山东省高密市人民法院民 事 判 决 书(2015)高法民初字第3983号原告（反诉被告）高密馨园置业有限公司。法定代表人张立成。委托代理人潘洪明，律师。委托代理人张会娟，律师。被告张秀杰（反诉原告）。委托代理人周福廷，律师。原告（反诉被告）高密馨园置业有限公司（以下简称馨园置业）与被告（反诉原告）张秀杰商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人潘洪明、被告张秀杰及委托代理人周福廷均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2008年1月18日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的房屋一套，房屋为预售商品房，位置为：高密市青岛馨园小区12幢2单元101号，合同约定建筑面积为120平方米，单价为2560元/平方米，合同同时对面积差异处理、计价方式与价款、付款方式及期限以及违约责任等内容作了约定。同时，被告也签约购买了青岛馨园小区12号楼11号附房，暂定面积21.12平方米，总价为52800元。合同签署后，原告按照约定向被告交付了房屋，后实测房屋面积126.35平方米，总价为323456元。附房实测面积27.17平方米，房屋附属阳光房7.73平方米，合计总价87714元。购房款项合计411170元。截止原告起诉，被告共向原告付款360000元。经原告多次催要被告拒不交纳剩余51170元房款。原告特诉至法院，1、请求人民法院依法判决被告向原告支付剩余房款51170元。2、请求人民法院依法判令被告支付自2008年1月18日到判决生效之日止的违约金（违约金以51170为基数，按年利率24％计算）。3、诉讼费用由被告承担。被告张秀杰辩称，原告所诉无事实与法律依据，原告购房是一次性付清，总价为36万元，其中车库为52800元、剩余为120平方米的房款，不存在欠款，另，双方对于欠款的违约金及利息均无任何约定，有合同为证，因此原告的起诉应驳回，另外，原告所售房屋存在质量问题，面积与并非原告单方决定，被告在接收房屋时即向原告交纳了办理房屋权属的费用一万余元，但自购房至今已满六年六个多月，原告尚未给被告办理房权证，应当承担相应的赔偿及违约责任。被告当庭提出反诉，要求1、原告赔偿因房屋质量问题导致被告的修复支出费用3万元，并且，原告应当承担继续维修的责任，直至符合正常的使用标准为止。2、要求原告赔偿逾期办证的费用，赔偿标准按照已付房款总额参照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利息的标准计算计3万元。原告当庭表示不需要答辩期并辩称，被告的反诉没有任何依据，1、被告所提出的房屋质量问题没有提出任何证据，所谓的维修费用也无依据。2、被告提出的逾期办证责任在于被告未交齐房款，所以原告无法向被告开具交全款的发票，没有发票在房管局就无法办证，因此责任在被告。3、不管房屋是否存在质量问题及逾期办证事情，与本案原告起诉要求被告支付房款不属同一法律关系，被告不能作为反诉请求，如有相关证据可另案起诉。4、被告关于原告房屋存在质量问题这一情况，也在（2011）年向高密市人民法院对原告提起了诉讼，双方对质量问题也达成了2011高民初字第2373号民事调解书，原告向被告维修费用9000元，被告在调解书中承诺放弃其它任何诉讼请求，因此，被告也失去了再向原告主张维修费用的权力，综上，请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明，2008年1月18日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的房屋一套，房屋为预售商品房，位置为：高密市青岛馨园小区12幢2单元101号，合同约定建筑面积为120平方米，单价为2560元/平方米，总金额为307200元。合同第五条第一款约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按该房屋每平方米建筑面积单价计算，多退少补。合同同时约定了付款方式，于2007年10月27日付定金贰万元，于2008年1月18日一次性交付房款贰拾肆万柒仟贰佰元整（含定金），剩余房款陆万元整。于2009年5月22日交清。2008年1月18日双方又签订了青岛馨园小区12号楼11号附房买卖协议，附房的面积为27.12平方米，总价款52800元，大写人民币伍万贰仟捌佰圆整，于2008年1月18日一次性付清。合同签订后，被告分别于2007年10月28日交纳定金20000元，于2008年1月13日交纳房款及附房款20000元，于2008年1月21日交纳房款及附房款105000元，于2008年5月19日交纳房款及附房款149640元，于2009年5月22日交纳65360元。以上共计360000元。涉案小区于2009年4月13日通过验收，涉案房屋于2009年5月22日交付给被告使用。阳光房在房屋买卖合同中未进行约定。原告当庭提交了两份有高密市晟晖测绘有限公司盖章的测绘表，该测绘表显示被告购买的12号楼各房屋的建筑面积及附房面积和阳光室面积，确认涉案房屋实际面积为126.35平方米，附房面积为27.12平方米，阳光房面积为7.73平方米。