新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院民 事 判 决 书（2016）兵民再27号申请再审人（一审被告、二审上诉人）：王水州，男，1956年10月17日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区石河子市。被申请人（一审原告、二审上诉人）：潘建喜，男，1959年12月29日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区石河子市。二审被上诉人（一审被告）：鲜明，男，1969年2月6日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区石河子市。申请再审人王水州与申请再审人潘建喜房屋租赁合同纠纷一案，因王水州不服新疆生产建设兵团第八师中级人民法院（2015）兵八民二终字第125号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年11月17日作出（2015）新兵民申字第00176号民事裁定，提审本案。后潘建喜亦不服上述二审判决，向本院申请再审。本院于2016年1月21日作出（2015）新兵民申字第00232号民事裁定，以《第一次全国民事再审审查工作会议纪要》第7条第二款规定，一方当事人申请再审经人民法院裁定再审后，被申请人或其他当事人在再审审理期间提出再审申请的，不再进行审查，移送再审审理机构处理为由，裁定终结审查。本院依法组成由代理审判员杨正远担任审判长，代理审判员黄婷婷、吴媛参加的合议庭审理本案。审理过程中，因黄婷婷自行回避，本院决定更换组成由审判员胡志超担任审判长，代理审判员杨正远、吴媛参加的合议庭继续审理本案。本案现已审理终结。本案首次一审于2011年10月8日由潘建喜向新疆维吾尔自治区石河子市人民法院起诉王水州引起。该法院经审理，于2012年9月11日作出（2011）石民初字第2983号民事判决。宣判后，王水州不服，向新疆生产建设兵团第八师中级人民法院提起上诉。该法院经审理，于2013年4月7日作出（2013）兵八民二终字第59号民事裁定，撤销一审判决，发回一审法院重审。新疆维吾尔自治区石河子市人民法院重审过程中，潘建喜向新疆生产建设兵团第八师中级人民法院申请一审法院回避。该法院经审查，于2013年11月8日做出（2013）兵八立辖字第1号指定管辖决定，指定新疆生产建设兵团下野地垦区人民法院审理本案。新疆生产建设兵团下野地垦区人民法院受理后，潘建喜诉称，2011年8月间，其与王博（潘建喜外甥、王水州之子）签订房屋买卖合同，购买王博所有的，位于石河子市幸福路23-10号商服房。合同签订并履行后，双方于2011年9月11日办理了房屋所有权变更登记。此后，其了解到，王水州曾假借王彩霞（潘建喜之母）之名，与鲜明签订房屋租赁合同，将涉案房屋租赁给对方使用。其即通知鲜明返还涉案房屋并向其支付租金，但遭拒绝。潘建喜认为，王水州既非房屋所有权人，又未经房屋所有权人授权，无权处分涉案房屋，故王水州假借王彩霞之名与鲜明签订的房屋租赁合同无效，且王水州收取租金以及约定租金过低的行为侵害了其权利。同时，鲜明在与王水州签订房屋租赁合同是，未尽注意和审查义务，而房屋所有权人通知返还房屋和支付租金，又予拒绝，也侵害了其权利。经商未果，遂起诉至法院，请求判令：1.确认王水州于2010年4月9日以王彩霞之名与鲜明就涉案房屋签订的租赁合同无效；2.鲜明向其支付租金38000元；3.王水州赔偿其租金及租金差价损失69667元；4.王水州承担案件诉讼费用及鉴定费用。王水州答辩称，涉案房屋系王彩霞（王水州岳母）出资购买，交款事宜由王彩霞委托潘月娥（王彩霞之女、王水州之妻、王博之母、潘建喜之姐）经办。交款时，潘月娥根据王彩霞的指示，将涉案房屋所有权登记在王博名下，但实际并未将涉案房屋交付给王博，而是一直委托其进行租赁，其据此代表王彩霞与鲜明签订了房屋租赁合同。上述事实，王彩霞的子女及王博是知情的。2011年8月，王彩霞提出将涉案房屋的所有权变更登记为潘建喜，潘月娥表示同意，其也积极协助，于同年9月11日完成变更登记。因此，潘建喜称其购房后方知王水州假借王彩霞之名与鲜明签订房屋租赁合同，与事实不符。同时，根据“买卖不破租赁”原则，潘建喜请求确认房屋租赁合同无效以及赔偿租金及租金差价损失的诉讼请求也没有事实和法律依据，请求予以驳回。