广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤09民终776号上诉人（原审原告）陈丽群，住茂名市电白区。委托代理人潘驰云，广东诚挚律师事务所律师。委托代理人罗洁，广东诚挚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）凌土贺，住茂名市茂南区。原审第三人沈耀良，住茂名市。上诉人陈丽群因与被上诉人凌土贺、原审第三人沈耀良房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2015）茂南法民一初字第355号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月7日公开开庭进行了审理。上诉人陈丽群的委托代理人罗洁、被上诉人凌土贺、原审第三人沈耀良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，茂名市福华某小区A栋住宅楼，共28套房。该住宅楼的建设单位和土地使用权人原为原告陈丽群，总包单位为茂名建筑集团第三有限公司，第三人沈耀良为集资户的总代表。2003年4月25日，周彦志签署了《集购油城七路（某小区）南栋（A栋）协议书》，该协议约定，此A栋原为待建商品楼，（可望在今年10月前完工出售），现工作由沈耀良（A栋名誉代表）按B栋合同均价（1350元/平方米）承接，杨广娟、吴连娣等人同意按本附表价格（集资价）订购（均认可现在建结构图）。2003年5月30日，原告陈丽群及其委托代理人第三人沈耀良为委托建设方（甲方），28户受让户与茂名建筑集团第三有限公司为承建方（乙方）签订《住宅楼委托建设施工合同》，约定涉案的住宅楼工程由茂名建筑集团第三有限公司施工，建好后由原告将整栋楼出让给28户受让户。2003年6月1日，被告签署《关于受让茂名市油城七路某区（某小区）0202203号地建设住宅楼的住户协议书》。2003年12月17日，周彦志将涉案的房屋转让给被告凌土贺。2005年2月5日，该住宅楼竣工验收合格。2005年3月7日、4月13日，集资户（甲方）与茂名建筑集团第三有限公司（乙方）补充签订《住宅楼委托建设施工合同（补充之二）》，约定：1.甲方在约定时间付款给乙方,乙方随即交房给交足95%房款的住户，乙方依据第三人沈耀良确认的交足95%房款的住户名单和序号，出具交房凭证；2.乙方要在本补充合同签订之日起60天内为28位住户办妥房产证，最长不得超过90天。2005年4月26日，茂名建筑集团第三有限公司依据第三人沈耀良提供的交足95%房款集6000元办证费的确认证明，向被告出具了交房凭证，将房屋交付给被告使用。2007年2月9日，被告及其他集资户等25人因茂名建筑集团第三有限公司拒绝办理房地产权证而向原审法院提起诉讼，请求判令茂名建筑集团第三有限公司按照合同约定为其25人办理房地产权证到各户名下，并承担所需的税费852655元。原审法院受理后，认为涉案的《住宅楼委托建设施工合同》、《住宅楼委托建设施工合同（补充之二）》，合法、有效，被告及其他集资户等25人已按该合同约定如期付清了各自名下的95%房款及6000元的办证税费，茂名建筑集团第三有限公司应按合同约定为被告及其他集资户等25人办理房地产权证并承担超出每户应负担的6000元办证税费以外的办证税费，全面履行办证义务，遂依法作出了（2007）茂南法民初字第206号民事判决，判决茂名建筑集团第三有限公司与原告在判决生效后60日内将被告及其他集资户等25人各自购买的位于茂名市油城七路北面福华某小区A栋住宅楼房屋的房地产权证分别办到被告及其他集资户等25人名下，办证所需的各项税费（具体数额以税务部门或房产部门代征开出的发票为准）由茂名建筑集团第三有限公司负担。宣判后，茂名建筑集团第三有限公司不服，向茂名市中级人民法院提起上诉。2008年2月15日，经茂名市中级人民法院审理作出（2008）茂中法民一终字第9号民事判决，判决驳回茂名建筑集团第三有限公司的上诉，维持原判。现涉案的房屋已办理了被告名下的房地产权证。另查明，原告主张其与被告等集资户签订外聘人员协议，支付了68400元，分摊28户每户为2442.90元，为此提供了三份协议。被告对该协议不予认可，并主张该聘用协议并未履行，该费用并未实际发生。又查明，第三人沈耀良曾于2012年起诉被告等集资户，后向原审法院申请撤诉，原审法院作出（2012）茂南法民初字第1499号民事裁定书准许其撤回起诉。原告陈丽群曾于2014年起诉被告等集资户，后向原审法院申请撤诉，原审法院作出（2014）茂南法民初字第945号民事裁定书准许其撤回起诉。