山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终2324号上诉人（原审原告）姜秀峰，女，1975年12月9日出生，汉族，自由职业者，住济南市。委托代理人刘伟，山东中强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）山东腾骐置业发展集团有限公司，住所地济南市。法定代表人陈庆国，董事长。委托代理人黄付红，男，1981年5月26日出生，汉族，该公司员工，住济南市。上诉人姜秀峰因与被上诉人山东腾骐置业发展集团有限公司（以下简称腾骐置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省济阳县人民法院（2015）济阳民初字第1599号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定：姜秀峰与腾骐置业公司于2009年12月23日签订商品房买卖合同及补充协议一份，合同约定，姜秀峰购买腾骐置业公司开发商品房一套，交付日期为2010年12月30日，如果腾骐置业公司逾期交房超过90天，买受人要求继续履行合同的，自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。并约定出卖人即腾骐置业公司应在商品房交付使用后24个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。其第十五条第一款第二项约定：“2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金”，双方同时签订补充协议（即商品房买卖合同附件四），第十条约定：“出卖人最迟应在交付房屋之日起二十四个月内办理产权证书，若由于出卖人的责任，致使买受人在房屋实际交付或视为交付（以二者较早者为准）后第二十五个月起，买受人所购房屋的物业费由出卖人支付，直至取得房屋权属证书为止。”合同签订后，姜秀峰按约定支付了房款。腾骐置业公司于2013年6月27日向姜秀峰交付涉诉房屋，腾骐置业公司未办理房屋权属证书。原审法院认为：（一）关于逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。原审法院认为，诉讼时效从当事人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。腾骐置业公司违约行为一经发生，其侵害了姜秀峰合法权益的事实即已确定，姜秀峰应知道自己的权利受到侵害，诉讼时效开始计算。根据双方的合同约定，逾期交房的违约金按日计算，逐日产生，系分别独立的债权，其诉讼时效亦应逐日计算。合同约定腾骐置业公司于2010年12月31日前交付房屋，实际交付房屋为2013年6月17日止。姜秀峰所享有的逾期交房违约金债权自2011年1月1日起逐日产生，即每日48.6136元，依据合同每日所产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效。姜秀峰于2015年5月28日提起诉讼，其逾期交房违约金请求权的诉讼时效应自起诉日起向前推算两年，即姜秀峰可主张自2013年5月29日起逾期交房的违约金，至腾骐置业公司实际交房日（2013年6月17日）止，腾骐置业公司应承担的违约金损失为972.27元。对于2013年5月29日前的逾期交房的违约金，姜秀峰未提供证据证实诉讼时效存在中止中断的情形，姜秀峰的该项请求权超过诉讼时效期间，原审法院不予支持。（二）关于姜秀峰要求腾骐置业公司三个月内办理房地产权属证书的诉讼请求。原审法院认为，双方签订房屋买卖合同，约定于房屋交付后二十四个月内办理房屋权属证书，腾骐置业公司应按合同积极履行义务。庭审中，腾骐置业公司辩称因小区内存在幼儿园违章建筑及违章经营的问题导致无法通过行政机关审核，故无法承诺在三个月内办理房屋权属证书，原审法院经审查后认为，腾骐置业公司所述问题皆发生于腾骐置业公司开发建设的小区内，在小区建设伊始对于各类违规问题均具备一定的防范能力，具有可控性，对于现在出现的问题腾骐置业公司负有责任，应当采取积极有效的措施处理解决，尽快达到办理房屋产权证书的合法要求，协助姜秀峰办理房屋产权证书。姜秀峰主张腾骐置业公司在三个月内办理房屋权属证书客观上存在诸多腾骐置业公司无法控制的因素，且办理房屋权属证书亦属于行政职权，腾骐置业公司对此负有协助义务，对于姜秀峰的该项诉讼请求原审法院不予支持。腾骐置业公司应在具备办理房屋产权证书的条件时积极协助姜秀峰办理房屋产权证书。