上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终4945号上诉人(原审原告、反诉被告)陈超，女，1987年6月8日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人(原审被告、反诉原告)王浩然，男，1990年6月23日出生，汉族，住黑龙江省。上诉人陈超因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第3132号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年2月1日，陈超、王浩然签订《房地产租赁合同》一份，约定(1)陈超向王浩然承租位于上海市黄浦区陕西南路XXX弄XXX号整栋房屋，租期自2015年2月15日起至2020年2月14日止，王浩然于2015年2月1日前将系争房屋交付陈超使用；(2)月租金为人民币25,000元，租金每6个月支付一次即人民币150,000元，每次租金于每次房租到期日前7日支付；(3)陈超于签约时支付保证金人民币50,000元，该保证金不可视为陈超预付之租金，在租赁期满、陈超交还房屋并清结租赁费用当日，王浩然将保证金无息返还陈超，当陈超存在任何拖欠之应付款项时，王浩然有权自保证金中先行偿付，但之后须予补足保证金；(4)无论陈超、王浩然何方违约，违约金金额为人民币50,000元；(5)王浩然应按合同约定时间内将系争房屋及合同附件中设备完好无损交付陈超使用；(6)王浩然于签约后未经陈超同意即擅自提前解约或其他严重违约行为导致合同无法正常履行，则王浩然须退还陈超保证金，并按合同约定违约金数额赔偿陈超违约金；(7)陈超应按时付租，如逾期，则每逾期1日，陈超须按月租金金额5%向王浩然支付滞纳金，如逾期超过10日，则视为严重违约，王浩然可单方面终止合同且可自行收回系争房屋；(8)合同终止时，陈超须及时将系争房屋及王浩然提供之设备设施如数归还王浩然；(9)陈超于签约后未经王浩然同意即擅自提前解约或其他严重违约导致合同无法正常履行，则视为陈超违约，陈超须按合同约定偿付王浩然违约金。另租赁合同所附《房屋设备清单》中对系争房屋内设备未作任何注明。签约后，陈超按约向王浩然支付保证金人民币50,000元及2015年2月1日至2015年7月31日止之租金人民币150,000元。租赁期间，陈超未再支付自2015年8月1日起之租金，且未与王浩然办理房屋交接即迁离系争房屋。迁离时，陈超将王浩然放置予系争房屋内之美的洗衣机及康佳电视机一并搬离。之后，系争房屋由王浩然自行收回。审理中，王浩然提供家电购物清单及发票，其中康佳电视机购物清单中记明商品名称为“康佳(KONKA)LED32E330C32英寸高清窄边LED(银色)”、订购时间为2013年4月17日、价格为人民币1,999元，而美的洗衣机购物清单中记明商品名称为“美的(midea)MG53-Z80315.3公斤滚筒洗衣机(白色)”、订购时间为2013年4月17日、价格为人民币1799元。陈超称租赁期间，系争房屋内原有复古装修及设备被前租客拆除并搬离，导致系争房屋使用价值下降，且陈超合同目的无法实现，陈超并以此为由起诉来院，要求确认陈超、王浩然之间租赁合同于2015年7月31日予以解除，同时要求王浩然返还保证金人民币50,000元并支付违约金人民币50,000元。对此，王浩然认可租赁合同于2015年7月31日予以解除，但称租赁合同系因陈超违约欠租而致提前解除，并称陈超迁离时将王浩然放置予系争房屋内之家电予以搬离，且王浩然为另寻新租户而支出中介费，王浩然并以此为由提起反诉，要求陈超偿付违约金人民币50,000元、支付逾期付租滞纳金人民币1,250元、赔偿家电费用人民币9,494元及中介费损失人民币39,000元，另保证金人民币50,000元可用以抵充陈超应予承担之违约金。原审法院经审理后认为，陈超、王浩然所签《房地产租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，陈超、王浩然作为签约方均应恪守合同约定义务。履约过程中，陈超未按约定支付后期租金，导致合同提前解除，审理中，陈超、王浩然均认可合同于2015年7月31日予以解除，故本院对陈超要求确认合同于该日予以解除之诉请依法予以支持。对于陈超诉请之保证金，合同约定在合同终止、陈超返还房屋并清结应付费用后，王浩然予以无息返还，故在陈超就上述合同义务履行完毕情形下，王浩然应予返还保证金。对于陈超诉请之违约金，陈超诉请理由为系争房屋内复古装修及设备在租赁期间被前租客拆除并搬离，鉴于(1)合同虽约定王浩然须按设备清单内容将系争房屋及所列设备交付陈超使用，但合同所附设备清单中并无任何注明内容；(2)陈超庭审中提供中介方出具清单以证明王浩然交付系争房屋时房内装修及设备状况，针对该份清单，清单中内容均系复古家具，中介方却称系家具家电清单，而陈超确认已予搬离之美的洗衣机及康佳电视机在该份清单中并无显示，因中介方在陈超、王浩然签约时即负有要求双方对房屋内将予交付设备予以确认之义务，显然中介方在签约当时未尽善履行该项义务，现中介方出具之清单与中介方所述家具家电明细及陈超所述予以搬离物品均相悖，故对陈超所述系争房屋内原有中介方清单中所列物品一节依法不予采信；(3)陈超提供证人证言以证明租赁期间房内物品被前租客拆除并搬离，陈超自述该情节发生时间系租赁至第3个月之时，但目前并无证据显示陈超在之后曾就该事项与王浩然进行交涉，陈超该后续行为显然有悖常理。