江西省大余县人民法院民 事 判 决 书赣07**民初566号原告邓某委托代理人肖烽、张长征，江西镜明律师事务所律师。（特别授权）被告邓某第三人大余县南安镇新民村村民委员会委托代理人刘训辉，系大余县南安镇新民村村民委员会法律顾问。（特别授权）原告邓某诉被告邓某、第三人大余县南安镇新民村村民委员会（以下简称“新民村委会”）用益物权确认纠纷一案，本院于2016年5月31日立案受理后，于2016年7月6日由代理审判员徐燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓某及其委托代理人张长征、被告邓某、第三人新民村委会的委托代理人刘训辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓某诉称：2011年6月7日，我与被告邓某签订了建设用地使用权转让合同，合同约定转让款为130000元，并约定签订合同时付80000元、办理更名手续后付50000元、违约金100000元，在2011年农历六月底交付，合同签订至2013年12月30日，我向被告和第三人合计支付145000元，但在约定的交付期限届满，因所转让的地块未按规定征用，被告无法交付导致不能实现合同目的，我与被告多次协商未果，现诉至法院，请求：1、解除我与被告邓某之间签订的建设用地使用权转让合同；2、由被告邓某返还转让款71000元及利息、并承担违约金100000元，第三人新民村委会返还74000元及利息；3、本案的诉讼费用由被告承担。原告邓某为支持其主张，向法庭提交了如下证据：1、2011年6月7日其与被告邓某签订的《建设用地使用权转让合同》复印件一份，证明合同约定转让款为130000元，付款方式为签订合同时付80000元、办理更名手续后付50000元，约定违约金100000元，2011年农历六月底交付，被告邓某未按约定期限交付构成违约，应承担违约责任，被告违约导致合同目的不能实现，原告享有法定解除权。被告邓某分别于2011年6月7日、2012年11月5日、2013年12月30日写的收条复印件各一张，第三人新民村委会开具的收据复印件共5张，证明原告给付被告邓某115000元（其中新民村委会收取44000元，邓某收取71000元），给付被告新民村委会74000元。且村委会开的收据中均有村委会的两个盖章，其中一个盖章是盖在“同意邓某此地基变更为邓某”上，且这5笔款项有一笔是邓某交给村委会的，说明村委会知道此事情。3、2013年12月30日新民村委会出具的《告知书》复印件一份，证明村委会知道邓某把宅基地转让给邓某的事实，所以新民村委会为适格的第三人。被告邓某辩称：我给了原告一系列的与这块地有关的材料，原告把这些材料还给我以后，我会去办理相关的手续，能不能办到是我的事，如果办到相关手续后，要不要地是原告的事，反正我现在没有钱给他。被告邓某未向法庭提交任何证据以支持其辩解。第三人新民村委会辩称：本案是原、被告间的合同转让，原告不应该起诉新民村委会，经了解此合同为无效合同；原告并不是新民村的村民，涉诉土地是村委会给新民村村民邓某安置的宅基地地皮，且村委会收的也是邓某的安置点的屋基地皮的相关费用，一共74000元。第三人新民村委会未向法庭提交任何证据以支持其辩解。经法庭质证，被告邓某对原告提交的第1组、第3组证据均无异议；对原告提交的第2组证据中的收条无异议，但表示村里开的5张收据中只有其中一张金额为30000元的是原告自己支付的，剩余的都是被告邓某自己支付的。第三人新民村委会对原告提交的第1组证据本身无异议，但指出合同是原告与被告二人签订的；对原告提交的第2组证据的真实性无异议，认为当时村委会并不知道邓某不是本村村民，且认为邓某写的三张收条与其没有关系；对原告提交的第3组的真实性无异议，但表示当时其不知道邓某不是本村村民。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，本院对原告提交的证据认证如下：原告提交的第1组证据，有原件予以核对，且被告和第三人对此均无异议，故本院对其真实性及与本案的关联性予以确认，但对其合法性和证明目的本院将结合其他证据和庭审查明的事实予以综合认定；原告提交的第2组、第3组证据，被告和第三人对其真实性无异议，本院对其真实性依法予以确认。