重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终3892号上诉人（原审被告）重庆胜亚湾酒店有限公司。法定代表人匡世海，执行董事。委托代理人刘广胜，重庆道吉律师事务所律师。委托代理人李泽林。被上诉人（原审原告）廖群。委托代理人叶刚，重庆博爱兴律师事务所律师。上诉人重庆胜亚湾酒店有限公司与被上诉人廖群返还原物纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2016年3月17日作出（2015）南法民初字第04650号民事判决，重庆胜亚湾酒店有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。一审经审理查明：重庆金诚三峡经济开发有限公司系重庆市××号商业用房的产权人，建筑面积共3095.03平方米。2009年6月29日，重庆鹏业物业管理有限公司（甲方）受产权人重庆金诚三峡经济开发有限公司的授权委托，与廖群、刘小兵（乙方）签订《山水长天商铺租赁合同》，约定：商铺位于重庆市经济开发区××号山水长天楼盘，是拥有一楼和二楼的独立的商业用房，该独立商铺建筑总面积为3100平方米（以房产证的核定面积为准）；乙方从事餐饮、娱乐、休闲等服务行业的经营；租赁期限为10年120个月，自2009年6月29日起至2019年6月29日止。其中2009年6月29日至2010年1月29日柒个月为免租金期，在免租金期内乙方不向甲方缴纳租金和物管费，从2010年1月29日开始缴纳房屋租金；商铺租金为30元/平方米，每月租金总额为93000元；……廖群、刘小兵签订该合同后将承租房屋分别转租给不同的次承租人。2015年2月2日，重庆金诚三峡经济开发有限公司向廖群、刘小兵发出租金催收函：“由于你们已拖欠我公司山水长天小区租赁房屋（南岸区××号商场）租金（截止2015年2月1日）共计人民币壹拾柒万伍仟柒佰贰拾玖元捌角整（175729.8元）。根据双方所签订的房屋租赁合同，你们应在2014年12月30日付清该款，现已逾期31天仍未支付，严重影响了我公司的正常工作。为此，特发函催收，请在收到此通知后10天内，将上述逾期支付的租金支付我公司。否则，我们将按相关合同条款之约定，解除租赁关系，收回租赁房屋，并要求承担因此给我司造成的一切法律及经济损失。特此函告！”2015年2月14日，廖群与刘小兵签订《合伙清算协议》：“合伙人廖群、刘小兵于于2009年6月29日与具有房屋产权的重庆金诚三峡经济开发有限公司委托的重庆鹏业物业管理有限公司签订了山水长天商铺租赁合同，商铺位于重庆市××号。现经合伙人友好协商一致，解散合伙体，并进行清算。一、截止到2015年2月14日，刘小兵尚欠重庆金诚三峡经济开发有限公司2014年12月30日至2015年3月29日租金175729.8元，大写壹拾柒万伍仟柒佰贰拾玖元捌角。因刘小兵资金困难无法支付，现由廖群代为进行支付给重庆金诚三峡经济开发有限公司，不要刘小兵承担，由廖群承担。二、提前向陈梅收取的租金97834元，提前向杨义收取的租金52440元，合计150274元，由刘小兵按租金收取时间提前3天交给廖群，再由廖群交给重庆金诚三峡经济开发有限公司。三、刘小兵提前收取原租赁户张小兰111200元，转为刘小兵与张小兰的债务关系，由刘小兵自行承担。四、刘小兵其他的债权债务关系由刘小兵自行承担，不得用任何房屋租金进行冲抵。五、由刘小兵与廖群各收取的租赁户的保证金，刘小兵收走金额月100000元，由刘小兵于该房屋合同到期10日前交给廖群，由廖群统一退还给承租人。六、本协议一式贰份，双方签订后合伙关系即终止并具有法律效力，如未尽事宜双方可协商解决，进行补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。”