景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书(2015)珠民一初字第630号原告洪敦永，男，汉族，住福建省。委托代理人郑立群，江西贴隼律师事务所律师。被告孙剑平，男，，汉族，住江西省。原告洪敦永诉被告孙剑平房屋租赁合同纠纷一案，原告洪敦永于2015年8月25日起诉至本院。本院于2015年8月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告洪敦永委托代理人郑立群、被告孙剑平到庭参加诉讼。2016年1月14日和2016年3月24日，因原告洪敦永补充提交证据，本院分别组织双方进行质证，原告洪敦永委托代理人郑立群、被告孙剑平参加了质证。本案现已审理终结。原告洪敦永诉称，2014年7月29日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于景德镇市XX花园5栋5、6、7号店铺号（建筑面积为563平方米）出租给被告经营，租赁期限10年，其中头两年的租金为每年25.2万元整，租金按季交纳（头两年中第一年减两个月的租金）。被告依约交纳了2万元押金。合同签订后，原告交付了房屋。之后，被告进行了相应装修，并开始经营。但至原告起诉时止，被告只付了5个月的租金共计121800元（租金付到2015年3月1日止）。后经原告多次催缴无果。根据合同约定，承租方拖欠租金累计达30天的，出租方可以终止合同、收回房屋。现被告拖欠租金已累计达3个月以上（已扣除第一年免交的两个月）,故原告可终止合同、收回房屋。此外，合同第三条第四项还约定迟延付房租应付违约金及违约金的计算方法，第八条约定终止合同时被告不得拆除已形成附合的装修，第三条第五项约定终止合同时原告可没收押金等相关权利。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付从租赁之日起截止起诉之日拖欠的租金121800元（已扣除合同约定的免交两个月的，起诉后搬出房屋期间的租金按合同约定的标准计算），并支付延付房租产生的违约金，押金2万元不退；2、被告立即搬离房屋（搬离时被告不得拆除已形成附合的装修），并同时结清水、电费及其他应缴纳的费用；3、被告承担诉讼费用。原告向法庭提交如下证据：1、《房屋租赁合同》一份，证明原、被告双方于2014年7月19日签订房屋租赁合同，并约定了相关条款及义务；2、信息公示业务查询单打印件三份、《商品房现房买卖合同》打印件三份、《合作开发合同》复印件一份、江西晖旺投资有限责任公司《证明》一份、收款收据三张（XX花园5栋5号复式店分期首付款341240元、XX花园5栋6号复式店分期首付款450400元、XX花园5栋2、3、4、5、6、7、8号店面房款13280000元），证明原告购买了景德镇市XX花园5#5、6、7号店铺，且已付清诉争房屋全部购房款，以及诉争房屋归原告所有；3、景公消验字【2014】第0005号建设工程消防验收意见书一份、景德镇市公安消防支队建设工程设计备案抽查合格告知书复印件一份，证明诉争房屋已经消防验收。被告孙剑平辩称，经营不善是我自己的事情，与原告无关；现在造成这种后果我也想解决掉；现在产生了一些供应商等债权人，我也希望能得到合理的解决；房屋租赁合同约定，我一个月没有交租金，合同自然中止；房屋消防没有验收，影响了我的经营；2015年4、5月份，开发商景德镇开门子集团股东之一来我店里，口头通知我房屋不属于原告，而属于开门子集团，且该房屋没有办理相关手续是承建商即原告擅自出租的。被告未举证。经审理查明，2009年元月23日，景德镇市开门子房地产开发有限公司（甲方）和江西晖旺投资有限责任公司（乙方）签订《合作开发合同书》，约定双方对景德镇市开门子房地产开发有限公司所有的3号、4号地块的商业、住宅小区项目进行开发合作。2015年6月16日，原告洪敦永向景德镇市开门子房地产开发有限公司XX花园项目部交纳XX花园5栋5号复式店分期首付款人民币341240元和豪XX花园5栋6号复式店分期首付款人民币450400元。同日，原告洪敦永向江西晖旺投资有限责任公司交纳豪景花园5#2、3、4、5、6、7、8号店面房款人民币13280000元。