江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终3787号上诉人（原审原告）陆国忠。委托代理人王全荣，上海市经纬律师事务所律师。上诉人（原审原告）陆建忠，男，1962年4月27日生，居民身份证号码3205221962********，汉族，住太仓市城厢镇南园西路**号*幢****室。委托代理人王全荣，上海市经纬律师事务所律师。上诉人（原审被告）苏州兆元置地有限公司，住所地太仓市城厢镇人民南路96号C-5-7、8室。法定代表人王孟春，该公司总经理。委托代理人肖丁铭，该公司总经理助理。委托代理人宋陶，江苏金太律师事务所律师。上诉人陆国忠、陆建忠、苏州兆元置地有限公司（以下简称兆元公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服江苏省太仓市人民法院（2015）太民初字第01321号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年3月9日，兆元公司作为拆迁人（甲方），陆国忠、陆建忠作为被拆迁人（乙方），案外人太仓市云腾房屋拆迁有限公司（以下简称云腾公司）作为拆迁实施人（丙方），三方签订《房屋拆迁原地产权调换协议书》一份，其中约定，因南园西路地块改造建设需要，经批准，乙方房屋属拆迁规划红线范围内，根据拆迁有关政策和规定，乙方要求实行产权调换，甲方同意用新建安置房进行调换，补偿费用和安置房费用以结算表形式逐项结算。该协议书第一条约定：乙方房屋坐落于城厢镇三农新村7号，建筑面积277.48平方米，土地使用面积220平方米；甲方委托丙方按政策和规定给乙方补偿总额为621456.52元，其中补偿金493735.36元，补助费127721.16元，签约后补助费一次性付清。第二条约定：乙方置换甲方安置房，面积分别为69.31平方米、123平方米、126平方米，该面积为设计方案图型面积，实际建筑面积按注册证面积为准，乙方按设计方案图型面积应付甲方安置房总额约539005.28元，实际总额交房时按实结算。该协议中还约定了其他事项。2012年12月4日，兆元公司取得太仓市城厢镇南园西路11号南洋1号公馆项目的商品房预售许可证。2012年12月14日，兆元公司取得该项目的商品房现售前与交付使用备案通知书。2013年4月17日，陆国忠、陆建忠、兆元公司办理了太仓市城厢镇南园西路11号1幢1001室及2幢一单元502室、二单元1001室房屋的交付手续。2013年6月26日，上述房屋登记至陆国忠、陆建忠名下，登记的建筑面积分别为126.17平方米、68.07平方米、123.17平方米，共有情况均为按份共有，其中陆建忠享有份额99%，陆国忠享有份额1%，共有人另包括陆建忠的配偶周敏，陆国忠的配偶沈月琴。陆国忠、陆建忠认为该小区的实际布局多出一排联排别墅，且建筑间距明显狭窄，于2015年7月15日向原审法院提交了起诉材料。另查明：2006年5月31日，兆元公司与太仓市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，其中约定由太仓市国土资源局将位于城厢镇南园西路南侧、南门街西侧160076.9平方米的土地使用权出让给兆元公司。该宗国有土地使用权挂牌出让时的规划设计要求包括容积率小于1.8、建筑密度小于28%、绿地率大于35%等。2007年3月21日，太仓市规划建设局作出《关于南苑小区（暂定）规划设计方案的批复》，其中明确在上述土地上开发的小区规划总建筑面积220898平方米，建筑密度23.8%，容积率1.24，绿地率40%。2007年9月经太仓市规划建设局审核确认的小区总平面布置中显示，主要经济技术指标中包括总用地面积160076.9平方米、计容积率建筑面积197341平方米、建筑密度25.3%、容积率1.23、绿地率40%、总户数1030户（含高层117户、小高层270户、普通多层361户、情景洋房50户、叠加别墅64户、联排别墅131户、双拼别墅14户、独栋别墅23户）。