四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1703民初174号原告达县南外伍加益超市，住所地达州市达川区曹家梁惠安路*******号，经营者王同刚。原告王同刚，男，生于1974年8月10日，汉族，住四川省宣汉县。原告委托代理人李天平,达州市正大法律服务所法律服务工作者被告成都恒托商贸有限公司。住所地成都市武侯区二环路西一段9号法定代表人李晓燕。原告王同刚诉被告成都恒托商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年1月7日受理后，依法由审判邱刚担任审判长，与审判员潘炜、人民陪审员刘益辉组成合议庭，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告王同刚及其委托代理人李天平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月2日，被告将位于达州市南外梧桐梁盛源城市风景项目F区一层建筑面积共1600平方米的房屋出租给原告开办生活超市，并签订了《租赁合同》，原告按合同约定给付了租金83万元和履约保证金20万元。同时，该合同第4条第2款约定：甲方保证交付的房屋在产权上没有纠纷，因产权纠纷问题给乙方造成的损失由甲方承担；该合同第9条第5款约定：除本合同规定的条款外，任何一方擅自终止本合同皆视为违约，违约方应向对方支付100万元的违约金，并向对方赔偿因合同提前终止而产生的一切损失；第9条6款约定：因甲方原因导致乙方解除合同的，甲方应向乙方退还履约保证金，赔偿乙方因合同解除而造成的经济损失……。然而自2014年底，因被告方拖欠小业主款项，引发大量小业主多次聚集到原告的门市闹事、拉横幅、封门等过激行为，从而严重影响了原告的经营活动。原告方派人到被告公司要求解决，但被告方一直未能解决，后通过三里坪街道办事处和曹家梁社区居委会多次调解，原摊位业主从2015年8月13日已终止了与四川盛源置业集团有限公司和达县宏嘉资产管理有限公司的《商业房屋租赁合同》，因此，原、被告间签订的《租赁合同》也就终止了。原告认为，由于被告的原因终止了合同，已构成了违约，根据《租赁合同》第4条2款、第9条5、6款的约定，诉讼来院，请求人民法院依法判令：1、判令依法解除原、被告双方的房屋《租赁合同》；2、判令被告返还原告的履约保证金20万元；3、被告支付原告违约金100万元；4、判令由被告承担本案诉讼费用。被告成都恒托商贸有限公司未到庭，亦为提交书面答辩意见。原告为证明其诉讼请求，出示以下证据：1、原告王同刚的身份证复印件、达县南外伍加益超市的营业执照，证明原告的诉讼主体资格。2，企业法人营业执照，证明被告的诉讼主体资格。3、授权委托书及被授权人身份证复印件，证明王同刚授权给熊小铨与被告签订房屋租赁合同。4、租赁合同书，证明原、被告之间的租赁合同关系，同时证明租赁的地点、租金和履约保证金，以及该合同第4条第2款约定“甲方保证交付的房屋在产权上没有纠纷，在产权上造成的损失由甲方承担”。第9条第5款约定“除本合同规定的条款外，任何一方擅自终止本合同皆视为违约，违约方应向对方支付人民币100万元的违约金并赔偿损失”第6款约定“因甲方原因导致乙方解除合同的，甲方应向乙方退还履约保证金并赔偿损失”。5、租赁合同书的补充协议，证明租金的金额调整和给付时间的具体约定。6、收据三份，第一份为履约保证金20万元，第二份和第三份为租金，共计83万元，证明原告按时向被告交付了租金。7、回函，证明盛源公司解除与被告的租赁合同，并将该商铺交由业主管理办公室自行经营。8、业主管理办公室的书面证明一份和另外证明一份，证明被告在商铺纠纷期间一直不处理，致使原、被告的租赁合同履行至2015年8月31日后被终止。9、原告与业主管理办公室重新签订的租赁合同，证明因为被告的原因导致原、被告之间的租赁合同终止。诉讼中，被告成都恒托商贸有限公司未出庭质证亦未出庭举证，视其放弃举证、质证的权利。经审理查明：达县南外伍加益超市经营者王同刚。合同中的“5+1连锁超市”是原告达县南外伍加益超市未办理营业执照前暂用的名称。2014年4月2日，“5+1连锁超市”与被告签订了《恒托商贸商业物业租赁合同书》及其补充协议，王同刚的特别授权代理人熊小铨在合同上签名。合同中约定：1、将位于达州市x区一层，建筑面积1600平方米的房屋租赁给原告，用于经营生活超市使用；2、租赁期限八年，2014年5月1日至2022年8月1日；3、合同签订当日，原告支付被告履约保证金20万元；4、租金前三年每年83万元，第四年100万元，第五年106万元，第六年112.36万元，第七年119.1万元，第八年126.24万元；5、该合同第4条第2款约定：甲方保证交付的房屋在产权上没有纠纷，因产权纠纷问题给乙方造成的损失由甲方承担；该合同第9条第5款约定：除本合同规定的条款外，任何一方擅自终止本合同皆视为违约，违约方应向对方支付100万元的违约金，并向对方赔偿因合同提前终止而产生的一切损失；第9条6款约定：因甲方原因导致乙方解除合同的，甲方应向乙方退还履约保证金，赔偿乙方因合同解除而造成的经济损失；6、争议解决，协商不成，可提交物业所在地的法院解决。原告在签订合同后履约向被告支付了租金83万元和履约保证金20万元，被告以收据的方式予以确认。本案出租的商铺实际所有权人是达州市x区几百户业主，四川盛源置业集团有限公司将商铺出售给几百户业主后，盛源公司、宏嘉资产管理公司从业主统一返租回来。该争议房屋系被告成都恒托商贸有限公司从盛源公司和宏嘉资产管理公司承租的。2014年12月底，盛源公司和宏嘉资产管理公司没有向业主支付租金，业主多次堵商铺的大门和电梯，被告也不到场参加处理，后经三里坪街道办事处和曹家梁社区、派出所等多家机关出面协调，盛源公司和宏嘉资产管理公司与业主解除了租赁合同，致使原告与被告的租赁合同履行至2015年8月31日便不能履行。原告只能与该商铺业主管理办公室另行签订了租赁合同。上述事实，有原告陈述，原、被告签订的《恒托商贸商业物业租赁合同书》及其补充协议，被告出具的收条，盛源公司和宏嘉资产管理公司出具的回函，达州市达川区x商铺业主管理办公室的证明等证据在卷佐证，事实清楚，证据确实、充分，足以认定。本院认为，原、被告签订《恒托商贸商业物业租赁合同书》及其补充协议系真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应根据合同的内容全面履行自己的义务，而在原告履行完自己支付租金缴纳保证金义务后，被告未能保证原告租赁物的正常使用，在发生纠纷后，也不积极出面处理纠纷，被告的行为应受到否定性的评价，属于违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，原、被告之间的租赁合同于2015年8月31日已经解除，被告理应返还原告所交纳的履约保证金20万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。因原告未向本院提供证据证明其实际损失，本院认为约定的违约金过高，将原告主张100万元违约金依法调整为10万元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条、第一百零七条，和《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2014年4月2日签订的《恒托商贸商业物业租赁合同书》于2015年8月31日解除。二、被告成都恒托商贸有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告履约保证金20万元。三、被告成都恒托商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告违约金10万元。案件受理费15600元，由被告成都恒托商贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于四川达州市中级人民法院。若负有义务的被告不自动履行本判决，享有权利的原告可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审 判 长  邱 刚审 判 员  潘 炜人民陪审员  刘益辉二〇一六年七月四日书 记 员  秦 铭