琼海市人民法院 民 事 判 决 书 (2015)琼海民二初字第232号 原告：蒋凤梅，女，1964年3月27日出生，汉族，住黑龙江省大庆市红岗区。 委托代理人：张学国，海南信达律师事务所律师。 委托代理人：葛肖斐，海南信达律师事务所律师。 被告：海南万长威房地产投资有限公司。住所地：海南省海口市。 法定代表人：石燕南，董事长。 委托代理人：程盛强，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 委托代理人：吴宇青，海南法立信律师事务所律师。 被告：琼海玉中置业有限公司。原住所地：海南省琼海市，现住所地：海南省海口市。 法定代表人：王新贵，总经理。 委托代理人：林天能，海南维特律师事务所律师。 原告蒋凤梅与被告海南万长威房地产投资有限公司（以下称万长威公司）、琼海玉中置业有限公司（以下称玉中公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张学国、葛肖斐，被告万长威公司的委托代理人程盛强、吴宇青，被告玉中公司的委托代理人林天能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋凤梅诉称：2010年7月5日，原、被告签订《认购合同》，原告认购二被告共同开发的琼海市万泉雅苑B幢9层B2房产。2012年2月25日，被告收回《认购合同》，双方签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买的房产建筑面积为46.38平方米，总金额为277537.92元（与原认购合同中的数额有差异），定于2012年3月1日前一次性付清房款，被告交房日期为2012年12月31日，逾期交房的，出卖人按逾期日数每日向买房人支付已付房款的万分之一违约金。原告于2010年7月24日向被告支付预付款102326.4元，2012年4月5日向被告支付房款166450.94元，付清房款，被告分两次向原告出具收据。万泉雅苑项目由被告玉中公司作为出地方、被告万长威公司作为投资方合作开发建设，因二被告原因自2012年5月停工至今，形成半拉子工程，致使原告无法实现合同目的。二被告的行为已构成违约，损害了原告的合法权益。为此，原告特提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》；2、二被告向原告退还购房款268777.34元；3、二被告向原告支付利息65248元（按人民银行同期贷款利率计算，其中预付款102326.4元自2010年7月24日暂计至2015年9月1日，房款166450.94元自2012年4月5日暂计至2015年9月1日，实际计算至被告还清购房款之日止）；4、二被告向原告支付逾期交房违约金26071元（按逾期日数每日总房款的万分之一，自2013年1月1日暂算至2015年9月1日，实际计算至被告还清购房款之日止）；5、诉讼费用由二被告承担。 原告为支持其主张的事实，提供了下列证据：1、《琼海市商品房买卖合同》，证明原告购买被告合作开发的琼海市万泉雅苑B栋9层B2房产，房款总额277537.92元，交房时间为2012年12月31日，逾期交房的，出卖人按逾期日数支付已付房价款每日万分之一的违约金。2、2010年7月24日及2012年4月5日的收据，证明原告已付清了购房款，履行了自己的义务。3、向琼海市相关部门和领导反映函，证明万泉雅苑项目停工后，原告同其他购房人不断通过各种途径维护自身权益。4、（2012）海南一中民初字第116号民事判决书、（2013）琼民一终字第51号民事裁定书，证明万泉雅苑项目由被告玉中公司作为出地方、被告万长威公司作为投资方合作开发建设，因二被告原因导致万泉雅苑项目自2012年5月停工至今，无法交房构成违约。5、（2012）琼海民二初字第201号民事判决书，证明二被告属于合伙联营关系，玉中公司应当承担连带责任。6、结婚证，证明涉案房款系原告丈夫代付的。7、通信联络的购房者名单、500元联系表，证明原告从2013年6月5日开始以每人交纳500元委托江德年等人向琼海有关部门进行上访、信访，原告诉讼请求没有超过诉讼时效。8、关于“万泉雅苑”项目有关投诉问题的处理报告、琼海市住房保障和房产管理局关于“万泉雅苑”项目上访问题的报告，证明原告屡次向琼海有关部门进行上访的事实及原告积极维护自己的诉讼权益，原告的诉讼请求没有超过诉讼时效。 被告万长威公司辩称：一、涉案项目的开发商是玉中公司，被告和玉中公司只是合作关系，一切对外都是以玉中公司名义进行。二、被告与原告签订的认购书是被告代理玉中公司签订的，代理关系体现在玉中公司与被告的合作合同及玉中公司给被告的授权委托书上，因此涉案的权利义务均要由玉中公司承担。三、商品房买卖合同是玉中公司与其签订的，与被告无关。逾期交房违约金与利息属于重复主张。 