广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤2071民初5427号原告：彭超群，女，1978年6月22日出生，汉族，身份证住址湖南省桃源县。委托代理人：陈经文、汪方羽，分别系广东雅商律师事务所律师、实习律师。被告：张海轮，男，1974年7月3日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市火炬开发区。被告：梁保意，女，1978年9月26日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市火炬开发区。上列两被告共同委托代理人：林文结、丘丽琳，均系广东保信律师事务所律师。第三人：黄建敢，男，1977年3月5日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。原告彭超群诉被告张海轮、梁保意房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月18日受理后，根据被告张海轮申请，依法追加黄建敢作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭超群委托代理人陈经文，被告张海轮、梁保意共同委托代理人林文结，第三人黄建敢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭超群诉称：2015年8月20日，原告与被告张海轮通过中山市开顺房地产代理有限公司的中介服务签署了房地产买卖合同，合同约定：原告将位于中山市××××房转让给张海轮，该物业建筑面积195.12平方米，交易价格为102万元。房款分两部分交付，第一部分房款为定金10万元，第二部分房款为92万元，其中第二部分房款通过银行按揭方式支付70万元，并在办理过户登记手续当天支付首期楼款22万元。双方签署合同后，原告按照约定履行合同义务，并将涉案房屋过户至被告名下，但被告至今未足额支付购房款，已经构成违约。故被告在签订合同时支付的10万元定金应没收，即被告已支付的购房款为86万元。现原告主张被告继续履行合同，支付剩余购房款16万元。依合同约定，被告应承担原告为此次诉讼支付的律师费。被告张海轮、梁保意系夫妻关系，上述债务发生在两被告夫妻关系存续期间，原告主张梁保意对上述剩余购房款以及律师费承担连带清偿责任。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令:1.被告张海轮向原告支付剩余购房款16万元；2.被告张海轮向原告支付律师费1万元；3.被告梁保意对上述剩余购房款和律师费承担连带清偿责任；4.两被告共同承担本案案件受理费。庭审中，原告增加一项诉讼请求：请求没收被告张海轮已缴纳的定金10万元，并变更要求被告张海轮支付剩余购房款的数额为185400元。原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表；2.房地产买卖合同；3.被告张海轮身份证、通行证复印件；4.委托代理协议、律师票发票；5.中山市不动产登记资料证明表；6.粤雅律函（2016）第19号律师函、EMS快递单、邮件签收情况。被告张海轮、梁保意辩称：原告与被告签订房地产买卖合同次日，被告向原告支付了定金5001元，然后原告按照合同约定找担保公司赎楼。在赎楼过程中，被告发现涉案房产除了抵押给工行之外，还抵押给第三人，而且原告外面的债务是很多的，所以担保公司不同意为原告赎楼。基于原告的债务，被告要求原告终止合同，但原告并不同意，也没有将被告支付的5001元定金返还被告。原告就提出由其寻找中介或赎楼公司办理赎楼义务，最后原告就找到了中山市港口镇永逸房地产中介服务部作为房产买卖中介办理相关手续，并找了第三人黄建敢作为赎楼方，且原告承诺中介费及赎楼费由其承担。2015年9月，被告向原告支付首期款72400元。2015年10月，第三方黄建敢向原告出借款项780000元用于偿还银行贷款，并解除了涉案房产的抵押登记。抵押登记解除之后，原告将房产在押过户给被告，抵押权人是黄建敢。在过户至被告名下之后，被告从2015年10月31日起陆续向原告支付相应购房款，根据被告转账及收据统计，被告一共支付购房款及相关费用1047085元，已经足额支付款项，原告无权向被告主张购房余款及律师费。2.本案交付的定金为5001元，并非100000元。3.若法院认定被告没有足额支付购房款，根据担保法司法解释，也应当按照未履行部分所占合同约定比例适用定金罚则，而不是全部没收。4.原告已经将房产交付被告，合同第6条约定：“卖方在收取楼款当天将房产交付买方”，若被告没有支付完所有款项的话，原告是不会将房产交付给被告使用的。5.对于定金，被告认为买卖合同没有约定定金或定金条款是无效的，根据合同第14条关于定金约定，签订合同当天张海轮需向原告支付5000元，被告认为该5000元并不是法律意义上的惩罚定金。