吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)吉05民终678号上诉人（一审原告）：孙彬，男，汉族，1971年5月31日生，现住通化市东昌区。上诉人（一审原告）：杨烁，女，汉族，1981年5月24日生，现住同上。二上诉人委托代理人：孙凤儒，吉林王晓辉律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：通化市亿城房地产开发集团有限公司。住所地：通化市。法定代表人：冯兹群，经理。委托代理人：杨硕，吉林通兴律师事务所律师。委托代理人：王坤，吉林通兴律师事务所律师。上诉人孙彬、杨烁因与被上诉人通化市亿城房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院（2016）吉0502民初375号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人孙彬、杨烁委托代理人孙凤儒、被上诉人通化市亿城房地产开发集团有限公司的委托代理人杨硕、王坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。孙彬、杨烁一审诉称:2012年10月25日，孙彬与通化市亿城房地产开发集团有限公司达成口头协议，并于2014年2月19日由孙彬的妻子杨烁与通化市亿城房地产开发集团有限公司签订了书面形式的商品房买卖协议，协议约定将阳光忆城B区5号楼25号车库，面积52.47平方米，总价款239,000.00元出售给孙彬、杨烁，付款方式抹帐。现孙彬、杨烁到产权登记部门办理产权证时，被告知该车库已被通化市亿城房地产开发集团有限公司抵押给中国银行股份有限公司深圳高新区支行，导致孙彬、杨烁的购房目的无法实现，故诉至法院，1、要求解除双方于2014年2月19日补签订的商品房买卖协议；2、返还已付房款239,000.00元及利息；3、按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》的规定，赔偿孙彬、杨烁239,000.00元。通化市亿城房地产开发集团有限公司一审辩称:通化市亿城房地产开发集团有限公司与孙彬、杨烁之间不存在债权、债务关系。与孙彬、杨烁签订的商品房买卖协议，是通过抹帐方式取得的，因此孙彬、杨烁要求返还已付房款没有法律依据。另外通化市亿城房地产开发集团有限公司将该车库抹帐给通化市一建工程项目管理处亿城B1区项目部（以下简称项目部），项目部将该车库转让给孙彬并声明如出现任何问题由其负责，所以通化市亿城房地产开发集团有限公司不是权利义务相对人。总之，孙彬、杨烁明知房屋存在他项权利的情况下仍然以抵销债权、债务的方式向项目部购买，购买后又以存在他项权利为由要求被告返还其从未缴纳的房款并承担赔偿责任，孙彬、杨烁的行为是故意利用诉讼损害通化市亿城房地产开发集团有限公司利益，因此请求法院驳回孙彬、杨烁的诉讼请求。一审法院经审理查明:2012年10月25日，通化市亿城房地产开发集团有限公司与通化市第一建工程项目管理处亿城B1区项目部（以下简称项目部）签订的了抹帐协议，通化市亿城房地产开发集团有限公司将其所有的坐落于通化市阳光忆城B区5号楼25号车库，面积52.47平方米，总价239,000.00元，抵顶欠项目部工程款。同日项目部将该车库转让给孙彬并声明如出现任何问题由其全权承担。2014年2月19日，孙彬将该车库通过形式上的方式转卖给杨烁并经过通化市亿城房地产开发集团有限公司同意更名，于当日杨烁与通化市亿城房地产开发集团有限公司签订商品房买卖协议。另查：2012年12月5日，通化市亿城房地产开发集团有限公司将其所有的坐落于通化市阳光忆城B区5号楼25号车库抵押给中国银行股份有限公司深圳高新区支行并办理了抵押登记，期限为2012年12月10日-2014年12月9日。一审法院认为：因通化市亿城房地产开发集团有限公司将其所有的坐落于通化市阳光忆城B区5号楼25号车库抵押给中国银行股份有限公司深圳高新区支行，导致杨烁购房目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第94条第一款第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实习合同目的”的规定，杨烁要求解除双方于2014年2月19日补签的商品房买卖协议的请求合理，通化市亿城房地产开发集团有限公司应返还房款239,000.00元及利息。因孙彬、杨烁与通化市亿城房地产开发集团有限公司之间是通过抹帐抵顶方式达成房屋抵账协议，并非交纳购房款而签订商品房买卖合同，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关法律规定，所以孙彬、杨烁要求通化市亿城房地产开发集团有限公司赔偿239,000.00元的请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第94条规定的规定，判决如下：一、解除杨烁与通化市亿城房地产开发集团有限公司于2014年2月19日补签的商品房买卖协议。二、通化市亿城房地产开发集团有限公司于本判决生效后立即返还杨烁房款239,000.00元并按中国人民银行同期同类贷款利率承担该款利息（时间从2014年2月20日起至执行完时止）。