湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2015)资民一初字第615号原告宋联钦，男。委托代理人黄百雄，广东方正联合律师事务所律师。委托代理人宋坤城，男。被告刘晓鸿，男。被告资兴市联创地产开发有限公司。法定代表人刘晓鸿，系该公司董事长。两被告委托代理人谢春丽，湖南春鸿律师事务所律师。原告宋联钦与被告刘晓鸿、资兴市联创地产开发有限公司（以下简称联创地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理，依法组成由审判员李漫担任审判长、由人民陪审员曹尧雄、谭联盟参加的合议庭于2016年1月5日公开开庭进行了审理。书记员黄梦乔担任本案记录。原告宋联钦的委托代理人黄百雄、宋坤成，被告刘晓鸿及联创地产的委托代理人谢春丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋联钦诉称，原告在被告联创地产开发的位于资兴市鲤鱼江“水岸豪庭”房地产项目中持股51%，所持股权现被原合作股东即本案被告刘晓鸿收购。2015年1月13日，在资兴市人民政府指派的资兴市人民政府办公室、资兴市房产管理局、资兴市人民政府法制办、资兴市人民政府重点工程项目管理办公室组织主持下，原、被告签订了《联创公司股权转让调解协议书》。调解协议约定，被告刘晓鸿用被告联创地产的房产抵付原告四千万元的股权收购款。为了销售抵付房产，原、被告又在调解协议书第十二条第二项约定：“双方在销售房屋时应按房产局规定进行。如果中途出让方宋联钦需要销售该批房屋时，须中途变更销售合同及变更预售登记，收购方刘晓鸿在收到出让方宋联钦签署的书面指令变更或出让对象后，收购方刘晓鸿及联创地产在符合法律法规及相关政策条件下必须无条件配合出让方（房产权人）宋联钦办理相关房地产变更过户手续。否则，由此发生的损失由收购方刘晓鸿及联创公司按房价双倍赔偿出让方宋联钦”。依此约定，原告将抵偿房其中的B17-4-501号房产，面积126.57平方米，以总价377178元卖给陈琴；B18-4-501号房产，面积126.57平方米，以总价358422元卖给李丹；B4-2-202号房产，面积127.22平方米，以总价338405元卖给谭剑；B17-4-601号房产，面积126.57平方米，以总价336000元卖给郭燊；A1-2-702号房产，面积186平方米，以总价334800元卖给谢宣炬，以上总成交价为1744805元。然而，被告没有配合原告办理相关房地产权变更过户手续，致使前述购房户全部退房，造成原告损失1744805元。由此依约，被告应按房价双倍赔偿原告损失3489610元。另外，有七户购房户暂时没有退房，如果被告联创地产及刘晓鸿能按照约定配合原告办理相关房地产权变更过户登记手续至购房户名下，交易就成功，否则七户购房户退房将导致原告再次损失2458504元。原告认为《联创公司股权转让调解协议书》合法有效，两被告应按约履行，现两被告的违约行为导致原告遭受损失。原告为维护自身合法权益特起诉至法院，请求判令两被告共同赔偿因不配合原告将房屋变更登记至购房户名下而致退房的损失双倍计算共计3489610.00元，并承担本案的诉讼费用。原告宋联钦为证明其所诉事实与主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：1、收据、收条，拟证明B17-4-501号房产，面积126.57平方米，以总价377178元卖给陈琴；B18-4-501号房产，面积126.57平方米，以总价358422元卖给李丹；B4-2-202号房产，面积127.22平方米，以总价338405元卖给谭剑；B17-4-601号房产，面积126.57平方米，以总价336000元卖给郭燊；A1-2-702号房产，面积186平方米，以总价334800元卖给谢宣炬。前述购房户全部退房，收回预付购房款，造成原告损失1744805元；2、收据，拟证明B16-3-301号房，面积126.26平方米，以总价351676元卖给曹维益；B19-1-501号房，面积156.63平方米，以总价480000元卖给唐家佑；B18-3-202号房产，面积126.68平方米，以总价316700元卖给王鹏；B-3-201号房产，面积154.9平方米，以总价350000元卖给陈亚红；B12-201号房产，面积151.8平方米，以价379500元卖给陈家兴；B1-2-202号房，面积109.37平方米，以总价240000元卖给唐琳倩；B18-4-402号房产，面积127.1平方米，以总价340628元卖给周俊华。目前没有退房，可以判决变更登记过户的法律事实；3、变更预告登记证明确认书，拟证明因被告不配合办理变更登记，造成五户退房，致原告损失1744805元，不过有七户仍未退房，可判决变更登记过户的法律事实；4、原、被告身份证及营业执照，拟证明原、被告身份情况；5、《联创公司股权转让调解协议书》，拟证明调解协议书是原、被告三方在平等、自愿、意思表示真实的基础上签订的，系有效协议。