江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)苏中民终字第05364号上诉人（原审原告，反诉被告）丰泽实业（苏州）有限公司，住所地苏州高新区嵩山路56号。法定代表人蒋岚，总经理。委托代理人李红，江苏能成律师事务所律师。委托代理人张娟，江苏能成律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）苏州市希尔钣金制造有限公司，住所地苏州高新区嵩山路56号。法定代表人陆俊翼，总经理。委托代理人彭家兵，上海天闻世代律师事务所律师。上诉人丰泽实业（苏州）有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2014)虎民初字第1160号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：丰泽实业（苏州）有限公司名下所有的坐落苏州高新区嵩山路56号厂房，其厂房所有权面积19935.3平方米。苏州市希尔钣金制造有限公司承租其中1号厂房，租赁面积为2939.73平方。双方于2010年10月18日签订了厂房租赁合同一份。合同约定租赁期限三年（自2010年10月18日至2013年10月17日），租金按10元平方米/月，月租金29397.3元（含税），支付方式每三个月支付一次，保证金约定15万元（不计息）租赁期满清算后余额无条件退还。其厂房租赁合同5.3.1条款约定：甲方（出租方）在厂区己装配变电站，且满负荷运营，乙方（承租方）用电自行向供电部门申请新建变电设备，产权归乙方，甲方在乙方申请过程中积极配合，共同控制造价。其厂房租赁合同7.4条款约定：乙方不能按期交付租金，每逾期一日按逾期付款总额千分之五承担滞纳金，逾期支付超过30天，视为严重违约。7.4条款约定：保证金及预付房租不予退还。7.5.3条款约定：乙方未按期支付房租、水费超过30天。另，物业管理费以6.50元/月/平方米由承租方向出租方交纳。上述厂房租赁合同在履行过程中，经双方庭审确认，合同期限届满后未再续租，自然终止，后承租方自行搬离。承租方尚有租金97011.1元未支付（该部分价款应于2013年8月25日支付），而承租方在出租方处的15万元保证金，出租方也未退还。另查明，双方在签订上述厂房租赁合同的同时又签订了一份装配电协议书。该协议其第三条款约定为：乙方（厂房承租方）申请的独立变电所需设备设施等投资由乙方负担，变电设备设施由乙方委托有资质的相关单位设计、施工、验收并报供电部门审校批准，办妥相关规范合法手续。甲方积极协助乙方及时做好相关工作，共同控制造价。其第五条款约定为：在承租期满结束后，如乙方不再继续租赁甲方厂房，在不发生上述第二条中发生的情况时（注；涉及变电设备抵押权），并保障变电设备运行正常良好的前提下，甲方收购乙方的变电设备。收购价格为设备的原始投资扣除变电设备的使用费后的余额，使用费按照每月KVA计10元按实结算。收购款在乙方将变电设备户名过户到甲方指定单位名下后7个工作日付清。若余额为负数，届时收购价格另行协商。庭审中，丰泽实业（苏州）有限公司对回购变电设备提出质疑，认为苏州市希尔钣金制造有限公司始终未能向丰泽实业（苏州）有限公司提供该变电设备的安全质量保证书、出厂合格证、保修书、出厂检测资料等材料，故苏州市希尔钣金制造有限公司提交了相关材料。如下：关于装配电设备造价情况的说明：（1）.变电器设备费用216000元：1.干式变电器、规格型号SCB10-250/10.5、数量1台、价税56000元；发票号：03271894。2.高压柜（数量1组）、低压配电柜（数量0.5套）、价税92500元；发票号：03560236。3.低压配电柜（数量0.5套）、价税67500元；发票号：03560237。（2）.工程安装费用合计54161.7元：1、用电启动方案编制费500元；发票号：00882868。2、电力负荷管理终端设备费18000元；发票号：00753202。3、安装工程费35661.7元；发票号：01563905、01559163。以上费用共计270161.70元，苏州市希尔钣金制造有限公司为证实其真实性，另提交了与苏州金澄实业有限公司、江苏省电力公司苏州供电公司签订的电力建设工程施工合同，以及苏州供电公司客户服务中心狮山路营业厅交款通知书。