新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院民 事 判 决 书（2016）兵民再26号申请再审人（一审被告、二审上诉人）：王水州，男，1956年10月17日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区石河子市。被申请人（一审原告、二审上诉人）：潘建喜，男，1959年12月29日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区石河子市。申请再审人王水州与申请再审人潘建喜房屋租赁合同纠纷一案，因王水州不服新疆生产建设兵团第八师中级人民法院（2015）兵八民二终字第124号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年11月17日作出（2015）新兵民申字第00177号民事裁定，提审本案。后潘建喜亦不服上述二审判决，向本院申请再审。本院于2016年1月21日作出（2015）新兵民申字第00230号民事裁定，以《第一次全国民事再审审查工作会议纪要》第7条第二款规定，一方当事人申请再审经人民法院裁定再审后，被申请人或其他当事人在再审审理期间提出再审申请的，不再进行审查，移送再审审理机构处理为由，裁定终结审查。本院依法组成由代理审判员杨正远担任审判长，代理审判员黄婷婷、吴媛参加的合议庭审理本案。审理过程中，因黄婷婷自行回避，本院决定更换组成由审判员胡志超担任审判长，代理审判员杨正远、吴媛参加的合议庭继续审理本案。本案现已审理终结。本案首次一审于2011年10月8日由潘建喜向新疆维吾尔自治区石河子市人民法院起诉王水州引起。该法院经审理，于2012年9月11日作出（2011）石民初字第2984号民事判决。宣判后，王水州不服，向新疆生产建设兵团第八师中级人民法院提起上诉。该法院经审理，于2013年4月7日作出（2013）兵八民二终字第60号民事裁定，撤销一审判决，发回一审法院重审。新疆维吾尔自治区石河子市人民法院重审过程中，潘建喜向新疆生产建设兵团第八师中级人民法院申请一审法院回避。该法院经审查，于2013年11月8日做出（2013）兵八立辖字第1号指定管辖决定，指定新疆生产建设兵团下野地垦区人民法院审理本案。新疆生产建设兵团下野地垦区人民法院受理后，潘建喜诉称，2011年7月22日，其与潘建华（潘建喜之兄）、冯伊萍（潘建华之妻）签订房屋买卖合同，购买二人所有的，位于石河子市北子午路92-3号商服房。合同签订并履行后，双方于2011年8月30日办理了房屋所有权变更登记。此后，其了解到，王水州曾假借王彩霞（潘建华、潘建喜之母）之名，与孙琳琳签订房屋租赁合同，将涉案房屋租赁给对方使用。其即通知孙琳琳返还涉案房屋并向其支付租金。潘建喜认为，王水州既非房屋所有权人，又未经房屋所有权人授权，无权处分涉案房屋，故王水州假借王彩霞之名与孙琳琳签订的房屋租赁合同无效，且王水州收取租金以及约定租金过低的行为侵害了其权利。经商未果，遂起诉至法院，请求判令：1.确认王水州于2009年10月18日以王彩霞之名与孙琳琳就涉案房屋签订的租赁合同无效；2.王水州赔偿其租金及租金差价损失15000元；3.王水州承担案件诉讼费用及鉴定费用。王水州答辩称，涉案房屋系王彩霞（王水州岳母）出资购买，交款事宜由王彩霞委托潘月娥（王彩霞之女、王水州之妻、潘建喜之姐）经办。交款时，潘月娥根据王彩霞的指示，以潘建华的名义交纳房款，并将涉案房屋所有权登记在潘建华名下，目的是为在王彩霞去世后不交纳遗产税。后王彩霞实际并未将涉案房屋交付给潘建华，而是一直委托其进行租赁，其据此代表王彩霞与孙琳琳签订了房屋租赁合同。因此，根据“买卖不破租赁”原则，潘建喜请求确认房屋租赁合同无效以及赔偿租金及租金差价损失的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。