江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终3649号上诉人（原审原告）南京中兴房地产开发有限公司，住所地南京市玄武区花园路8号。负责人奚庆，南京中兴房地产开发有限公司清算组负责人。委托代理人王若凡，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托代理人邢玉，上海市锦天城（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）徐宗好，男，1973年11月26日生，汉族。委托代理人高建军，江苏熙典律师事务所律师。上诉人南京中兴房地产开发有限公司（以下简称中兴公司）因与被上诉人徐宗好房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2015)秦民初字第5728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中兴公司原审诉称，2008年9月15日，中兴公司、徐宗好签订《商铺租赁合同》，约定徐宗好承租中兴公司位于南京市大明路122号的120平方米房屋（以下简称诉争房屋）。租期自2008年12月15日起至2014年12月14日止。其中，2008年12月15日至2011年12月14日的年租金为80000元整，2011年12月15日至2014年12月14日的年租金为85000元。第一年第3个月交纳一次租金，次年起每6个月交纳一次租金，须提前30天交纳下期租金。中兴公司因章程规定的经营期限届满不进行清算，中兴公司股东毕文钢、蒋玮、薛英向本院提出对中兴公司进行强制清算的申请。本院于2013年12月19日作出（2013）宁法商清预字第11号民事裁定，裁定受理三名股东对中兴公司提出的强制清算申请，并于2014年1月6日作出（2014）宁法商清算字第1-1号决定，依法成立南京中兴房地产开发有限公司清算组（以下简称中兴公司清算组）。另，南京市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院）于2015年1月4日作出（2014）鼓复执字第68-1号执行裁定，裁定诉争房屋归申请执行人陈良国所有，该裁定书送达后立即生效。截止中兴公司清算组代表中兴公司提起诉讼之日，根据《商铺租赁合同》的约定，徐宗好尚欠自2014年1月1日至2014年12月14日的租金未向中兴公司给付，且在《商铺租赁合同》期满后，徐宗好继续占有使用诉争房屋直至2015年1月4日该房屋被鼓楼法院裁定归他人所有。中兴公司清算组多次联系徐宗好催收租金及逾期占有使用费，但徐宗好始终拒绝支付，其行为已严重损害了中兴公司的合法权益，故诉至原审法院，请求判令：1、徐宗好支付中兴公司所欠的租金81041.1元；2、徐宗好支付逾期占有房屋使用费4890.41元（自2014年12月15日至2015年1月4日，共21天）；3、徐宗好按银行同期贷款利率支付上述款项的利息损失（其中38541.1元自2013年11月16日起计算至实际给付时止，42500元自2014年5月16日计算至实际给付时止，4890.41元自2015年1月5日计算至实际给付时止）。徐宗好原审辩称，对于欠付租金事实不持异议，但中兴公司尚欠徐宗好烟酒款102370元，该款应当冲抵租金。原审法院经审理查明，诉争房屋原系中兴公司所有。2008年9月15日，中兴公司、徐宗好签订《商铺租赁合同》，约定中兴公司将诉争房屋出租给徐宗好使用，租期六年，自2008年12月15日至2014年12月14日。前三年年租金为8万元，后三年年租金为85000元。第一年的2月15日、5月15日、8月15日和11月15日，为租金的给付日，次年起5月15日和11月15日为租金给付日，徐宗好以现金形式支付租金。上述合同履行过程中，徐宗好租金付至2013年底，此后未再向中兴公司支付租金。2013年11月26日，毕文钢、蒋玮、薛英申请本院指定清算组对中兴公司进行清算。本院于2013年12月19日作出（2013）宁法商清预字第11号民事裁定，裁定受理上述清算申请。并于2014年1月6日作出（2014）宁法商清算字第1-1号决定，决定成立中兴公司清算组，全面接管该公司。原审法院另查明，2015年1月4日，鼓楼法院于2015年1月4日作出（2014）鼓复执字第68-1号执行裁定，裁定中兴公司名下的南京市秦淮区大明路122号房屋归申请执行人陈良国所有。因徐宗好未能支付2014年1月1月起的租金及《商铺租赁合同》约定的租期届满后徐宗好继续占用诉争房屋期间的使用费，中兴公司遂提起本案诉讼。