上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第2451号原告(反诉被告)上海黎民投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人周天钦，总经理。委托代理人刘耀中，上海百林司律师事务所律师。被告(反诉原告)上海宇斯浦酒店管理有限公司，住所地上海市。法定代表人成斌，总经理。委托代理人严佳斌，上海市纵横律师事务所律师。原告上海黎民投资管理有限公司(以下简称黎民公司)与被告上海宇斯浦酒店管理有限公司(以下简称宇斯浦公司)房屋租赁合同纠纷案，被告宇斯浦公司反诉原告黎民公司房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告黎民公司的委托代理人刘耀中、被告宇斯浦公司的委托代理人严佳斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎民公司诉称，2013年4月9日原告与被告签订上海市房屋租赁合同，将虹口区场中路685弄14、24、30号一至三层房屋租赁给被告作为经营用房使用。并在该合同第五条的违约责任中约定承租方如擅自转租、转借，出租方有权解除该合同之外，被告还应支付三个月房租数额的违约金。被告已经将承租房屋转租给上海中大肿瘤医院有限公司(以下简称中大医院)、韵达快递等单位使用，该转租行为未经出租方同意，目前实际房屋使用人在承租房内的经营活动已经遭到居民投诉。原告于2015年11月13日正式通知被告解除双方签订的房屋租赁合同。被告的转租已经违反合同约定且造成严重社会影响，故原告诉至本院，要求：1、确认原、被告租房合同解除；2、判令支付三个月房租数额的违约金109,027元；3、本案诉讼费由被告承担。被告宇斯浦公司辩称，不同意原告诉请。被告在租期之内没有擅自转租，被告承租系争房屋的用途是经营饭店，但由于系争房屋没有安装煤气管道等设备，造成被告无法达到经营目的，因此在原告的同意下，被告在2014年初分别将部分房屋转租给中大医院使用，又在2014年3-4月间将一层转租给韵达快递使用，被告自己使用二层作为经营酒店使用。转租的情况原告自始都是明知的，并且曾经出面协调过被告与中大医院之间的纠纷，对此原告也未提出异议。被告在使用房屋期间一直都按约支付租金，因此不存在违约行为。现在原告在合同期内收回房屋给被告造成巨大损失。被告宇斯浦公司反诉称，根据司法鉴定意见书，本案系争房屋的鉴定工程总造价为人民币4,214,088元。此外，因原告提前解除租赁合同，造成我方三个月的停业损失包括人员费用的支出、已支付的租金、预期损失等，合计6,054,315元。故提出反诉，要求原告赔偿经济损失6,054,315元(其中包括鉴定意见书的装修造价4,214,088元；提前解除劳动合同补偿金119,600元、2015年10月-12月的租金109,027元、垃圾清运费10万元、司法鉴定评估费111,600元、逾期利益损失补偿140万元)。原告黎民公司对反诉辩称，员工工资没有法律依据，不同意支出。被告交付房屋在2015年12月底，而被告支付租金到12月底，因此不存在租金损失，不同意退还。垃圾清运费没有证据，真实性存疑，不同意支付。评估费用应当由法院按规定处理。对审价报告确定的装修金额，要求法院按规定判决。逾期利益损失没有法律依据，合同双方合意解除不存在逾期利益损失的主张，不同意支付。经审理查明：2013年4月9日原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方同意将场中路685弄14、24、30号一至三层2,389.64平方米的房屋按现状租赁给乙方作为经营用房使用。租赁期共10年，从2013年10月1日至2023年9月30日止。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：(一)乙方擅自将房屋转租、转让或转借；……。租赁房屋从2013年10月1日至2016年9月30日止年租金为436,108元，每季度为109,027元；……。甲方向乙方暂收房屋押金2万元。不按时提供出租房屋，及非本合同约定原因中途解除租赁合同的，甲方应承担向乙方支付三个月房屋数额的违约金；乙方擅自转租、转借、不按时支付房租，甲方除有权解除本合同之外，乙方应向甲方支付三个月房租数额的违约金。2015年11月11日，原告向被告发出《律师函》，载明，贵司已经将承租房屋转租给中大肿瘤医院、韵达快递等单位，该转租行为未经出租方同意，目前实际房屋使用人在承租房内的经营活动已经遭到居民投诉。我们认为贵司已经违反合同约定且造成严重社会影响故郑重告知贵司：出租方依据合同约定，即日起形式解除权。