山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终2662号上诉人（原审被告）：烟台义丰新世纪房地产开发有限公司。住所地：烟台市福山区门楼镇斗余火车站。法定代表人：周育红，该公司董事长。委托代理人：王宗昊，山东福阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石虎丰。委托代理人：高超元，山东辰泽律师事务所律师。委托代理人：于斐，山东辰泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐小兰。委托代理人：高超元，山东辰泽律师事务所律师。委托代理人：于斐，山东辰泽律师事务所律师。上诉人烟台义丰新世纪房地产开发有限公司（以下简称义丰公司）因与被上诉人石虎丰、徐小兰商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2016）鲁0611民初409号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2013年12月25日，石虎丰、徐小兰与义丰公司签订合同编号为福预字第131225110005号《商品房买卖合同》，购买了义丰公司位于烟台市福山区大旺路398号富丽新城B区13号楼2单元第2层201号房，建筑面积86.44平方米，总价款359244元人民币。合同第八条规定，卖方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项；合同第九项第一条第（2）款规定：卖方逾期交房超过90日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的0.01%向买方支付违约金。合同第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，卖方应当书面通知买方办理交付手续。2013年12月29日，石虎丰、徐小兰与义丰公司签订《商品房买卖合同》补充协议，补充协议第二条规定：2、在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价外，出卖人以合同记载的联络方式或报纸公告等方式通知买受人办理房屋交付手续，买受人未接到通知的，买受人应在合同约定的交付期限的最后一天主动到出卖人销售中心现场办理房屋交接手续。3、买受人未在约定的期限内办理完毕房屋交接手续的，视为出卖人已经按期交付。4、买受人同意出卖人的商品房取得福山区建筑业管理处出具的《质量监督报告》，即视为具备交付条件，可以向买受人交付使用，买受人不得拒绝交接。2013年12月29日，石虎丰向义丰公司交纳涉案房产首付款159244元，2014年1月14日，石虎丰、徐小兰与中国工商银行股份有限公司烟台福山支行、保证人烟台义丰新世纪房地产开发有限公司三方签订合同编号为01606000022014一手贷0000051《个人购房借款及担保合同》，以涉案房产作为抵押物，石虎丰、徐小兰向中国工商银行股份有限公司烟台福山支行借款20万元，石虎丰在中国工商银行股份有限公司烟台福山支行开立还款账户为62×××44。该账户显示石虎丰自2014年3月11日开始还贷至2015年8月5日，共还贷17期，还款利息共计18028.45元。现涉案房产贷款本息石虎丰、徐小兰已经偿还完毕。2015年11月23日，石虎丰、徐小兰因为义丰公司未在2015年6月30日前交付涉案房产，通过EMS快递向义丰公司邮寄解除购房合同通知书。石虎丰、徐小兰提供邮寄单及回执证明等，回执显示义丰公司签收人为孙伟伟，签收日期为2015年11月24日。义丰公司庭审中称并未收到解除通知书，不认识孙伟伟。另查明，2015年9月24日，烟台市福山区建筑业管理处出具建设工程质量监督报告，该报告载明：工程参建各方责任主体对工程所含各部分及竣工质量验收均有明确的“合格”结论，……同意到备案机关备案。双方对该报告无异议。石虎丰、徐小兰请求依法判决1、解除石虎丰、徐小兰与义丰公司签订的商品房买卖合同。2、义丰公司返还购房本息377272.45元及预期返还利息（自2015年11月23日起至款项还清之日，按照银行同期贷款利率计算）。3、义丰公司支付逾期交房违约金113181元。4、诉讼费由义丰公司承担。原审法院依据石虎丰、徐小兰提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、个人购房借款、担保合同、购房发票、账户明细、邮寄单及回执、解除购房合同通知书、义丰公司提供的建设工程质量监督报告及当事人陈述等认定上述事实。原审法院认为，石虎丰、徐小兰与义丰公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应依约全面履行各自的义务。石虎丰、徐小兰在全面履行了付款义务后，义丰公司未在合同约定的期限内将达到交付条件的房产交付给石虎丰、徐小兰，且超过解除合同约定期限，故石虎丰、徐小兰要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并返还购房款359244元及购房贷款利息18028.45元，于法有据，予以支持。义丰公司主张已电话通知石虎丰、徐小兰交接房产，但并无证据予以证明，故对其抗辩理由不予支持。石虎丰、徐小兰提供的证据足以证明其已于2015年11月24日将解除购房合同通知书邮寄送达至义丰公司，虽义丰公司予以否认，但义丰公司无证据证明，故义丰公司应按照合同约定在收到解除合同通知到达之日起30日内即2015年12月24日前退还已付款，并按已付款0.01%向石虎丰、徐小兰支付违约金。