昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)新23民终726号上诉人(原审被告、反诉原告）：阜康市万华房地产开发有限公司，住所地：昌吉州阜康市阜荣小区17号楼。法定代表人：李雯，该公司总经理。委托代理人：边洁，新疆博达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐连科，男，汉族，1933年7月10日出生。委托代理人：罗进，阜康市司法局法律援助中心法律工作者。原审被告：李长海，男，汉族，1962年10月15日出生。上诉人阜康市万华房地产开发有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服阜康市人民法院(2015)阜民初字第814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月25日受理后依法组成合议庭,并于2016年5月11日公开开庭审理了本案。上诉人阜康市万华房地产开发有限公司的委托代理人边洁，被上诉人徐连科及其委托代理人罗进，原审被告李长海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：原告徐连科于2010年11月10日将其土地使用证、房产证交给被告万华房产，同日，原告徐连科与被告万华房产经协商签订房屋置换合同。合同约定：原告将其位于阜康市西门巷201号法定住宅土地使用面积为317.75平方米，其中房屋面积229.74平方米；空地面积88平方米，与被告修建中住宅楼房进行置换，置换原则为房屋面积1：1，空地面积2：1，两项相加为原告换得楼房的面积，原告应换的楼房面积为273.74平方米，置换的楼房以同一户型的置换户，在公开、公正的前提下，使用抓阄的方式分配住房，户型由被告万华房产提供、原告选择，原告在选择楼房面积时如大于双方约定的面积，超过部分应按市场价格给被告补齐房款，反之，不足部分被告应按市场价格给原告补现金。在合同签订后，被告万华房产取得原告置换房屋的所有权和土地使用权，原告必须在2011年3月20日以前搬离现住宅，否则视为违约。搬出后临时安置问题，由被告每月补偿原告搬迁租赁费300元，至抓阄分得第一套住房为止。搬迁租赁费合同签订之日暂付8个月2400元。本合同之条款，均为双方合意之约定，如有一方违约，应向守约方支付违约金100000元，并承担因违约给对方造成的损失。备注，被告万华房产给原告徐连科提供的楼房户型面积约85平方米至120平方米左右三套。合同签订当日，原告徐连科在被告万华房产领取了2011年3月至2011年11月的搬迁租赁费2400元。合同签订后，原告搬离其原住宅，房屋被拆迁。2014年8月11日，原告徐连科通过抓阄方式获得了阜康市明****小区*****号房屋，面积为121.62平方米，******号房屋，面积为85.98平方米，均未入住。2014年10月16日,被告万华房产向原告徐连科直接交付了阜康市******小区******号房屋,面积为92.62平方米,原告徐连科办理了入住手续并实际入住。以上三套房屋的入住费36603元（其中******号房屋11487元，******号房屋13977元，******号房屋11139元），原告徐连科均未向被告万华房产支付。庭审中，原告徐连科认可被告万华房产现向其置换的三套房屋，要求被告向其交付阜康市明珠花园小区******号房屋，面积为121.62平方米，******号房屋，面积为85.98平方米，对面积不足或超出，每平方米按3000元全额补齐房屋价款，双方一致认可所置换房屋应先支付入住费方能入住。自2013年10月起至2014年8月，原告徐连科尚有10个月的搬迁租赁费3000元未在被告万华房产领取。原审法院认为：一、关于本案的民事责任承担。原告对其主张的诉讼请求要求被告万华房产与被告李长海承担连带责任，因阜康市明珠花园小区由被告万华房产开发，原告亦是与被告万华房产签订房屋置换合同，签订合同后的领取搬迁租赁费、抓阄等行为均是与被告万华房产发生，故本案承担民事责任的主体为被告万华房产，被告李长海虽然在原告徐连科的换房协议中签字，但该换房协议在原告徐连科与被告万华房产签订的房屋置换合同之前，就该换房协议的形式和内容而言，并不符合协议的规范要件，故被告李长海依法不承担本案的民事责任。二、关于本案本诉部分。原告主张由被告向其交付位于阜康市明珠花园小区******号房屋，面积为121.62平方米，******号房屋，面积为85.98平方米及三间地下室，被告万华房产在原告徐连科未支付入住费的情况下亦保留该房屋至今，并同意向原告交付，因该房屋不存在交付不能，本院对原告该项诉讼请求中要求被告万华房产交付阜康市明珠花园小区******号房屋、******号房屋的诉讼请求请求予以支持，关于原告在本项诉讼请求中主张的三间地下室，因双方在房屋置换合同中未约定，被告万华房产亦不同意交付，本院对原告此部分诉讼请求不予支持。对于原告主张的安置费4800元（每月400元，自2013年10月至2014年10月），因双方在合同中约定每月搬迁租赁费为300元，并支付至抓阄时，原告徐连科于2014年8月抓阄，故搬迁租赁费应自2013年10月起至2014年8月，为10个月3000元，对原告主张的该项诉讼请求中3000元搬迁租赁费予以支持，其余部分不予支持，被告万华房产称应向原告支付至2014年6月，但其未向原告送达分房流程方案公告，原告于2014年8月抓阄，故搬迁租赁费应计至2014年8月。对于原告主张的违约金100000元。虽然原告与被告万华房产在合同中对违约责任及违约金进行了约定，但根据本案事实，双方对置换房屋进行了约定，但造成原告未全部获得安置房屋的原因在于原告未支付入住费而未入住，并非被告万华房产不履行合同义务并构成违约，对原告主张的该项诉讼请求不予支持。三、关于本案反诉部分。