经审理查明：本案涉诉地块位于大余县南安镇新民村邮电局后面的新民村安置点，被告邓某作为新民村村民获得诉争土地。2011年6月7日原告邓某与被告邓某签订了一份《建设用地使用权转让合同》，该合同与本案相关的内容为：甲方：邓某，身份证号码：362124196811160030……乙方：邓某，身份证号码：360723198701202029……第一条、转让土地基本情况：1、土地座落位置：赣州市大余县南安镇新民村新农村建设第三期第五排；2、土地使用面积：100平方米……3、土地规划用途：新农村居民住房建设用地。第二条、土地项目开发权状况:1、甲方已领取了建设用地批准书；2、甲方已按土地规划用途办理了报建手续，缴纳了报建所需费用……第五条、转让价格：1、甲乙双方确认本协议的转让价格以甲方已获得批准的可建筑面积为计价面积，转让价共计人民币壹拾叁万元整（￥130000元）……第六条、1、支付：（1）在本协议生效之日乙方应支付本协议转让价款捌万元整（￥80000.00元）给甲方。（2）……甲乙双方备齐有关资料向相关部门申请办理本协议所指土地的使用权转让登记手续及项目开发权的更名过户手续，手续办理成功之后乙方应向甲方支付该土地转让价余款共计伍万元整（￥50000.00元）。……第七条：转让的法律状况：……2、在土地使用权的转让登记以前，有关该地块产权瑕疵所引起的风险、责任，由甲方承担；自房地产登记机关核准转让登记之日起，有关该地块的风险和责任由乙方承担。……第九条：合同的效力：1、本合同自双方签字并按手印之日起生效，甲乙双方都不得违约，如有任何一方违约需赔偿对方壹拾万元整（￥100000元）……注：农历六月底交付地皮使用；甲方：邓某（签字）……乙方：邓某（签字）……。合同签订当日，原告邓某向被告邓某支付涉诉土地转让费人民币80000元，后原告邓某又分别于2012年11月5日、2013年12月30日向原告邓某支付涉诉土地转让费和房基款各人民币20000元和15000元，综上，原告邓某就涉诉土地共向被告邓某支付人民币115000元。另原告邓某于2012年11月5日就涉诉土地向新民村委会交纳人民币30000元，新民村委会开具的相关收据上注明为“邓某交农民新村安置点屋基转让费款项……，此款由邓某交纳”。被告邓某就涉诉土地分别于2010年2月6日、2012年5月31日、2012年6月1日、2012年8月8日各向第三人新民村委会交纳人民币15000元、12000元、8000元和9000元，以上共计人民币44000元；且2012年5月31日、2012年6月1日、2012年8月8日的收据均备注标明“同意邓某此屋基变更为邓某”，并于此句话上加盖新民村村委会印章。2013年12月30日，新民村村委会向原告邓某发出《告知书》一份，该《告知书》内容如下：邓某的屋基安排在乌皮坑安置点第二期工程的第五排东头起第壹栋的位置上，交付屋基的时间在2014年2月28日以前，交付屋基前，所有费用一次性付清，如遇特殊情况会提前通知，共同商议。特此告知。注：屋基在蔡忠慈新房前面，该屋基是邓某屋基转让。收件人签字：邓某（签名）。另查明，涉诉土地为新民村集体土地，该土地现在为空地；原告邓某为城镇居民。上述事实，有原告提交的相关证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为：虽然本案原告的诉请是解除合同并要求对方返还购地款并承担违约责任，但在对原告的诉请进行审查前，法院应当先依职权对合同的效力问题进行审查，即本案的第一个争议焦点是原告邓某与被告邓某签订的《建设用地使用权转让合同》是否合法有效的问题。本案涉诉土地为新民村集体土地，但原告邓某非新民村本村村民，原告邓某购买涉诉土地并建房居住势必导致集体土地的使用权流转至非本集体经济组织以外的人处进行非农建设，这违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性规定，属于应当被认定为无效的情形，故原告邓某与被告邓某于2011年6月7日签订的《建设用地使用权转让合同》为无效合同。