广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初2839号原告：王睦深，男，1968年12月3日出生，汉族，身份证住址广州市天河区新陶大街*号****房，身份证号码4405211968********。委托诉讼代理人：马继雄，广东纵横天正律师事务所律师。被告：广州农村商业银行股份有限公司白云支行，住所地广州市白云区。负责人：王小兴。委托诉讼代理人：郦莉，广东瀛杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁慧熙，广东瀛杜律师事务所律师。第三人：广州建图房产发展有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：梁林。委托诉讼代理人：黄鸿焯，该单位工作人员。原告王睦深与被告广州农村商业银行股份有限公司白云支行、第三人广州建图房产发展有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，广东省遂溪县人民法院以(2015)湛遂法民二初字第257号《民事裁定书》移送本院审理，本院于2016年3月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王睦深的委托诉讼代理人马继雄，被告广州农村商业银行股份有限公司白云支行委托诉讼代理人郦莉，第三人广州建图房产发展有限公司委托诉讼代理人黄鸿焯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王睦深诉称：2005年10月，我与广州建图房产发展有限公司签订了《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2003081715号），约定广州建图房产发展有限公司将其开发的阳光都会广场住宅E栋1201号商品房（现址为：广州市天河区新陶大街1号1201房）以45万元的价格出售给我，广州建图房产发展有限公司应在上述房屋交付使用后550天内为我办理房地产权属证书。合同签订后，广州建图房产发展有限公司于当月24日全额收取了45万元，并向我出具了发票及交付了房屋。随后，我与家人一起入住了该房屋，并将户籍地址迁至该房屋。但广州建图房产发展有限公司却一直未为我办理该房屋的房地产权证。为此，我于2011年6月8日向广州市天河区人民法院提起诉讼，要求广州建图房产发展有限公司为我办理上述屋的房地产权证。经审理，法院认为上述房屋已处于被查封状态，应先向执行法院提起执行异议，并作出(2011)穗天法民四初字第1441号《民事裁定书》，驳回我的起诉。经查，2010年12月18日，广州市白云区人民法院以(2008)云法民执字第524号《民事裁定书》对上述房屋进行查封，查封期限至2011年12月17日；2012年10月，广州市白云区人民法院将案件委托广东省遂溪县人民法院执行，且广东省遂溪县人民法院在(2012)湛遂法执字第487、488号《执行裁定书》将上述房屋实施查封。这直接导致我不能取得该房屋的房地产权证，唯一的住房面临被拍卖变卖的危险。根据《最高人民法关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，我已支付了全部价款购买并已实际占有使用上述房屋，我对上述房屋享有所有权和使用权。为此，我于2014年11月7日向广东省遂溪县人民法院对(2012)湛遂法执字第487、488号案中对广州市天河区新陶大街1号1201房屋的查封提异议。广东省遂溪县人民法院经审查后，于2015年5月18日作出了(2014)湛某外异字第12号《执行裁定书》，并以我所主张的上述房屋确权的民事实体权利问题，执行程序中不应作实质审查，我可通过案件执行异议之诉解决为由，驳回我的异议请求。综上，我与广州建图房产发展有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效；且我已向广州建图房产发展有限公司支付了全部房款，广州建图房产发展有限公司已将所出售的涉案房屋交付给我使用多年，因此广州农村商业银行股份有限公司白云支行通过广东省遂溪县人民法院查封上述房屋，明显已侵犯了我对上述房屋享有的所有权及使用权，应予解封。为此，我特依据《民事诉讼法》第227条等相关法律法规的规定，向某提出执行异议之诉，请求判令：一、确认我与广州建图房产发展有限公司于2005年10月签订的《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2003081715号）合法有效，我对广州市天河区新陶大街l号1201房屋享有所有权和使用权；二、广州农村商业银行股份有限公司白云支行立即办理(2012)湛遂法执字第487、488号案中对广州市天河区新陶大街l号1201房屋的解封手续；三、广州建图房产发展有限公司将位于广州市天河区新陶大街1号1201房屋过户至我的名下；四、本案的诉讼费由被告承担。