湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘01民终4045号上诉人（原审被告）湖南福临门房地产开发有限公司，住所地湖南省宁乡县玉潭镇宁乡大道168号。法定代表人林学垒，董事长。委托代理人张庆，湖南河清律师事务所律师。被上诉人（原审原告）喻芳。委托代理人张国，湖南君信律师事务所律师。上诉人湖南福临门房地产开发有限公司（以下简称福临门公司）与被上诉人喻芳商品房预售合同纠纷一案，湖南省宁乡县人民法院于2016年4月10日作出（2015）宁民初字第04998号民事判决。福临门公司不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2014年1月27日，喻芳与福临门公司签订《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：20130378901），喻芳以421071元的价格购买了福临门公司开发的宁乡福临门名都住宅小区4幢1单元901号房屋，合同约定：出卖人在2015年6月30日前向买受人交付该房屋；逾期超过90日，买受人有权退房，出卖人退还全部已付款，并支付全部已付款的银行同期存款利息作为违约金；若政府及其有关单位原因造成的交房逾期，出卖人不承担责任。合同签订后，喻芳在约定时间内缴纳了全部购房款，但福临门公司未能按约履行交房义务，期间曾于2015年6月18日书面告知喻芳，因气候等原因所致，会拖延3个月左右交房。至本案庭审结束之日（2016年3月21日）止，上述房屋的施工建设依然未完成，福临门公司仍无法向喻芳履行交房义务。喻芳诉至原审法院，请求判令：1、解除喻芳与福临门公司签订的《宁乡县商品房买卖合同》；2、福临门公司支付喻芳购房款、各项相关费用、违约金、银行利息及误工费等共计50万元；3、福临门公司承担本案全部诉讼费用。另查：在购房合同签订的当日，福临门公司还向喻芳代收了房屋产权证、国土使用权证等办理费用合计920元。喻芳向福临门公司所缴纳的购房款，除2014年1月27日缴纳的81071元，及2014年6月30日缴纳的50000元为自有资金外，其余290000元系喻芳向中国建设银行股份有限公司湖南省分行申请的购房贷款（贷款期限为2014年4月26日至2029年4月26日，按基准利率水平上上浮5%的浮动利率支付贷款利息）。再查：中国人民银行公布的2014年度金融机构两年期存款基准利率为年息3.75%。原审过程中，喻芳提出所涉契税、物业维修基金损失暂不要求法院处理，由双方先自行协商解决；如果自行未能妥善处置，喻芳对这部分损失保留另行提起诉讼的权利。原审法院审查后认为，此系当事人对自己诉讼权利的自由处置，符合法律规定，依法予以允许。原审法院认为：喻芳、福临门公司签订的商品房买卖合同内容合法、真实，双方当事人均应当按照合同约定严格履行自己的义务。对于福临门公司而言，如期向喻芳交付符合规定要求的房屋是主要义务之一，但其无正当理由一再拖延，至本案原审庭审结束之日仍然不能交房，致使喻芳购买房屋的目的难以实现。在此情况下喻芳依法提出了解除合同的诉讼请求，原审法院予以支持。福临门公司提交的证据不足以佐证不承担违约责任的辩解，故合同依法解除后，其除需将喻芳已付款项全额退还外，还应当支付一定的违约金。关于违约金标准，双方当事人在合同中约定福临门公司按银行同期存款利息支付，喻芳诉讼时则以约定的违约金标准畸轻为由，申请原审法院调整。综合考量原告受到的损失大小，以及福临门公司在本案中的过错程度等多方面因素，原审法院酌定违约金按下列标准支付：1、喻芳2014年1月27日、同年6月30日分别缴纳的81071元和50000元购房款，以及为办理房屋产权证、国土使用权证等支出的920元费用，系喻芳自有资金，从现有证据看，造成的是福临门公司相应银行存款利息损失，原审法院确定此部分款项对应的违约金继续执行合同约定标准，按中国人民银行公布的2014年度金融机构两年期存款基准利率（年息3.75%）支付违约金；2、喻芳依靠银行贷款缴纳的290000元购房款，造成的是喻芳相应银行贷款利息损失，双方当事人约定的违约金标准与之相比明显畸轻，原审法院酌定此部分款项对应的违约金按中国建设银行股份有限公司湖南省分行提供给喻芳的贷款利息标准调整，调整后的违约金标准为：以中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率（分段计算）为基础上浮5%。喻芳在诉讼时还要求福临门公司赔偿其支出的担保服务费3480元，并提供宁乡县和信住房置业担保有限责任公司出具的相应金额发票一张作为证据。原审法院审查后认为，该发票系孤证，仅凭票面记载内容无法得出其与本案房屋买卖具有关联性的结论，依据“谁主张，谁举证”的民事诉讼证据规则，原审法院对喻芳此项诉讼请求不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除喻芳与湖南福临门房地产开发有限公司2014年1月27日签订的《宁乡县商品房买卖合同》；二、湖南福临门房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还喻芳购房款本金421071元，并支付违约金，直至购房款本金全部清偿之日止(违约金具体计算方法：以421071元购房款本金为基数，其中81071元和50000元按年息3.75%的标准，分别从2014年1月27日和2014年6月30日开始计算并支付；剩余的290000元，在中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率（分段计算）基础上再上浮5%，以此作为违约金计算标准，从2014年4月26日开始支付)；三、湖南福临门房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿喻芳为办理房屋产权证、国土使用权证等支付的费用920元，并从2014年1月27日开始按年息3.75%的标准赔付相应利息损失，直至此笔费用本金全部清偿之日止；四、驳回原告喻芳的其他诉讼请求。案件受理费8800元，财产保全费3070元，共计11870元，喻芳负担其中的712元，湖南福临门房地产开发有限公司负担其中的11158元。上诉人福临门公司不服判决，上诉称：1、原审判决对案件法律适用及证据认定上存在不当。福临门公司延期交房系因施工单位被相关行政部门责令停工所致，并非福临门公司原因所致，福临门公司不应承担责任。2、原审判决福临门公司承担的违约金过高，应依法减免。综上，请求撤销原判决，依法改判，并由被上诉人承担诉讼费用。被上诉人喻芳答辩称：被上诉人所购房屋至今不能交房，上诉人有权解除合同，上诉人应承担相应违约责任。原审判定的违约金标准并未过高。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。本院二审查明事实与原判决认定的事实一致。本院认为：喻芳与福临门公司签订的《宁乡县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。喻芳按照合同约定向福临门公司支付了全部房款，但福临门公司在合同约定的交房日期届满后90日内仍不能向喻芳交付房屋，喻芳有权依照合同约定要求解除合同并要求福临门公司承担相应违约责任。对于福临门公司提出的逾期交房系因施工单位被相关行政部门责令停工所致、福临门公司不应承担违约责任的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，福临门公司无权以此为由提出抗辩，故对福临门公司的该项主张不予支持。对于福临门公司提出的原审判定的违约金过高的主张，经审查，原审判定的违约金标准并未过高，故对福临门公司的该项主张亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费8800元，由上诉人湖南福临门房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周坤审 判 员  熊伟代理审判员  周卓二〇一六年七月十八日书 记 员  陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。