福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2015)仓民初字第4717号原告福建实达物业有限公司，住所地福州市鼓楼区。法定代表人刘胜昔，总经理。委托代理人郑映良，公司员工。被告陈家兴男，1964年2月6日出生，汉族，住福州市仓山区。原告福建实达物业有限公司与被告陈家兴物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，公开开庭进行了审理。原告福建实达物业有限公司委托代理人郑映良到庭参加诉讼，被告陈家兴经公告传唤，期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与滨江丽景临江园小区的开发建设单位福州新榕房地产开发有限公司签订《滨江丽景临江园前期物业管理委托合同》，双方约定在滨江丽景临江园业主委员会成立之前，由原告在小区内提供物业管理服务，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任。根据原告与滨江丽景临江园小区业主委员会签订的《滨江丽景临江园物业服务合同》及其补充协议相关条款，原告有权按标准向滨江丽景临江园小区的住户收取物业管理费及其它代收代缴费用，其中明确规定：带电梯住宅收费标准为每月1.00元/㎡,该合同及补充协议还约定原告可按实向住户收取电梯用电公摊费及每户每月应缴纳10元的水电公摊费，被告已在原告提供的《物业管理服务收费一览表》上签名确认并同意缴纳相关物业管理综合费用。根据被告签收的《住户手册领取证明单》可证明被告已知道《住户手册》内容，愿意配合实达物业实施的物业管理，并明白业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三缴纳滞纳金（即违约金）。被告是滨江丽景临江园×#×单元的业主，其房屋系带电梯住宅房屋，每月应交物业管理费为132.1元（面积132.1平方米，物业管理费按1元/平方米计算）。原告一般是每月通知被申请人一次。自2011年2月至今，在无任何正当理由的前提下，被告一直没有向原告缴纳物业管理费、水费、水电公摊费等，现已拖欠2011年2月至2015年4月（计51个月）的物业管理费6737.1元，2010年10月至2011年2月的水费108.7元，2009年5月至2015年4月（72个月）的水电公摊费720元，2011年5月至2015年3月的电梯用电公摊费566.7元，总计8132.5元。实达物业公司曾多次派人催收上述费用，但被告仍未能及时支付上述费用。针对被告拖欠的物业管理费、水费及公摊等费用，原告向被告发送催款通知单等，但被告对拖欠的费用仍拒绝支付。《物业管理条例》第七条规定，业主应当按时缴纳物业管理费。被告拒交物业管理费的行为，已经构成违约，依法应承担违约责任。截至2014年4月30日，被告累计应支付滞纳金（即违约金，本案以千分之一计）5254.93元，经综合考虑，本案只要求被告支付违约金3000元。现原告诉请法院判令：一、被告支付拖欠原告的物业管理费6737.1元、水费108.7元、水电公摊费720元、电梯电公摊费566.7元，总计8132.5元；二、被告向原告支付从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一缴纳违约金5254.93元（计至2015年4月30日），本案只要求被告支付违约金3000元；以上合计金额11132.5元；三、被告承担本案的诉讼费用。被告未向本院提交证据及书面答辩意见。本案在审理过程中，原告提交如下证据：A1.企业法人营业执照、组织机构代码证、资质证书，证明原告具备对滨江丽景小区进行物业管理的资格，原告具备物业管理一级资质。A2.前期物业管理委托合同、物业服务合同及补充协议，证明原告接受委托对临江园小区提供物业管理服务；原告按带电梯住宅为每月每平方米1元标准收取物业费及按实收取电梯用电公摊费用是合法的；原告每月向小区住户收取10元水电公摊费是合法的。A3.交房证明单、业主登记表、《住户手册》领取证明单、住户手册，证明原告和被告之间形成了物业管理合同关系，被告是适格主体；被告逾期缴纳管理费时，原告有权从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一缴纳滞纳金；原告按带电梯住宅为每月每平方米1元标准向被告收取物业费、按协议向被告收取公摊等费用是合法的。A4.台账（欠费明细表）、律师函，证明被告拖欠物业管理费6737.1元、水费108.7元、水电公摊费720元、电梯用电公摊费566.7元等事实；原告曾向被告催交相关费用，但被告一直拒交。本院认为，被告未到庭参加诉讼,又未提出书面异议并提交证据，视为自愿放弃抗辩权利。原告提交的证据来源真实合法且与本案有关联性，本院予以采信。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2003年8月10日，福州新榕房地产有限公司与原告福建实达物业管理服务有限公司签订的《“滨江丽景·临江园”物业管理委托合同》约定：电梯住宅房屋物业服务费按每平方1元向物业或物业使用人收取。逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交纳物业管理服务费的千分之三缴纳逾期付款违约金。2008年3月20日，滨江丽景临江园业主委员会与原告福建实达物业管理服务有限公司签订《滨江丽景临江园物业服务合同》，约定物业管理服务合同自2008年3月起至2009年3月止。被告购置的滨江丽景临江园×座×单元，面积132.09平方米，每月应缴纳物业费为132.09元。2008年6月25日，滨江丽景临江园业主委员会与原告福建实达物业管理服务有限公司签订《滨江丽景临江园物业服务合同补充协议》，约定自2008年7月起，原告有权按每月每户10元的标准收取水电公摊费。2010年4月21日，滨江丽景临江园业主委员会与原告福建实达物业管理服务有限公司续签《滨江丽景临江园物业服务合同》，服务内容及收费标准与此前约定一致，延长物业服务合同期限自2010年5月1日至2011年4月30日止。此后，原、被告双方未再订立书面的物业服务合同。被告陈家兴自2011年2月至2015年4月未缴纳物业费，自2009年5月至2015年4月未缴纳水电公摊费。2015年9月21日，原告以律师函的形式向被告催缴拖欠的物业费及水电分摊等费用。本院认为，原、被告间物业服务关系合法有效，被告应履行缴纳物业费等义务，原告主张被告应缴纳拖欠的物业费和水电公摊费，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告应按物业管理费132.09元/月支付自2011年2月至2015年4月拖欠的费用。原告主张被告应按水电公摊费10元/月支付自2009年5月至2015年4月拖欠的费用，符合合同约定，本院予以支持。原告主张被告应支付水费、电梯用电公摊费用，但未能提供其已代付缴费凭证，故原告应承担举证不能的法律后果，本院对原告的该项诉请不予支持。原告主张被告应按合同约定承担逾期付款的违约责任，被告未按照约定缴纳物业管理费，已经构成违约，《前期物业管理服务协议》约定违约金为日千分之三，现原告仅诉请支付从逾期之日至2015年4月30日违约金3000元，不违反法律、法规，本院予以支持。被告经公告传唤，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈家兴于本判决生效之日起十日内向原告福建实达物业有限公司缴纳拖欠的物业服务费6736.59元、水电公摊费720元及违约金3000元；二、驳回原告福建实达物业有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费79元，由原告福建实达物业有限公司负担5元，由被告陈家兴负担74元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据），由被告陈家兴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  陈曜辉代理审判员  陈家挺代理审判员  吴灵婧二〇一六年七月二十日书 记 员  邱仕鹏