金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书〔2015〕金婺北民初字第549号原告金华市恒定物业管理有限公司，住所地金华市丹光西路118号柳湖花园社区服务中心一楼。法定代表人杜玮草，该公司总经理。委托代理人余四春，浙江至上律师事务所律师。被告胡永举。原告金华市恒定物业管理有限公司为与被告胡永举物业服务合同纠纷一案，于2015年9月29日向本院起诉，本院当日受理后，依法由审判员叶必顺适用简易程序，于同年12月4日公开开庭进行了审理。原告金华市恒定物业管理有限公司的委托代理人余四春，被告胡永举到庭参加诉讼。2015年12月16日，本案中止审理。本案现已审理终结。原告金华市恒定物业管理有限公司诉称：原、被告双方存在物业管理服务法律关系。原告的前身金华市辛迪物业管理有限公司于2004年进入柳湖花园小区提供物业管理服务，于2015年7月1日撤离。被告胡永举系柳湖花园社区35幢1单元901室户主，房屋面积为164.83平方米，在此期间，原告为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告自2011年至今不履行缴纳物业费义务，根据《金华市柳湖花园入住合约》第五条规定“乙方逾期未交的除补足应交费用金额外，并按逾期天数每天向甲方加付应交款项千分之一的违约金”。经多次催讨未果。请求判令：1、被告立即支付欠交物业管理费8019.76元（2011年1月1日至2015年7月1日止）；2、被告立即支付物业服务费滞纳金6675.61元（2011年1月1日至2015年7月1日），逾期利息损失（从起诉之日至实际支付之日），合计14695.37元；3、本案诉讼费由被告���担。为证明上述主张，原告向本院提供了下列证据材料：1.原告营业执照、法人身份证明书各1份，待证原告诉讼主体资格的事实；2.金华物价局《关于公布保集半岛等住宅小区物业服务收费等级评定结果的通知》、金华物价局《关于公布保集半岛等住宅小区物业服务收费等级评定结果的通知》、金华市婺城区物价局《转发金华市物价局、建设局关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知》，待证物业服务管理收费标准的事实（2010年7月1日之前高层的是按0.45每平方米收取的，2010年7月1日以后高层的是按0.75每平方米收取的）3.业委会（2015）第16号通知，待证于2004年至2015年7月1日原被告存在物业法律服务关系的事实；4.短信群发系统以及催缴通知书、邮寄单以及公告，待证原告一直向被告催讨物业费的事实。被告胡永举答辩称：针对原告的起诉，被告认为法律关系不清，证据不足，理由如下：1．缺少合同。缺少2011年1月1日至2015年7月金华市辛迪物业管理有限公司与本人有关联的有效服务合同。理由：既然是物业服务合同纠纷，纠纷的依据是服务合同，请求提供。证据清单第3条以业委会限期撤离通知作为法律关系存在依据，这是在开玩笑，请问什么是合同？证据清单1：营业执照、法人身份证明书，不知道与本案有何关联？营业执照是企业或组织合法经营权的凭证，不能代表与任何人都有关联，没有见过拿执照当合同使用的。根据《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。那么，没有合同将不受法律约束力限制。《金华市物业服务收费管理实施办法》（金价管[2010]64号）第三条：本办法所称的物业服务收费，是���物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主所收取的费用；第二十条：物业服务费由物业服务企业按照与业主签订的物业服务合同所约定的时限向业主收取。请提供诉讼请求中要求被告支付费用期限2011年1月1日至2015年7月的有效服务合同。2．缺少收费标准。缺少2010年后，金华市辛迪物业管理有限公司在柳湖花园小区的物业服务的收费（涨价）的证明材料。理由：起诉方提供的金价管[2005]83号金华市物价局文件：关于公布保集半岛等住宅小区物业服务收费等级评定结果的通知，依据的是《金华市住宅小区物业服务收费等级评定标准》（金价管[2005]31号）的规定。根据金价管[2010]65号文件：关于重新公布金华市普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业���务收费标准的通知中规定：本通知2010年8月1日起执行，原《关于印发金华市住宅小区物业服务收费等级评定标准及物业管理综合服务费等级收费标准的通知》（金价管[2005]31号）废止。因对方起诉的时间是2011年后，应提供金价管[2010]65号文件发布后物价局考核后的物业服务收费标准，原收费依据已经不具有法律效力。