2009年5月，兆元公司向太仓市规划建设局申请调整规划设计方案。太仓市规划建设局张贴了关于调整规划及建筑设计方案的听证公告及总平面图和示意图，总平面图中的主要经济技术指标包括总用地面积160076.9平方米、计容积率建筑面积235313.043平方米、建筑密度23.1%、容积率1.47、绿地率41.3%、总户数1758户（含18层以上高层6栋790户、12层以下高层5栋260户、电梯多层3栋98户、低层住宅T户型23栋248户、低层住宅S、X、Y户型24栋24户，原动迁房9栋338户）。2009年6月10日，太仓市规划建设局作出《关于太仓南园西路地块规划设计修改方案的批复》，其中明确该地块规划总建筑面积324876.043平方米，容积率1.47，建筑密度23.1%，绿地率41.3%。2012年11月2日，该小区经规划验收合格，《太仓市建设工程规划核实意见表》中明确计容面积为226784.64平方米。2012年11月6日，太仓市住房和城乡建设局出具《太仓市城市建设项目配套绿地指标踏勘审查意见书》，其中明确绿地率为43.56%。审理中，陆国忠、陆建忠明确其诉讼请求的计算方式明确为：对兆元公司增加的联排别墅3360平方米，按市场价每平方米15000元计算，兆元公司共获利5040万元，除以原规划的居住用房面积161846平方米，单价为311.6元，再乘以陆国忠、陆建忠的房屋面积318.31平方米，总价为99185.39元，即为陆国忠、陆建忠房屋的贬值损失。兆元公司对其主张的诉讼时效问题，提供了交付房屋时一并交付的业主手册，业主手册中关于“南洋1号公馆概况”中描述如下：“南洋1号公馆位于江苏省太仓市南园西路以南、南门路以西、新浏河北侧，总用地面积：160076.9m2，总建筑面积：320891.55m2，其中：住宅面积213783.96m2，商业面积9889.36m2，管理用房面积：333.45m2，社区用房563.76m2，办公面积：1603.19m2，总户数：1759户。”另，陆国忠、陆建忠认为，兆元公司未征得陆国忠、陆建忠同意改变规划，属违约行为，规划改变后容积率、光照、间距等均发生变化，1、2幢楼和前面的3、4、5幢楼之间的间距不符合要求，没有了景观湖和景观带，且1、2幢楼附近的绿化较少。兆元公司则认为：就容积率问题，在业主手册中已经告知，陆国忠、陆建忠也予以接受；建筑间距符合设计要求；景观湖的位置有所整合，且规划变更前后，陆国忠、陆建忠的房屋周边均无景观湖；实际绿地率有所提高，建筑密度有所降低，均对陆国忠、陆建忠有利。陆国忠、陆建忠明确就1、2幢楼与3、4、5幢楼之间的实际间距是否符合设计要求不申请司法鉴定。上述事实，有庭审笔录，陆国忠、陆建忠提供的《房屋拆迁原地产权调换协议书》、房屋所有权证、太仓市规划建设局批复，兆元公司提供的《国有土地使用权出让合同》、《太仓市建设工程规划核实意见表》、《太仓市城市建设项目配套绿地指标踏勘审查意见书》、商品房预售许可证等证据予以佐证。原审原告陆国忠、陆建忠的一审诉讼请求为：请求法院判令兆元公司赔偿陆国忠、陆建忠房价贬值损失117682.39元（审理中，陆国忠、陆建忠将该项诉讼请求金额变更为99185.39元）。原审法院认为：陆国忠、陆建忠与兆元公司签订《房屋拆迁原地产权调换协议书》约定，由兆元公司提供商品房对陆国忠、陆建忠被拆迁的房屋进行置换，双方之间的房屋拆迁安置补偿合同关系依法成立并生效。双方签订该协议书时，兆元公司的规划设计方案已经取得相关行政部门的批复，兆元公司也制作了总平面图及平面示意图，陆国忠、陆建忠据此选定了3套商品房，此时关于该小区的设计方案，包括容积率等与陆国忠、陆建忠有关的经济技术指标，应属于双方的合同内容。后兆元公司经审批变更了设计方案，但并非陆国忠、陆建忠所主张的在原有设计方案基础上增加了一排联排别墅，而是小区的整体布局发生了较大变化。变更后，计容面积由197341平方米增加至226784.64平方米，容积率有所提高。