南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0612民初2752号原告（反诉被告）吴树新，男，1964年6月15日生，汉族。委托代理人蔡回甜、郭羿，浙江浙联律师事务所律师。被告（反诉原告）曹友云，男，1956年1月3日生，汉族。委托代理人陈建昇，北京国研律师事务所律师。原告吴树新诉被告曹友云租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理。审理中被告曹友云提起反诉，本院依法受理并进行了合并审理。本案依法由审判员王志建适用简易程序，分别于2016年5月25日、6月22日公开开庭进行了审理。吴树新的委托代理人蔡回甜、郭羿及曹友云的委托代理人陈建昇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴树新诉称，2016年2月25日，原、被告双方签订租赁合同，约定由原告租赁被告厂房及四条印花生产线，用于注册成立通州市友谊印染有限公司并经营印染项目，租赁期限为五年。合同签订后，原告依约向被告支付定金100万元，并将印染原料、设备等送至厂房准备开始营业。此后，被告向原告交付三条生产线，另一条生产线未交付。为办理相关手续，原告前往通州区环保局咨询，工作人员看厂房后告知原告，被告已交付的三条生产线中只有一条符合环保要求，取得生产许可，其余生产线均不符合要求，不能用于生产。对此，原告多次与被告联系，希望双方协商处理此事。但被告一直拒绝配合，并将厂房封锁，扣押了原告存于厂房中的原料设���等。请求判令：1、解除原、被告之间签订的租赁合同；2、被告向原告双倍返还定金2000000元；3、被告赔偿原告损失50230元；4、被告立即归还原告扣押的原料设备等；5、本案诉讼费由被告承担。被告曹友云辩称，1、原告歪曲客观事实，掩盖其违约行为，也就是原告不能足额支付第一年租金。原告所谓不能用于生产经营的理由不能成立；2、涉案的租赁物仅指可放置四条印花生产线的厂房，并不包括四条印花生产线；3、原告所谓签订涉案合同用于注册成立通州市友谊印染有限公司的理由不能成立，因为在2009年3月31日就撤销通州市设立南通市通州区，到2016年2月25日被告不可能犯如此常识性的错误；4、原告所谓“被告向原告交付三条生产线，另有一条生产线未交付以及通州区环保局工作人员告知原告，被告已经交付的三条生产线中只有一条生产线符合环保要求，取得生产许可，其余生产线均不符合要求，不能用于生产经营”的理由也不能成立；5、原告在补充证据清单中明确，东盛公司五条印花线和一条长漂线已经全部被通州区环保局处罚，并责令关停。原告以此证明原告承租的四条印花线就在其中，该证明目的与原告起诉状中陈述的通州区环保局咨询的答复，只有一条生产线符合环保要求自相矛盾。反诉原告曹友云诉称，2016年2月25日，反诉原告与反诉被告签订租赁合同，约定反诉原告将约16554平方米（可放置四条印花生产线）的厂房出租给反诉被告使用，租期5年，每年租金368万元，按照先付租金后使用原则，合同签订时先付定金100万元，待反诉被告企业名称核准后（大约需一周时间）付清第一年剩余租金268万元。合同签订当日，反诉被告支付了定金100万元。反诉被告委托吴纲新申请预核企业名称，2016年3���4日，工商部门书面通知吴纲新，核准其申请的南通信发纺织品有限公司名称，但反诉被告并未按约足额支付第一年租金。同年3月25日，反诉被告再次以全部付清第一年租金有经济压力为由，拒不履行其约定的义务。请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的租赁合同；2、反诉被告无权要求反诉原告返还已收取的定金100万元；3、反诉被告支付反诉原告房屋租金92万元，并赔偿反诉原告租赁房屋闲置期间的租金损失184万元，合计276万元；4、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告吴树新辩称，1、案涉合同无法继续履行，其根本原因是反诉原告隐瞒案涉房产无法生产的事实，导致反诉被告在不明真相的情况下签订租赁合同，反诉原被告签订的租赁合同中约定由反诉被告承租案涉厂房及生产线用于生产，