湖南省临湘市人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0682民初303号原告周立新，男，汉族。委托诉讼代理人彭仕权，湖南彭铎律师事务所律师委托诉讼代理人段营欣，湖南彭铎律师事务所律师。被告临湘市鹏程房地产开发有限公司，住所地湖南省临湘市长安福桥路。法定代表人李英良，总经理委托诉讼代理人李珞瑜，湖南永发律师事务所律师。委托诉讼代理人丁慧（实习），湖南永发律师事务所律师。原告周立新与被告临湘市鹏程房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年3月14日受理后，依法适用普通程序,于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告周立新、委托诉讼代理人段营欣、彭仕权，被告临湘市鹏程房地产开发有限公司委托诉讼代理人李珞瑜、丁慧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周立新向法院提起诉讼请求：（1）依法责令被告依约给付位于**市**路**广场第*层至顶层中由原告优先任选房产一套（面积约140平方米），并与原告签订购房合同办理产权手续；（2）依法责令被告依约无条件给付位于**市**路“**广场”与原告原拆迁门面相对应地段的**路前临街门面第*层*间（门面总宽度13米，总实用建筑面积86平方米），并办理产权手续；（3）依法责令被告给付迟延交付门面造成租金损失按年度租金5万元计算至实际交付日止（2015－2016年度租金未付）；（4）请求判令被告承担本案全部诉讼费、保全费、律师费。2016年3月28日原告向法院提出变更诉讼请求申请书。要求将原诉讼请求中的第（2）项变更为被告按位于**市**路“**广场”与原告原拆迁门面相对应地段的**路前临街门面第*层*间（门面总宽度13米，总实用建筑面积86平方米）预售价款总额赔偿原告损失。庭审时，原告又增加了要求被告加倍赔偿损失的诉讼请求。事实与理由：2011年4月11日，原告与被告临湘市鹏程房地产开发有限公司签订《关于拆建（原）矿业物资公司宿舍楼的协议》、《关于合作建房的协议》。协议约定：原告将自有的位于**市**路房产一套（房产证[*房权证**区字第********号]）及位于该房与原**市**宾馆中间的门面*间（以下简称小门面）交给被告还建；原告有权在被告新建的商品房中（从四楼起到顶房）优先任选一套间（套间面积约140平方米，其中100平方米按1800元/平方米价格由原告购买，40平方米由被告无偿补偿给原告）。同时协议约定被告无条件将原告现房屋一套及小门面一并还建三个门面（门面总宽度13米，实用建筑面积86平方米）交付原告。协议约定被告在原告搬迁后18个月内交付还建房及门面。协议还对原门面搬迁、搬迁经济损失、还建房屋配套设施、房产证办理等情形进行了约定。2011年8月11日，被告向原告出具欠条，注明欠原告15万元用以抵原告100平方米购房款。协议签订后，原告按约定搬迁并将上述房产门面交付被告还建。被告利用原告交付的房产门面新建了商品房（即“**广场”），现被告办理了商品房预售许可证，并陆续将该商品房对外出售。就此，原告多次请求被告按协议约定给付房屋及门面未果。被告辩称：2011年4月11日原、被告双方在湖南永发律师事务所汪某某律师见证下签订的《关于拆建（原）矿业物资公司宿舍楼的协议书》。系双方签字认可的真实意思表示，是依法产生预期法律后果的有效协议，双方皆受到该协议书内容的约束。2012年8月31日原告会同另17户拆迁户一起与被告签订的《延期交房协议》中再次予以了确认。原告在诉状中就原告所有的同一旧屋改造提出了两份协议即《关于拆建（原）矿业物资公司宿舍楼的协议书》与《关于合作建房的协议》，原告在2012年8月30日的《延期交房协议》中对两份协议的履行依据作出了明确选择，根据《延期交房协议》第一条“临湘市鹏程房地产开发有限公司全体股东应认可胡华中与乙方各住户签订的旧房改造还建协议始终有效，必须按原协议约定的条款执行，并加盖公司公章”，原告选择确认履行的是加盖公司公章的旧房改造还建协议而不是《关于合作建房的协议》。