被告刘晓鸿、联创地产辩称：1、2015年1月2日，被告联创地产与原告根据资兴市人民法院作出的（2014）资民二初字第541号民事调解书，针对本案诉争的B17-4-501号、B18-4-501号、B4-2-202号、B17-4-601号房屋签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告联创地产应在商品房交付使用后365日内为原告宋联钦办理房产过户手续。2015年3月9日，被告联创地产与原告签订《商品房预告登记约定书》，约定原告宋联钦与被告联创地产共同申请办理商品房预告登记。上述《商品房买卖合同》及《商品房预告登记约定书》真实、合法、有效，对双方均具有约束力。原告宋联钦享受的只是普通购房户的待遇；2、在《联创公司股权转让调解协议书》第十二条约定与资兴市人民法院出具的（2014）资民二初字第541号民事调解书第三条存在矛盾的情况下（即办理预告登记证或者产权证被告联创地产是应办理在原告的名下还是原告指定第三人名下），应以（2014）资民二初字第541号民事调解书为准。民事调解书中明确了在调解书生效之日起十个工作日内办理房屋变更登记至原告名下，而不是将预告登记证或产权证直接办理至第三人名下；3、原告的房屋是否出售，并不影响房屋本身的价值，原告要求两被告因不配合将购房户的房屋变更登记在购房户名下而致退回购房款损失3489610.00元，无事实和法律依据。且根据《商品房买卖合同》，被告联创地产为原告办理产权过户登记的时间为房屋交付之日起365日内，系附期限的民事行为，原告现在还不能要求被告办理过户手续。被告刘晓鸿、联创地产为支持其答辩主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：1、营业执照及组织机构代码，拟证明被告联创地产基本情况；2、被告刘晓鸿身份证，拟证明被告刘晓鸿的基本情况；3、《水岸豪庭资产处置框架协议》，拟证明原告与被告刘晓鸿约定，对现有未销售的房产按原股份比例（即宋联钦51%、刘晓鸿49%）进行分割，分割后由双方按分配的房产自行销售；4、《联创公司股权转让调解协议书》，拟证明2015年1月13日，原告与被告刘晓鸿、联创地产签订的《联创公司股权转让调解协议书》第十二条系违背税法等法律规定，系无效约定；5、（2014）资民二初字第541号民事调解书，拟证明（2014）资民二初字第541号民事调解书已经改变了2015年1月13日双方签订的《联创公司股权转让调解协议书》第十二条的约定；6、本案诉争房屋预告登记手续及资料，拟证明原、被告在办理预告登记过程中，变更了资兴法院原调解书中关于本案诉争房屋约定在相关法律文书生效之日起10个工作日内办理变更登记手续的日期。根据双方当事人的举证、质证，依照证据规则，本院对原、被告双方提交的证据认定如下：对于原告宋联钦提交的证据。两被告对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性有异议，认为购房户的购房款是转至原告个人账户，且公司的公章当时已经公示作废了，这是原告的个人行为，本院认为该三份证据能证明原告将房屋出售给他人的事实，故本院对该三份证据所证明的客观事实予以认定。两被告对证据4、5的真实性无异议，但对证据5中第十二条的合法性、关联性有异议，原告在本案中只是享受普通购房户的待遇，但为了避免重复交税，约定将房屋登记直接办理到第三人名下，违反了法律规定。本院认为证据4、5能证明原、被告的基本情况及签订协议的事实，故本院对证据4、5所证明的客观事实予以认定。对于被告刘晓鸿、联创地产提交的证据。原告对两被告提交的证据1、2真实性、合法性、关联性没有异议，且符合法律规定，本院予以认定。原告对证据3的关联性有异议，本院认为证据3能证明原告与被告刘晓鸿就被告联创地产的股权分割进行约定的事实，故本院对证据3的真实性予以认定。原告对证据4、5、6的关联性和证明方向有异议，房屋的预告登记不等于房屋所有权的登记，进行了房屋预告登记仍可以将房屋所有权登记在他人名下，本院对该三份证据的真实性予以认定。根据以上有效证据和当事人的当庭陈述，本院查明以下事实：2009年12月28日，原告宋联钦与被告刘晓鸿共同出资成立了被告联创地产，并进行了工商注册登记，注册资本10000000元。原告宋联钦实缴出资5100000元持股51%并担任法定代表人，被告刘晓鸿实缴出资4900000元持股49%。被告联创地产成立后，开发了湖南省资兴市鲤鱼江“水岸豪庭”建设项目。原告宋联钦与被告刘晓鸿作为被告联创地产的股东，在公司经营过程中就公司决策争议较大，无法达成一致意见。为此，被告刘晓鸿于2014年11月5日向本院提起公司解散纠纷诉讼，要求对被告联创地产的资产进行处置。在案件审理过程中，原、被告双方进行了多次的协调磋商。2015年1月13日，原告宋联钦（出让方）与被告刘晓鸿（收购方）、联创地产（第三方）在资兴市人民政府办公室、资兴市房产管理局、资兴市人民政府法制办、资兴市人民政府重点工程项目管理办公室的见证下，由资兴市和为贵人民调解委员会组织调解，签订了《联创公司股权转让调解协议书》。原告宋联钦与被告刘晓鸿在协议中对被告联创地产的股权分割、资产划分及相关债权债务的承担问题都进行了约定。