上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终5265号上诉人(原审被告)上海小绍兴松银餐饮有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人鲍菊兴，经理。委托代理人苏华斌，上海锦坤律师事务所律师。被上诉人(原审原告)中国建银投资有限责任公司，住所地北京市。法定代表人仲建安，董事长。委托代理人刘兴红，浙江海浩律师事务所律师。上诉人上海小绍兴松银餐饮有限公司(以下简称为“小绍兴公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初4112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年6月，中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行(以下简称为“建行宝钢宝山支行”、甲方)与小绍兴公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将上海市宝山区淞滨路XXX号底楼房屋(以下简称为“系争房屋”)出租给乙方，租期自2010年7月1日至2015年6月30日止；年租金为人民币(以下币种均为人民币)15万元。合同第七条约定，乙方应在本合同的租期届满后的15日内返还该房屋；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。2016年2月，中国建银投资有限责任公司(以下简称为“建银投资公司”)诉至原审法院，主张其作为系争房屋的真实权利人委托建行宝钢宝山支行将房屋租给小绍兴公司，现合同已到期，但小绍兴公司拒绝搬走，故请求法院判令小绍兴公司腾退系争房屋，并按每月31,250元支付2015年7月1日至实际腾空后10日止的房租损失。原审法院另查明，系争房屋的登记权利人为建行宝钢宝山支行，权利登记日为2005年10月31日。2004年9月14日，中国银行业监督管理委员会以银监复［2004］144号发《中国银行业监督管理委员会关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限责任公司的批复》，同意中国建设银行承继未纳入中国建设银行股份有限公司的资产和负债，并改制成为建银投资公司等。2015年12月9日，建行宝钢宝山支行出具《关于上海市宝山区淞滨路XXX号房屋产权的情况说明》，表示系争房屋从2004年开始实际产权人为建银投资公司，因未及时进行产权变更登记，故建银投资公司委托建行宝钢宝山支行将系争房屋出租给小绍兴公司。原审审理中，双方当事人陈述系争房屋的使用情况。建银投资公司表示，系争房屋由小绍兴公司分为四间，招租工作对小绍兴公司使用系争房屋没有影响，其实小绍兴公司一直在使用系争房屋，到2016年1月仍在使用；2016年3月小绍兴公司将东侧两间房屋钥匙寄给建银投资公司，但建银投资公司认为系争房屋是整体出租，应整体收回，故并未收回东侧两间房屋。小绍兴公司表示，西侧一间房屋30平方米是小绍兴公司在使用，西侧第二间有人临时摆摊卖衣服，东侧两间房屋空置，小绍兴公司已将房屋钥匙寄给建银投资公司。原审审理中，双方当事人对房租损失的标准各自陈述意见。建银投资公司向法院提供三个单位出具给建银投资公司委托管理系争房屋的建银置业有限责任公司的《租赁意向书》，其中中国联合网络通信有限公司上海市分公司提出月租金37,500元，上海途为实业有限公司提出月租金25,000元，建银投资公司以两者的平均值确定租金损失标准为每月31,250元；另外小绍兴公司提出月租金26,667元。小绍兴公司对自己出具的《租赁意向书》的真实性没有异议，但对另两个单位出具的材料不清楚也不认可，并表示租金损失标准即使要计算，也应当按原合同的租金标准来确定。原审法院审理后认为，根据《中国银行业监督管理委员会关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限责任公司的批复》、《关于上海市宝山区淞滨路XXX号房屋产权的情况说明》等证据，系争房屋虽登记在建行宝钢宝山支行名下，但实际权利人为建银投资公司，并且建银投资公司委托建行宝钢宝山支行与小绍兴公司签订租赁合同。根据法律规定，即使小绍兴公司在签订合同的时候并不知道建银投资公司与建行宝钢宝山支行的委托关系，但建行宝钢宝山支行已出具情况说明，建银投资公司可以行使出租人的权利。