广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1602号原告：罗灿山，男，1977年7月17日出生，汉族，住广州市天河区。原告：周自红，女，1979年2月21日出生，汉族，住址同上。两原告的共同委托代理人：张雄敬，系广州金鹏律师事务所律师。被告：广州正富房地产代理有限公司，住所地广州市天河区天润路96号首层107商铺，组织机构代码69355650-2。法定代表人：罗丽燕。委托代理人：贾远鸿、李雯君，均系广东经纶律师事务所律师。原告罗灿山、周自红诉被告广州正富房地产代理有限公司居间合同纠纷一案，本院于2015年9月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告罗灿山、周自红的共同委托代理人张雄敬，被告广州正富房地产代理有限公司的委托代理人贾远鸿、李雯君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗灿山、周自红共同诉称：两原告为购学位房，经多方寻觅，查得案外人邵广益和陈洁婵的广州市天河区天河北路567号703房正放盘代售。考虑到自身不具备房地产交易的相关专业知识和经验，遂决定委托被告提供房地产经纪服务。2015年7月19日，两原告经被告（李木桂和周旭凤）介绍，与原业主商讨交易条件，原业主告知其在佛山有祖屋一套，被告当即表示祖屋不算一套房，703房符合“自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房”的免征个人所得税条件。同日，原、被告与原业主签订房地产买卖合同，约定：房地产交易所有税费由两原告承担；买卖双方的房地产咨询及买卖代理费共计27700元，由两原告承担。买卖双方签订的广州市房地产买卖合同与本合同具有同等法律效力，不一致时以本合同为准。此外，被告经理李木桂还亲自在合同上备注“产权人保证本物业交税时计算唯一物业”，以打消两原告对可能缴纳个人所得税的疑虑。签订合同之后付款之前，经被告经理李木桂同意，买卖双方的房地产咨询及买卖代理费的总金额变更为23850元，由两原告和原业主各自承担13850元和10000元，均于2015年7月19日足额支付给被告。2015年8月13日，已达77岁高龄的原业主从佛山来广州市天河区与原、被告一同去办理房地产交易手续，却被广州市天河区地方税务局告知应该先回佛山其户口所在地房地产主管部门开具住房登记情况查询结果。2015年8月14日，原业主带着佛山市房地产主管部门开具的住房登记情况查询结果再次来到广州，被广州市天河区地方税务局告知佛山的祖屋也算一套房，703房不是原业主家庭唯一生活用房，不符合免征个人所得税的条件。原业主表示“房地产交易所有税费应由两原告承担，多交的个人所得税是由被告的错误造成的，应从中介费里边扣除。”两原告遂向被告员工周旭凤提出由被告承担该个人所得税，但周旭凤不做任何表示，并先行离开广州市天河区地方税务局。两原告不得已只能代交该个人所得税27700元。2015年8月17日，两原告找到被告要求赔偿原告多交的个人所得税损失，被告表示考虑三天，但至今没有任何答复。在整个交易过程中，被告只提供了如下服务：协助两原告现场查看房屋；协助上网签订《存量房买卖合同》以及协助递件与纳税申报。被告没有提供如下服务：书面介绍与交易相关的售房政策、法律、税费标准；向两原告提供影响房屋交易的重要信息；协助两原告办理房屋按揭贷款手续；待办完成房地产权属转移及变更登记手续和协助交割交易房屋等。综上所述，被告没有按照约定全面及诚实信用地履行自己的义务，损害了两原告的利益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》以及《房地产经纪管理办法》等法律法规的规定，被告应承担违约责任，不得要求支付报酬并承担损害赔偿责任。为维护两原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告向两原告退还居间报酬8000元；2、被告向两原告赔偿个人所得税损失27700元及其利息（自起诉之日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、被告承担本案诉讼费用。被告广州正富房地产代理有限公司辩称：一、被告尽职、妥善的履行居间义务，促成两原告购得房屋并协助其完成过户，两原告无权要求返还报酬。2015年7月初，两原告在被告官网表明购房意向，并咨询相关的购房信息。