四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终3614号上诉人（原审被告）詹力早，女，1969年5月17日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。委托代理人王军，四川川商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）成都金牛区博美装饰城企业管理有限公司。住所地：四川省成都市花牌坊街***号。法定代表人夏朝怡，执行董事。委托代理人黄晓红，女，1969年1月19日出生，汉族，住四川省成都市武侯区，系公司员工。委托代理人张军，男，1971年1月24日出生，汉族，住四川省成都市成华区，系公司员工。上诉人詹力早与被上诉人成都金牛区博美装饰城企业管理有限公司（以下简称博美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第3296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年5月5日，詹力早与博美公司签订《摊位租赁管理合同》，约定詹力早租赁博美公司位于花××街××装饰城西门商场××区××楼××号；租赁期限从2014年3月6日至2015年3月5日止；摊位面积84.15平方米，公摊面积21.04平方米，合计105.19平方米；租金单价60元/平方米/月，共计75737元/年；商家综合管理费4元/平方米/月，合计5049元/年；运营杂费400元/年；整体保险费340元/年；整体广告费2000元/年；营业员管理基金300元/年；商场管理保证金5000元/户；詹力早共计应向博美公司缴纳费用共计83826元。詹力早实际经营至2014年12月20日，从2014年3月6日至2014年12月20日，詹力早应向博美公司缴纳租金65843元，詹力早已经缴纳了50000元，尚欠15843元。博美公司于2015年3月31日向原审法院提起诉讼，请求判令：詹力早向博美公司支付租金15843元及利息（利息从2014年12月20日至实际付款之日止），并承担案件诉讼费。原审法院认定上述事实采信了如下证据：《摊位租赁管理合同》、缴费票据、《博美退场商家结算表》、庭审笔录以及双方当事人的陈述。原审法院认为，詹力早与博美公司于2014年5月5日签订的《摊位租赁管理合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同双方应按约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，詹力早理应支付合同中双方约定的租金。对于博美公司要求詹力早支付合同期限内欠缴的租金15843元及利息的主张，原审法院予以支持。另，博美公司在原审庭审中表示同意在詹力早退场后一年退商场管理保证金5000元，原审法院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、詹力早于判决生效之日起十日内支付博美公司租金15843元及利息（自2014年12月20日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本金付清之日止）；二、博美公司于2015年12月21日退还詹力早商场管理保证金5000元。案件受理费196元，由詹力早负担。宣判后，原审被告詹力早不服，向本院提起上诉称：1、原审法院未合法传唤詹力早参加原审庭审，径行采取公告送达的方式且进行缺席审理，剥夺了詹力早合法的诉讼权利，严重违反法定程序，应发回重审。2、詹力早实际经营案涉房屋的时间是自2014年3月6日起至2014年12月14日止，并非原判认定的2014年12月20日，原判多计算了6天的租金1262元。3、詹力早已向博美公司交纳了2014年3月6日起2015年3月5日的各项费用8089元（包括商家综合管理费5049元、运营杂费400元、整体保险费340元、整体广告费2000元、营业员管理基金300元），但博美公司于2014年12月15日以断电、断水方式强行关闭案涉房屋，致使詹力早从当日至2015年3月5日的81天无法经营，未经营期间的租金共计1820元应当退还。故原判认定詹力早需向博美公司支付的费用应扣除该两项，即为12761元。4、原判关于利息的认定也不正确。据此，请求撤销原判，将本案发回重审或依法改判。被上诉人博美公司答辩称，1、原审法院依法履行了送达程序，缺席审理并无不当。2、詹力早实际经营的截止时间是2014年12月15日，双方办理了结算手续，原判认定的租金数额正确。关于商家综合管理费等费用，合同明确约定是按年计算，由于詹力早拖欠租金，不存在退还未经营期间费用的问题。原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，詹力早申请证人苏某、李某出庭作证，拟证明詹力早虽存在拖欠租金的客观事实，但系因博美公司单方断电的违约行为在先所致，且博美公司还禁止商家搬走店内物品。