上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三(民)初字第4487号原告范楚绒。被告上海大飞物业管理有限公司。法定代表人王建国，总经理。委托代理人汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。被告上海市奉贤区阳光海岸业主委员会。负责人郑燕，主任。负责人凌耀初。负责人松本梅生。原告范楚绒诉被告上海大飞物业管理有限公司（以下简称大飞公司）、上海市奉贤区阳光海岸业主委员会（以下简称阳光海岸业委会）确认合同无效纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年10月30日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，组成合议庭，于2016年6月1日公开开庭进行了审理。原告范楚绒、被告大飞公司的委托代理人汤卫忠到庭参加诉讼，被告阳光海岸业委会经本院传票传唤，两次开庭均拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，阳光海岸小区是21万平方米以上的住宅小区，被告大飞公司和被告阳光海岸业委会签订物业管理合同的行为违反《物业管理企业资质管理办法》第八条规定，即“三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。”的强制性规定。业委会主任松本梅生伪造房屋产权证，本不是本小区业主，他代表业委会与大飞公司签订的物业管理合同无效，故诉讼请求：1、依法判决大飞公司与阳光海岸业委会于2010年7月10日签订的《物业服务合同》无效；2、依法判决大飞公司与阳光海岸业委会签订的《调解协议书》无效；3、依法判令阳光海岸业委会和大飞公司公开阳光海岸小区的物业管理收支情况明细账。审理中，原告变更诉讼请求为:判决确认大飞公司与阳光海岸业委会于2010年7月10日签订的《物业服务合同》无效;其余诉讼请求本案中不再主张。原告针对其诉讼请求向法庭提交了如下证据：1、2010年7月10日两被告签订的物业服务合同一份、调解协议书一份，证明物业服务合同主体非法，合同是无效的；2、大飞公司网上信息资料一份，证明大飞公司具有的是3级资质，承接阳光海岸小区物业服务业务违反国家强制性规定；3、松本梅子房产证照片一份，证明松本梅生房产证，其实不是本小区业主；4、原告房产证一份，证明原告系本小区业主；5、阳光海岸业委会备案证一份，证明备案情况。被告大飞公司辩称：不同意原告的诉请，要求依法驳回。原告基于主张合同无效的理由不成立。1、被告大飞公司与阳光海岸业委会签订的物业合同符合法律规定，业委会在签订合同时已经法定机构登记备案，资格合法有效；2、物业管理条例规定的3级资质与承担的20万平米是指建筑面积，不是占地面积，不存在超越资质的范畴。被告大飞公司针对其辩称向法庭提供了如下证据：2010年6月28日阳光海岸业委会公告一份，证明大飞公司与阳光海岸业委会签订合同时已经按照法定程序征求业主意见，并进行公告，双方签订的合同经法定程序合法有效。被告阳光海岸业委会未针对原告诉请提出答辩意见，未提供任何证据。经当庭质证，被告大飞公司对原告提供的证据1、2、4、5真实性无异议，对证据3真实性不予确认。原告对被告大飞公司提供的证据的真实性不认可。本院对原告提供的证据1、2、4、5予以认定，对证据3真实性和关联性不予认定；对被告大飞公司提供的公告认定为定案证据。基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：原告范楚绒系上海市奉贤区阳光海岸小区业主。2010年6月28日，被告阳光海岸业委会发布公告，就“选聘制方法更换前期物业公司”、“推荐上海大飞物业管理有限公司作为候选物业公司”事项进行投票表决的统计结果进行公示。其中载明：“关于‘选聘上海大飞物业管理有限公司管理阳光海岸小区’业主投票表决，同意332票、占95%，反对15票，占4.3%，弃权2票，占0.7%；同意面积61548平方米，占97.7%，反对面积1362平方米，占2.1%，弃权面积110.5平方米，占0.2%。”同时，该公告载明：“业主委员会同时公告表决如下：1、本次表决在公开、公正、公平的原则下，由政府相关部门的监督，顺利表决通过更换前期物业并选聘上海大飞物业管理有限公司为阳光海岸新的物业管理公司，符合物业管理条例‘50%以上业主同意、50%以上面积同意’的法规；2、本公告颁布之日起15天内为新老物业公司交接期，至2010年7月11日起，阳光海岸小区由上海大飞物业管理有限公司负责物业管理，原天津顺驰物业管理公司上海分公司将自动解聘；3、新老物业交接时间结点为2010年7月11日上午10点正，交接地点为本小区业委会办公室，希望天津顺驰物业管理公司上海分公司负责人及上海大飞物业管理有限公司负责人携带有效证件及公章前来办理交接手续。”2010年7月10日，被告大飞公司与被告阳光海岸业委会签订《物业服务合同》一份，约定：由被告大飞公司为阳光海岸小区提供物业服务；合同期限为2010年7月11日起至2012年7月10日止，合同到期没有解除合同或继续履行合同的，本合同自动延续。该合同尾部由业委会主任松本梅生签名，盖有被告阳光海岸业委会公章。2013年9月16日被告大飞公司与被告阳光海岸业委会签订《调解协议书》一份，约定：双方同意大飞公司为阳光海岸小区物业服务至2013年9月10日终止；另外具体约定了结算方法。本院认为，根据法律规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，被告阳光海岸业委会通过业主表决投票，统计出结果，作出选聘被告大飞公司作为阳光海岸小区的物业服务公司的决定，该决定对阳光海岸小区全体业主具有约束力。被告阳光海岸业委会于2010年7月10日与被告大飞公司签订了本案讼争的《物业服务合同》，签订该《物业服务合同》是基于业委会的上述决定，而该《物业服务合同》本身的内容又不违反法律、行政法规的强制性规定，故应属有效。原告主张根据《物业管理企业资质管理办法》规定，被告大飞公司不能承接阳光海岸小区的物业服务业务，但该《物业管理企业资质管理办法》由原建设部颁发，只是部门规章，并非法律、行政法规，相关规定内容也非强制性规定，故本院对原告该主张不予采纳。原告主张的业委会主任松本梅生伪造房屋产权证，不是本小区业主，不能代表业委会与被告大飞公司签订物业服务合同，因松本梅生当时作为业委会主任，代表被告阳光海岸业委会而签字，况且合同又盖有被告阳光海岸业委会的公章，故原告该主张也不成立。至于松本梅生是不是小区业主，并不是本案审查范围。综上，原告主张被告大飞公司与被告阳光海岸业委会于2010年7月10日签订的《物业服务合同》无效，无事实和法律依据，本院无法采信。被告阳光海岸业委会经本院传票传唤拒不到庭应诉，应承担相应的法律后果，并不影响本院依法裁判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《物业管理条例》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的的规定,判决如下：驳回原告范楚绒请求确认被告上海大飞物业管理有限公司与被告上海市奉贤区阳光海岸业主委员会于2010年7月10日签订的《物业服务合同》无效的诉讼请求。案件受理费人民币80元，由原告范楚绒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐祖峰审 判 员  屠朝辉人民陪审员  倪梅英二〇一六年七月二十七日书 记 员  刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。三、《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。