广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）邕民一初字第427号 原告：南宁市宝城物业服务有限公司，住所地：南宁市大沙田建设路2号5栋3楼，注册号4501002000045371-1。 法定代表人：龚兆卿，该公司总经理。 委托代理人：刘波，男，40岁，汉族，南宁市宝城物业服务有限公司副总经理。 委托代理人：陈德明，男，49岁，汉族，南宁市宝城物业服务有限公司总经理助理。 被告：刘明忠，男，1977年10月21日生，汉族，户籍地：广西南宁市青秀区。 被告：陶岳兰，女，1976年5月15日出生，汉族，身份证号码：5110231976××××××××户籍地：广西崇左市江州区。 委托代理人：周文敏，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。 委托代理人：佀玉瑞，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。 第三人:南宁昌泰置业投资有限公司，注册号：450100200099319。 法定代表人：李善延，住所：南宁市。 委托代理人：何雨虹，南宁昌泰置业投资有限公司副经理。 委托代理人：宋丽娟，南宁昌泰置业投资有限公司副经理。 原告南宁市宝城物业服务有限公司(以下简称宝城公司)诉被告刘明忠、陶岳兰、第三人南宁昌泰置业投资有限公司关于物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告南宁市宝城物业服务有限公司的委托代理人刘波、陈德明、被告刘明忠、陶岳兰及其委托代理人周文敏、佀玉瑞、第三人南宁昌泰置业投资有限公司的委托代理人何雨虹、宋丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南宁市宝城物业服务有限公司诉称，原告是昌泰水立方的物业服务公司。被告为南宁市龙岗大道8号昌泰水立方小区7栋2203号房的业主，其在接到开发商南宁昌泰置业投资有限公司的房屋交接通知及电话通知后，于2013年7月6日到原告昌泰水立方管理处办理了业主入伙验收手续，并领取了房屋钥匙;同时，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，按法律法规约定了双方的权利义务。但由于被告的原因，从2014年11月起至2015年6月期间，被告一直没有按约定向原告缴纳物业管理费、生活垃圾处理费、代收水费、水费公摊、代收电费、二次加压用电公摊、庭院灯喷泉用电公摊、电梯用电公摊、公共照明用电公摊、发电用油费公摊，共计人民币壹仟伍佰陸拾壹元贰角柒分(￥1561.27元)。期间原告多次向业主催缴费用未果，被告己构成违约。按双方的协议规定，被告还须向原告支付违约金共计人民币:伍佰伍拾贰元(￥552元)。被告长期拖欠物业管理服务费用与其它费用的行为己严重影响了原告的正常运作，并严重影响到小区物业管理服务的进行。为维护原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、判令被告向原告支付物业管理费733.6元、生活垃圾处理费72元、代收水费233元、水费公摊5.7元、代收电费328.1元、二次加压用电公摊15.6元、庭院灯喷泉用电公摊14.8元、电梯用电公摊50.95元、公共照明用电公摊92.42元、发电用油费公摊15.1元，并支付违约金552元，共计2113.27元。2、本案的诉讼费用由被告承担。 原告宝城公司为证明其主张提供的证据有：1、南宁市商品房买卖合同，证明业主房屋产权；2、业主身份证复印件；3、业主资料卡，证明业主信息；4、入伙手续书，证明收楼及服务；5、昌泰水立方前期物业服务合同，证明前期物业委托合同的合法事实；6、昌泰水立方前管理服务协议，证明业主与物业的关系及业主交费的义务；7、昌泰水立方业主临时管理规约，证明业主应履行义务的约定；8、昌泰水立方物业服务收费标准备案表，证明物价局；9、昌泰水立方关于月份交费通知，证明业主欠费记录情况；10、小区月份水电公摊表，证明每月在明显的地方进行公示交费通知；11、交费通知，证明每月在明显的地方进行公示交费通知；12、关于月份交费通知的照片，证明每月在明显的地方进行公示交费通知；13、关于及时交纳相关物业管理费用的函，证明通过邮寄特快的形式进行催收。14、昌泰水立方2014年8-12月、2015年1-7月电费公摊公示表。15、昌泰水立方2014年8-12月、2015年1-7月水费公摊公示表。16、被告欠款明细表。