广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第4380号上诉人（原审被告）：裴裕坤，身份证住址：广州市越秀区。委托代理人：廖鹊鸣、曾宪良，广东海云天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第三房屋管理所（原广州市越秀区第三土地房屋管理所），住所地：广州市越秀区。法定代表人：梁青，职务：所长。委托代理人：劳绮玲、贾娟娟，该所职员。上诉人裴裕坤因与被上诉人广州市越秀区第三房屋管理所（以下简称越秀第三房管所）房屋租赁纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第427号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市越秀区文德路仁康里34号716、717房房屋是房管部门移交给越秀第三房管所进行代管的房屋。据越秀第三房管所提供的回迁表格记载，该两房屋回迁户为袁某。根据广州市房地产档案馆于2015年7月15日出具的房产登记号为北字136号的《房地产登记簿查册表》记载：北区文德路兆元街13号房屋产权人为李某荣，建筑面积128.1732平方米；该表附注栏记载：本局接管代产产字10972号1970年10月17日；此地于2004年5月20日禾城公司征用，经办人雷某，交换产权，协议书存案；该业已撤管越秀撤字1064号2010年1月1日，征用拆除撤文德路兆元街13号全幢128.1732平方米。1985年8月5日，中国南方图书公司工程指挥部（投资单位、乙方）与甲方（业主姓名为李某荣、租户姓名为裴某甲）签订《中国南方图书公司征用文某路段拆迁安置协议书》，约定：因国家建设需要，经市规划局（84）城地批字第521号文，批准征用文德路段84至142号地段进行综合开发兴建文化中心大楼；安置办法为户主姓名李某荣，人数8人，原居住地址兆元街13号地下，房屋性质为私代，此户属代管房，此户实用面积58.49平方米，收李某荣地契一张等。1988年10月8日，中国康某实业公司南方图书公司作为甲方与袁某作为乙方签订《征地拆迁安置协议》，约定：甲方经市规划局（84）城地批字第521号批准征用乙方住房34.49平方米兴建楼宇；甲方拆除征用地段的原乙方住房面积34.49平方米，该地段新楼建成后，安排乙方回迁第贰幢肆楼至伍楼间、居住面积为35平方米的住房等。同月11日，原广州市公证处就合同双方当事人在协议上的签名真实性作出《公证书》。袁某于1994年4月26日被报死亡。2001年，裴裕坤回迁至涉讼越秀区文德路仁康里34号716、717房居住。2004年4月12日，广州禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司）与广州市越秀区房屋管理局（以下简称越秀房管局）签订《拆迁直管房屋补偿协议书》，约定：越秀房管局同意将座落在文德路兆元街13号房屋交由禾城公司拆迁；禾城公司同意将座落仁康里地段大塘小区回迁楼的房屋移交给越秀房管局等。2010年1月1日，越秀房管局作出越秀接字2526、2528号的《接管通知书》，写明：房屋地址为越秀区文德路仁康里34号716、717号房屋，对应撤管地址为文德路兆元街13号等。2011年12月15日，越秀房管局经审核同意接管，并在禾城公司提交的《房屋移交接管表》上加盖公章。据广州市公安局大塘派出所于2014年1月24日及2015年2月6日出具的《户籍档案查询摘抄记录》记载：兆元街13号在70、82年代户籍档案，户主为裴某乙、妻为张某、孙为裴某甲；在62年代户籍档案，户主为袁某、夫为裴某丙、子为裴某甲、裴裕坤、女为裴某丁。2014年12月16日，越秀第三房管所向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、裴裕坤户及其同住人员迁出越秀区文德路仁康里34号716、717房，将房屋腾空交还越秀第三房管所；二、裴裕坤向越秀第三房管所支付房屋使用费（从2010年1月1日起至实际迁出之日止，按照房管部门公布的同期同类房屋租金参考价计算）。