江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏民终153号上诉人(原审原告)闫金海。委托代理人郑庆普，江苏清韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）徐州市泉山区金山街道金山社区居民委员会，住所地江苏省徐州市泉山区金山花园。法定代表人王庆新，该居委会主任。委托代理人况世道，江苏同瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）徐州市泉山区人民政府金山街道办事处，住所地江苏省徐州市泉新路一号。法定代表人陈浩，办事处主任。委托代理人况世道，江苏同瑞律师事务所律师。上诉人闫金海因与被上诉人徐州市泉山区街道金山社区居民委员会(以下简称金山社区居委会)、被上诉人徐州市泉山区人民政府金山街道办事处(以下简称金山街道办事处)土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院(2014）徐民初字第89号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月27日公开开庭审理了本案。上诉人闫金海及其委托代理人郑庆普，被上诉人金山社区居委会及被上诉人金山街道办事处共同委托代理人况世道到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2006年3月20日，闫金海、王朝国共同与金山社区居委会签订《土地租赁协议》一份。协议载明，甲方金山社区居委会，乙方王朝国、闫金海，甲方同意将其位于三环南路南侧泉山森林公园北大门东侧的集体土地（原村果园）54亩租赁给乙方作金山花卉科技园发展建设使用。其中第二条约定：租赁期限20年，从2006年7月1日起至2025年12月31日止。第六条约定：租赁期内，乙方应严格服从上级有关部门的管理规定，爱护公共及集体设施，损坏赔偿。如乙方需要建设办公用房及其他附着物，在征得甲方书面同意的情况下自行办理有关手续，费用自理，协议期满后，乙方投入的不动产属甲方所有。第七条约定：租赁期内，如遇国家或市政建设征用、占用，双方应无条件服从，乙方应按规定期限及时清理完承租土地上的所有附着物，把土地交给甲方，如有一切损失，乙方自负，甲方不承担任何责任，同时终止协议，租金按实际租用时间计算。如有补偿，除土地款、安置费、青苗费等归甲方所有外，甲方原有的（如：井、围墙和山楂树等）及后来投入的资产及附着物等仍归甲方所有，乙方只享受自己投入附着物的补偿。《土地租赁协议》签订后，王朝国在其中的33亩土地上种植经营花卉树木，并成立南山植业园艺有限公司(以下简称南山公司)。后闫金海、王朝国、晁岳伟三人在其余21亩地承租土地上共同出资2213949元建设酒店及附属设施等。2009年1月成立泉山区金山庄园酒店泉山公园店，并办理了工商登记手续，登记经营者是闫金海。酒店经营数月后闫金海、晁岳伟退出合伙，金山庄园酒店泉山公园店及附属设施等归王朝国所有，王朝国给付闫金海、晁岳伟退伙费用共计150余万元。王朝国将酒店改造并经营奇石市场。2013年2月20日，徐州市人民政府下发徐政发（2013）1号《市政府关于下达徐州市2013年度城建重点工程计划的通知》，载明：为打造泉山森林公园敞园工程，对涉案土地上附着物进行搬迁。泉山区政府与金山办事处就南山植业园艺市场搬迁事宜签订《南山植业园艺市场搬迁包干协议》。协议主要内容：甲方泉山区人民政府，乙方金山办事处，因泉山森林公园敞园建设需要，须对公园门前南山植业园艺市场搬迁，根据徐政发[2007]21号《市政府关于实行拆迁工作属地负责制的意见》和其他有关规定，现就租地及地面附着物补偿事宜双方达成如下协议：一、甲方将该项目搬迁范围（以规划选址范围为准）所涉及的附着物补偿拆除工作委托乙方实施。二、乙方按照规定，负责对该项目范围内地面附着物补偿拆除，并按照甲方要求及时报告拆除进度及有关情况，拆除完毕后，须经甲方组织有关部门验收合格。三、经评估预算、甲乙双方确认，乙方同意以1588.61万元的补偿费用包干使用（含两年租地费27.64万元，以后按年支付）。