云南省武定县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2329民初413号原告（反诉被告）武定欣昊房地产开发有限责任公司。住所地:。统一社会信用代码：。法定代表人陆宏坤，系该公司总经理。（未到庭）委托代理人王林，云南滇中律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）昆明腾智房地产营销策划有限公司。住所地:。统一社会信用代码：。法定代表人朱姞，系该公司总经理。（未到庭）委托代理人张绍益，云南丙春律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人李硕，云南丙春律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告武定欣昊房地产开发有限责任公司诉被告昆明腾智房地产营销策划有限公司合同纠纷一案，反诉原告昆明腾智房地产营销策划有限公司反诉被告武定欣昊房地产开发有限责任公司合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭于2016年7月22日公开开庭进行了合并审理。武定欣昊房地产开发有限责任公司的委托代理人王林、昆明腾智房地产营销策划有限公司的委托代理人张绍益、李硕已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）武定欣昊房地产开发有限责任公司诉称：2016年2月3日原、被告经过磋商签订了一份《商业招商合同》，合同约定由被告代理原告开发的位于武定县城“逸景华都”楼盘商业部分的招商工作和运营管理顾问工作。合同约定了原、被告双方的工作范围和工作内容，进场时间、工作流程和阶段性目标以及报酬支付等内容。然而合同签订后，原告方认真履行了合同相关义务，但是被告却一再违反合同约定，仅仅派遣了两人来到“逸景华都”楼盘象征性的做了一些工作，在收到原告预付的基本款项100000元后以种种借口拒不完成合同约定的工作内容。在原告的一再催促下被告居然在2016年5月初单方留下一纸函件擅自离场。被告的行为给原告造成了巨大的损失，造成原告错失了最佳的招商时机。被告具体违反合同约定内容如下：1、关于进场时间和进场工作人员合同约定如下：“2016年3月1日正式进场，3-8月招商运营团队人员不低于5人（含招商总监或副总）。乙方针对该项目成立专门的专案小组全程操作本项目，专案小组人员由市场分析人员、经济分析人员、商户研究人员、市场营销人员组成，该乙方可以根据工作需要增加辅助工作人员；乙方应当将专案小组成员名单及资历以书面形式通知甲方”。然而被告虽然安排了人员进场，但是人员数量和资历却没有按照合同约定，且没有履行通知原告的义务。2、关于工作内容，双方约定如下：“根据目前项目的实际情况，就建筑物的基本商业规划、运营设计、商业动线规划等提出方案或调整方案，并针对此方案的详细执行计划；并根据甲方审查通过的商业规划方案，制定相应的整体招商方案报甲方审核。”实际履行情况是被告没有提出有价值的方案和详细执行计划，也没有报原告审核。3、关于工作目标，双方约定如下：“2016年5月30日前必须达到55%意向招商任务。2016年8月30日前完成50%的招商（签订租赁合同并支付定金），甲方根据此任务进行考核。”然而被告没有进行任何实质性的招商工作，在被告单方离场时并没有完成任何实质性的工作。4、关于工作流程，双方约定如下：“乙方有责任根据项目进展的实际需要对已经完成的招商方案进行修改，防止由于招商方案瑕疵给甲方造成损失或者导致甲方错失商业机会；乙方在提交招商方案的各种文件时，应同时提供内容一致且相应的电子版文件，书面文件均至少要一式两份。”事实情况是被告没有履行相应的工作纪律和工作流程，没有提供过任何一份得到甲方认可的书面文件和相应的电子版本。综上被告的行为造成了原告的经济损失，为维护自身合法权益，特提起诉讼。诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的编号为XH-X-20号《商业招商合同》，并由被告返还已支付款项100000元，并赔偿违约金50000元；2、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）昆明腾智房地产营销策划有限公司口头答辩称：1、原告支付给被告的100000元不应返还给原告，该款约定为方案策划费，是根据合同第六条的方案制作费的相关规定；2、违约金无事实及法律基础；3、我方按合同约定准时进场并安排了5名工作人员组成招商运营团队，并通知了原告。