鲜明答辩称，王水州于2004年4月10日起即与其就涉案房屋签订租赁合同，直到2013年4月9日。期间，尽管潘建喜取得涉案房屋所有权，但根据“买卖不破租赁”原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故其与王水州签订的房屋租赁合同仍然有效。至于2012年4月10日至2013年4月11日的租金38000元，其原意案合同约定的租金支付，但向谁支付应等待本案裁判结果。新疆生产建设兵团下野地垦区人民法院一审查明，1998年6月16日、2000年8月8日，石河子市华商五交化有限公司先后给王彩霞出具收取房款的收据，其中，1998年6月16日的收据记载：“今收到王彩霞交来五金二商店商服一楼6号款185850元”；2000年8月8日的收据记载：“今收到王彩霞现金102725元五金二店底商楼”。2000年8月8日，石河子市华商五交化有限公司还出具收据，记载：“今收到王博交来华商村商服一楼23-10号房款288575元”。2006年2月9日，石河子市房产管理局为涉案房屋颁发了房屋所有权证，其中载明房屋所有权人为王博。根据房产档案资料显示，2011年8月2日，王博与潘建喜就涉案房屋签订转让合同，以530000元的价格将涉案房屋转让给潘建喜。同年9月11日，潘建喜取得房屋所有权证。2010年4月9日，王水州以王彩霞之名与案外人鲜明签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋租赁给鲜明使用，租期三年，即自2010年4月9日起至2013年4月9日止，租金为每年38000元。合同签订后，王水州收取了鲜明2010年4月9日至2012年4月9日的租金合计76000元，并以王彩霞的名义出具了收条。2013年4月11日，房屋租赁合同期满后，鲜明将涉案房屋返还给了潘建喜。该法院另查明，2011年7月27日，王博给潘建喜出具经公证的委托书一份，内容为：“王博现全权委托潘建喜办理石河子市幸福路23-10号面积53.17平方米商用房的租赁、租金收取……其他任何人对该房的出租都视为无效，所得收益返还，并有权为我收回该房屋。房屋发生纠纷时，有权为我提起诉讼。受托人在其权限范围内签署的有关文件及办结的有关事宜，我予认可。受托人无转委托权。委托期限自2011年7月27日起至上述委托事宜办理完为止。”该法院一审认为，本案的争议焦点为：一、王水州于2010年4月9日以王彩霞之名与鲜明就涉案房屋签订的租赁合同是否有效；二、潘建喜主张鲜明支付租金38000元是否有事实和法律依据；三、潘建喜主张王水州赔偿租金及租金差价损失69667元是否有事实和法律依据。关于第一争议焦点。王水州于2010年4月9日以王彩霞之名与鲜明就涉案房屋签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，确认成立。该合同签订时，潘建喜尚未取得涉案房屋所有权，根据“买卖不破租赁”原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故合同签订后，尽管潘建喜取得涉案房屋所有权，但并不影响租赁合同的效力。另外，合同签订后，王水州依约交付房屋，鲜明依约向王水州支付两年租金，最后一年租金未付，也系因等待裁判结果，故合同实际已履行完毕。因此，潘建喜主张房屋租赁合同无效，没有事实和法律依据，不予支持。关于第二争议焦点。涉案的房屋租赁合同虽由王水州和鲜明签订，但潘建喜于2011年9月11日取得涉案房屋所有权后，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故其主张鲜明参照涉案的房屋租赁合同支付最后一年的租金38000元，并无不当，应予支持。关于第三争议焦点。潘建喜于2011年9月11日取得涉案房屋所有权后，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。王水州并非涉案房屋所有权人，其在潘建喜取得房屋所有权后继续收取租金22167元的行为，确实侵害了潘建喜的权利，应当予以返还。至于潘建喜主张王水州赔偿租金差价损失的诉讼请求，因王水州与鲜明签订的房屋租赁合同合法有效，并没有证据证明二人恶意串通，以明显过低的价格约定租金，而石河子市价格认证中心作出的鉴定结论又本案没有关联性，故潘建喜的诉讼请求不能成立，不予支持。