广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书(2016)粤5321民初221号原告陈榕兴，男，1963年9月1日出生，汉族，居民，住新兴县。委托代理人甘永波，广东创亮律师事务所律师。被告叶蕴，女，1970年10月4日出生，汉族，居民，住新兴县。原告陈榕兴诉被告叶蕴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈榕兴的委托代理人甘永波到庭参加诉讼，被告叶蕴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈榕兴诉称，2013年6月11日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于新兴县新城镇兴龙路的商铺出租给被告使用；租期6年，即自2013年7月1日起至2019年7月31日止；租金为每平方米20元，下一年度的租金在上一年度租金的基础上递增10%，每月租金于当月的5日前支付，如超过30天，原告有权收回商铺，解除合同，并追究被告的违约责任；原、被告双方如未按合同约定条款履行，导致中途合同终止的，视为违约，被告违约时，按保证金的两倍赔偿原告的损失。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告，被告从2015年7月起就开始拖欠租金，经原告多次催讨，被告仍拒绝履行交付租金的义务。因此，为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》，被告在解除合同之日起5日内腾退商铺给原告；2、判令被告支付从2015年7月1日起至《商铺租赁合同》解除之日��的租金给原告【其中2015年7月1日起至11月30日止的租金共117612元（24.2元/月/平方米×972平方米×5个月），2015年12月1日起至《商铺租赁合同》解除之日止的租金由被告按23522.4元/月支付（24.2元/月/平方米×972平方米）】；3、判令被告赔偿损失116000元给原告；4、本案诉讼费由被告承担。被告叶蕴无答辩，在举证期限内亦没有提供相关证据到庭予以质证。经审理查明，2011年3月28日，原告与新兴县新城镇南外社区居民委员会第五、六居民小组签订了一份《土地承包协议》，原告承租权属新兴县新城镇南外社区居民委员会第五、六居民小组所有位于县老干部活动中心对面的土地。承租后，原告办理相关建设手续，建成了框架结构两层总建筑面积2599平方米的建筑物，并将其出租。2013年6月11日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），双方签订了一份《商铺租赁合同》，约定：1、甲方将其合法拥有使用权的座落在新城镇兴龙路（即位于新兴县新城镇南外社区北山垌内，现县老干部活动中心对面）内的商铺（A幢）租给乙方使用，商铺四至：东至通道，南至空地，西至商铺，北至公路，上下两层共六卡（不含天面），合计972平方米；2、商铺的租赁期限为六年，自2013年7月1日起至2019年7月31日止；3、租金及支付方式：商铺的月租金为每平方米20元，以后在租赁期内每平方米租金在上一年度租金的基础上每年递增10%【即第一年为20元，第二年为（20+20×10%）元】，以此类推，租金按每一个月为一期支付，于每月的5日前支付当月的租金，每逾期一天，则甲方有权按月租金的10%计收滞纳金，如超过30天，则视为乙方违约，甲方有权收回商铺，解除本合同，并追究乙方违约责���；4、为确保厂房、商铺及其所属设施之完好及租赁期内相关费用之如期结算，甲乙双方同意本合同的保证金为116000元，租赁期满后，乙方迁空、点清、交还商铺及设施，并付清所有应付费用后，经甲方确认后应立即将保证金无息退还给乙方；5、违约处理：甲乙双方任何一方如未按合同的条款履行，导致中途终止合同，则视为违约，乙方违约时，按保证金的两倍赔偿甲方的损失，甲方违约应赔偿乙方因违约而造成的所有经济损失。此外，合同还约定了其他内容，其中在合同补充条款中约定了租赁商铺的装修期为两个月，自合同签订之日起计算，满两个月的装修期后即开始计算租金等内容。签订合同后，原告收取了被告交付的合同保证金116000元，并依约将商铺交付给被告使用。被告在接收商铺后，对商铺进行装修，用于经营KTV。此后，双方依约履行合同直至2015年6月30日。但自2015年7月1日起，被告开始停付租金。原告多次追讨，但无果，遂于2016年2月18日诉至本院，并提出前述请求。