江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终2913号上诉人（原审被告、反诉原告）苏州工业园区金亿来商贸有限公司，住所地苏州工业园区娄葑车坊普惠路淞泽家园三区。法定代表人邹小林，总经理。委托��理人周勇，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托代理人郭显祥，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）苏州工业园区娄葑东坊经济发展有限公司，住所地苏州工业园区娄葑东南区。法定代表人朱健，董事长。委托代理人马艳，北京大成（苏州）律师事务所律师。委托代理人肖翔，北京大成（苏州）律师事务所律师。原审被告邹小林。委托代理人周勇，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托代理人郭显祥，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州工业园区金亿来商贸有限公司（以下简称金亿来公司）、被上诉人苏州工业园区娄葑东坊经济发展有限公司（以下简称东坊公司）、原审被告邹小林房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2014）园民初字第01677号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年9月8日，邹小林以苏州工业园区金亿来餐饮管理有限公司（承租方、乙方）名义与东坊公司（出租方、甲方）签订《淞泽家园三区酒店租赁合同》一份，约定：甲方将位于普惠路淞泽家园三区商业门面房东边（中间楼梯往东）一至四层出租给乙方（不含一楼靠中间楼梯的二间及配电间），乙方作为酒店宾馆使用，房屋面积约4175平方米（实际面积以房产测量面积为准，但与测绘面积不一致，不再调整年租金……）；租期5年，2009年7月11日至2014年6月30日，租金起算日期2009年11月16日；租赁合同期间第一至第三年租金为每年155.52万元，第四年租金为171.072万元，第五年租金为188.1792万元，其中60%为房屋租金，40%为相关设施设备及场地租赁物业管理费等；第二年起的租金根据先付后用原则，每三个月支付一次，即在到期前30天支付下三个月租金，乙方如有拖欠，除交纳拖欠款之外，从拖欠之日起以拖欠款的0.4%支付滞纳金，如超过60天，乙方仍拒绝支付租金，甲方有权终止协议，由此造成的损失乙方自行承担；租赁期间乙方不得转租给第三方经营，即乙方为经营主体，并具有独立法人资格；租赁期内甲方协调水、电正常供应，按乙方需要150KVA的用电量供电，若乙方需增容必须提前四个月通知甲方，甲方负责配合乙方办理增容手续，因增容产生的一切费用由乙方负责；甲方负责对与房屋基本构造有关的部分进行维护修理，如屋顶漏雨等，承担自然损坏的正常维修；乙方在租用房屋期间不得擅自改变和破坏房屋和区域的建筑结构和有关设施，如��特殊情况或乙方确有酒店宾馆方面需求需改变房屋和区域的建筑结构和有关设施时，在不破坏甲方房屋、区域的情况下，还须将设计装修方案向甲方和上级消防、公安、卫生、环保等相关部门申报，征得同意后方可进行，乙方未按消防、公安等相关部门规定执行，所产生的后果由乙方自负；租赁期满后乙方如不续租，必须结清房租金和水电费用，并将自有设备搬出后与甲方清点房屋相关设施，属于甲方的设施和其他财产如有短少或人为损坏，凡查明是乙方原因造成的，乙方应照价赔偿；甲方若发现乙方有擅自将房屋转租、转让或转借，擅自以房屋入股、合资经营，利用承租房屋进行非法活动、损害公共利益，拖欠房租、水费、电费等费用累计达两个月等情况，甲方有权单方终止租赁合同，并追究乙方由此给甲方造成的经济损失和法律责任等。