上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1865号上诉人（原审原告）上海海阳老年事业发展服务中心，住所地上海市杨浦区。法定代表人徐超，总经理。委托代理人徐頔。被上诉人（原审被告）上海程升贸易有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人陈海青，总经理。委托代理人李保文。上诉人上海海阳老年事业发展服务中心（以下简称“海阳中心”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第1245号民事判决，向本院提起了上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人海阳中心的委托代理人徐頔、被上诉人上海程升贸易有限公司（以下简称“程升公司”）的委托代理人李保文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市杨浦区延吉东路XXX弄XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）产权人系程升公司。2012年11月21日，因案外人上海正元房地产开发有限公司（法定代表人为朱双洪）未全面履行上海市杨浦区人民法院（2007）杨民二（商）初字第589号民事调解书确定的还款协议，系争房屋被上海市杨浦区人民法院司法查封。2014年8月4日，海阳中心作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的程升公司就系争房屋签订《房屋租赁协议》一份，约定程升公司将其所有的系争房屋（包括房屋自带的庭院）出租给海阳中心使用，程升公司保证出租房屋的产权无争议或未受到法律上的限制，确保海阳中心正常使用该出租房屋。房屋用途：海阳中心用于开设长者照护之家。海阳中心不得擅自变更房屋用途，若海阳中心方需要变更，则该变更必须符合相关法律的规定。在租赁期限内，海阳中心有权对出租房屋进行装修、改建。租期为5年，自2014年8月20日至2019年8月19日，其中2014年8月20日起共2个月为免租装修期。年租金为人民币（以下币种均为人民币）550，000元，从第三年开始，年租金总额每年递增5%。租金支付遵循先付后租的原则，海阳中心应于每季度首月前10日内向程升公司支付当季租金，合计137，500元。合同生效后三个工作日之内海阳中心支付程升公司定金30，000元，于房屋交接日支付程升公司租赁保证金45，800元及第一期房屋租金（支付过的定金自动转为租赁保证金）。程升公司保证及责任条款中约定：程升公司明确知晓海阳中心租赁房屋的用途为用于本协议约定之用途，确定所出租房屋符合海阳中心办理注册登记条件，并保证配合海阳中心，按照法律、法规及行政管理的要求，办理用作该用途的相关手续。海阳中心保证及责任条款约定：在租赁期内，海阳中心使用该房屋时若与物业、街道发生的其他事宜由海阳中心自己负责，程升公司给予配合，但不承担其它责任。协议提前终止、协议终止及财产处置条款中约定：因程升公司的原因，出租房屋已不能按约定正常使用，海阳中心有权单方解除本协议，程升公司须返还租赁保证金以及退还多收的预交款项，并要求程升公司赔偿其相应的损失。海阳中心、程升公司系争房屋《房屋租赁协议》签订后不久，双方又签订《补充协议》一份，约定双方于2014年8月4日共同签订了《房屋租赁协议》，现经双方友好协商，同意变更海阳中心租用房屋的期限为10年，即自2014年9月1日至2024年8月31日止，从第六年开始租金按照第五年的标准支付，不再递增。租金支付遵循先付后租的原则，海阳中心应于每半年首月前10日内向程升公司支付半年租金，合计275，000元。2014年8月4日，海阳中心支付给程升公司租赁定金30，000元，程升公司出具租赁定金收条一张，明确“今就我司所有的杨浦区延吉东路XXX弄XXX号1幢、2幢房屋，收到上海海阳老年事业发展服务中心的租赁定金30，000元（支票号码：XXXXXXXX）”。2014年8月27日，海阳中心支付给程升公司房屋租金和保证金290，800元，程升公司出具收据一张，明确“上海海阳老年事业发展服务中心关于延吉路2014年11月1日——2015年4月30日275，000元，定金余款15，800元，共计290，800元”。租赁协议签订后，海阳中心未能进场装修和使用房屋。2014年10月29日，海阳中心发函给程升公司，言明：我单位与贵司共同签订了关于延吉东路XXX弄XXX号房屋的《房屋租赁协议》，租赁期限自2014年9月1日至2024年8月31日，用于开设养老院。因居委会、业委会等强烈反对，导致我单位至今未能按约装修、使用该房屋。在我单位努力协调下，分别于2014年9月26日、2014年10月28日，请长白街道、居委会、业委会及贵司就该房屋正常使用事宜召开了两次协调会，但是两次会议均未果。