广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初7732号原告：单智斌，男，汉族，住广东省广州市越秀区，公民身份号码：×××。被告：佛山南海万达广场有限公司，住所地：广东省佛山市南海区，注册号：×××。法定代表人：齐界。委托代理人：杨毅，系广东康格律师事务所律师。委托代理人：武祥飞，系广东康格律师事务所律师。上列原、被告确认合同无效纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理后，依法由审判员朱道春适用简易程序于同年6月28日公开开庭进行了审理。原告单智斌与被告委托代理人杨毅、武祥飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告作为买受人，于2013年12月7日认购被告开发的佛山南海×××的商品房。2014年5月25日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，同时被告还单方面出具一份《合同补充协议》要求原告一并签署。被告事前从未告知原告需要签订该《合同补充协议》，也未就该协议内容与原告进行过协商，但当原告作出拒绝签署该补充协议的意思表示时，被告工作人员告知原告不签署补充协议则不与原告签订商品房买卖合同，原告此前交纳的购房订金不作退还。原告迫于无奈与被告签订了该《合同补充协议》，但原告认为，该协议并非双方在平等、自愿、公平、协商一致的情况下签订，属于被告利用自身的优势地位，强迫原告签订，补充协议的内容完全背离商品房买卖合同中双方对等的权利义务，全面限制原告的主要权利，排除被告的主要义务，属于被告单方面意思的格式条款，损害了原告的合法权益。被告在出售房屋时并未明确告知原告所购房屋相邻的商业广场裙楼屋面铺设大量的风机设备，该风机在运转时导致原告所购房屋的噪音明显超出国家规定的标准，加上原告购房时根本无法到认购的房屋进行现场检查，因而根本无法知悉自己的房屋会存在严重的风机噪音缺陷。补充协议明显排除了被告作为房地产开发商的房屋质量保证责任，要求业主自收到入伙通知书之日起按照告知的时间收楼，且房屋取得竣工验收备案文件是房屋交付的唯一条件，不论房屋本身是否存在任何质量问题，原告方只能通知被告方整改，且整改期间不视为逾期交房，若被告方迟迟无法完成整改，意味着原告方无任何获得延期交楼的法律救济。补充协议还约定若因被告自身原因造成未能在合同约定期限内交房的，被告方享有60天的宽展期，宽展期内被告方无需向原告方承担任何违约责任，宽展期满，被告方仍未交付房屋的，被告方人要支付原告已交购房款的万分之一，合同继续履行。而根据原、被告约定，被告承诺带装修交楼，但被告通知原告收楼时，原告发现被告打算交付给原告的房屋存在各种各样的质量问题，而其中最为显著且影响原告居住和使用为房屋漏水，原告在收楼时多次与被告工作人员交涉，但被告工作人员表示只能在原告确认收楼后按照收楼后的流程进行保修并不做任何赔偿，若原告迟迟不收楼，被告无法进行保修。被告此举严重侵犯了原告的合法权益，完全漠视原告在验收房屋过程中可以要求被告整改直至符合正常交付使用标准的权利，彻底排除了延期交楼的违约责任，是对原告合法权益的极大蔑视。补充协议排除了原告作为房屋所有权人对房屋公共部分有权按照法律规定获取收益的权利，要求原告方不得对房屋所在楼栋之外业主公摊的公共部分的全部收益提出任何主张，且不得对原告擅自进行遮挡性巨幅广告提出任何异议，被告此举明显与法律规定相违背，此外，补充协议还排除了原告在合同解除后寻求法律救济的合法权利，明显属于违法条款，补充协议还要求原告不得就噪音、遮挡等影响提出任何主张的要求，且房屋水、电费用自视为交付起由原告方承担等等，这一系列严重不平等且存在违法嫌疑的条款极大损害了原告合法权益，给原告造成各种实质性利益减损及各类经济损失。鉴于上述事实和理由，原告认为，原、被告于2014年5月25日签订的补充协议免除了被告的主要合同责任和义务，加重了原告的责任，排除了原告应有的合法权利，该补充协议应认定为被告单方面拟定的格式条款，对原告无任何法律拘束力，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款应当无效，为此，起诉请求法院判令：1.