重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0112民初5663号原告成都万科物业服务有限公司,住所地:四川省成都市锦江区静安路1号，组织机构代码：72344582-0。法定代表人冯霞，执行董事。委托代理人杨青松，重庆博志律师事务所律师。委托代理人刘佳棋，重庆博志律师事务所律师。被告姜自强，男，1976年6月29日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人向之明（系被告岳父），男，1955年3月25日出生，汉族，住重庆市万州区。委托代理人邓明英（系被告岳母），女，1956年2月12日，出生，汉族，住重庆市万州区。原告成都万科物业服务有限公司与被告姜自强物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理后，依法由代理审判员王利萍独任审判，本院依法适用小额诉讼程序审理了本案，并于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告成都万科物业服务有限公司的委托代理人杨青松到庭参加了诉讼，被告姜自强的委托代理人向之明、邓明英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告成都万科物业服务有限公司诉称，原告与重庆渝开发珊瑚置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，该合同约定原告对位于重庆市渝北区XX大道的“万科XX园”小区提供物业管理服务。合同生效后，原告如约履行了物业管理服务，被告却拒绝支付物业管理费，截至2015年11月，被告共拖欠原告物业管理费及公摊水电费、违约金共计3436.84元。原告多次催收无果，现请求法院依法判决：1、判令被告支付拖欠的物业管理费及违约金3238.23元（从2014年4月至2015年11月）；2、判令被告支付公摊水、电费198.61元。被告姜自强辩称，1、原告在诉状中称被告拒绝支付物业管理费不属实，被告在2010年接房，2011年入住，在2014年4月前被告一直按时足额交纳物管费。即使在该期间，由于原告的车库管理不善，被告的小车多次被刮伤，在被告与原告多次交涉无果的情况下，但被告仍然按时交纳了物业管理费；2、被告从2014年4月后开始拒绝交纳物管费，主要是因为原告没有尽到自己的义务与责任：首先，在2014年5月初，被告的母亲曾带着小孩不慎踩到原告在小区门口打的洞口上，不小心摔倒，当时原告有两个保安人员在旁边却没有伸出援助之手，后被告与原告管理人员交涉，原告不仅没有表达歉意，更拒绝承担任何责任，由于被告母亲摔伤导致小孩无人照顾，被告聘请保姆代为照顾两个月，导致产生了直接经济损失4000元。被告认为原告在打完洞以后，没有及时做好善后填平工作，使之存在严重的安全隐患，是严重的不作为，原告存在着严重失职，没有尽到相应的责任和义务。事故发生后原告没有伸出援助之手，其缺乏服务业主的职业素养和最基本的人道主义精神。其次，在2015年4月29日，被告的小车经多次刮伤后后视镜又被人恶意掰坏，导致被告出行不便并产生了维修费用1500元，该事故产生的根本原因是因为原告车库的稀少和管理不善，该小区原承诺的车位为1147个，但现在仅为770个。该事故发生后，派出所到原告处调取监控录像，但是原告无法提供，该行为表明原告的管理不到位，是一种严重的失职行为，被告认为原告应对该事故负全部责任；3、原告在诉状中称“对被告进行了催收，被告置之不理”与事实不符，2015年原、被告均参加了渝北区矛盾调解中心组织的调解，调解员调解时认为责任在原告，原告应该积极主动与业主进行沟通协商，否则业主有权拒绝交纳物业管理费，但调解无果后原告对此置之不理并没得拿出实际解决办法。后在2016年5月，被告前往原告处交纳物业服务费，但原告却拒绝接受。综上，被告认为原告对业主的生命财产安全于不顾，缺乏作为一个物业公司应具备的服务意识和职业素养，应当承担全部责任，故请求：驳回原告的全部诉讼请求；赔偿被告相关误工费4000元，损失费1500元，精神损失8000元，共计13500元；本案诉讼费用由原告承担。经审理查明：被告姜自强系位于重庆市渝北区XX大道X号X幢X单元X号房屋的业主，该房屋建筑面积为90.56平方米，系电梯房。2009年，万科XX园小区的开发商重庆渝开发珊瑚置业有限公司（以下简称珊瑚置业）为甲方，原告为乙方，双方签订《XX苑（万科X园/XX园）前期物业管理服务委托合同》一份，该合同主要约定：甲方将其投资开发的XX苑（万科X园/XX园）小区选聘乙方实行前期物业服务管理。该合同第六条约定，委托管理期限：本合同期限自合同签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务公司签订的物业服务合同生效时止。该合同第九条约定：物业服务费主要由物业服务支出和乙方的酬金构成，本物业管理区域的物业服务资金预收标准如下（以下收费均按建筑面积计算）：高层电梯住宅（XX园）：1.65元/月·平方米；低层住宅（X园）：3.35元/月·平方米；商业物业：5.00元/月·平方米。