苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2015)虎民初字第0625号原告上海易亚资产经营管理有限公司苏州亿盛商管分公司，住所地苏州市友新路1188号。负责人章凡，经理。委托代理人毛玉萍、王逸恺，江苏合展兆丰律师事务所律师。被告臧光年，男，1973年8月21日出生。委托代理人龚理，江苏虎丘律师事务所律师。委托代理人尤晶，江苏虎丘律师事务所实习律师。原告上海易亚资产经营管理有限公司苏州亿盛商管分公司与被告臧光年租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月18日受理后，依法由代理审判员艾罗伟独任审判，并于2015年11月2日公开开庭进行了审理，原告上海易亚资产经营管理有限公司苏州亿盛商管分公司的委托代理人毛玉萍，被告臧光年的委托代理人龚理、尤晶到庭参加诉讼。其后本院又于2016年7月26日公开开庭进行了审理，原告上海易亚资产经营管理有限公司苏州亿盛商管分公司的委托代理人毛玉萍，被告臧光年的委托代理人龚理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海易亚资产经营管理有限公司苏州亿盛商管分公司（以下简称亿盛商管分公司）诉称，2013年4月22日，原、被告签订了一份《物业租赁合同》，约定由被告向原告租赁由原告负责经营管理的、位于苏州市高新区浒墅关经济开发区XX号“XX中心”，面积约为261.86平方米的商铺，用于经营“XX”快餐，租赁期限自2013年6月1日至2019年5月31日止，原告给予被告交房后60天的装修免租期。根据合同约定，被告应于合同签订之日向原告支付101601.68元作为租赁履约保证金，其中25400.42元于合同租赁起始日转为合同押金，76201.26元在合同租赁起始日自动转为首期部分租金、商业管理费。2013年6月1日至2015年5月31日期间的租金标准为人民币13970.23元/月，商业管理费标准为11430.19元/月，合计25400.42元/月。被告未能按约支付租金、商业管理费的，原告有权要求被告承担违约责任，每迟延一天，应以当期迟延交付的费用金额为基数，以百分之二为标准向原告支付迟延履行金。原告自2013年11月15日起向被告收取租金及商业管理费。到目前为止，被告仍结欠原告2014年5月16日至2015年5月15日期间的租金及商业管理费。虽经原告多次催要，被告均未能支付。为维护原告合法权益，原告诉至法院请求判令：1、被告立即向原告支付2014年5月16日至2015年5月15日期间的租金及商业管理费计人民币304805元，并支付迟延履行金暂人民币11974元，两项合计316779元；2、被告承担本次诉讼费用。其后，原告将诉请变更为：1、被告立即交还坐落于苏州市虎丘区浒墅关经济开发区XX号XX中心的汇金广场125号和126号房屋（XX）；2、被告立即向原告支付2014年5月16日至2014年12月14日期间的租金及商管费计人民币177802.94元，并支付迟延履行金人民币17137元；3、判令被告立即向原告支付2014年12月15日起至实际交还房屋时止的房屋使用费，以每月50800.84元（每月租金和商管费总和的两倍）的标准计算；4、诉讼费由被告承担。被告臧光年辩称，1、双方所签的租赁合同，存在欺诈行为，被告认为没有法律效力。原被告签订的合同中约定，原告向被告按约收取商管费，就是商业管理费，因原告没有该经营范围，又无收取该费用的实际内容，虚设了该项权利，进而向承租人收取款项，该约定应无效。所以在被告缴纳六个月费用时，双方发生了争议，被告提出不应缴纳商管费，争议过后被告要求退租退款。2、原告在争议发生后2014年7月书面通知被告解除租赁合同，被告就离开了该承租的房子。当时被告认为，已经不欠原告费用，因为前面还有一个月的押金，便自认为商管费应当退还，所以觉得无需再另外支付费用。3、商管费哪怕在合同履行期间也是没有依据的，该费用并没有实际的内容组成，系原告虚列的项目，那么合同解除后，更没有必要交付该项费用。