云南省剑川县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2931民初113号原告剑川县剑宇房地产开发有限公司。公司住址：剑川县金华镇剑鹤路C-16-C-21号门面。法定代表人谢建林，系公司董事长。委托代理人王振华，云南王振华律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告段寿全，男，1976年3月21日生，白族，云南省剑川县人。被告史志明，女，1977年12月28日生，白族，云南省剑川县人。被告段寿全、史志明的共同委托代理人韩炳辉、李胜宣，云南崇圣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告剑川县剑宇房地产开发有限公司诉被告段寿全、史志明商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年3月16日立案受理后,依法组成合议庭，于2016年5月13日公开开庭进行了审理。原告剑川县剑宇房地产开发有限公司的委托代理人王振华，被告段寿全、史志明及其共同的委托代理人韩炳辉、李胜宣到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告诉称:原、被告于2014年8月18日签订了编号为TLNYA-49，A-50《商品房购销合同》。合同约定被告购买原告剑川县金华镇国道214线以东腾龙商贸城内，第40幢1单元第1层A-49，A-50号房，该房属剪架结构5+1层，地下0层，建筑面积88.79平方米，总价款为1877190.00元。合同同时对付款方式、付款期限、违约责任以及其他事项进行了约定。合同签订后，原、被告于2014年8月19日对《商品房购销合同》进行了公证，同日进行了备案登记。被告于2014年8月18日向原告支付了首付款947190.00元后，未再向原告支付剩余款项，也未按照合同约定向银行申请办理按揭贷款，并于2014年10月份，在未办交接手续的情况下实际占有了该房屋，同时对房屋进行了改造并投入商业使用。期间，原告就被告拖欠房款的事宜多次与被告协商，但被告一直以各种理由推诿，被告的行为已经违反了合同的约定，严重侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼，请求：1、判令二被告支付拖欠购房款人民币930000.00元；2、判令二被告向原告支付自2014年9月25日起至拖欠购房款付清之日止的违约金，按照拖欠购房款的0.02%乘以逾期天数计算（计算至起诉之日暂定为人民币99882.00元）；3、本案的诉讼费用由二被告负担。被告段寿全、史志明辩称：被告未拖欠原告的购房款，原因是被告购买商品房是一个很复杂的过程，被告不仅购买了原告的A-49、A-50房屋，同时还购买了A-56、A-57房屋。因A-56、A-57房屋存在严重的质量问题，经原、被告双方协商于2015年1月13日达成了对A-56、A-57商品房解除合同的处理意见，并于2015年1月19日签署了正式的解除协议。因原告尚欠被告购房款未支付，双方之间互负债权债务，存在债的抵销，因此被告并不欠原告购房款，且原告从来未向被告发出催债通知书，就是因为本案与A-56、A-57房屋之间有牵连，原告隐瞒了该案件事实。另外，被告于2014年3月26号就向原告支付了50%的房款，不是原告所说的2014年8月份。原、被告之间已经进行了房屋交接手续，被告不存在非法使用房屋的行为。本案的审理要结合已被法院立案受理的关于A-56号、A-57号房屋案件情况审理，才能审理清楚。综上所述，被告请求驳回原告的诉讼请求。原告为其主张提供了以下证据：一、组织机构代码证、营业执照、身份证复印件各1份及法定代表人身份证明书1份，以证明原告的诉讼主体资格及身份信息；二、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证复印件各1份，以证明原告出售的商品房的项目建设依据，原告以出让方式取得商品房项目的土地使用权，用的项目建设工程符合城乡规划要求，建筑工程符合施工条件，准予施工，同时证明出售的商品房已取得预售许可；三、《商品房购销合同》及补充协议、合同登记备案证明、公证书复印件各1份，以证明原、被告之间就购房达成的约定及相关情况；四、收款收据复印件5份、退款申请表及付款通知单复印件1份，以证明2014年10月13日，原告退还被告多交的购房首付款30980.00元，实际首付款为947190.00元；五、情况说明复印件1份，以证明原告于2014年9月4日协助被告申请贷款，2014年9月25日剑川县农村信用合作联社同意对被告办理贷款，但被告未在贷款审批有效期内向银行办理相关贷款手续；六、照片2张，以证明诉争房屋现状。经庭审质证，被告对原告提供的证据一的关联性有异议，认为这是法院核实的范畴，不属于证据；对原告提供的证据二真实性、合法性无异议，但对预售许可证有异议，认为预售许可记载时间与被告购房时间有冲突，原告在未取得预售许可的情况下售房，属于违规售房；对原告提供的证据三、四、六无异议，并认为证据四中的收款收据恰好说明了交房屋首付款时间是2014年3月21日，不是2014年8月18日；对原告提供的证据五的关联性有异议，认为与本案无关。被告为其主张提供了以下证据：一、腾龙民族商贸城认购书复印件1份、收款收据复印件，以证明被告与原告于2014年3月23日签订了A-49、A-50商品房认购书，认购价格为1887190.00元，签订认购书后，被告于2014年7月26日向原告支付了50%购房首付款978170.00元；二、《商品房购销合同》及补充协议、《公证书》复印件1份，以证明双方于2014年8月19日，对买卖的房屋进行了公证，并对房屋面积、型号、价款等进行了约定；三、公证费用、房屋维修基金及契税的收款收据复印件各1份，以证明2014年8月20日，原告通知被告接房，接房当天同时办理了交付代缴契税及房屋基金等手续费用，被告向原告支付了公证费1000.00元，契税及公共维修基金62484.00元；四、《业主手册》复印件1份，以证明原告于2014年8月20日向被告交房并按国家规定交付了业主手册，就房屋交付后国家规定的质量保证书、使用说明书等房屋资料进行了明确；五、《会议记录》、《协议书》复印件各1份，以证明2015年1月13日，经被告与原告协商达成了对A-56、A-57号商品房的处理意见即双方解除合同，并于2015年1月19日，双方同意并签署了正式的解除协议，双方之间互负债权债务，因原告尚欠被告购房款未能支付，因此双方存在债的抵销，被告从款项上并不欠原告房款。