广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠香法民三初字第2062号原告：珠海市俊泽物业管理有限公司，住所地：珠海市红山路******。法定代表人：张绍平。委托代理人：张绍良，该公司经理，男，汉族，1967年10月21日出生，住珠海市香洲区，被告：王文芳，女，住香洲区，原告珠海市俊泽物业管理有限公司诉被告王文芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市俊泽物业管理有限公司的委托代理人张绍良，被告王文芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年2月，原告与珠海市香洲区新加坡花园二、三期业主委员会签订物业管理合同，合同约定原告为新加坡花园二三期业主提供物业管理服务，原告按合同约定向业主收取物业管理费，合同期限4年，自2009年1月20日到2013年1月31日。2013年1月31日，合同到期后，由于珠海市香洲区新加坡花园二、三期业主委员会因换届选举，新的业主委员会未成立，因此未继续与原告续签合同，也未安排新的物业公司来接管物业管理工作。为保障业主不因此影响生活，造成社会动乱和不安定因素。原告一直继续为珠海市香洲区新加坡花园二、三期业主提供物业管理服务。2015年2月8日，珠海市香洲区新加坡花园二、三期业主委员会成立后，与新的物业管理公司达成新的物业管理合同，通知原告撤出并办理交接。原告于2015年2月12日办理交接后，撤出新加坡花园二三期，停止提供物业管理服务。原告在上述物业管理服务期间，一致勤勉为珠海市香洲区新加坡花园二、三期全体业主提供物业管理服务，得到了大部分业主的肯定，按时交纳物业管理费，但也有包括被告在内的极小部分业主以种种理由拖欠物业管理费。被告拥有新加坡花园12栋2单元502室物业一套，自2013年9月开始拖欠物业管理费，至2015年2月止，被告共拖欠物业管理费服务费1192.1元至今未缴。原告认为，原告依据合同约定，勤勉的为业主提供物业管理服务，理应依法依约获取报酬，被告拒缴物业管理费的行为损害了原告获取报酬的权益，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告支付2013年9月至2015年2月物业管理费服务费1192.10元；2、被告向原告支付欠缴物业服务费所产生的滞纳金计571.01元；以上两项合计金额为1763.11元；3、被告承担本案全部诉讼费用。原告提交了以下证据：1、物业服务合同；2、通知；3、物业费对账清单；4、房地产权登记表。被告王文芳辩称：原告诉答辩人的诉讼请求没有法律依据，答辩人不认可。一、物业服务合同于2013年1月31日到期；二、原告应对其超过合同期，霸占小区强行管理负全责，而不应该要求广大业主缴纳合同过期后的管理费；三、小区业委会是合法社会组织，代表全体业主行使物业相关权利；四、原告从业委会筹备、选举、业主大会、投标选聘新物业公司等方面，处处与业主作对，阻挠业委会正常成立及行使权利；五、合同已经到期了，我们要求更换物业，但是原告赖着不走。原告说口头与业主委员会协议，之前业主委员会只有一个人，不能代表我们；六、我的山地车被偷，价值1000多元，我们要求看录像，但是保安跟我们说那个摄像头是看不清的，不让我们看，就赔了一辆很旧的单车给我们；七、原告赖着不走，我们就没交物业管理费，有天有个保安在楼下拉个一滩尿；八、我们欠费以后，物业不断敲门，用脚踢门，我们为了躲避他们都不敢待在家里；九、原告停过我们很多次电和水，有一个晚上关了我们12栋1、2、3单元的电，关了我们就找不到人。被告提交了以下证据：1、服务合同第11页以及2013年1月费用单；2、报警回执；3、业委会致俊泽通知、函；4、辞职信；5、公告，证明；6、致俊泽函，致街道信；7、证据一份；8、证据一份；9、证据一份；10、证据一份；11、合同附件，信，履行合同通知；12、晚报复印件、小区垃圾照片；13、报警回执，业主统计被盗财物；14、通知业主不缴费公开性；15、情况说明；16、清除隐患报告；17、民事判决书；18、民事裁定书。经审理查明，2009年2月28日，原告与珠海市香洲区新加坡花园二、三期小区业主委员会签订了《新加坡花园二三期物业服务合同》，约定，一、珠海市香洲区新加坡花园二、三期业主委员会委托原告为该小区的物业管理单位，原告的服务事项为：公共环境卫生、绿化与建筑小品的维修养护与管理、治安防范、交通车辆停放秩序及停车场的管理、装饰装修管理、消防管理、房屋建筑公用部位、共用设施设备的维修养护和管理、生活服务设施的维修养护和管理、社区文化建设等等；二、住宅按照建筑面积每月每平方米0.55元收取，商场按照每月每平米1.50元收取；三、原告应在2009年1月20日开始事实物业服务工作，并从2009年1月20日起计收物业服务费，收取服务费的时间为次月15日前；逾期不交纳服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰计收；四、服务期限为四年，自2009年1月20日至2013年1月31日；等等。