浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0327民初字第892号原告：陈宣和。原告：吴金花。二原告共同委托代理人：柯荣明，浙江政法联律师事务所律师。被告：温州凯宇房地产开发有限公司，住所地：温州市黎明中路1弄27号。法定代表人：方友谊，董事长。委托代理人：余乃盛、陈吉开，浙江法之剑律师事务所律师。原告陈宣和、吴金花与被告温州凯宇房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年1月21日受理后，依法由审判员黄通利独任审判，于2016年2月18日公开开庭审理了本案，原告陈宣和、吴金花的委托代理人柯荣明，被告温州凯宇房地产开发有限公司的委托代理人余乃盛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈宣和、吴金花起诉称：原告与被告于2011年2月25日签订《房屋产权调换合同》，将原告所有的位于苍南县龙港镇通港路273号和291号的各一楼店面房屋与被告新建的位于龙港镇方城丽园3-5-6幢106室店铺部分面积进行置换，实质为拆迁安置补偿。后被告交付该房屋于原告，以及在2011年11月25日双方通过《补充协议》，将其中约定的书面通知原告办理产权证书的时间变更为2012年7月15日，并且再次明确，如果被告逾期通知及办理房地产权属证书的，将承担原合同即《房屋产权调换合同》约定总房价的每日千分之三的不可调整的违约金之责任，即迟延履行违约金。此后，被告一直迟延履行义务，至2013年4月22日通知原告办理土地证书，与之前补充协议约定的通知时间，整整逾期了281天。故，原告为了维护合法权益，提起诉讼，要求：一、判令被告支付原告因迟延履行逾期通知办理土地权属证书的违约金181660.26元（计算方式：房屋总房价983185元×违约时中国人民银行公布的贷款基准年利率的四倍即（6%×4）÷365×281天）；二、本案的诉讼费用由被告承担。原告陈宣和、吴金花在举证期限内，提供了下列证据材料：1、房屋产权调换合同两份，用于证明原、被告签订房屋置换合同，以及在合同中约定的违约责任等；2、补充协议书两份，用于证明原被告就被告违约逾期通知办理权属登记事项进行约定。变更约定被告通知原告办理各项房屋权属证书的时间2012年7月15日，及被告如果再次违约，将按原合同约定的违约方式处理的事实；3、土地证办理通知，用于证明被告在2013年4月22日才通知原告办理土地证书，共计延迟281天的事实；4、土地使用权分割登记凭证，用于证明被告土地使用权的初始登记在2013年3月25日完成的事实；5、房屋所有权证书，用于证明原告系房屋所有权人，房屋面积为57平方米的事实；6、土地使用权证书，用于证明原告房屋使用权证书是在被告逾期通知之后办理的事实；7、销售不动产统一发票，用于证明原告的房屋价格为983185元的事实；8、催告函、快速单等，用于证明原告曾以书面形式催告被告被告履行支付违约金义务的事实。被告温州凯宇房地产开发有限公司未作书面答辩，在庭审中口头答辩：1、原告诉请按106室店铺总面积的1／3计算没有依据，根据双方约定，被告仅享有该店铺的1／6产权。2、同时本案的被告也尽到了协议书确定的通知告知的义务。在2012年7月15日前本案的被告将可以办理产权证件的备案等事实通知了本案原告。原告在当天也收取了通知书。之后原告也办理了产权证书。从经过和事实来看，本案的被告并没有违约。原告要求被告支付所谓的逾期办证没有事实依据。3、根据双方2010年12月1日的协议，原告同意不再追究被告所有民事责任，被告支付原告原告40万元违约金作为补偿，即使延迟办理土地使用证，但被告也已经履行了义务，延迟办证并没有给原告实际损失。4、原、被告间的拆迁补偿协议业经省高院处理，原告方已按判决另行取得了10多万元的款项，现原告另行起诉，如再次支持原告诉请，不符合公平公正原则。5、原告的诉请已超过2年的诉讼时效，不应予以支持。被告在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1、通知、快递单，用于证明被告业已按要求通知原告办理结算和领取不动产发票、办理产权证书的事实；2、苍南县房管局备案通知书、安置情况表、税务分局答复、苍南县地方税务局函、税务分局情况说明、不动产销售发票，用于证明原、被告自2012年7月处开始因办证税收减免一事多次与税务机构协调，并最终给予免税的事实；3、协议书、补充协议，用于证明原、被告就违约金事项达成协议，被告业已按约支付违约金及原告同意放弃追究一切民事法律责任的事实；4、民事判决书，用于证明相关事实业经判决处理的事实。原告提供的证据，经庭审出示质证，被告对原告提供的证据1、2的真实性没有异议，但认为该证据不能证明原告主张的被告违约的事实；被告对证据3的真实性没有异议，但认为该证据不能证明被告违约；被告对证据5、6没有异议，但认为不能证明原告的主张的待证事实；被告对证据7真实性没有异议，但认为按约定原告方只有1／6的产权而不是1／3的产权，且不是实际买卖的金额，不该以发票金额认定实际产权金额。被告对证据8，认为没有收到，该证据也不能证明原告邮寄的文件，不能证明原告的待证事实。