江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2015)澄华民初字第00734号原告韩桂党。被告强凤姣。委托代理人戴火元，江阴市陆桥法律服务所法律工作者。原告韩桂党与被告强凤姣物权保护纠纷一案，本院于2015年12月24日立案受理后，依法由审判员陈教智适用简易程序于2016年1月26日公开开庭进行了审理，原告韩桂党及被告强凤姣的委托代理人戴火元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩桂党诉称：她于2009年12月16日从产权人徐龙处购买江阴市新桥镇新郁中路10号401室房屋，并签订了由江阴市新桥镇法律服务所见证的房屋转让协议，同时也支付了全部购房款138000元，她以阳澜中介的名义对外出租该房屋。2014年12月23日被告强行侵占了她的房屋，当时也向公安局报了案，新桥派出所民警出警，责令被告离开，被告仍强行侵占了该房屋至今。2014年8月7日她发现该房屋被被告出租给了3户人家，她跟租户讲明情况，让他们搬出。后来被告又住进该房屋至今。江阴市新桥新桥花园46幢304室，被告于2011年2月20日将此房承包给她出租8000元一年，依次类推，2014年10月被告赶出她的租户，应退还她的房租金3000元，并未退还。为了维护自己的合法权益不受侵害，特提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告占有江阴市新桥镇新郁中路10号401室房屋房租金15000元一年（日期从2014年12月23日起至支付之日止），并支付原告江阴市新桥新桥花园46幢304室房屋房租的退房租租金3000元；2、诉讼费用由被告承担。被告强凤姣辩称：原告的起诉与事实不符。2013年8月11日，原告的前夫吴忠向她借款200000元，约定年利率1分，同日，被告将款项打入了原告韩桂党的帐户。2014年10月13日，吴忠出具证明一份，载明如果从即日起三个月之内不还款的，新郁中路10幢401室房屋由被告处理。2014年10月14日，原告与吴忠离婚，离婚协议上载明双方的债权债务全部由原告承担。2015年11月12日，江阴市人民法院作出（2015）澄华民初字第00510号民事判决，该判决认定她对该房屋进行使用，不违反法律规定。所以原告的起诉没有事实根据和法律根据。况且，房屋租赁纠纷诉讼时效是一年，原告的主张已经超过了诉讼时效。请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：江阴市新桥镇新郁中路10号401室房产登记所有权人为徐龙。2009年12月16日，徐龙与韩桂党、吴忠签订《房屋转让协议》，将该房屋及其自行车库以138000元转让给韩桂党、吴忠，并注明该房屋没有土地使用证，不能过户。2009年12月17日，徐龙出具收条1份，确认收取房屋转让费138000元。另查明：2013年8月11日，吴忠向强凤姣借款200000元，利息约定为年息10%。2014年9月6日，吴忠向强凤姣出具便条一份，内容为：新郁中路10号401室和车库已抵押给强凤姣，房产证作借款凭证。随后，吴忠将房屋所有权证交给强凤姣。2014年10月13日，吴忠再向强凤姣出具证明一份，内容为：因向强凤姣借款200000元，有新郁中路10号401室房产证做抵押，借款3个月还不上，房子由强凤姣处理。2014年9月15日，吴强与强凤姣到江阴市新桥镇文化路200号对面的阳澜中介向吴忠、韩桂党讨要借款时，吴强与韩桂党发生口角，后吴强打了韩桂党一记耳光。期间，也在现场的韩桂党的父亲韩士容因情绪激动晕倒在地，经送张家港市第一人民医院抢救无效死亡。2015年1月8日，韩桂照、韩桂干、韩桂帮、韩桂莲、韩桂党将吴强、强凤姣诉至本院，请求判决赔偿死亡赔偿金、丧葬费、交通费、精神抚慰金等共计346545.43元。本院审理后，依法判决吴强赔偿77612.83元。该判决现已生效。2013年8月11日，吴忠向强凤姣借款200000元，并承诺按年息1分支付利息。同日强凤姣将上述款项汇入韩桂党的银行卡中。后吴忠未归还借款及利息。2015年1月29日，强凤姣将吴忠、韩桂党诉至本院，请求判决吴忠、韩桂党归还200000元借款及利息。2015年6月19日，本院判决吴忠、韩桂党归还强凤姣借款200000元并支付该款自2013年8月11日起至实际给付之日止按年利率10%计算的利息。该判决现已生效。