另：如果原告公司可以不受金价管[2010]65号管理文件的约束，可以自行决定自己的服务等级与收费标准，请提供可以“任性”的证据材料。3．缺少金价管[2010]65号文件中第三条规定的考评等级和书面测评表由业主进行满意度评定的考评与测评结果。理由：根据金价管[2010]65号文件：《关于重新公布金华市普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知》中规定第三条：等级评定标准中的“服务标准”实行考核与评价相结合。考核��考评组组织实施，…，复评考核按百分制计分，得分80分（含）以上为合格，60分（含）-79分的为基本合格，限期整改后复查仍达不到80分以上的则降等级；60分以下的为不合格单位，降低等级。评价通过书面测评表由业主进行满意度评定。评价分为满意、基本满意和不满意三档。金华市辛迪物业管理有限公司理应参加考核与测评，该结果是确定物业公司收费等级的依据。如果没有参加考核与测评意味着服务资格和服务关系已经中止。根据金价管[2010]64号文件《金华市物业服务收费管理实施办法》第十一条：物业服务收费等级的考核评定由区价格主管部门会同物业主管部门组织。物业服务企业申报物业服务收费等级，应在收费前30个工作日向价格主管部门提出书面申请。申请时应提供下列资料：（一）《企业法人营业执照》；（二）《物业服务企业资质等级证书》；（三）物业服务合同及住宅小区物业服务内容标准等相关资料；（四）《金华市物业服务收费等级审批表》；（五）要求提供的其它资料。第二十二条：物业服务收费实行明码标价制度。收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布，并接受业主和价格主管部门的监督。在没有申请以及获得批复的前提下，擅自涨价，违反了价格管理规定。根据第二十六条：对违反本办法规定的价格行为，由市物价局依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。4．缺少原告为被告提供优质高效的物业管理服务的举证材料。理由：原告在起诉状的事实与理由中提出：在物业服务期间，为被告提供优质高效的物业管理服务，这是一句空话，按照谁主张、谁举证原则，请对方提供优质服务的证明材料。事实上从2009年年底��始，原告已经中止了物业服务，对于业主反应的服务问题一直没有解决。5．缺少催缴收费书面通知的送达证明。理由：以群发短信广告的形式作为物业收费通知的依据，存在不确定性，诈骗广告太多了，大多被屏蔽，本人也安装了屏蔽软件，这类广告收不到。证明材料中可见，一半是促销广告。6．没有完成物业服务交接的手续和财务审计报告相关材料。理由：管理部门已经下达办理物业服务交接的通知，要求在9月2日至9月15日期间完成交接手续，但至今没有完成交接。没有完成交接和财务账目清算，不具备起诉、判决的前提条件。即使合同早已到期，赖着不走也需要交接的。另外需要说明的是：撤离时间与服务合同约定的时间是两回事，不要混为一谈。鉴于原告方在起诉状中，缺乏应有的证据资料，请求法院撤销原告的起诉请求，并且由原告承担诉讼的全部费用��综上，鉴于原告方一无服务合同，二无收费依据，三无服务事实。上述均无证据资料。不存在起诉与被起诉的法律关系基础（合同），请求法院予以驳回。同时，鉴于原告在无服务合同的前提下，出租属于全体业主的物业资产，其出租收入据为己有；在没有服务合同和收费许可的前提下，仍在向不知原委的住户收取物业费。我们将联合业委会，拿起法律武器保护柳湖花园全体业主的合法权益！为证明上述主张，被告向本院提供证据材料如下：1.金价管【2010】65号文件：《关于重新公布金华市普通住宅小区前期物业收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知》；金价管[2005]83号金华市物价局文件：关于公布保集半岛等住宅小区物业服务收费等级评定结果的通知；金价管[2010]64号文件《金华市物业服务收费管理实施办法》，待证原告无收费依据，��时证明物业服务公司需要进行等级考评，考评等级和书面测评表由业主进行满意度评定的考评与测评，以及待证没有在收费前30日向价格主管部门提出申请，更没有将收费项目、收费标准、收费范围及服务内容在经营场所或收费地点醒目位置公布，接受业主和价格主管部门的监督；2.2009年10月21日柳湖小区浙师大住户联名向柳湖花园物业管理处提交的《关于对柳湖花园物业管理的几点意见》；2010年5月28日柳湖花园33、34、35幢业主联名提交的《关于对柳湖花园物业管理的几点意见》，待证在2009年底，柳湖物业就已经存在不作为状况；3.新闻报道：《金华柳湖花园多幢小高层“楼臭臭”怎叫人安心住》（2010年12月22日，浙江在线新闻网站）；《柳湖花园小区自划停车位？》