江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2015)苏民终字第00401号上诉人（原审被告）格林豪泰酒店（上海）有限公司，住所地上海市静安区新闸路1829号。法定代表人ALEXSHUGUANGXU，该公司董事长。委托代理人郑毅，上海市竞业事务所律师。委托代理人徐剑，上海市竞业事务所律师。上诉人（原审被告）格林豪泰酒店（中国）有限公司，住所地上海市普陀区中山北路1238号6、7、8、9号楼。法定代表人ALEXSHUGUANGXU，该公司董事长。委托代理人田丽，该公司员工。委托代理人齐雯，该公司员工。被上诉人（原审原告）王晓东。委托代理人施东，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上诉人格林豪泰酒店（上海）有限公司（以下简称格林豪泰上海公司）、上诉人格林豪泰酒店（中国）有限公司（以下简称格林豪泰中国公司）与被上诉人王晓东房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院（2014）锡民初字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月11日公开开庭审理了本案，并于2016年3月7日进行听证与勘验现场。上诉人格林豪泰上海公司委托代理人郑毅、徐剑，上诉人格林豪泰中国公司委托代理人田丽，被上诉人王晓东的委托代理人施东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2007年1月22日，王晓东（甲方）与格林豪泰上海公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于江苏省江阴市司马街4-10号、司马街2弄1号部分的房屋，用于酒店及与酒店经营有关的项目，租赁期限为2007年4月1日起至2022年6月30日止；该物业的交付日为2007年4月1日，甲方给予乙方3个月装修期，装修期内免租金；乙方承租的月租金为208333.30元，年租金为每三年递增5%，即2007年7月1日至2010年6月30日期间的月租金为208333.30元，2010年7月1日至2013年6月30日期间的月租金为218749.97元，2013年7月1日至2016年6月30日期间的月租金为229687.47元，2016年7月1日至2019年6月30日期间的月租金为241171.84元，2019年7月1日至2022年6月30日期间的月租金为253230.43元。关于合同解除的条件，合同9.1条约定：在租赁期内有下列条件的，任何一方均有权终止合同，双方互不承担损失赔偿责任。（1）非因本合同任一方的原因导致该物业毁损、灭失，但甲乙双方均已获得相应赔偿、补偿。（2）因不可抗力因素导致一方无法继续履行本合同或继续本合同已不能满足租赁目的的。9.2条约定：如遇社会特发公共事件导致社会秩序受到影响时，严重影响到乙方酒店的经营，按政府相关政策处理。9.3条约定：在租赁期间有下列情形之一的，任何一方均有权终止合同，但甲方应将国家提供的涉及乙方对该物业装修和经营利润部分损失的补偿全额支付给乙方。（1）该物业占用范围内的土地使用权或其任何一部分土地使用权依法被政府收回而导致酒店无法经营的。（2）该物业或其任何一部分因社会公共利益或城市建设需要依法被政府征用或拆迁而导致酒店无法经营的。9.4条约定了守约方有权解除合同的情形。关于违约责任，合同10.3条约定：租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该物业的，除应按乙方已装修装潢的价值（该价值经双方认可的有资质的第三方评估机构确认）和营业收入损失赔偿乙方外，甲方还应按提前收回天数的、当时该物业日租金的2倍向乙方支付违约金。10.4条约定：租赁期间，非本合同规定的情况乙方擅自解除本合同的，乙方应按提前解除后本合同剩余的天数的、当时该物业日租金的2倍向甲方支付违约金，但乙方支付给甲方的违约金中应该扣除乙方已投入的不可拆除的装修装潢部分的价值（该价值经双方认可的有资质的第三方评估机构确认）。双方在合同中还约定，任何一方向对方发出本协议规定的任何通知应以邮寄、快递、传真等书面形式发出，其中乙方联系人为格林豪泰行政部胡娅小姐，联系地址上海市中山北路1228号。