北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0108民初7844号原告北京国控经贸有限责任公司，住所地北京市海淀区西三旗建材城中路1号甲7号楼二层251、252。注册号：110108004307616。法定代表人陈书银，总经理。委托代理人李娜，北京市浩东律师事务所律师。被告北京市西郊农场，住所地北京市海淀区上庄乡。统一社会信用代码：×××。法定代表人管建国，场长。委托代理人邓沐，北京国同金律师事务所律师。委托代理人魏然，男，该农场企业发展部部长，住北京市海淀区上庄镇西郊农场职工宿舍。原告北京国控经贸有限责任公司（以下简称国控公司）与被告北京市西郊农场（以下简称西郊农场）合同纠纷一案，依法由审判员沙月亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告国控公司委托代理人李娜与被告西郊农场委托代理人邓沐、魏然均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国控公司诉称，依据北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第09393号民事判决，西郊农场应承担“碧水家园”小区物业管理工作，由于西郊农场拒不履行相关义务，我公司支付了2013年1月1日起至今的物业管理相关费用，该费用应由西郊农场承担。2000年4月18日，我公司（原名称为北京市海淀区对外贸易公司）与西郊农场签订合作协议书，双方就共同开发我公司所属仓库闲置土地，新建职工住宅及配套设施（即碧水家园房屋项目）达成协议，双方约定：甲方（我公司）负责提供具有合法使用权的土地，办理立项及开发建设所需的全部手续时应提供的文件及签章，乙方（西郊农场）负责办理立项、规划、设计等开工前和开工后的一切手续及相关费用，负责项目的施工管理及销售，负责项目的物业管理。碧水家园项目于2000年10月竣工，建成四栋住宅楼，双方按协议约定将四栋楼房进行分配，我公司得一栋，其余三栋由西郊农场取得。碧水家园小区建成后，西郊农场委托同力物业公司对小区提供物业管理服务，但其后同力物业公司撤出小区物业管理，小区发生供暖、供电、保洁、设备维修维护等无人管理的问题，小区居民多次上访，向政府部门反映上述情况，我公司开始对小区公共设施进行维修维护，并承担了相关费用，在此期间，我公司多次向西郊农场要求其履行协议中物业管理的义务，其拒不履行。2013年，我公司起诉西郊农场要求其履行负责“碧水家园”项目物业管理的合同义务并承担我公司为“碧水家园”物业管理支付的费用1539914.98元（截止2013年1月1日前发生的费用），该案经北京市第一中级人民法院审理作出（2013）一中民终字第09393号民事判决书，判决西郊农场履行负责碧水家园物业管理的合同义务，并支付我公司物业管理费用1539914.98元。其后，西郊农场向北京市高级人民法院提起再审申请，北京市高级人民法院于2014年10月7日作出（2014）高民申字第3368号民事裁定书驳回西郊农场再审申请。（2013）一中民终字第09393号民事判决书生效后，西郊农场未依判决履行义务，我公司向北京市海淀区人民法院申请强制执行，海淀区人民法院已执行西郊农场164万元发还给我公司，但其仍不履行物业管理义务，故2014年8月，我公司再次向海淀区人民法院提起诉讼，要求其支付2013年1月至2014年7月之间我公司垫付的物业管理费用，海淀区人民法院经审理作出（2015）海民初字第04362号民事判决书，支持了我公司诉讼请求，现该判决已生效。2015年3月31日，西郊农场履行（2013）一中民终字第09393号民事判决书判决义务，委托北京东居物业管理有限公司承接碧水家园小区的物业管理工作，我公司得知这一情况后，配合西郊农场交接小区物业管理工作，并要求其支付2014年8月后我公司垫付的全部物业管理费用，但其只接受了小区物业工作，未向我公司支付已垫付的相关费用。据此，依据北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第09393号民事判决书，要求西郊农场支付2014年8月至2015年3月我公司为碧水家园小区垫付的相关费用261596.99元。诉讼请求：1、判令西郊农场向我公司支付我公司为碧水家园物业管理垫付的费用人民261596.99元。2、西郊农场承担本案诉讼费。被告西郊农场辩称，根据一中院（2013）一中民终字第09393号判决书第2项判决，我方履行负责物业管理义务，也就是说从2013年9月29日开始国控公司是明确知道经法院判决，物业管理的责任是我方的，此后的物业管理国控公司无权参与，即使业主、物业出现问题也是由我方直接进行处理，而不是由国控公司出面代为进行管理。在此判决生效后，国控公司有明确理由和生效判决向任何一方说明物业管理责任是我方，我方单位是存在的，所以如果需要管理应找我方单位，若有业主找国控公司，国控公司也应告知业主应由我方承担物业责任，由我方解决，现国控公司无证据证明出现了物业方面的事务，向业主明示告知物业管理是我方的责任，国控公司在没有权利代管物业的情况下支付了相关费用应由国控公司自行承担。国控公司与物业之间的洽商剥夺了我方的知情权，国控公司与物业之间的交易行为是侵权行为。本案物业小区发生物业纠纷在于国控公司的违约，根据双方合作协议和实际上的建房审批手续，全部的相关权利和所有权证的办理均登记在国控公司名下，房屋建好后应由国控公司办理大产权的相关初始登记，但至今没有办理，致使以前的物业公司与业主发生纠纷，最终的原因是国控公司造成的，因权利登记在国控公司名下，所以应由国控公司办理初始登记，所以出现责任在于国控公司，国控公司没有履行合同附随义务，导致合同的违约。