上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1386号原告上海沉毅玻璃制品有限公司。法定代表人毛某某。委托代理人刘挽澜，北京市京大律师事务所上海分所律师。委托代理人金艳韬，北京市京大律师事务所上海分所律师。被告上海爱国热轧有限公司。法定代表人杨某某，经理。委托代理人袁守平，上海利好律师事务所律师。原告上海沉毅玻璃制品有限公司（下称沉毅公司）与被告上海爱国热轧有限公司（下称爱国公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，依法适用简易程序于2015年7月2日公开开庭进行了审理，于2015年7月3日中止审理，于2016年2月15日恢复审理。因双方当事人合意延长简易程序审理期间，经本院院长批准，本案继续适用简易程序于2016年2月18日公开开庭进行了审理。原告沉毅公司的法定代表人毛某某及其委托代理人刘挽澜，被告爱国公司的委托代理人袁守平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沉毅公司诉称，原、被告之间关于租赁上海市闵行区×镇×路×号厂房的租赁合同纠纷，法院对爱国公司主张的各类款项于2015年作出了判决，但没有处理沉毅公司主张的部分，故现起诉：1、要求被告向原告退还多收的电费70,200元；2、要求被告向原告退还垫付的配电房维修款183,232元；3、要求被告向原告退还垫付的电缆购置费77,028元；4、要求被告向原告退还垫付的厂房维修费96,000元；5、要求被告向原告退还电费押金100,000元；6、要求被告向原告赔偿2009年8月至2009年11月间的停电损失229,866.67元。被告爱国公司辩称，原告诉讼请求1、2、3、4、6项已超过2年诉讼时效，诉讼请求第5项关于返还电费押金，现条件尚未成就。原告一直在正常用电，企业用电是先预付费再用电，被告在供电局开户，原告是以被告名义支付电费。实际电费双方按实结算，电费账单开给被告，被告再开发票给原告，被告并未多收原告电费。合同约定用电500千瓦，原告的钢化炉用电800千瓦，故造成电线短路，该损失由原告自行承担。原告产生的维修费用不客观不真实，未经被告确认。关于电缆费用、停电损失与被告无关，被告无违约行为。2009年8月、11月电缆烧坏2次，造成每次一周左右的停电，被告及时通知供电局维修。且停电期间原告正常经营，没有停产，可能只影响部分生产。要求驳回原告全部诉讼请求。原告沉毅公司提供的证据有：1、（2014）闵民五（民）初字第720号民事判决书，证明2013年6月30日的对账仅关于房租水电费的结算；2、（2014）闵民五（民）初字第720号案件庭审笔录；3、付款明细对账，证明原、被告间水电费、房租费的付款明细事实；4、工商登记材料，证明被告公司被吊销营业执照的事实；5、工商登记材料，证明上海A金属制品有限公司（下称A公司）的第三人身份；6、租赁土地协议书，证明被告租赁土地的事实；7、租赁厂房合同，证明原被告间的租赁关系；8、告知书，证明被告2011年告知双方洽谈至今，双方处于洽谈期；9、多收的电费依据，证明被告通过A公司在2011年1月至2013年12月期间向原告共多收了70,200元电费，被告向原告按550千瓦/月收取，却向供电局按500千瓦/月支付；10、购置电缆费，证明原告垫付的购置电缆费共77,028元；11、配电房修理费，证明原告为被告垫付的配电房维修款为183,232元；12、厂房维修费，证明租赁期间维修厂房的费用为96,000元；13、电费押金，证明被告向原告收取10万元电费押金；14、2009年7月至11月间的工人工资，证明2009年8月至11月停电期间的直接经济损失。经庭审质证，被告对证据1、2、3、4、5、6、7真实性无异议，但无法达到原告的证明目的。证据8与本案无关。证据9，因被告向原告派了电工，2012年4月前按550千瓦向供电局付款，2012年6月至2013年6月期间按500千瓦支付，自2013年7月起，原告直接向供电局支付。被告收取电费均抄表并提供供电局电费发票给原告，经原告签字确认，不能认为原告多收电费。证据11配电房修理费，总损失为282,232元，被告将旧电缆变卖得款2万元，原告自愿承担10万元，被告已将302,232元直接支付给供电局，而原告从未向被告支付过282,232元。证据10系原告自行购置，应由原告自负。对证据12的真实性和关联性均不认可。证据13中5万元押金认可真实性，其他的押金无法定代表人签字确认，不认可。