上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第42436号原告(反诉被告)上海众恒实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人薛迎杰，执行董事。委托代理人郑浩，上海欧博律师事务所律师。委托代理人还航，上海欧博律师事务所律师。被告(反诉原告)ＸＸ伟，男，1975年6月11日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。委托代理人隋好平，上海市宏洲律师事务所律师。原告上海众恒实业发展有限公司(以下简称众恒公司)诉被告ＸＸ伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月26日受理。审理中，被告ＸＸ伟提起反诉，本院依法适用简易程序，于2015年12月24日公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)众恒公司的委托代理人郑浩、还航，被告(反诉原告)ＸＸ伟及其委托代理人隋好平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)众恒公司诉称，双方于2013年4月24日签订《房屋租赁合同》，约定众恒公司将上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给ＸＸ伟用于经营“诗蓝美发店”，建筑面积182平方米；租赁期限自2013年5月1日起至2014年10月31日止，每月基本租金人民币(以下币种同)11,072元，物业管理费1,820元，每月推广费910元，ＸＸ伟应提前10天支付下一月的租金、管理费和推广费；ＸＸ伟逾期支付租金、管理费、推广费的，应按所欠款项的每日千分之五支付违约金；租赁期满，众恒公司有权收回该房屋，ＸＸ伟应如期返还，逾期返还该房屋的，应按照租赁合同确定的租金、推广费、管理费标准的两倍支付违约金。2014年10月31日租赁期限届满时，ＸＸ伟已拖欠房屋租金82,000元，在扣除其已缴纳给众恒公司的租赁保证金33,216元后，ＸＸ伟还应支付欠付租金48,784元，且ＸＸ拖欠2014年7～10月的推广费3,640元。故众恒公司起诉至法院，请求判令ＸＸ伟：1、支付截至2014年10月31日的欠付租金48,784元；2、以欠租为本金，按每日万分之五的标准支付自2014年11月1日起至判决生效之日止的逾期付款滞纳金；3、支付截至2014年10月31日的推广费3,640元；4、按每月基本租金、推广费、管理费标准的二倍支付自2014年11月1日起至实际交还房屋之日止的逾期返还房屋违约金；5、返还上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室房屋。被告(反诉原告)ＸＸ伟辩称，其从2010年开始承租系争房屋，承租前与开发商绿地集团达成了长期合作意向，为此其花费了近70万元进行装修。2014年2月26日，ＸＸ伟要求续租，但遭众恒公司拒绝，使其造成损失。合同到期后，众恒公司对ＸＸ伟经营的理发店进行断水断电，致使无法经营。由于房屋装修时采取了带资装修、逐步归还装修款的方式，断水断电后，ＸＸ伟无法经营及归还装修款，装修人员更换了门锁，不允许ＸＸ伟搬出物品。综上，ＸＸ伟并未拖欠合同期内的租金且全额支付了推广费，众恒公司主张欠租、推广费及逾期付款违约金无事实依据，同时，ＸＸ伟没有掌控、占用房屋，而是装修人员更换了门锁，众恒公司主张返还房屋及违约金没有依据。同时，被告(反诉原告)ＸＸ伟反诉称，其自2010年开始作为首批承租人租赁使用系争房屋。租赁合同签订后，其按照合同履行了相关义务，并于2010年6月对房屋进行装修、于2013年又对房屋进一步装修，目的就是为了长期承租经营，且在2010年租赁时开发商为此作出过承诺。ＸＸ伟为了长期经营，在合同到期前三个月书面提出续租要求，但众恒公司拒绝与其协商续租事宜，反而在合同到期后对系争房屋断水断电，剥夺了ＸＸ伟的优先承租权，并导致不能经营。承租房屋的产权人是案外人，产权人与绿地公司订立包租协议，不断更换子公司作为经营人与承租人订立租赁合同，规避应当承担的责任，ＸＸ伟的投资计划因众恒公司违约而宣告失败。