海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 (2015)琼海民二初字第234号 原告：张宇博，男，1993年1月11日出生，汉族，住黑龙江省肇州县。 委托代理人：张学国，海南信达律师事务所律师。 委托代理人：葛肖斐，海南信达律师事务所律师。 被告：海南万长威房地产投资有限公司。住所地：海南省海口市。 法定代表人：石燕南，总经理。 委托代理人：程盛强，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 委托代理人：吴宇青，海南法立信律师事务所律师。 被告：琼海玉中置业有限公司。原住所地：海南省琼海市，现住所地：海南省海口市。 法定代表人：王新贵，总经理。 委托代理人：林天能，海南维特律师事务所律师。 原告张宇博诉被告海南万长威房地产投资有限公司（以下称万长威公司）、琼海玉中置业有限公司（以下称玉中公司）商品房预约合同纠纷一案，本院2015年10月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人葛肖斐、张学国，被告万长威公司委托代理人程盛强、吴宇青，被告玉中公司的委托代理人林天能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张宇博诉称：2010年7月13日，原、被告签订《商品房优惠价认购合同》，约定原告认购被告合作开发的琼海市万泉雅苑B楼8-D1房产，建筑面积67.82平方米，总房款329605.2元，于2010年7月15日前一次性付清；被告交房日期为2011年12月31日，若由于被告原因导致不能正常进行商品房开发，被告承担上述房产总价的5%违约金；同时，二被告于2010年6月8日签订的《合作开发房地产合同书》作为本认购书的附件，具有同等法律效力。原告于2010年7月24日向被告支付329605.2元购房款，被告向原告出具收据。2012年初，被告称要将《商品房优惠价认购合同》换成正式的《商品房买卖合同》，并将《商品房买卖合同》寄给原告，让原告在买受人处（画圈处）签名按手印在把《商品房优惠价认购合同》原件和签过字的《商品房买卖合同》一同寄回被告，后来随着二被告之间发生纠纷，未将《商品房买卖合同》回寄原告，原告屡次联系被告要求其将合同给原告，但被告一致拖延至今。万泉雅苑项目由被告玉中公司作为出地方、被告万长威公司作为投资方合作开发建设，因被告原因自2012年5月停工至今，形成半拉子工程，致使原告无法实现合同目的。被告的行为已构成违约，损害了原告的合法权益。为此，原告特提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房优惠价认购合同》；2、二被告向原告退还房款329605.2元；3、二被告向原告支付利息100886元（按人民银行同期贷款利率计算，自2010年7月24日始暂算至2015年9月1日，实际计算至被告还清购房款之日止）；4、二被告向原告支付总房价5%的违约金16480元；5、诉讼费用由二被告承担。 原告为支持其主张，提供下列证据材料：1、《商品房优惠价认购合同》、快递单，证明原告认购被告合作开发的位于琼海市万泉雅苑B楼8-D1房产，总金额329605.2元，交房时间为2011年12月31日，同时证明被告不能正常进行商品房开发需承担房产总价5%的违约金以及二被告签订的《合作开发房地产合同书》作为本协议书乙方的法律保证。2、万长威公司出具的日期为2010年7月24日的收据、汇款单、户口本复印件及社区证明，证明原告已付清了购房款，履行了自己的义务。3、向琼海市相关部门和领导反映函，证明万泉雅苑项目停工后，原告同其他购房人不断通过各种途径维护自身权益。4、（2012）海南一中民初字第116号民事判决书、（2013）琼民一终字第51号民事裁定书，证明万泉雅苑项目由被告玉中公司作为出地方、万长威公司作为投资方合作开发建设，因二被告原因导致万泉雅苑项目自2012年5月停工至今，无法交房，构成违约。5、（2012）琼海民二初字第201号民事判决书，证明二被告属于合伙联营关系，玉中公司应当承担连带责任。