广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终6635号上诉人（原审原告）：广州东浚开发有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：罗志球，职务执行董事。委托代理人：黎晓薇，广东凯通律师事务所律师。委托代理人：黄彦君，广东凯通律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：钱伟清，住址广西南宁市青秀区，现住广西。委托代理人：王云松，广东达熙律师事务所律师。委托代理人：黄怡倬，广东达熙律师事务所实习律师。上诉人广州东浚开发有限公司（以下简称东浚公司）因与被上诉人钱伟清商品房销售合同纠纷一案，不服广州市荔湾��人民法院（2015）穗荔法民三初字第1762号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：东浚公司、钱伟清双方于2003年9月1日签订《协议书》，约定：钱伟清向东浚公司购买位于广州市中山八路10号东浚荔景苑第6座20楼09房（以下简称“涉案房屋”），该房建筑面积为57.01m2，总楼款人民币359505元；钱伟清在东浚公司指定的银行以80%的总楼款（即280000元）作20年期按揭购买，钱伟清分二期向东浚公司交付占总楼款20%的非按揭楼款等等。上述协议书签订后，东浚公司于2003年9月10日将涉案房屋交付钱伟清使用。后经测绘，涉案房屋的实际建筑面积为56.5038m2，且钱伟清银行按揭办理也不成功。2015年3月20日，东浚公司（出卖人）与钱伟清（买受人）重新签订《商品房买卖合同》，约定：买受人��出卖人购买广州市中山八路6-12号东浚荔景苑第6座20层09号房；该商品房屋属现房，按套出售，总金额人民币356313元（含已付定金10000元），买受人一次性付款，房款人民币356313元，须于2015年4月30日前付清；买受人逾期付款的违约责任，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖方支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权提出解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；本合同双方签订后30天内向广州市房地产交易管理部门办理登记手续。上述合同签订后，钱伟清于2015年6月26日一次性向东浚公司支付了购房款356313元。另外，东浚公司、钱伟清还口头约定由钱伟清向东浚公司支付利息，利息以涉案房屋的成交总款为计算基���，从钱伟清收楼之日起计至钱伟清付清购房款之日止，按银行同期贷款利率计算，但钱伟清主张双方口头约定钱伟清向东浚公司支付利息的前提是钱伟清与东浚公司共同向广州市房地产交易管理部门办理登记手续。东浚公司、钱伟清至今未向广州市房地产交易管理部门办理涉案房屋的交易登记手续。由于钱伟清一直没有照约定支付利息，东浚公司于2015年12月11日将本案起诉至原审法院，请求法院判令：一、解除东浚公司与钱伟清签订的《协议书》及《商品房买卖合同》；二、钱伟清立即腾退涉案房屋；三、钱伟清向东浚公司支付违约金35631.30元；四、钱伟清向东浚公司支付涉案房屋使用费（按每月为涉案房屋房价款总额的千分之五的标准，自收楼之日起计至腾退房屋之日止，不足一月按一月计付，暂计至2015年11月30日为261890.06元）；五、本案诉���费用由钱伟清承担。钱伟清原审辩称：钱伟清与东浚公司之间的纠纷是历史遗留问题，东浚公司的诉讼请求是无理取闹。钱伟清与东浚公司在签订《商品房买卖合同》前曾签订过一份旧的《商品房买卖合同》，但合同都是由东浚公司持有，东浚公司未为钱伟清办理旧买卖合同的备案登记，钱伟清也多次要求东浚公司履行旧《商品房买卖合同》约定的相关义务。经过钱伟清多次催促，东浚公司又与钱伟清重新签订新的《商品房买卖合同》，但该合同原本在东浚公司处，东浚公司亦未为钱伟清留存复印件，钱伟清已按约定支付全额房款，并使用房屋至今。在新的《商品房买卖合同》签订后东浚公司亦未办理备案登记，也未向钱伟清出示该合同已备案登记的相关证明，因此钱伟清认为违约方在东浚公司，请求法院驳回东浚公司的所有诉讼请求。在原���诉讼中，东浚公司提供了主要内容为：“本人特向贵司（指东浚公司，下同）作以下确认和承诺：一、本人已于2015年6月26日向贵司支付了该房屋的购房款共计人民币356313元，但计至2015年6月26日的购房款利息共计人民币276940元，本人确认尚未向贵司支付。本人承诺购房款利息将于2015年9月30日前付清，在购房款利息付清前，无论本人是否具备购房资格，贵司均有权暂不配合本人办理该房屋的产权转移登记手续（以下简称‘办证’），本人亦不追究贵司迟延办证的责任。