《关于拆建（原）矿业物资公司宿舍楼的协议书》系临湘市国土资源局存档的唯一还建依据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，即使《关于拆建（原）矿业物资公司宿舍楼的协议书》与《关于合作建房的协议》同为两份生效协议，但两份协议所约定内容系就原告旧屋改造同一内容进行的约定，那么根据上述法律条文规定，存放在临湘市国土资源局档案室的《关于拆建（原）矿业物资公司宿舍楼的协议书》在证明力上明显高于《关于合作建房的协议》。在《关于合作建房的协议》签订时期，原告时任原临湘市农业服务公司总经理，对于原临湘市农业服务公司旧房拆迁还建具有相应的决策权力与影响力，而在被告开发财富广场项目过程中，原告多次以其政治权力作为筹码要求被告给予不当利益以及在其所有的房屋拆迁还建中给予超额的利益。而《关于合作建房的协议》正是原告向被告索取的不当利益，以合法形式掩盖非法目的的最终结果。根据《合同法》的有关规定，《关于合作建房的协议》完全属于一份无效合同。原告提起诉讼的合同依据依法不能产生效力，那么对于依据无效合同所提起的诉讼请求依法应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求，依法向本院提交了证据。法院组织双方进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原告周立新与被告临湘市鹏程房地产开发有限公司签订的《关于拆建（原）矿业物资公司宿舍楼的协议》、《关于合作建房的协议》的效力问题。该两份协议是2011年4月11日同一天，相同的两个当事人签订的。并都在当天由湖南永发律师事务所对两份合同进行了见证。被告质证提出《关于合作建房的协议》是虚假的，系原告基于一已私利索贿形成的，不能作为合法有效的证据。因被告提供的《临湘市人民检察院讯问犯罪嫌疑人笔录》和其他证据，不能证明被告的质证及答辩主张。且上述两份证据的内容，没有违反国家的法律法规，故本院认为上述两份合同样合法有效。2、关于被告提出2012年8月31日，原告会同另17户折迁户一起与被告签订《延期交房协议》中，原告对两份协议的履行依据作出了明确选择。被告认为根据《延期交房协议》第一条“临湘市鹏程房地产开发有限公司全体股东应该认可胡华中与乙方签订的各住户签订的旧房改造还建协议始终有效必须按原协议约定的条款执行，并加盖公司公章”的规定，原告选择确认履行的是《关于拆建（原）矿业物资公司宿舍楼的协议》。因原告与被告的法定代表人胡华中在签订《延期交房协议》后，被告同样在原告与胡华中签订的《关于合作建房的协议》上加盖了公章。以后变更后的法定代表人胡辉红也在该协议上签了名。故不能认定被告提供的《延期交房协议》等证据，不能证明原告自愿选择了确认履行的是《关于拆建（原）矿业物资公司宿舍楼的协议》。3、关于被告提出的《矿业物质承包经营合同书》、《协议书》、《现金收入凭单》不合法，国有资产不能私自处理。因小门面的原所有人农业服务公司，至今没有提出双方签订的《协议书》有瑕疵，本院认为原告提供的证据《矿业物质承包经营合同书》、《协议书》、《现金收入凭单》真实有效与本案有关联。4、关于胡华中分别于2011年8月11日、2015年12月30日向原告出具的两张欠条。因胡华中2011年8月11日出具欠条时是公司的法定代表人。其出具的欠条合法、真实、有效。胡华中2015年12月30的出具欠条时，虽当时胡华中已非被告的法定代表人，但实际上是被告因延期交付商铺所应交的租赁商铺的租金。故本院对此欠条的真实性予以采信。5、关于原告周立新出具的《关于还建住房商铺落实兑现的方案》证据，虽然胡华中在上面签了“根据原合同执行，按此方案胡华中2016.元.29”的字。但2016年1月29日胡华中已不是公司的法定代表人，公司也未授权委托胡华中处理公司相关合同事宜，其签字行为不符合《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十条的规定，不构成表见代表，故本院对原告周立新出具的《关于还建住房商铺落实兑现的方案》证据，不予采信。