甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0102民初248号原告（反诉被告）马红红。委托代理人ＸＸ明，甘肃诚域律师事务所律师。被告（反诉原告）兰州天力房地产开发有限责任公司。法定代表人巩宁，该公司董事长。委托代理人令狐仲予，该公司副总经理。委托代理人王稚，甘肃正鼎律师事务所律师。第三人兰州市公有住房管理中心五泉房管所。法定代表人魏晓军,该房管所所长。委托代理人吕军芳，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。原告马红红与被告兰州天力房地产开发有限责任公司（以下简称天力公司）及第三人兰州市公有住房管理中心五泉房管所（以下简称五泉房管所）所有权确认纠纷一案，被告天力公司以其无权处分涉案房屋为由提起反诉，第三人五泉房管所以涉案房屋系其直管公有住房为由独立提起请求确认原、被告间关于涉案房屋买卖合同无效并由被告天力公司协助办理涉案房屋产权转移登记之诉请，经本院审查一并受理后，依法组成合议庭，于2016年6月21日公开开庭进行审理。原告马红红及其委托代理人ＸＸ明、被告天力公司委托代理人令狐仲予、王稚、第三人五泉房管所委托代理人吕军芳均到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告马红红诉称，其居住使用的座落在兰州市城关区酒泉路104号203室（以下简称203室）系拆迁安置的房屋。拆迁单位系被告天力公司。后其与被告签订了203室住宅房屋买卖合同，其依约履行了交付购房款的义务，但被告天力公司未依合同约定协助办理房屋产权转移登记手续，被告的行为侵害了其合法财产权益对其构成违约。为此，状诉本院，请求人民法院依法判令被告协助其办理位于兰州市城关区酒泉路104号203室住宅房屋的产权过户手续，诉讼费由被告天力公司承担。被告天力公司针对原告及第三人的起诉进行答辩并反诉称，其公司拆迁了原告马红红居住使用的兰州市外国语学校（以下简称外语学校）的公房一套后，向原告马红红安置了203室，并将该套住宅房屋作为给第三人五泉房管所还建的公房予以移交，第三人五泉房管所与原告马红红之夫田沛建立了国有直管公房之租赁关系。后因其公司工作失误，将原告马红红居住使用的203室作为其司管理的房屋予以出售，遂与原告马红红签订了《购买拆迁安置房产权协议》。因其公司缔约时对203室已无权处分，其公司与原告马红红签订的《购买拆迁安置房产权协议》应属无效。故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，并反诉请求人民法院依法确认《购买拆迁安置房产权协议》无效，反诉费由原告马红红承担。第三人五泉房管所诉称并针对原告马红红的起诉辩称，原告马红红的诉讼请求不能成立。因原告原居住使用的房屋系外语学校的公房，在该房屋被拆除时就还建的房屋的产权归属问题未与拆迁人天力公司达成产权调换协议，按当时相关拆迁规定，被拆迁人在拆除其原居住房屋时没有进行产权调换的，拆迁还建的房屋属公房性质。故原告马红红居住的原房屋与拆迁还建后居住的203室均系公有住房。由于203室系其单位依据兰州市房地产管理局兰房字[2000]185号文件接管的国有直管公房。因此，原告自2002年至2010年一直向其单位交纳公房租金。后原、被告就203室签订《购买拆迁安置房产权协议》的行为侵害其合法财产权益，原告马红红依该协议主张办理房屋产权过户手续无事实和法律依据，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，并依法确认原、被告签订的《购买拆迁安置房产权协议》无效；依法判令被告天力公司协助其单位办理203室产权转移登记手续；诉讼费由被告天力公司承担。经审理查明，1999年4月14日，兰州市城市建设拆迁安置管理办公室（以下简称市拆迁办）发出兰拆告字（1999）04号公告。该公告确定的拆迁范围：根据兰州市人民政府[兰政地字（1996）007号文]批准，由拆迁人兰州卷烟厂（以下简称卷烟厂）对取得土地使用权范围内的房屋及其附属物依法进行拆迁安置。具体拆迁范围是城关区酒泉路88号-128号。同年5月，卷烟厂与外语学校签订房屋拆迁产权调换协议书1份。双方约定：卷烟厂拆除外语学校位于酒泉路102号住宅楼一幢，建筑面积1278平方米，现有住户34户，由卷烟厂妥善安置。