广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终6066号上诉人（原审被告）：邝建祺，住广州市越秀区。委托代理人：卢懿灵，广东明盛律师事务所律师。委托代理人：庄瑶瑶，广东明盛律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李钊鸿，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：李钊华，住址同上。上述两被上诉人共同委托代理人：梁菁，广东华誉律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托代理人：肖绍勇，广东华誉律师事务所律师。原审被告：广州市盈日市场管理有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：李润斌，职务：总经理。委托代理人：卢懿灵，广东明盛律师事务所律师。委托代理人：庄瑶瑶，广东明盛律师事务所实习律师。原审被告：广东金桥百信律师事务所，住所地广州市越秀区。负责人：聂卫国，职务：主任。委托代理人：曾金鑫，广东金桥百信律师事务所律师。委托代理人：张莉萍，广东金桥百信律师事务所律师助理。上诉人邝建祺因与被上诉人李钊鸿、李钊华、原审被告广州市盈日市场管理有限公司（以下简称盈日公司）、广东金桥百信律师事务所（以下简称金桥律师所）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第396号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：位于广州番禺区市桥街富华中路55号鸿城花园2层92号铺的登记权属人为邝建祺，广州市国土资源和房屋管理局于2012年11月22日核发了相应的房地产权证，该产权证显示涉讼房屋建筑面积为8.09平方米，规划用途为商铺。2013年3月20日，盈日公司与李钊鸿、李钊华签订了《（儿童新天地）商铺认购书》（编号：09434），该认购书的首部载明：出售方为邝建祺、出售方委托代理人为盈日公司，认购方为李钊鸿、李钊华。该认购书主要内容为由李钊鸿、李钊华认购位于广州市番禺区市桥富华中路55号鸿城花园[儿童新天地]2层92号铺位（以下简称“涉讼商铺”），商铺建筑面积8.09平方米，套内建筑面积4.33平方米，认购价500000元，商铺用途仅用于商铺，于2016年4月30日前交付使用，如交付期满，该商铺尚存在租赁关系的，交付期限届满之日为交付之日，无须另行办理交付手续（以双方即将签署的《商铺买卖合同》为准）；认购方须于2013年3月20日支付定金50000元，同时签署本《商铺认购书》；2013年3月23日前支付首期价款300000元（含定金），即总价款的60%，同时签署《商铺买卖合同》；余款200000元，即总价款的40%由认购方在2013年3月23日前申办商业按揭手续，按揭年限及按揭款以银行最后批复为准；签署《商铺买卖合同》时，认购方还需支付如下费用：契税15000元，产权登记费550元，交易服务费25元，交易印花税250元，房产证印花税10元，税费及其他相关费用共计15830元，由签约律师事务所代收代缴，律师费1500元，由签约律师事务所收取。认购书第四条第4.1款约定，出售方已向认购方公示《商铺买卖合同》（包括其附件和补充合同）、《认购须知》、《按揭须知》及法律规定的有关权属证明等，认购方已阅读并理解上述文件资料，清晰了解土地使用权年限情况，对该商铺现状、交易条件和交易流程充分了解，无异议；第4.3款约定认购方须于2013年3月23日前，持本《商铺认购书》、定金收据、身份证原件，并带齐首期价款及购票税费到[儿童新天地]销售中心与出售方签署《商铺买卖合同》，出售方不再另行通知，如认购方未按本《商铺认购书》规定期限与出售方签订《商铺买卖合同》或未按时支付购房款，认购方所交订金予以没收，从逾期履行合同义务之日起，本《商铺认购书》解除，出售方可将商铺出售给第三方，认购方同意并确认，出售方出售商铺给第三方，无须通知认购方；第4.4条约定选择商业按揭付款的认购方在签署《商铺买卖合同》后，须在收到出售方或出售方指定的律师事务所电话或书面通知之日起7日内向金桥律师所提交贷款申请所需资料（具体内容详见按揭须知）并签订贷款合同等相关文件，如未按时办理上述手续的，视为违约，认购方须按《商铺买卖合同》的约定承担违约责任。