广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第05978号上诉人（原审原告）：广州市荔湾区人民政府国有资产监督管理局，住所地广州市荔湾区。法定代表人：高启超，职务：局长。委托代理人：梁燕珍，广东国智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯建源，住广州市荔湾区。原审第三人：广州市荔华房地产开发有限公司，住所地：广州市。法定代表人：欧阳小进，职务：董事长。委托代理人：彭懿君，广东国智律师事务所律师。委托代理人：梁国强，该司职员。上诉人广州市荔湾区人民政府国有资产监督管理局因物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：位于广州市荔湾区花地大道北190号302房屋（以下简称涉案房屋）是广州市荔湾区人民政府国有资产监督管理局（以下简称国资委）所有的房产，建筑面积165.96平方米。从2014年1月起，冯建源在涉案房屋居住至今。对涉案房屋，国资委没有与冯建源签订租赁合同，也没有收取冯建源租金。2015年5月13日，国资委以冯建源未经国资委同意亦未向其交付租金的行为严重侵害国资委物权为由向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判令冯建源10日内将占用的位于广州市荔湾区花地大道北190号302房房屋交回国资委管业使用；2、判令冯建源立即清缴从2014年1月1日占用位于广州市荔湾区花地大道北190号302房房屋之日起至将占用的房屋交回国资委管业使用之日止的占用费（占用费以广州市国土资源和房屋管理局发布的2013年广州市荔湾区房屋租金参考价住宅租金为标准，即每月4646元计算，如冯建源不同意上述计算标准，国资委同意由法院指定有资质的评估公司评估）；3、本案诉讼费、评估费等全部诉讼费用由冯建源承担。在原审庭审中，冯建源认为涉案房屋是荔华公司经国资委同意用作征拆冯某辛、冯某甲、冯某乙、冯某丙、冯某丁（冯建源为上述五人的委托代理人）以及冯某戊、冯某己、冯某庚等八人原房屋而补偿安置的房屋，不存在非法侵占涉案房屋，并因此向原审法院提交了如下证据：1、（2007）荔法民三初字第1858号《民事判决书》。2、受理申请执行案件通知书。3、广州市荔湾区人民法院信访登记表及笔录。4、补偿方案具结依据报告。5、关于信访人冯建源拆迁补偿问题的报告，补偿方案一、二。6、拆迁回迁安置补充协议。7、房屋拆迁安置协议。8、视频资料。国资委对冯建源提供的证据1、2、3、7、8的真实性予以确认，对于证据4、5、6国资委认为是冯建源单方意见，与国资委无关。对证据8认为，不能证明国资委同意将涉案房屋作为冯某己八位产权人的产权补偿。根据上述证据1、2、3、7反映：原广州市荔湾区三圣新五巷10-20号（双号）、30号、1、1-1、3、5、7、9、11号、三圣新二巷2号、4号、6号、8号、10号房屋是冯佩英、冯顺英、冯新、冯自正、冯建铿（冯建源为上述五人的委托代理人）以及冯自煊、冯瑞英、冯建德等八人共有房产，荔华公司拆迁上述房屋，双方签订《房屋拆迁安置协议》等。2007年，双方因拆迁纠纷，经原审法院（2007）荔法民三初字第1858号《民事判决书》判决：荔华公司在原广州市荔湾东路三圣新二巷2号、4号、6号、8号、10号；荔湾东路三圣新五巷1号、1-1号、3号、5号、7号、9号、11号；荔湾东路三圣新五巷30号；荔湾东路三圣新五巷10-20号（双号）房屋所在地段新建大楼（现门牌为广州市龙津西路359、361、363号）提供255.3543平方米房屋，安置冯某辛等八人回迁。判决生效后，荔华公司没有履行上述法律文书义务，冯某辛等八人向原审法院提出申请执行，现该案尚未执行终结。上述证据4载明：对已确认的荔湾区花地大道北190号302套间办理产权交换及产权登记等；报告人：代理人冯建源；落款时间：2013年8月20日；签收人：荔华公司。证据5反映的内容是荔华公司向国资委提交的请示报告，请示国资委能否先行将涉案房屋解决信访人的回迁，以作解决其部份的回迁问题，余下面积作价补偿或实物补偿方案再另行打算。证据6《拆迁回迁安置补充协议》并无协议人的签名或盖章。证据8反映荔华公司通知冯建源到涉案房屋管理处确认涉案房屋。原审庭审中，国资委表示，国资委是荔华公司的行政主管部门，知道荔华公司有意向安排涉案房屋给被拆迁人，但双方未达成协议，也未经国资委同意；冯建源称看房时已知道案涉房屋属国资委所有，非荔华公司所有。且冯建源作为七位产权人的代理人的委托期限已过。荔华公司则确认确实和冯建源一起看到过涉案房屋，但认为不能证明冯建源是合法进入涉案房屋。原审另查，被拆迁人冯某甲、冯某丁、冯某丙、冯某乙委托冯建源办理拆迁手续的委托书，其中冯某甲、冯某丁委托期限有效期分别为从2002年12月28日起算十年、从2004年8月22日起算十年；冯某丙、冯某乙均为从2002年7月22日起算十年。2015年7月8日，被拆迁人冯某戊、冯某己、冯某庚办理《授权委托书》公证委托黄某办理荔华公司与国资委交涉、协商；代为签署相关协议或者相关法律文书。