上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初1932号原告叶辰。被告上海馨晟房地产经纪事务所。法定代表人李艳萍，总经理。委托代理人李泽乾，上海馨晟房地产经纪事务所工作。原告叶辰诉被告上海馨晟房地产经纪事务所居间合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年2月23日公开开庭进行了审理。原告叶辰及被告法定代表人李艳萍、委托代理人李泽乾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶辰诉称，被告上海馨晟房地产经纪事务所于2015年12月23日以原告购买上海市奉贤区西渡镇鸿宝二村XXX号西别墅（下称“涉案房屋”）表示诚意为由向原告收取意向金人民币（以下币种同）2万元，言明卖方不愿意以约定价格出售房产后，被告无条件全额退还意向金给原告，有《意向金合同》和收据为证。现原告未在被告处达成房产交易。原告经多次催讨，被告未退还2万元购房意向金。原告为维护其合法权益，诉至法院，要求判令被告返还意向金人民币2万元。原告对其诉称提交并当庭出示了下列证据：1、《意向金合同》复印件一份，证明原告已经通过其他中介公司购买到涉案房屋，且价格比被告的报价228万元低2万元，是226万元。故根据该合同3.2条的约定，被告应返还原告2万元意向金；2、收据复印件一份，证明被告于2015年12月23日就原告购买涉案房屋收取原告意向金2万元。3、《上海市房地产买卖合同》（编号为2590481）复印件一份，证明原告已经通过其他中介公司购买到涉案房屋，且价格比被告的报价228万元低2万元，是226万元。被告上海馨晟房地产经纪事务所辩称，原告叶辰于2015年12月23日在被告处签订了《意向金合同》和《看房确认书》，约定由被告提供居间服务，购买涉案房屋，价格为228万元，被告收取了原告2万元意向金。虽然按照行业惯例，如果双方签订书面居间合同，关于居间服务佣金的约定应为上、下两家各承担房屋成交价的1%，但被告曾向原告口头承诺：若原告与卖方交易成功，上、下两家的佣金均由原告承担，被告可以给原告打折至共计2万元。合同约定原告委托被告到卖方处斡旋是有三天期限的，但在签订《意向金合同》当天，原告即绕开被告通过其他中介购买涉案房屋。原告的行为违反了《看房确认书》中关于原告独家委托被告购买涉案房屋的约定，一方面，让被告丧失了其为原告提供更好中介服务的机会；另一方面，原告在其他中介公司居间介绍下购买涉案房屋的价格和其他费用的总和，并不比被告报价低。故原告依约应向被告承担实际购房价1%的违约金，即22,800元。被告已经收取原告的2万元意向金用来抵充原告应承担的违约金，故不同意退还，要求驳回原告的诉讼请求。被告对其辩称提交并当庭出示了下列证据：《看房确认书》复印件一份，证明原告绕开被告购买涉案房屋，依第4条约定应承担实际购房价1%的违约金。经当庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3的真实性均无异议，但对证据1的证明内容不认可，认为卖方不愿意以228万元的价格出售涉案房屋，而愿意以226万元的价格出售，说明226万元的价格本身就是不真实的。原告对被告提供证据的真实性无异议，但对要证明的内容不认可，认为对《看房确认书》关于原告违约需承担实际购房价1%违约金的约定，被告并未向原告说明，且并非看房当日所签，而是2015年12月25日补签，因原告、卖方和其他中介公司已达成居间协议，故于2015年12月25日向被告要回2万元意向金，被告称因原告2015年12月23日未签署《看房确认书》，《看房确认书》是被告业务员向其老板证明其已经带原告看房事实的凭证，只要原告补签了《看房确认书》，被告即可返还意向金。故原告同意补签，但补签后被告并未返还意向金。结合原、被告的质证意见，本院经审查，对原告提供的证据1、2、3的真实性予以确认，对被告提出的原告与卖方就涉案房屋约定226万元是不真实价格的异议，因其未提供证据加以证明，本院不予认可。对被告提供的证据的真实性予以确认，对原告提出的关于签署《看房确认书》时间的异议，因其未提供证据加以证明，本院不予认可。基于上述认定的证据及双方当事人的陈述，本院确定如下法律事实：2015年12月23日，被告带原告看了涉案房屋，原告确认欲通过被告居间介绍购买涉案房屋。双方当事人当日于被告处签订了《意向金合同》和《看房确认书》。《意向金合同》2.3条约定，原告（甲方）委托被告（乙方）前往卖方处斡旋，期限是2015年12月23日至2015年12月25日，原告愿意购买涉案房屋的价格为2,280,000元。并约定：“甲方为表示购买该房产的诚意，同意于签订本合同时支付给乙方人民币贰万元整，作为意向金。本意向金系居间人受买售方所托前往卖方斡旋及价格条件确认之凭证”，“如甲方支付意向金后，经乙方斡旋卖方愿意以该价格出售该房产，则意向金由乙方转给卖方作为甲方购买该房屋的定金，甲乙双方约定于20日内开始办理该房产产权变更或过户手续。如经乙方斡旋卖方愿意以该价格出售该房产，甲方不愿意按以上约定时间及价格购买该房屋，则本意向金全额没收作为违约金，不予退还。