山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2015)龙新民重初字第2号原告：王玉海，男，1976年11月3日出生，蒙古族，居民，住天津市河北区。原告：杨晓华，女，1976年9月18日出生，汉族，居民，住天津市河北区。二原告委托代理人：闫富有，天津平实律师事务所律师。被告：龙口东海房地产开发有限公司，住所地：龙口市东江镇南山工业园。法定代表人：孟祥照，公司总经理。委托代理人：曲春道，公司职工。被告：高安市朝蓬房地产开发有限公司，住所地：高安市朝阳路116号。法定代表人：刘斌，公司董事长。委托代理人：马国盛，山东平直律师事务所律师。原告王玉海、杨晓华与被告龙口东海房地产开发有限公司（下称东海房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月2日作出（2013）龙新民初字第148号民事判决书，原告王玉海、杨晓华不服该判决，向烟台市中级人民法院提起上诉，烟台市中级人民法院于2015年1月13日作出（2015）烟民一终字第35号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理前，根据原告的申请，本院依法追加高安市朝蓬房地产开发有限公司（下称高安朝蓬）为本案被告。原告王玉海、杨晓华的委托代理人闫富有，被告东海房地产的委托代理人曲春道，被告高安朝蓬的委托代理人马国盛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王玉海、杨晓华诉称，2011年10月15日原告与被告签订购房定单（编号：0000114），定购了被告开发的位于山东省龙口市东海黄金海岸海涛新都K区欧洲苑7号楼1单元101室，房屋面积为73.95平米，总房款为290000元。并且原告于2011年9月1日交付了145000元的购房款。但被告迟迟不与原告签订商品房预售合同。原告多次与被告协商，被告均不予任何答复。原告找到被告在天津的委托销售方，被告承诺退还原告的购房款，但时至今日被告仅退还原告30000元的购房款，剩余的115000元购房款一直未返还给原告。原告为维护自身的合法权益向法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告返还原告购房款115000元并支付逾期的相应利息。2、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求：1、依法判令解除双方于2011年10月15日签订的《购房定单》。2、返还原告已付房款115000元并支付自2012年11月20日至本判决生效之日止银行同期贷款利息。东海房地产承担给付上述款项的义务，高安朝蓬承担连带责任。被告东海房地产辩称，同意解除双方签订的《购房定单》，但原告主张返还的115000元因被告方未收到该款项不同意返还。原告所称已交房款与事实不符，实际上原告诉称的115000元是原告借给郝红宝，而不是原告所称缴纳的房款。据被告方了解原告与郝红宝之间是朋友关系，2012年11月4日被告公司工作人员以及东海保卫处的工作人员与郝红宝一起去龙口市公安局东海派出所就解决郝红宝与售楼处和原告之间的纠纷进行了报案，并且此案经东海派出所调查：客户尹瑞祥、马凤兰、王玉海均承认郝红宝收到了以上三户资金共50万余元，并且该款项是以借款名义借给郝红宝的，就此可认定原告与郝红宝之间是借款纠纷与被告公司无关。请求法院依法驳回原告的诉请。被告高安朝蓬辩称，被告公司未收到原告诉称的115000元房款，也没有在天津设立销售部，被告公司开发的欧洲苑地块在售楼处有明确的声明，告知所有款项必须汇入第一被告在建设银行的账户，因此被告方无返还房款的义务，请求法院依法驳回原告诉请。经审理查明，涉诉楼盘海涛新都K区欧洲苑系二被告合作开发。2011年6月25日，原告王玉海在龙口市东海黄金海岸海涛新都K区欧洲苑售楼处与被告东海房地产签订购房定单（编号：0000342），定购二被告开发的龙口东海黄金海岸海涛新都K区欧洲苑7号楼1单元101室。购房定单约定，“总房款为314879元；签订本单时先支付1000元”。当日，原告以现金方式向被告交纳定金1000元。