重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0117民初3860号原告重庆市诚顺物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳城街道办事处红岗山路红岗源小区EF幢2-2-2号，组织机构代码77179839-9。法定代表人王红梅，该公司总经理。委托代理人孙波，重庆宸沛律师事务所律师。委托代理人李熙，重庆宸沛律师事务所律师。被告邓某，女，汉族，户籍地重庆市合川区，现住重庆市合川区。原告重庆市诚顺物业管理有限公司（以下简称“诚顺物管公司”）与被告邓某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法由审判员王丽独任审判，适用小额诉讼程序于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告诚顺物管公司的委托代理人孙波、李熙，被告邓某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诚顺物管公司诉称，2011年10月1日合川大众花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业服务合同》，约定：1、原告为该“大众花园”小区提供物业服务；2、服务费用：实行包干制，住宅：一期按0.35/元/月/平方米收取；二期、三期按0.45/元/月/平方米收取；三期续建电梯房按1元/月/平方米收取。公共路灯分摊部分：一、二、三期每户业主3元/月，电梯楼按每户业主8元/月收取。3、如拖欠物业服务费，违约金按所欠金额的3‰每日计算。《物业服务合同》并对相关内容进行了约定。原告与大众花园小区签订后，按约定对“大众花园”小区提供了物业服务。被告系该小区2期6-3-4-3房业主，该房屋建筑面积72.92㎡。被告从2010年7月1日至2015年12月31日期间未向原告支付物业服务费等费用，经原告催收未果。请求：一、判令被告支付从2010年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费2176.35元、公损费210元，共计2386.35元；二、判令被告支付从2010年7月1日至2015年12月31日期间的违约金6963.7元，并从2016年1月1日起以欠付物业服务费为基数按日3‰的标准向原告支付违约金至实际支付之日。被告邓某辩称，1、小区绿化通道、公共通道和消防通道的车辆要清除；2、我们二期出门的地方机动车、非机动车和行人都是同一通道出入，还有一个通道被车辆堵完。我未交物管费的金额和时间都属实，但违约金我肯定不会交，要原告要整改以后我才交纳物管费。经审理查明，2011年10月1日，合川区希尔安大道大众花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业服务合同》，约定甲方委托原告的物业管理服务区域为合川区希尔安大道大众花园；原告提供的公共性物业服务的主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，交通与车辆停放秩序的管理……；物业服务收费实行包干制，住宅：一期从2011年10月1日起按0.35元/月平方米；二期三期从2011年10月1日起按0.45元/月平方米；三期续建电梯楼住宅按1.00元/月平方米收取物业管理费。公共路灯分摊部分：按照乙方投标书约定一、二、三期每户业主3元/月，电梯楼按每户业主8元/月收取；对恶意欠费业主物业公司可以停止物业服务达到交费为止或进行法律诉讼。违约金按所欠金额的3‰每日计算。合同期限为三年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止。2015年6月30日，合川区希尔安大道大众花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《大众花园小区物业服务合同》，约定住宅多层：一期，二期，三期多层住宅0.6元/月·平方米，住宅高层：三期电梯楼1.2元/月·平方米；能耗公摊费收费标准：住宅多层：一、二、三期多层住宅每户5元/月，住宅高层：三期电梯楼业主每户10元/月；费用调整时间：自2015年7月1日起调整为新的标准，2015年7月1日前执行原合同价格标准；业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，并在当月30日之前交纳，逾期交纳的，从逾期之日起以欠付金额为基数按每日千分之三支付违约金至实际支付之日；本合同期限为3年，自2015年7月1日起至2018年6月30日止。2011年10月1日合同签订后，原告为大众花园小区提供了物业服务至今。被告邓某系重庆市合川区南办处江亭路58号6幢3-4-3号房屋所有权人，房屋建筑面积72.92㎡，属该小区二期房，被告自2011年10月1日起至2015年6月30日止每月应交纳物业费32.81元（72.92㎡×0.45元/月·平方米），公损费3元/月；该期间共欠费45个月，拖欠物业费1476.45元，公损费135元。自2015年7月1日起至2015年12月31日止每月应交纳物业费43.75元（72.92㎡×0.6元/月·平方米），公损费5元/月；该期间共欠费6个月，拖欠物业费262.5元，公损费30元。被告自2011年10月1日至2015年12月31日止，共计应交纳物业费1738.95元、公损费165元，合计1903.95元，经原告催收未果。本案在审理过程中，原告自愿将违约金“每日千分之三”变更为年利率24%。上述事实，有原告的当庭陈述、《物业服务合同》两份、保安巡逻签到表、值班记录表、来访人员登记表、防火巡查检查记录本、车辆出入登记表、岗位值班记录薄、房屋权属档案、照片、重庆宸沛律师事务所律师函、催收通知书等证据证实，证据均经庭审质证和本院审查，本院予以确认。本院认为，合川区希尔安大道大众花园业主委员会与原告签订的两份《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同约定了物业管理服务收费标准等，被告系该小区业主，该合同对被告具有约束力，应当遵守和执行。原告依据合同在为大众花园小区提供物业服务过程中，基本尽到了合同义务，虽然提供的服务有瑕疵，但不构成重大缺陷或违约，被告未按时交纳物业服务费，其行为已构成违约，应承担违约责任。《物业服务合同》约定原告自2011年10月1日起为大众花园小区提供服务，且庭审中原告陈述其入驻该小区的时间亦为2011年10月1日，故对原告要求被告给付2011年10月1日之前的物业服务费不予支持。2014年10月1日至2015年6月30日期间，虽然原物业服务合同到期，但原告仍继续为该小区提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，根据权利义务对等原则，原告有权收取相应的物业费。2011年10月1日签订的《物业服务合同》未约定交纳物业费的期限，本院确定在满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。审理中，原告自愿将违约金的标准变更为按年利率24%计算，符合相关规定，本院予以尊重。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告邓某于本判决发生法律效力之日起十日内付给原告重庆市诚顺物业管理有限公司自2011年10月1日至2015年12月31日期间的物业服务费和公损费合计1903.95元并支付违约金（其中429.72元从2012年9月30日起、429.72元从2013年9月30日起、429.72元从2014年9月30日起、322.29元从2015年6月30日起、48.75元从2015年7月30日起、48.75元从2015年8月30日起、48.75元从2015年9月30日起、48.75元从2015年10月30日起、48.75元从2015年11月30日起、48.75元从2015年12月30日起按年利率24%的标准计算违约金至付清时止）；二、驳回原告重庆市诚顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告邓某负担。限本判决生效后三日内向本院纳清。本判决为终审判决。审判员  王丽二〇一六年七月二日书记员  李璨