金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书〔2015〕金婺北民初字第533号原告金华市恒定物业管理有限公司，住所地金华市丹光西路118号柳湖花园社区服务中心一楼。法定代表人杜玮草，该公司总经理。委托代理人余四春，浙江至上律师事务所律师。被告朱利民。原告金华市恒定物业管理有限公司为与被告朱利民物业服务合同纠纷一案，于2015年9月29日向本院起诉，本院当日受理后，依法由审判员罗华适用简易程序，于同年11月19日及12月2日公开开庭进行了审理。原告金华市恒定物业管理有限公司的委托代理人余四春，被告朱利民到庭参加诉讼。2015年12月4日，本案中止审理。本案现已审理终结。原告金华市恒定物业管理有限公司诉称：原、被告双方存在物业管理服务法律关系。原告于2004年进入柳湖花园小区提供物业管理服务，于2015年7月1日撤离。被告朱利民系柳湖花园社区35幢1单元101室户主，房屋面积为164.83平方米，在此期间，原告为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告2009年至今不履行缴纳物业费义务，根据《金华市柳湖花园入住合约》第五条规定“乙方逾期未交的除补足应交费用金额外，并按逾期天数每天向甲方加付应交款项千分之一的违约金”。经多次催讨未果。请求判令：1、被告立即支付欠交物业管理费8752.47元（2009年1月1日至2015年7月1日）；2、被告立即支付物业服务费滞纳金5000元（2009年1月1日至2015年7月1日），逾期利息损失（从起诉之日至实际支付之日），合计13752.47元；3、本案诉讼费由被告承担。为证明上述主张，原告金华市恒定物业管理有限公司向本院提供了下列证据材料：1、原告营业执照、法人身份证明书各1份，用以证明原告诉讼主体资格的事实。2、金华物价局《关于公布保集半岛等住宅小区物业服务收费等级评定结果的通知》、金华市婺城区物价局《转发金华市物价局、建设局关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知》复印件1份，用以证明物业服务管理收费标准的事实（2010年7月1日之前高层的是按0.45每平方米收取的，2010年7月1日以后高层的是按0.75每平方米收取的）。3、业委会（2015）第16号通知复印件1份，用以证明2004年至2015年7月1日原、被告存在物业法律服务关系的事实。4、短信群发系统以及催缴通知书、邮寄单以及公告各1份，用以证明原告一直向被告催讨物业费的事实。被告朱利民辩称：答辩人认为原告所述的事实理由法律关系不清，证据不足，理由如下：1、根据服务管理委托合同约定，由原告进行管理（管理范围详见答辩状），被告入住第一年是按约支付物业费，但被告的车库一直被车挡住，要求原告处理一直未果，原告提供的服务一直不合格；2、被告要求原告履行物业管理职责，但原告未履行。缺少催缴收费书面通知的送达证明，诉前2年的物业费收费已过诉讼时效；3、物业费的调整，应当由业主大会开会审议通过，缺少金价管[2010]65号文件中第三条规定的考评等级和书面测评表由业主进行满意度评定的考评与测评结果，应当按原标准计收；4、柳湖花园小区与原告已于2015年7月13日解除物业服务合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。为证明上述主张，被告向本院提供证据材料如下：1、金华市婺城区物价局文件、金华市婺城区城管办文件《转发金华市物价局、建设局关于重新公布金华市普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知》、金华市物价局、金华市建设局文件《关于重新公布金华市普通住宅小区前期物业服务收费等级标准》，用以证明恒定物业管理有限公司公司服务严重不达标，不应按照涨价后的标准收取物业费的事实。2、业委会（2015）第16号通知，用以证明被告服务严重不达标的事实。3、柳湖花园小区物业管理整改重点（原件）、柳湖花园综合设备检查记录、柳湖花园梯间及楼宇外围问题检查汇总、柳湖花园楼层检查记录表，用以证明恒定物业管理有限公司服务严重不达标的事实。4、金华市柳湖花园住户手册（原件）、金华市柳湖花园物业管理办法，用以证明恒定物业管理有限公司服务严重不达标的事实。5、2015年7月1日《钱江晚报》第六版《浙中城事·热线》文章，用以证明恒定物业管理有限公司服务严重不达标的事实。6、委托书、关于留置1101、1102房产抵偿物业费的函，用以证明恒定物业管理有限公司将柳湖花园35幢1101、1102室非法私自出租造成被告所住35幢人员混乱，给被告带来了严重的安全隐患的事实。7、信报箱收费收据1份，用以证明恒定物业管理有限公司以“未交纳费用”为由拒绝给被告信报箱钥匙的事实。8、媒体报道3份，用以证明恒定物业管理有限公司服务严重不达标的事实。9、关于对柳湖花园物业管理的几点意见，用以证明恒定物业管理有限公司服务严重不达标的事实。庭审过程中，本院将当事人提供的证据交由对方当事人进行质证，根据双方当事人的陈述以及证据审核认证的规定，本院对证据认证如下：对原告提供的证据1，被告无异议。本院对该证据的证明力予以确认。对原告提供的证据2，被告对其证明目的有异议，认为《关于公布保集半岛等住宅小区物业服务收费等级评定结果的通知》文件已经废止了。2010年7月1日后涨价没有经过测评。本院认为被告的异议成立，故对该证据的证明力不予确认。对原告提供的证据3，被告对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为原告收费标准依据是前期物业服务合同，被告未见该合同，也未签订后期的物业服务合同。本院认为该证据符合证据三性，故对其证明力予以确认。对原告提供的证据4，被告有异议，认为没有收到物业催缴通知书，短信群发也没有收到。