甘肃省嘉峪关市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘02民终107号上诉人（原审被告反诉原告）嘉峪关市军安餐饮有限责任公司，住所地嘉峪关市建设西路8号，机构代码：66002271-5。法定代表人黄祁，该公司总经理。被上诉人（原审原告反诉被告）中国人民解放军甘肃省嘉峪关军分区，住所地嘉峪关市建设西路*号。负责人何良平，该军分区司令员。委托代理人陈登平，该军分区营房办助理员。委托代理人冯效义，甘肃梓钊律师事务所律师。上诉人嘉峪关市军安餐饮有限责任公司（以下简称军安公司）因与被上诉人中国人民解放军甘肃省嘉峪关军分区（以下简称嘉峪关军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2016）甘0271民初53号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人军安公司的法定代表人黄祁，被上诉人嘉峪关军分区的委托代理人陈登平、冯效义到庭参加了诉讼。本案现已审理终��。一审法院经审理查明，2014年6月1日，原、被告签订军队房地产租赁合同，约定：原告嘉峪关军分区将位于嘉峪关市建设路8号，面积为3070平方米的房屋出租于被告用做住宿、餐饮；租赁期限自2014年6月1日至2017年5月31日；年租金440000元，承租人于每半年前10日内支付租金。关于租赁房屋的装修，合同约定在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得原告书面同意，费用自理，权属归原告所有，租赁期满或者解除合同时，必须无偿移交原告。关于合同的解除，合同约定：1、原告因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，被告应当自接到原告书面通知之日起，一个月内无条件将承租房地产及按本合同约定权属归原告的全部财产交还原告，原告按被告实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；2、原告因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知被告，被告应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归原告的全部财产交还原告。原告按被告实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给被告作为搬迁费用，退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息；……4、因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，原、被告双方均不承担责任。合同同时约定，本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。原、被告在该合同上签字加盖印章后，未经相关军队房地产管理部门审核批准，但原告将涉案房屋交付被告占有使用，被告装修使用并交纳租金，截止2015年10月底，被告共拖欠��金183000元。2015年3月，原告嘉峪关军分区接到解放军总政治部、总后勤部、军委纪律检查委员会的通知，要求各军区对已经出租的军事行政区的房地产于2015年底前全部停止。2015年7月6日，甘肃省军区后勤部向原告嘉峪关军分区发出通知，责令嘉峪关军分区对涉案房屋终止租赁关系。2015年7月15日，原告向包含被告在内的承租人送达《关于终止租赁空余房地产的通知》，内容为：今年合同已于五月底到期，上级明确不再签订合同；要求各承租人于8月20日前撤离。被告认为其与原告签订的租赁合同未到期，该通知不是针对其发出的。2015年9月23日，原告再次向被告送达《关于终止租赁空余房地产的通知》，内容为：根据军委、总部、两级军区《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，要求停止各级机关军事行政区空余房���产租赁项目。两级军区明确要求原告全部停止租赁所有空余房地产项目，经分区研究决定，终止租赁分区所有空余房地产租赁项目，给予一个月的准备时间，于10月26日完成搬离。被告认可收到该通知。2015年10月底，原告对涉案房屋停水停电，被告停止经营。被告军安公司主张装修、财产损失1000000元，其中装修损失506666元，计算方式为：总装修款960000元／合同期限36个月未经营19个月、财产损失514583元，计算方式为：股权折价1300000元／48个月未经营19个月、租赁保证金44000元、违约金5000元，上述合计超过1000000元，其主张1000000元。