浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终3228号上诉人（原审被告）：冯萧明，男，1986年12月20日出生，汉族，住杭州市滨江区。委托代理人：樊秀伟，浙江宝国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浙ＸＸ成置业发展有限公司，住所地：杭州市萧山区所前镇人民政府大楼一楼。法定代表人：胡赵娟，董事长。委托代理人：何健华，男，1975年9月21日出生，汉族，系该公司法务部员工。委托代理人：吴啸，男，1986年10月30日出生，汉族，系该公司法务部员工。上诉人冯萧明因与被上诉人浙ＸＸ成置业发展有限公司（以下简称华成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2015）杭萧民初字第5843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2013年7月13日，华成公司、冯萧明签订杭州市房屋租赁合同1份，合同约定：华成公司将位于杭州市萧山区××路96、98、100、102、104号商铺出租给冯萧明使用，租赁期限从2013年7月12日至2018年9月11日止，首期年租金636091元，后年租金按每年7%递增，租金一年为一期，一期一付，先付后用，必须按期提前一个月向华成公司缴纳房屋租金，租金不包括本合同所规定的物业管理费及之外冯萧明应付的如承租单元内的水、电、电话等费用；若一方提前解除合同（或一方因另一方违约而依据约定解除本合同时），违约方应向守约方支付年租金10%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应赔偿守约方的损失；如冯萧明存在拖欠租金累计一个月以上等行为的，华成公司有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成华成公司损失的，冯萧明应予以赔偿等内容。合同生效后，华成公司按约履行了交付租赁房屋的义务，冯萧明也按约履行了第一、二两期的租金。2015年4月份起，华成公司在冯萧明租赁的商铺前建造牌楼及花坛，由此冯萧明认为华成公司的行为严重影响了冯萧明的正常经营并给其造成重大经济损失，故多次要求华成公司减免部分租金，但与华成公司协商未成，故一直未按约在2015年8月11日前支付第三期（即2015年9月12日至2016年9月11日期间）的租金。华成公司经催讨无果，于2015年10月28日向原审法院提起诉讼，要求判令：1.解除华成公司、冯萧明于2013年7月13日签订的杭州市房屋租赁合同；2.冯萧明将租房腾退返还华成公司；3.冯萧明支付自2015年9月12日起至退房之日止按年租金728260.59元计算的房屋占用费；4.冯萧明支付违约金72826元。原审法院认为：华成公司、冯萧明之间签订的杭州市房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关的法律法规的规定，故合法有效。合同双方当事人均应按约全面履行各自的义务，本案冯萧明以华成公司在其租赁商铺前建造牌楼及花坛，由此影响其经营为由至今未按约支付第三期租金，但因华成公司在冯萧明租赁商铺前建造牌楼及花坛虽然给冯萧明的经营带来一定的影响，然而华成公司施工、建造牌楼及花坛的位置与冯萧明租赁商铺存在一定的距离，且华成公司施工的位置也未包括在冯萧明租赁的范围内，即华成公司的上述施工及建造牌楼及花坛的行为并未构成违约，为此，冯萧明未按期支付租金的行为已构成违约，并应承担相应的违约责任。华成公司根据冯萧明的上述违约行为，依约要求解除与冯萧明之间签订的杭州市房屋租赁合同，以及要求冯萧明支付租金（包括租赁商铺腾退期间的房屋占有使用费），理由充分，原审法院予以支持。关于华成公司主张的违约金，鉴于华成公司的施工行为给冯萧明的正常经营产生了一定的影响，而华成公司也未在举证期限内提供相应的证据证实因冯萧明的违约行为给其造成的实际损失，为此，原审法院对华成公司主张的违约金予以酌情调整为37000元，对华成公司主张的其余部分违约金不予支持。