广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第2290号原告黄带应，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××。委托代理人房长波，广东巴驎律师事务所律师。委托代理人唐进喜。被告林义杰（曾用名林中坤），男，汉族，住广东省信宜市。被告佛山市中信名驱汽车贸易有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人林义杰。原告黄带应诉��告佛山市中信名驱汽车贸易有限公司（以下简称中信名驱公司）、林义杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案受理后，依法由代理审判员陆桂秀适用简易程序独任审判，并于2016年1月22日公开开庭进行了审理。原告黄带应的委托代理人房长波、唐进喜，被告佛山市中信名驱汽车贸易有限公司、林义杰到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年5月11日原告与被告林义杰签订《商铺租赁合约》，约定被告林义杰承租位于禅城区魁奇一路11号丽日玫瑰名城X区B座首层PX号商铺（以下简称涉案商铺）用于办公，原告于2013年5月11日把商铺交付给被告林义杰。之后，被告林义杰用该商铺设立了被告中信名驱公司。2013年7月1日起，两被告开始以各种理由拖欠租金。2015年4月10日，被告林义杰写下《欠条》确认欠原告房租70000元，并承诺分期支付。至今两被告不仅未支付该70000元租金，还欠2015年9月至11月房租未付。为维护原告合法权益，请求法院判令：一、解除原告与被告林义杰于2013年5月11日签订的《商铺租赁合约》；二、被告林义杰立即支付2014年1月至2015年5月的租金70000元、2015年9月至11月的租金22500元（2015年12月以前按照7500元／月，2016年1月以后的租金按照8500元／月的标准从2015年12月1日起计算至被告实际归还涉案商铺之日止，另从起诉之日以92500元为本金，按中国人民同期逾期贷款利率支付利息至付清之日止）；三、被告中信名驱公司承担连带责任；四、两被告在十日内搬离并交还涉案铺位给原告；五、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告将上述诉讼请求明确为“一、解除原告与被告林义杰于2013年5月11日签订的《商铺租赁合约》，两被告在合同解除之日起十日内搬离并返还涉案商铺给原告；二、被告林义���向原告支付截止至2015年12月31日前的租金100000元及利息（以100000元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率，从起诉之日起计算至付清之日止）；三、两被告按照8500元／月的标准从2016年1月1日起至实际返还租赁商铺之日止支付租金给原告；四、被告中信名驱公司承担连带责任；五、两被告承担本案诉讼费。”两被告辩称：从2015年6月20日起因地铁施工的原因，涉案商铺附近封路，严重影响了被告商铺的经营。被告曾要求原告一起去街道、居委会对赔偿事宜进行协商，同时也要求原告适当的减租，但是原告均不配合。被告花费了50多万元对涉案商铺进行装修。被告同意解除合同，但是原告必须协助被告到石湾领取补偿款。虽然石湾没有明确赔偿金额，但是街道要求原告提供房产证，但原告没有提供，故街道没有对涉案铺位进行核查。如果被告能够取得补偿款，被告是同意支付租金给原告的。被告中信名驱公司与本案无关，并非本案的适格被告，不需承担本案的责任，涉案租赁合同是以林义杰个人名义与原告签订的。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证（原件）、被告林义杰的人口查询信息（复印件）、被告中信名驱公司的工商登记信息查询（网上打印件）。证明原告及二被告的诉讼主体资格适格。2、国有土地使用权证（原件）、房地产权证（原件）。证明原告是涉案商铺的所有权人。3、商铺租赁合约（原件）。证明原、被告之间存在租赁关系。4、欠条（原件）。证明被告于2015年4月10日向原告出具欠条，确定拖欠原告租金70000元。诉讼中，两被告提供以下证据：1、中信公司门面装修预算表（当庭提交，原件）。证明被告因涉案商铺装修支付了装修款373592.70元。经质证，本院对双方证据认证如下：对原告提供的证据，被告均无异议，本院予以采信。对被告提交的证据，原告对证据的三性均不予确认，且该证据与本案无关联，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告是座落于佛山市禅城区魁奇一路11号X区首层PX号（涉案商铺）的所有权人。被告中信名驱公司是2013年6月3日注册成立的有限责任公司，其法定代表人为被告林义杰，住所地为佛山市禅城区魁奇一路11号X区首层PX号（即涉案商铺）。2013年5月11日，原告（甲方、出租方）与被告林义杰（乙方、承租方）签订了《商铺租赁合约》，约定原告将涉案商铺出租给被告林义杰作商铺使用，商铺建筑面积96㎡，租赁期限自2013年7月1日起至2019年6月31日止。合约第三条约定“租金保证金交纳方式：1、交纳租金采用先交付后使用的方式，2013年租金为6500元／月，租金按季结算，乙方应在交租月前15日缴付下期租金给甲方（现金）先交款后使用若乙方15天不交租金，视作违约，甲方有权收回该物业并没收保证金。