山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁02民终4671号上诉人（原审第三人)中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行。负责人赵波，支行行长。委托代理人栾栋，山东岛城律师事务所律师。委托代理人吴雪飞，山东岛城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘欣孚。委托代理人纪毓川，青岛城阳润康法律服务所法律工作者。原审被告青岛吉昌房地产开发有限公司。法定代表人王泽宣，董事长。上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称农行城阳支行）因与被上诉人刘欣孚、原审被告青岛吉昌房地产开发有限公司（以下简称吉昌房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2014）城民初字第3234号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人农行城阳支行的委托代理人栾栋，被上诉人刘欣孚的委托代理人纪毓川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘欣孚在一审中诉称，刘欣孚购买吉昌房地产公司位于城阳区吉昌馨苑X号楼X单元X户的房屋，该房屋已经交付于刘欣孚，且刘欣孚已实际占有使用，但吉昌房地产公司一直不给刘欣孚办理过户手续。故请求判令：1、吉昌房地产公司给刘欣孚办理吉昌馨苑X号楼X单元X户的房屋过户手续；2、诉讼费用由吉昌房地产公司承担。后刘欣孚向提交申请书，称农行城阳支行与涉案房屋涉及在建工程抵押，具有法律上的利害关系，申请追加其为本案第三人，请求判令农行城阳支行办理涉案房屋抵押登记解除手续。吉昌房地产公司未进行答辩也未提交证据。农行城阳支行在一审中述称，涉案房屋已经办理在建工程抵押，刘欣孚与吉昌房地产公司之间签订的房屋购房合同，未经抵押权人同意，侵犯了第三人的合法权益，请求依法驳回刘欣孚的诉讼请求。一审法院查明，刘欣孚（乙方）与吉昌房地产公司（甲方）于2012年12月10日签订《房屋购房合同》，主要约定：乙方购买甲方吉昌馨苑X号楼X单元X户房屋，建筑面积分别为94.64平方米，单价4000元每平方米，总价为378560元；乙方于2012年12月8日支付全部房款，甲方应协助乙方办理一切房屋交接手续。吉昌房地产公司于2012年12月10日给刘欣孚出具收据1份，载明今收到刘欣孚涉案房屋购房款378560元。2012年12月12日，吉昌房地产公司向青岛爱康物业管理有限公司（以下简称爱康物业公司）出具入伙通知单1份，载明购房人刘欣孚已购买翠堤雅筑项目第X号楼X单元X户房，已签订购房合同，请按规定给予办理房屋交接手续。2012年12月28日，爱康物业公司给刘欣孚出具收据，载明收到（X-X-X）刘欣孚垃圾清运费265元。农行城阳支行于2009年12月14日取得青房地建市字第200981532号在建工程抵押证，吉昌房地产公司抵押的在建工程包括涉案房屋，因吉昌房地产公司没有偿还全部借款，农行城阳支行至今未将涉案房屋解押。2012年6月28日，吉昌房地产公司取得涉案房屋的初始登记。2012年12月底，吉昌房地产公司法定代表人王泽宣不知去向，吉昌房地产公司停业。一审法院认为，2009年，吉昌房地产公司为贷款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给农行城阳支行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，农行城阳支行对涉案房屋享有抵押权，故刘欣孚、吉昌房地产公司签订的购房合同的履行受农行城阳支行的约束。但农行城阳支行并无证据证明吉昌房地产公司不能销售涉案房屋，刘欣孚作为涉案房屋的买受人，根据吉昌房地产公司出具的收据，已经履行了支付全部购房款的合同义务，故刘欣孚、吉昌房地产公司签订的购房合同合法有效。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故刘欣孚购得涉案房屋的相应权益优先于农行城阳支行的在建工程抵押权。在刘欣孚已交付全部购房款后，且没有证据证明刘欣孚存在过错，其享有的合同权利，应依法受到保护。故刘欣孚要求农行城阳支行办理涉案房屋解押手续，理由正当，予以支持。购房合同虽没有约定办理涉案房屋权属证书的时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项的规定，吉昌房地产公司应自合同签订之日起90日内协助刘欣孚办理涉案房屋权属证书，故刘欣孚要求吉昌房地产公司协助办理涉案房屋过户手续，理由正当，一审亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院做出如下判决：一、农行城阳支行和吉昌房地产公司于判决生效后30日内协助刘欣孚办理青岛市城阳区正阳路X号吉昌馨苑X号楼X单元X户房屋的抵押登记解除手续；二、在上述判决第一项的抵押登记解除手续办妥后30日内，吉昌房地产公司协助刘欣孚办理青岛市城阳区正阳路X号吉昌馨苑X号楼X单元X户房屋的产权过户手续。案件受理费6978元，公告费600元，由吉昌房地产公司负担。宣判后，农行城阳支行不服一审判决，向本院提出上诉。上诉人农行城阳支行上诉称，一、一审认定事实错误。1、被上诉人不能证明已经支付全部房屋价款。被上诉人证明已经支付全部房屋价款的证据是吉昌房地产公司出具的购房发票，无银行转账、电汇等凭证。只有收款收据而无支付款项凭证，不能证明付款的事实。2、被上诉人不能证明房屋已经交付并实际入住。被上诉人为证明涉案房屋已经交付并实际入住的证据是物业费收据和入伙通知单。以上证据不能证明涉案房屋交付和实际入住的法律事实。因为被上诉人没有向法庭提交房地产公司交付房屋凭证，也没有房屋使用手册，更不能证明相关物业公司与吉昌馨苑小区的法律关系。二、原审法院认定房屋认购协议合法有效错误。被上诉人与吉昌房地产公司签订商品房出售合同时，合同附件房屋信息查询表示，涉案房屋已经设定抵押，抵押权为上诉人。根据担保法、物权法有关规定，抵押物的处置必须重复抵押权的同意，否则无效。三、原审适用法律错误。在房屋买卖过程中，被上诉人至少存在五方面错误：1、明知涉案房屋已经抵押，在没有取得上诉人同意的情况下，签订商品房出售合同；2、没有将购房款交付给上诉人；3、没有证据证明已经向开发商交齐购房款；4、不能证明已经实际入住；5、不能证明所购房屋用途是用于居住消费。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，上诉费由被上诉人负担。被上诉人刘欣孚答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，二审查明事实与一审查明一致。本案经调解，双方未能达成一致。本院认为，被上诉人与吉昌房地产公司签订的购房合同系双方当事人真实自愿的意思表示，内容不违反法律强制性规定，一审认定购房合同合法有效并无不当。合同签订后，被上诉人支付了全部购房款，被上诉人对此已经提交了支付购房款的相关凭证，被上诉人在购房过程中不存在过错，并且被上诉人提交的入伙通知单和物业费收据，可以证实被上诉人已实际入住。现吉昌房地产公司的法定代表人不知去向，公司停业，被上诉人作为消费者为维护自身合法权益提起诉讼要求办理过户手续，符合法律规定，应予支持。关于上诉人上诉提出的在建工程抵押权问题，本院认为，根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，一审法院据此认定被上诉人购得涉案房产的相应权益优先于上诉人的在建工程抵押权符合法律规定。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6978元，由上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行负担。本判决为终审判决。审判长 苏 勇审判员 李晓波审判员 杨保国二〇一六年七月十二日书记员 胡浩东书记员 魏 威