江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2015)熟虞民初字第01117号原告翟文梅。委托代理人张白云，上海市恒远律师事务所律师。被告常熟阳光天虹房产置业有限公司，住所地江苏省常熟市虞山镇招商北路60号。法定代表人洪天祝，该公司执行董事。委托代理人高利春，江苏法凯律师事务所律师。被告常熟市天虹服装管理有限公司，住所地江苏省常熟市招商北路8号。法定代表人洪天祝，该公司执行董事。委托代理人高利春，江苏法凯律师事务所律师。原告翟文梅诉被告常熟阳光天虹房产置业有限公司、常熟市天虹服装管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理,依法先由审判员朱剑适用简易程序于2015年8月12日公开开庭进行了审理，原告翟文梅的委托代理人张白云、被告常熟阳光天虹房产置业有限公司、常熟市天虹服装管理有限公司的委托代理人高利春到庭参加诉讼；后依法组成合议庭适用普通程序于2015年12月25日、2016年6月13日二次公开开庭进行了审理，原告翟文梅的委托代理人张白云、被告常熟阳光天虹房产置业有限公司、常熟市天虹服装管理有限公司的委托代理人高利春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟文梅诉称：被告常熟阳光天虹房产置业有限公司开发并经营常熟天虹服装城，并由被告常熟市天虹服装管理有限公司管理。原告在2011年5月经被告常熟市天虹服装管理有限公司管理负责人徐为民游说后入驻常熟天虹服装城，专门从事中高档以及品牌女装的批发销售。在2011年9月底，经过对租赁的商铺进行装饰装潢后对外营业。最初的《商铺租赁合同》由被告常熟市天虹服装管理有限公司与原告订立，2014年1月19日，原合同尚未履行结束，应两被告的要求，双方又签订了合同编号为“天虹服装城租字201400125号”的《商铺租赁合同》。租赁期限为2014年1月24日至2016年8月31日，共31个月零8天；商铺门面的数量从原来的六间减为四间；其面积从153.44平方米减为98.20平方米。而租金比原来略有上升。原告经两被告同意后再次进行装饰装潢，以“常熟紫梅韵涵”的名义对外营业。由于原告在上海、浙江等地从事服装经营数十年，娴熟该行业的行情等经营之道，在不到五年的时间里，经营状况逐渐由淡趋旺。正当原告依法经营，生意越来越红火之时，竟然祸从天降。2015年4月21日晚上，两被告派人突然锁掉了原告承租商铺的门，并称“要老板娘进店经营”。对于突然出现的这个情况，当即遭到了原告所委托的商铺负责人的强烈抗议。但是两被告却蛮横无理，对原告的抗议置之不理。到了2015年5月10日，被告在与原告的租赁关系尚未解除的情况下，在原告经营的商铺门前拉出巨幅广告，公然为第三人的商品进行宣传。综上所述，由于两被告的一系列违法行为，已经严重侵害了原告的合法经营权和该商铺的合法占有权和使用权，以致造成原告巨额的经营损失，并造成原告已经订立的时令服装的合同不能履行，且造成原告与他方违约的尴尬困境。原告与两原告交涉均无果。两被告以其具体的行为证明其蓄意破坏合同的正常履行，已经从根本上违反了已经成立生效，并在履行中的租赁合同，以致订立的合同的目的已经难以为继。原告向法院提起诉讼，请求1、依法判令两被告与原告于2014年1月19日签订的《常熟天虹服装城商铺租赁合同》予以解除。2、依法判令两被告赔偿原告由于两被告违法违约，强制原告商铺停业的损失共计人民币2773495元。3、案件受理费由两被告承担。在审理中，经过本院释明，原告调整诉讼请求为：1、依法判令两被告与原告于2014年1月19日签订的《常熟天虹服装城商铺租赁合同》予以解除（包含管理合同关系）。