上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第3847号原告储兴弟，男，1957年6月23日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人李东方，上海李东方律师事务所律师。委托代理人马斯祺，上海李东方律师事务所律师。被告封永欢，男，1962年9月12日生��汉族，住上海市松江区。被告高玉良，男，1963年3月31日生，汉族，住上海市松江区。法定代理人高蓓蕾(系被告高玉良之女)，1986年10月7日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人邓有国，上海川汇律师事务所律师。第三人上海茸投建设发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人姚建云，经理。委托代理人盛其林，男。原告储兴弟与被告封永欢、高玉良，第三人上海茸投建设发展有限公司(以下简称“茸投公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法适用简易程序于2015年11月13日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2016年5月19日再次公开开庭进行了审理。原告储兴弟及其委托代理人李东方、被告封永欢、被告高玉良的法定代理人高蓓蕾及委托代理人邓有国、第三人茸投公司的委托代理人盛其林两次到庭参加��讼。本案现已审理终结。原告储兴弟诉称：原告于1995年购买被告封永欢位于上海市松江区天虹三村XXX号的房屋(以下简称“系争房屋”)并一次性支付被告封永欢85,000元，后一直居住在系争房屋内至今。由于被告封永欢将系争房屋的自建房设施费付款人填写为被告高玉良，故需要两被告共同到场才能办理房屋产权转移登记。原告多次与两名被告沟通，请求两被告协助，但遭到被告高玉良拒绝。故原告诉至本院，请求判令：1、确认位于上海市松江区茸北镇茸梅路天虹三村XXX号的房屋属于原告所有；2、两被告协助原告办理产权转移登记手续。被告封永欢辩称：同意原告的诉讼请求。被告高玉良系其妻弟，其于1995年在涉案地块购买宅基地，并自建系争房屋后欲低价出售给被告高玉良，故将房屋基础设施费14,000元直接以被告高玉良的名义交纳。房屋建造完成后因被告高玉良明确表示不愿购买，其因资金紧张，无奈将房屋出售给原告，原告支付其房屋价款与基础设施费共计85,000元。被告高玉良辩称：不同意原告的诉请。系争房屋是被告高玉良于1995年5月、7月缴纳宅基地相关费用后购买的宅基地，后由被告封永欢建造完成，高玉良享有部分所有权。原告向封永欢购买房屋没有经过高玉良同意。且高玉良是限制行为能力人，在封永欢处分系争房屋期间，高玉良正患有XXX疾病，故原告与被告封永欢之间的房屋买卖协议无效。第三人茸投公司述称：第三人系集体所有制企业改制而来，现系争房屋登记在第三人名下。请求法庭依法判决。经审理查明：1995年，被告封永欢建造系争房屋，现门牌号为本区茸北镇茸梅路天虹三村XXX号。上海松江茸北茸梅居民委员会于1995年5月10日收取第一期别墅自建房XXX号基础设施费现金5,000元，于1995年5月13日收取27号宅基设施费现金5,000元，于1995年7月13日收取自建房基础设施费现金4,000元，并分别出具三份入账凭证，载明的付款人均为高玉良。后被告封永欢将系争房屋售予原告，原告支付购房款(含基础设施费)85,000元。购买房屋后，原告与家人入住房屋并居住至今。2015年9月14日，本区中山街道茸梅社区居民委员会出具证明一份，载明：兹由储兴弟户口在松江区茸北镇茸梅路XXX弄XXX号，居住在茸北镇天虹三村XXX号，该两个地址都属于中山街道茸梅居民处。2015年10月19日上海市松江区中山街道社区卫生服务中心出具证明一份，载明：患者高玉良曾于1994年左右在松江区精神卫生中心诊断为精神分裂症，经询问家属及当时的医务人员证实该患者1995年曾在我中心联合病房治疗，诊断为精神分裂症，病情稳定后出院，之后长期在本中心门诊随访，现病情基本稳定。上述证明并附被告高玉良于1994年8月4日起至1995年1月9日期间在本区精神病防治院的门诊病史记录。审理中，经被告高玉良申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海枫林司法鉴定有限公司对被告高玉良的精神状态进行司法精神医学鉴定，并评定其民事行为能力。该公司于2016年2月23日出具鉴定意见书，结论为：被告高玉良患有精神分裂症，目前处于缓解期；被告高玉良对本案具有限制民事行为能力。2016年3月29日，上海枫林司法鉴定有限公司出具关于沪枫林【2016】精鉴字第0008号鉴定意见书的情况说明一份，载明：根据目前提供的鉴定材料，无法反映出高玉良1994年至1995年期间的精神状态，且上述时间段距离现在较久，具体情况已无法考证，无法形成确切的鉴定意见，故对“其于1994年至1995年期间是否具备完全民事行为能力”未予以鉴定。另查明，第三人上海茸投建设发展有限公司于2001年4月26日被核准登记为本区茸北镇茸梅路天虹三村1-155(单号)的权利人，房地产权证号为松XXXXXXXXXX，土地使用权取得方式为划拨。截至2015年9月14日，共有43幢全幢房屋的产权被登记转移。审理中，原告提交公共事业费缴费凭据以及本区中山街道茸梅社区居民委员会分别于2012年3月26日及2015年9月14日出具的证明各一份，证明储兴弟及家人长期居住于天虹三村XXX号，房屋属自购房，但未办理产权证。