吉林高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0291民初323号原告：孙泽，男，2001年10月19日出生，汉族，住吉林省磐石市。法定代理人：句少伟（系原告母亲），女，1971年6月29日出生，汉族，住吉林省磐石市。委托代理人：张秀英，磐石市经济开发区法律服务所法律工作者。被告：贾海涛，男，1981年9月28日出生，汉族，住吉林市龙潭区。委托代理人：唐延年，吉林佰助律师事务所律师。被告：吉林省嘉利成房地产开发有限公司，住所：吉林省磐石市东宁街阜康大路农发行楼下。法定代表人：杜军，董事长。原告孙泽诉被告贾海涛、被告吉林省嘉利成房地产开发有限公司（下称嘉利成公司）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙泽的法定代理人句少伟及委托代理人张秀英，被告贾海涛的委托代理人唐延年，被告嘉利成公司法定代表人杜军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙泽诉称：2012年，被告嘉利成开发公司将金色都汇一期商品楼7号楼建设项目承包给白广福。2013年6月7日，该楼竣工。被告嘉利成公司以新建的**号楼4套住宅（其中含原告购买的**号楼*单元****室）抵顶白广福部分工程款，并于2013年8月14日以商品房预订协议的方式确定**号楼4个住宅产权归白广福所有。原告于2013年11月16日和白广福口头达成购买协议之后，原告为能直接在嘉利成公司办理房屋产权证，便与白广福共同到嘉利成公司，征得该公司同意后，将其抵顶给白广福工程款的房屋预订协议书中白广福的名变更为孙泽，并缴纳了1000元的更名费。2013年11月16日，原告将约定的楼款245000元（包括入户费16121元）一次性给付白广福。原告付清房款之后，白广福将房屋预订协议书、购房收据、入住费收据一并给付原告。金色都汇**号楼于2015年6月30日竣工。原告于2015年11月6日办理入住手续，又重新缴纳入住费13879元，并取得了入户钥匙。至此，原告与白广福之间的房屋买卖合同履行完毕。原告认为，白广福与被告嘉利成公司签订的以房抵顶工程款的协议，以及白广福又转卖给原告口头协议合法有效。原告的购买行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，即在人民法院查封前已签订合法有效的书面合同（2014年12月24日法院查封，原告于2013年11月16日购买），原告于2013年11月16日已支付全部价款，在2015年11月6日办理入住手续，取得了入户钥匙已实际占有交付原告使用，原告至今没有房屋产权证的责任在被告嘉利成公司，并非原告自身原因所致。故提出诉讼请求：1.依法确认合法购买金色都汇**号楼*单元****室住宅的实际产权人是原告的；2.停止执行磐石市金色都汇**号楼*单元****室（88.63平方米）住宅，并解除查封；3.诉讼费由二被告承担。贾海涛辩称：1.被告贾海涛已经通过法院判决执行合法程序，依据物权法的规定取得涉案房屋的所有权。2.原告主张购买涉案的房屋不具有真实性。原告并没有与嘉利成公司签订商品房买卖合同，不能证明购买了涉案的房屋。原告购买房屋购房款数额及支付购房款的陈述及证据相互矛盾。办理进户并占有房屋并不是事实。嘉利成公司辩称：房屋是我公司顶给白广福的工程款，原告从白广福手中购买房屋，原告把房屋前期费用交给白广福，办理入住的费用我公司没有收到。经审理查明：2013年8月份，嘉利成公司将其开发在建的位于吉林省磐石市的金色都汇花园小区**栋*单元**层*号房屋（建筑面积88.63平方米）以每平方米3200元的价格抵偿给白广福，用于冲抵嘉利成公司欠付白广福承包建设的金色都汇花园小区7号楼的工程款。2013年8月12日，嘉利成公司为白广福出具收到抵账房屋入户费16121元的《收据》。2013年8月14日，嘉利成公司与白广福就上述抵账房屋签订《金色都汇房屋预定协议》。嘉利成公司当日出具收到涉案房屋283616元售楼款的《收据》。2013年11月份，白广福将抵账房屋以245000元的价格出卖给孙泽。2013年11月16日，孙泽向白广福付讫购房款。此后，孙泽在向嘉利成公司交纳1000元更名费后，嘉利成公司将其公司与白广福签订的《金色都汇房屋预定协议》中及售楼款“收据”和入户费“收据”中白广福名字更改为孙泽。