广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终8162号上诉人（原审原告）：陈某枢，香港通讯地址：香港九龙，（）。委托代理人：马成，广东德寰律师事务所律师。委托代理人：范永志，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李某，住所地广州市黄埔区。被上诉人（原审被告）：陈某，住所地广州市黄埔区。两被上诉人共同委托代理人：邹强，广东鑫霆律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：杨泳仪，广东鑫霆律师事务所律师。原审第三人：某铭，住所地广州市黄埔区。原审第三人：邓某某，住所地广州市荔湾区。上诉人陈某枢因与被上诉人李某、陈某、原审第三人某铭、邓某某房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2015）穗黄法民三初字第112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：李某和陈某、某铭和邓某某各为夫妻关系，陈某枢（香港居民）、某铭均是陈某的弟弟。陈某枢于1980年4月移民香港，同时注销在中国内地的户口，其后未回大陆定居。1981年9月原广州市黄埔区黄埔公社横沙大队同意陈某枢李某在东园大楼东侧申请建房面积85平方米，李某在该地块建成广州市黄埔区大沙地横村3层房屋。1987年8月，广州市黄埔区人民政府向李某核发了穗黄字第3060164号《农村宅基地使用证》，其中载明，姓名：李某，宅基地座落：横村，宅基地面积：103.41平方米，建筑种类：结构混合、层数3，建筑面积：310.23平方米。上述房屋曾变更门牌号码为广州市黄埔区港湾路55号之八，现为广州市黄埔区港湾路539号大院114房。八十年代后期，某铭、邓某某携子女迁入该房屋与父母共同居住，并迁入户籍；父母已先后去世，后该房屋由某铭、邓某某常住。陈某枢名下登记有广州市黄埔区大沙镇文冲村东坊新村七巷7号房屋房产，取得集体土地房产证；该房屋属于城中村改造范围，已经移交有关部门拆除。2013年，李某、陈某在原审法院对某铭、邓某某提起诉讼，要求某铭、邓某某搬离广州市黄埔区大沙地横村房屋，并支付占用期间的租金，原审法院依法追加陈某枢作为第三人参加诉讼。原审法院以（2013）穗黄法民三初字第131号《民事判决书》确认李某对涉案房屋具有合法使用权。审理期间，原审法院致函广州市国土资源和房屋管理局、广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局，调查上述广州市黄埔区大沙地横村房屋所有权及其所占土地使用权的权属登记情况；均复函表示，未查找到与上述房屋地址相匹配的房地产登记信息，由于黄埔区人民政府曾以原大沙镇为试点核发了少量的《农村宅基地使用证》，2002年撤镇建街后有关单位未将宅基地使用证归档移交广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局，因此无法核查上述房屋的宅基地使用人情况；原审法院还致函广州市黄埔区大沙街横沙社区居民委员会调查横村房屋宅基地的使用权有否重新分配确认并核发相关证书，复函表示其社区没有将上述房屋宅基地的使用权重新分配和核发相关证书。判后，某铭、邓某某、陈某枢不服，提起上诉，广州市中级人民法院以（2014）穗中法民五终字第2311号《民事判决书》判决确认原审法院查明的事实以及李某对涉案房屋的合法使用权，驳回陈某枢的上诉。2014年10月16日，陈某枢向原审法院对广州市黄埔区人民政府提起行政诉讼，李某、陈某作为第三人参加诉讼，陈某枢请求撤销李某持有的穗黄某甲第3060164号《农村宅基地使用证》。因广州市黄埔区人民政府的登记行为在行政诉讼法施行前作出，故原审法院以（2014）穗黄某乙初字第94号《行政裁定书》裁定驳回起诉。陈某枢在诉讼中提交的《买屋证据》证实李某在1988年10月3日在中保人罗德油的见证下将涉案房屋连地皮以人民币75000元的价格一并卖给陈某枢，并于当日生效；《收据》、《转让房屋证明凭收据》共同证实陈某枢在1989年10月18日已向李某付清全部购房款，李某确认涉案房屋归陈某枢所有；《协议书》证实陈某枢、李某就涉案房屋与李某在港湾路五十五号之十的中墙位置以及空间使用达成协议。李某、陈某对上述证据内容及其上签名不予确认，陈某枢申请对上述证据进行笔迹鉴定。