广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初2340号原告苏顺清，男，1964年11月24日出生，汉族，住广东省东莞市东城区，。委托代理人吴瑞云，广东名成律师事务所律师。委托代理人温敏敏，广东名成律师事务所实习律师。被告焦青桂，女，1973年4月25日出生，汉族，住广东省东莞市东城区，。被告王廷卫，男，1974年4月20日出生，汉族，住河南省新野县，。被告祁汝明，男，1962年6月6日出生，汉族，住广东省东莞市，。原告苏顺清诉被告焦青桂、王廷卫、祁汝明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人吴瑞云、温敏敏、被告祁汝明到庭参加诉讼，被告焦青桂、王廷卫经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年12月21日，原告与被告焦青桂共同签订了一份《房屋买卖合同》，约定，由原告向被告焦青桂购买其位于东莞市松山湖高新技术产业开发区新城路4号山河语岸花园9栋1单元1601号之房屋（产权证号：粤房地权证莞字第××号），双方并约定：房屋成交价为2619720元，由原告于签署合同时向被告焦青桂支付定金100000元，合同签署后一周内支付首期款1400000元，尾款1119720元在过户完税后一周内支付，前述款项均汇至被告祁汝明的银行账户中。双方并约定，任一方违约的，守约方有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的百分之二十（以高者为准）作为守约方的赔偿。上述房屋买卖合约签订后次日，被告焦青桂、王廷卫、祁汝明即到东莞市公证处办理了公证委托手续，将办理上述房屋买卖的相关手续，包括向原贷款银行办理提前还贷手续、办理二手交易过户手续及收取买方贷款银行发放的贷款等均委托被告祁汝明全权办理。原告按照合约之约定，于2015年12月15日将定金100000元汇入被告祁汝明的账户，被告焦青桂并出具了收据给原告；于2015年12月24日将首期款1400000元汇入被告祁汝明的账户，被告祁汝明于2015年12月24日向原告出具了《收款协议》，在前述协议上其确认收到购房首期款1400000元，并承诺如因业主个人原因导致该房屋无法正常交易过户，由被告祁汝明在一周内无条件退回该1400000元。由于被告苏顺清与案外人刘东海存在经济纠纷，导致案外人诉至河南省南阳市卧龙区人民法院，该院按案外人的申请于2016年1月12日查封了案涉房屋，导致案涉房屋无法正常交易过户。经与被告焦青桂、王廷卫多次交涉，均未能解决。原告认为，原告与被告焦青桂签订的《房屋买卖合约》合法有效，原告已支付被告焦青桂定金、首期款合计1500000元，但由于被告焦青桂的原因导致案涉房屋无法正常交易过户，被告焦青桂理应退还原告已付的购房款，并按照合约约定赔偿原告相当于全部房款的20%的违约金523944元。被告王廷卫系被告焦青桂的配偶，依法应对案涉债务承担共同清偿责任。另，被告祁汝明应按其承诺，在案涉房屋发生被案外人查封无法交易过户后在1400000元范围内与被告焦青桂连带承担向原告还款的责任。因此，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求法院判令：1.被告焦青桂、王廷卫退还原告购房款1500000元；2.被告焦青桂、王廷卫赔偿原告违约金523944元；3.被告祁汝明承担连带责任退还原告部分购房款1400000元；4.三被告承担本案之全部诉讼费及保全费。被告祁汝明辩称，一、被告祁汝明明确案涉买卖关系，被告祁汝明与原告及另外两被告是好朋友关系，促成两方的买卖，被告祁汝明从中没有得到任何利益；二、两被告因在河南做生意，因此没有时间过来处理房屋买卖，则委托被告祁汝明帮忙去房管所办理变更手续，被告祁汝明仅是帮忙；三、原告与另外两被告谈好价格，由于原告跟被告祁汝明是好朋友，因此与双方协商一致，将款项直接汇入被告祁汝明的账号，由被告祁汝明直接转给另外两被告，款项最后由银行扣除，款项扣完后，原告出具收款协议，被告祁汝明直接签名，但是被告祁汝明并没有看到协议的内容。被告焦青桂、王廷卫经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交答辩意见及证据。经审理查明，2015年12月21日，原告与被告焦青桂签订了一份《房屋买卖合约》，约定：由被告焦青向原告出售位于东莞市松山湖高新技术产业开发区新城路4号山河语岸花园9栋1单元1601号之房屋（产权证号：粤房地权证莞字第××号），成交价为2619720元；由原告于签署合同时向被告焦青桂支付定金100000元，合同签署后一周内支付首期款1400000元，尾款1119720元在过户完税后一周内支付，前述款项均汇至被告祁汝明的银行账户中；买卖双方任意一方违约的，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的百分之二十（以高者为准）作为守约方的赔偿。