新疆生产建设兵团下野地垦区人民法院一审查明，1997年10月7日，案外人潘建华（潘建喜之兄）花费159000元购买了位于石河子市北子午路92-3号商服房，并于2007年1月22日取得由石河子市房产管理局颁发的房屋所有权证，其中载明房屋所有权人为潘建华、冯伊萍（潘建华之妻）共有。根据房产档案资料显示，2011年7月22日，潘建华、冯伊萍与潘建喜就涉案房屋签订转让合同，以210000元的价格将涉案房屋转让给潘建喜。同年8月30日，潘建喜取得房屋所有权证。其后，潘建喜发现王水州曾于2009年10月18日以王彩霞（潘建华、潘建喜之母、王水州岳母）之名与案外人孙琳琳签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋租赁给孙琳琳使用，租期三年，即自2009年9月26日起至2012年9月25日止，租金为每年24000元，保证金为5000元。合同签订后，王水州收取了孙琳琳2009年9月至2011年9月的租金合计48000元，另收取了保证金5000元，并分别以王彩霞和王水州的名义出具了收条。2012年10月1日，孙琳琳向潘建喜支付了一年的租金24000元，并将涉案房屋返还给潘建喜。该法院另查明，因双方当事人对涉案房屋的租金价格存在争议，该法院委托石河子价格认证中心对涉案房屋租金价格进行鉴定。该中心经鉴定，于2012年5月15日作出石价鉴定[2012]014号价格鉴定结论，认定涉案房屋2009年9月至2010年9月的租金价格为32000元；2010年9月至2011年9月的租金价格为34000元；2011年9月至2012年9月的租金价格为36000元。该法院一审认为，本案的争议焦点为：一、王水州于2009年10月18日以王彩霞之名与孙琳琳就涉案房屋签订的租赁合同是否有效；二、潘建喜主张王水州赔偿租金及租金差价损失15000元是否有事实和法律依据。关于第一争议焦点。王水州于2009年10月18日以王彩霞之名与孙琳琳就涉案房屋签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，确认成立。该合同签订时，潘建喜尚未取得涉案房屋所有权，根据“买卖不破租赁”原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故合同签订后，尽管潘建喜取得涉案房屋所有权，但并不影响租赁合同的效力。另外，合同签订后，王水州依约交付房屋，孙琳琳依约向王水州支付两年租金，向潘建喜支付一年租金，合同也已履行完毕。因此，潘建喜主张房屋租赁合同无效，没有事实和法律依据，不予支持。关于第二争议焦点。潘建喜于2011年8月30日取得涉案房屋所有权后，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。王水州并非涉案房屋所有权人，其在潘建喜取得房屋所有权后继续收取租金2000元的行为，确实侵害了潘建喜的权利，应当予以返还。至于潘建喜主张王水州赔偿租金差价损失的诉讼请求，因王水州与孙琳琳签订的房屋租赁合同合法有效，并没有证据证明二人恶意串通，以明显过低的价格约定租金，而石河子市价格认证中心作出的鉴定结论又本案没有关联性，故潘建喜的诉讼请求不能成立，不予支持。王水州关于涉案房屋系王彩霞所有，其代表王彩霞与孙琳琳签订房屋租赁合同，并将收取的租金交于王彩霞的答辩意见，因其未能提交充分有效证据予以证明，应当承担不利的后果，故对其答辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，该法院经审判委员会讨论决定后，于2014年12月10日作出（2014）下民初字第224号民事判决：一、确认王水州于2009年10月18日以王彩霞之名与孙琳琳就涉案房屋签订的租赁合同有效；二、王水州于判决生效后十日内赔偿潘建喜租金2000元；三、驳回潘建喜的其他诉讼请求。案件诉讼费用合计390元，由王水州负担，鉴定费用500元，由潘建喜负担。