上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1184号原告郑明德。委托代理人阳胜，上海川汇律师事务所律师。被告上海金盛家居市场经营管理有限公司。法定代表人王德彬，总经理。委托代理人舒靖翔，男，系被告公司员工。原告郑明德与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司（以下简称金盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法适用简易程序并于2015年6月1日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2016年3月7日公开开庭予以审理。原告的委托代理人阳胜，被告的委托代理人舒靖翔（变更前代理人楚大方）到庭参加诉讼。同年6月27日，合议庭再次公开开庭进行了审理。原告郑明德的委托代理人阳胜到庭参加了诉讼。被告金盛公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告郑明德诉称，2007年12月25日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将自己拥有的位于上海市闵行区××路××弄41号102室商铺出租给被告经营，租赁期限为10年，自2007年7月1日至2016年12月31日止，双方约定年租金为2007年1月1日至2007年12月31日为人民币（币种下同）18,015，2008年1月1日至2010年12月31日合计72,060元，2011年1月1日至2013年12月31日合计90,078元，2014年1月1日至2016年12月31日合计108,093元，可被告自2007年来时就未能按照合同约定向原告按时足额支付租金，原告多次向被告催讨未果，故原告起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的商铺租赁合同；2、被告搬离并返还房屋；3、被告支付2007年1月1日至2015年3月31日累计欠付的商铺租金49,950.75元；4、被告向原告支付违约金200,000元。诉讼中，经原、被告双方对账，原告确认被告至2015年3月31日前的租金已经付清，故变更诉讼请求为：1、确认原、被告双方的租赁合同于2015年5月12日解除，被告返还租赁商铺；2、被告支付自2015年4月1日起计算至2015年5月12日的租金4,203.60元；3、被告按照每日148.07元的标准，支付自2015年5月13日开始计算至实际搬离之日止的占有使用费；4、被告支付违约金200,000元。原告向本院提供以下证据支持自己的诉讼请求：1、上海市房地产权证，证明原告为系争房屋的产权人；2、商铺租赁合同，证明双方的租赁合同关系；3、原告交通银行账户流水，证明被告支付租金的情况。被告金盛公司辩称，一、同意解除合同但不认可原告认为的解除时间，应该在判决生效后解除房屋并移交商铺；二、但因为公司连年亏损，其将房屋整体租下后转租，现因无法转租出去导致无法向原告按期支付租金，其并非违约现愿意解除合同；三、关于148.07元每日标准的占用使用费不予认可，合同解除应当在判决生效后，期间如继续占有或使用的，应当按照合同约定的租金标准支付租金或使用费；四、违约金200,000元标准太高应予以调整。被告向本院提供以下证据支持自己的诉讼请求：1、商铺产证领件单，证明被告曾为原告代办产证；2、营业税发票、个人所得税发票等一组，证明被告曾为原告代办产证支付了相应税费，双方约定税费抵扣房租，另租赁过程中由被告代缴税费，抵扣后向原告支付房租。经庭审质证，原、被告双方对证据均无异议，本院对当事人真实性无异议的证据效力予以确认，并结合当事人的庭审陈述，认定事实如下：上海市闵行区××路××弄41号102室房屋的产权人为郑明德等，原告所有商铺位于102室31号。2007年12月25日，原告郑明德（出租方、签约甲方）与被告金盛公司（承租方、签约乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将其坐落在上海市闵行区××路××弄41号102室商铺出租给乙方经营，其中甲方拥有该商铺（69.78/907.04）的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米；乙方租赁该商铺依法通过招募商户（二次招商）开展包括甲方所有的商铺在内的金盛国际家居市场经营管理活动，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，同时若乙方因公司发展需要，须将本合同承租主体变更为乙方关联企业，届时甲方须无条件配合；乙方保证，在租赁期间未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变上述约定的用途；甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止，租赁期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该商铺的，则应于租赁期满前3个月，向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；合同期内，除本合同另行约定或双方协商一致，任何一方均不得提前解除本合同；双方约定租金标准以建筑面积核计，2007年1月1日至2007年12月31日合计年租金18,015元，2008年1月1日至2010年12月31日合计年租金24,020元，2011年1月1日至2013年12月31日合计年租金30,026元，2014年1月1日至2016年12月31日合计年租金36,031元；每三个月为一个支付期，乙方应于每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日之前向甲方支付各期段租金，租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担，甲方领取租金时应向乙方提供由税务部门开具的租赁发票；租赁期间，使用该商铺发生的水、电、通讯、设备、物业管理费用均由乙方承担，甲方不得干涉乙方的经营管理活动，乙方对承租的商铺具有完全的使用权和经营权；乙方应监督入驻商户合理使用并爱护该商铺及其附属设施，因商户使用不当或故意破坏商铺，引起商铺内部的设施损坏或发生故障，乙方应负责维修；租赁期间，乙方有权装修及增设附属设施，有权对商铺所在市场的整体规划重新设计，并对市场进行综合改建，包括道路、停车场等，但不得影响甲方商铺内的房屋结构，租赁期满乙方可选择恢复原状或拆除部分装修后返还甲方，甲方同意按届时的实际状况返还；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按1.50倍日租金向甲方支付该商铺占用使用费，乙方返还该商铺应当符合正常使用的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