四、乙方应在补偿包干费用内完成工程范围内的地面附着物的搬迁拆除、垃圾清运、场地清理等工作，直至清理到自然地坪，因该范围内搬迁补偿所发生的有关纠纷及责任一律由乙方承担。五、乙方应在2013年7月30日前完成搬迁补偿及拆除清偿工作。2013年7月31日，金山街道办事处和南山公司签订《协议书》一份，主要内容：甲方泉山区金山街道办事处，负责人李亚楼，乙方南山公司，法人代表王朝国，根据《市政府关于下达徐州市2013年度城建重点工程计划的通知》（徐政发[2013]1号），泉山花木奇石市场及周边地块位于泉山森林公园敞园改造工程范围内，需对南山花木奇石市场实施搬迁。经甲乙双方协商，现就地上附着物补偿与搬迁事宜达成如下协议：第一条搬迁补偿。地上附着物搬迁补偿分持有人、承租人两部分构成。l、地上附着物持有人（徐州南山植业园艺有限公司，法人代表王朝国）地上附着物补偿：按照甲乙双方确认的地上附着物调查结果，经双方协商，甲方补偿乙方地上建筑物、构筑物、附着物搬迁及树木移值金额为1201.31万元。2、承租人搬迁补助：奇石经营户按承租建筑面积给予50元／平方米的搬迁补助，其他经营户按承租建筑面积给予14元／平方米的搬迁补助；另再给予5000元/户的按期搬迁奖励。经计算，承租人搬迁补助、搬迁奖励金额合计238.31万元。2014年4月，闫金海以金山社区居委会未经其同意拆除其酒店、附属设施及花草树木，且未对其赔偿为由诉至原审法院，请求判令金山社区居委会：1、继续履行2006年3月20日签订的土地租赁合同；2、承担因违约而造成的各项财物损失，共计5340380元。3、承担本案的诉讼费用。在原审法院审理过程中，闫金海申请追加金山街道办事处为共同被告。金山社区居委会、金山街道办事处答辩称：闫金海和金山社区居委会之间的土地租赁合同已不可能继续履行。闫金海不是土地附着物的所有权人，其主张赔偿5340380元损失无事实依据。金山办事处与所有权人王朝国已经在2013年7月31日签订了补偿协议，补偿金额全部支付给王朝国。本案系政府对土地上附着物征收过程中产生的纠纷，属行政法律调整的范畴。请求驳回闫金海的诉讼请求。本案一审的争议焦点为：一、本案是否属于人民法院民事案件受案范围；二、如果属于民事案件受案范围，闫金海要求金山社区居委会继续履行合同及损害赔偿5340380元有无事实和法律依据；三、金山街道办事处是否应当承担赔偿责任。原审法院认为，关于争议焦点一，首先，本案是土地租赁合同纠纷，涉案租赁合同的当事人一方是金山社区居委会，另一方是闫金海和案外人王朝国，由于闫金海是涉案土地租赁合同的当事人，故闫金海与本案有直接的利害关系；其次，闫金海的起诉有明确的被告，即金山社区居委会、金山街道办事处；再次，闫金海的起诉有具体的诉讼请求，即要求金山社区居委会继续履行合同、赔偿各项损失共计5340380元；最后，本案是因土地租赁合同引起的平等主体之间的纠纷，属于人民法院受理民事诉讼的范围。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，本案属于民事案件受案范围。关于争议焦点二，原审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷，金山社区居委会与闫金海、王朝国签订的土地租赁合同为双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，对双方当事人均具有约束力，应当作为处理本案纠纷的依据。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。租赁合同第七条约定，租赁期内，如遇国家或市政建设征用、占用，双方应无条件服从，乙方（王朝国、闫金海）应按规定期限及时清理完承租土地上的所有附着物，把土地交给甲方（金山社区居委会），如有一切损失，乙方自负，甲方不承担任何责任，同时终止协议，租金按实际租用时间计算。如有补偿，除土地款、安置费、青苗费等归甲方所有外，甲方原有的（如：井、围墙和山楂树等）及后来投入的资产及附着物等仍归甲方所有，乙方只享受自己投入附着物的补偿。根据该约定，国家占用为双方之间租赁合同约定的解除合同的条件，当出现国家占用的法律事实时，金山社区居委会即有权解除租赁合同。2013年2月20日徐州市人民政府下发徐政发（2013）1号《市政府关于下达徐州市2013年度城建重点工程计划的通知》，对涉案土地上附着物进行搬迁。