福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽07民终660号上诉人（原审被告）徐雪艳，女，1987年5月日出生，汉族，住建瓯市。委托代理人严国峰，建瓯市欧宁法律服务所法律工作者。委托代理人徐金池，男，系徐雪艳父亲，住建瓯市东峰镇环镇街**号。上诉人（原审被告）池美娣，女，1975年1月5日出生，汉族，住建瓯市。委托代理人严国峰，建瓯市欧宁法律服务所法律工作者。委托代理人魏兴有，男，系池美娣丈夫，住建瓯市。上诉人（原审被告）李娟，女，1985年5月1日出生，汉族，住建瓯市。委托代理人严国峰，建瓯市欧宁法律服务所法律工作者。委托代理人李左灿，男，系李娟丈夫，住建瓯市。被上诉人（原审原告）陈怒金，女，196年6月10日出生，汉族，住建瓯市。委托代理人黄学用，福建韩思律师事务所律师。委托代理人徐天荣，男，系陈怒金丈夫，住建瓯市。原审被告徐金池，男，1955年1月1日出生，汉族，住建瓯市。上诉人徐雪艳、池美娣、李娟因房屋买卖合同纠纷一案，不服建瓯市人民法院（015）瓯民初字第101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐雪艳的委托代理人徐金池，上诉人池美娣的委托代理人魏兴有，上诉人李娟的委托代理人李左灿，上诉人徐雪艳、池美娣、李娟的共同委托代理人严国峰，被上诉人陈怒金的委托代理人黄学用、徐天荣，原审被告徐金池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被上诉人陈怒金原审诉讼请求：1.判令徐雪艳、池美娣、李娟支付陈怒金应得的购房款514800元，并支付从014年月1日起至该款付清之日止按月利率计算的利息；.判令徐金池对前述购房款的00000元及相应的按月利率%计算的利息承担连带清偿责任。原审法院查明，座落于建瓯市东峰路9号第一层房屋原以张建文的名义办理建设工程规划许可证等建房手续并建设，后陈怒金及刘云仙与张建文于010年4月8日签订诉争房产的《房屋买卖协议》，由张建文将诉争房产出售给陈怒金及刘云仙。陈怒金与刘云仙于010年5月将诉争房产的所有权证、土地使用权证办理至其名下，房屋所有权证号为瓯房权证字第01005074－1、号，国有土地使用权证号为瓯国用（010）第044号，房屋所有权证上载明房屋所有权人为陈怒金、刘云仙，共有情况为按份共有，陈怒金与刘云仙各占有50%份额。01年11月0日，陈怒金、刘云仙与徐雪艳、池美娣、李娟就诉争房产签订《房屋买卖合同协议书》一份，协议主要内容为：1.甲方即陈怒金、刘云仙将诉争房产以16.96万元的价格出售给乙方即徐雪艳、池美娣、李娟；.乙方于合同签订之日向甲方支付定金600000元，余款109600元在房屋过户手续办理完毕之后，于014年月8日前一次性付清；.甲方应协助乙方办理权属过户登记手续，税费由乙方交纳；4.该房屋二楼以上的住户出入通道改从西边小巷通行，甲方应协助乙方做好这项工作；5.甲方如未按本合同规定的执行，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任，甲方应退还乙方已支付的所有金额，并向乙方支付与定金等额的赔偿；乙方如未按本合同规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任，乙方按余款每月分利息付给甲方作为补偿。合同签订之后，徐雪艳、池美娣、李娟于01年1月1日付给陈怒金押金0万元（由陈怒金的委托代理人暨配偶徐天荣代收）；刘云仙于01年1月日出具一张收条，载明：兹收到徐金池等人交来购买建瓯市东峰路9号一层购房款定金00000元；于014年1月1日出具一张收条，载明：今收到徐金池交来购买建瓯市东峰路9号一层购房款计90000元。