2014年4月7日，乙方向甲方发出律师信件一份。再查明，苏州市希尔钣金制造有限公司为对其变电设备质量状况与价格客观真实性得到证实，同意由专业机构进行现场勘验、实地检测，原审法院遂依法委托浙江省方正校准有限公司进行产品质量鉴定。该司于2014年12月19日出具方正鉴字2014F054号鉴定报告，其经过现场勘验、检测、技术分析，认为：（1）外观整体较好，高压柜及干式变电器不存在任何的机械和电气损伤，低压配电柜虽然存在电气损伤，但不会影响使用，内部电气连接规范，母排及连接金属光泽好；（2）检测结果表明均符合国家标准要求；（3）输出电压正常；（4）提供了供电部门的图纸审核合格证明与用户详细信息，同时结合现场电力部门安装的监视设备，说明该套配电系统确实经过电力部门的审核批准后投入使用，而电力部门审核包括系统安全性等和产品质量相关的内容。鉴定意见是现场配电设备未发现导致不能继续使用的质量问题。但对存在的缺陷（低压配电柜的母排上存在曾经电击的痕迹，存在小缺口，具有安全隐患；总开关的按钮存在缺陷，有时按下去后不能自动回复），需要进行维修及更换部分元器件。苏州市希尔钣金制造有限公司垫付鉴定费40000元。遂，苏州市希尔钣金制造有限公司委托苏州市灵湖电力安装工程有限公司进场对产品缺陷进行维修及更换部分元器件。并向供电部门交纳了复电费，供电部门出具了用电检查结果通知书，要求在2015年4月7日前将变电所杂物清除，以便变压器投运。丰泽实业（苏州）有限公司承诺杂物已清理完毕。庭审中苏州市希尔钣金制造有限公司针对丰泽实业（苏州）有限公司提交的电力部门出具的欠电费通知单以及违约通知书，以用电检查结果通知书的内容于2015年4月3日已处理完毕。故，原审法院在庭审中要求苏州市希尔钣金制造有限公司在5个工作日内通知供电部门进行送电，并出具供电部门的情况说明，以便证实上述各自说法理由成立。并释明丰泽实业（苏州）有限公司已作出承诺杂物已清除，如仍存在杂物不能送电或不予配合，责任在丰泽实业（苏州）有限公司。再次查明，变电设备其价值经委托苏州市价格认定局进行价格鉴定，该局于2015年6月17日出具苏价证民鉴[2015]52号关于变电设备的价格鉴定结论书。以价格鉴证标的为250KVA干变电设备购置安装工程，基准日2010年11月19日，市场价格为262000元/项*1项。苏州市希尔钣金制造有限公司预交价格鉴证机构收费2850元。另，合同约定变电设备折旧费，其计算公式应为：10元/月/KVAx250KVAx。苏州市希尔钣金制造有限公司认为期间算至租赁合同到期（2010年12月至2013年10月）34个月，丰泽实业（苏州）有限公司认为从2010年10月18日至实际搬离之日或实际完成交付之日。以上事实，由丰泽实业（苏州）有限公司提交的证据：厂房租赁合同、装配电协议书。反诉原告提交的证据：厂房租赁合同、物业管理服务协议、装配电协议书，电力建设工程施工合同、高压供用电合同、关于装配电设备造价情况的说明以及变电设备发票3份（金额216000元）、安装工程发票4份（金额54161.70元）、变电设备的主管部门审批、验收、安装资料，方正鉴字2014F054号鉴定报告及发票（金额40000元）；律师函及EMS回执，维修保养材料（维修单位资质、设备标牌复印件2份，维修后准备开机情况汇报2份（供电部门交款通知书、复费电发票、欠电费通知单、违约通知书）、用电检查结果通知书、可以送电通知函，以及价格鉴定结论书，与庭审笔录在卷佐证。原审原告丰泽实业（苏州）有限公司的诉讼请求为：判令苏州市希尔钣金制造有限公司立即移除其占用丰泽实业（苏州）有限公司厂房的所有变电设备，支付租金97011.1元（2013年8月、9月、10月），支付占用变电间房屋使用费9188元（自2010年10月18日暂算至2014年4月10日至实际搬离之日止，10元/月/平方，测量面积67.5平方），支付逾期付款违约金48472.44元；本案诉讼费由苏州市希尔钣金制造有限公司承担。