河北省青龙满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016)冀0321民初467号原告马某，男，住河北省青龙满族目治县。委托代理人刘守民，河北杨瑞律师事务所律师。被告青龙满族自治县某门窗幕墙工程有限公司，住所地：河北省青龙满族自治县。法定代表人，杨某，住河北省青龙满族自治县。委托代理人石某，青龙满族自治县某门窗幕墙工程有限公司法律顾问，住河北省邯郸市曲周县。委托代理人张某，青龙满族目治县拓邦门窗幕墙工程有限公司员工，住河北省青龙满族自治县。被告张某甲，男，住河北省秦皇岛市海港区。原告马某与被告青龙满族自治县某门窗幕墙工程有限公司（以下简称某公司）、被告张某甲租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郭常松独任审判，公开开庭进行了审理。原告马某及其委托代理人刘守民，被告某公司的委托代理人石某、张某到庭参加了诉讼，被告某公司的法定代表人杨某及被告张某甲经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。后因本案事实较为复杂，当事人争议较大，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告马某及其委托代理人刘守民，被告某公司的委托代理人石某到庭参加了诉讼，被告某公司的法定代表人杨某、委托代理人张某及被告张某甲经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马某诉称，原告因经营饭店需要，租用被告的房屋，2015年1月6日，原、被告订立房屋租赁合同。被告将其所有的茨榆山乡某村某街1516号商铺租赁给原告。根据合同约定：经营期限为3年，即从2015年2月10日至2018年2月9日；租金为每年2万元，于2015年1月6日前交5万元，余下1万元于2017年一月份前交清，另交保证金1万元；如甲方（被告）违约，需双倍退回租金，并赔偿乙方的装修费用；如乙方（原告）违约，甲方无需退回乙方租金和交纳的保证金。合同订立后，原告对租赁物进行装修，并购置相关的酒店所需物品，试营业一段时间后正式开业。原告及其他租房户与被告共用一个变压器，各租房户有单独电表，租房户将电费交与被告，由被告统一交电费。因被告公司欠电费，中途多次停电。2015年10月份和11月份在原告经营期间，共停电7次，停电时水压力不够，必然导致停水，严重影响了原告的经营。2015年11月27日，因被告公司陈欠电费11万多元，开始停电，原告多次找被告，要求其交清电费，恢复供电，但被告以资金紧张为由，一直拖延，不能恢复供电。2015年12月3日，原告书面通知被告解除租赁合同。2015年12月11日，被告才交清电费，恢复了供电。综上所述，原告经营餐饮业，因被告不能及时缴纳电费，导致原告停业，造成原告的巨大经济损失。无奈，原告依法解除与被告订立的租赁合同，并向法院提起诉讼，要求确认原告单方解除原、被告订立的房屋租赁合同行为有效，被告双倍返还租金10万元，赔偿装修费用6万元（最终以物价评估为准），被告退回原告已交纳的保证金1万元。被告某公司辩称，第一、原告的诉讼请求不应得到支持，租赁合同并未约定解除条件，被告某公司不存在迟延履行的违约行为，也不存在法定解除合同事由，租赁合同还在有效期限内，原、被告双方应当继续履行该合同。第二、租赁合同双方为马某和某公司，但是马某却将租金交付于秦皇岛市领远装饰工程有限公司，本案被告未收到马某的租金和保证金，收取租金和保证金的不是合同当事人，不符合合同的相对性，马某未履行承租方应尽的承租义务。第三、被告某公司对外出租的房屋在质量、设备等附属设施方面完全符合法律法规及主管部门的规定，达到了法定及约定的使用条件，被告也一直按时向秦皇岛供电公司缴纳电费，本案租赁房屋在交付原告后一直保证正常供电。合同第三条约定甲方即本案被告交付租赁房屋后，所发生的电、网络等费用由乙方即本案原告马某负担，但是截至目前原告已经拖欠几个月的电费未交付，已构成违约，依据合同应当承担违约责任。第四、本案实际情况为，原告承租的房屋经营酒店，近600平米，年租金仅2万元，因商铺所处地段并不繁华，租金价格非常便宜，原告最初考虑是被告公司以及其朋友所说的另外一家公司生产经营后会为其酒店带来大量客源，但是因房地产市场不景气，被告公司不能正常生产经营，没有大量工人上班以及原告朋友原来所说的另外一家公司也没有在附近建厂，导致原告的酒店生意冷清收入不高，因此原告才以被告违约为由提起诉讼要求解除合同。