原审法院又查明，上述《商铺租赁合同》履行期间，中兴公司的法定代表人谢菲多次自徐宗好经营的超市拿烟酒，并以“南京中兴房地产谢菲”的名义向徐宗好出具欠条，表示相关费用冲抵房租。当时欠条并未加盖中兴公司印章。现尚有23张欠条尚未冲抵房租，涉及软中华香烟143条、软苏烟8条、五粮液10瓶、南京烟9条，金额约10万余元。中兴公司清算组成立后，徐宗好将上述欠条提交中兴公司清算组，要求冲抵所欠房租。但中兴公司清算组认为上述欠条未加盖中兴公司印章，不予认可。后徐宗好又找到谢菲，在上述欠条上加盖了中兴公司的印章。原审再查明，2009年5月21日，中兴公司的股东杨小翔、毕文钢、蒋玮、薛英签订临时股权转让说明，确认杨小翔的全部股权转让到谢菲名下，该手续仅限于工商局备案。变更后的法定代表人谢菲权限仅限于民事诉讼，对内不参与经营管理、不享受分配收益。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应全面、诚信、严格地履行合同所约定的义务。中兴公司、徐宗好之间的《商铺租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。徐宗好作为承租人应按约支付租金，并承担合同到期后继续占有房屋期间的房屋使用费。现中兴公司、徐宗好一致认可徐宗好自2014年1月1日起未付租金。中兴公司主张至鼓楼法院将诉争房屋裁定归案外人所有，徐宗好欠付租金、房屋使用费合计85931.5元。该事实证据确凿，原审法院予以确认。在《商铺租赁合同》履行期间，中兴公司的法定代表人谢菲多次以“南京中兴房地产谢菲”的名义出具欠条，并明确表示所欠款项冲抵房租，谢菲的行为应认定为其职务行为。杨小翔、毕文钢、蒋玮、薛英签订的临时股权转让说明虽确认谢菲的权限仅限于民事诉讼，对内不参与经营管理、不享受分配收益，但该股权转让说明系中兴公司的工商登记备案资料，对徐宗好并不发生效力。徐宗好依据其持有的欠条主张中兴公司所欠货款与其租金债务相互抵销符合法律规定，原审法院予以支持。现上述欠条所涉金额达10万余元，超出中兴公司主张的租金和房屋使用费金额，中兴公司无权再主张徐宗好付款，其诉讼请求，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决驳回中兴公司的诉讼请求。原审案件受理费2104元，减半收取1052元，由中兴公司负担。上诉人中兴公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人出具的谢菲本人签字的欠条仅有谢菲本人签字，无中兴公司盖章，而谢菲对外权限仅限于民事诉讼，上诉人无法确认欠条的真实性。二、公司进入强制清算程序后，债权人应当向清算组申报债权，即便清算组依法核查后最终确认相关债权，也应当按照法律规定的顺序清偿。原审法院简单认定被上诉人有权进行债务抵销，属于法律适用严重错误。三、即便可以抵销，亦应当抵销2013年之前的租金，原审法院认定被上诉人有权将其所欠2014年租金与谢菲出具的欠条债务相互抵偿，亦属于法律适用错误。请求二审法院撤销原判，依法改判支持中兴公司的全部诉讼请求。被上诉人徐宗好辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院二审予以确认。本院另查明，原审审理期间，中兴公司认可徐宗好交纳了2012年、2013年的租金。徐宗好也确认2014年的租金没有交纳。以上事实，有原审法院庭审笔录在案为证。本院认为，中兴公司、徐宗好于2008年9月15日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应遵照履行。《商铺租赁合同》履行期间，中兴公司的法定代表人谢菲以公司的名义自徐宗好经营的烟酒店购买烟酒，出具的欠条中明确烟酒费用冲抵房租。因谢菲购买烟酒期间系中兴公司的法定代表人，故其行为应当视为职务行为，徐宗好主张以谢菲购买烟酒的费用抵扣房屋租金，有事实与法律依据。中兴公司抗辩称谢菲对外权限仅限于民事诉讼，本院不予采信。因谢菲购买烟酒出具欠条的行为发生在公司强制清算前，其购买烟酒徐宗好接受欠条时，明确表示相关费用冲抵房租，故中兴公司主张徐宗好应当先申报债权再按顺序清偿，没有依据。上诉人的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2104元，由上诉人南京中兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 晔审 判 员  张旭东代理审判员  王 路二〇一六年七月二十九日书 记 员  郭旭冬