庭审中，原告确认合同约定租期的第一年度从2013年7月1日起至2014年6月30日止，第二年从2014年7月1日起至2015年6月30日止，并以此类推，在履行合同中被告亦按上述年度时间界定交纳租金。对于被告逾期交租给原告造成的损失，原告并无提供证据证实，但陈述该损失约定实指违约金约定。另经庭审核实，按照租赁合同约定的租金计算办法，第二年度每平方米的租金为24.2元/月（20元/月+20元/月×10%），即每月租金为23522.4元（24.2元/月/平方米×972平方米）；第三年度每平方米的租金为26.62元/月（24.2元/月+24.2元/月×10%），即每月租金为25874.64元（26.62元/月/平方米×972平方米）。那么，2015年7月1日起至11月30日止共5个月的��金为117612元（23522.4元/月×5个月）。以上事实，有原告提供的原告身份证、被告身份证、《商铺租赁合同》、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、《土地承包协议》、新兴县私房建筑工程施工证明、新兴县国土资源局出具的证明以及本院的庭审笔录予以证实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方于2013年6月11日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，该合同合法有效。合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，各方应按约定全面履行自己的义务。被告自2015年7月1日始拖欠租金至今，事实清楚，证据充分，本院予以确认。根据原、被告双方签订的《商铺租赁合同》，约定被告逾期交租超过30天的，原告有权解除合同，现被告持续拖欠租金长达近一年时间，根据合同约定，解除合同的条件已成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，原告请求解除双方于2013年6月11日签订的《商铺租赁合同》，并要求被告腾退涉案租赁商铺给原告，依法有据，本院予以支持。被告作为房屋的承租人，应按照约定支付租金，现原告请求被告支付自2015年7月1日起至合同解除日止的租金，合理合法，本院亦予以支持。对于合同解除日起至腾退商铺日止的租金，原告并无提出请求，本院在此不作处理。此外，按照合同约定，从2016年7月1日起为租期第三年度，原告可按25874.64元/月计付租金，现原告只请求从2015年7月1日起均按第二年度的租金标准23522.4元/月计至合同解除日止，属原告对其民事权利的自行处分，本院不持异议。由于原告在签约时已收取了被告履约保证金116000元，该116000元属保证金性质���可冲抵合同履行过程中被告拖欠2015年7月1日起至同年11月30日止的租金，冲抵后，则该时间段尚欠租金为1612元（117612元-116000元）。对于原告要求被告赔偿损失116000元的问题，合同中虽约定若被告违约的，则按保证金的两倍赔偿原告的损失，该赔偿应以原告的损失为基础，但原告未能提供证据证实其损失；而原告于庭审中陈述该损失约定实指违约金的约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，关于违约金的适用原则是补偿损失为主、惩罚为辅，且以实际损失为基础，而原告未能证实被告逾期交租的违约行为对其造成的损失，因此，对原告该项请求，属证据不足，本院不予支持。被告叶蕴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同��》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告陈榕兴与被告叶蕴于2013年6月11日签订的《商铺租赁合同》自本判决生效之日起解除，被告叶蕴应于本判决生效之日起十日内腾退新兴县新城镇兴龙路（新兴县新城镇南外社区北山垌内，现老干部活动中心对面）的商铺（A幢）给原告陈榕兴。二、被告叶蕴应于本判决发生法律效力之日起七日内支付2015年7月1日起至同年11月30日止尚欠的租金1612元及2015年12月1日起至合同解除日止的租金（按23522.4元/月的标准计付）给原告陈榕兴。三、驳回原告陈榕兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4804.18元，由原告陈榕兴负担2620元，被告叶蕴负担2184.18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  练洪森代理审判员  陈红梅人民陪审员  梁赞勇二〇一六年七月五日书 记 员  梁燕霞