广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终8455号上诉人（原审被告）：曾月群，女，1971年9月26日出生。委托代理人：孙龙杰，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李玉成，女，汉族，1983年12月10日出生。委托代理人：王海临，广东圣方律师事务所律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，。法定代表人：吴军强，该公司执行董事。原审第三人：浙商银行股份有限公司深圳分行。代表人：温晓惠，该分行行长。委托代理人：梁道俊，男，汉族，1990年10月22日出生，该行职员。原审第三人：深圳市万通融资担保有限公司。法定代表人：梁羡玲。上诉人曾月群因与被上诉人李��成及原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）、浙商银行股份有限公司深圳分行（以下简称浙商银行）、深圳市万通融资担保有限公司（以下简称万通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院(2015)深罗法民三初字第1868号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：（一）曾月群是位于深圳市罗湖区沿河路北侧阳光新干线家园X座XX房产即涉案房产的业主，房屋用途为住宅，房屋建筑面积为61.02平方米。2015年4月25日，经世华公司居间，曾月群作为卖方，与李玉成作为买方签订《二手房买卖合同》，约定由李玉成购买涉案房产，购买价为180万元；定金8万元，合同签订时支付。合同第四条、第五条约定：买方应于签署本合同之日起15日（含当日）付清首期���约54万元，首期款办理资金监管。合同第六条约定：该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续。卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺之日起40日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方.合同第十五条约定：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可以解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。（二）上述《二手房买卖合同》签订当天，李玉成依约向曾月群支付定金8万元，曾月群将其中的定金1万元托管于世华公司处作为交楼押金。2015年4月30日，双方当事人办理了首期款（不包括定金）46万元的资金监管手续。5月25日，李玉成获得了公积金贷款的审批，贷款金额为35万元。6月9日，李玉成取得了中国银行股份有限公司深圳深南支行的贷款承诺，承诺发放公积金贷款35万元及商业贷款91万元。在曾月群赎楼过程中，李玉成代曾月群支付贷款罚息1万元。之后，曾月群因房价上涨不愿以180万元出售给李玉成而未完成赎楼手续，导致本案纠纷。（三）涉案房产因曾月群于2013年申请商业贷款100万元而抵押予浙商银行，目前抵押尚未解除。因本案诉讼，原审法院根据李玉成的申请查封了涉案房产。李玉成向原审法院提交的《购房资格证明》证明李玉成家庭具备在深圳购买房��的资格。李玉成在原审庭审中表示，其坚持要继续履行《二手房买卖合同》，愿意并且有能力一次性向曾月群支付购房余款。曾月群在原审庭审中表示，《二手房买卖合同》约定的违约金标准过高，请求对违约金的标准进行调整。李玉成在原审的诉讼请求为：1、曾月群履行双方签署的二手房买卖合同：将罗湖区沿河路北侧的阳光新干线家园X座XX房屋（产权证号：深房地字第XXX**号）过户至李玉成名下，李玉成将扣除代为清偿曾月群所欠该房屋抵押银行欠款本息后的剩余房款支付给曾月群，房产交易价180万；2、曾月群承担延迟履行违约金75600元（按每日720元计，自2015年7月21日起算到2015年11月3日止，之后仍按每日720元算至实际办理房屋过户日）；3、曾月群支付李玉成代其垫付的应由其承担的罚息及相关费用1万元；4、曾月群承担本案全部诉讼费用。原审法院认为，李玉成、曾月群双方签订的《房地产买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房地产买卖合同》签订后，李玉成依约履行了定金支付、首期款资金监管、贷款申请等合同义务，曾月群却以房价上涨为由拒不办理赎楼义务，显然，《二手房买卖合同》未能履行的过错在于曾月群，曾月群是违约方，李玉成是守约方。李玉成作为守约方，有权要求继续履行《房地产买卖合同》，李玉成要求继续履行《房地产买卖合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。《房地产买卖合同》明确约定“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同”，该约定虽是双方真实的意思表示，但鉴于原审法院已支持了李玉成要求继续履行《房地产买卖合同》的诉讼请求，李玉成购房的合同目的将可以得到实现，且目前李玉成仅向曾月群支付了定金8万元，为此，原审法院依合同法的规定对违约金的标准进行调整，酌定曾月群自2015年7月21日起以转让成交价即180万元为基数，按中国人民银行规定的贷款利率标准向李玉成支付违约金。