黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书(2016)黑0103民初5093号原告黑龙江省省直机关职工住房建设管理中心，住所地哈尔滨市南岗区马家街**号。法定代表人朱慧君，职务主任。委托代理人王福柱，黑龙江龙广律师事务所律师。委托代理人董书涛，黑龙江龙广律师事务所律师。被告哈尔滨市道里区淑杰建材商店（以下简称淑杰建材商店），住所地哈尔滨市道里区群力乡城乡村金山堡。经营者李淑杰，女，1948年12月1日生，汉族，该单位经营者，住所地道里区群力乡城乡村金山堡。委托代理人成军，黑龙江宜友律师事务所律师。被告方志东，男，1972年4月9日生，汉族，住哈尔滨市道里区。被告杨喜波，男，1972年5月23日生，汉族，住哈尔滨市松北区。委托代理人于寨凡，男，1968年6月28日生，汉族，户籍地黑龙江省，现住哈尔滨市道里区。原告黑龙江省省直机关职工住房建设管理中心与被告哈尔滨市道里区淑杰建材商店、方志东、杨喜波房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黑龙江省省直机关职工住房建设管理中心的委托代理人董书涛、王福柱，被告哈尔滨市道里区淑杰建材商店的委托代理人成军，被告方志东，被告杨喜波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年9月1日被告方志东代表哈尔滨市道里区淑杰建材商店与原告签订《房屋租赁合同》，原告将享有所有权的位于哈尔滨市南岗区建筑面积748平方米的房产出租给方志东及淑杰建材商店，租期为三年，自2014年9月1日至2017年8月31日，年租金12万元。合同签订后，原告将上述房屋交付被告方志东及淑杰建材商店。由于上述被告没有在2015年9月交纳第二年的租金，并与被告淑杰建材商店及方志东协商一致，于2015年12月1日签订《南岗区文昌街78号商服到期收回协议》，应自该协议签订之日起5日内搬出，返还房屋。在原告收房时，因淑杰建材商店及方志东欠被告杨喜波出租房屋装修款，杨喜波派人强行占有原告的房屋，原告要求其返还房屋但其拒不搬出，综上所述，原告为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令三被告返还位于哈尔滨市南岗区房屋；判令三被告给付房屋占有使用费8万元（自2015年9月1日起至2016年4月30日，按照每月1万元租金标准计算）及2016年5月1日起直至搬出之日止的房屋占有使用费；本案产生的诉讼费用由三被告承担。被告哈尔滨市道里区淑杰建材商店辩称，一、本案租赁房屋现由被告杨喜波违法占用，应由杨喜波向原告承担返还义务。本案租赁房屋由答辩人承租后，因经营者李淑杰身体原因始终未正式经营，租赁房屋被闲置。经案外人祁某某请求，答辩人将该房屋借给祁某某使用，由祁某某承担租赁期间费用。被告杨喜波因与祁某某存在纠纷进而违法占用原告房屋，经答辩人多次催告其腾房后，杨喜波仍拒绝迁出，其行为既严重侵害了答辩人与原告间《房屋租赁合同》的正常履行，也严重损害了原告对该房屋的处置权利，所以应由杨喜波承担向原告返还房屋的义务。二、原告主张的房屋占用费应由被告杨喜波承担，与答辩人无关。答辩人与被告杨喜波不存在任何合同关系及债权债务纠纷，杨喜波违法占房行为妨害了答辩人作为承租人正常使用房屋的权利，故答辩人于2015年9月向原告提出解除租赁关系，并同意交房。房屋占用使用费用不等同于房屋租金，在《房屋租赁合同》解除后，杨喜波作为违法占用人，具有向原告返还财产的义务，包括占用房屋所获取的占有利益，故应由其承担违法占用房屋期间对原告的补偿，答辩人不应承担任何补偿责任。三、被告方志东与本案无关，其行为是答辩人授权代理行为。原告房屋的承租人是答辩人，方志东经授权与原告签署租赁合同，处理相关事宜，但其不是租赁合同履行的义务人，故答辩人证实方志东与本案并无关联。综上，请求法院查明事实，依法裁判，驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告方志东辩称，其是哈尔滨市道里区淑杰建材商店的代理人，原告起诉的事实与其无关。被告杨喜波辩称，杨喜波是基于对该房屋的装修，占有的该房屋，现在居住的是装修工人，并不是违法占用，由于被告方志东及淑杰建材商店没有履行给付装修款的义务，因此装修工程停下来了，这个过错应该是由淑杰商店和方志东来承担的，刚才淑杰商店是说祁某某，但没有相关证据。