河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0802���初725号原告：承德天通数码科贸有限公司，住所地承德市委托诉讼代理人：朱大山，。被告：李大成，住承德市。委托诉讼代理人：蒋维新，河北蓝岛律师事务所律师。原告承德天通数码科贸有限公司（以下简称天通数码公司）与被告李大成房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年1月27日向本院提起诉讼。被告李大成在法定期间内提出反诉，并在庭审结束后申请撤回反诉。本案受理后，依法组织合议庭，于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告天通数码公司的委托代理人朱大山、被告李大成的委托代理人蒋维新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天通数码公司诉称，2015年底，原告因经营需要，准备整体租赁承德市双桥区热河大厦一楼底商作为营业用房，被告作为热河大厦一楼底商房屋业主于2015年11��20日书面委托李大成等作为业主代表办理底商租赁手续，开始进行房屋整体租赁洽谈。原、被告于2015年12月单独签定了《房屋租赁合同》，但被告与其业主代表并没有完成约定的整体租赁房屋义务，有两家（北综合商场和工艺联社）至今没有签定租赁协议，另一家虽然签定了租赁协议，但房屋至今没有腾空，仍在租赁给他人使用。原告通知被告支付租金事宜，遭被告拒绝。现原告无法按时整体承租使用热河大厦一楼底商，双方合同已无法继续履行，应予解除。故请求解除原、被告签定的《房屋租赁合同》，本案诉讼费由被告承担，请求法院支持原告的诉讼请求。原告天通数码公司为支持自己的主张，提交如下证据：1、2015年11月20日出具的委托书一份，拟证明热河大厦底商的十九位业主委托业主代表6人同原告办理底商租赁手续。2、原、被告签定���房屋租赁合同及补充协议一份，拟证明被告李大成作为业主代表保证所有业主均有按合同期限签定租赁合同，如有不能签定和交房属于违约并双倍返还定金。3、2015年12月2日定金收据一份，拟证明业主代表朱凤鸣等三人收取了热河大厦一层底商定金300000.00元，该定金是代表业主收取的，统一保管在业主毕世平中信银行卡里。4、原告业务经理靳丽宏同工艺联社主任赵铁峰的电话录音光盘一张，拟证明赵铁峰告诉靳丽宏工艺联社和业主代表没有谈妥，将联社摊位出租给原告；热河大夏底商部分业主的摊位出租给他人重新装修视频资料；2016年1月8日原告和业主代表关于协商解决租赁工艺联社和北综合商场事宜的谈话记录和视频材料，原告经理靳丽宏和李大成等六业主代表在2016年1月8日要求业主代表到公司签定合同，靳丽宏的手机通话录音内容。5、2015年12月31日原告出具��通知函一份，拟证明原告通知被告如不能在2016年1月4日前签定协议将解除合同。6、热河大厦底商被告房屋现场图片一份，拟证明在诉讼期间李大成已经将摊位出租给他人。7、2016年1月原告经理靳丽宏发给被告业主代表李大成的微信截图一份，拟证明原告要求李大成等业主代表签定工艺联社和北综合租赁合同。被告李大成辩称，原、被告双方在《补充协议》第四条约定：如有业主不能签订合同如期交房，属于被告违约，同时特别注明“北综合商场、工艺联社、业主吕素艳、业主刘凤如四户由原、被告双方共同解决”，既然是双方共同解决，就不能把责任都推给被告一方。被告李大成及其他业主为积极履行合同做了大量工作，所有业主包括北综合商场和工艺联社都同意签订租赁合同，但原告无理由拒签。2016年1月4日中行12点31分和48分业主代表钟丽娟、陈志生分别向原告方经办人靳丽宏发送短信和微信，内容为告知工艺联社和北综合商场都能签订合同了，询问原告几点能够签订合同。