江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初5217号原告王佰六。原告王莉萍。委托代理人侯兵兵，江苏江太律师事务所律师。委托代理人姜国光，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。被告王海英。被告张巧根。被告张健。原告王佰六、王莉萍与被告王海英、张巧根、张健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理后，依法由审判员赵向煜适用简易程序，于2016年6月12日公开开庭进行了审理。原告王佰六、王莉萍委托代理人侯兵兵,被告张巧根到庭参加诉讼,被告王海英、张健经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王佰六、王莉萍诉称，2016年2月27日，原被告签订《房屋买卖（居间）合同》，约定被告将其所有的位于苏州市吴江区松陵镇江陵西路1888号太湖明珠城里昂苑9-101室的房屋以445万元售给原告，后原被告又于2016年3月6日签订了补充协议，约定由原告向被告支付定金20万元，其中10万元于本协议签订之日起3日内交付居间方的吴江市同盛房产中介有限公司保管，另10万元由原告于补充协议签订之日交付被告，被告承诺在合同约定的办理资金托管手续时的2016年4月10日前解决相关的诉讼问题，解除房屋上的司法查封措施。补充协议签订后，原告于2016年3月6日向被告支付了10万元，次日，原告向居间方的吴江市同盛房产中介有限公司支付了10万元。后原告一直等待被告解决诉讼问题，但被告始终未解决，致房屋买卖合同无法继续履行。现原告提起诉讼，请求：一、判令解除原、被告之间《房屋买卖（居间）合同》；二、判令被告向原告返还已付款项20万元；三、判令被告向原告支付违约金89万元（违约金以房屋约定价格445万元的20%计取）；四、判令被告承担本案全部诉讼费用（起诉金额109万元）。被告张巧根答辩称，要求赔偿20%的违约金没有任何理由，涉案房屋当时被法院查封，为此与原告签了补充协议，关于20%违约金的问题在补充协议上已讲清楚了。被告王海英、张健未提出答辩。经审理查明，1、座落于苏州市吴江区松陵镇江陵西路1888号太湖明珠城里昂苑9幢-101的房屋产权人为王海英，房屋所有权证号：吴房权证松陵字第××号；登记时间2011-01-11；按份共有人张健，夫妻共有人张巧根。2、2016年2月27日，原告王佰六、王莉萍作为购房人的乙方与甲方的被告王海英、张健，及居间方丙方的吴江市同盛房产中介有限公司（以下简称同盛房产中介公司）分别在落款相应栏签名或盖章共同签订了一份《房屋买卖（居间）合同》（编号NO.1801647），合同约定：“第一条：房屋基本情况，1、甲方已根据国家有关规定，依法取得位于苏州市吴江区松陵镇江陵西路1888号太湖明珠城里昂苑9幢101的房屋产权；房屋所有权证（吴房权证松陵字第××号），国有土地使用证（江国用2011第2600516号）……甲方自愿将座落在苏州市吴江区松陵镇江陵西路1888号太湖明珠城里昂苑9幢101的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方……第二条：成交价格，甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币肆佰肆拾伍万元整……第三条：中介信息服务费及支付，甲、乙、丙三方签订本合同时，……乙方须向丙方交纳中介信息服务费人民币肆万元整。第四条：付款约定（本条各款项均不计利息）1、乙方向甲方的交款约定：⑴乙方于2016年2月29日交付定金人民币￥200000元整贰拾万元整；⑵乙方购房定金转入甲方银行卡帐号：62×××25浦发银行南京分行张健……第六条：违约责任……5、甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。丙方所收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予退还。……第八条：约定其它事宜，①双方约定2016年4月10日前办理资金托管手续、银行贷款等手续，待银行贷款发放后双方办理过户手续；②甲、乙双方任何一方违约，赔偿守约方贰拾万元整并同时赔偿全额中介费；③交房时（前）所产生的水、电、煤、物业费由甲方承担，之后由乙方承担；④过户当天付清中介费；⑤房东银行贷款未还清，由房东承担还清，取出两证后双方办理交易手续。……”。被告张巧根对该《房屋买卖（居间）合同》无异议。3、2016年3月6日，张健和王海英作为甲方的售房人与购房人的乙方王莉萍、王佰六在落款相应栏签名，并由居间方同盛房产中介在落款盖公章共同签订了一份《补充协议》，协议约定：“鉴于，太湖明珠城里昂苑9幢101别墅被法院查封的事实，双方达成如下补充协议：一、合同继续履行，购房人支付售房人定金20万元，但考虑到实际情况，售房人同意定金中的10万元由居间方保管，由购房人于本补充协议签订后三日内支付至居间方确认的帐户，在房屋过户手续办理完毕后居间人方可交付售房人；二、定金中的另10万元由购房人于本补充协议签订当日支付售房人；三、售房人承诺在合同约定的办理资金托管手续时间（2016年4月10日）前妥善解决诉讼问题，解除房屋司法查封冻结措施。四、居间方对收到的10万元有义务妥善保管。居间方确认定金10万元支付到如下帐户：户名：谢明娜，帐号：62×××26，开户行：吴江农村商业银行。”原告提交江苏银行业务凭证证实于2016年3月6日向“对方名称张健”的帐户“62×××25”内分两次支付了各5万元；原告提交江苏银行业务凭证证实于2016年3月7日向“对方名称谢明娜”的帐户“62×××26”内分两次支付了各5万元。庭审中，原告称签订《房屋买卖（居间）合同》时被告张巧根未向原告告知涉案房屋被采取了查封的诉讼保全措施，这已经对原告构成欺诈，为能继续履行合同才与被告协商又签了《补充协议》，补充协议中张健、王海英承诺会在2016年4月10日采取措施解除在房屋上存在的司法查封，而违约金在补充协议中并未调整；但将定金于2016年2月29日前支付调整为签订补充协议后三日内支付，原告已按调整后方案支付了定金。