广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第1843号原告：梁绍沃，男，汉族，住佛山市南海区。公民身份号码：×××3230。被告：任东成，男，汉族，住佛山市南海区。公民身份号码：×××3234。上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院2015年12月24日受理后，依法由审判员叶志标独任审理，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁绍沃诉称：2004年8月9日，原、被告签订《厂房租赁合同》，被告在承租的场地开办大红鹰五金厂。2005年9月，被告搬走后尚欠最后两个月的租金2500元。2006年2月，双方继续签订《租厂协议》，约定租用期内被告需交纳治安费、垃圾费等。2011年初，海舟村通知原告，被告自2006年2月始一直没有交纳过管理费。经原告催促，被告以村规收费不合理为由拒付，被告并在同年10月左右搬走，同时拖欠了原告最后两个月的租金。2011年11月初，原、被告协商由原告投资35万元改造厂房，被告承诺将尚欠原告的租金及村规费交清，并由被告承包厂房出租管理，每月租金原告可得到6500元，高出的租金归被告所有，双方签订了《厂房改建协议》及《包人工建设合同》，并约定厂房此前所欠的政府规费、治安费、垃圾费等由被告负责，但被告一直没有缴交。为此，起诉被告：1、向原告支付2005年9月搬厂前尚欠原告的租金2500元；2、向原告支付2011年10月搬厂前尚欠的租金3000元；3、向原告支付2006-2012年代缴的管理费18000元；4、向原告支付2011年代缴的垃圾处理费300元；5、以18000元为本金、按年利率5%向原告支付自2013年12月至2015年12月24日的利息，即1800元；6、解除双方于2004年8月9日签订的《厂房租赁合同》；7、承担本案诉讼费及财产保全费。被告任东成辩称：同意解除《厂房租赁合同》，但被告没有拖欠原告所主张的第1、2项请求的租金。按村规定，建好厂房领取营业执照经营的，需缴纳管理费、垃圾费，如没有领取营业执照经营，则无需缴纳上述费，且收费收据不写房东名字，应该写具体厂房地址，即使有交管理费，也是明确写9号厂房的管理费，被告没有欠原告第3项请求的管理费，亦不应承担相应的利息。对原告第4项请求所主张的垃圾费不清楚。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件1份；2、2004年8月9日，甲方梁绍沃与乙方任东成签订的《厂房租赁合同》原件1件，主要内容是甲方将海舟开发区过境路9号的1700平方米厂房出租给乙方，租期自2004年9月1日至2019年8月31日止，租金每年15000元；3、2006年2月，甲方梁绍沃与乙方任东成签订的《租厂协议》原件1份，主要内容是甲方将海舟开发区过境路9号厂房出租给乙方，租期自2006年至2015年12月31日止，租金每月1500元，租赁期内乙方需缴交治安费及垃圾费等费用；4、2011年11月10日，甲方梁绍沃与乙方任东成签订的《厂房改建协议》原件1份，主要内容是甲方出资35万元对海舟开发区过境路9号的厂房进行改造，新厂房建成后至2015年12月31日，由乙方承包该厂房出租管理，该厂房自2011年11月1日至2015年12月31日所欠的政府规费、治安管理费、垃圾费、水电费等，均由乙方负责；5、《包人工建设合同》原件1份；6、相片三张；7、2012年8月10日，佛山市南海区西樵镇海舟村民委员会向海舟开发区过境路9号厂房发出的《通知》原件1份，主要内容是通知该单位在同月20日前缴纳2006年至2012年垃圾费、管理费36600元；8、快递单原件2份；9、南海农商行客户回单原件1份，载明原告妻子余少霞于2013年12月27日向佛山市南海区西樵镇海舟村集体资产管理委员会支付了18000元；10、收据原件2份，载明2012年12月27日，梁绍沃向佛山市南海区西樵镇海舟村集体资产管理委员会支付了2011年垃圾费300元、2013年12月27日支付了2006年至2012年管理费18000元；11、佛山市南海区西樵镇海舟村集体资产管理委员会出具的《场地使用证明》原件1份。经质证，被告对原告提供的上述证据没有异议。诉讼中，被告没有提供证据。