上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第1821号原告(反诉被告)上海电气物业有限公司，住所地上海市崇明县。法���代表人洪琛，职务执行董事。委托代理人王垣，上海市君悦律师事务所律师。委托代理人刘晓旻，上海市君悦律师事务所律师。被告(反诉原告)深圳市东大景观设计有限公司上海第一分公司，住所地上海市静安区。法定代表人王令翔,职务经理。委托代理人宋堃，上海市华诚律师事务所律师。被告深圳市东大景观设计有限公司，住所地广东省深圳市。法定代表人周永忠，职务董事长。委托代理人杨慧敏。委托代理人夏怀贺。原告上海电气物业有限公司(以下简称电气物业)诉被告深圳市东大景观设计有限公司上海第一分公司(以下简称东大公司上海一分公司)、深圳市东大景观设计有限公司(以下简称东大公司)排除妨害纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2015年7月31日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭进行审理。审理中，被告东大公司上海一分公司提起反诉。原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。于2016年6月17日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)电气物业的代理人王垣、刘晓旻、被告(反诉原告)东大公司上海一分公司的委托代理人宋堃到庭参加诉讼。被告东大公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告(反诉被告)电气物业诉称，上海市灵石路XXX号地块(以下简称709号地块)原权利人为上海石油化工设备有限公司(以下简称石油化工设备公司)。2003年，石油化工设备公司将该地块整体出租给上海电气工业园区管理有限公司(以下简称电气管理公司)，租赁期限至2013年6月15日。2005年，该地块产权人变更为上海电气(集团)总公司(以下简称电气总公司)。石油化工设备公司、上海文通物业有限公司(以下简称文通物业，于2015年1月更名为原告)以及电气管理公司三方签订了《房屋租赁合同出租方主体变更协议书》(以下简称《主体变更协议书》)，约定自2005年9月1日起，电气总公司授权原告作为该地块整体的出租人，收取相应租金。2009年5月，电气管理公司与东大公司上海一分公司签订《厂房租赁合同》，约定该地块内44#-1厂房出租给东大公司上海一分公司，租赁面积为662.7平方米，租赁期限自2009年7月1日至2013年6月15日。2013年6月16日，电气管理公司将该地块内44#-1厂房返还给原告，原告三次致函东大公司上海一分公司，要求其搬离承租物业，并支付相应逾期占用费，却至今未果。故请求法院判令：1、东大公司上海一分公司立即迁出灵石路XXX号44幢房屋，并将该房屋返还给原告。2、东大公司上海一分公司、东大公司向原告支付自2013年6月16日起每日按1.46元每平方米的标准支付使用费，至东大公司上海一分公司返还该房屋之日止。3、东大公司上海一分公司、东大公司向原告支付房屋使用费利息损失(均按年利率5.25%计算，分别以每年房屋使用费353,152.83为本金，以2014年6月16日、2015年6月16日、2016年6月16日为起算日，计算至被告实际返还房屋之日止；2016年6月16日至法院判决生效之日的房屋使用费的利息损失为：以2016年6月16日至被告实际返还房屋之日的房屋使用费为本金，以2016年6月16日为起算日，至被告实际返还房屋之日止。)。被告(反诉原告)东大公司上海一分公司辩称，不同意原告的诉请，东大公司上海一分公司是合法占有系争房屋，出租人电气管理公司是原告的关联公司。原告并非涉案房屋的权利人，双方不存在租赁关系，原告要求东大公司上海一分公司返还房屋和支付租金没有合同及法律依据。出租人和权利人从未以明示的方式，通知被告原告有权收取租金或要求返还房屋。即使要支付租金，也应该向房屋权利人支付，而不是原告。根据东大公司上海一分公司与电气管理公司的补充协议约定，租赁期限至2022年底，如果原告坚持要求返还房屋，对于房屋内的装饰装修应该给予被告补偿。原被告之间不存在合同关系，故原告主张的租金或占用费的利息没有法律依据。被告东大公司未应诉答辩。被告(反诉原告)东大公司上海一分公司反诉诉称，2009年5月1日，案外人电气管理公司成立“上海印刷媒体园区”，电气管理公司在招商引资和签约时向反诉原告出示了房屋权利人电气总公司授权委托书，电气管理公司称，其出资人系上海电气企业发展有限公司，而上海电气企业发展有限公司的出资人为电气总公司。反诉原告即与电气管理公司签订了《厂房租赁合同》，承租709号地块44#-1厂房。2012年6月1日，因《厂房租赁合同》租赁期限将于一年后届满，在反诉原告的申请下，为保障工业园区继续良性运行，电气管理公司与反诉原告签订了《厂房租赁合同补充协议》，约定涉案房屋的租赁期限延长至2022年底，如提前解约，对于反诉原告的装饰装修物将给予合理补偿。现反诉被告坚持要求反诉原告向其返还房屋，反诉被告作为受益人，依法应对反诉原告予以补偿，且应当补偿其坚持提前终止租赁关系而导致反诉原告的搬场损失。故诉请判令反诉被告赔偿反诉原告装饰装修补偿费324,100元，提前搬迁费30,000元。原告(反诉被告)电气物业辩称，反诉原告在本诉中称和反诉被告没有合同和法律关系，故无权向反诉被告主张装修和搬迁费用。根据合同，反诉原告��电气管理公司签订的租赁合同于2013年到期，装修和搬迁的费用不需要补偿，且合同中对于装修和搬迁补偿也没有书面约定。补充协议签订的延长租赁期限无效，反诉原告如果要主张装修和搬迁的费用，应向电气管理公司主张。故反诉原告的诉请没有依据。经审理查明，2003年6月15日，石油化工设备公司(甲方)与电气管理公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，主要内容为：“灵石路XXX号上海第一石油机械厂厂区的房屋系上海第一石油器械厂所有，甲方系上海第一石油机械厂的上级单位，有权代表上海第一石油机械厂签署本合同。