湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）郴北民二初字第1759号原告李正爱，男，1955年2月19日出生，汉族，住湖南省郴州市。委托代理人唐克勤，湖南五岭律师事务所律师。被告郴州市某某房地产开发有限责任公司，住所地湖南省郴州市。法定代表人陈剑仙，该公司董事长。被告陈剑仙，男，1966年4月20日出生，汉族，住湖南省耒阳市。被告阳佳成，男，1963年7月22日出生，汉族，住湖南省郴州市。第三人李秀海，男，1962年5月27日出生，汉族，住湖南省永兴县。原告李正爱与被告郴州市某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某公司）、被告陈剑仙、被告阳佳成、第三人李秀海房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李正爱及其委托代理人唐克勤、被告阳佳成、第三人李秀海到庭参加诉讼，被告某某公司、被告陈剑仙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李正爱诉称：2014年元月26日，原告与被告某某公司、被告陈剑仙签订了《房屋认购合同》，约定原告以每平方米2680元的价格从被告某某公司及陈剑仙处购得位于郴州市某某山庄X栋某某X号，面积180平方米的住房一套，房屋总价为482400元，付款方式为：签订合同当日交订房款300000元，待验收完毕交房时余款扣留50000元，待房产证到位时交清全部房款。阳佳成作为保证人在合同上签名并作了担保。合同签订后，原告通过交通银行向保证人阳佳成转汇了300000元人民币，被告某某公司向原告出具了300000元的收款收据。某某公司于2014年2月18日将房屋交付给原告。2015年4月11日，第三人李秀海带着几人正在704房内安装防盗网和不锈钢防盗门，李秀海以该房屋陈剑仙已经抵押给他为由，意图强行霸占该房。但李秀海拒绝出具陈剑仙将房屋抵押给他的证据。2015年8月25日，原告开始对704房进行装修，当安装防盗网完工时，李秀海拿着一份合同来到704房现场，并表明陈剑仙已将该房屋早就卖给他了。原告想由被告陈剑仙出面澄清事实，但被告一直无法联系上。原告认为，原告与被告某某公司、被告陈剑仙所签订的购房合同，属双方真实意思表示，原告已基本付清购房款，且被告已交房给原告，该合同并未侵害他人利益或国家利益，合同内容真实合法。为此，原告遂向法院起诉，请求法院依法判令：1、请求确认原告与被告某某公司、被告陈剑仙签订的《房屋认购合同》合法有效；2、请求确认某某山庄X号楼X单元某某X商品房的所有权属于原告；3、请求李秀海停止对原告购买房屋的侵权行为；4、请求判决三被告支付原告为实现房屋所有权所支付的费用25000元；5、本案诉讼费由三被告共同承担。原告李正爱为支持其诉讼请求，在本院指定的举证期限内提交如下证据：1、身份证，拟证明原告的主体适格。2、《房屋认购合同》，拟证明一、原告与被告某某公司及被告陈剑仙已签订购房合同；二、被告阳佳成是被告某某公司和陈剑仙的保证人。3、转款凭证，拟证明一、原告李正爱向被告阳佳成交纳购房款300000元；二、被告某某公司向原告出具了收到原告300000元购房款的收条。4、光碟（一张），拟证明一、第三人李秀海强行阻止在原告购买的某某山庄X号楼某某X商品房内装修，侵犯原告房屋所有权的事实；二、被告某某公司与陈剑仙一房二卖的事实。5、收款收据，拟证明原告正在办理704房的水电入户手续，并安装了防盗网的事实。6、购买防盗门登记卡，拟证明原告购买并安装了防盗门的事实。7、照片（四张），拟证明第三人李秀海将原告安装的门锁强行毁坏，侵犯原告房屋所有权的事实。8、公告，拟证明原告所购买的房屋，被告无法办理竣工验收手续，更无法办理房产证的事实。被告某某公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据材料。被告陈剑仙未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据材料。被告阳佳成辩称：我是建筑商，被告某某公司是开发商，是被告陈剑仙要求将原告的房屋款项打入我的账户内，所以原告才起诉我的。被告阳佳成为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：1、收款收据，拟证明被告陈剑仙收取原告李正爱房款300000元打入我的账上，是为了付工程款的事实。2、《房屋认购合同》，拟证明合同是被告陈剑仙与原告所签的合同，被告阳佳成在合同上签字担保的事实。3、房屋表格一套，拟证明被告公司提供的表格，购买房屋的户主的情况说明。4、《建筑工程施工合同》，拟证明被告公司开发的4号楼都是被告阳佳成承建的事实。第三人李秀海述称：一、被告陈剑仙还欠我1000000元，我与被告陈剑仙签订合同，我有正规的购房合同。原告说房屋是他的，我找被告陈剑仙，但是一直找不到陈剑仙，房屋的问题一直没有处理。二、那套房屋有180多个平方，原告诉请中该房屋只有140多个平方。第三人李秀海为支持其述称理由，向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明2015年4月13日被告公司将704房屋已经卖给第三人李秀海的事实。根据原、被告及第三人举证、质证，结合庭审中原、被告、第三人陈述，本院确认如下案件事实：原告李正爱于2014年元月26日与被告某某公司签订《房屋认购合同》，该合同约定：“出售方（以下简称甲方）：陈剑仙某某某某某某某某某某某某某某X，购买方（以下简称乙方）：李正爱某某某某某某某某某某某某某某X。