但是实际上案涉生产线因为不符合政府规划及环���要求，已经无法正常使用，而案涉厂房也因为所处区域多为居住区域，被建设局、环保局等列为不得扩大规模生产的区域，反诉原告所有生产线中没有任何一条生产线是经过有关部门审批备案的，换言之除去其生产线没有相应污水处理工艺，不符合环保要求外，其所有生产线在前往行政机关审批备案时也会被列为新增生产线范畴而无法通过审批；2、反诉原告提出的损失赔偿于法无据，反诉被告在得知上述情况后先后多次与反诉原告联系，希望协商此事，但是反诉原告一直强调要求按照合同履行，实际上案涉合同是反诉原告违约在先，合同无法继续履行的事实存在，导致反诉被告以案涉地址为营业地址在工商注册登记时被拒，这才没有支付后续租金，同时案涉房屋已经没有再次出租的可能，反诉原告主张的房屋空置损失不能支持。请求驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2016年2月25日，曹友云（甲方）与吴树新（乙方）签订租赁合同，合同主要条款如下：第一条租赁物情况，甲方将下列厂房【具体以平面图所标志的每间长×宽面积为准】等租赁物出租供乙方使用，具体租赁物见清单；第二条租赁期限，租赁期5年，自2016年2月25日至2021年2月25日；第三条租金及其他费用，合同签订时乙方支付甲方第一年租金，本租赁采取先付租金后使用原则，每年租金368万元，第二年至第五年租金每年分两次，每次6个月，都在第一个月10号前付清半年租金；第四条租赁双方的关系，1、乙方申领工商营业执照取得法人资格后，本合同项下的权利义务由该法人承继（但不因此免除乙方的权利义务）。3、乙方委托甲方处理生产用水及污水排放，污水处理费用由乙方承担（包括环保职能部门收取的政策性排污费）。4、乙方将建印花车间废水回用池及相应设备，甲方应予支持；第六条租赁物的改造，租赁期间，乙方可根据经营需要，经甲方同意后对厂房进行改造；第七条租赁物的验收，甲方保证将租赁物交付乙方时，依租赁物的自身属性处于可正常安全使用状态；第八条合同的变更、解除与终止，乙方有下列情形之一，甲方有权解除合同并收回租赁物：1、甲方租赁给乙方四条印花生产线，如以后乙方因生产发展需要增加印花线，乙方以书面申请，未经甲方书面许可，或者将租赁物部分或全部转租的。3、未按本合同第三条约定的期限内（不得超过10日）足额支付任何一期租金的；第十条违约责任，如有一方违约，非违约方均有权按当年租赁期间已支付及未支付租金的20%要求违约方承担违约责任，违约方不得以违约金过高提出抗辩。备注：签合同时予付定金100万元，余款待乙方企业名称批后，大约���一周，付清268万元。合同签订当日，吴树新支付给曹友云定金100万元。2016年2月29日，吴树新委派的原企业员工吴纲新申请企业名称预先核准，申请企业名称为南通信发纺织品有限公司；企业所在地南通市通州区高新区金通大道1369号（即本案所涉租赁厂房所在地）；经营范围为家用纺织品制成品、针织品、服装生产、加工、销售，自营和代理上述商品的进出口业务；投资人吴纲新。2016年3月4日，南通市工商行政管理局书面通知吴纲新，核准其申请的南通信发纺织品有限公司名称。合同签订后不久，吴树新即派员工(包括吴纲新在内)和原材料进场。后因吴树新感觉一次性支付租金压力太大，与曹友云协商分期支付租金，但曹友云坚持要一次性支付租金。2016年3月25日，双方协商解除合同事宜，未能达成一致意见。协商过程中，曹友云一方进行了录��，录音中曹友云讲到：“当时我和吴老板谈的，这个设备是没有在租的范围内，只不过是你们提出来了，你们停下来了，等急着要开起来，你们说要做一台换一台，这样换的，我说我又不是新设备，你们都是进口的新设备，所以说你们不付钱，我就考虑不对了…”另查明，位于南通市高新区金通大道1369号的房屋产权属于南通市通州区东盛印染有限公司（以下简称东盛公司），房屋性质属于商业用房。2012年5月1日，东盛公司将部分厂房（约3000平方米）出租给南通市满鼎床上用品有限公司，租期8年。2014年11月19日，南通市通州区环境保护局作出通环罚字（2014）65号行政处罚决定书，决定责令南通市通州区东盛印染有限公司新增5条圆网印花线及1条长漂线停止生产，直至配套的水污染防治设施验收合格，并处罚款人民币10万元。