2、依法判令被告常熟阳光天虹房产置业有限公司返还租金16060元、保证金10000元，被告常熟市天虹服装管理有限公司返还管理费24090元。3、依法判令两被告赔偿原告由于两被告违法违约，强制原告商铺停业的损失共计人民币2773495元（其中停业损失50万元，服装滞销损失1353495元，订货定金损失30万元，装修费用损失12万元，市场培育期补偿50万元）。4、案件受理费由两被告承担。原告翟文梅为支持其诉讼请求提供以下证据：1、原告的身份证复印件、两被告的营业执照，以证明原、被告的诉讼主体资格。被告对此无异议。2、商铺租赁合同1份，以证明双方于2014年1月19日签订租赁合同。两被告对证据的真实性无异议。原告同时陈述，合同是续签合同，原告早在2011年5月份已经入驻天虹，经装修9月底对外营业，当时是2011年5月13日签订的商铺租赁合同，约定的租赁时间是2011年9月28日至2014年9月27日，2014年1月19日被告要求重新签订合同，原告也同意，所以签订了现案件中的合同，租赁门面从6间减为4间，面积从153.44平方米减为98.20平方米，租金也做了调整，原合同由新的合同进行替代。被告认为，2014年1月19日签订合同是真实的，是原告要求的，不是被告要求的。原、被告同时表示，对于前一份合同的租金、装修遗留问题都没有书面的文字约定。3、常熟天虹服装城管理公约1份，以证明签订合同同时原告与被告常熟市天虹服装管理有限公司签订了管理公约，是合同的组成部分。两被告对证据的真实性无异议。4、产品订货协议书1份、订单明细6份、交易明细2份、汇款凭条1份，以证明原告一直在对外订货以满足在天虹服装城的经营所需。两被告认为产品订货协议书是虚假的；银行凭条上商户名称是七浦路服装批发市场个体工商户翟文梅，业务即便发生，也是上海七浦路服装批发市场的经销活动，并非在常熟的经销活动；双方间重大争议是因为原告在常熟拒不办理营业执照。5、2015年常熟货品统计1份，以证明2014年4月两被告将商铺关闭后，原告在电脑上清点的库存资料。两被告对此不予认可。6、原告店铺照片5份、被告新挂上的横幅照片3份，以证明两被告强行把原告租赁、正在经营中的商铺封锁、关闭。两被告对照片的真实性无法确认。7、录音资料1份，资料充分反映了被告承认门是被告锁掉了，锁门的理由是老板娘必须驻店，同时也对原告的经营状况予以了确认，认为经营状况很好，对原告的每天的营业额也是认可的，资料反映了起诉事实是成立的，符合客观情况。两被告认为，该证据并不能证明原告的主张，假如录音是真实的话，恰恰证明原告多次的违反了管理规定，整改不到位，严重违反了合同的约定，理当承担违约责任；且录音中反映了原告有上海门店和天虹等多家店铺，原告的投资人和实际控制人经营的重心都是放在上海门店，违反了合同中不得与天虹门店发生竞业的规定。8、装修工人收条和装修的清单各1份，以证明装修费189957.2元，该费用是指搬迁合同签订后，新签订的商铺四间装修费用。两被告对此不予认可。9、证人证言（证人潘某），证人反映2014年3月自己为翟文梅装修，时间1个月，装修了4间店铺，用了18万元多。原告对此无异议，两被告对此不认可。10、商店配货出货单15页，以证明原告的商铺库存的对应物品。两被告对此不认可。11、2011年5月签订的商铺租赁合同复印件1份，以证明原来的合同及商铺的调整。两被告对复印件不认可。被告常熟阳光天虹房产置业有限公司辩称：置业公司认为在合同的签订和履行中均没有任何过错和不当，没有承担法律责任的事实和理由。原告在合同履行中严重违反合同的履行，涉嫌触犯国家的刑事法律，给被告带来了巨大的经济和名誉损失，被告保留另行起诉的权利，要求法院驳回原告的诉请。另外，被告同意解除与原告之间的合同。