如由于认购方自身的原因或国家及银行政策变动导致银行贷款不获批准，认购方在出售方发出书面通知之日起15天内一次性付清全部房款，否则须按《商铺买卖合同》的约定承担违约责任。第4.7款约定在双方签订《商铺买卖合同》后，本《商铺认购书》与《商铺买卖合同》对所认购商铺均有约定的内容，以《商铺买卖合同》为准，《商铺买卖合同》对认购商铺没有约定的内容，仍按本《商铺认购书》的约定内容执行。2013年3月20日，盈日公司以邝建祺委托代理人及承租人的身份与李钊鸿、李钊华签订了《商铺买卖合同》，其中合同约定李钊鸿、李钊华向邝建祺购买涉讼商铺，商铺按套内建筑面积计价，房价款为500000元，2013年3月20日前支付全部房价的24%（含定金）120000元；2013年3月29日前支付全部房价的36%180000元；余款200000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。按揭备注：（1）买受人须于接到出卖人或出卖人指定的律师事务所的电话或书面通知之日起3日内，到出卖人指定的律师事务所或按揭机构办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，须按《商铺买卖合同》买受人逾期付款的违约责任的约定承担违约责任；（2）如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，则按合同约定承担违约责任；（3）如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致出现无法办理银行按揭贷款手续，或因银行不批准买受人贷款申请，或买受人不接受银行的贷款额度、年限、利率等任一情形的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的未付的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同约定承担违约责任；（4）按揭付款的商铺过户手续的申办，需以买受人配合办按揭手续及贷款银行向买受人出具了同意贷款通知文件为前提，如买受人贷款手续延期办理或无法办理的或者尚未取得同意贷款通知文件的，商铺过户申办时间进行相应顺延及按本合同约定商铺过户手续的申办约定办理。买受人逾期付款的违约责任方面：1、逾期在15日之内，自本合同约定的应付款期限届满次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付款的万分之五计付滞纳金给出卖人，合同继续履行；2、逾期超过15日后，出卖人有权单方提出解除本合同。出卖人解除本合同的，出卖人有权没收定金以及按该商铺总房价的10%追收违金。若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付的万分之五计付滞纳金给出卖人。商铺出售后，自买卖双方签订商铺买卖合同之日起至2016年4月30日止，承租人享有该商铺的使用权及收益权，有权对该商铺进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，并承担此期间产生的管理费、水电费及其他经营费用。商铺过户手续的申办。1、本合同签订之日起220个工作日内（以下简称“申办过户”期限），出卖人负责向广州市房地产交易中心申请办理该商铺的交易过户手续，买卖人应提供必要的文件及配合。出现下列情形之一的，申办过户时间进行相应顺延或变更：（1）、买受人逾期支付房价款的（包括一次性付款或按揭付款），则申办过户期限进行相应的顺延。如买受人逾期付款时间超过了申办过户期限的，出卖人在买受人支付完该商铺全部房款之日起30个工作日内向房管部门申办该商铺的交易过户手续。（2）买受人按揭手续逾期办理或延期办理的，则申办过户期限进行相应的顺延。如买受人逾期办理按揭手续的时间超过了申办过户期限，则出卖人在贷款银行出具同意贷款通知文件之日起30个工作日内向房管部门申办该商铺的交易过户手续。（3）买受人无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请或不接受银行的贷款额度、年限、利率等任一情形的，或未能在约定期限内办妥按揭手续的，则申办过户期限进行相应的顺延。