陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0825民初730号原告田某某，女，汉族。原告田某甲，女，汉族。原告田某乙，女，汉族。委托代理人钟某某，系某某律师事务所律师。委托代理人郭某某，系某某律师事务所律师。被告某某房地产投资有限责任公司。法定代表人李某某，系该公司总经理。委托代理人傅某某，系某某律师事务所律师。本院于2013年7月10日受理原告田某某、田某甲、田某乙与被告某某房地产投资有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后于2015年1月19日作出（2013）定民初字第01952号民事判决书，宣判后，原、被告均不服，分别提出上诉，榆林市中级人民法院于2015年10月15日作出（2015）榆中民一终字第00097号民事裁定书，撤销原审判决，发回重审。本院于2016年1月19日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告田某乙及三原告委托代理人、被告某某房地产投资有限责任公司委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年3月，原告与被告达成购买天恒大厦三楼楼房的口头协议，并先后几次向被告交纳购房预付款。原告从被告处接受所购楼房后，被告就将该楼层配置的两部同行电梯，即室内的电动扶梯及室外的观光电梯擅自拆除，导致原告无法正常同行至其所购的楼房的三楼。于2010年11月24日达成书面补充协议，约定被告承诺为原告开通四条通道，被告为原告提供钢构步梯和电梯各一部，并负责在天恒大厦东侧建设海纳大厦三楼直通原告三楼的通道一条，一楼南通道，在海纳大厦通道未开通时，可作为原告营业通道。但是2010年12月被告将天恒大厦修建时原本设计的一楼内通道封堵，将一楼楼房随同通道一并出售。原告购买被告天恒大厦三楼用于经营网吧，通行问题严重影响网吧的正常经营，为降低损失，原告自动与定边县供销联合社协商取得一米临时通道。被告未履行补充协议中的约定，致使原告所购商品房完全失去经济价值，致使原告购买商品房的合同根本目的无法实现，被告的行为严重违约，故原告向法院提起诉讼，请求依法判令1、解除原、被告订立的《商品房买卖合同》，2、由被告返还原告购房款4756398元及相应的利息，3、由被告承担本案诉讼费用。原告向法庭提交了以下证据：第一组：《商品房买卖合同》一份，证明原、被告于2010年11月24日签订了合同，购买天恒大厦三楼整层楼房。第二组：房产证、土地证一份，证明1、定边县房产证东区第6-0226**号房产证记载，本案所涉房屋位于定边镇东正街，建筑面积948.98平米，规划用途为商住，产权所有人归原告，2、土地证定国用（2007）第6-13951号记载土地使用权人为金天利房地产投资有限责任公司，用途为商住。第三组：补充协议一份，证明1、被告同意为原告提供四条通道，钢构步梯一部及电梯一部，天恒大厦东侧建设海纳大厦三楼直通原告三楼通道一条，天恒大厦一楼南通道免费通行。2、被告将该楼层交付原告使用后，一直未按补充协议的约定向原告提供四条通道，原告只能借用县联社的通道临时同行，其经营的金马网吧营业受到很大的影响，导致原告签订的《商品房买卖合同》的根本目的无法实现，因此，根据《合同法》相关规定，原告有权解除与被告签订的上述合同，并要求被告返还购房款。第四组：情况说明一份，证明1、原告自主与定边县县联社协商取得一米临时通行权；2、被告未按约定提供出行通道，导致原告购买的合同目的无法实现，其有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》。第五组：天恒大厦一楼大厦、二至五楼图纸各一份，证明1、原设计图纸一至二楼有一部扶梯和西侧一部观光电梯，实际观光电梯已经被拆除；2、天恒大厦在建设时设计有一楼正门楼梯，此楼梯位于天恒大厦南面，现已被封堵；3、被告擅自变更设计，不按原设计图纸施工，将原设计的扶梯、电梯拆除，导致原告无法直达三楼；4、原告的诉求有事实及法律依据。第六组：照片十一张，证明1、原告与定边县供销联合社协商取得的一米临时通道；2、被告将通行的室内电动扶梯和室外的观光电梯擅自拆除；3、天恒大厦一楼通道封堵。被告某某房地产投资有限责任公司辩称，1、原告变更的诉讼请求，已经超过2年的诉讼时效；2、原告主张解除房屋合同的请求不能成立，被告已经履行了合同义务，将房屋交给了原告，未构成违约，未导致原告的合同目的不能实现，不符合解除合同的条件；3、原告诉称四个通道不通与事实不符，原告房屋在楼房的三层，在楼房的一层东、北、南三面有门，东门相邻供销社广场有直达二层至五层的步梯和上下电梯一部，北门相邻东正街进入一层，商场正常上班时，可步梯直达二至五层，南门（即后门）进入一层可步梯直达二至五层。原告三层西门与海纳大厦直通通道予以通行。西边观光电梯影响整个海纳大厦的通行，就改为正常通行的两部电梯和一部步梯。被告某某房地产投资有限责任公司未向法庭提交证据。经庭审质证，被告对原告提交的第一、二组证据无异议；对第三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，按照补充协议，被告已经向原告提供了一个钢构步梯；对第四组证据真实性无异议，虽然所有权属于供销社，但不存在不可能通行的情况；对第五组证据真实性无异议，对证明目的有异议，原告买现房时，图纸已经变更；对第六组真实性无异议，对证明目的有异议，因原告拍摄的角度不对，有些门是个人堵封的。