重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0112民初7482号原告成都万科物业服务有限公司，住所地：四川省成都市锦江区静安路1号，组织机构代码：723445820。法定代表人冯霞，执行董事。委托代理人杨青松，重庆博志律师事务所律师。委托代理人刘佳棋，重庆博志律师事务所律师。被告祖能斌，男，1972年5月30日出生，汉族，住重庆市北部新区，现住重庆市渝北区。被告雷秀娟，女，1978年10月30日出生，汉族，住重庆市北部新区，现住重庆市渝北区。委托代理人祖能斌（系被告丈夫），男，1972年5月30日出生，汉族，住重庆市北部新区，现住重庆市渝北区。原告成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）与被告祖能斌、雷秀娟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理后，依法由代理审判员王利萍独任审判。本院依法适用小额诉讼程序审理了本案，并于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托代理人杨青松、祖能斌作为被告及被告雷秀娟的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业诉称，2010年10月9日，原告与万科（重庆）房地产有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由原告对重庆市北部新区XX组团XX大道“XX峰”进行物业管理。该合同生效后，原告如约对该小区进行了物业管理服务，但被告却拒绝支付物业管理费。截至2015年11月，被告共拖欠原告物业管理费及公摊水电费、违约金共计7791.72元，原告多次向被告催收物业服务费及水电公摊费，均未果。现请求法院依法判决：1、被告支付原告2013年7月至2015年11月的物业管理费6391.32元及违约金808.93元；2、被告支付原告公摊水电费591.47元。被告祖能斌、雷秀娟辩称，原告起诉不符合事实，理由如下：1、被告祖能斌、雷秀娟已经按照相应法律法规交纳了相关费用，有原告开具的收款收据为证，被告已经交纳了2015年1月至12月期间的物业服务费及水电公摊费；2、二被告所欠2015年以��的物业服务费及水电公摊费、违约金等费用，二被告已于2015年12月11日与原告物业管理人员即XX峰4栋管家达成了协议，原告同意免去二被告2015年以前的所有物业服务费及水电公摊费、违约金等费用。原告之所以同意免去二被告相应的物业服务费及水电公摊费、违约金，是因为首先，万科物业不能提供达到交房标准的房屋致使二被告未按合同约定按时接房，后经多次整改、修补，2013年10月23日二被告才正式接房，万科物业不能按照重庆市商品房购房合同第九条之规定如期交房已经严重违约，应该赔偿二被告相应的违约金；其次，原告主张的部分物业服务费、水电公摊费及违约金已经超过两年的诉讼时效，不应该得到支持；第三，二被告接房后该房屋经常在冬天发生噪音，影响被告及家人的休息；第四，原告提供的物业服务根本不到位，小区的清洁、绿化、安保等均存在严重隐患，原告提供的物业服务根本不值2元每月每平方米；第五，原告在按照2元的标准向业主收取物业服务费的时候根本没有拿到重庆市物价局的批文，原告的收费属于违法收费；第六，涉案小区有许多公共设施本应属于全体业主，但却被原告占为己有，电梯里的广告收费、会所租金、小区内的摆摊设点等收费均应归业主所有，但是业主根本没有得到这些费用，原告违反了前期物业服务合同及临时管理规约中的相关规定。综上，正是因为原告存在以上的问题，故原告与二被告才在2015年12月11日协商一致，原告同意免去二被告2015年以前的所有物业服务费、公摊水电费、违约金等费用，并同意二被告从2015年开始交纳以后的费用，并承诺在2016年处理好二被告房屋的噪声问题，二被告按约交纳后，原告开具了收据为凭，而原告本身也有相应规定：前面所欠物业服务费未交纳完毕的情况下，是不允许交纳后面的物业服务费的。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：被告祖能斌、雷秀娟系位于重庆市北部新区XX园XX组团控规I18、I17号地块XX峰X幢X号房屋的业主，该房屋建筑面积为125.28平方米，系成套住宅。XX峰与XX府系同一小区。2010年10月9日，以XX府小区的开发商万科（重庆）房地产有限公司为甲方，原告为乙方，双方签订了《XX府前期物业服务合同》一份，该合同主要约定甲方委托乙方为XX府小区提供前期物业管理服务。该合同第七条约定，本合同期限自合同签订之日至2015年12月31日止。合同第十三条约定，本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：别墅住宅：3.5元/月·平方米（不含公共区域水电等公摊）；高层电梯住宅：2.00元/月·平方米（不含电梯费和公共区域水电等公摊）；商业用房：5.00元/月·平方米（含电梯和水电公摊费）；幼儿园：2.50元/月·平方米；本项目在后期开发过程中如有其它类型物业，其物业服务收费标准另行补充约定。合同第十四条约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。业主转让物业时，应结清转让之前的物业服务费，否则，乙方有权依法追交。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月20日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。合同第十��条约定，业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。