重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终3752号上诉人（原审原告）重庆洁庆置业管理有限公司。法定代表人黄文强，该公司总经理。委托代理人莫明武，重庆杰义律师事务所律师。委托代理人李汶哲，重庆杰义律师事务所律师。上诉人（原审被告）綦婷芳。上诉人重庆洁庆置业管理有限公司（以下简称洁庆置业公司）与上诉人綦婷芳物业服务合同纠纷一案，重庆市綦江区人民法院于2016年3月21日作出（2016)渝0110民初390号民事判决，洁庆置业公司和綦婷芳均不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2016年5月31日通知双方当事人到庭参加诉讼。上诉人洁庆置业公司的委托代理人莫明武，上诉人綦婷芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：洁庆置业公司于2004年12月取得物业管理企业三级资质，2014年1月升为物业管理企业二级资质。2009年4月30日，重庆天骄物业发展有限公司（香江丰源小区的开发商）作为甲方，洁庆置业公司作为乙方，双方对香江丰源小区的物业管理服务签订了《前期物业服务合同》，该合同约定了服务区域、服务事项、服务质量、服务费用、权利与义务、违约责任等内容。其中物业服务事项为,乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的维修、养护和适宜于。物业共有部体包括：房屋的承重结构（含：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、电梯、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、电梯、高压水泵房、楼内消防设施设备。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括会所、商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、治安等事项的协助管理和服务，包括安全巡视、门岗执勤（不承担对业主、非业主及物业使用人的人身、财产保险和财产的保管责任）。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用（在具备公共维修基金的前提下）。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其它费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。其中服务费用中约定：1.本物业管理区域的物业服务收费的方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业管理成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域的物业服务收费，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：多层住宅0.70元／月·㎡，住宅电梯楼1元／月·㎡（含电梯费），物业服务费实行按月缴纳，即在每月10日前缴纳当月的物业服务费，业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。2.共用的专项设备运行的能源损耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。在违约责任中约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费用的，每逾期一日应按未缴纳物业服务费总额的千分之三累计加收滞纳金。合同期限中约定：本合同期限为五年，自首次交房之日起计算；业主委员会尚未成立时，本合同按同等的权利与义务自动延续两年；如合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同签订后，洁庆置业公司按照合同约定履行了物业服务义务，2015年9月起，洁庆置业公司因合同期满停止对该小区提供物业服务。