云南省富源县人民法院民 事 判 决 书(2016)云0325民初172号原告：中国电信股份有限公司富源分公司。组织机构代码：21731361-4。负责人：许绍林，系公司总经理。住所：云南省曲靖市富源县中安街道鸣凤路**号。委托代理人：蔡静，云南恒序律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：樊会仙，女，1976年11月6日生，汉族，个体户，住富源县。原告中国电信股份有限公司富源分公司诉被告樊会仙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日受理后，依法依法组成合议庭于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告中国电信股份有限公司富源分公司的委托代理人蔡静、被告樊会仙到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告中国电信股份有限公司富源分公司诉称：2012年1月1日，原告与何强经协商，达成《房屋租赁合同》，双方按合同约定，原告出租位于富源县营××大街××、××、××、××号铺面给何强使用，租期为一年，自2012年1月1日起至2012年12月30日止，租期届满后，何强将该四间铺面转租给被告樊会仙使用，被告樊会仙在实际使用该铺面后就未与原告签订任何租赁合同，后原被告双方经口头约定，按照何强租赁合同内容履行，租期一年，租金约定34号铺面按12000.00元每年，其余三间铺面分别按3600.00元每年计算；被告在继续使用过程中于2015年2月25日支付过租金14400.00元，其余租金至今一直未支付，原告多次讨要，被告均置之不理。2015年5月21日，原告发律师函给被告，要求被告在10日内搬出承租的房屋并付清相关的费用，但被告至今仍然未搬出。原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉要求：1、判令解除租赁合同，被告返还原告所有的位于富源县营××大街××、××、××、××号铺面；2、判令被告支付自2014年1月1日起至被告返还租赁房屋之日止的租金（34号铺面按12000.00元每年，其余三间铺面分别按3600.00元每年）；3、判令被告承担本案的诉讼费。被告樊会仙辩称：被告是给李方转的，没有跟何强转，转时李方说每间300.00元。被告跟原告没有租赁合同关系，也未约定租金，不同意返还铺面，有两间（36、37号）被告没有用，原告将电断了，到现在都还没有通电，使被告不能营业，给被告造成了损失，被告不同意支付租金。综合双方的诉辩主张，本案双方当事人的争议焦点是：1、原被告之间是否存在房屋租赁关系；2、房屋租金是多少，被告是否应支付房屋租金。原告针对其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.原告的组织机构代码证副本、营业执照副本、企业负责人身份证明书复印件各一份，用以证实原告的主体资格；2.律师函一份，用以证实2015年5月21日原告向被告发出律师函要求被告尽快与原告协商租赁房屋的相关事宜，并经被告签字确认的事实；3.土地使用权证及附图一份，用以证实被告租用的铺面为原告所有的事实；4、2013至2015年度房屋出租汇总表三份，用以证实被告租用原告房屋四间，每年租金22800.00元。经质证，被告对原告证据1、证据3予以认可，但认为被告是从李方手中转出来的，没有从原告处租；对证据2律师函上名字是被告签的；对证据3不认可，被告转时说每间300.00元每月。被告樊会仙针对其答辩主张，向本院提交了房屋转让协议一份、汇款收据两份，用以证实被告使用的房屋是向李芳转的，在2015年1月19日、2015年2月14日共计向原告支付14400.00元的房租的事实。经质证，原告对被告提交的房屋转让协议不认可，该转让协议原告没有参与，且李芳不是原告的承租人，李芳与被告的转让关系与原告没有法律关系；对汇款收据无异议。本院认为，对原告提交的证据1、2、3，被告无异议，本院予以采信；对原告提交的证据4，被告不认可，该证据为原告单方制作，没有其他证据予以佐证，本院不予采信。对被告提交的房屋转让协议，依据双方当事人在庭审中的陈述，与该证据相互印证，本院予以采信；对被告提交的汇款收据，原告无异议，本院予以采信。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：2013年何强向原告中国电信股份有限公司富源分公司租用铺面××（××营××大街××、××、××、××号铺面），租金为34号铺面按12000.00元每年，其余三间铺面分别按3600.00元每年。2013年7月24日，被告樊会仙向李芳转租了何强所租用的原告中国电信股份有限公司富源分公司所有的铺面××（××营××大街××、××、××、××号铺面）使用，到2013年12月，被告樊会仙所转租的铺面租期到期，但被告樊会仙继续使用该转租铺面，也未及时续交房租。2014年3月，原告中国电信股份有限公司富源分公司将被告樊会仙所使用的铺面的电源切断，至今未向该四间铺面供电。2015年1月19日、2月14日，被告樊会仙两次共计向原告中国电信股份有限公司富源分公司交拿铺面租金14400.00元，之后被告樊会仙就未在支付租金，并一直使用该铺面至今。2015年5月21日，原告中国电信股份有限公司富源分公司发律师函给被告樊会仙，要求被告樊会仙与原告协商，若不能达成一致，在10日内搬出承租的房屋并付清相关的费用。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告樊会仙向李芳转租了何强所租用的原告中国电信股份有限公司富源分公司所有的铺面××（××营××大街××、××、××、××号铺面）使用时，原告并未提出异议，应视为原告同意该转让行为，原租赁合同继续有效，双方均应遵守履行，同时，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”在原承租人租赁的期限届满后，被告继续使用该铺面，并交拿了部分租金给原告，原告接收了被告交拿的租金，应视为原告对被告继续使用租赁物无异议，原租赁合同继续有效，只是此时的租赁期限为不定期。对原告要求按原合同约定的34号铺面按12000.00元每年，其余三间铺面分别按3600.00元每年的租金支付从2014年1月1日起至铺面腾让之日的租金的诉讼请求，因被告在使用该铺面时，原告切断了该铺面的电源，影响被告的使用，应当相应减少租金，依据被告租用铺面的使用情况，本院酌情按34号铺面按500.00元每月，其余三间铺面分别按200.00元每月予以支付租金，即从2014年1月1日起至2016年3月1日应支付的租金为28600.00元（1100.00元×26个月），超过部分，本院不予支持。同时，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”因被告樊会仙未支付租金，在原告向其发出律师函后，仍未履行，其行为已构成违约，故原告要求解除租赁合同并返还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告中国电信股份有限公司富源分公司与被告樊会仙的房屋租赁合同；二、被告樊会仙将原告中国电信股份有限公司富源分公司所有的位于富源县营上镇新大街第34、35、36、37号铺面腾让交还原告中国电信股份有限公司富源分公司，限于判决生效后十五日内履行；三、被告樊会仙支付原告中国电信股份有限公司富源分公司从2014年1月1日起至2016年3月1日期间的租金人民币28600.00元，限于判决生效后十五日内一次性付清。案件受理费人民币400.00元，由被告樊会仙承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向本院申请强制执行。审 判 长  高应武人民陪审员  卢兴国人民陪审员  李艳红二〇一六年七月七日书 记 员  姚 英