江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏06民终531号上诉人（原审原告）卢黎芳。委托代理人陆雷，江苏濠滨律师事务所律师。上诉人（原审被告）南通文峰城市广场购物中心有限公司，住所地南通市崇川区虹桥路1号。法定代表人徐长江，董事长。委托代理人赵水平，江苏信阳光律师事务所律师。委托代理人朱佳，江苏信阳光律师事务所实习律师。上诉人卢黎芳因与上诉人南通文峰城市广场购物中心有限公司（以下简称文峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2015）崇民初字第01014号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审经审理查明，2014年7月13日，卢黎芳（乙方）与文峰公司（甲方）签订租赁合同一份。合同第1条出租房屋情况条款约定，1.1甲方出租给乙方的房屋坐落在文峰城市广场××区××层，可出租面积约为100平方米。合同第2条租赁用途和使用要求条款约定，2.1乙方保证该房屋仅作销售、经营童乐堡儿童拓展之用途（品牌），并遵守国家和地方有关房屋使用和物业管理的规定。租赁期内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变上述约定的用途（品牌），否则甲方有权利立即终止本合同。2.6……甲方承诺在本广场不得招租相类似品牌入驻。合同第3条交付日期和租赁期限条款约定，3.1本合同租赁期自2014年8月1日起至2015年7月31日止，具体支付日以整体开业日期为准。合同第5条租金、物业管理费及其他费用约定，5.1甲、乙方双方同意租赁期内租金计算如下：（包含物业管理费）第一年，每日租金为人民币7.5元∕平方米∕日……。5.2上述租金不包括水、电、燃气等公用事业费用。乙方应于每日历月1日前向甲方支付当月的租金。合同第6条保证金条款约定，6.1乙方应在本合同签署后五个工作日内向甲方支付相当于三个月保底租金和物业管理费总和之金额作为保证金，以保证其履行本合同的所有条款，否则甲方有权终止本合同。6.2如乙方违反本合同约定，拖欠甲方任何款项包括但不限于租金、物业管理费或其他费用等，甲方有权从乙方的保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金。6.3若甲方从上述保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金、物业管理费、违约金、赔偿或其他费用后致使乙方支付的保证金低于6.1条款约定的标准，乙方须在接到甲方通知后5日内补足，否则甲方有权以书面通知立即终止本合同。6.4租赁关系终止后，若乙方未发生本合同约定的违约责任，且在乙方按原样将该房屋交还甲方并将所有以该房屋为注册地址的各项证照注销后，甲方同意在乙方付清租赁间发生的全部租金、物业管理费及其他各项费用后，在六十日内向乙方无息退还保证金。15.1若乙方出现下列情况之一的，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方无权要求甲方退还已付之保证金且乙方还应向甲方支付相当于3个月保底租金和物业管理费的总和的违约金；若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与保证金的差额部分。……（二）逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日；（三）乙方未经甲方书面同意擅自不开业、中断营业或未按照城市广场正常营业时间营业累计达7日以上的；……（六）乙方未征得甲方同意改变房屋用途、品牌货经营范围的；……租赁合同还对其他事项进行了约定。2014年11月26日，南通文锦商业经营管理有限公司（甲方）与龚萍（乙方）签订一份租赁合同，约定甲方向乙方出租××××广场××号××厅商铺，营业面积110平方米，乙方经营范围限于儿童拓展，业态限于儿童拓展，以童子军为店铺名。甲方于2014年12月1日前向乙方交付房屋，租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日，乙方承诺必须于2014年12月20日前正式开业经营。卢黎芳于2014年7月13日向文峰公司交纳2万元保证金，2014年10月17日交纳9万元租金，2014年11月28日交纳28000元租金。2015年6月12日，文峰公司向卢黎芳发出解约函并送达至卢黎芳经营场所，解约函载明，根据双方签订的《文峰城市广场租赁合同》，卢黎芳存在诸多违约情形，有关房租、经营管理事宜文峰公司多次与卢黎芳进行沟通，根据合同约定，要求卢黎芳限期履行相应合同义务。现根据合同“逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十（30）日”等款约定，特发函通知你方自即日起解除双方之间的租赁合同，同时你方应按合同约定履行支付拖欠费用、承担违约金、返还租赁物等义务。