重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2014）南法民初字第05040号原告重庆中百仓储超市有限公司，住所地重庆市渝北区农业园区金石大道396号、398号，组织机构代码77177623-7。法定代表人张冬生，董事长。委托代理人古某（特别授权），重庆兴瑜律师事务所律师。委托代理人丁某（特别授权），重庆兴瑜律师事务所律师。被告重庆融创亚太实业有限公司，住所地重庆市南岸区亚太路1号一期商业B2-7号，组织机构代码77849106-6。法定代表人商羽，该公司总经理。委托代理人唐相林（特别授权），男，1986年2月28日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托代理人江智莉（特别授权），女，1985年1月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆中百仓储超市有限公司（以下简称中百超市）与被告重庆融创亚太实业有限公司（以下简称融创亚太公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理立案后，依法由代理审判员李睿适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中百超市的委托代理人古某、丁某、被告融创亚太公司的委托代理人唐相林、江智莉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中百超市诉称：2011年6月30日，原、被告签订《商铺租赁协议》，约定原告承租被告位于南岸区亚太商谷的商铺，合同对对租期、租金等进行了约定，其中保证金条款中约定原告向被告支付租金保证金25472元、履约保证金10000元。合同签订后，原告按约向被告支付了上述保证金共计35472元。2011年11月1日，被告通知原告接房，原告查看后发现租赁房屋不符合交付条件。同年11月10日，被告来函通知原告租赁房屋将出售给第三方，后被告电话通知原告已把租赁房屋转让给了第三方，要求原告与第三方履行原《商铺租赁协议》。2012年3月7日，被告来函通知原告解除《商铺租赁协议》，理由为原告未按约接房、未按约支付租金。原告于同年4月致函被告，同意解除《商铺租赁协议》。该协议解除后，被告应当退还原告保证金，但被告至今未退还，故原告起诉至法院请求判令被告退还原告保证金35472元。被告融创亚太公司辩称：第一，被告与原告之间已经不存在租赁关系，2011年8月30日起被告对合同的权利义务已转让给案外人彭伍明、徐雪琼，故被告主体不适格，无义务退还原告保证金，即使要退还，也应当由案外人退还。第二，原告请求的保证金已经由重庆亚太商谷物业管理有限公司抵扣了原告承租期间所拖欠的物业管理费。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：关于中百超市与融创亚太公司因《商铺租赁协议》与第三人彭伍明、徐雪琼发生的纠纷，彭伍明、徐雪琼曾作为原告将中百超市和融创亚太公司作为被告起诉至本院请求：第一，中百超市向其支付租金及滞纳金共计499290.79元；第二，中百超市承担其律师费26000元；第三，融创亚太公司将中百超市向其交纳的履约保证金10000元及租金保证金25472元，共计35472元转交给彭伍明、徐雪琼；第四，本案诉讼费由中百超市承担；第五，中百超市与融创亚太公司承担连带责任。本院审理后查明的事实为：融创亚太公司原系重庆市南岸区亚太路1号亚太商谷三期商业86号商铺（包括重庆市南岸区铜元局街道亚太路1号附381号、重庆市南岸区铜元局街道亚太路1号附382号）的所有人。2011年6月30日，由中百超市作为乙方（承租人）与融创亚太公司作为甲方（出租人）就该商铺签订了《重庆亚太商谷商铺租赁协议》，约定由乙方承租甲方所有的重庆市南岸区亚太路1号的亚太商谷三期86号商铺。租期自2011年11月1日起至2017年10月31日止共计6年；2011年11月1日至2012年4月31日为免租期，免租期后从2012年5月1日至2017年10月31日内采用递增方法收取租金，租金按季支付；为确保乙方按本协议约定的期限和方式支付租金，乙方须于合同签订时向甲方交付一个月租金即25472元作为租金保证金；如在租赁期限内，甲方将租赁房屋转让（出售）丙方或其他第三人，甲方有权将收取的租金保证金直接转交丙方或其他第三人，转交后甲方或物业公司出具给乙方的收据（收条）自行作废，对此，甲方无需征得乙方同意或通知乙方，乙方无任何异议，但甲方须负责将丙方签收的保证金收据转交给乙方，租赁期限届满后由乙方与丙方或其他第三人自行办理退费（结算）事宜；在租赁期限内若甲方自由将该商铺转让（出售）丙方或其他第三人，乙方应无条件接受，甲方保证产权发生转移后，双方租赁合同仍然有效且内容不变，新产权人应无条件接受本合同内容（若有异议，应根据当时情况赔偿乙方），自甲方将该商铺转让（出售）给丙方或其他第三人后，本合同中赋予甲方享有的所有权利与义务均转移至丙方或其他第三人，无需征得乙方同意，同时乙方自愿放弃对该商铺的优先购买权并同意继续按本合同内容履行自身义务，乙方与丙方无须另行签订《商铺租赁协议》，双方均严格遵照本合同内容执行。