辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)辽03民终987号上诉人（原审被告）：辽宁泰吉房产开发有限公司，住所地海城市铁西经济技术开发区二台子委。法定代表人：孙雅君，该公司经理。委托代理人：谷振，男，1953年7月4日出生，汉族，辽宁泰吉房产开发有限公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：于萍洋。原审原告于萍洋与原审被告辽宁泰吉房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，鞍山市铁东区人民法院于2015年12月11日作出(2015)鞍东民一初字第00679号民事判决，辽宁泰吉房产开发有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月7日公开开庭进行了审理。上诉人辽宁泰吉房产开发有限公司的委托代理人谷振，被上诉人于萍洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于萍洋一审诉称：原告与被告于2011年签订了一份商品房购销契约书，该合同约定，被告将位于鞍山市铁东区科技路29号菁华家园的商品房一套（建筑面积为174.45平方米，每平米2866.15元,总价款人民币500,000元）售与原告，原告于合同签订后交付了全部房款。被告于2011年4月29日将该房屋交付给原告，但因被告的原因无法办理房屋所有权证，故原告起诉至法院，请求：一、判令被告立即协助原告办理铁东区科技路菁华家园29-13-31号房屋产权手续；二、被告向原告支付逾期办理产权证的违约金57,500元(从2013年7月计算至2015年7月);三、判令被告承担本案诉讼费用。被告辽宁泰吉房产开发有限公司一审辩称:被告企业名称变更前为鞍山市泰吉房产开发公司，现为辽宁泰吉房产开发有限公司。2005年3月被告参加招标，中标取得作为鞍山市经济适用住房示范小区鞍山科大教职工住宅楼的开发建设权，即现在的鞍山市铁东区科技路29号菁华家园的开发建设单位，此小区地块经鞍山市政府批复划拨无偿使用土地使用权，按照法律规定,不缴纳土地出让金，因此小区的房屋不是商品房。2005年6月工程竣工并验收合格，被告因合法建造取得小区住宅楼包括附属的住宅以外的用房，半地下储藏室、网点的物权。被告销售给原告的房屋一部分是社区中心房屋，一部分是半地下储藏室，两个合起来是原告所说的总平方米数，菁华家园住宅小区经鞍山市房产局依法审查，以经济适用房住宅销售许可，2004年4月经鞍山高新区规划设计院设计，审查批准建筑，被告建筑的半地下贮藏室、网点、社区中心房屋是合法的应当准许销售，但市房产局销售又不包括地下贮藏室、网点及社区中心房屋。我们按照政府的规划，将房屋建设起来，房产局的销售许可又不包括这部分，政府部门之间存在矛盾。在没有销售许可的情况下，被告在原告买房时已告知原告权属证书暂时无法办理的事实。为了能办理半地下储藏室和社区中心房屋的权属登记，被告在经济适用房不缴纳土地出让金的情况下，为了小区业主能够办理房屋权属证书于2004年6月通过辽宁科大向开发区管委会缴纳土地出让金570万元，在此情况下仍然不能办理权属证书。2007年市房产局发通知，规定在符合缴纳土地出让金和地下室配套后准许销售地下室，指的是半地下储藏室，但我们的问题仍没有解决，因为体制发生变化，没有相应的土地管理部门，被告虽然缴纳了土地出让金570万元，但市土地部门没有收到此款，就不能在申请书上盖章，没有此章，就不能在房产局办理权属登记。这是政府部门之间的问题。这个问题作为房产开发企业是解决不了的。被告已经付出了缴纳土地出让金的巨大代价。开发商不能重复缴纳土地出让金，所以这是半地下储藏室、网点和社区中心房屋，包括原告购买的房屋，至今未能办理权属证书的直接原因。2010年初经市房产局核准的174.45平方米的房屋，包括社区中心房屋115.68平方米、半地下储藏室合在一起就是原告诉状中提到的174.45平方米经济适用住房，原告购买的经济适用住房，为什么双方签订的是商品房销售契约书，因为是市房产局统一提供的合同书样板，菁华家园小区所有房屋都是用的这种商品房销售契约书。原告无法办理房产证的原因是政府的原因。我方没有违约事实，尽了应尽义务，原、被告在合同中未就迟延办理产权证进行约定。请求法庭驳回原告全部诉讼请求。一审法院审理查明：原告与被告于2011年签订了一份商品房购销契约书，该合同约定，被告将位于鞍山市铁东区科技路29号菁华家园的商品房一套（建筑面积为174.45平方米，每平米2866.15元,总价款人民币500,000元）售与原告，原告于合同签订后交付了全部房款。被告于2011年4月29日将该房屋交付给原告,并给原告出具了购房发票及结算安置单，但被告今也没有协助原告办理房屋产权登记。