浙江省绍兴市越城区人民法院民事判决书(2016)浙0602民初字第639号原告张宝国。委托代理人（特别授权代理）邢炜军、王翰清，浙江越泽律师事务所律师。被告中国东方资产管理公司杭州办事处，住所地杭州市庆春路225号西湖时代广场5楼。负责人牛南洁，总经理。委托代理人（一般授权代理）黄鑫秋、许仙杨，北京康达（杭州）律师事务所律师。被告浙江越光工艺品有限公司，住所地绍兴市袍江工业区越英路。法定代表人马建强，公司经理。原告张宝国与被告中国东方资产管理公司杭州办事处（以下简称杭州办事处）、浙江越光工艺品有限公司（以下简称越光公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年1月14日立案受理，依法组成合议庭，于2016年6月17日公开开庭进行了审理。原告张宝国之委托代理人邢炜军、被告杭州办事处之委托代理人黄鑫秋到庭参加诉讼。被告越光公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张宝国诉称，被告杭州办事处与被告越光公司实现担保物权纠纷执行一案，原告于2015年8月18日提出案外人执行异议申请，要求对正在委托评估拍卖的越光公司名下位于袍江工业区越英路和开源路交叉口的土地和地上建筑物（第2幢）带租拍卖。2015年12月13日，原告在未通知参加执行听证的情况下，收到贵院（2015）绍越执异字第72号执行裁定书，裁定驳回了原告张宝国的执行异议请求。原告认为（2015）绍越执异字第72号执行裁定存在认定事实不清、适用法律错误的问题，原告对被告越光公司之间就位于袍江工业区越英路与开源路交叉口A地块土地使用权及地上建筑物（第2幢）的租赁合同合法有效，具体理由如下：1、原告与越光公司之间的民间借贷关系合法有效，且真实存在。越光公司于2013年5月24日向原告出具借条，借款人民币300万元，原告也已于当天将借款人民币300万元交付给了越光公司。2、原告与被告越光公司之间的厂房土地租赁关系合法存在。诚然，本案的租赁关系是在被告越光工公司无法按期归还借款的前提下发生的，但我国法律法规并没有禁止借款人在不能归还借款的情况下将自己已经基本停产闲置的厂房出租给债权人，以租赁使用权抵偿其债务。3、原告承租被告越光公司的部分厂房和土地后，已实际占有使用。原告当时承租越光公司厂房土地时并不是自己需要承租，而是抵偿借款被迫承租，所以双方在租赁合同中约定，如越光公司在三个月内退还租金（即归还借款），此租赁合同自动失效的内容。但是，当越光公司在三个月的宽限期内仍无法归还借款时，原告就开始寻找第三方的承租户。租赁合同约定允许原告转租，所以转租行为应合法有效。截止原告提出执行异议申请时，已租赁给鲁卫东800平方开班汽车修理店、李水贵14**平方作为仓库、袁旭1000平方开办服装厂等，目前转租给第三方使用应视为原告已实际占有使用。综上，原告认为，原告与越光公司之间的土地厂房租赁合同合法有效，且已实际占有使用，所以，原告的租赁权利必须得到应有的保护。现向法院提起诉讼，要求：1、判决确认原告张宝国与被告越光公司于2013年9月27日签订的土地厂房租赁合同合法有效，对越光公司所有的位于绍兴袍江开源路与越英路东北角第2幢房屋享有租赁权，并准予带租拍卖。2、本案的诉讼费用由被告承担。被告杭州办事处辨称，1、原告提供的租赁合同不具有真实性。2、租赁合同不属于签订于抵押、查封前的任何一种情况。3、租赁情况不属于在抵押、查封前已占有且至今占有涉案房产的情况。4、租赁合同的时间是2013年9月27日，办理抵押登记时间是2013年9月13日，抵押在前，租赁在后，该租赁合同不能对抗抵押权，故应驳回原告诉讼请求。被告越光公司未提交书面答辩。原、被告向本院提交的证据及本院的认证：原告提交的证据1，（2015）绍越执异字第72号执行裁定书1份，要求证明原告提起执行异议之诉的依据。被告杭州办事处经质证无异议，本院予以认定。证据2，借条、银行取款及汇款凭证各1张，要求证明2013年5月24日被告越光公司向原告张宝国借款300万元的事实。被告东方公司对证据的三性均有异议，认为与本案没有关联性，这份证据恰好属于当事人自认的名为租赁实为借贷的关系，依照省高院的相关规定，对租赁合同的真实性不予认可。