北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终5998号上诉人（原审被告）北京宝龙蓝德房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区万柳西园6号楼。法定代表人谢海龙，董事长。委托代理人蔡笑，男，1986年2月11日出生。被上诉人（原审原告）卢士艳，女，1968年2月19日出生。委托代理人赵玉峰，北京市亚东律师事务所律师。上诉人北京宝龙蓝德房地产开发有限公司（以下简称宝龙蓝德公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初1105号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宝龙蓝德公司之委托代理人蔡笑，被上诉人卢士艳之委托代理人赵玉峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2016年1月，卢士艳起诉至原审法院称：2009年1月2日，我与宝龙蓝德公司签订《商品房预售合同》。约定由我购买宝龙蓝德公司开发的位于丰台区西北侧商业及行政办公综合楼7层2-827号房屋。合同签订后，我依约支付了购房款、公共维修基金等相关付款义务。但宝龙蓝德公司却未能按照协议约定期限取得楼栋权属证书，亦未能按照约定协助我办理房屋产权证书，严重违反合同约定，应当承担违约责任。另，双方买卖的房屋系商业行政办公综合楼，不需要缴纳公共维修基金，故宝龙蓝德公司代收的公共维修基金应当返还。因此，起诉要求宝龙蓝德公司：1、支付逾期取得楼栋权属证明违约金，自2011年1月1日起至实际取得权属证明之日2014年11月5日止，按照每日64.12元计算，共计90024.48元；2、支付逾期取得房屋所有权证书的违约金，自2014年11月6日起，至实际取得房屋所有权证之日2015年4月7日止，按照每日64.12元计算，共计9746.24元；3、返还代收的公共维修基金13716元。宝龙蓝德公司辩称：1、关于楼栋产权违约金的问题，我方同意按照二审生效判决的标准给付；2、关于房屋产权违约金的问题，我方认为对此业主负有协助义务，故不应计算到他们实际取得小产权之日止，应计算到我方发通知之日止；3、关于公共维修基金问题，我方认为虽然该楼立项为写字楼，但我大厦不是单一的商住楼，以商住两用楼为主，现大厦已过质保期，如退还公共维修基金，对整个大厦业主人身安全可能造成隐患，故不同意退还。原审法院经审理查明：2009年1月2日，卢士艳（买受人）与宝龙蓝德公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定卢士艳购买宝龙蓝德公司开发的位于丰台区西北侧商业及行政办公综合楼7层2-827房屋（现行政地址为丰台区91号院1号楼7层2单元827号，以下简称涉案房屋），房价款为628320元。合同第十一条交付条件约定：出卖人应当在2010年6月30日前向买受人交付该商品房。……第二十一条产权登记约定：（一）初始登记。出卖人应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托开发商指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同第二十五条专项维修资金约定：买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自受托之日起270日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。合同签订后，卢士艳向宝龙蓝德公司支付了合同约定的购房款。2010年9月，宝龙蓝德公司向卢士艳交付了涉案房屋。卢士艳依据双方结算金额向宝龙蓝德公司共支付购房款合计641223元。2015年3月26日，宝龙蓝德公司代收卢士艳公共维修基金13716元。2014年11月5日，宝龙蓝德公司取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。原审庭审中，双方均认可虽然合同约定卢士艳委托开发商指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，但卢士艳并未实际支付产权代办费；另双方均认可宝龙蓝德公司于2015年1月7日向卢士艳发出通知办理房屋权属转移登记手续的快递函件，后卢士艳自行办理房屋所有权转移登记手续，并于2015年4月7日取得涉案房屋的所有权证书。原审法院另查明，涉案房屋所在小区的业主曾因宝龙蓝德公司逾期办理楼栋权属证明问题起诉宝龙蓝德公司要求支付违约金退还代收的公共维修基金等，法院一审判决宝龙蓝德公司依照日万分之一的标准支付逾期办理楼栋权属证明的违约金，并判决宝龙蓝德公司退还公共维修基金。宝龙蓝德公司不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院作出终审判决，对一审判决宝龙蓝德公司支付给买房人的迟延取得楼栋权属证书违约金的判项进行了调整，酌情降低了违约金的数额，维持了一审退还公共维修基金项的判项。原审法院认为：卢士艳与宝龙蓝德公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行。