四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书(2015)都江民初字第2641号原告何天文，男，1954年1月1日出生，汉族，住四川省大英县。被告成都凯诚家居有限责任公司（以下简称凯诚公司）。住所地：四川省成都市双流。法定代表人巫敏，公司董事长兼总经理。委托代理人农黛黎，上海市汇业（成都）律师事务所律师。原告何天文诉被告凯诚公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何天文，被告凯诚公司的委托代理人农黛黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何天文诉称：2011年6月2日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将安康北路政通家园7号楼36号、38号、40号商业铺面及门卫室和二楼除上三楼的楼梯平台，全部总面积530平方米出租给被告，租期6年，2011年6月10日起至2017年6月9日止，合同约定若乙方（凯诚家居有限责任公司）出现违约给甲方造成经济损失的，乙方应向甲方何天文承担赔偿责任，合同成立后何天文即将租赁房屋交付凯诚家居有限责任公司使用，凯诚家居有限责任公司在履约一年多后即开始违约，将其物品搬离租赁房屋，于2013年8月22日将租赁房屋钥匙邮寄给何天文，此后何天文多次要求凯诚家居有限责任公司依合同将所租赁房屋恢复原状，凯诚家居有限责任公司均未理睬，致使此房屋无法出租，一直闲置至2015年2月。2015年2月6日，何天文只好找施工队将此房屋恢复原状，共计用去费用人民币369137元（大写：叁拾陆万玖仟壹佰叁拾柒元整），依照合同第十五条第六款约定，如因乙方（凯诚家居有限责任公司）原因未能完全按期(6年)履行合同，乙方需将房屋内所有隔墙恢复原状。因此，此款应由被告给付原告。合同第十五条第二款约定，何天文需在该出租房屋后侧另行建设钢楼梯上二楼，该楼梯需满足凯诚家居有限责任公司使用条件，即内部宽度不低于1.6米，并对该楼梯的安全性、合法性负全部责任，何天文依合同投入了32000元专门修建了这个楼梯，现由于被告违约，因此被告应承担原告修建钢楼梯修建的费用32000元。2013年8月原告向都江堰市法院提起诉讼，请求法院判令被告支付欠原告房屋租金和房屋租金资金利息，将原告出租房屋恢复原状，给付原告专门为被告修建专用钢楼梯的费用，并向原告支付违约金。2014年5月4日都江堰市法院以(2013)都江民初字第1813号民事判决书，对原告请求判令被告支付欠原告房屋租金及其资金利息，以及被告应向原告支付违约金的诉讼请求予以支持，对原告诉请判令被告将出租房屋恢复原状，以及判令被告给付原告为被告修建专用钢楼梯费用的主张，法院以“何天文该主张证据不足，在本案中本院不作处理，何天文可另案主张”。(见都江堰市法院(2013)都江民初字第1813号民事判决书第10页倒数第9-10两行字）。本案宣判后被告不服上诉，成都市中级法院于2015年1月20日以(2014)成民终字第6063号民事判决书，判决驳回上诉维持原判。此后被告又向省法院提出再审申请，省法院于2015年11月2日以(2015)川民申字第1290号民事裁定书，裁定驳回了被告的再审申请。综上所述，原告特向贵院依法提起诉讼，请求法院判令：1、被告成都凯诚家居有限责任公司给付原告何天文恢复墙体费用，共计人民币369137元。2、被告成都凯诚家居有限责任公司给付原告何天文为执行合同而专门为被告搭建的钢楼梯费用人民币32000元。3、本案所产生的诉讼费用由被告承担。被告凯诚公司辩称：一、原告不能证明商铺交付时墙体的原状以及恢复墙体的费用，根据谁主张谁举证原则，原告应承担举证不能的后果。1、原告主张成立的必要条件之一是，必须确定交付时商铺的原状（以下简称“原状”）。本案中，对于原告提交的关于“原状”的证据，我公司认为：(1)原告提交的《百V橱柜要求合同期内退房甲方对出租房恢复的要求》（以下简称《要求》）是原告单方面提供，虽然我公司予以签收，但我公司未对《要求》内容予以认可。我公司认为：在没有其它证据证明《要求》内容真实性的情况下，《要求》所载内容不能证明是房屋“原状”，当然也就不能要求我公司按《要求》所载内容对房屋进行恢复。