江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终1205号上诉人（原审被告）周敏，职工。上诉人（原审被告）周小敏，职工。上诉人（原审被告）盱眙金银格贸易有限公司。法定代表人盛修波，该公司总经理。三上诉人共同委托代理人刘国振，江苏岸庆律师事务所律师。三上诉人共同委托代理人袁守军，江苏岸庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）盱眙县城镇建设综合开发有限公司老子山分公司，住所地洪泽县老子山镇湖滨路53号。负责人钱学钧，该公司总经理。委托代理人王春，江苏森远律师事务所律师。上诉人盱眙金银格贸易有限公司（以下除判决主文外均简称金银格公司）、周敏、周小敏因与被上诉人盱眙县城镇建设综合开发有限公司老子山分公司（以下除判决主文外均简称城建公司老子山分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盱眙县人民法院于2016年2月2日作出的（2015）盱民初字第1777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日立案受理后，依法组成合议庭于2016年5月18日公开开庭审理了本案。上诉人周敏，上诉人金银格公司、周敏、周小敏的共同委托代理人刘国振、袁守军，被上诉人城建公司老子山分公司的负责人钱学钧、委托代理人王春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城建公司老子山分公司一审诉称，周敏和周小敏系母女关系。2013年6月15日，其（合同甲方）与金银格公司、周敏、周小敏（合同乙方）签订《关于老子山商业街温泉公寓剩余22套房产出售给金银格公司及周小敏相关事宜的协议》（以下简称《协议》），约定由甲方向乙方出售22套房产，总面积1441.26平方米，总价款为300万元。合同还约定所有涉案房产的办理两证费用（过户费用）由乙方自付，两证办妥后十日内由乙方一次性支付甲方现金150万元，剩余150万元由周敏和周小敏共同出具欠条和还款计划。根据还款计划，剩余150万元房款应当在2014年6月10日前支付10万元，2015年6月30日前支付60万元，2016年6月30日前支付80万元。合同签订后，城建公司老子山分公司于2013年6月18日开始，陆续办理上述22套房产过户，其中15套登记到金银格公司名下，7套登记到周小敏名下。金银格公司、周小敏取得房屋两证后，将该22套房屋全部抵押给银行或其他人，但截止目前仅支付了60万元购房款，到2015年6月30日，拖欠的房款为160万元。为维护合法权益，请求法院判决金银格公司、周敏、周小敏共同向城建公司老子山分公司支付购房欠款160万元，并按同期银行贷款利率支付利息（其中90万元自2013年6月29日起算、10万元自2014年7月1日起算、60万元自2015年7月1日起算至判决确定的给付之日止），本案的诉讼费、保全费由金银格公司、周敏、周小敏负担；后城建公司老子山分公司认为金银格公司、周敏、周小敏明确拒绝履行付款义务，构成根本违约，对于尚未到期的80万元债权也应当一并全额支付，增加诉讼请求：请求法院判决金银格公司、周敏、周小敏共同支付未到期的80万元，共计240万元。即明确诉讼请求为要求金银格公司、周敏、周小敏给付房款240万元，并按银行同期贷款利率支付利息，其中90万元自2014年6月29日起计算、10万元自2014年7月1日起计算、60万元自2015年7月1日起计算，均计算至生效判决确定的给付之日止。周敏、周小敏、金银格公司一审未作答辩。一审法院经审理查明，2013年6月15日，钱学钧、朱海英（甲方，城建公司老子山分公司主张朱海英系代表其公司员工身份）与金银格公司、周小敏签订“关于老子山商业街温泉公寓剩余22套房产出售给盱眙金银格公司及周小敏相关事宜的协议”，约定：“甲方位于老子山镇的22套公寓及门面房（1441.26平方米），因属尾盘经与乙方协商甲方愿以总价300万元整出售给乙方。协议如下：1.甲方做完合同后配合乙方前往洪泽有关部门办理两证，办证费用乙方自付。2.两证办妥后十日内乙方一次性给付甲方现金150万元正（整）。3.剩余150万元由金银格公司法人周敏和周小敏共同出具欠条和还款计划。4.还款计划分3年还清（具体计划另附）”。同日，周敏、周小敏、金银格公司出具欠条一张给钱学钧、朱海英，载明：“今欠到钱学钧、朱海英出售老子山商业街温泉公寓房款壹佰伍拾万元整（150万）。