重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2015)沙法民初字第14366号原告余永江，男，1944年2月12日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托代理人汪信明，重庆捷恒律师事务所律师。被告重庆九里飘香餐饮经营管理有限公司，住所地重庆市江北区建新南路16号2层，统一社会信用代码915001056608625895。法定代表人罗伟，重庆九里飘香餐饮经营管理有限公司执行董事。委托代理人周怡，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托代理人张永林，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告陈世光，男，1984年4月16日出生，汉族，职业不详，住重庆市巫山县。第三人黄乃朋，男，汉族，职业不详，住四川省渠县。原告余永江与被告重庆九里飘香餐饮经营管理有限公司（以下简称九里飘香公司）、陈世光、黄乃朋房屋租房合同纠纷一案，本院于2015年12月22日立案受理后，依法由代理审判员马晓敏担任审判长，与人民陪审员徐宗俦、罗珊珊组成合议庭，适用普通程序并于2015年6月27日公开开庭进行了审理。原告余永江及其委托代理人汪信明，被告九里飘香公司的委托代理人张永林到庭参加诉讼。被告陈世光、黄乃朋下落不明，本院于2016年3月26日在《人民法院报》公告送达期满后，仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告余永江诉称，被告九里飘香公司于2013年2月20日安排其员工白凤与原告签订《租房合同》，约定原告将重庆市沙坪坝区房屋出租给被告九里飘香公司，租期自2013年2月20日至2014年2月19日，租金每月1200元，押金3000元，均在合同签订时一次性支付；被告九里飘香公司自行承担水、电、气、清洁费、物管费等费用；被告九里飘香公司擅自转租，未交纳各项费用造成严重后果，未交纳房租超过预交期5天，原告均有权解除合同。合同签订后，原告即将房屋交付给白凤，白凤代表被告九里飘香公司于当日交纳的房租及押金。2014年2月19日合同租赁期限届满。被告九里飘香公司又于2014年2月21日安排其员工袁寒梅与原告就涉案房屋按原合同条件续租一年，租期从2014年2月20日起至2015年2月19日止，袁寒梅代被告九里飘香公司于同日向原告交纳的房租。2015年2月19日合同租赁期限届满。被告九里飘香公司又于2015年2月17日安排其员工被告陈世光与原告就涉案房屋仍按原合同条件再续租一年，租期从2015年2月20日起至2016年2月19日止，被告九里飘香公司于续签合同前一日即2015年2月16日向原告交纳了半年房租（2015年2月20日至8月19日）。2015年8月19日租金使用期限届满前，陈世光又代被告九里飘香公司交付截止2015年11月19日的3个月房租。2015年11月19日后，被告九里飘香公司未再向原告交纳任何房租。在追要租金的过程中，原告了解到被告九里飘香公司已于2015年9月30日将涉案房屋转租给了第三人，并且欠缴水费57元，物管费32元，燃气费及滞纳金约1500元，原告由此被天然气公司纳入黑名单。原告多次找被告、第三人协商未果，被告甚至还将涉案房屋的锁芯换掉。双方按照先交房再使用房屋的交易习惯明确租金交付时间为房屋租期前，因此最后一期租金应于2015年11月19日届满后5日支付。被告一直未支付租金，原告有权解除合同；被告未经原告转租给第三人，原告有权解除合同；被告逾期交纳应当由其交纳的水、天燃气等各项费用，已给原告造成严重损害，原告同样有权解除合同。原告请求法院判令：1、解除原告与二被告签订的《租房合同》；2、二被告按照每月1200元租金标准从2015年11月20日至合同解除之日向原告支付租金；3、二被告及第三人承担房屋在租赁期间欠缴的水费1815元、电费39.40元、燃气费1722元（包括滞纳金及垃圾处置费）；4、二被告及第三人承担房屋在租赁期间欠缴的物业服务费96元；5、二被告及第三人承担涉案房屋“志高牌”空调柜机一台、“海信牌”空调挂机一台、“小天鹅”全自动洗衣机一台的维修费1300元，马桶盖板维修费135元，更换马桶配件的、灯具费用320元，衣柜维修费140元；6、二被告向原告支付违约金2880元。被告九里飘香公司辩称，首先，根据原告提供的租房合同文本，合同签订方为原告与被告陈世光，被告九里飘香公司并非合同的相对方，不应受租房合同的约束，因此，被告九里飘香公司不是适格主体；其次，房租的支付方式为被告陈世光直接支付给原告，并非原告所述是被告陈世光代被告九里飘香公司支付。根据原告提供的租房合同，可知承租人租赁该房屋系用于生活居住，而被告九里飘香公司作为公司显然不符合该项条件，也不符合事实和逻辑；最后，原告在诉状中陈述，被告九里飘香公司将涉案房屋转租给第三人与事实不符，被告九里飘香公司只是将九里飘香的沙坪坝店的承租权、经营权转让给了第三人。综上，不同意原告的诉讼请求。被告陈世光未作答辩。第三人黄乃朋未作答辩。