双方最终决定，由被告刘晓鸿以51424000元的价款收购原告宋联钦在被告联创地产51%的股份，其中11424000元由被告刘晓鸿支付现金，剩余收购款40000000元则先用被告联创地产的相应价值的房屋抵付，抵付房产的收购款由被告刘晓鸿直接付还给被告联创地产。另外，因原告宋联钦出借给被告联创地产8000000元，截至2014年12月31日计息2200000元，本息共计10200000元，也由被告刘晓鸿偿还现金。对此，《联创公司股权转让调解协议书》第三条约定：“……股权收购款及借款本息，合计为61624000元人民币，此款收购方刘晓鸿在签订本协议之日起10个工作日内付清现款21624000元人民币给出让方宋联钦，并且按约定时间将抵付40000000元收购款的房产到房产局、国土局办理预售登记至宋联钦名下”；第四条约定：“签订《联创地产股权转让调解协议书》并在本协议的基础上由法院调解制定《民事调解书》……鉴于收购方刘晓鸿因实质原因，支付出让方宋联钦持股联创公司51%股权的收购款，应收购方刘晓鸿的要求并经出让方宋联钦同意，余下的40000000元人民币（大写：肆仟万元整）收购款用联创公司房产抵付给出让方宋联钦。以上用联创公司房产抵付的收购款40000000元人民币由收购方刘晓鸿付给联创公司。该批房产在签订《联创公司股权转让调解协议书》之日起15个工作日内到资兴市房产管理局、国土资源局办理预售房产所有权、土地使用权登记至出让方宋联钦名下。否则，视收购方刘晓鸿违约（由因资兴房产局和国土资源局原因除外）。违约除应支付出让方宋联钦9180000元违约金外。本协议及《水岸豪庭资产处置框架协议》作废，联创公司正常运营并不得干扰。”第十二条约定：“……2、双方在销售房屋时应按房产局规定进行。如果中途出让方宋联钦需要销售该批房产时，须中途变更销售合同及变更预售登记，收购方刘晓鸿在收到出让方宋联钦签署的书面指令变更或出让对象后，收购方刘晓鸿及联创公司在符合法律法规及相关政策条件下必须无条件配合出让方（房产权人）宋联钦办理相关房地产权变更过户手续。否则，由此发生的损失由收购方刘晓鸿及联创公司按房价双倍赔偿出让方宋联钦。”第十四条约定：“根据《水岸豪庭资产处置框架协议》的约定办理有关房产权过户手续，该批房产的税费由收购方与被收购方各自承担，宋联钦享有与普通购房户同等的待遇。”原、被告双方签订了《联创公司股权转让调解协议书》后，双方一致同意在该协议的基础上到本院签订调解意见，本院根据双方协商的意见作出（2014）资民二初字第541号民事调解书。而后，被告刘晓鸿、联创地产将抵付房产预告登记至原告宋联钦名下。原告宋联钦收到股权收购款抵付房产以后，将其中B17-4-501号、B18-4-501号、B4-2-202号、B17-4-601号、A1-2-702号房产出售给他人，总成交金额为1744805元，因该五户房产目前无法办理房产证，五户业主购房后又申请退房。原告宋联钦认为，正是因为被告刘晓鸿、联创地产不配合原告将房屋产权证书办理至购房户名下才导致退房，被告刘晓鸿、联创地产应当按照《联创公司股权转让调解协议书》第十二条约定双倍赔偿损失，遂起诉至本院，请求判如所请。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为原告宋联钦能否要求两被告将房屋登记办理至指定第三人名下。原告宋联钦认为，根据原、被告双方签订的《联创公司股权转让调解协议书》约定，原告宋联钦如销售房屋需变更销售合同及变更预售登记，被告刘晓鸿及联创地产应当在收到原告宋联钦签署的书面指令变更或出让对象后，无条件配合原告宋联钦办理相关房地产权变更过户手续。被告联创地产则认为，被告联创地产的合同义务仅限于将房屋预告登记或将房产证办理至原告宋联钦名下，原告宋联钦不能要求将房屋办理至指定第三人名下。参照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条规定：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。”由此可见，取得商品房预告登记的权利人在取得房屋所有权证书之前，不能办理房屋产权的转让手续。本案中，原、被告诉争的房屋目前只是预告登记在原告宋联钦名下，尚未取得房屋所有权证书。根据原告宋联钦与被告联创地产、刘晓鸿签订的《联创公司股权转让调解协议书》第十二条第二项约定，原告宋联钦因销售需要中途变更销售合同或变更预售登记，被告刘晓鸿及联创地产需在符合法律法规及相关政策条件下无条件配合出让方宋联钦办理相关房地产权变更过户手续，该条约定不符合国家政策规定。因此，原告宋联钦不能以此要求被告刘晓鸿、联创地产共同赔偿因不配合将房屋变更登记导致的损失3489610元。综上，原告宋联钦的诉请于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告宋联钦的诉讼请求。案件受理费34717元，由原告宋联钦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员  李 漫人民陪审员  曹尧雄人民陪审员  谭联盟二〇一六年七月二十六日书 记 员  黄梦乔附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。