6、通信联络的购房者名单、500元联系表，证明原告从2013年6月5日开始以每人交纳500元委托江德年等人向琼海有关部门进行上访、信访，原告诉讼请求没有超过诉讼时效。7、关于“万泉雅苑”项目有关投诉问题的处理报告、琼海市住房保障和房产管理局关于“万泉雅苑”项目上访问题的报告，证明原告屡次向琼海有关部门进行上访的事实及原告积极维护自己的诉讼权益，原告的诉讼请求没有超过诉讼时效。 被告万长威公司辩称：一、涉案项目开发商是玉中公司，被告与玉中公司只是合作关系，一切对外都是以玉中公司名义进行。被告与原告签订的认购书是代理玉中公司签订的，代理关系体现在被告与玉中公司的合作合同书以及玉中公司给被告的授权委托书上，因此涉案的权利义务均要由玉中公司承担。二、逾期交房违约金与利息属于重复主张。 被告万长威公司为支持其主张的事实，提供了下列证据材料：1、被告玉中公司出具的授权委托书，证明玉中公司委托万长威公司对外销售涉案项目的房产，且是全权代理销售，因此产生的销售费用及后果由玉中公司承担，且也告知过原告；各自承担各自名下的房产销售费用等，说明双方是合作关系不是合伙关系。2、（2015）海中法执异字第36号执行裁定书，证明二被告是合作关系不是合伙联营关系，涉案房产是属于玉中公司所有，不是与万长威公司共同所有，该案中，万长威公司也提交了授权委托书，且玉中公司的法定代表人王新贵对此没有异议。 被告玉中公司辩称：一、万长威公司私下与原告签订《万泉雅苑认购书》，玉中公司对此不知情，且没有收取任何房款或定金，合同向对方不是玉中公司，该认购书对玉中公司不具有法律上的拘束力，与玉中公司无关，原告将玉中公司列为被告是主体不适格。，二、万泉雅苑项目物权属于玉中公司，万长威公司无权处分，其以自己名义而非玉中公司名义对外处分项目房屋，未经玉中公司同意追认或盖章及法定代表人签章，其行为违反了法律规定，认购书无效。合同无效即不存在解除，万长威公司私下与原告签订认购书并收取原告的款项，应由万长威公司负责返还，与玉中公司无关。三、原告是具有完全行为能力人，在明知万泉雅苑项目是玉中公司所有的情况下仍然私下与万长威公司签订《万泉雅苑认购书》并将款项转入万长威公司或私人账户，存在重大过错或不排除原告与万长威公司存在共同恶意串通的可能，实施损害玉中公司的违法行为，应当对本案承担过错责任或全部责任。四、根据《万泉雅苑认购书》第三条第一项约定，原告已在2012年7月7日知悉认购目的无法实现，却至2015年7月才起诉主张权利，已超过法律规定的诉讼时效期间，请求依法驳回原告的起诉或诉讼请求。五、吴凯儇打着万长威公司的名义私下出卖处分玉中公司名下的房屋，其个人收取购房人的预付款、购房款或定金，吴凯儇及万长威公司的行为已涉嫌刑事犯罪，应当移交公安机关侦查，追回犯罪所得，为玉中公司及受害人挽回损失。 被告玉中公司为支持其主张的事实，提供了下列证据材料：1、万长威公司企业机读档案登记资料，万长威公司控制人吴凯儇既不是股东也不是法人，与该公司没有任何关系，结合原告提供的证据，证明该案与玉中公司没有关系。2、公告，证明被告不认可万长威公司提供的授权委托书，被告对原告与万长威公司之间的认购、买卖关系不认可，与被告无关。3、海南日报的敬告购房客户公告，证明购房未经被告盖章的一律无效，被告不认可万长威公司对外私自卖房的行为。4、通知两份、协调会（签到表）、EMS快递单，证明被告已经解除与万长威公司之间的合作关系，并送达了万长威公司、进行了公告等法律程序，解除已发生法律效力。5、营业执照、国有土地使用权证、施工许可证、预售许可证，证明涉案项目是被告所有，原告与万长威公司签署的认购书及万长威公司收取的款项与被告无关，且预售许可证写明购房款必须支付到被告的账户，原告在该案中存在重大过错，其法律责任应当由相关当事人承担，与被告无关。 