在曾月群赎楼过程中，李玉成代曾月群支付贷款罚息1万元，李玉成要求曾月群偿还该款项具有事实依据和法律依据，原审法院予以支持。由于涉案房产目前抵押于浙商银行，浙商银行应为涉案房产的赎楼提供必要的协助。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认李玉成与曾月群签订的《房地产买卖合同》应继续履行；��、李玉成应于原审判决生效之日三十日内将剩余购房款172万元支付给曾月群；曾月群应于原审判决生效之日三十日内协助李玉成办理位于深圳市罗湖区沿河路北侧的阳光新干线家园X座XX房产（房产证号：XXX**号）的抵押解除及转移登记至李玉成名下的相关手续；因赎楼需偿还的银行贷款本息及相关费用从李玉成应向曾月群支付的剩余购房款172万元中直接扣除。浙商银行股份有限公司深圳分行应为抵押解除手续办理提供必要的协助；曾月群应于原审判决生效之日三十日内将上述房产交付李玉成使用；三、曾月群应于原审判决生效之日十日内向李玉成支付违约金（违约金以180万元为基数，自2015年7月21日起按中国人民银行规定的贷款利率标准计算，计至原审判决第二项确定的协助过户履行期限截止日）；四、曾月群应于原审判决生效之日十日内向李玉成偿还其垫付的贷款罚息1万元；五、驳回李玉成的其他请求。本案受理费10885元、保全费3016元，均由曾月群承担。曾月群不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）涉案合同存在“法律上或者事实上不能履行”的情况。因曾月群缺乏相关履约法律知识，亦没有委托法律专业人士处理案件，故在一审中曾月群没有提交证据，仅答辩称：“我只知道要卖房，但是对怎么履行买卖合同不清楚，不同意原告要求继续履行的诉讼请求。”无法将案件及涉案房产的实际情况反映给法院，但根据客观事实即深圳市中级人民法院相关执行案件，情况如下：2015年4月25日，曾月群与李玉成签订了《二手房买卖合同》。随后，世华公司提供万通公司给曾月群，2015年4月27日曾月群按照合同约定出具了经公证的委托书给万通公司办理赎楼、过户等手续，万通公司工作人员周颖也代表曾月群与李玉成签署了《二手楼交易资金委托监管协议》。后来，万通公司告知曾月群，因查询到曾月群有其他案件被执行，存在风险，故无法发放赎楼款。后经曾月群查询了解，曾月群作为被执行人的案件为(2015)深中法执字第761号案件，立案时间2015年4月16日，申请执行人为案外人肖X群、蔡X竹，执行标的本金约6998425元、每月2.6%计付违约金，曾月群暂时无力归还欠款，故执行法院采取了相应执行措施。因此，一审法院关于“被告却以房价上涨为由拒不办理赎楼义务”的事实认定有误，并不是曾月群故意违约，而是实际上出现了客观上无法赎楼、过户的情形，万通公司及世华公司故意隐瞒了该重要事实，从而引发了本案纠纷。合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损���等违约责任。”若按照一审判决继续履行合同，涉案房产具有随时被其他案件执行、查封导致无法过户的风险，另案债权人肖X群、蔡X竹当然也不会同意该房产过户；通过强制执行的方式过户需要房产抵押权人即浙商银行、税务部门、不动产登记中心、本案执行法院、债权人肖X群、蔡X竹的执行法院等多个机构部门协调，房产交付及清场等问题需要解决。李玉成首次在深置业扎根，也是希望能购买到合适并且安心的房产，不应由于曾月群的原因被卷入到无休止的纠纷中，从而出现支付了购房款却无法过户的情形。一审法院没能查清涉案房产的相关情形，迳直判决继续履行合同，未考虑到实际上是否能继续履行的情况。根据合同法第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外��（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，本案属于“法律上或者事实上不能履行”的规定，二审法院应查清事实后予以纠正改判。另外，李玉成垫付的贷款罚息双方原约定各承担一半，合同不能履行应由收取方退还给李玉成，不应由曾月群承担该偿还责任。（二）李玉成一次性付清购房款的能力存疑，一审法院在此情况下改变原来合同约定的按揭付款方式并无相关依据。《二手房买卖合同》约定李玉成剩余房款的支付方式为“银行按揭付款”，李玉成也通过了住房公积金与商业银行组合贷款的审批，在没有证据证明李玉成具有一次性付款能力的前提下，一审法院却改变了原来合同付款方式，判决李玉成一次性支付剩余购房款172万元给曾月群，此举并没有相关法律依据。退一步说，更有可能造成社会问题，如前述情形，李玉成可能会向第三��筹借一次性购房款项，但李玉成支付该款项后很有可能并不能获得涉诉房产过户。李玉成原目的是想在深安家置业，并考虑到自身支付情况通过住房公积金与商业银行组合贷款这样低息、长期的方式购买，如根据一审法院判决履行下去，筹借的一次性购房款项有极大几率“打水漂”，影响的可能是李玉成整个家庭的一生，故请求二审法院充分考虑。曾月群存在违约行为可根据合同约定予以制裁，但不管实际情况机械支持李玉成继续履行合同的诉求，最终得到的结果很可能并不是保护李玉成的权益，而是造成不可挽救的损失。