广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)深中法房终字第1850号上诉人（原审被告）：深圳市笋岗实业股份有限公司（以下简称笋岗公司）。法定代表人：何泽光，董事长。委托代理人：丁莉琳，广东广深律师事务所律师。委托代理人：庄爱梅，广东广深律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：胡双勇。笋岗公司因与胡双勇房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1135号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2006年6月25日，原、被告签订深圳市房地产买卖合同（预售）1份，约定：原告购买被告开发的位于深圳市罗湖区宝岗路的xx公寓c栋二单元xxx号房产，用途为住宅，建筑面积62.17平方米，购房总价款人民币350372元（以下均为人民币）；卖方应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记，在将本房地产交付给买方之日起240日内卖方应选择书面通知买方共同（或者委托卖方）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理房地产证；如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，被告于2008年12月31日向原告交付了房产。期间，涉案房产所在项目直至2013年2月才具备办理初始登记的条件。涉案房产于2014年5月29日过户登记至原告名下。原告原审诉讼请求为：1、被告立即赔偿延迟办理《房地产证》违约金243018元；2、被告承担本案诉讼费。原审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的房地产买卖合同（预售），是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按约履行各自义务。被告未能按照合同约定的时间办理房产证，应当按照双方约定支付违约金。被告辩称，涉案房产未能及时办证是由于政府行为造成，属不可抗力，但根据其提交的证据显示，被告在开发涉案房产时工程验收阶段即存在延误，致使后期入伙、办证等均未能按照约定如期履行。另外，被告提交的证据并不能显示系政府行为造成未及时办证，该事由也并非法定的不可抗力。因此，被告的抗辩理由本院不予采纳。被告抗辩称并未逾期办证与本院查明的事实不符，本院亦不予采纳。因此，原告的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以采纳。延期办证违约金的计算方式为[（2014年5月29日-2008年12月31日）天数-240天]×350372元×0.0004/天=243018元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付延迟办理《房地产证》违约金人民币243018元。如果被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2473元，由被告负担。笋岗公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、依法裁定撤销深圳市罗湖区人民法院(2015)深罗法民三初字第1135号民事判决，将本案发回重审。二、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、根据负责帮助办理xx公寓业主房产证的深圳市笋岗街道办事处（以下简称“笋岗街道办”）向上诉人新提供的证据材料“xx公寓分割宗地号同意书”【见证据1】证明，涉案房产并不存在迟延办证情形。被上诉人在2009年1月1日与上诉人签署“xx公寓分割宗地号同意书”约定：“由于xx公寓c栋现已达到入伙阶段，但房产证还需要一定时间才能办理出来。在办理的过程中，需要xx公寓c栋每位业主同意与周边多层楼宇的宗地号分割，才能办理房产证。现本业主同意分割宗地号。”该同意书证明：双方对办理房产证的时间、方式有了新的约定，被上诉人对涉案房产进行分宗后办理房产证予以确认，其意思表示清楚明确，真实有效。涉案房产按照该约定办理了房产证，不存在延迟办理房产证的情形。二、xx公寓项目出现的系列问题，被市政府相关部门定为“历史遗留问题”予以特事特办。1、笋岗村安置工程（xx公寓）是深圳市重点建设项目彩虹桥的回迁楼。因彩虹桥建设项目时间紧、任务重，原深圳市拆迁办在拆迁过程中要求上诉人以“先拆迁再确认”的方式处理拆迁安置事宜，因此在拆迁、规划、建设等方面出现了很多问题，对后续工作影响颇大。2、2008年8月18日，深圳市重信重访专项治理领导小组办公室专门召开由深圳市委、市政府、市维稳办、市信访办、市规划局、市国土房产局、市建设局、市公安消防局、罗湖区政府、笋岗街道办等相关部门参加的协调会，形成了《市重点项目彩虹桥回迁楼xx公寓信访案件协调会议纪要》【见证据2】，将xx公寓项目出现的问题“作为历史遗留问题”特事特办，专门议定了一系列具体处理意见。其中，关于规划验收问题，就专门要求“以分宗处理的方式进行规划验收。