第五、被告某公司不存在违约行为，原告主张双倍返还租金、装修费等没有事实及法律依据，依法应予驳回诉讼请求。被告张某甲未答辩。原告马某为支持其主张，向本院提交了如下证据：（1）2015年1月6日，原告马某与被告某公司签订的租赁合同一份。（2）证人陈某的书面证言及身份证复印件，主要内容为：证人陈某于2014年10月至2015年5月在某公司任出纳一职，马某租用拓邦金街1516号商铺，交租金5万元、保证金1万元，马某交房租时，公司以秦皇岛领远装饰工程有限公司名义给马某出具了收款凭据。（3）原告交纳租金和保证金的收据各一张。（4）原告经营饭店的手续（包括营业执照、税务登记证和马某夫妇的健康证明）。（5）证人董某的当庭证言，主要内容为：证人董某从农历2015年正月十七日开始在原告马某经营的饭店打工，是厨师，负责炒菜，一直到2015年11月份最后一次停电后不干了。在2015年10月11月份期间，马某饭店停电，停了几次电记不清楚了，每次停多长时间也不清楚，半天时间的也有，一天时间的也有。（6）证人李某的当庭证言，主要内容为：证人李某从农历2014年腊月二十五开始在原告经营的饭店打工，是服务员，负责点菜、上菜、收银等工作，一直到2015年农历10月份。2015年10月11月份，因某公司欠电费，饭店大约停了七八次电，每次停电时间不固定，最长那次停了2天。停电的时候也停水，因此原告经营的饭店停业了。（7）原告向某公司交纳电费的收据5张，用于证明原告向被告某公司交纳电费，拖欠电费的原因在于被告。（8）解除合同通知书及特快专递回执单各一份。（9）证人石某的书面证言及身份证复印件，主要内容为：我证明马某饭店因停电厨师和服务员一起来我家取水，有时候抬的，有时候用车拉，附近租户也经常取水。被告某公司经庭审质证，对原告证据发表如下质证意见：对证据（1）租赁合同无异议。对证据（2）陈某的书面证言有异议，证人应出庭作证，该证人未出庭，其证言真实性、合法性应不予认可，另外对陈某的主体身份也有异议，没有任何证据显示该证人是被告某公司的员工，无法证实证言真实性及与本案关联性。对证据（3）有异议，该两份收据是领远公司出具的，从该份证据无法看出原告是将租金及保证金交付某公司，事实上某公司与领远公司是完全独立的法人公司，不存在任何关联性，该份证据只能证明原告未按照合同约定向被告支付租金和交纳保证金。对证据（4）的真实性认可，但对关联性有异议。对证据（5）、证据（6）两位证人的证言有异议，第一、没有任何证据显示两位证人是马某饭店的员工，不符合证人主体条件，依法不应采纳；第二、上述证人对刚过去的2015年自己在原告处工作时间、报酬数额均不能说清楚，尤其对争议焦点问题是否停过电、停过几次电前后陈述矛盾、说法不一，证人董某陈述停电几次记不清，每次停电半天或一天，每天酒店净利润1000多元，其陈述2015年农历正月干到10月，证人李某关于停水停电具体说不清。综上从证人主体以及证明内容前后矛盾、语无伦次不能清晰证明本案焦点问题，证言属于虚假陈述。对于证据（7）原告提交的5张电费收据，只有2015年8月7日收据上盖有被告某公司的财务章，其它四张均不能体现原告是向某公司交纳的电费。某公司作为出租方其对外出具收费凭证会加盖公司财务专用章，而在2015年8月7日之后原告交的收据上没有公司公章，不能证实原告向某公司按时足额交纳电费，对其它四张的合法性、关联性、真实性不予认可。对证据（8）的关联性不予认可，因为被告从未出现违约行为，原告单方解除合同行为不能成立。对证据（9）石某证言的真实性、合法性、关联性有异议，根据法律规定，证人应出庭作证，原告所述的理由并非证人不予出庭作证的法定情形，该证人证言并不能证实马某及服务员到石某家取水与本案是否停水停电具有关联性。被告某公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：（1）河北省建设工程竣工验收报告，证明马某租赁房屋在质量及附属设施上验收合格，具备使用条件；（2）青龙满族自治县拓邦门窗幕墙10kV配电工程施工承包合同，证明某公司对外出租时，马某租赁房屋已经具备供电等使用条件；（3）被告某公司交纳电费票据12张、调账申请单一份（2015年11月2日由富荣石材厂将38000元的电费金额调入某公司名下，该证明由秦皇岛供电公司出具），以上电费交纳票据及调账申请单证明被告某公司一直足额按时交纳电费。（4）电费催缴函及特快专递寄件存单（是被告向马某发出的），用于证明马某自2015年11月后未交电费。原告经庭审质证，对被告某公司的证据发表如下质证意见：证据（1）、证据（2）与本案没有关联性，其所证明的内容不是本案争议的焦点。