同日，顾建���（承租方、乙方）与东坊公司（出租方、甲方）签订《淞泽家园三区房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于普惠路淞泽家园三区商业门面房西边（中间楼梯往西）一至三层出租给乙方（不含一楼靠中间楼梯的二间），乙方作为浴场使用，房屋面积约2707平方米（实际面积以房产测量面积为准，但与测绘面积不一致，不再调整年租金……）；租期5年，2009年7月11日至2014年6月30日，租金起算日期2009年11月16日；租赁合同期间第一至第三年租金为每年117.1万元，第四年租金为128.81万元，第五年租金为141.691万元，其中60%为房屋租金，40%为相关设施设备及场地租赁物业管理费等；第二年起的租金根据先付后用原则，每三个月支付一次，即在到期前30天支付下三个月租金，乙方如有拖欠，除交纳拖欠款之外，从拖欠之日起以拖欠款的0.4%支付滞纳金，如超过60天，乙方仍拒绝支付租金，甲方有权终止协议，由此造成的损失乙方自行承担；租赁期间乙方不得转租给第三方经营，即乙方为经营主体，并具有独立法人资格；租赁期内甲方协调水、电正常供应，按乙方需要150KVA的用电量供电，若乙方需增容必须提前四个月通知甲方，甲方负责配合乙方办理增容手续，因增容产生的一切费用由乙方负责；甲方负责对与房屋基本构造有关的部分进行维护修理，如屋顶漏雨等，承担自然损坏的正常维修；乙方在租用房屋期间不得擅自改变和破坏房屋和区域的建筑结构和有关设施，如属特殊情况或乙方确有酒店宾馆方面需求需改变房屋和区域的建筑结构和有关设施时，在不破坏甲方房屋、区域的情况下，还须将设计装修方案向甲方和上级消防、公安、卫生、环保等相关部门申报，征得同意后方可进行，乙方未按消防、公安等相关部门规定执行，���产生的后果由乙方自负；租赁期满后乙方如不续租，必须结清房租金和水电费用，并将自有设备搬出后与甲方清点房屋相关设施，属于甲方的设施和其他财产如有短少或人为损坏，凡查明是乙方原因造成的，乙方应照价赔偿；甲方若发现乙方有擅自将房屋转租、转让或转借，擅自以房屋入股、合资经营，利用承租房屋进行非法活动、损害公共利益，拖欠房租、水费、电费等费用累计达两个月等情况，甲方有权单方终止租赁合同，并追究乙方由此给甲方造成的经济损失和法律责任等。2010年3月12日，金亿来公司（乙方）与东坊公司（甲方）签订《备忘录》一份，约定：就乙方租用甲方的4175平方米房屋，原租金起算日2009年11月16日调整为2010年2月1日。邹小林在“乙方”落款处亦有签字。2010年8月24日，苏州工业园区金亿来餐饮管理有限公司更名为“��州工业园区金亿来商贸有限公司”（金亿来公司）。2010年10月28日，东坊公司（甲方）、顾建华（乙方）、金亿来公司（丙方）签订《补充协议》一份，约定：乙方租用的2707平方米房屋全部转让给丙方，丙方同意并接受原甲方与乙方所签订的合同；转让后，乙方全部租金由丙方全额承担，因乙方租金已与甲方结算到2011年2月15日，故乙方与丙方另行结算；2011年12月21日止，乙方应付甲方租金292750元、水电费111423元（结算到11月30日），共计404173元，乙方应全额支付甲方，否则本协议无效；乙方转让后，即退出原合同的履行，由丙方履行，且丙方接受全部条款。邹小林在“丙方”落款处亦有签字。涉案租赁房屋为苏州工业园区车坊淞泽家园三区公建配套用房，建设单位为苏州工业园区娄葑建发房地产有限公司，建造于苏州工业园区国土房产局同意划���的57091宗地之上。2014年7月21日苏州工业园区斜塘街道办事处出具的《情况说明》反映，该租赁房屋由东坊公司建设和后续的出租管理。金亿来公司承租涉案租赁房屋后，除部分房屋由金亿来公司（邹小林）自用外，其余部分对外出租经营。2014年6月20日，东坊公司致《企业对账函》给“苏州工业园区金亿来餐饮管理有限公司（邹小林）”，内容为：“贵单位于2009年7月与本公司发生房屋租赁业务，2014年5月31日份止，本公司应收贵单位租金及水电费总计3097359元。”邹小林于2014年6月25日在该函下方“确认：1、数据证明无误”处签字。2014年6月30日，邹小林出具《承诺》一份，内容为：“本人邹小林（苏州工业园区金亿来餐饮管理有限公司）与贵公司签订的关于普惠路商业街三区的合同于2014年6月30日到期，截止到2014年6月30日共欠贵公司3097359元租金��水电费。因本公司最近资金周转困难，希望贵公司能给予时间上的宽裕。