鉴此，陈超所述房内原有复古装修及设备、租赁期间被前租客拆除并搬离一节并无相关证据可予证明，故对陈超所述情节依法不予采信。由于陈超并无证据可予证明王浩然在履约过程中存在违约情节，故对陈超违约金诉请依法予以驳回。对于王浩然反诉要求陈超支付违约金之反诉请求，鉴于陈超承租期间欠付租金，且该违约情节导致合同提前解除，王浩然该项诉请符合合同约定，依法应予以支持。对于王浩然要求陈超支付逾期付租滞纳金之反诉请求，如合同未予解除，则陈超须按约在第一期租金到期前7日支付下一期租金，否则须按约偿付滞纳金，但鉴于合同实际于2015年7月31日予以解除，针对合同提前解除一节，陈超并无后续租金须予支付，故陈超不予支付后续租金行为就合同实际履行状况而言并不构成违约，对王浩然该项诉请依法予以驳回。对于王浩然要求陈超赔偿家电费用人民币9,494元之诉请，王浩然目前并无证据可予证明王浩然交房时曾将购物清单中所列家电一并交付陈超使用，鉴于陈超在庭审中确认曾将房内放置之美的洗衣机及康佳电视机予以搬离，故对王浩然除美的洗衣机及康佳电视机以外之家电赔偿诉请依法予以驳回。对于美的洗衣机及康佳电视机，如陈超搬离家电所涉型号与王浩然购物清单所列型号一致，且陈超可予返还原物，则陈超对搬离之物品负有返还义务。如陈超搬离物品型号与王浩然购物清单中所列型号并不一致，则根据目前证据仅可证明陈超迁离系争房屋时曾将王浩然放置予系争房屋内之美的洗衣机及康佳电视机各1台予以一并搬离，但无法证明系争房屋内原先放置之该类家电具体型号，此时陈超即使返还物品，但所返还物品之型号亦与王浩然所称被陈超擅自搬离之物品型号不符，且陈超亦无法证明此物品即系陈超当时搬离之王浩然物品，在此情形下，陈超就搬离之物品负有参照市场价格对王浩然予以折价赔偿之义务。对于王浩然要求陈超赔偿中介费之诉请，鉴于(1)陈超、王浩然就该项中介费损失在租赁合同中并无约定；(2)王浩然目前并无证据可予证明王浩然实际全额支出所述之中介费人民币39,000元；(3)即使王浩然之后为另寻新租客实际支出中介费人民币39,000元，而该项费用确系王浩然因陈超违约导致合同提前解除所遭受之实际损失，王浩然该项损失通过主张违约金亦已得到弥补。鉴此，对王浩然该项中介费损失诉请依法予以驳回。据此，判决：一、陈超与王浩然于2015年2月1日所签《房地产租赁合同》于2015年7月31日予以解除；二、王浩然于陈超就下述第四、五项履行完毕当日返还陈超保证金人民币50,000元；三、驳回陈超要求王浩然偿付违约金人民币50,000元的诉讼请求；四、陈超于本判决生效之日起十日内偿付王浩然违约金人民币50,000元；五、陈超于判决生效之日起十日内赔偿王浩然美的洗衣机及康佳电视机折价款人民币1,500元；六、驳回王浩然要求陈超支付逾期付租滞纳金人民币1,250元及赔偿中介费损失人民币39,000元的反诉请求。本诉案件受理费人民币2,300元(陈超已预付)，陈超负担人民币2,220元，王浩然负担人民币80元。反诉案件受理费人民币934元(王浩然已预付)，王浩然负担人民币390元，陈超负担人民币544元。财产保全费人民币1,020元(陈超已预付)，由陈超负担。原审判决后，上诉人陈超不服，向本院提起上诉称：原审未查明事实，系争房屋确实被前房客拆除和搬走了复古装修及设备，导致房屋处于毛坯状态，不适合租用。是王浩然构成根本性违约，应当由王浩然支付人民币50,000元违约金，被上诉人王浩然答辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，对于系争房屋内是否有复古装修及设备被前房客拆除和搬走一节事实，原审根据双方签订的房屋租赁合同所附设备清单无任何注明内容；以及陈超并未提供直接证据证明系争房屋的复古装修及设备被前房客拆除和搬走；也没有证据证明就此事与王浩然进行过交涉，有悖常理，而对这一情节不予认定，并无不当。即使系争房屋内复古装修及设备被前房客拆除和搬走，陈超可以要求出租人予以修复，恢复原样。陈超不再支付合同期内的后续租金是导致本案合同解除的根本原因，故原审判令陈超承担违约责任，亦无不妥。综上所述，原审认定事实清楚，判决正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,050元，由上诉人陈超负担。本判决为终审判决。审判长  顾文怡审判员  王疆中审判员  王怡红二〇一六年七月十四日书记员  张婷婷附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……