2015年11月6日，孙泽办理了涉案房屋的进户手续。另查明：贾海涛与嘉利成公司商品房预售合同纠纷一案，吉林省磐石市人民法院于2014年5月7日作出（2014）磐民一初字第197号民事判决书。判决嘉利成公司返还贾海涛购楼款及赔偿损失共计2460000元等。判决生效后，贾海涛向磐石市人民法院申请执行。2014年9月12日，吉林市中级人民法院作出（2014）吉中执指字第12号执行裁定书，将磐石市人民法院（2014）磐民执字第503号案件指定本院执行。本院立案后，于2014年10月9日向被执行人嘉利成公司发出执行通知书，并要求被执行人在指定的期限内履行判决书确定的义务，并向本院报告财产情况。同日，本院作出（2014）吉高新执字第173-1号执行裁定书，对磐石市人民法院查封的14套房屋进行了查封，并向嘉利成公司送达了该裁定书。由于嘉利成公司在指定的期限内既未履行义务亦未申报财产，且有案外人对查封的房屋提出异议。依据申请执行人贾海涛的申请，本院于2014年11月14日再次追加查封房屋，及再次向嘉利成公司发出限期履行通知书。告知嘉利成公司本院将对查封的包括涉案房屋在内的房屋进行评估、拍卖，限嘉利成公司于2014年11月21日前，向本院提交上述房屋的钥匙及销售记录，且在限期履行通知书上注明了本院的办公地址、联系人及联系电话。由于有案外人提出执行异议，本院于2014年12月24日做出（2014）吉高新执字第173-4号执行裁定书，又追加查封包括涉案房屋在内的房屋及门市房。同日，本院发出公告，再次要求嘉利成公司于2014年12月28日前向本院报告当前以及收到执行通知书之日（即2014年10月9日）前一年的财产情况，以及提供金色都汇**号楼的住宅、门市房、车库的销售合同、买受人交付购房款的情况。告知嘉利成公司如果拒绝提供报告，或者提供虚假报告，或者拒不提供金色都汇**号楼销售证据的，本院将依法对嘉利成公司及其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留。但嘉利成公司至今未提供房屋销售证据，亦未提供查封房屋已被销售的异议及证据。本院在查封裁定书及公告中告知：嘉利成公司从本院裁定查封之日起，不得无偿转让、不得对外销售、不得办理买卖合同备案登记、不得抵押，不得对查封的房屋进行清偿债务等事实和法律上的处分；任何第三人也不得购买上述房屋，及办理房屋买卖合同备案登记、不得抵押、不得接受房屋偿债；如果嘉利成公司擅自进行上述处分，或者与他人恶意串通进行上述处分或者进行虚假处分，本院将依法对嘉利成公司主要负责人或者直接责任人或行为人进行罚款、拘留，构成犯罪的，追究其刑事责任。同时，对于构成拒不执行法院判决罪或者非法处置法院查封的财产罪的，本院将按照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条的规定，以拒不执行判决罪、非法处置查封财产罪追究其刑事责任。此外，任何人不得毁损张贴在上述查封房屋的封条，否则，依照相关法律规定，对行为人予以拘留、罚款。并在公告上注明本院的地址、联系人及联系电话，以便对查封房屋有争议的案外人提出异议。本院在历次查封的房屋门上均张贴了封条，且均在金色都汇小区门口、**号楼单元门上，以及嘉利成公司售楼处张贴公告，以便对查封房屋及门市房有异议的案外人提出异议，或者嘉利成公司对业已销售的查封房屋及门市房提出异议。2015年4月15日，本院对查封的金色都汇一期**号楼的12套房屋和2套门市房委托评估。从2014年10月9日起至委托评估之日止，向本院提出异议的案外人，及办理房屋买卖合同预告登记的案外人共有21人。本院排除了提出执行异议及办理房屋买卖合同预告登记的房屋，对于既未提出异议又未办理登记的**套房屋（包括涉案房屋）和2套门市房委托评估。2015年7月5日，吉林市信翔房地产评估有限公司作出吉信司鉴字第【2015】02005号《房地产估价报告》。2015年8月11日，本院对上述房屋和门市房委托拍卖。2015年10月26日，因经三次拍卖均全部流拍而拍卖终结。流拍后，申请执行人贾海涛对于流拍中的房屋充抵嘉利成公司欠其债务。