云南省昆明市西山区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）西法民初字第7901号 原告孙学峰，男，1977年10月24日生，现住昆明市西山区。 被告李丽芝，女，1978年4月10日生，现住昆明市西山区。 被告李存福，男，1971年2月24日生，现住昆明市西山区。 原告孙学峰诉被告李丽芝、李存福土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月15日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告孙学峰，被告李丽芝、李存福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孙雪峰诉称：原、被告于2014年11月26日签订《土地租赁协议》，约定被告把自己使用的约二十五亩集体土地出租给原告使用，每年租金为15000元，租期30年，被告出租土地应当取得被告村民小组同意。原告按合同约定向被告支付了二年租金共计30000元，之后原告才了解到该山地属于被告毁林开荒地，村民小组随时有权收回并要求被告恢复地上的林木，被告根本无权出租，被告出租土地至今也没有按照协议约定取得村民小组同意，其行为构成违约，导致原告不能开发使用该土地，不能实现合同目的。原告特提起诉讼，请求判令:一、解除《土地租赁协议》；二、二被告退还原告二年租金30000元及从立案之日起按人民银行贷款利率计算利息至还清之日；三、二被告支付原告违约金90000元；四、诉讼费用由被告承担。 被告李丽芝、李存福当庭答辩称：不同意解除合同，诉争土地辖区内每家都有出租集体土地情况，相关政府部门、办事处或村小组就此从未进行过干涉，原告承租土地能够实际履行。对于原告增加的诉请即要求被告支付违约金不予认可，认为超过了法院确定的开庭时间，且存在违约行为的是原告，二被告并未违约。 原告孙雪峰就其诉讼主张，向本院提交以下证据： 一、《土地租赁协议》（2014年11月26日）。欲证明原、被告双方的租赁关系，并约定被告出租土地应当取得村民小组同意及违约金约定情况。 二、收条、收据。欲证明原告已按约定向被告交纳租金。 三、营业执照、结婚证。欲证明原告妻子设立了云南秋霖农业科技有限公司。 经质证，被告李丽芝、李存福对证据一的真实性无异议，但认为与其持有的不一致。认可收到证据二中记载的相关金额。对证据三不予认可。 被告李丽芝、李存福就其答辩主张，向本院提交了《土地租赁协议》（2014年7月26日）、照片二张及证明。欲证明二被告出租给原告14间房屋及4亩土地，其余部分如鱼塘及水泥路均是原告违法建盖。 经质证，原告孙学峰对上述证据的真实性无异议，但认为协议应当以其提交的为准，照片中显示“基本农田保护区”的一张与本案无关。 就本案有关案件事实，本院于2015年12月30日向昆明市团结镇妥吉村委会发函，该村委会负责人向本院口头回复，本院记录在案。经质证，原告对该回复无异议。二被告对回复中村小组关于不同意其出租荒山事宜不认可，其余内容无异议。 本院认为，民事诉讼证据是指能够证明民事案件真实情况的依据。民事诉讼证据的特征为真实性、合法性和关联性，三者相互联系，缺一不可。原告孙雪峰所举证据一及被告李丽芝、李存福所举证据中的协议系相同地块的《土地租赁协议》，原、被告均对其真实性无异议，本院对两份合同的真实性予以确认，但二被告持有的协议签订时间在前，原告持有的协议签订时间在后，故双方权利义务的确定应当以原告持有的《土地租赁协议》为准。原告所举证据二，二被告认可收到相应款项，且未提交相反证据推翻原告所举证据记载内容，故对证据二，本院予以采信。证据三，与本案的审理并无法律上的关联性，故对该证据，本院在本案中不予确认。二被告所举证据照片，经原告质证对证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，二被告所举证明，与本案的审理并无法律上的关联性，故对该证据，本院在本案中不予确认。昆明市西山区团结镇妥吉村委会回复（口头回复，书面记录），本院对其真实性予以确认。 综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下： 2014年11月26日，原告孙雪峰（乙方）与被告李丽芝、李存福（甲方）签订《土地租赁协议》，主要约定:“一、甲方把属于自己使用的位于昆明市团结镇妥吉村委会果园村小组集体土地，位于甲方家门边外鱼塘外上边面积约二十五亩山地出租给乙方使用，期限自2014年8月1日至2044年7月30日（三十年）止，每年租金为15000元…二、双方不得提前终止协议，甲方不得涨租金，否则视为违约；甲方出租土地应当取得甲方村民小组及本家庭成员的同意。甲方与前一承包方的关系及纠纷由甲方负责处理，与乙方无关…三、乙方可以在该土地上建设养殖、种植等临时性建筑设施，但不得建设永久性建筑物…七、违约责任：违约方应当支付对方违约金按合同总价款20%计算，并赔偿对方损失。”2014年11月29日，被告李存福书写收条确认收到原告支付的2014年租金15000元。2015年8月29日，被告李存福确认收到原告支付的2015年8月1日至2016年7月30日约25亩山地租金15000元。就上述地块权属及性质问题，原、被告一致确认系荒地，属于村集体所有。本院于2015年12月30日向昆明市西山区团结镇妥吉村委会发函询问，村委会负责人就此口头回复二被告《土地租赁协议》中出租给原告的土地系荒山，属于集体土地，个人无权出租，村集体也从未授权二被告出租。 庭审中，经本院释明，原告明确表示，如诉争《土地租赁协议》经法院审理后认定无效，其同意变更诉请为请求判令合同无效、被告返还租金并支付违约金。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”在租赁合同当中，出租人对于租赁物应当享有合法的处分权，这是租赁合同能够合法有效的前提之一。本案中，二被告就其对诉争租赁标的（位于昆明市团结镇妥吉村委会果园村其家门前鱼塘附近面积约二十五亩山地）是否享有合法处分权负有举证责任，而庭审中，二被告就此并未提交证据证实，另外，原、被告陈述诉争土地性质系荒山，村集体对此享有权利，而村集体相关负责人也向本院明确并未授权二被告处分集体财产，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，在二被告并未举证证明其对诉争土地享有合法处分权的情况下，其与原告签订的《土地租赁协议》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告与二被告于2014年11月26日签订的《土地租赁协议》无效，被告李丽芝、李存福依法应当向原告返还因该租赁协议取得的租金共30000元。原告另主张二被告支付违约金，本院认为，违约金条款并非合同法第五十七条中提到的“有关解决争议方法的条款”，也不属于合同法第九十八条中有关“结算和清算条款”的范畴，诉争《土地租赁协议》违约条款成立的前提，需是合同合法有效，现该协议经本院判定无效，相应违约条款在无效合同中也自始无效，故对原告要求二被告支付违约金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告孙雪峰与被告李丽芝、李存福于2014年11月26日所签订的《土地租赁协议》无效。 二、被告李丽芝、李存福于本判决生效之日起十五日内返还原告孙雪峰土地租金人民币30000元。 三、驳回原告孙雪峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费2700元（原告已预交），由原告孙雪峰自行承担2150元，被告李丽芝、李存福承担550元（于本判决生效之日起十五日内支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  葛吟秋 人民陪审员  郭一入 人民陪审员  汤池琼 二〇一六年二月二十二日 书 记 员  沈思思