（三）关于姜秀峰要求腾骐置业公司支付逾期办理房地产权属证书违约金及赔偿逾期支付违约金损失的主张。姜秀峰主张双方合同约定的逾期办理房产证的违约金约定过低，应予调高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。腾骐置业公司主张双方在补充协议中约定了逾期办理房产证腾骐置业公司应承担的违约责任，双方均应遵照执行。原审法院经审查后认为，双方签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定诚信履行。合同补充协议中约定“自房屋交付后二十四个月内未办理房屋权属证书，自房屋实际交付后第二十五个月起，姜秀峰所购房屋物业管理费由腾骐置业公司支付，直至取得房屋权属证书”，对于逾期办理房产证的违约责任，双方已有明确约定，违约金的调整以违约行为给姜秀峰造成的损失为依据，可以适当高于姜秀峰损失的30%，但姜秀峰未提交证据证实腾骐置业公司的违约行为给自己所造成的损失，对姜秀峰的该项主张原审法院不予支持。诉讼中，姜秀峰在原审法院指定的期限内未提交自2015年6月17日开始后的物业费单据，对姜秀峰主张的逾期办理房屋权属证书而产生的违约金的诉讼请求原审法院不予支持。原审法院依照依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一》第四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决：一、山东腾骐置业发展集团有限公司支付给姜秀峰逾期交房违约金972.27元。二、驳回姜秀峰其他诉讼请求。案件受理费2860元,姜秀峰承担1430元，山东腾骐置业发展集团有限公司负担1430元。上诉人腾骐置业公司不服原审判决上诉称：（一）原审认定事实错误。1．原审认定上诉人的上诉请求已超过诉讼时效，缺乏事实依据。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，腾骐置业公司应于2010年12月31日前向姜秀峰交付房屋，但腾骐置业公司实际交付日期为2013年。在应交付房屋到实际交付房屋期间，腾骐置业公司的侵权行为一直持续到实际交房日期，持续的侵权行为诉讼时效计算应当自侵权行为结束时开始起算，而姜秀峰提起诉讼的时间为2015年5月27日，距离腾骐置业公司的实际交房日期即诉讼时效起算日期不足两年，因此，姜秀峰的诉讼请求未超过诉讼时效。2．原审认定的双方在补充协议中已对腾骐置业公司逾期办证的违约责任做了约定，缺乏事实依据。商品房买卖合同与补充协议签订的时间为同一天，在主合同商品房买卖合同中双方并未对违约责任进行约定，但在补充协议中腾骐置业公司却以隐蔽的方式对逾期办证的物业费做了约定，明显是恶意规避责任。首先，商品房买卖合同中对于逾期办证的违约责任并无约定；其次，补充协议中对于逾期办证的违约责任也无约定，约定的只是腾骐置业公司逾期办证期间该房屋物业费的承担问题，并不是关于逾期办证违约责任的约定，再就是在补充协议中关于物业费的承担问题，腾骐置业公司未明确说明该物业费的承担是逾期办证的违约责任和违约条款；最后，腾骐置业公司主张的已经对违约责任在补充协议中明确约定属于故意逃避违约责任，属于霸王条款和格式条款，违反公平公正原则以及没有尽到合理的提示义务。（二）原审判决适用法律错误。1．原审认定姜秀峰的诉讼请求超过诉讼时效适用法律错误。腾骐置业公司的侵权行为自应交房之日起一直持续至实际交房之日止，期间是一直持续的，应当适用诉讼时效中关于侵权行为一直持续的特殊规定，诉讼时效开始计算的时间点为该持续侵权行为结束时间，姜秀峰提起诉讼的时间距离侵权行为结束不到两年，因此，姜秀峰的诉讼请求并未超过诉讼时效。2．商品房逾期交房的诉讼时效期间应当区分情况对待，如果房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算，如果房屋不具备的法定的交付条件，诉讼时效期间应当从具备法定的交付条件之日起计算。腾骐置业公司在约定的交付期间至实际的交付期间不具备法定的交付条件，因此，诉讼时效期间应当从房屋交付之日（2013年6月27日）计算。原审判决所认定的自起诉之日起往前推算两年的计算方式不正确。3．原审认定的逾期办证违约金计算依据适用法律错误。腾骐置业公司未按照《商品房买卖合同》的约定为姜秀峰办理房产证，且合同中并未对逾期办证的违约责任作出约定，因此应当适用“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定。因此，原审认定的逾期办证违约金计算依据适用法律错误。