辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终6463号上诉人（原审被告）：马天翼，男，1976年9月4日出生，汉族，系沈阳市民航宾馆工作人员，住沈阳市皇姑区。委托代理人陈彦琴，女，1950年10月24日出生，汉族。委托代理人马鹏举，男，1949年3月8日出生，汉族。上诉人（原审被告）：陈娇，女，1984年7月6日出生，满族，无职业，住沈阳市皇姑区。委托代理人陈彦琴，女，1950年10月24日出生，汉族。委托代理人马鹏举，男，1949年3月8日出生，汉族。上诉人（原审原告）：苗丰，男，1966年4月21日出生，汉族，无职业，住沈阳市和平区。上诉人马天翼、陈娇与上诉人苗丰房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初1361号民事判决，向本院提出上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭，由审判员于利军担任审判长，审判员单立、代理审判员吕长辉（主审）参加评议，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告诉称，1、请求法院判令被告给付原告购房尾款20,000元；2、判令被告给付原告自2015年10月5日起至被告给付原告购房尾款20,000元前的出租房屋租金，2015年10月5日至2015年10月10日按每日30元计算，2015年10月11日起按每日33.33元（每月1,000元）计算；3、判令被告给付原告自2015年10月11日起至被告给付原告购房尾款20,000元人民币前的违约金，按每日0.1%计算，即每日20元人民币；4、判令被告给付原告自2015年10月11日起至被告给付原告购房尾款20,000元人民币前的延迟付款罚息，按每日0.05%计算，即每日10元人民币；5、判令被告交付原告所购涉案房屋内原告的私人物品，包括双人床及床垫、多人沙发、玻璃茶几、日本松下34寸电视机、美的双门冰箱、全自动滚筒洗衣机、海尔微波炉、窗帘等；6、诉讼费由被告承担。原审被告辩称，被答辩人所称答辩人违反合同约定恶意拖欠其购房尾款与事实不符。2015年5月25日答辩人从芒果中介从被答辩人手中购买了位于沈阳市皇姑区嫩江街54-1号351房屋，原来约定了付款方式及期限，后应被答辩人要求双方签订了补充协议，变更了付款期限及付款数额。2015年7月3日，答辩人通知芒果中介不动产及被答辩人，在7月7日把尾款及欠款全数付清。而被答辩人一直推托拒绝办理交接手续拖延至2015年10月8日，并于2015年7月4日在答辩人不知情的情况下将房屋出租。2015年10月8日答辩人与被答辩人到芒果不动产办理交接，答辩人要求一次性给付尾款中被答辩人应返还收取的3,600元房租。被答辩人拒不返还，双方拖延至今。被答辩人擅自出租已经变更产权的房屋，拖延交接时间，拒不返还房屋租金，侵害被答辩人的合法权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。原审法院经审理查明，2015年5月25日，原告与二被告及中介辽宁芒果房地产代理有限公司签订《房屋买卖合同书》一份，原告为出卖人，被告为买受人，约定被告购买原告所有的位于沈阳市皇姑区嫩江街54-1号3-5-1室房屋（即诉争房屋），房屋价款275,000元；第三条付款方式：经双方协商，共分3次付款。1、在签订本合同之当日，被告向原告支付购房定金20,000元；2、双方于签订合同之日起7日内去房产交易部门进行查档，待查档无误无任何纠纷之后3日内去房产交易中心办理更名过户手续，在被告新契税证明下发当日被告付给原告第一笔购房款245,000元，同时根据国家政策，双方根据政策办理资金监管手续；3、在被告新房证下发后7日内被告付给原告购房款10,000元，同时双方按照合同约定交接房屋。同时双方约定被告如未按本合同约定的时间付款，视为被告违约，应向原告支付违约金，每逾期一日，违约金按逾期未付款的0.1%计算。双方在合同第十二条其他约定中注明：原告承诺此房屋无任何纠纷，此房屋证件无任何抵押，并且将房屋内除私人物品留存给被告。合同签订当日，被告付给原告定金20,000元。