广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第1111号原告：某某物业管理有限公司广州分公司，住所地广州市番禺区。负责人：魏代国，华南区域总经理。委托代理人：王亦连，广东经纶律师事务所律师。被告：丁某某，户籍地址为广州市白云区，物业地址为。被告：谢某某，户籍地址为广州市越秀区，物业地址为。原告某某物业管理有限公司广州分公司（以下简称为某某物业广州分公司）诉被告丁某某、谢某某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告某某物业广州分公司的委托代理人王亦连到庭参加了诉讼，被告丁某某、谢某某经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某物业广州分公司诉称：某某物业广州分公司接受广州招商房地产有限公司委托进行某某花园的前期物业管理，双方签订了《某某花园前期物业委托管理合同》，该合同同时作为《房屋买卖合同》的附件三，约定某某花园该期的物业服务管理费按建筑面积每平方米每月3.3元收取。丁某某、谢某某系某某物业广州分公司管理的广州市番禺区某房屋业主，但其拖欠自2012年10月开始至2015年7月的管理费，共计拖欠物业管理费32378.2元、管理滞纳金7622.1元、水某605.6元、公摊电费109.8元，合计共拖欠40715.7元，经某某物业广州分公司多次催要仍拒不支付。某某物业广州分公司最后一次通知丁某某、谢某某是2015年7月14日以EMS方式通知其限期支付物业管理费，但丁某某、谢某某至今不予理睬。为保护自身合法权益，督促丁某某、谢某某履行支付物业管理费的义务，某某物业广州分公司特向人民法院提起诉讼，请求判令：一、丁某某、谢某某支付拖欠的物业管理费32378.2元、管理滞纳金7622.1元、水某605.6元、公摊电费109.8元，合计共拖欠40715.7元（暂计至2015年7月31日）；二、丁某某、谢某某承担本案诉讼费用。诉讼中，某某物业广州分公司撤回其第一项诉讼请求中要求丁某某、谢某某支付水某605.6元、公摊电费109.8元部分；明确其要求丁某某、谢某某支付2012年10月至2015年7月的物业管理费及滞纳金，滞纳金的计算方式为以拖欠当月的物业管理费为本金，自次月10日起按每日千分之三的标准计算至实际清偿之日止。被告丁某某、谢某某未到庭答辩，亦未提交证据。经审理查明：某某物业广州分公司为一家具有一级资质的物业管理企业；丁某某、谢某某为位于广州市番禺区某房屋（以下简称涉讼房屋）的权属人，该房屋建筑面积为292.73平方米。2008年，广州招商房地产有限公司（甲方）与某某物业广州分公司（乙方）共同签订一份《某某花园物业管理前期介入协议》，约定甲方委托乙方组织某某花园入伙前的物业管理工作，保障某某花园项目的成功开发和销售工作的顺利开展，本协议期限从2008年5月1日至某某花园最后一期集中入伙日止（如因甲方销售需要在现场继续设定售楼处或样板房的，合同期限至该项工作结束后终止；售后服务工作不包括在此合同期限内）。2009年5月25日，广州招商房地产有限公司向丁某某、谢某某发出一份《商品住宅交楼书》，载明：涉讼房屋已具备合同约定的交房条件，丁某某、谢某某可以自2009年6月1日起至2006年6月15日止，带齐入伙相关资料至某某花园客户服务中心办理入伙相关手续，逾期未办理入伙手续视作自动入伙，该房屋风险责任随即转移。2009年7月4日，某某物业广州分公司（甲方）与丁某某（乙方）签订《某某花园·一期·物业管理服务协议》，约定甲方负责房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安某、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；甲方依据本协议向乙方收取物业管理费用；物业管理服务的内容主要包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、绿化养护、治安和消防公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理以及法律法规规定的其它物业管理服务内容；乙方交纳费用的时间为每月10日前；住宅的管理服务费按建筑面积每月每平方米3.3元人民币计算交纳；因乙方原因空置房屋，按上述规定全额交纳；乙方出租物业的，物业管理服务费由乙方交纳；乙方转让物业的时，须交清转让之前的物业管理服务费用；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水某、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金，或采取合理的催缴措施、申请仲裁、向法院起诉等，对乙方连续6个月未交费的，甲方有权向法院申请追缴。2015年9月10日，某某物业广州分公司以丁某某、谢某某欠缴物业服务费为由向本院提起本案诉讼。庭审过程中，某某物业广州分公司称其某某物业广州分公司自2008年5月1日开始为涉讼小区提供物业管理服务，其按照《某某花园·一期·物业管理服务协议》约定的物业管理服务的内容为涉讼小区提供物业管理服务；涉讼房屋每月应缴纳的物业管理费为952.3元；丁某某、谢某某自2012年10月起开始拖欠物业管理费，至2015年7月共拖欠物业管理费的总额为32378.2元；涉讼小区并未成立业主委员会。