卷烟厂返还的房屋建筑面积1400平方米。卷烟厂返还给外语学校的安置住房实行互不找差价的方式，即卷烟厂不向外语学校支付现楼房的评估价，外语学校不向卷烟厂支付新楼房的重置价。双方还约定了其他事宜。原告马红红的丈夫田沛之父田树勋系外语学校职工而在该楼分配有住宅房屋一套，使用面积23.17平方米。田树勋将该套住宅房屋交由其子田沛及儿媳马红红居住使用。因该房屋位于拆迁范围之内，故原告马红红之夫田沛作为被拆迁人与卷烟厂签订了住宅房屋拆迁安置补偿协议书1份。该协议主要内容为拆除田沛居住的公有住房23.17平方米，给其就地安置使用面积35平方米的住宅房屋一套，田沛须于拆迁公告确定的期限内搬出被拆迁房屋。该协议成立后，原告马红红与其夫田沛将该住宅房屋交由拆迁人进行拆除。又查明：1998年9月3日，兰州市房地产管理局（以下简称房管局）与卷烟厂签订了拆迁归还房屋产权合同1份，双方约定：由卷烟厂拆迁房管局国有直管住宅房屋用户18户，房屋32间，建筑面积393.06平方米，营业用户8户，房屋14.5间，建筑面积263.78平方米，大门及厕所等建筑面积19.69平方米。卷烟厂按市政府批准的用地范围进行拆迁。用地范围内的公房拆迁户由卷烟厂负责按市拆迁办公室同意的安置方案就地妥善安置。卷烟厂拆除国有直管住宅公房，按照拆除的原户数以实际安置的住房套数及面积就地集中向房管局归还房屋产权。归还的面积不得小于原拆除房屋建筑面积。双方在该协议中还约定了其他事宜。该协议成立后，卷烟厂对该协议所涉公有住宅房屋及营业用房实施拆迁，并完成了兰拆告字（1999）04号公告项下拆迁项目的开发建设任务。再查明：2000年12月15日，市拆迁办和城关区人民政府拆迁安置管理办公室及卷烟厂联合向涉案拆迁项目的拆迁户发出通知。该通知内容为：定于2000年12月20日（星期三）上午8时半，在“兰园录像厅”召开安置兑现大会。拆迁户户主须持核对后的房卡、户口本、户主身份证参加分房，凭房卡一卡一人进入会场选房。原告马红红选择的住房位于兰州市城关区酒泉路综合框架楼4单元203室并办理了相关入住手续。该房屋实际位于综合楼的4单元第四层，因该楼临街而建，一层和二层为商铺，三层以上为住宅，故涉案房屋的编号为203室。在卷烟厂通知拆迁户选房的同时，又向房管局发出关于归还公房产权的报告(即兰烟行(2000)121号报告),请求房管局按双方签订的拆迁归还房屋产权合同接受拆迁还建的房屋。2000年11月30日,房管局向卷烟厂发出兰房字[2000]185号关于接管房屋产权的复函，该复函同意接收双方在拆迁归还房屋产权合同中确定的公房房屋套数，即房管局接管位于兰州市城关区酒泉路综合框架楼4单元内住宅房屋18套，建筑面积636平方米，综合框架楼临街一层（自北向南起止）（18轴线至24轴线）营业用房一处，建筑面积272平方米。工程造价110万元的房屋产权及房屋所占土地使用权归还该局，具体房号和面积以房管所实际丈量为准。上述房屋经双方共同验收，符合质量要求，该局同意接管，具体接管手续由五泉房管所办理，其他事宜按卷烟厂与五泉房管所签订的协议办理。卷烟厂向第三人五泉房管所实际移交了综合框架楼4单元住宅房屋18套房屋，其中原告马红红所选安置房203室即在第三人接收的返还房屋户数内。第三人五泉房管所于2003年3月向原告马红红交付了兰州市公有住房租赁证，该证所载承租人为原告马红红之夫田沛，起租时间为2000年12月20日。2010年7月以后，原告马红红以其从被告天力公司购买了该房屋产权为由再未向第三人五泉房管所交付房租。另查明：2002年6月28日，被告天力公司与卷烟厂签订房地产买卖契约1份。双方约定：被告天力公司购买卷烟厂开发建设的综合楼框架楼即位于兰州市城关区酒泉路102、104、106号三个单元的22套住宅房屋，其中包括涉案房屋。2010年11月28日，原告马红红与被告天力公司签订《购买拆迁安置房产权协议》1份。依据该协议约定，被告天力公司将203室以每平方米650元向原告马红红予以出售，总计购房款为33,592元。该协议成立后，原告马红红向被告天力公司分两次支付了该购房款。2011年2月28日，被告天力公司取得原告居住的203室的所有权证，产权证号为兰房权证（城关区）字第2092**号。该套住宅房屋证载建筑面积为51.93平方米，203室在产权证上记载的房屋坐落号为兰州市城关区酒泉路街道酒泉路104号4单元04层403室。