江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1012民初105号原告（反诉被告）姚忠定。委托代理人朱万松，江苏江淮盛律师事务所律师。被告（反诉原告）谈美娟。委托代理人谈开芳。委托代理人董强，北京市雨仁（扬州）律师事务所律师。原告姚忠定与被告谈美娟返还财产纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，因原告姚忠定的申请，本院于2016年1月8日裁定查封了登记在被告谈美娟名下的位于扬州市江都区仙女镇樊套村金桥石油苑44幢305室房屋。后因案情复杂,本院依法组成合议庭审理。被告谈美娟并提出反诉，本院经审查予以合并审理，并于2016年2月22日、5月16日、6月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姚忠定的委托代理人朱万松，被告（反诉原告）谈美娟的委托代理人谈开芳、董强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚忠定诉称：原、被告系同学，原关系较好。2013年原告因夫妻关系恶化而分居，且无处居住。同年12月原告请求被告予以帮助，借用被告的名义购买位于扬州市江都区仙女镇樊套村金桥石油苑44幢305室房屋，房款82万元，原告首付现款40万元，其余42万元房款是以被告的名义申请银行贷款予以支付，并将该房的产权证及水电卡均登记在被告名下。当时被告口头承诺日后其根据原告的需要随时配合原告办理该房的过户登记手续。2014年底原告多次提出房屋过户的要求，遭到被告的拒绝。原告曾于2015年向法院起诉要求变更上述房屋的产权登记，因被告坚持房屋产权归其所有，致原告办理房屋产权过户落空。故起诉要求被告返还原告所支付的购房首付款40万元及所偿还的房贷52556.55元。被告谈美娟辩称：原告所诉的借名购房，已在双方之前的房屋所有权确认纠纷案件中被法院予以否定，且法院确认双方为非法同居关系。原告为追求被告承诺出资购房，其出资的行为应为赠与行为，被告无需向原告返还其购房出资款。原告的诉求无事实和法律依据，且从原告赠与购房款的时间来看，原告现起诉要求返还也超过诉讼时效。故请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告谈美娟诉称：由于反诉被告之前要求反诉原告变更房屋所有权人的诉讼请求，经两级人民法院审理均判决予以驳回，可以认定涉案305室房屋所有权人为反诉原告。反诉被告自2013年底至今一直霸占涉案房屋，反诉原告多次要求其腾让涉案房屋，遭到拒绝。反诉被告如认为反诉原告应当返还其垫付的房屋款，该请求即使得到法院最终的确认，也不应当据此非法占有和使用涉案房屋。故请求法院判令反诉被告立即腾让涉案305室房屋，并交还反诉原告。反诉被告姚忠定辩称：反诉原告的诉称无事实和法律依据，购房的事实就是本诉诉称的事实。若反诉原告坚持要求反诉被告迁让房屋，在反诉原告先行履行返还购房首付款的义务后，反诉被告才有义务让出房屋。经审理查明：2013年12月3日姚忠定经房产中介签订《房屋买卖契约》一份，该契约所列出卖人为刘宝萍、买受人为谈美娟，约定刘宝萍将位于扬州市江都区仙女镇樊套村金桥石油苑44幢305室房屋，以房屋总价82万元出售给谈美娟（该契约买受人处的“谈美娟”签名系姚忠定所书写）。为办理上述买卖房屋的权属过户登记手续，2013年12月4日谈美娟与刘宝萍使用房地产管理部门提供的规范文本签订《房地产买卖契约》一份，该契约约定的房地产成交价格与上述《房屋买卖契约》一致，仍为82万元，付款方式为现金和贷款。2013年12月12日谈美娟作为买受人办理了上述305室房屋所有权证，房屋所有权人登记为谈美娟，产权情况为单独所有。2013年12月23日谈美娟与中国邮政储蓄银行江都支行签订个人购房借款及担保合同，约定以上述305室房屋进行抵押贷款，贷款金额43万元，借款人谈美娟授权贷款人将贷款资金从其放款账户划付至刘宝萍的银行账户。2014年1月1日谈美娟向中国邮政储蓄银行江都支行出具个人贷款借据，注明借款金额43万元，借款期限324个月，中国邮政储蓄银行江都支行亦按约发放43万元贷款并划付至刘宝萍的银行账户。2014年1月27日涉案房屋买卖的房产中介江都区仙女镇创新润扬房产服务部向姚忠定出具收条，注明收到上述305室房屋的购房款82万元。自2014年1月起至2015年7月，姚忠定累计向谈美娟在中国邮政储蓄银行江都支行设立的账户存（汇）入52556.55元以用于偿还上述305室房屋到期贷款本息。另查明，姚忠定与谈美娟通过网络聊天相识，后以同学的关系交往，关系亲密（当时二人均有各自配偶）。期间，姚忠定与其妻处于分居状况，并提起了离婚诉讼；谈美娟与其夫办理了离婚手续。上述305室房屋系二手房，交付后即入住，并以谈美娟为业主办理了水电费缴费卡。该房现由姚忠定居住使用，且房屋所有权证、国有土地使用权证及上述《房地产买卖契约》等均在姚忠定处。又查明，姚忠定曾于2015年4月30日以借用谈美娟的名义购房上述305室房屋为由，向本院起诉要求谈美娟将房屋所有权人变更为其本人。