被告万长威公司为支持其主张的事实，提供了下列证据材料：1、被告玉中公司出具的授权委托书，证明玉中公司委托万长威公司对外销售涉案项目的房产，且是全权代理销售，因此产生的销售费用及后果由玉中公司承担，且也告知过原告；各自承担各自名下的房产销售费用等，说明双方是合作关系不是合伙关系。2、（2015）海中法执异字第36号执行裁定书，证明二被告是合作关系不是合伙联营关系，涉案房产是属于玉中公司所有，不是与万长威公司共同所有，该案中，万长威公司也提交了授权委托书，且玉中公司的法定代表人王新贵对此没有异议。 被告玉中公司辩称：一、玉中公司没有收到原告的认购款及购房款，原告没有按照合同约定将购房款支付至玉中公司的账户或没有将购房款支付至玉中公司账户，已构成违约，应承担违约责任，玉中公司不存在违约行为，不能承担违约责任。依据合同约定，双方均有权主张解除合同。万长威公司及吴凯儇、石燕南等人私下收取原告的款项，玉中公司并不知情，应当由万长威公司及吴凯儇、石燕南等人负责返还原告的购房款、认购款或定金等法律责任。二、根据合同第八条交付期限约定，原告已在2012年12月31日知悉购房目的无法实现，且其此前没有向玉中公司支付购房款属违约，原告在2015年7月才主张权利，其起诉已超过法律规定的诉讼时效期间，请求依法驳回原告的起诉或诉讼请求。三、原告是具有完全行为能力人，在明知万泉雅苑项目是玉中公司所有的情况下仍然私下与万长威公司签订《万泉雅苑认购书》并将款项转入万长威公司或私人账户，存在重大过错或不排除原告与万长威公司存在共同恶意串通的可能，实施损害玉中公司的违法行为，应当对本案承担过错责任或全部责任。四、吴凯儇打着万长威公司的名义私下出卖处分玉中公司名下的房屋，其个人收取购房人的预付款、购房款或定金，吴凯儇及万长威公司的行为已涉嫌刑事犯罪，应当移交公安机关侦查，追回犯罪所得，为玉中公司及受害人挽回损失。 被告玉中公司为支持其主张的事实，提供了下列证据材料：1、万长威公司企业机读档案登记资料，万长威公司控制人吴凯儇既不是股东也不是法人，与该公司没有任何关系，结合原告提供的证据，证明该案与玉中公司没有关系。2、公告，证明被告不认可万长威公司提供的授权委托书，被告对原告与万长威公司之间的认购、买卖关系不认可，与被告无关。3、海南日报的敬告购房客户公告，证明购房未经被告盖章的一律无效，被告不认可万长威公司对外私自卖房的行为。4、通知两份、协调会（签到表）、EMS快递单，证明被告已经解除与万长威公司之间的合作关系，并送达了万长威公司、进行了公告等法律程序，解除已发生法律效力。5、营业执照、国有土地使用权证、施工许可证、预售许可证，证明涉案项目是被告所有，原告与万长威公司签署的认购书及万长威公司收取的款项与被告无关，且预售许可证写明购房款必须支付到被告的账户，原告在该案中存在重大过错，其法律责任应当由相关当事人承担，与被告无关。6、确认书，证明原告与玉中公司签订的合同责任分担问题。 经质证，被告万长威公司对原告提供的证据1的真实性、合法性没有异议，被告逾期交房是玉中公司的责任；对证据2、3的真实性、合法性、关联性及证明内容均没有异议；对证据4的真实性没有异议，对合法性、关联性、证明内容及证明力均有异议，但对合作开发建设没有异议；对证据5的真实性、合法性没有异议，对关联性异议，该判决书把二被告作为共同被告，被告认可了，但只是个案，与本案无关联，玉中公司才是本案责任人，事实上关于免证事实一中院也有民事判决书及调解书对此有不同认定；对证据6、8的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据7的真实性无法确认，但对原告不断维权的事实没有异议。被告玉中公司对原告提供的证据1的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均有异议，证据2中大数额的交款没有银行对账单；对证据4、5的真实性没有异议，但合法性、关联性有异议，证据5只是对个案的认定，与本案无关；证据6没有原件，不予质证，对证据7、8的真实性、合法性、关联性均有异议。原告认为被告万长威公司提供的证据1与其无关，二被告在合作建设开发的前提下，不管谁销售是二被告内部分工问题；证据2与本案无关，是被驳回的裁定书，万长威公司陈述说本案责任由玉中公司承担没有依据。被告玉中公司对被告万长威公司提供的证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据存在伪造嫌疑，玉中公司会申请鉴定，万长威公司称被告在另案中认可该证据的盖章不属实，该证据足以证明涉案项目是玉中公司的，根据授权委托书的内容，万长威公司是一般代理，说明了万长威公司对外销售都应当以被告的名义签订才具有效力，因此，对外销售的行为，有被告的签名、盖章才能由被告承担责任；对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，合作关系与合伙关系是两码事。