广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初9326号原告谭李超，男，汉族，1997年10月15日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托代理人宋愈平，广东鹏浩律师事务所律师。被告李好女，女，汉族，1953年9月29日出生，身份证地址广东省深圳市宝安区。委托代理人郭干旺，广东度量衡律师事务所律师。被告何荣光，男，汉族，1953年1月4日出生，身份证地址广东省深圳市宝安区。第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，地址深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2，组织机构代码68379045。法定代表人杜艳花。原告谭李超诉被告李好女、何荣光房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据原告的申请，依法追加深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）为第三人参加诉讼，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭李超的委托代理人宋愈平，被告李好女的委托代理人郭干旺均到庭参加了诉讼。被告何荣光、第三人家家顺公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2016年2月21日，原告和被告李好女签订了《深圳市二手房买卖及居间合同》，约定原告以340万元的价格购买被告李好女位于深圳市宝安区新安街道办新安西路西北侧泰华苑C栋3××号房产（房产证号码：深房地字××号）。合同约定后，原告依约向被告分两次转账支付定金共计15万元，向居间方支付6万元居间服务费。2016年2月29日，原告依约向资金监管账号支付首期款87万元。2016年3月4日，原告取得招商银行股份有限公司深圳分行《贷款承诺书》。因交易房产存在银行按揭，依照双方合同约定及补充协议，原告支付赎楼用金32876.50元。原告将交易房产赎楼，被告李好女取得房产证原件后，双方于2016年3月11日前往深圳市不动产登记中心申请递件过户。2016年3月15日，被告李好女房产因其个人原因被深圳市宝安区人民法院查封，导致无法过户。为了使合同得以顺利履行，三方于2016年3月23日签订《二手房买卖合同补充协议》，被告李好女承诺在2016年3月25日前解除查封，以便房产能完成过户，并承诺如无法在上述期间过户，对原告产生的律师费、诉讼费、法院查封费、担保公司担保费、赎楼费、居间费等予以赔偿。但截至2016年4月28日，上述房产仍处于查封状态，导致原告合同目的无法实现。涉案房产系两被告夫妻共同财产，且在双方交易时，被告何荣光也一并出具了委托书同意该笔交易。根据双方《深圳市二手房买卖及居间服务合同》第十二条第1款及《补充协议》第4条、第5条之规定，卖方违约的，应按照合同总款的20%支付违约金并承担由此产生的律师费、诉讼费、法院查封费、担保公司担保费、赎楼费、居间费、交易费等损失。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原告与被告李好女签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》的房屋买卖关系；2、被告向原告支付违约金680000元；3、被告向原告返还定金150000元；4、被告赔偿原告居间费损失60000元、赎楼佣金32876.5元、律师费25000元；5、被告承担本案的受理费、保全费、担保费。被告李好女答辩称，被告李好女确认与原告签订了房屋买卖合同，但是被告李好女主观上不是故意违反与原告签订的买卖合同，也不是为了获得更多的利益而违反合同，完全是由于第三人恶意查封涉案房产，被查封之后被告李好女第一时间与原告协商解决，并配合原告的要求签订补充协议，也配合原告到银行办理退回监管的资金，尽量避免原告的损失。原告主张的违约金远远高于其实际损失，事实上原告没有提供证据证明其损失的具体数额，根据合同法及相关的司法解释二的第29条规定，当事人约定的违约金过高，可以请求法院适当减少，法院应当以实际损失作为基础及合同的履行情况等来作出判决。如果当事人约定的违约金超过造成损失的30%，可以认定为过分高于造成的损失，因此原告主张68万元的违约金，被告李好女认为远远高于实际损失，恳请法庭减少违约金，达到公平公正的原则。根据代理协议，确实约定了2.5万元的律师费，根据被告所提交的房地产评估报告，涉案房产确实未增值，至今未增值。因此被告亦未获利，原告也没有预期利益损失。被告何荣光未到庭，亦未提交书面答辩状。第三人家家顺公司未到庭，但提交书面说明称2016年2月20日，原告谭李超和被告李好女签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，合同真实、有效、合法。