后因被告资金不足，双方于2015年6月19日签订了《补充协议书》，双方约定：一、将《房屋买卖合同书》中“三、付款方式”第2、3条变更如下：1第二条中第一笔购房款变更为235,000元。2第三条变更为：2015年10月10日被告付给原告购房款20,000元（注：被告必须将此款存入或转帐原告苗丰6214830241516128招商银行苗丰），同时双方按照合同约定交接房屋。二、在被告付给原告购房款20,000元之前，原告对房屋拥有使用权，出租权。若房屋出租后，出租所得租金等收益归原告所有，被告无权干涉。三、在被告付给原告购房尾款20,000元之后，原告应将房屋交给被告。当时若房屋正在出租中，则原、被告双方交接房屋出租所得收益（租金），付尾款前收益归原告，付尾款后收益归被告。原告应将租房履约保证金交给被告，被告应在租房合同到期后，将押金归还租房者。……五、若被告在2015年10月10日前未能付给原告购房尾款20,000元，则应按日息0.05%支付给原告罚息。同时，原告继续拥有房屋使用权及出租权，出租收益仍归原告所有，直至被告付清购房尾款。本补充协议条款与《房屋买卖合同书》相冲突条款，以本协议为准。当日，原、被告双方办理了房屋更名过户手续，被告支付原告购房款共计235,000元，尚欠20,000元未给付。办理更名过程中，被告承诺近期给付原告尾款，原告表示同意。2015年7月4日，因被告未支付尾款，原告与案外人徐某签订《房屋租赁协议》，将诉争房屋出租给案外人徐某，月租金900元，租期自2015年7月5日至2015年10月4日，同时原告收取徐某抵押金900元。双方租赁合同已实际履行。2015年7月初，被告联系中介通知原告，称其欲于7月7日给付尾款，交接房屋。原告称其无时间未予同意，同时原告告诉被告房屋已出租，并让中介通知被告将房款20,000元转账至其帐号。7月21日，原告短信回复被告：我暂时不能回沈阳，怕影响您的租金收益，若您能将原合同拖欠的10,000元付给我，则视同房子租金即日起归您。剩余10,000元我回去后，交接房子时您付给我就可以。同时原告告知了被告其招商银行卡号。被告称因无法与原告当面交接，原告不能给其开具收据，故其未将钱汇给原告。2015年10月7日，原告与承租人的房屋租赁协议到期后，被告找到承租人，欲增加租金，承租人未同意，搬出房屋，将房屋交给被告。被告将房屋押金900元退给承租人并收取了承租人承租期间的水、电费140元及2015年10月5日至7日的租金90元。2015年10月8日，原、被告至中介机构，欲给付尾款。被告要求扣除其退还给承租人的押金900元及原告已收取承租人的三个月租金2,700元，原告要求全额支付尾款，故双方发生纠纷，被告未给予原告购房尾款。另查，经中介机构工作人员证明，原、被告双方签订房屋买卖合同时，双方约定屋内电器、家具等物品归买方。庭审中，被告自认房屋内日本松下34寸电视机系双方签订买卖协议后原告另行搬入房屋的。原、被告均同意以被告退还给承租人的押金900元抵顶购房尾款。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋买卖合同书》及《补充协议书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。关于原告主张被告给付购房尾款20,000元的问题。庭审中，原、被告均同意以被告退还给承租人的押金900元抵顶购房尾款，故被告应给付原告的购房尾款为19,100元。关于原告主张被告给付自2015年10月5日起至被告给付原告购房尾款20,000元前的出租房屋租金问题。原、被告双方在《补充协议书》中约定在被告付给原告购房尾款20,000元之前，原告对房屋拥有使用权，并且约定付尾款前的房租收益归原告。合同约定2015年10月10日被告付给原告购房尾款，但至庭审时止，被告仍未付清购房尾款，已构成违约，故被告应给付原告房屋租金。现原告未提供证据证明原告取得房屋出租的月租金为1,000元，故本院比照原告出租房屋的原租金标准每月900元确认被告应给付原告的出租房屋租金，即每日按30元标准，从2015年10月5日起计算至本判决生效之日止。关于原告主张被告给付原告自2015年10月11日起至被告给付原告购房尾款20,000元人民币前的违约金及延迟付款罚息问题。