江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)苏中民终字第04649号上诉人（原审原告，反诉被告）张荣根，男，1948年9月18日生，居民身份证号码3205031948********，汉族，住苏州市姑苏区挹秀新村**幢***室。上诉人（原审原告，反诉被告）刘蔚英，女，1951年9月29日生，居民身份证号码3205031951********，汉族，住苏州市姑苏区挹秀新村**幢***室。委托代理人张建，上海方本律师事务所律师(代理以上两上诉人)。被上诉人（原审被告，反诉原告）刘鑫云，男，1954年7月2日生，居民身份证号码3205021954********，汉族，住苏州市姑苏区平江路***号。被上诉人（原审被告）刘惠夏。上诉人张荣根、刘蔚英因返还原物纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00148号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年9月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：张荣根与刘蔚英系夫妻关系，刘鑫云与刘惠夏系父子关系。刘蔚英与刘鑫云系姐弟关系，其兄弟姐妹共七人，依次分别为刘玉英、刘兴元（于2015年1月13日死亡）、刘蔚英、刘鑫云、刘兴东、刘某乙、刘某甲。1999年4月，案外人曹伯和将本市金阊区宋仙洲巷横街6号公房使用权转让给刘兴元，刘兴元支付了曹伯和转让费31500元。2000年12月13日，苏州市永林新村18幢102室房屋（建筑面积为53.32平方米）所有权登记在张荣根名下，证号为苏房权证市区字第××号。同年11月30日，该房屋对应的国有土地使用权登记在张荣根名下，证号为苏国用（2000）字第58115号。该所有权证及土地使用证原件均由刘鑫云持有并向法庭提供。审理中，刘鑫云、刘蔚英两人的弟弟刘某甲出庭作证，陈述：好像是2001年，具体时间不记得。那天晚上在我家里谈，我大哥刘兴元、二哥刘鑫云、我、原审原告夫妻都在，刘鑫云要买房子，刘蔚英讲永林新村18幢102室的房子空着，他就跟她买，她也同意了，谈好价钱是5万元，就成交了。好像隔了一天就交房了，好像是下午，当时我也去的，二哥还有姐姐我们三个人，当时还有一些东西要补差价，这钱当场给了，然后就交了钥匙。过了两三天，也是在我家里，二哥刘鑫云拿报纸包了5万元，姐姐刘蔚英拿两证，双方交换的，当时二哥提出来写个收条，被大哥制止了，大哥说自己人无所谓的，所以就算了。当时我大哥刘兴元、二哥刘鑫云、我、我老婆时某（现已离婚）、我女儿、我丈母娘、原审原告夫妻都在。另外，我与原审原、被告双方的关系一般，平时不大往来。我家是我父母所在地，他们有时来我家来喝茶。第一次谈是凑巧大家在我家里，一个要买房，一个有空房，就谈到了买房子的事。审理中，刘鑫云、刘蔚英两人的弟弟刘某甲的前妻时某出庭作证，陈述：2001年4月左右的一天中午，具体时间不记得了，当时张荣根、刘蔚英、刘鑫云到我家来，他们谈好了买永林新村房子的事情，到我家里来给钱，当时我在场，房价是5万元，全给的，当时原审原告说钱不用点了，原审被告说点一下点一下，然后就在那点钱的，我当时看到原审原告把蓝色还不知深绿色的证交给原审被告，但具体是什么证我不知道，几本我也不太清楚。当时我前夫刘某甲、刘鑫云、原审原告夫妻、刘兴元、我妈妈和女儿好像也在家，妈妈在门口还不知哪里玩，女儿好像在房间。我记得刘蔚英说改天这个钱给儿子去做股票。我与原审原告、原审被告的关系一般。我与前夫刘某甲五年前离婚的。审理中，刘鑫云、刘蔚英两人的妹妹刘某乙出庭作证，陈述：我们有7个兄弟姐妹，依次分别为刘玉英、刘兴元、刘蔚英、刘鑫云、刘兴东、我刘某乙、刘某甲。关于永林新村18幢102室房屋，我只知道刘蔚英卖给刘鑫云的，我也是听他们俩说的，因为交易时我不在场。听他们说，刘鑫云付钱给刘蔚英的，关于房价，我姐亲口说的5万。刘鑫云买了房子就住进去了，大概01年，一直住到现在。我大哥刘兴元死掉第二天，大姐刘玉英把二姐刘蔚英叫出去说补偿点十几万算了，我二姐刘蔚英说姐夫张荣根不肯的，要几十万呢。另外，我和原审原告、原审被告的关系都很好的。审理中，刘鑫云、刘蔚英两人的妹妹刘某乙的丈夫阮某出庭作证，陈述：我是他们的妹妹刘某乙的丈夫。关于永林新村18幢102室房屋的事情，我听二哥刘鑫云、二姐刘蔚英到我家来时说的，是买卖。当时二哥二姐说到房价5万元。2001年4月1日，苏州市永林新村18幢102室的用电开户，用户名称为刘鑫云。