海南省保亭黎族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016)琼9029民初137号原告程宇，女，1984年4月20日出生，汉族，海南省海口市公安局公务员，住海南省海口市美兰区大英山西二街2号法苑里小区1-2-1201。委托代理人易凯，海南新概念律师事务所律师。被告保亭华达房地产开发有限公司，住所地海南省保亭黎族苗族自治县（以下简称“保亭县”）保城镇团结北路广东街。法定代表人马财茂。原告程宇诉被告保亭华达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告程宇于2016年2月25日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理后，由于被告下落不明，本院依法于2016年4月6日在《人民法院报》刊登公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、告知合议庭组成人员通知书及开庭时间等诉讼材料。本案适用普通程序依法组成合议庭于2016年7月8日公开开庭进行了审理，原告委托代理人易凯到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。本案现已审理终结。原告诉称，2014年12月5日，原告与被告签订《广东街三期楼宇认购书》，约定原告认购被告开发的位于保亭县团结北路广东街三期（御景豪苑）第7栋12层A号房，并约定了房价款及付款时间等内容。之后原告分三次向被告支付了全部购房款，并由被告出具《收据》。然而，被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》，也不履行相关义务。为维护原告的合法权益，请求法院判决：一、被告继续履行与原告签订《广东街三期楼宇认购书》，并与原告签订《商品房买卖合同》；二、诉讼费用、公告费用由被告承担。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一《广东街三期楼宇认购书》；证据二《收据》；共同证明原、被告双方就涉案房屋达成了相关的约定，并且原告已经履行了付款的义务，但被告没有依约履行。本院对原告所提交的证据作如下认证：经庭审核查，真实性、合法性、关联性和证明内容予以确认，可以作为本案的定案依据。经当事人陈述、举证及本院认证，查明如下事实：2014年12月5日，原告与被告签订《广东街三期楼宇认购书》，约定：原告（乙方）认购位于保亭县团结北路的广东街三期第7栋（御景豪苑）12层A号房，建筑约定面积99.17㎡，单价6900元/㎡，总价款684273元，其中包括（1）毛坯房总价款535518元，单价5400元/㎡；（2）装修总价款148755元，单价1500元/㎡，该装修费用由被告给予原告出具收款收据；双方约定按照银行按揭（银行贷款）付款，原告于2014年12月5日支付按揭首付30%购房款165518元，并在接到被告通知后签订《商品房买卖合同》；同时，原告于2014年12月5日支付装修款148755元，并在接到甲方通知后签订《装修施工委托协议》；原告于签订《商品房买卖合同》之日起20天内，到指定银行办妥该商品房余款370000元银行贷款手续，并按规定期限供款；该商品房于2015年3月30日前交付使用；原告在签订《楼宇认购书》后，若未在有效期内前来签订《商品房买卖合同》及《装修施工委托协议》，则视为自动放弃其所认购房产之权利，被告有权将物业另售他人而无须另行通知原告，已付房款（含定金）恕不退还，且全部经济法律责任由乙方承担；还约定了房屋面积差异的处理、调换房号的处理和违约责任等。2014年4月14日，另案原告杨文通过杨善立汇款给被告667655元,2014年12月5日，另案原告杨文通过陈丽君汇款给被告615164元，其中有包含本案原告程宇、另案张志远的汇款。原告称杨文、程宇和张志远是亲戚关系。2014年4月11日，被告向原告收取100000元购房款，并出具加盖公司财务专用章的《收据》，同时注明：此房更改为三期7栋12-A房款；2014年4月14日，海南保亭华达装璜工程有限公司向原告收取148755元，并出具加盖公章的《收据》，由被告给予原告开具此收款收据，同时备注：此房改为三期7栋12-A房款；2014年12月5日，被告收取原告65518元购房款，并出具加盖公司财务专用章的《收据》。被告开工至今，楼房土建部分已经基本完工，但未通水通电，涉案房屋未进行装修。被告没有依约履行《广东街楼宇认购书》，未通知原告前来签订正式的《商品房买卖合同》，也未协助原告办理银行按揭贷款手续，更未将房屋在约定的期间内交付原告使用。至今，被告法定代表人下落不明，其办公地点亦未见工作人员办公，多起购房者向法院提起诉讼，施工方也有向法院提起诉讼。原告称因被告未取得预售许可证，没有依约交付房屋，过错在于被告，但原告仍要求被告继续履行认购书，签订正式的商品房买卖合同，从而实现原告的合法权益。另查明，截止原告起诉时被告承建的广东街三期项目至今没有办理商品房预售许可证。本院认为：根据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”、《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第9条“开发商收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的，分别情况予以处理：（1）认购协议、预购协议及意向书等具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书中所约定的购房款数额的，应当认定为正式的商品房买卖合同，拟购房人要求继续履行的，应予支持......。”的规定。具体到本案，原、被告双方当事人签订的《广东街三期楼宇认购书》，对房屋买卖双方当事人、商品房基本情况、商品房价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期以及相关违约责任等做了约定，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，应当认定《广东街楼宇认购书》系商品房买卖合同。因原告支付了认购书中约定的购房款165518元和装修款148755元，履行了认购书的主要付款义务，而被告并未通知原告签订正式的《商品房买卖合同》，也未在约定的签订《商品房买卖合同》之日起20天内协助原告办理该商品房余款370000元的贷款手续，被告既没有依约通知原告签订《商品房买卖合同》，也未协助原告办理该商品房银行贷款手续，更未依约交付房屋给原告使用，过错在于被告。故，原告要求继续履行该认购书，本院予以支持。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：被告保亭华达房地产开发有限公司继续履行与原告程宇签订《广东街楼宇认购书》，并应于本判决发生法律效力之日起十日内与原告程宇签订《商品房买卖合同》。本案诉讼费用10642.74元、公告费156元，由被告保亭华达房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长  常婧婧审 判 员  李传智人民陪审员  文钦智二〇一六年七月十五日书 记 员  黄杨慧