重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第06087号上诉人（原审原告）唐琼英。委托代理人陈复生，重庆市高策商贸有限责任公司职工。被上诉人（原审被告）重庆西普物业管理有限公司，住所地重庆市江北区建新南路16号1-3号。法定代表人胡蓉，执行董事。委托代理人蒋学平，重庆西普物业管理有限公司职工。被上诉人（原审被告）戴景光，原重庆市沙坪坝区嘉福苑小区业主委员会委员。被上诉人（原审被告）重庆市沙坪坝区嘉福苑小区业主委员会，住所地重庆市沙坪坝区嘉福苑小区。诉讼代表人李永利，嘉福苑小区业主委员会主任。上诉人唐琼英与被上诉人重庆西普物业管理有限公司（以下简称西普物业公司）、戴景光、重庆市沙坪坝区嘉福苑小区业主委员会（以下简称嘉福苑业委会）物业服务合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年6月10日作出（2014）沙法民初字第07521号民事判决。唐琼英对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月27日对本案有关诉讼参与人进行了询问。上诉人唐琼英的委托代理人陈复生与被上诉人西普物业公司的委托代理人蒋学平、被上诉人嘉福苑业委会主任李永利到庭参加了询问。被上诉人戴景光经传票传唤，未到庭参加询问。本案现已审理终结。唐琼英在一审中诉称，2013年1月1日，戴景光以嘉福苑业委会的名义与西普物业公司签订了延长西普物业公司提供物业服务的补充协议。嘉福苑业委会于2010年10月已到期，嘉福苑小区从2010年10月至今无业委会，因此，戴景光以嘉福苑小区业主委员会名义同西普物业公司签订的补充协议违法，而该协议的效力直接影响业主的切身利益。唐琼英请求一审法院确认西普物业公司与戴景光、嘉福苑业委会签订的补充协议无效。西普物业公司在一审中辩称，唐琼英主张补充协议无效的理由不符合合同法的相应规定。2012年10月10日嘉福苑业委会任期并未届满，有权与西普物业公司签订补充协议。西普物业公司与嘉福苑业委会之间的补充协议没有对原合同作任何调整，更没有上调物管费，并未损害业主利益。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。该补充协议在2013年1月份签订，而唐琼英在2014年8月才提起诉讼，显然超过了法定诉讼时效。综上，不同意唐琼英的诉讼请求。嘉福苑业委会在一审中辩称，嘉福苑小区新一届业主委员会经过业主民主选举产生，并报重庆市沙坪坝区小龙坎街道办事处备案获批，于2015年5月4日正式成立。小区前业委会（该业委会已于2012年10月到期解散）与西普物业公司签订的物业合同、协议等一切有关文件于2012年12月31日终止，失去法律效力，在2012年12月31日以后任何人未经小区全体业主大会或者业主代表会议授权而与之签订的合同、协议都是侵犯业主权益的行为。因小区新一届业主委员会刚成立，尚未得到业主大会或者业主代表会议授权，故小区业主委员会以何种方式选聘物业服务公司，应根据业主大会或者业主代表会议产生后，业主委员会才能按照决议规定选聘物业服务公司。目前西普物业公司在嘉福苑小区的物业服务没有合法的法律依据和效力。戴景光在一审中未作答辩。一审法院经审理查明，唐琼英系重庆市沙坪坝区小龙坎正街XX4、XX6、XX8号停车用房的所有权人，系嘉福苑小区的业主。2010年6月1日，前嘉福苑业委会与西普物业公司签订了嘉福苑物业服务合同。2013年1月1日，前嘉福苑业委会（甲方）与西普物业公司（乙方）签订了《补充协议》，载明：“鉴于嘉福苑小区目前尚未完成新物业服务合同的签订工作，为了不影响小区的正常物业服务工作，维护好广大业主的利益，经甲乙双方协议一致，特签订如下协议：1、将甲乙双方于2010年6月1日签订的嘉福苑小区物业服务合同的期限延长至嘉福苑小区新物业服务合同生效之日止。2、本协议作为双方2010年6月1日签订的嘉福苑小区物业服务合同的补充，与该合同具有同等法律效力。”《补充协议》落款处加盖有重庆市沙坪坝区家福苑小区业主委员会的印章及甲方代表戴景光签名。2012年10月10日，重庆市沙坪坝区人民政府小龙坎街道办事处出具了《关于嘉福苑小区群众来信处理情况的回复》，该回复载明“……因上届业委会任期还未满，换届工作正在筹备中，并会尽力满足大多数业主的意愿，确保小区的和谐稳定”。2014年7月21日，重庆市沙坪坝区人民政府小龙坎街道办事处、重庆市沙坪坝区人民政府小龙坎街道办事处城管办公室出具了证明，该证明载明：本辖区嘉福苑小区原业主委员会于2012年10月到期，因多种原因至今新业委会尚未成立，特此证明。2015年4月29日，嘉福苑小区召开业主大会，选举李永利等7人为业主委员会委员，组成新一届业主委员会。2015年5月3日，嘉福苑小区新一届业主委员会选举产生业主委员会主任、副主任。2015年5月4日，嘉福苑小区新一届业主委员会取得重庆市沙坪坝区小龙坎街道办事处出具的业主委员会备案证明。一审法院另查明，重庆市第一中级人民法院于2013年6月9日作出（2013）渝一中法民终字第01394号民事判决书，该判决书载明，上诉人（原审原告）唐琼英，被上诉人（原审被告）重庆市沙坪坝区嘉福苑小区业委主委员会，该判决认为，“……嘉福苑小区业委会有权与物业服务企业签订物业服务合同性质的补充协议”。一审审理中，唐琼英为证明嘉福苑小区2012年10月起就无业委会而举示了2014年5月15日的重庆市三无老旧住宅电梯改造更新申请表，该申请表载明：电梯产权人或业主代表签字：李永利。西普物业公司表示该证据的真实性无法确认，即使是真实的，也不能达到唐琼英的证明目的。嘉福苑小区业委会认可申请表的真实性，申请电梯改造时小区的确没有业委会。