虽合同作了相关约定，但其均属于对被告逾期付购房尾款的惩罚性条款，其实质均属于对被告违约责任的约定，综合考虑原告的实际损失及预期利益等因素，该违约金约定标准过高，本院酌情予以降低，被告应支付购房尾款19,100元的违约金，以中国人民银行同期同类贷款利率的130%为宜，从2015年10月11日计算至本判决生效之日止。关于原告主张被告交付原告所购涉案房屋内原告的私人物品（包括双人床及床垫、多人沙发、玻璃茶几、日本松下34寸电视机、美的双门冰箱、全自动滚筒洗衣机、海尔微波炉、窗帘等）的问题。虽合同第十二条约定原告承诺此房屋无任何纠纷，此房屋证件无任何抵押，并且将房屋内除私人物品留存给被告。但根据中介机构证人证言的陈述，可知双方签订合同时约定家具、家电系留给被告的。鉴于被告自认屋内的电视系原告后搬入房屋的，故被告无须返还原告除电视外的其他家具、家电等物品，被告应将电视返还给原告。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马天翼、陈娇于本判决生效后十日内给付原告苗丰购房尾款19,100元；二、被告马天翼、陈娇于本判决生效后十日内给付原告苗丰房屋出租租金，每日按30元标准，从2015年10月5日起计算至本判决生效之日止；三、被告马天翼、陈娇于本判决生效后十日内给付原告苗丰逾期支付购房尾款19,100元的违约金（从2015年10月11日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算）；四、被告马天翼、陈娇于本判决生效后十日内返还原告苗丰日本松下34寸电视机；五、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费150元，由被告马天翼、陈娇承担。宣判后，马天翼、陈娇不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决二、三项，诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1、双方签订的房屋买卖合同书补充协议书约定，上诉人于2015年7初通过双方约定的中介机构人员通知被上诉人将提前于2015年7月7日给付被上诉人购房尾款20000元，双方因尾款给付一事未能达成一致。有中介机构人员证人证言为据。被上诉人负有依约接收尾款的义务，否则责任由被上诉人自负。苗丰辩称：2015年6月30日取得房产权，7月1日约了上诉人要交接房屋，接收尾款，发短信通知他，没回我。苗丰不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、请求法院判令被上诉人给付上诉人购房尾款19100元；2、判令被告给付原告自2015年10月5日起至被告给付原告购房尾款19100元前的出租房屋租金，2015年10月5日至2015年10月10日按每日30元计算，2015年10月11日起按每日33.33元（每月1,000元）计算；3、判令被告给付原告自2015年10月11日起至被告给付原告购房尾款20,000元人民币前的违约金，按每日0.1%计算，即每日20元人民币；4、判令被告给付原告自2015年10月11日起至被告给付原告购房尾款19100元人民币前的延迟付款罚息，按每日0.05%计算，即每日10元人民币；5、判令被告交付原告所购涉案房屋内原告的私人物品，包括双人床及床垫、多人沙发、玻璃茶几、日本松下34寸电视机、美的双门冰箱、全自动滚筒洗衣机、海尔微波炉、窗帘等；6、诉讼费由被告承担。上诉理由：针对租金，2015年10月11日被上诉人出租房屋月租金是1000元，陈娇承认上述事实。租金计算至本判决生效之日止不正确，应计算至被上诉人给付尾款之日才正确。判决违约金正确。针对私人物品，屋内固定装修设施及物品应留给购房者。可移动物品均为售房者的私人物品。合同第六款房屋内留存物品细目中未注明有物品留给购房者，上诉人有权拿走。芒果中介是利益相关方，证言不应采纳。马天翼、陈娇辩称：我没有收到信息，我们7月2日通知中介，通知对方交接。他七天后把房子租出去了，也没通知我们。我们没有违约。本院查明事实与原审法院查明事实一致。