重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0115民初2752号原告袁佐容，女，1965年12月11日出生，汉族，居民，户籍地重庆市长寿区。原告但袁波，男，1987年1月17日出生，汉族，居民，户籍地重庆市长寿区。二原告共同委托代理人（特别授权）郑华，重庆市长寿区公平法律服务所法律工作者。被告樊长寿，男，1966年10月13日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。被告周显君，女，1967年11月1日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。被告樊泽，男，1991年2月1日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。原告袁佐容、但袁波与被告樊长寿、周显君、樊泽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法由代理审判员刘丽适用简易程序于2016年5月11日公开开庭进行了审理。原告袁佐容及其与原告但袁波的共同委托代理人郑华，被告樊长寿、周显君、樊泽到庭参加了诉讼。后本院于2016年6月15日和6月30日再次对本案进行公开开庭审理，被告樊泽经本院依法送达开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告袁佐容、但袁波诉称，我们系母子关系。2003年，被告樊长寿与重庆市长寿区国土资源局签订了《征地房屋拆迁补偿安置协议》。2007年2月6日，原告袁佐容作为二原告的代表与作为三被告代表的被告袁长寿签订《安置房优惠价指标转让协议》（以下简称《转让协议》），约定由三被告以包干转让费4000元的价格将安置房优惠价购房指标转让给二原告，由二原告自行支付购房款。《转让协议》签订时，原告但袁波、被告周显君在场，但未在协议上签字。合同签订后，案外人杨和平（原告袁佐容的丈夫，原告但袁波的继父）受二原告委托持有三被告交付的安置证明原件、拆迁协议复印件、三被告户口页复印件以被告樊长寿的名义与重庆钢运置业代理有限公司长寿分公司向阳店签订《渡舟农转非安置房购房合同》（111014）（以下简称《购房合同》），购买了位于重庆市长寿区渡舟街道渡中1路1号6幢1-5-2房屋一套，并履行了缴款义务。后应重庆钢运置业代理有限公司要求将原《购房合同》购房人改为原告但袁波，并更换了新的《渡舟农转非安置房购房合同》（以下简称《合同》）。现重庆市长寿区房管部门已为被告樊长寿颁发了房地产权证，但三被告拒绝将该房屋产权变更登记到二原告的名下。现请求人民法院依法确认《转让协议》有效，并判令被告樊长寿、周显君、樊泽将位于重庆市长寿区渡舟街道渡中1路1号6幢1-5-2房屋产权变更登记到原告袁佐容、但袁波名下。被告樊长寿辩称，我与被告周显君系夫妻关系，与被告樊泽系父子关系。2007年2月6日，我在醉酒状态下与原告袁佐容签订了《转让协议》，原告袁佐容向我交付了安置指标转让费4000元。签订《转让协议》时，只有我和原告袁佐容二人。安置购房指标是我与被告周显君、樊泽共同所有，我不能代表他们二人出售他们所有的份额，且《转让协议》也没有经过公证程序，是无效的。现我不愿意将位于重庆市长寿区渡舟街道渡中1路1号6幢1-5-2房屋产权变更登记到原告袁佐容、但袁波名下。被告周显君辩称，我与被告樊长寿系夫妻关系，与被告樊泽系母子关系。我不清楚被告樊长寿与原告袁佐容签订《转让协议》的情况。2010年经我询问，被告樊长寿才告知我安置购房指标已出售。2016年4月，原告袁佐容找到被告樊长寿要求办理过户手续，但因被告樊长寿的母亲和妹妹的安置购房指标都以100000元的价格出售给他人，经我与被告樊长寿、樊泽商量后认为原告袁佐容支付的购买安置购房指标的费用太少，故要求原告袁佐容向我们另行支付80000元，我们才同意将位于重庆市长寿区渡舟街道渡中1路1号6幢1-5-2房屋产权变更登记到二原告的名下。同时，安置购房指标系我与被告樊长寿、樊泽共同所有，被告樊长寿也不能代表我与被告樊泽出售属于我们份额的安置购房指标，《转让协议》是无效的。