重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初2106号原告太京春，男，1980年12月15日，朝鲜族，住吉林省龙井市。委托代理人葛振宇，重庆鼎圣律师事务所律师。委托代理人马海栋，重庆中渡律师事务所律师。被告李新记，男，1963年3月17日生，汉族，住河南省嵩县。委托代理人张亚，男，1988年9月14日生，汉族，住江苏省。原告太京春与被告李新记房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法由代理审判员陈吉彦担任审判长，与代理审判员李超、人民陪审员何柳组成合议庭，适用普通程序于2016年4月18日公开开庭进行了审理。原告太京春的委托代理人葛振宇到庭参加了诉讼，被告李新记经本院依法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2016年6月17日，依法由代理审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员杨礼超、袁宗平组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告太京春的委托代理人葛振宇，被告李新记的委托代理人张亚到庭参加了诉讼。后原被告申请了庭外和解，本院予以准许，但和解未果。本案现已审理完毕。原告太京春诉称：2014年5月28日，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆经开区奥林匹克花园13-2期20幢1-1室1层（建筑面积190平方米）出租给被告，租期自2014年4月9日至2024年12月31日，并对租金标准、支付方式、违约责任、相关费用支付方式等进行了约定，其中2015年9月1日至2016年8月31日期间租金为371070元/年，2016年9月1日至2017年8月31日期间租金为393334元/年。此后，被告将该房屋用作重庆恒佰投资管理有限公司的办公室。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，但被告从2015年9月1日就开始欠付租金，且租赁期间原告代被告支付了被告应承担的物管费、水费、电费等。后原告向被告邮寄送达了《解除合同通知书》告知解除合同。此后原告委托他人对案涉房屋内装饰装修物进行拆除，支出费用9500元。经原告多次催告，被告始终推诿不履行合同义务。故原告起诉请求判决：1.被告支付原告租金（从2015年9月1日起至合同解除之日止，按371070元/年÷12个月÷30天的日租金标准计算）及占有使用费（从合同解除次日起至被告实际归还房屋之日止，按371070元/年÷12个月÷30天的日租金标准计算）；2.被告支付原告垫付的物管费13300元、电费5669.26元、水费527.97元；3.被告支付原告律师费5500元；4.被告支付原告违约金（以185535元为基数，按每日千分之三的标准从2015年8月22日起计算至付清之日止）；5.被告赔偿原告拆除装饰装修物的损失9500元。被告李新记辩称：1.2015年9月之后案涉房屋就没有人了，被告确实没有支付2015年9月1日之后的租金，但原告于2015年11月20日锁了房屋的门，故锁门之后的费用被告不应再支付；2.原告向被告支付了保证金3万元，应予抵扣；3.原告并未要求被告搬出案涉房屋内物品，并锁了房屋的门，原告已经将案涉房屋内被告的物品变卖，但未通知被告，被告也不知道变卖所得金额；4.原告短信通知了被告解除合同，被告收到了短信，但没有收到原告书面的解除合同通知书。经审理查明：2014年5月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条甲方将位于重庆经开区奥林匹克花园13-2期20幢1-1室1层，建筑总面积为190平方米的房屋出租给乙方；第二条房屋用途为办公室；第三条租赁期限自2014年6月1日至2019年8月31日止；第四条2.租金标准：2014年9月1日至2015年8月31日期间为353400元/年，2015年9月1日至2016年8月31日期间为371070元/年，2016年9月1日至2017年8月31日期间为393334元/年；备注：本合同保证金3万元2014年5月26日已支付；3.