但晚上7点27分原告经办人靳丽宏回复称，原告承租的热河大厦一层整体房屋只因你们还有两户未能按合同约定日期签订合同和一户未能如期交房，导致原告不能整体规划和设计，所以原告不能接房。由此看出，完全是原告在违约。被告李大成为支持自己的主张，提交如下证据：1、房屋租赁合同一份，拟证明（1）2015年12月2日，被告李大成与原告天通数码公司签定租赁合同，将热河大厦一楼3-2房屋52平方米租赁给天通数码公司，租期四年，自2016年1月1日至2019年12月31日止，租金按建筑面积每平方米每月240.00元；（2）合同5.1条约定，被告李大成应于2016年1月4日前将房屋及场地腾空交给原告天通数码公司；（3）该合同乙方即承租人是天通数码公司负责人签的字，受委托人是公司总监靳丽宏和经理孙建国，授权日期是2015年12月1日。2、补充协议一份，拟证明合同第四条约定，原告天通数码公司在签订租赁合同时向甲方代表（即钟丽娟、陈志生、朱凤明三人）交纳定金300000.00元。甲方保证合同标的所有业主均能按合同要求期限签订租赁合同，并能如期交房，如有业主不能签订合同和如期交房，属于甲方违约并双倍返还乙方定金，该条款还特别注明北综合商场、工艺联社、业主吕素艳、业主刘凤如四户由甲、乙双方共同解决。3、天通数码公司授权委托书一份，拟证明天通数码公司佟林总经理委托公司总监靳丽宏和经理孙建国二人全权办理热河大厦一层房屋租赁事宜。4、热河大厦一层业主委托书一份，拟证明业主委托张长生、李大成、陈志生、毕世平、钟丽娟、朱凤明等人去天通数码公司办理底商租赁洽谈事宜。5、天通数码公司致业主代表及各位业主的《通知函》一份，时间是2015年12月31日，拟证明（1）《通知函》要求如果按约定甲方能够保证各位业主均能在2016年1月4日前与原告公司签订租赁协议并如期交房，原告公司按约定接收房屋并如数交付租金。如甲方不能按约定保证实现约定的条款，因此终止合同，并依据相关规定终结租赁关系。”（2）对照《房屋租赁合同》，合同5.1条约定甲方应于2016年1月4日前将房屋及场地腾空交付给乙方。6.2.1条约定，因甲方在2015年12月31日起延迟交付出租房屋一个月以上，乙方有权解除合同。以上可以看出，合同上原则规定2016年1月4日前腾房交付，从2015年12月31日起延迟交付一个月以上，天通数码公司才有权解除合同。6、业主的授权委托书一份，拟证明业主委托李旭月律师作为委托人以特快专递形式向天通数码公司邮寄业主《通知函》。7、全体业主签名的《通知函》及李大成给天通数码公司的《通知函》，拟证明被告已经告知原告腾空场地，请被告公司按约定进场并给付租金，如不履行合同造成的后果及损失由天通数码公司承担。8、业主送交《通知函》及《催款通知书》的照片各一份，拟证明自2016年1月1日至2016年1月7日期间业主多次要求天通数码公司履行合同，给付租金。9、被告于2016年1月4日、1月7日向原告公司提交的两份《催款通知书》，拟证明被告李大成等业主反复提示原告商铺已腾空交付，要求按约定给付租金。10、商铺腾空录像及告知光盘一张，拟证明2016年1月2日被告李大成将场地腾空。11、送达并张贴《通知函》录像光盘一张，拟证明2016年1月3日业主李大成等人到天通数码公司送达并张贴《通知函》，再次告知场地、商铺已腾空。12、业主与原告公司代表磋商光盘��张，拟证明2016年1月8日业主告知原告公司北综合商场、工艺联社已同意签订合同，但天通数码公司不签合同也不给付租金。13、靳丽宏（微信名：微笑）与业主陈志生的微信聊天记录一份，拟证明2016年1月1日早7点22分靳丽宏代表天通数码公司与业主代表沟通时意图变更合同约定，提出三项条件。14、靳丽宏与业主朱凤明的微信聊天记录，拟证明2016年1月1日早上7时46分天通数码公司为不履行合同找理由，并向朱凤明表示歉意。15、靳丽宏与业主钟丽娟的微信聊天记录一份，拟证明2016年1月1日早上7时49分靳丽宏对业主的损失表示歉意。