现我不同意将位于重庆市长寿区渡舟街道渡中1路1号6幢1-5-2房屋产权变更登记到原告袁佐容、但袁波名下。被告樊泽辩称，我系被告樊长寿和被告周显君的儿子。我不清楚被告樊长寿与原告袁佐容签订《转让协议》的情况。2013年被告周显君才告知我安置购房指标已被被告樊长寿出售。此后我一直要求被告樊长寿将属于我的那部分房屋还给我。安置购房指标系我与被告樊长寿、周显君共同所有，被告樊长寿不能代表我与被告周显君出售属于我们份额的安置购房指标，且《转让协议》应当办理而未办理批准手续也是无效的。现我不同意将位于重庆市长寿区渡舟街道渡中1路1号6幢1-5-2房屋产权变更登记到原告袁佐容、但袁波名下。经审理查明，原告袁佐容系原告但袁波之母；被告樊长寿、被告周显君系夫妻关系；被告樊泽系被告樊长寿、被告周显君之子。2003年，重庆市长寿区国土资源局（甲方）与被拆迁安置户胜天8组樊长寿（乙方）签订《征地房屋拆迁补偿安置协议》，该协议约定：“一、甲方按照重庆市人民政府【1999】第55号令规定，对乙方的旧房及附属设施进行补偿，旧房面积为69.75平方米，构附着物补偿为489元。合计补偿金额为10963.98元，经补偿后的旧房及附属设施在甲方通知的期限内由乙方自行拆除。乙方的旧房拆除后，自愿采取货币安置的方式安置住房。二、乙方本次的住房安置对象有3人，其中征地农转非3人，可按规定每人增购一个自然间的有/人，按规定甲方应安置乙方住房建筑面积为54平方米。其中应由乙方以170元/平方米购买安置住房的建筑面积为54平方米。……三、经调查确认，在履行此协议时，乙方原房相邻的经济适用房的平均价格为每平方米580元，乙方旧房拆除后购买54平方米建筑面积的经济适用房的房款总额为31320元。除去乙方按照本协议第二条规定应支付的购房款9180元后，甲方应支付给乙方安置住房的货币总额22140元。”被告樊长寿作为乙方代表在该协议上签字捺印。2005年7月18日，重庆市长寿区国土资源局出具《证明》，载明：“兹有桃花新城区城市规划建设，已征用渡舟镇人民政府原胜天村八组的全部土地，樊长寿户属于征地拆迁安置对象，现已货币安置。需订购经济适用房，请与接洽。”2007年2月6日，原告袁佐容（乙方）与被告樊长寿（甲方）签订《转让协议》，约定：“甲方系渡舟胜天八队征地农转非拆迁户，持有政府安排的优惠价购房一套（580元/㎡）指标，现甲方根据自身有房居住的实际，自愿将该指标转让给乙方，并达成如下转让协议：一、由乙方支付给甲方优惠价购房指标包干转让费4000元人民币，签协议时交清，甲方要向乙方出据收款凭证。二、甲方将政府签订的拆迁协议证明原件、户主身份证复印件、全家户口簿复印件以及相关手续交给乙方，乙方在购房时，若政府还需要甲方提供相关手续，甲方要无条件满足购房的需要。三、若遇政府按政策要求，确需以甲方名义购房时，需要缴纳的购房款由乙方出资支付，涉及由甲方过户给乙方的一切手续税费由乙方自己承担。凡乙方支付款项的凭证由乙方保存。四、若甲方在转让过程中，因虚假转让而欺诈或因市场行情看涨而反悔，导致乙方不能正常购得住房，将承担由此带来的相关法律责任及民事责任。五、若乙方在甲方的配合下，顺利购得此安置房，乙方将向甲方支付4000元，表示酬谢。六、此协议一经甲乙双方签字生效，一式叁份，甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力，中间人存一份对执作证。”审理中，原告袁佐容、但袁波向本院提交《合同》一份、抬头为“重庆钢运置业代理有限公司收据”的收据两张、杨梅出具的收条一份、重庆钢运置业有限公司出具的《证明》一份、居住证明一份，拟证明涉案房屋由原告但袁波购买，并居住使用至今。《合同》载明：一、标的详情。地址：重庆市长寿区渡舟镇；房号：（自编号C-4组团1单元5层2号）；建筑面积115.31㎡（该建筑面积最终以相关部门的测绘面积为准）；建筑面积单价：580元/㎡；房屋总价：陆万陆仟捌佰捌拾元（66880元）（本合同以房屋建筑面积为单位确定单价，并一次计算房屋总价）；付款方式为分期，首期于签订本合同时付款50000元，二期于2007年6月4日前付款5000元，余款项目封顶前付款11880元。