南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0106民初4020号原告南京金桥市场管理有限公司，统一社会信用代码91320100667393842U，住所地南京市建宁路12号。法定代表人冯卓明，董事长。委托代理人许向阳，北京市高朋（南京）律师事务所律师。委托代理人严慧，北京市高朋（南京）律师事务所实习律师。被告黄家营，男，汉族，1975年1月11日生。原告南京金桥市场管理有限公司（以下简称金桥公司）诉被告黄家营房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员武加庆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金桥公司的委托代理人许向阳、严慧，被告黄家营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金桥公司诉称：2012年12月17日，原、被告签订《南京金桥市场财产租赁合同》，约定由被告承租南京金桥市场A3063号商铺（以下简称A3063号商铺），租期自2013年1月1日至2013年12月31日，租金4733元/月，其他费用805元/月；合同终止时，被告若不能及时返还承租的商铺，应按合同约定的租金及相关费用的两倍计算并给付商铺、设施使用费。合同签订后，双方按约履行。但被告至今仍未给付2013年7月至12月期间的租金等费用，且在租期届满后，至今仍占据且拒不归还A3063号商铺。2013年12月9日，原、被告签订《南京金桥市场财产租赁合同》，约定由被告承租南京金桥市场A3008、A3009号商铺（以下简称A3008、A3009号商铺），租期自2014年1月1日至2014年12月31日，租金8408元/月；合同终止时，被告若不能及时返还承租的商铺，应按合同约定的租金及相关费用的两倍计算并给付商铺、设施使用费。合同签订后，双方按约履行。但被告在租期届满后，至今仍占据且拒不归还A3008、A3009号商铺。2014年12月15日，原、被告签订《南京金桥市场管理有限公司储物间租赁协议》，约定由被告承租南京金桥市场A5063号储物间（以下简称A5063号储物间），租期自2015年1月1日至2015年12月31日，租金3211元/月；合同终止时被告不能及时返还商铺，则应按照租金的两倍支付使用费。合同签订后，双方按约履行。但被告在租期届满后，至今仍占据且拒不归还A5063号储物间。鉴于被告上述行为，原告特诉至法院，请求依法判令被告按��原租金标准的两倍向原告支付上述商铺及储物间的使用费合计578986元（计算至2016年4月30日）。被告黄家营辩称：被告在2012年缴纳了A3063号商铺的一次性管理费591600元，于2010年支付了A3008、A3009号商铺的一次性管理费80万元，A5063号储物间支付了5000元保证金。综上，被告不存在欠付原告租金的事实，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明:坐落于本市鼓楼区建宁路12号房屋，登记的所有权人为原告。原告在此开设本市金桥市场，对外出租商铺。2012年12月17日，原告与被告签订《南京金桥市场财产租赁合同》，约定由被告承租A3063号商铺从事洗化用品、小百货经营活动；租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日；租赁费每月4733元，公共水电费每月284元，空调设施费每月142元，物业管理费每月237元，宣传促销费每月142元。每6个月收取一次，��付费，后使用；为保证合同正常履行，维护消费者合法权利和金桥市场信誉，被告在合同签订时须交纳保证金5000元；合同解除或终止时，被告若不能将所承租的商铺、设施及时返回，未按时撤销或迁出使用租赁商铺于政府单位的一切登记，则从合同解除或终止日的第二天起直到承租方所承租商铺、设施归还为止，承租方需向出租方支付租金两倍的商铺、设施使用费，此外，出租方若因此发生的一切损失，亦应由承租方一并予以赔偿；租赁期间，承租方累计三次逾期缴纳租金、费用或一次性逾期10天以上仍不缴纳租金、费用的，出租方有权立即单方面解除本合同，承租方也应给付剩余租金双倍的违约金，因此造成的其他损失也应由承租方承担等等。