云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2016)云0302民初2044号原告姬永飞，男，汉族，1979年11月26日生委托代理人陈宗全，云南仟仞律师事务所律师。（特别授权）原告李百花，女，汉族，1978年2月28日生委托代理人董开龙，云南仟仞律师事务所律师。（特别授权）被告曲靖市东鼎房地产开发有限公司。地址：云南省曲靖市麒麟区环城东路花柯村。委托代理人莫江，云南恒序律师事务所律师。（特别授权）原告姬永飞、李百花诉被告曲靖市东鼎房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理后。依法由代理审判员谭薇适用简易程序于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告姬永飞及委托代理人陈宗全、李百花及委托代理人董开龙，被告曲靖市东鼎房地产开发有限公司委托代理人莫江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2014年1月10日签订了《经济适用住房购销合同》，合同约定原告购买被告开发的位于曲靖市麒麟区麒鸡路南侧的东鼎雍景湾一期经济适用住房第B5幢第31-32层3108号房，套内建筑面积70.83㎡，单价每平方米3802.55元，总金额人民币269335元（包含分摊的共有建筑面积价格）。2013年12月9日原告分三次向被告支付首付购房款81335元，2014年3月5日在曲靖市东鼎房地产开发有限公司担保的情况下，原告与曲靖市麒麟区农村信用合作社建设分社签订《个人购房借款合同》及《抵押合同》原告按时间向银行偿还本金及利息两年有余。房屋本应于2015年12月31日前，由被告曲靖市东鼎房地产开发有限公司交房，但没有交房，2016年4月7日，突然接到接房费用通知书，经向曲靖市规划局和测绘局咨询，该小区不但没有完成工程的建设，也没有向有关部门申报房屋规划验收报告和权属登记报告等证明文件，房屋未达到交房的条件以及未明确房屋取得相应合法权利登记手续，就擅自要求原告按被告测绘房屋建筑面积92.88平方米，（该房屋面积误差比绝对值超出3%）支付面积误差退补金额10234元，公共维修基金5591元，契税41914元，产权证、土地使用费599元，各项费用共计20618元，更让原告无法接受的是根据被告原先规划的商品房户型，原告此次购买房屋的阳台属于未封闭式阳台，但被告在2014年12月没有征求原告的意见，甚至没有通知原告的情况下，擅自报批、变更房屋规划设计，将房屋的阳台结构和空间进行更改，变更为封闭式阳台，严重影响该房屋的使用功能。根据《商品房销售管理办法》第二十四条之规定，被告曲靖市东鼎房地产开发有限公司擅自变更房屋规划设计，没有通知原告，有权要求退房，解除与被告签订的《经济适用住房购销合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干意见问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效、被撤销、被解除，商品房担保贷款合同也被解除的，致使商品房买卖合同目的无法实现，被告曲靖市东鼎房地产开发有限公司应当将收受的购房贷款合同和购房款的本金和利息分别返还给曲靖市麒麟区农村信用合作社建设分社和原告。请求人民法院判令：1、将曲靖市麒麟区麒鸡路南侧的东鼎雍景湾一期经济适用住房第B5幢第31-32层3108号房退还被告，同时解除原告与被告曲靖市东鼎房地产开发有限公司于2014年1月10日签订的《经济适用住房购销合同》；2、被告曲靖市东鼎房地产开发有限公司退还原告已支付的首付款81335元及利息11386.9元（按6%年利率自2013年12月9日至起诉之日）及被告履行完毕之日止的利息。3、判令被告曲靖市东鼎房地产开发有限公司赔偿已向曲靖市麒麟区农村信用合作社建设分社支付的贷款本金69602元及银行利息5330元。（自2014年3月5日至起诉之日止）。4、被告曲靖市东鼎房地产开发有限公司赔偿原告违约金13466.75元（按照购房合同总金额的5%），以上费用合计181120.65元。5、本案诉讼费由被告承担。