（三）法院应根据情势变更解除双方《二手房买卖合同》。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的��非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案《二手房买卖合同》订立后出现了曾月群被其他案件执行，影响涉诉房产过户且执行僵局在短时间内无法解决的重大变化，故请求二审法院解除双方《二手房买卖合同》。同时，曾月群也据此规定提起了反诉。据此，曾月群请求本院判令：1、确认曾月群与李玉成签订的《二手房买卖合同》无法继续履行并且已解除，由曾月群按照合同的约定向李玉成承担违约责任；2、万通公司向李玉成归还其垫付的贷款罚息1万元；3、本案诉讼费用由李玉成承担。李玉成答辩称：（一）李玉成具有购房资格，愿意一次性付款。李玉成在履约过程中按时付款，没有任何瑕疵和过错。（二）涉案合同具备履行条件。涉案房产属于普通商品住宅，虽有抵押但抵押债务100万元明显抵于房屋交易价格180万元；曾月群起诉时已经申请原审法院查封了房产，且是第一顺位查封，也是截至到二审调查时的唯一查封。（三）曾月群因合同签订后要“涨价”而拒绝履约，依法应当履行合同，并承担逾期履行的违约责任。一审开庭笔录中明确记载，法官询问曾月群为何不履约，曾月群明确答复要“涨价”，所以不想按原价履行合同，这属于诉讼中的承认，原审判决已经依法予以认定。浙商银行陈述称，本案买卖合同纠纷与其没有关系，请求法院维护抵押权人的合法权益。世华公司、万通公司未应诉陈述意见。经审理查明：（一）曾月群于本案二审中提出反诉，请求解除涉案买���合同。经本院征询意见，李玉成表示：该反诉主张与曾月群原审答辩主张一致，不同意由二审法院一并审理。（二）曾月群于本案二审中向本院提交了本院（2015）深中执字第761号执行裁定书、深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民二初字第909－2号民事裁定书、深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民二初字第909－2号《保全结果通知书》及深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表（照片打印件）。曾月群据此主张其名下另一套房屋因另案被查封，该查封是涉案房屋未能完成赎楼的原因。李玉成对前述书证的真实性无异议，但认为与本案没有关联，另案中没有查封本案房屋，且即使涉案房屋被另案查封，曾月群也可利用本案购房款清偿其另案债务。（三）涉案买卖合同第八条约定，由卖方负担“因提前还贷卖方贷款银行征收的罚息及相关费用”。经本院二审调查询问，李玉成表示在原审法院判决后，世华公司已向其退还原审判决第四项所判令由曾月群偿还的罚息1万元。（四）原审判决已查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。就曾月群于本案二审中提出的反诉，因李玉成明确表示不同意由本院在二审中一并审理，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，本院对此不予审理。根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点在于继续履行涉案合同是否存在法律上的障碍。本院认为，涉案房屋上现有效的查封即为本案查封，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第一款的规定，系为保障本案判决执行所采取的财产保全措施，而在曾月群所涉的其���案件中，本案诉争房屋并非另案的诉讼标的物，至于曾月群的其他财产是否被查封或限制权利，亦不影响本案合同标的物的交付及所有权变动。同时鉴于李玉成在原审中已向原审法院提交不动产登记部门出具的《购房资格证明》，李玉成具备在深圳市住房限购区域购买两套住房的资格，故本案合同继续履行并不存在法律上的障碍，在曾月群未能完成赎楼已构成违约，且其作为违约方不享有法定或约定的解除权的情况下，李玉成主张继续履行涉案合同，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于违约责任承担方式的规定。基于买卖合同双务有偿的法律性质及《中华人民共和国合同法》第一百五十九条的规定，鉴于李玉成已向原审法院表示愿意一次性支付剩余购房款，且一次性支付余款亦有利于买卖合同目的的实现，故原审法院判令一次性支付剩余购房款并无��当。据此，曾月群关于涉案合同继续履行存在法律、事实上障碍以及合同已经解除的上诉主张，无法律和事实依据，本院不予支持。根据双方买卖合同的约定，李玉成已代付的1万元银行罚息应由曾月群负担，曾月群关于双方应各自负担一半的上诉主张，与合同约定不符，本院不予支持。原审法院判决后，世华公司已代为向李玉成退还原审判决第四项所判令由曾月群负担的1万元罚息，各方就此可在本案判决履行或执行过程中予以清理抵扣。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由曾月群负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 张    睿审判员 庄  齐  明二〇一六年七月八日书记员 李开宇（兼）