重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0115民初2836号原告：李正全，男，1978年9月14日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托代理人：张朋（特别授权），重庆市长寿区公平法律服务所法律工作者。被告：重庆杰勋房地产开发有限公司，住所地重庆市涪陵区。法定代表人：张治国，该公司总经理。委托代理人：文生名（特别授权），重庆金雷律师事务所律师。原告李正全与被告重庆杰勋房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理后，依法由审判员霍振峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李正全的委托代理人张朋、被告重庆杰勋房地产开发有限公司的委托代理人文生名到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李正全诉称：2013年6月20日，被告公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与我签订了《重庆市商品房买卖合同》一份，由我购买被告开发的位于重庆市长寿区石堰镇鼎力时代商品房一套。根据约定，我于合同签订当日向被告支付了第一期购房款100000元及大修基金、契税12100元。2014年5月14日，我又向被告支付了第二期购房款140000元。现被告未按时交房。为维护我的合法权益，特向法院起诉，要求判令：1.依法确认原、被告2013年6月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》无效；2.被告退还我购房款240000元及利息（从2013年6月20日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至购房款还清时止）；3.被告支付原告赔偿金240000元；4.被告退还原告已缴纳的大修基金及契税共计12100元。被告重庆杰勋房地产开发有限公司辩称：我公司与原告签订《重庆市商品房买卖合同》时未取得商品房预售许可证属实，截至开庭时，是否已办理商品房预售许可证不清楚，且案涉工程项目属当地政府引进，未批先建，没有走正常审批流程，也不再办理房屋预售许可证，直接办理房产证，故合同效力由法院审查。同时，我公司并未故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，不同意承担已交购房款一倍的赔偿。我公司代收大修基金及契税共计12100元，现该款存于我公司。在合同无效的情况下，我公司愿意退还原告交纳的大修基金及契税12100元。经审理查明：2013年6月20日，原告李正全与被告重庆杰勋房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》一份，约定由原告李正全购买被告重庆杰勋房地产开发有限公司开发建设的位于重庆市长寿区石堰镇鼎力时代小区15A-12-6号商品房一套，成交总价为302524元，由原告李正全分期支付。其中，原告李正全应于2013年6月20日合同签订当天支付第一期购房款100000元，于2014年2月28日前支付第二期购房款150000元。合同还约定，被告重庆杰勋房地产开发有限公司应于2015年12月31日将房屋交付原告李正全使用。合同签订当天，原告李正全依约向被告重庆杰勋房地产开发有限公司交纳购房款100000元及被告公司代收的大修基金、契税12100元（现该费用尚存于被告公司）。2014年5月14日，原告李正全向被告公司交纳购房款140000元。后因故，被告重庆杰勋房地产开发有限公司未按时交房，原、被告发生纠纷后，原告诉至我院。另查明，案涉房屋所在鼎力时代小区系长寿区石堰镇政府协议引进开发项目，该项目在未按规定办理土地使用证、规划许可证、施工许可证等证照的情况下即开发建设。后被告公司又在未办理商品房预售许可证的情况下，与包含本案原告李正全在内的购房者签订了《重庆市商品房买卖合同》，进行预售。截至起诉前，被告重庆杰勋房地产开发有限公司仍未取得商品房预售许可证，案涉房屋所在楼栋亦未竣工。以上事实有当事人陈述、《重庆市商品房买卖合同》、收据、《引资开发建设协议书》、《会议纪要》（2015年1月9日）、石堰府〔2016〕9号文件等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的主张或辩称意见，有责任提供证据证实，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告诉请确认案涉《重庆市商品房买卖合同》无效，并请求被告公司返还购房款240000元及支付利息（从2013年6月20日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至购房款还清时止）。本院认为，原、被告双方所买卖房屋为在建房屋，故本案房屋买卖合同系商品房预售合同。根据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告公司作为出卖人，系在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订的合同，截至起诉前，被告公司仍未取得商品房预售许可证，所预售房屋也未竣工，故案涉《重庆市商品房买卖合同》违反了法律的强制性规定，属无效合同。而法律亦规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价赔偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告根据合同已向被告公司交纳了购房款240000元，合同无效后，被告公司应将依据该合同收取的购房款240000元予以返还，故本院对原告请求被告公司返还购房款240000元的诉讼请求予以支持。对于原告所主张已付购房款利息。本院认为，原告所主张利息实系案涉合同被确认无效后对其造成的资金占用损失。本案中，被告公司未依法办理商品房预售许可证的行为是导致案涉合同无效的全部原因，故案涉合同被确认无效后，其公司应对给原告造成的损失承担缔约过失赔偿责任，故本院对原告请求被告公司支付利息的诉讼请求予以支持。原告所主张利息的起算时间及计算标准不违反法律规定及案件事实，本院亦予以支持。被告另诉请被告退还已支付的大修基金、契税计12100元。本院认为，因被告公司代收的该费用尚存于被告公司，且被告公司亦表示，如合同无效，愿意退还该费用，故本院对原告该诉讼请求予以支持。此外，原告亦诉称被告公司在订立合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效，故请求被告公司赔偿240000元。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）第九条系针对出卖人卖房时的欺诈行为所作的法律规定。而根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条之规定，欺诈行为系指“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示”。根据上述规定，《解释》第九条所规定“故意隐瞒”应指积极的作为行为。本案中，被告公司并不存在积极作为的“欺诈”行为，原告不能依据《解释》第九条之规定，向被告公司主张“不超过已付购房款一倍的赔偿”，本院对原告该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李正全与被告重庆杰勋房地产开发有限公司于2013年6月20日签订《重庆市商品房买卖合同》无效；二、被告被告重庆杰勋房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向原告李正全返还购房款240000元，并支付利息（从2013年6月20日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至购房款返还完毕时止）；三、被告被告重庆杰勋房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向原告李正全返大修基金及契税共计12100元；四、驳回原告李正全的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8682元，减半收取4341元，保全申请费1781元，共计6122元，由原告负担诉讼费2061元（已交纳），由被告负担诉讼费2280元、保全申请费1781元（限被告于本判决生效之日起7日内向本院缴纳诉讼费2280元，向原告支付保全申请费1781元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，并适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  霍振峰二〇一六年七月十三日书记员  赵文娥