提交：1、其与甘肃时代方舟装饰工程有限公司签订的装修合同，约定装修总价款960000元，工期自2014年6月11日至2014年8月10日；2、甘肃时代方舟装饰工程有限公司出具的涉案房屋工程预算书，经审核造价为1186047.95元；3、甘肃时代方舟装饰工程有限公司出具的四份收款收据，欲证明共计收取装修款960000元；4、2013年3月15日被告法定代表人黄祁与张某某、刘某某签订的股权转让协议，欲证明黄祁于2013年3月15日以1300000元的价格受让军安公司的全部股权，自2014年其与原告签订涉案房屋租赁合同时，尚有两年使用期限，故财产损失应以48个月基数计算；5、财产清单两份，欲证明财产损失包含在1300000元股权转让费用中。原告对该证据不认可。被告军安公司主张逾期利益损失798000元，计算方式为140000元／月未经营19个月餐饮行业通常利润率30%；提交发票领购簿，欲证明其每月领取定额发票140000元，原告对该证据不认可。一审法院认为，涉案合同约定须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准后生效，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁���同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，在此情况下，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，合同仍为有效。本案中，合同虽未经批准，但被告已按合同履行一年有余并交纳租金，原告亦向被告交付房屋、收取租金且未提出异议，故双方签订的合同合法、有效。解放军总政治部、总后勤部、军委纪律检查委员会联合下发通知，要求各军区于2015年年底前全部执行完毕，该通知系对全军改革的政策性规定，原告为执行军队管理规定，依此解除合同的理由符合合同第九条关于合同解除项下第（四）款“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行”的情形，属于约定解除情形。原告于2015年7月15日发出的《关于终止租赁空余房地产的通知》与涉案合同情形不符，不能对被告产生解除合同的效力。原告于2015���9月23日送达的通知系明确向被告送达，解除合同事由亦符合合同约定，故自该通知送达之日起，双方合同已经解除。被告未在法定期限内通过诉讼方式对解除合同提出异议，双方之间的租赁合同已经解除。合同解除后，被告应当搬离涉案房屋并支付租金。关于原告主张欠付租金的诉请，被告对欠付租金的金额无异议，对原告的该项诉讼请求，予以支持。反诉原告提出的损失诉请，反诉被告认为其不存在违约，且合同第九条第二项约定合同解除时，装修须无偿移交原告。一审认为，合同第九条关于合同解除的情形分别约定了五种情形，本案系军队政策性调整因素致使合同不能继续履行而解除，故应当适用该条第四项约定，因军队政策法规重大调整造成合同无法履行的，双方均不承担责任，即双方对合同的解除均无过错，互不承担违约责任，且该款对合同解除时装修装饰物的处理未作约定。涉案合同解除后，被告应当返还房屋，涉案房屋的装修亦附随房屋一并交还原告，由原告所有，根据公平原则，反诉被告应当支付反诉原告装修残值。反诉原告关于装修损失的主张，其提交的装修合同、收款收据及工程预算，可证实涉案房屋装修费用为960000元，涉案合同期限共计36个月，被告于2015年10月底停止经营，故被告实际使用期限为17个月，未使用期限为19个月，装修残值为506666元。反诉原告关于财产损失的主张，其提交的股权转让协议系被告法定代表人与第三人之间的股权转让，该协议中约定股权内容虽包含部分财产，但被告提交的财产清单无第三人签字确认，无法证实被告当庭提交的财产清单系股权转让协议内容，且该财产清单未载明财产价值，反诉原告以其与第三人约定的全部股权价值主张财产损失不当，且无证据证实财产损失���值，故对该项主张不予支持。反诉原告关于租赁保证金44000元的主张，不能提交其向反诉被告支付保证金的证据，对该项请求不予支持。反诉原告主张违约金5000元、逾期利益损失798000元，由于合同约定因军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任，故该部分诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告中国人民解放军甘肃省嘉峪关军分区与被告嘉峪关市军安餐饮有限责任公司之��的房屋租赁合同于2015年9月23日解除；二、被告嘉峪关市军安餐饮有限责任公司搬离嘉峪关市建设路8号房屋并返还给原告中国人民解放军甘肃省嘉峪关军分区，于本判决生效后3日内履行完毕；三、被告嘉峪关市军安餐饮有限责任公司支付原告中国人民解放军甘肃省嘉峪关军分区租金183000元；四、反诉被告中国人民解放军甘肃省嘉峪关军分区支付反诉原告嘉峪关市军安餐饮有限责任公司装修残值506666元；五、驳回反诉原告嘉峪关市军安餐饮有限责任公司的其他反诉请求。