2015年11月9日，本院作出（2014）吉高新执字第173-6号执行裁定书，将嘉利成公司所有的12套房屋（包括涉案房屋）和2套门市房抵付申请执行人贾海涛，申请执行人贾海涛可持本裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续。并于当日，本院将以上房屋和门市房充抵申请执行人贾海涛的情况到金色都汇小区进行公告。亦于当日，本院将上述房屋和门市房在无人居住的情况下，交付申请执行人贾海涛，贾海涛在接收上述房屋和门市房的同时更换了锁芯。此外，诉争房屋均未在不动产登记部门办理任何登记。2015年11月12日，孙泽向本院提出执行异议，要求：撤销（2014）吉高新执字第173-6号执行裁定书，停止执行；确认被查封的坐落于金色都汇**栋*单元**楼2号房屋为案外人所有。2016年3月21日，本院作出（2015）吉高新执异字第18号执行裁定书，裁定驳回案外人孙泽的执行异议请求。以上事实，有“金色都汇房屋预定协议”、被告嘉利成公司出具的两份收据及证明、中国工商银行卡交易明细清单、白广福出具的收据、磐石市永利物业管理有限公司证明、白广福证言、（2015）吉高新执异字第18号执行裁定书复印件、（2015）吉高新执字第173-6号执行裁定书复印件及庭审笔录为证。对孙泽提供的金色都汇房屋预定协议，贾海涛对真实性有异议。认为预定协议中的数额与白广福出具的收条购房款的数额不一致。嘉利成公司对真实性无异议。对孙泽提供的嘉利成公司出具的证明，贾海涛对真实性有异议。认为开发公司没有权利确认房屋的所有权。嘉利成公司对真实性无异议。对孙泽提供的嘉利成公司出具给白广福的收据，贾海涛对真实性有异议。认为与白广福提供的证据相互矛盾，数额不一致。嘉利成公司对真实性无异议。对孙泽提供的中国农业银行银行卡交易明细清单，贾海涛对真实性有异议。认为收据涉嫌伪造，因此原告有意制造收条与流水一致。嘉利成公司对真实性无异议。对孙泽提供的白广福出具的购房款收据，贾海涛对真实性有异议。认为字体粗细不一致，违反书写习惯，收款人在最后面，大写245000元字体明显粗细不一致。嘉利成公司对真实性无异议。对孙泽提供的交付给白广福入住费16121元及金色都汇入户费用表清单，贾海涛对真实性有异议。认为房屋还没有建成，不具备入户的条件。入户费用我方不清楚。嘉利成公司对真实性无异议。对孙泽提供的2014年5月28日授权委托书复印件，贾海涛对真实性有异议。嘉利成公司对真实性有异议，认为该授权委托书已经在2015年初撤销，雷玉柱对我公司委托他的一切事宜无效。对孙泽提供的2014年12月9日金色都汇项目委托授权人雷玉柱关于处理金色都汇项目相关问题的承诺复印件，贾海涛对真实性有异议。嘉利成公司对真实性有异议，认为雷玉柱已经无权处理我公司的一切事宜。对孙泽提供的2015年11月6日磐石市金色都汇项目部收据，贾海涛对真实性有异议。认为不知道嘉利成公司是否收到这笔钱。嘉利成公司对真实性有异议，认为公司没有收到原告缴纳的费用，项目部盖章没有法律效力，我已经把雷玉柱的授权撤销，他私刻公章违法，没有收款人。对孙泽提供的2015年11月12日磐石市永利物业管理有限公司证明，贾海涛对真实性有异议。认为物业公司无权利证明房屋的所有权。嘉利成公司有异议，认为与其公司无关。对孙泽提供的出生医学证明，贾海涛对真实性无异议。嘉利成公司无异议。对孙泽提供的证人白广福出庭证言，贾海涛认为证人陈述前后矛盾，证人说9月份刊登广告，而说8月份与原告签订的协议。嘉利成公司无异议。对贾海涛提供的（2015）吉高新执异字第19号执行裁定书复印件、（2015）吉高新执字第173-6号执行裁定书复印件，孙泽对真实性均无异议，认为执行依据有错误。嘉利成公司均无异议。嘉利成公司未向本院提供证据。本院认为：一、原告只有享有排除执行的权利，其诉求才能得到支持本院依法作出（2014）吉高新执字173—6号《执行裁定书》，将包括涉案房屋在内的房屋确权给被告贾海涛。依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第二十八条的规定，从前述执行裁定书生效时发生效力。而该裁定书早已发生法律效力，因此，涉案房屋的所有权属于被告贾海涛。原告如果能够推翻本院作出的确权裁定，原告提出停止执行解除查封的诉请能够得到支持，只有建立在本院作出的确权裁定之前，原告具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十四条所规定的可以排除执行的权利，法院才不得将涉案房屋确权给贾海涛，进而不能执行涉案房屋。