广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终6141号上诉人（原审被告)：朱珍珍，户籍住址河南省西峡县，现住广州市南沙区。委托代理人：朱伟科，广东踔厉律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：广东富港物业服务有限公司广州分公司（原佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司，以下简称富港公司），住所地广州市南沙区。负责人：杨联，该公司总经理。委托代理人：何火日、吕雪梅，广东诚挚（广州）律师事务所律师。上诉人朱珍珍因物业服务合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第901号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年8月30日，佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司（甲方）与朱珍珍（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：乙方所购房屋基本情况：类型：商住；房号XXX;建筑面积134.91平方米。第四条物业管理服务费用：一.物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积向物业公司预先缴纳，具体标准如下：1、电梯住宅按建筑面积每月2.5元/平方米；4、公共分摊水电费用，以实际产生金额按户每月分摊。三、乙方缴纳费用的时间：每月10日前，通过银行转账或到管理处交纳现金。四、因乙方原因空置房照常交费。第六条代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、租金等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定或双方约定执行。第九条违约责任：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，逾期一个月仍拒交的，甲方可采取将欠缴费用的业主名单在物业服务区域内予以公布；停止提供物业特约服务；逾期三个月将向法院申请追缴等等。朱珍珍于2013年8月30日收楼。另佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司、朱珍珍确认朱珍珍的物业管理费交纳至2014年6月30日，双方亦确认朱珍珍在2014年7、8、9月份的物业管理费冲减佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司在《确认函》中给予朱珍珍补偿金1000元后尚剩余11.9元的物业管理费未交纳。原审另查明：涉案房屋建筑面积为134.91平方米，每月的物业管理费为337.28元，从2014年9月1日起计至2015年8月31日止的物业管理费共为3721.98元；从2014年7月1日起计至2015年8月31日止的E2梯灯照明电表公摊费用共为99.50元；从2014年7月1日起计至2015年8月31日止的公共照明公摊费用共为58.20元；从2014年7月1日起计至2015年8月31日止的园林水表公摊费用共为19.60元；从2014年5月1日起计至2015年7月31日止的水费共为170元。原审经查明，佛山市三水广场物业经营管理有限公司具备贰级物业管理资质，佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司系佛山市三水广场物业经营管理有限公司在广州地区设立的分公司，其已办理相关工商登记及备案手续。佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司于2015年9月28日向原审法院提起诉讼称：2013年8月30日，朱珍珍办理收楼手续，其公司依约为朱珍珍提供物业管理服务，朱珍珍未按约定支付相关费用，已构成违约，故请求判令：1、朱珍珍向佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司支付物业管理费3721.98元（物业管理费按337.28元/月计算，自2014年9月1日起计算至2015年8月31日）；2、朱珍珍向佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司支付物业管理费违约金1926.31元（从2014年9月11日起，以当月欠缴的物业管理费为本金算至朱珍珍实际付清之日止，暂计算到2015年8月31日，按每日0.3%计算）；3、朱珍珍向佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司支付E2梯灯照明电表费99.5元及违约金64.1元（E2梯灯照明电表费从2014年7月1日起算至2015年8月31日，违约金从2014年7月11日起，以当月欠缴的费用为本金算至朱珍珍实际付清之日止，暂计算到2015年8月31日止，按每日0.3%计算）；4、朱珍珍向佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司支付公共照明费58.2元及违约金34.24元（公共照明费从2014年7月1日起算至2015年8月31日，违约金从2014年7月11日起，以