2013年12月9日，原、被告签订《南京金桥市场财产租赁合同》，约定原告将A3008、A3009号商铺出租给被告用于百��、洗化用品经营活动；租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日；租赁费每月8408元，公共水电费每月504元，空调设施费每月253元，物业费每月421元，宣传促销费每月253元，每6个月收取一次，先付费，后使用；为保证合同正常履行，维护消费者合法权利和金桥市场信誉，被告在合同签订时须交纳保证金5000元；合同解除或终止时，被告若不能将所承租的商铺、设施及时返回，未按时撤销或迁出使用租赁商铺于政府单位的一切登记，则从合同解除或终止日的第二天起直到承租方所承租商铺、设施归还为止，承租方需向出租方支付租金两倍的商铺、设施使用费，此外，出租方若因此发生的一切损失，亦应由承租方一并予以赔偿；租赁期间，承租方累计三次逾期缴纳租金、费用或一次性逾期10天以上仍不缴纳租金、费用的，出租方有权立即单方面解除本合同，承租方也应给付��余租金双倍的违约金，因此造成的其他损失也应由承租方承担等等。2014年12月15日，原、被告签订《南京金桥市场管理有限公司储物间租赁协议》，约定被告将A5063号商铺出租给原告使用，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日；每月租赁费3211元，本租赁期内的租金及租赁相关费用合计38532元；每6个月缴纳一次，先付费，后使用；本协议签订时，承租方即应缴纳保证金1000元，保证金用于协议约定承租方应支付费用，如租金、水电费、物管费等或因其违约行为应支付的违约金或赔偿金。租赁期满后，本协议费用出租方收取完成，承租方履行本协议约定无误，出租方应将剩余保证金余额无息返还承租方。上述合同签订后，原告将商铺交付被告使用，被告支付了A3063号商铺2013年7月1日前的租金，此后未支付；A3008、A3009号商铺2015年1月1日前的租金已支付，2015年1月1日后支付了9034元，此后未支付；A5063号储物间支付了5000元保证金以及2016年1月1日前的租金，此后未支付。合同期限届满后，双方未续签合同，但被告仍占用使用涉案商铺，亦未支付租金，双方由此产生争议。现原告诉至本院，要求判如所请。被告对于上述欠缴租金的事实不持异议，但被告认为上述A3063、A3008、A3009号商铺均在签订租赁合同前其已经缴纳了一次性管理费，且数额巨大，原告当时承诺可以无限期使用涉案商铺，因此无需再支付租金，且被告有权继续使用涉案商铺。即使双方签订了租赁协议，那么原告也可以从被告支付的一次性管理费中扣除相应的租金。因原、被告双方意见差距较大，致使本案无法调解。以上事实，有当事人陈述、房屋所有权证、租赁合同、收据等证据予以证实。本院认为，租赁合同���出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告之间就上述涉案商铺及储物间所签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告主张的房屋占用使用费问题。双方对于未支付租金或房屋占有使用费的期间均予以确认。上述合同期限届满后，原、被告双方未就续签合同达成一致意见，则被告负有及时向原告返还租赁物的合同义务。被告持续占用涉案商铺及储物间，客观造成原告损失，原告据此有权主张被告赔偿。原告依据合同约定主张被告按双倍租金标准支付房屋使用费，被告认为该约定的标准过高，请求法院予以调整。因原告未提供证据证明涉案商铺市场租金标准，故本院以双方原合同约定为基础，结合本案被告未支付租金的原因等因素，酌定被告按原合同约定的租金标准向原告支付相应的租金或房屋占有使用费。其中A3063号商铺188292元（自2013年7月1日计算至2016年4月30日，每月4733元+805元=5538元×34个月）；A3008、A3009号商铺148390元（自2015年1月1日计算至2016年4月30日，每月租金8408元+其他费用1431元=9839元×16个月-9034元）；A5063号储物间7844元（每月3211元×4个月-5000元）。上述费用合计344526元。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告黄家营于本判决生效之日起七日内支付原告南京金桥市场管理有限公司截至2016年4月30日期间的租金及房���使用费合计344526元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9590元，因适用简易程序减半收取4795元，由原告南京金桥市场管理有限公司负担1295元，被告黄家营负担3500元（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  武加庆二〇一六年七月二十二日见习书记员  徐 钰