经质证，博美公司认为两证人均与博美公司存在利害关系，其证人证言不能采信。经查，苏某系詹力早雇请的员工，其陈述于2014年12月14日前往詹力早处上班时，案涉房屋处于断电状态，听说断电原因是詹力早拖欠租金，但不清楚拖欠租金的具体原因；李某与詹力早系合伙关系，其陈述在2014年12月14日时并未在现场，但听营业人员说案涉房屋被断电，断电的原因是欠租金导致的。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条关于“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言”的规定，因证人苏某系詹力早雇请的员工，李某与詹力早系合伙关系，该两证人与詹力早均具有利害关系，故仅凭该两位证人的证言不能达到詹力早的证明目的，本院对该两名证人的证言不予采信。双方未提交其它的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与原审一致，对此，本院予以确认。本院另查明，1、原审中，原审法院工作人员通过拨打博美公司提供的詹力早的电话号码，一直处于无法接通状态；之后，原审法院工作人员前往詹力早的户籍地址，即四川省成都市金牛区××路××号送达开庭传票等相关法律文书，但詹力早未在此居住，经向该地址的住户了解，詹力早已于2008年前将该处房产出售并过户他人。2、《博美退场商家结算表》载明，退场时间为2014年12月15日，应补租金15843元。詹力早在“退场商家签字”处签名。3、博美公司陈述，案涉房屋是由博美公司自第三方业主处整体承租后再分别转租给詹力早等经营者，现博美公司与业主之间的租赁合同已经解除，案涉房屋已由业主收回。本院认定上述事实，依法采信了原审法院工作笔录、《博美退场商家结算表》、双方当事人的陈述等证据。本院认为，本案二审争议的焦点是：一、原审审判程序是否违法；二、原判认定的詹力早应向博美公司支付的剩余租金数额及利息是否正确。关于第一个争议焦点，本院认为，原审法院在无法直接向詹力早送达案涉相关法律文书的情况下，依法通过公告方式向詹力早送达开庭传票及相关法律文书，程序合法，詹力早关于原审审理严重违反法定程序、应发回重审的主张不成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点，庭审已查明，詹力早于2014年12月15日退场，故其实际租赁案涉房屋的期限应自2014年3月6日起至2014年12月15日止（共计9个月零10天），结合《摊位租赁管理合同》中所约定的摊位面积、租金单价、商家综合管理费等费用的具体数额，詹力早应支付实际租赁期间的租金和商家综合管理费为62803元，其余费用（即运营杂费、整体保险费、整体广告费、营业员管理基金）为3040元，共计65843元；詹力早已支付50000元，尚欠15843元。上述根据合同约定计算的詹力早尚欠博美公司租金等相关费用的数额，与《博美退场商家结算表》载明的詹力早应补租金数额一致，原判据此认定詹力早应付的剩余款项数额正确，本院予以维持。詹力早上诉主张原判多计算了6天租金，对此，本院认为，原审虽查明詹力早实际经营至2014年12月20日，但经核实，詹力早实际经营期间应缴纳的租金并未以此作为截止时间，而是仅计算至2014年12月15日，故詹力早的该项上诉请求不成立，本院不予支持。詹力早上诉还主张商家综合管理费、运营杂费、整体保险费、整体广告费、营业员管理基金等五项费用应按其实际经营期间据实缴纳，对此，本院认为，根据《摊位租赁管理合同》第二条的约定，租金及商家综合管理费为按月收取，运营杂费、整体保险费、整体广告费、营业员管理基金为按年收取，商场管理保证金为按户收取。而前已述及，原判确认的租金及商家综合管理费是据实按詹力早实际经营的期间收取的，故不存在博美公司多收取了商家综合管理费的客观事实。而对于运营杂费、整体保险费、整体广告费、营业员管理基金该四项费用，由于双方明确约定是按年收取；且结合《摊位租赁管理合同》约定的租金等费用的缴纳期限，以及实际履行中詹力早至今未按约付清租金的事实，能够证明詹力早存在逾期缴纳租金的违约事实，进而认定租期未届满前退场系因詹力早的违约行为导致；加之詹力早在《博美退场商家结算表》中并未对应退款项的数额提出异议，故博美公司无需退还詹力早未实际租赁期间所对应的运营杂费、整体保险费、整体广告费、营业员管理基金。对詹力早的该项上诉意见，本院亦不支持。至于利息的问题。前已述及，詹力早存在逾期支付租金及相关费用的违约行为，博美公司要求詹力早支付逾期付款的利息，应予支持。原判以《博美退场商家结算表》载明的退场时间作为利息计算的起算点，并无不当，本院予以维持。综上，詹力早的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费196元，由上诉人詹力早负担。本判决为终审判决。审 判 长 龚 耘代理审判员 赵 锋代理审判员 何广智二〇一六年七月二十五日书 记 员 梅芳芝