江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终39号上诉人（原审被告）孙映。委托代理人孟凡永，江苏汉平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）胡维德。委托代理人殷成刚，江苏同科律师事务所律师。原审被告陈妮。委托代理人张勇，江苏汉平律师事务所律师。上诉人孙映因与被上诉人胡维德、原审被告陈妮确认合同无效纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院(2015)港民初字第197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡维德一审诉称：胡维德与陈妮曾经是生意上的伙伴，胡维德委托陈妮购买由连云港东盛房地产综合开发有限公司（以下简称东盛公司）开发的位于连云区海棠北路217号龙门山庄的房子。陈妮分别于2009年7月31日，2009年8月21日代胡维德向东盛公司各交纳购房款10万元、20万元。2009年9月11日，陈妮以自己的名义与东盛公司签订了商品房买卖协议，为胡维德购买了该房屋。同日，胡维德经手付房款15342元、维修基金9068元，胡维德刷卡付房款60万元。2009年11月11日，陈妮代胡维德交纳购房契税27460元。2010年2月2日，陈妮向胡维德出具字条写明：“龙门山庄房屋一套是胡维德付款60万元正，金海国际付款150万元正是胡维德付款，特此证明。2010年2月3日前将上述房产转入胡维德名下。”但是，陈妮没有履行自己的承诺，却背信弃义于2010年2月26日将该房屋登记至自己的名下。陈妮的违约行为严重地侵害了胡维德的合法权益。故胡维德诉至法院，请求判令依法确认和分割龙门山庄小区C14号楼（74栋）房屋产权为其所有，由胡维德补偿陈妮出资额324410元后判令陈妮将上述房屋过户到胡维德名下。诉讼过程中，因胡维德发现陈妮已将房屋过户至孙映名下，胡维德将诉讼请求变更为确认孙映与陈妮关于连云区海棠北路217号龙门山庄的《房地产买卖契约》为无效合同。陈妮一审辩称：陈妮对涉案房屋也进行了出资，并进行了装修，胡维德无权要求将房屋过户给他。另外，涉案房屋已经转让给孙映，胡维德无权要求分割。孙映一审未到庭，也未提交书面答辩状及证据。原审法院经审理查明：2009年9月11日，陈妮与东盛公司签订《商品房买卖合同》，合同约定陈妮购买东盛公司开发的连云区海棠北路217号龙门山庄的房屋（以下简称涉案房屋），在这之前，陈妮于2009年7月31日向东盛公司交纳购房款10万元，2009年8月21日交纳购房款20万元，于2009年9月11日交纳购房款615342元，该购房款中的60万元为胡维德在东盛公司售楼处刷卡支付。陈妮于2009年9月11日另交纳9068元维修基金，于2009年11月11日交纳购房契税27460元。2010年2月，陈妮向胡维德出具字条一张，内容为“龙门山庄房屋一套是胡维德付款60万元正，金海国际付款150万元整是胡维德付款，特此证明，2010年2月3日前将上述房产转入胡维德名下！”。但陈妮没有履行该承诺，陈妮于2010年2月26日将涉案房屋登记至自己名下。后胡维德诉至原审法院要求将涉案房屋过户至其名下，原审法院作出（2012）港民初字第0781号民事判决，判决陈妮将涉案房屋协助过户至胡维德名下。陈妮对上述判决不服提起上诉，连云港市中级人民法院（以下简称市中院）经审理认为：2009年9月11日陈妮与东盛公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋，陈妮所支付的购房款中，有其本人交纳的30万元，以及维修基金9068元、购房契税27460元。之后，陈妮于2009年9月11日交纳的615342元购房款中，有60万元为胡维德在东盛公司售楼处刷卡支付。