2011年9月1日，原告通过中国工商银行转账方式向郝红宝支付144000元，同日郝红宝向原告出具收款收据一份，载明：“今收到欧洲苑7号楼1单元101室王玉海交来房款人民币壹拾肆万肆仟元整。收款人郝红宝，交款人王玉海”。收据上加盖天津世涛天朗房地产经纪有限公司财务专用章。2011年9月3日，有人持户名为赵家琳的银行卡通过东海房地产的POS机为原告交纳房款29000元。2011年10月15日，二原告与被告针对涉诉房屋在欧洲苑售楼处再次签订购房定单，载明，“开发商：龙口东海房地产开发有限公司；投资商：高安市朝蓬房地产开发有限公司；认购方：王玉海、杨晓华；付款方式：分期付款；总房款：290000元；双方约定：认购方选择分期付款，签订本单时支付144000元，首批50%款145000元于2011年9月1日前付齐，第二批款30%87000元于2012年5月20日前支付；余款58000元于2012年9月1日前付齐。已付款自动转为房款。开户名开户行账号：龙口东海房地产开发有限公司，中国建设银行股份有限公司龙口支行黄城分理处，37×××91”。在购房定单下方“区域”一栏中标注“同创天津部门吕涛”，高安朝蓬在该购房定单上加盖“东海海涛新都K区（欧洲苑）”印章。同日，东海房地产出具收款收据，载明：“交款人王玉海、杨晓华，欧洲苑7#1101购房款30000元”。原告陈述，签订定单当日其未向被告索要已交房款145000元的收据，且当日亦未收到该30000元房款的收据，该收据是以后由郝红宝转交给原告的。原告发现收据载明的房款数额与已交给郝红宝的款项数额不符时，向郝红宝索要收据及要求签订商品房预售合同，但郝红宝一直推托。后经郝红宝之手返还原告30000元。庭审中，高安朝蓬提交其与北京京南同创房地产投资有限公司（下称京南同创公司）签订的《楼宇独家销售代理合同》，证明其将涉诉楼盘海涛新都K区欧洲苑委托京南同创公司代理销售。另东海房地产提交一份情况汇报，系高安朝蓬于2013年1月1日针对其销售商北京京南同创房地产投资有限公司的违规行为向东海房地产所做的情况说明，情况汇报载明：“京南同创公司无视行业规范行为和职业道德，经常私收客户房款、担保费、装修押金等费用。由于公司违规操作，造成公司下属的二级代理商也同样胡作非为（据我公司了解就有赵龙、吕涛、孙卫三个人有此行为），给南山地产公司造成了恶劣影响，给公司和客户造成了巨大的经济损失。吕涛(真名为郝红宝）是京南同创公司二级销售商，负责天津市场，在欧洲苑销售多套商品房，均由京南同创结算佣金。据客户反馈过来的信息，该人经常私收客户房款据为己有，我公司发现情况后多次与京南同创公司交涉，均以这是客户与吕涛个人之间的经济往来为由予以搪塞”。另被告提交悬挂于欧洲苑售楼处的声明一份，证明被告已明确告知购房者交纳房款的注意事项。该声明载明：“尊敬的购房业主：为了保障您的合法权益，防止意外发生，请务必将您的购房款汇入南山地产唯一指定账户，您的收据必须盖有龙口东海房地产开发有限公司的财务章，否则您因此造成的财产损失在欧洲苑售楼处得不到保障。银行账户：龙口东海房地产开发有限公司；户行：建行黄城分理处；账号：37×××91。”另查明，吕涛与郝红宝系同一人，郝红宝系天津世涛天朗房地产经纪有限公司的法定代表人。上述事实，有原、被告的陈述，购房定单、收款收据、《楼宇独家销售代理合同》等证据在卷佐证。本案的焦点问题是原告于2011年9月1日通过银行转账支付给郝红宝的款项是否应认定为被告收取的原告购房款。原告认为，应认定为被告收取的购房款。理由是：1、以郝红宝为代表与原告进行房屋买卖行为，在给付房款时原告将款项汇入郝红宝个人账户，郝红宝将其中一部分打入被告东海房地产公司，且由该公司向原告出具打入部分的收据，被告出具收据的行为直接代表了对郝红宝所做行为的认可。2、郝红宝无论从销售代理关系来看或表见代理或其系本案销售代理合同中京南同创的员工，均具有代表被告公司以外签订任何协议或进行其他民事行为，原告作为合同相对方有足够的理由认为是在与本案被告进行商品房买卖行为，该行为应得到法律认可并赋予实施。3、原告已按协议规定按期支付了相应的购房款，履行了购房义务，在本案中无任何过错。被告东海房地产认为，郝红宝的行为不构成表见代理。我国法律对表见代理作了明确的严格规定，本案并不符合表见代理的构成要件。故二原告交给郝红宝的款项不能视为被告收取的购房款。