新疆生产建设兵团第七师中级人民法院民 事 判 决 书(2016)兵07民终64号上诉人（原审原告）新疆万盛龙邦房地产开发有限公司，住所地新疆伊犁州奎屯市区松鹤里48幢221室。法定代表人高文明，该公司董事长。委托代理人苗园，新疆燎原律师事务所律师。被上诉人（原审被告）胡忠来，男，汉族，1971年11月19日出生，奎屯胡记金陵特色龙虾馆业主。被上诉人（原审被告）赵如仙，女，汉族，1978年4月6日出生，奎屯胡记金陵特色龙虾馆职员。上列二被上诉人共同的委托代理人陈自力，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。上诉人新疆万盛龙邦房地产开发有限公司（以下简称万盛龙邦公司）因与被上诉人胡忠来、赵如仙商品房预售合同纠纷一案,不服新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院(2016)兵0701民初51号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人万盛龙邦公司的委托代理人苗园，被上诉人胡忠来、赵如仙共同的委托代理人陈自力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，胡忠来、赵如仙于2014年7月21日购买了万盛龙邦公司开发建设位于奎屯市天北新区万盛紫荆园小区－清泉路3幢1、2、3号商品房3套，胡忠来、赵如仙向万盛龙邦公司支付部分房款后，双方分别于2014年7月21日、2014年9月26日签订《补充协议》三份，《补充协议》第一条均约定，胡忠来、赵如仙分别于2015年1月31日前向万盛龙邦公司支付房款200000元、2015年6月30日前支付房款200000元、2015年7月30日前支付房款100000元；第三条约定，买受人需严格按照协议第一条之约定履行付款义务，如买受人在规定日期前未能支付或未能全额支付所欠房款，则视为买受人违约，逾期15日内，买受人除需向出卖人支付全额欠款外，还需按累计应付款额的四倍银行同期贷款利率向出卖人支付利息；逾期超过15日，出卖人有权单方面解除与买受人签订的一切合同文本，买受人已经交纳的房款不予退还，买受人还需按照累计应付款的10%向出卖人支付赔偿金。胡忠来、赵如仙于2015年1月31日前支付万盛龙邦公司购房款150000元，尚欠万盛龙邦公司购房款350000元。另查明，奎屯市人民法院于2015年4月14日受理了胡忠来、赵如仙诉万盛龙邦房产公司房屋买卖合同纠纷一案，该院判决万盛龙邦房产公司赔付胡忠来、赵如仙装修费损失200000元、经营损失196240元、鉴定费10000元，该判决尚未生效。胡忠来、赵如仙支付本案邮寄费161元。原审法院经审理认为，万盛龙邦公司与胡忠来、赵如仙签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。万盛龙邦公司已向胡忠来、赵如仙履行了交付三套商品房的义务，胡忠来、赵如仙也应履行相应支付房款的义务，胡忠来、赵如仙尚欠万盛龙邦公司房款350000元，胡忠来、赵如仙也同意支付，对万盛龙邦公司主张胡忠来、赵如仙支付房款350000元的诉讼请求，原审法院予以支持。《补充协议》第三条约定：“逾期15日内，买受人除需向出卖人支付全额欠款外，还需按累计应付款额的四倍银行同期贷款利率向出卖人支付利息；逾期超过15日，出卖人有权单方面解除与买受人签订的一切合同文本关系，买受人已经交纳的房款不予退还，买受人还需按照累计应付款的10%向出卖人支付赔偿金”。可视为胡忠来、赵如仙逾期付款违约行为给万盛龙邦公司造成损失赔偿额的计算方法。《补充协议》约定，胡忠来、赵如仙应于2015年1月31日前向万盛龙邦公司交付房款200000元、于2015年6月30日前交付房款200000元、于2015年7月30日前交付房款100000元。胡忠来、赵如仙仅于2015年1月31日前支付购房款150000元，尚欠万盛龙邦公司购房款350000元。万盛龙邦公司对违约金的计算与双方约定的计算方法不符。