江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）吉中民三终字第408号上诉人（原审原告）：曾隽颖，个体户。上诉人（原审原告）：盛燕，个体户。委托代理人：沈斌先，江西志诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉安市新世界物业有限公司，住所地江西省吉安市吉州区人民广场北路1号5楼。法定代表人：吴旭阳，总经理。委托代理人：曹文勇，江西一阳律师事务所律师。上诉人曾隽颖、盛燕因与被上诉人吉安市新世界物业有限公司（以下简称新世界公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第277号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年11月22日，经评标委员会评审及《吉安市物业管理服务项目招标中标通知书》［吉市物招中字（2011）第10号］确认，新世界广场小区前期物业管理服务由被告新世界公司中标。同年11月28日，招标单位吉安市九天房地产有限公司与被告签订前期物业服务合同，由被告对新世界广场提供前期物业管理服务，约定物业类型为办公、酒店、商业，建筑面积134666㎡；合同期限自2011年12月1日起至2014年11月31日止。2012年11月18日，原、被告签订《物业管理服务协议》，约定原告承租吉安新世界广场一、二层，使用面积500平方米的商铺，原告按承租商铺的使用面积缴纳物业服务费和公共维护费。物业服务费、公共维护费的缴纳标准为：第一、二计租期为人民币40元／㎡（以下均为人民币），月物管费合计为20000元；第三计租期为每月52元／㎡，月物管费合计为26000元。被告新世界公司为三级物业服务企业。原审法院认为：本案争议的焦点为：1、原告与新世界公司签订的《物业管理服务协议》是否存在可撤销的法定事由2、原告行使撤销权是否超过1年的除斥期间对于第一项争议焦点。首先，物业服务质量问题不是撤销合同的法定事由。原告关于新世界公司的物业服务质量较差，与其收取的物业费不匹配的主张，和其诉请无关，但其可另行主张核减物业收费。其次，原告未提供被告违规中标的证据。2011年11月，经评审及《吉安市物业管理服务项目招标中标通知书》确认，新世界公司成为新世界广场小区中标单位。新世界公司自2011年9月21日开始准予从事物业管理活动，资质等级为三级，其与原告签订《物业管理服务协议》的时间为2013年2月28日，即在此前新世界公司就取得了管理服务资质，不存在资质不明的问题。再次，新世界广场的物业类型为办公、酒店、商业、建筑面积达134666㎡，新世界公司资质为三级，根据《物业管理企业资质管理办法》的规定，“三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”，但是《物业管理企业资质管理办法》是原建设部颁发的部门规章，不属于法律法规，也不属于法律法规规定的禁止性规定和强制性规定，而是属于授权性规定。违反该规定不是撤销合同的法定事由，原告有关被告通过欺诈导致原告重大误解而签订合同等诉称理由缺乏依据，依法不予支持。最后，原告在签订《物业管理协议》时明知合同相对方是新世界公司，也未对合同约定的收费条款提出异议，其基于附近地段其他商场的物业收费标准明显低于原、被告《物业管理服务协议》约定的收费标准，继而提出显失公平的主张没有证据予以证实，对此不予支持。对于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，撤销权应当在具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使。原告与新世界公司签订《物业管理协议》时，具有审查新世界公司是否具备主体资格、资质匹配与否等相关义务，其没有证据证明该合同非其自愿签订，故原告行使撤销权的时间应当从签订合同之日起算。因合同签订之日为2013年3月16日，至原告起诉之日的2015年3月24日已超过1年，故原告行使撤销权的时间已超过1年的法定除斥期间，撤销权已经消灭。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告曾隽颖、盛燕的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。上诉人曾隽颖、盛燕不服上述判决，向本院提出上诉称：一、上诉人不符合《物业管理服务协议》的主体。上诉人2012年11月18日与吉安市莱斯百货有限公司签订《商铺租赁合同》，用于经营牛好客餐饮店。当时被上诉人故意隐瞒了其已经与该物业区域的建设单位吉安市九天房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》的事实；同时要求上诉人与其签订《物业管理服务协议》，该《物业管理服务协议》相对《前期物业服务合同》减少了服务项目，增加了上诉人的负担，提高了物业服务费标准。因上诉人在一审开庭前根本不知道有《前期物业服务合同》的存在，导致上诉人一审诉诸偏差，一审判决错误。二、一审法院认定《前期物业服务合同》和《物业管理服务协议》相互矛盾的两份合同同时有效缺乏法律依据。《前期物业服务合同》和《物业管理服务协议》是同一标的的两份合同，两份合同对物业服务费标准的规定相互矛盾，法律逻辑要求只能是其中的一份合同有效，不可能两份合同同时有效。