上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第33201号原告张蕾，女，1983年6月20日生，汉族，住上海市静安区。原告张仲超，男，1952年8月14日生，汉族，住上海市静安区。委托代理人俞叶珍，住上海市静安区。委托代理人毛列群，上海永悦律师事务所律师。被告上海保利建壅房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陈冬桔，董事长。委托代理人陆宇，上海小城律师事务所律师。委托代理人毛莹，上海小城律师事务所律师。原告张蕾、张仲超诉被告上海保利建壅房地产有限公司(以下简称保利公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年10月21日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2016年7月1日公开开庭进行了审理。原告张蕾，原告张仲超的委托代理人俞叶珍、毛列群，被告保利公司的委托代理人毛莹、陆宇到庭参加了诉讼。审理中，本案曾委托司法鉴定。本案现已审理终结。原告张蕾、张仲超诉称，两原告与被告于2010年3月31日就上海市浦东新区秀沿西路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订商品房预售合同，原告先后向被告支付购房款人民币(以下币种相同)15,274,558元，该房屋是被告已装修并配置软装的样板房，合同约定被告最晚于2011年6月30日前交房。后因被告原因，系争房屋在2012年6月18日、2014年8月6日、2015年1月28日、2015年7月26日遭受了四次浸水。因第一次浸水，原、被告间已达成了民事调解。之后在交接房屋时因被告管理不善而发生了第二次浸水，导致被告无法交付系争房屋，且被告又一直拖延及拒绝修复，原告只得提起了(2014)浦民一(民)初字第41867号诉讼。在诉讼期间，因被告管理不善发生了第三、第四次浸水，被告依旧拖延及拒绝修复，造成原告至今无法居住系争房屋。原告在(2014)浦民一(民)初字第41867号案件中已提出了司法鉴定，鉴定机构已于2015年7月16日进行了相关鉴定事项，并出具司法鉴定意见书。2015年8月23日，原告在物业工作人员的陪同下再次查看系争房屋状况，发现房屋的地下室损坏范围严重加剧，经了解确认系争房屋在2015年7月26日又一次因被告管理不善及没有采取相应防范措施而遭受浸水，导致房屋内出现新的损坏，房屋内现存的损坏程度较2015年7月16日司法鉴定时出现了巨大变化，损坏程度严重。经原告查询，2015年7月26日上海中心气象台发布了系争房屋所属区域的暴雨黄色预警信号，被告对房屋管理不善、未采取相应防范措施而致使房屋再次遭受进水，此后被告对房屋再次受损的情况也没有告知原告，有失诚信。系争房屋遭受多次渗漏、进水，损坏严重，原告无法居住，被告拒绝及拖延修复，造成原告经济损失。诉请判令：1、被告按照上房司鉴(2015)建鉴字第1161号司法鉴定意见书的损坏范围及修复方案对房屋按原状进行修复；2、被告赔偿原告系争房屋自2015年7月26日起至2016年7月1日止的可得利益租金损失30万元，并按每月3万元为标准，赔偿原告自2016年7月2日起至被告修复全部损害、恢复原状并实际交房给原告之日止的可得利益租金损失；3、被告给原告提供查看系争房屋的便利；4、被告根据房屋属性妥善保管系争房屋；5、被告支付原告已付房价款的资金占用损失1万元(自2011年7月1日起至2016年7月1日止)，支付原告自2016年7月2日起至被告实际修复房屋并交付房屋之日止的资金占用损失，以房价款15,274,558元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的一倍计算；6、被告支付原告违约金10万元(自2014年8月6日起至2016年7月1日止)，支付原告自2016年7月2日起至被告实际修复房屋并交付房屋之日止的违约金，按房价款每日万分之五计算；7、被告承担本案诉讼费及司法鉴定费。被告保利公司辩称，不同意原告的诉请，原、被告就系争房屋的损害问题已在(2013)浦民一(民)初字第19144号案件中达成调解方案，被告按房屋现状交付，不存在修复问题。此后发生的新的损害，已在(2014)浦民一(民)初字第41867号案件中判决被告承担修复义务。2015年7月26日当天是暴雨天气，系争房屋所在小区外的公用市政排水管道来不及排水，导致小区内道路积水，倒灌入系争房屋地下室。本次房屋进水并非被告实施的侵权行为或房屋质量问题所致，发生损害的维修义务不应由被告承担。原告在他处另有住房，租金损失并不存在，被告也无须承担原告租金损失。