经审理查明，2013年2月20日，原告（甲方）与白凤（乙方）签订了《租房合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2013年2月20日至2014年2月19日，每月租金1200元，可以转账一次性支付给甲方，以收据为凭；房屋内家具及电器附属设施押金3000元，于合同签订时以现金方式支付给甲方，租赁期满不计息退还；乙方按照小区规定自行交纳水、电、气、清洁费、物业管理费等，租赁期满时，乙方出示最后一月交费收据给甲方验收；乙方在租赁期中，设备损坏和日常维修，需及时报知甲方，所涉费用（含人工费、材料费）全由乙方支付；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除协议，收回出租房屋，并收取是总租金20%的违约金。（1）、未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋，以及拆改变动房屋结构；（2）、损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（3）、未经甲方书面同意，利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动，改变本协议约定的房屋租赁用途；（4）、逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；（5）、超出房租约定预交期5天。甲方交付房屋时应保证房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方，并保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权处置。该合同上载明白凤的工作单位系九里飘香（沙坪坝煌华店）。合同签订当日，白凤向原告交纳房屋租金及3000元押金。2014年2月19日，《租房合同》到期。2014年2月21日，袁寒梅与原告续签了租房合同，并在2013年2月20日的《租房合同》上约定：该合同续租一年，自2014年2月20日至2015年2月19日，其他事项不变。当日，袁寒梅向原告交纳房屋租金。2015年2月17日，被告陈世光与原告续签了《租房合同》，并在2013年2月20日的《租房合同》上约定：2015年2月20日至2016年2月19日续租一年。2015年2月16日，被告九里飘香公司的法定代表人罗伟向原告中国银行账户转款7200元，用以支付2015年2月20日至2015年8月19日期间的房屋租金。2015年8月19日前，被告陈世光让被告九里飘香的其他员工向原告支付截至2015年11月19日共计3个月的租金3600元。2015年11月23日，原告向重庆顺福物业管理公司交纳了水费7.26元、电费12.94元、物管费32元。2015年12月22日，原告向重庆顺福物业管理公司交纳了水费7.26元、电费14.7元、物管费32元。2016年1月20日，原告向重庆顺福物业管理公司交纳了水费36.30元、电费11.76元、物管费32元。以上水费、电费、物管费合计分别为50.82元、39.36元、96元。2016年1月15日，原告向重庆燃气集团股份有限公司沙坪坝分公司交纳截止2015年11月15日的燃气费及滞纳金共计1722元。2016年2月22日，原告收回租赁的房屋。另查明，2015年9月30日，被告九里飘香公司（甲方）与第三人黄乃朋（乙方）签订了《关于九里飘香沙坪坝店变更经营所有权的协议》，该协议约定自2015年10月1日起，九里飘香沙坪坝店的经营权（包括房屋承租权、物资物品、设施设备、客户资源）由乙方所有，甲方退出。甲方协议中乙方办理个体工商户经营者姓名的变更（或者原个体工商户办理注销，重新注册）。审理中，原告举示重庆顺福物业管理有限公司的催款通知及说明，证明被告九里飘香公司在租赁房屋期间欠交水费1764.18元（用水量468吨,水表读数分别为2142-2628），原告自认水表读数2142是估算的；被告九里飘香公司表示不知晓重庆顺福物业管理有限公司是否为涉案房屋所在小区提供物业服务，水费的计算起数是估算出来的，无法明确应交纳的水费。原告举示2016年1月6日马可波罗卫浴有限公司双燕洁具经营部重庆营销中心的货单，证明更换马桶盖为135元；举示2016年1月8日东宇照片发货单一张，证明更换灯具费用为335元；举示2016年1月15日贺勇出具的收条，证明维修两台空调、一台洗衣机的费用为1300元；举示2016年1月20日万龙俊出具的收条，证明修三开柜费用为140元。被告九里飘香公司认为上述证据真实性无法确认，也无法达到原告的证明目的。原告还举示一张光盘包括2段通话录音，证明涉案房屋是租赁给被告九里飘香公司，后该公司将房屋转租给了第三人。被告九里飘香公司认为光盘是原告单方面出具的，无法核实通话人的身份，真实性、合法性均不予认可，也无法达到原告的证明目的，录音中仅是陈述九里飘香店铺的转让，而不是涉案的房屋。另，被告九里飘香公司表示白凤、陈世光、袁寒梅均不是其公司员工，九里飘香公司的经营模式为连锁经营，各个分店实际是各家加盟商自行管理、经营，自行对外招聘员工，各个分店对外以工商局文件上记载的个体工商户的名称来经营。沙坪坝店对外的具体店名不清楚，在九里飘香公司内部称为九里飘香公司沙坪坝店。上述事实，有原被告的陈述，以及原告提供的《租房合同》、中国银行存款历史交易明细清单、法定代表人身份信息、催款通知书、证明、发票、收费单，被告九里飘香公司提供的《关于九里飘香沙坪坝店变更经营所有权的协议》在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。虽然原告并未提供直接证据证明白凤、袁寒梅、被告陈世光系被告九里飘香公司的员工，但从租房合同的续签来分析，白凤、袁寒梅、被告陈世光之间一定存在着某种关联性，2013年2月20日签订的租房合同到期后，若原告转租的对象与白凤没有关联，按照常理，原告与袁寒梅应另行签订租房合同，而不是在原合同上直接载明续签，并表示除租赁期限延长外租房合同中的其他约定不变，被告陈世光与原告再次续签的合同同样如此。