四川省遂宁市船山区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0903民初1687号原告：梁剑，女，1960年8月27日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人：蒋明武，遂宁市船山区凯旋法律服务所法律工作者。被告：遂宁市德利置业有限公司，住所地遂宁市城区凯旋路油房街口凯兴小区9号楼3单元9楼2号。法定代表人：刘素华。委托诉讼代理人：夏益弟，该公司员工。委托诉讼代理人：谭伦全，安居区法律援助中心律师。原告梁剑与被告遂宁市德利置业有限公司（以下简称“德利置业公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁剑的委托诉讼代理人蒋明武到庭参加诉讼，被告德利置业公司的委托诉讼代理人夏益弟、谭伦全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁剑向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告给付逾期交房之违约金，其违约金分别按房款总额330055元之日万分比计算，2013年7月1日至2013年11月30日按日万分之三计算，2013年12月1日至2014年7月21日按日万分之六计算；2.判决被告向原告给付逾期办理权属证之违约金，其违约金按照日万分之一计算，从2014年1月1日起计算至2017年3月1日止；以上两项合计金额约61290元；3.本案仲裁费和诉讼费均由被告承担。事实和理由：2013年3月20日，原、被告签订《商品房销售合同》，由被告将其所有的“天一·水都钰园”内之商品房（以下简称诉争房屋）出卖一套给原告所有。原告按约付清购房款，而被告却长期占用原告资金，不按时完善建筑工程，无故拖延诉争房屋交付时间，时至2014年7月22日才将出售的房屋交付给原告。原告认为：被告逾期交房、办理权属证书给原告造成了损失，应予赔偿。德利置业公司对原告主张的其与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告房屋并向被告支付了购房款330055元，以及被告未按照合同约定期限办理房屋初始登记的事实没有异议，但认为：1.被告已按合同约定履行了义务，于2013年12月2日将诉争房屋交付给了原告；2.被告延期交付房屋以及延期办理权属证书均是由于政府规划的调整以及不动产登记条例的颁布导致的政策变化，根据合同约定可以延期交房和延期办证；3.2013年7月6日、2013年8月3日由被告的负责人夏益弟出具的承诺书系被形势所迫出具的，并不是被告的真实意思表示，不应作为本案房屋的交付时间以及违约金的计算标准；4.被告未违约，按照国务院不动产登记条例规定，2015年3月1日后不再办理初始登记，如果法院认定被告违约，请求依法调低违约金。对双方没有争议的原、被告签订了《商品房买卖合同》，诉争房屋总价格为330055元，房款已付清以及被告未按照合同约定期限办理初始登记的事实，本院予以认定。对双方争议的被告是否逾期交房以及被告是否应当承担逾期办理初始登记的违约责任的问题，本院经审理查明：1.2013年3月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：买受人应当在签约当日付清房款330055元，出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付诉争房屋；若逾期交房的，逾期在30日之内，出卖人按已付房价款的0.3‰/日向买受人支付违约金；出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，出卖人按已付房价款的0.1‰/日向买受人支付违约金；因遭遇不可抗力（包括各级政府及部门政策因素的调整）、因买受人未按合同约定付清当期应付款及其他应付费用、行政主管部门有关市政规划变更引起不能按期交付，可以延期。合同签订后，原告分四次在2013年1月18日付清了全部房款。因被告未在合同约定期限内交房，2013年8月3日，被告向原告等业主出具承诺，称”12月1日后的违约金按日万分之六计算。2013年12月2日，被告将房屋交付原告占有使用。2.2014年6月3日，遂宁市城乡规划管理局作出的《关于“天一·水都钰园”项目有关规划情况的说明》，说明称：“2008年、2009年市政府两次对该工程作了政策性调整。第一次：2008年‘5.12’地震后，为保障人民生命财产安全，遂宁市城区建筑抗震设防登记由不设防调整为按6度设防，导致该项目重新设计施工图。第二次：为提升城市形象，塑造遂宁风貌特色，2009年底2010年初，市规委会对市城区在建建筑外立面装饰作了新的要求。因该项目临滨江路，对滨江景观影响较大，建筑业主按要求重新进行了外墙装饰设计。三、建筑色彩及外立面装饰审批说明。该项目于2012年初建筑主体竣工，业主申请外立面审批。我局对业主提交的外墙装饰方案进行审查时，发现该项目外墙装饰方案其外墙装饰材质、做法均不符合《遂宁市城区建筑外墙装饰材料管理技术规定》要求，且改变了市规委会审议通过的建筑外观造型，我局要求业主修改。直到2012年12月，该项目外墙装饰方案才在遂宁市城市副总风貌规划师的指导下，基本上与市规委会审议通过的方案相符。同月11日我局批准了该项目建筑色彩及外立面装饰方案。”2014年7月16日，“天一·水都钰园”项目竣工验收合格。3.2016年2月6日，遂宁市人民政府发布遂府通（2016）1号《关于市城市规划区实施不动产统一登记制度有关事项的通告》，通告要求从2016年3月1日起，在市城市规划区实施不动产统一登记制度（不再办理楼栋的初始登记）。本院认为，原、被签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务并享有权利。关于被告是否应当承担逾期交房的违约责任问题，双方争议的焦点是造成逾期交房的原因。根据《遂宁市城乡规划管理局关于“天一·水都钰园”项目有关规划情况的说明》，被告逾期交房是由于市规委会对市城区在建建筑外立面装饰作了新的要求，被告在项目建设过程中提交的外立面审批申请于2012年12月才得以通过。该政策性调整符合合同中关于可以据实延期的约定，故对原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告是否应当承担逾期办理初始登记的违约责任问题。根据合同约定，出卖人应当在6月30日向买受人交付房屋，并在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明（初始登记）。虽然在合同的实际履行过程中，被告客观上无法在合同约定期限内办得权属证明，但根据双方约定可知，出卖人应当在交付房屋后6个月内办理初始登记，因双方于2014年7月22日才完成房屋交接手续，故被告最迟应于2015年1月23日取得初始登记证明。虽然从2016年3月1日起，行政机关不再办理楼栋的初始登记，但被告应在2016年3月1日前并未取得初始登记证明，所以被告应承担逾期办证的违约责任，违约金应从2015年1月23日起计付至2016年3月1日止。对于逾期办证的违约金，合同进行了约定，现被告请求对违约金予以调低，本院兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则将违约金调整为5000元。对于仲裁费用的负担，系仲裁裁决的范畴，本案不做处理。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条规定，判决如下：被告遂宁市德利置业有限公司于本判决生效后三日内向原告梁剑支付逾期未办理楼栋的权属证明的违约金5000元；二、驳回原告梁剑的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为665元，由梁剑负担332.5元，遂宁市德利置业有限公司负担332.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审判员  杨娟二〇一六年七月十七日书记员  雷佳