同日，廖群与刘小兵再签订一份《合伙清算补充协议》：“补充条款：1、刘小兵提前向原租赁户陈梅、杨义收取的租金共计150274元，以陈梅、杨义原交租金的时间一致。2、只要刘小兵暗器交纳向陈梅、杨义收取的租金，廖群承诺不追究酒店约800平方米的相关的责任并不计租金，但相关的安全赔偿责任由刘小兵自行承担。3、合伙清算协议中刘小兵收走的约100000元保证金，以原租赁户的收据为准，扣除50000元，剩余部分由刘小兵在本房屋租赁合同到期前10日交给廖群，由廖群统一退还给租赁户。”同日，刘小兵向重庆金诚三峡经济开发有限公司、廖群出具《退出合租的申请》：“由于我现在资金困难，无法支付位于重庆市××号商业门面2014年12月30日至2015年3月29日50%的租金人民币175729.8元，大写壹拾柒万伍仟柒佰贰拾玖元捌角整。现本人自愿申请，退出和廖群共同租赁的重庆市××号的商业门面的租赁权。将原廖群、刘小兵两人共同承租的房屋变更为由廖群个人承租。本人刘小兵于廖群的合作关系解除，我们两人自行协商其他相关事宜。特此申请。”2015年2月16日，重庆金诚三峡经济开发有限公司（甲方）与廖群（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方出租的房屋位于重庆市××号“山水长天”商住小区独幢商业用房，该商铺建筑面积约3100平方米（以房屋产权证的核定面积为准）；乙方只能从事餐饮、娱乐、休闲等服务行业的经营；租赁期限自2015年2月25日至2019年6月24日止；商铺租金为37.8元/平方米，每月租金总金额为117180元……2015年2月17日，重庆金诚三峡经济开发有限公司出具《情况说明》：“重庆金诚三峡经济开发有限公司2009年6月29日与廖群、刘小兵签订了位于南岸区××号房屋的《山水长天商铺租赁合同》，因承租人之一刘小兵资金困难，无法支付拖欠我公司的房屋租金人民币175729.8元，大写壹拾柒万伍仟柒佰贰拾玖元捌角整逾期达45天，多次催收无果，已达到解除合同条件（合同约定逾期30天可单方解除）。经承租人廖群、刘小兵申请，为了保证今后不发生类似事件，合同双方同意即刻终止原《山水长天商铺租赁合同》，不再追究廖群、刘小兵相关的违约责任。我公司于2015年2月16日与廖群重新签订了新的《商铺租赁合同》，合同签订后，廖群为唯一承租人，并缴纳刘小兵拖欠的上述房屋租金。对于刘小兵拖欠的上述房屋租金。对于刘小兵所遗留问题，由廖群与刘小兵自行协商解决。一切法律后果及相关的经济赔偿责任与我公司无关。特此说明！”2015年3月2日，廖群向重庆金诚三峡经济开发有限公司支付了商场部分租金（2014年12月30日至2015年3月29日），原刘小兵缴纳部分175729.80元。后廖群将承租房屋转租给次承租人牟伟备、苗贵武、陈梅、杨义、颜雪明等，并分别重新签订了山水长天商铺租赁合同，租金为43-60元/平方米不等。一审另查明：2010年1月19日，廖群、刘小兵、匡世海、田红签订《合伙协议》：“一、合伙人：廖群、刘小兵、匡世海、田红。二、合伙名称、经营地：胜亚湾商务酒店，经开区回龙路85号。三、出资方式、金额及股份比例：1、廖群以经开区X号800平方米50%的租赁权以及现金60万元人民币为出资方式，占胜亚湾商务酒店股份总额的50%。2、刘小兵以经开区X号800平方米50%的租赁权以及现金20万元人民币为出资方式，占胜亚湾商务酒店股份总额的30%。3、匡世海出资20万元人民币（现金），占胜亚湾商务酒店股份总额的10%。4、田红出资20万元人民币（现金），占胜亚湾商务酒店股份总额的10%。四、以上股东股份占比将以股东决议的方式在公司章程上体现，并在当地工商局登记注册。