陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终4495号上诉人（原审原告）ＸＸ飞。委托代理人吴江流，陕西简能律师事务所律师。委托代理人唐亚妮，陕西简能律师事务所律师。被上诉人（原审被告）西安盛星房地产开发有限公司。住所地西安市高新区锦业路**号粤汉国际*座****室。法定代表人李忠英，该公司总经理。委托代理人王盟超，陕西菲格律师事务所律师。上诉人ＸＸ飞因与被上诉人西安盛星房地产开发有限公司（以下简称盛星公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2015)雁民初字第07037民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人ＸＸ飞之委托代理人吴江流、唐亚妮，被上诉人盛星公司之委托代理人王盟超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，ＸＸ飞与盛星公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：ＸＸ飞购买盛星公司开发的位于西安市高新区丈八四路10号罗马景苑（罗马景福城）第3幢1单元2层10201号房一套，总价款为859184元。合同第八条约定，盛星公司应当于2014年12月30前向ＸＸ飞交付符合第5种条件，即：该商品房由建设单位组织勘察、设计、施工、监理及有关部门进行验收同意交付使用的商品房。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的。国家政策调整造成的影响及其他非出卖人所能控制的原因等。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同时，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另查明，2014年12日5日，为了防止冬季大气污染，西安市人民政府下发了关于加强冬季大气污染防治工作的通知，表示：涉土工地管理。今年12月到明年2月底，除抢修抢险、地铁施工外，原则上停止新项目开工，在建工地停止开挖、出土、拆迁、倒土等土石方作业，建设部门不再新发施工许可证、市容园林部门暂停清运审批。2014年12日16日，盛星公司在华商报上发出关于因非出卖人原因而造成的延期交房的公告，表示：罗马景苑（罗马景福城）业主，根据相关条例要求，每年12月到次年2月，在建工地停止开挖、出土、拆迁、倒土等土石方作业，鉴于以上等非出卖人原因影响，根据商品房买卖合同约定，罗马景苑（罗马景福城）交房日期顺延至2015年5月份，对此给各位业主带来的不便，深表歉意。2015年5月30日，盛星公司在华商报上发出交房通知。表示：罗马景苑（罗马景福城）业主，我公司将从2015年5月31日起在罗马景福城小区交房中心进行现场交房，届时请按照交房通知书中的提示内容带上相关资料前来办理交房手续。最后查明，大部分业主已经陆续接收了房屋，并装修入住。ＸＸ飞于2015年8月诉至原审法院，请求判令：盛星公司承担依照合同约定产生的迟延交付违约金15637元（暂时计算至2015年6月30日，以后产生的违约金按照合同约定计算至实际交付之日），并要求盛星公司承担本案诉讼费。盛星公司辩称，首先，其公司延期交房是基于《西安市人民政府关于加强冬季大气污染防治工作的通知》所致，这并非其公司单方所能控制，符合其公司与ＸＸ习所签订的《商品房买卖合同》第八条第二款3、4所约定的免责条款，故其公司不应该承担因政策原因而延期交房3个月的违约责任。其次，其公司通知交房的时间为2015年5月31日，从2015年6月1日起其公司不应该承担延期交房的责任。第三，ＸＸ习起诉计算的违约金，不但时间计算错误，而且违约金计算过高，请求法院酌情降低按同期银行贷款利率计算。最后，ＸＸ飞已经实际占有房屋，并已经装修使用，不得再继续计算违约金。综上，请求法院依据法律规定，结合双方签订合同的免责条款，驳回ＸＸ飞的不当诉讼请求。原审法院认为，ＸＸ飞、盛星公司之间签订的商品房买卖合同系合法有效，符合法律规定，依法应予以认可。合同签订后，ＸＸ飞、盛星公司均应按合同约定的情形履行自己的权利义务，ＸＸ飞交纳了相应的购房款，盛星公司亦应按合同约定按时交付符合合同约定的房屋。如果盛星公司未能按时交付房屋，理应承担违约责任。本案中合同约定的是2014年12月30日交付房屋，但盛星公司却至2015年5月31日才开始交付房屋，故而依法应当承担相应的违约责任。但是由于盛星公司迟延交房的原因系西安市政府的文件规定，为了治污减霾的政策要求，不得不停止工程施工三个月，因此影响到工程施工的进度，此属于盛星公司所不能抗拒的，故此三个月内盛星公司的违约责任应当予以减除。对于ＸＸ飞要求盛星公司承担直至交房时的违约责任，因盛星公司在2015年5月30日已发出交房公告，故ＸＸ飞应当及时接收房屋，由于ＸＸ飞自己的原因迟延收房，由此造成放任扩大的损失，应由ＸＸ飞自行承担。