合同签订后，双方即按约履行合同。2014年4月30日，格林豪泰上海公司向王晓东发函，就双方解除合同事宜明确表示：一、双方于2014年5月31日就所租赁物业进行交接。二、其将部分物业转租事宜，将于2014年5月31日与承租方解除租赁合同。三、其租金交至2014年5月31日。四、对于其先于原合同终止日解除合同表示歉意，并同意将酒店已装修的不可拆除及可移动的所有设施设备均归王晓东所有，另支付一个月的房屋租金，作为其提前解除合同的违约金。五、与此同时，其将积极寻求合作伙伴，若以上四点无法达到王晓东的要求，将按合同8.1条执行，尽可能让合作伙伴接手该酒店，将双方损失降至最低。因王晓东认为格林豪泰公司已作出解除合同的明确表示，遂成讼。诉讼过程中，王晓东同意双方合同于2014年5月31日解除。2014年10月8日，格林豪泰上海公司向王晓东发出房屋交接告知函，通知其于2014年10月10日到现场办理交接手续。该日，格林豪泰上海公司搬离，但仍留有部分转租的物业。因王晓东于2014年10月9日收函后，未与格林豪泰上海公司交接，现酒店各房间的电子门卡仍由格林豪泰上海公司持有。格林豪泰上海公司搬离前尚结欠水电费50337.6元。诉讼中，关于格林豪泰上海公司已投入的装潢价值，王晓东认可为2000000元。格林豪泰上海公司虽不予认可，但在原审法院规定的期限内未提出鉴定申请。格林豪泰上海公司成立于2004年11月，格林豪泰中国公司（又称格林豪泰酒店管理集团）成立于2005年6月，两公司均为外国法人独资企业，格林豪泰上海公司系格林豪泰中国公司的子公司，两公司股东为同一人。在公司业务方面，两公司均从事酒店管理、酒店经营的相关业务。格林豪泰上海公司参加城镇社会保险的人员为11人，格林豪泰中国公司参保人数为208人。《房屋租赁合同》订立后，格林豪泰上海公司开始向王晓东支付租金，但自2011年12月6日开始则由格林豪泰中国公司支付租金。诉讼中，双方当事人一致确认2014年6月底之前的租金已支付完毕。王晓东申请的证人王某到庭作证称：其是江阴市大都会酒店员工，自开业起由其每三个月送一次租赁发票至格林豪泰上海公司，送达地址为上海市中山北路，每次到上海公司都是前台打电话通知财务说江苏江阴来送发票，由上海公司楼里的财务人员出来接待并签收。签收租金发票的财务人员有何晓琳、刘艳秋等人，均为格林豪泰中国公司员工。格林豪泰上海公司江阴第一分公司自2014年6月1日至2014年10月10日期间的银行账户明细账显示，账户余额中绝大部分款项于2014年10月13日划至格林豪泰中国公司。格林豪泰中国公司辩称上述款项系格林豪泰上海公司用于偿还向其公司的借款，但未提供相应证据。另格林豪泰中国公司自2013年7月1日至2014年6月30日期间的银行账户明细账显示，除支付租金外，格林豪泰中国公司多次向包括格林豪泰上海公司在内的其他关联子公司拨款、支付工资及税金等。诉讼中，格林豪泰中国公司认可其公司的电话总机和传真与格林豪泰上海公司一致。原审法院认为，本案的争议焦点为：一、涉案租赁合同的解除原因及时间应如何确定；格林豪泰上海公司是否应当承担违约责任，如应承担，应当按何种标准确定违约金。二、格林豪泰中国公司与格林豪泰上海公司是否存在人格混同并应当承担相应的法律责任？原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王晓东与格林豪泰上海公司于2007年1月22日签订房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应认定为合法有效，当事人均应按约履行。关于争议焦点一，原审法院认为，格林豪泰上海公司于2014年4月30日向王晓东所发函中，明确作出了双方于2014年5月31日解除合同的意思表示，并对其先于原合同终止日解除合同表示歉意。因格林豪泰上海公司提前解除合同不符合双方约定的单方解除合同条件，且王晓东未同意格林豪泰公司在函件所提要求，故格林豪泰上海公司已构成根本性违约，应按照单方解除的约定承担违约责任。王晓东要求格林豪泰上海公司按约承担违约责任的诉讼主张，于法有据，原审法院予以支持。诉讼中，王晓东同意双方合同于2014年5月31日解除，故原审法院确认双方合同已于2014年5月31日解除。