2003年9月12日，苏州市永林新村18幢102室用水开户装表，户名为刘鑫云。2007年9月11日，苏州市永林新村18幢102室有线电视开户，用户姓名为刘鑫云。上述电卡、水卡及有线电视卡均由刘鑫云持有原件并向法庭提供。2001年4月9日，刘鑫云与本市城建开发拆建公司签订苏州市房屋拆迁货币安置协议书，约定刘鑫云将租赁使用的平江路340号公房交由城建开发拆建公司拆迁，同时城建开发拆建公司支付刘鑫云拆迁补偿款合计102000元。2001年4月18日，张荣根在东吴证券开通证券账户，同日，该账户存入49999元。2013年，张荣根、刘蔚英以遗失为由向房地产主管部门申请补办苏州市永林新村18幢102室房屋所有权证及国有土地使用证。同年8月2日，该房屋所有权登记在张荣根、刘蔚英名下，共有情况为共同共有，该证附记载明“补给”字样，刘蔚英的证号为苏房权证姑苏字第××号，张荣根的证号为苏房权证姑苏字第××号。同年10月24日，该房屋所对应的土地使用权登记在张荣根、刘蔚英名下，证号为苏国用（2013）第0321066号，该证记事中载明“遗失补发”字样。该所有权证及土地使用证原件均由张荣根、刘蔚英持有并向法庭提供。另查明：刘鑫云、刘惠夏自2001年在诉争房屋居住至今。审理中，原审原告陈述因为刘兴元拆迁没有房屋居住并且单身，为了照顾他，就将诉争房屋借给他居住。关于产权证为何在原审被告手上，原审原告陈述刘兴元说要办水电交费卡需要产证，我们就给了他，后来我们跟刘兴元讨，刘兴元说给弟弟刘鑫云了，弟弟不肯还了。对于原审被告居住在诉争房屋多年为何没有主张迁让，原审原告陈述因为原审原告、原审被告是亲姐弟关系，而且原审被告和他儿子也是以照顾刘兴元的名义住进去的。另外，张荣根陈述其曾在苏州市平江区机关工作，其没有在西北街××东吴证券市场开过户。关于原审被告为何一直没有要求原审原告过户，原审被告陈述我要过户的，但是他们扯皮，说没时间，考虑到张荣根官员升迁，我也没硬去要，而且我们是亲戚，我认为总归要过户的。对于原审原告主张按每月2000元计算房屋使用费，原审被告没有异议，但表示不应该支付。以上事实，由原审原告提供的房屋所有权证、国有土地使用证，原审被告提供的房屋所有权证、土地使用证、申请、苏州市城区直管公房居住房租赁证、苏州市房屋拆迁货币安置协议书、电费缴费卡及供电公司调取的客户信息、水费缴费卡及自来水公司的客户资料、有线电视卡及有线电视客户信息、东吴证券的客户开户信息、证人证言（刘某甲、时某、刘某乙、阮某）等证据予以证实。原审原告张荣根、刘蔚英的诉讼请求为：一、两原审被告立即将苏州市姑苏区莫邪路永林新村18幢102室房屋返还原审原告，并从房屋中迁出；二、两原审被告向原审原告支付房屋使用费（自2015年3月1日起至迁出时止，参照市场租金标准计算，暂按2000元/月计算）；三、诉讼费用由两原审被告承担。原审反诉原告刘鑫云的诉讼请求为：请求法院判令两被反诉人将苏州市姑苏区永林新村18幢102室房屋过户至反诉人刘鑫云的名下。原审法院认为，关于证人刘某甲、时某、刘某乙、阮某的证言可否采信的问题。根据法律规定，与一方当事人有利害关系的证人出具的证言，不能单独作为认定案件事实的依据。本案中，四位证人与双方当事人均为近亲属关系，并非仅与一方当事人存在亲属关系，并且证人与双方当事人关系密切程度相当，因此不存在不能单独作为认定案件事实的依据的情形。至于证人陈述的具体细节存在个别的不一致的情况，原审法院认为，因时间久远，并且证人不是买卖的当事人，陈述细节稍有偏差，符合记忆之规律以及事物之常理，故原审法院对于上述四位证人陈述的基本事实予以采信。根据法律规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，根据四位证人的陈述、刘鑫云持有原房产证及土地证原件、刘鑫云及刘惠夏自2001年起在诉争房屋居住至今等相关事实，再结合该房屋价格5万元与当时的市场价格相当的情况，原审法院认为，下列事实的存在具有高度可能性：一、张荣根、刘蔚英与刘鑫云之间在2001年达成了关于刘鑫云向张荣根、刘蔚英购买本市永林新村18幢102室房屋的口头约定；二、张荣根、刘蔚英向刘鑫云交付了房屋，刘鑫云向张荣根、刘蔚英支付了全部房款5万元。故对于上述事实，原审法院依法予以认定。关于张荣根、刘蔚英陈述刘兴元无房，故借房给其居住的事实。原审法院认为，根据刘鑫云所提供的公房租赁材料可以证明刘兴元并非无房居住，并且张荣根、刘蔚英未提供借用的证据，故对于张荣根、刘蔚英关于借房给刘兴元的事实，原审法院不予采信。相反，刘鑫云关于刘兴元单身，故将其接到其家即诉争房屋照顾，直至离世的陈述，更具有可信性。