被告高安朝蓬认为，二原告交给郝红宝的款项并非被告收取的购房款。理由是：1、原告到被告售楼处签订定单时应看到售楼处悬挂的声明告示，双方签订的定单上也约定了收款的账户及开户行，原告将房款私自汇入郝红宝个人账户应由原告自行承担责任。2、被告公司与京南同创公司签订的楼宇独家销售代理合同并不能反映出被告授权代理公司收取房款，且高安朝蓬作为合作开发者也无权收取房款，故原告将款项打入郝红宝账户与二被告无关。3、结合公安机关的证明，原告与郝红宝的关系应系借款关系，原告未提交证据证明郝红宝有权收取房款及其将房款打入郝红宝账户的合法性。本院认为，根据原告提交的购房定单中载明的内容、被告高安朝蓬提交的其与京南同创公司签订的《楼宇独家销售代理合同》及其向东海房地产的情况汇报可证实，涉诉房产所属的海涛新都K区欧洲苑楼盘由京南同创公司代理销售，吕涛(真名为郝红宝）为京南同创公司的二级销售商，负责天津市场，销售了欧洲苑楼盘的多套商品房，原告亦是通过郝红宝认购的涉案房产，即郝红宝系涉诉房产的销售代表。原告主张郝红宝系涉诉房屋的销售代表，故应从表见代理的角度认定原告交给郝红宝的款项即为交给被告的购房款。本院认为，郝红宝系涉诉房产的销售代表，且以其为法人代表的天津世涛天朗房地产经纪有限公司收取原告款项114000元（收取144000元后返还原告30000元），事实清楚，予以认定。但销售代表的代理权限是否可以收取房款，及原告将购房款交给销售代表是否构成表见代理，应看是否符合表见代理的构成要件。表见代理的具体表现共分为三种情形，即无代理权、超越代理权、代理权终止后仍以被代理人名义实施行为。本案郝红宝为涉诉房产的销售代表，具有一定的代理权，应属超越代理权的情形。超越代理权所生的表见代理必须要满足的要素为：代理的相对人为善意且并无过失。相对人的并无过失，要求其虽以善意管理人的注意，而仍可相信代理人所为的属代理权限内的行为。本案中，原告与被告签订的购房定单明确约定了交纳房款的开户名及开户行账号，原告却不按双方的约定履行付款方式；且被告在售楼处亦张贴“声明”告知购房业主购房款的交纳账户及开户行，原告数次来售楼处签订购房定单，应看到该声明的警示内容，但原告仍不按声明中的要求方式支付房款，原告的上述行为不能属于尽到充分注意义务后的无过失。且原告在庭审中亦未提交任何证据证明被告授权郝红宝作为销售代表收取涉诉房产的房款。原告主张根据《楼宇独家销售代理合同》的内容可看出被告允许销售代表收取客户房款，从该代理合同的通篇内容综合分析，原告的观点不能成立。原告将款项交付郝红宝的行为不符合表见代理的构成要件，原告以表见代理为由，主张其交付给郝红宝的款项即为向被告交纳的购房款，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告已交纳给被告的房款应为30000元。原告主张解除《购房定单》，被告亦同意解除，此系双方当事人的合意，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，购房定单解除后，被告应返还原告已交房款30000元。原告主张被告返还超出该30000元房款的部分，本院不予支持。因原告未提交证据证明解除该购房定单的原因在于被告，故原告请求被告给付房款利息的主张，本院不予支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告王玉海、杨晓华与被告龙口东海房地产开发有限公司、高安市朝蓬房地产开发有限公司针对龙口东海黄金海岸海涛新都K区欧洲苑7号楼1单元101室签订的《购房定单》。二、被告龙口东海房地产开发有限公司、高安市朝蓬房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王玉海、杨晓华购房款人民币30000元。三、驳回原告王玉海、杨晓华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，由被告龙口东海房地产开发有限公司、高安市朝蓬房地产开发有限公司承担678元，由原告王玉海、杨晓华承担1922元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李 杰人民陪审员  唐万程人民陪审员  郑桂珍二〇一六年七月十一日书 记 员  李舒亚