沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书［2016］辽01**民初2238号原告：沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司.法定代表人：熊镇，系该公司总经理。委托代理人：张春兰，系辽宁成功金盟律师事务所律师。委托代理人：刘哲，系辽宁成功金盟律师事务所律师。被告：高金。委托代理人：高素云。原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司与被告高金房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王萍担任审判长并主审，与人民陪审员戴振英、荆立群共同组成合议庭，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张春兰、被告的委托代理人高素云均到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司（以下简称广盛公司）诉称：原告与被告于2014年10月31日签订了《房屋租赁合同》约定：出租方（即原告）出租给承租方（即被告）的房屋坐落在沈阳市和平区文萃路X号北京华联沈阳五里河购物中心三层F3-01，面积433.1平方米的店铺；经营北陆和食（日餐），租赁期限从2015年3月1日起至2020年2月29日止，租金为每日历月固定租金为人民币13173.46元，运营管理费为每日历月19760.19元，租金和运营管理费支付时间为每月第一个工作日或之前向甲方提前付清（即：每月30日前缴纳下月租金及运营管理费）：承租保证金为79041元，支付日期为合同签订时。被告逾期支付租金的，按照日租金0.5%向原告支付违约金，逾期支付运营管理费和保证金的每日0.5%支付滞纳金，且逾期超过15天，原告有权提前解除合同并有权不退还被告承租保证金。合同签订后，原告依照合同约定向被告提供符合要求的房屋供使用，但被告未依约向原告履行付款义务，截止至2016年2月1日被告供拖欠原告租金、运营管理费、租赁保证金、违约金、滞纳金等费用共计710379.7元。原告曾在此前多次向被告发出《催纳费用通知函》和《律师函》进行催收欠款，但被告均以种种理由拒绝履行，其行为严重损害了原告的合法权益，迫于无奈原告诉至贵院，请求法院依法支持原告上述全部诉讼请求。诉讼请求：一、请求判令解除原、被告双方于2014年10月31日签订的《房屋租赁合同》，并立即返还原告出租的房屋；二、请求判令被告给付租金144908.10元、运营管理费217362.10元、租赁保证金79041元、违约金714.60元、滞纳金163022元（暂计算至2016年2月1日）共计605047.8元；三、请求由被告承担诉讼费用。现变更诉讼请求第二项为：被告给付原告租金（从2014年11月25日至2016年2月1日）187062.1元；运营管理费280540元。变更的理由为：起诉当时是从2015年3月1日起计租，但是按合同第4.2条约定未租满租期应从2014年11月25日交房之日开始计租。被告高金辩称：第一，同意解除合同；第二，被告招商时说，在北京华联沈阳五里河购物中心三楼有成龙影院即将开业，我们所选择的商铺就在影院的旁边，但是我们装修完，影院也没动工也没开业，我们选择商铺也是考虑到旁边是影院，但是影院也没开业，我们装修投资70余万元，是被告向别人借钱装修的，当时装修设计也是按照旁边是影院设计的，我们起名为北陆和食��我们设有水吧，酒吧，租赁位置处于商场的一个角落，没有人流。因为被告借钱投资，所以债权人把北陆和食里的东西都给拿走了。我们拿东西都得经过请示，但是债权人是如何拿走的，不清楚。对于被告方要求给付各项费用的诉讼请求，我方不同意其诉讼请求，因为原告承诺的电影院并没有开业，也造成了被告方的损失。经审理查明：2014年10月31日，原告广盛公司（甲方）与被告高金（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定双方就乙方承租甲方依法有权出租的房屋事宜，订立本合同。合同中约定“购物中心”是指座落在沈阳市和平区文萃路X号沈阳五里河购物中心。关于租金中约定，4.2若乙方不论任何原因实际租赁该房屋的期限不满本合同规定的租赁期和／或违反本合同的约定，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的按照本合同规定的标准计算的所有���金和／或物业管理费和／或广告推广费；4.3自起租日起，该房屋的租金按照本合同附件二第四条之规定计算，乙方应于最迟不超过本合同约定的交付日，向甲方预付该房屋一个月的固定租金。其后各月应付的固定租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方提前付清。若预付的第一个月固定租金对应的期间结束后首日起（包括该日）至当月（日历月）最后一日止（包括该日）不足一个日历月，或者租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月，则该等月份的固定租金应根据本合同附件二第四条规定的固定租金的月租金标准按照该月内的实际租赁天数计算。关于保证金其他费用约定，5.1保证金作为乙方全面履行及遵守在本合同项下其必须履行及遵守的一切条文规定的担保。在整个租赁期内保证金由甲方保管，但甲方无须向乙方支付保证金的��息。甲方收取保证金后应向乙方开具收款收据。5.2如乙方违反本合同之规定，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权（但并无义务）自主决定以保证金抵付乙方任何应付款项，和／或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同规定全部／部分扣收保证金而无须归还给乙方。如甲方持有的保证金由于作该等抵付和／或赔偿和／或扣收而少于本合同及附件二第五条规定之金额，乙方应根据甲方的通知，立即向甲方补交该等差额。如乙方未按本条上述规定补足保证金的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金。如逾期超过七天，甲方有权终止本合同。乙方须按照本合同第9.2条的规定承担违约责任。5.4在租赁期内的任何时间，保证金组成中的物业管理费款项均应相当于当时三个月的物业管理费。如物业管理费标准在租赁期内有所提高，乙方应在收到甲方书面通知后七天内将保证金补足。合同第九条乙方的违约责任约定，9.1该房屋交付后，非因本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔；或者甲方也可经书面通知乙方而解除本合同；9.2该房屋交付后，出现本合同规定的乙方违约情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）均不予退还，甲方有权没收乙方已付的保证金，并有权向乙方索取乙方在本合同第4.1条规定的装修期内所免去的所有租金和／或物业管理费和／或广告推广费。第十二条该房屋的交还约定，12.1乙方应最迟于租赁期届满当日或本合同提前终止之日17：00时之前向甲方交还该房屋。