广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初575号原告：秦大科，住广州市番禺区。委托代理人：周琼洁，广东凌信律师事务所律师。委托代理人：梁敏河，广东凌信律师事务所律师。被告：陈志海，住广州市番禺区。原告秦大科诉被告陈志海租赁合同纠纷一案,本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告秦大科的委托代理人梁敏河到庭参加了诉讼，被告陈志海经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦大科诉称：2015年8月24日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，由被告承租原告所有的位于广州市番禺区东盛路44、46号物业用于商业经营；租赁期限3年，自2015年6月18日起至2018年6月17日止；租赁期第一年（2015年6月18日至2016年6月17日）每月租金为7409元，第二年（2016年6月18日至2017年6月17日）每月租金为7709元，第三年（2017年6月18日至2018年6月17日）每月租金8009元；租金按月计算，被告须于每月5日前向原告支付当月租金；签订合同当天，被告须一次性向原告支付履约保证金19056元、物业管理费、水电费保证金6352元；租赁期间，因被告原因导致租赁关系提前终止（包括但不限于乙方私自撤场），原告有权没收被告的保证金外，有权另行向被告收取相当于当期二个月租金额度的违约金；被告须按合同约定的时间和方式履行租金、管理费、水电费及其他款项的付款义务，未能依约按时支付租金、管理费等费用，每逾期一日须按拖欠金额的千分之八向原告支付违约金；拖欠达30日，原告有权终止本合同，收回商铺，被告交纳的租赁保证金不予退回，被告还须付清所拖欠的款项及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回原告，若有其他损失的，被告还应予以赔偿。合同签订后，被告向原告交纳履约保证金19056元、物业管理费、水电费保证金6352元。原告依约向被告交付涉案租赁物，被告仅支付了2015年6、7月的租金，从2015年8月份开始逾期支付租金，尚欠2015年8月份至2016年1月租金44454元未支付。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2015年8月至判决之日止的租金（暂计至2016年1月租金为44454元）及逾期租金违约金（违约金以每月拖欠的租金金额为本金，按每日8‰的标准，从每月5日起分别计至实际清偿之日止，暂计至2015年1月5日的逾期租金违约金为27502.21元）；二、本案受理费由被告负担。被告陈志海未到庭及作出答辩。经审理查明：位于广州市番禺区石基镇东盛路48号、50号（以下合称涉讼房屋）的登记产权人均为秦大科，产权证号分别为粤房地权证穗字第××号、02××89号，登记时间为2010年10月12日。2015年8月24日，秦大科作为出租方（甲方）与陈志海作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方作经营定型包装食品、散装食品、咖啡、饮料使用，合同租赁期限为3年，自2015年6月18日起至2018年6月17日止；租赁期第一年2015年6月18日至2016年6月17日每月租金为7409元，第二年2016年6月18日至2017年6月17日每月租金为7709元，第三年2017年6月18日至2018年6月17日每月租金为8009元；租金按照自然月计算，乙方须于每月5日前向甲方交付当月租金；乙方签订本合同当日内须一次性向甲方支付履约保证金19056元，并同时缴交物业管理费、水电费保证金6352元；乙方未能依约按时支付租金、管理费等费用，每逾期一日须按拖欠金额的8‰向甲方支付违约金，如乙方拖欠时间超过10日（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权停止向乙方提供有关服务等其他强制措施，拖欠达30日（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权终止本合同，收回商铺，乙方的租赁保证金不予退回，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方，若有其他损失，乙方还应予以赔偿；违约金、赔偿金、滞纳金应在确定责任后10日内付清，每逾期一日，按应付金额的8‰支付滞纳金。2015年11月16日，广东凌信律师事务所受秦大科委托向陈志海的户籍地址及涉讼房屋地址分别寄发《律师函》一份，称陈志海拖欠秦大科涉讼房屋2015年8月至11月的租金29636元的行为已构成严重违约，请于收到函件后2日内立即支付上述逾期租金，并在2015年12月5日前按合同约定的租金标准支付12月份的租金，如仍逾期支付的，秦大科将解除原合同及补充协议、租赁保证金不予退还、收回房屋，房屋内属于陈志海的设备设施无偿归秦大科所有，逾期不交出承租物业的，秦大科有权要求陈志海迁出和按合同约定标准的200%缴交场地占用费。经查，该两份《律师函》均于2015年11月17日妥投。2016年1月20日，因陈志海拖欠租金及违约金，秦大科诉至本院要求解决。庭审过程中，秦大科自述陈志海早于2015年6月18日上一手租户处接受并实际使用涉讼房屋，并于2015年8月24日补签《商铺租赁合同》当日向其支付了履约保证金19056元、物业管理费及水电费保证金6352元，且已经付清了2015年6、7月的租金；如今陈志海仍在涉讼房屋内经营食品销售行业。本院认为：秦大科与陈志海签订的《商铺租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵照履行。秦大科已依合同约定向陈志海交付了涉讼房屋，陈志海亦应履行按时交纳租金的义务。根据《商铺租赁合同》约定，“乙方须于每月5日前向甲方交付当月租金”，“乙方未能依约按时支付租金、管理费等费用，每逾期一日须按拖欠金额的8‰向甲方支付违约金”，现秦大科主张陈志海自2015年8月起欠付租金，而陈志海未有举证证明其履行了支付租金的义务，应承担举证不能的不利后果。但就租金的计付时间，因秦大科并未要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，并于2016年3月25日庭审当日确认陈志海仍在使用涉讼房屋经营食品销售行业，而租金的收取应以实际发生为前提，故租金应自2015年8月计至2016年3月止。根据《商铺租赁合同》的约定，涉讼房屋2015年6月18日至2016年6月17日的月租金为7409元，故陈志海应向秦大科支付2015年8月至2016年3月的租金59272元（7409元×8个月）。就秦大科要求陈志海向其支付拖欠租金的违约金的问题。现秦大科主张陈志海以每月拖欠的租金为本金，按每日8‰的标准计付违约金，该违约金标准过高，故本院对违约金的计算标准予以调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率。另就违约金的起算时间，因《商铺租赁合同》约定每月5日交纳当月租金，故每月租金的违约金应从逾期的次日即每月6日起计，故陈志海拖欠租金的违约金应以每月租金7409元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从当月6日起计至实际清偿之日止。陈志海经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告陈志海应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告秦大科支付2015年8月至2016年3月的租金59272元及其违约金（每月租金的违约金应以每月租金7409元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从每月6日起分别计至实际清偿之日止）；二、驳回原告秦大科的其余诉讼请求。如被告陈志海未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1599元，由被告陈志海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  李杏仪人民陪审员  陈 璐人民陪审员  谭菲映二〇一六年七月十日书 记 员  范津津