苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第01395号原告邹永明。委托代理人徐娇仪、庄景武，江苏永德律师事务所律师。��告汤巧生。委托代理人顾国平，江苏力信律师事务所律师。第三人苏州市相城区元和房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道富元路1380号。法定代表人尤才元，总经理。委托代理人杨东林，该公司员工。原告邹永明与被告汤巧生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月17日受理，依法由审判员舒馨适用简易程序独任审判。审理中，依原告申请，本院依法通知苏州市相城区元和房地产开发有限公司（下称苏州元和房产开发公司）作为第三人参加本案诉讼，本院予以准许。本案于2015年12月8日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法裁定适用普通程序进行审理，本案合议庭由审判员舒馨担任审判长并主审、人民陪审员邱玉芳、徐秀英参加评议，后因工作调整，合议庭组成人员变更为由审判员舒馨��任审判长并主审、人民陪审员倪桂玉、徐秀英参加评议。本案分别于2016年1月22日、2016年6月28日公开开庭进行了审理。原告邹永明的委托代理人庄景武第一次、第三次庭审时到庭参加诉讼，原告邹永明的委托代理人徐娇仪第二次庭审时到庭参加诉讼，原告邹永明第三次庭审时到庭参加诉讼，被告汤巧生的委托代理人顾国平及第三人苏州元和房产开发公司的委托代理人杨东林三次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹永明诉称，2005年1月4日，被告与第三人签订拆迁安置房购销合同一份，购买了位于唐家中心村三期58幢202室房屋（建筑面积111.43平方米，自行车库7.2平方米），并交付了所有房屋款项。原告与被告于2005年2月10日签订了《房屋买卖协议书》一份，约定，被告将其所有的拆迁安置房唐家三期58幢202室房屋转让给原告，且今后原告在办理房产证过户手续时，被告有协助的义务。转让款255970.5元（包含房屋押金1000元、卫生费79元、物业管理费334元）原告已于签订协议当日给付被告，尚余5000元未付。签订协议当天，被告即将房屋交付原告。后，原告多次要求被告办理房屋的所有权证、国有土地使用权证，再协助原告办理房屋过户手续，被告均予拒绝。现原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的《房屋买卖协议书》有效，位于苏州市相城区唐家中心村三期58幢202室（建筑面积为111.43平方米，自行车库7.2平方米）归原告所有；2、被告依法办理上述房屋的所有权证、国有土地使用权证，由第三人进行协助；3、被告协助原告办理上述房屋的过户手续；4、本案诉讼费用由被告承担。被告汤巧生辩称，本案被告系讼争房屋的所有权人，房屋买卖协议书中落款处汤巧生签名并非本人签字，系他人无��处分，被告本人不认可该份协议，也从未收到过原告的购房款，本案讼争房屋买卖协议书无效，请求依法驳回原告的诉请。第三人苏州元和房产开发公司辩称，同意按照法院的判决内容提供协助义务，本案所涉房屋目前已可以办理房屋所有权证及国有土地使用权证。经审理查明，2005年1月4日，被告汤巧生（乙方）与第三人苏州元和房产开发公司（甲方）签订了《拆迁安置房购销合同》一份，合同约定乙方向甲方购买位于苏州市相城区唐家中心村三期58幢202室的拆迁安置房一套，建筑面积为111.43平方米，自行车库7.2平方米，价款为129082元，其中已包括契税2396元、进户门500元、住宅装饰垃圾清运费279元，上述款项在签订拆迁安置房购销合同时均已付清。双方另约定其他权利义务事项。苏州元和房产开发公司在甲方处盖章，汤文英、汤巧生在乙方处��字。2005年2月10日，原告邹永明与被告汤巧生签订《房屋买卖协议书》一份，约定原告邹永明（乙方）向被告汤巧生（甲方）购买苏州市相城区唐家三期58幢202室房屋一套，建筑面积111.43平方米、车库7.2平方米，房屋价款为260970.5元（其中包含房屋押金1000元、卫生费279元、物业管理费334元），乙方办理房产证时甲方必须协同办理，房产证办理费用由乙方负担，乙方扣除房产证办理费5000元，办好房产证之后乙方归回甲方扣除的5000元，乙方实际支付甲方现金255970.5元，协议经双方签字后生效，交付现金与交付房屋一次性办理结束。原告邹永明在乙方处签字，被告汤巧生的女儿汤文英在乙方处签署“汤巧生”的名字，执笔人王某也在协议底部签字。涉案房屋随即被交付给原告使用至今。现因被告未按约办理房屋所有权及国有土地使用权的登记手续，亦未协助原告办理该两��权利的变更手续，故原告诉至法院。又查，涉案房屋（包括自行车库一个）系由第三人苏州元和房产开发公司负责开发，房屋座落于苏州市相城区元和街道采莲路1798号安元佳苑58幢202室（自行车库座落于苏州市相城区元和街道采莲路1798号安元佳苑58幢车库10），小区权属的初始登记已经完成，涉案房屋（包括自行车库一个）已经具备办理房屋所有权及国有土地使用权的登记手续的条件，但登记手续尚未办理。