重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2015)武法民初字第02470号原告周洪萍，女，1966年7月24日出生，汉族，城镇居民，住重庆市渝北区。委托代理人黄代兵，重庆星空律师事务所律师。被告重庆尚廷房地产开发有限公司，住所地武隆县巷口镇建设中路172号3-1，组织机构代码57895476-7。法定代表人罗应彬，该公司经理。第三人郭礼平，男，1962年8月17日出生，汉族，住重庆市武隆县涪陵区。原告周洪萍与被告重庆尚廷房地产开发有限公司（以下简称重庆尚廷公司）、第三人郭礼平商品房预售合同纠纷一案，原告周洪萍于2015年11月18日向本院提起诉讼，本院于2015年11月18日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员代霞独任审理此案，于2015年12月9日公开开庭进行了审理，被告重庆尚廷公司经传票传唤未到庭参加诉讼。审理过程中，因发现郭礼平与本案处理存在法律上的利害关系，本院于2016年1月11日追加郭礼平为第三人参加诉讼，因案情较为复杂，本院于当日将本案转为普通程序进行审理，定于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告周洪萍及其委托代理人黄代兵，被告重庆尚廷公司经本院传票传唤、第三人郭礼平经本院公告传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告周洪萍诉称2015年8月14日，原告周洪萍（乙方）与被告重庆尚廷公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告周洪萍以152000元的价格向被告重庆尚廷公司购买位于武隆县XX镇XX道XX号XX居XX幢X-X房屋一套。合同签订当日，因被告重庆尚廷公司的POS机出现故障，原告周洪萍按销售人员的要求于次日将购房款152000元、契税4560元、大修基金2946元、手续费177元、房屋所有权登记费80元、图纸成本费65元、工本费10元合计159838元转至公司谭荣的账户，收到该款后被告重庆尚廷公司向原告周洪萍出具了收据，但至今未将发票交给原告周洪萍。2015年8月18日，原告周洪萍接房，当天与重庆市钰航物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，并支付了2015年8月18日至2016年8月17日的物业管理费1272元、装修保证金4000元、除渣费等769元。之后，原告周洪萍对该房屋进行了装修入住。由于被告重庆尚廷公司未按合同约定的期限内为原告周洪萍办理合同登记备案、房屋产权登记等手续，原告周洪萍起诉至法院，请求判决：1、被告重庆尚廷公司继续履行于2015年8月14日签订的《重庆市商品房买卖合同》，2、被告重庆尚廷公司为原告周洪萍办理其购买的XX居XX幢X-X房屋的合同登记备案，并支付逾期办理合同备案登记违约金（计算方法：从2015年8月24日起至向土地房屋登记结构提交资料并取得登记受理单之日止，按日支付1.52元）截至立案时为136.8元，3、被告重庆尚廷公司交付原告周洪萍购房相关发票，4、确认XX居XX幢X-X房屋归原告周洪萍所有，5、被告重庆尚廷公司为原告周洪萍办理XX居XX幢X-X房屋产权登记并承担逾期办理产权登记违约金（计算方法：从2015年10月18日起至向土地房屋登记结构提交资料并取得登记受理单之日止，按日支付1.52元）。被告重庆尚廷公司未提交答辩意见。第三人郭礼平未提交陈述意见。经审理查明，2015年8月14日，原告周洪萍（乙方）与被告重庆尚廷公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同载明：“……第三条、乙方所购商品房的基本情况。（一）本商品房座落为：重庆市武隆县XX镇XX道XX号XX居XX幢X-X。……（四）本商品房建筑面积58.91平方米，其中，套内建筑面积51.98平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积6.93平方米。……第四条购房价款。（一）本商品房为清水房，总成交金额为152000元整，建筑面积单价为2580.20元/平方米，套内建筑面积单价为2924.20元/平方米。……第五条付款方式及期限。……（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：本商品房总成交金额152000元整。（1）于2015年8月14日签合同付款152000元。……第七条交房期限及交付条件。（一）本商品房交房期限。……2、属预售商品房的，甲方应当在2015年12月30日前，依照国家国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日(含)之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。……第十二条关于办理合同登记备案的约定。1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之0.1的违约金。（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1（该比率不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”合同签订次日，原告周洪萍向被告重庆尚廷公司支付了购房款152000元、契税4560元、大修基金2946元、手续费177元、房屋所有权登记费80元、图纸成本费65元、工本费10元，付款收据中均注明原告周洪萍所购买的房屋楼号为“周洪萍XX-X-X’”。