江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终1594号上诉人（原审原告）李广根。被上诉人（原审被告）连云港市津华苑小区业主委员会。负责人严安，该业主委员会主任。原审第三人连云港钰鑫物业服务有限公司。法定代表人周永杰，该公司总经理。上诉人李广根因与被上诉人连云港市津华苑小区业主委员会（以下简称津华苑业委会）、原审第三人连云港钰鑫物业服务有限公司（以下简称钰鑫公司）确认合同无效纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院(2015）海商初字第01878号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李广根一审诉称：2014年9月，津华苑业委会在没有召开业主大会进行相关“业主共同决定”事项的审议，更没有经过津华苑小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票表决同意的情况下，选聘了钰鑫公司为津华苑小区物业服务企业，并以代表小区业主名义，擅自决定以较高的0.9元/平方米的物业费收取标准与钰鑫公司签订了“津华苑小区物业服务合同”。津华苑业委会作出的以上决定及已经实施的行为，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，侵害了李广根以及其小区其他业主依法共同决定选聘和解聘小区物业服务企业及依法共同决定选聘和解除小区物业服务企业以及共同决定小区物业费用收取标准的有关共有和共同管理权利的其他重大事项的法定强制性专属权利。选聘物业服务企业和决定物业服务收费标准是物权法规定属于“业主共同决定”的事项，并且是法律强制性规定，应由业主大会及业主依法行使的权利，必须、而且也只能有业主通过业主大会或者业主依法共同作出决定，并不能由业主委员会行使或者通过业主（大会）授权的形式来行使。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，李广根作为津华苑小区业主，依法有权提起诉讼，请求确认津华苑业委会代表小区业主，以0.9元/平方米物业费收取标准与其选聘的钰鑫公司签署的“津华苑小区物业服务合同”无效，诉讼费用津华苑业委会承担。津华苑业委会一审辩称：李广根所说不是事实，津华苑业委会是经业主大会选举并产生的第一届业主委员会，所有的议事规程及选举程序均符合法律规定。关于物业费问题，我们严格按照连云港物价局和连云港市住房保障管理局连价规【2014】1号文执行，钰鑫公司是按照物业管理条例及相关规定于2014年8月经过招标程序，2014年9月由连云港市房管所组织实施，经海州区住建局指导、评标、评分通过层层选拔成为中标单位，中标价为每平方0.55元（电梯运行费、公共水电费是另外收取）服务期限是在合同中有明确约定，进驻日期是2014年9月9日。李广根是津华苑小区业主，第一个报名参加业主委员会，因未被选上，故一直对这一届委员会耿耿于怀，李广根第一次状告海州区住建局，由连云区人民法院审理，审理败诉，后上诉被二审法院驳回上诉，维持原判，因此，李广根五次三番状告津华苑业委会，已经给小区造成混乱，给物业公司造成巨大经济损失，鉴于李广根对津华苑业委会的仇恨，多次在小区张贴煽动性小广告，让物业公司不能正常开展工作，已经成为本小区的不安定因素，请求法院秉公判决，驳回李广根诉讼请求。第三人钰鑫公司一审述称：我公司是在2014年8月12日经过海州区路南房管所提出的物业公司公开招投标，经过招标公示等法定程序，2014年9月1日我公司参与了连云港市海州区路南房管所组织实施的津华苑小区物业招投标，在连云港市海州区住建局公开监督指导下，通过评标委员会现场评标，成为连云港市津华苑小区物业管理的中标单位，并交纳履约保证金10万元整，于2014年9月5日依法与津华苑业委会签订了物业服务合同，并在连云港市海州区住房和城乡建设局进行了合同备案，2014年9月3日对于中标一事向小区业主公示，关于服务价格，我公司于2014年11月4日向物价部门做了备案，因此，我公司进驻津华苑小区提供物业管理服务，依法收费，均符合法律程序。原审法院经审理查明，2014年7月16日，津华苑业委会向连云港市新浦区(现海州区)人民政府路南街道办事处报送《关于启动物业服务公司招标程序的报告》。同日，津华苑业委会张贴《关于召开表决选聘、解聘、续聘物业公司业主大会的通知》，该通知主要内容为：一、会议议题为选聘、解聘、续聘物业服务公司专题业主大会；二、会议召开形式为津华苑业委会组织召开书面形式的业主大会，征求全体业主关于是否启动招聘物业服务公司程序和是否同意由津华苑业委会行使招标权程序的意见，业主代表大会投票表决；三、会议主持人为津华苑业委会；日期为2014年8月2日下午4点；四、会议地点为B区网球场。2014年8月2日，津华苑业委会在B区网球场召开了业主大会。2014年8月12日，津华苑业委会向连云港市海州区路南房管所提出物业管理招标申请，经过招标公示、报名。