甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0104民初796号原告兰州大地湾物业管理有限责任公司，住所地兰州市七里河区。法定代表人孟亚军，该公司总经理。委托代理人王生辉，甘肃东方人律师事务所律师。委托代理人周兴文，男，汉族，1978年11月13日出生，住兰州市城关区，该公司办公室主任。被告杨健，男，汉族，1967年3月30日出生，农民，住兰州市西固区。原告兰州大地湾物业管理有限责任公司（以下简称大地湾物业公司）诉被告杨健房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年5月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王生辉、周兴文及被告杨健到庭参加了诉讼，本案现已审理��结。原告诉称，2013年7月1日，被告及孟凡秦、瞿学春与原告签订《房屋租赁合同》，约定三人承租位于兰州市西固区合水路14号地下一层建筑面积为436㎡的房屋用于经营灯具、窗帘。该合同第5.1条约定租金标准30元／㎡／月；5.2条约定“租金每季度支付一次，第一次缴纳时间为本合同签署后当日内一次性预缴一季度租金人民币叁万玖仟贰佰肆拾元整。于第一次缴纳后每季度期限届满前30日内乙方向甲方一次性支付下一季度租金，以后各次租金支付以此类推”；5.3条约定“租金每两年递增20%，租赁费用第一年及第二年不变，第三年开始递增20%至第四年……”。合同第九条对物品堆放进行了特别的约定。合同12.4.7条约定“不按时缴纳合同约定的包括但不限于水电、物业费、补齐租赁保证金等相关费用超过15日的”，原告有权单方解除合同。合同13.2条约定“乙方未按照规定时间缴纳租金的，每迟延一天，按当期应缴租金1%标准向甲方支付违约金，迟延三十天以上的，按迟延时间双倍支付租赁费用，迟延六十天以上，视为乙方违约，甲方有权解除合同，对乙方设施、装修不作补偿，并承担一年租赁费用标准的违约责任。乙方未按约定时间返还房屋的，除按本合同约定标准及乙方实际占用天数双倍计收租金外，每迟延一天，乙方还需按日以年租金标准的1%向甲方支付违约金”。该合同对其他事项亦有详细约定。同日，原、被告另签订了《物业管理协议》对物业涉及的房屋面积、期限、双方的权利义务等事项作了细约。协议第五条第1款约定，物业费为3元／㎡／月，从营业之日始算，按季度支付，之后于每季度第一个月10日前预缴本季度物业管理费用；第七条第6款约定，被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起，每日按当期应交纳金额的3‰交纳滞纳金。上述协议签订后，被告依约向原告支付相关费用。自2016年1月始，被告以各种理由拖延支付相关费用，原告多次催要无果，故诉至法院，要求判令：1、解除原、被告的房屋租赁合同，被告向原告腾交租赁房屋104㎡；2、被告应当向原告支付2016年1月至4月房屋租金12480元及违约金37440元、物业管理费1248元及违约金330.41元、水费10元，各项费用合计13728元，违约金合计37770.41元，以上共计51498.41元，并判令被告依约向原告支付占用房屋期间的房屋租金、物业管理费、水费以及违约金至被告向原告返还房屋之日止；3、被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据材料：证据1、《房屋租赁合同》、《物业管理协议》、《补充协议》各1份，证明1、被告杨健于2013年7月1日与原告签订租赁合同，实际承租面积为104㎡；2、依《房屋租赁合同》5.1条约定租金标准30元/㎡/月，5.2条约定每季度支付一次，租金于第一次交纳后每季度期限届满前30日内一次性支付下一季度租金，以后各次租金支付以此类推。5.3条约定租金每两年递增20%，租赁费用第一年及第二年不变，第三年开始递增20%至第四年，到第四年底合同到期后，如续签新合同租赁费在原基础上至少上涨20%；3、12.4.7条约定，不按时交纳合同包括但不限于水电、物业费、补齐租赁保证金等相关费用超过15日的，原告有权单方解除合同；4、13.2条约定，被告未按照规定时间交纳租金的，每迟延一天，按当期应缴租金1%标准向原告支付违约金，迟延30天以上的，按迟延时间双倍支付租赁费用，迟延60天以上，视为被告违约，原告有权解除合同，对被告���施、装修不作补偿，并承担一年租赁费用标准的违约责任。