四川省合江县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0522民初380号原告四川新美联房地产营销策划代理有限公司。法定代表人：李华树。委托代理人刘琪，四川万盛行律师事务所律师，系特别代理。被告高敏，女，生于1986年2月5日，汉族。原告四川新美联房地产营销策划代理有限公司（以下称四川新美联公司）与被告高敏居间合同纠纷一案，本院于2016年1月11日受理后，依法由审判员崔茂强适用简易程序，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序进行审理，由审判员吴宏担任审判长，与审判员崔茂强、人民陪审员许祝平组成合议庭，于2016年6月16日第二次公开开庭进行了审理。原告四川新美联公司的委托代理人刘琪、被告高敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告四川新美联公司诉称：被告于2015年委托原告出售其位于合江县的住房，并签订委托书，约定中介服务费为出售价的2%。在原告业务人员的努力下，于2015年8月12日完成了被告的委托事项，将被告所托房屋以728000.00元出售给樊安莉并完成交易。另被告委托原告为其租房介绍推荐房源信息，原告为被告介绍了多套住房，被告避开原告租用了原告为其介绍的房屋，每月租金为2000元。按原告公司规定和合江交易习惯，被告应支付原告一个月的租金作为居间服务费。经多次与被告协商沟通被告拒不支付上述售房中介服务费和租房中介服务费，故起诉要求被告支付中介服务费16560.00元。被告高敏辩称：委托原告卖房是事实，当时原告叫我签委托书说只是卖房需要，在卖房时说中介费由买房方承担。在签房屋买卖合同时都未提及我应付中介费。原告在收取买房方的中介费后，才喊我按委托书上的金额支付中介费。我租住房屋是我向我的朋友租的，不是通过原告居间促成的，所以我也不应向原告支付租房的中介费2000元。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。为证明自己的诉讼主张，原告提供了以下证据：1、原、被告签订的委托书一份（2015年4月16日）、原被告及买房方樊安莉签订的房地产转让协议一份、原告业务员刘昭烈与被告的微信聊天记录截图（光盘）。证明通过原告的居间服务，促成被告房屋的出售和房屋的租赁；原告通过微信等方式向被告索要因出售、租赁房屋产生的中介费的事实及双方对中介费收取比例的约定。2、证人刘昭烈出庭作证：证明刘昭烈系原告公司业务人员，“房地产转让协议”中用笔书写内容除高敏和樊安莉签名外均系证人书写；“房地产转让协议”中载明的中介费6000元是对买房方应付中介费的约定，原告与被告之间的中介费应按双方签订的委托书约定的2%支付,买房方樊安莉已支付原告中介费6000元；原告多次通过微信向被告催要中介费未果；按照交易习惯，中介费买卖双方都要承担。针对原告所举上述证据，被告高敏质证认为：委托书是原、被告签订，但委托书上的日期不是被告所写；“房地产转让协议”第五条中“乙方中介费为6000元，甲方按委托约定承担”的内容是原告擅自添加的；原告提供的微信聊天记录不完整，一些关键内容未提供，且被告未租住由原告提供信息的房源，被告不应承担支付租房中介费；证人刘昭烈系原告公司员工，“房地产转让协议”中另行添加的内容系原告方欺骗行为，不予认可。被告提供了房屋转让协议一份及证人樊安莉出庭作证。证明：原告在“房地产转让协议”第五条中“乙方中介费为6000元，甲方按委托约定承担”是原告擅自添加的，添加的的内容不是双方达成的合意；樊安莉已按“房地产转让协议”约定支付原告中介费6000元；证人对高敏是否要支付中介费不清楚；“房地产转让协议”是由高敏、樊安莉、刘昭烈共同在场签字，证人所持有的房屋转让协议只注明了“中介费6000元“，与原告提供的房屋转让协议中“乙方中介费为6000元，甲方按委托约定承担”的内容不一致。针对被告所举上述证据，原告四川新美联公司质证认为：被告所举“房地产转让协议”没有盖四川新美联房地产营销策划代理有限公司公章，真实性不能确认，且该协议系樊安莉持有的，被告持有的协议与原告方的一致，已交银行贷款；证人樊安莉不清楚原、被告之间对中介费的约定情况，刘昭烈证明了原、被告之间的委托书另约定被告应按房屋出售价2%支付中介费。本院对上述原、被告争议的事实和证据作如下认证：1、房地产转让协议中原告业务员添加的“乙方中介费为6000元，甲方按委托约定承担”及被告提供的房地产转让协议中原告业务员添加的中介费为“6000元”的内容，经证人樊安莉、刘昭烈证实是在协议签订前就已经形成的，应属双方真实意思表示；被告认为此内容属原告擅自添加，但又未否认协议签订时内容已经形成的事实，故其辩解理由不能成立。