云南省梁河县人民法院民 事 判 决 书(2016)云3122民初1576号原告：瑞丽市博彦物业服务有限公司。住所地：云南省德宏州瑞丽市合作区瑞江路百合巷。法定代表人：杨红梅，系该公司董事长。委托代理人：雷茜莹，云南虹源律师事务所律师。委托代理人：张春城，云南虹源律师事务所实习律师。被告：杨恩国，男，1982年10月19日生，汉族，住云南省梁河县，现住瑞丽市。原告瑞丽市博彦物业服务有限公司（以下简称博彦物业公司）与被告杨恩国物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月25日受理后，依法适用简易程序，实行独任审理，与（2016）云3122民初1577号案件合并，于2016年5月27日公开开庭进行了审理。原告博彦物业公司的委托代理人雷茜莹、张春城，被告杨恩国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博彦物业公司诉称，2012年10月9日，原告下属梁河分公司与“梁河县金塔温泉旅游小镇”的建设单位保山康丰房地产开发有限责任公司梁河县分公司签订《金塔温泉旅游小镇前期物业服务合同》，约定：由原告为该小区提供物业管理服务，期限为5年，自2012年10月31日起至2017年10月30日。被告系金塔温泉旅游小镇的业主。在2012年12月接房期间，被告于原告下属梁河分公司签订了《金塔温泉旅游小镇前期物业服务合同》，确认了双方物业服务合同关系。原告按合同约定为小区提供物业管理服务，被告只交纳了截止2013年10月31日的物业服务费用。自2013年11月起原告多次发出通知，要求被告在12月1日前交付当年的物业服务费用。而被告一直找种种理由推脱。截止2016年4月5日，被告除拖欠2013年11月1日至2015年11月1日物业服务费3824元外，同时还未交纳2015年11月1日至2016年11月1日的物业服务费用1912元，两项合计5736元。被告作为业主，不按时交纳物业服务费已构成违约。现原告诉至人民法院，请求：1、判令被告向原告支付物业费5736元；2、判令被告向原告支付逾期滞纳金5736元；3、本案诉讼费由被告承担。被告杨恩国当庭答辩称，我的房屋现还未装修，我也并没有实际入住，因此，我认为我不需要交纳物业费。经审理查明：被告杨恩国系梁河县金塔温泉旅游小镇房屋的业主，该房屋的建筑面积为223.91平方米。2012年10月9，原告博彦物业公司（乙方）根据与保山康丰房地产开发有限公司梁河分公司（甲方，以下简称康丰房地产公司）签订的《金塔温泉旅游小镇前期物业服务合同》，自2012年10月31日起至2017年10月30日期间为金塔温泉旅游小镇提供前期物业管理服务。该合同第六章第二十二条约定：“物业管理服务费：1、本物业（住宅、商铺）的管理服务费乙方按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取；因甲方在2012年10月31日至2014年10月30日期间内进行财务补贴（详见第5点），在此期间内乙方按建筑面积每月每平方米0.6元收取。”同时，该条第4项约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下条款处理：（1）从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交纳滞纳金；（2）逾期60天以上的，乙方有权向当地人民法院起诉该业主或物业使用人。”2012年11月11日，被告杨恩国在接房时，与原告博彦物业公司签订了《金塔温泉旅游小镇前期物业服务合同》，该合同内容与原告同康丰房地产公司所签前期物业服务合同在委托管理服务事项、双方权利义务、管理服务质量物业管理服务费用等方面的内容基本一致。此合同第六章第六条约定：“小区综合管理服务收费按以下标准收取：1、小区商住楼按每月每平方米0.8元标准收取（实收0.6元/㎡·月，地产补贴0.2元/·月【二年】）其服务内容及收费标准见附表；2、综合管理服务费的交纳，均按一年为期收取。”同时，该合同第六章第八条还约定：“生活垃圾清运费，按梁政复【2009】73号文件标准，住宅每户每月按10元标准收取，商铺每户每月按15元标准收取。”在双方签订前期物业合同后，被告杨恩国交纳了2012年11月1日至2013年10月31日期间的物业服务费用。但自2013年11月1日起至2015年10月31日间、2015年11月1日至2016年10月31日间的物业服务费用，经原告多次催要，被告至今未交纳。另查明，原告所主张的每年应交物业费用中，含每年物业费及300元生活垃圾清运费。