成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初2821号原告叶礼良，男，1988年8月13日出生，汉族，住四川省隆昌县，原告张文学，女，1988年10月20日出生，汉族，住四川省什邡市，上述二原告的委托代理人邓鑫，四川中沛律师事务所律师，特别授权代理。被告四川正达房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新都镇外南街262号，组织机构代码78541633-9。法定代表人宁交贵，董事长。委托代理人何凯，四川勤证律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人赵昊抒，四川勤证律师事务所律师，一般授权代理。原告叶礼良、张文学与被告四川正达房地产开发有限公司（以下简称正达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月24日受理后，依法由审判员王瑜适用简易程序，于2016年7月5日公开开庭进行审理。原告叶礼良、张文学的委托代理人邓鑫，被告正达公司的委托代理人何凯、赵昊抒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶礼良、张文学诉称，2011年6月，与正达公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，购买正达公司位于成都市新都区××路××印象小区××单元××号房屋。根据合同约定，正达公司应于2014年6月30日前交付房屋，并于交付后365日内（即2015年7月1日前）交付房屋所有权证，如果违约，正达公司应按照已付房款每日万分之三的标准向叶礼良、张文学支付违约金。正达公司未向叶礼良、张文学交付房屋所有权证，也未支付违约金。请求判令正达公司依约交付房屋所有权证，支付逾期交付房屋所有权证的违约金（从2015年7月1日起计算至实际交付房屋所有权证之日止，标准每日购房款总额的万分之三）。正达公司辩称，1.正达公司取得叶礼良、张文学的委托后，依约将资料、费用报交办理房屋所有权证的部门，期间还多次催促相关部门尽快办理，并将办理情况通过电话和发函的形式如实向买受人告知，正达公司在办理过程中积极作为，并无故意拖延办证情况存在。2.叶礼良、张文学的房屋产权证之所以比合同约定的时间有所迟延，是因为新都区地税局通知当期办理契税资料过多，暂停预约收件导致。正达公司已为叶礼良、张文学办理了房屋所有权证，合同约定的取得房产证的时间应理解为房屋所有权证上记载的时间。合同约定，正达公司只有在买受人延迟取得房屋所有权证并且自身有责任的情况下，才承担违约责任，但现在叶礼良、张文学无证据证明迟延取得房屋产权证的责任在于正达公司，故叶礼良、张文学要求正达公司承担迟延办证的责任无合同依据。3.正达公司受托为叶礼良、张文学办理房屋所有权证及相关事宜均为无偿行为，并未收取任何费用，而叶礼良、张文学迟延取得房屋所有权证并非正达公司的故意或者重大过失造成，根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定，正达公司不应承担叶礼良、张文学延迟取得房屋所有权证的损失。4.违约金是对损失的弥补，合同约定的购房总价每日万分之三的违约金明显高于迟延取得房屋所有权证遭受的损失，违背了合同法中的公平原则。综合以上四点，请求驳回叶礼良、张文学的诉讼请求。经审理查明，2011年6月6日，叶礼良、张文学（买受人）与正达公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定由叶礼良、张文学购买正达公司开发的位于成都市新都区××路××印象小区××单元××号房屋，总价款410848元。商品房买卖合同第十条交付条件第一款载明“出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。”第十九条第二款转移登记载明“1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：.……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的每日万分之三向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书，其他情况补充见《合同补充协议》。”签订商品房买卖合同的同时，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第八条针对买卖合同第十九条的补充约定载明“……6.关于权证的交接与结算：除另有约定外，甲方为乙方办理完毕所有权证后，乙方在接到甲方通知15日内前往甲方通知确定的指定地点办理交接和结算手续。如乙方在接到甲方通知15日内未前往甲方通知确定的指定地点办理交接和结算手续的，甲方向乙方收取每日每本5元的档案管理费。”《商品房买卖合同》及补充协议签订后，叶礼良、张文学按约支付了购房款。