安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0111民初2898号原告（反诉被告）：安徽翔春商贸有限公司，住所地安徽省合肥市包河区绿地赢海国际大厦A座2513-2514号，组织机构代码59707818-4。法定代表人：张觉春，总经理。委托代理人：晋红兵，安徽锦和律师事务所律师。委托代理人：李二虎，安徽锦和律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：安徽伟创商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市金寨南路1146号，统一社会信用代码91340100557820348X（1-1）。法定代表人：刘振凤，总经理。委托代理人：宋晓梦，安徽华皖律师事务所律师。原告安徽翔春商贸有限公司（以下简称翔春公司）诉被告安徽伟创商业运营管理有限公司（以下简称伟创公司）房屋租赁合同纠纷一案，以及伟创公司反诉翔春公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）翔春公司法定代表人张觉春及其委托代理人晋红兵、李二虎，被告（反诉原告）伟创公司委托代理人宋晓梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翔春公司诉称:2013年10月17日，原、被告签订了两份《徽珍堂房屋租赁合同》（合同编号分别为20131017-1和20131017-2），合同约定由翔春公司承租被告位于合肥市包河区万岗路朱岗社居委以东后街徽珍堂商区房屋。20131017-1合同约定：本租赁房屋的用途为商业用途，租赁期限自交房之日起至2021年2月15日止，租赁房屋的交付时间为甲方（伟创公司）确定徽珍堂园区整体正式开业之日前45日，甲方向乙方交付房屋必须满足：租赁房屋权利证书（或权利证明）及业主身份证明合法有效等。20131017-2合同除以上约定外还在第五条约定“租赁房屋的交付时间为甲方确定徽珍堂园区商户入驻率达到80%后的整体正式开业之前45日”。合同签订后，翔春公司按合同约定向伟创公司支付了首期费用，翔春公司在得到被告同意的前提下首先入驻了徽珍堂A-1商区及A-2商区，并花费大量费用对租赁房屋进行了装修后进行试运营。由于徽珍堂园区迟迟未达到整体开业条件且商户入驻率始终未达到80%，被告也未按约向原告提供租赁房屋合法有效的产权证证明及业主身份证明。因此，原、被告双方并没有按合同约定完成租赁房屋的交付，租赁费用起算日尚未成就。2016年2月4日，伟创公司严重违反约定，擅自采取对租赁房屋进行封锁大门、停电等妨碍原告正常经营的行为。原告多次与伟创公司交涉，但伟创公司至今仍然置之不理。另，被告公司名称于2013年8月1日由安徽省伟创商业投资经营管理公司变更为伟创公司。请求法院判令伟创公司立即停止妨碍原告正常经营活动的锁门、停电等行为，并向原告提供合法有效的房屋产权证明，继续严格履行房屋租赁合同；判令伟创公司赔偿原告违约金60万元（从2016年2月4日起暂计算至2016年3月14日，其余违约金按照每日15000元计算至被告违约行为纠正之日止）；诉讼费用由被告承担。被告伟创公司辩称：一、伟创公司没有实施锁门、停电等妨碍翔春公司经营的行为，翔春公司系经营不善自行停业，锁门是翔春公司自己或他人所为，与伟创公司无关；二、伟创公司出租的房屋是包河区政府招商引资项目，伟创公司是合法竞标取得，伟创公司有合法出租权；三、伟创公司没有任何违约行为。伟创公司后街徽珍堂商区于2014年12月24日整体开业，翔春公司接收伟创公司出租房屋，等于翔春公司认可伟创公司交付的房屋符合合同约定；四、伟创公司A-2商区首期房租为25万元，房屋交接手续在2014年4月9日办理，翔春公司依约应于2014年4月9日前缴纳25万元首期房租，但翔春公司未依约足额支付，构成违约。综上，翔春公司所述完全与事实相悖，请求法院驳回翔春公司的诉讼请求。反诉原告伟创公司诉称：2013年10月17日，伟创公司与翔春公司分别签订两份《房屋租赁合同》（合同编号分别为20131017-1、20131017-2），合同约定：伟创公司将万岗路朱岗社居委以东后街徽珍堂A-1商区1018.31平方米、A-2商区1241.77平方米房屋出租给翔春公司，租赁期限自交房之日起至2021年2月15日止，其中A-1商区年租金80万元、A-2商区年租金100万元；A-1商区首期房租为20万元，A-2商区首期房租为25万元，于合同签订至交房期间内支付，其余房租按季度支付，于每季度前30日支付下一季度租金。