天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)津02民终2421号上诉人（原审原告）于丽丽。委托代理人郭建会，天津全工律师事务所律师。被上诉人（原审被告）马芹。委托代理人李壮，天津市宁河区148法律专线法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）马丽曼。委托代理人李壮，天津市宁河区148法律专线法律服务所法律工作者。上诉人于丽丽因与被上诉人马芹、马丽曼房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2015）宁民初字第2177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月14日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月6日公开开庭审理了本案。上诉人于丽丽的委托代理人郭建会，被上诉人马芹，二被上诉人马芹、马丽曼的委托代理人李壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，原、被告经人介绍于2015年5月1日签订《房屋租赁协议书》一份，甲方马芹、乙方于丽丽，合同约定将案外人张桂荣所有的位于华翠小区鸡场路上的别墅底商，由甲方马芹转租给乙方于丽丽，合同约定租赁期限自2015年5月1日至2017年9月1日止，约定租赁费为每年70000元，押金5000元。乙方须按期交付房租费，不得拖欠，否则甲方有权终止协议。合同第五条约定：租期内房内各种设施由乙方保管使用，如有损坏按价赔偿。原房屋结构乙方不得私自改动，如需改动必须经甲方及房管部门同意，否则出现一切责任均由乙方承担。合同签订后，原告一次性支付一年四个月的房租93000元，押金5000元。并按照合同约定接收房屋，开始装修。在装修过程中，原告装修方案未征得被告及房屋所有权人张桂荣和房屋主管部门的同意，导致房屋地面墙体遭到破坏。案外人张桂荣与原告协商未果后将房屋大门加锁。原告在原审的诉讼请求：1、解除原被告签订的《房屋租赁协议书》；2、被告马芹、马丽曼返还原告支付的租金93000元，押金5000元，并赔偿损失25465元，合计123465元；3、本案诉讼费用由被告承担。原审法院认为，原、被告在协商一致的情况下订立的《房屋租赁协议书》，建立在双方平等、自愿基础之上，并已实际履行，该合同合法、有效，双方应按合同约定履行各自义务。被告依约定履行向原告交付租赁房屋的义务。原告与被告租赁合同的期间尚未届满，合同的权利义务尚未终止，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告要求解除与被告签订的《房屋租赁协议书》及返还租金93000元，押金5000元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。原告称案外人张桂荣将房屋加锁，导致无法使用等情形与本案被告无关，被告并不存在违约情形，并不存在解除合同的条件。因被告未构成违约，原告诉称损失非本案被告造成，故原告要求被告赔偿因不能继续租赁该房屋的损失25465元，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：“驳回原告于丽丽的全部诉讼请求。案件受理费2770元（原告已垫付1385元），由原告于丽丽承担。”原审判决后，于丽丽不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审法院判决，支持上诉人在原审的诉讼请求；本案诉讼费用由二被上诉人承担。理由:一审认定事实错误，二被上诉人未履行交付房屋的违约事实，上诉人有权要求二被上诉人交付房屋使用，应承担违约责任。上诉人已经不可能使用涉案房屋，符合法定解除条件。上诉人属于正常装修行为，不属于破坏房屋地面墙体行为，也不属于私自改变房屋结构行为。原审法院调取的证据违反了证据规则，错误认定证据。二被上诉人马芹、马丽曼辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。二审经审理查明，被上诉人马丽曼与案外人张桂荣签订的《租赁协议》第三条第（二）项第②项约定：“乙方（即被上诉人马丽曼）为经营装修房屋如需改装部分必须征得甲方（即张桂荣）同意后方可进行，不得私自改装房屋，破坏结构，不经房主允许转租无效，如需转行，征得房主同意后，租金另议。”案外人张桂荣知晓并同意二被上诉人将涉案房屋转租给上诉人。上诉人装修期间，案外人张桂荣要求上诉人交纳30000元押金，因未能协商一致，故案外人张桂荣将房门上锁。上诉人亦将房门上锁。被上诉人认为因上诉人装修改动了房屋结构，违反合同约定，且未征的被上诉人及房屋所有权人张桂荣和房屋主管部门的同意。