当月欠缴的费用为本金算至朱珍珍实际付清之日止，暂计算到2015年8月31日止，按每日0.3%计算）；5、朱珍珍向佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司支付园林水表分摊费19.6元及违约金11.95元（该费从2014年7月1日起算至2015年8月31日，违约金从2014年7月11日起，以当月欠缴的费用为本金算至朱珍珍实际付清之日止，暂计算到2015年8月31日止，按每日0.3%计算）；6、朱珍珍向佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司支付水费170元及违约金101.52元（水费从2014年5月1日起算至2015年8月31日，违约金从2014年5月11日起，以当月欠缴的水费为本金算至朱珍珍付清日止，按每日0.3%计算，暂算至2015年7月31日）。7、朱珍珍承担本案所有诉讼费用。原审法院认为，佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司、朱珍珍签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，且朱珍珍在收楼后实际接受了佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司的物业管理服务，但未按服务协议的约定向佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司支付物业管理费、公摊费用及水费，故佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司诉请朱珍珍向佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司交纳从2014年9月1日起计至2015年8月31日止的物业管理费共为3721.98元、从2014年7月1日起计至2015年8月31日止的E2梯灯照明电表公摊费用共为99.50元、从2014年7月1日起计至2015年8月31日止的公共照明公摊费用共为58.20元、从2014年7月1日起计至2015年8月31日止的园林水表公摊费用共为19.60元、从2014年5月1日起计至2015年7月31日止的水费共为170元，合理有据，予以支持。朱珍珍抗辩其收楼时房屋存在质量问题，佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司一直未对存在问题进行维修，以及佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司对小区绿化、停车位等管理不到位，故不同意支付物业管理费、相关公摊费用及水费的意见，因与本案物业服务合同纠纷不同于一个法律关系，朱珍珍可另案提起诉讼解决，因此，不予采纳。朱珍珍辩解涉案房屋于2014年8月19日才拿到《竣工验收备案表》，涉案房屋应在2014年8月19日才符合交楼条件，故物业管理费应当从2014年8月19日起算，且开发商承诺赠送一年物业管理费，因此，佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司应从2015年8月19日起才开始向朱珍珍收取物业管理费的意见，因朱珍珍在2013年8月30日收楼后，已经实际接受了佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司的物业管理服务，且开发商与佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司是属于不同的两个主体，朱珍珍要求佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司抵扣开发商赠送其一年的物业管理费，依据不足，不予采纳。朱珍珍未按合同约定交纳物业管理费、公摊费用、水费，已构成违约，故佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司要求朱珍珍支付上述费用的违约金，合理有据，予以支持。合同约定违约金按每日3‰计算，朱珍珍认为违约金过高，不同意按该标准支付，原审法院认为违约金标准按每日3‰过高，应按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计算为宜。物业管理费、公摊费用和水费的违约金应以每月实际欠付费用为本金，从当月11日起计至实际还清欠款之日止。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及第二款的规定，判决:一、被告朱珍珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司支付物业管理费3721.98元、E2梯灯照明电表公摊费用99.50元、公共照明公摊费用58.20元、园林水表公摊费用19.60元、水费170元及违约金（物业管理费的违约金计算方法：2014年9月1日起至2014年9月30日止以11.90元为本金，2014年10月1日起计至2015年8月31日止以337.28元为本金，分别从当月11日起计至实际清偿之日止；E2梯灯照明电表公摊费用、公共照明公摊费用、园林水表公摊费用的违约金计算方法：2014年7月1日起至2015年8月31日止以各月实际欠付费用为本金，分别从当月11日起计至实际清偿之日止；水费的违约金计算方法：2014年5月1日起至2015年7月31日止以各月实际欠付费用为本金，分别从当月11日起计至实际清偿之日止；上述违约金分别按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计算，每月物业管理费、E2梯灯照明电表公摊费用、公共照明公摊费用、园林水表公摊费用、水费的违约金总额不得超过当月物业管理费、E2梯灯照明电表公摊费用、公共照明公摊费用、园林水表公摊费用、水费金额）；二、驳回原告佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告朱珍珍承担。