北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0109民初1456号原告北京博宇嘉物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-4222室。法定代表人李永青，总经理。委托代理人付德祥，男，1948年1月27日出生。委托代理人屈晓锋，男，1974年10月16日出生。被告李淑萍，女，1958年7月28日出生。原告北京博宇嘉物业管理有限公司（以下简称博宇嘉物业公司）与被告李淑萍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张恒独任审判，公开开庭进行了审理。原告博宇嘉物业公司的委托代理人付德祥到庭参加诉讼，被告李淑萍经本院合法传唤未出庭应诉，本案现已审理终结。原告博宇嘉物业公司诉称：我公司于2014年2月与北京国信嘉业房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同，依据合同对门头沟区S1线区域组团安置房项目、永定镇曹各庄安置房住宅小区进行前期物业管理服务。我公司按照前期物业管理服务合同第六章第1、2条之规定向业主收取物业管理服务费。李淑萍居住在门头沟区永定镇惠康嘉园2区3号楼1单元2204号，建筑面积109.99平方米，每建筑平方米每月收取2.12元物业费，李淑萍从2015年3月25日至2015年11月10日未能如期交纳物业服务费，根据我公司与李淑萍签订的物业管理服务协议第五章第1、2、3、4条之规定，业主应该按照约定的期限和标准向我公司缴纳物业服务费。我公司有权从逾期之日起每日加收应缴纳费用的千分之三的滞纳金，为维护我公司的合法权益，特诉至法院请求判决李淑萍：一、缴纳2015年3月25日至2015年11月10日的物业管理服务费1740.22元；二、缴纳2015年3月25日至2015年11月10日的生活垃圾清运费18.66元，总计1758.88元。被告李淑萍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。经审理查明：2014年2月19日，北京国信嘉业房地产开发有限公司（甲方）与博宇嘉物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：“甲、乙双方根据有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将北京市门头沟区S1线区域组团安置房项目永定镇曹各庄安置房住宅小区委托乙方实行物业管理，就有关事宜达成一致意见，特订立本合同。第一章、总则：第一条，物业基本状况，物业名称：北京市门头沟区S1线区域组团安置房项目永定镇曹各庄安置房（曹各庄2、3、4、5、6地块），物业类型：住宅，坐落位置：北京市门头沟区永定镇。…….第六章、物业管理服务费用，第二十六条……2、本物业管理服务费，住宅房屋由业主或物业使用人按其拥有建筑面积每月按2.12元/平方米向乙方缴纳；3、业主入住时预付一年的物业服务费，以后将在每年1月1日之前预付下一年的物业服务费；……第三十三条，甲、乙双方任何一方无正当理由不得提前终止本合同，否则应向对方支付___元违约金；由此给对方造成的经济损失超出违约金的，对超出部分还应给予赔偿。……第三十六条，由于一方违约而致使本合同提前终止的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自上述书面通知送达对方时即行终止。第三十七条，本合同期限届满或本合同提前终止的，甲乙双方应在本合同终止之日起30日内办理完毕全部物业管理交接手续。”2014年3月25日，李淑萍（甲方）与博宇嘉物业公司（乙方）签订《惠康嘉园前期物业管理服务协议》，约定：“前期物业管理是指：自房屋交付业主之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理协议》生效时止的物业管理。本物业名称：惠康嘉园小区，类型：住宅，坐落位置：北京市门头沟区永定镇曹各庄，房间号：2区3号楼1单元2204房间，房屋建筑面积：109.99平方米。