（2013年10月30日金华日报第六版）；《杂草丛生、垃圾遍地柳湖花园业主，要炒物业鱿鱼》（2015年7月1日，钱江晚报）；柳湖花园业委会（2015）第16号通知；金华房产超市网2012年9月24日《柳湖花园继续“楼臭臭”房屋维修金去向不明》；义乌在线2012年10月09日《柳湖花园35幢污水横流》（本人住在本幢楼）。待证从2009年年底开始至限期撤离为止，已经是事实性的中止服务，也就是2009年业主反应的问题到2015年仍没有解决；4.群发短信系统，待证以广告短信形式催缴物业费；5.原告的证据清单1份，待证原告无服务合同、收费依据，以及服务证据。针对被告的答辩，原告补充陈述称:1、本案的物业服务关系是处于前期的物业服务关系，辛迪物业与房产开发商签署的《前期物业服务合同》为基础；2、针对收费标准的问题，根据2005年的文件辛迪物业被评为三级标准，所以是按三级物业企业的标准来收费的；如果对评定标准有异议，可以提起行政诉讼；3、对于催���的问题，辛迪物业的员工每年多次上门催缴，之后通过短信催缴，在起诉前还通过邮寄快递的方式进行催缴，还通过公告的方式进行催缴。至于被告方提出的企业登记评定是2005年的文件，而收费是2010的文件问题，说明如下：企业评定确定等级之后，在没有作出等级变更的情况下，是延续原有等级的，如果说需要降级的话需要有业主向机构提出，在重新进行评定。被告补充答辩称：按照2010年65号文件，等级评定的服务标准实行考核与评价相结合，本文件自2010年8月1日起执行，原金华市物价局建设局（2005）31号文件废止，原告在按照31号文件确定的收费等级，自然也是废止；根据（2010年）64号文件第十一条，物业服务企业应在收费前30个工作日内向价格主管部门提出书面申请，申请内容包括物业企业资质等级证书，物业服务合同及物业服务内容等相关材料；第二十二条物业服务收费实行明码标价制度，收费项目、收费标准、收费范围及服务内容，应当在醒目场所公布，并接受业主和相关部门的监督。根据以上文件，原告方即没有服务等级评定，也没有收费价格公示，更没有价格主管部门的批准，属擅自定价、涨价。应该按照价格法的有关规定予以处罚。关于合同的问题，原告方称是属于前期物业服务合同，但是前期物业服务合同自从2010年业委会成立后应该重新签订，前期物业服务合同不具有法律效力，诉讼时效问题，已经超过了诉讼时效。庭审过程中，本院将当事人提供的证据交由对方当事人进行质证，根据双方当事人的陈述以及证据审核认证的规定，本院对证据认证如下：对原告提供的证据1、2，被告均无异议。本院对该两组证据的证明力予以确认。对原告提供的证据3，被告对真实性无异议，但对证明目的有异议，如果说原告认为存在这服务合同关系的，请原告举证服务合同。本院认为该证据符合证据三性，故对其证明力予以确认。对原告提供的证据4，被告有异议，认为该证据看不出是什么部门出具的，短信上面的内容一半是促销广告。快递催缴通知书没有收到过，原告称的张贴公告我也没有看到过。对方称的短信我们也没有收到过。本院认为在没有其他证据予以佐证的情形下，仅凭该证据，尚不能证明所有业主都已经收到过该短信内容的事实。但就本案而言，被告就群发短信系统也作为证据向法院提交，说明其已收到过短信的内容，在短信内容中体现了原告曾于2013年7月3日、2014年7月1日发出过物业费催缴的内容，故诉讼时效的朔及力可以认定2013年7月份往前推两年起算。对被告提供的证据1，原告对真实性无异议，但��证明目的有异议，认为根据2010年65号文件恰恰证明了原告提供的2005年83号文件并未废除服务收费的等级标准。本院对该证据的真实性予以认定，同时也说明了金华市辛迪物业管理有限公司未经书面测评和业主满意度评定的考评，擅自将物业服务费提高的事实。对该证据的证明力予以认定。对被告提供的证据2，原告对三性均有异议，认为该证据是由被告单方制作，并不能反映被告称没有服务到位的目的。本院认为，该证据系被告在内的多户业主单方制作的，不具有证据效力。对被告提供的证据3，原告对证明目的有异议，据原告陈述房屋漏水的问题是开发商的问题，原告也多次要求开发商进行解决；该组证据恰恰证明了原告是2004年进入服务至2015年撤离的事实。本院认为，该组证据为新闻报道，虽然说新闻报道大多为业主所反应，但新闻机构作为���三方报道的精神主旨也是本着客观事实的态度来报道的，从中可以体现出原告在提供物业服务中存在一些不到位的情况。对被告提供的证据4，原告对证明目的有异议，认为从短信的内容上可以明确的看出是催缴物业费的事实。本院认为，该证据由被告提供，虽然在该证据中体现了被告的举证目的，也就是在催缴物业费过程中掺杂了许多广告短信，但该证据也符合了原告的抗辩理由，也就是说原告曾经于2013年7月3日、2014年7月1日向被告发送过物业费催缴的短信。对被告提供的证据5，原告对证明目的有异议，认为2015年的撤离通知证明原告是2004年进入2015年撤离的事实。