二、关于能够排除执行的权利在本院将涉案房屋确权给贾海涛之前，贾海涛对该房屋享有的仅仅是债权，如果原告对涉案告诉享有物权，按照物权优先于债权的原则，则原告享有排除执行的权利。如果原被告均对涉案房屋享有的是债权，由于债权具有平等性，不存在某个债权人优先其他债权人受偿的权利。但是，在特殊情况下，法律赋予特定债权人优先受偿权。在此情况下，如果原告的债权依法应当优先于贾海涛的债权受偿，则原告因享有优先债权可以排除执行。纵观享有的所有法律规定，权利人对房屋享有物权只有两种，一是所有权，二是抵押权。根据《执行异议规定》第二十四条、第二十八条至第三十条规定，对房屋享有债权优先权的种类包括预告登记优先权、建设工程优先受偿权、无过错买受人物权期待权之优先权、消费者物权期待权之优先权四种。三、原告不享有排除执行的权利1.原告对涉案房屋不享有所有权。物权法奉行物权法定原则，即对于物权的种类、内容及其得丧变动均由法律规定，若违背法律规定，则不产生相应的物权创设及变动的效果。作为物权种类之一的所有权的得丧变动也是如此。对于涉案房屋的所有权而言，作为被执行人的嘉利成公司因其投入资金开发建造了涉案房屋而依法原始取得该房屋的所有权。原告提出其购买了诉争房屋，但仍然没有取得该房屋的所有权。这是由于：买卖作为继受取得房屋所有权的方式之一，按照《物权法》第六条、第九条第一款及第十四条的规定，买受人继受取得房屋的所有权，应当登记的，自记载于不动产登记簿时才能取得所有权，未经登记不发生所有权变更的登记。即，买受人自房屋的所有权登记之日取得房屋所有权。否则，未经变更登记，不能取得房屋的所有权。未进行变更登记之前，买受人只是对其出卖人享有债权，对其所购房屋的所有权享有期待权，并不享有所有权。涉案房屋，在本院查封之前，所有权并未登记在原告的名下，且至今仍未登记在原告名下。因此，原告对涉案房屋不享有所有权。原告关于确认其为涉案房屋的实际产权人的诉请，依法不能得到支持。被告贾海涛在执行过程中，申请对包括涉案房屋在内的被告嘉利成公司的房屋进行查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第二条第二款规定，未登记的建筑物，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。而查封房屋的土地使用权的审批文件是嘉利成公司的，亦即进一步说明被执行人基于开发建设而原始取得了查封房屋的所有权。本院依据上述的规定，对被执行人嘉利成公司享有所有权的房屋予以查封合法，否则，在申请执行人贾海涛申请对争议房屋进行查封的情况下，本院拒不查封是违法的。因此，原告关于解除查封的请求，因其不是查封房屋的所有权人，从而由所有权的角度来看，其诉求依法不能成立，应予驳回。此外，涉案房屋经评估、拍卖、流拍后，被告贾海涛申请接收。本院依法作出（2014）吉高新执字173—6号《执行裁定书》，将包括涉案房屋在内的12套房屋确权给被告贾海涛。依据《物权法》第二十八条的规定，贾海涛从前述执行裁定书生效时取得涉案房屋的所有权。而该裁定书业已发生法律效力，因此，涉案房屋的所有权属于被告贾海涛。基于此，原告要求解除对争议房屋查封、停止执行的请求，因其不是所有权人，从而由所有权的角度来看，依法不能成立，应予驳回。2.原告对涉案房屋不享有抵押权。担保物权作为物权的一种，具有优先于普通债权的效力，即物权优先于债权受偿。按照《物权法》第一百七十条的规定，担保物权人对担保财产享有优先受偿的权利。房屋作为不动产，按照上法第二百零八条的规定，不能在其上设立质权，只能设立抵押权。而就房屋设立抵押，依据《物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立，未经登记，不产生抵押权的设立法律效果。本案原告就查封房屋未设定抵押权，且原告亦未提出其对查封房屋享有抵押权的主张。因此，原告没有对查封房屋享有优先于被告贾海涛受偿的权利。基于此，原告要求解除对争议房屋查封、停止执行的请求，因其不是抵押权人，不享有优先受偿权，从而由抵押权的角度来看，依法不能成立，应予驳回。3.原告对涉案房屋不享有预告登记优先权。