五、公司经营期限2009年9月30日至2019年6月29日（以酒店用所用房屋的租赁时间为准）。公司股东按出资比例享有公司财产的分配权和使用权（所有现金及房产。注：房产使用权是指酒店所使用的房产经营期间的租赁权），经营期满，若酒店需要继续经营，则通过股东会议重新议定合伙协议；若不继续经营，酒店所处理的所有财产根据股东所占股份进行分配。六、酒店的经营管理由廖群、刘小兵负责；匡世海、田红不参与经营管理，只以每月固定5500元人民币现金分配方式进行分红（无论酒店盈亏，由刘小兵承诺负责将此分红按月存入匡世海、田红两人指定账户）。分配时间从开业之时起开始进行分配。若经营期间酒店进行转让，股东按股份比例分得所转让资金和酒店房屋的租金。七、经营者必须合法经营，若因违法经营造成的损失由经营者承担。匡世海、田红不承担任何法律和经济责任。八、经营期内发生的一切事故均由经营者承担，匡世海、田红不承担任何法律和经济责任。九、本协议如有未尽事宜，应由出资人集体讨论补充或修改；此协议一式四份具有同等法律效力。2010年7月19日，廖群、刘小兵、匡世海、田红作为重庆胜亚湾酒店有限公司的股东拟定了公司章程。章程第二条：公司名称：重庆胜亚湾酒店有限公司。第三条公司住所：重庆××××号。第十条：公司由4个股东出资设立，注册资本为人民币50万元。廖群，货币出资25万元，出资比例50%，出资时间2010年8月2日；刘小兵，货币出资15万元，出资比例30%，出资时间2010年8月2日；匡世海，货币出资5万元，出资比例10%，出资时间2010年8月2日；田红，货币出资5万元，出资比例10%，出资时间2010年8月2日。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当评估作价并依法办理其财产权的转移手续。同日，廖群、刘小兵、匡世海、田红举行了首届股东会，形成如下决议：1、审议通过并承诺严格遵守本公司章程；2、选举刘小兵为本公司执行董事（即法定代表人职务）；3、选举廖群为本公司监事；4、聘任刘小兵为本公司经理；5、委托韩小银同志负责办理本公司设立登记事宜。2012年8月2日，重庆金洲会计师事务所有限公司出具验资报告，载明：被审验单位名称：重庆胜亚湾酒店有限公司（筹）；刘小兵实收资本15万元货币，占注册资本总额比例为30%；廖群实收资本30万元货币，占注册资本总额比例为50%；匡世海实收资本5万元货币，占注册资本总额比例为10%；田红实收资本5万元货币，占注册资本总额比例为10%。同日，重庆胜亚湾酒店有限公司向工商局提起公司设立申请，在申请书上载明：注册资本50万元，实收资本50万元；公司类型有限责任公司；许可经营范围宾馆；营业期限长期；股东为刘小兵、廖群、匡世海、田红；刘小兵认缴出资15万元，实缴出资15万元，均为货币方式，持股比例30%；廖群认缴出资30万元，实缴出资30万元，均为货币方式，持股比例50%；匡世海认缴出资5万元，实缴出资5万元，均为货币方式，持股比例10%；田红认缴出资5万元，实缴出资5万元，均为货币方式，持股比例10%；刘小兵为执行董事、经理，廖群为监事。申请设立公司的同时也一并向工商局提交了廖群、刘小兵、匡世海、田红于2010年7月19日通过的公司章程。一审再查明：2012年2月1日，廖群（甲方）与刘小兵（乙方）签订《转让协议》：“第一条股权股份的转让。1、甲方将其持有的胜亚湾酒店有限公司50%的股权以及名下的胜亚湾时尚酒店50%的股份从2012年2月1日起转让给乙方。2、乙方同意接受上述转让的股权。3、甲乙双方确定的转让价格为人民币伍拾万元整。4、甲方保证向乙方转让的股权不存在第三人的请求权，没有设置任何质押，未涉及任何争议与诉讼。