如逾期时间超过申办过户期限，出卖人在买受人支付完商铺全部房款之日起30个工作日内向房管部门申办该商铺的交易过户手续。（4）买受人未提供必要的文件及配合，导致在申办过户期限内，出卖人无法申办过户手续的，申请过户期限顺延至买受人提供了必要的文件及配合之日起30个工作日内。如买受人未出现本合同约定的违约情形，出卖人未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，则按下列方式处理：（1）、逾期不超过30日的，自本合同规定的申办过户期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款的万分之五向买受人计付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日的，买卖人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%计付违约金给买受人。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办过户期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款的万分之五计付违约金给买受人。同日，李钊鸿、李钊华（合同为甲方）与金桥律师所（合同为乙方）签订了《专项服务合同》，约定甲方因购买广州市番禺区市桥街富华中路55号鸿成花园2层91、92号铺决定委托乙方为甲方提供签署《商铺买卖合同》、申办《房地产权证》两项事务（以下简称“签约、办证”）的服务，其中服务内容如下：（1）审阅甲方提供与签约、办证有关的文件，并进行收齐和整理；……（3）甲方委托乙方代表甲方到房管部门办理该商铺的房产产权变更登记手续；（4）代表甲方缴交契税、房屋登记费、印花税等办理《房地产权证》所涉及的费用；（5）代表甲方领取该商铺的完税证、纳税申报表、房屋登记费发票、印花等相关税费凭据。第3条约定，甲方必须按时向乙方提供与委托事务有关的真实、合法、有效、完整的材料和相关费用，并协助和配合乙方的服务工作。乙方在其代理权限范围内实施代理行为，仅就合同约定的服务事项向甲方提供服务；甲方于签订本合同当日向乙方支付法律服务费3000元；乙方为甲方提供服务所产生的相关契费31073元，均由甲方承担，办理《委托书》公证费由乙方承担，甲方同意该商铺的出售方在签约、办证过程中需提供的文件资料直接交付给乙方，由乙方办理相关委托事务；如因甲方逾期提供相关文件材料或提供不真实、不合法、不有效、不完整的文件材料即违反本合同第3条约定，所产生的一切后果概由甲方承担，并且乙方有权立即中止代理和解除本合同关系，甲方所交付的法律服务费和已经发生的相关费用不予退还；经乙方同意，甲方可随时中止委托，但已交付的法律服务费和已经发生的相关费用不予退还。同日，李钊鸿、李钊华向盈日公司支付定金50000元和首期款70000元，盈日公司分别出具了相应的《收据》（号码：1547179和1547180）。李钊鸿、李钊华向金桥律师所支付了广州市番禺区市桥街富华中路55号鸿成花园2层91、92号铺签约、办理服务费共3000元，金桥律师所出具了《收据》（号码：0005579）。2013年3月29日，李钊鸿、李钊华向盈日公司支付首期款180000元，盈日公司出具《收据》（号码：1547223）。2013年4月3日，李钊鸿、李钊华向金桥律师支付了广州市番禺区市桥街富华中路55号鸿成花园2层91、92号铺按揭服务费6000元、登记费1120元（560元＋560元）、印花税490元（240元＋250元）、房产证印花税20元（10元＋10元）、交易服务费43元（18元＋25元）和税费共294000元，金桥律师所统一出具了《收据》（号码分别为：0006091、0006092、0006093、0006094）。李钊鸿、李钊华于2014年4月23日向原审法院提起本案诉讼，以向邝建祺、盈日公司递交了办理按揭贷款手续所需的全部资料后没有办理商铺的按揭手续，导致其无法购买商铺为由，请求法院判令：1.解除李钊鸿、李钊华与邝建祺签订的《商铺买卖合同》；2.