同日，甲乙双方又签订《协议书》，约定：签订本协议时，乙方应向甲方支付履约保证金10000元，同时乙方承诺在2年内不会提前撤场（退场）或改变经营用途、转让商铺，如乙方履约期满后，甲方将10000元履约保证金全额无息返还乙方。上述协议签订后，中百超市按照合同约定向融创亚太公司支付了租金保证金25472元及履约保证金10000元，共计35472元。2011年9月23日，该商铺通过消防验收，2011年9月30日完成竣工验收。2011年8月30日，彭伍明向融创亚太公司递交《情况说明》，表示愿意购买该公司所有的位于重庆市南岸区亚太路1号裙楼商业86号商品房，但需融创亚太公司为其所购买的商品房办成两个产权证，所产生的费用由彭伍明全部承担，并愿意先行与融创亚太公司签订《重庆市商品房买卖合同》，暂不办理合同网签备案等手续。同日，彭伍明与融创亚太公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定于2011年10月30日交房。同年11月10日，融创亚太公司向中百超市发出函件，函件载明：“由于我司将此房产销售给第三方（个人），贵司需将租金支付给第三方，第三方向贵司提供有效收据，此间所产生的房屋租赁税费由第三方全额承担。”2011年11月17日，彭伍明、徐雪琼与融创亚太公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定融创亚太公司将重庆市南岸区亚太路1号裙楼商业86-1建筑面积为366.13平方米的房屋出售给彭伍明、徐雪琼，总成交金额为3552906元，还约定彭伍明、徐雪琼于2011年11月17日前支付首付款1782906元。2011年12月12日，彭伍明、徐雪琼与融创亚太公司还签订《重庆市商品房买卖合同》，约定融创亚太公司将重庆市南岸区亚太路1号21、23幢裙楼吊2-商业86号建筑面积为278.42平方米的房屋出售给彭伍明、徐雪琼，总成交金额为2701836元，还约定彭伍明、徐雪琼于2011年11月17日前支付首付款1351836元。该份合同与彭伍明与融创亚太公司于2011年8月30日签订的合同相比，变更交房日期为2011年12月16日，其他内容没有变更。融创亚太公司于2011年11月17日向彭伍明、徐雪琼出具了两张金额分别为1782906元和1351836元的购房款发票。2011年12月27日办理了产权过户手续，将上述房屋（重庆市南岸区铜元局街道亚太路1号附381号、382号）的产权登记于彭伍明，徐雪琼名下。关于涉案商铺的交接房情况，《中百仓储重庆公司亚太店房屋交接表》上载明出租方为彭伍明、接收方为中百超市的工作人员刘向前，落款日期为2011年12月20日，另备注实际接房时间为2011年11月1日。在附页《（亚太店）设备交接表》中备注了中百超市提出的整修意见。中百超市认为商铺不符合合同中约定的交接房标准，其已提出整改意见，而融创亚太公司并未及时整改并另行约定交房时间，故并未实际交房。2012年3月7日，融创亚太公司以中百超市未能按约接房并未按约交纳租金为由，以特快专递方式向中百超市寄出《解约通知书》，要求解除与中百超市签订的《重庆亚太商谷商铺租赁协议》以及《协议书》，特快专递的寄件人为唐良红，地址为重庆市南岸区亚太路1号亚太商谷物业管理有限公司。当月15日，融创亚太公司向中百超市寄出有丙方彭伍明、徐雪琼签字的《重庆亚太商谷商铺租赁协议》。同年4月17日，中百超市以特快专递方式向融创亚太公司收件人唐良红寄出了律师函，同意与融创亚太公司解除与其签订的《重庆亚太商谷商铺租赁协议》。同年12月26日，彭伍明、徐雪琼向中百超市发出解除《重庆亚太商谷商铺租赁协议》的通知，要求与其解除该协议。