广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0304民初3949号原告（反诉被告）深圳市链家房地产经纪有限公司（原名深圳市中联地产置业顾问股份有限公司），住所地深圳市福田区深南大道6023号耀华创建大厦201，统一社会信用代码914403007412471827。法定代表人杜欣。委托代理人陈某，男，汉族，1989年10月5日出生，住址江西省赣州市石城县，系公司员工。被告（反诉原告）崔某，女，汉族，1973年7月28日出生，住址广东省深圳市福田区。被告（反诉原告）汤某，男，汉族，1973年8月17日出生，住址广东省深圳市福田区。两被告共同代理人李铁成，广东雅尔德律师事务所律师。原告深圳市链家房地产经纪有限公司诉被告崔某、汤某居间合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，两被告提起反诉，本院予以受理，依法组成合议庭，于2016年6月20日对本诉和反诉，公开开庭进行合并审理。原告委托代理人陈某，两被告共同委托代理人李铁成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年11月25日，两被告通过原告的居间服务与案外人孟玲签订了关于买卖深圳市福田区长乐花园B座4C房产（以下称涉案房产）的《房产买卖合同》。当日，两被告向原告出具了《佣金及必要费用支付承诺书（卖方）》，约定两被告连带向原告支付佣金3万元。后因被告违约，涉案《房产买卖合同》未能最终履行完毕，两被告依承诺书仍应向原告支付佣金，但经原告催告，两被告拒不支付佣金。故请求判令：1、两被告支付佣金3万元及违约金，违约金以3万元为基数，自2014年11月25日起按日万分之五的标准计至付清款之日止；2、两被告承担本案诉讼费。两被告共同答辩并反诉称，1、两被告在履行《房产买卖合同》过程中按照原告的要求和居间合同的约定全面履行卖方的义务，但因案外人买方孟玲拒不向原告支付佣金等费用，原告拒绝协助两被告办理过户手续，导致涉案房产无法过户，原告违约并损害了两被告的合法权益。2、原告还于2014年12月22日向两被告发出加盖原告公章的《履约催促函》，捏造两被告没有在约定时间内履行义务，导致合同无法继续履行已构成违约的事实，原告的该行为违反诚实信用原则。3、原告的员工王某在代表原告提供居间服务期间向两被告索取5000元的红包，并对两被告进行人身安全威胁。纠纷发生后，两被告向原告反映问题，希望原告予以解决，但原告置之不理。原告及其员工的上述行为，未履行居间服务合同中原告应尽的义务，构成违约。《佣金及必要费用支付承诺书（卖方）》第五条只约定了两被告的违约责任，但未约定原告的违约责任，原告违约应向被告赔偿损失，两被告向案外人孟玲赔偿了双倍定金的加倍部分4万元，根据对等原则，酌情请求原告赔偿两被告3万元。故反诉请求：1、解除《佣金及必要费用支付承诺书（卖方）》；2、原告赔偿被告经济损失3万元；3、原告承担本案诉讼费。原告针对两被告的反诉答辩称：无证据证明被告有相应损失3万元，且被告请求由原告承担该损失没有依据。本院查明，2014年11月25日，两被告在原告的居间下，与案外人孟玲签订了《房产买卖合同》约定：两被告将其名下的涉案房产（建筑面积112.69平方米）转让给案外人孟玲，转让成交价480万元。合同还对买卖双方的其他权利义务作出了约定。同日，两被告向原告出具了一份《佣金及必要费用支付承诺书（卖方）》，内容为：由原告提供居间服务，已经促成两被告与买方孟玲签订关于转让涉案房产的《房产买卖合同》，合同约定房产转让价为480万元，两被告承诺以此价格为依据计算原告的佣金及必要费用：1、佣金数额处没有填写金额且划掉，居间服务的必要费用按转让价的0.6%计算，交易完成后此必要费用可抵扣佣金；……3、必要费用应在签订《房产买卖合同》时支付，佣金应在签订国土局版本的《深圳市二手房买卖合同》及向登记机关递件前支付，延期支付佣金的，应按佣金总额的万分之五按日向原告支付延期付款违约金，拒绝支付佣金的，原告有权拒绝办理过户手续；4、如因买卖双方某一方违约导致无法完成交易，任何一方无权要求经纪方退还已支付的必要费用及佣金，如尚未支付必要费用及佣金的，买卖双方需连带向原告支付，守约方可向违约方追究违约责任；5、如买卖双方未能实际履行合同的或买卖双方私下成交或买方亲属、朋友与卖方直接私下成交或通过其他经纪方成交的，两被告承诺支付以上全部佣金及必要费用，原告有权从托管定金、交楼保证金或首期款等相关款项中扣除，且原告有权追究两被告违约责任，两被告承诺与买方连带向原告支付违约金3万元。同日，案外人孟玲亦向原告出具了一份《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》，除佣金处明确具体金额为3万元外，其余内容与《佣金及必要费用支付承诺书（卖方）》一致。