邝建祺、盈日公司连带返还李钊鸿、李钊华支付的购房款300000元及按逾期贷款利率支付利息（从起诉之日起计至实际返还之日，现暂计至2014年7月30日的利息为7249元）；3.邝建祺、盈日公司、金桥律师所连带返还李钊鸿、李钊华支付的办证服务费用1500元、按揭费用3836.5元、税费14700元，及按逾期贷款利率支付利息（从起诉之日起计至实际返还之日，暂计至2014年7月30日的利息为484元）；4.邝建祺、盈日公司、金桥律师所承担案件诉讼费用。邝建祺在原审辩称：（一）邝建祺不同意李钊鸿、李钊华的全部诉讼请求，李钊鸿、李钊华作为涉讼商铺买受人，支付房款是其约定的义务，银行按揭是其支付房款的方式，办理按揭的义务在于李钊鸿、李钊华。（二）根据房屋买卖合同相关的约定，就算涉讼商铺无法办理按揭，其处理方式是由买受人转成一次性付款。综上所述，李钊鸿、李钊华并没有法定或者约定的解除合同的权利，邝建祺保留另案起诉李钊鸿、李钊华的权利，因此，请求驳回李钊鸿、李钊华全部诉讼请求。金桥律师所在原审辩称：不同意李钊鸿、李钊华要求退还1500元服务费的请求，按照李钊鸿、李钊华与律师所签订的合同，金桥律师所收取的服务费用不予返还。另外，不同意李钊鸿、李钊华要求支付利息的请求，由于双方签订的合同没有利息的约定，李钊鸿、李钊华与邝建祺的约定不适用于律师所，如李钊鸿、李钊华向律师所明确要求取消委托，可以凭收据原件向律师所要求返还按揭费、税费等。原审诉讼期间，李钊鸿、李钊华向原审法院申请查封涉讼商铺价值350000元的份额。原审法院作出了（2014）穗番法民三初字第396-1号《民事裁定书》，并采取了相应的财产保全措施。原审庭审过程中，邝建祺确认盈日公司为其委托代理人，且其确认收取了李钊鸿、李钊华支付的300000元的购房款。李钊鸿、李钊华与邝建祺双方均确认李钊鸿、李钊华的贷款申请未能获得银行批准。对于办理涉案商铺的抵押贷款问题。李钊鸿、李钊华认为，其只是负责向律师所提交资料，至于律师所向哪家银行办理按揭手续其无权决定；双方在《儿童新天地商铺认购书》上指定了金桥律师所办理商铺按揭手续，根据《商铺买卖合同》按揭备注的约定，邝建祺办理商铺按揭贷款的申请手续，并负责通知李钊鸿、李钊华。合同只是约定针对买受人的原因导致贷款无法进行的三种情况，至于因银行的原因不批准贷款，并不包括约定的范围内；至诉讼时，李钊鸿、李钊华亦无法获悉邝建祺无未能申请贷款的原因，其与按揭机构均亦无告知李钊鸿、李钊华提供的资料不符合约定的要求。邝建祺认为，按认购书的约定来看，申请按揭贷款业务必须是以借款人去申请，并非由商铺出售方申请，而且涉案商铺属于二手房买卖，就算合同指定律师事务所办理，但实际上购房人可以自行选择其他机构办理，购房人有完善按揭手续、催促银行放款的义务，而不是由邝建祺去负责办理按揭。根据《商铺买卖合同》约定的条款内容来看，实际是李钊鸿、李钊华为真正按揭申请人，无论任何的原因无法获得银行按揭贷款，李钊鸿、李钊华某甲应一次性支付款项。对于办理按揭贷款的情况。李钊鸿、李钊华认为，办理商铺按揭贷款的申请手续是邝建祺委托指定的金桥律师所办理，李钊鸿、李钊华只负责提供资料以及支付律师费用，《专项服务合同》内容显示，专项服务是不包含按揭手续，银行审批抵押贷款的流程需要买卖双方共同申请，房屋业主邝建祺同意后，银行才批准出具同贷书。金桥律师所认为，李钊鸿、李钊华与该所并没有签订委托该所办理按揭的合同，《专项服务合同》只是约定签约、办证两项业务，在办证商铺过户前李钊鸿、李钊华必须完成抵押借款手续后才可以办理。对于申请按揭贷款的情况。李钊鸿、李钊华认为，2013年4月3日其根据金桥律师所的要求交齐了办理商铺按揭所需要的全部资料，以及税费、按揭费等所有费用，金桥律师所必须要邝建祺的同意才能签署相关的按揭贷款文件，由于邝建祺没有配合律师所签订相关的文件，导致其无法办理商铺按揭手续。据李钊鸿、李钊华向浦发银行了解的情况，其提交的资料并没有问题，但由于邝建祺个人的原因，涉案商铺无法评估，导致按揭审批不能通过。金桥律师所确认，2013年4月3日收到李钊鸿、李钊华某乙的全部按揭资料，2013年4月9日正式将资料交予上海浦东发展银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称浦发银行番禺支行）申请贷款，但至诉讼时浦发银行没有明确答复是否批准贷款，只是口头答复正在审批当中，但没有提供书面的通知，因此无法回复李钊鸿、李钊华。