江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏12民终1033号上诉人（原审被告）：江苏华卫友谊超市有限公司，住所地靖江市靖城街道办事处骥江路160号。法定代表人：华卫。委托代理人：朱月娟。委托代理人：朱渭松，该公司员工。被上诉人（原审原告）：靖江日杂果品总公司，住所地靖江市靖城人民南路20号。法定代表人：吕胜，总经理。委托代理人：刘学明，江苏苏泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘咏梅。上诉人江苏华卫友谊超市有限公司（以下除判决主文外简称华卫友谊公司）因与被上诉人靖江日杂果品总公司（以下除判决主文外简称靖江日杂公司）、刘咏梅为房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2015）泰靖民初字第1623号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院查明：1997年前后，原靖江日杂果品总公司友谊超市开始使用讼争房屋，用于该超市经营。1998年，在原靖江日杂果品总公司友谊超市的基础上成立了靖江市友谊超市有限公司。2002年，靖江市友谊超市有限公司改制为华卫友谊公司（期间名称发生过变更），华卫友谊公司与靖江日杂公司签订讼争房屋的租赁合同。2008年，因华卫友谊公司实际控制人华卫获刑，刘咏梅代表华卫友谊公司与靖江日杂公司签订讼争房屋的租赁合同。2011年1月18日，刘咏梅又代表华卫友谊公司以刘咏梅名义与靖江日杂公司签订资产租赁协议书，约定华卫友谊公司租用靖江日杂公司位于靖江市横港南路4号的仓库，租赁面积为1355.28平方米，租期1年，自2011年1月1日起至2011年12月31日止，年租金48790元。合同还约定，租赁期满，承租人必须无条件地将租赁物完好无损交还靖江日杂公司。然租赁期满后，华卫友谊公司一直占有租赁房屋至今，靖江日杂公司多次要求其交还房屋未果，致起讼争。审理过程中，原审法院多次组织双方调解，因双方分歧较大，致调解未果。经原审法院现场勘验，华卫友谊公司具体承租靖江日杂公司房屋情况为：位于靖江市横港南路4号西北侧二楼房屋（面积约300.24平方米）、西侧二楼房屋（面积约459平方米）、南侧东首房屋（面积约158.76平方米）、南侧西首房屋（面积约233.3平方米）、东侧南首房屋（面积约58.5平方米）、东侧北首房屋（面积约135平方米）。本案的争议焦点在于：1、本案资产租赁协议书的当事人如何确定；2、租赁过程中，华卫友谊公司是否对讼争房屋进行过添附，靖江日杂公司是否应当对华卫友谊公司进行相关补偿。围绕争议焦点，华卫友谊公司提供了靖江日杂公司原总经理黄灿琪的当庭证言：靖江市友谊超市公司原属靖江日杂果品公司的分支机构，在其任职总经理期间，华卫根据其部门经济发展需要，与总公司商量并经其同意，将公司五库最后一排约200平方的废旧仓库改建成标准天棚房作仓库存放商品，改建费用由华卫承担，总公司没出一分钱。靖江日杂公司对上述证言的质证意见为：证人陈述与事实不合，证人所述的天棚系靖江日杂公司搭建，后来漏雨由华卫出面修理的。原审法院至租赁现场勘验，查证：在华卫友谊公司所述位置未发现证人及华卫友谊公司所述天棚。对原审法院上述查证，双方当事人均无异议。原审法院认为：刘咏梅虽以本人名义与靖江日杂公司签订资产租赁协议书，然刘咏梅因华卫友谊公司实际控制人华卫获刑失去人身自由代表华卫友谊公司与靖江日杂公司签订协议的事实双方当事人均无争议，故本案资产租赁协议书的当事人应认定为靖江日杂公司及华卫友谊公司。该协议合法有效，华卫友谊公司作为讼争房屋的实际承租人，应当按照协议约定履行义务。靖江日杂公司现要求刘咏梅承担相关责任，无事实依据，不予支持。根据上述租赁协议第三条约定“租赁期限届满，乙方（华卫友谊公司）应无条件的将租赁物完好无损交还甲方（靖江日杂公司）”。现华卫友谊公司的租赁期限已经届满，且靖江日杂公司以通知形式明确告知其应交还房屋并支付相应费用，故靖江日杂公司要求华卫友谊公司搬出房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求应予支持。