重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0240民初1775号原告谭鑫，男，生于1983年12月16日，土家族，居民，住重庆市石柱土家族自治县。委托代理人马爱萍，女，生于1986年7月11日，土家族，居民，住重庆市土家族自治县。被告重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司，住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾镇鲤塘坝楼房湾综合写字楼7楼，统一社会信用代码：91500240711678248W。法定代表人王朝明，该公司董事长。委托代理人黄建，该公司职工。委托代理人曾启洪，重庆律缘律师事务所律师。原告谭鑫诉被告重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理后，依法由本院代理审判员谭伟适用简易程序（小额诉讼）独任审判，于2016年6月24日公开开庭进行了审理。原告谭鑫的委托代理人马爱萍，被告重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司的委托代理人黄建、曾启洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭鑫诉称：2009年下半年，原告向被告购买石柱土家族自治县某小区3号楼1单元6楼1号商品房，并与被告签订购房合同，原告按照合同约定支付了各种费用，但是被告违反合同约定，具体内容如下：1、延迟接房之约定，按合同第七条之规定应于2010年4月30日前将已经建设竣工备案登记的商品房交付原告使用，而被告实际交房时间为2010年7月22日，共计违约83天，按合同第九条之约定每日总价款为万分之三计算，违约金为4556.70元。2、延迟办理合同备案登记的约定，按合同第十二条之约定，被告应自合同签订之日起10日向县房管局申请办理预售商品房合同登记备案。而原告实际办理时间为2009年11月5日，违约43天，违约金为236.07元。3、迟延办理产权之约定，按合同第十三条第二款之约定，被告应于接房后60日内向房屋所在地土地登记机构提出产权登记申请，按照约定受理时间应为2010年6月29日，经原告到国土部门实际查询，被告是在2012年4月6日向土地房屋登记机构提出房屋产权登记申请的，违约期647天，按照合同约定万分之零点三计算，违约金共计3552.30元。4、迟延办理预告登记的约定，按照合同第十四条第二款的约定，被告应于预售合同备案登记后60日内向国土部门办理商品房预告登记、抵押权预告登记，被告办理日期已经逾期，按照合同约定，违约金为已付房款的百分之一，违约金共计1830.00元，综上被告共违反合同第七、九、十二、十三、十四条的约定，违约金共计10174.80元，请求人民法院判令被告赔偿原告违约金10174.80元。被告重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司辩称：1、本案的交房时间应以原告实际接房时间为准，被告在交房时未出具建设工程竣工备案登记证，原告可以拒绝接房，而原告实际接收了房屋，视为双方以实际行为变更了交房条件，并且涉案房屋在2012年已取得了建设工程竣工备案登记证，房屋质量是合格的，被告是在2009年就申请建设工程竣工备案登记，只是在2012年建设工程竣工备案登记证才办理完成；2、原告提交的国土局的信访回复是在超过诉讼时效之后才进行信访的，不能引起诉讼时效的中断；3、信访办和国土局不是解决民事纠纷的部门，必须向具有法定职权的部门申请解决民事纠纷才能引起诉讼时效的中断。经审理查明：石柱土家族自治县国有资产投资经营公司已变更为本案被告重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司。石柱土家族自治县国有资产投资经营公司（即本案被告为甲方）与原告谭鑫（为乙方）签订《商品房买卖合同》，合同关于交房期限、交付条件及逾期交房违约责任的约定：甲方将位于石柱县某小区3栋1单元6楼1号房屋以201471.00元出售给乙方，甲方应在2010年4月30日前将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用；逾期交房超过60日的，乙方要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同关于办理合同备案登记的约定：预售商品房的，自合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理预购商品房合同备案登记，逾期30日内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点三的违约金，并于甲方实际取得登记机构出具的受理单之日起30日内支付违约金；逾期超过60日后，乙方有权选择解除合同或继续履行，继续履行的违约金从约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止由甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点三的违约金。关于办理产权登记的约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出房地产权证申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方原因未能按期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房管登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。关于办理预告登记的约定：乙方为一次性付款、分期付款方式购买商品房，双方约定在办理预售合同登记备案后60日内申请办理预购商品房预告登记，若甲方违约，应在双方约定期限届满后90日内向乙方支付已付房价款1%的违约金。在原被告签订《商品房买卖合同》后，双方又签订了合同补充协议，协议第六条约定：（1）双方经协商自本合同签订之日起60日内向所在区县房地产交易管理部门申请办理合同登记备案，在商品房交付使用后90日内，申请办理《房地产权证》。