2015年6月，本院作出（2013）南法民初字第04346号民事判决书，判决：“一、被告重庆中百仓储超市有限公司支付原告彭伍明、徐雪琼自2012年5月1日起至同年12月31日止的房屋租金206324元（自本判决生效后十日内支付）；二、被告重庆融创亚太实业有限公司向原告彭伍明、徐雪琼支付从重庆中百仓储超市处取得的保证金共计35472元；三、被告重庆中百仓储超市有限公司以所欠房屋租金为基数，自2012年5月1日起至支付完毕为止，按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为标准向原告彭伍明、徐雪琼支付滞纳金；四、由被告重庆中百仓储超市有限公司支付原告彭伍明、徐雪琼律师费6000元（自本判决生效后十日内支付）；五、驳回原告彭伍明、徐雪琼其他诉讼请求。”一审判决后，中百超市不服，遂提出上诉，请求撤销原判并依法改判驳回彭伍明、徐雪琼对中百超市的诉讼请求。重庆市第五中级人民法院审理后查明：2011年11月17日，彭伍明、徐雪琼与融创亚太公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定融创亚太公司将重庆市南岸区亚太路1号裙楼商业86-1建筑面积为366.13平方米的房屋出售给彭伍明、徐雪琼，总成交金额为3552906元，还约定彭伍明、徐雪琼于2011年11月17日前支付首付款1782906元。2011年12月12日，彭伍明、徐雪琼与融创亚太公司还签订《重庆市商品房买卖合同》，约定融创亚太公司将重庆市南岸区亚太路1号21、23幢裙楼吊2-商业86号建筑面积为278.42平方米的房屋出售给彭伍明、徐雪琼，总成交金额为2701836元，还约定彭伍明、徐雪琼于2011年11月17日前支付首付款1351836元。二审还查明：融创亚太公司于2011年11月17日向彭伍明、徐雪琼出具了两张金额分别为1782906元和1351836元的购房款发票。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。二审法院审理后认为：中百超市与融创亚太公司签订的《重庆亚太商谷商铺租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，属有效协议，对双方均有法律约束力，双方均应按约全面履行各自合同义务。双方当事人在二审诉讼中主要争议中百超市与彭伍明、徐雪琼之间是否已形成了租赁关系、本案租赁合同是否在2012年4月已经解除。关于本案租赁关系的主体问题，本院认为不能认定彭伍明、徐雪琼已取代融创亚太公司而与中百超市形成了租赁关系。其一，虽然融创亚太公司在2011年8月30日与彭伍明、徐雪琼签订了《重庆市商品房买卖合同》后于2011年11月10日向中百超市发函告知其将房屋销售给第三方（个人）（并未指明买受人是谁），但融创亚太公司在2011年11月17日和2011年12月12日就涉案房屋重新与彭伍明、徐雪琼签订正式的两份《重庆市商品房买卖合同》（已办理合同备案登记）、彭伍明、徐雪琼据此于同年12月27日办理产权变更登记手续从而成为涉案房屋的产权人后，直至2012年3月7日向中百超市发出解约通知以前，并未将房屋产权变更的情况告知中百超市，故不能认定中百超市在2012年3月7日已知晓彭伍明、徐雪琼是涉案房屋的新产权人。其二，融创亚太公司虽于2012年3月15日向中百超市寄送了有丙方彭伍明、徐雪琼签字的《重庆亚太商谷商铺租赁协议》，但由于融创亚太公司并未提交其与彭伍明、徐雪琼签订的《重庆市商品房买卖合同》，彭伍明、徐雪琼也未向中百超市出示过其新办理的房屋产权证书，且在此之前彭伍明、徐雪琼又无证据证明其向中百超市主张过任何租金权利，故不能由此推断中百超市在3月15日就知道彭伍明、徐雪琼是涉案房屋的新产权人。所以，虽然《重庆亚太商谷商铺租赁协议》约定“在租赁期限内若甲方自由将该商铺转让（出售）丙方或其他第三人，乙方应无条件接受，甲方保证产权发生转移后，双方租赁合同仍然有效且内容不变，新产权人应无条件接受本合同内容（若有异议，应根据当时情况赔偿乙方）……”，但是，由于不能认定中百超市在2012年3月已确知涉案房屋转让的事实，故不应认定中百超市已与新产权人彭伍明、徐雪琼建立了租赁关系，在2012年3月中百超市的合同相对人仍应认定为融创亚太公司而非彭伍明、徐雪琼。关于合同解除与否问题，在融创亚太公司于2012年3月7日向中百超市发出解约通知后，中百超市已于同年4月17日回函表示同意解除双方租赁合同关系，故应认定双方合同至此已经解除。合同解除之后，涉案保证金的返还问题应该在合同双方中百超市与融创亚太公司之间进行认定。重庆市第五中级人民法院于2016年5月18日作出（2016）渝05民终1334号民事判决书，判决：“一、撤销重庆市南岸区人民法院（2013）南法民初字第04346号民事判决；二、驳回彭伍明、徐雪琼的诉讼请求。”