原审法院通过摇珠方式委托广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所对上述证据的笔迹进行鉴定，鉴定结论为：《买屋证据》上“李某”签名与李某笔迹样本是同一人所写；《收据》中“李某”的签名是李某所写，除李某签名外的其他字迹不是陈某所写；《转让房屋证明凭收据》上所有字迹是李某所写；《协议书》上“李某”三个字是李某所写。陈某枢于2015年5月25日向原审法院提起本案诉讼称：陈某枢、某铭系陈某甲的儿子，陈某是陈某甲的女儿，陈某枢和某铭均是陈某的弟弟。上世纪80年代，某铭已结婚，陈某枢也要成家立业，但无房屋居住，加上父母需要赡养，一家人住房紧张，陈某枢及其父亲陈某乙多次向广州市黄埔区大沙街原横沙大队申请宅基地用于建房。1988年10月3日，陈某枢与李某签订《买屋证据》，约定李某将“广州市黄埔区大沙地东园平房十四号原有李某三层房屋连地皮一座（该房原址为广州市黄埔区港湾路55-8，现址为广州市黄埔区港湾路539号大院114房）卖给陈某枢，买卖双方面议金额为75000元，在1988年10月3日起生效，即该三层房屋连地皮一座全部归属陈某枢所有，中保人罗德油在该证据上签字为证。1989年10月18日，陈某枢付清75000元转让款给李某、陈某，李某、陈某向陈某枢出具了《房屋转让证明凭收据》及《收据》。1989年，陈某枢与李某、陈某交接并住进了涉案房屋三楼，陈某枢同意某铭一家住二楼。涉案房屋由陈某枢和某铭、邓某某管理至今，该房屋的各项分摊费用以及办证、报建费用等均由陈某枢支付。2001年，陈某枢通过经济社、横沙村向镇、规划、国土有关部门申请办理涉案房屋产权登记，陈某枢是涉案房屋所有权人、房屋范围内宅基地使用权人，李某、陈某也不持异议，陈某枢的申请通过了上述部门审核同意。陈某枢认为陈某枢与李某、陈某关于涉案房屋的买卖合法有效，陈某枢付清了转让款，李某、陈某向陈某枢交付涉案房屋二十多年没有异议，但近年来却不断骚扰、阻挠陈某枢及某铭、邓某某居住、使用，损害了陈某枢的合法权益。请求：1.确认陈某枢与李某、陈某关于广州市黄埔区港湾路539号大院114房（现址）房屋买卖行为合法有效。2.陈某枢是广州市黄埔区港湾路539号大院114房（现址）房屋及附属设施的所有权人。3.李某、陈某协助陈某枢办理广州市黄埔区港湾路539号大院114房的产权登记手续。李某、陈某原审答辩称：不同意陈某枢的诉讼请求。陈某枢的诉请没有事实及法律依据。李某、陈某是涉案房屋唯一合法的权属人，1981年9月黄埔区黄埔公社横沙大队同意李某、陈某在涉案宅基地处建成涉案三层房屋，1987年8月黄埔区政府向李某、陈某核发宅基地使用证，以上事实经过黄埔法院、广州中院审理查明，在上述案件中李某、陈某提供的证据也得到陈某枢及某铭、邓某某的确认，李某、陈某是涉案房屋的所有权人。李某、陈某至始至终没有做出任何出让转让或交换涉案房屋的行为，陈某与陈某枢及某铭是姐弟关系，在80年代末，其父母年迈居住条件差，某铭为李某、陈某司机，为了方便某铭、邓某某工作以及尽孝，李某、陈某同意由某铭、邓某某及双方父母入住涉案房屋，至2010年双方父母去世，李某、陈某多次要求某铭、邓某某腾空房屋，但某铭、邓某某不同意，李某、陈某起诉至法院，该案获得胜诉。在上述案件中陈某枢未出庭，导致公告送达，本案中其又起诉到法院，故不排除陈某枢与某铭、邓某某联合达成霸占李某、陈某财产的目的。陈某枢不可能是房屋所有权人，陈某枢是香港永久居民，无权拥有宅基地使用权，在之前案件中，某铭、邓某某陈述1978年陈某枢就去了香港长期居住在香港，与陈某枢起诉陈述交接并住进涉案房屋与事实不符，陈某枢之前已经拥有位于大沙镇文冲村东方新村7巷7号的宅基地使用权，该房屋于1999年新建，并取得集体土地房产证，根据一户一宅，其也不能拥有另一处房产。根据相关法律，出让转让宅基地及房屋是违法无效的，涉案房屋是李某、陈某夫妻共同财产，陈某枢只主张与李某买卖房屋，这也是无效及违法的。陈某枢的提供的证据均由多出疑点，李某、陈某在庭审中质证说明，这些证据在之前案件中已经多次出现，法院并未采纳。最长诉讼时效20年，陈某枢的买卖证据已经有26年，本案也已经超过诉讼时效。另陈某枢的诉请第三项，陈某枢是要求哪些手续，需要陈某枢明确。本案是宅基地及房屋诉争，按现有法律，陈某枢要求的过户是不被允许的，请求法院驳回。原审法院认为：（2013）穗黄法民三初字第131号以及（2014）穗中法民五终字第2311号《民事判决书》均已确认广州市黄埔区大沙地横沙村东园14号三层房屋即现广州市黄埔区港湾路539号大院114房为李某兴建，并取得黄埔区人民政府合法的《农村宅基地使用证》，该房屋后来虽未换发集体土地房产证，但《农村宅基地使用证》并未撤销或失效，集体土地所有权人也没有将该宅基地使用权重新分配，李某仍为该房屋的合法使用权人。