被告口头答辩，原告以封闭阳台未告知为由请求解除合同，这一理由并不能导致合同目的无法实现，请求驳回原告诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组证据：两原告身份证、户口登记本复印件各一份，用以证明原告的主体资格；第二组证据：1、《经济适用住房购销合同》复印件一份，用以证明原告与被告于2014年1月10日签订了《经济适用住房购销合同》；2、商品房买卖合同登记备案表复印件一份，用以证明所购商品房已办理预告登记；3、财务收款收据复印件一份，用以证明原告已交付购房款金额81335元；4、收据复印件一份，用以证明被告代收预告、预抵押登记费、印花税票的事实；第三组证据：1、个人购房借款合同、抵押合同复印件一份，用以证明2014年3月5日原告与曲靖市麒麟区农村信用合作社建设分社签订借款合同、抵押合同的事实；2、账户明细一份，用于证明向银行借款的本金及利息的事实；第四组证据：曲靖市房产测绘中心回复复印件各一份，用以证明被告未出具验收报告和权属登记报告的事实；第五组证据：曲靖市规划局答复意见复印件一份，用以证明被告擅自更改阳台规划、涉及以及未向规划局提交验收申报材料的事实；第六组证据：接房费用通知单一份，用于证明被告在未向曲靖市规划局提交房屋验收申报材料，不具备交房条件的情况下通知原告交费接房的事实。经质证，原告对上述第一组证据无异议；对第二组证据无异议，要说明的是原告是通过审批符合条件才购买该经济适用房；合同第五条约定面积误差处理方式为按照单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行。合同中对交房方式进行约定，且该房屋已经办理预告登记和抵押登记；对第三组证据无异议，我方作为贷款合同担保人；对第四组证据系与本案无关，出具证明时工程尚未竣工验收，不能证明房屋验收情况；第五组证据真实性无异议，证明方向有异议，阳台封闭是经过规划部门审批同意的，对第六组证据无异议，交费接房程序符合相关规定。本院认为，上述证据能够证实原告姬永飞、李百花与被告曲靖市东鼎房地产开发有限公司之间形成房屋买卖合同关系，《经济适用住房购销合同》对房屋面积、单价、房款总价、交付期限、面积误差处理等权利义务作了明确约定。原告姬永飞、李百花在向被告支付30.2%首付款后采取按揭贷款方式购房与曲靖市麒麟区农村信用合作社建设分社之间形成金融借款合同关系，原告将位于曲靖市麒麟区麒鸡路南侧的东鼎雍景湾一期经济适用住房第B5幢第31-32层3108号房作为抵押物办理抵押登记，被告曲靖市东鼎房地产开发有限公司作为担保人承担保证责任及发生争议后原告向曲靖市规划局就相关问题咨询给予的答复，本院予以确认。被告针对其答辩意见，向本院提交如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证复印件各一份，用于证明被告主体资格；2、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证（2013033号）商品房预售许可证（2014006号）、国有土地使用权证各一份，用于证明被告投资开发的东鼎雍景湾一期经济适用住房项目手续齐全合法；3、曲靖市经济适用住房申请审批表（2013-1328）、原告身份证、户口薄、结婚证、云南省曲靖市博鼎投资有限公司为原告出具的《个人薪金收入证明》、沾益县房地产业管理处为原告出具《证明》各一份，用于证明经济适用房购买人必须经过相关采信审批符合条件才能购买，原告按照《曲靖市经济适用住房管理实施细则》相关规定向有关部门申请购买经济适用房，获得批准；4、《经济适用住房购销合同》、《经济适用住房购销合同登记备案表》、《曲靖市建筑单体方案审查意见书》、2015年12月28日《曲靖日报》、曲靖市房管局委托测绘中心对《东鼎雍景湾一期经济适用住房住宅户型汇总表》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》各一份，用于证明2014年1月10日原告与被告签订《经济适用住房购销合同》及合同补充协议购买被告开发的B5幢31-32层3108号经济适用房，该房套内面积70.83平方米，每平米单价3802.55元，建筑面积89.48平方米，建筑面积每平米单价3010元。约定面积误差比绝对值超出3%时，按套内面积单价不变，房价款总额按产权登记面积的套内建筑面积计算，合同继续履行；原告首期支付购房总价款的30.2%的首付款81335元，其余价款188000元采取按揭贷款方式支付，房屋交付期限为2015年12月31日前，被告以媒体公告的形式通知原告办理交接手续。合同对双方权利义务及违约责任进行约定；合同2014年1月10日登记备案（合同登记号QJ2014011000742）,2015年4月9日经曲靖市规划局审查同意对东鼎雍景湾一期经济适用住房B1-B6幢房屋阳台同意进行封闭方案；2015年12月28日被告以媒体形式在曲靖日报刊登交房公告；原告购买的经济适用房为B5幢H9跃式户型，经测绘机构测绘实测套内面积为73.93元平方米，建筑面积92.88平方米，公摊面积为18.95平方米。同户型共30套；该项目于2013年9月16日开工，于2015年12月16日竣工，经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。