当事人双方的上述分别支付购房款，共同购买一套房屋的出资行为，构成对争议房屋的共有关系。市中院认为房产共有人胡维德、陈妮就共有财产的分割未达成一致意见，又未请求从共有财产中分割出属于自己的份额，胡维德径行向法院起诉要求将房屋过户至其名下，不符合物权法的规定。因此市中院作出（2013）连民终字第0663号民事判决，判决如下：一、撤销连云港市连云区人民法院（2012）港民初字第0781号民事判决；二、驳回胡维德要求陈妮将连云区龙门山庄C14楼房屋过户至胡维德名下的诉讼请求。市中院作出上述判决后，陈妮即申请解除对涉案房屋的查封，原审法院经审查后认为陈妮的解除查封申请符合法律规定，故作出（2012）港民初字第0781-1号民事裁定书，裁定解除对涉案房屋的查封，该裁定书于2013年12月26日送达连云港市房管局执行。另查明，在原审法院解除对涉案房屋查封的次日，即2013年12月27日，陈妮（甲方）与孙映（乙方）签订了《房地产买卖契约》，并在当天将房屋过户至孙映名下，合同载明甲方收到乙方预付的购房定金30万元，甲方将涉案房屋出售给了乙方，合同主要内容为：一、甲方自愿将坐落在连云区海棠北路217号龙门山庄的房地产（房屋建筑面积181.36平方米）出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房产做了充分的了解，愿意购买该房产。二、甲乙双方议定的上述房产成交价格为90万元，乙方于2014年1月1日前付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式为转账或现金。……。另外，陈妮至今未将涉案房屋移交给孙映占有使用。涉案房屋在2009年年底进行装修，陈妮委托连云港中信土地房地产评估咨询有限公司（以下简称评估公司）对涉案房屋的市场价值进行评估，评估公司于2010年9月1日出具了评估意见：估价对象的附属设施及室内外装修价值总和约为100万元，房屋及其占用的土地使用权价值为145.8万元。另外，陈妮与孙映于2000年7月27日办理结婚登记，于2009年9月11日办理离婚登记。一审诉讼期间，本案的争议焦点为：陈妮与孙映签订的涉案房屋的《房地产买卖契约》是否有效。胡维德称：陈妮与孙映签订的涉案房屋买卖合同无效，双方恶意串通转移房产，侵害了胡维德的利益。陈妮与孙映签订的合同应无效，理由为：孙映作为陈妮的前夫，与陈妮关系紧密互相信任，且陈妮称其找孙映帮忙转让涉案房屋，并且两人缔约的时间发生在陈妮与胡维德就涉案房屋权属纠纷的诉讼过程中，办理产权过户的时间为法院解除查封的第二天，因此，孙映应当知道涉案房屋存在纠纷，应当知道陈妮无权处分涉案房屋。陈妮称：其与孙映达成的房屋买卖合同是真实有效的，并且支付了房屋价款，《房地产买卖契约》只是用于在房管局备案而签订的格式合同，两人之间私下就涉案房屋还签订一份购房款金额为160万元的买卖合同。陈妮提供银行转账凭据四张，证明目的为孙映向其支付房款160万元，其中2013年6月26日支付25万元，于2013年12月29日支付75万元，于2014年8月30日支付60万元，另外，陈妮称：2013年6月26日孙映转账支付给陈妮的25万元实际上是出借给陈妮的款项，在两人达成房屋买卖协议时，该25万元借款冲抵了购房款。胡维德称：陈妮和孙映之间的四笔共160万元转账不能证明是支付房款，陈妮和孙映也未举证证明所谓的160万元购房合同是真实存在的。以上事实有《房地产买卖契约》、银行转账凭证、银行卡明细对账单、《房地产评估报告》、（2013）连民终字第0663号民事判决书、（2012）港民初字第0781号民事判决书及当事人在案陈述予以证明。原审法院认为，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。原审法院认为涉案房屋是胡维德与陈妮按份共有，房屋总价款为90余万元，其中胡维德支付60万元，陈妮支付30余万元，陈妮所占份额低于2/3，陈妮无权单独处分涉案房屋。