反诉原告苏州市希尔钣金制造有限公司反诉请求为：丰泽实业（苏州）有限公司应履行装配电协议书约定的义务，要求丰泽实业（苏州）有限公司支付变电设备款185161.7元及利息（变电设备主张原价270161.7元，按协议约定10元/月/KVA，总计250KVA，计算34个月，该部分实际是由使用方应承担的使用费，即折旧费）；丰泽实业（苏州）有限公司应退还房屋租赁保证金52988.9元及利息。上述两项利息部分从2014年7月2日起计算。由丰泽实业（苏州）有限公司承担反诉诉讼费。原审法院认为，丰泽实业（苏州）有限公司与苏州市希尔钣金制造有限公司签订的《房屋租赁合同》及装配电协议书，系双方当事人真实意思表示，该《房屋租赁合同》与装配电协议书，合法有效。出租方与承租方均应当按该租赁合同与协议书的约定全面履行各自义务。凡当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，应承担违约责任。关于房屋租赁合同终止后，装配电协议项下的变电设备应否由丰泽实业（苏州）有限公司回购。原审法院认为，双方装配电协议书中明确约定，承租期满，变电设备没有抵押且运行正常良好的情况下，应当由房屋出租方[即丰泽实业（苏州）有限公司]回购。现已查明，该变电设备供电部门既然验收合格并长期供电，现经专业机构依据国家相关标准质量认证，现场产品和证书完全吻合，为业内知名度较高企业生产的产品。现场进行通电试验，工作正常、运行良好，对细微缺陷也已有苏州市希尔钣金制造有限公司进行了修复，且不存在抵押，因此房屋出租方[即丰泽实业（苏州）有限公司]应当按约回购。关于回购价格，回购价格为设备的原始投资扣除变电设备的使用费余额，使用费按照每月每KVA计10元计算。经过与鉴定的市场价格比对，苏州市希尔钣金制造有限公司主张的初始购置价270161.70元并未过分偏离正常市场价格，故原审法院以价格鉴证标的250KVA干变电设备购置安装工程（以基准日2010年11月19日的市场价格262000元/项*1项）予以认定。关于扣减的使用费，装配电协议约定设立的独立变电设备的装机容量为250KVA，合同同时约定现苏州市希尔钣金制造有限公司自认可按装机容量的最大值计算每月的使用费，原审法院予以采纳，即变电设备的使用费为85000元（10×34×250）。故，房屋租赁合同终止时，丰泽实业（苏州）有限公司应当按约支付苏州市希尔钣金制造有限公司变电设备回购款177000元（262000-85000），原审法院对苏州市希尔钣金制造有限公司要求丰泽实业（苏州）有限公司支付变电设备回购款的反诉请求予以支持。关于丰泽实业（苏州）有限公司主张的房屋租金97011.10元，按照合同应由苏州市希尔钣金制造有限公司负担，可在苏州市希尔钣金制造有限公司承租房屋时支付的保证金中予以结算，尚余保证金52988.90元应于退还，原审法院对苏州市希尔钣金制造有限公司要求丰泽实业（苏州）有限公司返还保证金的反诉请求亦予以支持。关于丰泽实业（苏州）有限公司主张的变电间房屋使用费的诉讼请求。现已查明，房屋租赁合同终止后，苏州市希尔钣金制造有限公司即将承租房屋返还了丰泽实业（苏州）有限公司，双方争议的变电设备在合同终止后应当由丰泽实业（苏州）有限公司回购，即变电设备占用的场所的使用费应当由丰泽实业（苏州）有限公司自行负担，故原审法院对丰泽实业（苏州）有限公司的该项诉讼请求予以驳回。据此，丰泽实业（苏州）有限公司在租赁合同终止后应当返还苏州市希尔钣金制造有限公司的保证金52988.90元、给付变电设备回购款177000元。苏州市希尔钣金制造有限公司并不具有逾期付款行为，故对丰泽实业（苏州）有限公司本诉请求苏州市希尔钣金制造有限公司支付逾期付款违约金的诉讼请求予以驳回。综上所述，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零八条之规定，判决如下：一、驳回丰泽实业（苏州）有限公司的所有诉讼请求。二、丰泽实业（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日返还苏州市希尔钣金制造有限公司保证金52988.90元、并给付变电设备回购款177000元，合计229988.90元；以及逾期利息（以229988.90元为基数，自2014年6月25日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，计算至实际给付之日止）。