2015年11月29日，原告洪敦永（买受人）和景德镇市开门子房地产开发有限公司（出卖人）网签《商品房现房买卖合同》三份，约定：原告洪敦永向景德镇市开门子房地产开发有限公司购买位于景德镇市XX花园第5栋5、6、7号复式店；第5栋5号复式店建筑面积188.41平方米，单价6025.37元/平方米，购房款总金额人民币1135240元，付款方式为2015年11月29日一次性付清购房款1135240元；第5栋6号复式店建筑面积212.81平方米，单价6481.09元/平方米，购房款总金额人民币1379240元，付款方式为2015年11月29日一次性付清购房款1379240元；第5栋7号复式店建筑面积161.8平方米，单价5677.13元/平方米，购房款总金额人民币918560元，付款方式为2015年11月29日一次性付清购房款918560元；交付期限为2015年12月31日前，交付条件为该商品房取得面积实测技术报告书；交接、关于产权登记的约定等。2015年12月21日，江西晖旺投资有限责任公司出具《证明》一份，证明：由我公司和开门子集团联合开发的景德镇市豪景花园5栋5、6、7号店铺自2014年6月起就已经交付给买受人洪敦永；洪敦永有处分权；购房收据和购房合同分别系2015年6月和2015年11月补开和补签。2014年7月19日，出租人原告洪敦永（甲方）与承租人被告孙剑平（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：第一条、出租方出租的商铺坐落地址为XX园5栋5、6、7号店铺，建筑面积563平方米（楼上楼下）。第二条、租赁期限为十年，自2014年10月1日起至2023年9月30日止。第三条、租金和押金。1、头两年租金每年为人民币252000元整，房屋出租押金20000元整；经双方协商，甲方同意头一年减两个月租金，第二年减一个月租金；2、从第三年起，租金比上一年度增加5%（即第三年为264600元，第四年为277830元，第五年为291700元，第六年为306300元，第七年为321600元，第八年为337600元，第九年为354400元，第十年为372100元）；合同期满押金全额退还；3、租金按季度缴纳，乙方须每季度1号前将当季度租金交给甲方；4、乙方必须按照约定向出租方缴纳租金，如无故拖欠租金，出租方给予承租方十天的宽限期，从第十一天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金5%加收滞纳金；5、本合同签订后，如因乙方的原因，要提前终止本租赁合同，则需要甲方同意，否则甲方有权终止合同，收回房屋，没收押金；合同签字后，将视为乙方已了解此协议，并同意了此协议。第四条、租赁期间房屋修缮。合同签订后出租方将房屋交给承租方，承租方的装修和修缮，出租方概不负责；如承租方不再使用出租方的房屋后，已装修部分归出租方所有，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。第五条、各项费用的缴纳。1、物业管理费由承租方自行向物业管理公司交纳；2、水电费由承租方自行缴纳（水表、电表底数均为0度，此度数以后的费用由承租方承担，直至合同期满）；3、租赁期间，由于承租方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由承租方负责；4、使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用承租方缴纳，其中包括承租方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用。……第八条、合同中止。承租人有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租方利用承租房屋进行非法活动的，损害公共利益的；3、承租方拖欠租金累计达30天的；4、本合同期限届满，双方不再续签合同的；5、双方通过书面协议解除本合同；6、因不可抗力致使合同目的不能实现的；7、在委托期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的；8、当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；9、当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的；10、合同终止时，乙方不得拆除已形成附合的装修，该装修无偿归甲方所有（可移动的装修物品归乙方所有，乙方应在合同终止前将其运离）。