本人承诺在2014年7月9日上午前将所欠租金及水电费全部付清，然后与贵公司签订下一期合同。如本人未按本承诺交付所欠款项，贵公司（甲方）有权对外公开招租。特此承诺！”2014年7月10日，东坊公司向涉案租赁房屋各商户发出书面通知，内容为：“承租人苏州工业园区金亿来餐饮管理有限公司（邹小林）与业主苏州工业园区娄葑东坊经济发展有限公司签订的关于淞泽家园三区商业街租赁合同已于2014年6月30日到期，承租人至今未续签合同。现就相关情况告知各商户：一、如现有商户要求继续从事经营，东坊公司将在了解相关情况后作适当调整，原则上不增长。三、请各租赁户配合东坊公司提供相关依据：1、与苏州工业园区金亿来餐饮管理有限公司（邹小林）的租赁合同原件及复印件2、到目前为止最新一期的租金及水电费缴款凭证原件及复印件本通知在发出后十日内有效。请需要续租的现有商户携带上述材料及身份证、营业执照复印件办理续租报名手续。”后东坊公司（甲方）与下列商户签订如下合同：1.与王敏刚（乙方）签订的《淞泽家园三区商业房租赁合同》，约定：甲方将位于普惠路淞泽家园三区商业门面房西侧部分出租给乙方用于经营理发服务，房屋实际面积约30平方米，租期自2014年7月1日至2016年12月9日；租金每年94050元，其中60%为房屋租金，40%为相关设施及场地租赁费，2014年7月1日至2014年12月9日租金因乙方已支付给苏州工业园区金亿来餐饮管理有限公司（邹小林），现甲方暂不收取，乙方委托甲方对苏州工业园区金亿来餐饮管理有限公司（邹小林）提起诉讼（包括乙方支付的合同保证金20000元），乙方予以配合��。2.与于从卿、金明（乙方）签订的《淞泽家园三区商业房租赁合同》，约定：甲方将位于普惠路淞泽家园三区商业门面房西南侧部分出租给乙方用于经营中介服务，房屋实际面积约40平方米，租期自2014年7月1日至2016年9月17日；租金每年36575元，其中60%为房屋租金，40%为相关设施及场地租赁费，2014年7月1日至2014年9月17日租金因乙方已支付给苏州工业园区金亿来餐饮管理有限公司（邹小林），现甲方暂不收取，乙方委托甲方对苏州工业园区金亿来餐饮管理有限公司（邹小林）提起诉讼（包括乙方支付的合同保证金10000元），乙方予以配合等。3.与陈开庆（乙方）签订的《淞泽家园三区商业房租赁合同》，约定：甲方将位于普惠路淞泽家园三区商业门面房一楼部分出租给乙方用于经营炒货，房屋实际面积约54平方米，租期自2014年7月1日至2016年10月30日；租金每年104500元，其中60%为房屋租金，40%为相关设施及场地租赁费，2014年7月1日至2014年10月30日租金因乙方已支付给苏州工业园区金亿来餐饮管理有限公司（邹小林），现甲方不收取，乙方委托甲方对苏州工业园区金亿来餐饮管理有限公司（邹小林）提起诉讼（包括乙方支付的合同保证金15000元），乙方予以配合等。4.与曹俊（乙方）签订的《租赁合同》，约定：乙方自愿向甲方承租位于普惠路淞泽家园商业街三区一楼部分房屋用于经营电动车修理，房屋面积20平方米，租期自2015年2月1日至2016年12月31日；租金为每月134.1元/平方米，2015年2月1日至2015年12月31日期间计29504元，2016年1月1日至2016年12月31日期间计32186元等。5.与中国移动通信集团江苏有限公司苏州分公司（乙方）签订的《租赁合同》，约定：乙方自愿向甲方承租位于普惠路淞泽家园商业街三区的房屋用于经营中国移动营业厅，房屋面积139平方米，租期自2015年2月1日至2017年12月31日；租金为每月282.7元/平方米，2015年2月1日至2015年12月31日期间计432209元，2016年1月1日至2016年12月31日期间计471500元，2017年1月1日至2017年12月31日期间计471500元等。本案审理期间，原审法院组织双方调解过程中，原审被告提出其租赁房屋有装修，原审原告表示可以考虑但并不确定补偿原审被告装修投入，且原审被告如有诚意调解，就应提供其投资的项目明细和项目造价依据，根据法律规定，租赁合同到期后，如承租人投资的部分可移动的由承租人取走，不可移动的如果出租人表示接受，可作价补偿，如出租人不接受，由承租人拆除并恢复原状。