山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁06民终2493号上诉人（原审被告）：柳永杰。委托代理人：于会言，栖霞众和泰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：隋奎。委托代理人：张煜君，男，1968年8月21日出生，汉族，住山东省济南市市中区玉函小区北区**号楼*单元***号。上诉人柳永杰因与被上诉人隋奎租赁合同纠纷一案，不服山东省栖霞市人民法院（2015）栖民一重初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人柳永杰及其委托代理人于会言、被上诉人隋奎及其委托代理人张煜君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被上诉人隋奎在一审中起诉称，2011年2月24日,被上诉人与上诉人签订现居住地石材厂的租赁协议，租金每年5万元，合同规定每年1月10日前一次性付清，然而上诉人不按合同执行严重违约，第一年的租金就拖到年底12月14日才付清，2012年的租金拖到5月17日才付清。上诉人不但付款违约，尤其合同明确规定增加设备必须提前经被上诉人同意，上诉人在未经被上诉人同意的情况下变动厂房结构增加两台设备。由于上诉人严重违约，被上诉人于2012年底就通知上诉人终止租赁合同，然而上诉人以卑鄙的手段加威胁，于2012年大年三十将几吨重大块石料若干块堵住被上诉人的路口，后经卧龙村书记孙龙起调解再租一年给上诉人。于2014年2月24日到期终止合同，被上诉人多次通知催促上诉人将设备及物资搬走，上诉人不搬且强行用汽车堵住大门，要求以45万元购买其设备及物资，综上所述，上诉人签署的租赁合同已经违约，诉至法院，请求法院判决：一、判令解除被上诉人与上诉人于2011年2月24日签订的租赁合同；二、判令上诉人将所租赁的房屋及场地恢复原状，并返还给被上诉人；三、判令上诉人支付合同违约金10万元，支付合同解除前租金及解除后至所租赁物返还之日的占有使用费（按实际天数，每天153.4元计算），解除前租金计算期限自2014年1月10日至判决解除生效之日；解除后占用使用费自判决解除之日至全部返还租赁物之日；四、判令上诉人所租用、借用被上诉人的工具物料（见合同明细）；五、判令上诉人支付诉讼费。上诉人柳永杰在一审中辩称，不同意解除租赁合同，因为双方约定的租赁期限是长期的，依法应履行20年；其一直按双方商定的时间支付租金和增加设备，不存在违约侵权情形，故不需支付违约金；退一步的话，即使未按约定支付租金，也是在被上诉人同意的情况下进行的，因为上诉人交付租金时，被上诉人没有提出异议，应视为对该事实的默认，双方曾经孙龙起调解，租金从5万元增至5.6万元，但双方并没有约定到2014年2月24日解除合同，我当年增加购置的设备，该设备的安装并没有改变原厂房的结构，因此请求法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。原审法院经审理查明，2011年2月24日，被上诉人（合同中为甲方，出租）与上诉人（合同中为乙方，承租）签订租赁合同，合同主要内容约定：㈠租赁地点：桃村镇卧龙村碑204国道南全食路南头路西。㈡租金：壹年伍万元，第一次在本合同签字生效前一次付清，以后每年公历1月10日前付清下一年的租金，否则视为违约。㈢乙方长期租用甲方的石材厂加工石材，合同施效：乙方应先付清一年的租金后，再使用甲方的厂房及设备，按此顺序履行合同。㈣甲方原有配套大锯两台、配套切割机一台，配套圆盘吊一台，配套八千伏安的变压器一台，及配套配电室，配套车间，东厢房五间，吊大料的铁链一挂四股16米长。供乙方使用（借用物资见明细表）。㈤乙方在合同期内发生的各项税费及债权债务由乙方自担，与甲方无关。㈥乙方在合同期内，需要增加设备、改造地上物、扩建厂房等，必须同甲方协商，经甲方同意后实行，否则视为违约。㈦合同终止：乙方在租用甲方的设备上增加或更换的配件及改造和扩建的地上物不准拆除。乙方在合同期内增购的整套设备归乙方所有，合同终止后，甲方收回乙方租用的各种设备应达到正常生产运转的相应条件双方交接。㈧甲方的电费充值表3月2日乙方接管用电时存字115字，合同生效前将此款交给甲方。等等。㈨甲方原库存的石料，因乙方租用厂子，甲方再无法加工石料了，乙方应按价接收甲方的石料，甲乙双方共同协商以市场价为基础商定乙方接收甲方的石料价。