庭审中，原告称两被告与案外人孟玲出具《佣金及必要费用承诺书》时双方均同时在场，是与《房产买卖合同》同时签订的，原告与买卖双方协商了佣金金额并解释了佣金及必要费用承诺书的相关条款；两被告代理人则陈述不清楚当时双方是否同时在场。因两被告与案外人孟玲履行《房产买卖合同》过程中发生纠纷，2015年3月，案外人孟玲将两被告诉至本院。本院于2015年8月作出（2015）深福法民三初字第550号民事判决，查明了以下事实：《房产买卖合同》签订当日，孟玲依约向两被告支付了定金4万元。2014年12月4日，孟玲与两被告在中国建设银行深圳福田支行签订了《房屋交易资金托管业务协议书》，孟玲于当日将161万元首期款存入托管账户。同月19日，建设银行深圳福田支行出具220万元的贷款承诺函。同月22日，孟玲与两被告一同到公积金中心办理完90万元的公积金贷款手续后，又与原告的工作人员王某、廖振阳一同前往产权登记中心办理过户手续。在办理过户手续时，原告提出要求孟玲先支付佣金再办理过户，孟玲表示要先办理过户再付佣金，因协商佣金支付问题未果当天未能成功办理过户手续。次日，孟玲向原告出具了一份《承诺书》，表示愿意于2014年12月24日办理过户手续、过户前向原告支付佣金及按揭服务费。原告的工作人员王某、李珊等4人在承诺书上签字。庭审中，证人王某出示了当时已将《承诺书》的内容发送给被告的短信，王某并陈述被告也到原告处取走了《承诺书》。同月26日，原告及孟玲向两被告发出《履约催促函》，催告两被告于收函后三日内配合孟玲办理房产过户手续。2015年1月5日，两被告向孟玲发出解除合同的函，要求解除房产买卖合同关系并没收定金。孟玲通过邮件和短信向两被告表示希望继续履行合同。2015年4月或5月，两被告将涉案房产转让给了他人。判决认定两被告在收到履约催促函后拒绝继续履行合同，并单方要求解除合同，后又将涉案房产出售给他人，两被告的行为已构成根本违约，并判令解除孟玲与两被告签订的《房产买卖合同》、两被告向孟玲双倍返还定金8万元。两被告不服（2015）深福法民三初字第550号民事判决，上诉至深圳市中级人民法院。深圳市中级人民法院于2015年12月25日作出（2015）深中法房终字第2286号民事判决，确认本院原审查明的事实，并进一步认为：在《房产买卖合同》签订后，孟玲依约支付了定金和首期款，并取得贷款承诺函及办理了公积金贷款手续，2014年12月22日孟玲就佣金的支付时间与原告经办人员未能协商一致，导致当天未能成功办理房产过户手续，但孟玲次日即向原告出具承诺书，表示愿意在2014年12月24日办理房产过户手续，并承诺在过户前支付佣金，孟玲系就佣金是否应在房产过户前支付的问题与原告进行协商，并非拒绝支付佣金，且孟玲次日即表示同意在过户前支付佣金，孟玲2014年12月22日与原告协商佣金支付时间，并不构成违约，在孟玲并未违约的情况下，两被告无权解除合同，两被告2015年1月5日发函解除合同，在孟玲坚持要求继续履行合同的情况下，仍拒绝了履行合同，构成根本违约。判决维持了（2015）深福法民三初字第550号民事判决，于2016年1月5日生效。两被告称上述判决生效后，两被告已向孟玲支付生效判决所确定的双倍定金8万元。后两被告又针对上述生效的（2015）深中法房终字第2286号民事判决向广东省高级人民法院申请再审，至本案庭审之日广东省高级人民法院未作出是否再审的决定。另查，原告庭审中承认其员工王某曾向被告汤某索要5000元红包。2014年11月28日，被告汤某向王某账户转入5000元；2014年12月24日，王某将5000元退还给被告汤某。2014年12月23日晚上21时许，王某在两被告门口待了近两个小时，后被告报警，民警到场后，王某离开。被告汤某2014年12月24日在通心岭派出所接受询问时称：王某于2014年12月23日当晚在被告家门口站了两个小时并对其家人大喊大叫，后小区保安强行将其带到楼下，并且王某还发短信威胁被告要服从其公司的安排，否则要让被告生活不得安宁、鱼死网破。王某于2015年1月9日在通心岭派出所接受询问时则称：2014年12月23日晚21时许，其在两被告家门口敲门，被告崔某告知对方被告汤某不在家，王某便一直在门口等候，22时再次敲门，崔某仍称汤某不在家，后物业管理处过来说王某扰民，王某便到楼下去等，王某没有对被告家人大喊大叫；汤某回来后，民警也到场，因汤某当晚不愿意去派出所，王某则离开回家了；在合同签订后，汤某要了王某的账号，称要奖励王某5000元红包，该款是汤某主动给王某的，后来没有签成约，汤某向王某要回该款，王某便退还了该款；王某没有限制被告的人身自由也没有在信息中威胁被告，只是因为生气说了几句狠话。再查，两被告就王某的上述行为向原告投诉后，原告已辞退了王某。以上事实有《房产买卖合同》、《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》、《佣金及必要费用支付承诺书（卖方）》、（2015）深中法房终字第2286号民事判决书、银行历史交易明细、电子邮件、报警回执、投诉处理记录表、深圳市公安局通心岭派出所询问笔录2份及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告之间成立有效的居间合同关系。