四川省通江县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1921民初114号原告通江县红峰投资经营有限责任公司。法定代表人袁志安，职务董事长。组织机构代码证代码75972631-7。委托代理人何波之，四川衡义律师事务所律师。委托代理人（特别授权）向江涛，男，汉族，生于1988年3月12日，户籍地四川省通江县，现住通江县。被告张锋，男，汉族，生于1966年12月10日，住四川省通江县。委托代理人周福鸿，通江县诺江法律服务所法律工作者。被告王丹，女，汉族，生于1973年6月30日，户籍地四川省巴中市，现住四川省成都市高新区。委托代理人周福鸿，通江县诺江法律服务所法律工作者。委托代理人（特别授权）张爽，男，汉族，生于1969年9月15日，住四川省成都市。原告通江县红峰投资经营有限责任公司（以下简称通江县红峰投资公司）与被告张锋、王丹“房屋租赁合同纠纷”一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告通江县红峰投资公司的委托代理人何波之、向江涛，被告张锋、王丹的委托代理人周福鸿、张爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告王丹于2010年8月16日与我公司签订《房屋租赁合同》，合同约定被告租赁原告所有的位于通江县诺江镇诺江中路“通江县凯莱酒店一楼门市”用于家电经营，经营期间为2010年7月6日到2015年7月5日。2013年5月3日被告张锋在通江县工商局注册成立了“通江县皂角树家电门市部”，并办理了工商营业执照，在该门市部与被告王丹共同进行家电经营。该门市到期后，经原告多次要求被告腾退门市，但被告以各种理由至今未腾退。2015年11月25日该门市通过通江县政务服务和公共资源交易服务中心公开竞租，案外人韩文静以第一年租金39.8万元，第二年租金41.79万元，第三年租金43.8795万元竞得该门市。因二被告未腾退门市，导致韩文静与原告签订的合同至今未能履行。现请求依法判令1、被告立即腾退所租赁的门市；2、被告支付实际腾退门市时止的租金（截止起诉时租金为115466元）；3、被告支付实际腾退门市前的违约金（截止起诉时的违约金为160800元）；4、案外人韩文静因未能使用该门市而产生的各项合法损失由被告赔偿；5、诉讼费由被告承担。被告王丹辩称：原告在合同到期前未提前告诉我，我将续租的租金汇到原告公司后，原告才告知我该门市需重新签订租赁合同，原告通知我以后退租金，但未明确时间。我将续租金交与原告后，原告公司也说过让我们继续经营。原告不能主张2015年7月6日到2015年11月25日期间的租金及违约金。我装修门市开支了10多万元。请求驳回原告对我的诉请。被告张锋辩称:王丹与原告签订的《房屋租赁合同》中约定的门市，原为永诚家电门市，后变更为皂角树家电门市，我是帮王丹在经营，我不是本案适格被告。同时王丹已将2015年7月6日至2016年7月5日的租金转入原告公司，原告一直未退还，我认为原告已同意我们继续租赁该门市，请求驳回原告对我的诉请。经审理查明：被告王丹系张爽之妻，被告张锋系张爽之胞兄。原告通江县红峰投资有限公司（甲方）与被告王丹（乙方）于2010年8月16日签订《房屋租赁合同》一份，合同主要内容为：一、租赁物的基本情况：1、该门市位于诺江镇诺江中路421号，建筑面积132.5平方米。2、该房屋租赁期为5年，租期从2010年7月6日起至2015年7月5日止。合同到期后，如乙方继续租赁，甲方通过公开竞租，在同等条件下，乙方具有优先租赁权，应与甲方重新签订租赁合同。3、该房屋租赁给乙方作家电经营用，未经甲方书面同意乙方不得改作其他用途。4、该租赁房屋当年租金总额为73205元,2011年80530元，2012年88580元，2013年97450元，2014年107200元，年租金递增10%。二、甲方的权利和义务：1、在本合同租赁期内，对乙方所租赁的房屋及设施拥有监督管理权，并按合同约定收取租金。2、合同满或租赁条件丧失，收回租赁物并公开竞租。3-5（内容略）。三、乙方的权利和义务：1-8（内容略）。9、租赁期间，乙方不得损坏租赁房屋及设施，如需改变租赁房屋的内部结构或装修，需征得甲方书面同意，费用由乙方自理。租赁期满后，乙方不得拆除和损坏，对租赁物的装修物及添置物归甲方所有，甲方不予任何经济补偿。10-11（内容略）。12、租赁期满租赁终止或合同解除时，乙方必须无条件还房。13（内容略）。四、违约责任及负责条款:1（内容略）。2、租赁期满后，乙方应如期交还该租赁物，乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付逾期归还前日租金三倍的违约金。3（内容略）。五-六（内容略）。合同后甲方负责人王永刚签字，经办人ＸＸ签字并加盖公章，乙方王丹签字。合同签订后，原告向被告王丹交付了租赁物，被告向原告支付了合同期内的全部租金。合同到期后被告王丹未向原告腾退门市，于2015年7月13日通过银行向原告转款117920元，庭审中被告称该款系继续租赁该门市的租金。2015年7月14日通江县红峰投资公司向被告王丹发出了关于收回租期届满房屋的通知，其内容为：你（王丹）与我公司签订的《房屋租赁合同》（租赁房屋为诺江中路421号凯莱酒店一楼商铺，面积共132.5平方米）约定的租赁期限为2010年7月6日至2015年7月5日，已于2015年7月5日到期。