河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初3855号原告蒋某，男，1977年12月26日出生，汉族，住河南省商丘市。被告郑州美盛房地产开发有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区。法定代表人苏扬，该公司董事长。委托代理人李寒，该公司员工。委托代理人赵春生，河南睿辰律师事务所律师。原告蒋某诉被告郑州美盛房地产开发有限公司（以下简称美盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋某，被告美盛公司委托代理人李寒、赵春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年7月4日原告蒋某（乙方）与被告美盛公司（甲方）签订了《美盛中心认购协议书》一份。该协议书第二条约定：乙方（蒋某）自愿认购美盛中心写字楼20层2006号房屋，建筑面积暂定为338.12平方米，优惠后单价27583元/平方米，优惠后总价9326402元整。截止到2014年12月30日，原告支付购房款4671366元，被告收到此款，并出具了收据。在原告筹措剩余购房款及准备银行按揭资料过程中，被告已将上述房屋另价出售给第三人。原告得知被告已将上述房屋另行出售给第三人后，认为被告的行为已构成对原告民事权利的侵犯。由此，原告开始向被告主张退还购房款，但被告寻找各种理由不予退还购房款；2015年7月26日原告向被告发出《律师函》，要求尽快解决退还购房款事宜，但被告迟迟不予理睬。原告多次奔波于商丘至郑州之间，强烈要求被告尽快退还购房款。在2016年1月26日，被告退还原告购房款1210000元，剩余3461366元至今未退。由于原告支付的购房款，除了自己拥有的一部分之外，还有一部分是向亲朋好友借的。故原告认为，被告不能及时退还购房款，给原告造成了损失，所以，被告应当支付购房款的利息629791.24元。被告在没有通知原告的情况下，将原告认购的房屋擅自出售给第三人之后，又不能及时将原告已经支付的购房款予以退还。故诉至法院，请求依法判令解除原告与被告之间订立的《美盛中心认购协议书》；请求被告退还剩余购房款3461366元；请求被告支付购房款利息629791.24元；判令被告支付本案全部诉讼费。原告在庭审时表示将第二项诉讼请求变更为2528726元，放弃第三项诉讼请求。被告美盛公司辩称，双方的合同已解除，被告已经退还原告121万元。1、第三人陈某交纳了3157921元房款，后更名给原告蒋某，蒋某交纳了1513445元房款，现我公司与蒋某签订的《美盛中心认购协议书》已经解除，我公司已经返还蒋某121万元购房款。2、我公司同意本案判决生效后十日内返还蒋某2528726元购房款。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、《美盛中心认购协议书》复印件一份，证明原告与被告之间签订和认购房屋的事实。证据二、美盛公司2014年12月30日出具的收据复印件一份，证明美盛公司收到原告4671366元。证据三、律师函复印件一份，证明原告购房和付款的事实，以及被告不予退还购房款的情况。证据四、美盛公司于2016年1月26日出具的收据复印件一份，证明被告还有3461366元购房款未退原告，现在仍有2528726元未退还。证据五、美盛公司于2016年3月30日出具的承诺书原件一份，证明美盛公司承诺于判决生效后退还剩余购房款2528726元。被告美盛公司对上述证据发表如下质证意见：对上述所有证据的真实性、关联性、证明目的均无异议。经本院审查认为，原告蒋某所提交的证据一、二、三、四、五，被告均无异议，与本案具有关联性，本院予以采信。被告美盛公司为支持其答辩意见向本院提交如下证据：证据一、美盛公司与陈某签订的《美盛中心认购协议书》原件一份，证明2014年7月24日，陈某购买我公司开发的位于美盛中心写字楼20层2006号房屋一套。因陈某未能按时足额支付我公司首付款，我公司于2014年10月15日向陈某发出违约通知函。证据二、转账凭证及POS机刷卡记录原件各一份，证明2014年7月24日至2014年12月2日，陈某向我公司交纳房款合计3157921元，尚欠房屋首付款1513445元。证据三、更名书原件一份，证明陈某购买的上述房屋因其个人原因将房屋更名到蒋某名下，所交的3157921元房款同时转移给蒋某，视为蒋某支付给我公司的房款，因此引起的任何经济纠纷与我公司无关。证据四、美盛公司与蒋某签订的《美盛中心认购协议书》一份，证明陈某将原购买我公司的上述房屋的预付款3157921元转移到蒋某名下，我公司于2014年12月与蒋某重新就上述房屋重新签订了一份认购协议书。证据五、POS机刷卡凭证原件一份，证明因蒋某购买上述房屋交纳房屋预付款1513445元。证据六、退款申请单及转账凭证原件各一份，证明我公司已退蒋某房款121万元。原告对上述证据发表的质证意见：对证据一、二、三、五、六的真实性、关联性、证明目的均无异议；对证据四的真实性、关联性、证明目的均无异议，但是没有提交2014年12月30日出具的房屋定金收据，价值为4671366元。经本院审查认为，被告美盛公司所提交的证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。本院依据采信的证据及庭审笔录，确认如下事实：2014年7月24日，被告郑州美盛房地产开发有限公司（甲方）与案外人陈某（乙方）签订《美盛中心认购协议书》约定，甲方以出让方式取得位于郑东新区××南、农业南××、编号为019的地块的国有土地使用权，土地使用证为郑国有（2010）第0108号，该地块土地面积为20589.97平方米，规划用途为商服，土地使用年限自2010年3月19日至2050年3月19日；乙方自愿认购甲方在上述地块上开发的美盛中心写字楼20层2006号房屋，建筑面积暂定为338.12平方米，单价31344元/平方米，总价10598184元整，优惠12%，优惠后单价27583元/平方米，优惠后总价9326402元整；乙方在本认购协议书签订当日应向甲方支付总房款的10%作为定金，乙方当日实际支付定金10万元，剩余定金在五日内补齐，此定金不予退还，签订《商品房买卖合同》时，定金自动转为房款；乙方自签订本认购协议书之日起30日内向甲方交纳剩余全部房款并签订《商品房买卖合同》。