山东省单县人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1722民初2398号原告：刘孝忠，男，1954年11月6日出生，汉族。被告：张留存，男，1954年2月12日出生，汉族。第三人：权瑞斗，男，1950年5月21日出生，汉族，农民。第三人：黄啟军，男，1950年4月4日出生，汉族，农民。第三人：赵保玲，男，1958年4月13日出生，汉族，市民。第三人：王来勇，男，1974年8月6日出生，汉族，农民。第三人：朱玉国，男，1973年6月11日出生，汉族，农民。第三人：朱保确，男，1977年7月7日出生，汉族，农民。第三人：李超民，男，1964年2月7日出生，汉族，农民。原告刘孝忠诉被告张留存、第三人权瑞斗、黄啟军、赵保玲、王来勇、朱玉国、朱保确、李超民租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月16日受理后，依法由审判员石长战适用简易程序于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告刘孝忠与被告张留存的委托代理人陈效栋、第三人赵保玲到庭参加了诉讼，第三人权瑞斗、黄啟军、王来勇、朱玉国、朱保确、李超民经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告刘孝忠诉称，被告于2013年3月1日租赁原告所有的位于单县健康路西段路南石油公司西邻大院厂棚、房屋以及临街4间门面房和过道一间达成意向，并订立租赁合同。租赁合同约定，租期4年，自2013年3月1日起至2017年3月1日止。同时约定以上租赁物租金为每年7万元，自签订合同之日起一次性交清当年租金，以后按合同前一个月交清当年的租金。线被高攀交清第一年租金后，其余租金至今未付，虽经原告多次催要，被告置之不理。被告的行为已构成违约，已发应承担相应责任。另在未经原告同意的情况下，被告将上述租赁物擅自转租于上述第三人，其违反了法律相关规定。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求人民法院依法解除原、被告之间订立的房屋租赁合同，并依法确认被告与第三人之间的涉案转租合同无效，交付原告涉案租赁物；请求被告依法支付原告租赁费15万元及诉后利息；本案一切诉讼费用均由被告负担。被告张留存辩称，原告不具有涉案标的的合法出租权，原告主体不合格，原告要求被告支付房租15万元及诉后利息没有事实和法律依据，原告与石油公司签订的《租赁协议》和《补充协议》如果属实，则明显存在恶意损害国有资产情形，请求依法驳回原告诉讼请求。第三人赵保玲辩称：我对原、被告均不了解，我是从权瑞斗处租的房子，钱也是交给了权瑞斗的。经审理查明，位于单县南城办事处健康路西段路南石油公司西邻土地东西长60米，宽30米，面积为1800平方米，东邻加油站，西邻刘持亮，南邻单县石油公司家属院，北邻健康路石油公司土地。山东石油化工股份有限公司菏泽单县分公司于2006年10月30日以每年1.6万元的价格将该土地使用权租赁给原告刘孝忠和潘焱凯用于经营，双方签订了土地租赁合同，该合同主要内容为：“土地租赁合同甲方：中石化山东菏泽石油分公司单县片区，乙方代理人：刘孝忠潘焱凯。甲、乙方充分协商就甲方租赁乙方土地达成以下协议：……4、在租赁期间，乙方有自己进行建设的权利，甲方应积极配合，乙方有自主经营的权利。6、乙方对自己建设的房屋拥有所有权，享有房屋所有者的一切权利。房屋的维修由乙方自费。9、未尽事宜，双方可另行补充协议，补充协议与本合同有同等的法律效力。甲方：单县片区，马长贵乙方：刘孝忠潘焱凯06年10月30日”。在租赁期间因该土地与李秀云有纠纷，后经原告与山东石油化工股份有限公司菏泽单县分公司协商，由原告出面解决石油公司与李秀云地纠纷，并由原告出资对李秀云进行赔偿，该赔偿作为原告15年的租金，对此双方达成了相关补充协议，内容为：“补充协议经甲乙双方共同商议，乙方与石油公司签订的土地租赁合同达成以下补充协议。石油公司西面土地租给乙方使用。租赁期限为十五年，租金有刘孝忠出面解决石油公司与李秀云地皮纠纷（石油公司地皮被李秀云占为他有），有乙方一次性赔偿给李秀云的钱当作石油公司十五年的租金。合同期满后乙方有继续租的权利。因重大政策和发生不可抗拒的因素，甲乙双方共同协商终止合同。合同期内如上级开发，地面上的附着物（房子、厂棚、地面硬化）一切所有权归乙方所有，开发商对地面上的所有赔偿归乙方所有，土地的赔偿归甲方所有。