江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0681民初2511号原告周金华，男，1963年6月15日生，汉族，住启东市。委托代理人朱惠芳，启东市吕四渔港法律服务所法律工作者。被告南通锦安置业有限公司，住所地启东市天汾科技五金工业区。法定代表人夏林涛，该公司经理。第三人张金群，男，1964年10月2日生，住启东市。第三人陈金美，女，1965年11月16日生，住址同上。上述两位第三人共同委托代理人周海滨，江苏周海滨律师事务所律师。原告周金华与被告南通锦安置业有限公司（以下简称锦安公司）、第三人张金群、陈金美商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理。依法由审判员陈杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周金华的委托代理人朱惠芳、第三人张金群、陈金美的共同委托代理人周海滨均到庭参加诉讼，被告锦安公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周金华诉称，原告于2011年承建被告锦安公司开发的和泰嘉苑商住楼，同年9月8日被告以和泰嘉苑9号102室三间门面抵扣了原告工程款1825120元，同日被告出具收据一份，被告至今未交房。但目前原告所购门面被其他买主强占，被告涉嫌一房多卖，造成原告合法经济损失。另外，第一次庭审中原告表示与被告于2011年9月8日签订商品房买卖合同。故诉至法院，要求确认原、被告于2011年9月8日签订商品房买卖合同合法有效，并由原、被告继续履行案涉合同，诉讼费由被告承担。被告锦安公司未应诉答辩。第三人张金群、陈金美共同辩称，第三人于2009年4月14日向被告订购案涉门面房及铺面上层并支付定金200000元，同年11月17日又支付房款800000元，同月19日又支付房款100000元，2016年1月6日第三人与被告签订商品房买卖合同，同月8日第三人支付余款及住房维修基金、燃气管道费及物业管理费，同日被告将和泰嘉苑9号102室门面房交付给第三人使用，故理应继续履行第三人与被告之间的商品房买卖合同。现请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告南通锦安置业有限公司开发的和泰嘉苑9号楼于2012年12月20日经审批取得商品房预售许可证，证号为2012房预售证第041号，施工许可证号为320681020120006。2011年9月8日被告锦安公司向原告周金华出具收据一张，内容为：交款单位周金华、和泰嘉苑9#楼门面3号，人民币1825120元，收款事由周金华工程款抵。后原告周金华持有的收据第二联上将“3号”改为“102室”。本案起诉后，原告周金华与被告补签了商品房买卖合同，主要内容分别是“1、所购商品房基本情况：原告购买被告和泰嘉苑9号楼102室，用途为住宅，属框架结构，层高为三米，建筑层数地上15层，地下1层车库，建筑面积207.4平方米，2、价款：单价每平方米8800元，房款为1825120元”。落款时间为2011年9月8日。另查明，第三人张金群、陈金美于2009年4月14日向被告锦安公司支付定金200000元，被告锦安公司出具收据一张，内容为：今收到吕四和泰嘉苑9号楼东1#、2#门面房及铺面上层楼一套意向定金，摘由张金群，人民币200000元。同年11月17日支付门面房房款800000元，同月19日支付9号楼201室房款100000元。2016年1月6日第三人张金群与被告锦安公司签订商品房买卖合同一份，主要内容分别是“1、所购商品房基本情况：原告购买被告和泰嘉苑9号楼102室，用途为住宅，属框架结构，层高为三米，建筑层数地上15层，地下1层车库，建筑面积207.4平方米，2、价款：单价每平方米7367.4元，房款为1528000元，3、该商品房经分期综合验收合格后交付买受人使用，达到交付使用条件后应书面通知办理交付手续；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。同日，第三人与被告又签订了总价为100000元的地下车位买卖合同及和泰嘉苑9号楼201室买卖合同，其房屋价款为322299.60元，车库价款为89630元。合同还就相关事宜作出约定。同年1月8日第三人向被告锦安公司支付余下房款及住房维修基金、光缆电视费、燃气管道费、清运垃圾费及物业管理费，从被告锦安公司处领取钥匙并实际占有案涉门面。在审理过程中，原告及第三人均未就争议门面办理网签手续，原告在第二次庭审中亦表示落款时间为2011年9月8日的商品房买卖合同是本案起诉后补签，原告与被告之间的工程款亦未实际结算，原告亦坚持本案的诉讼请求即继续履行案涉合同。上述事实，有案涉的商品房买卖合同、收据、到庭当事人的庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当依法全面履行约定的权利义务。本案的争议焦点为：1、案涉商品房买卖合同是否有效？2、如何确定履行案涉商品房买卖合同的买受人？关于第一个争议焦点。本院认为，被告已取得案涉商品房的预售许可证，而且原告与被告以及第三人与被告签订的二份商品房买卖合同均未违反法律强制性规定，应认定合法有效。关于第二个争议焦点。根据法律规定，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：1、已经办理房屋所有权转移登记的；2、均未办理房屋所有权转移登记的，已实际合法占有房屋的；3、均未办理房屋所有权证，又未合法占有房屋，应综合考虑买受人实际付款多少及先后、是否办理网签、合同成立的先后等因素。本院认为，首先，双方均未办理房屋所有权转移登记，其次，被告已于2016年1月8日将案涉门面交付给第三人，第三人亦交纳了物业管理、光缆电视及垃圾清理等费用，虽然案涉门面仍未竣工验收，第三人占有案涉房屋存在瑕疵，可作为确定履行合同买受人的参考因素。再次，第三人于2009年4月14日、11月17日及11月19日分三笔交纳房款1100000元，2016年1月6日双方签订正式商品房买卖合同；而被告于2011年9月8日向原告出具以工程款抵作房款的收据一张，庭审中原告表示尚未与被告结算工程款，故现有证据不足以证明被告实际应欠工程款具体数额，至于落款时间为2011年9月8日的原被告签订的商品房买卖合同，庭审中原告亦表示系本案起诉后即2016年4月8日以后补签的合同。综上，在原告及第三人均未办理房屋所有权转移登记的前提下，本院综合考量合同成立的先后、实际付款情况等因素，认定应继续履行被告与第三人于2016年1月6日签订的商品房买卖合同，故原告坚持要求继续履行合同的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告周金华可待工程款结算后，向被告锦安公司主张违约责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告周金华的诉讼请求。本案受理费21226元,减半收取10613元(原告已预交)，由原告周金华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费21226元（户名：南通市财政局，该院开户行：中国银行南通西被闸支行，帐号：47×××82）。审判员 陈 杰二〇一六年七月四日书记员 朱媛媛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。