陕西省靖边县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0824民初2251号原告中国建设银行股份有限公司靖边支行，住陕西省榆林市靖边县新东街35号云顶华亭商住楼。负责人尹强，任该行行长。委托代理人薛正龙，男，系建行职工。被告刘庆雪，女，汉族。被告张波，男，汉族。被告榆林市鑫源房地产开发有限责任公司，地址：榆林市经济开发区。法定代表人徐晓军，任该公司董事长。原告中国建设银行股份有限公司靖边支行诉被告刘庆雪、张波、榆林市鑫源房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人薛正龙到庭参加了诉讼，被告刘庆雪、张波、榆林市鑫源房地产开发有限责任公司负责人经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告刘庆雪、张波因购房需要，向原告申请住房按揭贷款，经原告审批后，双方于2010年9月13日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，以下简称《借款合同》。合同约定，借款金额为26万元，期限为贰佰肆拾个月，自2010年9月13日至2030年9月13日，贷款利率为月利率，即基准利率上浮10%，逾期90日以上在合同原执行利率的基础上上浮20%，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，还款方式为等额本息还款法，还约定了提前还款的条件及违约责任等内容。被告刘庆雪、张波以东方大厦小区1座2单元802室房产一套为其《借款合同》项下债务提供抵押担保。另外，为了确保东方大厦项目下商品房销售顺利进行，原告与被告榆林市鑫源房地产开发有限责任公司于2010年7月21日签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房借款保证金质押合同》，根据两份合同约定，被告榆林市鑫源房地产开发有限责任公司自愿为被告刘庆雪、张波在原告处的贷款提供最高额连带责任担保。《借款合同》签订后，原、被告在在抵押机关办理了抵押登记，原告向被告足额发放了贷款，现被告刘庆雪、张波不按借款合同约定按时履行偿还义务，已构成违约。现请求：1、判令解除原告与被告刘庆雪，张波签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并由二被告一次性偿还原告借款本金225695元及截至2015年9月15日的利息及罚息6378.87元。2、判令被告刘庆雪，张波向原告支付本金225695元从2015年9月16日起至款付清之日止的利息（利率按中国人民银行公布施行的同期同类贷款利率上浮20%计算的利息）。3、判令被告刘庆雪，张波以其所有的抵押物拍卖，变卖所得价款优先偿还原告借款本息。4、判令被告榆林市鑫源房地产开发有限公司对上述全部债务承担连带责任。5、判令由被告承担本案诉讼费，保全费，鉴定费，评估费，拍卖费，律师费等原告因实现债权而产生的全部费用。原告向法庭提交了以下证据第一组证据，借款合同及被告身份证明一份，共26页，及个人贷款对账单一份及现行人民币基准利率表一份。用于证明被告刘庆雪、张波向原告中国建设银行股份有限公司借款26万元，偿还了部分本金和利息后，尚欠原告本金及利息221062.91元的事实，借款合同第十六条及第第十七条约定，借款人不按合同约定按时还款，可以解除合同并向借款人罚息。被告从2015年4月11日起逾期偿还借款的，罚息截止原告起诉时为6378.87元。按照合同第十七条及第34页约定，借款人存在不按时足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，上浮利率为在执行原利率的基础上浮20%计算，现行人民币同期贷款基准利率为4.9%，原执行利率为人民币同期贷款基准利率下浮10%，那么4.9%先下浮10%，再上浮20%，原告请求被告偿还剩余借款本金221062.91元的年利率为5.29%。第二组证据，个人住房借款保证金质押合同一份共4页，个人住房（商业用房）借款最高额保证合同一份共4页，用于证明被告榆林市鑫源房地产开发有限责任公司为其修建的东大街1号东方大厦项目所属的住房下所有与银行发生借贷关系的购房户提供了担保，被告刘庆雪、张波向原告借款用的是东方大厦1幢2单元802室作担保，被告榆林市鑫源房地产开发有限责任公司为原告提供担保的购房户包括被告刘庆雪、张波，故应该承担连带清偿责任。被告刘庆雪、张波、榆林市鑫源房地产开发有限责任公司负责人均未到庭进行答辩，未向法庭提交证据。本院对原告提供的证据作如下认定对原告提供的第一组、第二组证据，因该证据来源合法，与本案具有关联性，能证明案件事实，本院予以采信。本院根据原告的陈述、举证及法庭认证查明以下事实：2010年9月13日，原告与被告刘庆雪、张波签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。约定了借款金额为26万元，贷款用途为购买榆林市鑫源房地产开发有限责任公司修建的位于靖边县东大街1号东方大厦小区1座2单元802室房产一套，贷款期限为贰佰肆拾个月，即从2010年9月13日至2030年9月13日。贷款利率为月利率，即基准利率下浮10%，还款方式为等额本息还款法，合同第十六条违约责任条款约定的违约情形有13种，其中一种为借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项。