广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初7276号原告：区伟雄，男，汉族，1967年10月9日出生，住广东省佛山市南海区。委托代理人：梁其明，系广东信孚律师事务所律师。被告：关智雄，男，汉族，1969年1月6日出生，住广东省佛山市南海区。被告：崔有琼，女，汉族，1974年5月2日出生，住广东省佛山市南海区。上述原、被告租赁合同纠纷一案，本院2016年4月29日受理后，依法适用简易程序于同年7月1日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人梁其明、被告关智雄、崔有琼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年1月23日，原、被告经协商签订了《厂房租赁协议》，合同期从2014年2月1日起至2017年5月31日止，2015年9月30日前每月的租金为18000元，2015年10月1日后每月的租金为19000元。后，原告依约履行了合同，被告也正常使用涉讼厂房且合法经营。被告正常支付租金至2015年4月30日，从2015年5月1日起开始拖欠租金，经原告多次追讨，被告仍未支付。2015年9月17日，被告单方解除合同，没有再继续使用厂房，但仍拖欠原告2015年5月1日至同年8月31日止的租金72000元。为此，诉请判令：1.两被告支付2015年5月1日至2015年8月31日的租金72000元及利息（以72000元为本金自2015年9月1日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）予原告；2.本案诉讼费用由两被告承担。两被告辩称，1.被告未支付2015年5月1日至2015年8月31日的租金72000元，但被告不需支付该部分租金，更不需支付利息，原告请求被告支付租金72000元及利息没有事实和法律依据，且不符合日常生活逻辑和情理。原、被告签订租赁合同后，被告按约定向原告支付了保证金5万元。2015年9月17日，双方解除涉讼租赁合同时已进行了清算。因涉讼厂房有部分为违章建筑，且建在消防通道上，也不符合安全规范，导致厂房坍塌，致使被告无法使用。同时，厂房坍塌还砸毁了被告的货物，造成被告损失，被告多次向原告要求赔偿。后经双方协商，双方同意解除合同，原告返还被告押金5万元。所以，在双方签订的《解除租赁合同协议书》中才没有列明合同解除后的责任承担问题。从日常生活逻辑看，如果被告欠原告租金，则双方一定会在《解除租赁合同协议书》中对押金作出处分，并对超出押金部分的租金作出约定。根据《解除租赁合同协议书》可知，被告不欠原告租金。2.原告应返还被告押金5万元和部分已收取的租金。解除合同是因涉案厂房坍塌，故原告应赔偿被告因此造成的损失，且坍塌造成租赁合同无法继续履行，故原告应承担合同不能履行的违约责任。涉讼厂房有210平方米是通过赌塞消防通道而搭建，属于违法建筑，故原告所收取的租金应退还。诉讼中，原告提供下列证据：1.身份证、户籍证明、企业机读档案登记资料复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.九江镇鱼苗场土地有偿使用合同复印件1份，用以证明涉讼厂房的位置，且已经合法报建，来源合法。3.厂房租赁协议原件1份，用以证明被告承租涉讼厂房的事实。4.解除租赁合同协议书原件1份，用以证明被告单方解除涉讼合同的事实。5.九江镇建设项目选址征询意见表原件1份，用以证明涉讼厂房有合法的报建手续。经质证，被告对原告提供的证据1无异议。对证据2的真实性无异议，涉讼厂房为违章建筑。对证据3的真实性无异议。对证据4的真实性无异议，但该证据为被告应原告要求签订的，并非被告单方解除涉讼合同。对证据5，被告曾需要办理变更企业地址的手续，原告当时提供了该证据给被告，但均被政府相关部门退回，故该证据不能代表涉讼厂房是合法报建的。诉讼中，被告提供下列证据：1.收据原件1份，用以证明被告在签订合同时已向原告支付5万元押金的事实，该押金在被告拖欠租金的情况下可以冲抵租金，在被告没有违约行为的情况下应退还被告，现被告持有该押金收据，证实解除合同时该押金并未冲抵租金，被告没有违约行为，原告应退还该押金。2.照片彩色打印件20份，用以证明因涉讼房屋坍塌，造成合同履行不能，属于原告违约的情形，因原告对租赁物负有修缮义务，租赁物坍塌造成被告的损失，原告应予赔偿。3.图纸原件1份，用以证明原告堵塞消防通道，违法加建，由此取得的租金收益因其行为的违法性和无效性，应当将该部分租金返还被告。4.结婚证复印件1份，用以证明两被告为夫妻关系。经质证，原告对被告提供的证据1无异议。