江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)扬民再终字第00020号上诉人(一审原告):李峰。上诉人(一审原告):赵文辉，（系李峰之妻）。委托代理人：王生干，江苏石立律师事务所律师。委托代理人：成伟，江苏石立律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：李幸谋，1955年10月4日。被上诉人（一审被告）：杨菊梅，1956年6月21日，（系李幸谋之妻）。上诉人李峰、赵文辉与被上诉人李幸谋、杨菊梅房屋买卖合同纠纷一案，江都市人民法院于2011年12月19日作出江都市人民法院（2010）江民初字第1776号民事判决，李幸谋、杨菊梅不服，向本院提起上诉。本院于2012年4月16日作出（2012）扬民终字第0222号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。李幸谋、杨菊梅不服，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2013年12月5日作出（2013）苏民申字第653号民事裁定书，指令本院再审本案。本院于2014年3月19日作出（2014）扬民再终字第0001号民事裁定，撤销原判，发回重审。后本院又将本案指令宝应县人民法院管辖。宝应县人民法院经审理，于2015年6月5日作出（2014）宝民初字第1684号民事判决。李峰、赵文辉不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法另行组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李峰、赵文辉一审诉称：李幸谋、杨菊梅夫妇的原房屋拆迁后，被安置在欧风佳苑，2008年3月，李峰、赵文辉夫妇与李幸谋、杨菊梅夫妇及其女婿蒋剑就欧风佳苑安置房买卖事宜达成协议，李幸谋、杨菊梅出售一套安置房给李峰、赵文辉，价款为36.8万元，李峰、赵文辉向蒋剑付清房款，2009年4月1日拆迁部门将安置房交付李幸谋、杨菊梅，李幸谋、杨菊梅将欧风佳苑11幢504室房屋交付给李峰、赵文辉，李峰、赵文辉与小区物业服务处办理相关入住手续并行使所有权，但此后李幸谋、杨菊梅一直未能协助李峰、赵文辉办理房屋产权过户手续，故诉至法院，要求：1、确认欧风佳苑11幢504室房屋的所有权属于李峰、赵文辉；2、李幸谋、杨菊梅将欧风佳苑11幢504室房屋产权过户至李峰、赵文辉两李峰、赵文辉名下。李幸谋、杨菊梅一审辩称，1、李峰、赵文辉所诉不实，双方并无签订房屋买卖协议；2、李幸谋、杨菊梅没有收到李峰、赵文辉一分钱，双方不存在房屋买卖的事实；3、房屋系李幸谋、杨菊梅所有，若李峰、赵文辉向他们的女婿蒋剑买房，蒋剑根本是无权处分，因此李峰、赵文辉要求确认与他们存在房屋买卖合同无事实和法律依据，请求驳回李峰、赵文辉的诉讼请求。宝应县人民法院经审理认为，本案的争议焦点为李峰、赵文辉与李幸谋、杨菊梅之间的房屋买卖合同是否成立。结合李峰、赵文辉与李幸谋、杨菊梅双方在本案中举证、质证以及陈述、辩论意见，依据相关法律规定，该院认为，李峰、赵文辉与李幸谋、杨菊梅之间的房屋买卖合同不成立。其理由是：（一）李峰、赵文辉与李幸谋、杨菊梅并未签订房屋买卖合同。李峰夫妇在明知该房屋的产权属于李幸谋夫妇情况下，理应直接与李幸谋夫妇商谈购房事宜。这也是正常买卖行为必然要求。而且购买房屋，也是家庭大事，买卖双方都会慎重处理，签订买卖合同，以确定双方的权利义务以及对买卖过程中一些具体细节作出明确约定，维护交易的安全，这是房屋买卖的一般要求，而李峰夫妇不但未与李幸谋夫妇签定合同，而且连一次正式的商议都没有，这是违背常理的。因此，该院认为李峰、赵文辉主张的双方房屋买卖合同关系不成立。（二）李幸谋夫妇的女婿蒋剑与李峰夫妇的口头约定能否构成表见代理行为。该院认为，不构成表见代理。合同法规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。照此规定，李峰夫妇理应与蒋剑之间要订立买卖合同，而李峰夫妇称仅与蒋剑之间达成口头约定。即或双方达成了口头约定，那么李峰夫妇对如何履行该口头约定的解释也存在诸多不合理的地方，其称分多次向蒋剑支付36.8万元房款，但没有一张收条，这是严重违背常理的。李峰与蒋剑关系再好，居然在没有合同，没有一张收款凭证的情况下就把一套房屋卖掉了。至于蒋剑向李峰夫妇交付房屋的钥匙，能否视为实际交付该房屋，该院认为不能，因为对钥匙交付的原因上双方存在争议，李峰夫妇认为交钥匙就是房屋的实际交付行为，而李幸谋夫妇认为是给李峰夫妇去看房型。该院认为，交钥匙仅是房屋买卖合同的附随义务，李峰夫妇在无充分证据证明房屋买卖合同成立的基础上，不能证明交钥匙就是实际交付房屋。