黑龙江省依安县人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0223民��739号原告韩庆安，男，汉族，住黑龙江省依安县。委托代理人焦秀英，女，汉族，住黑龙江省依安县。委托代理人孙建新，男，汉族，住黑龙江省依安县。被告胡建杰，男，汉族，住河北省廊坊市。第三人胡建新，男，汉族，住吉林省吉林市。第三人胡建伟，男，汉族，住吉林省吉林市。第三人胡建新、胡建伟委托代理人郑大鹏，黑龙江百烁律师事务所律师。原告韩庆安与被告胡建杰、第三人胡建新、胡建伟房屋所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩庆安及委托代理人焦秀英、孙建新，被告胡建杰，第三人胡建新和胡建伟委托代理人郑大鹏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告韩庆安诉称：2003年3月21日，原、被告本着诚��信用原则，经过协商达成买卖其两间土瓦房的协议，并一次性付清房屋价款1300元。原告向被告索要房产证，被告称没有。2015年11月，该房屋动迁，原告与动迁部门办理动迁手续时，被告却委托他人与动迁部门办理动迁协议，在此情况下，动迁办拒绝签订动迁手续。理由为“有争议”。被告违反了诚实信用原则，出示房屋产权证，欺骗动迁办，侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，保障动迁顺利进行，请求依法判令争议房屋归原告所有。原告为证明主张事实的成立，举示了如下证据：1.契约，用以证明被告胡建杰于2003年3月21日将房屋卖给原告的事实。2.证人李某某、王某某、周某某出庭作证，用以证明胡建杰于2003年春以1300元的价格将胡某某的房屋卖给韩庆安。3.电话录音，用以证明胡建杰对买卖房屋的事后悔。被告胡建杰辩称：是胡建杰把房子卖给韩庆安的，卖了1300元钱。当时办理房产证花了700元，胡建杰说如果要房产证就得加钱，韩庆安说买房就可以了，所以胡建杰就没有把房产证给韩庆安。被告胡建杰没有举示证据。第三人胡建新、胡建伟辩称：第三人对被告卖房的事情不知情，该房屋在出售前属于胡某某所有，胡某某去世后该房屋应当属于第三人和被告共有，被告在未通知第三人的情况下出售该房屋，侵犯了第三人共有的权利，其签订的买卖合同应当确认无效，房屋所有权不发生转移。第三人胡建新、胡建伟为证明主张事实的成立，举示了如下证据：1房屋所有权证书及国有土地使用证复印件，用以证明胡建杰所出售的房屋属于胡某某所有。2.火化证，用以证明胡某某于2002年11月17日因病死亡，死亡后���产发生继承，房屋归被告及第三人共有。3.依安县第三派出所证明，用以证明胡建新、胡建伟与胡某某是父子关系，有继承权。本案争议焦点：争议房屋应归谁所有。根据争议焦点及庭审质证，本院对证据作如下分析与认证。一、对原告提交的证据分析如下：1.原告提交契约，内容为：现有土瓦房二间原房主胡建杰卖给韩庆安，人民币壹仟叁佰元整（￥1300.00），现金一次付清无房照。经手人韩某某、原房主胡建杰、买房主韩庆安。被告胡建杰主张合同内容不是胡建杰写的，房屋是胡建杰卖的，房款是胡建杰收的，签名也是胡建杰签的。第三人对原告提交证据的真实性没有异议，但主张根据契约书写习惯，应当是所有内容连续书写，原告提交的证据中房屋交易价款以及收款方式是否存在房产证���不属于连续书写范围，存在后填写可能，不能证实当时没有房证。被告和第三人没有提交证据证实契约中“无房证”字样是后填写的，故对被告及第三人的主张不予确认。2.原告证人李某某出庭证实：韩庆安买胡建杰的房子，证人当时没在场，证人和原、被告都是一个家属区的，证人问韩庆安花多少钱买的房子，韩庆安说花1300元，当时有别人要买，给被告1000元，后来韩庆安花1300元买的，大约是2003年3月份。3.原告证人周某某出庭证实：2003年3月份，胡建杰回来把房子卖给韩庆安，家里的物品也都卖给了附近邻居，证人买了胡建杰家的电话。韩庆安买房后一直用房子养猪了，没有听说有人对房子买卖有争议。