江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终1529号上诉人（原审被告）阚庆海，个体户。委托代理人姜明月，江苏昊震翰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）淮安市富丽房地产开发公司，住所地淮安市清河区健康东路。法定代表人毛渝萍，职务董事长。委托代理人张潇、方成龙，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王洪志，个体户。委托代理人孙金萍，上海申浩律师事务所律师。上诉人阚庆海与被上诉人淮安市富丽房地产开发公司（以下简称富丽房产）、王洪志房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2016年4月27日作出（2015）河民初字第2801号民事判决。上诉人阚庆海不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日立案受理后，依法组成合议庭于2016年7月5日公开开庭审理本案。阚庆���及其委托代理人姜明月、富丽房产委托代理人方成龙、王洪志及其委托代理人孙金萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告富丽房产诉称，2013年11月5日，原告与王洪志签订《门面租赁合同》，约定王洪志租赁原告所有的位于美食街二期一栋109、110、111室房屋，建筑面积约为861.61㎡，用途是经营餐饮（新半斋）。合同约定，租赁期限为五年，自2013年9月20日起至2018年9月19日；每年的租金标准和支付时间为2015年8月20日前应支付2015年9月20日至2016年9月19日期间的房租154295.56元；王洪志擅自将房屋转租、转让或者转借的，或者拖欠租金累计达15天的，原告方有权终止合同，收回房屋。2015年8月20日，原告电话通知王洪志支付当期租金154295.56元，王洪志却要求原告与阚庆海联系，并称阚庆海是现任的老板。2015年8月25日，原告书面通知王洪志，王洪志拒收信函��同年8月28日，原告方工作人员到案涉出租门面张贴书面通知函，此时案涉出租门面店名已由“新半斋”变成“粤鸿府”。王洪志拒不支付当期租金，截止原告提起诉讼之日，已达2个月之久。根据合同第四条约定，原告有权终止合同，并收回房屋。根据合同第九条第3款规定，王洪志将案涉门面转租给他人使用，已构成违约，应支付原告违约金30万元。原告认为，王洪志的转租以及拒付租金行为违反了双方合同约定，属于严重违约，其应承担违约责任。阚庆海明知王洪志不是房屋所有权人，而转租该房屋，其和王洪志之间的租赁行为属于无效行为。综上请求法院判令：1、判令解除原告和王洪志于2013年11月5日签订的《门面房租赁合同》；2、王洪志、阚庆海在判决书生效后立即将淮安市清河区大闸口美食街二期三栋109、110、111室房屋（建筑面积861.61平方米）及附属设施设备返还原告；3、王洪志按154295.56元/年的标准，支付自2015年9月20日起至房屋和设施设备交付给原告时止的房屋占用费；4、被告支付违约金30万元；5、被告承担本案诉讼费用。原审被告王洪志辩称，第一，2013年11月，被告与案外人赵ＸＸ达成协议，约定由赵ＸＸ接收“新半斋”酒店的设备以及装潢，并承包经营该酒店。赵ＸＸ认可原、被告之间签订的门面房租赁合同，并按照租赁合同标准向原告缴纳了当期的租金。赵ＸＸ经营“新半斋”酒店约一年后，阚庆海接手经营，并于2014年12月8日向原告支付了2014年9月至2015年9月期间的门面租金148300.16元。目前，房屋的实际占用人及使用人均为阚庆海，因此，2015年8月至2016年8月期间的门面租金不应当由王洪志支付，返还房屋的责任也不在被告王洪志。第二，原告提供的门面房租赁合同文本中，关于违约金承担的条���为霸王条款、格式条款，而且约定标准明显过高，与原告的实际损失不符，另外，2013年11月至今两年期间，案涉门面房租金均非王洪志支付，而是由赵ＸＸ、阚庆海各自支付一年。事实上，原告对案涉门面房两年以来使用人的变更情况是明知的，也接受了不同使用人的租金。2014年，原告曾经就租金问题将王洪志诉至法院，在阚庆海向其支付租金后撤回起诉，被告认为，原告的行为是对案涉门面承租人变更的认可表示，因此王洪志不应承担任何违约金。请求依法驳回原告的诉讼请求。原审被告阚庆海辩称，第一、本案有两个案由，即租赁合同纠纷和排除妨碍纠纷，请原告明确诉讼请求基于的法律关系；第二、阚庆海不是本案适格主体，因为阚庆海与原告之间并无租赁关系，请求依法驳回原告的诉讼请求。原审经查明：2013年11月5日，富丽房产（��方）作为出租房，王洪志（乙方）作为承租方，双方签订《门面房租赁合同》一份，约定：“一、甲方出租的商铺位于美食街二期一栋109、110、111室，建筑面积约861.62㎡；二、房屋租期为5年，自2013年9月20日起至2018年9月19日止；乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为经营餐饮（新半斋）使用；三、乙方按甲方指定的账户提前一个月存入租金，租金定为每年支付一次。2013年8月20日前应付146948.16元（2013年9月20日至2014年9月19日）、2014年8月20日前应付146948.16元（2014年9月20日至2015年9月19日）、2015年8月20日前应付154295.56元（2015年9月20日至2016年9月19日）……；四、乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋：1、乙方擅自将房屋转租、转让或者转借的；2、乙方利用承租房屋进行违法犯罪活动的；3、乙方拖欠租金累计达15天的，并承担每天按实欠租金的3%加收滞纳金……；八、租赁期间，乙方无转租权；九、乙方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金30万元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或者赔偿，……；十四、本合同双方签字盖章后生效。