经庭审质证，原告对被告提供的证据一、二、三无异议；对被告提供的证据四的关联性有异议，认为该业主手册的出具方是物业管理公司，不是本案原告，该手册上无原告公司的任何签章，不能证明原告将房屋交付；对被告提供的证据五的关联性有异议，认为本案诉争的是A-49号、A-50号房屋，被告提交的《会议记录》和《协议书》是A-56号、A-57号房屋的相关记录，与本案无关，且该《会议记录》和《协议书》中无任何关于解除合同的意思表示，不能证明被告所要证明的内容。通过双方当事人对以上证据的质证，本院对双方认可的证据及陈述一致的案件事实予以采信；对双方意见有分歧，但能与案件其他事实相互印证，能证明案件事实的部分，依法予以确认。对双方意见有分歧，又无有效证据证实的依法不予采信。当事人当庭陈述一致及证据证明的案件事实是：原、被告买卖的房屋位于剑川县金华镇国道214线以东腾龙商贸城内第40幢1单元第1层的商铺，房号为A-49、A-50，房屋属剪架结构5+1层，地下0层。2013年7月28日，被告段寿全、史志明夫妇向原告剑川县剑宇房地产开发有限责任公司认购了房号为A-49和A-50商铺的认购书，认购书约定房屋的面积单价为21000.00元／㎡，总价款1948170.00元，付款方式为银行按揭付款，并约定首付款为978180.00元。同日，被告向原告缴纳了认购金500000.00元，双方还在认购书中约定其余首付款478170.00元于2013年8月25日前补齐。2014年7月26日，原告向被告段寿全、史志明出具了被告已缴纳购房首付款978170.00元的收款收据。2014年8月19日，以原告为甲方，被告段寿全、史志明为乙方，双方签订了合同编号为TLNYA-49、A-50商品房购销合同，并办理了公证、备案手续，公证书字号为（2014）云剑证字第190号。商品房购销合同约定：A-49、A-50房屋的建筑面积为89.39㎡，其中套内建筑面积为88.79㎡，房屋单价每平方米价格为21141.91元（包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为1877190.00元，付款方式为贷款方式，并约定于合同签订之日向原告交付首期房款（含定金）计947190.00元，剩余房款930000.00元向银行申请贷款，甲方应协助办理，乙方应在接到通知之日起3日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交。在接到甲方或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。乙方逾期履行上述义务，由此导致逾期支付购房款的，按本合同第八条之约定处理。同年8月20日，被告段寿全向原告交纳了A-49、A-50房屋的公共维修基金6168.00元和契税56316.00元及公证费1000.00元。同日，被告向原告的委托管理公司剑川县腾龙物业管理有限领取了业主手册并实际占有了房屋。2014年10月13日，因被告按合同约定只需缴纳50%的首付款947190.00元，但被告按认购书约定已实际支付了978170.00元，故原告退还了被告多支付的购房首付款人民币30980.00元。后因被告同时还向原告购买了A-56、A-57商铺，双方为A-56、A-57商铺的质量问题产生争议，虽经多次协商，但未妥善解决，故被告未再向原告支付A-49、A-50商铺的尾款930000.00元，但诉争房屋现已投入使用。2016年3月16日，原告以“诉称”为由向本院起诉，要求被告段寿全、史志明支付拖欠的购房款930000.00元，同时还要求支付从2014年9月25日起至房款付清之日止的违约金，并承担本案诉讼费。诉讼中，虽经本院主持调解，但因双方意见分歧较大，调解达不成一致意见。本院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属有效，双方应当按合同约定履行各自的义务。本案中，原、被告签订合同时间为2014年8月18日，约定交房时间为2014年6月30日，约定交房时间在前，签订合同时间在后，应当以实际占有房屋的时间确定其交房时间。被告于2014年8月20日实际占有诉争房屋，应视为原告对该房屋的实际交付使用。被告应按照合同约定按期交付购房款，故对原告要求二被告支付购房尾款930000.00元的诉讼请求，应依法予以支持。但双方在合同中未明确约定剩余房款的交付时间，视为不定期限交付，原告有随时要求被告支付房款的权利，但应给对方必要的准备时间。本案中，原告未能提供有效证据证明其已履行了向被告催收剩余房款的义务，故被告未支付剩余房款应视为未逾期，故对原告请求被告支付从2014年9月25日至购房尾款付清之日止的违约金的主张，于法无据，本院依法不予支持。被告主张该债务与另一房屋买卖存在债的抵销的观点，因本案与本院审理的另一案件的涉诉房屋不同，是各自独立的购销合同，不存在债的抵销，故不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告段寿全、史志明欠原告剑川县剑宇房地产开发有限公司腾龙商贸城内第40幢1单元第1层A-49号、A-50号房的购房款人民币930000.00元，应于本判决生效之日起三十日内付清；二、驳回原告剑川县剑宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14069.00元，由原告剑川县剑宇房地产开发有限公司负担1365.00元，被告段寿全、史志明负担12704.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。如逾期当事人未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  段梅彦审 判 员  杨龙璋人民陪审员  张吉元二〇一六年七月五日书 记 员  李芝佳