安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书(2015)泉民一初字第00065号原告：来洪兵,男,1972年10月1日出生,住阜阳市颍泉区伍明镇陈刘行政村西来寨**号。身份证号码3412041972********。委托代理人：朱明超，阜阳市颍东区法律服务所法律工作者。被告：张治文，男，汉族，1966年2月27日出生，住安徽省阜阳市颍泉区周棚办事处渡口居委会西郭**号。身份证号码3421211966********。被告：闫秀芬，女，汉族，1966年2月5日出生，住址同上。身份证号码3421211966********。原告来洪兵诉被告张治文、闫秀芬房屋买卖合同纠纷一案一案,本院2014年12月5日受理后,因被告张治文涉嫌合同诈骗被阜阳市公安局颍州分局羁押，本案于2015年2月16日中止审理。2016年4月16日，本案恢复审理。本院依法组成合议庭,于2016年5月19日在阜阳市九龙监狱公开开庭审理了本案。原告来洪兵及其委托代理人朱明超，被告张治文到庭参加诉讼。被告闫秀芬经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告来洪兵诉称：2012年1月6日，原告与被告张治文、闫秀芬签订房屋转让协议，两被告将其拆迁还原的位于阜阳市颍泉区渡口新区安置还原房屋一套（110.40平方米）转让给原告。协议签订后，原告按照协议约定履行了自己承担的义务。2013年，被告取得《房屋转让协议》标的物，位于阜阳市颍泉区渡口新区安置还原房屋一套，该房屋已按新的地名编为颍泉区临沂商城安置区4号楼2单元705室，被告没有按协议约定将房屋交付原告。综上，原告认为自己与两被告签订的《房屋转让协议》合法有效，原告已按约定履行义务，被告应将房屋交付原告。但被告违反协议拒不履行义务，应承担继续履行的法律责任。为此，特提起诉讼，请求依法判令被告按《房屋转让协议》履行义务。被告张治文辩称：该房屋是用于向原告抵押借款，房屋转让协议是后来签订的。房屋价款22万元，已交15万元，下欠7万元待交房屋钥匙后付清。已交的15万元被我打牌输光。因该还原房屋有其他人的份额，签订的房屋转让协议未经其他人同意，无法转让。我同意返还购房款并支付相应的利息。被告闫秀芬未予答辩。原告为证明其诉讼主张举证如下：证据一、身份证。证明其诉讼主体资格。证据二、房屋转让协议、询问笔录。证明该房屋转让系被告自愿，并经其他共有人同意。证据三、收条。证明原告已交给被告购房款15万元。被告张治文对原告的上述证据均无异议。经审核，原告三组证据被告张治文均无异议且符合证据真实性、合法性、关联性特征，对其证明力予以认定。本院经审理查明：2008年4月12日，张治文与阜阳市征地拆迁安置办公室签订编号No0001944阜土拆字第刘庄39号《房屋拆迁安置协议书》，载明：“产权性质：私有，实际人口：4人，拆迁房屋情况：131.46平方米。补偿36573元。还原方式：还原地点渡口新区，还原面积110.40平方米……”。协议签订后，2012年1月6日，原告来洪兵与被告张治文、闫秀芬签订《房屋转让协议》，主要内容是：两被告将其拆迁还原的位于阜阳市颍泉区渡口新区安置还原房屋一套（110.40平方米）转让给原告，价格220000元，签订本协议时先付购房款150000元，余70000元待交付房屋及钥匙后十日内一次付清。协议签订后，双方共同到阜阳市颍东区河东法律服务所进行协议见证，该所对张治文、闫秀芬进行询问时，张治文、闫秀芬承认签订房屋买卖协议是其真实的意思表示，并在询问笔录上签名，其次子张贝贝在笔录后写明：“我父母将安置房110.40平方米房屋转让给来洪兵我知道，并表示同意。张贝贝”。原告按照协议约定交付购房款150000元，被告于2012年1月20日给原告来洪兵出具150000元收条。2013年，还原房屋建成，被告取得《房屋转让协议》标的物，该房屋位于阜阳市颍泉区临沂商城安置区4号楼2单元705室。但两被告没有按协议约定将房屋交付原告，原告遂起诉来院。经审理另查明：一、张治文、闫秀芬有长子张东东、次子张贝贝，全家有4口人，张东东、张贝贝均是成年人。该还原房屋面积是按4口人进行计算；二、该还原房屋未办理房屋产权证；三、经询问张东东，其不同意出卖已还原的房屋。本院认为：原告来洪兵基于信赖被告张治文是阜土拆字第刘庄39号《房屋拆迁安置协议书》被拆迁人，有处置拆迁还原房屋的权利，且在签订《房屋转让协议》时张治文的配偶闫秀芬也同意出售并在该协议上签字，故原告对此没有过错；因该房产尚未办理房产证，其出售价格同周边同类型房屋的出售价格并无明显差异，并不存在双方恶意串通损害其他共有人利益的情形。故原告来洪兵与被告张治文、闫秀芬签订《房屋转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告请求被告继续履行合同的诉讼请求，经查明，涉案还原房屋是张治文、闫秀芬夫妻和儿子张东东、张贝贝四人共有的财产，基于双方的亲属关系，本案讼争房屋的所有权应为四人共同共有。张贝贝已书面同意出售案涉房屋，但在诉讼过程中，张东东明确表示不同意出售。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”在案涉房屋共有权人张东东并不同意出售该房屋情况下，张治文、闫秀芬对案涉房屋处分不符合上述法律规定条件。同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项规定，未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产。该规范属管理性强制规范，本案原告请求继续履行合同，由于案涉房屋共有权人张东东不同意，故原告诉请不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“法律上或者事实上能够履行”的条件。且该房屋至今未办理房地产权证亦属于不得进行交易转让的管理性强制规范，亦不能发生物权变动的事实。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。至于在合同有效且不能履行情况下原告的权益保护问题，原告可以变更诉讼请求，要求解除合同、请求房屋出卖人赔偿损失并承担违约责任，对此，本院已经向原告明确释明其可变更诉讼请求，原告拒绝变更诉讼请求，故对原告来洪兵在本案中要求被告张治文、闫秀芬继续履行《房屋转让协议》的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项、第六项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告来洪兵的诉讼请求。案件受理费4600元，由原告来洪兵负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  于 冲审 判 员  周卫红人民陪审员  李世影二〇一六年七月十一日书 记 员  董文彬附：（2015）泉民一初字第00065号民事判决书适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者强制履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(三)依法收回土地使用权的；(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(五)权属有争议的；(六)未依法登记领取权属证书的；(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。