上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）静民一(民)初字第3322号原告上海会德丰广场发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人梁锦祥，董事长。委托代理人王培强，上海市白玉兰律师事务所律师。被告上海弘巽资产管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人张炳珍。被告上海骏福股权投资基金有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人熊仁欢。原告上海会德丰广场发展有限公司诉被告上海弘巽资产管理有限公司、上海骏福股权投资基金有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月26日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告上海会德丰广场发展有限公司的委托代理人王培强到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告上海会德丰广场发展有限公司诉称，2014年5月，原告与被告上海骏福股权投资基金有限公司(以下简称：骏福公司)签订了《上海市房屋租赁合同》，约定，原告将其所有的坐落于上海市南京西路XXX号的办公楼7楼全层(以下简称：系争房屋)出租给被告骏福公司使用，租赁期限自2014年6月1日至2017年5月31日止，月租金为人民币(以下币种均为人民币)709,142.31元，每月物业管理费89,019元。2014年6月16日，原告与两被告签订了《关于上海市静安区南京西路XXX号会德丰国际广场7楼全层转让三方协议书》，约定，被告骏福公司将系争房屋的承租权转让给被告上海弘巽资产管理有限公司(以下简称：弘巽公司)，租赁期限自2014年7月1日至2017年5月31日止，被告弘巽公司按原租赁合同的约定承担承租人的权利义务。如果两被告中的任意一方违反租赁合同或三方协议的约定，两被告应互相承担连带责任。协议签订后，弘巽公司未按照合同的约定支付租金、管理费等，原告为维护自身合法权益，于2015年1月4日解除了双方的租赁合同，自行收回了房屋。同时，原告起诉至法院，要求法院判令：1、被告弘巽公司支付原告2014年10月1日至2015年1月4日的租金1,918,929.16元(按月租金709,142.31元计算,2014年10月支付了300,000元，10月份还欠409,142.31元)；2、被告弘巽公司支付原告2014年9月1日至2015年1月4日的物业管理费367,562.32元(按每月物业管理费89,019元计算)；3、被告弘巽公司支付原告2014年7月至11月的电费1,636.80元；4、被告弘巽公司支付2015年1月1日至4日的停车卡工本费150元；5、被告弘巽公司支付免租期租金1,418,284.62元(2014年7月至8月)；6、被告弘巽公司支付装修复原费1,072,460元；7、被告弘巽公司支付逾期付款违约金(自2015年4月30日起，以欠付的租金、物业管理费、电费、装修复原费合计3,360,738.28元为基数，按每日万分之三计算至判决生效之日止)；8、被告弘巽公司支付原告中途毁约造成原告的损失2,602,528.46元(按新租客租赁合同月租金的标准与被告租赁合同的月租金差额64,453.99元计算，自2015年5月15日起至2017年5月31日)；9、被告弘巽公司支付原告中介费损失975,070.68元；10、被告弘巽公司支付律师费200,000元；11、被告骏福公司对被告弘巽公司的债务承担连带责任；12、被告弘巽公司交付的租赁保证金归原告所有。两被告未到庭应诉。经审理查明，2014年5月，原告与被告骏福公司签订了《上海市房屋租赁合同》，约定，原告将系争房屋出租给被告骏福公司，租赁期限自2014年6月1日至2017年5月31日止；月租金为709,142.31元，每月物业管理费为89,019元(每平方米42元×2,119.50平方米)；被告骏福公司须于每月的首个工作天或之前向原告支付租金及管理费，到期后7天内仍未支付，被告骏福公司须从当月首天起按加付其欠款款项万分之三日息的滞纳金，直至付清所有欠付款项为止；若被告骏福公司拖欠原告款项超过7天，原告有权解除合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售被告骏福公司留置于租赁场地的物品或其他财产用以抵偿被告骏福公司的欠款，被告骏福公司不得异议，也不得追究原告责任和要求原告赔偿，如出售所得未能补足欠额，被告骏福公司仍须负责补足余额；被告骏福公司须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物，按租赁合同规定，以交付被告骏福公司使用时的状态(合理损耗除外)，交还原告，交还时，须经原告认可，并相互结清各自应当承担之费用，原告有权要求被告骏福公司于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，被告骏福公司须将引致的破坏部分复原至租赁期生效时交付被告骏福公司的使用状态；被告骏福公司在租赁期结束或提前结束时以任何理由迁出租赁场地后(包括因被告骏福公司违约，原告提前收回租赁场地)，如租赁场地内有被告骏福公司遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其他任何物品，均视为被告骏福公司放弃的同意删除物品，原告有权立即处理该物品，被告骏福公司不得异议，也不得追究原告责任和要求原告赔偿；被告骏福公司未能按照租赁合同规定，在必须支付租金、管理费或所有其他费用的期限内支付该等租金、管理费或所有其他费用，并经原告书面催讨7天内仍未补救，原告有权提前收回租赁场地