租房合同上载明白凤的工作单位系九里飘香公司沙坪坝煌华店，且被告九里飘香公司的法定代表人罗伟曾于2015年2月16日向原告支付了半年的租金。虽然被告九里飘香公司抗辩其经营模式为连锁经营，各个分店实际上是各家加盟商自行管理，自行对外招聘员工，各个分店对外以工商局文件上记载的个体工商户的名称来经营，但未举示充足证据予以证明，况且被告九里飘香公司表示在公司内部称沙坪坝店为九里飘香公司沙坪坝店。综上论证，白凤、袁寒梅、被告陈世光与被九里飘香公司之间实际是委托关系，白凤、袁寒梅、被告陈世光系代被告九里飘香公司签订的《租房合同》，该合同的相关权利义务直接约束的系被告九里飘香公司。《租房合同》系原告余永江与被告九里飘行公司之间的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同中约定若被告未按时支付租金，原告有权行使合同解除权。《租房合同》的租赁期限系2015年2月20日至2016年2月19日，在诉讼过程中，该《租房合同》履行期限已经届满，2016年2月22日，原告也已收回出租的房屋，因此原告要求解除《租房合同》已无法律意义，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。租赁合同履行期限届满前，被告九里飘香公司应支付原告代为交纳的租赁期间产生的水费50.82元、电费39.36元、燃气费1722元、物管费96元，合计1908.18元。因原告并未代被告九里飘香公司交纳1764.18元水费，原告的该笔损失尚未实际发生，故本院对原告的该项请求不予支持。关于租金问题。2015年11月20日起，被告九里飘香公司未再支付租金，在合同履行期限届满前即2016年2月19日，被告九里飘香公司应继续按照合同约定以每月1200元的标准向原告余永江支付房屋租金。原告的该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于维修费用问题。原告举示的发货单、收条、货单证据均是单方面出具的，没有正式的发票，无法证明电器等附属设施损害真实存在，维修费用的确产生。原告的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。关于违约金问题。合同约定承租方超出约定预交期5天交纳房屋租金，出租方有权按照总租金的20%（1200元×12个月×20%）收取违约金2880元。被告九里飘香公司自2015年11月20日开始欠付房屋租金属实，按合同约定应支付违约金。因被告九里飘香公司抗辩违约金的计算标准过高，本院依法予以审查，被告未按时支付3600元租金，造成原告资金占用损失，以该损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，该违约金确实过高，本院依法予以调整。结合合同的履行情况，可得知承租方应提前交纳房屋租金，即2015年11月20日前支付2015年11月20日至2016年2月19日期间的房屋租金，2015年11月20日为合同中所谓的预交期，同时，根据合同约定被告最迟应于预交期5天内交纳租金。故该违约金以3600元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，自2015年11月25日计算至租金付清为止。关于第三人是否应承担责任问题。原告并未举证证明第三人是涉案房屋的实际使用人，《关于九里飘香沙坪坝店变更经营所有权的协议》仅能说明被告九里飘香公司将其沙坪坝店的经营权转让给了第三人，并不包括涉案的房屋，因此，原告要求第三人承担责任无事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告重庆九里飘香餐饮经营管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告余永江租金，该租金按照1200元/月，自2015年11月20日起计算至2016年2月19日，共计3600元。二、被告重庆九里飘香餐饮经营管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告余永江水费50.82元、电费39.36元、燃气费1722元、物业管理费96元，合计1908.18元。三、被告重庆九里飘香餐饮经营管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告余永江违约金，该违约金以3600元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，自2015年11月25日计算至租金付清为止。四、驳回原告余永江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费300元，共计350元（原告已预交），由被告重庆九里飘香餐饮经营管理有限公司负担，限被告重庆九里飘香餐饮经营管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内立支付给原告余永江。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  马晓敏人民陪审员  徐宗俦人民陪审员  罗珊珊二〇一六年七月二十七日书 记 员  卢 静