江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0891民初1226号原告徐金伟,男，汉族，1975年8月1日生，住河北省邢台市临西县。原告张晓敏，女，汉族，1974年5月2日生，住河北省邢台市临西县。两原告委托代理人陈军，江苏淮海潮律师事务所律师。被告淮安大长江置业有限公司，住所地江苏省淮安市清河区。法定代表人杨锁平，该公司总经理。委托代理人刘向明，江苏益新律师事务所律师。被告淮安大长江家居广场经营管理有限公司，住所地江苏省淮安经济技术开发区。法定代表人赵希军，该公司总经理。委托代理人刘向明，江苏益新律师事务所律师。被告王文革，男，汉族，1980年9月2日生，住福建省南安市。委托代理人吉艳、武文斌，江苏穿石律师事务所律师。原告徐金伟、张晓敏与被告淮安大长江置业有限公司（以下简称大长江置业公司）、淮安大长江家居广场经营管理有限公司（以下简称大长江管理公司）、王文革租赁合同纠纷一案，本院2016年4月12日受理后，依法由代理审判员张大鹏适用简易程序公开开庭进行了审理，原告徐金伟，徐金伟、张晓敏的委托代理人陈军，被告大长江置业公司、大长江管理公司的委托代理人刘向明，被告王文革及其委托代理人吉艳、武文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐金伟、张晓敏诉称，2014年11月19日，原告同被告大长江置业公司签订认购协议书，约定原告购买大长江置业公司位于淮安经济技术开发区深圳东路3号大长江国际家居广场2号楼1330、1331、1332、1333、1335、1336号六间商铺，在协议履行过程中，大长江置业公司与原告签订了商品房买卖合同补充协议及商品房买卖合同。2014年12月30日，原告依约交付了房屋全款，大长江置业公司也配合原告办理了六间商铺的房产证（发证时间为2015年1月8日）。2015年年初，被告大长江置业公司、大长江管理公司在未经原告同意的情况下，大长江管理公司代表大长江置业公司将上述已售房屋出租给被告王文革经营茶叶店生意，后经大长江置业公司、大长江管理公司请求，原告追认同意租赁房屋，租期为一年（时间为2015年1月1日至2015年12月31日），被告大长江管理公司将一年期租金5万元交付给原告。上述租期到期时，原告多次要求王文革腾空并移交房屋，但三名被告之间产生纠纷，至今未移交房屋，原告不能正常使用房屋，造成了一定的经济损失。现原告诉至法院，请求判令三被告立即腾空房屋移交原告，并支付从2016年1月1日起至实际搬迁之日止的损失。被告大长江置业公司辩称，我公司与与两原告之间在整个商品房交易过程中，无任何违约行为，原告在购买房屋之前，对于涉案房屋已经处于租赁状态的情况是了解的，知道房屋租赁给被告王文革，我公司主观上没有任何过错，在房屋交易完毕后，原告同意被告大长江管理公司将涉案房屋继续租赁给被告王文革经营，并收取租金，此后的行为与我公司之间没有任何关系，原告针对我公司的诉请没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。被告大长江管理公司辩称，房屋买卖情况属实，但在交易时原告明知房屋处于租赁状态。我公司与被告王文革之间除了在2015年签订了一份涉案房屋的租赁协议之外，没有签订过书面的租赁协议，原告对2015年房屋租赁给王文革的行为是认可的，并且收取了租金，原告在租赁到期后，没有就房屋进一步处理与被告大长江置业公司及我公司沟通。租赁结束后，应当由原告与王文革就交房事宜进行沟通。本案与被告大长江置业公司没有关系。被告王文革辩称，1、2011年，大长江家居广场以“交一年租金免三年租金”的优惠政策对外招商，2011年4月11日，被告大长江管理公司与我签订了招商摊位确认单，约定大长江管理公司将大长江家居广场22号楼西门西南角110平方米的商铺出租给我，租期5年，从市场开业即2012年10月1日起算，租金与家居广场的市场价格同步。确认单签订后，我向大长江管理公司交付定金22000元及租金40000元（2015年1月支付），并按照大长江管理公司的要求进行了大规模装修，支出了大额的装修费用。因此，我与被告大长江管理公司之间有为期五年的租赁合同，原告与我之间不存在合同关系，原告无权要求我移交房屋。2、租赁前三年，大长江家居广场商铺租金为30元/月·平方米，涉案房屋年租金为39600元，2015年10月1日之后租金为13-15元/月·平方米，年租金为19800元。截止2016年10月1日，我应付租金为56760元，现已超额支付62000元，切无任何违约行为，原告无权要求提前终止合同，也无权要求我搬出房屋。3、《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。虽然原告购买了涉案房屋，但购买行为发生在大长江管理公司与我的租期之内，故我仍有权使用涉案房屋。经审理查明，2011年4月11日，被告王文革经被告大长江管理公司人员许某招商，与大长江管理公司签署一份《淮安大长江国际家居广场招商摊位确认单》，约定王文革租赁大长江国际家居广场商铺。确认单签订后，王文革于2012年初进入大长江国际家居广场2号楼1330、1331、1332、1333、1335、1336号商铺装修、经营碧瑞芙茶行，期间共缴纳了20000元的定金、2000元的装修保证金及40000元的租金。2014年11月19日，原告徐金伟与被告大长江置业公司签署一份《认购协议书》，约定以1150000元的价格购买大长江国际家居广场2号楼1330、1331、1332、1333、1335、1336号商铺，2014年12月10日，大长江置业公司与徐金伟签署了一份《商品房买卖补充协议》，后双方在2015年1月4日签订了正式的商品房买卖合同，徐金伟于2015年1月6日交付了房款，大长江置业公司开具了发票，2015年1月8日，涉案房屋办理了产权登记，房屋所有权为两原告共同共有。