汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书(2015)汉台民初字第00846号原告陕西省汉中市木材总公司，公司地址：汉台区兴汉路1028号。组织机构代码：22254036-0。法定代表人王再阳，该公司董事长。委托代理人丁伟，陕西兴振业律师事务所律师。委托代理人郭雅杰，系该公司办公室主任。被告汇豪实业投资有限公司，公司地址：北京市房山区窦店镇窦大路68号。法定代表人梁如明，该公司总裁。被告汉中汇豪投资有限公司，公司地址：汉中市经济开发区田汉大道北段9号。组织机构代码：68158138-0。法定代表人孙大伟，该公司总经理。二被告共同委托代理人雷志军，系被告公司法务人员。原告陕西省汉中市木材总公司诉被告汇豪实业投资有限公司、被告汉中汇豪投资有限公司合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西省汉中市木材总公司（以下简称木材公司）委托代理人丁伟、郭雅杰，被告汇豪实业投资有限公司（以下简称汇豪公司）、被告汉中汇豪投资有限公司（以下简称汉中公司）共同委托代理人雷志军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告木材公司诉称，原告与被告汇豪公司于2008年11月8日签订了《联合开发合同》，该协议约定由原告提供土地，第一被告提供资金并负责建设。房屋建好后，原告分得地上一层至三层由东向西竖向二十一米的商业房，建筑面积2800平方米，分得的房产原告自用或者自行销售。两年的建设周期内，被告负责每年支付给原告壹佰万元的建设周期过渡运转费；如建设周期每延长或提前一个月，相应增加或者减少支付建设周转过渡运转经费10万元。支付方式为：第一年的过渡费在签订合作开发协议后具备开工条件后一个月内一次性付清，第二年的过渡费分两次支付。合作开发协议签订后，第一被告为了履行合作开发协议专门在汉中独自投资设立了第二被告汉中公司专职履行双方的开发协议和对外销售房产和办理产权证书。在后续的实际履行中，双方又根据实际情况签订了三份补充协议。分别是（一）2008年12月12日确定向原告支付过渡费起算时间为2009年4月1日的补充协议；（二）2010年6月9日的将每月10万元的过渡费变更为83300元的补充协议；（三）2011年元月6日的变更原告分配房产内容的协议。2013年9月30日，被告修建好合作开发房产，将分配给原告的房产交付给了原告。但交付时间与约定时间相比迟延了两年多；这样的违约行为给原告造成了巨大的经济损失。被告交付房产时并没有协调好其在修建时租用商业大厦公司土地的相关事宜。为了将房产投入正常使用，原告又代被告向商业大厦支付了12万元的费用以解决被告拖欠租金不腾让房产车库进出口的矛盾；更为严重的是，按照双方约定和政府批准文件，被告应当为原告办理应当归属原告的房产的产权证并承担所有费用。但被告至今年没有为原告办理产权证。原告多次要求被告办理，被告一直拖延并撤回汉中公司的所有工作人员。原告工作人员被迫在2014年12月2日专门到被告北京总部要求被告履行义务。汇豪公司的法定代表人梁如明对原告方工作人员一行予以接待。但梁以项目亏损，其公司股东以不同意再为原告办理房产证支付相关费用的态度明示违约。原告作为国有独资企业，因无房产证无法将国有资产进入会计账册，更无法保证国有资产的完整性和增值。为此，原告提起诉讼，请求法院：1、要求被告继续履行合同，为原告办理房屋产权证书；2、要求被告支付过渡补偿费30万元；3、要求被告向原告补偿未按照合同约定修建酒店的节省工程款82万元；4、要求被告向原告偿还替其向汉中商业大厦有限责任公司支付的款项12万元；5、要求被告赔付原告晚交房产造成的损失52万元。被告汇豪公司、被告汉中公司共同辩称：1、汇豪公司不应承担任何责任，2008年签订补充协议仅是合作开发的具体事项，合同开发具体是第二被告在履行，合同签订是第二被告，第二被告是独立的法律地位，具有独立承担法律责任的资格；2、原告第一项诉讼请求未涉及权属争议事项，原告的该项诉讼请求已经不可实现；3、原告请求的第二项是属于债权，已经超过了诉讼时效，即使未超过诉讼时效，也缺乏相应证据支持，且第二项诉请的过渡费被告已经全部支付，不存在欠付，这在2011年1月6日的补充协议中有说明，不仅没有欠付，还有多付；4、原告的第五项诉讼请求即要求支付晚交房屋的损失应当举证证明；5、2012年3月10日补充协议约定，原告应提供与土地价款等额的发票和全部过渡费发票，两项共计84万余元，该费用应由原告负担，另外被告代原告缴纳的242800万元土地交易佣金原告应当支付给被告。