两份合同均约定，翔春公司每份合同交纳15万元履约保证金，如违约，伟创公司有权不返还保证金；翔春公司逾期30日支付租金，伟创公司有权单方解除合同。2014年4月9日，翔春公司接收了租赁房屋，但翔春公司未按合同约定支付房屋租金及有关费用。伟创公司认为，翔春公司逾期不交房租已有一年余，其中A-2商区的首期房租都未足额支付，严重违反了合同约定。请求法院确认伟创公司与翔春公司于2013年10月17日签订的两份《徽珍堂房屋租赁合同》（合同编号分别为20131017-1、20131017-2）已于2016年3月12日解除，翔春公司立即返还伟创公司位于合肥市万岗路××东后街××1018.31平方米、A-2商区1241.77平方米的房屋；判令翔春公司支付伟创公司逾期房租费（占有使用费）2310000元（从2014年11月9日起计算至2016年4月20日）、水电费12224元，合计2322224元；判令翔春公司按每日4931.5元支付伟创公司房屋占有使用费，自2016年4月21日起计算至被反诉人翔春公司实际返还房屋之日止；判令伟创公司不予返还翔春公司的履约保证金300000元；判令翔春公司支付伟创公司违约金450000元；本案反诉费用由翔春公司全部负担。反诉被告翔春公司辩称：伟创公司的反诉请求没有事实和法律依据。双方签订的租赁合同对房屋交付及租金起算的条件进行了详细约定。虽然在合同签订后，伟创公司实际交付了租赁房屋，但是至今没有满足房屋租金起算的条件，伟创公司擅自改变房屋租金起算时间，提起反诉，没有法律依据。经审理查明：2013年10月17日，原告（反诉被告）翔春公司（乙方）与被告（反诉原告）伟创公司（甲方）签订两份《徽珍堂房屋租赁合同》（合同编号分别为20131017-01、20131017-02）。其中20131017-01合同约定：乙方租赁甲方位于合肥市万岗路朱岗社居委以东后街徽珍堂A-1商区，面积为1018.31平方米，租金为800000元/年（含物业费），租赁房屋用途为商业，租赁期限自交房之日起至2021年2月25日止；合同签订至甲方交房期间内，乙方应支付首期租金费用给甲方，即人民币200000元；在租赁期限内，按季度支付租金，乙方于每季度前30日支付下一季度的租赁费用，租金每两年递增一次，递增率6%；为了保证合同的履行，乙方应在合同签订后7日内向甲方支付人民币15万元作为乙方履行合同的保证金，在本合同履行期限届满或解除合同，并在双方办理租赁房屋返还手续后7日内无息结算；合同履行期间，租赁房屋的相关水费、电费、电话费、燃气费、停车费等费用由乙方承担；租赁房屋的交付时间为甲方确定的徽珍堂园区整体正式开业之日前45日，并自此日期开始计算房租；甲方交付的租赁房屋必须有租赁房产权证书（或权利证明书）及业主身份证明；乙方接收租赁房屋后又提出甲方所交付的租赁房屋不符合交付条件，甲方不予认可；乙方不按时向甲方支付租赁房屋的租金超过15日的，乙方应按日按该租赁房屋前三个月的租金之和的10%向甲方承担违约金；乙方违反本合同约定的时间和租金数额，逾期30日向甲方支付房屋租金的，甲方可以单方解除合同；本合同履行期间，因乙方违约行为导致甲方书面通知乙方解除合同时，乙方应于接收甲方解除合同书面通知后30日内，向甲方办理所租赁房屋的返还手续。原、被告签订的《徽珍堂房屋租赁合同》（编号20131017-02）约定：乙方租赁甲方位于合肥市万岗路朱岗社居委以东后街徽珍堂A-2商区，面积1241.77平方米，租金为1000000元/年（含物业费），租赁期限自交房之日起至2021年2月15日；合同签订至甲方交房期间内，乙方应支付首期租金费用给甲方，即人民币250000元；租赁房屋的交付时间为甲方确定徽珍堂商区商户入驻率达到80%后的整体正式开业之日前45日，并自此日期开始计算房租。该合同关于房屋用途、租金支付及递增、履行合同保证金、租赁房屋水、电等费用的承担，租赁房屋的交付条件、逾期支付房租的违约责任、解除合同后房屋返还手续等约定均与20131017-01租赁合同的约定内容一致。上述两份租赁合同签订后，伟创公司于2014年4月9日将后街徽珍堂A-1、A-2商区房屋交付翔春公司，翔春公司分别交纳A-1、A-2房屋保证金各15万元。2014年6月4日，翔春公司支付伟创公司A-1房屋首期租金20万元。翔春公司在收到租赁房屋后进行了装修，其中A-1商区房屋经营字号为虾佬圣汤，A-2商区房屋经营字号为龙胜指压。在装修时，翔春公司交付伟创公司1万元押金。虾佬圣汤于2014年11月30日开始营业，龙胜指压于2014年12月22日开始营业。2014年12月24日，合肥市万岗路朱岗社居委以东后街徽珍堂园区整体正式开业，伟创公司为此举行了开业仪式，并邀请了相关人士出席仪式，中新社、工人日报、包河报等媒体对此予以了报道。