上诉人主张自己的装修属于正常装修行为，并未改动房屋结构，因此无需征得被上诉人及房屋所有权人张桂荣和房屋主管部门的同意。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方签订的《房屋租赁协议书》已征得房屋所有权人张桂荣的同意，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方均应按照约定全面履行自己的义务。上诉人在按照约定向被上诉人支付租金及押金后，对房屋进行装修的过程中，因房屋所有权人张桂荣要求上诉人另行支付30000元装修押金而发生争议，在张桂荣将诉争房屋加锁的情况下，上诉人亦加锁，导致各方均无法使用诉争房屋情形发生。现上诉人起诉要求解除其与被上诉人所签《房屋租赁协议书》，其请求是否应予支持，关键在于上诉人的合同目的是否具备实现的可能。从查明的事实看，上诉人在装修过程中，对诉争房屋的电路进行改造，房屋所有权人张桂荣在上诉人不同意另行支付装修押金的情况下拒绝上诉人继续装修施工并将房屋加锁，使得上诉人失去了继续使用房屋的可能性，其合同目的无法实现显而易见。故上诉人要求解除其与被上诉人签订的《房屋租赁协议书》，应予支持。原审法院对此所作认定欠妥，本院予以变更。关于上述合同被解除各方应承担的责任问题，首先，被上诉人与房屋所有权人张桂荣签订的租赁协议第三条第（二）款第②项约定，装修房屋如需改装部分必须征得张桂荣同意。因此，被上诉人在转租房屋时，应当将该项约定如实告知上诉人遵守，或者履行监督上诉人装修行为的义务。现上诉人因装修与房屋所有权人张桂荣发生争议，案外人张桂荣将房屋上锁，致使上诉人无法继续使用。在被上诉人并未提交证据证明其履行了告知或监督之义务的情况下，被上诉人不具有当然免责之事由。被上诉人辩称上诉人的装修存在改动房屋结构的情形，应征得被上诉人、房屋所有权人或房管部门的同意，对此，上诉人不予认可，被上诉人既未举证证明其主张的上述待证事实成立，亦未就此申请鉴定，故被上诉人该抗辩理由，本院不予采信。被上诉人辩称系房屋所有权人张桂荣将房门上锁导致上诉人无法使用房屋，被上诉人并非侵权人，不应承担责任。本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人依据双方所签合同要求被上诉人承担违约责任，被上诉人作为合同的相对方，是本案适格的主体，应当对自己的违约行为承担相应的违约责任。被上诉人的该抗辩主张，本院不予采信。其次，上诉人在与被上诉人签订《房屋租赁协议书》时，明知被上诉人系转租诉争房屋的情况下，未及时全面查看被上诉人与房屋所有权人张桂荣的租赁协议内容，对后续装修纠纷的发生亦应承担一定的责任。且在房屋所有权人张桂荣将房门上锁后，上诉人亦将诉争房屋上锁，造成各方均无法使用诉争房屋的客观事实，上诉人对于合同解除亦应承担相应的违约责任。关于合同解除后上诉人已交纳的房屋租金93000元及押金5000元是否应予返还的问题，考虑上诉人自2015年5月1日接收诉争房屋始，至2015年6月8日双方均将诉争房屋上锁之时，完全占有诉争房屋进行装修之情形，本院判令上诉人全额支付此期间的的租金，经计算为7479.45元（70000元/年÷365天×39天）。同时，考虑各方行为对于合同被解除的原因力，对于上诉人自2015年6月9日之后已交纳的剩余房屋租金85520.55元（93000-7479.45），本院酌定被上诉人返还上诉人70%的剩余租金，即59864.39元〔（93000-7479.45）×70%〕。上诉人要求返还全部租金的诉讼请求，本院不予支持。原审法院对此所作认定有误，本院予以更正。根据双方《房屋租赁协议书》的约定，上诉人所交纳的押金具有保证金的性质，目的是保证诉争房屋内设施完好无损及不拖欠水电费用。由于本案中，双方诉辩意见均未涉及房屋返还事宜，且二审期间，上诉人认可押金待返还房屋时一并再作处理，对此，本院予以照准。鉴于二审期间，上诉人明确表示损失赔偿，可待返还房屋时一并予以解决，本案不再主张，对此，本院予以照准。合同解除后的其他事宜，当事各方亦可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销天津市宁河区人民法院（2015）宁民初字第2177号民事判决；二、解除上诉人于丽丽与被上诉人马芹2015年5月1日签订的《房屋租赁协议书》；三、本判决生效后十日内，被上诉人马芹、马丽曼返还上诉人于丽丽房屋租金59864.39元；四、驳回上诉人于丽丽原审的其他诉讼请求；五、驳回上诉人于丽丽的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2770元，二审案件受理费2770元，由上诉人负担2686元，被上诉人马芹、马丽曼负担2854元。本判决为终审判决。审 判 长 包 颖代理审判员 孙 静代理审判员 刘继永二〇一六年七月十一日书 记 员 马 丽速 录 员 李 楠