月，综合管理服务费标准协商调整，由甲方委托的综合管理服务公司收取和使用。乙方必须按照园区要求与综合管理服务公司签订综合管理服务合同。”该合同第八条关于乙方的权利义务约定：“遵守有关国家法律、法规和规章；遵守《麓谷汽车世界汽车专卖店区市场管理办法》及其他相关市场管理制度，合理使用租赁土地及物业、守法经营。”后湖南润锦汽车销售服务有限公司经第三人麓谷公司及长沙高新技术产业开发区管理委员会的同意，将上述合同中的权利义务转让给了本案被告长沙润锦汽车销售服务有限公司。第三人麓谷公司制定的《麓谷汽车世界专卖店区市场管理办法》第十条规定：“汽车4S专卖店必须严格遵守长沙麓谷汽车世界公司与招标引进的物业服务公司制定的《长沙麓谷汽车世界园区物业管理服务合同》、《长沙麓谷汽车世界园区物业管理守则》和本办法，支持市场物业管理。收费标准由物业管理公司根据市场行情制订，并报长沙麓谷汽车世界公司审核同意后执行，汽车4S专卖店必须严格遵守，依规执行，并按时缴纳市场物业管理费。”第十三条规定：“出租方为公共场所提供清洁服务，创造优美环境，但仍须全体承租方鼎力合作，自觉维护公共卫生。”2014年6月17日，第三人麓谷公司完成方案比选工作，确定原告为麓谷汽车世界提供综合管理服务。2014年7月15日，原告都美公司（乙方）与第三人麓谷公司（甲方）签订《麓谷汽车世界综合管理服务委托合同》。麓谷公司将麓谷汽车世界项目委托原告进行综合管理服务事宜。委托管理期限自2014年8月1日起至2017年7月31日止。其中第二条关于委托管理事项约定：“包括本项目园区内共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维护、养护、运行和管理；公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的维护等。”“9、负责向车商收取下列费用并定期向甲方通报收缴费用情况：9.1综合管理服务费；9.2停车场管理服务费；9.3水费、电费等代收代缴费用；乙方为车商提供综合管理服务，是相关费用收取的责任主体。甲方应协助乙方收取相关费用，但乙方不得以任何理由要求由甲方负责相关费用的收取。”第三条关于甲方的权利义务约定：“当车商不按规定交纳综合管理服务费等费用时，负责协助督促。”第五条关于综合管理服务费用约定：“1、综合管理费用根据车商租赁地块的占地面积计算，每月每平方米0.8元。”该合同签订后，原告即正式进场开展综合管理服务工作。2014年8月19日，第三人麓谷公司通知麓谷汽车世界的各车商，告知已经完成综合管理服务公司的选聘工作，委托原告为园区提供综合管理服务，并通知各车商于2014年8月20日至8月31日与原告签订《麓谷汽车世界综合管理服务合同》以及《麓谷汽车世界车商公约》。2014年12月，第三人麓谷公司对园区的安保措施、环境卫生、收费标准等展开问卷调查，被告在该问卷上均选择为满意。2015年3月10日，第三人麓谷公司组织召开2015年第一次车商会议，商定麓谷汽车世界综合管理服务有关事项。2015年8月3日，第三人对原告发送《回函》，内容包括“都美公司有权依法向车商催收综合管理费、麓谷公司多次通知车商与都美公司签订综合管理合同、麓谷公司愿意继续协助都美公司实施催收等。”2015年10月15日，第三人再次组织车商开会，听取车商对园区综合管理工作的意见和建议，协商园区综合管理费用的分担问题。现因原告向被告催缴综合管理服务费，被告未向原告缴纳，遂原告诉至本院。在本案审理过程中，原告主张将请求被告支付的综合管理服务费的截止时间计算至本案受理之日即2015年12月24日。上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》、《权利义务转让协议》、《麓谷汽车世界汽车专卖店区市场管理办法》、《麓谷汽车世界综合管理服务委托合同》；第三人提交并经庭审质证的《中选通知书》、2014年8月19日《通知》、2015年《第一次车商会议通知》、2015年10月15日《关于召开车商总经理会议的通知》、2015年8月3日《回函》、《关于麓谷汽车世界综合管理服务调查问卷》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案存在如下焦点问题：（一）关于原告是否有权向被告收取综合管理服务费的问题；（二）第三人是否履行了协助督促被告缴纳综合管理服务费的义务。（一）关于原告是否有权向被告收取综合管理服务费的问题。第三人麓谷公司与湖南润锦汽车销售服务有限公司签订的《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》（以下简称“租赁合同”）以及第三人与原告签订的《麓谷汽车世界综合管理服务委托合同》（以下简称“委托合同”）均真实、合法、有效。首先，根据租赁合同的约定，被告应当受到上述租赁合同的约束，接受第三人委托的综合管理服务公司即原告提供的服务，并向其缴纳综合管理服务费。其次，原告系第三人委托的综合管理服务公司，其事实上也向麓谷汽车世界提供了综合管理服务，原告与第三人亦明确确定了原告可以直接向车商收取综合管理服务费。综上，虽然原、被告未直接订立物业服务合同或综合管理服务合同，但原告基于第三人的委托有权向被告收取综合管理服务费，现原告向被告主张按合同约定每月每平方米0.8元的标准收取2015年1月1日至2015年12月24日的综合管理服务费，理由正当，本院予以支持。经计算，被告应当支付给原告的综合管理服务费为29512元（4.65×666.67×0.8×357÷30）。（二）关于第三人是否履行了协助督促被告缴纳综合管理服务费义务的问题。根据第三人与原告签订的委托合同，第三人应当协助督促被告缴纳综合管理服务费。据查明的事实，第三人在被告未缴纳综合管理费服务费的情况下，其已经履行了通知、协商、督促义务，其亦同意继续履行协助督促义务，故原告诉请法院判决第三人履行该义务，理由不当，亦没有必要，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、限被告长沙润锦汽车销售服务有限公司在本判决生效后十日内向原告湖南都美物业管理有限公司支付从2015年1月1日至2015年12月24日的综合管理服务费29512元；二、驳回原告湖南都美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取178.5元，由被告长沙润锦汽车销售服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周赞二〇一六年二月二十五日书记员  邱萌