原审法院认为：广州市荔湾区花地大道北190号302房是国资委所有的房产。国资委在庭审中表示其是荔华公司的行政主管部门。从冯建源提供的证据可以反映荔华公司在未曾完全履行回迁安置义务的情况下，曾请示国资委将涉案房屋先行安置给冯某己等拆迁人居住，国资委虽然没有明确答复，但涉案房屋是荔华公司安排冯建源入住，国资委应知悉冯建源的入住情况，故冯建源并非无故入住，故国资委要求冯建源腾退房屋及支付占用费的诉讼请求，原审法院均不予支持。因之前冯建源是作为被拆迁人的代理人办理有关拆迁事宜，现国资委及荔华公司以冯建源的代理权限已过，认为其之前因代理行为与荔华公司协商取得的入住涉案房屋已无合法依据，理由不充分，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条的规定，于2015年11月4日作出如下判决：驳回原告广州市荔湾区人民政府国有资产监督管理局的全部诉讼请求。本案一审受理费357元，由广州市荔湾区人民政府国有资产监督管理局负担。判后，上诉人国资委不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认为“涉案房屋是第三人荔华公司安排被告冯建源入住，原告国资委应知悉被告的入住情况，故被告冯建源并非无故入住，故原告要求被告冯建源腾退房屋及支付占用费的诉讼请求，本院均不予支持”，是缺乏法律依据的。上诉人认为，位于广州市荔湾区花地大道北190号302房屋（下简称“涉案房屋”）是上诉人所有的房产，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，以及第三十四条规定无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”未经上诉人同意，任何第三人都无权对案涉房屋进行占用或处分，没有任何的证据显示上诉人是同意被上诉人占用案涉房屋的。而且事实上上诉人也不知道被上诉人何时通过何种手段搬入涉案房屋，被上诉人搬入涉案房屋前也未知会上诉人。荔华公司是具有独立法人资格的企业法人，依法享有自主经营权，其与冯某己、冯某庚等八位被拆迁人的拆迁纠纷，已有生效法律裁判文书，并进入了执行阶段，他们应当通过法律途径解决。据此上诉人要求被上诉人腾退房屋的诉讼请求是合法有据的。二、被上诉人即使并非无故入住，但其后占用涉案房屋的行为是没有法律依据和事实依据的，依法不应得到支持。根据原审庭审资料显示，被上诉人不是被拆迁人冯某戊、冯某己、冯某庚、冯某丙、冯某乙、冯某甲、冯某丁等七个被拆迁人的合法委托代理人，案涉房屋目前由被上诉人个人擅自装修、入住，且部分被拆迁人多次与荔华公司沟通要求货币补偿，没有任何证据显示被上诉人上述行为代表上述七个被拆迁人的真实意愿，被上诉人的占用行为甚至是违背部分被拆迁人要求货币补偿的意愿。若任凭被上诉人占用案涉房屋，那么非但不能解决荔华公司与八位拆迁人的拆迁纠纷，反而引发更多纠纷与诉讼。三、根据我国相关法律法规，国有资产的处置必须依法评估，依据法定审批程序，未经审批任何管理单位无权自行处置。如果任凭被上诉人违法占用涉案房屋，不但不能解决荔华公司与冯某己等八位拆迁人的拆迁纠纷，同时亦造成国有资产损失。综上所述，上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费、评估费等费用。被上诉人冯建源答辩同意原审判决，不同意上诉人国资委的上诉请求。涉案房屋是拆迁补偿的房屋，是荔华公司一致拖延不作补偿，从而导致我的代理权限到了期。如果对方不拖延，也不会存在到期的情况，相关委托手续我也正在办理中。原审第三人荔华公司述称：坚持原审意见。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，荔华公司与冯某辛等八人的拆迁纠纷已由（2009）荔法民三初字第1858号民事判决作出处理。被上诉人冯建源确认且一直是以被拆迁人的委托代理人身份与荔华公司就涉案房屋的补偿安置进行协商。另一方面，荔华公司对于向上诉人请示将涉案房屋作为补偿安置被拆迁人的事实并无否认。从现有证据反映，对于上述事实上诉人是知情的。故此，上诉人原审以被上诉人冯建源为被告，认为其个人无权入住涉案房屋，诉请物权保护，与本案基本事实不符。原审认定被上诉人并非无故入住涉案房屋并无不当，本院予以维持。现有证据反映，被上诉人冯建源是作为被拆迁人的代理人办理有关拆迁事宜，虽然上诉人提出部分代理权限已过，但并不因此改变委托期限内被上诉人基于委托代理人身份作出的行为性质，在无充分证据证实被上诉人冯建源的行为与被拆迁人无关而属于其个人行为的情况下，上诉人该部分上诉理由不充分，本院不予采纳。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费357元，由上诉人广州市荔湾区人民政府国有资产监督管理局负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年二月二十九日书 记 员  李 杨