5、本次转让完成后，乙方即享受该公司和该酒店80%的股东权利并承担义务，甲方不再享受相应的股东权利和承担义务。6、本次转让完成后，原廖群、刘小兵、匡世海、田红死人签订的合伙协议作废，甲方不再承担原合伙协议中权利和义务。7、甲方应对该公司及乙方办理相关的审批、变更登记等法律手续提供必要的协作与配合。8、甲乙双方应办好交接，甲方必须把属于该公司和酒店的文件资质等所有东西交给乙方。9、从2012年2月1日起，甲方不再参与该公司和酒店的经营，酒店的盈亏与甲方无关。10、转让后，所有债权、债务与甲方无关。11、2011年10月以廖群名义在重庆银行的贷款伍拾万元级利息由甲乙双方各承担50%的本金和利息，……第二条房产使用权和租赁权的转让、房屋租金的收取。1、甲乙双方于2009年6月29日共同租赁了重庆金诚三峡房地产有限公司位于重庆市××号约3100平方米的商业门面，于2019年6月29日到期，合计租赁期限为10年。甲乙双方各占50%股份（共同拥有该门面的房产使用权和租赁权，共同承担门面租金，共同收取转租门面的租金，共同获取门面收益等）。现约2300平方米已经全部进行转租（以甲乙双方与租赁商户签订的租赁合同为准）。胜亚湾酒店有限公司及名下的胜亚湾时尚商务酒店占地面积约800平方米。甲、乙双方都有收取商户租金的权利和承担为商户服务的义务。甲、乙双方无论谁收取了商户的租金，必须在收取租金三日内通过银行转账的方式转给对方指定账号（见下表），并妥善保管好转账凭证。任何一方变更指定账号必须以书面形式告知对方。……2、甲方从2012年2月1日起将胜亚湾酒店有限公司及名下的胜亚湾时尚商务酒店占地面积约800平方米的房产使用权和租赁权转让给乙方到该商业门面租赁期满为止（即2019年6月29日）。在此期间，乙方自行使用和另行租赁，甲方都无权干涉，甲方一次性收取约800平方米房屋租金（2012年2月1日起至2019年6月29日止）伍拾万元整。第三条款项的支付。1、本协议乙方应支付给甲方合计金额为人民不壹佰万元整。……”2012年10月8日，廖群（甲方）与刘小兵（乙方）签订《重庆胜亚湾酒店有限公司股权转让协议》，协议约定：廖群将其在重庆胜亚湾酒店有限公司持有的50%股权转让给刘小兵；转让价格为25万元……双方在工商行政机关办理了转让登记手续。2012年11月11日，刘小兵（甲方）与谷斌、苗贵武（乙方）签订《股权转让协议》：“一、甲方将属于自己的重庆胜亚湾酒店有限公司名下的重庆市××号的胜亚湾时尚商务酒店30%的股份转让给乙方。二、胜亚湾时尚商务酒店（地址：X号）的整个资产包含酒店的装修和设施设备以及从2012年11月1日起至2019年6月29日房屋租金总计折价180万元；30%的股份折价54万元，由乙方支付给甲方，甲方承诺乙方入股之前的所有债权、债务与乙方无关。三、支付方式及支付时间……”2013年1月14日，刘小兵（甲方）与谷斌（乙方）签订了《重庆胜亚湾酒店有限公司股权转让协议》，协议约定：刘小兵将其在重庆胜亚湾酒店有限公司持有的15％股权转让给谷斌；转让价格为7.5万元……双方以此协议在工商行政机关办理了转让登记手续。同日，刘小兵（甲方）与苗贵武（乙方）签订了《重庆胜亚湾酒店有限公司股权转让协议》，协议约定：刘小兵将其在重庆胜亚湾酒店有限公司持有的15％股权转让给苗贵武；转让价格为7.5万元……双方以此协议在工商行政机关办理了转让登记手续。2015年1月16日，一审法院对申请人李泽林与被申请人刘小兵、陈为琼诉前财产保全一案作出（2015）南法民保字第00037号民事裁定书，裁定：一、查封、冻结、扣押被申请人刘小兵、陈为琼所有的银行存款550000元或其他相应价值的财产；二、查封、冻结申请人李泽林提供的担保物，申请人李泽林名下的位于重庆市××号（房地证：106房地证2010字第X号）房屋。