综上所述，姜秀峰认为原审判决认定事实错误，适用法律错误，应依法予以纠正。请求：1．撤销原审判决；2．判令腾骐置业公司向姜秀峰支付逾期交房违约金44286.99元（自2010年12月31日至2013年6月27日止）和逾期办证违约金83611.4元（自2012年12月31日至2015年5月27日止），共计127898.39元；3．本案一审、二审全部诉讼费用由腾骐置业公司承担。被上诉人腾骐置业公司答辩称：（一）姜秀峰提出的诉讼时效上诉请求缺乏事实依据，原审中已经对该事项进行了充分论证，原审的认定是正确的。（二）双方在补充协议中已经明确逾期办证的违约金由物业费所代替，逾期办证违约金的数额就是买受人所购买房屋应当缴纳的物业管理费的数额，该条款为双方约定的逾期办证的违约责任的承担问题，是双方认可同意的。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系姜秀峰与腾骐置业公司之间因商品房预售合同的履行而发生的争议，属商品房预售合同纠纷。本案二审的争议焦点为：一、腾骐置业公司逾期交房违约责任诉讼时间期间的起算问题；二、腾骐置业公司是否应当向姜秀峰支付2012年12月31日至2015年5月27日期间的逾期办证违约金。关于焦点一，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2010年12月30日前将商品房交付买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。故腾骐置业公司在2010年12月30日之前未能向姜秀峰交付涉案房屋已构成违约，姜秀峰在2010年12月30日之前未能接受涉案房屋即应当知道权利被侵害。因双方约定由腾骐置业公司按日向姜秀峰支付违约金，故腾骐置业公司违约的天数将直接影响违约金的数额。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条所规定的同一债务是指该债务在合同订立之时即已经确定，时间因素对其内容和范围不再起作用，受到时间因素影响的只是履行方式。故本案双方约定的按日支付的违约金不属于同一债务分期履行，不适用前述司法解释第五条规定，腾骐置业公司按日向姜秀峰支付的违约金亦应按日分别起算诉讼时效期间。姜秀峰所提：腾骐置业公司的侵权行为一直持续到实际交房日期，持续的侵权行为诉讼时效计算应当自侵权行为结束时开始起算；腾骐置业公司在约定的交付期间至实际的交付期间不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应当从房屋交付之日（2013年6月27日）起计算的上诉理由，于法相悖，本院不予支持。但原审判决计算逾期办证违约金至2013年6月17日有误，二审予以纠正，即腾骐置业公司向姜秀峰支付逾期办证违约金1458.41元。关于焦点二，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当商品房交付使用后24个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；《补充协议》约定出卖人最迟应在交付房屋之日起24个月内办理产权证书，若由于出卖人的责任，致使买受人在房屋实际交付或视为交付（以二者较早者为准）后第二十五个月起，买受人所购房屋的物业费由出卖人支付，直至取得房屋权属证书为止。本案中，腾骐置业公司于2013年6月27日向姜秀峰交付涉案房屋，腾骐置业公司24个月的办证期间至2015年6月27日。故姜秀峰要求腾骐置业公司支付2012年12月31日至2015年5月27日期间的逾期办证违约金与双方合同约定不符，缺乏事实根据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，一、维持山东省济阳县人民法院（2015）济阳民初字第1599号民事判决第二项及诉讼费负担部分；二、撤销山东省济阳县人民法院（2015）济阳民初字第1599号民事判决第一项；三、被上诉人山东腾骐置业发展集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人姜秀峰逾期交房违约金1458.41元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2860元，由上诉人姜秀峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  许海涛代理审判员  赵建军代理审判员  何菊红二〇一六年七月七日书 记 员  王 娜