安徽省芜湖经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016)皖0291民初1129号原告：芜湖经济技术开发区龙山街道祥瑞社区奇瑞BOBO城业主委员会,住所地安徽省芜湖经济技术开发区。负责人：俞忠，主任。委托代理人：陈义良，安徽正伦律师事务所律师。被告:北京东光物业管理股份有限公司,住所地北京市海淀区。法定代表人：黄旭东，总经理。委托代理人：裴红娜，北京市康达律师事务所律师。被告:芜湖东光物业管理有限公司,住所地安徽省芜湖市鸠江区。法定代表人：赵明，执行董事。委托代理人：徐善龙，该公司员工。委托代理人：苏旭，安徽深蓝律师事务所律师。原告芜湖经济技术开发区龙山街道祥瑞社区奇瑞BOBO城业主委员会（以下简称奇瑞BOBO城业主委员会）诉被告北京东光物业管理有限公司（以下简称北京东光物业公司）、芜湖东光物业管理有限公司（以下简称芜湖东光物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理后，依法由代理审判员吴杰健适用简易程序，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告奇瑞BOBO城业主委员会的委托代理人陈义良、被告北京东光物业公司的委托代理人���红娜、被告芜湖东光物业公司的委托代理人徐善龙、苏旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奇瑞BOBO城业主委员会诉称：2014年7月15日，原告发布选聘物业服务企业的公告，2014年7月25日，被告北京东光物业公司向原告递交了投标函，2014年8月15日，原告和龙山街道祥瑞社区通知被告北京东光物业公司中标，被告北京东光物业公司要求原告与被告芜湖东光物业公司签订物业服务合同，故双方于2014年8月24日签订了物业服务委托合同。2015年5月1日，因小区停车位管理费和物业费纠纷，被告芜湖东光物业公司单方终止物业服务委托合同。被告芜湖东光物业公司在对外公布的收支表中载明，收取2014年10月停车位管理费677549元，2014年11月停车位管理费167063元，2014年12月停车位管理费70100元,2015年1月停车位管理费177339元，2015年2月停车位管理费2773元，以上共计1094824元。其中，被告芜湖东光物业公司应当返还业主停车位管理费200477元，故被告芜湖东光物业公司共收取的停车位管理费为894347元。根据原、被告双方签订的物业服务合同第十一条的约定，停车位管理费的20%应给予原告作为活动经费，即178869.40元。但被告芜湖东光物业公司终止物业服务合同之后，没有给予前述分成。现原告奇瑞BOBO城业主委员会为维护其合法权益，诉至法院，请求判令：1、两被告支付原告178869.40元；2、被告在合理时间内移交物业服务用房和相关设施、物业服务相关资料；3、本案诉讼费用由被告承担。被告北京东光物业公司辩称：两被告是独立的法人，被告芜湖东光物业公司在被告北京东光物业公司毫不知情的情况下进行了投标行为，且被告北京东光物业公司的公司名称在2014年5月发生了变更，��告芜湖东光物业公司的行为不构成表见代理，是无权代理行为；被告芜湖东光物业公司所收取的停车位管理费并未交给被告北京东光物业公司，被告北京东光物业公司无需承担连带责任；2012年11月28日，被告芜湖东光物业公司已经变更了工商信息，股东为王蔷和赵明，且被告芜湖东光物业公司投标所加盖的被告北京东光物业公司印章和法定代表人的名章与实际不符。被告芜湖东光物业公司辩称：原告在本案中不具有诉讼主体资格；停车位管理费已经用于小区业主停车安全等服务，无需另外支付；物业服务合同关于停车位管理费分成的约定属于无效条款；原告存在违约情况，应该赔偿被告芜湖东光物业公司损失；原告应当按照物业服务合同的约定支付被告芜湖东光物业公司50000元奖励；根据合同相对性原则，被告北京东光物业公司不应��承担责任。