金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书〔2015〕金婺北民初字第545号原告金华市恒定物业管理有限公司，住所地金华市丹光西路118号柳湖花园社区服务中心一楼。法定代表人杜玮草，该公司总经理。委托代理人余四春，浙江至上律师事务所律师。被告王斌，男，1975年1月6日出生，住金华市丹光西路118号柳湖花园社区**幢*单元***室。原告金华市恒定物业管理有限公司为与被告王斌物业服务合同纠纷一案，于2015年9月29日向本院起诉，本院当日受理后，依法由审判员叶必顺适用简易程序，于同年11月20日公开开庭进行了审理。原告金华市恒定物业管理有限公司的委托代理人余四春，被告王斌到庭参加诉讼。2015年12月16日，本案中止审理。本案现已审理终结。原告金华市恒定物业管理有限公司诉称：原、被告双方存在物业管理服务法律关系。原告的前身金华市辛迪物业管理有限公司于2004年进入柳湖花园小区提供物业管理服务，于2015年7月1日撤离。被告王斌系柳湖花园社区42幢3单元102室户主，房屋面积为150.41平方米，在此期间，原告为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告自2011年起至今不履行缴纳物业费义务，根据《金华市柳湖花园入住合约》第五条规定“乙方逾期未交的除补足应交费用金额外，并按逾期天数每天向甲方加付应交款项千分之一的违约金”。经多次催讨未果。请求判令：1、被告立即支付欠交物业管理费4512.3元（2011年1月1日至2015年7月1日止）；2、被告立即支付物业服务费滞纳金4000元（2011年1月1日至2015年7月1日），逾期利息损失（从起诉之日至实际支付之日），合计8512.3元；3、本案诉讼费由被告承担。为证明上述主张，原告向本院提供了下列证据材料：1.原告营业执照、法人身份证明书各1份，待证原告诉讼主体资格的事实；2.金华物价局《关于公布保集半岛等住宅小区物业服务收费等级评定结果的通知》、金华物价局《关于公布保集半岛等住宅小区物业服务收费等级评定结果的通知》、金华市婺城区物价局《转发金华市物价局、建设局关于重新公布金华市区普通住宅小区前妻物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知》，待证物业服务管理收费标准的事实（2010年7月1日之前多层的是按0.3每平方米收取的，2010年7月1日以后多层的是按0.5每平方米收取的）3.业委会（2015）第16号通知，待证于2004年至2015年7月1日原被告存在物业法律服务关系的事实；4.短信群发系统以及催缴通知书、邮寄单以及公告，待证原告一直向被告催讨物业费的事实。被告王斌答辩称：一、辛迪公司在柳湖小区系非法经营，其没有与相关单位、开发商或者业主委员会签订合同。其在起诉状中第四条中指出，业委会（2015）第16号通知能够证明其合法存在，但通过仔细阅读审查此通知，可以发现柳湖小区业主委员会明确指出辛迪公司丧失了在小区收费的合法主体资格，并要求其退还非法收取的物业管理费、停车费，并及时撤离小区。二、辛迪公司在业主委员会多次交涉未果的前提下，仍然赖在小区不撤离，其在物业管理管理中存在只收费不办事问题，从其公布的2011年-2014年账目来看，其人员工资及办公费用畸高，真正投入到物业管理中的经费所占比例很小，其管理人员服务意识差，高高在上，与业主闹矛盾，门难进、话难听、事难办，不主动服务和解决问题，存在用业主缴纳的物业管理费养闲人的问题。业主缴纳的费用是用来买受服务的，而在交费后，未得到相应的服务，广大业主只能以拒交服务费来维护自己的合法权益不受非法企业侵害。三、因为辛迪公司的物业服务严重违反合约，所以答辩人才拒绝支付服务费。辛迪公司在小区的环境卫生方面严重不作为，致使答辩人楼道及周边垃圾遍地，杂草丛生，蚊虫肆虐（图片为证），答辩人多次向辛迪公司反映情况，但总是得不到有效整治和改善。辛迪公司在小区的安全管理方面做得也很差，外来人员和车辆随意进出小区，辛迪公司不询问不登记，小区内住户被盗窃现象比较多，监控摄像头都是坏的，辛迪公司也不整改不维修。答辩人认为辛迪公司的物管服务没有达到约定的要求，答辩人行使抗辩权是有法律依据的，也是得到法律支持和维护的。四、辛迪公司称2013年7月3号和2014年7月1号向小区住户群发催收物业管理费的短信，但答辩人并没有收到过这类短信，经网络查询，该网址显示“建设中”，不能确定辛迪公司这个说法的真实性。辛迪公司的《缴费催款通知书》也未送达给答辩人，答辩人从来没有收到过这个用EMS寄来的通知书。经查询快递单号，该快递显示“未妥递”。所以，辛迪公司所提供证据的真实性值得怀疑，也在没有向答辩人书面或通过业主委员会催讨物业服务费的情况下就直接起诉，违反了2014年新物业法和浙江省高级人民法院有关规定，法院应当不受理辛迪公司的起诉。五、辛迪公司主张的2011年、2012年和2013年的物业管理费已经超过了诉讼时效，不能得到法院的支持。