辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终1350号上诉人（原审原告）：姬立志，男，1976年2月8日出生，汉族，住址沈阳市于洪区上诉人（原审原告）：于凤霞，女，1973年3月7日出生，汉族，现住址同上。被上诉人（原审被告）：沈阳银亿房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区怒江北街221号。法定代表人：王德银，该公司董事长。委托代理人：贺传盛，辽宁申扬律师事务所律师。上诉人姬立志、于凤霞因与被上诉人沈阳银亿房地产开发有限公司（以下简称为银亿公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第07979号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结姬立志、于凤霞诉称：姬立志、于凤霞、银亿公司签订商品房买卖合同，约定姬立志、于凤霞购买银亿公司开发建设的房屋一套，姬立志、于凤霞按约定支付了购房款，但银亿公司未按合同约定将办理产权登记需由银亿公司提供的资料报产权登记机关备案，致使姬立志、于凤霞迟延取得房产证，构成违约，应承担违约责任。请求判令：1、银亿公司按合同约定支付办理产权登记的违约金21,739.46元银亿公司人承担诉讼费用。银亿公司辩称：一、逾期办证的根本原因是施工单位及实际施工人的违法、违约行为造成的。逾期办证的根本原因不在答辩人，答辩人请求追加泰州华夏集团（泰州市第二建筑安装工程公司）及实际施工人侯文革、刘瑞、翟民、韩永胜、王宝增、马吉强为本案银亿公司；追加辽宁北方建设（集团)有限公司及姜士伟、唐珲为本案银亿公司；追加沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会为本案银亿公司。答辩人虽逾期办证，但在办证程序及要件上自身无缺陷、无障碍，问题出在施工单位及实际施工人未能依政府部门要求移交工程档案并办理档案合格证，致后续房产部门无法办证。另外，沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会对施工方档案移交也负有责任。为了保证案件的正确审理，答辩人现请求追加上述施工单位及实际施工人和沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会为本案银亿公司参加诉讼。二、答辩人已积极采取法律手段维权，过错程度不大。答辩人已向上述施工单位及实际施工人提起诉讼，两审法院的一、二审判决答辩人均已胜诉，并在于洪区法院执行之中。答辩人同时也在和于洪区人民政府、沈阳市人民政府及建委、房产局等政府部门积极沟通解决方案，已获得大力支持，办证事宜正加速进行。答辩人一直在积极办理办证事宜，没有消极怠于履行合同，过错程度不大。三、被答辩人起诉违约金过高，请求予以调整。被答辩人所购房屋均按合同约定时间交付，未影响业主居住使用，客观上所购房屋均已大幅度升值，被答辩人在经济利益上并无损失，其诉请的违约金为日万分之一，比例过高，不尽合理，答辩人请求法院考虑实际情况予以下浮调整，违约在200天以上的，按照总房款1%处理，200天以下的按日万分之零点五处理。四、鉴于逾期办证案件的特殊性，现诉请尚不能终局解决赔偿问题，答辩人请求案件中止审理。考虑答辩人暂不能办证，被答辩人的诉请亦不能终局解决赔偿问题，为避免二次起诉、增加诉累、浪费司法资源，答辩人请求案件暂中止审理，待答辩人近期办证后，由法院一并终局审理。这样既不存在诉讼时效问题，也能一次性解决业主赔偿问题，法院也会节省资源。综上，鉴于逾期办证案件的特殊性，答辩人请求案件暂时中止审理，请求追加泰州华夏集团（泰州市第二建筑安装工程公司）及实际施工人侯文革、刘瑞、翟民、韩永胜、王宝增、马吉强为本案银亿公司；追加辽宁北方建设（集团)有限公司及姜士伟、唐珲为本案银亿公司；追加沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会为本案银亿公司，并请求法院考虑案件实际情况对违约金予以下浮调整。原审法院经审理查明，2011年8月25日，姬立志、于凤霞与银亿公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：姬立志、于凤霞购买银亿公司开发的位于沈阳市于洪区闾山路24号133室房屋，建筑面积为64.39平方米，金额为349,509元，合同第八条约定，出卖人应当在2011年10月31日前，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经四方验收合格；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，姬立志、于凤霞按合同约定交付了购房款。2012年3月30日，姬立志、于凤霞办理了入住手续。截止本案开庭审理之日，涉案房屋尚未完成新建商品房初始登记备案。上述事实，有双方当事人的陈述、商品房买卖合同、发票、物业费收据等相关证据在卷佐证，经庭审质证及该院审查，予以确认。原审法院认为，公民的合法权益受法律保护。姬立志、于凤霞、银亿公司自愿签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。姬立志、于凤霞、银亿公司签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，姬立志、于凤霞于2012年3月30日办理入住手续，银亿公司应于2014年3月20日之前按约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，银亿公司至今未完成新建商品房初始登记备案，已构成违约。