重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝02民终1280号上诉人（原审被告）中国人寿保险股份有限公司巫山县支公司，住所地重庆市巫山县高唐街道广东中路451号，组织机构代码71163575-8。负责人杨国华，总经理。委托代理人赵本田，重庆江晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）佘毅，男，1959年11月21日生，汉族，中国人寿保险股份有限公司巫山县支公司职工，住重庆市巫山县。���托代理人任连辉，重庆昊源律师事务所律师。上诉人中国人寿保险股份有限公司巫山县支公司与被上诉人佘毅确认合同有效纠纷一案，不服巫山县人民法院(2016)渝0237民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判长柯言，审判员肖毅，代理审判员杜抗洪，书记员欧阳星宇组成的合议庭对本案进行了审理，书记员欧阳星宇担任法庭记录。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：原告佘毅系被告公司职工。2003年,被告人寿保险巫山支公司在巫山县新城广东路集资修建综合楼。原告向被告交纳集资款，2003年12月12日，被告出具收款收据，载明“今收到佘毅房屋款含8月15日所交门市款（46748.00）共计96748.00金额玖万陆仟柒佰肆拾捌元整。”2004年房屋建成后，以原告佘毅为乙方（购房户），以被告人寿保险巫山支公司为甲方，双方签订《集资建房合同书》，载明“经甲、乙双方协商同意，自愿遵守如下条款内容：一、甲方所建的集资房按图纸设计的套内面积计算到集资户（乙方），按所建的综合楼、住宅楼每平方米的平均成本价计算，向集资户（乙方）收取款额（成本价包括土地和从跑办征用土地手续至房屋建成交付乙方使用，所支付的一切费用以及与建房和办理房产手续有关的各项税费开支在内）。二、乙方集资在甲方所在地内建购底楼房屋一套，按图纸计算为套内面积47㎡，按900元/㎡缴纳房款42300元（大写人民币：肆万贰仟叁佰元），另在接收房屋时按甲方立户总数的平均数计算每户应向甲方缴纳的水、电、电视安装、立户费用（若甲方缴纳了配套费用，应由乙方按建筑面积加分摊面积和每平方米征收标准向甲方计付）。本集资房在签订合同时一次性向甲方缴讫款额，以后若建房成本及税费增加��乙方应按实际成本如数向甲方补交。三、甲方向乙方提供有关建房的证明文件，并可应乙方的要求协助办理房产手续，但与之相关的税费包括应当由甲方承担的，概由乙方承担。……2003年2月27日”。原告佘毅在合同的乙方代表处签名，被告人寿保险巫山支公司在甲方处盖章，时任负责人潘世久在甲方代表处签名。同年，被告人寿保险巫山支公司将底楼房屋一套交付原告使用至今。2015年12月1日，巫山县国土资源和房屋管理局为本案争议房屋颁发了314房地证2015字第03xxx号房地产权证，登记的权利人为中国人寿保险股份有限公司巫山县支公司，房屋坐落于重庆市巫山县高唐街道广东中路447号，土地使用权类型为划拨，房屋用途为商服用房，房屋建筑面积为47.6㎡，套内面积为45.54㎡。佘毅一审时诉称：2003年，被告为完成三峡移民搬迁任务，决定集资建设综合楼。原、被告经协商，约定由原告集资建设底层的一个门市。因房屋尚未建成，房屋面积无法确定，经原、被告口头协商，约定房屋面积暂按52平方米计算，单价暂按899元/㎡计算，原告应交房款为35960元。2003年8月15日，原告向被告预交了购房款46748元。房屋建成后，原、被告补签了《集资建房协议书》，落款时间为2003年2月27日。合同约定：“二、乙方（原告）集资在甲方（被告）所在地内建购底楼房屋一套，按图纸计算套内面积47㎡，按照900元/㎡缴纳房款42300元。三、甲方应向乙方提供建房的证明文件，并可应乙方的要求协助办理房产手续”。房屋具备交付使用条件时，被告将现位于巫山县高唐街道广东中路447号门市交付给原告。2015年12月1日，被告取得了应当分配给原告的集资建购房屋的房地产权证书，证号为314房地证2015字第03xxx号，登记地址为重庆市巫山县高唐街���广东中路447号，建筑面积为47.6㎡。原告认为，2003年2月27日原、被告签订的《集资建房合同书》不违反法律、行政法规的强制性规定，是原、被告的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。现起诉要求：1.确认原、被告于2003年2月27日签订的《集资建房合同书》合法有效；2.本案诉讼费由被告承担。中国人寿保险股份有限公司巫山支公司一审时辩称：原告诉称的原、被告签订集资建房合同的事实经过我方予以认可，但认为该合同属无效合同。理由：第一、本案集资建房所涉及的土地是政府依法划拨给本案被告的国有土地，原、被告签订的集资建房合同实际上是对建设用地使用权进行了处分，根据《城市房地产管理法》第40条第一款的规定，对国有建设用地上的房屋进行转让应当将报人民政府审批作为前置程序，获得政府批准后缴纳相应的土地出让金方可进行转让，本案原、被告所签订的集资建房协议中所涉及的国有建设用地至今没有取得人民政府的审批，根据最高院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条的规定，应当认定本案合同无效。第二、本案争议的集资建房合同书存在以合法形式掩盖非法目的的违法行为，损害了国家和社会公共利益。首先被告公司所划拨土地的建房总造价为635.9377万元，建房总面积为5631.04平方米，平均造价达1129元/㎡，本案集资建房合同所约定的成本价为900元/㎡，明显低于房屋建设的实际成本造价；其次被告公司建房的总成本635万多元中被告实际投资总额为333.01万元，所分得的房屋总面积约为1/5即1141.79㎡，被告公司的6户职工集资款总额仅为75.78万元，但实际占有的房屋总面积达1950.68平方米。