黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书(2015)萨民初字第1822号原告徐德君，男，1963年4月16日出生，汉族，无职业，住大庆市让胡路区。委托代理人苑晟涛，黑龙江苑晟涛律师事务所律师。被告大庆市佞金房地产开发有限公司，住所地大庆市让胡路区。法定代表人宁希春，该公司董事长。委托代理人张万菊，北京岳城律师事务所大庆分所律师。被告大庆市东安阳光商场有限公司，住所地大庆市萨尔图区。法定代表人宁希梅，该公司总经理。委托代理人赵丽雅，女，1964年4月21日出生，汉族，大庆市东安阳光商场有限公司员工，住大庆市萨尔图区。委托代理人李方超，北京岳城律师事务所大庆分所律师。原告徐德君与被告大庆市佞金房地产开发有限公司、大庆市东安阳光商场有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告徐德君委托代理人苑晟涛、被告大庆市佞金房地产开发有限公司委托代理人张万菊、被告大庆市东安阳光商场有限公司委托代理人赵丽雅、李方超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐德君诉称，2010年，被告大庆市佞金房地产开发有限公司开发东安阳光商贸大世界，承诺三年售后返租，每年回报8%，一次性返还三年回报率24%，原告徐德君购买了东安市场一层*号商铺，总价值414355元。2010年11月28日，原告徐德君与被告大庆市佞金房地产开发有限公司签订合同时，由于返租销售为法律所禁止，在大庆市佞金房地产开发有限公司提供的合同文本中，将三年一次性回报24%的租金变相修改成一次性7.6的折扣，约定原告徐德君将购买的商铺免费给被告大庆市佞金房地产开发有限公司使用三年，由被告大庆市佞金房地产开发有限公司或者其委托的第三方经营，经过核算，原告徐德君所交购房款一致，故签订了合同，合同期内，被告大庆市佞金房地产开发有限公司委托被告大庆市东安阳光商场有限公司经营，期满后，双方就是否继续委托被告大庆市佞金房地产开发有限公司及大庆市东安阳光商场有限公司经营及房租、管理费收费标准等事宜未达成协议，被告大庆市东安阳光商场有限公司要求一楼业主自主经营，原告徐德君就所购买的商铺对外进行出租，在承租人进驻商场时，被告大庆市东安阳光商场有限公司以原告徐德君必须按照每平方米20元缴纳管理费，否则，禁止承租人入驻。原告徐德君认为，原告徐德君有权自主经营，在没有委托被告大庆市东安阳光商场有限公司经营管理的前提下，没有缴纳管理费的义务，同时，三年期满后，被告大庆市东安阳光商场有限公司交付商铺的面积小于房屋产权证上的登记面积，且未经原告徐德君允许，被告大庆市东安阳光商场有限公司擅自将公共部分出租，经营与部分业主商铺同类项目，被告大庆市东安阳光商场有限公司的行为侵犯了原告徐德君的合法权益，导致原告徐德君无法经营，经大庆市萨尔图区人民政府相关部门多次协调无果，故原告徐德君诉至法院，要求被告大庆市佞金房地产开发有限公司、被告大庆市东安阳光商场有限公司赔偿原告徐德君经济损失16564元，并由被告大庆市佞金房地产开发有限公司、大庆市东安阳光商场有限公司承担本案的诉讼费用。被告大庆市佞金房地产开发有限公司辩称，我公司与原告徐德君不存在合同关系，不应当承担赔偿义务。被告大庆市东安阳光商场有限公司辩称，1、虽然在合同期满后，原告徐德君有权对所购买的商铺进行经营，但是被告大庆市东安阳光商场有限公司有权要求原告徐德君缴纳属于商场正常运转、正常收取的卫生费、设备的维修费等各项费用，被告大庆市东安阳光商场有限公司为业主提供管理服务应当收取该项费用。2、被告大庆市东安阳光商场有限公司所交付的商铺并没有出现原告徐德君所述的交付的商铺面积小于房产证的面积的情况。3、同时被告大庆市东安阳光商场有限公司也并未实施将公共部分出租、经营，与原告徐德君商铺经营同类项目的行为。原告徐德君无法继续经营是由于原告徐德君的个人原因，与被告大庆市东安阳光商场有限公司无关，因此我公司不应承担各项责任。4、原告徐德君在2014年11月1日-2015年10月30日已经将该铺位租给了承租方陈小国，在2015年11月1日-2016年10月31日，原告徐德君将该铺位租给了承租方吴燕飞，其没有产生经营损失，并且该铺位也在正常经营。本案在庭审过程中，原告徐德君举证如下：证据一、房产证复印件一份（与原件核对无异议），证明原告徐德君系东安商场业主，具备诉讼主体资格。被告大庆市佞金房地产开发有限公司质证无异议。