广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第1729号原告深圳市中环物业管理有限公司金中环物业服务中心，住所地广东省深圳市福田中心区金田路3037号金中环商务大厦16楼东面，组织机构代码。负责人黄伟东。委托代理人郭东伟，广东宝城（前海）律师事务所律师。委托代理人刘彦玲，广东宝城（前海）律师事务所律师。被告深圳高新盛创投电子商务有限公司，住所地深圳市宝安区西乡银田宝安大道4004号旭生大厦15楼1503-1506室，组织机构代码。法定代表人陈志权。被告深圳中深商投资担保有限公司，住所地深圳市福田中心区金田路与福华路交汇处金中环商务大厦主楼3026单元，组织机构代码。法定代表人张弓。原告深圳市中环物业管理有限公司与被告深圳高新盛创投电子商务有限公司（以下简称高新盛公司）、深圳中深商投资担保有限公司（以下简称中深商公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘彦玲到庭参加诉讼。被告深圳高新盛创投电子商务有限公司、深圳中深商投资担保有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，被告高新盛公司于2014年购买了深圳新浩房地产公司开发的金中环大厦主楼公寓1-3206单元，成为该单元的业主。2014年2月27日，被告高新盛公司与被告中深商公司签订了《房屋租赁合同》，约定由被告中深商公司承租被告高新盛公司的上述物业，租赁期限为2014年3月1日至2017年2月28日。《房屋租赁合同》第十条约定，被告中深商公司负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。2014年3月3日，被告高新盛（业主）与原告签订《前期物业管理服务协议》及《业主公约》，约定由原告为被告提供物业管理服务，被告按约定履行缴纳物业管理费用等义务。同时被告高新盛公司将上述《房屋租赁合同》提交原告处备案。原告提供物业管理服务期间，一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为其提供了完善的物业管理服务。原告每月按时向被告中深商公司送达收费通知单，通知其当月应缴交的各项费用，收到费用后即向其出具合法的税务发票。但是从2015年1月起，被告中深商公司开始拖欠物业管理费等费用，截至2015年7月27日，被告中深商公司已拖欠物业管理费等费用及滞纳金共计人民币38774.53元，其中包括：物业管理费30509.92元、专项维修资金476.7元、电费1242.71元、中央空调系统维护费4576.46元、中央空调运行费287.1元以及由此产生的滞纳金人民币1681.64元（暂计至2015年7月26日）。2015年农历年后，被告中深商公司的办公处即开始大门紧闭无人上班。原告开始电话催缴费用，两被告均不予理睬，后期甚至不再接听电话。2015年3月23日，原告按照被告高新盛公司提交原告处的组织机构代码证复印件上所登记的地址通过邮寄方式发出《关于拖欠物业管理等费用事宜的催缴函》（深中物金中环函字【2015】051号），并将该催缴函张贴于被告中深商公司在“金中环大厦”主楼3202单元的办公物业的大门处。2015年3月26日该邮件被退回，原因为“上门无人，已迁移，电话空号”。2015年7月17日，原告通过深圳市市场监督管理局网站查询到，被告高新盛公司注册登记的营业地址与其提交于原告处的组织机构代码证复印件所登记的地址不符，遂按照被告注册登记的营业地址再次寄送《关于拖欠物业管理等费用事宜的催缴函》（深中物金中环函字【2015】080号），同时再次将该催缴函张贴于物业大门处。几天后邮件再次被退回。原、被告高新盛公司签订的《前期物业管理服务协议》第二条第4款【乙方的权利和义务】的约定：“依据本协议向甲方缴纳物业管理费用”；第五条第六款的约定：“每次交纳费用时间：当月10日前”；第六条第二款的约定：“对于有线电视、居民（或商业）用水、用电、排水费及空调费的收缴标准，均按市物价局最新文件规定收取”；第八条第一款的约定：“目前根据深物价（1998）136号文，关于深圳市住宅（房屋）本体维修基金的管理规定，乙方向甲方缴纳本体维修基金费标准按国家规定标准计取”。《业主公约》第一条（二）业主义务第8项约定：明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约，并承担连带责任。第三条第二款亦明确约定：“业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日万分之五的滞纳金”。原告认为，被告中深商公司欠缴物业管理费等费用的行为已严重侵害了原告的合法权益，而被告高新盛公司作为3206单元的业主，应对被告中深商公司的欠费行为承担连带责任。现被告高新盛公司拒绝履行义务的行为已严重违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》和《业主公约》，构成严重违约,应承担违约责任。原告遂诉至法院，请求判令：1、被告中深商公司立即支付拖欠的金中环大厦主楼3206单元物业管理费、电费、空调费等共计人民币37092.89元；2、被告中深商公司向原告支付拖欠上述第1项费用产生的滞纳金共计人民币1681.64元，按日万分之五计算，暂计至2015年7月27日。3、被告高新盛公司对被告中深商公司的上述欠款承担连带责任。4、本案诉讼费用由两被告共同承担。两被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2014年2月27日，被告高新盛公司与被告中深商公司签订了《房屋租赁合同》，约定由被告中深商公司承租被告高新盛公司所有的深圳市福田区金中环商务大厦主楼3206号房，租赁期限为2014年3月1日至2017年2月28日。租赁期间，被告中深商公司应按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。