徐金池、池美娣、李娟于01年1月日向陈怒金出具欠条一份，内容为“今欠陈怒金购买东峰路9号楼房第一层房款人民币贰拾万元整（待售房甲方的所有股东结账后，多余的退给乙方，不足的补上）”。陈怒金、刘云仙与徐雪艳、池美娣、李娟于01年1月日向建瓯市房地产交易登记管理中心申请办理诉争房产的所有权转移登记手续，申请表上载明徐雪艳、池美娣、李娟对诉争房产为按份共有，各占三分之一的份额。01年1月0日，诉争房产的所有权登记至徐雪艳、池美娣、李娟名下，所有权证号为瓯房权证字第01175－1、、，所有权证上载明所有权人为徐雪艳、池美娣、李娟，共有情况为按份共有，徐雪艳、池美娣、李娟各占三分之一的份额；国有土地使用权证号为瓯国用（014）第00066号，载明土地使用权人为池美娣、徐雪艳、李娟。此外，徐金池、池美娣、李娟已将诉争房产办理抵押权登记。本案《房屋买卖合同协议书》上的“徐雪艳”的签章由徐金池签署，徐雪艳对徐金池的代签行为予以认可。因诉争房产的装修事宜，池美娣、徐雪艳、李娟与相邻房屋及楼上住户发生矛盾，导致诉争房产一侧为消防通道与围墙，另一侧与相邻房屋通过的中间部分由铁丝网隔离。在本案审理过程中，建瓯市城市管理行政执法局于015年6月9日向原审法院出具“关于东峰路9号审批建筑材料的情况说明”一份，证实东峰路9号因无法提供完整的产权证明材料，根据有关规定，该局自014年1月至015年5月，未予审批办理东峰路9号的建筑材料准运手续。原审法院另查明，徐雪艳、池美娣、李娟、徐金池在本案审理过程中，提出反诉。诉请判令：1.解除徐雪艳、池美娣、李娟与陈怒金、刘云仙于01年11月0日订立的《房屋买卖合同协议书》；.陈怒金、刘云仙应共同退还徐雪艳、池美娣、李娟、徐金池已付的购房款69万元及相应利息；.陈怒金、刘云仙共同赔偿徐雪艳、池美娣、李娟、徐金池房产过户登记费用1084.6元；4.将徐雪艳、池美娣、李娟坐落于建瓯市东峰路9号第一层的房屋返还给陈怒金、刘云仙，该房产的过户费用由陈怒金、刘云仙共同负担。案件审理过程中，刘云仙亦委托代理人到庭参加诉讼。其后，徐雪艳、池美娣、李娟、徐金池因反诉主体问题，于015年7月11日申请撤回反诉，原审法院于015年7月1日裁定，准许撤回反诉。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。陈怒金、刘云仙与徐雪艳、池美娣、李娟在自愿协商一致的基础上就座落于建瓯市东峰路9号第一层房产签订的《房屋买卖合同协议书》，未违反法律、法规的强制性规定或社会公共利益，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行各自义务。合同签订之后，陈怒金、刘云仙已将诉争房产交付给徐雪艳、池美娣、李娟，并在合同约定的期限之前协助将诉争房产的房屋所有权证及国有土地使用权证登记至徐雪艳、池美娣、李娟名下，陈怒金、刘云仙已履行了合同约定的主要义务。徐雪艳、池美娣、李娟作为买受方的主要义务支付购房款，但其在实际接受诉争房产且已办理抵押权登记手续的情况下，至今只支付给陈怒金0万元、支付给刘云仙9万元，尚未完全履行合同约定的付款义务，故其应依约支付购房余款并承担相应的违约责任。