系争房屋至今未交付的原因和责任在于原告，双方间已组织交接过多次，原告始终以房屋存在的轻微质量瑕疵而拒收房屋，房屋未交接期间因自然原因导致的风险和后果应由原告自行承担。原告的第3、4项诉讼请求不明确，不具有执行性。原告支付被告购房款用于购买系争房屋，被告不存在逾期交付的行为，原告诉称的资金占用损失、违约金等不具有合同依据。原告在前案中已主张过租金损失，其再次诉请，属于重复主张。前案司法鉴定意见书和本案中的鉴定意见书在修复方案上存在重复。经审理查明，2010年3月，保利公司(甲方、卖方)与张蕾、张仲超(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)，约定乙方向甲方购买系争房屋(系争房屋为样板房)，主体建筑物的建筑结构地上层数3层，地下层数1层，房屋用途居住；暂测房屋建筑面积284.09平方米；总价款(不包含房屋装修价格)暂定15,274,558元；第十一条，甲方定于2011年6月30日前将该房屋交付乙方(除不可抗力外)；第十二条，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择单方面解除合同。甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿；合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告按约支付了被告房价款。2011年7月，保利公司与张蕾、张仲超曾签订协议，内容就2011年6月因暴雨倒灌至系争房屋地下室引起墙面、家具损坏等内容达成修复方案等。同年12月，双方再次签订协议书，就乙方(张蕾、张仲超)进一步要求甲方(保利公司)整改的内容进行了约定，并确定该整改工程完成后当日办理收房手续。2013年4月，张蕾、张仲超曾起诉来院，案号(2013)浦民一(民)初字第19144号，诉请要求保利公司按照双方约定内容修复、整改房屋；支付延迟交房违约金1,115,042.73元等。该案审理中，于2013年7月，本院承办人员协同原、被告对系争房屋进行现场勘察，勘察内容包括地下室存在的质量问题及现状，一、二、三楼的质量问题及现状等。后双方达成调解协议，本院于2014年6月30日出具民事调解书，调解书载明协议内容如下：一、被告上海保利建壅房地产有限公司于2014年7月18日前向原告张蕾、张仲超交付位于上海市浦东新区康桥镇秀沿西路XXX弄XXX号的房屋；二、被告上海保利建壅房地产有限公司于2014年7月18日前支付原告张蕾、张仲超补偿款30万元；三、原告张蕾、张仲超与被告上海保利建壅房地产有限公司就本案无其他纠葛；四、案件受理费5,800元，减半收取计2,900元及鉴定费4,000元，共计6,900元，由原告张蕾、张仲超自行负担。2014年8月6日，原、被告相约交接系争房屋。在交接查验房屋及设施过程中系争房屋地下室突发水管爆裂，致使地下室发生进水，房屋交接未成。8月27日，本院承办法官再次协同双方至系争房屋进行现场查看，原告坚持要求被告对新的损害修复后再行交接房屋，被告认为地下室水管爆裂是突发局部问题，且已修复，不影响原告安全入住，要求原告接收房屋。2014年11月26日，两原告再次起诉至本院，案号(2014)浦民一(民)初字第41867号，诉请要求被告对系争房屋的损坏进行维修并赔偿原告自2014年8月6日起至实际修复全部损害、恢复原状并实际交房之日止的租金损失等。该案审理中，被告表示同意对因2014年8月6日水管爆裂造成的损害内容进行维修，但要求在办理房屋交接手续后承担维修义务。双方同意自行办理房屋交接并对维修的范围进行确定。2015年1月28日，原、被告前往系争房屋办理交验手续，在开启地下室用水设施时发现有不明原因溢水，房屋交接及修复范围的确定事项均未完成。2015年3月3日，在本院主持下，原告提出要求被告提交被告认可的修复范围。被告表示同意，并称由于系争房屋长期无人居住，平时地下室排水阀门关闭，1月28日当天是由于负责房屋交接的工作人员忘记打开地下室排水阀门造成溢水，并非房屋质量存在问题，该情况已向原告进行了说明，但原告不同意被告继续安排收房的要求。3月4日，被告向本院提交了“保利林语溪苑XXX号地下室维修清单”，表示愿在调解的基础上对该部分维修项目作出认可。3月18日，本院承办法官协同原、被告至系争房屋对地下室质量问题进行查看，拍摄了地下室现状照片，并开启地下室用水笼头进行测试，测试时间约15分钟，未发现渗漏情况。当天，被告表示原告从未提出具体明确的修复范围，故被告近期将按被告提交维修清单的内容进行维修。原告表示其已多次告知修复范围，要求修复时通知原告到场。3月25日，被告发短信通知原告其将于次日上午对系争房屋地下室进行维修。