本院经审理，认为姚忠定购买该房并将房产登记在谈美娟的名下，属于赠与行为，判决驳回姚忠定的诉讼请求。姚忠定不服该判决提起上诉，江苏省扬州市中级人民法院经审理，认为讼争房屋实际是姚忠定与谈美娟在同居期间所购，现双方对讼争房产存在争议，姚忠定应先行主张对房屋权属进行确认，故其本案直接要求谈美娟将房屋所有权人由谈美娟变更为姚忠定的请求不能得到支持；一审判决对于姚忠定购买讼争房产并将房产登记在谈美娟名下，系赠与行为的认定不当，予以纠正，判决驳回上诉，维持原判。以上有2013年12月3日《房屋买卖契约》、2013年12月4日《房地产买卖契约》、房屋所有权证、国有土地使用权证、2013年12月23日个人购房借款及担保合同、2014年1月1日个人贷款借据、2014年1月27日购房款收据、上述房屋贷款还贷账户的交易明细、姚忠定与谈美娟变更产权登记纠纷上诉案件的询审笔录、江苏省扬州市中级人民法院（2015）扬民终字第01984号民事判决书以及双方当事人的的陈述在卷为证。审理中，姚忠定明确若涉案房屋经法院审理最终认定为系双方在同居期间共同所购，仍坚持放弃涉案房屋的所有权或进行产权过户登记的权利，要求被告返还购房首付款及已付贷款本息。谈美娟明确若涉案房屋经法院审理最终认定为系双方在同居期间共同所购，仍坚持要求主张涉案房屋所有权并要求原告迁让房屋。本院认为：本案中，从现有证据可以表明购房事宜是由姚忠定经办，且以现金支付了部分购房款。姚忠定虽主张借用谈美娟的名义购房，但未能提供充分证据证明双方明确约定所购房屋的权属归姚忠定所有，且其余购房款系由谈美娟以房屋抵押贷款的方式支付，故对姚忠定提出的该主张，本院不予采纳。谈美娟虽主张姚忠定为讨好、追求谈美娟而自愿赠与部分购房款资金，但亦未能提供充分证据证明姚忠定支付部分购房款系基于赠与的意思表示，且从双方在密切交往过程中与各自配偶提起离婚诉讼、办理离婚手续以及二人在外无固定住所来看，购房的真实目的应为二人日后共同生活之需，而非单纯的讨好、追求谈美娟，故对谈美娟提出的该主张，本院亦不予采信。由此，从购房的目的、房屋买卖合同的订立、购房款的支付以及在二人关系恶化后引发纠纷等情形，可以认定讼争房屋系由姚忠定与谈美娟共同出资购买，内部形成合资购房的关系，对外以谈美娟作为买受人与出卖人签订房屋买卖合同。由于讼争房屋登记在谈美娟的名下，是基于房屋买卖的法律行为而发生的物权变动，可以确认谈美娟为讼争房屋的所有权人。姚忠定基于与谈美娟共同出资购房的内部关系，可以通过要求谈美娟协助办理讼争房屋所有权由谈美娟单独所有变更登记为二人按份共有的手续，而取得讼争房屋的按份共有权。现姚忠定基于谈美娟否认姚忠定所享有的权利而提出返还所付购房款的请求，实质是基于谈美娟拒绝办理上述变更登记手续而提出的解除合资购房的主张，该主张符合我国《合同法》所规定的法定解除的条件，本院予以确认。由此，谈美娟应当向姚忠定返还其所付购房款，姚忠定亦应迁让房屋并交与谈美娟。从现有证据可以确认讼争房屋总价款为82万元，谈美娟以房屋抵押贷款的方式支付43万元，由此可以认定其余房款39万元系由姚忠定支付。姚忠定虽主张其支付的购房款为40万元，但所提供的现有证据尚不足以证明，且即便姚忠定实际缴款40万元，从合资购房的买受人角度出发，姚忠定支付的购房款亦应认定为39万元。至于2014年1月至2015年7月期间的讼争房屋贷款本息52556.55元，因谈美娟在二人变更产权登记纠纷案件二审期间，已自认系由姚忠定所偿还，谈美娟虽在本案审理中予以否认，但未能提供反驳证据予以推翻，故本院确认姚忠定在2014年1月至2015年7月期间累计向谈美娟的还贷账户存（汇）入52556.55元用于偿还房贷本息。基于前述理由，一旦二人日后共同生活，姚忠定帮助谈美娟偿还房贷本息，应为双方的本意。由此姚忠定将上述52556.55元款项存（汇）入谈美娟的还贷账户，可以认定为其帮助谈美娟偿还房贷本息的资助行为，现姚忠定提出返还该款项的主张缺乏法律依据，本院不予采纳。故对姚忠定提出的本诉请求中的返还购房款39万元的该部分请求，本院予以支持，对其余本诉请求，本院不予支持。对谈美娟提出的房屋迁让的反诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、被告谈美娟在本判决生效之日起60日内向原告姚忠定返还上述购房款39万元；二、反诉被告姚忠定在本判决生效之日起60日内让出位于扬州市江都区仙女镇樊套村金桥石油苑44幢305室房屋，将上述房屋及该房的房屋所有权证、国有土地使用权证交与反诉原告谈美娟；三、驳回原告姚忠定的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8090元、保全费2920元，合计11010元，由原告姚忠定负担1540元，被告谈美娟负担9470元，上述应由被告谈美娟负担的9470元已由原告垫付。反诉案件受理费40元，由反诉被告姚忠定负担，此款已由反诉原告谈美娟垫付。上述费用相冲抵后，被告谈美娟应给付原告姚忠定9430元，在本判决生效之日起60日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审 判 长  潘明礼人民陪审员  徐宏宝人民陪审员  邵育美二〇一六年七月四日书 记 员  于 敏