因义丰公司未在规定期限内返还石虎丰、徐小兰已付购房款，故石虎丰、徐小兰要求义丰公司支付逾期利息予以支持，义丰公司应在30日的宽限期后支付石虎丰、徐小兰逾期利息；关于石虎丰、徐小兰主张逾期交房违约金，合同约定义丰公司逾期交房后，石虎丰、徐小兰要求继续履行合同的，义丰公司应按照合同约定支付违约金，因石虎丰、徐小兰已通知义丰公司解除购房合同，并提起诉讼，系石虎丰、徐小兰不继续履行合同真实意思表示，故石虎丰、徐小兰在主张义丰公司返还购房本息及逾期利息后再要求支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，故对石虎丰、徐小兰该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院于2016年5月25日判决：一、解除石虎丰、徐小兰与烟台义丰新世纪房地产开发有限公司签订的合同编号为福预字第131225110005号《商品房买卖合同》。二、烟台义丰新世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还石虎丰、徐小兰购房款359244元、银行贷款利息18028.45元，共计377272.45元及逾期利息（以377272.45元为基数，自2015年12月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止）。三、驳回石虎丰、徐小兰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4762元，石虎丰、徐小兰负担1099元，烟台义丰新世纪房地产开发有限公司负担3663元。义丰公司上诉称，按合同约定，被上诉人并未达到解除合同的条件，一审法院认定事实错误。合同第八条约定，卖方应于2015年6月30日前向买方交付房屋；第九条第一款第⑵项约定，卖方逾期交房超过90日，买方有权解除合同。通过上述约定可以看出，上诉人如逾期交房超过90天，被上诉人才有权解除本合同。《补充协议》第二条第4款规定，买受人同意出卖人的商品房取得福山区建设管理处出具的《质量监督报告》，即视为具备交付条件，可以向买受人交付使用，买受人不得拒绝交接。上诉人一审中提交了涉案房屋的《质量监督报告》，报告显示竣工验收时间为2015年8月30日，出具报告时间为2015年9月24日，也就是说上诉人自出具报告之日起即具备交付房屋条件，并未超出合同第九条第一款第⑵项约定的90天，被上诉人无权主张解除合同。被上诉人违背日常交易习惯，恶意不履行合同义务。《补充协议》第二条约定，2、在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价外，出卖人以合同记载的联络方式或报纸公告等方式通知买受人办理房屋交付手续，买受人未接到通知的，买受人应在合同约定的交付期限的最后一天主动到出卖人销售中心现场办理房屋交接手续。3、买受人未在约定的期限内办理完毕房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付。从上述合同约定也可以看出，被上诉人不论任何原因，哪怕是上诉人通知了，被上诉人未收到通知等等一切原因，其均应于合同约定的交房日期即2015年6月30日到被告销售中心处办理交房手续，而被上诉人并没有履行这一合同义务。上诉人也曾多次联系被上诉人办理房屋交接手续，被上诉人均拒绝配合，而一审中，被上诉人却称从未接到上诉人任何通知，这一点被上诉人明显在撒谎。如果可以，上诉人可以申请法院到通讯部门调取通话记录为证。同时，被上诉人的行为也明显不符合日常交易习惯，被上诉人购房，并已付清了全部购房款，上诉人作为开发商不可能不通知，也没有理由不通知其办理房屋交接手续。被上诉人购买房屋后，不可能就不管不问，从未与上诉人有任何联系，直接最后解除合同。难道被上诉人买房不可能是为了解除合同吗。事实上是因为被上诉人到上诉人处看房时因房屋设计的一点小问题不想继续交接涉案房屋，本质是被上诉人想违约，恶意不履行合同。请求撤销原判，直接改判或发回重审。石虎丰、徐小兰答辩称，按照销售合同上诉人构成违约，达到解除合同的条件。上诉人出具的质量监督报告表明其已经存在违约而且在逾期90日内从未拿出该报告，因而被上诉人不可能同意该质量监督报告，不能视为达到交房条件。按照合同约定在达到交房条件后，上诉人应以合同记载的联络方式或报纸公告等方式通知被上诉人办理交房手续。一方面根据上诉人提交的质量监督报告看，2015年6月30日之前已无法交付房屋。因而，无法视为按期交房。另一方面上诉人未提供相关证据证明在合同约定的期限即2015年6月30日及之后的90日内已通知被上诉人办理房屋交接手续。一审认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉人的上诉请求。本院审理查明的事实与原审判决认定事实一致。本院认为，《补充协议》虽然约定，在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价外，出卖人以合同记载的联络方式或报纸公告等方式通知买受人办理房屋交付手续，买受人未接到通知的，买受人应在合同约定的交付期限的最后一天主动到出卖人销售中心现场办理房屋交接手续。但至合同约定的交房期限2015年6月30日，涉案房屋尚未达到补充协议约定的交房条件，即尚未取得福山区建筑业管理处出具的《质量监督报告》。涉案房屋未能在合同约定期限交付，过错不在石虎丰、徐小兰。义丰公司主张其2015年6月30日至2015年9月30日期间曾通知石虎丰、徐小兰交房，石虎丰、徐小兰不予认可，义丰公司也未能举证证实，本院不予采信。义丰公司逾期交房超过90天，石虎丰、徐小兰依约请求解除合同，应予支持。义丰公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6959元，由上诉人烟台义丰新世纪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  陈晓彦审判员  吴继辉二〇一六年七月二十七日书记员  林重霄