若本人未能在2015年9月30日前付清购房款利息的，贵司有权解除买卖协议和收回该房屋，并不退还本人已付的购房款。二、现时因本人尚不具备购房资格，导致贵我双方暂无法办证，本人同意本人具备购房资格时双方再行办证……。承诺人钱伟清日期2015年7月9日。”的《承诺书》，以证明钱伟清承诺于2015年9月30日前付清利息，否则东浚公司有权解约和收回房屋。钱伟清则质证称其没有答署过该《承诺书》，但又表示不申请对该《承诺书》落款中“钱伟清”的签名是否钱伟清所签进行笔迹鉴定。原审又查，2015年10月12日，东浚公司以钱伟清在《承诺书》中承诺2015年9月30日前向东浚公司支付利息276940元，但至今未付为由，向钱伟清发出《解除合同函》，自2015年10月1日起解除双方签署的《协议书》和《商品房买卖合同等相关买卖协议。但钱伟清表示没有收到该函。原审法院认为，东浚公司、钱伟清于2003年9月1日签订的《协议书》、于2015年3月20日重新签订《商品房买卖合同》，均是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。东浚公司、钱伟清于2015年3月20日签订的《商品房买卖合同》第六条约定：“房款���民币356313元，须于2015年4月30日前付清。”、第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日至，买受人按日向出卖方支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权提出解除合同。”而钱伟清于2015年6月26日一次性向东浚公司付清了购房款356313元，钱伟清向东浚公司付清购房款的时间在逾期的60日之内，且涉案房屋是钱伟清于2003年9月1日向东浚公司购买的，2003年度广州市还未限购，不存在钱伟清有否购房资格的问题，而东浚公司于2003年9月10日已将涉案房屋交付钱伟清使用，只是东浚公司、钱伟清后来才于2015年3月20日重新签订《商品房买卖合同》，因此钱伟清向东浚公司支付全部购房款的2015年6月26日，钱伟清已经履行东浚公司、钱伟清签订的《商品房买卖合同》的全部义务，所以东浚公司诉请解除东浚公司与钱伟清签订的《协议书》及《商品房买卖合同》、钱伟清立即腾退涉案房屋、钱伟清向东浚公司支付涉案房屋使用费的诉讼请求，原审法院均不予支持。东浚公司、钱伟清于2015年3月20日签订的《商品房买卖合同》第六条约定：“房款人民币356313元，须于2015年4月30日前付清。”、第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖方支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行。”而钱伟清于2015年6月26日才一次性向东浚公司付清了购房款356313元，钱伟清应支付2015年5月1日起至2015年6月26日止共57日的逾期付款违约金给东浚公司，该违约金为4061.97元（356313元×57日×2/10000每日）。关于东浚公司��供的《承诺书》的问题。钱伟清否认东浚公司提供的《承诺书》的落款签名“钱伟清”的签名是其所签，但又表示不申请对该《承诺书》落款中“钱伟清”的签名是否钱伟清所签进行笔亦鉴定，故原审法院认定该《承诺书》落款的签名“钱伟清”是钱伟清本人所签。2015年6月26日，钱伟清已经履行东浚公司、钱伟清签订的《商品房买卖合同》的全部义务，钱伟清还于2015年7月9日在《承诺书》中承诺“若本人未能在2015年9月30日前付清购房款利息的，贵司有权解除买卖协议和收回该房屋。”且涉案房屋是钱伟清于2003年9月1日向东浚公司购买的，2003年度广州市还未限购，不存在钱伟清有否购房资格的问题，钱伟清向东浚公司所购的房屋并不因钱伟清有否购房资格的问题而不能办理房地产权证，而钱伟清还在《承诺书》中承诺“现时因本人尚不具备购房资格，导致贵我双方暂无法办证，本人同意本人具备购房资格时双方再行办证。”可见，钱伟清存在重大误解。另，利息问题是东浚公司、钱伟清另外达成的口头协议，无证据显示该口头协议是东浚公司、钱伟清于2015年3月20日签订的《商品房买卖合同》的附件，而支付利息的前提条件是否先要在广州市房地产交易管理部门办理涉案房屋的交易登记手续，双方还存在争议，在此情况下钱伟清承诺“若本人未能在2015年9月30日前付清购房款利息的，贵司有权解除买卖协议和收回该房屋，并不退还本人已付的购房款。”对钱伟清也是显失公平的。以上所述，该《承诺书》应予撤销，故原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，原审法院于2016年1月28日作出如下判决：一、自本判决发生法律��力之日起七日内，被告钱伟清向原告广州东浚开发有限公司支付逾期付款的违约金4061.97元。