吉林省吉林市龙潭区人民法院民 事 判 决 书(2015)龙民一初字第13-1号原告（反诉被告）：吉林龙潭建筑工程有限责任公司，住所：吉林市龙潭区。法定代表人：刘国才，该公司董事长。委托代理人：陈洪生，吉林市华星法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：蔡启安，男，1960年11月13日生，汉族，个体工商户，住吉林市昌邑区万达小区。委托代理人：陆辉，吉林乾华律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡启森，男，1969年7月7日生，汉族，个体工商户，住吉林市昌邑区万达小区。委托代理人：张晓强，吉林众达律师事务所律师。被告（反诉原告）：林锦雨，男，1963年1月5日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区万达小区。委托代理人：张晓强，吉林众达律师事务所律师。原告（反诉被告）吉林龙潭建筑工程有限公司（以下简称龙建公司）诉被告（反诉原告）蔡启安、蔡启森、林锦雨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龙建公司的委托代理人陈洪生、被告（反诉原告）蔡启安及其与被告（反诉原告）林锦雨的共同委托代理人张晓强、被告（反诉原告）蔡启森及其委托代理人陆辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告龙建公司诉称：2004年6月份，原告将自有的一处房屋（位于吉林市龙潭区遵义东路14-16轴1-2层网点）租赁给杨永胜占有使用。2007年初，原告在没有及时通知承租人杨永胜的情形下，将该房屋出卖给三位被告。2007年4月28日，承租人杨永胜以“优先购买权”为由提起诉讼。2010年10月20日,吉林省高级人民法院作出（2010）吉民提子第7号判决，判决:“一、撤销吉林市中级人民法院（2009）吉中民再字第48号、（2008）吉中民一终字第40号民事判决书和吉林市龙潭区人民法院（2007）龙民一初字第428号民事判决书；二、龙建公司（申请人）与蔡启安、蔡启森、林锦雨关于吉林市龙潭区遵义东路6号楼14-16轴1-2层房屋的买卖合同无效；三、杨永胜对位于吉林市龙潭区遵义东路6号楼14-16轴1-2层房屋有优先购买权。本判决为终审判决”。嗣后，房产管理部门对蔡启安等三人办理的房屋所有权登记予以注销，房屋所有权证予以作废。蔡启安等三人不服省高院7号判决，向最高院提出申诉、撤诉、又申诉。最高院于2012年11月23日作出（2011）民再申字第56-1号民事裁定书，驳回了蔡启安等三人申诉请求。截止到2013年12月末，蔡启安等三人无偿占有使用原告房屋长达四年之久，至今还赖在该房屋不走，继续占有使用获取经济利益，严重侵害原告的合法权益，特提起诉讼，请法院判令：1、三位被告自2009年10月14日起至2014年7月29日止，四年零7个月期间，无偿占有原告所有的位于吉林市龙潭区遵义东路14-16轴1-2层网点的房屋，赔偿经济损失1,000,000.00元；2、由三位被告承担本案诉讼费。被告蔡启安辩称：1、根据吉林省高级人民法院（2010）吉民提字第7号判决，原、被告之间的房屋买卖合同无效是因为原告在该房屋出卖前没有履行通知承租人的义务造成的，根据相关法律规定，因合同无效受到的损失应该由过错方承担，因此原告无权要求三名被告赔偿损失。2、三名被告占有本案争议房屋是合法占有，三名被告在2012年11月16日之前是该房屋登记的所有权人，2010年11月16日之后因原告的错误导致双方买卖合同被判决无效，但是原告直至2014年8月份才将被告的房款及有关损失通过执行程序才给被告。由于合同无效而应恢复合同原状的这种双方返还应当是同时的，因此在原告不履行给付款项义务的前提下被告的这种占有行为是一种救济行为，而且在原告提出所谓的赔偿损失的前提下，原告也要对这几年来原告所欠被告的利息提起反诉。3、2014年被告于原告给付完被告相关款项的同时已经搬离了本案的诉争房屋，不存在至今还赖在该房屋不走的状况，综上原告的诉请没有事实及法律依据，请合议庭合议之后驳回原告的诉请。根据当庭原告称该案系房屋买卖合同纠纷，根据民法上的一事不再理原则，该案已经通过吉林省高级人民法院（2010）吉民提字第7号判决，及据以执行完毕的（2012）龙民一初字第947号判决审理完毕，因此原告的诉请属于重复起诉，应驳回原告诉请。