贵州省平塘县人民法院民 事 判 决 书(2016)黔2727民初600号原告邓昊，男，汉族，1989年11月25日生，四川省南充市人，住平塘县，系平塘县人民医院职工，被告贵州鸿申置业有限公司平塘分公司。统一社会信用代码：9152272759077702XG地址：平塘县金盆街道办事处（原平湖镇）环城路68号。法定代表人邱厚申，系该公司经理。委托代理人章旭京，系该平塘分公司负责人。委托代理人曾彦，系贵州贵达（平塘）律师事务所律师。原告邓昊与被告贵州鸿申置业有限公司平塘分公司商品房预售合同纠纷一案，原告邓昊于2016年5月17日向本院起诉，本院受理后，适用简易程序依法由审判员陆朝平独任审判，于2016年7月12日公开开庭进行了审理。原告邓昊，被告贵州鸿申置业有限公司平塘分公司委托代理人章旭京、曾彦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓昊诉称：2015年2月15日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》（合同号为：JJHT2014-5-1-15-3），即被告将其位于平塘县平舟镇××镇）新××“××”楼盘××单元××号商品房出卖给原告。该套商品房建筑面积为116.22平方米，套内面积为91.85平方米，总价为282900.00元。原告在签订《商品房买卖合同》后先后向被告支付房屋首付款84900.00元，剩余购房款198000.00元也已通过公积金贷款（贷款期限30年）支付给被告。《商品房买卖合同》约定，被告应在2015年12月31日前将上述商品房交付原告使用，如逾期交房超过90日后，原告有权退房。但是，被告未按《商品房买卖合同》约定履行交房义务，至今已逾期超过90日且现仍不具备交房的条件。原告遂于2016年4月17日向被告提交书面退房申请，被告在签收后承诺于2016年5月6日答复原告，但上述时间届满后，被告仍以种种借口拒绝将购房款退还给原告。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，原告遂诉至本院请求判令:1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款282900.00元；3、被告支付原告从贷款之日起到被告全部还款给原告之日的贷款利息，利息按照原告实际支付的计算（以还款利息清单为准）；4、被告承担原告支付给被告购房款3%的违约金；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：1、解除原告与中国工商银行股份有限公司平塘支行签订的《个人购房借款/担保合同》；2、被告自接到退房申请书后第11日起至被告实际还款之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息标准支付总房款及违约金的利息。被告贵州鸿申置业有限公司平塘分公司辩称：一、被告之所以延期交房并不是被告的原因，而是政府行为导致的，故被告不承担违约责任，亦不同意解除合同。2015年2月15日，被告与原告签订《商品房买卖合同》。2015年6月30日平塘县供电局才回复被告供电方案。2016年4月25日黔南州政府要求各县市执行《黔南州住房和城乡建设局贵州电网有限公司都匀供电局贯彻落实贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法的实施意见》，2016年5月4日被告根据该实施意见委托有资质的设计单位向供电部门受电工程设计，截止到2016年5月25日被告已向供电部门提交三次受电工程设计，但供电部门未为审核通过。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定：“城市基础设施在约定期限内未达到交付使用条件的，被告按本合同约定交付使用之日后90天内整改完善，但因政府或相关部门的原因造成延期的，出卖人不承担责任”，所以，因黔南州人民政府出台新的用电实施意见导致被告需按新标准执行而导致延期交房，属于因政府或相关部门的原因造成的延期，被告不承担责任。二、被告不承担原告公积金贷款产生的利息。原告与被告之间是商品房买卖合同关系，即使被告违约交房，被告也只能按照双方签订的《商品房买卖合同》向原告支付房款3%的违约金，双方在《商品房买卖合同》中并没有约定其他的违约责任方式。原告邓昊对自己的主张，向本院提供下列证据供法庭质证：证据一、原告身份证复印件1份1页，主要用以证明：原告的主体资格等情况。证据二、《商品房买卖合同》复印件1份38页，《借记卡账户历史明细清单》复印件1份3页，以上证据主要用以证明：1、原、被告于2015年2月15日签订《商品房买卖合同》，2、若被告逾期交房，原告享有退房的权利，且被告需承担相应的违约责任及相应的利息。证据三、《个人购房/担保借款合同》复印件1份23页，主要用以证明：原告因购房与中国工商银行股份有限公司平塘支行签订贷款合同，被告应承担原告该笔贷款及相应的利息。证据四、《退房申请书》复印件1份1页，主要用以证明：因被告逾期交房超过90日，原告向被告提出解除《商品房买卖合同》申请，被告应在收到退房申请10日内退还原告全部购房款，但是被告并没有退款，故被告应承担相应的违约责任及违约利息。被告贵州鸿申置业有限公司平塘分公司对自己的主张，向本院提供下列证据供法庭质证：证据一、被告营业执照复印件1份1页，主要用以证明：被告的主体资格。