徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0303民初1680号原告徐州嘉福物业管理有限公司，住所地徐州市鼓楼区九里山南（豪绅嘉苑社区内）。法定代表人田龙，该公司总经理。委托代理人闫建民，该公司项目部经理。委托代理人方红，该公司项目部主任。被告冯建华。原告徐州嘉福物业管理有限公司（以下简称嘉福公司）诉被告冯建华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，依法由本院审判员孙新红进行独任审判，于2016年6月28日公开开庭进行了审理。原告嘉福公司的委托代理人闫建民、方红，被告冯建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉福公司诉称：被告冯建华为本市东方美地小区24-3-402室业主，其住房面积为97.04平方米。根据我公司与东方美地小区业主委员会签订的物业服务合同约定，被告于2014年1月1日至2015年12月31日接受我公司的物业服务，但一直拒绝缴纳物业服务费及相关费用。经多次催要，被告拒绝交纳。故请求人民法院依法判令：1、被告冯建华支付物业服务费444.14元（2014年1月1日至2014年12月31日）、公共能耗费60元；物业服务费584.4元（2015年1月1日至2015年12月31日）、公共能耗费60元，合计1148.54元。2、被告支付违约金159.54元（1148.54元×91日×3‰/日）。3、公共能耗费滞纳金32.82元（60元×456天×1‰/日=27.36元；60元×91天×1‰/日=5.46元）。4、本案诉讼费用由被告承担。被告冯建华辩称：1、本案房屋系其购买，但该房屋基本无人居住，没有生活垃圾产生，因此物业费不能全额收取。2、因为物业服务合同上没有其本人签字，故不认可原告诉请的物业费。3、因为小区的公共设施维护不到位，系原告违反合同约定，所以不应收取其违约金、滞纳金、物业费。4、原告的起诉超过诉讼时效。经审理查明，2013年12月28日，云龙区东方美地小区南院业主委员会（甲方）与原告嘉福公司（乙方）签订东方美地小区南院物业服务合同，合同约定：甲方将东方美地小区南院委托乙方实施物业管理，合同期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止；乙方有权向业主和物业使用人收取物业服务费，收取经过协商同意的特约服务费用，物业服务费收缴及支出情况每半年和年底前30天如实公布在小区宣传栏；物业服务费实行包干制，按业主的建筑面积交纳，多层住宅0.38元/月/平方米，空置房屋按70%收取物业费，公共水电费60元/年/户，地上车位及道路上临时停车位收费标准按政府有关文件规定执行，乙方按照上述标准收取物业服务费，按照本合同的约定内容，保质保量服务，盈余或亏损均由乙方享有或承担；业主或物业使用人未能按时交纳物业服务费，根据省、市物业管理条例规定办理；服务内容及质量公共服务接待认真详细记录、答复业主反映的保修内容，及时安排、限期2天落实，及时向业主反馈并征求业主的满意度，对业主的求助积极设法解决；每月清扫一次单元门、窗、玻璃、沟、檐沟、排水窨井等杂物，疏通雨污水口、落水管等，并做好记录备案；各类配套设施设备每季度初安排专业人员进行检查，发现故障及时排除，确保设施设备处于良好状态；加强小区内道路维修及保养，保持小区内道路通畅、路面平坦整齐、排水通畅，建立巡查制度并实施，杜绝人为损害道路，禁止在道路上焚烧垃圾、落叶或其它杂物，发现损坏及时修补，禁止车辆乱停乱放，不准车辆占用人行道、消防通道、绿化和人员活动场地，毁坏绿地私建停车位造成损坏的，应恢复原样或赔偿损失；垃圾日产日清，垃圾桶、果皮箱每日清理1次，每周清洗1次，保持内外及周边清洁，无洒落的垃圾、污迹、油污等；公共卫生清洁管理各楼道每日打扫，每周拖洗2次，杜绝野广告等张贴物；物业费应依据条例规定采取预收方式，可以按半年、一年交纳；每月召开一次甲乙双方协商会议，听取物业一个月的工作反馈、向物业反馈业主意见或要求并按时整改，每季度甲乙双方联合对小区进行一次全面综合检查，提出整改意见和整改期限。双方还就物业专项特约服务、双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告嘉福公司即开始为本市云龙区东方美地南院小区进行物业服务管理。