上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三(民)初字第4471号原告田爱民。委托代理人俞存党（系原告田爱民之夫），住同原告田爱民。被告上海大飞物业管理有限公司。法定代表人王建国，总经理。委托代理人汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。被告上海市奉贤区阳光海岸业主委员会。负责人郑燕，主任。负责人凌耀初。负责人松本梅生。原告田爱民诉被告上海大飞物业管理有限公司、上海市奉贤区阳光海岸业主委员会确认合同无效纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2016年5月25日、2016年7月26日公开开庭进行了审理。原告田爱民及其委托代理人俞存党，被告上海大飞物业管理有限公司（以下简称大飞物业）均到庭参加了诉讼。被告上海市奉贤区阳光海岸业主委员会（以下简称阳光业委会）经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，被告阳光业委会和被告大飞物业未经法律要求的“占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数”的业主同意授权的情况下就签订了物业管理合同。阳光海岸小区是21万平方米以上住宅项目，被告大飞物业三级资质，两被告签订物业服务合同，违反了《物业管理企业资质管理办法》第八条“三级资质物业管理企业可以承接200,000平米以下住宅项目和50,000平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”的强制规定。签约流程和主体违反了物权法第七十六条、《物业管理条例》第三十二条、《物业管理企业资质管理办法》第八条、《中华人民共和国物权法》第六十七条。多次适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：业委会与物业公司签订的物业服务合同无效。被告大飞物业进驻阳光海岸小区至2013年，是以乱放垃圾、堆积干树枝、焚烧树枝等行为不断的烟冲阳光的门窗为戏乐，影响原告正常生活，且不公示合同，剥夺原告的知情权，令人匪夷所思。被告阳光业委会和被告大飞物业对原告的质疑始终没有做出过合理、合法、合情的解释，致使原、被告双方发生了对立的矛盾，原、被告双方的经济账未了结。2015年9月，原告从本小区业主诉讼材料中看到了两被告签订的合同以及大飞物业的三级资质等一些证件。原告认为两被告签订的合同主体违法，且严重损害了原告的权益。故原告诉讼来院，要求判令确认被告大飞物业与被告阳光海岸业委会于2010年7月10日签订的合同无效。原告针对其诉讼请求向法庭提交了如下证据：1、工商机读档案一份，证明被告大飞物业在工商部门的备案信息。2、业委会备案证一份，证明被告阳光业委会主体违法，系伪造产权人身份的松本梅生和其他两位负责人的个人行为，违反物业管理条例。3、资质证书一份，证明被告大飞物业是三级资质，管理阳光海岸小区违法国家强制性规定。4、物业服务合同一份，证明松本梅生代表阳光海岸小区业委会与被告大飞物业签订的合同主体都不合法。5、调解协议书一份，证明郑燕代表阳光海岸小区业委会与被告大飞物业签订的调解协议书将涉及小区业主前欠物业管理费全部归被告大飞物业私人所有的行为损害了原告等第三人的利益。6、阳光海岸缴费统计一份，证明涉案小区物业管理收入和开支，实际情况是降低了小区业务服务的标准，故意产生小区业主前欠款，便于被告大飞物业不当得利，损害原告利益。7、房产证及房地产登记簿一组，证明松本梅生不是涉案小区的产权人，松本梅生擅自在产权证上加盖“生”字的印章，以此方法骗取小区业委会负责人的资格，已经造成业委会主体违法。8、护照一份，证明松本梅生是日本国籍。9、公告一份，证明政府住房保障局和海湾旅游区管委会公告写明筹备组组长为松本梅子，松本梅生故意改变松本梅子的性别，冒充小区产权人松本梅子的业主身份，骗取业委会主任的身份，在政府备案，松本梅生系日本国籍，其作为小区业委会负责人，有违中国法律、法规。10、审计报告一份，证明其中第3、第4页写明，被告大飞物业在管理小区物业过程中以收据取代发票，有偷税漏税的情况；虚报工程费用，有非法占有小区维修基金的嫌疑；且未经业主大会审议，违反了物业管理条例。11、照片两张，证明被告大飞物业进入小区前，原告门前没有堆放垃圾，被告大飞物业入驻小区后，以非法占有业主缴纳的物业费为目的，在管理小区过程中，不顾小区树木虫蛀和枯死，为了节省开支，乱堆放垃圾和枯树，长期不清理。12、信访告知书一份，证明被告大飞物业管理小区期间，政府曾拨下千万余元用于小区河道整治，小区河道却至今臭水熏人。被告大飞物业辩称，第一，被告阳光业委会代表业主与被告大飞物业签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且业委会根据物业管理条例15条规定有权选聘物业服务企业、签订物业服务合同，涉案的物业服务合同经过行政机关备案，故该合同有效。第二，原告的理由不成立。根据建设部的规定，三级资质可以承接200,000平米以下住宅项目，这个200,000平方米并非指小区占地面积，而是建筑面积，涉案小区的建筑面积仅仅71,200平方米，所以并不违反规定。同时被告认为假设原告的理解成立，那么物业管理企业资质管理办法是部门规章，并非属于法律与行政法规的范畴，所以根据合同法第五十二条的规定，也不符合合同无效的法定情形。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告大飞物业针对其辩称向法庭提供了2010年6月28日公告、民事判决书各一份、表决统计表两页，证明小区在选聘被告大飞物业为该小区服务并签订合同时，征求了小区业主的意见。被告阳光海岸业委会未答辩。被告阳光海岸业委会向法庭提供了备案证两份及唱票结果一份。经当庭质证，原、被告双方对对方提供的证据发表了质证意见。对于原告提供的证据，被告大飞物业对证据1无异议。