17、每月的收费通知单;18、物业服务收费标准备案表;19、广西电网销售电价表;20、南宁市城市供水价格价目表;21、水资源费征收标准通知;22、水电公摊面积变动的说明;23、抄表原始记录；24、付水电费的发票凭证；26、南宁市统一征收城市垃圾处理费的通告、通知；27、生活垃圾处理费发票；28、小区电费发票；29、电费转账单；30、小区水费发票；31、物业用房备案表；32、广西物业管理条例；33、被告家庭专用水电抄表记录；34、水电公摊抄表记录。 被告刘明忠、陶岳兰辩称，一、物业费用应由第三人承担。二、水电费用应在双方核对后缴纳。三、原告未按物业服务等级提供费用。小区保洁未达标。昌泰水立方为分期开发的住宅小区，物业服务收费应相应降低。游泳池只是坑，交房时小区绿化未完，停水、电频繁。四、昌泰水立方的商品房未达到法定的交付条件。无一户一表，没有在自来水公司上户。由于临时用电用水的性质，无法正常使用房屋。2014年12月南宁市房产局印发物业服务管理办法及其实施细则，规定达不到交付条件的住宅小区，绿化环境未能达到交付标准的，物业费由开发建设单位企业缴纳。 被告提供的证据有：1、《查询证明》、《宝城公司答复》、照片，证明开发商未按规定安装“一户一表”，小区目前还是临时用电，造成小区经常停水停电，给小区业主生活带来极大不便；2、照片、证人证言10-21页，证明电表箱长期不锁，未接通和已接通通电电缆随意堆放，合同约定通电电缆应覆盖隐性安装，小区用电存在非常严重的安全隐患，小区电梯损坏、处于未完工状态，故障不断发生；3、照片、微信聊天截图（22-25页），证明安防系统瘫痪、外来人员随意进出，盗窃事件时有发生；4、照片，证明消控、消防设备缺失、没有任何消防设备、损毁无人检查修理；5、照片，证明小区卫生环境糟糕、车辆乱停乱放等不规范现象屡见不鲜，绿化植物枯死；6、照片，证明小区公共设施损坏严重，物业公司未予及时修理；7、照片，证明物业工作人员工作态度懒散，服务态度差，不认真履行日常工作职责，架空层被挪作他用，证明服务不符合约定；8、电费公摊表，证明物业公司的水电费收取存在计算错误，不应所有的费用都公摊在业主头上，部分费用应由开发建设单位承担；9、视频光盘，证明电视新闻媒体关于昌泰、宝城物业的报道，证明楼盘质量不过关。 第三人南宁昌泰置业投资有限公司（以下简称昌泰公司）述称，一、原告的诉讼请求有事实和法律依据，被告提出由昌泰公司承担物业费没有事实和法律依据。（一）交房时已经达到交房条件，即五方验收即可交房。商品房买卖合同经南宁市房管局备案，我方合同符合法律规定。所有业主均已经验房，应缴纳物业费。（二）五方验收合格交付是南宁市普遍认可了的交付规则，小区若分期开发，现在南宁市没有小区在交房时即可办理房产证。（三）被告已经与原告签订了前期物业协议，应缴纳物业费。（四）2014年12月公布的，该细则写明办理物业服务标准，物业服务费按本规定执行。宝城公司未重新办理备案，故此实施细则不应适用本案的物业服务纠纷。 第三人昌泰公司提供的证据有：建设工程质量竣工验收意见书，证明昌泰水立方小区2014年7月6日经过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收合格。 争议焦点：一、被告是否应当缴纳物业管理费等原告所诉请的各项费用？二、被告应当支付给原告的各项费用如何计算？三、被告是否支付违约金。 经庭审举证、质证，两原告提供的证据合法有效的，本院予以采纳。 经审理查明：被告刘明忠、陶岳兰是夫妻关系，于2012年3月19日与第三人昌泰公司签订《南宁市商品房买卖合同》，共同向第三人昌泰公司购买位于南宁市邕宁区，该房屋建筑面积为76.39平方米，套内建筑面积59.92平方米，分摊的共有共用建筑面积16.47平方米。被告刘明忠、陶岳兰与第三人的《南宁市商品房买卖合同》第九条约定，出卖人（第三人）应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、已办理房地产开发项目交付使用备案；2、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格。该合同第二十条约定前期物业服务，1、出卖人（第三人）依法选聘的物业服务企业为：南宁市宝城物业管理有限公司，资质等级为贰级。2、前期物业服务期间，物业服务收费价格为住宅1.2元／月·平方米、商业物业4元／月·平方米（总建筑面积），由物业服务企业按照月收取。电梯运行电费、公告用水、用电等公告能耗费用据实分摊到每户。