对徐雪艳、池美娣、李娟提出的拒付陈怒金购房款属行使瑕疵担保抗辩权的答辩意见，首先，从《房屋买卖合同协议书》关于“乙方于本合同签订之日向甲方支付定金60万元，余款10.96万元在房屋过户手续办理完毕之后，于014年月8日前一次性付清”等约定看，陈怒金及刘云仙在完成交付房产及变更产权登记手续等主义务之后，徐雪艳、池美娣、李娟就应按约支付购房款；其次，从《房屋买卖合同协议书》关于“该房屋二楼以上的住户出入通道改从西边小巷通行，甲方应协助乙方做好这项工作”的约定看，该义务系陈怒金与刘云仙的协助义务，且该约定有可能涉及合同以外第三方的通行权等权利，故徐雪艳、池美娣、李娟以此为由行使瑕疵担保抗辩权的理由不能成立，不予采纳；再次，根据建瓯市城市管理行政执法局“关于东峰路9号审批建筑材料的情况说明”可证实，东峰路9号因无法提供完整的产权证明材料，根据有关规定该局自014年1月至015年5月间未予审批办理建筑材料准运手续，而诉争房产的产权证明材料齐全，是否因涉案的整栋房屋存在违法建设行为或陈怒金的违约行为而致使涉案房屋未被有关部门批准装修建筑材料进城许可手续，徐雪艳、池美娣、李娟未能举证证明，故徐雪艳、池美娣、李娟以此为由行使瑕疵担保抗辩权，理由不能成立，应不予采纳。根据诉争房产的房屋所有权证及建瓯市房屋所有权转移登记申请表等证据可证实，陈怒金与刘云仙原本各占诉争房产50%产权份额，转让之后，徐雪艳、池美娣、李娟各占诉争房产三分之一产权份额，故本案陈怒金根据其按份共有的份额诉请要求徐雪艳、池美娣、李娟支付购房余款的理由成立，应予支持；又因徐雪艳、池美娣、李娟对诉争房产各占三分之一产权份额，徐雪艳、池美娣、李娟应各承担购房余款三分之一的付款责任，即各自承担514800元／＝171600元。另，根据本案现有证据可证实，徐金池在诉争房产的转让合同签订、购房款支付等方面的行为，均系为徐雪艳的利益而实施的代理行为，由此产生的法律后果应由被代理人即徐雪艳承担，故陈怒金要求徐金池对其中00000元购房款及相对应的利息承担连带清偿责任的诉请，理由不能成立，应不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、徐雪艳应于判决生效之日起十日内支付陈怒金购房款171600元，并承担此款自014年月1日起至款项付清之日止按每月%标准计算的违约金；池美娣应于判决生效之日起十日内支付陈怒金购房款171600元，并承担此款自014年月1日起至款项付清之日止按每月%标准计算的违约金；李娟应于判决生效之日起十日内支付陈怒金购房款171600元，并承担此款自014年月1日起至款项付清之日止按每月%标准计算的违约金；二、驳回陈怒金的其他诉讼请求。案件受理费1086元，减半收取514元，由徐雪艳、池美娣、李娟共同负担。上诉人徐雪艳、池美娣、李娟上诉称，一、原判认定陈怒金与案外人刘云仙对涉案房屋各占有50%份额的事实错误。在一审过程中，上诉人申请追加案外人刘云仙作为第三人参加诉讼。刘云仙举有《投资购房协议书》证据一份，该份证据可证明涉案房屋由蔡玉跃等八人按份合伙投资建造的事实，应当认定涉案房屋系属八人共有的合伙财产。二、原判未追加涉案房屋的实际所有权人参加本案诉讼活动，程序违法。三、建瓯市城市管理行政执法局未予批准上诉人办理涉案房屋的建筑材料准运手续，其原因是涉案房屋所在的东峰路9号整幢建筑无法提供完整的产权证明材料。基于该原因，上诉人无法对涉案房屋进行装修，被上诉人应对其出售的房屋承担瑕疵担保义务，上诉人得以拒付购房余款。请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人陈怒金答辩称，一、本案系房屋买卖合同纠纷，上诉人认为涉案房屋为合伙财产，与本案审理无关，原判根据涉案房屋产权证的记载，认定被上诉人与刘云仙各占50%份额的事实正确。原判未予追加上诉人提出的所谓合伙人参加诉讼，程序正确。