大连市金州区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0213民初291号原告：王庆喜，男，1957年12月6日生，汉族，住普兰店市皮口镇化工街***号2-4-2。委托代理人：李国栋，黑龙江李国栋律师事务所律师。被告：大连松源房地产开发有限公司。住所地：大连市金州区先进街道七里村。法定代表人：罗红，系公司经理。被告：大连德泰控股有限公司。住所地：大连经济技术开发区辽河西路***号工业团地管理中心**楼。法定代表人：单宗岭，系公司董事长。委托代理人：于传治，辽宁胜诚律师事务所律师。委托代理人：曾迎春，辽宁竞业律师事务所律师。被告：大连松源企业集团有限公司。住所地：大连经济技术开发区十里岗。法定代表人：陈颖杰。原告王庆喜诉被告大连松源房地产开发有限公司（以下简称松源房地产）、大连德泰控股有限公司（以下简称德泰控股）、大连松源企业集团有限公司（以下简称松源集团）商品房预售合同纠纷一案，本院曾于2015年1月19日作出（2014）金民初字第1314号民事判决书，原告王庆喜提出上诉，大连市中级人民法院于2015年9月11日作出（2015）大民二终字第01275号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院于2016年2月2日受理了本案，依法另行组成合议庭公开进行了审理。原告王庆喜及其委托代理人李国栋、被告德泰控股委托代理人于传治、曾迎春到庭参加了诉讼，被告松源房地产、松源集团经公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：我与被告松源房地产于2008年10月26日签订了商品房买卖合同，被告松源房地产将承建的位于金州区先进街道八里村城市学院教师公寓B区7号楼2-10-2号，面积为59.72平方米的楼房卖给原告，约定房款总额300696元，后原告向被告松源房地产交付部分房款160696元，约定余款140000元通过贷款支付。由于被告松源房地产不正确履行合同，在原告贷款期间以“公司出事了”为名，拒绝原告贷款，并在房屋建设期间未经原告同意私自把楼盘转让给中城建，中城建又转让给被告德泰控股形成债权债务的转移，造成原告至今未得到房屋的实际损失。德泰控股接受了债权债务，应当履行合同义务。依据合同约定被告松源房地产应于2009年12月31日前将房屋交付使用，被告松源房地产没有交付，故被告松源房地产、被告德泰控股应依据合同支付原告违约金127351.58元，被告松源集团作为被告松源房地产的股东因滥用股东权利将案涉房屋转让致公司损失，依据《公司法》第二十条第三款的规定应当对违约金承担连带给付责任，另外要求被告德泰控股交付案涉房屋。被告松源房地产、松源集团未提交答辩意见。被告德泰控股辩称：我公司并未从被告松源房地产承接案涉房屋，也不存在案涉商品房买卖合同权利义务的概括转让，我公司不同意原告的诉讼请求，且案涉商品房买卖合同约定的日万分之五的违约金过高，应当予以降低。经审理查明：2008年10月26日，原告与被告松源房地产公司签订了商品房买卖合同，约定被告松源房地产公司将其开发的坐落于金州区先进街道八里村城市学院教师公寓B区7号楼2-10-2号，面积为59.72平方米的预售商品房以单价5035.10元的价格卖给原告，总价款为300696元。合同约定被告松源房地产公司应当在2009年12月31日前将经质监部门验收并取得工程竣工交接验收报告的上述商品房交付原告，并约定如未按合同规定的期限将该商品房交付原告，则逾期超过三十日后，原告有权解除合同。如原告解除合同，被告松源房地产公司应当自原告解除合同通知到达之日起三十日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告松源房地产公司按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约定支付了首付房款160696元，余款140000元在原告已经办理贷款的情况下因被告松源房地产涉案无法联络而未能支付。另查：2009年5月17日，金州区政府与被告松源房地产公司、被告松源集团等签订《国有土地使用权收回补偿协议》，约定金州区政府收回并补偿被告松源房地产公司所有的位于金州区先进街道八里村的大连理工大学城市学院教师公寓B区B1至B13号楼未售的在建商品房、公建房、地下停车场及B区规划红线内用地，上述13栋楼在建商品房、公建房、地下停车场总建筑面积为14.8528万平方米。其具体内容通过合同附件四约定。合同附件四即《大连理工大学城市学院教师公寓（翰林壹品）项目在建商品房转让协议》合同双方分别为：大连市金州区城乡建设管理局（甲方）和松源房地产（乙方），约定：乙方将位于金州区先进街道八里村的“教师公寓”项目B区（B1-B13号楼共13栋）中未售的在建商品房、公建房及地下停车场（具体明细附后）转让给甲方，B区规划红线内的土地一并转给甲方（转让的楼座位置及土地面积以规划局审批的详规图为准），并约定了转让在建商品房、公建房及地下停车场的面积及转让价款。协议还约定本协议签订以前，因B区13栋楼建设工程所欠的工程款，材料款、相关税费、维修基金等所有债务由乙方承担（乙方提供的B区应承担的债务明细附后），如有不实由乙方承担一切法律责任，所形成的一切债务由乙方偿还。并约定B区已售商品房（包括限价商品房）乙方收取全款的，后续建设费用由乙方承担；未收全款的，余款由甲方收取，后续建设费用由甲方承担，具体金额以双方最后核实为准。并附B区剩余房源明细表。案涉房屋并不在“教师公寓”项目B区剩余房源明细表中。、2012年4月23日，金州区政府（协议中的甲方）与被告德泰公司（协议中的乙方）签订大连理工大学城市学院教师公寓项目B区资产转让协议，内容为“鉴于：1、由松源房地产（简称松源房地产）开发建设的”大连理工大学城市学院教师公寓”项目（简称本项目）位于金州新区先进街道八里村。自2007年起，本项目B、C区开发建设的26栋单体楼，由于涉案原因导致本项目已停止建设。2、2009年5月17日，大连市金州区人民政府与松源房地产、大连松源海上乐园有限公司、松源集团、大连明珠玻璃钢船艇有限公司签订《国有土地使用权收回补偿协议》（简称5.17协议），确定金州区人民政府将本项目B区未售在建商品房、公建房、地下停车场及B区规划红线内用地收回。