协议签订后，原告自2009年1月20日即进驻小区进行管理。2009年12月2日，原告向该小区业主委员会发出《关于商调公摊电费、对讲门铃维修费》的函，注明：原告自2009年3月进驻管理以来，每月向每户业主收取1.5元的公摊电费，现恳请业主委员会将公摊电费调整为每户每月2元，对讲门铃维修费每户每月2元，若此方案可行，将于2010年1月1日执行。同月5日，该小区业主委员会签章确认。物业服务合同期满后，小区业委会未作出选聘或续聘决定，为此，原告继续为小区提供服务。2013年9月26日，经居委会、街道办审查备案，确认新加坡花园二、三期小区第三届业主委员会于2013年7月8日成立。2014年2月27日，新加坡花园二、三期小区第三届业主委员会发布召开业主会议的公告，决定对原告珠海市俊泽物业管理有限公司是否续签合同问题征求业主意见投票表决。2014年3月24日，在香洲区××办事处××楼会议室，在梅华街道××、××村社区居民委员及原告的共同监督下，进行投票结果开箱统计，结果为：不同意和原告珠海市俊泽物业管理有限公司续签合同。2014年3月26日，新加坡花园二、三期小区第三届业主委员会发布关于俊泽物业管理有限公司续签业主大会投票表决结果公示，并向小区业主发放通知及向原告出具通知，称依据该小区业委会表决不同意与原告续签物管服务，要求原告做好交接手续。2014年9月19日，新加坡花园二、三期小区第三届业主委员会向原告发函，通知原告于2014年9月25日与新选聘的物业管理公司做好交接工作。之后，原告事实上继续对小区进行物业管理，直至2015年2月正式撤出小区。被告王文芳系珠海市香洲香华路288号12栋2单元502房的业主，建筑面积为117.74平方米，每月物业管理费用为68.4元（包含物业费64.4元、公摊电费2元、门铃维修费2元）。被告王文芳从2013年9月起至2015年2月原告撤离小区期间，未缴纳物业管理费用。本院认为，原告与新加坡花园二、三期小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《珠海市物业管理条例》第六十三条的规定：物业管理服务合同期限届满，合同双方没有作出是否续聘决定的，原物业管理服务合同继续履行。原告与新加坡花园二、三期小区业主委员会签订的《物业服务合同》到期后，双方并未作出是否续聘决定，原告继续履行原合同、管理小区物业合法有据。被告作为业主已受用了原告提供的物业管理服务，应向原告支付相应的管理服务费用。新加坡花园二、三期小区业主委员会向原告发出解聘及办理交接通知，并要求自2014年9月26日起原告应全部撤出小区，该行为是新加坡花园二、三期小区业主委员会依法享有的自治权利，此时原告已然丧失继续管理小区的合法性。原告不顾新加坡花园二、三期小区业主委员会解聘及办理交接的通知，继续管理小区物业，有强买强卖之嫌，违背了公平、诚信原则，不利于小区的管理及社会的稳定。故对原告主张的2014年9月后的物业管理费用，本院不予支持，由此造成的损失概由原告自行承担。被告应缴纳物业管理费用的期限为2013年9月到2014年9月共13个月，应缴纳的管理费为889.2元。2013年9月至2014年9月期间，被告虽未按时缴纳物业管理费用，但是在此期间原告与业主委员会之间并没有签订正式续聘合同，被告以此为由没有依约缴纳物业管理费，事出有因，可见被告并不存在恶意欠费的主观故意，故对原告主张的滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三条、第四条，《中华人民共和国合同法》第四条、第九十一条，国务院《物业管理条例》第十五条，《珠海市物业管理条例》第六十三条的规定，判决如下：一、被告王文芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市俊泽物业管理有限公司支付2013年9月至2014年9月的物业管理服务费889.2元；二、驳回原告珠海市俊泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费25元，由原告珠海市俊泽物业管理有限公司承担12元，被告王文芳承担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。代理审判员 邓 玉二〇一六年二月二十五日书 记 员 陈丽诗