潘建喜不服一审判决，向新疆生产建设兵团第八师中级人民法院提起上诉称，一审判决既已查明潘建华于2007年1月22日取得涉案房屋所有权，就应认定王水州于2009年10月18日以王彩霞之名与孙琳琳就涉案房屋签订的租赁合同无效。因为不论是王水州，还是王彩霞都不是涉案房屋所有权人。另外，石河子市价格认证中心作出的鉴定结论可以证明，涉案房屋的租金价格明显高于实际租金，而王水州与孙琳琳恶意串通，以明显过低的价格约定租金，侵害了其权利。因此，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果不当，请求予以纠正，改判支持其诉讼请求。王水州亦不服一审判决，提起上诉并针对潘建喜的上诉答辩称，涉案房屋系王彩霞出资购买，购房协议由其代王彩霞签订，实际房款207375元，交款事宜由王彩霞委托潘月娥经办。交款时，潘月娥根据王彩霞的指示，以潘建华的名义交纳房款，并将涉案房屋所有权登记在潘建华名下，目的是为在王彩霞去世后不交纳遗产税。但实际上，潘建华并不知道此事，王彩霞也未将涉案房屋交付给潘建华，对此，潘建华明确认可。因此，涉案房屋的实际所有权人是王彩霞，多年来，王彩霞一直委托其办理租赁事宜，收取的租金均已交给王彩霞。这一事实，有王彩霞陈述的视频资料和捺印的收条为证，其中，在视频资料中，王彩霞明确表示确已收到租金。因此，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果部分不当，请求予以纠正，改判驳回潘建喜的诉讼请求。潘建喜针对王水州的上诉答辩称，王水州提供的王彩霞捺印的收条系潘月娥书写，王彩霞本人并不会写字，故不能确定捺印是否为王彩霞本人的指印，不应采信。因此，王水州的上诉理由和请求不能成立，请求予以驳回。新疆生产建设兵团第八师中级人民法院二审查明的事实除与一审法院查明的事实一致外，另查明，王水州提供了由潘月娥于2012年6月18日代王彩霞书写的收条一张，内容为：“收到我女儿潘月娥北子午路92-3号门面房2年租金肆万捌仟元，保证金伍仟元。（2009年-2011年）”。落款时间为2012年6月18日，落款时间处有指印一枚。王水州称指印系王彩霞捺印，潘建喜对此不予认可，但均未再提供其他证据。该法院二审认为，本案的争议焦点为：一、王水州于2009年10月18日以王彩霞之名与孙琳琳就涉案房屋签订的租赁合同是否有效；二、潘建喜主张王水州赔偿租金及租金差价损失15000元是否有事实和法律依据。关于第一争议焦点。王水州于2009年10月18日与孙琳琳就涉案房屋签订租赁合同，而潘建喜于2011年8月30日取得涉案房屋所有权。由此可知，房屋租赁合同签订在前，且合同签订时，涉案房屋所有权人为潘建华、冯伊萍，而不论是潘建华、冯伊萍，还是王彩霞都未对王水州出租涉案房屋提出异议，说明均属认可。因此，房屋租赁合同不符合法律规定的合同无效情形。而根据“买卖不破租赁”原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故合同签订后，尽管潘建喜取得涉案房屋所有权，但并不影响租赁合同的效力。另外，孙琳琳还向潘建喜支付了一年的租金，这也说明潘建喜对房屋租赁合同认可。至于潘建喜主张王水州与孙琳琳恶意串通，以明显过低的价格约定租金，侵害了其权利，因未能提交充分有效证据予以证明，故不能成立，不予支持。关于第二争议焦点。潘建喜于2011年8月30日取得涉案房屋所有权后，有权收取此后产生的租金。对此，王水州称已将收取的租金全部交给王彩霞，但其提供的收条系其妻潘月娥书写，并无王彩霞签名，且潘建喜对收条中的捺印是否为王彩霞本人的指印不予认可，而王水州又不能提供其他证据证明，故不能认定王水州已将2011年8月30日至2011年10月1日的租金交给王彩霞。因此，一审判决判令王水州赔偿潘建喜租金2000元，并无不当。综上，双方当事人的上诉请求和理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，该法院于2015年5月26日作出（2015）兵八民二终字第124号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元（潘建喜预交175元、王水州预交100元），由双方当事人自行负担。