成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)新都民初字第04541号 原告黄世基，男，汉族，1963年7月25日出生，住成都市新都区， 委托代理人王煜，四川勤证律师事务所律师，特别授权代理。 被告贺光宪，男，汉族，1968年9月13日出生，住成都市新都区， 委托代理人郑传友，四川公生明律师事务所律师，一般授权代理。 原告黄世基与被告贺光宪合同纠纷一案，本院于2015年1月7日受理后，经审理，作出了（2015）新都民初字第521号民事判决书，判决1.原告黄世基与被告贺光宪签订的《关于土地转让协议》无效；2.驳回原告黄世基的其他诉讼请求。宣判后，被告贺光宪不服，向四川省成都市中级人民法院提起上诉，二审审理认为原判决确认《关于土地转让协议》因违反法律禁止性规定，应为无效协议，并无不当，予以确认，但原判决未对黄世基的其他诉讼请求进行审理，直接判决驳回黄世基的其他诉讼请求错误，于2015年7月28日作出了（2015）成民终字第4284号裁定书，裁定撤销了（2015）新都民初字第521号民事判决，发回本院重审。本院于2015年9月7日重新立案审理后，依法由审判员严振波担任审判长，与代理审判员廖子汶、人民陪审员黄剑组成合议庭，于2015年10月15日公开开庭进行了审理，原告黄世基的委托代理人王煜、被告贺光宪及委托代理人郑传友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄世基诉称，原告系新繁镇汽车站旁（天鑫生态园）承租权人，该标的土地近20亩，原告在土地上修建了大量房屋及厂房用于经营和出租，价值逾600万元人民，年收益约40万元。双方协议签订前素不相识。2014年7月，被告威胁原告，要求将该租赁土地转给被告。原告拒绝了被告的转让要求。2014年8月1日，被告再次威胁原告，原告遂到新繁镇派出所报案，派出所称伤害并未发生，不予以受理。之后，原告被迫以120万元的价格将租赁的财产低价转让给被告，双方之间签订了《关于土地转让协议》，被告在协议签订并支付了50万元后，拒绝再支付剩余款项。原告认为，双方之间签订的《关于土地转让协议》违反了国家法律的规定，应为无效协议。请求确认原、被告双方于2014年8月1日签订的《关于土地转让协议》无效，恢复原状，被告返还原告财产及收益，原告退还被告已支付款项50万元。 被告贺光宪辩称，第一、双方转让标的是原告原承租的一个农家乐“天鑫生态园”；第二、签订的协议的标题与内容不一致，按《合同法》的相关规定，应按合同的内容来执行。标题虽然是无效，但根据合同内容转让的标的物是一个农家乐，实际就是转让一个农家乐的经营权，而非转让土地，故原告的诉讼请求于法无据，请求予以驳回。原告在起诉状中诉称将“租赁财产”以120万元的低价转让给被告，自认了转让的标的物是“租赁财产”，而非土地。 原告黄世基为证明其主张，向本院提交了如下证据： 第一组，《关于土地转让协议》一份，协议中第一项明确了转让的标的，其中包含了法律法规禁止转让的土地所有权，证明该协议内容有法律法规禁止性的内容，故协议无效； 第二组，证明涉案厂房，包括租赁的土地，原告黄世基在租赁期间对外出租收益，每年为34.2万元。 1.原告黄世基与蔡贵良签订的《厂房租赁合同》，租金每年8万元； 2.原告黄世基配偶李兴菊与窦志刚签订的《土地厂房租赁合同》，租金9万元； 3.与成都佳彩家私签订的《厂房租赁合同》，每年租金12万元； 4.与程琨签订的《土地厂房租赁合同》，每年租金5.2万元； 第三组，证明被告贺光宪在占有涉案土地期间，每年的租金收益有58万元，该款被告贺光宪应当返还给原告黄世基（2、3、4、5的租赁户是被告贺光宪占有土地期间新招的租赁户，原告黄世基收回土地后，解除与新租赁户之间的租赁协议。根据惯例租金是先付后用，如要原告黄世基提交被告贺光宪收取租金的收据不合理，也不符合举证责任分担的原则）。 1.李兴菊与窦志刚签订的《土地厂房租赁合同》，证明合同于2016年10月30日到期，故有9万元的租金收益； 2.被告贺光宪与黄玉彬签订的《土地厂房租赁合同》，每年租金12万元； 3.被告贺光宪与三叶家私公司签订的厂房租赁协议，每年租金12万元； 4.被告贺光宪与刘小华签订的《厂房租赁合同》，每年租金12万元； 5.被告贺光宪与向大庆签订的转租协议，每年租金12万元； 第四组证据，照片，包括涉及争议土地的卫星图，在卫星图上原告黄世基享有权利的土地上共有15间房屋，房屋被被告贺光宪非法拆除，以及证明被告贺光宪在拆除原告黄世基修建的房屋的基础之上，新搭建了彩钢瓦的结构物，已被相关部门列入违章搭建建筑，拟强制拆除。 经庭审质证，被告贺光宪对原告黄世基所举第一组证据的真实性有异议，虽然签字确实是被告贺光宪签的，但不是被告贺光宪真实意思的表示，即签字的真实性没有异议，对转让协议的内容有异议；对第二组证据的三性均有异议，认为与本案无关；对第三组证据的真实性有异议，认为不能达到原告的证明目的；对第四组证据厂房图的三性均不予认可，认为原告黄世基没有证据证明在转让的土地上被告贺光宪新修建的厂房是违章建筑。 被告贺光宪为证明其主张，向本院提交了如下证据： 1.手写的一份协议《土地使用权转让协议》、打印的《关于土地转让协议》，证明双方在书面打印协议之前有一份手写的协议，该手写协议明确了转让的标的物是“天鑫生态园”，证明双方转让的标的物是“天鑫生态园”，系一农家乐性质，并非土地转让； 2.