被告大庆市东安阳光商场有限公司质证无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。证据二、大庆市佞金房地产开发有限公司商铺销售宣传页两张，欲证明被告大庆市佞金房地产开发有限公司销售的商铺采用三年售后返租，每年回报8%，前三年按照一次性回报24%的销售方式进行销售商铺，并承诺“你买商铺我返租，你的风险我承担”。被告大庆市佞金房地产开发有限公司质证对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，因三年返租其已经届满，同时我公司也按照合同约定履行的相应义务，该份证据与本案无关。被告大庆市东安阳光商场有限公司质证意见同被告大庆市佞金房地产开发有限公司。本院对该组证据的真实性予以确认，对要证明的问题将结合其他证据予以确认。证据三、委托经营管理协议复印件一份（与原件核对无异议），证明被告大庆市佞金房地产开发有限公司将返租的24%改成7.6折，原告徐德君的商铺由被告大庆市佞金房地产开发有限公司委托第三方经营，在双方合同到期后，被告大庆市佞金房地产开发有限公司自行拆除加装的设备设施，并按照统一的标准进行间隔，在合同期满10日内将商铺交给原告徐德君，但是在合同期满后10日内并未为将商铺交给原告徐德君，也没有统一进行间隔。被告大庆市佞金房地产开发有限公司质证对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，我公司委托被告大庆市东安阳光商场有限公司，大庆市东安阳光商场有限公司按照协议的约定，履行了合同的义务，在3年返租期满后，被告大庆市东安阳光商场也将商铺恢复原状，在恢复原状后被告大庆市东安阳光商场通知原告徐德君来东安阳光商场办理接铺手续，但是原告徐德君拒绝接铺，也拒绝按照8%的比例进行继续返租，虽然我方没有直接证据能够证明通知原告徐德君接铺，因为当时都是电话通知的，但是现在80%-90%左右的业户已经来东安阳光商场办理的接铺手续，原告徐德君没有接铺是原告徐德君自身原因造成的，与我公司无关。被告大庆市东安阳光商场有限公司质证对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，在接受被告大庆市佞金房地产开发有限公司委托后，我公司按照协议的约定，履行了合同的义务，在3年返租期满后，我公司也将商铺恢复原状，在恢复原状后我公司通知原告徐德君来我公司办理接铺手续，但是原告徐德君拒绝接铺，也拒绝按照8%的比例进行继续返租，虽然我方没有直接证据能够证明通知原告徐德君接铺，因为当时都是电话通知的，但是现在80%-90%左右的业户已经来我公司办理了接铺手续，原告徐德君没有接铺是原告徐德君自身原因造成的，与我公司无关。本院对该组证据的真实性予以确认，对要证明的问题将结合其他证据予以确认。证据四、大庆市东安阳光商场有限公司商场管理协议复印件一份（与原件核对无异议），证明商场内商铺要经营的前提必须与被告大庆市东安阳光商场有限公司签订该协议，在商户入驻前，必须按照该协议缴纳商管费，每月每平方米20元，如不按期缴纳，被告大庆市东安阳光商场有限公司有权对商户停业停电，直至费用缴清为止，协议中大量的条款对商户做出限制，条款不公平。同时约定，商铺无法继续经营或空闲商铺，仍要缴纳商管费，所有原告所称的不缴纳商管费，禁止进入商场经营从该协议条款中充分得以体现。被告大庆市东安阳光商场有限公司的做法，侵犯了原告徐德君的所有权，同时我们认为被告大庆市东安阳光商场管理有限公司收取该笔费用没有经过相关部门的审批，也没有和原告徐德君协商一致，所以收取该笔费用不合法，被告大庆市东安阳光商场有限公司强制性的要求所有业户不缴纳该笔费用一律禁止进驻商场经营，没有合法的依据。被告大庆市佞金房地产开发有限公司质证对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该份合同与我公司无关。被告大庆市东安阳光商场有限公司质证对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该份管理协议是我公司与产权人张爱英签订的，对原告徐德君并没有约束力，该协议也是我公司在与张爱英协商一致情况下签订，并不存在原告徐德君所述的我公司要求张爱英强制缴纳管理费的情况。虽然我公司收取管理费没有相关业主的委托协议，但是我公司是在征得了大部分业主同意的情况下才进行管理经营，大部分业主也接受我公司的管理服务，因此我公司收取管理费是合理的。本院对该组证据的真实性予以确认，对要证明的问题将结合其他证据予以确认。