原告主张的2013年11月1日至2015年10月31日期间物业服务费3824元中包含生活垃圾清运费600元；2015年11月1日至2016年10月31日期间物业费1912元中包含生活垃圾清运费300元。该费用收费主体为梁河县住建局，原告在本案中向业主收取该费用系代收代交行为。上述事实，有原告提交并经被告质证无异议的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、金塔温泉旅游小镇前期物业服务合同、工资花名册、金塔温泉小镇收入明细表及当事人庭审陈述等证据在卷证实。被告杨恩国无证据提交。本院认为，原告博彦物业公司与保山康丰房地产开发有限公司梁河分公司签订的前期物业服务合同及与被告签订的前期物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告杨恩国作为梁河金塔温泉旅游小镇小区的业主，理应遵守合同约定，按时、足额交纳物业服务费。故对原告主张被告支付2013年11月1日起至2015年10月31日间的物业费用及2015年11月1日至2016年10月31日期间物业服务费的请求，其合理部分，本院予以支持。对于原告主张的2013年11月1日至2015年10月31日间及2015年11月1日至2016年10月31日间物业费的请求。根据前期物业服务合同约定，物业费自2012年10月31日至2014年10月30日的期间内为每月每平方米0.6元，而自2014年10月31日起之后的物业费应当为每月每平方米0.8元。在本案中，原告仍以每月每平方米0.6元的价格主张物业服务费，系其在法律允许的范围内自行处分其民事权利，不违反法律的规定，本院予以支持。故被告自2013年11月1日至2015年10月31日间的物业服务费应为3224.30元（0.6元/平方米/月×223.91平方米×24个月，四舍五入，保留小数点后两位）。本案中，原告仅以3224元（3824元-600元）主张权利系在其法律规定的范围内自行处分其民事权利，不违反法律规定，本院予以支持；2015年11月1日至2016年10月31日间物业服务费应为1612.15元（0.6元/平方米/月×266.59平方米×12个月，四舍五入，保留小数点后两位）。原告以1612元（1912元-300元）主张权利系在其法律规定的范围内自行处分其民事权利，不违反法律规定，本院予以支持。综上，被告应交纳的物业服务费用合计4836元（3224元+1612元）。对原告主张由被告承担逾期交纳物业服务费用滞纳金5736元的请求。经查，另案中，该小区其他业主反映原告在提供物业管理服务过程中，存在公用部位、公用设备损坏未修补、安全保卫不到位、垃圾清理不及时等不完善之处。根据本院同期审理的该小区其他物业服务合同纠纷中业主提交的照片等证据，可以证明原告在物业管理服务方面存在一定瑕疵，且原告与被告于2012年11月11日所签订的前期物业服务合同中亦无关于滞纳金的约定，故对该主张，本院不予支持。另对于原告主张的生活垃圾清运费住宅每月每户10元，一年为120元；商铺每月每户15元，一年180元，三年共计900元的主张。经本院核实，该费用的收费主体为梁河县住建局，本案原告对该费用的收取系代收代交行为。因原告在本案中并未提交相应的证据证实生活垃圾清运费用的实际交纳情况，对该主张，本院亦不予支持。对被告以其房屋尚未装修，并未实际入住为由，不需要交纳物业服务费的主张。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第二款之规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”据此，对被告杨恩国的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨恩国向原告瑞丽市博彦物业服务有限公司支付2013年11月1日至2015年10月31日期间的物业服务费人民币3224元；支付2015年11月1日至2016年10月31日间物业服务费人民币1612元，合计4836元。限于本判决生效之日起十五日内一次付清；二、驳回原告瑞丽市博彦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理86元，减半收取43元，由原告瑞丽市博彦物业服务有限公司承担25元，被告杨恩国承担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。若本判决生效后，负有义务的当事人不在履行期限内自觉履行本判决确定的义务，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年的期间内向本院申请强制执行。审判员  任保坤二〇一六年七月二十一日书记员  龚晶晶