安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0103民初2525号原告（反诉被告）：陈龙，男，1974年10月26日出生，汉族，住合肥市委托代理人：陈友宝，安徽力澜律师事务律师。被告（反诉原告）：合肥华孚置业有限公司，住所地安徽省合肥市蒙城北路2055号，组织机构代码号：。法定代表人：孙伟挺，总经理。委托代理人：付来权，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。原告陈龙与被告合肥华孚置业有限公司(下称华孚置业公司)房屋买卖合同纠纷一案。本院于2016年4月15日立案受理。2016年5月24日被告华置业公司提出了反诉。本案依法由审判员许欣竹适用简易程序，于2015年6月13日公开开庭进行了审理。陈龙委托代理人陈友宝，华孚置业公司委托代理人付来权到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈龙诉称：2007年8月28日，陈龙、华孚置业公司双方签订了两份《商品房买卖合同》，合同分别约定华孚置业公司将其开发的合肥华孚商业广场房屋出卖给陈龙，房款205038元和314138元。并约定交房后30日内由华孚置业公司负责办理产权登记，为陈龙办理产权证书。同日，华孚置业公司和陈龙又就涉案房屋交付签订了补充协议，约定为了陈龙的经营需要，华孚置业公司承诺在2007年12月31日前，在未取得验收合格证但不影响使用的情况下将涉案房屋交与陈龙使用，然后按照原购房合同约定的时间履行交付房屋及办理产权证的手续。合同及协议签订后，陈龙依约定的期限和方式向华孚置业公司支付了房款，并向华孚置业公司提供了办理产权证书所需要的相关材料及费用。陈龙于2008年01月15日与合肥华孚城隍庙商业广场管理有限公司（下称华孚管理公司）就涉案房屋签订了《委托经营协议》，将涉案房屋委托给华孚管理公司统一对外出租，并由华孚管理公司按约定价格支付租金。后在原合同约定的正常交房期限（2010年01月28日前）时，原、华孚置业公司履行了房屋交接手续。但华孚置业公司至今仍未给陈龙办理涉案房屋产权证书。现陈龙诉至法院要求判决:1、华孚置业公司立即为陈龙办理合肥华孚商业广场B区的房屋产权证；2、华孚置业公司向陈龙支付迟延办理产权登记违约金5191.76元。3、华孚置业公司承担本案的诉讼费用。华孚置业公司辩称：1、根据合同约定，逾期不支持房款，除需支付房款承担违约责任外，有权推迟合同约定的房屋交付、备案日期、登记日期，本案陈龙作为未向华孚置业公司支付剩余购房款，其行为构成违约，因此华孚置业公司有权推迟产权登记日期，在陈龙未付清款项前，华孚置业公司有权不办理产权证，且不构成违约，无须承担违约责任，享有先履行抗辩权，2、陈龙至今未缴纳办证所需契税，也没有提交相关资料，其行为已经构成违约，华孚置业公司因此无法办理产权证等义务。华孚置业公司反诉称，2007年8月28日，华孚置业公司与陈龙双方签署了二份«商品房买卖合同»,约定陈龙()向华孚置业公司()购买位于合肥市蒙城路与砀山路交汇处华孚商业广场房产，总价款205038元、314138元,陈龙于签署合同当日支付首付款82038元、126138元,剩余购房款123000元、188000元办理银行按揭,陈龙自合同签署之日起3日内办理完银行需揭所需手续,逾期视为违约,按合同第七条处理。第七条约定逾期付款超过30日后,陈龙愿意继续履行合同的,经华孚置业公司同意,合同继续履行,自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,陈龙按日向华孚置业公司支付逾期应付款万分之一的违约金。另合同还对双方的其他权利和义务进行了相关约定。