上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第2726号原告(反诉被告)上海牛藏餐饮管理有限公司，住所地上海市。法定代表人滕建峰。委托代理人张雪峰，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)上海圣潮餐饮管理有限公司，住所地上海市。法定代表人许娜。委托代理人刘琳，中豪律师集团(上海)事务所律师。原告上海牛藏餐饮管理有限公司与被告上海圣潮餐饮管理有限公司及反诉原告上海圣潮餐饮管理有限公司与反诉被告上海牛藏餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶虹独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告(反诉被告)上海牛藏餐饮管理有限公司的委托代理人张雪峰、被告(反诉原告)上海圣潮餐饮管理有限公司的委托代理人刘琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海牛藏餐饮管理有限公司诉称，2014年10月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将系争上海市长寿路XXX号XXX楼部位出租给原告经营餐饮。合同订立后，原告按约支付了租金及押金，但被告交付的房屋不符合合同约定的用途，房屋没有专用烟道等污染防治措施的设计，油烟排放口设置的高度未达标，与周围居民住宅楼等建筑物的距离也不符合环保要求，疏散通道、安全出口及相关设施亦未达到消防部门要求，造成原告无法办理营业执照、卫生许可证、消防许可证。2015年5月14日、6月8日，相关职能部门分别针对系争房屋发出整改通知。原告为此与被告及相关部门沟通，希望能补办证照，多次协调后无果。为避免扩大损失，原告于2015年7月13日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，被告于次日收到。由于原告租赁目的无法实现，故向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年7月14日解除；2、被告退还房屋租金人民币6万元(以下币种均为人民币，原告已付租金48万元，包括2015年5月15日至2015年6月30日应付的租金12万元，因原告在此期间无法经营，但实际占用系争房屋，故被告应酌情退还一半的租金计6万元。)；3、被告退还房屋押金14万元(2015年6月30日至2015年7月14日原告应支付半个月租金4万元，原告认为租金应当酌情减为2万元，该款在原告支付的房屋押金16万元中予以抵扣)；4、被告支付违约金24万元(合同约定为月租金8万元的3倍)；5、被告赔偿各类经济损失共计475570元(包括：房屋装修残值损失488176元、人员工资及宿舍租金227394元，该两笔款项之和扣除诉请第3条已经主张的违约金24万元)；6、本案诉讼费、鉴定费由被告负担。被告上海圣潮餐饮管理有限公司辩称，系争房屋在出租给原告前为火锅店，不仅消防通过验收，而且具备各种相关证照。原、被告合同约定的用途是餐饮，并未明确是经营川菜。原告承租系争房屋后，重新进行了装修，但未建造经营川菜所需要的烟道、隔油池、油烟收集等装置，故未能通过消防验收，环保方面亦不达标，致相关部门要求其整改。合同约定免租期2个月，自2015年1月1日起计租。原告支付了6个月的租金，实际经营至2015年6月中旬，之后未再支付租金，构成违约，故被告于2015年12月18日向原告发出解除合同的函件。原告支付的押金，在其结清相关水电、租金等费用后，如有多余被告予以返还。综上，原告承租系争房屋后理应自行办理相关证照，现其无证经营的后果及诉称的经济损失与被告无关，被告不同意原告的诉讼请求。反诉原告上海圣潮餐饮管理有限公司诉称，反诉被告经营饭店期间，因未办理消防、环保和工商的相关证照，故相关职能部门要求其整改，反诉被告因此停业。之后，反诉被告未支付租金将近6个月，亦未将系争房屋返还反诉原告，构成违约，故反诉原告于2015年12月18日将《解除租赁合同告知书》张贴在系争房屋大门上。2016年4月7日，反诉被告腾空了系争房屋，将房屋交还反诉原告。反诉原告直至2016年6月方再次将系争房屋出租，期间4月、5月房屋空关造成反诉原告租金损失。