贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2016)黔2601民初1504号原告贵州省芮坤物业管理有限公司。住所地：凯里市苗侗风情园E区7栋2号。法定代表人李云，董事长。委托代理人（特别授权）严明、张先军，贵州贵信律师事务所律师。被告贵州艺梦文化产业投资有限公司。住所地：凯里市民族风情园E区9、10、11栋。法定代表人孙燕林，经理。原告贵州省芮坤物业管理有限公司（以下简称：芮坤物业公司）诉被告贵州艺梦文化产业投资有限公司（以下简称：艺梦文投公司）物业服务合同纠纷一案，本院2016年5月10日立案受理后，依法适用简易程序于2016年6月28日公开开庭进行了审理。原告芮坤物业公司的委托代理人张先军、被告贵州艺梦文化产业投资有限公司的法定代表人孙燕林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告芮坤物业公司诉称：我公司是凯里市民族风情园的物业服务公司。2013年6月20日，被告贵州艺梦文化产业投资有限公司承租凯里市文化旅游产业投资发展有限公司（以下简称：文化旅游公司）位于凯里市民族风情园E区9、10、11号、面积为1474.85平方米的房屋，物业管理费为每月每平方米1.5元。2013年9月12日，文化旅游公司将民族风情园物业服务交由我公司管理后，文化旅游公司于同年10月24日向各门面租赁户发函，明确告知民族风情园的物业服务由我公司负责提供并收取管理费。截止2016年5月10日，被告已拖欠2014年7月至2016年3月期间的物业管理费34929元。根据被告与文化旅游公司签订的合同约定，被告应承担违约金36060.22元。为了维护我公司的合法权益，特诉至法院，请求依法判决被告：一、支付2014年7月至2016年3月期间的物业管理费39429元以及违约金36060.22元；二、承担本案受理费。原告芮坤物业公司为证明诉请理由成立，在举证期限内提交的证据有：1、原告的《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》、法定代表人的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明原告的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格。2、被告工商登记信息复印件一份2页，拟证明被告的基本身份信息。3、被告与文化旅游公司2013年6月20日签订的《凯里民族风情园房屋租赁合同书》复印件一份4页，拟证明被告向文化旅游公司承租门面，且约定物业费每月每平方米1.5元和违约金按日千分之三计算的事实。4、2013年9月12日签订的《物业管理服务合同》、《资质证书》、《收费许可证》、《催收物业费通知》、《违约金清单》复印件五份共10页，文化旅游公司的《委托书》复印件三份各1页，拟证明（1）民族风情园的所有权人是文化旅游公司；（2）文化旅游公司与原告签订有物业服务合同的事实；（3）被告应当依照合同约定向原告交纳物业管理费；（4）被告经催告后仍拖欠原告物业费的事实。被告艺梦文投公司没有递交书面答辩意见。庭审中，被告艺梦文投公司的法定代表人孙燕林口头辩称：我们作为业主，不是我们不履行合同，而是文投公司不履行自己的义务，给我们的承诺没有兑现，导致我们没有收益，没钱交纳物管费，我们投入大量资金装修，但到现在我们都是赔本经营，实际违约的是甲方，应该给我们赔偿；合同约定在规定时间内开业，每个门面有2万元的装修补贴，我有6个门面，我们去找风情园公司要补贴，他们告知可以用装修补贴冲抵物管费；我公司与文投公司签了合同，约定他们投资100万，但至今该投资款都未完全到位，也造成了我的损失，不交物管费也是有原因的。被告艺梦文投公司未在举证期限内提交任何证据材料。经审理查明：原告芮坤物业公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：物业服务、停车服务、家政服务等。被告艺梦文投公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：文化旅游产业投资等。凯里市民族风情园的业主系文化旅游公司。2013年6月20日，以文化旅游公司为出租人、被告艺梦文投公司为承租人就房屋租赁事宜签订了一份《凯里民族风情园房屋租赁合同书》（民园E区（2013）第9、10、11号）。合同约定：被告艺梦文投公司承租文化旅游公司位于凯里民族风情园E区9、10、11号、面积为1474.85平方米的房屋经营；物业管理费每月每平方米1.5元，不按时交纳房租、物管费超过十日，每超一天，按应付款日千分之三交纳滞纳金。2013年9月12日，原告芮坤物业公司与文化旅游公司就物业管理服务事宜签订了一份《物业管理服务合同》，合同约定：芮坤物业公司按文化旅游公司规定的每月每平方米1.5元的标准向民族风情园内的全部商户收取物业管理费后交给文化旅游公司。同年10月24日，文化旅游公司向入驻民族风情园的所有商户告知，其已委托芮坤物业公司负责管理民族风情园的安保、绿化、亮化、工程维修及物业管理费收取等工作，芮坤物业公司在园区内负责的以上工作，均代表文化旅游公司，由文化旅游公司承担相应的法律责任。事后，原告在为民族风情园的所有商户提供物业管理服务过程中，因被告长期拖欠物业管理费，原告于2016年5月10日向本院提起诉讼。庭审中，因双方当事人意见分歧较大，本院未主持双方当事人进行调解。上述事实，有原告的起诉状、被告法定代表人的口头答辩意见以及本院采信原告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。本案被告与文化旅游公司签订的房屋租赁合同书是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。虽然原、被告未签订物业管理服务合同，但文化旅游公司作为业主委托原告收取物业管理费是事实，而且被告在承租文化旅游公司房屋期间接受了原告提供的保洁、保安等物业管理服务，故原告诉请被告缴纳物业管理费事实清楚、证据充分、于法于约有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原告主张按照租赁合同约定的标准计算违约金，数额已超过原告损失的30%，兼顾被告的履行情况、过错程度以及原告的逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院依法予以调整为拖欠物业管理费的百分之三十，即11828.7元（39429元×30%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告贵州艺梦文化产业投资有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告贵州省芮坤物业管理有限公司2014年7月至2016年3月期间的物业管理费39429元以及违约金11828.7元。二、驳回原告贵州省芮坤物业管理有限公司的其余诉讼请求。若义务人未按照判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1690元，减半收取845元，由被告贵州艺梦文化产业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  肖艳婷二〇一六年七月十二日书记员  朱 瑾