山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终933号上诉人（原审被告）路荣钦，男，1974年10月19日出生，汉族，个体工商户，住济南市。委托代理人孔凤杰（系路荣钦之妻），女，1971年12月11日出生，汉族，自由职业者，住济南市。委托代理人黄胜军，山东鲁泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）济南市市中区兴隆街道办事处兴隆一村民委员会，住所地济南市。法定代表人程兆胜，主任。委托代理人戴盟，山东戴盟律师事务所律师。原审被告刘风海，男，1952年9月11日出生，汉族，农民，住济南市。委托代理人王吉云（系刘风海之妻），女，1953年12月26日出生，汉族，住济南市。上诉人路荣钦因与被上诉人济南市市中区兴隆街道办事处兴隆一村民委员会（以下简称兴隆一村委会）、原审被告刘风海返还原物纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第2042号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年7月28日公开开庭审理了本案。上诉人路荣钦及其委托代理人黄胜军，被上诉人兴隆一村委会的委托代理人戴盟，原审被告刘风海及其委托代理人王吉云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：2000年4月25日，兴隆一村委会(甲方，原名称为济南市市中区十六里河镇兴隆村一村民委员会)与刘风海(乙方)签订《兴隆市场商业门头房使用合同》一份，约定“为发展经济，增加群众收入，村筹集资金，统一建设门头房。建设全部完工后，甲方交给乙方长期使用，特定条件如下，以便共同遵守：第一条：乙方向甲方交门头房建设费4万元。(先交3万元，抓号分配时，再交1万元，如不交者，不能参加分配。)第二条：甲方建设完工后，进行抓号分配，交给乙方长期使用。第三条：乙方在国家法律和政策以及规定允许的情况下，经甲方同意，可以租赁给他人。第四条：乙方不得将门头房进行买卖。如进行买卖，甲方有权收回房屋。……甲方：兴隆一村村委会(加盖济南市市中区十六里河镇兴隆村一村民委员会印章)乙方：刘风海(捺印)签字日期：2000年4月25日”后刘风海获得XX门头房的使用权。2007年6月23日，刘风海(甲方)与路荣钦(乙方)签订《房屋购买合同》一份，主要内容为“经双方协商决定，甲方把兴隆一村综合市场内九楼八号营业房计(二层)96平方米计购房费玖万玖仟元整，此营业房长期归乙方经营使用，特定如下协议：一、乙方交清购房款后，甲方把原村委会门头房使用证和建房款收据及一切与房有关的手续全部交给乙方。二、乙方水、电费享受兴隆一村村民价格，甲方负责调解村委关系及四邻关系。三、如村委会办理发放土地使用证、房产证及其他证件，甲方应积极协助乙方办理过户手续交给乙方，所有费用归乙方承担，如在今后使用中门头房被国家和其他单位征用，房屋补偿费、拆迁费、搬迁费归乙方所有。四、使用期间如办理其他变更手续，甲方必须义务帮助乙方办理一切继续使用手续，村委所收取费用归乙方负担。五、本合同签字后，双方不得违约，如乙方违约，所付购房款玖万玖仟元不退。如甲方违约必须退还乙方购房费玖万玖仟元，还必须按乙方所付购房款的百分之十的月息赔偿给乙方(从交费日期至违约日期计算)。六、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，空口无凭，立字为证，经双方签字生效。甲方：刘风海(捺印)乙方：路荣钦(捺印)证明人：张怀美(捺印)2007年6月23日”合同签订当日，路荣钦将购房款全额交付刘风海，刘风海将涉案房屋及其与签订的合同、建房款收据交付给路荣钦。涉案房屋由路荣钦居住使用至今。关于涉案房屋及土地性质，兴隆一村委会主张涉案的土地系兴隆一村集体土地，涉案房屋为村集体财产，陈述1999年6月，村两委会为发展本村经济、提高村民收益，决定在兴隆一村废弃的砖厂建一处小商品批发市场，2000年4月召开全村党员及村民代表大会，一致同意村两委会的上述决定，4月下旬，兴隆一村委会与全村500余户村民签订了《兴隆市场商业门头房使用合同》；为证明上述陈述，兴隆一村委会提交济南市国土资源局市中分局出具的“证明”一份，证实市中区兴隆街道办事处兴隆酒水市场占用土地为兴隆一村集体土地；提交有26名证明人签名并加盖兴隆一村委会公章的“证明材料”一份，对其陈述的房屋及土地情况进行了说明；提交兴隆一村委会自行出具的“情况说明”一份，主要内容为说明因村两委会几次换届，关于兴建兴隆村市场的会议记录及决议等档案资料已经无法查找。刘风海对兴隆一村委会陈述及举证均无异议。