云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)云01民终2014号上诉人（一审被告）段智雄，男，汉族，住云南省昆明市。委托代理人马军、贺鸣，云南潘克律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（一审原告）昆明云安物业管理有限公司，组织机构代码：77267XXXX。法定代表人苏爱力。委托代理人杨贽亦，云南北川律师事务所律师，特别授权代理。上诉人段智雄因与被上诉人昆明云安物业管理有限公司（以下简称云安物业）物业服务合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第1046号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年5月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审法院经审理确认以下事实：2012年11月15日案外人云南云安房地产开发有限公司（以下简称云安房地产）与段智雄签订《云安阳光城物业租赁合同》，约定段智雄向该公司承租昆明市五华区昆瑞路273号云安阳光城小区第19幢房屋（建筑面积1656.97平方米）用于经营餐饮，租期自2013年10月1日至2023年9月30日。2013年6月16日云安物业、段智雄签订《物业管理服务协议》，约定云安物业为段智雄租用的上述房屋提供物业服务，期限自2013年6月16日至2015年6月15日，协议到期后如双方均未提出异议，则合同期限自动延期两年；段智雄应于每年的5月1日至5月30日前支付全年的物业管理服务费及其它费用，逾期即视为违约；商铺物业管理服务费4.5元/平方米/月，二次加压费每年2800元；段智雄不按约交费，从逾期之日起每天按所欠金额的千分之三支付违约金。段智雄未支付云安物业自2014年6月16日起的物业管理服务费、二次加压费。2014年11月10日段智雄收到云安物业发出的关于催缴2014年6月16日至2015年6月15日物管费的通知单。段智雄未支付云安物业水费672元、2015年9月至11月的电费8069元。故云安物业诉至一审法院，请求：一、段智雄支付云安物业2014年6月16日至2016年6月15日的物业管理服务费、二次加压费共计184552.76元并支付违约金（按每日万分之三计，本金92276.38元从2014年5月31日起计算至实际付款之日止，本金92276.38元从2015年5月31日起计算至实际付款之日止）；二、段智雄支付云安物业水费672元；三、段智雄支付云安物业2015年9月-11月的电费8069元。一审法院认为，本案系物业服务合同引起的诉讼纠纷。云安物业、段智雄签订的《物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效。双方应全面、善意地履行合同义务。合同约定期限自2013年6月16日至2015年6月15日，协议到期后如双方均未提出异议，则合同期限自动延期两年。故段智雄应支付云安物业2014年6月16日至2016年6月15日的物业管理服务费178952.76元（1656.97平方米×4.5元/平方米/月×12个月×2）、二次加压费5600元、水费672元、2015年9月至11月的电费8069元。合同约定段智雄应于每年的5月1日至5月30日前支付全年的物业管理服务费及其它费用，段智雄未按约支付2014年6月16日起的物业管理服务费、二次加压费的行为已构成违约。合同约定段智雄不按约交费，从逾期之日起每天按所欠金额的千分之三支付违约金。违约金具有赔偿损失和惩罚的性质，且段智雄请求降低，结合本案案情，一审法院认为以每日万分之二计为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、由段智雄于判决生效后十日内支付云安物业2014年6月16日至2016年6月15日的物业管理服务费178952.76元、二次加压费5600元，合计184552.76元；二、由段智雄于判决生效后十日内支付云安物业违约金，按每日万分之二计（本金92276.38元自2014年5月31日起计至付清该本金之日止，本金92276.38元自2015年5月31日起计至付清该本金之日止）；三、由段智雄于判决生效后十日内支付云安物业水费672元、2015年9月至11月的电费8069元，合计8741元。