综上，小绍兴公司对建银投资公司主体提出的异议不成立，建银投资公司主体适格。建行宝钢宝山支行与小绍兴公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，均应恪守并履行。合同约定小绍兴公司应在租期届满后的15日内返还该房屋，在双方未续约的情况下，小绍兴公司应返还租赁房屋。出租方将系争房屋整体出租给小绍兴公司，小绍兴公司应整体返还，小绍兴公司只寄给建银投资公司其中两间房屋的钥匙，不能视作已返还房屋。建银投资公司要求小绍兴公司腾退系争房屋的请求，法院予以支持。关于房租损失，建银投资公司以案外人出具的《租赁意向书》中的租金标准确定损失标准，依据不足。法院认为，以小绍兴公司出具的《租赁意向书》中的租金标准作为确定房租损失的依据较为合理。建银投资公司主张房租损失计算到腾空后10日，没有合同依据，法院确定房租损失计算到房屋返还之日。据此，原审法院判决如下：一、上海小绍兴松银餐饮有限公司于判决生效之日起十日内，将上海市宝山区淞滨路XXX号底楼房屋返还给中国建银投资有限责任公司；二、上海小绍兴松银餐饮有限公司于判决生效之日起十日内，按每月26,667元的标准向中国建银投资有限责任公司支付2015年7月16日至房屋返还之日的租金损失；三、中国建银投资有限责任公司的其余诉讼请求，不予支持。原审判决后，上诉人小绍兴公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实及适用法律均有错误，判决有失公正。建银投资公司并非租赁合同的当事人，建行宝钢宝山支行在签订合同的过程中也未出示过委托书，根据合同的相对性原则，小绍兴公司无需对建银投资公司承担任何法律责任。涉案房屋为三间，小绍兴公司实际使用西侧的一间，并已在合同期满前将另外两间的钥匙邮寄给建行宝钢宝山支行，原审法院判决小绍兴公司支付其已经返还的部分房屋的租金是错误的。原审判决后，小绍兴公司已将最后一间房屋交还。小绍兴公司提供的《租赁意向书》只是要约，并未生效，不能作为确定房租损失的依据，房租损失应当根据原租赁合同约定的租金标准来确定。综上，上诉人小绍兴公司请求本院依法撤销原审判决，改判驳回建银投资公司的原审诉请。被上诉人建银投资公司答辩称：不同意小绍兴公司的上诉请求。合同履行过程中，建行宝钢宝山支行曾披露过建银投资公司是系争房屋的实际权利人，小绍兴公司对此是明知的，并曾向建银投资公司委托的资产管理公司积极报价。小绍兴公司以及其他两家公司对系争房屋租赁的报价是要约，只要建银投资公司作出承诺合同即可成立，故建银投资公司有权据此主张房租损失，原审法院考虑到案件实际情况已经降低了损失计算标准。原审中双方一致确认系争房屋被小绍兴公司分为四间，现小绍兴公司主张只有三间房屋缺乏依据。小绍兴公司邮寄两间房屋钥匙的时间是2016年3月，其仅归还部分房屋不符合租赁合同约定，不能视为房屋已交还。原审判决后，建银投资公司曾向小绍兴公司要求过返还房屋，但其不予配合，故小绍兴公司所述的归还房屋不是事实。综上，被上诉人建银投资公司认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法驳回小绍兴公司的上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，对于建银投资公司的主体资格问题，原审法院已作充分论述，本院予以认同，不再赘述。据此，建银投资公司可以行使《房屋租赁合同》中所约定的出租人的权利。现小绍兴公司在合同期满后未返还系争房屋构成违约，建银投资公司有权要求其返还并承担违约责任。小绍兴公司仅通过邮寄方式返还其中两间房屋的钥匙，不符合合同约定，不能视作已返还房屋，故其应当按合同约定履行返还系争房屋的义务，建银投资公司并有权要求其赔偿逾期返还房屋所造成的房租损失。原审法院根据建银投资公司提供的证据，酌情确定房租损失的计算标准，并无不当。二审中，小绍兴公司主张其在原审判决后向建银投资公司返还了一间房屋，被建银投资公司否认，小绍兴公司对此未提供证据，本院对其主张不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,300元，由上诉人上海小绍兴松银餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  姚 跃代理审判员  陈家旭二〇一六年七月六日书 记 员  薛凤来附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……