本案租赁标的位于上述征用地块范围内。因此，本案租赁标的出现了租赁合同约定的国家占用的法律事实。根据双方之间租赁合同的上述约定，本案约定的租赁合同的解除条件已经成就，金山社区居委会有权解除本案租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案租赁合同解除后，原有关出租人、承租人的权利义务条款终止履行。因此，自前述租赁合同解除日起，金山社区居委会无需再向闫金海、王朝国履行出租人的义务，闫金海、王朝国亦无需再向金山社区居委会履行承租人的支付租金的义务。闫金海认为金山社区居委会违反《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，以违约为由主张金山社区居委会继续履行合同并赔偿损失没有事实和法律依据，应不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案租赁合同解除后，租赁合同约定的结算和清理条款继续有效。租赁合同第七条约定，租赁期内，如遇国家或市政建设征用、占用，双方应无条件服从，乙方应按规定期限及时清理完承租土地上的所有附着物，把土地交给甲方，如有一切损失，乙方自负，甲方不承担任何责任，同时终止协议，租金按实际租用时间计算。如有补偿，除土地款、安置费、青苗费等归甲方所有外，甲方原有的（如：井、围墙和山楂树等）及后来投入的资产及附着物等仍归甲方所有，乙方只享受自己投入附着物的补偿。根据上述约定，本案租赁合同解除后，金山社区居委会就闫金海和案外人王朝国的租赁场地和房屋上的经营投资，不负赔偿义务。故闫金海要求金山社区居委会继续履行租赁合同并赔偿其各项财产损失的主张，与双方租赁合同约定相悖，依法不应支持。关于争议焦点三，原审法院认为，首先，本案为土地租赁合同纠纷，出租人是金山居委会，承租人是王朝国和闫金海。金山街道办事处并非涉案土地租赁合同的当事人，故金山街道办事处不应对闫金海承担合同义务。其次，当事人提起财产损害赔偿的请求权，应当是其财产权利受到不法侵害为前提。从查明的事实来看，虽然闫金海、王朝国、晁岳伟三人合伙在涉案承租的54亩其中的21亩土地上共同出资2213949元建设了金山庄园酒店泉山店及附属设施等，也办理了金山庄园酒店泉山店的工商登记手续，但是金山庄园酒店泉山店经营一段时间后三合伙人散伙。散伙后，金山庄园酒店泉山店及附属设施归王朝国所有，王朝国给付闫金海、晁岳伟散伙款150余万元。由于合伙体的解散，闫金海不再享有原金山庄园酒店泉山店及附属设施等的任何财产权利。由于闫金海不享有原金山庄园酒店泉山店及附属设施等的财产权利，故其提出金山街道办事处拆除涉案房屋等行为侵犯了其财产权利的请求，不能成立。最后，金山街道办事处拆除涉案土地上的附属设施并无过错。如上所述，金山街道办事处是根据徐州市人民政府徐政发（2013）1号文件，及《南山植业园艺市场搬迁包干协议》等进行的拆迁，金山街道办事处对涉案土地上的附着物的补偿款也已全部给予王朝国，故金山街道办事处不应承担赔偿责任。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十二之规定，判决如下：驳回闫金海的诉讼请求。一审案件受理费49182元由闫金海负担。闫金海不服原审判决，提起上诉称：1、其与金山社区居委会是平等主体间的租赁合同关系，闫金海在自己租赁的21亩土地上投资建设金山庄园酒店泉山公园店并自行经营，与王朝国、晁岳伟不存在合伙投资并散伙的事实。2、金山街道办事处明知金山庄园酒店泉山公园店的实际投资及使用人是闫金海，却故意强拆，已侵害了闫金海的财产权利，应与金山社区居委会承担连带赔偿责任。3、金山街道办事处与王朝国签订补偿协议的补偿范围不包括闫金海投资建设的金山庄园酒店泉山公园店。4、金山街道办事处原负责人李亚楼在调查笔录中的陈述，属于当事人的自我辩解，王朝国在本案为无独立请求权第三人，不能以证人身份出庭，故原审法院对李亚楼所做调查笔录和王朝国在原审庭审中的陈述都不能作为证据采信。综上，请求撤销原审判决，改判支持闫金海的诉讼请求或将本案发回重审。