……（十二）续调租金：在乙方生产效益很好的前提下，甲乙双方友好协商，在履行合同第五年开始将租金续调，依据国民经济增长人均生活水平提高的理论基数，双方共同商定上调租金额。（十三）约定责任：甲乙双方应确保信守以上条款约定的全部内容，任何一方违约以上约定的任何一条的任何内容，均应向对方承担年租金双倍的违约金。……（十六）乙方在租用甲方厂房期间，甲方不得将厂房出售和转让，视违约。该合同内容由甲方隋奎起草，第十六条由乙方柳永杰添加书写，双方共同签字。被上诉人与上诉人签订租赁合同时，在2011年2月24日同时签订乙方租甲方石材厂（借用物件明细表），载明：⑴槽钢方料盘4个、其中有2个改成一个双层的，⑵长方形槽钢架子2个，⑶大锯片170=3个、切机500片2个，⑷铁锨2支、大锤1口、炮锤1口、手锤3把，⑸双人高低床1个、煤气罐、灶一套、3米竹梯1个，⑹双轮拖车2个、小推车单轮2个、加油桶、油抽子各1个，⑺钳子2把、梅花扳手（27-30）+（22-24）各一把、18套桶1个、管钳1个，⑻其它维修工具随用随取。用完甲方入库,⑼海尔冰箱一组两件。旧写字台一个，⑽打包机1付。合同期满以后归还甲方。该借用物件明细表仅有甲方隋奎的签名，但“合同期满以后归还甲方”及“甲方乙方”内容是乙方书写。第六项的双轮拖车两个、第九项的海尔冰箱一组两件、旧写字台一个已经归还给隋奎。上述合同签订后，上诉人于2011年2月24日付被上诉人租金10000元，于2011年的3月11日、12月14日各付20000元；第二年的租金上诉人是在2012年的3月14日付20000元，于4月3日、4月28日、5月17日各付10000元；2013年被上诉人与上诉人产生纠纷，后经他人调解，租金由50000元增至56000元，上诉人于2013年2月26日支付租金56000元。被上诉人在此收据上注明收款事由：该租金的租赁物有效使用期至贰零壹肆年贰月贰拾肆日止，其中有张永保的签字，但张永保出庭作证时称，在缴纳该款项时收据上并未记载期限的内容。后被上诉人与上诉人双方因为场地租赁问题产生纠纷，曾报警解决无果，导致被上诉人起诉。另查明，上诉人在租赁被上诉人场地期间，双方居住在场地院内南北走向的一排平房，被上诉人居住北边几间房屋内，上诉人居住使用南边五间房屋，更换了铝合金门窗、地面铺地板砖和吊顶，安装太阳能、改造自来水等，同时，上诉人经营期间堆放在场地中的荒料、半成品、成品，无法统计具体数额，但经过现场清点，被上诉人与上诉人对各自的石料、设备都认可以法院清点财产笔录为准。原审法院认为，被上诉人与上诉人所签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，合同的内容对双方当事人均具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被上诉人与上诉人签订的合同没有对合同的期限作出明确约定，双方对合同的履行期限现在又存在分歧，无法达成一致意见，该合同按照法律规定应属于不定期租赁合同。被上诉人通过提起诉讼的方式通知上诉人，要求解除合同，已经履行通知义务，因此合同可以解除。被上诉人与上诉人在签订合同后，在履行过程中，双方至今居住在厂区院内，上诉人装修房屋地板砖、安装自来水、太阳能、加装锯片等设备，被上诉人应当知道，施工中没有提出反对意见，及时加以制止，应视为其同意上诉人的改造行为，上诉人此行为不构成违约。上诉人没有按照合同约定的时间及时缴纳租金，构成违约，被上诉人没有按照合同约定将租金续调，在合同履行的第三年自行调高租金，与合同中续调租金的条款自第五年开始将租金续调相违背，构成违约。因此，被上诉人要求上诉人承担违约金的诉讼请求原审法院不予支持。但被上诉人与上诉人双方在诉讼期间，上诉人一直占用被上诉人的场地，导致被上诉人无法出租或自己使用，所以上诉人应当继续按照合同约定交纳租金，即被上诉人诉状中所称的占有使用费至判决生效之日止，按照被上诉人与上诉人最后执行的每年租金56000元计算，每日153.4元计算。上诉人辩称在诉讼过程中要缴纳租金，但被上诉人拒绝受领，上诉人若继续履行合同，可以将租金提存，因此，上诉人此辩解理由原审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。