三、驳回孙彬、杨烁其他诉讼请求。一审案件受理费8,470.00元，财产保全费2,910.00元，由通化市亿城房地产开发集团有限公司负担7,145.00元（案件受理费4,235.00元、财产保全费2,910.00元），杨烁负担4,235.00元。孙彬、杨烁不服一审判决，其上诉理由为：一审适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条规定了对开发商具有一房多卖和先抵后卖、先卖后抵等不诚信行为时的赔偿责任。本案属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定之情形，通化市亿城房地产开发集团有限公司在返还房款及利息外，还应当承担23900元的赔偿，请求依法改判。被上诉人通化市亿城房地产开发集团有限公司辩称:1、孙彬、杨烁不具有本案主体资格。通化市亿城房地产开发集团有限公司与孙彬、杨烁均无债权债务关系，是通过第三方抹账的形式取得的该房屋。孙彬、杨烁不应直接向通化市亿城房地产开发集团有限公司主张权利。2、孙彬在向法院申请保全之前是知晓房屋存在抵押的事实，仍同意以此房与项目部抹账，不能请求赔偿一倍房款。综上，请求驳回孙彬、杨烁的上诉。本院经审理查明的事实与一审查明事实基本一致。另查明，2014年2月19日杨烁与通化市亿城房地产开发集团有限公司签订的商品房买卖协议书中载明：“买受人于2012年10月25日自愿购买出卖人开发的阳光忆城B区5栋25号车库建筑面积52.47平方米（产权面积以市房产局测绘面积为准）单价4554.98元／平方米，总房款23900元。”本院认为：通化市亿城房地产开发集团有限公司与通化市第一建工程项目管理处亿城B1区项目部签订抹账协议后，该车库并未交付亦未办理产权证照过户，车库的所有权人仍为通化市亿城房地产开发集团有限公司。2014年2月19日通化市亿城房地产开发集团有限公司与杨烁补签商品房买卖协议书的事实也证明，其承认车库为所有权人。所以，通化市第一建工程项目管理处亿城B1区项目部将房屋抵顶给孙彬，转让的并非争议车库的权属，而是对于争议车库的请求权，该行为属于债权转让。2014年2月19日孙彬同意更名给杨烁的行为，亦属于债权转让。根据《中华人民共和国合同法》第八十条：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生法律效力”之规定，在通化市第一建工程项目管理处亿城B1区项目部通知通化市亿城房地产开发集团有限公司后，通化市亿城房地产开发集团有限公司，即有义务向孙彬交付争议车库。孙彬提出更名申请后，通化市亿城房地产开发集团有限公司即有义务向杨烁交付争议车库。故通化市亿城房地产开发集团有限公司认为孙彬、杨烁不应直接向其主张权利的抗辩理由不能成立。本案中，2012年10月25日孙彬通过抹账的方式履行了向通化市亿城房地产开发集团有限公司交付价款的义务，取得请求通化市亿城房地产开发集团有限公司交付房屋的权利。符合《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”关于买卖合同的定义。双方之间形成的是房屋买卖合同关系。孙彬将债权转让杨烁后，杨烁与通化市亿城房地产开发集团有限公司形成亦为房屋买卖合同关系。所以本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。原审认为，“孙彬、杨烁与通化市亿城房地产开发集团有限公司之间是通过抹帐抵顶方式达成房屋抵账协议，并非交纳购房款而签订商品房买卖合同，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关法律规定”属于适用法律错误。根据该解释第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的、无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；”之规定，通化市亿城房地产开发集团有限公司2012年10月25日与孙彬形成商品房买卖合同之后，又将房屋抵押，致使买卖合同目的不能实现的，杨烁有权请求解除合同，返还已付购房款及利息的同时，亦可以请求赔偿不超过房款一倍的赔偿责任。综上，一审认定事实清楚、但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、维持通化市东昌区人民法院（2016）吉0502民初375号民事判决第一项、第二项；二、撤销通化市东昌区人民法院（2016）吉0502民初375号民事判决第三项；三、被上诉人通化市亿城房地产开发集团有限公司于本判决生效后一个月内赔偿杨烁239000元损失。如被上诉人通化市亿城房地产开发集团有限公司未按照指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8470元、财产保全费2910元，二审案件受理费8470元，共计19850元，由被上诉人通化市亿城房地产开发集团有限公司负担。如被上诉人通化市亿城房地产开发集团有限公司到期不履行给付金钱义务，上诉人杨烁向本院申请执行的期间为二年。本判决为终审判决。审 判 长  申洪钟代理审判员  黄吉国代理审判员  张 娜二〇一六年七月六日代书 记员  陈 晶