原告认为被告提供的房地产协议未加盖原告公司公章，但原告公司业务员刘昭烈作为合同签订的具体经办人，对该协议的真实性是认可的，刘昭烈的行为应能代表原告。故本院对原、被告提供的协议的真实性均予以认定。2、被告在卖房后租房居住，称其所租房屋不是原告介绍的房屋，但在庭审中被告又认可了其所租房屋是原告介绍的出租房屋中的一套，结合原告提供的与被告的微信聊天记录中关于租房的内容，本院对该事实予以确认。综上，本院对如下事实予以认定：原告四川新美联房地产营销策划代理有限公司于2015年4月10日经四川省泸州市合江县工商行政管理局登记核准从事房地产经纪活动。其经营范围为：房屋买卖合同居间、代理活动；房屋租赁合同居间、代理活动等。2015年4月16日，被告高敏委托原告四川新美联公司出售其位于合江县住宅一套，并同时签订“委托书”。该委托书约定：房屋出售价820000元；中介费（服务费、佣金）按四川省经纪人佣金参照标准收取或出售价2%。2015年8月12日，在原告四川新美联房地产营销策划代理有限公司居间促成下，被告高敏与樊安莉签订“房地产转让协议”，高敏将其位于四川省合江县住宅一套作价728000元出售给樊安莉。该协议对房款支付期限、方式、违约责任等进行了约定。另协议第五条约定：有关该房屋从甲方转让到乙方过户的税和费用概由樊安莉（乙方）负责。甲方(高敏)无条件提供齐所需证件及复印件并协助办理；中介服务费（佣金）按原有约定于签订本协议之日一次性支付。在该条款之后，原告公司经办人刘昭烈在樊安莉持有的协议中添加“中介费为陆仟元整，小写：（6000元）”的内容，在另两份协议中的该条款之后添加“乙方中介费为6000元，甲方按委托约定承担”的内容。该协议由高敏、樊安莉及原告公司业务员刘昭烈签名。协议签订后，买房方樊安莉已付清购房款，并向原告支付了中介费6000元。原告因向被告高敏催要中介费未果，遂提起诉讼，要求被告支付售房中介费14560元。另查明，被告高敏在卖房前后，因需另行租房居住，故委托原告提供出租房屋房源，原告曾带被告实地查看其提供的房源，双方亦通过微信对原告提供的房源信息进行沟通。后来被告通过朋友发现原告介绍的其中一套房屋系其朋友的亲戚所有，故未再通过原告租房，而是直接与该房屋所有人建立了房屋租赁关系。此外，原、被告在微信聊天中也曾对售房中介费的支付进行过沟通，原告不再要求被告按委托书的约定支付中介费，只要求被告按售房价的1%支付中介费，但被告仍认为原告的要求过高，故一直未予支付。本院认为，被告以签订的委托书的方式通过原告出售自己所有的房屋，但在售房时实际上是被告与买房人签订房屋转让协议，故原、被告间实际形成的是居间合同关系。该合同关系是双方在平等自愿的基础上建立的，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。在原告通过居间活动促成被告与买房人达成房屋转让协议后，原告的居间服务义务已经完成，故被告应按双方的约定向原告支付相应的报酬。按照我国《合同法》的相关规定和居间服务的交易习惯，在原、被告已对居间服务的报酬进行了约定的情况下，买房方不应再承担居间服务费用。但在原告参与的被告与买房人签订的协议中，原告又收取了买房人6000元的中介费，原告现在主张要求被告按委托书约定的房屋出售价的2%支付中介费，则其中介费的收取已经超过了我国对于中介服务费标准的限制性规定。鉴于原告已经收取了买房人的部分中介费，且在原、被告通过微信进行交流时原告已向被告明确表示将中介降为按售房价的1%交纳，故本院确认被告应按实际售房价的1%向原告支付中介服务费7280元。原告请求因被告委托原告为被告提供租房房源信息，因原告居间促成被告租赁房屋而应由被告支付中介费2000元。本院认为，被告在庭审中认可委托原告介绍房源、原告曾带被告实地查看过现在租住的房屋的事实，虽然被告因与出租人的其他关系而租住了该房屋，且主张因与出租人关系特殊而未支付房租，但被告仍应就原告在向被告提供房源的过程中所付出的劳动支付相应报酬。根据原、被告陈述的出租房屋情况及本地租房行情，本院酌情确定被告应向原告支付的租房中介服务费为1000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：被告高敏于本判决生效后十日内向原告四川新美联房地产营销策划代理有限公司支付中介服务费8280元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214元，由被告高敏负担。此款原告已预交，被告高敏在本判决生效后十日内直接向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审 判 长  吴 宏审 判 员  崔茂强人民陪审员  王贤权二〇一六年七月八日书 记 员  杨祖平