原告据此按照测绘后的面积计算被告尚欠原告51170元。原告主张违约金从被告最后一次交款日即2009年5月22日起至判决生效之日，按照合同第七条的规定，逾期应付款万分之五的违约金，原告是按照年利率24％计算。被告质证称，原告所提的阳光室即阳台在购房合同中并没有约定，并且原告在销售该房时向被告声称是赠送的，并不计入面积。对于阳光房纳入房屋的面积计算需要原告提交相应的法律法规政策及设计变更的批准文件。对涉案房屋的测绘表和涉案房屋的附房及阳光房的测绘表不予认可，一是高密市晟晖测绘公司是否为国家规定的房屋面积测绘的法定测绘机构原告需要举证证明。二是对房屋的测绘表中明确注明是2016年1月21日面积核对无误，被告认为对该面积的测绘原告早应完成，其真实性有异议。三是阳光房纳入房屋的面积计算需要原告提交相应的法律法规政策及设计变更的批准文件。对附房的测绘结果被告不予认可，因为根据被告自己测量，实际面积不足二十。被告主张房屋质量赔偿款30000元，当庭提交照片11张，证明房屋的客厅、墙壁、天逢、地面和附房存在漏水现象，地面也被拆，墙壁被破坏的事实。提交收款收据7张，合计价款3180元。提交2009年5月22原告收取的被告用于办证的费用单据1张，证明原告自收据开具之日其应当在九十日内履行完毕为被告办证的义务，但至今尚未办成。主张办证违约金30000元，其依据是最高人民法院关于商品房的司法解释，依据已付房款价款按照中国人民银行收取逾期贷款利息的标准计算，房款为36万元。原告质证称，对照片的真实性不予认可，与本案关联性不予认可，照片的拍摄时间无法确定，同时如果按照被告所说的是在2010年拍摄，那么关于因原告原因造成的房屋供暖质量问题，原告已经向被告支付了赔偿费用，并且双方达成了调解协议，有（2011）高民初字第2373号民事调解１份为证，原告已经支付了被告维修费9000元，被告无权再次提出。对维修的收款收据的真实性及关联性不予认可。该证据既没有客户名称、也没有具体修缮房屋的座落，根本无法确定。并且原告已向被告支付了维修费用。对2009年５月２２日的收据的真实性无异议，对证明内容有异议，该费用并不是办证费用，而是物业费等相关费用。被告反诉的相关证据于庭后收回未向法庭提交。且于法庭规定的时间内未向法院交纳反诉费。原告庭后向法庭提交原告公司的说明1份及12号楼的房权证、青岛世达建筑设计有限公司说明1份，房权证上的建筑面积与原告所提交的测绘表面积一致。在原告说明中原告自认涉案12号楼测绘工作完成时间为2009年3月13日，9号楼测绘完成时间为2009年3月3日。房权证登记时间为2011年1月19日。在设计公司的说明中，设计公司说明涉案房屋在设计时就设计了阳光房且经过了原告的确认。被告质证称，对三份证据均不予认可，系单方行为。对房权证真实性无异议，但房权证面积与被告房屋面积非同一关系。阳光室面积未计算在房屋面积内。以上事实，有原告提交的提交《商品房买卖合同》1份，收据存根5份，竣工验收备案表1份、12号楼房屋测绘表1份，涉案房屋附房及阳光房测绘表1份，房屋钥匙交接表、（2011）高民初字第2373号民事调解书１份、说明2份、房权证一份及当事人当庭陈述为证，足以认定。本院认为，原被告双方签定的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，应依法予以保护。原被告双方均应按照合同约定全面履行自己应负的义务。原告依约向被告交付了房屋，被告也应按照合同约定向原告交齐房款。根据合同约定及涉案12号楼办理房产权证时的测绘数据，涉案房屋实测面积为126.35平方米，比合同约定面积多6.35平方米，按合同约定单价2560元/平方米，则被告应补交房款16256元。涉案附房实测面积为27.17平方米，比合同约定面积多6.05平方米，按协议约定价格2500元/平方米，被告应补交房款15125元，以上共计31381元。至于原告主张的阳光房的房款，首先，双方在购房合同中未对阳光房进行约定，被告主张系当时购房时原告赠予更为可信；其次阳光房在原告提交的12号楼房权证上并未体现面积，故原告要求被告补交阳光房房款无事实与法律依据，本院不予支持。原告主张的违约金依据及起算时间无法律及事实依据，本院支持从本案起诉之日起至判决生效之日止，以31381元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。被告未在规定的时间内向本院交纳反诉费用，视为撤回反诉，本案不再处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《诉讼费交纳办法》第二十二条之规定，判决如下：一、被告张秀杰于判决生效后十日内支付原告差额房款31381元及违约金（以31381元为基数，从2015年10月15日起计算至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1079元，由原告高密市馨园置业有限公司负担417元，被告张秀杰负担662元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  赵秀丽人民陪审员  郑 坤人民陪审员  葛文森二〇一六年七月十五日书 记 员  台艳林