原告对被告玉中公司提供的证据1的真实性、合法性、关联性有异议，且不能证明玉中公司想证明的内容；对证据2的真实性没有异议，玉中公司一直称授权委托书是假的，却从来没有申请鉴定，且该证据对业主是没有法律效力的；对证据3的真实性没有异议，基于二被告的委托关系，买方有理由相信万长威公司有权卖房；对证据4的真实性没有异议，该证据时间是2014年，且2014年海南省高院的裁定书也明确了二被告的关系是不能解除的，该证据没有法定的程序和法定的事由，没有法律效力；对证据5的真实性没有异议，虽然项目是玉中公司的，但二被告系合作合伙关系，且证据显示的时间都是签订合同之后；证据6是二被告内部关系，与原告无关，也不能以此抗辩其公司责任，且确认书没有经过原告的同意，该确认书不影响二被告对外的责任承担。被告万长威公司对被告玉中公司提供的证据1不予质证，该证据是复印件，且打印日期是2012年，在另案中王新贵也说明吴凯儇是万长威公司的实际控制人；对证据2、3的真实性没有异议，合法性及证明效力有异议，是玉中公司单方的公告，没有法律效力，并且万长威公司在庭前就已提供了委托书，玉中公司应当在举证期限内申请鉴定，这是不诚信的行为，至于是否二被告承担连带责任，由法院判决；对证据4的真实性、合法性、关联性有异议，吴凯儇不是万长威公司实际控制人也不是股东、负责人，只是一个员工，万长威公司的负责人是石燕南，快递单上看不出写什么内容，写明的收件人也不清楚，且寄件人是王泽风，不是玉中公司，2014年公告的真实性没有异议；对证据5真实性没有异议，证明内容有异议，项目是玉中公司的，但是与万长威公司合作开发，预售许可证上的开户银行是监管账户，并不是收房款账户，并且认购书中没有约定房款的指定账户；对证据6的真实性没有异议，但与本案无关，这是二被告之间的内部责任承担问题，不能对抗客户，万长威公司以玉中公司代理人身份对外与购房户签订的购房合同所产生的法律后果，应由玉中公司承担。 本院综合认证如下：原告提供的证据1-5、7-8经与原件核对一致，且与本案实际关联，本院对证据1-5、7-8的真实性、合法性、关联性予以确认，证据6无原件核对，本院不予确认。对被告万长威公司提供的证据1，被告玉中公司虽有异议，但海南省第一中级人民法院作出的（2012）海南一中民初字第116号民事判决中已对该证据进行确认，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告玉中公司提供的证据2、3、5、6的真实性予以确认；证据1是万长威公司的企业档案登记资料，虽然原告与玉中公司对其真实性有异议，但该证据是万长威公司在工商部门的企业的登记资料，对其真实性予以确认；证据4经与原件核对一致，对其真实性予以确认。 经审理查明：2010年6月8日，被告玉中公司与万长威公司签订《合作开发房地产合同书》，约定：双方合作开发建设位于海南省琼海市嘉积镇西园埇的房地产“万泉雅园”（又称万泉雅苑）项目；玉中公司提供符合约定的项目建设用地，协助项目的开发建设和监督万长威公司的经营管理；万长威公司负责本项目除土地地价之外的开发建设资金，并全权负责本项目全部的开发建设资金及项目开发建设管理工作；房屋的销售价格、营销方案和销售代理机构由万长威公司负责确定，报玉中公司备案；项目开发完成后由双方按建筑面积分配房产，玉中公司占40%、万长威公司占60%的房产或房产销售收入，玉中公司分得的房产由万长威公司按销售政策实施统一销售等。合同还对双方责任、违约责任等其他合作事项进行了约定。2012年2月10日，被告玉中公司取得万泉雅苑项目A栋和B栋预售许可证，许可证号分别为[2012]海房预字（0012）号和[2012]海房预字（0013）号。经本院现场勘查，万泉雅苑项目现建设了两栋楼房（主体结构），均尚未封顶。 2010年7月24日，刘乃权代原告向被告万长威公司支付认购万泉雅苑房产预付款102326.4元。2012年2月25日，原告与被告玉中公司签订《琼海市商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于琼海市嘉积镇西园埇的万泉雅苑B#幢9层B2房，建筑面积46.38平方米，单价按建筑面积计算为每平方米5984元，总金额277537.92元，付款方式为2012年3月1日前一次性付清；交房时间为2012年12月31日前；逾期交房超过90日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；买受人行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知出卖人，出卖人须自收到买受人的书面通知之日，一次性将买受人已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还买受人等等。合同签订后，原告于2012年4月5日向被告万长威公司支付房款166450.94元。由于二被告在合作建房过程中发生纠纷，致使“万泉雅苑”项目自2012年5月停工至今，未能建成房屋交付原告。原告在此期间不断通过各种途径进行维权，并多次向琼海市政府相关部门反映情况要求解决问题。2015年初，琼海市住房保障与房产管理局曾召集二被告、购房业主代表等对“万泉雅苑”项目问题进行协调。