提高容积率的同时，小区内住宅户数增加，对于业主的生活具有一定程度的影响，陆国忠、陆建忠据此要求兆元公司承担违约责任符合法律规定，但陆国忠、陆建忠主张的损失计算方式没有事实和法律依据。对陆国忠、陆建忠提出的间距和光照问题，陆国忠、陆建忠认为兆元公司为其安置的商品房与相邻建筑之间的间距不符合相关要求，但审理中又明确表示不申请鉴定，鉴于小区已经通过规划验收，陆国忠、陆建忠就该主张并未提供充分证据予以证明，原审法院不予支持。对陆国忠、陆建忠提出的房屋周边与其他区域的绿化存在差异问题，陆国忠、陆建忠和兆元公司签订《房屋拆迁原地产权调换协议书》时兆元公司制作的示意图与现场实际效果确有一定差异。对陆国忠、陆建忠提出的景观湖问题，原设计方案中的景观湖与陆国忠、陆建忠的房屋之间距离较远，景观湖位置的调整对陆国忠、陆建忠并无实质影响，故原审法院对陆国忠、陆建忠该主张不予支持。此外，与陆国忠、陆建忠、兆元公司签订协议书时的设计方案相比，小区实际绿地率有所提高，建筑密度有所降低，有助于改善陆国忠、陆建忠等业主的整体居住环境。综合考量上述因素，对于陆国忠、陆建忠主张的因兆元公司变更小区设计方案而造成的损失，本院酌定按照每平方米30元计算，为9522.3元[30×(126.17+68.07+123.17)]。对兆元公司提出的陆国忠、陆建忠的主张已经超过诉讼时效的抗辩，其中，变更小区设计方案后的绿化差异问题和景观湖位置问题是显而易见的事实，但关于小区经济技术指标的调整则并不能通过现场直观、准确地反映出来。2009年5月，太仓市规划建设局根据兆元公司的申请，对变更规划方案进行公示、告知利害关系人有权提出听证申请，这是行政部门改变原行政许可的一种程序性要求。在变更方案确定后，未见作为合同相对方的兆元公司将调整容积率的相关事宜告知过陆国忠、陆建忠的相关证据，兆元公司交房时一并交付的业主手册也未明确反映出容积率调整的有关情况，故兆元公司该意见没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：苏州兆元置地有限公司于判决生效后10日内赔偿陆国忠、陆建忠损失9522.3元。案件受理费2280元，由陆国忠、陆建忠负担2230元，兆元公司负担50元。上诉人陆国忠、陆建忠不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原判酌定兆元公司按30元每平方米赔偿陆国忠、陆建忠损失，缺乏事实和法律依据。二、原判一方面认定兆元公司对小区整体规划作了较大的改变，但对违约面积作出客观认定，另一方面又否定陆国忠、陆建忠主张的增加一排联体别墅为依据计算违约面积，缺乏依据。三、原判未能查实有关房屋间距及景观湖实际布局对陆国忠、陆建忠居住环境影响等相关问题，未支持其诉请，缺乏依据。请求本院撤销原判，改判支持陆国忠、陆建忠的一审诉讼请求。一、二审诉讼费由兆元公司承担。兆元公司答辩称：1、陆国忠、陆建忠所称的增加联排别墅不是事实。景观湖仅是做位置调整，总面积比以前更大，对上诉人更为有利。2、规划变更都是依法进行的，在事前、事中、事后都经过合法审批和验收。3、小区容积率调整后有所增加，但同时房屋密度减少，绿化率增加。房屋外墙由审批规划时的涂料改为干挂石材和面砖，房屋质量在苏州同类小区名列前茅，总体来说是对上诉人有利的。4、上诉人陆建忠、陆国忠的起诉超过了诉讼时效。请求本院驳回陆国忠、陆建忠的上诉请求。上诉人兆元公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、兆元公司无违法行为，其规划变更行为经过合法的行政审批程序，且符合法律规定。二、兆元公司无违约行为。双方的交房、收房行为和交房材料、业主手册的交付和业主的承诺，共同构成双方买卖房屋的合意。陆国忠、陆建忠承诺认可了业主手册中关于小区相关建筑面积的现状，合意达成时间就是房屋买卖合同成立时间，与交房时间相统一，不存在兆元公司有违约行为。三、陆国忠、陆建忠无任何损失。小区规划变更后提高了绿化率、降低了建筑密度，变更不仅合法且对业主有利，不存在损失问题。