广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初7118号原告（反诉被告）茹悻儿，女，汉族，1977年4月15日出生，身份证住址广东省潮安县。原告程青，女，汉族，1989年6月29日出生，身份证住址湖北省通城县。两原告共同委托代理人孔磊，广东鹏泰律师事务所律师。被告（反诉原告）张英双，女，汉族，1980年7月13日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托代理人利艳，海南法立信（深圳）律师事务所律师。第三人（反诉被告）深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2，组织机构代码委托代理人侯迪、李婕雯，该公司员工。原告茹悻儿、程青与被告张英双、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司（简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告亦在法定期限内向本院提起反诉，本院依法将两诉合并，并依法由审判员冼晓莉独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告茹悻儿及其委托代理人孔磊，被告张英双及其委托代理人利艳，第三人委托代理人李婕雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2015年12月29日，原告茹悻儿与被告通过第三人家家顺公司居间服务，签订了一份关于深圳市宝安区新安街道海雅广场1栋B座17D03物业的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将上述房产出售给茹悻儿，转让总价款为2680000元，且征得被告同意以其他第三方名义办理资金监管、按揭贷款及过户手续。合同签订后，原告茹悻儿、程青依据合同约定支付了定金80000元。被告受托人于2016年2月29日与原告茹悻儿指定的第三方，即原告程青签订《二手房交易结算资金托管协议》，原告程青将首期款73万元存入监管银行中国农业银行股份有限公司前海分行。根据合同第四条第二款之约定，“买方须于2016年2月29日之前支付除定金外的首期款至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准……，卖方应无条件配合”。原告茹悻儿、程青、及第三人家家顺公司曾多次与被告沟通，但被告一直拒绝配合办理按揭贷款审批手续，导致交易无法顺利履行。被告不顾原告及第三人多次催促，拒绝配合办理相关手续，并于2016年4月1日向原告茹悻儿发出解除通知书，明确表示解除合同，其行为明显构成违约。根据合同第十二条之约定，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款百分之二十的违约金。由于深圳市房屋价格的迅猛上涨，被告既不履行合同义务，又将原告的资金占据，首期款也在银行冻结，给原告购房带来了巨大损失。原告请求法院判令：1、解除原被告之间的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、被告返还原告定金80000元；3、被告向原告支付违约金536000元；4、被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）答辩并反诉称，2015年12月28日，被告拟出售房产，次日第三人家家顺公司来电称有买家购买，原告茹悻儿在未看房的情况下，急迫地与被告签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，家家顺公司共向原告收取定金60000元，并告知被告另外20000元早已收取。被告配合办理赎楼担保公证手续，原告茹悻儿却迟迟不去做银行资金监管手续，被告多次催促未果，致使被告无法办理赎楼。第三人家家顺公司仅向被告支付定金70000元，至今扣留10000元未付。2016年2月29日在被告不知情的情况下，第三人家家顺公司协同程青办理银行资金监管，擅自代签被告姓名，茹悻儿未做任何解释。此后茹悻儿及家家顺公司不停逼迫被告与程青签署新文件，遭到被告拒绝。现茹悻儿已无意履行合同义务，被告书面函告要求解除合同并没收定金。被告反诉请求法院判令：1、反诉被告茹悻儿、家家顺公司赔偿反诉原告经济损失10000元，2、反诉原告没收反诉被告茹悻儿定金80000元；3、反诉被告承担反诉费用。原告（反诉被告）茹悻儿辩称，两原告在本次购房过程中，是一个共同的购买主体，如被告不认可其公证委托的代理人曾宇嘉与程青签署的资金监管协议，那么被告一房两卖同样应承担违约责任。按合同约定，被告应当在签署买卖合同后7个工作日内与担保公司签订担保服务合同，被告并未提供与担保公司签订办理赎楼手续的担保服务合同，依据合同同样构成违约，需要向原告承担违约责任。本案是因房价大幅度上涨，因此被告违反诚实信用原则拒绝继续办理房产交易的后续事宜，应当承担全部违约责任。