2013年7月6日被告办理《入伙手续书》，正式入住昌泰水立方小区7号楼2203号房屋。截止起诉前，该小区未成立业主委员会。 2013年11月5日原告和第三人签订《昌泰水立方前期物业服务合同》，双方约定昌泰水立方小区由原告提供前期物业服务，收费标准为高层住宅物业服务费1.2元/月·平方米，商业物业服务费4元/月·平方米，杂物房及车位物业服务费0.6元/月·平方米。被告与原告于2012年3月11日签订《昌泰水立方前期物业管理服务协议》，该协议第四条约定物业管理服务费用，一、乙方（被告）交纳费用时间：每月20日前交清当月相关物业管理服务费、公共能耗费及委托代收的费用…二、物业管理服务费收费标准为（按业主享有房屋总建筑面积，含公摊面积）：1、住宅收费标准：1.2元/月·平方米…三、电梯运行电费：每月据实分摊到户。分摊办法按每单元电梯运行产生的月电费总数（含动力损耗电费）计算，按户平均分摊到本单元每户（含首层用户）…七、物业管理区域产生的公共用水、电费等公告能耗费由乙方（被告）从入伙之日起据实际发生金额按户进行分摊，计算方法按公布于小区的公摊表为准…第六条约定代收代缴收费服务，受有关部门或单位的委托，甲方（原告）可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租、垃圾费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。甲方（原告）代水、电、气、环卫等部门垫付及收取乙方或物业使用人家中的水、电、气、垃圾费（含二次加压、水电损耗）等费用的，乙方（被告）应于每月20日前随同物业服务费及时交清费用…。该协议第九条约定违约责任，甲方（原告）违反协议约定，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（被告）有关要求甲方（原告）限期改正，逾期未改正给乙方（被告）造成损失的，甲方（原告）承担相应的法律责任…乙方（被告）违法协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关物业管理服务费…公共能耗费及委托代收等相关费用的，甲方（原告）有权要求乙方（被告）补交并从逾期之日起按每天应当交纳费用的3‰交纳违约金。被告还于2012年3月11日与第三人签订《昌泰水立方业主临时管理规约》。根据原告提供的《南宁市普通住宅物业服务收费标准备案表》，原告的备案等级为二级备案，按建筑面积计，住宅综合费最高为有电梯1.2元/㎡，备案有效期限至2016年11月15日。根据《南宁市普通住宅物业服务收费标准备案表》下方注明：住宅小区（或住宅楼）已办理竣工验收备案手续，具备交房条件的才能收取物业服务费。 被告入住后，按时交纳物业费等各项费用至2014年10月。2014年11月起，被告以原告提供的服务不符合约定、不具备交房条件、待核对缴费数额后再行缴纳为由不缴纳物业管理费等各项费用。 根据原告提供的证据，被告房屋的建筑面积为76.39平方米，每月应当交纳的物业费为91.668元（76.39×1.2元/月·平方米）。根据《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》（南府字[2003]18号），南宁市定于2003年7月10日起收取城市生活垃圾处理费，城镇居（村）民以户为单位收取，其中2007年7月10日起按8元/户·月收取，现原告已经按约定定时清理垃圾。根据原告的统计，2014年11月1日至2015年6月30日期间被告应付水费233元，应付水费公摊5.7元，应付电费328.1元，应付二次加压用电公摊15.6元，应付庭院灯喷泉电公摊14.8元，应付电梯用电公摊50.95元，应付公共照明公摊92.42元，应付发电用油费公摊15.1元。原告已经向相关部门缴纳本应由被告所应负担的电费、水费、垃圾清运费。 根据被告提供的证据，昌泰水立方部分业主代表就原告提供的物业服务多次向原告提出建议，原告于2014年12月14日作出《关于水立方业主有关诉求的答复》，业主代表提出的问题包括用电的一户一表何时接通、公摊水电费的计算问题等，原告答复为用电的一户一表正在分批次申报，业主对于水电公摊存在疑问的可与原告约好超表时间，一同前往查核公告水电表的度数及查询计算方式。被告曾经向原告按时缴纳物业费等各项费用，后因原告提供的服务未完全按照合同约定履行、未能核对收费金额为由拒绝交纳各项费用。 经本院组织原告、部分被告现场核对相关公摊电表倍数，查明原告对于昌泰水立方小区5栋电梯电表、7栋电梯电表和公共照明电表、8栋电梯电表和公共照明电表的倍数抄录确实有误，庭后原告向本院提交书面的纠正说明，并申请变更了相关的诉讼请求数据。 