租金缴纳方式：采用先交后用的方式，每六个月为一个租金缴纳周期，乙方应于每个租金缴纳周期的前10日预交下一周期的租金，若有拖欠，甲方按逾期金额每日千分之三计收乙方违约金；4.其他费用支付方式：签订合同之日起至租赁期内，乙方所使用的水、电、燃气、物管费等相关费用由乙方承担并及时缴纳；第六条1.甲方应于2014年6月1日之前将该房屋以现状交付乙方；2.甲方交付房屋之日起至2014年8月31日为免租期；第十二条乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，同时没收保证金。如造成甲方损失由乙方负责赔偿：1.拖欠租金、保证金或者其他费用达1个月……第十四条乙方义务、责任：乙方需对甲方就乙方违反本合同而引致甲方所蒙受的任何损失（包括罚款、诉讼费、仲裁费及律师费等）承担赔偿责任；第十八条房屋的归还：1.本合同终止时，乙方应将属于乙方所有的可移动物品全部撤出，不可拆分的或者乙方遗留的物品以及房屋附属装修无偿归甲方所有，乙方不得以任何理由要求甲方收买其添置的各种设施设备、装饰物、附属物，不得要求甲方对其装饰装修费用给予任何补偿，不得要求甲方支付因搬迁、撤离或拆除等发生的各种费用。该合同还约定了其他事项。上述合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用。2015年11月21日，原告向被告邮寄了《解除合同通知书》，主要内容为：你方拖欠我方租金近三个月，严重违反合同约定，特以合同约定通知你方解除合同；同时，我方将通过《房屋租赁合同》中所载明的你方联系电话及地址，分别通过短信及邮寄的方式将该通知告知你方，该《房屋租赁合同》自通知到达你方时解除。此后，我方将有权采取各种方式收回所涉房屋，并对其重新使用处分，你方不得干涉。此外，请你方在接到通知后三日内前来我方处接洽并协商有关合同解除后的善后事宜，同时我方将保留进一步追究你方违约等责任的权利。被告于2015年11月28日收到该通知书。2015年11月21日，原告还通过短信向被告发送了上述《解除合同通知书》的内容。2015年11月24日，原告与重庆中渡律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托该所律师马海栋、葛振宇在原被告房屋租赁合同纠纷一案中提供法律服务。原告支付律师费5500元。庭审中，原告举示了重庆融创物业管理有限公司开具的收款收据一张及发票八张，收款收据载明“十三期第20栋1单元1-20-SP-101”住户太京春、金兰英缴纳2015年9月物业费2234.54元，面积为319.22平方米。发票载明重庆雅之漫咖啡有限公司于2015年6月4日缴纳物业费8957.2元，于2015年8月9日缴纳2015年7至8月物业费8957.2元，于2015年10月29日、2015年11月25日、2015年12月21日、2016年1月20日、2016年2月26日、2016年3月22日分别按月缴纳了2015年10月至2016年3月物业费每月4478.6元。2016年4月5日，重庆雅之漫咖啡有限公司出具《证明》，内容为：我司的股东系太京春，并代太京春支付了2015年4月至2016年3月期间位于重庆市北部新区栖霞路18号20栋1-1的物业管理费，共计15960元。重庆雅之漫咖啡有限公司系自然人独资的有限责任公司，法定代表人为金兰英，股东为原告。原告缴纳了“十三期-第20栋-1单元-1-20-SP-101”房屋2015年5月1日至2015年10月31日期间的商铺水电费及公摊水电费，其中商铺电费为：2015年5月20日至6月20日396元，2015年6月20日至7月20日792元，2015年7月20日至8月20日1023元，2015年8月20日至9月20日37.6元，2015年9月20日至10月20日28.4元；商铺水费为：2015年5月20日至6月20日62.4元，2015年6月20日至7月20日62.4元；公摊电费为：2015年5月1日至6月30日277.72元，2015年7月1日至8月30日255.38元，2015年9月1日至10月31日223.45元；公摊水费为：2015年5月1日至6月30日12.77元，2015年7月1日至8月30日12.77元，2015年9月1日至10月31日13.92元。