被告向两原告了解其购房要求后，开始为两原告留意合适的房源。7月中旬，被告筛选出几套符合两原告要求的房屋，联系两原告一同看房，直到两原告最终选定涉案房屋。之后，被告与原业主沟通，为两原告争取优惠价，安排双方会面商讨交易细节，最终促成《房地产买卖合同》成立，并协助两原告完成后续的网签、递件、按揭贷款、纳税申报等手续，直至两原告顺利过户并取得房屋。被告在接受两原告委托后，积极、妥善地履行居间义务，促成交易，并协助两原告完成过户取得房屋。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，以及《房地产买卖合同》第七条之约定，两原告应依约支付报酬，两原告要求返还报酬的诉请没有任何依据。至于，两原告根据《（买方委托）示范文本》，诉称被告没有提供有关服务没有事实和法律根据。众所周知，“示范文本”是国家有关部门提供的参考性文本，不具有任何强制性。根据合同意思自治原则，当事人有权根据具体情况拟定合同条款。两原告将示范文本的条款，错误理解为被告“必须履行的义务”，无理无据。相反，根据《房地产买卖合同》可知，被告已完全履行合同义务，不存在任何违约情形。二、两原告为逃避支付剩余居间报酬的义务提出的诉讼请求，应予驳回。根据《房地产买卖合同》第七条约定，两原告应按合同约定向被告支付房地产咨询及买卖代理费27700元，但时至今日，两原告仍拖欠被告13850元未支付。两原告为逃避向被告支付剩余居间报酬的义务提出的诉讼请求，均应予驳回。三、两原告要求被告赔偿个人所得税损失的诉请，没有事实和法律依据。两原告诉称“原业主告知其在佛山有租屋一套，被告当即表示租屋不算一套房，703房符合自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房的免征个人所得税条件…”，与本案事实不符。事实是，两原告与原业主会面磋商合同细节时，就税费问题，两原告同意承担房地产交易税费，而原业主承诺上述房屋符合“个人转让自用５年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税”的政策条件。鉴此，被告根据两原告与原业主达成的交易条件，按双方要求在合同中进行备注。后来，两原告在办理房地产交易税务手续时发现原业主之一陈洁婵在佛山有住房，不符合免征个人所得税的条件。如前所述，合同中就房屋转让产生的税费问题，是房屋买卖合同关系下，两原告与原业主之间权利义务关系，合同备注“产权人保证本物业交税时计算唯一物业。”是原业主向两原告作出的承诺。现原业主未履行合同承诺，致涉案房屋交易纳税时未“计算唯一物业”，相应责任应由原业主承担，与被告不存在事实和法律关系。两原告要求被告赔偿其个税损失的要求完全无理无据，应依法予以驳回。四、被告在交易前不知道原业主在佛山有祖屋，而且原业主也没有告知，原业主在合同中承诺交易房产在计税时是唯一物业，是原业主对两原告的承诺，两原告对大额交易行为应该有审慎注意义务，因此，两原告在交易时对原业主的承诺是认可的。两原告在交易时得知不能按唯一住房计税时仍进行交易，应当视为两原告对交易的认可，两原告对交易房屋不能按唯一物业交易的事实予以认可。两原告行为对合同相关条款的确认及履行。现在两原告反而要求被告承担赔偿责任，有失诚信。五、两原告所陈述的事实缺乏相应的证据予以证明，包括原告提到中介费用金额变更为23850元。两原告至今仍欠被告相应中介费，被告将另案向两原告主张。综上所述，被告已依约履行居间义务，促成合同成立并协助两原告完成房产过户，不存在任何违约或违反法律规定的情形，两原告无权要求被告返还报酬，其要求赔偿个人所得税损失的诉请更是没有事实和法律依据，请法庭依法驳回！经审理查明：位于广州市天河区天河北路567号703房的房地产（以下简称案涉房屋）登记权属人现为两原告，相应的《房地产权证》显示，建筑面积为86.02平方米，规划用途为住宅，登记时间为2015年8月21日。被告是具有为房地产转让、抵押和租赁等提供代理、咨询、经纪服务资质的广州市房地产中介服务机构。