对于经营损失，卢黎芳提供了银行存款单及收银日结小票，从收银日结小票来看，卢黎芳2014年11月期间经营收入6万余元，2014年12月至2015年5月期间月经营收入大部分为2万余元到3万元余元。文峰公司提供了童子军的销售统计表，其中2015年1至6月销售额为28095元。对于设施设备，文峰公司表示卢黎芳可以随时取回。原审法院征询卢黎芳意见，是否同意清点取回，卢黎芳表示无法确认是其设备。原审法院认为，双方签订的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。卢黎芳应按约支付租金等各项费用。文峰城市广场在卢黎芳租赁期间又出现相类似的儿童拓展项目，可以认定文峰公司违反在“本广场不得招租相类似品牌入驻”的承诺，文峰公司亦构成违约，但给付租金是主给付义务，与文峰公司的该项义务不具有对价关系，卢黎芳不能以此拒绝给付租金。故卢黎芳未按约给付租金，违反了合同约定。文峰公司发出解约函要求解除租赁合同符合双方约定，解约函已送达至卢黎芳经营场所，双方租赁合同应认定解除。卢黎芳要求文峰公司与其优先续订合同、赔偿合同解除后的经营损失、一年可期待利益，于法无据，原审法院不予支持。广场出现相类似品牌，应会对卢黎芳的经营造成影响，文峰公司应赔偿相类似品牌入驻至合同解除期间由此造成的卢黎芳的经营损失。双方虽举证了“童乐堡”和“童子军”的经营情况，但均不充分，除相类似品牌入驻外，影响经营的还包括市场行情等诸多因素，综合考虑各项因素及双方举证情况，原审法院酌情确定卢黎芳在此期间因文峰公司违约造成的经营损失为12万元。对于卢黎芳主张的设施设备损失，卢黎芳在未予清点并举证证明存在毁损的情况下迳行要求赔偿，没有依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决：一、文峰公司于本判决生效之日起十日内赔偿卢黎芳经营损失人民币12万元。二、驳回卢黎芳的其他诉讼请求。案件受理费10816元，由卢黎芳负担8966元，文峰公司负担1850元。宣判后，卢黎芳、文峰公司均不服，向本院提起上诉。卢黎芳的主要上诉理由为：一审法院将行使抗辩暂不缴纳房租的行为认定为拒绝给付租金错误；一审判决认定“童子军销售统计表，其中2015年1到6月销售额为28095元”缺乏事实依据；一审认定“被告向原告发出解约函并送达原告经营场所”错误；文峰公司在没有提前通知的情况下，擅自单方拆毁卢黎芳的设备，属于严重的违约行为，理应赔偿卢黎芳的损失；一审认定文峰可以单方面解除合同错误；原审确定卢黎芳的损失为12万元不具有客观性；一审判决对设备损失的判决错误；卢黎芳要求文峰公司赔偿经营收入93000元合法有据；对于2015年8月1日起一年内的营业收入应当赔偿；本案应当并案处理，原审程序错误，故请求二审法院依法改判或者发回重审。上诉人文峰公司的主要上诉理由为：原审酌情确定12万元的违约损失错误，故请求二审法院依法改判或者发回重审。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，双方当事人订立的租赁合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律规定，应属于有效合同。对于租赁合同而言，合同之主义务为出租人交付租赁房屋、承租人向出租人给付租金。卢黎芳未能按照合同约定如期足额缴纳租金已构成违约。对于文峰公司来说，在卢黎芳租赁期间类似品牌项目出现商场，违反其所作出的承诺，同样构成违约。对于两当事人来说，卢黎芳未履行合同之主义务，文峰公司违反合同之次义务。卢黎芳上诉所称的暂不缴纳房租的行为属于履行抗辩的行为缺乏充分的事实和法律依据，本院不予采纳。原审确定合同已经解除并无不当，故对于解除合同的经营损失同样不予支持。双方合同约定的租赁期限为2015年7月31日止，即使合同未予以解除，在双方未能续订合同的情况下，上诉人要求支持从2015年8月1日起其一年的营业收入缺乏事实法律依据。关于上诉人提出应并案处理的上诉理由，本院认为，原审法院对卢黎芳要求赔偿损失和文峰公司主张租金分案处理并不违反法律规定，上诉人认为程序错误缺乏事实和法律依据。关于有关设备的损失问题，原审法院已经赋予了卢黎芳清点损失再行主张赔偿之权利，该处理方式并不损害卢黎芳的实体权利以及诉讼权利。由于文峰公司违反合同约定，致使与卢黎芳所经营的相类似的品牌进入文峰城市广场，必然给卢黎芳经营造成损失，原审结合本案实际情况，确定文峰公司赔偿经营损失12万元并无不当。综上，卢黎芳、文峰公司的上诉理由均没有事实和法律依据。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10816元，由上诉人卢黎芳和上诉人文峰公司各半负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 盛审 判 员  季建波代理审判员  张峥嵘二〇一六年七月二十五日书 记 员  施惠惠