河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)冀01民终2561号上诉人（原审原告）武建军，中国工商银股份有限公司石家庄长安支行职工。上诉人（原审原告）刘彦华，中国工商银股份有限公司石家庄和平支行职工。二上诉人之共同委托代理人杨保利，河北决策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）关立娟，自由职业者。委托代理人陈志、张现超，河北照海律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）张灿，无业。委托代理人陈华、张佳江，河北君和诚律师事务所律师。上诉人武建军、刘彦华因物权保护纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2015）西民初字第00656号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2013年5月31日，原告武建军、刘彦华与张彦春签订《石家庄房地产买卖契约》一份，购买了位于石家庄市桥西区建胜路22号2号楼1单元301房屋一套，双方约定：“第一条标的、价款房屋座落石家庄市桥东区建胜路22号2-1-301，产权证号235015231，性质存量房，用途住宅，房号22号2-1-301，建筑面积（㎡）144.21地下室建筑面积（㎡）12.54，总价款1135000元……”。2013年3月18日，被告关立娟与第三人张灿签订《房地产买卖契约》一份，购买了位于石家庄市桥西区建胜路22号2号楼1单元302房屋一套，约定：“第一条标的、价款房屋座落桥东区建胜路22号2-1-302，产权证号235007245，性质存量房，用途住宅，房号2-1-301，建筑面积（㎡）56.54地下室建筑面积（㎡）12.54，总价款283000元……”。现原告主张被告关立娟名下302室客厅（建筑面积24.41平方米）及301号地下室系原告所有，故诉至法院。另查明，张彦春与第三人张灿系父子关系，张文录与张彦春系父子关系。石家庄市桥西区（原桥东区）建胜路22号2号楼1单元301、和302室均为张文录的福利分房，建筑面积分别为144.21平方米和56.54平方米，办有两个房屋产权证，第三人张灿以买卖方式取得302室房屋所有权，张彦春以继承方式取得301室房屋所有权。原告在举证期限内提交以下证据：1、二原告与张彦春签订的房地产买卖契约；2、购房税票3、河北省税收缴款书7张；4、石家庄市桥西区建胜路22号2号楼1单元301室房屋所有权证；以上证据1-4，均证明原告购买了张彦春位于石家庄市桥西区建胜路22号2号楼1单元301室建筑面积144.21平米房屋及所属12.54平米地下室；5、房屋登记簿，证明原告购买了张彦春位于石家庄市桥西区建胜路22号2号楼1单元301室建筑面积144.21平米房屋及所属12.54平米地下室；且为4室2厅一厨一卫，包括诉争的房间；6、（2014）冀石平证民字第4287号公证书，及光盘一张，证明301和302号房地下室位置不同及本案诉争的一间房屋被被告占用；7、房地产买卖契约、302室房屋产权证、302号房屋登记簿，证明被告关立娟所购买的302号房屋是56.54平米房屋及所属12.54平米地下室，不包括原告所诉争的这间房屋，双方诉争的这间房屋产权明确就是原告的；8、照片4张，证明301号房屋地下室和302房屋地下室位置不同；9、关于发放供热设施改造同意书的通知，证明没有丧失物权请求权。10、建筑图纸、新中远工程设计有限公司出具的对中国工商银行石家庄分行2号住宅楼3层⑤-⑦轴间在2/F轴设置隔墙的意见，证明诉争房间的浇铸梁下能够设置隔墙。被告质证意见，对房地产买卖契约真实性无异议，原告合同签订日期是2013年5月31日，在被告与张灿买卖合同之后，也不能证明包括争议房间；对购房税票和河北省税收缴款书真实性无异议，房产证后面附图看不清楚，不能证实是所争议的房间，房产证取得日期是2013年5月31日，起诉时超过了物权请求期。对登记薄真实性无异议，但登记簿上第四张显示登记房间是张彦春继承所得，根据物权法第29条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力，证明张彦春继承时已不包括争议房间，所以出让时也不包括争议房间；公证书不能证明被告对诉争房间是无权占有，同样原告的房屋所有权证书也不能证明被告是无权占有；对被告与张灿的房屋买卖契约认可，但该买卖合同不能证明被告对原告侵权，所争议房间及地下室不能以该合同认定为侵权；房屋登记薄是2014年10月23日，不能证明被告与张灿交易时的具体情况；对照片真实性不认可，无法证实现场的真实性；9、对关于发放供热设施证据的真实性不认可，也不能证明原告是此时才知道争议房间应归其房产证载明面积。