2015年7月19日，案外人邵广益、陈洁婵（卖方，下同）与两原告（买方，下同）及被告（经纪方，下同）共同签订编号090595的《房地产买卖合同》（以下简称《合同》），约定：买方向卖方购买案涉房屋；物业总楼价为2770000元；（第二条）为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买方承担，在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化为买方承担；（第七条）基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中卖方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理元整或具体详见《服务收费确认书》NO：，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费27700元，逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按房地产咨询及买卖代理费总额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止；（第八条）在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供居间服务，如确因经纪方过错导致该物业在申请交易登记递件手续后无法办理过户手续的（买卖方原因或政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收的房地产咨询及买卖代理费；（第十二条）经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释，合同三方对上述第一条款之含义均清楚明白并且无异议；（备注）产权人保证本物业交税时计算唯一物业；等内容。原、被告均确认《合同》中备注条款的文字为被告的工作人员李木桂书写。关于备注条款的意思，两原告称是指原业主保证在广州市范围内，案涉房屋在交税时是计算为唯一物业，符合免征个人所得税的条件；被告称是指原业主承诺案涉房屋在交易过程中缴税时是能够按唯一物业的标准进行计税计算。另，两原告称被告书写备注条款的文字原因在于想打消两原告不购买案涉房屋的顾虑，详细来说，两原告在看房时看中案涉房屋所在楼宇中的两套房屋，一套是案涉房屋，另一套是位于案涉房屋楼上的一套房屋（该套房屋符合免征个人所得税条件，但出卖人是以按揭方式购得，两原告购买的话需要办理转按揭手续，而两原告不是太希望以转按揭方式购房；该套房屋并非由被告作为居间人），案涉房屋是可以一次性付款购买，但是如果案涉房屋不符合免征个人所得税条件，则两原告不会选择购买案涉房屋，所以被告当时是为了促成两原告选择购买案涉房屋，才在备注中写了这句话以说明案涉房屋也是免征个人所得税。被告则称在签订《合同》之前或之时其并无询问过原业主是否在佛山市有登记产权的房屋，但被告是这样问原业主：“案涉房屋是否是你的唯一住房？”原业主答复：“是。”被告就说：“如果是，你就要作出承诺。”然后原业主表示：“可以。”所以才出现被告书写备注条款的文字；备注条款中的承诺是原业主本人作出的保证，并且得到了买卖双方确认后才填写的，而且被告写上该内容后，买卖双方才在《合同》上签字确认。同日，原告罗灿山向被告支付了案涉房屋的物业代理费13850元，被告则向原告罗灿山出具了相应的收款收据（编号为2017612）。2015年8月14日，两原告向税务部门交纳了案涉房屋转让所得的个人所得税27700元。本案中，两原告还发表以下意见：1、签约之前或之时，原业主主动告知其在佛山市有一套房，被告称佛山市的房屋在广州不算首套房，被告没有问过原业主案涉房屋是否其唯一住房这样的问题；2、被告没有履行如实报告的义务是指被告没有如实向两原告报告关于2014年起在佛山已拥有房屋是否会导致广州所拥有的房屋不视为首套房的政策情况；而且被告没有如实向两原告报告原业主是否确实在佛山拥有房屋（即被告没有要求原业主提供佛山市房管部门的有无房产登记的查册情况）；3、两原告在纠纷发生后才了解到，2014年之前佛山市的房屋确实是不算首套房，但2014年之后，如果在佛山市拥有房屋，而在广州还有房屋，则广州的房屋不再属于首套房，广州市地税局天河分局曾经在发生上述变更时口头告知了各个中介公司上述变更情况；4、被告如果不知道佛山市祖屋也是一套房的政策变化情况，那么被告作为专门从事房地产经纪活动的公司，有专业程度上的审慎注意义务和如实报告义务，在原业主已明确告知佛山有祖屋一套却不去调查核实相关政策，是故意放任两原告的个人所得税的损失，两原告有权拒绝支付剩余居间费用，并要求居间人承担赔偿责任；如果被告知道佛山市祖屋也是一套房的政策变化情况，则被告违背诚实信用原则，没有如实告知，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，属于为获取居间报酬，恶意促成买卖合同成立，两原告有权拒绝支付剩余居间费用，并要求居间人承担赔偿责任；5、被告没有告知过其具体内容为“转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税”的关于家庭唯一住房方面的政策内容，也没有告知其“唯一物业的计算标准在全省范围内统一计算；6、其没有对被告作出要求被告核查案涉房屋是否属于卖方即原业主的家庭唯一住房即可否免征个人所得税方面的调查要求。