江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2015)阜城民初字第01228号原告杜林飞，市民。委托代理人王艳军，江苏瑞信律师事务所律师。被告阜宁新苏国际购物中心有限公司，住所地阜宁县上海路409号。法定代表人吴志春，该公司董事长。原告杜林飞与被告阜宁新苏国际购物中心有限公司（以下简称新苏国际）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年8月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜林飞及其委托代理人王艳军到庭参加诉讼，被告新苏国际法定代表人吴志春经本院公告送达开庭传票，公告期限届满后未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杜林飞诉称，2014年11月17日，原、被告签订商铺租赁合同及补充协议，双方约定由原告向被告租赁购物中心七楼商业用房经营餐饮业务。合同签订后，我投入了大量的人力、财力和物力，对所租赁的房屋进行改造和装璜，累计投入达70余万元。2015年1月各项工作准备就绪，并实际投入经营，同年2月12日领取了营业执照，领取的个体工商户执照名称为“阜宁县阜城杜先生厨房美食中心”。2015年7月29日，被告新苏国际通知各租户因供电局对新苏商场自2015年7月30日起停电，致全体经营户无法经营，目前新苏购物中心已处于关闭状态。综上，由于被告新苏国际违反合同及补充协议的约定，给我造成了很严重的经济损失，导致我订立租赁合同及补充协议的目的无法实现。现我向法院起诉，请求判令：1、解除原、被告于2014年11月17日签订的租赁合同及其补充协议；2、被告新苏国际赔偿我装饰装修费及设备等投入的费用549000元；3、被告返还我履约保证金、装修保证金25000元，并赔偿我经济损失400000元；4、本案的诉讼费、鉴定费4500元由被告承担。被告新苏国际未作答辩。经审理查明，2014年11月17日，被告新苏国际（出租方）与原告杜林飞（承租方）签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》各一份，约定：出租方同意将座落于阜宁县新苏国际购物中心7F-E3号房屋约510m²出租给承租方经营美食广场餐饮业；合同执行时间从2014年11月20日至2020年11月19日（免租装修期为2014.11.20-2015.9.19）。第一年租金0.4元/平米/天，年租金小计12410元，年物业费12410元，合计24820元；第二年租金0.4元/平米/天，物业费0.4元/平米/天，年租金小计74460元，年物业费74460元，合计148920元；第三年租金递增5%，小计为0.42元/平米/天，物业费0.4元/平米/天，年租金小计78183元，年物业费74460元，合计152643元；第四年租金递增5%，小计为0.44元/平米/天，物业费0.4元/平米/天，年租金小计81906元，年物业费小计74460元，合计156366元；第五年租金递增5%，小计0.46元/平米/天，物业费0.4元/平米/天，年租金小计85629元，年物业费小计74460元，合计160089元；第六年租金递增5%，小计0.48元/平米/天，物业费0.4元/平米/天，年租金小计89352元，年物业费小计74460元，合计163812元，合同期共计6年，并约定原告于2014年11月17日支付被告30000元，其中20000元为合同保证金（合同保证金于承租方开柜后5个工作日内转为履约保证金），10000元为装修保证金（该保证金在承租方装修结束经出租方验收合格后三个月内返还于承租方），租金支付方式按季度收取，提前半个月支付；出租方免费提供上下水、电、天然气、弱电等安装到指定位置；原合同中出租方正常空调开放时间段（星期一至星期日，每天上午10：00至晚22:00），如承租方需要出租方提供额外的空调服务，承租方须支付额外费用；租赁期间，非本合同规定或法律规定之情况，出租方擅自解除本合同，出租方应向承租方支付相当于保证金金额之违约金，如违约金不足以弥补承租方经济损失的，承租方有权继续追偿。合同及补充协议还对其他费用、双方责任、豁免条款、租金减免、违约及赔偿等进行了约定。合同及补充协议加盖被告新苏国际合同专用章，魏萍作为被告新苏国际代表人签字。2014年11月20日，被告新苏国际向原告杜林飞交付了案涉房屋，原告杜林飞向被告新苏国际交纳了合同保证金及装修保证金合计25000元，并对承租房屋进行装修。原告杜林飞开办的美食广场于2015年1月对外进行试营业，并于2015年2月12日领取了营业执照，名称为阜宁县阜城杜先生厨房美食中心。2015年6月14日，原告杜林飞向被告新苏国际发出告知书一份，内容为：“一、阜宁县阜城杜先生厨房美食中心（D先生厨房美食广场）位于阜宁新苏七楼E3，本单位经过长达三个月的内部调整和项目整合。现决定于2015年6月16日对D先生厨房现有位置进行内部结构的调整将隔出一半出来进行精装做成一个仿古风格的精品餐厅适合于商务就餐、家庭聚会、从菜品到装修适宜各类人群消费。另一半墙体进行彩绘使风格突出更加吸引年轻人。保持原有的特色产品继续服务老客户，在经过这系列调整以后相信会更完美。