路荣钦对此不予认可，但未提供相反证据。现兴隆一村委会主张刘凤海与路荣钦买卖房屋的行为违反了其与刘风海签订的《兴隆市场商业门头房使用合同》的约定，因此要求确认刘凤海与路荣钦签订的《房屋购买合同》无效，要求路荣钦腾出位于XX号门头房并交还兴隆一村委会。刘风海对此无异议，自述其确实违反了约定，同意兴隆一村委会的诉讼请求。路荣钦对此不予认可。原审法院另查明，刘风海系济南市市中区兴隆街道办事处兴隆一村村民，路荣钦非该村村民。原审法院认为：我国法律规定，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。集体所有的财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。本案中，根据济南市国土资源局市中分局出具的证明，能够证实兴隆街道办事处兴隆酒水市场占用土地为兴隆一村集体土地，因此由兴隆一村筹资在该集体土地上兴建的房屋应属村集体财产。路荣钦对此虽不予认可，但未提供相反证据证实，对其辩称的兴隆一村委会与诉争房产不具有利害关系的意见，原审法院不予采纳。根据我国法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。兴隆一村委会与刘风海签订的《兴隆市场商业门头房使用合同》，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据该合同第四条约定，刘风海不得将涉案的门头房进行买卖，如进行买卖，兴隆一村委会有权收回房屋；现刘风海于2007年与路荣钦签订《房屋购买合同》，根据合同约定，实际系刘风海将涉案门头房出卖给路荣钦，该行为明显违反了刘风海与兴隆一村委会之间关于涉案门头房不得买卖的约定；且根据法庭调查，路荣钦非济南市市中区兴隆街道办事处兴隆一村的村民，其不享有该村集体土地使用权，虽然其与刘风海自愿签订《房屋购买合同》，但该行为违反了国家法律、法规的强制性规定，综上，兴隆一村委会要求确认刘凤海与路荣钦于2007年6月23日签订的《房屋购买合同》无效，合法有据，原审法院予以支持。我国法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现兴隆一村委会要求路荣钦将涉案的兴隆市场内9排28号(原九楼八号)门头房腾空并交还兴隆一村委会的诉讼请求，不违反法律规定，原审法院对此予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十四条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第六十条第一款之规定，判决：一、被告刘风海与被告路荣钦于2007年6月23日签订的关于十六里河镇兴隆村市场九楼八号营业房的《房屋购买合同》无效；二、被告路荣钦于本判决生效之日起30日内将位于济南市市中区兴隆街道办事处兴隆一村XX号门头房腾空交还给原告济南市市中区兴隆街道办事处兴隆一村民委员会。案件受理费100元，由被告刘风海、路荣钦负担。上诉人路荣钦不服原审判决上诉称：（一）原审法院对涉案房屋予以确权，证据不足、事实不清、程序不当、于法无据。1.原审法院根据济南市国土资源局市中区分局出具的证明，认定兴隆街道办事处兴隆酒水市场占用土地为兴隆一村集体土地证据不足。2．原审法院根据济南市国土资源局市中区分局出具的证明，确认涉案房屋属于兴隆一村集体财产证据不足、认定错误、违反审判原则，法院没有依职权主动对争议财产进行确权。（二）原审法院判决路荣钦将涉案房屋返还给兴隆一村委会证据不足、事实不清、程序不当、于法无据。路荣钦原审时为被告，兴隆一村委会原审时为原告。路荣钦和兴隆一村委会之间针对涉案房屋不存在任何直接关系。1.路荣钦没有直接从兴隆一村委会处取得涉案房屋；2.路荣钦是支付了合理对价后从刘风海处取得涉案房屋。不论路荣钦与刘风海之间的购房合同是否有效，兴隆一村委会均无权直接要求路荣钦返还。兴隆一村委会在原审起诉时，诉求路荣钦将涉案房产返还给兴隆一村委会，原审法院依据兴隆一村委会与刘风海签订的合同第四条判决路荣钦将涉案房屋返还给兴隆一村委会，原审法院用合同约定条款约束合同外主体缺乏法律支持。本案案由是返还原物不是合同纠纷，路荣钦能否成为返还原物之诉适格被告应当是本案审理的焦点，原审法院针对路荣钦提出的关于“路荣钦不是本案适格被告”的意见在判决中没有做任何评判，也未说明法律依据和理由。不论从哪种法律关系分析路荣钦都不是本案的适格被告。（三）原审法院审理此案程序不当，应当裁定驳回兴隆一村委会的起诉。原审法院以返还原物案由对济南市市中区兴隆街道办事处兴隆一村民委员会的起诉予以立案，返还原物之诉属于物权纠纷案件。既然是物权纠纷之诉，原审法院就应当对涉案房屋的物权作为审查的重点。