被上诉人与上诉人双方解除合同后，上诉人租用被上诉人的物品应当返还给被上诉人，若有毁损应折价赔偿，上诉人为生产理石产品所投入的设备、增添的物料归其所有，以及装修所居住使用的五间房屋、改造自来水、安装太阳能等物品，被上诉人与上诉人双方应自行协商如何处理，协商不成，上诉人可在证据充分后另行主张。上诉人主张场地内的大理石成品、半成品无法搬动，或搬动后会造成价值的损毁，以及增加的设备，可以作价抵顶给被上诉人，但被上诉人不同意接收，因此，上诉人应在判决生效后自行处理物料和成品。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决：一、被上诉人与上诉人2011年2月24日所签订的租赁合同予以解除；二、上诉人支付自2014年1月10日起至判决生效之日止的租金，租金的具体数额按照每年56000元的标准计算；三、上诉人于判决生效后三十日内将其增加的设备及成品、半成品、石料搬出其租赁场地；四、上诉人于判决生效后十日内返还所租用被上诉人的设备（详见租赁清单）；五、驳回被上诉人的其他诉讼请求。如果上诉人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审宣判后，上诉人不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院依据《中华人民共和国合同法》第232条和第61条认定涉案合同为不定期租赁是错误的，应当依据《中华人民共和国合同法》第125条认定租赁期限为10-20年。涉案合同明确约定“乙方长期租用甲方的石材厂加工石材”，这是双方租赁期限的约定，对此不能认为对租赁期限没有约定，而应根据合同法租赁合同最长期不超过20年的规定，认定租赁期限为20年。根据上述法律规定，上诉人认为对“长期”应做如下解释：1、“长期”是相对于中期和短期而言的，若将20年进行段落划分，则5年以下为短期，5-10年为中期，10-20年为长期。如此划分合情合理。2、从涉案合同第十二条看，“在履行合同第五年开始可续调租金”，由此可见，该合同期限至少应在5年以上，而绝不是三年两年。3、从合同目的和交易习惯看，承租人长期租用石材厂切割加工，所用设备均系用钢筋混凝土铸就，极不易于拆迁搬倒，当地此类加工点甚多，按照惯例相关合同期限均为中长期。二、被上诉人不守约定，租赁合同仅实际履行了3年即提起诉讼，上诉人拟向被上诉人支付租金遭拒，导致上诉人自2014年以来生产经营一直处于停滞状态。法院判决上诉人支付2014年以来的租金毫无道理，而应由被上诉人即违约方自食其果。同时上诉人保留追究被上诉人违约责任的权利。综上，请求二审法院撤销原判第1-4项，改判双方继续履行原租赁合同，租金自此次二审判决生效之日继续交纳。被上诉人辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人与上诉人签订的租赁合同由于上诉人的违约行为应当予以解除。在本案租赁合同期限内，上诉人一直未能按照协议约定的交纳租金期限向被上诉人交付租金，每年到期后都要经过被上诉人的多次催要才能交付，上诉人存在违约事实。且在本案一审、二审、重审期间，上诉人一直占用被上诉人的场地，且自2014年1月10日起的租金至今未交纳，已经构成了严重违约。上诉人根本没有按照租赁协议履行交付租金的义务，该租赁合同应予解除，上诉人自2014年1月10日起欠交的租金应当支付给被上诉人，其租用被上诉人的财产应当予以返还。二、上诉人认为本案租赁合同期限不低于5年，根本不符合合同内容，系单方面的错误理解，与事实与法均不符。首先，在双方的租赁合同中，并没有关于合同期限的明确具体约定，也没有就租赁期限另行签订任何协议。那么根据《中华人民共和国合同法》第232条的规定，本租赁合同为不定期租赁，而并非长期无期限的租赁。其次，上诉人主张按照合同12条的约定，租期不低于5年，毫无道理和依据。本合同12条并没有约定租赁期限，另外无论合同的哪条均应建立在双方遵守合约的前提下。而上诉人自第一年租赁开始，每年都严重违反合同，一直延付、拒付租金，期间因租金支付问题发生过多次事件，包括上诉人采取的威胁恐吓、大石头堵路等不法手段并有报警记录。类似种种事件充分表明，上诉人在履行合同中存在严重违约和极大过错。因此，被上诉人依据《中华人民共和国合同法》第227条的规定，在2012年底时就要求与上诉人解除合同，另在2013年时，上诉人找他人说和再续租一年，被上诉人已经提前告知上诉人足够时间，也已明确告知上诉人仅能续租一年，到期搬离。