本区中山街道建设委员会分别在上述两份证明中盖章确认，并在2012年3月26日的证明中注明：该户于1995年由建设委会出让土地自建房，以上情况属实。对此，被告封永欢均无异议，被告高玉良则确认原告储兴弟一直居住在系争房屋内，但同时亦提交2009年6月12日由本区中山街道建设委员会出具的证明一份，载明：兹由高玉良同志购买了松江区中山街道天虹三村XXX号宅基地，属于自建房���情况属实，以此证明房屋系被告高玉良购买。原告则质证认为由于当时被告封永欢是以被告高玉良名义缴纳宅基地设施费，故该单位基于入账凭证上载明的付款人信息出具的证明与事实不符。审理中，依被告封永欢申请，本院通知证人江某某、王某某出庭作证。证人江某某称：系争房屋系以被告高玉良的名义由证人江某某和被告封永欢于1995年或1996年合伙垫资建造，房屋基础设施费系被告封永欢垫付，建造完毕后，原告购买房屋并支付了房款，后原告一直使用房屋至今。证人王某某称：其曾是本区茸北镇建设委员会的主办会计，1995年5月13日的设施费入账凭证系其本人开具，是被告封永欢前来缴纳的；当时，涉案地块的宅基地买卖没有设置购买限额，一户可买多块，系争房屋已经可以办理产证登记转移了。针对上述两位证人的证言，原告、被告封永欢及第三人茸投��司均没有异议。被告高玉良质证认为，证人江某某的证言存在矛盾之处，部分陈述与事实不符，且其与被告封永欢关系密切，应不予采信；证人王某某的证言与事实不符，亦不应采信。庭审中，原告储兴弟明确表示，在办理系争房屋产权转移登记过程中所产生的一切费用均由其自行承担。以上事实，有入账凭证、收据、证明、物业服务企业收费换票凭证、发票、门诊病史记录、鉴定意见书、情况说明、上海市房地产登记簿以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：民事活动应遵循诚实信用原则，尊重当事人意思自治。本案中，对于被告封永欢建造系争房屋并自行将房屋出售给原告，原告向被告封永欢支付购房款，被告封永欢向原告交付房屋，原告购房后居住使用至今的事实，原告及两被告均无异议，本院予以确认。本案争议焦点在于被告高玉良是否享有系争房屋的所有权。对此，本院根据当事人的诉辩意见以及上述查明的事实，作如下认定：一、关于系争房屋基础设施费的缴纳主体问题，虽有入账凭证载明付款人为被告高玉良，但有证人江某某关于实际缴款人系被告封永欢以及证人王某某关于被告封永欢于1995年5月13日缴纳5,000元设施费的证人证言的相反证明，故入账凭证中载明的付款人不足以证明其必然是实际缴款人；二、自建造完毕后，被告高玉良从未入住系争房屋内；三、原告自购买系争房屋起占有使用房屋至今，约20年期间，无充分证据证明被告高玉良对系争房屋主张过权利；四、虽然被告高玉良患有XXX疾病，但自本区中山街道建设委员会于2009年6月12日向被告高玉良家人出具证明时起至今，期间亦无充分证据证明被告高玉良的家人对系争房屋主张过权利。假设被告高玉良关于其缴纳房屋基础设施费���享有房屋所有权的主张系客观真实，则长期以来，被告高玉良及其家人任由被告封永欢擅自处分房屋、原告居住使用房屋至今，却未向原告及被告封永欢主张权利，此种情形有违常理。综合以上因素，本院有理由相信，被告高玉良未缴纳房屋基础设施费、对系争房屋亦不享有所有权。故对于被告封永欢关于其以被告高玉良名义缴纳房屋基础设施费并自建房屋的主张，本院予以采信。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案被告封永欢因缴纳房屋基础设施费并新建房屋原始取得了房屋所有权，其与原告关于房屋买卖的口头协议系真实意思表示，双方对此均无异议，该协议亦不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。协议订立后，原告支付了价款，被告封永欢则将房屋交付给了原告，原告居住使用房屋至今，故关于确认系��房屋属于原告所有的诉讼请求，本院予以支持。房屋转让，被告封永欢有义务协助原告办理产权转移登记手续，被告封永欢对此也无异议，本院予以确认。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案系争房屋现登记于第三人上海茸投建设发展有限公司名下，其对于房屋的权属未提出异议；被告高玉良以其为备案的房屋基础设施费付款人为由拒绝协助原告办理产权登记转移手续，没有合法根据；故对于原告作为所有权人要求被告高玉良协助办理产权转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，原告表示在办理系争房屋产权转移登记过程中所产生的一切费用均由其自行承担，于法不悖，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，判决如下：一、确认位于上海市松江区茸北镇茸梅路天虹三村XXX号的房屋属于原告储兴弟所有；二、被告封永欢、高玉良于本判决生效之日起十日内协助原告储兴弟将位于上海市松江区茸北镇茸梅路天虹三村XXX号的房屋产权转移登记至原告储兴弟名下。案件受理费13,800元，司法鉴定费3,000元，合计诉讼费16,800元，由原告储兴弟负担13,800元(已付)，被告高玉良负担3,000元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  张 利人民陪审员  陆为明二〇一六年七月十二日书 记 员  沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。