乙方为建上海电气都市型工业园区，向甲方承租厂房和场地。房屋租赁期共5年，自2003年6月16日起至2008年6月15日止。甲方同意，乙方可将承租的该房屋部分或全部转租给他人。乙方订立的转租合同的终止日��不得超过本合同规定的终止日期，”等。之后，石油化工设备公司(甲方)与电气管理公司(乙方)又签订了《补充协议》，将《租赁合同》的租赁期限延长至2013年6月15日。2005年7月27日，电气总公司成为709号地块产权人。2005年8月15日，电气总公司全权委托文通物业管理和出租709号地块，有权对外签订合同，并享有和承担由此而产生的权利和义务。2005年9月1日，石油化工设备公司、文通物业和电气管理公司签订《主体变更协议书》，约定：原出租方石油化工设备公司变更为文通物业，合同权利义务内容不变；自2005年9月1日起由文通物业正式承接，并收取租金。之后，电气管理公司将租金支付至文通物业。东大公司上海一分公司是东大公司下属非独立核算的分公司。2009年5月1日，电气管理公司与东大公司上海一分公司签订《厂房租赁合同》，约定由东大公司上海一分公司租赁709号地块内的44#-1厂房，租赁期限自2009年7月1日至2013年6月15日，租赁面积662.7平方米。后文通物业企业名称变更为原告。东大公司上海一分公司向电气管理公司缴纳租金至2013年6月15日。被告东大公司上海一分公司在审理中提供了电气管理公司(甲方)与被告东大公司上海一分公司(乙方)签订的《厂房租赁合同补充协议》，主要内容为：“鉴于甲、乙双方签订的《厂房租赁合同》约定的租赁期限即将于2013年6月届满，经双方协商一致，同意原租赁合同延长至2022年底。从2013年6月起租金按1.46元/平方米/天计算。如遇市政动迁或规划调整，甲方提前收回房屋的，对于乙方的装饰装修，甲方同意给予合理补偿。”。原告称，原告在2013至2015年发函要求被告东大公司上海一分公司搬迁，被告东大公司上海一分公司或者电气管理公司都没有提到过《厂房租赁合同补充协议》，很有可能是为了应付本案诉讼后补的。即使是真实的，也没有得到原告的同意，超出部分应无效。审理中，被告东大公司上海一分公司提交书面装饰、装修物残值评估申请，要求对系争房屋内的装饰、装修物残值进行司法评估。原告认为其无需补偿被告的装饰、装修物损失。原告另表示，被告东大公司上海一分公司承租的是灵石路XXX号44幢房屋一部分，没有门牌号码，故合同约定为44#-1，现要求东大公司上海一分公司迁出并返还灵石路XXX号44幢-1房屋，使用费标准按照每平方米1.46元，乘以面积662.7平方米，即按每日967.50元的标准计算。以上事实，有当事人提供的《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》、上海市房地产权证、《主体变更协议书》等证据以及当事人陈述佐证。本院认为，根据本案查明的事实，电气管理公司��出租方石油化工设备公司签订《租赁合同》及《补充协议》，约定租赁期限至2013年6月15日。之后经三方协议，出租方变更为文通物业，原合同内容不变。故电气管理公司与之后企业名称变更为原告的文通物业的租赁关系应于2013年6月15日合同期满而终止。电气管理公司与709号地块内的各商户之间的租赁关系亦应随之同时终止，若被告东大公司上海一分公司与电气管理公司约定的租赁期限超过2013年6月15日，由此而造成的相关损失，则应向电气管理公司主张权利。原告受电气总公司全权委托管理和出租709号地块，故原告要求被告东大公司上海一分公司迁出系争房屋以及要求两被告支付房屋使用费的诉请，本院予以支持；被告所述的辩解意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。同理，反诉原告的反诉请求，本院亦不予支持。至于被告东大公司上海一分公司要求对系争房屋内的装饰、装修物残值进行司法评估的申请，因与本案处理无关，本院不予准许。关于原告主张被告支付合同期满后至返还房屋之日期间房屋使用费的利息损失，没有事实和法律依据，本院难以支持。原告要求被告按每日967.50元的标准支付房屋使用费，尚属合理，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国公司法》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市东大景观设计有限公司上海第一分公司应于本判决生效之日起三十日内迁出上海市灵石路XXX号44幢-1房屋，并将上址房屋返还给原告上海电气物业有限公司；二、被告深圳市东大景观设计有限公司上海第一分公司、被告深圳市东大景观设计有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海电气物业有限公司支付房屋使用费(自2013年6月16日起至实际返还之日止，按每日967.50元计算)；三、驳回原告上海电气物业有限公司其余诉讼请求；四、驳回反诉原告深圳市东大景观设计有限公司上海第一分公司的反诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10，863.10元(原告上海市电气物业有限公司已预缴)、反诉案件受理费3，305.75元(反诉原告深圳市东大景观设计有限公司上海第一分公司已预缴)，由被告(反诉原告)深圳市东大景观设计有限公司上海第一分公司、被告深圳市东大景观设计有限公司承担13，705.75元，原告上海市电气物业有限公司承担463.10元。如不服本判决，可在判决书送���之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蔡韶华审 判 员  钱 萍人民陪审员  陈名玲二〇一六年七月十三日书 记 员  潘 瑾附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。