兴隆一村委会在诉讼中无法提供涉案房屋的物权凭证。对于不动产不能提供物权凭证的，就要审查该不动产是否存在规划许可文件，从而确定涉案房屋的是否属于人民法院应当受理的范围，因为根据2011年山东省高院会议纪要(2011年11月30日鲁高法[2011]297号)，违法建筑因建设行为的违法性，不能发生设立物权的法律效果，建造人对违法建筑也不享有物权权益，因此，因违法建筑的归属合同内容发生争议的，人民法院不予受理。兴隆一村委会不能向原审法院提供涉案房产的物权凭证，也不能提供涉案房屋的规划许可文件，兴隆一村委会不是涉案房产的合法产权人。现本案各方当事人因该房产的归属发生争议，原审法院应当裁定不予受理，即使受理后也应当裁定驳回起诉。（四）路荣钦对涉案房产支付了合理对价，属于善意第三人，兴隆一村委会与刘风海之间的合同对路荣钦没有约束力，不得对抗善意第三人。综上：原审法院判决程序违法、认定事实不清、适用法律错误，路荣钦请求：1.依法撤销原审判决；2.依法改判驳回兴隆一村委会对路荣钦的起诉；3.一、二审诉讼费用由兴隆一村委会承担。被上诉人兴隆一村委会答辩称：路荣钦在购买涉案房屋时已经对兴隆一村委会与刘风海签订的相关协议了解的很清楚，而且已经拿到手，在刘风海与兴隆一村委会的协议中明确说明涉案房屋不允许买卖，如果进行买卖兴隆一村委会有权将房子收回，据此，兴隆一村委会认为路荣钦在明知该房不能进行买卖的情况下，从刘风海手里购买涉案房屋，违背了法律的相关规定。因此，路荣钦与刘风海之间的买卖合同是无效的，路荣钦不是善意第三人。原审判决认定事实清楚，采信证据确实充分，法律适用得当，判决公正合理，要求二审法院维持原判。原审被告刘凤海述称：对原审判决没有意见。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。另，2001年10月18日，兴隆一村委会因建设涉案房屋所在市场，被济南市市中区土地管理局罚款20万元。2010年6月13日，山东省人民政府作出《关于济南市2010年第六批次城市建设用地实施方案的批复》（鲁政土字［2010］1935号），根据经国务院批准的《关于济南市等4市2010年农用地转用和土地征收方案的批复》（国土资函［2010］719号），同意济南市上报的该实施方案。涉案房屋所在土地位于该方案载明的征收集体农用地范围之内。2010年6月22日，济南市市中区人民政府发布《关于冻结兴隆地区项目建设、户口迁入及土地、房屋变更的通告》，冻结范围包括兴隆一村，冻结时间自2010年6月23日起至2013年6月22日。2013年6月22日，济南市市中区人民政府发布《关于继续冻结兴隆地区项目建设、户口迁入及土地、房屋变更的通告》，冻结范围包括兴隆一村，冻结时间自2013年6月23日起至2016年6月22日。本院认为，本案系兴隆一村委会与刘风海、路荣钦之间因确认合同效力并返还原物而产生的争议，属返还原物纠纷。《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。违法建筑是未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定进行建设的建筑物和构筑物。违法建筑因建设行为的违法性，不能发生设立物权的法律效果，建造人对违法建筑也不享有物权权益，因此，因违法建筑的归属和内容发生争议的，人民法院不予受理；当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生的争议，人民法院应当依法受理，并依法确认以违法建筑为标的物的买卖、租赁合同无效。鉴于涉案房屋没有取得规划手续和房屋产权证书，原审判决第一项认定路荣钦与刘风海之间买卖涉案房屋的《房屋购买合同》属无效合同正确，应予维持。路荣钦所提驳回兴隆一村委会起诉的上诉请求不能成立，本院不予支持。因兴隆一村委会与路荣钦之间并无合同关系，原审判决第二项直接判决路荣钦向兴隆一村委会返还房屋依据不足，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持济南市市中区人民法院（2015）市民初字第2042号民事判决第一项；二、撤销济南市市中区人民法院（2015）市民初字第2042号民事判决第二项及案件受理费负担；三、驳回被上诉人济南市市中区兴隆街道办事处兴隆一村民委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由被上诉人济南市市中区兴隆街道办事处兴隆一村民委员会负担；二审案件受理费100元，由上诉人路荣钦负担。本判决为终审判决。审 判 长  车言江代理审判员  许海涛代理审判员  王立强二〇一六年七月二十八日书 记 员  张 强