中华人民共和国云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民六初字第13号原告（反诉被告）陈小文被告昆明福泽盛达经贸有限责任公司被告（反诉原告）中国共产党云南省委员会台湾工作办公室原告陈小文诉被告昆明福泽盛达经贸有限责任公司（以下简称“福泽公司”）、中国共产党云南省委员会台湾工作办公室（以下简称“省台办”）合同纠纷一案，本院于2014年7月22日受理后，依法组成合议庭。审理过程中，省台办针对陈小文提起反诉。本院经审查，依法受理并合并审理。各方当事人均向本院提交了相关证据。本院于2014年11月18日、2015年9月16日公开开庭审理了本案。陈小文及其委托代理人姚朝庄、福泽公司的委托代理人熊亚泽、省台办的委托代理人陆伟、陆燕燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小文起诉称：2009年，省台办因建设办公楼，需征用昆明市西山区福海乡杨家地一村面积约为15亩的土地。但在此之前，杨家地一村已将需征用土地中的10.5亩出租给原告。省台办为保证办公楼的顺利建设，于2009年1月13日与福泽公司签订《委托征地合同》，将其办公楼建设项目的征地相关事宜委托给福泽公司办理。省台办与福泽公司签订《委托征地合同》当天，福泽公司与原告签订《合同》，将省台办在《委托征地合同》中委托给福泽公司办理的事项转委托给原告办理。《合同》中约定：在福泽公司从省台办取得的铺面房屋中，原告有权享有260平方米及以上所有建筑物30年使用权；在办理省台办建设项目征地事宜中，原告负责协调与杨家地一村的关系，并承担所有额外须向杨家地一村缴纳的费用。还约定了如发生违约行为，违约方应向守约方赔偿所有损失，并承担100万元违约金。在《委托征地合同》及《合同》签订后，原告积极履行合同，积极办理省台办委托的征地事宜。2009年1月14日，原告与村民小组签订《终止协议》，终止了与村民小组之前签订的租赁合同。在签订《终止协议》后，为了保证省台办办公楼项目的及时顺利进行，原告又于2009年1月15日与省台办签订《补偿合同》。合同签订后，原告已履行了全部合同义务，省台办的办公楼也已建盖完成，但两被告却未按照合同履行义务，至今拖延支付原告补偿款60万元，被告的行为已严重违反合同约定。为了维护自身合法权益，原告诉至法院，请求法院判令：1、两被告立即支付补偿款60万元；2、两被告支付60万元款项从2009年10月22日起至2014年7月16日止的利息174336元；3、两被告支付60万元款项从2014年7月17日起至付清之日止的利息;4、两被告支付违约金100万元；5、两被告承担本案诉讼费。被告福泽公司答辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，应当驳回。1、原告诉请的60万元款项是基于陈小文与省台办签订的补偿合同，福泽公司不是该合同的当事人，不承担相应责任；2、陈小文没有在合同约定的时间内搬离，建筑物也没有拆除。被告省台办答辩称：省台办未支付60万元补偿款是因归责于陈小文的事由导致的，省台办无需承担违约责任。陈小文在收到省台办的400万元补偿款后应当搬离现居住的地块，其至今拒不撤场违反了合同约定。反诉原告省台办反诉称：2009年初，省台办因建设办公楼需要，与杨家地一居民小组商谈征地事宜。因陈小文之前已经向居民小组租用省台办拟使用的土地并建盖了建筑物，为使征地事宜顺利进行，省台办与陈小文于2009年1月15日签订了《补偿合同》。合同签订后，省台办已按约向陈小文支付了补偿款400万元，但陈小文一直非法占用省台办的场地，至今未搬离该地块并移交地上附着物及设施设备，其行为已构成违约。为维护自身合法权益，请求法院判令：1、陈小文搬离省台办的场地，并向省台办移交地上所有附着物及设施设备（后省台办明确设施设备不再单独主张）；2、陈小文赔偿场地占用费损失（从2009年10月起至2014年9月场地占用费共计150万元，并请法院判令场地占用费计算至陈小文实际搬离之日止）；3、陈小文赔偿场地占用期间的水电费损失（截至2014年9月2日电费为37885.5元，截至2014年7月水费为45892.8元，两项合计83778.30元，并请法院判令水电费计算至陈小文实际搬离之日止）；4、陈小文向省台办支付违约金100万元；5、本案全部诉讼费由陈小文承担。反诉被告陈小文答辩称：其居住使用涉案土地及房屋是合法的，系省台办交给福泽公司使用后福泽公司允许其使用，故陈小文无需赔偿场地占用费，请求法院驳回反诉请求。