2014年租金为7000元／月，2015年租金为7500元／月，2016年租金为8500元／月……2、签订合同后二天内乙方应向甲方交纳贰万元的保证金，在乙方租赁期满之日或双方同意解除合约时并且在乙方没有违反本合同条约的前提下，甲方将保证金二天内退回乙方或将保证金作抵偿租金之用（保证金不计息）”。原告及被告林义杰在合约上签名予以确认。合约签订后，被告林义杰向原告交纳了租赁保证金20000元。因拖欠租金，2015年4月10日，被告林义杰出具《欠条》一份给原告，该《欠条》载明“今欠到黄带应房��（￥70000元）柒万元，现定于2015年5月30日前还（￥20000元），其余5万元分3个月还清，至8月份还清。欠款人林义杰”。庭审中，原告确认上述《欠条》的租金是截止至2015年5月31日所欠的租金，《欠条》出具后被告林义杰交纳了2015年6月1日至2015年8月31日的租金共22500元，《欠条》结算的70000元一直未支付，2015年8月31日后的租金亦未支付。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告林义杰于2013年5月11日签订的《商铺租赁合约》，是当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告及被告林义杰均具有约束力，双方均应按照合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。关于合同解除问题。被告林义杰2015年5月30日前共拖欠租金70000元，2015年8月31日后的租金亦未支付，经原告催收仍拒不支付，其行为已构成违约，原告与被告林义杰签订的《商铺租赁合约》的相关约定，原告有权解除合同，原告在诉状中明确提出了解除合同的诉请，原告与被告林义杰签订的《商铺租赁合约》应自起诉状送达被告林义杰之日（2015年12月18日）解除。合同解除后，被告林义杰应及时向原告返还涉案商铺，被告中信名驱公司作为涉案商铺的实际使用人亦应及时搬离涉案商铺，协助完成交接。对被告林义杰主张的装修损失问题，因被告林义杰未在本案提起反诉，故本案不作处理。关于租金问题。对于被告林义杰拖欠2015年5月30日前的租金70000元及被告林义杰已支付2015年6月1日至2015年8月31日租金22500元的事实，原告与被告林义杰均予以认可，本院予以确认。对于2015年8月31日后的租金，原告主张被告林义杰未支付，被告林义杰虽主张其支付了部分租金，但未能在规定期限内提供相关证据��以证实，被告林义杰对此应承担举证不能的不利后果，故被告林义杰应支付从2015年9月1日至合同解除之日（2015年12月18日）止的租金26854.8元（7500元／月×3个月＋7500元／月÷31天×18天）给原告。被告林义杰拖欠的上述租金合计96854.8元，因被告林义杰向原告交纳了保证金20000元，该保证金在合同解除后应优先用于抵扣租金，故被告林义杰还应向原告支付租金76854.8元。被告林义杰拖欠租金，经原告催收后仍拒不支付，已构成违约，应当承担违约责任，原告请求从起诉之日（2015年12月7日）起至付清之日止按中国人民银行同期逾期贷款利率支付利息，符合法律规定，本院予以支持。同时，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，因被告林义杰及被告中信名驱公司在合同解除后仍占有使用涉案商铺，两被告应从合同解除之日起至返还涉案商铺之日止参照《商铺租赁合约》的租金标准向原告支付占有使用费，其中2015年12月19日至2015年12月31日的占有使用费为3145.2元（7500元／月÷31天×13天），2016年1月1日起的占有使用费按8500元／月的标准计算。原告请求从2015年12月1日起按8500元／月的标准计算租金，其中2015年12月1日至12月31日部分已超出《商铺租赁合约》约定的租金标准，超出部分本院不予支持。关于中信名驱公司的应否承担连带责任问题。被告林义杰承租涉案商铺后，将涉案商铺作为被告中信名驱公司的经营活动场所，被告中信名驱公司是涉案商铺的实际使用人，故其应对被告林义杰拖欠的租金及利息、占有使用费承担连带清偿责��。被告中信名驱公司抗辩其不是本案的适格主体，不应承担连带责任，理据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告黄带应与被告林义杰签订的《商铺租赁合约》于2015年12月18日解除；二、被告林义杰、佛山市中信名驱汽车贸易有限公司于本判决生效之日起十日内搬离禅城区魁奇一路11号丽日玫瑰名城X区B座首层PX号商铺，并将商铺返还原告黄带应。3、被告林义杰于本判决生效之日起十日内向原告黄带应支付租金76854.8元及利息（以76854.8元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率，从2015年12月7日起计至付清租金之日止）、占有使用费（计至2015年12月31日止为3145.2元，2016年1月1日起至实际返还商铺之日止，按8500元／月的标准计算）；四、被告佛山市中信名驱汽车贸易有限公司对上述第三项判决承担连带清偿责任；五、驳回原告黄带应的其他诉讼请求。如果被告林义杰、佛山市中信名驱汽车贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取1056元，由被告林义杰、佛山市中信名驱汽车贸易有限公司负担900元，原告黄带应负担156元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级���民法院。代理审判员  陆桂秀二〇一六年二月十九日书 记 员  梁钰萍附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。