辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终7589号上诉人（原审被告，反诉原告）：李朝阳，男，1971年2月18日出生，汉族，无业，住址：沈阳市东陵区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：韦武，男，1963年2月24日出生，壮族，无业，住址：沈阳市和平区。委托代理人：刘轶，系辽宁尊赢律师事务所律师。委托代理人：王凡，系辽宁沈鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：韩国艳，女，1970年5月16日出生，汉族，无业，住址：沈阳市东陵区。上诉人李朝阳因与被上诉人韦武、韩国艳房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第3336号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2016年7月5日公开开庭对本案进行了审理，上诉人李朝阳，被上诉人韦武的委托代理人王凡，被上诉人韩国艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韦武原审诉称：2007年8月29日，原、被告双方在中介杜存华处签订房屋买卖协议，约定被告将其所有的位于沈阳市浑南新区沈营路17号D6，331房屋（面积123.93平方米）和车库（面积25.84平方米）转让给原告，价款475，000元，中介费4，000元。原告在签订之日付定金40，000元及中介费2，000元，在2007年9月30日前再付360，000元及中介费2，000元，然后被告将房屋及车库交付原告使用，剩余75000元在被告办理产权过户登记后15天内给付被告。合同签订后，原告按约定支付了定金40，000元，中介费4，000元及房款360，000元，但被告至今一直不配合原告办理房屋及车库的更名过户手续。故起诉来院，请求被告履行合同义务，协助原告办理位于沈阳市浑南新区沈营路17号D6，331房屋和车库的更名过户手续；诉讼费用由被告承担。李朝阳、韩国艳原审辩称：不同意原告的诉讼请求，因为原告尚有75，000元房款没有支付，不能办理过户手续的原因在于原告，合同履行过程中，原告存在违约行为，所以在原告支付违约金后，被告才同意履行合同义务，配合原告办理过户手续。李朝阳、韩国艳原审反诉诉称：反诉人李朝阳与韩国艳系夫妻关系。二人于2007年8月29日在中介杜存华处与被反诉人韦武签订房屋买卖协议一份，约定反诉人将其所有的位于沈阳市浑南新区沈营路17号D6331房屋（面积123.93平方米）和车库（面积25.84平方米）转让给被反诉人，价款475，000元，还约定在协议签订当日被反诉人交付定金40，000元，在2007年9月30日前再付360，000元房款，余款75，000元在办理产权过户后15天内全部付清，其中办理更名过户的费用、中介费4，000元由被反诉人承担。协议签订后，反诉人收到了被反诉人的定金40，000元和360，000元房款，但在办理过户时，反诉人多次到房产机关配合被反诉人，但被反诉人为达到拒付房屋余款的目的违反约定不办更名过户，其行为不仅扰乱了反诉人的正常生活，致反诉人的余款75，000元至今也无法收到，损害了反诉人的合法权益。故反诉人要求被反诉人立即给付房款75，000元；支付违约金95，000元；并承担反诉费用。韦武原审反诉辩称：反诉原告与反诉被告签订房屋买卖协议是事实，给付房款400，000元也是事实，但反诉原告在反诉状中也承认余款是在办理产权过户手续后15日内给付反诉原告，可是直到现在为止，反诉原告都没有配合反诉被告办理过户手续，所以反诉被告没有违约行为，不应当承担过户手续。在反诉原告的产权证下来后双方办理过户手续时，并非是反诉被告违约不办理更名过户，而是反诉原告将已经交付给房地产大厦的房屋买卖手续撤回，拒绝办理过户手续。在2014年1月6日买卖双方将办理过户手续交付给房地产大厦后，反诉被告带着余款找到反诉原告，要求给付余款，但是反诉原告拒绝接受。此后，为了解决争议，反诉被告一家包括82岁的老母亲多次找到反诉原告进行协商，但反诉原告一直拒绝办理更名过户手续。因此反诉被告没有任何违约行为，不应承担违约责任。原审法院经审理查明：2007年8月29日，原告与被告签订房屋买卖协议书，约定被告将其所有的位于沈阳市浑南新区沈营路17-D6号331建筑面积133.93平方米房屋和沈阳市浑南新区沈营路17-D6号车库30建筑面积25.83平方米车库转让给原告；成交金额475，000元，签订协议当日付定金40，000元，中介费4，000元由原告支付；2007年9月30日前再付360，000元，被告向原告交付房屋和车库；被告负责办理其的产权证，费用由被告承担，配合原告办理更名过户，全部费用由原告承担；原告押被告75，000元，在被告办理完被告的产权证后15日内将其付清；原告不能按时支付房款及被告不能按时腾房需赔偿对方总房款的20%。协议签订后，当日原告即向被告支付定金40，000元，支付中介费2，000元，2007年9月26日，原告向被告支付房款360，000元，被告将房屋和车库交付给原告，原告居住使用至今。