第三人质证意见，对房地产买卖契约真实性、合法性、关联性认可，但买卖契约没有约定房屋单价价格，说明二手房买卖是按套买卖的，对税票及2个房本、没有异议，对两个房产证真实性没有异议，房地产买卖契约与二原告的房产证上登记的面积144.21平米都是由原房主张彦春的房产证上的面积直接套过来的，不是按照双方交易实际测量的面积来登记的，与双方实际交易的面积不相符，不包括诉争房间；对登记簿意见与房产证意见一致，房产证附图应该在房屋买卖时应该改但没有改，三方在分别交易时都认为争议房间在302号，否则当时就会提出来，说明三方真实交易和登记是不相符的；对公证书的意见同意被告方意见；对被告关立娟的买卖契约、房产证没有异议，面积登记是不对的，也是从原来房本套过来的，关于登记簿与房本意见一致，对小房照片位置挨着，面积一样。谁先买谁先挑，没把这事当回事，应该由双方协商；对于发放供热设施改造同意书的通知，既然原告此时才知道，说明原告与张彦春的房屋买卖当时是不包括争议房间的。被告关立娟申请证人赵某出庭作证，证明关立娟与张灿买卖房屋交易过程及关立娟买卖房屋时的现状。原告质证意见，认为证人是做专职的经纪人，证人应该审查了房产证的面积，也认可实际面积比房产证大，知道房屋的格局，所以她清楚诉争房间是不包括在302室的。第三人质证意见，认为根据证人赵某所述，证实二手房主要是按套来交易的，知道房子面积大但不能反推诉争房间是301室的。原审认为，原告武建军、刘彦华与张彦春及被告关立娟与第三人张灿所交易房屋均为二手房买卖，二手房买卖合同中未约定单价，应认定双方之间的房屋买卖是按套计价，且根据目前的二手房交易习惯，二手房买卖一般双方都亲自到实地看房，买卖双方对房屋的实际面积情况均应事先了解；第三人张灿通过买卖方式从其爷爷张文录名下取得诉争房间并将之卖与不知情的被告，被告关立娟对于诉争的房间系有权占有，故对二原告的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：驳回原告武建军、刘彦华的诉讼请求。诉讼费4388元，由原告武建军、刘彦华负担。判后，武建军、刘彦华不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，并依法改判支持上诉人一审诉讼请求。其主要事实与理由为：一、原审判决否认了买卖房屋交易以国家唯一承认认可的房本和房产底薄为依据的法律规定，驳回上诉人诉讼请求错误。二、原审认定事实错误。1.张灿从其爷爷张文录名下取得的房屋不是诉争房间。2.被上诉人购买的302号建筑面积56.54平方米，而不是诉争房间。原审认定关立娟不知情错误。另，上诉人购买301号建筑面积144.21平方米一套房屋时，误以为是三个卧室，所以才按购房144.21平方米缴纳的超过140平方米的高税14.31万元。造成上诉人错觉的原因还由于该房屋图纸严重重叠不清。因而上诉人对原判作出的“二手房买卖一般双方都亲自到实地看房，双方对房屋的实际面积情况均应事先了解”的认定不能认同。三、需要说明和关注的问题。2014年8月因小区暖气改造，上诉人发现诉争一间被302占有。302房间有独立的卫生间、厨房，按照规定是一套完整的房子，301房已成为问题房，不论买卖、继承都带来一系列后续问题。造成这样的结果均因张灿置房本于不顾，私自改变了房屋结果，分开卖房造成。被上诉人关立娟答辩称：一、上诉人称关立娟恶意无权占有诉争房屋错误。关立娟买301号房屋时间在上诉人购买302号房屋之前。且张灿交付占有的302室包括诉争一间，上诉人与张彦春签订房屋买卖协议、付款均在关立娟之后，张彦春交付给上诉人的房屋符合双方间的约定。二、房产证上载明面积不能成为上诉人诉求的理由和借口。综上，二审应予维持。被上诉人张灿答辩称：一、二手房交易以现房交易，并不以实际面积交易，上诉人买房时不包括诉争房间，所以其主张交易与真实面积不符不能成立。二、上诉人没有支付诉争房间的价款，不能取得诉争房屋的物权，上诉人对其不享有物权的房间主张物权保护无事实依据。综上，请求二审法院依法驳回上诉。经审理查明，二审查明事实与原审查明事实一致。本院认为，本案中二上诉人与张彦春签订房地产买卖契约在二被上诉人交易之后，且二上诉人在购房前曾对房屋进行过实地看房，当时诉争一间房屋已被被上诉人关立娟占有使用并未包括在301室，之后二上诉人与张彦春商定了交易价格，虽办理房产变更登记时诉争房屋登记在301室房产证上，但买卖双方当时的真实意思表示并未包括诉争的一间房屋，即二上诉人并未针对诉争房屋支付相应对价。关于地下室，二上诉人亦未充分举证证明被上诉人关立娟现所使用地下室为301号房屋。综上，原审法院对二上诉人的主张不予支持并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费4388元，由上诉人武建军、刘彦华负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 靖代理审判员 卢 亮代理审判员 常晓丰二〇一六年七月十二日书 记 员 马 莹