浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0381民初1172号原告：中房集团瑞安房地产开发有限公司。法定代表人：张棪清，董事长。委托诉讼代理人：冯金伟，浙江玉海律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈继峰，浙江玉海律师事务所律师。被告：张再敏。被告：张芬芬。二被告共同委托诉讼代理人：吴香云，福建九越律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：罗作湍，福建九越律师事务所律师。原告中房集团瑞安房地产开发有限公司为与被告张再敏、张芬芬商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，于2016年7月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯金伟、陈继峰、二被告共同委托诉讼代理人吴香云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中房集团瑞安房地产开发有限公司诉称：被告于2014年1月4日同原告签订一份《浙江省商品房买卖合同》（编号为2013XXXX006），购置座落于瑞安市瑞祥新区院士路与安阳路交汇“璟园”第X幢X单元XXXX室商品房，合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”、第五条“计价方式与价款”、第七条“付款方式及期限”、第八条“买受人逾期付款的违约责任”第1款第2项的约定：该商品房建筑面积共178.23平方米，每平方米30687.9元，总房价为5469504元；被告于本合同签署的同时支付首付款1949504元，剩余房款3520000元通过商业贷款或者公积金贷款方式予以支付，并应在本合同签署之日向指定的银行或公积金机构提交完备的贷款申请资料，办妥按揭贷款手续；如被告逾期付款超过90日后，原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期付款万分之四的违约金。合同签订后，被告依约支付了该套商品房的首付款，但被告一直未前往原告指定的银行办理按揭贷款手续，至今仍未付清全部购房款。综上所述，原告与被告签署的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告逾期支付购房款，其行为已构成违约，被告应当立即支付剩余购房款及相应违约金。现起诉要求：1、请依法判决被告支付购房款3520000元给原告，并支付违约金（按每日万分之四，从2014年1月5日起计算至实际清偿之日止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告张再敏、张芬芬辩称：一、原告未按《商品房买卖合同》约定为被告及时指定办理按揭贷款的银行，但被告在原告指定办理按揭银行后，在指定期限内向指定银行提交了按揭贷款资料。二、办理按揭贷款应由原被告相互配合，且约定由原告负责办理完成。被告提交按揭贷款资料后，银行审批，原告备齐资料，被告均无法控制。原告认为被告违约，应当证明其自身已履行了提交按揭贷款资料的义务，且履行了向被告通知的义务。因银行或原告的原因，贷款未发放，不应当由被告承担逾期付款的违约责任。附件五其他有关事项约定、附件八补充协议第二条中关于买受人付款的约定第3项、第4项、《商品房买卖合同》第七条以及购买商品房办理按揭的习惯做法，均可证办理按揭贷款并非被告一方能够完成，需要原被告相互配合，且由原告负责代办。三、合同约定的付款方式是按揭付款，且约定只有在因被告的原因不能办理按揭贷款时，才应当由被告现金支付购房款。被告至今未被原告或银行告知由于被告原因导致不能办理按揭贷款、原告也未告知因被告原因不能办理按揭贷款而要求被告自筹资金付购房款。