原告回复称保利公司没有告知修复的相关具体事宜，也未接法院通知，为避免新的损害及矛盾，要求开庭后再议，倘若保利公司单方进行修复，一切后果自行承担。2015年5月，原告申请鉴定，上海市房屋建筑设计院有限公司出具了上房院司鉴【2015】建鉴字第1070号司法鉴定意见书。鉴定意见为：1、系争房屋地下室渗漏损坏包括墙面/顶板涂饰、墙纸发霉，饰木板、橱柜开裂，部分踢脚线、门套霉变腐烂。2、系争房屋地下室渗漏损坏主要与房屋遭受的第二次、第三次的渗漏有关，也与房屋长期处于关闭状态有一定关系。3、检查并整修地下室洗衣房北墙的渗漏，对地下室渗漏损坏应予以修复。鉴定意见书修复方案载明：1、检查排水系统，找出洗衣房墙面渗漏的确切原因，加以修复。2、更换所有腐烂/腐坏的踢脚线、门套和墙纸。3、铲除所有饰木板和橱柜开裂和起皮处油漆，重新嵌缝、涂刷油漆。4、清理全部墙面/顶板涂饰层的霉点，并重新涂刷涂料。5、整修开关不灵的橱柜木门。2015年11月，我院作出(2014)浦民一(民)初字第41867号案件的一审判决，判决内容：一、被告上海保利建壅房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内对上海市浦东新区秀沿西路XXX弄XXX号房屋地下室质量问题按上房院司鉴【2015】建鉴字第1070号司法鉴定意见书的鉴定意见、修复方案予以修复；二、被告上海保利建壅房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告张蕾、张仲超5,000元；三、驳回原告张蕾、张仲超的其他诉讼请求。判决后，两原告提起上诉，上海市第一中级人民法院于2016年4月21日作出二审判决,案号(2016)沪01民终1659号，判决驳回上诉，维持原判。本案审理中，两原告申请司法鉴定，申请鉴定内容为：1、系争房屋地下室装修现存损坏范围和损坏程度与2015年7月16日司法鉴定的损坏范围和程度的加重及扩大处发生的原因及具体加重、扩大的损坏范围进行鉴定；2、对进水后房屋地上一层、二层的损坏范围及损坏原因做鉴定；3、对上述损坏范围进行修复的方式做评估。被告表示原告的本诉起诉是因系争房屋地下室进水，与房屋地上部分无关，地上部分的质量问题，双方已通过另案调解解决，故不同意对地上部分进行鉴定。上海市房屋建筑设计院有限公司接受委托后，向本院出具了上房院司鉴【2015】建鉴字第1161号司法鉴定意见书。意见书记载一、地下室渗漏损坏和原因分析，与2015年7月16日渗漏损坏检测相比，本次渗漏损坏检测情况如下：1、地下室新增损坏：客厅木地板翘曲/墙面镜子变色/饰木板开裂及油漆起皮明显，餐厅地面插座难以开启，餐厅/厨房/卫生间/保姆房地面发霉，车库顶板板底发霉，近车库地面的木楼梯踏步及休憩平台变形。2、程度加重的损坏：墙面粉刷开裂、饰木板油漆起皮脱落，壁纸发霉损坏程度有所加重，尤其是洗衣房橱柜明显发霉，踢脚线油漆起皮脱落。上述损坏变化情况主要与2015年7月26日房屋遭受雨水倒灌地下室进水有关，也与房屋长期处于关闭状态有一定关系。二、一层及二层室内损坏范围和原因分析，本次鉴定发现系争房屋地上一层及二层装修损坏如下：局部饰木板油漆起皮/开裂，局部墙纸发霉/翘边/开裂，局部墙面涂料开裂，卫生间浴缸外侧饰木板油漆起皮开裂，镜子局部变色，这些损坏主要与房屋处于长期关闭状态有关；一层卫生间及钢琴房顶板板底粉刷发霉，厨房饰面砖局部空鼓，这些损坏主要与装修施工质量有关。二层露台1处地漏塞堵积水/二层主卧地毯浸水/发霉/潮湿，二层露台1处门槛内侧饰木板腐蚀/油漆起皮开裂。这些损坏是由于露台1地漏堵塞，造成积水，流入卧室造成的。修复方案，1、更换所有腐烂/霉变的踢脚丝、门套和墙纸；2、铲除所有饰木板和橱柜开裂和起皮处油漆，重新嵌缝、涂刷油漆；3、清理全部墙面/顶板涂饰层的霉点，并重新涂刷涂料；4、更换变色镜子及地下室客厅木地板；5、更换地下室餐厅地面插座及二层主卧地毯；6、对房屋检测范围内的其他地毯及地下室餐厅/卫生间/保姆房地砖进行专业清洗；7、一层至地下室的楼梯变形/松动处进行整修/更换；8、对地下室近地插座进行全面检查/确保安全使用。经庭审质证，原告对鉴定意见无异议。被告对鉴定意见的真实性无异议，认为意见书的修复方案是对所有损害内容进行修复的方案，该修复方案可能涵盖了原、被告在(2013)浦民一(民)初字第19144号案件中已处理的质量瑕疵，对于已处理的质量问题，被告不应另行承担修理义务，由于是原告拒收房屋，对于因自然原因导致的损害后果应由原告自行承担。鉴定单位向本院陈述，本次鉴定是针对前案鉴定以后出现的损坏状况按现状进行鉴定，由于前案鉴定后被告还没有维修，可能加重或扩大了之前的损坏，本次鉴定做出的需要全部更换或维修的判断，是否包含前次已经处理过的损坏，已无法判断。一层、二层的装修损坏与原、被告2013年处理的内容没有关联，系新发生的损坏。