乙方如未经甲方书面同意��未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该房屋的，每逾期一日，乙方除应按相当于租赁期最后一年日租金三倍金额向甲方支付该房屋占用费外，还应该承担该房屋在占用期间内本合同第5.9条至5.11条所规定的一切其他费用。如因乙方逾期不迁出该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。12.2乙方向甲方交还该房屋前，应自负费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态。乙方如按本合同第六条之规定在甲方同意的范围内和要求下对该房屋进行了装修、增建或改建，应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；乙方如未经甲方同意或超出甲方同意的范围和要求对该房屋进行了装修、增建、或改建，甲方有权要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失……。同日，双方��订上述合同附件二约定，第一条出租房屋情况约定，1.1出租方出租给承租方的房屋座落在沈阳市和平区文萃路X号沈阳五里河购物中心三层F3-01单位。1.2承租方租赁该房屋用于经营餐饮类品类（明细），所经营店铺的名称为北陆和食（日餐），且在租赁期间未征得出租方书面同意及按规定须经有关部门审批而未核准前，承租方不得擅自改变上述约定的使用用途。关于房屋租用面积约定，2.1双方同意，该房屋的租用面积为433.10平方米。关于出租房屋的交付、装修期、租赁期限及开业日约定，3.1出租方应于2014年11月25日将该房屋交付承租方。3.2出租方同意在租赁期内给予承租方自该房屋交付日起97天的装修期。3.3租赁期限伍年，即自2015年3月1日起至2020年2月29日止。3.4该房屋的起租日暂定为2015年3月1日。3.5购物中心的开业日暂定为2014年12月18日。关于出租房屋租金约定，4.1��起租日起，该房屋的租金计算方法为：该房屋的月租金为下述固定租金和提成租金中金额较高者：该房屋的月固定租金按照该房屋的租用面积计算，第一年：2015年3月1日至2016年2月29日，每日平方米固定租金为人民币1元，即每日历月固定租金为人民币13173.46元。关于保证金及其他费用约定，5.2承租方应于交付日之前向出租方或管理公司支付装修押金。装修押金为人民币32934元。5.4承租方应自起租日起至租赁期结束，向出租方或管理公司支付该房屋的物业管理费和广告推广费。该房屋目前的物业管理费按照租用面积每平方米每日人民币1.50元计算，每个日历月共计人民币19760.19元。合同签订后，被告向原告支付装修押金32934元。被告对承租商铺进行装修并开业经营，经营几个月后，被告便停止经营。因被告一直未向原告交纳租金及物业费，故原告起诉来院。被告承租的商铺位于购物中心三层，呈L型，处于购物中心的东北角位置，在该商铺旁，拟建电影院，但该电影院至今未建成。上述事实，有原告向法庭提供的房屋租赁合同、8张催交费用通知函、律师函、被告向法庭提供的照片及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，予以确认。本院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同及附件系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，均应自觉履行。关于原告诉请被告解除合同一节，被告表示同意，本院准予。合同解除后，被告应将诉争商铺返还原告，对于原告主张被告从诉争商铺腾退的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告给付租金及物业费的问题，被告持有异议，认为原告承诺的电影院未开业，对其经营造成损失，故不同意给付。在��案中，从双方合同约定中可以看出，涉案房屋用于餐饮经营，原告应为被告经营的餐馆提供良好的经营氛围。从涉案房屋所处位置来看，处于三层东北角，其承租位置处于人流流动末端，却紧邻拟建的电影院，被告拟依靠于电影院人流来带动餐饮消费的目的不言自明，这也是原告吸引被告入驻的重要卖点，考虑被告承租的商铺不同于三层其他商铺，其地理位置具有依托于电影院的特殊性，而该电影院并未建成，原告有悖诚信原则，对被告经营确实造成影响。结合被告经营几个月后便停止营业的实际情况，如依据双方合同约定给付租金有违公平原则，对原告诉请被告给付的租金及物业费，本院酌定，以80%计算为宜。关于给付的起始时间，原告主张应从交房日开始计租，被告提出异议，鉴于本院所述上述原因，以合同4.1约定的计租日即2015年3月1日开始计算为宜。故���算至2016年2月1日，被告应给付原告租金115926.45元、运营管理费173889.67元。关于原告主张被告给付违约金、滞纳金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于原告主张被告给付租赁保证金的诉讼请求，因双方合同业已解除，被告再无交纳保证金的必要，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。因合同解除，被告向原告支付的装修押金32934元，原告应予退还。关于被告主张装修损失问题，被告未提起反诉，本院不予处理，被告可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司与被告高金于2014年10月31日签订的《房屋租赁合同》；二、本判决生效之日起十日内，被告高金从位于沈阳市和平区文萃路X号沈阳五里河购物中心三层F3-01商铺腾出，完好交还原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司；三、本判决生效之日起十日内，被告高金给付原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司从2015年3月1日至2016年2月1日期间的租金115926.45元、运营管理费173889.67元，总计289816.12元；四、本判决生效之日起十日内，原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司退还被告高金装修押金32934元；五、驳回原告其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10904元（原告已预交），由原告负担5257元，由被告高金负担5647元。如不服本判决，可在判决书送达之���起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王 萍人民陪审员  戴振英人民陪审员  荆立群二〇一六年七月十五日书 记 员  乔 雪本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五条之规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条之规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条之规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补��措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。