经审理查明，2008年8月6日，原告与被告汇豪公司签订《联合开发合作意向书》，主要约定原告作为甲方，汇豪公司作为乙方，为合理盘活资产，响应政策号召，双方友好协商就原告现有的闲置土地及周边可争取的开发用地进行开发的事宜达成初步意向，双方采取原告提供符合房产开发的国有土地使用权，被告承担开发所需的所有资金，建成房产分配取得各自收益的合作方式，原告对建成房屋应分享的自西向东竖向地上一层到三层的商业用房拥有完全和绝对的处置权。在合作开发房地产三层以上具有所有权的前提下适用不少于300平方米的办公用房；因本协议是双方正式签订合作合同签的意向性协议，所以如任何一方违反本意向书的约定和保证均应向对方承担缔约过错责任；该协议由原告及汇豪公司加盖公章确认；2008年11月8日，原告及汇豪公司达成《联合开发合同》，该合同主要约定：双方应遵循汉中市财政局2008年10月7日向市商务局发送的《关于对汉中市木材总公司改制方案的审核意见》第四款第二条意见执行，双方组建新开发公司对项目进行开发建设；本次合作以原告提供符合房产开发的国有土地使用权，被告承担开发所需所有资金；本合同房地产开发项目为地上一层至三层为商业用房，三层以上为住宅；原告享有地上一层至三层由东向西竖向二十一米的商业用房建筑面积2800平方米，售出与否的风险和收益由原告自行负担，原被告双方各自享有和承担所分配面积的收益和销售面积而产生的相关税费；本项目拟定建设周期为两年，自2009年1月30日起算，建设周期内，甲方负责每年支付给汇豪公司壹佰万元的建设周期过渡运转经费。如被告汇豪公司建设周期每提前或延长一个月，相应减少或增加支付给原告建设周期过渡运转经费10万元，第一年的过渡费在签订本合同后并具备开工条件后一个月内一次性支付，第二年的过渡费分两次在第二年第一个月内和第七个月内各付50万元；被告汇豪公司违反本合同的款项支付义务，每延期一天应承担银行付款项千分之五的违约金，延期六个月以上原告享有解除合同的单方解除权，被告如违反建设周期约定，除依照本合同第五条承担责任外，如延期超出一年以上原告享有单方解除合同的权利；原告应当承担划拨土地联合开发的批准手续，如因原告未能按期办理好手续，被告享有单方解除合同的权利，原告应赔偿相应损失；本合同还对其他事宜进行了约定并由双方盖章确认；2008年12月12日，原告与汇豪公司达成《补充协议》一份，该协议主要约定：双方已经完成了汉中市国有资产管理委员会、汉中市商务局、汉中市城乡规划建设规划局的审批手续，根据合同约定，被告向原告支付的建设周期过渡经费壹佰万元，经协商，春节前被告给原告三十万元解决职工工资和日常经费。过渡经费起始时间为2009年4月1日，2009年4月30日前被告支付原告20万元，以帮助原告解决职工工资和日常工作正常运营等事宜；2010年6月9日，原告与被告汉中公司签订《补充协议》，该协议约定双方开始从2009年4月计算过渡经费，原拟定过渡期限为两年，但由于政府相关手续办理过程复杂等原因，从2009年4月1日起计算两年无法完成工程进度，原约定交竣工如超过两年后每月支付10万元过渡经费的计算方法明显不合理，鉴于此，经原被告双方协商同意过渡期截止时间以汇豪.新世界中心项目交竣工验收合格时间为准，过渡经费至此结束。