原审被告表示愿继续配合法院推进相关工作，并于2014年12月5日向原审法院申请对原审被告金亿来公司向原审原��承租的涉案房屋即金亿来商贸城投入资产（包括但不限于装修、设施设备等）现有价值进行司法鉴定。经原审法院委托鉴定，苏州市价格认定局于2015年10月27日出具《关于装修及设备设施等的价格鉴证结论书》，结论为：金亿来商贸城的装修及设备设施等在价格鉴证基准日（期间）2015年7-8月（现场勘验日）的市场价格（取整）为8101750元。原审原告质证认为，对鉴定报告书真实性无异议，但其中部分装修是实际承租人而非原审被告投入，且部分是违章搭建，应按搭建的原材料成本定价；其不同意折价补偿。原审被告质证认为，对鉴定报告书真实性无异议，所有装修均是原审被告投入的；今后涉案租赁房屋让原审原告收回，原审原告应按鉴定报告书确定的金额补偿原审被告，但不在本案中提出原审原告支付装修补偿款的反诉诉请。以上事实，有淞泽家园三区酒店租赁合同、淞泽家园三区房屋租赁合同、备忘录、补充协议、工商登记资料、企业对账函、承诺书、情况说明、建设工程规划许可证、规划批准书、通知、淞泽家园三区商业房租赁合同、租赁合同、关于装修及设备设施等的价格鉴证结论书等及庭审笔录、质证笔录予以证实，原审法院予以确认。原审原告东坊公司的诉讼请求为：1.两原审被告立即从原审原告所有的出租房屋内搬离；2.两原审被告向原审原告支付租金及水电费3097359元、滞纳金241594元；3.两原审被告承担诉讼费。审理中，原审原告变更诉请为：1.两原审被告立即将租赁房屋苏州工业园区淞泽家园三区公建配套用房（二份合同面积分别为4175平米和2707平米，共计6882平米，即现状为金亿来商贸城）交还原审原告；2.两原审被告向原审原告支付截至2014年6月30日结欠的租金及水电费合计3097359元，并���付迟延付款利息（以3097359为基数，自2014年7月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际清偿之日止）；3.两原审被告按每月274891.83元支付自2014年7月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费；4.两原审被告承担诉讼费。原审原告说明，两原审被告在签约、履行、付款、结算过程中均存在混同，原审原告无法辨识，故主张二原审被告承担共同清偿责任。原审反诉原告金亿来公司诉称：1.原审反诉被告赔偿原审反诉原告因提供房屋不符合约定及物业管理缺失给原审反诉原告造成的损失450万元；2.原审反诉被告立即返还原审反诉原告多付的水电费20万元；3.原审反诉被告承担诉讼费。审理中，原审反诉原告变更诉请为：1.原审反诉被告赔偿原审反诉原告因提供房屋不符合约定及物业管理缺失给原审反诉原告造成的损失200万元；2.原审反诉被告承担诉讼费。原审法院认为：一、关于租赁期限内的租金及水电费。东坊公司陈述：《对账函》、《承诺》均是双方进行财务核对后形成的文件，具有法律效力。不管是租金还是相关设施设备租赁费，抑或场地租赁物业管理费，均是双方约定的收取租金的名目，均在合同中明确纳入年租金项下，而原审被告出示的交费凭据反映事实上原审被告就交了租金、设备租赁费；况且，原审被告接收了原审原告房屋，也接收了相关设施设备及物业所在地的大片场地并使用，原审原告也派了大量保安和保洁人员提供物业服务；原审被告始终按合同约定的年租金支付租赁费用，未提出过40%的相关设施设备及场地租赁物业管理费不应支付的意见，且《备忘录》、《对账函》、《承诺》也对年租金予以确认。原审被告金亿来公司、邹小林陈述：原审原告反复跟原审被告协商，请求原审被告配合其审计工作，请原审被告书面确认（《对账函》、《承诺》），（《对账函》、《承诺》）不是建立在双方对事实一致认识基础上形成，因此，不应以《对账函》、《承诺》为依据确认欠款金额。（但审理中原审被告未能举证证明其2014年6月30日前已付租金及水电费金额，以否定《对账函》、《承诺》确认的租金及水电费金额的真实性。）原审原告从未派保安提供物业服务，部分设施设备也仅指一些消防设施及电梯，且有些不能正常使用，大多设施设备是由原审被告自行添加。