一审法院认为，重庆市沙坪坝区人民政府小龙坎街道办事处出具的证明和回复说明原嘉福苑业委会在2012年10月10日任期未届满，但该嘉福苑业委会任期于2012年10月份届满，可以认定其任期2012年10月31日届满，而嘉福苑小区新一届业委会于2015年4月29日选举产生，于2015年5月4日取得备案证明。虽然嘉福苑小区上届业委会任期于2012年10月31日届满，但是，业主委员会一经成立，在业主大会作出解散决定之前均是自然存续的，其组成人员的变化不影响组织机构本身的变化。在现任业主委员会任期届满，新业主委员会尚未产生时，现任业委会有权代表业主行使相应的权利。因此，嘉福苑小区上届业主委员会可以在2013年1月1日与西普物业公司签订《补充协议》。《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款的规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定的，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。如果嘉福苑小区上届业主委员会未与西普物业公司签订《补充协议》延长物业服务期限，嘉福苑业委会与西普物业于2010年6月1日签订的物业服务合同，仍就延续至嘉福苑业委会作出选聘或者续聘决定为止。嘉福苑小区上届业主委员会在任期届满、新业主委员会尚未产生的情况下，与西普物业公司签订补充协议，将原物业服务合同续期至新物业服务合同生效之日符合《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款的规定，并未侵犯业主的合法权益。综上，嘉福苑小区上届业主委员会在2013年1月1日与西普物业公司签订的《补充协议》，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，一审法院对唐琼英要求确认该《补充协议》无效的诉讼请求不予支持。西普物业公司认为唐琼英行使的系撤销权，该撤销权已过除斥期间，但本案中唐琼英系请求一审法院确认《补充协议》无效，并未行使撤销权，不能以撤销权的除斥期间衡量判断此案的诉讼时效已过。戴景光经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，一审法院依法可以缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回唐琼英的诉讼请求。一审案件受理费80元，由原告唐琼英负担。唐琼英已交40元，限唐琼英于一审判决发生法律效力后向一审法院补交案件受理费40元。宣判后，唐琼英不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：1、本案诉争的《补充协议》应属《物业管理条例》第十一条第（四）项规定的“选聘或解聘物业服务企业”的情形。根据该条例第十二条之规定，此种情形应当经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意，但西普物业公司并未举示这方面的相关证据，故该《补充协议》违反了《物业管理条例》第十一条、第十二条的强制性规定，应属无效协议。2、一审判决有关“业主委员会一经成立，在业主大会作出解散决定之前均是自然存续”的认定既无法律依据，且逻辑混乱，还违法。一审法院依据其自行制造的这一错误依据而作出的判决显然属于适用法律错误。3、一审判决在审理查明部分对双方提供的证据的表述混淆事实，断章取义，倾向性严重，公正性受疑。综上所述，一审判决认定基本事实不清且适用法律错误，请求依法改判，支持唐琼英的上诉请求。西普物业公司辩称，依法判决。嘉福苑业委会辩称，2012年10月至2015年5月4日期间，嘉福苑小区无业主委员会存在。戴景光为上一届业委会成员没有经过法定程序，其业委会成员身份不合法，无权代表任何个人或单位签订合同。同时，补充协议事关小区物业服务企业的选聘问题，按相关规定应当经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意，但该补充协议并未经过系列程序，属违法、无效协议。二审审理查明，嘉福苑业委会（甲方）于2010年6月1日与西普物业公司（乙方）签订的《嘉福苑物业服务合同》第十八条约定“合同期限届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止”。二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案诉争《补充协议》的内容与原物业服务合同第十八条的约定基本一致，并不存在变更、增减原物业服务合同内容的情形。同时，无论是《补充协议》还是原物业服务合同，均未违反《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款的规定，没有侵犯业主的合法权益。此外，本案诉争《补充协议》上加盖的嘉福苑业委会印章，在签章当时该印章尚未被撤销，亦无证据证明西普物业公司对业委会任期届满事宜知情，且西普物业公司在嘉福苑小区一直服务至选聘新的物业服务企业后才离开。因此，一审法院未支持唐琼英要求确认《补充协议》无效的诉讼请求，并无不当。唐琼英有关《补充协议》无效的上诉理由不能成立。综上，上诉人唐琼英的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人唐琼英负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 泽代理审判员  张晋鹏代理审判员  李 娅二〇一六年二月二十六日书 记 员  白耀妮