守约方同意解除合同并不代表其放弃追究违约方的违约责任，故王晓东要求格林豪泰上海公司承担单方解约违约责任的诉讼主张，于法有据，原审法院予以支持。根据合同约定，格林豪泰上海公司应按提前解除后本合同剩余的天数的、当时该物业日租金的2倍向王晓东支付违约金，但应该扣除格林豪泰上海公司已投入的不可拆除的装修装潢部分的价值。因双方订立的是商务合同，对于根本违约的赔偿问题，双方在合同中亦作了对等的约定，本应严格遵守，但鉴于格林豪泰上海公司已于2014年10月10日搬离租赁房屋，剩余部分转租物业也已于2014年12月底全部搬离，因王晓东的预期可得利益为合同解除后剩余天数的租金收益，且合同解除后王晓东对其物业能重新利用，故综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，为便于计算，原审法院对双方违约金的约定进行适当调整并确定违约金按合同解除后剩余天数的预期租金损失为标准计算，不再区分违约金及合同解除后的实际占有使用费。经核算，自2014年6月1日起至2022年6月30日止的预期租金损失为23540668.47元。关于格林豪泰上海公司已投入的不可拆除的装修装潢部分的价值，因王晓东认可其价值为2000000元，而格林豪泰上海公司虽不予认可，但在原审法院规定的期限内未提出鉴定申请，故原审法院认定不可拆除的装修装潢部分的价值为2000000元，应按合同约定予以扣除。另格林豪泰上海公司已支付2014年6月份的租金229687.47元，也应予以扣除。综上，格林豪泰上海公司实际应支付的违约金数额为21310981元。此外，格林豪泰上海公司确认结欠水电费50337.6元，故对王晓东的该主张，原审法院予以支持。关于争议焦点二，原审法院认为，公司人格独立是其作为法人独立承担责任的前提。格林豪泰中国公司与格林豪泰上海公司虽登记为彼此独立的企业法人，但构成人格混同，理由如下：一是两公司人员混同。（1）两公司股东为同一人；（2）格林豪泰上海公司委派其公司员工张燕与王晓东协商提前终止合同，而张燕又系格林豪泰中国公司高级管理人员；（3）合同履行期间，接收发票的财务人员均系格林豪泰中国公司的员工。二是两公司业务混同。（1）格林豪泰上海公司系格林豪泰中国公司的子公司；（2）在公司业务方面，两公司均从事酒店管理、酒店经营的相关业务。三是两公司联系方式混同。（1）王晓东根据格林豪泰上海公司的指示将租金发票送至上海，实际送达地址为格林豪泰中国公司的经营场所；（2）所留电话号码、传真号码等联系方式相同。四是两公司财务混同。（1）租赁前期的租金由格林豪泰上海公司支付，而自2011年12月6日开始由格林豪泰中国公司直接向王晓东支付租金；（2）格林豪泰上海公司江阴第一分公司银行流水账户反映其营业款汇总后划款至格林豪泰中国公司，而格林豪泰中国公司银行流水账户显示，除支付租金外其还为包括格林豪泰上海公司在内的其他子公司拨款、支付工资及税金等。格林豪泰中国公司辩称其拨付的款项系格林豪泰上海公司经营中流动资金不足向其借款，但未提供相应依据或财务记载。格林豪泰中国公司虽提供两公司分别交纳税款的证据，但不足以否定其向格林豪泰上海公司划拨税金的事实。因此，两个公司之间表征人格的因素（人员、业务、财务等）高度混同，导致各自财产无法区分，应确认为已丧失独立人格，构成人格混同。故参照最高人民法院第15号指导案例，可以适用《公司法》第二十条第三款的规定，格林豪泰中国公司对格林豪泰上海公司的债务应当承担连带清偿责任。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百十四条第一款、第二款，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、格林豪泰上海公司于判决发生法律效力之日起十日内支付王晓东违约金21310981元；二、格林豪泰上海公司于判决发生法律效力之日起十日内支付王晓东水电费50337.6元；三、格林豪泰中国公司对格林豪泰上海公司的上述债务承担连带还款责任；四、驳回王晓东的其他诉讼请求。案件受理费273942元，保全费5000元，合计278942元（由王晓东预交），由王晓东负担148202元，由格林豪泰上海公司、格林豪泰中国公司负担130740元宣判后，上诉人格林豪泰上海公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、格林豪泰上海公司并未作出单方面解除合同的意思表示，上诉人不构成根本违约，原审法院认定承担违约责任明显错误。