2015年5月15日，江苏省海门市人民法院行政裁定准予强制执行。本院于2015年6月30日将该裁定执行完毕。以上事实，有当事人陈述及有关书证在卷为证。本院认为，原、被告签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。吴树新委派吴纲新申请企业名称预先核准，2016年3月4日，工商行政部门予以了核准，按双方合同约定，吴树新应于3月10日前付清租金268万元。然吴树新却要求分期支付租金，遭曹友云拒绝后，一直未付，显然吴树新已构成违约，应承担违约责任。吴树新主张曹友云违约的依据不足，其理由如下：1、吴树新诉称的“原告租赁被告厂房及四条印花生产线，用于注册成立通州市友谊印染有限公司并经营印染项目”，显然与事实不符。吴树新委派吴纲新申请预先核准企业名称为“南通信发纺织品有限公司”，经营范围中也没有印染项目；2、吴树新诉称“曹友云已交付的三条生产线中只有一条符合环保要求，其余生产线均不符合要求，不能用于生产”的依据也不充分。吴树新不能证明曹友云交付的生产线就是南通市通州区环境保护局通环罚字（2014）65号行政处罚决定书中的责令停止生产的生产线；3、双方合同不能继续履行并不是因为曹友云交付的生产线不符合环保要求，不能用于生产造成的，而是吴树新不愿意一次性付清第一年的租金造成的，这从2016年3月25日双方协商时的对话中能够得到充分体现。4、双方合同中约定的租赁物主要是指厂房，即平面图所标志的厂房，曹友云已经完成了合同的主要义务，而吴树新没有履行按期给付租金的义务，故导致合同不能继续履行的责任在吴树新一方。现因吴树新违约导致合同不能继续履行，且双方均要求解除合同，故应解除双方之间的租赁合同，吴树新无权要求曹友云返还已经收取的定金100万元。由于吴树新的违约导致合同不能继续履行，故吴树新要求曹友云赔偿损失50230元，没有依据，本院不予支持。关于吴树新要求曹友云立即返还扣押的原料设备并申请先予执行的问题。吴树新的先予执行申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零六条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百七十条规定的条件，故本院不予先予执行。且吴树新主张的原料设备系其单方运至租赁的厂房内，清单系其单方制作，并未经过曹友云清点确认，本院对原告主张的原料设备的品种、数量亦难以确认。现因双方纠纷未能协商解决，这些原料设备暂存放于租赁的厂房内，待双方合同解除后，这些原料设备应由吴树新自行拉回。关于曹友云主张的3个月租金及房屋闲置期间6个月租金损失问题。曹友云主张3个月的租金损失92万元，未超过定金的金额，故对曹友云的该项请求，本院不予支持。双方于2016年2月25日签订租赁合同，3月25日协商解除合同未果，吴树新4月21日诉来本院，要求解除合同。曹友云5月25日提起反诉，亦请求解除合同。从合同订立到产生纠纷及双方协商解除合同的时间很短，且吴树新尚未实际投入生产，故对曹友云主张的房屋闲置期间6个月租金损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除吴树新与曹友云于2016年2月25日签订的租赁合同；二、曹友云收取吴树新的定金100万元不予返还；三、吴树新运至租赁厂房内的原料、设备，由吴树新于本判决生效后10日内自行拉回��曹友云应予协助；四、驳回原告吴树新的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告曹友云的其公诉讼请求。本诉案件受理费减半收取11601元，由原告吴树新负担（已缴纳）；反诉案件受理费18440元，由反诉原告曹友云负担11540元，由反诉被告吴树新负担6900元（曹友云已垫付，待执行时由吴树新一并给付曹友云）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时按照不服部分的金额向该院预交上诉案件受理费（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。审判员  王志建二〇一六年七月二十日书记员  徐振峰