江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0602民初1820号原告蒋燕峰，男，1989年10月5日生，汉族，住南通市通州区。原告张燕玉，女，1992年1月20日生，汉族，住南通市通州区。两原告委托代理人费金宣（特别授权），南通市通州区石港法律服务所法律工作者。被告南通吴地海仁置业有限公司，住所地南通市外环西路103号。法定代表人孟海苏，董事长。委托代理人张建、马伟（特别授权），江苏紫东律师事务所律师。原告蒋燕峰、张燕玉与被告南通吴地海仁置业有限公司（以下简称吴地海仁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月7日受理后，依法由审判员范纪强独任审判，公开开庭进行了审理。原告蒋燕峰、张燕玉及其特别授权委托代理人费金宣，被告吴地海仁公司特别授权委托代理人张建、马伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋燕峰、张燕玉诉称，两原告系夫妻关系。2015年2月13日，两原告与被告签订商品房买卖合同一份，合同中对双方权利义务进行了约定，后两原告按约将购房款交付被告，而被告未按期交房。经多次协调，未果。现请求法院判令：1、解除原、被告双方于2015年2月13日签订的商品房买卖合同；2、被告退还购房款450636元；3、被告支付违约金22531.8元。被告吴地海仁公司辩称，其不存在合同违约，原告起诉解除合同的法律依据不足。依照双方的合同和补充协议，原告未完全履行先履行义务。合同和补充协议约定了解除合同的程序，原告需先书面通知并至房产登记部门解除备案登记手续方能返还购房款。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年2月13日，原告张燕玉、蒋燕峰（作为买受人乙方）与被告吴地海仁公司（作为出卖人甲方）签订《商品房买卖合同》及(合同编号：20150248)一份（含附件四：合同补充协议），合同约定如下：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为南通市住房保障和房产管理局，商品房预售许可证号为通房预售证【2014】057号。买受人购买的商品房为B1区3单元307号房屋，该商品房用途为商业，属框剪结构，层高为4.5米，建筑层数地上3层，地下1层，该商品房建筑面积共50.2平方米。计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8976.8元，总金额为450635.36元。付款方式及期限：签订本合同时支付人民币贰拾叁万零陆佰叁拾万元整（￥230635），剩余房款贰拾贰万元整（￥220000）在2015年6月30日前一次性支付。第八条交付期限：出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件（商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理:1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担…合同还就买受人逾期付款的违约责任、合同的规划、设计变更、产权登记、装饰、设备标准等事项作了相应的约定。合同补充协议第4条约定，乙方根据本合同第九条约定解除合同的，甲方应于收到乙方书面解除合同通知之日起三日内，由乙方协助甲方到登记机关办理注销本合同的登记备案手续。甲方于解除合同及办理注销登记备案手续后30日内，退还乙方已付房款。由于乙方原因导致本合同办理注销登记备案手续延迟的，每延迟一天乙方应向甲方按照本合同房屋总价款的万分之一支付违约金，延迟一天以上违约金累计合并计算。第6条依据本合同第十一条交接的补充说明：（1）甲方将该商品房交付乙方使用的前提是乙方办理售房手续时已付清全部应付房价款（包括应结算的面积误差款），违约金（如有），委托甲方缴纳的契税，维修基金和办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证，提供委托代办产权和抵押登记所需的资料，办理物业管理手续及签订物业管理协议等相关手续，否则甲方有权将该商品房交付乙方的时间相应延迟至乙方按前述约定履行完毕全部义务之日，且无需承担任何违约的责任。另查明，合同签订后，原告蒋燕峰、张燕玉按约向被告吴地海仁公司支付了首付款230636元，2015年8月10日，两原告向被告支付购房款22万元。2015年9月11日，被告向两原告开具销售不动产统一发票。诉讼中，原告主张，被告应当支付的违约金22531.8元，系根据合同约定已付房款的5%计算而来。被告吴地海仁公司陈述，案涉房屋目前可交付两原告，商品房验收合格的具体时间其未予确认、举证。对合同约定的违约金标准不存异议，被告公司虽未书面通知原告交房及缴纳相关费用，但双方交涉多次，被告工作人员已口头告知原告。上述事实，有商品房买卖合同及附件、销售不动产统一发票及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反我国法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同对双方均有约束力。两原告已足额支付案涉购房款，被告吴地海仁公司未能按期履行交付义务，已构成违约。根据合同约定，被告的违约行为符合合同解除的条件，原告因此而享有合同解除权。根据我国合同法规定，合同解除权为形成权，即当事人单方通知即可产生解除合同的法律效力，但并未排除当事人请求法院判决解除合同的权利，亦未将通知作为当事人起诉的前置程序。案涉合同中，双方对此未进行排除性或限定性的特别约定。故两原告以诉讼的形式，要求解除合同、返还购房款并支付违约金，于法有据，本院予以支持。被告吴地海仁公司辩称，依照双方的合同和补充协议，原告未完全履行先履行义务，其要求解除合同依据不足。对此，本院认为，根据合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。本案中，被告既未举证案涉商品房符合交付使用条件的时点，也未举证其已依约向原告通知交房及缴纳相关费用。案涉合同约定乙方依约解除合同的，甲方应于收到乙方书面解除合同通知之日起三日内，由乙方协助甲方到登记机关办理注销本合同的登记备案手续。甲方于解除合同及办理注销登记备案手续后30日内，退还乙方已付房款。可见，办理注销登记备案手续并非原告解除合同的前置条件。综上，被告吴地海仁公司相关抗辩主张，本院难以采信。此外，根据合同约定，双方当事人均有义务办理注销案涉合同登记备案手续，考虑到合同解除后，双方办理注销登记手续需一定的时间以及合同约定解除合同及办理注销登记备案手续后30日内，方可退还已付房款等因素，本院酌定被告履行给付义务的期限为本判决生效后40日内。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告蒋燕峰、张燕玉与被告南通吴地海仁置业有限公司于2015年2月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20150248）。二、被告南通吴地海仁置业有限公司于本判决发生法律效力之日起四十日内一次性返还原告蒋燕峰、张燕玉购房款人民币450636元。三、被告南通吴地海仁置业有限公司于本判决发生法律效力之日起四十日内一次性支付原告蒋燕峰、张燕玉违约金人民币22531.8元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4199元（已减半），由被告南通吴地海仁置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费8398元（开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。代理审判员  范纪强二〇一六年七月四日书 记 员  张正鹏