贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0113民初887号原告罗贞琼。委托代理人蒋文炼，贵州丰语畅律师事务所律师。代理权限：特别代理。被告方明。被告姚玲霞。第三人贵州万友汽车销售服务有限公司（以下简称万友公司），住所地贵阳市花溪区孟光乡沙坡村。法定代表人蒲星川，系该公司董事长。委托代理人汪伟，贵州跃华律师事务所律师。代理权限：特别代理。原告罗贞琼诉被告方明、姚玲霞、第三人万友公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗贞琼及其委托代理人蒋文炼、被告方明、第三人万友公司的委托代理人汪伟到庭应诉，被告姚玲霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告罗贞琼诉称：原、被告签订《房屋及场地买卖合同》，约定原告购买被告位于贵阳市白云区白云北路大山洞街西1号展厅、维修厂房、附属厨房及空场地，面积约2300平方米，价格为400万元。合同签订后7日内，原告支付全部款项，房屋及场地归原告所有。因被告之前已将房屋及场地出租给第三人万友公司，经与第三人协调，两被告与第三人签订了《租赁合同补充协议》。合同签订后，原告按约支付了被告400万元购房款。后经原告查证，位于贵阳市白云区白云北路大山洞街西1号展厅、维修厂房、附属厨房等设施系两被告在集体所有的土地上私自建设，未取得建设用地规划许可证，也无房屋所有权证。两被告改变集体承包地的用途并将违规建设物转让给原告，违反了法律的强制性规定，故原告与两被告签订的《房屋及场地买卖合同》应为无效合同。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、确认原告与两被告于2013年7月25日签订的《房屋及场地买卖合同》无效；二、两被告返还原告购房款本金400万元及利息（利息从2013年7月25日起算，两被告按月息2%支付原告至本息还清之日止。暂算利息为96万元）；三、本案诉讼费由两被告承担。庭审中，经合议庭释明，原告将诉请的房屋买卖法律关系变更为民间借贷法律关系，并将诉讼请求变更为：一、确认原告与两被告于2013年7月25日签订的《房屋及场地买卖合同》无效；二、依法判令两被告返还原告借款400万元及利息（利息从2013年7月25日起算，两被告按月息2%支付原告至本息还清之日止。暂算利息为96万元）；三、诉讼费由两被告承担。原告罗贞琼为支持其主张的事实、理由及诉讼请求，向本院提交以下证据材料：1、原告身份证。证明原告的诉讼主体资格。被告及第三人对该证据无异议。2、房屋及场地买卖合同。证明（1）原、被告之间存在房屋及场地买卖合同关系；（2）合同约定被告协调第三人万友公司重新签订租赁合同；（3）原告支付被告400万元购房款后，被告每月向原告支付16万元作为投资收益，被告享有原价回购84%股份的权利，如被告连续两个月未支付投资收益，视为被告放弃回购权利；（4）因买卖房屋及场地未获得行政主管部门的建房及用地规划手续，建房用地不合法，属于禁止转让的违章建筑物。被告对该证据的真实性无异议。第三人认为从合同中关于被告支付原告16万元的投资收益的约定来看，该合同实为变相的借贷担保。3、《证明》及《租赁合同》。证明原、被告交易的房屋及场地系被告在大山洞村农民集体土地上建造，原、被告已将房屋、场地出租给第三人使用。被告对该组证据无异议。第三人对《证明》无异议，但以《租赁合同》与本案无关为由，不予质证。4、租赁合同补充协议。证明（1）被告将房屋卖给原告后，履行了协调原告与第三人重新签订租赁合同的义务；（2）经三方协商，签订补充协议明确三方的权利义务。被告对该证据无异议。第三人对该证据真实性无异议，但认为与本案没有关联性。5、中国工商银行转款凭证两份、贵阳农村商业银行转款凭证两份、中国工商银行交易记录明细40页，贵阳农村商业银行交易记录10页、收据二份。证明（1）原告应支付被告400万元，支付第一笔款时扣除了第一个月的投资收益16万元，原告实际付款384万元，其中银行转账294万元，现金支付106万元；（2）原告有支付被告106万元现金的能力；（3）被告收到原告400万元后，于2013年9月9日转账支付原告投资收益16万元，于2013年11月20日支付原告投资收益37万元。被告对该组证据无异议，但不清楚原告资金的来源。第三人认为原告的转款方式类似借款的转款方式，而不是房屋买卖的付款方式。被告方明辩称，一、原、被告虽签订了《房屋及场地买卖合同》，但实际上是为了担保民间借贷中借款的偿付，原、被告之间实为民间借贷法律关系。二、借款金额为400万元，但原告实际出借金额为384万元，剩余的16万元作为首笔利息被原告预先扣除。