根据第三人昌泰公司提供的证据，昌泰水立方小区1、2、4号楼于2014年1月22日经过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收合格，昌泰水立方小区3、5号楼于2014年7月6日经过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收合格，昌泰水立方小区6、7、8号楼于2013年7月4日经过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收合格。截止开庭前，仅有6、7、8号楼于2015年5月8日获得五方验收备案，而6、7、8号楼交房时间是2013年7月6日至7日。至今昌泰水立方小区未完成装建电表、水表后让被告能够直接向供电局缴纳电费、向供水公司直接缴纳水费的相关建设工程，也就是说还没有安装“一户一表”。 根据2013年6月27日广西壮族自治区物价局、广西壮族自治区住房和城乡建设厅桂价格[2013]62号文件，《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（试行）在自治区范围内执行。根据《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（试行）第十三条，达不到法定交房条件的住宅小区，物业服务收费由建设单位承担；因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿环环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当相应降低，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。该管理办法第十四条规定，住宅小区竣工验收合格后，业主或者物业使用人应当从物业交付之日起，根据当地价格主管部门和房产行政主管部门核定的收费标准按月缴纳物业服务费和电梯维护费。 本院认为，一、关于被告是否应当缴纳物业管理费等原告所诉请的各项费用的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告与原告签订的《昌泰水立方前期物业管理服务协议》、第三人与被告签订的《商品房买卖合同》均属有效合同，合同当事人应当按照合同约定履行合同义务。被告入住其购买的昌泰水立方小区7号楼2203号房屋后，一直按照约定交纳物业管理费等各项费用，直至2014年11月才以原告履行合同义务不符合约定、第三人应当承担物业费、各项费用需要核对为由拒绝履行合同义务。根据被告刘明忠、陶岳兰与原告签订过《昌泰水立方前期物业管理服务协议》中有关违约责任条款，原告履行合同不符合约定，被告可以要求原告限期改正，给被告造成损失的可以要求原告赔偿，双方合同约定并未给予被告以原告履行不符合约定为由拒绝交纳物业费等费用的抗辩权利，故被告以原告履行合同不符合约定为由拒绝交纳物业管理费等费用的抗辩事由不能成立，本院不予采信。被告抗辩称，第三人未完成竣工验收备案，根据《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（试行）第十三条的规定，达不到法定交房条件的住宅小区，物业服务收费由建设单位承担，本案物业费等各项费用应当由第三人承担。对被告的该抗辩本院认为，《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（试行）第十四条的规定住宅小区竣工验收合格后，业主或者物业使用人应当从物业交付之日起，根据当地价格主管部门和房产行政主管部门核定的收费标准按月缴纳物业服务费和电梯维护费。昌泰水立方小区已经通过五方验收合格并将房屋交付被告使用，被告已经接收房屋并且在2014年10月之前按期缴纳物业费等费用，故被告的该抗辩事由不能成立，本院不予采信。昌泰水立方小区不管备案与否，都已经达到双方约定的交房条件，被告已经按照合同约定接收房屋，理应按照合同约定交纳物业费。关于核对数额的问题，物业费是定额收取，不存在核对问题。至于原告收费是否违反法律、行政法规的规定，由价格主管部门认定，本院在价格主管部门未认定原告收费违法的情况下，支持原告要求被告按照双方签订的合同约定履行交纳物业费的义务的诉讼请求。 