据此，原告为我方人员制作了相关的运营团队名片；4、我方积极进行市场调研，开展相关活动，作出了市场调研报告、项目定位报告及工作计划等，并通过电子邮件的形式通知原告审核；5、关于工作目标，我方已经积极按合同约定完成一定比例的意向招商任务，并和相关商户签订了商铺租赁意向书；6、关于工作流程和工作纪律方面，我方每次都将相关的方案通过每周开例会的形式或者通过电子邮件的形式与原告的相关负责人汇报；7、在整个合同履行期间，原告从未对被告的行为提出异议；8、因为原告未按照合同约定支付相关费用，导致合同已无继续履行的可能，被告同意按招商合同第九条第六款解除合同。被告（反诉原告）昆明腾智房地产营销策划有限公司反诉称：反诉人与被反诉人于2016年2月3日签订了《商业招商合同》，约定：被反诉人聘请反诉人负责武定逸景华都商业招商，后期运营管理事宜。合同第六条约定：基本工作费用，2016年2月至8月共计6个月为第一阶段，反诉人收取被反诉人月费共计300000元，按月支付。月费收取方式为：月费支付方式为：招商团队进场前3日内支付月费50000元。合同第九条约定：本合同所约定的付款义务，付款方式存在延期或者不足额支付等违约金行为的，如若超过5个工作日仍未支付，则按欠款总额每日万分之五的标准向守约方支付滞纳金，并该合同终止。合同签订后反诉人积极履行合同约定的义务，进行市场调研，商业规划，招商运营等工作。而被反诉人拒不支付相关的月费，导致反诉人丧失了最基本的工作经费，无法开展工作，致使合同无法继续履行，迫于无奈反诉人才于2016年5月16日向被反诉人发出终止合同的通知书。被反诉人起诉状所述也与事实极不相符。1、我方按合同约定准时进场并安排了5名工作人员组成招商运营团队，并通知了被反诉人。2、我方积极进行市场调研，开展相关活动，做出了市场调研报告，项目定位报告及工作计划等，并通过电子邮件的形式报被反诉人审核，反诉人的工作成果经被反诉人认可并使用。3、关于工作目标，反诉人已经积极按合同约定完成一定比例的意向招商任务，并和商家签订了相关的商铺租赁意向书。4、关于工作流程和工作纪律方面，反诉人每次都将相关的方案通过每周开例会的形式向被反诉人通报或者发电子邮件给被反诉人，并且每周都向被反诉人的主要负责人汇报相关工作计划及总结。现《商业招商合同》因被反诉人拒不支付相关款项，致使合同已无法按约定继续履行。双方签订的合同存在先后履行的事实，反诉被告应在合同签订后的我方进场3个工作日内支付2月份的工作费50000元。根据双方签订的合同存在先后履行的事实，反诉被告应该在合同签订后3个工作日内支付策划费50000元。以上费用是双方履行合同的前提条件和基本保障，反诉被告不按合同约定支付费用是导致招商合同不能正常完全履行的根本原因。反诉人多次向被反诉人催要款项无果，只得提起诉讼。反诉请求：一、请求判令解除反诉人与被反诉人签订的合同编号为XH-X-20《商业招商合同》；二、请求判令被反诉人支付反诉人基本工作费150000元（月费2-5月共3个月），并赔偿违约金5027元（2月27日-3月27日共29日×100000元×0.0005=1450元；3月28日-4月29日共31日×151450元×0.0005=2347元；4月30日至5月16日共16日×153797元×0.0005=1230元）；二项合计155027元；三、请求被反诉人承担全部诉讼费用。针对反诉，原告（反诉被告）武定欣昊房地产开发有限责任公司答辩称：1、针对五名招商运营团队工作人员的安排，反诉原告并没有安排五名符合资质的人员入场。在合同附件当中是提供了五名，并且为此我方为其制作了名片，但是在实际工作中没有附上五名工作人员的考勤表、资质证及工作简历；2、反诉原告提供的市场调研报告从未得到过我方认可，而实际情况是前期的市场报告不符合我方的要求，所以才未支付费用；3、关于招商意向书的签订，我们认为签订主体应该是各具体商户与反诉被告，或要书面告知反诉被告，然而反诉原告所谓的意向书我方从未看到过，一直是反诉原告在自说自话；4、反诉原告的工作周报、月报也都没有按照要求召开例会，形成会议或者以书面形式告知反诉被告；5、反诉原告没有能力完成工作任务，于是口头提出约定2016年6月1日前实际招商任务完成10%，反诉原告自认不能完成任务就擅自离场。