按照《物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该房屋的，不发生物权效力。这就使经预告登记的买卖合同之买受人的债权具有了类似物权性质的效力，即是，如果当事人就房屋签订的买卖合同到登记部分进行预告登记，就会使该买受人的债权优于其他债权的效力，可以对抗其他债权人。而原告并未就其与被告嘉利成公司签订的买卖合同进行预告登记，其对诉争房屋并没有优先于被告贾海涛受偿的权利。基于此，原告要求解除对争议房屋查封、停止执行的请求，因其不是预告登记人，不享有优先受偿权，从而由预告登记优先权的角度来看，依法不能成立，应予驳回。4.原告对涉案房屋不享有建设工程优先受偿权。不是原告承建的，显然不具备建设工程优先受偿权。优先权是对所建的工程享有的权利，白广福承建的是7号楼，而涉案房屋是**号楼，显然白广福也没有这个权利。而原告从白广福手中购买涉案房屋，显然，原告对涉案房屋亦不享有建设工程优先受偿权。基于此，原告要求解除对争议房屋查封、停止执行的请求，因其不享有建设工程优先受偿权，从而由建设工程优先受偿权的角度来看，依法不能成立，应予驳回。5.原告不享有无过错买受人物权期待权之优先权。《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”城市房屋基本上都是由开发商开发建设的，结合《执行异议规定》第二十九条的规定，该条是针对二手房买卖而言的。针对二手房买卖来说，司法解释赋予未办理过户登记的房屋买受人优先权的充分必要条件有四个，四个条件缺一不可，缺乏其一，不能成立优先权。本案嘉利成公司将涉案房屋充抵给白广福，正常情况下，白广福应当办理所有权登记，再将该房屋转让，而白广福及本案的原告为了避税，白广福将涉案房屋转让给原告后，直接到嘉利成公司改底。但这并不能改变本案原告从白广福手中买房的事实，因此，原告从白广福之间的交易是二手房买卖。应当受该条的调整。原告若在该房上成立优先权，必须是在本院查封诉争房屋之前占有该房。本院查封日期是2014年10月9日，而原告承认在查封之前没有占有该房屋，在2015年11月9日，本院把诉争房屋确权给被告贾海涛，并于当天交接该房时，该房屋仍无人占有使用。按原告所说其于2015年11月6日办理入住手续，但办理入住手续并不占有，即使将办理手续视为占有，那么，原告因欠缺在查封之前已合法占有该房屋的优先权成立要件，而不能成立优先权。因此，原告就该房屋上成立的债权并不能优先贾海涛受偿，不具有排除执行的权利。基于此，原告要求解除对争议房屋查封、停止执行的请求，从无过错买受人物权期待权之优先权角度来看，依法不能成立，应予驳回。6.原告不享有消费者物权期待权之优先权。《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条异议指向标的物必须是房地产经营者所开发的商品房，只限于一手房买卖，二手房买卖适用《执行异议规定》第二十八条规定。原告并非直接从房地产开发企业即被告嘉利成公司一手购买的该房，而是从白广福手中购买的此房。原告购买白广福顶账房的正常交易程序是：嘉利成公司将涉案房屋充抵给白广福，白广福应当将房屋所有权人登记在其名下，然后才能转让房屋。而原告与白广福达成口头房屋买卖合同后，到嘉利成公司改底系避税行为，亦不能因其改底而使其从白广福手中购买房屋的事实，演变为其从嘉利成公司一手购买房屋。因此，原告不具有消费者物权期待权之优先权。基于此，原告要求解除对争议房屋查封、停止执行的请求，从消费者物权期待权之优先权角度来看，依法不能成立，应予驳回。尚需说明的，虽然因原告不具有排除执行的权利，其解除对争议房屋查封、停止执行的请求依法不能得到支持。但由于涉案房屋被依法确权给贾海涛，从而使其与白广福之间买卖合同的目的无法实现。就此，原告可以向白广福主张解除房屋买卖合同，并要求白广福返还已付购房款等方式免受损失，通过合法的方式维权。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，经本院审判委员会研究决定判决如下：驳回原告孙泽的诉讼请求。案件受理费5200.00元，由原告孙泽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  刘 强代理审判员  吴志奇代理审判员  刘 琦二〇一六年七月十四日书 记 员  高千惠