上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第1151号原告上海申昂投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人项敏，总经理。委托代理人黄晓菁，远闻(上海)律师事务所律师。委托代理人赫少华，远闻(上海)律师事务所律师。被告陈语，女，1992年12月28日生，汉族，户籍地江苏省扬中市。原告上海申昂投资管理有限公司诉被告陈语房屋租赁合同纠纷一案，于2015年6月18日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张沁独任审判。因被告陈语下落不明，本案依法转为普通程序，组成合议庭于2016年2月19日公开开庭进行了审理。原告上海申昂投资管理有限公司的委托代理人黄晓菁到庭参加诉讼。被告陈语经本院合法传唤，无正当理由不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海申昂投资管理有限公司诉称，2014年8月25日，原、被告就上海市长宁区定西路XXX号XXX幢南半幢102室202室203室房屋(以下简称“涉讼房屋”)签订《房屋租赁合同》，月租金为人民币154,636元，租赁期限自2014年9月1日起至2019年11月30日止，其中2014年9月1日至2014年10月31日为装修免租期。租赁合同签订当日，被告向原告支付相当于3个月租金的租赁保证金及第一个月租金。但被告自2014年12月21日起未按合同约定缴纳租金，原告多次书面催缴，被告未付。原告于2015年5月31日向被告发送《解约通知书》，要求被告在3日内将房屋返还原告，被告于2015年6月3日起停业，但仍拒不交纳所欠款项，也未将房屋交还原告。故原告诉至法院，要求判令：1、被告返还涉讼房屋；2、被告支付2015年1月1日至5月31日的租金740,544元；3、被告支付滞纳金(以人民币154,636元为本金，按0.5%/日，自2014年12月21日计算至判决生效之日；以人民币154,636元为本金，按0.5%/日，自2015年1月21日计算至判决生效之日；以人民币154,636元为本金，按0.5%/日，自2015年2月21日计算至判决生效之日；以人民币154,636元为本金，按0.5%/日，自2015年3月21日计算至判决生效之日；以人民币154,636元为本金，按0.5%/日，自2015年4月21日计算至判决生效之日)；4、被告支付免租期补偿租金309,272元；5、不予返还租赁保证金463,908元；6、被告支付违约金309,272元；7、被告支付房屋使用费(2015年6月1日至6月3日为15,251.77元，2015年6月4日起计算至实际返还房屋之日，按10,167.85元/日计算)。审理中，变更诉讼请求为：1、涉讼房屋租赁合同于2015年6月1日解除；2、被告支付2015年1月1日至5月31日的租金740,544元；3、被告支付免租期补偿租金154,636元；4、不予返还租赁保证金463,908元；5、被告支付违约金309,272元；6、被告支付2015年6月1日至8月15日房屋使用费386,378.17元。被告陈语无辩称意见。经审理查明，涉讼房屋登记产权人为上海宝钢建筑工程设计研究院。2014年8月25日，原告(甲方)与被告(乙方)就涉讼房屋签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租涉讼房屋，租赁期限自2014年9月1日起至2019年11月30日止。合同4-1条约定，乙方享有两个月装修免租期，即2014年9月1日至9月30日及2015年9月1日至9月30日。合同4-3条约定，在租赁期限前2年内，若因乙方原因导致本合同提前终止的，乙方除应支付本合同约定的违约金外，还应支付相当于装修免租期间租金的款项作为给甲方的补偿。首年月租金154,636元，每个月预付一次，乙方应于每期租金到期前10日向甲方预付下一期租金。合同5-4条约定，甲、乙双方同意，若乙方未按合同规定之日期支付租金，每逾期一天按月租金的0.5%交纳违约金；若逾期超过30天，甲方有权停止水电及采取甲方认为合适的相关措施和行动，直至乙方付清相应的费用为止。租赁保证金为三个月租金，即463,908元。