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份”。租赁合同签订后，王洪志随即将案涉门面房以及“新半斋”酒店的设备以及装潢整体转让给案外人赵ＸＸ经营“忆江东”酒店使用。2014年10月21日，赵ＸＸ与阚庆海签订《酒店经营合同》，约定将案涉门面房及“忆江东”酒店整体转让给阚庆海开设“粤鸿府”酒店使用。2014年12月8日，阚庆海向富丽房产账户汇入2014年9月20日至2015年9月19日期间门面房租金，并出具书面证明，表示同意富丽房产以王洪志名义开具租金发票。2015年8月28日，富丽房产员工前往案涉门面房处张贴通知函，通知王���志于2015年8月31日前前往指定地点办理房屋租金相关手续，否则将通过诉讼方式解决，并收回房屋。原审认为，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据查明的事实，富丽房产与王洪志于2013年11月5日订立的签订《门面房租赁合同》合法有效，王洪志辩称在合同履行过程中合同主体发生变更，无事实及法律依据，故不予采信。王洪志作为承租人理应按约足额支付租金，现至富丽房产起诉之日，其尚欠2015年9月20日至2016年9月19日期间租金154295.56元未付，已违反合同约定，现富丽房产依约要求解除双方租赁协议，于约相符，于法不悖，故予以支持。合同解除后，王洪志应当及时返还承租的位于淮安市清河区大闸口美食街二期三栋109、110、111室房屋，并参照原租赁合同租金标准（154295.56元/年）支付房屋占用期间的使用费。阚庆海作为实际占用人也无权继续占用，故应腾空迁出。关于原告主张的30万元违约金，虽双方合同中已有约定，但违约金应以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平，综合本案查明的事实，原审以王洪志拖缴的租金154295.56元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍作为计算标准，酌情认定违约金为31913.46元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决：一、解除原告淮安市富丽房地产开发公司与被告王洪志于2013年11月5日签订的《门面房租赁合同》；二、被告阚庆海于本判决生效之日起三十日内自位���淮安市清河区大闸口美食街二期三栋109、110、111室房屋（建筑面积约861.62㎡）内迁出，被告王洪志在被告阚庆海迁出之后立即将该房屋返还原告淮安市富丽房地产开发公司；三、被告王洪志于本判决生效之日起三十日内支付原告淮安市富丽房地产开发公司违约金31913.46元，以及房屋占用费（自2015年9月20日起至实际返还之日止，参照154295.56元/年标准计算）；四、驳回原告淮安市富丽房地产开发公司的其他诉讼请求。本案案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告王洪志负担。上诉人阚庆海不服，向本院提起上诉称，1、上诉人与富丽房产之间并无合同关系，故无义务履行两被上诉人之间签订的租赁合同；2、因两被上诉人无法提供涉案房屋的产权证，致使上诉人无法正常营业，合同目的无法实现，两被上诉人存在过错；3、上诉人已另行起诉两被上诉人，案件正在处理，故不宜交付争议房屋。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第二项判决，二审受理费由两被上诉人承担。被上诉人富丽房产辩称，1、原审判决返还房屋的责任主体为王洪志并且承担违约金，房屋占用费的主体也是王洪志，因此没有突破合同相对性原则；2、富丽房产作为涉案房屋所有权人，享有占有使用收益的权利，随着富丽房产与王洪志租赁合同解除，更能确定上诉人对房屋的直接占有，属于无权占有。原审法院根据物权法相关规定要求上诉人迁出房屋并无不当；3、阚庆海在上诉状中明确认可其与富丽房产没有合同关系，即使上诉人具有合法的经济损失，也不应当由富丽房产承担；4、上诉人拒不迁出房屋的行为，不仅造成富丽房产更大的损失也为自己带来额外的风险。综上，请求二审法院维持原判。被上诉人王洪志辩称，1、阚庆海作为房屋实际使用人，在没有缴纳占用费的情况下理应退出房屋；2、原审查明阚庆海于2014年9月使用涉案房屋，以王洪志的名义缴纳房租并由富丽房产开具租金发票，阚庆海明知涉案房屋有转移的事实；3、另外关联案件都是本案的延伸案件。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本案的争议焦点为阚庆海是否需搬离涉案门面房。本院认为，富丽房产与王洪志于2013年11月5日签订《门面房租赁合同》后，王洪志将涉案门面房转租给案外人赵ＸＸ，赵ＸＸ于2014年10月21日将涉案门面房转租给阚庆海。可见阚庆海占有涉案门面房的权利是来源于层层转租行为。2013年11月5日的《门面房租赁合同》约定：四、王洪志有下列情形之一的，富丽房产有权终止合同，收回房屋：1、擅自将房���转租、转让或者转借的……；八、租赁期间，王洪志无转租权。庭审中，王洪志陈述：“我把我和富丽公司之间的合同给赵ＸＸ看过。富丽公司不知道这个情况。”这表明王洪志转租行为并未得到富丽房产的认可，故富丽房产有权终止合同。至此，阚庆海基于层层转租行为取得的占有权丧失了基础。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，由于阚庆海丧失了对涉案门面房占有权的基础，故富丽房产作为所有权人有权要求阚庆海腾房。故本院对阚庆海主张不予采纳。对于阚庆海主张的因两被上诉人原因导致其无法经营且造成损失的理由，本院认为本案解决的问题是阚庆海是否应当腾房，故其理由与本案无关，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人阚庆海负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 勇审 判 员  赵骏飞代理审判员  孙志丹二〇一六年七月二十八日书 记 员  唐小捷