重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0117民初4000号原告王梅，女，1966年5月15日出生，汉族，居民，住重庆市合川区。原告邓娟，女，1965年5月2日出生，汉族，居民，住重庆市合川区。原告周群，女，1965年2月4日出生，汉族，务农，住重庆市合川区。原告李凤琼，女，1963年8月10日出生，汉族，居民，住重庆市合川区。原告委托代理人杨智，重庆智权律师事务所律师。被告重庆合川区金科合竣置业有限公司，住所地重庆市合川区南办处世纪大道162-2号，统一社会信用代码915001175857307889。法定代表人喻林强，系该公司总经理。委托代理人何家胜，男，汉族，1971年6月26日出生，该公司职工，住重庆市涪陵区。委托代理人吴皓男，男，汉族，1988年5月20日出生，该公司职工，住重庆市渝中区。原告王梅、邓娟、周群、李凤琼与被告重庆合川区金科合竣置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员尹晓华独任审理，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王梅、周群以及原告委托代理人杨智、被告重庆合川区金科合竣置业有限公司的委托代理人何家胜、吴皓男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王梅、邓娟、周群、李凤琼诉称，2012年8月15日，四原告与被告签订了重庆市商品房买卖合同（合同编号：C2-HCSJC-2012-0041）及补充协议，约定原告购买被告位于重庆市合川区南津街1168号金科·世界城A6幢商业3栋402号房屋，总购房款4056750元，原告于2012年8月15日支付房款2036750元，余款2020000元办理按揭。原告于2012年8月4日支付楼款2036750元及各项税费、大修基金等192038元，被告分别出具了房屋销售专用收据。2012年8月15日，原告在中国农业银行股份有限公司重庆合川支行办理了按揭贷款签约并提交了按揭资料。2015年7月3日，中国农业银行股份有限公司重庆合川支行向被告发出关于李凤琼按揭贷款资料退件的告知函，以其只承接底商门市按揭，原告门市是4楼为由退回了按揭资料。2015年12月被告向原告发出关于要求以现金方式支付房价款的通知，要求原告在通知发出后15日内以现金支付不能办理银行按揭的款项2020000元给被告。同年同月原告就该通知作出回复，根据原告与被告签订的金科·世界城（商业）重庆市商品房买卖合同补充协议第一条第五款约定，“由不可归责于甲乙双方的事由导致乙方（原告）未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行本合同的，双方应在知道情况后30日内对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，双方按签订的补充协议执行；逾期未达成补充协议或者任何一方明确表示不愿意继续履行本合同的，本合同即自行解除……”原告未获得银行贷款的原因是该行只承接底商门市按揭，是不可归责于原被告双方的事由。现双方在收到中国农业银行股份有限公司重庆合川支行关于李凤琼按揭贷款资料退件的告知函后30日内对具体付款方式、期限未取得协商一致，也未能达成补充协议，原告也不愿继续履行合同，合同即自行解除。2015年12月28日，原告向被告发出解除重庆合川区金科合竣置业有限公司于2012年8月15日与李凤琼、邓娟、周群、王梅签订的重庆市商品房买卖合同及补充协议通知书，正式通知被告解除重庆市商品房买卖合同及补充协议，并要求被告收到该通知书后十五日内将原告缴纳的购房款及从缴款之日起至退还之日按银行同期贷款利率计算的利息退还给原告。被告至今未将原告缴纳的购房款、税、费、大修基金及相应的利息退还给原告。以上事实有，原被签字、盖章的重庆市商品房买卖合同及补充协议，被告盖章的金科股份房屋销售专用收据二张，中国农业银行股份有限公司重庆合川支行盖章的关于李凤琼按揭贷款资料退件的告知函，原告签字的关于要求以现金方式支付房价款的通知的回复以及解除重庆合川区金科合竣置业有限公司于2012年8月15日与李凤琼、邓娟、周群、王梅签订的重庆市商品房买卖合同及补充协议通知书等证据为证。现特提起诉讼，要求1、依法确认解除重庆合川区金科合竣置业有限公司于2012年8月15日与李凤琼、邓娟、周群、王梅签订的重庆市商品房买卖合同及补充协议通知书合法有效；2、判令被告退还四原告购房款及税、费、大修基金等2228788元及从2012年8月4日起至退款之日止按中国人民银行同期贷款利率的150%计算资金占用利息。被告重庆合川区金科合竣置业有限公司辩称，1、原被告双方签订的合同和补充协议是双方真实意思表示，合法有效。原告违反约定，未付清房款原因是原告所购房屋不符合农业银行办理按揭的条件，原告在被告通知要求更换其他银行办理按揭贷款，原告拒绝配合签订按揭合同，致使按揭贷款不能及时支付给被告，造成被告经济损失，被告事后将另行起诉；2、根据买卖合同和补充协议第1条关于办理按揭贷款约定，原告购买房屋采取按揭方式购买的，对自己事后能够办理按揭以及按揭贷款多少承担了解按揭银行的相关政策的义务，若因原告的原因不能办理按揭，被告有权要求原告以现金方式支付按揭款项。