北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终6228号上诉人（原审被告、反诉原告）魏兰华，女，1953年6月9日出生。委托代理人武颖，女，1981年12月26日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）郑菊香，女，1959年4月16日出生。委托代理人徐安封，北京市义博律师事务所律师。上诉人魏兰华因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2016)京0102民初1259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人魏兰华及其委托代理人武颖，被上诉人郑菊香之委托代理人徐安封到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2016年1月，郑菊香起诉称：2015年8月22日，我与魏兰华签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我将自己所有的北京市西城区×××9号院5号楼603号房屋(以下简称诉争房屋)卖给魏兰华，成交价为463万元整；2015年9月21日，我们双方又签订一份《补充协议》，约定我在房屋过户后3个月内将户口迁出，魏兰华预留15万元房款作为户口迁出的保证金，待户口迁出后直接支付给我，并约定了违约责任。合同签订后，我如约履行了义务，多次要求魏兰华支付购房尾款，但魏兰华不予理睬。故请求法院判令魏兰华支付购房尾款（户口迁出保证金）15万元及违约金4.5万元，并担诉讼费。魏兰华答辩并反诉称，我不同意郑菊香的诉讼请求。理由如下：1、本人无违约行为，并已按合同约定履行义务。15万元并非购房尾款，而是户口迁出保证金，此点在双方签订的《补充协议》第三条中有明确约定，该笔款项的定义“乙方预留甲方购房款150000元作为户口迁出保证金”。此笔保证金原则上应由郑菊香向我支付15万元，待郑菊香将其在诉争房屋项下的户口迁出后，我再将该笔保证金退还。但是我与郑菊香为了方便操作，才形成了15万元的所谓购房尾款，实际上该笔款项根本不属于购房款。由此可见，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》实际上为两个合同：《房屋买卖合同》及《户口迁出协议》，其中15万元为《户口迁出协议》的保证金。对于《房屋买卖合同》而言，我已经完全履行完毕付款义务，不应承担违约责任。2、双方约定的退还户口迁出保证金的方式不明。双方所签《北京市存量房屋买卖合同》是由北京我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称中介公司)所提供的，该合同中第四条最后一款约定，我应通过“资金存管”的方式退还郑菊香户口迁出保证金。但该合同及之后我与郑菊香所签订的所有协议均未解释何为“资金存管”、如何操作。郑菊香在其办理完户口迁出手续后通过手机短信的方式提供了一个银行账户，要求我将其户口迁出保证金汇款至该账户。作为合同的一方当事人，我应严格按照合同所约定的方式来进行户口迁出保证金的退还，而不应草草的将保证金直接通过银行汇款的方式而非资金存管的方式来退还给郑菊香。3、违约责任约定不明，且约定的违约金过高。在双方签订的《补充协议》第三条中仅约定了甲方（郑菊香）未及时将户口迁出的违约金的计算方法，并未约定我方违约条件及违约责任。且在该《补充协议》中所约定的郑菊香迟延履行违约金的计算方式为15万元的百分之一每日，换算成年的话即为本金的365%，此约定明显过高。郑菊香既未提供违约金的计算方法，又未提供遭受实际损失的直接证据，故我方不承担违约金。4、我有合理原因造成履行困难。2015年11月7日交房前应完成全部过户事项，但我交房时尚未办理完成电卡、燃气卡、有线电视费、取暖费、维修基金、物业费的交接过户。由于郑菊香没有履行上述义务，共同完成全部过户手续，导致我只能自行完成，期间需要查找相应规章管理办法以及政府各办事大厅地址、电话，前往办事大厅咨询过户手续，很多手续均要郑菊香亲自到场方能办理，但郑菊香未能亲自到场，全部手续均由我自行办理。