山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1302民初6960号原告中国银行股份有限公司临沂北园支行。代表人高善彩，行长。委托代理人朱庆国，男，汉族，1972年1月31日生，本单位职工。被告王素珍，女，汉族，1972年9月25日生，居民，住临沂市兰山区。被告临沂市鑫地置业有限公司，住所地临沂市兰山区蒙山大道家庆宾馆。法定代表人张宝勇，经理。原告中国银行股份有限公司临沂北园支行（以下简称北园支行）与被告王素珍、临沂市鑫地置业有限公司（以下简称鑫地置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李新广独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱庆国到庭参加诉讼，被告王素珍、鑫地置业公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告北园支行诉称，2013年8月5日，原告北园支行与被告签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。合同约定，由被告鑫地置业公司提供阶段性连带责任保证担保，并办理了所购房产抵押手续后，原告于2013年9月3日向被告王素珍发放个人住房贷款37万元用于购买住房。根据约定，被告应自2013年10月起，按等额还款方式每月偿还借款本息，但自2016年2月起，被告未偿还借款本息，为维护原告的合法权益，现依法起诉，请求法院判令被告立即偿还剩余借款本金311273.18元及利息。被告王素珍未作答辩。被告鑫地置业公司辩称，一、被告王素珍向原告借款37万元用于购买答辩人开发建设的楼房，该楼房早已交付给被告王素珍使用。被告王素珍已将其购买的房屋抵押给原告，并办理了抵押登记，该借款抵押合法有效。被告王素珍在不履行按时还款义务、构成根本性违约时，原告有权诉请实现抵押权。二、答辩人为被告王素珍的住房消费贷款提供的是阶段性担保，根据合同约定，答辩人的担保义务至借款人取得房屋所有权证书后与贷款人到房屋登记部门办理完抵押登记时为止。尽管被告王素珍所购买的房屋早已具备取得房屋所有权证书的条件，但是被告王素珍在答辩人屡次督促后置之不理。被告王素珍不履行到期债务，原告在有物的担保的情况下，应当优先实现抵押权，答辩人仅应承担对物的担保以外的债权承担保证责任。同时，答辩人在承担保证责任后，有权向被告王素珍追偿。经审理查明，2013年8月5日，原告北园支行与被告王素珍、鑫地置业公司签订编号为2013年北园中银一手房贷字第165号《个人一手住房贷款合同》。该合同约定，贷款金额为37万元，贷款期限为180个月，自贷款人实际放款日起算；贷款用途为购买房产，房屋地址为兰山区金域兰园4号楼1－602室；借款利率为月利率5.458‰，还款方式为按月等额本金还款；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押��保，鑫地置业公司提供阶段性连带责任保证，担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日起两年；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使；若借款人出现未按期归还贷款本息等事件之一，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期等。合同签订后，临沂市房产登记交易中心于2013年8月13日根据当事人的申请，就位于兰山区金域兰园4号楼1－602、－1010室的房产进行了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告北园支行，抵押权预告登记证号为临房预兰山区字第243620号。原告北园支行于2013年9月3日向被告王素珍提供贷款37万元，并按照约定将该贷款划拨至鑫地置业公司账户。被���王素珍在贷款凭证上签字确认。后因被告并未按照约定履行还款义务，引起诉讼。庭审中，原告北园支行主张，诉讼过程中，被告偿还部分借款本息，截至2016年7月14日，被告尚欠借款本金300110.96元，已支付借款利息至2016年7月3日。上述事实，根据原告庭审陈述及提交的个人一手住房贷款合同、抵押权预告登记证书、贷款凭证等证据材料予以认定，并均已记录在卷。本院认为，原告北园支行与被告王素珍、鑫地置业公司签订的《个人一手住房贷款合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反有关法律规定，为有效证据，对此本院予以确认。双方当事人均应严格履行合同约定的义务。被告王素珍、鑫地置业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭质证，应视为其对质证权等一审诉讼权利的放弃，不影响本案事实的认定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，支付借款37万元。被告王素珍作为借款人未按约定偿还借款本息，系违约行为，应承担合同约定的违约责任，故原告依据合同约定要求被告王素珍提前偿还剩余借款本息，理由正当，应予支持。诉讼过程中，被告偿还的部分应予扣减。被告王素珍以其所购房屋为借款设立抵押权，并进行了预告登记，原告北园支行据此办理抵押登记后对被告王素珍所购房屋享有抵押权。被告鑫地置业公司作为合同中借款人王素珍的保证人，亦未履行合同约定的保证义务，应在保证范围内承担相应的民事责任。《中华人民共和国物权法》第176条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”《个人一手住房贷款合同》约定，“���果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。”“主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使”。该案涉案的债务既有保证人鑫地置业公司的保证担保，又有债务人王素珍所提供的物的抵押担保。根据上述物权法第176条的规定和《个人一手住房贷款合同》的约定，原告可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，原告就实现债权的方式享有选择权。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告王素珍于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司北园支行剩余借款本金300110.96元，并支付利息（自2016年7月4日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按贷款合同的约定计算）。二、被告王素珍如果在本判决第一项确定的期限内不履行还款义务，原告中国银行股份有限公司北园支行有权对被告王素珍购买的位于兰山区金域兰园4号楼1－602、－1010室的房产（抵押权预告登记编号为临房预兰山区字第243620号）办理抵押登记并行使抵押权，对该房产进行拍卖、变卖，从所得的价款中优先受偿本案所确定的债权。三、被告临沂市鑫地置业有限公司对本判决第一项承担连带清偿责任。四、被告临沂市鑫地置业有限公司承担保证责任后，享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的向被告王素珍追偿的权利。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支���迟延履行期间的债务利息。案件受理费5969元减半收取2985元，由被告王素珍、临沂市鑫地置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  李新广二〇一六年七月十九日书记员  丰丙增