河北省辛集市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）辛旧民一初字第00134号 原告：刘艳华，女，1980年1月17日出生，汉族，现住辛集市。 原告：刘占朝，男，1954年3月10日出生，汉族，住辛集市，系原告刘艳华之父。 二原告委托代理人：冯青涛，河北建兴人和律师事务所律师。 被告：张若，女，1977年11月23日出生，汉族，住辛集市。 被告：马旭，男，1978年2月15日出生，汉族，住辛集市。 委托代理人：张畅，河北海洲律师事务所律师。 被告：潘士秀，女，1952年8月9日出生，汉族，住辛集市。 委托代理人：郭会卿，河北海洲律师事务所律师。 原告刘艳华、刘占朝诉被告张若、马旭、潘士秀房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘艳华、刘占朝及二原告委托代理人冯青涛，被告马旭及其委托代理人张畅、被告潘士秀及其委托代理人郭会卿到庭参加诉讼，被告张若经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘艳华、刘占朝诉称：经中介人员介绍，二原告购买登记在被告张若名下的位于辛集市房产一处，2010年1月19日，刘艳华与张若在该房产内签订房产买卖定金合同，原告刘艳华交付5000元定金给被告张若。2010年1月31日，原告刘占朝与被告张若签订房屋买卖合同书，房款为234000元，在场人有二原告、被告张若和马旭、四个中介人员，合同签订后，原告刘艳华从农行支取155000元交付给被告张若和马旭，2010年2月26日，二原告交付剩余房款74000元给被告张若。之后原告刘艳华搬入该房产居住。 2010年6月9日，原告刘艳华与被告张若到房产管理局办理房屋过户手续，原告刘艳华在缴纳了契税等税费后，被房产管理局告知在2010年6月8日，登记在被告张若名下的房产证已被注销。2012年12月，被告潘士秀即被告马旭的母亲起诉了原告刘艳华，要求原告刘艳华返还房屋，法院判决支持了潘士秀的诉讼请求，后经石家庄市中级人民法院二审判决，维持一审判决。 房产管理局注销登记在张若名下的房产证，导致二原告与被告的房屋买卖合同无法继续履行。二原告认为在房屋买卖中，原告无任何过错，被告马旭、张若理应返还房款234000元，并赔偿各项损失222535元，其中包括：1、房屋差价损失205800元，2、房屋评估费5800元，3、原告刘艳华在（2013）辛民初字第00004号及（2013）石民一终字第01840号民事案件中负担的诉讼费8600元，4、原告办理房屋过户手续时向房地产管理局缴纳的契税等费用2335元。被告潘士秀作为马旭的母亲，房屋在2006年已过户至被告张若名下，被告潘士秀应该知情，其应当与被告马旭、张若共同承担返还房款和赔偿损失的责任。 二原告在举证期限内提交如下证据： 1、2010年1月19日，房屋买卖交定金协议书一份； 2、2010年1月31日，房产买卖合同书一份； 3、2010年6月9日，房地产买卖契约一份； 4、房产管理局已注销的张若名下的房产证复印件； 5、案外人李玉芳与被告潘士秀签订的房屋买卖协议书复印件； 6、2012年3月15日房屋所有权转移登记申请书一份，证明该房产在2012年3月转移到潘士秀名下； 7、辛集市人民法院（2010）辛民初字第00164号民事判决书，（2013）辛民初字第00004号民事判决书，石家庄市中级人民法院（2013）石民一终字第01840号民事判决书； 8、（2013）辛民初字第00004号案件民事起诉状； 9、房产管理局于2010年6月8日撤销张若房屋所有权登记的决定； 10、2010年6月9日，原告刘艳华办理房屋过户手续时缴纳契税等费用的票据三张； 11、2010年2月26日，张若所写收到74000元房款的收条一张； 12、房地产估价报告书一份； 13、石家庄盛泽房地产评估有限公司2014年10月16日出具的评估费票据一张。 被告马旭对二原告上述证据的质证意见为：对证据1不知道；证据2中的签字不是我签的，电话号码也不是我的；对证据3、4、5不清楚；对证据6无异议；对证据7、8、9无异议；证据10与本案无关；对证据11不清楚；对证据12估价过高，且已过有效期限；对证据13的真实性有异议，不予认可且与本案无关。 