原审法院认为，邹小林作为金亿来公司法定代表人，先后以《对账函》、《承诺》确认金亿来公司截至2014年6月30日共结欠东坊公司租金及水电费合计3097359元，并无证据证明在诉讼前原审被告对合同约定的40%的相关设施设备及场地租赁物业管理费作为总租金的计算方式存有异议，且原审被告亦未能举证证明其2014年6月30日前已付租金及水电费金额，以否定《对账函》、《承诺》确认的租金及水电费金额的真实性，故原审法院认定金亿来公司截至2014年6月30日（租赁期限内）共结欠东坊公司租金及水电费合计3097359元。二、关于租期届满后的房屋使用费。东坊公司以两份合同最后一年租金1881792元、1416910元之和3298702元，计算月平均租金为274891.83元，据此主张原审被告按每月274891.83元支付自2014年7月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费。审理中，东坊公司同意按其与曹俊、中国移动通信集团江苏有限公司苏州分公司签订的《租赁合同》约定的租金标准扣除原审被告应支付的自2015年2月1日起至原审被告实际搬离之日止的房屋使用费，同意按其与于从卿、金明签订的《淞泽家园三���商业房租赁合同》约定的租金标准扣除原审被告应支付的自2014年9月18日起至原审被告实际搬离之日止的房屋使用费，同意按其与王敏刚签订的《淞泽家园三区商业房租赁合同》约定的租金标准扣除原审被告应支付的自2014年12月10日起至原审被告实际搬离之日止的房屋使用费，同意按其与陈开庆签订的《淞泽家园三区商业房租赁合同》约定的租金标准扣除原审被告应支付的自2014年10月31日起至原审被告实际搬离之日止的房屋使用费。原审被告提交其与陈开庆、王敏刚所签合同，认为原审被告与陈开庆就好口福炒货店所签合同约定的租金标准是110000元/年，原审被告与王敏刚就发线源理发店所签合同约定的租金标准是99000元/年，原审原告与该二人所签合同租金标准低于原审被告所签合同，应以原审被告合同租金标准扣除相应房屋使用费；对于从卿与金明经营的才旺人力资源公司、曹俊经营的电动车修理部、中国移动通信集团江苏有限公司苏州分公司经营的中国移动营业厅，认可按原审原告签订的租赁合同的租金标准相应抵扣房屋使用费。原审原告表示，鉴于原审原、被告所签租赁合同租金标准差距不大，为尽快解决纠纷，维护原审原告合法权益，同意原审被告抵扣意见。结合双方意见，为计算便利，按每月274891.83元标准计算自2014年7月1日至2015年12月31日期间的房屋使用费为4948052.94元。另按双方意见核算，自东坊公司与上述五承租户所签合同约定的东坊公司直接收取租金之日至2015年12月31日期间，东坊公司应减收原审被告的房屋使用费金额为742236.41元。据此，原审被告应付东坊公司2014年7月1日至2015年12月31日期间的房屋使用费为4205816.53元。自2016年1月1日起，按每月274891.83元标准计算原审被告占用房屋���间的房屋使用费，且按双方意见核算，自2016年1月1日起东坊公司应按每年749261元，即每月62438.42元减收原审被告的房屋使用费。据此，原审被告应按每月212453.41元支付东坊公司2016年1月1日至实际交还房屋之日期间的房屋使用费。原审被告另提出，租赁合同到期后，原由苏州港华燃气有限公司承租的24平方米房屋、蒋光华承租的理发店由于原审原告阻扰，无法继续出租，相应房屋使用费不应由原审被告承担。东坊公司说明，租期届满后，其未与该两商户签订租赁合同，原审被告也未将该二处房屋转移给东坊公司占有，该期间房屋无论出租还是空置，无论是否收取租金均是原审被告责任。原审被告称，该主张没有证据证明，但是事实；虽未办理正式交接手续，但由于原审原告阻扰，该二处房屋实际处于无法正常使用状态。因原审被告未提交证据证明其该主张��故原审法院不予采纳。三、关于金亿来公司的反诉请求金亿来公司为证明其反诉主张，提交如下证据：1.