以上共计3197.81元，重庆融创物业管理有限公司对上述费用出具的收据均载明收费面积为319.22平方米。2016年5月10日，钟某向原告出具《情况说明》一份，内容为：2016年5月3日，本人与太京春协商一致，约定由本人负责房屋室内装饰装修的拆除，由太京春向本人支付拆除费用。该房屋位于重庆市北部新区栖霞路18号20幢1-1室1层，建筑总面积为190平方。实际工期为2016年5月3日起至2016年5月9日止，结算单价为50元每平方米，结算总价为9500元。截至目前，房屋内部装饰装修物已经拆除完毕，太京春亦约定于2016年5月10日支付上述费用。原告申请了证人钟某出庭作证，证言主要内容为：我为原告做了拆除房屋装饰装修物的工作，拆除内容包括吊顶、隔墙、地砖，拆除后将房屋恢复至清水房的状态；拆除的费用是按191平方米，每平方米50元计算；我从2016年5月进场施工，一共用了十几天，在5月底左右拆除完成；进场时房屋内物品已经搬空，且锁了门，是原告将钥匙交给我让我去拆除的；拆除的费用原告已向我支付了5000元，余款尚未支付。原告陈述了以下内容：1.重庆雅之漫咖啡有限公司代原告缴纳物管费的原因是为了抵账而以公司名义缴费，实际上是原告自己出资；2.重庆雅之漫咖啡有限公司所交物管费中包含被告所承租190平方米房屋的物管费每月1330元（190平方米7元/月·平方米）及其他房屋的物管费；3.关于商铺水电费，虽然票据显示收费面积为319.22平方米，实际上就是被告承租的190平方米房屋的水电费，因为被告承租的部分单独安有水表和电表，票据显示的水电费就是该水表、电表计量的费用；4.关于公摊水电费，原告主张被告支付的公摊水电费是按被告承租面积190平方米占该房屋总面积319.22平方米的比例分摊的；5.认可被告已支付给原告保证金3万元，同意将在被告应承担的费用中抵扣该3万元保证金；6.原告主张的违约金是按照《房屋租赁合同》第四条第3款的约定计算；7.原告将被告承租的房屋腾空时间为2016年4月25日；8.证人陈述的进场拆除装修及完工时间不一致可能是因为证人记不清楚了。被告庭后向本院提交了书面意见，认为原告主张的违约金标准过高，请求调整为按中国人民银行同期贷款利率标准计算。以上事实有《房屋租赁合同》、《解除合同通知书》及EMS快递回执、投递情况查询信息、短信记录、照片、重庆融创物业管理公司物业费收款收据1张、物业费发票8张、水电费收款收据、重庆雅之漫咖啡有限公司出具的《证明》及营业执照复印件、工商信息、《法律事务委托合同》及增值税发票、钟某出具的《情况说明》、钟某证人证言及当事人当庭陈述在案为据。本院认为：原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利，履行义务。被告辩称原告将案涉房屋内被告的物品变卖，但未举示证据证明，对此本院不予采信。关于租金。根据《房屋租赁合同》第四条第3款的约定，租金以每六个月为一个缴纳周期，并应在缴纳周期的前十日预交下一租期租金，先交后用。故2015年9月1日至2016年2月28日期间租金应于2015年8月22日前支付，被告一直未支付2015年9月1日之后租金构成违约，且拖欠租金时间超过一个月，根据《房屋租赁合同》第十二条第1款的约定，原告有权解除合同，原告以此为由通过短信及邮件通知了被告解除合同，短信于2015年11月21日到达，邮件于2015年11月28日到达，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，该合同应于2015年11月21日解除。被告应向原告支付该期间租金82347.04元（371070元/年÷365天81天），对原告主张的租金中该部分本院予以支持。关于占有使用费。租赁合同后，被告应履行将案涉房屋腾空并返还给原告的义务。被告辩称原告于2015年11月20日锁了房屋的门，但未举示证据证明，对此本院不予采信。原告陈述于2016年4月25日腾空了案涉房屋，故其事实上于该日已将房屋收回，原告收回房屋后何时拆除装修并不影响其收回房屋的时间。因此，被告应支付原告租赁合同解除次日即2015年11月22日至2016年4月25日期间的占有使用费。原告主张参照租金标准支付占有使用费符合法律规定，本院予以支持，被告应支付原告占有使用费157577.67元（371070元/年÷365天155天）。