重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0234民初3167号原告王正福，男，生于1949年1月2日，汉族，住重庆市开县。委托代理人（特别授权）谭本均，重庆市开县文峰法律服务所法律工作者。被告熊师成，男，生于1970年9月12日，汉族，住重庆市奉节县。第三人陈玉碧，女，生于1956年11月8日，汉族，住重庆市开县。委托代理人（特别授权）冯天富，男，生于1949年7月9日，汉族，住重庆市开县。原告王正福与被告熊师成、第三人陈玉碧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案受理后，依法由本院代理审判员凡磊适用简易程序，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告王正福及其委托代理人谭本均、被告熊师成、第三人陈玉碧的委托代理人冯天富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王正福诉称，2008年12月7日，第三人陈玉碧与被告熊师成签订《住房购买协议》，第三人陈玉碧将自己的位于开县XX区XX苑XX栋X单元XXX号（现开县XX街道XX路46号XX幢X单元X-X）移民迁建房卖给被告熊师成。被告熊师成于签订协议时向第三人陈玉碧支付现金57800.00元，约定：余款2000.00元待陈玉碧给熊师成办完房屋过户手续时再支付。2008年12月31日，第三人陈玉碧将该诉争房屋交付给被告熊师成。2009年3月2日，原告王正福与被告熊师成签订《住房转让协议》，被告熊师成将该诉争房屋卖给原告王正福，转让价格为1200元/㎡。原告王正福于签协议当天，通过重庆农村商业银行向被告熊师成指定的账号转账支付了70000.00元。被告熊师成在个人业务存款回单的背面亲笔背书了如下内容：此款由王正福支付于熊师成之房款。原告王正福签协议时向被告熊师成现金支付了3000元。协议约定：余款由熊师成协助原告王正福办完过户手续时，由原告王正福支付给被告熊师成，余款数为产权面积×1200元/㎡减去73000.00元，若违约应当赔偿对方违约金，违约金为房款的10%。2009年3月2日，被告熊师成将该诉争房屋交付给原告王正福。后原告王正福一直占有居住该房屋至今。现第三人陈玉碧已将涉案房屋的产权证办在自己名下。原告王正福多次要求被告熊师成和第三人陈玉碧依约将房屋产权证办理并过户到原告王正福名下，但第三人陈玉碧和被告熊师成借故拒绝履行房屋产权办理及过户义务。为了维护原告的合法权益，现依法起诉请求确认原告王正福与被告熊师成签订的《住房转让协议》有效，确认被告熊师成与第三人陈玉碧签订的《住房购买协议》有效，该涉案房屋（坐落于开县XX街道XX路46号XX幢X单元X-X房屋，产权证号：312房地证2015字第09340号）的所有权归原告王正福所有；判令被告熊师成和第三人陈玉碧继续履行购房合同并协助原告王正福将坐落于开县XX街道XX路XX号XX幢X单元X-X房屋（产权证号：312房地证2015字第0XXXX号）的产权过户在原告王正福名下；判令被告熊师成立即支付原告王正福违约金7300元并赔偿损失；诉讼费和其他相关费用由被告熊师成承担。被告熊师成辩称，被告熊师成与陈玉碧签订的合同是有效的，余款差2000元也是事实，原告请求将房屋过户至其名下被告熊师成也同意。当时被告熊师成是帮人买房子，究竟过户到谁名下以具体买主为准，天然气类费用合同上约定了的，房子是按套买的，当时是陈玉碧亲自要按套卖，签名是陈玉碧自己签的，违约责任也是事实。面积是被告熊师成估的，并不是真实的房子面积，违约金7300元要按合同办，不是被告熊师成单方面不配合办，是第三人陈玉碧不配合，被告熊师成不承担违约金，如要其赔违约金，那也要第三人陈玉碧赔违约金10000元，诉讼费被告熊师成不承担。第三人陈玉碧辩称，2008年12月7日，陈玉碧将XX区XX苑XX栋X单元XXX房卖给熊师成，一旦双方达成协议并签字，对双方就具有同等的法律效力。