关于逾期取得楼栋产权违约金的问题，宝龙蓝德公司迟至2014年11月5日才取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，显已违反了双方合同第二十一条关于初始登记的约定，应当承担相应违约责任。鉴于北京市第二中级人民法院的生效判决对同类案件逾期办理楼栋权属证明违约金的数额均进行了酌减，法院依此标准予以酌减。卢士艳要求宝龙蓝德公司支付2011年1月1日起至2014年11月5日期间逾期办理楼栋权属证明违约金的请求，其中的合理部分，法院予以支持，超出部分，不予保护。关于逾期办理房屋所有权证书违约金的问题，宝龙蓝德公司迟至2015年1月7日才向卢士艳发出通知办理房屋权属转移登记手续的快递函件，明显违反合同中关于房屋所有权转移登记的约定，理应承担违约责任。另因卢士艳未按合同约定支付产权代办费，委托宝龙蓝德公司指定的代办机构办理房屋所有权证书，故宝龙蓝德公司对卢士艳办理房屋所有权证书仅负协助义务，故逾期办理房屋所有权证书违约金应计算至宝龙蓝德公司发出通知办理房屋权属转移登记手续的快递函件即2015年1月7日止，故法院对卢士艳此项诉讼请求中合理部分予以支持，超出部分，不予保护。关于返还代收公共维修基金问题，按照双方签订的商品房预售合同的约定，卢士艳系委托宝龙蓝德公司代交专项维修资金，现一则宝龙蓝德公司代收公共维修基金的行为目前没有相应的法律依据，二则宝龙蓝德公司收取的公共维修基金亦未按照合同约定向相关部门交存，三则宝龙蓝德公司未提交相应证据证明该费用不能返还，故卢士艳要求宝龙蓝德公司退还公共维修基金的请求，法院予以支持。综上，原审法院于2016年4月判决：一、北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内给付卢士艳逾期办理楼栋权属证明的违约金五万四千零一十五元。二、北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内给付卢士艳逾期办理房屋所有权证书的违约金四千零四十元。三、北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内返还卢士艳代收公共维修基金一万三千七百一十六元。四、驳回卢士艳其他诉讼请求。判决后，宝龙蓝德公司不服，以原审法院确定的给付卢士艳逾期办理房屋所有权证的违约金数额过高为由向本院提出上诉，请求对该部分判决金额予以酌减。卢士艳认为双方在合同中对违约金标准有约定，宝龙蓝德公司的上诉请求不能成立，要求维持原审法院判决。针对卢士艳因延迟取得房屋所有权证所受损失一节，卢士艳称因未按期取得房屋所有权证导致租赁和转卖等均受影响，客观上产生一定损失，但对此未提交证据予以证明。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。上述事实，有双方当事人陈述、商品房预售合同、发票、缴纳公共维修基金收据、房屋面积与价款补充协议、产权证等证据在案佐证。本院认为：本案争议的焦点问题是卢士艳逾期取得房屋所有权证书的违约金是否应当酌减。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。诉讼中宝龙蓝德公司要求对合同约定的对逾期办理房屋所有权证书的违约金予以酌减，本院在衡量是否应当减少违约金时，以迟延取得涉案房屋权属证书对买受人所造成的实际损失为基础予以审查判断。本案中，卢士艳不能提供充分证据证明宝龙蓝德公司给其造成的具体损失，其要求宝龙蓝德公司按合同约定的标准向其支付迟延取得房屋所有权证的违约金，宝龙蓝德公司对此持有异议，故对卢士艳的该项主张本院难以支持。但鉴于宝龙蓝德公司迟延通知卢士艳办理房屋权属转移登记手续，最终导致卢士艳未能按合同约定时间取得涉案房屋所有权证书，客观上对卢士艳使用、处分涉案房屋产生一定的影响，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，并结合本案实际情况，对宝龙蓝德公司应支付给卢士艳的迟延取得房屋所有权证书的违约金数额酌情予以调整。宝龙蓝德公司的该项上诉请求之合理部分，本院予以支持。因双方当事人对原审法院其余事实的认定及处理均无异议，本院依法予以维持。综上，宝龙蓝德公司的上诉请求成立，本院予以支持，原审法院部分事实认定欠妥，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初1105号民事判决第一、三项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初1105号民事判决第四项；三、变更北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初1105号民事判决第二项为：北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付卢士艳逾期办理房屋所有权证书的违约金二千四百二十四元；四、驳回卢士艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1285元，由北京宝龙蓝德房地产开发有限公司负担1260元（于本判决生效后七日内交纳），由卢士艳负担25元（已交纳）；二审案件受理费50元，由卢士艳负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒋春燕审 判 员  刘丽杰代理审判员  马 潇二〇一六年七月二十八日书 记 员  程 飞