江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)苏中民终字第06174号上诉人（原审被告）昆山市永丰行汽车维修有限公司，住所地江苏省昆山市开发区赵浦路53号。法定代表人潘闻，总经理。委托代理人杜阿明，江苏沉浮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐兴华。委托代理人姚升传，江苏柏庐律师事务所律师。委托代理人叶挺，江苏柏庐律师事务所实习律师。上诉人昆山市永丰行汽车维修有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第2957号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：昆山市开发区双龙化工机械配件厂系个体工商户，徐兴华系该厂业主，永丰行公司自2005年8月31日起承租徐兴华所有的位于昆山市赵浦路53号（精工修理厂西）的房屋及1800平方米的土地。2009年8月30日，双方签订《房屋土地租赁合同》一份，租期为2009年8月30日至2009年9月1日，约定永丰行公司承租徐兴华所有的位于昆山市赵浦路53号（精工修理厂西）的房屋及土地面积1800平方米，年租金85000元，并约定永丰行公司租用房屋出于经营需要，永丰行公司征得徐兴华同意，对于原建筑物做适当改动，改建费由永丰行公司自行承担。徐兴华陈述该合同的租期系笔误，应当为2009年8月30日至2010年9月1日。2014年7月24日，徐兴华委托律师向永丰行公司发送律师函，律师函载明因永丰行公司自2011年8月31日至今未付租金，现通知永丰行公司于2014年8月31日解除与永丰行公司签订的租赁合同关系，并要求其最晚于2014年8月31日前全额支付2011年8月31日至2014年8月31日期间的租金共计25.5万元整。该律师函于2014年7月26日由永丰行公司同事代收。永丰行公司另提供昆山市开发区双龙机械厂与永丰行公司签订提供《房屋租赁合同》(示范文本)两份，第一份合同约定永丰行公司承租徐兴华所有的位于昆山市赵浦路53号场地及房屋，租赁期限为2005年9月1日至2008年8月31日，租金为25000元一年，并约定徐兴华允许永丰行公司对场地进行改造、维修。第二份合同约定永丰行公司承租徐兴华所有的位于昆山市赵浦路53号场地及房屋，租赁期限为2008年9月1日至2015年8月31日，租金为25000元一年。另查明：庭审中徐兴华自认收取租金515000元，永丰行公司认可截止目前一共支付徐兴华租金50万元左右及永丰行公司自2009年9月1日起即按照年85000元标准向支付徐兴华租金。再查明：永丰行公司另提供双方于2008年9月1日签订的《房屋租赁补充协议》一份，约定徐兴华允许永丰行公司在租赁物（2005年9月1日至2008年8月31日）期限内，以永丰行公司出资的房屋土地改建费用（人民币贰拾万）折抵租金，直至抵扣完为止，当永丰行公司不足以改建费用折抵租金时，永丰行公司应当以现金方式补足徐兴华租金，并约定本协议附属于原房屋租赁合同。徐兴华对上述《房屋租赁补充协议》真实性存疑，申请司法鉴定，经南京师范大学司法鉴定中心于2015年6月10日出具司法鉴定书，载明：“《房屋租赁补充协议》中出租方处“徐兴华”签名与提供的字迹样本不是同一人书写。”上述事实有《房屋土地租赁合同》、《房屋土地租赁合同(示范文本)》、国有土地使用证、《房屋租赁补充协议》、司法鉴定书、鉴定费发票、律师函、送达回证、个体工商户营业执照以及双方在庭审中的陈述等证据所证实。原审原告徐兴华的诉讼请求为：1、确认双方签订的《房屋土地租赁合同》于2014年8月31日解除，永丰行公司立即将租赁物返还徐兴华，租赁物恢复原状，租赁物范围内所有物品予以迁出；2、永丰行公司支付拖欠的2011年8月31日至2014年8月31日期间的租金人民币255000元并支付利息（本金255000元自2014年9月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算）；3、永丰行公司自2014年9月1日起至实际返还租赁物之日按每年85000元支付占有使用费；4、本案诉讼费由永丰行公司负担。原审法院认为，本案的争议实际系“黑白合同”问题。“黑白合同”具有以下特征：1、合同当事人对同一合同标的物签订了价款存在明显差额或者履行方式存在差异的两份合同。2、当事人签订的两份合同，一份已经进行登记、备案等公示，即所谓“白合同”，一份没有进行登记、备案等公示，即“黑合同”。2009年8月30日起本案中存在两份房屋租赁合同，一份系徐兴华提供的2009年8月30日签订房屋租赁合同，一份为永丰行公司提供的《房屋租赁合同(示范文本)》。本案中双方出于逃避应缴的契税、营业税和个人所得税等原因订立了“白合同”，即《房屋租赁合同(示范文本)》（年租金25000元），但双方实际履行的“黑合同”却是2009年8月30日签订的《房屋租赁合同》（年租金85000元），永丰行公司亦自认已经支付徐兴华的租金500000元左右。如果涉案房屋的年租金为25000元，自2005年至今十年时间，房屋租金总额在250000元左右，这与双方实际支付的租金数额并不相符，而年租金85000元更符合合同实际的履行情况，永丰行公司亦认可实际支付50万元左右的租金及双方之间自2009年9月1日起按照85000元的年租赁价格履行，故双方之间的真实的租赁合同价格应当为85000元一年。2005年9月1日至2008年8月31日之间仅有一份永丰行公司提供的《房屋租赁合同（示范文本）》，该合同事实上也是按照年租金85000元履行。按照该价格计算，徐兴华收取了515000元租金，即永丰行公司的房屋租金自2005年8月31日支付至2011年9月21日（六年零21天）。