再查明：韩桂党、吴忠于2014年10月14日办理了离婚手续，在《自愿离婚协议书》中约定将上述房屋归其女儿吴佳所有。2015年8月26日吴佳以排除妨害纠纷为由将强凤姣诉至本院，请求判决强凤姣立即返还其上述房屋，并赔偿损失。本院审理后认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，虽然徐龙将该房屋转让给韩桂党、吴忠，但并未办理房产过户手续，故韩桂党、吴忠并未取得该房屋所有权，韩桂党、吴忠在离婚协议中约定将该房屋赠予吴佳并不发生法律效力，吴佳不属于该不动产权利人，因此，吴佳无权就该房屋提起排除妨害请求权，并且，即使韩桂党、吴忠取得该房屋使用权，因吴忠向强凤姣借款200000元，并出具证明承诺若借款到期未还，房屋由强凤姣处理，但吴忠之后未按约归还借款及利息，强凤姣对该房屋进行使用不违反法律规定。本院依法判决驳回了吴佳的诉讼请求。该判决现已生效。又查明：阳澜中介与王艳峰签订《房屋租赁协议书》1份，约定阳澜中介将江阴市新桥镇新郁中路10幢401室出租给王艳峰，租期为2011年11月28日至2012年12月28日，租金15000元。强凤姣与吴忠签订《房屋租赁协议书》1份，约定强凤姣将江阴市新桥镇新桥花园46幢304室出租给吴忠，租期为2011年2月20日至2012年2月20日，租金8000元，并约定如擅自将房屋转租、转让或转借的，出租方可以终止合同，收回房屋。后阳澜中介与许利东签订《房屋租赁协议书》1份，约定阳澜中介将上述房屋出租给许利东，租期为2012年1月6日至2013年1月5日，租金12000元。以上事实，有房屋所有权证、《房屋转让协议》、收条、（2015）澄长民初字第00120号《民事判决书》、（2015）澄华民初字第00097号《民事判决书》、(2015)澄华民初字第00510号《民事判决书》、《房屋租赁协议书》3份及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，韩桂党主张强凤姣强行占有其所有的江阴市新桥镇新郁中路10号401室房屋，应支付房屋租金15000元每年，对此韩桂党应承担举证责任。但从本院查明的事实来看，韩桂党提供的证据不足以证明上述事实。首先，徐龙与韩桂党、吴忠签订房屋转让协议，将该房屋转让给韩桂党、吴忠，该房屋应属于夫妻共同财产。后吴忠向强凤姣借款200000元，系在夫妻关系存续期间所借，且所借款项汇入韩桂党的银行卡中，该借款应属夫妻共同债务，已生效的（2015）澄长民初字第00120号《民事判决书》对此也予以了认定。2014年9月6日，吴忠将该房屋的所有权证交给强凤姣并书面确认房屋及车库抵押给强凤姣，房产证作借款凭证。2014年10月13日，吴忠又向强凤姣出具证明，确认借款3个月还不上，房子由强凤姣处理。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第二款规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”故吴忠在夫妻关系存续期间出具上述证明，强凤姣有理由相信其为夫妻双方共同的意思表示，在吴忠未按约归还借款及利息后，强凤姣对该房屋进行占有使用符合约定，也不违反法律规定，故韩桂党主张强凤姣强行侵占该房屋不能成立，本院不予采信。若韩桂党认为吴忠系擅自处置共同财产造成其损失，其可以向吴忠主张赔偿。其次，韩桂党并未提供证据证明强凤姣占有使用上述房屋需支付租金及支付租金的具体数额，其请求强凤姣支付租金没有事实和法律依据。再次，韩桂党未提供证据证明其与吴忠离婚后，上述房产归其个人所有，其以房产所有人身份诉请强凤姣给付租金没有事实依据，也不符合法律规定。综上，本院对韩桂党要求强凤姣支付房屋租金15000元每年的诉讼请求不予支持。关于韩桂党要求强凤姣支付江阴市新桥镇新桥花园46幢304室房屋房租的退房租租金3000元，因该纠纷属于房屋租赁合同纠纷，与本案物权保护纠纷并非同一法律关系，且该房屋租赁合同的当事人双方为强凤姣与吴忠，韩桂党不是合同的相对方，其提起该诉讼的主体不适格，故本院对此不予理涉。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回韩桂党的诉讼请求。案件受理费减半收取125元（韩桂党已预交），由韩桂党负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院(详见《江阴市人民法院上诉须知》)。（接下页）审判员  陈教智二〇一六年二月十八日书记员  王 洁