2015年8月18日，原告周洪萍与重庆市钰航物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》和《装饰装修管理服务协议》，对讼争房屋的前期物业管理及房屋装修事宜进行了约定，原告周洪萍向重庆市钰航物业管理有限公司支付了装修保证金4000元、2015年8月18日至2016年8月17日的物业管理费1272元、除渣费等769元。2015年8月18日起，原告周洪萍对讼争商品房进行了装修。原告周洪萍于2015年11月18日向本院提起诉讼，请求判决：1、被告重庆尚廷公司继续履行于2015年8月14日签订的《重庆市商品房买卖合同》，2、被告重庆尚廷公司为原告周洪萍办理其购买的XX居XX幢X-X房屋的合同登记备案，并支付逾期办理合同备案登记违约金（计算方法：从2015年8月24日起至向土地房屋登记结构提交资料并取得登记受理单之日止，按日支付1.52元）截至立案时为136.8元，3、被告重庆尚廷公司交付原告周洪萍购房相关发票，4、确认XX居XX幢X-X房屋归原告周洪萍所有，5、被告重庆尚廷公司为原告周洪萍办理XX居XX幢X-X房屋产权登记并承担逾期办理产权登记违约金（计算方法：从2015年10月18日起至向土地房屋登记结构提交资料并取得登记受理单之日止，按日支付1.52元）。另查明，2014年12月13日，讼争商品房已网签给第三人郭礼平。被告重庆尚廷公司至今没有办理讼争商品房合同登记备案，讼争商品房直至2015年12月25日尚未通过建设工程竣工验收备案登记，亦未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。上述事实，有原告周洪萍的当庭陈述及其提交的《重庆市商品房买卖合同》1份、《收据》6份、《前期物业管理服务协议》、《装饰装修管理服务协议》、《重庆市住宅装饰工程合同》、商品房预售许可证等《照片》1张，本院调取《查询房屋信息函（回执）》、武隆县仙女山旅游度假区管理委员会出具的《证明》等证据在案为凭，以上证据客观真实，且与本案具有关联性，足以认定。本院认为，原告周洪萍与被告重庆尚廷公司于2015年8月14日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效的合同。审理已查明，原告周洪萍在签订合同次日支付了全部购房款，并交纳了大修基金及房屋契税等费用，被告重庆尚廷公司未按照合同约定办理讼争房屋的合同登记备案，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于原告周洪萍要求被告重庆尚廷公司办理讼争房屋合同登记备案的诉请，因该讼争房屋在原告周洪萍与被告重庆尚廷公司签订合同前已网签给第三人郭礼平，客观上给原告周洪萍办理合同登记备案造成障碍，原告周洪萍可待障碍消失后，另行主张权利，因此，本院对原告周洪萍要求办理合同登记备案的诉请不予支持。对于原告周洪萍要求支付逾期办理合同登记备案的诉请，符合法律规定，应当予以支持。关于违约金的具体计算，原告周洪萍主张由被告重庆尚廷公司支付从2015年8月24日起至被告重庆尚廷公司向土地房屋登记机构提交资料并取得土地房屋登记机构出具登记受理单之日止的违约金，根据双方签订合同第十二条的约定，被告重庆尚廷公司办理讼争房屋合同登记备案的期限为该合同签订之日起10日内，那么，逾期办理讼争房屋合同登记备案应按合同约定的已付房价款的万分之零点一的标准向原告周洪萍支付。即被告重庆尚廷公司应按原告周洪萍已付房价款152000元的万分之零点一标准，支付其自2015年8月24日至2015年11月18日起诉之日止共计87天的违约金132.24元。2015年11月18日以后产生的逾期办理讼争房屋合同登记备案违约金，原告周洪萍可待实际发生后另行主张。原、被告在合同中约定了被告向土地房屋登记机构办理房屋产权登记申请并取得登记受理单的期限为讼争商品房交付使用之日起60日之内，原告周洪萍据此要求被告立即办理讼争商品房的产权登记手续并支付2015年10月18日起至取得登记受理单之日止的违约金。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，未经竣工验收的房屋不符合交付条件。审理查明，讼争商品房至今未取得《建设工程竣工验收备案登记证》，虽原告周洪萍主张讼争商品房已于2015年8月18日交付原告周洪萍实际使用，但讼争商品房并不符合法律意义上的交付条件，因此，原告周洪萍要求被告办理讼争商品房的产权登记并支付逾期违约金的诉讼主张，条件尚不成就，本院不予支持。原告周洪萍主张确认讼争商品房归其所有，其实质是要求被告尚廷公司办理产权过户手续，根据前述理由，本院不予支持。原告周洪萍还主张由被告重庆尚廷房地产开发有限公司交付所购房屋相关的发票，因被告重庆尚廷公司未到庭，无法查清该讼争房屋的相关发票是否已开出，故本院暂不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆尚廷房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周洪萍支付逾期办理合同登记备案违约金132.24元；二、驳回原告周洪萍的其余诉讼请求。如果被告重庆尚廷房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费1280元（原告已预交），由被告重庆尚廷房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  代 霞人民陪审员  陈文艺人民陪审员  张小蓉二〇一六年七月十日书 记 员  傅健强