被告未按约定时间返还房屋的，除按照本合同约定标准及被告实际占有天数双倍计收租金外，每迟延一天，被告还需按日以年租金标准的1%向原告支付违约金；5、《物业管理协议》第五条第1款约定，物业费为3元/月/㎡，按季度支付，缴费日期从营业之日开始计算，之后于每季度第一个月10日前预缴本季度物业管理费用。该协议第七条第6款约定，被告违反协议，不按协议的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起，每日按当期应交纳金额的3‰交纳滞纳金。证据2、《费用催缴通知单》1份、照片2张及特快专递回执单、查询单各1份，证明由于被告拖欠房租、物业费、水费等费用，原告向被告发出《费用催缴通知单》，并明确被告违约，应承担相应的违约责任的事实。证据3、物业管理费、租金、水费及违约金统计表1份，证明原告按照合同约定，计算的被告应缴物业管理费、租金、水费以及因被告违约应承担的违约金数额。被告辩称，原、被告双方于2013年7月1日签订《房屋租赁合同》，被告承租原告房屋（建筑面积104㎡）并积极交纳租金，后被告所租房屋隔壁被金滩洗浴中心承租，因该洗浴中心防水渗漏致使原告房屋受损。2013年11月，房屋渗漏日益严重，被告多次告知原告房屋漏水情况并要求原告维修。2016年1月至3月，被告多次向原告交纳租金、物业费以及水电费被拒。2016年3月13日，被告所租房屋被断电，至此，被告被迫停业。被告在合同履行中无违约行为，希望继续承租房屋但因原告房屋受损严重致合同无法继续履行。房屋漏水造成了被告的装修损失和营业损失，被告要求原告赔偿。被告杨健为支��其主张，向法庭提交如下证据材料：房屋现场照片13张，证明被告所承租房屋因漏水受损严重，经被告多次要求，原告仍未能修缮好，影响了被告的经营。法庭对原、被告提交的证据材料审查后认为，原、被告提交的证据经当庭质证，具有客观性、合法性及与本案纠纷的关联性，对其证明效力予以确认。经审理查明，2013年7月1日，案外人瞿学春、孟凡秦及被告杨健共同作为乙方在对所租房屋及附属设施、设备、房屋所在小区现状进行了实地查看并认可房屋现状后，与原告大地湾物业公司（合同甲方）签订《房屋租赁合同》及《物业管理协议》，约定被告杨健与瞿学春、孟凡秦3人共同租赁原告位于兰州市西固区合水路14号面积436㎡地下室用于经营灯具、窗帘。2013年9月11日，甲、乙双方签订《补充协议》作为对双方《房屋租赁合同》的补充约定，并将房屋面积由436㎡更改为426㎡。双方约定：租赁期限为2013年7月1日至2017年6月30日，合同免租期为2013年7月1日至2014年4月30日，2014年5月1日起计算房租；租金为30元/㎡/月，每季度期限届满前30日内乙方向甲方一次性支付下一季度租金，租金第一年、第二年不变，第三年开始递增20%至第四年；乙方在向甲方支付第一期租金时应向甲方支付租赁押金1.5万元；物业管理费为3元/月/㎡，缴费日期从营业之日起算，后于每季度第一个月10日前预交本季度物业管理费；甲方提供水电费代收、代缴服务，电费每度1.2元，水费每吨4元；租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于使用和安全的状态，乙方发现房屋及附属设施有损坏或故障时应及时通知甲方修复，甲方对乙方的装修、改善和增设的他物不承担维修义务；乙方不按时交纳水电费、物业费等相关费用超过15日���甲方有权单方解除合同；乙方未按约定时间交纳租金的，每延迟1天，按当期应缴租金1%的标准向甲方支付违约金，延迟30天以上，按延迟时间双倍支付租赁费用，延迟60天以上，视为乙方违约，甲方有权解除合同，对乙方设施、装修不作补偿，乙方承担1年租赁费用标准的违约责任；租赁期满或者合同解除后乙方在5个工作日内返还房屋及其附属设施，乙方对其可拆除的添附物可自行拆除，对不可拆除或者拆除将损害房屋主体结构的装饰、装修，作为租赁房屋的附属物，乙方放弃收回，甲方不予补偿；返还后乙方未经甲方同意遗留在该房屋内的物品视为乙方丢弃物，甲方有权自行处置。被告承租后在地下室砌墙隔档出104㎡房屋用以经营窗帘生意。金滩洗浴中心租赁隔壁房屋后，因其防水渗漏，冷凝水透过被告隔档墙漏水至其所租房屋内。被告多次向原告���知房屋漏水状况并要求原告修缮未妥。被告称其多次主动向原告交纳2016年1月至3月13日期间的房租、物业费、水电费等费用，原告拒收。