/*FontDefinitions*/@font-face{font-family:宋体;panose-1:2160311111;}@font-face{font-family:黑体;panose-1:2169611111;}@font-face{font-family:黑体;panose-1:2169611111;}@font-face{font-family:”@黑体”;panose-1:2169611111;}@font-face{font-family:”@宋体”;panose-1:2160311111;}/*StyleDefinitions*/p.MsoNormal,li.MsoNormal,div.MsoNormal{margin:0cm;margin-bottom:.0001pt;font-size:12.0pt;font-family:宋体;}p.MsoHeader,li.MsoHeader,div.MsoHeader{mso-style-link:”页眉Char”;margin:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align:center;layout-grid-mode:char;border:none;padding:0cm;font-size:9.0pt;font-family:宋体;}p.MsoFooter,li.MsoFooter,div.MsoFooter{mso-style-link:”页脚Char”;margin:0cm;margin-bottom:.0001pt;layout-grid-mode:char;font-size:9.0pt;font-family:宋体;}span.fuzzyreplacement{mso-style-name:fuzzy_replacement;}span.Char{mso-style-name:”页眉Char”;mso-style-link:页眉;font-family:宋体;}span.Char0{mso-style-name:”页脚Char”;mso-style-link:页脚;font-family:宋体;}/*PageDefinitions*/@pageWordSection1{size:595.3pt841.9pt;margin:72.0pt90.0pt72.0pt90.0pt;}div.WordSection1{page:WordSection1;}-->style='font-size:18.0pt;font-family:黑体'>新疆维吾尔自治区博乐市人民法院style='font-size:18.0pt;font-family:黑体'>民事判决书style='font-size:15.0pt'>（2016）新2701民初lang=EN-US>289号style='font-size:15.0pt'>原告刘英，女，汉族，1985年lang=EN-US>3月3日出生，博乐市文体局干部class=fuzzyreplacement>，住博乐市，电话lang=EN-US>138XXXX****。style='font-size:15.0pt'>委托代理人（一般代理）刘连章，男，汉族，1958年lang=EN-US>12月2日出生，住博乐市。电话：class=fuzzyreplacement>138XXXX****。（系原告刘英父亲）style='font-size:15.0pt'>委托代理人（特别授权）张全华，新疆全华律师事务所律师。style='font-size:15.0pt'>被告吴文强，男，汉族，1987年lang=EN-US>10月30日出生，住博乐市，电话class=fuzzyreplacement>147XXXX****。style='font-size:15.0pt'>委托代理人（特别授权）顾宗奎，博乐市宏维法律服务所法律工作者。style='font-size:15.0pt'>被告周芳龄，女，汉族，1962年lang=EN-US>11月11日出生，住博乐市，电话：class=fuzzyreplacement>187XXXX****。（系吴文强母亲）style='font-size:15.0pt'>被告李玲，女，汉族，1971年lang=EN-US>8月25日出生，住博乐市，电话：class=fuzzyreplacement>159XXXX****。style='font-size:15.0pt'>原告刘英诉被告吴文强、周芳龄、李玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员董秀君担任审判长并主审该案，审判员安栩慧、人民陪审员岳宏伟参加合议，书记员孟倩担任法庭记录，于lang=EN-US>2016年3月15日、lang=EN-US>2016年7月8日公开开庭进行了审理，原告刘英的委托代理人刘连章、张全华，被告吴文强的委托代理人顾宗奎，被告周芳龄到庭参加诉讼，被告李玲经本院依法传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。style='font-size:15.0pt'>原告刘英诉称，2010年12月lang=EN-US>22日，被告吴文强委托其母亲周芳龄、被告李玲与原告签订1份《租赁合同》。合同签订后，李玲退出，被告吴文强独自使用承租房屋经营湘阳酒吧。租赁期限为lang=EN-US>5年，自2010年11月lang=EN-US>6日至2015年12月lang=EN-US>15日止。2015年3月lang=EN-US>17日止，被告吴文强经原告同意又将租赁房屋转让给艾占江。合同中约定了租赁期间所产生的水费、电费、物业费、取暖费等费用由被告承担。但被告未按合同约定给物业公司缴纳物业费，后物业公司找到原告，原告作为房东只好代为缴纳，该款经原告催要未果，故现请求依法判令被告支付代为缴纳的lang=EN-US>2010年10月23日至lang=EN-US>2015年12月31日止的物业管理费lang=EN-US>14049.28元，并承担本案诉讼费用。style='font-size:15.0pt'>被告吴文强未提交书面答辩意见，其口头答辩称，原告所诉与事实不符，故不同意支付物业费。