四川省广安市前锋区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1603民初167号原告杨存福，男，生于1978年10月15日，汉族。委托代理人田云，四川天仁和律师事务所律师。被告张随军，男，生于1963年7月22日，汉族。被告彭玉华，女，生于1965年3月6日，汉族。委托代理人曾维胜，四川爱众律师事务所律师。被告王三尔，女，生于1974年01月15日，汉族。原告杨存福与被告张随军、彭玉华、王三尔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月22日立案受理后，由审判员张君任审判长与人民陪审员欧光桂、叶建元组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨存福及其委托代理人田云，被告张随军、彭玉华及其委托代理人曾维胜，被告王三尔均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨存福诉称：2014年1月，被告张随军称有一房屋要出售，位于前锋镇滨河路“恒立·恒顺星城”6幢2单元9层4号，他去看了该在建房，当时已经修建至11楼，便协商购买事宜。他分三次向张随军及彭玉华支付了购房款32万元。之后，张随军又称该房是以他弟媳王三尔的名义与开发商签订的合同。至2014年9月，张随军才找了被告王三尔与他签订《房屋转让协议》并将王三尔与广安正大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》提供给他。据了解，王三尔与广安正大房地产开发有限公司（下称正大房产公司）签订的《商品房买卖合同》系他们用砖款抵的房，该房屋的建设现已停工，不能交付，故起诉要求判令：1、确认他与被告王三尔签订的《房屋转让协议》无效；2、被告张随军、彭玉华、王三尔返还购房款32万元；3、三被告承担资金利息5万元。后变更诉讼请求为：解除双方签订的《房屋转让协议》，由被告张随军、彭玉华、王三尔连带返还购房款32万元及承担从2014年2月16日起按中国人民银行贷款利率计算至退款之日止的资金利息。被告张随军、彭玉华辩称：诉争的房屋是因四川广安恒立科技发展有限公司欠王三尔的货款，四川广安恒立科技发展有限公司以该房抵货款，由王三尔与正大房产公司签订的《商品房买卖合同》。后王三尔委托张随军出售，原告对该房屋的现状进行了充分考察和了解后才决定购买的，同时也得到正大房产公司的认可。王三尔与杨存福签订的《房屋买卖协议》是有效的，双方应该履行，不应解除。同时张随军、彭玉华不是适格被告，应驳回原告的诉讼请求。被告王三尔辩称：她在恒顺星城有一套房屋，原告通过售房部谢明莉找到她，她全权委托张随军与原告办理的，她只收到315000元房款，另外5000元由谢明莉收取。其他辩称意见与被告张随军、彭玉华的一致。审理查明：2013年11月3日，正大房产公司（出卖人）与王三尔（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同编号为372，主要约定：小区暂定名为“恒立·恒顺星城”，位置为6幢2单元9层4号，面积约为103.66平方米；单价为每平方米3600元，总金额373176元；交付期限为2015年12月30日前。该合同还约定了付款方式及期限、双方违约责任、商品房交接、产权登记、保修责任等。合同最后出卖人处未签章，买受人处“王三尔”签名。2013年11月1日，正大房产公司出具编号为1708089的收据，载明：今收到王三尔购房款381600元，并备注“公司调拨”。庭审中，王三尔陈述，该房屋系以房抵债，她并未向正大房产公司交纳该笔购房款。2014年1月19日，杨存福通过熟人介绍认识张随军，张随军与杨存福洽谈“恒立·恒顺星城6幢2单元9层4号”房屋买卖事宜。2014年1月19日、23日，杨存福分别从其四川省农村信用社卡号为6**********4的账户取款10万元、15万元存入张随军账户；2014年2月16日，杨存福委托秦永兰向张随军之妻彭玉华的账户转款7万元。张随军、彭玉华认可收到上述三笔款共计32万元，但称为了网签更名，2014年1月23日收到15万元时，支付了5000元给售房部的谢明莉。庭审中，张随军、彭玉华及王三尔均称，因“恒立·恒顺星城6幢2单元9层4号”房屋是王三尔与广安正大房地产开发有限公司签订的合同，张随军系受王三尔的委托，代王三尔出售该房屋，张随军、彭玉华收到杨存福支付的房款后，即向王三尔转交房款315000元。