一审法院认定两份合同有效显然是自相矛盾。如果《前期物业服务合同》为无效合同，那么被上诉人就没有进入本物业区域实施物业服务的资格，因而没有与上诉人签订《物业管理服务协议》的资格，在没有签订合同资格的条件下与上诉人签订《物业管理服务协议》依法应当认定无效。如果《前期物业服务合同》合法有效，那么被上诉人就没有权利要求上诉人就提高物业服务费标准签订《物业管理服务协议》。如果以提高物业服务费签订《物业管理服务协议》，那么就是违反有效合同约定提高物业服务收费，属于违规收费，依法应当认定无效。这一法律逻辑推理的结论就是上诉人与被上诉人签订的《物业管理服务协议》无效。三、《前期物业服务合同》是处理本案的依据。《前期物业服务合同》是吉安市九天房地产有限公司依照法律、法规规定的程序，通过公开招标确定被上诉人为新世界广场物业服务企业，并签订了《前期物业服务合同》，这份合同合法有效。上诉人作为物业使用人交纳物业服务费，其本质是代理业主交纳，代理交纳物业费的依据是业主与物业服务企业签订的物业服务合同约定，业主吉安市九天房地产有限公司与被上诉人己经签订了《前期物业服务合同》，并约定了物业服务费标准为每月2.58元／㎡，上诉人照此交纳完全符合法律规定。一审法院判决也认为《前期物业服务合同》有效，而该合同约定的物业服务费却不适用于上诉人，于理于法不符。综上，请求二审撤销一审判决，确认双方签订的《物业管理服务协议》为无效合同，并确认上诉人所交物业费按每月2.58元／㎡元计算。被上诉人新世界公司答辩称：1、从程序上应当驳回上诉人的上诉请求，理由是：上诉人的第二项上诉请求为“确认《物业管理服务协议》为无效合同”，而其一审诉讼请求是主张撤销《物业管理服务协议》，上诉人在二审变更诉讼请求剥夺了被上诉人的上诉权利；上诉人第三项上诉请求为“确认上诉人所交物业费按每月2.58元／㎡计算”，系在二审增加诉讼请求，超出了本案审理范围。2、一审适用法律正确，认定事实清楚。被上诉人是通过招投标进驻新世界综合体项目，上诉人提出物业管理费按每月2.58元／㎡计算，这仅仅针对写字楼和公寓，需要行政许可的审批。而针对商业部分的物业管理费，是由市场调节，商户和物业公司自行决定，政府部门和物价部门不进行监督，上诉人与被上诉人签订的《物业管理协议》是双方的真实意思表示，而且被上诉人也履行了物业管理服务，上诉人应当按照合同条款支付物业费，合同物业费的收费标准是按照市场行情进行调节，并不违反国家法律和行政法规强制性的规定，该《物业管理协议》合法有效。综上，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。根据上诉人的上诉理由和被上诉人的辩称意见，归纳本案的争议焦点为：1、上诉人曾隽颖、盛燕请求撤销与新世界公司签订的《物业管理服务协议》是否超过1年的除斥期间？2、上诉人的上诉请求是否超出了其一审的诉讼请求范围？能否支持？二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：一、关于上诉人曾隽颖、盛燕请求撤销与被上诉人新世界公司签订的《物业管理服务协议》，其行使撤销权是否超过1年除斥期间的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，撤销权应当在具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使。上诉人与新世界公司签订物业管理协议时，具有审查新世界公司是否具备签订合同的主体资格、是否拥有物业管理的相关资质等相关义务，其没有证据证明物业合同的签订不是其自愿所为，应当视为其对签订合同已尽了审查义务并自愿签订，故上诉人行使撤销权的时间应当从签订合同之日起开始起算。因合同签订之日为2013年2月28日，至上诉人起诉之日2015年3月24日已经超过1年，故上诉人行使撤销权的时间超过了1年的法定除斥期间，撤销权已经消灭。因此，上诉人要求撤销与被上诉人新世界公司签订的《物业管理服务协议》的诉讼请求，本院不予支持。二、关于上诉人的上诉请求是否超出了其一审的诉讼请求范围的问题。上诉人赖在信一审诉讼请求为“撤销与被上诉人新世界公司签订的《物业管理服务协议》”，其二审上诉请求为“确认双方签订的《物业管理服务协议》为无效合同，确认上诉人所交物业费按每月2.58元／㎡计算”。由此可以看出，上诉人一、二审诉讼请求不一致，其二审上诉请求对一审诉讼请求进行了变更、增加。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的告知当事人另行起诉”，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定：“…当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的应当在举证期限届满前提出”。据此，上诉人在二审期间对一审诉讼请求进行变更和增加，违反了法律规定，对上诉人的上诉理由本院不予支持，其增加、变更的诉讼请求可另行主张。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人曾隽颖、盛燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖建文代理审判员  胡 婧代理审判员  肖永兰二〇一六年二月二十二日书 记 员  郭 琴