《补充协议》第三条约定“逾期超过15日，出卖人有权单方面解除与买受人签订的一切合同文本关系，买受人已经交纳的房款不予退还”，是赋予万盛龙邦公司在此种情形下享有单方解除合同的权利，万盛龙邦公司要求继续履行合同，不能因万盛龙邦公司放弃了解除合同的权利，而给胡忠来、赵如仙加大义务。胡忠来、赵如仙逾期15日未支付房款，需按照累计应付款的10%支付赔偿金35000元（350000元×10%），超出部分不予支持。邮寄送达费161元，由胡忠来、赵如仙承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、胡忠来、赵如仙于判决生效后十日内共同支付万盛龙邦公司购房款350000元、赔偿金35000元、邮寄费161元，合计385161元。二、驳回万盛龙邦房公司的其他诉讼请求。案件受理费3770元(已减半收取)，由万盛龙邦公司负担279元，胡忠来、赵如仙负担3491元。上诉人万盛龙邦公司不服原审判决，上诉称，一、《补充协议》第三条约定：“逾期15日内，买受人除需向出卖人支付全额欠款外，还需按累计应付款额的四倍银行同期贷款利率向出卖人支付利息；逾期超过15日，出卖人有权单方面解除与买受人签订的一切合同文本关系，买受人已经交纳的房款不予退还，买受人还需按照累计应付款的10%向出卖人支付赔偿金”。依据该条约定，后一种情形对违约处罚更苛刻。万盛龙邦公司选择要求胡忠来、赵如仙承担相对较轻的违约责任，即按累计应付款额的四倍银行同期贷款利率向出卖人支付利息。而原审法院却按后一种违约约定判定，属于认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院在原审判决基础上，判令胡忠来、赵如仙再多支付万盛龙邦公司违约金30975.75元。被上诉人胡忠来、赵如仙辩称，万盛龙邦公司的上诉请求及事由违背事实和法律规定，请求二审法院驳回万盛龙邦公司的上诉请求，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，万盛龙邦公司与胡忠来、赵如仙对双方签订的《补充协议》均无异议，对该《补充协议》的效力，本院予以确认。双方当事人对胡忠来、赵如仙未按《补充协议》履行义务，构成违约的事实也不持异议，本院对该事实予以确认。胡忠来、赵如仙究竟按何种方式承担违约责任，是本案争议的焦点。万盛龙邦公司在原审中放弃要求解除《商品房预售合同》的诉求，仅要求胡忠来、赵如仙按累计应付款额的四倍银行同期贷款利率支付利息。《补充协议》第三条的第二种情形中：“按照累计应付款的10%向出卖人支付赔偿金”的约定，是附属于解除《商品房预售合同》的严厉违约惩罚基础上的惩罚，万盛龙邦公司在原审中并未要求解除该合同。在胡忠来、赵如仙对《补充协议》第三条约定的两种情形均构成违约的情况下，万盛龙邦公司选择要求胡忠来、赵如仙按《补充协议》第三条第一种的约定承担违约责任，是当事人自己选择行使双方约定的权利，而原审法院则按《补充协议》第三条的第二种情形判决给付赔偿款，违背了当事人的意思自治原则，也违背了请求权基础审判的基本要求。原审判决对违约条款的认定及判决结果不当，应予以改判，对万盛龙邦公司要求胡忠来、赵如仙按累计应付款额的四倍银行同期贷款利率支付利息65975.75元的上诉请求，本院予以支持。综上，万盛龙邦公司的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实部分错误，适用法律有误，判决结果不当，依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院(2016)兵0701民初51号民事判决；二、被上诉人胡忠来、赵如仙于本判决生效后十日内支付上诉人新疆万盛龙邦房地产开发有限公司购房款350000元，赔偿上诉人新疆万盛龙邦房地产开发有限公司违约金65975.75元、邮寄送达费161元，合计416136.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3770元(已减半收取)，二审案件受理费574元，合计4344元，由被上诉人胡忠来、赵如仙负担。本判决为终审判决。审 判 长  敬 红审 判 员  张 悦代理审判员  刘志银二〇一六年七月十九日书 记 员  李 阳