因问题未能解决，原告于2015年10月13日向本院提起诉讼。 另查明，2012年2月22日，二被告签订《确认书》，约定万长威公司以玉中公司名义作为卖方与原告签订的购房合同中约定的卖方责任和义务概由万长威公司承担等等。 本院认为：被告万长威公司与玉中公司签订的《合作开发房地产合同书》以及原告与被告玉中公司签订的《琼海市商品房买卖合同》，是各方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点为：一、原告的请求是否超过诉讼时效；二、原告与被告玉中公司签订的《琼海市商品房买卖合同》应否解除；三、二被告应否共同承担本案民事责任，原告主张的利息及逾期交房违约金是否重复。 一、原告的请求是否超过诉讼时效。被告玉中公司抗辩原告已在2012年12月31日知悉购房目的无法实现，却至现在才主张权利，已超过诉讼时效期间。根据本案查明的事实，涉案项目停工后，被告未能依约完成房屋建设交付原告，原告在此期间不断通过各种途径进行维权，并多次向琼海市政府相关部门反映情况要求解决问题，说明原告一直在积极主张自己的权利。被告玉中公司的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 二、原告与被告玉中公司签订的《琼海市商品房买卖合同》应否解除。本案二被告在合同开发建设万泉雅苑项目过程中，因发生纠纷造成项目停工至今未能建成房屋交付原告，致使原告的购房目的不能实现。因此，原告诉请要求解除合同，理由正当，本院予以支持。 三、二被告应否共同承担本案民事责任，原告主张的利息及违约金是否重复。二被告签订《合作开发房地产合同书》，约定由玉中公司提供合作的土地使用权，万长威公司提供项目建设全部资金，玉中公司与万长威公司按40%：60%的比例分配房产或房产销售收入，玉中公司分得的房产由万长威公司负责按销售政策实施统一销售等。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”二被告签订的《合作开发房地产合同书》符合该条规定，且合同签订后双方已实际投入土地使用权和资金对项目进行开发建设，因此，双方应共享利润、共担风险。现由于二被告的原因未能完成项目建设交付房屋导致合同解除，双方应共同退还原告购房款及支付相应利息，并互付连带责任。被告玉中公司抗辩二被告签订的确认书明确约定所有责任由万长威公司承担，与玉中公司无关。二被告签订的确认书属于二被告之间的内部责任承担约定，不能对抗债权人的主张，玉中公司的抗辩理由缺乏理据，本院不予采信。原告诉请要求二被告共同退还原告购房款及利息，理由正当，本院予以支持。原告主张的利息应按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，从2010年7月25日起以102326.4元为基数计算至2012年4月5日，从2012年4月6日起以268777.34元为基数计算至本判决确定还款之日止。关于原告主张的逾期交房违约金问题。根据合同第十一条约定，逾期交房超过90日后，买受人有权单方面解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按逾期每日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。原告现主张解除合同，其同时要求逾期交房违约金缺乏理据，本院不予支持。被告万长威公司和被告玉中公司提出本案民事责任不应由其承担的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、解除原告蒋凤梅与被告琼海玉中置业有限公司于2012年2月25日签订的《琼海市商品房买卖合同》。 二、限被告海南万长威房地产投资有限公司、被告琼海玉中置业有限公司于本判决生效之日起十日内共同退还原告蒋凤梅房款人民币268777.34元及利息（利息按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，从2010年7月25日起以102326.4元为基数计算至2012年4月5日，从2012年4月6日起以268777.34元为基数计算至判决确定还款之日止）。 三、被告海南万长威房地产投资有限公司、被告琼海玉中置业有限公司对上述债务互负连带责任。 四、驳回原告蒋凤梅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币6801元，由原告蒋凤梅负担485元，由被告海南万长威房地产投资有限公司及琼海玉中置业有限公司共同负担6316元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 符儒超 审 判 员 陈宏友 审 判 员 周英俊 二〇一六年二月二十三日 法官助理 邹燕萍 书 记 员 黄鹏飞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。