确认原、被告于2014年5月25日签订的《合同补充协议》约定无效；2.诉讼费由被告负担。被告辩称：第一、《合同补充协议》的签署完全符合法律规定，不具有无效的情形，依法应当认定有效。1.签署补充协议是业界通行做法，也是必要的。房产企业在销售房屋时，一般会采用广东省建设厅及工商管理局依据1998年《广东省商品房预售管理条例》而拟定的《商品房买卖合同》范本，但是由于该范本没有考虑到各个楼盘的具体特征，同时条文比较简单，也没有详细约定验收、通知送达等具体事项，所以，在实践中，房产销售企业在采用该范本作为基本合同之时，都会另行拟定比较详细的条款以进一步明确双方权利义务。所以，本案中被告依据范本合同及相关法律拟定涉案《合同补充协议》是必要且合法的。2.《合同补充协议》主体合法。被告是具有房产开发及销售资质的企业法人，原告是具有完全民事行为能力的法律主体，均具备签署涉案协议的行为能力，所以主体角度而言，补充协议合法有效。3.《合同补充协议》的签署过程合法有效。本案房屋项目合同等资料在验收前已经在“楼盘宣传栏进行公示”，被告在销售涉案房屋之前，已经将涉案协议的内容予以公示，同时在销售现场通过张贴、沙盘及视频等方式详细展示楼盘的全部信息，原告也在现场通过了解楼盘整体效果、查看各类资质证书以及包括涉案协议书在内的所有文件之后，才决定购买涉案房屋。原告决定购买房屋之后，向被告提出要约，并在详细查看过合同之后，向被告缴纳了金额较小的购房定金，之后原告又经过较长时间的详细考虑，才主动到售楼现场签署涉案协议书及其他文件，并办理了支付款项手续。原告在起诉状中所称“当天缴纳定金并被强迫签署合同”显然是错误的。事实上，原告缴纳定金之后，又经过了较长时间了解合同内容及相关事项才签署合同的。同时，被告所销售的楼盘项目地处佛山黄金地段，销售价格较为合理，升值空间极大，所以开盘之时大量业主争相认购，某个业主在签订认购书后放弃购买均不会影响该楼盘的销售，被告完全不会也没有必要强迫原告签订补充协议，所以原告的主张不应当采信。第二、《合同补充协议》的内容完全是遵循公平原则确定双方权利义务，也没有免除被告的责任或者排除原告的主要权利，应属当有效。本案的交易就是原告向被告购买位于佛山南海万达广场的房屋，被告的主要责任就是向原告提供符合法律要求的房屋并协助办理房产所有权证书，相对应，原告的主要权利就是收取房屋、办理过户手续及使用，这些责任并没有被免除，同时原告的主要权利在《合同补充协议》也没有被任何条款排除，所以补充协议合法有效。1.关于裙楼屋面安置风机约定条款（即《合同补充协议》第十六条第4款），该风机的设置符合包括原告在内的全体业主的利益。由于涉案楼盘住宅项目均系围绕商业广场所建，住宅与商业广场相互依存，共同筑造商圈文化，提升包括住宅在内的整个楼盘项目的商业价值。倘若没有裙楼屋面的风机安置，其不仅会影响到商业广场的整体商业环境，而且也会导致案涉楼盘住宅价值的萎缩，进而影响到全体业主的共同利益价值所在，故裙楼风机安置显然是为了全体业主共同利益所为，属于合理设置。2.该风机的设置已经通过各种方式公示。早在2012年7月，佛山市南海区环境保护局在其官方网站刊登《南海×××（佛山南海×××）建设项目环境影响评价公告》以及《南海×××（佛山南海×××）建设项目环境影响评价公告》，其第三条第3项明确提及原告所称的风机事宜。佛山市环境保护局所作出的佛环函（南）【2015】356、357号验收意见函第四条明确指出，本案房屋项目验收前已经在环保局官方网站及“楼盘宣传栏进行公示，公示期间未有收到异议”；3.该风机导致的噪音已经被环保局验收合格。佛环函（南）【2015】356、357号验收意见函第六条明确指出，楼盘的噪音达到质量标准，第七条明确了涉案楼盘通过“项目竣工环境保护验收”，所以，楼盘项目风机产生的噪音已经进行了有效治理，噪声标准已经得到法定准许的范围，目前该风机及其噪音没有损害原告的任何权利。第三、1.