陕西省南郑县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0721民初434号原告雷琦，男，汉族。委托代理人张立，陕西省南郑县148法律服务所法律工作者。委托代理人雷磊，男，汉族，系原告雷琦之父。被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司,住所地：陕西省汉中市汉台区黄家塘立交桥东侧。法定代表人侯彦中，系该公司总经理。委托代理人张文涛，系该公司员工。委托代理人任鹏军，系该公司员工。原告雷琦诉被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司（以下简称中鼎公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月4日受理后，依法由代理审判员王娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张立、雷磊、被告中鼎公司委托代理人张文涛、任鹏军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷琦诉称，2013年9月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告南岸相府2幢2层5号房，建筑面积为110.18㎡，合同约定每平方米售价为3199.50元，合计总购房款为352521.00元，付款方式为原告首付142521.00元后，剩余210000.00元采用银行贷款按揭支付，并约定被告在2014年6月30日前将符合规定的房屋交付给原告使用，原告按照合同约定向被告支付商品房首付142521.00元。其余210000.00元原告与长安银行股份有限公司汉中分公司于2013年10月15日签订了《个人购房借款合同》，约定还款期限为20年，并在汉中市公证处办理了公证，产生公证费630.00元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2014年6月30日前向原告交付房屋，约定时间到期后，原告要求被告按照合同约定时间交付房屋，但被告以诸多理由推诿，经原告多次与被告交涉，被告和其合作单位同时于2014年10月20日向原告出具退房承诺书，并承诺于2014年11月15日前向原告办理退房手续，到期后，被告仍未按照承诺向原告退还购房款。为避免损失扩大，原告于2015年10月16日向银行清偿了全部房贷210000.00元，并支付贷款利息25532.57元，同时于2015年12月30日以邮寄方式向被告送达了《退房通知书》，至今原告的购房款及银行贷款利息，被告未支付，也未将房屋交付给原告使用。根据合同第九条第二款约定，被告逾期交房超过60日后，应向原告承担5%的违约金，并解除合同。现请求判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》，退还原告已支付购房款352521.00元、贷款利息25532.57元，赔偿原告违约金17626.05元、公证费630.00元，合计396309.62元。被告中鼎公司辩称，中鼎公司认可迟延交房的事实，同意与原告解除合同，并按照票据金额退还购房款。但依据法律规定，针对同一违约事实，不得同时主张违约金和赔偿损失，只能选择其一。因双方对于合同违约责任的承担方式有约定，故应当按照合同约定赔偿违约金。同时因约定的17626.05元违约金过高，请求法院予以酌减。原告主张的公证费为另一法律关系，并非因为原被告商品房买卖合同关系产生，应驳回该项请求。原告与第三人签订的贷款合同，与本案无关联性，其贷款利息损失不应当由被告中鼎公司承担.经审理查明，2013年9月23日原告雷琦与被告中鼎公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告雷琦购买被告中鼎公司位于汉中市南郑县大河坎镇预售商品房南岸相府第2幢2层05号房屋一套，建筑面积共110.18㎡，房屋单价为每平方米3199.50元，总金额352521.00元。买受人在签订合同当日一次性支付出卖人首期房款142521.00元，剩余房款210000.00元办理银行按揭贷款。出卖人应当在2014年6月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定的方式向被告支付了首付款142521.00元，剩余房款210000.00元，办理银行按揭贷款。通过支付首付款以及办理按揭贷款的方式原告共计支付给被告房款352521.00元。但原告履行付款义务后，被告未能在合同约定的2014年6月30日前向原告交付房屋。经多次催促被告仍未能履行交房义务，2014年10月20日，被告承诺将于2014年11月15日之前对急需退房的业主办理完购房资金退还及其他手续，后因被告未履行该承诺向原告退还房款，双方协商未果，原告于2016年2月诉至本院，诉讼请求如前所述。另查明，原告为购买上述房屋于2013年10月15日与长安银行股份有限公司汉中分行签订《个人购房借款合同》，合同约定原告雷琦向长安银行股份有限公司汉中分行借款210000.00元，贷款期限240个月，自2013年10月15日起至2033年10月15日止。被告中鼎公司作为该笔贷款的保证人，对该笔贷款承担阶段性连带责任保证。合同约定贷款人将借款人雷琦所贷款项直接打入保证人中鼎公司账户。同日，原告雷琦、被告中鼎公司、长安银行股份有限责任公司汉中分行三方向陕西省汉中市公证处申请对《个人购房借款合同》进行公证。原告支付公证费630.00元。后因被告未能按照合同约定向原告交付房屋，也未按照承诺兑现向原告退还房款的义务，原告为避免损失扩大，于2015年10月16日将贷款210000.00元向长安银行股份有限责任公司汉中分行全部归还，该笔贷款原告共计支付利息25532.57元。上述事实，有原被告陈述、《商品房买卖合同》、预收购房款发票、长安银行股份有限公司汉中分公司与原告签订的《个人购房借款合同》、还款证明、利息清单，汉中市公证处出具的《公证书》以及公证费发票等证据证实，应予认定。本院认为，原告雷琦与被告中鼎公司签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。被告中鼎公司交房系其基本的合同义务，依据合同约定，被告中鼎公司应当在2014年6月30日前向原告交付房屋，逾期超过60日后，原告有权解除合同。现被告中鼎公司逾期交房超过60日，至今亦未能履行交房义务，显属违约，原告据此行使合同解除权，要求被告返还购房款，符合约定，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案中因被告存在逾期交房的违约情形，导致原、被告之间签订的商品房预售合同解除，在商品房预售合同解除后，原告与银行之间的《个人购房借款合同》目的已经无法实现，由此而给原告造成的损失系被告违约导致，故原告主张由被告赔偿其因签订《个人购房借款合同》支出的公证费以及因该借款合同而支付的贷款利息损失，于法有据，应予支持。被告辩解应当按照合同约定的违约金并酌情减少来承担违约责任，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中合同约定的违约金低于原告的实际损失，故对被告的辩解意见不予支持。鉴于按照合同计算的违约金不足以补偿原告的实际损失，且原告同时主张了违约金和赔偿损失，故在违约金和赔偿损失之间，应以较高的原告的实际损失为依据，由被告予以赔偿。被告辩解同一违约事实，违约金和赔偿损失不能同时主张。针对这一辩解意见，本院认为，合同法上的违约金性质系以补偿性为主，以惩罚性为辅，补偿性乃其主要属性，违约金本质上属于损害赔偿之预订，其主要功能在于填补守约方损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定，违约金的损失填补功能和替代履行作用决定了若违约金请求权与合同解除后损失赔偿请求权指向的是同一损失时，则应避免同时适用，否则将会出现债权人双重获益之结果。结合本案具体情况，在原告主张的损失得到赔偿后，对其主张的违约金本院不再支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定判决如下：一、解除原告雷琦与被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司于2013年9月23日签订的《商品房买卖合同》。二、被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司在本判决生效后10日内返还原告雷琦购房款352521.00元，并赔偿原告雷琦已向长安银行股份有限公司汉中分行支付的贷款利息25532.57元以及原告雷琦向陕西省汉中市公证处支付的公证费630.00元，以上共计378683.57元。三、驳回原告雷琦的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案受理费7245.00元，减半收取3622.50元，由被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。代理审判员  王娟二〇一六年七月二十一日书 记 员  岳媛