广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初3041号原告：广州农村商业银行股份有限公司番禺支行，住所地广州市番禺区。负责人：毛丽冰，职务行长。委托代理人：刘子奋，住广州市番禺区，是原告的工作人员。委托代理人：孟振波，住广州市番禺区，是原告的工作人员。被告：梁展文，住广州市番禺区。原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行（以下简称农商银行番禺支行）诉被告梁展文金融借款合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告农商银行番禺支行的委托代理人刘子奋到庭参加诉讼，被告梁展文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，适用缺席判决。本案现已审理终结。原告农商银行番禺支行诉称：2015年3月10日，原告与被告签订了楼宇按揭合同0117004201500122号。约定被告向原告借款人民币贷款90万元，按月等额归还本息，期限30年，借款利率按人民银行同档次基准利息下浮5%执行方式确定；用于购买位于番禺区东环街迎星西路133号6座(A-1栋)302房屋，并以该房屋为贷款提供抵押担保，于2015年5月13日办妥相关抵押登记手续（粤房地预登穗字第0220271501号），担保上述贷款本息和实现债权的一切费用。2015年3月23日，原告与被告签订借据90万元、还款方式为按月等额归还本息，到期日2045年3月23日，当时月利率4.6709‰（利率按原合同约定和人民银行规定的利率执行）。但被告自2016年1月15日起连续4期未按时按月还本付息，截至2016年4月17日止贷款本金余额891143.81元及拖欠贷款利息、罚息和复息15050.71元（暂计至2016年4月17日止），共计人民币906194.55元。经原告多次催收，被告未能按约定和原告要求归还的贷款本息，抵押的房产已被人民法院另案查封，使原告的合法权益受到严重侵害，特向贵院提起诉讼，请求判令：1.解除原告农商银行番禺支行与被告梁展文签订的一手楼贷款《楼宇按揭合同》（0117004201500122号）；2.被告梁展文立即偿还拖欠的贷款本金余额人民币共891143.81元及拖欠贷款利息、罚息和复息15050.71元（暂计至2016年4月17日止），共计人民币906194.552元。之后利息、罚息和复息按原合同约定和人民银行规定的利率计算至贷款本息清偿完毕之日止；3.被告梁展文承担抵押担保责任，原告农商银行番禺支行对抵押物番禺区东环街迎星西路133号6座(A-1栋)302房房屋拍卖、变卖所得的价款在债权范围内优先受偿；4.被告梁展文承担全部诉讼费及实现债权的所有费用。被告梁展文未到庭应诉答辩，也未提交任何证据。经审理查明：农商银行番禺支行是具有经营货币金融服务资格的金融机构。2015年1月21日，梁展文向农商银行番禺支行提交了《一手楼宇按揭贷款申请表》，申请借款金额为900000元，拟购买由广州市番禺建邺项目投资顾问有限公司开发的星誉花园6栋302房。2015年2月13日，梁展文作为买方与广州市番禺建邺项目投资顾问有限公司作为卖方签订了合同编号为201502139442的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由买方向卖方购买位于番禺区东环街迎星西路133号6座（A-1栋）302房（以下称为涉讼房屋），购房总价为1286345元，以按揭贷款方式付款，首期支付386345元，剩余房款900000元于2015年8月13日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。2015年3月9日，房管部门对涉讼房屋进行了预购商品房预告登记：登记字号15预登02339365，预告登记权利人为梁展文，房屋坐落星誉花园（二期商业及住宅）商业、住宅6座（自编A-1栋）、7座（自编A-2栋）、地下车库二期A-1栋3层302房，预告登记依据合同号为商品房买卖合同号201502139442。2015年3月10日，梁展文作为甲方（借款人、抵押人），农商银行番禺支行作为乙方（贷款人、抵押权人）签订《楼宇按揭合同（一手楼适用）》（编号：0117004201500122，以下简称为按揭合同），约定：乙方向甲方提供人民币贷款金额90万元整，用于甲方向发展商支付按揭房产之价款，甲方按揭房产为与发展商签订的编号为201502139442的商品房买卖合同项下确定的房产：番禺区东环街迎星西路133号6座（A-1栋）302房；合同项下贷款期限为30年，具体以借据为准；贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次基准利率下浮5%执行，贷款利息按月计收，实际贷款发放时或发放后，如遇中国人民银行调整基准利率，乙方有权直接执行中国人民银行有关规定，相应调整利率，不再另行通知甲方；甲方授权乙方将本合同项下全部贷款一次性划入发展商指定的账户：户名广州市番禺建邺项目投资顾问有限公司，账号36×××94；还款方式为按月等额归还借款本息法，供款总期数360期，每月还款日为15日，约定的还款专用活期账户名：梁展文，账号62×××23；甲方自愿以按揭房产向乙方提供抵押，作为本合同项下贷款的担保，抵押担保的范围包括甲方在本合同项下应向乙方偿还的贷款本金、利息、罚息、手续费及其他收费、违约金、损害赔偿金、实现债权和抵押权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用及执行费用）和其他应付款项。