呼和浩特市玉泉区人民法院民 事 判 决 书(2016)内0104民初1233号原告刘绘明，男，1987年5月15日出生，汉族，个体工商户，现住呼和浩特市赛罕区。委托代理人朱红，内蒙古经纬天融律师事务所律师。被告呼和浩特市汇康工贸有限责任公司，住所地呼和浩特新城区兴安北路88号（麦乐迪）103室。法定代表人贾伟，该公司总经理。委托代理人杜海滨，内蒙古盛乐律师事务所律师。被告贾伟，男，1963年3月17日出生，汉族，呼和浩特市汇康工贸有限责任公司总经理，现住呼和浩特市玉泉区。委托代理人杜海滨，内蒙古盛乐律师事务所律师。被告杨康宁，男，1966年4月30日出生，汉族，呼和浩特市汇康工贸有限责任公司股东，现住呼和浩特市回民区。委托代理人杜海滨，内蒙古盛乐律师事务所律师。原告刘绘明诉被告呼和浩特市汇康工贸有限责任公司（以下简称汇康工贸公司）、贾伟、杨康宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理。依法由审判员杨有仁适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘绘明及其委托代理人朱红，被告汇康工贸公司的委托代理人杜海滨，被告贾伟的委托代理人杜海滨，被告杨康宁的委托代理人杜海滨，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘绘明诉称，2014年7月18日，被告贾伟以被告汇康公司的名义与原告签订《房屋买卖合同》，约定原告将其所有的位于呼和浩特市玉泉区观澜国际小区B区12号楼1单元12层04A户及A区20号楼2单元12楼西户（1201）的两套房屋出售给被告汇康公司，房屋面积均为102.9平方米，单价为每平方米4500元，共计价款926100元，预付房款500000元，剩余426100元房款与2014年12月31日前付清。合同签订后被告杨康宁向原告支付了20万元现金房款，接着又通过个人账户向原告转账30万元，被告贾伟于2014年7月23日为原告出具了一张剩余房款的欠条。但是房款到期后，原告几经催要被告至今未付。现原告向人民法院提起诉讼，因被告贾伟于被告杨康宁为被告汇康公司仅有的两名股东，其中被告贾伟作为法定代表人以公司名义与原告签订房屋买卖合同，并以个人名义为原告出具了剩余房款的欠条，而房屋预付款确是被告杨康宁个人支付并未通过公司账户，且在原告为房屋过户的时候被告贾伟要求将房屋过户给案外第三人郑峰，并未过户到被告汇康公司名下，事实证明该房屋实际上有二股东即被告贾伟及被告杨康宁实际拥有，故原告要求三被告承担连带支付剩余房款的责任，故提起诉讼，请求人民法院依法判令三被告连带给付原告房款426100元及逾期付款利息36218.5元（按照中国人民银行同期贷款基准利率6%计算。共计17个月，剩余逾期利息计算至实际给付之日）。被告汇康工贸公司辩称，作为汇康工贸公司不同意原告的诉讼请求，原告与被告签订的《房屋买卖合同》属于无效，原告出售的房屋没有合法手续，而且该房屋到现在依然由原告实际控制没有交付被告，被告去房产局查阅该房屋没有合法手续，作为房屋买卖合同交付的应该是房屋，被告已经交付50万的购房款，原告应该将房屋交付给被告，根据对等原则，原告应该将房屋交付给被告才能将剩余房款交付给原告。房屋买卖合同的相对人是汇康工贸公司，作为公司的法人及其股东不应当承担责任，请求依法驳回原告的诉请。被告贾伟辩称，不同意原告的诉请，要求贾伟与公司与杨康宁承担连带责任没有事实与法律依据，买受人为汇康公司，虽然贾伟在案件中有欠条及合同签字，所有的都是汇康公司在先，贾伟在后，这是职务行为，原告要求贾伟承担连带责任没有事实与法律依据。而且原告与汇康公司签订的买卖合同无效，理由如上，并且双方签订的合同目的是买卖房屋，现在无法达到合同目的，依法驳回原告对贾伟的诉请。被告杨康宁辩称，不同意原告的诉请，原告要求杨康宁承担连带责任没有事实与法律依据，在本案中杨康宁没有实际签字，房屋抵押应该办理抵押登记，抵押权才能成立，所以这个抵押权是无效的，原告在诉状当中表述的该房屋有二被告实际拥有与事实不符，该房屋依然由原告所有，请法院驳回对杨康宁的诉请。