新疆维吾尔自治区吐鲁番市高昌区人民法院民 事 判 决 书(2016)新2101民初853号原告阿布都拉买提库尔班，男，1980年11月15日出生，现(租)住：吐鲁番市高昌区。委托代理人吾斯曼艾赛都拉，新疆阿不列孜律师事务所律师。被告候江萍，女，1967年6月6日出生，现住：吐鲁番市。第三人吐鲁番市盛达商贸有限公司，住所地：吐鲁番市高昌区新站312国道西北侧。法定代表人王银香，系该公司经理。委托代理人孟德胜，新疆胜坤律师事务所律师。原告阿布都拉买提库尔班与被告候江萍、第三人吐鲁番市盛达商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员于巧玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告阿布都拉买提库尔班及委托代理人吾斯曼艾赛都拉，被告候江萍，第三人吐鲁番市盛达商贸有限公司的委托代理人孟德胜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2014年8月，原告与被告签订租赁合同，承租被告从第三人处租赁的位于吐鲁番市葡萄干批发市场内的门面房。双方约定第一年的租金为30000元，双方按照合同约定正常履行了权利义务。到2015年8月时，原告与被告续签了一年的租赁合同，并交了一年的租金40000元。到了2015年12月时原告通过第三人的工作人员得知，被告与第三人之间签订的租赁合同早已在2015年11月30日到期。于是原告找被告要求其返还不当获取的10个月的租金，但被告以种种理由拒绝返还。现在原告承租的商铺已拆迁。被告隐瞒快到期的真相，收取原告的租金的行为构成侵权，因此起诉至贵院，请求依法判令：1、被告返还原告不当获取的29041.1元租金；2、诉讼费和其他费用由被告承担。被告辩称：我当时给原告说，胜达公司通知我要拆房子，原告把房子钥匙交给我，被告退原告10000元，原告同意了，但是过一段时间去看原告还在营业，后来房子被扒掉了，原告说要起诉我。不应该返还10个月，应该返还3个月的10000元。第三人述称：与我方没有任何关系，我方与被告签订的合同于2015年11月30日就到期了，其他事实我方不清楚。原告为支持诉讼请求向法庭提供如下证据：证据一、被告2014年8月22日出具的收条一张（原件）及2015年8月20日出具的收条一张（原件），证明：原、被告之间存在租赁关系。被告质证认为：认可。第三人质证认为：不清楚。本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以确认。证人克依木阿不都热依木出庭作证证明：2014年8月份开始，2015年7月底，被告给原告打电话，说你还租不租了，不租我给别人租出去了，后原告和我去找被告，被告说你们先开着，后面的租金我会给你们退还。证人作证内容被告认可。被告向法庭提供如下证据：限期搬迁通知一份（打印件），证明：政府拆迁办通知要求限期搬迁。原告质证认为：真实性、合法性及关联性均认可。第三人质证认为：真实性、合法性及关联性均认可。本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以确认。第三人向法庭提供如下证据：被告租赁盛达公司房屋的租金收据，证明：我方与被告的租赁合同是2015年11月30日到期。原告质证认为：真实性、合法性及关联性均认可。被告质证认为：真实性、合法性及关联性均认可。本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以确认。经审理查明：2012年，第三人吐鲁番市盛达商贸有限公司与被告候江萍达成口头房屋租赁协议，将位于吐鲁番市葡萄干批发市场内的B区22-23两间门面房屋出租给被告候江萍，第三人吐鲁番市盛达商贸有限公司给被告候江萍出具一张专用收据并加盖有第三人吐鲁番市盛达商贸有限公司红色印章，收据上载明如下内容：”租赁期限为2012年11月30日至2015年11月30日，三年租赁费为48000元，同年11月6日，第三人吐鲁番市盛达商贸有限公司收到被告候江萍租赁费48000元，备注一栏注明三年结清”。