根据《中华人民共和国土地管理法》（1986年）第二条第二款“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”的规定，参照《广东省土地管理实施办法》（1986年）第二十条“村居民、回乡落户的干部、职工、军人以及华侨、港澳同胞和台湾同胞建住宅用地，应向乡（镇）、村农民集体经济组织提出申请，经同意后，上报审批。使用原有、村内空闲地的，由乡（镇）人民政府批准，并办理用地手续；使用耕地的，经乡级人民政府审核，报县级人民政府批准，并由县（市）人民政府国土管理部门办理用地手续”，法律禁止买卖或者以其他形式非法转让土地，港澳同胞必须是在回乡落户的情况下才可以在农民集体经济组织内申请宅基地。本案中，陈某枢在1980年已经移居香港，并注销了在大陆的户口，且未回家乡落户，其无权取得宅基地的使用权。李某与陈某枢签订的《买屋证据》涉及的标的是广州市黄埔区大沙地横沙村东园14号是宅基地房屋，依法只能在农村集体经济组织成员间转让，陈某枢不符合取得宅基地使用权的条件，依法不能进行宅基地房屋的买卖；该《买屋证据》名为房屋买卖，实为房屋与宅基地一起进行买卖，违反了法律规定，系无效的买卖关系。审理期间，原审法院向陈某枢释明如果本案买卖关系存在无效的可能，征询其是否变更诉讼请求，其坚持原来的诉讼请求，即请求确认其与李某、陈某之间就涉案房屋的买卖行为合法有效、其为涉案房屋及附属设施的所有权人以及办理涉案房屋产权登记相关手续的主张。但因陈某枢的诉讼请求无法律依据，不予支持。关于诉讼费和鉴定费的负担。陈某枢的诉讼请求不予支持，故案件受理费1675元，由陈某枢负担。因李某、陈某否认陈某枢提交的四份证据中签名及相关内容系其所写，为证真实性，对该四份证据进行笔迹鉴定，经鉴定相应签名或者有关内容为李某、陈某所写，故鉴定费14735.85元由李某、陈某负担。据此，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》（1986年）第二条第二款，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项的规定，于2016年3月30日作出如下判决：驳回陈某枢的全部诉讼请求。一审案件受理费1675元由陈某枢负担。鉴定费14735.85元由李某、陈某负担。判后，上诉人陈某枢不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认为涉案房屋买卖契约《买屋证据》是“名为买卖，实为房屋和宅基地一起进行买卖，违反了法律规定”，适用法律错误。1．《民法通则》第五十八条中的违反的“法律规定”应当是法律规定中的禁止性规定，只有对导致民事行为无效的禁止性法律规定的违反，法院才能给予相关民事行为予无效的评价。2．《土地管理法》(1986)没有禁止宅基地房屋的转让，1988年修正的《土地管理法》已经明确：集体所有的土地的使用权可以依法转让。因而，房屋和宅基地一起进行买卖无有不可。3.非法转让土地指向的是土地所有权的转让，或者违反该法的单纯的土地使用权转让。原有合法宅基地上建筑物、附着物的转让，即涉案房屋买卖，不属于该法“非法转让土地”范畴。二、一审判决认为涉案房屋是宅基地房屋，只能在农村集体经济组织成员间进行转让，没有法律依据。1．《土地管理法》(1986颁布、1988修正)规定可以使用集体所有的土地建住宅的申请主体包括“农村居民”、“城镇非农业户口居民”。《广东省土地管理实施办法》(1986颁布，1987年1月1日实施)规定回乡落户的干部、职工、军人、华侨、港澳同胞和台湾同胞等均可以申请宅基地。也就是上述主体都可以取得宅基地资格，当然也可以作为转让和受让主体资格。2．涉案房屋所在地块，当时有大量的企业员工在那里建宿舍，李某和陈某也是国企在职员工，很多房屋的所有人并不一定是横沙村本村村民。三、一审判决以陈某枢没有“回乡落户”为由认为陈某枢不符合取得宅基地使用权条件，没有事实根据和法律依据。1．一审判决将华侨和港澳台同胞“回乡落户”作为取得宅基地前提条件，是对法律的误解。对此并没有法律的限制性规定，且《广州市土地管理规定》(1994)第三十五条规定“回家乡定居的华侨和香港、澳门、台湾同胞”可申请宅基地。2．获得宅基地及权属登记并不以当事人现在是否在国内定居或者落户为条件。