银行未发放贷款是因为原告出现严重债务危机，并非由于被告的原因。根据附件八第4款约定被告只在因自身原因不能办理按揭贷款时，才应当在原告通知不能办理按揭的情形后10日内一次性自行筹资支付购房款。然而，被告至今没有收到被告或者银行发出的因被告自身的原因不能办理按揭贷款的通知。四、若被告未按约提交按揭贷款资料，根据附件八第2条第3款约定，在原告通知后，被告才承担未按约提交按揭贷款资料的违约责任，原告要求被告承担逾期付款的违约责任没有合同依据。按揭贷款付款主体是银行，被告除因自身原因不能办理按揭贷款且已接到通知需要以现金支付而不支付外，不承担逾期付款的违约责任。被告至今没有收到过原告催告被告提交办理按揭贷款资料的通知，据此可以认定，被告已提交了按揭代款资料。被告提交按揭贷款资料后，付款的主体是银行，银行何时付款，应当是银行与原告间签订的贷款合作协议约定的内容，按揭付款不是被告的责任。五、《商品房买卖合同》第十三条约定，原告以绿城·璟园项目的土地使用权为其借款向华奥国际信托提供抵押担保，合同签订后，被告听说原告将该项目土地二次抵押给重庆国际信托，被告仍按约向指定银行申请贷款。听说银行不同意放贷后，被告查实原告上述二次抵押情况，该二次抵押时间发生在签订合同之前，严重影响被告的权益，原告有义务在被告依据合同付购房款前去除该抵押。另外，原告大额欠税，不能向被告开具购房发票，原告应向被告开具票据收款，被告依法具有先履行抗辩权，不需承担违约责任。六、办理贷款期间，原告进行上述二次抵押，其帐户、资产被法院查封、银行暂停办理贷款，原告履行能力明显降低，影响合同目的实现。被告为此向原告发出行使不安抗辩权的通知，但原告至今未按被告要求提供担保。七、基于如前述原告存在的问题，由政府部门主持，原、被告于2015年11月19日签订补充协议（以会议纪要形式出现），该补充协议合法有效。由于原告未完成其应当先履行的义务，导致被告不能履行，被告不承担责任。补充协议第三条约定被告办理按揭手续、出具借条前，原告应当开具购房款总额的收据且将80万元支付至被告帐户，原告至今未开具全额购房款收据，也没有将80万元支付至被告帐户。贷款银行在确认被告已交纳足够的首付款且收到全额收款票据后，办理按揭贷款。全款收据是办理贷款必不可少的资料，原告不开具收据，还直接导致办理贷款的资料不全。更重要的是，补充协议签订后，原告反悔不按补充协议履行。原告要求被告出具的欠条，要加上“毛坯房交房时款项不够再补或者全额先交装修款”的内容，没有该内容的欠条，原告不收取。该增加的内容，显然违背协议的约定，增加被告的负担，被告不会同意增加该内容，同意按补充协议履行。综上，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款的规定，本案被告与原告关于逾期办理按揭贷款违约金的起算点应当变更至2015年11月30日。本案被告履行补充协议的过程中，没有违约行为，不应当承担违约责任。八、《商品房买卖合同》及附件中部分条款应当根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第四十条规定被确认无效。如《商品房买卖合同》第七条约定的“本合同签署之日……提交完备的贷款申请资料，办妥按揭贷款手续，缴纳办理按揭款所需的费用”，办理贷款被告一方不能完成；被告承担的逾期提交贷款资料、逾期付款违约金为日万分之四，而原告承担的逾期办证违约金则为日万分之一，对被告作出的不公平的约定，应当依法被认定无效。九、由于合同中约定的逾期交付按揭贷款资料、逾期付款违约金等条款无效，视为未约定，依法调整为按银行同期贷款利率计算违约金。约定的违约金条款即使有效，该约定过高且不对等，应当降低调整违约金，被告也不认可存在违约行为或同意承担违约金。综上所述，应当驳回原告的诉讼请求。