四川省江安县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1523民初523号原告汤吉珍，女，1949年6月30日生，汉族，务农，住江安县。委托代理人刘明清，四川翠屏律师事务所律师。被告黄贵华，男，1948年5月1日生，汉族，务农，住江安县。被告肖发楷，男，1952年5月28日生，汉族，务农，住江安县。被告肖剑秋，男，1991年10月19日生，汉族，务农，住江安县。被告ＸＸ勇，女，1979年3月28日生，汉族，务农，住江安县。原告汤吉珍与被告黄贵华、肖发楷、肖剑秋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，原告申请追加ＸＸ勇作为本案被告参加诉讼，本院依法予以准许。原告汤吉珍及其委托代理人刘明清，被告黄贵华、肖发楷、肖剑秋到庭参加了诉讼，被告ＸＸ勇经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汤吉珍诉称，原告与被告黄贵华原系夫妻关系，于1980年形成事实婚姻关系，于2015年被法院判决离婚。被告肖发楷与何兴才系夫妻关系，被告肖剑秋、ＸＸ勇均系被告肖发楷与何兴才之子女，何兴才于2015年上半年死亡，被告肖发楷、肖剑秋、ＸＸ勇为其法定继承人。2002年4月2日，被告通过竞卖方式以188000元购得江安县留耕粮油食品站位于江安县（其中门市四间，楼上住房四间），并办理了产权变更手续。（2015）江安民初字第124××民事判决书确认该财产系原告与被告黄贵华的夫妻共同财产。该案审理中，被告黄贵华自述已将上诉门市中邻近江红路的门市二间（门牌号××、××）以及对应二楼住房二间卖与案外人肖发楷、何兴才夫妇，法院以房屋是否出卖涉及案件第三人利益为由未对争议的两间门市及房屋进行处理。原告认为，被告黄贵华在夫妻关系存续期间未经原告同意，擅自将夫妻共同财产卖给肖发楷、何兴才，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条”一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定，其房屋买卖合同无效。现原告为维护其合法权益诉至人民法院，请求判令：一、确认被告黄贵华与肖发楷、肖剑秋之间关于江安县中门牌号为××、××门市两间及其对应二楼的住房两间的房屋买卖合同无效；二、被告肖发楷、肖剑秋向原告汤吉珍、被告黄贵华返还上述门市两间及其对应二楼住房两间房屋；三、诉讼费由被告承担。被告黄贵华辩称，一、原告与被告本人曾系事实夫妻关系，在夫妻关系存续期间购买了位于江安县（其中门市三间，楼上住房三间）是事实，靠江红公路最外侧的一间门市及其楼上住房（其门牌号为××）系第三人赖洪全购买。二、原告对房屋出售的行为是明知的。由于第三人赖洪全所有的上述房屋登记在被告本人名下，因而在房屋出卖时由被告本人代为签订售房合同，但房屋出售价款均系赖洪全收取。门牌号为××的门市及其楼上住房，被告本人已于2012年3月27日以128000元的价格卖给了被告肖发楷,所售房款被告本人已收取并用于了家庭支出。三、离婚案件中出示的房屋买卖合同与本案被告肖剑秋出示的房屋买卖合同不一致，应以被告肖剑秋出示的2008年1月15日、2012年3月27日两份房屋买卖合同为准。被告肖发楷辩称，一、购买房屋时不知原告与被告黄贵华系夫妻关系，且房屋权属证明上登记的所有人仅有被告黄贵华一人，因此买房时未经原告同意。二、争议房屋系被告夫妻出钱购买的，后来又在所购房屋楼顶添建房屋。房屋购买后一直由被告肖剑秋占有、使用至今，期间原告并未提出异议。被告肖剑秋辩称，一、争议房屋系被告的父母出面购买的，购买后一直由被告家人居住至今。