现ＸＸ伟不能继续经营致部分装修费不能支付、因违反劳动合同而需向所聘请的员工支付赔偿费、为培养员工花费的培训费不能通过经营创造利润、会员退卡又给被告造成巨大损失，直接损失和间接损失经估算达166万余元。故ＸＸ伟提起反诉，请求判令众恒公司赔偿或返还：1、装修损失52万元；2、营运损失10万元；3、押金44,136元；4、广告位租赁及电缆押金6,208元；5、违约金5万元；6、律师费5,000元。原告(反诉被告)众恒公司辩称，一、无任何法律规定，合同到期后，出租人必须续租；二、2010年的合同系众恒公司与ＸＸ伟签署，众恒公司有房东的授权委托，有权出租；三、众恒公司无违约行为，ＸＸ伟合同到期后不能返还房屋，构成违约，即使装修人员更换了门锁，也与众恒公司无关；四、合同到期后，不存在装修损失、运营损失，押金已抵扣欠租或违约金，广告位租赁及电缆押金非众恒公司收取。综上，不同意ＸＸ伟的反诉请求。经审理查明，上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室房屋为案外人所有，众恒公司经业主授权对系争房屋进行经营管理，ＸＸ伟自2010年5月起承租系争房屋。2013年4月24日，众恒公司作为出租人(甲方)、ＸＸ伟作为承租人(乙方)，双方就系争房屋续签《绿地东海岸房屋租赁合同》，其中合同补充条款第2-1款约定，乙方承诺将该房屋作为“诗蓝造型”美容美发店经营之用。第3-1款约定，房屋租赁期限共1年6个月，自2013年10月31日起至2014年10月31日止。第5-1款约定，租赁期届满，乙方应按照交付标准确定的条件如期返还房屋。若在租赁期内，乙方严格执行本合同规定的各项条款和条件，则租赁期满乙方需继续承租该房屋的，应于租赁期届满前提前三个月，向甲方提供书面的不可撤销的继续承租该房屋之申请，经甲方同意后，双方应协商租赁条件并重新签订租赁合同。逾期未提出申请或在提出申请后一个月内双方未签妥租赁合同或续租协议，则视为乙方放弃同等条件下的对该房屋之优先承租权。第14-1款约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或解除当日将已恢复至附件三所列的交付标准或恢复至甲方同意接受的状态之该房屋归还给甲方。第14-2款约定，若乙方未按前款规定办理返还手续，则甲方有权通知物业管理公司停止向该房屋提供水、电、煤气、中央空调及其他物业管理服务，并按以下方式收回该房屋并要求乙方承担责任……⑵、从租赁期满的当日或提前解除当日起直至办妥交接手续或甲方行使上述第⑴项权利进入并收回该房屋为止，乙方须以合同终止(或解除)日以前租金、管理费、推广费标准为基础，向甲方双倍支付延误期内的占用费、管理费、推广费及其他公用事业费用，并应向甲方赔偿因乙方迟延返还该房屋引起的一切损失。另合同附件四中约定，租金、管理费和推广费每一个月为一期支付，本合同签署当日，乙方应向甲方支付首期租金、管理费和推广费。之后乙方于每期届满日的10日之前向甲方支付下一期的租金、管理费及推广费。其中自2013年5月1日起至2014年10月31日止，每月基本租金为11,072元，每月管理费为1,820元，每月推广费为910元。合同签订后，ＸＸ伟将租赁房屋用于经营“诗蓝造型”美发店。2014年7月30日，ＸＸ伟提出书面续租申请。2015年9月中旬，众恒公司根据ＸＸ伟合同上预留的联系地址向其发函，同时又在租赁门面张贴函件，告知ＸＸ伟在2015年9月30日前返还房屋。因合同到期后，ＸＸ伟未能及时返还租赁房屋，故众恒公司提起本案诉讼。另查，现租赁房屋已被停水停电。审理中，众恒公司撤回了第1、2、3项诉请,认可收到ＸＸ伟在反诉中提及的各项押金并同意返还。另，ＸＸ伟表示，出租人应为开发商绿地公司，但同时在反诉中坚持要求众恒公司承担责任；ＸＸ伟提出书面续租申请后，众恒公司未与其协商，即于合同到期后一个月左右通知其不再续签合同，其花半个月时间退会员卡并遣散员工，之后就关门了。众恒公司表示，系争房屋是ＸＸ伟在2015年3月自己锁上并停业的，2015年5月，物业公司发现系争房屋已关门两个多月，出于安全防范考虑而停止了水电供应，现同意2015年1月之前的逾期交房违约金参照原租金、物业费、推广费的标准支付，2015年1月之后的逾期交房违约金仍要求按上述费用的双倍标准计算。