本诉案件受理费3366元、反诉案件受理费2436元、质量鉴定费40000元，合计45802元，由丰泽实业（苏州）有限公司负担；价格鉴证机构收费2850元，由丰泽实业（苏州）有限公司与苏州市希尔钣金制造有限公司各负担1425元。上诉人丰泽实业（苏州）有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人在承租期内多次拖欠租金，最后一期即2013年8月18日至2013年10月17日的租金应在2013年8月25日之前付清，而至今未付，合计97011元。根据合同约定，被上诉人作为承租人应及时付清租金并承受保证金不予退还的法律后果。原审判决模糊了保证金与租金的概念，违背了双方签订合同时订立保证金条款的初衷；二、关于变电设备回购，根据《装配电协议书》，上诉人回购被上诉人的变电设备是有前提条件的，上诉人在双方合同快到期前，多次发函致被上诉人交涉变电设备事宜，被上诉人表示会自行移除，双方重新达成了合议。因被上诉人无法提供设备相关文件，故对此设备进行了质量鉴定，一审判决由上诉人承担全部鉴定费用不合情理；三、涉案设备缺少质量合格证明，被上诉人也未提供主管部门审批验收合格材料。四、浙方正鉴字第2014F054《鉴定报告》所述“未发现导致不能继续使用的质量问题”，但“无完整的质量合格证明，部分装置缺少产品合格证明”，故未发现不等于不存在，原审法院判决以原价认定回购款，不合法也不合理。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判为：1、被上诉人支付拖欠租金97011元、滞纳金48472.4元；2、上诉人依约定没收被上诉人租房保证金15万元；3、被上诉人移除变电设备；4、重新分配双方之间案件受理费及鉴定费；5、二审案件受理费由被上诉人负担。被上诉人苏州市希尔钣金制造有限公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判。二审查明，《厂房租赁合同》第4.2条约定：乙方于合同签订日后在2010年10月25日前支付租房保证金RMB145516.65元，考虑到水费保证金因素，合计取整15万元保证金。以上保证金在租赁期内不计息，租赁期满清算后余额无条件退还乙方。甲方在约定日期前未收到租房保证金的，本合同废止。第7.4条约定：乙方不能按期交付租金的，每逾期一日按逾期付款总额的千分之五承担滞纳金，逾期支付超过30天，甲方有权视乙方为严重违约，可单方面终止合同。第7.5条约定：下列情况，甲方视乙方为严重违约，可提前解除合同并收回出租房屋，所收保证金及预付房租不予退还，并可就实际损失向乙方索赔。7.5.3乙方未按期支付房租、水费超过30天的。本院查明的其他事实与原审查明的事实相一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方签订的《厂房租赁合同》及装配电协议书，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，均合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。被上诉人未支付《厂房租赁合同》最后一期（2013年8月25日至2013年10月17日）的租金97011.1元（该部分价款应于2013年8月25日支付），构成违约，应当承担违约责任。被上诉人至今未交最后一期租金，上诉人认为因被上诉人未按期支付房租超过30天故根据合同约定被上诉人所交保证金应不予退还，但上诉人在合同期满前并未根据《房屋租赁合同》第7.5条提前解除合同，收回房屋，且合同4.2条也约定了保证金在租赁期满清算后余额无条件退还乙方。因此，在合同届满之日即2013年10月17日，上诉人理应使用保证金进行结算以避免损失的扩大。根据合同第7.4条约定：乙方不能按期交付租金的，每逾期一日按逾期付款总额的千分之五承担滞纳金。但该逾期付款标准过高，本院根据双方过错，酌情调整为按年利率6%计算。故自2013年8月26日至2013年10月17日，被上诉人逾期共计53天，应承担逾期付款违约金845元。2013年10月18日至今，因上诉人未及时用保证金进行结算止损，故属于上诉人扩大损失，本院不再支持上诉人相应滞纳金的请求。