原审诉讼期间，裴裕坤另行向原审法院起诉广州禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司）及广州市越秀区房屋管理局（以下简称越秀房管局），要求判令该两单位停止侵犯裴裕坤对涉讼716、717房的占有权，及要求确认禾城公司将该两房屋移交给越秀房管局的接管行为无效。原审法院经审查后，于2015年8月5日以（2015）穗越法民三初字第1105号民事裁定书裁定驳回裴裕坤的起诉。该裁定已发生法律效力。原审诉讼期间，越秀第三房管所表示其同意与裴裕坤订立租赁合同关系，裴裕坤则表示不同意与越秀第三房管所订立租赁合同关系。原审法院认为：根据现有证据反映，越秀第三房管所经广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局移交成为涉讼广州市越秀区文德路仁康里34号716、717号房屋的代管人。袁慕贞为上述两房屋的原被拆迁房文德路兆元街13号房屋的原住户，裴裕坤在回迁至上述716、717号房屋居住后，负有与越秀第三房管所订立租赁合同关系的义务。至于裴裕坤认为其对涉讼两回迁房有合法使用权且无须支付租金的抗辩意见，原审法院认为，本案中，裴裕坤并未提供证据证明其所述被拆迁房产权人李某荣委托裴裕坤祖母对房屋进行管理的情况，即便如此，原被拆迁房及相应的回迁房即广州市越秀区文德路仁康里34号716、717号房屋已先后由房管部门接管，裴裕坤未能提供证据证明其对涉讼回迁房享有产权，且在回迁至涉讼716、717房后至本案诉讼期间均拒绝与越秀第三房管所订立租赁合同关系，至此，裴裕坤已丧失在涉讼两房屋内继续合法居住的权利，故越秀第三房管所现要求裴裕坤户及其同住人员迁出涉讼716、717房腾空交还给越秀第三房管所、裴裕坤支付房屋使用费的诉讼请求合法合理，原审法院对此予以支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，于2015年11月16日作出如下判决：一、裴裕坤户（含同住人员）应在本判决发生法律效力之日起30日内迁出广州市越秀区文德路仁康里34号716、717房，将该房屋腾空交还越秀第三房管所；二、裴裕坤应于本判决发生法律效力之日起10日内向越秀第三房管所支付房屋使用费（从2010年1月1日起至实际迁出之日止，参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算）。一审案件受理费2986元，由裴裕坤负担。判后，上诉人裴裕坤不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，无视我提交的合法有效证据，无视我祖母及家人代为管理涉案房屋的事实。我及家人对涉案房屋的管某一直没有丧失，对被拆迁房屋和回迁的涉案房屋进行了持续不断、长达几十年的管理、居住和使用，但原审法院偏袒越秀第三房管所。二、拆迁在前、回迁在后是房屋拆迁与回迁的规律和客观事实，我提交的证据符合上述规律与事实，但越秀第三房管所的证据却明显是回迁在前、拆迁在后，违反了上述规律与客观事实，原审判决支持了越秀第三房管所的诉讼请求是错误的。三、禾城公司是应参与本案诉讼的当事人。因为禾城公司一方面向政府保证加快回迁楼建设进度将竣工的回迁楼用于回迁安置，一方面却为了其自身利益，在无权安置的情况下，让越秀第三房管所的上级单位非法处置涉案房屋，为查明相关事实，原审法院应追加禾城公司参加本案诉讼，原审法院遗漏禾城公司，应发回重审。四、越秀第三房管所没有举证证明我或我的母亲签有租赁合同，而原拆迁单位与我母亲签订了拆迁合同，说明原拆迁单位是认可我母亲对涉案房屋的使用、管理的。五、原房屋的拆迁工作从1988年就已经开始，而禾城公司是在2001年韶关市中级人民法院发函给广州市人民政府才取得了拆迁人资格，其只是负责回迁楼的手尾工作及安置回迁户。禾城公司与房管局于2004年签订拆迁安置补偿协议时，我已获原拆迁单位安排、确认回迁到涉案房屋。涉案房屋不是由政府代管，而是由我家族亲属代管，越秀第三房管所从未管理过涉案房屋。综上，我上诉请求判令撤销原审判决，改判驳回越秀第三房管所的全部诉讼请求；并由越秀第三房管所承担本案全部诉讼费。被上诉人越秀第三房管所辩称：我方不同意裴裕坤的上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原被拆迁房屋从1970年开始由房管部门代管。