该《合同》甲方处为原告但袁波签字，乙方处为“重庆钢运置业代理有限公司”加盖印章，并注明“签于长寿区渡舟镇”、“签约时间2007年5月28日”。编号为“007403”抬头为“重庆钢运置业代理有限公司收据”的收据载明：入账日期为2007年5月28日，交款单位但袁波，收款方式为现金，金额为66825元，收款事由为C4组团1单元5-2房款。编号为“006768”抬头为“重庆钢运置业代理有限公司收据”的收据载明：入账日期为2013年11月8日，交款单位但袁波，收款方式为现金，金额为600元，收款事由为渡舟半岛花园1-5-2尾款，全款已付清。该两份收据“经办”处均签名为“郑”，单位盖章处均加盖了“重庆钢运置业代理有限公司财务专用章”。落款时间为2007年8月19日的《收条》载明：今收到樊长寿（原胜天村八组）的安置证明原件，拆迁安置协议复印件，户口簿的复印件（两张）。收件人处署名为“杨梅”。落款时间为2008年8月7日的《收条》载明：今收到杨和平交来运渣费壹佰元正。收款人处签名无法辨认。落款时间为2013年11月8日的《证明》载明：兹证明渡中一路半岛花园6幢1-5-2房屋房屋尾款已经交齐，房屋权属不存在争议，同意发放该处房屋房屋产权证。开发商签字（盖章）处加盖了“重庆钢运置业代理有限公司”印章。2016年4月21日，重庆市长寿区房产档案室出具《重庆市长寿区房产档案室档案查询结果》，载明截止2016年4月21日10：23坐落于重庆市长寿区渡舟街道渡中一路1号6幢1单元5-2（产权证号为206房地证2012字第18060号，建筑面积116.22㎡）房屋登记所有权人为被告樊长寿。2016年4月22日，本院依职权对被告樊长寿、周显君进行询问，并形成笔录。被告樊长寿陈述，《征地房屋拆迁补偿安置协议》的安置人员为被告樊长寿及其妻子周显君和儿子樊泽。《转让协议》是其与原告袁佐容签订的，签订协议当天原告袁佐容就将协议载明的4000元给其了。签订协议时，被告周显君在深圳工作，被告樊泽未在家。《转让协议》签订后的购房事宜是原告袁佐容自己处理。2016年4月，原告袁佐容要求其为原告袁佐容办理过户手续，其经与被告周显君、樊泽商议认为只要原告袁佐容向三被告另行支付80000元，三被告就立即为原告袁佐容办理过户手续。被告周显君陈述，其不清楚《转让协议》的签订情况。2010年其才从被告樊长寿处知晓安置购房指标已被出售。2013年，被告樊泽想用安置证购买房屋，向其询问，其告知被告樊泽安置购房指标已被被告樊长寿出售，但因安置指标已出售给原告袁佐容，且原告袁佐容已购买房屋并入住，故其与被告樊泽也就未再说什么。2016年4月，原告袁佐容找到被告樊长寿要求办理过户手续，其与被告樊长寿、樊泽商议后认为当时原告袁佐容支付的购买安置购房指标的费用过少，故要求原告袁佐容另行支付80000元，才能为其办理过户。现其与被告樊长寿、樊泽和被告樊泽的妻儿均居住在房屋被拆迁后购买的位于重庆市长寿区兴业街70栋1单元5-1的房屋中。2016年4月25日，重庆市长寿区房屋征收安置办公室出具《征收房屋拆迁住房安置人员登记情况表》，载明：渡舟街道办事处胜天村8组，住房安置农转非人数为3人，分别为樊长寿（户主）、周显君（妻子）、樊泽（儿子）。2016年5月10日，重庆市长寿区渡舟街道渡中路社区居民委员会出具《居住证明》，载明：兹有我渡中路社区居民但袁波，男，身份证号码为500221198701173455，母亲袁佐容，身份证号码510221196512113421，一家人从2010年至今一直居住在重庆市长寿区渡舟街道渡中一路1号6栋1单元5-2，情况属实。2016年5月30日，本院依职权向案外人郑琪进行调查，并形成调查笔录。郑琪陈述，其原系重庆钢运置业代理有限公司股东，与该公司法定代表人代育松系合伙关系，二人各占50%的股份，共同对重庆钢运置业代理有限公司进行经营管理。重庆钢运置业代理有限公司长寿分公司由其负责。在做长寿区安置房项目时，其已经与代育松进行分开管理，涉及到长寿区片区的安置房由其负责，相关的资料也由其保管。后在2009年，其与代育松补签了正式的《股权转让协议》，该协议第二条第三款中约定的“甲方原楼盘代理未完项目”包含了长寿区安置房项目。