第三人（反诉被告）针对本诉、反诉辩称，2015年12月29日原被告签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及资金托管协议，合同真实、有效合法，签约时原告茹悻儿表示可能要用妹妹或者朋友的名额来过户，双方口头约定茹悻儿可以以第三方名义办理购房手续并过户到第三方名下，因当时无法确定过户至具体第三方名下，故暂时未签主体变更确认书，签约后第三人家家顺公司根据资金托管协议向被告放款定金70000元，另外10000元作为交房保证金托管在第三人处，待涉案房产过户并交房后再行放款。2016年2月29日，原告茹悻儿与被告张英双委托的担保公司代理人在第三人按揭员的陪同下，前往农业银行前海分行以程青名义办理首期款监管手续，第三人通知被告主体变更，但被告表示不同意以程青的名义，拒绝签署变更主体确认书，第三人多次催促被告继续办理首期款监管事宜，并于2016年3月11日、3月16日联合茹悻儿发函催告，但均无效果。期间第三人向茹悻儿确认可用其本人名额办理手续并告知被告可继续办理资金监管，但被告表示其在东北老家不想管相关事宜，至今交易进度停滞不前。根据合同法的规定，居间人只有在订立合同未向委托人如实报告，并隐瞒有关重要事实，提供虚假信息，损害委托人利益的情况下，才不得主张支付报酬并承担损害赔偿责任，第三人已忠诚勤勉的履行合理告知与调解义务，在买卖双方产生分歧后积极沟通与协调，无奈双方始终洽谈不成，被告在没有证据证明的情况下，称第三人恶意隐瞒，且其主张的10000元损失没有相关证据，要求第三人承担10000元和反诉费用没有事实依据。第三人请求法院驳回被告的反诉请求。如买卖双方愿达成一致继续交易，第三人愿意继续提供居间服务，如无法继续履行，第三人将保留向违约方追究居间服务费的权利。经审理查明，2015年12月29日，原告茹悻儿（买方）、被告（卖方）张英双及第三人家家顺公司（居间方）签订一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定原告向被告购买其名下位于深圳市宝安区新安街道海雅广场1栋B座17D03号房屋，转让成交价2680000元，买方同意在合同签订时支付定金20000元、于合同签订后3个工作日内支付定金60000元，定金并交由居间方监管；买方须于2016年2月29日前支付除定金之外的首期款730000元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺为准；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后3个工作日内补足，如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合；在买方按约定将房款一次性打入买卖双方指定的银行监管账户或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起7个工作日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助；卖方在买方取得银行贷款承诺函后10个工作日内配合担保公司还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续，若卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在10个工作日内自行筹资赎楼，增加的费用由卖方负担；该房产附有租约，租期至2016年8月31日止，卖方承诺承租人于签署买卖合同前已放弃优先购买权，买卖双方一直同意卖方于交付该房产时协助买方与承租人签订新的租赁合同；买方自愿承担因房产转让产生的买卖双方应付税费；买卖双方同意在定金中预留10000元作为交房保证金交由居间方托管，待完成房产产权变更登记及卖方实际交付房产后5个工作日内结算；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定履行合同义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日的，卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。2015年12月29日，被告出具一份《收据》，确认收到茹悻儿支付定金80000元。目前，被告实际收取定金70000元，余额10000元在第三人处托管。2015年12月30日，被告出具一份《委托书》，公证委托深圳市中诚致信融资担保有限公司、曾宇嘉等办理涉案房产的融资担保赎楼手续，委托事项包括签署房款资金监管协议或首期款资金监管协议。原告茹悻儿支付公证费400元。同日，被告与担保公司签署按揭服务合同。2016年2月29日，原告程青、被告融资赎楼的委托代理人曾宇嘉和中国农业银行股份有限公司前海分行签订一份《二手房交易结算资金托管协议》，约定委托该银行监管涉案房屋的资金730000元。同日，原告程青向该银行监管账户转入资金730000元。原告及第三人主张，茹悻儿与被告曾口头约定可将买方权利转让予他人，故由程青与曾宇嘉签订上述协议；被告则主张其并不知晓2016年2月29日签署《二手房交易结算资金托管协议》的事实，其于2016年3月1日方知晓买方主体变更情况。