王水州不服二审判决，向本院申请再审称，涉案房屋系王彩霞出资购买，潘建华并未交款，既不知道相关购房事宜，也不知道涉案房屋所有权登记在自己名下。实际上，购房协议由其代王彩霞签订，交款事宜由王彩霞委托潘月娥经办。交款时，潘月娥根据王彩霞的指示，以潘建华的名义交纳房款，并将涉案房屋所有权登记在潘建华名下，目的是为在王彩霞去世后不交纳遗产税。购房后多年来，王彩霞一直委托其办理租赁事宜，收取的租金均已交给王彩霞。这一事实，有王彩霞陈述的视频资料和捺印的收条为证，其中，在视频资料中，王彩霞明确表示确已收到租金。因此，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果部分不当，请求予以纠正，改判驳回潘建喜的诉讼请求。潘建喜亦不服二审判决，申请再审并针对王水州的申请答辩称，王水州没有提供充分有效证据证明王彩霞收取了涉案房屋租金48000元及保证金5000元，也没有提供充分有效证据证明在与孙琳琳签订房屋租赁合同前已将涉案房屋出租并收取租金。因此，王水州出租涉案房屋系其个人行为。实际上，潘建华于2007年1月22日取得涉案房屋所有权后，不论是王水州，还是王彩霞都不是涉案房屋所有权人，王水州无权出租涉案房屋。另外，石河子市价格认证中心作出的鉴定结论可以证明，涉案房屋的租金价格明显高于实际租金，而王水州与孙琳琳恶意串通，以明显过低的价格约定租金，侵害了其权利。因此，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果不当，请求予以纠正，改判支持其诉讼请求。王水州针对潘建喜的申请答辩称，坚持其上诉及申请再审的请求和理由，请求驳回潘建喜的诉讼请求。本院再审查明的事实与二审法院查明的事实一致。本院再审认为，原审法院结合双方当事人的诉辩意见，为本案归纳的争议焦点，合理适当。其中，关于王水州于2009年10月18日以王彩霞之名与孙琳琳就涉案房屋签订的租赁合同是否有效的问题。原审法院已均从“买卖不破租赁”原则的角度进行了分析论述。潘建喜在取得涉案房屋所有权之前，涉案的房屋租赁合同已经签订并部分履行，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”据此，尽管潘建喜取得涉案房屋所有权，但并不影响租赁合同的效力。这是“买卖不破租赁”原则的基本内涵和现实适用，原审法院以此认定划分是非责任，理由充分，论断合理，没有重复或做进一步释明阐述的必要。特别是潘建喜取得涉案房屋所有权后，仍按房屋租赁合同约定的内容向孙琳琳主张并取得了一年的租金，也可说明其对房屋租赁合同的认可。因此，原审法院确认房屋租赁合同有效，于法有据，予以确认。关于潘建喜主张租金差价损失的问题。根据“合同自由”原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。根据已查明的事实，涉案的房屋租赁合同系王水州与孙琳琳在平等、自愿的基础上，经商一致签订的，既未违反法律法规的强制性规定，也没有证据证明二人恶意串通，侵害国家、集体、第三人或社会公共权利，故二人完全可以自主约定包括租金在内的各项合同内容。潘建喜在合同签订时，既非合同相对人，也非涉案房屋所有权人，主张合同约定的租金过低，给其造成经济损失，既不是适格的主体，也显然没有事实和法律依据。退一步说，即便合同约定的租确实过低，也应由潘建华、冯伊萍，甚至王彩霞主张，但上述人员自始未提异议，说明均属认可。因此，原审法院认定潘建喜此项诉讼请求不能成立，亦无不当，予以确认。关于王水州是否应当赔偿潘建喜取得房屋所有权后收取租金的问题。王水州主张涉案房屋系王彩霞出资购买，潘建华并不知情，购房后，也是由其代表王彩霞办理租赁事宜，收取的租金均已交给王彩霞。为证实其主张，王水州提供了潘月娥、潘建华向法院所作的陈述，王彩霞陈述的视频资料和捺印的收条等证据。