在本院指定的举证期限内，原告提供了以下证据：证据1、营业执照、组织机构代码证，以证明原告诉讼主体资格；证据2、身份证，以证明被告诉讼主体资格；证据3、《浙江省商品房买卖合同》、关于《浙江省商品房买卖合同》变更的补充协议，以证明双方于2014年1月4日签订一份《浙江省商品房买卖合同》（编号为2013XXXX006）及关于《浙江省商品房买卖合同》变更的补充协议，购置座落于瑞安市瑞祥新区院士路与安阳路交汇“璟园”第X幢X单元XXXX室商品房；合同约定房价、支付房款的方式及相应违约责任等事实；（当庭提供）证据4、（2015）温瑞民初字第3456号民事判决书、（2016）浙03民终1211号民事判决书，以证明与本案合同基本一致的合同经生效判决认定为有效，被告提出的不安抗辩的事由已经中院认定。质证后，二被告质证意见如下：对证据1-3，没有异议；证据4“三性”没有异议，但不能证明本案合同所有条款有效。本院认为，上述证据客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳。在本院指定的举证期限内，二被告提供了以下证据：证据5、《商品房买卖合同》及附件、关于《浙江省商品房买卖合同》变更的补充协议、交纳购房款票据；证据6、被告申请办理按揭贷款手续后，被告手中留存的部分与按揭贷款有关的资料（交通银行通用凭证、私人业务受理书、太平洋卡复印件）；证据7、原告向被告指定银行提交的按揭贷款资料（已申请法院调取）；证据8、被告等人与交通银行工作人员的谈话录音录像，证据5-8以证明：1、《商品房买卖合同》及附件均为格式条款，部分内容免除了卖方义务，加重了买方的责任，严重损害作为消费者的被告的权利，是无效条款；2、办理按揭贷款应由原被告相互配合，原告受被告委托负责办理贷款手续；3、合同约定，若被告未申请办理按揭贷款，应当承担的是逾期办理按揭贷款的违约责任。且在被告没有申请办理的情形下，原告应当通知办理；4、被告已向原告指定银行提交按揭贷款资料，完成办理按揭贷款的合同义务；5、原被告变更合同的时间、被告已交纳购房款的数额及缴纳的时间；6、原被告双方约定的有关商品房预售的合同权利义务；证据9、瑞安市土地登记交易中心、瑞安市国土资源局地籍管理科出具的证明；证据10、瑞安市土地登记交易中心、瑞安市住房和城乡规划建设局收到的华奥国际信托有限公司、重庆国际信托有限公司出具的《声明书》及《声明书》是否被接受并办理相关手续等资料（已申请法院调取），证据9、10以证明：1、原告将“绿城·璟园”项目土地二次抵押给重庆国际信托有限公司大额举例达9.5亿。抵押时间在原被告签订商品房买卖合同前。原告未将该情况在签订商品房买卖合同时告知被告，隐瞒真相，欺骗消费者；2、项目土地已经被法院查封；3、二次抵押行为严重影响被告的利益，被告有先履行抗辩权与不安履行抗辩权；4、被告有权据此要求变更合同或解除合同。证据11、（1）2014年10月9日，（2014）衢柯保字第109号民事裁定书（衢州市柯城区人民法院裁定保全原告价值500万元的财产）；（2）2014年12月26日，（2015）温瓯执民字第86-1号执行裁定书（原告名下95套房产及土地使用权（含诉争楼盘）被查封、股权被冻结、存款被划扣）；（3）2014年12月27日，（2015）温瓯执民字第85-1号执行裁定书及协助执行通知书【温州市瓯海区人民法院在1000万元的限额内查封原告名下坐落于瑞安市瑞祥新区D-2地块（土地证号：1-XXXX-202-03**）的房产】（系本案诉争楼盘）；（4）2015年2月3日，（2015）渝高法民保字第00005号民事裁定书及协助执行通知书（重庆市高级人民法院裁定保全原告价值7亿的财产）；（5）2015年3月9日，（2015）温瑞商初字第1082号民事判决书（判决原告偿还瑞安市华峰民间资本管理股份有限公司投资款5000万元及投资回报款，并赔偿经济损失）；（6）2015年3月3日，（2015）温瑞民初字第683号民事判决书（判决原告向瑞安市建筑工程有限公司工程款23915410元及利息