原告奇瑞BOBO城业主委员会为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：一、原告身份信息复印件，证明原告诉讼主体资格；二、被告企业信息复印件，证明被告诉讼主体资格；三、投标文件，证明两被告共同进行投标行为；四、物业服务委托合同，证明双方约定停车位服务收费总额的20%给予原告作为活动经费；五、被告公布的费用明细复印件，证明被告每月收取的停车位管理费数额；六、关于BOBO城无法正常物业服务的报告、关于无力继续BOBO城正常物业服务的报告，证明被告收取了1200000元的停车位管理费；七、证明一份，证明被告北京东光物业公司要求原告与被告芜湖东光物业公司签订物业服务委托合同，并自愿为其承担责任。被告北京东光物业公司质证认为：证据一无异议，但缺乏备案证明；证据二真实性无异议，但没有加盖2013年、2014年年检章；证据三有异议，投标文件中加盖的印章与被告北京东光物业公司印章不一致；证据四、五、六、七不清楚，与被告北京东光物业公司无关，且证据七内容不属实。被告芜湖东光物业公司质证认为：证据一有异议，原告不是适合诉讼主体；证据二无异议；证据三真实性无异议，但不能达到证明目的；证据四真实性无异议，但关于停车位管理费的约定无效；证据五不予质证；证据六真实性无异议，但不是发给原告的，停车位管理费数额应以财务数据为准；证��七有异议，不具有合法性，是事后补办的。被告北京东光物业公司向本院提交如下证据：一、名称变更通知、五次营业执照变更复印件，证明被告北京东光物业公司的基本情况；二、被告芜湖东光物业公司的公司章程、章程修正案、私营企业注册信息查询单复印件，证明2012年9月26日，被告芜湖东光物业公司的股东为王蔷和赵明，2012年11月28日完成了前述工商信息变更登记。原告奇瑞BOBO城业主委员会质证认为：证据一、二均不能达到证明目的，被告北京东光物业公司知晓被告芜湖东光物业公司的投标行为。被告芜湖东光物业公司质证认为：证据一、二均不清楚。被告芜湖东光物业公司向本院提交如下证据：一、对《关于督促东光物业加强车辆管理、暂停临时停车收费的函》的回复、通知复印件，证明因原告行为，导致被告收取物业费、停车位管理费困难；二、奇瑞BOBO城业主委员会换届选举筹备组报名表、催费通知单照片复印件，证明原告的委员长期欠交物业费，带头不履行交费义务；三、业主维权讨论群截图、群众投诉交办单、12345政府服务热线电话记录单，证明原告阻止小区业主交纳物业费；四、网络图片复印件，证明小区房屋质量问题导致业主拒交物业费；五、BOBO城收支表复印件，证明被告芜湖东光物业公司负债经营，入不敷出；六、物业服务照片复印件，证明原告致使被告无法取回财务资料，同时表明被告提供了合格的物业服务；七、证书、物业托管服务协议复印件，证明因原告的过错致使物业服务委托合同无法继续履行，原告应赔偿被告经济损失；八、说明复印件，证明虽然中标单位是被告北京东光物业公司，但经过原告同意并确认由被告芜湖东光物业公司提供物业服务；原告与被告芜湖东光物业公司之间的物业服务委托合同已经履行完毕，根据合同的相对性原则，承担责任主体应是合同双方当事人，原告无权向非合同当事人主张权利。原告奇瑞BOBO城业主委员会质证认为：证据一不清楚，不能达到证明目的，且与本案没有关联性；证据二、三、四、七与本案没有关联性；证据五真实性无异议，同时证明被告芜湖东光物业公司收取停车位管理费的金额；证据六、八达不到证明目的。被告北京东光物业公司质证认为：证据一至八与被告北京东光物业公司无关，证据五没有具体收费明细，真实性不予认可。同时，原告应当审查被告北京东光物业公司与被告芜湖东光物业公司之间的关系，原告与被告芜湖东光物业公司可能存在恶意串通损害被告北京东光物业公司权利的行为。经庭审原告举证、被告质证且结合法庭调查，本院查明本案的事实为：2014年7月25日，被告北京东光物业公司向芜湖经济技术开发区龙山街道祥瑞社区和奇瑞BOBO城业主委员会递交了投标函，其中投标单位处加盖“北京东光物业管理有限公司”公章，法定代表或授权人处加盖“黄林峻印”印章。2014年8月24日，原告与被告芜湖东光物业公司签订了《物业服务委托合同》，双方约定委托管理期限为五年，自2014年9月1日起至2019年8月30日止；机动车车位管理服务费用按90元/月收取；小区内地面停车位服务收费的总额80%给物业公司用于补贴物业服务，20%给予业主委员会作为活动经费。2015年4月17日，原告与被告芜湖东光物业公司签订《物业托管服务协议》，双方约定被告芜湖东光物业公司自愿退出小区物业管理项目，并在小区引进新的物业服务企业之前的过渡期内仍由被告芜湖东光物业公司提供物业服务。