二、2013年9月，被告在所购房屋楼顶添建了一层住房。房屋添建后，一直由被告使用至今。期间，原告从未曾向被告主张过权益。三、原告在离婚案件中的买卖合同是假的，被告本人出示的2008年1月15日、2012年3月27日两份房屋买卖合同才是真实的。被告ＸＸ勇未答辩。经审理查明，原告与被告黄贵华原系事实夫妻关系，于1980年形成事实婚姻关系，于2015年被（2015）江安民初字第124××民事判决书判决准予离婚。被告肖发楷与何兴才系夫妻关系，被告肖剑秋、ＸＸ勇均系肖发楷与何兴才的子女。何兴才于2015年5月18日因疾病死亡，被告肖发楷、肖剑秋、ＸＸ勇为其法定继承人。2002年4月2日，被告黄贵华与第三人赖洪全通过竞卖方式以188000元的成交金额购得江安县留耕粮油食品站位于江安县轮桥楼房一幢共二层（含一层门市四间、二层住房四间，建筑面积共计为298.05㎡、国有土地使用权面积为149㎡），并办理了相关产权转移手续[房屋所有权证号：江安房权证夕佳山镇字第××号，国有土地使用证号：江国用（2002）字第123××，户名：黄贵华]。原告汤吉珍、被告黄贵华均陈述，上述楼房中邻近江安县江红公路门牌号为××的门市及其楼上住房系第三人赖洪全所有。2008年1月15日，黄贵华请第三人黄贵友代为书写卖房契约一份，购买房屋一方有肖发楷、何兴才在场。契约内容为:”立卖房文契人黄贵华，情因另有营谋，经双方商议，情愿将自有平房壹间，计门面壹间、楼上两间寝室和阳台共玖拾陆平方米。坐落三轮桥农贸市场街口左边，东与黄贵华共墙，西江红公路大街，北农贸市场街中心，南自墙，卖与莲花生产队肖发楷名下为业。此平房门窗俱全。当即凭中证人议定时值人民币壹拾陆万捌仟元。房款当面交清，并无下欠，签字脱业。双方并无意见。自卖之后，即由买方永远管业，族人等不得异议。此系二家心甘情愿，并无勒逼弊等。今恐人心不估，特立卖契一纸，交与买方永远存执为据。注：房权证由肖发楷自己办理。”被告黄贵华在出卖房屋人处签名、捺印，亲属一栏显示为何兴才，第三人黄贵友在执笔人处签名。第三人黄贵友写好契约后便离开了，未亲眼见到房款的交付。被告黄贵华、肖发楷均称该房款已当面交付给第三人赖洪全。同日，赖洪全出具收条一张：”收条今收到肖发楷购房款壹拾陆万捌仟元整。小写168000元。”2012年3月27日，被告黄贵华与肖发楷签订购房协议书，将门牌号××号的门市一间及对应二楼的住房卖给被告肖发楷。购房协议书的内容为：”卖方：黄贵华（甲方）身份证9。买方：肖发楷（乙方）身份证X。甲方将座落江安县三轮桥农贸市场出口处壹间门市售给乙方，现就相关事谊协商如下：一、甲方出售房屋地段在三轮桥镇农贸市场口面向江红公路，与原乙方已购买的壹间相连接，东邻农贸市场甲方的房屋共墙为界。二、面积：土地面积为37.5平方米，（江国用2002字第12××号）房屋面积，砖混一、二层74.5平方米，含阳台在内，（房屋权证江安县房权夕佳山镇字第××号号）。三、售房金额：人民币128000.00元（大写壹拾贰万捌仟元正）。四、付款方式：由乙方一次性付清甲方，以甲方收据为准。五、特别约定，两证由乙方保管，若甲方要卖另外两间，乙方可交甲方一并办理过户手续。六、本协议一式两份，甲乙双方各保存壹份，受法律保护。甲方签字盖章：黄贵华。乙方签字盖章何兴才代。公元二〇一二年三月二十七日。”何兴才、被告黄贵华分别在协议上签名、捺印。同日，被告黄贵华出具收条一张：”收条今收到肖发楷购房款128000.00元（大写：壹拾贰万捌仟元正）。此据。收款人：黄贵华条手印。2012年3月27日。”被告黄贵华在该收条上签名并捺印。现原告为维护其合法权益诉至本院，并提出如上诉讼请求。