广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终8679号上诉人（原审被告、反诉原告）：马艳明，女，汉族，1977年12月3日出生。委托代理人：高梓敬，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托代理人：李华庆，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵燕春，女，汉族，1966年2月3日出生。委托代理人：杨帆，广东岭峰律师事务所律师。原审第三人：深圳市家家顺房产交易有限公司。法定代表人：杜艳花。上诉人马艳明因与被上诉人赵燕春及原审第三人深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第1567号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：（一）2015年4月1日，赵燕春、马艳明在家家顺公司的居间下签订一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定：赵燕春将涉案房产出售给马艳明，转让价170万元;建筑面积49.71平方米；马艳明在签订合同时支付定金7万元，双方同意从定金中预留1万元作为交房保证金交由家家顺公司托管；马艳明须于2015年4月13日前将除定金外的首期款49万元支付至双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料；在取得银行贷款承诺函之日起3个工作日内，双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；如赵燕春逾期履行超过15个工作日，马艳明可解除合同并要求赵燕春双倍返还定金或支付转让价20%的违约金；如马艳明逾期履行超过15个工作日，赵燕春可解除合同并可没收定金或要求马艳明支付转让价20%的违约金。《深圳市二手房买卖及居间服务合同》签订当日，马艳明支付了定金7万元，其中1万元作为交房保证金托管于家家顺公司处。随后，马艳明在办理首期款资金监管前查询纳税情况时发现自己不具备在深圳的购房资格，家家顺公司将马艳明不具备在深购房资格的情况告知了赵燕春。2015年4月13日，马艳明通知赵燕春前往银行办理资金监管手续，赵燕春以马艳明不具备购房资格为由未前往。2015年5月11日，赵燕春向马艳明邮寄《解约通知函》，以马艳明不具备购房资格导致合同目的无法实现为由，通知马艳明解除双方签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，并要求没收定金。马艳明于次日签收该《解约通知函》。（二）马艳明及其配偶赵春辉均为非深圳户籍，马艳明至原审庭审之日仍未取得在深圳购房的资格，马艳明的配偶赵春辉至2015年10月才满足在深圳市连续缴纳1年以上个人所得税的条件。（三）2015年4月12日，马艳明与案外人何X签署了一份《权利转让协议书》，在未经过赵燕春同意的情况下将马艳明购买涉案房产的权利转让给何X。2015年5月27日，马艳明委托律师向赵燕春发送了《律师函（附《权利转让协议书》），告知赵燕春因马艳明购房权利有瑕疵，马艳明于2015年4月12日与案外人何X达成协议将购房权利转让给案外人何X，并要求赵燕春于2015年6月5日前往招商银行深圳市笋岗支行办理购房资金监管手续。赵燕春在原审的诉讼请求为：赵燕春没收马艳明定金7万元。马艳明在原审的反诉请求为：1、解除赵燕春与马艳明于2015年4月1日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、赵燕春返还定金7万元；3、赵燕春向马艳明支付转让价20%的违约金34万元。原审法院认为，赵燕春、马艳明签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方不得擅自变更合同。马艳明因其购房资格存在瑕疵，于2015年4月12日即合同约定的办理首期款资金监管前一日擅自将其在《深圳市二手房买卖及居间服务合同》中的购房权利转让给案外人何X，属单方变更合同主体，赵燕春未予追认，马艳明的单方转让行为对赵燕春不产生效力。马艳明家庭自签订涉案合同时至2015年10月前，一直未取得在深圳购房的资格，合同目的无法实现，赵燕春有权要求解除合同、没收定金。马艳明辩称赵燕春在签署涉案合同时已明知马艳明不具备购房资格，但未对此举证证明，赵燕春予以否认，且家家顺公司亦出具情况说明称赵燕春系在签订合同后才得知此情况，故对马艳明关于赵燕春在签订合同时明知马艳明无购房资格的抗辩，原审法院不予采信。赵燕春于2015年5月11日向马艳明邮寄《解约通知函》，马艳明于次日签收，《深圳市二手房买卖及居间服务合同》于2015年5月12日已解除，无需判决解除合同。马艳明答辩并反诉称，赵燕春以马艳明不具备购房资格为由不配合马艳明办理资金监管，赵燕春构成根本违约，据此反诉请求赵燕春返还定金并赔偿转让价20%的违约金。原审法院认为，根据双方签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，双方应于2015年4月13日办理首期款资金监管手续，赵燕春在得知马艳明不具备购房资格的情况下拒绝前往银行配合办理资金监管手续，是行使不安抗辩权的行为，不应认定为违约。马艳明的反诉请求应予驳回。马艳明还辩称，马艳明的配偶赵春辉于2015年10月份已在深圳连续缴纳社保1年，马艳明所在的非深户籍居民家庭已具备在深购房资格，涉案合同交易无实质性障碍。原审法院认为，马艳明的配偶于2015年10月份才连续在深圳缴纳社保满1年，在此之前马艳明所在的非深户籍家庭何时能具备购房资格是不确定的，而涉案合同签订于2015年4月1日，让赵燕春在签订合同后无法确定是否能继续履行的情况下等待长达半年时间亦是不公平的。故马艳明的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、赵燕春有权没收马艳明定金7万元；二、驳回马艳明的反诉请求。本诉案件受理费1550元（已由赵燕春预交），由马艳明负担；反诉案件受理费3725元（已由马艳明预交），由马艳明负担。马艳明不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）马艳明与赵燕春签订的《深圳市二手房屋买卖及居间服务合同》合法有效，马艳明已切实履行买方义务。