关于姬立志、于凤霞请求的逾期办理房屋所有权证违约金的数额问题。首先，违约金最主要的法律属性和立法目的是赔偿守约方因违约行为所造成的实际损失，在商品交换等价原则的基础上追求合同正义与公平。故确定违约金数额时，在遵重合同双方当事人意思自治的同时，应充分考虑违约行为所造成的损失数额、在约定过高或过低时可以适当调整，以实现民法公平原则的要求。违约金的约定亦是在违约发生时对违约方的惩罚，但在确定违约责任之时应充分考虑违约方的过错程度，因过失违约、客观因素违约的，在认定违约责任时应与故意违约有所区别，以期体现民法的诚实信用，使惩罚程度与过错程度相适应。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”据此，在法律规定上充分体现了违约金补偿性属性，将实际损失作为认定违约金数额的重要基础和衡量标准。第三，本案中，姬立志、于凤霞已占有使用涉案房屋，实现了该房屋的使用价值，且并无证据证明因银亿公司的违约行为而导致姬立志、于凤霞遭受经济损失，而根据银亿公司提供的相关证据，银亿公司的违约行为确系多种因素造成，故《商品房买卖合同》约定按已付房款的日万分之一标准计算违约金明显过高，应予以调整。结合本地区实际情况，应由银亿公司一次性向姬立志、于凤霞支付逾期办证违约金数额定为已付总房款的百分之一为宜，即3,495元(349,509元×1%)。关于银亿公司提出追加泰州市第二建筑安装工程公司、侯文革、沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会为本案第三人参加诉讼的请求，因泰州市第二建筑安装工程公司、侯文革、沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会并非本案《商品房买卖合同》当事人，与商品房买卖合同法律关系不具有直接联系，故银亿公司的该项请求不符合法律规定，该院不予支持。关于银亿公司提出的中止诉讼的主张，其所依据的理由不符合诉讼中止的法定条件，故该主张该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、沈阳银亿房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性给付姬立志、于凤霞逾期办理房屋所有权证违约金3,495元；二、驳回姬立志、于凤霞其它诉讼请求。如果银亿公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费344元，减半收取172元，由沈阳银亿房地产开发有限公司承担25元，由姬立志、于凤霞承担147元。宣判后，姬立志、于凤霞不服原判，向本院提起上诉。请求：1、依法撤销原审判决，改判支持上诉人原审全部诉求；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。理由：1、鉴于被上诉人的违约行为处于持续状态，判决书应判令被上诉人按日支付违约金直到上诉人取得房屋所有权为止；2、双方约定的违约金没有“明显过高”不应调整减少。3、上诉人因为被上诉人的违约行为，生活受到严重影响，也存在实际损失。被上诉人银亿公司答辩称，同意维持原判，请求维持原判。本院查明事实与原审法院认定事实基本相一致。二审期间，被上诉人向本院出具承诺书一份，承诺于2016年12月31日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并愿意执行截止至2016年12月31日的逾期办证违约金按照购房款1%向上诉人支付。上述事实，有双方当事人的陈述，商品房买卖合同、发票、物业费收据等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。被上诉人在履行合同过程中存在逾期办证违约行为，应承担相应的违约责任。原审判决依据双方合同约定及履行情况认定逾期办证时间并无不妥，本院应予确认。关于被上诉人逾期办证应承担给付上诉人违约金的数额计算问题，虽然双方合同中约定了“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行”，但原审法院在综合考虑并不完全归责于被上诉人的违约原因、程度以及上诉人对于所受损失的举证证明情况，根据合同法及司法解释的相关规定，结合同地区实际情况，将合同约定的逾期办证违约金标准调整为已付总房款的1%，依据基本充分，并未明显超出裁量权行使范围。对于上诉人提出被上诉人应按合同约定办理房证，支付违约金的主张，因被上诉人出具承诺书，承诺：“于2016年12月31日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并愿意执行截止至2016年12月31日的逾期办证违约金按照购房款1%向上诉人支付”，又鉴于本案涉诉房屋所属园区逾期办证原因的特殊性，为切实维护业主的权益，促进被上诉人尽快办理产权登记事宜，保护上诉人的合法诉权，本院认为，被上诉人应于2016年12月31日履行完毕合同约定的报备义务，若在此期限内仍未完成该义务，上诉人有权向被上诉人再行主张逾期办证的违约赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费344元，由上诉人姬立志、于凤霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  姜会军代理审判员  朱闻天二〇一六年七月二十八日书 记 员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。