是方志东与原告签订的合同，进行了装修，因此原告起诉要求被告给付占房期间的使用费，因为被告杨喜波不是合同的相对人，该主张不应向杨喜波主张。因杨喜波装修费没有清偿或是结算，故建立在该房屋的房屋装修合同没有履行完毕，现正在诉讼之中，建议法庭在诉讼结束后在进行判决。原告为证明其主张的事实成立，向法院提交证据及被告质证意见如下：证据一、1993年12月10日哈尔滨市规划土地管理局批复的建设工程申请书及黑龙江省机关事务管理局出具的证明各一份。证明涉案房产原告是所有权人。经质证，被告淑杰建材商店对证据一无异议。被告方志东对证据一无异议。被告杨喜波对证据一建设工程申请书复印件无法确定来源，无法进行质证；对证明进行质证，原告对该房屋的产权，原告主张权利有瑕疵，1993年建的房子，原告没有产权。证据二、2014年9月1日原告与被告淑杰建材商店签订的房屋租赁合同一份及2015年12月1日原告与被告淑杰建材商店签订的南岗区商服房到期收回协议一份。证明原告将涉案房产租赁给淑杰建材商店，年租金12万元，第二年租金应于8月之前交纳，逾期30日原告有权收回涉案房屋。原告与淑杰建材商店于2015年12月1日协商一致解除了涉案房屋的租赁合同，并约定淑杰建材商店应于5个工作日内将涉案房屋交回原告。经质证，被告淑杰建材商店对证据二的真实性无异议，证明问题无异议，但补充：两份证据能够证实租赁关系合同一方是建材商店，与方志东没有关系，双方已经协商一致解除了房屋租赁关系，合同也约定原告免除了淑杰商店2015年9月至12月的租赁费，而且淑杰商店也积极配合了原告交付房屋，现房屋内已没有淑杰商店以及方志东的私人物品，现在该房屋的占用人是被告杨喜波，杨喜波应承担迁出以及支付占用期间的费用。被告方志东对证据二质证意见同淑杰建材商店。被告杨喜波对证据二中第一个合同真实性无异议，杨喜波基于该租赁合同进行的装修，但该租赁合同的详细内容杨喜波不清楚，是后期给的杨喜波的复印件。第二份收回协议杨喜波并不知情，且是在杨喜波装修期间原、被告形成的，没有告知或通知杨喜波，杨喜波进行的装修帐目没有进行结算，现78号房屋里还有大部分未装修的原材料。被告淑杰建材商店为证明其答辩主张成立，向法院提交证据及原、被告质证意见如下：证据一、《房屋租赁合同》、原告为哈尔滨市道里区淑杰建材商店开具的收取租金的发票各一份。证明本案租赁房屋的承租人为哈尔滨市道里区淑杰建材商店，被告方志东的签字是经李淑杰授权的委托代理行为，不是房屋租赁合同法律关系主体，与本案无关。经质证，原告对证据一的真实性、合法性、关联性无异议。被告方志东对证据一无异议，与其无关。被告杨喜波对证据一真实性无异议，但要说明我方是基于该份合同而进行的装修。证据二、2015年11月被告方志东与被告杨喜波电话录音一份。证明：1、租赁房屋的实际占用人为被告杨喜波，杨喜波因与案外人祁某某的纠纷拒不腾房，与淑杰建材商店无关；2、淑杰建材商店与杨喜波不存在任何合同关系和债务纠纷，杨喜波违法占用租赁房屋侵害了《房屋租赁合同》正常履行，其违法占用期间的房屋占用费应由杨喜波承担，返还房屋的义务也应由杨喜波履行，与淑杰建材商店无关。经质证，原告对证据二的意见为原告并不认识杨喜波，与杨喜波从来没有接触过，因此该段录音是否是方志东与杨喜波的通话，原告无法判定。对证明问题的关联性有异议，被告淑杰建材商店作为承租人应该按照双方约定履行合同义务，应该在2015年12月5日前向原告交付涉案房屋，其以与第三人的纠纷来抗辩不予交付房屋的理由不能成立。被告方志东对证据二无异议，证明我没有让杨喜波进到这个房子里，杨喜波和祁某某有合同，但合同被祁某某拿走了，我认为杨喜波装修应该有合同，我之前也不认识杨喜波。被告杨喜波对证据二的质证意见为该录音我听应该是杨喜波的声音，但该录音也说明了方志东是房屋的实际经营人，也是通过方志东来办理相关的事情，我听杨喜波是祁某某介绍他去装修的，也是基于被告方志东的合同进行得装修。被告方志东对其答辩主张未向法院提供证据。被告杨喜波为证明其答辩主张成立，向法院提交证据及原、被告质证意见如下：证据一、诉讼费票据及起诉状复印件各一份。证明被告杨喜波已向人民法院起诉，对于相关装修款进行结算。经质证，原告对证据一的关联性有异议，被告杨喜波诉请的案件是拖欠装修费用，很明显是债务纠纷，债务具有相对性，原告与被告杨喜波不具有任何合同关系及其他债权债务纠纷，原告诉请杨喜波返还房屋是基于原告是房屋的权利人，杨喜波是非法侵占人，与杨喜波提供的该份证据所涉的案件毫无关系。