北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初7553号原告（反诉被告）北京鸿路泽物业管理有限公司，住所地北京市丰台区石榴庄南里1号院顶秀欣园。法定代表人韩国瑞，董事长。委托代理人唐晓英，女，1981年10月4日出生。被告（反诉原告）兼被告（反诉原告）陈美汕委托代理人程亮，男，1977年2月1日出生。被告（反诉原告）陈美汕（程亮之妻），1974年6月14日出生。原告（反诉被告）北京鸿路泽物业管理有限公司（下称鸿路泽物业公司）与被告（反诉原告）程亮、陈美汕物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理。依法由审判员李桂华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鸿路泽物业公司的委托代理人唐晓英，被告（反诉原告）兼被告（反诉原告）陈美汕委托代理人程亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）鸿路泽物业公司诉称：程亮、陈美汕居住在北京市昌平区东小口镇顶秀青溪家园3楼2门1101室。2008年1月10日，双方签订《顶秀青溪家园物业管理服务协议》。根据协议约定，我方为程亮、陈美汕居住的小区提供物业服务，程亮、陈美汕应在每年的10月25日前向我方交纳下一年度的物业管理服务费等费用。程亮、陈美汕每年应交物业费3868.42元、公共区域照明电费72元/年/户，二项费用合计3940.42元，如逾期交纳则被告应以每日1‰的标准向我方交纳上述费用的滞纳金。程亮、陈美汕现拖欠2010年11月5日至2015年11月4日共计5年的物业费和公共区域照明电费，原告多次催款未果。被告的行为已严重违反了协议的约定，构成违约，被告除应如数补交所欠物业费用外，还应依约支付滞纳金4313.76元（滞纳金从2010年11月5日暂计至2013年11月4日）。现诉请法院判决被告交纳所欠物业费19342.1元，代收代缴公共区域照明费360元、滞纳金4314.76元，共计24016.86元并承担本案的诉讼费。被告（反诉原告）程亮、陈美汕答辩及反诉称：我们从2007年入住，交费到了2009年，后因为房屋有问题与鸿路泽物业交涉。我们当时不交是因为房屋设计存在缺陷，空调噪音太大。现在鸿路泽物业公司起诉已过诉讼时效，我方从未收到鸿路泽物业公司的书面催款通知书，其提供的催费单明显系伪造，门上的福字是我今年才贴的，但是照片中却都显示，明显系补拍的。另物业公司物业服务不到位：1、物业公司没有尽到物业的管理职责，导致小区内私搭乱建情况日趋恶化，造成小区存在重大安全隐患，容易造成人身伤害，并且导致小区品质下降，影响了我方的安全感和所具有的物业价值。我家客厅南向视野内的建筑住户违法私搭乱建没有得到鸿路泽物业公司的依法制止。导致我方天天看见被破坏了的建筑摆在眼前，对我方的固定资产价值和心理造成极大伤害；2、我家客厅外墙长期漏水，鸿路泽物业公司没有尽到服务条款约定的服务标准；3、我方所使用的安全疏散楼梯存在重大安全隐患，防烟楼梯间内堆放众多易燃物，使我生活在不安全的环境中；4、园区内物业用房超出相关规定，已经被非法占用的房间应退还给业主；5、园区内从未启动中水系统。要求物业公司返还2007年至2010年中水系统维护费应发生的物业费用，并重新制定物业服务价格；6、2016年1月起，物业公司在电梯轿厢的位置设置广告牌，取得的使用费自己占有，此行为未征得我方以及楼门内其他住户的同意。要求物业公司停止侵害我的合法权益，把本楼门广告物业费平均发放到各业主。物业公司在未取得业主同意情况下侵占电梯间、楼道广告费、地上停车费；7、我家楼上住户空调放置在设计指定位置，但设计不合理，空调引起低频共振，导致我身体出现不适反应，与物业多方沟通和物业协调，我自掏腰包更换楼上住户的空调支架增加抗震垫，但没有效果。物业公司让我自行控告开发商。我认为，此情况为设计不合理。物业公司有义务协调此事。故我方提起反诉，请求法院判令：1、鸿路泽物业公司停止侵占广大业主的财产权益（损坏公共设施及绿地）按原设计恢复原状；2、鸿路泽物业公司解决我提出的管理漏洞。因鸿路泽物业公司管理失误给我造成无法弥补的损失，我请求法院判令鸿路泽物业公司赔偿我2012年10月至2016年至今的精神损失费三千元整；3、请求法院驳回鸿路泽物业公司对我的起诉；4、基于现有小区的实际情况，请求法院判令我与鸿路泽物业公司签订的《物业管理服务协议》无效。