被上诉人金山街道办理处和金山社区居委会辩称：1、闫金海虽然参与签订租赁合同，也建造了金山庄园酒店泉山公园店并实际经营，但闫金海与王朝国、晁岳伟是合伙关系，闫金海、晁岳伟退伙后，王朝国给予了补偿，并将酒店改为由南山公司经营花木市场，闫金海在市场搬迁时对酒店及附属物已不再享有任何权益。2、金山街道办事处和南山公司签订搬迁补偿协议后，已向南山公司支付了所有附着物的征收款项，补偿范围包括案涉的酒店。3、金山街道办事处在和南山公司搬签订迁补偿协议及协议履行过程中，均由李亚楼代表政府出面协商和实施，其清楚具体的事实情况，根据民事诉讼法的规定，李亚楼作为证人主体适格。王朝国是南山公司的实际控制人，代表南山公司与政府商谈合同的签订及市场内小业主的补偿问题，故王朝国作为实际经办人，依法可以作为证人。综上，请求驳回闫金海的上诉，维持原判。对于原审法院查明事实部分，被上诉人金山街道办理处、金山社区居委会表示没有异议。闫金海认为原审法院认定闫金海、王朝国、晁岳伟合伙投资建议酒店并散伙，由王朝国将酒店改造经营，没有依据。对原审法院查明其他事实没有异议。对双方当事人均无异议的部分，本院予以确认。经各方当事人确认，本案二审的争议焦点为：闫金海主张金山社区居委会和金山街道办事处连带承担赔偿5340380元责任能否成立。本院认为，2006年3月20日，金山社区居委会作为甲方，闫金海、王朝国作为乙方，签订了土地租赁协议，约定甲方将本案所涉54亩土地租赁给乙方作金山花卉科技园使用。之后，在租赁协议履行期间，闫金海和王朝国共同支付租金。故对于金山社区居委会而言，闫金海和王朝国系共同承租人。2013年2月，徐州市人民政府决定打造泉山森林敞园工程，由金山街道办事处具体实施本案所涉土地的搬迁事宜。2013年7月31日，金山街道办事处和南山公司签订搬迁补偿协议。在金山街道办事处实施搬迁事宜期间，金山庄园酒店泉山店早已停止营业，该酒店场地实际由王朝国经营奇石市场。在搬迁补偿协议签订过程中，王朝国告知金山街道办事处闫金海已退出合伙，并由南山公司负责协调其他次承租人的搬迁事宜。故金山街道办事处基于闫金海和王朝国合伙租赁及南山公司实际使用和管理金山庄园酒店泉山店场地的事实，有理由相信王朝国关于闫金海已退伙的陈述，及有理由相信南山公司有权处分涉案土地上建筑物及其他附着物。金山街道办事处与南山公司的搬迁补偿协议中约定，因需对南山花木奇石市场实施搬迁，按照双方确认的地上附着物调查结果，经双方协商金山街道办事处补偿南山公司地上建筑物、构筑物、附着物搬迁及树木移植金额共计1201.31万元，故从协议内容来看，补偿范围包括本案所涉土地上所有建筑物及其他附着物，王朝国亦认可本案争议酒店及附属物包括在搬迁及补偿范围之内。闫金海对此并无相反证据推翻，故其主张金山街道办事处与南山公司的搬迁补偿协议的补偿范围不包括金山庄园酒店泉山店及附属物，不能成立，本院不予支持。关于闫金海主张金山社区居委会承担违约赔偿责任的问题，本院认为，双方土地租赁协议中约定，租赁期内如遇国家或市政建设征用、占有土地，双方应无条件服从，乙方（王朝国、闫金海）应按规定期限及时清理完承租土地上所有附着物，把土地交给甲方（金山社区居委会），如有一切损失，乙方自负，甲方不承担任何责任，同时终止协议。因租赁土地出现了合同约定的市政建设占用的法律事实，故金山社区居委会有权依据上述约定解除土地租赁协议，并要求承租人交还租赁土地。闫金海以金山社区居委会未履行出租人义务为由主张其承担违约赔偿责任，没有事实及法律依据，原审法院对闫金海该主张不予以支持，并无不当。金山街道办事处不是土地租赁合同的当事人，不对闫金海承担合同义务。金山街道办事处有理由相信南山公司有权处分涉案土地上建筑物及其他附着物，双方签订的搬迁协议合法有效。即便闫金海认为其与王朝国不构成合伙亦未有退伙的事实，南山公司签订搬迁补偿协议的行为亦仅为无权处分，闫金海不能以此主张搬迁补偿协议无效，金山街道办事处亦不构成侵权。因此，原审法院对闫金海要求金山街道办事处承担赔偿责任的主张不予支持，亦无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。闫金海的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49182元，由闫金海负担。本判决为终审判决。审 判 长  葛晓明代理审判员  陈 皓代理审判员  王 芬二〇一六年七月二十日书 记 员  戚亦萍