上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第1642号原告朱某某，男，1956年11月4日出生，汉族，住上海市。委托代理人窦世春，上海贝通律师事务所律师。委托代理人钱岚莉，上海贝通律师事务所律师。被告陆某某，男，1962年2月9日出生，汉族。委托代理人陆燕莉，女，1970年2月25日出生，汉族，住上海市。委托代理人陆钧，上海徐晓青律师事务所律师。第三人中国银行股份有限公司上海市静安支行，住所地上海市。负责人支佐，行长。委托代理人陈五云，上海市天目律师事务所律师。委托代理人傅佳俊，上海市天目律师事务所律师。原告朱某某与被告陆某某所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法通知中国银行股份有限公司上海市静安支行(以下简称中国银行)作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱某某及其委托代理人窦世春、钱岚莉，被告陆某某的委托代理人陆燕莉、陆钧，第三人中国银行的委托代理人傅佳俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱某某诉称：原告与被告陆某某系邻居。因原告看中了本市临平北路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，但原告本人不能贷款，便与被告商量，想以被告名义代购房屋，房款均由原告支付，在征得被告同意后，原告于2004年6月4日以现金方式向中介公司支付了房屋定金5万元，并在之后两天又向房屋出售人胡某支付了定金7万元。后由被告与房屋出售人胡某于2004年6月10日签订了房地产买卖合同，签订合同当日原告又支付了33万元，并且由被告出具“预付房款收据”给原告，后房屋过户到被告名下。系争房屋另有105万元贷款，是以被告名义贷款，但还贷的钱都是由原告交给被告的，然而被告并未用于还贷，并于2004年10月起下落不明，直至2008年10月被告因运输毒品被判无期徒刑后致信给原告，原告才得知被告已被关押在云南省昆明监狱。原告于2009年12月1日到昆明监狱会见了被告，并就系争房屋的权属情况为被告起草了一份承诺书，以确认当初购买系争房屋时双方说好的房屋所有权归原告所有，被告在该承诺书上签名予以确认，为保险起见，原告还让被告亲笔写了份说明，更加具体的陈述了系争房屋定金和首付款的数额，以及由原告支付还贷费用。该份说明上的所有内容均是被告亲笔书写。与此同时，云南省昆明市中衡公证处还为被告作了(2009)云昆中衡证字第15703号公证书，公证了被告在声明书上签名，而声明书的内容表述的很明确，即系争房屋的房款和贷款均由原告出资支付，系争房屋权利应属于原告，系争房屋出售后的房款归原告所有。被告还出具了委托公证书委托原告出售系争房屋，但正当原告准备出售房屋时，却被告知被告不承认系争房屋是原告的，导致原告无法出售自己的房屋。故现提起诉讼，判决确认系争房屋产权归原告所有；原告清偿上述房屋剩余贷款本息，并协助中国银行于贷款清偿之日起十日内注销设定于系争房屋上的抵押登记；原告支付上述房屋截止2009年6月1日的贷款滞纳金；被告支付原告垫付的笔迹鉴定费4,000元。被告陆某某辩称，不同意原告的诉讼请求。被告原居住在榆林路XXX号，与原告系老邻居，从小认识，后被告母亲去世，被告出售榆林路房屋，在2004年购买了控江路XXX号XXX室，在此居住，4月份被告开了一家从事房产咨询的公司即上海银钥投资咨询有限公司，实际经营地址为控江路房屋，原告系合伙人。在房产经营公司经营过程中，有一个中介公司的朋友向被告介绍了系争房屋，称该房屋很好，总价117万元，其中房贷105万元，若被告购买，只要再支付一笔中介费(好处费)12万元，就能获得该套房屋，105万元都是贷款。