黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书(2015)南民三商初字第1108号原告崔庆宇，住黑龙江省巴彦县。委托代理人刘畅，黑龙江森耀律师事务所律师。被告黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司，住所地哈尔滨市南岗区红旗大街240号。法定代表人刘家涛，职务董事长。委托代理人汪浩，住哈尔滨市南岗区。原告崔庆宇与被告黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告崔庆宇、被告黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司委托代理人汪浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告崔庆宇与被告黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司于2013年11月10日签订《艺汇家商业租赁合同》，约定原告承租被告位于哈尔滨市南岗区红旗大街240号艺汇家商业广场三层C区116号商铺，主营正大食品项目，租期自2013年12月28日至2016年12月27日，三年租金共计85458元、保证金5000元，原告一次性缴纳完毕。因商场自身经营原因致使该商场C区商户从2014年8月开始陆续停业，原告承租的商铺位于角落，迫于无奈，原告向被告副总经理请求暂停营业，经对方同意原告暂停营业。2015年3月9日，原告无故收到被告的《解约通知书》，原告找被告商谈时被告知商铺已不属于原告，被告将艺汇家商场三层承租给嘉星影城，但原告可在商场其他楼层另选商铺，但须缴纳罚金2000元。现商场整个三层C区已经在施工进行影院改造，被告一铺两��，严重侵害原告利益。原告认为《艺汇家商业租赁合同》中第十条，关于免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利为无效条款。被告无合法依据不返还原告剩余租金，已构成不当得利，被告应返还租金并赔偿原告利息损失。故原告诉至法院，提出如下诉讼请求：一、被告返还原告剩余租金51197元及保证金5000元，逾期利息1717.60元（自2015年3月9日至9月17日），以上共计57914.60元；二、被告承担诉讼费用。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的《艺汇家商场租赁合同》中第十条没有加重原告责任，应为有效条款。原告停业应当提出申请，并征得被告同意，原告擅自停业没有向被告提请申请，属于违约，因此被告不同意返还剩余租金及保证金，原告主张的利息没有法律及事实依据，请求驳回原告起诉。原告为证明其主张的事实成��，向法院提交证据及被告质证意见如下：证据一、艺汇家商场租赁合同一份。证明2013年11月4日，原、被告签订该合同，约定原告承租被告位于哈尔滨市南岗区红旗大街240号艺汇家商业广场三层C区116号商铺，经营项目为正大食品；租期为2013年12月28日至2016年12月27日，租金一次性缴纳；原告于签约当日向被告支付保证金5000元；第十条第四项约定：原告有在合同期内未经被告书面同意，中途停业（连续或累计三天不能正常营业）、转让经营位置给第三方或在该经营位置与第三方合作经营的，原告构成违约，被告有权随时单方解除合同，原告自行承担法律责任和经济责任，剩余租金、保证金不予退还，赔偿给被告造成的经济损失同时自愿承担合同租金总额30%的违约金等条款。被告对该证据无异议。证据二、收据二份。证明2013年11月4日��原告向被告交纳租金85458元。翌日，原告向被告交纳保证金5000元。被告向原告出具两份收款凭据。原告交纳的租金享受了六折优惠，但原告只经营了一年，剩余租金被告没有退还。被告对该证据的真实性无异议，认为原告交纳的租金是一次性交纳三年的，享受了六折优惠。证据三、被告与其他业户签订的艺汇家商业租赁合同一份。证明被告与案外人高原亦签订该合同，所签的合同为格式合同，按照法律规定，出具格式合同乙方加重对方责任，或过分放大自身利益，给对方造成不利后果，格式合同中的条款不能发生法律效力。因此，被告提供的合同中第十条所有加重商户义务的条款均无效，尤其是第十条第四项对原告不具有约束力。被告对该证据的真实性及证明问题均有异议，认为两份合同并不能证明被告与所有商户签订的都是格式合同，签订合同时被告都与业户进行协商，可以对条款进行更改，原告没有举证证明其要求对合同条款进行更改。同时，被告认为合同中第十条没有加重原告责任，也没有排除被告主要权利，因此该条款有效，原告主张对其没有约束力没有依据。证据四、照片三张。证明2015年2月4日，因周边商户都关门，导致原告无法经营，被告将原告商铺强行收回，进行停业整顿。原告向被告单位徐姓经理反映情况，徐经理当时同意停业，但没多久收到解约通知书。