为证明其有通过张贴通知书及发送《律师函》等形式向丁某某、谢某某催告过物业管理费，某某物业广州分公司提供了以下证据：1、顺丰速运快递底单一份，地址为涉讼房屋的地址，收件人为丁某某，备注内容为管理费催收函，欠款20905.9元；2、将2015年6月的《某某收费通知书》张贴于涉讼房屋门上的照片一张，载明涉讼房屋2012年10月1日至2015年6月30日拖欠的物业管理费、2014年6月26日至2015年6月25日的水某、2014年6月25日至2015年5月25日的消防用电公摊的具体数额；3、拍摄于2015年7月23日的公告栏照片，公告栏张贴着包括涉讼房屋在内的欠费明细表；4、2015年7月14日向丁某某、谢某某涉讼房屋的地址寄送《律师函》的EMS快递底单及《律师函》一份。因本院以其它送达方式无法送达相关诉讼资料给丁某某、谢某某，故本院依法向其发出应诉公告，公告期限届满后，丁某某、谢某某未与本院联系。本院认为：作为涉讼小区的建设单位广州招商房地产有限公司与某某物业广州分公司签订的《某某花园物业管理前期介入协议》、某某物业广州分公司与丁某某签订的《某某花园·一期·物业管理服务协议》均是合同双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵照履行。某某物业广州分公司按照《某某花园·一期·物业管理服务协议》的约定，为涉讼小区及小区业主提供了相应的物业管理服务，丁某某、谢某某作为涉讼小区的业主，其在实际享受了某某物业广州分公司提供的物业服务的同时，理应向某某物业广州分公司支付约定的物业管理服务费。关于丁某某、谢某某应向某某物业广州分公司支付物业服务费的数额问题。某某物业广州分公司主张依照《某某花园·一期·物业管理服务协议》的约定，涉讼房屋每月物业服务费标准为每平方米3.3元；根据广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具的《广州市房地产产权情况表》记载，涉讼房屋的建筑面积为292.73平方米，因此，涉讼房屋每月的物业服务费为966元（292.73平方米×3.3元/平方米）。现某某物业广州分公司自愿按照952.3元/月的标准向丁某某、谢某某收取物业管理费，为其对自身权利的自由处分，本院予以准许。现某某物业广州分公司主张丁某某、谢某某自2012年10月起没有缴纳物业服务费，故要求丁某某、谢某某向其支付自2012年10月至2015年7月的物业服务费共32378.2元（952.3元/月×34个月），而丁某某、谢某某并未举证证明其已履行了缴纳物业服务费的义务，理应承担举证不能的不利后果。因此，丁某某、谢某某应当向某某物业广州分公司支付2012年10月至2015年7月的物业服务费共32378.2元。关于某某物业广州分公司主张丁某某、谢某某支付拖欠物业服务费的违约金问题。根据《某某花园·一期·物业管理服务协议》的约定，丁某某、谢某某违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，某某物业广州分公司有权要求丁某某、谢某某补交并从逾期之日起按每日千分之三缴纳违约金。上述协议关于滞纳金的标准的约定明显过高，且某某物业广州分公司未能提交相应的证据证明除了利息损失以外，其仍存在其他损失，故本院依法将该滞纳金的计付标准调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率。此外，根据《某某花园·一期·物业管理服务协议》约定物业服务费缴纳时间为每月10日前，即逾期缴纳物业管理费的，应当自当月11日起计付违约金。现某某物业广州分公司仅要求丁某某、谢某某自欠费次月10日起支付逾期缴纳物业管理费的违约金，为其对自身权利的自由处分，本院予以准许。因此，丁某某、谢某某应当以每月物业管理费952.3元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准从欠费次月10日起向某某物业广州分公司支付拖欠2010年12月至2015年7月的物业管理费的违约金至实际付清之日止；各月物业服务费的违约金均以952.3元/月为限。丁某某、谢某某经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告丁某某、谢某某应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告某某物业管理有限公司广州分公司支付位于广州市番禺区某房屋自2012年10月至2015年7月的物业服务费32378.2元及违约金（违约金以当月物业服务费952.3元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率自欠费次月的10日起各计至实际付清之日止，各月物业服务费的违约金总额以952.3元为限）；二、驳回原告某某物业管理有限公司广州分公司的其余全部诉讼请求。如被告丁某某、谢某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费818元，由被告丁某某、谢某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  胡剑敏人民陪审员  何伟峰人民陪审员  李楚滢二〇一六年七月十一日书 记 员  范津津