被告蔡启森、林锦雨辩称：一、原告不是房屋所有权人，基于物权，原告无权要求三名被告赔偿损失。2007年2月2日，涉案房屋已办理房屋登记，权利人为答辩人和另外两名被告。2010年11月16日，吉林市住房保障和房地产管理局根据吉林省高级人民法院（2010）吉民提字第7号民事判决做出吉市房行决字（2010）年171号行政决定书，注销了房屋所有权登记，将涉案房屋所有权恢复至吉林市龙潭房地产开发经营公司。可见，原告从来都不是涉案房屋所有权人。故原告基于物权，无权要求答辩人赔偿损失。二、原告与三名被告之间的房屋买卖合同无效是由于原告的过错造成的，基于合同关系，原告也无权要求三名被告赔偿损失。根据吉林省高级人民法院（2010）吉民提字第7号民事判决，原告与三名被告之间的房屋买卖合同无效。无效的原因是因为原告在房屋出卖前没有履行通知承租人的义务，合同无效是原告的过错造成的。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同无效受到的损失应当由过错方承担。原告作为过错方除承担赔偿三名被告的损失外，自身的损失应当自行承担。故原告基于合同无权要求三名被告承担赔偿责任。三、基于不当得利，原告也无权要求赔偿损失。不当得利是债权请求权，适用诉讼时效规定，原告的请求已过诉讼时效，不应得到支持。四、三名被告是在2009年10月19日开始占有房屋，原告请求自2009年10月14日开始计算损失，没有事实和法律依据。五、三名被告占有房屋是合法占有，无需向原告支付费用，更无需赔偿原告损失。2010年11月16日之前，三名被告作为房屋登记的所有权人，又是法院指定的托管人，有权占有房屋。2010年11月16日后，因双方买卖合同被判决无效，原告应当返还价款并赔偿三名被告的损失，三名被告应当返还房屋。这种返还是同时的，原告不履行返还价款的义务，三名被告当然也无需履行返还房屋的义务。故三名被告占有房屋是一种自力救济方式，无需赔偿原告的损失。六、原告自2006年12月30日收取三名被告购房款起直到2014年7月29日通过执行，三名被告才取得返还的购房款，近六年的时间里，原告占有使用三名被告资金，应当向三名被告支付利息。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2007年2月，龙建公司以吉林市龙潭房地产开发经营公司（2000年7月改制为吉林市龙潭房地产开发有限责任公司，2003年4月29日又更名为吉林市圣龙房地产开发有限责任公司）的名义与蔡启安等三名被告签订房屋买卖合同，将位于龙潭区遵义东路6号楼14—16轴1—2层网点以每平米4，660.00元的价格出售给蔡启安等三名被告，蔡启安等三名被告将购房款1，548，750.00元全部交付给龙建公司并随即办理了房屋产权登记手续，产权人为蔡启安，共有人为蔡启森、林锦雨。2007年4月28日，案外人杨永胜以对上述房屋具有优先购买权为由提起诉讼，要求确认上述买卖合同无效，并要求在同等条件下优先购买该房屋。2007年10月18日，吉林市龙潭区人民法院做出（2007）龙民一初字第428号民事判决，驳回杨永胜的诉讼请求。杨永胜不服该判决，上诉至吉林市中级人民法院。吉林市中级人民法院于2008年3月18日做出（2008）吉民一终字第40号判决。杨永胜仍不服，向吉林省高级人民法院提出申诉。吉林省高级人民法院于2009年5月7日作出（2009）吉民审字第281号民事裁定，指令吉林市中级人民法院再审。2009年7月1日，吉林市中级人民法院做出（2009）吉中民再字第48号民事判决，维持了（2008）吉民一终字第40号判决。杨永胜不服该判决，向吉林省高级人民法院申请再审。2009年10月27日，吉林省高级人民法院做出（2009）吉民再审字第86号民事裁定，决定提审该案，同时中止原判决的执行。2010年10月20日，吉林省高级人民法院做出（2010）吉民提字第7号民事判决，以龙建公司未尽到通知义务为由，认定龙建公司与蔡启安等三名被告签订的关于吉林市龙潭区遵义东路6号楼14—16轴1—2层房屋的买卖合同无效。