2014年9月1日由连云港市海州区路南房管所组织实施了津华苑小区物业管理招标，在连云港市海州区住房和城乡建设局监督指导下，经评标委员会评分，津华苑小区物业管理中标单位为钰鑫公司。2014年9月2日招标单位津华苑业委会及招标监管单位连云港市海州区住房和城乡建设局、连云港市海州区人民政府路南街道办事处、海州区路南街道办事处盐河社区居民委员会向钰鑫公司出具津华苑小区物业管理中标通知书，中标价为物业服务费0.55元/月/平方米（电梯运行费、公共水电费另外收取），进驻时间为2014年9月9日。后钰鑫公司与津华苑业委会签订物业服务合同。2014年9月9日，进驻津华苑小区，津华苑业委会对向津华苑小区全体业主进行公示。2014年10月13日，连云港市海州区住房和城乡建设局对钰鑫公司与津华苑业委会签订的物业服务合同进行备案。2014年11月4日，连云港市物价局对津华苑小区普通住宅物业公共服务收费标准进行备案，高层物业公共服务费收费标准0.55元/平方米/月。原审法院另查明，李广根系连云港市海州区津华苑小区B6楼202室的业主。原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，钰鑫公司通过招投标形式与津华苑业委会签订的物业服务合同对津华苑小区业主具有约束力。在原审庭审中，津华苑业委会提交的《关于启动物业服务公司招标程序的报告》、《关于召开表决选聘、解聘、续聘物业公司业主大会的通知》、照片能够证明津华苑业委会召开过表决选聘、解聘、续聘物业公司业主大会，但未能提供经津华苑小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的证据，津华苑业委会即启动招标程序，由钰鑫公司中标，津华苑业委会与钰鑫公司签订物业服务合同，存在一定的瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”的规定。李广根提供的证据不符合上述规定，也不足以证明物业服务合同侵害了其权益，因此李广根的诉讼请求，证据不足，原审法院不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回李广根的诉讼请求。案件受理费80元，由李广根负担。李广根不服一审判决，向本院提出上诉称：一、选聘、解聘物业服务企业和审议决定物业服务等级、收费方案等《物业服务合同》的内容条款，系业主共同决定的事项，津华苑小区业主没有投票表决同意被上诉人行使，法律、法规也强制性规定不得“授权”被上诉人行使。一审判决认定被上诉人未能提供经津华苑小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票表决同意征求表决事项的证据，被上诉人即启动招标程序，与中标的钰鑫公司签订物业服务合同的行为，仅存在一定瑕疵，没有侵害上诉人权益，该认定是违法错误的。虽然被上诉人于2014年8月2日召集过业主大会，并提议了征求全体业主关于是否启动招聘物业服务企业程序和是否同意由业委会行使招标程序的表决事项，但不能证明被上诉人向全体业主有效送达了书面征求意见函，不能证明经过“双过半数”业主投票表决同意。因此，选聘、解聘物业服务企业及审议决定物业服务等级、收费方案并决定签订物业服务合同等事项，津华苑小区业主并没有投票表决同意由被上诉人行使，前述事实决定权属于全体业主，系法律强制性规定，是业主不可让渡的专属权利，应由业主依法共同决定，不能由业委会通过授权行使。二、被上诉人选聘钰鑫公司并签订物业服务合同，侵害了业主的合法权益。被上诉人擅自决定招标选聘钰鑫公司并与之签订物业服务合同，没有经过津华苑小区“双过半数”业主投票表决同意，已超出业委会的职权范围，侵害业主共同选聘物业服务企业等合法权益。即使存在授权业委会选聘物业服务企业，该授权也是违法无效的，侵害业主合法权益。钰鑫公司提供的服务仅能认定为2级标准，被上诉人却擅自决定以高于3级服务费标准定价，并整体以每月0.9元每平方米服务费收取，定价过高，加重业主负担，损害业主权益，其中0.55元每平方米是被上诉人招标决定的，0.35元每平方米电梯运行费是被上诉人擅自决定的。三、被上诉人与钰鑫公司签订的物业服务合同违反了法律强制性规定，应依法被确认无效。被上诉人选聘钰鑫公司并与之签订物业服务合同，没有经过津华苑小区“双过半数”业主投票表决同意，违反了《中华人民共和国物权法》的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应确认无效。一审判决以司法解释规定列举的情况以及是否侵害业主权益作为判决依据，适用法律错误。请求撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人津华苑业委会辩称：上诉人所说不是事实，上诉人因第一个报名参加业主委员会选举，未被选上，故一直对这一届业主委员会耿耿于怀，多次在小区张贴煽动性小广告，让物业不能正常开展工作，已经成为本小区的不安定因素。