乙方接受供水、供电、供暖、燃气、信息、有线电视、环卫等专业单位的委托代收水、电、供暖燃气、信息、环卫、光纤等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月20前向乙方交清相关费用。逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起按欠费总额的万分之五计收违约金。该合同第三十一条约定，甲方违反本合同的约定，致使乙方未达成本合同约定的服务质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。但业主或物业使用人不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免交纳的物业服务费。合同第四十六条规定，本合同自双方签字盖章之日起生效。该合同还对物业服务内容及服务标准、双方的权利与义务、���业的经营与管理、专项维修资金的筹集、管理与使用、违约责任等进行了约定。上述合同签订后，原告进驻XX府小区进行物业服务。被告未按时足额交纳相应的物业服务费及水电公摊费。2015年8月20日，重庆市物价局对XX府XX峰的前期物业收费标准到进行了备案，备案的住宅物业服务收费标准为：XX府XX峰2.00元/平方米·月（不含公摊水电费）。审理中，被告举示了收款收据一份，拟证明被告已经向原告交纳了2015年1月至2015年12月的物业服务费及2015年1月至2015年11月的公摊水电费的事实；被告还举示了客户报修任务管理表三份及房屋交接单两份、客户物品签收单一份，拟证明被告实际接房时间是2013年10月23日；被告还举示了光盘一份及照片若干，拟证明原告物业服务不到位；被告未举示证据证明原、被告已经就2015年之前的物业服务费达成了协议。原告认可被告已经交纳2015年1月至2015年12月的物业服务费及2015年1月至2015年11月的公摊水电费。2016年5月6日，原告向本院起诉要求判令被告支付2013年7月至2015年11月期间的物业服务费、公摊水、电费。审理中，原告自愿撤回要求被告给付违约金的诉讼请求。上述事实有《重庆市商品房买卖合同》、《XX府前期物业服务合同》、重庆市前期物业服务收费（市场调节价）备案表、万科物业收款收据、客户报修任务管理表、房屋交接单、临时管理规约以及当事人的陈述等随案为证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告成都万科物业服务有限公司与XX府小区的开发商万科（重庆）房地产有限公司签订的《XX府前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定。该合同的收费标准也已经物价部门备案，合法有效，对小区全体业主具有约束力。原告按合同约定对XX府小区提供了物业服务，履行了合同义务。被告未按合同约定交纳物业服务等费，已构成违约，故被告应向原告支付相应的物业服务费等费用。原告起诉要求被告支付2013年7月至2015年11月期间的物业服务费及公摊水电费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，审理中，被告提出诉讼时效的抗辩，原告未向本院提供证据证明其在2016年5月6日前对被告催收过物业服务费，故对超出诉讼时效的部分费用，本院不予支持。因此，按诉讼时效两年的期间计算，结合原告的诉讼请求，尚未超过诉讼时效的期间为2014年5月7日至2015年11月。因原、被告均认可已经交纳了2015年1月至2015年12月期间的物业服务费及2015年1月至2015年11月期间的公摊水电费，故被告应交纳物业服务费及公摊水电费的期间为2014年5月7日至2014年12月。对于2014年5月的物业服务费应从5月7日开始计算，以5月的31天为基数，2014年5月7日至2014年5月31日应计0.8个月。因此，在2014年5月7日至2014年12月共计7.8个月中，被告应交纳的物业服务费为2.00元/月·平方米×125.28平方米×7.8个月=1954.37元。本院对原告诉请中超出该计算标准的物业服务费部分不予支持。原告要求被告支付公摊水电费591.47元，但未举示相应的证据证明其收费的标准及收费的依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告自愿撤回要求被告给付违约金的诉讼请求，是对其实体权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。被告祖能斌、雷秀娟辩称其与原告协商一致，原告同意免去被告所欠的关于2015年以前的所有物业服务费、公摊水电费、违约金等费用，但其提供的证据不足以证明原告与其达成了协议，现在��告不予认可的情况下，对被告的该抗辩理由，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告祖能斌、雷秀娟在本判决生效之日起十日内给付原告成都万科物业服务有限公司2014年5月7日至2014年12月期间的物业服务费1954.37元；二、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告祖能斌、雷秀娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义��，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告祖能斌、雷秀娟负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  王利萍二〇一六年七月二十八日书 记 员  黄建丽