重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0111民初419号原告：重庆平顶物业管理有限公司（组织机构代码67335182-5）,住所地大足区龙岗街道国梁路6号商贸中心3幢。法定代表人：李红，公司董事长。委托代理人：罗加斌，男，1961年8月11日，汉族。系重庆平顶物业管理有限公司办公室主任。被告：杨洁，女，1981年7月13日出生，汉族。原告重庆平顶物业管理有限公司诉被告杨洁物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月4日立案受理。因被告杨洁下落不明，无法送达起诉状副本等相关法律文书，本院于2016年3月29日依法转为普通程序，由审判员何启川担任审判长与代理审判员邓美玲、人民陪审员覃邦明组成合议庭进行审理，因工作原因，本案合议庭变更为由审判员何启川担任审判长与代理审判员邓美玲、人民陪审员梁鹏组成合议庭，于2016年7月22日公开开庭进行了审理。原告特别授权代理人罗加斌到庭参加了诉讼，被告杨洁经本院依法公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对本案依法缺席审判。本案现已审理终结。原告重庆平顶物业管理有限公司诉称：原告于2008年11月、2010年4月与重庆富士达建设房地产开发有限公司（以下简称富士达开发公司）签订前期物业管理服务合同，到期后，原告又于2011年8月、2012年9月与商贸中心业主委员会签订物业委托合同，由原告为其小区提供物业服务。合同于2014年8月31日到期后，原告仍然为该小区提供服务至今，被告却不按合同约定交纳物业管理费，截止2014年10月30日，被告下欠原告物业管理费、公摊费共3964元，该物业服务费，经原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，根据法律规定，特起诉来院，请求判决：1、被告立即支付物业管理费、公摊费共计3964元，违约金按照原告与业委会签订的物业管理委托合同日利息万分之五计算至物业服务费付清为止；2、本案案件受理费由被告承担。被告杨洁未作答辩。经审理查明：被告杨洁系大足区某街道某路某中心某楼某号业主，该物业面积127.31平方米。2008年11月21日，原告重庆平顶物业管理有限公司与重庆富士达建设房地产开发有限公司（以下简称富士达开发公司）签订《大足某中心前期物业服务合同》，约定由重庆平顶物业管理有限公司为富士达开发公司开发的原大足县商贸中心已开发房屋提供物业服务；对于物业服务费用，合同第六条第二款第1项约定：住宅0.35元/月/平方米；对于物业服务费用的缴费时间，合同第七条约定：业主应于2009年元月1日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。合同第十九条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三（此处“千”与“三”为刮擦后手填）的标准支付违约金。合同期限为1年，自2008年12月1日起至2009年12月31日止。2010年4月23日，原告重庆平顶物业管理有限公司又与富士达开发公司签订《大足某中心前期物业服务合同》，约定由原告重庆平顶物业管理有限公司为富士达开发公司开发的原大足县商贸中心已开发房屋提供物业服务；对于物业服务费用，合同第六条第二款第1项约定：住宅/0.35元/月/平方米；对于物业服务费用的交费时间，合同第七条约定：业主应于2009年元月1日起交纳物业服务费用，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内在物管办公室履行交纳义务。合同第十九条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三（此处“千”与“三”为刮擦后手填）的标准支付违约金。合同期限为2009年元月1日起至2011年4月30日止。2011年8月10日，原告重庆平顶物业管理有限公司与大足商贸中心业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同第十八条约定：委托管理期限为壹年，自2011年8月10日起至2012年8月9日时止。对于物业服务费用,合同第十九条约定：每季度的第一个月为缴费时间。合同第二十二条约定：1、本物业的管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.35元（多层），公摊用能费暂定5元/月。……。4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按总额（原告举示的合同显示“总额”为刮擦后手填，有某中心业委会盖章确认）应交管理费的3‰交纳滞纳金。双方在重庆市大足区国土资源和房屋管理局备案的《物业管理委托合同》第二十二条第4款约定为“业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的……从逾期之日起按每天应交管理费的万分之伍交纳滞纳金”。2012年9月1日，原告重庆平顶物业管理有限公司与大足商贸中心业主委员会签订《某中心物业管理合同》，合同第十八条约定：委托管理期限为2年，自2012年9月1日起至2014年8月30日时止。对于物业服务费用,合同第十九条约定：每季度的第一个月为缴费时间。合同第二十二条约定：1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.50元（多层），公摊用能费每月每户暂定5元/月。……。4、业主或和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起按总额（原告举示的合同显示“总额”为刮擦后手填，有某中心业委会盖章确认）应交管理费的千分之三交纳违约金。双方在重庆市大足区国土资源和房屋管理局备案的《某中心物业管理合同》备案合同中第二十二条第4款约定为“业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的……从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳违约金”。从2008年12月1日起，原告重庆平顶物业管理有限公司一直为被告杨洁所在小区提供物业服务至2014年10月30日。