江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终1349号上诉人（原审原告）淮安经济技术开发区大地电子电器有限公司，住所地淮安经济技术开发区厦门西路2号。法定代表人姜建云，该公司总经理。委托代理人赵燕，江苏楚平鸣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）熊国庆，个体户。委托代理人赵义成，江苏淮宁律师事务所律师。上诉人淮安经济技术开发区大地电子电器有限公司（以下简称大地电子）与被上诉人熊国庆房屋租赁合同纠纷一案，淮安经济技术开发区人民法院于2016年3月10日作出（2015）淮开民初字第4167号民事判决。上诉人大地电子对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月4日立案受理后，依法组成合议庭于2016年5月31日公开开庭审理了本案。上诉人大地电子的法定代表人姜建云及其委托代理人赵燕，被上诉人熊国庆的委托代理人赵义成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2014年12月19日，被告熊国庆作为甲方、原告作为乙方签订房屋租赁合同一份，合同约定租期5年，自2014年12月21日至2019年12月20日，年租金4.5万元，第一年租金于签订合同时同时付清，下年度租金于期满一个月前付清。原告将把东第一窗口改造成门，并负责装门与外设钢制楼梯；被告单独设立电表，按电表实用数按月及时交纳电费；被告应当按时交纳房租、水电费，否则原告有权终止合同。租期期满如原、被告不愿续租需提前一个月通知对方，被告在同等条件下有优先承租权，但应在期满前一个月与原告重新签订合同，否则应于到期日及时搬出，本合同自然终止，逾期未签合同又未及时搬出按500元/天计缴租金等。合同签订后，原、被告依约履行交付房屋和支付租金义务。被告租赁房屋生产期间，因生产原因产生噪音屡屡导致周围住户报警。后双方就合同履行及解除问题发生纠纷，现原告提起诉讼。双方当事人主要争议焦点是合同是否实际解除。原告认为，被告至今没有与其解除合同，2015年9月15日公安机关出警原因是被告要求原告方书写房屋能够负重证明，原告没有收到被告交付的钥匙；被告认为，2015年9月15日前，被告向原告提出不再租赁该房屋，并陆续将相关设备搬离，2015年9月15日双方因房屋交接问题产生分歧，被告拨打110报警，民警接警后查明双方因合同发生纠纷。并提供接处警登记表予以证明。原审另查，被告认可尚欠原告方水电费737元。被告租赁的房屋系二楼，原告经营场所在被告租赁房屋的三楼。原审原告大地电子诉称，2014年12月19日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定租期5年，年租金4.5万元，合同签订后，被告缴纳了第一年租金，依据合同约定，被告应当在2015年11月20日缴纳第二年租金，但被告至今没有缴纳，从2015年8月31日到11月28日水电费737元也拒不给付。现起诉要求与被告解除合同，并判令被告按照每日500元计算延期支付的租金直至交房时止；被告赔偿因重新租赁所产生的空档期费用，暂定12个月，共计45000元；赔偿原告专门为被告破窗开门、粉刷等费用10250元；被告支付代垫的水电费737元及催缴产生的人员工资211元。原审被告熊国庆辩称，原告主张房屋的租金、赔偿费用以及房屋的空置费用、人员工资没有事实与法律依据，被告同意支付原告737元水电费。原告出租的房屋是在居民区，被告方所开的门窗厂在生产的时候噪音很大，经110多次出警并告知被告方不得再生产，被告方在2015年9月15日前已经开始搬离设备，向原告法定代表人提出解除合同并搬出出租房屋，双方已实际解除了房屋租赁合同，将出租房屋的钥匙已经交还给了原告姜建云。原告要求被告支付开门、粉刷等费用，该改造费用应当由其自行承担。原审认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，是有效合同，双方当事人均应当依据合同约定履行义务。关于合同解除问题，本案原、被告的工作场所分别在三楼与二楼，原告工作需路过被告租赁的厂房，本案被告当庭陈述在2015年9月15日前已搬空所有的机械设备，双方已实际解除合同并交付房屋钥匙，根据原、被告特定工作空间，原告应当知道被告设备已经实际搬出，且2015年9月15日被告向公安机关报警，也表明双方为合同发生纠纷，故原告没有人通知解除合同、不知道解除合同的主张，缺乏客观性，不予采信。