上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3677号上诉人（原审被告）陆敏，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室陆敏，女，1956年11月5日生，汉族，住上海市徐汇区斜土路2183弄9号403室。委托代理人林自勉，上海市嘉华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴尧，XX年XX月XX日生，土家族，住广东省深圳市宝安区XX环XX路XX号吴尧，男，1986年1月6日生，土家族，住广东省深圳市宝安区龙华油松东环二路二号。委托代理人刘宏耀，上海君拓律师事务所律师。上诉人陆敏因定金合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四(民)初字第2090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2015年5月5日，吴尧作为买方（乙方）与作为卖方的陆敏（甲方）经案外人居间方上海福人居房地产经纪A居间方上海福人居房地产经纪有限公司XX漕溪路分公司（以下简称中介，丙方）居间介绍签订《买卖居间合同》，约定甲方将上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室东泉路188弄12号102室房屋出售给乙方，买卖价格为人民币3,400,000元。付款方式为：乙方于签订本合同时，即支付定金50,000元，乙方于签订上海市房地产买卖合同当日支付甲方880,000元，乙方于交易过户当日支付甲方280,000元，乙方于交房当日支付甲方20,000元，乙方于银行发放贷款后，支付甲方2,170,000元。甲、乙双方签订本合同后，愿意于2015年6月30日前备齐该房地产交易所需之所有证件原件到丙方提供之签约地签订上海市买卖合同。若甲方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于房地产的《上海市房地产买卖合同》，视为甲方违约，则甲方应双倍返还乙方支付的定金，……。若乙方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》视为乙方违约，则乙方支付的定金由甲方没收不再返还，甲方并有权将该房地产另售他人。……。甲方保证对所出售房地产拥有出售之权利，并已征得该房地产全体权利人同意签署本协议，若因甲方无权或越权等原因造成本协议未能履行，甲方同意按照本协议之规定承担违约责任。同日，陆敏出具《承诺书》，内容为：“本人陆敏承诺于2015年5月5日于上海福人居房地产经纪有限公司漕溪路分公司上海A有限公司XX分公司签订的XX路XX弄XX号XX室东泉路188弄12号102室的房屋买卖居间协议是甲方所有权利人的真实意思，因其他产权人无法到场，本人已经征得所有产权人的同意出售此房，若有不符，本人愿承担所有甲方应付违约责任。”同日，吴尧通过其妻子贺敏贺某转账贺敏转账支付陆敏50,000元。陆敏出具《收款收据》一份，内容为：“兹收到吴尧支付给本人的款项计人民币50,000元整。本人确认，上述款项系吴尧用于购买本人位于上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室东泉路188弄12号102室房地产的定金。”2015年5月6日，吴尧转账支付陆敏50,000元。同日陆敏出具《收款收据》一份，内容为：“兹收到吴尧支付给本人的款项50,000元整。本人确认，上述款项系吴尧用于购买本人位于上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室东泉路188弄12号102室房地产的定金。”2015年5月25日，陆敏委托发律师函给中介，主要内容为：“一、由于《买卖居间合同》项下的房屋产权系陆敏与姚梁懿姚某甲共有，而签约各方在明知此情形的情况下，在未获得姚梁懿姚某甲同意出售的情况下，签订了上述《买卖居间合同》，故该买卖行为依法为无效的。二、现陆敏明确表示：不再履行该无效合同，并及时将吴尧的钱款予以退还。”吴尧通过中介收到该函。2015年7月，吴尧诉至原审法院，请求判令：陆敏双倍返还定金200,000元。陆敏不同意吴尧的诉请。原审另查明，系争房屋权利人系陆敏和姚梁懿姚某甲，为共同共有。原审中，陆敏申请姚梁懿姚某甲作为证人出庭作证，姚梁懿姚某甲表示陆敏未与姚梁懿姚某甲协商过出售系争房屋，不知道陆敏对外出售系争房屋，并明确表示不同意出售系争房屋，对《买卖居间合同》不予确认。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。