过渡期已满整年或者不足整年均以每年100万元的平均数即每月八万三千三百元计算；被告支付原告过渡经费时间为每年6月25日前支付50%，每年12月25日之前支付50%；2011年1月6日，原告与被告汉中公司签订《补充协议》一份，该协议约定：本项目商业用房地上一层的产权归被告汉中公司，本项目商业用房地上二层和三层的产权归属于原告；本项目地下负一层归属被告，本项目地下负二层属于原告，如原告出售或者租赁地下负二层车位，需要首先满足本项目业主需要；本项目商业用房地上一层东北角处，建筑面积不少于100平方米的接待大厅的产权属于原告；属于原告的房屋产权，由被告给与办理相关的房屋产权证，费用由被告全部承担（负二层车库如无法办理产权证，按原被告双方协商负二层产权归原告）；此协议为木材总公司和被告汇豪公司合作原合同补充协议，汉中公司隶属于汇豪公司，法人属同一人，本协议签订后，汇豪公司向合作方木材公司出具一份公函和委托书，同意汉中公司与木材公司签署的补充协议具有同等法律效力；原被告依照设计院变更后的设计图纸，将属于原告的二层、三层的商业面积按照商务酒店模式进行土建施工；1月22日，被告汇豪公司出具《关于委托汉中汇豪投资公司办理相关手续的函》，提出委托下属汉中公司与原告签订商业面积重新分割的补充协议，汉中公司的所有行为合法有效。对2011年1月6日贵单位和汉中公司所签的负二层车库、二层、三层所有商业面积，一层东北方向提供约100平方米的建筑面积快捷式酒店大堂归原告所有的补充协议内容同意认可，此委托是2008年12月8日双方签订的合作协议的补充文件，具有同等法律效力，该函件由被告汇豪公司法人代表签字并加盖公章确认；2012年3月10日，原告与被告汉中公司签订《补充协议》一份，该协议约定：原告同意将地价差额9982400元用于置换本项目商业地上二层、三层及地上一层东北角处建筑面积不少于100平方米的接待大厅产权；2011年1月6日《补充协议》中第四条中的“负二层车库如无法办理产权证，按原被告双方协商的负二层产权归原告”修改为“负二层车库及人防工程无法办理产权证，经营权归原告”，“2008年12月8日《联合开发协议》第五条建设周期中约定的被告支付给原告的建设周期过渡运转经费”修改为：“资金占用延期利息，自2009年1月30日起前两年经费向原告每年支付利息100万元，自第二年起每年向原告支付利息120万元，由原告出具正规发票，税费由原告承担”；期间，原告就与被告联合开发一事以及合同重大变更向汉中市商务局、汉中市国有资产监督管理委员会、汉中市城乡建设规划局等部门进行了审批申请，并得到相关部门的批准；在合作过程中，原告还积极向有关部门就拆迁、拍卖、调整联合开发土地的规划条件、减免相关开发规费、减免土地出让金等事宜进行协调和争取；2010年2月4日，原告与汉中商业大厦有限责任公司（以下简称商业大厦）为被告开发而开挖借用商业大厦临界场地，签订《租用场地协议书》，租用商业大厦部分场地；2012年8月10日，原告、被告汉中公司与商业大厦签订《场地租用合同补充协议》，提出因原告与被告合作修建商贸大厦施工需要，需继续租用商业大厦临界场地，为有利于被告汉中公司的财务管理，原告同意场地租金由汉中公司按时向商业大厦缴纳，商业大厦直接向汉中公司出具发票作为收款收据；2013年9、10月左右，原告在与被告进行汇豪新世界大楼产权交接过程中发现一些问题并与被告进行了协商；2014年7月，商业大厦向原告发函，提出商业大厦大门口土地被原告修建地下车库坡道时非法占用，并有其他违反双方协议约定的地方，并要求原告铲除非法建筑，归还土地，并缴纳拖欠租金；2014年9月，2015年1月，原告分四次向商业大厦缴纳租金及占用土地费用共计12万元；2013年8月1日原告与陕西汉中华生商业管理有限公司签订《合作协议》，约定原告将涉及本案所涉房产一定期限的管理权限作为出资交给陕西汉中华生商业管理有限公司，由其进行商业运作，每年支付原告一百四十万元的收益金。另查明，被告自2009年4月1日开始至2013年3月31日，共计向原告支付过渡费420万元，原告未就此项支出向被告开具发票；2012年12月，被告以原告名义代其缴纳以9982400元土地出让金为基础的税款571991.52元；另外，本案涉案的汇豪新世界于2013年1月16日经过建设、建立、勘察、涉及、施工单位的验收并出具竣工验收合格报告。