2014年4月30日的公函不能视为格林豪泰上海公司已经作出根本违约的行为或拒绝履行合同的明确意思表示，而应当认定双方在协商解除合同过程中，根据会议纪要要求提出的讨论方案，若双方未就此达成一致，则合同继续履行。2、原审法院判决适用法律不当，判决上诉人支付违约金缺乏法律依据，且有违反法律精神，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及相关司法解释的规定，即使判决上诉人支付违约金，其数额要与实际损失相适应，原审判决违约金方面过高计算了王晓东因合同解除遭受的实际损失和预期利益损失，从而作出明显有违公平原则的判决。3、格林豪泰中国公司与格林豪泰上海公司不构成人格混同，不应承担连带责任。4、原审判决对于上诉人已投入的不可拆除的装潢部分价值的认定缺乏事实依据，且审理过程中存在程序瑕疵。综上，请求二审法院撤销原审法院判决主文第一项、第三项，依法改判，由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。上诉人格林豪泰中国公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实不清，导致判决错误。根据格林豪泰中国公司与格林豪泰上海公司的营业执照等工商登记材料显示，两个公司系独立的企业法人，原审判决在并无确切证据认定格林豪泰上海公司系格林豪泰中国公司的子公司错误。2、原审判决认定两上诉人存在人格混同，未能正确适用合同法、公司法等相关法律规定，判决缺乏相应的法律依据。综上，请求撤销原审判决主文第三项，依法改判，由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。针对格林豪泰上海公司、格林豪泰中国公司的上诉，被上诉人王晓东共同答辩称，1、上诉人在履行合同过程中构成了根本违约，其不仅以发函的方式作出了单方解除和拒绝履行合同、愿意承担违约责任的意思表示，而且单方面停止经营，擅自搬离承租房屋的行为构成重大违约。2、原审法院认定两上诉人构成人格混同正确，从2011年之后，格林豪泰中国公司即替代格林豪泰上海公司履行租赁合同，应当构成债务加入，据此两上诉人应当承担连带责任。3、一审法院判决上诉人支付违约金适用法律正确，但应当按照合同约定全部支持违约金数额。两上诉人在一审中未提出应当减少违约金数额及事实的证据。被上诉人的损失巨大，且在本案中完全无过错，上诉人在连锁酒店中具有影响力，对违约造成的后果有着丰富的经验，违约金条款是经双方专门协商后确定，并且双方对等，上诉人违反诚实信用原则，为避免装修升级投入，将已使用7年的物业返还被上诉人，该房屋如不重新投入几千万元装修是无法转为其他用途，请求法院全额支持合同约定的违约金。综上，请求驳回上诉，依法作出裁判。二审中，上诉人格林豪泰上海公司提供以下新证据：1、上诉人于2015年9月2日在酒店实际拍摄视频证据一组，第1段视频证明一楼两家店面已经在正常经营；第2段视频证明二楼也已经重新出租作为餐厅并已经在装修，于2015年8月7日承租，9月18日投入营业；第3段视频证明二楼到六楼有部分客房已经重新装修并投入使用；第4段视频证明酒店外面的电子广告和实体的招租牌已经在对外招租，合同解除导致酒店闲置的损失是低于原审判决损失，损失期限也并不如原审法院判决的时间长。2、提供涉案房屋照片、宣传传单、纸巾广告一组，证明涉案房屋一楼经营鸭脖子店，二楼经营西餐馆，三至五楼经营单身公寓，六楼经营海豚教育机构。3、提供涉案房屋租赁内容的录音资料一份、一楼、二楼照片及出租情况录像、六楼培训机构录音资料，证明涉案房屋已经出租并使用收益。4、上诉人格林豪泰上海公司与王晓东协商解除合同的材料一组，证明上诉人没有单方解除合同的意图，双方反复协商直至王晓东在一审诉讼程序中表示愿意解除合同。5、涉案房屋租金交付记录，证明2007年至2011年，格林豪泰上海公司自行支付物业租金，2011年后格林豪泰上海公司因资金短缺向格林豪泰中国公司进行借贷。格林豪泰中国公司为确保其借出钱款的用途，双方约定借款直接以格林豪泰中国公司支付租金的方式借贷，并约定之后上海公司以其营利返还的方式进行分期还款，两上诉人是正常的商业行为，不存在财务混同。