4、关于被告之前缴纳的押金，被告认为原告迟延延期交付租金事出有因，不同意原告没收押金。经审理查明，2013年4月22日，原告亿盛商管分公司（甲方）与被告臧光年（乙方）签订《物业租赁合同》，约定乙方租赁座落于苏州市高新区浒墅关经济开发区XX号“XX中心”，租赁物业建筑面积约261.86平方米，租金以建筑面积乘以单价计算；租赁期限自2013年6月1日至2019年5月31日，甲方给予乙方免租装修期60天。合同第五条约定，1、租赁履约保证金：双方一致同意，乙方于签订合同之日应向甲方支付101601.68元作为乙方租赁物业的租赁履约保证金。此保证金中的25400.42元于合同租赁起始日转为合同约定之押金，余款76201.26元在合同租赁起始日自动转为首期租金、商业管理费。2、租金，乙方在2013年6月1日至2015年5月31日期间的租金为每月53.35元/平方米,合计13970.23元/月；乙方在2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金为每月56.02元/平方米,合计14669.40元/月；乙方在2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金为每月58.82元/平方米,合计15402.61元/月；……3、商业管理费，2013年6月1日至2015年5月31日，乙方应向甲方支付商业管理费每月43.65元/平方米，即每月支付商业管理费11430.19元；2015年6月1日至2016年5月31日，乙方应向甲方支付商业管理费每月45.83元/平方米，即每月支付商业管理费12001.04元；2016年6月1日至2017年5月31日，乙方应向甲方支付商业管理费每月48.12元/平方米，即每月支付商业管理费12600.70元……5、双方一致约定，本合同的押金为25400.42元，此押金在本合同期满且乙方办理完退租手续后30日内，如乙方无任何违反本合同的，由甲方全额无息返还乙方。合同第六条约定，租金、商业管理费每叁个月支付一次，先付后租，第一期租金和商业管理费，乙方须于签约当日一次性支付甲方。以后租金、商业管理费每叁个月支付一次，先付后租，乙方须在前一期租赁期满前十五日支付下期租金、商业管理费。合同第九条第八款约定，乙方未能按本合同第五条约定支付甲方履约保证金、租金、商业管理费和押金的，甲方有权要求乙方承担违约责任，迟延一天，应以当期迟延交付的费用金额为基数，以百分之二为标准向甲方支付滞纳金。如迟延付款超过60天，甲方有权解除合同，并没收乙方全部押金，乙方仍需按实际天数计算并向甲方支付滞纳金。上述合同签订后，被告臧光年承租房屋用于经营，并向原告亿盛商管分公司支付了共计101601.68元，其中25400.42元是押金，76201.26元是作为首期租金和商管费，其后2014年2月15日到2014年5月14日，被告又向原告缴纳了三个月的租金和商管费共计76201.26元。在庭审中，原告与被告共同确认被告已经缴清了截至2014年5月15日止的租金和商管费，且被告尚有25400.42元押金在原告处。在庭审中，被告表示认可原告诉求的17137元滞纳金，原告亦表示本案诉求的滞纳金仅计算至2015年10月31日，不需要增加计算。在庭审中，原告与被告共同确认被告实际于2014年12月15日收到了原告寄交的要求解除合同的正式通知，故双方签订的《物业租赁合同》自2014年12月15日起解除。在庭审中，原告与被告共同确认：本案诉争的租赁房屋坐落为苏州市虎丘区浒墅关经济开发区XX号XX中心汇金广场125号和126号。关于上述房屋，原告表示被告并未将房屋交还给原告，被告则表示双方确实没有办理交接手续，租赁房屋中的设施、桌子、凳子、餐具等还在房屋内，当时被告想以这些财物抵掉所欠的租金，但原被告对此并未达成一致。以上事实，由原告提交的《物业租赁合同》、发票、《物业租赁合同》解除通知及本院庭审笔录予以证实。本院认为，原告亿盛商管分公司与被告臧光年订立的《物业租赁合同》真实、合法、有效，双方应依约全面履行合同义务。