本院认证认为，该借贷关系与本案处理无关联，故不作认定。证据3，2013年9月27日原告张宝国与被告越光公司签订的土地厂房租赁合同1份，要求证明因被告越光公司借款未归还，经双方商量后，将绍兴袍江开源路与越英路东北角第2幢房屋出租给原告抵偿债务的事实。被告杭州办事处质证认为，对证据的真实性、关联性均有异议，抵押合同在前，租赁合同不能对抗抵押权。本院认为，该房屋租赁合同的时间显示在涉案房产抵押合同之后，依法不得对抗已登记的抵押权，即原告主张的权利不能排除本案讼争房产的执行。故对该合同无需再作出认定。证据4，租赁合同4份，要求证明原告将承租厂房转租，已占有使用的事实。被告杭州办事处对合同的真实性有异议，且与本案无关联性。本院认为，该合同与本案处理无关联，故无需作出认定。被告杭州办事处提交的证据5，(2014)绍越袍商特字第8号民事裁定书1份、(2014)绍越袍执恢字第5_1号执行裁定书1份、（2015）绍越袍执恢字第51号裁定书、房屋所有权证、土地使用权证、他项权证各1本，要求证明本办事处对涉案房屋享有抵押权和优先受偿权的事实。原告经质证无异议，本院予以认定。被告越光公司未向本院提交证据。基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院查明事实如下：本案讼争房产座落于绍兴市袍江开源路与越英路东北角第2幢【房屋所有权证号：绍房权证袍江字第××号，国有土地使用证号：绍市国用（2012）第12498号】，所有权人系被告越光公司。2013年9月13日，越光公司就上述房屋办理抵押登记【他项权证号：绍房他证袍江字第91**号】，抵押权人为交通银行股份有限公司绍兴分行(下称交行绍兴分行)。2014年7月4日，本院(2014)绍越袍商特字第8号申请人交行绍兴分行实现担保物权申请一案民事裁定书作出对被申请人越光公司所有的绍房他证袍江字第K0000091**号、K000009116号他项权证下的抵押物准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人交行绍兴分行对变价后所得款项在6000万元的范围内优先受偿的裁定。申请人交行绍兴分行据此向本院申请执行，在执行过程中，本院于2015年6月8日作出（2015）绍越袍执恢字第5号执行裁定书，裁定变更杭州办事处为本案申请执行人。2015年7月22日本院作出（2015）绍越袍执恢字第5-1号执行裁定书，裁定拍卖被执行人越光公司名下的本案讼争房产，以清偿债务。原告张宝国作为案外人向本院提出执行异议，以越光公司欠其借款未还，上述讼争房屋以租金抵偿债务的方式由其租用，并已实际占有使用为由，要求在执行时带租拍卖。2015年12月3日，本院作出（2015）绍越执异字第72号执行裁定，认定张宝国的执行异议不成立，裁定驳回其执行异议请求。故成讼。本院认为，本案争议的焦点为讼争房产在执行过程中是否可以带租拍卖。根据法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。原告虽持有房屋租赁合同，并以实际占有使用为由主张其在租赁期内可以排除交付被执行不动产的权益，然该租赁合同迟于房产抵押权设立的时间。且该租赁关系其实质为以租抵债的一般债权债务关系，显不能对抗抵押权人享有的法定优先债权。原告要求涉案房产带租拍卖的请求，于法无据，本院不予支持。被告越光公司经本院传唤，无正当理由拒不参加诉讼，视为放弃抗辨权，本院依法作出缺席判决。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(二)之规定，判决如下：驳回原告张宝国的诉讼请求。案件受理费30800元，公告费650元，由原告张宝国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  周仕勇审 判 员  陶珊珊人民陪审员  金宝夫二〇一六年七月七日书记员李婷婷附相关法律规定《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。