2014年6月28日，双方对房屋进行了交接，叶礼良、张文学向正达公司交纳了办证所需的费用。2016年1月8日，成都市新都区房产管理局为叶礼良、张文学的该套房屋办理了《房屋所有权证》，正达公司领取该证后，尚未将该证的原件交付给叶礼良、张文学。以上事实有商品房买卖合同及补充协议、收据、房屋所有权证及到庭当事人的陈述在卷佐证。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。双方约定，由正达公司代叶礼良、张文学办理房屋所有权证，领取后正达公司应及时将房屋所有权证交付给叶礼良、张文学，对于叶礼良、张文学要求交付房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持。《商品房买卖合同》第十九条第二款转移登记载明“1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。”正达公司作为出卖人，在与买受人签订《商品房买卖合同》时约定由出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，实质上是确定了出卖人的附随义务，不能单独认为该条款系无偿的委托合同，故正达公司主张的双方形成无偿委托合同关系，受委托人在无故意或重大过失的情况下，不承担委托人的损失的抗辩主张，本院不予采纳。关于迟延办理房屋所有权证的责任问题，买受人出具委托、提交资料、缴纳费用后，相关手续应由正达公司办理，办理的情况也由正达公司掌握，其抗辩称，迟延办理并非由自身原因引起，而是由新都区地税局暂停收件引起，但并未提交相关证据予以证明，不能排除自身责任，故本院对正达公司的该项抗辩主张不予采纳。《商品房买卖合同》第十九条第二款转移登记第二项约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的每日万分之三向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书”，正达公司于2014年6月28日向叶礼良、张文学实际交付了房屋，该时间在双方约定的商品房的交付时间之前。因此，叶礼良、张文学应从2014年6月30日起的365日内即2015年6月30日之前取得房屋所有权证书，叶礼良、张文学的房屋所有权证书上登记的时间为2016年1月8日，合同约定的取得房产证的时间应理解为房屋所有权证上记载的时间，不能理解为叶礼良、张文学主张的交付房屋所有权证的时间，双方在补充协议第八条中针对买卖合同第十九条进行了补充约定“……6.关于权证的交接与结算：除另有约定外，甲方为乙方办理完毕所有权证后，乙方在接到甲方通知15日内前往甲方通知确定的指定地点办理交接和结算手续。如乙方在接到甲方通知15日内未前往甲方通知确定的指定地点办理交接和结算手续的，甲方向乙方收取每日每本5元的档案管理费。”该条款对房屋所有权证的交接进行了约定，但并未约定迟延交付房屋所有权证时，正达公司应承担怎样的责任。交付的问题，需要双方的配合，叶礼良、张文学也未能举证证明迟延交付是由于正达公司单方原因造成的。故本案的迟延取得房屋所有权证的违约金应从2015年7月1日起计算至房屋所有权证上登记的时间即2016年1月8日止，迟延191天。正达公司未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，应该承担逾期办证的法律责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”正达公司抗辩称，合同约定的违约金过高，叶礼良、张文学也没有提供证据证明其实际损失，本院认为，合同约定的迟延取得房屋所有权证应承担已付房款每日的万分之三的违约金过高，本院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，将违约金酌情调整为已付房款每日万分之零点五。正达公司应向叶礼良、张文学支付的迟延取得房屋所有权证的违约金为3924元（410848元×万分之零点五×191天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告四川正达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶礼良、张文学交付涉案房屋的《房屋所有权证》；二、被告四川正达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶礼良、张文学支付逾期办理房屋所有权证的违约金3924元；三、驳回原告叶礼良、张文学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462元，由原告叶礼良、张文学负担337元，被告四川正达房地产开发有限公司负担125元（此款原告叶礼良、张文学已预交，被告四川正达房地产开发有限公司在履行上述付款义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  王瑜二〇一六年七月二十七日书记员  霍萍