具体还款时间如下：2014年6月30日前还款壹拾万元整；2015年6月30日前还款陆拾万元整；2016年6月30日前还款捌拾万元整（债务人以还款收据为实际还款额计算，但不低于上述额度），逾期不还按银行同期利息计算/欠款人：周敏周小敏金银格公司”。2013年6月17日，周小敏作为买受人与作为出卖人的城建公司老子山分公司签订七份商品房买卖合同，合同约定由周小敏购买城建公司老子山分公司开发的位于老子山渔家花园北侧“老子山商业街温泉公寓”B号楼5单元310号房等七套房屋，其中B号楼5单元310号房合同价款为108082元、C号楼1层S14号房合同价款121890元、C号楼1层S13号房合同价款99246元、B号楼1层S8号房合同价款156604元、A号楼1层S10号房合同价款为121980元、B号楼1层S9号房合同价款为156604元、B号楼6单元411号房合同价款为67301元，上述七套房屋约定的合同总价款为831707元，该七份商品房买卖合同除在商品房的基本情况、价款方面有所差别外，其他约定基本一致，包括合同均约定付款方式为全款已一次性付清，房屋交付期限为2010年6月30日前。2013年7月30日，城建公司老子山分公司协助周小敏办理了B号楼S8号房的房屋所有权证；2013年7月8日，城建公司老子山分公司协助周小敏办理了其余六套房屋的所有权证。2013年7月10日，城建公司老子山分公司协助周小敏办理了上述七套房屋的土地使用权证。2013年6月17日，金银格公司作为买受人与作为出卖人的城建公司老子山分公司签订十五份商品房买卖合同，合同约定由金银格公司购买城建公司老子山分公司开发的位于老子山渔家花园北侧“老子山商业街温泉公寓”A号楼S1号房等十五套房屋，合同约定房屋总价款为1190450元。该十五份商品房买卖合同除在商品房的基本情况、价款方面有所差别外，其他约定基本一致，包括合同均约定付款方式为全款已一次性付清，房屋交付期限为2010年6月30日前。2013年6月25日，城建公司老子山分公司协助金银格公司办理了上述十五套房产的房屋所有权证，同年7月2日，城建公司老子山分公司协助金银格公司办理了上述十五套房产的土地使用权证。上述22套房产在办理转移过户时由城建公司老子山分公司自2013年6月24日至同年7月4日向洪泽县地方税务局支付了营业税等税172902.49元（票据齐全）、向洪泽县收费管理局支付住宅维修资金143643元（票据齐全）、契税53636.58元（城建公司老子山分公司自述）、办证费用24135元（城建公司老子山分公司自述），上述费用共计394317.07元。城建公司老子山分公司认可金银格公司、周敏、周小敏付款明细为：1.2013年8月17日案外人兰志红转入钱学钧工商银行卡20万元、2013年11月11日周敏转入朱海英中行卡15万元、2013年12月2日周敏转朱海英农商行卡20万元、2014年1月29日转钱学钧中行卡3万元、2014年1月30日转朱海英中行卡2万元，合计60万元。城建公司老子山分公司同时还认可收取了395000元的款项用于帮助周小敏、金银格公司办证所需各项费用。一审法院另查明，金银格公司原法定代理人系周敏，2015年7月3日经工商部门登记变更为盛修波。一审法院再查明，2014年3月21日，城建公司老子山分公司以金银格公司及周小敏为被告，向洪泽县人民法院提起诉讼，要求金银格公司及周小敏支付购房款729937元，在该案的庭审中城建公司老子山分公司陈述收到总房款为60万元，同时办证费用40万元，城建公司老子山分公司应承担营业税179937.27元，综合付款是779937.27元。后城建公司老子山分公司撤诉。2015年1月6日，洪泽县人民法院向城建公司老子山分公司发出了（2014）泽民初字第0621号民事裁定书，裁定准予城建公司老子山分公司撤回起诉。一审法院两次开庭审理本案，金银格公司、周敏、周小敏经合法传唤均未到庭参加诉讼，2016年1月5日，周敏到一审法院陈述，其对于城建公司老子山分公司提供的协议、欠条及22份商品房买卖合同的真实性均不持异议，但抗辩称欠条及协议均是双方的意向性意思表示，最终房价总款应当以22份商品房买卖合同约定的总房款为准。周小敏向城建公司老子山分公司已经支付了购房款995000元，周小敏和金银格公司在办证过程中分别应支付契税、维修基金、房产手续费、房产办证费、土地交易费、土地登记费等费用分别为85168.02元、143263元，合计228431.02元，其中营业税179937.27元应当由城建公司老子山分公司自行支付。