四、陆国忠、陆建忠的主张已过诉讼时效。双方签订《房屋拆迁原地产权调换协议书》是在2008年3月9日，陆国忠、陆建忠收房入住时间为2013年4月17日，起诉时间为2015年6月10日，已过两年的诉讼时效。请求本院撤销原判，改判驳回陆国忠、陆建忠的一审诉讼请求。一、二审诉讼费由陆国忠、陆建忠承担。陆国忠、陆建忠答辩称：1、兆元公司在原规划基础上与我方签订买卖合同，合同签订之后未经我方同意认可，单方面变更规划，而规划是整个合同的组成部分，因此单方改变合同就是违约。2、我方存在损失。首先，兆元公司改变规划，在同一块地块上前后增加建筑面积达三分之一以上，显然分摊到单独建筑的建筑面积使用权就减少了三分之一，该损失是直观的。第二，规划改变之后兆元公司获利三分之一也是客观事实，这种获利是在损害我方利益基础上获得的。最后，兆元公司单方面增加建筑面积，与我方利益损失之间存在直接的因果关系。3、关于时效，兆元公司没有任何证据证明我方早在两年之前就明确具体的知晓上诉人改变规划之后获利三分之一并致使我方利益受损的事实。请求本院驳回兆元公司的上诉请求。二审查明事实与原审查明事实相一致。本院认为，陆国忠、陆建忠与兆元公司签订的《房屋拆迁原地产权调换协议书》合法有效。兆元公司向陆国忠、陆建忠交付涉案房屋时的交房单、业主手册、业主承诺等交房手续，非合同附件，亦不足以证明双方达成变更原《房屋拆迁原地产权调换协议书》的合意，故双方应按原《房屋拆迁原地产权调换协议书》履行。双方签订该协议书时，兆元公司按原规划设计方案制作了总平面图及平面示意图，陆国忠、陆建忠据此选定了3套商品房，原审判决认定关于该小区的设计方案，包括容积率等与陆国忠、陆建忠有关的经济技术指标，属于双方的合同内容并无不当。陆国忠、陆建忠主张兆元公司对涉案小区变更了规划，兆元公司对此予以认可，本院予以确认。因兆元公司未能举证证明其变更规划已书面征得包括陆国忠、陆建忠在内的小区业主同意，属于单方变更小区规划，构成违约，应承担违约责任。规划变更须经行政机关审批，系行政部门对房地产开发公司的行政强制性要求，房地产开发公司变更规划通过行政部门审批，只能免除其行政责任，不能免除其向合同相对人应承担的民事责任。兆元公司上诉关于其变更规划不违法、不违约，不应承担民事责任的理由不能成立，本院不予支持。综观涉案小区规划变更之前及之后的设计方案,容积率虽高于原设计方案，但小区总体绿地率高于原设计方案，建筑密度低于原设计方案，故变更规划后的设计方案既存在影响小区业主居住品质的方面，也有提升小区业主居住环境的方面。鉴于陆国忠、陆建忠未申请1、2幢楼与3、4、5幢楼之间的实际间距是否符合设计要求进行鉴定，对于景观湖位置调整后对其的影响未进行举证，对于变更规划后的设计方案比原方案多出一排联排别墅的事实未进行举证，应承担举证不能的相应后果。原审法院酌定兆元公司按30元每平方米赔偿陆国忠、陆建忠损失，系充分考量涉案小区规划变更对陆国忠、陆建忠造成的有利及不利影响后作出的合理裁量，并无不当。陆国忠、陆建忠上诉主张应按兆元公司增加建筑物之后的获利为基础计算其损失缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。关于诉讼时效，虽然陆国忠、陆建忠办理收房手续时间为2013年4月17日，但兆元公司未举证证明其在交房时已告知陆国忠、陆建忠规划变更，陆国忠、陆建忠在对涉案房屋进行装修入住后知晓该房屋规划变更情况，三个月时间较为合理，即推定陆国忠、陆建忠于2013年7月17日知情，其于2015年7月15日起诉，未过两年诉讼时效。综上，陆国忠、陆建忠和兆元公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4560元，由陆国忠、陆建忠负担2280元，苏州兆元置地有限公司负担2280元。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉代理审判员  黄学辉代理审判员  沈维佳二〇一六年七月十二日书 记 员  黄 婷