江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣02民终8号上诉人（原审原告）汪东方。委托代理人罗之煌，江西京天律师事务所律师。委托代理人曹晟，江西京天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）恒大地产集团景德镇置业有限公司。住所地：瓷都大道168号。法定代表人赵长龙，该公司董事长。委托代理人熊涛，该公司职员。上诉人汪东方因房屋买卖合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2014）珠民一初字第551号判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2012年8月17日，原、被告签订了商品房买卖合同及附件，合同约定：被告将位于恒大名都的19号商业用房店面出售给原告，该房屋建筑面积61.93平方米，套内建筑面积43.74平方米，总价共计632449元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种、第2种和第x种条件，并符合本合同约定商品房交付买受人使用：1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；2、该商品房取得面积实测技术报告书……”。在合同附件七（合同补充协议）第五条第五款就合同第十一条补充约定：“如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。”合同第九条出卖人逾期交付的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2014年5月8日，被告根据原告所提供的联系地址，向其邮寄景德镇恒大名都收（验）楼通知书，通知原告5月10日办理现场收（验）楼，邮寄跟踪记录显示，该邮件已由原告所在单位的门卫签收。2014年5月15日，被告进行房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案，并取得房屋面积测绘报告。同年4月21日和6月30日景德镇市公安消防支队向被告分别出具景公消验字[2014]第0008号和第0014号建设工程消防验收意见书。被告在原告店铺内安装消防设施、暖通水管、简易吊顶、消防水龙箱、给排水管等相关设备设施，原告认为这些设备设施导致原告使用面积缩减，故诉至法院。证明上述事实的证据材料有：合同编号为YS00023063的《商品房买卖合同》、备案日期为2014年5月15日的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋面积测绘报告》、景公消验字【2014】第0008号、0014号消防验收意见书、恒大名都19号商业用房店面内的照片实况以及2014年12月22日的庭审笔录。原审法院认为，本案争议的焦点是：1、被告是否逾期交房，以及逾期交房的时间；2、原告店铺内的公共消防设施是否应当拆移至屋外，若不能拆除，本案中又当如何弥补其相应的损失？纵观本案，原、被告之间签订的商品房买卖合同属真实的意思表示，合法有效。且合同约定，被告应当在2014年3月30日前将房屋交付给原告，而实际上，原告于2014年5月10收到被告发出的收（验）楼通知书，但并未办理交接手续。虽然被告认为消防验收的时间是4月21日，但是被告向法院提交的景公消验字[2014]第0008号和第0014号建设工程消防验收意见书，证明消防验收的时间分别是2014年4月21日和2014年6月30日。被告未能说明景公消验字[2014]第0014号建设工程消防验收意见书与本案争议商铺之间不具有关联性，故原审法院认为消防验收的时间为2014年6月30日。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”虽然，原告于2014年5月10日收到被告方通知办理房屋交接手续，但消防验收时间为6月30日，被告应当在办理完消防验收后再书面通知原告办理收楼通知，故本案争议商铺交付的时间应当是原告与被告实际办理交接手续之日，即2014年7月23日。根据原、被告之间签订的商品房买卖合同第九条之规定，被告逾期交房114天，按原告已支付房款632449元每日万分之一计算，故原告要求被告支付逾期交房违约金共计9486.73元，法院予以支持。通过庭审以及现场图片可知，本案中被告为追求商铺公共走廊外面的美观，而在原告的商铺内设置的公共消防设施数量超过了其店铺内的必要程度（在其他几个商户诉本案被告的案件当中，其商铺内只有一个消防设施），致使套内面积相应减损。但原告商铺内的公共消防设施，业已通过景德镇市公安消防支队的消防设计审核和消防验收，其要求将商铺内的公共消防设施拆移至屋外，并没有提供专业部门的意见及其拆除的合理性论证。根据《中华人民共和国消防法》第二十八条规定：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。”而且根据《中华人民共和国消防法》相关规定，公众聚集场所的建设工程应当经消防机构进行消防设计审核，否则不得施工，而未经消防验收的，不得投入使用。消防设施需要相关消防行政部门进行审批，故原告要求将其商铺内的公共消防设施拆移至屋外之诉请，法院不予支持。故只支持原告所主张的替代责任。原告要求被告支付100000元补偿款的要求过高，原审法院酌定被告补偿该消防设施所占用的空间面积的相应款项。即按照建筑面积补偿原告2个平米的价款。即632449元÷建筑面积61.93平方米=10212.3204元，10212.3204元×2=20424.6408元。原告要求拆除所购房屋内影响使用的附属设施即店铺内安装消防设施、暖通水管、简易吊顶、消防水龙箱、给排水管等相关设备设施，原审法院认为，除去简易吊顶外，其它设备设施都是附属设施，有其存在的必要性，故不宜拆除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国消防法》第十三条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：一、限被告恒大地产集团景德镇置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告汪东方逾期交房违约金9486.73元；二、限被告恒大地产集团景德镇置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告汪东方补偿款20424.6408元；三、限被告恒大地产集团景德镇置业有限公司于本判决生效之日起十日内拆除原告汪东方店铺内的简易吊顶；四、驳回原告汪东方的其他诉讼请求。