被告潘士秀对二原告上述证据的质证意见为：对证据1、2、3、4、9、10、11不知情；对证据5、6、7、8无异议；对证据12估价报告书已过有效期限；对证据13该票据不是正式发票，对其真实性不予认可。 被告张若庭前到庭，辩称：关于房屋买卖一事，被告马旭、潘士秀均知情，我与马旭原系夫妻关系，今年刚离婚。卖房的款项都在被告马旭手中，我手中没有钱。 被告马旭辩称：二原告起诉我无法律依据，本案诉讼所涉及的房产为被告潘士秀所有，与原告无任何关系；我未与二原告进行房屋买卖以及办理房产证；我与张若系夫妻，但存在夫妻矛盾已分居四年，二原告购买该房产时我并不知情，也未收到原告的任何款项，应当驳回二原告的诉讼请求。 被告潘士秀辩称：本案所涉房产所有人为潘士秀，二原告在潘士秀不知情的情况下，与张若进行房产买卖并付款给张若，潘士秀未得到任何房款。二原告起诉潘士秀返还房款及赔偿损失无事实及法律依据，应当驳回二原告的诉讼请求。 经审理查明，原告刘占朝与被告刘艳华系父女关系，被告潘士秀与马旭系母子关系，被告马旭与张若在二原告与被告签订房屋买卖合同时系夫妻关系。2010年1月19日，经过房屋中介人介绍，原告刘艳华与被告张若签订房屋买卖交定金协议书，购买登记在被告张若名下的位于辛集市市北区户房产一处（证号为023015758），原告刘艳华向被告张若交付定金5000元；2010年1月31日，原告刘占朝与被告张若签订房屋买卖合同书，合同书中写明房屋价款为234000元，合同中明确原告刘占朝交付房款160000元；2010年2月26日，原告刘占朝向被告张若交付剩余房款74000元，被告张若写有收条一张。另查明，被告马旭与张若自2006年结婚后在诉争房产内居住，二原告将房款付清后，取得该房屋钥匙，原告刘艳华入住该房屋居住至今。 2010年6月9日，原告刘艳华与被告张若到房产管理局办理上述房产过户手续，交纳契税等税费共计2335元，但被告知张若名下的房产证于2010年6月8日注销，依据是法院（2010）辛民初字第00164号民事判决书，该判决书判决张若与李玉芳所签订的（辛）房买卖契约字2006-436号无效，潘士秀与李玉芳所签订的房屋买卖协议有效。2012年3月15日，上述房产过户至被告潘士秀名下，证号为023036475。2012年12月26日，本案被告潘士秀起诉本案原告刘艳华，要求返还房屋，并追加本案被告马旭、张若为第三人，法院作出（2013）辛民初字第00004号民事判决书，判决支持潘士秀的诉讼请求，刘艳华不服该判决提出上诉，石家庄市中级人民法院于2013年12月2日作出（2013）石民一终字第01840号民事判决书，维持原判。 本案在审理过程中，经二原告申请，对上述争议房产进行价格评估，石家庄盛泽房地产评估有限公司做出石盛泽［2014］房估字第222号房地产估价报告书，最终确定委估房地产在2013年12月2日满足各项限制条件下的市场价值为439200元。二原告缴纳房屋评估费5800元。 以上事实有本案审理笔录、2010年1月19日房屋买卖交定金协议书复印件、2010年1月31日房产买卖合同书复印件、2010年6月9日房地产买卖契约、房产管理局已注销的张若名下的房产证复印件、2012年3月15日房屋所有权转移登记申请书、辛集市人民法院（2010）辛民初字第00164号和（2013）辛民初字第00004号民事案卷、房产管理局于2010年6月8日撤销张若房屋所有权登记的决定、2010年6月9日原告刘艳华缴纳契税等费用的票据三张、石盛泽［2014］房估字第222号房地产估价报告书、房屋评估费票据等证据在卷佐证。 本院认为，二原告共同出资购买原登记在被告张若名下的房产，双方签订房屋买卖合同，二原告按照合同约定将房款全部付清。原告刘艳华与被告张若在办理该房产的过户登记手续过程中，被告知原登记在张若名下的房产证已于2010年6月8日被房产管理局注销，2012年3月8日，被告潘士秀依据法院生效判决将争议房产过户至其名下。至此，原告已不能依据房屋买卖合同取得诉争房产的房屋所有权。在二原告与被告张若签订的房屋买卖合同中，因被告张若已不再享有诉争房产的房屋所有权，争议房产的交付成为不可能，合同目的已无法实现，合同应当解除，故二原告与被告之间形成债权、债务关系，二原告有权要求被告返还其已经给付的234000元房款。