二、但鉴于新苏至今空调没有开放导致很多商户撤柜，特以本告知书于阜宁新苏望贵单位在工程队进去施工之前把空调开放，如不能按时开放空调影响到本单位的装修施工，本单位将考虑二次投资的可行性和回报值，是否继续投资。如切实影响到本单位，本单位将考虑追究阜宁新苏的过失！阜宁县阜城杜先生厨房美食中心（D先生厨房美食广场），负责人：杜林飞”。被告新苏国际收到该告知书未予答复。2015年7月29日，被告新苏国际因差欠巨额电费被停电而发布《新苏购物中心停电通知》，内容如下：“因供电局停电，新苏商场从7月30日早上07:30分起开始停电，请各商户业主妥善处理好冰箱里的物品，具体送电时间待供电局的通知！给大家带来不便敬请谅解！！！”嗣后，被告新苏国际一直处于关闭状态。因被告新苏国际关闭后，导致原告一直无法经营，根据原告杜林飞对阜宁县阜城杜先生厨房美食广场的装饰装修价格、设备的残值进行价格鉴证的申请，经本院委托，阜宁县价格认证中心于2016年4月27日作出阜价证鉴[2016]7号价格鉴证结论书，结论为：室内装饰177990元、监控收银系统26720元、厨具、餐具、桌椅110341元，合计315051元，结合鉴证经验，价格鉴证标的的鉴证总价格为315050元。现原告杜林飞诉至本院，请求判令：1、解除原、被告于2014年11月17日签订的租赁合同及其补充协议；2、被告新苏国际赔偿装饰装修费及设备等投入的费用549000元；3、被告返还履约保证金、装修保证金25000元，并赔偿经济损失400000元；4、本案的诉讼费、鉴定费4500元由被告负担。上述事实，有原告杜林飞提供的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》、营业执照、告知书及快递清单、阜价证鉴[2016]7号价格鉴证结论书、鉴定费发票、停电通知单、现场照片及原告的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。关于《租赁合同》及《租赁合同补充协议》的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。在房屋租赁合同中，出租人的主要义务在于向承租人交付租赁房屋，并在租赁期间保证租赁房屋符合约定的用途；承租人的主要义务在于妥善使用租赁房屋并按约定按期向出租人支付租金。在原告杜林飞按约足额支付相关费用的前提下，被告新苏国际有义务按约履行，原告杜林飞于6月份提出开放空调的请求是合理的，被告新苏国际对原告杜林飞提出的合理请求应予配合解决，但被告新苏国际在收到原告杜林飞的告知书后不予解决也不予答复，给原告杜林飞经营的阜宁县阜城杜先生厨房美食中心带来一定的影响。后被告新苏国际又因差欠供电局巨额电费而被停电，致使商场的商户无法开业。被告新苏国际的上述行为导致承租人原告杜林飞的合同目的不能实现，构成根本违约，故对原告杜林飞要求与被告新苏国际解除《租赁合同》及《租赁合同补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和协议性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对原告杜林飞要求被告新苏国际退还预交的装修保证金及合同保证金25000元的诉讼请求，本院予以支持。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。关于原告要求被告赔偿装饰装潢及投入设备等费用损失合计549000元的诉讼请求，因本案的装饰装潢的损失经阜价证鉴[2016]7号价格鉴证结论书为价格鉴证标的的鉴证总价格为177990元，根据该鉴证结论，本院认为被告对原告因本案装饰装潢造成的损失177990元应承担赔偿责任;对原告要求被告赔偿厨具、餐具、桌椅等损失的诉讼请求，没有依据，故对该诉讼请求本院不予支持。对原告杜林飞主张要求被告赔偿经济损失400000元的诉讼请求，因其未提供充分有效的证据予以证明，故本院不予支持，原告可待证据充分后另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告杜林飞与被告阜宁新苏国际购物中心有限公司于2014年11月17日签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》。二、被告阜宁新苏国际购物中心有限公司于本判决生效后10日内给付原告杜林飞预交装修保证金和履约保证金25000元、装饰装潢损失177990元，合计202990元。三、驳回原告杜林飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13540元，鉴定费4500元，合计18040元，由原告负担10718元，由被告阜宁新苏国际购物中心有限公司负担7322元(原告已预交)。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院(开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：40×××21)预交上诉案件受理费。审 判 长  潘春如代理审判员  郭 洁代理审判员  彭 艳二〇一六年七月六日书 记 员  张旖旎附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。