第十七条违约救济措施有1、停止发放本合同项下的借款。2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。3、解除与借款人的借贷关系。4、向借款人收取违约金等14条。合同第四十一条第叁项约定，本合同生效后，在借款期限内借款人应当按期足额偿付本息，如出现逾期拖欠90天（含）以上情形的，贷款人有权从逾期91天（含）起将借款人全部未清偿贷款的合同执行利率在原执行利率的基础上上浮20%，并同时依据新的执行利率及合同约定的上浮幅度计收罚息，直至借款人偿还完所有到期拖欠本息后6个月，由借款人提出申请，经贷款人审批同意后方可恢复原合同执行利率。贷款人有权行使借款合同约定的其他违约救济措施。被告刘庆雪、张波用购买的东方大厦小区1座2单元802室房产一套（权证号码为：靖房预靖边县字第004848号）作为抵押，并办理了抵押登记。同时，被告榆林市鑫源房地产开发有限责任公司与原告于2010年7月21日签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房借款保证金质押合同》，合同约定，被告榆林市鑫源房地产开发有限责任公司为东方大厦项目所属之住房的与原告发生借贷关系的全部债务人提供连带保证责任。《借款合同》签订后，原告向被告足额发放了贷款，被告刘庆雪、张波从2010年11月11日开始按揭给原告进行等额偿还本息，从2011年3月11日，二被告开始出现逾期偿还的现象，至2015年9月15日以后，二被告再未向原告偿还过本金及利息，已经逾期10个月。二被告向原告偿还的本金共计38937.09元。剩余借款本金221062.91元贷款本金未付。本院认为，原告与被告刘庆雪、张波之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，不违反法律和行政法规的规定，应认定为有效，原、被告应全面积极履行。被告刘庆雪、张波未按约定履行还款义务，已经逾期10个月，构成违约，按照约定，原告有权解除合同，要求被告履行还款义务。故原告的第一项、第二项诉讼请求本院予以支持。因原告提供的证据证明被告刘庆雪、张波尚有借款本金221062.91元未还，故原告请求被告偿还的借款本金为221062.91元。因截止开庭时逾期利息及罚息超过原告诉请的6378.87元，故以6378.87元为准，剩余借款本金221062.91元的利息起诉时间为2015年9月16日，利率的计算办法按照合同第十七条及第34页约定，借款人存在不按时足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，上浮利率为在执行原利率的基础上浮20%计算，现行人民币同期贷款基准利率为4.9%，原执行利率为人民币同期贷款基准利率下浮10%，那么4.9%先下浮10%，再上浮20%，原告请求被告偿还剩余借款本金的年利率为5.29%。被告刘庆雪、张波用自己的房产，为借款抵押，办理了房屋抵押登记，该抵押登记系国家房管部门依法办理的，合法有效。被告刘庆雪、张波逾期还款，原告中国建设银行股份有限公司靖边县支行作为抵押权人，对刘庆雪、张波抵押的房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，故原告请求对抵押物有优先受偿权的请求，本院予以支持。被告榆林市鑫源房地产开发有限责任公司为该笔借款的连带责任保证人，应在抵押物折价或者以拍卖、变卖的价款不能偿还债务时，不足部分由被告榆林市鑫源房地产开发有限责任公司承担连带保证责任。依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告与被告刘庆雪、张波签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、由被告刘庆雪、张波一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司靖边支行借款本金221062.91元及截止2015年9月15日的利息以及罚息6378.87元。三、由被告刘庆雪、张波一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司靖边支行借款本金221062.91元从2015年9月16日起至款付清之日止的利息，利率按年利率5.29%计算。四、被告刘庆雪、张波不履行债务时，对被告刘庆雪、张波抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖的价款原告中国建设银行股份有限公司靖边支行优先受偿。五、被告刘庆雪、张波抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖的价款不能偿还债务时，不足部分由被告榆林市鑫源房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任。案件受理费4781元，由被告刘庆雪、张波、榆林市鑫源房地产开发有限责任公司负担。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判长  鲍登利审判员  樊 勃审判员  艾 婷二〇一六年七月五日书记员  梁峻强