安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0111民初4342号原告：范亚运，男，1991年2月2日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，委托代理人：秦春，北京大成（合肥）律师事务所律师。被告：合肥庐州房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市政务文化新区东流路西999号。法定代表人：徐造林，执行董事。委托代理人：方华子，上海天衍禾律师事务所律师。原告范亚运诉被告合肥庐州房地产开发有限公司（以下简称庐州房产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁雷独任审判，于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告范亚运及其委托代理人秦春，被告庐州房产的委托代理人方华子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范亚运在诉状中称：原告于2014年11月21日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的合肥市包河区庐州大道与繁华大道交叉口银杏尚郡小区16幢2407商品房屋一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2014年11月7日支付定金20000元，2014年11月21日支付购房款人民币174775元，2015年11月21日被告出具收款收据收到原告范亚运购房款194775元。原告的首付款已经按照合同约定全部支付完毕，剩余购房款原告通过银行贷款已付于被告账户，合计总房款624775元全部支付到被告指定账户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第八条约定，该商品房应于2015年12月31日前验收合格并交付使用。被告于2015年12月31日交付原告上述房屋，但在交付房屋时被告工作人员先要原告签署各项书面文件然后才将钥匙等交付给原告。原告在收到房屋之后即发现客厅通向阳台的过道上有一条高度在30厘米左右的台阶，窗户居然是有两层窗户，空调放置处是在阳台上，所交付的房屋与被告售房时描述的均不一致，在被告销售时并没有明确告知原告这三种情形。原告立即与被告进行交涉，被告一开始答应整改或补偿原告损失，但被告在知晓通向阳台台阶系承重梁不能整改之后态度发生转变，告知原告向法院起诉来解决纠纷。被告在销售房屋时存在隐瞒房屋设计有部分缺陷的事实，且该事实已经直接导致了原告使用面积减少，房屋不符合正常房屋的使用及普通人的审美观点，且存在重大安全隐患等情况，并且窗户采用了双层窗户，也导致了原告实际使用空间减少并且极度不美观，事后原告经了解是因为被告原先安装的窗户不符合国家要求被要求整改之后才加装了另外一层玻璃。并且导致实质上迟延交付房屋的事实，也给原告造成了一定的房租损失，并且精神上也承受了巨大伤害。原告的诉讼请求为：一、请求法院判令被告交付给原告的银杏尚郡小区16幢2407房屋外门窗不符合合同约定，并赔偿原告更换合同约定的彩铝中空玻璃门窗的各项维修费用20000元人民币（暂按照20000元人民币计算，待委托法院评估后以评估报告内容为准再变更诉讼请求）；二、请求法院判令被告在销售银杏尚郡小区16幢2407房屋时向原告隐瞒了该房屋有缺陷的重要事实，并共同赔偿原告因该缺陷导致实际面积减少，影响正常居住生活房屋价值贬损等各项损失合计90000元人民币（暂按照90000元人民币计算，待委托法院评估后以评估报告内容为准再变更诉讼请求）；三、请求法院判令被告支付原告的租金损失合计5000元（暂按照5000元计算，待委托法院评估后以评估报告内容为准再变更诉讼请求）；四、被告承担本案诉讼费、鉴定费、评估费等相关费用。被告庐州房产在庭审中辩称：一、关于原告的第一项请求，按照商品房买卖合同的约定，外窗是彩铝中空玻璃门窗，银杏尚郡建造标准1-5项，指定是彩铝中空玻璃门窗，被告是按约定制造交付的。原告在收房之前实际验收了，双方并没有争议，不存在更换事由。因为小区北临绕城高速，环保部门处于交通噪声逐年增大的考虑，要求被告在外门窗之外再加上一道隔声门窗，这个做法并没有违反约定，是被告自己承担费用，没有计入房价。依据环保局2015年12月10日验收意见，加装隔声门窗符合环保意见。另外，房屋整体都通过竣工验收，不存在违反民用建筑设计规范和住宅设计规范的情形。原告自己没有更换窗户，不存在赔偿费用；二、关于原告的第二项诉请，被告交售的房屋符合要求，并经验收。被告的设计图、施工图、竣工图如果存在瑕疵，不可能通过审查，既然符合设计和施工规范的，出售房屋时就不存在瑕疵披露义务。原告房屋面积经过测绘，依据购房合同第5条约定，按建筑面积计价，不存在面积因此减少的情形。上穿梁只要符合设计规范是可以的。其他楼层有无该梁与原告购买的房屋无关。对于房屋使用面积，没有相关概念定义，不存在使用面积受损；三、关于原告的第三项诉请，不存在房屋租金损失。针对被告庐州房产的辩解，原告范亚运解释称：一、被告在向原告出售房屋时，对于影响房屋的价格及使用面积，美观等瑕疵部门没有向原告方进行告知、解释说明。原告在购买房屋时，对于这几部分的瑕疵不知情，如果知道，也不会选择这个楼层。据我所知，除了24层之外，没有房屋承重梁，且房屋承重梁高出地面30公分，该瑕疵对于原告及家人，特别是老人和小孩存在隐患，如果不进行整改，肯定会影响到居住安全。