需重新签订《物业管理服务协议》，补充被反诉方违约造成反诉方损失的部分条款；5、鸿路泽物业公司退还多占的物业用房；6、鸿路泽物业公司解决因建筑设计不合理导致1201的空调噪音对我方的困扰；7、鸿路泽物业公司承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）鸿路泽物业公司辩称：针对第一项反讼请求，从我单位接手开始，小区一层用户存在私搭乱建行为，我单位对此及时报给了城管等相关单位，相关单位也到现场勘查过，我单位没有拆除的权利。针对反诉第二项，精神损失费没有依据，不知从何而来。针对反诉请求第三项和第四项，我方不予答辩。针对反诉请求第五项，物业用房都是符合相关要求的，并且也有相关备案。对于反诉请求第六项，楼上业主是将空调安装到规定的放置空调的位置，反诉原告向我方反映后，我们也积极与楼上业主协商，楼上业主也把空调换了地方，但是反诉原告还是觉得声音大，对此我方也没有办法，他们只能向侵权方主张。经审理查明，程亮、陈美汕系北京市昌平区东小口镇顶秀青溪家园3楼2门1101号房屋（下称1101号房屋）产权人，2008年1月10日，程亮、陈美汕与鸿路泽物业公司签订《顶秀青溪家园物业管理服务协议》，接受鸿路泽物业公司对小区的管理、服务。程亮、陈美汕所住的1101号房屋建筑面积为140.16平方米。程亮、陈美汕未交纳2010年11月5日至2015年11月4日的物业服务费、公共区域照明费。庭审中，鸿路泽物业公司向本院提交催要通知单照片欲证明其催收事实，程亮、陈美汕认为该照片系后补，存在造假嫌疑。鸿路泽物业又向本院提交公示栏催费通知予以佐证，程亮、陈美汕不认可。另查，顶秀青溪家园小区内存在私搭乱建情况，鸿路泽物业公司未就其对私搭乱建情况采取相应措施进行举证。上述事实，有双方当事人陈述及《顶秀青溪家园物业管理服务协议》、照片等证据在案佐证。本院认为，鸿路泽物业公司与程亮、陈美汕签订《顶秀青溪家园物业管理服务协议》，双方均应按照公约的约定履行义务。鸿路泽物业公司向程亮、陈美汕提供了物业服务，程亮、陈美汕应依约履行交纳物业费的义务。诉讼时效一节，程亮、陈美汕主张鸿路泽物业公司起诉已过诉讼时效，认为鸿路泽物业公司催收照片证据系伪造，未经相关部门鉴定，本院无法确认该照片证据材料为假，鉴于鸿路泽物业公司又向本院提交了单元门口催费通知，考虑到物业类案件具有特殊性，在诉讼时效的掌握方面不宜过苛，故本院认定鸿路泽物业公司的起诉未过诉讼时效。关于程亮、陈美汕提出的鸿路泽物业公司停止侵占广大业主财产权益，按原设计恢复原状的请求，证据不足，本院不予支持。程亮、陈美汕要求鸿路泽物业公司支付精神损失费的请求于法无据，本院不予支持。双方所签订的《顶秀青溪家园物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，故本院对程亮、陈美汕主张法院确认其与鸿路泽物业公司签订的《顶秀清溪家园物业管理服务协议》无效的请求不予支持，另，物业管理服务协议签订、变更系双方意思自治范畴，不属于人民法院受理范围，如程亮、陈美汕需重新签订协议，可与鸿路泽物业公司自行协商。程亮、陈美汕主张1101号房屋所在楼房空调设计不合理，不属于本案审理范围，程亮、陈美汕可另行主张权利。程亮、陈美汕的其他主张，证据不足，本院不予支持。鉴于顶秀青溪家园小区内存在私搭乱建，鸿路泽物业公司在小区环境管理方面确实存在一定瑕疵，故对其要求程亮、陈美汕支付滞纳金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）程亮、陈美汕于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京鸿路泽物业管理有限公司支付二Ｏ一Ｏ年十一月五日起至二Ｏ一五年十一月四日止的物业费共计一万九千三百四十二元一角、公共区域照明费三百六十元。二、驳回原告（反诉被告）北京鸿路泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）程亮、陈美汕的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二百元，由原告（反诉被告）鸿路泽物业公司负担五十元（已交纳），由被告（反诉原告）程亮、陈美汕负担一百五十元（于本判决生效之日起七日内交纳），反诉案件受理费三十五元由被告（反诉原告）程亮、陈美汕负担(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李桂华二〇一六年七月八日书记员  孙 阳