以上事实，由原告提供的当事人主体信息、房屋买卖协议书、拆迁安置房购销合同、苏州中盛物业有限公司出具的收款收据、江苏省苏州市（相城）房地产开发销售预收款收据，第三人提供的分割转让许可证复印件、注册证复印件及当事人陈述予以佐证，本院予以确认。审理中，原告陈述，其与被告系姨表兄弟，2005年被告家老房子拆迁安置，要卖一套拆迁安置房，其手头刚好有钱，就商量要买，当时谈好2500元/平方米，比市场价格稍微贵1**多元，其考虑亲戚不好还价，就同意了。签协议当天，其喊王某一同到被告家中，当时被告及其妻子、女儿都在家，双方谈好内容即由王某执笔拟定协议，被告因为眼睛不好，很多事情均由女儿汤文英代办，协议也是由女儿汤文英代为签名（被告与第三人签订的拆迁安置房购销合同中被告的签名也是其女儿代为书写的）。协议签好当天，原告与被告女儿汤文英一起到银行，原告领取了十几万现金，与自有资金凑成255970.5元交付给汤文英，汤文英当场将该笔款项存入银行，并将房屋钥匙、安置合同、缴费凭证等材料交付给原告。因协议书约定了房款与房屋同时交付，故原告未要求被告另外出具收条。之后，涉案房屋一直由原告占有、使用，2010年左右，原告听��可以办理房屋所有权及国有土地使用权的登记手续，数次找到被告商量办理两证及过户事宜，但被告不愿意配合原告办理。故原告主张双方的买卖协议有效，继续履行，由第三人协助被告办理两证后再将房屋权属过户至原告名下，由此产生的登记、过户等全部费用由原告负担，同时自愿支付被告剩余房款5000元。对此，原告申请证人王某出庭作证。证人王某陈述，当时被告要卖房子，原告要买房子，原、被告双方对于买卖事宜自行协商，由其写的买卖协议，原、被告双方在被告的家里签订了《房屋买卖协议书》，双方谈好一手交房款，一手交钥匙，协议签好之后的事情其记不清了。被告认为，证人是原告的亲戚，被告本人与证人并不认识，对证人证言不予认可，该《房屋买卖协议书》系被告女儿与原告签订的，当时出于亲戚关系，被告的女儿在未收到任何购房款的情况下就将房屋交付给原告了，具体的交付经过被告也不清楚。本案起诉之前，被告对房屋买卖、交付等情况一直不知情，被告本人也未收到过房款，对涉案房屋的买卖行为亦不予认可，被告因不知情，尚未向原告主张过房屋买卖合同无效、要求返还，但并不代表被告放弃行使权利。本院认为，原、被告双方一致确认《房屋买卖协议书》中被告的名字系其女儿汤文英代签，被告据此认为其对房屋买卖行为不知情，但拆迁安置房系家庭大宗财产，被告汤巧生与汤文英又系父女的特殊身份关系，结合涉案房屋交付原告使用已有十年的时间，且涉案房屋相应的购置合同、税费发票等材料均由原告持有，在此期间内，被告并未对所涉房屋的权属、使用情况向原告提出异议，被告不知情的抗辩意见有悖于常理，且缺乏事实依据，不予采信。综上，本院认为��原告邹永明与被告汤巧生签订了《房屋买卖协议书》系双方自愿、真实意思的表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效。双方当事人应按该协议的内容忠实履行自己的义务。现涉案房屋已经实际交付给原告十年之长，原告主张已支付购房款255970.5元，被告对此不予认可，并解释为汤文英基于亲戚关系在未收房款情况下先行交付房屋，但对于房屋具体交付情况语焉不详，亦未举证证明曾向原告催讨过涉案房屋全部价款，该解释与《房屋买卖协议书》中涉案房屋及房款同时交付的约定相矛盾，亦有悖于常理，同时缺乏相应证据予以佐证，相较之下，原告的陈述与《房屋买卖协议书》的约定、房屋交付的情况及证人证言能够相互印证，故本院对原告的陈述予以采信，故被告汤巧生应依照约定配合原告办理涉案房屋的权属登记手续。本案中讼争房屋（包括自行车库一个���的所有权证、国有土地使用权证尚未办理，但依法可予办理，故第三人苏州元和房产开发公司应协助被告汤巧生办理好上述两证。被告汤巧生在取得上述两证后再协助原告办理过户手续，办证以及过户相关费用原告自愿承担，本院予以准许，原告亦应按约向被告支付剩余的房屋价款5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条以及相关法律的规定，判决如下：一、原告邹永明与被告汤巧生于2005年2月10日签订的《房屋买卖协议书》合法、有效。二、第三人苏州市相城区元和房地产开发有限公司协助被告汤巧生于本判决生效之日起十日内将坐落于苏州市相城区元和街道采莲路1798号安元佳苑58幢202室（包括座落于苏州市相城区元和街道采莲路1798号安元佳苑58幢车库10的自行车库一个）的房屋所有权、国有土地使用权办理至被告汤巧生名下。三、被告汤巧生在取得上述两证后十日内协助原告邹永明将上述两证项下的房屋所有权、国有土地使用权过户登记至原告邹永明名下，上述两证登记、过户的相关费用由原告邹永明承担。四、原告邹永明于被告汤巧生完成上述第三项协助义务后三日内向被告汤巧生支付剩余房款人民币5000元。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。五、驳回原告邹永明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为人民币5215元，由被告汤巧生负担（被告汤巧生负担之款，原告邹永明已经垫付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  舒 馨人民陪审员  倪桂玉人民陪审员  徐秀英二〇一六年七月二十九日书 记 员  吴 正