剩余的95000元，根据双方约定，是在抵押权人覃杰丽解押后三个工作日内支付的，其支付的期限应当是解押后的三个工作日内支付，但实际上双方没有按照这个定金条款来履行，因为根据被告所支付的款项明细可以看出被告支付的另一笔95000元款项时间为2015年10月31日，该支付时间是发生在房产过户之后，房产过户时间为2015年10月9日，因此95000元是属于购房款，并非定金支付，另外从原告提供的房产还登记在原告名下的档案证明，显示时间为2015年9月23日，根据该档案证明显示该房产已经办理解除覃杰丽小额贷款抵押，按照合同约定，需要在2015年9月23日前的三个工作日内支付95000元，而事实上是将房产过户至梁保意名下后支付的。根据被告提供的支付凭证显示最后发放贷款时间为2015年11月16日，被告在2015年11月30日支付尾款54600元之后，原告就将房产交付被告，即按照合同第6条约定收齐楼款当天将房子交付被告，因此在最后一笔尾款支付完时，合同已经履行完毕，不存在拖欠款项问题。根据上述事实理由，被告认为原告的起诉是没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告张海轮、梁保意就其辩解在举证期限内提交以下证据：1.支付凭证；2.协议书；3.抵押期间房地产转让协议书；4.房产证；5.银行流水及款项支付明细。第三人黄建敢述称：其是担保公司的工作人员，中介公司找到其称有房子需要赎楼，让其帮忙，其遂了解房子和业主的情况后，由其垫资780000元为原告赎楼，当时赎楼利息按4分息计算，由被告负担3分息，原告负担1分息。当时银行欠款是80多万元，但其只能贷到780000元，差额2万多元是张海轮直接打到原告银行供楼账户垫付。由于原先约定赎楼时间为1个月，后来因为各种因素超了1个月，产生了3万多元赎楼费用，该费用也是由被告先垫付，至于垫付的费用约定由谁承担其不清楚。第三人黄建敢对其陈述没有提供证据。经审理查明：2015年8月20日，原告彭超群（卖方）被告张海轮（买方）与案外人中山市开顺房地产代理有限公司（经纪方）三方签订房地产买卖合同，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市××××房，该房地产建筑面积195.12平方米，处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起90天内还清贷款、办妥解除抵押登记手续；转让总价1020000元，定金100000元（第一部分楼款），签订合同时支付定金5000元；第二部分楼款920000元，由买方申请银行按揭贷款700000元支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，否则视为违约；买方须在买卖双方到国土部门办理过户手续当天支付首期楼款220000元；本案交易过程中所有税费和其它相关费用由买方全部承担，买方向经纪方支付中介服务费4000元；如买方未能履行本合同条款以至本合同不能完成，买方足额交付定金的，卖方无需退还定金；未足额交付定金的，卖方有权要求买方按房屋成交总价的1%承担违约责任；卖方未能履行本合同条款以至本合同不能完成，卖方足额签收定金的，卖方须双倍返还定金；若卖方拒绝签收定金，买方有权要求卖方按房屋总成交价1%承担违约责任；诉讼所需的诉讼费、律师费、调查等相关一切费用均由违约方或过错方承担；备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）：1.签署本合同当天买方向卖方支付订金5000元，剩下定金95000元在卖方将抵押权人覃杰丽小额款解压（押）后三个工作日内支付；2.卖方在解除覃杰丽小额贷款解压（押）后5个工作日内，由买方支资找担保公司赎楼，卖方无条件配合担保公司办理解压（押）手续；3.如因卖方原因导致担保公司不接受担保赎楼的情况下，双方协商解除合同，买方有权要求卖方无条件无息退还定金；合同还约定了其他内容。合同签订后，被告张海轮于2015年8月21日通过银行转账方式向原告支付定金5000元，后两被告分别于2015年9月22日、2015年10月31日、2015年11月30日、2015年12月2日通过银行转账方式向原告支付2500元、95000元、30000元、24600元。因案涉房屋存在抵押，在房产交易过程中，原被告通过中介公司联系第三人黄建敢协助垫资780000元办理房屋赎楼手续，由黄建敢收取相应赎楼费用。2015年10月9日，案涉房屋登记至梁保意名下，并于同年10月23日抵押给黄建敢，抵押金额780000元，同年10月28日注销抵押登记，同年11月9日抵押给银行，抵押金额780000元。2015年11月16日，梁保意通过银行贷款方式向原告转账780000元。以上支付金额合计937100元。此外，梁保意于2015年10月27日向黄建敢转账支付29448元，张海轮于2015年11月11日向黄建敢转账支付3120元。同日，黄建敢向梁保意出具收据，确认收到梁保意代彭超群交来案涉房屋赎楼费用32568元（29448元+3120元）。梁保意于2015年11月2日向中山市港口镇永逸房地产中介服务部支付案涉房屋中介代办费5000元（收据写明梁保意代原告交来）。交易过程中，原告向梁保意出具收据，上载：“今收到梁保意交来购房预付款72400元，其中赎楼费用31400元，银行赎楼41000元”。2016年2月22日，原告以两被告未支付剩余购房款60000元为由，通过广东雅商律师事务所发函催告两被告支付剩余购房款无果。据此，原告遂于2016年3月18日诉至本院，主张前述实体权利。另查：原告为委托律师代理本案诉讼支出律师费10000元。