«商品房买卖合同»签署后,陈龙仅支付了首付款,剩余购房款不按合同约定办理银行按揭，亦没有按期支付给华孚置业公司，其行为构成违约，根据合同约定陈龙除向华孚置业公司支付剩余购房款外,还应承担逾期付款违约责任。现反诉请求判令：1、陈龙立即向华孚置业公司支付购房款311000元；2、陈龙立即向华孚置业公司支付违约金53336.5元；3、本案诉讼费由陈龙承担。陈龙针对反诉辩称：1、陈龙已经按照华孚置业公司要求及合同约定在约定时间内交付了办理银行按揭手续，已经履行了义务。退一步说，若陈龙没有交付银行贷款手续，华孚置业公司也应在合理期限内通知陈龙递交相关材料，合同约定华孚置业公司是代为办理银行按揭手续；2、案涉房屋已经交付给陈龙，并由陈龙委托第三方华孚管理公司对外出租，按约应该在交房前提供完整的产权资料，可以推断在案涉房屋交付前陈龙已经向华孚置业公司交付了办理房产的相关资料及费用，因此华孚置业公司抗辩说陈龙没有交付相关资料不是事实，请求法院驳回华孚置业公司反诉请求。经审理查明：2007年8月28日，陈龙、华孚置业公司双方签订了《商品房买卖合同》二份，合同约定陈龙购买位于合肥市蒙城路与砀山路交汇处华孚商业广场房产，合同总价款为款205038元和314138元,陈龙于签署合同当日支付首付款82038元、126138元,剩余购房款123000元、188000元办理银行按揭,陈龙自合同签署之日起3日内办理完银行需揭所需手续,逾期视为违约,按合同第七条处理。第七条逾期付款超过30日后,愿意继续履行合同的,经同意,合同继续履行,自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,按日向支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条交付期限，应当在2010年1月28日前交付验收合格的商品房。第十五条关于产权登记的约定，应当在交房后90日内，将办理权属登记需由提供的资料报产权登记机关备案。如因的责任，不能在规定期限内取得产权证书的，不退房，按已付房价款的1%向支付违约金。按揭付款的由代为办理产权证书，应在交房前向提供完整的办理资料及办证费用，否则有权拒绝将房屋交付与，并由承担逾期交付的违约责任。根据合同附件四合同补充条款第5条规定，办理银行按揭贷款时，须按银行要求在签订合同的7天内提供资信证明及相关资料给银行审查。第6条规定银行拒绝提供按揭贷款时，应当书面通知，应当在收到通知后10日内一次性付清剩余房款。第8条规定，因原因逾期支付房款，应当承担违约责任外，有权相应推迟合同约定的买卖合同备案、房屋交付及产权登记日期。同日，华孚置业公司和陈龙又就涉案2437房产的交付签订了补充协议一份，约定为了陈龙的经营需要，华孚置业公司承诺在2007年12月31日前，在未取得验收合格证但不影响使用的情况下将涉案房屋交与陈龙使用。如华孚置业公司不能按期交房，则承担违约责任，同合同中第九条的规定。如陈龙逾期未办理商铺的交接手续则承担违约责任，同合同第十一条规定。陈龙和华孚置业公司均在合同及补充协议上签名盖章。合同及协议签订后，陈龙依合同约定的期限和方式向华孚置业公司支付了首期房款82038元、126138元。2007年8月28日陈龙向华孚置业公司交纳了合同印花税、抵押登记费等。陈龙于2008年01月15日与合肥华孚城隍庙商业广场管理有限公司（2011年11月12日工商登记变更为合肥华孚城隍庙管理有限公司，下称华孚管理公司）就涉案房屋签订了《委托经营协议》一份，将涉案房屋委托给华孚管理公司租赁经营，委托期限自自华孚城隍庙商业广场开业之日起三年（暂定2008年4月1日至2011年3月31日），自本商铺实际交付陈龙使用日2007年12月31日至商业广场开业之日期间作为华孚管理公司商场筹备装修之日不收取华孚管理公司租金。华孚管理公司可根据市场经营需要自行安排该商铺转租经营事宜。