杨存福不认可张随军、彭玉华的上述说法，称洽谈过程中，张随军自称房屋是他的，王三尔只是顶名，但未提供证据印证。2014年1月23日，恒立·恒顺星城售房部谢明莉出具说明：王三尔购买恒立·恒顺星城6-2-9-4号，在本项目办理网签之前更名为杨存福，身份证5**********2，其购房价款与本项目无关。张随军在该说明上批注“杨存福购房款已清”并附身份证号5**********7。另查明，王三尔（甲方）与杨存福（乙方）签订一份《房屋转让协议》，主要内容为：一、乙方自愿购买甲方恒立恒顺星城6幢2单元9层4号住房一套，面积：103.66平方米，总金额为人民币315000元。二、付款方式：乙方一次性付清房款人民币315000元，甲方协助乙方更改合同过户，其费用由乙方自付。三、交付时间：按恒立恒顺星城与政府的时间。甲方王三尔，乙方杨存福，见证人匡兴平、秦永兰均签名捺印。日期2014年1月23日中的“1月”中的“1”字有改动。杨存福陈述签订《房屋转让协议》的时间实际为2014年9月23日，为了与交款时间一致改为2014年1月23日。证人秦永兰当庭证实签订该《房屋转让协议》的时间是2014年9月23日。张随军认可该协议是补签的，但记不清具体时间。同时查明，讼争房屋现已停建，无法更名为杨存福。2014年2月14日，中国人民银行公布执行的一至三年期贷款基准年利率为6.15%。认定上述事实，有各方当事人的当庭陈述及原告提供的商品房买卖合同、收据、房屋转让协议、转账凭单、说明、证人秦永兰的证词、中国人民银行公布的贷款利率变更表等证据予以证实。本院认为：依据正大房产公司与王三尔于2013年11月签订的《商品房买卖合同》及正大房产公司的收款收据，均表明“恒立·恒顺星城”X幢X单元X层X号房屋，系王三尔在正大房产公司获得的“抵债房”。虽然之后就该房的转让事宜，系张随军与杨存福进行的洽谈，但按照常理，杨存福作为购房人决定买房并支付30余万元之巨的购房款前，应当了解清楚出卖人的情况，且与出卖人签订购房合同或由出卖人出具卖房依据。事实上，也是杨存福与王三尔签订的《房屋转让协议》，同时与谢明莉出具的说明的内容相印证。杨存福诉称“张随军又称该房是以他弟媳王三尔的名义与开发商签订的合同”，也不能说明案涉房屋是张随军的，且杨存福亦无证据佐证。据此，本院认定杨存福与王三尔之间建立了房屋买卖合同法律关系，本案讼争房屋的出卖人为王三尔，而非张随军、彭玉华。故对杨存福要求张随军、彭玉华连带返还房款及承担资金利息的诉讼请求，本院不予支持。现讼争房屋已停建，无法更名为杨存福，王三尔亦无法向杨存福交付该房屋，则杨存福与王三尔签订的《房屋转让协议》因履行不能致使合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，对杨存福要求解除与王三尔签订的《房屋转让协议》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，杨存福要求王三尔退还购房款及资金利息的诉讼请求，本院予以支持。由于杨存福与王三尔签订《房屋转让协议》中约定“总金额为人民币315000元，甲方（王三尔）协助乙方（杨存福）更改合同过户，其费用由乙方（杨存福）自付”，应视为杨存福认可总房款为315000元，也认可支付给谢明莉的5000元由他承担。故本院认定案涉购房款为315000元，杨存福要求被告返还购房款32万元不当，本院予以纠正。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告杨存福与被告王三尔签订的《房屋转让协议》；二、被告王三尔向原告杨存福退还购房款315000元并支付自2014年2月16日起按年利率6.15%标准计算至退款之日止的资金利息；三、驳回原告杨存福的其他诉讼请求。本案受理费6850元，由原告杨存福承担200元，被告王三尔承担6650元，分别向广安市前锋区人民法院交纳。上述债务，义务人应于本判决生效后十五日内履行完毕。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院，同时依法预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 君人民陪审员  欧光桂人民陪审员  叶建元二〇一六年七月十三日书 记 员  鲁奎甫