本院认为，均系有关机关或被告出具由原告合法持有的文本材料，其与本案具有关联性，其证明力本院予以确认。被告提供的证据，经庭审出示质证，原告对被告提供的证据1形式上真实性、合法性无异议，但认为与本案没有关联性，不能证明被告的待证事实；原告对证据2形式上真实性、合法性无异议，但认为与本案没有关联性；原告对证据3形式上真买性、合法性无异议，但认为不能证明被告的待证事实；原告对证据4真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为与本案没有关联性，不能证明被告的待证事实。本院认为，被告提供的证据1、2，该证据只能证明原告、被告办理房屋所有权证的事实和经过，不能证明被告已经完成合同约定的在2012年7月15日前完成备案的事实，因此，该证据不能证明被告的待证事实；对被告提供的证据3，根据该承诺书中内容明确载明原告不再追究被告因逾期交房所产生的一切民事责任，因此，该证据与本案不具有关系，该证据本院不予认定；被告提供的证据4，与本案不具有关联，该证据本院不予认定。经审理，本院认定的事实如下：2011年2月25日，被告为开发建设位于苍南县龙港镇人民路913号的方城丽园小区，与两原告签订《房屋产权调换合同》两份，均约定原告将其所有的原位于该地段的旧房（分别为龙港镇通港路291号及龙港镇通港路273号）拆迁，拆迁后由被告安置面积均为24.5平方米，总面积为49平方米的商铺，并均约定调换给原告的商品房坐落于该小区靠通港路的106号商铺，总价格以第4期开盘价计算。并均约定由原告自行办理房地产权属证书（包括契税证、房屋所有权证、土地使用权证），被告承诺提供的资料足以使原告方取得房地产权属证书，并在2011年11月23日前将将备案情况书面通知原告，以保证原告凭此备案可以独立办取房地产权属证书，以上任何一项如不能达到要求，即构成违约，无论原告方实际损失多少，被告方必须支付从约定的该书面通知之日起，每日该约定的调换商品房总房价3‰的惩罚性违约金。2011年11月25日，因被告未能依约完成书面通知义务，双方经协商，签订《补充协议》，被告应在2012年7月15日前将备案情况书面通知原告，如被告再次逾期办理房地产权属证书，将按原合同规定的违约方式处理。2013年3月25日，苍南县人民政府核发《土地使用权分割登记凭证》。2013年4月22日，被告发出《土地证办理通知》，通知原告到被告处领取材料去办理土地使用权证。2013年10月15日，被告出具《销售不动产统一发票》，载明原告置换的方城丽园3-5-6幢106室面积为57平方米，销售价格为983185元，单价为17248.8596元／平方米。之后原告完成方城丽园3-5-6幢106室房屋所有权登记，取得房屋所有权证。2015年4月17日，原告通过顺丰速运向被告邮寄要求被告支付违约金的催告函，该邮件由被告签收。另查明，2012年7月15日，中国人民银行公布的6个月至1年（含）短期贷款基准年利率为6%。本院认为：原、被告之间为拆迁而产生的房屋置换关系，清楚，合法有效。根据原、被告之间的约定来看，可以看出，双方对办理土地使用权证的约定为：1、由原告办理房屋土地使用权证手续；2、由被告于2012年7月15日前完成办理房屋所有权证的前期准备材料并书面通知原告。因此，被告于2013年4月22日才发出《土地证办理通知》，共计迟延281天，已经违反约定，应承担违约责任，被告认为其没有违约的意见，本院不予采纳。现原告未提供证据证明其因被告的违约造成的实际损失，且本案被告的违约的后果，是原告未能如期具备进行土地使用权登记条件，因此，被告提出原告计算违约金标准过高，本院予以采纳，对违约金的计算标准，本院酌情确定以中国人民银行公布的6个月至1年（含）短期贷款基准年利率6%计算为宜，又因原、被告约定计算违约金的基数是约定的调换商铺总房价，本案原、被告调换的是方城丽园3-5-6幢106室，两份合同均约定为24.5平方米，故约定的调换商铺总面积应为49平方米，而被告在开具出售不动产统一发票时载明的单价为17248.8596元／平方米，故应以17248.8596×49=845194.12元为计算违约金的基数，计算天数为281天，故得违约金为39041.02元，原告过高的诉讼请求，本院不予支持。被告抗辩已过诉讼时效，但提供的证据不足以证明其主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、温州凯宇房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付给陈宣和、吴金花违约金39041.02元；二、驳回陈宣和、吴金花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3933元，减半收取1966.5元，由温州凯宇房地产开发有限公司负担388元，由陈宣和、吴金花负担1578.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 黄通利二〇一六年二月二十九日代书记员 林将伟相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。