屋面防水工程承包合同复印件、工程合同、收据，证明原审原告出租的房屋存在屋顶渗漏及消防设施不合格影响正常使用情形，原审被告为此交由苏州居宝防水涂料有限公司修复屋顶渗漏，花费148500元，交由上海天德安全科技工程有限公司苏州园区分公司整改消防设施，花费480000元。原审原告质证认为，屋面防水工程承包合同无原件，不认可；工程合同真实性认可，但属原审被告再次装修范围，相关费用根据合同约定应由原审被告自行承担。2.与承租商户的谈话笔录6份及身份证复印件、催告函，证明原审原告出租的房屋存在经常停电情形，严重影响承租商户正常经营。原审原告质证认为，相关人未到���说明，无法确认真实性；停电原因是合同约定用电总量为150KVA，超出部分应由原审被告增容解决，原审被告迟迟未办增容手续，导致损失应由原审被告承担。3.公安行政处罚决定书、罚没收入专用缴款书，证明原审原告出租的房屋因消防设施未经竣工消防备案导致经营者陈争被罚款3000元。原审原告质证认为，该证据与本案无关，原审被告转租涉及二次装修，导致违法行为，根据租赁合同，责任由原审被告承担。4.照片一组，证明原审原告出租的房屋物业管理缺失，无证摊贩随意摆摊，导致经营场所经营受到严重影响。原审原告质证认为，该证据真实性、关联性存疑，拍摄时间不明，即使存在无证摊贩随意摆摊，责任应在城管部门，不在原审原告。5.紧急情况反映及呼吁函，证明原审原告出租的房屋在租赁期间存在经常停电、房屋渗漏、消防不合格、天然气管道未能接通、物业服务缺失导致下水道经常堵塞、无证摊贩随意摆摊等情形，致商贸城客流大量流失。原审原告质证认为，对该证据真实性不认可，合同未约定原审原告有义务安装提供天然气管道，但后来原审原告自愿出资安装配送天然气；屋顶渗漏是因原审被告随意违章搭建、在屋顶及墙壁打洞造成；该租赁房屋原审原告提供16位保安、4位保洁人员，原审原告物业服务到位。6.原审被告与承租户陈争的租赁协议书与终止协议书、与陆毛头签订的开发合作（租赁）合同，证明经营户陈争在经营柏亿佳超市期间因物业管理服务缺失，造成经营困难，于2013年3月22日提前与原审被告终止了租赁合同，后原审被告遂于2013年8月8日将该房屋出租给陆毛头，但租金降低了110万元/年，导致原审被告受到损失。原审原告质证认为，对该证据真实性、关联性均不认可，合同相对人未到庭陈述；物业管理是否有瑕疵与经营好坏无关，与原审原告无关。7.原审被告与承租户陈芳签订的开发合作（租赁）合同与中止协议以及陈芳、柳雪兴共同出具的情况说明，证明经营户陈芳、柳雪兴在经营餐馆期间因物业管理服务缺失，造成经营困难，于2011年11月25日提前与原审被告终止了租赁合同，为此原审被告被迫补偿75万元，导致原审被告受到损失。原审原告质证认为，对该证据真实性、关联性均不认可，合同相对人未到庭陈述；物业管理是否有瑕疵与经营好坏无关，与原审原告无关；原审被告也未证明损失已发生。8.原审被告与承租户秦孟翔签订的开发合作（租赁）合同与协议（出让书）以及与束全荣签订的开发合作（租赁）合同，证明经营户秦孟翔��经营蓝翔宾馆期间因消防不合格，无法正常经营，因此拒绝支付租金给原审被告，致原审被告租金损失20万元。原审原告质证认为，根据租赁合同约定，承租户二次装修的费用及申报的手续（含消防部门）均由原审被告负责，即便蓝翔宾馆期间因消防不合格，责任也在原审被告。9.与承租商户的谈话笔录5份、斜塘街道发出的告知书，证明原审原告在未与原审被告解除租赁合同的情况下即单方向原审被告承租商户发出通知，要求其不再与原审被告履行租赁合同，严重影响原审被告正常经营管理，导致原审被告无法正常收取租金。原审原告质证认为，合同已于2014年6月30日到期，原审被告不按期还房，导致损失扩大，为减少损失，维护自身权益，原审原告有权告知相关承租户真相。为反驳金亿来公司的反诉主张，东坊公司提交如���证据：1.照片一组，证明原审被告租赁、占有房屋期间存在在大楼屋顶乱搭违章建筑，随意打洞安装空调、晾衣架等违法行为，导致房屋漏水，责任在原审被告。原审被告质证认为，对证据真实性无异议，但不能证明原审原告证明目的，造成漏水的原因是原审原告房屋本身存在质量问题，照片无法证明所谓的违章搭建造成房屋漏水。2.