河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)冀05民终2051号上诉人（原审被告）于华江，男，1974年8月14日出生，汉族，邢台市运输公司下岗职工，现住邢台市桥东区，委托代理人邢玉敏，女，1975年3月10日出生，汉族，农民，现住威县，系于华江之妻。被上诉人（原审原告）邢台新北商贸有限公司，住所地邢台市桥东区顺德北路144号，组织机构代码69466198-8。法定代表人陈素珍，系该公司经理。委托代理人李国柱，系该公司副经理。委托代理人崔长青，系该公司办公室主任。上诉人于华江因与被上诉人邢台新北商贸有限公司租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2016）冀0502民初853号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，认为事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年5月1日，原告邢台新北商贸有限公司与被告于华江签订了一份房屋租赁合同，约定被告承租原告位于邢台市××××号的门牌号为××、56号房屋两间；租赁期限为一年，从2010年5月1日至2011年4月30日止；租金每间房屋每月300元，租房两间，每月租金共600元。原、被告双方均在该合同上盖章签字。被告租赁该房屋经营小吃部。合同到期后，双方没有重新签订合同，被告继续承租该两间房屋，原告也没有提出异议，承租过程中经双方协商租金每月每间调整为600元，两间每月租金共计1200元。后原告要求与被告解除合同，被告不同意解除，双方产生争议未能解决。被告交付租金至2015年9月15日。原告于2015年12月起诉被告至本院，请求法院判令解除双方租赁合同，返还租赁物，本院于2016年1月18日受理此案，并开庭进行了审理，原告因证据不充分申请撤回了起诉，现原告再次起诉被告要求解除合同并支付拖欠租金。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、2015年12月17日起诉状、（2016）冀0502民初219号受理通知书，被告提供的房屋租赁合同及庭审笔录等证据在案佐证。原审法院认为，原、被告双方于2010年5月1日签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，合法有效。虽然合同首页出租方处显示为邢台市鲜绿美连锁总店，但在最后一页甲方盖章处盖有邢台新北商贸有限公司的印章，并且被告于华江在乙方处签名并留有电话，并未提出异议，出租方应以印章为准，故邢台新北商贸有限公司作为原告的主体适格，被告的答辩意见不予采纳。因原、被告双方在租赁合同期满后，双方没有签订新的租赁合同，事实上属于不定期租赁，出租方可以随时解除租赁合同，但出租方解除合同应当在合理期限之前通知承租方。原告第一次向法院起诉被告要求判令解除双方租赁合同、返还租赁物，法院受理案件后向被告送达起诉书、案件受理通知书等法律文书时，视为原告向被告发出解除双方所签的租赁合同的书面通知，故原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，本院予以支持。合同解除后承租方应将租赁物交还给出租方，被告应将位于邢台市××××号的门牌号为××、56号两间房屋腾出交给原告。租赁期间拖欠的租赁费及合同解除后占用房屋期间的使用费应支付给原告，故对原告请求被告于华江按月租金1200元支付拖欠租金至返还租赁物止的诉请，本院应予支持。但因被告提出在承租过程中，因断水断电及承租房屋对面进行拆迁，给被告经营造成相应的损失，要求原告进行补偿的答辩意见，虽然被告对此主张没有向法院提出反诉，但考虑案件的实际情况，为减少当事人的诉累，本院酌情确定扣除两月租金作为被告的损失补偿。被告应按月租金1200元支付自2015年11月16日至返还租赁物之日止的租金及房屋使用费。本案经法院多次调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告邢台新北商贸有限公司与被告于华江于2010年5月1日签订的房屋租赁合同。