按照我国《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”可见，对房屋所在项目的室外步行街或中心广场应由全体业主共同管理，所以收益共同享有，然而原告作为单个业主无权主张，故原告主张关于配套设施设备的约定条款（即《合同补充协议》第九条第1款、第十六条第8款）约定无效理据不足。原告购买房产的目的是为了居住使用，其基于购房所享有的主要权利是对房屋本身的居住使用权，然对于物业公共部分的管理、收益权虽然属于全体业主的法定权利，但同前述居住使用权相比较，其仅算得上附属权利、次要权利，即使被告基于全体业主共同利益对单个业主收益权作出了限制，其所限制的也并非原告在购房合同项下的主要权利，应属有效约定。无论是在公共部分的商业促销还是在房屋外墙的广告标示，其目的均是为了提升涉案楼盘中住宅、商业广场的整体价值，筑造商圈文化，提升地段价值，被告如此所为均是单个业主无法完成，但系为全体业主之共同利益之所在的举措。所以此项条款约定并未限制原告的主要权利。2.至于关于房屋交付的约定条款（即《合同补充协议》第六条），该四款内容主要是约定了被告向原告交楼时的具体细节问题，例如被告事先向原告发放《入伙通知书》，交房当日签署房屋交接单，房屋交接之后的水电费、物业费等开始由原告负担，该些条款均属于房屋交接过程中的正常程序安排，并不涉及排除原告权利、免除被告义务的可能。3.约定将取得竣工验收备案文件作为房屋交付的唯一条件只是对《广东省商品房买卖合同》第八条的重述，并不是《合同补充协议》独立约定的条款内容，且取得竣工验收文件后交付房屋也是对作为购房者的原告的一种权利保护，其直接涉及到该房屋可否办理房产证等一系列问题。且就本案具体事实而言，被告已经在合同约定的交房日期前将房屋实际交付给了原告，原告也已经签署了房屋交接单并实际占用使用了该房屋，所以本案并不存在逾期交楼等违约责任的产生。第六条第4款有效，由于房屋交接时必然涉及验收问题，验收合格后收房并签署房屋交接单属于房地产行业内的正常合规的做法，购房者验收不满意的，被告进行整改也是完全合理的做法，但并不是像原告所说的只能整改，购房者依然有权要求退房或赔偿，该款约定并没有排除原告法定权利。4.《合同补充协议》第六条第5、6款有效，该两条款所约定是均是在政府政策变化、法律法规变动等不可抗力情况下的权利义务安排，该些情形的客观不能不应当属于排除己方义务、免除对方权利的条款约定。5.《合同补充协议》第六条第7、8、9、10款有效，对于被告原因所造成的延期交楼之违约责任，其相应的违约金同《合同补充协议》第六条第4款原告逾期收楼的违约金设计完全一致，同《广东省商品房买卖合同》第九条的约定也一脉相承，即合同双方的违约条款安排完全对等，且就本案而言，被告已经按期交楼给原告，根本不存在逾期交楼的情形存在。6.关于房屋装修装饰或设备标准的约定条款（即《合同补充协议》第八条第3款），该条款约定在装饰、装修不符合约定标准时，原告可以选择的救济措施包括了整改或进行差价补偿，对于该两种救济措施同《广东省商品房买卖合同》第十三条所约定的内容完全一致，根本没有做出任何实质性更改。同时，对于购房者提出的装饰装修异议，约定了被告应予60日之内采取补救措施，根本没有要求购房者无条件接受被告的装修替代方案，原告完全是对该条款内容进行了曲解。就本案而言，原告在收楼时已经验收房屋装修符合约定标准，从未对装饰装修问题提出过任何异议，即该条款对原告亦无任何影响。7.关于违约责任约定条款（即《合同补充协议》第十四条第3、4款）。任何权利的行使均需要有一定的期限限制，特别是对合同单方解除权的行使，由于其会涉及双方合同权利义务关系的确立，以及不动产交易的稳定等一系列问题，所以再次做30天除斥期间的约定同样也是合理约定。在合同解除后，由于会涉及房屋产权登记的变更以及合同备案的撤销，均需要原买受人的配合才能够完成，补充协议在此约定了退房者的协议义务，完全合情合理。第四、从我国《合同法》所确立的维护交易稳定及促进交易进行的立法本意来看，原告的诉讼请求应当予以驳回。《合同补充协议》于2014年5月25日签署，房屋于2015年交付使用，并已经缴纳相关税费及办理完毕房产权证书，同时原告已经开始正常使用涉案房屋，所以，在签约许久之后，原告提出合同无效的主张，显然属于滥用诉权浪费司法资源的行为，其诉讼请求应当予以驳回，否则必将引起无穷无尽的此类恶意诉讼案件。