上述三、四项折抵后，反诉被告中国人民解放军甘肃省嘉峪关军分区支付反诉原告嘉峪关市军安餐饮有限责任公司323666元，于判决生效后3日内履行完毕。案件受理费3960元，由军安公司承担；反诉案件受理费10491元，由嘉峪关军分区承担2956元，军安公司承担7535元。一审宣判后，被告（反诉原告）军安公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，支持上诉人主张股权转让130万元残值损失493334元及逾期收益798000元。其理由，1、2013年，上诉人与被上诉人签订的租赁合同是基于上诉人与第三人股权转让的前提下形成的，第三人与被上诉人签订了10年的租赁合同，将被上诉人的毛坯房进行了装修，营业至2013年，其租赁期限还余4年的情况下将宾馆作价130万元转让给上诉人。上诉人接手第三人的宾馆是经营中的，转让财产清单上的财物是客观存在的。上诉人受让的股权实际包括了装修、装饰物残值、宾馆内的设备设施及经营期限，上诉人反诉请求中包含首次装修及转让后在原装修的基础上的局部更新和增加部分，二者不能割离，一审法院仅保护了二次装修的残值，没有对上诉人130万元股权转让所得的残值损失予以保护；2、双方签订的房屋租赁合同是被上诉人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与上诉人协商，其中的很多条款均是格式条款，应当适用《合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条及第四十二条之规定；3、被上诉人应根据公平原则不仅要补偿上诉人的装修残值，还应当承担赔偿财产损失及逾期利益的损失。一审判决事实不清，适用法律错误，导致支持反诉请求数额错误，请求二审法院依法改判。经二审核实，上诉人表示对一审判决的前四项内容均无异议，仅就第五项不服，提出上诉，请求二审法院支持其上诉主张。被上诉人辩称，因双方所签订的《军队房地产租赁合同》中约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。此次军队改革系不可抗力，被上诉人要求解除租赁合同符合合同的约定，不存在被上诉人给付上诉人经营损失、财产损失及逾期收益的赔偿问题。租赁合同的条款也是经过上诉人逐条阅读后，明确表示理解并接受，其自愿承担解除合同的风险，不存在格式条款的问题。故请求二审驳回上诉，维持原判。二审期间双方当事人均未提交新证据，本院二审查明的事实与一审一致，依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《军队房地产租赁合同》文本虽系被上诉人起草印制，但合同的各项内容上诉人明知了解并签字认可，该合同系双方当事人真实意思表示，并不存在欺诈、胁迫或是重大误解的情况。合同对双方的权利义务约定对等，也不存在加重或是免除合同相对方责任义务的条款，故上诉人关于涉案合同系格式条款，相关内容显失公平而无效的主张不能成立。因涉���承租房屋系嘉峪关军分区军事资产，故双方在合同中明确约定，因军事需要提前解除合同的，或是因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，承租方与出租方均不承担责任。2015年国家基于军队改革及建设所需，对全军的工程建设项目及房地产资源进行了专项整治，并下发“关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知”，同年甘肃省军区根据上级通知要求亦向嘉峪关军分区发出通知，明确要求终止军事行政区的租赁项目，故被上诉人根据军队政策调整解除涉案租赁合同，既符合军队改革建设的需要，也符合双方的合同约定，其行为不存在违约过错，故上诉人关于要求被上诉人支付解除合同的逾期利益损失798000元主张无事实及法律依据，本院不予支持。上诉人主张的493334元的损失系基于其与第三人股权转让款130万元的残值损失，其中既包含宾馆内可移动的设备设施，亦包含附和于建筑物的不可拆卸的装饰装修，合同解除时宾馆内可移动的设备设施，上诉人可自行处置。附和于建筑物的不可拆卸的装饰装修，根据双方合同约定，归被上诉人所有，上诉人无权主张。此外，一审法院基于公平原则，已对上诉人转让后自行投资的装修残值酌情予以了保护，符合本案的实际情况，故上诉人主张被上诉人支付其因130万元股权转让所产生的残值损失493334元于法无据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8211元，由上诉人嘉峪关市军安餐饮有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  刘宏伟审 判 员  邢剑影代理审判员  吴 杰二〇一六年二月十七日书 记 员  滕雪花