广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1202民初355号原告（反诉被告）：梁煜明，男，1985年5月4日出生，汉族，住广东省高要市，原告（反诉被告）：卢宇君，女，1985年8月21日出生，汉族，住广东省德庆县，上列原告委托代理人：陈飞宇，系广东端庆律师事务所律师。被告（反诉原告）：肇庆市进南房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区棠岗路6号星湖尚景苑D幢701房，组织机构代码72650674-8。法定代表人：伍剑能。委托代理人：李炳球、罗伟佳，均为广东勤思进律师事务所律师。原告梁煜明、卢��君（以下简称原告）诉被告肇庆市进南房地产有限公司商品房预售买卖合同纠纷一案，本院2016年2月4日立案受理后，先以简易程序审理，于同年3月23日公开开庭进行了审理。期间被告提出反诉，该案不宜适用简易程序，转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，再于同年6月22日公开开庭进行了审理。原告梁煜明、卢宇君及其委托代理人陈飞宇、被告委托代理人罗伟佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2014年2月20日与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014022001268865，以下简称“合同”）。合同约定：原告以676499元购买被告处的肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉楼盘第1幢第21层2109号房。被告应当在2014年3月31日前，将本合同约定的商品房交付原告使用。被告逾期交房的，逾期不超过90日的，自合同规定的最后交楼期限的第二天起至实���交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付首期款206499元，余款470000元通过办理银行按揭贷款向被告付清。但被告直至起诉之日都没有依约向原告交付楼房。原告认为：原告与被告之间的商品房买卖关系依法受法律保护，原告依约向被告支付购房款，被告应该依约履行交房义务。被告违反合同约定的，依法应该承担违约责任。为此请求判令：1、被告向原告支付逾期交楼违约金45393.08元［676499元×671天（2014年3月31日至2016年1月30日）×万分之一］；被告从2016年1月31日开始按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，直至实际交楼之日止；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：诉争房屋已经竣工验收，符合交房条件，并在约定交房之日前已经向原告通知收楼。至于工程竣工验收备案手续是由于政府部门���延有关文件批准导致延误，责任不在被告方面。因此，被告已按照合同约定履行义务，不存在违约，不应承担违约责任；若认为违约的，被告只承担90天内的违约金，超过90天外的依约无须承担责任。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告反诉称，双方于2014年2月20日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014022001268865），被告将坐落于肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉商住小区第1幢2109号房以676499元的总金额出售给两原告。根据《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”的约定，两原告自愿采取银行按揭的方式付款，并约定须在2014年3月2日前办理银行按揭贷款付清余款470000元，逾期付款的，根据《商品房买卖合同》第七条的约定，作为出卖人的被告，有权自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向两原告收取应付���万分之五的违约金。但截止至合同约定的办理按揭期限，两原告尚未办理银行按揭手续，并一拖再拖，后经被告多次催促，两原告才于2015年10月28日与中国农业银行端州支行签订借款合同，办理银行按揭手续，而两原告逾期办理银行按揭手续，已严重损害了被告的合法权益，造成了被告重大的经济损失，应承担相关的违约责任。故此，反诉请求：一、判令两原告支付逾期付款的违约金141940元（违约金按照其应付款的万分之五每日计算，从2014年3月3日计至2015年10月27日共604天，470000×604×0.0005＝141940元）；二、判令本案本诉、反诉的全部案件受理费由两原告承担。原告对被告的反诉答辩称，一、原告在支付房款中不存在违约，不需要承担违约责任。二、原告于2014年3月11日已经履行完全办理按揭手续，全因被告一直未履行合同备案，致使按揭款未得到银行的批准。三、如果原告在付款约定中存在违约，根据上述分析，原告违约也只是在2014年3月2日至2014年3月11日，共9天时间存在违约，但因被告对该9天违约的诉讼主张已经超过诉讼时效，依法应予以驳回。经审理查明：2014年2月20日，原告与被告签订合同编号2014022001268865的《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉楼盘第1幢第21层2109号房，房屋总价款676499元。