陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016)陕01民终4060号上诉人（原审被告）西安郅辉房地产开发有限公司，住所地西安市碑林区二环南路西段151号盛世太白三单元101室。法定代表人范保强，该公司董事长。委托代理人李雨，女，1986年11月13日出生，汉族，法务，住。委托代理人张军炜，陕西三英律师事务所律师。被上诉人（原审原告）ＸＸＸ，男，1955年9月12日出生，汉族，住西安市碑林区。委托代理人何平川，陕西臻理律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）陕西秦农农村商业银行股份有限公司二府庄支行，住所地西安市未央区未央路80号。负责人胡旭，该行行长。委托代理人康艳峰，女，1970年8月28日出生，汉族，该支行办公室负责人，住西安市未央区。上诉人西安郅辉房地产开发有限公司因与被上诉人ＸＸＸ、被上诉人陕西秦农农村商业银行股份有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第02636号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，ＸＸＸ原有房屋一幢，位于西安市未央路5号。2009年9月7日，西安郅辉房地产开发有限公司（甲方）作为西安市未央区方家村城中村改造项目的拆迁入，与ＸＸＸ（乙方）签订拆迁安置协议书及拆迂安置补充协议书。拆迂安置协议约定：“……三、房屋安置情况：安置总面积为伍仟壹佰平方米，安置乙方在本项目改造区域内沿未央路独立门面，壹层为壹仟(1000)平方米，二、三层备为伍佰(500)平方米，其余安置为塔楼或住宅或公寓，面积为叁仟壹佰(3100)平方米（肆、伍层按全面积计算）整层分给乙方，不够面积由甲方补齐。……六、甲方承诺，以叁拾个月为过渡时间（2009年9月10日至2012年3月10日），……十一、本协议签订后双方应严格执行，任何一方违约均需承担由此给对方造成的损失并承担违约金20万元。……”同日，双方签订拆迁安置补充协议书一份，约定：……2、甲方（西安郅辉房地产开发有限公司）安置给乙方（ＸＸＸ）的除商业以外的房产确保六层、十六层整层安置。3、甲方确保安置楼达到国家规定的相关水电、消防标准。协议签订后，西安郅辉房地产开发有限公司将ＸＸＸ房屋拆迁。2014年8月，双方经协商又签订拆迁安置补充协议书一份，约定：一、甲方（西安郅辉房地产开发有限公司）安置给乙方（ＸＸＸ）的除商业以外的房产，位于盛龙广场1号地块1#楼10层整层及7层北侧部分房屋。原补充协议约定的“甲方（西安郅辉房地产开发有限公司）安置给乙方（ＸＸＸ）的除商业以外的房产确保六层、十六层整层安置”作废。二、甲方安置给乙方的除商业以外的房号为10层整层和7层07、08、09、010、011、012、013、014、015号房，安置面积（含公摊）叁仟壹佰平方米(3100㎡)，该安置房屋最终面积以房地局实测面积为准，多退少补。三、过渡费发至2014年7月22日。四、其他事宜按原拆迁安置协议执行。……甲方处由西安郅辉房地产开发有限公司公司盖章，经办人处由胡毛毛签名，乙方由ＸＸＸ签名。2014年8月22日，西安郅辉房地产开发有限公司将该协议约定的房屋交付ＸＸＸ。ＸＸＸ收房后，发现西安郅辉房地产开发有限公司交付其的7层一侧的房屋消防通道不符合规定，要求西安郅辉房地产开发有限公司整改。2014年8月25日，经办人胡毛毛向ＸＸＸ出具保证书，载明：盛龙广场1号7层消防通道按规范十五日内整改到位，符合消防规范。如十五日内整改不到位，继续支付过渡费，合同本周四前ＸＸＸ领过渡费。2014年10月9日，胡毛毛又向ＸＸＸ出具承诺一份，载明：于2014年10月13日ＸＸＸ到公司领全部过渡费，如到时领不到，前面所签合同全部作废。后西安郅辉房地产开发有限公司于2014年11月5日支付ＸＸＸ过渡费15万元，其余部分未付。后ＸＸＸ因要求西安郅辉房地产开发有限公司整改房屋并继续支付过渡费、违约金未果，将西安郅辉房地产开发有限公司诉至原审法院，酿成诉讼。