一、甲方同意将郴州市某某山庄X号楼某某X住房建筑面积约180㎡，售价为2680元/㎡，房款共计总价为482400元（大写：肆拾捌万贰仟肆佰元整）。二、付款方式：签订认购合同之日交订房款叁拾万元整，待综合验收交房时余款扣留伍万元，待房产证到位交清。三、价格无论在哪种情况下，以此定价不变，房屋面积以房产局测绘面积为准。四、此合同书不作正式购房合同，待预售许可证到位后，到营销公司转换正式购房合同。五、本合同壹式两份，甲、乙双方各执壹份，签定后具有同等法律效力。甲方：陈剑仙（加盖郴州市某某房地产开发有限责任公司印章），乙方：李正爱，见证人：阳佳成（注：如果此房发生什么问题，由阳佳成负责，某某某某某某某某某某某某某某X”。合同签订后，原告李正爱依约通过被告阳佳成向被告某某公司支付首付款300000元，随后被告某某公司将房屋交付给原告李正爱。2015年4月13日，被告某某公司向第三人李秀海出具《商品房买卖合同》，该合同出卖人为富华公司，法定代表人陈剑仙，委托代理人李秀海，买受人无。被告某某公司委托第三人李秀海出卖某某山庄X幢X单元某某X、某某X号房。第三人李秀海以购买某某山庄X幢X单元某某X、某某X号房为由，在原告李正爱购买的某某山庄X幢X单元某某X号房内进行装修，为此，原告李正爱与第三人李秀海发生争议。原告遂诉至本院，请求判令：1、请求确认原告与被告某某公司、被告陈剑仙签订的《房屋认购合同》合法有效；2、请求确认某某山庄X号楼X单元某某X商品房的所有权属于原告；3、请求李秀海停止对原告购买房屋的侵权行为；4、请求判决三被告支付原告为实现房屋所有权所支付的费用25000元；5、本案诉讼费由三被告共同承担。另查明，被告某某公司开发的某某山庄在与原告签订《房屋认购合同》后至今未办理土地使用证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、施工许可证、建设工程规划许可证等证照。本院认为，本案立案案由系房屋买卖合同纠纷，经审理应属认购协议纠纷。本案中的争议焦点问题为：一、双方签订的《房屋认购合同》应该如何定性问题；二、双方签订的《房屋认购合同》是否有效的问题。一、关于《房屋认购合同》的定性问题。本院认为，商品房《房屋认购合同》是售房者与购房者就订立商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接的确认。商品房认购书只有具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且售房者已经按照约定收受购房款的，才能认定为商品房买卖合同。结合被告某某公司与原告李正爱签订的《房屋认购合同》的主要内容来看，该《房屋认购合同》虽然约定了当事人名称、商品房基本状况、商品房面积、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、完工日期，被告某某公司也按照约定收受了原告李正爱交纳的部分购房款300000元，但该《房屋认购合同》没有约定商品房的销售方式、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任以及其他事项，况且《房屋认购合同》第四条也明确约定“此合同书不作正式购房合同，待预售许可证到位后，到营销公司转换正式购房合同”，即《房屋认购合同》签订后，被告某某公司与原告李正爱还需要签订商品房买卖合同，因此，被告某某公司与原告李正爱签订的《房屋认购合同》不属于商品房买卖合同，而是对今后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，即本案的《房屋认购合同》应属预约合同的性质。二、关于《房屋认购合同》的效力问题。既然本案的《房屋认购合同》不属于商品房买卖合同，就不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”之规定。被告某某公司与原告李正爱于2014年元月26日签订的《房屋认购合同》是双方对房屋买卖有关事宜的初步确认，对双方具有法律约束力。因此，该《房屋认购合同》合法有效。三、因被告某某公司开发的该某某山庄小区至今未办理土地使用证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、施工许可证、建设工程规划许可证等证照，故对于原告李正爱提出的请求确认某某山庄X号楼X单元某某X商品房的所有权属于原告李正爱，第三人李秀海停止对原告购买房屋的侵权行为以及三被告支付原告为实现房屋所有权所支付的费用25000元的诉讼请求，本院在本案中不予支持。待被告某某公司开发的该留星山庄小区取得上述证照后，原告李正爱可另行主张权利。原告李正爱也可行使解除认购合同，返还购房款并赔偿损失的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告李正爱与被告郴州市某某房地产开发有限责任公司于2014年元月26日签订的《房屋认购合同》合法有效。二、驳回原告李正爱的其他诉讼请求。本案案件受理费425元，由被告郴州市某某房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  陈建国人民陪审员  周汉池人民陪审员  任 萍二〇一六年七月二十日书 记 员  李 晴附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决