庭审中，原告（反诉被告）武定欣昊房地产开发有限责任公司对其主张的事实和反诉理由向本院提交了如下证据材料证明：1、原告统一社会信用代码、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件各1份，欲证明本诉原告的主体资格；2、商业招商合同及付款证明复印件各1份，欲证明双方相关权利义务的约定，本诉原告已支付给本诉被告款项100000元，本诉被告没有履行合同约定的义务；3、终止合同通知书复印件1份，欲证明本诉被告擅自离场造成本诉原告巨大经济损失；4、招商调研材料复印件1份，欲证明本诉被告的工作不符合合同约定。经质证，被告（反诉原告）昆明腾智房地产营销策划有限公司对原告(反诉被告)武定欣昊房地产开发有限责任公司提供的证据材料1三性均无异议；对证据材料2三性均无异议，但是认为付款证明支付的是策划费；对证据材料3真实性无异议，但是离场的原因是因为本诉原告未按照合同约定支付相关费用并且延期支付时间远远超过合同第九条第六款的约定。导致根本无法继续履行合同，终止合同符合约定，并不存在擅自离场的情况；对证据材料4三性均无异议，但需要说明的是本诉原告所提交的材料仅是本诉被告所制作的相关材料中极少的一部分，该组证据材料恰恰证明了本诉被告已按合同约定履行了相关义务，且制作的商业业态和商业布局图本诉原告已在其发布的招商广告中采用了上述图纸，证实本诉被告前期策划、营销等均已得到本诉原告的认可并实际使用。本院认为，原告（反诉被告）武定欣昊房地产开发有限责任公司提供的证据材料1、2、4，被告（反诉原告）昆明腾智房地产营销策划有限公司无异议，本院依法予以采信，作为本案定案的依据；证据材料3，证据材料来源合法，内容客观真实，与案件有关联性，本院依法予以采信，作为本案定案的依据。庭审中，被告（反诉原告）昆明腾智房地产营销策划有限公司对其答辩理由和反诉主张，向本院提交了如下证据材料证明：1、反诉人的组织机构代码证及营业执照复印件、法人身份证明各1份，欲证明反诉人的主体资格；2、商业招商合同复印件1份，欲证明反诉人与被反诉人的合同关系，合同第六条约定了被反诉人应按月支付反诉人基本工作费用（月费）；合同第九条约定了被反诉人不按约定支付费用的反诉人可终止合同并要求被反诉人承担相关违约责任，双方履行义务是有先后顺序的。在合同签订后反诉被告需先支付相关费用，反诉原告才能开展工作，在合同履行过程中，反诉被告支付月费也是反诉原告继续履行合同的前提条件；3、逸景华都项目工作时间计划表、逸景华都项目市场调研报告、逸景华都项目定位报告、逸景华都项目商业拜访登记表、武定商户调查统计表、预估经营业态及数量、平面图、招商中心物料申请表、招商工作时间安排表、逸景华都.新世界说辞、招商工作计划表、工作总结、武定市场预估租金、武定逸景华都项目2016年下半年暖场类活动竞标案、逸景华都汽车文化节简案、车展商户基本资料、逸景华都.新世界意向商户一览表、商家意向进驻协议签署仪式活动细案、武定逸景华都已签意向协议商家信息及商铺租赁意向书复印件各1份，欲证明反诉人已按合同约定，全面履行了自身义务，反诉原告均按照合同约定及市场规律积极完全履行了自身义务；4、项目宣传单及邀请函复印件各1份，欲证明被反诉人认可我方的工作成果并采用；逸景华都驻场人员名单及名片复印件各1份，欲证明我方按照合同约定派驻了五名以上工作人员为其策划宣传运营招商；被反诉人营销总监汤申琳证明、名片、情况说明、邮件往来记录、与被反诉人销售经理袁加燕的聊天记录、与被反诉人的营销总监汤申琳的聊天记录、文件记录、向被反诉人的副总经理李光善每日工作汇报、向被反诉人的副总经理唐昭每日工作汇报情况复印件各1份，欲证明反诉人已将相关工作成果报送给了被反诉人，被反诉人并没有提出任何异议；5、终止合同通知书复印件1份，欲证明因被反诉人拒不支付相关款项，给反诉人继续工作带来了困难，反诉人于2016年5月16日按约定终止了合同。经质证，原告（反诉被告）武定欣昊房地产开发有限责任公司对被告（反诉原告）昆明腾智房地产营销策划有限公司提供的证据材料1三性无异议；对证据材料2三性予以认可，但对待证事实不予认可，恰恰证明了反诉原告的工作没有认真履行合同约定的内容，工作成果并未得到反诉被告的认可；对证据材料3不予认可，没有反诉被告的任何签字或签章，无法确定其真实性；对证据材料4中的项目宣传单及邀请函的三性认可，但是反诉被告没有认可工作成果，证据材料4中的驻场人员名单及名片三性认可，但只能证明我公司为其制作了名片，不能证明其他内容，事实情况是这五名工作人员并没有长期驻场，应当以我方认可的考勤表为依据证明其在岗；对证据材料中的其他证据认为只能证明双方有邮件、信息往来，但不能证明工作内容和成果得到反诉被告的认可；证据材料5三性予以认可，但待证事实不予认可，反诉原告在没有告知反诉被告的情况下擅自离场，给反诉被告造成经济损失。