四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书(2016)川2022民初1175号原告乐至县龙城物业管理有限责任公司。住所地四川省乐至县天池镇北郊*组。法定代表人曹曦，总经理。委托代理人杨春梅，女，生于1982年12月4日，汉族，四川省乐至县人，职工，住四川省乐至县。被告田茂明，男，生于1976年8月30日，土家族，西藏日喀则市人，居民，住西藏日喀则市。原告乐至县龙城物业管理有限责任公司（简称龙城物业公司）诉被告田茂明物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理，依法由代理审判员李丹适用简易程序公开开庭进行了审理，原告龙城物业公司委托代理人杨春梅到庭参加诉讼，被告田茂明经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告龙城物业公司诉称，2007年6月18日，原告与资阳市晶鑫实业有限责任公司（简称晶鑫公司）签订了《状元府邸前期物业管理合同》。约定：晶鑫公司委托原告对状元府邸小区前期物业管理服务，物业管理费按多层房屋每月0.45元/㎡，高层电梯房每月0.6元/㎡收取并代收代交水电费，违约金从欠费之日至交清欠费之日止按日3‰计算。被告系小区业主，从2013年4月1日起至2014年12月31日止累计拖欠物业管理费1444.6元、从2014年1月1日起至2014年8月31日止累计拖欠的电费494.7元、水费112.2元，现请求判决被告给付原告前述所欠费用及所欠费用从2015年1月1日起按人民银行同期贷款利率计算的违约金；由被告承担本案诉讼费。被告田茂明经传票传唤未到庭，亦未提出答辩。经审理查明，状元府邸小区由晶鑫公司承建。2007年6月18日，晶鑫公司与原告签订了《状元府邸前期物业管理服务合同》。合同与本案有关的内容：原告为状元府邸小区提供物业服务，期限从合同签订之日起至该小区业主委员会与选聘物业服务企业签订的《物业管理服务合同》止。委托管理服务事项：原告负责对房屋建筑主体共用部位、公用设施、设备、附属建筑物、构筑物、附属配套建筑和设施的小型维修、养护和管理；物业管理费按多层房屋每月0.45元/㎡，高层电梯房前三年按每月0.6元/㎡收取,如政府出台指导价按新标准执行。物业管理费每半年交纳一次，每次交纳时间为半年前10天。合同还约定，由原告代为小区业主交纳水、电费；物业管理公共服务费中未计入的共用设施运行、能耗费用，按该幢（该物业）住户实际用量共同分摊。业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费或水、电费的，从逾期之日起每天按欠费总额千分之三交纳滞纳金或违约金。签订合同后，原告入住状元府邸小区，对该小区进行物业管理，原告垫交水电费后，向业主收取垫交的水电费。被告系小区高层电梯房屋业主，其房屋面积为91.21平方米，被告从2013年4月1日起未交纳物业管理费、未支付原告垫付的水电费，原告诉讼来院，要求被告给付。至2014年12月31日止21个月欠原告物业管理费计1441.12元（2013年4月-2014年4月：91.21㎡×0.6元/㎡×13月=711.44元、2014年5-12月：91.21㎡×1.0元/月×8月=729.68元）。另查明：2013年6月25日，乐至县人民政府作出“关于听取制定县城小区前期物业收费标准的情况汇报相关事宜议定事项的通知”，该通知与本案相关的内容：同意县发改局提出的县城小区前期物业收费标准，即多层（7层及以下）为0.4元-0.6元/月·㎡、高层（8层及以上、不含电梯维修）为0.8元-1.2元/月·㎡。2014年1月原告向小区业主发出通告：告知乐至县政府文件内容，调整小区物业服务收费标准，并要求欠费业主及时交纳所欠物业管理费。通告载明：小区多层0.50元/月·㎡,高层1.10元/月·㎡。其中2014年1.00元/月·㎡，2015年1.05元/月·㎡、2016年1.10元/月·㎡。状元府邸小区2014年8月31日前的水、电费均由原告垫付。因小区业主用水、电未单独立户，小区内设总电表及变压器各1个，总水表4个，各业主安装分水、电表各一个。