6、2014年格林豪泰上海公司的营业、纳税记录凭据，证明在协商解除合同的过程中，格林豪泰上海公司正常经营，并无擅自撤离等违约行为。7、2014年两上诉人各自的纳税凭证，证明双方不存在财务混同。8、张燕的劳动合同和社会保险缴纳记录，证明张燕为格林豪泰中国公司员工，未在格林豪泰上海公司担任工作职务，双方不存在人员混同。被上诉人王晓东针对第1、2、3组证据质证认为，光盘上视听资料存在剪辑、篡改的可能性，该证据没有经过公证机关同步公证，被上诉人对其真实性和关联性不予认可。上诉人未经被上诉人同意及采取偷拍的方式也是违法的，该证据应予以排除。该物业的状态基本保持原样，虽经上诉人刊登广告也没有能够出租。涉案房屋一楼出租给鸭脖子店是事实，租金一年6万元。二楼出租给蒋明朵，年租金18万元。六楼收取海豚教育机构租金20万元，但因为消防问题，该机构已经搬离。对于相关录音证据的真实性不予认可。对于第4组证据质证认为，对于双方协商的2014年4月20日会议纪要，该文件已经明确提及格林豪泰上海公司的违约问题，并不存在双方在诉讼中协商一致解除合同，被上诉人只是认可一审法院确定的合同解除时点。对于第5组证据质证认为，关于格林豪泰中国公司的2014年6月9日银行电子回单，该笔款项系格林豪泰中国公司汇付的一个月租金的违约金，上诉人于2014年4月30日发函单方解除合同并通知于5月31日交接离场，2014年4、5月的租金已经于4月23日、30日支付给被上诉人。对于第6、7组证据质证认为，关于格林豪泰江阴公司的税务电子缴款凭证的真实性无法确认，格林豪泰中国公司频繁向格林豪泰江阴公司拨付款项，部分款项直接注明为税金。关于格林江阴公司2014年10月13日的银行电子回单真实性予以确认，该行为证明格林豪泰中国公司系格林豪泰江阴公司的真正母公司，两上诉人存在人格混同。对于第8组证据质证认为，对张燕劳动合同文本的真实性予以确认，对其证明目的不予认可。被上诉人王晓东二审中提供了以下新证据：1、照片一组，拍摄于2015年9月22、23日，证明涉案房屋从二楼到六楼也保持原样，破败不堪，无人使用。2015年11月5日拍摄照片，证明该房屋的主体仍保留原样。2、租赁合同三份、江阴日报、城市生活报刊招租广告各一份，一楼本来的奶茶店租给鸭脖子店，二楼牛排馆出租给蒋明朵，六楼出租给教育培训机构，证明被上诉人尽自己所能减少损失，目前三、四、五楼客房仍未出租。3、光大银行的民事诉状一份，证明因上诉人违约导致被上诉人资金链断裂，抵押权人光大银行起诉要求拍卖涉案物业，被上诉人即将完全丧失对该物业的所有权。4、自然人陆颂懿起诉状，证明因为上诉人违约导致被上诉人资金链断裂。5、江阴市公安局城中派出所和申港派出所的接处警工作表，内容是因被上诉人无法归还有关个人欠款，被打伤住院的记录。6、手机拍摄照片，证明被上诉人被债权人违法拘禁的照片。上述第3组至第6组证据证明被上诉人通过负债的方式拥有和经营涉案物业在上诉人不违约的情况下，可以支付相关本息，因上诉人违约导致被上诉人无法履行有关义务，并导致相关损失。7、江阴市公安消防大队关于海豚培训服务部责令限期整改通知书复印件一份、建筑工程消防设计审核意见书复印件一份，证明因为消防问题，六楼海豚培训机构被责令整改，目前已经搬离。8、格林豪泰公司官网上江阴地区五家连锁酒店明细，证明上诉人违约的原因在于新开酒店，并不是放弃江阴市场。9、格林豪泰公司官网介绍一份，证明格林豪泰中国公司是一个集团公司，两上诉人存在人格混同。针对上述证据，格林豪泰上海公司与格林豪泰中国公司共同质证认为，1、对照片真实性不予认可，对关联性不予认可，照片拍摄于2015年9月，2014年10月双方进行了房屋交接，此后即使房屋遭到破坏与本案无关。2、对于涉案房屋出租的事实予以认可，恰好证明涉案房屋并不存在空置期，对于租金价格需要第三方予以核实，即使存在降价出租，系被上诉人自己的选择，与上诉人无关。对于招租广告真实性予以认可，但招租未成的责任应由上诉人承担。对于第3、4、5、6组证据质证认为，除对第5组证据之外，其真实性、关联性均不予认可，被上诉人资金链断裂应自行承担相应的法律责任，与本案无关。对第7组证据质证认为，对于复印件的真实性不予认可，与本案没有关联性。对第8组证据质证认为，对于江阴市夏港快捷酒店、江阴市环城北路步行街快捷酒店与本案房屋经营的格林豪泰商务酒店分别为快捷、商务，在价格定位、顾客群体均不同，不存在竞争关系，其余酒店位于江阴××乡镇，不存在业务竞争关系。