一审案件受理费4531元，减半收取，由段智雄承担2265.5元。一审判决宣判后，段智雄不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第1046号民事判决书，依法改判；本案一、二审案件受理费由被上诉人云安物业承担。主要事实和理由：上诉人段智雄与案外第三人云安房地产就“房屋租赁合同纠纷”仍在法院审理过程中，物业管理合同的存续及相关权利义务的承担与房屋租赁合同存在重大关系。综上，一审法院判决错误，请求二审予以纠正并改判。被上诉人云安物业答辩称：上诉人段智雄主张其与案外人云安房地产存在租赁合同纠纷，该租赁合同纠纷的案件段智雄已经撤回上诉，人民法院已经于2016年6月24日裁定准许段智雄撤回上诉，故上诉人段智雄该主张不成立；云安物业作为物业公司，提供的是物业服务，云安物业已经严格按照物业服务协议的约定提供管理服务。二审中，双方当事人对一审法院已经确认的案件事实均无异议，对此本院予以确认，不再赘述。二审中，上诉人段智雄向法庭提交《立案通知书》一份，欲证明2016年5月31日段智雄作为另案原告对云安房地产提起诉讼，而本案物业管理合同的存续及相关权利义务的承担与该案房屋租赁合同存在重大关联，如无法确定房屋租赁关系终止的时间点，就无法确定本案物业管理合同关系中计算认定物业管理服务费截止的时间点。经质证，被上诉人云安物业对《立案通知书》的真实性、合法性均予以认可，对关联性不予认可，认为该证据与本案无关，本案中物业管理合同约定是每年的5月1日至5月30日缴费，对方主张的租赁合同关系与本案无关。本院认为，被上诉人云安物业对上诉人段智雄提供的《立案通知书》的真实性、合法性均无异议，对此本院予以确认，至于证明目的，因涉及二审争议焦点，本院在下文综合评判。二审中，被上诉人云安物业未提交新证据。经二审审理，本院补充确认以下案件事实：（2015）五法民二初字第96号《民事判决书》认定段智雄与云安房地产之间关于昆明市五华区昆瑞路“云安阳光城小区”第19栋商铺的租赁关系于2015年11月30日解除。二审中段智雄认可2015年5月以后其仍在使用“云安阳光城小区”第19栋商铺。归纳双方当事人诉辩主张，本院归纳本案二审争议焦点如下：云安物业诉请主张相关物业管理服务费、二次加压费、代缴水费及电费、违约金有无依据、应否支持？本院认为，本案中，段智雄对于尚欠云安物业2014年6月16日至2016年6月15日的物业管理费及二次加压费合计184552.76元、云安物业代付水费672元、代付2015年9月至11月电费8069元均无异议，对此本院予以确认。段智雄主张因其于2015年5月便向涉案“云安阳光城小区”第19栋商铺的出租方云安房地产提出解除租赁关系，故本案物业管理费及二次加压费仅应支付到2015年5月，对此本院认定意见如下：段智雄系分别与云安物业建立物业管理服务合同关系，与云安房地产建立租赁合同关系，在该两个法律关系中合同主体不一致、合同权利义务不一致，该两个法律关系互不冲突、互无关联，二审中段智雄认可2015年5月之后其仍在使用涉案“云安阳光城小区”第19栋商铺，且（2015）五法民二初字第96号《民事判决书》认定段智雄与云安房地产之间的租赁关系于2015年11月30日解除，故在云安物业按约提供物业服务的前提下，段智雄应向云安物业支付相关物业服务费及二次加压费，对段智雄提出物业管理费及二次加压费仅应支付到2015年5月的主张，本院不予采纳。至于段智雄与云安房地产之间租赁合同关系中云安房地产是否存在违约行为导致段智雄可能额外支付物业管理服务费及二次加压费损失的问题，段智雄就此可另行解决。关于云安物业主张的违约金，双方签订合同有明确约定，一审法院调整按日万分之二计算并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求及事实理由没有事实及法律依据，对上诉人的上诉请求，本院二审不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费4531元，上诉人段智雄已预交，由上诉人段智雄承担。本判决为终审判决。本判决送达各方当事人后即发生法律效力。审 判 长  陈 锐审 判 员  张雪芳代理审判员  王本福二〇一六年七月二十九日书 记 员  罗 冉