辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终191号上诉人（原审原告）：董延苓。被上诉人（原审被告）：魏玉芳。委托代理人：韩芃，辽宁金健民律师事务所律师。原审原告董延苓与原审被告魏玉芳房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院作出（2015）甘民初字第5323号民事判决，原审原告董延苓不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人董延苓及被上诉人魏玉芳的委托代理人韩芃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董延苓一审诉称：原告于2009年11月7日到2015年7月7日承租被告房屋，被告于2015年6月15日下午到承租房屋向共同居住的原告母亲提出拆阳台，原告母亲要求等原告回来再说，被告不同意，强行拆除。原告母亲提出家中无男人拆个大洞不安全，被告不听离开现场。原告母亲感觉身体不适躺在床上，原告报案。6月17日原告请社区帮忙联系被告解除合同。以上均因被告改变居住环境造成。故原告诉至法院，请求判令被告给付违反合同改变居住环境违约金1800元、原告母亲侯淑兰住院护理费1000元、交通费30元、精神抚慰金100元、挂号费31.33元。被告魏玉芳一审辩称：不同意原告的诉讼请求。被告并没有违反合同约定，所以不承担违约责任。原告的诉讼请求中涉及第三人利益部分，不是同一法律关系，不应一案审理。起诉状记载的承租房屋一项属实，承租时间和房屋的坐落情况也属实。案涉房屋被告是登记所有权人。拆除阳台及拆除时间属实，但拆除过程不属实，社会有一个暖房子工程，被告不在这住，是邻居告诉被告的，被告联系原告联系不上，后来原告的母亲表示了同意。被告认为是合理的修缮，是维护。原、被告的租赁合同现到期终止，原告现已搬离被告的房屋。一审法院审理查明：2009年11月7日，原告与被告签订房屋租赁合同书，约定原告承租房屋，月租金为900元，押金1个月900元，原告不得随便改动室内装饰及布局，如要改动需协商。原告房租交至2015年7月7日。2015年6月15日，被告对案涉房屋的阳台进行了拆除。一审法院认为：本案系租赁合同关系，案涉租赁合同并未就租赁物维修进行约定，仅约定原告不得随便改动室内装饰及布局，如要改动需与被告协商，并未就被告对房屋的维修进行约定。一审法院认为，民事活动应遵循公平原则，即被告作为房屋租住合同书的出租人，亦在出租期内对出租房屋进行重大修缮时，应与原告进行协商，告知相关事项，以方便承租人使用房屋。本案中，对案涉房屋的阳台进行拆除实际影响承租人对房屋的使用，被告在未通知原告的情形下直接对房屋采取了拆除阳台措施，而阳台的拆除使房屋封闭性受到了影响，实际影响了原告的生活，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。因房屋租赁合同书并未就违约责任进行约定，且原告亦未提供证据证明其实际损失，故违约金一审法院按照原、被告签订的房屋租赁合同书约定押金900元为标准，支持原告违约金900元。关于原告主张的母亲侯淑兰住院护理费，因涉及到案外人的权利，本案不予调整。对于原告要求的交通费，未能体现与本案的关系及支出的必要性，且一审法院已支持原告违约金，故一审法院不予支持。原告要求的精神损害抚慰金，根据原告提供的证据及本案情况，一审法院不予支持。关于原告主张的挂号费，因原告提供的证据不足以证明与拆除阳台事件的存在因果关系，一审法院不予支持。综上所述，大连市甘井子区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告魏玉芳于判决发生法律效力之日起十日内给付原告董延苓违约金人民币900元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告董延苓的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，其他诉讼费人民币50元，合计人民币100元（原告已预交），由原告负担人民币50元，被告负担人民币50元。