重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终2887号上诉人（原审被告）:刘道元。委托代理人余大海，北京大成（重庆律师事务所律师）。上诉人（原审被告）:赖恒清。委托代理人文召辉，北京大成（重庆律师事务所律师）。被上诉人（原审原告）:蒋登伟。委托代理人李恩斌，重庆兼善律师事务所律师。上诉人刘道元、赖恒清与被上诉人蒋登伟房屋买卖合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2015年5月26日作出（2014）合法民初字第07140号民事判决，刘道元、赖恒清对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法由审判员陈瑜担任审判长、审判员赖生友(主审)、代理审判员闫信良组成合议庭，于2016年5月20日进行了询问，上诉人刘道元的委托代理人余大海，上诉人赖恒清的委托代理人文召辉，被上诉人蒋登伟的委托代理人李恩斌到庭参加询问。本案现已审理终结。一审蒋登伟诉称：2004年12月20日，刘道元与我签订房屋买卖协议，约定刘道元将其享有完全产权的涉案房屋以18万元的价格出售给我，并积极协助办理过户手续，交房时支付10万元，余款8万元在办理完产权过户时一次性付清。我在支付了10万元购房款后，就搬入该房屋居住至2013年5月份，其后将房屋出租至今。购买房屋时，刘道元曾明确告知我，土地证登记在其名下，房屋产权证于2003年5月22日以虚构的买卖交易的形式登记在其母亲即赖恒清名下，房屋的实际权利人仍然是刘道元。其后，我与刘道元、赖恒清一起到房屋交易所办理过户登记手续，因土地证登记在刘道元名下，房屋产权登记在赖恒清名下，房屋交易所要求先两证合一，才能过户，导致当天未能完成过户登记。此后，我多次要求两被告协助办理过户手续，均以各种理由延后和推脱。为维护我的合法权益，请求法院判决刘道元、赖恒清协助我办理重庆市北碚区××房屋的房地产权属转移登记手续。一审赖恒清辩称：我与刘道元系母子关系。对××房屋的情况我一点都不清楚，只知道该房屋以前是刘道元的，刘道元没有将房屋卖给我，我也没有与刘道元签过什么买卖合同和办理过户手续，该房是否登记在我的名下我也不清楚，与我一点关系都没有。一审刘道元未作答辩。一审法院审理查明：刘道元与赖恒清系母子关系。1995年6月，重庆北碚宏大集团公司根据相关政策规定决定在重庆市北碚区月兴村31-34号集资新建住宅。刘道元作为重庆北碚宏大集团公司职工申请参加集资合作建房。1995年6月10日，刘道元与重庆北碚宏大集团公司签订《重庆市全额集资合作建房协议》，由刘道元集资75110.42元，取得重庆市北碚区月兴村34-6号住宅一套，（公安机关编号为××），建筑面积145.55㎡，并享有该房屋的完全产权。事后，房屋登记机关为刘道元办理了该房屋的《房屋所有权证》（证号：A09371）和《国有土地使用权证》【证号：碚国用（2000）字第5005号】。2003年5月22日，刘道元与赖恒清以签订房屋买卖合同的形式（成交价格6万元），将讼争房屋的房屋所有权过户至赖恒清名下（产权证号：0331**），房屋土地使用权仍登记在刘道元名下，房屋也仍由刘道元占有、使用。2004年12月20日，刘道元（甲方）与蒋登伟（乙方）签订《房屋买卖协议》，协议约定：甲方将自己享有的位于北碚区××号房屋一套以18万元的价格出售给乙方。乙方于签订本协议之日（交房之日）向甲方支付购房款10万元（已付），余款8万元在办理完产权过户手续交付产权证时一次性付清。办理产权过户中，按国家规定甲乙双方应缴纳的有关费用由甲乙双方各自负担，产权过户由甲方负责，乙方须积极协助。出售的房屋已于签订本协议之日交付乙方占有、使用，甲方不得以任何理由要求收回房屋及撤销本协议。协议签订后，蒋登伟对讼争房屋占有、使用至今。因该房屋至今未办理房地产权属转移登记，蒋登伟于2014年8月向重庆市北碚区人民法院起诉，要求刘道元、赖恒清协助办理讼争房屋的房地产权属转移登记手续，重庆市第一中级人民法院指定一审法院管辖本案。本案审理过程中，经一审法院对赖恒清询问，赖恒清称对讼争房屋的情况一点都不清楚，只知道房屋以前是刘道元的，刘道元未将该房屋出售给她，也未与刘道元签订房屋买卖合同和办理过房屋产权过户手续，对现讼争房屋产权登记在其名下也不知道。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。刘道元与蒋登伟签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，该协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。一审审理中，赖恒清称对讼争房屋情况不知情，未与刘道元发生房屋买卖关系，该房屋与其没有任何关系，同时，赖恒清也未对该房屋主张权利，因讼争房屋所有权现登记在赖恒清名下，土地所有权登记在刘道元名下，故蒋登伟要求刘道元、赖恒清协助办理讼争房屋的房地产权属转移登记手续的诉讼请求理由正当，一审法院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：“由被告刘道元、赖恒清在本判决生效后三十日内协助原告蒋登伟办理重庆市北碚区月兴村34-6号房屋【产权证号：033185，国有土地使用权证号：碚国用（2000）字第5005号】的房地产权属转移登记手续。