2009年6月12日，洁庆置业公司就香江丰源小区的物业服务收费取得原綦江县物价局的批复，高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.57元计收，其中含公共设备设施日常维修养护费0.20元，高层住宅电梯费第三层及以上按常住人口计收，收费标准由洁庆置业公司根据实际情况在以下两种方法中选择一种，方法一：每人每月收取电梯费10元；方法二：在每月每人平均收取电梯费10元的基础上，从第三层起，每一层加收0.3元，售房时，对物业管理服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺收费执行。该收费标准试行一年，有效期从2009年6月13日至2010年6月12日止，期满前15日内提出正式收费申请。期满后洁庆置业公司未提出申请，法庭上陈述一直参照前批复执行。2013年1月10日，洁庆置业公司就香江丰源小区的物业服务收费再次取得重庆市綦江区发展和改革委员会的批复，该批复与原綦江县物价局的批复内容基本一致，对物业服务费用标准有所提高，高层由每月每平方米0.57元变为0.65元。洁庆置业公司制作的香江丰源业主手册中临时公约第三十四条载明公共水电费为每户暂定7元收取，现洁庆置业公司实际按每户6元收取公共水电费。綦婷芳在接房时，向洁庆置业公司签订承诺书，承诺同意履行／遵守重庆天骄物业发展有限公司及重庆洁庆置业管理有限公司制定的前期物业服务合同／管理的业主临时公约、物业管理办法等。綦婷芳所购重庆市綦江区古南街道新山村1号香江丰源小区14幢7－6住房一套，面积为103.57平方米，2010年3月21日接房后至2010年12月31日已交物业服务费，2011年1月1日至2015年8月31日共计56个月綦婷芳没有缴纳物业服务费和公共水电费。庭审中，綦婷芳对公共水电费和二次供水费的金额没有意见，对物管费认为应降低收费标准，綦婷芳认为洁庆置业公司2009年时系三级物业服务企业，其不具备对香江丰源这样大小区的管理能力，资质也不具备，另外举示多张照片，证明小区存在车辆乱停乱放、违章搭建、脏乱差等现象，并提出诉讼时效的抗辩。洁庆置业公司认为香江丰源小区是逐步建成的，其具备管理这样的小区能力，同时举示了巡查情况记录表、物管工作日志等材料用以证明其履行义务的情况，对綦婷芳举示的照片洁庆置业公司认为不能反映拍摄时间，同时对违章搭建洁庆置业公司已向有关部门反映，已经履行相应职责，同时举示了国内挂号信函收据，证明于2014.9.29，2014.12.26，2015.06.03，2015.12.09四次向綦婷芳邮寄催交通知书或律师函等材料，并举示了张贴通知的照片和催收说明，用于证明2011年至2014年曾经在綦婷芳家门上张贴催款通知，且2011年至2013年期间多次邀请社区派工作人员协助催收。綦婷芳认可在2014年及2015年张贴了催款通知并进行催收，其他时间不予认可。另查明，结合本案同时集中审理类案的证据，綦婷芳所在香江丰源小区在洁庆置业公司管理期间，存在车辆随意停放、违章搭建及存在脏乱差的现象。同时，庭审结束后，一审法院通过中国邮政挂号信查询系统查询，2015.6.3、2015.12.09两次挂号信由綦婷芳本人签收，2014.9.29，2014.12.26两次挂号信网上现已不能查询。一审法院认为，建设单位即重庆天骄物业发展有限公司与物业服务企业即洁庆置业公司签订的前期物业服务合同，系合法有效合同，该合同对入住该小区的业主和物业服务企业均具有约束力，各方均应当根据合同的约定全面履行各自的义务，同时享有相应的权利。本案中，綦婷芳作为綦江香江丰源小区业主之一，在长期接受洁庆置业公司提供物业服务的同时应当按约定支付物业服务费用，綦婷芳抗辩洁庆置业公司在签订前期物业服务合同时系三级资质，但洁庆置业公司的资质问题不足以否定合同的效力，綦婷芳抗辩洁庆置业公司管理混乱，小区车辆乱停乱放、违章搭建及脏乱差现象，以上事实虽然不同程度存在，但是按照合同规定和查明的事实看，洁庆置业公司对小区的物业服务并不仅局限于卫生和车辆管理，洁庆置业公司已经对香江丰源小区按照合同约定及相关规定进行了服务，履行了合同约定的主要义务，綦婷芳即应及时缴纳物业服务费用，綦婷芳如认为洁庆置业公司的管理结果尚有待提高，应及时向洁庆置业公司指出并建言献策，綦婷芳以不交物管费予以对抗只会导致小区的物业服务水平下降，具体问题并未得到解决，同时这一行为在业主之间会相互影响，且对其他大多数缴纳物管费的业主亦不公平。