本院认为，对被告（反诉原告）昆明腾智房地产营销策划有限公司提供的证据材料1，原告（反诉被告）武定欣昊房地产开发有限责任公司对三性无异议，本院依法予以采信，作为本案定案的依据；被告（反诉原告）昆明腾智房地产营销策划有限公司提供的证据材料2，来源合法，内容客观真实，与案件有关联性，本院依法予以采信，作为本案定案的依据；被告（反诉原告）昆明腾智房地产营销策划有限公司提供的证据材料3、4、5，不能证实其待证内容。本院依据当事人的陈述、举证、质证及庭审调查确认本案法律事实如下：2016年2月3日武定欣昊房地产开发有限责任公司（甲方）与昆明腾智房地产营销策划有限公司（乙方）签订《商业招商合同》。合同约定与本案有关的内容：第三条工作范围及工作内容中第三款工作任务目标：第一项：2016年6月30日前必须达到55%意向招商任务。2016年8月30日前完成50%的招商（签订租赁合同并支付定金），甲方根据此任务进行考核。如果2016年8月30日前乙方未能完成总商业面积30%的招商，乙方需一次性退还甲方已支付所有费用的70%（可售部分总商业面积为13000平方）。第三项：招商商家必须由甲方确认，商家按商业方案中落位图执行。第七项：2016年3月1日正式进场，3-8月招商运营团队人员不低于5人（含招商总监或副总）。乙方针对该项目成立专门的专案小组全程操作本项目，专案小组人员由市场分析人员、经济分析人员、商户研究人员、市场营销人员组成，该乙方可以根据工作需要增加辅助工作人员；乙方应当将专案小组成员名单及资历以书面形式通知甲方。第五条主要服务内容第六款商业规划建议：工作完成乙方向甲方提供工作流程及时间表作为合同附件和甲方对乙方工作的审核依据。甲方收到乙方书面文件方案后必须在24时间内回复乙方，乙方在收到甲方提出的整改意见后24小时内以书面文件予以整改并报甲方审核。第六条报酬标准及费用给付：甲方应支付给乙方的报酬包含3项（招商费、销售提成及前期运营管理方案费）。其中基本工作费用2016年2月至8月共计6个月为第一阶段，乙方收取甲方月费共计300000元按月支付。月费支付方式为：招商团队进场前3日内支付月费50000元。方案制作费，方案分为招商方案，收取费用为100000元，支付方式为：合同签订3个工作日内支付支付50000元，市调报告交付甲方3个工作日内支付剩余50000元。乙方有责任根据项目进展的实际需要对已经完成的招商方案进行修改，防止由于招商方案瑕疵给甲方造成的损失、或者导致甲方错失商业机会；乙方在提交招商方案的各种文件时，应同时提供内容一致且相应的电子版文件，书面文件均至少要一式两份。第七条甲方的权利和责任：甲方有权对乙方提供的工作计划、工作内容、行业标准、可行性方案进行审核，若不能达到甲方要求，有权要求乙方限时整改，直到满足甲方正常要求为止。第八条乙方的权利和责任。第三款：根据合同约定，乙方有权向甲方收取相关服务费用；第四款：每周与甲方召开工作例会，专题研究本周及下周工作内容（开会地点由双方约定）。并以周、月为单位向甲方提交周报、月报。乙方在提交周报、月报的各种文件时，应同时提供内容一致且相应的电子版文件。第六款：各阶段工作成果，要按双方达成的审核意见进行修改，最终以甲方书面认可为准，并具体落实经甲方审核通过的各项方案。该合同还约定了相关违约责任。合同签订后昆明腾智房地产营销策划有限公司于2016年3月1日正式进场工作，但招商运营团队无资质证明，其人员组成结构未完全按照合同约定的内容执行。武定欣昊房地产开发有限责任公司于2016年3月4日、2016年4月25日两次支付昆明腾智房地产营销策划有限公司策划费100000元。招商运营团队所提供的工作流程、工作方案提交武定欣昊房地产开发有限责任公司后，未得到武定欣昊房地产开发有限责任公司的书面审核认可，且昆明腾智房地产营销策划有限公司在招商工作中并无实质工作成果，昆明腾智房地产营销策划有限公司违反合同第三条中第三款工作任务目标中第一项、第二项、第三项、第四项、第七项以及第八条第六款的约定。武定欣昊房地产开发有限责任公司未在招商团队进场前3日内支付月费，违反合同第六条相关支付月费的约定。2016年5月16日昆明腾智房地产营销策划有限公司向武定欣昊房地产开发有限责任公司提出终止合同通知书后自行离场。庭审过程中双方均同意解除合同，本院予以准许。双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、本诉的诉讼请求是否成立？二、反诉的诉讼请求是否成立？