南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）江宁开民初字第2091号 原告项武，男，1975年1月11日生，汉族，居民。 委托代理人张雪君，南京市江宁区东山法律服务所法律工作者。 被告张春梅，女，1989年2月14日生，汉族，居民。 被告朱小燕，女，1979年4月19日生，汉族，居民。 上列两被告共同委托代理人曹雷，江苏上元律师事务所律师。 原告项武与被告张春梅、朱小燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告项武及其委托代理人张雪君，被告张春梅、朱小燕的共同委托代理人曹雷及被告张春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告项武诉称，2012年2月20日，其与被告张春梅签订房屋租赁合同一份，约定将位于南京市江宁区门面房（以下简称涉案房屋）出租给被告张春梅。2012年6月20日，其与被告张春梅、朱小燕签订补充协议，对租金标准进行了变更，同时被告朱小燕作为担保人在补充协议上签字。合同签订后，被告张春梅未能按约支付租金，经其多次催要，被告仍未按约支付租金，已经构成根本违约，其已于2015年8月24日向被告发出解除合同通知函，要求解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议，并要求被告张春梅将房屋腾空交还给其。被告张春梅收到解除通知函后，仍继续占用房屋至今。现要求判令：1、确认其与被告张春梅于2012年2月20日签订的《房屋租赁合同》及双方于2012年6月20日签订的《补充协议》于2015年8月25日解除；2、被告张春梅立即迁出涉案房屋；3、两被告连带支付截止2015年10月31日拖欠的房屋租金及占用费1170000元、违约金631180元，共计1801180元，并支付房屋占有使用费至实际迁出之日止；4、被告张春梅支付2013年5月1日至2015年4月30日的物业费54774元（此后的物业费按照1.5元/平方米/月计算至实际迁出之日止）。 被告张春梅辩称：其不同意解除合同，虽然其存在到期租金未缴纳的情形，但造成租金未支付的原因不完全是其的责任。因原告交付的房屋时向其提供的权属证明及消防过关手续均不真实，且双方签订的补充协议是对原租赁合同违约条款的补充且该补充协议有失公平，协议中约定的违约金过高，在履行过程中原告一直按照补充协议约定向其主张到期租金及违约金，双方对确切的租金及违约金数额无法协商一致，故至今尚有部分租金未支付。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告朱小燕辩称：其在补充协议上作为担保人签字只是对在签订补充协议之前张春梅所欠的租金及违约金承担担保责任，但现原告主张担保责任已超过6个月的担保期限，且协议中约定的违约金标准过高，有失公平。2015年12月2日其出具的保证书中对相关保证条款约定不明，该保证书不能作为担保的依据，故其不构成对被告张春梅欠款进行担保，其不应承担担保责任。请求驳回原告的诉请。 经审理查明：南京市江宁区新亭西路158号东城福园小区2号门面房产权人为南京江宁城市建设集团有限公司，其将该房屋租赁给原告项武使用，并同意项武将该房屋予以转租。2012年2月20日，原告项武与被告张春梅签订房屋租赁合同1份，约定原告项武（甲方）将涉案房屋出租给被告张春梅（乙方）用于经营足疗服务，租赁期限自2012年3月1日起至2018年12月31日止，其中2012年3月1日至2012年4月30日为2个月的免租装潢期。租金支付方式为租金半年一付，先付后租；第一年租金须于2月20日、10月31日前付清。租金支付标准为协议期内第一年、第二年房屋租金均为人民币900000元，第三年房屋租金为人民币980000元，第四年房屋租金为人民币1130000元，第五年房屋租金为人民币1200000元，第六年房屋租金为人民币1280000元，第七年房屋租金为人民币940000元。第二、三、四、五、六、七年度的租金应于当年年度的5月1日、10月31日前付清。在租赁期限内，乙方未支付或者未按约定支付租金超过10日，经甲方催告后10日内仍未支付的，甲方有权解除合同，收回房屋，并由乙方赔偿甲方由此产生的损失。租赁期限内乙方未按合同交纳租金的，应按照当年度租金的千分之一每天的标准承担违约责任。乙方应于合同期满、终止或解除后的10日内搬迁并交还涉案房屋，如逾期不归还，需向甲方按照当年年度租金标准支付房屋占有使用费，同时甲方可另收1%当年年度租金标准的赔偿金。合同签订当日，原告项武向被告张春梅交付了涉案房屋。2012年6月20日，原告项武（甲方）与被告张春梅（乙方）、朱小燕（乙方担保人）签订补充协议1份，其中约定，截止至2012年6月20日，乙方已违约115天，共产生租金566280元，其已支付了300000元，尚欠266280元租金未付，根据租赁合同约定乙方应承担违约金103500元。乙方须补交100000元作为租赁保证金。