判决后，朱珍珍不服，向本院提起上诉称：1、上诉人作为住宅小区的业主不是前期物业服务合同的签约适格主体，上诉人与被上诉人佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司签订的《前期物业管理服务协议》属无效合同。2、即使上述服务协议合法有效，被上诉人没有证据证明其依约履行物业服务义务，原判认定被上诉人履行了物业服务义务是错误的。3、上诉人虽于2013年8月30日办理收楼手续，但涉案房屋直到2014年8月19日才取得《竣工验收备案表》，逾期接近一年，物管费的收取至少应从涉案房屋达到交楼条件时开始计算。4、开发商曾向上诉人承诺赠送一年的物管费，虽然开发商与被上诉人属于不同的两个主体，但涉案物业是由被上诉人从开发商处承接的，被上诉人理应了解知悉该情况并向上诉人兑现承诺。5、涉案房屋存在严重质量问题，上诉人多次反映，被上诉人置之不理，且物业管理服务并不到位，违反合同约定，故被上诉人无权要求上诉人支付物管费。6、对于被上诉人要求上诉人支付的梯灯照明电费、公共电费、园林水表分摊费、水费等费用，由于被上诉人未能出示缴纳上述费用的法律法规以及合同依据，也没向业主公某告知具体计算依据，更没得到业主们的同意确认，故上诉人不应向被上诉人支付该等费用。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司于2016年3月24日更名为广东富港物业服务有限公司广州分公司，该公司答辩称：1、富港公司与上诉人朱珍珍签订的《前期物业管理协议》合法有效，双方都是本案适格的诉讼主体；2、富港公司已举证依约提供物业服务，上诉人至今没有支付物业服务费等费用，原判认定上诉人构成违约、支付相应的费用的事实清楚，法律正确，依法应予维持；3、上诉人所述开发商赠送一年物业费以及涉案房屋的质量问题也不属实，且与本案无关，不能作为其拒绝交费的理由。二审中，被上诉人富港公司提交了以下证据：证据一、《前期物业管理服务合同》，证据二、物业服务费发票、水费及水电公摊费票据，拟证明开发商与被上诉人富港公司签订的《前期物业管理服务合同》对上诉人朱珍珍有效，上诉人朱珍珍向被上诉人富港公司支付了部分物管费，认可被上诉人富港公司提供的服务。上诉人朱珍珍对上述证据的真实性没有异议，但认为均不属新证据，且证据一不是上诉人朱珍珍所签，与本案无关，上诉人朱珍珍已交相关费用是基于被上诉人富港公司的要求，并不代表认可被上诉人富港公司的服务。上诉人朱珍珍在二审中没有新证据提交。二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，原判认定上诉人朱珍珍、被上诉人富港公司签订的《前期物业管理服务协议》为有效合同正确，本院予以确认。上诉人朱珍珍在收楼后实际接受了被上诉人富港公司的物业管理服务，上诉人朱珍珍与被上诉人富港公司在原审庭审中亦均确认上诉人朱珍珍在2014年6月30日前交纳了物管费、公摊费及水费等相关费用，但上诉人朱珍珍未按服务协议的约定向被上诉人富港公司支付后续的物管费、公摊费及水费，故原判认定被上诉人富港公司诉请上诉人朱珍珍交纳从2014年9月1日起计至2015年8月31日止的物业管理费共3721.98元、从2014年7月1日起计至2015年8月31日止的E2梯灯照明电表公摊费用共99.50元、从2014年7月1日起计至2015年8月31日止的公共照明公摊费用共58.20元、从2014年7月1日起计至2015年8月31日止的园林水表公摊费用共19.60元、从2014年5月1日起计至2015年7月31日止的水费共170元以及上述费用的相关违约金合理有据而予以支持正确，本院予以维持。被上诉人富港公司在原审中已提交了上述费用的计算清单、标准和依据，在二审中亦提交了上诉人朱珍珍在2014年6月30日前交纳的上述相关费用发票、收款收据，上诉人朱珍珍对相关票据的真实性亦无异议，故上诉人朱珍珍关于被上诉人富港公司未能出示缴纳上述费用的法律法规以及合同依据的上诉意见不成立，本院不予采纳。上诉人朱珍珍在原审中抗辩其收楼时房屋存在质量问题，被上诉人富港公司一直未对存在问题进行维修，以及被上诉人富港公司对小区绿化、停车位等管理不到位，故不同意支付物业管理费、相关公摊费用及水费，且被上诉人富港公司应从2015年8月19日起才开始向其收取物业管理费，原判已对上诉人朱珍珍的上述抗辩意见不予采纳的理据作了充分的论述，合法合理，并无不当，本院不再赘述，予以维持。现上诉人朱珍珍在没有新证据的情况下，上诉再次提出上述抗辩，本院不予采纳。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人朱珍珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年七月十四日书 记 员  郑高妍