内蒙古自治区鄂尔多斯市杭锦旗人民法院民 事 判 决 书〔2016〕内0625民初1521号原告杭锦旗日月轩物业管理有限责任公司。法定代表人闫小荣，总经理。委托代理人齐玉琼，杭锦旗日月轩物业管理有限责任公司法律顾问。被告乔艳梅，女，1976年2月4日出生，汉族，无职业。委托代理人苗胜利，1976年9月19日出生，男，汉族，无职业，与被告乔艳梅是夫妻关系。原告杭锦旗日月轩物业管理有限责任公司（以下简称日月轩公司）与被告乔艳梅物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理，依法由审判员夏美萍适用小额诉讼程序于2016年6月30日公开开庭进行审理。原告日月轩公司委托代理人齐玉琼、被告乔艳梅委托代理人苗胜利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本案相关情况:双方有争议的事项为第一项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第九项、第十二项、第十三项、第十四项，其他事项双方无争议。一、物业公司与业主委员会（或建设单位）签订物业管理合同的时间：从2012年10月10日开始至2014年，每年的10月10日签订，共签订了三份物业管理合同。二、物业公司管理的小区位置和名称：杭锦旗锡尼镇日月轩B区。三、物业管理合同约定的管理期限：2012年10月10日至2015年10月10日止。四、物业管理合同约定的物业管理费标准：2012年10月10日至2013年10月9日，按每平米每月1.11元，共计1701元；2013年10月10日至2014年10月9日按每平米每月1.45元，共计2223元；2014年10月10日至2015年10月9日按每平米每月1.45元，共计2223元。五、物业管理合同约定的物业管理费的缴纳日期：每年的10月10日至下一年的10月9日缴纳本年度物业费。六、物业管理合同约定的拖欠物业管理费违约金标准：自逾期之日起，业主应当承担应缴费用每日3‰的违约金。七、物业管理公司的资质：2014年12月31日取得三级资质。八、被告房产位置：杭锦旗锡尼镇日月轩B区22号楼2单元602室。九、被告取得房产产权日期：2010年11月2日取得产权。十、被告房产用途：住宅。十一、被告房产建筑面积：127.13㎡。十二、被告拖欠物业管理费时间：从2012年10月10日起至2015年10月9日，共三年。十三、被告拖欠物业管理费数额：共计6147元。十四、被告拖欠物业管理费违约金计算方法：按照物业管理服务合同的约定，自逾期之日起，业主应当承担应缴费用每日3‰的违约金。2013年10月10日至2016年5月9日，1701元930日3‰=4745元；2014年10月10日至2016年5月9日，2223元570日3‰=3801元；2015年10月10日至2016年5月9日，2223元210日3‰=1400元，共计违约金9946元，原告要求按照10%收取，即994元。判决结果:本院认为，日月轩公司与杭锦旗日月轩小区业主委员会签订的2012年10月10日至2015年10月9日三份《日月轩小区物业管理服务合同》均系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受到法律保护，该合同对该小区全体业主具有约束力。日月轩公司依照合同约定向日月轩B区22号楼2单元602室业主乔艳梅提供物业服务，乔艳梅应按照合同约定按时足额交纳物业服务费。乔艳梅的房屋建筑面积为127.13㎡，尚欠日月轩公司2012年10月10日至2013年10月9日物业管理费应为1693元（127.13㎡1.11元12月）、2013年10月10日至2014年10月9日物业管理费应为2212元（127.13㎡1.45元12月）、2014年10月10日至2015年10月9日物业管理费应为2212元（127.13㎡1.45元12月），上述物业管理费共计6117元。对原告请求的物业管理费中超过6117元的部分，本院不予支持。物业管理费系物业公司赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，根据《日月轩小区物业管理服务合同》中约定，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收违约金，现被告乔艳梅逾期未交纳物业管理费，就应当按照合同约定承担违约金。现原告请求按照违约金总额的10%收取，是原告对自己权利的自愿处分。违约金计算如下：1.2013年10月10日至2016年5月9日，1693元930日3‰=4723元；2.2014年10月10日至2016年5月9日，2212元570日3‰=3783元；3.2015年10月10日至2016年5月9日，2212元210日3‰=1394元，共计违约金9900元，按照10%收取即为990元。对原告请求的违约金中超过990元的部分，本院不予支持。被告乔艳梅委托代理人在庭审中提出以下抗辩意见：1.欠物业费的数额具体是多少不清楚，不承担物业费，而且小区大门破烂，小区里的围墙进沙、家里的门不停地响、门窗不严实，每次刮风家里都是灰，还有小区从来都没有绿化过，家里玻璃有水蒸气，这些问题都属于物业公司的服务范围；2.从2012年我们就不在这里住了，不住人不应该缴纳物业费。本院认为，针对被告乔艳梅委托代理人的第一项抗辩主张，其未提供证据证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故，对该项抗辩主张，本院不予支持。针对第二项抗辩主张，物业公司提供物业服务是针对整个小区的公共地方和设施的，所有业主负担物业费是平等的，在物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告乔艳梅于本判决生效之日起五日内给付原告杭锦旗日月轩物业管理有限责任公司2012年10月10日至2015年10月9日期间的物业管理费共计6117元；二、被告乔艳梅于本判决生效之日起五日内给付原告杭锦旗日月轩物业管理有限责任公司违约金990元；三、驳回原告杭锦旗日月轩物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告乔艳梅负担。本判决为终审判决。审判员  夏美萍二〇一六年七月四日书记员  燕飞达附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。