连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0703民初0233号原告宋井波，男，1982年4月27日生，汉族，住江苏省沭阳县。委托代理人许亚媛，江苏常信律师事务所律师。委托代理人王慧，江苏博爱星律师事务所律师。被告南通文峰千家惠超市有限公司，住所地江苏省南通市崇川区青年西路4号。组织机构代码72416365-7。法定代表人陈松林，公司董事长。委托代理人赵水平、朱佳，江苏信阳光律师事务所律师。原告宋井波与被告南通文峰千家惠超市有限公司（以下简称文峰千家惠）房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宋井波委托代理人许亚媛、王慧到庭，被告文峰千家惠委托代理人赵水平、朱佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋井波诉称，2013年11月9日原、被告签订《大型项目、餐饮类租赁合同》，合同的主要内容为被告将坐落于江苏省连云港市连云区中山西路嘉端宝广场文峰千家惠超市一楼商铺租赁给原告经营士林老铺餐饮，租赁期6年，从2013年12月开幕日起至2019年12月31日止，约定租赁商铺建筑面积98平方米。合同签订后，原告诚实信用全面履行了合同义务，而被告于2015年11月18日函告原告已将超市自营业务经营权转让，其单方决定行为侵犯了原告的经营环境，造成原告无法继续经营，于2015年11月30日撤场离开，请求判决：一、解除原、被告之间签订的《大型项目、餐饮类租赁合同》。二、被告支付原告违约金6万元。三、被告返还保证金2.5万元。四、被告赔偿装修费、电器设备等经济损失35.44万元。诉讼费由被告承担。被告文峰千家惠辩称，原告请求解除租赁合同是无理要求，无事实及法律依据，不符合法定解除和约定解除。基于提前解除合同是原告方自已单方面的违约行为而非被告违约所致，因此原告无权要求被告承担6万元违约金。关于2.5万元保证金,因抵销完毕,无权要求返还；原告主张赔偿装修费，电器损失等合计35.44万元没有依据，根据相关规定承租人违约导致合同解除剩余租赁期内的装饰装修残值损失不予赔偿。经审理查明，2011年11月3日连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司（甲方）与被告文峰千家惠（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定甲方将位于连云港市××中××（××海棠路）的嘉瑞宝广场的房屋建筑面积预估为18461平方米，其中地上一层建筑面积4150平方米，地上二层建筑面积7105平方米，地上三层建筑面积7206平方米租赁给乙方使用，租赁期限为15年，租赁期限自计算房屋租金之日开始计算，且合同终止日不得超过2029年12月30日。2011年11月5日原告（乙方）与被告（甲方）签订《大型项目、餐饮类租赁合同》，约定甲方将位于连云港市××中××（××海棠路）嘉瑞宝广场文峰千家惠超市一楼建筑面积98平方米租赁给乙方，乙方租赁作为士林老铺使用，租赁期间在未征得甲方同意前不擅自改变合同约定的使用用途，不擅自转租、转让、交换、中途停业或改变商号，否则视为乙方违约，甲方有权收取乙方履约保证金作为违约金并有权解除合同。如因此造成甲方信誉受损或经济损失，乙方还必须无条件完全赔偿。租赁期限为六年，即2013年12月开幕起至2019年12月31日止。每月租金为人民币8200元。乙方应于进场施工前15日，向甲方支付履约保证金人民币25000元，扣除定金人民币20000元，乙方还需支付人民币5000元，租赁关系终止时，该保证金除用以抵充租赁合同约定由乙方承担的费用外，立约方的资格甲乙双方为依法注册、具有独立法人资格的企业。甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一合同终止，双方互不承担责任。（一）租赁场地占用范围内的土地使用权依法提前收回。（二）租赁场地因社会公益或城市建设需要被依法征用。（三）租赁场地毁损、灭失或被鉴定为危险建筑的。（四）甲方重新整体装修及调整。（五）其他不可抗力。任何一方不得单方终止本合同或违约。任何一方单方终止本合同或违约，均应在收到另一方书面通知后七天内予以更正，逾期未能更正，必须承担违约责任。违约方将赔偿守约方人民币陆万元的违约金，如造成损失的还需赔偿经济损失等相关内容。原、被告签订合同后被告于2013年11月5日向原告交付涉案租赁房屋由原告使用，原告按双方合同约定在涉案租赁场所经营士林老铺，原告投资加盟费5万元及保证金3万元，2013年12月9日向被告交纳一个月租金8200元及履约保证金25000元，合计33200元。