董延苓的上诉理由及请求是：董延苓当月只正常居住7天，魏玉芳改变居住环境的第二天董延苓即提出终止租赁合同，魏玉芳不同意，一直拖到合同期满为止。董延苓当月以2000元／月的租金在别处租房，当月共支付2900元租金租房居住，故要求被告支付违约金1800元。魏玉芳改变居住环境，董延苓直到公安做笔录都被气得浑身发抖，更何况老人，当晚送老人去医院魏玉芳也去过医院，送老人去医院打车费、挂号费、护理费均是董延苓的经济损失，要求魏玉芳赔偿1061.33元。诉讼费200元由魏玉芳负担，并赔偿精神抚慰金100元。故请求：撤销（2015）甘民初字第5323号民事判决书，依法改判。魏玉芳二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院补充查明：双方房屋租赁合同书第三条第2款约定：“如有特殊情况在不损害乙方利益的前提下，甲方需要提前60天通知乙方终止合同”；第3款约定：“甲方必须保证乙方房屋及上下水、电的正常使用”。本院认定的上述事实，有房屋租赁合同书及庭审笔录在案为凭，业经庭审质证和本院审查，应予采信。本院认为，本案系租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。据此，将符合使用条件的租赁物交付给承租人使用，并保证承租人在租期内可以正常、完好的使用租赁物，应为出租人的基本合同义务。对此，双方在租赁合同中亦作出了明确约定，“甲方必须保证乙方房屋及上下水、电的正常使用”。根据双方当事人均认可的事实，在董延苓承租案涉房屋期间，魏玉芳曾将房屋阳台拆除，对房屋的使用直接造成了影响。由于案涉房屋位于一楼，从董延苓提交的拆除阳台的现场照片来看，阳台及墙面的大面积拆除不仅给房屋的居住使用造成直接影响，同时，阳台墙面拆除后对应的房间基本处于临街裸露的状态，显然也给房屋使用的安全性造成了极大隐患。魏玉芳虽主张拆除阳台是为了能够参与“暖房子”工程，但出租人在作出对房屋使用功能可能产生重大影响的拆除行为前，理应与承租人充分协商，在取得承租人理解和同意或作妥善安排的情况下方能进行。而魏玉芳虽主ＸＸ台拆除前已取得董延苓母亲的同意，但董延苓表示不予认可，魏玉芳对此亦未提交相应证据。实际上，双方当事人在阳台拆除后曾发生争执，甚至因此报警。本院认为，案涉房屋在承租期间出现此种状况是由出租人而非案外人或其他意外因素的原因造成，魏玉芳作为租赁合同相对人对此理应承担相应责任。双方签订的租赁合同中虽未对此种情况下违约或损失如何处理作出明确约定，但由于阳台的拆除并非房屋普通修缮行为且拆除后未及时修复，必然会对房屋的正常使用造成较为重大的影响，因此，本院认为，董延苓在本案中请求参照合同中关于出租人不再出租房屋应提前60日通知的条款要求魏玉芳支付2个月租金标准即1800元的违约金，其请求应属合理，亦在法律允许的范围内，故依据本案查明的事实情况，对董延苓的该项请求应当予以支持。本院对一审法院处理不当之处，依法予以纠正。对于董延苓要求魏玉芳支付的护工费、交通费，因董延苓未提供充分证据证明上述费用的发生与本案租赁合同纠纷之间的关联性，故一审法院未予支持并无不当。至于董延苓请求赔偿的精神损失费一节，由于本案系租赁合同纠纷而非侵权纠纷，故一审法院对董延苓的该项请求未予支持亦无不当，本院对此予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第5323号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第5323号民事判决第一项为：魏玉芳于本判决发生法律效力之日起十日内给付董延苓违约金1800元；三、驳回董延苓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元（董延苓预交），由董延苓负担30元，由魏玉芳负担70元；二审案件受理费50元（董延苓预交），由董延苓负担30元，由魏玉芳负担20元。本判决为终审判决。审 判 长  宫黎明审 判 员  王 鹏代理审判员  季 烨二〇一六年二月十六日书 记 员  王 亮