天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2015)南民二初字第1096号原告徐启利。委托代理人蔡玉香，天津蓝天律师事务所律师。被告天津茂川房地产开发有限公司，住所地天津市宁河县芦台镇商业道40号。法定代表人张学忠，总经理。委托代理人刘宏赟，该公司职员。委托代理人闫伟臣，该公司职员。原告徐启利与被告天津茂川房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡玉香和被告的委托代理人刘宏赟、闫伟臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐启利诉称，原、被告于2009年8月31日签订了房屋买卖合同，双方约定由原告购买被告开发的坐落于天津市津南区咸水沽镇惠丰花园兴旺居9号楼2102号的房屋一套，原告已付清全部购房款。现房屋基本建成，但未实际交付给原告，现原告呈讼本院，要求：1、被告将坐落于天津市津南区咸水沽镇惠丰花园兴旺居9号楼2102号房屋正式交付给原告（给付原告水、电、气等相关手续）。2、被告协助原告办理天津市津南区咸水沽镇惠丰花园兴旺居9号楼2102号房屋的产权证。3、诉讼费用由被告承担。被告天津茂川房地产开发有限公司辩称，原、被告之间签署的房屋买卖合同应属无效，原告亦没有缴纳购房款项。本案涉及的房屋所在的9号楼已交付其他业主使用，但本案涉及的房屋未销售，原告可能已入住了该房屋。原告方的房屋买卖合同是原拆迁办主任马迎私自盖章签订，被告并不知情。关于吴景焕被拆迁的房屋，可能涉及案外人刘克伟的权利，双方纠纷至今未解决，故被告不同意原告的诉讼请求。原告向法庭提供如下证据：1、房屋买卖合同1份，以此证明原、被告之间存在房屋买卖关系。2、（2014）南民二初字第512、513、514号民事判决书3份、（2015）二中民四终字第316、317、318号民事判决书3份，以此证明原告向被告履行了付款义务。3、（2013）南民一初字第2195号民事判决书1份，以此证明吴景焕被拆迁的房屋与刘克伟无关。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1有异议，该证据系复写形成，对公章的真实性无异议，但是马迎私自加盖的。从形式看应为预约合同，签订合同时房屋没有建成且房屋买卖合同显示的面积与实际的房屋面积不一致，应为马迎私自签订。马迎没有销售房屋的权利且马迎出事后没有将该合同存档移交给公司。对证据2、3的真实性无异议，但不认可关联性。被告和吴景焕达成的是货币还迁协议，不存在后来的房屋顶账的事实。原告提交的证据1-3符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。被告未向法庭提交证据。根据本院认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：被告系房地产开发企业，案外人马迎自2007年开始在被告拆迁办工作，自2009年4月份开始任被告拆迁办负责人。2007年7月份开始被告对咸水沽镇惠丰花园二期项目范围内的房屋进行拆迁，案外人吴景焕自有房屋在拆迁范围内。案外人吴景焕所有的房屋被拆迁后，经区相关部门协调，案外人吴景焕和被告于2008年7月8日签订了天津市房屋拆迁补偿安置协议，内容为对吴景焕的有证房屋进行货币补偿，有证房屋的补偿金额加上停产停业损失共计440万元（不包括无证房、附属物等补偿金额），此款于2008年9月15日前付清，逾期未付支付相应的违约金。但到期后，被告未向案外人吴景焕履行付款义务。经案外人吴景焕多次催要，被告于2008年9月26日向吴景焕支付了20万元补偿款。后案外人吴景焕多次催要剩余款项，被告均未给付。由于被告未支付补偿款项，且案外人吴景焕急需用钱，吴景焕提出置换房屋，即由被告给吴景焕房屋，由吴景焕自己对外出售以便兑现。经被告拆迁办主任马迎请示被告的法定代表人张学忠，张学忠表示同意该方案并指定马迎与案外人吴景焕进行商谈。吴景焕和马迎商谈过程中，提到了无证房屋、附属物等没有进行补偿且被告未按期付款应支付相应的违约金等。经双方多次协商最终达成了一致意见：双方签订的房屋安置补偿协议不再履行，被告给付吴景焕16套房屋（包括本案涉及的房屋），被告准许吴景焕将16套房屋自行对外出售以便兑现，被告或与吴景焕签订房屋买卖合同，或者与原告找的购房人直接签订房屋买卖合同。后案外人吴景焕将本案涉及的房屋售予原告。2009年8月31日，原、被告双方签订了本案涉及的房屋的买卖合同，双方约定原告购买被告开发的坐落于咸水沽镇××楼××室××房屋××套，价格为312641.4元，建筑面积88.01平方米，交房时面积出现差异执行多退少补。