重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0111民初4992号原告：广西银湾物业服务有限公司（统一社会信用代码：91450100282895948A），住所地广西省南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心2008号。法定代表人：胡祝帮，公司董事长（未到庭）。委托代理人：罗自强，男，1990年3月16日出生，汉族，住湖南省茶陵县，系公司员工。被告：黄光玉，女，1965年3月12日出生，汉族，住重庆市大足区。原告广西银湾物业服务有限公司（以下简称“银湾物业公司”）诉被告黄光玉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案受理后，依法由本院代理审判员赵鑫适用小额诉讼程序于2016年7月18日公开开庭进行了审理。原告银湾物业公司的特别授权委托代理人罗自强、被告黄光玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银湾物业公司诉称：被告为重庆市大足区X小区的业主，原告广西银湾物业服务有限公司于2014年10月20日签订物业管理协议，约定原告为大足区X小区提供物业服务，按照合同约定门市物管费为1.6米/平方米,住房物管费为0.8元/平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务。但是，被告于2015年12月1日起停止缴纳物业费，截止2016年5月31日，共计6个月，被告欠缴纳物业费共计911.7元。根据合同法第四条之约定，物业使用人未能按照约定缴纳物业服务费的，应按照每日万分之五的标准向原告支付滞纳金。被告拖欠的物业费产生的滞纳金为34.2元，合计945.9元。经原告多次催收未果，故起诉来院，要求：1、请求法院依法判令被告立即支付五金模具城6-1-16号房物业管理费911.7元，逾期滞纳金34.2元，合计945.9元；2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。被告黄光玉辩称：我的房屋在大足区X小区，面积接近50平方米，从2015年12月1日到现在确实没有缴纳物管费。我们楼梯间的灯坏了，原告的工人维修还要收钱，物管公司把5栋的背后房子私自租给别人使用放货，把我们的路弄坏了也不修补，另外公共地方整成停车场，收钱也不入账，也不用于小区的开支。2016年旧历3月12日，我堆了货在门外，说好了一会就放进去，原告的工人要求我们马上放进去，私自拦车，我的车子还在跑，我们把他们拉开了，他们还是要来拦，把我的腰都整到了，我还去医院输水了的。原告服务态度恶劣，其他人堆东西，都是收了钱的，没有为业主服务，原告服务不到位，原告服务的承诺也没有做到，小区小水道往上冒水。经审理查明：2014年10月20日，原告银湾物业公司（乙方）与重庆市大足区怀远建设投资有限公司（甲方）签订了《大足区X小区物业管理协议》，合同约定，原告银湾物业公司为大足区X小区提供物业服务，大足区X小区各业主按照住宅面积支付物业管理费。双方在合同中第二条约定：物业服务期限暂定为2年，自2014年10月21日起至2016年10月20日止。···第四条约定：1、已入驻的业主：门市1.6元/月.㎡，住房0.8元/月.㎡，厂房1.0元/月.㎡，其中厂房的认定必须是500平方米以上且从事生产加工。2、未入驻未使用适当降低收费标准：门市1.0元/月.㎡，住房0.4元/月.㎡，厂房0.5元/月.㎡。3、2016年1月起甲方未租售的住房按0.2元/月.㎡收取。4、费用收取由乙方按年或季向业主收取。5、业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费的万分之五。第七条约定：1、小区内外围监控设施、路灯、垃圾箱由甲方负责配置。2、业主是否入驻、是否经营由乙方出具相关证明告知甲方，以便甲方随时掌握市场的生产经营状况。···。原告银湾物业公司（乙方）与重庆市大足区怀远建设投资有限公司（甲方）在上述合同中签字并盖章。另查明，被告黄光玉系大足区X小区的业主，房屋建筑面积147.27平方米，套内建筑面积为119.52平方米；该房屋系上为住房、下为门市之一体产权，其中门市的建筑面积为42.67平方米，套内面积为37.92；其中住房的建筑面积为104.6平方米，套内面积为81.6平方米。被告黄光玉自2015年12月1日至2016年5月31日止的物业服务费未向原告银湾物业公司缴纳。