根据本院采信的证据及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：1998年11月4日原告周立新与临湘市乡镇企业供销公司签订了《公有住房买卖合同书》。经临湘市人民政府住房制度改革办公室签章，并经临湘市公证处公证，原告取得了座落在**市**镇**路的一层房产一套，并办理了房产证（*房权证**区字第********号）。购房后原告将自已的房屋改建成经营商铺的面门，并将相邻的原属临湘市乡镇企业供销公司的废弃的通道也改成了小门面商铺。2003年12月11日原告妻子袁某与临湘市矿业物质公司（由临湘市乡镇企业供销公司变更为此名）签订合同，承包了通道改成的小门面商铺。2011年3月23日原告周立新与妻子袁某两人同临湘市农业服务公司（由临湘市矿业物质公司变更为此名）签订《协议书》。协议约定，临湘市农业服务公司将通道改成的小门面商铺以3万元的价格卖给原告周立新与妻子袁某，由原告周立新与妻子袁某自行办理一切过户手续，且费用都由原告周立新与妻子袁某承担。2011年4月11日，被告临湘市鹏程房地产开发有限公司原法定代表人胡华中以个人名义与原告周立新签订了《关于拆建（原）矿业物资公司宿舍楼的协议》。该协议的内容与胡华中以个人名义同原告所在农业服务公司其他十七户签订的《关于拆建（原）矿业物资公司宿舍楼的协议》，除各户还建的面积不同外其他内容完全相同。协议约定：一、乙方（原告）自愿将本人所有矿业物质公司宿舍楼一单元一层，计房产面积53.52平方米，房产证号********号，土地使用面积20.98平方米，使用权证号**-***号，于4月16日搬迁完毕。一并交给交给甲方（胡华中）改建。由甲方付给乙方临时安家费2000元。甲方必须在在18个月内交新房给乙方（连房产证），如果未按时交房，乙方在外租房的费用由甲方负责。二、改建后，甲方按照原房房产证面积，另补40平方米，一并交给乙方。乙方可在甲方建筑住房内任选一套住房。但不超出140平方米。甲方必须做到有使用面积为130平方米的套间，除乙方原有面积和甲方补偿面积外，新增面积按照九层以下（含九层），每平方米1800元计算，九层以上每增加一层，每平方米增加40元。协议还对房产证的办理、水、电、网线电话、闭路线安装等问题进行了约定。当天在签订《关于拆建（原）矿业物资公司宿舍楼的协议》的同时，双方还签订了《关于合作建房的协议》。协议约定：一、乙方自愿将本人所有矿业物质公司宿舍楼一单元一层，计房产面积53.52平方米，房产证号********号，土地使用面积20.98平方米，使用权证号**－***号，于4月16日搬迁完毕。一并交给交给甲方改建。甲方收到乙方搬迁后的空房后，18个月内交新房及铺面给乙方。二、甲方将乙方**路临街面宽10.4米，所有权房屋（原物业公司宿舍楼套间）改建成门面后，无条件归还给乙方（以实际面积为准）；三、甲方将现有小门面（乙方套间与**宾馆中间的门面），宽度2.6米，进深长5米，一并与乙方套间改建门面后无条件归还给乙方，另外甲方必须无条件在乙方小门面原面积基础上，增补13个平方米面积给乙方，小门面面积扩大到26个平方米。四、甲方必须无条件将乙方现房屋铺面面积60平方米，小门面面积26平方米，一并改建成三个门面，每个门面宽4.3米交还给乙方。五、甲方必须将改建后有三个新门面，装好三个电动铝合金门，门面前面近市政府要求贴平地板砖，费用甲方自负。六、甲方一次性补偿乙方门面搬迁、经济损失等其他费用25万元。七、甲方将乙方新建的门面原则上不能少一个平方，如果乙方原套间进深向后退1.2米（以1.2米为限），总面积1.2米×10.4米（宽度）＝12.48米平方米，则甲方按每平方米25000元付给乙方。八、乙方有权在甲方新建的楼房中（从四楼起至顶楼）优先任选一套间，套间按每平方米1800元计算。九、甲方必须在乙方所购的新套间中元偿补给乙方40平方米的面积。另外协议还对所建房屋的配套设施、房产证办理等情形进行了约定。两份协议签订之时，都由湖南永发律师事务所（汪某某律师承办）在同一时间当场出具了（20**）见字第***-**号《见证书》。合同签订后，原告按约将房屋、商铺腾空交给了被告。被告也按约向原告支付了250000元的搬迁和其他费用。2011年6月2日胡华中注册成立了临湘市鹏程房地产开发有限公司，法定代表人胡华中。