江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏12民终1321号上诉人（原审被告）:靖江市裕和物业管理有限公司，住所地靖江市盛世花园A幢1701。法定代表人：钱康，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：靖江市天成国际业主委员会，住所地靖江市江平路靖江宾馆西侧。法定代表人：何军旗，该委员会主任。委托代理人：方正静，江苏信义诚律师事务所律师。上诉人靖江市裕和物业管理有限公司（以下除判决主文外简称裕和公司）因与靖江市天成国际业主委员会（以下除判决主文外简称天成国际业委会）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2016）苏1282民初172号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年6月7日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院查明：2008年12月2日，靖江市虹泰房地产有限公司与裕和公司分别作为甲方、乙方签订一份《委托（前期）物业管理合同》，约定：“甲方将其开发的天成国际商务中心前期物业委托乙方管理的相关事宜，经双方平等协商，达成如下协议内容：第一条：委托管理事项：1、天成国际高层大厦11000平方米房屋建筑的公用、公共部位的维修、养护和管理。2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。5、公共环境卫生。6、公共环境的绿化的花、草、林、木的养护、保护。7、维护和管理车辆停放秩序和交通秩序。8、维护和管理公共安全秩序。9、收集、保管与物业相关的工程图纸、住用户档案与工程相关的竣工验收等资料。……第三条，本委托合同期限，自本协议订立之日起，至该物业成立业主委员会之日为有效期，后期物业管理由业主委员会与乙方另行签订物业管理合同。第四条，甲方的权利和义务：……5、甲方有义务在本合同生效后十日内无偿向乙方提供北侧规划的一层房屋的其中两间房屋作为乙方物业管理用房。6、甲方有义务向乙方移交与物业相关的工程图纸、相关资料档案。……第五条,乙方的权利和义务：……8、乙方有义务在本合同终止时，向甲方移交全部物业管理用房及物业管理的全部文件资料。……”合同签订后，裕和公司进入天成国际商务中心提供物业服务，靖江市虹泰房地产有限公司向裕和公司移交了物业的相关资料，并依约将位于天成国际商务中心北侧规划的一层房屋的其中两间房屋作为物业管理用房移交裕和公司使用。裕和公司至今未退出天成国际商务中心。原审法院另查明：2014年12月7日，天成国际业主召开业主大会，选举产生了首届业主委员会。2015年2月13日，靖江市物业管理业管理处对天成国际业委会进行了备案。2015年4月25日，天成国际业委会向裕和公司发函要求终止《委托（前期）物业管理合同》，并要求裕和公司于2015年5月24日前提供收费标准、明细，退还多收的物管费、能耗费、大厦广场停车费，以及移交相关资料。2015年7月27日，天成国际业委会又向裕和公司发出通知，要求裕和公司于2015年8月1日办理交接。2015年7月18日，天成国际业委会与佳和公司签订《物业管理委托合同》，约定天成国际业委会委托佳和公司对天成国际商务中心提供物业管理服务，合同期限三年。2015年7月28日，靖江市物业管理业管理处对《物业管理委托合同》进行了备案。原审法院认为：靖江市虹泰房地产有限公司与裕和公司签订的《委托（前期）物业管理合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效，双方均应依约严格履行各自义务。该合同第三条约定，合同期限自订立之日起至业主委员会成立之日止，该条款系双方对合同终止情形的约定。天成国际业委会提交的备案证明显示，天成国际业委会已经成立并办理了备案登记，根据《委托（前期）物业管理合同》的前述约定，双方依该合同所产生的权利义务已经自天成国际业委会成立之日终止。该合同还约定，合同终止时，裕和公司应当将全部物业管理用房及物业管理的全部文件资料移交给天成国际业委会。现该《委托（前期）物业管理合同》已经终止，天成国际业委会要求裕和公司退出物业服务区域，移交位于天成国际商务中心北侧规划的一层房屋的其中两间房屋，移交相关设施（物业服务用房内的桌椅等办公用品、监控钥匙、配电房钥匙）及物业服务所必需的相关资料（建设单位向裕和公司移交的结构图、公共设施所有图纸、弱电图纸、监控和消防图纸），依据充分，且未超出《物业管理条例》规定的在前期物业合同终止时物业服务企业应当移交给业主委员会的资料范围，故予以支持。裕和公司辩称无监控钥匙、配电房钥匙，且不确定建设单位移交的设施和资料，未提交相关证据予以证实，对此不予采信。另，业主委员会是由小区业主自发选举成立的代表小区业主对小区物业进行管理的自治组织，业主委员会的成立、选举成员以及选聘物业公司等事项均属于小区业主对小区事务进行自我管理过程中行使管理权的内容，除行政主管机关基于行政管理的需要外，其他组织和个人无权对此进行干预。