16、业主对天通数码公司《通知函》的复函一份，拟证明原告天通数码公司已收到被告的通知函，强调双方签订的《补充协议》提到“北综合商场、工艺联社、吕素艳、刘凤茹四户由双方共同解决”，经业主做工作，吕素艳与刘凤茹已签订合���，又北综合商场、工艺联社今天已同意与天通数码公司签订合同。17、业主代表陈志生向天通数码公司靳丽宏、孙建国发送EMS的寄件人回执一份，拟证明业主要求天通数码公司于2016年1月4日前履行合同。18、业主陈志生向靳丽宏发送的微信聊天记录一份，拟证明业主代表于2016年1月4日中午12时48分通知天通数码公司负责人靳丽宏工艺联社、北综合商场都已同意签订合同，要求天通数码公司下午安排签合同事宜。19、业主钟丽娟向靳丽宏发送的微信聊天记录一份，时间为2016年1月4日12时49分，证明目的同18号证。20、靳丽宏回复业主代表陈志生、钟丽娟的微信原始记录一份，拟证明2016年1月4日12时52分靳丽宏回复称“得向天通数码公司汇报”，当晚7时许又回复业主代表要求业主在一周内退还定金300000.00元，并将不与另两家签订合同的责任推给业主。21、业主代表于2016年1月13日致天通数码公司的《告知书》，拟证明业主要求在2016年1月4日前交付租金，超过约定时间五日交付租金，业主有权解除合同；定金不予退还。22、原告天通数码公司给钟丽娟等七个业主的回函一份，拟证明业主的《告知书》天通数码公司已收到。被告李大成对原告天通数码公司提交的证据发表如下质证意见：对证据1、3、6无异议。对证据2、4、5、7的真实性无异议，但是认为均达不到证明目的。原告天通数码公司对被告李大成提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2、10的真实性无异议，认为不能实现被告的证明目的。对证据3、5的真实性予以认可。对证据6、7、8、9、11-22的真实性不予认可。对证据4视听资料的真实性和证明目的均不认可，是否经过技术处理和剪辑存在疑问。经庭审质证，并结合合议庭评议，本院对原告天通数码公司出具的证据1、3予以确认。证据2中《补充协议》约定北综合商场、工艺联社等租赁洽谈由原、被告共同负责，因原告对该项证据表述不完整致使丧失了该证据的应有之义，故本院对该证据的证明目的不予确认。原告出示的证据4，因该证据系录音证据，且无其他证据相佐证，故本院不予确认。原告出示的证据5与被告出示的相关证据能够相互印证，故本院对该证据予以确认。结合被告出具的已将房屋租赁他人的租赁合同，本院对原告出示的证据6的真实性予以确认。原告出示的证据7，鉴于微信截图无法与其他相应证据佐证，故本院对该证据不予确认。对被告李大成出示的证据1、2、3、4、5，因原告天通数码公司对其真实性无异议，且能够与其他证据共同还原案件事实，本院予以采信。被告出示的证据6-22前后一致，能够形成完整的证据链条，本院对其证明力予以确认。结合上述有效证据、当事人陈述及本院调查核实情况，审理查明如下事实：2015年11月20日，热河大厦一层业主等十九人共同委托业主代表张长生、李大成、陈志生、毕世平、钟利娟、朱凤明负责与原告天通数码公司办理除签定合同以外的底商租赁手续事宜。2015年12月2日，被告李大成与原告天通数码公司签定《房屋租赁合同》，约定原告天通数码公司租赁被告位于热河大厦一楼3-2号房屋及店面、门头、消防系统、照明设备，房屋建筑面积52.00㎡。租赁期限四年，自2016年1月1日至2019年12月31日，租金每月每平方米240.00元；双方还约定，被告李大成应于2016年1月4日前将房屋及场地腾空交付给原告天通数码公司。同日，被告李大成与原告天通数码公司签定了《补充协议》，约定原告天通数码公司向被告代表交纳定金300000.00元，并约定被告李大成保证合同标的所有业主���能按合同要求期限签订租赁合同，并能如期交房，如有业主不能签订合同和如期交房，属于被告李大成违约并双倍返还定金（双方特别注明：北综合商场、工艺联社、业主吕素艳、业主刘凤如四户由双方共同解决），定金交给业主中的三人代表共同保管。