本案诉讼费1050元，由被告恒大地产集团景德镇置业有限公司承担550元，原告汪东方承担500元。上诉人汪东方不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、撤销原审判决；2、改判被上诉人支付违约金至实际书面通知交房之日止，暂计算至上诉日增加30989.7元；3、改判被上诉人支付消防设施?偿款增加至4个平米共计40849元；4、本案上诉费用由被上诉人承担。上诉理由：1、被上诉人于2014年5月8日向上诉人单位邮寄了收房通知书，但该通知书是由上诉人所在单位门卫签收，上诉人汪东方并没有签收。即使2014年5月8日属于有效送达，被上诉人2014年6月30日才办理完毕消防验收，2014年5月8日的收房通知因没有满足交房条件，仍属于无效通知。2014年7月23日未发生过任何形式的交房或交接手续，原审法院认定2014年7月23日交接房屋，没有事实依据；2、公共消防设施数量显然超过店铺内的必要程度，致使套内面积相应减损，上诉人所购房屋内两个主要立面有两个大型的消防水箱，同时匹配了两个大口径的消防管道，上诉人不能埋压、圈占、遮挡，严重阻碍了上诉人对所购房屋内空间的使用，原审法院认定2个平方米的补偿，不足以填平上诉人的损失。恒大地产集团景德镇置业有限公司答辩意见：1、该房屋建筑工程2014年4月21日已经取得消防验收合格意见书，2014年5月8日恒大地产集团景德镇置业有限公司向汪东方发的收楼通知属于有效交房通知，法院应当认定2014年5月8日为房屋交接日，逾期交房违约金计算至2014年5月8日为止，2014年6月30日的消防验收合格意见书是同一建筑大楼中恒大电影城的装修消防验收合格意见书，与上诉人购买的商铺没有关系；2、该增设的公共消防设施镶嵌在墙内，所占空间面积未超过0.12平米，属于合同允许的面积误差范围，按照合同附件7第二条规定，是无需对该占用面积补偿的。原审判决被上诉人恒大地产集团景德镇置业有限公司按照建筑面积补偿上诉人2个平米的价款20424.6408元，不符合法律规定。二审查明的事实与原审查明的事实基本一致。另上诉人汪东方陈述，与其同期购买同类预售商铺的其他几个买受人因与被上诉人发生类似房屋纠纷，诉至原审法院，经协调，其他几户于2014年7月23日办理了收房手续，但汪东方2014年7月23日未办理收房手续。本院认为，上诉人汪东方与被上诉人恒大地产集团景德镇置业有限公司2012年8月17日签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效。恒大地产集团景德镇置业有限公司未按照合同约定在2014年3月30日前交付房屋，属于违约，应当承担违约责任，按照合同约定其应当每日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，至交付房屋之日止。2014年5月8日恒大地产集团景德镇置业有限公司向汪东方发了收楼通知，但未取得工程消防验收合格意见书，不符合合同约定的交付条件。被上诉人恒大地产集团景德镇置业有限公司在2014年6月30日取得消防验收合格意见书后双方仍未办理房屋交接手续，上诉人汪东方认为被上诉人应当支付违约金至实际书面通知交房之日止。经查，本案诉争房屋取得消防验收合格意见书后，仍未办理收房的原因并非主体工程存在质量问题，而是消防设施装置不当等瑕疵问题，双方因维修或补偿问题达不成一致意见，上诉人汪东方既未提出解除合同，也不办理收房手续，要求被上诉人一直支付违约金（暂计算至上诉之日，在原审判决基础上增加30989.7元）显失公平。汪东方陈述，与其同期购买同类预售商铺的其他买受人，因与被上诉人恒大地产集团景德镇置业有限公司发生类似商品房买卖合同纠纷，均诉至原审法院，经协调于2014年7月23日办理了收房手续，原审法院认定2014年7月23日上诉人已经知道该房屋可以办理房屋交付手续，2014年7月23日为本案诉争房屋的交付日期，逾期交房114天，有一定合理性。但按照上诉人已支付房款632449元每日万分之一从2014年3月31日起计算至2014年7月23日违约金本应为7209.91元（632449元×0.1‰×114天），原审判决违约金的计算结果却为9486.73元，实际计算至上诉人汪东方起诉时止，因被上诉人恒大地产集团景德镇置业有限公司并未对此提出上诉，视为其对支付违约金9486.73元认可，因此，本院对原审判决被上诉人恒大地产集团景德镇置业有限公司支付上诉人汪东方逾期交房违约金9486.73元予以确认。被上诉人恒大地产集团景德镇置业有限公司在出售给上诉人的商铺中安置超出必要限度的消防设施，未在合同约定之内，事后又未经买受人同意，影响商铺的正常使用及美观，应当采取相应补救措施。由于按照《中国人民共和国消防法》的规定：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。”因此，安置在上诉人商铺内的公共消防设施不得擅自拆移除。该消防设施装置在墙内略凸出墙面，虽未实际占用店铺的测量面积，但造成一定空间的使用受限，原审法院酌定被上诉人补偿该消防设施所占用的空间面积的相应款项，即按照建筑面积补偿上诉人2平方米的价款20424.6408元，处理恰当，本院予以支持。上诉人提出支付消防设施?偿款增加至4个平米共计40849元，没有申请鉴定进行专业论证，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，上诉人上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1596元，由上诉人汪东方承担。本判决为终审判决。审 判 长  方 莉审 判 员  付小琴代理审判员  王小莉二〇一六年二月二十九日代书 记员  黄 蕾