贵院在民事诉讼风险提示书中第四条明确了超过诉讼时效问题，批出当事人请求人民法院保护民事权利期间一般为二年（特殊的为一年），根据辛迪公司与答辩人之间的《金华市柳湖花园入住合约》的约定，物业服务费应该在每年的5月31日前支付，截止辛迪公司起诉日，这三年的物业管理费均已超过了2年的诉讼时效期，因此辛迪公司主张这三年的物业管理费不能得到法律支持。六、辛迪公司主张的滞纳金于法无据。如前所述，正是因为辛迪公司的物管服务严重违约，质量低下，才造成答辩人拒绝支付物业服务费。责任完全在于辛迪公司，它当然无权主张滞纳金。另外，答辩人也要指出，辛迪公司按千分之三计算滞纳金，也是没有依据的，辛迪公司与小区业主的《临时公约》中约定的是千分之一，而且，其滞纳金计算也是不正确的。七、辛迪公司主张的物业管理费收费标准和金额均存在严重错误。按照《金华市柳湖花园住户手册》的约定，物业管理费应按0.3元/平方米计收，而辛迪公司在未经业主委员会同意，也未告之全体业主的情况下，就按0.5元/平方米计收，违反了《物业管理法》，其所主张的4512.3元的收费金额，也是错误的，按面积计算应为4061.07元（按0.5元算）。按0.3元每平方米计算应为2436.61元。综上所述，答辩人请求法院驳回辛迪公司的全部诉讼请求。为证明上述主张，被告向本院提供证据材料如下：1.柳湖花园内的照片16张，待证原告在物业服务过程中服务不到位，管理混乱、监控损坏的事实；2.网络截屏1页，待证原告称的通过短信群发催缴是不存在的，原告提供的证据中显示，其群发短信是通过网址“60.191.254.172”，我们通过网络查询得出该网址系“建设中”，而且也查不到这个页面，所以不能确认是原告辛迪公司的网址所发出的群发短信；3.EMS截屏图2张，待证原告发出的催缴快件被退回，被告未收到过的事实。针对被告的答辩，原告补充陈述称:1、针对被告称的原告系非法经营问题解释如下，原告于2004年进入柳湖小区，与开发商签订了《前期物业服务管理合同》，本案原告应当具有相应的经营权；2、针对被告答辩的第二条、第三条，被告称原告的服务当中存在门难进、话难听、事难办的问题，被告应向法庭举证；3、针对被告答辩的第四条，被告称的没有收到催缴的通知的问题，原告的员工每年都上门进行催缴，且原告通过短信催缴，在起诉之前我们也通过邮政快递向被告发出过催缴通知书，以及之后在小区内张贴公告向各业主催讨；4、针对被告答辩的第五条，本案的诉讼时效问题，应当按侵权结束之日开始计算，并没有被告所说的过了诉讼时效的问题；5、针对被告抗辩的收费标准问题，因为金华市物价局于2005年发布了一个收费标准，之前确实是按每平方米0.3元收取的，于2010年金华市物价局发布的文件，金价价管【2010】65号文件相关的收费提升到每平方米0.5元，所以我公司从2010年7月1日起开始按每平方米0.5元收取物管费了；6、针对滞纳金的问题，双方有合约的，每逾期一天加收千分之一的滞纳金。至于合约的文件，目前我们还没有，被该小区的业主委员会扣押在小区内，我们拿不出来。被告补充答辩称：原告只是与开发商签订的前期管理物业合同，与业主委员会都没有签订相关的物业服务合同，所以其在小区内经营是非法的，不具有收费的权利；2、关于原告服务不到位的情况，被告是有亲身经历的，当时被告购买房子后，到原告处取钥匙时就发生了矛盾，这就是本人的亲身经历；3、关于原告严重违反合约的问题，我们拍下了许多图片，我现在提供给法庭；4、关于原告的保安上门只是向业主收取当年的物业费，并没有说是来催缴之前欠下的物业费的，原告称在小区内张贴公告催缴，我们是没有看到过的；原告称发短信催缴的问题，我们也已经查过相关网络，显示是“建设中”，不能确定是辛迪公司发出的；原告称寄出的快递，我们也进行了查询，我们没有收到相关的快递。5、关于滞纳金的问题，如果物业费按每平方米0.3元计算的话，每日千分之一完全是过高的。庭审过程中，本院将当事人提供的证据交由对方当事人进行质证，根据双方当事人的陈述以及证据审核认证的规定，本院对证据认证如下：对原告提供的证据1、2，被告均无异议。本院对该两组证据的证明力予以确认。对原告提供的证据3，被告对真实性无异议，但对证明目的有异议，如果说原告认为存在这服务合同关系的，请原告举证服务合同。本院认为该证据符合证据三性，故对其证明力予以确认。对原告提供的证据4，被告有异议，认为该证据看不出是什么部门出具的，短信上面的内容一半是促销广告。快递催缴通知书没有收到过，原告称的张贴公告我也没有看到过。对方称的短信我们也没有收到过。本院认为在没有其他证据予以佐证的情形下，仅凭该证据，尚不能证明被告已经收到过原告的短信内容和催缴通知书的事实。对被告提供的证据1，原告对三性均有异议，认为对于照片的形成时间以及所拍摄的地点均不明确，其次对这些照片是被告单方制作的，不具有证明效力。本院认为，原告的质证理由成立，被告仅凭该组证据再无其他证据相互佐证的情况下尚不足以证明其证明目的。对被告提供的证据2，原告认为，据了解是原告通过第三方买了一张群发的卡，通过第三方的平台发送给各业主的，短信的内容可以证实向被告催缴过的事实。