上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第44179号原告分享汇科技(北京)有限公司，住所地北京市。法定代表人王嘉明，执行董事。委托代理人陆子瑜，北京纵横(天津)律师事务所律师。委托代理人田苗，北京纵横(天津)律师事务所律师。被告曹琼，女，1977年9月26日生，汉族，住上海市松江区。原告分享汇科技(北京)有限公司(以下简称分享汇公司)诉被告曹琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年7月1日公开开庭进行了审理。原告分享汇公司到庭参加诉讼，被告曹琼经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告分享汇公司诉称，上海市浦东新区张杨路XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称系争房屋)原产权人系上海美明资产管理有限公司(以下简称美明公司)，其在2012年将系争房屋抵押给了中国银行，之后出租给被告。后上海中锐广告有限公司(以下简称中锐公司)通过拍卖取得系争房屋，在2014年9月份取得产证，但产证登记日期是2014年7月3日。原告在2014年8月与被告就系争房屋签订的房屋租赁合同，被告当时拿着原来的产证及与美明公司签订的租赁合同将系争房屋转租给原告，原告无法了解拍卖情况，在不知情的情况下与被告签订合同并支付的三个月租金和保证金，按合同约定支付到丁桂英名下。2015年1月份中锐公司主张房屋所有权并找到原告，原告与中锐公司重新签订了新合同，因为之前已经占用了房屋，所以又另行支付了中锐公司2014年9月8日到2015年1月15日的房屋使用费，按我方与曹琼的租金标准的七折支付，之后我方与中锐公司正常履行双方租赁合同。2014年7月开始，曹琼属于非法占有中锐公司房屋，中锐公司向本院提起了诉讼，本院判决支持了中锐公司2014年7月3日到2014年9月7日的房屋使用费。本案中由于被告没有将真实情况告知原告，原告与其签订合同并支付租金和保证金，按照合同法约定，被告应当返还原告租金和保证金并赔偿原告损失。故原告起诉来院，要求判令：1、解除原、被告的《上海市房屋租赁合同》；2、被告返还原告2014年9月8日至2015年3月7日的租金共计人民币(以下币种相同)108,000元，保证金16,000元；3、被告支付原告上述欠款的利息损失，按中国人民银行同期贷款利率的四倍自2014年9月8日计算至实际还款之日止。被告曹琼未作答辩。经审理查明，2015年4月27日，中锐公司起诉曹琼财产损害赔偿纠纷，要求其赔偿2014年7月3日至2015年1月15日期间占有系争房屋的房屋占用费，案号为(2015)浦民一(民)初字第15652号。该案生效民事判决书确认如下事实：系争房屋原产权人为美明公司。美明公司分别于2012年5月22日、2012年8月14日将上述房屋抵押给中国银行并办理了抵押登记。2013年5月10日，曹琼与美明公司签订物业租赁合同，约定美明公司将系争房屋出租给被告，期限自2014年4月20日至2024年4月19日。后由于美明公司未履行与中国银行达成的金融借款合同纠纷民事调解书，上海市松江区人民法院通过上海市高级人民法院委托上海青莲阁拍卖有限公司拍卖了系争房屋。2014年2月25日，上海青莲阁拍卖有限责任公司发布拍卖公告，内容为对包括系争房屋在内房屋带租约拍卖。2014年6月30日，中锐公司依法参加竞买并获得上述房屋。上海市松江区人民法院于2014年7月3日作出了(2013)松执字第4271号执行裁定书，裁定包括系争房屋在内的房屋的财产权自该裁定送达买受人中锐公司时起转移。中锐公司于2014年9月18日、2014年9月19日、2014年9月24日取得了系争三套房屋的上海市房地产权证，上述三份房地产权证记载的使用期限均自2014年7月3日至2041年10月21日止。曹琼于2014年8月7日与分享汇公司签订了租赁合同，约定被告将系争房屋出租给分享汇公司，租期自2014年9月8日至2017年9月7日；租金为每日每平方米建筑面积3元。分享汇公司已实际入住。之后中锐公司与分享汇公司签订了租赁合同，约定由中锐公司将系争房屋出租给分享汇公司，租期自2014年9月8日至2015年9月8日止；租金为每平方米每日3元；2014年9月8日至2015年1月15日止的房屋占用费按每平方米每天3元的70%计取，共计54,156元。2015年2月13日，分享汇公司支付中锐公司127,314元(1个月押金和2014年9月8日至2015年4月15日租金)。该案“本院认为”部分载明：曹琼与美明公司订立的租赁合同时间在抵押权设立之后，其租赁关系不得对抗已登记的抵押权。系争房屋的房地产权证现已明确中锐公司为权利人，使用期限自2014年7月3日至2041年10月21日止，故中锐公司自2014年7月3日起即拥有系争房屋的所有权。在中锐公司取得系争房屋的所有权后，其可依法向曹琼主张占有房屋的费用。另查，2014年8月7日，本案原、被告的《上海市房屋租赁合同》约定：原告承租系争房屋作办公使用，租期自2014年9月9日至2017年9月7日；月租金18,000元，付款方式付三押一；保证金18,000元；另有手写部分载明：房租是经曹琼同意指定汇入丁桂英中国农业银行上海市松江区泗泾支行卡上(尾号为28976)。2014年8月8日，原告向丁桂英中国农业银行上海市松江区泗泾支行卡(尾号为28976)分两笔打入3万元及4万元，摘要载明：付上号办公室(浦东)租金及押金。2014年11月26日，原告向丁桂英中国农业银行上海市松江区泗泾支行卡(尾号为28976)打入54,000元，备注载明：上海办公室租金福兴大厦1010-1012室。庭审中，原告表示，曹琼与原告签约时持有系争房屋的原产证及被告与美明公司的租赁合同。原告并不知晓此时系争房屋产权人已变更为中锐公司并与曹琼订立租赁合同。合同约定的首期租金及押金共计72,000元，实际履行中，经协商，原告仅支付70,000元，包括三个月租金及一个月押金16,000元。2015年1月，中锐公司主张房屋所有权并找到原告，原告与中锐公司重新签订了新的租赁合同，因为之前已经占用了房屋，所以又另行支付了中锐公司2014年9月8日到2015年1月15日的房屋使用费。原告多次联系被告要求其返回上述租金及押金，被告拒绝。后原告联系不上被告，起诉来院。以上事实，由原告提供的民事判决书、《上海市房屋租赁合同》等证据及原告当庭陈述在案佐证。本院认为，曹琼与原告签约的时候，并非系争房屋产权人亦没有转租权，原告要求解除租赁合同，具有事实与法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告不具有收取系争房屋租金的权利，原告要求其返回已收取的租金及押金，且已向实际产权人支付了该租赁期间的租赁费用，并无不当，本院予以支持。原告要求被告支付返回租金、保证金的利息损失，并表示，利息标准由法院酌定，本院予以准许。被告曹琼经本院合法传唤无故未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告分享汇科技(北京)有限公司与被告曹琼于2014年8月7日签署的《上海市房屋租赁合同》；二、被告曹琼于本判决生效之日起十日内返还原告分享汇科技(北京)有限公司租金及押金共计124,000元；三、被告曹琼于本判决生效之日起十日内支付原告分享汇科技(北京)有限公司利息损失，以124,000元为本金，自2014年9月8日起，按中国人民银行同期贷款利息计算至实际支付之日止。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2,947元，由被告曹琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  孙 闫人民陪审员  高天明人民陪审员  曹 璐二〇一六年七月二十日书 记 员  尹俐媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。