被告臧光年未按期支付自2014年5月16日之后的租金和商业管理费，应对该到期债务承担清偿责任。而原告由于被告拖欠租金和商管费超过60天而依约行使解除权通知被告将合同解除，亦符合合同约定，且被告也认可确实于2014年12月15日收到了原告的解除通知，故双方签订的《物业租赁合同》已于2014年12月15日起解除。而自2014年5月16日起，至双方确定的合同解除之日2014年12月15日止的租金、商业管理费，根据合同约定的计算方式应为177802.94元，对此被告臧光年理应及时支付给原告。关于原告诉求的上述期间租金和商管费计算至2015年10月31日的滞纳金17137元，由于被告对于该滞纳金的计算方式和金额予以认可，且合同对于滞纳金亦有约定，故本院对于原告诉求的17137元滞纳金亦予以认可。关于被告所缴纳的25400.42元押金，虽然合同中明确约定了“如迟延付款超过60天，甲方有权解除合同，并没收乙方全部押金”，但该条款系对于违约责任的约定，而原告诉求的滞纳金已系让被告承担了相应的违约责任，如若再对被告加以没收押金25400.42元的违约责任，则被告在本案中承担的违约责任业已超出了合理范畴，故对于该笔25400.42元押金，不应由原告直接没收，而应抵扣相应的租金、商管费。因此被告应交纳的自2014年5月16日起至2014年12月15日止的租金、商业管理费177802.94元在抵扣25400.42元押金后应为152402.52元。关于原告要求被告立即交还坐落于苏州市虎丘区浒墅关经济开发区XX号XX中心汇金广场125号和126号房屋的诉请，由于原告与被告均确认本案诉争的租赁房屋座落于上述地址，且原告与被告均确认本案诉争的《物业租赁合同》已于2014年12月15日起解除，故被告作为承租方，理应将诉争的上述租赁房屋交还给原告，故本院对于原告的这一诉请亦予以支持。关于合同解除后自2014年12月16日起至被告实际交还房屋之前的房屋占有使用费，原告诉求以每月50800.84元（每月租金和商管费总和的两倍）的标准计算，本院认为，本案诉争租赁房屋的占有使用费应参照合同约定租金及商业管理费标准予以计算，即以25400.42元/月为标准，自2014年12月16日计算至被告实际归还房屋之日止，对于原告超出25400.42元/月的诉求部分，本院不予支持。关于被告所辩称的不应缴纳商管费的意见，由于合同中对于商管费的收取有明确的约定，且即使在合同解除之后，由于被告依然占有诉争房屋，商管费与租金亦均同属于原告的损失。此外，被告作为违约方，对于不应缴纳商管费也未提供相应的补充证据。综上，本院对于被告的这一辩称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告臧光年应于本判决生效之日起三十日内将苏州市虎丘区浒墅关经济开发区XX号XX中心汇金广场125号、126号房屋交还给原告上海易亚资产经营管理有限公司苏州亿盛商管分公司。二、被告臧光年应于本判决生效之日起十日内向原告上海易亚资产经营管理有限公司苏州亿盛商管分公司支付自2014年5月16日至2014年12月15日期间的房屋租金及商管费152402.52元，并支付滞纳金17137元。三、被告臧光年应于本判决生效之日起十日内向原告上海易亚资产经营管理有限公司苏州亿盛商管分公司支付房屋占有使用费（以25400.42元/月为标准，自2014年12月16日起计算至实际交还房屋之日止）四、驳回原告上海易亚资产经营管理有限公司苏州亿盛商管分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14654元，减半收取7327元，由被告臧光年负担4396元，由原告上海易亚资产经营管理有限公司苏州亿盛商管分公司负担2931元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10555301040017676。代理审判员  艾罗伟二〇一六年七月二十七日书 记 员  陆 玮