文书内容重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0236民初2781号原告王术群，女，1986年11月25日出生，汉族，居民，户籍地奉节县甲高镇。委托代理人冉茂蒽，重庆无尤律师事务所律师。被告重庆巨洋房地产开发有限公司,住所地重庆市奉节县永安镇竹枝路655号（清河水岸6栋1楼1号2-1），组织机构代码79073666-0。法定代表人张成平，经理。委托代理人冉健，重庆环法律师事务所律师，特别授权。原告王术群诉被告重庆巨洋房地产开发有限公司（以下简称“巨洋公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案受理后，依法由代理审判员江明蓉独任审理，适用简易程序于2016年7月18日进行了公开开庭审理，原告王术群的委托代理人冉茂蒽，被告巨洋公司的委托代理人冉健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王术群诉称，原、被告于2010年10月23日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售商品房，该房屋总价款为381876.00元。合同约定被告应于2011年10月31日前，依照国家和地方有关规定，将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房实际交付原告使用，若逾期被告应从逾期第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同生效后，原告履行了合同约定的全部义务，但由于被告的过错，2015年1月16日被告才进行综合验收，具备交付原告合法房屋的法定条件，被告逾期交房长达1173天。经与被告多次协商，被告拒不理睬，为维护公民的合法权益，现诉至法院，请求：一、判决被告向原告支付交房违约金44794.05元；二、诉讼费由被告承担。被告巨洋公司辩称，我方不存在违约，即便有部分案件有违约行为的都已经处理完毕，原告不存在损失且已过诉讼时效。经审理查明，原、被告于2010年10月23日签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告预售房屋，房屋总价款为381876元。合同第二条约定了房屋性质为预售商品房。合同第七条第2款约定“本商品房交付时已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（以下简称备案登记证）。”合同第八条第1款约定“甲方（被告）应于确定交房日的七日前书面通知乙方（原告）做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。合同第九条约定“甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”另查明，合同约定被告应于2011年10月31日前向原告交房，被告实际于2011年9月5日通知交房，原告实际于2012年6月12日接房，被告于2015年1月16日取得奉节县建委颁发的《备案登记证》。上述事实，有原告提交的原告身份证复印件、商品房买卖合同复印件、购房发票复印件、接房通知书复印件，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、入住通知书复印件及违约金领取表予以证实，以上证据的真实性、合法性、关联性经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力，原、被告应该按合同约定履行各自的义务。根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，被告巨洋公司应于2011年10月31日前交付房屋并取得《备案登记证》。在本案中，虽被告巨洋公司虽在2012年6月12日向实际原告交付了房屋，但被告巨洋公司在2015年1月16日才取得《备案登记证》，被告巨洋公司向原告交房的条件违反了双方的合同约定，属违约行为；对于原告主张的违约期间1173天，属于可支持范围，被告巨洋公司应当承担此期间内的交房违约金；对于原告主张的违约金，本院考虑原告接受并入住使用了被告巨洋公司交付的未取得《备案登记证》的房屋，即事实上接受了被告巨洋公司的交房行为，被告巨洋公司的交房义务在事实上已经完成，且实现了合同目的，同时，在本案中原告并未举示证据证明原告在实际接收房屋后因被告巨洋公司未取得《备案登记证》给其造成了损失，现被告请求对违约金进行调整，依据民法的公平及诚实信用原则，对于原告主张的交房违约金，本院酌情确定为原告已付房款的0.3‱（万分之零点三），即1173天×381876元×0.3‱=13438.22元。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护社会稳定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条，第二十九条第一款的规定，判决如下:一、被告重庆巨洋房地产开发有限公司于本判决生效后30日内给付原告王术群交房违约金13438.22元；二、驳回原告王术群的其他诉讼请求。案件受理费920元，减半收取460元（原告已预缴），由被告重庆巨洋房地产开发有限公司承担。如果未按判决书规定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。代理审判员  江明蓉二〇一六年七月二十九日书 记 员  杨 静附：相关法律链接《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。