江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2015）澄滨民初字第1683号原告高明。委托代理人蒋建锋，江苏德富信律师事务所律师。被告马杏芬。被告仲建龙。原告高明与被告马杏芬、仲建龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高明及其委托代理人蒋建锋、被告马杏芬到庭参加了诉讼，被告仲建龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告高明诉称：2006年他与被告签订房屋转让合同，约定被告将江阴市锦隆五村7幢401室房屋以225000元的价格转让给他。2007年7月10日，他与苏维霞签订房屋转让合同，将上述房屋转让给苏维霞，同时苏维霞装修入住。因该房屋系拆迁房，产权证尚未办理。2013年9月2日，被告马杏芬办理了产权登记，其中所有权人马杏芬的份额为99%，共有人仲建龙的份额为1%。2015年1月5日，苏维霞向法院提起诉讼，要求马杏芬、仲建龙及他协助办理上述房屋的过户手续，法院认为合同有效，但因被告举债将涉案房屋办理了抵押手续，导致过户不能，法院判决驳回了苏维霞的诉讼请求。判决生效后，苏维霞另行起诉他及刘丽琴，要求解除他与苏维霞签订的房屋转让合同，返还购房款268000元、赔偿损失40万元。他认为，房屋不能过户的原因是两被告明知已将涉案房屋转让，但仍利用产权登记在两被告名下而举债并办理抵押登记，两被告存在明显过错，他的合同目的无法达到，要求解除房屋转让合同。另外，根据法院（2015）澄滨民初字第01216号民事判决，他赔偿苏维霞的损失也是由于两被告的原因引起，其损失应由两被告承担。为此诉至法院，请求判令：1、解除他与两被告签订的房屋转让合同；2、两被告返还购房款205000元；3、两被告承担违约金10万元；4、两被告赔偿损失40万元；5、两被告承担本案诉讼费用。被告马杏芬辩称：她卖给高明225000元，只拿到200000元，她同意解除合同，但不同意赔偿。被告仲建龙未作答辩，亦未提供证据。经审理查明：2006年6月14日，被告马杏芬、仲建龙（甲方、卖方）与高明（乙方、买方）通过中介签订房屋转让合同一份，合同约定：甲方将自有的江阴市锦隆五村7幢401室房屋以225000元的价格转让给乙方，付款方式第一次付定金1万元，第二次付195000元，待房产证下来过户给乙方余款2万元全部付清；甲方保证所转让的房产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方清理并承担法律责任，由此给乙方造成损失的，由甲方赔偿；甲方有协助办理房产过户手续的义务，甲方应于可以领到房产证之日起一个月内无条件协助乙方过户；今后不管房价升降，甲乙双方永不反悔，若发生反悔，反悔方赔偿10万元。合同还约定了其他事项。合同签订后，高明依约支付了定金及购房款共205000元。2007年7月10日，高明与案外人苏维霞通过中介签订房屋转让合同一份，约定高明将江阴市锦隆五村7幢401室房屋以288000元的价格转让给苏维霞，苏维霞依约向高明支付了定金及购房款268000元，高明将涉案房屋交付给了苏维霞，苏维霞装修后入住。2008年11月4日，马杏芬就上述涉案房屋向房产管理部门申领了产权登记，所有权人为马杏芬一人。2013年9月2日，马杏芬转让了上述房屋部分份额给仲建龙，所有权人变更为马杏芬、仲建龙两人，其中马杏芬份额为99%，仲建龙份额为1%。此后马杏芬、高明、苏维霞就涉案房屋过户问题通过中介多次协商未成，房屋一直未办理过手续。2014年9月10日，马杏芬、仲建龙为仲建龙向朱海斌借款，将江阴市锦隆五村7幢401室房屋抵押给朱海斌并办理了抵押登记手续。2014年10月27日，朱海斌为借款将马杏芬、仲建龙诉至本院，本院于2014年12月12日作出判决，确认朱海斌就江阴市锦隆五村7幢401室房屋在40万元内享有优先受偿权。2015年1月5日，苏维霞向本院提起诉讼，要求高明、马杏芬、仲建龙协助办理涉案房屋的过户手续，因该房屋的抵押未消除，过户已不可能，本院于2015年3月18日判决驳回苏维霞的诉讼请求。2015年5月7日，苏维霞再次诉至本院，请求解除其与高明签订的房屋转让合同、返还购房款并赔偿损失。2015年7月8日，高明诉至本院请求解除其与马杏芬、仲建龙签订的房屋转让合同，返还购房款并赔偿损失。2016年7月6日，本院就苏维霞案作出判决，判决解除苏维霞与高明签订的房屋转让合同，高明向苏维霞返还购房款268000元并赔偿损失243800元，高明负担诉讼费、鉴定费13950元，该判决已发生法律效力。本案审理期间，本院多次通知双方调解，因仲建龙一直未到庭，且马杏芬与高明意见相距较大，导致调解未果。审理中，高明将其主张的损失数额变更为320750元。另查明：2015年6月10日，马杏芬、仲建龙为向黄士建借款再次将江阴市锦隆五村7幢401室房屋办理了抵押登记，抵押未注销。以上事实，有房屋转让合同、收条、本院（2015）澄民初字第125号民事判决书、（2015）澄滨民初字第01216号民事判决书及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，高明与马杏芬、仲建龙签订的房屋转让合同，系双方真实意思表示，无法定无效情形，应为合法有效。作为房屋买受人高明依约支付了购房款，但作为出卖人马杏芬、仲建龙在领取房产证后未履行双方合同的约定，未将房屋过户给高明，且为借款将涉案房屋设立抵押，导致过户不能，高明不能实现合同目的，其依法享有合同解除权，故本院对高明要求解除房屋转让合同的请求予以支持。本案受理后，本院于2015年8月13日向马杏芬、仲建龙送达了诉状副本、应诉通知书等材料，视为通知了两人，故高明与马杏芬、仲建龙签订的房屋转让合同于2015年8月13日解除。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，本案双方房屋转让合同解除后，马杏芬、仲建龙应返还高明先前支付的购房款205000元。关于高明主张的损失，根据生效的本院（2015）澄滨民初字第01216号民事判决，高明应赔偿苏维霞损失243800元、负担诉讼费、鉴定费13950元，该费用系因马杏芬、仲建龙违约造成的损失，高明主张上述损失符合法律规定，本院予以支持；高明将涉案房屋以225000元的价格购买后，以288000元的价格出售，其差价63000元（288000元-225000元），系可得利益损失，高明主张该损失符合法律规定，本院予以支持，因此，高明的损失合计为320750元（243800元+13950元+63000元）。关于高明主张违约金的请求，因其损失已得到补偿，本院不予支持。关于马杏芬抗辩其只收到购房款200000元，因收条载明收到的购房款为205000元，故本院对该抗辩意见不予采信。被告仲建龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的懈怠，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、高明与马杏芬、仲建龙2006年6月14日签订的房屋转让合同于2015年8月13日解除。二、马杏芬、仲建龙应返还高明购房款205000元并赔偿损失320750元，以上合计525750元，于本判决发生法律效力之日起十五日内给付高明。三、驳回高明的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10050元，保全费2520元，公告费660元，合计13230元（原告高明已预交），由高明负担1010元，由马杏芬、仲建龙负担12220元，马杏芬、仲建龙应负担部分于本判决发生法律效力之日起十五日内给付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。审 判 长  李友宗人民陪审员  韩福海人民陪审员  陶一鸣二〇一六年七月二十九日书 记 员  潘 佳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。