二、被上诉人并非涉案房屋所在的东峰路9号整幢建筑的建筑方，对上诉人因该建筑存在违章建设不承担瑕疵担保义务。上诉人拒付购房余款的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原判查明认定的事实属实，本院予以确认。上诉人徐雪艳、池美娣、李娟提出原判遗漏认定被上诉人陈怒金交付的房屋存在瑕疵的事实，即该房屋不能取得装修建筑材料准运手续。二审过程中，上诉人徐雪艳、池美娣、李娟提交一份新证据：《投资购房协议书》，拟证明该协议书中的各方当事人均为涉案房屋的合伙投资人，是涉案房屋的实际产权人。被上诉人对该证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关。本院认为，本案审理的是上诉人与被上诉人因房屋买卖合同引发的纠纷，涉案房屋登记产权为被上诉人及案外人刘云仙按份共有，至于该房屋是否合伙投资建设，与案件审理并无关联，故本院对上诉人提供的新证据不予采信。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案诉争房屋的所有权证载明该房屋系被上诉人陈怒金及案外人刘云仙按份共有，被上诉人、刘云仙各占50%份额。故被上诉人、刘云仙系诉争房屋的权利人，享有诉争房屋的不动产物权，有权处分该房屋。上诉人认为，诉争房屋系由案外人蔡玉跃等人合伙投资建设，蔡玉跃等合伙人系诉争房屋的权利人，应追加蔡玉跃等合伙人参加本案诉讼。本院认为，本案审理的是上诉人与被上诉人之间因履行《房屋买卖协议》产生的纠纷，并不审理诉争房屋因合伙投资建设引发的合伙纠纷，故诉争房屋是否系蔡玉跃等人合伙投资建设与本案审理不具关联性，本院对上诉人提出应追加相关合伙人参加本案诉讼，原判未予追加程序违法的上诉理由，不予支持。《中华人民共和国物权法》第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。本案被上诉人、刘云仙与上诉人签订的《房屋买卖协议》合法有效。被上诉人可依其对诉争房屋享有的份额向上诉人主张合同权利，即相应份额的购房款。根据《房屋买卖协议》的约定，被上诉人已将诉争房屋交付给上诉人，并协助将该房屋的产权变更登记至上诉人名下。被上诉人作为出卖人，已经履行了合同约定的主要义务。现上诉人作为买受人，尚未依约支付被上诉人相应份额的购房款，构成违约，应承担违约责任。被上诉人本案诉请上诉人支付相应购房款及违约金，合法有据，应予支持。关于上诉人提出原判遗漏认定涉案房屋至今无法办理装修建筑材料准运手续的事实，以及被上诉人由此应承担诉争房屋的瑕疵担保义务，上诉人可以拒付购房余款的上诉理由。本院认为，《房屋买卖协议》并未约定，被上诉人对此应承担房屋的瑕疵担保义务。上诉人在购房过程中，应已对诉争房屋及该房屋所在的整幢建筑情况进行充分了解，况且被上诉人出售给上诉人的房屋本身系合法建筑，如因该房屋所在的整幢其余部分建筑存在违法建设情况，而致该房屋无法取得装修建筑材料准运手续，相关责任不应由被上诉人承担。故本院对上诉人提出的上述事实异议及上诉理由不予支持。综上，本院认为，原审判决上诉人应支付被上诉人相应的购房款及违约金，认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1086元，财产保全费5000元，均由上诉人徐雪艳、池美娣、李娟共同负担。一审案件受理费按一审判决负担。本判决为终审判决。审 判 长  张聪荣代理审判员  余观贵代理审判员  余 凌二〇一六年七月十二日书 记 员  卢娟娟本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。