呼和浩特市玉泉区人民法院民 事 判 决 书(2016)内0104民初1509号原告张雷青，男，1983年11月19日出生，汉族，无固定职业，现住河北省邯郸市大名县。委托代理人武文平，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托代理人奥林，内蒙古泽铭律师事务所律师。被告内蒙古天地伟业房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区西菜园乡碱滩村138号北房。法定代表人高锋，系该公司总经理。委托代理人孙克非，北京大成（呼和浩特）律师事务所律师。原告张雷青诉被告内蒙古天地伟业房地产开发有限公司（以下简称天地伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月29日受理后，依法由审判员杨有仁适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张雷青及其委托代理人奥林，被告内蒙古天地伟业房地产开发有限公司的委托代理人孙克非到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张雷青诉称，2012年9月3日，原告与被告签订《房屋内部认购意向书》，协议约定，原告认购被告尚未开发建设的位于呼和浩特市玉泉区石羊桥南路与南二环交汇处向西100米路北，暂定万象天地小区商品房一套。约定楼号为一期3号楼23层2303号房，规划建筑面积为100平方米，认购单价4700元每平方米，房屋总金额计470000元，2014年12月31日建成房屋并交房，意向书签订之日支付190000元。被告收取了原告的认购款后，时至今日，被告仍未动工建设房屋，且原告了解到，被告开发手续也不完善。在原告多次向被告主张权利的情况下，被告与原告签订了补充协议约定了解决的具体事宜。其中补充协议第三条约定了乙方退房，甲方承担每年15%的违约金内容。原告认为，原告的合同目的已无法实现，双方签订的《房屋内部认购意向书》应当解除。该协议解除的同时，被告应当向原告返还房屋认购款及资金占用期间的利息并承担向原告给付违约金的责任。综上所述，原告请求1、请求人民法院依法判令解除原告与被告2012年9月3日签订的《房屋内部认购意向书》；2、请求人民法院依法判令被告向原告返还已支付的房屋认购款190000元；3、请求人民法院依法判令被告向原告支付上述190000元房屋认购款从2012年9月3日至2014年12月31日按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失28267.84元；4、请求人民法院依法判令被告根据双方2016年4月2日签订的《认购协议书的补充协议》向原告支付从2014年12月31日至2016年4月30日期间的违约金38000元；以上诉讼请求金额共计256267.84元5、请求人民法院依法判令被告根据双方2016年4月2日签订的《认购协议书的补充协议》向原告支付从2016年4月30日至房款退清之日止的违约金；6、本案诉讼费用由被告承担。被告内蒙古天地伟业房地产开发有限公司发表答辩意见如下，首先，原告与被告双方签订的房屋认购协议书合法有效，随着双方签订补充协议，双方已经对认购协议的内容进行了变更，故不存在原告的合同目的无法实现。第二，从补充协议第三条的内容看来是双方协商一致解除合同，而非原告主张单方解除。综上，原告诉请解除认购协议无事实与法律依据，原告的其他诉讼请求亦无事实与法律依据，请求法庭依法驳回。我方已退还原告80000元房款。原告为证明其诉讼请求，向本庭提供了如下证据：证据一：房屋认购协议书、购房款财务收据；证明被告与原告签署房屋买卖合同，该合同合法有效，原告已支付首付款项，无任何违约行为，被告未交付房屋之行为已构成违约。证据二：补充协议；证明根据补充协议约定被告应当返还原告支付的购房款，并支付原告所交房款15%/年的违约金，因被告未交付房屋，被告应向原告支付占用购房款之利息。被告内蒙古天地伟业房地产开发有限公司发表质证意见如下：对证据一：真实性无异议，对证明问题不认可。对证据二：真实性无异议，对证明问题不认可，证明双方已对合同进行了变更。被告内蒙古天地伟业房地产开发有限公司未向本庭提交证据。经审理查明，原告张雷青与被告内蒙古天地伟业房地产开发有限公司于2012年9月3日签订的编号为tdwy2011-0277的《房屋认购意向书》，意向书约定了原告张雷青向被告认购坐落于呼和浩特市玉泉区石羊桥南路延南二环向西100米路北。暂定名万象天地（商）住小区一期3号楼23层2303号房，建筑层数为26层，其中地上25层，地下1层，规划建筑面积约为100平方米，认购价以4700元/平方米计算。房屋总额计人民币470000元。（最终以房管局测绘面积和乙方选定楼层单价为准计算房屋，多退少补）。