吴尧与陆敏签订的《买卖居间合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，居间合同已经成立并发生效力，对合同签订的双方均产生约束力。关于陆敏主张未经共同权利人姚梁懿姚某甲的同意擅自处分系争房屋，故《买卖居间合同》应属无效的意见。因债权合同的成立和生效不以当事人有处分权为前提，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，债权合同具有相对性，由于姚梁懿姚某甲未在合同上签字，故《买卖居间合同》对其不发生约束力，而并非合同本身无效。故对于陆敏的上述意见不予采纳。合同当事人可依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金应当以书面形式约定。定金合同从实际交付定金之日起生效。实际交付的定金数额多于或少于约定数额，视为变更定金合同。本案吴尧与陆敏在中介居间下签订的《买卖居间合同》，系双方当事人真实意思表示，其中关于定金的条款符合以上法律规定，应属有效。因定金合同为实践合同，约定的定金额与实际交付（收受）额不一致的，以后者为准。吴尧实际交付陆敏100,000元定金，故吴尧与陆敏间定金合同的数额为100,000元。从吴尧与陆敏订立的《买卖居间合同》内容来看，定金种类为违约定金，违约者应按照定金罚则向对方赔偿。故在《买卖居间合同》签订后，陆敏单方表示不再继续履行，已经构成违约，理应按照《买卖居间合同》的约定双倍返还定金于吴尧。综上，吴尧要求陆敏双倍返还购房定金的诉请，有合同依据，应予支持。原审法院审理后，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，于2015年9月16日作出判决：陆敏于判决生效之日起十日内双倍返还吴尧购房定金200,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由陆敏负担。原审法院判决后，上诉人陆敏不服，向本院提起上诉称：被上诉人签约时即知晓系争房屋并非上诉人一个产权人，且上诉人当时也不持有委托书，只是告知被上诉人“应该没问题”，说明上诉人对于另一个产权人是否同意出售也不肯定。在此情况下，被上诉人自愿和上诉人单方签约，也存在过错，故最终居间协议未能履行双方均有过错，不应由上诉人承担双倍返还定金的违约责任。合同约定定金为50,000元，上诉人从未要求被上诉人增加定金数额。被上诉人第二天又支付的50,000元并非定金，该收条并非上诉人书写。上诉人在该收条上仅签了名，代表上诉人收到了该50,000元款项。综上，要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。被上诉人吴尧辩称：原审判决正确，要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人在双方签订的《买卖居间合同》中，就系争房屋买卖的意思表示系真实的，且不违反我国相关法律法规的禁止性规定，该合同当属有效，对于签约双方均具有约束力。上诉人以房屋共有人不同意出售为由，作为合同无效的抗辩，与最高人民法院相关司法解释的规定不符，原审法院对该抗辩理由不予采纳，当属正确。现上诉人无法依约与被上诉人签订买卖合同已构成违约，故被上诉人起诉要求上诉人承担双倍返还定金之违约责任，既符合双方合同约定，亦于法有据。至于上诉人主张被上诉人系自愿与其单方签约也存在过错，故不应由上诉人承担违约责任之抗辩意见，因上诉人并未提供相关证据证明被上诉人在签约时已明知房屋共有人不同意出售，却仍坚持签约，故本院对此不予采信。关于定金数额的认定。居间协议虽约定定金为50,000元，但被上诉人先后实际向上诉人支付了100,000元，且上诉人亦先后出具了100,000元的定金收据，故原审法院认定双方以实际交付的数额变更了合同约定的定金数额，并无不当。上诉人应按定金100,000元的数额向被上诉人承担双倍返还200,000元之违约责任。上诉人以定金收据并非其书写为由，否认其收款性质，但上诉人作为具有完全民事行为能力的成年人，理应知晓在该定金收据上签名的法律后果。因此，该定金收据是否系上诉人自行书写，无法对抗其签字确认的效力。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,300元，由上诉人陆敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  毛 焱代理审判员  陈蓓蓉代理审判员  孙 飞二〇一六年二月十七日书 记 员  曹 靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……