因此，上诉人在被上诉人交纳的保证金150000元中，扣除被上诉人欠交的租金97011元以及滞纳金845元后，余款52144元，应退还被上诉人。关于涉案变电设备问题。上诉人表示双方重新达成了合议，被上诉人自行移除，但未提供任何依据，而被上诉人予以否认，故双方之间关于涉案变电设备仍应按《装配电协议书》履行。根据该协议第五条的约定，在涉案变电设备没有抵押且运行正常良好的情况下，由上诉人对该设备进行收购。现经专业机构依据国家相关标准质量认证，现场产品和证书完全吻合，为业内知名度较高企业生产的产品。现场进行通电试验，工作正常、运行良好，对细微缺陷也已有苏州市希尔钣金制造有限公司进行了修复，且不存在抵押，因此上诉人应当按约回购。关于设备的总价款，应按鉴定结论262000元计算，关于扣减的使用费，装配电协议约定设立的独立变电设备的装机容量为250KVA，合同同时约定现苏州市希尔钣金制造有限公司自认可按装机容量的最大值计算每月的使用费，可予以采纳。根据计算，上诉人应支付被上诉人变电设备回购款177000元。但，根据《装配电协议书》第五条的约定，收购款应在被上诉人将变电设备户名过户到上诉人指定单位名下后7个工作日付清。现被上诉人并未将变电设备过户至上诉人指定单位名下，故上诉人支付变电设备回购款的前提条件不存在。故对被上诉人要求上诉人支付回购款的反诉请求不应予以支持。根据《装配电协议书》约定，在承租期满结束后，如被上诉人不再租赁厂房，则被上诉人要保障涉案变电设备运行正常良好的情况下，由上诉人对该设备进行收购。因上诉人对该设备提出质疑，认为被上诉人未能提供该设备的安全质量保证书等材料，且涉案变电设备存在缺陷，需进行维修及更换部分元器件，被上诉人为了启动回购条款，履行对涉案变电设备运行正常良好的保障，申请了质量鉴定。故在一审时被上诉人申请的涉案变电设备的质量鉴定费用40000元，应由被上诉人承担。对于设备的价格鉴定，根据鉴定结论，被上诉人主张的初始购置价未明显偏离正常市场价格，故对价格鉴定费用2850元，由上诉人负担。综上，原审判决认定有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销苏州市虎丘区人民法院(2014)虎民初字第1160号民事判决。二、苏州市希尔钣金制造有限公司支付丰泽实业（苏州）有限公司租金97011元以及逾期付款违约金845元，合计97856元。三、丰泽实业（苏州）有限公司返还苏州市希尔钣金制造有限公司保证金150000元。四、上述二、三项折抵后，丰泽实业（苏州）有限公司于本判决生效后十日内返还苏州市希尔钣金制造有限公司保证金52144元，以及逾期利息（以52144元为基数，自2014年7月2日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，计算至实际给付之日止）。五、驳回丰泽实业（苏州）有限公司其余诉讼请求。六、驳回苏州市希尔钣金制造有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3366元，由苏州市希尔钣金制造有限公司负担2130元，由丰泽实业（苏州）有限公司负担1236元，一审反诉案件受理费2436元，由丰泽实业（苏州）有限公司负担533元，由苏州市希尔钣金制造有限公司负担1903元。质量鉴定费40000元，由苏州市希尔钣金制造有限公司负担。价格鉴证机构收费2850元，由丰泽实业（苏州）有限公司负担。因本诉案件受理费为丰泽实业（苏州）有限公司预交，反诉案件受理费、质量鉴定费、价格鉴证机构收费由苏州市希尔钣金制造有限公司预交，相互抵扣后，丰泽实业（苏州）有限公司需支付苏州市希尔钣金制造有限公司1253元，于本判决生效后十日内履行。二审案件受理费3366元，由苏州市希尔钣金制造有限公司负担2130元，由丰泽实业（苏州）有限公司负担1236元，该部分案件受理费由丰泽实业（苏州）有限公司预交，苏州市希尔钣金制造有限公司负担部分，于本判决生效后十日内履行。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾审 判 员  孙 毅代理审判员  黄学辉二〇一六年七月四日书 记 员  闻 艺