江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）九中民一终字第795号上诉人（原审原告）吕娟，女，1991年7月2日出生，汉族，住江西省九江市。委托代理人张小燕，江西博阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）共青城蘑菇街商城（普通合伙），地址：江西省九江市共青城南湖大道金贸广场****门面，组织机构代码：55354462-2。执行事务合伙人胡良炜，该商城经理。委托代理人樊正根，江西柴桑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）胡良炜，女，1982年2月15日出生，汉族，住江西省共青城市。上诉人吕娟、共青城蘑菇街商城（以下简称蘑菇商城）因与被上诉人胡良炜租赁合同纠纷一案，不服江西省共青城市人民法院(2015)共民二初字第204号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2010年5月3日，胡良才与胡良炜签订《合伙企业协议书》，约定双方出资设立共青城王子鞋城，并约定在2010年5月3日前交付出资。2010年5月12日，胡良才与胡良炜依法登记成立共青城王子鞋城。2013年1月20日，作为合伙事务执行人的胡良炜与孙刚就共青城市金贸广场1栋3号商铺签订《金子商铺租赁合同》，租赁期限自2013年4月28日至2017年4月27日。2014年5月19日，燕家浪、胡良炜与孙刚重新签订《金贸广场金子商铺租赁合同》，约定（主要条款）：孙刚根据胡良炜等介绍的使用规划同意将共青城市金贸广场北1栋1楼1至3号商铺租赁给胡良炜等有偿使用，期限自2014年6月1日至2024年5月31日，同时约定胡良炜如擅自将承租商铺转租、分租、转借、联营、入股或与其他人调剂交换视为违约。2014年8月30日，作为共青城蘑菇街﹒格子铺商城（简称甲方）签约代表的胡良炜与吕娟（简称乙方）签订《共青城蘑菇街商城格子铺承包合同书》，约定（主要条款）：甲方提供座落于共青城市共青大道“蘑菇街格子铺”内19号商铺提供给乙方承包使用，租赁期限自2014年8月30日至2016年8月29日；乙方自筹资金，自主经营，自行收款，自负盈亏，甲方只对商铺进行协助运营管理；第一年租金16425元，第二年租金18068元，该租金不含乙方承包期内所产生的综合服务管理费、电话费、电费、宣传推广费、政府税收及相关费用，该租金先付后用，第二年租金应在2015年5月25日之前交付；综合管理服务费380元/月（含公用水费、公共区域的用电设备维修、免费使用空调和发电机等设备费、保安保洁及时节卖场布置及活动）全年管理费4560元，由乙方在合同签订时一次性支付；乙方交纳履约保证金6000元，如乙方在合同期限内没有违反本承包合同任何条款，甲方经验收收回商铺后一个月免息退还。同日，双方还签订了《蘑菇街﹒格子铺商城经营规则条例认可书》和《蘑菇街﹒格子铺商城防火安全责任书》（以上三份吕娟参与签订的合同以下简称租赁合同），对吕娟的经营行为、商铺装修、奖励机制和防火安全进行了约定。合同签订后，吕娟向共青城蘑菇街﹒格子铺商城支付保证金6000元（2014年8月30日至2016年8月29日）、第一年的租金16110元（已扣除活动期间的租金）和管理费4560元、入场装修费20000元（注明不退），共青城蘑菇街﹒格子铺商城亦将商铺交付给吕娟经营使用，并进行了开业宣传、开业后的宣传单制作、交付及开展相关管理工作。2015年5月28日，胡良才与胡良炜又签订《共青城蘑菇街商城普通合伙企业协议书》，约定双方出资成立共青城蘑菇街商城普通合伙企业，胡良炜为合伙事务执行人，另约定出资应在2010年5月12日前完成。