江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终322号上诉人（原审原告）万红南。委托代理人陈黎，江苏正欣律师事务所律师。委托代理人沈建康，（系万红南配偶）。被上诉人（原审被告）苏州景隆置业有限公司，住所地苏州市吴中区越溪街道苏街111号412室。法定代表人肖争光，执行董事。委托代理人常志峰，公司员工。上诉人万红南因商品房预约合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴开民初字第631号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2015年7月9日，万红南（乙方，联系地址吴江区同里镇美福医疗科技有限公司）与苏州景隆置业有限公司（以下简称景隆公司，甲方）签订《定金协议》一份。协议约定，乙方预订位于苏州市誉蓝湾名邸第11幢102室，总房款为2657600元；签署本协议书当日，乙方须支付定金人民币伍万元整，作为甲、乙双方当事人订立《苏州市商品房预售/买卖合同》的担保；双方约定预定期为22天，乙方应在签订本协议并付足定金之后于2015年7月30日前到甲方售楼中心完成《苏州市商品房预售/买卖合同》的正式签订。若乙方逾期不签订或不按本协议约定的条件签署《苏州市商品房预售/买卖合同》或不履行本协议中的任何条款时，视为乙方自动放弃认购权利，本协议下约定之定金甲方不予退还；如甲方拒绝与乙方签订《苏州市商品房预售/买卖合同》，则应双倍返还已收取的定金；本协议签订后，乙方及乙方所预订的物业单位不得变更，未经双方一致同意，乙方不得将本协议下的权利义务进行转让；乙方确认本协议上所填写的地址和电话号码等资料是真实的，甲方按照该地址或电话号码发出邮件、电话或信息后，视为已经履行了通知义务；乙方在签订本定购协议书时，对甲方在售楼处公示的商品房预售合同的内容已了解并无疑义。协议第四条约定：乙方确认，甲方已向乙方出示了《国有土地使用权证书》、《商品房预售许可证》和拟签订的《苏州市商品房预售/买卖合同》样本及其附件、《前期物业服务合同》、《业主临时规约》等与购买本商品房相关的文件。乙方对上述文件中的权利义务约定没有异议，同时乙方确认对于认购物业上已经设定的在建工程抵押已经知晓等等。同日，万红南支付景隆公司定金50000元。同年8月1日，景隆公司向万红南位于吴江同里的地址寄送没收定金函一份，称双方签订了定金协议，依据定金协议万红南须于2015年7月30日前到誉蓝湾名邸项目销售中心与其签订《苏州市商品房预售合同》并支付相应房款，但至本函发出之日，预订期已经届满，现正式通知定金协议已经终止，对万红南已支付的定金伍万元依法不予退还。根据景隆公司提供的邮件全程跟踪查询显示该邮件于同年8月3日妥投。审理中，万红南称，其未收到过没收定金函，其于2015年7月30日去售楼处，与景隆公司沟通洽谈首付款、交房时间等合同条款，当时谈妥首付款为总价款的30%即735000元，但对该款支付方式及时间双方未达成一致意见，另景隆公司当时表示交房时间为2016年9月，与签订定金协议时表示交房时间为2015年年底不一致，且如2016年9月交房就不能满足其子女就学所需。同时表示，因景隆公司已邮寄没收定金函，定金协议已终止，其不打算购买涉案房屋。定金协议第四条属格式条款，依法为无效条款。景隆公司称，其是按定金协议约定的地址向万红南邮寄没收定金函，首付款为总价款的30%即735000元，签约当天一次性支付，万红南于2015年7月30日到售楼处后表示不能按约支付首付款，需以出售其他房屋的房款支付，考虑该特殊情况，其拟准予万红南分期支付，但万红南提出不约定该款支付时间，其认为该要求违反平等原则，故予以拒绝。售楼处现场公示的商品房买卖合同样本明确约定了交房时间、首付款支付时间，其未曾做出有悖于该合同样本的承诺，定金协议明确约定万红南对上述合同样本约定的权利义务没有异议。以上事实，有万红南提供的定金协议、收据，景隆公司提供的没收定金函复印件、国内挂号信函收据复印件、邮件全程跟踪查询单、苏州市商品房买卖合同文本及当事人陈述等证据证实。原审原告万红南的诉讼请求为：要求景隆公司返还定金50000元；本案诉讼费由景隆公司承担。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。也就是说，预约在性质上属于独立的合同，预约的重要效力之一是当事人负有订立本约的义务，违反预约合同也应当承担违约责任。本案中，双方在自愿前提下于2015年7月9日就誉蓝湾名邸11幢102室房屋达成买卖合意并签订《定金协议》，该定金协议约定了房屋总价款及付款方式、双方应于2015年7月30日前签订商品房买卖合同、景隆公司已向万红南出示了拟将签署的商品房买卖合同样本及其附件，且万红南已按约交付了50000元定金等内容，因此双方所签订的该《定金协议》具备预约合同的构成要件，当事人均应受该协议约束，违约一方应承担相应的违约责任。万红南主张定金协议第四条关于景隆公司已向万红南出示了拟将签署的商品房买卖合同样本及其附件等的约定属于格式条款，依法属于无效条款，依据不足，原审法院不予采信。定金协议约定，万红南应于2015年7月30日前与景隆公司签订正式的商品房买卖合同，但万红南未按约履行上述义务，故景隆公司有权解除合同。景隆公司主张已将没收定金函向万红南提供的联系地址送达，并提供邮件全程跟踪查询单，万红南对查询单真实性无异议，但否认收到过没收定金函。根据邮件全程跟踪查询单显示该邮件已于2015年8月3日妥投，且庭审中双方均一致确认定金协议已终止，故双方定金协议已然解除。至于万红南要求返还定金的诉讼请求，因本案违约责任在万红南，故景隆公司在万红南未按约签订商品房买卖合同的情况下有权没收定金50000元，万红南主张无事实与法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回万红南的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币525元，由万红南负担。上诉人万红南不服原审判决，向本院提起上诉称：被上诉人没有提供相应证据证明其向上诉人出示了商品房买卖合同样本；《定金协议》应认定为格式条款，其中第三条第三款和第四条、第七条应认定为无效协议；因不可归责于双方的事由，商品房买卖合同未能订立，故被上诉人应将定金返还上诉人。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人景隆公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判。本院查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方签订的《定金协议》符合预约合同的构成要件，且系双方真实意思表示，应为有效，双方均应按约履行各自义务。上诉人认为《定金协议》第三条第三款和第四条、第七条应认定为格式条款，且系无效条款，但上述条款并非具有《中华人民共和国合同法》第四十条无效情形，故上诉人该主张不能成立，本院不予支持。上诉人签署《定金协议》已明确其对商品房买卖合同样本及其附件内容已知晓。《定金协议》约定，上诉人万红南应于2015年7月30日前与被上诉人景隆公司签订正式的商品房买卖合同，但万红南未按约履行上述义务，违约责任在于上诉人万红南，故被上诉人景隆公司有权依据协议没收定金。综上，上诉人万红南上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人万红南负担。本判决为终审判决。审 判 长  顾平审 判 员  孙毅代理审判员  陈斌二〇一六年七月十三日书 记 员  闻艺