重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终4041号上诉人（原审原告）重庆虹湖物业管理有限公司。法定代表人王亚君，总经理。委托代理人汤兵，重庆川立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆金轮房地产开发有限公司。法定代表人陈仁才，总经理。委托代理人何立，重庆歌乐律师事务所律师。上诉人重庆虹湖物业管理有限公司（以下简称虹湖物业公司）与被上诉人重庆金轮房地产开发有限公司（以下简称金轮公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2015年12月29日作出(2015)南法民初字第04753号民事判决。虹湖物业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：虹湖物业公司系叁级资质的物业服务企业。2013年3月19日，虹湖物业公司（乙方）与崇文小区二期业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，约定：甲乙双方就崇文小区二期住宅的物业管理服务达成如下合同：……甲方每月20号前交清当月物业管理费，收费标准按房管证建面第6栋按0.35元/平方米收取，7-14栋按0.6元/平方米收取，合同从2013年3月16日至2015年3月15日有效。该小区建好后由重庆银林物业管理有限责任公司进行物业服务，该公司于2013年1月离场，虹湖物业公司于2013年3月开始对小区进行物业服务。2007年7月27日，重庆市南岸区物价局[2007]49号文件《重庆市南岸区物价局关于确定崇文小区二期物业服务收费正式标准的通知》，对当时该小区的物业服务企业重庆银林物业管理有限责任公司申报的收费标准进行确定，为：多层住宅物业服务费0.6元/平方米/每月，非住宅饮食娱乐楼宇物业服务费0.8元/平方米/每月，非住宅门面物业服务费1.0元/平方米/每月。该文件的有效期为两年。虹湖物业公司以此文件为依据要求金轮公司按1.0元/平方米/每月的标准支付物业服务费。一审庭审中，金轮公司举示重庆市土地房屋权属登记申请书，证明其名下已于2013年10月前出卖2386.13平方米的物业，虹湖物业公司予以认可，并变更诉讼请求为要求金轮公司支付物业服务费273539.26元。金轮公司认可虹湖物业公司计算的面积及计算方式，不认可1元/平方米/每月的标准。一审另查明：金轮公司名下所有的11103.23平方米的物业面积中，均已出租于不同的商铺，其中80%以上的面积出租于永辉超市（2013年5月左右永辉开始装修入场）。金轮公司未向虹湖物业公司缴纳过物业服务费，故虹湖物业公司以前述请求诉至一审法院。虹湖物业公司为了证明其进行了物业服务，提交了其派工人掏挖化粪池的照片。金轮公司为了证明虹湖物业公司未尽物业服务义务，提交了金轮公司向重庆洪港化粪池清掏服务有限公司支付化粪池清掏费5600元的发票。一审法院认为，虹湖物业公司与崇文小区二期业主委员会签订的《物业服务合同》中，载明了“双方就崇文小区二期住宅的物业管理服务”，并未涉及到该小区的商业部分，且合同对住宅的价格也作了约定，甚至对不同楼栋作了不同的价格约定，却并未对小区内商业部分的价格约定，此并非虹湖物业公司所称笔误所能解释，故该合同为双方仅就小区住宅部分达成的合意，就崇文小区二期商业部分的物业服务，虹湖物业公司与该小区业委会并未签订合同。虹湖物业公司起诉请求金轮公司支付2013年3月16日至2015年3月15日期间的物业服务费，从双方举示的证据来看，虹湖物业公司提交之照片能够证明其对小区化粪池进行了清掏，但无法证明该小区的商业部分使用的是该化粪池。金轮公司提交的发票能够证明金轮公司在虹湖物业公司服务期间自己出资对化粪池进行了清掏。综合上述情况，虹湖物业公司提交之证据并不足以证明其实际履行了物业服务。但考虑到该小区商业部分与住宅部分并无明显界限，虹湖物业公司在实施小区物业服务时有可能会就商业部分或者其外围部分进行服务管理，加之崇文小区二期并无其他物业服务企业对其商业部分进行管理，故虹湖物业公司实际向金轮公司提供了部分物业服务的可能性较大，金轮公司应缴纳相应的物业服务费。关于收费标准。虹湖物业公司要求1元/平方米/每月的依据为物价局文件，而该文件早已过期，不能作为虹湖物业公司收取物业服务费的标准。