马艳明与赵燕春于2015年4月1日在家家顺公司居间下，签订了购房合同，属于双方真实意思表示，合法有效。自合同签订后，买方当日就支付了定金7万元及居间费用9000元，并按照合同约定于2015年4月13日前往家家顺公司处，准备会同赵燕春及家家顺公司前往银行办理资金监管。但是赵燕春以马艳明不具备购房资格为由，不配合马艳明办理银行资金监管。（二）赵燕春构成根本违约。买卖合同十二条约定：“卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付日万分之五的违约金并继续履行合同；如果卖方逾期超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金”。马艳明除了在4月13日要求赵燕春办理银行监管，在4月20日至6月5日期间多次催促赵燕春去银行办理资金监管，赵燕春一直未履约。赵燕春迟延履行已远超15个工作日，根据购房合同约定应承担违约责任。（三）赵燕春不享有不安抗辩权。首先，本案购房合同的性质不适用不安抗辩权。合同法第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”行使不安抗辩权要处于先履行合同的一方，本案购房合同要求当事人双方同时履行合同义务。如果进一步区分，购买房屋的一方处于先履行合同的一方，因为买房要支付购房款后，卖方才会将房屋过户给买房，或者同时履行。因此，在本案购房合同中，卖方不享有不安抗辩权。其次，办理银行资金监管的行为不适用不安抗辩权。办理银行资金监管仅是履行房屋买卖合同的一个先期义务，还没有涉及到房屋买卖实体合同。合同法规定：不安抗辩权要求先履行合同的一方有证据证明后履行合同的一方丧失履行合同的能力，自己履行合同会给自己造成损失，通知后履行合同方后可以中止履行；在合理期限内，后履行合同的一方没能恢复履行能力或提供一定的担保，先履行合同的一方有权解除合同。本案中，当事人双方去办理银行资金监管，不会对赵燕春造成损失，即使到最后因为马艳明没有购房资格致使不能过户，对赵燕春也没有损失，房子还是赵燕春的，有损失的只有马艳明。（四）马艳明家庭已具备购房资格，购房合同具备履行完毕的可能。根据购房合同的性质，并没有强制规定购房者必须具有购房资格，只要在房屋过户时具备购房资格即可。按照深圳二手房交易习惯，办理银行资金监管、银行资金审批、支付购房款至房屋过户，一般需要较长时间。在本案中，双方签订的合同并未明确规定转移登记的时间，因此，不能剥夺马艳明在合理期限内的购房权利。其次，在本案合同履行过程中，赵燕春一直不履行去银行资金监管的合同义务，由此产生的不利后果，应该由赵燕春承担，由此产生的时间红利，即马艳明家庭已经具备购房资格，应该由马艳明来享有和行使。现在马艳明家庭已经具备购房资格，本次交易客观上已经无实质性障碍，购房合同具备履行完毕的可能。据此，马艳明请求本院判令：1、撤销原审判决；2、支持马艳明的原审反诉请求；3、本案诉讼费由赵燕春负担。赵燕春答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。家家顺公司二审未应诉陈述意见。经审理查明，原审判决已查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原审法院关于涉案买卖合同合法有效的认定无误，本院予以确认。根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）赵燕春是否构成违约并应支付违约金；（二）赵燕春应否退还已收定金。关于赵燕春是否构成违约并应支付违约金的问题。根据本案两审查明的事实，各方当事人签约后至合同约定的办理资金监管期限届满前已知悉马艳明家庭不具备在深购房资格，在涉案房屋因政策限制不能过户至马艳明名下且双方约定采取按揭贷款方式支付剩余款项的情况下，将影响贷款银行设立抵押权及发放贷款，进而导致赵燕春不能按约取得购房款，其出卖房屋的主要合同目的无法实现，故赵燕春拒绝配合办理首期款资金监管手续，符合《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项关于当事人在对方有可能丧失履行债务能力的情形下可中止履行的不安抗辩权规定。据此，马艳明关于赵燕春不配合办理资金监管手续而构成违约的上诉主张不成立，马艳明关于由赵燕春支付违约金的请求于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十九条的规定，行使不安抗辩权一方在对方于合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的情况下可解除合同。本案中，自2015年4月13日赵燕春向马艳明表示因购房资格问题而中止履行，至2015年5月11日赵燕春向马艳明发出解约通知函时，其间历时已近1月，在马艳春家庭此时仍不具备购房资格的情况下，原审法院认定涉案合同于马艳明签收解约通知时解除，符合前述法律规定及《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于合同自有解除权一方的解约通知到达对方时解除的规定，本院予以确认。关于赵燕春应否退还已收定金的问题。本案中，马艳明作为买方本应知悉其家庭是否具有购房资格，即使其不明确了解深圳市住房限购政策，依诚实信用原则亦应在签约前向有关部门查询其家庭购房资格，而其作为完全民事行为能力人仍然选择与赵燕春签订涉案房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定即受该合同约束，并应依法承担不能履行自己义务的法律责任。在涉案合同因马艳明违约而解除的情况下，原审判决确定由马艳明承担定金责任，符合双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于给付定金的违约方无权要求返还定金的规定，马艳明关于返还定金的请求于法无据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7450元，由马艳明负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 张    睿审判员 庄  齐  明二〇一六年七月十八日书记员 李开宇(兼)