对证据2的真实性无异议，确认照片显示场景为涉讼厂房，但被告经营石材生产，图片显示应为被告生产过程中产生的废料，无法证明被告无法正常使用涉讼厂房，且被告正常交租至2015年4月30日。对证据3的真实性无异议，但无法证实涉讼厂房为违章建筑，涉讼厂房为政府补偿给原告作为生产厂房使用的，与租赁合同关系性质不同。对证据4无异议。经审查，原告提供的证据1及被告提供的证据1、4，对方均无异议，本院均予以采信。原告提供的证据24、被告提供的证据2、3，对方对真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。被告确认原告曾向其提供证据5用于办理企业变更地址手续，故本院对原告证据5的真实性予以确认。本院综合当事人的陈述与采信的证据，认定以下事实：2006年12月1日，佛山市南海区九江鱼苗场（甲方）与南海区九江镇华兴鞋材厂（乙方）签订《九江镇鱼苗场土地有偿使用合同》，约定甲方将位于佛山市南海区九江镇鱼苗场土地（面积1.874亩）有偿提供给乙方作兴建企业使用，使用期限从2006年12月1日起至2036年11月30日止。2007年9月25日，九ＸＸ兴鞋材厂向有关部门提交了《九江镇建设项目选址征询意见表》，佛山市南海区九江鱼苗场、佛山市南海区九江镇园区管理办公室、佛山市南海区九江镇环境保护办公室、佛山市南海区九江镇规划建设办加注了“同意”意见并盖章确认。2014年1月23日，原告（甲方）与被告崔有琼（乙方）签订《厂房租赁协议》，约定乙方租用甲方位于佛山市南海区九江镇大正鱼苗场内的厂房，面积约1400平方米，合同期从2014年2月1日起至2017年5月31日止，2014年2月1日起至2015年9月30日止每月租金为18000元，每月交租日期为115日，乙方须支付甲方保证金5万元。同日，被告崔有琼向原告支付了保证金5万元。2015年9月17日，原告（甲方）与被告崔有琼（乙方）签订《解除租赁合同协议书》，约定双方于2015年8月31日解除合同，乙方由被告关智雄签名。原告、两被告均认可被告关智雄代被告崔有琼签订《解除租赁合同协议书》的行为。被告未支付2015年5月1日至2015年8月31日期间的租金予原告。诉讼中，两被告陈述其于2015年8月31日将涉讼厂房交还予原告。两被告于1994年9月22日自愿登记结婚。本院认为，原告没有在一审辩论终结前提交涉讼租赁物办理了建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据材料，涉讼租赁物没有取得规划许可证或经主管部门批准建设，原告与被告崔有琼签订的《厂房租赁协议》因违反法律的强制性规定而无效。合同无效，因合同取得的财产应予返还。被告崔有琼20**年5月1日至2015年8月31日期间占有使用涉讼租赁物且未支付租金，根据等价有偿及公平原则，被告崔有琼应参照双方约定的租金标准每月18000元支付该期间的使用费72000元（18000元/月×4个月）予原告。两被告认为双方在签订《解除租赁合同协议书》前已约定被告无需支付上述期间使用费予原告，但未提供相关证据予以证明，故本院不予采纳。另，被告崔有琼应参照双方约定的交租日期向原告支付每月的使用费，但被告至今未付，故原告请求被告以72000元为本金从2015年9月1日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，符合法律规定，本院予以支持。本案所涉债务发生在两被告夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，两被告无证据证明本案的债务已约定属个人债务或属法律规定的个人债务的情形，故本案债务应为两被告的夫妻共同债务，原告主张两被告在本案中共同承担责任，本院予以支持。两被告主张原告返还保证金5万元，但因两被告未在本案中提出反诉请求，且《厂房租赁协议》也未对保证金抵扣租金进行约定，原告在庭审中亦明确表示不同意在本案中以保证金抵扣上述使用费，故本院在本案中对保证金不予审查处理，被告可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告关智雄、崔有琼应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费72000元及利息（以72000元为本金从2015年9月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）予原告区伟雄。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费836.71元（原告已预交），由两被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  胡方平二○二○一六年七月二十日书 记 员  彭标文