2015年11月10日被告（乙方）与连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司（甲方）解除所签订《房屋租赁合同终止协议》，同时签订协议书约定：甲、乙于2015年11月10日签订了《房屋租赁合同终止协议》，根据该协议约定乙方同意于2015年11月30日将位于连云港市连云区中山西路的嘉瑞宝广场1号楼一至三层租赁房产归还给甲方，乙方按租赁房产现状交付给甲方除商品外，乙方同意不搬离任何固定资产设备、货架、装修装潢。现经甲、乙双方确认已按上述要求按时将租赁房产、固定资产设备、货架、将修装潢移交给甲方。至此甲乙双方确认移交工作顺利完成。此外，乙方外租的85度C面包、士林老铺、蒙自源米线三家商铺继续由乙方收取租金至合同终止为止，该收取的租金可在甲方应付乙方款项中抵扣。2015年11月13日被告向包括原告在内各承租户发出告顾客书，告知原告等承租户决定从2015年11月1日开始闭店调整。2015年11月18日，被告向原告发出告知函，内容：本公司因经营权转让，超市自营业务由江苏丰联万家商贸有限公司经营，租赁区域维持不变。连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司在与被告解除合同后与江苏丰联万家商贸有限公司签订租赁合同约定对被告归还的场地重新租赁。原告主张对涉案士林老铺装修费、电器设备等经济损失合计35.44万元,在本案审理过程中原告要求对涉案房屋装修残值评估,本院未予准许。目前原告仍在经营士林老铺。以上事实，由原告提交的《大型项目、餐饮类租赁合同》、银行汇款单一张、收据一张、函一份、特许加盟合同、装修报价清单一份、房屋租赁合同两份、上海深喜企业集团有限公司、连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司分别与江苏丰联万家商贸有限公司签订的租赁合同、房地产租赁契约合同、连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司营业执照；被告提交的连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司出具情况说明、连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司与被告签订的房屋租赁合同、2015年11月30日连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司与被告签订签订协议书及原、被告陈述予以证实。本院认为，原告宋井波与被告文峰千家惠签订《大型项目、餐饮类租赁合同》系双方当事人真实意思表示，属合法有效合同，原、被告均应按照合同约定内容全面履行。被告文峰千家惠虽与连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司解除双方签订的《房屋租赁合同终止协议》，但双方达成补充协议约定被告文峰千家惠仍享有对原告承租的场地收取租金权利，原告仍能在涉案场地经营，经营权并未受到影响。原告主张被告将超市经营权转让，经营的大环境发生改变构成违约，原、被告双方合同并未就此约定，原告以此主张被告构成违约，于法无据，原告要求解除合同无事实依据，本院不予支持。被告文峰千家惠并未构成违约，原告主张被告支付违约金60000元，本院不予支持。原、被告合同约定租赁关系终止返还履约保证金，现原告主张解除合同条件不成立，原告要求被告返还履约保证金无事实基础，本院不予支持。原告主张被告违约，要求解除合同不成立，本院对其要求评估装修费、电器设备等经济损失不予准许，对其该项诉讼请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告宋井波全部诉讼请求。案件受理费7890元，由原告宋井波承担（原告已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7890元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：10×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。审 判 长  何宝国代理审判员  张 静人民陪审员  姜启合二〇一六年七月五日书 记 员  孙小红法律条文及上诉须知一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。