2014年3月3日，原告与被告高新盛公司签订了《前期物业管理服务协议》及《业主公约》，约定原告对被告高新盛公司所有的深圳市福田区金中环商务大厦主楼3206提供物业管理服务，每月物业管理费为4358.56元（16元/平方*272.41平方米）。专项维修资金每月68.10元（0.25元/平方*272.41平方米）。《前期物业管理服务协议》第六条约定了其他有偿服务费用，约定对于有线电视、居民用水、用电、排水费及空调费的收缴标准，均按市物价局最新文件规定收取。《业主公约》关于业主权利义务条款第（二）条第8款约定：明白并承诺与其他业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约，并承担连带责任。2014年3月3日，被告签订一份《金中环商务大厦32层3206单元出租事宜》，确认租户为深圳中深商投资担保有限公司，租期为2014年3月1日至2017年2月28日止，管理费起计时间为2014年3月3日，确认业主已与上述租户按照国家法律规定办妥租赁手续，并办理租赁备案。明白并承诺，租赁期间，由租户按金中环物业服务中心公示的《金中环商务大厦物业管理服务收费公示》规定的各项收费项目和收费标准支付物业管理费、水电费、维修费、加时空调费、专项维修资金等其他相关费用，租户有拖欠，业主将协助催缴并承担连带责任。如有拖欠，同意物业服务中心停止供水供电处理，同意物业公司按照拖欠费用以每日3‰的标准向租户收取滞纳金。2015年1月起，被告中深商公司开始拖欠物业管理费等费用，截至2015年7月27日，被告中深商公司已拖欠物业管理费30509.92元、专项维修资金476.7元、中央空调系统维护费4576.46元。另查明，原告公司具有国家物业管理企业一级资质。以上事实，有《前期物业服务合同》、《业主公约》、《房产证》、《房屋租赁合同》等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，原告为涉案物业提供了物业管理服务，被告高新盛公司作为涉案物业的业主应当向原告支付物业管理费用。专项维修资金是用于房屋本体共用部位的维修养护而设立的基金，缴纳专项维修资金是被告作为业主的法定义务，被告应当按照相关规定进行缴纳。本案中，两被告签订《房屋租赁合同》，约定被告高新盛公司将涉案物业出租给被告中深商公司使用，租赁期间，被告中深商公司负责支付涉案房屋的物业管理费、专项维修资金、中央空调系统维护费等费用，2015年1月至2015年7月27日，被告中深商公司已拖欠物业管理费30509.92元、专项维修资金476.7元及中央空调系统维护费4576.46元显属不当，原告要求被告中深商公司如数清偿拖欠的物业管理费、专项维修资金及中央空调系统维护费的主张合法有据，本院予以支持。原告要求被告支付电费1242.71元、中央空调运行费287.1元，但未提供任何证据予以证实，本院对此项诉讼请求不予确认。原告要求两被告承担连带责任的诉讼请求，本院认为，原、被告签订的《业主公约》约定，业主的义务包括：明白并承诺与其他业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约，并承担连带责任。故原告要求两被告对所欠款项承担连带清偿责任的诉求，有事实和合同依据，本院予以确认。关于违约金。原、被告签订的《业主公约》中约定，业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体基金等费用以及赔偿违约金的，处以每月万分之五的滞纳金。本院酌定为按照中国人民银行同期贷款利率支付拖欠物业管理费、专项维修资金及中央空调系统维护费的滞纳金。违约金的计算方式如下：以每月拖欠物业管理费、专项维修资金及中央空调系统维护费的数额4713.76元（4358.56元+68.10元+287.10元）为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自每月应缴费用之次日起计至本判决指定支付之日止，即拖欠2015年1月的物业管理费、专项维修资金及中央空调系统维护费的违约金，以人民币4713.76元为基数，自2015年1月11日起计至本判决指定支付之日止；拖欠2015年2月的物业管理费、专项维修资金及中央空调系统维护费的违约金，以人民币4713.76元为基数，自2015年2月11日起计至本判决指定支付之日止；以此类推。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳高新盛创投电子商务有限公司、深圳中深商投资担保有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告深圳市中环物业管理有限公司金中环物业服务中心支付自2015年1月至2015年7月的物业管理费人民币30509.92元及专项维修资金人民币476.70元、中央空调系统维护费4576.46元，以及拖欠上述费用的违约金（违约金以每月拖欠的4713.76元为基数，自2015年1月11日起计至本判决指定支付之日止；拖欠2015年2月的物业管理费、专项维修资金及中央空调系统维护费的违约金，以人民币4713.76元为基数，自2015年2月11日起计至本判决指定支付之日止；以此类推）。二、驳回原告深圳市中环物业管理有限公司金中环物业服务中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币770元，公告费400元，由被告负担。案件受理费、公告费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  何冰清人民陪审员  陈远霞人民陪审员  郭映舜二〇一六年二月二十五日书 记 员  谢 燎书 记 员  董 宏附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第10页共10页