重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第12308号原告神州数码（重庆）信息科技有限公司,住所地重庆市渝北区洪湖西路26号北部新区软件园A栋第七层1号，组织机构代码证09423719-8。法定代表人胡德强，董事长。委托代理人魏正山，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被告蒋家琼，女，1964年12月6日生，汉族，住重庆市开县。委托代理人罗斌，重庆展图律师事务所律师。委托代理人赵洪，重庆展图律师事务所律师。被告李微微，女，1986年4月22日生，汉族，住重庆市渝北区。原告神州数码（重庆）信息科技有限公司（以下简称神州数码公司）与被告蒋家琼、李微微房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理后，被告蒋家琼在法定期限内提出管辖权异议申请，经本院一审和重庆市第一中级人民法院二审裁定，驳回了异议申请。2016年2月24日，本院依法适用普通程序，由审判员贺前春担任审判长，与代理审判员张红艳、人民陪审员王婉莉组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告渝兴公司的委托代理人魏正山，被告蒋家琼的委托代理人罗斌、赵洪，到庭参加了诉讼。被告李微微经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告神州数码公司诉称，2013年7月22日，二被告与重庆渝高新兴科技发展有限公司（以下简称渝兴公司）签订《房屋租赁合同》，由渝兴公司将位于重庆市渝北区洪湖西路26号A幢负7-1、3、4层房屋，24号B幢3、4层房屋共计建筑面积4418.89平方米出租给二被告。租赁期限从2013年7月22日起至2021年7月21日止，租金每季度支付一次，至少提前15日预付。房屋移交后，二被告将案涉房屋用于经营酒店业务。2014年8月18日，渝兴公司将前述出租房屋的A幢3层、4层房屋出售给神州数码公司。渝兴公司将租赁保证金251052.9元转支给原告，原被告之间适用原租赁合同。二被告承租房屋后，从2015年3月1日后未再付租金。据此，请求判令：1、解除双方之间的房屋租赁合同关系，终止时间为2015年11月30日；2、二被告立即清除承租房屋内可移动物品及垃圾并将承租房屋交付给原告；3、二被告立即支付2015年3月1日起至2015年11月30日期间的房屋租金1318295.13元；4、二被告立即向原告支付2015年12月1日至实际交付原告并验收合格之日的房屋占用使用费（以合同约定的租金为标准）；5、二被告支付逾期支付租金的利息损失（其中以季度欠付租金468666.65元为基数，从2015年2月15日起计算至实际支付之日止；以季度租金491350元为基数，从2015年5月15日起至实际支付之日止，均按照中国人民银行同期贷款利率标准；以季度租金51258元为基数，从2015年8月15日起至实际支付之日止，均按照中国人民银行同期贷款利率标准）；6、判令被告缴纳的履约保证金251052.90元作为被告违约行为的违约金，原告不再退还；7、案件受理费、律师费由二被告负担。被告蒋家琼辩称，对欠付租金的事实无异议，被告也愿意支付租金。原告已经主张了租金的利息损失，已经是原告的全部损失，不应再将履约保证金作为违约金。二被告对房屋进行了上千万的装修，被告承租的房屋作为一个经营整体，不应解除合同，对合同解除的时间不予认可。原告主张的律师费金额不明确，不应主张。被告李微微未到庭应诉答辩，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2013年7月16日，以渝兴公司为甲方，被告蒋家琼、李微微为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》一份，由甲方将位于重庆市渝北区洪湖西路24、26号的A幢负1层7-1号（建筑面积16.07平方米）、A幢3层1号（建筑面积1091.06平方米）、A幢4层1号（建筑面积1091.06平方米）、B幢3层1号（建筑面积1110.40平方米）、B幢4层1号（建筑面积1110.40平方米）合计建筑面积4418.99平方米的房屋出租给乙方。合同约定租赁期限为8年，自2013年7月22日起至2021年7月21日止，免租期4个月，自2013年7月22日至2013年11月21日为装修免租期，免租期内不计租金，房屋租金按建筑面积计算。租金单价中不含物业管理费、水费、电费、停车费及其他相关费用，以上费用由乙方自行向物业公司缴纳。