上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终3871号上诉人（原审被告、反诉原告）蔡包文，汉族，XX年XX月XX日生。委托代理人应伟然，汉族，XX年XX月XX日生。被上诉人（原审原告、反诉被告）彭文峻，汉族，XX年XX月XX日生。委托代理人何琦，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上诉人蔡包文因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第3500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日受理后，依法组成合议庭,于2016年5月11日公开开庭审理了本案。上诉人蔡包文及其委托代理人应伟然,被上诉人彭文峻之委托代理人何琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，彭文峻同案外人何某、彭甲为上海市松江区XX路XX弄XX号XX室的房屋所有权人。2013年8月18日，彭文峻作为甲方、蔡包文作为乙方双方签署《房屋租赁合同》一份，载明，乙方租赁上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋，室内设备和装修包括地板卫生间地面墙面瓷砖，租期2013年9月1日至2014年8月31日。2014年8月31日，彭文峻作为甲方、蔡包文作为乙方再次签订关于系争房屋的《房屋租赁合同》，约定，乙方租赁系争房屋，装修状况室、厅地板，卫生间地面、墙面瓷砖。租赁用途为自住，乙方保证不转租、不群租、不擅自改变房屋自住之用途。租赁期限从2014年9月1日至2015年8月31日。租金标准为人民币（下同）3,150元/月，乙方应每三个月（即2014年9月1日、2014年11月21日、2015年2月21日和2015年5月21日）向甲方交付9,450元。合同第六条约定，合同签订之日起乙方向甲方支付房屋租赁保证金5,000元，租赁期满或合同解除，且乙方交清租赁期间应缴的一切费用以及应承担的违约赔偿责任后，甲方应将押金无息返还乙方。合同第七条约定，租赁期内乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费等费用。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。合同第九条约定，租赁期内如有拖欠租金，每天按月租金的2%加收滞纳金，即63元/天×天数。第十条约定，租赁期内乙方应爱惜一切设备，不得擅自改变或损坏房屋主体结构，如因故意或过失造成该房屋及配套设施损坏应负责恢复原状并赔偿由此造成的一切损失，乙方在交还房屋时应恢复原状。乙方不得利用该房屋从事违法活动，如有发现，甲方有权提前解除合同收回房屋，乙方所缴纳的押金作为赔偿甲方的违约金。第十一条约定，甲方于2014年9月1日将房屋交付乙方。租赁期满或合同解除后，乙方应按时返还该房屋及其附属设施，并完成清洁工作。乙方退出时若有家具、杂物等滞留，甲方可视为废物，由甲方自行处理。该合同还对房屋交付、房屋及设施的维修等内容进行了约定。蔡包文已付押金5,000元。后彭文峻诉至法院，要求判令：1、蔡包文搬离XX路XX弄XX号XX室，并将房屋恢复原状（将客厅内隔间两堵墙面拆除）；2、蔡包文支付租金及滞纳金1,078.5元、2014年9月至2015年8月期间欠付物业费1,840.8元、水费196.6元、电费及滞纳金共计697.52元、有线电视费46元；3、蔡包文赔偿两次换锁费700元，打字复印及光盘复印145元，交通费170元，快递费21元，律师费3,000元；4、蔡包文支付房屋占有使用费（从2015年9月1日起计算至实际返还之日止，按每月3,150元计算），2015年9月期间的水费31元，2015年9月至12月期间的物业费613.6元，2015年9月至12月期间的有线电视费92元；5、蔡包文赔偿经济损失：蔡包文转租住房收取房租45,600元，违约金5,000元（以没收押金方式主张违约金）。蔡包文则提出反诉，要求判令：1、彭文峻支付补偿装修费20,000元；2、彭文峻退回押金5,000元；3、彭文峻赔偿丢失的现金和金戒指，两者共计10,000元;4、彭文峻归还房屋内属于蔡包文的所有物品，包括4张床，6个柜子、电视柜、空调、衣服、灶头等。原审又认定，2014年9月1日，蔡包文支付租金9,450元。2014年11月22日，蔡包文支付租金9,450元。2015年3月6日，蔡包文支付租金9,450元。2015年5月21日，彭文峻收到蔡包文租金9,300元，并被扣除收取费46.5元。2015年9月1日，彭文峻将系争房屋门锁进行更换。2015年9月3日，蔡包文撬锁进入。后彭文峻再次换锁，并将新换门锁钥匙放置于物业公司。