江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣04民再24号上诉人（原审原告）：九江恒生化纤股份有限公司。住所地：江西省九江市庐山区蛤蟆石化纤厂内。法定代表人：郑廷杰，该公司董事长。委托代理人：刘忠义，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：九江化学纤维总厂。住所地：江西省九江市庐山区蛤蟆石。法定代表人：彭江波，该厂厂长。被上诉人（原审第三人）：石国树，男，1949年6月11日出生，汉族，住九江市浔阳区。委托代理人石慧，女，1977年4月2日出生，汉族，住址同上，系石国树女儿。原审原告九江恒生化纤股份有限公司（原名九江恒生化纤有限公司，简称恒生公司）与原审被告九江化学纤维总厂（简称化纤厂）、原审第三人石国树合同纠纷（原案由为买卖合同纠纷）一案，江西省九江市庐山区人民法院（简称庐山区法院）于2014年11月4日作出（2014）庐民一初字第112号民事判决。判决发生效力后，庐山区法院于2015年7月24日作出（2015）庐民监字第07号民事裁定，对本案进行再审，并于2016年4月1日作出（2015）庐民再字第9号民事判决。宣判后，恒生公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原审原告恒生公司委托代理人刘忠义，原审第三人石国树委托代理人石慧到庭参加诉讼。原审被告化纤厂经传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。庐山区法院原审查明，九江市××号房屋共六层，系原九江化学纤维总厂办事处，其中可用于商业服务的面积为135.75平方米（第1层），用于住宅的面积为911.41平方米（第2-6层），其中用于住宅的房屋位于2-6层，每层2户，共10户。原审第三人石国树系原九江化学纤维总厂职工。九江化学纤维总厂改制前，他因工作原因租住在该楼402号房屋中，租住期间向单位缴纳水、电费等费用。后九江化学纤维总厂改制，进行资产处置，2011年1月12日原审原告与原审被告签订了一份以物抵债协议及2012年4月20日签订的债务抵偿补充协议，约定：将九江市××号评估作价678.41万元抵偿给原审原告；原审被告配合原审原告完成该办事处房产（含本案的402号房）和土地的过户手续。2012年7月27日，原审原告通过房屋登记部门登记发证：九房权证浔字第××号，成为甘棠南路81-85号402室的所有权人。庐山区法院原审认为，原审原告通过以物抵债方式，并经房屋登记部门变更登记取得九江市××号房屋所有权，已是九江市××号房屋的所有权人，该行为符合法律规定，原审原告依法享有对该房屋占有、使用、收益和处分的权利。原审被告虽已经履行以物抵债补充协议约定的配合原审原告完成办事处房产和土地的过户手续，但是原审原告仅取得了具有公示效力的房屋产权证书，因原审第三人石国树仍居住其中，致使原审原告无法行使该81-85号房屋402室的其他权利，实质上原审被告未全部履行合同约定的交付房屋的义务，故原审被告应继续履行合同约定，将九江市××号402号房屋腾空，把该房屋所有权完整交付给原审原告。原审第三人有义务协助被告将房屋完整交付给原审原告。原审第三人称九江市××号402号房屋是分给其的宿舍，要求进行房改。原审认为，原审被告与原审第三人之间的房改问题，不属本案的处理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决原审被告判决书生效之日起30日内继续履行合同约定，将九江市××号房屋402室所有权全部交付给原审原告；原审第三人石国树自判决生效之日起30日内协助原审被告将九江市××号房屋402交付给原审原告。庐山区法院再审过程中，当事人的诉讼意见同原审一致。再审原告提供了九房权证浔字第××号房产证复印件一份，该复印件上加盖了发证单位的公章。证明原产权证上记载的权利人和证号发生了变化。再审另查明，2013年，再审原告名称变更为九江恒生化纤股份有限公司。2014年2月13日，房屋登记部门为九江市××号房屋重新发证，证号为九房权证浔字第××号。后来，再审第三人未交房租，水电自己去自来水公司、供电局交。庐山区法院再审认为，再审原告通过以物抵债方式，并经房屋登记部门变更登记取得九江市××号房屋所有权，已是九江市××号房屋的所有权人，该行为符合法律规定，再审原告依法享有对该房屋占有、使用、收益和处分的权利。再审被告已经履行以物抵债及补充协议约定的配合再审原告完成对本案标的物的过户手续，实现了法律意义上的权利交付。