由街道主任牵头并任筹备委会员主任，后经住建局主管部门指导，历时近一年时间成立了津华苑小区业主委员会并多次召开业主大会，通过了议事规则、议事规程等一系列规定。钰鑫公司在2016年连云港市示范性小区评比中获得老小区管理第一名，经常有人大代表和政协委员到小区让我们介绍经验，充分说明小区物业在管理上是海州区标杆。2014年9月，钰鑫公司是由连云港市房管所组织实施经连云港市海州区住建局指导评标、评分，通过层层选拔成为中标单位，中标价为0.55元每平方米每月（电梯运行费、公共水电费另外收取）。服务期限在合同中也有明确的约定，进入日期是2014年9月9日，因此津华苑业委会和钰鑫公司签订的合同符合法律规定。原审第三人钰鑫公司述称：津华苑业委会于2014年8月12日向社会发出物业管理招标公告，经过招标公示、报名等法定程序，2014年9月1日，由连云港市海州区路南房管所组织实施了津华苑小区物业管理招投标活动，在连云港市海州区住建局的监督指导下，通过评标我公司成为津华苑小区物业管理中标单位。2014年9月5日由业委会、住建局、街道办事处、盐河社区共同向我公司发放了津华苑小区物业管理中标通知书，我公司与津华苑业委会签订了物业管理服务合同并报经海州区住房和城乡建设局进行了合同备案。2014年11月4日我公司将服务收费标准每平方米每月0.55元报经连云港市物价局备案。各项收费按照合同约定在服务期内定期向广大业主进行了公示，并将公示材料报海州区物价局，由此可以肯定我公司与津华苑业委会签署的物业服务合同合法有效，对于津华苑小区的价格收费标准合法合理。从津华苑小区刚进驻时30%的物业收费率到目前我公司物业服务收费率已达90%以上，足以看出广大业主对我公司的服务是非常认可的，另外津华苑小区通过我公司与业委会的共同努力，在投入大量人力物力的情况下被评为2015年度全市创优达标先进示范小区，是全市创优小区中唯一个老旧小区。综上，我公司在津华苑小区提供的服务是达到合同约定的标准，并已获得业主的认可。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本案在二审期间的争议焦点为：被上诉人签订的物业服务合同是否侵犯了李广根作为业主的合法权益？上诉人主张涉案物业服务合同无效是否成立？本院认为，津华苑业委会提交的《关于启动物业服务公司招标程序的报告》、《关于召开表决选聘、解聘、续聘物业公司业主大会的通知》、照片能够证明津华苑业委会召开过表决选聘、解聘、续聘物业公司业主大会，虽然津华苑业委会未制作业主大会投票表决结果的书面材料，即津华苑业委会未能提供经津华苑小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的证据，津华苑业委会即启动招标程序，但是，《“津华苑小区”物业管理中标通知书》表明招标程序系由津华苑业委会作为招标单位，向连云港市海州区路南房管所提出物业管理招标申请，由连云港市海州区路南房管所组织实施了津华苑小区物业管理招投标活动，在连云港市海州区住房和城乡建设局的监督指导下，确定钰鑫公司为中标单位，由津华苑业委会、连云港市海州区住建局、连云港市海州区路南街道办事处、连云港市海州区盐河社区共同向钰鑫公司发出中标通知书，表明该程序的启动和实施一直由连云港市海州区住房和城乡建设局、连云港市海州区人民政府路南街道办事处、连云港市海州区盐河社区等行政监管部门监督实施，并办理了相关的备案登记，前述行政监管部门对该程序的合法性是予以确认的，津华苑小区业主对此是知情的，津华苑小区业主亦没有就程序问题提出异议，表明津华苑业委会启动招标程序选聘物业公司的程序是符合法律规定的。李广根于物业服务合同签定一年以后提起诉讼主张选聘物业服务企业的程序违法，不能成立。上诉人主张被上诉人与原审第三人签订的物业服务合同侵犯了其作为业主共同选聘物业服务企业的合法权益，没有提供证据证明侵犯其何种权益，该主张不能成立，本院对此不予支持。另，上诉人主张业主授权津华苑业委会选聘物业服务企业并签定物业服务合同，该授权无效，本院认为，上诉人的该上诉主张没有法律依据，业主委员会履行业主大会赋予的职责，津华苑业委会在召开业主大会后，以招投标的形式选聘物业公司并代表业主签定物业服务合同，未超出其职责范围。综上，本院认为，津华苑业委会与钰鑫公司签订的物业服务合同合法有效，并未侵犯李广根的合法权益。上诉人在二审审理过程中明确，其依据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，主张涉案物业服务合同无效，本院认为，上诉人的该主张不能成立，本院对此不予支持。综上，上诉人李广根的上诉请求与理由均无事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李广根负担。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌代理审判员  万子榕代理审判员  程 艳二〇一六年七月二十九日书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；