被告杨洁从2010年1月起至2014年10月止未交纳相关费用。本院所确认的上述事实，有当事人陈述，原告提供的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、资质证书、《大足某中心前期物业服务合同》二份、《物业管理委托合同》、《某中心物业管理合同》、召开业主大会的通知及会议记录、关于商贸中心老区物业管理费调价的公示、通知、报价及费用预算、物业服务成本预算书、业主征询表、照片三页、商贸中心清理化粪池事实情况、平顶物业公司商贸中心维修故障记录单、大足商贸中心化粪池清掏验收单、关于电梯故障的函、故障通知单、催费通知及对各业主的提示、路灯电费缴费发票、被告房屋产权面积的证明等证据材料在卷，经庭审质证和本院的审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告平顶物业公司与富士达开发公司签订的《大足某中心前期物业服务合同》二份，以及与大足商贸中心业主委员会签订的《物业管理委托合同》和《某中心物业管理合同》各一份，合同部分条款的修改或瑕疵不影响合同整体的效力，且原告就有关修改的违约金或滞纳金相关约定，放弃了对2011年9月1日之前，包括二份《大足某中心前期物业服务合同》履行期间在内的违约金或滞纳金的主张，对于《物业管理委托合同》和《某中心物业管理合同》中关于违约金或滞纳金部分虽有修改，但原告已自愿表示按照每天万分之五计算，本院认为原告主张的违约金计算标准并不加重被告负担，符合法律规定，也符合备案合同内容，本院予以支持。被告杨洁作为大足某中心业主，亦应遵守、履行上述物业服务合同约定的义务；因此，被告杨洁拖欠物业服务费用不交纳，违背有关法律规定和物业服务合同的约定，应承担相应的民事责任。被告杨洁系大足区某街道某路商贸中心某楼号业主，原告重庆平顶物业管理有限公司于2008年11月21日和2010年4月23日与富士达开发公司签订的《大足某中心前期物业服务合同》，其物业服务费均约定为每月0.35元/平方米，合同实际履行期限为2009年1月至2011年8月，共计32个月；被告杨洁从2009年1月1日起每月应当支付的物业服务费为127.31平方米×0.35元/月/平方米=44.5585元，原告自愿主张44.55元/月，该主张符合相关法律规定，被告杨洁下欠物业服务费共计32个月，本院予以确认；即被告杨洁在此期间所欠物业服务费累计为44.55元/月×32月=1425.6元。根据2011年8月10日签订的《物业管理委托合同》，其物业服务费约定为每月0.35元/平方米，合同实际履行期限为2011年9月至2012年8月，共计12个月；因此，在这期间，被告杨洁每月应当支付的物业服务费为127.31平方米×0.35元/月/平方米=44.5585元，鉴于原告主张被告每月应当支付的物业服务费为44.55元，本院予以确认；即被告杨洁在此期间所欠物业服务费累计为44.55元/月×12月=534.6元。原告重庆平顶物业管理公司于2012年9月1日与大足商贸中心业主委员会签订的《某中心物业管理合同》，其物业服务费约定为每月0.50元/平方米，合同实际履行至2014年10月30日止，共计26个月，因此，在这期间，被告杨洁每月应当支付的物业服务费为127.31平方米×0.50元/月/平方米=63.655元,原告请求每月63.70元主张，该请求不符合法律规定，本院不予支持，应以63.655元/月计算物业服务费，即被告杨洁在此期间所欠物业服务费累计为63.655元/月×26月=1655.03元。被告杨洁总计下欠物业服务费共计1425.6元+534.6元+1655.03元=3615.23元。关于违约金，原告主张由被告支付从2009年1月1日起至2014年10月30日期间被告所欠物业管理费（不包括公摊用能费）所产生的违约金的请求，结合原告的主张，被告杨洁应当对其在2011年9月1日至2012年8月的欠费45.55元/月×12月=546.6元，以其每季度所欠物业服务费45.55元/月×3月=136.65元为基数，从应交物业服务费之季度末开始至物业服务费止，按照每天万分之五支付违约金。对被告杨洁在2012年9月1日至2014年10月30日的欠费63.655元/月×26月=1655.03元，以其每季度所欠物业服务费63.655元/月×3月=190.965元为基数，从应交物业服务费之季度末开始至物业服务费付清日止，按照每天万分之五支付违约金。关于公摊费，原告与大足区某中心业主委员会于2008年11月21日签订的物业服务合同从2009年1月1日至2011年4月30日没有约定公摊费，据此该期限不能主张公摊费；于2011年8月10日原告与大足区商贸中心业主委员会签订的物业服务合同约定了公摊费，即为5元/月，该期限应当主张公摊费，该期限共计12个月，公摊费为5元/月×12个月=60元；于2011年8月10日，原告与大足区某中心业主委员会签订的物业服务合同，服务期限为2012年9月1日至2014年8月30日，该期限约定了公摊费为5元/月，该期限共计24个月，公摊费为5元/月×24个月=120元；被告杨洁共计下欠公摊费为180元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、由被告杨洁在本判决生效后十日内支付其所欠原告重庆平顶物业管理有限公司物业服务费3615.23元、公摊费180元，共计3795.23元；对被告杨洁在2009年1月1日至2012年8月期间所欠物业服务费，以其每季度所欠物业服务费136.65元为基数，从应交物业服务费之季度末开始至物业服务费付清为止，按照每天万分之五支付违约金；对被告杨洁在2012年9月1日至2014年10月30日期间所欠物业服务费，以其每季度所欠物业服务费190.965元为基数，从应交物业服务费之季度末开始至物业服务费付清日止，按照每天万分之五支付违约金计算至物业服务费付清为止；二、驳回原告重庆平顶物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果支付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元（已减半），由被告杨洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算审 判 员  何启川代理审判员  邓美玲人民陪审员  梁 鹏二〇一六年七月二十五日书 记 员  谭茗月