当时房屋价款59800元，至今还有2000元余款没给。2008年当时交款企迁办29852.24元还是借的，后2015年企迁办才通知办陈玉碧本人的房产证。当时企迁办通知都不想去办理的，因为按当时申报的60平方米计算不差费，后最终按国土房管局测量多5.89平方米，要办理房产证就还要交6359.60元。后来原告打听到了就给陈玉碧打了个电话，陈玉碧当时没有钱还是去借的，至今陈玉碧给原告垫付的好几万都是欠起的。2015年7月房产证办下来后，陈玉碧主动跟原告王正福打过好几次电话，他总是说有事，种种理由不来谈费用问题，只草率的来了一次。原告王正福说陈玉碧多次借故拒绝履行房屋产权过户义务不是事实，这里面是有原因的，为什么双方不来好好谈一下房屋买卖的费用问题，就凭原告付了熊师成70000元，后面什么费用都没有了吗？新城像这种情况举个例说明，甲方卖房过户给乙方都要算账，该补的补，有的还要多要几万。何况陈玉碧还没有多要，该补的要补。2008年陈玉碧卖这套60平方米的房屋才卖59800元，本钱就接近37000元，才得20000多元，且至今还有余款2000元未付。原告王正福买在XX苑XX栋X单元XXX房，陈玉碧是户主，双方就有了直接的因果关系，王正福就必须履行熊师成与陈玉碧达成的买卖协议。王正福是受益者，但是王正福与熊师成签订的协议与陈玉碧无关，签协议时没有通知陈玉碧，接近7年才得知熊师成转让给王正福。2008年12月7日陈玉碧与熊师成签订的房屋买卖协议有效，熊师成后直接将房屋卖给原告王正福，原告王正福和陈玉碧就有了直接的因果关系，那原告就要履行熊师成与陈玉碧签订的协议，水电气和电视费用合计4250元由原告王正福承担，当时申报的房屋面积为60平方米，国土房产最后测量为65.89平方米，多出的5.89平方米按市价4000元/平方米由原告王正福补偿24000元，余款2000元由王正福支付。原告王正福与陈玉碧如果达成判决协议，地税那里有老城销号合同要减税，有销号合同的有享受，卖房就要少点税，都该陈玉碧享受，要到地税局问一下，有没有，没多少，因为地税经常变化，不能暂定金额，该有的有，没有就没有。如果原告王正福与陈玉碧达不成协议，陈玉碧要求解除熊师成与原告签订的房屋买卖协议，房屋由陈玉碧收回，陈玉碧仍按照熊师成成交的价格退回王正福，并付违约金1万元。合理的要求，不达到是不会配合原告办理过户产权证的。应诉费用及其他相关费用由原告承担。经审理查明：2008年12月7日，第三人陈玉碧与被告熊师成签订了《住房购买协议》，经甲、乙双方约定，甲方（第三人陈玉碧）自愿将开县中药材公司陈玉碧开县XX区XX苑XX栋X单元XXX号住房卖给乙方（被告熊师成），具体内容如下：一、住房位于开县平桥XX区XX苑XX栋X单元X层X号。二、此房为固定转让价，总价为59800.00元，大写：伍万玖仟捌佰元整（甲方与原单位发生的房款多少与乙方无关）。三、甲方负责水、电开通，电视信号原本提供给乙方，天然气由甲方安装，乙方支付天然气安装的费用。四、房款支付方式：甲、乙双方签订协议时，乙方向甲方支付现金57800.00元，大写：伍万柒仟捌佰元整，余款2000.00元，大写：贰仟元整，由甲方陈玉碧办完过户手续时乙方支付给甲方，过户的费用由乙方承担。五、此协议一式四份，双方签字生效，若一方违约应赔偿对方违约金壹万元，并按违约当时市场行情价格支付乙方全部房款，乙方受他人委托购买此房，过户的姓名为委托人。第三人陈玉碧和被告熊师成在该协议上签名捺印。协议签订后，被告熊师成支付第三人陈玉碧购房款57800元，尚有2000元房款未支付。第三人陈玉碧为案涉房屋开通了天然气，费用2750元由陈玉碧支付。2009年3月2日，原告王正福与被告熊师成签订了《住房转让协议》，经甲、乙双方约定，甲方（被告熊师成）自愿将开县中药材公司陈玉碧XX区XX苑XX栋X单元XXX号住房支配使用权转让给乙方（原告王正福），具体内容如下：一、转让价格为1200元/㎡，面积65.85㎡7（以开县房管所核实面积为准），其中含水、电、气开通。