江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初4280号原告昆山市海发置业有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇富荣花园24号楼20号房，组织机构代码75848224-2。法定代表人黄桂荣，该公司董事长。委托代理人葛云鹤，男，该公司员工。委托代理人李琼，男，该公司员工。被告高强，男，1988年9月1日生，汉族，住江苏省宝应县。原告昆山市海发置业有限公司与被告高强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月16日受理后，依法由代理审判员孙学谦独任审判。后因被告下落不明，本院依法进行公告送达，并依法组成合议庭适用普通程序于2016年7月22日公开开庭进行了审理。原告昆山市海发置业有限公司的委托代理人李琼到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山市海发置业有限公司诉称：原、被告于2014年8月24日签订了合同编号为2014029374《商品房买卖合同》及附件（以下简称“合同”）。合同约定：被告购买原告位于昆山市××镇××东路北侧××星路西侧常××花园××单元××室房屋，总金额为671000元。被告在签订预售合同当日向原告支付202000元。剩余房款金额469000元办理银行按揭贷款付款。合同附件四第二条约定，在出卖人担保期间，如买受人未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的（包括但不限于因买受人连续二个月或累计达三个月未能按时付款，导致出卖人银行存款被扣款等），买受人应于收到书面通知后10日内向出卖人偿还被扣款项并承担相当于被扣划款项20%的违约金，否则出卖人有权单方解除合同，买受人须承担合同总价20%的违约金，2014年10月17日被告与中国农业银行股份有限公司昆山分行签订了一份《个人购房担保借款合同》，贷款金额为469000元，原告为被告银行按揭贷款提供阶段性连带保证责任。截至2015年9月，被告逾期还款三期，中国农业银行股份有限公司昆山分行要求原告承担连带保证责任，2015年12月4日原告向中国农业银行股份有限公司昆山分行代偿借款本息477443.32元。为此，原告现起诉要求：1.判令解除原、被告双方签订的编号为2014029374《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告代偿的购房贷款本息477443.32元；3.判令被告支付原告违约金134200元；4.本案诉讼费由被告承担。被告高强未作答辩。经审理查明：2014年8月24日，原、被告签订《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2014029374）一份，约定由被告购买原告开发的位于昆山市陆家镇XX路北侧、XX路西侧XX花园XX幢XX单元XX号房一套，房屋总价款671000元。合同第六条付款方式约定：被告于2014年9月20日前支付202000元，同时办理银行按揭贷款469000元。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。合同附件四补充协议第二条第一款载明：“鉴于出卖人已为买受人与贷款银行签订的《个人购房担保贷款合同》提供了保证担保，买受人承诺：在出卖人担保期间，如买受人未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的（包括但不限于因买受人连续二个月或累计达三个月能按时还款，导致出卖人银行存款被扣划等），则买受人应于收到出卖人书面通知后10日内向出卖人偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项20%的违约金，否则，出卖人有权单方面解除合同，买受人并需承担合同总价20%的违约金。”另查明：2014年10月17日，被告高强作为借款人、抵押人、原告作为保证人与案外人中国农业银行股份有限公司昆山分行（以下简称“农业银行”）签订《个人购房担保借款合同》（以下简称“借款合同”）一份，约定被告高强向该行借款469000元，借款期限为360个月，还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月。借款担保方式为阶段性保证加抵押即由原告作为阶段性保证人提供连带责任保证，同时将涉案房屋抵押给农业银行。借款合同第11.1条载明：“借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。”第11.4条载明：“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。”原告确认已收到被告及农业银行支付的全部购房款共计671000元。再查明：2015年9月22日，农业银行向原告发出《贷款提前到期通知书》，内容主要是被告已经连续逾期3期未归还贷款本息且至今未能按合同约定办理房屋抵押登记，故宣布贷款立即到期，要求被告提前归还已发放的贷款本息并要求原告承担连带清偿责任。2015年12月3日，原告代被告向农业银行偿还了截至当日的贷款本金、利息、罚息、复利共计477443.32元。2015年12月4日，农业银行出具《关于高强一手房不良贷款开发商代偿情况说明》，主要内容是截至2015年12月3日，被告已拖欠4期贷款本息未还，逾期本息12397.71元，共结欠贷款本金465360.23元，原告已代被告偿还了结欠的全部贷款本息共计477443.32元（其中本金465360.23元、利息12083.09元）。又查明：庭审中，原告表示同意在被告已付房款中扣除代偿本息及相应违约金后将剩余款项返还给被告。现因原告要求解除合同并要求被告返还代偿款项、支付违约金，诉至本院。上述事实有《昆山市商品房购销合同》、《个人购房担保借款合同》、《贷款提前到期通知书》、银行转账凭证、《关于高强一手房不良贷款开发商代偿情况说明》以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《昆山市商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。双方在该份合同附件四补充协议中约定：如被告未按照贷款合同的约定偿还贷款本息等费用，致使银行向原告要求承担担保责任的，原告有权单方面解除合同并要求被告承担违约金。现因被告逾期未还贷款本息，导致农业银行要求原告承担连带清偿责任，原告有权行使合同解除权。故本院确认原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》于庭审之日即2016年7月22日解除。对于原告要求被告返还代偿贷款本息的请求，本院认为，原告已按约承担了阶段性连带保证责任，于2015年12月3日代被告向农业银行偿还了贷款本息共计477443.32元，原告有权向被告追偿上述款项，故本院对原告要求被告返还贷款本息477443.32元的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告按合同约定的合同总价20%支付违约金的诉请，本院认为，原告未能举证其除了有代偿贷款本息的利息损失之外还有其他实际损失，且原告早已收到房屋的全款，结合双方合同签订于2014年，至今房价已有所上升的实际情况，按合同总价20%计算违约金明显过高，本院据实将违约金酌情调整为以原告代偿的477443.32元为基数，自代偿次日即2015年12月4日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算至实际支付之日止的利息损失。原告自认在被告已付房款中扣除代偿本息及相应违约金后将剩余款项返还给被告，本院对此予以确认，故原告应当在已付房款671000元中扣除代偿本息477443.32元及前述违约金后将剩余款项返还给被告。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应当由其自行承担相应的法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告昆山市海发置业有限公司与被告高强签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2014029374）于2016年7月22日解除。二、被告高强返还原告昆山市海发置业有限公司代偿的贷款本息477443.32元并支付违约金（计算方式：以477443.32元为基数，自2015年12月4日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算至实际支付之日止），原告昆山市海发置业有限公司在已付房款671000元中扣除前述代偿款项及违约金后将剩余款项返还给被告，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10510元，公告费690元，两项共计11200元，由原告昆山市海发置业有限公司承担2312元，被告高强承担8888元。此款原告已经预交，本院不再退还，被告承担部分由其在履行判决付款义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  叶翌晨人民陪审员  郭静芳人民陪审员  陆 芳二〇一六年七月二十六日书 记 员  冯 超附：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3、《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。