……第十四条、合同效力。本合同自双方或双方法定代表人或其授权人签字之日起生效，有效期为十年，自2014年10月1日起至2023年9月30日止。现原告洪敦永诉至法院，要求判如所请。另查明，被告孙剑平向原告洪敦永交纳租金共计121800元（即本案租金被告孙剑平交到2015年3月止），以及押金20000元。还查明，2013年7月17日，景德镇市公安消防支队给景德镇市开门子房地产开发有限公司出具建设工程设计备案抽查合格告知书，告知其，经消防设计审核备案抽查，位于景德镇市广场××楼建设工程符合国家工程建设消防技术标准，备案抽查合格。庭后，经本院至景德镇市城建档案馆查询，该份告知书与原件内容一致，复印属实。因原、被告分歧意见较大，故本案调解无效。以上查明的事实，有双方当事人的陈述以及以下证据予以证明：1、《房屋租赁合同》一份；2、信息公示业务查询单打印件三份、《商品房现房买卖合同》打印件三份、《合作开发合同》复印件一份、江西晖旺投资有限责任公司《证明》一份、收款收据三张（XX花园5栋5号复式店分期首付款341240元、XX花园5栋6号复式店分期首付款450400元、XX花园5栋2、3、4、5、6、7、8号店面房款13280000元）；3、景公消验字【2014】第0005号建设工程消防验收意见书一份、景德镇市公安消防支队建设工程设计备案抽查合格告知书复印件一份。以上证据经过质证，本庭审核予以确认。对原告洪敦永举证的信息公示业务查询单打印件三份、《商品房现房买卖合同》打印件三份、《合作开发合同》复印件一份，被告孙剑平质证时称，对商品房现房买卖合同和信息公示业务查询单，是签订了买卖合同无异议，对合作开发合同真实性无异议，故对上述证据予以采信。本院认为，原、被告于2014年7月19日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方均应依约履行。合同约定，头两年租金每年为人民币252000元整，租金按季度缴纳，被告孙剑平须每季度1号前将当季度租金交给原告洪敦永。被告孙剑平应按照约定履行支付房屋租金的义务，而被告孙剑平本案租金只交到2015年3月止，按照双方约定租金计算，扣除合同约定的头一年免交两个月的租金，被告孙剑平至起诉之日2015年8月25日应支付给原告洪敦永自2015年4月1日始至2015年9月30日止的两个季度的租金84000元【即：252000元/年÷12个月×（6-2）个月=84000元】。故对原告洪敦永要求被告孙剑平支付从租赁之日起截止起诉之日拖欠的租金121800元的诉讼请求，本院予以部分支持。对原告洪敦永要求被告孙剑平支付延付房租产生的违约金的诉讼请求，因合同约定的从拖欠租金第十一天开始按实欠租金每逾期一日5%的“滞纳金”(实际应为迟延履行的违约金)过高，故对原告洪敦永该诉讼请求予以部分支持，酌定被告孙剑平支付给原告洪敦永所拖欠租金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的延期付款利息（其中自2015年4月1日始拖欠的一个季度租金扣除头一年免交两个月的租金为21000元，其延期付款利息自2015年4月11日始计算至所拖欠租金21000元还清之日止；自2015年7月1日始拖欠的一个季度租金为63000元，其延期付款利息自2015年7月11日始计算至所拖欠租金63000元还清之日止）。合同还约定，承租方拖欠租金累计达30天的，出租方可以中止合同，收回房屋。结合整条约定理解实际意思应为终止（解除）合同，收回房屋。现原告洪敦永于2015年8月25日起诉要求被告孙剑平立即搬离房屋，亦即包含要求解除合同的前提，而被告孙剑平本案租金只交到2015年3月止,故原告洪敦永和被告孙剑平于2015年10月1日（起诉后下一个季度始）解除双方于2014年7月19日签订的《房屋租赁合同》。故对原告洪敦永要求被告孙剑平立即搬离房屋的诉讼请求，本院予以支持。