为保证国有资产保值增值，贯彻执行《通江县县属出资企业资产出租管理办法》，我公司现将收回房屋进行2015年度第三批公开竞租。现将相关事宜通知你：1、请你及时到我公司办理你于2015年7月13日通过银行转账到我公司账户的117920元的退还手续。2、请你提前处理好货物、可搬动的装饰、装潢物，不得破坏房屋结构，否则按市场价赔偿，情节严重者追究其法律责任。3、请你在收到本通知之日起7天内将所租赁房屋交我公司。同日张爽签字代收。2015年11月17日通江县政务服务和公共资源交易服务中心受原告通江县红峰投资公司委托发布竞租公告，对被告王丹所租赁的门市对外公开招租。2015年11月25日通江县政务服务和公共资源交易服务中心向韩文静发出成交通知书（租赁），内容为：“受通江县红峰投资公司委托，2015年11月25日10:00，通江县政务服务和公共资源交易服务中心对通江县红峰投资公司门市实施了招租，现将相关事项确认如下：1、序号：通江县凯莱酒店一楼门市；2、位置:通江县诺江镇诺江中路；3、面积：132.5平方米；4、租赁时间：从2015年11月25日到2018年11月24日，共计3年；5、租金：第1年398000元，第2年417900元，第3年438795元；6、支付方式：按年度支付。因被告王丹未腾退门市，韩文静竞得租赁门市后尚未与原告签订正式的租赁合同。现原告起诉来院，要求实现诉请。庭审中原告对诉讼请求中“案外人韩文静因未能使用该门市而产生的各项合法损失由被告赔偿”明确为“确认案外人韩文静因未能使用该门市而产生的各项合法损失由被告赔偿”。同时查明：闭庭后张爽与被告王丹、张锋出具情况说明中称“2010年8月10日王丹以自己的名义与通江县红峰投资公司签订《房屋租赁合同》租赁通江县诺江镇诺江镇诺江中路421号凯莱酒店一楼门市，用于通江县永诚家电门市部从事经营活动，后通江县永诚家电门市部注销，其实际经营人张爽以其胞兄张锋的名义重新注册通江县皂角树家电门市部，其实际经营人依然是张爽和王丹夫妇”。庭审中被告王丹的代理人张爽认可被告张锋是帮忙在经营家电业务。本院认为：原告通江县红峰投资公司与被告王丹签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。合同签订后原告向被告交付了租赁物，被告支付了合同期内约定的租金，在租期届满后被告应当向原告腾退门市返还租赁物，所以原告要求被告腾退门市的理由成立，本院予以支持。因被告王丹一直未交付门市，原告于2015年11月25日通过公开招租的方式对外进行租赁，从门市到期2015年7月6日起至2015年11月24日期间被告实际使用门市应当按照上年度租金标准向原告支付租金41411.7元（即107200元÷365天×141天），原告竞租后第一年租金为398000元，日租金为1090.41元，被告应从2015年11月25日起至实际交付门市时止按日租金1090.41元向原告支付租金。所以原告要求被告王丹支付租金的理由成立，但租金标准和数额以本院确定为准。原告同时要求被告按合同约定每逾期一天支付归还前日租金三倍的违约金，被告王丹逾期未腾退门市属实，其行为已构成违约，原告的直接损失门市租金本院已确定赔偿，且竞租后的租金是按1090.41元/天作为计算标准，已对被告的违约行为进行了惩罚，所以原告再诉请支付违约金的理由不能成立，本院不予支持。庭审中原告要求“确认案外人韩文静因未能使用该门市而产生的各项合法损失由被告赔偿”，因案外人韩文静与原告形成的是另外一个租赁合同关系，不属于本案处理范围，故原告的该项请求本院不予支持。被告王丹辩称已将租金交付原告，不需要重新签订合同，原告同意继续续租，因双方在合同中约定租期届满后要通过公开竞租，重新签订租赁合同，同时被告也未提供证据证明原告同意其交纳租金续租门市，故被告的抗辩理由不能成立，依法不予采纳。被告张锋辩称不是合同签订的相对人，不应作为本案被告，从签订合同的主体看张锋没有与原告签订租赁合同，从张爽与被告王丹、张锋出具的情况说明看该门市的实际经营人为王丹夫妇，庭审中被告王丹的代理人张爽亦认可被告张锋是帮忙在经营家电业务，所以张锋不是本案适格的义务主体，依法不应担责，其辩解理由成立，本院予以采信。为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告王丹在本判决生效后十日内将位于通江县诺江镇诺江中路421号（现名皂角树门市）腾退并归还给原告通江县红峰投资经营有限责任公司。二、被告王丹向原告通江县红峰投资经营有限责任公司支付2015年7月6日至2015年11月24日占用该门市期间的租金41411.7元。三、被告王丹从2015年11月25日起按每天1090.41元向原告通江县红峰投资经营有限责任公司支付租金至实际腾退该门市时止。四、驳回原告通江县红峰投资经营有限责任公司的其他诉讼请求。上述二、三项判决内容，限被告王丹在本判决生效后十日内付清。判决生效后，义务人未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5444元，由原告通江县红峰投资经营有限责任公司承担1444元，被告王丹承担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  李银枝人民陪审员  王贤光人民陪审员  苟小忆二〇一六年七月七日书 记 员  杨 棵