广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终2904号上诉人（原审被告）：广州市共青河贸易有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：吴吉喆，该公司总经理。委托代理人：林思臻、赵鑫，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟俏碧，住广州市越秀区。委托代理人：何嘉豪，住广州市越秀区。上诉人广州市共青河贸易有限公司(以下简称共青河公司)因与被上诉人钟俏碧商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2411号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年12月31日，钟俏碧（为乙方、买方）与共青河公司（为甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：第二条、项目建设依据，甲方以出让方式取得位于越秀区南堤二马路36-40号地段的土地使用权,甲方经批准，在该地块上投资建设御江苑商品房。第四条、合同标的物基本情况，乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的御江苑第25层2505号房，房屋地址：越秀区南堤二马路38号2505房。该商品房合同约定建筑面积共78.67平方米，其中套内建筑面积58.75平方米，共有分摊面积约19.92平方米)。第七条、计价方式和价款，甲方与乙方约定按下列第2种方式计算该商品房价款：2、该商品房以整套出售，按建筑面积计算房价，单价为每平方米25898.06元，总金额2037400元。第八条、付款方式，甲方同意乙方按下列第2种方式支付房款：2、分期付款，⑴第一期：自本预售合同网上签订之日起2日内（不超过5日），支付全部房价款的30%，金额611220元。⑵第二期：在2011年12月30日前，支付全部房价款的70%，金额1426180元。第十三条、房屋交付，甲方应当在2012年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条、产权登记，甲方应当在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第1种方式为乙方办理《房地产权证》：1、甲乙双方共同办理，甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。第二十二条、迟延办理产权登记的违约责任，1、甲乙双方共同办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同。附件七：本合同补充协议，八、甲乙双方同意买卖合同第二十一条、二十二条修改和补充如下：1、房屋产权交易过户的先决条件：无论产权登记手续是由甲方代办、乙方自行办理或甲乙双方共同办理，在产权登记前，乙方应按如下要求办妥有关手续：⑶、乙方应在办理该商品房的收楼手续时，按甲方的要求办理产权登记的相关手续，包括应向甲方提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切必须之文件。如乙方委托代理人与甲方共同办理《房地产权证》，乙方应向代理人交齐一切应由乙方提供的文件。乙方或乙方的代理人应按甲方书面通知的期限与甲方共同前往房管部门办理《房地产权证》。如因乙方或房管部门的原因造成甲方无法按本合同第二十一条的约定与乙方共同办理《房地产权证》，甲方不承担任何责任。3、如甲方在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致甲方确实无法按本合同第二十一条第1款约定的时间与乙方一起办理房地产转移登记，乙方同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，乙方不追究甲方的违约责任。超过宽限期后，甲方仍不能与乙方一起办理房地产转移登记的，甲方按本合同第二十二条的约定承担违约责任。5、非因甲方原因造成乙方不能按期办理《房地产权证》的，甲方不承担任何责任等。该《广州市商品房买卖合同（预售）》并于当日办理了网签手续。合同签订后，钟俏碧向共青河公司支付了2037400元购房款。2012年12月25日，钟俏碧接收了涉案房屋。共青河公司一直未能为钟俏碧办理涉案房屋的房地产权证。钟俏碧于2015年10月22日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：共青河公司为钟俏碧办理广州市越秀区南堤二马路38号XXXX房（现为XXXX房）的房地产权证；2、共青河公司向钟俏碧支付逾期办证违约金（以2037400元为基数，按每日0.05%计算，从2013年7月1日起计至房管部门出证之日止）。