山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁02民终4642号上诉人（原审第三人)中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行。负责人赵波，支行行长。委托代理人栾栋，山东岛城律师事务所律师。委托代理人吴雪飞，山东岛城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵作强。原审被告青岛吉昌房地产开发有限公司。法定代表人王泽宣，董事长。上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称农行城阳支行）因与被上诉人赵作强、原审被告青岛吉昌房地产开发有限公司（以下简称吉昌房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第281号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人农行城阳支行的委托代理人栾栋，被上诉人赵作强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵作强在一审中诉称，2012年10月18日，赵作强与吉昌房地产公司签订商品房出售合同，约定赵作强购买吉昌房地产公司开发的位于城阳区正阳路619号吉昌馨苑X号楼X单元X户房屋，房屋总价款519530元，并办理了网签手续。合同签订后，赵作强按照约定于2012年10月22日支付了全部购房款，对该房屋进行了装修，并实际居住。后发现吉昌房地产公司停业，法定代表人不知去向，并发现该房屋吉昌房地产公司与农行城阳支行办理了在建工程抵押，严重侵犯了赵作强合法权益。故请求判令：1、吉昌房地产公司履行合同，协助赵作强办理吉昌馨苑X号楼X单元X户的房屋所有权权属登记；2、农行城阳支行解除吉昌馨苑X号楼X单元X户房屋的在建工程抵押；3、诉讼费用由吉昌房地产公司承担。吉昌房地产公司未进行答辩也未提交证据。农行城阳支行在一审中述称，涉案房屋已经设定抵押给农行城阳支行，吉昌房地产公司从农行城阳支行处贷款，尚有三千余万元的贷款本金及利息未偿还，在贷款本金、利息及相关费用清偿前，农行城阳支行不同意解除抵押。一审法院查明，赵作强与吉昌房地产公司于2012年10月18日签订《商品房出售合同》（编号201200133715），主要约定：赵作强购买吉昌房地产公司开发的吉昌馨苑X号楼X单元X户房屋，建筑面积为94.46平方米，单价5500元每平方米，总价519530元；吉昌房地产公司在收到赵作强全部房价款之日起90天内，向赵作强交付该房屋；2013年12月31日前，由吉昌房地产公司向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证；赵作强于2012年11月18日与甲方签约，并付房款519530元；附件四该房屋权属情况载明存在在建工程抵押，房屋坐落城阳区正阳路X号X号楼X单元X等，他项权利人为农行城阳支行。赵作强、吉昌房地产公司均在合同上签章，并办理了网签。赵作强于2012年10月18日缴纳了涉案房屋的住宅专项维修资金，吉昌房地产公司于2012年10月22日给赵作强出具涉案房屋发票，载明收到赵作强涉案房屋购房款519530元。一审另查明，农行城阳支行于2009年12月14日取得青房地建市字第200981532号在建工程抵押证，吉昌房地产公司抵押的在建工程包括涉案房屋，因吉昌房地产公司没有偿还全部借款，农行城阳支行至今未将涉案房屋解押。2012年6月28日，吉昌房地产公司取得涉案房屋的初始登记。2012年12月底，吉昌房地产公司法定代表人王泽宣不知去向，吉昌房地产公司停业。一审法院认为，2009年，吉昌房地产公司为贷款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给农行城阳支行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，农行城阳支行对涉案房屋享有抵押权，故原、吉昌房地产公司签订的《商品房出售合同》的履行受农行城阳支行的约束。但农行城阳支行并无证据证明吉昌房地产公司不能销售涉案房屋，赵作强作为涉案房屋的买受人，根据吉昌房地产公司出具的发票，已经履行了支付全部购房款的义务，故赵作强、吉昌房地产公司签订的《商品房出售合同》合法有效。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故赵作强购得涉案房屋的相应权益优先于农行城阳支行的在建工程抵押权。在赵作强已交付全部购房款后，且没有证据证明赵作强存在过错，其享有的合同权利，应依法受到保护。赵作强要求农行城阳支行办理涉案房屋解押手续，理由正当，一审予以支持。吉昌房地产公司没有按照出售合同约定于2013年12月31日前办理过户手续、申领涉案房屋房地产权证，赵作强要求吉昌房地产公司协助办理涉案房屋所有权权属登记，理由正当，不审予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院做出如下判决：一、农行城阳支行和吉昌房地产公司于判决生效后30日内协助赵作强办理青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑X号楼X单元X户房屋的抵押登记解除手续；二、在上述判决第一项的抵押登记解除手续办妥后30日内，吉昌房地产公司协助赵作强办理青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑X号楼X单元X户房屋的所有权权属登记。案件受理费8995元，公告费600元，由吉昌房地产公司负担。宣判后，农行城阳支行不服一审判决，向本院提出上诉。上诉人农行城阳支行上诉称，一、一审认定事实错误。1、被上诉人不能证明已经支付全部房屋价款。被上诉人证明已经支付全部房屋价款的证据是吉昌房地产公司出具的购房发票，无银行转账、电汇等凭证。只有收款收据而无支付款项凭证，不能证明付款的事实。2、被上诉人不能证明房屋已经交付并实际入住。被上诉人为证明涉案房屋已经交付并实际入住的证据是住宅专项维修资金专用收据和物业费收据、垃圾清运费收据，以上证据不能证明涉案房屋交付和实际入住的法律事实。因为被上诉人没有向法庭提交房地产公司交付房屋凭证，也没有房屋使用手册，更不能证明相关物业公司与吉昌馨苑小区的法律关系。二、原审法院认定房屋认购协议合法有效错误。被上诉人与吉昌房地产公司签订商品房出售合同时，合同附件房屋信息查询表示，涉案房屋已经设定抵押，抵押权为上诉人。根据担保法、物权法有关规定，抵押物的处置必须重复抵押权的同意，否则无效。三、原审适用法律错误。在房屋买卖过程中，被上诉人至少存在五方面错误：1、明知涉案房屋已经抵押，在没有取得上诉人同意的情况下，签订商品房出售合同；2、没有将购房款交付给上诉人；3、没有证据证明已经向开发商交齐购房款；4、不能证明已经实际入住；5、不能证明所购房屋用途是用于居住消费。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，上诉费由被上诉人负担。被上诉人赵作强答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，二审查明事实与一审查明一致。本案经调解，双方未能达成一致。本院认为，被上诉人与吉昌房地产公司签订的购房合同系双方当事人真实自愿的意思表示，内容不违反法律强制性规定，一审认定购房合同合法有效并无不当。合同签订后，被上诉人支付了全部购房款，被上诉人对此已经提交了支付购房款的相关凭证，被上诉人在购房过程中不存在过错，并且被上诉人已实际入住。现吉昌房地产公司的法定代表人不知去向，公司停业，被上诉人作为消费者为维护自身合法权益提起诉讼要求办理过户手续，符合法律规定，应予支持。关于上诉人上诉提出的在建工程抵押权问题，本院认为，根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，一审法院据此认定被上诉人购得涉案房产的相应权益优先于上诉人的在建工程抵押权符合法律规定。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8995元，由上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行负担。本判决为终审判决。审判长 苏 勇审判员 李晓波审判员 杨保国二〇一六年七月十二日书记员 胡浩东书记员 魏 威