以上事实，有上海市房地产登记簿、授权委托书、《绿地东海岸房屋租赁合同》、函、照片、收据、申请书及庭审笔录等在案佐证。本院认为，涉案房屋租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，众恒公司、ＸＸ伟均应全面、切实履行。涉案租赁合同载明出租方为众恒公司，ＸＸ伟认为出租方为开发商的意见，没有合同依据，况且ＸＸ伟反诉要求众恒公司承担责任，其行为表明其也认可众恒公司为租赁合同相对人。对于本诉，合同第14-1款约定，除甲方(众恒公司)同意乙方(ＸＸ伟)续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或解除当日将已恢复至附件三所列的交付标准或恢复至甲方同意接受的状态之该房屋归还给甲方。本案中，在租赁合同期限届满、双方又未能续约的情况下，ＸＸ伟未能按约及时返还租赁房屋，属违约，众恒公司要求其返还房屋并承担逾期返还房屋的违约责任，具有事实和合同依据。对于逾期返还房屋的违约金，现众恒公司同意就2014年11月、12月的违约金参照原租金、物业费、推广费的标准支付，经查并无不当，本院照准；2015年1月之后的违约金，在被告主张调整的前提下，本院根据众恒公司的实际损失、当事人的过错及合同实际履行情况，酌情调整至合同约定标准的1.3倍。ＸＸ伟抗辩称承租时开发商承诺其长期租赁，未提供证据证明。根据合同第5-1款约定，续租前提为ＸＸ伟严格执行原合同规定的各项条款并经众恒公司同意，在众恒公司明确表示不再续租的情形下，ＸＸ伟主张优先承租权，缺乏合同依据。合同到期后，承租方负有返还租赁物的义务，ＸＸ伟陈述的租赁房屋由房屋装修人员上锁的事实即便属实，其以此为由拒绝承担房屋返还义务，也没有合同和法律依据。根据合同第14-2款约定，在合同期满后，ＸＸ伟未按约办理房屋返还手续的，众恒公司有权通知物业管理公司停止向该房屋提供水、电，即合同到期后，众恒公司的停水停电行为并不构成违约。审理中，众恒公司撤回部分诉请，系当事人对自身民事权利的处分，本院予以准许。对于反诉，对于各项押金，根据众恒公司的意见，可判决众恒公司返还。同时，基于上述责任认定，ＸＸ伟以众恒公司违约为由要求其赔偿装修损失、营运损失、违约金、律师费，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告ＸＸ伟(反诉原告)于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室房屋返还原告(反诉被告)上海众恒实业发展有限公司；二、被告ＸＸ伟(反诉原告)于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)上海众恒实业发展有限公司自2014年11月1日起至实际返还房屋之日止的逾期交房违约金，其中自2014年11月1日起至2014年12月31日止的逾期交房违约金为27,604元，自2015年1月1日起至实际返还房屋之日止的逾期返还房屋违约金按照每月17,942.60元的标准计算；三、原告(反诉被告)上海众恒实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告ＸＸ伟(反诉原告)租房押金44,136元；四、原告(反诉被告)上海众恒实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告ＸＸ伟(反诉原告)广告位租赁及电费押金6,208元；五、驳回被告ＸＸ伟(反诉原告)的其他反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,854元，减半收取2,927元，由原告(反诉被告)上海众恒实业发展有限公司负担886元、被告ＸＸ伟(反诉原告)负担2,041元。反诉案件受理费5,526元，由原告(反诉被告)上海众恒实业发展有限公司负担529元、被告(反诉原告)ＸＸ伟负担4,997元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇一六年二月二十五日书记员 许瑞芬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。