裕和公司并非天成国际商务中心的业主，其无权对天成国际业委会成立、选举成员以及选聘物业公司等相关事宜提出异议。裕和公司辩称天成国际业委会与佳和公司签订的物业管理合同无效，并以此拒绝迁出物业管理区域，无事实和法律依据，对此不予采信。因选聘物业公司是业主共同的权利，且属于全体业主自治的范围，裕和公司以向部分业主收集调查表为由，辩称其有权继续提供物业服务，理由不成立，对此亦不予采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《物业管理条例》第十二条、第十五条、第二十九条之规定之规定，作出如下判决：一、被告靖江市裕和物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退出靖江市天成国际商务中心物业服务区域，并向原告靖江市天成国际业主委员会移交物业服务用房（即位于天成国际商务中心北侧规划的一层房屋的其中两间房屋）；二、被告靖江市裕和物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告靖江市天成国际业主委员会移交相关设施（即位于天成国际商务中心北侧规划的一层房屋的其中两间房屋内的桌椅等办公用品、监控钥匙、配电房钥匙），以及物业服务所必需的相关资料（即建设单位向被告靖江市裕和物业管理有限公司移交的结构图、公共设施全部图纸、弱电图纸、监控和消防图纸）。案件受理费160元减半收取为80元，由被告靖江市裕和物业管理有限公司负担。原审民事判决书送达后，裕和公司不服，向本院提起上诉称：天成国际业委会与靖江市佳和物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，没有达到物权法第七十六条规定的条件，即选聘和解聘物业企业由业主共同决定，决定该条第五项、第六项的事宜，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。包括上诉人在内的众多业主对被上诉人作出的签订合同决定均不知情，且不同意选聘该公司。故被上诉人选聘物管企业程序不合法，上述《物业管理委托合同》无效，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。天成国际业委会答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求。一、案涉《委托（前期）物业管理合同》系当事人真实意思表示，该合同第三条系双方对合同终止情形的约定。委托合同到期后，上诉人无权在天成国际商务中心继续服务，理应退出。二、根据《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定，业主委员会代表业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。上诉人并非天成国际商务中心的业主，无权对天成国际业委会成立、选举成员及选聘物业服务企业等事宜提出异议。本院审理期间双方当事人均未有证据提交。原审判决查明的事实有天成国际业委会提交的《委托（前期）物业管理合同》、2015年2月13日备案证明、《关于终止与靖江市裕和管理有限公司〈前期物业管理合同〉的函》、《通知》、《物业管理委托合同》、2015年7月28日备案证明及当事人当庭陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立、生效的合同受法律保护。靖江市虹泰房地产有限公司与裕和公司签订的《委托（前期）物业管理合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效，双方当事人应当严格履行各自的义务。本案中，天成国际业委会诉请裕和公司退出物业服务区域、移交物业服务用房及相关设施，系基于上述《委托（前期）物业管理合同》关于双方权利义务关系终止以及物业管理用房、文件资料移交的约定。该合同第三条约定合同期限自订立之日起至业主委员会成立之日止，后期物业管理由天成国际业主委员会与裕和公司另行签订物业管理合同，该条款系双方对合同终止情形的约定。天成国际业委会提交的备案证明显示，天成国际业主委员会已经成立并办理了备案登记，且其亦未和裕和公司续签物业管理合同，故双方依上述合同所产生的权利义务已自天成国际业委会成立之日终止。该合同终止后，裕和公司应按照合同的约定，将全部物业管理用房及物业管理的全部文件资料移交给天成国际业委会。裕和公司上诉称天成国际业委会选聘物管企业程序不合法以及与第三方签订的《物业管理委托合同》无效，由于裕和公司并非天成国际商务中心的业主，其无权对天成国际业委会成立、选举成员以及选聘物业公司等相关事宜提出异议，其上述主张无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求没有事实依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人靖江市裕和物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  于 焱审 判 员  王小莉代理审判员  方明航二〇一六年七月二十一日书 记 员  蒋 琳