湖南省花垣县人民法院民 事 判 决 书（2015）花民初字���354号原告吴志坚。被告湘西自治州南方丰园房地产开发有限责任公司。住所地：吉首市乾州纺织南侧*单元***室。法定代表人唐新民，该公司董事长。被告刘星明。被告戴伟昭。原告吴志坚与被告湘西自治州南方丰园房地产开发有限公司（以下简称南方丰园公司）、刘星明、戴伟昭商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告吴志坚及其委托代理人龙万参加诉讼，被告湘西自治州南方丰园房地产开发有限公司、刘星明、戴伟昭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴志坚诉称，2008年5月8日，原告等十三户住户与被告丰园公司签订《联合开发协议》，协议约定由被告丰园公司开发原告等���原居住的房屋，在原有面积基础上给予原告补偿15平方米，并在修建期间按月600元支付原告安置费至交付房屋止。2013年1月3日，被告丰园公司向原告交付二单元504号房屋钥匙及房屋取电卡，并同意原告装修，被告丰园公司告知原告交付钥匙后安置费将停止计算，交付钥匙后一个星期内办理房产权证；后原告对二单元504号房屋进行了装修，装修费用20万元；在办理房屋产权证时原告发现被告丰园公司交付的二单元504号房屋已登记在王桃英名下，致使原告不能办理房屋登记手续。此外，（通过原告调查发现），被告丰园公司的原始股东被告刘星明、戴伟昭在转让其在公司的股份时，将其出资过户到被告一名下的车辆一并带走。综上，被告丰园公司一房两卖行为违法，侵害原告合法权益。被告丰园公司、戴伟昭转让股份时已得对价，其带走过户资产，致使被告丰园公司资产流失，损害债权人合法利益。据此，请求法院：1.责令被告丰园公司双倍返还购房款43万元；2.责令被告丰园公司赔偿原告房屋装修损失20万元；3.责令被告丰园公司支付原告安置费用，自2008年5月8日起按照每月600元计算至清偿之日止；4.判令被告刘星明、戴伟昭在带走被告丰园公司资产范围内承担连带责任；5.案件受理费由被告承担。被告丰园公司、刘星明、戴伟昭未提交书面答辩意见。原告吴志坚为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1、湘西自治州南方丰园房地产开发有限责任公司及湘西自治州南方丰园房地产开发有限责任公司花垣分公司的工商注册资料。拟证明被告公司的基本情况及花垣分公司不具备独立法人资格。证据2、联合开发协议、房屋改建原有面积证明。拟证明原告与第一被告签���房屋开发协议，原告享有开发后一户商品房及商品房面积；证据3、教师花园房产登记住户购房款。拟证明原告购房损失；证据4、教师花园方位照片。拟证明联合开发协议中的原告方居住的原生资公司宿舍即为开发后的教师花园。证据5、房屋装修照片。拟证明原告装修房屋的损失20万元。证据6、湘西自治州南方丰园房地产开发有限责任公司第一次股东会议决议。拟证明被告刘明星为丰园公司原始股东。证据7、公司变更申请书。拟证明公司申请新增股东被告戴伟昭。证据8、股东股份转让协议、股东会决议、股东决定。拟证明被告刘星明、戴昭伟将股份转让，经公司认定两人不再是股东，丰园公司变更为自然人独资性质的有限责任公司。证据9、机动车信息查询结果单、业务流水查询。拟证明湘Ｕ×××××福克斯CAF7180M小轿车登记在丰园公司名下，被告戴伟昭占有；湘Ｕ×××××帕萨特SVW7183AGI小轿车被告刘星明占有。证据10、公司2011.2012年检报告。拟证明为公司资产的湘Ｕ×××××福克斯CAF7180M小轿车评估价值为15万元，出资额为8.314万元；湘Ｕ×××××帕萨特SVW7183AGI小轿车评估价值为18万元，出资额为16.65281万元，为被告刘星明、戴伟昭占有，公司尚未处理。被告丰园公司、刘星明、戴伟昭未质证，未向本院提交书面证据。经原告举证、开庭审理、调查核实，对原告提交的证据，本院认定如下：对证据1能证明南方丰园公司及花垣县分公司的注册登记情况，本院予以认可。对证据2、3经被告丰园公司盖章认可，用于证明原告享有丰园公司联合开发后商品房一套的事实，本院予以认定。