具体负责长寿区渡舟安置房项目的是杨敏，但早已离开公司，无法联系到。当时签订安置房购房合同的标准就是具备安置证明原件、拆迁协议原件、户口簿复印件，同时若并非被拆迁人购房还需要被拆迁人和实际购房人一起来签订合同，合同也只能以被拆迁人的名义签订。《购房合同》是其负责的重庆钢运置业代理有限公司长寿分公司向阳店签订的，合同上载明的购房人为樊长寿，因其并非签订《购房合同》的具体经办人，故不知为何备注了“杨和平代”。同时，重庆钢运置业代理有限公司出具的收据中载明的“交款单位”也写的是樊长寿。《收条》是杨梅出具的。2013年因重庆市长寿区渡舟镇人民政府通知要将房屋产权证办理给实际购房人，故其通知所有实际购房人与重庆钢运置业代理有限公司重新签订《合同》，而落款时间也是补签的原始《购房合同》的时间，收据也进行了更换，其在新出具的收据签名“郑”，同时将《购房合同》和原收据一并收回作废。《证明》系重庆市长寿区渡舟镇政府提供模板后由其出具的。同时，其向本院提交《购房合同》一份、收据四张、《股权转让协议书》一份。《购房合同》载明内容与《合同》一致，但该《购房合同》甲方处签名为“樊长寿（杨和平代）”，乙方处为“杨敏”并加盖“重庆钢运置业代理有限公司长寿分公司向阳店”印章，注明“签于长寿区渡舟镇”、“签约时间2007年5月28日”。落款时间为“2007年5月28日”抬头为“重庆钢运置业代理有限公司收据”的收据载明：入账日期为2007年5月28日，交款单位樊长寿，收款方式为现金，金额为50000元，收款事由为安置房购房款。落款时间为“2007年6月6日”抬头为“重庆钢运置业代理有限公司收据”的收据载明：入账日期为2007年6月6日，交款单位樊长寿，收款方式为现金，金额为5000元，收款事由为安置房购房款（2）。落款时间为“2008年3月29日”抬头为“重庆钢运置业代理有限公司收据”的收据载明：入账日期为2008年3月29日，交款单位樊长寿，收款方式为现金，金额为10000元，收款事由为安置房房款，此款由杨和平缴纳。落款时间为“2008年8月7日”抬头为“重庆钢运置业代理有限公司收据”的收据载明：入账日期为2008年8月7日，交款单位樊长寿，收款方式为现金，金额为1825元，未载明收款事由。该四份收据单位盖章处均加盖了“重庆钢运置业代理有限公司长寿分公司向阳店财务专用章”，且均备注“作废”二字。《股权转让协议书》载明：重庆钢运置业代理有限公司于2002年10月在重庆市设立，由甲方与乙方合伙经营，注册资金为人民币380万元，其中甲方占50%股权。现甲方愿意将其50%的股权转让给有乙方，乙方愿意受让。甲乙双方根据《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国合同法》的规定，经友好协商，现就重庆钢运置业代理有限公司股权转让事宜达成如下协议“……二、甲方双方的权利及义务：……3、甲方原楼盘代理未完结项目在财务收款、公章、证明方面，乙方应无偿支持配合完成。”转让方（甲方）处由“郑琪”签名，受让方（乙方）处由“代育松”签名，落款时间为“2009年6月22日”。2016年6月1日，本院依职权向案外人杨和平进行调查，并形成调查笔录。杨和平陈述，其与原告袁佐容于2000年登记结婚，原告但袁波系其继子。后其于2003年或2004年与原告袁佐容办理离婚手续，但实际并未分家，其与二原告也一直住在一起，户口也在一起。2007年，二原告向被告樊长寿购买安置购房指标，并一起找被告樊长寿签订协议。因购买安置房只需要具备安置证明原件、拆迁安置协议复印件、原拆迁户的户口簿复印件，故其与原告袁佐容带着安置证明原件、拆迁安置协议复印件、被告樊长寿一家的户口簿复印件找到重庆钢运置业代理有限公司办事人员杨敏签订《购房合同》。又因其系户主，故由其代表二原告在《购房合同》上签署了“樊长寿（杨和平代）”，该房实际系由二原告购买，购房款也由原告但袁波所出，只是由其分四次向重庆钢运置业代理有限公司缴纳，并取得了该公司出具的收据。同时，重庆钢运置业代理有限公司办事人员杨敏在收取了安置证明原件、拆迁安置协议复印件、被告樊长寿一家的户口簿复印件后向其出具了《收条》。2008年的运渣费也系由其代二原告缴纳。