我因办理各项手续非常劳累，在2015年11月至12月期间，连续输液17天，并由于摔倒导致只能长时间卧床休息，当我身体有所好转后，立即与中介公司的经纪人及郑菊香取得联系。该经纪人在我生病期间还发来问候短信，并告知我会与郑菊香沟通相互理解。因此这段期间并无不理睬郑菊香。5、所有房款及保证金均已结清，郑菊香未全部履行其义务。我所申请的购房贷款是于2015年10月28日向郑菊香放款的，按照双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》第七条第（一）款的约定，郑菊香应在一周内（即2015年11月4日前）将房屋交付给我。但郑菊香却是于2015年11月7日才将房屋交付，已构成违约。此外，郑菊香在我已完全履行完付款义务后并未按合同约定将维修基金发票、地址证明正本、拆迁协议及诉争房屋内的家具家电一并转让给我，给我造成损失。综上，我提起反诉。请求：1、判令郑菊香支付我迟延交房4日的违约金9260元；2、判令郑菊香按照双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》的约定，将《地址变更证明（正本）》、《拆迁协议》及房屋公共维修基金发票交付给我；3、诉讼费由郑菊香承担。郑菊香辩称，魏兰华的反诉请求不成立。合同约定的交房屋时间是收到房款一周之内。魏兰华是以贷款下来的时间为其交付全部房屋的时间，但全部房款应包括保证金15万元。第三次付款约定是户口迁出当日。合同约定的收到全部房款一周内交房，我方收到贷款后立即通知中介公司，2015年10月29日就跟中介公司说了，由中介公司再通知魏兰华。11月7日交房的日子是中介公司定的，对方也同意了。这个没有超过合同约定的期限。我方早就提前交房。魏兰华的第二项反诉请求没有合同依据。一审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。郑菊香与魏兰华签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方应当按照合同约定，履行各自的义务。根据《补充协议》约定，魏兰华应当在郑菊香迁出全部户口后将户口迁出保证金直接支付给郑菊香。虽然《补充协议》中未明确约定具体的支付时间，但该期限应当是合理的期限。郑菊香按约定迁出户口后及时通知了魏兰华并多次催促，但魏兰华并未予以答复。魏兰华在郑菊香起诉后才于2016年1月22日支付了户口迁出保证金，显然不属于合理期限。魏兰华关于迟延付款存在正当理由的抗辩意见不能成立，法院不予采纳。魏兰华迟延支付户口迁出保证金的行为，已构成违约，应承担违约责任。魏兰华主张郑菊香要求的违约金数额过高，结合郑菊香主张的损失及本案实际情况，郑菊香主张的违约金数额确实过高，具体数额，法院综合考虑双方合同履行情况、魏兰华过错程度、郑菊香实际损失以及魏兰华在法院通知后即将款项打给郑菊香的情形予以酌情调整。关于魏兰华要求郑菊香支付迟延交房违约金的反诉请求。按照合同约定，郑菊香应在收到全部房款后一周内交付房屋。即便魏兰华关于2015年10月28日已支付完毕全部购房款的主张成立，中介公司于2015年11月4日通知魏兰华收房亦未超过合同约定的交房时间，魏兰华主张因工作原因未能在2015年11月4日收房，该责任不应由郑菊香承担。故郑菊香并未迟延交房，对魏兰华要求郑菊香支付迟延交房违约金的反诉请求，不予支持。关于魏兰华要求郑菊香交付《地址变更证明（正本）》、《拆迁协议》及房屋公共维修基金发票的反诉请求，魏兰华主张双方对此达成口头协议，但未提交相应证据证明，故魏兰华此项反诉请求，缺乏依据，不予支持。据此，一审法院于2016年4月判决：一、自判决生效之日起七日内，魏兰华支付郑菊香违约金二万五千元；二、驳回郑菊香的其他诉讼请求；三、驳回魏兰华的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，魏兰华不服，上诉至本院，请求二审法院依法撤销一审判决第一项、第三项，改判驳回郑菊香的全部诉讼请求，支持其全部诉讼请求。其主要上诉理由是：一、一审法院判决认定事实不清。15万元户口迁出保证金的支付方式应为资金存管，资金存管方式顾名思义不应是魏兰华直接将该款项汇入郑菊香所提供的银行账户内，而双方所签订的所有相关合同及协议也均未就该付款方式进行解读，正是此原因才导致魏兰华未及时退还户口迁出保证金。