被告认为机会较好，决定购买系争房屋，故嗣后与胡某签订了买卖合同，并办理了贷款手续，期间，被告将12万元交给了中介的朋友，该12万元包括了所有的税费和好处费。嗣后胡某委托景宇房产公司的胡惠娟作为代理人办理房产过户手续，6月14日，双方前往虹口交易中心办理产权过户手续，胡某并未前往交易中心，原告称在交易中心与胡某见面并支付33万元系谎言。中国银行贷款105万元，是做高了房价150万元后才获得的贷款，实际房价为117万元。办理好房屋过户交接手续后，被告将房屋空关，之后每月归还贷款感觉资金压力过大，被告通过中原地产找到了买受方赵某。2004年11月17日被告与赵某签订房屋买卖合同，赵某支付了34万元房款，扣除了2万元中介费，被告拿了32万元，被告将系争房屋钥匙交给了赵非，房产证留在中介处，为办理过户手续使用。被告当时认为贷款可以转给赵某，但由于贷款未满1年无法办理，于是过户之事搁置。因房屋已交付赵某，被告认为房屋已经卖给赵某，就没有按时还贷，此前被告自行还贷共计8,000.30元。中国银行在2004年12月7日将被告起诉至静安法院，案号为(2004)静民一(民)初字第4881号，2005年3月25日静安法院在被告缺席情况下作出判决，借款合同解除，被告还款付息承担违约责任，在此过程中原告从未出现。赵某虽然住进系争房屋，但因无法办理过户，2004年12月10日赵某向虹口法院提起诉讼，起诉被告及中原物业，案号为(2004)虹民三(民)初字第1888号，该案中被告缺席，2005年9月23日虹口法院判决房屋买卖合同终止履行，被告返还34万元房款给赵某，并支付违约金，原告也没有在此案中出现。此后至2011年，房屋一直由赵某控制，期间银行和赵某都曾提出申请执行。2008年12月份被告转入昆明监狱服刑，此后被告与原告取得联系，原告汇了一些钱给被告使用，被告大为感动，于是被告告诉了原告初步想法，请原告来昆明，帮被告将一台上海牌照汽车开回上海，将控江路房屋和系争房屋出售归还贷款，剩余钱在上海买一套小房子，再多余的钱在监狱零用。2009年5月原告来到昆明，5月25日、27日原告通过狱警给被告写了信，从信内容看，原告称通过法院拍卖房屋会资不抵债，若通过原告替被告卖房，可以提高房屋售价，银行利息罚息可以少还50万元，但需要被告授权，原告在信中明确房屋要不要卖、卖的话要不要办理委托公证等“你看了办”，即全由被告决定，故当时原告只想通过成为被告委托人的身份，在处理被告财产的过程中得到点好处。2009年6月1日原告带了公证处的人去监狱办理了公证委托手续，原告取得了代理被告出售两套房屋、代理被告与赵某打官司的权利。当时被告对原告十分信任，当天将可以证明身份材料给了原告。2009年8月5日虹口法院执行庭两位法官到昆明监狱送达民事裁定和执行通知书，并询问被告如何处理债务和民事纠纷，被告告诉法官委托了原告出售房屋、办理了公证，并且得知房价为16,000元每平方米，但原告告诉被告是12,000元每平方米，被告询问法官是否能帮忙办理好，法官称可以通过正常途径将房子拍卖掉，故被告终止了对原告的委托。2009年8月17日，虹口法院委托了信衡房地产估价有限公司评估了系争房屋。2009年12月1日，原告又带律师和公证员找被告，称因变更了委托人，原来快办好了，现在不能办了，法院拍卖房子第一次100万元，第二次才80万元，原告还称能帮忙打赢与赵某的官司，原告给了被告2,000元，被告一时糊涂又办理了委托公证委托原告出售两套房屋。同时原告还要被告抄写了一份说明，谎称系争房屋是代原告购买的，产证是原告的，原告称这样有利于原告将系争房屋出售。原告并称为办理手续需要，要求被告在空白纸上签名按手印，监狱的警官提醒了被告，但被告当时十分相信原告。2010年1月28日，原告第三次带来了公证员和律师，做了1610号、1612号公证，补办了两套房子的委托公证。原告利用了被告法律意识薄弱，制造的骗局得逞。2011年3、4月，虹口法院执行庭法官再次到达昆明监狱向被告送达了执行通知和评估报告，被告同意按照正常途径拍卖房屋。