重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）南法民初字第10908号原告包春，男，1971年1月24日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托代理人包季明（特别授权），系原告包春之父，男，1944年10月11日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原告包静，女，1972年6月19日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托代理人包季明（特别授权），系原告包静之父，身份信息同上。被告重庆凯悦房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路2号，组织机构代码20316845-2。法定代表人吴霄霞，董事长。委托代理人王帮荣（特别授权），重庆昂科律师事务所律师。委托代理人程德芳（特别授权），女，1989年4月5日出生，汉族，住重庆市丰都县。系被告公司员工。原告包春、包静与被告重庆凯悦房地产开发有限公司（以下简称凯悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2015年11月13日第一次公开开庭，2015年11月18日第二次公开开庭进行了审理。原告包春、包静的委托代理人包季明，被告凯悦公司的委托代理人程德芳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告包春、包静诉称：2008年11月11日，原告与被告签订商品房买卖合同和返租合同。合同约定由原告向被告购买南岸区江南大道X号X栋X楼X号房，并于交房之后返租给被告，年租金分别按购房款的6%、7%、8%支付给原告。原告按合同约定付清了全部房款和专项维修资金。合同约定房屋的交付期在2009年12月31日前，但被告在2015年5月7日才通知原告接房。在此期间原告曾多次催促，但被告一直不予理会。原告在2011年11月17日以特快专递的方式向被告寄送了函件以催促交房和索赔。后原告在2015年5月18日备齐接房资料后前去接房时，被告要求原告签署“补充协议”，要求原告免除其逾期交房的违约责任，否则不为原告办理接房手续。对此，原告在2015年5月20日和5月31日以邮寄方式向被告送达了相关意见，后又在6月、7月、8月多次前往被告处要求其交房，但均因不愿签署“补充协议”而被拒绝。为维护自身合法权益，原告起诉来院，要求：1、判令被告立即将原告购买的重庆市南岸区江南大道X号X栋X楼X号房交付给原告；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金，该笔违约金以总房款358160元为基数，按照中国银行同期贷款利率6%，从2010年1月1日起计算至2015年12月31日，总金额为128937元；要求被告支付返租租金损失75213.6元；3、判令被告立即返还因诉争房屋面积差而应退还的房款2090元，并以此为基数按照同期银行贷款利率向原告支付2008年11月20日到2015年11月20日的利息，本利共计3018元；4、案件受理费由被告承担。庭审中，原告撤回第二项诉讼请求中要求被告支付返租租金损失的部分诉讼请求。被告凯悦公司辩称：诉争房屋现仍未达到交付条件，正在整改中。逾期交房违约金因尚未交房所以不能确定金额，且有一部分已过诉讼时效。原告诉称的违约金计算方式不认可。面积差价部分核实后如有多收的部分同意退还原告，不同意支付该笔差价的利息。原告包春、包静向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：1、《重庆市商品房买卖合同》，用以证明双方的买卖合同关系，以及对交房和相关违约责任的约定；2、《销售不动产统一发票》，用以证明原告已经付清房款；3、《收据》，用以证明原告已经缴纳诉争房屋的专项维修资金；4、《物业专项维修资金存缴证明》，证明目的同证据3；5、《房屋交付通知书》，用以证明被告通知原告在2015年5月7日到31日期间办理诉争房屋的交房手续；6、《索赔通知书》、委托书、特快专递邮件收据、EMS回单（寄件人存），用以证明原告在2011年11月21日向被告寄送函件要求被告赔偿逾期交房的损失；7、空白《补充协议》，用以证明原告办理接房手续时，被告要求原告签订该份协议，免除其逾期交房的违约责任，否则不予办理交房手续；8、《索赔函》、委托书、EMS回单（寄件人存），用以证明原告在2015年5月29日向被告寄送该函，表示拒绝签订补充协议，并要求被告交房并支付逾期交房违约金；9、《交接房屋和违约金赔偿的代理意见》、EMS回单（寄件人存），用以证明原告在2015年5月31日向被告寄送该函主张权利；10、《重庆凯悦房地产开发有限公司交房结算清单》（复印件），用以证明被告应退的面积差价款为2090元；11、《南岸土地权属登记中心房屋登记信息查询证明》，用以证明原告购买诉争房屋后在权属登记中心有备案登记；12、《证明》一份，由另案三位当事人出具，用以证明若原告不签订补充协议就不能办理交房手续。被告对证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据7、证据11的真实性无异议。但认为证据5系工作人员误发，诉争房屋尚在整改，不能交付。证据7虽存在该份补充协议，但是没有强迫业主签订，不签该协议也可以办交房手续。