现反诉原告向法院提起反诉，请求法院依法判令：1、反诉被告支付自2015年7月1日起至2015年12月18日止的租金，按8万元/月的标准计付；2、反诉被告支付自2015年12月19日起至2016年4月7日房屋交还之日止的占用费，按双倍日租金即5333.33元/天的标准计付；3、反诉被告支付违约金24万元。反诉被告上海牛藏餐饮管理有限公司辩称，反诉被告支付了六个月租金后，因系争房屋不符合合同约定的用途，造成反诉被告无法经营，故未再支付后续租金。反诉被告于2016年1月29日双方现场交接可移动物品时，看到被告张贴在系争房屋门口的落款时间为2015年12月18日解除函。反诉被告确认于2016年4月7日腾空房屋，交还反诉原告。由于反诉原告的反诉诉请缺乏依据，反诉被告不同意反诉原告的反诉诉请。经审理查明，关于本诉，2014年10月17日，原告作为承租方(乙方)、被告作为出租方(甲方),签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争上海市长寿路XXX号XXX楼部位(套内面积646.5平方米)出租给乙方用于经营餐饮类行业；租赁期自2014年11月1日起至2019年10月31日止，自2014年11月1日起至2014年12月31日止为装修免租期，自2014年11月1日起至2016年10月31日止的租金为80000元整，先付后用，每三个月提前15天支付甲方；租赁合同签订当日乙方支付押金160000元，该款必须正常履行合同完毕甲方如数退还给乙方；在租赁期限内，甲方应保证房屋的使用安全，为乙方的装修和使用提供方便。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设备。如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿；除该房屋内已有装修和设施外，乙方如果要求重新装修或变更原设施的，应事先征得甲方的书面同意，按规定应向有关部门办理申报手续的，在办妥相关手续后，方可进行。对乙方自行装修或变动的设施，由乙方自行维修。因乙方在装修中变更设施等造成甲方的房屋、设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿；乙方经营应符合国家关于消防、安全、环保和门前三包的要求，因乙方原因所产生的后果，则概由乙方承担责任；除甲方同意乙方续租外，双方应在本合同的租期届满或本合同被解除的当日返还房屋，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按双倍日租金向甲方支付房屋占用期间的使用费；本合同期限届满或因乙方违约导致本合同解除的，在该房屋内的乙方自行实施的、无法搬动的装潢设施，无偿归甲方所有；乙方其他的设施、设备接甲方通知后，在7天内搬迁，否则视作乙方自动放弃该等物品，甲方有权处置该物品；因甲方违约导致本合同被解除的，该房屋内乙方自行实施的装潢折旧期限按五年计算，甲方应扣除乙方对该房屋的实际使用期限后，将剩余年限的装修损失，折算赔偿乙方；甲乙双方同意，有下列情形之一的，即构成违约，一方有权书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，包括：甲方交付的房屋质量不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的；或甲方交付的房屋质量存在缺陷，危及乙方安全的；乙方拖欠租金累计壹个月的；乙方的经营行为严重损害消费者利益或商业市场秩序，经有关部门处罚或被出具书面整改意见，仍不改正的。合同签订后，被告按约将系争房屋交付原告，原告装修后在该房内经营饭店(川菜)。原告分别于2014年10月17日支付被告押金16万元、10月27日支付租金20万元、10月28日支付4万元、2015年3月26日支付20万元、3月27日支付4万元。2015年5月间，上海市普陀区公安消防支队以“占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口”为由，向原告发出《责令立即改正通知书》，要求原告采取措施，确保消防安全，对消防安全违法行为，将依法予以处罚。普陀区环境监察支队以“未办环保相关手续、擅自经营导致油烟扰民”为由于2015年6月10日约见原告。