以上事实有以下证据查明：1、《联合开发合作意向书》；2、《联合开发合同》；3、2008年12月12日《补充协议》；4、2010年6月9日《补充协议》；5、2011年1月6日《补充协议》；6、2012年3月10日《补充协议》；7、酒店平面布局图；8、被告汇豪公司函件；9、被告汉中公司工商登记资料；10、原告（2008）第14、30号文件；11、汉中市国资委（2008）111号文件；12、原告（2011）1号文件；13、汉中市城乡建设规划局汉市规审字（2009）3号文件；14、原告（2009）5号、6号、8号、9号、11号、16号文件；15、汉中市国资委（2009）14号文件；16、汉中市国土资源储备交易中心通知书；17、原告说明；18、原告报告；19、汉中市商务局报告；20、原告会议纪要、函件、财务报销资料、法人代表信件；21、《场地租赁合同》及《补充协议》；22、原告函件；23、商业大厦函件；24、对商业大厦应付款项清单；25、原告向商业大厦缴款凭证；26、《合作协议》；27、陕西汉中华生商业管理有限公司财务凭证；28、被告代原告缴纳土地出让金税款完税证；29、竣工验收审查表和单位工程质量竣工验收记录；30、本案庭审笔录载卷佐证。以上证据来源合法有效，并经双方当事人当庭举证质证，与原被告陈述之事实基本吻合，本院予以确认。对被告提交的汉中市国土资源储备交易管理中心出具的收取被告汉中公司502400元土地交易佣金缴款书，被告认为其中有242800元是由被告代替原告代缴的，原告应当返还，被告质证认为拍卖佣金本应由受让人及被告承担；本院认为，对该证据的真实性可以确认，但此票据在无拍卖合同等其他证据加以证明的情况下，不能证明502400元的拍卖土地交易佣金中有242800元应当由原告承担，故本院对被告提交的该份证据的证明目的不予采信。本院认为，合法有效的合同关系受到法律的保护，双方当事人均应按照合同约定行使权利并履行相应义务。本案中，原被告于2008年11月8日签订的《联合开发合同》以及分别于2008年12月12日、2010年6月9日、2011年1月6日、2012年3月10日签订的四份《补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，本院予以确认；根据《联合开发合同》第三条,2008年12月12日《补充协议》第四条，2012年3月10日《补充协议》第二条，2011年1月6日《补充协议》第一条、第二条、第三条、第四条均明确约定合作开发项目的汇豪新世界地上二层、三层，一层东北角建筑面积不少于100平方米的接待大厅，负二层车库产权属于原告，被告应当对其中可以办理房屋产权证书的房产给原告办理房屋产权证，被告如若未做，应属违约，按照法律规定，应承担继续履行，即为原告办理房屋产权证书的合同义务，故本院对于原告请求被告继续履行合同，为原告办理房屋产权证书的诉请予以支持；对原告请求被告向原告支付过渡补偿费30万元的诉请，经庭审查明，双方对于被告已经自2009年4月1日至2013年3月31日向原告共计支付420万元的过渡费均无异议，但双方对过渡费支付截止时间各执己见，原告认为被告将房屋实际交付原告时间是在2013年9月，而被告则认为依据《补充协议》约定，双方对于过渡费计算截止时间已经约定为工程竣工验收合格时，依照竣工验收报告出具时间，应计算至2013年1月16日；首先，对于支付过渡费的建设周期起止时间，从2009年4月1日开始均无异议，双方对截止时间的争议，从2010年6月9日的《补充协议》内容来看，该份协议整篇内容即是原被告双方对建设周期过渡费起止时间和支付办法经协商专门达成的一次协议内容，其中第二条明确约定因各种原因，双方协商同意过渡期截止时间以汇豪.新世界中心项目交竣工验收合格时间为准，过渡经费至此结束，而通过被告举证，该工程已于2013年1月底竣工验收合格，对于计算标准，根据2012年3月10日《补充协议》约定，双方对原定建设周期过渡费标准自愿修改为自2009年起前两年每年100万元，自第三年起每年120万元，该约定双方应当遵守，故自2009年4月1日至2013年2月，被告应向原告支付的建设周期过渡费为420万元，但考虑涉案房屋竣工验收后还有消防等综合验收，原告并不能马上使用相关房产，被告向原告交付尚需一个过程，故本院认为被告适当给于原告多三个月的过渡补偿费更符合现实情况和公平原则，对被告认为原告该项请求属于债权请求，已经超过诉讼时效，经查，双方补充协议约定过渡经费支付时间为每年6月25日之前，原告于2015年4月提起诉讼，并未超过诉讼时效，对被告该抗辩理由不予采纳，故除去被告已经向原告支付的420万元外，由被告再向原告支付30万元过渡补偿费（1200000÷12×3）；对原告要求被告补偿未按