审理中，原告将第一项诉讼请求变更为：确认2008年1月15日被告黄贵华签订的卖房契约、2012年3月27日被告黄贵华签订的购房协议书无效。另查明，原告自述2008年至2013年期间，虽较多的时间居住在重庆市原告儿子处，但每年均回到争议房屋所在地被告黄贵华的房屋处居住10多天。2013年9月原告与被告肖剑秋两家同时添建住房一层（其对应门牌××6号、8号）；被告肖剑秋在本案争议房屋上添建住房一层（其对应门牌××2××4号）；原告与被告肖剑秋两家将添建的住房及楼顶用砖墙隔开，两家所添建的项目各异。住房添建后，原告从未居住、使用被告肖剑秋家所添建的住房。两家所添建的房屋至今未办理审批手续和权属登记。2014年，原告首次向本院提起离婚诉讼，在2014年4月18日的民事起诉状中陈述：2012年被告黄贵华将江安县留耕粮油食品站江安县镇三轮桥楼房六间（其中底楼门市三间、楼上住房三间）中的二间（底楼门市一间及楼上住房一间）卖与何兴才。2015年，原告再次向本院提起离婚诉讼，本案以（2015）江安民初字第1××2号立案受理。在该案审理中，原告陈述不清楚第三人赖洪全将门牌××2号的门市及其楼上住房究竟是卖给了何兴才，还是卖给了被告黄贵华；被告黄贵华在该案中陈述上述房屋系第三人赖洪全卖给何兴才的，由于房屋所有权证上的所有人为被告本人，因而本人代第三人赖洪全签订了卖房合同，但所售价款均由第三人赖洪全收取；第三人赖洪全在该案中作为证人出庭作证时陈述，上述门牌××2号的门市及其楼上住房已出卖给何兴才，相应的房款均已收取。审理中，原告还出示了2007年8月16日的协议及2008年3月28日的购房协议书复印件各一份。2007年8月16日的协议内容为：”现有夕佳山镇农贸市场口子黄贵华门面房一间，靠公路一侧，占地面积四十八平方米，上下两层，一楼一底，经协商，此房玖万元整，于2007年8月16日卖给夕佳山安远村肖发楷，以付现金陆仟捌佰元整，手续过户费由肖发楷负责。双方不得违约，违约金壹万元整。此据。卖房人黄贵华。买房人何兴才代笔。二〇〇七年八月十六日。”2008年3月28日的购房协议书约定：被告黄贵华将本案争议门市贰间及其楼上住房卖给被告肖剑秋，约定价款为88800元。各被告对上述两份协议的真实性均予以否认，称系为今后办理过户登记手续才出具的2008年3月28日购房协议书。原告另出示了卖房证明复印件一份,其内容为：”赖洪全将三轮桥农贸市场口原粮站房公路边上一间，一楼一顶卖给黄贵华，情况属实，此条为据。房价：玖万元整。卖房人：赖洪全。2007年8月3日。”该证据原件存于（2015）江安民初字第1××2号案件中。被告黄贵华对该证据予以否认。审理中，原告自述2013年被告肖剑秋完成房屋添建行为后，虽未直接找过肖剑秋，但曾向派出所报过案。但江安县公安局夕佳山派出所出具的关于汤吉珍报案情况说明显示：2013年后的报案记录没有关于被告肖剑秋添建房屋产生纠纷的记录，但2009年12月28日的报案记录反映有何兴才不准原告在其门市进出的内容。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点之一，关于原告对被告黄贵华出售房屋的行为是否明知的问题。其一，2008年至2013年期间，原告虽更多的时间居住在重庆，但每年均回到争议房屋所在地与被告黄贵华居住、生活一段时间，对于争议房屋是否转让、被侵占的事实应当知晓；其二，公安机关报案记录显示何兴才不准原告在其门市进出，表明何兴才有自己的门市，且与原告的门市相邻；其三，2013年9月，原告与被告肖剑秋两家同时添建房屋，原告全程参与房屋添建行为，且在添建时已将两家添建的房屋、楼顶用砖墙隔开，原告明知其合法权益受到损害，但未提出异议，也未依法主张其合法权益。上述三个方面相互印证，已形成完整的证据链条，足以证明原告对被告黄贵华出售房屋的情况是知道或应当知道的。