至于ＸＸ飞表示盛星公司交付的房屋不符合合同要求，根据盛星公司提供的住宅使用说明书、单位工程质量竣工验收表、质量保证.书等证据，可以得出盛星公司交付的房屋是符合法律规定及合同约定的，而ＸＸ飞亦未提出任何房屋质量不合格的相关证据，故对ＸＸ飞的该项意见不予支持。综上，盛星公司应当承担二个月时间的违约责任为宜。按合同约定“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，盛星公司承担的违约金数额为60天×859184元÷10000=5155.10元。原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：被告西安盛星房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告ＸＸ飞迟延交房违约金5155.10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费191元，由ＸＸ飞承担95.5元，盛星公司承担95.5元。因ＸＸ飞巳预交，故盛星公司在给付上述款项时将其公司承担的案件受理费一并支付ＸＸ飞。宣判后，ＸＸ飞不服，向本院提起上诉称，涉案商品房买卖合同的履行并未遭受不可抗力的影响，不符合合同约定的免责条件，盛星公司据以延期交房的理由不能成立；涉案房屋未在建设行政主管部门竣工验收备案，亦未经过公安、消防、环保等部门验收，盛星公司提供的五方《工程质量竣工验收记录》仅系其公司内部对该项目所做的单方检查记录，并非竣工验收报告，不能证明涉案房屋已验收合格。原审法院认定涉案房屋具备交付条件违反法律法规相关规定，盛星公司未能向其交付经验收合格的商品房，其并未延迟收房，盛星公司应承担自合同约定的交房时间至房屋达到交付条件止的逾期交付违约金。请求撤销原判，改判支持其起诉请求，并由盛星公司承担本案一、二审案件受理费。盛星公司辩称，合同约定的交房时间前，其公司根据西安市政府、市环保局下发的《关于加强冬季大气污染防治工作的通知》及《加强冬季大气污染防治工作措施》等文件规定对涉案在建工程停工，因停工而导致延期交房，此非其公司单方所能控制的原因，属合同约定的免责情形，其公司不应承担因政策原因导致的逾期交房违约责任；涉案房屋交付时具有商品房买卖合同所约定的“两书”，其公司已按合同第八条所约定的交付条件组织验收合格，目前涉案业主95%以上均已装修完毕，且大多数已入住并正常生活，ＸＸ飞所述涉案房屋不具备交付条件与事实不符。原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实同原审查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应如约履行各自义务。本案中，涉案商品房买卖合同合法有效，ＸＸ飞如约向盛星公司交纳了购房款，已履行了合同义务，盛星公司未能按合同约定的2014年12月30日前向ＸＸ飞交付涉案房屋，盛星公司的行为已构成违约，应当对此承担相应违约责任。关于治污减霾停工期间是否应从逾期交房期间中扣减问题。ＸＸ飞上诉主张涉案合同的履行不存在免责情形，盛星公司应对逾期交房承担全部责任；盛星公司认为其公司延期交房的原因，系因西安市政府治污减霾文件规定不得已停工而影响工程施工进度所致，理应扣除停工期间并应扣减该停工期间的违约金。经查，涉案双方在《商品房买卖合同》第八条中对特殊原因下出卖人可据实予以延期交房问题作出了特别约定，西安市政府、环保局的确在合同约定交付期限前下发了相关文件，要求建筑施工企业在治污减霾期间停工。根据盛星公司的自述及其公司在诉讼中提供的相关证据，能够认定其公司所主张的治污减霾而致的工程停工非其公司自身所能控制。原审法院将治污减霾停工期间予以扣除并就盛星公司应承担的逾期交房违约金予以扣减，并无不妥。上诉人ＸＸ飞要求盛星公司应对逾期交房承担全部责任的意见，不能成立，本院不予采纳。关于涉案房屋是否具备交付条件问题。ＸＸ飞上诉认为盛星公司交付的房屋没有取得竣工验收备案，故不具备交付条件。经查，涉案商品房买卖合同第八条约定的房屋交付条件为：该商品房由建设单位组织勘察、设计、施工、监理及有关部门进行验收同意交付使用。根据盛星公司所提供的证据，能够证明盛星公司于2015年5月30日公告交付涉案房屋时，其公司按合同约定已组织涉案商品房项目的建设、勘察、设计、施工、监理等单位对房屋验收,且涉案工程经验收合格，同意交付使用。双方当事人在合同中的此约定与法律、法规的规定不悖。现涉案商品房项目的绝大多数业主已实际接收房屋，ＸＸ飞并未提供涉案房屋至今都不具备合同约定的交付条件的相关证据，该上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，ＸＸ飞的上诉理由不能成立，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费191元，由上诉人ＸＸ飞负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳晓路审 判 员  李雪晴代理审判员  何 强二〇一六年七月十二日书 记 员  潘丽娜