江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初5093号原告上海易明商务咨询有限公司，组织机构代码66241925-7，住所地上海市青浦区金泽镇商周路209号312室。法定代表人唐宝铨，总经理。委托代理人王彬华，苏州市吴江区松陵法律服务所法律工作者。被告顾裕忠，男，1970年7月3日出生，汉族，住江苏省启东市。委托代理人张毅，江苏加得律师事务所律师。原告上海易明商务咨询有限公司（以下简称易明公司）与被告顾裕忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理，依法由审判员吴卫忠适用简易程序分别于2016年6月15日、7月4日二次公开开庭进行了审理。原告易明公司的法定代表人唐宝铨及委托代理人王彬华，被告顾裕忠及其委托代理人张毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易明公司诉称，2013年6月5日，原告与吴江盛世福地商贸有限公司（以下简称盛世公司）签订房屋租赁合同，约定由盛世公司承租原告位于苏州市吴江区黎里镇莘塔社区莘塔大街5号（金燕半岛）57幢房屋，租期为2013年6月5日至2019年6月5日，租金为35万元（2015年起按每年8%递增），合同还约定了违约条款等内容。2014年1月23日，原告、盛世公司及被告三方签订协议书，约定原告与盛世公司的房屋租赁合同终止，由被告按原合同继续履行。因被告未能按合同支付2014年6月起的租金，双方于2014年7月6日达成补充协议，约定被告于2014年9月15日前支付租金35万元，并明确视支付租金情况确认实际给付违约金数额。但被告未能按合同及其承诺支付拖欠的租金及违约金。原告为维护自身合法权益，现诉至法院请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；判令被告支付拖欠的租金728000元及至判决解除租赁合同之日止的租金；判令被告支付自解除租赁合同之日至实际返还房屋之日止的占有使用费（按408000元/年计算）；判令被告赔偿原告租赁房屋闲置损失200000元（按408000元/年计算六个月，现主张200000元）；判令被告偿付逾期付款违约金（自2014年6月1日起按350000元，自2015年6月1日起按378000元，均按每日千分之五计算至实际履行之日止，暂计187250元）；判令本案诉讼费用由被告承担。被告顾裕忠辩称：1、原告对租赁合同存在重大过错，其单方面的行为构成根本性违约，导致被告合同目的无法实现，同时给被告造成了1000万元左右的直接损失，主要是原告土地使用的性质是住宅，原告隐瞒了出租标的物的真实情况，房屋是非居住性质，土地性质和房屋性质的矛盾性导致承租人无法取得合法的经营资格，无法取得营业执照，无法开展合法的经营活动，而被告装修花费了900多万元，预期损失200万元左右，因此原告依法应承担违约责任和赔偿责任；2、2015年至2016年378000元的租金标准及2016年至2017年408000元的租金标准是原告与第三人的合同意思表示，与被告没有明确约定，因此这两个数字的主张缺乏双方之间的事实依据，2014年至2015年350000元的租金标准是指被告能合法取得营业执照实现可得利益的前提条件下的约定，因为原告的重大违约，这个标准350000元充其量也就是175000元，应当依法予以减少；3、原告在被告接管房屋之后收取了被告的100000元押金以及70000元现金，这两个事实原告在诉状中没有作出如实的表述；4、2014年9月15日之后至今，将近两年的时间，对于2014年6月初应当支付的房租金350000元，原告依法丧失了诉讼时效，因为法律明确规定租金的诉讼时效是一年。综上，请求人民法院查明事实，本案的争议焦点是原告单方面的重大过错、单方面的根本性违约，导致被告投入巨资而无法领取营业执照，带来一系列的巨大损失，原告违约在先，导致被告合同目的不能实现，依法应当承担相应的责任。经审理查明，2013年6月5日，易明公司作为出租方（甲方）与盛世公司作为承租方（乙方）签订《房屋出租合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于苏州市吴江区莘塔大街5号57幢，设计为会所，用途为非居住用房，房屋平面图作为合同附件一；房屋所有权证为吴房权证芦墟字第××号，国有土地使用权证为吴国用（2007）第07004058-57号，作为合同附件二。双方约定房屋租赁期限自2013年6月5日至2019年6月5日止，房屋年租金为350000元，2015年6月4日内不变，自2015年6月5日起，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由双方在补充条款中约定（合同附件三）。乙方应于每年起租日前5天向甲方支付年租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按年租金的千分之五支付违约金。