王水州关于涉案房屋系王彩霞所有，其代表王彩霞与鲜明签订房屋租赁合同，并将收取的租金交于王彩霞的答辩意见，因其未能提交充分有效证据予以证明，应当承担不利的后果，故对其答辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，该法院经审判委员会讨论决定后，于2014年12月10日作出（2014）下民初字第223号民事判决：一、确认王水州于2010年4月9日以王彩霞之名与鲜明就涉案房屋签订的租赁合同有效；二、鲜明于判决生效后十日内向潘建喜支付租金38000元；三、王水州于判决生效后十日内赔偿潘建喜租金22167元；四、驳回潘建喜的其他诉讼请求。案件诉讼费用合计340元，由王水州负担，鉴定费用500元，由潘建喜负担。潘建喜不服一审判决，向新疆生产建设兵团第八师中级人民法院提起上诉称，一审判决既已查明王博于2000年8月8日取得涉案房屋所有权，就应认定王水州于2010年4月9日以王彩霞之名与鲜明就涉案房屋签订的租赁合同无效。因为不论是王水州，还是王彩霞都不是涉案房屋所有权人，而且王水州也不能提供王彩霞授权委托办理租赁事宜的相关手续。另外，石河子市价格认证中心作出的鉴定结论可以证明，涉案房屋的租金价格明显高于实际租金，而王水州与鲜明恶意串通，以明显过低的价格约定租金，侵害了其权利。因此，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果部分不当，请求予以纠正，改判支持其诉讼请求。王水州亦不服一审判决，提起上诉并针对潘建喜的上诉答辩称，涉案房屋系王彩霞出资购买，交款事宜由王彩霞委托潘月娥经办。交款时，潘月娥根据王彩霞的指示，将涉案房屋所有权登记在王博名下，但并未将涉案房屋交付给王博，对此，王彩霞的子女及王博是知情的，涉案房屋的实际所有权人是王彩霞，多年来，王彩霞一直委托其办理租赁事宜，收取的租金均已交给王彩霞。这一事实，有王彩霞陈述的视频资料和捺印的收条为证，其中，在视频资料中，王彩霞明确表示确已收到租金。因此，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果部分不当，请求予以纠正，改判驳回潘建喜的诉讼请求。潘建喜针对王水州的上诉答辩称，不动产的所有权以登记为准，涉案房屋所有权证载明的所有权人为王博，故王彩霞并非涉案房屋所有权人。另外，王水州提供的王彩霞捺印的收条系潘月娥书写，王彩霞本人并不会写字，故不能确定捺印是否为王彩霞本人的指印，不应采信。因此，王水州的上诉理由和请求不能成立，请求予以驳回。鲜明答辩称，其同意王水州的上诉请求和理由。王水州系王彩霞的女婿，多年来，一直代表王彩霞与其就涉案房屋办理租赁事宜并收取租金，其有理由相信王水州的行为可以代表王彩霞。另外，其与王水州并未恶意串通，侵害潘建喜的权利。新疆生产建设兵团第八师中级人民法院二审查明的事实除与一审法院查明的事实一致外，另查明，王水州提供了由潘月娥于2012年6月18日代王彩霞书写的收条一张，内容为：“收到我女儿潘月娥幸福路23-10号门面房2年租金柒万捌仟元正，保证金贰仟元。（2010-2012年）”。落款时间为2012年6月18日，落款时间处有指印一枚。王水州称指印系王彩霞捺印，潘建喜对此不予认可，但均未再提供其他证据。该法院二审认为，本案的争议焦点为：一、王水州于2010年4月9日以王彩霞之名与鲜明就涉案房屋签订的租赁合同是否有效；二、潘建喜主张王水州赔偿租金及租金差价损失69667元是否有事实和法律依据。关于第一争议焦点。王水州于2010年4月9日与鲜明就涉案房屋签订租赁合同，而潘建喜于2011年9月11日取得涉案房屋所有权。由此可知，房屋租赁合同签订在前，且合同签订时，涉案房屋所有权人为王博，而不论是王博，还是王彩霞都未对王水州出租涉案房屋提出异议，说明均属认可。因此，房屋租赁合同不符合法律规定的合同无效情形。而根据“买卖不破租赁”原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故合同签订后，尽管潘建喜取得涉案房屋所有权，但并不影响租赁合同的效力。另外，房屋租赁合同期满后，鲜明也向潘建喜返还了房屋，至此，房屋租赁合同已履行完毕。至于潘建喜主张王水州与鲜明恶意串通，以明显过低的价格约定租金，侵害了其权利，因未能提交充分有效证据予以证明，故不能成立，不予支持。关于第二争议焦点。潘建喜于2011年9月11日取得涉案房屋所有权后，有权收取此后产生的租金。