2015年6月8日，原告陈丽群再次原审法院提起诉讼。再查明，被告购买的房屋为2号601房（旧房号603），面积为135.21㎡，单价为1386元/㎡，车库面积20.26㎡，单价为2200元/㎡。被告已支付了223200元及6000元办证费。原、被告双方均确认对涉案的欠款没有约定付款期限。原审法院认为：本案争议焦点为：一、原告主体是否适格；二、原告的起诉是否已超过诉讼时效；三、原告主张被告的欠款及利息是否有依据。一、关于原告主体是否适格的问题。涉案住宅楼的建设单位和土地使用权人原为原告陈丽群，其将涉案的房屋出售给被告，《住宅楼委托建设施工合同》、《住宅楼委托建设施工合同（补充之二）》合法有效，涉案房屋已交付给被告使用并办理了房地产权证，以上事实已经生效的民事判决书确认，故陈丽群是与本案有直接利害关系的公民，其作为原告提起诉讼符合法律规定，被告主张原告主体不适格，没有事实依据与法律依据，原审法院不予采纳。二、关于原告的起诉是否已超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案中，原、被告双方均确认并没有约定明确的支付时间，故原告可以随时要求被告履行支付货款的义务，本案的诉讼时效应从原告向被告主张权利时起算，因此，原告的起诉未超过诉讼时效，被告主张原告起诉超过诉讼时效的理由不成立，原审法院不予采纳。三、关于原告主张被告的欠款及利息是否有依据的问题。原告将其名下土地建成的楼房出售给被告，现两套房屋均已交付给被告并办理了房地产权证，原告已履行了其相应的合同义务，被告亦应支付全部价款给原告。关于房屋、车库面积及单价的问题。双方对涉案房屋约定的单价为1386元/㎡，面积已经生效民事判决书认定为135.21㎡，被告主张按1350元/㎡的面积计算，因该单价为原告与茂名建筑集团第三有限公司计算工程款的单价，故该单价对本案双方当事人不具有约束力，因此涉案房屋的总房价应为187401.06元（135.21㎡×1386元/㎡）。至于车库面积及单价的问题，被告主张按车库实际办证面积计算，因其未能提供证据予以证明，故原审法院对原告主张按双方约定的面积和单价计算予以支持，故车库总价款44572元（20.26㎡×2200元/㎡）。因此，被告共应支付231973.06元给原告，减去被告已付的223200元，被告尚欠原告的房款为8773.06元，被告应予支付给原告。因被告尚欠房款未付，造成了原告的经济损失，故原告请求被告按中国人民银行同期贷款利率计付利息符合法律规定，但原告主张从2010年8月9日计算并无依据，原审法院不予支持，本案的利息应自原告起诉之日即2015年6月8日起计至付清之日止。关于原告主张的外聘人员费用2442.90元，因其未能提供支出凭证，仅凭其提供的协议书不足以证实该费用已实际发生，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告应承担举证不能的不利后果，故原审法院对原告主张外聘人员费用2442.90元不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告凌土贺于本判决发生法律效力之日起十日内支付房款8773.06元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年6月8日起计至付清全部房款时止）给原告陈丽群；二、驳回原告陈丽群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元（原告已预交），由原告陈丽群负担45元，由被告凌土贺负担25元。上诉人陈丽群不服原审判决，向本院提出上诉称，1.关于聘用人员费用。陈丽群与凌土贺、被聘管理人员杨宏辉、第三人沈耀良签订了《（A栋）外聘专业人员协议书》及《聘请协议书》，根据《聘请协议书》约定，凌土贺应承担相关费用并向陈丽群支付，并且此费用应由凌土贺向陈丽群支付后，再由陈丽群支出，没有理由也没有任何约定要求陈丽群先行垫付该费用，再向凌土贺追讨，这不符合逻辑，也不符合现实情况。根据协议约定，如果凌土贺已支付相关费用，应由凌土贺提供支付的凭证，现凌土贺未向陈丽群支付该费用，一审法院要求陈丽群提供支出凭证，并承担举证不能的不利后果错误。2.与本案相同情况的茂名市油城七路福华某小区B栋住宅楼，已由沈耀良另案主张权利，并且该案经茂名市中级人民法院作出（2013）茂中法民二终字第62号民事判决，支持了沈耀良要求28位住户支付聘用人员管理费的请求。因此，陈丽群主张的聘用人员费用2442.9元应予以支持。综上所述，请求二审法院：1.改判支持陈丽群主张聘用人员费用2442.9元及利息；2.