另，一审判决认定魏兰华认可中介公司于2015年11月4日通知魏兰华可以交房，由于其正在上班，故与中介公司协商于2015年11月7日收房的事实，与实际事实严重不符。二、一审法院对违约金判决有误。一审法院认定魏兰华违约，且认定郑菊香主张违约金数额过高，但经法院调整后的违约金数额为2.5万元，此结果仍明显过高。郑菊香同意原判。经审理查明：2015年8月22日，经中介公司居间服务,郑菊香（出售方、甲方）与魏兰华（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定，郑菊香向魏兰华出售诉争房屋，成交总价463万元，魏兰华应于合同签订当日向郑菊香支付定金5万元，通过自行交接方式划转；魏兰华选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为250万元。魏兰华分3次向郑菊香支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于商贷面签日，魏兰华向郑菊香支付108万元，通过资金监管方式划转。第二次，于面签后两天内，魏兰华向郑菊香支付85万元，通过自行交接方式划转。第三次，于户口迁出当日，魏兰华向郑菊香支付15万元，通过资金存管方式划转。关于房屋交付，双方提供的合同中所载明的文字表述略有不同，即郑菊香提供的合同内容为：甲方应当在收到全部房款后一周之内将该房屋交付给乙方。魏兰华所持合同内容为：甲方应当在收到全部尾款后一周之内将该房屋交付给乙方。诉讼中，郑菊香、魏兰华对两份合同的真实性均予以认可。2015年9月21日，郑菊香与魏兰华签订《补充协议》，约定，郑菊香承诺在上述房产过户后3个月内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。魏兰华预留郑菊香房款15万元作为户口迁出保证金，待房屋内所有户口迁出直接支付郑菊香。如因郑菊香自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向魏兰华支付每逾期一日按预留款的1%的标准支付迟延违约金，并继续履行全部户口迁出义务。除郑菊香、魏兰华、中介公司签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，郑菊香、魏兰华任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金。上述合同签订后，魏兰华按照合同约定支付了除双方所争议的15万元户口迁出保证金及贷款以外的其他款项。2015年9月29日，诉争房屋变更登记到魏兰华名下。2015年10月28日，中国工商银行将250万元的购房贷款打入郑菊香的账户。2015年11月7日，郑菊香、魏兰华办理了房屋交接手续。2015年12月3日，郑菊香及其丈夫、女儿的户口由诉争房屋迁出。一审诉讼中，魏兰华于2016年1月22日将15万元尾款支付给郑菊香。郑菊香当庭表示撤回要求魏兰华支付购房尾款（户口迁出保证金）15万元的诉讼请求。诉讼中双方举证情况：1、郑菊香称其2015年12月3日迁出户口后，多次要求魏兰华支付剩余购房尾款，但魏兰华不予理睬，魏兰华的行为已构成违约，应承担违约责任。针对该主张郑菊香提交了其与魏兰华之间的手机短信和微信记录予以证明。魏兰华对上述证据的真实性予以认可。证据显示：郑菊香自2015年12月3日起多次通过手机短信、微信要求魏兰华支付户口迁出保证金并提供了银行账号，但魏兰华均未予以回复。魏兰华答辩称，户口迁出保证金应当由包括中介公司在内的三方见面协商如何支付，而不能简单的通过转账支付，其也多次催促中介公司约三方见面，没有回复郑菊香的信息系因为当时身体不好，正在住院治疗，其不存在违约行为。另，魏兰华认为郑菊香要求的违约金数额过高。2、郑菊香针对其存在诉讼费、律师费以及利息损失的主张，未能提交律师费支出的凭证。3、魏兰华称其于2015年10月28日支付了全部购房款，按照合同约定，郑菊香应在一周内交付房屋，但郑菊香实际在2015年11月7日才交付房屋，迟延了4天，构成违约，应当支付违约金。魏兰华提供了中介公司员工的证人证言。中介公司出具的证人证言只能证明中介公司于2015年11月4日通知魏兰华收房，收房日期为2015年11月7日，但未说明该日期是如何确定的。