证据（3）电费收据只能证明被告交电费情况，原告也承认被告交过电费，但不能证明被告从未拖欠过电费并导致停电的情况。调账申请单只证明了被告以转账的形式交付了38000元电费，但电力部门并未出具证明证实在合同期内被告从未拖欠过电费。对证据（4）的真实性认可，收到之后原告交纳了电费，就是2016年2月3日那个单据。被告张某甲未出庭，对原告及被告某公司的证据无质证意见，未向本院提交任何证据。依原告申请，本院到国网冀北电力有限公司青龙县供电分公司调取了如下证据：（1）2016年4月14日调取的某公司在2015年10月1日至2016年3月1日期间的用电信息及电费欠缴信息；（2）2016年5月16日调取的某公司在2015年10月1日至2015年12月11日期间的每日用电量清单；原告经庭审质证，对本院调取证据的质证意见为：对证据（1）没有异议，可以证明被告某公司购买电费情况，一般没有电费情况才购买电费，对原告不能及时供电具有参考价值。对证据（2）没有异议，可以证明被告在2015年10月30日到2015年12月10日，处于不供电状态，理由是：被告安装的是500伏的变压器，他接的高压和低压，每日用电量体现是低压及卡表的情况，停电时高压仍处于工作状态，仍存在对电的损耗；2015年11月29日前因原告并没有连续停电，他的每日用电量只是减少，并不能直观看出以前停电的情况。被告某公司经庭审质证，对本院调取证据的质证意见为：对证据（1）没有异议，可以证明被告至今一直交纳电费。对证据（2）没有异议，原告所陈述的关于用电损耗的说法并不能成立，关于生活常识电力的损耗应实际使用才会产生，结合第一次开庭被告所提交的某公司例次交费的票据可以证实每次交费都是存在余额，并不存在拖欠电费的情况。被告张某甲未出庭，对本院调取的证据无质证意见。经庭审质证和审核认证，本院对原、被告提交的证据及本院调取的证据，作如下分析认定：原告的证据（1）系原告与被告某公司签订的房屋租赁合同，能够证明双方的约定情况，被告某公司对该证据没有异议，本院予以采信。原告的证据（2）系陈某的书面证言，因证人无正当理由未出庭接受质询，无法核实其书面证言的真伪，且被告某公司对陈某是否为某公司员工的主体身份提出了质疑，故本院对该证据的效力不予认定。原告的证据（3）系秦皇岛市领远装饰工程有限公司给原告出具的房屋租金和保证金收据，可以证明原告向秦皇岛市领远装饰工程有限公司交纳了5万元租金和1万元保证金，被告某公司对该证据的真实性未提出异议，可以作为认定本案事实的依据。原告的证据（4）系原告经营饭店的营业执照、税务登记证和原告夫妇的健康证明，被告对该证据的真实性没有异议，可以作为认定本案事实的依据。原告的证据（5）和证据（6）系证人董某和李某的当庭证言，被告某公司对两位证人的主体身份提出了质疑，两位证人对停电的次数、每次停电的具体时间及时长均陈述不清，且存在相互矛盾的地方，故本院对两位证人当庭证言的效力不予认定。原告的证据（7）系原告向被告某公司交纳电费的5张收据，尽管被告某公司对其中四张没有加盖某公司公章的票据不予认可，但其中三张有某公司法定代表人杨某的签字，且经庭审询问，被告某公司承认原告不拖欠被告某公司2016年1月1日以前的电费，该证据可以作为认定本案事实的依据。原告的证据（8）系原告向被告某公司发出的解除合同通知书及特快专递回执单，该证据只能证明原告单方面向被告某公司发出了解除合同的通知书，不能证明被告某公司是否违约，即原告解除合同的行为是否合法有效。原告的证据（9）系证人石某的书面证言，因证人未出庭接受质询，无法核实其证言的真伪，且其证言的内容比较含糊，未能证明被告某公司停电的具体时间及次数等基本事实，本院对该书面证言不予认定。被告某公司的证据（1）和证据（2）系某公司的工程验收文件和配电工程的施工合同，只能证明本案争议所述房屋具备使用条件，与双方争议的事实（被告某公司是否多次停电）没有关联性，本院不予认定。被告某公司的证据（3）系某公司交纳电费的票据，只能证明某公司交纳电费的时间及金额，与双方争议的事实（被告某公司是否多次停电）没有关联性，本院不予认定。被告某公司的证据（4）系某公司向原告发出的电费催缴函，该催缴函是2016年2月5日发出的，催缴的是2015年11月份以后的电费，与某公司是否因拖欠电费而停电没有关联性，本院不予认定。本院调取的两份证据系某公司2015年10月1日至2016年3月1日用电信息和缴费信息以及2015年10月1日至2015年12月11日期间的每日用电量信息，不能证明被告停电的具体次数、时间及停电时长，在没有其他证据证明的情况下，不能作为认定本案事实的依据。