经质证，原告对证据1无异议；对证据2其中的国有土地使用权属于出让方式有异议，认为经济适用房土地应当划拨，对该组其余证据无异议；对证据3无异议；对证据4其中的合同补充协议第3条认为属于格式条款不认可，对该组其余证据无异议；对交房公告不予认可，认为2015年12月28日，工程未竣工验收，尚未达到交房条件；竣工验收备案表不予认可，不能证实竣工验收合格的事实；对该组其余证据无异议。本院认为，上述证据能够证实原告姬永飞、李百花与被告曲靖市东鼎房地产开发有限公司之间形成房屋买卖合同关系，被告曲靖市东鼎房地产开发有限公司就位于曲靖市麒麟区麒鸡路南侧的东鼎雍景湾一期经济适用住房项目在办理并取得相关合法手续后开工建设并竣工验收合格后于2015年12月31前交付，经测绘机构测绘原告购买的东鼎雍景湾一期经济适用住房第B5幢第31-32层3108号房套内面积为73.93元平方米，公摊面积为18.95平方米，建筑面积92.88平方米误差比绝对值超出合同约定的建筑面积89.48平方米3%的事实，本院予以确认。根据庭审，本院确认如下法律事实：2014年1月10日原告（以下称乙方）与被告（以下称甲方）签订了《经济适用住房购销合同》，合同约定：1、乙方所购商品房按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为70.83㎡，单价每平方米3802.55元（包含分摊的共有建筑面积价格），房屋建筑面积89.48平方米，建筑面积每平米单价3010元，总金额人民币269335元。2、面积差异的处理：采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房款。合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，甲乙双方同意按下述第2种方式处理：②本合同条款第四条第一项约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行3、付款方式：乙方选择银行按揭贷款方式，于2013年12月9日前向甲方支付30.20%首付房款81335元，并同时向与甲方签订按揭贷款合作协议的银行申请下差房款188000元的按揭贷款。4、甲方应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。被告在建设施工过程中，2015年4月9日经曲靖市规划局审查同意对东鼎雍景湾一期经济适用住房B1-B6幢房屋阳台同意进行封闭方案，对阳台进行封闭施工。2015年12月28日被告以媒体形式在曲靖日报刊登交房公告。被告实际施工过程中，出于规划设计需要对房屋阳台进行封闭，测绘机构对封闭阳台按水平投影全部计算建筑面积，故原、被告双方签订《经济适用房购销合同》约定房屋建筑面积89.48平方米，经测绘机构测绘实际交付房屋的建筑面积为92.88平方米，交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积，面积误差比超过3%。原告以此为由拒绝接房，认为被告在实际履行合同过程中违反合同约定，要求退房、返还已经支付房款并支付违约金。本院认为，原、被告签订的《经济适用住房购销合同》系双方的真实意思表示，原、被告应依照合同约定履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。据此，本案原、被告对房屋面积误差处理、房屋价款计算及合同继续履行进行约定，故原告要求解除合同的理由不成立。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，并未导致合同目的无法实现，且就面积误差处理方式在双方所签订的《经济适用住房购销合同》已经明确约定：单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行，本院予以支持。被告将阳台封闭系经过曲靖市规划局批准，虽未与原告事先进行协商，但阳台封闭对原告房屋使用并不构成妨碍。被告提交的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》分别加盖勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的公章及各单位项目负责人的验收意见，并于2015年12月28日以媒体形式在曲靖日报刊登交房公告证实已经具备交房条件。关于原告提出被告未按照合同约定按期交房，无相关证据证实，故原告要求退房，返还已经支付房款本金及利息并赔偿违约金的诉请，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告姬永飞、李百花的诉讼请求。案件受理费3922元（原告已交纳），减半收取1961元，由原告姬永飞、李百花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。代理审判员 谭 薇书 记 员 吴丽萍二〇一六年七月十四日