被告广州农村商业银行股份有限公司白云支行辩称：1.根据民事诉讼法的解释304条，案外人执行异议之诉应当在执行异议裁定送达之日起15日内起诉，请法庭核实本案提起执行异议之诉的时间，如果超过该规定15日起诉的，请求法庭驳回起诉。2.本案是案外人执行异议之诉，依据民事诉讼法解释第312条，案外人执行异议之诉的审理范围包括就案外人对执行的标的是否享有足以排除执行的权益进行审查，如果案外人确实享有足以排除执行的权益的应当判决不得执行该标的，如果没有足够的证据排除执行的，那么法庭应当驳回其起诉；第二部分执行异议之诉审查内容是如果案外人同时提出确权之诉，可以在判决中一并作出裁决，本案第三项诉讼请求是过户，过户诉讼请求并不是本案执行异议之诉的审理范围，应当请法庭驳回该项诉讼请求。3.案外人执行异议之诉按照民事诉讼法司法解释第311条案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，本案中异议人原告没有足够的证据证明其享有执行标的的权益。4.根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告未举证证明涉案房屋系王睦深唯一的房屋。5.原告未将购房款汇入指定的监控账户，因此存在过错。故恳请法庭驳回原告的诉讼请求。第三人广州建图房产发展有限公司辩称：对原告的第一至三项诉讼请求均没有异议。经审理查明：王睦深提交编号为穗房合字20032081715号的《商品房买卖合同》一份，该合同出卖方为广州建图房产发展有限公司，买受人为王睦深，双方约定：出卖人将阳光都会广场E幢12单元1201号房（以下简称涉案房屋）出售给买受人，买受人所购的商品房为预售商品房，该商品房的用途为住宅，合同约定建筑面积共80.0973平方米，其中套内建筑面积66.0172平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积14.0801平方米。该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为6816元，总金额为450000元。买受人按一次性方式按期付款，2005年10月20日前付清全部房价款共计450000元。出卖人应当在2005年10月31日前将取得备案机关出具的《建设工程竣工验收备案表》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后550日内取得房地产权属证书的，逾期之日起，没满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金，逾期超过一年，买受人有权提出退房等等。该合同上未注明签署日期。王睦深主张签署日期为2005年10月，广州建图房产发展有限公司对此予以确认。王睦深主张其已付清涉案房屋房款，为证明其主张，王睦深提交广州建图房产发展有限公司于2005年10月24日向其出具的《不动产销售（转让）发票》，开票项目为阳光都会广场住宅E栋1201房房款450000元，王睦深提交广州市地方税务局出具的《地方税发票真伪鉴定登记表》显示，上述发票经税务部门鉴定，鉴定结果为真。广州建图房产发展有限公司和广州农村商业银行股份有限公司白云支行对上述证据的真实性合法性无异议，但在关联性方面，其认为上述证据证明房款未能进入监控账户。广州建图房产发展有限公司确认其已于2005年10月收取房款后将涉案房屋交付给王睦深使用。王睦深提交广州三泰物业管理有限公司于2016年4月18日出具的《证明》，内容为：我司是天河区阳光都会广场的物业管理方，王睦深先生于2005年8月入住阳光都会广场E幢12层01号房（即：广州市天河区新陶大街1号1201房），并从2005年8月份起向我司交纳物业管理费。我司自2015年5月起将上述小区移交给广州市金典物业管理有限公司。王睦深另提交广东有线广播电视网络股份有限公司开具的有线电视基本收视维护费发票（复印件，开票日期为2010年12月25日）、广州燃气集团有限公司开具的燃气费发票（复印件，开票日期为2011年5月和6月）、广州三泰物业管理有限公司开据的物业费《收款收据》（复印件，开票日期为2011年期间）等，拟证明其自2005年至今在涉案房屋居住。广州农村商业银行股份有限公司白云支行对《证明》的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，同时认为上述发票及收据无原件，故对三性不予确认。