2015年9月5日，蔡包文认为系争房屋存在物品丢失，遂报警。当日下午，彭文峻找人搬系争房屋内物品遭到蔡包文阻挠。后钥匙一直由彭文峻自行保管。原审庭审中，蔡包文陈述彭文峻搬离物品要卖给收垃圾的，但上述物品系其花钱买的，对他有重大利用价值。原审另认定，2014年10月7日，蔡包文妻子周某甲同案外人周某乙签订系争房屋的租赁合同，租期从2014年10月7日至2015年4月6日，租金每月1,000元。该合同还对押金、双方权利义务等进行了约定。2015年9月3日12:15，彭文峻报警称系争房屋房门被撬，具体不明，请民警到场处理。民警到现场，经了解，彭文峻称房门被不明原因损坏，其称可能与二房东有关，故报警。2015年9月5日，蔡包文妻子周某甲报警称，其于2015年8月31日9时从系争房屋离开回温州老家，2015年9月1日，因租赁合同到期，房东电话要求其搬离并换锁，其因在老家并未达成协议。2015年9月5日8时，其回到家中发现门锁被换，后联系房东拿到钥匙，之后其发现次卧房间衣柜中的金戒指和现金5,000元丢失。原审再认定，电力公司于2015年8月出具系争房屋电费账单显示电费296.8元、违约金35.62元；2015年9月出具的电费账单显示电费金额336.5元，违约金28.60元。上述账单的实际发生期间均为出账单前一个月。自来水公司于2015年8月出具系争房屋水费账单为69元，9月出具水费账单为127.6元，10月出具水费账单为31元。上述账单的实际发生期间均为出账单前一个月。2015年12月7日，系争房屋所在物业出具物业服务费缴费通知单，载明2014年9月至2015年12月期间的物业费合计2,454.4元未缴纳。2015年7、8月，系争房屋有线电视费46元。上述水、电、物业费及有线电视费用均未缴纳。原审审理中，上海市松江区人民法院至系争房屋现场进行勘察。经勘察，系争房屋内客厅经蔡包文改造增加一间房间，蔡包文同意将该房间隔墙拆除。就蔡包文要求彭文峻返还的物品，蔡包文结合现场陈述为：南房间次卧室为房门、一个衣柜、一张床、一个梳妆台、一个电视机柜、一个电视机、两个四抽柜、一个床头柜；南房间主卧室为房门、一张床、一张电脑桌、一个衣柜、两个小床头柜、一个电视柜、一个电视、两台空调、卫生间浴霸、吊顶；北房间为房门、两个衣柜、一张桌子、一个矮柜、一台空调内机；客厅隔成的北房间为房门、一张床、一张桌子、一个矮柜、一个衣橱；客厅为一张桌子、一台空调外机；厨房为柜子及油烟机、燃气灶、吊顶；客卫为台盆、浴霸、热水器、吊顶；各房间内的窗帘和7个吸顶（吊顶）灯。其他生活物品太多不作清点。彭文峻对于蔡包文上述物品的返回主张均予以认可。双方认可系争房屋内的地板系彭文峻添置。蔡包文陈述系争房屋内的地砖和墙砖都是其添置，但彭文峻认为卫生间原有地砖和墙砖。原审认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现蔡包文仍有部分物品在系争房屋内，彭文峻要求蔡包文搬离系争房屋，于法不悖，法院予以支持。由于系争房屋内留存蔡包文的物品，而房屋钥匙在彭文峻处，故蔡包文反诉要求彭文峻返还其物品，彭文峻予以认可，法院予以确认。彭文峻要求蔡包文拆除隔断，蔡包文予以认可，于法不悖，法院予以准许。就彭文峻主张的欠付租金和滞纳金，蔡包文确实于2015年5月21日少付租金196.5元，其于2014年11月22日和2015年3月6日支付的租金亦分别出现1天和13天的逾期，故应当承担逾期付款的违约金。但彭文峻主张的违约金标准过高，法院调整为日万分之三，故蔡包文应支付的欠付租金和逾期付款违约金合计236元。就彭文峻主张的2015年9月前的物业、水电等费用，经法院核查上述费用的金额和主张均符合合同约定，故蔡包文应当支付2014年9月至2015年8月期间欠付物业费1,840.8元、2015年8月前欠付的水费和滞纳金196.6元、电费及滞纳金共计697.52元、有线电视费46元。就彭文峻主张的蔡包文赔偿两次换锁费700元，因其换锁系未经过蔡包文认可的行为，故上述费用法院不予支持。打字复印、光盘、交通费、快递费、律师费并非彭文峻因蔡包文行为必然发生的损失，且合同对上述费用并未约定，故就上述主张法院不予认可。就彭文峻主张的从2015年9月1日至搬离房屋之日的房屋占有使用费，法院认为系争房屋确实有蔡包文的物品致使彭文峻无法行使所有权权能进行利用，然而，系争房屋钥匙一直在彭文峻控制下，蔡包文也无法根据合同的约定正常使用房屋，因此根据本案实际情况，法院酌定蔡包文应承担该期间房屋使用费按每月1,600元计算。2015年9月期间的水费31元、2015年9月至12月期间的物业费613.6元，2015年9月至12月期间的有线电视费92元，由于2015年9月开始彭文峻已经将系争房屋换锁并使蔡包文无法实际使用房屋，水费对应期间为9月份，彭文峻并无证据证明系蔡包文实际使用房屋时产生，因此上述费用主张法院不予支持。彭文峻主张蔡包文赔偿转租住房收取房租45,600元，于法无据，法院不予支持。