(2)原告提交的《商铺恢复原状施工协议》及相关《收条》、《钢楼梯施工协议》及相关《收条》和《投标总价》，均是原告与第三方自然人所签订，或者由第三方自然人出具，其内容是否真实、所载的工程费用是否是社会的公允价格、合同是否真实履行等，均未有相关证据予以印证，所以上述证据不具有真实性。并且由于《商铺恢复原状施工协议》的工程是“不按原有施工图恢复，满足现有用户的需要”（《商铺恢复原状施工协议》第三条），所以《商铺恢复原状施工协议》（以下简称“商铺协议”）的施工工程并非本案所涉恢复隔墙原状的工程，其费用也并非恢复隔墙原状的费用，故《商铺协议》与待证事实之间不具有关联性。(3)原告自行拍摄的视频资料，拍摄时间不明、其呈现的状态是否就是交付时的状态不明、其是否经过删除改编等不明。所以，原告提供的证据不能作为有效证据，不能证明商铺的“原状”。2、原告主张成立的必要条件之二是，恢复墙体原状的费用必须确定。庭审中，原告明确表示不同意就恢复原状费用进行鉴定。即使原告同意进行鉴定，我公司认为，由于缺乏“原状”的参照标准，也无法通过鉴定明确恢复墙体的费用。因此，根据谁主张谁举证原则，原告应承担举证不能的后果。二、即使在“原状”参照标准以及恢复费用确定的情况下，我公司也只应承担恢复墙体的费用，除此之外，被告不应向原告支付其它任何费用和违约赔偿金。1、既便假设《投标总价》、《商铺恢复原状施工协议》是真实的，根据《投标总价》的工程名称以及《商铺恢复原状施工协议》第三条可以看出：(1)《投标总价》中的投标总价339137元仅是工程概算价格，并非原告向承包人实际支付的费用，所以339137元不是原告因恢复墙体而实际支付的费用，对此被告不应向原告支付。(2)《商铺协议>并不是不按原施工图进行的施工，而是根据现有用户进行的装修装饰，所以《商铺协议》的工程费用并不是恢复墙体的费用，对此被告不应向原告支付。因此，《投标总价》339137元、《商铺恢复原状施工协议》的工程总价290000元（工程总造价260000元+建渣清运费30000元），均不是被告应支付的恢复墙体原状的费用，原告要求被告承担369137元（投标总价339137元+建渣清运费30000元）恢复墙体的费用是没有法律依据和事实依据的。2、庭审中，原告提出实际支付给承包商29万元费用，另外79137元是为因我公司违约给其造成的损失。我公司认为：我公司已按(2013)都江民初字第1813号民事判决书向原告支付了约14万元的违约赔偿金，所以我公司不应再向原告支付违约赔偿金。三、对于修建的钢楼梯，原告不存在损失，我公司不应向原告支付修建费用。1、损失是指可得利益的丧失与已得利益的减少。本案中，钢楼梯在原告控制之下仍在为原告继续使用，原告的财产并未减少，原告不存在损失。2、钢楼梯的修建不仅未使原告财产减少，反而提升了租赁房屋的价值，原告是钢楼梯修建的实际受益人。未修建钢楼梯前，从一楼商铺到二楼，需要通过住宅小区门卫进入小区后，再由小区住宅楼进入二楼，而二楼为住宅格局（一梯两户门对开，楼梯、楼道、入户门等与普通住宅一致），所以二楼不能满足“商铺”的使用、特性与功能。建钢楼梯后，可从一楼商铺直接到达二楼，不用通过门卫进入小区，不仅进出更为便利，而且满足了商铺是“对外经营场所”这种从所周知的性质与功能，以及一般人对“商铺’’认知，达到了“商铺’’的条件，在实际履行中，原告收取的租赁费用也是按商铺的价格向被告进行的收取。所以钢楼梯的修建实际上是提升了房屋的价值，原告作为实际受益人，应承担钢楼梯的修建费用。（详见被告提交的证据：照片5张）。3、钢楼梯的修建是原告为了履行《商铺租赁合同》的义务，达到“商铺”条件后出租该房屋，其改建费用应由原告承担。商铺须满足“对外经营场所’’的性质以及普通人对商铺的认知。而本案中，租赁房屋从一楼至二楼须经过小区门卫由小区住宅进入，显示不能满足上述要求，所以原告为了将房屋以“商铺”性质出租给被告修建了钢楼梯，虽然被告对使用条件提出了“内部宽度不低于1.6米，并对该楼梯安全、合法性负全部责任”《商铺租赁合同》第十五条第2款）的要求，但是上述要求仅是原、被告对楼梯的宽度、安全、合法性的约定，是我公司作为承租人的附随权利，而并非我公司要求原告修建钢楼梯。因此，钢楼梯是原告为了满足其商铺的特性，以便于将房屋以商铺名义出租给被告而自行进行的修建，并且钢楼梯在原告控制之下为原告所用，原告并不存在任何损失，所以被告不应向原告支付钢楼梯修建费用。