四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终4018号上诉人（原审被告）王静惠，女，汉族，1965年12月11日出生，住成都市成华区上诉人（原审被告）刘继伟，男，汉族，1954年3月21日出生，住成都市青羊区被上诉人（原审原告）喻祯琼，女，汉族，1980年12月12日出生，住四川省资阳市乐至县委托代理人吴尚友，四川品森律师事务所律师。上诉人王静惠、刘继伟因与被上诉人喻祯琼房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市成华区人民法院（2015）成华民初字第6584号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2003年4月21日，王静惠与其前夫协议离婚，约定王静惠分得原青龙乡红花堰村1组的建筑面积60.4平方米的农村房屋。2006年1月16日，王静惠与成都市成华区土地同意征用开发办公室签订《拆迁住房安置协议书》，王静惠选择安置二套套一房屋，总面积84平方米。2008年，王静惠取得了荆竹小区7号院6栋1单元501号房屋和荆竹小区8号院1栋1单元501号房屋。2008年7月，王静惠与案外人（原审证人）李某协商卖房事宜。李某通过现金支付的方式向王静惠支付购房定金5000元，并于2008年7月16日通过自己的银行账户向王静惠两次转款，共计135000元。同时，王静惠向李某出具收条，载明“今收到李某交来购荆竹小区7号院6幢1单元501号房屋购房款共计人民币壹拾肆万元正，购房总款为：壹拾伍万元正，余下壹万元到办产权时支付”。2008年7月16日，喻祯琼与王静惠签订《协议》，约定王静惠将荆竹小区7号院6幢1单元501号房屋转让给喻祯琼，王静惠即日将房屋正式移交给喻祯琼，总房款15万元，余款1万元办理产权时付清。同日，喻祯琼与王静惠在成都市蜀都公证处办理委托公证，委托喻祯琼为代理人，到相关部门办理及领取荆竹小区7号院6栋1单元501号房屋所有权证、国有土地使用证等一切相关事宜。后喻祯琼实际占有使用上述房屋。原审庭审中，王静惠称，以为喻祯琼和李某是夫妻关系，就与喻祯琼签订了协议，买卖房屋是与李某协商的，房款也是李某支付的，因此，喻祯琼与王静惠的协议无效，且喻祯琼也未支付购房款。原审证人李某出庭作证称，房屋买卖是其与王静惠协商的，但其是受喻祯琼的委托，向王静惠支付的14万元是喻祯琼与王静惠购房协议中的购房款。原审另查明，2013年11月13日，王静惠办理了荆竹小区7号院6幢1单元501号房屋的产权登记，房屋地址登记为成华区，建筑面积47.29平方米，产权人为王静惠。王静惠现与刘继伟系夫妻关系。2015年4月30日，该房屋变更登记为王静惠与刘继伟按份共有，各占50%，产权证号权2954657。2015年9月，喻祯琼要求王静惠办理产权过户时，王静惠予以拒绝，故酿成该案纠纷。原审认定以上事实，有喻祯琼提交的当事人身份信息、《协议》、《拆迁住房安置协议书》、分房表、转账回单、离婚登记档案、离婚证复印件、公证书、房屋信息摘要、发票、通话录音，王静惠、刘继伟当庭播放的通话录音，以及证人出庭作证的证言和双方当事人的原审当庭陈述等予以证明。喻祯琼原审中的诉讼请求是：1、王静惠、刘继伟履行房屋过户手续，将位于成华区房屋过户给喻祯琼。2、本案诉讼费由王静惠、刘继伟承担。原审法院认为，该案争议的焦点在于喻祯琼与王静惠房屋买卖合同的效力和喻祯琼是否按照协议的内容支付了购房款。一、针对房屋买卖合同的效力。首先，王静惠在出售房屋时，并不针对特定的购房人，其与证人李某在协商购房之前并不认识，而李某与喻祯琼的身份关系并不影响喻祯琼与王静惠之间协议的签订。其次，喻祯琼与王静惠签订的协议各持一份，并办理了公证委托，委托喻祯琼办理相关房屋手续，因此，王静惠应当清楚实际的购房人为喻祯琼。故对王静惠误认为李某与喻祯琼系夫妻关系，才签订的协议，喻祯琼非买方人的辩解意见原审法院不予采纳。王静惠主张的其在卖房时，情绪极度崩溃未提交证据予以证明，且不属于《合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”；按照该条规定，王静惠在未实际取得房屋所有权的情况下，可以与喻祯琼签订买卖房屋的协议。