就其违约金主张5,000元，鉴于蔡包文将客厅等非居住空间进行分割，违反了相关规定，彭文峻根据合同约定主张5,000元违约金，以蔡包文已付5,000元押金抵消，法院予以支持。就蔡包文主张的补偿装修费，鉴于系争房屋租期届满，蔡包文实现其租赁目的，故对于其要求装饰装修损失法院不予支持。蔡包文丢失的现金和金戒指，鉴于蔡包文并无证据证明上述损失的存在，亦无证据证明上述物品丢失同彭文峻有关，故就上述主张法院不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，于二○一六年二月十六日作出判决:一、蔡包文于判决生效之日起十日内搬离上海市松江区XX路XX弄XX号XX室，并将该房屋客厅隔间墙面拆除，彭文峻予以配合；二、彭文峻于判决生效之日起十日内返还蔡包文位于上海市松江区XX路XX号XX号XX室房屋内的物品：南房间次卧室为房门、一个衣柜、一张床、一个梳妆台、一个电视机柜、一个电视机、两个四抽柜、一个床头柜；南房间主卧室为房门、一张床、一张电脑桌、一个衣柜、两个小床头柜、一个电视柜、一个电视、两台空调、卫生间浴霸、吊顶；北房间为房门、两个衣柜、一张桌子、一个矮柜、一台空调内机；客厅隔成的北房间为房门、一张床、一张桌子、一个矮柜、一个衣橱；客厅为一张桌子、一台空调外机；厨房为柜子及油烟机、燃气灶、吊顶；客卫为台盆、浴霸、热水器、吊顶；各房间内的窗帘和7个吸顶（吊顶）灯；三、蔡包文于判决生效之日起十日内支付彭文峻欠付租金和逾期付款违约金236元；四、蔡包文于判决生效之日起十日内支付彭文峻2014年9月至2015年8月期间欠付的物业费1,840.8元、水费196.6元、电费及滞纳金697.52元、有线电视费46元；五、蔡包文于判决生效之日起十日内支付彭文峻房屋使用费（从2015年9月1日起计算至实际搬离之日止，按每月1,600元计算）；六、蔡包文应付彭文峻违约金5,000元（从蔡包文已付5,000元押金中直接抵扣完毕）；七、驳回彭文峻其余诉讼请求；八、驳回蔡包文其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,674元减半收取837元，反诉案件受理费337元，合计诉讼费用1,174元，由彭文峻负担737元（已付）；蔡包文负担437元（已付337元，剩余100元于判决生效之日起七日内支付法院）。判决后，蔡包文不服，上诉于本院，诉称：合同虽一年一签，但被上诉人有过五年的租赁承诺，上诉人才花费四万余元对房屋作了长期使用的装修；上诉人仅将客厅隔成一个房间用以居住，并未影响房屋主体结构，且该事实早已发生，被上诉人还以此为由上涨租金；2015年9月1日后，上诉人不再使用租赁房屋，不应支付使用费；物业开门清点物品时少了一枚金戒指及5,000元人民币，故要求二审法院撤销原审判决主文第五、六、八项，改判被上诉人返还押金5,000元，支付装饰装修损失20,000元、赔偿丢失的金戒指及现金共计10,000元。被上诉人彭文峻辩称:2015年9月3日，上诉人已搬过一次物品；原审中被上诉人一直配合搬离，但上诉人拒绝搬离；上诉人有转租、群租事实，故不同意上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。租期届满，承租人应向出租人返还房屋。然本案中，承租人蔡包文未及时返还房屋，应承担房屋使用费。本院注意到，原审已考虑出租人彭文峻锁门的因素，判决双方分担租期届满后房屋空置的使用费损失，应属合理妥当，本院予以维持。原审中，彭文峻出示了蔡包文妻子周某甲与案外人周某乙间的转租合同，蔡包文对此予以认可，并陈述有出租事实，因此，蔡包文未经同意，转租涉讼房屋，已构成违约。本院同时认为，居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租。本案中，蔡包文将客厅分割转租，违反相关规定，其关于违约金之异议，不予采纳。至于蔡包文主张的金戒指及现金损失，其于原审中出示的接报回执单只反映了其报警时的单方陈述，故尚不能证明损失之客观存在，本院亦不予支持。此外，蔡包文主张彭文峻有过五年的租赁承诺，但为对方所否认。鉴于租期届满，蔡包文对涉讼房屋所作的装饰装修应视为已利用完毕，故其关于装修补偿的上诉主张，不能成立。综上所述，蔡包文关于撤销原审判决主文第五、六、八项，改判彭文峻返还押金5,000元，支付装饰装修损失20,000元、赔偿丢失的金戒指及现金共计10,000元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币675元，由上诉人蔡包文负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一六年七月十一日书记员  李 庆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……