原审中，共青河公司为证明其存在免责事由，提供了1、越秀区南堤二马路36号1109房的房地产权证，登记时间为2012年9月10日，房地产权属人为共青河公司。2、越秀区南堤二马路38号1610房的房地产权证，登记时间为2015年9月28日，房地产权属人为共青河公司。3、2010年10月12日，广州市国土资源和房屋管理局房地产市场管理处给市房地产交易登记中心的穗国房市函[2010]66号《关于御江苑项目楼盘明细表相关问题的函》，内容为：位于越秀区南堤二马路36-40号地段的御江苑项目（曾用名：京隆阁、龙珠苑），原开发企业为广东广源工程公司，曾领取穗房预字第XXXX号《商品房预售许可证》。2009年9月21日，越秀区法院以（2008）越法执字第1025号-1《执行裁定书》裁定，将被执行人广东广源工程公司名下“京隆阁”项目过户给买受人广州市共青河贸易有限公司所有。经2010年9月7日会议研究，该项目纳入房屋系统管理并依申请重启预售，鉴于该项目已预售部分房屋，本次重启预售，沿用原预售证号。御江苑项目原第7层和第8层之间有一层结构转换层，当时预售时未计为一层自然层，未编层数；本次预测算计为一层自然层，层数编为第8层。原第13层为避难层，当时预售时计做一层自然层；本次预测算也计为一层自然层，但层数为第14层。根据贵中心核实情况，本项目已售房屋均位于原第14层以上，基于上述原因，已售房屋中原14层以上（含14层）的房屋现预测层数均增加了一层，但实际交易部位不变。为避免混乱，本次纳入房屋管理系统的项目概况楼盘明细表按原测绘层数录入，现预测的第14层测绘数据本次在楼盘明细表中录入为第44层。等实测、确权时再理顺楼层数。4、2012年6月25日、2012年8月16日、2013年6月26日，共青河公司向广州市国土资源和房屋管理局申请更改房屋管理系统数据的《广州市国土资源和房屋管理局非标准化业务收件凭证》。5、2014年5月9日，共青河公司申请越秀区南堤二马路36号1401房等374份初始登记（大确权）的《广州市房地产交易登记中心收件收据》。6、2015年5月11日，广州市国土资源和房屋管理局发给共青河公司的《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同（含变更协议）的告知函》。7、2015年8月13日，共青河公司缴纳契税1212996.63元的税收缴款书。8、2015年7月17日，共青河公司缴纳国土出让变更协议收入34039372元的电子票据（复印件）。9、2015年7月14日，共青河公司缴纳国土出让变更协议收入的电子票据（复印件），金额模糊看不清。钟俏碧对上述证据的真实性没有异议，对合法性不认可，认为上述证据均不能免除共青河公司逾期办证的责任。原审庭审中，钟俏碧基于共青河公司提供的上述证据，决定按上述《广州市商品房买卖合同（预售）》附件第八条第3款的约定，再给予共青河公司90个工作日的宽限期，钟俏碧要求共青河公司支付逾期办证违约金的起始时间变更为2014年2月1日。原审法院认为：钟俏碧与共青河公司自愿签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的合同，对双方均有约束力。共青河公司未能在钟俏碧收楼后所约定的期限内为钟俏碧办理涉案房屋的房地产权证已构成违约，钟俏碧据此要求共青河公司支付逾期办证违约金合法有理，原审法院予以支持。关于共青河公司认为涉案御江苑因楼层编号变更及补交土地出让金而导致延期办证请求免除其责任的问题，首先，共青河公司与钟俏碧签订《广州市商品房买卖合同（预售）》之前就已经清楚御江苑需要重新对楼层进行编号，另按照常理，共青河公司也会征询房管部门重新编排楼层号码所需要的时间。其次，共青河公司在清楚御江苑需要重新对楼层进行编号后，在与钟俏碧签订《广州市商品房买卖合同（预售）》时已经约定在交楼后180个工作日内为钟俏碧办证，该时间已经非常充足，且在合同附件中又增加在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，钟俏碧同意给予90个工作日的宽限期，现共青河公司的办证期限已达到270个工作日。在此情况下，共青河公司仍请求免除其承担逾期办证的违约责任理由不成立，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，于2015年12月28日作出如下判决：一、共青河公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，协助钟俏碧共同到房管部门办理将广州市南堤二马路38号第25层XXXX号房（现为XXXX房）登记到钟俏碧名下的手续；二、共青河公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2014年2月1日起至本判决发生法律效力之日止的逾期办证违约金（以已付房款2037400元为基数，按每日0.05%的标准计算）一次性支付给钟俏碧；从本判决发生法律效力之次日起，共青河公司应按上述标准按月支付逾期办证违约金给钟俏碧，直至共青河公司将办理房产证相关材料送交房管部门登记并由房管部门出具受理回执之日止；逾期办证违约金的总额不能超过2037400元；三、驳回钟俏碧其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12590元，由钟俏碧负担3122元，共青河公司负担9468元。