由市规划、国土部门对xx公寓从原宗地中分宗出来，以先行解决xx公寓规划验收问题”。3、正因为“特事特办”，笋岗街道办才作为专门负责帮助办理xx公寓房产证的办事机构。办理房产证所需办证资料全部由笋岗街道办负责把关收集、管理、提交【证据3】。三、上诉人根据《市重点项目彩虹桥回迁楼xx公寓信访案件协调会议纪要》精神、“xx公寓分割宗地号同意书”约定、按照相关程序要求，自2009年8月起向深圳市国土资源和房产管理局递交了办理xx公寓宗地分宗事宜的一系列申请文件，并按要求进行了公示【见证据4、5、6、7】。但是，深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局（以下简称“国土直属一局“）在具体办理分宗事项时，发现xx公寓所在宗地h302-00xx与另一宗地h302-0xxx有重叠，严重妨碍h302-00xx宗地分宗进程【见证据8、9】。为解决宗地权属、规划等问题，政府相关部门经过几年的协调努力，2012年8月22日国土直属一局以深规土一局函(2012)1211号复函确认了xx公寓规划问题【见证据10】；2012年11月9日，国土直属一局与上诉人签订深地协字(2003)1080号《协议书》第一补充协议书【见证据11】，确认将xx公寓从h302-00xx宗地中分宗出来，宗地号为h302-xxxx，用地面积为4926.16平方米，终于解决了xx公寓土地分宗确认事宜。分宗后的xx公寓宗地图h302-xxxx于2013年1月8日正式完成，整个分宗工作历时近三年半。2013年2月，上诉人向深圳市房产登记中心提交xx公寓房产初次登记申请，2014年1月登记工作完成并登报公示【见证据12、13】，到2014年4月，庐江春天大部分业主业已领取到房地产权证。以上事实充分证明，在政府相关部门的大力支持下，在笋崩街道办的全面帮助下，上诉人遵照《市重点项目彩虹桥回迁楼xx公寓信访案件协调会议纪要》精神、按照“xx公寓分割宗地号同意书”约定、以及规定的办证程序为被上诉人办理了房产证，未发生任何因上诉入原因造成的迟延。原审法院未全面了解事实作出错误判次，恳请贵院裁定撤销原判，发回重审，真正践行“以事实为依据、以法律为准绳”，维护当事人合法、正当的权益。胡双勇答辩称：请求维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。涉案房产于2008年12月31日交付使用，依约定，上诉人应于交付之日起240日内完成办证义务，但上诉人于2014年5月29日才为被上诉人办理了涉案房产的产权转移登记手续，办证时间远远超过了合同约定的期限，原审法院认定上诉人办证迟延构成违约有事实与合同依据，并无不当。上诉人上诉主张其不存在迟延办证情形，不应承担迟延办证违约责任，提供了业主签署的“xx公寓分割宗地号同意书”、“彩虹桥回迁楼-xx公寓分宗意见征求函回执”等证据为证，但上述证据仅表明业主同意分割宗地号，并不存在业主同意上诉人迟延办证并免除其迟延办证违约责任的意思表示，故上诉人该主张证据不足，本院不予采纳。上诉人还主张其办证迟延是政府原因所致，但其提供的证据不足以证明该主张，相反，上诉人在其提供的证据《关于笋岗村拆迁安置工程（xx公寓）办理房地产证的情况说明》中自认存在因无力偿还施工单位的工程欠款，导致竣工验收未能及时完成的自身原因。故上诉人关于迟延办证并非其自身原因造成的抗辩理由不成立，原审法院未予采纳并无不当，本院予以确认。关于违约责任的处理。合同约定，如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得房地产证的，卖方应自房地产交付之日后第240日起至买方实际取得房地产证之日止，按日向买方支付房地产总价款万分之四的违约金。因上诉人迟延办证的时间是1735天，依据上述标准计算的违约金数额相当于房地产总价款的69%，被上诉人在本案中并未提供证据证明因迟延办证所遭受的损失与此相当，上诉人在原审中主张不应承担违约责任，可视为在法院认定其违约时提出了调整违约金的请求，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平合理原则对上诉人应付违约金数额予以调整，确定上诉人应支付的违约金为涉案房产总价款的20%，即70074.4元（350372元×20%）。综上，原审判决认定事实清楚，但实体处理部分不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、变更深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1135号民事判决判项为：上诉人深圳市笋岗实业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人支付迟延办证违约金70074.4元；二、驳回被上诉人的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2473元，由上诉人负担1000元，被上诉人负担1473元；二审案件受理费4946元，由上诉人负担2000元，被上诉人负担2946元。本判决为终审判决。审 判 长 王  作  洲审 判 员 柯  云  宗代理审判员 吴  春  泷二〇一六年二月二日书 记 员 廖冉冉（兼）