被告还发表以下意见：1、被告在交易前不知道原业主在佛山有祖屋，而且原业主也没有主动告知，原业主只说过案涉房屋是其唯一的住房，原业主是在递件时才说过其在佛山有一套房屋；2、被告并无两原告所称的未如实报告行为；3、其不清楚两原告所称的上述政策；4、被告向原业主了解到的全部情况已全部如实告知两原告（包括案涉房屋坐落、产权人、有无抵押、查封、原业主是否已经取得房地产权证等基本情况及关于交易房屋的具体交易条件，并且还专门询问了原业主其出售的房屋是否是其唯一物业，如果原业主答复是唯一物业，被告则要求原业主作出承诺即在买卖合同中备注所写的内容）；5、如果政府部门告知了相关交易政策，则中介机构就具有告知买卖买卖双方相应政策的告知义务，而且该告知义务只是属于居间人的附随义务，居间人最主要义务是促成买卖双方签订合同；6、其在两原告与原业主签订合同时有口头告知过当时的家庭唯一住房方面的政策内容，具体内容为“转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房的免征个人所得税”。两原告为证明被告同意将买卖双方的房地产咨询及买卖代理费的总金额变更为23850元，并由原告和原业主各承担13850元和1万元，原业主支付了1万元的居间报酬给被告，提交了《声明》（显示案外人陈洁婵于2015年10月10日表明其委托正富地产出售案涉房屋，已付中介费10000元）及其投邮凭证（显示寄件人为案外人陈洁婵）作为证据。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认，认为是否为原业主本人亲笔书写无法判断，且上述证据与本案没有关联，原业主向被告支付中介费是依据原业主与被告签订的《服务收费确认书》，与两原告在合同中与被告约定的27700元没有关联。被告为证明其上述主张，提供了《服务收费确认书》（显示案外人邵广益于2015年7月19日签署，主要内容为现经被告介绍成功出售案涉房屋，成交价2770000元，基于经纪方提供的中介服务及咨询服务，现同意向经纪方支付10000元作为被告的中介代理费及咨询费等，本《服务收费确认书》作为编号090595《合同》的附件）作为证据。经质证，两原告对上述证据的真实性无异议，关联性有异议，认为《合同》已约定案涉房屋的全部中介费由原告承担，卖方支付中介费金额一栏空白，案涉房屋的总中介费应该是27700元，不应该是37700元。现两原告依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定以被告没有履行如实报告义务为由提起本案诉讼。本院认为：原、被告及案外人邵广益、陈洁婵签订的《合同》包括两种法律关系，即原、被告之间的居间合同关系、两原告与案外人之间的买卖合同关系、被告与案外人之间的居间合同关系。本案主要审查原、被告之间的居间合同关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《合同》中关于原、被告双方的居间合同内容是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。两原告关于被告同意将买卖双方的房地产咨询及买卖代理费的总金额变更为23850元，并由两原告和原业主各承担13850元和10000元的陈述，被告予以否认，从两原告提供的关于证明其上述陈述的证据即《声明》的内容来看，其仅能显示声明人表明其向被告支付案涉房屋中介费10000元的内容，而并不足以证明两原告上述陈述；相反，被告提供的《服务收费书》显示该收费书是案涉房屋的《合同》的附件，且其主要内容为卖方即原业主同意向被告支付居间报酬10000元，该内容与《合同》第七条约定并无矛盾，因为《合同》第七条的文字并没有表述“买卖双方共应当支付的居间报酬总额为27700元”的意思，也没有明确排除卖方即原业主向被告支付居间报酬的情况，因此，本院对被告关于两原告应付的中介服务费并未发生变更的陈述予以采信，对两原告上述主张其应付中介服务费总额发生变更的陈述不予采信。