综上，喻祯琼与王静惠签订的《协议》无《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，系双方真实意思，合法有效。二、喻祯琼是否按照协议的内容支付了购房款。根据《协议》第三条的内容“余款壹万元办理产权时付清（总房价壹拾伍万元正）”，可以得出，喻祯琼已向被告王静惠支付了14万元。同时，原审证人李某出庭作证，原审当庭认可其向王静惠支付的14万元系喻祯琼的购房款。协议的内容与证人证言相吻合，故应当认定喻祯琼支付了14万元购房款，履行了协议。王静惠在与喻祯琼签订《协议》时，涉案房屋系王静惠通过拆迁安置取得，属于其个人财产，喻祯琼尽到了审查义务，并无恶意行为损害共有人权利。王静惠取得房屋所有权后，将房屋变更登记为夫妻按份共有，不影响买卖合同的继续履行，且该房屋实际也能够进行产权转移。喻祯琼按照合同约定，已支付了购房款，王静惠、刘继伟就应当在喻祯琼的要求下，在能够办理产权过户的条件下协助办理，故对喻祯琼要求王静惠、刘继伟协助喻祯琼办理房屋产权过户手续的诉讼请求，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：王静惠、刘继伟于判决生效之日起十五日内协助喻祯琼将位于成都市成华区房屋（权2954657）过户至喻祯琼名下。案件受理费50元，由王静惠、刘继伟承担。宣判后，原审被告王静惠、刘继伟不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：原审判决查明事实不清，王静惠、刘继伟是将案涉房屋出售给李某而非喻祯琼，两者法律关系不同，并且李某还多次要求王静惠、刘继伟退还购房款。同时，原审证人李某涉嫌作伪证，本案中并无任何证据证明李某代喻祯琼支付购房款的事实。综上，王静惠、刘继伟上诉请求撤销原审判决，判令喻祯琼与王静惠于2008年7月16日所签的房屋转让协议无效，并判令喻祯琼腾退房屋。一、二审诉讼费用由喻祯琼承担。喻祯琼答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，王静惠与喻祯琼之间的房屋买卖合同有效，王静惠也实际收取了购房款，请求二审法院予以维持。二审中，王静惠、刘继伟认可签订案涉《协议》及办理公证时，王静惠、刘继伟、喻祯琼、李某均在场。经二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、与王静惠建立房屋买卖合同关系的相对方究竟是喻祯琼还是李某；二、原审中喻祯琼诉请判令王静惠、刘继伟办理过户的主张是否成立。一、根据本案查明事实，二审中王静惠、刘继伟自认签订案涉《协议》及办理公证时，王静惠、刘继伟、喻祯琼、李某均在场。王静惠作为完全民事行为能力人，其与喻祯琼作为相对方订立《协议》并委托喻祯琼办理房屋过户手续，应知晓其订立该协议并办理委托的法律后果。同时，王静惠在原审及二审中声称其行为系疏忽大意所致的主张明显不符合一般生活常理，并且王静惠也未能提供证据证明李某曾以购房者身份向其主张过返还购房款，应承担举证不能的不利后果。故原审认定与王静惠建立案涉房屋买卖合同关系的相对方为喻祯琼正确，本院依法予以维持。喻祯琼与王静惠签订的案涉《协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。二、根据原审证人李某出庭所作的证言，结合案涉《协议》的约定，喻祯琼作为购买方已经依约向王静惠支付了相应的前期购房款，有权要求王静惠、刘继伟协助其办理房屋产权过户手续，故原审中判令王静惠、刘继伟协助办理案涉房屋过户手续的结论正确，本院依法予以维持。对于双方约定的余款1万元，喻祯琼应于办理产权时向王静惠刘继伟付清。对于王静惠、刘继伟上诉要求确认案涉《协议》无效，判令喻祯琼返还房屋的主张，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费50元，由上诉人王静惠、刘继伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖 方代理审判员  张菲菲代理审判员  夏 伟二〇一六年七月三十日书 记 员  蔡诗言