现周小敏、金银格公司分别应当支付给城建公司老子山分公司的房款就是商品房买卖合同总价款加上应当支付的办证费用减去已付房款的数额。一审法院认为，本案的主要争议焦点为：1.金银格公司、周敏、周小敏对城建公司老子山分公司主张的房款应承担何种责任；2.城建公司老子山分公司主张的欠付款数额的确定。对于第一个争议焦点，城建公司老子山分公司陈述2013年6月15日协议的签订周敏系作为金银格公司法定代表人身份与其签订，但欠条系由周敏、周小敏、金银格公司共同出具，周敏属于债务加入行为。对此，双方签订的协议及金银格公司、周敏、周小敏出具给城建公司老子山分公司的收条就各自的权利义务约定较为明确，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，协议双方应当按照约定严格履行各自的权利义务。对于协议而言，周小敏、金银格公司作为买受人主要义务是支付300万元购买城建公司老子山分公司开发的老子山镇22套公寓及门面房，城建公司老子山分公司作为出卖人的义务是“做合同并配合办证”，故在该份协议中，周小敏及金银格公司负有共同给付房款的责任。该份协议，第三条约定由周敏和周小敏共同出具欠条和还款计划，事实上周敏、周小敏也按此约定向城建公司老子山分公司出具了欠条和还款计划，故城建公司老子山分公司主张周敏此行为属于债务加入性质，予以确定。综上分析，金银格公司、周敏、周小敏负有共同给付城建公司老子山分公司所主张款项的义务。周敏庭后所提出的上述协议及欠条系意向性意思表示无依据，不予采信。对于第二个争议焦点，即围绕周敏庭后抗辩的应当以商品房买卖合同约定的总房款作为案涉房屋房款总额的抗辩，城建公司老子山分公司予以否认，对此，结合双方签订的22份商品房买卖合同来看，首先，该22份合同系协议的后续行为，即完成协议第一条约定的义务；其次，该22份商品房买卖合同除在房屋基本情况及价款有所差异外，其余约定一致，而双方事实上也并未按合同约定履行义务，诸如周小敏、金银格公司并非如合同约定一次性支付清全部购房款，而合同约定的房屋交易日期甚至早于签订日期，故该22份合同不能作为双方最终确定房屋买卖关系中的契约使用，那么也不应以22份合同约定总房款确定该22套房屋的实际价格。对于金银格公司、周敏、周小敏尚需给付的房款，双方对于买受人已经支付的全部款项为995000元不持异议，而城建公司老子山分公司认可其中的60万元系购房款，剩余395000元系办证费用，其中双方分歧的即为营业税等税的承担主体，在2013年6月15日的协议中办证费用是否包括营业税等税约定并不明确，而根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条的规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当按照本条例缴纳营业税，结合城建公司老子山分公司在（2014）泽民初字第0621号案件中的自述，综合确定该笔费用的承担主体应为城建公司老子山分公司。对于除营业税等税以外的办证费用，包括契税、维修基金、房产手续费、房产办证费、土地交易费、土地登记费等费用属于办证费用，双方无争议。根据城建公司老子山分公司陈述办证费用总计支出221414.58元，周敏陈述总支出为228431.02元，城建公司老子山分公司所述费用少于金银格公司、周敏、周小敏抗辩费用，故以城建公司老子山分公司陈述费用为准。综上，金银格公司、周敏、周小敏已经支付的房款773585.42元（395000元-221414.58元+600000元），现已到期债权为220万元，扣除已付款项，金银格公司、周敏、周小敏尚欠1426414.58元。对于主张的逾期付款利息，双方约定的付款节点分别为两证办妥后十日内付150万元、2014年6月30日前付10万元，2015年6月30日前付60万元，根据查明事实，两证办妥的最迟时间为2013年7月30日，故首期150万元的截止给付日起应为2013年8月9日前，而根据金银格公司、周敏、周小敏实际付款时间和数额，在2013年8月9日，扣除其应交付的各项办证费用，实际支付原告房款仅为173585.42元（395000元-221414.58元），未支付部分1326414.58元应按约定支付逾期付款利息，此后金银格公司、周敏、周小敏再未按约定支付剩余款项，亦需承担支付逾期付款利息的义务。