合同在“交付期限”的第八条对交付楼房进行约定：“出买人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；而1、4种条件为：“1、该商品房经验收合格”、“4、‘该商品房经验收合格’，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”。合同第���条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“双方议定，逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。逾期超过90日的，买受人可解除合同，但应当在十个工作日内书面提出；该期限内没有提出的，合同继续履行”。同时，合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人按下列第3种方式付款：……3、其他方式银行按揭付款：买受人已付首期款206499元，余款470000元整，定于2014年3月2日前办理银行按揭贷款付清。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：……2、逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付其应付款万分之五的违约金。在附件四：合同《补充协议》九约定：“《商品房买卖合同》��六条‘付款方式及期限’的‘其他方式’双方约定：买受人以下情形：1、未按时、按要求办理按揭手续；2、未能按时、按要求提供或补充提供办理按揭贷款的全部有效证件、资料；3、按揭申请未获银行批准或未获银行全额批准。出卖人向买受人发出付款通知书，买受人应该在收到付款通知书之日起15日内一次性付清房价款余款或一次性补足未获批的房款。逾期则按本合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任承担。”合同签订后，原告向被告支付首期购房款206499元。对于余款470000元的支付，原告和被告及中国农业银行股份有限公司肇庆端州支行于2014年3月11日签订了《个人购房担保借款合同》一份，在该借款合同中梁煜明为借款人、银行为贷款人、被告为保证人、两原告为抵押人。借款合同约定，原告向银行借款470000元，用于购买肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉楼盘第1幢第21层2109房，“借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。”对于“借款提取”约定：“借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款划入”被告在“农行肇庆嘉州支行”的“帐号44×××03”。借款合同签订后，该银行才于2015年10月28日将借款合同中约定的购房按揭款470000元直接转至被告账号。还查明，被告于2015年10月12日将原、被告签订的《商品房买卖合同》向肇庆市房地产交易管理所进行商品房买卖合同备案。被告认为从与原告签订合同时及此后均多次口头通知原告收楼，但原告对此予以否认，认为从未收到过被告的收楼通知。因双方对收楼标准有不同意见，原告于2016年1月20日向肇庆市住房和城乡建设局申请信息公开，该局于同年1月22日书面答复称：“经查，截至2016年1月22日，肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉楼盘第1幢第21层2109房工程暂未办理竣工验收备案手续”等，至庭审辩论终结时，被告仍未向本院提交向相关部门备案的手续等相关证据。上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、中国农业银行集中作业平台贷款放款回执、商品房买卖合同备案证明书、肇庆市住房和城乡建设局出具的《关于政府信息公开申请的答复》等证据材料和当事人陈述在案佐证。案经调解无果。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告于2014年2月20日签订的《商品房买卖合同》及于2014年3月11日签订了《个人购房担保借款合同》是各方当事人平等、自愿签订的，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，对各方当事人具有约束力，双方应当依照合同约定承担责任和履行义务。在诉讼中，原、被告对于房款的交���没有异议，本院予以认可。针对原、被告在本诉和反诉中的争议，评述如下：（一）关于商品房的交付条件问题。在诉讼中，双方对商品房的交付条件存在分歧，原告以合同中约定“在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”为据认为，被告至今没有在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，其商品房明显不符合双方合同约定的交房条件，至今尚未收楼，被告当承担违约责任；而被告则认为，房屋已经工程竣工验收合格，符合合同交付使用的条件，故本案不存在逾期交楼的问题；同时亦认为向当地建设行政主管部门办理了工程竣工备案，并不是交楼的必要条件。在诉讼中，原、被告对于商品房的交付须符合合同关于“该商品房经验收合格”这一条件没有异议，但对“在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的理解上存在争议。