证据二、《商品房买卖合同》复印件1份38页，主要用以证明：1、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、造成延期交房的原因是黔南州州政府出台新的供电实施意见而非被告造成，根据《商品房买卖合同》第十二条约定，被告不应承担违约责任；3、即使被告逾期交房构成违约，根据《商品房买卖合同》第十三条第一项第二款约定，被告仅根据合同承担总房价3%的违约金。证据三、2015年6月30日《平塘供电局关于贵州鸿申置业有限公司平塘分公司供电方案答复的函》、2016年4月25日《黔南州人民政府办公室关于转发黔南州住房和城乡建设局贵州省新建住宅区供配电设施维护管理办法的事实意见的通知》、2016年5月4日客户受电工程设计资质核查单、2016年5月4日客户受电工程设计文件审核意见书、2016年5月25日客户受电工程设计文件审核意见书复印件各1份共7页，以上证据主要用以证明：因政府出台新的供电规定导致被告延期属于因政府或相关部门的原因造成延期，根据《商品房买卖合同》第十二条第（2）项约定，被告不应承担违约责任。经质证，被告贵州鸿申置业有限公司平塘分公司对原告邓昊提供的证据一的质证意见为：没有异议，予以认可；对证据二的质证意见为：对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，被告延期交房是因为黔南州州政府出台新的供电实施意见而非被告造成，根据《商品房买卖合同》第十二条第（2）项约定，被告不应承担违约责任，即使被告逾期交房构成违约，根据《商品房买卖合同》第十三条第一项第二款约定，被告仅根据合同约定承担总房价3%的违约金；对证据三的质证意见为：对关联性有异议，《个人购房借款/担保合同》的合同双方是原告与中国工商银行股份有限公司平塘支行，被告不是该合同的当事人，该合同不能约束被告，原告支付给银行的利息与被告无关，即使被告违约，根据《商品房买卖合同》第十三条第一项第二款约定，被告只承担总房款3%的违约金，《商品房买卖合同》并未约定其他责任承担方式，故原告要求被告承担银行贷款利息超出《商品房买卖合同》的约定，加重了被告的责任；对证据四的质证意见为：对真实性、合法性，没有异议，对关联性有异议，原告向被告提交退房申请并不代表原告有权退房，且逾期交房的原因并不是被告主观造成，而系政府行为导致的，原告无权退房。原告邓昊对被告贵州鸿申置业有限公司平塘分公司提供的证据一的质证意见为：没有异议，予以认可；对证据二的质证意见为：1、《商品房买卖合同》第十二条与第十三条是独立的条款，并不是一个概念，第十二条完全不能替代第十三条的违约责任，2、双方签订《商品房买卖合同》的时间是2015年2月15日，但《平塘供电局关于贵州鸿申置业有限公司平塘分公司供电方案答复的函》是2015年6月30日印发的，被告在与原告签订《商品房买卖合同》时并未以书面形式告知原告尚未确定供电方案，故被告在与原告签订《商品房买卖合同》时存在隐瞒的情形，3、《黔南州人民政府办公室关于转发黔南州住房和城乡建设局贵州省新建住宅区供配电设施维护管理办法的事实意见的通知》印发时间是2016年4月25日，而原、被告在《商品房买卖合同》中约定的交房时间是2015年12月31日，故被告在还没有实施上述通知时就已经逾期交房超过90日。对证据的分析与认定：经审查，本院认为原告提供的证据一、二、三、四来源合法，与本案具有关联性，具有证明效力，本院均予以确认。对被告提供的证据一来源合法，与本案具有关联性，具有证明效力，本院予以确认；对被告提供的证据二、三真实性与合法性本院予以认定，因原、被告双方约定的交房时间是2015年12月31日前，逾期90日是2016年3月31日，而《黔南州人民政府办公室关于转发黔南州住房和城乡建设局贵州省新建住宅区供配电设施维护管理办法的事实意见的通知》等文件均在该时间之后，故本院对该证据的关联性不予认定。经审理查明：2015年2月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：JJHT2014-5-1-15-3）一份，合同约定：原告向被告购买其位于平塘县平舟镇××镇）新××“××”楼盘××单元××号商品房。该套商品房建筑面积为116.22平方米，套内面积为91.85平方米，总价为282900.00元。房屋首付款为人民币84900.00元，剩余购房款人民币198000.00元通过公积金贷款（贷款期限30年）按揭方式予以支付。交付期限为2015年12月31日前。除不可抗力外，出卖人如未按本合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告先后向被告支付首付款人民币84900.00元。2015年4月8日，原告与中国工商银行股份有限公司平塘支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告向中国工商银行股份有限公司平塘支行公积金贷款198000.00元用于购买本案商品房，贷款期限为30年，该款已划入被告账户，原告用其在被告处购买的商品房作抵押担保。原告自2015年5月8日起每月向中国工商银行股份有限公司平塘支行偿还按揭贷款及利息至2016年7月8日，至一审辩论终结前原告已向中国工商银行股份有限公司平塘支行支付按揭贷款13667.85元（其中本金4629.44元，利息9038.41元）。因被告逾期交房已超过90日，原告于2016年4月17日向被告提交书面退房申请，被告当日签收后但至今未果。原告遂诉至本院提出前述诉讼请求。另查明，平塘县供电局于2015年6月30日印发《关于贵州鸿申置业有限公司平塘分公司供电方案答复的函》。