二、驳回原告广州东浚开发有限公司的其他的诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4991元，由原告广州东浚开发有限公司负担4966元，由被告钱伟清负担25元。判后，东浚公司不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、原审法院认为双方在2015年3月20日“重新签订《商品房买卖合同》”无任何事实依据。二、《承诺书》是钱伟清的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原审法院认为《承诺书》应予撤销无任何法律和事实依据。1、钱伟清不存在重大误解。2、《承诺书》对钱伟清没有显失公平。3、无���何一方当事人提出“撤销《承诺书》”的诉讼请求，原审法院径行认定应予撤销，违反法律规定。三、钱伟清存在严重违约行为及购房资格瑕疵问题，导致合同目的不能实现。在双方签订《商品房买卖合同》时，双方已经就利息支付达成口头协议，利息随同购房款一并支付。但合同签订后，钱伟清一直怠于支付利息，经过东浚公司多番催告，钱伟清又书面承诺于2015年9月30日前付清利息。然而，钱伟清再次违反承诺，至2015年9月30日届满尚未支付利息。为解决问题，东浚公司在发出《解除合同函》前，亦曾多次向钱伟清进行催告，但钱伟清始终置若罔闻，其违约事实清楚确凿，加上钱伟清购房资格瑕疵的问题，均是导致合同目的不能实现的根本原因。故请求:1、撤销原审判决；2、解除东浚公司与钱伟清签订的《协议书》及《商品房买卖合同》；3、钱伟清立即腾退涉��房屋；4、钱伟清向东浚公司支付违约金35631.30元；5、钱伟清向东浚公司支付房屋使用费（按每月为涉案房屋价款总额的千分之五的标准，自收楼之日起计至腾退房屋之日止，不足一月按一月计付，暂计至2015年11月30日为261890.06元；6、本案一审、二审诉讼费由钱伟清承担。被上诉人钱伟清答辩称同意原审判决。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，1、钱伟清在原审提交了《中国农业银行个人结算业务申请书》，该申请书载明钱伟清于2015年10月13日向东浚公司（帐号为44×××04）转帐支付了266940元；2、东浚公司提交了《撤销银行结算帐户申请书》，证明其于2015年10月10日向银行撤销了上述帐户。二审中，1、东浚公司在2016年7月1日表示如钱伟清在1个月内支付承诺书中的利息，其不再坚持诉讼请求。2、钱伟清���2016年7月支付了266940元，并表示定金1万元应予扣除。3、东浚公司表示其无法确认钱伟清已支付1万元定金，其认为钱伟清没有按期付清利息，故其坚持诉讼请求。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案的争议焦点为东浚公司是否有权解除其与钱伟清所签订的《商品房买卖合同》等。首先，钱伟清签名确认的《承诺书》是其真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性的规定，原审认定该《承诺书》应予撤销显然缺乏事实与法律依据，本院予以纠正。其次，钱伟清确实未按承诺书约定的期限即2015年9月30日前支付承诺书中的利息，但其在东浚公司提起本案诉讼前的2015年10月13日向东浚公司转帐支付了266940元，该款项因东浚公司撤销了其银行帐号导致钱伟清未付款成功，东浚公司不能因此而有权解除上述合同。第三，东浚公司在二审中明确表示如钱伟清在1个月内支付承诺书中的利息，其不再坚持诉讼请求，钱伟清在该期限内支付的2016年7月支付266940元给东浚公司。最后是钱伟清未支付承诺书中剩余的1万元是否构成违约的问题。虽东浚公司表示不认可钱伟清已支付了1万元的定金，但鉴于双方所签订的《商品房买卖合同》明确约定房款总额为356313元（含已付定金10000元），且东浚公司已于2003年已将涉案房屋交付给钱伟清使用，正常的情形是如钱伟清未支付任何费用，东浚公司不可能将涉案房屋交付给钱伟清使用，故本院采信钱伟清已付定金1万元的主张，承诺书中剩余的1万元可以定金予以抵扣。据此，钱伟清在东浚公司同意的期限内付清了上述承诺书中承诺支付的利息，东浚公司仍坚持要求解除合同有违诚信，本院不予支持。综上所述，东浚公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。基于钱伟清对原审判决未提起上诉，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费9932元，由上诉人广州东浚开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一六年七月二十六日书 记 员  郝 烨