上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第2752号原告陈五妹，女，1960年1月30日出生，汉族，住上海市静安区。委托代理人徐晓庆(母女关系)，女，1983年6月2日出生，汉族，住上海市静安区。原告徐杏荣，男，1958年6月7日出生，汉族，住上海市静安区。原告徐晓庆，女，1983年6月2日出生，汉族，住上海市静安区。委托代理人徐杏荣(父女关系)，男，1958年6月7日出生，汉族，住上海市静安区。被告上海浦欣物业管理有限责任公司，住所地上海市静安区。法定代表人陈家荣，职务总经理。委托代理人沈俊贤。委托代理人马德山。第三人程一平，男，1969年5月26日出生，汉族，住上海市静安区。第三人容智红，女，1969年8月9日出生，汉族，住上海市静安区。第三人程嘉豪，男，1996年5月12日出生，汉族，住上海市静安区。第三人梁丽英，女，1937年7月31日出生，汉族，住上海市静安区。以上众第三人共同委托代理人黄晓菁，远闻(上海)律师事务所律师。原告陈五妹、徐杏荣、徐晓庆与被告上海浦欣物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2015年12月9日受理后，原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。本案依法适用简易程序，后因案情需要，转为普通程序，依法组成合议庭。审理中，本院依法追加程一平、容智红、程嘉豪、梁丽英作为第三人共同参加诉讼。本案于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告陈五妹、徐杏荣、徐晓庆、被告上海浦欣物业管理有限责任公司的委托代理人沈俊贤、马德山、第三人程一平及众第三人的共同委托代理人黄晓菁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈五妹、徐杏荣、徐晓庆共同诉称，三原告系上海市静安区阳城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称501室房屋)产权人，被告系该房物业管理单位。自2012年始，上海市静安区阳城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称601室房屋)业主即本案第三人在位属公共部位的501室房屋北卧室屋顶擅自开门改建露台、铺设地砖、安装水斗、自来水龙头及下水管等，并将原属屋面的地沟全部更改，由此导致501室房屋屋顶多次出现大面积渗漏水，且对屋内装饰造成严重损坏。后，原告一直要求被告予以维修，但被告仅在漏水现象发生之初进行过维修，而未解决根本问题。原告认为，被告作为物业管理企业，应负有对辖区内房屋共用部位、共用设施进行管理、维护的合同及法定义务，现因被告未及时履行自身义务，导致501室房屋长期处于渗漏水状态。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告按照司法鉴定意见书所载的修复方案对501室房屋北卧室漏水部位及601室房屋露台进行修复，要求第三人对修复行为予以配合；2、诉讼费及鉴定费由被告承担。被告上海浦欣物业管理有限责任公司辩称，在第三人予以协助的前提下，被告同意按照司法鉴定意见书所载的修复方案对501室房屋北卧室漏水部位及601室房屋露台进行修复。造成501室房屋渗漏水的原因系第三人对601室房屋露台进行装修致原状被改变。原告报修后，被告曾多次对601室房屋楼顶、墙面、公共部位的管道进行修理，经排查发现第三人在露台铺设地砖、封堵原始明沟、安装水斗及洗衣机下水口，影响了露台的正常排水功能，这些均可能是导致501室房屋渗漏水的原因，故要求第三人对漏水部位进行修复。后经多方协调，被告也出具了相应的修复方案，但第三人在整个修复过程中未予积极配合，最终因原告与第三人之间未达成共识，致使修复无法进行。第三人程一平、容智红、程嘉豪、梁丽英共同述称，601室房屋房地产权证中虽未将露台部位计入面积，但露台的唯一入口位于601室房屋客厅内，此为开发商的原始设计及规划，第三人对露台系合法使用。同时，第三人在露台已安装三个地漏，洗衣机、水斗及龙头现都已不再使用，铺设地砖也是合理使用露台。之前，三方曾进行过协调，第三人对于被告出具的修复方案并无异议，也始终愿意配合被告进行修复，但被告一直未来维修，且原、被告就修理费用无法达成一致，故致修复不成。现第三人同意按照司法鉴定意见书所载的修复方案配合被告进行修复。经审理查明，三原告系501室房屋产权人。程一平、程寿康、程嘉豪、容智红系601室房屋产权人。程寿康于2004年2月26日去世，其继承人系程一平、梁丽英。2015年11月19日，上海市闸北区住房保障和房屋管理局出具《责令改正通知书》，载明：当事人程一平户，住601室房屋，你户于2001年5月在601室房屋客厅北侧平台上安装水斗，占用物业共用部位，上述行为违反了《上海市住宅物业管理规定》第五十条第二款第四项的规定，依据《上海市住宅物业管理规定》第七十八条规定，本机关责令你户在收到本通知书之日起十五天内拆除601室房屋客厅北侧平台上的水斗，恢复被占用的物业共用部分的原状。……。审理中，本院经原告申请，委托上海市房屋建筑设计院有限公司对501室房屋漏水原因进行鉴定，并出具修复方案，估算修复费用。2016年4月1日，上海市房屋建筑设计院有限公司出具上房院司鉴(2016)建鉴字第1007号《司法鉴定意见书》。