2015年3月11日，大长江管理公司形成一份会议纪要，载明：碧瑞芙茶行当初由徐桂花引进，并于2012年初进场装修，当时进场交付贰万元摊位定金及贰仟元装修保证金；当时王总承诺，本铺位租金收取的方式与本市场（2号楼陶瓷区）内铺价同等，租期为五年；2014年年底，秦向东任职售楼处总监后，对此房屋进行销售，且产权已经转移；因此大长江管理公司已无权对该房屋对外出租，为此管理公司王总召集买房人和租房人进行协调，为了挽回声誉、遵守承诺，王总用协调的方式，决定由管理公司代租此房屋，碧瑞芙茶行老板王文革支付的租金由管理公司转交给业主，租金不足部分由管理公司补齐，补齐的方式从市场经营当中如有额外收入，来作为此房屋租金的填补。大长江公司工作人员黄坚强、谢秋龙、张明建、王会龙以及被告王文革在该份会议纪要上签字。2015年3月20日，大长江管理公司承诺如下：一、碧瑞芙茗茶（王文革）签订于2012年10月10日至2014年12月31日的租赁合同，房屋租金暂未缴纳，待市场2号楼一层商铺租金价格收缴确认后，再次基础上再给碧瑞芙茗茶三个月的优惠，作为补偿“碧瑞芙茗茶”安装大门。二、2015年1月1日至2015年12月31日的租赁合同收取租金与市场内铺（2号陶瓷区）同等价格，碧瑞芙茗茶（王文革）先予支付租金4万元给购房业主（由管理公司转交给业主），因目前未能确定内铺租金，待租金确认后多退少补。三、2016年至2017年期间的租金，承诺与市场内铺价格同等，仍由我公司代收代缴给业主。四、“碧瑞芙茗茶”如办理营业执照，所需要的相关材料证明等，大长江管理公司均可提供。大长江管理公司与王文革之间还签订有一份《淮安大长江国际家居广场商铺租赁合同》，合同约定租赁期限为1年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止。2015年4月10日，大长江管理公司向徐金伟交付租金50000元，徐金伟出具了收条，收条载明：“收条今收到碧瑞芙茶叶店（2号楼一楼西南角1330-1336）房屋租金：伍万元整（人民币50000元），租金起算日：2015年1月1日至2015年12月30日，租期为一年。房东收款签字：徐金伟日期：2015.4.10”。因原告与王文革协商搬出事宜未果，现原告诉至法院。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的《认购协议书》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同》、购房款发票、房屋所有权证、收条，被告大长江管理公司提供的《租赁协议》，被告王文革提供的《淮安大长江国际家居广场招商摊位确认单》、《会议纪要》、《租赁承诺书》等证据证实，本院予以确认。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告大长江管理公司与被告王文革在2011年4月11日签订《淮安大长江国际家居广场招商摊位确认单》，就租赁事宜达成了意向性的意见，后王文革实际进场装修、经营，并交纳了租金、定金、保证金等款项，应认定大长江管理公司与王文革之间形成了合法的租赁合同关系。关于双方之间的租赁期间，被告大长江管理公司提供的《淮安大长江国际家居广场商铺租赁合同》记载租赁期限为1年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止。王文革辩解称，该合同只是为了办理营业执照的证明材料。鉴于办理营业执照确需提供租赁合同，且在《租赁承诺书》中记载“碧瑞芙茗茶如办理营业执照，所需要的相关证明材料等，大长江管理公司均可提供”，大长江管理公司在审理中也陈述该合同实际签订时间并非2015年1月1日。王文革所提供的《会议纪要》中明确载明王文革于“2012年初进场装修，租期五年”、《租赁承诺书》中记载“2016年、2017年期间的租金，承诺与市场内铺价格同等”。因《会议纪要》还对王文革招商情形、租金、定金、保证金的交纳细节进行了描述，与《租赁承诺书》能够相互印证，与王文革申请的证人许某、王某到庭陈述的招商政策一致，故本院对王文革所提供的《会议纪要》、《租赁承诺书》予以采信，应认定王文革租赁期间为2012年9月23日市场开业起5年，至2017年9月22日。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。因两原告购买房屋时处于王文革租赁期内，目前租赁也未到期，故两原告要求王文革搬出租赁房屋无事实及法律依据，本院不予支持。另外，在购买商业用房之前，购房人将对商铺区位条件、投资前景等进行细致考察，本案所涉的房屋在2012年即已经开业，至原告购买房屋已有较长时间，原告应对其所购买的房屋状态有详细的了解，故对原告不知晓房屋已被出租的陈述，本院不予采信。关于两原告主张的损失。因两原告与大长江管理公司之间存在租赁合同关系，原告所购买的房屋被大长江管理公司租赁给被告王文革，目前无法向原告返还房屋，大长江管理公司违反了其与原告之间关于一年返还房屋的约定，应当赔偿原告因此造成的损失。损失的标准参考同地段、同面积房屋租金标准及原告与大长江管理公司2015年度的租金标准，本院确定原告的损失标准为5万元/年，损失计算期间为2015年12月31日至2017年9月22日，损失总额为86438元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安大长江家居广场经营管理有限公司于判决生效之日起10日内赔偿原告徐金伟、张晓敏损失86438元。二、驳回原告徐金伟、张晓敏的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费127元，由被告淮安大长江家居广场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）代理审判员  张大鹏二〇一六年七月六日书 记 员  魏 勇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。