被告于华江于本判决生效之日起十日内将位于邢台市××××号的门牌号为××、56号两间房屋腾清，交付给原告邢台新北商贸有限公司；二、被告于华江于本判决生效之日起十日内给付原告邢台新北商贸有限公司自2015年11月16日至2016年5月15日期间的房屋租赁费及房屋使用费7200元。此后的房屋使用费按每月1200元计算，计算至被告于华江交还租赁房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元；保全费120元，均由被告于华江负担。于华江上诉称，原审法院认定事实不清，裁判不当，依法应当撤销，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、其与被上诉人于2010年5月1日所签订的《房屋租赁合同》约定租赁费为每间300元，在合同到期后，合同双方均未提出续签合同，也没有就合同的相关条款达成书面补充，故依法应当按合同约定的租赁费金额继续履行，原判认定每间租赁费600元错误；二、其享有诉争房屋的优先租赁权，原判未查明并给予支持错误；三、在其承租诉争房屋期间，被上诉人无故违反合同的约定，给其的经营造成长达一个多月的严重损失，原判认定仅是扣除两个月租金，不足以弥补其损失。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人邢台新北商贸有限公司答辩称，其与上诉人于2010年5月1日签订房屋租赁合同，约定上诉人承租其位于邢台市桥东区顺德北路144号的房屋（××、56号两间），租期一年，至2011年4月30日到期。租赁期届满后，双方没有再续签合同，租赁成为不定期租赁。从2015年9月份起，其多次通知上诉人解除双方的不定期租赁合同，但上诉人以种种理由拖延，至今仍不肯腾退房屋。其于2015年12月17日将上诉人起诉至邢台市桥东区人民法院，请求法院判令双方解除合同，法院受理后，于2016年1月28日给上诉人下达传票，经庭审后因证据不充分其撤诉，据此可视为其已通知上诉人解除合同的意思。现每间每月租金600元，上诉人于华江租金交至2015年9月15日。请求法院判决解除双方租赁合同，上诉人10日内返还租赁物；上诉人于华江支付自2015年9月16日至返还租赁物之日止的租金，每月租金1200元；诉讼费由上诉人承担。邢台市桥东区人民法院于2016年5月26日做出了判决。至于上诉人提出由其赔偿经营损失一事，因其始终忠实履行合同，即使与上诉人解除合同也是严格按法律规定办理，没有过错，上诉人陈述与事实不符，没有法律依据。其认为一审判决书认定事实清楚，适用法律正确，应当判决驳回上诉，维持原判决。二审经审理查明的事实和证据与原审认定的事实和证据基本一致。本院认为，上诉人于华江虽上诉称涉案房屋租赁费仍应按照其与被上诉人邢台新北商贸有限公司2010年5月1日所签订的《房屋租赁合同》约定的每间300元承担，但在一、二审庭审中，上诉人于华江均对租赁费已涨至每间每月600元的事实予以认可并已实际履行，故上诉人于华江的该项主张本院不予支持。对于上诉人于华江要求涉案房屋的优先租赁权问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案双方当事人所签订的《房屋租赁合同》虽于2011年4月30日到期，但上诉人于华江作为承租人仍继续使用租赁物，出租人被上诉人邢台新北商贸有限公司也未提出异议并收取租金，故该合同继续有效。依据该合同第十二条的约定，合同期满后，如甲方（被上诉人邢台新北商贸有限公司）仍继续出租房屋，乙方（上诉人于华江）并能很好地履行合同的各项条款，乙方享有优先权。现被上诉人邢台新北商贸有限公司不同意继续出租涉案房屋，上诉人于华江也未能提供证据证明被上诉人邢台新北商贸有限公司收回涉案房屋后仍会继续出租，故上诉人于华江的该项主张本院不予支持。对于上诉人于华江要求被上诉人邢台新北商贸有限公司赔偿其停业期间的损失问题。因原审判决已对该部分损失酌情减少了两个月房租，上诉人于华江也未提供两个月房租仍无法弥补其该损失的相关证据，故对上诉人于华江的该项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担不变，二审案件受理费100元由上诉人于华江负担。本判决为终审判决。审 判 长  武 洁代理审判员  刘西超代理审判员  李合钦二〇一六年七月二十一日书 记 员  李 倩