后被告临湘市鹏程房地产开发有限公司在临湘市国土资源管理局办理有关土地开发手续时，只将包括与原告在内的十八户签订的《关于拆建（原）矿业物资公司宿舍楼的协议》送到临湘市国土资源管理局备案。另外与有关拆迁户签订的其他补充协议（包括与原告签订的，）都没有送到市国土资源局备案。2011年8月11日胡华中向原告出具了欠现金15万元的欠条，欠条上注明了周立新抵100平方米房屋款。2012年8月30日胡华中与包括原告在内的临湘市鹏程房地产开发有限公司的名义与原矿业物质公司宿舍楼十八住户签订了《延期交房协议》。协议约定：1、临湘市鹏程房地产开发有限公司全体股东认可与十八户签订的旧房改造还建协议，按原协议条款执行，并加盖公司公章；2乙方同意甲方按原协议约定的时间延期一年，并由甲方向乙方每户一次性补偿在外租住房屋租金5000元，延期后仍未交房补偿则由双方另行协商。协议另外还对有关问题进行了约定。协议签订后，临湘市鹏程房地产开发有限公司在包括胡华中与原告签订的两个协议在内的与十八户签订的所有旧房改造还建协议上补盖了临湘市鹏程房地产开发有限公司的公章。2015年12月30日因被告没有按期交房，胡华中向原告出具了欠2015－2016年度房屋租金50000元的欠条。2016年1月23日临湘市鹏程房地产开发有限公司开发的“**广场”开盘。2016年1月28日，原告向被告提供了《关于还建住房商铺落实兑现的方案》。该方案要求：（1）临湘市鹏程房地产开发有限公司在17层的西北方为原告还建一套住房；（2）临湘市鹏程房地产开发有限公司在**路临街第一层门面，东临**路南抵原农业服务公司大门，门面宽从南到北延伸长8.7米。按鹏程公司第一层商铺分布图为108号门面，宽度5.1米，面积63.3平方米，107号门面，宽度3.6米，面积39.88平方米。胡华中在《关于还建住房商铺落实兑现的方案》上签了“根据原合同执行，按此方案。胡华中2016.元.29”。后被告临湘市鹏程房地产开发有限公司办理了商品房预售许可证，已陆续将开发“**广场”的部分商品房和商铺对外出售。原告多次要求被告兑现双方签订的《关于拆建（原）矿业物资公司宿舍楼的协议》和《关于合作建房的协议》，因双方分歧较大未果。另查，被告临湘市鹏程房地产开发有限公司于2012年8月14日投资人变更，法定代表人由胡华中变更为胡辉红。胡辉红任法定代表人后，在胡华中与原告签订的《关于拆建（原）矿业物资公司宿舍楼的协议》和《关于合作建房的协议》上补签了字。2016年3月16日又因出资人方式变更，法定代表人由胡辉红变更为李英良。经查，2013年3月7日临湘市人民政府办公室[2012]第5次《临湘市人民政府市长办公会议纪要》同意了被告临湘市鹏程房地产开发有限公司《**路**宾馆－矿业公司地块旧城改造修建性规划方案》。2014年5月16日被告临湘市鹏程房地产开发有限公司与临湘市农业服务公司签订了《房屋拆迁还建协议》。另查明，被告所建的位于**路临街面的门面中与拆迁原告门面相对应的1**、1**、1**号门面已销售完，其销售总价分别为1294757元、1383803元、2381754元。因临街门面已被售完，原告遂变更第二项诉讼请求为：要求被告按照现在的预售价款的总额进行赔偿。本院认为，原告周立新与胡华中签订的《关于拆建（原）矿业物资公司宿舍楼的协议》、《关于合作建房的协议》、《延期交房协议》，系双方自愿签名，并由湖南永发律师事务所现场对两份协议出具了（2011）见字第***-**号《见证书》。在胡华中成立了自已任法定代表人的临湘市鹏程房地产开发有限公司后，加盖了公司公章予以认可，后接任的法人代表胡辉红又在前两份协议上补签了名，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，均属有效合同，依法应予以保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约将其所住的矿业物宿舍楼壹单元壹层1套房屋及两个门面交给被告改建，被告也应按约交付房屋及门面给原告，但至今被告仍未履行约定义务，系违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于《关于合作建房的协议》，该协议名为合作建房协议，实为一份折迁还建协议。