甲方：单县片区马长贵乙方：刘孝忠签订日期：2006年11月5日”，该补充协议有公司经理签名并加盖了单位公章。自签订上述协议后，该租赁场地一直由原告对外出租，至2013年3月1日，原、被告达成租赁协议，协议内容为：“租赁协议经甲乙双方共同商议健康路路南石油公司西邻大院厂棚、房屋租赁给乙方使用。甲方：刘孝忠乙方：张留存一、租期4年，2013年3月1日至2017年3月1日。二、租赁费每年肆万元，自签订合同之日起一次交清当年租金，以后按合同前一个月交清当年的租金。三、租赁合同到期后，乙方有权利以市场价优先续租，如合同到期乙方继续租赁，按合同日期提前2个月续签合同，租金随行就市。四、乙方按约定日期缴纳租金，不及时缴纳租金视为终止合同，甲方有权利租给别人。在合同期内乙方如经营不善不愿意干了，终止合同不退租金。如有特殊原因（拆迁或石油公司开发不和甲方续租），甲方可终止合同，按日期退给乙方租金。五、乙方在经营期间应遵纪守法，时刻注意安全防火，合法经营，如有不合法经营造成的火灾安全事故所产生的责任和连带责任及造成的一切损失，乙方全部负责与甲方无关。六、未尽事宜，共同商订协议，具有同等法律效力。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字后生效。甲方：刘孝忠1358301****乙方：张留存1309979****签订日期：2013年3月1日”，该份租赁合同有原、被告签名和捺印。上述合同签订后，被告张留存分别于签订合同时支付原告4万元，后经原告催要，被告又于2015年5月5日通过中国工商银行股份有限公司单县支行通过转账方式支付原告租赁费20000元，于2016年5月12日通过满全学支付原告租赁费2万元。剩余租金经原、被告方协商未果，原告诉讼来院，要求依法解除依法解除原、被告之间订立的房屋租赁合同，并依法确认被告与第三人之间的涉案转租合同无效，交付原告涉案租赁物；请求被告依法支付原告租赁费15万元及诉后利息；本案一切诉讼费用均由被告负担。原告为证明其上述诉求，向本院提交了2006年10月30日与中国石油化工股份有限公司山东菏泽单县分公司签订的土地租赁合同复印件一份（原告称此原件被其合伙人潘焱凯带走了）、2006年11月5日与中国石油化工股份有限公司山东菏泽单县分公司签订的《补充协议》一份及与被告于2013年3月1日签订的《租赁合同》一份，同时并申请证人惠所法、满松（原告女婿）、满全学（原告偏门亲家）出庭作证，用于证明原、被告所签的租赁协议每年租赁费4万元并不包含门口的五间门面房，并证明被告未能结清原告租金的事实。对原告方提交的上述证据，经被告方质证对原、被告2013年3月1日签订的租赁合同无异议。对土地租赁合同复印件和补充协议及证人证言均提出异议，认为中国石油化工股份有限公司山东菏泽单县分公司未向国资委申请，也未进行评估招标，违法《企业国有资产监督管理条例》，故双方签订的上述协议不具有合法性。对证人证言被告也提出异议，证人陈述所签合同过程不一，且证言相互矛盾，与事实不符。被告主张已支付原告租赁费10.7万元，对被告陈述经原告质证不予认可，原告只认可收到被告8万元，被告对其主张的其余2.7万元也未能提交相关证据予以证实。第三人赵保玲对原、被告提交的上述证据和证人证言未发表质证意见。另查明，《山东省企业国有资产监督管理条例》于2012年3月1日开始实施。被告张留存在租赁期间通过自己或他人转租给第三人，也未能提供征得原告方同意的相关证明。上述事实有当事人陈述，原告与中国石油化工股份有限公司山东菏泽单县分公司签订的《土地租赁合同》复印件一份、《补充协议》一份、《租赁合同》一份、收条两份、汇款单一份及庭审笔录等证据在卷，且已经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，根据原告刘孝忠与中国石油化工股份有限公司山东菏泽单县分公司签订的2006年11月5日签订的补充协议，可以印证原告提交的与该公司于2006年10月30日签订的租赁协议是真实的，根据该两份协议，原告取得了该诉争厂房、土地、房屋的自主经营权。作为本案被告张留存本身就是中国石油化工股份有限公司山东菏泽单县分公司的职工，在2013年3月1日与原告刘孝忠签订的租赁合同时，应知道原告刘孝忠对该租赁土地及院落、厂棚、房屋享有相应出租经营权利，双方签订协议时被告方也并未提出异议，故原告刘孝忠与被告张留存签订的该《租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效合同，双方均应依约履行。