2015年2月28日，李泽林、咸益诉刘小兵民间借贷纠纷一案在一审法院主持调解下，双方达成调解协议，一审法院作出（2015）南法民初字第1188号民事调解书：一、刘小兵于2015年3月4日前向李泽林、咸益归还借款本金8万元及支付利息，息以8万元为基数，从2010年4月1日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准的4倍计算；二、刘小兵于2015年3月4日前向李泽林、咸益归还借款本金30万元及支付利息，息以30万元为基数，从2014年4月18日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准的4倍计算；三、案件受理费7000元，减半收取3500元，保全费3270元，共计6770元，由刘小兵负担（此款李泽林、咸益已垫付，刘小兵在支付前款时一并支付给李泽林、咸益）。2015年3月25日，一审法院作出（2015）南法民执字第00633号执行裁定书，裁定：一、解除本院（2015）南法民保字第00037号民事裁定书对被执行人刘小兵持有的重庆胜亚湾酒店有限公司股权（60%，30万元）的冻结；二、解除本院（2015）南法民保字第00037号民事裁定书对申请执行人李泽林名下的位于重庆市××号（房地证：106房地证2010字第X号）房屋的查封、冻结；三、将被执行人刘小兵持有的重庆胜亚湾酒店有限公司股权（60%，30万元）转让给申请执行人李泽林，办理有限责任公司股东变更登记。同日，一审法院向重庆市工商行政管理局南岸区分局送达（2015）南法民执字第00633号协助执行通知书，请求协助执行下列项目：一、解除本院（2015）南法民保字第00037号民事裁定书对被执行人刘小兵持有的重庆胜亚湾酒店有限公司股权（60%，30万元）的冻结；二、将被执行人刘小兵持有的重庆胜亚湾酒店有限公司股权（60%，30万元）转让给申请执行人李泽林，办理有限责任公司股东变更登记。廖群在另案中，以刘小兵未履行双方于2015年2月14日签订的《合伙清算协议》及《合伙清算补充协议》中约定的支付义务为由，起诉来院，请求法院判令：1、刘小兵按照《合伙清算协议》及《合伙清算补充协议》，向廖群履行付款义务共计456003.80元（其中包含：廖群代刘小兵向重庆金诚三峡经济开发有限公司垫付的租金175729.80元；刘小兵提前向陈梅、杨义收取的租金150274元；刘小兵提前向苗贵武收取的租金36000元；刘小兵提前向于阳收取的租金30000元；刘小兵应当支付给廖群的保证金64000元）；2、诉讼费刘小兵承担。刘小兵经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，并于2015年10月13日作出（2015）南法民初字第01816号民事判决：一、刘小兵于本判决书生效之日起5日内向廖群退还向杨义、陈梅提前收取的租金150274元；二、驳回廖群的其他诉讼请求。该判决已于2016年1月25日生效。一审庭审过程中，一审法院要求双方当事人确认涉案房屋的具体坐落，双方当事人均陈述涉案房屋位于重庆市××号山水长天商铺，没有具体的门牌号，但是为独立的商铺，可以通过胜亚湾酒店的外观、装修等确定其坐落，共两层，面积约800平方米。一审法院认为，本案的关键问题在于：重庆胜亚湾酒店有限公司占有涉案商铺是否具有合法依据？第一，廖群、重庆胜亚湾酒店有限公司并无租赁合同关系，双方从未签订过书面租赁合同，重庆胜亚湾酒店有限公司从未向廖群缴纳过租金，也不存在事实租赁合同关系。第二，重庆胜亚湾酒店有限公司在一审庭审中反复强调廖群已将2010年8月9日（重庆胜亚湾酒店有限公司成立之日）至2019年6月29日的租金作为对重庆胜亚湾酒店有限公司的出资，故重庆胜亚湾酒店有限公司取得了涉案商铺至2019年6月29日的使用权且无需支付租金。