2015年1月12日，云龙区东方美地小区南院业主委员会（甲方）与原告嘉福公司（乙方）签订东方美地小区南院物业服务合同，该合同约定：甲方将东方美地小区委托乙方实施物业管理，合同期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止；乙方有权向业主和物业使用人收取物业服务费，收取经过协商同意的特约服务费用；物业服务费按业主的建筑面积交纳，多层住宅0.5元/月/平方米，空置房屋按70%收取物业费，公共水电费60元/年/户，地上车位及道路上临时停车位收费标准按政府有关文件规定执行，乙方按照上述标准收取物业服务费。被告冯建华为徐州市云龙区东方美地小区24-3-402室业主，房屋建筑面积97.4平方米，其尚欠原告2014年1月1日至12月31日期间的物业服务费97.4平方米×0.38元/月/平方米×12个月＝444.14元、公共能耗费60元；2015年1月1日至12月31日期间的物业服务费97.4平方米×0.5元/月/平方米×12个月＝584.4元、公共能耗费60元。另查明，原告嘉福公司在为本市云龙区东方美地南院小区提供物业服务期间物业服务质量存在与合同约定的物业服务质量标准不一致的情形，如楼道保洁不到位且堆存大量废品、单元门门锁损坏长期不修理、公共绿地被侵占严重、部分业主改变房屋结构而原告不作为、小区内车辆停放管理混乱、小区内监控设施毁损长期不修理更换、小区道路破坏严重不予维修保养，对业主反映的其他问题不予解决或解决不及时等。以上事实，有原告提供的物业服务合同、业主缴费记录档案、物业服务费催缴单、敬告欠费业主书以及原、被告的当庭陈述等证据证实。本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告嘉福公司和云龙区东方美地小区南院业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对东方美地南院小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主缴纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。被告冯建华为东方美地南院小区业主，原告为该小区提供了物业管理服务，被告应及时给付原告物业服务费。被告称本案房屋基本无人居住，并提交燃气费代扣清单予以佐证。房屋的居住状态需要从多方考量，例如，水电、家居的使用等。本案诉讼过程中，被告仅提供燃气费的代扣明细，不能全面反映本案房屋的居住状况，故本院对被告的该抗辩理由不予认可。被告称其未见过本案物业服务合同，也未签字，故不认可原告的诉请。本案中，物业服务合同是原告与云龙区东方美地小区南院业主委员会签订，业主委员会有权代表全体业主签订物业服务合同，故被告的该抗辩理由不成立。被告如对云龙区东方美地小区南院业主委员会的代表行为有异议，可依据有关法律规定，寻求权利救济。被告称原告的诉请超过诉讼时效。本案中，两份物业服务合同的服务期限分别为2014年1月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2015年12月31日。前一份合同的到期日为2014年12月31日，原告起诉的时间为2016年4月7日，原告起诉时未超过诉讼时效，故本案原告的诉讼在法定时效范围内，未超过法定的诉讼时效。另外，因原告在为东方美地南院小区提供物业服务期间，物业服务质量与物业服务合同约定的物业服务质量不一致，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。为积极推进在本市居民小区开展创建幸福家园活动，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的城市人居环境，本着保障物业公司正常运转、促进服务质量提升、同时保护业主合法权益的原则，本案物业服务费应作相应调整，本院确定被告应向原告交纳的物业费为1028.54元×90%＝925.68元。由于原告的物业服务质量存在瑕疵，故原告无权向被告主张利息及滞纳金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告冯建华向原告徐州嘉福物业管理有限公司支付物业服务费925.68元、公共能耗费120元，合计1045.68元。二、驳回原告徐州嘉福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告冯建华负担（因原告已预交，被告随案款一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省徐州市中级人民法院的开户银行为：建行徐州市永安支行，账号为：32×××02）。审判员  孙新红二〇一六年七月十三日书记员  张 彤