lang=EN-US>2015年3月17日经原告同意，被告吴文强将房屋转租给了艾占江，被告实际租赁房屋时间是lang=EN-US>2013年1月21日，且被告是从王海刚处转租过来的。转让协议中已写明lang=EN-US>2015年转让前的权利义务由王海刚承担，转让后的由被告承担。且被告在使用租赁房屋期间，物业公司根本未尽物业管理的义务，对于水管等都是由被告自行处理解决的。同时被告并未与原告签订租赁合同，也未授权他人签订过租赁合同，综上原告所诉无事实和法律依据，应予驳回。style='font-size:15.0pt'>被告周芳龄与被告吴文强的答辩意见一致。style='font-size:15.0pt'>被告李玲经本院依法传唤未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见或相关证据。style='font-size:15.0pt'>经审理查明：2010年12月lang=EN-US>22日，原告与案外人王海刚签订1份”租赁合同lang=EN-US>”。2013年1月lang=EN-US>21日，经原告同意，王海刚又与被告吴文强签订”转让协议书lang=EN-US>”，并将租赁房屋转让给被告吴文强。双方约定王海刚将租赁原告位于博乐市北京路楚天花园向阳茶吧自lang=EN-US>2013年1月21日转让给被告吴文强。过户前向阳茶吧所产生的权利义务由王海刚享有和承担，转让之日起所产生的权利义务归吴文强享有和承担，双方还约定其他权利义务。后原告与被告吴文强于lang=EN-US>2013年初又签订了”租赁合同”，该合同是在原告与王海刚签订的原租赁合同的基础上，对原合同中lang=EN-US>”甲方、乙方”签名处遮挡后直接复印而成，故合同签订时间仍显示为lang=EN-US>”2010年12月22日lang=EN-US>”，合同内容也与原合同一致。合同的甲方（出租方）为原告刘英，乙方（承租方）为被告李玲、吴文强。三方约定，租赁房屋面积lang=EN-US>273.26平方米。乙方在承租期内所产生的水费、电费、物业费、取暖费等管理费用由乙方自行承担。三方还约定了其他权利义务，原告刘英的父亲刘连章代刘英在甲方处签名，被告李玲在乙方处签名，被告周芳龄代被告吴文强在乙方处签名。lang=EN-US>2015年3月17日，被告吴文强经原告同意，将租赁房屋及店铺转让给案外人艾占江，被告吴文强与艾占江签订了lang=EN-US>1份”店铺转让合同”。合同约定店铺转让前所产生的水、电暖、物业管理等费用由被告吴文强承担。合同签订后产生的水、电暖、物业管理等费用由艾占江承担，双方还约定了其他权利义务。style='font-size:15.0pt'>另查，2015年9月lang=EN-US>14日，原告向博乐市金友物业有限责任公司交纳2010年lang=EN-US>11月26日至2015年lang=EN-US>12月31日物业管理费16360元。原告起诉时，已扣减艾占江交纳的物业管理费lang=EN-US>2310.72元。被告李玲已退出与原告之间的房屋租赁。style='font-size:15.0pt'>上述事实，有原、被告签订的《房屋租赁合同》、被告吴文强与王海刚签订的”转让协议lang=EN-US>”，被告吴文强与艾占江签订的”店铺转让协议lang=EN-US>”，证明、物业费收款收据及原、被告当庭陈述等证据予以证实，足以认定。style='font-size:15.0pt'>本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，系有效合同，双方均应严格按照合同约定履行相关的合同义务。庭审中，原告与被告吴文强、周芳龄均认可，被告吴文强、李玲租赁房屋系在lang=EN-US>2013年之后，且对物业管理等费用的承担作了约定。但原告要求被告支付王海刚租赁期间所产生的物业管理费，对此双方并未明确约定，原告亦未提供其他证据加以佐证，故对被告吴文强辩称王海刚租赁期间所产生的物业管理费用不应由其承担，本院予以采纳。原告共向物业管理公司交纳物业管理费lang=EN-US>61个月共计16360元，每月物业管理费为lang=EN-US>268.20元。被告吴文强、李玲自2013年lang=EN-US>1月21日至2015年lang=EN-US>3月17日租赁原告房屋共计25个月，应向原告支付代为缴纳的物业管理费lang=EN-US>6750元。被告周芳龄系代被告吴文强在合同上签名，其不是合同履行的主体，亦非原、被告合同履行的相对方，故不应当承担支付原告物业管理费的民事责任。被告李玲已退出租赁房屋，故亦不承担相应的偿付责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用＜中华人民共和国共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：style='font-size:15.0pt'>一、被告吴文强于本判决生效后三日内支付原告刘英代为交纳的物业管理费6750元；style='font-size:15.0pt'>二、驳回原告刘英的其他诉讼请求。style='font-size:15.0pt'>如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。style='font-size:15.0pt'>本案案件受理费151元，由原告刘英负担lang=EN-US>76元，由被告吴文强、李玲负担75元。style='font-size:15.0pt'>如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。line-height:25.0pt'>审判lang=EN-US>长董秀君line-height:25.0pt'>审判lang=EN-US>员安栩慧line-height:25.0pt'>人民陪审员岳宏伟text-indent:45.95pt;line-height:25.0pt'>二lang=EN-US>O一六年七月十九日text-indent:45.95pt;line-height:25.0pt'>书记员lang=EN-US>孟倩lang=EN-USstyle='font-size:11.0pt;line-height:115%'>