2009年，其与原告袁佐容再次办理结婚登记。2013年，重庆钢运置业代理有限公司通知拿《购房合同》及收据去更换新的合同和收据，当时只有但袁波有空，且涉案房屋系二原告所购买，购房款也系原告但袁波所出，故原告但袁波将《购房合同》及交款单位为“樊长寿”的收据向重庆钢运置业代理有限公司更换了《合同》和交款单位为“但袁波”的收据，重庆钢运置业代理有限公司同时向原告但袁波出具了落款时间为2013年11月8日的《证明》。杨和平同时向本院提交其与原告袁佐容结婚证一份，载明持证人为杨和平，登记日期为2009年3月24日。另查明，代育松为重庆钢运置业代理有限公司法定代表人。重庆钢运置业代理有限公司于2003年12月2日进行股东变更（股权转让）登记，郑琪成为该公司股东，后于2012年7月25日再次进行股东变更登记，郑琪不再是该公司股东。以上事实，有当事人陈述、《征地房屋拆迁补偿安置协议》、《安置房优惠价购房指标转让协议》、《渡舟农转非安置房购房合同》（111014）、《渡舟农转非安置房购房合同》、重庆钢运置业代理有限公司收据、证明、重庆市长寿区房产档案室档案查询结果、《股权转让协议书》、调查笔录、询问笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，被告樊长寿、周显君系夫妻关系，被告樊泽系被告樊长寿、周显君之子，《转让协议》签订时被告樊泽未满18周岁，被告樊长寿作为其监护人，原告袁佐容在签订《转让协议》时有理由相信被告樊长寿能代表其余被告出售涉案房屋，且被告周显君自认于2010年、被告樊泽自认于2013年已知晓被告樊长寿将涉案房屋出售的事实，但该二被告均未向二原告提出异议或采取其他措施主张权利，故对被告周显君、樊泽辩称被告樊长寿转让定向销售住房系无权处分，《转让协议》无效的辩解理由，本院不予采信，本院确认《转让协议》有效。三被告均系《转让协议》的相对方，均应按照《转让协议》依法享受相关权利、履行相关义务。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利……”原告袁佐容按照《转让协议》的约定向被告樊长寿支付了“优惠价购房指标包干转让费”，原告但袁波向重庆钢运置业代理有限公司缴纳了全部购房款。现涉案房屋的《房地产权证》已办理到被告樊长寿名下，已经具备产权变更登记条件，而三被告拒绝为二原告办理房屋产权变更登记手续，已构成违约。原告袁佐容与原告但袁波又系委托关系，现因三被告不履行相关义务。原告袁佐容向原告但袁波披露三被告后，原告但袁波可以行使原告袁佐容作为合同相对方而享有的对三被告的权利。故对原告袁佐容、但袁波要求被告樊长寿、周显君、樊泽将涉案房屋的产权变更登记到其名下的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百零三条之规定，判决如下：一、原告袁佐容与被告樊长寿于2007年2月6日签订的《安置房优惠价购房指标转让协议》合法有效；二、限被告樊长寿、被告周显君、被告樊泽在本判决生效后7日内将位于重庆市长寿区渡舟街道渡中一路1号6幢1单元5-2房屋（产权证号为206房地证2012字第180**号，建筑面积116.22㎡）的产权变更登记到原告袁佐容、原告但袁波名下。本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告樊长寿、周显君、樊泽负担（限被告樊长寿、周显君、樊泽于本判决生效后7日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉人应在提交上诉状后的七日内，直接向本院预交上诉案件受理费，上诉人在收到人民法院预交诉讼费用通知后七日内仍未预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，义务人不履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年；期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。代理审判员  刘丽二〇一六年七月十三日书 记 员  李佳