如经乙方斡旋卖方不愿意以该价格出售该房产，则乙方无条件全额退还本意向金给甲方。”原、被告双方还补充约定，“该房屋为满五年不唯一的非普通住房，该价格为房东净到手价格，所有税费由甲方承担。”《看房确认书》第4条约定：“甲方独家委托乙方就本协议所载明的房地产提供居间服务。自本协议签署后六个月内，如甲方或与甲方同行的看房人或甲方代理人、近亲属等所有甲方关联人员或企业与本协议载明的房地产出售方私下（包括非乙方外的其他中介）达成交易的，或者甲方或与甲方同行的看房人或甲方代理人、近亲属等所有甲方关联人员或企业实际使用了本协议载明的房地产的，甲方应无条件按房地产实际成交价格或房地产市场价格的1%向乙方支付违约金。”第2条约定居间服务费：“甲方与乙方介绍的房地产出售人签署房地产买卖合同时，甲方应按照房地产实际成交总价的1%向乙方支付居间服务费。”2015年12月23日以前，原告曾欲通过被告居间介绍购买涉案房屋同一小区XXX号西别墅，被告收取原告2万元意向金，并出具了收据。因31号西别墅房屋的卖方不愿意出售房产，被告同意退还原告2万元意向金。2015年12月23日，原告欲通过被告居间介绍购买涉案房屋，双方一致确认就原31号西别墅房屋所收取的2万元意向金直接转为被告就涉案房屋收取的意向金，被告当天向原告重新出具了关于涉案房屋的意向金收据。原告与被告签订《意向金合同》当日，即通过上海索联房地产经纪事务所居间介绍联系涉案房屋的卖方，就购买涉案房屋价格等成交条件达成了协议，并于2016年1月7日与卖方签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买涉案房屋的价款为226万元。原告与上海索联房地产经纪事务所签订的居间合同关于佣金的书面约定为上、下两家各承担房屋成交价的1%。但实际交易中，房屋价款226万元为卖方的净到手价格，交易所产生的税费（包括居间服务佣金）均由原告承担。原、被告双方未签订书面居间合同，对居间服务佣金也未有书面约定。本院认为，原告叶辰与被告上海馨晟房地产经纪事务所所签订的《意向金合同》和《看房确认书》属于居间合同的性质。《看房确认书》第4条的约定，乃中介公司为防止买方利用中介公司提供的房源信息和交易机会但却跳过该中介公司购买房屋，从而使该中介公司无法得到应得的佣金的约定。该约定系双方当事人的真实意思表示，且并不存在免除一方责任、加重对方责任或是排除对方主要权利的情形，应认定有效。判断买方是否违反了该约定的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息和交易机会。如果买方未利用该中介公司提供的房源信息和交易机会，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不认定为违约。本案中，原告通过被告带领看房，确认欲购买涉案房屋，但被告尚未促成原告与卖方的交易前，原告即通过其他中介公司了解到同一房源信息，并通过该中介公司促成了房屋买卖合同成立。被告抗辩其报价228万元中包含有原告应承担的上、下两家的居间服务佣金共计2万元，远远低于行业惯例中关于居间服务佣金为上、下两家各承担房屋成交价1%的规定，因其未能提供证据加以证明，且《看房确认书》中第2条就原告一方应承担的居间服务费的约定符合行业惯例，另有《意向金合同》明确注明该报价为“房东净到手价格，所有税费由甲方承担”，故对被告关于其报价比原告实际成交价更低的抗辩，本院难以采信。综上，原告绕开被告，通过其他中介公司居间介绍就购买涉案房屋达成了房屋买卖合同，并未利用被告提供的房源信息和交易机会，且实际成交价格比被告报价低，原告的行为并不构成违约。故被告以此为由不退还意向金的抗辩，于法无据，本院不予支持。原、被告双方所签订《意向金合同》对意向金的性质进行了明确约定，即意向金系中介公司受买方所托前往卖方斡旋及价格条件确认的凭证。只有经中介公司斡旋卖方愿意以该价格出售房屋，买方不愿意按约定的时间和价格购买该房屋时，中介公司才可全额没收意向金，以作为买方违约应承担的违约金。本案中，原告通过其他中介公司居间介绍购买到涉案房屋，并不符合《意向金合同》中关于被告可全额没收意向金以作为原告违约金的条件，结合双方对意向金性质的约定，被告应返还原告已收取的意向金。综上，原告要求被告返还2万元意向金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告上海馨晟房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内返还原告叶辰意向金人民币20,000元；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币300元，减半收取，计人民币150元，由被告上海馨晟房地产经纪事务所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  许力涛二〇一六年二月二十九日书 记 员  常贝贝附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。