关于张荣根、刘蔚英陈述之所以原来的房产证与土地证在刘鑫云手上，是因为刘兴元说要办水电交费卡需要产权证，我们就给了他，后来我们跟他讨，他说给弟弟刘鑫云了，弟弟不肯还了。原审法院认为，借用房屋通常无须办理水电交费卡登记或更名手续，只需将相应的缴费卡证交由借用人即可，并且在房屋买卖实践中，交房、交钱后，办理过户之前，将产权证及土地证交由购买人保管系通常之做法，另外，根据相应证据显示，水电、有线电视卡证的登记用户名均为刘鑫云而非刘兴元，故对于张荣根、刘蔚英陈述的两证在刘鑫云手上的原因，原审法院认为不符合常理，故不予采信。关于购房款的来源及去向问题。刘鑫云陈述其购房款系平江路的房屋拆迁所得的拆迁款，其将房款5万元交付张荣根、刘蔚英后，张荣根在东吴证券开立证券账户，并且将该5万元投入股市。对此，张荣根庭审中明确表示从未在东吴证券开设账户。但是根据刘鑫云所提供的证据显示，张荣根确实在2001年的4月份在东吴证券开立证券账户，并且投入资金49999元，与刘鑫云的陈述基本一致，故对于刘鑫云的陈述，原审法院予以采信，对于张荣根的陈述，原审法院不予采信。综上所述，原审法院认为，张荣根、刘蔚英与刘鑫云之间存在房屋买卖合同，该合同合法有效。刘鑫云履行了支付房款的义务，张荣根、刘蔚英仅履行了交付的义务但并未协助刘鑫云办理所有权转移登记的义务，应当继续履行该义务，故刘鑫云要求张荣根、刘蔚英协助办理本市永林新村18幢102室房屋过户手续的诉讼请求，原审法院予以支持。相应地，张荣根、刘蔚英要求刘鑫云、刘惠夏迁出、返还房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、驳回张荣根、刘蔚英的全部诉讼请求。二、张荣根、刘蔚英于本判决生效之日起十日内协助刘鑫云办理苏州市永林新村18幢102室房屋的权属转移登记手续。本诉案件受理费80元，由张荣根、刘蔚英负担。反诉案件受理费40元，由张荣根、刘蔚英负担。上诉人张荣根、刘蔚英不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误，1、四位证人的陈述属于虚假陈述，不应予以采纳；2、刘鑫云持有的房产证及土地证原件，不能证明其购买了涉案房屋；3、刘鑫云及刘惠夏自2001年起在诉争房屋居住至今的事实，不能证明上诉人与刘鑫云之间存在房屋买卖关系；4、没有证据证明上诉人将涉案房屋以5万元出售给刘鑫云。二、原审法院认定事实没有排除合理怀疑，刘鑫云庭审时陈述的付款时间与其在反诉状中陈述的付款时间不一致，刘鑫云对于双方之间的买卖关系，没有提供买卖合同，也没有提供付款凭证。三、房屋买卖双方未签订书面转让合同是无效的。四、被上诉人刘鑫云的反诉请求已超过诉讼时效。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人刘鑫云、刘惠夏答辩称：请求驳回上诉，维持原判。本院查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一审时证人刘某甲、时某、刘某乙、阮某，与双方当事人均为近亲属关系，与本案双方当事人关系密切程度相当，四位证人均一致表明涉案房屋由上诉人以5万元价格出售给了被上诉人刘鑫云，刘鑫云实际上也持有涉案房屋原产权证原件。四位证人证言中虽细节方面存在个别不一致地方，但因时间久远，也属合理范围。而上诉人虽持有涉案房屋产权证，但系2013年其以产权证遗失为由进行补办，上诉人认为其将房屋借给大哥刘兴元，因要开通水电等交费，而将原房产证交与刘兴元。但如借用房屋，通常做法是将水电交费卡交与房屋使用人，而无需将房屋产权证交与借用人用于水电交费卡的过户更名，故上诉人的说法不符合常理，不予采信。综合双方的诉请及各自的举证情况，被上诉人的举证更具有高度盖然性。本院确认，双方于2001年达成了涉案房屋的口头买卖约定，上诉人将涉案房屋交付被上诉人使用，被上诉人付清了房款。双方的口头房屋买卖合同合法有效，双方均应按约履行。至于上诉人认为被上诉人反诉请求超过了诉讼时效，本院认为，上诉人未在一审时提出诉讼时效问题，而在二审中提出，本院不予支持。综上，上诉人张荣根、刘蔚英的上诉理由依据不足，本院不予持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人张荣根、刘蔚英负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾审 判 员  孙 毅代理审判员  黄学辉二〇一六年七月八日书 记 员  闻 艺