辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0711民初422号原告锦州市富达物业管理有限公司，住所地锦州市太和区凌西大街36-41号，组织机构代码06831322-2。法定代表人张艳红，该公司经理。委托代理人赵军，该公司法律顾问。委托代理人刘吉玉，该公司业务经理。被告锦州市乐家物业管理有限公司，住所地锦州市古塔区工学里30-2号，组织机构代码79481434-7。法定代表人常毅,该公司总经理。委托代理人卢凤武，该公司副总经理。委托代理人韩玉，该公司副经理。第三人锦州市伟明房屋开发有限责任公司，住所地锦州市义县义州镇中心街2-8号，组织机构代码72841747-4。法定代表人符建全，该公司总经理。委托代理人郭春，该公司副经理。委托代理人马秀梅，该公司财务经理。原告锦州市富达物业管理有限公司诉被告锦州市乐家物业管理有限公司、第三人锦州市伟明房屋开发有限责任公司不当得利纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告锦州市富达物业有限管理公司的委托代理人赵军、刘吉玉，被告锦州市乐家物业管理有限公司的委托代理人卢凤武、韩玉，第三人锦州市伟明房屋开发有限责任公司的法定代表人符建全及其委托代理人郭春、马秀梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，第三人与被告于2012年7月31日签订关于福乐园（富凯隆达）小区前期物业服务合同，第三人与被告因故又于2013年5月16日解除了该合同。2013年5月17日第三人与原告又签订了前期物业服务合同，将该小区物业服务项目交由原告管理服务。原告接受该小区项目后，就该小区物业相关文件，被告管理期间收取的后续物业费及该小区维修资金等材料多次督促第三人及被告进行交接，被告及第三人至今未与原告交接。故原告起诉。综上，被告与第三人已经解除了前期物业服务合同，原告又与第三人签订了物业服务合同，原告承担该小区的物业服务和管理职责，原告自2013年5月17日开始接收该小区的物业服务工作，开始对小区业主服务，被告与第三人应将预收剩余的物业费、维修资金等文件及时与原告交接，故原告诉至法院请求判令被告与第三人共同将锦州市太和区福乐园小区物业相关文件、物业费341182元及小区房屋维修资金相关文件移交给原告。另第三人曾就该笔物业费支付给我公司，并起诉向被告追偿，经法院驳回起诉后，我公司又将第三人垫付费用转还给第三人。被告辩称，第三人就此案起诉过我公司，其自称向原告锦州市富达物业管理有限公司支付了341182元物业费，现在原告又要这笔钱，前后显然自相矛盾，且该案件法院已经驳回第三人起诉。根据我公司与第三人锦州市伟明房屋开发有限责任公司签订的前期物业合同、供暖协议和补充协议，第三人应先在2012年7月31日前付给我公司10万元，其不仅未付此10万元，供暖前应付清80万元热源建设费也没给。由于第三人欠钱未付，又看到供暖挣钱且建地热供暖国家又给补助，所以其于2013年5月16日给我公司发出解除《物业合同》的通知。第三人曾经拿走我公司账目，我公司报警追回收费账目，由于第三人所作所为，使我公司无法为富凯隆达小区提供正常物业和供暖服务。我公司从2012年11月进入富凯隆达小区，其中供暖和多项服务已经完成或即将完成，正是由于第三人强行中止我公司给富凯隆达小区正常物业和供暖服务，所造成损失理应由其负责。第三人述称，被告和我方曾签订的前期物业合同，其在2012年5月6日给我公司发函，解除物业供暖合同，在5月16日加盖公章的告富凯隆达业主书当中明确解除物业及供暖合同。原告要求被告及我公司支付物业服务费，理应由被告返还给原告，因为当时被告在5月16日之后不再为富凯隆达业主进行服务了，之后是原告进行了相关服务，钱在被告处，与我公司没有任何关系。我公司曾代被告将相关物业费等341182元支付给原告，同年，我公司起诉被告追缴该笔费用，经法院驳回起诉后，又将该笔费用要求原告转还给我公司。经审理查明，2012年7月31日，被告与第三人签订《前期物业合同》，第三人将其开发的福乐园（富凯隆达）小区委托被告进行物业管理，由被告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费及取暖费。合同签订后，被告依据该合同向小区内陆续入住的业主或物业使用人收取2012年11月5日至2013年11月5日的取暖费383520元、物业费138694元、装修垃圾清运费25800元、声控灯费7350元、土建垃圾费73500元、预收电梯电费106500元、电梯运行维护费46008元、私改供暖管线费12800元及装修电梯看护费9550元，合计803722元，其中当年物业服务相关费用（不含取暖费、私改供暖管线费、装修电梯看护费三项）共计397852元，被告另预收下年度取暖费22279元、物业费6931元、装修垃圾清运费330元、声控灯费1512元，其中预收下年度物业服务相关费用8773元（不含取暖费），总计收取费用834774元，并对该小区进行物业服务及当年供暖。2013年5月16日，第三人向被告发出关于解除“乐家物业管理有限公司”《物业合同》的决定，要求解除与被告之间的《前期物业合同》。同日，被告向富凯隆达小区业主发出《告富凯隆达全体业主书》，告知业主从即日起被告不再为该小区提供供暖及相关服务。被告自2012年11月至2013年5月，为福乐园（富凯隆达）小区业主提供半年物业服务。2013年5月17日，原告与第三人签订《前期物业服务合同》，第三人又将其开发的福乐园（富凯隆达）小区委托原告进行物业管理。合同签订后，原告接手该小区物业服务工作。福乐园（富凯隆达）小区业主已经向被告缴纳的至2013年11月5日的物业管理服务费，个别业主预交下年度物业管理服务费，已经交纳的费用业主未向原告重新交纳。本院所确认的上述事实，有原告提供的两份《前期物业合同》，原、被告共同提交的富凯隆达小区收费情况交接总表，被告提供的关于解除“乐家物业管理有限公司”《物业合同》的决定，第三人提供的《告富凯隆达全体业主书》及各方当事人陈述等证实材料载卷为凭，经开庭对质和本院审查，可以采信。原告提供的收费明细，系复印件，被告亦不认可，本院不予采信；被告提供的《民事裁定书》与本案没有关联性，本院不予采信。本院认为，不当得利是指没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，被告与第三人解除了《前期物业合同》，又从2013年5月16日开始不再对福乐园（富凯隆达）小区业主进行物业服务，其向业主收取的后半年物业相关费用及预收个别业主下年度物业相关费用没有合法根据，而原告又从2013年5月17日开始对该小区进行物业服务，且业主已经向被告支付的费用，原告无法向业主重复收取，被告受益与原告受损存在因果关系，故被告应将后半年物业相关费用198926元以及预收下年度物业相关费用8773元返还原告。原告主张返还物业费中含私改供暖管线费12800元、装修电梯看护费9550元及2013年至2014年度预收取暖费22279元，对于该几笔费用与本案不属同一法律关系，本案不予调整。原告要求第三人共同返还的物业相关费用的诉讼请求没有法律根据，本院不予支持。另原告要求被告将小区房屋维修资金相关文件移交给原告，具体文件名称、数量等不清，请求不明确，对此诉求本案不予调整。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条（三）、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告锦州市乐家物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告锦州市富达物业管理有限公司物业服务相关费用合计207699元；二、驳回原告锦州市富达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6418元，由原告负担2511元，其余3907元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  张 莹人民陪审员  魏羽楠人民陪审员  詹文硕二〇一六年七月二十七日书 记 员  李 楠