在此期间被告的姐姐姐夫去昆明监狱看望被告，回沪后了解到原告持公证书阻挠法院工作。2011年4月原告将控江路房屋出售，所得款项至今未还给被告。2011年7月原告利用卖控江路的房款归还了赵某的欠款，赵某来院解封，2011年8月4日静安法院拍卖系争房屋，原告去静安法院阻碍工作，2011年9月还提出了执行异议诉讼。第三人中国银行述称，对原告要求确认系争房屋归原告所有的诉请不发表意见，对于银行贷款滞纳金要求按照电脑记录全额按时归还，不同意原告只还到2009年6月1日。关于原告所述代被告还款一节，当时被告从监狱发了挂号信，要求第三人不要接受原告的还款，且当时原告要求减免部分滞纳金，但银行不同意，所以双方没有进一步协商。经审理查明，2004年5月，陆某某作为买受人(乙方)与案外人胡某(甲方)作为出卖人就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：房地产座落在上海市虹口区临平北路XXX号XXX室，建筑面积170.90平方米；房地产转让价款为1,500,000元;乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议(附件三)中约定明确;乙方交付房价款时，甲方应开具符合税务规定的收款凭证;甲方于2004年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；乙方应在收到通知之日起的三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书、甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，自本合同签订之日起的叁拾日内，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同附件三约定：合同签订后，乙方于2004年5月19日支付1万元作为定金；乙方于2004年5月交易当日前支付44万元，于2004年6月放贷后支付105万元。2004年5月20日，陆某某作为借款人、抵押人，第三人中国银行作为贷款人、抵押权人，双方签订《个人住房(二手房)抵押借款合同》一份，约定借款人向贷款人借款105万元；用途为向胡某(出让人)购买系争房屋，贷款期限为2004年5月22日起至2024年5月21日止；本合同项下贷款利率按中国人民银行颁布的相关贷款利率执行，本合同签订时贷款月利率4.2‰，实际执行利率按放款当日中国人民银行颁布的相关贷款利率执行，不再书面通知借款人，执行期限从实际放款日起到当年的十二月三十一日止；抵押人以其所购买的系争房屋所有权及相应土地使用权抵押给抵押权人，以作为借款人全面及时履行其在本合同项下全部还款义务的担保。2004年6月10日，陆某某作为买受人(乙方)与案外人胡某(甲方)作为出卖人就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：房地产座落在上海市虹口区临平北路XXX号XXX室，建筑面积170.90平方米；房地产转让价款为1,500,000元;乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议(附件三)中约定明确;乙方交付房价款时，甲方应开具符合税务规定的收款凭证;甲方于2004年6月放贷后腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书、甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，自本合同签订之日起的贰拾日内，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同补充条款约定：买卖交易契税均由甲方支付，乙方的贷款费用也均由甲方支付及中介费也由甲方支付。