靖江日杂公司主张参照租赁协议约定的标准计算房屋占有使用费，符合法律规定，予以照准。靖江日杂公司认可补偿华卫友谊公司所述的火灾损失，系其处分自己的民事权利，于法不悖，予以照准。该补偿费用从华卫友谊公司应支付的房屋占有使用费中扣减。关于华卫友谊公司所述搭建天棚要求靖江日杂公司补偿的意见，因靖江日杂公司对华卫友谊公司提供的证人当庭证言持有异议，华卫友谊公司无其他证据证明确实搭建过天棚，且经现场勘验，现讼争房屋周边并无华卫友谊公司所述天棚存在，故难以认定华卫友谊公司是否添附过天棚，也无法启动评估程序评估天棚价值。另外，现靖江日杂公司与华卫友谊公司的租赁期限已经届满，华卫友谊公司并无可交由靖江日杂公司接受的无法回收的物品，华卫友谊公司要求作相应补偿的意见，无事实和法律依据，不予采纳。如华卫友谊公司确实搭建过天棚，因天棚现已被靖江日杂公司或他人拆除，华卫友谊公司可另行通过合法途径主张权利。关于华卫友谊公司所述对租赁房屋进行消防改造要求补偿的意见，因靖江日杂公司不认可，华卫友谊公司既不能向原审法院明确具体的改造项目，又不能提供改造的相关证据，对其要求补偿的意见，亦不予采纳。关于华卫友谊公司以企业改制前后曾对靖江日杂公司作出较大贡献为由要求靖江日杂公司给予补偿的意见，因双方在租赁协议上并无相关搬迁补偿的约定，且华卫友谊公司所称的贡献事实与本案并不具有关联性，不能成为其拒绝搬出讼争房屋的法定理由。如华卫友谊公司认为双方存在其他债权债务关系，可另行通过合法途径解决。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条之规定，作出如下判决：一、被告江苏华卫友谊超市有限公司于判决生效后十日内给付原告靖江日杂果品总公司自2012年1月1日起至2014年12月31日止的房屋占有使用费26370元（已扣减双方一致认可的火灾损失12万元）。二、被告江苏华卫友谊超市有限公司于判决生效后十日内将位于靖江市横港南路4号西北侧二楼房屋（面积约300.24平方米）、西侧二楼房屋（面积约459平方米）、南侧东首房屋（面积约158.76平方米）、南侧西首房屋（面积约233.3平方米）、东侧南首房屋（面积约58.5平方米）、东侧北首房屋（面积约135平方米）腾空并将上述房屋交还原告靖江日杂果品总公司。三、驳回原告靖江日杂果品总公司要求被告刘咏梅搬出上述房屋并给付房屋使用费的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4200元，由原告靖江日杂果品总公司负担2100元，被告江苏华卫友谊超市有限公司负担2100元(被告江苏华卫友谊超市有限公司负担部分靖江日杂果品总公司已缴纳，被告江苏华卫友谊超市有限公司于履行判决义务时一并给付)。原审民事判决书送达后，华卫友谊公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院未认定上诉人曾搭建过天棚与事实不符。上诉人提供了被上诉人原总经理黄灿琪的证言，其与被上诉人有利害关系，其经历了上诉人及其他下属单位的改制，上诉人搭建天棚是经其批准的，且被上诉人单位很多老同志均能证明该事实。现天棚已被被上诉人拆除且其反说无此天棚，明显是颠倒黑白。二、一审法院未认定上诉人对租赁房屋进行消防改造与事实不符。上诉人单位的实际控制人华卫2008年获刑至今，上诉人对原有仓库多年不用，原有人员已经解散，相关消防改造项目只有华卫本人和当时负责该项目的人员和保管票据的人员才清楚，如今上诉人单位物是人非，何来相关证据。然消防改造物件还在，一审法院既然现场勘验，但为何没有消防工程的勘验记录。三、被上诉人由六个下属企业同一时间改制，尤其是上诉人在为被上诉人分流人员、解决原有职工工资及债务时，一次性无偿给予300万元，后逐年无偿给予45万元，上诉人曾为被上诉人做过巨大贡献。在仓库拆迁安置时，其他改制企业均有合理的拆迁安置补偿费，为何上诉人没有，一审法院未支持上诉人的该项请求，不公平。