经审查，原告提供的上述证据来源合法，被告没有异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2004年8月9日，原告梁绍沃作为甲方与作为乙方的被告任东成签订《厂房租赁合同》，约定甲方将海舟开发区过境路9号的1700平方米厂房出租给乙方，租期自同年9月1日至2019年8月31日止，租金每年15000元。2006年2月，原、被告又签订《租厂协议》，约定原告将海舟开发区过境路＊＊厂房出租给被告，租期至2015年12月31日止，租金每月1500元，租赁期内被告需缴交治安费及垃圾费等费用。2011年11月10日，原、被告再签订《厂房改建协议》，约定原告出资35万元对海舟开发区过境路9号的厂房进行改造，新厂房建成后至2015年12月31日，由被告承包该厂房出租管理，该厂房自2011年11月1日至2015年12月31日所欠的政府规费、治安管理费、垃圾费、水电费等，均由被告负责。该厂房改造建成后，被告即搬离，没有继续经营。2012年8月10日，佛山市南海区西樵镇海舟村民委员会向海舟开发区过境路＊＊厂房发出《通知》，要求该单位在同月20日前缴纳2006年至2012年垃圾费、管理费36600元。原告将该《通知》以特快专递方式邮寄给被告。同年12月27日，原告向佛山市南海区西樵镇海舟村集体资产管理委员会支付了2011年垃圾费300元。2013年12月27日，原告向佛山市南海区西樵镇海舟村集体资产管理委员会支付了2006年至2012年的管理费18000元。本院认为：原告出租给被告的海舟开发区过境路＊＊厂房没有土地、房屋产权证明及报建资料，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效……”的规定，双方于2004年8月9日所签订的《厂房租赁合同》及2006年2月所签订的《租厂协议》应确认无效。双方所欠的《合同》及《协议》虽无效，但被告仍应按约定支付厂房的使用费。因被告在2011年底承租的厂房改造前一直使用租赁物，故被告应支付该段期间的使用费及合同约定的相关费用。原告主张被告支付2005年9月的租金2500元及2011年9、10月的租金3000元，被告认为已支付完毕，应提供证据予以证实，但庭审中被告对其主张没有提供任何证据予以证实，故被告应承担举证不能的法律后果，本院对原告第1、2项的诉请予以支持。原告向佛山市南海区西樵镇海舟村集体资产管理委员会支付了海舟开发区过境路＊＊厂房2006年至2012年的管理费18000元，此费用发生在被告租赁厂房期间，且根据约定此款应由被告支付，据此，被告应将此款返还给原告。原告的第3项诉请有理，本院予以支持。原告要求被告按年利率5%支付上述款项自2013年12月27日起的利息没有事实及法律根据，本院对原告的第5项诉请不予支持，但被告应按中国人民银行同期同类贷款利率支付上述欠款自起诉日，即2015年12月24日起至还清日止的利息。原告又向佛山市南海区西樵镇海舟村集体资产管理委员会支付了海舟开发区过境路＊＊厂房2011年垃圾费300元，此费用发生在被告租赁厂房期间，且根据约定此款应由被告支付，据此，被告应将此款返还给原告。原告的第4项诉请有理，本院予以支持。因双方所签的租赁合同及协议被确认无效，故双方于2004年8月9日签订的《厂房租赁合同》自始无效，不存在解除之情形。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告任东成于本判决生效后十日内向原告梁绍沃支付2005年9月的厂房使用费2500元；二、被告任东成于本判决生效后十日内向原告梁绍沃支付2011年9、10月的厂房使用费3000元；三、被告任东成于本判决生效后十日内向原告梁绍沃支付2006年至2012年的管理费18000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付上述欠款自2015年12月24日起至还清日止的利息；四、被告任东成于本判决生效后十日内向原告梁绍沃支付2011年垃圾费300元；五、驳回原告梁绍沃的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，受理费减半收276元（原告已预交），由被告负担，被告应在本判决生效后十日内将诉讼费迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  叶志标二〇一六年二月二十六日书记员  陈志锋