另查明，被告于2013年8月5日取得房屋所有权证，原、被告于2014年1月3日到房产部门递交相关材料，进行了核档，2014年1月6日，被告将过户手续撤回。原审法院认为：原、被告签订的房屋买卖协议书，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方应严格按照约定履行各自义务。协议明确约定，在被告办理完被告的产权证后15日内付清剩余房款75，000元，被告于2013年8月5日取得产权证，但被告并未举证证明其通知原告，但2014年1月3日双方共同到房产部门办理更名过户，此时原告应明知被告取得产权证，应支付剩余房款，但其并未支付，构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告主张合同中对违约金的约定明显高于原告实际损失，要求法院予以调整，根据合同法规定，应予调整，调整为中国人民银行同期贷款利率。故反诉原告请求被告支付剩余房款75，000元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金以75，000元为基数，从2014年1月3日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算。买卖合同中的出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务。现原告请求被告协助其办理更名过户手续，应予以支持。综上所述，依据《《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）韦武于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）韩国艳、李朝阳房款75，000元及违约金（以75，000元为基数从2014年1月3日起至给付之日至按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被告（反诉原告）韩国艳、李朝阳于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）韦武办理位于沈阳市浑南新区沈营路17-D6号331房屋和30号车库的产权登记手续；三、驳回反诉原告韩国艳、李朝阳的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8，425元，由原告韦武承担；反诉费1，850元，其中1，150元由原告韦武承担，700元由被告韩国艳、李朝阳承担。宣判后，李朝阳不服，上诉至本院。上诉理由：原审认定被上诉人存在违约行为，但没有判令其承担违约责任即合同约定的全部房款的20%的违约金，而是判令韦武支付银行利息是适用法律不当。故原审判决错误。请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人韦武辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人韩国艳辩称：上诉人的上诉请求符合事实，原审判决错误，上诉人的诉请应得到支持。本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。上述事实，有双方的陈述及其提供的房屋买卖协议、收条、房屋产权转让核档单、存量房买卖合同、证言等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉房屋买卖协议书系双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法、有效。双方均应依合同的约定全面履行各自的义务。关于上诉人提出原审没有按照合同约定判令韦武承担违约责任，而是判令韦武支付银行利息是错误的上诉主张，本院认为，首先，虽涉案合同约定，李朝阳办理完其名下的产权证后15日内韦武须付清剩余房款75，000元，否则应承担总房款的20%违约金，但李朝阳于庭审中并未举证证明其在2013年8月5日取得产权证后通知韦武，为此，李朝阳本身存在过错；其次，2014年1月3日，双方共同到房产部门办理更名过户，此时韦武应明知李朝阳取得产权证，应支付剩余房款，但其并未支付，已构成违约，但李朝阳于2014年1月6日又将过户手续撤回，亦存在违约行为；第三，本案剩余房款为75，000元，而合同约定未交纳该笔款项的违约责任为须承担总房款的20%违约金，即为95，000元，该违约金约定明显过高，应予调整。且庭审中，李朝阳亦为举证证明其实际损失情况。故原审结合双方的过错程度及上诉人的实际损失情况，酌定韦武承担银行同期贷款利息并无不当，本院对上诉人的上诉主张亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8，425元，由上诉人李朝阳负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  姜会军代理审判员  朱闻天二〇一六年七月二十六日书 记 员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；