王睦深提交广州市公安局天河分局石牌派出所及广州市金点物业管理有限公司出具的地址证明，证明广州市天河区石牌东路阳光都会E座的地址为：广州市天河区新陶大街1号。阳光都会广场住宅E栋1201房与广州市天河区新陶大街1号1201房同一地址。广州市天区新陶大街1号1201房现登记在广州建图房产发展有限公司名下。广州建图房产发展有限公司、广州农村商业银行股份有限公司白云支行对上述证据三性无异议。另查明，本院于2012年10月12日委托广东省遂溪县人民法院执行申请执行人广州农村商业银行股份有限公司白云支行（原广州市黄石农村信用合作社）与被执行人广州建图房产发展有限公司、广州三泰物业管理有限公司借款合同纠纷二案，广东省遂溪县人民法院以(2012)湛遂法执字第487、488执行裁定书查封被执行人广州建图房产发展有限公司所有的于广州市天河区石牌东路新陶大街(预售证：030222)11号（预售地址为A栋）602、1102、1403(预售为13A03)、1704号房；7号（预售地址为B栋）506、601、2003号房；5号（预售地址为C栋）1507、1708、1907、2001、2401号房；1号（预售地址为E栋）1201、1506、1604、1606、1706号房共17套房屋（查封期限2013年5月27日至2015年5月26日止），并于2015年5月21日以(2012)湛某执字第487、488号恢1-1号执行裁定书对上述房屋进行续封，续封期限自2015年5月27日至2018年5月26日止）。王睦深于2014年11月7日对向广东省遂溪县人民法院提出执行异议，该院于2015年5月18日作出(2014)湛某执外异字第12号《执行裁定书》，裁定驳回王睦深的异议请求。上述《执行裁定书》于2015年6月15日送达给王睦深，王睦深不服，于2015年6月24日向广东省遂溪县人民法院递交诉状，提起本案诉讼。广东省遂溪县人民法院于2015年9月18日作出《民事裁定书》，以(2012)湛某执字第487、488号执行案件已经移交本院执行为由裁定将本案移送本院审理。本院于2016年3月4日受理本案。还查明，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终659号民事判决书，查明：2004年2月6日，广州市黄石农村信用合作社以抵押权人身份（农商银行白云支行前身）向广州建图产发展有限公司（以下简称建图公司）出具《商品房销售授权书》，授权建图公司销售位于广州市天河区石牌村东侧、暨南大学西侧之房地产项目“阳光都会广场”，惟销售所收取款项必须汇入信用社指定监控帐户。本案审理过程中，广州农村商业银行股份有限公司白云支行确认涉案房屋包括在《商品房销售授权书》授权销售的房屋范围之内。再查明，本案审理过程中，王睦深要求撤回其第三项即要求广州建图房产发展有限公司将位于广州市天河区新陶大街1号1201房屋过户至其的名下的诉讼请求，并明确其第二项诉讼请求为要求判令将（2012）湛某执字第487、488号案对涉案房屋的查封进行解封，不得执行上述房屋。以上事实，有商品房买卖合同、不动产销售（转让）发票、地方税发票真伪鉴定登记表、证明、物业费收据、有线电视基本收视维护费、燃气费发票、地址证明、不动产登记查册表、执行裁定书、民事裁定书、民事判决书及当事人陈述等证据证实。本院认为：王睦深在本案审理过程中要求撤回其第三项即要求广州建图房产发展有限公司将位于广州市天河区新陶大街1号1201房屋过户至其的名下的诉讼请求系对其自身权益的处分，本院依法予以准许。本案案由为案外人执行异议之诉纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》关于案外人执行异议之诉的规定，因广州建图房产发展有限公司对王睦深停止执行的诉讼请求并无异议，故应列为第三人参加诉讼。同时，在案外人执行异议之诉中，案外人在明确提出排除对执行标的执行的诉讼请求时，还可以就其对执行标的所享有的权利提出确权之诉，除此之外的诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的审查范围，应当另案提起诉讼，故王睦深在提出的要求确认其对广州市天河区新陶大街l号1201房屋享有所有权的诉讼请求属于案外人执行异议之诉的审查范围，但王睦深在提出的要求确认其与广州建图房产发展有限公司于2005年10月签订的《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2003081715号）合法有效，其对广州市天河区新陶大街l号1201房屋享有使用权的诉讼请求不属于本案的审理范围，以上诉讼请求本院在本案中不予调处，王睦深可就此另案主张。