，租赁合同随即提前终止；原告因向被告骏福公司催讨租金、管理费或被告骏福公司须支付的其他费用而引起的所有费用和开支(包括但不限于律师费)，或原告因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由被告骏福公司承担；倘被告骏福公司违反或不履行租赁合同项下任何导致原告有权提前收回租赁场地的条文时，原告有权将被告骏福公司向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归原告所有(合同1.04条款)；原告根据租赁合同上述1.04条款，在收取被告骏福公司三个月租金及物业管理费的保证金的违约金后，原告更有权向被告骏福公司追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截至租赁合同终止日时，被告骏福公司欠缴的租金、物业管理费及其他收费、停车费、水电费、电话费等；剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额；租赁场地的复原费用；已使用的免租期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空关期的租金及物业管理费的补偿费；律师费、公证费；其他杂费，手续费等；被告骏福公司须于双方签订本合同之日向原告支付保证金2,394,483.93元，以保证被告骏福公司遵守此租赁合同；租赁期届满时，如被告骏福公司并无任何租赁合同项下未予纠正的违反，原告将在被告骏福公司把租赁场地交回原告并付清所有应付款项(包括但不限于租金、管理费及其他杂费并以较后者为准)后30日内将保证金无息退回给被告骏福公司，但如被告骏福公司违反租赁合同，原告可将保证金或其适当部分用以补救上述违约行为(但不影响原告的任何其他权利或补救方法)，在该情况下，保证金的余额(如有)应在结清原告向被告骏福公司提出的全部索赔后当日起30日内退回被告骏福公司。2014年6月16日，原告与骏福公司、弘巽公司签订了一份《关于上海市静安区南京西路XXX号会德丰国际广场7楼单元全层转让三方协议书》，约定，被告骏福公司将系争房屋的承租权转让给被告弘巽公司，原告同意被告骏福公司的转让；三方确认，转让租赁期自2014年7月1日起至2017年5月31日止；转让期满后或提前结束前，两被告应合力按原租赁合同中的要求，将系争房屋恢复至原租赁合同的标准交付状态给原告；租金及物业管理费与原租赁合同的约定一致；自转让起始日起，被告弘巽公司应当参照原租赁合同关于租金支付的相应约定向原告支付租金，并参照原租赁合同有关条款承担及支付系争房屋的物业管理费及杂费等费用；被告骏福公司已按原租赁合同向原告支付的租赁保证金2,394,483.93元，两被告同意，骏福公司按照原租赁合同支付的保证金在新租赁合同签订后，将自动转为弘巽公司在新租赁合同项下应支付的保证金，两被告之间关于保证金的结算方法，由两被告自行协商约定；被告骏福公司已按原租赁合同预付原告的租金及管理费，两被告同意，被告骏福公司按照原租赁合同支付的预付租金和管理费在新租赁合同签订后，将自动转为被告弘巽公司在新租赁合同项下应支付的预付租金和管理费，两被告之间关于预付租金和管理费的结算方法，由两被告自行协商约定；原、被告三方同意，任何一方违反本协议及原租赁合同项下任何付款责任或未能遵守、履行本协议及原租赁合同项下任何约定，均视为违约，违约方应按照本协议及原租赁合同的约定，承担相应违约责任；如果两被告中的任意一方违反本协议及/或原租赁合同及/或新租赁合同的约定，两被告应相互承担连带责任，如两被告中的一方违约，原告有权要求另一方承担连带责任。合同签订后，原告收取了被告骏福公司租赁保证金2,394,483.93元，并交付了租赁房屋。但被告弘巽公司未按合同约定支付租金和管理费，自2014年9月1日起未再支付管理费，截止2014年10月，被告弘巽公司尚欠原告租金409,142.31元。2014年10月23日、11月25日，原告通过律师发函弘巽公司，要求弘巽公司支付欠款。2014年12月3日，弘巽公司发函原告，称，对未能及时支付租赁费用深表抱歉，特向原告申请能否给予一定的期限延缓，弘巽公司承诺于2015年2月19日前付清欠付的租赁费用及滞纳金。2014年12月8日，原告通过律师发函弘巽公司，内容为，弘巽公司欠款行为已构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，原告原定于2014年12月8日解除与弘巽公司的租赁合同，收回系争房屋，后因弘巽公司提交了还款计划及要求继续履行合同，原告决定暂缓执行，并根据被告弘巽公司的付款情况调整解除租赁合同及收楼的时间。因弘巽公司未按还款计划还款，原告于2015年1月4日单方面收回了系争房屋。2015年4月23日，原告发函骏福公司称，由于弘巽公司未支付拖欠的租赁费用，骏福公司作为担保人，应承担连带支付责任。因两被告未支付欠付的租赁费用，原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。另查，原告与上海霸宏建设工程有限公司(以下简称：霸宏公司)签订了一份《工程施工合同》，约定，原告将上海会德丰广场7F还原工程发包给霸宏公司，工期自2015年4月1日至2015年5月28日，合同总价款为1,072,460元。2015年5月18日，霸宏公司出具了金额合计为1,072,460元的发票。又查，被告骏福公司在租赁期间发生的2014年7月1日至11月30日的电费为1,636.80元、车位IC卡工本费150元。原告于庭审中表示，原告为实现债权聘请律师，支付律师费200,000元；因合同提前解除，被告弘巽公司应赔偿原告中介费用975,070.68元。