云南省景洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）景民一初字第1106号 原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司。 组织机构代码56881620-5。 住所地云南省西双版纳州景洪市大沙坝。 法定代表人母光远，职务总经理。 委托代理人张浩，男，1983年11月23日出生，汉族，系原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司员工。特别授权代理。 被告花雷，男，1967年2月8日出生，汉族。 原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司（以下简称“滨江物业公司”）与被告花雷物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月16日受理后，依法由审判员刘雁琪独任审理。2015年12月18日，本院公开开庭审理了本案。原告滨江物业公司的委托代理人张浩到庭参加诉讼，被告花雷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告滨江物业公司诉称，2011年3月5日，被告花雷签署了与原告签订了《物业管理委托合同》，将滨江果园避寒度假山庄的物业管理委托给原告。2011年3月16日，被告与开发商西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司签署了《中国云南西双版纳滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》，其中物业管理规约第3.1条约定“物业费用根据商品房建筑面积计算。独幢低密度住宅为每月每平方米1.5元；联排低密度住宅为每月每平方米1.2元；多层及小高层商品房为每月1元，按年度预先收取。”第3.3条规定“业主应在每一年度的第一个月的前七个工作日，主动按管理人规定的方式支付管理费。首期管理费业主应在开发商交房通知规定的时间内支付。……”第3.4条规定：“商品房如为空置时，业主仍须按照本规约的规定定期全额缴付管理费及其有关的费用。”第3.7条规定：“如业主因任何原因未能支付本规约项下的管理费及其他应付费用，业主应就未付款项按每日1%支付逾期付款利息（持续计算至实际结算全部欠费之日。”2012年10月11日，被告办理了房屋交付手续，签署了《入住手续书》。合同签订初期，被告按约履行了相关交费义务，但自2013年10月1日起被告开始停止向原告缴纳相关物业管理费用。由于原、被告双方约定应在每年第一个月前7日内提前履行缴纳义务，截止2015年，被告尚拖欠物业管理费累计4573.8元，产生违约金累计6997.91元。经原告多次催收，被告均未予以任何答复，故原告诉至人民法院要求：1、被告向原告支付拖欠的滨江果园避寒度假山庄达江苑3号楼501号房屋物业管理费4573.8元以及计算至起诉之日起的违约金6997.91元，被告应按承担违约金至物业管理费付清之日止；2、被告承担案件受理费。 被告花雷未答辩。 原告滨江物业公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据： 1、花雷的身份证复印件1份，欲证明被告的诉讼主体资格。 2、景洪市发展和改革局关于景洪城区物业服务收费标准通知1份，欲证明景洪市城区物业服务收费标准。 3、《滨江果园避寒度假山庄物业管理委托合同》、《中国云南西双版纳滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》各1份，欲证明原被告双方之间存在物业管理服务合同法律关系，原、被告双方之间对收费标准、缴费期限、违约金的约定。 4、入住手续书、缴费通知书各1份，欲证明被告已经于2013年10月11日办理了入住手续。 5、业主欠费计算依据明细表1份，欲证明被告从2013年10月1日起，累计拖欠原告物业管理费4573.8及违约金6997.91元，共计11571.71元。 6、商品房买卖合同登记备案表、景洪市房地产管理处档案摘抄表各1份，欲证明被告花雷系景洪市大沙坝达江苑3栋501号房屋的业主，房屋建筑面积为169.4平方米。 被告花雷未质证。 本院认为，原告滨江物业公司提交的证据来源合法、内容真实，证据之间相互印证，可以证明原告观点，本院予以确认。 根据庭审及认证，本院确认如下法律事实： 被告花雷系景洪市大沙坝达江苑3栋501号房屋的业主，房屋建筑面积为169.4平方米。2011年3月5日，该小区的开发商西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司与原告签订了《物业管理委托合同》，将滨江果园避寒度假山庄的物业委托给原告进行管理。2011年3月16日，被告与西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司签署了《中国云南西双版纳滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》，其中物业管理3.1条约定“物业费用根据商品房建筑面积计算。......多层及小高层商品房为每月1元，按年度预先收取。”第3.3条规定“业主应在每一年度的第一个月的前七个工作日，主动按管理人规定的方式支付管理费。首期管理费业主应在开发商交房通知规定的时间内支付。……”第3.4条规定：“商品房如为空置时，业主仍须按照本规约的规定定期全额缴付管理费及其有关的费用。”第3.7条规定：“如业主因任何原因未能支付本规约项下的管理费及其他应付费用，业主应就未付款项按每日1%支付逾期付款利息（持续计算至实际结算全部欠费之日。”2012年10月11日，被告花雷办理了房屋交付手续，签署了《入住手续书》。合同签订初期，被告按约履行了相关交费义务，之后，被告未交纳2013年10月1日至2015年12月31日期间的物业费4573.8元，故原告诉至本院。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告滨江物业公司与西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司签订了物业管理委托合同，并实际对该小区进行了物业服务管理，被告与双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司签署了物业管理规约，因此，被告应当遵守物业管理规约履行交纳相应的物业费的义务。其中物业管理规约第3.1条约定“物业费用根据商品房建筑面积计算。......；多层及小高层商品房为每月1元，按年度预先收取。”第3.3条规定“业主应在每一年度的第一个月的前七个工作日，主动按管理人规定的方式支付管理费。首期管理费业主应在开发商交房通知规定的时间内支付。……”第3.4条规定：“商品房如为空置时，业主仍须按照本规约的规定定期全额缴付管理费及其有关的费用。”本院认为，根据以上规定，原告要求被告支付2013年10月1日至2015年12月31日期间产生的物业费4573.8元的诉讼主张于理有据，本院予以支持，计算方式为169.4平方米×1元/平方米/月×27个月（2013年10月1日至2015年12月31日）。 另外，关于原告要求被告支付违约金是否符合法律的规定的问题。本院认为，物业管理是业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主的其中一项义务即应当按时交纳物业服务费，以便于物业服务顺利进行，被告拒付物业管理费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害。物业管理规约对于违约金亦进行了约定，因此，原告要求被告支付违约金的主张于理有据，但原告依照该合同按未付金额每日千分之三的标准计算违约金至被告付清物业费时止的诉讼主张不符合法律的规定，明显过高，根据公平原则，本院仅支持不超过原告实际损失4573.8元30%的违约金，酌情判令被告承担2013年10月1日至2015年12月31日期间产生的违约金1100元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告花雷于本判决生效之日起十日内支付原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司景洪市大沙坝达江苑3栋501号房屋2013年10月1日至2015年12月31日期间的物业费4573.8元及违约金1100元。 二、驳回原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费890元，减半收取445元，由原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司负担222元，被告花雷负担223元。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告径付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  刘雁琪 二〇一六年二月十六日 书记员  彭 磊