本院认为在没有其他证据予以证明的情形下，仅凭该证据，尚不能达到原告的证明目的。对被告提供的证据1，原告对其证明目的有异议，认为不能证明被告的证明目的。本院认为该部分证据系相关部门下发的文件，本院对其真实性予以确认。对被告提供的证据2，原告对其证明目的有异议，认为业委会与被告方有利害关系，不能达到相关证明目的。本院认为该证据能达到被告的证明目的，故对其证明力予以确认。对被告提供的证据3，原告对证据的三性均有异议，认为它由被告单方制作，并不能证明其证明目的。本院认为在没有其他证据予以佐证的情形下，仅凭该证据尚不能达到被告的证明目的。对被告提供的证据4，原告对其证明目的有异议，认为并非是物业的原因导致的问题。本院认为在没有其他证据予以佐证的情形下，仅凭该证据尚不能达到被告的证明目的。对被告提供的证据5，原告对其证明目的有异议，认为2015年7月1日原告已撤离小区，相关报道系原告方等人单方陈述。本院认为在没有其他证据予以佐证的情形下，仅凭该证据尚不能达到被告的证明目的。对被告提供的证据6，原告有异议，认为不能证明入住人员混乱的事实。本院认为在没有其他证据予以佐证的情形下，仅凭该证据尚不能达到被告的证明目的。对被告提供的证据7，原告有异议，认为不能达到被告的证明目的。本院认为在没有其他证据予以佐证的情形下，仅凭该证据尚不能达到被告的证明目的。对被告提供的证据8，原告有异议，认为2015年7月1日原告已撤离小区，相关报道系被告方等人单方陈述，不能达到被告的证明目的。本院认为在没有其他证据予以佐证的情形下，仅凭该证据尚不能达到被告的证明目的。对被告提供的证据9，原告有异议，认为2015年7月1日原告已撤离小区，该证据系被告方的单方陈述，不能达到被告的证明目的。本院认为结合其他证据能达到被告的证明目的，故对其证明力予以确认。根据上述确认了证明力的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下：被告朱利民系柳湖花园小区35幢1单元101室户主，房屋面积为164.83平方米。原告金华市恒定物业管理有限公司于2004年进入柳湖花园小区提供物业管理服务，2015年7月1日撤离。前期物业服务合同中，双方协商一致的物业服务收费标准是每平方米0.45元。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发了金价价管[2010]65号文件，对物业费进行了调整，并在文件中的第三条明明确规定：“等级评定标准中的‘服务标准’的评定实现考核与评价相结合。考核由考评组组织实施，新建住宅小区的初评以考核为主，分合格、不合格两档。复评考核按百分制计分，得分80分（含）以上为合格，60分（含）-79分的为基本合格，限期整改后复查仍达不到80分以上的则降等级；60分以下的为不合格单位，降低等级。评价通过书面测评表由业主进行满意度评定。评价分为满意、基本满意和不满意三档……”。金价管[2010]64号文件《金华市物业服务收费管理实施办法》第八条规定：“实行市场调节价的住宅小区，由业主委员会与物业服务企业按照有关规定自行确定具体收费标准，并在物业服务合同中明确。按规定应当成立而未成立业主委员会的住宅小区，物业服务收费由物业服务企业参照前期物业服务收费的有关规定，自行确定收费标准，并征得物业管理区域内半数以上业主同意后执行”；第十一条规定：“物业服务收费等级的考核评定由区价格主管部门会同物业主管部门组织。物业服务企业申报物业服务收费等级，应在收费前30个工作日向价格主管部门提出书面申请。申请时应提供下列资料：（一）《企业法人营业执照》；（二）《物业服务企业资质等级证书》；（三）物业服务合同及住宅小区物业服务内容标准等相关资料；（四）《金华市物业服务收费等级审批表》；（五）要求提供的其它资料”；第二十二条规定：“物业服务收费实行明码标价制度。收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布，并接受业主和价格主管部门的监督”。被告朱利民自2011年始未缴纳物业费。另查明，原告金华市恒定物业管理有限公司未按金价管[2010]65号文件的要求参加考核与测评。原告的企业名称原为金华市辛迪物业管理有限公司，2016年1月27日，经核准后变更为金华市恒定物业管理有限公司，同时其法定代表人由杜曙光变更为杜玮草。本院认为：原告金华市恒定物业管理有限公司与被告朱利民之间的物业服务关系事实清楚，被告朱利民自2009年始物业管理费未予缴纳的证据确凿，但原告未能提供曾向被告催缴过物业管理费的证据，故对被告关于时效的抗辩，本院依法予以采纳。原告要求被告支付自2009年1月1日至2015年7月1日的物业费，本院依法支持其中未过时效的部分。原告关于物业费的计算，自2010年始按金价管[2010]65号文件的标准提高至每平方米0.75元，因原告金华市恒定物业管理有限公司未按金价管[2010]65号文件的要求参加考核与测评，而该测评结果是确定物业公司收费等级的依据，故依法对原告提高的物业费标准部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，参照国务院《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十二条第一款，判决如下：一、被告朱利民于本判决生效后5日内支付原告金华市恒定物业管理有限公司物业管理费1631.81元及利息（利息按中国人民银行同期同档次贷款的基准利率自2015年9月29日始计算至实际履行之日止）。二、驳回原告金华市恒定物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费72元，由原告金华市恒定物业管理有限公司负担47元，由被告朱利民负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员  罗 华二〇一六年七月十三日代书记员  叶晓盼