，瑞安市建筑工程有限公司有权对瑞安市瑞祥新区经济适用房工程折价或者拍卖的价款优先受偿）；（7）2015年3月5日，（2015）温瑞民初字第684号民事判决书（判决原告向瑞安市建筑工程有限公司工程款12127791元及利息，瑞安市建筑工程有限公司有权对瑞安市中房·雅景苑工程折价或者拍卖的价款优先受偿）；（8）2015年9月17日，（2015）沪一中民六（商）初字第228号民事裁定书及协助执行通知书【上海市第一中级人民法院查封、冻结被告价值323871505.19元财产、查封原告名下位于瑞安市××新区D-2地块，瑞国用（2011）第XXX-0375号】；（9）2015年11月30日，（2015）温瑞保字第932号民事裁定书（冻结原告名下2342.9347万元存款）；证据12、因原告拖欠工程款，农民工上街游行维权照片，发生时间是2015年2月10日；证据13、业主集体维权现场情况；证据14、绿城公司退出项目管理，发生时间是2015年3月31日；证据15、媒体采访调查绿城·璟园业主维权事件；证据16、原告大额欠税款，不能开具税务票据相关证据；银行暂停贷款；银行提高贷款首付比例等证据（已申请法院调取），证据11-16以证明：1、原告名下资产及账户（包括预收款监管账户）被法院查封、冻结，被告陷入严重债务危机；2、原告因拖欠施工单位工程款，2015年2月10日农民工上街游行；3、原告欺骗消费者项目土地二次抵押、绿城集团退出开发等事项，导致业主集体维权；4、绿城公司中止对原告该房地产项目的托管；5、因原告的账户被查封、冻结，贷款不能发放；6、绿城项目存在的其他的大量损害消费者利益的问题。综上，1、被告有不安抗辩权；2、被告没有违约办理按揭贷款及违约付款行为；3、被告有权要求变更合同或解除合同；证据17、业主代表向原告法定代表人张棪清宣读不安抗辩权通知函内容；证据18、EMS底单，证据17、18以证明被告于2015年4月28日已经向原告提出不安抗辩权，并通知原告被告中止支付剩余购房款，要求原告提供相应担保；证据19、2015年11月19日包括被告在内的购房户与原告签订的《会议纪要》；证据20、原告的法定代表人张棪清与被告等人关于履行2015年11月19日补充协议的谈话视频资料；证据21、被告为履行2015年11月19日的补充协议，向交通银行提交了办理按揭贷款的资料（已申请法院调取）；证据22、被告等人与交通银行工作人员的谈话录音，证据19-22以证明：1、由政府部门组织协商，包括被告在内的十八户购房户与原告就原告前期存在的种种问题协商达成一致意见，形成补充协议（以会议纪要形式）。该补充协议是各方真实意思表示，合法有效；2、原被告已对原合同约定的付款时间及房屋交付标准等事项进行变更；3、协议签订后，原告未按约履行出具全额收据的义务，且要求被告出具的欠条需附加条件，否则不收被告的欠条。要求在欠条上增加的内容是：“毛坯房交房时款项不够再补或者全额先交装修款”，该内容与补充协议的约定不符，原告的行为违约；4、被告已全面履行补充协议约定的义务；证据23、工商登记资料外档，以证明：1、中房集团的注册资本金为5000万元；2、中房集团在取得“绿城·璟园”土地使用权时的股东近50个，原股东对中房集团的债权以房产抵消后，现自然人股东均退股；证据24、“绿城·璟园”宣传册，以证明“绿城·璟园”房产项目由被告中房集团和第三人绿城集团合作开发。宣传册上明确标注由绿城集团钜献，并详细介绍绿城品牌、绿城集团在全国开发的项目、绿城集团的“第一品级”等；证据25、2016年4月14日《会议纪要》、微信截图，以证明：1、中房集团没有能力履行商品房买卖合同，合同约定的精装修工程至今没有启动；2、现已启动的部分房屋的装修工程是由部分业主出资自行完成的；3、同意自行出资装修的人员，为中房集团原股东及原股东抵债房产的购买人；证据26、《瑞安市绿城璟园全体业主联名信》、2016年5月5日《会议纪要》，以证明：1、中房集团于2014年年底、2015年年初陷入严重的债务危机，包括“绿城·璟园”项目专款监管账户被法院冻结、欠付大量的工程款、税款等，项目全面停工，经营状况严重恶化，有不能为对待给付的现实危险，被告依法享有先履行抗辩权与不安抗辩权；2、中房集团已没有能力继续履行合同。