判后，上诉人共青河公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决没有准确把握案件争议的焦点，导致判决错误。一、本案的第一个争议焦点是逾期办证是否我司原因。1、我司在2012年4月就对涉案项目的全部房产递交了办证材料，其中13楼以下的房屋在2012年9月10日顺利出证，而13楼以上的房屋因楼层的调整导致房管局需要进行“更改房屋管理系统数据”业务，且我司多次申请了“更改房屋管理系统数据”业务，直到2014年5月8日才通知办理完毕。这是房管局的内部管理系统数据调整问题，属于我司无法控制的原因，该阻碍时间为468个工作日，上述期间属于非因我司耽搁的时间，应予免除责任。2、由于“更改房屋管理系统数据”迟延，2014年3月14日广州市政府出台原地下室土地出让金缓交的政策更改为需缴纳50％的政策，导致需对相关数据评测，重新签订土地出让金协议，在缴纳完增加的土地出让金后才可以办证。上述的政策变化是我公司所无法预见的，根据补充协议中第八条第5点的约定，非我公司原因导致的办证迟延时间我司不承担责任，该阻碍办证时间为259个工作日，上述期间并非我司所能控制的原因造成，并非补充协议第八条第3点所约定的“补交土地出让金”原因，应予免除责任。综上，在具备办证条件后我司已完成了对涉案房屋的办证义务，且涉案房产证已办理完毕。从钟俏碧办理《房地产权证》涉案情况起止时间，说明我司没有违约。原审法院适用双方买卖合同补充协议第八条第3点的约定认定我司需承担违约责任是错误的，本案中应适用补充协议第八条第5点约定的非因我司的原因导致无法按期办理《房地产权证》，认定我司无需承担违约责任。二、本案第二个争议焦点是：我司的合同义务是什么。涉案合同第21条约定双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，故我司的合同义务是提出申请，不是约定180个工作日内必须办妥房产证。一审判决认定我司至今未为钟俏碧办妥产权证，属认定事实错误。我司早在2012年4月18日便向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，已经履行了申请办理义务，至于申请后未能成功办妥，并非我司原因，不能由我司承责。故我司上诉请求判令撤销原审判决，改判驳回钟俏碧的诉讼请求。被上诉人钟俏碧答辩称：不同意共青河公司的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。二审中，共青河公司于2016年3月31日将涉案房屋房产证交给钟俏碧。共青河公司为证明其主张向本院提交以下证据：证据1、2009年4月2日共青河公司与广州城镇开发兴业房地产中介有限公司（以下简称兴业公司）签订的《委托代理商品房销售合同》，拟证明共青河公司的办证工作实际上从2009年4月2日就开始了，该《委托代理商品房销售合同》中包括了由兴业公司代理办证业务。证据2、兴业公司于2016年1月8日出具的《关于御江苑房产证办理过程的说明》，拟证明共青河公司在2012年4月就对涉案项目的全部房产递交了办证材料，其在办理初始登记时被告知涉案楼盘14楼以上房屋要待到调整房屋管理系统上的数据后才能受理，而1-13楼的房屋已在2012年9月10日全部顺利出证；证据3、共青河公司称其司于2012年9月10日制作的《房屋清单》及《御江苑项目情况对照表》，拟证明涉案楼盘项目13楼以下的房屋于2012年9月10日全部顺利出证；证据4、穗建审批〔2016〕465、466号《广州市住房和城乡建设委员会关于广州市共青河贸易有限公司公开政府信息告知书》，拟证明房管部门直至2014年4月25日才办理完更改房屋管理系统以及更改阳光家缘网站的销控表，因变更房屋管理系统的原因导致不能正常办证，并非共青河公司的原因。