广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终139号上诉人（原审被告）：广东华南新城房地产有限公司，住所地：广州市番禺区。法定代表人：谢宝鑫，该司董事长。委托代理人：朱楠、张昕，该司职员。被上诉人（原审原告）：刘素霆，住广州市荔湾区。委托代理人：孙敏，广东非凡律师事务所律师。上诉人广东华南新城房地产有限公司（以下简称华南新城公司）因与被上诉人刘素霆商品房销售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法学民初字第205号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年9月，刘素霆与华南新城公司签订了编号为穗（番）房合字NO.0566301号《商品房买卖合同》，约定：刘素霆向华南新城公司购买广州市番禺区南村镇华南新城御弘轩3座301号商品房，该商品房建筑面积313.484平方米，其中套内面积253.967平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积59.517平方米；该商品房属预售，按套内建筑面积计算该商品房单价为每平方米14935.63元，总金额3793156元；公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价；刘素霆与华南新城公司选择以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准；商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意以下方式进行处理：1、面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算；3、面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，买受人有权退房。买受人不退房时，实测计价面积大于合同约定计价面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足；超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。实测计价面积小于合同约定计价面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；面积误差比=（实测计价面积-合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%。上述《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。上述《商品房买卖合同》是由广州市国土房管局、广州市工商局监制的示范文本。上述合同签订后，刘素霆向华南新城公司共支付了3793156元房款。广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋的房地产权证，该房地产权证载明的房屋坐落为广州市番禺区南村镇兴南大道163号倚山路御和巷19号301，建筑面积为302.11平方米，套内建筑面积为252.96平方米，共有分摊面积49.15平方米。根据《商品房买卖合同》中对公共部位与公用分摊建筑面积的明确约定及刘素霆取得涉案房屋产权证书中载明的建筑面积及套内建筑面积大小，涉案房屋公共部位与公用分摊建筑面积差异为：59.517-（302.11-252.96）=10.367平方米。因刘素霆认为涉案房屋公共部位与与公用分摊建筑面积存在缩水达10.367平方米，故刘素霆要求华南新城公司返还公共分摊面积缩水购房款125440.7元。2015年7月3日，刘素霆向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、华南新城公司向刘素霆返还公共分摊面积减少部分的购房款￥125440.7元；2、华南新城公司承担本案全部诉讼费。原审法院认为：刘素霆与华南新城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。通过刘素霆与华南新城公司双方的诉辩及庭审查明的事实可知，本案争议的焦点在于公共部位与公用房屋分摊建筑面积缩水相应违约责任问题。刘素霆与华南新城公司双方签订的《商品房买卖合同》中约定刘素霆所购商品房总价款的计价方式为按套内建筑面积计算。同时该《商品房买卖合同》亦约定“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价”，由此可见，在合同约定的房屋总价款中显然包含了公摊面积的价值。通过产权证书核准的面积与合同约定的公共部位与公用分摊建筑面积相比较，涉案房屋的公共部位与公用分摊建筑面积缩水10.367平方米。现华南新城公司交付给刘素霆的房屋公共部位与公用分摊建筑面积大幅减少，且华南新城公司亦未能举证证实其就此存在合理免责事由，华南新城公司实际交付的合同标的物不符合合同约定，已构成违约，华南新城公司应对涉案房屋公用分摊面积的减少予以补偿。刘素霆要求华南新城公司按总价款／（套内面积＋分摊面积）×缩减面积的标准赔偿面积减少损失，符合公平合理原则，市场交易常理及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，应予支持。即华南新城公司应当向两刘素霆赔偿公共部位与公用分摊建筑面积减少部分的购房款为3793156／（253.967＋59.517）×10.367=125440.7元。