租金标准的具体明细为：2013年11月22日至2014年7月21日，A幢负1层租金单价160元/㎡·月，季度租金7714元；A幢3层1号租金单价为75元/㎡·月，季度租金245489元；A幢4层1号租金单价为70元/㎡·月，季度租金为229123元；B幢3层1号租金单价为75元/㎡·月，季度租金249840元；B幢4层1号租金单价为70元/㎡·月，季度租金233184元。2014年11月22日至2015年7月21日，A幢负1层租金单价160元/㎡·月，月租金2571.20元，季度租金7714元；A幢3层1号租金单价为75元/㎡·月，月租金81829.50元，季度租金245489元；A幢4层1号租金单价为70元/㎡·月，月租金76374.20元，季度租金为229123元；B幢3层1号租金单价为75元/㎡·月，月租金83280元，季度租金249840元；B幢4层1号租金单价为70元/㎡·月，月租金77728元，季度租金233184元。2015年7月1日至2016年6月30日，A幢负1层租金单价172.8元/㎡·月，月租金2776.90元，季度租金8331元；A幢3层1号租金单价为81元/㎡·月，月租金88375.86元，季度租金265128元；A幢4层1号租金单价为75.60元/㎡·月，月租金82484.14元；季度租金为247452元；B幢3层1号租金单价为81元/㎡·月，季度租金269827元；B幢4层1号租金单价为75.60元/㎡·月，季度租金251839元。租金每季度支付一次，每季度为一个租金支付期，乙方至少提前15日将每期租金预付给甲方。在本合同签订时乙方支付保证金和第一季度租金给甲方，甲方应向乙方开具房屋租赁发票。为保证乙方合理使用该房屋及配套设施，在本合同签订时，乙方应向甲方缴纳保证金510635.95元，退房手续办理完成后，甲方将保证金退还给乙方，保证金不计利息。关于违约责任：乙方如逾期1个月未缴纳租金，甲方有权单方面解除合同，并且由此造成的一切损失由乙方承担；若乙方未按约支付租金或其他费用，甲方有权从保证金中扣除拖欠款项，且乙方还应在甲方扣款后10日内补足保证金，否则甲方有权单方面解除合同。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，将房屋收回另行处置，并将乙方交纳的保证金作为违约金不再退还，如乙方造成的损失金额大于保证金，甲方对差额部分享有追偿权：……（3）拖欠租金或物管费、电费、税费等相关费用逾期达1个月。如乙方违约导致甲方采取诉讼方式追偿债权，相关律师费、差旅费、调查费等实现债权的费用由乙方承担。二被告交纳了保证金510635.95元。在房屋租赁过程中，因渝兴公司将A幢3层1号、A幢4层1号出售给原告神州数码公司，划分了保证金255132.91元。2014年8月18日，原告（丙方）、被告（乙方）及渝兴公司（甲方）三方签订补充协议1份，载明：鉴于甲方于2014年4月将位于北部新区洪湖西路26号北部软件园A幢负1-25F销售给丙方，甲方于2014年8月21日（该结算日为暂定，待甲乙双方协商一致后，具体时间以甲方书面通知为准，以下简称为结算日）应将乙方支付的租赁保证金255132.91元全额无息转入丙方指定账户；自结算日起，租赁合同出租方由甲方变更为丙方，对此乙方表示同意，租赁合同所约定的出租方权利义务由丙方承接履行，乙方自结算日起按租赁合同规定向丙方支付租金。庭审中，原告陈述被告欠付租金的期间为2015年3月1日至2015年11月30日；合同约定的季度是从11月22日起每三个月为一个季度，以此类推；对2015年7月1日至7月21日期间的租金标准应适用较高的标准。二被告2015年3月1日缴纳了租金50000元，8月3日缴纳了租金50000元，9月9日交纳了租金54300.02元。蒋家琼陈述：当初租赁A幢和B幢时房屋是作为整体装修经营酒店的，原告解除合同将导致承租的剩余部分房屋无法正常经营；对2015年7月1日至2015年7月21日期间的租金标准应适用较低的标准。被告蒋家琼未举示证据。因被告欠付租金，原告向本院提起了诉讼，并委托上海锦天城（重庆）律师事务所代理本案诉讼，约定原告支付上海锦天城（重庆）律师事务所法律服务费20000元。上述事实，有庭审笔录、房屋租赁合同、房地产权证、补充协议、法律服务合同、发票等在案佐证，足以认定。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效。