房屋漏水情况日益严重，影响了房屋的正常使用，被告无法经营。2016年3月13日，被告所租房屋被断电，被告停业。原告称因被告不依约交纳租金，仅愿意交纳2000元房租，原告对此不予接受，拒收被告的物业费、水电费等费用，并向被告发出《费用催缴通知单》。被告认可收到了原告的《费用催缴通知单》的事实，但认为原告未提供适宜使用的房屋，房屋漏水造成其装修和营业损失，应获得相应的赔偿，并认为合同无法继续履行的原因系原告房屋受损而非被告违约。因双方协商不成，原告诉至法院，要求判令：1、解除原、被告的房屋租赁合同，被告向原告腾交租赁房屋104㎡；2、被告应当向原告支付2016年1月至4月房屋租金12480元及违约金37440元、物业管理费1248元及违约金330.41元、水费10元，各项费用合计13728元，违约金合计37770.41元，以上共计51498.41元，并判令被告依约向原告支付占用房屋期间的房屋租金、物业管理费、水费及违约金至被告向原告返还房屋之日止；3、被告承担本案诉讼费用。在案件审理中，被告称其仍有其他证据向法庭提交，经本院释明，其在举证期限内既未提交其他证据，又未向本院申请延长举证期限，直至庭审结束，被告仍未向本院提交新证据。以上事实有原、被告提交的证据及当庭陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，对双方具有约束力。被告承租原告房屋，依约应向原告支付租金、物业费、水电费等费用。现被告自2016年1月起未向原告交纳各项费用。被告在庭审中辩称其主动交纳租金等费��遭拒，但未向法庭提交相关证据材料予以证实其主张；原告称被告曾欲向其交纳2000元费用，该笔款项与双方租金相去甚远，故原告拒绝接受。本院认为原告拒绝被告主动交纳房租而向法院起诉要求判令其交纳房租的行为不合常理，故对被告提出的其主动交纳房租、不存在违约行为辩称，本院不予采纳。被告认为合同无法继续履行系原告房屋因漏水致不适宜使用所致，而非被告违约所致，且因房屋漏水给被告带来了装修损失和停业损失，应获得赔偿，但未提出反诉确定具体的赔偿请求，亦未提交证据材料予以证实其具体的财产损失状况，本院对被告的该项主张无法处理和支持，若被告确有损失可另行起诉；双方在签订合同时，被告对所租房屋现状表示认可，原告房屋漏水系隔壁洗浴中心冷凝水透过被告所筑的隔档墙渗漏至房屋内所致，而非因原告向被告交付了不符��约定的房屋，故对被告以原告房屋漏水不适宜使用而拒付租金不是违约行为的抗辩，本院不予采纳。被告认为在房屋漏水后其多次向原告告知，原告依约应尽修缮义务，但原告至今未能将房屋修好，理应向被告承担责任。依合同约定，原告对被告的装修、改善和增设的他物不承担维修义务，而本案中漏水的墙体系被告自行修筑，被告在筑墙时及筑墙后的房屋使用中应尽必要的注意义务。出租人订立房屋租赁合同目的是收取租金，现被告自2016年1月起未向原告交纳租金、物业费、水电费等费用已构成根本违约，经原告催告，被告仍未履行合同约定的缴费义务，原告合同目的无法实现，其依法有权要求解除合同。双方在合同中对解除权亦有明确约定：被告不按期交纳水电费、物业费等相关费用超过15日的，原告有权单方解除合同。现被告已逾期交纳各项费用超过15日，原告依约享有单方解除权，故对原告提出的解除与被告的房屋租赁合同的诉请，本院予以支持。因双方的补充协议及物业管理协议是在房屋租赁合同基础上签订的，房屋租赁合同被解除，该补充协议及物业管理协议作为附属部分已丧失生效的基础。双方在合同中约定，乙方在向甲方支付第一期租金时应同时支付租赁押金1.5万元。根据合同约定可知该笔押金系包括被告杨健在内的合同乙方3人共同向原告支付，原、被告之间的租赁合同被解除后，原告与合同乙方另外2人的租赁合同仍然存续，该押金条款在合同部分解除后仍应继续有效。被告未向法庭提交证据证实其1人支付押金的数额，且原、被告双方均未对该笔押金提出诉请或主张，根据民事诉讼不告不理原则，本院对该笔押金不予处理。房屋租赁合同解除后，被告即丧失合法占有原告房屋的依据，应向原告腾交房屋。被告租赁并占有、使用原告房屋，原告要求被告向其支付租金、物业费、水电费等费用的诉请，本院予以支持。根据双方合同约定，被告应向原告支付租金19968元、物业费1872元、水电费8元：1、租金。2016年1月1日至2016年4月30日应缴租金计算方式为30×104×4共计12480元，2016年5月1日至6月30日应缴租金计算方式为30×1.2×104×2共计7488元，以上共计19968元。