对此，王水州称已将收取的租金全部交给王彩霞，但其提供的收条系其妻潘月娥书写，并无王彩霞签名，且潘建喜对收条中的捺印是否为王彩霞本人的指印不予认可，而王水州又不能提供其他证据证明，故不能认定王水州已将2011年9月11日至2012年4月10日的租金交给王彩霞。因此，一审判决判令王水州赔偿潘建喜租金22167元，并无不当。综上，双方当事人的上诉请求和理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，该法院于2015年5月26日作出（2015）兵八民二终字第125号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2146元（潘建喜预交1542元、王水州预交354元、鲜明预交250元），由各方当事人自行负担。王水州不服二审判决，向本院申请再审称，涉案房屋系王彩霞出资购买，王博并未交款。交款时，潘月娥根据王彩霞的指示，将涉案房屋所有权登记在王博名下。购房后多年来，王彩霞一直委托其办理租赁事宜，收取的租金均已交给王彩霞。这一事实，有王彩霞陈述的视频资料和捺印的收条为证，其中，在视频资料中，王彩霞明确表示确已收到租金。因此，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果部分不当，请求予以纠正，改判驳回潘建喜的诉讼请求。潘建喜亦不服二审判决，申请再审并针对王水州的申请答辩称，王水州没有提供充分有效证据证明王彩霞收取了涉案房屋租金及保证金，也没有提供充分有效证据证明在与鲜明签订房屋租赁合同前已将涉案房屋出租并收取租金。因此，王水州出租涉案房屋系其个人行为。实际上，王博取得涉案房屋所有权后，不论是王水州，还是王彩霞都不是涉案房屋所有权人，加之王博已明确委托其办理租赁事宜，王水州无权出租涉案房屋。另外，石河子市价格认证中心作出的鉴定结论可以证明，涉案房屋的租金价格明显高于实际租金，而王水州与鲜明恶意串通，以明显过低的价格约定租金，侵害了其权利。因此，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果不当，请求予以纠正，改判支持其诉讼请求。王水州针对潘建喜的申请答辩称，坚持其上诉及申请再审的请求和理由，请求驳回潘建喜的诉讼请求。鲜明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见。本院再审查明的事实除与二审法院查明的事实一致外，另查明，二审判决判令鲜明向潘建喜支付租金38000元，已执行完毕。本院再审认为，二审法院结合双方当事人的诉辩意见，为本案归纳的争议焦点，合理适当。其中，关于王水州于2010年4月9日以王彩霞之名与鲜明就涉案房屋签订的租赁合同是否有效的问题。原审法院已均从“买卖不破租赁”原则的角度进行了分析论述。潘建喜在取得涉案房屋所有权之前，涉案的房屋租赁合同已经签订并部分履行，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”据此，尽管潘建喜取得涉案房屋所有权，但并不影响租赁合同的效力。这是“买卖不破租赁”原则的基本内涵和现实适用，原审法院以此认定划分是非责任，理由充分，论断合理，没有重复或做进一步释明阐述的必要。特别是潘建喜取得涉案房屋所有权后，仍按房屋租赁合同约定的内容向鲜明主张并通过裁判取得了一年的租金，也可说明其对房屋租赁合同的认可。因此，原审法院确认房屋租赁合同有效，于法有据，予以确认。关于潘建喜主张租金差价损失的问题。根据“合同自由”原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。根据已查明的事实，涉案的房屋租赁合同系王水州与鲜明在平等、自愿的基础上，经商一致签订的，既未违反法律法规的强制性规定，也没有证据证明二人恶意串通，侵害国家、集体、第三人或社会公共权利，故二人完全可以自主约定包括租金在内的各项合同内容。潘建喜在合同签订时，既非合同相对人，也非涉案房屋所有权人，主张合同约定的租金过低，给其造成经济损失，既不是适格的主体，也显然没有事实和法律依据。退一步说，即便合同约定的租确实过低，也应由王博，甚至王彩霞主张，但上述人员自始未提异议，说明均属认可。因此，原审法院认定潘建喜此项诉讼请求不能成立，亦无不当，予以确认。关于王水州是否应当赔偿潘建喜取得房屋所有权后收取租金的问题。王水州主张涉案房屋系王彩霞出资购买，王彩霞的子女及王博知情，购房后，也是由其代表王彩霞办理租赁事宜，收取的租金均已交给王彩霞。