2015年6月3日，经共青开放开发区工商行政管理局批准，共青城王子鞋城更名为共青城蘑菇街商城，经营范围增加了柜台出租，营业执照登记共青城蘑菇街商城成立日期为2010年5月12日，合伙期限至2020年4月27日。吕娟在经营过程中，因合同履行与蘑菇商城、胡良炜产生纠纷遂诉至原审法院，请求解除租赁合同，并请求蘑菇商城和胡良炜返还履约保证金、入场装修费及管理费。原审认为，本案租赁合同系双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，合法有效，应予遵守。吕娟称蘑菇商城未进行注册而进行营业，导致其重大误解，因蘑菇商城与共青城王子鞋城登记注册手续前后相继，且蘑菇商城在原审第一次开庭前完成变更登记手续，故吕娟称蘑菇商城无证经营导致其重大误解理由不成立。另吕娟称蘑菇商城未提供有效管理及宣传服务，证据不足，原审法院不予采信。关于吕娟称蘑菇商城违反了与商铺业主不得转租和分租的约定，因蘑菇商城以业主的商铺登记注册共青城王子鞋城和蘑菇商城（前后相继），之后再将该商铺分间招商，系经营方式的一种，并非简单的转租或分租行为，从租赁合同约定的内容亦可以得到证明。综上，吕娟以上述理由要求解除租赁合同，证据不足，原审法院不予支持。因吕娟明确表示要求解除租赁合同，且未按照合同约定支付第二年租金，故对吕娟要求解除租赁合同的诉请，原审法院予以支持。因导致合同提前终止的原因在吕娟，且该合同履行近一年，故吕娟要求蘑菇商城退还保证金6000元和第一年的管理费4560元，于法无据，亦不符合合同约定，原审法院不予支持。至于入场装修费20000元，系双方在合同签订后协商约定交付的，性质不明，但吕娟交纳入场装修费的目的是为了得到涉案商铺的经营权，故综合双方签订合同的目的、交易习惯和公平交易的原则，该费用仍属于租金范畴，应均摊到二年的租赁期限上。因租赁合同在原审法院判决时履行即将满一年，故蘑菇商城应向吕娟退还一半入场装修费即10000元，但吕娟应在一年期满时向蘑菇商城返还涉案商铺，否则蘑菇商城有权按照合同约定扣除相关款项和费用。吕娟要求胡良炜承担相应的责任，因胡良炜系蘑菇商城的合伙事务执行人，其与吕娟签订合同及收款均系职务行为，相关的法律后果应由蘑菇商城承担，故对吕娟向胡良炜主张相关权利要求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第四十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除吕娟与蘑菇商城于2014年8月30日签订的《共青城蘑菇街商城格子铺承包合同书》、《蘑菇街﹒格子铺商城经营规则条例认可书》、《蘑菇街﹒格子铺商城防火安全责任书》；二、蘑菇商城在判决生效后五日内向吕娟退还入场装修费10000元；三、驳回吕娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为237.50元，由吕娟负担147.50元，蘑菇商城负担90元。宣判后，上诉人吕娟不服原审判决，向本院提起上诉称：1、胡良炜与吕娟签订租赁合同时，蘑菇商城并未注册登记，直至吕娟诉至原审法院后蘑菇商城才办理注册登记，故本案租赁合同为无效合同。2、蘑菇商城口头承诺吕娟入驻商城后，其定会为商户服务，定期或不定期为商户进行营销策划，给商户带来丰厚的经济收益，但至吕娟起诉至原审法院时止，蘑菇商城未能履行合同约定的义务，致使吕娟经营惨淡，故吕娟有权请求人民法院解除合同。3、蘑菇商城在租赁涉案商铺时，商铺所有权人明确要求不得转租、分租，但蘑菇商城违反其与商铺所有权人的约定将商铺租赁给吕娟，置吕娟的经营于不确定之中。综上，故请求二审法院在原审判决的基础上，改判蘑菇商城和胡良炜退还履约保证金6000元及管理费4560元，并由蘑菇商城和胡良炜承担原审及二审案件受理费。被上诉人胡良炜答辩称，胡良炜系合伙事务执行人，本案如需承担法律责任也应由蘑菇商城承担。