该律师所只是向某鸿、李钊华收取资料并提交给银行，至于邝建祺要提交的资料律师所并不清楚，银行只是通知李钊鸿、李钊华要补交的资料，没有提及邝建祺要提交资料。邝建祺认为，李钊鸿、李钊华与金桥律师所之间的委托其并不清楚，邝建祺并没有接到浦东银行或者李钊鸿、李钊华的通知要求签署文件或补交资料等，对于李钊鸿、李钊华陈述无法办理按揭贷款的原因与邝建祺无关。金桥律师所确认，涉讼商铺的签约办证服务费为1500元，按揭服务费3000元、登记费560元、印花税250元、房产证印花税10元、交易服务费25元合计3845元，税费为14700元。对于李钊鸿、李钊华要求返还上述的款项问题。金桥律师所不同意返还签约办证服务费1500元，对于按揭费用3000元，税费14700元等其他费用可返还给李钊鸿、李钊华。为查明本案的事实，原审法院于2014年12月16日就涉讼商铺无法办理按揭贷款的原因问题向浦发银行番禺支行进行调查并制作《调查笔录》。据该行负责涉讼商铺所在楼宇按揭贷款业务的负责人反映，邝建祺及盈日公司曾委托金桥律师所向该行递交购买位于广州市番禺区市桥街富华中路55号鸿成花园的商铺的按揭贷款资料，但在审批的过程中，由于邝建祺涉嫌犯罪，邝建祺和盈日公司在该行的银行账户被广州市公安局荔湾区分局于2013年4月11日分别冻结，因此，基于对邝建祺和盈日公司信用问题的考虑，该行最终决定不批准涉讼商铺所在楼宇的全部购买方的按揭贷款申请，并已通知金桥律师所领回全部申请资料。李钊鸿、李钊华对于上述笔录真实性、合法性和关联性均予以确认，其认为该笔录证明了由于邝建祺的原因导致其无法办理涉讼商铺的按揭贷款手续，其有权要求解除双方签订的《商铺买卖合同》，其曾经向银行查询，银行口头答复不批准购买涉讼商铺的按揭贷款，但没有回复具体的原因，只是答复是因邝建祺的信誉问题无法批核。邝建祺虽对于上述笔录的真实性无异议，但是其认为其账号已解封，即证明其并非犯罪的原因导致其账户被查封，至于浦发银行番禺支行为何不批准李钊鸿、李钊华的贷款申请是银行的责任，邝建祺可以另行找其他的金融机构申请贷款或通知李钊鸿、李钊华转成一次性付款，而且邝建祺的个人信誉不存在任何问题，浦发银行番禺支行的工作人员认为邝建祺的信用有问题只是其个人的主观判断，并无事实和法律依据，因此该行不批准李钊鸿、李钊华贷款申请纯属其银行根据上述武断的评价所作出的单方决定；事实上，邝建祺在浦发银行番禺支行的银行账号被冻结不久即查实其无犯罪行为而解除了对其银行账号的冻结；如果浦发银行番禺支行认为邝建祺的银行账号被冻结，亦应按暂缓批贷处理，当银行账号解冻时理应恢复批贷。银行对于二手房买卖按揭贷款的审查根本无需审查出售方的资信，只要交易标的符合过户条件即可。此外，买卖双方并未指定只有浦发银行番禺支行可以办理涉讼商铺的按揭贷款手续，浦发银行番禺支行能否批贷与涉讼合同能否履行没有必然的联系。为证明其上述主张，邝建祺提交了穗公刑证字[2014]217496号《无犯罪记录证明书》以及其《个人信用报告》予以证实，但其无法提供有其他银行可就涉讼商铺的买卖关系向某鸿、李钊华提供贷款的依据。李钊鸿、李钊华质证认为，上述的证据不足以证明邝建祺存在免责的情形。金桥律师所质证认为，对上述证据的真实性没有异议，证据与律师所无关。原审法院认为：盈日公司、邝建祺和李钊鸿、李钊华于2013年3月20日签订的《（儿童新天地）商铺认购书》和《商铺买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。其中《商铺买卖合同》包含了李钊鸿、李钊华与邝建祺之间的房屋买卖合同关系，及李钊鸿、李钊华与盈日公司之间的房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国民法通则》关于“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的，承担”的规定，盈日公司作为邝建祺出售涉讼商铺的委托代理人，其代理行为产生的法律后果应当由邝建祺来承担。关于《商铺买卖合同》是否应当解除的问题。《（儿童新天地）商铺认购书》和《商铺买卖合同》均约定李钊鸿、李钊华以向银行申办商业按揭贷款的方式支付剩余购房款项200000元。