对2016年4月25日之后占有使用费的诉讼请求，因原告此时已收回房屋，本院不予支持。关于物业费。被告承租及占用案涉房屋期间客观上会产生物业费用，故对租赁期间及房屋占用期间原告为被告垫付的物业费，被告应向原告赔偿。原告陈述物业费标准为7元/月·平方米，与2015年9月物业费收款收据一致（2234.54元÷319.22平方米），本院予以采信，故被告承租部分每月物管费为1330元（190平方米7元/月·平方米）。虽然部分物业费系重庆雅之漫咖啡有限公司垫付，但结合该公司系原告作为自然人独资设立的公司，以及该公司出具《情况说明》证明其系代原告缴纳物业费的情况，原告陈述系其出资以该公司名义缴纳物业费符合情理，本院予以采信。《情况说明》载明该公司代被告缴纳物业费15960元，但原告举示的票据只能证明其代缴了2015年6月至2016年3月共10个月物业费，故被告应支付原告物业费13300元（1330元/月10个月）。关于商铺水电费及公摊水电费。原告为被告代缴的均是租赁期内的商铺水电费及公摊水电费，被告应将相应费用赔偿给原告。原告举示的交费收据均载明收费面积为319.22平方米，而被告承租面积为190平方米，原告称收据载明的均是被告承租部分的水电费显然与证据不符，原告也未举示其他证据佐证，对该意见本院不予采信。因此，在无其他证据证明被告所承租部分实际支出的商铺水电费金额的情况下，本院对于商铺水电费及公摊水电费酌情按合同约定的被告承租面积占收费面积的比例予以折算，共计1903.34元（190平方米÷319.22平方米3197.81元）。关于违约金。《房屋租赁合同》于2015年11月21日解除，根据该合同第四条第3款的约定，2015年9月1日至2015年11月21日期间租金82347.04元应于2015年8月22日前支付，逾期按每日千分之三的标准计算违约金。但该约定的违约金标准过高，被告亦请求调整，本院依法调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍，并从2015年8月23日起计算至被告所欠租金付清之日止。关于律师费。原告因被告违约而起诉并支付律师费5500元，根据《房屋租赁合同》第十四条的约定，被告应支付原告律师费5500元。关于恢复原状的损失。根据《房屋租赁合同》第十八条的约定，合同解除后房屋内不可拆分的物品及附属装修无偿归原告所有，因此，在双方已对合同解除后装饰装修物的归属作出明确约定的情况下，原告已取得装饰装修物的所有权，故其即使自行委托他人拆除也不应再要求被告支付费用，对其要求被告赔偿将房屋恢复原状的损失的诉讼请求，本院不予支持。关于保证金的抵扣。被告请求对已支付的3万元保证金予以抵扣，原告在庭审对该事实予以认可并同意抵扣，故对被告该抵扣请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李新记在本判决生效后十日内支付原告太京春2015年9月1日至2015年11月21日期间租金82347.04元；二、被告李新记在本判决生效后十日内支付原告太京春2015年11月22日至2016年4月25日期间房屋占有使用费157577.67元；三、被告李新记在本判决生效后十日内支付原告太京春律师费5500元；四、被告李新记在本判决生效后十日内支付原告太京春2015年6月至2016年3月期间物业费13300元；五、被告李新记在本判决生效后十日内支付原告太京春商铺水电费、公摊水电费共计1903.34元；六、被告李新记在本判决生效后十日内支付原告太京春违约金（以82347.04元为基数，从2015年8月23日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至付清之日止）；七、以上费用支付时，应抵扣被告李新记已支付的保证金3万元；八、驳回原告太京春的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，由原告太京春负担400元，由被告李新记负担2400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  陈吉彦人民陪审员  袁宗平人民陪审员  杨礼超二〇一六年七月二十六日书 记 员  杨如玉