本案争议的焦点之二，房屋购买价款是否合理的问题。门牌××2号的门市及住房售价为168000元、而门牌××4号的门市及其楼上住房售价为128000元，合计价款为296000元。该争议房屋面积约为2002年购买时房屋总面积的一半，而售价远高于原购买总价188000元，而原告在审理中并未提供争议房屋售价明显不合理的证据，本院认为争议房屋出售时约定的价款并无明显不当，较为合理。本案争议的焦点之三，门牌××2号的门市及其楼上住房数份相互矛盾的合同，应该如何认定的问题。关于2007年8月16日被告黄贵华与何兴才签订协议的真实性问题，由于该协议四界不清、标的物不明确具体，且各被告对此均持异议，而原告也未提供充足的证据证明其真实性，本院对该协议的真实性不予采纳。关于2008年3月28日被告黄贵华与被告肖剑秋签订的购房协议书的真实性问题，被告黄贵华陈述系用于办理房屋过户登记手续另拟的合同，而其余当事人对该协议的真实性均持异议，因该协议约定价格已低于2002年购买时的价格，明显偏低，本院对该协议的真实性不予采纳。审理中，原告与被告黄贵华均自认2002年4月2日购买粮站房屋时，门牌××2号的门市及其楼上住房系第三人赖洪全所购房；该陈述与第三人赖洪全在（2015）江安民初字第1××2号案件中所作陈述能够相互印证，本院予以确认。在争议房屋出卖房屋前，赖洪全虽系争议房屋的实际所有人，但房屋权属证明上登记的所有人系被告黄贵华，故本院对被告黄贵华代为签订售房合同的抗辩予以采纳。关于2007年8月3日赖洪全出具的卖房证明与其在（2015）江安民初字第1××2号案件中关于争议房屋已出卖给何兴才的证人证言不一致的问题，虽二者存在差异，但均表明赖洪全已将争议的房屋出售并已收取价款，赖洪全不再是争议房屋的实际所有人。2015年，原告再次向本院提起离婚诉讼，原告陈述不清楚第三人赖洪全将门牌××2号的门市及其楼上住房究竟是卖给了何兴才，还是卖给了被告黄贵华；本案审理中原告也未提供充足的证据证明该争议房屋已由原告与被告黄贵华共同向赖洪全购买。综上所述，本院认定2008年1月15日被告黄贵华代为签订的房屋买卖合同关系成立。现原告以被告黄贵华未经其同意擅自处置夫妻共同财产房屋为由主张合同无效，由于原告对房屋买卖的事实本应知道或应当知道，且对被告肖剑秋、肖发楷购买房屋后长期占有、使用争议房屋的行为未提出异议，应视为对被告黄贵华出卖房屋的事实进行了追认，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条”无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，本院认定被告黄贵华于2008年1月15日、2012年3月27日签订的房屋买卖合同关系成立。原告有义务对自己主张的事实提供证据加以证明，但未提供充足的证据证明存在合同无效的法定情形，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条”无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”、第五十二条”有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款”当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告汤吉珍的诉讼请求。案件受理费1010元，由原告汤吉珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  刘作强人民陪审员  梁德超人民陪审员  熊 敏二〇一六年七月十八日书 记 员  何 强