本案另查明，《重庆亚太商谷商铺租赁协议》第四条物业管理费第4.1条约定，商铺的物业管理费为每月每平方米（建筑面积）4元，每季物业管理费为7817元；第4.2.1约定，物业管理费从乙方入场装修起计算，按季支付，乙方须在上期期末的最后15日内直接支付给重庆亚太商谷物业管理有限公司；第4.2.2约定，物业管理费自2011年11月1日起计收；第六条保证金第6.4.1约定，如乙方未能按照本协议约定向甲方支付租金或滞纳金，甲方可以扣留全部或部分租金保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费，冲抵不足部分乙方仍需缴纳，前述保证金被冲抵部分乙方须及时不足；第6.4.2条约定，如乙方未能按照本协议约定向物业管理公司支付物业管理费、能源费或滞纳金，物业管理公司可以扣留全部或部分管理费保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费，冲抵不足部分乙方仍需缴纳，前述保证金被冲抵部分乙方须及时不足；第6.4.4条约定，本协议约定租期届满后，若乙方完全履行本协议项下义务，经甲方和物业管理公司确认无异后，甲方和物业管理公司应在乙方归还甲方商铺后10日内将保证金无息退还给乙方。庭审中，中百超市陈述，合同签订后，由于租赁商铺未达到交房条件，即消防设施设备不合格，故中百超市未实际接房，也未达到交纳物业管理费的条件，故中百超市也未交纳管理费保证金和物业管理费，但中百超市对于消防设施设备不合格并未举证证实。融创亚太公司称中百超市诉称的保证金已由物管公司抵扣中百超市欠缴的物管费，但并未提交证据证实。中百超市认为其与融创亚太公司签订的商铺租赁协议已解除，且系融创亚太公司主动解除，中百超市无任何违约行为，合同解除后，融创亚太公司应将其交纳的租金保证金25472元、履约保证金10000元，共计35472元退还给中百超市，故以前述请求诉至本院。以上事实，有（2016）渝05民终1334号民事判决书、《重庆亚太商谷商铺租赁协议》以及当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，根据已经生效的（2016）渝05民终1334号民事判决书，中百超市与融创亚太公司签订的《重庆亚太商谷商铺租赁协议》及《协议书》于2012年4月17日已解除，合同解除之后，涉案保证金的返还问题应该在合同双方中百超市与融创亚太公司之间进行认定。故关于融创亚太公司辩称的合同权利义务已转移给第三人、涉案保证金应当由第三人返还的理由，本院不予采信。融创亚太公司提出解除合同的理由为中百超市未能按约接房并未按约交纳租金，而根据生效判决查明的事实，租赁商铺于2011年9月23日通过消防验收，2011年9月30日完成竣工验收，中百超市的员工刘向前于2011年12月20日在房屋交接表上签字确认，中百超市也没有提供证据证明该商铺的消防设施设备不合格的事实，故应当认定中百超市已从融创亚太公司处接房。关于融创亚太公司提出解除合同的另一事由，即中百超市未按约交纳租金，由于该期间仍处于免租期，故中百超市也不存在未按约交纳租金的情况。综上，对于融创亚太公司单方提出解除合同的事由，中百超市并不存在违约行为。因此，在融创亚太公司单方提出解除合同，中百超市同意解除后，中百超市交纳的租金保证金25472元及履约保证金10000元，共计35472元，应当由融创亚太公司无息退还。关于融创亚太公司辩称的涉案保证金已由物管公司抵扣中百超市承租期间拖欠的物业管理费的理由，本院认为，从中百超市与融创亚太公司签订的《重庆亚太商谷商铺租赁协议》及《协议书》可以看出，协议中共约定三种保证金，即租金保证金、管理费保证金、履约保证金。租金保证金是保证租金的履行，管理费保证金是保证物管费的履行，履约保证金是保证中百超市不会提前撤场（退场）或改变经营用途、转让商铺。故若物管公司抵扣物管费，只能从管理费保证金中扣除，且融创亚太公司也未提交证据证实涉案保证金已由物管公司扣除，故对融创亚太公司的该项辩称理由，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：限被告重庆融创亚太实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告重庆中百仓储超市有限公司保证金35472元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费705元，由被告重庆融创亚太实业有限公司负担（该款暂由原告重庆中百仓储超市有限公司垫付，限被告重庆融创亚太实业有限公司在支付本案判决款项时一并支付给原告重庆中百仓储超市有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  李 睿人民陪审员  刘安碧人民陪审员  何利娟二〇一六年七月二十五日书 记 员  邓 欣