该合同附件三约定：合同签订后，乙方于2004年6月4日支付全部房价款12万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，于2004年6月交易当日前支付33万元，于2004年6月20日支付105万元。同年6月14日，陆某某及胡某的委托代理人填写了房地产登记申请书办理了房地产转让登记手续，同年6月22日，系争房屋产权登记至陆某某名下，同年7月18日，中国银行登记为系争房屋抵押权人，中国银行遂向胡某发放贷款105万元。嗣后，陆某某还贷账户仅归还贷款至2004年8月，后未再还款。2004年11月17日，陆某某与案外人赵某签订了《上海市房地产买卖合同》，约定陆某某将系争房屋出售给赵某。因该房设有银行贷款抵押，双方遂约定由赵某先支付首期款34万元，用于陆某某归还银行贷款。双方并约定合同签订后20日内办理房产过户手续。至合同签订当日，赵某累计支付陆某某购房款34万元，陆某某亦交付了房屋。嗣后，因陆某某下落不明，房产过户未能办理，赵某遂诉至本院[案号(2004)虹民三(民)初字第1888号]。2005年1月起，赵某将系争房屋出租。2005年9月23日，本院依法判决陆某某与赵某签订的房屋买卖合同终止履行，陆某某返还赵某购房款34万元并支付违约金和赔偿金共计111,714元。因陆某某拖欠中国银行贷款涉诉，2005年3月25日，上海市静安区人民法院作出(2004)静民一(民)初字第4881号民事判决书，判决中国银行与陆某某签订的《个人住房(二手房)抵押借款合同》解除；陆某某归还中国银行借款本金XXXXXXX.24元；支付2004年8月20日至2004年11月26日止的应付利息和罚息共计17701.69元，并按《个人住房(二手房)抵押借款合同》约定的利率支付从2004年11月27日起至实际清偿日止的逾期利息；陆某某支付中国银行律师代理费16477元；如陆某某不能履行上述义务，中国银行可将抵押物系争房屋折价或拍卖、变卖所得款项优先受偿，不足部分由陆某某继续清偿。2005年10月陆某某因涉嫌犯罪被刑事拘留，同年11月被逮捕，同年12月被变更强制措施为监视居住，2006年6月被决定取保候审，2007年6月又因涉嫌犯罪被刑事拘留，当月嗣后被决定变更强制措施为取保候审，2008年3月又因涉嫌犯罪被昆明铁路公安处抓获，嗣后被刑事拘留，同年4月23日被逮捕。2008年10月28日，昆明铁路运输中级法院作出刑事判决书，判决陆某某数罪并罚决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。2009年5月27日，朱某某给陆某某去信表示，关于银行、赵某的还款、法院的费用，朱某某去了法院谈话后，因陆某某情况特殊，法院说要陆某某授权委托公证书朱某某才能处理，否则法院可进行拍卖抵债，再拖下去资不抵债，银行贷款部要负责的。如朱某某有授权委托书，情况就变化了，银行罚息、利息可少还，赵某的款可以少还款，共计少还50万元左右。上次因控江路房屋被查封无法买卖，系争房屋赵某租出去了，也要陆某某委托朱某某处理权，要不要办理房屋买卖委托公证书，希望陆某某看了办。2009年6月1日，陆某某向朱某某出具委托书,并经云南省昆明市华信公证处公证[公证书编号(2009)云昆华信证字第3163号]，公证书载明委托人(陆某某)拟出售坐落于上海市控江路XXX号XXX室房屋和系争房屋两套，因委托人在昆明监狱服刑，不能亲自办理该两套房屋出售等事宜，特委托朱某某代为办理以下事项：一、代为签订上述两套房屋定金协议、与承租方或买方签订上述两套房屋出租或买卖合同，代为收取租金或售房款、代缴相关税费、代办交房手续；二、代为办理上述两套房屋产权转移登记、过户及公证等手续，代为领取上述有关房地产登记证明、两套房屋产权证及他项权利证明、代领取公证书等事宜；三、代为办理银行抵押贷款、还贷、代办抵押注销手续；四、代为办理因上述两套房屋引起的诉讼、合同纠纷、债权债务纠纷等事宜；五、代为办理系争房屋被强占后的诉讼、收回事宜；六、代为办理上述两套房屋出售、出租、抵押及诉讼等过程中所需办理的全部相关事宜。