上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第3392号原告上海南房(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人张建民，董事长。委托代理人陆垒、钱双杰，上海市锦天城律师事务所律师。被告上海古亭雅集文化艺术有限公司，住所地上海市。法定代表人ＸＸ，执行董事兼总经理。原告上海南房(集团)有限公司(以下简称南房公司)与被告上海古亭雅集文化艺术有限公司(以下简称古亭公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月24日受理后,依法组成合议庭，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告南房公司的委托代理人陆垒、钱双杰到庭参加诉讼。被告古亭公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告南房公司诉称，2014年，原、被告签订南房集团非居住用房租赁合同(以下简称租赁合同)，由被告向原告承租本市中华路XXX-XXX号底层商铺(以下简称涉案房屋)，租期自2014年1月1日至同年12月31日止；月租金为人民币(币种下同)4.2万元，每三个月支付一次，被告必须在租赁期的前5日内付清应付租金，并由被告承担物业管理费在内的一切因使用涉案房屋而发生的费用；租赁期满原告有权收回租赁房屋，被告应如期归还；被告逾期交付租金的，每逾期一天，原告可按月租金额的4%收取违约金；被告逾期不交出涉案房屋的，除限期迁出，补交占用期间租金外，被告每逾期占用一天，原告还有权按月租金额的7%收取违约金。该合同签订生效后，原告已履行了合同项下义务，但被告并未按时足额支付全部租金，2013年6月1日至2014年12月31日共19个月，应付租金总额为79.8万元，被告仅支付60万元，且并未于合同约定的期限内归还涉案房屋。为此，2015年1月21日，原告曾委托律师向被告出具律师函，但被告未予理会。被告于租赁期限届满后，还以其当时的法定代表人程小玲(同时为被告的唯一股东)的名义将涉案房屋转租给案外人上海利元顺实业有限公司(以下简称利元顺公司)及自然人唐斌，月租金分别为5万元及8,000元。原告认为，被告未按时足额支付租金和物业管理费，以及未按时归还涉案房屋等行为已构成违约。因此，原告起诉要求：1、被告支付租金19.8万元；2、被告将涉案房屋返还原告；3、被告支付物业管理费(自2015年1月起至实际返还房屋之日止，每半年一付，每次5,292.6元)；4、被告支付房屋占用费(按每月5.8万元为标准，自2015年1月1日起至实际返还涉案房屋之日止)；5、被告支付违约金(按被告上述未付金额的30%计算)。被告古亭公司未答辩，未提供证据。本院经审理查明，被告原名称为上海古亭贸易有限公司，2013年1月21日登记变更为现名称。该公司系一人有限责任公司(自然人独资)，自然人股东为程小玲，其法定代表人、执行董事兼总经理为程小玲，2013年3月6日登记变更为ＸＸ。2014年7月16日，该公司变更登记住所地为上海市黄浦区中华路XXX号。2012年，原、被告签订租赁合同，约定：原告将其合法拥有的涉案房屋出租给被告使用，房屋面积暂测272.51平方米；租期自2012年2月1日起至2013年12月31日止，租赁期满，原告有权收回该房屋，被告应如期交还；月租金为4.2万元，租金每三个月支付一次，被告必须在租赁期的前5日内付清应付租金。2014年，原、被告签订租赁合同，约定：原告将其合法拥有的涉案房屋出租给被告使用，房屋面积暂测272.51平方米；租期自2014年1月1日起至同年12月31日止，租赁期满，原告有权收回该房屋，被告应如期交还；月租金为4.2万元，租金每三个月支付一次，被告必须在租赁期的前5日内付清应付租金；租赁保证金88,500元，租赁期满时，在被告付清全部租金、管理费、电费、水费、煤气费、赔偿金(如有)及其他有关费用等后，原告将保证金无息退还给被告，如被告签约后违约或者未得原告同意提前终止本合同，原告可没收保证金；被告应按时交纳租金、管理费、电费、电话费及其他有关经常性开支费用；被告逾期交付租金，每逾期一天，原告可按月租金额的4%收取违约金，逾期超过30天，原告有权终止本合同，没收承租保证金，同时被告还应按违约天数及月租金的4%向原告支付违约金；租赁期届满，双方未续订新合同的，被告若逾期不交出承租的房屋，除限期迁出，补交占用期间租金外，被告每逾期占用一天，原告还有权按月租金额的7%收取违约金。