虽然邝建祺抗辩认为其仅是委托金桥律师所办理见证合同签订等事务并未指定金桥律师所办理李钊鸿、李钊华的按揭贷款手续，是由李钊鸿、李钊华自行委托金桥律师所办理的，但是《（儿童新天地）商铺认购书》4.4条明确约定“选择商业按揭付款的认购方在签署《商铺买卖合同》后，须在收到出售方或出售方指定的律师事务所电话或书面通知之日起日内向金桥律师所提交贷款申请所需资料（具体内容详见按揭须知）并签订贷款合同等相关文件”；《商铺买卖合同》亦约定“买受人须于接到出卖人或出卖人指定的律师事务所的电话或书面通知之日起3日内，到出卖人指定的律师事务所或按揭机构办理按揭贷款手续”。此外，2013年3月20日和4月3日，李钊鸿、李钊华向金桥律师所支付了包括签约办证费服务1500元、按揭服务费3000元、登记费为560元、印花税250元、房产证印花税10元、交易服务费25元合计3845元，税费14700元，因此对于邝建祺提出的银行按揭手续是由李钊鸿、李钊华自行委托律师事务所申请办理的，无法办理的原因其并不清楚的抗辩主张，不予采信。根据2014年12月16日原审法院向浦发银行番禺支行进行的调查显示，该行基于对邝建祺和盈日公司的信用问题的考虑，最终决定不批准涉讼商铺所在楼宇的全部买受人的按揭贷款申请，并已通知金桥律师所领回全部申请资料。而《商铺买卖合同》中只约定只有因买受人原因导致出现无法办理银行按揭贷款手续，或因银行不批准买受人贷款申请，或买受人不接受银行的贷款额度、年限、利率等任一情形的，买受人须在收到电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺未付的全部房价款。即只有因李钊鸿、李钊华个人原因无法获得银行贷款时，其才需要在接到书面通知后一次性支付购铺余款。现浦东银行番禺支行基于邝建祺因涉嫌犯罪其银行账户被冻结而预判贷款信用风险的原因，从而不批核李钊鸿、李钊华按揭贷款的申请，导致《商铺买卖合同》约定的付款方式无法实际履行。鉴于合同并未明确约定该种情况下剩余楼款应如何支付，有赖于买卖双方进一步协商，但李钊鸿、李钊华与邝建祺却无法就剩余楼款的支付方式达成一致意见，合同的履行已陷入僵局。此外，虽然邝建祺抗辩认为买卖双方并未指定只有浦发银行番禺支行可以办理涉讼商铺的按揭贷款手续，但其未能提供证据证实有其他银行可就涉讼商铺的买卖关系向某鸿、李钊华提供贷款。因此，对于李钊鸿、李钊华提出要求解除其与邝建祺之间的涉讼商铺买卖合同法律关系诉讼请求，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现李钊鸿、李钊华与邝建祺之间的涉讼商铺买卖合同法律关系解除，邝建祺应将其已收取的购房款300000元返还给李钊鸿、李钊华。李钊鸿、李钊华主张的款项利息应从其主张权利之日即2014年4月23日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至款项清偿之日止。李钊鸿、李钊华支付给金桥律师所的按揭服务费3000元、登记费560元、印花税250元、房产证印花税10元、交易服务费25元合计3845元，税费14700元是用于购买涉讼房屋，金桥律师所亦表示同意退还上述的款项，因此邝建祺、金桥律师所应退还上述的费用给李钊鸿、李钊华。李钊鸿、李钊华其中提出要求返还揭服务费等费用共3836.5元的请求，对超出的部分，不予支持。另邝建祺需支付李钊鸿、李钊华主张权利之日，即2014年4月23日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至款项清偿之日止的款项利息。《专项服务合同约定》约定“经乙方同意，甲方可随时中止委托，但已交付的法律服务费和已经发生的相关费用不予退还”。现《商铺买卖合同》已经解除，李钊鸿、李钊华无须委托金桥律师所办理涉讼房屋的按揭手续，根据上述的约定，李钊鸿、李钊华要求邝建祺、盈日公司、金桥律师所返还签约办证、服务费1500元，不符合合同的约定，原审法院不予支持。盈日公司经原审法院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证诉讼权利。