原审法院认为陈妮与孙映有关涉案房屋的买卖合同是无效的，理由为：一、陈妮与孙映曾经是夫妻关系，二人共同生活了九年，且据陈妮所说其与孙映相互信任，两人相互信任的程度甚至可以就一两百万的房产买卖不需要签订书面合同。胡维德与陈妮之间就包括涉案房屋在内的纠纷在原审法院、市中院及江苏省高级人民法院进行了多次诉讼，时间长达两年多，以孙映与陈妮的关系，孙映应该知晓陈妮与胡维德之间存在房屋权属的纠纷。另外，依陈妮所述两人是在陈妮与胡维德房屋纠纷诉讼过程中达成的房屋买卖意向，且涉案房屋在2013年12月26日之前处于法院查封的状态下，陈妮和孙映在原审法院解除查封的次日即办理了产权过户手续，两人的《房地产买卖契约》载明孙映对涉案房屋做了充分的了解，这也可以证明孙映对涉案房屋存在权属纠纷应当知晓，即孙映应当知道涉案房屋系陈妮与他人共有，陈妮没有单独处分涉案房屋的权利。二、涉案房屋评估的市场价值合计为245万元，但两人的《房地产买卖契约》约定的房屋价格仅为90万元，该约定买卖价格比房产的市场价格低了155万元，尽管陈妮称其与孙映还签订一个160万元的房屋买卖合同，但两人至今未向法院提交该160万元的合同，因此，原审法院不能认定两人之间还存在一个160万元的合同，即便陈妮所说房屋的真实成交价为160万元，孙映支付的房款也远远低于涉案房屋的市场价值，因此，陈妮转让房屋的价格并不合理。综上，原审法院认定陈妮和孙映在买卖涉案房屋时主观上是恶意的，房屋转让的价格也不合理，孙映不能善意取得涉案房屋，两人有关涉案房屋达成的买卖协议应为无效合同，原审法院对胡维德要求确认陈妮和孙映之间就涉案房屋达成的买卖协议无效的诉讼请求依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院遂判决：陈妮与孙映签订的连云区海棠北路217号龙门山庄的《房地产买卖契约》系无效合同。案件受理费6170元，保全费5000元，由陈妮、孙映连带承担（胡维德已预交，由陈妮、孙映于判决发生法律效力之日起十日内给付胡维德）。陈妮、孙映不服上述判决，均向本院提起了上诉，但陈妮未按规定缴纳上诉费用，经原审法院书面催缴后，仍未缴纳。二审诉讼期间，陈妮明确表示其不缴纳上诉费用，只作为原审被告参加诉讼，应视为其主动放弃自己的上诉权利。孙映上诉称：1、原审程序违法。被上诉人胡维德变更诉讼请求并没有通知上诉人。被上诉人原审诉求是要求上诉人和陈妮将房屋过户至被上诉人名下并要求撤销上诉人和陈妮之间的房屋买卖协议，同时又要求对上诉人和陈妮之间的房屋买卖合同确认无效等。被上诉人的诉讼请求乱七八糟，上诉人无法答辩故没有出庭参加诉讼。对被上诉人变更的诉讼请求，上诉人并不知情。被上诉人一审庭审中变更诉讼代理人，也没有依法通知上诉人。一审多次开庭，上诉人仅收到过一次传票，程序违法。2、在没有任何证据的情况下，原审法院推断认定上诉人和陈妮在房屋买卖时主观上是恶意的。原审法院以上诉人和陈妮之前的婚姻关系和《房地产买卖契约》的条款约定内容，认为上诉人知晓房屋纠纷。房屋纠纷发生在上诉人和陈妮离婚之后，陈妮不可能也没有必要将其和他人错综复杂的纠纷告诉上诉人，上诉人此时已经和她人建立恋爱关系至今已经结婚生育，上诉人和陈妮只是普通朋友关系；《房地产买卖契约》是房产局提供的格式条款，不能以此格式条款认定上诉人主观是否知晓。办理房屋过户手续习惯上是将买卖价格空出，在过户时按评估价格再填写买卖价格，以达到减少交易税收的目的。《房地产买卖契约》载明的交易价格不可能是双方真实价格；陈妮已经提供上诉人向其银行转账证明，原审法院认为该价格远低于市场价格，评估报告的评估方法是按重置成本法，并非市场交易法，市场能够成交的价格才是认定房屋价值的唯一标准，目前市场经济持续低迷，涉案房屋现在很难出售到160万。