被告承诺，在2014年3月31日前支付之前在上一合同中拖欠的租金99,292.60元(包含物业费)，另本合同1月到6月的租金25.2万元，合计351,292.60元，若到期不付，则视作本合同自动解约，原告保有对被告违约责任的追索。2014年1月9日，被告独资自然人股东程小玲转帐支付原告10万元。同年1月24日、4月2日，案外人利元顺公司分别转帐支付原告10万元、10万元用于付租金。同年6月13日、12月18日，程小玲分别转帐支付原告10万元、20万元。2015年4月22日，原告向被告开具2013年6月1日至2014年7月31日的涉案房屋租金发票，金额共计60万元。再查明，2014年3月8日，程小玲(甲方)与利元顺公司(乙方)法定代表人李忠举签订租赁合同，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租期共36个月，自2015年1月15日起至2018年1月14日止；月租金5万元，物业管理费每月/元，租金及物业管理费等先付后用，按半年支付，乙方在当半年10日前支付；每2年按原租金递增10%。同年12月30日，程小玲出具收条：“今收到李忠举24万元，中华路XXX号-XXX号，注1118号租金由我负责代收，租金为2015年1月15日至2015年7月14日止，时间为半年。”又查明，2014年11月，程小玲收取案外人唐斌9.6万元，收款事由为“中华路XXX号租金，2015全年度”。另查明，本市中华路XXX-XXX号管理费为882.10元/月，2015年5月20日，原告支付该房屋2015年1-6月的管理费5,292.60元。审理中，原告确认被告已付保证金为88,500元，该款用于抵扣被告应付违约金。以上事实，由原告提供的租赁合同、租金发票、付款凭证、租赁合同、收据、收条、管理费发票、工商登记信息及其庭审陈述等证据予以证明。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告按约应支付租金和物业管理费，2014年12月31日租期届满后应向原告返还涉案房屋，但其未履行上述合同义务，构成违约，故原告要求被告支付租期内拖欠租金19.8万元、返还涉案房屋、支付房屋占有使用费和违约金的诉请，本院予以支持。但是，原告按程小玲转租涉案房屋收益为标准主张自2015年1月1日起至实际返还房屋日止的房屋占有使用费，程小玲与利元顺公司签订的租赁合同约定涉案房屋月租金为5万元，该月租金已包含物业管理费在内，也包含了唐斌承租的本市中华路XXX号房屋月租金8,000元在内，故被告应按每月5万元为标准支付原告自2015年1月1日起至实际返还房屋日止的房屋占有使用费和物业管理费。被告在租赁期满后拒不向原告返还房屋，合同约定的违约责任为：限期迁出、补交占用期间租金、按月租金额的7%即2,940元/日支付违约金，原告自愿调整违约金标准为被告拖欠租金19.8万元及房屋占有使用费和物业管理费总和的30%，本院予以准许。被告古亭公司经本院传唤开庭，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海古亭雅集文化艺术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海南房(集团)有限公司租期内拖欠租金人民币19.8万元；二、被告上海古亭雅集文化艺术有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市中华路XXX-XXX号底层商铺返还原告上海南房(集团)有限公司；三、被告上海古亭雅集文化艺术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海南房(集团)有限公司房屋占有使用费和物业管理费(按每月人民币5万元为标准，自2015年1月1日起至实际返还房屋日止)；四、被告上海古亭雅集文化艺术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海南房(集团)有限公司违约金[按(被告应付的租期内租金人民币19.8万元+自2015年1月1日起至实际返还房屋日止按每月人民币5万元为标准计算的房屋占有使用费和物业管理费)×30%计算，被告已付保证金人民币88,500元用于抵扣该违约金]。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币14,629元，由被告上海古亭雅集文化艺术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹 云审 判 员  张 宁人民陪审员  石志仁二〇一六年七月五日书 记 员  陈佩华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。