上述事实，有原告银湾物业公司营业执照、资质证书、法人身份证明、物业管理协议、缴费通知单、五金模具城辖区综合质检情况、客户服务记录册、业主服务回访表、白夜班交接记录、安保巡查记录、班长交接记录、协管部日常工作班次表、秩序维护部报岗记录表、查岗记录表、车辆进出登记表、2014年关于五金模具城增设安全监控和岗亭的申请、关于X小区1.2.3栋2楼和3楼卫生间遗留问题报告、辖区公函、电表漏水报告、工程遗留问题整改确认表、房屋买卖合同、重庆市房地产面积测算报告书、庭审陈述、庭审笔录等证据载卷为凭，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。原告银湾物业公司与大足区X小区的建设单位重庆市大足区怀远建设投资有限公司就该市场的物业服务内容达成协议，双方签订了前期物业服务合同即《物业管理协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律的规定，该合同合法有效，本院予以认可。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。上述物业服务合同中，系原告银湾物业公司与重庆市大足区怀远建设投资有限公司的意思表示，该表示真实有效，被告黄光玉系该大足工业园区五金市场群钢材模具市场的业主，重庆市大足区怀远建设投资有限公司的意思表示必然对被告黄光玉有约束力，即该物业服务合同必然溯及被告黄光玉。关于物业服务费。支付物业服务费是业主的基本义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务和正常运转的基本保障。根据双方签订的《大足区X小区物业管理协议》，双方对物业费的收取标准作了约定，但对物业费收取基础即按建筑面积或套内面积收取未进行约定，根据举证责任分配原则，由于庭审中原告银湾物业公司主张按照建筑面积收取物业费，其应举示相应证据予以证明，但由于其并未提供充分证据，故本院依法确认物业费按照套内面积进行收取。另关于物业费的收取方式，双方约定为：按年或季向业主收取，现原告主张从2015年12月1日起至2016年5月31日止二个季度的物业费，即为原告选择按照季度收取物业服务费亦符合合同约定。现原告银湾物业公司向被告提供物业服务，被告应支付相应的物业服务费。本案中，原告银湾物业公司作为被告小区的物业管理单位，已按照合同约定基本履行了义务，向被告黄光玉提供了物业服务，被告黄光玉也应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。本案中，被告黄光玉的房屋为住房门市一体产权，其中门市套内面积为37.92平方米；其中住房套内面积为81.6平方米，根据合同约定的收费标准，被告黄光玉共计应缴纳2015年12月1日起至2016年5月31日止物业服务费用为755.71元（1.6元/月·平方米×37.92平方米×6个月+0.8元/月·平方米×81.6平方米×6个月）。现原告银湾物业公司诉请的物业服务费为911.7元（1.6元/月·平方米×42.67平方米×6个月+0.8元/月·平方米×104.6平方米×6个月），本院对原告诉求之金额确认为755.71元。关于原告银湾物业公司要求被告黄光玉支付滞纳金34.2元的诉讼请求。本院认为，因《物业管理协议》第四条第四款约定：费用收取由乙方按年或季向业主收取。第五款约定：业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费的万分之五。因双方约定的物管费收取方式是按年或季收取，即费用收取时间方式不定，现原告主张按季收取滞纳金亦符合合同约定，故被告实际产生滞纳金的物管费系2015年12月1日至2016年2月29日阶段之物管费，经核算滞纳金为17.38元（（1.6元/月·平方米×37.92平方米×3个月×0.5‰×92天+0.8元/月·平方米×81.6平方米×3个月×0.5‰×92天），对此阶段之滞纳金本院予以支持，对于2016年3月1日起至2016年5月31日止的物管费滞纳金本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告黄光玉于本判决生效后十日内支付原告广西银湾物业服务有限公司2015年12月1日起至2016年5月31日止的物业服务费共计755.71元及滞纳金17.38元，以上合计773.09元；二、驳回原告广西银湾物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告黄光玉负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。代理审判员 赵 鑫二〇一六年七月二十五日书 记 员 李暮霞