原告促成两被告与案外人孟玲就涉案房产交易签订了《房产买卖合同》，后因两被告违约，房产买卖合同履行至递件过户时停滞下来，最终交易无法完成。虽两被告出具的《佣金及必要费用支付承诺书（卖方）》中关于佣金的金额没有明确填写，但孟玲向原告出具的《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》中明确了佣金数额为3万元，依被告出具的《佣金及必要费用支付承诺书（卖方）》中关于“因买卖双方某一方违约导致无法完成交易，如尚未支付必要费用及佣金的，买卖双方需连带向原告支付”的约定，两被告应与孟玲连带向原告支付佣金3万元。原告请求两被告支付佣金3万元，符合双方约定，本院予以支持。两被告抗辩其不知晓佣金具体金额，认为原告依据《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》中明确的佣金金额要求两被告支付该佣金，排除了被告议价的权利。经查，原告在庭审中陈述买卖双方在签署《房产买卖合同》的同时签署了上述买方及卖方的《佣金及必要费用支付承诺书》，双方同时在场，原告亦同双方协商了佣金金额并解释了相关条款，而两被告庭审中表示对签署房产买卖合同及佣金承诺书的现场状况不清楚，故本院采信原告的说法，即两被告对涉案房产交易佣金金额是知晓的，被告的该抗辩，本院不予采信。两被告答辩并反诉称涉案房产无法过户的原因是原告因孟玲拒不向原告支付佣金等费用进而拒绝协助两被告办理过户手续，以及原告捏造两被告没有在约定时间内履行义务导致合同无法继续履行的事实，认为原告违反诚实信用原则、原告违约并损害了两被告的合法权益。经查，生效的（2015）深中法房终字第2286号民事判决书已认定涉案房产交易过程中的违约方是两被告，理由不再赘述，两被告的上述抗辩及反诉理由不成立，本院不予采纳。两被告还答辩并反诉称，原告的员工王某在代表原告提供居间服务期间向两被告索取5000元的红包，并对两被告进行人身安全威胁，两被告认为其向原告反映员工的问题后原告置之不理，原告未履行居间服务合同中应尽的义务，构成违约，故请求原告赔偿其损失3万元。关于原告的员工王某收受被告汤某5000元红包后又返还的行为，确有不妥，但无证据显示王某的该行为是受意于原告或王某收取该5000元后将款项交付给了原告，两被告亦未在王某向其索取红包时及时向原告反映情况，而是在房产交易不成后私下向王某要求退还该款，王某的该行为不宜认定为原告履行居间合同过程中的职务行为，两被告据此拒付佣金及反诉请求赔偿损失，没有依据，本院不予支持。关于王某是否对两被告进行人身安全的威胁的问题。经查，深圳市公安局通心岭派出所已就此事对王某及被告汤某分别作了询问笔录，公安机关对王某的行为未作出进一步认定，本院亦无法根据现有证据作出认定，且王某到两被告家门口等候及发短信给被告的行为亦属其个人行为，无证据显示系受意于原告，原告此后亦对王某作出辞退的处罚决定，两被告据此认为原告未履行居间服务合同中应尽的义务，故拒付佣金并请求赔偿损失，亦没有依据，本院不予支持。需要特别提出的是，原告的员工在提供居间服务期间确有一些不妥的行为，原告应加强对员工素质的培养及员工行为的监督，自觉维护房产交易市场的秩序，避免此类事件再次发生。关于原告请求的延期支付佣金的违约金，本院认为，根据《佣金及必要费用支付承诺书》的约定，佣金支付时间是在签订国土局版本的《深圳市二手房买卖合同》及向登记机关递件前，延期支付则按佣金总额的万分之五支付延期付款违约金，故计算延期支付佣金的违约金的起算时间应为签订《深圳市二手房买卖合同》及向登记机关递件之日。涉案房产交易停滞在递件过户前，之后未再继续履行，没有确定的签订《深圳市二手房买卖合同》及向登记机关递件的时间，另考虑到原告的员工王某在履行居间服务期间确存在不妥的行为，对原告请求的延期支付佣金的违约金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告崔某、被告汤某应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市链家房地产经纪有限公司支付佣金3万元；二、驳回原告深圳市链家房地产经纪有限公司的其余诉讼请求；三、驳回被告崔某、被告汤某的反诉请求。被告崔某、被告汤某如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费712元（已由原告预交），由原告负担162元，由两被告负担550元；反诉案件受理费275元（已由两被告预交），由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚 璇 娟人民陪审员 侯 媛 蓉人民陪审员 高   兰二〇一六年七月七日书 记 员 何彦（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。……第1页共12页