被告对该证据的真实性及证明问题均有异议，认为照片的拍照时间不确定，对停业整改照片的真实性无异议，通过这份证据可以看出原告明知商场对商户经营有规定，不能随意关停，原告擅自停业的行为，商场没有依据合同约定直接接触，而是先口头告知，在无效情况下才贴了停业整顿书，停业整改确实是被告贴的，是因为当时找不到原告。证据五、照片五张。证明被告将原告所在区域内的商铺租给嘉兴影城。被告认为该证据超出举证期限，不予质证。证据六、解约通知书一份。证明2015年3月9日，被告单方向原告发出该通知，双方合同未到期，在原告没有违约的情况下，被告单方解除合同违法。被告对该证据的真实性无异议，认为该通知书中明确了因原告擅自停业，属于违约行为，被告依据合同中第十条第四项规定有权解除合同，并对剩余保证金和租金不予退还。被告为证明其主张的事实成立，向法院提交证据及被告质证意见如下：证据一、艺汇家商场租赁合同一份。证明2013年11月4日，原、被告签订该合同，其中第十条第四项约定：原告有在合同期内未经被告书面同意，中途停业（连续或累计三天不能正常营业）、转让经营位置给第三方或在该经营位置与第三方合作经营的，原告构成违约，被告有权随时单方解除合同，原告自行承担法律责任和经济责任，剩余租金、保证金不予退还，赔偿给被告造成的经济损失同时自愿承担合同租金总额30%的违约金等条款。原告诉状中自认2014年8月至2015年2月4日期间停业为经营，而被告商场在正常经营，该条款根本不存在加重原告责任，免除被告义务的情形，因此该条款有效，原告违约。原告对该证据的真实性无异议，认为被告对原告诉状的理解有误，原告称2014年8月全部或停业是指被告商场三层C区除原告外其他商铺，原告实际停业时间是2015年2月4日，停业原因是该区域其他商户全部撤离，导致无法经营，属于合同目的无法履行。根据“情势变更原则”，被告应返还原告剩余租金。双方签订的该合同是被告拟���，被告在单方加重原告责任，因此合同中第十条第四项无效。证据二、交款通知二份。证明2013年11月4日、5日，原告分别向被告交纳商铺三年租金85458元和保证金5000元。其中在商铺租金交款通知中写明原告一次性交纳三年租金，享受6折优惠。原告签字确认。原告确认交款通知中签名系本人书写，交款时确已享受6折优惠，但该证据未在举证期限内提交，恳请法庭不予采信。经审查，原告所举证据一、证据二、证据四、证据六客观真实，能够反映案件客观事实，本院予以采信；所举证据三与本案无关联性，不予采信；所举证据五虽未在举证期限内提交，但能够反映案件基本事实，本院予以采信。被告所举证据一、证据二客观真实，能够反映案件客观事实，本院予以采信。经审理查明，2013年11月10日，原告崔庆宇与被告黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司签订《艺汇家商业租赁合同》一份，约定原告承租被告位于哈尔滨市南岗区红旗大街240号艺汇家商业广场三层C区116号商铺，经营项目为正大食品；租期为2013年12月28日至2016年12月27日，租金一次性缴纳；原告于签约当日向被告支付保证金5000元；第十条第四项约定：原告有在合同期内未经被告书面同意，中途停业（连续或累计三天不能正常营业）、转让经营位置给第三方或在该经营位置与第三方合作经营的，原告构成违约，被告有权随时单方解除合同，原告自行承担法律责任和经济责任，剩余租金、保证金不予退还，赔偿给被告造成的经济损失同时自愿承担合同租金总额30%的违约金等条款。2013年11月4日，原告向被告一次性交纳三年商铺租金85458元，注明原告享受了6折优惠。翌日，原告向被告交纳保证金5000元。原告在经营期间，被告将商场C区部分商铺出租给嘉星影院，商场C区商户从2014年8月开始陆续停业，原告承租的商铺位于该区域角落，因无客源，原告遂暂停营业。被告依合同约定于2015年3月9日通过邮寄方式向原告发出《解约通知书》，原告与被告进行协商，被告提出原告可在商场其他楼层另选商铺，但须缴纳罚金2000元。双方协商未果，故诉至法院。本院认为，原、被告签订的《艺汇家商场租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方已按合同约定履行了各自的义务，原告按租赁期限享受了租金65折的优惠。原告在经营期间未取得被告书面同意情况下即自行停业，该行为已违反了合同的相关规定，构成违约，根据合同规定剩余租金、保证金不予退还，自行承担经济损失，故对原告要求被告退还剩余租金51197元、保证金5000元及逾期支付利息1717.60元的诉讼请求，本院不予支持。原告关于双方所签合同系格式合同，其中第十条违约部分的规定加重原告责任，免除被告义务，该条款无效的诉讼意见，本院认为，该条款系被告作为商场管理者对商铺行使管理权限的正当行为，并未加重原告责任，亦未免除其义务，无格式合同条款无效的情形，故对该意见不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告崔庆宇的诉讼请求。案件受理费1248元由原告崔庆宇负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 孙  强人民陪审员 于  群人民陪审员 柳  婷二〇一六年七月二十二日书 记 员 ��高虹