合同14.2.1条约定，若乙方出现下列情况，甲方有权追究乙方违约责任(即乙方保证金不退，且乙方在支付了所有欠款后还需另外支付违约金，违约金相当于当年的月租金的二倍。若违约金不足抵付甲方实际损失的，乙方还应赔偿)，且有权解除合同，收回房屋。(1)乙方未按合同约定交纳租金超过30天，经甲方催告仍未付款的；……合同14.2.2条约定，凡甲方根据上款约定有权提前终止合同的，一旦甲方将提前终止合同的书面通知送至指定地址，合同即自行终止。合同15.3条约定，如乙方在租期届满时或收到甲方关于提前终止合同的书面通知内规定的日期届满时，未获甲方同意继而继续占用(包括人员占用、以物品占用、或以该房屋作为注册地而未进行更改或注销)该房屋的，则甲方有权按日向乙方收取两倍的租金及物业管理费作为占用费，并有权向乙方追讨由于其未能按时迁出该房屋给甲方造成的损失。合同17.1条约定，乙方指定联系地址为闵行区宝铭路XXX号。2014年9月28日，上海宝钢建筑工程设计研究院出具同意转租证明，同意原告转租涉讼房屋，转租期限自2014年8月16日起至2029年8月15日止。2014年12月23日，原告向被告发出催款通知函，催讨2014年12月及2015年1月租金。2015年1月至5月间，原告持续发函向被告催讨2015年1月至5月的租金。2015年6月1日，原告向被告位于上海市闵行区宝铭路XXX号地址发送解约通知函，因被告欠付2015年1月起的租金，故依据合同约定解除合同。该信件于2015年6月5日因迁移新址不明、电话拒接被退回。后原告提起本案诉讼。审理中，原告确认，被告在签约后支付了保证金及第一个月的租金。原告在庭审中陈述，2015年5月31日，原告发现被告离场。2015年8月15日，原告收回涉讼房屋。收回后原告对2楼进行重新装修。2015年9月，涉讼房屋另行出租。以上事实，有房屋租赁合同、商户租金缴款通知书、律师函、告知函、解约通知函及快递凭证、房屋产权证、同意转租证明及当事人的陈述等证据予以证明，并经庭审审核无误，本院予以确认。因被告陈语未到庭，致本案无法组织调解。本院认为，依据合同法的规定，当事人可以约定解除合同的条件，条件成就的，解除权人可以行使合同解除权。按照原、被告之间租赁合同的约定，欠租超过30天，原告有权解除合同。现被告欠付租金时间已超过约定天数，原告按照合同约定向被告指定地址发送解除函，已按约行使了合同解除权，双方合同解除。原告要求确认解除时间为2015年6月1日，本院予以认可。依据合同法的规定，一方当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担违约责任。租赁期内欠付的租金，被告应当继续履行支付义务。按照租赁合同关于解除违约金的约定，被告支付的保证金不予返还，并需要支付2个月租金的违约金，已享有的一个月装修免租期租金也应当支付。合同解除后，被告应当返还房屋，但被告未能及时返还房屋，原告要求按照租金标准支付房屋使用费，具有合同依据。故原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海申昂投资管理有限公司与被告陈语于2014年8月24日签订的《房屋租赁合同》于2015年6月1日解除；二、被告陈语应于本判决生效之日起十日内向原告上海申昂投资管理有限公司支付租金人民币740,544元；三、被告陈语应于本判决生效之日起十日内向原告上海申昂投资管理有限公司支付免租期租金损失人民币154,636元；四、被告陈语应于本判决生效之日起十日内向原告上海申昂投资管理有限公司支付违约金人民币309,272元；五、被告陈语支付的租赁保证金人民币463,908元不予返还；六、被告陈语应于本判决生效之日起十日内向原告上海申昂投资管理有限公司支付房屋使用费人民币386,378.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币22,310.10元，由被告陈语负担。公告费人民币560元，由被告陈语负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金喆勋审 判 员  张 沁人民陪审员  杨耀丰二〇一六年二月二十六日书 记 员  陶艾敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。