首先，重庆胜亚湾酒店有限公司举示的其最重要的证据：廖群、刘小兵、田红、匡世海于2010年1月19日签订的《合伙协议》中约定的是“廖群以经开区回龙湾路85号800平方米50%的租赁权以及现金60万元人民币为出资方式；占胜亚湾商务酒店股份总额的50%”，该条并未约定以租金出资。其次，该《合伙协议》与廖群等四人作为股东成立重庆胜亚湾酒店有限公司的关系问题：《合伙协议》中约定的是成立合伙，名称为胜亚湾商务酒店，廖群的出资方式为涉案商铺50%的租赁权及现金60万元；廖群等四人作为股东成立的重庆胜亚湾酒店有限公司性质为有限责任公司，名称为重庆胜亚湾酒店有限公司，廖群的出资方式为现金25万。由此可见，《合伙协议》与之后登记注册成立的重庆胜亚湾酒店有限公司在名称、性质、出资方式上已完全不同。一审庭审中，双方当事人均陈述从始至终只有一个重庆胜亚湾酒店有限公司，即重庆胜亚湾酒店有限公司，没有所谓的胜亚湾商务酒店抑或胜亚湾时尚酒店等其他酒店或者名称。故该《合伙协议》只是其在商议开酒店的意向，最终并未按照《合伙协议》的约定进行落实和履行，故不能以该《合伙协议》作为已约定廖群以2010年8月9日至2019年6月29日的租金作为出资的依据，更不能作为廖群已将该期间租金作为对重庆胜亚湾酒店有限公司的出资的依据。再次，既然只存在一个重庆胜亚湾商务酒店有限公司，那么股东及其出资方式均应当以在工商行政机关登记注册成立的为准。本案中重庆胜亚湾酒店有限公司在工商登记成立的档案中，包括公司章程、会计师事务所出具的验资报告明确记载公司注册资本50万元，廖群以25万元的货币出资占公司50%股权。最后，假定以《合伙协议》来计算出资，其中匡世海、田红各出资20万元，各占胜亚湾商务酒店股份总额的10%，由此推算出胜亚湾商务酒店（合伙）的注册资本为200万元；而廖群占50%，故廖群出资额应为100万元，除开其以现金出资的60万元，故其以涉案商铺50%租赁权出资价值为40万元。假如如重庆胜亚湾酒店有限公司所述，《合伙协议》中约定的涉案商铺50%的租赁权等同于涉案商铺2010年8月9日至2019年6月29日50%的租金，那么涉案商铺该期间的租金按照产权人出租的价格30元/月/平方米的价格计算，涉案商铺从2010年8月9日至2019年6月29日租金的50%高达120余万元，这是廖群实实在在要支付给产权人的租金，其用120余万元的租金作为价值40万元的50%租赁权出资明显不符合常理。综上，对廖群已将2010年8月9日至2019年6月29日的租金作为对重庆胜亚湾酒店有限公司的出资的辩称不予采信，基于此辩称重庆胜亚湾酒店有限公司认为其无偿享有涉案商铺至2019年6月29日使用权的结论也不成立。综上，重庆胜亚湾酒店有限公司占有涉案商铺既无合同依据，亦无其他法律依据，系无权占有。《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利；第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。廖群现在为涉案商铺的合法承租人，即为合法用益物权人，其对涉案商铺依法享有占有、使用和收益的权利。现在重庆胜亚湾酒店有限公司占有涉案商铺没有合法依据，对廖群要求重庆胜亚湾酒店有限公司腾退涉案商铺的诉讼请求予以支持。关于廖群请求重庆胜亚湾酒店有限公司按照50元/月/平方米的标准向廖群支付从2015年2月16日至腾退房屋之日止的房屋占用费（按800平方米计算）的诉讼请求。重庆胜亚湾酒店有限公司占有廖群承租的房屋没有法律依据，理应支付房屋占用费。关于计算标准，参照廖群在山水长天商铺中的承租价格（37.80元/月/平方米）与转租价格（43-60元/月/平方米）酌情以48元/月/平方米计算房屋占用费。