2015年12月22日，被告焦青桂、王廷卫、祁汝明即到东莞市公证处办理了公证委托手续，将办理案涉房屋买卖的相关手续，包括向原贷款银行办理提前还贷手续、办理二手交易过户手续及收取买方贷款银行发放的贷款等均委托被告祁汝明全权办理。2015年12月15日，原告将定金100000元汇入被告祁汝明的账户，被告焦青桂并于2015年12月21日出具了收据给原告；于2015年12月24日原告将首期款1400000元汇入被告祁汝明的账户，被告祁汝明于2015年12月24日向原告出具了《收款协议》，被告祁汝明确认收到原告的购房首期款1400000元，并承诺如业主个人原因导致案涉房屋无法正常交易过户，被告祁汝明无条件退回1400000元（一周内）。另查明，被告焦青桂与被告王延卫于2005年10月8日登记结婚；案涉房产登记日期为2012年9月14日，并于2016年1月12日被河南省南阳市卧龙区人民法院查封，案号为（2016）豫1303民初45号。以上事实，有原告提交的《房屋买卖合约》、房地产权证、房产登记信息查询结果、结婚证复印件、公证书、收据、收款协议、银行转账凭证、结婚证、原告配偶的身份证复印件、2016年1月14日查询的房产登记信息查询结果，被告祁汝明提交的结清证明、业务委托书以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告焦青桂、王廷卫经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为自愿放弃质证和抗辩的权利。原告与被告焦青桂签订的《房屋买卖合约》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告依约支付了定金及首期款共计1500000元，但因被告焦青桂有其他纠纷，导致案涉房屋已于2016年1月12日被河南省南阳市卧龙区人民法院查封，案涉房屋无法办理过户手续，合同无法履行，故被告焦青桂构成违约。根据《房屋买卖合约》的约定，原告有权解除合约，并要求被告焦青桂支付违约金。故对于原告要求被告焦青桂退还原告购房款1500000元及支付违约金523944元，本院依法予以支持。关于被告王廷卫责任承担问题。本院认为，案涉债务发生在被告焦青桂与被告王廷卫婚姻关系存续期间，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”，因被告未能举证证明案涉债务明确约定为个人债务，或者能够证明案涉债务属于《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定情形，故案涉债务应按夫妻共同债务处理。故，原告诉请被告王廷卫承担共同清偿责任，于法有据，本院予以支持。关于被告祁汝明责任承担问题。被告祁汝明主张，处理案涉房屋是其出于朋友关系帮忙的，并没有收取任何利益，且《收款协议》系原告出具，被告祁汝明直接签名的，被告祁汝明并没有看到协议的内容，不应承担连带责任。本院认为，被告祁汝明作为完全民事行为能力人，应对其签订的《收款协议》承担相应的责任，《收款协议》中约定“如因为业主个人原因导致该房屋无法正常交易过户，本人承诺无条件退回该款项（一周内）”，现因被告焦青桂的原因导致案涉房屋被法院查封，无法正常交易过户，被告祁汝明应对案涉的1400000元购房款承担清偿责任，故原告诉请被告祁汝明对退还部分购房款1400000元承担连带清偿责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告焦青桂、王廷卫应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告苏顺清退还购房款1500000元；二、被告焦青桂、王廷卫应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告苏顺清支付违约金523944元；三、被告祁汝明对第一项债务中的1400000元承担连带清偿责任。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11495.78元、保全费2020元，合计13515.78元（原告已预交），由被告焦青桂、王廷卫、祁汝明共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  周吉宁二〇一六年七月五日书记员  邬水丽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。