本院认为，结合其它证据看，该证据虽可以实现被告的举证目的，但结合庭审调查，可以认为原告的抗辩理由成立。根据上述确认了证明力的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下：被告胡永举系柳湖花园小区35幢1单元901室户主，房屋面积为164.83平方米。原告的前身金华市辛迪物业管理有限公司于2004年进入柳湖花园小区提供物业管理服务，2015年7月1日撤离。前期物业服务合同中，双方协商一致的物业服务收费标准是高层每平方米0.45元。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发了金价价管[2010]65号文件，对物业费进行了调整，并在文件中的第三条明明确规定：“等级评定标准中的‘服务标准’的评定实现考核与评价相结合。考核由考评组组织实施，新建住宅小区的初评以考核为主，分合格、不合格两档。复评考核按百分制计分，得分80分（含）以上为合格，60分（含）-79分的为基本合格，限期整改后复查仍达不到80分以上的则降等级；60分以下的为不合格单位，降低等级。评价通过书面测评表由业主进行��意度评定。评价分为满意、基本满意和不满意三档……”。金价管[2010]64号文件《金华市物业服务收费管理实施办法》第八条规定：“实行市场调节价的住宅小区，由业主委员会与物业服务企业按照有关规定自行确定具体收费标准，并在物业服务合同中明确。按规定应当成立而未成立业主委员会的住宅小区，物业服务收费由物业服务企业参照前期物业服务收费的有关规定，自行确定收费标准，并征得物业管理区域内半数以上业主同意后执行”；第十一条规定：“物业服务收费等级的考核评定由区价格主管部门会同物业主管部门组织。物业服务企业申报物业服务收费等级，应在收费前30个工作日向价格主管部门提出书面申请。申请时应提供下列资料：（一）《企业法人营业执照》；（二）《物业服务企业资质等级证书》；（三）物业服务合同及住宅小区物业服务内容标准等相关资料；（四）《金华市物业服务收费等级审批表》；（五）要求提供的其它资料”；第二十二条规定：“物业服务收费实行明码标价制度。收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布，并接受业主和价格主管部门的监督”。被告胡永举自2011年始未缴纳物业费。另查明，原告金华市恒定物业管理有限公司未按金价管[2010]65号文件的要求参加考核与测评。原告的企业名称原为金华市辛迪物业管理有限公司，2016年1月27日，经核准后变更为金华市恒定物业管理有限公司，同时其法定代表人由杜曙光变更为杜玮草。本院认为：金华市辛迪物业管理有限公司与被告胡永举之间的物业服务关系事实清楚，本院予以认定。在庭审调查中，被告胡永举自认2010年度的物业费是交给金华市辛迪物业管理有限公司的，���2011年始的物业管理费未予缴纳。被告辩称原告的物业费有部分已经过诉讼时效，但被告自己又向法庭提供了证据《群发短信系统》，该证据中反应出2013年7月3日、2014年7月1日原告曾经向各业主发出收取物业费的通知等内容，说明原告的抗辩与自己的举证目的相矛盾，从而可以说明原告曾经于2013年7月3日、2014年7月1日向被告发出过催缴物业费的短信，因此自2011年7月份以后的物业费未超过诉讼时效。关于物业费的计算，原告自2010年始按金价管[2010]65号文件的标准提高至高层每平方米0.75元，因金华市辛迪物业管理有限公司未按金价管[2010]65号文件的要求参加考核与测评，而该测评结果是确定物业公司收费等级的依据，故依法对原告提高的物业费标准部分不予支持。针对原告滞纳金请求，由于原告在提供物业服务过程中存在服务不到位的情形，也就是说在履行服务合同��存在过错，因此对原告滞纳金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，参照国务院《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十二条第一款，判决如下：一、被告胡永举于本判决生效后5日内支付原告金华市恒定物业管理有限公司自2011年7月1日起至2015年6月30日止的物业管理费3560.33元及利息（利息按中国人民银行同期同档次贷款的基准利率自2015年9月29日始计算至实际履行之日止）。二、驳回原告金华市恒定物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费84元（已减半收取），���原告金华市恒定物业管理有限公司负担60元，由被告胡永举负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 叶必顺二〇一六年七月十三日代书记员 方 萍