江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0114民初第1514号原告张本东,男,1980年10月11日生，汉族。委托代理人卞宏兄，女，1978年10月16日生。委托代理人董馨，江苏道多律师事务所律师。被告谢冰冰,女,1983年3月6日生，汉族。委托代理人董海，江苏容川律师事务所律师。原告张本东与被告谢冰冰房屋买卖纠纷一案，本院2016年4月12日立案受理后，依法由审判员曹光明适用简易程序，于2016年5月18日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序，依法组成了由审判员曹光明任审判长与人民陪审员孙蓉、人民陪审员任兴宝组成的合议庭，于2016年7月22日公开开庭进行了审理。原告张本东的委托代理人董馨、卞宏兄，被告谢冰冰的委托代理人董海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张本东诉称：2016年2月1日，原告、被告以及案外人南京磊诺房地产经纪有限公司（以下简称南京磊诺公司）三方签订了《南京市房产买卖中介合同》。该合同约定：被告将其名下的位于南京市雨花台区×路×号×幢×单元×室房屋出售给原告，售价248万元整；原告于2016年2月1日向被告支付定金3万元整；原、被告双方于2016年3月15日前办理过户登记，原告于过户当日向被告支付房款70万元整；原告办理抵押贷款173万元；被告户口迁出3日内，原告支付尾款2万元整；原、被告任何一方未按照合同约定时间履行义务，每逾期一日，违约方按照总房价的万分之五承担责任。合同签订后，原告按照约定支付了定金3万元，并准备好70万元的房款，咨询银行确定己方符合申请抵押贷款资格，而被告以各种理由拖延办理过户手续，不愿履行合同义务，为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求判令：1.被告继续履行房屋买卖合同；2.被告自2016年3月16日起按照1240元／日的标准支付违约金；3.本案诉讼费由被告承担。被告谢冰冰辩称：原、被告以及案外人南京磊诺公司三方签订《南京市房产买卖中介合同》是事实，但是合同签订后，未能按照合同约定履行的原因是原告存在违约行为，其一是原告未能在合同约定的2016年3月15日给付被告70万的首付款；其二是因原告个人征信瑕疵，影响了首次按揭贷款的审批，导致更换另家银行申请按揭贷款，使得被告对原告的综合履约能力产生疑问。另外，被告除案涉的房屋，无其他房产及住所，被告之所以卖房的原因是为了孩子上学另购买学区房，因为原告未及时交付首付，被告购买学区住房的计划未能实现，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年2月1日，原告、被告以及案外人南京磊诺公司三方签订了《南京市房产买卖中介合同》。该合同约定：被告谢冰冰将其名下的位于南京市雨花台区×路×号×幢×单元×室房屋出售给原告张本东，售价248万元整；原告张本东于2016年2月1日向被告支付定金3万元整；原、被告双方于2016年3月15日前办理过户登记，原告张本东于过户当日向被告谢冰冰支付房款70万元整；原告张本东办理抵押贷款173万元；被告谢冰冰户口迁出3日内，原告张本东支付尾款2万元整；原、被告任何一方未按照合同约定时间履行义务，每逾期一日，违约方按照总房价的万分之五承担责任。合同签订后的当日，原告张本东通过支付宝的方式支付了定金3万元给被告谢冰冰，因原告张本东选择按揭贷款的方式和贷款银行发生变动，以及建设银行系统问题致使原告张本东2015年2月至5月美元账户产生逾期（建设银行之后出具证明，该美元账户逾期不存在），原、被告之间产生分歧，后于2016年3月15日，原告张本东未将70万元的房屋首付款交付给被告谢冰冰，被告谢冰冰也未将案涉房屋过户给原告张本东；原告张本东举证案外人南京磊诺公司于2016年3月29日发函给被告谢冰冰，但未举证送达记录，被告谢冰冰对此函件不予认可。