江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0585民初266号��告苏州久安物业管理有限公司，住所地太仓市城厢镇柳园路15-1号，组织机构代码66899571-4。法定代表人王惠伦，总经理。委托代理人王敏，江苏众谊律师事务所律师。委托代理人黄丽华，江苏众谊律师事务所律师。被告程淼，女，1956年6月17日生，汉族，住太仓市。原告苏州久安物业管理有限公司（以下简称久安公司）与被告程淼物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告久安公司的委托代理人黄丽华、被告程淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告久安公司诉称：2013年10月28日，原告与南洋丽都业主委员会签订了《物业���理服务合同》，由原告对南洋丽都小区进行物业管理服务，物业类型包括商铺、住宅，服务期限三年，自2013年11月1日至2016年10月31日止。合同第八条约定，商铺物业服务费每月每平米2.7元，由原告向业主收取。第十条约定物业服务费按月计算，业主逾期缴纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。被告系南洋丽都38-1号商铺业主，面积为64.76平方米，物业费为每月174.85元，被告共拖欠2014年9月1日至2015年12月31日期间的物业服务费2447.90元，生活垃圾处理费64元。期间，原告多次向被告催要未果。2015年10月19日，原告向被告发出律师函，要求被告按期缴纳物业服务费用，但是被告不予理睬，故原告诉至法院，要求被告支付物业服务费2447.90元及滞纳金（每一年欠缴的物业服务费均自下一年1月1日起，按每日3‰的标准计算至实际给付之日），生活垃圾处理费64元，并承担案件诉讼费。被告程淼辩称：1、原告与南洋丽都业委会签订了物业服务合同，但是与被告没有物业服务合同关系。依据《太仓市物价服务管理实施细则》第六条第十款规定：非普通住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业的物业服务合同中约定，而包括被告在内的商铺业主即物业使用人没与原告签订物业服务合同，也未委托南洋丽都业主委员会代签服务合同，即南洋丽都业主委员会无权代商铺业主签约。2、原告收取每月每平米2.7元物业费没有相应依据，根据江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002对物业管理服务质量标准，原告的服务质量未达到相应服务质量的收费标准，主要存在问题有：（1）商铺门前的花坛没有维护，导致花坛上没有任何绿化，都是垃圾；（2）商铺的厕所是公用厕所，之前厕所脏乱差，14年原告将厕所上锁，15年开始只有极少部分业主才能使用到厕所；（3）其他业主存在渗漏水问题，但原告一直未予维修；（4）公共走廊、墙壁脏乱差；（5）公用电梯坏了无人维修，无法使用。3、原告所说多次向被告催要物业费，并在2015年10月19日向被告发出律师函。但原告向法院提供的5352×××1电话号码，是被告8年前就停止使用的座机号，律师函寄出的地址也不是被告的住址，原告的催缴通知从来没有通知到被告，故不应收取滞纳金。4、同意支付生活垃圾处理费64元。经审理查明：2009年7月24日，被告程淼办理了太仓市城厢镇上海西路28号38-1室（现登记地址为府南街商铺38-1室）入住手续。同年7月27日，上述房屋登记至被告名下，房屋权属登记信息中记载的规划用途为非居住，建筑面积为64.76平方米。2013年10月29日，原告久安公司与太仓市南洋丽都业主委员会签订《太仓市物业管理服务合同》，由太仓市南洋丽都业主委员会将南洋丽都小区委托给原告实行物业管理服务。合同约定物业管理服务期限为三年，自2013年11月1日至2016年10月31日；实行物业服务费用包干制；物业服务费用按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅为每月每平米1.3元，商业为每月每平米2.7元；物业服务费用按月计算，业主逾期缴纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。关于滞纳金的收取时间，双方约定“按业主每年自应交费的时间收取”。同日，原告与太仓市南洋丽都业主委员会签订《南洋丽都项目物业管理委托合同补充协议》，该补充协议约定该物业管理区域内物业管理��务费经双方协商，收费标准为四级，其中商铺楼每月每平方米2.7元（一年让一个月）。原告随后将上述物业服务合同报送至太仓市物业管理指导中心。因被告自2014年9月1日起未再向原告支付物业服务费，原告遂诉至本院。上述事实，有原告提供的物业管理服务合同、物业管理委托合同补充协议、承诺书、物业服务合同报送表，本院调取的房屋权属登记信息以及原、被告双方当庭陈述等证据予以证明。本院认为：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告接受太仓市南洋丽都业主委员会的委托，在2013年11月1日至2016年10月31日期间对南洋丽都小区进行物业管理服务，其有权向该小区的业主收取相应的物业费。被告所有的38-1室商铺属原告的物业服务范围，故原、被告之间存在物业服务合同关系。原告作为南洋丽都小区的物业服务提供者，已对小区提供了相应的物业服务，被告作为该物业服务范围内的业主已实际受益，理应承担支付物业费的义务。故本院对被告主张的业主委员会无权代表其订立物业服务合同，其与原告没有物业服务合同关系的辩解不予采纳。根据物业管理服务合同的约定，被告所有的商铺的物业服务费为每月每平米2.7元，且每满一年优惠一个月。经本院核算，被告每月应向原告支付物业服务费174.85元。现原告主张被告支付2014年9月1日至2014年12月31日期间物业费524.55元（174.85*3），2015年1月1日至2015年12月31日期间物业费1923.35元（174.85*11），合计2447.90元，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。原告主张被告支付拖欠物业服务费的滞纳金，且要求每一年欠缴的物业服务费均自下一年1月1日起，按每日3‰的标准计算至实际给付之日。依据物业服务合同约定，业主逾期缴纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。现被告程淼逾期缴纳物业服务费，原告有权要求被告支付滞纳金。原告主张自下一年1月1日起算上一年度拖欠物业服务费的滞纳金，不违反法律规定，本院予以确认；但主张的标准过高，滞纳金应与原告的损失相当，故滞纳金标准按银行同期贷款利率的1.3倍计算为宜。综上，被告应向原告支付物业服务费2447.90元，并就其中524.55元支付自2015年1月1日起，就余款1923.35元支付自2016年1月1日起，均按照银行同期贷款利率的1.3倍计算至被告实际付款之日止的���纳金。对原告要求被告支付生活垃圾处理费64元的意见，被告对此不持异议，且同意支付，本院予以确认。关于被告辩称原告疏于管理损害业主利益，并影响房屋收益的意见，本院认为，物业服务水平的提高有赖于物业公司的规范管理和业主的配合。被告若认为原告存在物业管理不到位造成被告损失之情形，可以通过法律途径维护自身合法权益，而不应当采取拒付物业费的方式使矛盾扩大。若小区业主普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括被告在内的全体业主利益。当然，原告作为物业公司对被告提出的意见也应予以正视，对存在的问题及时整改，以保障业主的合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告程淼于本判决生效后10日内向原告苏州久安物业管理有限公司支付物业服务费2447.90元，并就其中524.55元支付自2015年1月1日起，就余款1923.35元支付自2016年1月1日起，均按照银行同期贷款利率的1.3倍计算至被告实际付款之日止的滞纳金。二、被告程淼于本判决生效后10日内向原告苏州久安物业管理有限公司支付生活垃圾处理费64元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延��行期间的债务利息。案件受理费246元，由被告程淼负担。该款原告已预交，本院不再退回，由被告在支付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）预交上诉案件受理费。审 判 长 沈 倩人民陪审员 袁 辉人民陪审员 吴明珠二〇一六年七月八日书 记 员 樊怡雯