本院认为，被告举该组证据的目的是想说明发出群发短信的发出方不是原告，既然在该社区内实际发生物业服务的只有原告一家，且内容中还有催缴物业费的内容，故被告认为该组群发短信并非原告所发，在无其他相关证据佐证的情况下该主张不能成立。至于被告是否已经收到群发短信，那应该由原告举证证明。对被告提供的证据3，原告认为，原告方有相应的邮寄单做佐证，对于被告称没有收到过，原告不清楚。本院认为，从该证据上看快件显示出已被退回，可以待证被告未收到过快件的事实。根据上述确认了证明力的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下：被告王斌系柳湖花园小区42幢3单元102室户主，房屋面积为150.41平方米。原告的前身金华市辛迪物业管理有限公司于2004年进入柳湖花园小区提供物业管理服务，2015年7月1日撤离。前期物业服务合同中，双方协商一致的物业服务收费标准是多层每平方米0.30元。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发了金价价管[2010]65号文件，对物业费进行了调整，并在文件中的第三条明明确规定：“等级评定标准中的‘服务标准’的评定实现考核与评价相结合。考核由考评组组织实施，新建住宅小区的初评以考核为主，分合格、不合格两档。复评考核按百分制计分，得分80分（含）以上为合格，60分（含）-79分的为基本合格，限期整改后复查仍达不到80分以上的则降等级；60分以下的为不合格单位，降低等级。评价通过书面测评表由业主进行满意度评定。评价分为满意、基本满意和不满意三档……”。金价管[2010]64号文件《金华市物业服务收费管理实施办法》第八条规定：“实行市场调节价的住宅小区，由业主委员会与物业服务企业按照有关规定自行确定具体收费标准，并在物业服务合同中明确。按规定应当成立而未成立业主委员会的住宅小区，物业服务收费由物业服务企业参照前期物业服务收费的有关规定，自行确定收费标准，并征得物业管理区域内半数以上业主同意后执行”；第十一条规定：“物业服务收费等级的考核评定由区价格主管部门会同物业主管部门组织。物业服务企业申报物业服务收费等级，应在收费前30个工作日向价格主管部门提出书面申请。申请时应提供下列资料：（一）《企业法人营业执照》；（二）《物业服务企业资质等级证书》；（三）物业服务合同及住宅小区物业服务内容标准等相关资料；（四）《金华市物业服务收费等级审批表》；（五）要求提供的其它资料”；第二十二条规定：“物业服务收费实行明码标价制度。收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布，并接受业主和价格主管部门的监督”。被告王斌自2011年始未缴纳物业费。另查明，原告金华市恒定物业管理有限公司未按金价管[2010]65号文件的要求参加考核与测评。原告的企业名称原为金华市辛迪物业管理有限公司，2016年1月27日，经核准后变更为金华市恒定物业管理有限公司，同时其法定代表人由杜曙光变更为杜玮草。本院认为：金华市辛迪物业管理有限公司与被告王斌之间的物业服务关系事实清楚，本院予以认定。在庭审调查中，被告王斌自认2010年度以前的物业费是交给金华市辛迪物业管理有限公司的，自2011年始的物业管理费未予缴纳。被告辩称原告的物业费有部分已经过诉讼时效，原告未能提供向被告主张过权利的相关证据，故对被告关于时效的抗辩，本院予以采纳。原告要求被告支付2011年1月1日至2015年7月1日的物业费，本院依法支持其中未过时效的部分。关于物业费的计算，原告自2010年始按金价管[2010]65号文件的标准提高至多层每平方米0.50元，因金华市辛迪物业管理有限公司未按金价管[2010]65号文件的要求参加考核与测评，而该测评结果是确定物业公司收费等级的依据，故依法对原告提高的物业费标准部分不予支持。针对原告滞纳金请求，由于原告在提供物业服务过程中存在服务不到位的情形，也就是说在履行服务合同中存在过错，因此对原告滞纳金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，参照国务院《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十二条第一款，判决如下：一、被告王斌于本判决生效后5日内支付原告金华市恒定物业管理有限公司自2013年9月1日起至2015年6月30日止的物业管理费992.71元及利息（利息按中国人民银行同期同档次贷款的基准利率自2015年9月29日始计算至实际履行之日止）。二、驳回原告金华市恒定物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由原告金华市恒定物业管理有限公司负担20元，由被告王斌负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 叶必顺二〇一六年七月十三日代书记员 方 萍