另查明，上海市场中路685弄14、24、30号101、102库房，201，202备用，302,303备用的房屋产权人系案外人上海市虹口区商业网点管理办公室。2013年5月21日，上海市虹口区商业网点管理办公室与原告签订《直管商业网点用房租赁合同》，将场中路XXX弄XXX号XXX号XXX号房屋租赁给原告使用。再查明，2016年7月1日，案外人中大医院起诉被告宇斯浦公司[(2016)沪0109民初10696号]，要求解除双方签订的房屋租赁合同及补充合同，并要求被告赔偿各项损失及违约金。该案尚在审理中。审理中，被告提供收款收据一份，证明其于2013年9月13日支付了垃圾清运费10万元。审理中，原告认可在2014年知道被告转租，但是因为工作疏忽并未向被告提出异议。原、被告均同意双方的租赁合同于2015年11月15日解除，被告已经于2015年12月30日将房屋交还给原告。审理中，经被告申请，本院依法委托上海中世建设咨询有限公司(以下简称中世公司)对场中路685弄14、24、30号一至三层2,389.64平方米房屋装修费用进行司法鉴定，鉴定意见为：工程总造价为4,214,088元，其中无争议项目工程造价为2,882,168元，争议项目工程造价为1,331,920元。上述事实，经庭审质证，有原、被告双方当事人的陈述、上海市房地产权证、房屋租赁合同、律师函及邮寄凭证、劳动合同、解除劳动合同证明书、中世公司鉴定意见书等证据佐证。本院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案原告认可2014年即知道被告将房屋转租，但因为工作疏忽并未向被告提出异议，故截至原告发出律师函之日即2015年11月11日，原告的合同解除权已消灭，故原告无权单方解除合同。现被告同意双方的租赁合同于2015年11月15日解除，于法不悖，本院依法予以准许。双方系协商一致解除合同，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。双方均认可被告已于2015年12月30日将房屋交还给原告，原告应向被告返还押金2万元。对于被告的反诉请求，由于被告于2015年12月将房屋返还给原告，故被告要求原告支付2015年10月-12月租金，缺乏正当理由不应支持。对于解除劳动合同的赔偿费用，由于原告并无单方解除权，被告系配合原告协商解除了双方的租赁合同，合同解除后被告因无法继续经营而需与员工解除劳动合同关系、支付经济补偿金符合常理，该项支出系被告的实际损失，应当由原告对被告进行补偿。对于垃圾清运费，因被告仅提供了一份收款收据，难以证明其主张，故本院不予支持。对于装修损失，根据中世公司的鉴定报告，工程总造价为4,214,088元，其中无争议项目工程造价为2,882,168元，争议项目工程造价为1,331,920元。争议金额中有56,677元(即汇总表其他项目中的三楼封闭区域)系案外人中大医院部分的装修费用，鉴于该部分为封闭区域，现场勘测时无法对该区域进行现场踏勘，该部分费用为按造价指标计算的暂估价，且中大医院已另案起诉本案被告，故对该部分费用，本案暂不作处理。其余部分确为被告因合同提前解除而受到实际损失，原告应对被告作出适当补偿，对于补偿金额，本院将本着公平原则并结合合同的实际履行情况、提前解除的原因等酌情确定。被告要求原告赔偿预期利益损失，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、原告上海黎民投资管理有限公司与被告上海宇斯浦酒店管理有限公司2013年4月9日签订的《房屋租赁合同》于2015年11月15日解除；二、原告应于本判决生效之日起十日内返还被告押金2万元；三、原告应于本判决生效之日起十日内补偿被告装修损失3,741,669.90元；四、原告应于本判决生效之日起十日内支付被告提前解除劳动合同补偿金119,600元；五、对原告的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2,480.54元，反诉受理费27,090.10元，审价鉴定费111,600元，共计141,170.64元，由原告上海黎民投资管理有限公司负担120,000元，被告上海宇斯浦酒店管理有限公司负担21,170.64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹北霖人民陪审员  陈惠娟人民陪审员  蔡秀林二〇一六年七月二十八日书 记 员  尤 佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。