上诉费用由凌土贺承担。被上诉人凌土贺答辩称，一审判决正确，请求予以维持。原审第三人沈耀良述称，同意陈丽群的上诉。二审另查明，《关于受让茂名市油城七路某区（某小区）0202203号地建设住宅楼的住户协议书》约定由陈丽群委托沈耀良为总代表，把住宅楼（A栋，福华新村某区0202203号地）转让给28位受让户。并由吴水儒担任现场代表（薪酬包干价2000元），负责组织人员、收集资料、反馈各方意见等现场工作；筹集的款项以沈耀良户名存入工商银行，由杨广娟担任财务代表（薪酬包干价2000元），负责保管密码、统计核算各项收、支账、会同现场代表把好合同质量关和进度关，确保工程如期完成。同日，28户集资户（甲方）与杨宏辉（乙方）签订了《（A栋）外聘专业人员协议书》，具体内容为：一、外聘土建专业人员杨宏辉担任甲方技术顾问（解答住户疑问）和现场监理代表（全方位按施工图、合同把好工程施工、材料品牌、工程验收等质量关）兼现场监管代表（负责组织人员、收集资料、反馈各方意见），为集资户请命，配合沈耀良、吴水儒做好各项协调工作。薪酬总包干4400元（人民币）整。二、每月10日甲方按月薪的70.0%，即300元（工期暂按十个月计，月薪440元）支付前一月工资给乙方；楼房竣工验收合格交付住户（甲方）使用后，一次性结清余额给乙方。三、此协议一式四份，甲方沈耀良、吴水儒各执一份，乙方执一份。自签字之日起生效。此外，沈耀良在该协议上手写以下内容“备注：内聘人员及其处理相关事务费用与B栋相同。”而《（A栋）外聘专业人员协议书》的一、二、三点是电脑打印字体。2003年1月7日，沈耀良、杨宏辉以及茂名市福华某小区B栋住宅楼的部分住户签订了《聘请协议书》，该协议书的内容是手写，具体内容为：外聘土建专业人员杨宏辉担任技术顾问和施工监督代表，负责把好施工质量关（按图），薪酬捌仟元整。内聘沈耀良为现场监督代表，汇同专业代表一起抓好工地的施工质量，并负责组织、收集、反馈各方意见，为集资户请命，做好各项协调工作，薪酬（××）。再查明，2015年6月8日，陈丽群向原审法院起诉，诉讼请求为：1.判令凌土贺向陈丽群支付房屋欠款11215.96元及利息2405.01元共计13620.97元（利息从2010年8月9日起按银行同期贷款利率暂计至起诉之日，起诉之后利息按银行同期贷款利率计至房屋欠款付清之日止）；2.判令本案诉讼费用由凌土贺承担。在原审庭审中，陈丽群主张根据《（A栋）外聘专业人员协议书》，支付了68400元，分摊28户每户为2442.90元，该2442.90元包含在其诉讼请求11215.96元之中。本院认为，根据本院查明的事实及上诉人的上诉请求，本案争议的焦点是：沈耀良在《（A栋）外聘专业人员协议书》上添加“备注”部分是否经28户集资户同意，凌土贺应否支付外聘人员的费用2442.90元给陈丽群。关于沈耀良在《（A栋）外聘专业人员协议书》上添加“备注”部分是否经28户集资户同意，凌土贺应否支付外聘人员的费用2442.90元给陈丽群的问题。陈丽群、沈耀良主张沈耀良是经28户集资户同意在《（A栋）外聘专业人员协议书》上添加“备注”内容后，集资户才在该协议书上签名，凌土贺应按该协议的约定支付外聘人员的费用2442.90元给陈丽群。本院认为，第一，《（A栋）外聘专业人员协议书》的“备注”部分的内容是由沈耀良手写字体，而其他条款是电脑打印字体，两者书写的方式不相同。陈丽群、沈耀良主张是经28户集资户同意在《（A栋）外聘专业人员协议书》上添加“备注”内容后才交由28户集资户签名，但对此主张未能举证予以证明，在到庭当事人否认此事实，而该协议书的另一方当事人杨宏辉不到庭的情况下，难以认定沈耀良是在28户集资户在《（A栋）外聘专业人员协议书》签名前添加了“备注”的内容，且周彦志于2003年12月17日才将涉案房屋转让给凌土贺，凌土贺没有在《（A栋）外聘专业人员协议书》上签名，该协议对凌土贺亦没有约束力。第二，陈丽群不是《（A栋）外聘专业人员协议书》的主体，沈耀良没有在集资户中签名，其仅是作为28户集资户代表持有该协议。本案中，凌土贺没有委托陈丽群向杨宏辉支付外聘人员款项，陈丽群亦没有提供其已支付了杨宏辉的外聘人员费用的证据，因此，陈丽群主张凌土贺支付外聘人员费用2442.90元的证据不足，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，依法应予维持。陈丽群的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈丽群负担。本判决为终审判决。审 判 长  黎湛红审 判 员  庞健军代理审判员  张 茹二〇一六年七月二十六日书 记 员  许增海书 记 员  张淑贞