证据五、购房发票复印件两份（与原件核对无异议），证明原告徐德君购买时房屋的价格是按照7.6折开具的，依据该发票能够推算出原告徐德君购买商铺的真实价格，所以原告徐德君主张损失也是按照该份证据推算出该房屋购买的真实价格的8%来计算的，损失的价格是按照发票的价格÷7.6得出的数字就是房屋的实际价格，按照以前3年返租金24%的合同约定，所以我的房屋租金损失一年应该用房屋的实际价格×8%得出的损失即是我诉讼请求，原告徐德君的诉讼请求是双方合同期限届满后6个月内的损失数额。被告大庆市佞金房地产开发有限公司质证对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，开发票只能证明原告徐德君购买了被告大庆市佞金房地产开发有限公司商铺的事实，原告徐德君所述按照房屋价款计算租金损失，应是返租期三年内。原告徐德君主张2014年商铺租金损失就应当提供造成实际损失的证据，不应当按照此发票的数额进行推算。被告大庆市东安阳光商场有限公司质证意见同被告大庆市佞金房地产开发有限公司。本院对该证据的真实性予以确认，对要证明的问题将结合其他证据予以确认。证据六、付万英证人证言一份，证明购买商铺时，每年按8%进行返租的事实，及在2014年商铺在3年期满之后被告大庆市东安阳光商场有限公司要求所有进行经营的业主必须缴纳每平方米每月20元商管费才可以经营，不缴纳该笔费用的一律不允许业主进驻商场进行经营，商场内业主经过多次上访该问题也未得到解决。被告大庆市佞金房地产开发有限公司质证对证人证言的真实及证明的问题均有异议，首先证人并不认识本案原告徐德君，其次证人商铺是5年期仍未到期，被告大庆市东安阳光商场有限公司及我公司均未向其通知过接铺以及向其收取商管费的事实，但在其证言中却说被告大庆市东安阳光商场有限公司向其收取20元商管费。被告大庆市东安阳光商场有限公司质证对真实性及证明的问题均有异议，我公司对于2层商铺的业主是不收取商管费的，也不存在不交该笔费用就不让业主经营的情况，因该证人的商铺返租期未满，我公司未通知其接铺及办理交接手续。本院认为，证人证言应由证人出庭作证并接受法庭的质询，该证人未到庭且未向法庭提供法律规定的不能出庭的情况，故本院对该证人证言要证明的问题不予确认。证据七，有证人张爱英出庭作证，证明被告大庆市佞金房地产开发有限公司采用3年一次性回报24%的销售方式销售商铺，后按照7.6折开发票，在双方三年合同期满后，双方就返租的比例未达成协议，被告大庆市佞金房地产开发有限公司没有按照销售最初的8%进行返点，一部分业主终止了委托经营关系，在业主自主经营之后，被告大庆市佞金房地产开发有限公司及被告大庆市东安阳光商场有限公司要求必须按照每月每平米20元缴纳管理费，否则禁止一切业主进入商场经营，经业主多次上访，该事情一直没有得到处理。被告大庆市佞金房地产开发有限公司质证证人证言叙述的均是其自身与我公司在签订返租协议期满后，未达成返祖协议等事宜，其无法证实原告徐德君未将其铺位对外出租及造成损失是由于我公司的行为造成，证人也不清楚原告徐德君的铺位实际上已经对外出租的事实，该事实与原告徐德君所述我公司阻止其对外出租的说法是矛盾的，因此我公司认为该证人证言不真实，不应予以采信。被告大庆市东安阳光商场管理有限公司质证证人证言叙述的均是其自身与我公司在签订返租协议期满后，未达成返祖协议等事宜，其无法证实原告徐德君未将其铺位对外出租及造成损失是由于我公司的行为造成，证人也不清楚原告徐德君的铺位实际上已经对外出租的事实，该事实与原告徐德君所述我公司阻止其对外出租的说法是矛盾的，因此我公司认为该证人证言不真实，不应予以采信，证人证言明确表述其在返租期满后商场的业主均到我公司办理铺位交接手续，虽然有些商铺并没有就返租事宜达成协议，也可以说明我公司通知了所有业主来接铺的事实。本院认为，证人系东安阳光商场业主，其有一铺位已经对外出租，其证人证言表述的问题主要是返租金额的比例及是否应收取管理费的问题，该问题亦是本案争议的焦点，故本院对该证人证言要证明的问题将结合其他证据予以确定。本案在庭审过程中，被告大庆市佞金房地产开发有限公司未向法庭提交证据。本案在庭审过程中，被告大庆市东安阳光商场有限公司举证如下：商铺租赁合同复印件两份（均与原件核对无异）及照片一张，证明在2014年11月-2016年10月31日原告徐德君已经将铺位对外出租的事情，而且该铺位现在也在正常经营，该铺位对外出租也是我公司帮助原告徐德君联系承租铺，促成租赁事宜，原告徐德君并未遭受实际损失。