经质证，被告万长威公司对原告提供的1的真实性、合法性、关联性均没有异议，但证明力有异议，本案责任应当由玉中公司承担，对快递单的真实性没有异议，但被告确实收到原告支付的购房款；对证据2、3的真实性、合法性、关联性及证明内容均没有异议；对证据4的真实性没有异议，对合法性、关联性、证明内容及证明力均有异议，但对合作开发建设没有异议；对证据5的真实性、合法性没有异议，对关联性异议，该判决书把二被告作为共同被告，被告认可了，但只是个案，与本案无关联，玉中公司才是本案责任人，事实上关于免证事实一中院也有民事判决书及调解书对此有不同认定；对证据6的真实性无法确认，但对原告不断维权的事实没有异议；对证据7的真实性、合法性、关联性没有异议。被告玉中公司对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，快递单中的签署人不认识，不清楚公司是否收到了该快递件，不能证明原告证明的事实；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，收据的文本形式没有相关的交付银行凭证，户口本是复印件不予质证；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据4、5的真实性没有异议，但合法性、关联性有异议，证据5只是对个案的认定，与本案无关；对证据6、7的真实性、合法性、关联性均有异议。原告认为被告万长威公司提供的证据1与其无关，二被告在合作建设开发的前提下，不管谁销售是二被告内部分工问题；证据2与本案无关，是被驳回的裁定书，万长威公司陈述说本案责任由玉中公司承担没有依据。被告玉中公司对被告万长威公司提供的证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据存在伪造嫌疑，玉中公司会申请鉴定，万长威公司称被告在另案中认可该证据的盖章不属实，该证据足以证明涉案项目是玉中公司的，根据授权委托书的内容，万长威公司是一般代理，说明了万长威公司对外销售都应当以被告的名义签订才具有效力，因此，对外销售的行为，有被告的签名、盖章才能由被告承担责任；对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，合作关系与合伙关系是两码事。原告对被告玉中公司提供的证据1的真实性、合法性、关联性有异议，且不能证明玉中公司想证明的内容；对证据2的真实性没有异议，玉中公司一直称授权委托书是假的，却从来没有申请鉴定，且该证据对业主是没有法律效力的；对证据3的真实性没有异议，基于二被告的委托关系，买方有理由相信万长威公司有权卖房；对证据4的真实性没有异议，该证据时间是2014年，且2014年海南省高院的裁定书也明确了二被告的关系是不能解除的，该证据没有法定的程序和法定的事由，没有法律效力；对证据5的真实性没有异议，虽然项目是玉中公司的，但二被告系合作合伙关系，且证据显示的时间都是签订合同之后。被告万长威公司对被告玉中公司提供的证据1不予质证，该证据是复印件，且打印日期是2012年，在另案中王新贵也说明吴凯儇是万长威公司的实际控制人；对证据2、3的真实性没有异议，合法性及证明效力有异议，是玉中公司单方的公告，没有法律效力，并且万长威公司在庭前就已提供了委托书，玉中公司应当在举证期限内申请鉴定，这是不诚信的行为，至于是否二被告承担连带责任，由法院判决；对证据4的真实性、合法性、关联性有异议，吴凯儇不是万长威公司实际控制人也不是股东、负责人，只是一个员工，万长威公司的负责人是石燕南，快递单上看不出写什么内容，写明的收件人也不清楚，且寄件人是王泽风，不是玉中公司，2014年公告的真实性没有异议；对证据5真实性没有异议，证明内容有异议，项目是玉中公司的，但是与万长威公司合作开发，预售许可证上的开户银行是监管账户，并不是收房款账户，并且认购书中没有约定房款的指定账户。 本院综合认证如下：原告提供的证据1中的快递单及证据2中的户口本、社区证明无原件核对，本院不予确认；证据1中的《商品房优惠价认购合同》、证据2中的收据、业务回单及证据3-7经与原件核对一致，且与本案实际关联，本院上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告万长威公司提供的证据1，被告玉中公司虽有异议，但海南省第一中级人民法院作出的（2012）海南一中民初字第116号民事判决中已对该证据进行确认，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2真实性、合法性、关联性予以确认。