沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01**民初1690号原告（反诉被告）沈阳嘉禾源市场管理有限公司，住所地沈阳市浑南新区沈营路11-1号2门。法定代表人周春玲，系该公司总经理。委托代理人于群，系辽宁宸瀚律师事务所律师。被告（反诉原告）刘卫国，男，1972年9月17日出生，汉族，住辽宁省西丰县。委托代理人王雷，系辽宁冠佳律师事务所律师。原告沈阳嘉禾源市场管理有限公司与被告刘卫国租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月22日立案受理后，被告刘卫国于2016年3月14日提出反诉，本院依法合并进行了审理。本案依法由本院审判员朱波担任审判长，与代理审判员赵文新（主审），人民陪审员金丽组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人于群，被告刘卫国及其委托代理人王雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，请求法院依法判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，判令被告承担10000元的违约责任并判令被告赔偿原告商铺空置一年的租金28800元、经济损失10000元；依法判令被告停止侵权行为，赔偿给原告造成的损失10000元；依法判令被告承担本案相关诉讼费用。被告辩称，原告从未将商铺租赁合同约定的24号商铺交付被告使用，既然被告未收到所租赁的24号商铺也不应承担1年的租金及原告的各项经济损失赔偿；本案违约的是原告方，应由原告向被告赔偿。被告（反诉原告）诉称，请求法院依法判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；依法判令被反诉人返还原告交纳的商铺租金63000元，并赔偿损失10000元；依法判令被反诉人承担本案相关诉讼费用。原告（反诉被告）辩称，同意解除与被告签订的商铺租赁合同，但不同意返还租金，因为反诉被告已经按照约定向反诉原告交付了涉案商铺，按照合同约定买受人确认接收商铺后无正当理由不应当撤场，双方终止合作提出方应向对方提出书面解除申请，反诉原告违反合同约定私自撤离市场，给反诉被告在各个方面包括声誉、经济、人员、尊严上都造成了伤害和损失，故请求法院判令反诉原告向反诉被告支付违约金，并不予退还租金，同时支付反诉被告遭受的一切经济损失。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：证据1、商铺租赁合同、收铺确认书各一份，证明原被告双方是在平等公平意思自愿的情况下签订的租赁合同，合同第14条、第16条对于双方应承担的义务和违约责任有明确约定。另2015年5月15日被告在原告交付的确认书中签字，虽然确认书中标注的商铺号与合同签订的商铺号不一致，实际上确认书中标注的商铺号是按照施工编号进行编撰，两组编号实际上是针对的同一个铺位，该组证据证明原告已经向被告交付了被告认可的商铺。被告对商铺租赁合同的真实性没有异议，但是在合同签订过程中原告方提供了二楼明确的市场位置图标来确认原告实际租赁的商铺的位置，在合同签订时原告故意将此图标隐藏，故该合同已经体现不出24号商铺的具体位置。该合同的第2条没有明确约定租赁的起始期限，足以证明原告在合同签订时即隐瞒了其所出租的商铺有瑕疵的事实，因为其出租的所有商铺是违建，不可能按时交于被告方使用。合同的租金不是原告方要求的28800，因为被告一次性缴费了3年的租金，经折算后每年租金应是21000元。收铺确认书的产生是因为原告方的市场迟迟不能开业，经全体业户要求临时变更了经营场所，当时原告承诺在该场所经营一个月后，即可以按照合同约定交付商铺，所以在收铺确认书的备注中才会出现临时柜台字样。证据2、通知、照片、嘉禾源市场管理制度、视频文件。证明原被告双方发生争议以后已经过多次沟通，沟通无效后原告按照合同约定向被告发出了书面通知，并将该通知张贴在市场的显眼位置。