双方同意按以下标准及方式支付租金，租金标准：共支付该商铺成交额的10%作为3年租金，第一年租金为该商铺成效总房款的2.5%，第二年3.5%,第三年4%。第一年租金在市场开业之日起第一租赁年度内分四次平均支付，第二年及第三年租金均如第一年租金支付方式。陈龙委托华孚管理公司在2007年12月31日对该商铺是否符合条件予以验收，并领取该商铺钥匙等。陈龙及管理公司均在委托经营协议上签名盖章。2008年5月市场开业。因华孚置业公司至今未给陈龙办理涉案房屋产权证书，现陈龙诉至法院要求判如所请。诉讼中，华孚置业公司提出了反诉，亦要求判如所请。另查明，华孚管理公司与陈延萍签订了房产租赁合同一份，将各商铺业主交由华孚管理公司委托经营的位于项目二层B区97间商铺统一出租给陈龙，其中包含本案争议的商铺华孚商业广场B区2437、2443号。租赁期限自房产实际交付之日起至2015年12月14日。以上事实有陈龙提供的身份证、工商信息、商品房买卖合同、收据、补充协议、华孚置业公司提供的商品房买卖合同、收据等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，本案陈龙与华孚置业公司之间存在商品房买卖合同关系，该合同合法有效，双方均应依约履行各自的权利和义务。本案双方争议的焦点问题：一、陈龙是否未按约支付房款及未提供相关资料办理按揭手续；二、华孚置业公司是否违约不为陈龙办理产权证书。一、根据双方举证及陈述，陈龙已交纳了首付款82038元、126138元。剩余款项通过办理按揭贷款支付。关于陈龙是否办理了按揭手续，从举证来看陈龙在签订买卖合同当日即向华孚置业公司交纳了合同印花税、抵押登记费，从常理来说交纳这些费用同时即提交了相关贷款材料，因此应当认定陈龙提交了办理银行按揭贷款材料。二、从合同关于产权登记的约定来看，代为办理产权证书，应在交房前向提供完整的办理资料及办证费用，否则有权拒绝将房屋交付与。而事实是陈龙商铺已经通过签订委托经营协议形式由华孚管理公司接手了房屋，已完成交付。若陈龙未提交相关办证资料，华孚置业公司可拒绝交付房屋。故华孚置业公司辩称陈龙至今未没有提交相关办证资料，本院不予采信。综上，不能认定陈龙未交剩余房款构成违约，即使存在陈龙按揭贷款无法办理的情况，华孚置业公司依据合同约定亦应书面通知陈龙，但华孚置业公司并未就此提供证据证明其履行了通知义务。此外华孚置业公司未为陈龙办理产权证，存在违约行为。陈龙要求华孚置业公司立即为陈龙办理合肥华孚商业广场B区2层2437室、2443室的房屋产权证,符合合同约定，本院予以支持。陈龙要求华孚置业公司支付迟延办理产权登记违约金5191.76元，本院可支持合理部分。华孚置业公司要求陈龙支付购房款311000元，因按揭贷款至今未能办理，故陈龙应予支付。由于华孚置业公司并未依合同约定书面通知陈龙因贷款无法办理要求其支付剩余房款，故华孚置业公司要求陈龙支付违约金53336.5元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、合肥华孚置业有限公司于本判决生效之日起一个月内为陈龙办理合肥华孚商业广场房屋产权证，并支付陈龙迟延办理产权登记违约金2081.76元；二、陈龙于本判决生效之日起十日内一次性支付合肥华孚置业有限公司购房款311000元；三、驳回合肥华孚置业有限公司驳回的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为65元，由合肥华孚置业有限公司承担；反诉费3383元，由陈龙承担2900元，合肥华孚置业有限公司负担483元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  许欣竹二〇一六年七月二十七日书记员  包雨婴附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。