三、从借款之日起至2014年7月，被告通过转账的方式支付原告利息121万元。被告方明为支持其主张的事实及抗辩理由，向本院提交了7张银行转账凭证作为证据，证明（1）原、被告之间系借贷关系；（2）被告陆续向原告支付了利息121万元（不包含原告预先扣除的16万元）。原告及第三人对该证据无异议。第三人万友公司陈述，原、被告之间实际上是民间借贷关系，以签订房屋买卖合同作为担保。第三人不清楚双方具体的付款方式。第三人万友公司未向本院提交证据证明其陈述意见。经审理查明，被告方明与被告姚玲霞系夫妻关系。两被告因资金周转所需与原告罗贞琼协商借款事宜。原告罗贞琼为保证借款能安全归还，于2013年7月25日同被告方明、姚玲霞签订《房屋及场地买卖合同》，内容为：被告将位于贵阳市白云区白云北路大山洞街西1号展厅、维修厂房、附属厨房及空场地作价400万元出售给原告罗贞琼，原告付完全部款项后，被告每月支付原告16万元投资收益。由于该房屋及场地已出租给第三人万友公司，2013年7月26日，被告方明、原告罗贞琼及第三人万友公司签订了《租赁合同补充协议》，内容为：房屋归原告罗贞琼及被告方明共同所有，原租赁协议继续执行，租金的支付及合同变更等事项需三方共同同意签署方为有效。协议签订后，原告罗贞琼预先在本金中扣除利息人民币16万元，通过银行转账和现金支付的方式陆续出借给被告方明人民币384万元。被告方明于2013年8月13日至2014年7月25日期间陆续向原告罗贞琼支付利息，共计人民币121万元。自2014年7月26日起，被告方明暂停向原告罗贞琼还本付息。原告罗贞琼经多次催要未果，遂起诉至法院，诉请如前。另查明，2011年8月2日，被告方明与第三人万友公司签订《租赁合同》，对房屋租赁期限、租金及租金支付方式等内容进行了约定。上述事实有原、被告双方及第三人的陈述、《房屋及场地买卖合同》、《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、银行转账凭证、银行交易记录明细及开庭笔录等证据在卷佐证，本院予以采信，作为定案依据。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利息。本案中，原告罗贞琼为保障其出借资金的安全，与被告方明、姚玲霞虚假签订《房屋及场地买卖合同》，双方之间的法律关系名为房屋买卖合同关系，实为民间借贷法律关系。《房屋及场地买卖合同》是双方共同做出的一个不真实的意思表示，即以房屋买卖的形式掩盖抵押借贷的事实。原、被告的行为违反了合同法中的诚实信用原则，扰乱社会经济秩序，损害了社会公共利益，故双方签订的《房屋及场地买卖合同》应为无效合同。被告向原告借款400万元，但原告在本金400万元中预先扣除利息16万元，实际出借给被告的金额为384万元，故被告理应归还原告借款本金384万元。关于利息，原、被告双方口头约定利息按照每月16万元支付，原告起诉时，主动将利息降低至按月息2%支付，符合法律规定，本院从其自愿，予以支持。2013年8月13日至2014年7月25日期间，被告共向原告实际归还了利息人民币121万元，故自2014年7月26日起，剩余利息应按照月息2%计算至借款本金还清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、一百九十六条“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”、第二百条“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息”、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”、第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下：一、原告罗贞琼与被告方明、姚玲霞于2013年7月25日签订的《房屋及场地买卖合同》无效；二、被告方明、姚玲霞在本判决生效后十日内返还原告罗贞琼借款本金人民币3840000元及利息（利息按月息2%自2014年7月26日计算至本金还清之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告罗贞琼的其他诉讼请求。案件受理费人民币46480元，减半收取人民币23240元，由被告方明、姚玲霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人应在本判决书规定的履行期间届满之日起二年内，向本院申请执行。逾期，则丧失向人民法院申请强制执行的权利。审 判 长 刘 玉代理审判员 李 莎人民陪审员 雷 蕾二０一六年七月二十七日书 记 员 祝文君