综合各方当事人的诉辩主张及庭审中的陈述，本案的争议焦点是：一、陈小文与省台办签订的《补偿合同》的效力应如何认定；二、陈小文和省台办在履行《补偿合同》过程中是否存在违约行为，如是，应当如何承担责任；三、福泽公司在本案中是否应当承担责任。针对本诉的诉讼请求及反诉的答辩意见，原告陈小文提交了以下证据：1、《公证书》；2、《补充协议》。证据1、2欲证明杨家社区居民委员会杨家地一居民小组将10.5亩土地以合作投资的方式交由陈小文使用，使用期限为1992年12月1日至2062年11月30日止；3、《委托征地合同》，欲证明省台办将其办公楼建设项目的征地相关事宜委托给福泽公司办理；4、《合同》，欲证明《委托征地合同》签订当天，福泽公司与陈小文签订《合同》，约定福泽公司将《委托征地合同》中的事项全部转委托给陈小文办理；5、《终止协议》，欲证明在《委托征地合同》及《合同》签订后，陈小文积极办理省台办委托的征地事宜；6、《补偿合同》，欲证明为保证省台办建设项目顺利完成，省台办出资460万元给予陈小文一次性补偿，但其并未按约履行；7、昆明三达宁食品有限公司工商登记情况表及情况说明，欲证明陈小文是该公司的法定代表人，该公司认可其权利义务由陈小文承受，并认可陈小文签订的《补偿合同》；8、招商银行系统交易查询单复印件，欲证明陈小文收到400万补偿款后按照省台办要求支付给相关人员145万元。针对答辩意见，被告福泽公司提交了以下证据：1、《委托征地合同》；2、《合同》。证据1、2欲证明在上述两份合同中，用于建盖铺面房屋的土地的交付均附生效条件；3、《补偿合同》，欲证明陈小文就其租赁土地已经取得了相应补偿；4、规划部门证明；5、省台办办公楼鸟瞰图。证据4、5欲证明福泽公司向陈小文交付铺面房屋的条件未成就；6、现场照片，欲证明福泽公司向陈小文交付铺面房屋的条件未成就，及政府相关部门尚未对涉案土地进行拆迁。针对本诉的答辩意见及反诉的诉讼请求，被告省台办提交了以下证据：1、《委托征地合同》，欲证明该合同为居间合同，省台办未委托陈小文办理相关事务，《委托征地合同》与陈小文无关；2、《土地使用权出让合同》；3、《土地使用权证书》。证据2、3欲证明陈小文目前占用的土地属于省台办合法所有；4、《补偿合同》；5、补偿款支付凭证；6、用地界限图；7、现场照片。证据4-7欲证明省台办已按合同约定向陈小文支付400万元补偿款，但陈小文未按约定搬离所占用的场地。陈小文目前占用的场地与《委托征地合同》中约定给予福泽公司使用的不是同一地块；8、陈小文所占房屋租金价值情况说明，欲证明2009年10月至2014年9月，陈小文占用房屋给省台办造成150万元的租金损失；9、水电费使用情况，欲证明截止2014年9月2日，陈小文占用场地产生电费37885.5元。截止2014年7月，产生水费45892.8元。上述费用均由省台办垫付。此外，在各方当事人在场的情况下，本院对本案涉案土地进行了现场勘验，并根据各方当事人的意见在图纸上就相关土地使用情况进行了标注，各方当事人予以签字确认。经质证，各方当事人对原告提交的证据1-4、6、7、福泽公司提交的证据1-5及省台办提交的证据1-7真实性均无异议，本院依法予以确认。对于原告提交的《终止协议》，其中有杨家地一居民小组及原告的签章，两被告虽有异议但未提交相反证据予以反驳，故本院对该证据的真实性予以确认。对于原告提交的招商银行查询单，因其不能证明该证据与本案具有关联性，故本院不予采信。对于福泽公司提交的现场照片，因其欲证明的内容为相关部门未批准在涉案地块建设铺面房屋及政府尚未对涉案地块进行拆迁，原告虽对证据的三性不予认可，但对上述事实并无异议，故本院对上述当事人无争议的事实予以确认。对于省台办提交的证据8、9，因该证据系省台办单方制作，无其他证据佐证，陈小文亦不予认可，故本院对其不予采信。但陈小文认可其现使用的场地的水电费是由省台办垫付，本院对该事实予以确认。根据法庭调查，本院确认如下法律事实：1993年4月5日，昆明市官渡区福海乡杨家办事处（以下简称“杨家办事处”）与云南路达仟腾分公司签订《合作协议书》，约定杨家办事处将其所有的8.6亩土地以投资方式投入给云南路达仟腾分公司使用，期限为70年。1995年5月13日，昆明市官渡区福海乡杨家地一村民委员会（以下简称“杨家地一村”）与昆明三达宁食品有限公司（以下简称“三达宁公司”）签订《补充协议》，双方在该协议中对1993年4月5日杨家办事处与云南路达仟腾分公司签订的《合作协议书》进行了变更，将该合同甲方杨家办事处变更为杨家地一村，将乙方云南路达仟腾分公司变更为三达宁公司，同时重新确认合同涉及的土地面积为10.5亩。