2014年，被告候江萍与原告阿布都拉买提库尔班达成口头房屋租赁协议，将位于吐鲁番市葡萄干批发市场内的B区22-23两间门面房屋转租给原告阿布都拉买提库尔班，租赁期限为：2014年8月22日至2015年8月22日，一年租赁费为30000元，同年8月22日，被告候江萍收到原告阿布都拉买提库尔班租赁费30000元，并向原告阿布都拉买提库尔班出具一份收条，载明：”今收到房租3万两间、期限：2014年8月22号-2015年8月22号葡萄干市场场门面租房期间出现问题由房（拆迁、搬迁）由房东退还房租”。2015年8月20日，被告候江萍收到原告阿布都拉买提库尔班租赁费40000元，并向原告阿布都拉买提库尔班出具一份收条，载明：”今收到干果市场门面房房租4万元，2015年8月20号，为期一年（2015年8月20号-2016年8月20号）”。庭审中，当庭向第三人吐鲁番市盛达商贸有限公司询问，其表示对原被告的房屋租赁协议不追认。2016年1月17日，吐鲁番市高昌区房屋征收与补偿管理办公室针对葡萄干市场B区商户（住户）张贴限期拆迁通知（维文字及汉语两种文字），内容如下：”根据城市发展需要和城区（312国道两侧）的总体规划，为保障重点项目体育中心棚户区改造项目顺利推进，2015年12月24日，区征收办与盛达公司签订了征收补偿协议；协议约定位于312国道北侧、盛达公司宾馆东侧范围内葡萄干市场B区商户（住户）于2016年1月23日前需搬迁完毕，届时拆迁公司对区域内有关设备和房屋进行拆除。逾期未搬迁者，造成的损失将由本人自行承担，如有争议，请与盛达公司法人进行协商，望项目范围内搬迁户积极配合。特此通知！”庭审中，当庭向原告阿布都拉买提库尔班询问，其陈述张贴时间为2015年12月，且对上述张贴的内容知晓。本院认为：第三人吐鲁番市盛达商贸有限公司与被告候江萍达成口头房屋租赁协议，在收据一栏中显示的租赁期限为三年，虽未签订书面合同，但该口头协议系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。2014年8月22日，被告候江萍将从第三人吐鲁番市盛达商贸有限公司承租来的房屋转租给原告阿布都拉买提库尔班已超过一年的事实，位于吐鲁番市新站312国道西北侧的作为房屋出租人的第三人吐鲁番市盛达商贸有限公司对被告转租房屋一事知道或者应当知道，但在法定期限内未提出异议，故本院依法确认原、被告达成的口头房屋租赁协议属有效协议，原被告双方应当遵循诚实信用原则按照协议约定全面履行自己的义务。租赁协议履行过程中，原被告双方约定的租赁期限虽未到期，由于房屋拆迁导致租赁协议不能履行，原被告双方应妥善处理租赁后续事宜。事实上，双方在处理后续事宜过程中并未互谅互让、友好协商，遂产生纠纷。原告诉至我院请求被告退还2015年12月1日至2016年8月21日的租赁费29041.1元【40000元-（40000元÷365天×100天）】，庭审中，被告以应当退还3个月租赁费10000元为由进行抗辩，对被告抗辩理由，本院不予采信，理由是：第三人与被告约定的房屋租赁期限即2012年11月30日至2015年11月30日，原被告约定的房屋租赁期限即2015年8月20日至2016年8月20日，庭审中第三人当庭表示对剩余租赁期限不追认，本院依法确认原被告约定的转租期限超过承租人剩余租赁期限部分的约定无效，被告因该合同无效部分取得的财产，应当予以返还，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。原告主张的其他费用由被告承担，庭审中原告当庭放弃该主张的做法不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：被告候江萍于本判决生效后五日内退还原告阿布都拉买提库尔班房屋租赁费29041.1元。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费525元，减半收取262.5元，由被告候江萍负担（原告已预交262.5元，本院不予退还，被告应承担的部分与上述应付款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吐鲁番市中级人民法院。审判员  于巧玲二〇一六年七月七日书记员  张天成