对被告玉中公司提供的证据2、3、5的真实性予以确认；证据1是万长威公司的企业档案登记资料，虽然原告与玉中公司对其真实性有异议，但该证据是万长威公司在工商部门的企业的登记资料，对其真实性予以确认；证据4经与原件核对一致，对其真实性予以确认。 经审理查明：2010年6月8日，被告玉中公司与被告万长威公司签订《合作开发房地产合同书》，约定双方合作开发建设位于海南省琼海市嘉积镇西园埇的房地产“万泉雅园”（又称万泉雅苑）项目；玉中公司提供符合约定的项目建设用地，协助项目的开发建设和监督万长威公司的经营管理；万长威公司负责本项目除土地地价之外的开发建设资金，并全权负责本项目全部的开发建设资金及项目开发建设管理工作；房屋的销售价格、营销方案和销售代理机构由万长威公司负责确定，报玉中公司备案；项目开发完成后由双方按建筑面积分配房产，玉中公司占40%、万长威公司占60%的房产或房产销售收入，玉中公司分得的房产由万长威公司按销售政策实施统一销售等。合同还对双方责任、违约责任等其他合作事项进行了约定。2012年2月10日，被告玉中公司取得“万泉雅苑”项目A栋和B栋预售许可证，许可证号分别为[2012]海房预字（0012）号和[2012]海房预字（0013）号。经本院现场勘查，“万泉雅苑”项目现建设了两栋楼房，均尚未封顶，主体结构尚未完成。 2010年7月13日，原告与被告万长威公司签订《商品房优惠价认购合同》，约定：乙方（原告）认购甲方（万长威公司）所有建设中的万泉雅苑B栋8层D1号，建筑面积67.82平方米，单价按建筑面积计算为每平方米4860元，总价款329605.2元，于2010年7月15日以前一次性向开发商琼海玉中置业有限公司缴纳；房屋交付时间为2011年12月31日以前；合同有效时限自甲乙双方实际履行本合同之日起至双方签订本标的物《商品房买卖合同》止；若处于甲方或开发商自身原因导致不能正常进行商品房开发，甲方须无条件将收取的认购款项退还给乙方，并承担上述房产总价的5%违约金等。合同签订后，原告于同年7月24日向被告万长威公司支付认购预付款329605.2元。随后，由于二被告在合作建房过程中发生纠纷，致使“万泉雅苑”项目自2012年5月停工至今，未能完成房屋建设，原、被告亦没有签订《商品房买卖合同》。原告在此期间不断通过各种途径进行维权，并多次向琼海市政府相关部门反映情况要求解决问题。2015年初，琼海市住房保障与房产管理局曾召集二被告、购房业主代表等对“万泉雅苑”项目问题进行协调。因问题未能解决，原告于2015年10月13日向本院提起诉讼。 本院认为：本案系因原告与被告万长威公司签订的《商品房优惠价认购合同》引发的纠纷，原、被告没有签订《商品房买卖合同》，故立案时确定的案由不当，应变更为商品房预约合同纠纷。被告万长威公司与玉中公司签订的《合作开发房地产合同书》以及原告与被告万长威公司签订的《商品房优惠价认购合同》，是各方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点为：一、玉中公司是否适格被告；二、原告的请求是否超过诉讼时效；三、原告与被告万长威公司签订的《商品房优惠价认购合同》应否解除，二被告应否共同承担本案民事责任；原告主张的利息及违约金是否重复。 一、玉中公司是否本案适格被告。玉中公司抗辩没有与原告签订《认购合同》，也没有收取原告房款及定金，原告将其列为被告是不适格的。本案中，玉中公司与万长威公司签订《合作开发房地产合同书》，约定由玉中公司提供土地使用权、万长威公司提供建设资金共同合作开发“万泉雅苑”项目，并约定了项目完成后双方的房产或收入分配、实施统一销售等具体事项。原告认购的是二被告合作开发的项目房产，故其将玉中公司列为本案被告主体适格，被告玉中公司的抗辩理由不成立，本院不予采信。 二、原告的请求是否超过诉讼时效。根据本案查明的事实，涉案项目停工后，原、被告没有依约签订《商品房买卖合同》，原告在此期间不断通过各种途径进行维权，并多次向琼海市政府相关部门反映情况要求解决问题，说明原告一直在积极主张自己的权利。