被告认为该通知从未向被告方正式送达过，其通知日期为2015年7月11日，而在这之前的2015年6月17日，被告方已经正式向原告方提出了解除合同申请，也明确告知了原告在其不能交付合同约定的商铺时被告方要求解除合同并不再经营；被告方找原告方同时要求解决如何退还商铺租金，从未发生原告所述封门封铺行为，如发生原告应提供报警记录；向行政执法举报属实，因原告所出租的商铺由始至终就是违建，所以举报也是被告的合法权益；原告出示的市场管理制度是其内部的管理行为，与被告无关。证据3、照片四张，证明原告向被告交付的商铺上、下水电齐全，满足经营海鲜的需要。被告认为这组照片不能显示其所拍摄的位置是否是被告曾经使用过的临时商铺；因被告经营的是鲜活海鲜对场地面积有较高要求，如果按照该组图片所提供的位置，也无法经营鲜活海鲜。证据4、照片三张，证明被告已经实际进场经营，且经营状况良好，被告撤场后被告的物品包括冰柜等还都放在承租的铺位上，占据铺位的场地，使原告无法另行出租使用，该照片中标注的柜台号又恢复到租赁合同中约定的标号方式，照片中显示29号柜台由被告使用的原因是被告先期租赁的24、25、26、27四个铺位不是联排，后被告与原告协商要求4个铺位连城一排，所以原告又为了方便被告经营，为被告提供了联排的四个铺位，原告对被告提出的要求均予以满足，符合合同约定，照片中出售海鲜的人就是原告的妻子。被告认为此组照片没有体现出拍摄时间，不能证明2015年7月15日被告方还在经营；照片所显示的经营位置是29号，与原被告签订合同及确认不符，显示为临时柜台；原告表述D15号商铺即为合同约定的24号商铺，但实际上两处商铺的具体位置根本就在两处场所，既然为同一商铺，完全没有必要再按D15号商铺来交付，所以说号此组照片也证明了原告方的违约行为，即交付行为与合同不符。被告方向原告方提出退铺申请后从没有强项霸占商铺，已经明确向原告表述可以做任何处理，实际上该组商铺现在经营水饺。证据5、照片两张，证明原告为了被告的商铺良好的经营为包含被告商铺在内的商铺进行宣传所做的促销活动等，因为被告的违约，造成原告所做的宣传都无效。被告认为该组宣传活动进行宣传时被告已经退场，该活动与被告方无关，原告方市场现在仍在经营，并没有因为被告的退场而导致任何损失，所以不应由被告来承担任何损失。证据6、照片十二张，证明2015年7月份以前被告经营状态良好，宣传不断，因原被告双方的争议，2015年11月份很多商铺撤出市场，市场也没有什么人了。被告质证认为市场经营不善完全是因为原告的违约行为所致，其交付的商铺从位置到面积均与合同不符，而撤场的也绝非被告一家，所以其经济损失与被告无关，完全是原告的违约所致。证据7、报警情况说明，证明在原告经营期间，被告有扰乱原告经营秩序的行为，是后期原告经营不景气的主要原因。被告认为该证据反映的情况属实，但不能证明原告所说的情况。证据8、招商代理服务合同及代理公司出具的收款收据三张，证明原告在委托招商过程中已经向代理公司支付了代理费及广告推广费等相关费用，被告无理由撤场，造成原告该部分经济损失约为10000元。被告认为该份证据与其无关，是原告与招商公司的合同，其双方如何计算佣金与被告无关，是原告违约，不能按合同交付商铺，才导致被告无法经营。证据9、照片一组，证明原告在市场经营期间，做了大量市场推广，经营前期客流量很大。被告认为该组照片只有一张照片与被告有关，其他的没有任何关于被告商铺的宣传字样。被告为证明其主张向法院提交如下证据：证据1、商铺租赁合同、收铺确认书各一份，证明被告租赁的商铺为24号，承租面积为5㎡，建筑面积为10㎡，该合同中原告方恶意隐藏了商场位置图标，并且没有明确标注商铺交付日期，其行为构成了根本违约。收铺确认书只是临时交付行为，并不能代表真正意义的24号商铺交付，现场交付的位置和面积均与合同不符，而且确认书中没有明确标注D15号商铺就是24号商铺。原告对此证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，该合同约定的面积明确表述为约为5平米、约为10平米，最终以实际测量面积为准，所以被告不得以面积不符合约定为由要求解除合同。同时合同2.5项约定租期为自该商铺交付之日起三年，确认书中已明确商铺交时间，而且原告也实际进场经营。