对原告洪敦永要求被告孙剑平支付按合同约定的标准计算的自起诉后至搬出房屋期间的租金的诉讼请求，因双方于2014年7月19日签订的《房屋租赁合同》虽已于2015年10月1日解除，但被告孙剑平占用诉争房屋期间的占用费应参照原租赁合同约定租金标准交纳，故对原告洪敦永该诉讼请求，本院予以支持，被告孙剑平应支付给原告洪敦永自2015年10月1日起至被告孙剑平搬出房屋期间的租金（实际应为占用费）【其中头两年（自2014年10月1日起至2016年9月30日止）租金每年为人民币252000元（第一年免交的二个月租金已扣减），第二年减一个月租金，从第三年起，租金比上一年度增加5%；且被告孙剑平须于每季度1号前将当季度租金支付给原告洪敦永】。对原告洪敦永要求被告孙剑平搬离时不得拆除已形成附合的装修的诉讼请求，因合同约定，如承租方不再使用出租方的房屋后，已装修部分归出租方所有，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构，故本院对该诉讼请求予以支持。对原告洪敦永要求不予退回押金20000元的诉讼请求，因合同约定，本合同签订后，如因承租方的原因，要提前终止本租赁合同，则需要出租方同意，否则出租方有权终止合同，收回房屋，没收押金，现因被告孙剑平拖欠租金数月，原告洪敦永起诉要求被告孙剑平立即搬离房屋，亦即终止本案租赁合同，原告洪敦永有权没收押金，故本院对该诉讼请求予以支持。对原告洪敦永要求被告孙剑平在搬离同时结清水、电费的诉讼请求，因合同约定，水电费由承租方自行缴纳（水表、电表底数均为0度，此度数以后的费用由承租方承担，直至合同期满），故本院对该诉讼请求予以支持。对原告洪敦永要求被告孙剑平在搬离同时结清其他应缴纳的费用的诉讼请求，因该诉讼请求不明确，故本院不予支持。被告孙剑平辩称，房屋租赁合同约定，被告孙剑平一个月没有交租金，合同自然中止，因房屋租赁合同只是约定，承租方拖欠租金累计达30天的，出租方可以中止合同，收回房屋，而不是被告孙剑平一个月没有交租金合同即自然中止，故对被告孙剑平该意见不予采纳。被告孙剑平还辩称，房屋消防没有验收，影响了被告孙剑平的经营，以及房屋没有办理相关手续是原告洪敦永擅自出租的，因原告洪敦永举证信息公示业务查询单打印件三份、《商品房现房买卖合同》打印件三份、《合作开发合同》复印件一份、江西晖旺投资有限责任公司《证明》一份、收款收据三张（花园复式店分期首付款341240元、花园复式店分期首付款450400元、花园X栋2、3、4、5、6、7、8号店面房款13280000元）、景德镇市公安消防支队建设工程设计备案抽查合格告知书复印件一份，证实诉争房屋系原告洪敦永所购买，原告洪敦永有权出租该房屋，以及诉争房屋经消防设计审核备案抽查，符合国家工程建设消防技术标准，备案抽查合格，故对被告孙剑平该意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告孙剑平于本判决书生效之日起十五日内支付给原告洪敦永自2015年4月1日始至2015年9月30日止的两个季度的租金人民币84000元及所拖欠租金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的延期付款利息（其中自2015年4月1日始拖欠的一个季度租金扣除头一年免交两个月的租金为人民币21000元，其延期付款利息自2015年4月11日始计算至所拖欠租金21000元还清之日止；自2015年7月1日始拖欠的一个季度租金为人民币63000元，其延期付款利息自2015年7月11日始计算至所拖欠租金63000元还清之日止）。二、被告孙剑平于本判决书生效之日起十五日内搬离景德镇市XX花园5栋5、6、7号店铺（搬离时不得拆除已形成附合的装修），且在搬离同时结清水、电费；押金20000元不予退回。三、被告孙剑平于本判决书生效之日起十五日内支付给原告洪敦永自2015年10月1日起至被告孙剑平搬出房屋期间的租金（实际应为占用费）【其中头两年（自2014年10月1日起至2016年9月30日止）租金每年为人民币252000元（第一年免交的二个月租金已扣减），第二年减一个月租金，从第三年起，租金比上一年度增加5%；且被告孙剑平须于每季度1号前将当季度租金支付给原告洪敦永】。四、驳回原告洪敦永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3136元，由原告洪敦永承担850元，被告孙剑平承担2286元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  龙 飞人民陪审员  程园发人民陪审员  付有松二〇一六年七月五日书 记 员  靳晓琳