原告徐德君质证对合同的真实性无异议，对证明的问题有异议，因为原告徐德君的诉讼请求是2014年5月1日-2014年10月31日的损失，而这组证据发生租赁时间是2014年10月31日之后，所以与原告徐德君所主张的时间节点不同，同时这组证据恰恰证明了证人所陈述的事实，也就是说东安阳光商场对于出租的商铺采取两种做法，业主自行出租的必须缴纳商场管理费，第二种是由商场委托出租的具体缴纳的管理费的数额及方式由被告大庆市东安阳光商场有限公司进行协议，同时可以看出在2014年5月1日-2014年10月31日原告徐德君的商铺并没有出租，但仍然缴纳了管理费，所以原告徐德君的商铺在主张的时间节点内并不是不能自行出租，是在不缴纳管理费的前提下被告大庆市东安阳光商场有限公司不允许经营者入住导致的，而原告徐德君所主张的损失正是由于三年合同期满后半年内由于不缴纳管理费，被告大庆市东安阳光商场有限公司不允许入住的情况下导致的，所以被告大庆市东安阳光商场有限公司应承担损失。被告大庆市佞金房地产开发有限公司质证对真实性及证明的问题均无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。依据以上证据及庭审中当事人的陈述，确定本案法律事实如下：2010年，原告徐德君购买了由被告大庆市佞金房地产开发有限公司开发的位于大庆市萨尔图区纬七路12号东安市场一层*号商铺一户，该商铺在购买时被告大庆市佞金房地产开发有限公司承诺三年售后返租，每年返租8%，一次性返还三年回报率24%。2010年11月28日签订合同时，因该约定不能实现，故被告大庆市佞金房地产开发有限公司将三年一次性回报24%的租金修改成一次性7.6的折扣，原告徐德君实际支付购房款314910元。合同约定原告徐德君将购买的商铺免费给被告大庆市佞金房地产开发有限公司使用三年，由被告大庆市佞金房地产开发有限公司或者其委托的第三方经营，合同期内，被告大庆市佞金房地产开发有限公司委托被告大庆市东安阳光商场有限公司经营，期满后，双方就是否继续委托被告大庆市佞金房地产开发有限公司及大庆市东安阳光商场有限公司经营该商铺及房租、管理费收费标准等事宜未达成协议。原告徐德君认为其有权自主经营，在没有委托被告大庆市东安阳光商场有限公司经营管理的前提下，没有缴纳管理费的义务，同时，被告大庆市东安阳光商场有限公司交付商铺的面积与房屋产权证上的登记面积不一致，且被告大庆市东安阳光商场有限公司擅自将公共部分出租，经营与部分业主商铺同类项目，行为侵犯了原告徐德君的合法权益，故原告徐德君诉至法院，要求被告大庆市佞金房地产开发有限公司、被告大庆市东安阳光商场有限公司赔偿原告徐德君2014年5月1日-2014年10月31日的按实际房屋价格8%返租的经济损失16564元，并由被告大庆市佞金房地产开发有限公司、大庆市东安阳光商场有限公司承担本案的诉讼费用。本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷，原告徐德君与被告大庆市佞金房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及委托经营管理协议均系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。原告徐德君购买东安市场一层*号商铺不同于一般的个人住宅，该房的用途为商铺，位于东安阳光商场室内，该商铺及其他众多商铺由被告大庆市东安阳光商场有限公司统一管理，有利于保证商场及商铺规范、有序、正常的运行。商场在管理运营过程中必然发生公用照明、公用水费、中央空调能源费、各类设备设施器具的维修、更换等各项费用。由各商铺经营者对上述费用予以分担并无不当。原告徐德君认为其享有自主经营权，没有缴纳管理费的义务，但其拒不缴费要求自主经营的行为势必扰乱商场的正常管理秩序，损害社会公共利益。被告大庆市东安阳光商场有限公司在原告徐德君拒不缴纳管理费用的情况下，禁止其入驻经营的行为并不违法法律规定。原告徐德君以此为由要求被告大庆市佞金房地产开发有限公司及被告大庆市东安阳光商场有限公司赔偿经济损失的诉讼请求理由不充分，且原告徐德君主张的赔偿金额系自行推算，并无法律依据。综上，本院对原告徐德君的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告徐德君的诉讼请求。案件受理费214元，由原告徐德君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  周苹苹人民陪审员  吕淑平人民陪审员  刘丽华二〇一六年七月十一日书 记 员  王昱淞