原告天通数码公司于当日将300000.00元定金转款至毕世平中信银行卡内，业主朱凤明、钟利娟、毕世平向原告天通数码公司出具《收据》。2015年12月31日，原告天通数码公司向热河大厦业主及业主代表发出《通知函》，称如各业主能于2016年1月4日前与原告天通数码公司签定租赁协议，并如期交房，原告天通数码公司按约定接收房屋并如数交付租金。如业主不能按约定履行，则终止合同。被告李大成收到了该《通知函》。2016年1月13日业主陈志生、张长生、毕世平、钟利娟、李大成、朱凤明、白连华向原告天通数码公司��出《告知书》，通知天通数码公司因该公司未按《房屋租赁合同》约定时间交付租金，已构成违约，现七户业主正式通知与天通数码公司解除房屋租赁合同，定金不予退还。天通数码公司收到该《告知书》，但不同意与上述七名业主单独解除合同，而要求与十九名业主共同解除租赁合同。另查明，原告天通数码公司与被告李大成均表示同意解除双方签定的《房屋租赁合同》及《补充协议》。2016年1月21日被告李大成与案外人刘永胜重新签订了《房屋租赁合同》，租期四年，自2016年3月1日至2020年3月1日。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，并且不违反法律规定，因此合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定履行自己的义务。对于原告和其他业主签订的补充协议条款的理解，结合本案事实，系原告和被告及业主代表基于信任关系，力求在双方的共同努力下使原告和北综合商场、工艺联社等业主签订房屋租赁合同，以期实现原告整体租赁、整体规划的合同目的。但是该合同条款的实现需要第三方的配合，因此存在着很大的不确定性，对此风险原告在和被告签订合同时应该已经预见到。但是，双方均没有对此条款作进一步的解释，导致此条款在履行过程中双方产生争议。现原告以该条款指向的合同目的不能实现为由，要求解除和被告业已签订的租赁合同，并且在行为上拒绝接收被告房屋，拒绝给付租金，致使原、被告双方签订的租赁合同已无法实现合同目的。因此，原告要求由被告承担合同履行不能的风险显失公平。原告应承担违约责任，赔偿被告房屋延期出租的经济损失。被告李大成于2016年1月13日将其位于热河大厦一层底商另租他人。因此，自原告天通数码公司应当接收该底商之日至该底商重新出租并实际收取租金的前一日，由于原告天通数码公司违约给被告李大成造成的租金损失，即自2016年1月4日至2016年2月28日，共54天，240.00元/㎡/月×52㎡÷30天×54天=22464.00元，原告天通数码公司应予赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告承德天通数码科贸有限公司与被告李大成签定的《房屋租赁合同》、《补充协议》。二、原告承德天通数码科贸有限公司于本判决生效后十日内一次性给付被告李大成因迟延出租房屋产生的租金损失22464.00元。如原告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80.00元，由原告承德天通数码科贸有限公司负担。如原告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  孟庆九人民陪审员  王治国人民陪审员  李凤芝二〇一六年七月二十七日书 记 员  孙 超附页《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应��通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并