江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣08民终878号上诉人（原审被告）：彭晓功。上诉人（原审被告、反诉原告）：王秋萍，系彭晓功之妻。上列二上诉人的委托代理人：刘清华、杨慧，广东康邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭生芽。委托代理人：文宗森、刘夏香，江西庐陵律师事务所律师。上诉人彭晓功、王秋萍因与被上诉人彭生芽房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省吉安县人民法院(2016)赣0821民初292号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：被告彭晓功与被告王秋萍于2006年2月10日登记结婚，婚后购买吉安县城吉星庐陵星城（天权星苑）商品房两间，其产权于2009年11月25日登记在被告王秋萍名下。2015年9月28日，被告彭晓功携带本人身份证、其与被告王秋萍的结婚证（持证人为王秋萍）、被告王秋萍的身份证，在吉安县众信房产中介的居间下，与原告彭生芽签订《房屋买卖协议书》一份，将上述商品房两间卖与原告，约定：房价78万元；原告支付定金6万元；2016年2月28日前付清房款并交付房屋。该协议书被告王秋萍的签名为被告彭晓功的嫂子郭莲菊代签，原告依约分两次向被告彭晓功支付了定金6万元，被告彭晓功向原告出具了收据一份。庭审中，被告王秋萍明确表示不同意将案涉房产卖与原告。原审法院认为，本案所涉房产虽然登记在被告王秋萍一人名下，但其权属系在被告彭晓功与被告王秋萍结婚后取得，依法属于被告彭晓功与被告王秋萍夫妻共有。原告彭生芽与被告彭晓功就该房产签订房屋买卖协议时，由吉安县众信房产中介居间，被告彭晓功提供了本人身份证、被告王秋萍的身份证和持证人为被告王秋萍的结婚证，作为善意相对人的原告彭生芽，有理由相信被告彭晓功的卖房经过了被告夫妻双方的充分授权，被告彭晓功的卖房行为构成表见代理。原告彭生芽与被告彭晓功所签房屋买卖协议为双方真实意思表示，原告愿意支付合理对价，被告彭晓功收取了原告定金，该房屋买卖协议合法有效，理应全面履行。现被告王秋萍明确表示不同意将本案所涉房产卖与原告，属不履行合同主要义务的行为，原告要求被告双倍返还定金并解除双方签订的房屋买卖协议书，于法有据，应予支持。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。被告王秋萍的反诉请求，缺乏事实和法律依据，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）彭生芽与被告彭晓功于2015年9月28日签订的《房屋买卖协议书》。二、被告彭晓功、王秋萍（反诉原告）于本判决生效后七日内双倍返还原告（反诉被告）彭生芽定金120000元。三、驳回被告王秋萍（反诉原告）的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2700元，减半收取1350元，反诉案件受理费1350元，共计2700元，由被告彭晓功、王秋萍（反诉原告）承担。上诉人王秋萍、彭晓功不服上述判决，向本院提出上诉称：一、原裁判认定上诉人彭晓功的卖房行为构成表见代理，明显荒唐，没有事实依据和法律依据。首先，涉案房屋是上诉人王秋萍与上诉人彭晓功的夫妻共有房产。从整个房屋买卖过程来看，是由上诉人彭晓功的嫂子郭莲菊找到中介公司提出其弟彭晓功要售房，之后与被上诉人的联系，都由上诉人彭晓功出面，甚至被上诉人支付60000元定金也是由郭莲菊和彭晓功收款（上诉人王秋萍不在场），且收据也是由上诉人彭晓功出具给被上诉人彭生芽。其次，从上诉人彭晓功与被上诉人彭生芽于2015年9月28日签订的《房屋买卖协议书》的签字人员来看，王秋萍的名字也不是本人所签，而是郭莲菊签的。由此可见，整个交易过程王秋萍根本就不知情。再次，虽然被上诉人在一审时提供了上诉人的身份证复印件、持证人为王秋萍的结婚证复印件作为证据，但并不能表明上诉人彭晓功就取得了上诉人王秋萍的授权。据一审中证人裴某（供职于吉安县众信行房产中介）所述“之后被告两夫妻通过我们中介又出售一套住房”，这就表明上诉人与该中介公司不止发生过一次交易，因此上诉人王秋萍认为被上诉人不排除被上诉人是通过中介公司与上诉人的其他交易获取的上诉人的身份证复印件、持证人为王秋萍的结婚证复印件的可能性。除此之外，被上诉人从未提供过任何书面授权书证明上诉人王秋萍曾委托上诉人彭晓功代理本人出售涉案房产。而且仅凭裴某一人的证言也不足以证明彭晓功有取得代理权，而斐新华和被上诉人自始至终没有和王秋萍联络，也没有联系过王秋萍。一审法院仅依据前述证据就认为“作为善意第三人的原告彭生芽，有理由相信被告彭晓功的卖房行为经过了被告夫妻双方的充分协商，有理由相信彭晓功的卖房行为构成表见代理”，这显然证据不充分，并且也忽视了上诉人王秋萍作为涉案房屋共同所有权人应享有的对房屋的处分权。二、上诉人彭晓功与被上诉人彭生芽于2015年9月28日签订的《房屋买卖协议书》系彭晓功的无权处分行为。上诉人彭晓功与被上诉人彭生芽签订的该《房屋买卖协议书》系中介制作，在甲方一栏仅有上诉人彭晓功本人签字，上诉人王秋萍当时并不知情，后来知晓该事后，立即明确表示反对，至今对该协议坚决不予追认。据一审中证人悲新华（供职于吉安县众信行房产中介）所述“之后被告两夫妻通过我们中介又出售一套住房，在办理手续的时候被告两夫妻都在场，我要求他们把彭生芽这个店面转让手续一起给办理了，王秋萍就说店面不卖”，这更加有力地证明上诉人王秋萍对卖房一事事先并不知情，知情后也是持反对意见。