没卖房之前胡建杰和其父亲居住在房子里，卖房时房子是空着的，证人和原、被告都是邻居。4.证人王某某出庭证实：2003年韩庆安买的胡某某的房子，胡某某和胡建杰一起居住，证人和原、被告都是一趟房的邻居，买房后韩庆安用这个房子做猪圈养猪了，院里还盖了300多平米的猪圈，这一趟房都没房照，证人从小就在这居住，胡某某搬去的时候证人还没结婚呢，证人知道房子是胡某某的，胡家是怎么办的房照不清楚。被告及第三人对证人证实的内容无异议，予以确认。二、对第三人提交的证据分析如下：1.第三人提交胡某某的房屋所有权证书及国有土地使用证复印件。原、被告无异议，予以确认。2.第三人提交胡某某火化证，予以及证明胡某某死亡后财产发生继承，房屋归被告及第三人共有。原告提出异议，主张始终是胡建杰与其父亲生活在一起，胡建新、胡建伟一直未提出异议，胡某某去世13年了，第三人不可能不知道其父亲有���产需要继承。3.第三人提交依安县第三派出所证明，证明胡建新、胡建伟与胡某某是父子关系，有继承权。原、被告无异议，予以确认。上述证据可以证实：胡某某有三名子女，胡建杰、胡建伟、胡建新，胡某某生前与胡建杰一居生活，原来与韩庆安、李某某、周某某、王某某都是邻居，2001年胡建杰与胡某某先后去了廊坊，胡某某于2002年11月17日去世。2003年3月份，胡建杰回到依安将胡某某的房屋以1300元的价格卖给韩庆安，卖房时胡建杰将室内物品亦卖于他人。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故对于第三人胡建新、胡建伟认为被告胡建杰在未通知第三人的情况下出售房屋，侵犯了第三人共有权利，其签订的买卖合同应确认无效的主张不予确认。通过对上述证据的分析与认证，可认定如下事实：原告韩庆安与被告胡建杰的父亲胡某某系邻居关系，共同居住在依安镇东北街59组，胡某某生前有三名子女，胡建伟、胡建杰、胡建新。胡某某的妻子赵淑香已先于胡某某去世，胡某某与胡建杰一居生活。2001年胡建杰去了廊坊，3-4个月后胡某某也去了廊坊，所居住的房屋一直空着。2002年11月17日胡某某在山东因病去世，2003年春，胡建杰回到依安将胡某某名下的房屋以1300元的价格卖给韩庆安，双方签订房屋买卖契约，经手人为韩某某，韩庆安与胡建杰在契约上亲笔签名，卖房时胡建杰没有将房屋所有权证交给韩庆安。原告买房后用该房养猪，并在院内盖起了猪圈，后该地段房屋动迁，被告胡建杰听说动迁后委托他人拿着登记所有权人为胡某某���房照到动迁部门称该房屋有争议。本院认为：胡某某去世后，所遗留的房屋其儿子胡建杰、胡建新、胡建伟均有继承权；2003年胡建杰与韩庆安签订了房屋买卖合同，胡建杰作为完全民事行为能力人，其在出卖房屋时应征求其他继承人的意见，其没有征求其他继承人的意见而将房屋出卖存在过错，给其他继承人造成的损失应由胡建杰自行承担。韩庆安购买房屋已长达13年之久，胡建杰卖房后胡建新、胡建伟从未向韩庆安提出过任何异议，原告有理由相信胡建新、胡建伟对于胡建杰将房屋出卖是知晓的；原告韩庆安与被告胡建杰所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，契约合法有效，对于胡建新、胡建伟要求解除原、被告买卖合同、确认诉争房屋属胡建伟、胡建新、胡建杰共同所有的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、确认登记在胡某某（共有人为赵桂香）名下，座落在依安县依安镇东北街59组（地号为F126，面积为53.20平方米）的1.5间包砖结构房屋，实际所有权人为原告韩庆安。二、驳回第三人胡建新、胡建伟关于要求解除原告韩庆安与被告胡建杰签订的房屋买卖契约、确认争议房屋归被告胡建杰与第三人胡建新、胡建伟共同所有的请求。案件受理费100元，由被告胡建杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判长  徐冬华审判员  韩凤波审判员  单立群二〇一六年七���三日书记员  张晓雨