针对上述争议，武定欣昊房地产开发有限责任公司认为应解除原、被告签订的编号为XH-X-20的《商业招商合同》，并由被告返还已支付款项100000元并赔偿违约金50000元。应驳回反诉请求。昆明腾智房地产营销策划有限公司同意解除合同，认为应驳回本诉请求，支持反诉请求。本诉的诉讼请求是否成立？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己义务。本案中，武定欣昊房地产开发有限责任公司与昆明腾智房地产营销策划有限公司签订的《商业招商合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，系有效合同，双方均应当按合同约定履行。合同签订后武定欣昊房地产开发有限责任公司于2016年3月4日、2016年4月25日两次支付昆明腾智房地产营销策划有限公司策划费100000元，其已按合同约定履行了支付方案制作费即策划费的义务。昆明腾智房地产营销策划有限公司应当按照按照双方签订的《商业招商合同》的约定，履行招商运营的义务，但昆明腾智房地产营销策划有限公司未按照合同约定组成专业招商运营团队且至其离场时无实质工作成果，未完成合约定的阶段性工作任务，其违反了合同中对于无法完成阶段性工作任务，乙方该阶段应结费用减半，如果乙方无法按期完成预定工作目标及任务，甲方有权单方面终止合同，未付乙方减半费用不再支付的约定。故昆明腾智房地产营销策划有限公司应退还武定欣昊房地产开发有限责任公司已支付的策划费100000元。对于本诉主张的违约金50000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因武定欣昊房地产开发有限责任公司在本案中也存在违约行为且该款项无法律依据，故本院依法不予支持。本诉被告应驳回本诉请求的答辩意见无事实及法律依据，本院依法不予采纳。二、反诉的诉讼请求是否成立？合同签订后昆明腾智房地产营销策划有限公司于2016年3月1日进场工作，武定欣昊房地产开发有限责任公司应当按照合同约定支付昆明腾智房地产营销策划有限公司月费50000元/月。昆明腾智房地产营销策划有限公司要求武定欣昊房地产开发有限责任公司支付2016年2月至4月的月费共计150000元，但其招商运营团队开始工作的时间为2016年3月1日，故月费只应自2016年3月起支付，据此，昆明腾智房地产营销策划有限公司主张的月费应为2016年3月至4月两个月，共计100000元（50000元/月×2个月）。昆明腾智房地产营销策划有限公司主张违约金5027元，因昆明腾智房地产营销策划有限公司在本案中也存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。故对于其关于违约金的主张，本院依法不予支持。武定欣昊房地产开发有限责任公司应驳回反诉请求的答辩意见无证据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、武定欣昊房地产开发有限责任公司与昆明腾智房地产营销策划有限公司于2016年2月3日签订的《商业招商合同》（编号为XH-X-20）双方自愿解除，准予解除；二、由昆明腾智房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内退还武定欣昊房地产开发有限责任公司策划费100000元；三、由武定欣昊房地产开发有限责任公司本判决生效之日起十日内支付昆明腾智房地产营销策划有限公司2016年3月至4月的月费100000元；四、驳回武定欣昊房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求：五、驳回昆明腾智房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费3300元，由昆明腾智房地产营销策划有限公司承担2200元，由武定欣昊房地产开发有限责任公司承担1100元（已交）；本案反诉案件受理费1700元，由武定欣昊房地产开发有限责任公司承担1000元，由昆明腾智房地产营销策划有限公司承担700元（已交）。（以上给付内容限本判决生效后十日内执行完毕。）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决确定的履行期间届满后二年内向云南省武定县人民法院或与云南省武定县人民法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。审判长  马飞艳审判员  江曜鑫审判员  李 宁二〇一六年七月三十一日书记员  段 莹