按揭合同还约定：甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权；如甲方出现违反合同规定之任何条款，可能影响乙方债权实现的情况的，乙方有权单方解除本合同，要求甲方立即提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿；甲方未按合同约定期限归还贷款本息的（包括乙方提前实现债权的情形），乙方有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期利息，逾期利息利率为合同约定的贷款利率基础上加收50％，至本息实际清偿之日止，对不能按时支付的利息，乙方有权在贷款到期后按罚息利率计收复利；借款借据是本合同不可分割的组成部分，本合同约定与借款借据不一致的，以借据记载的内容为准等。2015年3月23日，农商银行番禺支行将借款人民币90万元整直接付至梁展文指定的银行账户内，并出具了《借款借据》（编号：0117004201500122001），载明：借款人梁展文，借款金额人民币90万元，借款用途为购住宅，借款月利率4.6709‰，借款日为2015年3月23日，到期日为2045年3月23日。2015年5月13日，房管部门对涉讼房屋进行了预购商品房抵押权预告登记，登记字号：15预登02365047。预告登记权利人为农商银行番禺支行，预告登记义务人为梁展文，预告登记依据合同号：商品房买卖合同号201502139442；关联预登字号15预登02339365。2016年4月22日，农商银行番禺支行以梁展文逾期未还款为由，向本院提起本案诉讼。农商银行番禺支行称，梁展文自2016年1月15日开始出现欠供情况，连续拖欠借款本息至今。为此，农商银行番禺支行提交《贷款利息及罚息统计明细表》予以证实，该明细表显示：截至2016年4月17日，梁展文尚欠本金总额891143.81元、利息14941.25元、罚息109.46元。农商银行番禺支行主张其曾向梁展文催收贷款，并于2016年4月18日以邮政特快专递方式向梁展文发出《催收函》《提前到期通知书》。另查明：涉讼房屋至今未办理抵押权登记。诉讼中，农商银行番禺支行向本院申请诉讼财产保全并提供了银行担保函，本院依申请查封了梁展文名下的位于广州市番禺区东环街迎星西路133号6座（A-1栋）302房产（商品房买卖合同号：201502139442）。本院认为：农商银行番禺支行与梁展文签订的按揭合同主体适格，是双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人均具有法律约束力。农商银行番禺支行依约向梁展文指定的帐户发放了贷款，梁展文亦应按约定偿还借款本金和利息。梁展文自2016年1月15日起开始连续欠供款，已构成违约，根据按揭合同约定，农商银行番禺支行有权要求单方解除合同，要求梁展文立即提前偿还借款本息。故农商银行番禺支行要求解除按揭合同，并要求梁展文立即清偿剩余借款本金891143.81元和利息（暂计至2016年4月17日，利息14941.25元、罚息109.46元，其后利息按按揭合同和借款借据约定计至款项清偿之日止），符合按揭合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。关于农商银行番禺支行对涉讼房屋能否行使抵押权的问题，本案按揭合同的债权在涉讼房屋上设定了抵押权预告登记，但预告登记所登记的不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，农商银行番禺支行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉讼房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉讼房屋的处分，但并非对涉讼房屋享有抵押权。故农商银行番禺支行要求就按揭合同债权对涉讼房屋享有优先受偿权的主张，理据不成立，本院不予支持。梁展文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行与被告梁展文于2015年3月10日签订的《楼宇按揭合同（一手楼适用）》（编号：0117004201500122）；二、被告梁展文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行偿还借款本金891143.81元和利息（暂计至2016年4月17日，利息14941.25元、罚息109.46元，自2016年4月18日起相关利息按《楼宇按揭合同（一手楼适用）》和《借款借据》约定的标准计算至款项清偿之日止）；三、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费17862元（其中受理费12862元，保全费5000元），由被告梁展文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  易 洁人民陪审员  梁颖坚人民陪审员  巫晓蓉二〇一六年七月二十九日书 记 员  霍淑玮