证据5、共青河公司于2014年5月9日给房管部门的《报告》，拟证明因房管部门“更改房屋管理系统”导致递件的迟延，导致本案办证障碍；证据6、广州市人民政府办公厅于2014年3月出具的《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》，拟证明由于政策的调整，按该意见第51条需缴纳地下室土地出让金；证据7、共青河公司于2008年6月30日与国土部门签订的《广州市国有土地使用权出让合同变更协议》及附件一（仅提交了封面及第1、8、9页的复印件），拟证明涉案的地下室属于缓交土地出让金的范围；证据8、广州市房地产测绘院于2014年12月30日出具的《房屋建筑面积测绘成果报告书》（仅提交了封面及第1页的复印件），拟证明直到2014年12月30日房管部门才完成涉案项目的测绘工作；证据9、原广州市国土资源和房屋管理局于2015年5月11日出具的《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同（含变更协议）的告知函》，拟证明房管部门于2015年5月11日才告知共青河公司可以缴纳土地出让金；证据10、共青河公司与房管部门签订的穗国地出合〔1997〕110号的变更协议之二号《国有建设用地使用权出让合同变更协议》及附件，拟证明共青河公司与房管局于2015年5月26日签署国有建设用地使用权出让合同变更协议，其变更事由是根据2014年3月的政策进行更改；证据11、编制日期为2015年8月12日的《广州市国土资源和房屋管理局房地产交易登记档案（电子审定）》，拟证明共青河公司交纳了增加的土地出让金后涉案项目的大确权；证据12、共青河公司出具的《交契税通知》、《办理房地产权证收件回执》、《报告》，拟证明共青河公司于2015年10月29日及2015年11月4日通知钟俏碧办证文件；证据13、涉案房屋的房产证，出证时间为2015年12月3日，拟证明涉案房屋的房产证已出。证据14、建设用地批准书；证据15、穗规建证（2009）3387号《建筑工程规划许可证》；证据16、穗规验证〔2012〕161号《建设工程规划验收合格证》；以上证据14-16拟共同证明涉案地块的建设单位为共青河公司，涉案楼盘在2012年3月8号已经取得《建设工程规划验收合格证》，符合办理大确权条件；证据17、广州市规划局分别于2014年9月4日、2014年12月11日出具的《关于调整建设工程规划许可证的复函》，拟证明涉案楼盘项目13楼以下楼层调整规划并不涉及14楼以上房屋，14楼以上房屋公摊面积不进行调整且不影响14楼以上房屋大确权；证据18、广州市房地产交易登记中心于2012年8月9日出具的13楼以下房屋的大确权受理回执，拟证明涉案楼盘13楼以下房屋办理初始登记的时间为2012年8月9日；证据19、广州市房地产交易登记中心于2015年9月28日向共青河公司出具的《广州市房地产初始登记告知书》，拟证明涉案楼盘14楼以上的房屋办理完毕初始登记的时间为2015年9月28日；证据20、广州市房地产交易登记中心于2015年11月25日出具的《受理回执》，拟证明钟俏碧购买的涉案房屋已于2015年11月25日办理了产权转移登记。对于上述证据，钟俏碧表示：共青河公司提交的证据超过举证期限，且与本案无关，法院不应采纳；其中部分证据形成于一审庭审之前，不属于二审新证据，也不能证明共青河公司的主张；对其中证据12、13的真实性没有异议，且证明是共青河公司原因导致迟延办证，共青河公司是在我起诉后才发出的通知；确认证据14-20的真实性，但我不认可这些证据。共青河公司在双方签约前就清楚知道涉案御江苑楼盘需要重新对楼层进行编号，共青河公司依常理也会征询房管部门重新编排楼层号码所需时间，故共青河公司在双方签约时理应预留足够的办证时间，且共青河公司在与我签约时已经约定在交楼后180个工作日内为我办证，该时间已经非常充足；对在合同附件中又增加在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，我同意给予90个工作日的宽限期，宽限期后，共青河公司仍不能与我一起办理房地产转移登记的，共青河公司应按合同第23条的约定承担违约责任；共青河公司在二审庭审中才将房产证交付我方的行为已构成违约，原审判决应予维持。二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.对原审判决第一项义务，共青河公司已实际履行完毕；2.双方合同的补充协议第8条第3点、第5点是双方对于逾期办证免责事由的约定。二审中，双方当事人对于共青河公司提出的免责事由能否成立存有争议。共青河公司表示：虽然我公司在房屋销售之前已经知道需要办理楼层变更的情况，但是，根据房管部门发出的《关于御江苑项目楼盘明细表相关问题的函》中所载明的“待实测、确权时再理顺楼层”的要求，我公司只能在办理大确权时才去申请调整房屋管理系统的楼层数据。现我公司已三次（2012年6月25日、2012年8月16日、2013年6月26日）向房管部门递交房屋更改管理系统的申请业务，但房管部门直至2014年4月25日才办理完毕上述业务申请，上述期间为第三方原因所导致，不应由我公司承担责任。由此产生的增加土地出让金的缴纳亦属于我公司无法预见、不可控制的因素，故应当适用补充协议第8条第5点的约定，免除我公司的逾期办证违约责任。钟俏碧则表示：1、共青河公司在房屋买卖合同签订之前已经知道楼层变更的要求，因此该事由是可预知可避免的，不属于政策变更和不可抗力。