第一章、物业管理服务事项，乙方提供以下物业管理服务：第一条，房屋建筑共用部位的日常养护和管理；第二条，共用设施、设备的日常养护、运行和管理；第三条，附属建筑物、构筑物的日常养护和管理；第四条，附属配套建筑和设施的日常养护的管理；第五条，小区内绿化的养护和公共环境卫生管理；第六条，维护物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；第八条，维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；第九条，消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护及消防管理；第十条，组织开展本物业管理区域内的文化娱乐活动；第十一条，为业主提供有偿服务，收费标准公示；第十二条，管理与本物业相关的工程图纸、住、用户档案与竣工验收资料；第十三条，负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、代收生活垃圾消纳费；3、车位使用费按价格审批标准进行收取。第二章、物业管理服务期限，本协议规定的物业管理服务期限为：自本协议签订之日起至业主委员会成立并与业主大会所选聘的物业管理公司签订的《物业管理服务协议》生效时止。第三章、双方的权利和义务…….第四章、物业管理服务质量标准，乙方须按照经济适用住房有关物业管理服务质量标准进行物业管理事项。第五章、物业管理服务费用，……2、本物业项目物业费收费标准为2.12元/月/平方米；3、甲方入住时预付一年的物业服务费，以后将在每年3月25日之前预付下一年度的物业服务费；4、甲方逾期交纳物业服务费的，乙方有权从逾期之日起每日加收应缴纳费用的千分之三作为违约金……第六章、违约责任……。”审理过程中，博宇嘉物业公司向本院提交交接单11张，证明其在退出惠康嘉园小区时与北京国信嘉业房地产开发有限公司办理了交接手续；服务单17张，证明其公司为惠康嘉园小区业主服务的情况；博宇嘉物业公司（甲方）与北京天炬长城电梯工程有限公司（乙方）签订的《北京市电梯日常维护保养合同》两份及电梯维修保养费发票两张，证明其将惠康嘉园小区电梯的日常保养维护外包给了北京天炬长城电梯工程有限公司，并支付电梯维修保养费240000元；其公司作为甲方分别与北京安邦泰和保安服务有限公司、北京首安保安服务有限公司签订的《保安劳务服务合同》两份及保安服务费发票两张，证明其将惠康嘉园小区的保安服务外包并支付了保安服务费292988元；2015年4月工资单6张，证明博宇嘉物业公司向物业服务人员的工资发放情况；电费发票3张，证明博宇嘉物业公司为物业服务支出电费的情况；材料费发票一张，证明在物业服务过程中购买材料的情况，其中包含为维护保养中水泵购买的材料；办公用品发票及员工保险费用发票各一张，证明其公司在物业服务过程中支出的办公用品和购买员工保险的费用。因李淑萍未出庭应诉，其未对上述证据发表质证意见。因李淑萍未缴纳2015年3月25日至2015年11月10日的物业服务费，博宇嘉物业公司诉至本院。另查，惠康嘉园小区未成立业主大会和业主委员会。本院经向北京市门头沟区住房和城乡建设委员会小区办调查，该小区办工作人员表示博宇嘉物业公司于2015年8月10日向北京市门头沟区住房和城乡建设委员会小区办报送了《关于退出惠康嘉园小区物业管理的决定》及在小区张贴撤场通告的照片，于2015年11月10日退出惠康嘉园小区，相关报送手续符合规定。上述事实，有付德祥的陈述，《前期物业管理服务合同》，《惠康嘉园前期物业管理服务协议》，交接单、服务单,《北京市电梯日常维护保养合同》，《保安劳务服务合同》、发票、工资单、本院工作记录等证据在案佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。北京市国信嘉业房地产开发有限公司与博宇嘉物业公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对李淑萍具有约束力。博宇嘉物业公司与李淑萍签订的《惠康嘉园前期物业管理服务协议》亦系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对李淑萍具有约束力。故博宇嘉物业公司要求李淑萍交纳物业管理服务费及生活垃圾清运费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告李淑萍于本判决生效之日起七日内给付原告北京博宇嘉物业管理有限公司二○一五年三月二十五日至二○一五年十一月十日的物业管理服务费及生活垃圾清运费一千七百五十八元八角八分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告李淑萍负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员 张 恒二〇一六年七月十四日书 记 员 李梦琪