证据14，停电系原告超负荷用电导致，两次停电总计15天左右，与被告无关。被告向本院提供了2010年4月12日的协议书，证明双方就原告超负荷用电导致的损害后果达成赔偿协议。经质证，原告对证据真实性无异议。对上述双方当事人均无异议的证据，本院确认其对本案事实的证明力。经审理查明，2004年8月20日，爱国公司向上海市闵行区B村民委员会租赁了×路15.92亩土地，租赁期限自2004年7月1日起至2024年6月30日止。爱国公司在该地块上搭建了厂房。2007年5月12日，爱国公司（甲方）与毛某某（乙方）签订租赁厂房合同，约定甲方将上述×路×号厂房出租给乙方使用，甲方保证乙方用电量在500KVA，厂房年租金310,000元。按2007年8月1日起至12月31日先付5个月租金，后押一月，付三个月即2007年11月31日前付77,500元，到2008年2月底前付77,500元以此类推。水费按村里收费时缴纳。电费按平均用电量的电费押1个月的电费。如因租费及水电费不能按时缴纳按5‰一天滞纳金结算，超月终止协议。乙方在租赁使用面积内，在不破坏主体结构的情况下，可自由改造分割使用。乙方在租赁期内因厂房主体结构造成漏水渗水或无法正常使用，在甲方认可下由甲方负责修复。如因一时无法修复时乙方自行修复其费用由乙方在缴纳租金时扣除。租赁期限自2007年8月1日起至2024年7月31日止，从第四年起在原基础上每年递增5%，直至协议终止。如因政府及有关部门动迁等不可抗因素造成租赁关系终止及各方损失，双方均不得追究对方责任，加占到面积按有行车房实少面积扣除，计算方式（0.58*㎡*360天）。但如政府征地将乙方使用的厂房收回，乙方享有一切搬迁费，甲方厂房除外。合同签订后，爱国公司向毛某某交付了厂房。毛某某于2010年4月设立了沉毅公司，在上述承租的厂房内开展经营活动。2011年12月29日，爱国公司向毛某某发出告知书，称已与征地单位洽谈搬迁事宜，要求毛某某于2011年12月31日前搬离原址，2012年起将不再申请工业用电。有关搬迁设备的补偿费用将依据评估报告进行补偿，其他补偿依据双方租赁厂房合同条款执行。2013年10月21日，爱国公司向毛某某发出通知函，称政府没有强制实施动迁、要求赔偿擅自拆除的压焊棚损失、要求支付停车棚、原料车间的占用费、要求及时支付2013年8月31日前应付的2013年9月、10月、11月租金94,200元（以每月31,400元计）。2015年1月12日，B村民委员会出具情况说明称，爱国公司承租的×路999号土地属上海市政府土地管理部门批准的2009年第二十三批次建设项目征收土地，属协议动迁。2015年3月18日，B村民委员会出具证明称该村委会与爱国公司目前为止未签订动迁协议。上述涉案厂房目前由沉毅公司在经营使用。此外，2012年至2013年6月间，沉毅公司与爱国公司之间关于房租、水电费都是通过爱国公司的关联公司A公司结算。2013年6月30日，双方对账，沉毅公司确认结欠爱国公司178,570元（其中含2013年7月的房屋使用费）。2013年7月至2014年1月间，沉毅公司共支付爱国公司各类费用820,817.63元。期间因支票退款，沉毅公司领取退款49,921.05元。2013年7月至2014年2月，爱国公司为沉毅公司代付电费689,808.80元。自2014年3月起，沉毅公司自行向供电部门支付电费。沉毅公司已将水费向B村民委员会支付完毕。2014年3月31日，爱国公司诉至本院要求确认上述厂房租赁合同无效，要求沉毅公司及毛某某归还厂房并结清有关费用。该案审理中，双方确认因滚动付费原因，计算有关费用时以沉毅公司水电费均结清为前提。2013年7月之前的房屋使用费双方已结清。2013年8月1日起，沉毅公司应按每月31,400元向爱国公司支付房屋使用费，自2014年8月1日起应按每月32,970.63元向爱国公司支付房屋使用费。该案审理中，沉毅公司表示如上述厂房租赁合同被确认无效，无效合同的后果不要求在本案中处理，将另行向爱国公司主张权利。2015年3月，本院判决认为2011年动迁开始至今，沉毅公司正常使用水电，可见生产经营活动未受到影响，故其要求按照合同约定的月租金的三分之一支付房屋使用费之意见不予采纳。本院确认爱国公司与毛某某于2007年5月12日签订的关于上海市闵行区×路995号《租赁厂房合同》无效、沉毅公司支付爱国公司自2014年11月1日起至实际搬离之日止，按照每月32,970.63元计算的房屋使用费。该判决已经发生法律效力。另查明，2010年4月12日，爱国公司（甲方）与毛某某（乙方）就2009年8月、11月上述厂区电缆线发热短路及乙方使用甲方配电房配电柜燃烧造成直接损失302,232元一事签订协议书。