案件受理费80元，由被告刘道元负担80元”。刘道元、赖恒清不服一审判决，向本院提起上诉。请求撤销原审判决，依法改判为驳回蒋登伟的全部诉讼请求。刘道元上诉的主要事实和理由：1、原审法院向刘道元公告送达法律文书违法；2、刘道元与蒋登伟签订的《房屋买卖协议》无效，协议涉及的房屋所有权属于赖恒清，赖恒清对《房屋买卖协议》不知情；3、蒋登伟没有支付10万元购房款，刘道元享有先履行抗辩权。赖恒清上诉的主要事实和理由：1、原审法院向赖恒清留置送达法律文书违法；2、一审法院询问赖恒清，原判采信该询问笔录认定案件事实违法；3、原判认定《房屋买卖协议》有效错误，协议涉及的房屋所有权属于赖恒清，刘道元未经赖恒清同意，擅自与蒋登伟签订的《房屋买卖协议》无效。蒋登伟辩称：赖恒清自认与案涉房屋没有关系，刘道元收取售房款等事实清楚，原判适用法律正确。刘道元、赖恒清的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明：广安市武胜县工商局登记的武胜天意纸业有限公司基本信息，载明该公司法定代表人刘道元。2014年12月7日一审法院使用国内特快法院专递邮件向刘道元送达法律文书被退回，该送达的单位名称为武胜天意纸业有限公司，退回原因是本人外出无法联系。2014年12月25日，一审法院在赖恒清家中向赖恒清送达法律文书，赖恒清拒绝签收。两名审判人员对赖恒清拒收法律文书的情况在送达回证上记明，并将送达法律文书的过程摄制录像。法院审判人员对赖恒清询问，制作询问笔录，赖恒清对审判人员“刘道元人在什么地方？”的询问，回答称“不知道，几年没见了”。认定上述事实的依据有：在一审诉讼中经庭审质证的证据及当事人陈述。本院查明的其他事实与一审审理查明的事实相同。本院认为：刘道元持有的居民身份证载明，其住重庆市××，刘道元与蒋登伟签订的《房屋买卖协议》载明，刘道元将重庆市北碚区××房屋卖与蒋登伟，蒋登伟2004年12月20日占有使用门牌号为××房屋。一审法院在向刘道元的身份证地址送达法律文书不能，且向可能送达地武胜天意纸业有限公司邮件送达也不能，其母赖恒清证实刘道元下落不明的情况下，向刘道元公告送达起诉状副本、开庭传票等法律文书并无不当。一审法院在赖恒清家中向赖恒清送达法律文书，赖恒清拒绝签收。两名审判人员对赖恒清拒收法律文书的情况在送达回证上记明，并将送达法律文书的过程摄制录像。据此，一审法院对赖恒清的送达符合相关规定。此后，两名审判人员对赖恒清询问相关情况，并制作《询问笔录》并无不当。登记机关为刘道元办理的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》载明，房屋土地坐落于重庆市北碚区月兴村34-6号，赖恒清从刘道元处取得的房屋坐落于重庆市北碚区月兴村34-6号。刘道元的居民身份证载明其住重庆市××，刘道元与蒋登伟签订的《房屋买卖协议》载明，刘道元将重庆市北碚区××房屋卖与蒋登伟。据此，在没有相反证据的情况下，可以认定重庆市北碚区月兴村34-6号与重庆市××为同一坐落，其指向的房地产为同一。刘道元与蒋登伟签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，该协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。刘道元、赖恒清关于《房屋买卖协议》涉及的房屋所有权属于赖恒清，赖恒清对《房屋买卖协议》不知情，刘道元未经赖恒清同意，擅自与蒋登伟签订的《房屋买卖协议》无效的上诉理由没有法律依据，本院对此不予采纳。刘道元（甲方）与蒋登伟（乙方）签订《房屋买卖协议》约定：甲方将自己享有的位于北碚区××号房屋一套以18万元的价格出售给乙方。乙方于签订本协议之日（交房之日）向甲方支付购房款10万元（已付），余款8万元在办理完产权过户手续交付产权证时一次性付清。据此，在合同签订日蒋登伟占用使用案涉房屋的情况下，可以认定蒋登伟已于合同签订本之日向刘道元支付购房款10万元，刘道元关于蒋登伟没有支付10万元购房款的上诉理由本院不予采信。赖恒清不是《房屋买卖协议》的当事人，对蒋登伟没有合同义务，蒋登伟不能依据《房屋买卖协议》的约定，向赖恒清主张权利。蒋登伟请求赖恒清协助办理办理重庆市北碚区××房屋的房地产权属转移登记手续没有事实和法律依据，原判支持蒋登伟的该部分诉请错误，依法应予纠正。刘道元在仅持有重庆市北碚区月兴村34-6号的《国有土地使用权证》的情况下，与蒋登伟签订《房屋买卖协议》，该协议虽属于有效合同，但案涉房屋登记赖恒清名下，赖恒清不同意蒋登伟的诉请，刘道元无法履行配合办理产权过户手续，交付产权证的义务，属事实上履行不能。据此，原判支持蒋登伟关于刘道元、赖恒清协助办理重庆市北碚区××房屋的房地产权属转移登记手续的请求错误，依法应予纠正。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市合川区人民法院（2014）合法民初字第07140号民事判决；二、驳回蒋登伟的诉讼请求。一审案件受理费80元，由蒋登伟负担。二审案件受理费80元，由蒋登伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  赖生友代理审判员  闫信良二〇一六年七月六日书 记 员  陈 胜