一审庭审中，双方均认可金轮公司所有之物业面积大部分已出租于永辉超市，永辉超市有相对独立的清洁、保安、水电工等人员，其自管较为完善，仅需虹湖物业公司对其外围部分做一定管理，对超市内部，虹湖物业公司并未付出如普通物业相当之劳动量。其二，虹湖物业公司仅举示了清掏化粪池的照片作为其进行了物业服务之证据，但化粪池为小区内化粪池，并非本案诉争的商业部分之化粪池，且虹湖物业公司也未举示其具体工作的实际量化劳动，如上所述，虹湖物业公司提供之物管服务极其有限。其三，虹湖物业公司作为物业服务企业，对其实际管理的商业部分并无提交完整的商家清单及各户面积、位置、对其是否进行管理、催收物业服务费等信息，足以说明虹湖物业公司之管理较为粗陋。综合上述情况，酌定2013年3月16日至2015年3月15日虹湖物业公司收取金轮公司所有的商业部分共计11103.23平方米的物业服务费为50000元。至于虹湖物业公司请求金轮公司支付利息，虹湖物业公司与金轮公司双方对物业服务费的单价、总额、支付方式等均未达成一致意见，且虹湖物业公司提交之证据并不能证明其向金轮公司进行过催收，故对虹湖物业公司要求金轮公司支付利息之请求，不予支持。据此，判决：“一、被告重庆金轮房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆虹湖物业管理有限公司从2013年3月16日至2015年3月15日的物管费50000元。二、驳回原告重庆虹湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。”虹湖物业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判。主要事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。虹湖物业公司在本案一审审理过程中举示了重庆市南岸区物价局关于《重庆市南岸区物价局关于确定崇文小区二期物业服务费用正式标准的通知》以及南岸区人民政府南山街道办事处的说明，均可以证明该物业服务范围包括非住宅门面。金轮公司将所属的门面出租给永辉超市等商家经营，商家进出货，均从小区大门出入，虹湖物业公司对此进行了管理。关于物业费的收费标准，虹湖物业公司进入该小区后，一直按照前期物业重庆银林物业管理有限责任公司审核的收费标准，即非住宅门面1元/平方米收取，一审判决物业费5万元，违背了公平原则。金轮公司答辩称：虹湖物业公司与崇文小区二期业委会签订的物业合同合法有效，该合同仅对住宅部分的物业服务费收费标准进行了约定，并未约定商业部分。虹湖物业公司基于物业服务合同提起本案诉讼没有依据。化粪池和车辆出入通道的管理是事实，但是在虹湖物业公司进入小区时即已明知，却未在签订物业服务合同时对商业部分物业服务费收费标准进行约定。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，虹湖物业公司与崇文小区二期业委会签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效。该合同仅就住宅部分的物业管理费的收费标准进行了约定，未对非住宅部分的物业管理费收费标准进行约定。同时，重庆市南岸区物价局【2007】49号文件《重庆市南岸区物价局关于确定崇文小区二期物业服务收费正式标准的通知》，该通知的有效期为两年，即从2007年7月27日起至2009年7月26日止。虹湖物业公司诉请按照1元/平方米/月的标准主张物业管理费无事实和法律依据。虹湖物业公司所举示的证据也不足以证明其对金轮公司所属的商业部分提供了行之有效的物业服务，产生了可以量化的实际工作量，但一审考虑到崇文小区的商业部分与住宅部分并无明显界限，虹湖物业公司在提供物业服务过程中可能会对商业部分或者其外围部分进行服务管理，酌情主张了相应的物业管理费合理。综上所述，虹湖物业公司的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5148元，由上诉人重庆虹湖物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊仕琼代理审判员  芦明玉代理审判员  夏兴芸二〇一六年七月四日书 记 员  赵 曦