上述意见书中鉴定意见部分载明：1)501室房屋北卧西墙(近北侧)、北墙西上角及顶板西北角有渗漏迹象；2)501室房屋北卧上部为601室房屋露台，501室房屋北卧渗漏与601室房屋露台防水层失效有关；西侧泛水镀锌盖板缺损，露台增设地砖，天沟埋设于地砖下部，进一步加剧渗漏；3)建议先对601室房屋露台进行渗漏修复，然后对501室房屋渗漏所致装修损坏进行修复；4)601室房屋露台修复费用为人民币5390元(以下币种均为人民币)，501室房屋受损修复费用为3424元。上述意见书中载明601室露台修复方案为：1)将露台上部装修逐层铲除至原防水层下部的水泥砂浆找平层；并清理干净；2)按原设计重做露台防水层即3mm厚APP改性沥青防水卷材，防水层工程完工后，进行观感质量检查和雨后观察或淋水、蓄水试验，确保无渗漏和积水现象；3)按原设计做保护层即40厚C20细石砼地坪、内配φ4@200双向钢筋。上述意见书中载明501室房屋北卧室受损修复方案为：墙面受损修复，铲除霉变、开裂部位墙面粉刷至基层墙体，将表面浮沉、杂物清理干净后，重做粉刷层，待干燥后选择与原相同材料与色泽的涂料对损坏部位涂刷一底二度，再对其余相关部位统刷一度。顶板受损修复，铲除霉变开裂处涂料、清除浮灰、杂物，用腻子对平顶批嵌打磨平整，待干燥后选择与原相同材料与色泽的涂料对损坏部位涂刷一底二度，再对其余相关部位统刷一度。同年5月4日，上海市房屋建筑设计院有限公司出具对《闸北区阳城路XXX弄XXX号XXX室房屋漏水原因及修复司法鉴定意见书》补充说明，载明：601室房屋露台在原有建筑面层上增设地砖，未对原有建筑面层(含防水层)造成破坏，故防水层失效与露台铺设地砖无直接关系。但是露台铺设地砖并将天沟埋设于地砖下部，影响露台排水功能，加剧501室房屋渗漏。关于上述《司法鉴定意见书》及补充说明，原、被告及第三人均表示认可。第三人并表示，鉴定报告并未认定安装水斗与漏水有关，且水斗现已拆除。西侧泛水镀锌盖板系被告在2012年维修时擅自拆除。第三人在露台铺设地砖不会破坏防水层，且当时已预留排水管道，将天沟埋设于地砖下部也非导致渗漏水的根本原因，根本原因应是防水层失效，而防水层系公共部位，质保期满后如防水层失效则应由被告负责维修、管理，费用从维修基金中列支，因被告未对防水层进行正常维护及修复，才导致渗漏水现象的发生，由此产生的相应责任应由被告承担。以上事实，由房地产权证、责令改正通知书、照片、户口簿、永和丽园房屋修理施工任务单、物业管理处房屋修理上门确认单、司法鉴定意见书、补充说明及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，本案争议焦点为导致501室房屋渗漏水的原因以及由此产生的修复责任应如何承担。首先，关于501室房屋渗漏水的成因，根据司法鉴定意见书及补充说明的认定，直接及主要原因系601室房屋露台防水层失效，同时，西侧泛水镀锌盖板缺损、露台增设地砖、天沟埋设于地砖下部，均进一步加剧了渗漏，对此，原、被告及第三人均无异议，本院予以采纳。其次，关于修复责任承担问题，被告系501室房屋及601室房屋所在小区的物业管理单位，对于小区物业共用部位负有管理、维护义务。露台防水层属公共部位，防水层失效被告应及时予以修复。被告虽表示原告报修后其曾多次进行维修，但却未能准确有效的确定漏水成因，导致渗漏水部位未能及时得到修复。被告另称，因第三人在露台铺设地砖并将天沟埋设于地砖下部，影响了露台的正常排水功能，但露台系物业共用部位，被告未在第三人装修时及时阻止并妥善处理，亦属管理不当，且鉴定部门也在补充说明中进一步明确防水层失效与露台铺设地砖无直接关系。同时，第三人擅自在露台进行装修，占用共用部位，确属违规。第三人在露台增设地砖并将天沟埋设于地砖下部，虽未直接导致渗漏水的发生，但一定程度上加重了渗漏结果，且为被告及时寻找漏水成因增加了难度，客观上拖延了修复时间。综上，本院认为，被告及第三人对于渗漏水的形成及结果均应负一定责任。现被告表示，同意按照司法鉴定意见书载明的修复方案对501室房屋北卧室漏水部位及601室露台进行修复，第三人亦表示愿意予以配合，并无不妥，本院予以准许。关于因修复所产生的相应费用，因目前501室及601室房屋所在小区尚未成立业主委员会，维修基金也未启用，故维修费用应由被告先行支付，待业主委员会成立后，被告可另行与其结算。依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：被告上海浦欣物业管理有限责任公司应于本判决生效之日起十日内按照上房院司鉴(2016)建鉴字第1007号司法鉴定意见书所载的修复方案对上海市静安区阳城路XXX弄XXX号XXX室房屋北卧室漏水部位及上海市静安区阳城路XXX弄XXX号XXX室房屋露台进行修复，第三人程一平、容智红、程嘉豪、梁丽英对于上述修复行为应予以配合。案件受理费550元、鉴定费22000元(原告陈五妹、徐杏荣、徐晓庆均已预缴)，由被告上海浦欣物业管理有限责任公司负担15785元，第三人程一平、容智红、程嘉豪、梁丽英负担6765元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪为军代理审判员  吴 双人民陪审员  周建萍二〇一六年七月十二日书 记 员  龚 胤附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。