乙方在租赁期间从事的一切活动，须报相关部门审批，其手续由乙方自行办理，甲方不承担任何费用与责任。如乙方到期不按时交纳租金，逾期十个工作日则视为乙方自动退租构成违约，甲方有权随时单方面终止合同，并追究乙方违约责任。关于租金递增事宜，经双方协商，年递增数为8%，具体如下：2015年6月4日至2016年6月5日为378000元，2016年6月4日至2017年6月5日为408000元，2017年6月4日至2018年6月5日为440600元，2018年6月5日至2019年6月5日为475800元，同时作为合同附件三。陆卫强代表盛世公司在房屋出租合同及附件三上签字确认。由吴江燕欣房产开发有限公司开发的包括涉案房屋在内的住宅及会所工程于2005年8月20日经消防验收合格。涉案房屋的国有土使用权证登记地类用途为住宅，房屋所有权证登记设计用途为非居住用房。2014年1月23日，易明公司作为甲方、陆卫强作为乙方、顾裕忠作为丙方签订《协议书》，约定因乙方另有发展，决定将该房屋内的资产转让给丙方并由丙方经营，甲乙双方在2013年6月5日签订的房屋出租合同终止履行，该房屋由丙方继续租赁。本协议书签订后，甲方与丙方的租房协议不再重新签订，丙方接受原房屋租赁合同设定的条件，同意按甲乙双方所签订的合同约定履行相应的权利和义务。乙方将原房屋租赁合同的原件交丙方，以便丙方按约履行。同时，陆卫强作为甲方与顾裕忠作为乙方签订《京玪商务会所转让协议》，约定甲方在投资开设京玪商务会所装修过程中，欠乙方装修工程款、向乙方借款，双方协商达成协议：甲方自愿把未装修完工的京玪商务会所内所有的资产及房屋租赁权转让给乙方，所有的财产归乙方所有；至转让之日，甲方投入资金1350000元，该款项由乙方支付给甲方；甲方必须在六个月内为乙方办理完工商营业执照等，如甲方未按时办理完以上证照，则甲方所投入的全部资金作为赔偿乙方的所有损失，乙方无义务承担和支付；本转让协议中所涉房屋所有权为甲方向第三方租赁，由甲方与第三方房东协商解除原租赁协议，由乙方直接与第三方房东签订租房合同，之前应缴纳的租赁费用由甲方承担，转让后应缴纳的费用由乙方与第三方房东结算；2014年7月6日，易明公司作为甲方与顾裕忠作为乙方签订《补充协议》，因乙方租赁苏州市吴江区莘塔大街5号57幢房屋违约，拖欠甲方租金，经双方协商达成以下协议：1、乙方资金周转困难，不能按租赁合同如期支付租金，要求延期支付，并承担相应违约责任。根据双方已签订的房屋租赁合同，日违约金为年租金的千分之五，应乙方要求将支付日延期至2014年9月15日，故逾期107天，合计违约金为187250元。2、如乙方在2014年9月15日支付年租金350000元，甲方同意违约金按上述金额50%收取即93625元，剩余50%违约金视乙方今后履行房屋租赁合同情况而定。如再有逾期支付年租金的违约情况，剩余50%违约金甲方将全额追讨。3、如乙方在2014年9月15日不能按时支付年租金及违约金，甲方将收回房屋，终止房屋租赁合同。甲方不承担该房屋所发生的任何费用（含装修费等），并不承担任何责任。乙方必须按房屋租赁合同一次付清全部未到期租金。易明公司与顾裕忠房屋租赁合同履行过程中，顾裕忠向易明公司支付了押金100000元，另支付了现金70000元。易明公司催讨其余租金未果，致本案讼争。另查明，易明公司提交陆卫强、屠玲丽出具的二份情况说明，其中陆卫强陈述其经营的盛世公司因业务发展需要向易明公司承租涉案房屋，易明公司明确告知不能对外营业，作为公司办公、活动场所。如今后需要改变用途，所有手续由其自行办理，与易明公司无关。后其将房屋转租给顾裕忠，也将该房屋的使用性质告知顾裕忠，顾裕忠知情并同意接受。屠玲丽陈述，陆卫强将涉案房屋转租给顾裕忠时，向顾裕忠说明了房产证、土地证的情况，陆卫强答应帮顾裕忠办理经营手续。后顾裕忠为了侵吞陆卫强投入的资金1350000元，没有找陆卫强办理，由其自己拖人办理。同时，顾裕忠也提交了陆卫强的证人证言，陆卫强陈述承租涉案房屋无法办理营业执照事先不知情和始料未及，不然不会负债投入巨资进行装饰装修，也不会承诺顾裕忠办理营业执照。以上事实，有原告提交的房屋出租合同（包括合同附件）、消防验收意见书、房屋所有权证、国有土地使用权证、协议书、补充协议、京玪商务会所转让协议、情况说明二份，被告提交的证人证言及原、被告双方的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，2014年1月23日原、被告双方与房屋原承租人盛世公司签订《协议书》后，原告易明公司与盛世公司之间签订的房屋出租合同及其附件对原、被告双方产生约束力，原、被告双方之间关于涉案房屋的租赁合同关系依法成立并生效。首先，房屋出租合同明确载明房屋所有权证号及国有土地使用权证号，应认定为被告明确知晓两证所登记载明的内容；其次，房屋出租合同载明涉案房屋设计为会所，原承租人承诺租赁该房屋作为非居住用房使用，合同载明的内容与事实一致，原告并未作出不可实现的承诺，原承租人所要实现的合同目的也符合房屋所有权证载明的设计用途，原告并不存在过错；再次，被告在受让涉案房屋内的财产及承租权时，与盛世公司明确约定了办理工商营业执照等证件的义务在于盛世公司，并约定相应的违约责任，应认定为明确了办证的责任主体并知晓了相应的风险，但与原告之间并未有任何约定。