综上所述，被告认为，原、被告签订的《合同补充协议》从签署过程到内容，均符合“签约过程自愿协商、内容公平合理、没有限制被告的责任或排除原告的主要权利”的法定要求，依法应当认定有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.身份证、工商公示信息，证明原、被告诉讼主体资格。2.广东省商品房买卖合同、合同补充协议、发票，证明原告为涉诉房产权属人，双方权利义务应按照涉诉合同约定履行，补充协议非经双方平等自愿公平协商一致达成合意，是被告利用自身强势地位提供的格式文本，该文本全面限制了原告主要权利，排除了被告主要义务，并非对合同权利义务细化补充。3.会议签到表复印件3页、噪声治理方案，证明被告明知该项目裙楼设置风机的机械设备运行时产生强烈噪音对周围居住及工作环境产生强大影响，该治理方案是被告单方委托，至今未进行整改。诉讼中，被告举证如下：1.营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证明被告诉讼主体资格。2.收据，证明原告在同被告签订《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》前，原告已经与被告签订《商品房认购协议》并支付定金，原告有充足的时间实地考察楼盘项目及周边环境等，其最终作出购房决定是经过了深思熟虑之后的结果。3.房屋交接单，证明原告在收楼时对房屋质量未提出任何异议，已办理全部房屋交接手续，提出的确认有关房屋质量条款无效的主张没有任何实际意义。4.南海×××（佛山南海×××）建设项目环境影响评价公告》、《南海×××（佛山南海×××）建设项目环境影响评价公告，证明被告在楼盘开盘前已经在南海环保局网站及楼盘宣传栏向社会公众公示该项目中存在风机安置，由于该些地方均属于原告完全可以知悉的途径，其显然应当知悉该楼盘中存在有风机设备安置。5.《佛山市环境保护局关于南海×××建设项目竣工环保验收意见的函》、《佛山市环境保护局关于南海×××建设项目竣工环保验收意见的函》，证明原告所购楼房项目已经过环保验收，裙楼风机的安置完全符合国家环保标准，对原告实际生活并不构成任何影响。经庭审质证，被告对原告出示的证据1无异议，本院确认此主体资格证据的真实性及证明力。被告对原告出示的证据2真实性无异议，证明内容有异议，认为《合同补充协议》只是对《广东省商品房买卖合同》合同条款的修改、补充、细化，并非格式条款，应属合法有效，《合同补充协议》签订之前，双方曾签订有《商品房认购协议》，在此期间范围内，原告有充足的时间去实地考察房屋周边情况，仔细考虑是否购买房屋，双方最终缔约系在平等、自愿情形下成就，并无欺诈、胁迫等影响合同效力的情形。经审查，本院确认此组证据的真实性。被告对原告出示的证据3真实性无法核实，对证明内容有异议，认为涉案楼盘项目裙楼风机在开盘销售前已经在楼盘公示栏及环保局网站向社会公众公示，且已经由佛山市环保局环保验收合格，其所产生的噪声已经符合法定噪声标准，个别业主就噪声问题向被告反映后，被告也已经对此采取了降噪处理。经审查，该组证据与被告提交证据能相互吻合，本院确认此组证据的真实性。原告对被告出示的证据1无异议，本院确认此主体资格证据的真实性及证明力。原告对被告出示的证据2真实性无异议，证明内容有异议，认为收据证明双方签订合同时支付定金情况，被告未安排原告进行项目的实地考察。经审查，本院确认此证据的真实性。原告对被告出示的证据3真实性无异议，证明内容有异议，认为已交房，但原告是基于物权及购买合同提出自身权利。经审查，本院确认此证据的真实性。原告对被告出示的证据4真实性无异议，认为噪音风机安装及降音采取措施但并未达到效果，且与本案确认合同无效纠纷无关。经审查要，本院确认此证据的真实性。原告对被告出示的证据5真实性无异议，但认为函并未对风机进行验收，函中第八点提到项目餐饮企业需办理环保手续，上述意见函无法证明被告设计风机符合环保标准，与本案无关联。经审查，原告质证理由成立，本院对此组证据的证明力不予确认。