北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0107民初3303号原告北京市天旷物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区西四环北路117号。法定代表人王鹤田，董事长。委托代理人王晓卓，北京市梭伦律师事务所律师。委托代理人部贺文，北京市天旷物业管理有限责任公司职工。被告王继江，男，1971年6月26日出生。原告北京市天旷物业管理有限责任公司(以下简称天旷物业公司)与被告王继江物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴海涛独任审判,公开开庭进行了审理。原告天旷物业公司之委托代理人王晓卓与部贺文，被告王继江均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告天旷物业公司诉称，被告为原告提供物业服务小区的业主，原告接受委托,依法为被告所在小区提供物业服务。依据《物业管理条例》的规定，被告应按时支付物业服务费和公用电费，但被告却拖欠上述费用至今，故诉至贵法院。诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2012年1月1日至2014年6月30日的物业费共计6195.76元；2、请求判令被告自2013年1月1日起至被告足额缴清欠费之日止，按日万分之2.1的标准向原告支付违约金，暂计至2016年5月10日，被告应付违约金为1261.82元；3、请求判令被告向原告支付2012年1月1日至2014年6月30日期间的公用电费60元；4、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告王继江辩称，原告涨价程序不正当，大多数业主都不同意涨价，且原告提供的物业服务不到位。故我不同意原告的诉讼请求。经审理查明，天旷物业公司系依法登记注册成立从事物业管理服务的企业。本案被告系北京市石景山区杨庄中区XX号楼XXX号房屋业主，该房屋建筑面积为105.37平方米。2003年8月26日王继江与天旷物业公司签订了《房屋委托管理合同》，该合同约定了物业管理范围、物业面积、委托管理期限、双方权利义务等。2008年1月15日，北京市石景山区杨庄中区11-14号楼小区业主委员会与天旷物业公司签订《物业服务合同》，在合同中双方约定，北京市石景山区杨庄中区11-14号楼小区业主委员会委托天旷物业公司对本区杨庄中区11-14号楼实行物业管理服务，其中合同期限自2008年1月1日至2010年12月31日止。合同第十五条载明本小区物业服务费用执行政府指导价，现行物业费标准详见收费明细表，且业主应按其房屋建筑面积按半年一次向天旷物业公司支付物业服务费用。另合同第二十九条载明业主逾期交纳物业服务费等费用，则每逾期一日按应缴费用的日万分之四向天旷物业公司支付违约金。原告主张因物业运营成本上涨，2011年12月，原告通过入户征询统计，其管理的杨庄中区11-14号楼超过半数的业主，超过一半的面积均同意对物业费进行调整。调整后自2012年1月1日起，11、12号楼物业费为1.96元每月每平方米，13、14号楼为1.56元每月每平方米。原告按照相应的规定将该标准予以公示，并向杨庄中区居委会、石景山区八角街道办事处社区建设科、石景山区建委物业管理科进行了汇报。从2012年1月1日起，按照该标准收取相应的物业费。被告认为该征求意见结果不真实，不同意物业费涨价。原告天旷物业公司主张，依据生效判决书确认的事实，其调价程序正当，为此，其提供（2015）一中民终字第9003号民事判决书为证。在（2015）一中民终字第9003号民事判决书第3-4页，有以下内容：……天旷物业公司提交了《入户征询比例统计结果》，该结果中有监票人周永琴于2011年12月26日的签字，天旷物业公司称周永琴系杨庄中区社区居委会工作人员，经法院工作人员至该社区居委会询问，该社区知晓涉诉小区2011年物业费提价一事，周永琴确系该社区工作人员并于2012年5月退休。另，经法院向石景山区建委物业管理科核实，该单位知晓涉诉小区2011年物业费提价一事，该单位工作人员张倩倩签收了物业公司提交的提价告知材料，但此非提价的必经程序，物业费提价程序应符合《北京市物业管理办法》第三章第十一条的规定……在（2015）一中民终字第9003号判决书“本院认为”部分，有以下内容：……董文杰上诉认为其不认可天旷物业公司的物业费调价行为，故不同意交纳物业服务费用。但根据本案中已经查明的事实，天旷物业公司上调物业收费的行为符合形式要求，并向杨庄中区社区居委会、石景山区建委物业管理科进行了汇报……董文杰上诉认为在天旷物业公司服务期间，小区的电梯、环境、管理等诸多方面均存在严重问题，但未提交充分证据加以证明，从现有证据而言，无论从小区日常管理、卫生环境、秩序等方面，天旷物业公司的服务基本达到合同标准，未发现存有严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限的情形，故对此上诉主张本院不予采信……庭审中，被告提交“署名日期为2014年10月30日的不同意天旷物业上调物业费业主签名明细表”的复印件，其上载明的小区业主总户数为577户，不同意上调物业费户数为350户。对上述证据材料，原告的质证意见为：我需要被告提交原件，没有原件的我们不认可真实性。他们签字的后面也没有日期，他这个都不是当时的2011年底的业主意见，不能证明当时业主的真实情况。就像王毅的，他当时是同意调价的，但是在被告提交的中他又不同意了。为此，原告提供（2015）一中民终字第9015号民事判决书为证。在（2015）一中民终字第9015号民事判决书第四页倒数第二段中，有如下内容：……王毅认可其曾在物业费提价征询业主意见时向物业公司投了赞成票，但因其监票程序无业主代表参加，对于提价程序不予认可。天旷物业公司表示监票需业主参加无法律依据……庭审中，原告提交了被告欠付物业费及违约金明细表，该表载明：被告欠付2012年1月1日至2014年6月30日的物业费6195.76元、公用电费60元。对此，被告未向法庭提供“已经支付相关费用的凭证”。另查明，原告已经于2014年7月1日撤出在该小区的物业管理工作。上述事实，有（2015）一中民终字第9003号民事判决书、（2015）一中民终字第9015号民事判决书、物业服务合同、欠付物业费及违约金明细表，及原、被告双方当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。物业管理费系物业管理单位赖以维持运行和持续提供服务的资金来源。原告接受委托为被告居住的小区提供物业管理服务，被告享受了原告提供的物业管理服务，双方形成了合同关系。物业管理合同为双务合同，被告有义务按期交纳物业管理费，原告亦应按照合同约定履行其物业服务义务。依据生效判决书确认的事实，原告上调物业收费的行为符合形式要求，被告以此拒绝履行交费义务不妥，故对原告提出的交纳物业费、公用电费之主张，本院予以支持。就原告提出的违约金请求，综合考虑本案案情，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决如下:一、王继江于本判决生效后十五日内给付北京市天旷物业管理有限责任公司二○一二年一月一日至二○一四年六月三十日的物业费六千一百九十五元七角六分；二、王继江于本判决生效后十五日内给付北京市天旷物业管理有限责任公司二○一二年一月一日至二○一四年六月三十日的公用电费六十元；三、驳回北京市天旷物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元,由王继江负担（王继江于本判决生效后十五日内直接给付北京市天旷物业管理有限责任公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴海涛二〇一六年七月十四日书记员  高彩云