上海市普陀区市场监督管理局为调查了解原告经营情况向原告发出《询问通知书》。普陀区环境保护局制作的《现场检查笔录》载明：“接区环保值班电话转居民投诉后，普陀环保执法人员于2015年6月8日持行政执法证赴现场调查后发现，上海牛藏餐饮管理有限公司于2015年1月9日开始在普陀区长寿路XXX号XXX层从事产生油烟的餐饮经营至今，主营中式商务套餐。开业经营时所使用的工商营业执照属上海圣潮餐饮管理有限公司，其经营内容为火锅，现已过期。上海牛藏餐饮管理有限公司所经营的中式商务套餐因性质改变未办理环境影响评价文件及相关审批手续。现场有一厨房，厨房内有产生油烟的操作……”。之后，原告不再经营。2015年7月13日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，告知因被告提供的租赁物不符合约定的用途，致使原告无法实现从事餐饮业经营的合同目的，故自本通知到达被告之日起，依法解除双方签订的房屋租赁合同，被告应即刻办理退还原告房屋押金、支付违约金及赔偿经济损失等相关事宜。2015年12月18日，被告以原告拖欠租金等相关费用构成违约为由，在系争房屋门口张贴函件，告知解除原、被告签订的租赁合同。2016年1月29日，原告将系争房屋钥匙交还被告，搬走属于其的可以移动物品。当日，原告看到被告张贴在系争房屋门口的解除函。2016年4月7日，原告将系争房屋内的固定设施设备搬离，腾空了系争房屋。2015年10月26日，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。2016年1月25日，反诉原告向法院提起反诉，请求法院依法判决支持如其反诉诉请。反诉查明事实同本诉。审理中，被告表示，被告将系争房屋出租给原告时，系争房屋内正经营火锅店，经营所需相关证照齐全，原告对此清楚了解后，方与被告签订租赁合同，为此，被告提供企业法人设立登记申请书、《准予设立登记通知书》、系争房屋《建筑工程消防验收意见书》、《上海市食品卫生许可证》、《准予变更(备案)登记通知书》、公司变更登记申请书、《上海市普陀区环境保护局关于上海圣潮餐饮管理有限公司环境影响报告表的审查意见》、《餐饮服务许可证》、《上海市公共场所卫生许可证》等一组证据，证明系争房屋可以合法经营餐饮项目。经质证，原告表示，签订合同时仅看到营业执照上经营范围为火锅，没有看到其他证照，且当时火锅店尚在经营，故原告认为任何餐饮类均可经营。实际经营过程中，原告方得知因烟道现状系争房屋只能用于经营火锅，不能经营炒菜。据此，被告明知系争房屋不适合经营炒菜，却约定房屋用途为餐饮，将系争房屋出租给原告，被告的行为构成违约。针对《房屋租赁合同》的解除时间，被告称其未收到原告于2015年7月13日寄出的《解除房屋租赁合同通知书》，为此于2015年12月18日在系争房屋大门上张贴《解除租赁合同告知书》。现同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，但不同意原告的解除理由，合同解除日期请求法院依法确认。2016年1月29日，原告申请对系争房屋内固定装潢残值进行鉴定。本院依法委托上海联合工程监理造价咨询有限公司(以下简称联合公司)进行鉴定。2016年3月31日，联合公司会同原、被告至系争房屋对装修工程量数据进行了实测。2016年4月28日，联合公司出具《工程造价鉴定意见书》，明确工程量以现场测量数据为准，计价采用《上海市建筑和装饰工程预算定额》(2000);主要人、材、机按装修月(2014年11月-12月)上海市建筑建材业市场管理总站发布的信息价及当期市场价；鉴定范围为房屋固定装修(含厨房不锈钢排烟罩)，不包括活动家具、厨房设备等。鉴定结论为：系争房屋固定装修原值665694元；房屋装修时间从2014年11月起，至司法委托鉴定日2016年2月止(16个月)；房屋租赁期限5年(2014.11.1-2019.10.31)，房屋固定装修剩余残值为488176元。经质证，原、被告对该鉴定意见书均无异议。本院认为，关于本诉，原告诉称被告交付的系争房屋不符合合同约定的餐饮类租赁用途，原告租赁目的无法实现，故要求确认双方签订的《房屋租赁合同》已解除。根据被告提供的相关证照一组，以及本案查明的事实，系争房屋在原告承租前系经营火锅，属餐饮类，相关证照齐全。原告承租系争房屋后，变更经营种类为产生油烟的川菜，与被告持有的餐饮服务许可证载明的饭店经营范围“单纯火锅，不含熟食卤味”不同。