原告刘绘明为主张诉讼请求向本院提交如下证据：证据1.房屋买卖协议、欠条，证明被告贾伟以被告汇康公司签订合同的事实，根据合同内容应为转让购房权益，性质上属于债权，并非房屋所有权，被告贾伟以个人名义为原告出具剩余房款426100元欠条的事实，证明被告贾伟作为公司法人代表实际控制享有该房屋的权益，应由被告公司共同承担给付剩余房款的义务。证据2.协议书、被告杨康宁位于卓然京都小区的购房协议书、变更后的房屋认购协议书，证明原告已经履行了变更购房合同的义务，根据第一份协议书中因房款未付清将抵押呼和浩特市金川开发区卓然京都3楼602室杨康宁的房屋。事实上被告杨康宁为剩余房款做抵押，且购房首付款是被告杨康宁以现金方式支付，该协议中后一行也载明，以上所有债务由汇康公司贾伟承担，还款日期为2014年12月31日前付清，证明该房屋是有两位股东实际控制并享有权益，且实际履行合同的也是被告贾伟、杨康宁，根据购房合同，只是认购合同，进而证明原告转让的是购买该房屋的权益，而不是房屋所有权与五证是否齐全无关。证据3.被告汇康公司的工商登记信息，证明被告贾伟和杨康宁同为被告汇康公司仅有的两名股东，其中贾伟为法定代表人，被告贾伟以公司名义与原告签订购房合同但房产归为公司名下，被告杨康宁同为公司股东也参与其中，二股东架空公司，股东财产与公司财产混同，所以被告二位股东滥用公司独立地位，逃避对原告的债务。被告汇康工贸公司、贾伟、杨康宁对原告刘绘明提供的证据的质证意见为：对证据1.对于原告的第一份证据真实性认可，对证明的问题不予认可，并且原告要证明的问题与民事起诉状不相符，现在所要证明的合同，不是转让房屋所有权，而是转让的债权，双方签订的房屋买卖合同符合法律规定，一有合同双方，二有明确双方买卖的标的，那么其中的第五条到期未到期交付房款，甲方有权收回房屋，从形式来说这是房屋买卖合同，原告所诉的也是给付房款，现原告当庭改变诉讼请求，通篇没有债权转让的内容，所以原告对证明的问题不予认可。对欠条请法庭注意仍然标注有汇康公司的字样，可以证明贾伟的行为是职务行为，也没有发生债务的承接和转让。对证据2.真实性予以认可，所证明的问题不予认可，协议书的书写时间与双方签署买卖合同的时间一至，最终在欠款人后书写有汇康公司贾伟，在贾伟的名字前都有汇康公司的字样，都是职务行为，应该由汇康公司承担，对杨康宁抵押权不成立，并且在协议书中标有杨康宁的名字，但是没有杨康宁签字确认，原告只有购房合同，没有杨康宁签字证明，故对原告所要证明的问题不予认可，关于郑峰的购房合同没有原件，我们对真实性不予认可。而且该证据恰恰能够证实不由被告所有。对证据3.真实性予以认可，对证明的问题不予认可，无法证明杨康宁与贾伟应该承担连带给付房款的责任。被告汇康工贸公司、贾伟、杨康宁为支持辩称理由提供如下证据：买卖合同、收条，证明原、被告签订的《房屋买卖合同》实际购买人为呼市汇康工贸有限公司，双方所签订的房屋没有任何手续，而且该房屋没有实际交付，原告书写的收条中明确为原告名字，收到的款项为汇康公司贾伟。原告刘绘明的对被告汇康工贸公司、贾伟、杨康宁提供的证据的质证意见为：对证据的真实性合法性予以认可，对要证明的问题不予认可，合同中并没有关于房屋手续及关于房屋所有权交付的约定，只约定了交付房款及违约责任，其性质属于债权转让，原告出具的收据也表明了汇康公司以及股东贾伟，两个是共同出现的。经审理查明,2014年7月18日，甲方刘绘明与乙方呼和浩特市汇康工贸有限责任公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：刘绘明将坐落在玉泉区观澜国际小区12号楼1单元12层04A户，面积为102.9平方米和A区20号楼2单元12楼西户（1201），面积为102.9平方米的两套房屋出售给呼和浩特市汇康工贸有限责任公司，单价为每平方米4500元，共计价款926100元。付款方式：乙方预付甲方房款支付定金500000元，剩余房款426100元在2014年12月31日前付清；房屋所产生的一切费用如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等与甲方无关，由乙方负责；如乙方到时未按甲方所规定时间内交清剩余房款，甲方有权收回房屋。