綦婷芳对物业服务费提出诉讼时效的抗辩，洁庆置业公司认为其已经通过多种方式向綦婷芳进行催收，按照法律及司法解释的规定，当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力，根据洁庆置业公司举示的证据看，从门上张贴的照片究竟系何时张贴不能仅以张贴内容认定，且綦婷芳否认2014年以前有张贴情况，一审法院采信2014年以来的张贴照片，从催收说明看，社区派员协助催收事实客观存在，但具体是否催收本案綦婷芳这户未能证明且綦婷芳否认，一审法院不予采信，但是以邮寄方式催收的最早时间为2014年9月29日，该国内挂号信函收据能证明洁庆置业公司发出相关信函，结合中国邮政挂号信查询系统查询信息，应当认定洁庆置业公司向綦婷芳主张了权利，在綦婷芳拒绝承认收到催收文书，又不能提供反证的情况下，应作出有利于洁庆置业公司的理解，即认定发出催收文书的行为为有效，故綦婷芳对物业服务费和公共水电费的诉讼时效抗辩成立，洁庆置业公司的诉讼时效的中断应从向綦婷芳一方提出要求即主张权利之日2014年9月29日起计算，即物业服务费和公共水电费应从2012年9月29日起计算至洁庆置业公司服务期满即2015年8月31日，由于綦婷芳已承诺同意履行／遵守重庆天骄物业发展有限公司及重庆洁庆置业管理有限公司制定的前期物业服务合同／管理的业主临时公约、物业管理办法，且洁庆置业公司的该收费计算方式虽与物价批复不一致，但并未显失公平，对二次供水费綦婷芳没有意见，一审法院予以支持，根据前述时间，綦婷芳应支付洁庆置业公司物业服务费3631.85元（2012年9月29日至2015年8月31日共计35个月2天，103.57㎡×1元／月·㎡×35个月2天），公共水电费210.4元（6.00元／月·户×35个月2天），二次供水费117.60元。关于违约金，綦婷芳认为洁庆置业公司先违约，所以不应承担此项费用，一审法院认为从查明的事实看，洁庆置业公司在管理服务綦江香江丰源小区时在服务质量上的确存在一定的瑕疵，以上瑕疵的形成原因很多，虽不能全部归咎于洁庆置业公司，但洁庆置业公司对业主反映的问题重视程度不够，解决方法单一，且与业主沟通渠道不畅通，致使部分业主以不交物管费予以对抗，故对违约金的诉讼请求一审法院不予支持。最后，一审法院需要再次强调的是，业主对物业服务企业的服务质量有高标准是值得肯定的，业主应通过多种渠道和方式向物业服务企业提供意见和建议，同时通过业主委员会选择好物业服务企业，业主自身也要配合物业服务企业共同管理好自己的小区，我们不支持以欠缴物管费作为对小区管理不满意的对抗手段，同时，物业服务企业也应该按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，并善于与业主沟通，真正在小区管理上与业主成为一家人。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第二十二条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、第十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告綦婷芳应支付原告重庆洁庆置业管理有限公司2012年9月29日至2015年8月31日期间的物业服务费3631.85元，公共水电费210.4元，二次供水费117.6元，以上合计3959.85元，限在本判决生效后5日内付清；二、驳回原告重庆洁庆置业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由被告綦婷芳负担（此原告已预交，綦婷芳在履行上述义务时一并付给洁庆置业公司重庆洁庆置业管理有限公司）。洁庆置业公司不服一审判决，向一审法院提起上诉，请求：1、依法撤销重庆市綦江区人民法院（2016）渝0110民初390号民事判决，支持洁庆置业公司一审全部诉讼请求，即判令綦婷芳支付自2011年1月1日起至2015年8月31日期间共计56个月的物业服务费5799.90元，公共水电费336元，二次供水费117.60元，合计6253.50元；判令綦婷芳向洁庆置业公司支付违约金2899.95元；2、一、二审诉讼费用由綦婷芳承担。主要事实和理由：一审判决在认定诉讼时效及违约金问题上属事实不清，证据不足，适用法律错误，从而导致部分判决错误。一、诉讼时效问题：一审中洁庆置业公司依法举示了国内挂号信函收据、张贴通知的照片和《催收说明》，足以说明洁庆置业公司分别于2011年3月、6月、9月，2012年6月、9月，2013年12月、2014年9月、12月，2015年6月、12月多次向綦婷芳主张权利催收物业管理服务费。