该损失款已由甲方向供电部门支付，甲方将旧电缆卖得20,000元，故尚有损失282,232元。甲乙双方达成一致意见：乙方承担100,000元，甲方承担183,232元，两次事故责任不再追究。后乙方将应承担的100,000元支付了甲方。本院认为，爱国公司与毛某某于2007年5月12日签订的关于上海市闵行区×路995号《租赁厂房合同》经生效判决确认为无效合同，故该合同对爱国公司、毛某某之后设立的沉毅公司自始没有法律约束力。因该合同取得的财产，应予返还；不能返还或没必要返还的，应折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。关于沉毅公司要求退还的2011年1月至2013年12月期间爱国公司以50千伏安/月多收电费，因沉毅公司于2013年6月30日与爱国公司结算水电费时，对水电欠费均作了确认，与其提供的证据9相符，且爱国公司收取电费时也依据抄表数和供电部门的电费发票，双方系按实结算，故不存在爱国公司以50千伏安/月多收电费的情形，故沉毅公司现主张退还，依据不足，本院不予支持。关于沉毅公司要求退还的配电房维修款183,232元，其提供的证据付款用途有玻璃款、材料款等，与待证事实缺乏关联性，故不能证明爱国公司应承担的损失183,232元已由沉毅公司另行支付。故沉毅公司要求返还该款，缺乏事实依据。关于沉毅公司以2009年10月其使用电缆时，因外部供电导致电缆烧坏，为此购置电缆花费77,028元，要求爱国公司支付，本院认为双方并无爱国公司须承担该笔费用的约定，爱国公司非事故责任人，沉毅公司提供证据10与其主张的事实也缺乏关联性，故本院难以支持。关于沉毅公司主张的厂房维修费96,000元，沉毅公司提供的证据12中有更换双速电机款、维修费用、行车加固费用等，该费用均发生在沉毅公司租赁使用厂房期间，由于爱国公司作为出租人负有维修厂房的义务，而多年来爱国公司正常收取租赁使用费却从未承担过厂房维修义务，故本院扣除无关费用后酌情支持厂房维修费50,000元。关于电费押金100,000元，沉毅公司提供的证据仅证明其支付的押金为50,000元，故厂房租赁合同被确认无效后，鉴于沉毅公司目前直接向供电部门支付电费，爱国公司应退还电费押金50,000元。关于沉毅公司主张的2009年8月至11月间停电损失229,866.67元，本院认为根据2010年4月12日爱国公司与毛某某达成的协议，双方已将有关损失分担，并表示两次事故责任不再追究，故沉毅公司再主张损失，显然缺乏事实依据。综上，本院认为由于当事人支付有关费用时为滚动支付，爱国公司以沉毅公司的主张全部超过诉讼时效作抗辩，本院不予采纳。但根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。沉毅公司对其主张返还的各项费用应当提供客观的具有关联性的证据，现其所提供的有关材料不能证明相关事实的，本院对其主张不予支持。基于双方之间无效的厂房租赁合同，爱国公司收取的电费押金5万元，应返还沉毅公司。爱国公司对出租的厂房未尽到维修义务，应赔偿沉毅公司维修费50,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十条、第二百二十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告上海爱国热轧有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海沉毅玻璃制品有限公司电费押金50,000元；二、被告上海爱国热轧有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海沉毅玻璃制品有限公司厂房维修费50,000元；三、驳回原告上海沉毅玻璃制品有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,363.27元，减半收取计5,681.64元，由原告上海沉毅玻璃制品有限公司负担4,631.64元，被告上海爱国热轧有限公司负担1,050元。被告上海爱国热轧有限公司负担之款于本判决生效之日起十日内向原告上海沉毅玻璃制品有限公司直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈 群二〇一六年七月二十一日书记员 缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。