2015年5月1日，原告与被告芜湖东光物业公司签订的《物业服务委托合同》权利义务关系终止，被告芜湖东光物业公司不再为小区提供物业管理与服务。另查明：原告奇瑞BOBO城业主委员会的主��为俞忠，2015年1月29日分别在芜湖经济技术开发区龙山街道祥瑞社区居民委员会、芜湖经济技术开发区龙山街道办事处、芜湖经济技术开发区规划建设局备案。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的规定，选聘物业服务企业由业主共同决定，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，原告奇瑞BOBO城业主委员会作为业主大会的执行机构，履行职责除有法律、法规明确规定外，应当获得业主大会的授权，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，更不得侵害业主合法权益。原告奇瑞BOBO城业主委员会与被告芜湖东光物业公司签订的《物业服务委托合同》第十一条约定，小区内地面停车位服务收费的总额80%给物业公司用于���贴物业服务，20%给予业主委员会作为活动经费。从该条约定中可以看出，停车位管理费来源于小区内地面停车位，而小区内地面停车位属于全体业主共有，利用全体业主共有的停车位所获取的收益，理应由全体业主享有。但是，原告奇瑞BOBO城业主委员会与被告芜湖东光物业公司之间约定将停车位管理费80%给予物业公司用于补贴物业服务，20%给予业主委员会作为活动经费，原告奇瑞BOBO城业主委员会对此并未提交证据证明业主大会授权其与被告芜湖东光物业公司作出该项约定，《物业服务委托合同》签订后至本案庭审辩论终结前，原告奇瑞BOBO城业主委员会也未提交证据证明业主大会对该项约定进行追认，故原告奇瑞BOBO城业主委员会与被告芜湖东光物业公司擅自将应属于全体业主所有的停车位管理费收益进行划分，应属无效，原告奇瑞BOBO城业主委员会主张被告芜湖东光物业公司支付20%的停车位管理费，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”。本案中，原告奇瑞BOBO城业主委员会与被告芜湖东光物业公司之间的物业服务合同权利与义务现已终止，被告芜湖东光物业公司应当移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第三款、第七十六条第一款第（四）、《物业管理条例》第十五条第（二）项、第（五）项、第十六条、第十九条、第三十九条、第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款之规定，判决如下：一、被告芜湖东光物业管理有限公司于本判决生效后十日内移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料；二、驳回原告芜湖经济技术开发区龙山街道祥瑞社区奇瑞BOBO城业主委员会的其他诉讼请求。如果当事人未按判决书指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1939元，由原告芜湖经济技术开发区龙山街道祥瑞社区奇瑞BOBO城业主委员会负担1500元，由被告芜湖东光物业管理有限公司负担439元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。代理审判员  吴杰健二〇一六年七月十三日书 记 员  高 晶附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属��业主共有。第七十四条占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第七十六条下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（五）业主大会赋予的其他职责。第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。���十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》��十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。