用；乙方有权将商铺全部或部分转租于他人，甲方应配合乙方的二次招商，包括但不限于提供产权证明、身份证明、同意转租证明等；甲方应无条件免费提供租赁商铺房屋外立面（包括房屋底楼到顶楼）及周围的店招及可合理使用的所有广告位置，并协助办理广告审批事项，以满足乙方在市场范围内正常开展经营活动所需相应的广告宣传场地，但费用由乙方承担，甲方不得在租赁期内自己或出租或以其他方式授权给第三人使用该广告位置；乙方及其二次招商的客户应依法经营所需办理的各类许可证照及相关法律文件，甲方予以协助出具相关证明材料；甲乙双方应认真履行本合同中的各自义务，租赁期间任何一方无正当理由擅自解除本合同，甲方擅自将本合同之内容另行与第三方签约的，甲方未按本合同之约定提供房屋、公用设施、广告位置及实施其他影响乙方及其二次招商户正常开展经营活动的行为，租赁期间因甲方过错导致乙方不能正常经营的，任何一方严重违反本协议之相关规定并经另一方催告后仍不限期改正的，乙方承租商铺从事非法经营活动的，乙方逾期支付商铺租金超过三个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同，以上情况即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付20万元的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分等。合同还对其他内容进行了约定。签约当日，原告郑明德（签约甲方）与被告金盛公司（签约乙方）还签订了一份《商铺租赁合同补充协议》。双方约定：甲方委托乙方代开租赁发票，乙方按期将租金代扣税金后汇入由甲方指定的账号，甲方同意由乙方同意代开上海交通银行卡，签订此合同时乙方将卡交予甲方，乙方将此卡号作为收取租金的指定账号；甲方指定账号为户名郑明德，银行卡号6222600110012237678，开卡银行为上海交通银行；甲方将商铺转让后，须及时至乙方相关部门登记，办理物业更名及转移支付租金的手续，因甲方未及时登记而造成的受让人损失，由甲方承担；甲方转让商铺时须向受让人告知商铺的实际使用和租赁状况，受让人须无条件接受甲方于转让日之前所签订的关于此商铺的所有合同；鉴于甲方商铺多人权属的特殊情况，甲方出租给乙方商铺的具体位置暂定为××路××弄41号101、102室-31。合同签订后，被告代原告办理系争房屋的房地产权证，2012年1月3日，原告至被告处领取了产权证、发票等材料。另查明，原告还将其所有的位于××路××弄41号101、102室-32商铺租赁给被告使用，租金标准与本案系争商铺相同。原告将两处商铺出租给被告使用后，被告扣除应代缴的税费后，就两处商铺合并向原告支付租金。就该两处商铺，被告代缴了至2015年3月31日的相关税费，扣除税费后于2013年11月8日向原告支付自2013年1月1日至2013年6月30日止的租金28,492元，于2014年4月16日向原告支付自2013年7月1日至2013年12月31日止的租金28,492元，于2015年2月16日向原告支付自2014年1月1日至2014年3月31日止的租金17,096元，于2015年4月17日向原告支付自2014年4月1日至2014年12月31日止的租金51,288元，并在本案诉讼过程中向原告支付了自2015年1月1日至2015年3月31日止的租金。经原、被告双方确认，被告已支付了至2015年3月31日止的租金，被告尚未代原告缴纳2015年4月1日起的相关税费。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应切实履行合同约定的各项义务，并根据合同的约定来解决双方的争议。就租金的支付方式，合同中约定：“每三个月为一个支付期，甲方应于3月15日、6月15日、9月15日、12月15日之前支付各期段的租金”，就此原告认为应先付后用，被告则认为为先付后用。虽双方对此条款理解存在争议，但就被告支付租金的情况来看，被告屡次迟延长达一年后才予以支付租金，即使如被告认为先用后付，其也已逾期支付租金超过三个月已属违约，现原告依据合同约定主张解除租赁合同，本院予以支持。又原告主张解除合同，自通知到达对方时解除。原告起诉至本院后被告于2015年5月12日收到诉状等材料，本院确认双方的租赁合同于2015年5月12日解除，租赁合同解除后，被告应将系争房屋返还原告，并向原告支付自2015年4月1日起至2015年5月11日止的租金4,047.11元。关于房屋占有使用费，原告主张依据合同约定逾期交还房屋应依据租金标准的1.5倍支付，被告则认为应按照租金标准支付。本院认为，双方于租赁合同中系针对租赁合同到期后逾期返还房屋而约定，并未约定适用于违约解除合同条件下的房屋返还，又该条款为违约责任承担方式，原告也已主张解除合同之违约金，故对于原告的该主张本院不予支持，被告应依据合同约定的租金标准98.71元/日的标准支付至交房之日止的房屋占有使用费。关于原告主张的违约金200,000元，被告认为过高需要调整，本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，本院从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定被告向原告支付违约金30,000元。被告金盛公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告郑明德与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于2007年12月25日签订的《商铺租赁合同》于2015年5月12日解除；二、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离所承租的商铺并向原告郑明德返还上海市闵行区××路××弄41号102室-31房屋；三、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑明德支付自2015年4月1日起至2015年5月11日止的租金4,047.11元；四、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内，按照每日98.71元的标准向原告郑明德支付自2015年5月12日起至返还房屋之日止的房屋占用使用费；五、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑明德支付违约金30,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,049.26元，由原告郑明德负担4,039.41元，由被告上海金盛家居市场经营管理有限公司负担1,009.85元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良人民陪审员  尹 萍人民陪审员  邓红霞二〇一六年七月二十日书 记 员  罗香琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。