原合同约定修建酒店节省的工程款82万元，系原告根据市场情况以每间客房1万元，原计划共计82间客房估算金额；根据2011年1月6日《补充协议》第九、第十条约定，二三层酒店设计图纸在尊重设计院设计规范前提下，需经原被告双方共同认可，被告应依照设计院变更后的设计图纸，将属于原告的二、三层商业面积按照商务酒店模式进行土建施工，通过原告举证的陕西华瑞勘察设计有限责任公司设计出具的二三层酒店平面图来看，均由原被告签章确认同意按该方案执行，即被告应按照约定将该部分商业面积按商务酒店模式进行施工，被告未按此执行，使原告所有的该部分房屋使用价值降低，已属违约，但原告并未提交证据证明被告的违约行为让原告的房屋使用价值降低的标准如何确定，其单方估算请求被告补偿82万元本院难以采信，但被告违约事实确实存在，出于民事行为诚实信用原则和公平原则，本院酌定由被告向原告补偿20万元，以适当减少原告的房屋使用价值减少损失；对原告要求被告偿还代其向商业大厦支付的占用费及拖欠租金12万元，因场地租赁补充协议约定该笔费用由被告承担，被告汉中公司现场履约管理人王金才也在相应费用清单上签字确认，原告向商业大厦缴费的相关票为证，故被告应该向原告偿还原告代其缴纳的该笔费用12万元，故对原告该项诉请本院予以支持；对原告要求被告赔偿晚交房产所造成的损失52万元的诉请，本院认为原告提交的与案外人陕西汉中华生商业管理有限公司之间的合作关系所产生的收益不足以证明被告晚交房屋给原告造成的损失，且晚交房产已通过支付过渡费形式使原告得到相应补偿，故对原告该项诉请，本院不予支持；对被告抗辩提出代原告缴纳了9982400元土地出让金为基数的税款571991.52元，该笔费用应当由原告承担，符合双方补充协议约定，该笔费用应当由原告向被告返还；对被告汇豪公司抗辩自己不应承担责任，第二被告是独立的法人，应独立承担相应责任的辩解意见，经庭审查明，《联合开发合作意向书》，2008年12月12日《补充协议》，特别是确定原被告权利义务关系的基础合同《联合开发合同》，均是原告与被告汇豪公司所签，后汇豪公司向原告出具的《关于委托汉中汇豪公司办理相关手续的函》中明确说明汇豪公司委托下属公司汉中公司与贵单位签订商业面积重新分割的补充协议，汉中公司的所有法律行为合法有效，同意汉中公司与原告关于负二层车库、二三层所有商业面积，一层东北角约100平方米的建筑面积快捷式酒店大堂归原告所有的补充协议内容，并注明该委托系2008年原被告双方签订合作协议的补充文件，具有同等法律效力，通过以上可知，被告汇豪公司系《联合开发合同》合作关系的相对一方，应承担相应的法律责任，汉中公司在合作过程中一直具体操作相关事宜，其前期的一些行为后也得到了汇豪公司的追认，汉中公司也应承担相应法律责任，故被告汇豪公司关于自己不需承担相关责任，由汉中公司承担责任的抗辩意见，本院不予采纳；综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第六十条，第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告汇豪实业投资有限公司、被告汉中汇豪投资有限公司于本判决书生效之日起三十日内协助原告陕西省汉中市木材总公司办理“汇豪新世界商业中心”商住楼二层、三层，地上一层东北角接待大厅的房产证；二、被告汇豪实业投资有限公司、被告汉中汇豪投资有限公司于本判决书生效之日起三十日内支付原告过渡补偿费300000元，未建设酒店补偿费200000元，代缴租金及占用费120000元，共计620000元（扣减被告汉中汇豪投资有限公司代原告陕西省汉中市木材总公司缴纳的税款571991.52元后，尚需支付48008.48元）；三、驳回原告陕西省汉中市木材总公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费20740元，由被告汇豪实业投资有限公司、被告汉中汇豪投资有限公司负担15000元，原告陕西省汉中市木材总公司负担5740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  胡 喆人民陪审员  林涤凡人民陪审员  王汉利二〇一六年七月四日书 记 员  唐梦婷