担保人刘延彪应在甲方规定时间内督促乙方把剩余付款付清，如到甲方规定时间内未付清，担保人替乙方付清付款；甲方给予乙方房屋认购协议、收据原件，待乙方在规定时间内付清剩余房款后，甲方给乙方原件。合同上有刘绘明的签名，呼和浩特市汇康工贸有限责任公司的公章，贾伟的签名，担保人刘延彪的签名。合同签订后，呼和浩特市汇康工贸有限责任公司支付了刘绘明500000元房款。2014年7月23日贾伟给刘绘明出具了一张欠条，内容为：今欠到刘绘明房屋买卖款观澜国际小区共计两套205.8平米，单价4500元，共计926100元，首付现金500000元，最后欠款426000元，上面有呼市汇康工贸有限公司和贾伟的字样。另查明，2014年7月18日，欠款人呼市汇康工贸有限公司、贾伟，担保人刘延彪出具《协议书》，内容为：经呼市汇康工贸有限公司、贾伟与张琦、刘绘明购买观澜国际小区20号楼2单元1201户，面积102.9平方米，单价为每平方米4500元，12号楼1单元1204户，面积102.9平方米，单价为每平方米4500元，两套房屋为926100元，两套房屋名字变更为郑峰，因房款未付清，特抵押呼和浩特市金川开发区卓然京都3楼1单元602室杨康宁总价为285916元，面积为100.71平方米，单价为每平方米2839元。以上所有债务全部由呼市汇康工贸有限公司、贾伟、担保人刘延彪承担，还款日期为2014年12月31日之前付清。再查明，2014年7月23日，甲方内蒙古金禾泰房地产开发有限公司与乙方郑峰签订《房屋认购协议》，内容为：乙方自愿接受甲方拨付房屋位于“观澜国际”小区A区20号楼2单元12层01户，建筑面积102.86平方米（最终以房管局实测面积为准，多退少补），房屋单价5014元，房屋总价515740元；同日，双方又签订《房屋认购协议》，内容为：乙方自愿接受甲方拨付房屋位于“观澜国际”小区B区12号楼1单元12层04户，建筑面积102.9平方米（最终以房管局实测面积为准，多退少补），房屋单价4514元，房屋总价464491元。上面有甲方内蒙古金禾泰房地产开发有限责任公司合同专用章，乙方委托人刘绘明代郑峰的签名字样。本院认为，刘绘明与呼和浩特市汇康工贸有限责任公司签订《房屋买卖合同》属实。合同签订后，汇康工贸公司支付了刘绘明购房款500000元，刘绘明按合同约定将合同变更到了郑峰名下，汇康工贸公司应当按照约定的时间将剩余购房款426100元支付刘绘明，汇康工贸公司至今未付的行为，已构成违约，故对刘绘明要求汇康工贸公司给付房款426100元的诉讼请求，本院予以支持；对要求贾伟承担连带责任的诉讼请求，因贾伟是汇康工贸公司的法定代表人，其履行的是职务行为，故本院不予支持；对要求杨康宁承担责任的诉讼请求，因在合同中没有杨康宁的签名，故本院不予支持。对要求支付逾期付款利息的诉讼请求，本院支持34088元（按照中国人民银行同期贷款年利率6%计算，从2015年1月1日至2016年4月30日，共计16个月，426100元×6%÷12月×16月=34088元），后续的利息可按该标准从2016年5月1日起顺延计算；对其他诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告呼和浩特市汇康工贸有限责任公司在本判决生效后立即给付原告刘绘明购房款426100元，支付利息34088元，合计460188元；（后续的利息可按上述利息标准从2016年5月1日起顺延计算）。二、驳回原告刘绘明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8235元，原告刘绘明承担17元，被告呼和浩特市汇康工贸有限责任公司承担4101元；本院退还原告刘绘明4117元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员  杨有仁二〇一六年七月四日书记员  何明龙附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。