2014年7月24日至2014年12月2日，案外人陈某共向被告美盛公司支付购房款3157921元。2014年7月24日，原告蒋某（乙方）与被告郑州美盛房地产开发有限公司（甲方）签订《美盛中心认购协议书》，约定甲方以出让方式取得位于郑东新区××南、农业东××、编号为019的地块的国有土地使用权，土地使用证为郑国有（2010）第0108号，该地块土地面积为20589.97平方米，规划用途为商服，土地使用年限自2010年3月19日至2050年3月19日；乙方自愿认购甲方在上述地块上开发的美盛中心写字楼20层2006号房屋，建筑面积暂定为338.12平方米，单价31344元/平方米，总价10598184元整，优惠12%，优惠后单价27583元/平方米，优惠后总价9326402元整；乙方在本认购协议书签订当日应向甲方支付总房款的10%作为定金，乙方当日实际支付定金10万元，剩余定金在五日内补齐，此定金不予退还，签订《商品房买卖合同》时，定金自动转为房款；乙方自签订本认购协议书之日起30日内向甲方交纳剩余全部房款并签订《商品房买卖合同》。2014年12月30日，陈某（××）与蒋某（××）签订《更名书》载明，本人陈某于2014年7月24日购买美盛中心写字楼20层2006号房屋，因个人原因把以上房屋更名给蒋某，我所支付的房款共计3157921元同时转移给蒋某，视为蒋某支付给郑州美盛房地产开发有限公司的房款，以上资金结算由我二人另行处理，因此引起的任何经济纠纷与郑州美盛房地产开发有限公司无关。2014年12月30日，原告蒋某通过POS机向被告美盛公司支付购房款1513445元。2014年12月30日，被告美盛公司出具收据（编号：MZ1376）一份载明，今收到蒋某交来美盛中心1（写字楼）20层2006号房屋定金4671366元整，收款单位：郑州美盛房地产开发有限公司。2016年1月26日，美盛中心退款申请单上显示，客户确认签字：蒋某，退款金额：121万元。2016年1月28日，银行业务回单显示，付款人户名：郑州美盛房地产开发有限公司，收款人户名：蒋某，金额：121万元。2016年1月26日，被告美盛公司出具收据（编号：MZ1411）载明，今收到蒋某交来美盛中心1（写字楼）20层2006号定金3461366元整。2016年3月30日，被告美盛公司（承诺方）出具承诺书载明，郑州美盛房地产开发有限公司承诺在判决书送达15日内退还蒋某剩余购房款2528726元，其中已扣除总房款10%的定金做为违约金932640元和扣除2016年1月已退还的1210000元。本院认为，原告蒋某与被告美盛公司于2014年7月24日签订一份“美盛中心认购协议书”，约定原告向被告购买美盛中心写字楼20层2006号房产，面积为338.12平方米，总价款为9326402元，合同总房款的10%作为定金。双方选择按揭贷款方式付款，2014年8月13日原告需交纳总房款至30%，2014年8月28日，需交齐银行按揭贷款所需的首付款。2014年12月30日，被告美盛公司向原告蒋某出具收据，载明收到蒋某美盛中心20层2006号房屋定金4671366元。根据庭审中被告方提供的证据及其自愿确认，原被告之间签订的“美盛中心认购协议书”，系从被告与案外人陈某之间的同类协议更名变更而来。被告见证并确认同意了上述合同权利义务的概括转移。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。审查本案中案涉合同的性质及约定，不存在合同权利义务不能转让的情形，被告与原告重新签订协议，并向原告出具收款收据，确认了其与原告之间的合同关系。故原被告之间的上述合同关系，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。庭审中被告美盛公司同意解除原被告之间上述协议，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告美盛公司向原告出具收据，收到蒋某房屋定金4671366元，但根据协议的文义及整体解释，购房定金应为总房款的10%即932640.2元，被告所收取剩余款项应为房款。2016年1月26日，被告向原告蒋某退还121万元，仍有定金932640.2元，房款2528725.8元未予退还。原告系合同当事人，根据合同相对性，应有权利接收被告退还的房款，故原告要求被告返还房款合法有据，本院予以支持。审查原被告之间签订的“美盛中心认购协议书”，并未约定被告方的相关义务，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中原告并未主张要求被告返还定金，故对此本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告蒋某与被告郑州美盛房地产开发有限公司之间订立的《美盛中心认购协议书》。二、被告郑州美盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告蒋某购房款2528725.8元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27030元，由被告郑州美盛房地产开发有限公司负担27030元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 彭 磊代理审判员 孔 瑛代理审判员 王世争二〇一六年七月十二日书记 员代 晓 辉