王睦深提交其与广州建图房产发展有限公司签订的《商品房买卖合同》，广州建图房产发展有限公司对该合同无异议并确认该《商品房买卖合同》签订于2005年期间，广州农村商业银行股份有限公司白云支行虽对《商品房买卖合同》提出异议，但根据广州建图房产发展有限公司于2005年10月24日向王睦深出具的《不动产销售（转让）发票》及广州市地方税务局出具的《地方税发票真伪鉴定登记表》，足以证明双方交易的真实性，故本院对《商品房买卖合同》和《不动产销售（转让）发票》的真实性予以确认，并据此认定王睦深已付清涉案房屋的房款。根据广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终659号民事判决书中查明的事实，广州农村商业银行股份有限公司白云支行向广州建图房产发展有限公司出具《商品房销售授权书》，授权广州建图房产发展有限公司销售涉案房屋，本案审理过程中，广州农村商业银行股份有限公司白云支行确认涉案房屋包括在《商品房销售授权书》授权销售的房屋范围之内，因此，王睦深是在经抵押权人同意的情况下才与广州建图房产发展有限公司签订《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》是王睦深与广州建图房产发展有限公司真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方本应依约履行，王睦深可依该合同向广州建图房产发展有限公司要求办理涉案房屋过户登记后取得产权，就性质上而言，王睦深享有的上述要求广州建图房产发展有限公司将涉案房屋过户至其名下的权利属于债权，根据物权登记生效原则，涉案房屋现仍登记在广州建图房产发展有限公司名下，故涉案房屋的产权人为广州建图房产发展有限公司，王睦深现要求确认其对涉案房屋享有所有权于法不合，本院不予支持。对于王睦深要求解除对涉案房屋查封的诉讼请求，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”另《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，鉴于：1.王睦深提交其与广州建图房产发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及《不动产销售（转让）发票》等，足以证明王睦深与广州建图房产发展有限公司在涉案房屋被查封前已经签订书面买卖合同并支付了全部房款；2.广州建图房产发展有限公司确认于2005年已向王睦深交付了涉案房屋，且王睦深提交的广州三泰物业管理有限公司出具的《证明》及涉案房屋的物业费收据、有线电视基本收视维护费、燃气费发票等证据，上述证据足以证实王睦深在查封之前已经合法占有了涉案房屋；3.并无证据显示王睦深对未办理过户登记手续存在过错。据此，王睦深要求解除对涉案房屋查封的诉讼请求于法有据，本院予以支持。广州农村商业银行股份有限公司白云支行抗辩称王睦深未将购房款汇入指定的监控账户，因此存在过错，对此本院认为，根据《商品房销售授权书》的内容，广州农村商业银行股份有限公司白云支行要求广州建图房产发展有限公司将销售款项汇入指定的监控账户，并没有要求购房人将购房款汇入指定账户，广州农村商业银行股份有限公司白云支行认为王睦深存在过错依据不足，该抗辩意见本院不予采纳。广州农村商业银行股份有限公司白云支行另辩称根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，王睦深未举证证明涉案房屋系王睦深唯一的房屋，故法院应驳回王睦深的诉讼请求，对此本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是针对购房人未付清房款的情况进行的规定，本案中王睦深已经付清房款，故应当依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定来确定其权利能否排除执行，现王睦深提出的执行异议已经符合该条规定的情形，其权利已能够排除执行，广州农村商业银行股份有限公司白云支行提出王睦深未能举证证明涉案房屋是其唯一住房因此不能排除执行的抗辩意见本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下:一、解除(2012)湛遂法执字第487、488号案对位于广州市天河区新陶大街1号1201房的查封，不得执行上述房屋；二、驳回原告王睦深的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告广州农村商业银行股份有限公司白云支行负担并于本判决生效之日起3日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  王桂萍人民陪审员  李群燕二〇一六年七月二十日书 记 员  郑萍军