合同约定被告李好女将位于深圳市宝安区新安街道办新安西路西北侧泰华苑C栋3××号的房产以340万元价格出售给原告谭李超。根据合同，原告谭李超向被告李好女支付定金15万元并且双方同意将其中1万元监管在第三人处作为交房保证金。2016年2月22日，我司陪同原被告双方查档，查档结果为抵押无查封。2016年2月29日，原告于招商银行办理资金监管手续，监管金额为87万元。2016年3月4日，原告获得银行的《贷款承诺函》。2016年3月11日原被告办理过户手续，递交过户资料。2016年3月15日，由于被告李好女个人债务纠纷涉案房产被深圳市宝安区人民法院查封无法过户。2016年3月23日，我司组织原被告双方签订补充协议，约定被告在2016年3月25日解决个人债务纠纷并解封房产。之后我司多次跟进被告办理解封房产的事宜，但至今涉案房产仍未被解封，交易进度停滞不前。第三人促进买卖双方进行交易，在交易出现障碍时积极居间沟通，已尽居间合同义务。经审理查明，2016年2月21日，原告谭李超（买方）与被告李好女（卖方）经第三人家家顺公司居间服务签订了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将其位于深圳市新安街道办新安西路西北侧泰华苑X栋XXX（深房地字第××号）房产转让予买方，转让成交价3400000元；定金150000元，其中2万元于合同签订时支付，剩余定金13万元于签署本合同之日起七个工作日内支付，买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项以买卖双方与居间方所签的资金托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫，卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；买方应于2016年3月5日前支付除定金之外的首期款87万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请及相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足，如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合，本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管，买卖双方须在递件过户回执载明的答复日期届满之日起两个工作日内缴纳税费并领取新房地产证，买方负有抵押义务的，须于领取新房地产证当天办理抵押登记手续；该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起20个工作日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准，卖方在买方取得贷款承诺函后七个工作日内配合担保公司还清银行贷款，办妥注销抵押手续，若卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在十五个工作日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担，卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后两个工作日内，将房地产证原件交给第三方办理过户；涉及房屋买卖的所有税费由买方承担；买卖双方协商同意在定金中预留1万元作为该房产交易之交房保证金，交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算；卖方应于收到全部楼款后七个工作日内将该房产及钥匙交付买方，与买方共同对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等进行验收，结清物业管理、有线电视、水、电、天然气等所有相关费用并办理过户手续，并将交房确认书交至居间方；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十五个工作日的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已经支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十五个工作日的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款约定1、业主查档以后转定金；2、赎楼等相关费用（赎楼费、罚息、短期借款利息等）由业主和客户平分承担（两套房子一起做的贷款）业主收到首期款当日返还客户赎楼费。合同签订后，原告谭李超依照合同约定支付了定金15万元。