保安人员工资发放表、后勤物业人员工资发放表、劳动合同信息报送表、苏州工业园区城乡社区基本医疗参保对象参加园区公积金关系转移单、劳动合同等，证明原审原告为原审被告承租房屋配备足够的保安、保洁人员，尽到物业服务义务。原审被告质证认为，保安人员工资发放表等由原审原告单方制作，真实性不予认可；对于劳动合同、社保证明等材料，真实性无法确认；就该组证据的内容��看，与原审原告的证明目的缺乏关联性，无法证明原审原告已按约履行相应的物业管理服务义务。审理中，原审被告陈述：原审被告曾向原审原告口头提过承租房屋存在屋顶渗漏、消防设施不合格情况，与原审原告沟通并要求原审原告进行修复整改，但未书面提出，原审原告不予理睬；原审原告提交的照片显示是由于原审原告提供的消防水管不通，原审被告自行添加了消防水箱；就反诉请求金额200万元，原审被告损失由租赁的差价、支付商户的赔偿金、空置租金损失组成，因原审被告实际损失超过450万元，但考虑到经济原因，原审被告将反诉请求调整为200万元。东坊公司陈述：其派了大量保安和其他物业服务人员履行相关义务；房屋漏水等是由于原审被告违章搭建造成；关于用电量问题，双方租赁合同对用电量有明确约定，合同也约定原审被��不得转租，事实上原审被告转租经营宾馆、浴场、商铺、超市等，导致用电量剧增，根据合同约定，超出约定的用电量原审被告应自付费用进行增容，事实上原审被告在一再跳闸的情况下才被迫增容，故在增容前导致的损失应由原审被告自己承担。原审法院认为，金亿来公司的证据不足以证明东坊公司存在违约行为，并导致金亿来公司损失，金亿来公司的反诉请求依据不足。综上，原审法院认为，邹小林以金亿来公司名义与东坊公司签订的《淞泽家园三区酒店租赁合同》，顾建华与东坊公司签订的《淞泽家园三区房屋租赁合同》以及金亿来公司与东坊公司、顾建华签订的《补充协议》，系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定有效。邹小林作为金亿来公司法定代表人，以金亿来公司名义与东坊公司签订《淞泽家园三区酒店租赁合同��，应认定租赁合同关系建立于金亿来公司与东坊公司之间。根据合同约定，租期已于2014年6月30日届满，金亿来公司拖欠租期内租金及水电费数3097359元，又未与东坊公司续签租赁合同，理应按约交还租赁房屋给东坊公司。鉴于东坊公司已与陈开庆就好口福炒货店经营场所、与王敏刚就发线源理发店经营场所、与于从卿与金明就才旺人力资源公司经营场所、与曹俊就电动车修理部经营场所、与中国移动通信集团江苏有限公司苏州分公司就中国移动营业厅经营场所签订了租赁合同，应视为东坊公司已占有相关经营场所，无需金亿来公司履行交还房屋义务，对苏州工业园区淞泽家园三区公建配套用房租赁房屋（金亿来商贸城）其余部分，金亿来公司尚未将占有转移给东坊公司，其理应履行交还房屋义务。金亿来公司未按约支付相关费用，东坊公司诉请金亿来公司支付截至2014年6月30日结欠的租金及水电费合计3097359元，并支付迟延付款利息（以3097359为基数，自2014年7月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际清偿之日止），有事实和法律依据，原审法院予以支持。金亿来公司怠于交还租赁房屋，东坊公司诉请金亿来公司支付房屋使用费于法有据，金亿来公司应付东坊公司2014年7月1日至2015年12月31日期间的房屋使用费4205816.53元，并应按每月212453.41元支付东坊公司自2016年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费。东坊公司主张，金亿来公司、邹小林在本案合同签订、付款、结算、确认欠款等过程中均存在混同情形，故诉请邹小林就金亿来公司债务负共同清偿责任，但考虑到邹小林毕竟是金亿来公司的法定代表人，其以金亿来公司名义签订合同、对账结算、确认欠款，应属履行公司职务行为，现有证据尚不足以表明邹���林个人也成为租赁合同主体，且邹小林代金亿来公司付款行为对金亿来公司利益并无损害，故不宜突破合同相对性苛求邹小林个人承担本案债务，原审法院对东坊公司该诉请不予支持。