另外，被告在逾期支付租金并承诺延期付款时，距离受让涉案房屋的承租权已达半年之久，但是在原、被告双方的补充协议上对办理工商营业执照等证件的责任并无任何约定或表述甚至提及。综上，本院认为，原告不存在导致被告合同目的不能实现的任何过错，不存在任何违约行为，不应承担任何责任。故被告应按原、被告双方之间的房屋出租合同、协议书、补充协议的约定支付租金，拖欠不付，导致原告不能实现收取租金的合同目的，原告要求解除双方之间的房屋租赁合同关系，符合法律规定，本院予以支持，同时被告应及时返还房屋。关于结欠的租金，被告应支付自2014年6月5日起的租金，根据房屋出租合同及附件三，本院确认自2014年6月5日至2015年6月4日的年租金为350000元，自2015年6月5日至2016年6月4日的年租金为378000元，自2016年6月5日至生效判决确定解除之日止的年租金按合同附件三确定。庭审中双方一致确认被告已支付押金100000元及现金70000元，虽然原告认为该70000元系被告代原承租人盛世公司支付原拖欠的租金，但未提供证据证实，故本院对其陈述不予采信，认定被告拖欠的租金中应扣减70000元；关于押金10000元，本院为避免双方当事人诉累，依职权直接抵扣被告结欠的租金，故本院确认被告应支付原告租金558000元及自2016年6月5日至生效判决确定解除之日止的按合同附件三确定的年租金标准计算的租金。对于被告拖欠的租金，原告主张逾期付款违约金，自2014年6月1日起按350000元，自2015年6月1日起按378000元，均按每日千分之五计算至实际履行之日止，本院认为，原告主张的违约金标准明显过高，且被告要求调减，本院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算，自2014年6月1日起按180000元计算，自2015年6月1日起按378000元计算。关于原告主张的房屋闲置损失，原告主张按408000元/年计算六个月，现主张200000元，符合相关法律规定，本院予以支持。关于原、被告双方提供的证人证言，证人均未出庭作证，且陆卫强的二份证言存在自相矛盾，故本院对证人证言均不予采信。审理过程中，被告提出装修损失约9058883元、行政罚款30000元、可期待的经营利润损失2000000元，未提起反诉，且经本院释明在本案中仅作抗辩，不要求另案诉讼，本院认为本案房屋租赁合同因被告拖欠租金违约导致合同解除，且双方在补充协议中明确了被告逾期支付租金导致原告终止房屋租赁合同，原告不承担装修费等任何费用，故被告请求原告赔偿装饰装修损失，不予支持。如原告同意利用，双方可在庭外协商由原告在利用价值范围内予以适当补偿，本案中不予理涉。被告关于行政罚款及预期利益损失的抗辩，没有事实及法律依据，本院不予采信。被告关于诉讼时效的抗辩，没有法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十九条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法庭若干问题的解释》第十一条第（二）项，江苏省高级人法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告上海易明商务咨询有限公司与被告顾裕忠之间关于坐落于苏州市吴江区黎里镇莘塔大街5号（金燕半岛）57幢房屋的房屋租赁合同于本判决生效之日解除，被告于本判决生效之日起十日内将承租的房屋返还原告。二、被告顾裕忠于本判决生效之日起十日内给付原告上海易明商务咨询有限公司截至2016年6月4日的租金558000元及自2016年6月5日至生效判决确定解除之日止的按合同附件三确定的年租金标准计算的租金，同时支付相应逾期付款违约金（其中180000元自2014年6月1日起算，其中378000元自2015年6月1日起算，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算至实际支付之日止）。三、被告顾裕忠于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海易明商务咨询有限公司自生效判决确定解除之日起至实际返还房屋之日止按合同附件三确定的年租金标准计算的房屋占有使用费。四、被告顾裕忠于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海易明商务咨询有限公司房屋闲置损失200000元。（以上款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7419元，由被告顾裕忠负担并于本判决生效之日起十日内直接给付原告上海易明商务咨询有限公司，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10×××76）。审判员  吴卫忠二〇一六年七月七日书记员  董 杰书记员  管 晓