即使是房管部门的过错，根据合同的相对性原则，也应由共青河公司向我承担责任。2、补充协议第8条第5点约定为格式条款，我是被动签字不可修改合同条款，不能作为共青河公司的免责依据；3、共青河公司对涉案楼盘第2-8层的规划有调整，造成涉案整幢大楼面积的变化，这也是造成初始登记延误的原因之一。补充协议第8条第3点约定包含了出卖人应当预见的免责事由，因此，本案应适用该条款的约定。二审中，为进一步查明本案事实，本院分别向广州市住房和城乡建设委员会、广州市国土资源和规划委员会发函调查涉讼房屋办理更改房屋管理系统的相关情况。广州市住房和城乡建设委员会于2016年6月14日向本院出具了编号为穗建房产函[2016]1960号的《关于御江苑相关问题的复函》，其中载明：一、《关于御江苑项目楼盘明细表相关问题的函》中“待实测、确权时再理顺楼层”的“确权”是指“大确权”，即产权初始登记；二、非标准化案件是依公民、法人以及组织申请立案的。原广州市国土资源和房屋管理局（以下简称原市国土房管局）为畅通公民、法人以及组织反映问题的渠道，将不能纳入标准化业务管理的案件过非标准化方式立案办理，以解决行政相对人的实际问题。2012年6月25日、2012年8月20日、2013年6月26日，共青河公司向原市国土房管局提交非标准化案件申请，并办理了立案，案号分别为FB2012026、FB20120360、FB20130869；三、FB20130869号非标准案件的受理时间为2013年6月26日，共青河公司提交该非标准案件要求按照实测成果修改御江苑项目在房屋管理系统中的楼盘明细表楼层编号数据。由于楼层编号数据变更涉及已售、已查封、已预留回迁安置等多种状态的房屋，且御江苑为烂尾楼盘活、纳入房屋管理系统重启销售的案件，案情复杂，涉及利益主体较多，该案处理过程中，市房地产交易登记中心等数据核对部门根据交易登记数据安全需求，请开发企业补充提交了资料，并反复核对数据，2014年4月24日最终完成系统数据修改。该标准化案件的处理时间超出一般案件；四、FB20130869号非标准案件所依据的实测成果为测字110112009号测绘成果。因规划调整，共青河公司于2014年10月20日委托广州市房地产测绘院调整测绘，并于2014年12月30日取得测绘成果。广州市国土资源和规划委员会于2016年6月8日向本院出具了编号为穗国土规划协查[2016]229号的《关于（2016）粤01民终字第1589、1595、2898-2900、2904-2905号的复函》，其中载明：一、2012年6月25日，共青河公司向原市国土房管局申请办理更改房屋管理系统事宜，预收件编号为FB20120268，经查该案未正式立案。2012年8月16日，该公司再次向市国土房管局申请更改房屋管理系统事宜，预收件编号为FB20120360，于2012年8月20日立案受理，立案编号为FB120820675864。2013年6月26日，该公司向国土局申请实测数据变更事宜，预收件编号为FB20130869，于2013年6月27日立案受理，立案号为FB130627770036；二、在楼盘表数据与实测数据一致的情况下，开发商可按相关法律规定，备齐相关资料申请办理涉案房屋的所有权初始登记；等。共青河公司对于上述两份复函的真实性、合法性均没有异议，对于穗建房产函[2016]1960号函的关联性，共青河公司认为该函可以证明共青河公司提交的更改房屋管理系统数据的三次申请办理了立案，房管部门于2014年4月24日办结，因此房管部门内部的原因不属于共青河公司的责任；对于穗国土规划协查[2016]229号函的关联性，共青河公司认为该函可证明更改房屋管理系统并非共青河公司所要求，而是房管部门内部需要，共青河公司的三次申请均是同样的业务，均没有退件或要求补齐资料，所以导致迟延办理大确权是房管部门内部的问题，并非共青河公司原因，应适用补充协议第八条第5款的约定；即使共青河公司需要承担违约责任，由于违约金过高，本案中被上诉人没有任何损失且房价上涨，故共青河公司的赔偿不能超过被上诉人损失的30%，希望法院调整。钟俏碧对于上述两份复函的真实性、合法性均没有异议，但认为上述函件与本案无关，故其对上述函件均不确认、不认可，并要求法院按合同约定处理；且钟俏碧认为穗建房产函[2016]1960号函证明了共青河公司在签订房屋买卖合同之前，已经清楚知道房屋管理数据的更改需要，因此，该事由是可预知可避免，不属于政策变更和不可抗力。因共青河公司自身的原因直至第三次递件时房管部门才受理。如果是房管部门的过错，共青河公司必须向钟俏碧承担违约责任后再向第三人主张。本院认为，本案二审当事人争议的焦点为：共青河公司主张更改房屋管理系统以及增加土地出让金两项免责事由能否成立。关于更改房屋管理系统能否作为免责事由的问题。首先，对于免责事由的约定审查。