经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，上诉人裴裕坤向本院提交了如下证据材料：1、落款时间为2002年8月14日、由原广州市国土资源和房屋管理局发出的穗国房字（2002）329号《关于文某路大塘小区项目开发拆迁等有关情况的报告》复印件；2、落款时间为2002年7月25日、盖有“广州禾城房地产有限公司”字样印章的《关于文德北路烂尾楼回迁事宜的紧急请示》复印件；3、广州市人民政府办公厅1994年11月4日发出的（1994）143号《工作会议纪要》复印件；4、落款时间为2002年5月13日、盖有“广州禾城房地产有限公司”字样印章的《关于文某路回迁事宜和地价补偿面积的报告》复印件；以上证据2-4为证据1的附件，均只有复印件；5、广东省韶关市中级人民法院于2001年向广州禾城房地产有限公司发出的函（复印件）；6、裴裕坤于2015年4月8日出具的书面报告，广州市越秀区大塘街朝阳社区居民委会员于2015年4月14日在该报告左下方注明“裴裕坤是我辖内居民，户籍地址广州市越秀区仁康里34号717房，根据本人提供资料请有关部门审核办理”、并加盖该居委会公章；7、裴裕坤于2015年3月20日出具的书面意见，内容如下：本人裴裕坤是原广州市亚洲汽水厂职工，在职期间未分房，未分房原因是祖孙几代居住在亲属业主李凤荣无偿房文德北路兆元街13号，并收取其他出租户租金。该书面意见左下方注明“情况属实”，并加盖广州市亚洲汽水厂的公章。8、落款时间为1963年1月28日、委托人为钟某的《委托书》复印件（已找不到原件），以及落款日期为1981年10月21日、写明由张某口述、冯某记录的委托书，拟证明李某荣的委托代理人钟某于1963年1月28日委托裴裕坤奶奶张某管理原被拆迁房屋；张某于1981年10月21日委托儿子裴某丙和孙某管理该房屋；9、张某和裴某甲的1984-1985、1986-1987年《广州市东山区居民粮油供应证》，其中地址均为兆元街13号二楼；10、中国康某实业公司南方图书公司与裴某甲于1988年10月8日签订的《征地拆迁安置协议》（经公证）、（2000）东法房初字第659号《民事判决书》，拟证明裴某甲已经法院判决回迁，上述两份证据在一审中已经提交；11、房地产所有证附页，拟证明裴裕坤家人因文德北路兆元街13号房屋损坏而于1962年6月13日向政府贷款维修房屋；其中贴的印花说明其是涉案房屋的代管人，因为其在管理涉案房屋时将房屋出租他人，经政府登记交税后才贴印花。越秀第三房管所对上述证据发表如下质证意见：确认证据1-5的真实性，但不清楚；证据6系裴裕坤自己所写，居委会并没有确认其内容，确认裴裕坤是2001年回迁到涉案房屋，其他内容均不予确认；证据7是裴裕坤写给其所在单位的，不确认其真实性；不能确认证据8的真实性；对证据9的真实性无异议，但与本案无关；对证据11的真实性没有异议，但由于涉案房屋是从1970年代管，故不清楚1962年的事情。本院认为：根据原审查明的《房地产登记簿查册表》及《接管通知书》等证据显示，原被拆迁房屋及回迁后的涉案房屋均属于房管部门代管状态，而裴裕坤系因回迁入住涉案房屋，越秀第三房管所作为涉案房屋现在的代管人，有权向裴裕坤主张其代管期间的涉案房屋使用费，原审据此判令裴裕坤支付涉案房屋的使用费，并无不当，本院予以维持。裴裕坤认为越秀第三房管所无权管理涉案房屋，但其提交的证据并不能证明其该项主张，裴裕坤以此为由拒绝与越秀第三房管所签订租赁合同、拒不交还房屋和支付房屋使用费的行为缺乏理据，原审据此判令支持了越秀第三房管所要求收回涉案房屋的请求合理有据，本院亦予以维持。裴裕坤在二审期间提交的证据，均不足以证明其上诉主张，亦不能推翻原审认定，本院均不予采纳。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人裴裕坤的上诉请求和理由均不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2986元，由上诉人裴裕坤负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年二月二十四日书 记 员  刘 纯