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2015年9月10日作出如下判决：一、李钊鸿、李钊华与邝建祺于2013年3月20日就位于广州市番禺区市桥街富华中路55号鸿成花园二层92号铺所建立的房屋买卖合同法律关系解除；二、邝建祺于判决生效之日起五日内向某鸿、李钊华返还购房款300000元，及支付利息（以300000元为本金，从2014年4月23日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至款项清偿之日止）；三、邝建祺、金桥律师所于判决生效之日起五日内向某鸿、李钊华返还按揭服务费、登记费、印花税、房产证印花税、交易服务费共计3836.5元、税费14700元合计18536.5元；四、邝建祺于判决生效之日起五日内向某鸿、李钊华支付上述第三项款项的利息（以18536.5元为本金，从2014年4月23日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至款项清偿之日止）；五、驳回李钊鸿、李钊华其余的诉讼请求。一审案件受理6100元，由李钊鸿、李钊华负担50元，邝建祺负担6050元；财产保全费2270元，由邝建祺负担。判后，上诉人邝建祺不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）邝建祺已履行了合同义务和法定义务，不存在违约行为，原审判决解除《商铺买卖合同》没有事实和法律依据。（二）李钊鸿、李钊华是办理按揭的义务人与按揭申请不获批准的责任主体，不应将上述责任转嫁给邝建祺。申请按揭贷款的主体是买受方，银行受理按揭申请后，需审查买受人资格和评估抵押物价值，无需审查出卖方的资信，而涉讼商铺产权明晰、无瑕疵，是有抵押价值的标的，该抵押物价值不受出卖人资信或其他因素影响而灭失，原审认为银行基于邝建祺和盈日公司存在信用问题，导致李钊鸿、李钊华按揭贷款申请不被批准的根本原因，明显不合理。况且，邝建祺资信并不存在任何问题，也不是按揭贷款的义务人，李钊鸿、李钊华以按揭贷款方式支付房款的义务不因出卖人是按揭贷款受益人而转移。（三）《商铺买卖合同》并无履行障碍，李钊鸿、李钊华应继续履行合同约定。双方并未约定按揭贷款的期限，因此，在李钊鸿、李钊华所认为的因邝建祺的原因导致不能办理按揭的事实消除后，邝建祺也没有变更付款方式，合同并无履行障碍，李钊鸿、李钊华应继续履行按揭贷款的义务。（四）李钊鸿、李钊华的消极行为系导致涉案合同没有继续履行的根本原因。首先，双方合同只指定了律师所代为办理按揭事务，并未指定只有浦发银行番禺支行可办理按揭贷款手续，李钊鸿、李钊华在获悉按揭贷款申请不被批准后，完全可通过选择向其他有资格金融机构或出卖人贷款的方式，继续履行合同；其次，李钊鸿、李钊华在获悉无法办理按揭之后，也未遵循合同约定转为一次性付款；再次，经邝建祺多次催告后，李钊鸿、李钊华某甲拒绝履行按揭贷款义务。因此，是李钊鸿、李钊华消极对待的行为，导致合同没有继续履行。（五）根据双方合同约定，李钊鸿、李钊华逾期支付房价款，则申办过户期限相应顺延。因李钊鸿、李钊华未支付房价款，故邝建祺亦未超过办理商铺过户的期限，邝建祺对此不存在任何违约行为。（六）原审法院错把付款方式等同付款义务。通过按揭贷款履行付款义务是双方选定的付款方式，办理按揭贷款失败，属于付款方式出现问题，不能成为免除付款义务的原因，李钊鸿、李钊华在邝建祺没有通知变更付款方式情况下，既可另行选择其他合资格金融机构办理按揭贷款，或按合同约定转为一次性付款方式履行支付义务。原审把付款方式等同付款义务，并认定付款方式的障碍是导致付款义务免除的原因，显然错误。（七）涉讼商铺不存在按揭贷款的瑕疵，可办理按揭贷款，邝建祺可向某鸿、李钊华提供按揭贷款手续的金融机构或由邝建祺向某鸿、李钊华发放贷款，继续履行合同。（八）《商铺买卖合同》并不存在履行僵局，合同目的可实现。只要李钊鸿、李钊华某丙配合办理按揭手续，获准贷款银行出具同意贷款通知文件，商铺过户手续即可申办，实现合同目的。为此上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回李钊鸿、李钊华的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李钊鸿、李钊华负担。被上诉人李钊鸿、李钊华答辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，因此，同意原审判决，不同意邝建祺的上诉请求、事实和理由。