二、关于违约金问题：一审中洁庆置业公司已经举示了《前期物业服务合同》/管理的业主临时公约，其中明确约定“未按时如数缴纳物业服务费用的，每逾期一日应按未缴纳物业服务费总额的千分之三累计加收滞纳金”。洁庆置业公司已严格履行了物业服务内容，綦婷芳应按合同约定及时支付物业费，否则应当承担支付违约金的相应法律责任，以维护不欠费业主，物业企业的共同利益。綦婷芳不服一审判决，向一审法院提起上诉，请求：1、驳回洁庆置业公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由洁庆置业公司承担。主要事实和理由：1、本案的诉讼时效已过；2、洁庆置业公司违反消防法第六十条的规定；3、洁庆置业公司只有2013年的收费许可证，其他年份均属无证收费，綦婷芳有权拒绝支付物管费用；4、前期物管协议是业主在接房时开发商强迫业主签的字，此协议应属无效；5、小区设施未完善，其单价只能按0.259元/㎡计算。二审中，洁庆置业公司向一审法院举示了重庆市綦江区古南街道新山村社区于2016年3月24日出具的《关于香江丰源小区业主拖欠物管费的催收说明》补充说明，载明：2014年3月17日，我社区针对重庆洁庆置业管理有限公司在管理香江源小区期间，曾多次对拖欠物业服务费的业主采用上门、电话或发催款通知书的方式进行催收的情况出具了《关于香江丰源小区业主拖欠物管费的催收说明》。《催收说明》已记载催收时间为2011年3月、6月、9月，2012年6月、9月，2013年12月，洁庆置业公司多次找到社区反映业主拖欠物业费一事，我社区在上述催收时间段也派工作人员与洁庆置业公司工作人员一起对欠费业主进行沟通、说服、催收，针对少数业主仍无理拒交物管费的，洁庆置业公司也张帖了物业服务费催收《通知》并拍照。随函附了《物管费催收名单》和洁庆置业公司于2012年7月30日通过EMS向綦婷芳送达（2011年1月至2012年7月）催收单的快递单据。上诉人綦婷芳针对洁庆置业公司举示上述证据真实性均不予认可。本院二审查明的事实和一审查明的事实相同。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务。洁庆置业公司与建设单位重庆天骄物业发展有限公司签订的前期物业服务合同，系合法有效合同，对入住该小区的业主和物业服务企业均具有法律约束力。洁庆置业公司按约定提供了物业服务，綦婷芳作为业主应当按约及明交纳物业服务费用。一、洁庆置业公司的上诉理由是否成立。洁庆置业公司虽向法院举示了綦江区古南街道新山村社区出具的《催款说明》和《补充说明》和《物管费催收名单》和EMS的快递单据，均不能证明其在2011年3月、6月、9月，2012年6月、9月和2013年12月向綦婷芳进行了有效的催收。且按常理，洁庆置业公司在多次向綦婷芳催收物业服务费未果的情况下，应当及时提起诉讼，以维护自身的合法权益，故洁庆置业公司要求綦婷芳从2011年1月起交纳物业服务费的请求，本院依法不予支持。因洁庆置业公司在提供物业服务的过程中确实存在一定的瑕疵且与业主之间缺乏有效的沟通，致使部分业主拒绝交纳物业服务费用，洁庆置业公司要求綦婷芳按照合同约定承担违约金的请求，本院依法不予支持。二、綦婷芳的上诉理由是否成立。洁庆置业公司提交的国内挂号信函收据上有重庆綦江交通路营业厅的印章，其时间显示为2014年9月29日，可以认定洁庆置业公司于2014年9月29日向上诉人綦婷芳进行了催收，綦婷芳拖欠的物业服务费用应当从2012年9月起开始计算。对于收费标准的问题，依据法院已经查明的事实，洁庆置业公司的管理存在一定的瑕疵，但一般的服务瑕疵不足以减少物业服务费用。就本案情况看，綦婷芳并未举示充分证据证明洁庆置业公司的服务存在瑕疵足以减少物业服务费用。洁庆置业公司与建设单位重庆天骄物业发展有限公司签订的前期物业服务合同约定支付物业服务费用1元/月.㎡，本院按此标准判决綦婷芳向上诉人洁庆置业公司交纳物业服务费用并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人洁庆置业公司、綦婷芳的上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人重庆洁庆置业管理有限公司负担50元，綦婷芳负担50元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期限的最后一日起计算。审 判 长  周海燕代理审判员  周 舟代理审判员  陈 莹二〇一六年七月七日书 记 员  梁诗玉