综上，不同意国控公司的诉讼请求。经审理查明，2000年4月18日，北京市海淀区对外贸易公司（甲方，后更名为国控公司）与西郊农场（乙方）签订合作协议书，约定双方共同开发甲方所属仓库闲置土地，新建职工住宅及配套设施（即碧水家园项目）。甲方负责提供有合法使用权的土地、办理立项及开发建设所需办理的全部手续时应提供的文件及签章；乙方负责办理立项、规划、设计等开工前和开工后的一切手续及相关费用，负责项目的物业管理。国控公司为该项目提供了其具有土地使用权的土地用途为仓库的国有土地。2000年10月该项目竣工，建成住宅楼四栋。国控公司分得一栋并出售给了本单位职工，西郊农场分得三栋并全部向公众出售。后西郊农场委托北京市同力物业管理有限责任公司开始对小区提供物业管理服务，并于2002年5月15日由北京市通达房地产开发建设总公司西郊分公司与北京市同力物业管理有限责任公司签订《碧水家园交接协议》。期间，小区居民与该物业公司就物业费收取、物业服务质量等问题产生矛盾。北京市同力物业管理有限责任公司撤出小区的物业管理，小区发生供暖、供电、保洁、设备维修维护等无人管理的物业问题。此后，国控公司对小区公共设施进行了维修维护，并发生相关费用。因就物业管理责任承担及费用负担发生争议，国控公司于2013年将西郊农场诉至本院，要求判令西郊农场履行负责碧水家园项目物业管理的合同义务，并承担国控公司于2007年12月1日至2012年12月25日期间为碧水家园物业管理支付的清掏费、配电柜修理费、水管更换费、电费等各项费用1539914.98元。本院于2013年6月4日作出（2013）海民初字第07390号民事判决书，以房屋的权利人已经发生变化，物业管理的相关问题以及物业管理的费用应由全体业主决定并承担为由驳回国控公司全部诉讼请求。国控公司不服一审判决，提出上诉。北京市第一中级人民法院于2013年9月29日作出（2013）一中民终字第09393号民事判决书，认为西郊农场与国控公司已经约定西郊农场负责建设项目的物业管理，西郊农场在进行上述约定时明知双方均无物业管理资质，也未明确该条款的期限和履行次数，事后也未就此做出任何说明，业主、业主大会选聘物业服务企业之前的物业服务行为属于前期物业服务，由建设单位承担责任，故在北京市同力物业管理有限责任公司撤出后，业主、业主大会选聘物业服务企业之前，西郊农场应当继续履行为碧水家园进行物业管理的义务，并承担因未履行该义务导致国控公司进行物业管理所产生的损失，判决撤销原一审判决，判令西郊农场履行负责碧水家园物业管理的合同义务并向国控公司支付1539914.98元。西郊农场不服（2013）一中民终字第09393号民事判决书，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2014年10月17日做出（2014）高民申字第3368号民事裁定书，驳回西郊农场的再审申请。经强制执行，西郊农场已经支付生效判决所涉执行款项，但未对碧水家园进行物业管理，亦未委托物业管理企业从事小区物业管理工作。2014年，国控公司再次诉至本院，要求西郊农场支付2013年1月至2014年7月之间其垫付的物业管理费用，本院经审理作出（2015）海民初字第04362号民事判决书，判决西郊农场支付国控公司1090170.72元，现该判决已生效。2015年3月31日，西郊农场委托的北京东居物业管理有限公司已经负责碧水家园小区的物业管理工作。庭审中，国控公司主张2014年8月至2015年3月物业管理费用为261596.99元，经本院核实费用为261536.99元（其中电费100527.13元、自来水管道抢修费65825.64元、塑钢门窗及装修费28700元、清掏疏通费29700元、维修污水井及水表井费用15284.22元、宣传栏工程费13500元、垃圾清理费8000元），国控公司就其主张的塑钢门窗及装修费、宣传栏工程费的合理性未提交相应证据，西郊农场认可其中的电费100527.13元、清掏疏通费29700元，其余费用均不予认可。上述事实，有双方当事人陈述、（2013）一中民终字第09393号民事判决书、（2014）高民申字第3368号民事裁定书、（2015）海民初字第04362号民事判决书、费用清单等证据材料在案佐证。本院认为，生效法律文书已经认定西郊农场应该继续履行负责碧水家园物业管理的合同义务，并承担因未履行该义务导致国控公司对碧水家园小区物业管理而造成的损失，因此，国控公司垫付的2014年8月至2015年3月碧水家园小区物业管理费用的合理部分，应由西郊农场承担。因国控公司就其主张的塑钢门窗及装修费、宣传栏工程费的合理性未提交相应证据，故本院对国控公司主张的塑钢门窗及装修费、宣传栏工程费不予支持，国控公司主张的其余费用应属合理，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：北京市西郊农场于本判决生效后七日内支付北京国控经贸有限责任公司人民币二十一万九千三百三十六元九角九分。如果北京市西郊农场未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千六百一十二元，由北京国控经贸有限责任公司负担四百二十八元，已交纳；由北京市西郊农场负担二千一百八十四元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  沙月亮二〇一六年七月十一日书记员  王 漫