徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0391民初522号原告于小功。被告徐州城置有限公司，住所地徐州经济技术开发区一号路以东，徐海路以北。法定代表人孔德辉，该公司经理。委托代理人刘兵。委托代理人李祥。原告于小功与被告徐州城置有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后作出（2013）开民初字第1351号民事判决，原告不服该判决，提起上诉，徐州市中级人民法院裁定撤销该判决，发回本院重审。本院重新组成合议庭，适用普通程序公开开庭审理。原告于小功、被告的委托代理人刘兵、李祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年4月12日，原、被告签订商品房买卖合同（编号为NO.0265448），约定原告购买被告开发的坐落于城置国际花园B15幢1单元304室的房屋。根据合同的约定，被告应当于2012年8月31日前将涉案房屋交付买受人使用。2012年8月31日，原告验收房屋时发现该商品房质量瑕疵严重影响正常居住使用，且该房屋与合同约定极为不符，严重改变了房屋的外部结构，房屋西侧及前侧均搭建有与该房屋阳台同高的建筑物，致使该房屋的西侧阳台及前阳台处于半封闭状态，严重影响房屋通风采光及居住安全。被告明知该房屋外部构造会给原告生活居住造成重大影响，但在合同中并未明确告知，直到原告验房时才发现此问题。原告多次与被告协商解决，被告无法修复，致使原告不能实现正常居住生活的合同目的。故诉至法院，请求判令解除原、被告签订的商品房买卖合同（合同编号NO.0265448），判令被告返还原告购房款676347元、支付原告违约金6763.47元、赔偿原告首付款利息损失（按同期银行贷款利率，计算至判决执行之日）、赔偿原告房屋贷款利息损失（至判决执行之日止，依据银行结算为准）、赔偿原告因办理房屋买卖登记产生的各种税费损失11073元（契税10145元、登记费100元、档案资料查询费108元、证明费720元）。被告辩称：1、原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，涉案房屋也已竣工验收备案，已于2013年1月31日取得了交付使用通知书，具备了交付使用的条件，被告也实际通知原告办理上房手续，履行了商品房买卖合同的主要义务，案涉合同不具备解除的条件。2、即使解除该合同，原告也应当提前30日向被告发出书面解除通知函，而原告并未向被告发出书面解除通知。且合同约定上房时间为2012年8月31日，逾期交房超过90天的，买受人即有权解除合同，而原告于2013年即提起本案之诉，要求排除妨碍，其在2015年1月4日的庭审中再次变更诉讼请求要求解除合同，该请求早已超出一年的除斥期间，原告无权要求解除合同。3、关于原告主张的各项损失，因其解除权已经消灭，故对其要求解除合同并基于合同解除计算的各项损失诉请依法不应予以支持；违约金的计算标准应当按照原告累计已付款的1%计算，且违约金的数额不应超出实际损失；原告主张的契税损失没有事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原、被告于2011年4月12日签订商品房买卖合同（编号NO.0265448），约定原告购买被告开发的坐落于尚东花园B15幢1单元304室的房屋；总房款为676347元，原告在2011年4月15日之前支付房款206347元，余款47万元于2011年5月15日前以贷款方式付给被告；被告应于2012年8月31日前向原告交付房屋，逾期90日，原告有权解除合同，并要求被告支付已付款1%的违约金。合同签订后，被告分别于2011年3月8日、2011年4月12日、2012年3月30日出具收据3张，载明原告分别交纳房款1万元、196347元、47万元。原告为履行案涉合同，还先后缴纳如下费用：2011年4月7日缴纳城建档案资料查询服务费108元，4月12日缴纳房屋证明、查保及扫描费720元，4月13日缴纳房屋所有权登记费100元、房屋买卖契税10145元。原告因涉案房屋办理了抵押贷款，贷款金额为47万元，等额本息还款，还款期限为360个月，自2012年3月8日开始还款。2012年8月31日，原告验房时发现，案涉房屋南面、西面均有高出房屋地面1米左右的房屋或裙墙，致该房屋成半地下室状况。