反诉原告万华房产要求由反诉被告徐连科支付阜康市明珠花园小区******号房屋，面积为121.62平方米，******号房屋，面积为85.98平方米，******号房屋,面积为92.62平方米，共三套的差价款208710元，因双方在合同中约定应置换的楼房面积为273.74平方米，被告万华房产向原告交付的三套置换房屋面积为300.22平方米，对原告获取的置换房屋超出的26.48平方米，原告应当按其认可的超出部分每平方米3000元向被告补齐房款，3000元26.48平方米，应为79440元，对反诉原告万华房产主张的该项反诉请求中79440元予以支持，其余部分不予支持。对于反诉原告万华房产要求由反诉被告徐连科支付入住费36603元，该费用属于入住户办理入住手续并实际入住前应当交付的费用，反诉被告予以认可，对反诉原告该项诉讼请求予以支持。原审法院遂判决：一、被告（反诉原告）阜康市万华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）徐连科交付阜康市明珠花园小区******号房屋，面积为121.62平方米，******号房屋，面积为85.98平方米；二、被告（反诉原告）阜康市万华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告（反诉被告）徐连科给付安置费3000元；三、原告（反诉被告）徐连科于本判决生效后十日内一次性向被告（反诉原告）阜康市万华房地产开发有限公司支付安置房屋差价款79440元；四、原告（反诉被告）徐连科于本判决生效后十日内一次性向被告（反诉原告）阜康市万华房地产开发有限公司支付房屋入住费36603元；五、被告李长海不承担本案的民事责任；六、驳回原告（反诉被告）徐连科的其他本诉请求；七、驳回被告（反诉原告）阜康市万华房地产开发有限公司的其他反诉请求。以上涉及金钱给付的第二、三、四判项相互折抵后，由原告（反诉被告）徐连科向被告（反诉原告）阜康市万华房地产开发有限公司支付113043元，由原告（反诉被告）徐连科付清113043元后，被告（反诉原告）阜康市万华房地产开发有限公司向原告（反诉被告）徐连科交付阜康市明珠花园小区******号房屋，面积为121.62平方米，******号房屋，面积为85.98平方米。宣判后，上诉人阜康市万华房地产开发有限公司不服上述判决，向本院提起上诉称：置换的房屋面积为暂定面积，该面积由被上诉人口头陈述填写的，双方置换面积应以实际测量面积为准，应为300.22平方米，被上诉人应向上诉人支付208710元房屋差价款支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人答辩称：原审查明事实清楚，一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人向本院提交以下新证据：土地登记申请书一份、发放国有土地使用证通知单一份、国有土地申报登记复查表一份、国有土地使用证一份、土地登记审批表一份。拟证明：被上诉人在一审提交的1986年的土地证的已经被收回，在1990年重新核发的土地证面积为285平方米。置换的土地面积应以1990年核发的土地上确定的为准，其中房屋面积是176.3平方米，空地面积是108.7平方米。被上诉人质证认为，对上述证据的真实性无异议，但关联性不认可，应以拆迁安置合同中约定的安置面积为准。土管部门是1990年颁发的土地证，而实际拆迁时面积已经增加了。原审被告认为本案与其无关，不发表质证意见。本院对上述证据的真实性均予以确认。二审中，被上诉人及原审被告均未提交新证据。二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：关于被上诉人应向上诉人给付安置房屋差价款数额如何确定的问题。上诉人主张被上诉人应该给其支付房屋差价款208710元，上诉人认为应根据1990年被上诉人的土地登记申请书中确定的土地使用面积为285平方米，建筑面积应以其一审提交的《房产面积测量报告》测量的面积176.3平方米为准，空地面积则为108.7平方米，按照合同约定其应该给被上诉人安置的房屋面积为230.65平方米，而被上诉人经过抓阄确认的三套房屋面积为300.22平方米，故上诉人认为被上诉人应向其支付房屋差价款为208710元［（300.22平方米-230.65平方米）单价3000元/平方米］。对此，本院认为，上诉人提供的土地登记审批表的时间系1991年，反映的是1991年的土地状况，而双方当事人签订的《房屋置换合同》时间为2010年11月10日，且双方在签订置换合同当日，被上诉人将其被拆迁房屋的房产证和土地使用证交付给了上诉人。上诉人对该房屋的土地使用证上登记的土地面积和房产证上登记的建筑面积已经明知，由此可见，双方在签署《房屋置换合同》之时，上诉人对合同记载的土地面积、房屋面积与房屋相关产权证记载的面积并不一致的事实系明知、清楚的，故双方在合同中明确约定“土地使用面积为317.75m2,其中房屋面积为229.74m2,空地面积为88m2，置换的房屋面积为273.74平方米”，系双方真实意思表示，合同中双方约定的面积为双方签合同当时双方共同确认的面积。虽然《房屋置换合同》约定的土地面积、建筑面积与房屋产权证、土地使用证登记的面积不一致，但《房屋置换合同》记载的土地面积、建筑面积更符合拆迁时的实际现状。现上诉人认为拆迁安置面积为暂定面积，应以实际测量面积为准，对此，本院认为上诉人单方委托新疆正阳房地产评估测绘有限公司出具的《房产面积测量报告》，并未经过双方共同委托确认，该测绘公司出具的测量面积不能采信。综上，一审确认上诉人应按合同向被上诉人置换的房屋面积为273.74平方米，并确认被上诉人应向上诉人支付房屋差价款79440元并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2886元，由上诉人阜康市万华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵建生代理审判员  彭 涛代理审判员  高 俊二〇一六年七月十八日书 记 员  陈 哲