以上事实，由原告提供的与骏福公司的《上海市房屋租赁合同》、《关于上海市静安区南京西路XXX号会德丰国际广场7楼单元全层转让三方协议书》、弘巽公司函件、律师函、会德丰租户用电记录表、《工程施工合同》、建筑业统一发票、请款通知、租赁登记表、月租车位申请表格、《聘请律师合同》及律师费发票、与新租户的《上海市房屋租赁合同》、中介费发票以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原告与被告骏福公司签订的《上海市房屋租赁合同》以及原告与两被告签订的《关于上海市静安区南京西路XXX号会德丰国际广场7楼单元全层转让三方协议书》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。支付租金是承租人基本的合同义务。被告弘巽公司自2014年9月起未按约支付租金、物业管理费，构成根本性违约，原告有权解除租赁合同，原告于2015年1月4日自行收回了房屋，故租赁合同因被告弘巽公司违约而于2015年1月4日解除。被告弘巽公司未按合同约定支付租金，原告要求被告弘巽公司支付欠租，合法有据，本院予以支持，故被告弘巽公司应支付原告2014年10月至2015年1月4日的欠租1,920,684元(409,142.31元%2B709,142.31元×2%2B709,142.31元×12÷365×4)及2014年9月1日至2015年1月4日的管理费367,782.61元(89,019元×4%2B89,019元×12÷365×4)，现原告主张被告应付的租金1,918,929.16元及物业管理费367,562.32元，在合理的范围内，本院予以支持。被告弘巽公司中途擅自退租，构成根本性违约，原告按合同约定有权将被告骏福公司支付的全部保证金2,394,483.93元作为违约金予以没收。被告弘巽公司未对租赁物恢复原状，即自行撤离，原告为恢复房屋原状，额外发生的恢复原状的费用1,072,460元应由被告弘巽公司承担。被告弘巽公司逾期支付租金、管理费，按合同约定，每逾期一日，按欠款款项2,286,491.48元(1,918,929.16元%2B367,562.32元)的万分之三支付逾期付款违约金，原告请求被告自2015年4月30日起计算逾期付款违约金，本院予以支持。租赁期间被告弘巽公司使用房屋发生的电费1,636.80元及车位IC卡工本费150元，应由被告弘巽公司承担。关于原告主张的免租期间的租金1,418,284.62元，根据双方合同约定，若被告弘巽公司违反租赁合同约定条款，则被告弘巽公司不再享有该期间免租优惠，原告主张该期间的租金1,418,284.62元，本院依法予以支持。违约金本身兼具赔偿和惩罚的双重性质，是为了弥补一方违约后，另一方所遭受的损失。原告在没收相当于三个月租金和管理费的租赁保证金后，再要求被告弘巽公司赔偿中途毁约造成的差额损失2,602,528.46元、中介费975,070.68元及律师费200,000元，缺乏依据，本院不予支持。被告骏福公司未履行担保人的义务，原告据此要求被告骏福公司对弘巽公司的应付款项承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。两被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃了答辩，本院依法作缺席审理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告上海弘巽资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司2014年10月至2015年1月4日期间的租金或房屋使用费人民币1,918,929.16元；二、被告上海弘巽资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司2014年9月1日至2015年1月4日期间的管理费人民币367,562.32元；三、被告上海弘巽资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每天万分之三的标准支付原告上海会德丰广场发展有限公司逾期付款违约金，自2015年4月30日起至判决生效日止按人民币2,286,491.48元为本金计付违约金；四、被告上海弘巽资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司场地复原费人民币1,072,460元；五、被告上海弘巽资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司电费人民币1,636.80元、车位IC卡工本费人民币150元；六、被告上海弘巽资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司提前解除合同违约金人民币2,394,483.93元(与被告上海弘巽资产管理有限公司支付的租赁保证金人民币2,394,483.93元折抵)；七、被告上海弘巽资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司免租期间的租金人民币1,418,284.62元；八、上海骏福股权投资基金有限公司对被告上海弘巽资产管理有限公司上述应付款项承担连带清偿责任；九、原告上海会德丰广场发展有限公司其余的诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币88,282.90元，由原告上海会德丰广场发展有限公司承担人民币24,236.90元,被告上海弘巽资产管理有限公司、上海骏福股权投资基金有限公司共同承担人民币64,046元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  姚 峥审 判 员  刘志宏人民陪审员  梁钟芳二〇一六年七月十九日书 记 员  黄青兰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。