本案涉及的房屋所在楼已竣工交付业主使用，但本案涉及的房屋未对外销售。现原告已搬入本案涉及的房屋居住，但被告未为原告办理正式的入住手续。现原告呈讼本院，提出如上诉请。另查明，案外人吴景焕将其获得的16套房屋中的5套给付了案外人刘克伟，案外人刘克伟曾起诉原告，要求确认被拆迁房屋归刘克伟所有，经一、二审诉讼，法院驳回了案外人刘克伟的诉讼请求。被告曾向本院提起诉讼，要求撤销原、被告双方于2008年7月8日签订的天津市房屋拆迁补偿安置协议，经一、二审诉讼，法院裁定驳回了被告的起诉。被告的拆迁办主任马迎后因犯挪用资金罪被追究了刑事责任。本院认为，依法成立的合同受法律保护。针对原、被告双方的争议点分析、认定如下：关于原、被告双方签订的房屋买卖合同的效力问题及原告未支付购房款的问题：1、被告称马迎系私自对外签订合同，该合同不是被告公司的真实意思表示。马迎现确系因犯罪行为被依法追究了刑事责任，但刑事判决书未认定马迎系偷盖公司公章对外签订商品房买卖合同，且本院是以挪用资金罪追究马迎的刑事责任，故本院不能认定马迎系偷盖公司公章对外签订的商品房买卖合同。原告作为业主，其面对马迎（被告公司的部门负责人）提供的盖有被告公司公章的房屋买卖合同有理由认为双方的买卖行为是被告公司的真实意思表示而非马迎的个人行为，故本院认定双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示。2、被告抗辩称原、被告签订的房屋买卖合同不是正式的商品房买卖合同，没有进行备案且主要条款不全、价格不公平。原、被告双方虽签订的房屋买卖合同不是正式的商品房买卖合同，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。双方签订的房屋买卖合同对双方当事人的姓名、具体的商品房标的物、楼房号、房屋面积、房屋总价款、房屋用途、房屋结构、质量标准等进行了约定，基本具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，故本院认定双方签订的不是商品房认购协议，而是商品房买卖合同。3、被告称原告未支付相应的购房款问题。原、被告签订房屋买卖合同后原告确未直接向被告支付购房款项，但原告将购房款直接支付给了吴景焕，且吴景焕售予原告的房屋系其用拆迁权益置换而来，故本院认定原告向被告履行了支付购房款的义务。4、被告抗辩称16套房屋的总房款远远超过440万元的房屋拆迁安置补偿款的问题。双方签订的440万元的房屋拆迁安置补偿协议显示，440万元只包括有证房屋和停产停业损失补偿，不包括无证房屋、附属物等的补偿，和被告未按期支付440万元补偿款而产生的违约金及以房屋置换方式进行拆迁享有的优惠政策等。双方以签订16套房屋买卖合同的形式将房屋的拆迁补偿问题进行了一次性了结，故16套房屋的总房屋超过440万元补偿款是合情合理的。5、关于吴景焕和案外人刘克伟的被拆迁房屋的产权纠纷问题，因系吴景焕签订的房屋安置补偿协议且系吴景焕与被告商谈的16套房屋的置换问题，故被告有义务按照其签订的房屋买卖合同向原告履行相应的义务，吴景焕和案外人刘克伟的纠纷可另行解决，该问题不影响被告向原告履行相关的义务。综上，被告所称双方签订的房屋买卖合同无效的理由不成立，本院不予采信。由于本案涉及的房屋可以交付且未对外进行销售，故被告理应按照双方房屋买卖合同的约定正式向原告履行交付房屋的义务，故本院对原告要求被告将坐落于天津市津南区咸水沽镇惠丰花园兴旺居9号楼2102号房屋正式交付给原告的诉请予以支持。关于原告主张的被告协助其办理房屋产权证的诉请，该义务是被告的附随义务，被告理应协助原告办理房屋的产权证，故本院对原告主张的被告协助其办理产权证的诉请予以支持。关于双方签订的买卖合同中约定的房屋面积与实际交付的房屋面积可能不一致的问题，待被告交付房屋后双方可按照双方约定或者相关的法律规定另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告天津茂川房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内将坐落于天津市津南区咸水沽镇惠丰花园兴旺居9号楼2102号房屋正式交付给原告徐启利（给付原告房屋的水、电、气卡等相关手续）。二、被告天津茂川房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内协助原告徐启利办理上述房屋的产权证，将该房屋的产权人登记为原告徐启利。案件受理费80元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  魏丽彤审 判 员  王长琴代理审判员  汪国平二〇一六年二月二十二日书 记 员  王梓璇速 录 员  张 玲