关于房款利息，二原告主张自交付房款之日起，按照银行同期贷款利率计算。本案中，二原告与被告之间形成债权、债务关系，故房款利息应当自二原告主张权利之日即2014年8月18日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。 关于二原告主张赔偿的各项损失：1、房屋差价损失。根据原告刘占朝与被告张若签订的房产买卖合同书、石家庄盛泽房地产评估有限公司做出的石盛泽［2014］房估字第222号房地产估价报告书，可以确定诉争房产确实存在差价损失。由于被告张若、马旭采取不正当的手段取得房产证，违背诚实信用原则，在诉争房产存在权属争议的情况下，仍与二原告签订房屋买卖合同，因此被告张若、马旭应当就该差价损失承担主要责任。二原告在与被告张若签订房屋买卖合同、付清房款后应当及时督促被告张若协助其办理房屋过户手续，但二原告怠于行使自己的权利，对该项损失的造成应当承担一定的责任。对房屋差价损失439200元-234000元=205200元，以被告张若、马旭承担60%的赔偿责任为宜，即205200元×60%=123120元。2、诉争房产评估费5800元，系由于被告严重违约导致合同目的无法实现，因此该费用应当由被告承担。3、其他案件的诉讼费8600元，因属于法院裁决范围，应当由二原告承担，对此项主张本院不予支持。4、办理房屋过户登记手续缴纳的税费2335元，该费用系向房地产管理部门缴纳，二原告未办理房屋过户手续，可申请返还，待明确后可以另行主张，对此项主张本院不予支持。 二原告主张将房款给付被告张若和马旭，马旭与张若系夫妻关系，应当承担共同还款的义务，被告潘士秀作为被告马旭的母亲，在二原告与被告张若签订房屋买卖合同后即提起诉讼，被告潘士秀具有主观恶意，其应当与被告马旭、张若共同承担还款义务以及赔偿损失。被告张若对二原告交付房款的事实予以认可，但辩称房款在被告马旭手中；被告马旭辩称其虽与被告张若系夫妻关系，但对争议房产如何过户至张若名下以及本案中的房屋买卖一事不知情，且并没有收到房款；被告潘士秀辩称其并未参与本案的房屋买卖，也未收到任何房款。本院认为，（2010）辛民初字第00164号民事判决书中查明被告马旭协助被告张若采取不正当手段取得诉争房产的所有权，被告张若与马旭在结婚后一直居住在诉争房产，虽被告马旭称与张若在2009年因夫妻矛盾分居但并未提交相关证据，且二原告与被告张若均表示被告马旭参与房屋买卖并收取部分房款；另，二原告与被告张若签订房屋买卖合同时，被告张若与马旭仍系夫妻关系，法律规定婚姻关系存续期间的债务即为夫妻共同债务。由此可以认定被告张若与马旭应共同对返还房款及利息、赔偿损失承担责任。被告潘士秀虽为被告马旭母亲，但二原告并无证据证明被告潘士秀对被告张若取得房屋所有权知情，亦无证据证明被告潘士秀参与本案的房屋买卖并收取房款。故驳回二原告对被告潘士秀的诉讼请求。 庭审中，二原告明确诉争房产系二原告共同出资，房屋是买给原告刘艳华所有，原告刘占朝放弃诉讼权利，原告刘艳华享有全部的诉讼权利，本院予以准许。被告张若经本院合法传唤未到庭应诉参加诉讼，视为对自己民事权利的放弃，本案适用缺席判决。 综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条之规定，缺席判决如下： 一、被告张若、马旭于本判决生效之日起十日内共同返还原告刘艳华购房款234000元及利息（利息自2014年8月18日起至本判决指定的履行期限届满之日止，利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）； 二、被告张若、马旭于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告刘艳华各项损失共计128920元； 三、驳回原告刘占朝、刘艳华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8148元，由被告张若、马旭共同负担6477元，原告刘占朝、刘艳华共同负担1671元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判长  孙英强 审判员  杨新刚 审判员  张晓茹 二〇一六年二月十八日 书记员  李 潮