综上，原告存在先期违约，无权要求解除合同，同时原告要求解除合同的事实和依据不充分。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告于2012年8月4日向被告支付购买A6商业3栋-402号房屋价款2036750元及按揭印花税101元、大修基金25963元、抵押登记费550元、房屋登记费550元、合同印花税2028元、契税121703元等共计192038元后，于2012年8月15日与被告（甲方）签订了重庆市商品房买卖合同（合同编号：C2-HCSJC-2012-0041）及补充协议，约定原告通过预售方式购买被告开发的位于重庆市合川区南津街1168号金科·世界城A6幢商业3栋-402号房屋，本商品房所在楼层为物理层第4层，建筑面积432.72M2，总购房款4056750元，第五条付款方式及期限约定，于2012年8月15日支付房款2036750元，余款2020000元办理按揭，按揭金额及年限以银行实批为准。（三）办理按揭贷款违约责任的规定，1、……。2……。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方（原告）未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行本合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还乙方。补充协议第一条关于按揭付款的特别约定，1、……。5、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行本合同的，双方应在知道情况后30日内对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，双方按签订的补充协议执行；逾期未达成补充协议或者任何一方明确表示不愿意继续履行本合同的，本合同即自行解除，待乙方配合甲方到房屋产权管理部门办理完撤销、注销该房屋的合同预告登记、备案手续及产权登记等相关手续后，由乙方自行到甲方处领取已付房价款。合同签订后，原告向按揭银行中国农业银行股份有限公司重庆合川支行办理了按揭贷款签约并提交了按揭资料。2015年7月3日，中国农业银行股份有限公司重庆合川支行向被告发出关于李凤琼按揭贷款资料退件的告知函，以其只承接底商门市按揭，原告门市是4楼为由退回了按揭资料。2015年10月16日被告通过特快专递方式向原告王梅、邓娟、周群、李凤琼送达了催签按揭通知，通知原告在收到通知3日内到其它银行重新签订按揭合同。2015年10月10日原告周群等人要求被告交付所购买房屋与被告员工张有为等人发生纠纷，合川区公安局进行了处警。2015年12月5日被告向原告发出关于要求以现金方式支付房价款的通知，要求原告在通知发出后15日内以现金支付不能办理银行按揭的款项2020000元给被告。同月19日原告就该通知作出回复称，根据原告与被告签订的金科·世界城（商业）《重庆市商品房买卖合同》补充协议第一条第五款约定，由不可归责于甲乙双方的事由导致乙方（我方）未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行本合同的，双方应在知道情况后30日内对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，双方按签订的补充协议执行；逾期未达成补充协议或者任何一方明确表示不愿意继续履行本合同的，本合同即自行解除……”我方未获得银行贷款的原因是该行只承接底商门市按揭，是不可归责于原被告双方的事由。现双方未达成补充协议，合同即自行解除，你司没有权利，要求我方以现金方式支付房价款。2016年1月12日原告通过特快专递的方式向被告公司张经理送达了解除重庆合川区金科合竣置业有限公司于2012年8月15日与李凤琼、邓娟、周群、王梅签订的重庆市商品房买卖合同及补充协议通知书，正式通知被告解除重庆市商品房买卖合同及补充协议，并要求被告收到该通知书后十五日内将原告缴纳的购房款及从缴款之日起至退还之日按银行同期贷款利率计算的利息退还给原告。被告公司张有为本人于2016年1月13日对该特快专递进行了签收，2016年1月25日被告向原告发出催签按揭通知，要求在3日内在中国光大银行重庆江北支行重新签订按揭合同。另查明，被告至今未将原告缴纳的购房款、税、费、维修资金等及相应的利息退还给原告。原告所购房屋未进行合同预告登记、备案手续及产权登记。被告在向原告代收的维修资金和相关税费192038元后，于2013年1月29日向重庆市合川区地方税务局缴纳税款121702.5元，2014年5月23日缴纳维修资金25963.2元。若合同及补充协议解除后，原告可自行到相关部门要求退还税款121702.5元和维修资金25963.2元。以上事实有，原、被告的陈述，重庆市商品房买卖合同及补充协议，金科股份房屋销售专用收据二份，关于李凤琼按揭贷款资料退件的告知函，催签按揭通知及国内标准快递单、关于要求以现金方式支付房价款的通知的回复及国内标准快递单、解除重庆合川区金科合竣置业有限公司于2012年8月15日与李凤琼、邓娟、周群、王梅签订的重庆市商品房买卖合同及补充协议通知书和国内标准快递单、合川区公安局110警情登记（移交）单、重庆市契税缴税证明、重庆市物业专项维修资金专用收据、催签按揭通知及快递单等证据为证。