对证据2真实性无异议，但认为不能证明原告想要证明的事实，大飞物业与依法成立的业委会签订物业服务合同的时候，业委会也提供了该备案证，所以在相关行政机关未撤销该备案证的情况下，被告大飞物业有充分理由相信该主体合法有效，原告的理由不能成立。对证据3真实性无异议，但认为被告大飞物业管理系争小区并未违反法律规定。对证据4真实性无异议，但原告的理由不成立，被告大飞物业并非与松本梅生个人签订合同，而是和被告阳光业委会签订合同，该业委会依法成立，主体资格符合法律规定；另说明，合同第一页明确了小区占地面积210,000平米，建筑面积71,200平方米，所以三级资质物业公司管理该小区并不违反规章。对证据5真实性无异议，但认为不能证明原告主张，调解书中第五条按照原物业服务合同第十九条执行，该约定不存在原告所称的损害原告利益的情形。对证据6真实性有异议，因为不是原件，被告也从未看到过这个缴费统计，即使有原件也与本案无关。对证据7中房产证真实性有异议，因为是照片；对其中的房地产登记簿真实性无异议，认为松本梅生与松本梅子是否同一人被告不清楚，但被告阳光业委会与被告大飞物业签订合同的时候出示了合法的登记证书，登记了松本梅生是委员会的负责人，所以假设原告的理由成立，也不应该作为系争合同无效的理由。对证据8真实性不清楚，因为是复印件，也没有公安机关出具的相应证据，该证据上反映的人与被告阳光业委会登记证书上的松本梅生是否存在关联性也无法确认。对证据9真实性不清楚，请法庭审核，认为该证据无法证明松本梅生骗取小区委员会负责人身份的事实，即使是真的，政府行政机关就是基于这份证据核发了小区业委会的备案登记证书，也能够充分证明小区业委会是合法成立的。对证据10真实性有异议，因为没有原件，认为被告不知道这份审计报告；即使是真实的，也与本案无关联。对证据11真实性有异议。对证据12真实性请法庭审核，认为没有看到过，且不能反映出原告主张的“政府曾拨下千万元钱款用于小区河道的整治”这节事实；即使是真实的，也与本案没有关联性。对于被告大飞物业提供的证据，原告对证据1中的公告真实性有异议，认为由于被告阳光业委会未到庭不能确定真假，如果是真的，也与本案无关；对其中的判决书真实性无异议，但认为只是被告大飞物业与小区的一个业主的判决，不能证明什么。对于被告阳光业委会提供的证据，原告对备案证真实性无异议，但对合法性有异议；对唱票结果也有异议，不认可。被告大飞物业对备案证真实性无异议；对唱票结果真实性不清楚。上述原告提供的证据1、2、3、4、被告阳光海岸业委会提供的证据1，相对方对真实性均无异议，且与本案有关联，本院依法予以确认。对于原告提供的证据5、6、7、8、9、10、11、12，及被告大飞物业提供的证据2、被告阳光业委会提供的证据中的民事判决书，因与本案无关联。故本院不予认定。对于被告大飞物业提供的证据中的公告及统计表，原告虽对真实性不予认可，但被告阳光业委会对真实性未予否定，故本院依法予以认定。另，审理期间，本院向奉贤区房管局物业科调取业主大会议事规则一份。原告对真实性、合法性有异议，认为这份证据是业主大会的松本梅生伪造的，并未经过合法程序。被告对真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，该证据为本院向相关政府机关依法调取，故对该证据依法予以认定。基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：原告田爱民系上海市奉贤区阳光海岸小区业主。2010年7月10日，被告大飞物业与被告阳光业委会签订《物业服务合同》一份，约定：由被告大飞物业为阳光海岸小区提供物业服务；合同期限为2010年7月11日起至2012年7月10日。阳光海岸小区于2010年4月1日经业主大会会议讨论通过《阳光海岸小区业主大会议事规则》。2010年6月28日，被告阳光业委会发出公告一份，载明：“2010年6月7日阳光业委会向全体业主发出了公开信，就采取选聘制方法更换前期物业公司和推荐被告大飞物业作为候选物业公司进行投票表决。本次投票表决共发出表决票349张，2010年6月28日上午10点，在本小区105号业委会办公室，业委会代表在海湾旅游区房管所主任和居委会人员的监督下，对表决票进行了统计。表决结果公告如下：1、关于采取选聘制方式更换前期物业公司的业主投票表决，同意332票，占95%；同意面积61548平方米，占97.7%；2、关于选聘被告大飞物业管理阳光海岸小区的业主投票表决，同意332票，占95%；同意面积61548平方米，占97.7%。以上表决情况详见表决统计（附件)。本公告颁布之日起15日内为新老物业公司交接期，至2010年7月11日起，小区由被告大飞物业负责物业管理，原天津顺驰物业管理公司上海分公司将自动解聘。”本院认为，被告大飞物业与被告阳光业委会签订《物业服务合同》前，由阳光业委会就选聘新的物业公司进行了全体业主的投票表决、并在房管所、居委会工作人员的见证下对表决票进行了统计，并对该结果进行了公告。故被告阳光业委会与被告大飞物业签订《物业服务合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。原告主张的被告阳光业委会主体违法、被告大飞物业公司资质不足、物业服务不到位等情况，均与本案系争的物业服务合同的效力无关，故不在本案的审理范围之内。故对原告要求确认《物业服务合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。被告阳光业委会经本院传票传唤未到庭应诉，应由其自行承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下：驳回原告田爱民的诉讼请求。案件受理费人民币80元，由原告田爱民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  倪黎明代理审判员  苏 姝人民陪审员  顾秀英二〇一六年七月二十六日书 记 员  吴映辉附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情况之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。