为证实其主张，王水州提供了潘月娥向法院所作的陈述，王彩霞陈述的视频资料和捺印的收条等证据。其中，特别是与王彩霞有关的证据可以证明，王水州所述属实。至此，王水州实际已经完成了自己应负的举证责任。潘建喜为反驳王水州的主张，答辩称王彩霞本人并不会写字，且常年卧病在床，神智不清，不能确定捺印是否为王彩霞本人的指印，视频资料也系王水州、潘月娥以诱骗等手段制作取得，均不应采信。但上述答辩意见，主要是潘建喜针对王水州的主张及提供证据而提出的异议。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定：“一方当事人提出的书证原件和有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料等证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。”这实际就是民事诉讼证据规则中的高盖然性证明标准。也就是说，尽管王水州提供证据的证明力存在瑕疵，但这些证据，特别是王彩霞陈述的视频资料和捺印的收条，对于王水州的主张和待证事实已经达到了一定程度的盖然性，只是程度强弱尚不确定。如果潘建喜提出异议，应当提供更为充分有效的证据予以反驳，以使自己主张的事实达到更高程度的盖然性，从而使法院有更足够的理由予以采信。潘建喜提出王水州提供的王彩霞陈述的视频资料和捺印的收条等证据系伪造，就负有对这些异议予以证实的举证责任，不能仅因其提出了异议就减轻甚至免除其举证责任，或将举证责任分配给对方承担。现潘建喜不能提供充分有效证据证明其主张，应当承担不利的后果，而应当采信王水州的答辩意见，即虽然王水州与鲜明签订房屋租赁合同，但其实际代表王彩霞，收取的租金也已交给王彩霞。因此，潘建喜主张王水州赔偿其取得房屋所有权后收取租金的诉讼请求，亦不能成立，不予支持。关于潘建喜主张鲜明向其支付租金38000元的诉讼请求，鲜明始终认可，仅主张应等待裁判结果，明确支付对象。原审判决作出后，均对此诉讼请求予以支持，并已执行完毕，故潘建喜针对鲜明所主张的诉讼请求已经得到了完全支持，故潘建喜实际没有必要，也不应再对鲜明申请再审。鉴于上述情况，以及王水州对原审判决的此项判项未提出异议，故予以确认。综上，原审判决在王水州已经完成对自己主张的举证责任情况下，认定王水州未对潘建喜提出的异议予以反驳，是将应当由潘建喜承担的举证责任分配给了对方，显然不当，由此作出的判决结果错误，应当予以纠正。潘建喜对自己的主张未尽举证责任，应当承担不利的后果，对其诉讼请求应予驳回。需要指出的是，涉案的房屋租赁合同签订时，涉案房屋所有权人为王博，这一事实一审法院已经查明。王博作为与本案有直接关系的利害人，不参加诉讼不利于查明案件的基本事实，且对于涉案的房屋租赁合同效力和内容是否有异议，实际也应由其作为适格主体进行主张，故其属于必须参加诉讼的当事人，原审法院未依法通知王博参加诉讼，显然不当。但鉴于现有证据可以认定王水州于2010年4月9日以王彩霞之名与鲜明就涉案房屋签订的租赁合同是代表王彩霞所为，收取的租金也已交给王彩霞，已可驳回潘建喜的诉讼请求，加之本案已发回重审一次且经原审法院审判委员会讨论，双方当事人在二审及再审过程中又均未提供新的证据，确无再次发回重审之必要。故为节约诉讼资源，减轻当事人诉累，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同》第四条、第二百二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条、第七十二条第一款、第七十三条之规定，判决如下：一、撤销新疆生产建设兵团第八师中级人民法院（2015）兵八民二终字第125号民事判决以及新疆生产建设兵团下野地垦区人民法院（2014）下民初字第223号民事判决第三、四项；二、维持新疆生产建设兵团下野地垦区人民法院（2014）下民初字第223号民事判决第一、二项，即：“确认王水州于2010年4月9日以王彩霞之名与鲜明就涉案房屋签订的租赁合同有效，以及鲜明于判决生效后十日内向潘建喜支付租金38000元”；三、驳回申请再审人潘建喜的其他诉讼请求。一、二审案件诉讼费用及鉴定费用合计2486元，由申请再审人潘建喜负担1882元，申请再审人王水州负担354元、被申请人鲜明负担250元。本判决为终审判决。审 判 长  胡志超代理审判员  杨正远代理审判员  吴 媛二〇一六年七月十四日书 记 员  赵 静