冯萧明辩称华成公司在冯萧明租赁商铺前建造牌楼及花坛已构成违约，理由不够充分，原审法院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百四十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2016年4月26日判决：一、华成公司与冯萧明于2013年7月13日签订的杭州市房屋租赁合同在判决生效之日起解除；二、冯萧明在判决生效后三十日内向华成公司腾退租赁的位于杭州市萧山区××路96、98、100、102、104号商铺；三、冯萧明在判决生效后十日内向华成公司支付自2015年9月12日起至判决生效之日止按年租金728260.59元计算的租金，以及违约金37000元；冯萧明在判决生效后三十日内支付自判决生效之日起至腾房之日止按年租金728260.59元计算的房屋占有使用费；四、驳回华成公司的其他诉讼请求。如冯萧明未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3392元，减半收取1696元，由华成公司负担358元，冯萧明负担1338元。宣判后，冯萧明不服，向本院提起上诉称：1、冯萧明未支付租金的行为系因华成公司的违约行为所致，2015年4月起，华成公司在未经规划审批的情况下，自行建造门牌楼及花坛，致使冯萧明门前的道路被堵塞，行人无法通行、前来购物的私家车无处停放，导致冯萧明经营的超市，本来客流量很大但因华成公司的上述行为，前来超市购物的客人越来越少，严重影响了冯萧明的营业额，故冯萧明履行抗辩权，予以拖延支付租金，根据《合同法》的规定，当一方当事人履行债务不符合约定时，另一方当事人有权拒绝其相应的履行要求，即华成公司违约在先，故冯萧明不支付租金的行为有正当合法理由。2、因华成公司的违约行为对冯萧明造成了严重的损失，华成公司应赔偿上诉人的损失，即请法庭酌情在相应的租金中予以扣除。综上，请求：撤销原审判决，改判双方继续履行租赁合同，并由华成公司承担本案一、二审诉讼费用。针对冯萧明的上诉，华成公司发表答辩意见称：一审判决合理合法，应予维持。一、冯萧明提出的合同抗辩权的问题，华成公司与冯萧明的房屋租赁合同未约定租赁物以外的区间华成公司应承担的义务，仅仅约定了租赁物内的权利义务；二、冯萧明所述的施工事实，一审中华成公司已经向法院陈述过，施工是由所前镇政府委托的对超市周边道路进行的开发；三、根据一审的调查，施工的范围距离涉案房屋有一定的距离，最近的也超过十米，不会对冯萧明经营产生影响；四、冯萧明认为的施工导致车位和人流的影响，华成公司在租赁合同中没有对冯萧明承诺过车位，冯萧明因施工导致的停车问题行使抗辩权没有法律依据。综上，租赁合同中华成公司没有任何违约行为，而冯萧明拖欠租金已达一年，损害了华成公司的权益。二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：华成公司有无合同的单方解除权以及是否应当酌情扣除租金。就争点一，本院认为，根据本案查明的事实，华成公司在冯萧明租赁商铺前建造牌楼及花坛虽然给冯萧明的经营带来一定的影响，然而华成公司施工、建造牌楼及花坛的位置与冯萧明租赁商铺存在一定的距离，且华成公司施工的位置也未包括在冯萧明租赁的范围内，即华成公司的上述施工及建造牌楼及花坛的行为并未构成违约。退一步讲，即使如冯萧明所言，因华成公司的施工行为对其经营产生了影响，其享有抗辩权，亦应在合理的范围内行使。经二审询问，冯萧明认可其在施工期间，超市仍在经营，故其以华成公司施工影响其经营为由拒付全部租金的理由仍不能成立，经华成公司催讨后，仍不支付，华成公司享有单方解除合同的权利。就争点二，本院认为，因华成公司并未构成违约，故冯萧明要求扣减租金的主张不能成立。况且，二审中经本院确认，冯萧明自2015年9月12日开始未支付租金，其要求扣减8个月的租金缺乏法律依据和事实依据，本院亦难以支持。综上，冯萧明的上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2676元，由上诉人冯萧明负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  秦海龙代理审判员  睢晓鹏二〇一六年七月四日书 记 员  王 颖