江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终4977号上诉人(原审被告）南京市鼓楼区建设房产和交通局，住所地南京市鼓楼区水佐岗64号。法定代表人徐淮舟，该局局长。委托代理人孙华武，江苏孙华武律师事务所律师。委托代理人汤莉，江苏孙华武律师事务所律师。被上诉人（原审原告）唐士才，男，1939年3月29日生，汉族。上诉人南京市鼓楼区建设房产和交通局（以下简称鼓楼区建交局）因与被上诉人唐士才房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。唐士才原审诉称，唐士才系南京市原某地110号604室房屋的产权人，系被拆迁居民。2012年7月11日，唐士才、南京市鼓楼区住房与建设局（以下简称鼓楼住建局）签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，该协议对唐士才产权置换房的坐落、朝向、面积及套型结构等事项作了约定。2013年12月底，唐士才领取房屋钥匙后发现，接收的安置房屋缺少一道隔墙、一扇飘窗和一个门洞。上述改变不仅影响唐士才对住房面积的合理使用，而且也增加了唐士才的装修成本，为维护唐士才的合法权益，现诉至原审法院，请求判令鼓楼区建交局赔偿因擅自更改房屋结构、隔墙、飘窗等问题给唐士才造成的损失共计2万元，并承担本案诉讼费用。鼓楼区建交局辩称，双方签订的拆迁补偿协议系双方的真实意思表示，鼓楼区建交局交付的房屋经国家相关机构验收，并无瑕疵。双方协议中约定，交付的房屋以规划部门最终审批为准，现鼓楼区建交局交付的房屋符合规划部门核准，并不存在违约情形。唐士才接受房屋之后直到现在才起诉，已超过诉讼时效。综上，请求驳回唐士才的诉讼请求。原审法院经审理查明：原坐落于南京市某地110号604室房屋（建筑面积为85.97平方米，以下简称604室房屋），登记所有权人为唐士才。2012年7月11日，因604室房屋涉及拆迁，唐士才（乙方）与鼓楼区住建局（甲方）签订了一份《南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）》，约定甲方经宁拆许字[2010]第026号《房屋拆迁许可证》批准，于2010年8月10日至2012年12月30日，在南京市鼓楼区某地04片地块，委托南京市鼓楼区拆迁办实施南京市某地04片地块项目的房屋拆迁；被拆迁房屋为604室房屋；甲方应当支付被拆迁房屋的货币补偿金额为1298921元；甲方应当以双方约定的划拨方式支付补助费用共计349863元；乙方同意于2012年10月30日，将被拆迁房屋腾空，交由甲方拆除；乙方选择产权调换的拆迁补偿方式，并同意接受甲方提供的坐落于南京市鼓楼区钟阜路29号7幢1608室的房屋（建筑面积为114.06平方米），交付日期为2013年12月31日，实行产权调换；甲方保证调换房屋符合国家质量安全标准，产权清晰且无权利限制，并承诺协助乙方办理房屋及土地权属登记手续；协议各方同意所调换房屋的价款为价值相等，不结算差价；附件4中约定了调换房屋的基本情况，用途为住宅，该房屋为期房，套型平面图显示房屋为三室二厅，其中卧室内有飘窗；套型平面图备注：“以上套型以规划部门审批为准，面积以房产部门测量为准”等等。南京市鼓楼区钟阜路29号7幢开工时间为2012年6月。2013年2月7日，钟阜路29号地块取得建设工程规划许可证。上述房屋建成后，鼓楼住建局通知唐士才接收南京市鼓楼区钟阜路30号1幢二单元1608室房屋（建筑面积115.62平方米，以下简称涉案房屋）。2013年12月唐士才收房时发现该房屋存在户型与约定不符、卧室飘窗减少等问题，与鼓楼住建局进行了交涉。2014年6月唐士才在对涉案房屋进行装修后入住，期间自行修建了木质隔墙等。其他业主曾为与本案相类似的争议，与鼓楼住建局产生纠纷，并经过法院二审终审处理。此后，唐士才认为因鼓楼住建局交付的房屋与约定不符造成其损失，双方协商未果，遂于2016年1月22日诉至原审法院，要求判如所请。原审法院认为，唐士才、鼓楼住建局之间签订的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。唐士才主张鼓楼建交局赔偿20000元损失的诉讼请求，包括户型变化、飘窗减少等问题，原审法院评析如下：一、关于户型改变的问题。虽然涉案房屋在2013年2月7日才取得规划许可证，户型被规划部门核准，但涉案房屋实际已于2012年6月开工建设，双方在2012年7月11日签订协议时，涉案房屋已经处于施工过程中，其户型结构应已确定。现鼓楼住建局实际交付的房屋户型为二室二厅，与提供给唐士才的户型图显示的三室二厅结构不符。鼓楼住建局未如实告知唐士才房屋户型情况，存在过错，应承担由此产生的赔偿责任。二、关于飘窗改平窗的问题。房屋拆迁补偿协议所附户型图中标注的卧室内窗户有两个飘窗，实际交付的窗户仅有一个飘窗，另一个系平窗。因涉案房屋在双方签订协议时已开工建设，鼓楼住建局对于窗户类型应当明知，但未如实告知唐士才涉案房屋的窗户类型，亦存在过错。综上，原审法院根据双方合同履行情况，综合考虑套型不符致涉案房屋使用功能、面积上所受的影响、飘窗与平窗不完全相同的使用功能及使用感受等因素，原审法院对唐士才主张的有关损失酌定支持13000元。综上，为维护当事人合法权益，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决南京市鼓楼区建设房产和交通局于判决生效之日起十日内一次性赔偿唐士才损失13000元。一审案件受理费300元，减半收取150元，由唐士才负担50元，南京市鼓楼区建设房产和交通局负担100元。上诉人鼓楼建交局不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定“双方在房屋拆迁安置补偿协议中约定的产权调换房的套型为三室二厅······酌定支持鼓楼建交局赔偿唐士才损失13000元”错误。双方签订的房屋拆迁安置补偿协议中，所附的房源图仅为草图，草图上也注明“以上套型以规划部门审批为准”。现被上诉人已取得与规划部门核准套型一致的房屋，上诉人对此不存在过错。二、被上诉人起诉时已超过诉讼时效。三、上诉人不存在过错，被上诉人取得的房屋户型与规划核准的户型一致，原审法院却判令上诉人赔偿被上诉人损失，明显适用法律错误。综上，上诉人认为，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并判令被上诉人承担全部诉讼费用。被上诉人唐士才辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。原审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。2016年1月，鼓楼区住建局更名为“南京市鼓楼区建设房产和交通局”，即上诉人鼓楼建交局。本院认为，双方当事人签订的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》是其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议依法成立并有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人称协议所附户型图实为草图，实际户型应以规划部门批准的设计方案为准，因该主张无合同约定与法律依据，本院对此不予采纳。因房屋本身的建筑面积并未减少，原审法院在综合考虑房屋套型、窗户形状变化对使用功能影响等相关因素的基础上，酌定损失为13000元，并无不当。关于诉讼时效问题，因唐士才在一审诉讼前已向上诉人主张过权利，原审认定并无不当。综上，原审判决认定事实清楚,适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人南京市鼓楼区建设房产和交通局负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 晔审 判 员  张旭东代理审判员  王 路二〇一六年七月二十九日书 记 员  郭旭冬