委托权限为全权委托。受托人有权转委托。委托期限自今日起至上述委托事项办理完毕为止。2009年6月，陆某某委托朱某某向法院起诉赵某[案号(2009)虹民三(民)初字第1125号]，表示(2004)虹民三(民)初字第1888号案判决后，陆某某委托朱某某归还赵某购房款34万元，但赵某拒收，且继续占用系争房屋进行出租，故起诉要求赵某迁出系争房屋，将房屋交还陆某某；支付2004年11月17日起至房屋交付之日止的房屋使用费及相应利息。该案审理中，2009年12月1日，陆某某又向朱某某出具委托书，该委托书经云南省昆明市中衡公证处公证[公证书编号(2009)云昆中衡证字第15702号]，内容为委托朱某某作为陆某某、赵某因系争房屋引起的所有纠纷诉讼案件的诉讼代理人，代理权限为特别授权，委托期限自2009年6月1日至委托事项办理完毕。同日，陆某某书写书面材料一份，载明“临平北路XXX号4B的房屋在2009.6月是朱某某出钱购买的。朱某某支付了二笔款项。1、壹拾贰万人民币。2、叁拾叁万元人民币(首付款)。因朱某某不能贷款故胡某说写在我陆某某名上办理贷款手续。2004年6月底银行杰(借)款壹佰另(零)伍万元。朱某某还支付了叁个月的银行还款，实际上临平北路房屋是朱某某购买的。当时胡某和中介都知道的。”同日，陆某某另出具《声明书》一份，并由云南省昆明市中衡公证处进行公证[公证书编号(2009)云昆中衡证字第15703号]，声明书载明：系争房屋系朱某某委托本人购买，购买该房屋的房款和贷款均由朱某某出资支付，该房屋权利应属于朱某某。因该房屋登记在本人名下，本人已出具委托书，委托朱某某出售该房屋，该房屋出售后的房款归朱某某所有。本人于今日就与赵某的诉讼事宜又出具了经公证的授权委托书，本人之前或今后出具的任何书面材料内容与该授权委托书内容相抵触的，以该授权委托书内容为准。2010年1月4日，陆某某代理朱某某缴纳(2004)虹民三(民)初字第1888号案部分执行款项34万元。2010年1月28日，陆某某出具《委托书》一份，并由云南省昆明市中衡公证处进行公证[公证书编号(2010)云昆中衡证字第1612号]，载明委托人因无法亲自办理坐落于上海市临平北路XXX号XXX室房地产的有关补办房地产权证和嗣后的出售事宜，现委托人委托朱某某为代理人，代理委托人办理如下事项：代为补办上述房地产权证；代为办理上述房地产初始密码的挂失；代为向房地产登记机构提出补办上述房地产产权证申请，刊登灭失、遗失声明；代为办理上述房地产产权证补办过程中的一切相关事宜；代为领取上述房地产产权证和初始密码凭证；补办房地产权证后，代为出售上述房地产；代为签订上述房地产买卖合同、定金协议；代为收取售房款和定金、代缴相关税费、代办交房手续；代为办理上述房地产权转移登记、过户手续；代为领取上述房地产登记证明、抵押权证明、公证书；代为办理上述房地产抵押贷款、还贷、抵押注销手续；代为办理上述房地产抵押登记及其变更、注销登记；代为协助买入方办理贷款手续；代为办理上述房地产买卖过程中的一切相关事宜。委托权限为全权委托。受托人有转委托权。委托期限：自今日起至委托事项办理完毕止。2010年9月21日，本院作出(2009)虹民三(民)初字第1125号民事判决书，判决赵某腾空、迁出系争房屋并注销煤气、宽带、电话，将该房屋返还陆某某；若赵某未按期返还房屋的，应自逾期之日起按每日300元的标准向陆某某支付房屋使用费；赵某向陆某某支付房屋使用费15万元。2011年7月，陆某某向中国银行递交书面申请一份，表示其所借贷款会委托姐姐陆彩真和外甥女陆燕莉全权办理一切事项或通过法院按执行程序拍卖，除此外任何人不得帮其进行还贷款和买卖。(2004)静民一(民)初字第4881号民事判决书生效后，陆某某未付款，中国银行申请执行，2011年8月4日，静安法院出具(2011)静执恢复字第48号执行裁定书，裁定拍卖陆某某名下的系争房屋。