关于起始时间，房屋占用费应从廖群向重庆胜亚湾酒店有限公司提出支付租金或腾退房屋要求后一定期限之内重庆胜亚湾酒店有限公司拒绝履行开始计算。本案中，虽廖群陈述其委托重信豪律师事务所律师于2015年3月22日向重庆胜亚湾酒店有限公司发出了律师函，要求重庆胜亚湾酒店有限公司要么签订合同支付租金要么腾退房屋，但未提交送达证据且得不到重庆胜亚湾酒店有限公司的认可，对此不予采信。一审庭审过程中，重庆胜亚湾酒店有限公司陈述廖群是在2015年4月左右向重庆胜亚湾酒店有限公司提出上述请求，结合本案的立案时间及向重庆胜亚湾酒店有限公司的送达时间，酌情以2015年8月1日起计算房屋占用费。关于计算面积，廖群、重庆胜亚湾酒店有限公司均认可涉案商铺共两层，面积800平方米。综上，重庆胜亚湾酒店有限公司应从2015年8月1日起以38400元/月（800平方米×48元/月/平方米）的标准向廖群支付房屋占用费至实际交还房屋之日止。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：“一、被告重庆胜亚湾酒店有限公司于本判决生效之日起三十日将重庆市××号山水长天商铺中现经营为胜亚湾酒店的约800平方米的商业用房腾空交还给原告廖群；二、被告重庆胜亚湾酒店有限公司于本判决生效之日起十日内以38400元/月的标准向原告廖群支付自2015年8月1日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费；三、驳回原告廖群其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6200元，被告重庆胜亚湾酒店有限公司承担”。重庆胜亚湾酒店有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回廖群的全部诉讼请求。主要事实和理由：一、一审认定重庆胜亚湾酒店有限公司与廖群之间不存在房屋租赁合同关系明显与客观事实不符。1.涉案的800平方米的商铺自2010年8月9日起重庆胜亚湾酒店有限公司与廖群形成了事实上的租赁关系；2.从胜亚湾酒店开始筹建装修至本案一审起诉前，没有任何单位及个人向重庆胜亚湾酒店有限公司声称系无权占有，说明涉案商铺的使用得到了廖群及刘小兵两权利人的默认；3.从廖群提交的《合伙协议》来看，廖群和刘小兵在酒店成立时，均自愿将2019年6月29日前酒店所占用的800平方米的使用权转让给了酒店；从廖群与刘小兵签订的《重庆胜亚湾酒店有限公司股权转让协议》第二条第二款的约定来看，廖群再次在该协议中确认胜亚湾酒店对该800平方米享有到2019年6月29日前的使用权。二、一审认定重庆胜亚湾酒店有限公司从未向廖群缴纳租金，是导致一审判决错误的关键所在。重庆胜亚湾酒店有限公司虽未按月或年直接向廖群及刘小兵支付租金，但在重庆胜亚湾酒店有限公司成立之时，廖群及刘小兵作为公司的原始股东，已自愿将未来重庆胜亚湾酒店有限公司应当向其缴纳的全部租金一次性作为了各自认缴出资的一部分计入了酒店的资产。三、一审以工商行政机关登记在案的公司章程及会计师事务所出具的验资报告来进行推断，将公司法人注册资本与股东实际投资相混淆，是错误的。现实中，股东的实际出资即企业的投资总额一半远远高于注册资本，故廖群将要支付给产权人120万元的租金作为价值40万元的50％租赁权出资，不存在不符合常理的问题。四、廖群以该物业的另一合租人刘小兵于2015年2月退出商铺合租为由，据此否定一直以来与重庆胜亚湾酒店有限公司之间存在事实租赁合同关系，进而通过诉讼要求重庆胜亚湾酒店有限公司支付租金，是完全不守诚信的行为。