原审法院认为房屋价值远高于160万元，和案件受理费收取相互矛盾，原审法院以非常低的价格收取被上诉人案件受理费6170元，即使按《房地产买卖契约》载明价格90万元也应当收取12800元案件受理费，按原审收取6170元针对的确认无效的标的，上诉人和陈妮交易价格是过高了，而不是过低了。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或者依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人胡维德辩称：原审法院已经依法通知上诉人孙映到庭参加诉讼，上诉人无合法理由未到庭，视为对其诉讼权利的放弃，原审法院可以缺席判决，程序合法。2、孙映和陈妮买卖涉案房屋，主观恶意非常明显。孙映和陈妮曾为夫妻，关系密切，孙映对陈妮和被上诉人就涉案房屋存在权属纠纷是明知的。孙映和陈妮约定的交易价格远低于市场价格，且孙映没有支付房款。孙映和陈妮在涉案房屋解除查封的次日就办理房产过户手续。陈妮一直没有将涉案房屋交付孙映占有。以上足以说明，孙映和陈妮恶意串通，转移房产，损害被上诉人合法权益。他们的买卖合同应为无效。3、案件受理费与案情没有关联性。请求二审法院维持原判。原审被告陈妮称：请求二审法院支持孙映的上诉请求。本院经审理查明，原审法院查明的案件事实属实，本院依法予以确认。二审诉讼期间，陈妮与孙映均表示，他们就涉案房屋没有另行签订一份160万元的房屋买卖合同，双方只是口头约定陈妮将涉案房屋以160万元的价格出售给孙映。本院认为，上诉人孙映与原审被告陈妮曾为夫妻，但双方于2009年9月11日已经办理了离婚登记。不论孙映与陈妮的关系如何，在2013年12月27日陈妮将登记在其名下的涉案房屋出售给孙映之前，按照通常的交易习惯，由于涉案房屋价值较大，孙映应当对涉案房屋的情况进行充分了解。而从本案的相关案件事实来看，涉案房屋在2013年12月26日之前的一年多时间里因被上诉人胡维德与陈妮就涉案房屋共有纠纷一案一直处于被原审法院查封状态。原审法院推定孙映对涉案房屋存在权属纠纷应当知晓并无不当。另外，涉案房屋经评估的市场价值为245万元，即便按照孙映和陈妮所说的双方的实际交易价格为160万元，该成交价格也远低于涉案房屋的市场价值。更何况，在2013年12月27日陈妮将涉案房屋变更登记至孙映名下时，双方签订的《房地产买卖契约》所约定的房产成交价格仅为90万元，且当时孙映向陈妮已付的购房款也仅是将其在2013年6月26日借给陈妮的25万元转为购房款。由此可见，孙映与陈妮就涉案房屋的买卖明显有违正常的交易习惯，且转让价格不合理。所以，原审法院推定孙映与陈妮在买卖涉案房屋时主观上是恶意的，孙映不能善意取得涉案房屋，从而认定孙映与陈妮就涉案房屋所签订的《房地产买卖契约》系无效合同符合法律规定。故本院对孙映上诉称原审法院推定其与陈妮在房屋买卖时主观上是恶意的证据不足，以及原审法院认定其与陈妮的实际交易价格远低于涉案房屋的市场价值明显不当的理由不予采信。孙映上诉还以原审法院收取的诉讼费用反证其与陈妮的交易价格并不低于涉案房屋的市场价值，因原审法院收取的诉讼费用与孙映和陈妮之间达成的涉案房屋的交易价格无任何联系，故本院对孙映的该项上诉理由亦不予采信。关于原审程序是否违法的问题，本院经审查后认为，一审诉讼期间，原审法院在每次开庭前均依法向孙映送达了开庭传票，但孙映始终未到庭参加诉讼，应当视为其放弃自己的诉讼权利，故本院对孙映上诉主张原审程序违法的理由不予支持。综上，孙映的上诉理由和上诉请求均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费6170元，由上诉人孙映负担。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌代理审判员  万红英代理审判员  程 艳二〇一六年七月四日书 记 员  卞晓璐法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。