对原告主张剩余80万元属于尚未到期债权，其可在到期后另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、周敏、周小敏、金银格公司于本判决生效后三十日支付城建公司老子山分公司购房款1426414.58元及利息（其中自2013年8月10日至2013年8月16日按本金1326414.58元计算、2013年8月17日至2013年11月11日按本金1126414.58元计算、2013年11月12日至2013年12月1日按本金976414.58元计算、2013年12月2日至2014年1月28日按本金776414.58元计算、2014年1月29日至2014年1月30日按本金746414.58元计算、2014年1月30日至2014年6月30日按本金726414.58元计算、2014年7月2日至2015年6月30日按本金826414.58元计算、2015年7月1日至2016年6月30日间按本金1426414.58元计算，上述利息计算标准按中国银行同期贷款利率计付）二、驳回城建公司老子山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26000元，保全费5000元，合计31000元，由城建公司老子山分公司负担12575元，周敏、周小敏、金银格负担18425元。金银格公司、周敏、周小敏不服一审判决，上诉称：1.《协议》的性质应为意向性购房协议，一审判决认定为商品房买卖合同错误；2.一审判决确定的尚欠购房款数额有误，应以22份商品房买卖合同确定的购房总价减去已经支付的773585.42元，尚欠房款1248181.58元；3.三名上诉人是独立的民事主体，不应对欠付房款承担连带付款责任；4.被上诉人尚未将涉案房屋交付给上诉人，故上诉人给付房款的条件尚未成就；5.一审法院未依法向金银格公司送达开庭传票及相关诉讼文书，审判程序违法。综上，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。城建公司老子山分公司答辩称：1.《协议》具备合同成立并生效的所有要件，并且上诉人根据《协议》出具了欠条，故应当以《协议》确定尚欠的房款数额；2.周敏在欠条中以欠款人身份对欠款承诺偿还，属债务加入行为，一审判决其承担还款责任正确；3.根据《协议》及欠条可以认定，周小敏与金银格公司是作为共同的买受人，故应当共同承担还款责任；另外，欠条中已经明确了还款时间及数额，故付款条件已经成就。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。二审另查明，本案一审法院的立案时间是2015年7月21日，立案后根据金银格公司的住所地无法向其送达。2015年10月21日，盱眙县人民法院立案受理了盛修波诉马玉兵民间借贷纠纷一案，立案时盛修波在《法律文书送达地址确认书》中提供了送达地址及联系电话。一审法院根据该送达地址及联系电话向金银格公司法定代表人盛修波邮寄送达了应诉通知书、开庭传票等材料，但均被退回，退回的原因或是拒收，或是电联不要。本院认为，本案争议焦点是：1.《协议》可否作为确定本案双方权利义务关系的依据；2.三上诉人是否应对本案所涉购房款承担还款责任；3.一审审理程序是否合法。关于争议焦点1，《协议》应当作为确定双方权利义务关系的依据，理由是：1.《协议》具备合同成立所需要的主要条款。《协议》的主体分别是城建公司老子山分公司与金银格公司、周小敏；标的为位于老子山镇的、由被上诉人开发的属于尾盘的22套公寓及门面房；合同总价为300万元，且对付款方式、时间以及办理产权过户手续的时间等作了明确约定。2.双方按照《协议》实际履行了部分权利义务。在《协议》签订当日，周敏、周小敏、金银格公司按照《协议》约定出具了欠条，就其中150万元房款的给付列明了还款计划；《协议》签订后的第二天，即2013年6月17日，双方即开始签订办证所需的《商品房买卖合同》，2013年6月25日即完成了其中15套房屋的产权过户手续，并且于2013年7月30日将涉案22套房屋的产权及土地使用证手续办理完毕；特别是，被上诉人协助金银格公司、周小敏办理涉案22套房屋的所有权证、土地使用权，是在金银格公司、周小敏尚未支付购房款的情况下进行的，如果双方前期未就购房款的支付作出约定，被上诉人不可能在未取得购房款的情况下即将房屋所有权过户到对方名下；3.双方于2013年6月17日签订的22份《商品房买卖合同》，除合同标的与房款存在差异外，其余内容均一致，特别是约定的付款方式为“全款已一次性付清”，交付时间为“2010年6月30日前”，从合同签订的时间及内容来看，22份《商品房买卖合同》不是双方充分协商的结果，而是履行《协议》的一个部分。