关于被告是否尽到如实报告义务的问题，两原告认为被告负有向其如实报告案涉房屋所在地关于认定家庭唯一住房政策情况及其变化的义务，但被告并未尽到上述如实报告义务。本院认为，首先，两原告关于其在考虑是否购买案涉房屋时的考虑因素包括案涉房屋是否属于家庭唯一住房即可否免征个人所得税的陈述，与《合同》备注条款文字的反映的内容相符，也符合交易习惯，本院对其上述陈述予以采信。根据《合同》第二条的约定，案涉房屋交易税费均由两原告负担，由此来看，案涉房屋是否属于出卖人即原业主的家庭唯一住房即可否免征个人所得税理应属于两原告是否订立《合同》有关的事项。因此，被告作为居间人负有向作为委托人的两原告报告上述与订立《合同》有关的事项的义务。本案中，并无证据显示原、被告在双方的居间合同关系中就被告应否核查案涉房屋是否属于出卖人即原业主的家庭唯一住房即可否免征个人所得税及被告就此问题调查需达到何种程度进行约定，两原告亦称其在核查案涉房屋是否属于卖方即原业主的家庭唯一住房即可否免征个人所得税方面没有对被告作出了内容具体的调查要求，在此情况下，本院认为，被告作为专门从事房地产居间服务的房地产中介机构，在接受两原告委托为其提供房地产买卖交易居间服务之时，对于上述与订立《合同》有关的事项，其应当尽到及时主动知悉涉及案涉房屋是否属于卖方即原业主的家庭唯一住房即可否免征个人所得税方面的政策并及时主动向委托人即两原告报告上述政策的具体内容及变化情况的如实报告义务。由于现有证据并未显示被告在促成两原告签订《合同》前已经履行了上述如实报告义务，因此，应认定被告存在未尽到向两原告如实报告与订立合同有关的事项的情形。其次，两原告关于卖方即原业主在签约前主动告知其在佛山市有祖屋的陈述，并未提供证明予以证明，在被告予以否认的情况下，本院对两原告该项陈述不予采信。被告关于其在促成《合同》签订之时或之前询问过卖方即原业主案涉房屋是否其唯一物业并要求原业主作出保证的陈述，虽然遭到两原告否认，但从《合同》备注条款文字内容来看，结合日常生活常识，被告上述陈述可信度较高，因此，在两原告未能提供反证的情况下，本院对被告上述陈述予以采信。由此看来，被告也从一定程度上履行了从形式上审查与两原告订立《合同》的有关事项（案涉房屋是否卖方即原业主的家庭唯一住房即是否免征个人所得税）的义务。综上，本院认为，被告作为居间人，已经促成两原告与案外人就案涉房屋签署《合同》，履行了作为居间人的主要义务，但其在从事居间活动中，明知案涉房屋是否属于买方即原业主的家庭唯一住房即可否免征个人所得税属于两原告订立《合同》的有关事项，但存在未如实报告关于家庭唯一住房及免征个人所得税方面的政策具体内容的情形，根据公平原则、诚实信用原则及《合同》关于“经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供居间服务”的约定，两原告应向被告支付居间报酬，但其支付的居间报酬因被告未勤勉尽责而应适当减少，鉴于本案案情，本院酌情确认上述应适当减少的报酬为8000元。根据《合同》第七条的约定，两原告原应付被告的居间报酬总额为27700元，减去上述本院确认减少的报酬8000元，两原告仍应付的居间报酬总额为19700元。由于两原告实付被告的居间报酬仅为13850元，并未超过上述仍应付的居间报酬总额范围，故两原告要求被告退回上述13850元居间报酬，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。至于两原告要求被告赔偿个人所得税损失27700元及其利息的诉讼请求，被告上述行为仅属于没有如实报告有关订立合同的事项的行为，现有证据并不足以证明被告上述行为属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的行为，两原告要求被告赔偿上述损失，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告罗灿山、周自红的全部诉讼请求。本案受理费700元，由原告罗灿山、周自红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  李淑仪人民陪审员  卓燕君二〇一六年二月二十六日书 记 员  张 杳梁怡筠判决书已于2016年月日送达