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；”另根据《城市房地产管理法》第三十八条第一款第四项规定，共有房产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。上诉人认为，彭晓功系无权处分行为，该协议违背了王秋萍的真实意思表示，且严重侵犯了王秋萍的合法权益，不予追认。故该协议纯属彭晓功的单方无权处分行为。一审法院在该合同不具备形式要件的前提下，被上诉人也没有足够证据表明上诉人王秋萍授权于彭晓功的情况下，仅以内心主观臆断的方式，推定上诉人彭晓功具备处分权，从而认定上诉人彭晓功与被上诉人彭生芽于2015年9月28日签订的《房屋买卖协议书》有效的理由之一与事实不符，于法无据。三、一审法院程序违法。该案传票上主审法官系胡明云，而开庭审理却是阮继文。开庭前一审法院也没有通知上诉人，临时变更审判员系程序违法。上诉人也没有时间去调查该案的审判人员是否与被上诉人具有利害关系，因此上诉人也无法提出是否需要审判员和书记员回避的申请。故请求：撤销一审判决第二、三项，依法改判上诉人彭晓功与被上诉人彭生芽于2015年9月28日签订的《房屋买卖协议书》无效，上诉人无需向被上诉人双倍返还定金120000元。被上诉人彭生芽答辩称：一、标的房产系上诉人的夫妻共同财产，合同签订时虽然王秋萍不在场，但彭晓功出示了本人身份证、王秋萍身份证以及他们的结婚证（持证人王秋萍）并由其委托的中介机构吉安县众信行房产中介居间协商，因此被上诉人有充分的理由相信房屋的出售系二上诉人的共同意思表示，有充分的理由相信彭晓功具有代理王秋萍的代理权，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条的规定，彭晓功代理王秋萍签订合同的行为构成表见代理，上诉人否定表见代理的上诉理由不能成立。二、彭晓功代理王秋萍与被上诉人签订买卖合同，虽然王秋萍事后否定对彭晓功的授权，但已构成表见代理，本案所涉买卖合同依法有效。即使表见代理不成立，即使彭晓功的代理行为构成无权处分，根据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条的规定，本案所涉买卖合同依然有效，上诉人以无权处分为由主张合同无效，与法相悖。三、一审中审判人员依法告知上诉人享有申请回避等诉讼权利，特别询问了上诉人是否申请审判人员回避，上诉人在有执业律师当庭提供法律服务下明确表示不申请回避，一审充分保障了当事人的诉讼权利，确保了诉讼程序公正，故一审程序违法的上诉理由不成立。请求二审法院依法驳回上诉，维持一审法院判决。根据上诉人王秋萍、彭晓功的上诉理由和被上诉人彭生芽的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、彭晓功的行为是否构成表见代理？2、彭晓功与彭生芽于2015年9月28日签订的房屋买卖协议书是否有效？3、上诉人应否向被上诉人双倍返还定金120000元？4、一审法院程序是否违法？二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。表见代理须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由，以行为人与被代理人之间存在某种事实上或者法律上的联系为基础。本案上诉人彭晓功与王秋萍系夫妻关系，彭晓功与彭生芽签订房屋买卖协议时，提供了本人身份证、王秋萍的身份证和持证人为王秋萍的结婚证。被上诉人彭生芽有理由相信彭晓功有代理权，且彭生芽不知彭晓功签订房屋买卖协议的行为系无权代理行为，彭生芽是善意的且无过失。因此彭晓功的卖房行为构成表见代理，其代理行为有效。关于第二个争议焦点。上诉人彭晓功与被上诉人彭生芽所签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，该协议合法有效。上诉人上诉称彭晓功系无权处分行为，且该协议违背了王秋萍的真实意思表示，王秋萍不予追认。《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。故对上诉人该上诉理由依法不予支持。关于第三个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求偿还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。被上诉人彭生芽在签订房屋买卖协议书后支付定金60000元，上诉人彭晓功于2015年10月4日向其出具了收条。现上诉人王秋萍明确表示不同意将本案所涉房产卖给被上诉人彭生芽，被上诉人彭生芽要求上诉人双倍返还定金120000元依法应予支持。关于第四个争议焦点。虽然一审法院送达的传票上主审法官为胡明云，但在开庭审理时依法告知了由审判员阮继文独任审判且询问了双方当事人对审判员及书记员是否申请回避，上诉人彭晓功及王秋萍的代理律师均提出不申请回避。一审审判人员依法告知了彭晓功及王秋萍申请回避的权利，保障了当事人的诉讼权利，程序并未违法。综上所述，上诉人彭晓功、王秋萍的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由上诉人彭晓功、王秋萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄小红代理审判员  胡 婧代理审判员  郭 琴二〇一六年七月十八日书 记 员  王 拯