请求驳回其上诉，维持原审判决。原审被告盈日公司答辩称：同意邝建祺的上诉请求和理由。原审被告金桥律师所答辩称：同意原审判决，不同意邝建祺的上诉请求和理由。上诉人邝建祺与被上诉人李钊鸿、李钊华、原审被告盈日公司、金桥律师所对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。在本案二审过程中，邝建祺向本院提供如下证据：1.永亨银行（中国）有限公司广州分行于2015年5月26日出具的陈德灿申请商铺按揭贷款已获批准确认函、邝建祺与陈德灿于2012年12月28日签订的《商铺买卖合同》、陈德灿的房产证书，拟证明涉讼商铺不存在资信问题，不存在不能按揭贷款的情形和瑕疵。2.广东明盛律师事务所于2015年9月30日向某鸿、李钊华发出的律师函、全球邮政特快专递单、EMS快递邮件投递状态查询信息、EMS妥投证明，拟证明邝建祺多次发函催促李钊鸿、李钊华支付剩余房款，李钊鸿、李钊华拒绝支付。3.民事起诉状、受理案件通知书、广东省非税收入（电子）票据，拟证明李钊鸿、李钊华在合同履行过程中存在违约行为，邝建祺已另案提起诉讼；4.2013年3月20日的《委托书》和2013年7月1日的《公证书》，拟证明李钊鸿、李钊华与金桥律师所之间存在公证委托，金桥律师所怠于履行义务的后果应由李钊鸿、李钊华承担。李钊鸿、李钊华对邝建祺提供的证据发表如下质证意见：证据1没有原件，也不属新证据，不确认其真实性、合法性和关联性，证据2是在原审判决后发出的律师函，不确认其真实性、合法性和关联性，证据3与本案无关，对其真实性、合法性和关联性不予确认，证据4不属新证据，对其真实性没有异议，但对其合法性和关联性有异议，按照合同约定，只要李钊鸿、李钊华向金桥律师所递交相关资料就履行了递交义务。盈日公司表示同意邝建祺提供的全部证据。金桥律师所认为上述证据1、2、3与本案没有关系，不予确认其真实性、合法性和关联性，确认证据4的真实性，但表示不是其怠于办证手续，导致无法办证原因是邝建祺。二审诉讼中，各方当事人均确认邝建祺指定金桥律师所办理涉讼商铺按揭贷款手续，并确认李钊鸿、李钊华某丁递交了按揭贷款资料。本院认为：二审各方当事人争议的焦点是《商铺买卖合同》应否解除的问题。邝建祺与李钊鸿、李钊华签订的《（儿童新天地）商铺认购书》和《商铺买卖合同》均约定李钊鸿、李钊华以向银行申办商业按揭贷款的方式支付剩余购房款，并指定金桥律师所办理涉案商铺的按揭贷款手续，李钊鸿、李钊华某丁向邝建祺指定的金桥律师所提交了按揭贷款资料，但根据原审法院向浦发银行番禺支行进行的调查显示，该行是基于对邝建祺和盈日公司的信用问题的考虑，最终决定不批准涉讼商铺所在楼宇的全部买受人的按揭贷款申请，并已通知金桥律师所领回申请资料。从上述调查内容可知，按揭银行不批准李钊鸿、李钊华按揭贷款申请的原因在于邝建祺，而双方合同对于邝建祺原因造成按揭贷款不被批准剩余购房款如何支付问题，并未作出约定，故在合同约定方式支付剩余房款不能实现，且双方又无法就其他履行方式达成一致意见的情况下，李钊鸿、李钊华作为买受人，有权主张解除合同，原审法院据此判决解除双方合同、返还已付购房款及相关费用等，并无不当，本院予以维持。邝建祺上诉以涉讼商铺产权明晰、不存在瑕疵以及李钊鸿、李钊华消极履行合同为由要求继续履行合同缺乏理据，本院不予支持。同时，邝建祺认为按揭贷款未获批准后，李钊鸿、李钊华应依约转为一次性付款缺乏合同依据，本院亦不予采信。另外，邝建祺提出可提供其他金融机构或其本人向某鸿、李钊华发放贷款，但并无出具其他银行同意向某鸿、李钊华购买涉讼商铺提供按揭贷款的证明，且上述履行方式属于超出双方合同约定之外的付款方式，仍需要买卖双方进一步协商，但由于双方未能就此达成一致意见，因此，邝建祺上诉以此为由主张合同继续履行缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于邝建祺二审提交的证据因不能支持其上诉请求，故本院均不采纳。综上所述，上诉人邝建祺的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6100元，由上诉人邝建祺负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 李 焕二〇一六年七月四日书 记 员 邓安达