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院查清事实，撤销一审判决，依法改判。被上诉人靖江日杂公司答辩称：一审判决认定事实清楚，且充分注意到了上诉人的相关请求，并对其合法权益予以了保护，请求二审法院依法维持一审判决。被上诉人刘咏梅未有答辩意见陈述。本院审理期间，上诉人向本院提供徐卫的书面证言，徐卫是消防改造工程的承包人，证明曾因消防不过关，华卫叫他过去更换。被上诉人靖江日杂公司质证认为，徐卫的证言属于证人证言，其应当到庭接受质询方能作证。被上诉人刘咏梅未有质证意见发表。两被上诉人均未有新的证据提交。原审判决查明的事实有靖江日杂公司提供的资产租赁协议书、原审法院对华卫、朱谓松（华卫友谊公司工商材料所载的法定代表人）及刘咏梅所作的谈话笔录、现场勘验笔录、照片以及当事人当庭陈述等证据证明，本院予以确认。本院另查明：2015年5月25日，靖江日杂公司起诉刘咏梅，要求其搬离案涉租赁房屋并支付使用费。在该案审理过程中，刘咏梅陈述：“当时华卫承租讼争的五库仓库消防检查没有通过，后来华卫进行了改造，花掉了5万多元”，靖江日杂公司对此答辩称：“对所陈述的消防方面的添附是有的，但具体金额我们也不清楚。”后靖江日杂公司于2015年8月4日申请撤回该案起诉。本案原审期间，靖江日杂公司不认可消防添附；本院审理期间，靖江日杂公司解释为“一开始想以这个理由争取更多的补偿，第二次起诉的时候去现场勘验，发现没有消防添附”。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据现有证据和双方当事人的陈述，可以确认刘咏梅因华卫友谊公司实际控制人华卫获刑失去人身自由而代表华卫友谊公司与靖江日杂公司签订协议的事实，且案涉资产租赁协议书亦能明确靖江日杂公司与华卫友谊公司之间的资产租赁关系。该协议合法有效，华卫友谊公司作为讼争房屋的实际承租人，应当按照约定履行义务。现租赁期限届满，靖江日杂公司根据案涉租赁协议第三条的约定要求华卫友谊公司搬出房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求于法有据，应予支持。华卫友谊公司上诉称其曾对靖江日杂公司作出较大贡献要求给予补偿，因双方在资产租赁协议上并无相关搬迁补偿的约定，靖江日杂公司对此不予认可，且华卫友谊公司所称的贡献事由与本案并非同一法律关系，该抗辩理由不能成为其拒绝搬出讼争房屋的法定理由。原审法院明确如华卫友谊公司认为双方存在其他债权债务关系，可另行通过合法途径解决的做法，符合法律规定，本院予以确认。华卫友谊公司上诉称其曾搭建天棚以及对租赁房屋进行消防改造并要求靖江日杂公司给予补偿，本院认为：当事人对自己提出的事实主张有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的法律后果。本案中，靖江日杂公司对华卫友谊公司的上述意见并不认可。一方面，华卫友谊公司亦无其他证据证明确实搭建过天棚，目前现场已无天棚存在，仅有华卫友谊公司提供的证人证言，难以认定华卫友谊公司是否添附过天棚，也无法启动评估程序评估天棚价值。原审法院明确如华卫友谊公司确实搭建过天棚，因天棚现已被靖江日杂公司或他人拆除，华卫友谊公司可另行通过合法途径主张权利的做法，并无不当，本院予以确认。另一方面，华卫友谊公司未能向原审法院明确具体的消防改造项目，本院审理期间，其提交的徐卫的书面证言，靖江日杂公司不予认可，且该证据内容亦无法明确具体的消防改造项目及费用；不过，根据靖江日杂公司在第一次诉讼中对消防添附认可的情况，如华卫友谊公司确实对案涉房屋的消防进行过改造，可另行通过合法途径主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求没有事实依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4200元，由上诉人江苏华卫友谊超市有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  于 焱审 判 员  王小莉代理审判员  方明航二〇一六年七月十九日书 记 员  陈静怡