广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初6344号原告（反诉被告）：肖结康，男，1974年10月15日出生，汉族，住广东省中山市，委托代理人：黄鸿健、李小美，广东金丰华律师事务所律师。被告（反诉原告）：廖冰峰，男，1985年6月16日出生，汉族，住广东五华县，委托代理人：刘珍彬，黎梓敏，分别是广东昌联律师事务所律师、实习律师。原告肖结康诉被告廖冰峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月30日受理后，廖冰峰于2016年6月12日向本院提出对肖结康的反诉，依法由审判员吴胜杰适用简易程序公开开庭进行了合并审理。肖结康委托代理人李小美，廖冰峰及其委托代理人刘珍彬、黎梓敏出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖结康诉称：2014年4月11日，肖结康与廖冰峰签订《租赁合同》，廖冰峰承租肖结康位于大××镇××路××大厦××楼××、Ｂ11卡，面积为747.3平方米的铺位从事红木家具经营，租金为每月30元／平方米，租期为五年，从2014年5月1日起至2019年4月30日止。2014年4月8日，肖结康将商铺交廖冰峰使用，合同还约定了廖冰峰应于当月五日前支付给肖结康当月租金，如廖冰峰方拖欠租金一个月的，肖结康有权解除合同，如廖冰峰中途终止合约视为违约，肖结康没收廖冰峰保证金。合同签订后，廖冰峰前期按时支付租金，但廖冰峰从2015年5月起拖欠租金至今，至起诉之日止，共欠肖结康租金合计156933元。为此，肖结康诉至法院，请求判令：1.确认从2015年12月1日起解除肖结康与廖冰峰签订的《租赁合同》；2.廖冰峰支付肖结康2015年5月至11月的租金156933元；3.廖冰峰承担本案诉讼费用。原告肖结康为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1.租赁合同；2.土地使用证；3.机读工商登记资料；4.情况说明（2015年5月25日）；5.消防受理凭证、消防备案凭证；6.情况说明（2015年5月6日）；7.民事判决书；8.建设工程规划许可证及附件。被告廖冰峰答辩并反诉称：廖冰峰已通知肖结康中途终止合同，且肖结康知晓廖冰峰搬离承租场地一事，但肖结康怠于与廖冰峰处理解除合同事宜。2014年5月1日起，廖冰峰承租肖结康位于中山市大××镇××路××大厦××楼××、Ｂ11卡。承租一年多以来，消防部门多次因承租场所未通过消防验收而要求停业整顿，廖冰峰出于安全及有序开展经营活动的需要，在2015年4月初就多次通知肖结康其将于2015年4月底搬离承租场地，但肖结康对此均不予理睬。廖冰峰见此状，在2015年4月底组织全体员工对在承租场地的一切物件进行搬离撤场，撤场时，肖结康派了其雇佣的保安看着廖冰峰的员工搬离。廖冰峰再三要求中途终止合同，但肖结康始终不予以解决。无奈之下，廖冰峰在未作出书面解除房屋租赁合同的情况下撤离了承租场地。综上所述，廖冰峰早在2015年4月底就已撤离承租场地，并充分履行了中途终止合同的通知义务，只是肖结康在知情的前提下怠于行使自身权利，而选择在廖冰峰撤场数月后诉请要求支付未实际承租场地的租金，获取不合理利益。另外，廖冰峰认为肖结康所出租的物业没有完整齐备的配套设施，如消防设施未完成等，肖结康至今未向肖结康提供土地使用证和房产证，导致廖冰峰迟迟未能使用涉案物业。为此，廖冰峰提出反诉，请求判令：1.确认廖冰峰与肖结康签订的《租赁合同》无效，判决于2015年4月底终止双方的实际租赁关系；2.肖结康返还廖冰峰押金67257元；3.肖结康承担本案反诉费用。被告廖冰峰为支持其答辩及反诉请求，向本院提供如下证据：1.廖冰峰身份证复印件；2.肖结康身份证复印件；3.《租赁合同》、廖涛兴《调查笔录》及相关照片。反诉被告肖结康辩称：一、肖结康与廖冰峰所签订的《租赁合同》是双方自愿、合法的基础上签订的，是双方的真实意思表示，是符合法律规定的有效合同，双方理应遵守。二、签订合同时，廖冰峰对物业的位置、结构、质量等情况作了充分之了解，同意按现状承租。在《租赁合同》中双方作了书面确认。三、肖结康所出租的物业有土地使用证，有报建手续及通过消防验收备案等手续。涉案物业已交廖冰峰使用及经营，廖冰峰也交缴了部分租金，故廖冰峰称迟迟没使用涉案物业没有事实依据。四、廖冰峰没有按合同约定交缴租金，构成违约，应承担违约责任。廖冰峰所交的承租保证金不是约定的定金，因廖冰峰违约，根据合同约定，肖结康对其保证金予以没收，符合法律的规定。五、廖冰峰称其已终止双方的租赁关系没有事实依据。综上，请法院依法驳回廖冰峰的反诉请求。经审理查明：2014年4月11日，肖结康作为甲方（出租方），廖冰峰作为乙方（承租方），双方签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于中山市大××镇××路××大厦××楼××、Ｂ11卡商铺从事家具及相关工艺品、木材装饰品销售业务，面积为747.3平方米，租金30元/平方米，合计租金22419元/月，从第三年起，租金递增10%；承租期限为五年，从2014年5月1日至2019年4月30日止，甲方从2014年4月8日起将商铺交付乙方使用；承租保证金为三个月租金，即67257元，合同期满或者甲、乙双方同意解除本合同时，在乙方缴清所有应交款项，乙方凭保证金收据，甲方将此保证金不计利息退还给乙方。