2010年11月16日，吉林市住房保障和房地产管理局根据吉林省高级人民法院（2010）吉民提字第7号民事判决做出吉市房行决字（2010）年171号行政决定书，注销了蔡启安等三名被告所共有的坐落于吉林市龙潭区遵义东路6号楼14—16轴1—2层（建筑面积332.35平方米）房屋所有权登记，将上述房屋所有权恢复至吉林市龙潭房地产开发经营公司。蔡启安等三名被告不服吉林省高级人民法院做出的（2010）吉民提字第7号民事判决，向最高人民法院申请再审。2012年11月23日，最高人民法院做出（2011）民再审字第56—1号民事裁定，驳回了蔡启安等三名被告的再审申请。后蔡启安等三名被告以要求龙建公司及吉林市圣龙房地产开发有限责任公司返还购房款、房屋增值损失及房屋装修损失为由提起诉讼，2013年10月18日吉林市龙潭区人民法院作出（2012）龙民一初字第947号民事判决书，判决被告龙建公司返还蔡启安、蔡启森、林锦雨购房款1，548，750.00元；赔偿蔡启安、蔡启森、林锦雨房屋增值损失、装修损失合计3，441，250.00元。该判决为生效判决。另查明，2009年12月3日，吉林市龙潭区人民法院作出（2009）吉龙法执复字第4号执行裁定书，驳回异议人杨永胜要求变更涉案房屋托管人的异议申请。杨永胜不服该裁定，提出复议。吉林市龙潭区人民法院作出（2010）吉中执复字第3号执行裁定书，驳回杨永胜的复议申请。2014年8月12日，吉林市龙潭区人民法院作出（2013）龙民执字第383-4号执行裁定书，通过拍卖涉案房屋，（2012）龙民一初字第947号民事判决书全部执行完毕。认定上述事实的主要证据有：（2010）吉民提字第7号民事判决、吉市房行决字（2010）年171号行政决定书、（2012）龙民一初字第947号民事判决书、（2009）吉龙法执复字第4号执行裁定书、（2010）吉中执复字第3号执行裁定书。本院认为：对于龙建公司要求蔡启安、蔡启森、林锦雨支付其三人占有涉案房屋期间占有使用费的诉讼请求，1.虽蔡启安、蔡启森、林锦雨三人与龙建公司之间关于涉案房屋的房屋买卖合同被生效判决认定无效，合同无效亦应系自始无效，但蔡启安等三人于房屋买卖合同认定无效前对涉案房屋的占有状态应系因房屋买卖而转移占有的有权占有。故对于龙建公司要求蔡启安等三人赔偿房屋买卖合同认定无效前的房屋租金即占有使用费的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。2.《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；…有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，涉案房屋买卖合同经生效判决认定无效后，经过庭审调查及生效判决中对相关事实的认定，该房屋买卖合同被认定无效的原因系由于龙建公司未尽到对承租人杨永胜的通知义务造成的，龙建公司对此具有重大过错。虽龙建公司认为，蔡启安等三人在购买涉案房屋时知道存在承租人，故其三人亦存在过错，但龙建公司并未向本院提供相应证据证明其观点，且对承租人的通知义务确系应由龙建公司承担，而龙建公司并未履行该义务，因此本院对龙建公司的该项观点不予采信。且根据（2012）龙民一初字第947号民事判决书、（2009）吉龙法执复字第4号执行裁定书、（2010）吉中执复字第3号执行裁定书能够认定涉案房屋买卖合同认定无效后的继续诉讼以及执行期间涉案房屋系由蔡启安等三人进行托管的事实。故从导致合同无效的过错角度以及房屋托管角度应认定，蔡启安等三人于房屋买卖合同无效后对涉案房屋的占有使用应系善意的无权占有，蔡启安等三人既非系导致合同无效过错方亦非缔约过失责任方，其三人不应承担善意占有期间的占有使用费。故龙建公司要求蔡启安等三人赔偿自2009年10月14日起至2014年7月29日止的租金即占有使用费1,000,000.00元的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告吉林龙潭建筑工程有限责任公司的诉讼请求。本诉案件受理费13，800.00元，由原告吉林龙潭建筑工程有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者法定代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  崔思文审 判 员  杨 兵人民陪审员  李国茹二〇一六年七月十一日代理书记员  朱清萍