被告张巧根对该作为证据的《补充协议》无异议，称该补充协议是在原告要求下签的，认为其只收到了10万元，因此只同意向原告返还10万元，原告另支付到中介的10万被告没有领取；并称在签订该《补充协议》时原告已知道涉案房屋查封的事实，所以原告再主张20%违约金不成立，张巧根称不清楚在签订《房屋买卖（居间）合同》时原告是否知道涉案房屋已被查封，称涉案房屋是在2015年被法院查封的。4、原告提交2016年6月2日互联网页打印件《苏州工业园区人民法院关于苏州市吴江区松陵镇江陵西路1888号太湖明珠城里昂苑9-101室的司法拍卖公告》，该公告注明该房屋起拍价4303800元。被告张巧根对该证据无异议。5、经苏州工业园区人民法院委托，江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司对估价对象吴江区松陵镇江陵西路1888号太湖明珠城里昂苑9幢-101室房地产进行司法鉴定市场价值评估，于2016年5月12日出具《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果：价值时点2016年5月4日；总价合计人民币伍佰叁拾柒万玖仟柒佰元整（RMB537.97万元）。6、庭审中被告张巧根称，因涉案房屋因经济纠纷被法院查封，其又无力解决经济纠纷，致使涉案房屋买卖合同无法继续履行。上述事实，有《房屋买卖（居间）合同》、《补充协议》、《苏州工业园区人民法院关于苏州市吴江区松陵镇江陵西路1888号太湖明珠城里昂苑9-101室的司法拍卖公告》、银行凭证及庭审笔录等证据证实。本院认为，一、原告王佰六、王莉萍作为购房人与房屋出售人的被告张健、王海英，并居间方丙方同盛房产中介公司于2016年2月27日签订的《房屋买卖（居间）合同》合法成立有效，依原告与被告张健、王海英、张巧根及同盛房产中介公司于2016年3月6日签订的《补充协议》约定的内容可证实，第一，双方变更了涉案房屋买卖合同“第四条1（1）”购房人应于2016年2月29日以银行汇款方式向张健帐户内交付定金20万元的约定，变更为定金20万元中的10万元“售房人同意定金中的10万元由居间方保管”，于2016年2月29日《补充协议》“签订后三日内支付到居间方确认的帐户，在房屋过户手续办理完毕后居间人方可交付售房人”，“定金中的另10万元由购房人于本补充协议签订当日支付售房人”，依该约定，原告支付了定金20万元，其中10万元由居间方的中介公司保管；第二，《补充协议》中明确涉案房屋上存在权利负担，庭审中被告张巧根称涉案房屋2015年已被法院查封，并且“售房人承诺在合同约定的办理资金托管手续时间（2016年4月10日）前妥善解决诉讼问题，解除房屋司法查封冻结措施”。第三，依该《补充协议》并结合庭审查明，涉案《房屋买卖（居间）合同》未继续履行的原因是由于涉案房屋上存在权利负担，即因被告的原因致涉案房屋被法院查封，而在签订涉案《房屋买卖（居间）合同》时被告未将该事实告知原告，庭审中原告亦否认在签订房屋买卖合同时对此知情，且被告亦未提供证据证实在签订涉案《房屋买卖（居间）合同》时原告知悉该房屋被查封的事实。因此，涉案《房屋买卖（居间）合同》未继续履行的违约责任在被告，因庭审中查明涉案房屋已进入司法拍卖程序，致使本案《房屋买卖（居间）合同》的合同目的不能实现，因此本院对原告的解除涉案《房屋买卖（居间）合同》的诉讼请求予以支持。二、依照法律规定，合同解除后当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失，结合本案，被告应返还原告已交付的定金20万元，因其中的10万元依双方约定被告同意交由居间方保管，因此本院认定原告已依约交付了20万元定金。另据法律规定，在原告要求适用定金法则的两倍返还定金且存在违约金主张的情况下，原告须选择适用，现原告未主张定金两倍返还，仅主张被告承担违约金给付，在合同已解除，原告要求恢复原状并以主张违约金追究被告违约责任的情况下，本院对原告要求被告仅返还定金20万元的诉讼请求予以支持，对被告相关的答辩意见不予采纳。三、关于原告要求由被告支付以合同定价445万元的20%支付违约金的诉讼请求，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，当事人应当按照约定履行自己的义务，在明确违约责任方的情况下，本案中应由违约方的被告依约承担违约金给付义务，《房屋买卖（居间）合同》已约定“房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿”，“双方协商后的实际成交价格为人民币肆佰肆拾伍万元整”，另据苏州工业园区人民法院委托后作出的司法评估报告证实，涉案房屋的2016年5月4日评估总价合计537.97万元，结合本案，对原告依约计算的违约金89万元低于涉案房屋买卖合同未履行造成的实际损失，因此本院对该诉讼请求亦予以支持。综上，依照根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王海英、张巧根、张健应于本判决生效之日起十日内返还原告王佰六、王莉萍定金20万元（如采用转账方式支付，应汇入原告指定账号；或汇入吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。二、被告王海英、张巧根、张健应于本判决生效之日起十日内给付原告王佰六、王莉萍违约金89万元（如采用转账方式支付，应汇入原告指定账号；或汇入吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7305元，诉讼保全费5000元，合计12305元，由被告王海英、张巧根、张健负担，于本判决生效之日起十日内直接支付原告（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。原告已预交的受理费，本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市预算外资金财政专户苏州中级人民法院专户；账号：10555301040017676），并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  赵向煜二〇一六年七月十八日书记员  肖滕娣