综上所述，宝应县人民法院认为：李幸谋、杨菊梅与李峰、赵文辉之间的买卖合同行为不能成立，李峰夫妇要求确认欧风佳苑11幢504室房屋的所有权属于其并判决李幸谋夫妇将欧风佳苑11幢504室房屋产权过户至其名下的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回李峰、赵辉的诉讼请求。李峰、赵文辉上诉称：一审认定事实错误。（1）一审对涉案房屋已于2009年4月1日实际交付的事实没有认定是错误的。涉案房屋已实际交付，涉案房屋的全套钥匙及水费、电费卡均在上诉人处，且上诉人已与物业公司办理了物业入住手续，对涉案房屋实际占有并行使权力，相关证人证言证明涉案房屋于2009年4月1日交付过程的事实；（2）一审法院认为交钥匙仅是房屋买卖合同的附随义务错误。房屋买卖合同中，钥匙交付后，接受钥匙的一方才可以对房屋行使占有、使用、受益权力，这证明被上诉人履行了合同的主义务。被上诉人李幸谋、杨菊梅答辩称，双方当事人没有成立任何房屋买卖合同关系,也没有任何买卖意向和行为。二审争议焦点为上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同是否成立?本院认为，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同成立，理由如下：（一）蒋剑与李峰之间房屋买卖合同关系成立且各自履行了主要义务。1、证人黄某、杨某的证言及录音资料，能够证明李峰与蒋剑就讼争房屋达成了口头买卖协议，价格为36.8万元；2、李峰已支付了36.8万元房款。2008年3月至2009年4月1日期间，李峰分批支付蒋剑、李霞36.8万元，尽管调查中蒋剑称36.8万元为借款，李霞否认收到钱，但录音资料及黄某、杨某等证据能证明此款系购房款。3、2009年4月1日，蒋剑将刚领取的欧风佳苑11幢504室的全套钥匙交给李峰夫妇。（二）蒋剑的行为构成表见代理。1、李霞是李幸谋、杨菊梅的独女，蒋剑是招婿，婚后一直与李幸谋夫妇共同居住。李峰与蒋剑是朋友，且交往频繁，彼此情况非常熟悉；2、李峰夫妇与李幸谋夫妇一道参与了看房选房，2009年4月1日，在欧风佳苑物业服务处办理入户登记时李幸谋虽有事先走了，但杨菊梅、李霞、蒋剑仍在场，欧风佳苑物业服务处根据李幸谋家人的要求将欧风佳苑11幢504室的户主李幸谋变更为李峰，联系方式也登记的是李峰的号码，如果没有户主的同意，物业公司不可能将户主名字登记为他人；3、蒋剑当天收取了李峰剩余购房款8万元并将刚领取的上述房屋全套钥匙交给李峰；4、房子交付后，李峰曾邀请李幸谋一家人吃饭，证人杨某参与并证明此事，李幸谋在庭审中亦认可李峰请吃饭是为了“买我的房子”，蒋剑在调查中也称曾告诉李幸谋说李峰想买房，显然李幸谋对李峰与蒋剑达成房屋买卖协议是明知的。5、李峰领取了自来水用户缴费卡、电费缴费卡，并对房屋进行了部分改造，其作为户主占有房屋达一年半之久。6、在李幸谋与李峰的录音资料中，李幸谋说“不卖了，收回头，推翻协议的多了”等；韦学明的调查笔录也称杨菊梅表示不想把房屋卖给李峰了，要把钱退给李峰。上述事实可以证实李幸谋夫妇明知蒋剑将属于自己的讼争房屋卖给李峰，并未提出反对意见，足以使李峰、赵文辉相信蒋剑有代理权，加之蒋剑主观上善意无过失，故蒋剑将房屋卖给李峰，虽然没有取得李幸谋夫妇明确的收取，但其行为足以构成表见代理。综上，尽管双方之间没有订立书面的房屋买卖合同，但蒋剑与李峰、赵文辉就讼争房屋的买卖达成口头协议，并已完成交付，李幸谋、杨菊梅明知上述情况而未提出异议，蒋剑的行为构成表见代理，其代理行为有效，依法应认定双方之间的房屋买卖合同成立。该房屋买卖合同合法有效，依法应予保护，因讼争房屋现仍登记在扬州市中远房产有限公司名下，李幸谋尚未办理房产初始登记手续，无法直接办理过户手续。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中国人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下：一、李幸谋、杨菊梅协助扬州市中远房产有限公司将坐落于江都区仙女镇新区浦江路南侧中远欧洲城欧风佳苑11幢504室的房屋过户至李峰、赵文辉名下。二、驳回李峰、赵文辉的其他诉讼请求。一审诉讼费9260元，二审上诉费6900元均由李幸谋、杨菊梅负担（李峰、赵文辉垫付的一审诉讼费9260元，李幸谋、杨菊梅在判决生效十日内支付给李峰、赵文辉）。本判决为终审判决。审 判 长  金香平代理审判员  吴汉霞代理审判员  张高峰二〇一六年七月二十七日书 记 员  林晓俊附：相关法律条文《中国人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；