被告对证据6、证据8、证据9、证据10、证据12的真实性不予认可，认为证据6、证据8、证据9从未收到过；证据10为复印件，没有原件予以核对；证据12即使是真实的，出具该证明的是另三案的原告，与被告有利害关系其证明内容不能采信，且被告并未强迫原告签补充协议。被告凯悦公司向本院提交以下证据以支持其抗辩理由：13、《房地产权证》，用以证明诉争房屋所在房屋已在2015年8月28日取得权属登记证书，因诉争房屋所在项目性质特殊，属于两证遗留问题，因此没有竣工验收备案登记证。原告对证据13的真实性予以认可。本院在2015年11月17日前往重庆市南岸土地房屋权属登记中心查询诉争房屋所在的重庆市南岸区江南大道X号X栋房屋情况，并制作了询问笔录。原、被告对该份笔录予以认可，被告认为诉争房屋所在项目确如询问笔录所载内容，属两证遗留问题，相关验收手续和办理整栋楼产权证的手续由政府部门经“绿色通道”办理。对被告的该主张，原告予以认可。鉴于原、被告双方对证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据7、证据11、证据13的真实性予以认可，本院确认这些证据的证据效力。对证据6、证据8、证据9三份函件是原告按照合同上被告确定的地址邮寄，虽有邮政EMS回单作为证，但该回单为寄件人存的一联，并不足以证明原告已将函件向被告寄送，故对证据6、证据8、证据9三份证据的效力本院不予认可。对证据10，因该份证据为复印件，既无原件予以核对确认，又没有被告的公章或者主管人员的签字，因此对该份证据的效力本院不予认可。对证据12，因该份证据来源不明，三位证明人身份不明也未出庭作证，其证据形式不符合法律规定，因此对该份证据本院不予认可。经审理查明，2008年11月11日，原告包春、包静与被告凯悦公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于重庆市南岸区江南大道X号X幢X号的办公用房。该房屋属预售商品房，总房款为358160元。原告包春、包静按合同约定分别在2008年11月11日、2008年11月20日支付了全部房款。2009年11月4日，被告向原告出具了《销售不动产统一发票》。2009年11月19日，原告向被告缴纳了诉争房屋的物业专项维修基金10744.80元，并由被告出具了收据。合同第三条约定：“……（四）本商品房建筑面积47.02平方米，其中，套内建筑面积32.56平方米，……。”第四条约定：“购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为￥358160.-元整，……”。第六条约定：“面积确认及面积差异处理。在房屋交付时，房屋建筑面积和套内面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，……1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算，多退少补。……”第七条约定：“交房期限及交付条件……2、属预售商品房的，甲方应当在2009年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……”第九条约定：“甲方逾期交房的违约责任……（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条第1款第（1）向中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”第二十六条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。”合同附件五《合同补充协议》第三条约定：“本房屋以套内面积计价，与建筑面积及公摊系数无关。房屋套内面积最终以办证面积为准，面积差异按本合同的实际成交价实行多退少补。”2015年5月7日，被告向原告寄送了《房屋交付通知书》，通知原告其购买的重庆市南岸区江南大道X号X栋X号房屋已经具备交房条件，要求原告在2015年5月7日至2015年5月31日期间办理交房手续。2015年8月28日，被告取得诉争房屋所在的南岸区江南大道X号X栋X层的房地产权证。但因诉争房屋所在的项目属于两证遗留问题，相关的竣工验收手续以及房屋产权证书的办理均由政府相关部门经特殊流程专项办理，因此所在房屋并无建设工程备案登记等常规手续。本院认为，原告包春、包静与被告重庆凯悦房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。按照合同约定，原告履行了全部付款义务后，被告应当在2009年12月31日前将已经过竣工验收备案登记的房屋交付给原告，但至今诉争房屋仍未交付。对此被告主张系诉争房屋正在整改，尚不符合交房条件。本院认为，原告购买的诉争房屋系清水房，按照合同约定，诉争房屋的交付条件为已进行建设工程竣工验收备案登记。但因诉争房屋所在项目特殊，并无竣工验收备案登记，相关的手续经特殊程序办理。在2015年8月28日，诉争房屋所在的南岸区江南大道X号X栋X层的房地产权证办理完毕。至此即代表该项目的相关竣工验收等手续已经完备，诉争房屋已经达到了交付条件。被告亦在2015年5月7日向原告寄送了《房屋交付通知书》，告知原告所购买的涉案房屋已经具备交房条件。因此，本院认为诉争房屋已经达到了交付条件，且根据被告的陈述，认定被告存在拒绝交房的主观意思表示，被告应当履行交房义务。另外，在庭审中被告既无法确定诉争房屋的具体整改内容，也未举示相关证据证明其主张，故对被告的该项主张本院不予认可。综上，本院认为被告逾期交付诉争房屋给原告的行为已经构成违约。