现请贵司在2014年10月31日前协调解决相关问题，保证我单位能够按约使用该租赁房屋（开设养老院）；并且装修期往后顺延2个月，即从2014年11月1日至2014年12月31日。系争房屋的进出大门位于上海市杨浦区延吉东路140弄新建商品住宅小区内，出入系争房屋需通过该小区的公用通道。海阳中心租赁系争房屋后，因延吉东路140弄小区居民、业委会等的反对，无法开设养老院，当地居委会、街道办事处多次召集海阳中心和延吉东路140弄小区业主、业委会召开协调会，均未协商一致，海阳中心亦无法对房屋进行装修，目前系争房屋空置。在此期间，海阳中心获知系争房屋涉及诉讼已被查封。2015年3月26日，海阳中心提起诉讼，要求解除海阳中心、程升公司关于系争房屋租赁协议，程升公司退还海阳中心支付的租赁保证金45，800元、租金275，000元。原审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用之原则。程升公司在将系争房屋出租给海阳中心之前，应当明确告知房屋权属及权利限制情况。程升公司作为系争房屋的所有权人，亦应了解该房屋的结构、所处方位及周边环境，就所在居民小区业主针对系争房屋的用途限制理应有所了解，故法院认为程升公司在订立租赁合同时，并未明确告知海阳中心系争房屋权属限制状况及周边环境状况，显属不当。海阳中心认为程升公司违反协议约定，即应向海阳中心保证出租房屋的产权无争议或未受到法律上的限制，但系争房屋现处于法院司法查封状态中，且受周边业主的阻挠，合同目的已无法实现，为避免应对他人法律纠纷遂起诉解除合同，亦属情理之中。根据法律规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。海阳中心于2015年3月26日起诉至法院，法院于2015年4月4日送达起诉状副本，故租赁合同应于诉状副本送达之日解除。海阳中心在未详细了解系争房屋相关产权信息和所处环境特殊性的情况下，即于2014年8月与程升公司签订了租赁协议，在协议履行发生障碍后，在长达8个月的时间内未能积极主张权利，对此，海阳中心亦有未尽注意义务、拖延权利主张的过失，故应根据实际情况支付程升公司相应的房屋使用费。房屋使用费参照租金标准及当事人的过错程度酌情确定。至于海阳中心要求程升公司返还租赁保证金和租金的要求，与法不悖，法院予以支持。原审法院据此判决如下：一、上海海阳老年事业发展服务中心与上海程升贸易有限公司签订的《房屋租赁协议》于2015年4月4日解除；二、上海程升贸易有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海海阳老年事业发展服务中心租赁保证金45，800元、租金275，000元；三、上海海阳老年事业发展服务中心应于判决生效之日起十日内支付上海程升贸易有限公司2015年4月4日之前的房屋使用费45，000元。原审法院判决后，海阳中心不服提出上诉称，程升公司保证出租的系争房屋无瑕疵，双方为此在《房屋租赁协议》中明确作了约定。但事实是系争房屋早已被法院查封。程升公司还隐瞒了周边业主不允许房屋开设养老院的真相，骗取了海阳中心的信任。海阳中心积极与居委会、业委会沟通协调，以达到租赁房屋的目的，但遭到拒绝。海阳中心无任何过错，要求本院撤销原判第三项。被上诉人程升公司辩称，不同意海阳中心的上诉请求。海阳中心一再要求租赁房屋，程升公司不存在欺骗。程升公司在2014年8月底交付系争房屋给海阳中心。《房屋租赁协议》约定海阳中心开设老年服务中心，若与物业、街道发生的其他事宜由海阳中心自己负责，程升公司给予配合，但不承担其它责任。现在街道不允许开设老年服务中心，后在9月、10月还协调过2次。海阳中心直到拖延了9个月才提起诉讼，2015年3月底才将房屋钥匙还给程升公司。程升公司对原判亦不服，但没有提起上诉。经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，原审法院确认海阳中心与程升公司签订的《房屋租赁协议》予以解除，对此海阳中心与程升公司未表示异议，本院亦予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，由法院依法作出处理。海阳中心在签订《房屋租赁协议》后，居民与业委会反对其开设养老院，海阳中心明知合同目的无法实现，应当及时主张权利。现系争房屋被空置数月，造成相应的损失。原审法院参照租金标准及当事人的过错程度，酌情确定海阳中心支付房屋使用费，尚属合理。海阳中心的上诉请求及理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费934元，由上诉人上海海阳老年事业发展服务中心负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  陈 俊代理审判员  马忆蔺二〇一六年二月一日书 记 员  彭奕佳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……