证据4与原原告居住的生资公司宿舍位��一致，对原告待证联合开发后商品房即为教师花园的事实，本院予以认定；证据6、7、8、10系湘西土家族苗族自治州工商行政管理局信息出具，证据来源真实、合法，本院予以认定。证据9由湖南省花垣县公安局交警管理大队出具，能客观反应车辆信息，本院予以认定。证据5拟证明原告装修的事实予以认定，对装修金额因原告未提交证据予以佐证，本院不予认定。经审理查明，2008年5月8日原告等十三户与被告丰园公司签订联合开发协议，协议约定由被告丰园公司开发原告居住的原生资公司宿舍，原告原有房屋面积为87平方米，在原告原居住面积基础上无偿增补15平方米，超出面积由原告按开发新楼的同层价格接价补偿被告丰园公司；房屋新建期间内被告丰园公司按月600元补偿原告安置费至房屋验收合格交付房屋时止。被告丰园公司负责办理房产证及土地使��证手续。2013年1月3日，被告丰园公司向原告交付A栋2单元504号房钥匙及房屋取电卡，原告对该商品房进行装修。在原告办理房屋登记手续时发现A栋2单元504号房已登记在案外人王桃英名下，登记显示购房金额215000元，购房合同签订日期2012年8月23日，房产局备案日期2012年8月28日。原告认为，被告丰园公司一房两卖的行为侵害其民事权益，应当双倍返还购房款并赔偿装修费用，从2013年1月3日起继续支付安置费。另查明，2007年9月23日被告丰园公司第一次股东会决议，公司股东由被告刘星明等三人组成。2008年4月27日公司申请变更登记，股东由原刘星明三人变更为刘星明、戴昭伟等四人。2010年1月9日戴昭伟分别与案外人李立新签订股份转让协议，将全部持股转让并获得对价，同日股东会决定认定戴昭伟不再为公司股东。2010年1月9日、2010年8月12日刘星明分两次全部���让股份给案外人李立新，丰园公司变更为自然人李立新独资公司，免去刘星明公司职务。湘Ｕ×××××福克斯CAF7180M小轿车于2006年11月3日登记在被告湘西自治州南方丰园房地产开发有限责任公司名下，2008年3月31日经张家界锦诚联合会计事务所评估价值为15万元，出资额为8.314万元。2008年3月7日湘Ｕ×××××帕萨特SVW7183AGI小轿车转移登记在被告湘西自治州南方丰园房地产开发有限责任公司名下，2008年3月31日经张家界锦诚联合会计事务所评估价值为18万元，出资额为16.65281万元，2010年8月24日转移登记在被告刘星明名下。原告认为，被告刘星明、戴昭伟曾为被告丰园公司股东，出让股权得到相应价款后，仍占有出资时实为公司的动产，削弱丰园公司清偿能力，损害公司债权人利益，应当在非法占有的动产价值内承担连带赔偿责任。本院认为，《中华人民共和国合���法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，原告与被告丰园公司签订联合开发协议，约定原告原居住的原生资公司宿舍由被告丰园公司开发，原告享有开发后增补原面积15平方米的商品房一套，开发期间按月600元补偿原告安置费至商品房验收合格交付房屋时止，并办理房产及土地手续。原告依法履行了合同义务，搬出原房屋以便被告丰园公司开发，被告丰园公司亦依约在开发验收后交付给原告教师花园A栋2单元504号商品房钥匙，并告知从房屋钥匙交付之日起，即2013年1月3日起停止支付安置费，原告可对商品房进行装修。原告完成装修���办理房屋产权登记时发现A栋2单元504号商品房已于2012年8月28日登记在案外人王桃英名下。被告丰园公司一房两卖行为致使合同不能继续履行应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。不动产以登记所有，教师花园A栋2单元504号商品房已登记在案外人名下，被告丰园公司继续履行或采取补救措施不能，应赔偿原告损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。第十八条规定“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。2008年5月8日原告与被告丰园公司签订联合开发协议，约定由原告享有开发后商品房一套，办理房屋所有权登记。