三达宁公司的企业类型为台港澳法人独资，法定代表人为陈小文，股东为香港鹤达行，该公司已于2014年1月14日被吊销营业执照。2009年1月13日，省台办与福泽公司签订《委托征地合同》，约定省台办委托福泽公司与杨家地一村接洽，协调省台办与杨家地一村的关系，最终促成双方签订土地转让合同。省台办承担的土地补偿款费用为每亩51万元，超出部分（限于每亩9万元）及其他费用由福泽公司承担。涉及项目土地规划中，项目地块通往原南亚风情园方向30米规划路旁房屋及绿化带拆迁政府补偿款归福泽公司所有；台办取得项目用地手续后，在规划和设计允许的情况下，将靠近金广路沿线土地，进深不小于8米的不低于3亩土地(不含绿化带及转角处)无偿提供给福泽公司建设不低于两层的铺面房屋，无偿使用年限为30年。如出现违约，违约方应向守约方赔偿所有损失，并承担违约金300万元。2009年1月13日，福泽公司与原告签订《合同》。约定在省台办综合办公楼建设项目征地事宜中，原告负责协调与杨家地一村的关系，并承担所有额外须向杨家地一村缴纳的费用。在福泽公司从省台办取得的铺面房屋中，原告享有260平方米及以上所有建筑物30年使用权，建筑物的所有费用由原告承担。杨家地一村208号第二道门内的建筑物政府拆迁费用归原告所有。如出现违约，违约方应向守约方赔偿所有损失，并承担违约金100万元。2009年1月14日，原告与杨家地一居民小组签订《终止协议》（三达宁公司亦在该合同中签章），终止了1993年4月5日杨家办事处与云南路达仟腾分公司签订的《合作协议书》及1995年5月13日杨家地一村与三达宁公司签订的《补充协议》。2009年1月15日，省台办与原告签订《补偿合同》，约定：鉴于原告与土地使用权人杨家地一村曾订立了土地租赁合同，租用了省台办综合办公楼建设项目涉及的土地10.5亩，并建盖有建筑物。为保证建设项目顺利完成，由省台办出资460万元给予原告一次性补偿，原告解除与土地使用权人之前所有租赁关系。同时约定，合同签订后，省台办支付原告100万元；省台办取得上述项目建设规划许可证五日内再支付原告300万元。原告在取得上述补偿款项后，原租赁合同终止。原告收到省台办上述补偿款30日内，在地上所有建筑物、设施设备、物件不损坏、不拆除的情况下完好移交给省台办，并为省台办办理相应的过户手续。在上述所有工作完成后，原告搬离该地块，同时省台办将剩余补偿款60万元支付给原告。若一方违约，必须赔偿守约方一切经济损失，并承担100万元违约金。2009年1月24日，省台办向原告支付补偿费100万元。2009年9月11日，省台办向原告支付补偿费300万元。2009年1月21日，杨家地一居民小组与省台办签订《土地使用权出让合同》。省台办分别于2009年2月17日、12月2日向杨家地一居民小组共计支付征地款1014万元。2014年9月10日，昆明市西山区规划局出具《证明》，证明省台办曾于2009年6月向该局报送办公楼建设项目规划设计方案，拟在办公楼周边、金广路沿线建盖商业用房，但该设计方案不符合规划要求，未予批准。2015年6月24日，昆明三达宁食品有限公司出具《情况说明》，说明原告系三达宁公司的法定代表人，三达宁公司认可其所有权益及责任由原告承受，亦认可原告与省台办于2009年1月15日签订的《补偿合同》，确认原告完全享有合同约定的权利并承担合同约定的义务。另查明，现陈小文仍使用昆明市西山区杨家社区居民委员会杨家地一居民小组208号第一道门与第二道门之间靠通往南亚风情园道路一侧的土地与建筑物及208号第二道门内的土地与建筑物。自2011年2月起，杨家地一村208号的水电费由省台办垫付。本院认为：一、关于陈小文与省台办签订的《补偿合同》的效力应如何认定的问题。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，首先取得涉案土地使用权的是云南路达仟腾分公司。1995年5月13日，杨家地一村与三达宁公司签订《补充协议》，将涉案土地使用权人变更为三达宁公司。三达宁公司虽然营业执照被吊销，但在注销前其法人主体资格依然存在。现三达宁公司出具《情况说明》，对原告与省台办于2009年1月15日签订的《补偿合同》进行追认，确认原告完全享有合同约定的权利并承担合同约定的义务。此外，作为《补充协议》合同相对方的杨家地一村，与陈小文签订了《终止协议》，对陈小文承继三达宁公司的相关权利义务亦未提出异议。故陈小文与省台办于2009年1月15日签订的《补偿合同》有效。二、关于陈小文和省台办在履行《补偿合同》过程中是否存在违约行为，如是，应当如何承担责任的问题。