到期后，上诉人仍强占场地，被上诉人无奈诉讼维权。三、本案历经三年多次开庭审理，上诉人均未支付租金或提存，欠交租金违约事实清楚，根本不存在上诉人所说的交付租金被上诉人不收的事实，本案出租的房产至今一直由上诉人控制使用，已经给被上诉人造成很大损失，故请求法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。二审诉讼中，上诉人主张如被上诉人向其赔偿停止经营的盈利损失、投入的设备款、积压货物的损失、自来水投资、办公室和居住房屋的装修及为被上诉人交纳的4年电费，上诉人可以搬离涉案租赁场地。另，双方当事人对原审判决认定的“原被告双方解除合同后，被告柳永杰租用原告隋奎的物品应当返还给原告，若有毁损应折价赔偿，被告为生产理石产品所投入的设备、增添的物料归其所有，以及装修所居住使用的五间房屋、改造自来水、安装太阳能等物品，原被告双方应自行协商如何处理，协商不成，被告柳永杰可在证据充分后另行主张”内容没有异议。本院二审查明的其他事实与原审法院认定的一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案租赁合同的租赁期限应如何确定；二、本案租赁合同是否应当解除，如应解除则相应的法律后果应如何处理；如应继续履行则租金应如何支付。对焦点一，本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应遵照履行。根据双方的合同约定，涉及租赁期限的条款中虽然约定了“长期租用”和“履行合同第五年开始将租金续调”的内容，但该内容没有对租赁期限进行明确约定，且双方当事人对租赁期限亦没有补充协商，上诉人也未提交证据证实相关交易习惯，故原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条和第六十一条的规定认定本案租赁合同为不定期租赁并无不当。且双方在履行本案租赁合同两年后即协议上调了租金数额，属于双方当事人协商一致变更了原合同内容，因此，上诉人依据上述合同条款主张租赁期限应为10-20年及至少应在5年以上没有依据，本院不予支持。对焦点二，根据不定期租赁合同的相关规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，被上诉人以提起诉讼的方式通知上诉人解除合同，并未违反法律的相关规定，原审法院确认被上诉人解除与上诉人签订的本案租赁合同的效力于法有据，应予维持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案履行过程中，被上诉人按合同约定将租赁场地交付上诉人使用，而上诉人存在多次迟延交付租金，并自2014年1月10日至今未再交付租金而一直占有租赁场地的违约事实和行为，其主张延付租金系得到被上诉人的认可，以及被上诉人拒收租金，但对此并无有效证据予以证实，本院对此不予采信。关于续调租金，本院认为，涉案租金数额的调整是双方当事人协商一致变更原合同约定的结果，并非任何一方当事人的违约行为，故原审认为被上诉人没有按照合同约定续调租金构成违约没有事实和法律依据，本院予以纠正。由此可见，在本案租赁合同的履行过程中，上诉人存在迟延交付租金和未付2014年之后租金的违约事实，其主观过错明显，且上诉人至今仍占有使用涉案租赁场地，故上诉人应向被上诉人支付自2014年1月10日起至判决生效之日止按照每年56000元标准计算的租金。被上诉人并无违约履行合同，故上诉人无权要求被上诉人赔偿其主张的损失。因双方对原审认定的上诉人租用物品、上诉人投入和增添的设备和物料及装修等生活性添附的处理结果没有异议，该处理结果也不违反法律和行政法规的相关规定，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由不成立，原审判决的结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款㈠项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人柳永杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  张秀波审 判 员  冯双成代理审判员  纪晓静二〇一六年七月二十八日书 记 员  董昭懿