因房屋面积差异款属于取得不动产物权的对价，并不适用诉讼时效，华南新城公司诉讼时效的抗辩理据不充分，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定于2015年9月30日作出如下判决：华南新城公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向刘素霆赔偿公共部位与公用分摊建筑面积减少部分的购房款人民币125440.7元。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1404元，由华南新城公司负担。判后，上诉人华南新城公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、依据《商品房买卖合同》第四、五条，该商品房属预售，按套内建筑面积计算价款，面积确认及面积差异议处理以套内建筑面积计算。刘素霆要求华南新城公司支付公共分摊面积的赔偿金没有依据。二、房管局与工商局监制的商品房买卖合同版本关于计价方式与面积差异处理办法曾经出现过不同规定，即规定以建筑面积计价和处理面积差异。因为套内面积才是购房者实际使用到的面积，后出于公平原则和保护购房者的原因合同条款修改为按套内面积计算。由此可见按套内面积计算是行政单位经过反复实践后确认的有利于保护购房者的最有效的方式，合情合理且具有公某，法院应支持以套内面积计价结算面积差异的方式。三、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，合同有约定的按照约定处理。本案中合同明确有约定处理办法，应按合同的约定处理。四、即使二审认定我公司违约，需退补相应面积差款项，关于如何计算退补金额也应当以合同约定为准。《商品房买卖合同》第四条关于计价方式的约定“公共部位与房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价”。由此可见，购房者在购买涉案房屋时，所支付的公摊面积价款仅为建设费用，而非刘素霆主张的商品房单价。经我公司核实，涉案房屋公摊部分建设费用为每平方米2638.12元，我公司仅需向其退还27349.39元。综上所述，我司上诉请求二审法院撤销原审判决，改判驳回刘素霆原审全部诉请，并由刘素霆承担一、二审受理费。被上诉人刘素霆答辩称：一、原审法院认定事实清晰，法律剖析透彻，遵循了公平原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条指的是对面积差异有约定的从约定，没有约定的由法院根据公平原则裁量，由于涉案合同并未对“公摊建筑面积差异如何处理”作出明确约定，故原审法院在公平原则指导下根据当地当时的具体情况进行判决合法合理。广东省高级人民法院《会议纪要》和广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》对开发商和业主签订的合同没有约定公摊面积产生差异如何处理的情形下给出了相对公平的处理意见，即“公共分摊面积不足的原因应由出卖人举证证明，如果出卖人不能证明其免责，即应承担违约责任”。而《商品房销售管理办法》第二十一条的规定也是告知当事人应约定建筑面积差异的处理方法，而本案中双方当事人并没有约定公摊建筑面积差异的处理方法。二、华南新城公司提出的应以公摊部分建设费用2638.12元／平方米计算违约金，无事实和法律依据，不应予以采纳。综上，原审判决合法合情合理，请求二审法院驳回上诉。双方当事人对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题是华南新城公司应否返还公用分摊建筑面积减少的购房款。华南新城公司与刘素霆签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋的公用分摊建筑面积为59.517平方米，但房产证显示涉案房屋实际享有的公用分摊建筑面积为49.15平方米，刘素霆按照合同约定的价款支付了购房款，最终取得的房屋公用分摊建筑面积却比合同约定的缺少了10.367平方米，华南新城公司此行为违反了合同的约定。根据公平合理原则，华南新城公司应对涉案房屋公用分摊建筑面积的减少予以补偿。至于华南新城公司上诉称涉案商品房买卖合同为行政机关单位提供的版本，有利于保护购房者的合法权益且更具公某等问题，因双方合同对涉案房屋交付面积作出明确约定，华南新城公司未交付符合合同约定的标的物，理应承担相应责任，原审处理与合同条款并无冲突，法院亦未否认双方合同效力。华南新城公司以此为由主张不应支付公共分摊面积的赔偿金没有依据，本院不予支持。对于公摊面积减少房款的计算问题，原审法院根据公平原则，支持了刘素霆主张的按总价款÷（合同约定的套内面积＋合同约定的分摊面积）×减少面积的计算公式，并无不当，本院予以维持。虽然华南新城公司上诉称应按房屋公摊部分建设费用每平方米2638.12元的标准计算面积差价款，并据此上诉主张其仅需向刘素霆退还分摊面积赔偿金27349.39元，但华南新城公司对此并未提供任何证据予以证明，亦未举证推翻原审上述认定，故华南新城公司该项上诉主张缺乏理据，本院不予支持。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人华南新城公司的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2808元，由上诉人广东华南新城房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年二月十八日书 记 员  刘 纯