且上诉人在同一地区开设多家酒店也是经营中的正常现象。对于第9组证据质证认为，两上诉人之间的关系以工商登记资料为准，不存在公司人格混同。根据双方当事人二审提供的新证据以及结合本院组织双方于2016年3月7日在承租房屋的勘验笔录、照片，本院二审查明，2015年4月15日，涉案房屋一楼由被上诉人出租给刘小勇经营“绝味鸭脖”项目，租期自2015年5月1日起至2016年4月30日，年租金6万元。2015年8月30日，涉案房屋的二楼由被上诉人出租给蒋明朵经营“尝想来自助牛排”项目，租期自2015年9月1日起至2016年8月31日止，年租金18万元。涉案房屋六楼由被上诉人于2015年6月16日出租给陶立泉经营培训项目，租期自2015年6月26日起至2020年6月25日止，年租金20万元，前三年租金不变，以后每年递增1万元。因为消防问题双方发生争议，本院二审组织勘验中该培训机构未正常经营。本院二审勘验中，涉案房屋已经停止供电，电梯、中央空调停用，涉案房屋的三、四、五楼客房双方的电子门卡仍未交接，大部分客房贴有上诉人公司的封条，现场未发现客房有人居住使用。本院二审还查明，2014年4月20日张燕作为格林豪泰上海公司（乙方）的代表与王晓东（甲方）对终止合同事宜达成以下会议纪要：1、乙方2014年第二季度房租金已过期，甲方要求乙方必须尽快支付，张总表示回去就办；2、乙方张总表示格林豪泰酒店亏损已承担不起，提出三点意见：（1）要求甲方加盟；（2）终止合同；（3）转租给关联酒店；甲方表示不认可加盟、转租给关联酒店，最后甲乙双方达成终止合同，若终止不成，则乙方倾向于给关联酒店；3、在终止合同方面，达成以下共识：（1）把乙方现有的三家租户尽快协商处理，甲方不接受乙方的租户，乙方提出尽快与三个租户解除合同的具体时间；（2）按合同规定，对于乙方有关违约条款，甲方要求乙方给出具体方案和终止合同时间表。二审另查明，一审中被上诉人王晓东提供的江阴市装饰装修行业协会出具的证明，该证明载明：第一，该物业位于江阴市老城区最繁华商业地段，但装修现状单一，定位于经济型连锁酒店，总体面积较大（逾6000平方米）,涉案房屋设施老化严重，周边环境较差，重新出租困难，空置期约为3年，如以涉案房屋现状出租，考虑装修老化、市场竞争等因素，实际可获得租金水平为15至18万元每月。本院二审查明的其他事实与一审一致。经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：一、格林豪泰上海公司是否构成违约解除合同？如构成违约解除合同其违约责任如何承担？二、格林豪泰上海公司与格林豪泰中国公司是否构成人格混同以及格林豪泰中国公司是否应承担连带赔偿责任？一、关于格林豪泰上海公司是否构成违约解除合同以及违约责任如何承担的问题。本院认为，从2014年4月格林豪泰上海公司开始就承租涉案房屋经营酒店出现亏损与被上诉人王晓东进行磋商，通过上诉人提供的2014年4月20日会议纪要内容可以证明，在2014年4月20日时格林豪泰上海公司已经拖欠2014年第二季度租金，同时处于亏损经营状态，且被上诉人对于上诉人提出的加盟以及转租给关联酒店等方案均不予认可，在此情形下，被上诉人王晓东虽然同意终止合同履行，但是明确要求格林豪泰上海公司就违约责任提出具体方案和终止合同的时间表。对此结合2014年4月30日格林豪泰上海公司发给王晓东的公函亦能够相互印证，该公函中格林豪泰上海公司对于2014年5月31日解除租赁合同的意思表示是明确的，被上诉人王晓东在收到上述公函后，双方因违约责任承担未能达成一致，王晓东于2014年5月19日起诉到原审法院，请求格林豪泰上海公司承担违约金4500万元，并在诉讼中明确同意以2014年5月31日作为解除合同的时点，原审法院认定双方合同于2014年5月31日解除并无不当。格林豪泰上海公司上诉认为双方系协商解除合同，且根据2014年5月31日公函如王晓东不同意解除合同，其可以让合作伙伴接手该酒店，因在一、二审中均未提供关联酒店进行磋商以及同意租赁使用该房屋的证据，其主张不能成立。此外，一审审理中王晓东同意继续履行合同，但格林豪泰上海公司未予答复。综合上述事实，本院认定格林豪泰上海公司因为自身经营亏损原因解除涉案房屋租赁合同，其行为构成违约，依法应当依照合同约定以及法律规定承担相应的违约责任。