诉讼中，ＸＸＸ提供了其与西安郅辉房地产开发有限公司签订的拆迁安置协议书及补充协议书，消防通道被封闭的照片，及胡毛毛出具的保证书、承诺书。证明西安郅辉房地产开发有限公司没有按照协议约定向其交付符合消防规范的房屋，应继续向其支付过渡费及违约金。西安郅辉房地产开发有限公司称其房屋设计及验收均符合消防规范，7层房屋其仅安置给ＸＸＸ及信合，因信合擅自封堵造成消防通道不符合规范，其已向信合发出整改通知，但信合未予整改。因ＸＸＸ欠缴物业费，致其未支付下欠的过渡费，且其交付房屋后，不应再支付过渡费，并提供了该房屋经消防部门验收合格的意见书，及其与信合签订的拆迁安置补偿协议书、其向信合发出的整改通知，证明其房屋经消防验收合格，信合擅自封堵造成ＸＸＸ房屋不符合消防规范。为查明事实，原审法院追加陕西秦农农村商业银行股份有限公司二府庄支行（原名为西安市未央区农村信用合作联社二府庄信用社）为第三人参加诉讼。第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司二府庄支行称，因其单位性质对安全性要求较高，与西安郅辉房地产开发有限公司签订拆迁协议时已与西安郅辉房地产开发有限公司约定要给其安置独立、封闭的办公用房，西安郅辉房地产开发有限公司向其交付房屋时已经将该通道被封闭，其才装修使用，并非其将通道封闭，并提供了其与西安郅辉房地产开发有限公司签订的拆迁安置协议及西安郅辉房地产开发有限公司出具的办公用房产前归属确认的情况说明、房屋平面图。ＸＸＸ诉至西安市未央区人民法院称，2009年9月7日，其与西安郅辉房地产开发有限公司签订了《拆迁安置协议书》，约定：以30个月为过渡时间（2009年9月10日至2012年3月10日），如超出时间安置住宅过渡费按国家相关规定执行；同日还签订了《补充协议》，约定：西安郅辉房地产开发有限公司确保安置楼达到国家规定的水电、消防标准，同时约定了安置楼层为6层和16层整层安置。2014年8月1日，其与西安郅辉房地产开发有限公司又签订了《拆迁安置补充协议书》，约定：变更原安置楼层为7层和10层，过渡费发至2014年7月22日。2014年8月，西安郅辉房地产开发有限公司通知其接收安置房屋，经验收，西安郅辉房地产开发有限公司所交付的10层房屋符合验收要求，但7层一侧的消防：通道被完全封闭，不符合消防规范，西安郅辉房地产开发有限公司于2014年8月25日承诺15日内整改消防通道至符合消防规范，但至今，该楼层的消防通道仍未整改完成。而且协议约定西安郅辉房地产开发有限公司应于2014年7月22日支付完2014年1-7月临时安置补偿费298751元，但西安郅辉房地产开发有限公司未完全支付。2014年8月25日，西安郅辉房地产开发有限公司承诺继续支付其临时安置补偿费，要求其于8月28日领取，其当日未领取到，西安郅辉房地产开发有限公司又于2014年10月9日承诺2014年10月13日领取，其于当日领取时，西安郅辉房地产开发有限公司却以各种理由推脱。后于2014年11月5日支付其15万元，余148751元至今未付。故西安郅辉房地产开发有限公司严重违反合同约定，为其交付的7层房屋不具备交付要件，不符合国家对消防通道各项规范的要求，属于严重违约，应当按照《拆迁安置协议书》中约定：任何一方违约均需承担由此给对方造成的损失，并承担违约金20万元。鉴于西安郅辉房地产开发有限公司已经实际履行原协议4/5的内容，其行为属于部分违约，故应向其支付违约金4万元，还应按拆迁安置相关规定支付其2014年8月至2015年3月期间的过渡费257880元。西安郅辉房地产开发有限公司未予支付，故其诉至法院，请求判令西安郅辉房地产开发有限公司支付其拆迁安置补偿费406631元及违约金4万元，恢复安置房屋（盛龙广场1#地块11号楼7层）的消防通道，并承担本案诉讼费用。西安郅辉房地产开发有限公司辩称，一、ＸＸＸ第一项诉请与事实不符，依法应予驳回。依据《拆迁安置补充协议书》的约定，其向ＸＸＸ支付过渡费至2014年7月22日，计298751元。