上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第30048号原告上海花齐亿工贸发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人王建平，执行董事兼总经理。委托代理人严建明，上海华宏律师事务所律师。委托代理人胡天宇，上海华宏律师事务所律师。被告上海丰之星酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陈晓丰，执行董事。委托代理人刘溯源，上海市罗顿律师事务所律师。原告上海花齐亿工贸发展有限公司诉被告上海丰之星酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月10日受理后，先适用简易程序，于2015年9月18日公开开庭进行了审理。2015年11月5日，本案依法转为普通程序，并于2015年12月14日公开开庭进行了审理。原告上海花齐亿工贸发展有限公司的委托代理人严建明、被告上海丰之星酒店管理有限公司的委托代理人刘溯源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海花齐亿工贸发展有限公司诉称，原、被告于2012年6月1日签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告同意将芳华路XXX号六层物业的1-4层及芳华路XXX-XXX号底层租赁给被告开设旅馆；租赁期限自2012年6月15日起至2015年6月14日止，年租金为人民币(以下币种同)789,000元。租赁期满，原告有权收回租赁房屋，被告应如期归还等。合同签订后，原告履行了全部义务，被告也已按约支付租金至2015年6月14日。租赁期限届满前后的2015年3月18日、5月13日、6月13日、7月5日、7月19日、7月21日，原告自己以及委托律师多次函告被告，明确合同期满不再续租，要求被告及时返还租赁房屋等，但被告至今无理由拒不履行返还租赁物的相关义务，且未支付自2015年6月15日起的房屋使用费。故原告起诉至法院，请求判令：1、确认原、被告双方于2012年6月1日签订的《房屋租赁合同》于2015年6月14日终止；2、被告立即腾空上海市浦东新区芳华路XXX号XXX-XXX层、芳华路XXX-XXX号底层房屋，并将上述房屋返还原告；3、被告按2,161.64元/天的标准(参照租金标准)支付原告自2015年6月15日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；4、诉讼费由被告承担。被告上海丰之星酒店管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，双方签订的《房屋租赁合同》是无效合同：1、涉案房屋只有土地使用权证，无房产证；2、原告未提供涉案房屋的建设工程规划许可证，根据最高人民法院相关司法解释，涉案房屋租赁合同应被认定为无效合同；3、被告承租房屋后用于开设酒店，投入大量资金进行装修，由于合同(无效)目的无法实现，故附和装饰装修物应由原告赔偿。经审理查明，2012年6月1日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方同意将芳华路XXX号六层物业的1-4层及芳华路XXX-XXX号底层租赁给乙方开设旅馆；租赁期自2012年6月15日起至2015年6月14日止，计租期自2012年6月15日开始；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前90天向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；租赁期满后，甲方如无意将该房屋续租给乙方，则甲方应于租赁期届满前90天，书面通知乙方；该房屋年租金为789,000元，每季度租金为197,250元。上述合同到期后，因被告未及时搬离租赁房屋，原告多次向被告发出函件，要求被告搬离、返还租赁房屋，并结清相关费用。因被告至今仍未搬离，故原告起诉来院，诉请如前。另查，被告未支付过押金。经原、被告确认，双方最早于2006年6月起建立租赁关系，涉案租赁合同是续签的；被告已付清截至2015年6月14日的租金。审理中，原告表示其基于《转让搬迁补充合同》取得了涉案租赁房屋使用权，当时经政府规划部门、土地部门审批同意后发放了建设用地规划许可证，并取得了国有土地使用权证，说明租赁房屋是合法建筑物。对此原告提供了：1、1992年6月7日的《关于同意联合建办“上海新达机械制造公司”的批复》[川计工(92)第916号]；2、相关职能部门于1992年6月审批的《上海市建设用地规划许可证申请表》；3、1992年6月26日的《关于核发花木工业公司所属“上海海龙纺织装饰用品公司”第十二单位建设用地规划许可证的通知》[川规选字(92)第412号]及附图；4、1992年8月4日的《关于联办上海飞轮钢管制造公司等两单位征用土地的批复”》[川府土征字(92)第236号]；5、沪国用(浦95)字第XXXXXXX号国有土地使用证。经本院释明，被告表示对装饰装修价值在本案中不申请司法鉴定。以上事实，有《房屋租赁合同》、函件、用地审批材料及庭审笔录等在案佐证。本院认为，法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁房屋无建设工程规划许可手续，亦无其他合法权属证明，涉案租赁合同依法应确认为无效。合同无效后，被告再行占有租赁房屋已无合同依据，原告要求被告返还房屋并参照约定的租金标准支付房屋使用费，本院予以支持。原告提交的证据系针对建设项目立项、土地规划征用手续，并不涉及建筑规划行政许可。根据1990年4月1日施行、现已废止的《中华人民共和国城市规划法》第三十二条的规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。故原告仅以取得建设用地规划手续来认定租赁房屋的合法性，没有法律依据。经本院释明，被告未提出司法鉴定申请，故就涉案装饰装修在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、原告上海花齐亿工贸发展有限公司与被告上海丰之星酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告上海丰之星酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空上海市浦东新区芳华路XXX号XXX-XXX层及57-61号底层房屋，并将上述房屋返还原告上海花齐亿工贸发展有限公司；三、被告上海丰之星酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内按照每天2,161.64元的标准支付原告上海花齐亿工贸发展有限公司自2015年6月15日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费；四、驳回原告上海花齐亿工贸发展有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,764元，由被告上海丰之星酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇一六年二月四日书 记 员  许瑞芬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。