重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0236民初1670号原告重庆顺隆物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪镇龙脊小区花园新村龙脊路82号，组织机构代码：75622615-7。法定代表人张大香，经理。委托代理人尹际平，男，1966年9月9日出生，汉族，公司职工，有特别授权。委托代理人吴俊，重庆贞枰律师事务所律师。被告颜孝宠，男，1982年2月25日出生，汉族。原告重庆顺隆物业管理有限公司诉被告颜孝宠物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理后，依法由代理审判员向娜独任审判，适用小额诉讼程序于2016年5月16日第一次公开开庭进行审理。原告重庆顺隆物业管理有限公司的委托代理人尹际平、吴俊，被告颜孝宠到庭参加诉讼。2016年7月4日，本院第二次公开开庭审理本案，原告重庆顺隆物业管理有限公司的委托代理人尹际平、吴俊到庭参加诉讼，被告颜孝宠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。原告重庆顺隆物业管理有限公司诉称，2011年5月12日原、被告双方签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告向被告提供物业管理服务，住宅按照每月1元/㎡（建面）的收费标准收费。2011年5月12日，重庆巨洋房地产开发有限公司向我公司出具关于被告所购买的清河水岸1栋13楼3号已交付使用的通知书，当日被告也向原告交纳2012年3月1日至2012年3月30日的物业管理费共计121元。原告按照协议自觉履行物业管理服务，为被告提供良好的生活居住环境，但被告拒不履行缴纳义务，从2012年4月1日起欠费至今。原告认为，被告的行为已经严重损害了其合法权益，依合同约定被告应承担法律责任，现请求判决：1、被告向原告支付物业管理服务费114.75平方米×1元/平方米×48月=5508元、公摊费用6元每月×48月=288元、二次供水费用454元，共计6250元。2、被告向原告支付以6250元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年4月1日起至还清之日止的资金占用损失。3、诉讼费由被告承担。庭审后，原告向本院申请对其主张的二次供水的费用暂不在本案中处理。被告颜孝宠辩称，原告为我们提供物业服务是事实，但是我提出以下答辩意见：一、原告重庆顺隆物业管理有限公司提出的诉讼请求不符合国家法律和政策的规定，答辩人应该自2015年1月16日起缴纳物业管理费。《物业服务收费管理办法》第十六条规定：因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额缴纳。《重庆市物业管理条例》第四十二条规定：前期物业服务合同生效之日止出售物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。在重庆市物价局公开信箱2014年5月12日的答复中明确指出：“出售物业交付之日”属法定概念，因建设单位延期交付的，物业服务费由建设单位承担。《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》即渝价（2004）778号第七条规定：因开发建设单位原因未按时交付给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额缴纳。贵院公布在中国裁判文书网的2015年9月8日作出的《周代春与重庆巨洋房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书》认定重庆巨洋房地产开发有限公司2015年1月16日才取得《重庆市建设竣工验收备案登记证》，即2015年1月16日才商品房交付的法定时间。故答辩人应该自2015年1月16日起缴纳物业管理费，之前的物业管理费，不应由答辩人承担，被答辩人的诉讼理由不成立。二、答辩人前期已经向被答辩人缴纳了物管费，按照第一项理由，应作抵扣。三、被答辩人未公开悬挂物价部门核发的《重庆市物业管理服务收费标价牌》，且按照物价局审核的标准收取物管费，答辩人有权拒付物业管理服务费。《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》（渝价[1999]398号）第七条规定：公共性服务收费的管理。未成立业主（住户）管理委员会的住宅小区或独立实施物业管理的楼宇，公共性服务收费实行政府定价，其收费标准由物价部门核定；物业管理单位凡经批准（含经管委会协商议定）向产权人或使用人收取物业管理费，均应到物价部门领取收费许可证，公开悬挂由物价部门核发的《重庆市物业管理服务收费标价牌》。收费人员收取物业管理费应佩戴收费工作标志，填写用户所持的《重庆市物业管理服务收费记录手册》，否则，产权人或使用人有权拒付物业管理服务费。四、即使答辩人应该支付该阶段的物业管理服务费，被答辩人在小区未达申报的环境绿化、设备设施条件时，亦应当在审批收标准基础上，下浮30%向答辩人收费。