湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0105民初978号原告刘某甲，男，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告刘某乙（曾用名刘某丙），女，住址同上。法定代理人刘某甲，系原告刘某乙之父。原告刘某丁，男，住址同上。原告刘某戊（曾用名刘某A），男，，住湖南省长沙市岳麓区。法定代理人刘某丁，系原告刘某戊之父。上述四原告共同委托代理人曹晒坤，湖南天地人律师事务所律师。上述四原告共同委托代理人刘某B，男，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。与原告刘某甲、刘某丁系父子关系。被告湖南省中珠银基贸易投资发展有限公司，住所地湖南省长沙市开福区。法定代表人谢某某，该公司经理。委托代理人宁日星，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托代理人杨羽，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告刘某甲、刘某乙、刘某丁、刘某戊诉被告湖南省中珠银基贸易投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月15日受理后，依法由审判员毛江晔担任审判长，与人民陪审员余鑫、颜建玲组成合议庭，对本案公开开庭、质证进行了审理，代理书记员朱银担任庭审记录。上述四原告的共同委托代理人曹晒坤、刘某B，被告湖南省中珠银基贸易投资发展有限公司的委托代理人宁日星、杨羽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘某甲、刘某乙、刘某丁、刘某戊诉称，2012年10月5日，原告与被告签了一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限从2012年10月5日起至2020年10月5日止，年租金为900000元，第四年开始递增，每年的租金需在前一年的租金的基础上递增加到3%，逐年递增，若被告逾期支付租金，原告有权按日收取月租金的0.5%作为滞纳金，并且可以提前解除合同收回房屋。合同签订后，被告未能依约履行义务，经原告多次催缴未果。原告认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，原告向被告提供符合要求的房屋，被告理应依约及时向原告支付租金。但是，被告却无理由拒不支付租金至今，致使原告合同目的无法实现，被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告为了维护自身的合法权益故诉至法院，请求法院依法判决：1、依法解除原被告之间的房屋租赁合同，责令被告立即腾空承租房交付原告；2、依法判令被告向原告支付房屋租金375000元（自2015年10月15日起至判决确定的腾房之日止的租金，现暂计至2016年3月15日的租金375000元）；3、依法判令被告支付违约金33750元（自愿调整按每日千分之一，从2015年3月16日开始暂计算至2016年3月15日的违约金33750元，并以此标准支付至生效判决书确定的被告还款期限届满之日止）；4、被告承担本案诉讼等费用。被告湖南省中珠银基贸易投资发展有限公司辩称，根据合同第八条第二款的约定，因市政改建造成无法经营的应免除租金。双方在合同中进行这样的约定，说明原告能够预料到因市政原因影响被告的经营，对于无法开门经营不能作字面解释，也不能机械地理解为无法打开门。如果因为第三方原因导致无法开门的话，那么第三人的行为已经严重侵害了原告的权益，原告应该起诉其赔偿损失。对于市政施工，门面围挡，人流减少，对于这种情况继续经营只能让被告的损失越来越大，关门停业是不得已也没有选择的结果。所以被告认为无法开门经营，应该也包括了这种情形。事实上原告和被告提供的证据可以证明被告停业的事实，原告也认可在租赁期间车站北路进行了围挡。被告也将该事实通知了原告，原告对该事实是明知的。被告停业时间为2015年8月至2016年3月底，停业期间应根据合同约定免除被告租金。综上，被告不构成违约，原告的诉讼请求不能成立。经审理查明，位于长沙市开福区XXX路XXX号XX商业用房系四原告所有，原告刘某甲与原告刘某乙系父女关系，原告刘某丁与原告刘某戊系父子关系。2012年10月5日，四原告（甲方，原告刘某乙、刘某戊由其父亲刘某甲、刘某丁作为甲方代表）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，1、甲方将坐落于长沙市开福区XX路XX号XXXX门面出租给乙方使用。2、本合同租赁期为8年，自2012年10月5日起至2020年10月5日止。3、该房屋的年租金为90万元，第一次租金按半年为一期支付，另外押金为10万元，押金在签订生效时支付。乙方向甲方交纳第二期租金时，按半年支付，并需提前一个月支付半年度的租金，如有拖欠甲方有权按每日收取月租金的0.5%作为滞纳金，如超过7天，则视为乙方违约甲方有权收回房屋，前期所交纳的保证金视为租金，并有权追究乙方违约责任。在本合同行使时，第四年开始递增，每年的租金需在前一年的租金的基础上递增3%，逐年递增，租金支付方式同上年相同。3、乙方在租赁期限后，承担实际使用所产生的物业管理费、水电费、煤气费及有线电视费、宽带网络费、保安保洁费、停车费等一切由房屋使用产生的费用，并按账单如期缴纳。4、如法律法规政策或市政道路扩建等不属于乙方原因，造成乙方无法开门经营，甲方同意免去超过两个月之外部分停业期租金，未超过两个月不免租金，超过两个月之外免租金。上述合同签订后，四原告将诉争门面交付给被告使用，被告向四原告交纳了10万元押金。被告向四原告交纳门面租金至2015年10月10日。从2015年10月15日至2016年3月15日，被告以其承租的门面因修建地铁致使无法经营，应根据合同约定予以免租为由未向四原告交纳租金共计375000元，故酿成纠纷。