本院对原告提交的证据作如下认定：原告提交的第一、二组证据内容真实，形式来源合法，与本案具有关联性且被告某某房地产投资有限责任公司无异议。故本院予以确认；对原告提供的第三、四组证据内容真实，形式来源合法，且与本案具有关联性，被告对真实性无异议，故本院予以确认；对原告提供的第五、六组证据，因被告对真实性无异议，故本院对真实性予以确认。根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证查明以下事实，2010年3月，原告（买方）与被告（卖方）达成购买天恒大厦三楼楼房的口头协议，原告用于经营“金马网吧”，原告从被告处接受所购楼房时，被告未按设计图纸配置可通行的室内电动扶梯及室外的观光电梯，导致原告无法正常通行至其所购楼房的三楼。2010年11月23日，原、被告双方达成书面补充协议，约定1、被告提供东和汪清福共用的钢构步梯、电梯各一部；2、被告负责天恒大厦东侧建设海纳大厦三楼直通原告三楼的通道一条，供原告使用，建设费用由被告承担，所产生的物业费由原告承担；3、天恒大厦的一层南通道，产权不归原告，但在海纳大厦通道未开通时，以一楼营业时间为准，可作为原告营业通道，供原告免费通行。2010年11月24日，原告与被告正式签订了《商品房买卖合同》，合同第四条约定，被告以总价款为4756454元将位于定边县东正街天恒大厦第三层的商品房出售给原告；合同第十条约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更商品房机构形式导致买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起15日内，书面通知买受人”。原告并先后几次向被告交纳购房预付款共计4756398元。本案中被告未提供相关部门对被告撤除原设计图纸里天恒大厦一层室内电动扶梯及室外的观光电梯的审批手续。2011年3月17日在定边县房地产管理所办理了原告所有的房屋所有权证（房产证号：定边县房权证东区字第6-0226**号），规划用途为商住。另查明，从天恒大厦一层通往原告所有的第三层楼房有东、南、西、北四面门。东门相邻的现行通道（包括步梯和电梯）土地使用权属于定边县供销联合社，2012年7月15日，原告自行与定边县供销联合社协商取得一米临时通道；北门相邻东正街，被告已将仅有的从天恒大厦一楼直通三楼的通道卖给天恒大厦一楼业主，因此，原告若从上述通道通行，必须以一楼新世界名品鞋城业主的营业时间为准；南门（即后门）通往涉案楼层，需绕过海纳大厦到达，但由被告管理，一直处于被锁的状态；西门现行通道（两个电梯）使用权属于海纳大厦，不属于公共通道，因此，从西门通往涉案房屋必须经过海纳大厦所属的一楼及相关通道。综上，通往涉案房屋第三层的通道无一为正常的公共通道，致使原告经营的“金马网吧”营业目的无法实现，故原告诉至向法院。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，其内容系双方当事人真实意思表示，该买卖合同不违反相关法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中原告购买涉案商品房屋用途在于经营“金马网吧”，涉案房屋位于天恒大厦三楼，通往涉案楼层的四处通道无一处属于正常的公共通道，三处权属都归他人所有，其中一处封堵，被告无法实际继续履行补充协议的约定。原告的通行权受阻，按网吧经营习惯，天恒大厦的北临东正街通道无法满足夜间通行的要求，其他通道必须与他人自行协商，才能取得通行权。综上，天恒大厦一楼公共通道是通往三楼的必经之路，但被告已将一楼通道售予他人，被告交付的房屋无法正常使用，属于不完全履行，被告的违约行为造成原告无法正常营业，即原告购买商业用房根本目的无法实现，原告享有法定解除权，原、被告之间的《商品房买卖合同》解除的同时补充协议也自动解除，故原告要求解除合同的请求予以支持；原告要求被告偿付已付房款的相应利息的请求，因在合同中没有明确约定，也没有明确的诉讼请求，故本院不予以支持；被告以原告变更诉讼请求时效已过的抗辩主张，因原告在接受房屋后通过诉讼的方式一直向被告主张通行权利而未达到目的，没有过诉讼时效，故本院对被告的抗辩理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百一十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》。二、由被告某某房地产投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告返还已付房款4756398元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2720元，由被告某某房地产投资有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  吴瑞山代理审判员  钟思可人民陪审员  丁兆娥二〇一六年七月十五日书 记 员  陈 岩