因承租人逾期未支付租金，作为出租方的徐兴华有权要求解除合同。因徐兴华向永丰行公司发送的解除合同的通知于2014年7月26日由永丰行公司方签收，故徐兴华主张自2011年8月31日至2014年8月31日期间的房屋租金的诉讼请求，因永丰行公司付至2011年9月21日，原审法院依法按照每年85000元的标准自2011年9月22日计算至2014年8月31日，金额为250000元。关于徐兴华主张按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算迟延支付房屋租金的利息的诉请，因双方未有约定付款期限，该主张无事实依据，原审法院不予支持。徐兴华主张解除双方之间签订的房屋租赁合同的诉讼请求，原审法院予以支持。租期届满后，承租人应当返还租赁物，徐兴华主张永丰行公司返还租赁房屋的诉讼请求，予以支持。因永丰行公司现实际占有涉案房屋，故徐兴华要求永丰行公司按照年租金85000元的标准支付2014年9月1日至实际搬离之日房屋占有使用费的诉讼请求，原审法院予以支持。原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、徐兴华与昆山市永丰行汽车维修有限公司之间签订的房屋租赁合同于2014年8月31日解除。二、昆山市永丰行汽车维修有限公司于本判决生效之日起十日内返还承租的徐兴华的位于昆山市赵浦路53号（精工修理厂西）的房屋及土地面积1800平方米。三、昆山市永丰行汽车维修有限公司于本判决生效之日起十日内支付徐兴华房屋租金250000元。四、昆山市永丰行汽车维修有限公司于本判决生效之日起十日内支付徐兴华房屋占有使用费（自2014年9月1日起按照年租金85000元的标准支付至实际搬离之日止）。案件受理费5256元，保全费1820元，鉴定费13260元，共计20336元，由昆山市永丰行汽车维修有限公司负担。上诉人永丰行公司不服原审判决，向本院提起上诉称：双方2009年8月30日签订的《房屋土地租赁合同》租期为2009年8月30日至2009年9月1日，时间仅为一天，鉴于双方间有两份规范合同，该份合同又没有被上诉人盖章，不能作为定案依据；租金标准85000元没有依据，租金应为25000元每年；原审法院对“黑白合同”认定错误，双方均无理由签订所谓“黑白合同”；2008年9月1日双方签订的《房屋租赁补充协议》应作为定案依据，笔迹鉴定错误，“徐兴华”签名为真实，即使“徐兴华”签名不真实，但“昆山市开发区双龙化工机械配件厂”盖章真实，故该《房屋租赁补充协议》不应排除在证据之外；租金之诉时效应为一年，一年以前的租金已过时效，不应理涉。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人徐兴华答辩称：请求驳回上诉，维持原判。二审另查明，南京师范大学司法鉴定中心2015年6月10日出具司法鉴定书鉴定结论为：1、署期“2008年9月1日”的《房屋租赁补充协议》中出租方处“徐兴华”签名与提供的字迹样本不是同一人书写。2、署期“2008年9月1日”的《房屋租赁补充协议》中“昆山市开发区双龙化工机械配件厂”印文与落款打印文字交叉部分符合先打印后盖印特征，与落款手写文字符合先盖印后书写的特征。3、署期“2008年9月1日”的《房屋租赁补充协议》中“昆山市永丰行汽车维修有限公司”印文与落款打印文字交叉部分符合先盖印后打印特征，与落款手写文字符合先盖印后书写特征。本院查明的其他事实与原审查明的事实相一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人永丰行公司认为双方租金标准应为25000元每年，但如果按此租金标准，自双方发生租赁关系的2005年开始至一审时十年的时间，总租金也仅有250000元，这与上诉人一审时认可的已交租金50余万元以及自2009年9月1日起按照85000元的年租赁价格履行的陈述自相矛盾，双方之间租金标准为85000元更符合实际履行情况。因此，上诉人提供的《房屋租赁合同(示范文本)》并非为双方实际履行的合同，双方实际履行的合同应为2009年8月30日签订的《房屋租赁合同》（年租金85000元）。虽然在《房屋租赁合同》中租期为2009年8月30日至2009年9月1日，时间仅为一天，综合双方证据来看，该租期应为笔误。故原审法院以《房屋土地租赁合同》为定案依据并无不当。但被上诉人徐兴华认为的“实际履行期为2009年8月30日至2010年9月1日”的说法，未有相应依据证实，而上诉人认为租期应至2015年8月31日，因双方对租期产生争议，应视为不定期租赁，当事人可随时解除合同。关于2008年9月1日双方签订的《房屋租赁补充协议》，根据一审时的鉴定结论，1、出租方处“徐兴华”签名与提供的字迹样本不是同一人书写。2、且上诉人永丰行公司在该补充协议中先盖印再打印和书写文字，打印出文本后，再加盖昆山市开发区双龙化工机械配件厂”，然后再书写“徐兴华”字样，从该结论来看，并不符合一般合同文书先打印后盖章签字的制作流程，与常理不符。上诉人对鉴定结论虽不认可，但未提供相反证据推翻该鉴定报告。因此，原审法院对《房屋租赁补充协议》未予采信，并无不当。关于诉讼时效问题，因永丰行公司对租赁物未予归还，一直在使用过程中，租赁关系处于持续状态，故被上诉人徐兴华主张的租金未超过诉讼时效。综上，上诉人永丰行公司的上诉理由，依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5256元，由上诉人昆山市永丰行汽车维修有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  顾平审 判 员  孙毅代理审判员  陈斌二〇一六年七月五日书 记 员  闻艺