合同约定的精装修工程已启动装修的部分房屋，资金来源是部分业主超出合同约定的购房款外另行初字并自行组织进行的；3、会议纪要及2016年4月23日联名信上署名的业主均为中房集团的原始股东及原股东抵债房产的购买人；证据27、其他购房户与交通银行瑞安安阳支行工作人员的谈话录音，以证明《会议纪要》签订后，被告等购房业主均有按约前往办理贷款手续。因中房集团的原因，贷款尚未下发，购房业主不承担违约责任；（当庭提供）证据28、2016年7月5日《律师函》、EMS快递寄件单、速递查询单，以证明：1、原告因严重的经营危机，璟园项目毛坯房标准验收至今还未完成，精装房验收更是遥遥无期。原告不安抗辩情形至今没有消失，被告依法享有不安抗辩权，有权终止履行合同，不支持剩余的购房款并不承担违约责任；2、现交房时间已过，根据合同约定，被告有权要求原告承担逾期交房的违约责任。质证后，原告质证意见如下：证据5真实，与本案的关联性有异议，合同及附件已经生效的法律文书判决为有效，合同条款不是格式条款，合同是浙江省的示范文本，该文本的内容不是被告单方制作的，而是行政监管部门为了保护购房者的权益而设置推广的。合同的附件已经就相关合同条款的提示性的内容作了明确提示和说明，附件8第16条特别告知第6款中，对本商品房建设过程中原告与绿城公司之间的关系已经做了明确的特别提示。被告对原告与绿城公司的关系是明知的。附件8第17条第1款，双方特别约定之前的楼书及宣传资料是不作为本合同的邀约或者组成部分。第17条第12款也明确规定，本合同签订之前出卖人已经就相关合同条款向买受人进行明确说明与解释。附件8签名上方特别提示的内容明确说明买受人认定相关条款没有加重买受人责任、排除出卖人责任的内容；证据6、7，原告没有提供原件，对真实性不予以认可；证据8，真实性无法确认，谈话录音属于证人证言的范畴，应由录音或视频当中的当事人出庭作证向法庭说明。本案交行工作人员的谈话在李娜案件审理时，二审法院也已经依职权制作了笔录，应以二审法院判决认定的内容为准；证据9、真实性无法确认，二次抵押并没有影响被告的实际权益，而且相关的抵押权人已经放弃已出售的商品房抵押权。基于二次抵押后系统内容不法进行变更，因此无法在商品房合同中予以明示。商品房买卖合同第13条明确说明今后抵押事项、变更、注销，均不再另行通知；证据10真实，能够明确说明二次抵押的行为并不影响被告方实际权益的取得和享受；证据11，相应裁定书的真实性予以认可，但并不影响涉案璟园项目的实际建设，被告中房公司还有其他大量资产可供处置；证据12、13真实，但关联性和待证事实有异议。该2组证据仅能证明涉案的璟园项目曾经出现风波，并不影响项目整体建设；证据14真实，但是当时退出通知仅是基于原告与绿城建设因代建合同产生影响，该影响消除后，双方之间合同继续履行，该项目仍属于绿城建设代建管理，项目推广名称继续使用，对本案璟园的实际建设没有影响；证据15，与证据12、13意见一致；证据16，不予认可，被告没有提供相应材料。目前我方可以开具相应发票，也不存在银行暂停贷款的事实，李娜案件的二审判决已对此予以认定和说明，应当以生效的判决为准；证据17，真实性有异议，通知上没有本案被告签字，被告没有向我方发出通知；证据18，真实性不予认定，被告没有提供原件，即使真实，也无法证实相关内容，也无法明确是否有明确提出不安抗辩的理由；证据19真实，但关联性与待证事实有异议，签订会议纪要的主体不包括被告，与被告无关；证据20，光盘不能完整体现待证事实；证据21，证据不存在，需要向法庭说明，在二审案件判决书中已经有明确说明；证据22，与证据8一致，质证意见同证据8；证据23真实，中房集团的注册资本情况与本案无关；证据24真实，但是关联性有异议。