根据该合同第四条约定：“乙方按约定日期缴纳租金，不及时缴纳租金视为终止合同，甲方有权利租给别人。在合同期内乙方如经营不善不愿意干了，终止合同不退租金。如有特殊原因（拆迁或石油公司开发不和甲方续租），甲方可终止合同，按日期退给乙方租金。”，而在本合同逾期前被告本应按照约定及时缴纳相关租赁费用，而被告自合同签订之日至今只支付原告租赁费8万元，虽被告主张除此8万元之外还支付了原告2.7万元，但未能提供相关证据，且原告也不予认可，根据最高人民法院《关于民事诉讼法证据的若干规定》第七十六条之规定：“当事人对自己的主张，只有被别人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”，故对被告的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，本案因被告未能按约定及时缴纳租金，应视为合同已终止，被告应将租赁物交还原告。《山东省企业国有资产监督管理条例》是2012年3月1日开始实施，原告刘孝忠与中国石油化工股份有限公司山东菏泽单县分公司在2006年10月30日签订的租赁协议时，该管理条例对原告与中国石油化工股份有限公司山东菏泽单县分公司签订的土地租赁合同不具有约束力。根据双方签订的《补充协议以》，原告并非无偿使用中国石油化工股份有限公司山东菏泽单县分公司的部分土地，而是由原告赔偿与其公司有土地纠纷李秀云相关款项，用此来折抵原告十五年的租金。被告将租赁物经自己或他人转租与第三人，该转租未经原告同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，据此法律规定，该转租无效，故原告要求被告和第三人依法腾出房屋、恢复房屋原状，归还租赁房屋的诉请符合相关法律规定，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告支付租赁费15万元问题，被告只认可合同约定的每年4万元，虽然原告申请证人惠所法、满松（原告女婿）、满全学（偏门亲家）出庭作证，用于证明原、被告所签的租赁协议每年租赁费4万元并不包含门口的五间门面房，对上述证人证言经被告质证，认为证人陈述所签合同过程不一，证言间相互矛盾，与事实不符，并且其中两证人与原告系亲属关系，根据最高人民法院《关于民事诉讼法证据的若干规定》第六十五条之规定：“审判人员对单一证据可以从下列方面进行审核认定：……（五）证人或者提供证据的人，与当事人有无利害关系。”，因证人满松（原告女婿）、满全学（原告偏门亲家）与原告有亲属关系，且证人证言之间所述并非相同，故对原告提供的证人证人证言，本院不予采信。根据现有证据能够证明原、被告所签合同为每年租赁费4万元，被告已支付原告租赁费8万元，故对被告未能支付原告2015年3月1日之后租赁费的事实予以认定。对于原告要求被告支付诉后利息的诉讼请求，因双方在租赁合同中未明确约定，故对其请求不予支持。本案第三人权瑞斗、黄啟军、王来勇、朱玉国、朱保确、李超民经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，是其对诉讼权利的放弃，不影响本院依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十五条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、一百四十四之规定，缺席判决如下：一、解除原告刘孝忠与被告张留存于2013年3月1日的租赁合同；二、第三人权瑞斗、黄啟军、赵保玲、王来勇、朱玉国、朱保确、李超民于本判决生效之日起三十日内自行从被告张留存租赁的原告刘孝忠经营出租的中国石油化工股份有限公司山东菏泽单县分公司西邻土地、厂房、房屋中自行搬出，并交付原告刘孝忠；三、被告张留存于本判决生效之日起十日内支付原告刘孝忠2015年3月1日至2016年3月1日的租赁费4万元，自2016年3月1日起按每年4万元计算，支付原告租赁费至被告张留存归还原告刘孝忠租赁的土地、厂房、房屋之日止；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取1650元，由原告负担1083.5元，被告张留存负担566.5元（原告已垫付，待二被告履行时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  石长战二〇一六年七月十二日书记员  刘 杰