二、乙方办理房屋过户手续及相关费用由乙方全部承担，甲方不承担任何费用（甲方的税费及相关费用已扣除给乙方）。三、房款支付方式：双方签订协议时乙方向甲方支付现金7.3万元（大写柒万叁仟元整），余款按结标由甲方协助乙方办完过户手续，由乙方支付给甲方。余款数为产权面积×1200元/㎡减去柒万叁仟圆整。四、乙方在过户时若需收房屋大修基金，由乙方承担。五、此协议一式四份，双方签字生效，若违约应赔偿对方违约金10%元。原告王正福和被告熊师成在协议上签字捺印。协议签订后，原告王正福支付被告熊师成房款73000元。被告熊师成将案涉房屋交付给原告王正福居住使用至今。另查明，第三人陈玉碧已办理了该房屋的产权证书，房地产权证号为（312房地证2015字第0XXXX号），登记在第三人陈玉碧名下，坐落于开县XX街道XX路XX号XX幢X单元X-X，建筑面积65.89㎡，套内面积58.5㎡。以上事实有原、被告及第三人的当庭陈述、原、被告及第三人的身份信息、住房转让协议、重庆农村商业银行个人业务存款回单、住房购买协议、重庆市开县旧县城国有破产企业和改制企业职工租住非成套房移民迁建销号合同、土地房屋权属登记信息查询结果证明、发票、重庆生成物业管理有限公司的证明、开县诚信物业服务有限公司的证明等证据在卷佐证，足以认定。综上，本院归纳原告王正福与被告熊师成以及第三陈玉碧的争议焦点如下：一、原告王正福与被告熊师成签订《住房转让协议》和被告熊师成与第三人陈玉碧签订的《住房购买协议》是否有效的问题；二、被告熊师成和第三人陈玉碧是否应当协助原告王正福办理产权过户手续的问题；三、原告王正福主张被告熊师成支付7300元违约金是否成立的问题；4、第三人陈玉碧主张原告王正福按照4000元/平方米补5.89平方米房屋差价的问题；5、第三人陈玉碧要求原告王正福支付开通水580元、电480元、电视440元、气2750元，共计4250元是否成立的问题；6、第三人主张房屋尾款2000元的问题；7、第三人陈玉碧以销号合同主张减税优惠的问题。本院认为，针对原、被告及第三人争议的第一个焦点，本院分析评判如下：2008年12月7日，第三人陈玉碧将其自有的位于开县XX区XX苑XX栋X单元XXX号住房出售给被告熊师成，双方签订了《住房购买协议》，被告熊师成按照约定支付了房款，第三人陈玉碧将房屋交付给被告熊师成，双方签订的《住房买卖协议》是其真实意思表示，是合法有效的。被告熊师成基于与第三人陈玉碧签订的《住房购买协议》，对案涉房屋享有权利。2009年3月2日，被告熊师成将案涉房屋出售给原告王正福，双方签订了《住房转让协议》，原告王正福依约支付了房款，被告熊师成依约交付了房屋，双方签订的《住房转让协议》是其真实意思表示，合法有效。故本院对原告王正福要求确认其与被告熊师成签订的《住房转让协议》有效和确认被告熊师成与第三人陈玉碧签订的《住房购买协议》有效的诉讼请求予以支持。针对原、被告及第三人争议的第二个焦点，本院分析评判如下：依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，本案中，被告熊师成根据合同的约定支付了第三人陈玉碧房款57800元，第三人陈玉碧将房屋交付被告熊师成，后被告熊师成将房屋转卖给了原告王正福，原告王正福根据合同的约定支付被告熊师成房款73000元，被告熊师成将房屋交付原告王正福居住、使用至今。现第三人陈玉碧已经将案涉房屋的房屋产权证办理自己名下，已经具备协助办理过户手续的条件。基于第三人与被告及原、被告双方签订的两份房屋买卖合同的有效性，协助办理房屋产权过户手续系卖方应尽的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，被告熊师成和第三人陈玉碧应该按照合同约定履行过户义务，故本院对原告王正福要求被告熊师成及第三人陈玉碧继续履行合同并协助原告王正福将坐落于开县XX街道XX路XX号XX幢X单元X-X房屋（产权证号：312房地证2015字第0XXXX号）的产权过户在原告王正福名下的请求予以支持。