上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第3117号原告孙军，男，1982年3月29日生，汉族，住上海市长宁区。被告于纯，男，1978年5月7日生，汉族，住河南省信阳市。第三人白光辉，女，1964年10月25日生，汉族，住河南省信阳市。第三人罗举，男，1992年1月2日生，汉族，住河南省。第三人房仁超，男，1993年4月16日生，汉族，住湖北省。第三人方健力，男，1993年12月7日生，汉族，住湖南省。原告孙军诉被告于纯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月20日受理后，依法适用简易程序审理。审理中，依原告申请，本院依法追加白光辉、罗举、房仁超、方健力为本案第三人参加诉讼。后因被告于纯及第三人白光辉下落不明，故本案转为适用普通程序审理，并以公告方式向该二人送达诉状副本及开庭传票等诉讼材料。2016年2月25日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙军到庭参加诉讼，被告于纯及第三人白光辉、罗举、房仁超、方健力经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2015年3月6日，原、被告签订《物业租赁合同》，约定被告向原告承租位于上海市松江区鼓楼公路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积88.94平方米的房屋(以下简称“系争房屋”)，租期共36个月，自2015年3月20日起至2018年3月19日止，月租金为1,700元(人民币，以下币种同)。另原告收取被告押金1,700元。2015年6月，原告发现被告未经原告允许，擅自将系争房屋转租他人。据此，原告依照法律规定及合同约定，行使单方解除权，于2015年6月14日通过短信及于2015年6月28日、2015年7月5日通过挂号信方式书面告知被告其已严重违约，原告将立即收回房屋。但被告在接到通知后拒不搬出。原告无奈，诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，被告返还系争房屋；2、原告没收被告押金1,700元；3、被告恢复系争房屋原状；4、被告赔偿因延迟归还房屋给原告造成的损失；5、被告承担本案的诉讼费及律师费。审理中，原告将上述诉请最终变更为请求判令：1、确认原、被告于2015年3月6日签订的《物业租赁合同》已解除；2、被告及第三人白光辉、罗举、房仁超、方健力搬离系争房屋，并由被告向原告返还系争房屋；3、被告支付原告自2015年9月20日至实际返还房屋之日止的使用费(按每月1,700元的标准计算)。被告于纯及第三人白光辉、罗举、房仁超、方健力均未作答辩。经审理查明：系争房屋登记的权利人为原告，产权证号为沪房地松字(2013)第xxxxxx号，登记日为2013年1月11日。2015年3月6日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《物业租赁合同》，约定由乙方向甲方承租系争房屋，租赁用途为居住并不得转租。租期三年，从2015年3月20日起至2018年3月19日止，甲方于2015年3月8日之前将系争房屋交付乙方使用。房租每三个月支付一次，每次提前十天预付下次的租金，每次租金必须以现金方式支付，由甲方直接收取。押金1,700元在合同签订时一次性支付。甲方承担物业费，乙方负担水、电、煤及有线使用费等。乙方在使用房屋的人员或情况发生变化时，应及时通知甲方，并取得甲方的同意。对于各方未尽合同义务或严重违反合同宗旨的，守约方有权发出书面催告其改正，经书面催告七日内仍未改正的，守约方有权单方终止合同并要求赔偿相应违约金，并书面通知违约方，自该通知发出之日起七日内违约方未提出异议，合同即时解除。系争房屋不允许群租。合同另对其他事宜进行了约定。审理中，原告称，上述租赁合同履行过程中，被告擅自将系争房屋转租他人，原告于2015年6月发现该情形后即与被告进行交涉，并根据合同约定通知被告合同解除、要求被告限期搬离房屋，但被告不予配合，故而涉诉。原告起诉时称，2015年6月，其发现被告擅自将系争房屋转租他人。为证明被告擅自转租以及原告据此解除合同的相关事实，原告提供了下列证据：1、2015年6月23日其与被告及曾姓案外人(据原告述称，该曾姓案外人系某某于纯之姑父)之间的电话录音；2、2015年7月2日其与曾姓案外人之间的电话录音；3、原告向被告寄送的2015年6月29日《解除房屋租赁合同通知书》及邮寄凭证；4、2015年7月5日原告向案外人曹伟发出的要求曹伟限期搬离的《通知》。审理中，为核实系争房屋的居住使用情况，在本案审理过程中的2015年10月24日，本院至系争房屋进行了调查，发现第三人罗举、房仁超、方健力三人居住在系争房屋内，该三人称：其系2015年7月入住系争房屋，相关租赁合同系由第三人罗举与第三人白光辉所签。当天该三人还向本院出示了罗举与第三人白光辉所签的《上海市房屋租赁合同》。基于本院调查的上述事实，并依原告申请，本院追加追加罗举、房仁超、方健力及白光辉作为第三人参加诉讼。关于租金和使用费的支付情况，原告称，其于2015年7月通知被告合同解除、无需再付租金，但被告不同意，仍然于此后向其支付钱款，鉴于此，原告认可2016年3月19日(含当日)之前的租金已收到。此外，原告承认被告另向其支付了押金1,700元。上述事实，有《物业租赁合同》、上海市房地产权证、《解除房屋租赁合同通知书》及邮寄凭证、调查笔录、《上海市房屋租赁合同》及原告的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《物业租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效，双方均应恪守。本案中，根据已查明的事实，被告确实存在擅自转租的行为，据此，原告有权解除合同。至于解除后果的处理问题。合同解除后，被告理应搬离并向原告返还租赁物，未及时返还的，还应支付实际占有期间的使用费，故原告所提要求被告搬离并返还房屋、参照租赁合同标准支付使用费的诉请于法有据，本院均予以支持。因原告确认被告已将房屋使用费付至2016年3月19日，故本院结合案情对使用费予以处断。第三人白光辉、罗举、房仁超及方健力作为租赁物的实际使用人，对系争房屋亦应承担搬离义务。至于被告与第三人之间的权益纠纷，可另案再诉。被告及第三人未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由被告及第三人自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告孙军与被告于纯之间于2015年3月6日签订的《物业租赁合同》已解除；二、被告于纯及第三人白光辉、罗举、房仁超、方健力于本判决生效之日起十日内搬离上海市松江区鼓楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告于纯于本判决生效之日起十日内向原告孙军返还上海市松江区鼓楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋；四、如果被告于纯于2016年3月19日之前将上述房屋返还原告孙军，则原告孙军应于本判决生效之日起十日内退还被告于纯已付的房屋使用费(计算方法为从实际返还房屋之日起计算至2016年3月19日，按每日56.70元的标准计算)；如果被告于纯未能于2016年3月19日之前将上述房屋返还原告孙军，则被告于纯应于本判决生效之日起十日内支付原告孙军自2016年3月20日起至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费(按每月1,700元的标准计算)；五、原告孙军于本判决生效之日起十日内退还被告于纯押金1,700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费560元，合计诉讼费610元，由被告于纯负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利审 判 员  惠 蕙人民陪审员  范幼芳二〇一六年二月二十五日书 记 员  林梅均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。