潍坊市坊子区人民法院民 事 判 决 书（2015）坊黄民初字第65号原告（反诉被告）李述栋，农民。原告（反诉被告）李国升，农民。二原告委托代理人郭金勇，潍坊坊子一诺法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）陈秀霞，个体。委托代理人厉建桂，山东长远律师事务所律师。原告李述栋、李国升与被告陈秀霞租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2015年5月5日、2015年6月23日、2015年8月25日公开开庭进行了审理。2015年5月5日二原告委托代理人郭金勇、被告陈秀霞及委托代理人厉建桂，2015年6月23日、2015年8月25日原告李国升及二原告委托代理人郭金勇，被告陈秀霞及委托代理人厉建桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李述栋、李国升诉称，2009年11月7日，原告李述栋、李国升与被告陈秀霞签订了房屋租赁合同，租期10年，每年租金55000元，一年一付款。按照合同约定被告应于2014年11月7日前交清下一年的租金，但被告于2014年12月7日前仍未支付租金，被告违约。经原告多次催要，被告拒付租金和违约金，并且拖欠电费。为了维护原告的合法权益，请求法院依法判令解除原、被告双方的租赁合同，被告支付给原告2014年11月7日至2014年12月25的房屋租赁费、违约金、欠缴电费共计约124000元。被告陈秀霞辩称，在租赁合同履行期间原告无故阻挠被告的正常生产经营，并且殴打被告以及相关人员，是原告违约。被告已交清2014年11月7日前的租赁费，2014年11月7日至2014年12月25日的租金，被告已经和原告李述栋通过网银结清。电费也已经与原告结清，不再欠电费。原告已经于2015年3月2日将被告翻建的房屋出租给他人，原告没有实际损失，原告主张的违约金过高，如果支持违约金，请求予以降低。反诉原告陈秀霞诉称，本案涉案房屋反诉被告没有正规的建房手续，属于违章建筑，反诉被告无权签订租赁合同。合同签订后，反诉原告经反诉被告同意对场房进行了翻建，合同期间翻建厂房所有权双方各占50%，反诉原告陈秀霞并对院墙、办公室、电路等进行了维修。在合同履行过程中，反诉被告李述栋无故到办公室闹事，将反诉原告陈秀霞及工作人员打伤，干扰反诉原告的正常工作，并任意取走或使用反诉原告的财产。2015年3月，反诉被告又将涉案土地及反诉原告翻建房屋和侵占的反诉原告的部分财产租赁给他人，反诉被告的行为已构成根本违约。为维护反诉原告陈秀霞的合法权益，请求依法解除反诉原告与反诉被告之间的房屋租赁合同，反诉被告返还反诉原告翻建厂房价值101340元及冲天炉和水泵各一台，反诉被告支付给反诉原告合同违约金110000元。反诉被告李述栋、李国升辩称，反诉原告的反诉请求与事实不符，反诉被告对该宗土地办理了登记手续，对土地有使用权，有权对外租赁。反诉原告陈秀霞未及时付清房屋租赁费，违约在先，致使合同已自动解除，应视为合同期满，因此反诉原告50%的翻建房屋的产权归反诉被告所有。由于反诉原告不履行合同，在没有告知反诉被告的情况下拉走生产设备，反诉被告与反诉原告之间才发生纠纷。反诉原告的冲天炉在反诉被告处，反诉原告可以随时拉走，但水泵已经被反诉原告拉走了。经审理查明，2009年11月7日，原告李述栋、李国升与被告陈秀霞签订了房屋租赁合同1份，约定：被告陈秀霞租用原告李述栋、李国升养鸡场房80间，租赁期限10年，每年租金55000元，一年一付款。每年期满前30日内一次性付清下一年的租金，期满后30日内未付清下一年租金，可视为自动解除合同（被告陈秀霞违约）。经原告同意，被告可以根据需要对原有场房进行维护和翻建，合同期间翻建厂房所有权双方各占50%，合同期满后所有权归原告。双方均应自觉遵守，如有违约须给付对方两年租金补偿。在合同履行期间，被告陈秀霞已交清2014年11月7日前的租赁费。2014年11月7日至2014年12月25日期间的租赁费为7232.88（55000/365*48）元，被告陈秀霞于2014年12月25日之后不再使用该场房。另查明（一），在合同履行期间，被告陈秀霞经原告同意对部分养鸡场房进行了翻建和维修，并对院墙进行了加高。被告陈秀霞分别于2011年9月5日、2014年12月24日报警称原告李述栋到其办公室闹事，影响其生产经营。