其于2014年11月5日向ＸＸＸ支付了15万元，尚欠148751元未付，该款未付是因其下属的物业公司多次向ＸＸＸ通知缴纳相应的物业费、垃圾费等费用，ＸＸＸ均未缴纳，并非其不愿向ＸＸＸ支付该笔过渡费。其依约向ＸＸＸ安置的7层9套房屋和10层19套房屋已于2014年8月22日交付，自ＸＸＸ领取该房屋后，其无义务再向ＸＸＸ支付过渡费。二、ＸＸＸ第二项诉讼请求主张对象错误，恢复原状侵权责任的承担，应由侵权人或行为实施人承担。ＸＸＸ诉称的7层一侧的消防通道被完全封闭的事实，实属第三方“西安市未央区农村信用合作联社”（以下简称信合）的擅自装修施工行为。因第7层安置给ＸＸＸ和信合，由ＸＸＸ和信合共同使用。消防通道是信合在装修时擅自封闭的，其还多次要求信合拆除并恢复原状，但信合并未及时整改，造成消防通道被封闭的事实。消防通道并非其封闭，其亦未同意信合擅自封闭的行为，故恢复原状的责任应由信合承担。三、其愿意支付过渡费，未全额支付系因ＸＸＸ未缴纳物业费引起，ＸＸＸ应缴纳物业费。故ＸＸＸ要求其支付违约金有悖事实，不应支持。第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司二府庄支行述称，消防通道封闭与其没有关系，是西安郅辉房地产开发有限公司公司封闭的，因其办公需要，与西安郅辉房地产开发有限公司签订拆迁协议时已约定安置的房屋要独立，西安郅辉房地产开发有限公司向其交付房屋的时候已经将消防通道封闭了。原审法院认为，西安郅辉房地产开发有限公司作为西安市未央区方家村城中村改造项目的拆迁方，与ＸＸＸ签订的拆迁安置协议书及拆迁安置补充协议书系双方真实意思表示，合法有效。西安郅辉房地产开发有限公司将ＸＸＸ房屋拆除，应当按照协议约定向ＸＸＸ支付过渡费，并交付符合消防安全的房屋。现西安郅辉房地产开发有限公司欠ＸＸＸ约定的过渡费148751元未付，西安郅辉房地产开发有限公司称因ＸＸＸ未缴纳物业费，其才未予支付，因ＸＸＸ支付物业费系另一法律关系，西安郅辉房地产开发有限公司不得因此不支付ＸＸＸ过渡费，故ＸＸＸ该项请求，原审法院予以支持。根据《国家住宅建筑规范》第9.5.1条规定：10层以下的住宅建筑，当住宅单元任一层的建筑面积大于650㎡，或任一套房的户门至安全出口的距离大于15m时，该住宅单元每层的安全出口不应少于2个；10层及10层以上但不超过18层的住宅建筑，当住宅单元任一层的建筑面积大于650㎡，或任一套房的户门至安全出口的距离大于lOm时，该住宅单元每层的安全出口不应少于2个；19层及19层以上的住宅建筑，每个住宅单元每层的安全出口不应少于2个。西安郅辉房地产开发有限公司安置给ＸＸＸ的盛龙广场1号楼7层房屋，楼高29层，该房屋虽然经过消防验收合格，但根据ＸＸＸ提供的证据证明，西安郅辉房地产开发有限公司向ＸＸＸ交付房屋时，消防通道已经被封堵，致使向ＸＸＸ所安置的9套房屋不符合上述规定。西安郅辉房地产开发有限公司称房屋系第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司二府庄支行擅自封堵，其不应承担对房屋消防通道恢复原状的责任。第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司二府庄支行称西安郅辉房地产开发有限公司向其交付房屋时该通道已经封闭，结合第三人提供的证据和封堵墙面墙砖与周围墙面墙砖相同的实际情况，可以认定该墙系房屋施工时封闭。因此，对西安郅辉房地产开发有限公司称该墙系第三人封闭的意见，原审法院不予采信，对ＸＸＸ要求西安郅辉房地产开发有限公司将消防通道恢复原状的请求，应该予以支持。因西安郅辉房地产开发有限公司交付的房屋消防通道不符合规定，且西安郅辉房地产开发有限公司公司负责处理与ＸＸＸ商谈此事的员工，向ＸＸＸ出具保证，承诺在十五日内将消防通道整改至符合消防规范，逾期继续支付过渡费。但西安郅辉房地产开发有限公司未按承诺将消防通道整改至符合规范，根据西安郅辉房地产开发有限公司提供的楼层平面图显示，西安郅辉房地产开发有限公司安置给ＸＸＸ的7层房屋的总面积为1063.46平方米，ＸＸＸ要求西安郅辉房地产开发有限公司支付2014年8月1日至2015年3月期间安置补偿费257880元，未超过双方拆迁安置协议中约定的补偿费标准，原审法院予以支持。