实际使用面积减少客观存在，被告辩解的建筑面积和我说的使用面积是两个概念。对使用面积进行整改，承重梁不能切割，所以使用面积减少是存在的；二、被告在向原告方出售房屋时，也没有明确告知空调安置处是在室内，我方认为空调外机安置在室内，会对使用阳台的面积减少，影响到原告居住生活，也会导致使用面积减少；三、从被告提供的证据可以明确看出，彩铝门窗在环评验收之前不符合要求，其再加装双层窗户，并没有向原告方进行告知，也没有取得原告方同意，我方认为是被告方单方违约的行为，这部分费用必然会产生，由于被告方拒不同意进行整改，所以这个费用只能在评估之后才能够确定，损失是必然会发生的；四、由于被告方交付的房屋存在部分瑕疵，导致原告不能正常的装修入住，必然会导致一部分租金损失。经审理查明：关于原被告购买涉案房屋及交付购房款事实如原告所述。双方签订的《商品房买卖合同》合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房取得《建设工程规划许可证》。银杏尚郡二期建造标准第5项约定外门窗为彩铝中空玻璃门窗。该房屋已于2015年12月31日前验收合格，并交付原告。原告在收到房屋之后发现客厅通向阳台的过道上有一条高度在30厘米左右的上翻梁，空调放置处是在阳台内。另查明：2015年12月10日，合肥市环境保护局向被告庐州房产发出建设项目环保验收意见书，明确鉴于15#-19#楼东、北临绕城高速，为减少交通噪声对居住环境的影响，对上述住宅楼临东、北面的A、B类房间加装了隔声门窗，经合肥市环境监测中心站抽测，A、B类房间室内噪声满足相关环境噪声标准要求，同意通过环保验收。之前，庐州房产在相关窗户部位所加装窗户为铝合金窗。以上事实，有原告提供的原被告主体信息、《商品房买卖合同》、收款收据，首付款支付凭证、网购确认单、照片，被告提供的16#楼施工图设计文件审查合格书、合肥市房屋面积测绘技术报告、合肥市环保局建设项目验收意见书、检验报告、竣工验收报告、竣工验收备案表、建设工程规划许可证以及庭审笔录予以证实，本院予以认定。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据原、被告举证、质证及查明的事实，本案争议的焦点有三。一是案涉争议的处于客厅与阳台之间位于地表的横梁的合理性及是否给原告造成损失的问题。本院认为，所谓买卖合同意义上的质量，是指产品的优劣程度，即产品在使用时能够满足符合规定要求以及用户需要的程度。对于房屋而言，通过竣工验收合格仅仅能够说明该房屋符合法律规定的要求，但并不必然对消费者的使用需求全部予以满足。案涉房屋尽管已通过验收，具备交付条件，首先在原告不能提供相反证据证实案涉房屋存在质量问题或者不符合设计规范的情形下，应认定该梁在建筑设计上存在的合理性。但被告交付的房屋应当符合正常人对于房屋结构的合理预期，并以符合买受人居住、美观等方式履行《商品房买卖合同》。该梁位于客厅与阳台之间，且位于地表之上，通过装修也难以改造或遮蔽，已经明显影响了房屋的美观和实用。其次被告交付的房屋中突兀的横梁，也不符合常人的合理预期和认识，可以认定被告交付的房屋存有瑕疵。再次被告在签订合同之时，没有对该横梁向业主进行提示。作为开发商的被告应当有能力提前了解所售房屋的特点，并给予原告适当提示，以避免交房后发生纠纷。但被告没有提示和说明，违反了诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任，根据本案的实际情况，综合考虑合同的履行情况，本院酌定被告应赔偿原告总房价5%的补偿款，即31238元。二是关于原告诉称的空调摆放位置设在阳台是否给其造成损失的问题。原告认为被告在阳台内设置空调摆放处是明显占有了阳台面积，理应恢复阳台使用功能。本院认为，原告未能举证证明被告对空调机位的设置违反了相关的法律、法规的规定，或者国家、地方的相关强制标准，且空调的摆放应考虑小区的整体环境所需，故被告已设置的空调机位符合设计规范，被告无需就已设置的空调机位向原告承担赔偿损失的违约责任。三是被告加装铝合金门窗是否给原告造成损失的问题。被告在合肥市环保局发出相关整改后，在原告原先安装的窗户处加装铝合金窗是为减少交通噪声对居住环境的影响，且该部分费用为被告所支付，原告作为受益方自无要求赔偿之必要。综上，被告在履行合同过程中，没有完全履行合同所确定的义务，给原告造成的部分损失理应赔偿。对于原告在起诉时申请鉴定的事由，本院在审理过程中认为被告未完全履行合同所确定的义务，并非致原告所述造成使用面积减少，该多项申请与本案的裁决结果无必然联系，不给予相关鉴定。关于原告诉请的租金损失，因该房屋存在部分瑕疵，并不影响原告居住使用，对该部分诉请不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告合肥庐州房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告范亚运31238元；二、驳回原告范亚运的其他诉讼请求。被告合肥庐州房地产开发有限公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，减半收取1300元，由原告范亚运负担947元，被告合肥庐州房地产开发有限公司负担353元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 丁 雷二〇一六年七月二十八日书记员 张维娜附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。