其协议内容包含了原、被告签订的《关于拆建（原）矿业物资公司宿舍楼的协议》的全部内容，另外还约定了原告将自已从临湘市农业服务公司购买来的13平方米废弃通道改成的小门面房，一并交给被告改造后，还建26平方米的门面房给原告。虽然协议约定小门面房的还建面积在折迁面积的基础上扩大了一倍，原有的商铺面积的还建也扩大到了60平方米。但协议签订时，双方当事人均在协议上签了名，并当场由湖南永发律师事务所律师现场作了见证，出具了《见证书》。后成立的被告公司补盖了公司的公章，变更后的法定代表人也在协议上补签了名。应视协议为双方的真实意思表示。被告辩称《关于合作建房的协议》系原告基于一已私利索贿形成的，不能作为合法有效的证据。因被告没有提供与之相应的证据予以证实，且其在法定的期限内没有向法院提出撤销该协议的诉讼。故本院认为其抗辩意见不成立。按原、被告签订的《关于拆建（原）矿业物资公司宿舍楼的协议》、《关于合作建房的协议》、《延期交房协议》，被告应按约在新建的商品房中（从四楼起到顶房）由原告优先任选一面积约140平方米的套间，其中100平方米按1800元/平方米价格由原告购买，40平方米由被告无偿补偿给原告。该协议是选择之债。2016年3月29日根据原告诉讼保全的申请，本院裁定对被告开发的**市**路“**广场”（***栋）第*层的（***）一套房屋进行了查封。原告也已同意接受此套房，该先择之债的标的已定。故对原告要求被告依约给付位于**市**路**广场第*层至顶层中由原告优先任选房产一套（面积约140平方米），并与原告签订购房合同办理产权手续的诉讼请求，本院予以支持，被告应将该套房交付给原告，原告按1800元/㎡价格支付其中100平方米的房款。胡华中于2011年8月4日向原告出具的15万元的欠条、2015年12月30日出具了欠2015－2016年度商铺租金50000元的欠条和《延期交房协议》中约定的补偿房租5000元均可折抵上述房款。按照上述协议约定，被告应将原告原有的房屋一套及小门面改建成三个门面（门面总宽度13米，实用建筑面积86平方米）后交付原告。现被告已将临街门面售完，属事实上不能履行给付门面的义务，故对原告要求被告按照现在的销售价进行赔偿的诉讼请求，本院予以支持。根据原、被告签订的《关于合作建房的协议》，被告应将开发出的1**、1**、1**号门面交给原告，现三间门面已销售出去，被告应按销售出去的总价即5060314元赔偿给原告。原告要求被告加倍支付因出售三间门面的惩罚性赔偿的请求无法律依据，本院不予支持。原告按照《关于合作建房的协议》向被告提供的13平方米的小门面房，虽是原告购买所得，但没有办理土地使有权证。如今后有第三者对此提出主张，其所有责任和应支付的费用由原告自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、被告临湘市鹏程房地产开发有限公司将坐落于**市**路*号**广场*层***号房屋出售给原告周立新并在房屋竣工验收后十日内交付。原告周立新以1800元/㎡价格支付被告临湘市鹏程房地产开发有限公司100平方米的售房款180000元，另外40平方米免交房款，140平方米以外的房屋面积，由原告按市场价格向被告支付房屋价款。原告周立新用被告应给付原告的债权150000元、2015－2016年度商铺租金50000元、房租5000元，合计205000元折抵房款。抵扣后，原告余欠被告的房款限原告在房屋竣工验收后十日付清。二、被告临湘市鹏程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告周立新损失人民币5060314元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27428元，由原告被告临湘市鹏程房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  刘太平审 判 员  胥出凤人民陪审员  元从文二〇一六年七月二十二日书 记 员  曾慧君附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。