再审被告本还应对标的物进行实物交付，然再审第三人久居于此，要求房改，拒绝搬迁，致使再审被告对标的物实物交付不能。再审原告要得到实物，实现对标的物所有的全部权能，需现占有人配合来完成。本案为买卖合同之诉，再审原告将对再审第三人排除妨碍之诉纳入本诉确有不妥。再审原告可以向有管辖权的人民法院另案起诉，来实现其对标的物所有权的其他权能。至于再审被告与再审第三人之间的房改问题，仍不属本案的处理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回再审原告要求再审被告将九江市××号房屋402室交付给再审原告的诉讼请求。案件受理费4931由再审原告九江恒生化纤股份有限公司承担。恒生公司不服庐山区法院再审判决，向本院提起上诉称，1.化纤厂在涉诉房屋买卖合同关系中，负有向恒生公司交付所卖房屋的法定义务，化纤厂应将九江市××号房屋402室交付恒生公司。2.第三人石国树与涉诉房屋存在不定期租赁关系，其因新房权人行使租赁合同解除权而负有向新房权人返还租赁房屋的法定义务，第三人石国树应将九江市××号房屋402室腾空并交付恒生公司。恒生公司上诉请求：撤销庐山区法院再审判决；由化纤厂将九江市××号房屋402室交付恒生公司；由第三人石国树将九江市××号房屋402室腾空并交付恒生公司（恒生公司另请求案件受理费由被上诉人承担）。第三人石国树答辩称，其所住的九江市××号房屋402室是化纤厂给予其的福利分房，第三人已经在里面居住多年，恒生公司诉请第三人搬离无理；该房并非第三人临时性住房，而是第三人固定、唯一住房，该房不应被企业用于抵债，而应由第三人按房改政策购买。本院二审查明，恒生公司诉化纤厂债权转让合同纠纷一案，本院受理后依据江西长信资产评估有限公司的评估报告（评估结论为化纤厂拟处置资产评估净值为7083.08万元，其中，涉案的81-85号房屋评估净值为534.87万元），于二0一0年七月十五日作出财产保全裁定：查封化纤厂价值7083万元的财产。后该案双方当事人在本院的主持下进行调解，化纤厂表示同意按照相关法律规定和（九江）市政府2009年10月10日专题会议相关精神，依法以资抵债，支持帮助恒生公司依法重组并购；参与调解活动的庐山区国资办、庐山区法制办人员一并在调解笔录上签名。上述事实，有评估报告、查封裁定、查封财产清单、调解笔录为证。2010年7月23日，本院对该案作出（2010）九中民二初字第9号民事调解书，确认了恒生公司与化纤厂自愿达成的如下调解协议：一、化纤厂于签收调解书之日起十日内向恒生公司支付欠款7083万元；二、案件受理费395950元，减半收取197975元，财产保全费5000元，共计202975元，由双方当事人各自承担101487.5元。上述事实，有调解笔录、调解书为证。上述调解书生效后，江西省浔城拍卖行有限公司受化纤厂的委托对该厂评估价值为7083.08万元的处置资产进行拍卖，但因拍卖标的地处偏远、交通不便而无人问津，该次拍卖流拍。2011年1月12日，恒生公司与化纤厂签订“以物抵债协议”，双方约定：化纤厂以评估价值7083万元的资产作价向恒生公司抵偿债务；双方按资产评估报告所列资产及价值作为抵债物直接进行交接，不再另作交接单。上述事实，有调解书送达回证、拍卖工作总结、协议为证。2011年4月26日，恒生公司在江西省××××北公证处工作人员的公证下，在81-85号房屋各处张贴由该公司和化纤厂分别发布的“通告”。化纤厂“通告”内容为：该房已由化纤厂抵债给恒生公司，恒生公司是房屋实际所有人，请房屋内原住户与恒生公司联系房屋相关事项。恒生公司“通告”内容为：1.该房已由化纤厂抵债给恒生公司，恒生公司是房屋实际所有人；2.房屋内原住户与恒生公司在原住房屋范围内仅保留暂住关系，未经恒生公司书面特别同意，原住户除自行搬离之外，不得对原住房屋及设施进行任何处置；擅自处置的，恒生公司一律不予认可，并将对相关人员采取法律行动，接受擅自处置的第三人如受损失，与恒生公司无关。上述事实，有公证书为证。2012年4月20日，恒生公司和化纤厂签订“债务抵偿补充协议”，协议约定：双方根据81-85号房屋（也即化纤厂办事处房产）重新评估价值678.41万元（见江西同致房地产土地估价咨询有限公司评估报告，该价值已包含划拨用地改为出让用地应补交的土地出让金价格）抵偿对应债务并调整帐务，化纤厂配合恒生公司完成该房产权和土地的过户手续。上述事实，有补充协议为证。2012年7月27日，恒生公司取得81-85号房屋房权证。2014年2月13日，恒生公司取得该房屋新房权证并于2014年9月1日取得该房屋土地使用权证（载明的土地使用权类型为出让），有房屋所有权证、土地使用权证为证。