即使原告所交付的铺位与合同中不符，原因是被告在实际经营中，要求原告将不连排的铺位调换成联排的铺位，也就是说原被告双方在履行合同过程中以实际交付使用的方式变更了合同的内容，被告在收铺以后已经实际经营，该种经营行为视为对原告交付的认可。证据2、收据三张，证明被告交付租金63000元，管理费16800元，供水供电设备押金2000元。原告对租金收据没有异议；管理费收据与原被告双方争议无关联，且是4个铺位的；押金应该按照每铺1000元进行交付，押金的交付收据上对应的摊位号为24、25、26、27，押金交付时间和确认书时间是一致的都是2015年5月15日，印证了铺位D15-D19就是铺位24-27。证据3、行政处罚通知书，证明原告在签订租赁合同时预交付给被告的铺位所在的建筑是违建，原告根本不可能依原合同履行。原告对于通知书和意见书的真实性没有异议，但该证据与本案无关，证据中的彩钢楼被认定为违建拆除均是因被告的举报行为导致，但该组证据不能证明被告所阐述的事实，因合同第一页概况中已经明确约定市场的位置为浑南新区沈营路11-1号嘉禾源农贸市场，对于市场的具体位置已经有明确的约定，并不在被告所主张的违建彩钢房内。被告的主张可能是其对合同的误解。证据4、照片一组，证明收铺确认书中的15、17、19、21不是由被告方经营；被告方临时经营的铺位也与合同中约定的面积及位置不符。商铺的租金是由商铺的位置及面积决定的，被告经营的是鲜活海鲜对位置和面积都有特殊要求，如果位置和面积都能随意调整那租金也应随时调整。原告认为因为被告曾向原告提出过变更商铺的要求，被告实际经营的铺位已经在经营过程中发生过变更。铺位内有畅通的下水道，被告在合同签订后从未向原告提出关于装修的特殊要求，所以被告认为原告铺位没有大面积的下水沟是不合理的要求。证据5、海鲜缸的效果图和海鲜缸定购合同，证明效果图上明确体现了定购的位置，而原告交付的位置根本无法安装。原告对定购合同有异议，该合同一方主体不明确，无法确定合同各方当事人及该合同与被告有关联，不能证明被告主张的问题，关于效果图只是一张设计图片与本案无关，同时合同并没有对鱼缸的尺寸有明确约定，综上几点不能证明被告主张的内容。证据6、录音证据（2015年被告向原告方提出退出申请当时的谈话录音），证明被告已经明确向原告方提出退出申请，原告方明确答复所交的铺位并非合同约定的商铺，同时原告方在录音中体现他知道录音的事情。被告主张该录音中的声音系由周春玲发出的，原告申请对此进行鉴定，对录音是否经过修改、编辑、删除处理及录音形成的时间进行鉴定。经审理查明，2015年3月24日，原告沈阳嘉禾源市场管理有限公司与被告刘卫国签订《商铺租赁合同》约定被告承租原告坐落于沈阳市浑南新区的嘉禾源农贸市场海鲜类24号商铺，租赁期限自该商铺交付之日起三年，该商铺只供被告作为海鲜品类经营，每年租金28800元，租赁保证金10000元；原被告交付、接收该商铺时，签署交接凭据，载明交接日期及交付情况，该商铺交付状况以交接凭据所载为准，交接凭据一旦签署，则原被告双方的交付、接收义务立即完成，商铺交付之日以交接凭据签署日期为准；被告有10天的免租装修期，自该商铺交付之日起算；被告需在商铺交付之日按每平方米200元向原告支付装修押金和每平方米100元支付装修垃圾运输费；租赁期限内，被告中途擅自退租的租赁保证金作为违约金赔偿给原告，被告未经原告同意，中断、停止其经营活动1天（含1天）以上的，原告有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此造成原告损失的，被告应予赔偿。合同签订当日，被告给付原告三年租赁费63000元。2015年5月15日，被告签署原告向其出具的收铺确认书，接收原告向其交付的D15、D17、D19、D21号商铺，该收铺确认书写明“本人刘卫国租赁海鲜类D15、D17、D19、D21号商铺，现确认沈阳嘉禾源市场管理有限公司已按租赁合同所约定的交付条件将承租商铺交付予我方使用。起租日2015年6月1日。”该收铺确认书备注栏同时写明“需清理地面和下水，临时柜台速冻冰鲜区15、17、19、21号四个柜台电表、水表未安装三日内完工。”该收铺确认书签署当日，被告按每铺4200元向原告缴纳了四个商铺的管理费16800元，按每铺供水、供电设备押金各1000元缴纳了设备押金2000元，原告向被告出具嘉禾源农贸市场收款收据两份，收据上写明对应摊位号为海鲜类24、25、26、27。