在返还保证金前，乙方须清理完在外的一切债权、债务、工人工资等，若违反本协议，则乙方无权要求返还保证金；乙方在租赁期间的水费、电费按乙方实际使用结算；乙方如拖欠租金或水费、管理费、电费一个月的，或有其他违约行为，甲方可单方解除合同，收回租赁场所；如果乙方中途终止合约，视为乙方违约，甲方没收乙方的租赁保证金，乙方并向甲方交纳相当于保证金数额的违约金；乙方逾期交付租金、水费、电费等费用，甲方有权关闭电源、水源。每逾期一天，按所欠总额的千分之一收取滞纳金，直至缴清为止。如果甲方中途违约，不将铺位租给乙方，乙方有权要求退还已交保证金并赔偿同等数量的保证金给乙方。合同还约定了其他事项。合同签订后，肖结康将涉案商铺交给廖冰峰使用，廖冰峰向肖结康交纳67257元的租赁保证金，廖冰峰租赁商铺从事家具及相关工艺品、木材装饰品销售业务。肖结康主张廖冰峰2015年5月开始拖欠租金，并于2015年12月将涉案商铺转租第三方，但未提交证据佐证。廖冰峰则主张解除的时间为2015年4月底，并提供同属与肖结康存在房屋租赁合同纠纷的案外人廖涛兴的证人证言佐证。另查：中山市××镇××公司于1994年2月25日登记成立，系中山市××镇××股份合作经济联合社设立的集体所有制企业。中山市××镇××公司将其名下的位于中山市××镇××路一块土地租赁给肖结康投资兴建巨汇大厦，租赁期为20年，该土地面积为12243.7平方米，为商业用地。巨汇大厦于2013年9月6日经中山市城乡规划局准许所建，并于2014年6月11日经消防公安部门消防备案。中山市××镇××公司于2014年12月5日因股东会决定解散而注销，上述土地已登记在中山市××镇××股份合作经济联合社名下。巨汇大厦至今未获得房屋产权证。庭审中，肖结康、廖冰峰向本院申请30天的调解期限，但调解期限届满后双方未达成调解协议。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据肖结康与廖冰峰的诉、辩，分析如下：关于肖结康与廖冰峰签订的《租赁合同》是否有效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程许可证或者未按照建设工程许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，巨汇大厦的土地使用权人为中山市××镇××股份合作经济联合社，该土地已办理了土地使用证，且为商业用地。中山市××镇××股份合作经济联合社将上述土地租给肖结康使用，肖结康在该土地上修建巨汇大厦，巨汇大厦于2013年9月6日经中山市城乡规划局准许所建。由此可见，涉案租赁合同并未违反上述规定，故涉案租赁合同为有效合同，廖冰峰要求确认涉案租赁合同无效，与法相悖，本院予以驳回。关于《租赁合同》是否已解除的问题。廖冰峰认为涉案物业未通过消防验收，消防部门经常上门检查导致无法正常营业，在征得肖结康同意后于2015年4月搬走，双方于2015年4月终止租赁关系。肖结康否认廖冰峰与其进行过协商，并否认廖冰峰搬走时征得其同意。对此本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，……主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”根据上述法律规定，廖冰峰应对租赁合同期限内关于租赁物的返还交付承担举证责任，即应对合同提前解除承担举证责任。廖冰峰没有提交相应的证据证实其在合同履行期限内于2015年4月底搬走并征得肖结康同意的事实，应承担举证不能的不利后果。另外，廖冰峰主张涉案物业未通过消防验收，但肖结康已举证证明涉案物业已获得消防部门的消防备案，故本院认定廖冰峰搬走的理由不成立，廖冰峰从2015年5月起未支付租金是违约行为，肖结康有权要求廖冰峰承担相应的违约责任。肖结康主张涉案租赁合同于2015年12月1日已解除，但肖结康未提供证据证明其于该天之前已向廖冰峰发出通知要求解除涉案租赁合同，廖冰峰则主张解除的时间为2015年4月底，但其提供佐证的证据为同属与肖结康存在房屋租赁合同纠纷的廖涛兴证人证言，与肖结康存在利害关系，故本院对肖结康、廖冰峰的主张均不予采纳，并以本案立案起诉之日即2016年3月30日认定为涉案租赁合同解除之日。为此，肖结康要求廖冰峰支付2015年5月至11月的租金156933元的请求，本院予以支持。关于肖结康是否应退还廖冰峰租赁保证金的问题。涉案租赁合同约定：“合同期满或者甲、乙双方同意解除本合同时，在乙方缴清所有应交款项，乙方凭保证金收据，甲方将此保证金不计利息退还给乙方。在返还保证金前，乙方须清理完在外的一切债权债务、工人工资等，若违反本协议，则乙方无权要求返还保证金”，由此可见双方在合同中约定租赁保证金的用途为履约保证金，该租赁保证金是为保证合同的顺利履行而设定，由于廖冰峰在合同期限内未按时向肖结康交纳租金，肖结康可不予退还租赁保证金67257元，故廖冰峰要求肖结康退还押金即租赁保证金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第六十九条的规定，判决如下：一、确认原告肖结康与被告廖冰峰签订的《租赁合同》于2016年3月30日解除；二、被告廖冰峰于本判决生效之日起七日内向原告肖结康支付2015年5月至同年11月期间的租金156933元；三、驳回反诉原告廖冰峰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为1719元（原告肖结康已预付），由被告廖冰峰负担，于本判决生效之日起七日内迳付原告肖结康；反诉案件受理费减半收取为741元，由反诉原告廖冰峰负担（该款已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  吴胜杰二〇一六年七月二十八日书记员  谭银娣