依据原告的陈述，被告重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司于2010年7月22日向原告交付了房屋。另查明，2010年1月28日，原告所购案涉房屋在石柱县国土资源和房屋管理局办理了预购商品房买卖合同登记备案。石柱县国土资源和房屋管理局于2011年9月26日受理了被告申请办理原告的房屋产权证的申请。2013年12月25日，石柱县国土资源和房屋管理局就汇景龙湾业主信访问题作出书面回复，内容为：某小区业主代表：你们于2013年12月2日向县领导提出权益问题的信访诉求，我局接到县信访办转办通知后，及时进行了调查了解，现将有关问题回复如下：一是地面停车位的权属问题……；二是延期交房违约金的问题。请业主根据购房合同及合同法的有关规定，依法索赔……。再查明，涉案商品房在2012年1月18日取得了建设工程竣工验收备案登记证。以上事实，有原告的身份证复印件、重庆市商品房买卖合同、重庆市预购商品房买卖合同备案登记证明、重庆市土地房屋权属登记申请书、购房发票、石柱县国土资源和房屋管理局就该小区业主信访问题的回复、建设工程竣工验收备案登记证及庭审笔录等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、涉案商品房的交付时间如何认定？2、本案是否已经超过诉讼时效？现针对以上争议焦点作如下评析：一、关于涉案商品房交付时间如何认定的问题，原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》中约定交房时间为2010年4月30日，而依据原告的陈述，原告实际接房时间为2010年7月22日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，原告在2010年7月22日已经对涉案商品房进行占有、使用，故涉案商品房的交付时间应为2010年7月22日；原告在庭审中主张被告在交房时并未取得建设工程竣工验收备案登记证，不符合约定交付条件，其交付行为不合法，根据原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条第一款第二项“属预售商品房的，甲方应当在2010年4月30日前，依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”、第二款第一项“本商品房交付时应符合以下条件，本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”的约定，被告在向原告交付商品房时应当取得建设工程竣工验收备案登记证，原告亦应当知道这一约定，在被告向原告交付房屋时原告有检查被告是否取得建设工程竣工验收备案登记证的注意义务，如果被告不能提交，原告可以选择拒绝接房或者解除合同等方式进行救济，而本案原告在被告未提供建设工程竣工验收备案登记证的情形下依然选择接房，视为原、被告双方用实际行为改变了合同的约定，并且被告在交付房屋后亦实际取得了建设工程竣工验收备案登记证，房屋质量符合安全标准，在2010年7月22日至被告取得建设工程竣工验收备案登记证期间原告亦实际对房屋进行了占有使用，涉案商品房在2010年7月22日进行交付对原告并未造成实际损失，被告在2010年7月22日已完成了交付行为，故本院对原告关于接房时间的主张不予支持。二、关于本案是否已经超过诉讼时效的问题，原告为了证明其一直在向有权机关主张解决涉案商品房问题，本案未超过诉讼时效，向本院提交了石柱县信访办的情况反映、关于该小区停车位权属等问题的反映、石柱县国投公司的情况反映、协调该小区现存问题会议材料、石柱县国土资源和房屋管理局就该小区业主信访问题的回复（2013年12月25日）等证据，原告提供的上述证据系打印件，无法核实真实性，并且被告对此亦不予认可，对原告提供的以上证据，本院不予采信；经本院核实，以朱某为代表的该小区业主是在2013年1月7日才向“县长信箱”进行情况反映，根据原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》关于交房期限的约定，本案的交房时间为2010年7月22日，原告在2013年1月7日主张权利之时就已经超过2年诉讼时效，故不能引起关于逾期交房违约金请求权诉讼时效的中断；根据原、被告签订的合同补充协议关于办证期限的约定，被告在商品房交付使用后90日内为原告申请办理《房地产权证》，本案交房时间为2010年7月22日，被告申请办理《房地产权证》的最后期限为2010年10月20日，同理在原告向县长信箱主张权利时，关于逾期办理《房地产权证》违约金的请求权就已经超过诉讼时效，不能引起诉讼时效中断；根据原、被告签订的合同补充协议关于办理合同备案登记的约定，办理合同备案登记的期限为合同补充协议签订后60日内，虽然该合同补充协议没有签订时间，但是从协议内容“…在商品房交付使用后90日内，申请办理《房地产权证》…”可知，该协议应当是在涉案商品房交付以前签订的，且被告已于2010年1月28日办理了《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，故逾期办理合同备案登记违约金之请求权亦超过诉讼时效；根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》关于办理预告登记的约定，被告应在办理预售合同登记备案后60日内申请办理预购商品房预告登记，涉案商品房的合同备案登记时间为2010年1月28日，故办理预告登记的最后期限为2010年3月28日，原告主张的逾期办理预告登记违约金请求权亦超过诉讼时效；综上，对于原告主张的逾期交房违约金请求权、逾期办理房地产权证违约金请求权、逾期办理合同备案登记违约金请求权、逾期办理预告登记违约金请求权在原告进行信访或向有关权利部门主张权利之前就已经超过诉讼时效，原告在超过诉讼时效后进行的权利主张除被告同意履行外不能引起诉讼时效中断，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告谭鑫的诉讼请求。案件受理费54.00元，减半收取27.00元，由原告谭鑫负担。本判决为终审判决。代理审判员  谭伟二〇一六年七月十五日书 记 员  高原