其中，特别是与王彩霞有关的证据可以证明，王水州所述属实。至此，王水州实际已经完成了自己应负的举证责任。潘建喜为反驳王水州的主张，答辩称王彩霞本人并不会写字，且常年卧病在床，神智不清，不能确定捺印是否为王彩霞本人的指印，视频资料也系王水州、潘月娥以诱骗等手段制作取得，均不应采信。但上述答辩意见，主要是潘建喜针对王水州的主张及提供证据而提出的异议。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定：“一方当事人提出的书证原件和有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料等证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。”这实际就是民事诉讼证据规则中的高盖然性证明标准。也就是说，尽管王水州提供证据的证明力存在瑕疵，但这些证据，特别是王彩霞陈述的视频资料和捺印的收条，对于王水州的主张和待证事实已经达到了一定程度的盖然性，只是程度强弱尚不确定。如果潘建喜提出异议，应当提供更为充分有效的证据予以反驳，以使自己主张的事实达到更高程度的盖然性，从而使法院有更足够的理由予以采信。潘建喜提出王水州提供的王彩霞陈述的视频资料和捺印的收条等证据系伪造，就负有对这些异议予以证实的举证责任，不能仅因其提出了异议就减轻甚至免除其举证责任，或将举证责任分配给对方承担。现潘建喜不能提供充分有效证据证明其主张，应当承担不利的后果，而应当采信王水州的答辩意见，即虽然王水州与孙琳琳签订房屋租赁合同，但其实际代表王彩霞，收取的租金也已交给王彩霞。因此，潘建喜主张王水州赔偿其取得房屋所有权后收取租金的诉讼请求，亦不能成立，不予支持。综上，原审判决在王水州已经完成对自己主张的举证责任情况下，认定王水州未对潘建喜提出的异议予以反驳，是将应当由潘建喜承担的举证责任分配给了对方，显然不当，由此作出的判决结果错误，应当予以纠正。潘建喜对自己的主张未尽举证责任，应当承担不利的后果，对其诉讼请求应予驳回。需要指出的是，涉案的房屋租赁合同签订时，涉案房屋所有权人为潘建华、冯伊萍共有，这一事实一审法院已经查明。潘建华、冯伊萍作为与本案有直接关系的利害人，不参加诉讼不利于查明案件的基本事实，且对于涉案的房屋租赁合同效力和内容是否有异议，实际也应由二人作为适格主体进行主张，故二人属于必须参加诉讼的当事人，原审法院未依法通知二人参加诉讼，显然不当。但鉴于现有证据可以认定王水州于2009年10月18日以王彩霞之名与孙琳琳就涉案房屋签订的租赁合同是代表王彩霞所为，收取的租金也已交给王彩霞，已可驳回潘建喜的诉讼请求，加之本案已发回重审一次且经原审法院审判委员会讨论，双方当事人在二审及再审过程中又均未提供新的证据，确无再次发回重审之必要。故为节约诉讼资源，减轻当事人诉累，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同》第四条、第二百二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条、第七十二条第一款、第七十三条之规定，判决如下：一、撤销新疆生产建设兵团第八师中级人民法院（2015）兵八民二终字第124号民事判决以及新疆生产建设兵团下野地垦区人民法院（2014）下民初字第224号民事判决第二、三项；二、维持新疆生产建设兵团下野地垦区人民法院（2014）下民初字第224号民事判决第一项，即：“确认王水州于2009年10月18日以王彩霞之名与孙琳琳就涉案房屋签订的租赁合同有效”；三、驳回申请再审人潘建喜的诉讼请求。一、二审案件诉讼费用及鉴定费用合计1165元，由申请再审人潘建喜负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡志超代理审判员  杨正远代理审判员  吴 媛二〇一六年七月十四日书 记 员  赵 静