被告玉中公司抗辩原告请求超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，不予采纳。 三、原告与被告万长威公司签订的《商品房优惠价认购合同》应否解除，二被告应否共同承担本案民事责任；原告主张的利息及违约金是否重复。原告与被告万长威公司签订《认购合同》后，原告已向被告万长威公司支付全部房款329605.2元，履行了认购书约定的付款义务，但二被告因合作原因发生纠纷造成项目停工至今未能完成建设，其亦未与原告依约签订《商品房买卖合同》，致使原告的购房目的无法实现，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请要求解除《商品房优惠价认购合同》，理由正当，本院予以支持。二被告签订《合作开发房地产合同书》，约定由玉中公司提供合作的土地使用权，万长威公司提供项目建设全部资金，玉中公司与万长威公司按40%：60%的比例分配房产或房产销售收入，玉中公司分得的房产由万长威公司负责按销售政策实施统一销售等。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”二被告签订的《合作开发房地产合同书》符合该条规定，且合同签订后双方已实际投入土地使用权和资金对项目进行开发建设，因此，双方应共享利润、共担风险。现由于二被告的原因未能完成项目建设交付房屋导致合同解除，双方应共同承担本案责任，并互付连带责任。原告诉请要求二被告共同退还原告购房款，理由正当，本院予以支持。关于原告主张的利息及违约金是否重复的问题。原告主张的购房款利息属于利息损失，与《商品房优惠价认购合同》中约定的违约金，都是基于被告未正常进行商品房开发这一违约行为，二者均属于损害赔偿金，不能并存。鉴于合同约定的违约金数额低于购房款按照同期贷款利率计算的利息数额，结合本案实际情况，对原告主张的购房款利息，本院予以支持，其同时主张违约金属于重复主张，本院不予支持。购房款利息应从2010年7月25日起以购房款329605.2元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算到本判决确定还款之日止。被告万长威公司和被告玉中公司提出本案民事责任不应由其承担的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张宇博与被告海南万长威房地产投资有限公司于2010年7月13日签订的《商品房优惠价认购合同》。 二、限被告海南万长威房地产投资有限公司、被告琼海玉中置业有限公司在本判决生效之日起十日内共同退还原告张宇博房款人民币329605.2元及利息（利息按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，从2010年7月25日起以329605.2元为基数计算到判决确定还款之日止）。 三、被告海南万长威房地产投资有限公司、被告琼海玉中置业有限公司对上述债务互负连带责任。 四、驳回原告张宇博的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币8105元，由原告张宇博负担295元，由被告海南万长威房地产投资有限公司及琼海玉中置业有限公司共同负担7810元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 符儒超 审 判 员 陈宏友 审 判 员 周英俊 二〇一六年二月二十三日 法官助理 邹燕萍 书 记 员 黄鹏飞 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… 五、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民法通则》 第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件 适用法律问题的解释》 第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。