《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]778号）的第四条规定：物业在未达到申报的环境绿化、设备设施等条件的，在审批的收费标准基础上，应下浮30%收费，下浮的30%由建设单位承担。综上，重庆巨洋房地产开发有限公司未征得业主同意，擅自改变规划，并违约未按期交付房屋，后重庆巨洋房地产开发有限公司在房屋未竣工验收且附属设施未建设完善时即通知答辩人接房。被答辩人未向答辩人出示物价部门审批的收费标准，自答辩人接房之日起即按照物业管理服务协议中的标准开始收取物管费。同时因被答辩人未公开悬挂物价部门核发的《重庆市物业管理服务收费标价牌》，向业主发放《重庆市物业管理服务收费记录手册》，并按照物价局审批的标准收取物管费，答辩人拒付物业服务费。五、物管没有尽到职责，我家的东西被盗窃了，我去找过物管，物管一直未解决我的问题，所以我没有交相关的费用。故，请求驳回原告的起诉或驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告重庆顺隆物业管理有限公司系2003年12月19日成立的企业法人，经营范围有：物业管理；车库停车服务；家政服务等。2011年5月12日，被告颜孝宠入住其购买的位于奉节县永安镇竹枝路655号（清河水岸小区）1幢13-3号房，该房屋建筑面积为115.12㎡。同日，原告重庆顺隆物业管理有限公司与被告颜孝宠签订了《物业管理服务协议》。该协议第四条第一项约定缴费时间为：每月16日至20日共五天时间，第二项对收费标准约定为：住宅按建面1.00元/㎡·月（含电梯使用）；第十条约定：因小区共有部位、共有设施的维护用水、用电未进入物业服务收费成本，应按户由产权人或使用人缴纳，实行包干制，每户6元/月；协议还对原、被告双方其他权利义务等事项进行了约定。2012年3月27日，被告颜孝宠向原告方交纳了2012年3月1日至2012年3月30日的物业管理费和公摊费共计121元，被告颜孝宠自2012年4月1日起未向原告交纳物业管理费和公摊费。上述事实，有原告方举示的，经庭审质证的营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、入住通知书、物业管理服务协议、收据、房屋产权信息以及到庭当事人的陈述予以证实，上述证据经本院审查后认为具有真实性、合法性、且相互印证，与本案具有关联性，本院对以上证据予以采信，作为认定本案案件事实的依据。原告要求不处理二次供水费用，故对于原告举示的二次供水登记表在本案中不予采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告重庆顺隆物业管理有限公司与被告颜孝宠签订了《物业管理服务协议》，双方也形成了事实上的物业管理服务关系，被告接受了物业管理服务就应当按照协议约定履行自己的义务，因此被告提出的第一、二、三项抗辩意见不成立，本院不予支持；对于被告提出的第四项辩论意见，被告未举示证据予以证实，本院不予支持；对于被告提出的第五项抗辩意见，被告可以依法另行主张自己的权利，被告以此作为不交纳物业管理服务费的理由，本院不予支持。原、被告双方在协议中约定了被告应当交纳物业管理服务费用和公摊费用的标准和时间，被告应按照约定的标准和时间向原告交纳相关的费用，被告颜孝宠自2012年4月1日起未向原告交纳物业管理费和公摊费，故原告请求判决被告颜孝宠交纳2012年4月1日起至2016年3月止，共48个月的物业管理费、公摊费用应予支持；对于原告请求物业管理服务费按建筑面积114.75㎡计算是对其权利的处分，本院予以支持；对于原告请求本院对其主张的二次供水的费用暂不在本案中处理，是对其权利的处分，本院予以支持。综上，被告颜孝宠应向原告重庆顺隆物业管理有限公司支付物业管理服务费114.75×1×48=5508元、公摊费6×48=288元，共计5796元。对于原告请求按照中国人民银行同期同类贷款利率以未缴纳的费用5796元为基数，计算从2016年4月1日起至付清之日止的资金占用损失符合法律规定，本院予以支持。综上，为保护当事人正当合法的民事权益，维护社会经济秩序的稳定，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条第一款、一百六十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：被告颜孝宠向原告重庆顺隆物业管理有限公司支付物业管理服务费和公摊费共计5796元，并以此金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付自2016年4月1日起至付清之日止的资金占用损失。案件受理费50元，减半收取25元，由被告颜孝宠负担。上列款项限本判决生效后立即给付。义务人如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人如不履行义务，权利人可自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，二年向本院或被执行财产所在地县、区级人民法院申请强制执行。本判决为终审判决。代理审判员  向娜二〇一六年七月十一日书 记 员  田甜