四、陈某枢购买案涉房屋，进行产权登记已获得生产队、生产大队和镇、区各级认可、确认，一审法院应当尊重陈某枢已取得涉案房屋所有权和宅基地使用权资格的客观事实。五、陈某枢是涉案房屋现在的所有权人，一审法院认定涉案房屋属李某、陈某所有，仅靠李某、陈某提供的疑点重重的宅基地证，不足为凭。为此上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判支持陈某枢一审诉讼请求：1．确认陈某枢与李某、陈某关于案涉房屋的买卖行为合法有效；2．确认陈某枢是案涉房屋及附属设施的所有权人；3．判决李某、陈某协助陈某枢办理案涉房屋的产权登记相关手续；三、判令由李某、陈某承担一审、二审诉讼费。被上诉人李某、陈某答辩陈：一、根据《土地管理法》第二条第二款以及《婚姻法》的相关规定，本案的买卖行为违反法律强制性规定，陈某枢主张的全部诉讼请求违法；二、陈某枢自1978年去了香港，长期定居香港，原审法院已查明陈某枢于1980年注销中国内地的户口，并获得香港永久居民身份证，其无权获得我国内地的宅基地使用权；三、涉案宅基地不存在买卖事实，本案笔迹鉴定结论错误。1.李某、陈某并没有做出出让、转让、或交换案涉房屋的行为。2.李某、陈某在法庭审理过程中一直积极配合法院鉴定，可以看出李某、陈某确实没有出售案涉房屋。3.陈某枢伪造证据、虚构事实其提供的证据自相矛盾，根本不能证明其主张。4.陈某枢并没有在案涉房屋居住至今，而是自1978年就去了香港。5.本案笔迹鉴定错误，样本不应以申请人的现时笔迹作为样本且本次鉴定程序、鉴定机构、鉴定人员、鉴定流程存在较多不妥之处；四、（2013）穗黄法民三初字第131号、（2014）穗中法民五终字第2311号及（2014）穗黄某乙初字第94号已经查明李某、陈某是案涉房屋的权属人，案涉宅基地证至今有效。原审第三人某铭答辩称不同意一审判决。原审第三人邓某某经本院合法传唤，未到庭发表意见。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，陈某枢于本院庭询后即2016年7月11日向本院提交一份《申请调取证据书》请求法院依职权调取以下证据：1.向广州市黄埔区大沙镇横沙居民委员会或者横沙城中村改造指挥部调取“港湾路55号之八”宅基地房屋是否分配在陈某枢名下的证明；2.向广州市国土资源和规划局调取陈某枢是横沙村村民的证据材料。本院认为:关于案涉房屋买卖行为的效力认定问题。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”本案中，陈某枢所主张的买卖房屋买卖行为发生于1988年，故原审法院适用当时施行有效的法律认定案涉合同效力正确，本院予以确认。根据1986年《中华人民共和国土地管理法》第二条“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”；第三十八条“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”之规定，可以看到法律对于宅基地使用权的流转一直保持禁止性的规定，宅基地使用权是一种以身份为基础的权利，其权利的主体具有特定性，即仅限于本集体经济组织成员。因此，村集体经济组织成员与非本村集体经济组织成员买卖宅基地上房屋，应属无效。原审法院对于案涉房屋买卖行为的效力认定正确，本院予以维持。陈某枢上诉提出房屋买卖行为有效，缺乏法律依据，本院不予采信。至于陈某枢上诉主张案涉房屋确权及过户的问题，因案涉宅基地使用权登记为李某，依据“房地一致”的原则，陈某枢主张房屋应确认及过户至其名下，显然缺乏合法依据，原审法院驳回该主张并无不当，本院予以维持。陈某枢上诉提出李某的宅基地证存有疑点，对此可另循行政途径予以解决，该上诉理由不属于民事案件审理范畴，本院不予审查。关于陈某枢二审提出的调查取证申请应否采纳的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”据此可知，人民法院认为审理案件需要的证据才依当事人申请而收集。现陈某枢提出的申请事项一，与本案实体处理没有关联性，故本院不予接纳。陈某枢提出的申请事项二，属于当事人有责任提供的证据且并非不能自行收集的证据，故本院亦不予接纳。综上所述，陈某枢的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1675元，由上诉人陈某枢负担。本判决为终审判决。审 判 长  张怡代理审判员  余盾代理审判员  李焕二〇一六年七月十四日书 记 员  原炜