经审理查明，2015年1月6日，被告张某甲作为被告某公司的股东，代表某公司与原告马某签订了一份房屋租赁合同，将拓邦金街1516号商铺租赁给马某经营饭店使用，并作出如下约定：一、经营期限为3年，即从2015年2月10日至2018年2月9日。二、租金每年2万元，于2015年1月6日前交付5万元，其余的1万元在2017年1月前交清，另在签合同之日一次性交清1万元保证金。三、甲方（出租方）交付使用后所发生的电、网络及网络电视等有关费用，由乙方（承租方）负担。乙方租赁期间，如转租他人，必须经甲方同意，租金多租的部分归甲方所得；租赁期满，在同等条件下，乙方有优先续租权；如果甲方违约，需双倍退回租金，并赔偿乙方的装修费用；如果乙方违约，甲方无需退回乙方租金和已缴纳的保证金。四、甲方须于2015年1月6日将出租房屋交付乙方使用。因乙方需要装修，租金从2015年2月10日开始收取；甲方保证乙方交付使用时水、电及排水排污线路、管道畅通。合同签订后，原告于2015年1月6日向秦皇岛市领远装饰工程有限公司（简称领远公司）交付了5万元租金和1万元保证金。原告称某公司与领远公司是相同的投资人，由于两个公司财务管理上的混乱，原告是向某公司交付的租金和保证金，但给原告出具了领远公司的收据。被告某公司的两位代理人表示不清楚某公司是否收到原告交纳的保证金和租金。2015年1月6日，被告某公司依约向原告交付了房屋。被告某公司交付房屋时，已经铺好了地板砖，墙体已经粉刷涂料，水、电及排水排污线路、管道畅通，具备使用条件。原告根据经营酒店的需要，对房屋进行了吊顶、雅间隔断等必要的装修，经过一段时间的试营业后，原告投资经营的吉安顺酒家于2015年2月24日开始正式营业。另查明，在拓邦金街租赁房屋的租赁户，除原告外，还有一家幼儿园、一个超市、一个板面馆、一个熟食店、一个无限极店铺和一个供电所。除供电所有独立的电表外，原告等租户与被告某公司共用一个变压器和电表，原告等租房户将所用电费交给某公司，某公司统一向供电公司缴纳电费。原告称因某公司严重拖欠电费，导致2015年10月份和11月份共停电7次，前6次每次停电12天不等，第7次停电时间最长。关于最后一次停电的时间，原告在诉状中陈述称从2015年11月27日一直停到2015年12月11日，在第一次庭审时陈述称从2015年11月27日一直停到2015年12月14日，在第二次庭审时陈述称2015年11月27日、28日停电后又恢复了，是从2015年11月29日被告因欠电费开始长期停电，到2015年12月11日恢复供电。被告某公司称2015年10月至12月，没有停过电，一直在交电费。2015年11月27日，原告经营的饭店开始停业。2015年12月2日，原告以某公司存在经常停水停电和门面房中央空调停用、无法取暖等严重违约行为为由，向某公司邮寄了解除租赁合同通知书。被告某公司于2015年12月5日收到该通知书，但认为其并不存在违约行为，原告无权单方解除合同，故对原告的解除合同通知书未予回复。原告以需要评估损失和证据保全为由，没有向被告退交房屋，现案涉房屋仍在原告的控制下。本院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实应当提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，应当承担举证不能的法律后果。原告诉称某公司存在多次停水停电的严重违约行为，但未向本院提供充分的证据证明该事实，应承担举证不能的法律后果。原、被告在签订租赁合同时，未约定一方解除合同的条件，原告不享有约定的合同解除权。原告所举证据也不能证明被告某公司存在多次停电的根本违约行为，其也不享有法定的单方解除合同的权利。综上所述，原告单方解除与被告某公司租赁合同的行为，理据不足，本院不予支持，其单方解除合同的行为无效。由于原告单方解除租赁合同的行为未获法律确认，对于原告的其他诉求，本院不做处理。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告马某单方解除其与被告青龙满族自治县某门窗幕墙工程有限公司于2015年1月6日所签订的房屋租赁合同的行为无效；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3700元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提供副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。审判长  王占香审判员  郭常松审判员  李克任二〇一六年七月七日书记员  董凤英