另查，原、被告双方签订的商品房购销契约书第十二条约定：“乙方（原告）在实际接收该商品房三十日内持下列资料到市房地产交易中心及房屋产权登记机关办理权属交易登记手续，甲方(被告)应给予协助……”。再查，鞍山市泰吉房产开发有限公司已更名为辽宁泰吉房产开发有限公司。一审法院认为：依法成立的合同应受法律保护。原、被告双方签订的商品房购销契约书中第十二条约定：“乙方（原告）在实际接收该商品房三十日内持下列资料到市房地产交易中心及房屋产权登记机关办理权属交易登记手续，甲方(被告)应给予协助……”。即原、被告双方所签订的合同已经明确约定了被告协助办理房屋权属交易登记手续的时间。在该商品房合同履行过程中，被告没有按约定协助原告办理房屋权属证书，应属违约，被告应承担违约责任。本案合同中没有约定具体的违约金数额，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，被告至今未协助原告办理本案诉争房屋的所有权证书,应当向原告支付违约金,故原告提出的请求被告向其支付2013年7月至2015年7月期间的违约金于法有据,被告应向原告支付违约金57,500元。故对原告提出的该部分诉讼请求，该院予以支持。关于被告提出的因政府的原因导致无法办理房屋产权证之抗辩理由，因被告未提供证据证明其主张,且被告作为合同相对方应当履行协助原告办理产权登记之义务,故对被告提出的该抗辩理由,该院不予支持.综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告辽宁泰吉房产开发有限公司于该判决生效之日起三十日内配合原告于萍洋办理位于鞍山市铁东区科技路菁华家园29-13-31号房屋(产籍号:42-2-201)之产权产籍登记手续;二、被告辽宁泰吉房产开发有限公司于该判决生效之日起三十日内给付原告于萍洋逾期办证违约金57,500元;案件受理费9375元，由被告辽宁泰吉房产开发有限公司承担（此费用原告已垫付，执行前款时一并扣除）。辽宁泰吉房产开发有限公司上诉的理由及请求是：1、争议房屋为经济适用房住宅，一审认定为商品房错误。2、被上诉人主张逾期办证违约金57,500元的请求，已超过二年诉讼时效。3、一审判决上诉人在固定的30日内配合被上诉人办理产权产籍登记手续错误。请求撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。于萍洋二审答辩认为：服从一审判决。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销契约书》第十二条约定：“乙方在实际接收该商品房三十日内持下列资料到市房地产交易中心及房屋产权登记机关办理权属交易登记手续，甲方应给予协助……。”即双方当事人已经明确约定了上诉人协助被上诉人办理房屋权属交易登记手续的时间。现上诉人未按约定在被上诉人实际接收该房屋后三十日内协助办理房屋权属登记，故被上诉人要求上诉人协助被上诉人办理房屋权属证书，证据充分，理由正当，一审判决正确，本院予以维持。关于上诉人主张由被上诉人承担违约金的问题，因双方当事人虽然签订的是《商品房购销契约书》，但该小区属于经济适用房小区，不能因签订的合同名称，改变销售房屋的性质。双方在合同中，未就迟延办理产权登记手续的违约责任进行约定，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中关于违约金的计算标准来确定违约责任，因该小区属于经济适用房小区，适用商品房买卖合同的有关规定，显系不当。故一审判决辽宁泰吉房产开发有限公司于该判决生效之日起三十日内给付于萍洋逾期办证违约金57,500元错误，本院予以纠正。上诉人除应承担协助被上诉人办理房屋权属证书的义务外，不应承担其它违约责任。关于上诉人主张争议房屋为经济适用房住宅，一审认定为商品房错误一节，因涉案房屋性质为经济适用房，一审认定为商品房不当，本院予以纠正。对上诉人此节主张，本院予以支持。关于上诉人主张一审判决上诉人在固定的30日内配合被上诉人办理产权产籍登记手续错误一节，因该主张没有事实和法律依据，故对此节主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持鞍山市铁东区人民法院(2015)鞍东民一初字第00679号民事判决第一项；二、撤销鞍山市铁东区人民法院(2015)鞍东民一初字第00679号民事判决第二项；三、驳回被上诉人于萍洋其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计18,750元，由上诉人辽宁泰吉房产开发有限公司与被上诉人于萍洋各负担9375元。本判决为终审判决。审 判 长  张瑞虹审 判 员  徐 琼代理审判员  徐云龙二〇一六年七月五日书 记 员  陈 昆