重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0151民初663号原告重庆普华物业管理有限公司,住所地重庆市九龙坡区科园二街87号2-1号，组织机构代码79073045-3。法定代表人曾祥辉，总经理。委托代理人兰斌，重庆龙都律师事务所律师。被告赵明珍，女，1963年4月19日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。被告王廷访，男，1963年3月24日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。原告重庆普华物业管理有限公司（以下简称“普华物业公司”）与被告赵明珍、王廷访物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法由审判员朱平担任审判长，与代理审判员陈玉、人民陪审员赵永模组成合议庭，共同负责对案件的审判，适用普通程序于2016年7月15日公开开庭进行了审理。原告普华物业公司的委托代理人兰斌，被告赵明珍、王廷访下落不明，本院公告送达期满后，仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告普华物业公司诉称，被告系铜梁县XX街道办事处XX东街441号商业门面业主。2012年9月29日，原告受铜梁县XX街道XXXX小区第一届业主委员会委托对上述房产进行物业服务，根据《物业服务合同》约定：“原告向被告提供物业服务，合同期限为4年，2012年9月29日起至2016年9月29日止；物业服务费或者物业服务资金按月在物业服务费到期前15日交纳。收费标准为物业进场三个月内执行原标准，进场三个月后，多层0.8元/m2/月，高层1.2元/m2/月（其中一至二楼0.9元/m2/月，非住宅1.5元/m2/月，地面公共路灯、水电具实分摊到各户，地面停车和私家车位暂时按80元/车/月收取）。业主或物业使用人违反本合同约定未能按时如数缴纳物业服务费的，应按0.0003元/天向原告支付违约金”。原告于2012年9月29日起开始按约向原告46.54m2物业提供服务，然而被告接受物业服务后不履行交纳物业服务费义务。原告数次催收，被告依然拒绝交纳2012年10月至2015年12月期间的物业服务费，累计欠费人民币：2652.78元。为维护原告的合法权益，特起诉请求判决被告立即支付原告物业服务费2652.78元；判决被告按0.0003元/天向原告支付违约金至付清物业服务费日止；本案诉讼费由被告承担。、被告赵明珍未到庭参加诉讼，亦未提供答辩意见。被告王廷访未到庭参加诉讼，也未提供答辩意见。经审理查明，被告普华物业公司系2006年8月在重庆市工商行政管理局依法登记成立的从事物业管理服务的有限责任公司，重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司（以下简称“普华物业铜梁分公司”）系2011年2月22日在铜梁县工商行政管理局依法登记成立的分公司，2014年8月11日普华物业铜梁分公司申请注销登记。2012年9月29日，普华物业铜梁分公司（乙方）与铜梁县XX街道XXXX小区第一届业主委员会（以下简称“XXXX业主委员会”）（甲方）签订了《铜梁县XXXXXX小区物业服务合同》（以下简称“《物业服务合同》”）。合同第一条约定，物业名称为铜梁县XX东街XX号XXXX小区，物业类型为住宅（含商铺、门市和地下车位），座落位置铜梁县XX东街XX号；第四条约定，本物业管理区域的物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：一、物业进场三个月内不涨物业费用，执行现行物业费；二、进场三个月后，经小区业主委员会、业主代表大会代表、XX街道办事处、社区、房管局共同验收后实行下列物业标准：物业费用实行具实分摊制。调涨物业费用限额：多层0.80元/建筑㎡.月、高层1.2元/建筑㎡.月（其中一至二楼0.90元/建筑㎡.月）、非住宅1.5元/建筑㎡.月；地面公共路灯、水电具实分摊到各户，地面停车和私家车位暂时仍按80元/车.月、50元/车.月收取。物业费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在物业服务费到期前十五天交纳；第十五条约定，本合同期限为4年，自2012年9月29日起至2016年9月29日止；第二十一条约定，业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。该合同签订后，普华物业铜梁分公司于2012年9月29日进场对XXXX小区进行物业管理。2012年12月30日，普华物业铜梁分公司收到XXXX业主委员会关于调整物业服务费的通知，通知载明“2012年12月20日经县国土房管局、XX街道办事处、XX社区、业委会及业主代表验收，物业服务标准已基本达到物业服务合同要求。2012年12月25日，新的物业服务收费标准在小区每单元进行了为期5天的公示，广泛征求了业主的意见，现决定执行物业服务合同约定的收费标准（即：多层0.80元/建筑㎡/月、高层1.2元/建筑㎡/月（其中一至二楼0.90元/建筑㎡/月）、非住宅1.5元/建筑㎡/月；地面公共路灯、水电具实分摊到各户；地面停车和私家车位暂时仍按80元/车/月、50元/车/月收取）。”普华物业铜梁分公司收到该通知后将通知以及关于执行新的物业服务费的通知粘贴在小区内告示栏上。2013年4月3日普华物业铜梁分公司再次在小区内粘贴关于调整物业服务费的通知。被告赵明珍、王廷访系原铜梁县XX街道办事处XX街XX号房屋业主，该房屋建筑面积共计46.54平方米。