文书内容湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0481民初43号原告贺才文。委托代理人李翔兰。被告李佐从。原告贺才文与被告李佐从房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理。依法由审判员蒋云飞适用简易程序于2016年6月3日公开开庭进行了审理。原告贺才文及其委托代理人李翔兰、被告李佐从到庭参加诉讼。经原、被告共同申请，本院给予三个月的自行和解期间。本案现已审理终结。原告诉称：2013年起，被告在耒阳市灶市街五一南路灶市居委会旁开发“上河新城”房地产项目，并在沿街路段设立售楼部对外公开出售住房和车库。2013年12月5日，原、被告达成买卖上河新城6号楼604号房屋意向，原告先支付3000元购房定金给被告。2013年12月16日，原、被告签订《耒阳市商品房买卖合同》，约定：1、被告将位于耒阳市五一南路（河边街灶市居委会旁）上河新城项目第6栋二单元604号住房出售给原告，建筑面积117.18平方米，价款为191290元；2、被告应当在2014年12月30日之前交房。签约当日��原告又向被告支付购房款160290元，被告出具了收据。然而，被告的项目建了基础后就停工了，虽经原告多次交涉，被告总以各种理由推脱拖延。后原告咨询相关部门方得知，被告开发的房地产项目根本未经批准，原告不可能获得合同约定的房屋。无奈之下，原告只有向法院起诉来保护原告合法权益，请求判令：1、确认原、被告所签《耒阳市商品房买卖合同》无效；2、被告返还原告已付购房款163290元，并按人民银行同期贷款基准利率从付款日计付利息至全部返还日止；3、被告负担本案诉讼费用及律师费用。原告提交了如下证据以支持其诉讼主张：1、2013年12月16���耒阳市商品房买卖合同，欲证明原、被告签订房屋买卖合同、缴款期限、证件办理的情况；房价是191290元；出售方为耒阳市三鑫房地产开发有限公司上河新城项目部（简称上河新城项目部），项目代表人是被告，合同落款处有上河新城六号楼合同专用章。被告经质证对真实性无异议，这是双方在平等自愿的基础上订立的。但是因为后来河边不准建房，房子被强拆，导致合同无效。土地使用权证没有办下来，但是费用已经交了；没有建设规划许可证。上河新城项目部的是在很早就建立的，被告是上河新城项目部的股东，被告的六号楼搭在这里卖，其他股东推荐被告收款。上河新城项目部在2016年5月份已经撤销了，购房户支付的购房款，有的交给政府，还有的作工程款、公共开支。2、被告签名出具的收据二张，欲证明被告于2013年12月5日收到原告支付的购房定金3000元，2013年12月16日收到原告支付的购房款160290元，合计163290元。被告质证经当庭核实原件，没有异议。3、照片，欲证明涉案房屋建设项目的基本情况及现状，房屋就建设在河滩上，靠近河的一边已经被拆掉，房屋的地基已经被河水冲刷，很明显的可以看到裸露的基脚，由于违反了法律规定，因而被有关部门强制拆除。被告质证无异议。被告辩称：合同未生效；本项目共有四个股东，被告只是其中之一，其他股东委托被告收款；被告的1/4随时可以承担；本项目部向政府部门交了相关费用80多万元。被告提交了《关于沙头居委会灶市河边街90号房屋集体资产处置协议》、《私建工程合同》，欲证明上河新城项目部六号楼还有其他股东共三个，分别为谢高辉、付丛夏、龙后奎，请求追加为共同被告。原告质证认为这两份协议有被告的签名，与原告持有收据的签名是一致的；被告主张谢高辉与其一起参与开发，这点没有异议，其他的情况不清楚。经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提供的证据，因被告对真实性均无异议，依照《最高人民法院》第七十二条的规定，均予以认定。被告提供的证据，不能直接证明与本案房屋买卖合同相关联，故不予采纳。经审理查明：2013年，被告在耒阳市灶市街五一南路灶市居委会旁开发“上河新城六号楼”房地产项目，并在沿街路段设立售楼部对外公开出售住房和车库。2013年12月5日，原告与被告达成购买604号房屋的意向，遂支付了3000元购房定金给被告。2013年12月16日，原、被告签订《耒阳市商品房买卖合同》，约定：1、被告将上河新城项目第6栋二单元604号住房出售给原告，建筑面积117.18平方米，价款为191290元，签订合同时先付90%即163290元，余款28000元在交房时付清；2、被告应当在2014年12月30日之前交房。签约当日，原告又向被告支付购房款160290元，被告出具了收据，收据上均加盖了上河新城六号楼财务专用章。因涉案项目未依法取得土地使用权证、建设规划许可证等相关证件，现已被相关行政部门依法强制拆除，因此，到期后，被告不能向原告交付约定的房屋，也未向原告返还购房款，从而引起纠纷。本案在审理过程，被告于2016年6月6日申请追加谢高辉、付丛夏、龙后奎为共同被告参加诉讼，本院经审查，认为被告的申请不符合法律规定，遂于2016年6月8日作出（2016）湘0481民初43号之一民事裁定书，驳回了被告的该项申请。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告开发的“上河新城”六号楼项目既未取得国有土地使用权证，也未取得建筑、规划许可证，因而属违法建筑；更未取得商品房预售许可证，尚在完成基础工程时，被告即向外预售涉案项目的房屋，违反了法律规定，故被告与原告签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同。原告要求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》为无效合同，符合法律规定，予以支持。涉案合同被认定为无效合同，故被告因该无效合同取得原告的购房款，应当予以返还。原告请求被告返还购房款163290元，符合法律规定，予以支持。原告作为买房方，有责任审查涉案房屋的相关审批手���，以防范交易风险，但原告在签订涉案合同时，未尽到审慎的审查义务，对无效合同的签订也有过错，故原告要求被告赔偿利息损失，本院不予支持。原告主张的律师费，没有法律依据，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告贺才文与被告李佐从于2013年12月16日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告李佐从在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告贺才文购房款163290元；三、驳回原告贺才文的其他诉讼请求。本案案件受理费3566元，减半收取1783元，由被告李佐从负担（该款原告贺才文已垫付，被告李佐从于本判决生效后十日内一次性支付原告1783元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  蒋云飞二〇一六年七月八日代理书记员  郑 婷校对责任人：蒋云飞打印责任人：郑婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设���资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 《最高人民法院》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。