另查明（二），被告陈秀霞分别于2009年11月23日、2010年3月6日与于连平签订了房屋改造合同，于连平分别于2009年11月26日、2009年12月5日、2010年2月3日、2010年6月2日向被告陈秀霞出具了共计201000元的收到条。但原告对上述房屋改造合同及收到条均不予认可。另查明（三），1999年3月25日安丘市规划国土局向原告李述栋颁发了涉案土地的集体土地使用证。另查明（四），被告陈秀霞称2015年3月原告将涉案土地和翻建房屋另租赁给他人，但原告不予认可。再查明，原告认可被告陈秀霞已经将电费交清，原告不再主张。原告亦认可被告的冲天炉在原告处。以上事实，有原告提供的租赁合同书1份、集体土地使用证1份、租赁土地及附着物照片8张（附图表1份）、被告提供的翻建房屋合同2份、收到条4份、电费发票10份、本院调取的潍坊市公安局坊子分局南流派出所的出警记录3份及当事人陈述记录在案为证，经庭审质证，本院审查，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定，被告陈秀霞未按照合同约定支付租赁费，是形成纠纷的主要原因，被告陈秀霞已构成违约，按合同约定该合同已于2014年12月7日解除。关于本案的租赁费问题，被告陈秀霞称2014年11月7日至2014年12月25日的租赁费已经通过网银与原告李述栋结清，但原告不予认可。被告也未能提供证据予以证明，该租赁费7232.88元被告应当支付给原告。关于本案的违约金问题，在租赁合同中原、被告约定如有违约须赔付对方两年租金补偿（即110000元），该约定应视为系对违约金的约定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本案的租赁合同已经履行过半，并且在该合同履行过程中原告李述栋曾存在干扰被告正常经营的情况，被告陈秀霞也辩称违约金数额过高，请求予以降低，本案违约金以酌定30000元为宜。关于返还翻建厂房的价值问题，原、被告双方在租赁合同中约定，在合同期间翻建厂房所有权原被告各占50%，合同期满后所有权归原告。由于被告陈秀霞违约导致合同解除，致使合同不能继续履行，翻建厂房应归原告所有。对于被告陈秀霞请求返还翻建厂房价值101340元，本院不予支持。关于被告的冲天炉、水泵返还问题，在庭审中原告认可被告的冲天炉在原告处，原告应当予以返还。原告否认被告的水泵在原告处，并且被告也未能提供证据证明水泵在原告处，对此本院不予支持。关于本案的电费款问题，在庭审中原告认可被告已经交清了电费款，不再向被告主张，视为原告对自己权利的处分，本院予以认可。依据安丘市规划国土局向原告李述栋颁发的集体土地使用证，原告对该土地享有使用权。被告陈秀霞主张原告于2015年3月将涉案土地和翻建房屋另出租给他人，原告也不予认可，并且被告也未提供证据予以证明。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告李述栋、李国升与被告陈秀霞之间的房屋租赁合同自2014年12月7日起解除。二、被告陈秀霞支付给原告李述栋、李国升房屋租赁费7232.88元、违约金30000元，共计37232.88元，于本判决生效后十日内付清。三、反诉被告李述栋、李国升返还反诉原告陈秀霞的冲天炉1台，于本判决生效后十日内交付完毕。四、驳回原告李述栋、李国升的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告陈秀霞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2780元，财产保全费1170元，共计3950元，原告李述栋、李国升负担1968元，被告陈秀霞负担1982元；反诉案件受理费2235元，由被告陈秀霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  杨春玉审 判 员  郭 亮人民陪审员  周新扬二〇一六年二月二十五日书 记 员  周健健法律条文释明《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的调解。解除合同的调解成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。