被告常熟市天虹服装管理有限公司辩称：管理公司认为在合同的签订和履行中均没有任何过错和不当，没有承担法律责任的事实和理由。原告在合同履行中严重违反合同的履行、管理规约，扰乱市场经营秩序，涉嫌触犯国家的刑事法律，给被告带来了巨大的经济和名誉损失，被告保留另行起诉的权利，要求法院驳回原告的诉请。另外，被告同意解除与原告之间的合同。被告常熟阳光天虹房产置业有限公司、常熟市天虹服装管理有限公司为支持其抗辩意见提供以下证据：2014年重新签订了新的管理公约1份，以对抗原告提供的管理公约。原告对证据的真实性无异议，认为该公约证明了原告没有违反管理公约约定。在审理期间，就被告控制的原告的财产本院组织当事人进行了清点并形成了2016年1月7日的货物清单。原、被告对2016年1月7日的货物清单均予以确认。审理期间，根据原告申请就清点物品的价值、装修的费用委托常熟市价格认证中心进行鉴证，常熟市价格认证中心出具了不予受理的通某。原告对此不予认可，两被告对证据的真实性无异议。审理中，原告认为从2014年9月到2015年9月缴纳了租金32120元和管理费48180元，该两笔费用各计算50%，要求返还50%，已经缴纳保证金10000元；但未能提供已经缴纳的租金、管理费、保证金的证据，两被告对此不予认可，也不同意再本案中一并处理。审查原、被告提供的证据，结合案件情况，本院对原、被告无异议的证据予以认定，对常熟市价格认证中心的不予受理通某予以认定。经审理查明：原、被告之间原存在常熟天虹服装城商铺租赁合同关系，2014年1月19日原、被告三方重新签订了《常熟天虹服装城商铺租赁合同》1份，合同约定：出租方常熟阳光天虹房产置业有限公司，承租方翟文梅，管理方常熟市天虹服装管理有限公司，商铺为天虹服装城五层，编号为5-513,515,318,320号商铺，建筑面积98.20平方米，租赁期限自2014年1月24日起至2016年8月31日止，共31个月零8天；第二期自2014年9月28日至2015年9月27日共计12个月的租赁费用为32120元，管理服务费为48180元，承租方应当缴纳商铺经营保证金10000元。合同签订后，2014年1月19日原告与被告常熟市天虹服装管理有限公司签订了管理公约1份。事后原告进行商铺经营，以“常熟紫梅韵涵”的名义对外营业。2015年6月11日，被告常熟市天虹服装管理有限公司未经原告同意，将原告在天虹服装城五层编号为5-513,515,318,320号商铺中属于原告的所有财物全部搬出商铺，存放在别处仓库；现商铺被另行安置。原、被告发生纠纷，因纠纷处理协商无果，原告诉讼来院。审理中，本院询问了原告，就被告强制搬离的东西原告是否需要被告返还，原告认为物品属于属于时令和季节性商品，要求折价给被告常熟市天虹服装管理有限公司；对于清点过程中原告认为的货物短缺问题，原告保留自己的权利，待查明相对人以及实际损失以后另行处理。审理中，原、被告共同确认实际把原告财物搬离商铺的是被告常熟市天虹服装管理有限公司。原告同时认为，被告常熟阳光天虹房产置业有限公司是合同相对方，原告还是认为被告常熟阳光天虹房产置业有限公司是适格的被告。经本院就本案存在两个法律关系（一个是租赁合同关系，一个是侵权法律关系）释明后，原告坚持自己调整后的诉讼请求。另查明：被告常熟阳光天虹房产置业有限公司开发了常熟天虹服装城，常熟市天虹服装管理有限公司负责市场的管理。被告常熟阳光天虹房产置业有限公司、常熟市天虹服装管理有限公司为各自独立的法人单位。以上事实，有户籍资料、工商登记资料、租赁合同、产品订货协议书、订单明细、交易明细、汇款凭条、统计表、出货单、照片、录音资料、收条、装修的清单、证人证言、通某、管理公约、当事人的陈述在卷佐证。本院认为：原告与被告常熟阳光天虹房产置业有限公司间的商铺租赁合同关系、原告与被告常熟市天虹服装管理有限公司间的市场管理合同关系合法有效，依法予以支持。