依照《合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，本院认为被告应按合同履行交付诉争房屋的义务，对原告要求被告立即将诉争的重庆市南岸区江南大道X号X栋X楼X号房交付给原告的诉讼请求，本院予以支持。对于原告所称的被告以签订补充协议免除其逾期交房违约责任为条件，方能办理接房手续的主张。被告认可确实存在这份补充协议，但是并未强迫原告签订，不签补充协议仍然可以办理接房手续。对此，本院认为签订免除被告逾期交房违约责任的补充协议并非合同约定的交房条件，且被告称不签订该补充协议仍然可以办理交房手续，因此，现原告办理接房手续已无障碍。对于诉争房屋逾期交房违约金的计算方法。合同约定诉争房屋的最后交付期限为2009年12月31日，但被告至今未交付诉争房屋给原告，因此被告应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。合同第七条约定若被告逾期交房，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从约定的最后交付期限的第二天，即2010年1月1日（含本数）起至实际交付之日止，按已付房价款358160元为基数，每日万分之一的比例支付逾期交房违约金。而原告起诉主张的逾期交房违约金的计算方式，是以总房款358160元为基数，按照中国银行同期贷款利率（按照6%计），从2010年1月1日起计六年，金额为128937元。被告对此计算方式不予认可，认为逾期交房违约金应当按照合同约定计算。另外，逾期交房违约金是按日计算的，原告有一部分的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，不予认可。但对未过时效的部分违约金被告予以认可，在支付条件成就之后，即交房后三十日内可以一并支付。本院认为，对于违约责任的承担在有合同约定的情况下，应当遵从合同的约定。因此，对原告主张的此种逾期交房违约金的计算方式，本院不予认可。对于诉争房屋的逾期交房违约金，应当依合同第七条计算，即按358160元为基数，每日万分之一的比例，从2010年1月1日（含本数）起算至被告向原告交付房屋之日为止。但因原告仅要求被告支付2010年1月1日（含本数）至2015年12月31日共六年的逾期交房违约金。依照《民事诉讼法》第十三条第二款的规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。因此，本院认为原告仅主张2010年1月1日（含本数）至2015年12月31日期间的逾期交房违约金，属原告对自己权利的合法处分，故诉争房屋的逾期交房违约金的计算期间为2010年1月1日（含本数）至2015年12月31日，共计2191天。据此计算的诉争房屋的逾期交房违约金为：358160元×0.1‰×2191天=78472.86元。对于诉争房屋逾期交房违约金诉讼时效的问题。被告主张诉争房屋的逾期交房违约金的支付条件尚未成就，需在交房之日才能确定金额，且要在交房后三十天才支付。本院认为，按照合同约定，该违约金是按日每天单独起算，且该违约金计算至诉争房屋实际交付使用之日止，但诉争房屋现在仍未交付，该笔违约金的具体金额尚未确定。另外，合同约定该违约金应在实际交付房屋之日起30日内向原告支付，此项约定即为债权债务的履行时限。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。因此，本院认为诉争房屋的逾期交房违约金的诉讼时效，应当从该房屋实际交付之日后第31日开始起算，故该违约金并未超过诉讼时效。对被告的该项抗辩，本院不予认可。关于原告要求被告立即返还因诉争房屋面积差而应退还的房款2090元，并以此为基数按照同期银行贷款利率向原告支付2008年11月20日到2015年11月20日的利息的诉讼请求。本院认为，按照合同《补充协议》第三条约定，房屋以套内面积计价，房屋套内面积最终以办证面积为准，面积差异按本合同的实际成交价实行多退少补。就本案而言，诉争房屋的套内面积并未经确定，无法计算出准确的差额。原告就此举示了证据10《重庆凯悦房地产开发有限公司交房结算清单》（复印件），但因该证据既没有被告的签章，又无原件可以核对，被告对该证据不予认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，本院认为，原告的该项诉讼请求尚无法准确计算，支付条件尚未成就，对原告要求被告立即返还因诉争房屋面积差而应退还的房款2090元的诉讼请求，本院不予支持。被告当庭同意在核对诉争房屋面积差之后，按合同约定退还房款差价，因此，就该部分的权利，原告可以在面积差确定后向被告主张，或者另案起诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：一、被告重庆凯悦房地产开发有限公司立即在本判决书生效之日起三日内将重庆市南岸区江南大道X号X栋X楼X号房屋交付给原告包春、包静；二、被告重庆凯悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告包春、包静支付关于重庆市南岸区江南大道X号X栋X楼X号房屋的逾期交房违约金78472.86元；三、驳回原告包春、包静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3180元，由被告重庆凯悦房地产开发有限公司负担（原告已缴纳，被告于本判决生效之日起十日内支付被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  姚静婷人民陪审员  董泽芬人民陪审员  邹崇跃二〇一六年二月十八日书 记 员  文 青