乙方拖欠租金超过10日的，甲方将有权无条件收回房屋，由此给甲方造成一切损失由乙方承担，租赁保证金不予以退还，乙方损失自行承担；若乙方超过10日付清租金，且经甲方同意继续履行合同，则将合同中约定的租金调整为第一年租金为人民币900000元，第二年租金为人民币950000元，第三年租金为人民币1030000元，第四年租金为人民币1180000元，第五年租金为人民币1250000元，第六年租金为人民币1320000元，第七年租金为人民币990000元。被告朱小燕在担保人栏签名。后被告张春梅未能按合同约定交纳租金。截止2015年10月31日，涉案房屋共产生房屋租金3470000元，被告张春梅已支付租金2300000元，尚欠租金1170000元未付。2015年7月6日，被告张春梅向原告项武出具承诺书，承诺2015年7月15日付房租200000元，于2015年8月15日付房租650000元，剩余房租分次付清于2015年9月30日前依次分200000元付清，如有逾期自愿终止合同。2015年8月13日，原告项武向被告张春梅发出催告函，要求被告在10日内支付所欠租金及违约金。2015年8月23日，原告项武向被告张春梅发出解除租赁合同通知函，通知被告在收到此函时立即解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议，要求被告将房屋腾空交还给原告，并付清所欠租金及违约金。被告张春梅于2015年8月25日收到解除合同通知函后未迁出出租房屋仍在继续使用。2015年12月2日，被告朱小燕向原告项武出具保证书，载明：“张春梅承租项武位于南京市江宁区门面房，对于张春梅所欠房租，本人保证直至张春梅付清为止”。 审理中，对于原告项武主张的租金1170000元，被告张春梅认为其已付租金应为2320000元，且租金标准应当按照原租赁合同约定的标准计算。对于原告项武主张的违约金，被告认为其主张的违约金标准过高，要求予以调减。庭审中，原告项武自愿将违约金调整为以未付租金为基数自逾期之日起按照银行同期银行贷款利率的1.3倍计算。 上述事实，有房屋租赁合同、补充协议、承诺书、保证书、证明、解除租赁合同通知函及当事人陈述等证据证实。 本院认为：南京江宁城市建设集团有限公司作为涉案房屋产权人同意项武进行转租，故原、被告双方签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，并无违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定，全面履行各自的义务。本案中，被告张春梅未按照合同约定按期足额缴纳租金，经原告项武催告后，仍未能按期补足租金，构成根本违约，原告项武有权按照合同约定解除租赁合同，被告张春梅已于2015年8月25日收到解除合同通知函，故对原告项武要求自2015年8月25日起解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议，被告张春梅迁出涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告张春梅收到解除合同通知函后，未及时迁出房屋，故应按照合同约定承担其占有使用期间的房屋占有使用费。被告辩称其已付租金为2320000元，但未能提供证据予以证明，对该抗辩意见本院不予采信。原告项武自愿将违约金调整为以未付租金为基数自逾期之日起按照银行同期银行贷款利率的1.3倍计算，不违反法律规定，本院予以准许。经计算，截止2015年10月31日，被告张春梅尚欠租金1170000元，违约金631180元。原告项武主张自2013年5月1日至2015年4月30日的物业费54774元，但未能提供证据证明其已交纳了物业费，故对原告的该项诉请，本院不予支持。被告朱小燕作为担保人在补充协议上签字，并向原告出具保证书，故被告朱小燕应对被告张春梅的上述债务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告项武与被告张春梅、朱小燕签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年8月25日解除。 二、被告张春梅于本判决发生法律效力之日起10日内迁出南京市江宁区新亭西路158号东城福园小区2号门面房，并支付原告项武房屋租金、违约金及房屋占有使用费（截止至2015年10月31日的房屋租金为1170000元，违约金为631180元，合计1801180元；此后房屋占有使用费按照补充协议约定的租金标准计算至实际迁出之日止）。 三、被告朱小燕对被告张春梅的上述债务承担连带清偿责任。 四、驳回原告项武的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费21171元，保全费5000元，合计26171元，由原告项武负担1169元，由被告张春梅负担25002元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：南京市中级人民法院；开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：101059010********）。 审 判 长  闫立海 人民陪审员  王才德 人民陪审员  周春香 二〇一六年二月十八日 法官 助理  姚 玮 见习书记员  褚梦辞