本院认为，虽然该商品房已经工程竣工验收合格，但根据《商品房买卖合同》的约定，还应当向建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续商品房才符合交付的条件，而在本案辩论终结前，仍未见被告提交已办理或正在办理工程竣工验收备案手续的依据，故原告认为被告商品房的交付不符合合同约定的条件而拒绝收楼的行为是符合合同的约定和恰当的；被告认为工程竣工验收备案手续尚在办理中、不构成违约、不应承担违约责任的抗辩，并未提供证据予以证实，属举证不能，依法承担举证不能的法律责任。（二）关于逾期交楼违约金如何计付的问题。如上所述，被告逾期不能交楼，已构成违约，但双方对违约责任承担方式有不同意见。原告认为，被告违约具有连续性，应从逾期之日至交楼之日计算违约金；但被告认为，依合同的约定，若��告违约的，只对90天内承担违约责任，超过90天部分合同未约定违约责任，应为无违约责任。虽然合同未明确约定90天后的违约责任，但约定房屋买受人选择继续履行合同的，则“合同继续履行”，由于选择继续履行合同，被告的违约行为具有连续性，承担相应的违约责任是恰当的。原告要求被告支付逾期交楼违约金的诉讼请求，本院予以支持；被告关于无需承担违约责任、驳回原告的诉讼请求的抗辩理由不充分，本院不予采信。被告直至本案辩论终结前，仍没有交付符合合同约定的商品房给原告使用，应依约计付违约金给原告。基于余款470000元，通过银行按揭于2015年10月28日向被告付清，因此，被告2014年4月1日至2015年10月28日（共576天）计付的违约金应以已付房款206499元为基准，按日向原告支付万分之一的违约金，计付金额为11873.69元（206499元×575天×万分之一/天）���被告2015年10月29日至实际交楼之日止的计付违约金应以676499元为基准，按日向原告支付万分之一的违约金。对原告要求被告支付逾期违约金合理部分本院予以支持。（三）关于原告逾期付款问题。被告反诉认为，按照合同约定，对于余款470000元原告应在2014年3月2日前付清，但原告于2015年10月28日才通过银行按揭付清，构成违约，依约应承担违约责任，向被告支付逾期付款违约金；原告则认为，原告在支付购房款时不存在违约，合同第六条中约定2014年3月2日前是约定办理按揭手续的时间，并非付清余款470000元的时间；同时，附件四:合同《补充协议》第九条已经对原告存在逾期付款的三种情形进行明确约定，原告不存在合同《补充协议》中约定的逾期付款情形。事实上原告已经于2014年3月11日办理完成银行按揭手续，银行也于2015年10月28日全额批准向被告完成���付。依约原告不需要承担逾期支付的违约责任。本院认为，双方在《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”约定“余款470000元整，定于2014年3月2日前办理银行按揭贷款付清。”双方对余款“办理银行按揭贷款付清”的“银行按揭贷款付清”一词的词义各执意见，原告认为是“银行按揭”，而被告则认为“贷款付清”，各方都从有利于自己来解释，但是否可以以“办理银行按揭贷款”这一具体行为来理解？对于双方对余款470000的支付时间存在分歧，应结合合同《补充协议》第九条的约定进行理解，该条是对《商品房买卖合同》第六条买受人存在的逾期付款违约方式进行补充说明，原意如果原告在付款过程中存在三种情形的，应视为原告违约逾期支付房款，承担相应的责任。结合本案事实，原告除存在逾期9天办理按揭贷款手续外，没有证据证明原告出现《补充���议》第九条约定的其它逾期付款情形。同时，结合原、被告与中国农业银行股份有限公司肇庆端州支行签订《个人购房担保借款合同》进行分析，由于该借款合同对于按揭款发放时间没有作出明确约定，银行何时放款客观上原、被告均不能控制，而此情况被告也是知晓的，亦即银行何时放款的主动权非在原告手中，而被告亦无举证证明是由于原告的原因而造成银行延期放款的事实，故银行延期放款的责任不能归于原告，因此，该放款迟延的责任不应该由原告承担，只要原、被告与银行三方签订了《个人购房担保借款合同》，原告则完成了余款470000元的支付义务。因此，被告反诉主张原告从2014年3月3日至2015年10月27日承担全部逾期付款违约责任的理据不足，本院不予支持；虽然，在2014年3月11日才办理按揭借款合同，但这是原、被告与银行三方协商一致签订的，也不能归责于某一方；退一步来说，可以归责于某一方的原因，但由于时间短、责任显然很轻微，可以忽略不计。（四）被告反诉请求的逾期付款违约责任是否超过诉讼时效问题。原告对被告反诉事实提出超过诉讼时效的抗辩理由，本院认为主合同《商品房买卖合同》尚在履行中，不存在时效届满或中断的情形，而作为从合同的《个人购房担保借款合同》发生争议的，也应从主合同的诉讼时效，故原告关于被告反诉事实超过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市进南房地产开发有限公司在本���决生效之日起十日内支付原告梁煜明、卢宇君逾期交楼违约金：1、2014年4月1日至2015年10月28日的违约金11873.69元（206499元×575天×万分之一/天）；2、2015年10月29日至实际交楼之日止的违约金（以676499元为基准，按日万分之一计算）。二、驳回反诉原告肇庆市进南房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费934元（原告已向本院交纳），原告梁煜明、卢宇君负担134元，被告肇庆市进南房地产开发有限公司负担800元；本案反诉案件受理费3138元（反诉原告已向本院交纳），由反诉原告肇庆市进南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本���递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  欧凯华审 判 员  杜宁光人民陪审员  邓亚珍二〇一六年七月七日书 记 员  钱颖连