江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0206民初689号原告上海上实物业管理有限公司,统一社会信用代码91310118607374201W，住所地上海市青浦区金泽镇沪青平公路9565号1幢3层H区348室。法定代表人李胜来，上海上实物业管理有限公司董事长。委托代理人王海燕（受上海上实物业管理有限公司的特别授权委托），上海上实物业管理有限公司无锡奥林匹克花园物业管理处经理。委托代理人陶兢（受上海上实物业管理有限公司的特别授权委托），上海上实物业管理有限公司无锡奥林匹克花园物业管理处客服主管。被告林毅堂，男，1987年4月6日生，汉族，无锡林氏锋博物资有限公司经营者，户籍所在地福建省福安市，住江苏省无锡市惠山区。原告上海上实物业管理有限公司与被告林毅堂物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案受理后，依法由审判员李洪毅适用小额诉讼程序于2016年4月20日公开开庭进行了审理。上海上实物业管理有限公司的委托代理人王海燕、被告林毅堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海上实物业管理有限公司诉称：上海上实物业管理有限公司系无锡市惠山区奥林匹克花园小区的物业管理公司；林毅堂系该小区442号202室业主，自2009年12月入住，其物业建筑面积为134.8㎡。根据物业服务合同的约定，林毅堂所属物业的物业服务费收费标准为1元/月/㎡，每月应交物业服务费为134.8元。林毅堂入住后，交纳了至2012年6月为止的物业服务费，2012年7月起至2015年12月止应交物业服务费经上海上实物业管理有限公司催告，无正当理由至今未按约交纳。现要求林毅堂立即支付2012年7月起至2015年12月止应交物业服务费5661.6元、偿付滞纳金1740.94元，合计7402.54元。被告林毅堂辩称：对原告诉称的其物业面积、物业服务费收费标准、欠交物业服务费用的时间段及金额均无异议。其延迟交纳物业服务费的主要原因是物业公司在管理服务过程中存在以下几方面问题：小区内违建现象影响到其他业主利益，物业公司对此管理效果不明显；其房屋外墙大面积漏水造成墙体发霉，物业进行维修后，解决了外墙漏水问题，但对内墙损失未予处理；小区内绿化遭大面积破坏，物业未予恢复；可视对讲门铃等公共设施不能正常使用，至今没有修理；小区内车辆停放混乱，物业对此管理不力，经常发生交通阻碍。要求物业公司对上述问题进行整改后支付所欠交的物业服务费。经审理查明：上海上实物业管理有限公司系无锡市惠山区奥林匹克花园小区的物业管理公司；2007年10月25日，小区建设单位无锡生命置业有限公司与上海上实物业管理有限公司签订了前期物业服务合同，合同约定：物业服务费收费标准为多层住宅1元/月/㎡、低层住宅2.2元/月/㎡、高层住宅1.4元/月/㎡、商业用房2元/月/㎡；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月7日前交纳当月的物业服务费；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，须按每日万分之五的标准支付违约金。林毅堂系该小区442号202室业主，自2009年12月办理房屋交接验收手续后，于2010年5月实际入住，其物业建筑面积为134.8㎡。审理中，双方一致确认：林毅堂所属物业的物业服务费收费标准为1元/月/㎡；林毅堂入住后，交纳了至2012年6月为止的物业服务费，2012年7月起至2015年12月止应交物业服务费经上海上实物业管理有限公司催告，至今未按约交纳。审理中，林毅堂为支持其辩称意见向本院提供了相关的现场照片。上海上实物业管理有限公司辩解称：林毅堂辩称反映的情况确实存在。其作为小区的物业服务企业，已就小区内出现的违建现象予以阻止并报有关行政执法部门，在行政执法过程中也派员现场参与；对于林毅堂反映的外墙渗水问题已及时解决；对于小区内的车辆乱停放问题也已采取贴单等管理措施，但由于车主不配合，乱停放现象确实经常存在；绿化破坏确实存在，有些是违建所致，物业恢复存在时间点；对于门铃等公共设施维修已向小区开发商发过整修通知。为支持其辩解意见，上海上实物业管理有限公司向本院提供了违建停工通知单、拆违现场、违停通知单照片及整改维修联系单等证据。林毅堂对物业公司的辩解及相关证据予以认可，但认为物业虽尽到了一定的管理义务，但存在不及时、彻底的瑕疵。本院认为：无锡生命置业有限公司与上海上实物业管理有限公司签订的前期物业服务合同对奥林匹克花园小区的全体业主具有约束力。林毅堂作为奥林匹克花园小区的业主接受了上海上实物业管理有限公司提供的物业服务，应按前期物业服务合同的约定按时足额交纳相应的物业服务费，其经催告拒不交纳的，上海上实物业管理有限公司有权根据合同约定要求林毅堂支付物业服务费、偿付滞纳金。现上海上实物业管理有限公司要求林毅堂支付欠交的物业服务费并偿付滞纳金不违反物业服务合同的约定，合法有据，本院予以支持。因审理中双方一致确认上海上实物业管理有限公司在物业管理服务方面存在瑕疵，故应根据实际情况扣减相应的物业服务费。根据审理中查明的管理服务存在瑕疵的方面及程度，本院认为酌情扣减15%的物业服务费较为合理。据此，根据收费标准及物业建筑面积计算，林毅堂应支付上海上实物业管理有限公司2012年7月起至2015年12月止物业服务费确定为（134.8㎡×1元/月/㎡×42月）×85%=4812.36元、滞纳金确定为1560.91元，合计6373.27元。对上海上实物业管理有限公司超出上述部分的物业服务费及滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、林毅堂于本判决发生法律效力后立即向上海上实物业管理有限公司支付物业服务费4812.36元及滞纳金1560.91元，合计6373.27元。二、驳回上海上实物业管理有限公司的其他诉讼请求。如其未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由上海上实物业管理有限公司负担3元、林毅堂负担22元。该款已由上海上实物业管理有限公司预交，林毅堂于本判决发生法律效力后立即将该款直接支付给上海上实物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  李洪毅二〇一六年七月二十六日书记员  高 俊本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。