被告李好女当庭予以确认。原告谭李超还支付了佣金60000元，赎楼费32876.50元。2016年2月29日，原被告办理了资金监管手续，原告谭李超支付了监管资金87万元。2016年3月4日，原告获得了招商银行出具的贷款承诺书，承诺发放贷款238万元。2016年3月11日，原告与被告李好女前往深圳市房地产权登记中心办理递件过户手续。2016年4月7日，原告收到深圳市房地产权登记中心退文通知称，因涉案房产于2016年3月15日被深圳市宝安区人民法院查封，故作退文处理。2016年3月23日，原告与被告李好女在第三人居间下，签订了《二手房买卖合同补充协议》，约定卖方确认买方已完全、充分履行双方签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》项下所有义务；卖方确认目前因个人原因导致房产被第三人查封，致使房产无法正常过户，卖方承诺在2016年3月25日前自行与他人协商处理完毕个人事务，确保房产于2016年3月25日前解除查封，以便房产能完成过户；因房产被他人查封而导致的赎楼费用等（包括但不限于利息、罚息、赎楼费等）均由卖方自行承担，与买方无关；根据《深圳市二手房买卖及居间服务合同》第八条约定，买卖双方确认买方应当承担的交易应缴税费金额（包括但不限于第八条所约定的营业税、印花税等）为26482元。上述交易税费为买方为该房产所承担的全部的、最终的、直接的、间接的费用，如超出上述金额以外的其他所有税费均由卖方承担（即使依照法律法规或政策规定应由买方承担的部分，卖方均承诺负责）；如卖方未能在2016年3月25日前将该房产解除查封并过户至买方名下，买方有权依照《深圳市二手房买卖及居间服务合同》第十二条规定向宝安区人民法院起诉要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同至强制过户至买方名下，由此而产生的律师费、诉讼费、法院收取的查封费、担保公司收取的担保费、赎楼费、税金、利息等均由卖方自愿承担，若卖方原因导致交易最终取消或者终止，卖方除依照合同约定赔偿转让总价的百分之二十的违约金之外还需赔偿买方所支付居间方的居间费、交易费、房价上涨导致的预期利益等所有直接或间接损失；为确保卖方履行上述义务，卖方同意如发生上述违约行为而导致的买方损失（包括但不限于上述第二、三、四条所约定的税金、交易费、律师费、诉讼费、担保费等）均可通过（担保公司代理人）谢泰峰直接划拨给买方，卖方无异议，担保公司有权从卖方的所收房款账户直接划拨；本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力；除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其它条款继续有效，原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。另查，涉案房产于2016年3月15日被深圳市宝安区人民法院查封。原告谭李超具有深圳市限购范围内的购房资格，家庭可购房产两套。再查，被告何荣光与被告李好女系夫妻关系。以上事实，有《深圳市二手房买卖及居间合同》、定金收据、佣金收据、赎楼费收据、银行回单、银行流水、贷款承诺书、深圳市房地产转移登记申请表、深圳市房地产权登记中心退文通知、律师费发票、何荣光委托李好女出售涉案房产的委托书、二手房买卖合同补充协议等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。原告谭李超与被告李好女签订的《深圳市二手房买卖及居间合同》系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，原告依照合同的约定支付了定金，办理了资金监管手续，并获得了银行出具的贷款承诺书，并于被告李好女一道向深圳市房地产权登记中心递交了递件过户手续，已经完成了合同项下约定的购房义务，而涉案房产在2016年3月15日被深圳市宝安区人民法院另案查封，被告李好女没有履行保证涉案房产所有权完整（无抵押、无查封）的义务，构成根本违约。涉案房产因被告个人债务问题被深圳市宝安区人民法院查封，涉案合同客观上亦无法履行。被告对原告当庭陈述的事实均予以确认，且原告当庭陈述的事实与第三人向本院出具的情况说明能够相互印证，故本案被告违约事实清楚，原告有权依据合同约定解除合同并要求被告承担违约责任。有关合同的解除。由于在合同履行过程中，被告李好女构成根本违约。原告有权解除涉案合同。结合本案起诉状副本的送达时间，本院确认原告与被告签订的《房地产买卖合同》于2016年5月31日解除。有关定金。由于涉案合同已合法解除，定金应当返还。原告支付被告定金150000元，事实清楚，被告应当返还。对于原告提出的被告返还定金150000元的诉讼请求，本院予以支持。鉴于上述定金被告李好女已收取14元，剩余1万元作为交房保证金托管于第三人处，且第三人明确可以按照本院裁判处理上述保证金，故被告李好女应当退回定金14万元，第三人退回由其监管的定金1万元。