海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）琼海民二初字第241号 原告：孙邦杰，男，1943年12月20日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。 被告：海南金澍投资管理有限公司。原住所地：海南省海口市，现住所地不详。 法定代表人：潘伟业。 被告：琼海温泉市场开发有限公司。住所地：海南省琼海市。 法定代表人：方凯铭，董事长。 原告孙邦杰与被告海南金澍投资管理有限公司（以下简称金澍公司）、琼海温泉市场开发有限公司（以下简称温泉公司）委托代建合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年2月14日公开开庭进行了审理。原告孙邦杰到庭参加诉讼，被告金澍公司、温泉公司缺席。本案现已审理终结。 原告孙邦杰诉称：2010年2月5日，原告与被告金澍公司签订一份《委托建房合同书》，合同约定由原告委托金澍公司建房，原告于2010年1月26日已将房款交给金澍公司，但金澍公司一直未建成房屋。2012年12月10日，原告与被告金澍公司达成了退房协议，并且由于开发的土地是被告温泉公司的，因此由温泉公司进行担保。后原告多次催要房款，二被告拒不退还。原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、二被告共同返还房款208198元及利息（从2010年1月26日按同期银行贷款利率计算至房款还清之日止），并互相承担连带责任；2、被告承担本案诉讼费用。 原告为支持其主张的事实，提供了下列证据材料：1、《委托建房合同》（合同编号：琼C201），证明原告与被告存在委托建房关系。2、退房协议，证明原告与被告已签订退房协议。3、收款收据，证明原告已向被告支付建房款。 被告金澍公司、温泉公司没有提出书面答辩，也没有提交证据。 经核对，原告提供的证据1-3与原件一致，本院对其真实性予以确认。 经审理查明：2010年2月5日，原告与被告金澍公司签订《委托建房合同书》（合同编号琼C201），约定：原告委托被告金澍公司在琼海温泉万石坡的“金澍温泉养生村”项目的土地上建设一套房屋，建筑面积66.1㎡；委托建房总价格208198元，包括土地款、立项、规划设计、建设施工、建筑成本、水电到户、配套设施、园林绿化、温泉入户等房屋建设过程中的相关费用；甲方（原告）需在合同签署后七天内一次性将全部款项（减除已付订金1万元）汇入乙方（被告金澍公司）指定银行资金专管账户（开户行：交行海口国贸支行；开户名称：海南金澍投资管理有限公司；账号：×××），由乙方在银行专项资金管理下合理安排使用；房屋交付时间为2010年12月31日前；乙方整体项目《房产预售许可证》办理后，甲方按交款先后次序优先选房，并重新签订《商品房购房合同》，本合同自然终止，办证税费由甲乙双方分别承担各自费用等等。合同同时对双方的权利义务以及违约责任等进行了约定。2010年1月26日，原告向被告金澍公司支付了房款208198元，被告金澍公司同时向原告出具了收款收据。之后，因被告金澍公司没有建房交付原告，原告与陈建民于2012年12月10日提交退房协议，载明：“陈建民、孙邦杰于2010年元月购合作建房（金澍养生村）各一套房，合同号为：琼C200和琼C201，建筑面积都为66.1平方米，总价为内套208198元，合计416396元，及返租49967.5元，共计466363.52元。现今要求退房，自今日起，望两个月内退还款，否则按超期，每超一天按5%赔偿，乙方有权利追究法律责任。土地是琼海温泉市场开发有限公司的，土地方应担保协议的合理性加盖公章……”。被告金澍公司和温泉公司均在协议下方进行盖章确认，金澍公司同时注明：“同意终止合同，并按合同约定办理退款手续”。由于二被告至今没有建房或退还购房款给原告，原告为此向本院提起诉讼。本院受理后，依法向被告金澍公司、温泉公司送达起诉状副本、应诉通知书、诉讼权利义务告知书及开庭传票等法律文书，被告金澍公司、温泉公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。 另查明，被告金澍公司于2006年11月1日经海南省工商局批准成立，其经营范围为：投资管理项目咨询、种植业、养殖业深加工委托管理、长寿养老系列产品研发销售、旅游观光度假、房地产营销策划、房地产开发经营等。2007年8月28日被告温泉公司与被告金澍公司签订《项目合作开发协议》，约定共同开发被告温泉公司名下的位于琼海市嘉积镇万石坡高速公路南侧的土地[土地使用权证号：海国用（98）字第296号]。协议约定由被告温泉公司提供土地，被告金澍公司提供建设开发资金，建设项目为“金澍温泉养生村”。但该项目至今尚未办理土地使用审批及项目报建手续，也没有投资开发建设房屋，被告金澍公司没有提供经政府建设部门批准取得的房地产经营资质等级。2008年2月28日、2008年4月8日被告金澍公司与温泉公司共同委托中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部从资产托管专户中支付部分款项，其中2008年2月28日委托付款给温泉公司100万元，2008年4月9日委托付款给温泉公司190万元、2008年4月9日委托付款给金澍公司200万元。 本院认为：本案中，原告委托被告金澍公司建房的土地是二被告合作开发的“金澍温泉养生村”项目土地，该土地使用权人为被告温泉公司，原告没有取得该土地使用权，且被告金澍公司作为房地产开发企业也未经政府建设部门批准取得房地产经营资质等级，故原告委托被告金澍公司建房违反了法律、法规的规定。此外，双方签订的合同第六条第2项约定，乙方（被告金澍公司）整体项目《房产预售许可证》办理后，甲方（原告）按交款先后次序优先择房，并重新签订《商品房购房合同》，本合同自然终止，办证税费由甲乙双方分别承担各自费用。从查明的事实和合同约定内容看，原告与被告金澍公司签订的《委托建房合同书》名为委托建房合同，实为商品房预售合同。双方签订的《委托建房合同书》违反了法律的强制性规定，应为无效合同，不受法律的保护。虽然合同无效，但原告已向被告金澍公司支付相应房款，被告金澍公司收取房款后至今仍未办理该项目的开发审批及房屋报建手续，也没有建房交付原告，被告应当承担责任。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原告诉请要求被告金澍公司退还房款208198元及利息，理由正当，应予支持。被告温泉公司与金澍公司签订《项目合作开发协议》共同开发项目，项目虽未实际运作，但双方共同设立资产托管专户收取委托建房款并从资产托管专户中支付款项进行使用，且被告温泉公司亦对原告的《退房协议》进行盖章确认，故被告温泉公司应当与被告金澍公司共同退还原告房款208198元及利息，利息可从2010年1月27日起按中国人民银行规定的同期同档次贷款利率计算至判决生效之日止。原告诉请要求被告温泉公司承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。被告金澍公司、温泉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、限被告海南金澍投资管理有限公司与被告琼海温泉市场开发有限公司在本判决生效之日起的十日内一次性共同退还原告孙邦杰房款人民币208198元及利息（利息从2010年1月27日起以已付房款208198元为基数，按中国人民银行规定的同期同档次贷款利率计至判决生效之日止）。 二、驳回原告孙邦杰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币4423元，由被告海南金澍投资管理有限公司和琼海温泉市场开发有限公司共同承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判长  符儒超 审判员  陈宏友 审判员  周英俊 二〇一六年二月二十九日 书记员  邹燕萍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《城市房地产开发经营管理条例》 第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按核定的资质级，承担相应的房地产开发项目。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。