根据本院采信的证据结合当事人的陈述，本院认定如下事实：被告为从事房地产开发经营的有限责任公司。2013年12月7日，原告向被告交纳了定金50000元，向被告认购南海×××房产。2014年5月25日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由被告开发预售的南海×××房，总房价1371196元，合同还对面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、逾期付款的违约责任、交付期限、逾期交房的违约责任、规划设计的变更约定、交接、装饰设备标准承诺的违约责任、基础设施及公共配套建筑正常运行的承诺、产权登记的约定、保修责任等权利义务进行了约定。同日，原、被告还签订一份《合同补充协议》，对送达方式、付款及逾期付款、房屋交付、规划及设计变更、房屋装修装饰及设备标准、配套设施设备、办理产权登记手续、房屋质量及保修、前期物业管理、广告效力及示范单位、合同解除违约责任、不可抗力及其他条款作出补充约定。2015年6月28日，被告出具发票，确认收取原告购房款1374166元。2015年7月11日，原告签署房屋交接单。2016年5月10日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告明确因风机噪音和餐饮废气排放影响其权利，其主张权利需以补充协议无效为前提，故提起本案诉讼。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”、第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身损害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”本案中，原告在签订《广东省商品房买卖合同》的同时签订了《合同补充协议》，现原告仅主张《合同补充协议》无效，其主张不能成立，理由如下：一、该补充协议的签订符合房屋买卖交易习惯。在实践中，房地产销售企业在签订房屋买卖合同时，都会另行拟定比较详细的条款以进一步明确双方权利义务，即并非本案被告特意拟定补充协议加重原告责任、免除自己责任。二、该补充协议的签订主体合法，被告是具有房产开发及销售资质的企业法人，原告是具有完全民事行为能力的自然人，双方均具备签署补充协议的行为能力，该补充协议自原、被告签章或签名之日起即成立并生效。三、原、被告之间为商品房买卖合同关系，被告的主要责任就是向原告提供符合法律要求的房屋并协助办理房产所有权证书，相对应，原告的主要权利就是收取房屋、办理过户手续及使用，该部分权利义务在商品房买卖合同中已作相应的约定，补充协议并未对上述权利义务作出免除或加重。四、原告已支付完全部购房款，并办理了房屋交接手续，在原告办理完房地产权证后，原、被告之间的房屋买卖合同履行完毕，补充协议中有关合同履行的约定已对原、被告的权利义务无影响，现原告再主张确认该部分约定无效已无实际意义。五、补充协议其他条款中有关原告承诺放弃权利的约定，应根据被告违约行为对原告权利造成影响的程度，结合纠纷的实际情况，考虑该条款对原告有无约束力，故此部分约定并非当然无效。当原告权利受损害主张权利时，如果被告以此约定对抗，法院才应审查该部分约定权利义务是否对等，被告以此约定抗辩能否免责等，但本案中原告并未向被告主张任何实体权利，本院不宜直接认定该部分条款的效力。六、至于原告提出的风机噪音和餐饮废气影响权利的问题，原告购买房屋后，基于物权享有对房屋占有使用权利，当其权利受损时，基于物权保护可向任何侵权人主张权利，原告认为以补充协议无效作为主张权利的前提的理由不能成立。综上，原告起诉请求确认《合同补充协议》无效的事实和理由并不充分，本院依法对原告主张不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告单智斌全部诉讼请求。本案以简易方式结案，案件受理费减半收取50元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇一六年七月二十二日书记员  黄晓璇