在合同履行中，由于翔春公司仅支付A-1商区首期租金20万元，自2015年2月起，伟创公司要求翔春公司支付租金。2015年7月，翔春公司支付伟创公司A-2商区首期租金14万元。此后，翔春公司认为徽珍堂园区商户入驻率未达到80%，尚不应开始计算房租，拒绝支付租金，原、被告为此发生纠纷。2016年2月翔春公司经营的虾佬圣汤和龙胜指压关门停业。2016年2月18日，伟创公司在虾佬圣汤和龙胜指压的大门加了一把锁。自2016年1月26日至2016年2月25日，翔春公司拖欠水电费12224元。2016年3月9日，伟创公司向翔春公司法定代表人等邮寄了《解除合同通知书》及《清场收房通知书》，并将该通知张贴在翔春公司所租徽珍堂商区房屋的大门上。2016年3月16日，翔春公司向本院提起诉讼。2016年4月20日，伟创公司提起反诉。另查明：涉案房屋始建于1998年，系合肥市包河区望湖街道朱岗社居委的厂房。2012年10月29日，经合肥市包河区公共资源交易中心招标，伟创公司中标取得涉案房屋的租赁经营权。此后，伟创公司将该房屋装修改造为后街徽珍堂园区，并出租经营。上述事实，有翔春公司所举两份《徽珍堂房屋租赁合同》（编号分别为20131017-01、20131017-02）、伟创公司工商登记信息、收据、收条、徽珍堂平面布置图、现场照片、电话录音、接处警情况登记表，伟创公司所举情况说明、中标公告、授权书、房屋交接单、新闻媒体相关报道、翔春公司所欠费用明细表、《解除合同通知书》、《清场收房通知书》、张贴通知照片、快递详情单、证明、《徽珍堂房屋租赁合同》二份，徽珍堂园区整体开业视频，以及原、被告当庭陈述的内容等证实。本院认为：原告（反诉被告）翔春公司与被告（反诉原告）伟创公司签订的两份《徽珍堂房屋租赁合同》（编号分别为20131017-01、20131017-02）是有效合同，双方应按合同全面履行。原、被告之间的纠纷源于合同中关于房屋租金起算时间的约定。在20131017-01《徽珍堂房屋租赁合同》中关于租金约定为：在租赁期限内，按季度支付；租赁期限自交房之日起至2021年2月15日止；租赁房屋的交付时间为甲方（伟创公司）确定徽珍堂园区整体正式开业之日前45日，并自此日期开始计算房租。原、被告的交接房屋时间为2014年4月9日，徽珍堂园区整体开业时间为2014年12月24日，因此，翔春公司应自2014年11月9日起计付A-1商区房屋租金。20131017-02《徽珍堂房屋租赁合同》中关于租赁期限起止、按季度支付租金等约定与20131017-01合同一致。20131017-02合同关于租赁房屋的交付及租金起算时间约定为：租赁房屋的交付时间为甲方确定徽珍堂园区商户入驻率达到80%后的整体正式开业前45日，并自此日期开始计算房租。该条款是“第五条租赁房屋交付”条款下的5.1项，主要是关于租赁房屋交付时间的约定，同时也约定交付房屋之日，即甲方（伟创公司）确定徽珍堂园区商户入驻率达到80%后的整体正式开业前45日，翔春公司应当开始计付租金。虽然“商户入驻率达到80%”是整体正式开业的条件，但该条款约定了“商户入驻率达到80%”及整体正式开业时间均由甲方（伟创公司）确定。在合同实际履行中，双方交接房屋的时间为2014年4月9日，伟创公司确定徽珍堂园区商户入驻率达到80%后的整体开业时间为2014年12月24日，翔春公司应当在2014年12月24日前45日（即2014年11月9日）起计付租金。同时，合同还约定“乙方接收租赁房屋后又提出甲方所交付的租赁房屋不符合交付条件，甲方不予认可”，故翔春公司接收使用房屋后，又以商户入驻率未达到80%为由拒付租金，违反了合同约定。况且，翔春公司在本案审理时也未提供证据证明2014年12月24日徽珍堂园区整体正式开业时，商户入驻率未达到80%。综上，翔春公司拖欠伟创公司房屋租金是原、被告之间纠纷产生的根本原因。由于翔春公司逾期支付伟创公司租金已经远远超过30日，伟创公司依照合同约定于2016年3月9日向翔春公司法定代表人等邮寄了《解除合同通知书》及《清场收房通知书》，同时将《解除合同通知书》及《清场收房通知书》张贴于翔春公司的经营场所。虽然翔春公司有关人员拒收了邮件，但翔春公司当庭提交的2016年3月9日拍摄的现场照片说明翔春公司已经看到、收到《解除合同通知书》及《清场收房通知书》，因此，伟创公司与翔春公司之间两份《徽珍堂房屋租赁合同》于2016年3月9日实际解除。鉴于房屋租赁合同已经解除，翔春公司关于继续履行合同的请求，本院不予支持。伟创公司在合同履行中因翔春公司拖欠租金确有锁门行为，但翔春公司关于停止锁门等行为的请求，因合同已经解除，本院已无须处理。