关于违约责任，由于被告构成根本违约，应当承担相应的违约责任。原告主张依照合同约定要求被告承担转让成交价20%的违约责任，并赔偿居间费60000元、赎楼用金32876.50元、律师费25000元损失。被告李好女称涉案房产并没有升值，李好女并没有因为违约获得利益，另一方面被告李好女在合同不能继续履行后，积极配合原告退回了在银行监管的资金87万元，已经主动帮助原告降低损失，且原告因被告违约而遭受的损失有限，涉案合同违约金约定过高，请求法院予以适当调整。被告为证实其主张，向本院提交了与涉案房产的市值评估报告。本院认为，依照涉案合同约定，被告李好女违约导致合同无法履行的，原告谭李超有权要求被告支付购房总价款的20%作为违约金。尽管被告主张涉案房产并没有升值，且被告积极配合原告退回了在银行监管的资87万元，原告因被告违约而遭受的损失有限，但违约金的设定目的并非仅仅为补偿守约方的损失，也包括对逾期可得利益的补偿和对违约行为的惩罚。且在涉案房产因被告李好女个人债务被查封后，原告被告双方订立了新的补充协议中，明确若卖方原因导致交易最终取消或者终止，卖方除依照合同约定赔偿转让总价的百分之二十的违约金之外还需赔偿买方所支付居间方的居间费、交易费、房价上涨导致的预期利益等所有直接或间接损失。本着尊重当事人意思表示的原则，本院对违约金的数额不做调整。被告应当支付违约金68万元。对原告主张的该项诉讼请求，本院予以支持。关于居间费用60000元、赎楼佣金32876.5元和律师费25000元。本院认为，在原告与被告李好女签订的补充协议中，明确约定“如卖方未能在2016年3月25日前将该房产解除查封并过户至买方名下，买方有权依照《深圳市二手房买卖及居间服务合同》第十二条规定向宝安区人民法院起诉要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同至强制过户至买方名下，由此而产生的律师费、诉讼费、法院收取的查封费、担保公司收取的担保费、赎楼费、税金、利息等均由卖方自愿承担，若卖方原因导致交易最终取消或者终止，卖方除依照合同约定赔偿转让总价的百分之二十的违约金之外还需赔偿买方所支付居间方的居间费、交易费、房价上涨导致的预期利益等所有直接或间接损失”。由此可见，在被告李好女逾期解封房产，涉案合同继续履行和被告李好女无法解封房产，合同解除的两种情况下，原告与被告李好女约定的违约责任是不同的。依照补充协议约定，若因被告李好女的原因导致合同终止的，被告李好女除支付房产总价款20%的违约金外，只需另行承担居间费、交易费和房价上涨导致的预期利益等损失。根据本案查明的情况，涉案合同交易过程中，原告共支付居间费60000元。被告李好女应当承担。至于交易费和房价上涨导致的预期利益，因对交易费约定不明，且原告没有提交证据证明上述损失，且违约金已经具备了一定的补偿功能，故本院不再重复支持。关于律师费25000元，依照补充协议的约定，在被告李好女逾期解除查封，合同继续履行的前提下，原告有权主张律师费，但本案系合同终止，故原告主张律师费的条件不能成就，且原告主张的违约金数额已经远远超出了原告所遭受的损失，原告的该部分损失在违约金中已经得以补偿，故本院对原告主张律师费25000元，不予支持。关于被告何荣光的责任。原告提交了初步证据证明被告何荣光与被告李好女系夫妻关系，庭审过程中被告李好女并没有予以否认。被告何荣光经本院合法传唤拒不到庭，视为放弃举证质证的权利，本院依照原告的陈述及查明的事实认定案件事实。被告何荣光作为被告李好女的丈夫，应当对夫妻关系存续期间的共同债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告谭李超与被告李好女签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》于2016年5月31日解除；二、被告李好女、何荣光于本判决生效之日起五日内向原告谭李超返还定金140000元；三、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司于本判决生效之日起五日内向原告谭李超退还定金10000元；四、被告李好女、何荣光于本判决生效之日起五日内向原告谭李超支付违约金680000元；五、被告李好女、何荣光于本判决生效之日起五日内向原告支付居间费60000元。六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6689元，保全费5000元，由原告谭李超负担818元，由被告李好女、何荣光负担10871元，上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 范    藜二〇一六年七月五日书记员 张  思  乔书记员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第3页共16页