济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2015）历商初字第2951号原告李文奇，男，1972年4月19日出生，汉族，住济南市。委托代理人梁振东，北京市隆安（济南）律师事务所律师。委托代理人刘晓一，北京市隆安（济南）律师事务所律师。被告济南鲍德房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人王学文，总经理。委托代理人高欣，山东泉沣律师事务所律师。委托代理人张强，山东泉沣律师事务所实习律师。原告李文奇与被告济南鲍德房地产开发有限公司(以下简称济南鲍德公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李文奇的委托代理人梁振东、刘晓一，被告济南鲍德公司的委托代理人高欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文奇诉称，2009年6月30日，李文奇与济南鲍德公司签订商品房买卖合同，约定由李文奇购买济南鲍德公司开发建设的济南市某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某。李文奇按合同约定履行了付款义务。根据合同约定，济南鲍德公司应在交房之日起360日内提供办理产权登记所需的材料，使房屋具备办证条件，逾期按已付房款的1%支付违约金5373元。济南鲍德公司在2010年10月14日交付房屋，但其直至2014年7月29日才为李文奇办理了涉诉房产的房产证。因涉诉储藏室是现房，济南鲍德公司应在合同签订之日起90日内办理房产证，但直至2014年7月29日才完成办证，应支付违约金14203元。为此，李文奇要求:1、济南鲍德公司支付逾期办理房屋产权登记的违约金5373元，逾期办理地下室产权登记的违约金14203元（以44350元为基数，按9%的年利率，自2011年1月8日起计算至2014年7月29日）以上违约金合计19576元；2、案件受理费由济南鲍德公司负担。原告李文奇为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、双方签订的某某某某商品房买卖合同，证明双方存在商品房买卖合同关系及被告的办证义务和违约责任；证据2、李文奇交付房款的票据，证明李文奇已经按照合同约定履行义务；证据3、业主手册，证明交房时间及济南鲍德公司应当办理产权登记的时间；证据4、住宅房产证，证明房屋办证时间，济南鲍德公司已经违反了合同约定，且证明了济南鲍德公司的违约时间，李文奇的起诉没有超过诉讼时效；证据5、地下室买卖协议，证明地下室为现房（第五条约定），该协议与商品房买卖合同分别订立，是相互独立的；双方未约定迟延办理地下室房产证的违约条款，应适用相关法律规定（已竣工房屋，自合同订立之日起90日内办理房产证）；证据6、地下室发票一张，证明李文奇履行了付款义务；证据7、地下室房产证，证明地下室的办证时间，济南鲍德公司已经违约，诉讼时效从取得房产证之日其计算，李文奇的起诉未超过诉讼时效。被告济南鲍德公司辩称，李文奇要求济南鲍德公司支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求，已经超过诉讼时效；商品房买卖合同中未约定地下室办证及逾期办证违约金的支付事宜。综上，请求驳回李文奇的诉讼请求。被告济南鲍德公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：证据1、《某某某某交房公告》（由某某集团有限公司盖章确认），证据来源于某某OA网，证明涉诉房屋的交付时间，且济南鲍德公司已按合同约定在某某OA网上进行公告；证据2、房屋设施交接验收单，证明李文奇于2010年10月14日接收了涉案房屋并签署了房屋设施交接验收单；证据3、涉诉房屋所在建筑的房产大证，证明涉诉房屋已于2013年9月7日日办理了初始登记，取得了房产大证；证据4、某某OA网上下载打印的《关于某某某某分户产权证办理的通知》（由某某集团有限公司盖章确认），证明济南鲍德公司在具备办证条件义务后，于2013年10月18日在某某OA网发布公告，通知李文奇办理涉诉房屋的分户产权证；证据5、光盘，证明证据一、四的下载过程；证据6、商品房结算移交协议书，证明济南鲍德公司于2013年9月25日完成协助办证义务以及时效的起止时间。经对原告李文奇和被告济南鲍德公司提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：2009年6月30日，李文奇与济南鲍德公司签订商品房买卖合同，双方随后又签订了地下室买卖协议，约定由李文奇购买济南鲍德公司开发建设的位于济南市某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某（以下统称涉诉房屋）。合同第十五条约定，在房屋交付使用后360日内，办理产权登记所需的由出卖人提供的资料，出卖人应具备办理产权条件，如出卖人不能在规定的时间内提供办理产权所需要的资料，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%支付违约金；双方在合同附件三中约定，商品房买卖合同中第十一条所称的书面通知，是指出卖人在某某OA网上发布的入住公告；对于送达事宜，所有通知都以某某OA网为准；双方签订的地下室买卖协议未对产权登记的办理事宜及违约责任进行约定。以上合同及协议签订后，李文奇按照约定支付了购房款537299.6元和地下室购房款44350元，以上房款合计581649.6元。济南鲍德公司于2010年10月14日交付了涉诉房屋。济南鲍德公司于2013年10月18日在某某集团的OA网上发布了办理涉诉房屋的转移登记的通知，通知涉诉房屋所在楼号的业主于2013年10月22日前提交相关办证材料。涉诉房屋于2013年9月7日办理了房屋产权初始登记，于2014年7月29日办理了房屋产权转移登记。另，2013年9月25日，李文奇与济南鲍德公司签订了商品房结算移交协议书，李文奇于2015年10月21日向本院提交了起诉状。本院认为，李文奇与济南鲍德公司签订的商品房买卖合同及地下室买卖协议合法有效。合同第十五条约定，济南鲍德公司应在涉诉房屋交付后360日内具备办理产权条件、提供办理产权登记所需要的资料，涉诉房屋于2010年10月14日交付，且由李文奇签署了房屋设施交接验收单，故济南鲍德公司应在房屋交付后360日内完成协助办理产权登记的义务，但涉诉房屋在2013年9月7日才办理房屋初始登记，济南鲍德公司亦未在约定时间内发布协助办理分户登记的通知，故济南鲍德公司已构成违约。由于李文奇与济南鲍德公司约定的办证违约金为房款的1%，该违约金的数额是明确固定的，故李文奇要求济南鲍德公司支付逾期办证违约金的主张系一时性债权，诉讼时效应从合同约定的协助办理产权登记期间届满的次日起算。因济南鲍德公司的协助办证义务在2010年10月14日之后的360日就已届满，且涉诉房屋已于2013年9月7日办理了房屋产权初始登记，并于2014年7月29日办理了房屋产权转移登记，李文奇要求济南鲍德公司支付房屋逾期办证违约金5373元的诉讼请求，已经超过了两年的诉讼时效，对此本院不予支持。对于李文奇要求济南鲍德公司自2011年1月8日起按日支付逾期办理地下室产权登记违约金的诉讼请求，济南鲍德公司已于2013年9月25日与李文奇签订了商品房结算移交协议书，该协议书实际用于办理涉诉房屋的转移登记，故可以认定济南鲍德公司在2013年9月25日已经履行了协助办理产权登记的通知义务，故李文奇应在2015年9月26日之前向济南鲍德公司主张权利。李文奇在2015年10月21日才提交起诉状向济南鲍德公司主张权利，故李文奇的该项诉讼请求亦超过了两年的诉讼时效，对此本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告李文奇要求被告济南鲍德房地产开发有限公司支付逾期办证违约金19576元的诉讼请求。案件受理费人民币290元，由原告李文奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长  于骐宁审判员  朱春晓审判员  綦晓玥二〇一六年七月二十五日书记员  王恩辉