2、物业费。2016年1月1日至2016年3月30日应缴物业费计算方式为3×104×3共计936元；2016年4月1日至2016年6月30日应缴物业费计算方式为3×104×3共计936元，以上共计1872元。3、水电费。原告在诉状中主张被告应支付水费10元，但其在2016年4月15日向被告发出的《费用催缴通知单》中载明被告应支付水费数额为8元，被告在庭审中对原告向其发出该催缴通知单的事实予以认可，对该通知单中记载的物业费、租金、水费等数额未提出异议，故应认定被告应向原告支付水电费8元。因被告未按期交纳租金等费用构成违约，原告依约要求被告向其支付违约金43142.43元：1、租金违约金按全年租金收取，计算方式为：2016年1月至2016年4月30日租金共计12480元，2016年5月1日至2016年12月31日租金共计29952元，全年共计42432元。2、物业费违约金：2016年1月1日至2016年3月31日物业费违约金计算方式为936×3‰×172共计482.98元；2016年4月1日至2016年6月30日物业费违约金计算方式为936×3‰×81共计227.45元，物业费违约金共计710.43元。本院认为，以合同自由为代表的意思自治是民商法的基石，法院应充分尊重当事人的缔约自由，但合同自由亦非绝对，为确保合同自由与合同正义之间的平衡，法院可依公平原则对当事人的意思自治加以干预。本案原、被告签订房屋租赁合同，被告迟延履行付款义务构成违约行为，依约应��支付违约金。从双方合同约定来看，该违约金属补偿性违约金，旨在约定一方违约时应对另一方可能因此造成的可预见性损失予以补偿。本案原告因被告违约所遭受的可预见性损失仅为逾期付款利息。依双方约定计算的租金违约金高达42432元，物业费违约金高达710.43元，共计43142.43元，远远超出原告可预见的利息损失，显失公平，故本院对原告提出的租金及物业费违约金请求参照同期银行贷款基准利率4.35％为计算标准，依法酌情减少：1、租金违约金。2016年1月1日至2016年3月31日，延迟支付租金数额为9360元，至2016年6月30日延迟天数为182天，违约金为9360×4.35％÷360×182共计205.84元；2016年4月1日至2016年6月30日，延迟支付租金数额为10608元，延迟支付天数为91天，违约金为10608×4.35％÷360×91共计116.64元，以上租金违约金总计322.48元。2、物业费违约金。2016年1月1日至2016年3月30���，延迟支付物业费936元，延迟天数为172天，违约金为936×4.35％÷360×172共计19.45元；2016年4月1日至2016年6月30日，延迟支付物业费936元，延迟天数为81天，违约金为936×4.35％÷360×81共计9.16元，以上物业费违约金总计28.61元。以上各项违约金合计为351.09元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告大地湾物业公司与被告杨健签订的房屋租赁合同；二、被告杨健在判决生效之日起五日内向原告大地湾物业公司交还其租赁的位于兰州市西固区合水路14号地下一层面积104㎡的房屋；三、被告杨健向原告大地湾物业公司支付2016年1月1日至2016年6月30日房屋租金19968元、物业费1872元、水电费8元及违约金351.09元，以上合计22199.09元。四、驳回原告大地湾物业公司其他诉讼请求。减半收取的案件受理费544元，由原告大地湾物业公司367元、被告杨健承担177元。如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。代理审判员  张倩倩二〇一六年七月四日书 记 员  徐思思附：���关法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失���偿额的计算方法。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依���的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。第三十四条第一款当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。