2012年8月23日被告丰园公司与案外人王桃英签订教师花园A栋2单元504号商品房买卖合同，并于2012年8月28日办理房屋产权登记。被告丰园公司与原告签订联合开发协议预售商品房后又将交付的该套房屋卖给案外人，房屋产权变更，致使原告获取房屋的目的不能实现。原告有权依照法律规定要求被告丰园公司返还不超过一倍的购房款。原告要求被告丰园公司双倍支付购房款的诉讼请求，本院予以支持。教师花园A栋2单元504号商品房���屋面积111.2平方米，原告原住房面积87平方米，增补15平方米，共计享有面积102平方米，超出部分以市场价值计算。本院认定返还购房金额为394424.46元（215000*102/111.2）×2=394424.46元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原告接收被告丰园公司交付的教师花园A栋2单元504号商品房钥匙后对房屋进行了装修，因房产已经转移致使合同不能继续履行，被告丰园公司应给付原告装修损失，因原告未能提交其他证据予以佐证损失金额，结合市场装修价格、房屋面积等酌情认定每平方米装修费1000元，本院认定被告丰园公司赔偿原告装修费111200元。被告丰园公司的���约行为致使合同相对方的利益受损，应当承担约定的安置费，考虑到被告违约行为已承担了购房款一倍的赔偿责任。由此安置费按每月600元从2013年1月3日起算至起诉之日止为（2013年1月至2015年6月11日共计29个月）29×600=17400元。《中华人民共和国公司法》第二十条规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。被告刘星明、戴昭伟在被告丰园公司与原告等十三户签订联合开发协议时系公司股东，股权转让解除公司职务后，被告刘星明变更登记占有被告丰园公司U23386帕萨特SVW7183AGI小轿车，评估价值为18万元，出资额为16.65281万元；被告戴昭伟未变更登记占有被告丰园公司湘Ｕ×××××福克斯CAF7180M小轿车，评估价值为15万元，出资额为8.314万元。被告刘星明、戴昭伟在任职期间以出资额为限对外承担责任，股权转让时刘星明、戴昭伟获得相应对价，不再占有公司股份不享有公司权利，亦不承担公司义务。被告刘星明、戴昭伟转让全部股权后占有丰园公司动产，削弱公司清偿能力，应当在占有的资产出资价值承担连带赔偿责任。对原告诉请被告刘星明、戴昭伟在占有的被告丰园公司动产出资额范围内承担连带赔偿责任的主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十八条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湘西自治州南方丰园房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日起十日内一次性原告吴志坚购房款人民币394424.46元；二、被告被告湘西自治州南方丰园房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日起十日内一次性支付原告吴志坚房屋装修损失人民币111200元；三、被告被告湘西自治州南方丰园房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日起十日内一次性支付原告吴志坚安置费17400元；四、被告刘星明在人民币166528.1元范围内承担连带赔偿责任；被告戴昭伟在人民币83140元范围内承担连带赔偿责任。五、驳回原告吴志坚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在判决指定履行期间届满之日起两年内，向本院申请强制执行。案件受理费9000元，诉讼保全费3100元。由被��湘西自治州南方丰园房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  向 敏审 判 员  付 颖人民陪审员  龙云莎二〇一六年七月十四日书 记 员  龙 峰