合同无效后，基于合同合法有效才能产生的违约责任就丧失了存在的前提和基础，因此本院对原告邓某关于应当由被告邓某向其返还违约金计人民币100000元的主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中原告邓某支付给被告邓某的115000元和其支付给第三人新民村委会的30000元应当予以返还。但庭审中，第三人新民村委会表示由于邓某交纳的人民币44000元的收据在原告邓某手中，且该部分款项明确为邓某转让给邓某的屋基的款项，故邓某交纳的44000元其会全部退还给原告邓某，再加上原告邓某直接向第三人新民村委会缴纳的30000元，第三人共同意向原告邓某退还人民币74000元，原告对此也表示认可，故本院认定第三人新民村委会应向原告邓某返还人民币74000元。与此同时，被告邓某向原告邓某返还的款项应相应扣减44000元，即被告邓某应向原告邓某返还人民币71000元。庭审中，原告邓某未向本院明确主张其具体损失，但其指出现在地皮一直涨价，其损失要远远超过双方约定的100000元违约金的数额。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。确定合同无效是国家公权力对当事人意欲发生的私法效果的根本否定，无效合同不应被履行，当事人预期通过履行无效合同而获得的利益，也为非法利益，不应受到法律保护。因此原告邓某所主张的地皮上涨的利益不应获得支持。但其损失可以参照中国人民银行同期、同类贷款利率计算。其中，对于原告邓某交给被告邓某的115000元的利息损失承担问题。本院认为，原告邓某和被告邓某均作为个人，接受信息程度和认知、理解程度相当，但均未尽到合理的审慎义务对土地性质和是否可以交易等进行综合权衡和考量，对本次交易无效的发生过错程度相当，应当对该115000元的利息损失各自承担50%的责任。另外，针对邓某自行交给第三人新民村委会的30000元的利息损失的承担问题。本院认为，虽然新民村委会表示其并不知晓原告邓某不是本村村民，但新民村委会确有对宅基地申请人是否适格的审查义务，其误收原告款项并认可将邓某的屋基转让给原告邓某主要是由其失职行为所致，即关于该部分利息损失第三人新民村委会责任较大；另外原告邓某也未对其是否可以在新民村购买宅基地建房安家进行足够了解并尽到一定的审查义务，因此原告邓某对该损失的发生也有一定的责任。故本院酌定针对该30000元的利息损失由原告邓某和第三人新民村委会分别承担30%和70%。另外，相关款项及利息被返还和赔偿时，原告邓某也应当注意将涉诉土地的相关材料及时返还给被告邓某和第三人新民村委会。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、原告邓某与被告邓某于2011年6月7日签订的《建设用地使用权转让合同》无效。二、被告邓某应在本判决生效之日起十日内向原告邓某返还人民币71000元。三、第三人大余县新民村村民委员会应在本判决生效之日起十日内向原告邓某返还人民币74000元。四、被告邓某应在本判决生效之日起十日内按照50%的比例向原告邓某赔偿人民币115000元的利息损失。（其中80000元的利息应从2011年6月7日起按中国人民银行同期、同类贷款利率计算至付清款为止，利随本清；人民币20000元的利息应从2012年11月5日起按中国人民银行同期、同类贷款利率计算至付清款为止，利随本清；人民币15000元的利息应从2013年12月30日起按中国人民银行同期、同类贷款利率计算至付清款为止，利随本清）。五、第三人大余县新民村村民委员会应在本判决生效之日起十日内按照70%的比例向原告邓某赔偿人民币30000元的利息损失,该利息应从2012年11月5日起按中国人民银行同期、同类贷款利率计算至付清款为止，利随本清。六、驳回原告邓某的其他诉讼请求。案件受理费2900元，依法减半收取1450元，由原告邓某承担725元，由被告邓某承担725元，退回1450元给原告邓某。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。代理审判员  徐达燕二〇一六年七月十三日代理书记员  付秋红