广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第2256号原告佛山市谦和物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人范佛光。委托代理人曾燕霞，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省五华县。系。被告张祖权，男，汉族，住广东省佛山市三水区，公民身份号码×××。原告佛山市谦和物业管理有限公司诉被告张祖权物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陆桂秀独任审判，于2016年2月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曾燕霞到庭参加诉讼，被告张祖权经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2012年5月31日，被告购买了位于佛山市禅城区魁奇一路X号X座X栋2205房（面积111.3平方米），按照原告于2012年5月31日签订的《前期物业服务协议》及相关法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了应尽的义务。根据前期物业服务协议约定，被告自2013年10月1日至2015年11月16日共拖欠应缴纳的住宅管理费为3920.8元、公共水电费575元、违约金1487.6元，合计5983.4元。因多次催收无果，故原告诉至法院，请求法院判令：一、被告立即支付2013年10月至2015年11月的住宅管理费3652.80元及违约金（以欠款金额为本金从次月起按照日千分之一的标准，从2013年10月1日起计算至实际清偿之日止，暂计算至2015年11月30日的违约金为1487.60元）；二、被告支付自2013年8月1日至2015年10月24日的公摊水电费575元；三、本案的诉讼费用由被告负担。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提供了以下证据：1、原告营业执照及组织机构代码证（复印件）、被告身份证（复印件）。证明原、被告诉讼主体资格。2、房地产信息查询结果（原件）、合同登记备案回执（编号：XX，复印件）、业主收楼会签表（原件）、业主资料登记表（原件）、业主消防安全责任书（原件）、阳光嘉苑业主承诺书（原件）、房屋交接确认书（原件）、阳光嘉苑收楼文件及物品签收表（原件）。证明被告是魁奇一路3号二座二栋2205房的权属人。3、阳光嘉苑A地块前期物业服务合同（原件）、《阳光嘉苑前期物业管理服务协议》（2012年5月31日，原件）。证明原告与被告存在物业服务合同关系。4、阳光嘉苑二座2幢2205房欠费明细表（打印件）、催缴款通知单（原件9份）、EMS快递单（原件）、电话通知记录表（原件11份）、发票（原件56份）。证明被告拖欠原告物业管理费及公摊水电费的情况，原告多次向被告催收，但被告仍拒交上述费用。对原告提交的证据，被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，视为放弃对原告起诉的抗辩及放弃对原告举证的质证，经当庭核对原件，本院对真实性、合法性及关联性均予以确认并予以采信。根据本院采信的证据及对本案的审理，本院确认以下案件事实：原告系有限责任公司，其经营范围包括物业管理、自有物业租赁、家居保洁服务、室内装饰设计、绿化养护服务、停车场经营管理服务。被告是佛山市禅城区魁奇一路3号（阳光嘉苑）二座2栋2205房的所有权人。被告于2012年5月31日向佛山市溢宏房地产有限公司购买禅城区魁奇一路3号（阳光嘉苑）二座2栋2205房，并于2012年6月20日在佛山市住房和城乡建设管理局办理了登记备案，上述房产已于2013年9月7日交付被告。2012年5月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《阳光嘉苑前期物业管理服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务。上述协议第四条物业管理服务费用约定“一、乙方交纳费用时间：每月5日前；二、住宅按建筑面积每月每平方米1.38元……”；第六条代收代缴收费服务约定“受有关部门和单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定”；第十条违约责任约定“……四、乙方违反约定，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金……”上述《阳光嘉苑前期物业管理服务协议》签订后，原告为被告所在的小区提供了相应物业服务，并支出公共分摊水电费，但被告一直未向原告支付物业费及相关公摊水电费。其中，2013年9月7日至2015年10月24日期间，被告应分摊的的公共分摊水电费为561元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《阳光嘉苑前期物业管理服务协议》，为双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护，对原告及被告均具有约束力，双方均应按照上述合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。关于原告主张的物业管理服务费及违约金。原告已依照《阳光嘉苑前期物业管理服务协议》约定，依约向被告在内的小区业主提供了相应的物业管理服务，被告于2013年9月7日收楼后，作为该小区的业主之一，实际已接受原告提供的物业管理服务，故被告理应准时足额向原告交纳合同约定的物业管理费。对原告诉请被告交纳2013年10月至2015年11月的物业管理费3652.8元，低于被告实际拖欠金额（109.28平方米×1.38元／月／平方米×26月），系当事人对自己权利的处分，本院予以准许。被告经原告催收，拒不交纳物业管理费，已构成违约，根据双方签订的《阳光嘉苑前期物业管理服务协议》相关约定，原告请求支付违约金的请求合理，本院予以支持，被告应从逾期之日起至实际清偿之日止按每天1‰的标准支付违约金（暂计至2015年11月30日为1487.6元，从2015年12月1日起的违约金以3652.8元为本金按日1‰的标准计算）。关于原告主张的公摊水电费。原告主张被告应支付截止至2015年10月24日的公摊水电费575元，并提供了相关单据证实其代垫了相关费用，被告亦未到庭提出抗辩，因该费用中的14元属于被告收楼（2013年9月7日）之前的费用，该部分费用应予以扣减，故对其中的561元（575元-14元）本院予以支持，过高部分本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：1、被告张祖权于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市谦和物业管理有限公司支付2013年10月至2015年11月的物业管理服务费3652.8元及违约金（暂计至2015年11月30日为1487.6元，从2015年12月1日起以3652.8元为本金按日1‰的标准计算至实际清偿之日止）；2、被告张祖权于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市谦和物业管理有限公司支付2013年9月7日至2015年10月24日期间的公摊水电费561元；3、驳回原告佛山市谦和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告张祖权未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取25元，由被告张祖权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  陆桂秀二〇一六年二月十九日书 记 员  梁钰萍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。