同日，大连市金州区人民政府授权大连市金州区城乡建设管理局与松源房地产签订《大连理工大学城市学院教师公寓（翰林壹品）项目在建商品房转让协议》作为《5.17协议》附件。3、经金州新区管委会确定，由德泰控股对本项目进行续建和销售。为本项目续建的顺利进行，甲乙双方达成如下协议：一、转让标的甲方将本项目B区松源房地产未售商品房（建筑面积112941平方米）、公建房（建筑面积3904平方米）以及B区地下室（建筑面积31683平方米）转让给乙方。”并确定了转让价格及支付方式及资产交付，另有协议第四条约定“本项目B区的续建和销售1、乙方取得转让标的后，应当对本项目Ｂ区继续开发建设并负责销售。２、对于松源房地产未收全款的已售房产，乙方有权收取余款。3、对于松源房地产已收全款的已售房产，乙方有权向松源房地产主张该部分房产的后续建设费用。”被告松源房地产营业执照于2012年7月24日被吊销。被告德泰控股于2011年12月30日取得金州区先进街道地号为261060的土地使用权，后相继办理了用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预（销）售许可证，案涉房屋在上述许可证范围内，现案涉房屋已竣工，尚未另售。本院所确认的上述事实有原告提供的商品房买卖合同、商品房预收款专用发票、松源翰林壹品项目贷款联络单、大连银行费用明细清单、专用收款收据、大连理工大学教师公寓项目Ｂ区资产转让协议等证据材料、被告德泰控股提供的政府信息公开保密审查单、国有土地使用权收回补偿协议、大连理工大学城市学院教师公寓（翰林壹品）项目在建商品房转让协议及原告与被告被告德泰控股当庭陈述笔录在案为凭，已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为：合法的合同关系受法律保护。原告与被告松源房地产签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，该合同合法有效。原告依据合同的约定支付了部分房款，贷款部分因被告松源房地产原因未能支付，被告松源房地产应承担违约责任。原告主张违约金应当按照合同约定，自2009年12月31日至2014年5月5日按照已支付的房屋价款160696元的日万分之五支付违约金，计127351.58元。被告德泰控股主张违约金过高，请求调整。原告虽然没有支付全部房款，但其未能支付余款的过错在于被告松源房地产，其参照合同关于延期交房违约金条款具有合理性，但按日万分之五的违约金计算，每年违约金为29327.02元，较因迟延交付而对原告产生的同期同地段同面积的房屋租金损失或利息损失而言过高，故本院将违约金的计算方法调整为按照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的130%计算且该违约金应自约定的交付期限的第二天即2010年1月1日起开始计算；原告主张其所购房屋随楼盘转让至被告德泰控股，形成债权债务的转移应对违约金承担连带责任，因案涉房屋系教师公寓B区已售的商品房，并未在金州区政府与被告松源房地产公司、被告松源集团等签订《国有土地使用权收回补偿协议》范围内（金州区政府收回并补偿的系被告松源房地产公司所有教师公寓B区B1至B13号楼未售的在建商品房），也不在其附件四即《大连理工大学城市学院教师公寓（翰林壹品）项目在建商品房转让协议》的转让范围内（该协议转让标的为教师公寓项目B区B1-B13号楼共13栋中未售的在建商品房），又不在大连市金州区人民政府授权大连市金州区城乡建设管理局与松源房地产签订《大连理工大学城市学院教师公寓（翰林壹品）项目在建商品房转让协议》的转让范围内（该协议转让标的为项目B区松源房地产未售商品房），案涉房屋并非上述协议的转让标的，更谈不上债权债务的概括转移，故原告的此项主张缺乏依据，本院不予支持；原告主张依《公司法》第二十条第三款，被告松源集团因作为被告松源房地产的股东因滥用股东权利将案涉房屋转让致公司损失的规定应当对违约金承担连带给付责任。因《中华人民共和国公司法》第二十条第一款规定“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。”第二款规定“公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”第三款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”均不适用于原告的上述主张，故本院对原告此项主张亦不予支持；原告主张被告德泰控股向原告交付案涉房屋，因案涉房屋作为整个翰林壹品项目的千余套商品房之一，被告德泰控股建设该项目需要办理的用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预（销）售许可证、土地证等，显然不可能将案涉房屋单独区分，德泰控股续建该项目也不可能将案涉房屋单独区分，因此在工程已经竣工验收，在被告德泰控股因续建该项目而控制案涉房屋及被告松源房地产营业执照吊销，其人员也无法找寻的情况下，若原告已经全额支付房款，被告德泰控股应当向原告交付案涉房屋，但原告未全额支付房款，其在庭审中表示向被告德泰控股支付余款，由被告德泰控股交付房屋，因原告尚未支付剩余房款，故其要求被告德泰控股在本案交付案涉房屋的诉讼请求无依据，对原告此项主张本院不予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国公司法》第二十条之规定，判决如下：（一）被告大连松源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告王庆喜支付违约金（违约金的计算方法：自2010年1月1日至2014年5月5日以已付房价款160696元为基数按照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的130%计算）；（二）驳回原告王庆喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1660元、公告费1200元（原告已预交），由被告大连松源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长  孙宝泉审判员  孙永召审判员  谈建环二〇一六年七月十二日书记员  谭 雪