根据双方合同10.4条约定：租赁期间，非本合同规定的情况乙方擅自解除本合同的，乙方应按提前解除后本合同剩余的天数的、当时该物业日租金的2倍向甲方支付违约金，但乙方支付给甲方的违约金中应该扣除乙方已投入的不可拆除的装修装潢部分的价值（该价值经双方认可的有资质的第三方评估机构确认），鉴于上述合同约定的租赁自2007年4月1日至2022年6月30日，如按照上述合同条款，剩余租赁期限达8年零1个月，按照合同约定的违约金数额大大高于双方合同正常履行情形下被上诉人王晓东能够获得的租金，双方约定的违约金数额明显过高，对此格林豪泰上海公司在一审抗辩中主张其并未违约，不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。结合本院二审查明的事实以及双方当事人的诉辩意见，本院对于违约金的调整考虑以下因素：1、考虑本案合同履行的基本情况。双方订立合同的期限长达十五年零三个月，截止本案纠纷发生，双方当事人均履行了合同约定的义务，格林豪泰上海公司、格林豪泰中国公司支付了涉案房屋的租金，并不存在拖欠前七年房屋租金的情形。对于合同解除的问题双方也进行了多次协商，虽然双方对于违约责任的承担未能协商一致，双方针对合同解除的时间在一审中达成了一致意见。2、考虑本案当事人合同解除的过错程度。格林豪泰上海公司构成违约解除，主要原因是由于涉案承租房屋酒店亏损经营所致，且如格林豪泰上海公司长期亏损经营，势必亦会对其能否正常履行支付租金的义务产生影响，因此对于双方合同约定的违约金进行调整，应当考虑格林豪泰上海公司应当承担的商业风险以及违约金条款的惩罚因素，但也应考虑当前经济形势下涉案房屋商业经营的困难造成违约的客观因素，对于格林豪泰上海公司违约解除亦非恶意违约，对其违约金数额认定不能过于严苛。再者在本案一审诉讼过程中格林豪泰上海公司向王晓东发出房屋交接告知函，因王晓东于2014年10月9日收函后，未与格林豪泰上海公司交接，因此对于涉案酒店客房未能及时经营使用，被上诉人王晓东主观上亦有过错。3、考虑守约方王晓东的预期利益。本案中双方当事人订立的是房屋租赁合同，作为合同一方王晓东收取租金的合同对价是应将房屋交付格林豪泰上海公司使用、收益。如双方严格按照合同履行，则被上诉人王晓东可以获得剩余租赁期限的房屋租金，本案应在上述可得利益范围内调整违约金。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条之规定精神，人民法院在计算可得利益的具体数额时应考虑可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵规则之限制。本案中格林豪泰上海公司构成违约解除合同，合同解除的过错在于格林豪泰上海公司，合同约定的违约金条款系双方协商达成，约定的违约金也系双方均能预见，因此计算本案可得利益主要还应考虑减轻损失规则以及损益相抵规则之适用。对此本院分析如下：首先，作为出租方能够获得剩余的合同期内租金的合同对价是将房屋交付上海公司使用、收益。本案中格林豪泰上海公司已于2014年10月10日搬离租赁房屋，剩余部分转租物业也已于2014年12月底全部搬离，作为出租人王晓东能够重新经营使用涉案房屋，其亦能获取相应的利益，事实上双方二审提供的新证据均证明被上诉人对于涉案房屋的一楼、二楼、六楼已经陆续在出租经营。在房屋已经返还被上诉人王晓东经营使用的情形下，对于涉案房屋三、四、五楼房屋理应采取积极措施经营使用，减少损失，此既是履行《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定的减损义务，也是最大程度发挥涉案房屋经济效益的客观要求。违约金的性质以补偿性为主、以惩罚性为辅，诚如原审法院判决认定剩余租期的全部租金均作为违约金，则一方面不利于督促被上诉人积极履行减损义务，另一方面也可能导致出现被上诉人在可以经营使用涉案房屋的情形下仍然获取合同约定的租金，违反了损益相抵的基本原则，亦有违民法损害赔偿责任之补偿性要求及公平原则之适用。其次，被上诉人王晓东一审中提供的江阴市装饰装修行业协会出具的证明，该证明载明：涉案房屋设施老化严重，周边环境较差，重新出租困难，空置期约为3年，如以涉案房屋现状出租，考虑考虑装修老化、市场竞争等因素，实际可获得租金水平为15至18万元每月。