原告主张解除与被告常熟阳光天虹房产置业有限公司的商铺租赁合同关系，被告常熟阳光天虹房产置业有限公司也同意解除，对此诉讼请求，本院予以准许。原告要求解除与被告常熟市天虹服装管理有限公司间市场管理合同关系，被告常熟市天虹服装管理有限公司也同意解除，对此诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告常熟阳光天虹房产置业有限公司返还已经交付的商铺租金的50%即16060元，保证金10000元，被告对此有异议，原告未提供已经缴纳该费用的证据，该诉讼请求缺乏依据，本院难以支持。原告要求被告常熟市天虹服装管理有限公司返还已经交付的商铺管理费用的50%即24090元，被告对此有异议，原告未提供已经缴纳该费用的证据，该诉讼请求缺乏依据，本院难以支持。原告的商铺使用权、货物物权应当依法予以保护，被告常熟市天虹服装管理有限公司在未经原告准许将原告的货物搬离其租赁的商铺，构成了侵权，由此造成的损失被告应当承担相应的赔偿责任。被告常熟阳光天虹房产置业有限公司在被告常熟市天虹服装管理有限公司将原告的货物搬离其租赁的商铺后，在未与原告解除商铺租赁合同的情况下重新处置商铺，构成了违约，被告应当承担由此造成的违约责任。本案的发生是由于被告常熟阳光天虹房产置业有限公司、常熟市天虹服装管理有限公司处置不当所致，但对于经济损失的发生是侵权原因造成，还是违约原因造成，原告负有举证的责任，原告在本案中要求两被告共同赔偿原告的损失，属于诉讼请求不明确。原告主张两被告赔偿商铺停业损失为50万元，对此两被告有异议，因原告未能提供停业损失的合理计算依据，该诉讼请求缺乏法律依据，本院难以支持。原告主张两被告赔偿服装滞销损失1353495元，对此两被告有异议，因原告的服装尚未进行销售处理，因被告的行为造成原告的服装滞销的实际损失目前无法合理计算，价值鉴证无法进行，滞销损失不等于库存价值打折扣，该诉讼请求缺乏法律依据，本院难以支持。原告主张两被告赔偿订货定金损失30万元，对此两被告有异议，因原告未能提供损失30万元实际已经发生的依据和该损失与被告行为的关联性的证据，该诉讼请求缺乏法律依据，本院难以支持。原告主张两被告赔偿装修费用损失12万元，对此两被告有异议，因原告在审理中确认装修费用为原租赁商铺的装修费用的折算，属于另一法律关系，应当由原、被告在处理前一份租赁合同的善后事宜中进行处理；且原告未能提供涉案商铺的装修费用的准确的计算依据，价值鉴证无法进行，该诉讼请求缺乏法律依据，本院难以支持。原告主张两被告赔偿市场培育期补偿50万元，对此两被告有异议，因原告未能提供损失的合理计算依据，该诉讼请求缺乏法律依据，本院难以支持。原告可在明确法律关系并提供损失的相应证据后另行处理。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告翟文梅与被告常熟阳光天虹房产置业有限公司于2014年1月19日签订的《常熟天虹服装城商铺租赁合同》中的商铺租赁合同关系。二、解除原告翟文梅与被告常熟市天虹服装管理有限公司于2014年1月19日签订的《常熟天虹服装城商铺租赁合同》中的市场管理合同关系。三、驳回原告翟文梅的其他诉讼请求。案件受理费人民币28988元，由原告翟文梅负担人民币9662元，被告常熟阳光天虹房产置业有限公司负担人民币9663元，被告常熟市天虹服装管理有限公司负担人民币9663元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：1076，账户名：苏州市中级人民法院）审 判 长  朱 剑人民陪审员  朱慧红人民陪审员  潘慧玉二〇一六年七月二十日书 记 员  刘 唯