双方合同约定，伟创公司交付房屋时应当提交租赁房屋权利证书（或权利证明），但合同同时又约定翔春公司在接收房屋后又提出租赁房屋不符合交付条件的，伟创公司不予认可。因此，根据合同约定，翔春公司在2014年4月9日接收房屋时即应当要求伟创公司提交房屋有关权利证明，但翔春公司在收房时未提出异议。现双方因房屋租赁发生纠纷后，翔春公司又要求伟创公司提交房屋产权证明，伟创公司可依合同约定不予认可。在本案审理中，伟创公司提交了有包河区政府及朱岗社居委加盖印章的有关租赁房屋的权利证明，翔春公司当庭已经质证，故翔春公司关于伟创公司提供合法有效房屋产权证明的诉讼请求，本院不予支持。伟创公司于2016年2月18日对租赁房屋实施的锁门行为，会给翔春公司的经营造成一定的损失，伟创公司应当赔偿翔春公司自2016年2月18日至2016年3月9日（合同解除之日）的经济损失。由于翔春公司未提供相关经济损失证据及赔偿计算标准依据，本院现参照双方租金标准按每日5000元（20万元÷90天+25万元÷90天）计算，伟创公司应赔偿翔春公司经济损失10万元（5000元×20天）。在租赁合同解除后，翔春公司应当将租赁房屋及时返还伟创公司，并支付所拖欠的租金。根据合同约定，翔春公司应自2014年11月9日起支付伟创公司A-1、A-2商区房租。在2016年2月18日租赁房屋由伟创公司加锁后，翔春公司已经不能实际使用该租赁房屋，故翔春公司应当支付伟创公司自2014年11月9日至2016年2月17日的房租（15个月又8天）计229万元，扣除翔春公司已经支付的首期租金34万元，翔春公司尚应支付伟创公司租金195万元。翔春公司租赁期间使用的水电费12224元也应当支付伟创公司。租赁房屋自2016年2月关门停业后，伟创公司又于2016年2月18日在大门上加锁，翔春公司自此未再使用房屋，因此，伟创公司关于翔春公司支付房屋占有使用费直到实际返还之日的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。翔春公司支付伟创公司的30万元履约保证金不是违约保证金，根据合同约定，履约保证金是在合同期满或解除合同时，用于翔春公司补足拖欠费用、赔偿损失等。故伟创公司可以不予返还翔春公司所交履约保证金，该保证金应当优先抵消翔春公司所欠租金。在保证金抵消租金后，翔春公司尚应支付伟创公司租金165万元（195万元-30万元）。租赁合同约定，翔春公司不按时支付租金超过15日的，应按日按该房屋前三个月的租金之和的10%向伟创公司承担违约金。该约定违约金计算标准过高，本院依法予以减少。本院参照年利率24%标准，以翔春公司拖欠租金为基数，按季度分段计算至2016年3月9日双方解除合同之日，翔春公司应支付伟创公司逾期付款违约金27万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、安徽伟创商业运营管理有限公司与安徽翔春商贸有限公司于2013年10月17日签订的两份《徽珍堂房屋租赁合同》（编号分别为20131017-01、20131017-02）于2016年3月9日解除；二、安徽翔春商贸有限公司于本判决生效后十日内将位于合肥市万岗路朱岗社居委以东后街徽珍堂园区A-1、A-2商区房屋返还安徽伟创商业运营管理有限公司；三、安徽伟创商业运营管理有限公司应赔偿安徽翔春商贸有限公司经济损失100000元；四、安徽翔春商贸有限公司应支付安徽伟创商业运营管理有限公司房屋租金1650000元、水电费12224元，合计1662224元；五、安徽翔春商贸有限公司应支付安徽伟创商业运营管理有限公司逾期付款违约金270000元；六、上述第三、四、五项判决相比，安徽翔春商贸有限公司应于本判决生效后十日内支付安徽伟创商业运营管理有限公司人民币1832224元；七、驳回安徽翔春商贸有限公司的其他诉讼请求；八、驳回安徽伟创商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9900元，由安徽翔春商贸有限公司负担8250元，安徽伟创商业运营管理有限公司负担1650元；反诉案件受理费31378元，由安徽伟创商业运营管理有限公司负担11600元，安徽翔春商贸有限公司负担19778元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  方业泉人民陪审员  浦丽星人民陪审员  杨曙东二〇一六年七月二十八日书 记 员  奚雨杭附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。