另查明：原告张本东将其名下位于南京市雨花台区××小区×幢×单元×室房屋以70.285万元的价格卖给他人并于2016年2月完成了过户，该房系原告张本东的唯一住房，现原告张本东名下无房产；被告谢冰冰于2016年1月28日与案外人王某、刘某、南京市鼓楼区首子印房产经纪中心签订了《房地产买卖中介合同》，该合同约定被告谢冰冰以158万的价格购买案外人王某、刘某名下的位于南京市鼓楼区×里×幢×室的房屋，被告谢冰冰于2016年1月28日支付了定金5万元，后因案涉房屋未按约完成买卖，被告谢冰冰无能力购买案外人王某、刘某名下的房屋，被告谢冰冰其所交付的5万元定金因其自身违约，案外人王某、刘某不予退还；原告张本东举证的银行卡客户交易查询单复印件2份，说明在2016年3月15日当日，原告张本东银行卡账户余额为381356.35元、原告张本东妻子卞宏兄银行卡账户余额为320287.91元，用以证明原告张本东具备交付首付款70万的能力。上述事实有当事人的陈述，原告张本东举证的南京市房产买卖中介合同、收条、银行卡客户交易查询单、函件、征信记录、被告谢冰冰举证的南京市房地产买卖中介合同、收条、银行卡交易流水记录及庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告以及案外人南京磊诺公司之间签订的南京市房产买卖中介合同合法有效，但合同本身存在瑕疵。按照南京市商品房二手房买卖的相关规定，房屋买卖双方应当先进行网上签约，签订买卖合同后，买方的首付款和银行按揭贷款等购房款项均应进入南京市房地产管理局指定的资金监管账户中，待所有购房款项到帐后，交易才能继续，该规定，可以使房屋买卖双方的权利、义务均得到保障和监管。本案中，原、被告双方未进行网上签约，双方约定2016年3月15日原告张本东给付被告谢冰冰首付款70万的同日，双方完成过户手续，该交易方法，对被告谢冰冰是否能收到全部的房款产生一定的风险，对此，作为专业从事房屋买卖中介的案外人南京磊诺公司存在中介服务上的瑕疵；被告谢冰冰在未收到70万首付款的情况下，不可能将案涉房屋从自己的名下过户到原告张本东的名下，按照相关法律规定，不动产实行登记制度，一旦完成了房屋的过户手续，就标志房屋所有权发生转移、自己原来的物权丧失，故本院认为首付款的支付和过户登记应有先后的履行顺序，即原告张本东交付70万首付款行为在先，被告谢冰冰履行过户行为在后；本案的焦点是原、被告双方哪一方存在违约行为。即便按照原、被告以及案外人南京磊诺公司之间签订的南京市房产买卖中介合同进行履约，在2016年3月15日之前，原告张本东没有完成进行交付70万首付款的行为，即为违约行为。对于原告张本东陈述其在2016年3月15日前没有完成进行交付70万首付款的原因是因为被告谢冰冰没有提供相关的银行卡账号，无法进行给付，并且认为被告谢冰冰须将案涉房屋所有权过户在先，交付70万首付款行为在后的观点，本院不予采纳，交付70万首付款的方式可以同交付定金的方式一样通过支付宝的方式交付，本院认定原告张本东未在2016年3月15日前交付70万首付款存在违约行为；本院在审理过程中组织双方进行调解，因原、被告双方矛盾激化、相互丧失信任，未能达成一致，该房屋买卖合同已无继续履行的可能，被告谢冰冰应将定金3万元退还给原告张本东。故原告张本东主张请求判令被告谢冰冰继续履行房屋买卖合同并自2016年3月16日起按照1240元／日的标准支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及其他相关法律的规定，判决如下：驳回原告张本东的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，保全费5000元，合计5100元，由原告张本东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费200元（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76）。审 判 长  曹光明人民陪审员  孙 蓉人民陪审员  任兴宝二〇一六年七月二十九日见习书记员  孔意意