原告每月按总电表度数向四川乐至供电有限责任公司交纳该小区电费后，依据供电公司出具的该小区生活用电费用除以小区业主分电表（生活用电）总和，另加供电公司收取的水利基金、农网还贷、库区移民基金、城市附加、再生能源附加五项费用分摊之和计算小区业主生活用电单价：2011年至2014年8月该小区每年每度电价为：0.7966元/度、0.7226元/度、0.7110元/度、0.6716元/度，三年零八个月的均价为0.7255/度。原告每月按总水表度数向乐至海天水务有限公司交纳该小区水费后，依据水务公司出具的该小区生活用水费用除以小区业主分水表（生活用水）总和为：2011年至2014年8月该小区每年每度水价为：2.89元/立方、3.1元/立方、3.56元/立方、3.74元/立方，三年零八个月的均价为3.32元/立方。原告按0.62元/度向被告收取电费，被告分电表2014年1月1日至2014年8月31日起度为4067度，止度为4865度，期间用电798度，单价0.62元/度，计电费494.7元；原告按3.3元/立方向被告收取水费，被告分水表2014年1月1日至2014年8月31日起为198立方，止为232立方，期间用水为34立方，单价0.33元/立方，计水费112.2元。庭审中，原告主张违约金从2015年1月1日起按人民银行逾期贷款利息计收标准计算至给付完毕之日止。上述事实，有原告陈述，原被告身份信息、《状元府邸前期物业管理服务合同》、（2013）第46号关于《乐至县人民政府常务会议决定事项通知》、水电费缴费凭据、催收通知书、（2015）资民终字第189号民事判决书、状元府邸水、电表抄表记录及相应的袁昌勇、颜家忠的证言等证据在卷予以证实。本院认为，原告与晶鑫公司签订的《状元府邸前期物业管理服务合同》是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反法律规定，合法有效，其系建设单位与原告签订的前期物业合同，在状元府邸小区未成立业主委员会，未与选聘的物业服务企业签订物业合同前，该前期物业合同约定的权利义务对原告及状元府邸小区的全体业主均具有约束力，均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定为该小区提供了物业服务、垫付了水电费，被告系该小区业主，亦应按照合同约定履行义务，现被告未向原告交付物管费及向原告垫付的水电费，构成违约，应承担相应的法律责任。2013年4月1日至2014年12月31日被告拖欠原告物业费管理费为1441.12元（2013年4月-2014年4月：91.21㎡×0.6元/㎡×13月=711.44元、2014年5-12月：91.21㎡×1.0元/月×8月=729.68元），现原告要求被告给付物管费1444.6元，超出部分，本院不予支持。同时，2014年1月1日起至2014年8月31日止原告为被告垫付电费494.7元、水费112.2元，故原告要求被告给付垫付的电费494.7元、水费112.2元的请求成立，本院予以支持。关于逾期交纳物业管理费或水、电费的违约责任问题。被告未按合同约定时间交纳物业管理费及水、电费，构成违约，依法应承担违约责任。前期物业合同约定业主逾期交纳物业管理费或水、电费的，从逾期之日起以欠费总额为基数按日利率3‰（年利率108%）交纳违约金。庭审中，原告主张违约金从2015年1月1日起按人民银行逾期贷款利息计收标准计算至给付完毕之日止。最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三项“关于罚息利率问题。……”规定，罚息利率在贷款利率水平上加收30%-50%，2015年1月中国人民银行的贷款年基准利率（1—3年期）为6%，逾期年利率上浮40%为8.4%（即月利率为7‰），原告的要求不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：由被告田茂明在本判决生效后五日内给付原告乐至县龙城物业管理有限责任公司物业管理费1441.12元，垫付的电费494.7元、水费112.2元共计2048.02元及以2048.02元为基数从2015年1月1日起至给付完毕之日止按月利率7‰标准计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费50元，适用简易程序减半交纳25元，由被告田茂明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。代理审判员  李丹二〇一六年七月六日书 记 员  伍雯