以绿城品牌进行宣传，符合我方同绿城公司约定的内容，不存在不当的地方。璟园项目实际开发主体是中房公司，使用绿城品牌的缘由是基于与绿城公司的代建关系，这些被告告在签订商品房买卖合同时是明知的；证据25、26真实性有异议，被告没有提供相应原件，即使材料真实，与本案也无关，涉案项目目前工程进展一切顺利，中房公司没有丧失合同履行的能力；证据27，质证意见同证据8；证据28，真实性有异议，邮件回执中没有原告方收件人的签名，无法证实原告收到邮件。即使原告有收到相应律师函，那么律师函的相应内容也不能作为被告抗辩的意见。本案中是由于被告方违约在先，按照合同的规定被告办理按揭贷款的义务是先合同义务，在被告已经违约的情况下，作为违约方是不具有不安抗辩的权利。在关联性上，被告主张的不安抗辩权，其函件中阐述的事实与实际情况不符。原告方曾经出现的相关的事件都是暂时性的事件，而且该情形已经早早消除。况且在类似的案件中，温州中院生效的终审判决已经对该事实进行明确确认，因此对该证据和事情的认定应当按照已经生效的判决执行。同时要向法庭说明，原被告签订的商品房买卖合同第9条第4款明确规定，在买受人没有付清相应款项的情形下，即使交房期限届满，出卖人也有权拒绝交房，而且合同规定的交房期限是买受人付清所有款项后的15天内。根据被告违约的事实，交房期限已经进行变更，由于被告未付清购房款，原告的交房期限尚未届满，也不符合被告不安抗辩的情形。本院认为，证据5客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳；证据6、8、9、11-13、15、17-20、22、23、25-27记载的内容在原告方的证据4中已得到确认，予以采纳；证据14、24记载的是案外人绿城公司的事实，与本案无关，不予采纳；证据28系被告陈述，无其他证据相印证，不予采纳。二被告申请本院调取二被告向银行递交贷款资料及不安抗辩权的证据7、10、16、21，由于原告方的证据4证实《会议纪要》形成前，存在二被告据以行使不安抗辩权的事实，《会议纪要》形成后，银行已向部分购房户发放贷款，故无调取的必要，不予调取。根据以上证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2014年1月4日，原告与二被告签订浙江省商品房买卖合同（合同编号：2013XXXX006），约定：二被告向原告购买原告开发的座落于瑞安市瑞祥新区院士路与安阳路交汇处“璟园”第X幢X单元XXXX室商品房。房屋建筑面积178.23平方米，单价为每平方米36131.01元，总价款6439630元。买受人于本合同签署的同时支付首付款1939630元，剩余购房款4500000元通过商业银行贷款或公积金贷款方式予以支付，并应在本合同签署之日向出卖人指定的银行或公积金机构提交完备的贷款申请资料，办妥按揭贷款手续（以贷款机构接受为准），缴纳办理按揭贷款所需的费用。如买受人逾期付款，超过90日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之四的违约金。同日，双方订立关于《浙江省商品房买卖合同》变更的补充协议，将房屋单价变更为每平方米30687.9元,总价款变更为5469504元,将付款方式变更为:“买受人于本合同签署的同时支付首付款1949504元，剩余购房款3520000元通过商业银行贷款或公积金贷款方式予以支付，并应在本合同签署之日向出卖人指定的银行或公积金机构提交完备的贷款申请资料，办妥按揭贷款手续（以贷款机构接受为准），缴纳办理按揭贷款所需的费用。”补充协议签订后，二被告支付首付款1949504元，剩余购房款3520000元未能办理按揭贷款手续，未予支付。2014年12月起，因债务问题，原告名下资产先后被衢州市柯城区人民法院、温州市瓯海区人民法院、重庆市高级人民法院、上海市第一中级人民法院等法院查封、冻结。