西安郅辉房地产开发有限公司支付ＸＸＸ补偿费后，已基本能够称补ＸＸＸ的损失，故对ＸＸＸ要求西安郅辉房地产开发有限公司支付违约金4万元的请求，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，遂判决如下：一、被告西安郅辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内，将安置给原告ＸＸＸ的西安市未央区未央路80号方家村城中村改造盛龙广场一号商业综合体1号楼7层房屋封闭消防通道的墙体拆除，将消防通道恢复原状。第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司二府庄支行在其使用范围内予以协助，不得阻挡。二、被告西安郅辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告ＸＸＸ拆迁补偿费406631元。三、驳回原告ＸＸＸ其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8299元（原告已预交），由被告西安郅辉房地产开发有限公司承担7499元，并于上述判决第二项履行时一并支付原告。其余800元由原告ＸＸＸ承担。宣判后，西安郅辉房地产开发有限公司不服原审判决向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，证据不足。一审法院仅凭上诉人之员工向被上诉人ＸＸＸ出具的保证书就认定上诉人在交付了安置房屋之后还需继续支付被上诉人ＸＸＸ257880元过渡费与事实不符；仅凭被上诉人陕西秦农农村商业银行股份有限公司二府庄支行（以下简称“二府庄支行”）的口头主张认定应由上诉人承担恢复消防通道的义务与事实不符，证据不足。依据双方签订的《拆迁安置补充协议书》之约定，上诉人支付过渡费至2014午7月22日，计298751元。上诉人于2014年8月22日向被上诉人ＸＸＸ交付了合同约定的全部安置房屋（至此，被上诉人ＸＸＸ不再发生临时安置补助费用，即不再产生过渡费）。后上诉人于2014年11月5日向其支付了2014年1月至7月的15万元过渡费，2014年1月至7月剩余的148751元过渡费逾期未支付是因为被上诉人拖欠上诉人下属的物业公司物业费、垃圾费等费用。上诉人认为，在双方互负债务的情况下，债务应当进行抵消。胡毛毛向被上诉人出具了涉案的消防通道“如十五日内未整改到位，继续支付过渡费”的保证书，既无事实依据，也无法律依据。首先，过渡费是指被拆迁人或者房屋承租人将原房屋交拆迁人拆除之日起至搬迁到拆迁人提供的新安置用房的期限内，对于被拆迁入或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付的临时安置补助费。因此，在交付了新安置用房后，就不再产生过渡费。其次，胡毛毛虽为上诉人公司员工，但其未经公司授权、亦未查实，擅自向被上诉人出具了保证书，上诉人认为，该保证书对于消防通道被堵塞的侵权行为以过渡费方式赔偿，既与过渡费的性质不一致，也未经授权，员工未经授权对外出具保证，上诉人对该行为不予追认，该保证应属无效。被上诉人认为其安置房屋消防通道被堵塞，要求整改，上诉人认为该恢复原状的侵权责任不应由上诉人承担。事实上，上诉人无义务也无法整改该消防通道。该消防通道系被上诉人二府庄支行在装修过程中擅自堵塞的。上诉人多次口头和书面要求其予以拆除并给予整改恢复原状，但其一直置之不理。因此，该消防通道的恢复原状的义务应由被上诉人二府庄支行承担，当然，上诉人也可以协助该墙体的拆除工作。二府庄支行主张该消防通道系上诉人堵塞，没有任何有证明力的证据支持，一审判决明显证据不足。上诉请求：1、依法撤销西安市未央区人民法院(2015)未民初字第02636号民事判决书，依法改判上诉人不承担257880元过渡费，并不承担消防通道恢复义务；2、本案第一、二审的诉讼费由被上诉人承担。