昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2015）西法民初字第6003号原告：昆明市天昊物业管理有限公司组织机构代码证：74149023-8法定代表人：高英住址：昆明市委托代理人：夏璐，云南北川律师事务所律师，特别授权代理。被告：潘时勇，男，汉族，1976年9月19日出生，身份证登记住址：浙江省温州市鹿城区。原告昆明市天昊物业管理有限公司诉被告潘时勇物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月6日受理后依法适用普通程序组成合议庭于2016年1月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人夏璐到庭参加了诉讼，被告经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系昆明市南市区前卫西路安康园住宅小区22幢2单元2-3层201号房屋的业主，原告系该小区的物业服务公司。双方约定由原告提供物业服务，被告每月按照服务建筑面积支付物业服务费。但被告尚欠2005年7月1日至2013年12月31日期间的物业服务费14460.03元、垃圾清运费、水池清洗费、太阳能热水费等费用合计711元。2013年底原告结束了对安康园住宅小区的物业服务。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院请求依法判令被告：1.支付原告拖欠的物管费14460.30元、垃圾清运费、水池清洗费、太阳能热水费等费用合计711元、违约金5131.30元（截止2013年12月31日），合计17288.63元（违约金支付至全部费用完毕为止）；2.承担本案的诉讼费用。被告未提出答辩。原告针对其诉讼请求向本院提交了下列证据：1.营业执照、资质证书、组织机构代码证、房屋权属登记摘抄表各一份。证明原告具备相应物业管理资质及诉讼主体资格，被告系欠费房屋业主。2.《安康园前期物业服务合同》、《安康园物业续聘协议》、《昆明市物业服务收费备案通知书》、《关于调整昆明市城市生活垃圾处理费收费标准的通知》、《关于委托自来水供水企业代收城市生活垃圾处理费的公告》、原告保洁人员签到表、原告公共安全组排班表各一份。证明原告系安康园小区开发商聘请的前期物业管理公司，并且又分别与各户业主签订了物管合同，实际为业主提供了物业相关服务；证明服务协议中明确约定了物业管理服务费、车库管理费、水池清洗消毒费等费用的收费标准、交纳时间、逾期缴费的违约责任；证明服务协议中约定的收费已经进行了备案，具备合法性；证明原告代收垃圾清运费的依据、标准及期限；证明原告履行了物业服务合同。被告未向本院提交证据。本院认为：本案被告经本院依法送达起诉状副本及开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告提交证据进行质证和提交反驳原告证据的权利。原告提交的所有证据来源合法、形式完备，本院予以认定。经审查，本院确认如下事实：2005年1月18日，原告与案外人昆明华信房地产开发有限公司（下称华信房地产）签订《安康园前期物业服务合同》，约定由原告对昆明市西山区广福路安康园住宅小区提供物业服务。同年4月27日，原、被告签订《安康园前期物业管理服务协议》，约定被告接受原告对其所有的昆明市南市区前卫西路安康园住宅小区22幢2单元2-3层201号房屋提供的物业管理服务，该房屋建筑面积为221.55㎡；被告交纳物业管理费及相关费用的开始时间为2005年7月1日，每月15日以前交纳；物业管理费为0.7元/月/㎡、自来水二次加压费为5元/户/月；水池清洗及消毒费为2元/户/月；被告逾期交纳相关费用的，原告有权要求被告补齐并从逾期之日起按应收金额每天3‰支付违约金。2007年1月20日，原告与华信房地产签订《安康园（现名馨安苑）物业续聘协议》，鉴于安康园住宅小区尚未成立业主委员会，2007年3月18日以后继续由原告对安康园住宅小区提供物业管理服务。同年10月16日，昆明市发展和改革委员会作出《昆明市物业服务收费备案通知书》，该通知明确昆明市发展和改革委员会同意原告物业服务收费标准多层按每月每平方米0.70元±10%范围内计收，二次加压供水费按昆发改价格函[2006]63号文件执行。2015年9月6日，原告将被告就本案诉至本院。庭审中，原告主张物业管理费为14460.30元、自来水二次加压费为495元、生活垃圾清运费为60元（2012年1月1日-2012年6月30日，计6个月）、水池清洗费为156元（2005年10月1日-2012年3月31日，计15个月）。上述物业管理费和自来水二次加压费的计费期间均为2005年10月1日至2013年12月31日，计99个月。同时，原告陈述上述所有费用在物业合同实际履行过程中业主可以在当年12月31日以前交纳；原告陈述其于2013年12月31日零时撤出昆明市南市区前卫西路安康园住宅小区，结束了对该小区的物业服务。另查明，昆明市发展与改革委员会《关于贯彻云南省物业服务收费管理实施办法》[2011(1129)号]文规定配备电梯及二次供水设施的物业，其设备的维护保养及运行费用由业主或物业使用人支付，物业服务企业实施代收代管。昆明市城市生活垃圾清运费2004年至2007年为每月每户5元、2008年至2009年5月为每月每户8元、2009年6月至2012年6月为每月每户10元。2012年7月起，昆明市城市生活垃圾清运费从自来水费中代收代缴。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”以及《中华人民共和国物业管理条例》第六十七条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可向人民法院起诉。”的规定，本案被告系昆明市南市区前卫西路安康园住宅小区22幢2单元2-3层201号房屋的业主，其作为安康园住宅小区的业主受到《安康园前期物业管理服务协议》的约束，被告应当向原告交纳物业服务费。按照前期物业服务协议的约定被告应向原告支付2005年10月1日至2013年12月31日的物业管理费取整计算为15343元（0.7元/月/㎡×221.55㎡×99个月）、水池清洗费为156元（2元/户/月×78个月）。针对原告主张的自来水二次加压费为495元（5元/户/月×99个月）、生活垃圾清运费为60元（10元/户/月×6个月），根据《关于贯彻云南省物业服务收费管理实施办法》[2011(1129)号]文的规定及昆明市生活垃圾清运费收费标准，对该两笔费用本院亦予以支持。物业管理费原告仅主张14460.30元，本院予以支持。上述费用合计15171.30元。针对原告主张的截止2013年12月31日的违约金5131.60元，本院认为原、被告在合同中已经约定交纳时间为每月15日以前，但原告在庭审中主张业主可于每年12月31日以前向其交纳当年的物业费及相关费用，原告的该项主张对被告有利。根据我国合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告根据上述规定主动对违约金进行了减少，该笔违约金与原告的损失相当，本院予以支持。对于2014年1月1日以后至本判决确定的还款期限届满之日期间的违约金以14460.30元为基数按人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告潘时勇于本判决生效之日起十日内支付原告昆明市天昊物业管理有限公司物业服务费14460.30元、自来水二次加压费495元、生活垃圾清运费60元、水池清洗费156元及违约金5131.60元，并支付上述各项费用合计15171.30元自2014年1月1日起至本判决确定的还款期限届满之日止按人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算的违约金。二、驳回原告昆明市天昊物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元（原告已预交），由被告潘时勇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长 赵 佳人民陪审员 尹 宏人民陪审员 余海芳二〇一六年二月二日书 记 员 缪 佳