被告淑杰建材商店对证据一的关联性有异议，另案与本案的法律关系不同，而且杨喜波的代理人也承认其装修是与祁某某进行的装修，与淑杰建材商店没有任何合同关系，杨喜波应向祁某某主张装修款的追偿，而且不应该以此为由违法占用原告的房屋不予归还。被告方志东对证据一的质证意见为杨喜波与我没有任何合同关系，我和原告签订的合同是复印件，当时杨喜波说有别人要租赁这个房子，要看看合同，我才把复印件给杨喜波。杨喜波前一段时间把我们起诉了，杨喜波都不知道我真实姓名，现在原告起诉我以后，杨喜波才知道我的真实姓名，我与杨喜波根本不认识。本院对原、被告举示的证据认证意见如下：原告所举证据一、证据二客观真实并能证明案件相关事实，予以采信。被告哈尔滨市道里区淑杰建材商店所举证据一、证据二客观真实并能证明案件相关事实，予以采信。被告杨喜波所举证据一因与本案无关，故不予采信。经审理查明：2014年9月1日，方志东以哈尔滨市道里区淑杰建材商店的名义与原告签订了《房屋租赁合同》一份，原告将其所有的位于哈尔滨市南岗区文昌街78号房屋出租给方志东及淑杰建材商店，租期为三年，自2014年9月1日起至2017年8月31日止，年租金为120000元。合同签订后，原告将上述房屋交付给方志东及淑杰建材商店使用。淑杰建材商店没有在2015年9月交纳第二年的租金，后原告与被告淑杰建材商店及方志东于2015年12月1日签订了一份《南岗区文昌街78号商服到期收回协议》，协议解除涉案房屋的租赁合同，并自该协议签订之日起5日内被告淑杰建材商店及方志东从该租赁房屋内搬出，并将该房屋返还给原告。原告收房时，发现被告杨喜波占有该出租房屋，原告要求杨喜波返还房屋，杨喜波拒不搬出，双方产生争议，形成诉讼。另查明：被告淑杰建材商店在租赁期间将租赁房屋借给案外人祁某某使用，出租方即原告黑龙江省省直机关职工住房建设管理中心不知情。经案外人祁某某介绍，杨喜波在看到淑杰建材商店与原告签订的《房屋租赁合同》后，对该租赁房屋进行装修，杨喜波与淑杰建材商店没有签订房屋装修合同且彼此之间无业务往来。本院认为，被告方志东以淑杰建材商店名义与原告签订的《房屋租赁合同》及《收回协议》，系代理行为，其行为后果应由被告淑杰建材商店承受。本案中，原告黑龙江省省直机关职工住房建设管理中心与被告淑杰建材商店签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方应依约履行各自的合同义务。履行过程中，被告淑杰建材商店于2015年12月1日已欠原告三个月承租费未支付，违反了《房屋租赁合同》中“租金逾期三十日以上，甲方即原告有权收回出租房屋”的规定，故现双方达成《南岗区商服到期收回协议》，该协议亦系双方的真实意思表示，合法、有效。协议第四条约定：“原告与被告淑杰建材商店共同到南岗区商服房现场办理移交手续，经原告按承租合同内容检查无异议后，被告淑杰建材商店将钥匙还给原告，双方承租合同解除”。现该出租房屋被杨喜波占有，原告无法收回该房屋，被告淑杰建材商店在未经原告同意且原告不知情的情况下，将该出租房屋借给案外人祁某某使用，后经祁某某介绍，杨喜波对该房屋占有装修，导致原告现无法收回该房屋，被告淑杰建材商店对此存在过错，应对原告支付房屋的占有使用费，该占有使用费以淑杰建材商店支付的租金标准（年/租金120000元）计算为宜。被告杨喜波对该出租房屋占有装修于法无据且无合同约定，系违法占有，应将该房屋返还给原告，故原告主张被告杨喜波返还房屋的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨喜波于本判决生效后十五日内返还原告黑龙江省省直机关职工住房建设管理中心所有的位于哈尔滨市南岗区的房屋；二、被告哈尔滨市道里区淑杰建材商店即李淑杰支付原告黑龙江省省直机关职工住房建设管理中心房屋占有使用费（自2015年9月1日起至实际返还房屋之日止，按照每月10000元租金标准计算）；三、驳回原告黑龙江省省直机关职工住房建设管理中心的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。案件受理费1800元，由被告哈尔滨市道里区淑杰建材商店承担900元，被告杨喜波承担900元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  张 艳代理审判员  李文广人民陪审员  杨桂榕二〇一六年七月二十六日书 记 员  刘秋宏