4、原告提供的证据不能证明修建钢楼梯的费用为32000元，根据谁主张谁举证原则，原告应承担举证不能的后果。综上全部所述，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：都江堰市人民法院已经生效的（2013）都江民初字第1813号民事判决书认定以下事实：2011年6月2日何天文与凯诚公司签订《商铺租赁合同》，约定何天文将位于都江堰市安康北路政通家园7号楼36号、38号、40号铺面及门卫室、二层整层除上三楼的楼梯平台外区域出租给凯诚公司用于经营橱柜、家具等家居用品，租期为自2011年6月10日至2017年6月9日止。该合同第十五条第2款约定何天文须在该物业后侧建设楼梯一步，该楼梯需满足凯诚公司使用条件：内部宽度不低于1.6米，并对该楼梯安全、合法性负全部责任；第6款约定“如因乙方（凯诚公司）原因未能完全按期（6年）履行合同，乙方须将房屋内所有隔墙恢复原状”。后何天文依约搭建楼梯一部，并将租赁房屋交由凯诚公司使用。在该判决书中同时载明：何天文关于拆除所有装修物体的拆除费用35000元、恢复原状费用477000元、修建钢结构楼梯费用32000元的主张，本院认为，依照《商铺租赁合同》中第十五条第2款及第6款的约定，因案涉合同系凯诚公司的行为导致无法继续履行，故何天文有权依据合同约定要求凯诚公司对相关添附物恢复原状或赔偿相关损失，但原告何天文就该主张仅提供《投标总价》一份，庭审中亦明确表示不同意就拆除费用及恢复原状费用进行鉴定，何天文该主张证据不足，在本案中本院不作处理，何天文可另案主张。（2013）都江民初字第1813号民事判决书生效后，原告何天文因请求被告凯诚公司给付恢复墙体和赔偿钢楼梯费用协商未果，遂于2015年7月20日起诉来院。上列事实有原告身份信息、被告工商登记信息、（2013）都江民初字第1813号民事判决书以及双方当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为：一、关于被告凯诚公司是否应当给付原告何天文恢复墙体费用人民币369137元问题。原告要求被告给付恢复墙体费用，理应确定交付时商铺的原状。本案中原告提交的关于“原状”的证据是房屋恢复原状视频和《百V橱柜要求合同期内退房甲方对出租房恢复的要求》（以下简称《要求》），《要求》不是原告与被告双方共同认可后签收的文件，被告签收该文件并不当然导致对《要求》内容的认可，且被告也在该《要求》上写有“证明收到甲方恢复要求文件一份，本签收不代表乙方认可以上条款”字样，因此《要求》所载内容系原告单方面提交并不能证明房屋“原状”。原告提交的视频资料，无法确定拍摄时间、也无法确定视频中呈现的状态就是交付案涉房屋时的状态,所以，原告提供的这两份证据不能证明商铺的“原状”，不能证明原状，也必然导致恢复费用的具体金额无法确定，原告何天文的该项诉讼主张本院不予支持；二、关于被告凯诚公司是否应当给付原告何天文搭建的钢楼梯费用人民币32000元的问题。虽然原告何天文是依照与被告的《商铺租赁合同》搭建楼梯一部，连同租赁房屋一起交由凯诚公司使用。在双方经过上次的诉讼经本院判决解除了《商铺租赁合同》以后，钢楼梯在原告控制之下仍为原告所用，属于原告所有的租赁房屋之附属物，在（2013）都江民初字第1813号民事判决书中被告凯诚公司已经被判给付违约金和赔偿金后，原告何天文再次起诉要求被告凯诚公司全部赔偿钢楼梯费用于理不合。另外，原告何天文提供的证据不能证明修建钢楼梯造价为32000元，在法庭向原告释明后，原告当庭表示不申请鉴定，故原告何天文搭建的钢楼梯造价具体费用本院也无法确定，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告何天文因为提供的证据不足以证明其事实主张，其诉讼请求本院依法不予支持。综上所述，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回原告何天文的诉讼请求。案件受理费7318元，减半收取3659元，由原告何天文承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  邹荣杰二〇一六年七月二十七日书记员  王梦曦