鉴于《协议》是确定双方权利义务关系的依据，故涉案22套房屋的总价款为300万元，作为购房人的金银格公司、周小敏应当为此承担共同还款责任。关于争议焦点2，主要针对周敏是否应对购房款承担责任以及购房款是否具备给付条件的问题。周敏不是《协议》主体，其在《协议》签订当日与周小敏、金银格公司共同出具欠条，应认定为债务加入行为，欠条的总额为150万元，故周敏承担责任的范围仅限于《协议》中约定的第二笔150万元。一审认为周敏应对涉案的300万元房款承担还款责任，系事实认定错误，本院予以纠正。关于上诉人以涉案22套房屋尚未实际交付而主张同时履行抗辩权问题，本院认为，被上诉人已经按照《协议》协助金银格公司、周小敏办理了产权过户手续，履行了《协议》约定的主要义务；金银格公司、周小敏在取得涉案房屋所有权后，陆续将涉案房屋抵押给第三方，所获抵押贷款已经超过了购房款。在此情况下，如支持上诉人的同时履行抗辩权，显然有违公平原则。另外，在周小敏诉请城建公司老子山分公司交付涉案登记在其名下的7套房屋一案中，城建公司老子山分公司在诉讼中以周小敏未支付购房款而主张同时履行抗辩权，但未获本院（2015）淮中民终字第01780号终审判决支持。综上，上诉人提出的同时履行抗辩权不能成立，其应当按照《协议》约定给付购房款。《协议》约定“两证办妥后十日内付150万元”，“两证”的最后办理时间是2013年7月30日，故金银格公司、周小敏应于2013年8月10日前给付150万元购房款，但实际给付173585.42元（395000元－221414.58元），后金银格公司、周小敏分别于2013年8月17日付20万元、2013年11月11日付15万元、2013年12月2日付20万元、2014年1月29日付3万元、2014年1月30日付2万元，截至一审立案时的到期应付购房款总额为220万元，尚欠1426414.58元。关于争议焦点3，根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条的规定，受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。本案中，一审法院向金银格公司的法定代表人盛修波邮寄送达了相关应诉材料，而盛修波均拒绝签收，由此产生的法律后果应由金银格公司承担。一审法院送达程序合法，上诉人的该项上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销盱眙县人民法院（2015）盱民初字第1777号民事判决；二、周小敏、盱眙金银格贸易有限公司于本判决生效后三十日内给付盱眙县城镇建设综合开发有限公司老子山分公司购房款1426414.58元及利息（自2013年8月10日至2013年8月16日按本金1326414.58元计算、2013年8月17日至2013年11月11日按本金1126414.58元计算、2013年11月12日至2013年12月1日按本金976414.58元计算、2013年12月2日至2014年1月28日按本金776414.58元计算、2014年1月29日至2014年1月30日按本金746414.58元计算、2014年1月31日至2014年6月30日按本金726414.58元计算、2014年7月1日至2015年6月30日按本金826414.58元计算、2015年7月1日至2016年6月30日按本金1426414.58元计算，上述利息计算标准按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；三、周敏对本判决第二项中的购房款70万元及相应利息（2014年7月1日至2015年6月30日按本金10万元计算、2015年7月1日至2016年6月30日按本金70万元计算，上述利息计算标准按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）承担共同还款责任；四、驳回周敏、周小敏、盱眙金银格贸易有限公司其他上诉请求。一审案件受理费26000元，保全费5000元；二审案件受理费17638元，合计48638元，由盱眙县城镇建设综合开发有限公司老子山分公司负担12575元，周敏、周小敏、盱眙金银格贸易有限公司负担36063元。本判决为终审判决。审 判 长  陈加雷代理审判员  刘玉娟代理审判员  孙 坚二〇一六年七月十三日书 记 员  张 琦