原告多次要求被告拆除相关妨碍物未果，于2013年6月25日诉至本院，要求判令被告继续履行合同，拆除房屋前侧和西侧高出其购买房屋地平线以上的影响住房质量的障碍物以及判令被告因房屋无法居住迟延交房给原告造成的损失。被告自认实际上房时间为2013年1月31日。2014年1月7日庭审时，原告当庭以案涉房屋存在严重质量问题、不适宜居住为由变更诉请要求解除案涉商品房买卖合同并要求被告赔偿相关损失。2015年2月4日又以被告逾期交房为由要求解除该合同并要求被告返还购房款、支付违约金及赔偿贷款利息。以上事实有当事人一致陈述及各自提供并经本院认证的商品房买卖合同、房款收据、银行贷款明细清单、现金完税证及收款收据、（2013）开民初字第1351号民事判决书、开庭笔录、房屋外侧照片等证据予以证实。本院认为：1、当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，原、被告之间系商品房买卖合同关系，原告为生活居住需要购买被告开发的商品房，原告交付房款后，被告应提供符合居住条件的商品房。现被告提供的案涉商品房的紧邻外侧存在高出房屋地面裙墙等障碍物，异于一般房屋的外部建构，足以影响房屋正常居住使用。在双方签订的商品房买卖合同中并未载明上述情形，被告也没有证据证实已向原告明确告知或原告签订合同时已经知晓上述情形，故，应认定被告提供的房屋存在缺陷致原告不能实现正常居住生活的合同目的，原告有权要求解除合同。被告辩称案涉房屋已通过验收，不存在质量问题。本院认为，原告主张的事实属于房屋外部建构是否合理问题，并非被告所称的房屋本身的质量问题，故，对被告的抗辩主张不予采信。2、法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消失。2012年8月31日原告发现案涉房屋存在上述缺陷时，案涉房屋尚不具备交付条件；2013年1月31日被告通知业主上房，但未对案涉房屋的上述缺陷予以改造，致案涉合同不能正常履行，此时应视为原告解除权的发生之日。故，原告于2014年1月7日据此要求解除案涉商品房买卖合同，则未超过法定的行使期限。至于原告是否需缴纳变更诉请的案件受理费，由法院审查决定，不影响其变更诉请的效力。3、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或仲裁机构予以增加。因双方约定合同解除后被告需按累计已付款的1%向原告支付违约金低于原告的实际损失，原告主张的利息损失确系在合同履行中实际发生，本院予以支持。案涉商品房买卖合同自2014年1月7日解除，被告应向原告返还购房款676347元，并根据原告的缴款时间赔偿利息损失，即按照人民银行同期同类贷款利率，以1万元为本金，自2011年3月8日起算；以196347元为本金，自2011年4月12日起算；以47万元为本金，自2012年3月30日起算，以上均计算至实际给付之日止。原告主张的城建档案资料查询服务费、房屋证明、查保及扫描费、房屋所有权登记费等也是在合同履行中实际发生，被告应予赔偿；原告主张的契税损失，在双方解除合同后可向税务机关申请退还，故对此项诉请本院不予支持。以上赔偿责任与违约金责任竞合，原告同时主张违约金，没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决如下：一、原告于小功与被告徐州城置有限公司签订的关于尚东花园B15幢1单元304号房的《商品房买卖合同》（编号NO.0265448）于2014年1月7日解除；二、被告徐州城置有限公司于本判决生效之日起十日内向原告于小功一次性返还购房款人民币676347元，并赔偿相关费用损失人民币928元及利息损失（利息损失均按照银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止，其中以1万元为本金，自2011年3月8日起算；以196347元为本金，自2011年4月12日起算；以47万元为本金，自2012年3月30日起算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。原一审案件受理费10735元（原告已预交）由原告承担135元、由被告承担10600元（被告承担部分与上述判项一并履行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张基奎代理审判员  陈 青人民陪审员  孟献勇二〇一六年七月八日书 记 员  董世妹