朱某某遂向静安法院提出书面异议，认为系争房屋系以朱某某名义购买，房屋首付款由朱某某支付，且实际占有使用房屋，为系争房屋的所有权人，故要求停止拍卖程序。静安法院经审理，于2011年8月驳回朱某某提出的异议。同年嗣后，朱某某向静安法院提起执行异议之诉[案号为(2011)静民一(民)初字第2393号]，要求确认系争房屋为朱某某所有；停止执行(2011)静执恢复字第48号执行裁定书。该案审理中，原告提供了由被告签名并摁有手印的《承诺书》一份，载明：“2004年6月4日，朱某某购买上海市临平北路XXX号XXX室(170.9平方米)房屋，房屋定金、首付款是朱某某支付，房屋是朱某某的，因朱某某不能贷款，我陆某某是帮朱某某向银行贷款，故房产证就写我陆某某为所有人，临平北路XXX号4B的房屋，银行贷款，有朱某某归还，我陆某某不负责还贷款。落款日期载明为“2004.6.4”。原告还提供了载有收款人为“陆某某”落款署名、印章，落款日期为“2004年6月10日”的《预付房款收据》，该收据载明：“房屋座落上海市临平北路XXX号4B，成交总额壹佰伍拾万元正，房屋权属朱某某，建筑面积170.90平方米，交款人朱某某，收款方式现金，预付房款金额人民币(大写)叁拾叁万元正，(小写)330,000元，收款事由朱某某购买，陆某某代收。该案中，经被告提出申请，静安法院委托西南政法大学司法鉴定中心对上述《承诺书》、《预付房款收据》上文字、印章印文及指印是2004年6月形成还是2009年1月形成进行鉴定，经鉴定，鉴定意见为落款时间为“2004.6.4”、落款署名“陆某某”的《承诺书》和落款时间为“2004年6月10日”、收款人为署名“陆某某”的《预付房款收据》原件上书写字迹均不是标称的2004年6月形成，二者与落款时间为“2009.12.1”、署名“陆某某”的字条原件上字迹系同期形成；落款时间为“2004.6.4”、落款署名“陆某某”的《承诺书》落款“陆某某”署名处红色指印不是标称的2004年6月形成，其与公证时间为“二ＯＯ九十二月二日”的《公证书》内落款时间为“2009年12月1日”的《申明书》落款“陆某某”署名处红色指印系同期形成；限于样本条件，落款时间为“2004年6月10日”、收款人为署名“陆某某”的《预付房款收据》原件收款人签章处的“陆某某印”私章印文形成时间未予鉴定。该案审理中，胡某到庭作证，笔录中记载胡某表示房屋是卖给陆某某的，因为时间长了不记得是否见过朱某某，如果见过，也只见过一次；系争房屋买下没多久就卖了，差价几万元，因为房子得房率低，在当时做高房价的现象很多，中介称找到一个下家，但要做高房价；不记得是否到过交易中心。朱某某的代理人询问胡某是否当时朱某某第一次付钱付了5万元，还有一次7万元，共12万元定金，第一次在中介公司，第二次约好在杨浦区的一个街口见面支付。胡某回答：“是见过两次，第一次是签合同的时候，边上不止一个人，但原告第一次在不在场，我不记得了。第二次在另外一个地方见面，也不是被告一个人，边上也有几个人，我是拿了钱就走了，原告在不在我不确定。但有个细节，第二次去的时候，被告二和另外一个人说把钱给我，钱不是被告一直接给我的，是别人给我的。”2012年11月29日，静安法院作出(2011)静民一(民)初字第2393号民事裁定书，认为朱某某提出执行异议之诉，其所针对的标的物应为人民法院在执行过程中确定的执行标的物，反之则不构成案外人执行异议之诉，该案中，朱某某持异议的被执行财产为已经生效的(2004)静民一(民)初字第4881号民事判决书中所指定的执行标的物，原告对此提出异议，其实质已经涉及执行依据，即前述民事裁判文书本身是否存在错误的问题，按照相关法律规定，朱某某对此的异议，应当按照审判监督程序处理，以最终确定对该标的物能否执行，现朱某某直接提出案外人执行异议之诉的，不符合法律规定，应予以驳回，故裁定驳回朱某某的起诉。