双方租赁合同关系至报警当日应实际解除，原告履行了通知义务；基于双方租赁关系实际解除，故原告按照每日500元计算延期支付的租金直至交房时止的诉讼请求，不予支持；因被告告知原告解除合同的事实，且承担因解除合同而支付至2015年12月的未到期租金的责任，原告不得就扩大的损失要求被告承担责任，故原告要求赔偿因重新租赁所产生的空档期费用，亦不予支持；根据合同约定，原告承担开门破窗义务，原告主张的赔偿费用，不予支持；原告要求被告支付代垫的水电费737元，被告也予以认可，应予以支持；其主张催缴产生的人员工资211元，缺乏事实依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十九条之规定，判决：一、原告淮安经济技术开发区大地电子电器有限公司与被告熊国庆之间的房屋租赁合同于2015年9月15日解除；二、被告熊国庆于判决生效之日起十日内支付原告淮安经济技术开发区大地电子电器有限公司代垫水电费737元；三、驳回原告淮安经济技术开发区大地电子电器有限公司其他诉讼请求。案件受理费574元，减半收取287元，原告负担200元，由被告负担87元。上诉人大地电子不服一审判决，向本院提起上诉称，被上诉人熊国庆因经营不善，借故不履行合同，应当赔偿违约所产生的租金损失。一审以被上诉人熊国庆报警作为合同解除日期，违背了交回租赁房屋钥匙应由双方签字确认的合同约定，属认定事实错误。由于被上诉人熊国庆的违约，给上诉人造成延付租金及房屋出租空档期的损失，被上诉人熊国庆应当予以赔偿。一审驳回上诉人的诉请，系适用法律错误。请求二审查明事实，依法改判或发回重审。被上诉人熊国庆辩称：1、被上诉人承租上诉人大地电子房屋因租赁房屋存在噪音扰民等问题，周围居民不让被上诉人正常经营。被上诉人在2015年9月15日前，向上诉人大地电子提出解除租赁合同，并在2015年9月15日前将所有设备搬空。在2015年9月15日，被上诉人向上诉人大地电子的法定代表人姜建云交付钥匙，因其不收，被上诉人将钥匙放在其办公室并报警。原审认定双方解除租赁合同解除时间准确，且被上诉人放弃了未到期的3个月租金返还。2、上诉人大地电子称其不知道被上诉人已经解除合同并搬走不属实。上诉人大地电子办公室在租赁房屋的三楼，被上诉人租赁的房屋在二楼，姜建云每天上下班都能看到二楼的情况，上诉人大地电子称租赁物没有交付不符合常理。上诉人大地电子主张打窗户损失，该损失是双方合同约定上诉人大地电子必备的义务，上诉人大地电子的该主张没有事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。二审中，上诉人大地电子提供7500元单据一张，证明上诉人大地电子专门为被上诉人熊国庆破窗开门、粉刷等所出的费用10250元应由被上诉人熊国庆承担。经质证，被上诉人熊国庆认为，对上诉人大地电子提供的破窗开门楼梯款7500元的单据三性不予认可，该单据上付款单位不是上诉人大地电子，无法核实该款项是否用于楼梯款，且无合同和法律依据。本院认为，合同不能履行，可分为法律上的不能履行或者事实上的不能履行。本案被上诉人熊国庆租赁上诉人大地电子厂房生产铝合金门窗，因生产原因产生噪音屡屡导致周围住户报警，系事实上的不能履行。因其不能预见、不能避免并不能克服的客观情况而导致涉案合同不能履行，基于此，被上诉人熊国庆于2015年9月15日向公安机关报警，表明双方为合同履行发生纠纷，双方租赁合同关系至报警当日应实际解除。由于案涉合同未能履行完毕，被上诉人熊国庆明确表示放弃未到期已给付的3个月租金对解除合同所承担的责任。二审中，上诉人大地电子提供的7500元单据，因该单据并未显示该款系上诉人大地电子所交，被上诉人熊国庆对单据的三性又不予认可，且合同约定上诉人大地电子将把东第一窗口改造成门，并负责装门与外设钢制楼梯，亦无被上诉人熊国庆应承担此费用的约定，故上诉人大地电子仍要求被上诉人熊国庆赔偿延期支付租金、重新租赁所产生的空档期费用及破窗开门、粉刷等损失的事实不能成立。综上，上诉人大地电子的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费574元，由上诉人大地电子负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 勇审 判 员  赵骏飞代理审判员  孙志丹二〇一六年七月三十一日书 记 员  王 姝