关于被告是否应当交纳生活垃圾处理费，根据南府字[2003]18号《南宁市人民政府关于关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》和南价[2003]44号《关于统一征收城市生活垃圾处理费的通知》的规定和收费标准，住宅即城镇居民每月每户生活垃圾处理费为8元。虽然原告未提供证据证实其所收取的垃圾清运费已经获得环卫部门的委托，但事实上原告已经向环卫部门缴纳了垃圾清运费，相关部门已经清运垃圾，被告理应按照南宁市政府规定的义务支付生活垃圾处理费，原告代收代缴亦是双方物业合同的约定，被告应当履行交纳义务。 关于被告是否应当支付给原告代收水、电费、各项水费公摊、电费公摊的问题。被告主张原告代收水费、电费及各项公摊费用没有依据，但是实际上被告确实使用水、电并实际产生费用，这些费用已经由原告支付给供电、供水部门，被告应当按照合同约定交纳水、电费。根据原告与被告的合同约定，被告还应当缴纳各项公摊，故对于原告要求被告支付给原告代收水、电费、各项水费公摊、电费公摊的请求本院予以支持。 二、关于被告应当支付给原告的各项物业费用如何计算的问题。 1、物业管理费。被告房屋的建筑面积为76.39平方米，每月应当交纳的物业费为91.668元（76.39×1.2元/月·平方米）。被告自2014年11月起未交纳物业管理费，原告诉请2014年11月至2015年6月共计8个月的物业管理费，这8个月的物业管理费应当为733.3元。 2、生活垃圾处理费，每月8元，原告诉请2014年10月至2015年6月共计8个月的生活垃圾处理费，这9个月的生活垃圾处理费应当为72元。 3、关于原告诉请的水费、水费公摊、电费、二次加压用电公摊、庭院灯喷泉电公摊、电梯用电公摊、发电用油费公摊费用。原告举证证实已经代被告支付了2014年11月1日至2015年6月30期间的代收水费233元、水费公摊5.7元、代收电费328.1元、二次加压用电公摊15.6元、庭院灯喷泉用电公摊14.8元、电梯用电公摊50.95元、公共照明用电公摊92.42元、发电用油费公摊15.1元，被告主张待核对各项费用后再交费，但未提供证据证实原告的统计不符合客观事实，对被告提供的数额以未提出有效的证据予以推翻，在此情况下本院采信原告的统计。被告认为原告用于统计电费、水费的表不符合质量要求，但亦未能提供证据证实，本院不予采信。综上，本院采信原告主张的各项费用的金额。 三、关于被告是否应当支付以上各项费用的违约金的问题。被告主张对于水电公摊等缴费金额有异议，要求原告对相关公摊费用的计算予以核对，故暂不缴纳相关费用，被告提供原告作出的《关于水立方业主有关诉求的答复》证实原告同意业主提出的查核公告水电表的度数及查询计算方式，事实上原告对部分电表的倍率问题确实抄录有误，因双方对公摊费用的数额问题无法达成新的协商意见，故被告主张暂缓缴费并非违约的理由能够成立，原告主张违约金无事实依据，本院对其该项主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条的规定，并经本院审判委员会讨论，判决如下： 一、被告刘明忠、陶岳兰共同支付给原告南宁市宝城物业服务有限公司2014年11月至2015年6月共计8个月的物业管理费733.3元； 二、被告刘明忠、陶岳兰共同支付给原告南宁市宝城物业服务有限公司2014年10月至2015年6月共计9个月的生活垃圾处理费72元； 三、被告刘明忠、陶岳兰共同支付给原告南宁市宝城物业服务有限公司2014年11月1日至2015年6月30日期间的代收水费233元、代收电费328.1元（共计561.1元）。 四、被告刘明忠、陶岳兰共同支付给原告南宁市宝城物业服务有限公司2014年11月1日至2015年6月30日期间的水费公摊5.7元、二次加压用电公摊15.6元、庭院灯喷泉用电公摊14.8元、电梯用电公摊50.95元、公共照明用电公摊92.42元、发电用油费公摊15.1元（共计194.57元）。 五、驳回原告南宁市宝城物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元（原告南宁市宝城物业服务有限公司已预交25元），由原告负担25元，被告刘明忠、陶岳兰共同负担25元。 上述款项，义务人定于本判决生效后十日履行完毕。义务人如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。 审 判 长  覃毅磊 人民陪审员  陆明湖 人民陪审员  黄庆阳 二〇一六年二月二日 书 记 员  韦嘉薇 法条附后： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。