江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初1049号原告吴江金科扬子置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。法定代表人任戴明，董事长。委托代理人濮赞忠，江苏剑桥人律师事务所律师。委托代理人朱唐盛，江苏剑桥人律师事务所律���。被告费晓琼。被告顾秋锋。原告吴江金科扬子置业发展有限公司（下称金科公司）与被告费晓琼、顾秋锋商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理，依法由审判员姚民、人民陪审员仓公鼎、沈舜心组成合议庭适用普通程序于2016年5月27日公开开庭进行了审理。原告金科公司的委托代理人濮赞忠、朱唐盛到庭参加诉讼，被告费晓琼、顾秋锋经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等，公告期限届满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金科公司诉称：2013年4月30日，原、被告签订一份《吴江市商品房买卖合同》，约定二被告购买原告开发的吴江金科廊桥水岸第41幢2单元103号房屋（下称涉案房屋），房屋价款为2279636元。合同签订后，二被告全额支付了购房款。2013年12月13日，原告与二被告及徐雪荣、胡勤丽签订一份《协议书》，约定将二被告购买的涉案房屋更名给徐雪荣、胡勤丽，由徐雪荣、胡勤丽与原告重新签订《商品房买卖合同》，原合同自徐雪荣、胡勤丽与原告重新签订合同之日起解除；二被告已支付给原告的购房款直接转为徐雪荣、胡勤丽应付原告的购房款。上述协议签订后，徐雪荣于2013年12月13日、12月20日、12月27日分别转给顾秋锋100000元、1000000元、1038366元，合计2138366元。由于涉案房屋于2014年6月20日被吴江区人民法院预查封，因此，原告无法与徐雪荣、胡勤丽签订《商品房买卖合同》，为此，徐雪荣、胡勤丽于2014年8月14日向吴江区人民法院提起诉讼，该案经一审、二审，最终判决：原告与二被告之间的商品房买卖合同关系存续；解除徐雪荣、胡勤丽与原告之间的预约合同关系；原告退回徐雪荣、胡勤丽购房款2138366元。由于法院判决确认原告与二被告签订的商品房买卖合同尚未解除，二被告支付的购房款已转为徐雪荣、胡勤丽的购房款，并应返还给徐雪荣、胡勤丽，因此，原告与二被告所签订的《吴江市商品房买卖合同》项下已不存在二被告已付房款。根据合同约定，二被告未支付购房款导致合同解除的，应按房屋总价款的10%向原告支付违约金。由于二被告债务重重，且下落不明，已无支付房款能力，为此，原告向二被告发出书面通知，解除双方所签订的《吴江市商品房买卖合同》，收回涉案房屋。现要求判令：1、解除原告与二被告所签订的《吴江市商品房买卖合同》；2、二被告支付违约金227963.60元；3、本案诉讼费用由二被告承担。庭后，原告表示放弃上述第2项诉讼请求。被告费晓琼未作答辩。被告顾秋锋未作答辩。经审理查明：2013年4月30日，金科公司（卖方）与费晓琼、顾秋锋（买方）签订一份《吴江市商品房买卖合同》，约定费晓琼、顾秋锋向金科公司购买由其开发的涉案房屋，房屋价款为2279636元；买受人应于合同签订当日支付房款689636元，于2013年6月30日前支付房款900000元，于2013年8月30日前支付房款690000元；买受人未按约付款，逾期在60日内，买受人自本合同约定的相应房价款应付期限次日起按逾期天数每天支付房屋总价款万分之三的违约金，逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，若出卖人解除合同的，买受人应按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金，造成出卖人其他损失的，买受人应另行依法承担赔偿责任，若出卖人不解除合同要求买受人继续履行的，买受人应当继续履行，并应自本合同约定的相应房价款应付期限次日起按逾期天数每天支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后，费晓琼、顾秋锋全额���付了购房款2279636元。2013年12月12日，金科公司（甲方）与顾秋锋、费晓琼（乙方）签订一份《金科股份商品房买卖合同解除协议》，约定双方协商解除所签订的《吴江市商品房买卖合同》，乙方应在本协议生效后5日内配合甲方到房屋管理部门办理撤消该房屋的网上联机备案、买卖合同备案登记等相关手续。对乙方已付的房价款，在办理完相关手续，且乙方指定的购房人与甲方就该房屋重新签订商品房买卖合同、乙方指定的购房人付清该房屋全部房价款、乙方向甲方交还全部房款发票、收据后，由乙方自行到甲方处领取。2013年12月13日，双方签订《注销商品房合同备案协议》，约定由于金科廊桥水岸项目规划设计变更原因，乙方申请退房，甲方同意乙方的退房要求，现双方向行政主管部门申请对涉案房屋的合同备案进行注销。2013年12月13日，金科公司（甲方）与顾秋锋、费晓琼（乙方）及徐雪荣、胡勤丽（丙方）签订一份《协议书》，约定：1、甲、乙、丙三方同意原乙方购买的涉案房屋更名给丙方，由丙方与甲方重新签订此房屋的《商品房买卖合同》，原合同自丙方重新签订《商品房买卖合同》之日起解除；2、原乙方支付给甲方的购房款直接转为丙方应付甲方的购房款，乙丙双方因此产生的债权债务与甲方无关。