上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同书》、《补充协议书》、《房屋租赁协议》、短信记录、收条、视听资料、证人证言等证据经当事人质证及本院审查，本院予以确认，在一审卷宗佐证。本院认为，上诉人马天翼、陈娇与上诉人苗丰签订的《房屋买卖合同书》及《补充协议书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。合同约定在上诉人马天翼、陈娇付给上诉人苗丰购房尾款20,000元之前，上诉人苗丰对房屋拥有使用权，并且约定付尾款前的房租收益归上诉人苗丰。并约定2015年10月10日上诉人马天翼、陈娇付给上诉人苗丰购房尾款。但上诉人马天翼、陈娇并未按约定付清购房尾款，构成违约，故上诉人马天翼、陈娇应给付上诉人苗丰购房尾款及房屋租金。因双方均同意以上诉人马天翼、陈娇退还给承租人的押金900元抵顶购房尾款，故上诉人马天翼、陈娇应给付上诉人苗丰的购房尾款为19,100元。关于租金收益，因二审过程中，上诉人马天翼、陈娇自认2015年10月11日起出租的月租金为1000元，故上诉人马天翼、陈娇应给付上诉人苗丰的出租房屋租金，即2015年10月5日至2015年10月7日每日按30元标准，从2015年10月11日起计算至本判决生效之日止每日按33.33元计算。原审法院综合考虑上诉人苗丰的实际损失及预期利益等因素，认定未按期付款违约金约定标准过高，酌情降低至中国人民银行同期同类贷款利率的130%并无不当。关于上诉人苗丰主张上诉人马天翼、陈娇交付涉案房屋内私人物品（包括双人床及床垫、多人沙发、玻璃茶几、日本松下34寸电视机、美的双门冰箱、全自动滚筒洗衣机、海尔微波炉、窗帘等）的问题，虽合同约定将房屋内除私人物品留存给上诉人马天翼、陈娇，但中介机构提供证人证言证明双方签订合同时约定家具、家电留给上诉人马天翼、陈娇。因上诉人马天翼、陈娇自认电视系上诉人苗丰后搬入房屋，故原审判决上诉人马天翼、陈娇将电视返还给上诉人苗丰正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初1361号民事判决书第五项：“驳回原、被告其他诉讼请求”；二、维持沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初1361号民事判决书第一项：“被告马天翼、陈娇于本判决生效后十日内给付原告苗丰购房尾款19,100元”；三、维持沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初1361号民事判决书第三项：“被告马天翼、陈娇于本判决生效后十日内给付原告苗丰逾期支付购房尾款19,100元的违约金（从2015年10月11日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算）”；四、维持沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初1361号民事判决书第四项：“被告马天翼、陈娇于本判决生效后十日内返还原告苗丰日本松下34寸电视机”；五、变更沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初1361号民事判决书第二项：“被告马天翼、陈娇于本判决生效后十日内给付原告苗丰房屋出租租金，每日按30元标准，从2015年10月5日起计算至本判决生效之日止”为“马天翼、陈娇于本判决生效后十日内给付苗丰房屋出租租金，每日按30元标准，从2015年10月5日起计算至2015年10月7日止”；六、马天翼、陈娇于本判决生效后十日内给付苗丰房屋出租租金，每日按33.33元标准，从2015年10月11日起计算至本判决生效之日止；七、驳回双方其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，由上诉人马天翼、陈娇负担。二审案件受理费300元，由上诉人马天翼、陈娇负担150元，由上诉人苗丰负担150元。本判决为终审判决。审 判 长  于利军审 判 员  单 立代理审判员  吕长辉二〇一六年七月二十一日书 记 员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。