被告杨友模在2012年10月至2015年12月期间的物业服务费未予交纳，经普华物业铜梁分公司书面催收后，仍未交纳。另查明，2012年9月29日前XXXX小区执行的物业服务费收费标准为多层0.58元/㎡/月，高层0.90元/㎡/月（其中一至二楼0.60元/㎡/月），非住宅1.0元/㎡/月，地面公共路灯、水电具实分摊到各户，地面停车80元/车/月和私家车位暂时按50元/车/月）。2012年10月至2012年12月XXXX小区物业服务费收费标准按2012年9月29日前的物业服务费收费标准执行。2014年8月11日普华物业铜梁分公司申请注销登记后继续由原告普华物业公司对XXXX小区进行物业管理。上述事实，有原告普华物业公司的陈述，原告普华物业公司提交的《物业服务合同》、重庆市房地产登记审核表、XXXX业主委员会和原铜梁县XX街道XX社区居民委员会、原铜梁县人民政府XX街道办事处、原铜梁县国土资源和房屋管理局共同出具的关于调整物业服务费的通知、原铜梁县XXXX物业管理中心出具的关于执行新的物业服务费的通知、原铜梁县XX街道XXXX小区第一届业主委员会出具的证明、告示栏照片、重庆市铜梁区人民政府XX街道办事处出具的“XXXX”高压配电室抢修工程关于物业专项维修资金使用方案和施工单位确定的公示、重庆市铜梁区人民政府XX街道办事处和重庆普华物业管理有限公司XXXX物业服务中心共同出具关于使用专项基金的报告、催费通知单及张贴照片、重庆市铜梁区人民政府XX街道办事处出具“XXXX”关于新安装监控系统和围墙抢修工程物业专项维修资金使用方案和施工单位确定的公示、普华物业公司营业执照、组织机构代码证、分公司基本情况、准予注销登记通知书、（2015）铜法民初字第01517号民事裁定书以及本院依职权查询的重庆市土地房屋权属登记审核表等证据，这些证据的真实性、合法性及关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。关于原告提交的照片一组，对其真实性本院予以认可，但与本案缺乏关联性，本院依法不予采信。本院认为，根据法律规定业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。普华物业铜梁分公司与XXXX业主委员会于2012年9月29日签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同对该小区的全体主业及物业使用人具有约束力。合同签订后，普华物业铜梁分公司已于2012年9月29日开始对XXXX小区提供物业管理服务，在普华物业铜梁分公司依法注销登记后由原告普华物业公司继续为该小区提供物业管理服务。被告赵明珍、王廷访作为该小区商铺（原铜梁县XX街道办事处XX街XX号）的业主，有向原告普华物业公司交纳物业服务费的义务。被告赵明珍、王廷访拒绝交纳2012年10月至2015年12月期间的物业服务费，尤其在普华物业铜梁分公司书面催收后仍不交纳，应当承担违约责任，故对原告普华物业公司要求交纳物业服务费和支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。《物业服务合同》第四条约定“物业进场三个月内不涨物业费，执行现行物业费”，普华公司2012年9月29进场，而2012年9月29日前该小区执行的物业服务费的收费标准为多层0.58元/㎡/月，高层0.90元/㎡/月（其中一至二楼0.60元/㎡/月），非住宅1.0元/㎡/月，地面公共路灯、水电具实分摊到各户，地面停车80元/车/月和私家车位暂时按50元/车/月）。因被告赵明珍、王廷访系非住宅商铺业主，故其在2012年10月至2012年12月期间应向原告普华物业公司交纳的物业服务费为139.62元（46.54㎡×1.0元/㎡/月×3月）。《物业服务合同》第四条还约定“进场三个月后，经小区业主委员会委员、业主代表大会代表、XX街道办事处、社区、房管局共同验收后实行下列物业标准：物业费用实行具实分摊制。调涨物业费用限额：多层0.80元/建筑㎡.月、高层1.2元/建筑㎡.月（其中一至二楼0.90元/建筑㎡.月）、非住宅1.5元/建筑㎡.月；地面公共路灯、水电具实分摊到各户，地面停车和私家车位暂时仍按80元/车.月、50元/车.月收取”。因此，被告赵明珍、王廷访在2013年1月至2015年12月期间应向普华公司交纳的物业服务费为2513.16元（46.54㎡×1.50元/㎡/月×36月）。《物业服务合同》第二十一条约定“业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金”，被告从2012年10月开始就未交纳物业服务费，应该承担相应的违约责任，原告的请求符合法律规定，本院予以主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告赵明珍、王廷访于本判决生效之日起三日内给付原告重庆普华物业管理有限公司物业服务费2652.78元，并支付从2012年11月1日起至付清时止以被告赵明珍、王廷访实际所欠的物业服务费为基数，按照0.0003元/天的违约标准计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告赵明珍、王廷访负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交本诉上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 朱 平代理审判员 陈 玉人民陪审员 赵永模二〇一六年七月十八日(院印)书 记 员 程乃善