上诉人蘑菇商城答辩并上诉称：一、吕娟的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。1、胡良炜系合伙事务执行人，也是合伙体的投资人，蘑菇商城在原审法庭辩论终结前已经登记注册，登记后的蘑菇商城对租赁合同进行了追认，蘑菇商城是租赁合同的适格主体。2、本案租赁合同内容不违反法律规定，更没有损害国家和社会公共利益，不具备合同无效的情形。蘑菇商城不可能保证商户一定盈利，更不会作出类似承诺。相反，吕娟至今未支付租金及相关费用，属根本性违约，其要求解除租赁合同的理由不能成立。3、吕娟没有证据证明蘑菇商城无权转租，其以没有发生或尚未发生的事实主张解除租赁合同的理由不能成立。二、本案双方签订的租赁合同不具有法定解除的情形，原审判决解除租赁合同于法无据。另，因吕娟的违约行为导致商铺处于闲置状态，蘑菇商城保留对其索赔的权利。三、原审判决蘑菇商城退还吕娟入场装修费10000元，属认定事实和适用法律错误。1、吕娟向蘑菇商城缴纳的20000元费用，双方明确约定系入场装修费，蘑菇商城出具给吕娟的收款收据上也明确了该费用为入场装修费，也即该费用性质为吕娟入驻商城经营的前提条件。同时，该费用为一次性费用，与租期无关，而租金系根据租期来确定，吕娟在租赁合同期满后也无需另行缴纳入场装修费，因此入场装修费不属于租金范畴。而原审却认为该费用的性质约定不明，并根据交易习惯认定该费用为租金范畴，属定性错误。2、蘑菇商城与吕娟签订租赁合同时已经明确约定入场装修费不予退还，此为双方协商一致的意思表示，对双方具有约束力。原审置双方的约定于不顾，自由裁量蘑菇商城退还吕娟入场装修费10000元，属适用法律错误。3、吕娟要求解除租赁合同本身就已违约，其违约行为已给蘑菇商城造成了巨大经济损失，现蘑菇商城的商铺已全面瘫痪，如原审法院依据公平原则处理本案，则蘑菇商城不能退还10000元入场装修费。故请求二审法院撤销原审判决，改判驳回吕娟的上诉请求，并由吕娟承担原审及二审案件受理费。针对上诉人蘑菇商城的上诉请求，吕娟的答辩意见与其上诉意见同。被上诉人胡良炜答辩称，同意蘑菇商城的上诉意见，另吕娟的现状系因其自身经营的原因导致。经本院二审查明，二审审理中，蘑菇商城提供江西省上饶县公证处出具的公证书一份，拟证明蘑菇商城与吕娟签订的租赁合同已经过商铺所有权人孙刚的同意，蘑菇商城有权转租。经质证，吕娟对该证据的合法性无异议，但认为该证据系在原审判决作出后形成的，故对该证据的真实性和关联性有异议。胡良炜对该证据无异议。另查明，租赁合同中双方对入场装修费未进行约定。蘑菇商城和胡良炜称入场装修费用于整体装修如门头、机房、设计费用等及公共设施如空调、发电机等设备的购置，其余用作商城的运转费用。又查明，吕娟已于2015年8月30日搬离了承租的涉案商铺。第三人吉九花（蘑菇商城商户）因晚入驻两个月，蘑菇商城对其租金及入场装修费进行了相应的减少。本院查明的其他事实与原审一致。本院认为，就本案租赁合同的签订主体而言，合同签订时蘑菇商城虽未注册登记，但彼时合伙体已注册登记共青城王子鞋城，具有在经营范围内对外签订合同的资格。本案租赁合同主体虽名为蘑菇商城但实为共青城王子鞋城，因在原审法庭辩论终结前共青城王子鞋城已变更登记为蘑菇商城，变更登记前后营业场所和合伙体组成等未发生变化，且合同主体名称的变更并未对吕娟的权益造成实质性损害。因此，原审以共青城王子鞋城与蘑菇商城注册登记手续前后相继，进而认定租赁合同合法有效理据充足，本院予以确认。吕娟主张蘑菇商城无权将商铺转租，经审查，蘑菇商城将商铺分间招租，系其具体的经营方式，且事后也得到了商铺所有权人的追认，原审对此认定正确，本院予以确认。鉴此，吕娟主张本案租赁合同签订时蘑菇商城并未注册登记及蘑菇商城无权转租，租赁合同为无效合同的上诉理由依法均不能成立，本院不予采纳。