从该组数据可以看出被告公司的6户职工以少量的集资款占有了��部分房屋的面积，而被告公司以高额的成本价款而分得了少量的办公用房。被告认为被告公司的原经理潘世久与职工签订的集资建房合同形式上表面合法，但实际损害了国家利益和社会公共利益，故认为本案争议的协议属无效合同。综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，原告佘毅与被告人寿保险巫山支公司签订的《集资建房合同书》，对房屋的位置、面积、价款、违约责任等进行了详细约定，系双方当事人的意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。被告辩称，原、被告所签订的《集资建房合同书》实际上是对建设用地使用权进行了处分，违反了法律的禁止性规定，应当认定合同无效。该院认为，根据《物权法》的规定应将合同效力与物权效力进行区分，双方争议的房屋占用���地虽为划拨用地，但并不影响双方签订的集资建房合同的效力。同时，被告辩称，本案争议的《集资建房合同书》存在以合法形式掩盖非法目的的违法行为，损害了国家和社会公共利益，但未举证证明。因此，被告的辩称理由不能成立，该院不予采纳。综上，原告佘毅要求确认其与被告人寿保险巫山支公司签订的《集资建房合同书》有效的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决：原告佘毅与被告中国人寿保险股份有限公司巫山县支公司签订的，落款时间为2003年2月27日的《集资建房合同书》有效。本案案件受理费858元，减半收取429元，由被告中国人寿保险股份有限公司巫山县支公司负担。中��人寿保险股份有限公司巫山支公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销重庆市巫山县人民法院（2016）渝0237民初306号民事判决，并改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；2、本案一、二诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、本案集资建房所涉土地系划拨土地，双方签订《集资建房合同书》的实质是对国有建设用地使用权进行了处分，合同所涉及的国有建设用地使用权至今没有确定人民政府的审批，故该合同因违反了国家法律、行政法规的强制性规定，应为无效；二、本案诉争的《集资建房合同书》存在以合法形式掩盖非法目的和恶意串通的行为，侵害了国有资产损害了国家利益，应当属于无效合同。佘毅答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审法院认定���事实一致。本院认为，本案争议焦点是双方签订的《集资建房合同书》是否存在法定无效情形？合同成立后的效力问题属于法律评价，应根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定予以判定。上诉人主张《集资建房合同书》无效的理由为：一、违反了法律的强制性规定；二、以合法形式掩盖非法目的；三、损害国家和社会公共利益。现针对上诉人的上诉请求及理由，结合本案的争议焦点评析如下：所谓集资建房，具有一定的福利性质，一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨地作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有。在国家政策没有禁止单位集资建房之前，单位为解决职工住宿问题进行集资建房的事实是客观存在的。在2006年8月18日三部委（建设部、监察部���国土资源部）联合发出《关于制止违规集资合作建房的通知》之前，国有企事业单位、党政机关采取集资建房的形式解决其单位职工住房问题，不仅为国家政策允许和支持，法律也并无禁止。上诉人作为国有企业，就本案争议所涉房屋的建设工程，事前经过了审批立项，之后无相应主管部门认定其集资建房行为违法或违规，与被上诉人签订的《集资建房合同书》从内容上分析也并非国有土地使用权转让合同，故上诉人以《集资建房合同书》违反了法律的强制性规定而主张无效，缺乏充分的事实和法律依据。关于双方签订的《集资建房合同书》是否存在以合法形式掩盖非法目的以及损害国家和社会公共利益的问题。根据谁主张谁举证的原则，因上诉人未能提供确实、充分、相关联的证据证明双方签订的《集资建房合同书》存在以合法形式掩盖非法目的以及损害国家和社会公共利益的事实，即使上诉人主张的被上诉人缴纳的集资款所折算对应的房屋单价低于建房成本价的事实成立，但考虑到集资建房本身具有的福利性质，也并非法定无效事由，故上诉人该项上诉请求及理由，本院不予支持。虽然集资所建房屋所占用的土地是国有划拨土地，但本案中的土地性质只是对物权的取得和变动具有影响，并不影响合同本身的效力。双方签订的《集资建房合同书》大部分内容已经得到实际履行，争议的房屋已经办理产权登记在上诉人名下，上诉人现主张合同无效，以否定被上诉人基于合同的债权请求权，有违诚实信用原则，其上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，中国人寿保险股份有限公司巫山县支公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费858.00元，由上诉人中国人寿保险股份有限公司巫山县支公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  言审 判 员 肖  毅代理审判员 杜 抗 洪二〇一六年七月二十五日书 记 员 欧阳星宇