约定意向书是在被告未取得房屋预售许可证的情况下，为满足客户意向订房的需求而订立，意向书签订之日原告向被告交付190000元房屋认购款，同时约定被告应当于2014年12月31日将该房屋建设完毕。原告2012年9月3日交付3-2303购房款190000元。2016年4月6日，原告与被告签订了《认购协议书的补充协议》，补充协议对因甲方（被告天地伟业公司）原因造成项目工程无法按期交房的违约、退房和退款事项作出了约定，该《认购协议书的补充协议》后，被告天地伟业公司于2016年5月14日退还原告50000元，于2016年5月30日退还原告30000元，合计80000元。另查明2015年6月26日玉泉区人民政府作出了关于万象天地复工的通知的函，该工程目前仍处于停建的状态。再查明，被告内蒙古天地伟业房地产开发有限公司截止到开庭之日前未取得商品房预售许可证，房屋现未竣工验收，不具备交付使用条件。本院认为，原告张雷青和被告内蒙古天地伟业房地产开发有限公司双方签订的是《房屋内部认购意向书》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。该《房屋内部认购意向书》的效力依法予以确认。但就合同的性质而言应属于预约合同，预约合同是指为了将来达成正式的合同而签订的先期合同。本案中签订的《房屋认购意向书》中写明了双方当事人的基本情况、房屋的具体位置、面积和价款的计算方式以及认购的时间等都作出了具体的约定。表明原、被告双方当事人经过合理磋商，对于何时订立正式的商品房买卖合同做出了具体安排，达成合意。且在《房屋内部认购意向书》的第四项中明确约定，在被告内蒙古天地伟业房地产开发有限公司取得预售或者销售的资格时，被告内蒙古天地伟业房地产开发有限公司通知原告张雷青签订正式《商品房买卖合同》，同时约定了原告张雷青的优先购买权。因此，原告张雷青和被告内蒙古天地伟业房地产开发有限公司在明确权利义务和条件成就时仍需要签订《商品房买卖合同》的情况下，应认定当事人双方签订的《房屋内部认购意向书》为有效的预约合同。但在实际履行过程中，被告内蒙古天地伟业房地产开发有限公司无法履行该意向书，构成根本违约，因此，对于原告张雷青要求解除《房屋认购意向书》的诉讼请求，本院予以支持，因《房屋内部认购意向书》解除，依据《中华人民共和国合同法》第一百六十四条规定，因《房屋内部认购意向书》而签订《认购协议书的补充协议》也应当予以解除。对原告张雷青主张返还已付购房款190000元的请求，核减已退还的80000元后，本院支持110000元；对要求支付利息28267.84元的诉讼请求，以已付购房款190000元为基准，从2012年9月3日至2014年12月31日，合计850天，按中国人民银行同期同类贷款利率计算为26548元，故本院支持26548元。对请求人民法院依法判令被告根据双方2016年4月6日签订的《认购协议书的补充协议》向原告支付从2014年12月31日至2016年4月30日期间的违约金38000元及请求人民法院依法判令被告根据双方2016年4月6日签订的《认购协议书的补充协议》向原告支付从2016年4月30日至房款退清之日止的违约金的诉讼请求，因《认购协议书的补充协议》第三条约定乙方（张雷青）应当提出退房申请，原告未提出退房申请，《认购协议书的补充协议》履行条件不成就，且《认购协议书的补充协议》作为主合同的附件，依附主合同存在而存在，本案主合同依法解除后，《认购协议书的补充协议》已无单独存在的必要性，应一并解除，结合本案查明事实，故对原告第四项、第五项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、判令解除原告张雷青与被告内蒙古天地伟业房地产开发有限公司于2012年9月3日签订的编号为tdwy-0277的《房屋认购意向书》。二、被告内蒙古天地伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日返还原告张雷青购房款110000元及利息26548元（利息从2012年9月3日计算至2014年12月31日），上述费用共计136548元。三、驳回原告张雷青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2572元（减半收取），由原告张雷青承担1057元，被告内蒙古天地伟业房地产开发有限公司承担1515元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员  杨有仁二〇一六年七月二十一日书记员  何明珑附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条第一款公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国合同法》第一百六十四条因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。