庭审中，被告张海轮、梁保意确认在案涉房屋交易期间两人是夫妻关系。第三人黄建敢确认72400元收据中的31400元以及2015年11月11日的32568元是其收取的赎楼费用，而72400元收据中另41000元有部分肯定是支付给银行的，因为原告当时拖欠银行贷款不止780000元，有80多万元。但对赎楼时实际尚欠银行贷款数额，原告没有依据本院要求提交证据。另，原告先确认其于2015年9月22日收取的2500元是购房款，后又认为该款是办理案涉合同公证而由被告承担的公证费，不是购房款。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原告彭超群与被告张海轮签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。案涉房屋已依约登记过户至梁保意名下，对此事实本院予以确认。本案的争议焦点主要是被告张海轮、梁保意是否足额付清购房款问题。本院对此分析如下：首先，对张海轮、梁保意于2015年8月21日支付的5000元、2015年10月31日支付的95000元、2015年11月30日支付的54600元（30000元+24600元）及贷款支付的780000元，合共934600元是张海轮、梁保意支付的购房款，双方当事人均无异议，本院对此予以确认。原告于2015年9月22日收取的2500元，原告于庭审中先确认属购房款，后又予以否认，但未能提供充分有效证据推翻其自认行为，故本院认定该2500元属购房款。其次，根据双方合同约定，案涉房屋赎楼的费用、中介费用由买方即两被告承担，且从备注“卖方在解除覃杰丽小额贷款解压（押）后5个工作日内，由买方支资找担保公司赎楼，卖方无条件配合担保公司办理解压（押）手续”的约定可知，两被告对存在除覃杰丽之外的抵押是知情并且仍然是同意支资赎楼的。两被告于庭审中称赎楼的中介是原告自己找的、原告并同意中介费及赎楼费用由原告承担的主张，未能提供证据予以证实，对此主张本院不予采信，并确认赎楼费用、中介费用应由两被告承担。因此，72400元收据中的31400元以及2015年11月11日的32568元属赎楼费用，已由黄建敢收取，不属两被告支付的购房款，而72400元收据中另41000元是用于支付原告所欠银行的按揭贷款费用，已由原告收取，属两被告支付的购房款。合同约定中介费由买方承担，故两被告支出的中介费5000元，由两被告承担，不属购房款。综上所述，两被告已支付的购房款为978100元（934600元+2500元+41000元），尚欠购房款41900元（1020000元-978100元）未支付。两被告未按约付清购房款，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。原告以两被告未足额支付购房款为由主张没收定金100000元，而对于两被告支付的定金数额，双方有争议，原告认为是100000元，两被告认为是5000元。对此，本院认为，合同约定定金数额为100000元，两被告于合同签订次日转账支付定金50000元，且之后未立收据，对此双方均无异议，本院予以认定。之后，两被告于2015年10月31日又转账支付95000元，亦没有出具收据，因当时仍处于办理银行抵押贷款履行合同期间，并无其他大额购房款的支付，故结合合同约定，该95000元应认定为保证合同履行的定金，定金数额共为100000元。根据合同约定，只有在买卖双方不履行合同导致合同不能完成的情况下，才适用定金罚则。本案中，两被告已支付大部分购房款，原告亦已将案涉房屋登记至被告梁保意名下，并不因为两被告未足额支付购房款而导致合同无法继续完成，因此，原告以两被告未足额支付购房款为由主张没收定金100000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。两被告仅应向原告支付剩余购房款41900元。此外，根据合同约定，因诉讼所需的律师费等费用由违约方承担，因此，原告主张其为本案诉讼支出的律师费10000元由两被告承担，符合合同约定，本院予以支持。案涉合同签订方虽是张海轮，但履行支付购房款义务是张海轮、梁保意两人，案涉房屋亦登记至梁保意名下，合同相对方实为张海轮、梁保意两人，庭审中张海轮、梁保意亦承认两人于案涉房屋交易期间是夫妻关系，故原告主张张海轮、梁保意连带承担本案责任，依法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张海轮、梁保意于本判决发生法律效力之日起七日内向原告彭超群支付购房款41900元；二、被告张海轮、梁保意于本判决发生法律效力之日起七日内向原告彭超群支付律师费10000元；三、驳回原告彭超群的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5694元（原告彭超群已预交），由原告彭超群负担4694元，被告张海轮、梁保意负担1000元（两被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，原告彭超群可在判决书送达之日起十五日内，被告张海轮、梁保意可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张文辉审 判 员  刘 宇人民陪审员  邓杏妹二〇一六年七月二十九日书 记 员  李绮湘刘佳林