原告提出被告欠付租金的时间为2015年3月1日至2015年11月30日，被告未举示证据，依照合同约定，该期间共计9个月，二被告应向原告支付租金金额为（81829.50元+76374.20元）*4个月+81829.50元/月*21/31月+76374.20元/月*21/31月+88375.86元/月*10/31月+82484.14元/月*10/31月+（88375.86元+82484.14元）*4个月＝1478541.18元。现原告自认二被告2015年3月1日缴纳了租金50000元，8月3日缴纳了租金50000元，9月9日交纳了租金54300.02元，尚余1324241.16元。现原告仅主张1318295.13元，符合法律规定，本院予以准许。关于逾期支付租金的利息损失，因合同约定的租金季度从11月22日起算，每三个月为一个季度，故2015年2月22日至2015年5月21日应为一个季度，该季度的租金474616.50元的交纳时间为2015年2月6日前支付，现二被告未支付，故对原告要求被告以季度欠付租金468666.65元为基数从2015年2月15日起至2015年3月1日止；以424612元为基数从2015年3月2日起至付清之日止的利息本院予以支持，对超过部分，不予支持。2015年5月22日至8月21日为一个季度，该季度租金487267.40元应于2015年5月6日前支付，故对原告要求被告以季度欠付租金487267.4元为基数从2015年5月15日起至2015年8月3日止；以437167.40元为基数从2015年8月4日起至付清之日止的利息本院予以支持，对超过部分，不予支持。2015年8月22日起至11月21日期间的租金应于2015年8月6日前支付，2015年11月22日至2016年2月21日的租金应于2015年11月6日前支付。因二被告未支付租金，应当支付利息故对原告要求从2015年8月15日起至付清之日止以51258元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准的诉讼请求，本院予以支持。关于解除合同和履约保证金。二被告逾期支付租金的行为属实，构成违约。但因二被告签订租赁合同早于原告从渝兴公司购买房屋，而二被告将租赁房屋整体用于经营酒店，若仅将本案所涉的部分承租房屋租赁解除，势必影响二被告当初整体租赁目的和另一租赁合同双方的权利义务。本案中，现被告蒋家琼也愿意支付租金，考虑到双方的合同目的和不影响另一租赁关系的合同双方的权利义务，对本次神州数码公司要求解除合同、返还房屋的诉讼请求，本院不予支持，二被告应积极按照合同约定履行后续租金支付义务。双方租赁合同中约定退房手续办理完成后，甲方将保证金退还乙方。同时，合同也仅约定若乙方未按约支付租金，或物业管理费等其他费用时，甲方有权从保证金中扣除所拖欠的款项，乙方应在甲方扣款后10日内补足保证金。现双方的合同并未解除，渝兴公司也未选择以保证金抵扣二被告所拖欠的租金，故对渝兴公司要求将保证金作为违约金的相关请求，本院不予支持。关于律师费。因二被告拖欠租金，导致渝兴公司采取诉讼方式追偿债务，依照合同约定，应当承担渝兴公司为此产生的律师费20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蒋家琼、李微微于本判决生效后十日内支付原告神州数码（重庆）信息科技有限公司2015年3月1日至2015年11月30日期间的租金1318295.13元；二、被告蒋家琼、李微微于本判决生效后十日内支付原告神州数码（重庆）信息科技有限公司逾期支付租金的利息损失，计算方式为：以季度欠付租金468666.65元为基数从2015年2月15日起至2015年3月1日以424612元为基数从2015年3月2日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。以季度欠付租金487267.4元为基数从2015年5月15日起至2015年8月3日止，以437167.40元为基数从2015年8月4日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。从2015年8月15日起至付清之日止以51258元为基数，至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算；三、被告蒋家琼、李微微于本判决生效后十日内支付原告神州数码（重庆）信息科技有限公司律师费20000元；四、驳回原告神州数码（重庆）信息科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12700元、保全费4971元，由被告蒋家琼、李微微负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  贺前春代理审判员  张红艳人民陪审员  王婉莉二〇一六年二月二十九日书 记 员  莫 密