上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第1835号原告李照妹，女，1948年6月8日出生，汉族，户籍地上海市宝山区，现住上海市静安区。委托代理人徐勇敢，上海九安律师事务所律师。委托代理人沈珍妮，上海九安律师事务所律师。被告上海嘉颢商贸有限公司，所在地上海市虹口区四平路XXX弄XXX号XXX室，实际经营地上海市静安区黄渡路XXX号。法定代表人施艳俊，职务总经理。委托代理人谢文波，上海李东方律师事务所律师。被告陈琦，女，1987年1月13日出生，汉族，现住上海市。委托代理人俞中炎，上海市中联鼎峰律师事务所律师。第三人姚建新，男，1979年1月3日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告李照妹与被告上海嘉颢商贸有限公司、陈琦房屋买卖合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2015年8月3日受理后，原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。后因案情复杂，本院适用普通程序，法院于2016年2月25日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李照妹及其委托代理人徐勇敢、沈珍妮，被告上海嘉颢商贸公司委托代理人谢文波、被告陈琦委托代理人俞中炎到庭参加诉讼。第三人姚建新经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已终结审理。原告李照妹诉称，第三人通过上海市东方公证处办理的原告委托出售上海市静安区场中路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)的公证委托书与被告于2015年2月10日签订备案的《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)，约定将原告名下的系争房屋以人民币247万元(以下币种均为人民币)出售给被告。然而原告却从未到过公证处办理过公证，委托书上也并非原告本人之签名，第三人无权代理原告与被告签订买卖合同，原告也从未收到过任何房款。后经查明，系争房屋已由被告上海嘉颢商贸有限公司出售给被告陈琦。为维护原告合法权益，请求法院判令：确认第三人代原告与被告上海嘉颢商贸有限公司签订的系争房屋买卖合同无效；确认被告上海嘉颢商贸有限公司与被告陈琦签订的系争房屋买卖合同无效，并要求两被告协助原告办理产权登记至原告名下的手续。被告上海嘉颢商贸有限公司辩称，被告为善意取得，不同意原告的诉讼请求。被告通过中介看房与第三人进行买卖，并通过合法途径购得系争房屋，被告已经尽到了应尽的注意义务。原告与第三人系母子关系，签订买卖合同时，第三人也持有上海市东方公证处的原告委托书，且也去交易中心查询了房屋是否有抵押、查封的情况。被告支付了相应的对价，并取得了房屋的产权，故被告属于善意取得。即使公证委托书是假的，第三人作为原告的儿子，户口在系争房屋内，被告有理由相信第三人有权代理原告出售房屋。被告陈琦辩称，不同意原告的诉讼请求。原告陈述不实，违背常理。被告取得系争房屋符合法律规定，全部房款也已经付清。被告分三次支付了房款，第一次支付2万元现金作为定金，签订合同时以转账的形式支付78万元，贷款150万元，尚有3万元余款因为房屋内户口未迁出没有支付。后因为无法解决户口问题，被告上海嘉颢商贸有限公司又赔偿被告陈琦10万元，相抵扣后给了被告陈琦7万元。目前房屋上设定了抵押权，抵押权人为工商银行闸北支行，目前正常还贷中。第三人姚建新述称，姚建新与被告上海嘉颢商贸有限公司存在借贷关系，被告上海嘉颢商贸有限公司对系争房屋的买卖具有恶意，不构成善意取得。经审理查明，第三人姚建新为原告李照妹之子。2014年8月10日《上海市房地产登记申请书》载明登记种类补证登记，系争房屋申请人李照妹，代理人姚建新。2014年8月4日《委托书》载明，委托人因故无法亲自办理出售登记在委托人名下的位于上海市场中路XXX弄XXX号XXX室房屋的相关事宜，特委托受托人姚建新为委托人的代理人，就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列第壹至第拾肆项(共计拾肆项)事项，受托人有转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托期限自委托人签署本委托书之日起至2016年8月3日止。下有“委托人李照妹”签名字样。附录：壹、代为签订定金协议；贰、代为签订房地产买卖合同；叁、代为办理买卖合同公证、领取公证书；肆、代为办理房地产转移登记；……；柒、代为收取房价款；……；玖、代为交房；……。2014年8月8日，上海市东方公证处出具《公证书》载明，兹证明李照妹于2014年8月4日在上海市，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名。2015年2月10日，《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)载明：卖售人(甲方)李照妹，买受人(乙方)上海嘉颢商贸有限公司，甲乙双方通过上海精一房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋，房屋建筑面积84.11平方米，转让价款共计2,470,000元；甲、乙双方确认，在2015年2月28日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲、乙双方同意，甲方于2015年3月31日前腾出系争房房屋并通知乙方进行验收交接。乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.5%的违约金，合同继续履行。甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行。上述《上海市房地产买卖合同》中，附件三(付款协议)为2015年3月30日前乙方支付全部房价款人民币贰佰肆拾柒万元整2,470,000给甲方。中国工商银行转账凭证载明，被告法定代表人施艳俊在2015年2月13日、2月17日分别向第三人支付房款共210万元。2015年2月15日系争房屋权利人登记为上海嘉颢商贸有限公司。2015年7月24日，《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)载明：卖售人(甲方)上海嘉颢商贸有限公司，买受人(乙方)陈琦，甲乙双方通过上海满懿(上海)房地产咨询有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋，房屋建筑面积84.11平方米，转让价款共计2,330,000元；甲、乙双方确认，在2015年9月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲、乙双方同意，甲方于2015年10月15日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。附件三(付款协议)载明签订本合同之前，乙方已支付给甲方定金人民币2万元。签订本合同后当日，乙方应自行支付给甲方部分首期房价款计人民币柒拾捌万元整，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计人民币捌拾万元整。甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币一百五十万元整的形式支付第二期房价款。待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后叁日内，乙方应自行支付给甲方房价尾款叁万元。合同签订当日支付首期房款78万元，贷款支付150万元，交付后支付尾款3万元。被告陈琦已于2015年7月21日支付定金20,000元、于2015年7月24日首付款780,000元及于2015年9月支付被告上海嘉颢商贸有限公司贷款1,500,000元，并于2015年9月11日获得系争房屋的房地产权证。买卖合同签订后，上海嘉颢商贸有限公司向陈琦交付系争房屋，陈琦亦对系争房屋进行装修，装修过程中，原告方强占系争房屋。审理中，《司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定意见书》(司鉴中心【2016】技鉴字第115号)载明，原告申请对留存于上海市闸北区房地产登记处和上海市东方公证处的上述公证委托书上，落款委托人处的“李照妹”字样进行鉴定。2015年9月17日本院依法委托上海市司法鉴定科学技术研究所进行鉴定。2016年2月25日，上海市司法鉴定科学技术研究所出具了鉴定意见载明：申请检验的两处“李照妹”签名均不是李照妹所写的。2016年4月6日，上海市东方公证处作出《撤销公证书决定书》载明：经复查，(2014)沪东证字第32245号公证书是我处为委托人李照妹出具的委托书公证书。现发现上述经公证的委托书上委托人李照妹的签名系他人假冒，造成公证证明与事实不符。根据司法部《公证程序规则》第六十三条第四款的规定，本处决定撤销(2014)沪东证字第32245号公证书。以上事实，由当事人提供的相关证据材料及当事人的陈述等证据予以佐证。审理中，原告对《司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定意见书》(司鉴中心【2016】技鉴字第115号)的鉴定意见表示认可。被告上海嘉颢商贸有限责任公司表示认可上述鉴定意见书的真实性，但认为委托书的真实性不妨碍其善意取得系争房屋。被告陈琦表示认可上述鉴定意见书的真实性，但不能证明原告对于第三人代为签订房屋买卖合同不知情。本院认为，根据本案查明的事实，第三人所持有的原告《委托书》上，并非原告本人签名，原告事后亦未对第三人的所谓代理行为予以追认，故第三人以原告名义与被告上海嘉颢商贸有限公司所签订的《上海市房地产买卖合同》应属无效。至于两被告之间所签订的《上海市房地产买卖合同》的效力，本院认为，被告陈琦在购买系争房屋时，系争房屋产权已过户至被告上海嘉颢商贸有限公司名下，被告陈琦在签订合同后，支付了全部的房款，并实际占有了系争房屋，并取得了系争房屋产权，被告陈琦在购房过程中并不存在过错，属善意购房人，故原告要求确认被告上海嘉颢商贸有限公司与被告陈琦签订的系争房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院难以支持。鉴于上述原因，导致系争房屋产权无法恢复至原告名下，该买卖合同无效后的钱款返还问题，本案亦不作处理。原告由此所造成的损失，可另行向有过错的责任方主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、第三人姚建新以原告李照妹名义与被告上海嘉颢商贸有限公司签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、原告李照妹的其余诉讼请求，不予支持。案件受理费26560元，由被告上海嘉颢商贸有限公司负担；保全费5000元，由被告上海嘉颢商贸有限公司负担；鉴定费17380元，由第三人姚建新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪为军审 判 员  严毅超人民陪审员  徐德媛二〇一六年七月二十七日书 记 员  方 芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。