恒生公司名称2013年由“九江恒生化纤有限公司”变更为“九江恒生化纤股份有限公司”，有当事人陈述、营业执照等为证。第三人石国树系原化纤厂职工，长期租住在九江市××号房屋402室，化纤厂改制重组前向该厂交纳房租等费用，后未再交纳房租，水电费等自行向供应企业交纳。上述事实，有化纤厂一审答辩状、第三人再审庭审陈述（详见庭审笔录）为证。本院二审认为，根据恒生公司的上诉请求，本案二审审理焦点为：1.化纤厂是否有向恒生公司交付抵债房屋的义务？2.在恒生公司和化纤厂之间的合同纠纷中，第三人是否有向恒生公司返还占用的合同标的物的义务？1.关于化纤厂的交房义务。本案系恒生公司和化纤厂之间因签订、履行“以物抵债协议”及其补充协议而产生的纠纷，双方约定以物抵偿的债务，是生效民事调解书确定的化纤厂应向恒生公司履行的金钱偿付义务，当事人双方实际约定以物的给付替代金钱给付，根据法理及《中华人民共和国民事诉讼法》二百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十七条的规定，该种代物清偿协议具有实践性和依附性，庐山区法院一审及再审认定本案为买卖合同纠纷，割裂了合同的属性，认定案由错误。恒生公司和化纤厂之间的“以物抵债协议”，约定以化纤厂处置资产抵债，该约定得到相应国有资产管理部门及政府部门同意，且系生效调解书确定的金钱债务逾期未履行、债务人化纤厂处置资产拍卖清偿未果的情形下签订，双方的抵债协议合法，未损害国家、集体或第三人利益。第三人石国树关于恒生公司和化纤厂之间的“以物抵债协议”侵犯其房屋优先购买权的抗辩缺乏依据，上述协议约定的抵债物为包括房屋建筑、机电设备、土地、存货在内的化纤厂整体处置资产（既有优良资产，也有不良资产），81-85号房屋仅是处置资产中的一部分，第三人石国树占用的房屋402室又仅是81-85号房屋的一部分，第三人石国树主张的房屋优先购买权实际并不存在。恒生公司和化纤厂之间2011年1月12日的“以物抵债协议”约定，双方按江西长信资产评估有限公司的资产评估报告所列资产及价值作为抵债物直接进行交接，不再另作交接单。此外，恒生公司和化纤厂2011年4月26日向81-85号房屋住户发布的通告中，除明确宣告化纤厂已将房屋抵债给恒生公司、恒生公司是房屋实际所有人外，恒生公司还宣布：原住户与该公司保留房屋暂住关系，未经该公司许可，原住户除自搬离之外，不得对房屋及设施进行处置。恒生公司和化纤厂2012年4月20日的“债务抵偿补充协议”明确的化纤厂义务为：配合恒生公司完成81-85号房屋房产和土地的过户手续。上述事实表明，恒生公司和化纤厂之间的“以物抵债协议”及其补充协议，并未约定化纤厂对抵债物的实际交付义务；恒生公司明知化纤厂用于抵债的81-85号房屋被他人占用仍接受该项抵债，系自愿行为；该公司受偿房屋后允许原住户暂住，与他人无关。在本案以物抵债合同关系中，化纤厂没有法定或约定的向恒生公司交付抵债房屋的义务，且第三人继续暂住抵债房屋得到了恒生公司的允许，恒生公司要求化纤厂继续履行以物抵债合同缺乏依据。2.关于第三人的返还义务。本案系恒生公司提起的合同纠纷之诉，第三人石国树不是相应合同当事人，其与恒生公司之间没有相应合同权利义务关系，恒生公司要求第三人配合合同相对人向其履行合同义务于法无据。恒生公司现已依据其与化纤厂的以物抵债协议取得81-85号房屋权属，是该房的所有权人；恒生公司关于第三人长期占据房屋的行为侵犯了其物权的主张，与本案的合同纠纷之诉不属同种之诉，恒生公司可依法另行提起物权保护诉讼。此外，第三人提出的其有权在单位分房继续居住并以房改方式取得房屋权属的主张，不属平等民事主体之间的争议，本案不予审理,第三人可通过其他非诉讼纠纷解决方式合理表达诉求。综上，恒生公司关于应由化纤厂和第三人共同向其交付抵债房屋的上诉请求无理，二审不予支持。庐山区法院再审判决驳回恒生公司对化纤厂的交房诉请虽并无不当，但存在未查明案件全部事实、适用法律有误、遗漏对原审生效判决的处理等问题，二审通过撤销的方式予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百六十七条的规定，判决如下：一、撤销江西省九江市庐山区人民法院（2014）庐民一初字第112号民事判决及（2015）庐民再字第9号民事判决；二、驳回原审原告九江恒生化纤股份有限公司的诉讼请求。一审案件受理费4931元，二审案件受理费4931元，由原审原告九江恒生化纤股份有限公司负担。本判决为终审判决审判长  金婉琴审判员  张 涛审判员  罗 文二〇一六年七月二十七日书记员  罗 霞