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据陈小文和省台办签订的《补偿合同》，双方履行合同的顺序为：首先，在合同签订后，省台办支付陈小文100万元；其次，省台办取得上述项目建设规划许可证五日内再支付陈小文300万元。上述400万元款项省台办已于2009年9月11日支付完毕。剩下的60万元补偿款，其支付的前提是陈小文履行如下合同义务：1、终止三达宁公司与杨家地一村的租赁合同；2、在收到省台办上述补偿款（400万元）30日内，在地上所有建筑物、设施设备、物件不损坏、不拆除的情况下完好移交给省台办，并为省台办办理相应的过户手续。上述所有工作完成后，在陈小文搬离该地块的同时省台办将剩余补偿款60万元支付给陈小文。省台办已按合同约定向陈小文支付了400万元补偿款，但陈小文至今未将全部土地及地上建筑物移交给省台办。陈小文虽主张其已将上述建筑物等移交给福泽公司，系福泽公司允许其继续使用，但其并未提交证据予以证明，福泽公司亦对此不予认可，故其上述主张不能成立。综上，省台办有权拒绝向陈小文支付剩余60万元补偿款，其行为并未违反合同约定，而系依法主张其先履行抗辩权。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”陈小文未全部履行《补偿合同》中约定的合同义务，应当承担违约责任。对于反诉原告的主张，其第一项诉请要求陈小文搬离省台办的场地，并向省台办移交地上所有附着物，即要求陈小文向省台办移交其目前使用的土地及地上建筑物，上述请求符合双方合同的约定及法律规定，应予支持。陈小文应当按照《补偿合同》第四条的规定，将杨家地一村208号第一道门与第二道门之间，及第二道门内其使用的土地及地上建筑物移交给省台办。对于反诉原告的第二、三项诉请，即赔偿场地占用费及水电费损失费的主张。因《补偿合同》中已经约定了违约金，而省台办提交的证据不能明确证明其准确的损失数额及实际损失已经超过了合同约定的违约金数额，故省台办主张的上述损失将在违约金中予以考虑。对于省台办主张的违约金，陈小文认为违约金数额约定过高，应当予以降低，而省台办则主张应当予以提高。结合案件事实，因陈小文并非完全未履行合同义务，综合考虑其过错、涉案土地及房屋的现实状况等因素，本院认为应酌情降低违约金数额，陈小文应支付省台办违约金人民币30万元。对于陈小文的第一项诉请，因现尚有部分土地及地上建筑物未移交给省台办，其有先履行上述合同的义务，在履行完毕后，省台办应支付其剩余的60万元补偿款。基于节约诉讼成本、提高交易效率的原则，本院对陈小文的上述主张在本案中一并予以处理。对于其关于利息和违约金的主张，因省台办并未违约，故不予支持。三、关于福泽公司在本案中是否应当承担责任的问题。《合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案系当事人基于《补偿合同》的履行产生纠纷，而福泽公司并非《补偿合同》的合同当事人，其不受该合同约束，故在本案中不应承担责任。综上所述，本诉原告及反诉原告的诉讼主张部分成立，其相应的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十一条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、反诉被告陈小文于本判决生效之日起九十日内向反诉原告中国共产党云南省委员会台湾工作办公室移交昆明市西山区杨家社区居民委员会杨家地一居民小组208号第一道门与第二道门之间、及第二道门内其使用的土地及地上建筑物；二、反诉被告陈小文在本判决生效之日起十日内支付反诉原告中国共产党云南省委员会台湾工作办公室违约金人民币30万元；三、本诉被告中国共产党云南省委员会台湾工作办公室于本诉原告陈小文履行完毕本判决第一项之日起十日内支付本诉原告陈小文补偿款人民币60万元；四、驳回本诉原告陈小文关于60万元补偿款的利息及违约金的诉讼请求；五、驳回反诉原告中国共产党云南省委员会台湾工作办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币11543.36元，由本诉原告陈小文负担。反诉案件受理费人民币13735.11元，由反诉原告中国共产党云南省委员会台湾工作办公室负担人民币10988.11元，由反诉被告陈小文负担人民币2747元。如不服本判决，可以在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审 判 长  王 瑞审 判 员  陈志远人民陪审员  王凤莲二〇一六年二月二十五日书 记 员  侯 敏