被告进场经营月余后，双方因商铺位置发生纠纷，被告主张原告向其交付的是临时商铺，其应按合同约定向被告交付24号商铺遭原告拒绝，故被告停止经营，但其冰柜等经营设施，并未搬离该商铺。被告认为原告擅自停止营业违反合同约定，故诉至法院，请求解除与被告签订的商铺租赁合同并要求被告赔偿损失，案件审理过程中，被告提出反诉，亦请求解除双方签订的商铺租赁合同。本院认为，双方当事人经协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告均要求解除双方于2015年3月24日签订的《商铺租赁合同》，可知双方均无继续履行该租赁合同的意思表示，故对原、被告请求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告向被告交付的商铺是否符合合同约定，根据原被告签订的商铺租赁合同可知，被告租赁的是海鲜类24号商铺，而原告在实际交付时交付的却是临时柜台速冻冰鲜区15、17、19、21号商铺，虽然被告在收铺书上签字并接收了15、17、19、21号商铺，但该收铺确认书已写明15、17、19、21号商铺为临时柜台，且签订收铺确认书的当日，原告给被告出具的收款收据上仍写明了被告缴纳的相关费用对应摊位号为海鲜类24、25、26、27号商铺，由此可以认定，被告在签收收铺确认书时其意思表示应是接收的15、17、19、21号商铺为临时商铺，其仍在等待原告向其交付海鲜类24号商铺，且被告于2015年6月中旬曾多次要求原告交付正式商铺，故本院认为原告交付的商铺不符合合同约定，其违约在先，被告在要求原告向其交付符合合同约定的商铺未果后，为避免损失扩大停止营业符合法律规定，故对原告请求被告支付违约金10000元，赔偿商铺闲置一年的损失28800元，赔偿损失10000元的诉讼请求本院不予支持。关于原告诉请被告立即停止侵权行为，并赔偿10000元损失的诉讼请求，本院认为，原告为支持其该诉请，向法院提交了由沈阳市公安局浑南分局五三派出所出具的报警情况证明，但该证据仅能证明原被告因商铺租赁问题产生纠纷，无法证明原告因此遭受了经济损失，亦无法证明被告现仍有扰乱原告市场秩序的行为，故对原告的该项诉请本院不予支持。关于被告反诉原告退还租赁费用63000元的诉讼请求，本院认为，合同解除后，原告应当将剩余租金返还被告，关于返还的具体数额，因被告已经营一个月，该一个月的租赁费用其应当支付，根据租赁合同约定，每年租赁费用为28800元，故月租金为2400元，原告应将扣除该2400月后的剩余租赁费用返还被告，故对被告反诉原告请求退还租赁费用63000元的诉讼请求，本院对其中的60600元予以支持。关于被告反诉原告赔偿损失10000万元的诉讼请求，因被告仅向法庭提交了一份合同，对合同是否实际履行，损失是否实际发生均无举证证明，故对被告的该反诉请求本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）沈阳嘉禾源市场管理有限公司与被告（反诉原告）刘卫国于2015年3月24日签订的商铺租赁合同于本判决生效之日起立即解除；二、原告（反诉被告）沈阳嘉禾源市场管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）刘卫国商铺租赁费60600元；三、驳回原告（反诉被告）沈阳嘉禾源市场管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘卫国的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由原告（反诉被告）沈阳嘉禾源市场管理有限公司承担；反诉费687.5元，由原告（反诉被告）沈阳嘉禾源市场管理有限公司承担657.5元，被告（反诉原告）刘卫国承担30元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱 波代理审判员  赵文新人民陪审员  金 丽二〇一六年七月五日书 记 员  顾芷齐附本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。