2016年4月25日黔南州州政府印发《黔南州人民政府办公室关于转发黔南州住房和城乡建设局贵州省新建住宅区供配电设施维护管理办法的实施意见的通知》。上述事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、《借记卡账户历史明细清单》、《退房申请书》、《黔南州人民政府办公室关于转发黔南州住房和城乡建设局贵州省新建住宅区供配电设施维护管理办法的实施意见的通知》、庭审笔录等在卷佐证，应予以认定。本案争议焦点为：一、被告延期交房的事由是否正当；二、《商品房买卖合同》是否应解除及违约方如何承担责任。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告在合同中约定，被告应于2015年12月31日前将该商品房交付给原告使用，逾期超过90日，原告有权退房。但至今被告仍未交房已构成违约，达到合同解除的条件，现原告请求解除原、被告之间的《商品房买卖合同》符合上述约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除，故本案《商品房买卖合同》于2016年4月17日解除。对于被告辩称逾期交房不是其主观原因，而系政府行为导致，责任不在被告的问题，本案中，按双方合同约定，被告交房时间应为2015年12月31日前，若逾期三个月即2016年3月31日原告就享有退房的权利。黔南州州政府印发的《黔南州人民政府办公室关于转发黔南州住房和城乡建设局贵州省新建住宅区供配电设施维护管理办法的实施意见的通知》时间是2016年4月25日，故被告迟延履行后发生该项政策变化并不能免除责任，且基于合同相对性原则，被告的此项抗辩主张是针对《商品房买卖合同》第十二条中的供电设施方面的约定，不能免除其作为《商品房买卖合同》出卖方的义务。被告应按《商品房买卖合同》第十三条约定承担逾期交房的责任，故对被告该项抗辩主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中，由于被告违约致合同解除，故被告应当退还原告已实际支付的购房款282900.00元（其中首付款84900.00元，按揭贷款198000.00元）。关于原告要求被告向其支付按揭贷款利息及已付购房款的3%的违约金的问题，根据原告提供的证据，原告从2015年5月8日至2016年7月8日，共向中国工商银行股份有限公司平塘支行支付按揭贷款利息9038.41元，系因被告的违约行为造成的经济损失。根据原、被告双方在《商品房买卖合同》中的约定，违约金为282900.00元3%＝8487.00元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”及第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加。由此，违约金和损害赔偿金二者不能同时适用，原告只能选择一项主张权利。因双方在合同中的约定的违约金（8487.00元）低于因被告违约给原告造成的损失9038.41元（即按揭贷款利息），故应以原告遭受的实际损失额作为确定被告应承担违约赔偿责任的依据，故本院对原告请求被告赔偿其已向银行支付的按揭贷款利息（9038.41元）的诉讼请求予以支持。原告在主张实际损失后，又主张违约金的，本院对原告主张的违约金的诉讼请求不予支持。因从2016年7月9日起原告仍向银行偿还按揭贷款利息，故被告还应赔偿从2016年7月9日起至退清全部购房款之日止的按揭贷款利息（以银行出具的利息还款账单为准）。关于原告庭审中诉请解除原告与中国工商银行股份有限公司平塘支行签订的《个人购房借款/担保合同》的问题，因原告与中国工商银行股份有限公司平塘支行签订《个人购房借款/担保合同》系借款合同关系，属于另一法律关系，本案中不作处理，为避免不必要的损失，原告应及时处理其与银行之间的借贷关系。对于原告要求被告支付自接到原告退房申请书后第11日起至被告实际还款之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息标准支付购房款及违约金的利息的请求，其依据不足且双方在合同中并未约定，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告邓昊与被告贵州鸿申置业有限公司平塘分公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：JJHT2014-5-1-15-3）；二、被告贵州鸿申置业有限公司平塘分公司返还原告邓昊购房款人民币282900.00元；三、被告贵州鸿申置业有限公司平塘分公司赔偿原告邓昊已向中国工商银行股份有限公司平塘支行支付的2015年5月8日至2016年7月8日按揭贷款利息人民币9038.41元及从2016年7月9日起至退清全部购房款之日止的按揭贷款利息（以银行出具的利息还款账单为准）；四、驳回原告邓昊的其他诉讼请求。上述款项，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费5544.00元（原告预付），减半收取2772.00元，由被告贵州鸿申置业有限公司平塘分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决将发生法律效力，如义务人在指定期限内不履行该法律文书所确定的义务，权利人可在二年内向本院申请强制执行。审判员 陆  朝  平二〇一六年七月十八日书记员 王晶晶（代）