廖群是新旧租赁合同的承租人，其主体身份并没有改变，廖群与刘小兵之间的内部约定，其效力不能对抗重庆胜亚湾酒店有限公司及现在的股东。因此，一审判决错误，请求二审依法予以改判。廖群答辩称：一、重庆胜亚湾酒店有限公司的理由前后不一、自相矛盾。上诉人在一审中称廖群在公司成立时就将涉案的800平方米房屋的租金作为对重庆胜亚湾酒店有限公司的投资进入了公司资产，现在又称自2010年8月9日起重庆胜亚湾酒店有限公司与廖群形成了事实上的租赁合同关系，前后说法矛盾。二、上诉人的上诉理由断章取义，偷换概念。1.重庆胜亚湾酒店有限公司在一审中称廖群是将“租金”作为投资进入公司资产，现又称廖群是将“房屋使用权”转让给了酒店，完全是偷换概念、混淆是非，事实上是廖群是以房屋租赁权及60万元现金作为合伙出资，其本意是合伙期间廖群不能按商业惯例向合伙组织收取该涉案商铺租赁权的增值价值。2.上诉人称廖群与刘小兵在《重庆胜亚湾酒店有限公司股权转让协议》中再次确认了重庆胜亚湾酒店有限公司对涉案商铺享有到2019年6月29日的使用权的上诉理由无任何依据，不能成立。三.重庆胜亚湾酒店有限公司恶意混淆两个法律性质不同的市场主体。胜亚湾商务酒店是个人合伙，而重庆胜亚湾酒店有限公司是公司法人，二者不是同一法律主体。四、上诉人对廖群诚信指责毫无根据。首先，《合伙协议》是成立胜亚湾商务酒店的依据，与重庆胜亚湾酒店有限公司无关；其次，协议的租赁权转让部分未履行，故廖群仍是涉案房屋的租赁权人之一；再次，重庆胜亚湾酒店有限公司使用涉案房屋是基于与刘小兵的特殊关系，后因刘小兵违约导致原租赁合同被解除；最后，廖群与业主重新签订的房屋租赁合同确立了廖群系涉案房屋的唯一合法使用权人，故廖群有权要求重庆胜亚湾酒店有限公司搬走或交付租金。因此，重庆胜亚湾酒店有限公司的上诉理由均不成立，一审判决正确，请求二审依法予以维持。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议的最主要的焦点问题就是被上诉人廖群是否是以涉案的800平方米房屋的租金作为了上诉人重庆胜亚湾酒店有限公司的出资。即使认定2010年1月19日，廖群、刘小兵、匡世海、田红签订的《合伙协议》是设立重庆胜亚湾酒店有限公司的股东之间的内部约定，应对廖群等人均有约束力，但因该《合伙协议》中约定的是廖群以涉案800平方米50%的租赁权以及现金60万元人民币为出资方式，占股份总额的50%；案外人刘小兵以涉案800平方米50%的租赁权以及现金20万元人民币为出资方式，占股份总额的30%；与其他仅以现金20万元人民币为出资方式，占股份总额的10%的股东相比，廖群实际因租赁权所多获得的股份仅为20％，故将该租赁权仅认定为许可重庆胜亚湾酒店有限公司在租赁期使用该800平方米房屋，更符合常理。且结合廖群实际需支付给房屋产权人的租金总额远远高于约定的股份价值等实际情况，可以认定廖群提交证据的证明力大于重庆胜亚湾酒店有限公司提交证据的证明力，故一审认定重庆胜亚湾酒店有限公司占用涉案的800平方米房屋系无权占有，并无不当。廖群对涉案的800平方米房屋享有使用、收益的权利，故廖群有权要求重庆胜亚湾酒店有限公司支付房屋占用费，在重庆胜亚湾酒店有限公司拒绝支付占用费的情况下，廖群有权要求重庆胜亚湾酒店有限公司腾退房屋。因此，即使廖群与重庆胜亚湾酒店有限公司形成了事实上的租赁关系，也不影响廖群合法权利的行使。综上，重庆胜亚湾酒店有限公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6200元，由上诉人重庆胜亚湾酒店有限公司负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  樊仕琼代理审判员  夏兴芸代理审判员  芦明玉二〇一六年七月二十五日书 记 员  陈 丽