三方协议签订后，徐雪荣分别于2013年12月13日、12月20日、12月27日向顾秋锋转账支付100000元、1000000元、1038366元，合计2138366元。2014年3月12日，本院因唐伟峰与顾秋锋、费晓琼借贷纠纷一案依法对涉案房屋进行了预查封。2014年7月3日，徐雪荣、胡勤丽委托江苏狮山律师事务所杨宗余律师向金科公司发《律师函》，要求与金科公司签订备案登记的商品房买卖合同，金科公司交付��屋并办理过户手续。金科公司收函后，于2014年7月9日回函，因吴江区人民法院于2014年6月20日向金科公司送达了协助执行通知书，预查封了涉案房屋，金科公司无法与徐雪荣、胡勤丽签订合同或办理过户手续。2014年7月21日，徐雪荣、胡勤丽再次委托杨宗余律师发《律师函》，要求金科公司及时退还购房款。徐雪荣、胡勤丽因向金科公司催讨退还购房款未果，遂于2014年8月14日向本院提起诉讼，要求解除徐雪荣、胡勤丽与金科公司之间的合同关系，由金科公司退还徐雪荣、胡勤丽购房款2279635.60元，并支付相应利息。经审理，本院于2015年3月22日就上述案件作出一审判决：一、解除徐雪荣、胡勤丽与金科公司之间关于涉案房屋的预约合同关系；二、金科公司于判决生效之日起10日内返还徐雪荣、胡勤丽购房款2138366元，并支付相应利息（以本金100000元、1000000元、1038366元分别自2013年12月13日、12月20日、12月27日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行活期存款利率计算）。徐雪荣、胡勤丽因不服上述判决，遂向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉，经审理，江苏省苏州市中级人民法院于2015年12月29日作出终审判决：维持本院上述第一项判决，变更本院上述第二项判决为：金科公司于判决生效之日起10日内返还徐雪荣、胡勤丽购房款2138366元，并支付相应利息（以本金100000元、1000000元、1038366元分别自2013年12月13日、12月20日、12月27日起至实际履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。2016年1月7日，金科公司向顾秋锋、费晓琼发函，告知上述判决情况，并要求解除双方所签订的《吴江市商品房买卖合同》，该函因无人签收而被退回。2016年2月3日，金科公司将2138366元购房款等总计2441588元转入徐雪荣银行账户，履行了上��生效判决所确定的给付义务。以上事实，有原告提供的《吴江市商品房买卖合同》、《协议书》、（2014）吴江民初字第1864号民事判决书、（2015）苏中民终字第03554号民事判决书、《解除合同通知函》及ems单、银行转账凭证及本案庭审笔录予以证实。本院认为：原告金科公司与被告费晓琼、顾秋锋签订的《吴江市商品房买卖合同》，于法不悖，属合法有效。虽然原告金科公司与被告费晓琼、顾秋锋及徐雪荣、胡勤丽签订的三方协议，约定被告费晓琼、顾秋锋将所购买的涉案房屋更名给徐雪荣、胡勤丽，由徐雪荣、胡勤丽与原告金科公司重新签订该房屋的商品房买卖合同，但同时约定原合同自徐雪荣、胡勤丽与原告金科公司重新签订商品房买卖合同之日起解除，由于法院的生效判决解除了徐雪荣、胡勤丽与原告金科公司之间关于涉案房屋的预约合同关系，双方已无可能再签订商品房买卖合同，因此，原告金科公司与被告费晓琼、顾秋锋约定的合同解除条件未能成就，不能认定双方所签订的《吴江市商品房买卖合同》业已解除。根据三方协议中关于被告费晓琼、顾秋锋支付给原告金科公司的购房款2279636元直接转为徐雪荣、胡勤丽应付原告金科公司的购房款，以及被告费晓琼、顾秋锋与徐雪荣、胡勤丽之间因此产生的债权债务与原告金科公司无关的约定，上述2279636元应认定归徐雪荣、胡勤丽所有。现原告金科公司根据法院的生效判决已将该2279636元中的2138366元及相应利息共计2441588元返还给了徐雪荣、胡勤丽，即使徐雪荣、胡勤丽认可余款141270元作为被告费晓琼、顾秋锋支付给原告金科公司的购房款，也只是全部购房款中的一小部分，又被告费晓琼、顾秋锋下落不明，原告金科公司已无法要求其两支付全部购��款，应视为被告费晓琼、顾秋锋履行不能。现原告金科公司根据合同约定要求解除双方所签订的《吴江市商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：解除原告吴江金科扬子置业发展有限公司与被告费晓琼、顾秋锋于2013年4月30日签订的《吴江市商品房买卖合同》。案件受理费25038元，公告费560元，合计25598元，由被告费晓琼、顾秋锋负担，并于本判决生效之日起10日内直接给付原告吴江金科扬子置业发展有限公司，原告吴江金科扬子置业发展有限公司已预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省苏州��中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。审 判 长  姚 民人民陪审员  仓公鼎人民陪审员  沈舜心二〇一六年七月八日书 记 员  蔡 洁