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定：“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”依据该司法解释的规定，出卖人承担逾期办证的违约责任的前提要件为“由于出卖人的原因”，而因行政管理机关的原因、不可抗力或者买受人原因，均属于非出卖人的原因，只要出卖人能够以证据证明，可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。本案中，双方当事人签订的补充协议第八条第5项约定“非因甲方原因造成乙方不能按期办理《房地产权证》的，甲方不承担任何责任”，该约定为双方当事人在自愿平等的基础上，协商一致后所签订，且符合上述司法解释的规定，因此，对于双方当事人均具有约束力，钟俏碧认为该条款为格式条款，故不应适用，缺乏合同及法律依据，本院不予采信。其次，对于免责事由的事实审查。从本院二审查明事实以及相关行政部门的复函内容显示，共青河公司在办理大确权时确实存在因更改房屋管理系统业务的办理，而导致其无法递交资料申请办理涉案楼盘项目14层及以上房屋的初始登记的情形。从该业务办理的立案受理至办结期间来看，又明显超出了行政机关办理正常案件的合理工作时间，因此，共青河公司主张存在行政管理机关的工作因素的理由成立，本院予以采信。但是，由于在此项业务的办理过程中，除房管局原因外，亦包含了申请方共青河公司的相互配合，以及共青河公司补充提交资料、对于多项数据需进行变更和核对等其他多种因素；而且，共青河公司作为案涉烂尾楼盘的竞买人，在重新预售涉案房屋时已经清楚知道房屋存在调整楼层等情形，其作为提供买卖合同的开发商，理应对可能预见的风险预留合理的办证时间，因此，共青河公司对于由此所造成的迟延办证亦负有一定过错责任。综上，结合钟俏碧的实际损失，兼顾非因共青河公司的特殊因素，以及共青河公司自身存在的过错责任，根据公平合理原则，本院酌情判令扣减共青河公司逾期办证违约责任300天。共青河公司上诉提出更改房屋管理系统的办理期间应当全部免责的理由不能成立，本院不予采信。虽然共青河公司在二审中提出违约金过高，要求调整，但原审判决确定的违约责任标准符合合同约定，共青河公司亦未举证证明涉案合同约定的违约金标准过高，且本院已经根据实际情况酌情扣减了共青河公司应承担的部分违约责任，故本院不再采纳共青河公司以违约金过高为由而要求调整的意见。关于增加土地出让金的能否作为免责事由的问题。双方签订的补充协议第八条第3项约定：“如甲方在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管局变更办理程序、房管局退案等客观情况，导致甲方确实无法按本合同第二十一条第一款约定的时间与乙方一起办理房地产转移登记，乙方同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，乙方不追究甲方的违约责任。”现因共青河公司在办理产权登记的过程中，出现了增加地下室土地出让金的补交情况，该情形符合双方合同约定的上述免责事由。钟俏碧在原审中亦表示同意按上述合同约定给予共青河公司90个工作日的宽限期，原审法院对此处理正确，本院予以确认。共青河公司上诉主张对增加土地出让金的办理期间应当全部免责，缺乏合同依据，本院不予支持。二审中，因双方当事人共同确认原审判决第一项已经实际履行完毕，故该判项本院据实予以撤销。根据现有证据显示，房管部门已于2015年11月25日对共青河公司与钟俏碧就涉案房屋的产权转移登记申请出具了《受理回执》，故原审判决第二项中的逾期办证违约责任的截止时间应明确调整至该日为止。综上所述，原审法院对于本案事实认定有所失误，适用法律亦有不当之处，二审中亦出现新的事实，本院据实对原审判项予以调整。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2411号民事判决第三项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2411号民事判决第一项；三、变更广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2411号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市共青河贸易有限公司向钟俏碧支付逾期办证违约金（自2014年2月1日起至2015年11月25日止，上述期间总天数扣减300天，以购房总价款2037400元为本金及上限，按每日0.05%的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费12844元，由广州市共青河贸易有限公司负担5369元，钟俏碧负担7475元；二审案件受理费10554元，由广州市共青河贸易有限公司负担5778元，钟俏碧负担4776元。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年七月二十二日书 记 员  冯冠豪