当原告马红红要求被告天力公司依据双方签订的《购买拆迁安置房产权协议》办理产权过户手续时，被告天力公司认为原告马红红持有第三人五泉房管所的公房租赁证表明203室应系第三人五泉房管所所有，其公司售卖203室房屋构成无权处分，故拒绝履行该协议。双方协商未果，遂酿成纠纷。本院确认的上述事实有原、被告共同提交的涉案房屋产权证；被告与第三人共同提交的兰房字[2000]185号关于接管房屋产权的复函；原告马红红提交的兰州市房屋拆迁公告、搬迁费用发放通知单、分房通知、房屋交接清单、办理入住手续交付相关费用的收据、结婚证、房地产买卖契约、购买拆迁安置房产权协议、交付购房款的收据、酒泉路派出所的证明、涉案房屋照片；被告天力公司提交的房屋拆迁产权调换协议书、拆迁归还房屋产权合同、住宅房屋拆迁安置补偿协议书、兰州市公有住房租赁证、存量房产权过户明细表、第三人五泉房管所提交的租金收据、涉案房屋照片、兰州卷烟厂就兰州市城关区。这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案所涉拆迁事实发生时，原告马红红与其夫田沛居住使用的被拆迁房屋系外语学校所有，依卷烟厂与外语学校签订的拆迁协议之约定，原告马红红及其夫田沛对安置房屋203室并不享有所有权而只能居住使用。在卷烟厂完成该建设项目向房管局归还国有直管公房时，房管局与项目建设者卷烟厂及被告天力公司为了管理的便利，将综合楼4单元的18套房屋作为应归还房管局的国有直管公房予以交接，被拆迁人原告马红红之夫田沛所选安置房203室包括其中，原告马红红及其夫田沛对此事实并无异议，即在当时，对于原告马红红及其夫田沛而言，在其对居住的203室不享有所有权的情况下，其对与谁重新建立租赁关系并没有选择之权利，无论其与卷烟厂还是被告天力公司、或者第三人五泉房管所中的哪一方建立新的租赁关系并不影响其居住的权利，因而，其接受与第三人五泉房管所实际上形成公房租赁关系的事实，并于2000年12月20日始向第三人五泉房管所交付公房租金，在2003年3月第三人五泉房管所交付203室住宅房屋公房租赁证时其予以认可并在之后多年并无异议。故在外语学校就拆迁后的公有安置房退出管理的情况下，卷烟厂将涉案房屋交由第三人五泉房管所进行管理的行为符合公有住房应由专门负责公房管理的单位进行管理的模式及规定，该行为对原本居住公房，拆迁还建后仍居住公房的原告马红红并未构成侵权。鉴于此，203室属第三人五泉房管所的国有直管公房的事实客观存在，被告天力公司由于其管理工作的混乱，误将原告马红红居住的203室不当出售的行为构成无权处分，且第三人五泉房管所基于房管局关于不得出售国有直管公房的相关规定，对被告天力公司的出售行为无法追认，亦即被告天力公司在事后并未取得处分权的情况下，其与原告马红红所签《购买拆迁安置房产权协议》的行为构成对国家财产权的侵害，故该协议当属无效。原告马红红主张被告天力公司办理产权转移登记手续的诉讼请求，因无效合同自签订自始、确定、当然无效，对双方不具有法律上的拘束力，原告不能依据无效的合同实现其订约目的，其诉讼理由于法无据，故本院不予支持；基于上述分析，被告天力公司提起的确认《购买拆迁安置房产权协议》无效的反诉请求及第三人亦提起的该项诉求，本院予以支持。另，被告天力公司虽取得203室产权证，但依本案查明的事实，即拆迁项目的立项人系卷烟厂，且在安置还建时已向第三人五泉房管所移交了203室，被告天力公司并非203室的真实所有权人，故第三人五泉房管所主张被告天力公司协助办理案涉房屋产权转移登记手续的请求应由被告天力公司协助向相关部门申请更证登记予以解决，故其该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：一、依法确认原告马红红与被告兰州天力房地产开发有限责任公司签订的《购买拆迁安置房产权协议》无效。二、驳回原告马红红的诉讼请求。三、驳回第三人兰州市公有住房管理中心五泉房管所要求被告兰州天力房地产开发有限责任公司办理兰州市城关区酒泉路104号203室房屋产权转移登记的诉讼请求。案件受理费150元，由原告马红红负担50元，第三人兰州市公有住房管理中心五泉房管所负担100元；反诉费50元由被告兰州天力房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳上诉案件受理费的，按照自动撤回上诉处理。审 判 长  李春彦代理审判员  杨旺益人民陪审员  王 黎二〇一六年七月七日书 记 员  陈丽萍