金亿来公司的反诉请求依据不足，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苏州工业园区金亿来商贸有限公司于本判决生效之日起一个月内将其承租的苏州工业园区淞泽家园三区公建配套用房（不含陈开庆承租经营“好口福炒货店”、王敏刚承租经营“发线源理发店”、于从卿与金明承租经营“才旺人力资源公司”、曹俊承租经营“电动车修理部”、中国移动通信集团江苏有限公司苏州分公司承租经营“中国移动营业厅”的部分）交还苏州工业园区娄葑东坊经济发展有限公司；二、苏州工业园区金亿来商贸有限公司于本判决生效之日起一个月内向苏州工业园区娄葑东坊经济发展有限公司支付租金及水电费合计3097359元及迟延付款的利息（以3097359为基数，自2014年7月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际清偿之日止）；三、苏州工业园区金亿来商贸有限公司于本判决生效之日起一个月内向苏州工业园区娄葑东坊经济发展有限公司支付2014年7月1日至2015年12月31日期间的房屋使用费4205816.53元及自2016年1月1日起按212453.41元/月计算至实际交还上述租赁房屋之日止的房屋使用费；四、驳回苏州工业园区娄葑东坊经济发展有限公司的其余本诉请求；五、驳回苏州工业园区金亿来商贸有限公司的反诉请求。苏州工业园区娄葑东坊经济发展有限公司预交的本诉案件受理费33512��、苏州工业园区金亿来商贸有限公司预交的鉴定费50000元，合计83512元，由苏州工业园区娄葑东坊经济发展有限公司负担30000元，苏州工业园区金亿来商贸有限公司负担53512元。苏州工业园区金亿来商贸有限公司预交的反诉案件受理费11400元，由苏州工业园区金亿来商贸有限公司负担。上诉人苏州工业园区金亿来商贸有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、双方签订的租赁合同约定，租金中60%是房屋租金，40%是相关设备及场地租赁物业费，被上诉人自始未提供物业服务。被上诉人与上诉人反复协商，请求上诉人配合其审计工作，请上诉人书面确认《对账函》、《承诺》，《对账函》、《承诺》不是建立在双方对事实一致认识基础上形成，因此，不应以《对账函》、《承诺》为依据确认欠款金额。上诉人的实际租金已经付至2017年，虽然2014��6月30日合同到期后未续签合同，但事实已经证明双方达成了续签的合意。2、正是由于上诉人出租房屋缺少相应的物业服务，上诉人一直未支付物业服务费，也给上诉人带来了极大的损失，一审法院判决驳回上诉人的反诉请求，无任何事实和法律依据。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人东坊公司二审辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，邹小林作为金亿来公司法定代表人，先后以《对账函》、《承诺》确认金亿来公司截��2014年6月30日共结欠东坊公司租金及水电费合计3097359元，并无证据证明在诉讼前上诉人对合同约定的40%的相关设施设备及场地租赁物业管理费作为总租金的计算方式存有异议，故原审法院认定金亿来公司截至2014年6月30日（租赁期限内）共结欠东坊公司租金及水电费合计3097359元，并无不当。上诉人认为2014年6月30日合同到期后虽然未续签合同，但实际租金已经付至2017年，事实证明双方已经达成了续签的合意，然而上诉人未能提供相应的证据证明其主张，本院不予支持；现有证据证实，金亿来公司已经缴纳的租金中包含了物业管理费，本案诉讼前上诉人也未对已经缴纳的相关物业管理费提出异议。上诉人认为被上诉人出租的房屋缺少相应的物业服务，给上诉人造成了极大的损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，原审��院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44912元，由上诉人金亿来公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  周 军审判员  周 红二〇一六年七月四日书记员  杨颖颖