本案中，从租赁合同中双方约定的履约保证金的性质来看，该保证金系吕娟履行租赁合同的担保。又根据双方关于“在本合同期内，乙方（吕娟）因经营等原因需提前解除本合同而又不能与甲方（蘑菇商城）达成一致时，乙方不能自行停止营业，否则视为乙方违约。甲方有权没收履约保证金及剩余承包金，并解除合同”的约定可知，因吕娟经营的原因提前解除合同的，蘑菇商城有权没收履约保证金。鉴于吕娟并未举证证明系因蘑菇商城的原因导致合同提前解除，反而是吕娟以未依合同约定支付第二年租金及于2015年8月30日搬出涉案商铺等行为表明其将不再继续履行合同。因此，原审认定导致合同提前终止的原因在于吕娟，并据此判令解除租赁合同，驳回吕娟要求蘑菇商城返还履约保证金的诉请合法有据，本院予以维持。吕娟的该项上诉请求乏理，本院不予支持。蘑菇商城主张本案租赁合同不具有法定解除的情形的上诉理由依法不能成立，本院不予采纳。同时，鉴于本案租赁合同已实际履行一年，蘑菇商城对商铺的管理工作也已实际开展，结合租赁合同中双方对管理费的约定，吕娟无权在合同解除后主张蘑菇商城返还管理费，故原审对此处理正确，本院予以维持。吕娟的该项上诉请求于法无据，本院不予支持。关于入场装修费的认定及返还问题。本院认为，本案租赁合同中双方没有约定入场装修费，且双方对该费用的性质各执一词，应视为该费用的性质约定不明。依据我国规范租赁合同关系的相关法律法规，出租人向承租人收取租金是出租人的主要合同权利，按合同约定缴纳租金是承租人的主要合同义务。而本案在租赁合同之外，另行约定了承租人交纳入场装修费的义务，虽不违反我国法律有关强制性或者禁止性规定，但收取入场装修费明显与租赁合同性质不符。根据蘑菇商城和胡良炜关于入场装修费用途的陈述，入场装修费主要用于：1、装修设计和设备购置；2、运转费用。而从本案租赁合同中约定的管理费（含公用水费、公共区域的用电设备维修、免费使用空调和发电机等设备费、保安保洁及时节卖场布置及活动等费用）的用途来看，管理费已包含运转费用，故蘑菇商城和胡良炜所称入场装修费包含运转费用与租赁合同的约定相悖。而若入场装修费用于装修设计和设备购置，本案租赁合同解除后，相关设施设备仍归蘑菇商城所有，蘑菇商城仍继续使用和受益。本案中，无论是对出租人还是对承租人而言，通过市场经营行为而盈利是各方签订合同时的初衷和期待，但承租人入驻商城后未能达到预期的市场优势和盈利目标，原因是多方面的，双方在签订合同之初均难以预料。本案双方在签订租赁合同时，作为承租人的吕娟应具有市场风险意识和承担风险的责任，而作为出租人的蘑菇商城是合同签订的优势方，其在收取商铺租金之外，对入场装修费的额外风险也应适当分担，方能彰显合同的公平性。有鉴于此，原审综合本案租赁合同的内容、目的、交易习惯及公平交易等因素，对入场装修费按租赁期限分摊的处理，本院认为尚属合理。同时，根据本院查明的事实，吕娟已于2015年8月30日搬离涉案商铺，故原审依法判令蘑菇商城返还吕娟入场装修费10000元适当，本院予以维持。另外，第三人吉九花（蘑菇商城商户）因晚入驻两个月，蘑菇商城对其租金及入场装修费进行了相应的减少，也印证了入场装修费按租赁期限分摊更符合合同的公平和诚实信用原则。因此，蘑菇商城关于该费用为入驻商城经营的前提条件、与租期无关及约定不予退还的上诉理由均难以成立，本院不予采纳，对其上诉请求，本院不予支持。综上，吕娟和蘑菇商城的上诉请求和理由依据不足，依法应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理得当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费565元，由上诉人吕娟负担64元，上诉人共青城蘑菇街商城负担501元。本判决为终审判决。审 判 长 尹  强代理审判员 黄 丽 丽代理审判员 欧阳中学二〇一六年二月十八日书 记 员 晏 晨 思