为此瑞安市人民政府组织成立了中房集团债务风险处置工作组，并组织部分购房者与中房公司于2015年11月19日协商，达成一致意见，并签署会议纪要。该会议纪要记载：中房公司与购房户同意对商品房买卖合同中原约定的交付“精装修房”变更为“毛坯房”，原购房合同中约定的购房款总额扣减80万元，即相当于装修款的金额；购房户承诺在2015年11月30日前在交通银行办理按揭手续及支付尾款。为了办理银行按揭手续用，中房将开具原房款总额的收据给购房户，购房户将向中房出具80万元的欠条。若中房没有交付精装修房的，则中房承诺不会向购房户主张该80万元。中房公司与购房户双方确认：购房户与绿城璟园其他购房户享有同等待遇和权利，包括商品房交付时间、购买车位、办理产权证等，除交付精装修房外，其他事项按照商品房买卖合同执行。随后，部分购房者按会议纪要办理贷款。二被告未向原告出具80万元欠条，原告未开具总房款收据，按揭贷款未发放，剩余购房款也未支付。本院认为：原告与二被告订立的《浙江省商品房买卖合同》、关于《浙江省商品房买卖合同》变更的补充协议、《会议纪要》中有关双方的权利义务，均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合同有效。双方应按合同的约定履行义务。二被告应按约支付购房款，原告要求二被告支付购房款剩余款项的请求，本院予以支持。由于原告在指定被告办理贷款期间曾发生债务风险，银行暂停发放贷款，二被告有权行使不安履行抗辩权，双方达成会议纪要后，银行恢复办理贷款，二被告至迟在2015年11月30日办理贷款手续并支付购房款余款；但届时二被告没有支付剩余购房款，应承担违约责任，从次日起按每天万分之四的标准支付违约金。原告要求从2014年1月5日起计算违约金，本院不予支持。二被告辩称的主要内容为：原告未按约向银行提交资料以利于二被告办理按揭贷款、二被告至今未被原告或银行告知由于二被告自身原不能办理按揭贷款，原告没有履行补充协议（以会议纪要形式出现）的约定开具购房款总额的收据且将800000元支付至二被告帐户，二被告没有违约行为，不应当承担违约责任；二被告承担的逾期提交贷款资料、逾期付款违约金为日万分之四的规定无效。由于《会议纪要》约定二被告支付剩余购房款的期限为2015年11月30日，部分购房户据此办理了贷款手续，二被告辩称其不能办理贷款手续原因在于原告而不在于二被告，没有事实依据；二被告确认其与原告订立的《会议纪要》合法有效，由于二被告负有支付全部价款的义务，在余款尚未付清的情形下，应先由二被告出具欠条，再由原告开具全部购房款的发票。《会议纪要》记载的“原告向被告开具购房款总额收据”该段文字在前，“被告出具余款欠条”文字在后，但该两段文字的前后不表明《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的原告先履行义务；二被告承担逾期付款每天万分之四的违约金，不存在畸高的情形，关于违约金的约定有效。综上所述，被告的辩称理由没有事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张再敏、张芬芬给付原告中房集团瑞安房地产开发有限公司购房款3520000元及逾期付款违约金（自2015年12月1日起按每天万分之四计算至本判决确定给付之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告中房集团瑞安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费43295元，由被告张再敏、张芬芬负担（二被告于本判决生效后十日内到本院缴纳上述费用）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  缪正坚人民陪审员  蔡永林人民陪审员  曹高锋二〇一六年七月二十二日代书 记员  李佳诺