2014年，朱某某向本院提起诉讼[案号(2014)虹民三(民)初字第1484号]要求确认系争房屋为原告所有，该案审理中，陆某某表示原告提供的证据材料中《预付房款收据》上的签名和所有内容均非陆某某所写，但印章是陆某某的，是朱某某从抽屉里自己拿的。朱某某遂申请对该收据上陆某某签名和日期落款是否为陆某某所写进行鉴定，由朱某某先行支付鉴定费用4,000元。经鉴定，该签名系陆某某所写，日期不是陆某某所写。2015年7月朱某某对该案申请程序撤诉获准。现系争房屋因(2004)静民一(民)初字第4881号民事判决书执行案件被静安法院于2011年7月13日查封至今；因朱某某持陆某某委托书与案外人就系争房屋签订买卖合同，案外人起诉陆某某、朱某某[案号为(2016)沪0109民初4080号]，系争房屋被本院于2016年3月14日轮候查封。审理中，朱某某表示如法院确认朱某某为系争房屋权利人，同意承担中国银行诉陆某某借款合同纠纷的(2004)静民一(民)初字第4881号民事判决书中确认陆某某需支付的全部借款本金、利息、罚息、逾期利息及律师费16,477元。朱某某认可中国银行的抵押权仍然有效，若朱某某未能支付(2004)静民一(民)初字第4881号民事判决书中判决陆某某承担的付款义务，朱某某仍然认可该判决中以系争房屋折价或拍卖、变卖所得款项优先偿付中国银行的内容。第三人中国银行表示，截止至2016年3月8日，陆某某名下的借款合同本金余额为1,047,456.94元(其中未到期本金余额518,582.91元，拖欠本金528,874.03元)，应收利息535,231.90元，拖欠本金的罚息142,708.01元，应收利息的罚息256,230.09元，合计应为1,981,626.94元。无论系争房屋所有权人是谁，中国银行在该房屋上的抵押权合法有效，应受法律保护，若法院判决确认朱某某为该房屋的权利人，中国银行同意朱某某履行(2004)静民一(民)初字第4881号民事判决书中判决陆某某承担的借款本金、利息、罚息及逾期利息，律师费16,477元的付款义务。朱某某履行上述义务后，不要求陆某某再为履行，中国银行愿意配合办理该房屋上的抵押权注销手续。以上事实，有原告提供的房屋状况及产权人信息、房地产权利限制状况信息、平凉派出所出具证明、承诺书、上海市房屋买卖合同、预付房款收据、婚姻登记档案证明书、银行存款凭条、银行明细对账单、银行明细查询、档案机读材料、收入证明、贷款申请及审批表、(2004)虹民三(民)初字第1888号民事判决书、(2007)沪长证经字第72号公证书、(2007)沪长证经字第73号公证书、(2008)昆铁中刑初字第301号刑事判决书、(2009)云昆华信证字第3163号公证书、被告亲笔书写的证明、(2009)云昆中衡证字第15703号公证书、(2010)云昆中衡证字第1612号公证书、法院缴款通知、银行明细查询、(2009)虹民三(民)初字第1125号民事判决书、(2010)沪二中民二(民)终字第2480号民事判决书、(2011)静民一(民)初字第2393号民事裁定书、调查笔录、证明、法庭庭审笔录、五张陆某某签署的空白授权委托书、鉴定意见书、录音光盘及录音摘要、王慧珠的调查笔录、管理费账单，被告提供的证明、上海市房地产登记申请书、上海市商品房出售合同、个人住房抵押借款合同、契税缴款书、(2004)静民一(民)初字第4881号民事判决书、朱某某写给陆某某的信函、房屋交接书、执行案件谈话笔录、法庭庭审笔录、调查笔录、《司法鉴定意见书》、户籍资料摘抄、杨浦区房产交易中心的回函、(2010)云昆中衡证字第1610号公证书、静安法院执行裁定书、谈话笔录、(2009)云昆中衡证字第15702号公证书、答辩状、情况说明、上海市房地产买卖合同、陆某某的还贷清单、王慧珠的调查笔录、收件收据,第三人提供的被告的申请书、被告所欠的贷款本息的明细，本院调取的申请更改委托书、申请书、公证处调取的材料、李玉兰的账户信息，以及当事人的陈述等证据佐证。