收条一份，证明原告黄世基收到被告贺光宪转让金50万元，黄世基是以“天鑫生态园”的名义收取的，进一步证明转让的标的物是“天鑫生态园”，而非土地； 3.照片14张，证明原告黄世基收取被告贺光宪50万元现金及被告贺光宪修建的厂房。 经庭审质证，原告黄世基对被告贺光宪所举证据1打印的《关于土地转让协议》的三性有异议，对手写的《土地使用权转让协议》认为没有自己的签字，故对该份证据的真实性、关联性提出异议，认为与本案无关；对证据2的三性不持异议；认为证据3与原告提供的照片一致，被告贺光宪自建的厂房没有报建手续，违建的性质不容质疑。 经审查，对原告黄世基所举第一组证据和被告贺光宪所举证据1中打印的《关于土地转让协议》和证据2，本院认为能证明本案的基本事实，予以采信。 经审理查明，2014年8月1日，黄世基（甲方）与贺光宪（乙方）签订了《关于土地转让协议》，该协议载明：“一、甲方黄世基将新繁镇新汽车站旁（天鑫生态园）所有的围墙、房屋、地皮、二个户头的动力电转让给乙方贺光宪所有。二、租赁方自建的房屋归租赁方自由处理，与甲乙双方无任何关系。三、转让金额 ￥1200000元（大写：壹佰贰拾万圆整），总金额分两次付，第一次乙方付500000元（大写：伍拾万圆整）给甲方，第二次甲方将所有的手续全部交给乙方后，乙方将后面的余款当场结清，以后，天鑫生态园的所有事宜与甲方无关。四、如乙方要求现有租赁方搬迁所产生的经济纠纷与甲方无关。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，即日起签字生效，同具有法律效力。”上述协议签订后，贺光宪向黄世基支付了500000元转让金。之后，黄世基认为双方当事人所签订的上述《关于土地转让协议》无效，要求撤销该协议，因双方未协商一致，故诉至本院，请求依法解决。在案件审理过程中，黄世基将原请求即“撤销双方于2014年8月1日签订的《关于土地转让协议》”变更为请求“确认原、被告之间于2014年8月1日签订的《关于土地转让协议》无效，恢复原状。被告返还原告财产及收益，原告退还被告已付款项。” 另查明，涉案土地是成都市新都区新繁镇和平村的集体土地，没有土地使用权证。黄世基是以租赁的方式取得了该土地的承包经营权。贺光宪在与黄世基签订转让协议后，在涉案土地新修建了部分厂房。 本院认为，一、《关于土地转让协议》的效力问题。根据该协议签订的内容，黄世基是将新繁镇新汽车站旁（天鑫生态园）所有的围墙、房屋、地皮、二个户头的动力电转让给贺光宪所有，本院经审理查明的事实是，协议中约定的地皮即系修建“天鑫生态园”的土地，该土地系农民集体所有的土地，黄世基是以租赁的方式取得了上述土地的承包经营权，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”根据上述法律规定，黄世基将土地转让给贺光宪的行为，违反了上述法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据该规定，双方签订的《关于土地转让协议》无效。二、关于黄世基要求“恢复原状、由贺光宪返还其财产及收益，退还已支付款项”的主张。本院已确认双方签订的《关于土地转让协议》无效，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该规定，因该合同取得的财产，双方应当互相返还。本案中，黄世基根据与贺光宪签订的《关于土地转让协议》，收取了贺光宪50万元转让金，故该款在合同被确认无效后，应当返还给贺光宪，同时，贺光宪也应将天鑫生态园所有的围墙、房屋、二个户头的动力电返还给黄世基。因《关于土地转让协议》中约定的地皮属农村集体所有的土地，而非黄世基拥有所有权的土地，故黄世基要求将地皮返还给其不符合法律规定。关于黄世基要求恢复原状，返还其收益的诉讼请求。黄世基称《关于土地转让协议》是在贺光宪胁迫下签订的，但其未向本院提供充分的证据予以证明，该协议的签订应是双方当事人在平等自愿的情况下签订，因此该协议无效的责任不能完全归责于贺光宪，且双方在签订转让协议前，涉案土地上有黄世基修建的房屋，协议签订后，贺光宪撤除了黄世基修建的部分房屋，并在此基础上投入资金新修建了部分房屋，两人修建的房屋在现有证据下不能清晰、准确地界定，双方也不能就贺光宪新修建房屋的补偿事宜达成一致意见，故黄世基现要求恢复原状，返还其收益的诉讼请求，因黄世基所举证据不足以证明其主张，故本院不予支持，双方可另行途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告黄世基与被告贺光宪于2014年8月1日签订的《关于土地转让协议》无效； 二、被告贺光宪于本判决生效之日起十日内将天鑫生态园所有的围墙、房屋、二个户头的动力电返还给原告黄世基； 三、原告黄世基于本判决生效之日起十日内退还被告贺光宪支付的转让金500000元； 四、驳回原告黄世基的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费200元，由原告黄世基负担100元，被告贺光宪负担100元（此款原告黄世基已预交，原告黄世基在向被告贺光宪退还转让金时予以结清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  严振波 代理审判员  廖子汶 人民陪审员  黄 剑 二〇一六年二月二日 书 记 员  王 莉