郑菊香对魏兰华的该项主张不予认可。其认为户口迁出保证金15万元是购房款的一部分，魏兰华在未支付15万元以前应视为没有支付全部购房款，故其没有交房义务。且郑菊香在收到贷款后第二天，即2015年10月29日已通知中介公司可以交房，中介公司也已通知魏兰华收房。2015年11月7日交房的日子是中介公司定的，魏兰华也同意。郑菊香是提前交房而非迟延交房。双方针对各自的主张均未能提供充分证据加以佐证。上述事实有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、户口本、书面证人证言、手机短信和微信记录、房屋产权证、转账凭条、病历处方及医药费票据、收条、借款凭证和付款委托协议等相关证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。郑菊香与魏兰华签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应自觉遵守合同约定。本案争议焦点有二：一是魏兰华是否构成迟延交付购房尾款的违约，二是郑菊香是否构成迟延交房的违约。关于魏兰华是否迟延交付购房尾款的问题。依据双方所签《补充协议》的约定，魏兰华应当在郑菊香迁出全部户口后直接向郑菊香支付户口迁出保证金。该条款内容并未明确写明户口迁出保证金的具体支付时间，故依据相关法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。郑菊香于2015年12月3日将户口迁出诉争房屋，并及时通知了魏兰华，此时魏兰华已负有即时向郑菊香退还户口迁出保证金的义务。现有证据表明，郑菊香通过电话短信的方式多次催促魏兰华支付户口迁出保证金，魏兰华均未予答复，其系在诉讼期间才向郑菊香支付了户口迁出保证金，该行为显然欠妥。一审法院认定魏兰华迟延付款存在正当理由的抗辩意见不能成立，其行为已构成违约，应承担违约责任，系正确的。关于违约金的数额，鉴于魏兰华提出过高的主张，一审法院综合双方合同履行情况、魏兰华的过错程度、郑菊香的实际损失及魏兰华在法院通知后即将款项支付给郑菊香的情形，酌情调整为2.5万元，亦无不妥，本院予以维持。关于郑菊香是否迟延交房的问题。按照合同约定，郑菊香应当在收到全部房款后一周内交付房屋。根据已查明的事实，双方约定郑菊香在未将户口迁出诉争房屋前，应当向魏兰华支付15万元的户口迁出保证金，为便利，魏兰华从房款中扣除15万元暂不支付，以此作为魏兰华的户口迁出保证金，故2015年10月28日郑菊香收到中国工商银行支付的250万元购房贷款的时间应视为郑菊香收到全部购房款的时间。依据合同约定，郑菊香应于2015年10月28日后一周内交付房屋，即2015年11月4日为房屋交付的截止日。现有证据表明，魏兰华于2015年11月4日接到收房通知，只是通知的收房日期为2015年11月7日，可见收房日期已变更为2015年11月7日，双方已于该日办理了房屋交接手续。关于2015年11月7日的收房日期为何变更，郑菊香与魏兰华陈述不一，且双方针对各自的陈述均未能提供充分有效的证据加以佐证，故现有证据不能证明郑菊香迟延交房的事实。依据相关法律规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一审法院未支持魏兰华要求郑菊香支付迟延交房违约金的反诉请求，并无不当，本院予以维持。关于魏兰华要求郑菊香交付《地址变更证明（正本）》、《拆迁协议》及房屋公共维修基金发票的反诉请求，因魏兰华未提供相应证据证明其主张双方对此已达成口头协议，故一审法院未支持魏兰华的该项反诉请求，亦无不当，本院予以维持。综上所述，魏兰华的上诉理由不充分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费463元，反诉费25元，由郑菊香负担206元（已交纳）；由魏兰华负担282元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费657元，由魏兰华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 妍代理审判员  王继玉代理审判员  高 磊二〇一六年七月二十九日书 记 员  林晓天