2016年3月9日、10日，第三人工作人员与原告茹悻儿、被告分别沟通售房事宜。2016年4月1日，被告向原告茹悻儿邮寄《解除通知书》，以原告单方将合同权利义务转让给他人、中介公司行为超越委托权限为由，拒绝接受主体变更，并提出解除双方买卖合同。原告茹悻儿于2016年4月2日收悉该函件。另查明，涉案房产产权登记证号为深房地字第××号，该房产目前仍处于抵押状态，被告及第三人主张未能赎楼系因资金监管手续尚未完成所致。以上事实，有经过庭审举证、质证的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、《收据》、《委托书》、《二手房交易结算资金托管协议》、《解除通知书》等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告茹悻儿与被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系双方的真实意思表示，且未违法法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，合同双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于合同解除。原告主张解除合同的原因在于认为被告不配合办理按揭贷款申请手续、未与担保公司签署担保合同、寄发解除合同通知书明确表示不履行约定。被告主张解除合同在于认定原告茹悻儿未按约定办理资金监管手续、单方将合同权利义务转让他人。本院认为，按照合同约定，被告负有委托融资赎楼，提前清偿银行贷款、注销抵押登记的义务，在合同实际履行过程中，被告已经委托了担保公司办理融资赎楼业务，现有证据也未能表明被告单方撤回了赎楼委托，故本院认定被告已经完成了该项合同义务。至于首期款的资金监管，按照双方合同约定，原告负有办理首期款资金监管、申请按揭贷款等义务，被告应当予以协助。从实际履行情况看，原告茹悻儿并未按照合同约定履行上述义务，而是由原告程青、被告的融资赎楼委托代理人曾宇嘉和中国农业银行股份有限公司前海分行于2016年2月29日签订了一份《二手房交易结算资金托管协议》，被告主张其对于买方变更并不知情，但由于被告出具的《委托书》中委托事项包括受托人代理签订首期款资金监管协议，被告代理人上述签约行为所产生的法律后果亦应当由被告负担。上述代理行为，应当视为被告认可变更了买方主体，被告应当继续与程青诚信履行补充签订合同等卖方义务，然而被告并未履行，违背了诚信交易原则。鉴于本案原被告双方均无继续履行合同的意思表示，本院结合本案诉状送达被告的时间，本院确认原告茹悻儿与被告之间的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》于2016年4月25日解除。关于定金和违约金处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告茹悻儿已向被告支付定金80000元，该款应当予以返还，鉴于被告实际收取70000元、第三人仍托管10000元，被告及第三人应当将上述款项返还茹悻儿。至于违约金，因原告茹悻儿将买方主体资格转让予程青，茹悻儿实际上亦未按照原合同约定履行办理首付款资金监管的义务，茹悻儿不能依据原合同的约定向被告主张违约责任；程青与被告虽成立了新的买卖合同关系，但程青在未与被告签订主体变更确认书及房屋买卖合同的情况下，程青与被告之间并无书面合同的约束，程青不能依据茹悻儿与被告之间的合同约定向被告主张违约责任。故对于两原告诉讼请求超过本院认定的部分，本院不予支持。至于被告有关主张茹悻儿与第三人赔偿经济损失10000元、没收茹悻儿定金80000元的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）茹悻儿与被告（反诉原告）张英双签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》于2016年4月25日解除；二、被告（反诉原告）张英双于本判决书发生法律效力之日起五日内返还原告（反诉被告）茹悻儿定金70000元；三、第三人（反诉被告）深圳市家家顺房产交易有限公司于本判决书发生法律效力之日起五日内返还原告（反诉被告）茹悻儿定金10000元；四、驳回原告（反诉被告）茹悻儿、原告程青其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张英双的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4980元，由原告负担4333元，被告负担647元。财产保全费3595元、反诉受理费1025元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 冼 晓 莉二〇一六年七月五日书记员 陈 雪 滢书记员 张敏（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第1页共13页