ＸＸＸ辩称，西安郅辉房地产开发有限公司移交的房产不符合国家消防安全规范，7层一侧的消防通道被完全封闭，西安郅辉房地产开发有限公司的项目负责人于2014年8月25日承诺15日内整改消防通道至符合消防规范，时至今日，该楼层的消防通道仍未整改完成，西安郅辉房地产开发有限公司有意拖欠其临时安置补偿费，未向其全额支付过渡费，至今尚有148751元未支付，致使合同未能完全履行。其并未拖欠西安郅辉房地产开发有限公司的物业费等费用，如拖欠西安郅辉房地产开发有限公司应另案起诉。西安郅辉房地产开发有限公司的业务代表胡毛毛的《承诺》是法人授权行为，2014年8月1日胡毛毛代表西安郅辉房地产开发有限公司与其签订了《拆迁安之补充协议书》，如未经法人授权，胡毛毛与其签订的《拆迁安置补充协议书》如何被西安郅辉房地产开发有限公司认可？所以胡毛毛在验收房屋的过程中先后两次向其《承诺》，保证其能完全领到过渡费是经西安郅辉房地产开发有限公司授权认可的。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陕西秦农农村商业银行股份有限公司二府庄支行辩称，西安郅辉房地产开发有限公司称其封闭消防通道不是事实，在其装修之前消防通道封闭已经存在，其曾与收房人王玲联系，说过消防通道封闭的问题。其是金融单位，如果外面有人来来往往很不方便，为了安全起见其在消费通道里安装了一个防盗门。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院判决查明的事实属实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。西安郅辉房地产开发有限公司与ＸＸＸ签订的《拆迁安置协议书》及《拆迁安置补充协议书》系双方真实意思表示，合法有效。西安郅辉房地产开发有限公司应依约定向ＸＸＸ支付过渡费、交付符合国家标准且符合合同约定的房屋。西安郅辉房地产开发有限公司主张的物业费物业费、垃圾费等纠纷与本案不属于同一法律关系，西安郅辉房地产开发有限公司可另行起诉。西安郅辉房地产开发有限公司安置给ＸＸＸ的盛龙广场1号楼7层房屋，消防通道被封堵，致使向ＸＸＸ安置的9套房屋不符合《国家住宅建筑规范》第9.5.1条的相关规定，原审法院结合陕西秦农农村商业银行股份有限公司提供的证据和封堵墙面墙砖与周围墙面墙砖相同的实际情况，认定该墙系房屋施工时封闭，本院认为并无不当。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”西安郅辉房地产开发有限公司认可胡毛毛是其公司员工，亦认可胡毛毛代表西安郅辉房地产开发有限公司于2014年8月1日与ＸＸＸ签订的《拆迁安置补充协议书》，后胡毛毛向ＸＸＸ于2014年8月25日与2014年10月9日出具承诺书，ＸＸＸ有理由相信胡毛毛的行为是西安郅辉房地产开发有限公司授权行为。西安郅辉房地产开发有限公司主张2014年8月1日至2015年3月期间的安置补偿费应按照《未央区方家村城中村综合改造拆迁安置补充实施方案》执行，该实施方案第九条（过渡补偿费和搬家补助费）规定“超过协议规定过渡期限的，按照《细则》和《办法》的有关规定执行”，双方签订的《拆迁安置协议书》约定的过渡时间为2009年9月10日至2012年3月10日，已超过协议的过渡期限，ＸＸＸ认为应按照《西安市国有土地地上房屋征收与补偿办法》执行的辩论意见，本院予以采纳。原审法院认定西安郅辉房地产开发有限公司未按承诺将消防通道改至符合规范，ＸＸＸ要求西安郅辉房地产开发有限公司支付2014年8月1日至2015年3月期间安置补偿费257880元，未超过双方拆迁安置协议中约定的补偿费标准，予以支持，本院认为并无不当。综上所述，西安郅辉房地产开发有限公司上诉请求无事实和法律依据，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5168元（西安郅辉房地产开发有限公司已预交），由西安郅辉房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  高俊岗代理审判员  窦 敏代理审判员  王学堂二〇一六年七月五日书 记 员  陈 歆