结合本案审理中双方当事人的陈述，双方合同约定的租金标准确实高于当前该房屋现状出租的租金标准。本院组织当事人2016年3月7日现场勘验时涉案房屋三、四、五楼客房仍处于空置状态，结合本院勘验的现场情况以再考虑即便重新出租后，对涉案房屋进行重新装潢投入使用的时间，因此本院对于被上诉人王晓东一审中提供的江阴市装饰装修行业协会出具的证明效力予以确认。最后，考虑双方合同约定的违约金过高且具有明显惩罚性质以及涉案房屋后续重新出租租金的市场标准低于当事人的合同约定，结合格林豪泰上海公司转租物业直至2014年12月底才搬离的原因，对于被上诉人王晓东已经短期出租一楼、二楼、六楼收取的租金收益不予扣除。本院综合双方合同履行情况、当事人对于合同解除的过错程度、江阴市装饰装修行业协会出具的证明以及考虑违约金的惩罚性质、未履行期限合同约定的租金标准等因素，本院计算被上诉人合理的租金损失的时间按照从2014年10月10日至2018年10月9日，根据合同约定经核算该期间的租金损失为11331001.5元。鉴于双方在一审中均同意以2014年5月31日作为解除合同的时点，因此格林豪泰上海公司于2014年6月1日至2014年10月9日实际占用涉案房屋的租金损失为985433.3元，该损失理应由格林豪泰上海公司承担。因此，原审法院以剩余租期的全部租金调整违约金数额不当，本院予以纠正。关于上诉人格林豪泰上海公司主张的不可拆除的装修装潢部分价值的问题。因双方合同约定的违约金支付给甲方的违约金中应该扣除乙方已投入的不可拆除的装修装潢部分的价值，在一审中上诉人格林豪泰上海公司未对该价值予以充分举证并申请鉴定，二审中也当庭表示涉案房屋装修时间太长，遗留物品价值不大，没有申请鉴定的必要。一审法院按照被上诉人王晓东一审认可的200万元计算其价值并无不当。综上，本院调整违约金的数额按照2014年10月10日至2018年10月9日涉案房屋合同约定的租金损失为11331001.5元，加上格林豪泰上海公司于2014年6月1日至2014年10月9日占用涉案房屋的租金损失为985433.3元，扣除在此期间格林豪泰上海公司2014年6月9日支付的229687.47元，扣除被上诉人王晓东一审中认可的格林豪泰上海公司已投入的不可拆除的装修装潢部分价值200万元，格林豪泰上海公司实际应当支付的违约金数额为10086747.3元。二、关于格林豪泰上海公司与格林豪泰中国公司是否构成人格混同以及格林豪泰中国公司是否应承担连带赔偿责任的问题。本院认为，格林豪泰上海公司与格林豪泰中国公司在履行本案所涉房屋租赁合同中构成人格混同。原审法院认定格林豪泰上海公司与格林豪泰中国公司在人员、财务等方面构成人格混同事实清楚，证据充分，且从2011年12月6日开始亦由格林豪泰中国公司直接向王晓东支付租金，履行合同义务，上诉人格林豪泰上海公司主张与格林豪泰中国公司系借贷法律关系未能提供充分证据予以证实，对其主张不予支持。因此原审法院参照最高人民法院第15号指导案例，适用《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，认定格林豪泰中国公司对格林豪泰上海公司的债务承担连带清偿责任并无不当。综上，原审法院查明事实清楚，二审中上诉人提供了新的证据，原审法院针对违约金的数额调整不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省无锡市中级人民法院（2014）锡民初字第52号民事判决主文第二项、第三项、第四项；二、变更江苏省无锡市中级人民法院（2014）锡民初字第52号民事判决第一项主文为：格林豪泰酒店（上海）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付王晓东违约金10086747.3元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费273942元，保全费5000元，合计278942元，由王晓东负担218038元，由格林豪泰上海公司、格林豪泰中国公司共同负担60904元；二审案件受理费148355元，由王晓东负担77786元，由格林豪泰上海公司、格林豪泰中国公司共同负担70569元。本判决为终审判决。审 判 长  高 洪代理审判员  秦岸东代理审判员  陈 丽二〇一六年七月二十八日书 记 员  万丹丹