上述物业服务收费标准均不包含业主需承担的公摊水电费，公摊水电费在本条上述约定的物业服务费标准之外由业主向乙方另行交纳；物业已交付或视为交付的，自物业交付或视为交付之日起开始计收物业服务费，由业主或物业买受人交纳；业主或非业主合法使用人应于每月10日前向乙方交纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费，如逾期交纳，按以下方式处理：①从逾期之日起每天按应交费用的千分之三向乙方交纳违约金至付清时止；②逾期不交纳物业服务费及公摊水电费的业主和物业使用人应承担违约连带责任，乙方可以诉请人民法院要求限期交纳，业主应承担乙方由此发生的律师费、诉讼费等相关费用。合同第二十七条约定，本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。该合同第二十九条约定，本合同效力及于本物业内的全体业主及非业主合法使用人，业主可与非业主合法使用人就本合同的权利义务进行约定，但非业主合法使用人违反本合同约定的，有关业主应承担连带责任。2010年7月8日，原告对物业收费标准到重庆市物价局进行了备案，备案的住宅物业服务费标准为：XX园：1.65/平方米·月（含电梯费）；X园3.35元/平方米·月。上述合同签订后，原告进驻该小区为该小区提供物业服务至今，并按合同约定的标准收取物业服务费，每月对公摊水、电费进行了公示。被告入住该小区房屋后，未向原告按时足额交纳物业管理费、公摊水电费。现原告催收无果，诉至本院。审理中，被告举示了照片两张，拟证明被告岳母在该小区摔倒，小区的保安对此置之不理以及被告的小车在小区停车库停车被刮伤的事实；被告还举示了证人邓明秀的证言一份，拟证明因被告岳母摔伤，证人为被告照顾小孩，被告向其支付了4000元工资的事实。审理中，原告自愿撤回要求被告给付违约金诉讼请求。以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《XX苑（万科X园/XX园）前期物业管理服务委托合同》、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、公摊水电费公告、公摊水电费交费凭证以及当事人的陈述等随案为证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆渝开发珊瑚置业有限公司签订的《前期物业管理合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定。该合同的收费标准也已经物价部门备案，合法有效，对小区全体业主具有约束力。原告按合同约定对万科·XX园小区提供了物业服务，履行了合同义务。被告未按合同约定交纳物业服务等费，已构成违约，故被告应向原告支付相应的物业服务费等费用。关于收费标准问题，根据原告与重庆渝开发珊瑚置业有限公司签订的《XX苑（万科X园/XX园）前期物业管理服务委托合同》及重庆市物业服务收费备案表，被告所在房屋应交纳物业服务费的标准为1.65元/月·平方米。因此，被告每个月应交纳的物业服务费为1.65元/月·平方米×90.56平方米=149.42元/月，故在2014年4月至2015年11月共20个月中，被告应交纳的物业服务费为149.42元/月×20个月=2988.4元。审理中，原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。对于原告要求被告给付公摊水、电费198.61元，符合法律规定，本院予以支持。被告姜自强辩称，原告服务不到位，服务意识不强，管理不到位等问题，虽提供了照片等证据予以证明，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。被告还辩称因为原告的失职行为导致被告的母亲不小心摔倒并导致直接经济损失4000元，以及因为原告车位的稀少和管理不善导致被告的小车被损伤，产生了维修费用1500元并要求原告赔偿被告相关费用等问题，不属于本案审理范畴，本院不予评判。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告姜自强在本判决生效之日起十日内给付原告成都万科物业服务有限公司2014年4月至2015年11月期间的物业服务费2988.4元；二、被告姜自强在本判决生效之日起十日内给付原告成都万科物业服务有限公司2014年4月至2015年11月期间的公摊水、电费198.61元。三、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告姜自强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告姜自强负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  王利萍二〇一六年七月十九日书 记 员  黄建丽