本院认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，但利害关系人有证据证明自己为不动产实际所有人的，可以确认其对该不动产的权利。本案中，系争房屋产权登记在陆某某名下，购买该房屋时实际向出售方支付的房款金额和资金流向，双方均未提供证据予以证明，但根据朱某某提供的证据，陆某某两次书面确认系争房屋的购房款和贷款均由朱某某出资，陆某某系挂名帮朱某某向银行贷款购房，房屋所有权应归朱某某所有；陆某某另出具预付房款收据确认陆某某代收朱某某支付的购买房屋的房款。此外，陆某某还出具了经公证的声明书，确认系争房屋由朱某某出资购买，房屋权利应归朱某某所有，因房屋登记在陆某某名下，故出具委托书委托朱某某出售房屋，房款归朱某某所有。陆某某认为上述内容系在受朱某某欺骗的情况下所写和签名确认，并非其真实意思表示，但陆某某作为完全民事行为能力人应当清晰的知晓其意思表示和民事法律行为的后果，如陆某某确系房屋的真实权利人而需朱某某代为处理有关房屋事宜的，仅需出具委托书委托朱某某代办相关事宜即可，但陆某某不仅多次书面确认上述有关房屋出资和归属的相关事宜，还在出具公证委托书委托朱某某代办房屋有关事项的同时，出具公证的声明书确认出具委托书系因房屋归朱某某所有，并确认朱某某出售房屋后的房款也归朱某某所有。综上，对于陆某某的辩称意见，本院难以采信。根据朱某某提供的相关证据，对朱某某关于其为房屋权利人的主张，本院予以采信。关于系争房屋上第三人的抵押权，抵押借款人名义虽为陆某某，但该借款实际系用于购买系争房屋，根据陆某某的相关书面确认，陆某某仅为名义上的借款人，实际借款应由朱某某归还，在确认朱某某系房屋权利人的情况下，朱某某同意承担生效判决确认由陆某某向第三人归还借款本金、应付利息、罚息、逾期利息、律师代理费的付款义务，第三人表示接受，形成了债的加入，于法不悖，本院予以照准，第三人就系争房屋抵押担保的债权实现后，应配合办理系争房屋上的抵押权注销手续。因陆某某否认《预付房款收据》上其签名的真实性，朱某某在(2014)虹民三(民)初字第1484号案中提出鉴定申请，经鉴定该签名系陆某某所签，故朱某某向陆某某主张该鉴定费损失，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十三条之规定，判决如下：一、确认上海市临平北路XXX号XXX室房屋归原告朱某某所有；二、原告朱某某应于本判决生效之日起15日内履行(2004)静民一(民)初字第4881号民事判决书第二项主文中被告陆某某归还第三人中国银行股份有限公司上海市静安支行借款本金1,047,457.24元，支付2004年8月20日至2004年11月26日止的应付利息和罚息共计17,701.69元，并按《个人住房(二手房)抵押借款合同》约定的利率支付从2004年11月27日起至实际清偿日止的逾期利息的付款义务；三、原告朱某某应于本判决生效之日起15日内履行(2004)静民一(民)初字第4881号民事判决书第三项主文中被告陆某某支付第三人中国银行股份有限公司上海市静安支行律师代理费16,477元的付款义务；四、第三人中国银行股份有限公司上海市静安支行应于原告朱某某履行完毕本判决书第二、第三项主文之付款义务之日起15日内办理上海市临平北路XXX号XXX室房屋上之抵押注销手续，涤除上海市临平北路XXX号XXX室房屋上第三人中国银行股份有限公司上海市静安支行的抵押权；五、被告陆某某应于本判决书生效之日起15日内向原告朱某某支付鉴定费4,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18,300元，由被告陆某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 琼代理审判员  赖维娜人民陪审员  毛济平二〇一六年七月二十七日书 记 员  戴 燚附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。