本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订的重庆市商品房买卖合同及补充协议，是双方真实意思表示并不违反法律法规禁止性规定，故合法有效。双方共同约定，用原告通过预售方式购买被告开发的位于重庆市合川区南津街1168号金科·世界城A6幢商业3栋-402号房屋，建筑面积432.72M2作为抵押物，向银行按揭贷款2020000元，按揭金额及年限以银行实批为准。合同签订后，原告向按揭银行中国农业银行股份有限公司重庆合川支行办理了按揭贷款签约并提交了按揭资料。2015年7月3日，中国农业银行股份有限公司重庆合川支行向被告发出关于李凤琼按揭贷款资料退件的告知函，以其只承接底商门市按揭，原告门市是4楼为由退回了按揭资料，致原告不能按揭贷款，造成不能按揭贷款的原因是因原被告约定的抵押物为4楼，不符合按揭银行中国农业银行股份有限公司重庆合川支行的按揭贷款的规定所致，不属于原被告的原因所致，属于不可归责于原被告双方的事由导致原告未能获得银行贷款的情形。由于原被告并未对按揭贷款的银行和按揭贷款次数进行书面约定，当出现不可归责于原被告双方的事由导致原告未能获得银行贷款的情形时，原告有权按重庆市商品房买卖合同及补充协议约定，选择继续履行或解除。基于该约定，原告于2016年1月12日通过特快专递的方式向被告送达了解除重庆合川区金科合竣置业有限公司于2012年8月15日与李凤琼、邓娟、周群、王梅签订的重庆市商品房买卖合同及补充协议通知书。被告公司张有为本人于2016年1月13日对该特快专递进行了签收，原告选择了解除重庆市商品房买卖合同及补充协议，被告在收到该通知书后，若有异议，应当在三个月内向人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，但被告至今未向人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，因此，被告在收到该解除通知书时即2015年1月13日发生解除重庆市商品房买卖合同及补充协议的法律效力，故解除重庆合川区金科合竣置业有限公司于2012年8月15日与李凤琼、邓娟、周群、王梅签订的重庆市商品房买卖合同及补充协议通知书合法有效。重庆市商品房买卖合同及补充协议解除后，按照合同及补充协议约定，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还乙方及本合同即自行解除，待乙方配合甲方到房屋产权管理部门办理完撤销、注销该房屋的合同预告登记、备案手续及产权登记等相关手续后，由乙方自行到甲方处领取已付房价款。由于原告所购房屋未进行合同预告登记、备案手续及产权登记，因此，现原告要求被告退还购房款2036750元及利息，利息从2012年8月4日起至退款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的诉请成立，本院予以支持。另50%的利息，不符合合同约定，依法驳回。被告在向原告代收的维修资金和相关税费等192038元后，已于2013年1月29日向重庆市合川区地方税务局缴纳税款121702.5元，2014年5月23日缴纳维修资金25963.2元。被告已完成了该代缴义务，合同及补充协议解除后，原告可自行到相关部门要求退还税款121702.5元和维修资金25963.2元。故原告要求被告退还税款121702.5元和维修资金25963.2元，共计147665.7元及利息的诉请，依法驳回。其余代收款44372.3元（192038元-147665.7元＝44372.3元）应予以退还给原告，但不计利息。原告要求主张该部分利息的诉请亦予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决如下：一、解除重庆合川区金科合竣置业有限公司于2012年8月15日与李凤琼、邓娟、周群、王梅签订的重庆市商品房买卖合同及补充协议通知书合法有效；二、由被告重庆合川区金科合竣置业有限公司在本判决生效之日起十日内退还给原告王梅、邓娟、周群、李凤琼购房款2036750元及利息（利息以2036750元为基数，从2012年8月4日起至退清购房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、由被告重庆合川区金科合竣置业有限公司在本判决生效之日起十日内退还给原告王梅、邓娟、周群、李凤琼代收款44372.3元；四、驳回原告王梅、邓娟、周群、李凤琼的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12315元，由被告重庆合川区金科合竣置业有限公司承担11499元。原告王梅、邓娟、周群、李凤琼承担816元，原告王梅、邓娟、周群、李凤琼已预缴案件受理费扣除816元后，可在本判决生效后退还11499元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本判决申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，本院不予执行。审判员  尹晓华二〇一六年七月十四日书记员  杨蕊绮