然，原告对系争房屋重新装修过程中，未建造经营川菜所需要的专用烟道，油烟排放口设置的高度不符合环保要求，在未取得消防、环保、餐饮、公共卫生等相关许可证的情况下，使用被告的工商营业执照无证经营，导致被责令整改，继而停止经营，该过错责任在原告。据此，原告诉称的合同解除理由不成立。应当指出，被告作为系争房屋的出租方，在原告经营火锅之外的餐饮项目时，有告知原告所装修的房屋应符合消防、环保等相关要求的义务。现被告未提供证据证明其已履行告知义务，故被告对此也有责任。审理中，原、被告对解除租赁合同不持异议，但对合同解除日期意见不一。原告认为解除日期是其2015年7月13日发出解除函的次日，即2015年7月14日。被告否认收到该解除函，因而其于2015年12月18日在系争房屋门口张贴解除函。由于原告未提供被告于2015年7月14日签收解除函的回执，而被告张贴解除函时原告已不在系争房屋经营，故根据法律规定，本院认定2016年1月29日双方至系争房屋交接钥匙当日为《房屋租赁合同》解除之日。同上述理由，原告要求被告退还房屋租金及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告诉请要求被告赔偿各类经济损失共计475570元，包括系争房屋装潢残值损失、人员工资及宿舍租金。其中装潢残值，本院根据原告的申请，依法委托联合公司对进行鉴定。联合公司以现场测量数据为准，根据相关计价规定进行鉴定，鉴定得出房屋固定装潢残值为488176元。联合公司出具的《工程造价鉴定意见书》程序合法、内容公正，对此鉴定结论本院予以采纳。由于原告装修后在系争房屋内经营的时间不长，本院结合本案查明的其他事实，对被告应支付原告的装潢残值金额酌情予以确定。原告主张的人员工资及宿舍租金，系原告开展经营活动所必须的正常经营成本，原告要求被告承担该项费用，缺乏依据，本院不予支持。关于反诉，基于本诉阐述，反诉原告要求反诉被告应支付租期内的租金及合同解除后占用系争房屋期间占用费的诉请，符合合同约定，本院予以支持。至于租金和占用费的金额，从原告于2015年7月起停止经营等方面综合考虑，本院对上述费用的金额酌情予以确定。反诉原告要求反诉被告足额支付租金及按双倍日租金支付占用费的反诉诉请，本院不予支持。反诉被告的抗辩意见，本院不予采纳。由于反诉原、被告对租赁合同提前解除均有责任，故对反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条和第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条和第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告上海牛藏餐饮管理有限公司与被告上海圣潮餐饮管理有限公司就上海市长寿路XXX号XXX楼部位签订的《房屋租赁合同》于2016年1月29日解除；二、被告上海圣潮餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海牛藏餐饮管理有限公司装潢残值人民币38万元；三、被告上海圣潮餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海牛藏餐饮管理有限公司押金人民币16万元；四、对原告上海牛藏餐饮管理有限公司其余诉讼请求均不予支持；五、反诉被告上海牛藏餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海圣潮餐饮管理有限公司自2015年7月1日起至2016年1月29日止的租金、自2016年1月30日起至2016年4月7日止的房屋占用费，均按人民币6万元/月的标准计付；六、对反诉原告上海圣潮餐饮管理有限公司其余诉讼请求均不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案鉴定费人民币26139元，由原、被告各半负担。本案本诉受理费人民币17635元，由原、被告各半负担。本案反诉受理费人民币7138元，由反诉原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陶虹二〇一六年七月二十八日书记员  汉静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。