文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0406民初261号原告唐小哲，男。法定代理人周小英（系唐小哲母亲），女。委托代理人刘剑昆，湖南居安律师事务所律师。被告衡阳市申泰置业有限公司，住所地衡阳市雁峰区先锋路31号。法定代表人朱忠莲，该公司董事长。委托代理人匡勇卫，男，衡阳市申泰置业有限公司法律顾问。原告唐小哲与被告衡阳市申泰置业有限公司（以下简称申泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员陈利思担任审判长，人民陪审员王俊林、李仕英参加的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员李晨担任记录。原告唐小哲的委托代理人刘剑昆，被告申泰公司委托代理人匡勇卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐小哲诉称：原告于2012年7月23日与被告申泰公司签订合同，购买被告所开发的位于衡阳市先锋路31号南城雅郡607室、608室，购买金额为509358元，并已经按照合同约定履行付款义务。按购房合同第八条第一款的规定，被告应于2012年12月31日前将综合验收合格的商品房交付给原告使用。同时购房合同第九条规定，逾期交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。然而根据购房合同约定，被告应在2012年12月31日完成房屋交付手续，但因房屋的消防工程一直不能验收合格，所以至2016年，被告仍未能将验收合格的房屋依约交付给原告正常装修使用。直到2016年1月8日，原告才收到所在小区物业公司发出的关于消防工程验收合格可以进行二次装修的通知。因被告不能依照合同约定按时交房，致使房屋不能按时交付给原告装修使用，被告延期交房违约事实明显，严重损害了原告的利益。请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金280145元（暂计至2016年1月5日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原告身份证及被告工商登记资料，用以证明原、被告诉讼主体适格；2、商品房买卖合同及购房款收据，用以证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，原告履行了商品房买卖合同约定的义务；3、消防工程验收合格通知，用以证明被告开发房屋未通过综合验收，无法交付使用的事实。被告申泰公司对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，合同约定的违约金过高，不符合法律规定；对证据3有异议，物业公司的通知不能代表被告的立场和意见，物业公司没有权利和资质通知业主进行装修，且该通知不能证明房屋并未交付。被告申泰公司辩称：申泰公司于2013年5月将房屋交付原告使用，原告同意并接收了房屋，房屋已全部验收合格，至今房屋也没有因消防而发生问题；原告主张的违约金过高，应根据实际情况予以调整，原告已同意收房，其诉请不能成立，请求法院予以驳回。被告申泰公司为支持其答辩意见，向本院提供如下证据：1、交房接收单，用以证明被告于2013年5月已将房屋交付原告使用；2、公安消防支队消防验收意见书，用以证明本案涉及的房屋经消防验收合格；3、衡阳市城乡规划局、住房和城乡建设局、国土资源局、非税收入征收管理局复函，用以证明本案涉及的房屋均已验收合格，可以办理产权；4、企业法人营业执照及组织机关代码证，用以证明衡阳市文静物业管理有限公司是独立的企业法人，该公司经营与被告无任何关联。原告对被告提供的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，交接单不能证明被告出售的房屋具备交房条件，不能将未经验收合格的房屋交付给原告使用；对证据2的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该证据反而证明原告交房时间为2015年8月以后；对证据3真实性、合法性无异议，该证据反而证明被告交房远超出双方合同约定的时间；对证据4真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，是被告方委托该物业公司管理该房屋，证实了原告购买的房屋在2016年1月8日以后，房屋才交付使用。对原、被告提供的证据，本院分析认定如下：对原告提供的证据1、2的真实性被告无异议，本院予以确认；对证据3的物业公司的通知，该证据不能代表被告的行为，本院不予确认；对被告提供的证据1-4的真实性原告无异议，本院予以确认。本院根据审核认定的证据及原、被告双方当事人的庭审陈述，确认本案如下事实：2012年5月11日，原告唐小哲与被告申泰公司签订二份商品房买卖合同，约定，原告购买被告位于衡阳市雁峰区先锋路31号南城雅郡607室（建筑面积51.68M2，4898元/M2，合计253129元），608室（建筑面积51.68M2，4958/M2，合计256229元），二间房共计509358元；付款方式为一次性付款，付款期限为2012年5月8日；交付期限为2012年12月31日前；逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。合同还对规划、设计变更、交接、保修等进行了约定。合同签订后，原告按约支付了全部购房款。南城雅郡项目于2013年3月5日经市恒信司法鉴定所对该工程结构安全性进行鉴定，鉴定结论为Bsu级，即结构安全。2013年5月22日，原、被告办理房屋交接手续，被告将涉案房屋交付给原告。本院认为：原、被告在平等、自愿的基础上签订的商品房买卖合同，未违反法律禁止性规定，依法应受保护，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告交清购房款后，被告未按约定期限将房屋交付给原告，被告已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条等规定，违约金具有以补偿为主，以惩罚为辅的双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。鉴于违约金主要体现为一种民事责任形式，因此对数额过高的违约金，人民法院可根据实际情况适当进行调整，以维护民法公平和诚实信用原则。本案中根据约定逾期交房按已交房款每日按万分之五的标准计算违约损失，明显过高。因此，本院酌情调整按已交房款按中国人民银行同期贷款利率计算违约损失。被告将鉴定合格的房屋交付原告使用符合法律规定，原告收房行为视为对该房质量合格的认可，收房后又主张被告承担违约金既违背诚信原则，又没有事实和法律依据，本院对原告收房后的违约金不予支持；原告所购房屋没有法律规定必须要消防工程验收合格才可以装修使用的情形，故该主张理由不能成立，本院不予采信。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条第二款的规定，判决如下：一、被告衡阳市申泰置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告唐小哲逾期交房违约金11171元（按已付房款509358元，按中国人民银行贷款年利率5.6%从2013年1月1日至5月22日计算）；二、驳回原告唐小哲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5502元，由原告唐小哲负担5400元，由被告衡阳市申泰置业有限公司负担102元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  陈利思人民陪审员  王俊林人民陪审员  李仕英二〇一六年七月二十二日代理书记员  李 晨校对人：李      晨      注：本案适用法律条款见附页附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百七十九条第二款：建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。