另查明，2015年8月16日至2016年2月15日，沙坪建筑经长沙市开福区城市管理和行政执法局批准同意在XX北路东侧XX街至XXX南197.4M×12.5M为地铁施工占道。四原告认为地铁施工地方未在出租门面前面进行围挡，不影响被告正常营业。庭审中，四原告提供湖南XX物业管理有限公司出具的证明，拟证明被告从2015年2月至2016年3月一直未交水电费及物业管理费，基本处于停业状态。被告对该份证据无异议，认为被告是国修建地铁而影响经营致其停业。湖南省XX建筑工程有限公司、长沙XX娱乐有限公司开福分公司、XX时尚连锁酒店、长沙XXX特产开发有限公司、长沙市开福区XX食品店、长沙XX网络公司、长沙市开福区XX大药房出具的证明出具的《证明》及营业记录，拟证明XX北路道路扩建改造工程，诉争房屋区域范围内部分绿化带拆除，设置围挡施工扩宽道路，并未限制通行，不影响门面的正常开门营业。被告对上述证据认为超过举证期限，不能作为本案证据，单位出具证明没有负责人签名，真实性无法核实，XX建筑、XX酒店、XX娱乐公司均不是一楼的门面，营业性质与被告不同，没有对比性，营业记录与本案无关，不能就此推定围挡施工对被告没有影响。被告提供湖南XX物业管理有限公司出具的证明，拟证明被告租赁四原告的门面因从2015年5月1日起修建地铁的原因，沿途全部进行围挡不能通行，被告因此关门停业，停业时间从2015年8月1日至2016年4月1日。四原告对该份证据的三性均有异议，认为是被告单方面出具的修地铁的证明，且该门面一层有几个门面受修地铁的影响，被告承租的门面并未受到影响。庭后，四原告申请了为被告出具证明的湖南安瑞物业管理有限公司工作人员贺耀辉出庭作证，该证人证实2016年4月1日的证明内容是被告的法定代表人打印好拿过来要其签名盖章的，他不知道被告写这张证明的目的，因被告欠缴物业管理费，只是在签名时有如果他不签字就不交纳物业管理费的意识。被告承租的门面离围挡有十几米远，对路人通行没有影响，围挡也只是将绿化带拆除变成马路。被告从去年下半年至今，一直处于关门状态，有时候开下门。被告承租门面所在地方附近其他门面均正常营业。庭审中，原、被告双方认可设置围挡是因为需拆除门面前的绿化带。上述事实有双方当事人的陈述、《房屋租赁合同》、房屋预告登记、《长沙市商品房买卖合同》、长沙市城市道路临时占用许可证、湖南省XXX工程有限公司、长沙XX有限公司开福分公司、XXX连锁酒店、长沙XXX有限公司、长沙市XXX食品店、长沙XX网络公司、长沙市开福区XXX药房出具的证明出具的《证明》及营业记录、湖南安瑞物业管理有限公司出具的证明、庭审和质证笔录等证据在卷佐证。本院认为，一、四原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定各自履行义务。二、根据四原告与被告签订的《房屋租赁合同》第八条第2款约定，被告免交租金的事由是因政策道路扩建市政工程改建等不属于被告原因而造成被告无法开门经营。长沙市城市道路临时占用许可证上虽注明因地铁施工于2015年X月XX日至2016年X月XX日对XX路东侧湘药街至XX南批准占道，但被告并未提供相关证据证明因占道影响其无法开门经营，且在庭审中，原、被告均认可被告当时承租四原告门面前因拆除绿化带扩建马路而设立围挡，原告提供证据湖南省XX工程有限公司、长沙XX娱乐有限公司开福分公司、XXX连锁酒店、长沙XX特产开发有限公司、长沙市开福区XX食品店、长沙XX网络公司、长沙市开福区XX药房出具的证明出具的《证明》及营业记录，可以证明被告承租四原告门面的楼上、相邻门面在设立围挡期间可以通行，均正常营业，被告以2015年8月至2016年3月由于市政工程所设围挡经营受到影响而停业，此段期间的租金应免交的抗辩理由不充分，证据不确凿，本院对此抗辩不予采纳。三、由于被告从2015年10月起至起诉之日止共计6个月未向四原告交纳租金，四原告起诉后也未交纳租金，致使原告的合同目的不能实现，原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同的诉请于法有据，本院予以支持。被告应向原告交纳房屋租赁费，租赁费按月租金75000元从2015年10月15日始计算至被告给四原告腾房之日止。被告应将租赁门面实际腾空并向四原告交付。四、被告未按合同约定向四原告交纳房屋租金，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。四原告主张按每日千分之一从2015年10月16日计算至租金付清之日止的违约金于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告刘某甲、刘某乙、刘某丁、刘某戊与被告湖南省中珠银基贸易投资发展有限公司于2012年10月5日签订的《房屋租赁合同》。二、被告湖南省中珠银基贸易投资发展有限公司于本判决生效之日起20日内将租赁原告刘某甲、刘某乙、刘某丁、刘某戊位于长沙市开福区车站北路356号华龙公馆一楼102-104门面腾空并交付给原告刘某甲、刘某乙、刘某丁、刘某戊。三、被告湖南省中珠银基贸易投资发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘某甲、刘某乙、刘某丁、刘某戊支付房屋租金（从2015年10月15日起至2016年3月15日按每月75000元计算为375000元，从2016年3月16日起至被告湖南省中珠银基贸易投资发展有限公司腾空房屋之日止按每月75000元计算的房屋租金）。四、被告湖南省中珠银基贸易投资发展有限公司于本判决生效之日起7日内向原告刘某甲、刘某乙、刘某丁、刘某戊支付违约金（从2015年10月16日起按每日千分之一计算至被告还款期限之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7431元，由被告湖南省中珠银基贸易投资发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  毛江晔人民陪审员  余 鑫人民陪审员  颜建玲二〇一六年七月十四日代理书记员  朱 银