针对原、被告及第三人争议的第三个争议焦点，本院分析评判如下：对于原告王正福要求被告熊师成支付违约金7300元的请求，因本案并非被告熊师成拒绝协助原告王正福办理过户手续，而是需第三人陈玉碧的配合，原告王正福在购买此房屋时也明知该房系被告熊师成从第三人陈玉碧处购得，故本院对原告王正福要求被告熊师成支付违约金的请求不予支持。针对原、被告及第三人争议的第四个争议焦点，本院分析评判如下：第三人陈玉碧称当时是按照60平方米出售的房屋，但是从第三人陈玉碧与被告熊师成签订的《住房购买协议》来看，双方明确约定此房为固定转让价，总价为59800.00元，大写：伍万玖仟捌佰元整（甲方与原单位发生的房款多少与乙方无关）。本院认为案涉房屋并非按面积出售，如果双方系以房屋面积作为买卖标的的计价标准，通常双方会在协议中约定面积为建筑面积或套内面积；如果双方系以房屋面积作为买卖标的的计价标准，通常也会对协议的面积如果出现差异后如何补救进行约定。而本案中双方签订的房屋买卖协议对这些均没有反映，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条第一款第（一）项“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”的规定，第三人陈玉碧主张当时按60平方米出售房屋，但未提供证据予以证明，因此应当承担举证不能的责任。其主张按4000元/平方米计算5.89平方米房屋面积的差价，不符合法律规定，本院不予支持。针对原、被告及第三人争议的第五个争议焦点，本院分析评判如下：按照被告熊师成与第三人陈玉碧签订的《住房购买协议》第三条“甲方负责水、电开通，电视信号原本提供给乙方，天然气由甲方安装，乙方支付天然气安装的费用”之约定，水、电及电视信号应当由第三人陈玉碧开通，对天然气开通费用2750元应当由被告熊师成承担。在审理过程中，第三人陈玉碧要求原告王正福承担天然气费用2750元，原告王正福和被告熊师成均同意，故本院对第三人陈玉碧要求原告王正福支付天然气费2750元的主张予以支持，对第三人陈玉碧要求原告王正福支付开通水的费用580元、电480元、电视440元的请求不予支持。针对原、被告及第三人争议的第六个焦点，本院分析评判如下：支付房屋尾款是双方约定的合同义务，按照合同约定，被告熊师成应当在办理房屋过户手续后支付第三人陈玉碧房屋尾款2000元，原告王正福应当在办理房屋过户手续后支付被告熊师成房屋尾款6068元，但在审理过程中，原告王正福与被告熊师成一致同意在原告王正福支付第三人房屋尾款2000元和天然气费2750元后，不再向原告王正福主张剩余尾款，且在本案中第三人陈玉碧也要求原告王正福支付房屋尾款2000元，故应当由原告王正福支付第三人陈玉碧房屋尾款2000元。针对原、被告及第三人争议的第七个焦点，本院分析评判如下：、第三人陈玉碧以销号合同主张减税优惠不属于本案调整范围，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、原告王正福与被告熊师成于2009年3月2日签订的《住房转让协议》有效、被告熊师成与第三人陈玉碧于2008年12月7日签订的《住房购买协议》有效。二、坐落于开县XX街道XX路XX号XX幢X单元X-X房屋归原告王正福所有，由被告熊师成及第三人陈玉碧于本判决生效后七日内协助原告王正福将坐落于开县XX街道XX路XX号XX幢X单元X-X房屋（产权证号：312房地证2015字第0XXXX号）的产权过户在原告王正福名下。三、原告王正福在将坐落于开县XX街道XX路XX号XX幢X单元X-X房屋（产权证号：312房地证2015字第0XXXX号）的产权证办至自己名下后三日内支付第三人陈玉碧房屋尾款2000元和天然气费2750元。四、驳回原告王正福的其他诉讼请求。案件受理费1625元，减半收取812.5元，由被告熊师成负担（直付原告）。诉讼保全费770元，由原告王正福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。代理审判员 凡 磊二〇一六年七月二十五日书 记 员 段辉镜