本次鉴定只对确定如何修复作出判断，对于责任的承担，不属于鉴定范围。鉴定单位另陈述，二楼室外露台地漏堵塞原因是由于房屋长期无人看护，垃圾树叶灰尘等堵塞造成，并非地漏存在质量问题，经过物业清理垃圾后地漏排水功能即正常；修复意见书遗漏了更换厨房厨台空鼓瓷砖；修复方案是根据系争房屋地下室、地上一层和二层不同部位的损坏分类描述；本案修复内容因不涉及结构性问题，修复时间最多不超过一个月。审理中，原告提交了其于2016年6月23日发送被告的函件，函件中提醒被告根据房屋特性，妥善保管好房屋，并进行必要的通风，防止再次遭受损害。被告称，双方间的前案尚在执行中，由于存在本案鉴定内容，故前案的修复尚未履行。以上事实，有当事人提供并经庭审质证的《上海市商品房预售合同》、民事判决书、司法鉴定意见书、公安报警回单、网页新闻、函及送达凭证等证据以及当事人到庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的预售合同已经生效判决认定有效，双方均应按约履行。双方在履行的过程中，曾因房屋交付、维修等事项诉讼，法院已就此出具了民事调解书、民事判决书处理了双方间的前案纠纷，调解书及判决书均已生效。对于系争房屋在2015年7月16日司法鉴定以后发生的损害，经鉴定，系争房屋地下室新增损坏及程度加重的损坏主要与2015年7月26日房屋遭受雨水倒灌地下室进水有关，也与房屋长期处于关闭状态有一定关系。对于鉴定意见书中一层卫生间及钢琴房顶板板底粉刷发霉，厨房饰面砖局部空鼓，这些损坏主要与装修施工质量有关。被告作为系争房屋的开发商，对于质保期内出现的房屋质量问题，应当根据鉴定意见书确定的修复内容和修复方案对上述内容予以维修。被告抗辩称2015年7月26日的房屋进水是由于公用市政管道排水不及时而发生道路积水、雨水倒灌所致，故其不承担维修义务的主张，缺乏依据，本院不予采纳。鉴定意见书中载明系争房屋一、二层的其他装修损坏，主要与房屋处于长期关闭状态有关。原、被告间对于系争房屋的交付已在(2013)浦民一(民)初字第19144号案件中处理，此后被告又数次要求交付房屋，因原告认为出现在系争房屋内的几次渗水事件致使房屋受损而不同意接收房屋。出现于系争房屋上的质量问题并非房屋主体结构问题或房屋质量存在严重问题而严重影响正常居住使用，原告不同意接收系争房屋，造成房屋客观上长期处于空关状态，由此因房屋长期空关引发的系争房屋的损坏内容由原告自行承担。考虑到被告在前述质量问题的修复期间会造成对系争房屋地下室等部位使用功能上的障碍，本院酌情确定被告赔偿原告修复房屋期间对原告造成的损失8,000元。对于原告诉请的其他租金损失，本院不予支持。原告基于预售合同的约定向被告支付房款，被告收取购房款具有合同依据，双方关于交房问题已通过诉讼解决，原告要求被告承担逾期交房违约金以及主张被告承担资金占用损失的，无事实及合同依据，本院不予支持。原、被告对于系争房屋的交付本应按照已经生效的调解书履行，原告拒不接收房屋再而要求被告提供看房便利以及要求妥善保管系争房屋，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告上海保利建壅房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内对上海市浦东新区秀沿西路XXX弄XXX号房屋地下室质量问题按上房院司鉴【2015】建鉴字第1161号司法鉴定意见书予以修复；二、被告上海保利建壅房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内对上海市浦东新区秀沿西路XXX弄XXX号房屋的一层卫生间及钢琴房顶板板底粉刷发霉，厨房饰面砖局部空鼓按上房院司鉴【2015】建鉴字第1161号司法鉴定意见书予以修复，并更换厨房厨台上部墙面空鼓瓷砖；三、被告上海保利建壅房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告张蕾、张仲超8,000元；四、驳回原告张蕾、张仲超的其他诉讼请求。案件受理费7,450元，鉴定费35,000元，合计42,450元，由原告张蕾、张仲超负担17,000元，被告上海保利建壅房地产有限公司负担25,450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁审 判 员  何绍辉人民陪审员  沈丽敏二〇一六年七月二十日书 记 员  于 晔附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖方应当承担修复承担；出卖方拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。